Schickedanz Verwaltungs GmbH

Nürnberg

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2014 bis zum 31.12.2014

Konzernlagebericht für 2014

Die Schickedanz Verwaltungs GmbH, Nürnberg - kurz: SV GmbH - ist persönlich haftende und geschäftsführende Gesellschafterin - ohne Einlage - der Gustav Schickedanz GmbH & Co. KG, - kurz: GS Nürnberg - mit Sitz in Nürnberg.

Die SV-GmbH erstellt einen Konzernabschluss, der vorwiegend Immobiliengesellschaften umfasst. Neben der GS Nürnberg wird am Bilanzstichtag Grundvermögen von deren direkten bzw. indirekten Beteiligungen Berliner Immobilien Gesellschaft GbR, Nürnberg - kurz: BIG -, Neuköllner Kaufhaus-Beteiligungs-Gesellschaft mbH und Co. Betriebs-KG i.L., Berlin, gehalten. Da die GS Nürnberg die operative Obergesellschaft darstellt, wird der Konzern im Folgenden auch als "GS-Gruppe" bezeichnet.

Der Immobilienmarkt

Die Investitionsvolumina auf dem deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien haben sich in 2014 dank der stabilen Konjunktur und des extrem günstigen Zinsumfeldes erneut deutlich erhöht. Mit einem Investmentumsatz von EUR 40,1 Mrd. wurde das Vorjahresergebnis nochmals um 30 % übertroffen. Überproportional um 57 % wuchsen Portfoliotransaktionen, wobei fast ausschließlich etwas höherverzinsliche "core-plus" und "valu-add" Immobilien gefragt waren. Die höhere Risikotoleranz zeigt sich auch im zunehmenden Ausweichen auf B-Standorte.

Der Umsatzanteil der sechs Büromarktzentren (hiervon für uns relevant: Berlin, Frankfurt und München) sank um 5 Prozentpunkte auf rund 55 %. Dabei gab es eine weitere Verschiebung hin zu Büroimmobilien, die nun mit einem Anteil von 57 % deutlich vor Einzelhandelsimmobilien liegen (16 %).

Die Spitzenrenditen gaben erneut leicht nach. Für Bürohäuser liegen die Top-Renditen in München nur noch bei 4,25 % (Vj. 4,4 %) %. Für den Bestand der GS-Gruppe konnte ein weiterer Anstieg der Zeitwerte über alle Lagen hinweg verzeichnet werden.

Insbesondere Großmieter hielten sich mit Aktivitäten zurück, so dass auf dem Bürovermietungsmarkt insgesamt nur ein unveränderter Flächenumsatz verzeichnet wurde. In den großen acht Bürostandorten betrug das Vermietungsvolumen 2,9 Mio. Quadratmeter. In den für GS Nürnberg wichtigen Märkten war die Entwicklung in Frankfurt mit einem erneuten Rückgang von 15 % und in Berlin mit einem Anstieg um 34 % sehr heterogen. Die Leerstandsrate sank insgesamt um 4 %, in Frankfurt um 6 %, in Berlin um 11 %.

Geschäftsverlauf

Das Immobilienportfolio der GS-Gruppe besteht zum Bilanzstichtag aus Objekten im gesamten Bundesgebiet mit einer Grundstücksfläche von rund 23.000 m ² (Vj. 49.000 m ²) und einer Nutzfläche von rund 46.000 m ² (Vj. 68.000 m ²). Die Nutzungsarten umfassen Büro- und Verwaltungsgebäude, Einzelhandelsimmobilien, Wohn- und Geschäftshäuser und Wohnbauten. Die Veränderung zum Vorjahr ist auf den Verkauf von vier Objekten zum Ende des Geschäftsjahres zurückzuführen. Die aus den Verkäufen generierten Erträge werden den Gesellschaftern für Reinvestitionen im Gesellschafterbereich zur Verfügung gestellt.

Neben dem Immobilienbestand mit einem Buchwert von EUR 55,9 Mio. (Vj. EUR 79,9 Mio.) sind daher Wertpapiere und flüssige Mittel die zentralen Vermögenspositionen.

Der Schwerpunkt der Aktivitäten im Geschäftsjahr 2014 lag weiterhin in der Aufrechterhaltung eines hohen Vermietungsgrades von über 95 % und damit einhergehend in der Modernisierung und Qualitätsverbesserung des Grundbesitzes.

Die Verkehrswerte unserer Immobilien werden regelmäßig einer Neueinschätzung an Hand der aktuellen Marktentwicklung unterworfen. Im Geschäftsjahr 2014 hat der Marktwert unter Berücksichtigung der Verkäufe insgesamt nochmals zugenommen; bilanziell hat sich dies auf Grund der Anwendung des Anschaffungskostenprinzips im HGB - nicht niedergeschlagen.

Die beiden Projektentwicklungsfonds in den USA, an denen die GS-Gruppe Minderheitsbeteiligungen hält, haben ihre Ertragserwartungen gegenüber dem Vorjahr im Wesentlichen beibehalten. Die Minderung unseres Beteiligungsansatzes um EUR 0,4 Mio. ist auf Kapitalrückflüsse zurückzuführen.

Die Mieterträge der GS-Gruppe beliefen sich im Berichtsjahr auf EUR 9,0 Mio. (Vj. EUR 10,1 Mio.); der Umsatzrückgang ist vorwiegend durch die im Vorjahr veräußerten Objekte bedingt. Insgesamt wird der Umsatz zu über 85 % aus Gewerbemieteinnahmen generiert.

Die GS-Gruppe konnte im Geschäftsjahr 2014 ein Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit von EUR 10,6 Mio. (Vj. EUR 16,1 Mio.) erzielen. Die Minderung zum Vorjahr ist neben rückläufigen Umsatzerlösen insbesondere durch um EUR 4,4 Mio. geringere Buchgewinne aus Anlagenabgängen verursacht.

Für das Geschäftsjahr 2014 ergibt sich daher ein Jahresüberschuss von EUR 10,1 Mio. nach EUR 15,5 Mio. im Vorjahr.

Die Konzernbilanz weist eine Eigenkapitalquote von 38,1 % (Vj. 42,1 %) aus. Der Rückgang ist auf Entnahmen der Gesellschafter im Zusammenhang mit den durchgeführten Desinvestitionen zurückzuführen. Zur Nutzung steuerlicher Sonderposten mit Rücklageanteil nach § 6b EStG wurden Mittel auf die Gesellschafter übertragen.

Zum Bilanzstichtag verfügt die GS-Gruppe über ein Netto-Finanzguthaben von EUR 60,9 Mio. (Vj. EUR 39,7 Mio.); hierbei weist sie kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von EUR 1,3 Mio. (Vj. EUR 4,4 Mio.) aus. Die im Berichtsjahr eingeräumten Kreditlinien wurden nur teilweise genutzt. Im Finanzguthaben enthalten ist ein im Geschäftsjahr an die FDL-Objektverwaltung Gesellschaft bürgerlichen Rechts, Nürnberg, ausgereichtes Darlehen in Höhe von EUR 17,8 Mio. enthalten. Dieses ist durch Grundschulden abgesichert.

Die Durchführung des Finanzclearings für die ICN Immobilien Consult Nürnberg GmbH & Co. KG, Nürnberg, führt zu Finanzforderungen und Finanzverbindlichkeiten, die die Bilanzsumme erhöhen. Die Hereinnahme und Ausleihung von Mitteln erfolgt zu marktüblichen Bedingungen.

Nachtragsbericht

Nennenswerte Ereignisse nach dem Bilanzstichtag liegen nicht vor.

Risikomanagement

Zur Früherkennung der den Fortbestand der Gesellschaften gefährdenden Entwicklungen steht der Geschäftsführung ein funktionierendes Controlling mit ausreichend EDV-gestützten Reporting- und Überwachungssystemen zur Risikosteuerung mit Identifikation, Analyse und Bewertung zur Verfügung.

Eine vom gemeinsamen Immobilienbeirat der GS Nürnberg und ICN KG genehmigte Strategie- und Jahresplanung ist die Basis für quartalsweise Soll-/Ist-Vergleiche mit Analyse und Maßnahmenfestsetzung.

Die Gesellschaft arbeitet in den Fachbereichen Akquisition, technische Immobilienbetreuung und Bestandsmanagement mit für das Risikomanagement konzipierten Verfahrens- und Verwaltungsrichtlinien.

Die Steuerung von Finanzmarktrisiken erfolgt über Festzinsdarlehen sowie über Zins- und Devisenkurssicherungen. So sind Fonds-Investitionen in US-Dollar in gleicher Währung finanziert und zu Bewertungseinheiten zusammengefasst. Ergänzend wird das Zinsänderungsrisiko soweit erforderlich, über den Einsatz von derivativen Zinssicherungsinstrumenten gesteuert; im Geschäftsjahr 2014 wurde davon allerdings kein Gebrauch gemacht. Über die Risikopositionen und die Sicherungsergebnisse wird dem Beirat regelmäßig berichtet.

Eine gründliche Analyse des Risikoprofils hat ergeben, dass keine aktuellen Risiken bestehen, die den Fortbestand der GS-Gruppe gefährden oder einen erheblichen Einfluss auf Vermögens-, Finanz- und Ertragslage während der nächsten zwei Jahre haben können, und dass derzeit auch keine erheblichen Risiken in der Zukunft erkennbar sind.

Ausblick/Chancen

Durch den Abbau von Einmieter-Objekten in den letzten Jahren hat sich die Risikostruktur der GS-Gruppe weiter verbessert.

Andererseits sinkt das Portfoliovolumen deutlich, so dass das größte Einzelobjekt mittlerweile 19 % des Wertes ausmacht. Durch den Verkauf der drei Nürnberger Objekte verringerte sich zudem die regionale Diversifikation. So hat Berlin nun einen Anteil von 61 % des Zeitwertes.

Im Bestandsgeschäft liegt der Schwerpunkt der Aktivitäten auch weiterhin auf der Verbesserung der Werthaltigkeit der Immobilien durch zügige Nachvermietung zu marktgerechten Mieten und durch laufende Instandhaltungsmaßnahmen. Vor dem Hintergrund der sich in 2015 weiter erholenden Bürovermietungsmärkte sollte dies gelingen.

Die Rückflüsse aus den US-Fonds haben wir unverändert sehr zurückhaltend prognostiziert.

Bei unseren Planungen gehen wir davon aus, dass der Jahresüberschuss der GS-Gruppe in den nächsten beiden Geschäftsjahren - ohne Berücksichtigung der Erträge aus Immobilienverkäufen - leicht rückläufig ist. Dabei unterstellen wir weiterhin, dass Mittel aus Desinvestitionen im Wesentlichen auf unsere Gesellschafter übertragen werden.

Nürnberg, 25. März 2015

Die Geschäftsführung

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2014

Aktiva

			31.12.2013
	TEUR	TEUR	TEUR
A. Anlagevermögen
I. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	55.894		79.863
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	0		7
		55.894	79.870
II. Finanzanlagen
Beteiligungen		1.167	1.523
		57.061	81.393
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	42		162
2. Forderungen gegen Gesellschafter der GS Nürnberg	971		894
3. Sonstige Vermögensgegenstände	20.619		1.863
		21.632	2.919
II. Wertpapiere		41.096	42.131
III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten		4.521	3.338
		67.249	48.388
C. Rechnungsabgrenzungsposten		474	537
		124.784	130.318
Passiva
			31.12.2013
	TEUR	TEUR	TEUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	51		51
II. Bilanzgewinn	72		68
		123	119
III. Ausgleichsposten für Anteile in Fremdbesitz
1. Auf Gesellschafter der GS Nürnberg	44.303		51.103
2. Auf andere Gesellschafter entfallend	3.151		3.637
		47.454	54.740
		47.577	54.859
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen	1.100		1.150
2. Steuerrückstellungen	380		446
3. Sonstige Rückstellungen	5.108		5.131
		6.588	6.727
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	1.335		4.386
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	110		211
3. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern der GS Nürnberg	66.410		62.342
4. Sonstige Verbindlichkeiten	2.728		1.716
		70.583	68.655
D. Rechnungsabgrenzungsposten		36	77
		124.784	130.318

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für 2014

			2013
	TEUR	TEUR	TEUR
1. Umsatzerlöse		9.011	10.053
2. Sonstige betriebliche Erträge		7.608	12.944
		16.619	22.997
3. Personalaufwand
Aufwendungen für Altersversorgung	-88		-104
4. Abschreibungen auf Sachanlagen	-2.359		-2.775
5. Sonstige betriebliche Aufwendungen	-4.362		-4.271
		-6.809	-7.150
		9.810	15.847
6. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	1.758		1.715
7. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens	-921		-1.254
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-72		-255
		765	206
9. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit		10.575	16.053
10. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	59		-2
11. Sonstige Steuern	-544		-525
		-485	-527
12. Jahresüberschuss *)		10.090	15.526
13. Gewinnvortrag der Schickedanz Verwaltungs GmbH		68	64
14. Konzernfremden Gesellschaftern zustehender Gewinn		-10.086	-15.522
15. Konzern-Bilanzgewinn der Schickedanz Verwaltungs GmbH		72	68

^*) Zinsen für Gesellschafterkonten bei der GS Nürnberg in Höhe von TEUR 585 (Vj. TEUR 585) sind als Gewinnvorab und nicht als Aufwand erfasst.

Konzern-Kapitalflussrechnung für 2014

	2014	2013
	TEUR	TEUR
I. Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
1. Periodenergebnis	10.090	15.526
2. Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens	2.359	2.775
3. Abnahme (-) der Pensionsrückstellungen	-50	-115
4. Gewinn aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens	-7.313	-11.730
5. Zunahme (-) / Abnahme (+) der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva	452	-1.456
6. Zunahme (+) / Abnahme (-) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva	-257	-349
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	5.281	4.651
II. Cashflow aus der Investitionstätigkeit
7. Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Anlagevermögens	29.286	34.349
8. Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	0	0
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	29.286	34.349
III. Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
9. Auszahlungen an Gesellschafter der GS Nürnberg	-13.190	-14.868
10. Auszahlungen an Minderheitsgesellschafter	-191	-149
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	-13.381	-15.017
IV. Finanzmittelfonds am Ende der Periode
11. Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds (Zwischensummen I - III)	21.186	23.983
12. Finanzmittelfonds am Anfang der Periode	39.696	15.713
Finanzmittelfonds am Ende der Periode	60.882	39.696
Der Finanzmittelfonds setzt sich wie folgt zusammen:
Sonstige Vermögensgegenstände
davon Forderungen gegen nahe stehende Unternehmen	1.457	232
davon Darlehen gegen nahe stehende Unternehmen	17.800	0
Bankguthaben und Wertpapiere	45.617	45.469
Bankverbindlichkeiten	-1.335	-4.386
Sonstige Verbindlichkeiten
davon Verbindlichkeiten gegenüber nahe stehende Unternehmen	-2.657	-1.619
	60.882	39.696

Konzern-Eigenkapitalspiegel für 2014

Eigenkapitalspiegel	Gezeichnetes Kapital	Bilanzgewinn	Anteile in Fremdbesitz	Gesamt
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
31.12.2012 = 1.1.2013	51	64	61.389	61.504
Ausschüttung an Konzernfremde	0	0	-148	-148
Konzerngewinn	0	4	15.522	15.526
Verbrauch latente Einkommensteuer	0	0	7.806	7.806
Gutschrift auf Gesellschafterkonten	0	0	-29.829	-29.829
31.12.2013 = 1.1.2014	51	68	54.740	54.859
Ausschüttung an Konzernfremde	0	0	-191	-191
Konzerngewinn	0	4	10.086	10.090
Verbrauch latente Einkommensteuer	0	0	8.694	8.694
Gutschrift auf Gesellschafterkonten	0	0	-25.875	-25.875
31.12.2014	51	72	47.454	47.577

Konzernanhang für 2014

Gesetzliche Grundlage

Die Tätigkeit der Schickedanz Verwaltungs GmbH, Nürnberg (kurz: SV-GmbH) erstreckt sich auf die Übernahme der persönlichen Haftung und die Geschäftsführung bei der Gustav Schickedanz GmbH & Co. KG (kurz: GS Nürnberg) mit dem Sitz in Nürnberg.

Die SV-GmbH erstellt einen Konzernabschluss nach den Vorschriften der § 290 ff. HGB. Die Gliederung erfolgt nach den für große Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften. Die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Der Konzernabschluss der SV-GmbH wird beim elektronischen Bundesanzeiger zur Offenlegung eingereicht.

Das Geschäftsjahr aller einbezogenen Unternehmen ist das Kalenderjahr.

Konsolidierungskreis

Der Konzernabschluss umfasst im Wesentlichen Unternehmen, deren Zweck die Verwaltung und Verwertung von Vermögensanlagen, insbesondere Immobilien, betrifft. In den Konzernabschluss werden grundsätzlich alle Tochterunternehmen einbezogen. Neben der SV-GmbH haben wir folgende sieben inländische Gesellschaften konsolidiert:

Lfd. Nr.	Name und Sitz der Gesellschaft	Anteil am Kapital in % insgesamt *)	Anmerkung
1	Berliner Immobilien Gesellschaft Gesellschaft bürgerlichen Rechts, Nürnberg	97,74
2	Gustav Schickedanz GmbH & Co. KG, Nürnberg	0,00	^{1) 2)}
3	GS Auslandsbeteiligungs GmbH, Nürnberg	100,00	³⁾
4	GS Investitions Verwaltungs GmbH, Nürnberg	100,00
5	Neuköllner Kaufhaus-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Betriebs-KG i.L., Nürnberg	88,94	¹⁾
6	Nima Grundstücksverwertungsgesellschaft Objekt Heroldsberg GmbH i. L., Nürnberg	100,00
7	Schickedanz Investitions GmbH & Co. KG, Nürnberg	100,00	¹⁾

^*) Bezogen auf Gustav Schickedanz GmbH & Co. KG, Nürnberg.
¹ Die Einbeziehung in den Konzernabschluss der Schickedanz Verwaltungs GmbH befreit diese Gesellschaften von der Anwendung der für Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften (§ 264 b HGB bzw. § 264 Abs. 3 HGB).
² Schickedanz Verwaltungs GmbH ist persönlich haftender Gesellschafter ohne Einlage. Einbeziehung gemäß § 290 Abs. 2 Nr. 2 HGB.
³ Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag mit Gustav Schickedanz GmbH & Co. KG, Nürnberg.

Das Wahlrecht gemäß § 313 Abs. 2 Nr. 4 Satz 3 und 4 HGB wurde ausgenutzt.

Der Konsolidierungskreis hat sich im Vergleich zum Vorjahr nicht verändert.

Konsolidierungsgrundsätze

Die Kapitalkonsolidierung erfolgte bis zum 31. Dezember 2009 grundsätzlich nach der Buch-wertmethode durch Verrechnung des Beteiligungsbuchwertes mit dem Konzernanteil am Eigenkapital der konsolidierten Tochterunternehmen zum Zeitpunkt des Erwerbs oder der erstmaligen Einbeziehung. Soweit möglich, wurden aktivische Unterschiedsbeträge vorhandenen stillen Reserven in Grund und Boden zugeordnet. Nach der Zuordnung verbleibende Firmenwerte wurden ergebnisneutral mit den Gewinnrücklagen verrechnet. Die SV-GmbH ist persönlicher Gesellschafter der GS Nürnberg und hat keine Einlage erbracht. Insoweit war zwischen diesen Gesellschaften keine Verrechnung vorzunehmen. Die Erstkonsolidierung der übrigen Unternehmen auf den nachgeordneten Konzernstufen wurde zum 1. Januar 2000 vorgenommen. Dabei ergab sich ein Firmenwert von EUR 4,3 Mio. der dort sofort mit den Rücklagen verrechnet wurde und schließlich in der Konzernbilanz den Anteil anderer Gesellschafter minderte. Aus dem Zukauf weiterer Anteile an der Neuköllner Kaufhaus-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Betriebs-KG, Berlin, wurden in Vorjahren nochmals EUR 0,2 Mio. verrechnet.

Ab dem 1. Januar 2010 erfolgt die Kapitalkonsolidierung für Unternehmen, die erstmals konsolidiert werden, nach der Neubewertungsmethode gemäß § 301 Abs. 1 HGB. Dabei wird für die Erstkonsolidierung der Zeitpunkt zu Grunde gelegt, zu dem das Unternehmen Tochterunternehmen geworden ist.

Konzerninterne Umsätze, Aufwendungen und Erträge sowie alle Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen konsolidierten Gesellschaften werden eliminiert.

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Die Abschlüsse der SV-GmbH sowie aller konsolidierten Tochtergesellschaften werden nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen nach den für Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften aufgestellt.

Die in den Vorjahren in den Einzelabschlüssen auf Grund steuerlicher Vorschriften in erheblichem Umfang getätigten Sonderabschreibungen (vor allem Übertragungen nach § 6b EStG und Abschreibungen nach dem FördGG) werden im Konzernabschluss rückgängig gemacht.

In diesem Zusammenhang entstehende latente Steuerbeträge betreffen ausschließlich Einkommensteuer und sind in analoger Anwendung der Regelung in den Gesellschaftsverträgen bei den Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern ausgewiesen. Eine Passivierung von latenter Gewerbesteuer kommt deshalb nicht in Betracht, da Immobiliengesellschaften nach § 9 Nr. 1 GewStG auf Antrag für bestimmte Erträge aus Immobilienvermögen von der Gewerbesteuer befreit sind.

In Ausübung des Wahlrechts nach § 274 Abs. 1 HGB wurde auf die Aktivierung latenter Gewerbesteuer aus abweichenden steuerlichen Ansätzen bei Rückstellungen in den zu Grunde liegenden Einzelabschlüssen verzichtet.

Auf fremde Währung lautende Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten wurden grundsätzlich mit dem Devisenkassamittelkurs zum Abschluss-Stichtag umgerechnet. Bei einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurde dabei das Realisationsprinzip (§ 298 Abs. 1 i. V. m. § 252 Abs. 1 Nr. 4 Halbsatz 2 HGB) und das Anschaffungskostenprinzip (§ 298 Abs. 1 i. V .m. § 253 Abs. 1 Satz 1 HGB) beachtet.

Unverzinsliche Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr sind abgezinst.

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt und wird, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen nach Maßgabe der voraussichtlichen Nutzungsdauer abgeschrieben. Die planmäßigen Abschreibungen werden sowohl linear als auch degressiv vorgenommen, wobei - soweit zulässig - von der degressiven zur linearen Methode übergegangen wird, wenn diese zu höheren Abschreibungen führt. Geringwertige Anlagegüter werden mit Beginn des Geschäftsjahres 2008 in einem Sammelposten erfasst und über fünf Jahre abgeschrieben. Außerplanmäßige Abschreibungen werden vorgenommen, soweit der Ansatz mit einem niedrigeren beizulegenden Wert erforderlich ist.

Die Finanzanlagen werden mit den Anschaffungskosten angesetzt. Sofern erforderlich, werden Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen. Soweit Aktiv- und Passivposten in fremder Währung als Bewertungseinheit bilanziert werden, erfolgt die Erfassung sich ausgleichender Wertänderungen ohne Berührung der Gewinn- und Verlustrechnung.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden mit dem Nennwert oder mit dem am Bilanzstichtag niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Erkennbaren Risiken wird durch Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen.

Die Rückstellungen für Pensionen werden nach versicherungsmathematischen Grundsätzen unter Verwendung der Richttafeln 2005 G von Prof. Klaus Heubeck nach dem modifizierten Teilwertverfahren ermittelt. Für die Abzinsung wird pauschal der gemäß Rückstellungsabzinsungsverordnung vom 18. November 2009 anzuwendende durchschnittliche Marktzinssatz bei einer restlichen Laufzeit von 15 Jahren verwendet, der zum 31. Dezember 2014 bei 4,58 % (Vj. 4,89 %) liegt. Die erwarteten Rentensteigerungen wurden mit 1,75 % bei der Berechnung berücksichtigt.

Bei der Bemessung der Rückstellungen wurde allen drohenden und erkennbaren Risiken angemessen und ausreichend Rechnung getragen. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags (d.h. einschließlich zukünftiger Kosten- und Preissteigerungen) angesetzt. In Anwendung des in Art. 67 Abs. 3 EHGHB eingeräumten Wahlrechts wurden Rückstellungen nach § 249 Abs. 2 HGB in der bis zum 28. Mai 2008 geltenden Fassung beibehalten (Aufwandsrückstellungen).

Die Verbindlichkeiten werden mit dem Erfüllungsbetrag passiviert.

Erläuterungen zur Konzernbilanz

Aktiva

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist aus dem beigefügten Anlagenspiegel ersichtlich.

Die Abgänge im Sachanlagevermögen betreffen im Wesentlichen die Veräußerung mehrerer Immobilien, mit Schwerpunkt in Nürnberg und Berlin.

Die Forderungen sind allesamt innerhalb eines Jahres fällig. Die sonstigen Vermögensgegenstände haben mit Ausnahme eines Betrages in Höhe von EUR 17,3 Mio. (Vj. EUR 0,1 Mio.) eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr. Sie beinhalten insbesondere ein Darlehen an die FDL-Objektverwaltung Gesellschaft bürgerlichen Rechts, Nürnberg, (EUR 17,8 Mio.), das durch Grundschulden gesichert ist. Die FDL-Objektverwaltung Gesellschaft bürgerlichen Rechts beabsichtigt die Rückzahlung Mitte 2016 vorzunehmen; eine entsprechende Forward-Finanzierung ist bereits abgeschlossen.

Passiva

Die Posten gezeichnetes Kapital und Bilanzgewinn entsprechen dem Eigenkapital der SV-GmbH.

Der Ausgleichsposten für Anteile in Fremdbesitz entfällt im Wesentlichen auf die Gesellschafter der GS Nürnberg. Er beinhaltet das Eigenkapital der GS Nürnberg sowie den auf die Gesellschafter der GS Nürnberg entfallenden Anteil am Eigenkapital der konsolidierten Tochterunternehmen, soweit er seit deren Zugehörigkeit zum Konzern erwirtschaftet worden ist.

Die Entwicklung des Eigenkapitals ergibt sich aus dem Konzern-Eigenkapitalspiegel.

Die Rückstellungen für Pensionen betreffen ehemalige Mitarbeiter der Foto-Quelle GmbH und Quelle Berlin GmbH, deren Pensionsansprüche nach Insolvenz der Quelle GmbH und weiterer Tochtergesellschaften von der Schickedanz Investitions GmbH & Co. KG, Nürnberg, als Rechtsnachfolger zu übernehmen waren.

Die Steuerrückstellungen sind überwiegend noch für Körperschaftsteuer gebildet.

Die sonstigen Rückstellungen umfassen im Wesentlichen Vorsorgen für unterlassene Instandhaltungen, Verluste aus schwebenden Geschäften und allgemeine Risiken.

Die Verbindlichkeiten gliedern sich nach Restlaufzeiten wie folgt:

	Gesamt	Restlaufzeit			Durch Grundpfandrechte gesichert
	Gesamt	bis 1 Jahr	1 bis bis 5 Jahre	mehr als 5 Jahre	Durch Grundpfandrechte gesichert
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	1.335	1.335	0	0	0
Vorjahr	4.386	4.386	0	0	2.887
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	110	110	0	0	0
Vorjahr	211	211	0	0	0
3. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern der GS Nürnberg	66.410	45.965	0	20.445	0
Vorjahr	62.342	33.203	0	29.139	0
Davon latente Einkommensteuer	20.445	0	0	20.445	0
Vorjahr	29.139	0	0	29.139	0
4. Sonstige Verbindlichkeiten	2.728	2.728	0	0	0
Vorjahr	1.716	1.716	0	0	0
Gesamt	70.583	50.138	0	20.445	0
Vorjahr	68.655	39.516	0	29.139	2.887

In den Verbindlichkeiten sind solche gegenüber Gesellschaftern der SV-GmbH in Höhe von EUR 42,4 Mio. (Vj. EUR 28,3 Mio.) enthalten.

Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten Steuerverbindlichkeiten in Höhe von EUR 0,1 Mio. (Vj. EUR 0,1 Mio.) sowie Verpflichtungen gegenüber anderen Unternehmen, vorwiegend der ICN-Gruppe, in Höhe von EUR 2,7 Mio. (Vj. EUR 1,6 Mio.).

Bewertungseinheiten

Zwischen den Dollar-Beteiligungen (sonstige Beteiligungen) an US-Projektentwicklungsgesellschaften (TUSD 1.556) sowie einer USD-Forderung (TUSD 77) und den korrespondierenden Refinanzierungs-Dollar-Verbindlichkeiten (TUSD 1.761) wurden zur Absicherung von Währungsrisiken Bewertungseinheiten im Sinne des § 254 HGB gebildet.

Die gegenläufigen Wertänderungen und Zahlungsströme von Grund- und Sicherungsgeschäften gleichen sich im Umfang von TUSD 1.633 im Sicherungszeitraum bis 2016 voraussichtlich aus, da die Rückflüsse aus der Beteiligung als Rückzahlung der ursprünglichen Einlage behandelt und zur Tilgung der korrespondierenden Dollar-Verbindlichkeit genutzt werden. Entsprechendes gilt für die USD-Forderung.

Die Beurteilung der Wirksamkeit erfolgt prospektiv unter Würdigung der zu Grunde liegenden Parameter.

Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Vermerkpflichtige Haftungsverhältnisse liegen nicht vor.

Auf Grund von langfristigen Erbbauverträgen sind jährliche Leistungen von zur Zeit EUR 0,3 Mio. (Vj. EUR 0,3 Mio.) zu erbringen.

Weitere sonstige finanzielle Verpflichtungen von Bedeutung liegen nicht vor.

Treuhandverhältnisse

Treuhandverhältnisse mit Mieterin bestehen aus der Hinterlegung von Kautionen. Diese valutieren am Bilanzstichtag mit EUR 1,1 Mio. (Vj. EUR 1,3 Mio.).

Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse werden vorwiegend im Inland aus der Vermietung von Immobilien erzielt. Sie umfassen neben der Miete auch die umlagefähigen Nebenkosten.

Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten Erträge aus Anlagenabgängen TEUR 7.317 (Vj. TEUR 11.749), Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen TEUR 16 (Vj. TEUR 454) sowie periodenfremde Erträge in Höhe von TEUR 0 (Vj. TEUR 336). Die Erträge aus der Währungsumrechnung betragen TEUR 0 (Vj. TEUR 0,3).

Die Personalaufwendungen betreffen den bei den Pensionsrückstellungen beschriebenen Sachverhalt.

Bei den Abschreibungen handelt es sich ausschließlich um Normalabschreibungen.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten neben Grundstücks- und Verwaltungsaufwendungen noch die Kostenverrechnung der ICN Immobilien Consult Nürnberg GmbH & Co. KG für Leistungen, die diese für die GS-Gruppe erbringt. Des Weiteren sind Aufwendungen aus der Währungsumrechnung in Höhe von TEUR 2 (Vj. TEUR 0) enthalten.

In den Zinsaufwendungen sind Aufwendungen aus der Abzinsung von Rückstellungen in Höhe von TEUR 43 (Vj. TEUR 40) enthalten.

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag beinhalten in geringem Umfang Gewerbeertragsteuer saldiert mit Körperschaftsteuererstattungen. Die Einkommensteuer der Gesellschafter der GS Nürnberg ist ebenso wie die latente Einkommensteuer nicht in der Gewinn-und Verlustrechnung enthalten.

Die sonstigen Steuern betreffen vorwiegend Grundsteuer.

Vom Jahresüberschuss entfallen EUR 9,9 Mio. (Vj. EUR 15,5 Mio.) auf Gesellschafter der GS Nürnberg. Der ausgewiesene Konzernbilanzgewinn entspricht dem Bilanzgewinn der SV-GmbH.

Sonstige Angaben

Die GS-Gruppe hat im Geschäftsjahr keine derivativen Finanzinstrumente eingesetzt.

Für den Abschlussprüfer des Konzernabschlusses sind für das Geschäftsjahr 2014 Honorare für Abschlussprüfungsleistungen im Konzern in Höhe von TEUR 53 (Vj. TEUR 53) angefallen.

Mitglieder der Geschäftsführung

Hans-Jürgen Prohaska

Geschäftsführer der ICN Immobilien Consult Nürnberg GmbH & Co. KG, Nürnberg

Dr. Markus Wesnitzer

Geschäftsführer der ICN Immobilien Consult Nürnberg GmbH & Co. KG, Nürnberg

Nürnberg, 25. März 2015

Die Geschäftsführung

Entwicklung des Konzernanlagevermögens 2014

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	1.1.2014	Zugänge	Abgänge	Umbuchung	31.12.2014
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
I. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	156.122	0	29.398	0	126.724
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	46	0	10	0	36
	156.168	0	29.408	0	126.760
II. Finanzanlagen
Beteiligungen	3.118	0	356	0	2.762
	159.286	0	29.764	0	129.522

	Kumulierte Abschreibungen
	1.1.2014	Zugänge	Abgänge	31.12.2014
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
I. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	76.259	2.356	7.785	70.830
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	39	3	6	36
	76.298	2.359	7.791	70.866
II. Finanzanlagen
Beteiligungen	1.595	0	0	1.595
	77.893	2.359	7.791	72.461

	Buchwerte
	31.12.2014	31.12.2013
	TEUR	TEUR
I. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	55.894	79.863
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	0	7
	55.894	79.870
II. Finanzanlagen
Beteiligungen	1.167	1.523
	57.061	81.393

F. Bestätigungsvermerk

Zu dem Konzernabschluss und dem Konzernlagebericht haben wir folgenden

Bestätigungsvermerk

erteilt:

"An die Schickedanz Verwaltungs GmbH

Wir haben den von der Schickedanz Verwaltungs GmbH, Nürnberg, aufgestellten Konzernabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlust-rechnung, Kapitalflussrechnung, Eigenkapitalspiegel und Anhang - und den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2014 bis 31. Dezember 2014 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und über den Konzernlagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar."

München, 25. März 2015

Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Neugebauer, Wirtschaftsprüfer

Heinzelmann, Wirtschaftsprüferin

Fontas Auslandsbeteiligungs GmbH