Maicor Projektentwicklung Winterhafen GmbH

Mainz

Jahresabschluss zum 31.12.2013

Lagebericht 2013

MAICOR ProjektentwicklungWinterhafen GmbH, Mainz

I. Geschäft und Rahmenbedingungen

Gegenstand des Unternehmens ist die Entwicklung und Durchführung von Bauprojekten im Winterhafen Mainz, wobei die Gesellschaft keine eigene Bautätigkeit entfaltet, sondern damit Dritte beauftragt, der An- und Verkauf von Grundstücken und Immobilien sowie die Vorbereitung und Durchführung von Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen und für eigene und fremde Rechnung unter Verwendung von Vermögenswerten Dritter.

Die Gesellschaft wird in den Konzernabschluss der CORPUS SIREO Holding GmbH & Co. KG, Köln, vollkonsolidiert einbezogen. Die Anteile werden zu 74,2 % von der CORPUS SIREO Projektentwicklung Wohnen GmbH, Köln, und zu 25,8 % von der Mainzer Aufbaugesellschaft mit beschränkter Haftung, Mainz, gehalten.

II. Geschäftsverlauf

1. Geschäftsverlauf

Innerhalb der Gesellschaft wurde seit 2007 ausschließlich das Projekt "Am Winterhafen" in Mainz entwickelt.

Die Gebäude mit 134 Wohneinheiten und einem Verkaufsvolumen von über EUR 55 Mio wurden in Mainz errichtet und verkauft. Die Fertigstellung des letzten Bauabschnitts erfolgte im Juli 2013. Bis auf eine Wohneinheit wurden alle Wohnungen in den Jahren 2012 und 2013 an die neuen Eigentümer übergeben.

Zum 31. Dezember 2013 befinden sich noch eine verkaufte Wohnung und ein nicht verkauftes Grundstück von 17,5 qm im Bestand. Die Übergabe der Wohnung hat im Januar 2014 stattgefunden.

Insgesamt hat sich das operative Geschäft der MAICOR Projektentwicklung Winterhafen GmbH in 2013 zufriedenstellend entwickelt. Das Bauprojekt wurde erfolgreich geplant und durchgeführt und steht jetzt vor seiner endgültigen Abwicklung.

2. Ertragslage

Das Geschäftsjahr 2013 verlief für die Gesellschaft in Bezug auf den Umsatz[1] plangemäß. Im Geschäftsjahr 2013 wurden insgesamt 82 (i. Vj. 52) Wohneinheiten fertiggestellt und 84 (i. Vj. 49) Wohneinheiten wurden übergeben. Hierbei wurde ein Umsatz von EUR 33,2 Mio (i. Vj. EUR 21,9 Mio) realisiert.

Die Ertragslage der Gesellschaft zeigt folgendes Bild:

	2013	2012	Veränderung
	TEUR	TEUR	TEUR	%
Umsatzerlöse	33.200	21.925	+11.275	+51
Bestandsveränderung	-22.103	2.453	-24.556	> -100
Sonstige betriebliche Erträge	122	0	122	>100
Betriebsleistung	11.219	24.378	-13.159	-54
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen	5.786	21.334	-15.548	-73
Sonstige betriebliche Aufwendungen	335	216	119	+55
Aufwendungen für die Betriebsleistung	6.121	21.550	-15.429	-72
Betriebsergebnis	5.098	2.828	2.270	+80
Zinsergebnis	-167	-546	379	-69
Ergebnis vor Steuern	4.931	2.282	2.649	>100
Ertragsteuern	1.256	160	1.096	>100
Sonstige Steuern	3	4	-1	-25
Ergebnis	3.672	2.118	1.554	+73

Das Geschäftsjahr 2013 verlief für die MAICOR Projektentwicklung Winterhafen GmbH und das abgeschlossene Bauprojekt "Am Winterhafen" plangemäß.

Die Minderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten im Berichtsjahr in Höhe von EUR 22,1 Mio geht mit dem Geschäftsverlauf 2013 einher, da mehr Wohneinheiten fertiggestellt und an die Erwerber übergeben als noch Restwohnungen fortentwickelt wurden. Entsprechend sind auch die Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke um EUR 15,5 Mio niedriger als im Vorjahr.

Die Reduktion der Zinsen und ähnlichen Aufwendungen um EUR 0,4 Mio auf EUR 0,2 Mio resultiert im Wesentlichen aus der niedrigeren Kredit- bzw. Intercompany Loan Inanspruchnahme bzw. der verbundenen Unternehmen.

Nach Abzug der Steuern vom Einkommen und vom Ertrag verbleibt ein Jahresüberschuss von TEUR 3.672 (i. Vj. TEUR 2.118).

3. Vermögenslage

Die Bilanzsumme ist im Vergleich zum Vorjahr um EUR 29,4 Mio auf EUR 5,0 Mio gesunken.

Das Vermögen der Gesellschaft besteht im Wesentlichen aus einer noch nicht übergebenen Wohnung (TEUR 453), Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken (TEUR 1.607) und Bankguthaben (TEUR 2.800).

Das Eigenkapital beträgt EUR 2,0 Mio und ist aufgrund der Kapitalrückführung an die Gesellschafter in Höhe von EUR 8,1 Mio, der Vorabgewinnausschüttung von EUR 1,4 Mio und aufgrund des Jahresüberschusses von EUR 3,7 Mio im Vergleich zum Vorjahr um EUR 5,9 Mio gesunken.

Der Anstieg der Rückstellungen um EUR 1,8 Mio erklärt sich im Wesentlichen aus höheren Steuerrückstellungen (Anstieg um EUR 1,2 Mio). Daneben sind insbesondere Rückstellungen für Gewährleistung (TEUR 231) und ausstehende Belastungen aus projektbezogenen Sachverhalten (TEUR 535) in den Rückstellungen enthalten.

Die erhaltenen Anzahlungen (TEUR 594) sind im Vergleich zum Vorjahr gesunken, weil alle bis auf eine Wohneinheit bereits an die neuen Eigentümer übergeben sind.

4. Finanzlage

Die Finanzierung des Projektes erfolgte seitens der Landesbank Berlin AG. Die Kreditlinie konnte in 2013 vollständig zurückgeführt werden. Zum 31. Dezember 2013 bestanden noch Avale in Höhe von EUR 1,5 Mio.

In 2013 wurde aus vorhandener Liquidität eine Vorabgewinnausschüttung von TEUR 1.400 und die Rückzahlung der Kapitalrücklage von TEUR 8.142 vorgenommen.

Die flüssigen Mittel der Gesellschaft betragen zum Jahresende EUR 2,8 Mio. Die Finanzlage ist geordnet.

5. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres i. S. d. § 289 Abs. 2 HGB sind nicht eingetreten.

III. Künftige Entwicklung

Das Gewährleistungsrisiko ist ausreichend durch Bildung von Gewährleistungsrückstellungen berücksichtigt.

Das Ergebnis des Jahres 2014 wird durch die Umsatzrealisierung der letzten verbliebenen Wohnung und die Abwicklung der Gewährleistungsrisiken sowie der ausstehenden Abrechnungen des Generalübernehmers geprägt sein.

Bestandsgefährdende Risiken bzw. Risiken, die auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft im Jahr 2014 Einfluss haben könnten, sehen wir derzeit nicht.

Die Akquisition von neuen Projekten ist nicht geplant. Nach Ablauf der Gewährleistungspflicht und der Erledigung aller Bauabrechnungen soll die Gesellschaft liquidiert werden.

Mainz, den 4. März 2014

Maicor Projektentwicklung Winterhafen GmbH, Mainz

Martin Dörnemann, Geschäftsführer

Michael Westerhove, Geschäftsführer

[1] Der Umsatz wird in der Gewinn- und Verlustrechnung mit Übergabe der Wohneinheit an den Erwerber nach Fertigstellung realisiert.

Bilanz

Aktiva

	31.12.2013		31.12.2012
	EUR	EUR	EUR	EUR
A. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Grundstücke ohne Bauten	8.750,00		0,00
2. Grundstücke mit unfertigen Wohnbauten	0,00		22.564.395,45
3. Grundstücke mit fertigen Bauten	452.871,65	461.621,65	0,00	22.564.395,45
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken	1.606.610,95		919.316,04
2. Fordeurngen aus Lieferungen und Leistungen	75.045,01		0,00
3. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	30.240,82	1.711.896,78	0,00	919.316,04
III. Guthaben bei Kreditinstituten		2.799.670,68		10.833.271,92
		4.973.189,11		34.316.983,41
B. Rechnungsabgrenzungsposten		0,00		88.457,81
		4.973.189,11		34.405.441,22
Passiva
			31.12.2013 EUR	31.12.2012 EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital			25.600,00	25.600,00
II. Kapitalrücklage			0,00	8.142.046,59
III. Bilanzgewinn (i. Vj. Bilanzverlust)			1.994.187,52	277.769,78
- davon Verlustvortrag EUR 277.769,78 (i. Vj. EUR 2.395.823,40) -
			2.019.787,52	7.889.876,81
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen			1.415.278,00	159.687,00
2. Sonstige Rückstellungen			830.256,20	208.321,39
			2.245.534,20	368.008,39
C. Verbindlichkeiten
1. Erhaltene Anzahlungen			593.378,50	23.376.253,90
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen			114.488,89	936.910,09
3. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen			0,00	379.674,94
4. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern			0,00	1.454.717,09
			707.867,39	26.147.556,02
			4.973.189,11	34.405.441,22

Gewinn- und Verlustrechnung

	2013 EUR	2012 EUR
1. Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Grundstücken	33.199.700,00	21.925.300,00
2. Verminderung/i.Vj. Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken	22.102.773,80	2.453.148,14
3. Sonstige betriebliche Erträge	122.548,28	100,67
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen	5.786.036,45	21.334.127,73
5. Sonstige betriebliche Aufwendungen	334.697,09	215.692,77
6. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	11.249,15	11.421,17
7. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	178.749,01	557.721,53
- davon an verbundene Unternehmen EUR 22.274,33 (i. Vj. EUR 45.040,91) -
8. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit	4.931.241,08	2.282.427,95
9. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	1.255.599,80	159.701,22
10. Sonstige Steuern	3.683,98	4.673,11
11. Jahresüberschuss	3.671.957,30	2.118.053,62
12. Verlustvortrag	277.769,78	2.395.823,40
13. Gewinnausschüttung an Gesellschafter	1.400.000,00	0,00
14. Bilanzgewinn (i. Vj. Bilanzverlust)	1.994.187,52	277.769,78

Anhang für das Geschäftsjahr 2013

Maicor ProjektentwicklungWinterhafen GmbH, Mainz

I. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss der Gesellschaft ist nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften über die Rechnungslegung von Gesellschaften mit beschränkter Haftung aufgestellt.

Für die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurde die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 25. Mai 2009 zugrunde gelegt.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Die Gesellschaft ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft i. S. d. § 267 Abs. 2 HGB. Die Gesellschaft erfüllt zum zweiten Mal hintereinander die Kriterien für mittelgroße Kapitalgesellschaften. Für die Gesellschaft gelten die Vorschriften für Kapitalgesellschaften (§ 267 Abs. 2 i. V. m. Abs. 4 HGB). Von den Aufstellungserleichterungen für den Anhang nach § 288 Abs. 2 HGB wird Gebrauch gemacht.

II. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Aktiva

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke werden grundsätzlich zu Anschaffungskosten sowie zu bereits angefallenen Herstellungskosten bewertet. Die Herstellungskosten des Berichtsjahres umfassen nebst direkt zurechenbaren Einzelkosten auch Zinsen für den Zeitraum der Herstellung. In die Ermittlung der Herstellungskosten werden Kosten der allgemeinen Verwaltung nicht einbezogen. Das Niederstwertprinzip wurde beachtet.

Die verlustfreie Bewertung der Vorräte erfolgt für jeden Bauabschnitt auf Basis der Gegenüberstellung des kalkulierten erzielbaren Erlöses mit den Selbstkosten. Die Selbstkosten werden aus der Projektkalkulation entnommen. In der Projektkalkulation werden den kalkulierten und budgetierten Projektkosten die aufgelaufenen Ist-Aufwendungen gegenübergestellt und einer laufenden Abweichungsanalyse auf Basis des Fertigstellungsgrades unterworfen. Festgestellte Abweichungen werden in aktualisierten Projektkalkulationen berücksichtigt. Die Zuordnung der Aufwendungen zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten auf einzelne Gewerke erfolgt nach DIN 276. Bei der Gesellschaft fielen zum 31. Dezember 2013 keine Abschläge für verlustfreie Bewertung an.

Die Forderungen und Guthaben bei Kreditinstituten werden zu Nominalwerten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert bilanziert.

Passiva

Die Rückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung not-wendigen Erfüllungsbetrages angesetzt und berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.

Das Gewährleistungsrisiko wird grundsätzlich pauschal in Höhe von 0,5 % des Umsatzes durch die Gewährleistungsrückstellung berücksichtigt. Die Auflösung erfolgt entsprechend der Gewährleistungsfristen über einen Zeitraum von fünf Jahren. Sofern jedoch bis zum Zeitpunkt der Bilanzerstellung bekannt wird, dass für einzelne Projekte die pauschal gebildeten Gewährleistungsrückstellungen nicht ausreichen, werden die Rückstellungen entsprechend individuell angepasst. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.

Zwischen dem handelsrechtlichen und dem steuerlichen Wertansatz der Gewährleistungsrückstellungen bestehen Differenzen aufgrund unterschiedlicher Diskontierungszinssätze, die sich in späteren Geschäftsjahren voraussichtlich abbauen.

Sämtliche Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag passiviert.

III. Erläuterungen zu den Posten der Bilanz

Aktiva

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte betreffen das Grundstück am Winterhafen in Mainz.

Passiva

Das gezeichnete Kapital wird wie folgt gehalten:

	EUR	%
Gesellschafter
CORPUS SIREO Projektentwicklung Wohnen GmbH, Köln	19.000,00	74,2
Mainzer Aufbaugesellschaft mit beschränkter Haftung, Mainz	6.600,00	25,8
	25.600,00	100,00

Gemäß Gesellschafterversammlung im Umlaufverfahren vom 17. und 20. Dezember 2013 wurde beschlossen, die Kapitalrücklage in Höhe von EUR 8.142.046,59 an die Gesellschafter zurückzuführen.

Die Steuerrückstellungen beinhalten TEUR 717 für Körperschaftsteuer und TEUR 689 für Gewerbesteuer.

Die sonstigen Rückstellungen betreffen ausstehende Baukosten (TEUR 536), Gewährleistungen (TEUR 231), Kosten der Jahresabschlussprüfung (TEUR 7) sowie Schadenersatzansprüche (TEUR 56).

Die Verbindlichkeitenhaben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

IV. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 33.200 resultieren ausschließlich aus dem Verkauf von Grundstücken.

Die sonstigen betrieblichen Erträge resultieren aus Kostenerstattungen (TEUR 101) und Auflösungen von Rückstellungen (TEUR 22).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von TEUR 335 resultieren hauptsächlich aus Zuführungen zu den Rückstellungen (TEUR 316).

Die Zinsen und ähnliche Aufwendungen betreffen Zinsen an Gesellschafter (TEUR 11), verbundene Unternehmen (TEUR 22) und Kreditinstitute (TEUR 146).

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag setzen sich zusammen aus Körperschaftsteuer in Höhe von TEUR 636 und Gewerbesteuer von TEUR 620.

V. Sonstige Angaben

Mitarbeiter

Die Gesellschaft beschäftigt kein eigenes Personal.

Organe der Gesellschaft

Im Geschäftsjahr 2013 gehörten der Geschäftsführung an:

Martin Dörnemann, Architekt, Mainz,

Michael Westerhove, Diplom-Betriebswirt, Erkelenz.

Die Geschäftsführer erhalten keine Bezüge von der Gesellschaft.

Beziehungen zu verbundenen Unternehmen

Die Gesellschaft ist ein verbundenes Unternehmen im Sinne des § 271 Abs. 2 HGB der CORPUS SIREO Holding GmbH & Co. KG, Köln. Die Gesellschaft wird in den Konzernabschluss der CORPUS SIREO Holding GmbH & Co. KG, Köln, einbezogen.

Der Konzernabschluss wird in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, und der ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften aufgestellt.

Der Konzernabschluss wird im elektronischen Bundesanzeiger bekannt gemacht.

Zwischen der Gesellschaft und der CORPUS SIREO Holding GmbH & Co. KG, Köln, besteht eine umsatzsteuerliche Organschaft.

Ergebnis des Geschäftsjahres

Das Geschäftsjahr 2013 schließt mit einem Jahresüberschuss von EUR 3.671.957,30. Gemäß Gesellschafterversammlung vom 2. Dezember 2013 wurde eine Vorabgewinnausschüttung in Höhe von EUR 1.400.000,00 an die Gesellschafter vorgenommen. Der Verlustvortrag beträgt EUR 277.769,78. Damit ergibt sich ein Bilanzgewinn in Höhe von EUR 1.994.187,52.

Mainz, den 4. März 2014

Maicor Projektentwicklung Winterhafen GmbH

Martin Dörnemann, Geschäftsführer

Michael Westerhove, Geschäftsführer

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Maicor Projektentwicklung Winterhafen GmbH, Mainz, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2013 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der Geschäftsführung der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Maicor Projektentwicklung Winterhafen GmbH, Mainz. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Köln, den 4. März 2014

KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Eppink, Wirtschaftsprüfer

Knorr, Wirtschaftsprüferin

Sonstiger Berichtsteil

Die Feststellung des Jahresabschlusses auf den 31. Dezember 2013 erfolgte am 3. Juni 2014.