FBW GRUPPE GmbH

Dreieich

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Konzernlagebericht zum 31. Dezember 2020

1. Grundlagen und Umfeld des Konzerns

1.1 Geschäftsmodell

In der FBW GRUPPE GmbH im Folgenden auch "Gesellschaft" bzw. in Zusammenhang mit ihren Tochtergesellschaften "FBW GRUPPE" genannt) sind 41 Gesellschaften (Tochtergesellschaften einschließlich der FBW Gruppe GmbH) konsolidiert zusammengefasst. Die Tätigkeit der FBW GRUPPE konzentriert sich im Wesentlichen auf das Gebiet der Bundesrepublik Deutschland, wobei allerdings der Fokus auf dem Rhein-Main-Gebiet gelegt ist. Zur Gruppe gehören heute Projektgesellschaften, die als Projektentwickler und Bauträger fungieren und Objektgesellschaften, die Bestandshalter von Immobilien sind. Die Umsätze innerhalb des Konzerns werden überwiegend durch den Verkauf von Eigentumswohnungen an Privatpersonen und Globalverkäufe an Investoren sowie erzielte Mieteinnahmen aus den Bestandsobjekten erwirtschaftet. Die FBW GRUPPE hat sich auf dem Markt mit ihren hohen qualitativen Merkmalen und stetiger Zusammenarbeit mit verlässlichen Partnern etabliert.

Die FBW PROJEKTBAU GmbH agiert nicht als klassischer Projektentwickler, sie ist vergleichsweise aufgestellt wie ein Generalunternehmen, die ihre Leistungen eigenständig vergibt und ausführt. Die FBW Immobilien & Grundbesitz GmbH wiederum verwaltet und vermietet Immobilien aus ihrem Portfolio. Die Unternehmensstrategie zielt grundsätzlich darauf ab, die Tätigkeit als Bauträger auszuüben, den Verkauf von Eigentumswohnungen an Privatpersonen, Globalverkäufe an Investoren sowie den Ankauf sowie Verwaltung und Vermietung von Bestandsimmobilien.

Bedingt durch die Größe der akquirierten Grundstücke und den Prozess der Baurechtschaffung kommt es zunehmend zu sogenannten Quartiersentwicklungen, bei denen eine Mischung verschiedener Nutzungsarten, neben Wohnen also auch gewerbliche Komponenten für Einzelhandel und Büros sowie sozial geförderte Mietwohnungen und Kindertagesstätten realisiert werden. Die Gesellschaft hat sich in jüngerer Vergangenheit daher auch personell und organisationstechnisch auf die Abwicklung solcher Mischentwicklungen ausgerichtet.

Als Projektentwickler deckt die FBW GRUPPE die gesamte Wertschöpfungskette sowohl des Entwicklungsprozesses als auch der Bauphase ab. Sie realisiert ihre Projekte sowohl mit internen als auch externen Architekten, Ingenieuren und Bauunternehmen, die technisch von einem Team aus Projektentwicklern und Projektleitern sowie durch ein kaufmännisches Controlling geführt werden. Die Vergabe der Bauleistungen erfolgt sowohl an Generalunternehmer als auch in sogenannter Einzelvergabe von Gewerken und Gruppen von Gewerken.

1.2 Organisationsstruktur

Die FBW GRUPPE GmbH steht an der Spitze der Konzernstruktur. Sie nimmt die Funktion einer operativen Holdinggesellschaft wahr und übernimmt in dieser Eigenschaft konzernübergreifend Aufgaben für die gesamte FBW GRUPPE. Die sogenannten Projektgesellschaften sind jeweils Eigentümer von den Projekten (zum Verkauf bestimmte Grundstücke und unfertige Bauten). Die Objektgesellschaften sind die Eigentümer der Bestandsimmobilien (Vermietung).

Gesellschaftsorganisation

FBW GRUPPE GmbH

PROJEKTGESELLSCHAFTEN	OBJEKTGESELLSCHAFTEN
Neubau & Revitalisierung	Bestandshalter
	Immobilienportfolio
FBW PROJEKTBAU GmbH	FBW Immobilien & Grundbesitz GmbH
FBW Wingertstraße GmbH	FBW IMMO III GmbH
FBW IMMO II GmbH	FBW IMMO IV GmbH
FBW PROJEKT II GmbH	FWI GmbH
FBW Dürerstraße GmbH	Objekt Schiersteiner Straße Wiesbaden GmbH
FBW KURECK Taunusstraße GmbH	Objekt Südbahnhof Bad Vilbel GmbH
FBW KURECK Villen GmbH	Objekt Frankfurter Straße 200 GmbH
FBW PROJEKTBAU Bayern GmbH	Am Forsthaus Gravenbruch GmbH
FBW Taunus GmbH & Co. KG	Neroberg Projektentwicklungs GmbH
Objekt Rhönstraße Frankfurt GmbH	Objekt Kunigunden Park GmbH
Objekt Hanau Wallgarten GmbH	FBW Lehrhöfer Heide GmbH
Objekt Villa Schott GmbH	Graf-Bernadotte-Straße NI Objektgesellschaft mbH
Sommerhoff Park I GmbH & Co. KG	FBW IMMO V GmbH
Sommerhoff Park I Verwaltungs- GmbH	FBW INVEST GmbH
Wohnpark Langen GmbH	FBW REAL ESTATE MANAGEMENT GmbH
Objekt Schwalbacher Straße 47 GmbH	BMND Wohnungsbaugesellschaft mbH
Objekt Schwalbacher Straße 49 GmbH
Objekt Berger Straße / Ringelstraße GmbH
FBW Baumanagement GmbH
FBW PROJEKT V GmbH
FBW PROJEKT VI GmbH
Projektgesellschaft Günthersburgpark GmbH & Co. KG
Günthersburgpark Verwaltungs-GmbH Holding IP 1 GmbH

Konzernsteuerung

Um den Konzern erfolgreich und nachhaltig zu steuern, müssen die Erwartungen aller Interessengruppen im Blick gehalten werden.

―	Die Fremdkapitalgeber erwarten eine angemessene Verzinsung und die Fähigkeit zur Schuldenrückzahlung
―	Die Mitarbeiter erwarten sichere Arbeitsplätze mit Zukunftsperspektiven
―	Kunden treffen als private Immobilienkäufer regelmäßig eine für ihr Leben bedeutsame Investitionsentscheidung und erwarten Lebensqualität und Werterhalt
―	Geschäftspartner und Lieferanten rechnen mit Zuverlässigkeit

Das Planungs- und Steuerungssystem der FBW GRUPPE stellt eine Vielzahl von Instrumenten bereit, um die aktuelle Geschäftsentwicklung zu bewerten und daraus operative und strategische Entscheidungen für die Zukunft abzuleiten. Ziel ist die optimale Ausschöpfung wirtschaftlicher und unternehmerischer Potenziale. Die Geschäftsführung der FBW GRUPPE orientiert sich bei der Steuerung des Konzerns vor allem an folgenden finanziellen Leistungsindikatoren:

• Eigenkapitalquote

• Eigenkapitalrentabilität

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche Lage

Im Zuge der Coronavirus-Pandemie ist die deutsche Wirtschaft in der ersten Jahreshälfte 2020 deutlich eingebrochen. Nach einem bereits starken Rückgang des realen Bruttoinlandsprodukts (BIP) im 1. Quartal 2020 (-2,0%) verzeichnete das BIP im 2. Quartal einen historischen Einbruch um 9,7% im Vergleich zum Vorquartal. Hierbei sind sowohl die Exporte und Importe als auch die privaten Konsumausgaben und die Investitionen in Ausrüstungen im Vergleich zum Vorquartal massiv zurückgegangen. Dagegen erhöhten sich die staatlichen Konsumausgaben während der Krise. Umfassende Auswirkungen der Corona-Krise zeigen sich zudem im Verarbeitenden Gewerbe und auch bei den Dienstleistungen und im Handel. Für die zweite Jahreshälfte 2020 deutet sich eine zunehmende Erholung der wirtschaftlichen Aktivität an. Positive binnenwirtschaftliche Impulse sind zudem aus dem umfassenden Konjunktur- und Krisenbewältigungs-programm der Bundesregierung zu erwarten. Deutliche Abwärtsrisiken bestehen jedoch insbesondere im außenwirtschaftlichen Umfeld. Zudem sind die Unsicherheiten bezüglich des weiteren Pandemieverlaufs weiterhin als sehr hoch einzuschätzen. Vor diesem Hintergrund dürfte die wirtschaftliche Aktivität zwar weiter zunehmen, aber insgesamt nur eine langsame Erholung durchlaufen. Die Bundesregierung erwartet in ihrer Interimsprojektion für 2020 einen Rückgang des realen BIP um 5,8 %. (vgl. Bundesfinanzministerium, Öffentliche Finanzen Bundeshaushalt, Bundeshaushalt 2021, Veröffentlicht am 29.09.2020)

2.2 Entwicklung der Immobilienmärkte in Deutschland

Der Wohnimmobilienmarkt zeigte sich während der Pandemie stabil. Die Wohnungsmieten sind weiter gestiegen. Die Neuvertragsmieten für Bestandswohnungen in Deutschland haben im vierten Quartal 2020 eine monatliche Kaltmiete von durchschnittlich 7,57 Euro/m ² erreicht. Gegenüber dem entsprechenden Vorjahresquartal ergibt sich ein Anstieg um 3,3%. Nach wie vor sind die Mieten in den westdeutschen kreisfreien Städten und Landkreisen mit 8,84 bzw. 7,59 Euro/m ² am höchsten. Mit +3,6% bzw. +3,4% stiegen sie 2020 hier erneut am stärksten. Die Mieten in den kreisfreien Städten (ohne Berlin) und Landkreisen im Osten stiegen mit +2,4% bzw. +2,2%.

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen haben wie bereits in den Vorjahren deutlich stärker zugelegt als die Mieten. Im vierten Quartal 2020 stiegen die Preise für Bestandswohnungen im bundesweiten Mittel um 8,6% auf rund 2.280 Euro/m ² gegenüber dem vierten Vorjahresquartal. Gegenüber dem Jahr 2019 (+8,9%) hat der bundesweite Preisanstieg leicht an Dynamik verloren. Am stärksten haben sich Eigentumswohnungen mit +8,9% in den westdeutschen Landkreisen verteuert, gefolgt von den ostdeutschen kreisfreien Städten (ohne Berlin) mit einer Steigerung um 8,6%. Das Preisniveau ist in den westdeutschen Städten mit 2.900 Euro/m ² nach wie vor am höchsten.

(vgl. ZIA Deutschland: Zahlen, Daten, Fakten: Wohnimmobilien (zia-deutschland.de, Abruf 23.07.2021)

Entwicklung des Wohnungsmarkts und die Wettbewerbsposition der FBW GRUPPE in Frankfurt am Main

Das Finanz- und Dienstleistungszentrum von Weltrang gehört als Mittelpunkt der dynamischen Wirtschaftsregion Frankfurt-Rhein-Main zu den führenden europäischen Unternehmensstandorten. Die zentrale Lage, die exzellente Infrastruktur mit einem der größten Flughäfen des Kontinents, die Konzentration zukunftsorientierter Unternehmen und ihre Internationalität geben der Stadt eine Spitzenstellung im europäischen Vergleich. Als Sitz der Europäischen Zentralbank ist die Stadt geld- und währungspolitisch von internationaler Bedeutung.

Die Finanzmetropole Frankfurt am Main zählt zu den lebenswertesten Städten in Deutschland. Dies spiegelt sich auch in den steigenden Einwohnerzahlen der Stadt wider. Am 18. Februar 2019 wurde die Zahl von 750.000 Einwohnern überschritten, das heißt, nach der Meldung im Juni 2014 mit der Überschreitung der 700.000-Marke ist Frankfurt in knapp fünf Jahren um 50.000 Einwohner gewachsen. Mit stetig wachsenden Zahlen um rund 10.000 Einwohner pro Jahr könnte die Einwohnerzahl von gut 800.000 Einwohnern erstmals im Jahr 2025 erreicht werden. Mit einer Einwohnerzahl von 3.033 Einwohnern pro km ² zählt Frankfurt am Main zu den an den dichtesten besiedelten Städten der Bundesrepublik.

Ein Viertel des hessischen Bruttoinlandsprodukts entfällt auf die Stadt Frankfurt am Main. Auch für die Zukunft orientiert sich Frankfurt am Main mit einem konstant wachsenden Bruttoinlandsprodukt am bundeseinheitlichen Wirtschaftstrend. Sinkende Arbeitslosenzahlen und die steigende Erwerbstätigkeit sprechen für einen starken Arbeitsmarkt. Ein hoher Anteil akademisch ausgebildeter Beschäftigter, eine hohe Internationalität sowie eine gute Erreichbarkeit zeichnet Frankfurt am Main als Arbeitsstandort aus. Die demografischen Prognosen bei der Bevölkerungsentwicklung, vor allem bei den unter 20-Jährigen und den Erwerbspersonen, sprechen für die Bankenmetropole.

In Frankfurt am Main dominiert das Wohnungssegment mit einem Anteil von etwa 56 % den Projektentwicklermarkt. Laut Colliers Residential Investment Überblick stieg die Zahl der Wohnungsfertigstellungen von 3.761 Fertigstellungen im Jahr 2018 auf 4.641 fertiggestellte Wohnungen im Jahr 2019 an. Die Zahl der Baugenehmigungen viel jedoch von 7.329 auf 5.811 Wohnungen laut (vgl. Colliers_Residential_Investment_Frankfurt_2020_2021.pdf, vgl. Abruf 28.01.2021)

Die Entwicklung der durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Etagenwohnungen stieg im Neubau weiterhin deutlich von 6.380 EUR im Jahr 2018 pro Quadratmeter auf 6.990 EUR pro Quadratmeter im Jahr 2019 an. Der Umsatz im Investmentmarkt für Eigentumswohnungen stieg von 1.516 Mio. EUR auf 1.559 Mio. EUR Vgl. Colliers_Residential_Investment_Frankfurt_2020_2021.pdf, Abruf 28.01.2021)

Das Wettbewerbsumfeld in Frankfurt am Main wird durch viele langjährig auf diesem Markt aktive Unternehmen dominiert.

2.3 Geschäftsverlauf

Die FBW GRUPPE legte im Geschäftsjahr 2020 den Fokus auf die Umsetzung ihrer Strategie mit dem Ziel, Eigentumswohnungen an Privatpersonen zu veräußern und Mieteinnahmen aus den Bestandsimmobilien zu erzielen. Weiterhin stand zur Sicherung des langfristigen Geschäftserfolgs die Akquise neuer Baugrundstücke und die Baurechtsschaffung für erworbene Grundstücke im Fokus. Das Geschäftsjahr 2020 wurde durch folgende wesentliche Meilensteine geprägt:

Grundstücksverkäufe

Im Einzelverkauf wurde eine notarielle Verkaufsleistung von insgesamt € 52,2 Mio. (Vorjahreszeitraum: € 76,0 Mio.) generiert.

Die Aktivitäten der FBW GRUPPE sind im Folgenden im Einzelnen dargestellt:

Grundstückserwerbe

Günthersburgpark, Frankfurt am Main

Die FBW PROJEKTBAU GmbH hat das Grundstück mit rund 8.390 m ² und 108 Einheiten im Share Deal über die Projektgesellschaft Günthersburgpark GmbH & Co. KG erworben. Das Grundstück befindet sich derzeit in dem Bebauungsplan-Verfahren und ist somit in der Entwicklungsphase.

Berger Straße, Frankfurt am Main

Der Zukauf des Grundstücks mit rund 234 m ² wurde über die FWI GmbH getätigt. Hier entstehen mit einer Wohn- und Nutzfläche von rund 1.194 m ² ca. 26 Einheiten. Das Projekt befindet sich in Planung, der Bauantrag wurde eingereicht und wird mit dem Erhalt der Baugenehmigung realisiert. Das Grundstück befindet sich in der Entwicklungsphase.

Zollhafen, Mainz

Der Zukauf des Grundstücks mit rund 4.300 m ² wurde von der FBW PROJEKTBAU GmbH im Share Deal erworben. Das Grundstück befindet sich derzeit in der Planungs- und Entwicklungsphase. Ein Bauantrag wurde noch nicht eingereicht.

Übergebene Projekte

Grazer Straße, Offenbach am Main

Das Bauprojekt beinhaltet 22 Wohneinheiten mit 29 Stellplätzen. Im Geschäftsjahr 2020 wurden 11 Wohneinheiten übergeben. Das Bauvorhaben wurde im Kalenderjahr 2020 endgültig fertiggestellt und übergeben.

Am Trieb, Neu-Isenburg

Die Doppelhaushälfte wurde im Geschäftsjahr 2020 übergeben und endgültig fertiggestellt.

Offenbacher Straße, Neu-Isenburg

Das Bauprojekt beinhaltet 18 Wohneinheiten mit 24 Stellplätzen. Im Geschäftsjahr 2020 wurden die gesamten Wohneinheiten und Stellplätze übergeben. Das Bauvorhaben wurde im Kalenderjahr 2020 endgültig fertiggestellt.

Hospitalstraße, Hanau

Das Bauprojekt beinhaltet 86 Wohneinheiten mit 130 Stellplätzen. Im Geschäftsjahr 2020 wurden 86 Wohneinheiten mit 130 Stellplätzen übergeben. Das Bauvorhaben wurde im Kalenderjahr 2020 endgültig fertiggestellt und übergeben.

Insgesamt haben die Übergaben und Sonderwünsche im Geschäftsjahr 2020 ein Geschäftsvolumen von rund TEUR 51.684 welches aufgrund der zeitraumbezogenen Umsatzlegung jedoch teilweise schon in früheren Jahren vereinnahmt wurde.

Bau- und Verkaufsphase

FBW PROJEKTBAU GmbH

―	Philipp-Ullrich-Straße I, Offenbach am Main (ETW, von 20 Einheiten 20 verkauft)
―	Philipp-Ullrich-Straße II, Offenbach am Main (ETW, von 14 Einheiten 13 verkauft)

Objekt Rhönstraße Frankfurt GmbH

―	Rhönstraße, Frankfurt am Main (ETW, von 28 Einheiten 20 verkauft)

Objekt Villa Schott GmbH

―	Darmstädter Straße, Dreieich (ETW, von 16 Einheiten 16 verkauft)

FBW Wingertstraße GmbH

―	Wingertstraße, Frankfurt am Main (ETW, von 47 Einheiten 34 verkauft)

WOHNPARK LANGEN GmbH

―	Hospitalstraße, Hanau (Globalprojekt, verkauft)

Objekt Hanau Wallgarten GmbH

―	Wallweg, Hanau (Globalprojekt, verkauft)

Sommerhoff Park I GmbH & Co. KG

―	Gutleutestraße, Frankfurt am Main (Globalprojekt)

Objekt Schwalbacher Straße 47 GmbH

―	Schwalbacher Straße, Frankfurt am Main (ETW, von 68 Einheiten 48 verkauft)

FBW KURECK Taunusstraße GmbH

―	Taunusstraße, Wiesbaden (ETW, von 86 Einheiten 5 verkauft)

Insgesamt handelt es sich bei den vorstehenden Projekten um 493 Wohneinheiten, 7 Gewerbeeinheiten, 19 Boardinghäuser (Service Apartments) und 739 Stellplätze.

Des Weiteren sind folgende Bauprojekte (insgesamt 500 Wohneinheiten und 2 Gewerbeeinheiten) in die Planung gegangen oder in Planung befindlich:

―	Julie-Heraeus-Straße (I), Offenbach am Main (FBW PROJEKTBAU GmbH)
―	Julie-Heraeus-Straße (II), Offenbach am Main (FBW PROJEKTBAU GmbH)
―	Anneliese-Heikaus-Straße, Offenbach am Main (FBW PROJEKTBAU GmbH)
―	Mainzer Ring, Offenbach am Main (FBW PROJEKTBAU GmbH)
―	Berger Straße, Frankfurt am Main (FWI GmbH)
―	Dürerstraße, Bad Kreuznach (FBW PROJEKT III GmbH)
―	Lehrhöfer Heide, Hanau (FBW Lehrhöfer Heide GmbH)
―	Kunigundenstraße, Nürnberg (Objekt Kundigunden Park GmbH)
―	Dortelweiler Straße, Frankfurt am Main (Projektgesellschaft Günthersburgpark GmbH & Co. KG)
―	Adolfsberg, Wiesbaden (FBW KURECK Villen GmbH)
―	Hafenallee, Mainz (Holding IP 1 GmbH)

Baurechtserlangung / Baufortschritte

Im Geschäftsjahr 2020 wurden im Neubaugebiet der Stadt Offenbach am Main über das vereinfachte Verfahren 2 Baugenehmigungen (Philipp-Ullrich-Straße I und Philipp-Ullrich-Straße II) erteilt. Baubeginn des Projekts Philipp-Ullrich-Straße I erfolgte noch in 2019, der Baubeginn der Philipp-Ullrich-Straße II im Geschäftsjahr 2020. Die Philipp-Ullrich-Straße I wird im Kalenderjahr 2021 übergeben.

Der Baustart des Bauvorhabens "Wallweg" in Hanau ist plangemäß im 4. Quartal 2018 erfolgt. Der Bauablauf verläuft, bis auf die Archäologiebefunde in 2019 auf dem Grundstück, störungsfrei. Allerdings verzögerten die Befunde und die Arbeiten der Archäologen den Baufortschritt um 4 Monate. Die FBW GRUPPE konnte aufgrund der Kapazitäten und der eingespielten Baubeteiligten die Verzögerung gut aufholen. Das Projekt wird voraussichtlich im ersten Quartal 2022 übergeben.

Die Baugenehmigung des Projekts "Villa Schott" in Dreieich hat die FBW GRUPPE im Geschäftsjahr 2019 erlangt. Hier gab es zudem einen Nachtrag zur Baugenehmigung mit einer Naturschutzauflage, die ebenso erfüllt und genehmigt wurde. Die Villa Schott selbst, Denkmalgeschütztes Gebäude, ist ein Sanierungsobjekt. Baubeginn war hier ebenso im Geschäftsjahr 2019. Im Kalenderjahr 2020 befindet sich das Projekt in Bau.

Bei der Schwalbacher Straße handelt es sich um eine Kernsanierung eines Bürogebäudes. Hier entstehen Mikro-Apartments in Frankfurt am Main. Aufgrund der hohen Nachfrage wurde das Konzept von der Stadt Frankfurt sehr gut angenommen. Die Sanierung wurde im Kalenderjahr 2020 begonnen.

Das Projekt Wingertstraße konnte nach einem Jahr Bauverzögerung begonnen werden. Der finale Abbruch der gemeinsamen Brandwand konnte nach einem Nachbarschaftsstreit, der über Anwälte für beide Parteien zufriedenstellend geklärt wurde, Ende 2020 endgültig ausgeführt werden.

Der Bauantrag der Lehrhöfer Heide wurde im März 2020 eingereicht. Aufgrund eines unerwarteten Kaufangebotes eines Investors, wurde das Objekt im Jahr 2021 veräußert.

Die Gesamteinschätzung der FBW GRUPPE ist, dass die Corona-Pandemie anfangs die Immobilienbranche ausgebremst hat. Die Antragsverfahren wurden dadurch verlangsamt und Planungstermine sind in der Hochphase des ersten Corona-Lockdowns ausgefallen. Die Ämter waren und sind weiterhin halbbesetzt. Dies erschwerte der FBW GRUPPE jegliche Kommunikation mit den Ämtern. Zu verzeichnen ist momentan, dass die Lage sich deutlich verbessert hat. Auch im Kalenderjahr 2020 konnten Umsätze erzielt werden. Die Kauf-Interessenten sind zum Ende des Jahres deutlich gestiegen.

Vermietung von Wohn- und Gewerbeeinheiten

Bestandsimmobilien

FBW GRUPPE GmbH

	Beethovenstraße, Frankfurt am Main (Wohnhaus)
	Vermietbare Fläche liegt bei 611 m ²
	Bahnhofstraße, Neu-Isenburg (Gewerbeeinheit und Wohnhaus)
	Vermietbare Fläche liegt bei 182 m ²
	Babenhäuser Straße, Mainhausen (Gewerbeeinheit und Wohnhaus)
	Vermietbare Fläche liegt bei 1.530 m ²
	Die Immobilie wurde im Kalenderjahr 2020 veräußert. Nutzen und Lasten sind im Kalenderjahr 2021 auf den Käufer übergegangen.

Objekt Schiersteiner Straße Wiesbaden GmbH

	Schiersteiner Straße, Wiesbaden (REWE-Markt)
	Vermietbare Fläche liegt bei 2.310 m ²

Objekt Südbahnhof Bad Vilbel GmbH

	Am Südbahnhof, Bad Vilbel (REWE-Markt)
	Vermietbare Fläche liegt bei 1.250 m ²

Objekt Frankfurter Straße 200 GmbH

	Frankfurter Straße, Neu-Isenburg (Gewerbeeinheit)
	Vermietbare Fläche liegt bei 1.700 m ²

Am Forsthaus Gravenbruch GmbH

	Am Forsthaus Gravenbruch 3, Neu-Isenburg
	Am Forsthaus Gravenbruch 5-7, Neu-Isenburg
	Am Forsthaus Gravenbruch 9-11, Neu-Isenburg
	Vermietbare Gesamtfläche liegt bei 14.842 m ²

Neroberg Projektentwicklungs GmbH

	Kapellenstraße, Wiesbaden (Pflegeheim)
	Vermietbare Fläche liegt bei 5.899 m ²

Graf-Bernadotte-Straße NI Objektgesellschaft mbH

	Graf-Bernadotte-Straße, Neu-Isenburg
	Vermietbare Fläche liegt bei 3.770 m ²

FBW IMMO III GmbH

	Bürgermeister-Grünzweig-Straße, Ludwigshafen
	Vermietbare Fläche liegt bei 11.990 m ²

FBW IMMO IV GmbH

	Frankfurter Straße, Neu-Isenburg
	Vermietbare Fläche liegt bei 8.570 m ²

FBW PROJEKT II GmbH:

Lincoln-Siedlung, Darmstadt

Hier entstehen mit einer Wohn- und Nutzfläche von 20.035 m ² rund 257 Einheiten. Der Bauantrag wurde eingereicht, die Genehmigung liegt noch nicht vor. Das Grundstück befindet sich in der Entwicklungsphase. Das Grundstück dient der Anlage als Renditeimmobilie.

Insgesamt wurden im Geschäftsjahr 2020 weitere 3 Bestandsimmobilien in 3 verschiedenen Objektgesellschaften mit rd. 24.300 m ² vermietbarer Fläche in Mischgebieten erworben.

2.4 Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

Im Geschäftsjahr 2020 standen insbesondere die weiteren Fortschritte bei der Baurechtschaffung im Bereich der Projektentwicklung, die Baufortschritte bei laufenden Bauprojekten sowie die Veräußerung von Objekten im Einzelverkauf im Fokus. Daneben wurden weitere neue Projekte akquiriert.

2.4.1 Ertragslage und finanzielle Leistungsindikatoren

Entwicklung der Ertragslage 2020

Für 2020 prognostizierte die FBW GRUPPE ein Umsatzvolumen von 48 - 55 Mio. EUR. Im Berichtsjahr konnte das geplante Umsatzvolumen mit TEUR 56.106 leicht übertroffen werden und es konnte ein positives Jahresergebnis erzielt werden.

Die FBW GRUPPE GmbH hatte im Geschäftsjahr 2020 einen Umsatzrückgang um 29% von TEUR 79.243 auf TEUR 56.106 zu verzeichnen. Von den Umsatzerlösen entfielen TEUR 51.684 (Vj. TEUR 75.655) auf Global- und Einzelverkäufe im Projektgeschäft und TEUR 3.841 (Vj. TEUR 3.206) auf Vermietungen im Bestandsgeschäft.

Der Umsatzrückgang im Projektgeschäft gegenüber dem Vorjahr resultiert im Wesentlichen aus dem Sondereffekt eines Globalverkauf des Immobilienprojektes Bergerstraße / Ringelstraße im Vorjahr, welches noch in der Planungsphase veräußert wurde und mit TEUR 27.000 in den Vorjahresumsätzen enthalten ist. Bereinigt man die Vorjahresumsätze um diesen Verkauf, so ergibt sich ein leichter Anstieg der Projekterlöse von TEUR 48.655 auf TEUR 51.684 aus bestehenden Projekten, der dem planmäßigen Projektfortschritt geschuldet ist. Im Jahr 2020 erfolgte nach einer planmäßigem Konsolidierungsphase 2019 der weitere planmäßige Projektfortschritt mit hohem Bau- und Erlösfortschritt.

Die Bestandsveränderung zeigt einen Rückgang in Höhe von 13,11 % von TEUR 38.031 auf TEUR 33.044 aufgrund des geringeren Neuprojektvolumens und dem Verkauf von bereits fertiggestellten Wohnungen. Der Rückgang geht dabei primär auf den Projektfortschritt der weit vorangeschrittenen Projekte Wohnpark Langen, Hanau Wallgarten und Rhönstraße zurück. Darüber hinaus wurden Projekte (Zollhafen Mainz, Günthersburgpark) direkt erworben, so dass sich der Anstieg der Vorräte hier nicht in der Bestandsveränderung zeigt.

Im Geschäftsfeld Immobilienbewirtschaftung sind die Mieterlöse moderat von TEUR 3.206 auf TEUR 3.841 angestiegen. Der Anstieg ist dem Erwerb eines Objektes im Jahr 2019 geschuldet, welches im Jahr 2020 erstmalig vollständig enthalten ist und im Vorjahr nur zeitanteilig berücksichtigt wurde. Darüber hinaus blieben die Mieterlöse erwartungsgemäß aufgrund langfristiger Mietverträge in etwa konstant.

Die Materialaufwendungen sind um TEUR 22.878 auf TEUR 67.417 (Vj. TEUR 90.295) gesunken. Der Rückgang folgte dem geringeren Projektvolumen entsprechend. Zudem wurden im Vorjahr Erwerbe von Grundstücken in Höhe von TEUR 19.863 als Materialaufwand und Bestandsveränderung erfasst, während in diesem Jahr die Neuerwerbe erfolgsneutral verbucht wurden.

Der Rohertrag ging absolut um 19% von TEUR 26.979 auf TEUR 21.732 zurück. Die Rohertragsmarge blieb jedoch mit 34% konstant, da die Projekte überwiegend nach Plan verlaufen. Maßgeblich für den absoluten Rückgang war wiederum primär der Verkauf des Objektes Bergerstraße / Ringelstraße im Jahr 2019, der als Einmaleffekt die Rohmarge im Jahr 2019 signifikant erhöhte. Im Jahr 2020 war daher eine Normalisierung der Rohmarge zu verzeichnen.

Der Ertrag aus der Neubewertung der Finanzimmobilien ist um 620% von TEUR 2.570 auf TEUR 18.504 gestiegen. Ursächlich für den Anstieg sind im Wesentlichen deutliche Wertsteigerung bei Immobilien auch während der Corona Phase im Großraum Frankfurt am Main sowie ein Objekt, welches mit hohem Leerstand zu einem relativ niedrigen Preis erworben werden konnte.

Der Anstieg der Personalaufwendungen um TEUR 888 auf TEUR 3.779 (VJ. 2.891) ist zum einen durch den Anstieg der durchschnittlichen Mitarbeiterzahlen aufgrund des Unternehmenswachstum um 2 Mitarbeiter begründet und zum anderen durch Geschäftsführerverträge, die erstmals ab Juli 2019 zur Zahlung von Geschäftsführergehältern durch die Gesellschaft führten und die im Geschäftsjahr 2020 voll wirksam wurden. Daher sind die Geschäftsführergehälter von TEUR 630 auf TEUR 1.043 gestiegen.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind um TEUR 3.601 oder 94% auf TEUR 7.422 (VJ. TEUR 3.822) angestiegen. Eine wesentliche Ursache für den Anstieg sind im aktuellen Jahr vorgenommene Vorsorgen für erwartete Kreditverluste auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 807 und langfristige finanzielle Vermögenwerte in Höhe von TEUR 1.347. Ferner ergab sich ein Anstieg durch erhöhte Rechts- und Beratungskosten durch vermehrte Grundstücks- und Unternehmensakquisitionen (siehe Erwerbe von Beteiligungen), so dass die Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten von TEUR 400 auf TEUR 1.207 angestiegen sind. Gegenläufig entwickelten sich Provisionszahlungen im Vertriebsbereich, die um TEUR 334 gefallen sind. Die ebenfalls in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthaltenen Bewirtschaftungskosten für Bestandsimmobilien beliefen sich auf TEUR 749 und stiegen somit aufgrund gestiegener Energiekosten und zusätzlicher Mietobjekte um TEUR 225.

Das EBIT lag im Geschäftsjahr 2020 bei TEUR 29.175 (VJ. TEUR 23.014) und konnte somit um 27% zum Vorjahr im Wesentlichen getrieben durch die Neubewertung der Finanzimmobilien weiter gesteigert werden, während der Ertragsbeitrag aus dem Projektgeschäft aufgrund des Sondereffektes des margenstarken Verkaufs des Projektes Berger / Ringelstraße im Vorjahr im aktuellen Jahr geringer ausfiel.

Der Anstieg der Finanzaufwendungen um 101% oder TEUR 10.512 auf TEUR 20.938 geht einerseits auf die im Rahmen der Expansion weiter aufgenommenen Fremdmittel (Anstieg der langfristigen finanziellen Verbindlichkeiten ca. 71 % im Vergleich zum Vorjahr und der kurzfristigen finanziellen Verbindlichkeiten um ca. 12,6% ) zurück und darüber hinaus ergaben sich Änderungen im Finanzierungsmix (vgl. Ausführungen zur Finanzlage), die zu höheren Zinsaufwendungen führten. So wurde vermehrt auf Schuldverschreibungen, nachrangiges Mezzanine-Kapital und Anleihen zurückgegriffen, welche höhere Zinslasten im Vergleich zu durch erstrangige Grundschulden besicherten Bankdarlehen aufweisen.

Die Ertragssteueraufwendungen sind überproportional zum Rückgang des Konzernergebnisses vor Steuern um 44% auf TEUR 2.638 (VJ. TEUR 4.733) gesunken. Die Ertragssteuerquote ist von ca. 37,4 % auf 30,9 % gesunken, da im Geschäftsjahr 2020 aktive latente Steuern auf Verlustvorträge gebildet wurden. Darüber hinaus wirkten sich im Wesentlichen nicht abziehbaren Zinsaufwendungen, welche steuerlich im Rahmen der Gewerbesteuer nicht geltend gemacht werden können, nach IFRS jedoch als Aufwand erfasst werden, auf die Steuern aus.

Das Konzernergebnis nach Steuern liegt insbesondere aufgrund des gesunkenen Rohertrags mit TEUR 5.890 unter dem Konzernergebnis des Vorjahres in Höhe von TEUR 7.926. Der im Vergleich zum Rohergebnis unterproportionale Rückgang ist im Wesentlichen den deutlich gestiegenen Erträgen aus der Neubewertung von Finanzimmobilien geschuldet, die den gestiegenen Personalkosten, Finanzierungsaufwendungen und sonstige betriebliche Aufwendungen gegenüberstehen.

2.4.2 Vermögenslage des Konzerns

Die Bilanzsumme ist zum 31. Dezember 2020 mit TEUR 392.960 gegenüber TEUR 284.617 zum 31. Dezember 2019 um 38 % gestiegen und reflektiert das anhaltende Geschäftswachstum des Konzerns, welches durch den weiteren Ausbau der Projektpipeline sowie bedeutsame Neuerwerbe von Renditeimmobilienprojekten gekennzeichnet war. Daher geht die Expansion der Bilanzsumme insbesondere auf einen Anstieg der langfristigen Vermögenswerte zurück.

Die langfristigen Vermögenswerte sind folglich um TEUR 75.189 gestiegen. Der Anstieg ist hauptsächlich durch den Anstieg der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien begründet, die von TEUR 60.920 auf TEUR 125.710 angestiegen sind. Der Anstieg geht dabei zu TEUR 50.915 auf den Erwerb weiterer als Finanzinvestition gehaltener Immobilien zurück ("Lincoln Siedlung", "Graf-Bernadotte-Straße", "Bürgermeister Grünzweig-Straße" und "Carl-Ulrich-Straße") und zu TEUR 15.288 und TEUR 4.443 aus Umgliederungen aus Sachanlagen (Lehrhöfer Heide und Kundigundenpark) sowie Vorräten zurück, nachdem diese Objekte nun als Renditeimmobilien genutzt werden. Daneben ergaben sich positive Bewertungseffekte in Höhe von TEUR 18.504. Gegenläufig wirkten ungeplante Umgliederungen in Höhe von TEUR 24.360 in die "Zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerte", nachdem sich aufgrund der ansteigenden Markpreise unerwartete Verkaufsoccasionen ergeben haben, die im Jahr 2021 realisiert werden.

Darüber hinaus hat sich der Konzern entschlossen zukünftig auch an Gemeinschaftsunternehmungen zur Projektentwicklung zu partizipieren und daher in zwei Gesellschaften "Ono Student GmbH" und die VSF Grundstücks AG" zu je 50% beteiligt. Die Beteiligungen werden in der Bilanz als langfristige Vermögenswerte "at equity" bewertet. Dadurch ergab sich ein Anstieg dieser Position auf TEUR 9.912.

Die langfristigen finanziellen Vermögenswerte betreffen überwiegend Darlehen an Geschäftspartner des Konzerns. Der Anstieg um TEUR 8.684 ist im Wesentlichen durch ein Darlehen an einen neuen Geschäftspartner aus dem Erwerb eines neuen Projektes begründet. Der Anstieg der langfristigen Vertragsvermögenswerte um TEUR 3.242 ist dem Projektfortschritt geschuldet.

Der Rückgang der Sachanlagen um TEUR 13.320 liegt primär an der Umgliederung der zwei Bestandsobjekte Kunigundenpark und Lehrhöfer Heide in die "als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien" zu Beginn des Jahres. Beide Objekte wurden gegen Ende des Jahres aufgrund unerwarteter, konkreter Verkaufsgelegenheiten weiter in die Position "der zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerte" umgegliedert.

Die kurzfristigen Vermögenswerte sind um TEUR 33.154 und somit um 18,50% angestiegen.

Dies ist im Wesentlichen auf die Umgliederung von mehreren Renditeimmobilien ("Kunigundenpark" und "Lehrhöfer Heide" sowie "Babenhäuser Straße") in die Position "Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte" mit einem Wert von TEUR 24.360. Zudem ergab sich ein signifikanter Anstieg der Vorräte um TEUR 49.487, die im Wesentlichen auf dem Projektfortschritt noch nicht fertig gestellter Projekte sowie die neu erworbenen Projekten "Günthersburgpark" und "Hafenalle Mainz" zurückzuführen sind (ca. TEUR 38.000). Daneben ergaben sich Projektfortschritte beim Projekt KURECK Taunusstraße und KURECK Villen sowie weiteren kleineren Projekten.

Darüber hinaus sanken die kurzfristigen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen primär durch den im Vorjahr enthaltenen Globalverkauf des Objektes Berger / Ringelstraße um TEUR 24.410 auf TEUR 5.266 (VJ. TEUR 29.676 )

Die kurzfristigen finanziellen Vermögenswerte beinhalten Verfügungen der Geschäftsführer aus einem Kontokorrentdarlehensverhältnis mit der Gesellschaft. Die Inanspruchnahme der Kontokorrentlinie durch die Geschäftsführung ist um TEUR 5.090 auf TEUR 9.227 (VJ. TEUR 4.138) im Vergleich zum Vorjahr angestiegen.

Der Rückgang der sonstigen Forderungen und Vermögenswerte um TEUR 2.738 auf TEUR 5.329 resultiert im Wesentlichen aus der Reduktion der geleisteten Anzahlungen in Höhe von TEUR 2.510 für den Erwerb des Projektes "Günthersburgpark". Im Geschäftsjahr 2019 wurde ein Kaufvertrag für die Unternehmensanteile des Objektes "Günthersburgpark" in Frankfurt geschlossen. Der Übergang von Chancen und Risiken fand im Jahr 2020 statt, so dass die Anzahlung entsprechend umgebucht wurde. Darüber hinaus sind in Höhe von TEUR 4.235 Anzahlungen für Bauleistungen in den Projekten FBW KURECK Taunusstraße GmbH & FBW KURECK Villen GmbH weiterhin bestehend und Ertragssteuerforderungen in Höhe von TEUR 550 aufgrund zu hoher Vorauszahlungen angesetzt worden.

2.4.3 Finanzlage

Der Saldo aus Ein- und Auszahlungen im Geschäftsjahr war negativ und führte zu einer Verminderung der der Zahlungsmittel von TEUR 33.875 auf TEUR 22.266.

Die wesentlichen beinhalten die Zahlungsmittel gesperrte Käuferguthabenkonten aus erhaltenen Anzahlungen im Rahmen von Projektverkäufen in Höhe von TEUR 18.428. Die FBW GRUPPE kann zum 31. Dezember 2020 über Zahlungsmittel in Höhe von TEUR 3.837 frei verfügen. Darüber hinaus stehen für die Projekte entsprechenden Finanzierungszusagen bereit.

Die einzelnen Effekte ergeben sich aus der verkürzten Kapitalflussrechnung wie folgt:

Der negative Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit in Höhe von -TEUR 25.377 resultiert im Wesentlichen aus dem typischen Geschäftszyklus des Immobilienprojektgeschäfts sowie dem weiteren Geschäftswachstum, bei dem zunächst Immobilienprojekte sowie Grundstücke erworben und anschließend bebaut werden, bevor sukzessive Einzahlungsüberschüsse aus dem Verkauf der Immobilien vereinnahmt werden.

So ist der negative Cashflow vor allem dem Anstieg des Vorratsvermögens um TEUR 53.938 geschuldet, der sich durch die Erwerbe der neuen Immobilienprojekte "Günthersburgpark", "Zollhafen Mainz" und den weiteren Projektfortschritt der Großprojekte KURECK Villen und KURECK Taunusstraße ergibt.

Zudem nahm die Inanspruchnahme von kurzfristigen Darlehen durch Geschäftspartner und die Geschäftsführung zu, woraus sich in Summe ein Zahlungsmittelabfluss in Höhe von TEUR 18.596 ergab.

Gegenläufige positive Cashflow Effekte ergaben sich aus Einzahlungen von Kaufpreisgeldern auf Käufergeldkonten (Rückgang der Vertragsvermögenswerte) sowie aus dem Rückgang der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen durch einen Zahlungseingang in Höhe von TEUR 27.000.

Der negative Cashflow aus Investitionstätigkeit ist von TEUR -6.217 auf TEUR -69.349 angestiegen und geprägt durch Investitionen in neue Renditeimmobilien. Zu nennen ist hier die "Lincoln Siedlung", die "Bürgermeister-Grünzweigstraße" sowie die "Graf-Bernadotte-Sraße" und die "Carl-Ulrich-Straße". Ferner ergaben sich negative Cashflow Effekte durch die Ausreichung von Darlehen an Geschäftspartner sowie die Investition in "at equity" Gemeinschaftsunternehmen von zusammen genommen TEUR 18.596.

Der positive Cashflow aus Finanzierungstätigkeit beläuft sich im Geschäftsjahr 2020 auf TEUR 83.118 nach TEUR 69.614 im Vorjahr. Er resultiert vor allem aus der Privatplatzierung von Schuldverschreibungen und Mezzanine-Kapital in Höhe von TEUR 37.413, der Aufnahme von privaten Darlehen in Höhe von TEUR 13.100 sowie der weiteren Inanspruchnahme von Bankkrediten zur laufenden Baufinanzierung in Höhe von TEUR 103.222. Gegenläufig erfolgten Rückführungen von zinstragenden Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 66.130, die durch den erfolgreichen Abschluss von Immobilienentwicklungsprojekten planmäßig geleistet werden konnten.

Die FBW GRUPPE war 2020 jederzeit in der Lage Ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen.

Kapitalstruktur

Das Eigenkapital ist mit TEUR 39.238 am Abschlussstichtag gegenüber dem 31. Dezember 2019 um TEUR 6.208 gewachsen. Der Anstieg des Eigenkapitals resultiert maßgeblich aus dem Konzernergebnis nach Steuern in Höhe von TEUR 5.890. Der Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital liegt mit 10% leicht unterhalb des Eigenkapitals des Vorjahres mit 12%. Der prozentuale Rückgang liegt an der Ausweitung der Verschuldung im kurz- und langfristigen Bereich. So stieg der Anteil der verzinslichen lang- und kurzfristigen Schulden am Gesamtkapital von 79% auf 82% an. Die Kapitalstruktur hat sich somit im Vergleich zum Vorjahr zu Gunsten einer höheren Fremdfinanzierung verschoben. Dies begründet sich insbesondere in der hohen Fremdfinanzierung der neuen Projekte, die insbesondere auch Investitionen in Bestandsobjekte vorsieht, die einen hohen Fremdkapitalanteil vorsehen.

Die FBW GRUPPE setzt zur Finanzierung der Bestandsobjekte auf langfristige, festverzinsliche Annuitätendarlehen und zur Finanzierung der Entwicklungsprojekte auf einen Mix aus Finanzierungsinstrumenten, zu denen variabel verzinste Bankdarlehen, Mezzanine Finanzierungen, Schuldverschreibungen und Anleihen gehören. Im Geschäftsjahr 2020 hat sich die Struktur der Fremdfinanzierungen im Vergleich zum Jahr 2019 hin zu alternativen Finanzierungsformen verschoben, deren Anteil an der Finanzierung deutlich angestiegen ist.

So sind die Bankkredite von TEUR 156.921 um TEUR 47.867 auf TEUR 204.788 gestiegen, während private Schuldverschreibungen von TEUR 24.757 auf TEUR 58.552 angestiegen sind und die Mezzanine Finanzierungen sowie sonstige Darlehen von TEUR 43.258 auf TEUR 57.847 angestiegen sind.

Die langfristigen finanziellen Verbindlichkeiten erhöhten sich per Saldo um TEUR 81.475 auf TEUR 199.081. Wesentlich für den Anstieg waren Schuldverschreibungen über TEUR 37.413 und sonstige Darlehen über TEUR 13.100. Darüber hinaus wurden im Rahmen der neuen Projekterwerbe (Günthersburgpark, Hafenalle Mainz) sowie dem weiteren Projektfortschritt Baukreditlinien in Höhe von TEUR 43.519 mit einer Laufzeit von bis zu 4 Jahren in Anspruch genommen. Dem standen vorzeitige Tilgungen in Höhe von TEUR 10.426 gegenüber. Des Weiteren erfolgte ein Anstieg durch zu den finanziellen Verbindlichkeiten hinzugerechnete Zinsen. Diese wurden weitgehend durch Umgliederungen von lang- zu kurzfristig ausgeglichen.

Die kurzfristigen finanziellen Verbindlichkeiten stiegen um TEUR 14.735 auf TEUR 123.020 am 31. Dezember 2020. Der Anstieg ist zum Teil Folge der Umgliederungen aus den langfristigen finanziellen Verbindlichkeiten in Höhe von ca. 9 Mio. EUR geschuldet. Gegenläufig wirkten Tilgungen in Höhe von TEUR 53.245 von Bankkrediten und Anleihen sowie TEUR 1.750 sonstigen Darlehen. Darüber hinaus wurden zahlreiche befristete Kreditlinien für im Bau befindliche Projekte prolongiert und neue Mittel über 59.703 aufgenommen. In den kurzfristigen finanziellen Verbindlichkeiten enthaltene Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaften von Personengesellschaften sind geringfügig von TEUR 593 auf TEUR 568 gesunken. Darüber hinaus ergab sich ein weiterer erhöhender Effekt aus der Bilanzierung einer Kaufpreisverbindlichkeit in Höhe von TEUR 1.050.

Die Leasingverbindlichkeiten entfallen am Stichtag im Wesentlichen auf Kfz Leasingverträge.

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen betragen am Ende des Berichtsjahres TEUR 8.323 nachdem sie im Vorjahr TEUR 6.707 betragen haben. Der Anstieg ist durch die wachsende Zahl an Bauprojekten und damit einhergehendem Rechnungsvolumen bedingt. Der Anstieg der sonstigen Verbindlichkeiten um TEUR 856 beruht primär auf einem Anstieg der Verbindlichkeiten aus Abgaben und sonstigen Steuern.

2.5 Bedeutsame finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

2.5.1 Entwicklung der finanziellen Leistungsindikatoren

Die FBW GRUPPE definiert die Eigenkapitalquote (Berechnung: Eigenkapital / Gesamtkapital) und die Eigenkapitalrentabilität (Periodenerfolg x 100 / Eigenkapital) als wesentliche finanzielle Leistungsindikatoren und hat sich zum Ziel gesetzt eine Eigenkapitalquote von ca. 10% bis 15% zu erreichen und eine Eigenkapitalrentabilität von 14% bis 20% zu erreichen. Die Eigenkapitalquote lag mit 10% im Geschäftsjahr 2020 noch innerhalb der Zielgröße, was den hohen fremdfinanzierten Investitionen in neue Bestandsbauten geschuldet ist. Die Eigenkapitalrentabilität lag mit rund 15% ebenfalls am unteren Rand der Bandbreite. Die Eigenkapitalrentabilität ist im Wesentlichen auf die positive Wertentwicklung des Immobilienstands zurückzuführen.

2.5.2 Entwicklung der nicht finanziellen Leistungsindikatoren

Für die FBW GRUPPE ist eine hohe Mitarbeitermotivation und das Know-How der Mitarbeiter zentrale Elemente für den langfristigen Geschäftserfolg. Daher hat sich die FBW GRUPPE das Ziel gesetzt die Mitarbeiter langfristig an sich zu binden.

Um eine hohe Mitarbeiterbindung zu erreichen, strebt die FBW GRUPPE an, den Mitarbeitern ein motivierendes und leistungsorientiertes Arbeitsumfeld zu bieten. Bei der Auswahl neuer Mitarbeiter wird neben den erforderlichen Qualifikationen insbesondere auf soziale Kompetenz geachtet. Zudem fördert und unterstützt die FBW GRUPPE gezielt die Weiterentwicklung ihrer Mitarbeiter und Führungskräfte. Hierbei werden die Weiterbildungsmaßnahmen individuell auf die Bedürfnisse der einzelnen Mitarbeiter abgestimmt. Die FBW GRUPPE übernimmt auch bei der Nachwuchsförderung gesellschaftliche Verantwortung. Das Unternehmen ist ein Ausbildungsbetrieb. Es werden zwei Auszubildende (m/w) beschäftigt, die Anfang 2021 ihre Prüfung erfolgreich abgeschlossen haben. Daneben beschäftigt die FBW GRUPPE zwei Werkstudenten.

Die FBW GRUPPE beschäftigte im Geschäftsjahr 2020 durchschnittlich 54 Mitarbeiter (Vorjahr: 52 Mitarbeiter).

2.6 Gesamtbeurteilung zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der FBW Gruppe

Die Umsatzerlöse sind im Jahr 2020 im Vergleich zum Vorjahr erwartungsgemäß um TEUR 23.137 gesunken und die Gesamtleistung ist um TEUR 28.124 zurückgegangen. Dabei wurde ein Rohertrag in Höhe von TEUR 21.732 bei annähernd konstanter Rohmarge von 34% erzielt. Gegenüber dem Vorjahr wirkten sich insbesondere die gesunkenen Umsatzerlöse aus dem Sondereffekt des Einmalverkaufs Berger / Ringelstraße in 2019 aus, die nicht durch ähnliche Einzelverkäufe in 2020 aufgewogen werden konnten. Die Projektpipeline (vgl. Baurechtsfortschritte) konnte damit weiter ausgebaut werden. Auf der Finanzierungsseite wurde weiterhin vermehrt auf nachrangige Mezzanine Finanzierungen und Schuldverschreibungen zurückgegriffen. Die Finanzaufwendungen haben sich daher erwartungsgemäß überproportional zu den finanziellen Verbindlichkeiten entwickelt, so dass der gesunkene Rohertrag auch in das Jahr 2020 übertragen wurde.

3. Risiko- und Chancenbericht

3.1 Risikobericht

3.1.1 Risikomanagement

Die FBW GRUPPE ist im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit zahlreichen Unsicherheiten, Veränderungen und damit einhergehenden Risiken ausgesetzt, die die wirtschaftliche Entwicklung beinträchtigen können. Um den Risiken entgegenwirken und steuern zu können, muss der Konzern diese frühzeitig erkennen.

Aufgrund der derzeitigen Unternehmensgröße ist das Risikomanagement funktionsübergreifend organisiert und basiert in erster Linie auf dem regelmäßigen Austausch / regelmäßiger Kommunikation zwischen der Geschäftsführung und den Mitarbeitern. Die Zusammenfassung der wesentlichen Zentralfunktionen Controlling, Projektplanung und Rechnungswesen am Hauptsitz in Dreieich erlaubt eine zeitnahe Information mit der Geschäftsführung. Zudem begünstigen flache Hierarchien eine durchgehende Meldemöglichkeit für alle Mitarbeiter. Aufgrund der Unternehmensgröße ist die FBW GRUPPE im Stande, flexibel und unbürokratisch auf Veränderungen zu reagieren.

Die FBW GRUPPE ist primär in der Projektentwicklung tätig und baut daher ihr Projektcontrolling seit 2018 stetig aus, um von der Akquisitionsphase, der Projektphase mit erfolgender Bauumsetzung bis hin zum Projektabschluss technische, kaufmännische und rechtliche Chancen und Risiken überwachen und steuern zu können.

Um frühzeitig von der Planung abweichende Entwicklungen zu erkennen, hat die FBW GRUPPE eine bauträgerspezifische Software implementiert, die ein laufendes Monitoring der Kosten- und Ergebnisentwicklung der Projekte gewährleistet und auf deren Basis die Geschäftsführung regelmäßig Berichte erhält. Darüber hinaus ist für jedes Projekt ein projektverantwortlicher Manager eingesetzt, der regelmäßig Bautenstandsberichte zum Fortschritt des Baus erstellt.

Im Bereich der Bestandsimmobilien erfolgte für jedes Projekt eine vollständige Erfassung der Mietverträge und Finanzierungen sowie ein regelmäßiges Forderungsmanagement. Zudem erfolgt eine Überwachung des Vermietungsstands und für die Bewertung externe Gutachter herangezogen.

3.1.2 Branchen- und marktbezogene Risiken und Chancen

Marktpreisschwankungen

Die FBW GRUPPE ist als Wohnimmobilienentwickler der Entwicklung und der Volatilität des Wohnimmobilienmarktes in Deutschland und insbesondere im Großraum Frankfurt am Main ausgesetzt. Ferner vermietet die FBW GRUPPE im Raum Frankfurt am Main Bestandsobjekte im gewerblichen Bereich und ist insoweit auch der Entwicklung der Marktpreise am Vermietungsmarkt ausgesetzt.

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist von vielfältigen, sich fortlaufend ändernden und gegenseitig beeinflussenden Faktoren abhängig, auf welche die FBW GRUPPE keinen Einfluss hat. Hierzu gehören etwa das Marktniveau von Immobilien- und Grundstückspreisen, das Verhältnis von Angebot und Nachfrage nach Immobilien in bestimmten Lagen und Preisklassen, die Entwicklung des lokalen Arbeitsmarktes, die gesamtwirtschaftliche konjunkturelle Entwicklung sowie daraus resultierende zyklische Schwankungen des Wohnimmobilienmarktes. Ein Nachfragerückgang oder ein Überangebot an Wohn- & Gewebeimmobilien können zu rückläufigen Preisen und somit sinkenden Erträgen oder Wertminderungen führen.

Die FBW GRUPPE begegnet möglichen Absatzrisiken durch jeweils Projekt individuelle Vermarktungskonzepte und eine exakte Analyse des lokalen Preisniveaus. Insbesondere in den Projekten, die sich noch in der Entwicklungsphase befinden, erfolgt eine Anpassung der prognostizierten Verkaufserlöse.

3.1.3 Operative Risiken (insbesondere Projektrisiken)

Risiken in der Investitionsphase

Obwohl die FBW GRUPPE über langjährige Erfahrung in der Abwicklung von Immobilienentwicklungen hat, bestehen bei jedem Projekt stets Projektrisiken, die im Folgenden dargestellt werden.

Grundstückskäufe erfolgen zum Teil oft Jahre vor der planmäßigen Umsetzung des Bauvorhabens. Bis zur Umsetzung des Bauvorhabens besteht das Risiko, dass das ursprünglich angedachte Bau- und Nutzungskonzept aufgrund der Änderung rechtlicher Rahmenbedingungen z.B. wegen behördlicher Auflagen, Änderungen des Baurechts, Einsprüchen von Nachbarn usw. nicht wie geplant umgesetzt werden können. Im schlechtesten Fall werden etwa geplante Baugenehmigungen nicht erteilt oder nur mit Auflagen, so dass Projekte geringere Erträge erwirtschaften oder höhere Kosten als geplant anfallen. Des Weiteren besteht das Risiko, dass Umweltschäden oder Altlasten auf Grundstücken aufgedeckt werden, die beim Grundstückerwerb trotz sorgfältiger Prüfung nicht identifiziert wurden.

Der Eintritt solcher Risiken kann erhebliche negative Auswirkungen auf die Ertragslage der Gesellschaft haben.

Die FBW GRUPPE begegnet den Investitionsrisiken durch Due Diligence im Voraus und dem Einbezug spezialisierter Experten (Rechtsanwälte, Architekten) sowie einer frühzeitigen Information der Behörden, um die wirtschaftliche und rechtliche Beschaffenheit der Grundstücke zu prüfen.

Kostenrisiken aus nicht umlegbaren Mehrkosten, technischer Komplexität und Vertragsstrafen

Die FBW GRUPPE plant ihre Projekte im Voraus und erstellt basierend auf Erfahrungswerten und zum Teil Angeboten von Partnern Kostenkalkulationen. Dennoch ist jedes Projekt individuell und es ist möglich, dass es bei Entwicklungsprojekten zu Kostenüberschreitungen (z. B. Baukosten, technische Herausforderungen etwa drückendes Grundwasser etc.), Pönalen (z. B. Nichteinhaltung von zugesagten Zeitplänen) oder sogar zum Rücktritt von einem Kaufvertrag oder dem gänzlichen Ausfall eines Generalunternehmers kommt. Insbesondere zeitliche Verzögerungen können aufgrund zusätzlicher Zinskosten die Liquidität wie auch die Profitabilität von Projekten negativ beeinflussen.

Darüber kann es vorkommen, dass die FBW GRUPPE bei bestimmten Projekten auf Verlangen von projektfinanzierenden Kreditgebern Kostenüberschreitungsgarantien abgeben muss. Diese Garantien können die FBW GRUPPE zur Zahlung von Kostenüberschreitungen z. B. an den Generalunternehmer verpflichten, wenn dieser berechtigte Forderungen aus Tätigkeiten hat, die über den budgetierten Planwerten liegen.

Derartige Projektentwicklungsrisiken können einen erheblichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der FBW GRUPPE haben.

Durch ein Leistungs- und Zahlungscontrolling sowie eine enge Abstimmung mit allen Beteiligten versucht die FBW GRUPPE dem Risiko zu begegnen.

Leerstandsrisiko

Im Rahmen der Verwaltung von Immobilien kann es vorkommen, dass aufgrund der wirtschaftlichen Entwicklung oder eines allgemeinen Strukturwandels das Mietinteresse sinkt und gegebenenfalls Flächen nicht vermietet werden können, leer stehen und dies negative Auswirkung auf die erzielbaren Cashflows sowie die Immobilienbewertung hat.

Die FBW GRUPPE versucht dieses Risiko in einem vertretbaren Rahmen zu halten, indem sie auf Immobilien in Ballungsräumen setzt. Sollte es zu stärkeren Anstiegen der Leerstandsquoten kommen, würde sich dies in geringeren Mieteinnahmen und möglicherweise negativen Bewertungseffekten zeigen.

3.1.4 Sonstige Risiken

IT-Risiken

Der Großteil der Geschäftsprozesse wird mithilfe leistungsfähiger und moderner IT-Lösungen unterstützt. Hierbei kommt überwiegend gängige und bekannte Standardsoftware zum Einsatz, um Prozesse mit großer Zuverlässigkeit abzubilden. Die wesentlichen IT-Komponenten für das Planungs- und Rechnungswesen und die immobilienwirtschaftliche Verwaltung von Objekten werden auf eigener EDV-Anlage ausgeführt. Die Wartung der Anlage wurde an kompetente Dienstleistungsunternehmen übertragen. Die Verfügbarkeit der Daten und der Schutz vor unerlaubtem Zugriff wird durch den Einsatz von Hard- und Softwaretechnologie gewährleistet. Sämtliche relevanten Daten werden regelmäßig gesichert. Für unerwartete IT-Systemausfälle existieren entsprechende Notfallpläne. Sollte es dennoch zu einem solchen Ausfall kommen, könnte dies zu vorübergehenden Leistungseinschränkungen und Kostensteigerungen durch notwendige Ersatzmaßnahmen führen.

Risiken durch Angriffe von außen ist jedes Unternehmen, das sich im Internet bewegt, ausgesetzt. Zum Schutz vor solchen Attacken werden bei der FBW GRUPPE professionelle Firewall und Virenschutzlösungen inklusive restriktiver Spamfilter eingesetzt. Auch die laufende Aktualisierung insbesondere des Betriebssystems trägt zur Erhöhung der Sicherheit bei. Zur Vermeidung von Schäden durch Cyberangriffe erfolgen hierzu regelmäßige Informationen und Schulungen der Mitarbeiter.

Personalrisiken

Die FBW GRUPPE ist stark vom Wissen, der Erfahrung und dem Know-How seines Schlüsselpersonals in der Unternehmensleitung abhängig. Bei einem Verlust des Schlüsselpersonals könnten sich Herausforderungen ergeben, benötigtes Personal mit den erforderlichen Qualifikationen zu gewinnen oder zu halten, so dass sich daraus nachteilige Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit des Konzerns und damit auf seine Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ergeben könnten. Des Weiteren befindet sich die FBW GRUPPE in einer Wachstumsphase, in der die Gewinnung neuer Mitarbeiter besonders wichtig ist. Sollte es der Gesellschaft nicht gelingen, in dem benötigten Umfang und der geforderten Qualifikation neue Fachkräfte für sich zu gewinnen, wäre das angestrebte Wachstum der Gesellschaft gefährdet.

Rechtliche Risiken

Die FBW GRUPPE ist Partei in gerichtlichen und außergerichtlichen Verfahren mit Behörden, Kunden, Wohnungseigentümergemeinschaften, Baufirmen, Nachbarn sowie anderen Beteiligten. Das Projektentwicklungsgeschäft ist generell streitbehaftet, da es regelmäßig um hohe Summen und einmalige Geschäftsbeziehungen geht. Die Gesellschaft arbeitet mit zahlreichen Rechtsanwaltskanzleien zusammen und versucht durch das Vertragswesen sowie hohe Transparenz und Qualität künftige Streitigkeiten zu vermeiden. Diese betrafen unter anderem abgeschlossene und laufende Bauvorhaben. Hier sind branchenübliche Fälle mit Architekten, Bauunternehmen oder Immobilienkäufern aufgetreten. Negative monetäre Auswirkungen aus diesen Themen sind wahrscheinlich.

Steuerliche Risiken

Wesentliche steuerliche Risiken können sich aus Änderungen der lokalen Steuergesetze bzw. der Rechtsprechung und unterschiedlicher Auslegung existierender Vorschriften im Rahmen laufender oder zukünftiger Betriebsprüfungen ergeben. Dadurch kann es zu steuerlichen Belastungen kommen.

Ende 2019 hat der Gesetzgeber die Grundsteuer neu geregelt, da das Bundesverfassungsgericht die Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklärt hatte. Mit der Reform erfolgt die Bewertung der Grundstücke zukünftig grundsätzlich nach dem wertabhängigen Modell, für die Länder besteht allerdings eine Öffnungsklausel, sodass jeweils eigene Modelle angewandt werden können. Die grundsätzliche Struktur der Grundsteuer bleibt erhalten. Sie wird weiter in einem dreistufigen Verfahren berechnet: Bewertung der Grundstücke, Multiplikation der Grundstückswerte mit einer Steuermesszahl und einem Hebesatz der Kommune. Die Grundsteuer wird ab 2025 nach den neuen Regeln erhoben.

3.1.5 Finanzwirtschaftliche Risiken

Die FBW GRUPPE ist durch ihre Geschäftstätigkeit verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt. Dies sind insbesondere das Liquiditätsrisiko, aber auch das Zinsänderungsrisiko sowie das Zahlungsausfallrisiko der Geschäftspartner. Ziel des finanziellen Risikomanagements des Konzerns ist es, diese Risiken durch die laufenden operativen und finanzorientierten Aktivitäten zu begrenzen.

Liquiditätsrisiko

Der Liquiditätsbedarf des FBW Konzerns wird an Hand der Projektkostenplanungen ermittelt, welche auf einem Erlös- und Kostencontrolling der einzelnen Projekte basiert. Die FBW GRUPPE setzt zur Finanzierung der Immobilienprojekte sowohl in der Bestandsbewirtschaftung als auch in der Projektentwicklung auf Fremdkapitalinstrumente. In der Immobilienentwicklung wird auch auf Kundenanzahlungen als Finanzierungsinstrument zurückgegriffen. Ein Teil des für die Entwicklung der jeweiligen Projekte erforderlichen Kapitals wurde in Form von Darlehen von Kreditinstituten zur Verfügung gestellt. Daneben wurden alternative Finanzierungsinstrumente mit weiteren Kapitalgebern abgeschlossen, um gegenüber den Kreditinstituten die notwendigen Eigenmittel nachweisen zu können oder um die Projekte vorübergehend vollständig auf diese Weise zu finanzieren. Die Vergütung erfolgt als Zinszahlung, bei der die Zinsen zum Teil bereits vorab gezahlt werden. Aufgrund des Risikoprofils liegen die Vergütungen dieser Mittel deutlich höher als die Zinsen von erstrangig besicherten Darlehen. Branchenspezifisch werden Bauträgerfinanzierungen in der Regel nur mit kurzen Laufzeiten im Einjahresbereich ausgegeben, obwohl die Laufzeiten der Projektentwicklungen und Baumaßnahmen teils deutlich länger sind. Deshalb müssen Finanzierungen während einer Maßnahme regelmäßig prolongiert werden. Seitens der Kreditgeber werden in die Entscheidungen zur Verlängerung auch weiche Faktoren wie Vertrauen in den Bauträger und in die Projektentwicklungen eingebracht. Weiterhin spielen die allgemeine Marktsituation und die prognostizierten Entwicklungen eine Rolle bei der Kreditprolongation.

Es besteht daher das Risiko, dass Kreditprolongationen oder Anschlussfinanzierungen bei Projektverzögerungen nicht rechtzeitig oder gar nicht erfolgen und dadurch Liquiditätsengpässe ausgelöst werden können. Das Risiko steigt umso höher der Kreditanteil ist. Zudem führen Projektverzögerungen sei es aufgrund von Rohstoffknappheit oder knappen Kapazitäten zu einer längeren Inanspruchnahme von Fremdfinanzierungsmitteln die aufgrund der Zinskosten zu Lasten der Liquidität und Profitabilität gehen.

Die FBW GRUPPE versucht dem Risiko vorzubeugen, indem Prolongationen frühzeitig vereinbart werden oder ausreichend eigene frei verfügbare Mittel zur Verfügung stehen, um Liquiditätsengpässe abzudecken.

Die FBW GRUPPE begegnet dem Risiko durch eine Diversifizierung und Verbreiterung der Kreditgeberbasis. So konnten auch im abgelaufenen Geschäftsjahr neue Kreditgeber gewonnen werden. Gerade Projektentwicklungen im frühen Stadium der Baurechtschaffung erhalten meist keine ausreichenden Bankenfinanzierungen. Hierfür sind deshalb in höherem Maße Eigenmittel notwendig. "Echtes" Eigenkapital der FBW GRUPPE ist derzeit bereits weitgehend in aktuellen Projekten gebunden. Insofern steht dieses sowohl für bestehende Projektfinanzierungen als auch für geplante weitere Grundstücksakquisitionen aktuell nur in sehr eingeschränktem Umfang zur Verfügung.

Zinsänderungsrisiko

Ein Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus könnte die Finanzierungskosten des Konzerns in Zukunft erhöhen bzw. zukünftige Finanzierungen erschweren. Ein höheres Zinsniveau könnte außerdem zur Folge haben, dass sich die Nachfrage nach Wohnimmobilien und damit deren Verkaufsmöglichkeiten verschlechtern, da Käufer den Kaufpreis regelmäßig teilweise über Fremdkapital finanzieren, bei höheren Finanzierungskosten gegebenenfalls den Kauf einer Immobilie verschieben, auf weniger teure Objekte ausweichen oder ganz von einem Kauf Abstand nehmen und alternative Investitionen bevorzugen. Ein Anstieg des Zinsniveaus könnte sich daher negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der FBW GRUPPE auswirken.

Der überwiegende Teil der Kreditverträge mit Bankinstituten sehen einen variablen Zinssatz (Zinsmarge + Euribor) vor, der regelmäßig an die jeweils aktuelle Zinsentwicklung angepasst wird. Ein Teil der Finanzierungsverträge sieht jedoch gedeckelte Zinssätze vor, insofern ist das Zinsänderungsrisiko begrenzt. Im Übrigen erfolgt der Abschluss von Finanzierungsverträgen mit über die jeweilige Laufzeit fixen Konditionen. Ein Einsatz von derivativen Finanzinstrumenten, z. B. zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken, erfolgt im Konzern derzeit nicht. Aktuell ist noch keine deutliche Anhebung des Zinsniveaus in Deutschland ersichtlich, die Banken erheben aber zunehmend "neue" Gebühren zur Kompensation der nachhaltend niedrigen Zinsen. Hierzu gehören negative Zinsen auf Kontoguthaben. Durch eine geeignete Liquiditätssteuerung konnte die Zahlung von Negativzinsen bisher weitestgehend vermieden werden. Steigende Gebühren wie z. B. Bereitstellungs-, Zahlungsabwicklungs- oder Prolongationsgebühren sind weiterhin nicht ausgeschlossen.

Die FBW Gruppe hat überwiegend Zinsen vereinbart, die jährlich angepasst werden können.

Die folgende Tabelle zeigt die Ergebniswirkung bei einer Veränderung des Zinsniveaus auf:

Sensitivitätsanalyse Marktzins	Auswirkungen auf das Konzernergebnis
In TEUR	2020	2019
Aufwertung 75 Basispunkte	-1.129	-953
Abwertung 75 Basispunkte	1.129	953

Zahlungsausfallrisiko

Ausfallrisiken ergeben sich aus der Möglichkeit, dass die Gegenpartei einer Transaktion ihren Verpflichtungen nicht nachkommt und dadurch ein finanzieller Schaden für die FBW GRUPPE entsteht. Dem Risiko begegnet die FBW GRUPPE dadurch, dass sie bei Einzelverkäufen nahezu immer laufende Abschlagszahlungen verlangt.

Zudem wird dem Zahlungsausfallrisiko durch ein entsprechendes Management der offenen Posten sowie durch die Bildung von Wertberichtigungen Rechnung getragen. Die Erfassung und Berichterstattung dieser Risiken erfolgt durch entsprechende Berichtseinheiten der FBW GRUPPE. Schuldner der Gesellschaft sind im Wesentlichen eine Vielzahl von privaten Wohnungskäufern, die beim Kauf ihrer Immobilie ihre Finanzierung nachweisen sowie langfristige gewerbliche Mieter.

3.2 Chancenbericht

Die Geschäftsführung sieht für die zukünftige Entwicklung des Konzerns ergeben insbesondere folgende Chancen:

Umfangreiche Projektpipeline

Die FBW GRUPPE verfügt über zahlreiche Projekte in der Planungsphase sowie über Bestandsimmobilien, deren Werte durch Baurechtsbeschaffung oder Flächenumwidmung nach Einschätzung des Managements erhebliches Wertsteigerungspotenzial bietet.

Anhaltend positives Marktumfeld

Auf dem für die FBW GRUPPE relevanten Immobilienmarkt im Großraum Frankfurt besteht nach wie vor eine hohe Nachfrage. Die Wohnraumnachfrage liegt in diesen Wirtschaftsräumen seit Jahren über dem Angebot und es zeichnet sich derzeit kein Ende des Trends ab, so dass in Verbindung mit dem niedrigen Zinsniveau das Marktumfeld durch das Management weiterhin sehr positiv eingeschätzt wird und die Immobilie im Vergleich zu anderen Anlageformen weiterhin eine hohe Attraktivität besitzt.

Gegenwärtig sind keine Anzeichen für einen kurz- oder mittelfristigen Nachfragerückgang auf den Wohnimmobilienmärkten im Großraum Frankfurt am Main oder einem der weiteren Standorte, an der die FBW GRUPPE operiert, zu erkennen. Mit seinen langjährigen Marktkenntnissen, der gesicherten Projektpipeline kann der FBW GRUPPE-Konzern an der positiven Entwicklung des Immobilienmarktes partizipieren. Der prognostizierte Bevölkerungszuwachs in den deutschen Ballungszentren in den kommenden Jahren sowie die stetig steigende Anzahl an Haushalten sind wichtige Indikatoren für den Konzern, dass der Absatz mittelfristig gesichert ist und die prognostizierten mittel- und langfristigen Wachstumsziele erreicht werden können. Zusammenfassend sieht die Geschäftsführung gute Chancen, mit den im Bau befindlichen und mit den zum Teil bereits weit fortgeschrittenen Projektentwicklungen und der anhaltenden positiven Nachfrage das Wachstum des Konzerns in den kommenden Jahren umzusetzen und die Finanz- und Ertragslage weiter verbessern zu können.

Langes Know-How im Einkauf

Das Geschäftsmodell der FBW GRUPPE basiert primär auf der Akquisition von Objekten mit Entwicklungspotential. Die FBW GRUPPE verfügt durch eine Verwurzelung im Großraum Frankfurt und Umland über hervorragende Marktkenntnisse und Fachleute, die fortlaufend eine Vielzahl potentieller Objekte prüfen, wodurch eine systematische Marktdurchdringung erzielt werden kann. Zudem kann die FBW GRUPPE auf langfristige Beziehungen zu Bauunternehmen zurückgreifen, die eine termingerechte Baufertigstellung sicherstellen.

3.3 Gesamteinschätzung zur Risiko- und Chancensituation

Die Einschätzung der Gesamtrisikosituation ist das Ergebnis der konsolidierten Betrachtung aller wesentlichen Risikofelder bzw. Einzelrisiken. Die Gesamtrisikosituation hat sich 2020 gegenüber 2019 aufgrund der gestiegenen Projektvolumina sowie des höheren Fremdfinanzierungsanteils und der gestiegenen Durchschnittsverzinsung erhöht. Aus Sicht der FBW GRUPPE sind gegenwärtig auf der Basis der getroffenen Planungsannahmen keine bestandsgefährdenden Risiken aus der Vergangenheit noch aus aktuell absehbaren Entwicklungen erkennbar. Alle Zins und Tilgungsleistungen konnten jeweils geleistet werden.

4. Prognosebericht

Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Corona-Wirtschaftskrise 2020 hat in vielen Ländern im Rahmen der angeordneten Quarantäneanordnungen und Lockdown-Maßnahmen das soziale und wirtschaftliche Leben weitestgehend runtergefahren. Um die ungebremste Ausbreitung zu verhindern, wurden Ausgangssperren und Kontaktbeschränkungen erlassen. Infolgedessen brachen die Börsen ein und die weltweite Wirtschaftsleistung sank.

"Nachdem die Corona-Pandemie der deutschen Wirtschaft vor allem in der ersten Jahreshälfte stark zugesetzt hatte, hat sich das Bruttoinlandsprodukt (BIP) in Deutschland von Juli bis September vom ersten Corona-Schock im Rekordtempo erholt. Gemäß den aktuellen Zahlen des Statistischen Bundesamtes stieg das BIP für Q3 2020 gegenüber dem Vorquartal - preis-, saison- und kalenderbereinigt - um 8,5 %. Vor allem höhere private Konsumausgaben, mehr Investitionen in Ausrüstungen als auch ein stark gestiegener Export trugen zu diesem Rekordergebnis bei". (vgl. Germany Sector Outlook | CBRE).

Nach einer Erholung über die Sommermonate kam es seit November 2020 zu einer zweiten Erkrankungswelle und neuerlichen Lockdown-Maßnahmen, die weiter andauern. Ziel ist es, die Geschwindigkeit der Ausbreitung zu reduzieren und eine Überlastung der Gesundheitssysteme zu verhindern. Es ist aktuell schwer absehbar, wie lange die gesundheitspolitischen Maßnahmen in Kraft bleiben müssen und wann sich das gesellschaftliche Leben wieder normalisiert. Über das Gesamtjahr rechnet die Bundesregierung daher mit einem Rückgang der Wirtschaftskraft um 5,0% (vgl. BMWi -Konjunktur und Wachstum).

Erwartete Branchenentwicklung

Laut ZIA (Zentraler Immobilienausschuss Herbstgutachten 2020) zeigt sich der Wohnungsmarkt in 2020 unbeeindruckt von der Corona-Pandemie und ihren Folgen. "Die bisher vorherrschenden Trends der Mietentwicklung scheinen ungebrochen. Beim Wohnungsbau zeigt sich kein Einbruch, das Angebot wächst weiter. Ebenso steigen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser unbeeindruckt weiter an, zumal auch die Zinsen anhaltend niedrig sind. Staatliche Unterstützung wie das Kurzarbeitergeld, aber auch Liquiditätshilfen für Selbstständige und private Reserven kompensierten bislang Einkommenseinbußen" (vgl. ZIA Herbstgutachten-Immobilienwirtschaft-2020-kurz.pdf (zia-deutschland.de), S.7 Abruf 28.01.2021). CBRE konstatiert, dass "die Nachfrage von langfristig orientierten und eigenkapitalstarken Investoren, u.a. aus dem Versicherungs- sowie Versorgungskassensektor sowie Investoren, die ihr bisher vorwiegend gewerbliches Immobilienportfolio diversifizieren und stabilisieren wollen" (vgl. Germany Sector Outlook CBRE, Abruf 28.01.2021) deutlich ansteigt.

Im Wohnungsbau stehen daher nach Einschätzung des Managements weiter alle Zeichen auf Nachfragewachstum.

Insbesondere für den Raum Frankfurt hält die Dynamik auf dem Wohneigentumsmarkt weiter an. Colliers beobachtet im ersten Halbjahr 2020 einen Anstieg der Preise um 11,7% im Vergleich zum Vorjahr und damit liegt die Preisentwicklung über dem fünf Jahresschnitt von 9,7% p.a. Das mittlere Kaufpreisniveau lag bei 6.280 EUR /m ² und damit wies Frankfurt die höchste Preisdynamik der Big-8 Märkte auf. (vgl. Colliers Residential-City-Profile-Frankfurt-JLL-Deutschland.pdf, S.5 Abruf 28.01.2021).

Die immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen werden daher von der Geschäftsführung weiterhin als positiv eingeschätzt.

Erwartete Entwicklung der Finanz- und Ertragslage 2021 sowie der finanziellen Leistungsindikatoren

Die Coronakrise hat den Immobilienmarkt kaum erreicht. Nach anfänglichen Stagnieren aufgrund von Unsicherheiten der Kaufinteressenten, stiegen die Preise, anders als erwartet, weiter. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt weiterhin hoch. Die Baustellen sind geöffnet geblieben und Verkäufe können weiterhin verzeichnet werden. Weitere Entwicklung, die die Pandemie hervorgerufen hat, sind die Lieferschwierigkeiten des Baumaterials, der im II. Halbjahr 2021 zu Bauverzögerungen führt. Die zu Beginn der Pandemie heruntergefahrene Produktion des Baumaterials zeigt nun Auswirkungen auf dem Markt, was zu Verzögerungen sowie Unterbrechungen der Baustellen führen. Außerdem sind hier mit Engpässen des Baumaterials sowie Preissteigerungen zu rechnen.

Im Geschäftsjahr 2021 werden aus den Bauprojekten in Planung die Projekte Wingertstraße in Frankfurt am Main, Schwalbacher Straße 47-49 in Frankfurt am Main sowie Philipp-Ullrich-Straße (II) in Offenbach am Main, Julie-Hereaus-Straße in Offenbach am Main realisiert. Alle Projekte wurden weitestgehend erfolgreich veräußert und befinden sich in der Hochbauphase.

Übergeben werden im Geschäftsjahr 2021 nach Fertigstellung die Projekte in der Rhönstraße in Frankfurt am Main, Darmstädter Straße in Dreieich sowie die Philipp-Ullrich-Straße (I) in Offenbach am Main.

Ferner werden im Geschäftsjahr 2021 zwei Grundstücke veräußert und hieraus ein Veräußerungserlös in Höhe von rund 26,5 Mio. EUR erwartet.

Darüber hinaus rechnet die Geschäftsführung basierend den dargestellten wesentlichen Eckpunkten des Geschäftsjahres 2021 sowie dem geplanten Projektfortschritt mit einem Umsatz in Höhe von ca. 58 - 66 Mio. EUR und einem positivem Konzernergebnis nach Steuern. Für die finanziellen Leistungsindikatoren Eigenkapitalquote und Eigenkapitalrentabilität geht die Gesellschaft davon aus, dass sich diese auf dem Niveau des Vorjahres bewegen werden.

Dreieich, den 10. Dezember 2021

FBW GRUPPE GmbH

Die Geschäftsführung

Pietro-Fabrizio Floresta

David Eichinger

Konzernbilanz

der FBW Gruppe GmbH

in TEUR	Anhang	31.12.2020	31.12.2019
Langfristige Vermögenswerte
Sachanlagen	5.2	200	13.519
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	5.3	125.710	60.920
At Equity bewertete Anteile	5.4	9.912	0
Nutzungsrechte	5.1	179	105
Immaterielle Vermögenswerte	5.1	65	106
Finanzielle Vermögenswerte	5.5	15.332	6.648
Vertragsvermögenswerte	5.11	27.322	24.080
Aktive latente Steuern	5.8	1.927	80
Summe langfristige Vermögenswerte		180.647	105.458
Kurzfristige Vermögenswerte
Vorräte	5.9	137.438	87.951
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	5.10	5.266	29.676
Finanzielle Vermögenswerte	5.6	9.227	4.138
Sonstige Forderungen und Vermögenswerte	5.13	5.329	8.067
Vertragsvermögenswerte kurzfristig	5.11	8.427	15.453
Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögensw 5.7		24.360	0
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	5.14	22.266	33.875
Summe kurzfristige Vermögenswerte		212.313	179.159
Summe Vermögenswerte		392.960	284.617

in TEUR	Anhang	31.12.2020	31.12.2019
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital	5.15	25	25
Rücklagen	5.15	38.298	32.490
Nicht beherrschende Anteile	5.16	915	515
Summe Eigenkapital		39.238	33.030
Langfristige Verbindlichkeiten
Finanzielle Verbindlichkeiten	5.18	199.081	117.605
Rückstellungen	5.17	645	761
Leasingverbindlichkeiten	5.22	124	24
Passive latente Steuern	5.8	15.431	11.047
Summe langfristige Verbindlichkeiten		215.281	129.438
Kurzfristige Verbindlichkeiten
Finanzielle Verbindlichkeiten	5.16	123.020	108.285
Rückstellungen	5.17	501	354
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	5.19	8.323	6.707
Ertragsteuerverbindlichkeiten	5.21	4.834	5.566
Leasingverbindlichkeiten	5.22	57	83
Vertragsverbindlichkeiten	5.11	5	308
Sonstige Verbindlichkeiten	5.20	1.701	845
Summe kurzfristige Verbindlichkeiten		138.441	122.149
Summe Eigenkapital und Schulden		392.960	284.617

Konzerngesamtergebnisrechnung der FBW Gruppe GmbH

in TEUR	Anhang	01.01. -31.12.2020	01.01. -31.12.2019
Umsatzerlöse	4.1	56.106	79.243
Bestandsveränderungen von zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen oder unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen	4.2	33.044	38.031
Gesamtleistung		89.150	117.274
Materialaufwand	4.3	-67.417	-90.295
Rohertrag		21.732	26.979
Personalaufwand	4.4	-3.779	-2.891
Abschreibungen	5.2	-218	-209
Neubewertung der Finanzimmobilien	5.3	18.504	2.570
Ergebnis aus At-Equity bewerteten Anteilen	4.6	-88	0
Sonstige betriebliche Erträge	4.5	445	386
Sonstige betriebliche Aufwendungen	4.5	-7.422	-3.822
EBIT		29.175	23.014
Finanzerträge	4.7	291	71
Finanzaufwendungen	4.7	-20.938	-10.425
Konzernergebnis vor Ertragsteuern		8.528	12.659
Ertragsteueraufwand (-) / (+)	4.7	-2.638	-4.733
Konzernergebnis nach Ertragsteuern		5.890	7.926
sonstiges Ergebnis		0	0
Konzerngesamtergebnis		5.890	7.926
davon zurechenbar den nicht beherrschenden Anteile	4.9	-125	-132
davon zurechenbar den FBW Gruppe GmbH		6.015	8.057

Eigenkapitalveränderungsrechnung

	Auf die Gesellschafter des Mutterunternehmens entfallendes Eigenkapital
in TEUR	Gezeichnetes Kapital	Gewinnrücklagen	Summe Mehrheitsgesellschafter	Nicht beherrschende Anteile	Gesamt
Stand zum 01.01.2019	25	24.532	24.557	499	25.056
Kapitalerhöhung/-herabsetzung			0		0
Gewinnausschüttung		-100	-100		-100
Erwerb/Veräußerung eigener Anteile			0		0
Transaktionen mit nicht beherrschenden Anteilen			0		0
Veränderung Konsolidierungskreis			0	148	148
Veränderung anteilsbasierter Vergütungen			0		0
Summe vor Gesamtergebnis der Periode	25	24.432	24.457	647	25.104
Konzernergebnis		8.057	8.057	-132	7.926
Sonstiges Ergebnis nach Steuern			0		0
Stand zum 31.12.2019	25	32.490	32.515	515	33.030
Stand zum 01.01.2020	25	32.490	32.515	515	33.030
Kapitalerhöhung/-herabsetzung			0		0
Gewinnausschüttung			0		0
Transaktionen mit nicht beherrschenden Anteilen		-207	-207	207	0
Veränderung Konsolidierungskreis			0	318	318
Veränderung anteilsbasierter Vergütungen			0	0	0
Summe vor Gesamtergebnis der Periode	25	32.283	32.308	1.040	33.348
Konzernergebnis		6.015	6.015	-125	5.890
Sonstiges Ergebnis nach Steuern		0	0	0	0
Stand zum 31.12.2020	25	38.298	38.323	915	39.238

Konzern-Kapitalflussrechnung der FBW Gruppe für das Geschäftsjahr 2020

TEUR	2020	2019
Konzernergebnis	6.015	8.057
Zunahme (-) / Abnahme (+) der Vorräte	-53.930	-39.158
Zunahme (-) / Abnahme (+) der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	24.410	-28.119
Zunahme (-) / Abnahme (+) der Vertragsvermögenswerte	3.783	20.322
Zunahme (-) / Abnahme (+) der übrigen Vermögenswerte	-2.352	-7.568
Zunahme (+) / Abnahme (-) der Rückstellungen	31	-9
Zunahme (+) / Abnahme (-) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.615	1.044
Zunahme (+) / Abnahme (-) der Vertragsverbindlichkeiten	-304	307
Zunahme (+) / Abnahme (-) der übrigen Verbindlichkeiten	856	-446
Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen	218	209
Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen (+) / Erträge (-)	-20.574	-2.570
Zinsaufwendungen (+) / Zinserträge (-)	20.647	10.355
Ertragsteueraufwand (+) / Ertragsteuerertrag (-)	2.638	4.733
Erhaltene Zinsen (+)	291	71
Gezahlte Zinsen (-)	-7.889	-4.614
Ertragsteuerzahlungen (-)	-832	100
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit	-25.377	-37.287
Einzahlungen (+) aus Abgängen von Sachanlagen	21	4
Auszahlungen (-) für Investitionen in Sachanlagen	100	-4.049
Auszahlungen (-) für Investitionen in Renditeimmobilien	-50.915	0
Einzahlungen (+) aus Abgängen von immateriellen Vermögenswerten	78	-0
Auszahlungen (-) für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte	-37	-1
Auszahlungen (-) für Investitionen in langfristige finanzielle Vermögenswerten	-18.596	-2.171
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-69.349	-6.217
Einzahlungen (+) aus Eigenkapitalzuführungen von nicht beherrschenden Gesellschaftern	0	17
Gewinnausschüttung (-) an Gesellschafter des Mutterunternehmens	0	-100
Einzahlungen (+) aus der Aufnahme von (Finanz-) Krediten	149.292	102.822
Auszahlungen (-) für die Tilgung von (Finanz-) Krediten	-66.130	-32.982
Auszahlungen (-) für die Tilgung von Leasingverbindlichkeiten	-44	-142
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	83.118	69.614
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds	-11.609	26.111
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode	33.875	7.764
Finanzmittelfonds am Ende der Periode	22.266	33.875

Konzernanhang zum 31. Dezember 2020

1 Informationen zum Unternehmen

2 Rechnungslegungsmethoden

2.1 Grundlagen der Aufstellung des Abschlusses

2.2 Neue Standards und Interpretationen

2.2.1 Standards, die noch nicht angewendet wurden

2.2.2 Standards, die erstmals angewandt wurden

2.3 Grundlagen der Konsolidierung

2.3.1 Konsolidierungsgrundsätze

2.3.2 Konsolidierungskreis

2.3.3 Veränderungen des Konsolidierungskreises

2.3.4 Währungsumrechnung

2.4 Zusammenfassung wesentlicher Rechnungslegungsmethoden

2.4.1 Klassifizierung in kurzfristig und langfristig

2.4.2 Bemessung des beizulegenden Zeitwerts

2.4.3 Ertrags- und Aufwandsrealisierung

2.4.4 Vertragssalden

2.4.5 Sachanlagen

2.4.6 Wertminderung von nicht finanziellen Vermögenswerte

2.4.7 Immaterielle Vermögenswerte

2.4.8 Fremdkapitalkosten

2.4.9 Gesellschaftskapital bei Personenhandelsgesellschaften

2.4.10 Leasingverhältnisse (IFRS 16)

2.4.11 Vorräte

2.4.12 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

2.4.13 Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte

2.4.14 Finanzielle Vermögenswerte

2.4.15 Wertminderung von finanziellen Vermögenswerten

2.4.16 Finanzielle Verbindlichkeiten

2.4.17 Rückstellungen

2.4.18 Steuern

2.4.19 Zahlungsmittel und kurzfristige Einlagen

3 Wesentliche Ermessensentscheidungen, Schätzungen und Annahmen

3.1 Ermessensentscheidungen

3.1.1 Klassifizierung von Immobilien-Leasingverträgen

3.1.2 Beurteilung von Unternehmenserwerben

3.2 Schätzungen und Annahmen

3.2.1 Neubewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

3.2.2 Ermittlung des Fertigstellungsgrad bei Immobilienprojekten

3.2.3 Bemessung des beizulegenden Zeitwerts von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Vermögenswerten

3.2.4 Steuern

4 Angaben zur Konzerngesamtergebnisrechnung

4.1 Umsatzerlöse

4.2 Bestandsveränderungen

4.3 Materialaufwand

4.4 Personalaufwand

4.5 Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen

4.6 Ergebnis aus At Equity bewerteten Anteilen

4.7 Finanzergebnis

4.8 Ertragssteuern

4.9 Ergebnisanteil der nicht beherrschenden Anteile

5 Erläuterungen zur Konzernbilanz

5.1 Immaterielle Vermögenswerte

5.2 Sachanlagen

5.3 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Renditeimmobilien)

5.4 Nach der Equity-Methode bilanzierte Finanzanlagen

5.5 Langfristige finanzielle Vermögenswerte

5.6 Kurzfristige finanzielle Vermögenswerte

5.7 Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte

5.8 Latente Steuern

5.9 Vorräte

5.10 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

5.11 Vertragssalden

5.12 Leistungsverpflichtungen

5.13 Sonstige Forderungen und Vermögenswerte

5.14 Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläguivalente

5.15 Eigenkapital

5.16 Nicht beherrschende Anteile

5.17 Rückstellungen

5.18 Finanzverbindlichkeiten

5.19 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

5.20 Sonstige Verbindlichkeiten

5.21 Ertragssteuerverpflichtungen

5.22 Leasingverhältnisse

6 Kapitalflussrechnung

7 Angaben zu Finanzinstrumenten und zum Finanzrisiko- und Kapitalmanagement

7.1 Grundsätze des Finanzrisikomanagements

7.2 Kapitalrisikomanagement

7.3 Angaben zu Finanzinstrumenten

7.4 Zinsänderungsrisiko

7.5 Ausfallrisikomanagement

7.6 Liquiditätsrisiko

7.7 Als Sicherheiten übertragene Vermögenswerte

8 Sonstige Angaben

8.1 Angaben zu Finanzinstrumenten und zum Finanzrisiko- und Kapitalmanagement

8.2 Eventualverbindlichkeiten und sonstige finanzielle Verpflichtungen

8.3 Nahestehenden Unternehmen und Personen

8.4 Mitarbeiter im Jahresdurchschnitt

8.5 Tochterunternehmen mit wesentlichen nicht beherrschenden Anteilen

8.6 Honorar des Abschlussprüfers

8.7 Befreiung nach § 264 Abs. 3 HGB bzw. § 264b HGB

8.8 Wesentliche Ereignisse nach dem Abschlussstichtag

1 Informationen zum Unternehmen

Die FBW GRUPPE GmbH (vormals "FBW UNTERNEHMENSGRUPPE GmbH") im Folgenden auch "die Gesellschaft", " FBW GRUPPE" oder die "Muttergesellschaft", zusammen mit Ihren Tochtergesellschaften "der Konzern" genannt ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach deutschem Recht mit Sitz in Deutschland und der Geschäftsanschrift Otto-Hahn Straße 60, D-63303 Dreieich. Die Gesellschaft ist beim Amtsgericht Offenbach am Main unter der Nummer HRB 47728 im Handelsregister eingetragen. Der Konzernabschluss für das Geschäftsjahr zum 31. Dezember 2020 wurde durch den Beschluss der Unternehmensleitung zur Veröffentlichung freigegeben.

Die Tätigkeit der FBW GRUPPE konzentriert sich im Wesentlichen auf das Gebiet der Bundesrepublik Deutschland mit regionalem Schwerpunkt im Rhein-Main Gebiet. Der Konzern ist dabei zum einen als Projektentwickler tätig, indem er Grundstücke erwirbt und darauf als Generalunternehmen Wohnungen errichtet, die er entweder einzeln an Privatleute oder global an Unternehmen verkauft.

Zum anderen ist der Konzern als Bestandsverwalter aktiv. Dabei errichtet der Konzern Gebäude auf Grundstücken zur langfristigen Vermietung an Dritte. Der Konzern erwirtschaftet daher einerseits Umsätze durch Objektveräußerungen im Rahmen des Projektgeschäfts und andererseits aus Mieteinnahmen im Bestandsverwaltungsgeschäft.

2 Rechnungslegungsmethoden

2.1 Grundlagen der Aufstellung des Abschlusses

Der Konzernabschluss der FBW GRUPPE GmbH für das Geschäftsjahr 2020 wird in Übereinstimmung mit § 315e Abs. 3 HGB und mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) wie in der EU anzuwenden aufgestellt. Entsprechend hat der Konzern den Konzernabschluss unter Zugrundelegung der am 31. Dezember 2020 anzuwenden IFRS aufgestellt. Das Geschäftsjahr des Konzerns entspricht dem Kalenderjahr.

Der Konzernabschluss der FBW GRUPPE GmbH, bestehend aus Gesamtergebnisrechnung, Bilanz, Eigenkapitalveränderungsrechnung, Kapitalflussrechnung und Anhang wurde nach den IFRS, wie sie in der Europäischen Union anzuwenden sind, aufgestellt.

Die Erstellung des Konzernabschlusses erfolgt grundsätzlich unter Anwendung des Anschaffungskostenprinzips. Hiervon ausgenommen sind die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, finanzielle Vermögenswerte in Form von Schuld- und Eigenkapitalinstrumenten sowie bedingte Gegenleistungen, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet wurden.

Konzernwährung ist der Euro, der auch den wirtschaftlichen Schwerpunkt des Konzerns widerspiegelt. Sofern nichts anderes angegeben ist, werden sämtliche Werte kaufmännisch auf volle tausend Euro (TEUR) auf- oder abgerundet. Der Konzernabschluss wird unter der Prämisse der Unternehmensfortführung erstellt.

Der Konzernabschluss enthält Vergleichsinformationen über die vorangegangene Berichtsperiode. Außerdem weist der Konzern eine zusätzliche Bilanz zu Beginn der vorangegangenen Berichtsperiode aus, wenn eine Rechnungslegungsmethode rückwirkend angewandt wird oder Posten im Abschluss rückwirkend angepasst oder umgegliedert werden.

2.2 Neue Standards und Interpretationen

2.2.1 Standards, die noch nicht angewendet wurden

Folgende Standards und Interpretationen sind zum 31. Dezember 2020 veröffentlicht, aber zu diesem Stichtag noch nicht verpflichtend bzw. zum Teil in der EU noch nicht anzuwenden (jeweils unter Angabe des Geschäftsjahresbeginns ihrer erstmaligen verpflichtenden Anwendung):

IFRS Standard / Interpretation	EU-Endorsement Datum	Verpflichtung zur Anwendung für die FBW GRUPPE Stichtag
IFRS 17 Versicherungsverträge	offen	01.01.2023
IFRS 16 in Bezug auf die COVID-19-Pandemie bezogene Mietkonzessionen	09.10.2020	01.06.2020
IBOR-Reform Änderungen an IFRS 9, IAS 39, IFRS 7, IFRS 4 und IFRS 16 (Phase 2)	13.01.2021	01.01.2021
Änderungen an IFRS 4 Versicherungsverträge	15.12.2020	01.01.2021
Jährliche Verbesserungen der IFRS (Zyklus 2018-2020)	offen	01.01.2022
IAS 16 in Bezug auf Einnahmen vor der beabsichtigten Nutzung	offen	01.01.2022
Änderungen an IFRS 3 zu Verweisen auf das Rahmenkonzept	offen	01.01.2022
IAS 37 Rückstellungen, Eventualverbindlichkeiten und Eventualforderungen	offen	01.01.2022
Änderungen an IAS 1 in Bezug der Klassifizierung von Schulden als kurz- oder langfristig	offen	01.01.2023
IAS 8 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden	offen	01.01.2023
IAS 1 Darstellung des Abschluss	offen	01.01.2023

Die Umsetzung der Standards erfolgt im Jahr der erstmalig verpflichtenden Anwendung. Von den Möglichkeiten vorzeitiger Anwendung wurde kein Gebrauch gemacht. Gemäß den durchgeführten Analysen werden sich keine wesentlichen Auswirkungen auf Bilanzierung und Bewertung ergeben. Die Auswirkungen der noch nicht in EU-Recht übernommenen Änderungen bzw. Neuerungen auf den Konzernabschluss der FBW GRUPPE GmbH werden derzeit noch geprüft.

2.2.2 Standards, die erstmals angewandt wurden

IFRS Standard / Interpretation	EU-Endorsement Datum	Verpflichtung zur Anwendung für die FBW GRUPPE Stichtag
Änderung an IFRS 3: Unternehmenszusammenschlüsse (Definition eines Geschäftsbetriebs)	21.04.2020	01.01.2020
Änderungen an IAS 1 und IAS 8 in Bezug auf die Definition von "Wesentlichkeit"	29.11.2019	01.01.2020
IBOR-Reform Änderungen an IFRS 9, IAS 39 und IFRS 7 (Phase 1)	15.01.2020	01.01.2020
Änderungen zu Verweisen auf das Rahmenkonzept in IFRS Standards	29.11.2019	01.01.2020

Aus der Erstanwendung der genannten Standards haben sich im Konzernabschluss keine Änderungen im Vergleich zu Vorperioden ergeben.

IFRIC 23

IFRIC 23 stellt die Anwendung von Ansatz- und Bewertungsvorschriften des IAS 12, wenn Unsicherheit bezüglich der ertragsteuerlichen Behandlung besteht, klar. Für den Ansatz und die Bewertung sind Schätzungen und Annahmen zu treffen, z.B. ob eine Einschätzung gesondert oder zusammen mit anderen Unsicherheiten vorgenommen wird, ein wahrscheinlicher oder erwarteter Wert für die Unsicherheit herangezogen wird und ob Änderungen im Vergleich zur Vorperiode eingetreten sind. Das Entdeckungsrisiko ist für die Bilanzierung unsicherer Bilanzpositionen unbeachtlich. Die Bilanzierung erfolgt unter der Annahme, dass die Steuerbehörden den fraglichen Sachverhalt untersuchen und ihnen alle relevanten Informationen vorliegen. Hierbei ist zu beachten, dass die Würdigung durch steuerliche Behörden nicht einfach vorherzusehen ist. Aus der Erstanwendung von IFRIC 23 haben sich im Konzernabschluss keine Änderungen im Vergleich zu Vorperioden ergeben.

2.3 Grundlagen der Konsolidierung

2.3.1 Konsolidierungsgrundsätze

Der Konzernabschluss umfasst den Abschluss der FBW GRUPPE GmbH und ihrer einbezogenen Tochterunternehmen zum 31. Dezember 2020, die nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellt werden.

Für die in den Konzernabschluss einbezogenen Tochtergesellschaften entspricht der Abschlussstichtag dem des Mutterunternehmens. Die in den Konzernabschluss einbezogenen Personenhandelsgesellschaften sind nach § 264b HGB von den für Kapitalgesellschaften geltenden Aufstellungs-, Prüfungs- und Offenlegungspflichten für Jahresabschluss und Lagebericht befreit.

Die Gesellschaft erlangt die Beherrschung, wenn sie alle drei nachfolgenden Eigenschaften besitzt:

•	die Verfügungsgewalt über das Beteiligungsunternehmen (d. h., der Konzern hat aufgrund derzeit bestehender Rechte die Möglichkeit, diejenigen Aktivitäten des Beteiligungsunternehmens zu steuern, die einen wesentlichen Einfluss auf dessen Rendite haben)
•	eine Risikobelastung durch oder Anrechte auf schwankende Renditen aus seinem Engagement in dem Beteiligungsunternehmen
•	die Fähigkeit, seine Verfügungsgewalt über das Beteiligungsunternehmen so zu nutzen, dass dadurch die Rendite des Beteiligungsunternehmens beeinflusst wird

Die Gesellschaft nimmt eine Neubeurteilung vor, ob sie ein Beteiligungsunternehmen beherrscht oder nicht, wenn Tatsachen und Umstände darauf hinweisen, dass sich eines oder mehrere der oben genannten drei Kriterien der Beherrschung verändert haben.

Tochterunternehmen

Ein Tochterunternehmen wird ab dem Zeitpunkt, zu dem die Gesellschaft die Beherrschung über das Tochterunternehmen erlangt, bis zu dem Zeitpunkt, an dem die Beherrschung durch die Gesellschaft endet, in den Konzernabschluss einbezogen. Dabei werden die Ergebnisse der im Laufe des Jahres erworbenen oder veräußerten Tochterunternehmen entsprechend ab dem tatsächlichen Erwerbszeitpunkt bzw. bis zum tatsächlichen Abgangszeitpunkt in der Konzerngesamtergebnisrechnung erfasst.

Der Gewinn oder Verlust und jeder Bestandteil des sonstigen Ergebnisses sind den Gesellschaftern des Mutterunternehmens und den nicht beherrschenden Gesellschaftern zuzuordnen, selbst wenn dies zu einem negativen Saldo der nicht beherrschten Anteile führt. Sofern erforderlich, werden die Jahresabschlüsse der Tochterunternehmen angepasst, um die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden an die im Konzern zur Anwendung kommenden Methoden anzugleichen.

Erstkonsolidierung

Die FBW GRUPPE GmbH erwirbt die Beherrschung über Tochterunternehmen im Wege der Neugründung (Objektgesellschaften) oder zum Teil als Anteilserwerb einer bestehenden Gesellschaft (Share Deals) oder Vermögenswerte einschließlich Immobilienvermögen und Schulden (Asset Deals). Im Fall des Anteilserwerbs prüft das Unternehmen, ob ein Erwerb im Sinne des IFRS 3 als Unternehmenszusammenschluss nach der Erwerbsmethode zu bilanzieren ist und bilanziert den Unternehmenserwerb nach den Regelungen des IFRS 3, wenn es sich bei dem erworbenen Vermögen um einen Geschäftsbetrieb handelt.

Die Beurteilung, ob ein Geschäftsbetrieb vorliegt, ist ermessensbehaftet und macht eine detaillierte Analyse erforderlich, ob in der Gesellschaft etwa Prozesse und Strukturen vorhanden sind (Know-how, Mitarbeiter, Property Management oder Development), durch die bezogene Vorleistungen in Hauptleistungen transformiert werden und deren Geschäft auf Dauer angelegt ist. In den meisten Fällen liegt kein Geschäftsbetrieb vor. In diesen Fällen werden die Anschaffungskosten einschließlich der Transaktionskosten nach Maßgabe ihrer beizulegenden Zeitwerte zum Erwerbsstichtag auf die erworbenen Vermögenswerte und übernommenen Schulden verteilt. Zudem werden keine latenten Steuern angesetzt (Initial Recognition Exemption). Transaktionen, die nicht als Unternehmenszusammenschluss einzustufen sind, führen nicht zur Erfassung von Firmenwerten.

Wird im Einzelfall ein Geschäftsbetrieb identifiziert, so kann sich aus der Transaktion ein Geschäfts- oder Firmenwert ergeben.

Der Geschäfts- oder Firmenwert wird bei erstmaligem Ansatz zu Anschaffungskosten bewertet, die sich als Überschuss der Summe aus der übertragenen Gegenleistung, dem Betrag der nicht beherrschenden Anteile und der früher gehaltenen Anteile über die erworbenen identifizierbaren Vermögenswerte und übernommenen Schulden des Konzerns bemessen. Übersteigt der beizulegende Zeitwert des erworbenen Reinvermögens die übertragene Gesamtgegenleistung, so beurteilt der Konzern erneut, ob er alle erworbenen Vermögenswerte und alle übernommenen Schulden richtig identifiziert hat, und er überprüft die Verfahren, mit denen die Beträge ermittelt worden sind, die zum Erwerbszeitpunkt ausgewiesen werden müssen. Übersteigt der beizulegende Zeitwert des erworbenen Reinvermögens nach der Neubewertung immer noch die übertragene Gesamtgegenleistung, so wird der Unterschiedsbetrag in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Bei erworbenen Objektgesellschaften, die sich im Einzelfall als Geschäftsbetrieb im Sinne des IFRS 3 qualifizieren, entsteht gegebenenfalls anlässlich der Bilanzierung nach der Erwerbsmethode ein Firmenwert durch den verpflichtenden Ansatz latenter Steuerabgrenzungen auf die Differenz zwischen dem beizulegenden Zeitwert und dem Steuerwert des erworbenen Immobilienvermögens.

Bei der Konsolidierung eliminierte Geschäftsvorfälle

Alle konzerninternen Vermögenswerte und Schulden, Eigenkapital, Erträge und Aufwendungen sowie Cashflows aus Geschäftsvorfällen, die zwischen Konzernunternehmen stattfinden, werden bei der Konsolidierung vollständig eliminiert.

Nicht beherrschende Anteile

Nicht beherrschende Anteile werden zum Erwerbszeitpunkt zunächst mit ihrem entsprechenden Anteil am identifizierbaren Nettovermögen des erworbenen Unternehmens bewertet. Eine Veränderung der Beteiligungshöhe an einem Tochterunternehmen ohne Verlust der Beherrschung wird als Eigenkapitaltransaktion bilanziert.

Verlust der Beherrschung

Verliert der Konzern die Beherrschung über das Tochterunternehmen, so erfolgt eine Ausbuchung der damit verbundenen Vermögenswerte, Schulden, nicht beherrschenden Anteile und sonstigen Eigenkapitalbestandteile. Jeder daraus entstehende Gewinn oder Verlust wird in der Konzerngesamtergebnisrechnung berücksichtigt. Jede zurückbehaltene Beteiligung wird zum beizulegenden Zeitwert erfasst.

Assoziierte Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen

Assoziierte Unternehmen sind Unternehmen, auf die der Konzern zwar einen maßgeblichen Einfluss ausüben, sie aber nicht kontrollieren kann. Dies ist regelmäßig mit einem Stimmrechtsanteil zwischen 20% und 50% verbunden. Gemeinschaftsunternehmen sind Unternehmen, die vom Konzern zusammen mit einem oder mehreren Partnerunternehmen auf Basis einer vertraglichen Vereinbarung gemeinschaftlich geführt werden.

Beide Beteiligungsformen - assoziierte Unternehmen und Joint Ventures - werden nach der Equity-Methode bilanziert. Die Beteiligungen werden im Erwerbszeitpunkt mit den Anschaffungskosten angesetzt und in Folgeperioden entsprechend dem Anteil des Konzerns am Gewinn oder Verlust und am sonstigen Ergebnis ergebniswirksam oder erfolgsneutral fortgeschrieben. Eigenkapital und Ergebnis des Beteiligungsunternehmens werden nach den im Konzern geltenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden ermittelt. Die kumulierten Veränderungen nach dem Erwerb werden gegen den Beteiligungsbuchwert verrechnet. Entspricht oder übersteigt der Anteil des Konzerns an den Verlusten des assoziierten Unternehmens oder des Joint Ventures die Höhe des Beteiligungsbuchwerts, werden - mit Ausnahme von Zahlungen oder übernommenen Verpflichtungen - über die Abschreibung des Beteiligungsbuchwerts hinaus keine weiteren Verlustanteile erfasst.

Besteht im Erwerbszeitpunkt eine Differenz zwischen den Anschaffungskosten der Anteile und dem zum beizulegenden Zeitwert bewerteten anteiligen Nettoreinvermögen der Beteiligung, ist der übersteigende Betrag als Geschäfts- oder Firmenwert direkt im Buchwert der Beteiligung zu erfassen. Der Beteiligungsbuchwert wird jährlich auf Wertminderung überprüft, eine Aufteilung des Wertminderungsaufwands auf die im Buchwert enthaltenen Vermögenswerte und den Geschäfts- oder Firmenwert ist nicht vorzunehmen.

Wertaufholungen erfolgen, wenn sich der erzielbare Betrag des Anteils nachfolgend erhöht. Liegen im Erwerbszeitpunkt die Anschaffungskosten unter dem Zeitwert des anteiligen Eigenkapitals, wird die Differenz sofort erfolgswirksam vereinnahmt. Gewinne oder Verluste aus Geschäftsbeziehungen mit assoziierten Unternehmen oder Joint Ventures werden im Umfang des Konzernanteils eliminiert. Gewinne oder Verluste aus der Veräußerung von Anteilen an assoziierten Unternehmen oder Gemeinschaftsunternehmen werden ergebniswirksam erfasst.

2.3.2 Konsolidierungskreis

Einbezogen in den Konzernabschluss sind die folgenden vollkonsolidierten Tochterunternehmen (Beteiligungsquote entspricht jeweils dem Kapital- und Stimmrechtsanteil):

Nr.	Gesellschaft	Sitz	Beteiligungsquote (%)	Beteiligt über Nr.	31.12. 2020	31.12. 2019
	Mutterunternehmen
1.	FBW GRUPPE GmbH	Dreieich	-	-
	Direkte Beteiligungen
2.	FBW PROJEKTBAU GmbH	Dreieich	90,0%	1	✓	✓
3.	Objekt Villa Schott GmbH	Dreieich	100,0%	1	✓	✓
4.	Objekt Rhönstraße Frankfurt GmbH	Dreieich	100,0%	1	✓	✓
5.	Objekt Hanau Wallgarten GmbH	Dreieich	100,0%	1	✓	✓
6.	Objekt Berger Straße/ Ringelstr. GmbH	Dreieich	94,0%	davon 50% direkt und 44% über 2	✓	✓
7.	Objekt Schwalbacher Straße 47 GmbH	Dreieich	100,0%	1	✓	✓
8.	Objekt Schwalbacher Straße 49 GmbH	Dreieich	100,0%	1	✓	✓
9.	FBW Taunus GmbH & Co. KG	Dreieich	90,0%	1	✓	✓
10.	Objekt Schiersteiner Straße Wiesbaden GmbH	Dreieich	100,0%	1	✓	✓
11.	Objekt Südbahnhof Bad Vilbel GmbH	Dreieich	100,0%	1	✓	✓
12.	Objekt Frankfurter Straße 200 GmbH	Dreieich	100,0%	1	✓	✓
13.	Am Forsthaus Gravenbruch GmbH	Dreieich	100,0%	1	✓	✓
14.	Neroberg Projektentwicklungs GmbH	Dreieich	100,0%	1	✓	✓
15.	FBW Immobilien & Grundbesitz GmbH	Dreieich	100,0%	1	✓	✓
16.	FWI GmbH	Dreieich	100,0%	1	✓	✓
17.	FBW INVEST GmbH	Dreieich	100,0%	1	✓	✓
18.	FBW REAL ESTATE Management	Dreieich	100,0%	1	✓
19.	FBW Baumanagement GmbH	Neu-Isenburg	100,0%	1	✓

Zudem bestehen die folgenden indirekten Beteiligungen:

Nr.	Gesellschaft	Sitz	Beteiligungsquote (%)	Beteiligt über Nr.	31.12. 2020	31.12. 2019
	Indirekte Beteiligungen
20.	Wohnpark Langen GmbH	Dreieich	100,0%	2	✓	✓
21.	FBW PROJEKTBAU Bayern GmbH	Dreieich	100,0%	2	✓	✓
22.	Sommerhoff Park I Verwaltung-GmbH	Dreieich	100,0%	2	✓	✓
23.	FBW Wingertstraße GmbH	Dreieich	94,0%	2	✓	✓
24.	FBW Lehrhöfer Heide GmbH	Dreieich	100,0%	2	✓	✓
25.	FBW IMMO II GmbH	Dreieich	100,0%	2	✓	✓
26.	FBW Projekt II GmbH	Dreieich	100,0%	2	✓	✓
27.	FBW Dürerstraße 17 GmbH	Dreieich	100,0%	2	✓	✓
28.	FBW KURECK Taunusstraße GmbH	Dreieich	89,9%	2	✓	✓
29.	FBW KURECK Villen GmbH	Dreieich	89,9%	2	✓	✓
30.	BMND Wohnungsbaugesellschaft mbH	Dreieich	89,9%	2	✓	✓
31.	Objekt Kunigunden Park GmbH	Dreieich	100,0%	21	✓	✓
32.	Sommerhoff Park I GmbH & Co. KG	Dreieich	94,0%	2	✓	✓
33.	FBW PROJEKT V GmbH	Dreieich	100,0%	2	✓
34.	FBW PROJEKT VI GmbH	Dreieich	100,0%	2	✓
35.	Projektgesellschaft Günthersburgpark GmbH & Co. KG	Dreieich	94,9%	2	✓
36.	Projektgesellschaft Günthersburgpark Verwaltungs-GmbH	Dreieich	100,0%	2	✓
37.	FBW IMMO III GmbH	Dreieich	100,0%	15	✓
38.	FBW IMMO IV GmbH	Dreieich	100,0%	15	✓
39.	FBW IMMO V GmbH	Dreieich	100,0%	15	✓
40.	Graf-Bernadotte-Straße NI Objektgesellschaft GmbH	Dreieich	100,0%	15	✓
41.	Holding IP 1 GmbH (49% direkt, 36 % Beherrschung über Treuhandvertrag)	Frankfurt am Main	85,0%	2	✓

Die folgenden Unternehmen sind zum 31.12.2020 als Gemeinschaftsunternehmen sowie als assoziierte Unternehmen in den Konzernabschluss einbezogen und mit der Equity-Methode bewertet:

Nr.	Gesellschaft	Sitz	Beteiligungsquote (%)	Beteiligt über Nr.	31.12. 2020	31.12. 2019
	Gemeinschaftsunternehmen
42.	VSF Grundstücks AG	Düsseldorf	50,0%	21	✓
43.	ONO Student GmbH	Düsseldorf	50,0%	21	✓

Nicht in den Konzernabschluss einbezogenes Unternehmen ist die FBW Taunus Verwaltungs GmbH (gehalten durch Herrn Floresta).

2.3.3 Veränderungen des Konsolidierungskreises

Im Geschäftsjahr 2020 wurde die Projektgesellschaft Günthersburgpark GmbH & Co. KG, die Günthersburgpark Verwaltungs-GmbH (Komplementär) sowie die Graf-Bernadotte-Straße NI Objektgesellschaft mbH neu erworben und die FBW REAL ESTATE Management GmbH, die FBW Baumanagement GmbH, die FBW PROJEKT IV GmbH, FBW PROJEKT V GmbH, FBW PROJEKT VI GmbH, FBW IMMO III GmbH, FBW IMMO IV GmbH sowie die FBW IMMO V GmbH neu gegründet. Sämtliche Transaktionen erfüllen nicht die Voraussetzung des Erwerbs eines "Geschäftsbetriebs" nach IFRS 3 und wurden daher als Erwerb von einzelnen Vermögenswerten dargestellt. Der erworbene Anteil von 49% an der Holding IP 1 GmbH sowie weitere 36% über einen Treuhandvertrag gehaltene Anteile wurde im Geschäftsjahr 2020 ebenfalls als Erwerb eines Objektes eingestuft.

Zusätzlich erfolgte im Geschäftsjahr 2020 jeweils ein 50% Anteilskauf an der VSF Grundstücks AG sowie an der ONO Student GmbH, welche als Gemeinschaftsunternehmen klassifiziert wurden.

2.3.4 Währungsumrechnung

Die FBW GRUPPE stellt ihren Konzernabschluss in Euro auf. Der Euro ist die Währung des primären wirtschaftlichen Umfeldes, in dem die FBW GRUPPE und ihre Tochtergesellschaften wirtschaftlich tätig sind. Der Euro stellt daher deren funktionale und zugleich die Berichtswährung dar. Bilanzposten in fremder Währung existieren derzeit nicht.

2.4 Zusammenfassung wesentlicher Rechnungslegungsmethoden

2.4.1 Klassifizierung in kurzfristig und langfristig

Der Konzern gliedert seine Vermögenswerte und Schulden in der Bilanz in kurz- und langfristige Vermögenswerte bzw. Schulden. Ein Vermögenswert ist als kurzfristig einzustufen, wenn

•	die Realisierung des Vermögenswerts innerhalb des normalen Geschäftszyklus erwartet wird oder der Vermögenswert zum Verkauf oder Verbrauch innerhalb dieses Zeitraums gehalten wird,
•	der Vermögenswert primär für Handelszwecke gehalten wird,
•	die Realisierung des Vermögenswerts innerhalb von zwölf Monaten nach dem Abschlussstichtag erwartet wird,

oder

•	es sich um Zahlungsmittel oder Zahlungsmittelaquivalente handelt, es sei denn, der Tausch oder die Nutzung des Vermögenswerts zur Erfüllung einer Verpflichtung ist für einen Zeitraum von mindestens zwölf Monaten nach dem Abschlussstichtag eingeschränkt.

Alle anderen Vermögenswerte werden als langfristig eingestuft.

Eine Schuld ist als kurzfristig einzustufen, wenn

•	die Erfüllung der Schuld innerhalb des normalen Geschäftszyklus erwartet wird,
•	die Schuld primär für Handelszwecke gehalten wird,
•	die Erfüllung der Schuld innerhalb von zwölf Monaten nach dem Abschlussstichtag erwartet wird oder
•	das Unternehmen kein uneingeschränktes Recht zur Verschiebung der Erfüllung der Schuld um mindestens zwölf Monate nach dem Abschlussstichtag hat.

Ist die Schuld mit Bedingungen verbunden, nach denen diese aufgrund einer Option der Gegenpartei durch die Ausgabe von Eigenkapitalinstrumenten erfüllt werden kann, so beeinflusst dies ihre Einstufung nicht.

Alle anderen Schulden werden als langfristig eingestuft.

Latente Steueransprüche und -schulden werden als langfristige Vermögenswerte bzw. Schulden eingestuft.

2.4.2 Bemessung des beizulegenden Zeitwerts

Der Konzern bewertet Finanzinstrumente und nichtfinanzielle Vermögenswerte, beispielsweise als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, zu jedem Abschlussstichtag mit dem beizulegenden Zeitwert.

Der beizulegende Zeitwert ist der Preis, der in einem geordneten Geschäftsvorfall zwischen Marktteilnehmern am Bemessungsstichtag für den Verkauf eines Vermögenswerts eingenommen bzw. für die Übertragung einer Schuld gezahlt werden würde. Dies gilt unabhängig davon, ob der Preis direkt beobachtbar oder unter Anwendung einer Bewertungsmethode geschätzt worden ist.

Der beizulegende Zeitwert ist nicht immer als direkt aus Markttransaktionen oder Marktinformationen beobachtbarer beizulegender Zeitwert verfügbar. Häufig muss er auf Basis von Bewertungsmodellen unter Berücksichtigung verschiedener Bewertungsparameter ermittelt werden. In Abhängigkeit von der Verfügbarkeit am Markt beobachtbarer Parameter und der Bedeutung dieser Parameter für die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts im Ganzen wird der beizulegende Zeitwert in unterschiedlichen Stufen in der Fair-Value-Hierarchie eingeordnet:

•	Stufe 1: Notierte Preise (unbereinigt) auf aktiven Märkten für identische Vermögenswerte oder Schulden
•	Stufe 2: Bewertungsparameter, bei denen es sich nicht um die in Stufe 1 berücksichtigten notierten Preise handelt, die sich aber für den Vermögenswert oder die Schuld entweder direkt als Preis oder indirekt als Ableitung von Preisen beobachten lassen
•	Stufe 3: Bewertungsparameter für Vermögenswerte oder Schulden, die nicht auf beobachtbaren Marktdaten beruhen

Bei Vermögenswerten und Schulden, die im Abschluss auf wiederkehrender Basis zum beizulegenden Zeitwert erfasst werden, bestimmt der Konzern, ob Umgruppierungen zwischen den Stufen der Hierarchie stattgefunden haben, indem er am Ende jeder Berichtsperiode die Klassifizierung überprüft.

Externe Wertgutachter werden für die Bewertung von Finanzinvestitionen oder Schuldinstrumenten herangezogen. Die Entscheidung, ob externe Wertgutachter beauftragt werden sollen, trifft die Geschäftsführung. Auswahlkriterien sind beispielsweise Marktkenntnis, Reputation, Unabhängigkeit und die Einhaltung professioneller Standards. Die Geschäftsführung entscheidet nach Gesprächen mit den externen Wertgutachtern des Konzerns, welche Bewertungstechniken und Inputfaktoren in jedem einzelnen Fall anzuwenden sind. Um die Angabepflichten für die beizulegenden Zeitwerte zu erfüllen, hat der Konzern Klassen von Vermögenswerten und Schulden auf der Grundlage ihrer Art, ihrer Merkmale und ihrer Risiken sowie der Stufen der oben erläuterten Bemessungshierarchie festgelegt. Angaben zum beizulegenden Zeitwert von Finanzinstrumenten und nichtfinanziellen Vermögenswerten, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden oder für die ein beizulegender Zeitwert ausgewiesen wird, sind den folgenden Anhangangaben zu entnehmen:

•	Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
•	Angaben zu Bewertungsmethoden, wesentlichen Schätzungen und Annahmen
•	Finanzinstrumente (einschließlich der zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten)

2.4.3 Ertrags- und Aufwandsrealisierung

Die wesentlichen Erlösarten der FBW GRUPPE nach IFRS 15 betreffen Erlöse aus dem Bau und Verkauf von Immobilien (Forward Deals, Verkauf einzelner Wohnungen, Verkauf von ganzen Wohnblöcken (Globalverkauf)) sowie Mieterlösen, die unter den Anwendungsbereich des IFRS 16 fallen.

Der Konzern erzielt Umsatzerlöse in den folgenden Bereichen:

•	Projektgeschäft: Bau und Verkauf von Immobilien
•	Objektgeschäft: Vermietung von Immobilien sowie dazugehörige Dienstleistungen wie z.B. Wartung und Instandhaltung der Anlagen

Grundsätzlich erfolgt die Ertragsrealisierung aus Verträgen mit einem Kunden, wenn es wahrscheinlich ist, dass der wirtschaftliche Nutzen an die Gesellschaft fließen wird und deren Höhe verlässlich bestimmt werden kann. Die Erträge werden zum beizulegenden Zeitwert der erhaltenen Gegenleistung bewertet. Gemäß IFRS 15 ist der Umsatz zu erfassen, wenn der Kunde die Kontrolle über ein Produkt oder eine Dienstleistung erhält.

Beim Globalverkauf oder dem Verkauf von einzelnen Wohnungen vor Beginn der Bauphase oder während der Bauphase erfolgt die Ertragsrealisierung zeitraumbezogen, da die FBW GRUPPE mit dem notariell beurkundeten Kaufvertrag einen Vermögenswert erzeugt, der keine alternative Nutzungsmöglichkeit für die FBW GRUPPE aufweist. Zugleich beinhaltet der Kaufvertrag einen Rechtsanspruch auf Bezahlung der Leistung bei vertragsgemäßer Erbringung der Bauleistung. Die Zahlungsbedingungen richten sich dabei in der Regel nach § 3 Abs. 2 MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung).

Durch den eindeutig identifizierbaren Immobilienvorrat (Wohneinheit/Stellplatz) ist es für die FBW GRUPPE unmöglich, eine andere als die im Kaufvertrag spezifizierte Objekteinheit an den Kunden zu übereignen, ohne gegen den bestehenden Kundenvertrag zu verstoßen.

Vertragliche Rücktrittsrechte sind in den Verträgen über die Verkäufe von Wohnungen nicht gesondert vereinbart und richten sich daher nach den einschlägigen rechtlichen Bestimmungen in Deutschland. Danach ist eine ordentliche Kündigung des Bauträgervertrags nicht möglich, weil der Bauträgervertrag als Mischung aus kauf- und werkvertraglichen Elementen grundsätzlich eine einheitliche Abwicklung gebietet (BGHZ 96, 275).

Um die Höhe der Erlöse gem. IFRS 15.39 zu jedem Bilanzstichtag der Leistungsfortschritt bzw. Fertigstellungsgrad zu ermitteln hat sich die FBW GRUPPE als zuverlässigste Methode für ein inputorientiertes Verfahren ("cost to cost" Methode) entschieden. Bei der "cost to cost" Methode bestimmt sich der Leistungsfortschritt nach dem Verhältnis der bis zum Stichtag angefallenen aktivierten Auftragskosten zu den geschätzten gesamten aktivierungsfähigen Auftragskosten über die Projektlaufzeit.

Kosten der Vertragsanbahnung

Sofern inkrementelle Kosten der Vertragsanbahnung entstehen, werden diese als Vertragsvermögenswert aktiviert. Die Abschreibung der aktivierten Kosten startet, sobald damit begonnen wird, die vertraglich geschuldete Leistung (in der Regel Baubeginn) an den Kunden zu übertragen.

Objektgeschäft

Die FBW GRUPPE besitzt als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Bestandsimmobilien) mit dem Ziel der Erwirtschaftung von Erträgen aus Mieteinnahmen oder aus Wertsteigerungen (IAS 40).

Leasingverhältnisse, bei denen der Konzern nicht im Wesentlichen alle mit dem Eigentum an einem Vermögenswert verbundenen Risiken und Chancen überträgt, werden als Operating-Leasingverhältnisse eingestuft. Die Leasingverhältnisse im Zusammenhang mit der Vermietung von Bestandsimmobilien sind somit als Operating-Leasingverhältnisse einzustufen. Entstehende Mieteinnahmen werden linear über die Laufzeit der Leasingverhältnisse erfasst und aufgrund ihres betrieblichen Charakters unter den Umsatzerlösen ausgewiesen. Anfängliche direkte Kosten, die bei den Verhandlungen und dem Abschluss eines Operating-Leasingverhältnisses entstehen, werden dem Buchwert des Leasinggegenstandes hinzugerechnet und über die Laufzeit des Leasingverhältnisses auf gleiche Weise wie die Leasingerträge als Aufwand erfasst. Bedingte Mietzahlungen werden in der Periode als Ertrag erfasst, in der sie erwirtschaftet werden.

Erträge aus Dienstleistungen werden zeitraumbezogen im Ausmaß der bis zum Bilanzstichtag erbrachten Leistungen erfasst.

Sonstige Erträge und Aufwendungen

Zinsen werden periodengerecht unter Verwendung der Effektivzinsmethode als Aufwand bzw. Ertrag ausgewiesen unter der Position Zinsaufwendungen / Zinserträge. Dividendenerträge werden zu dem Zeitpunkt erfasst, zu dem das Recht auf Empfang der Zahlung entsteht. Aufwendungen werden mit Inanspruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt ihrer Verursachung bilanziell erfasst.

2.4.4 Vertragssalden

Vertragsverbindlichkeiten

Für Erlöse aus der zeitraumbezogenen Ertragsrealisierung bei Bauleistungen wird zunächst der Vertragsvermögenswert ausgewiesen, da die Vereinnahmung der Gegenleistung vom erfolgreichen Abschluss des Bauprojektes abhängt. Nach Abschluss der Bauleistung und der Abnahme durch den Kunden wird der als Vertragsvermögenswert erfasste Betrag in die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen umgegliedert. Bei zahlreichen Bauprojekten leistet der Kunde während der Bauzeit bereits Anzahlungen. Diese werden mit Vertragsvermögenswerten verrechnet.

Vertragsvermögenswerte werden auf Wertminderung überprüft. Die Rechnungslegungsmethoden für die Wertminderung finanzieller Vermögenswerte werden in Abschnitt 2.5.14 Finanzinstrumente - erstmalige Erfassung und Folgebewertung erläutert.

Eine Forderung wird erfasst, wenn gegen den Kunden ein unbedingter Anspruch auf Gegenleistung besteht (d. h., die Fälligkeit tritt automatisch durch Zeitablauf ein). Die Rechnungslegungsmethoden für finanzielle Vermögenswerte werden in Abschnitt 2.5.14 Finanzinstrumente - erstmalige Erfassung und Folgebewertung erläutert

Vertragsverbindlichkeiten

Eine Vertragsverbindlichkeit wird erfasst, wenn der Kunde die Zahlung leistet oder diese fällig wird (je nachdem, welches der beiden Ereignisse früher eintritt), bevor der Konzern die entsprechenden Bauleistungen oder Dienstleistungen auf den Kunden überträgt. Vertragsverbindlichkeiten werden als Erlöse erfasst, sobald der Konzern seine vertraglichen Verpflichtungen erfüllt (d. h. sobald er die Verfügungsgewalt über die entsprechenden Güter oder Dienstleistungen auf den Kunden überträgt).

2.4.5 Sachanlagen

Sachanlagen werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich kumulierter planmäßiger Abschreibungen und kumulierter Wertminderungsaufwendungen angesetzt. Die Anschaffungskosten beinhalten sämtliche direkt dem Erwerb des Vermögenswertes zurechenbaren Kosten. Die Herstellungskosten beinhalten die direkt zurechenbaren Kosten im Rahmen der Herstellung selbst erstellter Vermögenswerte sowie produktionsbezogene Gemeinkosten. Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb, Bau oder der Herstellung eines sogenannten qualifizierten Vermögenswertes zugeordnet werden können, sind nach IFRS als Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu aktivieren. Andernfalls werden die Fremdkapitalkosten unmittelbar im Aufwand erfasst.

Die Restwerte und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer werden zu jedem Bilanzstichtag überprüft und gegebenenfalls angepasst. Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden nur dann aktiviert, wenn es wahrscheinlich ist, dass der Gesellschaft daraus zukünftig ein wirtschaftlicher Nutzen zufließen wird. Alle anderen Reparaturen und Wartungen werden in dem Geschäftsjahr aufwandswirksam in der Gesamtergebnisrechnung erfasst, in dem sie angefallen sind. Sofern der Buchwert eines Vermögenswertes seinen geschätzten erzielbaren Betrag übersteigt, wird auf diesen Betrag abgeschrieben. Der erzielbare Betrag ist hierbei der höhere Wert aus beizulegendem Zeitwert abzüglich Verkaufskosten und dem Nutzungswert. Gewinne und Verluste aus dem Abgang von Sachanlagen werden durch einen Vergleich des Veräußerungserlöses mit dem Buchwert zuzüglich direkt zurechenbarer Veräußerungskosten ermittelt und im betrieblichen Ergebnis erfasst.

Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen linear unter Berücksichtigung des jeweiligen Restwertes und Zugrundelegung folgender wirtschaftlicher Nutzungsdauern:

―	Büroausstattung: 5 bis 15 Jahre
―	IT-Hardware: 3 Jahre

2.4.6 Wertminderung von nicht finanziellen Vermögenswerte

Der Konzern überprüft in Einklang mit IAS 36 an jedem Abschlussstichtag, ob Anhaltspunkte für eine Wertminderung von Vermögenswerten mit bestimmter Nutzungsdauer vorliegen. Immaterielle Vermögenswerte mit unbestimmter Nutzungsdauer sowie selbst erstellte Vermögenswerte im Bau werden zu jedem Stichtag auf Wertminderungsbedarf untersucht. Liegen solche Anhaltspunkte vor, ist eine jährliche Überprüfung eines Vermögenswerts auf Werthaltigkeit erforderlich und es erfolgt eine Schätzung des erzielbaren Betrags des jeweiligen Vermögenswerts. Der erzielbare Betrag eines Vermögenswerts ist der höhere der beiden Beträge aus beizulegendem Zeitwert eines Vermögenswerts oder einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit abzüglich Veräußerungskosten und dem Nutzungswert. Der erzielbare Betrag ist für jeden einzelnen Vermögenswert zu bestimmen, es sei denn, ein Vermögenswert erzeugt keine Mittelzuflüsse, die weitestgehend unabhängig von denen anderer Vermögenswerte oder anderer Gruppen von Vermögenswerten sind. Übersteigt der Buchwert eines Vermögenswerts oder einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit den jeweils erzielbaren Betrag, so ist der Vermögenswert wertgemindert und wird auf seinen erzielbaren Betrag abgeschrieben.

Zur Ermittlung des Nutzungswerts werden die erwarteten künftigen Cashflows unter Zugrundelegung eines Abzinsungssatzes vor Steuern, der die aktuellen Markterwartungen hinsichtlich des Zinseffekts und der spezifischen Risiken des Vermögenswerts widerspiegelt, auf ihren Barwert abgezinst. Zur Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts abzüglich Veräußerungskosten werden kürzlich erfolgte Markttransaktionen berücksichtigt. Sind keine derartigen Transaktionen identifizierbar, wird ein angemessenes Bewertungsmodell angewandt. Dieses stützt sich auf Bewertungsmultiplikatoren, Börsenkurse von börsengehandelten Anteilen an Unternehmen oder andere zur Verfügung stehende Indikatoren für den beizulegenden Zeitwert. Der Konzern legt seiner Wertminderungsbeurteilung die jüngsten Budget- und Prognoserechnungen zugrunde, die für jede der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten des Konzerns, denen einzelne Vermögenswerte zugeordnet sind, separat erstellt werden. Solche Budget- und Prognoserechnungen erstrecken sich in der Regel über fünf Jahre. Nach dem fünften Jahr wird eine langfristige Wachstumsrate bestimmt und zur Prognose der künftigen Cashflows angewandt. Wertminderungsaufwendungen der fortzuführenden Geschäftsbereiche werden erfolgswirksam in den Aufwandskategorien erfasst, die der Funktion des wertgeminderten Vermögenswerts im Unternehmen entsprechen. Dies gilt nicht für zuvor neu bewertete Vermögenswerte, sofern die Wertsteigerungen aus der Neubewertung im sonstigen Ergebnis erfasst wurden. Bei diesen wird auch die Wertminderung bis zur Höhe des Betrags aus einer vorangegangenen Neubewertung im sonstigen Ergebnis erfasst.

Für Vermögenswerte, mit Ausnahme des Geschäfts- oder Firmenwerts, wird zu jedem Abschlussstichtag eine Überprüfung vorgenommen, ob Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass ein zuvor erfasster Wertminderungsaufwand nicht länger besteht oder sich verringert hat. Wenn solche Anhaltspunkte vorliegen, nimmt der Konzern eine Schätzung des erzielbaren Betrags des Vermögenswerts oder der zahlungsmittelgenerierenden Einheit vor. Ein zuvor erfasster Wertminderungsaufwand wird nur dann rückgängig gemacht, wenn sich seit der Erfassung des letzten Wertminderungsaufwands eine Änderung der Annahmen ergeben hat, die bei der Bestimmung des erzielbaren Betrags herangezogen wurden. Die Wertobergrenze für Zuschreibungen sind die fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten, die sich ergäben, wenn in den Vorjahren keine Wertminderung erfasst worden wäre. Eine Zuschreibung wird erfolgswirksam erfasst, es sei denn, der Vermögenswert wird nach der Neubewertungsmethode bilanziert. In diesem Fall wird die Wertaufholung als Wertsteigerung aus der Neubewertung behandelt. In den dargestellten Perioden wird im Konzern kein Geschäfts- oder Firmenwert bilanziert. Zuschreibungen wurden im Berichtszeitraum und in der Vergleichsperiode auf immaterielle Vermögenswerte oder Sachanlagen nicht erfasst.

2.4.7 Immaterielle Vermögenswerte

Die FBW GRUPPE verfügt derzeit nur über von Dritten erworbene immaterielle Vermögenswerte mit begrenzter Nutzungsdauer. Immaterielle Vermögenswerte, die nicht im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses erworben werden, werden bei der erstmaligen Erfassung zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Die Anschaffungskosten von im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses erworbenen immateriellen Vermögenswerten entsprechen ihrem beizulegenden Zeitwert zum Erwerbszeitpunkt. Die immateriellen Vermögenswerte werden in den Folgeperioden mit ihren Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich kumulierter planmäßiger Abschreibungen und kumulierter Wertminderungsaufwendungen, falls vorhanden, angesetzt. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer von aktivierter Software beträgt 3 Jahre und die Abschreibung erfolgt linear.

2.4.8 Fremdkapitalkosten

Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung eines Vermögenswerts zugeordnet werden können, für den ein beträchtlicher Zeitraum erforderlich ist, um ihn in seinen beabsichtigten gebrauchs- oder verkaufsfähigen Zustand zu versetzen, werden als Teil der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des entsprechenden Vermögenswerts aktiviert. Alle sonstigen Fremdkapitalkosten werden in der Periode als Aufwand erfasst, in der sie angefallen sind. Fremdkapitalkosten sind Zinsen und sonstige Kosten, die einem Unternehmen im Zusammenhang mit der Aufnahme von Fremdkapital entstehen.

Bei den Projektgesellschaften erfolgt die Aktivierung von Fremdkapitalkosten, die direkt dem Bau eines Vermögenswerts zugeordnet werden können, nur bis zu dem Zeitpunkt, ab dem eine konkretisierte Verkaufsabsicht vorliegt. Ab dem Zeitpunkt wird das gesamte Projekt als verkaufsfähig betrachtet, weil das Unternehmen den Verkauf der teilerrichteten Einheiten an geeignete Kunden plant und mit dem Vertragsabschluss die Verfügungsmöglichkeit über laufende Arbeiten an der erworbenen Einheit an den Käufer übertragen wird.

2.4.9 Gesellschaftskapital bei Personenhandelsgesellschaften

Begründen Finanzinstrumente für den Halter einen Anspruch auf Rückzahlung des der Gesellschaft zur Verfügung gestellten Kapitals, so ist der Anspruch gemäß IAS 32 als Fremdkapital zu klassifizieren.

Ein Tochterunternehmen der FBW GRUPPE ist in der Rechtsform einer Personenhandelsgesellschaft (GmbH & Co. KG) organisiert, bei der durch den Gesellschaftsvertrag nicht ausgeschlossen werden kann, dass Gesellschafter kündigen und so die Gesellschaft zur Auszahlung von Abfindungsguthaben verpflichten. Abfindungs Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personenhandelsgesellschaften werden zum Zugangszeitpunkt mit ihrem Zeitwert angesetzt und anschließend als finanzielle Verbindlichkeit zu fortgeführten Anschaffungskosten über die Restlaufzeit derart bewertet, dass über die Effektivverzinsung der Rückzahlungsbetrag zum Fälligkeitszeitpunkt erreicht ist.

Sofern sich die geschätzte Höhe der Verpflichtung gegenüber diesen Gesellschaftern ändert, werden die voraussichtlichen Zahlungsströme mit dem ursprünglichen Effektivzins diskontiert und ein entstehender Gewinn oder Verlust erfolgswirksam in der Berichtsperiode vereinnahmt.

Die Bewertung der Abfindungsverbindlichkeiten der Kommanditbeteiligung zum beizulegenden Zeitwert erfolgt mittels "Discounted-Cash-Flow" Verfahrens unter Verwendung von aus Marktdaten abgeleiteten Bewertungsparametern. Hierzu werden Schätzungen und Annahmen über die künftigen Rückzahlungsverpflichtungen vorgenommen. Die tatsächlichen Beträge und Zeitpunkte der Zahlungen können von den ursprünglichen Einschätzungen abweichen.

Zum Bilanzstichtag des Berichtsjahres sowie des Vorjahres bestehen keine über den Eigenkapitalanteil der Minderheitsgesellschafter hinausgehenden Abfindungsguthaben, welche als Fremdkapital zu klassifizieren wären.

2.4.10 Leasingverhältnisse (IFRS 16)

Der Konzern beurteilt bei Vertragsbeginn, ob ein Vertrag ein Leasingverhältnis begründet oder beinhaltet. Dies ist der Fall, wenn der Vertrag dazu berechtigt, die Nutzung eines identifizierten Vermögenswerts gegen Zahlung eines Entgelts für einen bestimmten Zeitraum zu kontrollieren.

Der Konzern erfasst und bewertet alle Leasingverhältnisse (mit Ausnahme von kurzfristigen Leasingverhältnissen und Leasingverhältnissen, bei denen der zugrunde liegende Vermögenswert von geringem Wert ist) nach einem einzigen Modell. Er erfasst Verbindlichkeiten zur Leistung von Leasingzahlungen und Nutzungsrechte für das Recht auf Nutzung des zugrunde liegenden Vermögenswerts.

Bei der Bestimmung der Laufzeit von Leasingverhältnissen bezieht die Gesellschaft alle maßgeblichen Fakten und Umstände ein, die einen wirtschaftlichen Anreiz zu einer Ausübung oder Nichtausübung von Verlängerungs- oder Kündigungsoptionen geben.

Die FBW GRUPPE mietet Geschäftsräume sowie Stellplätze an den Standorten Dreieich und Nürnberg, sowie Kraftfahrzeuge und sonstige Büroausstattungen. Die Leasingverträge für die Geschäftsräume und Stellplätze wurden auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und sind jederzeit unter Wahrung der Kündigungsfrist kündbar und fallen somit nicht unter die Bilanzierung nach IFRS 16. Dem Konzern wurden keine Beschränkungen durch die Leasingvereinbarungen auferlegt. Bis zum 31. Dezember 2020 identifizierte die FBW GRUPPE als Leasingnehmer nur Leasingverträge von Kraftfahrzeugen als Leasingverhältnisse im Sinne des IFRS 16.

Nutzungsrechte

Die FBW GRUPPE erfasst Nutzungsrechte zum Bereitstellungsdatum (d. h. zu dem Zeitpunkt, an dem der zugrunde liegende Leasinggegenstand zur Nutzung bereitsteht). Nutzungsrechte werden zu Anschaffungskosten abzüglich aller kumulierten Abschreibungen und aller kumulierten Wertminderungsaufwendungen bewertet und um jede Neubewertung der Leasingverbindlichkeiten berichtigt. Die Kosten von Nutzungsrechten beinhalten die erfassten Leasingverbindlichkeiten, die entstandenen anfänglichen direkten Kosten sowie die bei oder vor der Bereitstellung geleisteten Leasingzahlungen abzüglich aller etwaigen erhaltenen Leasinganreize.

Nutzungsrechte für Kraftfahrzeuge und sonstige Ausrüstung werden planmäßig linear über den kürzeren der beiden Zeiträume aus Laufzeit und wirtschaftlicher Nutzungsdauer der Leasingverhältnisse über einen Zeitraum von 3 bis 5 Jahren abgeschrieben.

Wenn das Eigentum an dem Leasinggegenstand am Ende der Laufzeit des Leasingverhältnisses auf den Konzern über geht oder in den Kosten die Ausübung einer Kaufoption berücksichtigt ist, werden die Abschreibungen anhand der erwarteten Nutzungsdauer des Leasinggegenstands ermittelt. Die Nutzungsrechte werden ebenfalls auf Wertminderung geprüft.

Einzelheiten zu den Rechnungslegungsmethoden sind in Abschnitt (2.4.6) Wertminderung von nichtfinanziellen Vermögenswerten enthalten.

Leasingverbindlichkeiten

Am Bereitstellungsdatum erfasst die FBW GRUPPE die Leasingverbindlichkeiten zum Barwert der über die Laufzeit des Leasingverhältnisses zu leistenden Leasingzahlungen. Die Leasingzahlungen beinhalten feste Zahlungen (einschließlich de facto fester Zahlungen) abzüglich etwaiger zu erhaltender Leasinganreize, variable Leasingzahlungen, die an einen Index oder (Zins-)Satz gekoppelt sind und Beträge, die voraussichtlich im Rahmen von Restwertgarantien entrichtet werden müssen. Die Leasingzahlungen umfassen ferner den Ausübungspreis einer Kaufoption, wenn hinreichend sicher ist, dass der Konzern sie auch tatsächlich wahrnehmen wird, und Strafzahlungen für eine Kündigung des Leasingverhältnisses, wenn in der Laufzeit berücksichtigt ist, dass der Konzern die Kündigungsoption wahrnehmen wird.

Bei der Berechnung des Barwerts der Leasingzahlungen verwendet der Konzern seinen Grenzfremdkapitalzinssatz zum Bereitstellungsdatum, da der dem Leasingverhältnis zugrunde liegende Zinssatz nicht ohne Weiteres bestimmt werden kann. Je Leasingverhältnis wird ein laufzeitäquivalenter, risikoäquivalenter Grenzfremdkapitalzinssatz ermittelt.

Nach dem Bereitstellungsdatum wird der Betrag der Leasingverbindlichkeiten erhöht, um dem höheren Zinsaufwand Rechnung zu tragen, und verringert, um den geleisteten Leasingzahlungen Rechnung zu tragen. Zudem wird der Buchwert der Leasingverbindlichkeiten bei Änderungen des Leasingverhältnisses, Änderungen der Laufzeit des Leasingverhältnisses, Änderungen der Leasingzahlungen (z. B. Änderungen künftiger Leasingzahlungen infolge einer Veränderung des zur Bestimmung dieser Zahlungen verwendeten Index oder Zinssatzes) oder bei einer Änderung der Beurteilung einer Kaufoption für den zugrunde liegenden Vermögenswert neu bewertet.

Konzern als Leasinggeber

Die Einstufung und Bewertung von Leasingverhältnissen als Leasinggeber wird in dem Abschnitt 2.4.3 Ertragsrealisierung erläutert.

2.4.11 Vorräte

Die Vorräte des Konzerns bestehen im Wesentlichen aus Immobilien, die durch die FBW GRUPPE im Rahmen der Projektentwicklung selbst entwickelt und nach der Fertigstellung oder während derFertigstellungsphase veräußert werden sollen. Bei Immobilienentwicklungen beginnt der Entwicklungsprozess in der Regel mit dem Kauf des Grundstücks, der Immobilie und einer anschließenden Entmietungsphase, bevor die Bauphase beginnt.

In der Bilanz werden die Vorratsimmobilien nach IAS 2 mit dem niedrigeren Wert aus fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert angesetzt. Die Herstellungskosten für die Immobilienentwicklungen umfassen die dem Entwicklungsprozess zurechenbaren Kosten sowie Fremdkapitalkosten, soweit diese auf den Zeitraum der Herstellung entfallen. Sämtliche Kosten werden dabei als die Bestandsveränderung aktiviert.

―	Die Anschaffungskosten- und Herstellungskosten für die zum Verkauf bestimmten Immobilien setzen sich zusammen aus dem Kaufpreis des Grundstücks der Immobilien und den direkt zurechenbaren Nebenkosten.
―	Der Nettoveräußerungswert ist der geschätzte, im normalen Geschäftsgang erzielbare Verkaufserlös, abzüglich der geschätzten Kosten bis zur Fertigstellung und der noch anfallenden Vertriebskosten. Zum Stichtag liegt der Nettoveräußerungswert bei allen Vorratsimmobilien über den fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten, sodass keine Wertminderungen auf den Nettoveräußerungswert vorzunehmen sind. Der Großteil der gegenwärtigen Vorratsimmobilien wird nicht innerhalb der nächsten zwölf bis vierundzwanzig Monate realisiert. Dies geht einher mit der Tatsache, dass Immobilienentwicklungen in der Regel mehrere Jahre andauern.
―	Der Verkauf von Vorratsimmobilien wird grundsätzlich brutto in der Gesamtergebnisrechnung ausgewiesen. Der Abgang der Vorratsimmobilie wird in der Bestandsveränderung erfasst und der dazugehörige Verkaufserlös wird in den Umsatzerlösen erfasst.

2.4.12 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Die FBW GRUPPE kategorisiert Immobilien bei erstmaligem Ansatz nach der beabsichtigten Nutzung entweder als Vorräte, als selbst genutzte Immobilien im Sachanlagevermögen oder als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Renditeimmobilien). Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden von der FBW GRUPPE solche Immobilien klassifiziert, die mittel- bis langfristig im Bestand gehalten und vermietet oder zu Wertsteigerungszwecken gehalten werden und für die eine Bestimmung des beizulegenden Zeitwertes zuverlässig möglich ist. Immobilien, die durch den Konzern selbst entwickelt und nach Fertigstellung veräußert werden sollen, werden in den Vorräten ausgewiesen.

Bei der erstmaligen Erfassung werden als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten einschließlich Nebenkosten bewertet. Bei einer Übertragung von den zur Veräußerung bestimmten Immobilien (Vorratsimmobilien) in den Bestand der Renditeimmobilien wird ein zu diesem Zeitpunkt bestehender Unterschiedsbetrag zwischen dem beizulegenden Zeitwert und dem Buchwert innerhalb des Bewertungsergebnisses in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Im Rahmen der Folgebewertung werden die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zu ihrem beizulegenden Zeitwert angesetzt. Gewinne oder Verluste aus Änderungen der beizulegenden Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden in der Periode ihrer Entstehung in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst, einschließlich des entsprechenden Steuereffekts. Die Ermittlung von beizulegenden Zeitwerten erfolgt turnusgemäß zum 31. Dezember eines Jahres durch einen akkreditierten, externen unabhängigen Gutachter in Übereinstimmung mit dem vom International Valuation Standards Committee empfohlenen Bewertungsmodell. Die beauftragten unabhängigen Sachverständigen verfügen über entsprechende berufliche Qualifikationen und Erfahrungen zur Durchführung der Bewertung. Die Bewertung erfolgt dabei an Hand von Informationen, die von der Gesellschaft zur Verfügung gestellt werden, wie z.B. Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, der aktuelle Leerstand, die aktuellen Mieten.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden entweder ausgebucht, wenn sie veräußert werden (d. h. zu dem Zeitpunkt, zu dem der Empfänger die Verfügungsgewalt erlangt), oder dann, wenn sie dauerhaft nicht mehr genutzt werden können und kein künftiger wirtschaftlicher Nutzen aus ihrem Abgang mehr erwartet wird. Die Differenz zwischen den Nettoveräußerungserlösen und dem Buchwert des Vermögenswerts wird in der Periode der Ausbuchung erfolgswirksam erfasst.

Bei der Bestimmung der Gegenleistung aus der Ausbuchung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien berücksichtigt der Konzern die Auswirkungen variabler Gegenleistungen, des Bestehens einer signifikanten Finanzierungskomponente, nicht zahlungswirksame Gegenleistungen und ggf. an einen Käufer zu zahlende Gegenleistungen. Nähere Erläuterungen finden sich in Angabe 5.3.

2.4.13 Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte

Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte oder Gruppen dieser Vermögenswerte und Schulden werden als solche klassifiziert, wenn ihr Buchwert im Wesentlichen durch einen Verkauf erlöst wird und der Verkauf höchst wahrscheinlich, d.h. durch bestimmte objektive Merkmale bereits konkretisiert ist. Sie werden mit dem niedrigeren Wert aus Buchwert oder beizulegendem Zeitwert abzüglich Verkaufskosten bewertet. Planmäßige Abschreibungen werden nicht weiter vorgenommen. Die Vermögenswerte sind gesondert in der Bilanz auszuweisen. Aufgegebene Geschäftsbereiche sind abgrenzbare wesentliche Geschäftszweige oder geografisch abgrenzbare Tätigkeiten, die im Rahmen eines formellen Unternehmensplans entweder bereits veräußert wurden oder zur Veräußerung bestimmt sind. Hierunter kann auch ein Tochterunternehmen fallen, das ausschließlich zum Zwecke der Weiterveräußerung erworben wurde. Die im aufgegebenen Geschäftsbereich enthaltenen langfristigen Vermögenswerte sind als zur Veräußerung gehalten zu klassifizieren und entsprechend zu bewerten. Das Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen ist gesondert in der Gewinn- und Verlustrechnung auszuweisen.

2.4.14 Finanzielle Vermögenswerte

Beim erstmaligen Ansatz werden finanzielle Vermögenswerte entweder als zu fortgeführten Anschaffungskosten (AC), als erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert im sonstigen Ergebnis (FVtOCI) oder als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (FVtPL) bewertet klassifiziert.

Diese umfassen insbesondere Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente und finanzielle Vermögenswerte.

Finanzielle Vermögenswerte mit einer Laufzeit von mehr als zwölf Monaten werden unter den langfristigen Vermögenswerten ausgewiesen.

Die Klassifizierung finanzieller Vermögenswerte bei der erstmaligen Erfassung im Sinne des IFRS 9 ist primär von den Eigenschaften der vertraglichen Cashflows der finanziellen Vermögenswerte (Zahlungsstromkriteriums) oder des zugrundeliegenden Geschäftsmodells (Halten, Halten und Verkaufen (sog. Recycling)) abhängig. Die Beurteilung des Geschäftsmodells bezieht sich auf die Frage, wie finanzielle Vermögenswerte zur Generierung von Zahlungsströmen gesteuert werden. Die Prüfung des Zahlungsstromkriteriums erfolgt dabei immer auf Ebene des einzelnen Finanzinstruments.

Der Konzern bewertet seine finanziellen Vermögenswerte zu fortgeführten Anschaffungskosten, wenn beide der folgenden Bedingungen erfüllt sind und diese nicht als zum beizulegenden Zeitwert bewertet designiert wurden:

―	der finanzielle Vermögenswert wird im Rahmen eines Geschäftsmodells gehalten, dessen Zielsetzung darin besteht, finanzielle Vermögenswerte zur Vereinnahmung der vertraglichen Cashflows zu halten, und

―	die Vertragsbedingungen führen zu Cashflows, die ausschließlich Tilgungs- und Zinszahlungen auf den ausstehenden Kapitalbetrag darstellen.

Finanzielle Vermögenswerte des Konzerns, die in diese Bewertungskategorie fallen sind Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, finanzielle Vermögenswerte sowie Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente.

Käufe oder Verkäufe finanzieller Vermögenswerte, die die Lieferung der Vermögenswerte innerhalb eines Zeitraums vorsehen, der durch Vorschriften oder Konventionen des jeweiligen Marktes festgelegt wird (marktübliche Käufe), werden am Handelstag erfasst, d. h. an dem Tag, an dem der Konzern die Verpflichtung zum Kauf oder Verkauf des Vermögenswerts eingegangen ist.

Folgebewertung

Für die Folgebewertung werden finanzielle Vermögenswerte in vier Kategorien klassifiziert:

•	zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Vermögenswerte (Schuldinstrumente)
•	erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert im sonstigen Ergebnis bewertete finanzielle Vermögenswerte mit Umgliederung kumulierter Gewinne und Verluste (Schuldinstrumente)
•	erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert im sonstigen Ergebnis bewertete finanzielle Vermögenswerte ohne Umgliederung kumulierter Gewinne und Verluste bei Ausbuchung (Eigenkapitalinstrumente)
•	erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte

Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Vermögenswerte (Schuldinstrumente)

Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Vermögenswerte werden in Folgeperioden unter Anwendung der Effektivzinsmethode bewertet und sind auf Wertminderungen zu überprüfen. Gewinne und Verluste werden erfolgswirksam erfasst, wenn der Vermögenswert ausgebucht, modifiziert oder wertgemindert wird. Die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten finanziellen Vermögenswerte des Konzerns enthalten Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie Ausleihungen an Geschäftspartner und Mitglieder der Unternehmensleitung, die unter den sonstigen finanziellen Vermögenswerten (langfristig) erfasst wurden.

Erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert im sonstigen Ergebnis bewertete finanzielle Vermögenswerte (Schuldinstrumente)

Bei Schuldinstrumenten, die erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert im sonstigen Ergebnis bewertet werden, werden Zinserträge, Neubewertungen von Währungsumrechnungsgewinnen und -verlusten sowie Wertminderungsaufwendungen oder Wertaufholungen in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst und so berechnet wie bei zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten finanziellen Vermögenswerten. Die verbleibenden Änderungen des beizulegenden Zeitwerts werden im sonstigen Ergebnis erfasst. Bei Ausbuchung wird der im sonstigen Ergebnis erfasste kumulierte Gewinn oder Verlust aus Änderungen des beizulegenden Zeitwerts in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert. Die erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert im sonstigen Ergebnis erfassten Schuldinstrumente des Konzerns enthalten Beteiligungen an notierten Schuldinstrumenten, die unter den sonstigen finanziellen Vermögenswerten (langfristig) erfasst wurden.

Erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert im sonstigen Ergebnis bewertete finanzielle Vermögenswerte (Eigenkapitalinstrumente)

Beim erstmaligen Ansatz kann der Konzern unwiderruflich die Wahl treffen, seine Eigenkapitalinstrumente als erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert im sonstigen Ergebnis bewertete Eigenkapitalinstrumente zu klassifizieren, wenn sie die Definition von Eigenkapital nach IAS 32 Finanzinstrumente erfüllen und nicht zu Handelszwecken gehalten werden. Die Klassifizierung erfolgt einzeln für jedes Instrument. Gewinne und Verluste aus diesen finanziellen Vermögenswerten werden niemals in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert. Dividenden werden in der Gewinn- und Verlustrechnung als sonstiger Ertrag erfasst, wenn der Rechtsanspruch auf Zahlung besteht, es sei denn, durch die Dividenden wird ein Teil der Anschaffungskosten des finanziellen Vermögenswerts zurückerlangt. In diesem Fall werden die Gewinne im sonstigen Ergebnis erfasst. Erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert im sonstigen Ergebnis bewertete Eigenkapitalinstrumente werden nicht auf Wertminderung überprüft.

Der Konzern verfügt derzeit wie im Vorjahr nicht über finanzielle Vermögenswerte und Schuldtitel dieser Kategorie.

Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte

Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte werden in der Bilanz zum beizulegenden Zeitwert erfasst, wobei die Änderungen des beizulegenden Zeitwerts saldiert in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst werden. Diese Kategorie umfasst derivative Finanzinstrumente und börsennotierte Eigenkapitalinstrumente, bei denen sich der Konzern nicht unwiderruflich dafür entschieden hat, sie als erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert im sonstigen Ergebnis bewertet zu klassifizieren. Dividenden aus börsennotierten Eigenkapitalinstrumenten werden als sonstiger Ertrag in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst, wenn Rechtsanspruch auf Zahlung besteht. Derartige finanzielle Vermögenswerte und Schuldtitel liegen in der Berichtsperiode - wie auch in der Vergleichsperiode - im Konzern nicht vor.

Ausbuchung

Der Konzern bucht einen finanziellen Vermögenswert aus, wenn die vertraglichen Rechte hinsichtlich der Zahlungsströme aus dem finanziellen Vermögenswert auslaufen oder er die Rechte zum Erhalt der Zahlungsströme in einer Transaktion überträgt, in der auch alle wesentlichen, mit dem Eigentum des finanziellen Vermögenswertes verbundenen Risiken und Chancen übertragen werden. Eine Ausbuchung findet ebenfalls statt, wenn der Konzern alle wesentlichen mit dem Eigentum verbundenen Risiken und Chancen weder übertragt noch behält und er die Verfügungsgewalt über den übertragenen Vermögenswert nicht behält.

Finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden saldiert und in der Bilanz als Nettobetrag ausgewiesen, wenn der Konzern einen gegenwärtigen, durchsetzbaren Rechtsanspruch hat, die erfassten Betrage miteinander zu verrechnen und es beabsichtigt ist, entweder den Ausgleich auf Nettobasis herbeizuführen oder gleichzeitig mit der Verwertung des betreffenden Vermögenswertes die dazugehörige Verbindlichkeit abzulösen.

Bei der Ausbuchung eines zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten Vermögenswertes wird die Differenz zwischen dem Buchwert des Vermögenswertes und der Summe der erhaltenen Gegenleistungen und Forderungen erfolgswirksam erfasst.

In der Berichts- sowie der Vergleichsperiode gibt es keine finanziellen Vermögenswerte und finanziellen Schulden, die auf dieser Basis saldiert werden.

2.4.15 Wertminderung von finanziellen Vermögenswerten

Der Konzern erfasst bei allen Schuldinstrumenten, die nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, eine Wertberichtigung für erwartete Kreditverluste. Erwartete Kreditverluste basieren auf der Differenz zwischen den vertraglichen Zahlungsflüssen, die vertragsgemäß zu zahlen sind, und der Summe der Zahlungsflüsse, deren Erhalt der Konzern erwartet, abgezinst mit einem Näherungswert des ursprünglichen Effektivzinssatzes. Die erwarteten Zahlungsflüsse beinhalten die Zahlungsflüsse aus dem Verkauf der gehaltenen Sicherheiten oder anderer Kreditbesicherungen, die wesentlicher Bestandteil der Vertragsbedingungen sind.

Erwartete Kreditverluste werden in zwei Schritten erfasst. Für Finanzinstrumente, deren Ausfallrisiko sich seit dem erstmaligen Ansatz nicht signifikant erhöht hat, wird eine Risikovorsorge in Höhe der erwarteten Kreditverluste erfasst, die auf einem Ausfallereignis innerhalb der nächsten zwölf Monate beruhen (12-Monats Erwartung für Kreditverluste). Für Finanzinstrumente, deren Ausfallrisiko sich seit dem erstmaligen Ansatz signifikant erhöht hat, hat ein Unternehmen eine Risikovorsorge in Höhe der über die Restlaufzeit erwarteten Kreditverluste zu erfassen, unabhängig davon, wann das Ausfallereignis eintritt (Gesamtlaufzeitkreditverlusterwartung).

Finanzielle Vermögenswerte, mit Ausnahme von erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte, Vertragsvermögenswerte gem. IFRS 15, Leasingforderungen, Kreditzusagen sowie finanzielle Garantien unterliegen dem Wertminderungsmodell im Sinne von IFRS 9.5.5. Danach erfasst der Konzern eine Wertminderung auf Basis der erwarteten Kreditverluste.

Die für den Konzern relevante Klasse von Vermögenswerten für die Anwendung des Wertminderungsmodells sind Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie Vertragsvermögenswerte. Für diese wendet die Gesellschaft den vereinfachten Ansatz gemäß IFRS 9.5.5.15 an. Demnach sind die über die Laufzeit erwarteten Kreditverluste ab dem erstmaligen Ansatz der Forderungen zu erfassen. Der Konzern hat eine Wertberichtigungsmatrix erstellt, die auf seiner bisherigen Erfahrung mit Kreditverlusten basiert und um zukunftsbezogene Faktoren, die für die Kreditnehmer und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen spezifisch sind, angepasst wurde.

Der Konzern geht bei einem finanziellen Vermögenswert von einem Ausfall aus, wenn vertragliche Zahlungen 365 Tage überfällig sind. Außerdem kann er in bestimmten Fällen bei einem finanziellen Vermögenswert von einem Ausfall ausgehen, wenn interne oder externe Informationen darauf hindeuten, dass es unwahrscheinlich ist, dass der Konzern die ausstehenden vertraglichen Beträge vollständig erhält, bevor alle von ihm gehaltenen Kreditbesicherungen berücksichtigt werden. Ein finanzieller Vermögenswert wird abgeschrieben, wenn keine begründete Erwartung besteht, dass die vertraglichen Cashflows realisiert werden.

2.4.16 Finanzielle Verbindlichkeiten

Erstmaliger Ansatz und Bewertung

Finanzielle Verbindlichkeiten werden beim erstmaligen Ansatz als finanzielle Verbindlichkeiten, die erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, als Darlehen oder als Verbindlichkeiten klassifiziert. Sämtliche finanziellen Verbindlichkeiten werden beim erstmaligen Ansatz zum beizulegenden Zeitwert bewertet, im Fall von Darlehen und Verbindlichkeiten abzüglich der direkt zurechenbaren Transaktionskosten. Die finanziellen Verbindlichkeiten des Konzerns umfassen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten, Darlehen einschließlich Kontokorrentkrediten und derivative Finanzinstrumente.

Bei Zugang von finanziellen Verbindlichkeiten erfolgt eine Prüfung auf eingebettete Derivate, die zu separieren sind.

Folgebewertung

Für die Folgebewertung werden finanzielle Verbindlichkeiten in zwei Kategorien klassifiziert:

•	erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Verbindlichkeiten
•	zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Verbindlichkeiten (Darlehen) (FLAC - financial liabilities at amortized costs)

Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Verbindlichkeiten

Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Verbindlichkeiten umfassen die zu Handelszwecken gehaltenen finanziellen Verbindlichkeiten sowie andere finanzielle Verbindlichkeiten, die bei ihrem erstmaligen Ansatz als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet klassifiziert werden.

Finanzielle Verbindlichkeiten werden als zu Handelszwecken gehalten klassifiziert, wenn sie für Zwecke des Rückkaufs in der nahen Zukunft eingegangen wurden. Gewinne oder Verluste aus finanziellen Verbindlichkeiten, die zu Handelszwecken gehalten werden, werden erfolgswirksam erfasst. Die Einstufung finanzieller Verbindlichkeiten als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet erfolgt zum Zeitpunkt ihrer erstmaligen Erfassung, sofern die Kriterien gemäß IFRS 9 erfüllt sind. Der Konzern hat zum Stichtag sowie zum Stichtag des Vorjahrs keine finanziellen Verbindlichkeiten als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet klassifiziert.

Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Verbindlichkeiten (Darlehen) (FLAC)

Die Kategorie "Darlehen" hat die größte Bedeutung für den Konzernabschluss. Nach der erstmaligen Erfassung werden verzinsliche Darlehen unter Anwendung der Effektivzinsmethode zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Gewinne und Verluste werden erfolgswirksam erfasst, wenn die Verbindlichkeiten ausgebucht werden, außerdem im Rahmen von Amortisationen mittels der Effektivzinsmethode. Fortgeführte Anschaffungskosten werden unter Berücksichtigung eines Agios oder Disagios bei Akquisition sowie von Gebühren oder Kosten berechnet, die einen integralen Bestandteil des Effektivzinssatzes darstellen. Die Amortisation mittels der Effektivzinsmethode ist in der Gewinn- und Verlustrechnung als Teil der Finanzaufwendungen enthalten.

Ausbuchung

Eine finanzielle Verbindlichkeit wird ausgebucht, wenn die ihr zugrunde liegende Verpflichtung erfüllt, aufgehoben oder erloschen ist. Wird eine bestehende finanzielle Verbindlichkeit durch eine andere finanzielle Verbindlichkeit desselben Kreditgebers mit substanziell anderen Vertragsbedingungen ausgetauscht oder werden die Bedingungen einer bestehenden Verbindlichkeit wesentlich geändert, so wird ein solcher Austausch oder eine solche Änderung als Ausbuchung der ursprünglichen Verbindlichkeit und Ansatz einer neuen Verbindlichkeit behandelt. Die Differenz zwischen den jeweiligen Buchwerten wird erfolgswirksam erfasst.

2.4.17 Rückstellungen

Rückstellungen unterscheiden sich von Verbindlichkeiten in Bezug auf Unsicherheit hinsichtlich des Zeitpunkts oder der Höhe der künftig erforderlichen Ausgaben. Die FBW GRUPPE setzt Rückstellungen dann an, wenn die FBW GRUPPE eine gegenwärtige (gesetzliche oder faktische) Verpflichtung aufgrund eines vergangenen Ereignisses hat, der Abfluss von Ressourcen mit wirtschaftlichem Nutzen zur Erfüllung der Verpflichtung wahrscheinlich und eine verlässliche Schätzung der Höhe der Verpflichtung möglich ist. Sofern der Konzern für eine passivierte Rückstellung zumindest teilweise eine Rückerstattung erwartet (z. B. bei einem Versicherungsvertrag), wird die Erstattung als gesonderter Vermögenswert erfasst, sofern der Zufluss der Erstattung so gut wie sicher ist.

―	Der Aufwand aus der Bildung einer Rückstellung wird in der Gewinn- und Verlustrechnung abzüglich der Erstattung ausgewiesen.
―	Ist der aus einer Diskontierung resultierende Zinseffekt wesentlich, werden Rückstellungen mit einem Zinssatz vor Steuern abgezinst, der die für die Schuld spezifischen Risiken widerspiegelt.

Im Fall einer Abzinsung wird die durch Zeitablauf bedingte Erhöhung der Rückstellungen als Finanzaufwand erfasst.

2.4.18 Steuern

Laufende Ertragssteuern

Die tatsächlichen Steueransprüche und Steuerschulden werden mit dem Betrag bemessen, in dessen Höhe eine Erstattung von der Steuerbehörde bzw. eine Zahlung an die Steuerbehörde erwartet wird. Der Berechnung des Betrags werden die Steuersätze und Steuergesetze zugrunde gelegt, die zum Abschlussstichtag in Deutschland gelten. Die Geschäftsführung beurteilt regelmäßig einzelne Steuersachverhalte dahin gehend, ob in Anbetracht geltender steuerlicher Regelung, Interpretationsspielraum vorhanden ist. Bei Notwendigkeit werden Steuerrückstellungen angesetzt. Eine Saldierung von laufenden Ertragssteueransprüchen und -schulden erfolgt unter den Voraussetzungen des IAS 12.71

Latente Steuern

Die Bildung latenter Steuern erfolgt unter Anwendung der Verbindlichkeiten-Methode auf bestehende temporäre Differenzen zwischen dem Wertansatz eines Vermögenswerts bzw. einer Schuld in der IFRS Bilanz und dem Steuerbilanzwert zum Abschlussstichtag oder aus noch nicht genutzten Verlustvorträgen und Steuergutschriften. Latente Steuern werden mit Steuersätzen bewertet, die voraussichtlich in der Berichtsperiode gelten, in der der entsprechende Vermögenswert realisiert oder die entsprechende Schuld erfüllt wird. Die Wirkung von Steuersatzänderungen auf latente Steuern wird in der Periode, in welcher die Änderung vom Gesetzgeber beschlossen wurde, im Steuerergebnis gebucht. Latente Steueransprüche werden nur in dem Umfang angesetzt, in dem es wahrscheinlich ist, dass zukünftig zu versteuernde Ergebnisse zur Verfügung stehen werden, mit denen die steuerlichen Verlustvorträge, Steuerguthaben oder steuerlich abzugsfähigen temporären Differenzen verrechnet werden können. Latente Steuerforderungen und -verpflichtungen werden saldiert, wenn ein einklagbares Recht zur Aufrechnung von laufenden Steuerforderungen und Steuerverbindlichkeiten besteht und wenn es sich bei den latenten Steuerforderungen und -verpflichtungen um Ertragsteuern handelt, die von derselben Steuerbehörde gegenüber derselben steuerpflichtigen Einheit erhoben werden.

Beim erstmaligen Ansatz von Vermögenswerten werden keine latenten Steuern gebildet ("Initial recognition exemption").

2.4.19 Zahlungsmittel und kurzfristige Einlagen

Der Posten "Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente" in der Bilanz umfasst den Kassenbestand, Bankguthaben und kurzfristige hoch liquide Einlagen mit einer Laufzeit von maximal drei Monaten, die jederzeit in festgelegte Zahlungsmittelbeträge umgewandelt werden können und nur einem unwesentlichen Risiko von Wertschwankungen unterliegen. In der Kapitalflussrechnung umfassen Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente die oben definierten Zahlungsmittel und kurzfristige Einlagen abzüglich in Anspruch genommener Kontokorrentkredite, da diese integraler Bestandteil der Zahlungsmitteldisposition des Konzerns sind.

3 Wesentliche Ermessensentscheidungen, Schätzungen und Annahmen

Bei der Erstellung des Konzernabschlusses werden vom Management Ermessensentscheidungen, Schätzungen und Annahmen getroffen, die sich auf die Höhe ausgewiesener Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte, Schulden und jeweils zugehörige Angaben sowie auf die Angabe von Eventualverbindlichkeiten auswirken. Die tatsächlichen Werte können von den Schätzwerten abweichen, wenn sich die den Schätzwerten zugrunde liegenden Rahmenbedingungen entgegen den Erwartungen zum Bilanzstichtag entwickeln.

Durch die mit diesen Annahmen und Schätzungen verbundene Unsicherheit könnten die tatsächlichen Ergebnisse in zukünftigen Perioden zu signifikanten Anpassungen des Buchwerts der betroffenen Vermögenswerte oder Schulden führen.

Sonstige Angaben im Zusammenhang mit den Risiken und Unsicherheiten, denen der Konzern ausgesetzt ist, umfassen die folgenden Themen:

―	Kapitalsteuerung (Angabe 7.2)

3.1 Ermessensentscheidungen

Bei der Anwendung der Rechnungslegungsmethoden des Konzerns hat das Management folgende Ermessensentscheidungen getroffen, die die Beträge im Konzernabschluss wesentlich beeinflussen:

3.1.1 Klassifizierung von Immobilien-Leasingverträgen

Die FBW GRUPPE hat Leasingverträge zur gewerblichen Vermietung seiner als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien abgeschlossen. Die FBW GRUPPE hat in Anbetracht der Vertragsbedingungen, beispielsweise des Umstands, dass die Mietlaufzeit nicht den wesentlichen Teil der wirtschaftlichen Nutzungsdauer der Immobilie abbildet oder dass der Barwert der Mindestmietzahlungen nicht im Wesentlichen der Gesamthöhe des beizulegenden Zeitwerts der Immobilie entspricht, festgestellt, dass im Wesentlichen alle mit dem Eigentum an den vermieteten Immobilien verbundenen Chancen und Risiken bei der FBW GRUPPE verbleiben. Die FBW GRUPPE bilanziert diese Verträge daher als Operating-Leasingverhältnisse.

3.1.2 Beurteilung von Unternehmenserwerben

Die Beurteilung, ob ein Geschäftsbetrieb vorliegt, ist ermessensbehaftet und macht eine detaillierte Analyse erforderlich, ob in der Gesellschaft etwa Prozesse und Strukturen vorhanden sind (Know-how, Mitarbeiter, Property Management oder Development), durch die bezogene Vorleistungen in Hauptleistungen transformiert werden und deren Geschäft auf Dauer angelegt ist. In den meisten Fällen liegt kein Geschäftsbetrieb vor, da der Wert des Grundstücks oder des Baus den weit überwiegenden Teil des Gesamtwertes ausmacht, so dass etwaige Entwicklungsvorleistungen von untergeordneter Bedeutung sind. Im Regelfall werden bestehende Konzepte auch nicht übernommen, sondern eigene Konzepte neu entwickelt.

3.2 Schätzungen und Annahmen

Die wichtigsten zukunftsbezogenen Annahmen sowie sonstige am Abschlussstichtag bestehende Hauptquellen von Schätzungsunsicherheiten, aufgrund derer ein beträchtliches Risiko besteht, dass innerhalb des nächsten Geschäftsjahres eine wesentliche Anpassung der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden erforderlich sein wird, werden nachstehend erläutert. Die Annahmen und Schätzungen der FWB Unternehmensgruppe basieren auf Parametern, die zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses vorlagen. Diese Zustände und die Annahmen über die künftigen Entwicklungen können jedoch aufgrund von Marktbewegungen und Marktverhältnissen, die außerhalb des Einflussbereichs des Konzerns liegen, eine Änderung erfahren. Solche Änderungen finden erst mit ihrem Auftreten einen Niederschlag in den Annahmen.

3.2.1 Neubewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

Die FBW GRUPPE bewertet ihre als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert, der durch einen unabhängigen Gutachter ermittelt wird. Änderungen der beizulegenden Zeitwerte werden erfolgswirksam erfasst. Aufgrund der Eigenschaften und Merkmale der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien stehen keine vergleichbaren Marktwerte zur Verfügung. Die Bewertung erfolgt daher unter Anwendung der Discounted-Cashflow-Methode.

Die Wertermittlung unbebauter Grundstücke erfolgt mittels des Vergleichswertverfahrens unter der Berücksichtigung von Bodenrichtwerten der lokalen Gutachterausschüsse. In Einzelfällen in denen die baurechtlich mögliche Ausnutzung gesichert ist sowie ein Vergleichswertverfahren wegen fehlender empirischer Anhaltspunkte durch den externen Gutachter nicht möglich ist, kommt die Residualwertmethode zur Anwendung.

Bei den bereits vermieteten Bestandsimmobilien sind die wichtigsten Parameter für die Schätzungen:

―	Mietpreisentwicklung: Basis dafür bilden die derzeit tatsächlich erzielten Mieten sowie die erzielbaren Marktmieten
―	Die angenommene Restnutzungsdauer
―	Strukturelle Leerstandsquoten
―	Instandhaltungs- und Verwaltungskosten
―	Kapitalisierungszinsen

Bei den noch in der Entwicklung befindlichen Bestandsobjekten sind die wichtigsten Parameter für die Schatzung:

―	Die geplante Nutzungsdauer der Immobilie
―	Projektkalkulation der Baukosten und sonstigen Kosten
―	Zukünftige Mieten

Der Konzern hat einen unabhängigen Gutachter mit der Bestimmung der beizulegenden Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum 31. Dezember 2020 beauftragt. Die in den erstmalig nach den Grundsätzen nach IFRS aufgestellten Konzernabschluss zum 31. Dezember 2019 eingehenden beizulegenden Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien wurden ebenso durch einen unabhängigen Gutachter bestimmt.

Die für die Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts der Immobilien verwendeten Grundannahmen werden in den Anhangangaben 5.3 erläutert.

3.2.2 Ermittlung des Fertigstellungsgrad bei Immobilienprojekten

Bei der zeitraumbezogenen Umsatzerfassung ist die Einschätzung des Fertigstellungsgrades von besonderer Bedeutung. Die Abrechnung basiert auf Einschätzungen von aktivierungsfähigen zukünftigen geplanten Auftragskosten, die basierend auf Basis von vergangenen Projekten sowie zum Teil durch Angebote ermittelt werden.

3.2.3 Bemessung des beizulegenden Zeitwerts von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Vermögenswerten

Der Konzern nutzt eine Wertberichtigungskategorisierung, um die erwarteten Kreditverluste bei Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und Vertragsvermögenswerten zu kalkulieren. Die Wertberichtigungsquoten werden auf der Grundlage der Überfalligkeitsdauer in Tagen für verschiedene (nach Bonität und sowie der Abdeckung durch Sicherungsinstrumente) Kategorien bestimmt. Wenn beispielsweise davon ausgegangen wird, dass sich prognostizierte wirtschaftliche Rahmenbedingungen (etwa die wirtschaftliche Lage in der Region) im Laufe des kommenden Jahres verschlechtern, was zu einem Anstieg der Kreditausfälle führen kann, dann werden die historischen Ausfallquoten angepasst. Zu jedem Abschlussstichtag werden die historischen Ausfallquoten aktualisiert und Änderungen der zukunftsbezogenen Schätzungen analysiert.

Die Beurteilung des Zusammenhangs zwischen historischen Ausfallquoten, prognostizierten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und erwarteten Kreditausfällen stellt eine wesentliche Schätzung dar.

3.2.4 Steuern

Latente Steueransprüche werden für nicht genutzte steuerliche Verluste in dem Maße angesetzt, in dem es wahrscheinlich ist, dass hierfür zu versteuerndes Einkommen verfügbar sein wird, sodass die Verlustvorträge tatsächlich genutzt werden können. Bei der Ermittlung der Höhe der latenten Steueransprüche, die aktiviert werden können, ist eine wesentliche Ermessensausübung des Managements bezüglich des erwarteten Eintrittszeitpunkts und der Höhe des künftig zu versteuernden Einkommens sowie der zukünftigen Steuerplanungsstrategien erforderlich.

Der Konzern verfügt über Verlustvorträge. Die Verlustvorträge verfallen nicht und können nicht mit zu versteuerndem Einkommen anderer Konzerngesellschaften verrechnet werden. Die Tochterunternehmen verfügen weder über zu versteuernde temporäre Differenzen noch über Steuergestaltungsmöglichkeiten, die teilweise zu einem Ansatz latenter Steueransprüche führen könnten. Daher wurden keine latenten Steueransprüche auf steuerliche Verlustvorträge angesetzt.

4 Angaben zur Konzerngesamtergebnisrechnung

4.1 Umsatzerlöse

Die Aufgliederung der Umsatzerlöse erfolgt getrennt nach Erlösen aus Verträgen mit Kunden im Sinn des IFRS 15 und Mieterlösen gemäß IFRS 16.

Die Umsatzerlöse im Anwendungsbereich des IFRS 15 werden hinsichtlich der Erfüllung der Leistungsverpflichtung nach zeitpunkt- und zeitraumbezogener Umsatzrealisierung je nach der Art des zugrunde liegenden Rechtsgeschäfts unterteilt.

in TEUR	2020	2019
Mieterlöse gemäß IFRS 16
Mieterlöse aus Renditeimmobilien	3.841	3.206
	3.841	3.206
Umsatzerlöse gemäß IFRS 15
Erlöse aus dem Verkauf von Objekteinheiten	51.684	75.655
Erlöse aus Betriebskosten (Pauschalen, Abrechnungen)	581	381
	52.265	76.037
davon zeitraumbezogen	52.265	49.037
davon zeitpunktbezogen	0	27.000
Summe	56.106	79.243

Die Umsatzerlöse wurden insgesamt wie im Vorjahr ausschließlich im Inland erzielt.

Die Erhöhung der Mieterlöse sind hauptsächlich bedingt durch Immobilienankäufe im Geschäftsjahr. Der Anstieg der Umsatzerlöse im Geschäftsjahr ist im Wesentlichen auf die Veräußerung der Objekteinheit Bergerstraße sowie durch weiteren Projektfortschritt in den einzelnen Bauprojekten der Projektentwicklung zurückzuführen.

Umsatzrealisierung nach IFRS 15

Die Kundenzahlungen auf die nach IFRS 15 zeitanteilig realisierten Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Objekteinheiten erfolgen entsprechend dem Baufortschritt in bis zu sieben Teilbeträgen, welche sich in Höhe und Zeitpunkt an den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) orientieren. Neben den in den Kaufverträgen enthaltenen Beschaffenheitsvereinbarungen, welche insbesondere das Vorliegen einer bestandskräftigen Baugenehmigung sowie Regelungen zur Größe und Beschaffenheit der Wohnungen umfassen, wurden seitens FBWGRUPPE keine weitergehenden Garantien gegenüber den Käufern abgegeben.

Der Gesamtbetrag des Transaktionspreises der zum Bilanzstichtag noch nicht erfüllten und damit noch nicht realisierten Leistungsverpflichtungen beträgt TEUR 68.091 (VJ. TEUR 67.022). Auf Grundlage des geplanten Baufortschrittes wird eine weitgehend lineare Erlösrealisierung des vorgenannten Betrages innerhalb der folgenden 15 bis 21 Monate ab Bilanzstichtag erwartet.

Forderungen, Vertragsvermögenswerte und Vertragsverbindlichkeiten aus Verträgen mit Kunden

Die folgende Tabelle zeigt die Forderungen, Vertragsvermögenswerte und Vertragsverbindlichkeiten aus Verträgen mit Kunden:

in TEUR	31.12.2020	31.12.2019
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	5.266	29.676
Vertragsvermögenswerte (langfristig)	27.322	24.080
Vertragsvermögenswerte (kurzfristig)	8.427	15.453
Vertragsverbindlichkeiten (kurzfristig)	5	308

Die Vertragsvermögenswerte betreffen ausschließlich die zeitraumbezogene Leistungserfüllung im Bauträgergeschäft. Die Position bildet vertraglich erbrachte Leistungen ab, für die noch kein unbestreitbarer Zahlungsanspruch an den Kunden besteht. Die Veränderung im Geschäftsjahr betrifft den Leistungsfortschritt im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit, eine Wertminderung besteht nicht. Die Vertragsvermögenswerte werden in die Forderungen umgegliedert, wenn der Anspruch auf Erhalt der Gegenleistung unbedingt geworden ist. Dies trifft in der Regel ein, wenn FBW die Rechnung an den Kunden ausstellt.

Die Vertragsvermögenswerte zum 31. Dezember 2020 betragen TEUR 35.749 (VJ. TEUR 39.533)

Die noch nicht erfassten Umsatzerlöse aus ausstehenden Leistungsverpflichtungen aus Bauvorhaben betragen zum 31. Dezember 2020 TEUR 79.033 (VJ. TEUR 79.327). FBW rechnet damit, die Erlöse aus diesen Leistungsverpflichtungen im Zeitablauf bis zum Jahr 2022 zu vereinnahmen.

4.2 Bestandsveränderungen

Die Bestandsveränderung umfasst Veränderungen aus dem Verkauf von Objekteinheiten und dem Beginn der zeitraumbezogenen Umsatzrealisierung sowie der Aktivierung von Herstellungskosten für die Vorratsimmobilien. Die Erfassung von Vorratsgrundstücken und Immobilien ist zunächst erfolgsneutral und geht erst mit Baubeginn in den Materialaufwand und die Bestandsveränderung ein:

in TEUR	2020	2019
Erhöhung des Bestandes durch Immobilienankauf		52.251
Erhöhung des Bestandes durch Bautätigkeit	42.366	3.964
Verminderung des Bestandes durch Verkauf	-9.323	-18.184
Summe	33.044	38.031

Der Rückgang der Bestandsveränderung resultiert im Wesentlichen aus dem Ankauf der Entwicklungsprojekte der Projektgesellschaft Günthersburgpark GmbH & Co. KG und Holding IP 1 GmbH, die im Rahmen des Erwerbs direkt als Anschaffungskosten verbucht wurden. Im Vorjahr wurden diese Erwerbe zum Teil als Bestandveränderung gebucht.

Des Weiteren wurden zusätzliche Kosten hinsichtlich der Fortführung bestehender Projektentwicklungen bei den Gesellschaften über die Bestandsveränderungen aktiviert.

4.3 Materialaufwand

Der Materialaufwand umfasst vor allem die Anschaffungskosten der im Berichtsjahr erworbenen Grundstücke sowie bezogene Leistungen für die in der Entwicklung und Umsetzung befindlichen Projekte sowie die Bewirtschaftungskosten der vermieteten Immobilien. Folgende Tabelle gibt eine Aufgliederung des ausgewiesenen Materialaufwands wieder:

in TEUR	2020	2019
Aufwendungen für bezogene Waren und Leistungen	67.417	70.432
Aufwendungen für Grundstücks- und unfertige Bautenerwerbe sowie Nebenkosten	0	19.863
Summe:	67.417	90.295

4.4 Personalaufwand

Der Konzern hatte im Jahresdurchschnitt 54 (VJ. 52) Mitarbeiter. Die angefallenen Personalaufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

in TEUR	2020	2019
Löhne und Gehälter	3.334	2.441
Soziale Aufwendungen	445	450
	3.779	2.891

In den sozialen Abgaben sind Aufwendungen für Altersversorgung (Beiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung in Höhe von TEUR 1 (VJ. TEUR 1) enthalten.

4.5 Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind folgende Beträge enthalten:

in TEUR	2020	2019
Bewertung Verbindlichkeiten Minderheitsgesellschafter	0	92
Erstattung Sozialversicherung	3	47
Mitarbeiter - verrechnete Sachbezüge	113	80
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen	313	0
Übrige	16	167
Summe:	445	386

Die Erträge aus der Bewertung von Minderheitsgesellschaftern ergeben sich aus Bewertungseffekten zum 31. Dezember 2020. Daneben sind Erträge aus verrechneten Sachbezügen an Mitarbeiter, die sich im Wesentlichen aus der Dienstwagennutzung ergeben.

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind folgende Beträge enthalten:

in TEUR	2020	2019
Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten	1.207	400
Gewährleistungen	333	194
Werbe- und Reisekosten	301	126
Mieten	686	584
Büro- und Verwaltungskosten	225	113
Fahrzeugkosten	173	173
Versicherungen, Beiträge und Abgaben	304	261
Reparaturen und Instandhaltungen	172	42
Kosten der Warenabgabe	48	50
Nebenkosten vermietete Objekte	749	524
Vertriebskosten und -provisionen	553	887
Nebenkosten des Geldverkehrs	81	31
sonstige Steuern	10	140
Wertberichtigungen finanzielle Vermögenswerte und Forderungen	2.154
Übrige	427	299
Summe:	7.422	3.822

Die Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten resultieren im Wesentlichen aus rechtlichen und steuerlichen Beratungsleistungen, Vertragskosten sowie die Kosten für die Prüfung des Konzernabschlusses.

Die Werbe- und Marketingkosten betreffen neben allgemeinen Werbe- und Repräsentationskosten vor allem Aufwendungen aus der individuellen Vermarktung der Projekte.

Die Mieten und sonstigen Raumkosten beinhalten im Wesentlichen Aufwendungen für die angemieteten Bürostandorte in Dreieich.

4.6 Ergebnis aus At Equity bewerteten Anteilen

Die Fortschreibung der Anteile betrifft folgende Gesellschaften:

Ergebnis aus At Equity bewerteten Anteilen:

TEUR	2020	2019
ONO Student GmbH	-66	0
VSF Grundstücks AG	-22	0
Summe:	-88	0

4.7 Finanzergebnis

Das Finanzergebnis setzt sich wie folgt zusammen:

in TEUR	2020	2019
Übrige sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	291	71
Finanzierungserträge	291	71
Zinsen aus Leasingverbindlichkeiten	4	5
Übrige Zinsen und ähnliche Aufwendungen	20.933	10.420
Finanzierungsaufwendungen	20.938	10.425

Der Anstieg der Zinsaufwendungen resultiert im Wesentlichen aus der Aufnahme von zusätzlichem Fremdkapital zur Finanzierung der Entwicklungsprojekte.

4.8 Ertragssteuern

Die Ertragssteueraufwendungen werden in folgender Tabelle dargestellt.

Ertragssteueraufwendungen

in TEUR	2020	2019
Laufende Ertragsteuern	-154	3.398
Latente Ertragssteuern	2.792	1.335
Ertragssteueraufwand	2.638	4.733

Latente Steueransprüche und -schulden sind gem. IAS 12.47 anhand der Steuersätze zu bewerten, deren Gültigkeit für die Periode, in der sich die temporären Differenzen umkehren werden, erwartet wird. Dabei sind Steuersätze zu verwenden, die zum Bilanzstichtag gültig oder angekündigt sind. Der für 2020 erwartete Ertragssteuersatz auf Konzernebene beläuft sich nominal auf 28,78 % (VJ. 28,78 %) und ermittelt sich wie folgt:

in %	2020	2019
Körperschaftsteuer	15,00%	15,00%
Solidaritätszuschlag	0,83%	0,83%
Gewerbesteuersatz (kombiniert)	12,95%	12,95%
Ertragssteueraufwand	28,78%	28,78%

Der erwartete Steueraufwand weicht vom ausgewiesenen Steueraufwand ab. Die Ursachen für den Unterschied zeigt die folgende Überleitungsrechnung:

in TEUR	2020	2019
Ergebnis vor Ertragsteueraufwand	8.528	12.659
Steuersatz in %	28,78%	28,78%
Erwarteter Steueraufwand	-2.454	-3.643
Steuerliche Effekte auf
Nicht angesetzte passive latente Steuern aus "Initial recognition" exemption"		-263
nicht abzugsfähige Aufwendungen (z.B. Zinskosten im Rahmen der Gewerbesteuer)	-360	-356
Anpassungen für tatsächliche Steuern aus Vorjahren	154	0
Nicht aktivierte latente Steuern auf Verlustvorträge		-471
Ertragsteueraufwand	-2.638	-4.733

Der effektive Steuersatz auf Basis des tatsächlichen Steueraufwands beläuft sich für das Geschäftsjahr auf 30,9 % (VJ. 37,40 %).

4.9 Ergebnisanteil der nicht beherrschenden Anteile

Der Anteil der Minderheitsgesellschafter am Konzernergebnis beträgt im aktuellen Geschäftsjahr TEUR 125 (VJ. TEUR 122). Der Ergebnisanteil der Minderheitsgesellschafter resultiert im Wesentlichen aus den Gesellschaften FBW Taunus GmbH & Co. KG, der Sommerhoff Park I GmbH & Co. KG und der FBW Wingertstraße GmbH.

5 Erläuterungen zur Konzernbilanz

5.1 Immaterielle Vermögenswerte

Die Entwicklung der Sachanlagen zeigt die folgende Darstellung:

in TEUR	Immaterielle Vermögenswerte
Anschaffungs- und Herstellungskosten
Stand 01.01.2019	145
Zugänge	37
Abgänge	0
Stand 31.12.2019	176
Kumulierte Abschreibungen	0
Stand 01.01.2019	40
Zugänge	36
Abgänge	0
Stand 31.12.2019	76
Buchwerte 31.12.2019	106
Anschaffungs- und Herstellungskosten
Stand 01.01.2020	176
Zugänge	3
Abgänge	0
Stand 31.12.2020	179
Kumulierte Abschreibungen	0
Stand 01.01.2020	74
Zugänge	40
Abgänge	0
Stand 31.12.2020	114
Buchwerte 31.12.2020	65

Sämtliche immaterielle Vermögenswerte haben eine begrenzte Nutzungsdauer. Es handelt sich hierbei im Wesentlichen um Software.

Die Abschreibungen auf Immaterielle Vermögenswerte in Höhe von TEUR 40 (VJ. TEUR 36) sind in der Konzerngesamtergebnisrechnung unter dem Posten "Abschreibungen" ausgewiesen.

5.2 Sachanlagen

Die Sachanlagen haben sich in den letzten beiden Geschäftsjahren wie folgt entwickelt:

in TEUR	Betriebs- und Geschäftsausstattung	Grundstücke- und Bauten im Bau	Nutzungsrechte	Gesamt
Anschaffungs- und Herstellungskosten
Stand 01.01.2019	280	9.419	209	9.908
Zugänge	98	3.938	101	4.138
Abgänge	60	0	0	60
Umgliederung in die Vorräte	0	0	0	0
Stand 31.12.2019	318	13.357	310	13.985
Kumulierte Abschreibungen	0	0	0	0
Stand 01.01.2019	158	0	86	245
Zugänge	53	0	119	172
Abgänge	55	0	0	55
Umgliederung in die Vorräte	0	0	0	0
Stand 31.12.2019	156	0	206	362
Buchwerte 31.12.2019	163	13.357	105	13.624
Anschaffungs- und Herstellungskosten
Stand 01.01.2020	318	13.357	310	13.985
Zugänge	100	1.953	188	2.240
Abgänge	0	0	0	0
Umgliederung in die Vorräte	0	0	0	0
Umgliederung in die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien		15.288		15.288
Stand 31.12.2020	418	22	498	938
Kumulierte Abschreibungen	0	0	0	0
Stand 01.01.2020	156	0	206	362
Zugänge	64	0	113	177
Abgänge	1	-22	0	-21
Umgliederung in die Vorräte	0	0	0	0
Umgliederung in die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien				0
Stand 31.12.2020	218	22	319	559
Buchwerte 31.12.2020	200	0	179	379

Die Zugänge bei den Sachanlagen in der Berichtsperiode 2020 betreffen überwiegend Grundstücke.

Die Abschreibungen auf Sachanlagen und Nutzungsrechte für Sachanlagen in Höhe von TEUR 177 (VJ. TEUR 172) sind in der Konzerngesamtergebnisrechnung unter dem Posten "Abschreibungen" ausgewiesen.

Im Sachanlagevermögen werden zum 31. Dezember 2020 Nutzungsrechte an Büro- und Geschäftsausstattung im Sinne des IFRS 16 in Höhe von TEUR 179 (VJ. TEUR 105) in Zusammenhang mit Leasingobjekten, die nicht die Definition einer als Finanzinvestition gehaltene Immobilie erfüllen. Diese betreffen im Wesentlichen das Fahrzeugleasing.

Überprüfung auf Wertminderungsbedarf nach IAS 36

Zum Abschlussstichtag wurde eine Überprüfung der erzielbaren Beträge bzw. der Werthaltigkeit der immateriellen Vermögenswerte und der Sachanlagen mit bestimmter Nutzungsdauer vorgenommen. Ein Abschreibungserfordernis ergab sich im Berichtsjahr (wie auch im Vorjahr) nicht.

5.3 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Renditeimmobilien)

Die dem beizulegenden Zeitwert entsprechenden Buchwerte der Finanzimmobilien haben sich wie folgt entwickelt:

in TEUR	2020	2019
Bestand zum 01.01.	60.920	58.350
Zugänge	50.915
Umgliederungen aus Sachanlagen	15.288
Umgliederungen aus Vorräten	4.443
Aktivierte nachträgliche Anschaffungskosten	0
Marktwertänderungen	18.504	2.570
Umgliederung in zur Veräußerung gehaltene Immobilien	-24.360
Bestand zum 31.12.	125.710	60.920

Die Zugänge in der Berichtsperiode 2020 betreffen Erwerbe von Renditeimmobilien.

Die Umgliederung in zur Veräußerung gehaltene Immobilien betrifft ein Objekt in Mainhausen (siehe für weitere Erläuterungen Abschnitt 5.7).

Die Umgliederung aus den Sachanlagen resultiert aus Grundstücken, welche aufgrund Ihrer nun vorliegenden zuverlässigen Bewertbarkeit als Finanzinvestition gehaltene Immobilien klassifiziert wurden.

In der Berichtsperiode wurden Bewertungsgewinne aus der Marktwertänderung in Höhe von TEUR 18.504 (VJ. TEUR 2.570) unter den Erträgen aus der Neubewertung von Finanzimmobilien in der Konzerngesamtergebnisrechnung ausgewiesen. Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien sind zu Marktwerten (Fair Value) bewertet. Die Bewertung wurde gemäß IFRS 13 - basierend auf den verwendeten Inputfaktoren der Stufe 3 eingeordnet.

Renditeimmobilien sind zum Bilanzstichtag in Höhe von TEUR 60.352 (VJ. TEUR 35.537) durch Grundpfandrechte besichert.

Den Renditeimmobilien sind Mieteinnahmen aus Operating-Leasingverhältnissen in Höhe von TEUR 3.841 (VJ. TEUR 3.206) zuzurechnen. Die zugrundeliegenden wesentlichen Verträge haben in der Regel eine Laufzeit von 5 bis 10 Jahren und weisen zum Teil eine Verlängerungsoption auf. Den Mieteinnahmen stehen direkte betriebliche Aufwendungen von TEUR 749 (VJ. TEUR 524) gegenüber.

Bewertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, hauptsächlich Wohn-, Büro- und Gewerbegebäude, werden zu Zwecken langfristiger Mieteinnahmen gehalten und vom Konzern nicht selbst genutzt. Sie werden zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Änderungen des beizulegenden Zeitwertes werden als Teil der sonstigen Erträge im Gewinn oder Verlust ausgewiesen.

Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Rendite-Immobilien erfolgt auf Grundlage des Discounted Cashflow-Verfahrens. Dabei werden künftig erwartete Mittelüberschüsse eines Objektes unter Anwendung eines marktgerechten, objekt-spezifischen Diskontierungszinssatzes auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Während als Mieterlöse in der Regel die Nettomieten (Vertragsmieten) herangezogen werden, bestehen die betrieblichen Aufwendungen insbesondere aus den Bewirtschaftungskosten, die der Eigentümer zu tragen hat.

Die Wertermittlung unbebauter Grundstücke erfolgt mittels des Vergleichswertverfahrens unter der Berücksichtigung von Bodenrichtwerten der lokalen Gutachterausschüsse. In Fällen in denen die baurechtlich mögliche Ausnutzung gesichert ist sowie ein Vergleichswertverfahren wegen fehlender empirischer Anhaltspunkte nicht möglich ist, kommt die Residualwertmethode zur Anwendung. Bei der Residualwertmethode wird der beizulegende Zeitwert für ein fertiges Gebäude abzüglich aller Kosten für die endgültige Errichtung zum aktuellen Zeitpunkt ermittelt.

Die zur Bewertung der Finanzimmobilie verwendeten Annahmen wurden durch einen unabhängigen Gutachter auf Basis seiner fachlichen Erfahrung getroffen und sind grundsätzlich mit Unsicherheiten behaftet.

Die nachfolgende Übersicht zeigt die wesentlichen Annahmen, die im Rahmen der mit dem Discounted Cashflow-Verfahren bewerteten als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verwendet wurden:

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Discounted Cashflow-Verfahren)						2020
	Wohnen	Büro	Gemischt	Handel / Gewerbe	Seniorenresidenz	Gesamt
Mietfläche in qm	1.001	38.774	182	5.160	5.631	50.748
Leerstandsfläche in qm	420	10.888	0	0	0	11.309
Anfänglicher Leerstand in % (bezogen auf die Gesamtfläche)	42%	28%	0%	0%	0%	22,28%
Erzielbare jährliche Nettokaltmiete (Marktmiete) in TEUR	152	3.257	32	619	897	4.956
Erzielbare Nettokaltmiete (Marktmiete) pro qm in EUR	12,62	7,00	14,60	10,00	13,27	8,14
Tatsächliche jährliche Nettokaltmiete (Vertragsmiete) in TEUR	75	2.255	32	619	897	3.877
Tatsächliche Nettokaltmiete (Vertragsmiete) pro qm in EUR	6,24	4,85	14,60	10,00	13,27	6,37
Marktwert in TEUR	4.930	59.700	700	11.750	18.100	95.180
Marktwert pro qm in EUR	4.925	1.540	3.846	2.277	3.214	1.876
Vervielfältiger auf Marktmiete (Marktwert: erzielbare Nettokaltmiete)	32,52	18,33	21,95	18,98	20,19	19,21
Vervielfältiger auf Marktmiete (Marktwert: tatsächliche Nettokaltmiete)	65,78	26,48	21,95	18,98	20,19	24,55
Bewertungsparameter Level 3
Durchschnittliche jährliche Instandhaltungskosten in EUR/qm	8,00	4,00 bis 8,00	8,00	6,00 bis 8,00	8,00	6,00 bis 8,00
Verwaltungskosten in % zu erzielbaren Miete	1,50% bis 3,90%	2,00% bis 4,00%	2,00% bis 4,70%	2,00%	1,00%	1,00% bis 4,70%
Jährliche Leerstandskosten in EUR/qm	24,00	24,00	24,00	24,00	12,00	12,00 bis 24,00
Diskontierungszinssatz in %	3,30% bis 3,35%	4,60% bis 4,95%	4,00%	5,60% bis 6,40%	4,90%	3,30% bis 6,40%
Erwerbsnebenkosten bei Wiederverkauf in %	8,75%	7,25% bis 8%	9,50%	8,00% bis 8,75%	7,25%	7,25% bis 9,50%

Für die Bewertung von vier Grundstücken wurde aufgrund fehlender Anhaltspunkte für das Vergleichswertverfahren das Residualwertverfahren angewendet. Voraussetzung für die Anwendung des Residualwertverfahrens ist, dass die zukünftige Nutzung hinreichend konkret bestimmt ist und keine wesentlichen Gründe einer Umsetzung entgegenstehen. Die Objekte betreffen den Bereich Wohnen.

Die nachfolgende Übersicht zeigt die wesentlichen Annahmen, die im Rahmen der mit dem Residualwertverfahren bewerteten als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verwendet wurden:

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Residualwert-Verfahren)	2020
Marktwert in TEUR	30.530
Bruttogrundfläche (BGF)	30.271
Kosten der Projektentwicklung EUR/qm (gewichtet)	3.178
Nettoverkaufspreis EUR / qm (gewichtet)	4.229

Als langfrsitig zur Veräußerung gehalten klassifizierte Immobilien (Residualwert-Verfahren)	2020
Marktwert in TEUR	22.900
Bruttogrundfläche (BGF) in m ²	25.331
Kosten der Projektentwicklung EUR/qm (gewichtet)	2.943
Nettoverkaufspreis EUR /qm (gewichtet)	3.848

Bewertungsparameter Level 3	2020
Nettoverkaufspreis (in TEUR)	125.672
Kosten der Projektentwicklung (in TEUR)	95.097
Kapitalisierungsrate, gewichteter Durchschnitt (in %)	2,55%

5.4 Nach der Equity-Methode bilanzierte Finanzanlagen

Die Anteile an den beiden Gemeinschaftsunternehmen, der VSF Grundstücks AG sowie der ONO Student GmbH, wurden im Geschäftsjahr 2020 erworben und werden seit dem 01. März 2020 in den Konzernabschluss mit einbezogen. Die Gesellschaften sind jeweils als wesentlich einzustufen und dienen der Abwicklung eigenständiger Projekte in Düsseldorf. Die Gesellschaften wurden als Gemeinschaftsunternehmen klassifiziert, da die Stimmrechtsverteilung jeweils hälftig ist und somit Entscheidungen Einstimmigkeit benötigen.

Die ONO Student GmbH ist Eigentümerin von Grundstücken von ca. 3.555 qm im Stadtteil "Auf'm Hennekamp" in Düsseldorf und hat als Gegenstand die Entwicklung eines Immobilienprojektes zum Ziel.

Die VSF Grundstücks AG ist Eigentümerin von Grundstücken von ca. 8.963 qm im Stadtteil "Auf'm Hennekamp" in Düsseldorf und hat als Gegenstand die Entwicklung eines Immobilienprojektes zum Ziel.

Nach der Equity-Methode bilanzierte Finanzanlagen:

in TEUR	2020	2019
Anteile an Gemeinschaftsunternehmen	9.912	0
Bestand zum 31.12.	9.912	0

Das Ergebnis der "at equity" bewerteten Unternehmen betrug:

Ergebnis aus At Equity bewerteten Anteilen:

TEUR	2020	2019
ONO Student GmbH	-133	0
VSF Grundstücks AG	-44	0
Summe:	-177	0

Die Gesellschaften weisen folgendes Nettovermögen aus:

	31.12.2020
in TEUR	ONO Student GmbH	VSF Grundstücks AG
Erhaltene Dividenden	0	0
Langfristige Vermögenswerte	4.945	1.099
Kurzfristige Vermögenswerte	455	2.544
davon Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	434	562
Kurzfristige Schulden	87	1.877
davon finanzielle Schulden	87	150
Langfristige Schulden	5.291	5.356
davon finanzielle Schulden	5.291	5.356
Nettovermögen (100%)	22	-3.590
Anteil des Konzerns am Nettovermögen	11	-1.795
Nicht erfasste Verlustanteile	0	1.795

Da sich die in den Gesellschaften abgebildeten Projekte erst in der Anlaufphase befinden, sind in der Gewinn- und Verlustrechnung der Gesellschaften keine wesentlichen Beträge enthalten. Die zusammenfassenden Finanzinformationen sind nachfolgend angegeben:

	31.12.2020
in TEUR	ONO Student GmbH	VSF Grundstücks AG
Buchwert des Anteils am Unternehmen	3.910	6.002
Umsatzerlöse	26	52
Gesamtergebnis des Geschäftsjahres	-133	-44
Planmäßige Abschreibungen	0	0
Zinserträge	25	89
Zinsaufwendungen	179	149
Ertragsteueraufwand oder -ertrag	0	0

Der Konzern hat kumulierte Verluste in Höhe von TEUR 3.590 nicht erfasst, da er keine Verpflichtung im Hinblick auf Verluste hat. Die Geschäftsanteile an den Gesellschaften wurden im Zusammenhang mit der Kaufpreisfinanzierung vollständig verpfändet.

5.5 Langfristige finanzielle Vermögenswerte

Die langfristigen finanziellen Vermögenswerte umfassen gewährte Darlehen an Dritte, Anzahlungen auf finanzielle Vermögenswerte, sowie geleistete Kautionen.

In TEUR	31.12.2020	31.12.2019
Ausleihungen an Dritte	14.460	3.932
Anzahlung für langfristige finanzielle Vermögenswerte	690	2.510
Wertpapiere	5	5
geleistete Kautionen	177	201
langfristige finanzielle Vermögenswerte	15.332	6.648

Die Ausleihungen haben eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

5.6 Kurzfristige finanzielle Vermögenswerte

Die kurzfristigen finanziellen Vermögenswerte beinhalten ausschließlich Darlehen gegenüber Gesellschaftern. Die Darlehen haben alle eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr.

In TEUR	31.12.2020	31.12.2019
Ausleihungen an Gesellschafter	9.227	4.138
kurzfristige finanzielle Vermögenswerte	9.227	4.138

5.7 Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte

Die Bilanzposition des Geschäftsjahres enthält ein Objekt in Mainhausen, welches zuvor der Position Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zugeordnet war und dessen Verkauf im Geschäftsjahr 2020 notariell beurkundet wurde. Der Abgang betrifft die Muttergesellschaft FBW GRUPPE GmbH. Die Übertragung erfolgte mit Erfüllung der notwendigen Bedingungen für den Eigentumsübergang im Geschäftsjahr 2021. Die Kaufpreiszahlung ging nach dem Bilanzstichtagvollständig ein. Die Bewertung basiert auf dem am Marktwert orientierten Verkaufspreis zum Bilanzstichtag. Die Marktwertänderung des Objekts in Höhe von TEUR -600 ist, mit der Marktwertänderung des gesamten Immobilienportfolios saldiert, in den Erträgen aus Neubewertung der Finanzimmobilien ausgewiesen. Der Buchwert des Objekts von 1.460 TEUR ist mit Grundpfandrechten besichert.

Darüber hinaus enthält die Bilanzposition ein Grundstück in Nürnberg sowie ein Grundstück in Hanau, welche zuvor als Anlagevermögen und sodann als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zugeordnet waren. Die Entscheidung der Geschäftsführung für den Verkauf der Grundstücke erfolgte in 2020. Die Abschlüsse der Kaufverträge und der Eigentumsübergang erfolgten im Jahr 2021. Die Marktwertänderungen der Projekte betrug TEUR 7.612 und ist in den Erträgen aus Neubewertung der Finanzimmobilien ausgewiesen.

5.8 Latente Steuern

Auf Ansatz und Bewertungsunterschiede bei den einzelnen Bilanzposten entfallen die folgenden bilanzierten aktiven und passiven latenten Steuern:

	31.12.2020		31.12.2019
in TEUR	aktive latente Steuern	passive latente Steuern	aktive latente Steuern	passive latente Steuern
Finanzimmobilien		12.266		7.298
Vorräte, Vertragsvermögenswerte	1.286	3.165		3.749
Verlustvorträge	641
Rückstellungen			80
Bruttowert	1.927	15.431	80	11.047
Saldierung	0	0	0	0
Latente Steueransprüche	1.927	15.431	80	11.047

Aktive latente Steuern auf steuerliche Verlustvorträge werden nur im Rahmen eines fünfjährigen Planungshorizont aktiviert. Zum 31. Dezember 2020 bestehen im Konzern nutzbare körperschaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von TEUR 2.302 auf die latente Steuern gebildet wurden.

Es bestehen ferner gewerbesteuerliche Verlustvorträge in Höhe von TEUR 1.727.

Darüber hinaus bestehen vor organschaftliche Verlustvorträge für die Körperschaftssteuer in Höhe von TEUR 3.356 (Vj. TEUR 3.356) sowie für die Gewerbesteuer in Höhe von TEUR (2.251).

Auf die vor organschaftlichen steuerlichen Verlustvorträge wurden keine aktive latente Steuern angesetzt, da der Konzern deren Nutzung als eher unwahrscheinlich einstuft, weil für sämtliche Gesellschaften eine Organschaft gebildet wurde. Die Verlustvorträge sind grundsätzlich unbeschränkt vortragsfähig.

5.9 Vorräte

Das Vorratsvermögen der FBW GRUPPE zum Bilanzstichtag umfasst im Wesentlichen die Grundstücke mit den aktivierten Baukosten sowie die Bauvorbereitungskosten der Vorratsimmobilien. Die Vorratsimmobilien werden gemäß IAS 2 mit den fortgeführten Anschaffungskosten oder den niedrigeren Nettoveräußerungswerten bilanziert.

in TEUR	31.12.2020	31.12.2019
Immobilienprojekte in der Erstellung / unverkauft	137.438	87.951

Alle Projekte weisen derzeit eine positive erwartete Marge auf, so dass sich keine Abwertungen ergeben haben.

Grundstücke des Vorratsvermögens sind jeweils durch Grundpfandrechte zu Gunsten der Kredit gebenden Banken besichert. Die Zunahme der Grundstücke resultiert im Wesentlichen aus der Akquisition von Objekten sowie dem weiteren Projektfortschritt.

5.10 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

in TEUR	31.12.2020	31.12.2019
Forderungen aus Vermietung	47	0
Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken	5.219	29.660
Übrige	0	15
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	5.266	29.676

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen enthalten im Wesentlichen Kaufpreiseinbehalte im Rahmen von Immobilien- und Grundstücksverkäufen. Im Berichtsjahr wurden auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Wertminderungen vorgenommen in Höhe von TEUR 807 (VJ. TEUR 0).

Sämtliche Aufwendungen und Erträge aus der Bewertung von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden erfolgswirksam unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen bzw. Erträgen verbucht.

Die Altersstruktur stellt sich wie folgt dar:

in TEUR	31.12.2020	31.12.2019
nicht überfällige Forderungen	0	27.000
bis zu 30 Tage überfällige Forderungen	3.295	98
bis zu 90 Tage überfällige Forderungen	0	101
bis zu 180 Tage überfällige Forderungen	13	294
bis zu 360 Tage überfällige Forderungen	236	991
mehr als 360 Tage überfällige Forderungen	2.529	1.192
Summe	6.073	29.676
Bruttobuchwert der im Wert geminderten Forderungen	807	0
Nettobuchwert	5.266	29.676

In den Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken sind zum 31. Dezember 2020 Forderungen aus nach IFRS 15 zeitraumbezogen realisierten Leistungen bei Wohnungsverkäufen in Höhe von TEUR 5.266 (VJ. TEUR 29.660) enthalten.

5.11 Vertragssalden

Die Vertragsvermögenswerte beziehen sich auf Erlöse aus Bauleistungen. Daher schwanken die Salden dieses Postens in Abhängigkeit von den laufenden Bauprojekten und des Projektfortschritts zum Jahresende. Im Geschäftsjahr 2020 wurde keine Wertberichtigung für erwartete Kreditverluste bei Vertragsvermögenswerten gebildet.

Die Vertragsverbindlichkeiten enthalten Anzahlungen auf Bauleistungen, bei denen der Projektfortschritt noch nicht so weit fortgeschritten ist, dass eine Vereinnahmung stattfinden könnte.

in TEUR	31.12.2020	31.12.2019
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	5.266	29.676
Vertragsvermögenswerte (langfristig)	27.322	24.080
Vertragsvermögenswerte (kurzfristig)	8.427	15.453
Vertragsverbindlichkeiten (kurzfristig)	5	308

5.12 Leistungsverpflichtungen

Die Leistungsverpflichtungen des Konzerns sind nachfolgend zusammenfassend beschrieben. Der Konzern veräußert als Bauträger Bauprojekte im Wege eines Globalverkaufs und durch Einzelverkäufe. Mit Abschluss des Kaufvertrags geht der Konzern die Leistungsverpflichtung ein den Bau für den Kunden fertigzustellen und dem Kunden das Eigentum am fertigen Bauwerk und Grund zu verschaffen.

Der den (nicht erfüllten oder teilweise unerfüllten) verbleibenden Leistungsverpflichtungen zugeordnete Transaktionspreis gliedert sich zum 31. Dezember 2020 wie folgt:

in TEUR	31.12.2020	31.12.2019
Innerhalb eines Jahres	18.294	31.977
Mehr als ein Jahr	49.797	35.045
Leistungsverpflichtungen	68.091	67.022

Die verbleibenden Leistungsverpflichtungen, bei denen der Konzern damit rechnet, dass der ihnen zugeordnete Transaktionspreis in mehr als einem Jahr als Erlös erfasst wird, beziehen sich auf die Bauleistungen von Großprojekten, die über mehrere Jahre angelegt sind.

5.13 Sonstige Forderungen und Vermögenswerte

in TEUR	31.12.2020	31.12.2019
debitorische Kreditoren	317	360
Sonstige Steuern	162	23
Ertragssteuerforderungen	550	644
Vorausbezahlte Leistungen	342	63
Forderungen ggü. Personal	3	0
Sonstige Forderungen (Kaufpreisanzahlungen)	3.955	6.977
Sonstige Forderungen und sonstige Vermögenswerte	5.329	8.067

Die Forderungen für Ertragssteuern betreffen im Wesentlichen Anzahlungen auf Bauleistungen.

Die geleisteten Anzahlungen beinhalten Kaufpreiszahlungen für den Erwerb von Garagengrundstücken, bei denen bis zum Bilanzstichtag noch kein Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang erfolgt ist.

Wertminderungen auf finanzielle sonstige Vermögenswerte sind im Abschnitt 7.3 Finanzinstrumente unter dem Punkt Ausfallrisiko erläutert.

5.14 Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

TEUR	31.12.2020	31.12.2019
Bankguthaben	22.265	33.232
Kassenbestand	1	643
Zahlungsmittel und -äquivalente	22.266	33.875

Von den Guthaben bei Kreditinstituten ist eine Teilbetrag von TEUR 18.428 (VJ. TEUR 29.943) sicherungsweise verpfändet und somit verfügungsbeschränkt. Diese Gelder liegen auf gesperrten Käuferguthabenkonten aus erhaltenen Anzahlungen im Rahmen von Wohnungsverkäufen in Höhe von TEUR 18.428.

5.15 Eigenkapital

Die Entwicklung des Eigenkapitals ist in der Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung dargestellt.

Das Stammkapital der FBW GRUPPE GmbH beläuft sich auf EUR 25.000,00 (VJ. EUR 25.000,00) und ist vollständig einbezahlt.

5.16 Nicht beherrschende Anteile

Die Anteile der nicht kontrollierenden Gesellschafter von Tochterunternehmen entfallen auf folgende Gesellschaften:

in TEUR	31.12.2020	31.12.2019
FBW Berger Straße / Ringelstr. GmbH	119	119
BMND Wohnbaugesellschaft mbH	216	0
FBW Projektbau GmbH	98	98
Neroberg Projektentwicklungs GmbH	213	208
FBW Wingertstraße	76	50
Holding IP 1 GmbH	314
FBW KURECK Villen GmbH & FBW Kureck Taunusstraße GmbH	-121	40
Minderheitenanteile	915	515

Die Minderheitenanteile in den Gesellschaften mit Gewinnabführungsvertrag sind unveränderlich, da die Minderheitsgesellschafter eine feste jährliche Vergütung erhalten.

5.17 Rückstellungen

Die Rückstellungen entwickelten sich im Berichtsjahr wie folgt:

in TEUR	01.01.2020	Verbrauch	Umgl. kurzfristig / langfristig	Auflösung	Zuführung	31.12.2020
Gewährleistungen für Baumängel	738	-228	0	-189	325	645
Drohverlustrückstellungen	0	0	0	0		0
Übrige	24	-16	0	-8	0	0
Langfristige Rückstellungen	761	-244	0	-197	325	645

in TEUR	01.01.2020	Verbrauch	Umgl. kurzfristig / langfristig	Auflösung	Zuführung	31.12.2020
Gewährleistungen für Baumängel	102	0	0	0	0	102
Drohverlustrückstellungen	113	0	0	-113	0	0
Rückstellungen für Abschluss u. Prüfung	0	0	0	0	181	181
Übrige	139	0	0	0	79	218
Kurzfristige Rückstellungen	354	0	0	-113	260	501

in TEUR	01.01.2019	Verbrauch	Umgl. kurzfristig / langfristig	Auflösung	Zuführung	31.12.2019
Gewährleistungen für Baumängel	831	0	0	-287	193	738
Drohverlustrückstellungen	113	0	-113	0	0	0
Übrige	27	-3	0	0	0	24
Langfristige Rückstellungen	971	-3	-113	-287	193	761

in TEUR	01.01.2019	Verbrauch	Umgl. kurzfristig / langfristig	Auflösung	Zuführung	31.12.2019
Gewährleistungen für Baumängel	0	0	0	0	102	102
Drohverlustrückstellungen	154	-154	113	0	0	113
Übrige	0	0	0	0	139	139
Kurzfristige Rückstellungen	154	-154	113	0	241	354

Die langfristigen Rückstellungen werden voraussichtlich sämtlich zwischen ein und fünf Jahren fällig.

Die kurzfristigen Rückstellungen werden innerhalb eines Jahres fällig.

Die übrigen sonstigen Rückstellungen umfassen im Wesentlichen Abbruchkosten sowie laufende behördliche Verfahren.

Aus Wesentlichkeitsgründen ergaben sich keine Zinseffekte aus der Aufzinsung der langfristigen Rückstellungen.

5.18 Finanzverbindlichkeiten

Bei den Finanzverbindlichkeiten handelt es sich im Wesentlichen um Leasingverbindlichkeiten, verzinsliche Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und sonstigen Darlehensgebern.

Die nachfolgende Tabelle teilt die Finanzverbindlichkeiten nach Restlaufzeiten zum jeweiligen Abschlussstichtag auf:

in TEUR	Gesamt	Kurzfristig	Langfristig
Leasingverbindlichkeiten	181	57	124
Bankverbindlichkeiten, variabel verzinslich	135.700	91.489	44.211
Bankverbindlichkeiten, fest verzinslich	54.287	3.141	51.146
Darlehen von Dritten	52.286	17.708	34.578
Schuldverschreibungen / Anleihen	57.715	9.397	48.319
Verbindlichkeit aus Kaufpreiszahlung	1.050	1.050	0
Kommanditanteil nicht beherrschende Anteile	603	0	603
Übrige	20.460	235	20.225
Buchwert 31.12.2020	322.281	123.076	199.205

in TEUR	Gesamt	Kurzfristig	Langfristig
Leasingverbindlichkeiten	107	83	24
Bankverbindlichkeiten, variabel verzinslich	127.083	83.859	43.224
Bankverbindlichkeiten, fest verzinslich	29.837	3.078	26.759
Darlehen von Dritten	43.258	17.018	26.240
Schuldverschreibungen / Anleihen	24.757	4.000	20.757
Kommanditanteil nicht beherrschende Anteile	568	0	568
Übrige	386	329	57
Buchwert 31.12.2019	225.997	108.368	117.629

Die kurzfristigen Bankdarlehen mit Restlaufzeit bis 12 Monate sowie die täglich fälligen Kontokorrentkredite beinhalten im Wesentlichen die kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien oder der Finanzierung der Entwicklungsprojekte.

Die Laufzeiten der langfristigen Finanzverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 199.205 (VJ. TEUR 117.629) betragen mehr als ein Jahr. Die langfristigen Bankdarlehen sind überwiegend fest verzinslich. Darlehen mit einem Restvaluta von TEUR 135.700 (VJ. TEUR 127.083) sind variabel verzinslich auf Basis des EURIBOR. Die Zinssätze lagen im Berichtsjahr zwischen 1,6% und 8% (VJ. 1,6% - 8,0%). Die Darlehen gegenüber Dritten und Schuldverschreibungen / Anleihen sind mit Zinsen zwischen 6,5%-17% (VJ. 6,5%-16,0%) fest verzinst.

Anteile konzernfremder Gesellschafter an Tochterpersonengesellschaften werden im Konzern als Fremdkapital behandelt. Entsprechend werden die Anteile mit dem beizulegenden Zeitwert untern den sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Der beizulegende Zeitwert ergibt sich als Marktwert der Zahlungsverpflichtung im Fall einer Kündigung der Anteile auf den jeweiligen Bilanzstichtag.

Die kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten sind mit Grundschulden in Höhe von TEUR 147.712 (VJ. TEUR 87.684), während die langfristigen Finanzverbindlichkeiten mit Grundschulden in Höhe von TEUR 239.459.000 (VJ. TEUR 101.633) besichert sind. Die eingetragenen Grundschulden übersteigen die Höhe der Finanzverbindlichkeiten zum Teil erheblich, da die Abrufdarlehen zum Teil noch nicht vollständig abgerufen wurden.

Finanzverbindlichkeiten in fremder Währung sowie Zinsswaps oder andere eigenständige derivative Finanzinstrumente wurden im Berichts- sowie Vorjahr nicht eingegangen.

5.19 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Die Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistungen in Höhe von TEUR 8.323 (VJ. TEUR 6.707) resultieren im Wesentlichen aus beauftragten Bauleistungen für sich im Bau befindliche Projekte. Diese haben im Berichtsjahr sowie im Vorjahr vollumfänglich eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

5.20 Sonstige Verbindlichkeiten

Die sonstigen Verbindlichkeiten teilen sich wie folgt auf:

in TEUR	31.12.2020	31.12.2019
Erhaltene Kautionen	170	73
Verbindlichkeiten Personal	0	60
Lohn- und Kirchensteuer und Sozialabgaben	64	76
Verbindlichkeiten aus Umsatzsteuer	325	18
Verbindlichkeiten aus sonstigen Steuern und Abgaben	1.142	290
Übrige	0	328
Sonstige Verbindlichkeiten	1.701	845

Anteile konzernfremder Gesellschafter an Tochterpersonengesellschaften werden im Konzern als Fremdkapital behandelt. Entsprechend werden die Anteile mit dem beizulegenden Zeitwert unter den sonstigen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Der beizulegende Zeitwert ergibt sich als Marktwert der Zahlungsverpflichtung im Fall einer Kündigung der Anteile auf den jeweiligen Bilanzstichtag.

5.21 Ertragssteuerverpflichtungen

Die Ertragssteuerverpflichtungen sind wie folgt untergliedert:

in TEUR	31.12.2020	31.12.2019
Gewerbesteuer	1.829	2.912
Körperschaftsteuer/ Solidaritätszuschlag	3.005	2.654
Sonstige Verbindlichkeiten	4.834	5.566

Die Verpflichtungen aus Ertragssteuern von TEUR 4.834 (VJ. TEUR 5.566) betreffen mit TEUR 4.522 (VJ. TEUR 810) Vorjahre.

5.22 Leasingverhältnisse

Leasingverhältnisse als Leasingnehmer (IFRS 16)

Im Geschäftsjahr 2020 wurden insgesamt Zahlungen aus Operating-Leasing-Verhältnissen in Höhe von TEUR 118 (VJ. TEUR 125) geleistet. Leasingverhältnisse von geringem Wert und kurzfristige Leasingverhältnisse mit einer Leasinglaufzeit bis zu zwölf Monaten gibt es im Konzern nicht.

a) In der Bilanz erfasste Beträge

In der Bilanz werden nachfolgende Nutzungsrechte für Kraftfahrzeuge ausgewiesen. Für die Entwicklung der Nutzungsrechte verweisen wir auf die Darstellung in Anhangangabe 5.2.

Die Leasingverbindlichkeiten stellen sich wie folgt dar:

in TEUR	31.12.2020	31.12.2019
Kurzfristige Leasingverbindlichkeit	57	83
Langfristige Leasingverbindlichkeit	124	24
Gesamt	181	107

Der gesamte Zahlungsmittelabfluss aus Leasingverhältnissen für das Geschäftsjahr betrug TEUR 118 (VJ. TEUR 125). Darin enthalten sind Tilgungszahlungen i.H.v. TEUR 113 (VJ. TEUR 119) sowie Zinszahlungen i.H.v. TEUR 4 (VJ. TEUR 5).

Die folgende Tabelle enthält die Fälligkeitsanalyse der Leasingverbindlichkeiten zugrundeliegenden künftigen undiskontierten Leasingraten:

TEUR	2020	2019
Bis zu 1 Jahr	100	92
1 - 2 Jahre	72	29
2 - 3 Jahre	12	0
3 - 4 Jahre	0	0
4 - 5 Jahre	0	0
Über 5 Jahre	0	0
Gesamt	184	121

b) In der Gesamtergebnisrechnung erfasste Beträge

Die Konzerngesamtergebnisrechnung zeigt folgende Beträge im Zusammenhang mit Leasingverhältnissen:

in TEUR	2020	2019
Leasingvereinbarungen nach IFRS 16
Zinsaufwendungen für Leasingverbindlichkeiten, dargestellt im Finanzergebnis	4	5
Abschreibungsaufwand auf Nutzungsrechte	113	119
Gesamt	118	124

Leasingverhältnisse als Leasinggeber

Die FWB GRUPPE tritt im Rahmen der Vermietung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien als Leasinggeber auf. Der Konzern hat diese Leasingverhältnisse als Operate-Leasing-Verhältnisse eingestuft, da diese nicht im Wesentlichen sämtliche mit dem Eigentum verbundenen Chancen und Risiken übertragen.

Der Konzern hat in der Berichtsperiode Leasingerträge aus Mieten in Höhe von TEUR 3.841 (VJ. TEUR 3.206) erfasst.

Die folgende Tabelle stellt eine Fälligkeitsanalyse der Leasingforderungen dar und zeigt die nach dem Bilanzstichtag zu erhaltenden nicht diskontierten Leasingzahlungen.

TEUR	2020	2019
Bis zu 1 Jahr	3.391	2.661
1 - 2 Jahre	2.289	2.351
2 - 3 Jahre	1.849	1.180
3 - 4 Jahre	1.628	962
4 - 5 Jahre	1.028	755
Über 5 Jahre	3.125	3.291
Gesamt	13.311	11.200

6 Kapitalflussrechnung

Die Kapitalflussrechnung zeigt Herkunft und Verwendung der Geldströme. Die Darstellung der Konzern-Kapitalflussrechnung erfolgt getrennt nach laufender Geschäftstätigkeit-, Investitions- und Finanzierungstätigkeit, wobei die Geldströme aus laufender Geschäftstätigkeit ausgehend vom Konzerngesamtergebnis indirekt abgeleitet werden. Auswirkungen von Konzernkreisänderungen auf die Zahlungsmittel werden gesondert dargestellt.

Der Finanzmittelfonds umfasst ausschließlich Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten und entspricht den in der Konzernbilanz ausgewiesenen liquiden Mitteln.

Die im Periodenergebnis enthaltenen, nicht zahlungswirksamen Erträge aus Fair-Value-Anpassungen auf als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden im Rahmen der indirekten Ermittlung des Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit korrigiert.

Gezahlte Ertragsteuern sind im Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit gesondert dargestellt. Gezahlte Zinsen und gezahlte Gewinnausschüttungen werden im Cashflow aus Finanzierungstätigkeit, erhaltene Zinsen im Cashflow aus der Investitionstätigkeit ausgewiesen.

Die Geldströme aus der Investitions- und Finanzierungstätigkeit werden zahlungsbezogen ermittelt.

Die Bewegungen der Finanzverbindlichkeiten lassen sich wie folgt auf die undiskontierten Cashflows aus Finanzierungstätigkeit überleiten:

In TEUR	31.12.2020	31.12.2019
Bilanz zum 01.01	225.630	149.979
Veränderung de Cashflows aus Finanzierungstätigkeit
Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten	149.292	102.822
Auszahlungen aus der Tilgung von Finanzverbindlichkeiten	-66.175	-32.982
Zinsaufwendungen	20.938	10.354
Gezahlte Zinsen	-7.889	-4.614
Erhaltene Zinsen	304	71
Bilanz zum 31.12	322.100	225.630

Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit enthält Auszahlungen durch Tilgung von Leasingverbindlichkeiten von TEUR 44 (VJ. TEUR 74). Die Auszahlungen für den Zinsanteil der Leasingverbindlichkeiten sind Bestandteil der Überleitung des Cashflows aus laufender Geschäftstätigkeit.

Die Guthaben bei Kreditinstituten beinhalten an Dritte verpfändete Bankkonten in Höhe von TEUR 18.428. Im Wesentlichen dienen die verpfändeten Bankkonten zur Absicherung der von Dritten erhaltenen Kaufpreiszahlungen und sind bis zur Übergabe der Wohnungen in Abrede mit den Banken gesperrt.

7 Angaben zu Finanzinstrumenten und zum Finanzrisiko- und Kapitalmanagement

7.1 Grundsätze des Finanzrisikomanagements

Die wesentlichen finanziellen Verbindlichkeiten des Konzerns umfassen variabel verzinsliche Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie fest verzinsliche sonstige Darlehen. Der Hauptzweck dieser finanziellen Verbindlichkeiten ist die Finanzierung der Geschäftstätigkeit des Konzerns. Die wichtigsten finanziellen Vermögenswerte des Konzerns sind Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente.

Der Konzern ist im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit grundsätzlich einer Reihe verschiedener finanzieller Risiken ausgesetzt, u.a. dem Markt-, Ausfall- und Liquiditätsrisiko. Das Marktrisiko ist das Risiko, dass der beizulegende Zeitwert oder künftige Cashflows eines Finanzinstruments aufgrund von Änderungen der Marktpreise schwanken. Bezogen auf den Konzern besteht das Markrisiko aus dem Fremdwährungs- und Zinsänderungsrisiko. Die FBW GRUPPE führt derzeit zu Risikomanagementzwecken keine derivativen Finanzgeschäfte durch.

Das Fremdwährungsrisiko ist aufgrund der ausschließlichen Tätigkeit in Deutschland mit Fokus auf das Rhein-Main-Gebiet von untergeordneter Bedeutung.

Das Zinsänderungsrisiko spielt im Bereich der Projektentwicklung aufgrund der überwiegend kurzfristigen Kreditaufnahmen keine wesentliche Rolle. Im Bereich der Objektgesellschaften bzw. Renditeimmobilien ist die FBW GRUPPE aufgrund langfristiger festverzinslicher Darlehen mit Zinsfestschreibung auch keinem wesentlichen Zinsänderungsrisiko ausgesetzt.

7.2 Kapitalrisikomanagement

Die Ziele der FBW GRUPPE beim Kapitalmanagement sind

•	die Unterstützung der Geschäftstätigkeit sowie Sicherstellung der Fortführungsfähigkeit des Konzerns, um den Wachstumskurs sowie Nutzen für andere Stakeholder zu gewährleisten, und
•	die Aufrechterhaltung und Verbesserung der Eigenkapitalquote sowie die Erzielung einer hohen Bonität zur Reduzierung der Kapitalkosten.

Um die Kapitalstruktur aufrechtzuerhalten bzw. anzupassen, kann der Konzern weiterhin auf Gewinnausschüttungen verzichten, neue Gesellschaftsanteile ausgeben, Kapital zurückzahlen oder Vermögenswerte veräußern, um die Schulden zu reduzieren. Des Weiteren kann durch die Ausgabe von Anleihen der Mix aus kurzfristiger und langfristiger Finanzierung verändert werden.

Im Bauträgergeschäft erfolgt das Kapitalmanagement in der Regel auf Basis einer kurz- bis mittelfristigen Planung, sodass das Net Working Capital eine angemessene Kennzahl zur Überwachung des Kapitals darstellt. Das Net Working Capital umfasst die Vorräte, die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen abzüglich den kurzfristigen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.

In TEUR	31.12.2020	31.12.2019
Vorräte	137.438	87.951
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	5.266	29.676
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	-8.323	-6.707
Vertragsvermögenswerte kurzfristig	8.427	15.453
Vertragsverbindlichkeiten	-5	-308
Net Working Capital	142.804	126.064

Außerdem überprüft die FBW GRUPPE regelmäßig ihre Kapitalstruktur mit dem Ziel einer Verbesserung der Eigenkapitalquote.

In TEUR	31.12.2020	31.12.2019
Eigenkapital	38.924	33.030
Bilanzsumme	392.645	284.617
Eigenkapitalquote (in %)	10%	12%

7.3 Angaben zu Finanzinstrumenten

Gegliedert nach den Bewertungskategorien des IFRS 9 weisen die Finanzinstrumente zum Bilanzstichtag des Berichtsjahres folgende Buchwerte und beizulegenden Zeitwerte aus:

			Wertansatz Bilanz nach IFRS 9
Finanzielle Vermögenswerte nach Kategorie	Kategorie gem. IFRS 9	Buchwert 31.12.2020	Fortgeführte Anschaffungskosten	Zeitwert 31.12.2020	Stufe der Fair-Value Hierarchie
langfristige Vermögenswerte
übrige sonstige finanzielle Vermögenswerte		15.332
davon Ausleihungen gegenüber Dritten	AC	14.460	14.460	14.460	Level 2
davon geleistete Kautionen	AC	177	177	177	Level 2
davon übrige sonstige finanzielle Vermögenswerte	AC	695	695	695	Level 2
kurzfristige Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen		5.266
davon zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert	AC	5.266	5.266	5.266	Level 2
sonstige finanzielle Vermögenswerte		9.227
davon gegenüber nahestehenden Personen	AC	9.227	9.227	9.227	Level 2
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	AC	22.266	22.266	22.266	Level 2
Finanzielle Verbindlichkeiten nach Kategorie
langfristige Verbindlichkeiten
langfristige finanzielle Verbindlichkeiten		199.081
davon Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	FLAC	95.357	95.357	95.357	Level 2
davon Anleihen	FLAC	48.319	48.319	48.319	Level 2
davon Darlehen gegenüber Dritten	FLAC	34.578	34.578	34.578	Level 2
davon übrige sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	FLAC	20.828	20.828	20.828	Level 2
Leasingverbindlichkeiten	n/a	124	124	124	Level 2
kurzfristige Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	FLAC	8.323	8.323	8.323	Level 2
kurzfristige finanzielle Verbindlichkeiten		121.970
davon Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	FLAC	94.630	94.630	94.630	Level 2
davon Anleihen	FLAC	9.397	9.397	9.397	Level 2
davon Darlehen gegenüber Dritten	FLAC	17.708	17.708	17.708	Level 2
davon übrige sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	FLAC	235	235	235	Level 2
Leasingverbindlichkeiten	n/a	57	57	57	Level 2

			Wertansatz Bilanz nach IFRS 9
Finanzielle Vermögenswerte nach Kategorie	Kategorie gem. IFRS 9	Buchwert 31.12.2019	Fortgeführte Anschaffungskosten	Zeitwert 31.12.2019	Stufe der Fair-Value Hierarchie
langfristige Vermögenswerte
übrige sonstige finanzielle Vermögenswerte		6.648
davon geleistete Kautionen	AC	201	201	201	Level 2
davon übrige sonstige finanzielle Vermögenswerte	AC	2.515	2.515	6.648	Level 2
kurzfristige Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen		29.676
davon zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert	AC	29.676	29.676	29.676	Level 2
sonstige finanzielle Vermögenswerte		4.138
davon gegenüber nahestehenden Personen	AC	4.138	4.138	4.138	Level 2
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	AC	33.875	33.875	33.875	Level 2
Finanzielle Verbindlichkeiten nach Kategorie
langfristige Verbindlichkeiten
langfristige finanzielle Verbindlichkeiten		117.605
davon Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	FLAC	69.983	69.983	69.983	Level 2
davon Anleihen	FLAC	20.757	20.757	20.757	Level 2
davon Darlehen gegenüber Dritten	FLAC	26.240	26.240	26.240	Level 2
davon übrige sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	FLAC	625	625	625	Level 2
Leasingverbindlichkeiten	n/a	24	24	24	Level 2
kurzfristige Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	FLAC	6.707	6.707	6.707	Level 2
kurzfristige finanzielle Verbindlichkeiten		108.285
davon Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	FLAC	86.938	86.938	86.938	Level 2
davon Anleihen	FLAC	4.000	4.000	4.000	Level 2
davon Darlehen gegenüber Dritten	FLAC	17.018	17.018	17.018	Level 2
davon übrige sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	FLAC	329	329	329	Level 2
Leasingverbindlichkeiten	n/a	83	83	83	Level 2

Der beizulegende Zeitwert gibt den Betrag an, zu dem ein jeder der o.g. Posten zum gegenwärtigen Zeitpunkt zwischen Vertragspartnern ausgetauscht werden könnte. Folgende Annahmen liegen den angegebenen Werten zugrunde:

Die übrigen Finanzanlagen betreffen Beteiligungsunternehmen (GmbH-Anteile) von untergeordneter Bedeutung, welche nicht an einem aktiven Markt notieren und deren Marktwert sich nicht zuverlässig ermitteln lässt. Diese Anteile werden zu Anschaffungskosten bilanziert.

Die finanziellen Vermögenswerte sowie die Finanzverbindlichkeiten enthalten festverzinsliche Darlehensforderungen bzw. -verbindlichkeiten. Unter Berücksichtigung der Marktüblichkeit der den Darlehen zugrundeliegenden Konditionen entsprechen die beizulegenden Zeitwerte den fortgeführten Anschaffungskosten. Die Zeitwerte für die festverzinslichen Darlehen werden unter Berücksichtigung des aktuellen Marktzinsniveaus und laufzeitäquivalenter Anleihen ermittelt.

Bei den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, liquiden Mitteln und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen liegen aufgrund der kurzen Laufzeit keine Abweichungen zwischen fortgeführten Anschaffungskosten und den jeweiligen beizulegenden Zeitwerten vor.

Bei den finanziellen Verbindlichkeiten, die variabel verzinst werden, entspricht der beizulegende Zeitwert der abgezinsten künftigen Cashflows den Buchwerten.

Das Nettoergebnis nach Bewertungskategorien gemäß IFRS 9 stellt sich wie folgt dar:

in TEUR	2020	2019
Übrige sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	291	71
Finanzierungserträge	291	71
Zinsen aus Leasingverbindlichkeitem	-4	-5
Übrige Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-20.934	-10.420
Finanzierungsaufwendungen	-20.938	-10.450
Wertminderungen	-2.153	0
Nettoergebnis	-22.800	10.355

Sämtliche Zinsen werden im Finanzergebnis ausgewiesen. Strukturierungsentgelte und Kreditbearbeitungsgebühren sind im Effektivzins für Finanzverbindlichkeiten enthalten.

7.4 Zinsänderungsrisiko

Risiken aus Zinsänderungen bestehen für den Konzern in Zusammenhang mit der Aufnahme von Darlehen zur Finanzierung von Ankäufen und Bauprojekten. In den Darlehen zur Projektfinanzierung wurde überwiegend eine variable Verzinsung vereinbart. Sicherungen zur Reduzierung des Risikos von Zinsänderungen existieren bisher im Konzern nicht.

Basierend auf einer Risikoposition von TEUR 135.700 (VJ. TEUR 127.083) würden sich bei einer hypothetischen Erhöhung bzw. Senkung des Marktzinsniveaus um jeweils 100 Basispunkte folgende Auswirkungen auf das Ergebnis vor Steuern ergeben, welche ergebnisseitig das Finanzergebnis beeinflussen würden:

7.5 Ausfallrisikomanagement

Sensitivitätsanalyse Marktzins	Auswirkungen auf das Konzernergebnis
In TEUR	2020	2019
Aufwertung 75 Basispunkte	-1.129	-953
Abwertung 75 Basispunkte	1.129	953

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Um das Ausfallrisiko zu reduzieren und finanzielle Verluste durch den Ausfall eines Geschäftspartners so gering wie möglich zu halten, werden Kreditrahmen festgelegt sowie Forderungen auf Basis einer Altersstrukturanalyse überwacht. Zur Begrenzung des Forderungsausfallrisikos wird das Eigentum an verkauften Objekten grundsätzlich erst nach Einzahlung des Kaufpreises an den Erwerber übertragen. Das Ausfallrisiko besteht für alle Klassen von Finanzinstrumenten, insbesondere für Forderungen aus Lieferungen und Leistungen. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen bestehen gegenüber einer großen Anzahl an Kunden. Dabei handelt es sich in der Regel um Privatpersonen oder Gewerbetreibende, die Immobilien mieten oder kaufen. Im Folgenden wird die Altersstruktur der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen zum Stichtag dargestellt.

in TEUR	31.12.2020	31.12.2019
nicht überfällige Forderungen	0	27.000
bis zu 30 Tage überfällige Forderungen	3.295	98
bis zu 90 Tage überfällige Forderungen	0	101
bis zu 180 Tage überfällige Forderungen	13	294
bis zu 360 Tage überfällige Forderungen	236	991
mehr als 360 Tage überfällige Forderungen	2.529	1.192
Summe	6.073	29.676
Bruttobuchwert der im Wert geminderten Forderungen	807	0
Nettobuchwert	5.266	29.676

Sonstige finanzielle Vermögenswerte

Die sonstigen finanziellen Vermögenswerte beinhalten zum größten Teil Darlehen gegenüber Dritten und Gesellschaftern. Die Änderung des Kreditrisikos von Darlehensforderungen gegenüber konzernfremden Dritten wird individuell überwacht und gesteuert. Der Konzern hat hier Wertberichtigungen in Höhe von TEUR 1.347 (VJ. TEUR 0) vorgenommen.

Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente sind bis auf einen geringen Anteil bei Banken und Finanzinstituten hinterlegt. Der Konzern schätzt das Ausfallrisiko seiner Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, aufgrund der externen Ratings der Banken und Finanzinstitute, als gering ein. Wertminderungen auf Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente sind daher für den Konzern von untergeordneter Bedeutung.

7.6 Liquiditätsrisiko

Der Liquiditätsbedarf des FBW Konzerns wird an Hand der Projektkostenplanungen ermittelt, welche auf einem Erlös- und Kostencontrolling der einzelnen Projekte basiert. Die FBW GRUPPE setzt zur Finanzierung der Immobilienprojekte sowohl in der Bestandsbewirtschaftung als auch in der Projektentwicklung auf Fremdkapitalinstrumente. In der Immobilienentwicklung wird auch auf Kundenanzahlungen als Finanzierungsinstrument zurückgegriffen. Ein Teil des für die Entwicklung der jeweiligen Projekte erforderlichen Kapitals wurde in Form von Darlehen von Kreditinstituten zur Verfügung gestellt.

Daneben wurden alternative Finanzierungsinstrumente mit weiteren Kapitalgebern abgeschlossen, um gegenüber den Kreditinstituten die notwendigen Eigenmittel nachweisen zu können oder um die Projekte vorübergehend vollständig auf diese Weise zu finanzieren. Die Vergütung erfolgt als Zinszahlung, bei der die Zinsen zum Teil bereits vorab gezahlt werden. Aufgrund des Risikoprofils liegen die Vergütungen dieser Mittel deutlich höher als die Zinsen von erstrangig besicherten Darlehen. Branchenspezifisch werden Bauträgerfinanzierungen in der Regel nur mit kurzen Laufzeiten im Einjahresbereich ausgegeben, obwohl die Laufzeiten der Projektentwicklungen und Baumaßnahmen teils deutlich länger sind. Deshalb müssen Finanzierungen während einer Maßnahme regelmäßig prolongiert werden. Seitens der Kreditgeber werden in die Entscheidungen zur Verlängerung auch weiche Faktoren wie Vertrauen in den Bauträger und in die Projektentwicklungen eingebracht. Weiterhin spielen die allgemeine Marktsituation und die prognostizierten Entwicklungen eine Rolle bei der Kreditprolongation.

Es besteht daher das Risiko, dass Kreditprolongationen oder Anschlussfinanzierungen bei Projektverzögerungen nicht rechtzeitig oder gar nicht erfolgen und dadurch Liquiditätsengpässe ausgelöst werden können.

Die FBW GRUPPE versucht das Risiko vorzubeugen, indem Prolongationen frühzeitig vereinbart werden oder ausreichend eigene frei verfügbare Mittel zur Verfügung stehen, um Liquiditätsengpässe abzudecken.

Die folgende Tabelle zeigt undiskontierte Cashflows basierend auf dem frühesten Tag, an welchem der Konzern laut Vertrag zur Zahlung verpflichtet werden kann. Die Tabelle umfasst sowohl Zins-, als auch Tilgungszahlungen.

31.12.2020	vertraglich vereinbarte Zahlungsströme	Bis zu einem Jahr	12 bis 24 Monate	24 bis 60 Monate	mehr als 60 Monate
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten				8.926	49.971
Darlehen mit endfälliger Tilgung	-135.678	-90.556	-45.122	0	0
Annuitätendarlehen	64.848	2.975	2.975	8.926	49.971
Leasingverbindlichkeiten	184	100	72	12	0
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	8.323	8.323	0	0	0
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	134.640	31.823	55.685	47.132	0
sonstige Darlehen	64.277	19.757	3.838	40.682	0
Anleihen	70.363	12.066	51.847	6.450	0

31.12.2019	vertraglich vereinbarte Zahlungsströme	Bis zu einem Jahr	12 bis 24 Monate	24 bis 60 Monate	mehr als 60 Monate
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	169.004	90.037	18.516	33.149	27.302
Leasingverbindlichkeiten	121	92	29	0	0
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	6.707	6.707	0	0	0
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	83.598	21.726	21.422	40.449	0

Der Konzern erwartet, dass er die Verbindlichkeiten aus dem operativen Cashflow und den zur Verfügung stehenden finanziellen Vermögenswerten erfüllen kann. Die Zinszahlungen für variable verzinsliche Finanzierungen in der Tabelle spiegeln die Marktverhältnisse für Zinssätze am Ende des Geschäftsjahres wider. Diese können sich mit Veränderung der Marktzinssätze ändern. Der Konzern erwartet nicht, dass ein in die Fälligkeitsanalyse einbezogener Zahlungsstrom wesentlich früher anfallen könnte oder zu einem wesentlichen abweichenden Betrag anfällt.

7.7 Als Sicherheiten übertragene Vermögenswerte

Die Nettobuchwerte der als Sicherheiten übertragenen Vermögenswerte stellen sich wie folgt dar:

In TEUR	31.12.2020	31.12.2019
besicherte finanzielle Verbindlichkeiten	312.050	189.317
Nettobuchwert des beliehenen Vorratsvermögens	137.438	87.951
Nettobuchwert der beliehenen Finanzimmobilien	125.710	60.920
Nettobuchwert der im Bau befindlichen Sachanlagen	0	10.915
Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte	24.360

8 Sonstige Angaben

8.1 Angaben zu Finanzinstrumenten und zum Finanzrisiko- und Kapitalmanagement

Zum Abschlussstichtag bestehen keine Bürgschaften und Verbindlichkeiten aus Gewährleistungsverträgen. Auf Grundlage aktueller Planungsrechnungen wird davon ausgegangen, dass der Darlehensnehmer seinen Verbindlichkeiten vollumfänglich nachkommen wird. Mit einer Inanspruchnahme aus diesen Haftungsverhältnissen ist daher nicht zu rechnen.

Der Konzern ist im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit in gerichtliche Prozesse involviert, die jedoch keine wesentlichen negativen Auswirkungen auf die im Konzernabschluss dargestellte Vermögens-, Finanz- und Ertragslage erwarten lassen.

8.2 Eventualverbindlichkeiten und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die FBW GRUPPE hat zum 31. Dezember 2020 Eventualverbindlichkeiten in Bezug auf Haftungs- und Mietverhältnisse.

Nutzungsrechte und Leasingverbindlichkeiten aus Mietverhältnissen wurden im Geschäftsjahr 2020 und den Vorjahren nach IFRS 16 bilanziert. Die Eigentumsrechte liegen beim Leasinggeber. Wir verweisen auf die Anhangsangabe 5.20.

Haftungsverhältnisse bestehen in Form von Kostenüberschreitungsgarantien und Bürgschaften gegenüber Banken. Daneben wurden Anteile an der Sommerhoff Park I GmbH & Co. KG als Sicherheit bereitgestellt.

8.3 Nahestehenden Unternehmen und Personen

Gemäß IAS 24 berichtet der Konzern auch über Geschäftsvorfälle zwischen ihm und den ihm nahestehenden Personen bzw. deren Familienangehörigen. Folgende Unternehmen und Personen wurden durch die FBW GRUPPE als nahestehende Unternehmen definiert:

Verbundene Unternehmen

Die FBW GRUPPE GmbH ist das Mutterunternehmen der FBW GRUPPE und ist im Besitz des Alleineigentümers Pietro-Fabrizio Floresta. Die Konzernunternehmen bzw. Tochtergesellschaften werden in der Anteilsbesitzliste dargestellt.

Assoziierte Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen

Es bestehen zum 31. Dezember 2020 zwei Gemeinschaftsunternehmen (Vj.: 0) in der FBW GRUPPE. Die Unternehmen werden in der Anteilsbesitzliste dargestellt.

Unternehmen unter maßgeblichem Einfluss eines Gesellschafters

Der Gesellschafter der FBW GRUPPE GmbH war im Berichtsjahr sowie im Vorjahr auch an Gesellschaften außerhalb des FBW-Konzerns beteiligt, die unter seinem maßgeblichen Einfluss stehen und somit als nahestehende Unternehmen im Sinne des IAS 24 zu betrachten sind.

Nahestehende Personen in Schlüsselpositionen

Als nahestehende Personen in Schlüsselpositionen im Sinne von IAS 24 gelten die Mitglieder der Geschäftsführung der FBW GRUPPE GmbH sowie denen nahestehende Personen bzw. Familienangehörige.

Im Berichtsjahr waren als Geschäftsführer der FBW GRUPPE GmbH bestellt:

Pietro-Fabrizio Floresta, Kaufmann

David Eichinger, Kaufmann

Beide Geschäftsführer sind einzelvertretungsberechtigt und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Daneben ist Herr Pietro-Fabrizio Floresta in allen wesentlichen Tochtergesellschaften als Geschäftsführer berufen.

Rechtsgeschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen

Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen und Personen wurden zu marktüblichen Konditionen abgewickelt. Die zum Geschäftsjahresende bestehenden offenen Posten sind nicht besichert und werden durch Barzahlung oder Verrechnung beglichen. Für Forderungen oder Schulden gegen nahestehende Unternehmen und Personen bestehen keine Garantien. Ein Wertberichtigungsbedarf für Forderungen wird jährlich geprüft, indem die Finanzlage des nahestehenden Unternehmens oder der nahestehenden Person überprüft wird. Für das Berichtsjahr wurde wie im Vorjahr keine Wertberichtigung auf Forderungen gegen nahestehende Unternehmen und Personen vorgenommen. In folgender Tabelle werden die Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Personen dargestellt:

in TEUR	Ertrag 2020	Aufwand 2020	Forderung 31.12.2020	Verbindlichkeit 31.12.2020
Unternehmen unter maßgeblichem Einfluss eines Gesellschafter	0	0	0	18
Kontokorrentausleihungen an Mitglieder des Managements	0	0	9.227	0
Verbindlichkeiten gegenüber dem Management als Minderheitsgesellschafter einer Personengesellschaft	0	0	0	442
sonstige Verbindlichkeiten aus Auslagen	0	0	0	260
Transaktionen des Managements in Schlüsselpositionen	0	1.043
Gesamt	0	1.043	9.227	720

Angabe zu nahe stehenden Personen

in TEUR	Ertrag 2019	Aufwand 2019	Forderung 31.12.2019	Verbindlichkeit 31.12.2019
Unternehmen unter maßgeblichem Einfluss eines Gesellschafter	0	2	0	17
Kontokorrentausleihungen an Mitglieder des Managements	0	0	4.138	0
Verbindlichkeiten gegenüber dem Management als Minderheitsgesellschafter einer Personengesellschaft	0	0	0	439
sonstige Verbindlichkeiten aus Auslagen	0	0	0	260
Transaktionen des Managements in Schlüsselpositionen	19	630	0	0
Gesamt	19	631	4.138	716

Transaktionen mit Unternehmen unter maßgeblichem Einfluss des Gesellschafters

Die Taunus Verwaltungs GmbH erhielt im Jahr 2020 eine Vergütung für Geschäftsführung in Höhe von TEUR 2 und im Jahr 2019 in Höhe von TEUR 2. Es bestehen Verbindlichkeiten gegenüber der Taunus Verwaltungs GmbH in Höhe von TEUR 4 (VJ. TEUR 2). Darüber hinaus ist die Taunus Verwaltungs GmbH Minderheitsgesellschafterin mit Kapitalansprüchen in Höhe von TEUR 5 (VJ. TEUR 2).

Transaktionen mit nahestehende Personen in Schlüsselpositionen

Die Aufwendungen aus vorgenannten Transaktionen beinhalten im Berichtsjahr wie im Vorjahr die nachfolgend dargestellte Vergütung der Geschäftsführung.

Im Berichtsjahr ergibt sich die nachfolgend dargestellte Vergütung der Geschäftsführung wie folgt.

Die Vergütungshöhe orientiert sich nach Umfang der Geschäftstätigkeit und der wirtschaftlichen Situation der FBW GRUPPE GmbH und der persönlichen Mithaftung der Geschäftsführer.

Die Gesamtbezüge und ihre einzelnen Bestandteile stehen nach der Beurteilung der Gesellschafterversammlung der FBW GRUPPE in einem angemessenen Verhältnis zu den Aufgaben und Leistungen des jeweiligen Geschäftsführers und zur wirtschaftlichen Lage der FBW GRUPPE.

Die Vergütung besteht aus einem fixen Gehalt. Daneben haben Mitglieder der Geschäftsführung kaufmännische Dienstleistungen erbracht und Bürogebäude an die FBW GRUPPE vermietet und dafür Vergütungen erhalten.

Explizite Abfindungszusagen für den Fall der vorzeitigen Beendigung des Dienstverhältnisses sind nicht vorgesehen. Ferner existieren keine "Change of Control"-Klauseln für den Fall einer Übernahme.

Die Gesamtbezüge der Geschäftsführung der FBW GRUPPE GmbH setzen sich wie folgt zusammen:

in TEUR	2020	2019
Fixgehalt	881	364
Käufmännische Dienstleistungen	0	96
Mieten	162	162
Sonstige Zahlungen	0	8
Gesamt	1.043	630

Zudem bestehen mit Mitgliedern der Geschäftsführung zum Stichtag 31.12.2020 Rahmenkreditvereinbarungen über die maximale Darlehenshöhe von TEUR 5.050, die mit 1,5% p.a. verzinst sind und mit einer Frist von vier Wochen beiderseitig jederzeit gekündigt werden können.

Die Kreditlinien wurden zum 31.12.2020 in Höhe von TEUR 4.373 (VJ. TEUR 2.296) ausgeschöpft.

Die FBW GRUPPE hat daraus TEUR 50 Zinsen (VJ. TEUR 8) Zinserträge vereinnahmt. Daneben bestehen weitere Forderungen gegen die Geschäftsführung in Höhe von TEUR 3.661.

Ferner ist ein Mitglied der Geschäftsführung Mitgesellschafter an der FBW Taunus GmbH & Co. KG und erhielt von dieser ein unverzinsliches Darlehen in Höhe von TEUR 1.194 (VJ. TEUR 1.194). Zudem verfügt das Mitglied der Geschäftsführung über Kapitalforderungen aus der Stellung als Mitgesellschafter gegenüber der FBW Taunus GmbH & Co. KG in Höhe von TEUR 442 (VJ. TEUR 439)

Darüber hinaus hat die Geschäftsführung gegenüber der Muttergesellschaft Auslagen getätigt und daraus kurzfristig fällige Forderungen über TEUR 260 (VJ. TEUR 260).

Des Weiteren haben Mitglieder der Geschäftsführung selbstschuldnerische Bürgschaften zu Gunsten von Banken in Höhe von TEUR 106.539 (VJ. TEUR 76.096) geleistet. Hierfür fielen keine Haftungsvergütungen an.

8.4 Mitarbeiter im Jahresdurchschnitt

Durchschnittlich waren in der Berichtsperiode im Konzern 54 Arbeitnehmer (VJ. 52 Arbeitnehmer) beschäftigt.

8.5 Tochterunternehmen mit wesentlichen nicht beherrschenden Anteilen

Ein Großteil der Minderheitsgesellschafter erhält eine vertraglich geregelte fixe Vergütung. Der daraus entstehende Effekt auf die VFE-Lage ist unwesentlich. Für die Gesellschaften FBW KURECK Taunusstraße GmbH und FBW KURECK Villen GmbH, welche in 2019 erworben wurden, besteht eine solche vertragliche Regelung noch nicht. Die Finanzinformationen zu den beiden Gesellschaften mit wesentlichen nicht beherrschenden Anteilen stellen sich wie folgt dar. Da beide Gesellschaften erst in 2019 erworben wurden, wird auf die Angabe des Vorjahres verzichtet.

Beteiligungsquote der nicht beherrschenden Anteile

Gesellschaft	Gründungsland	2020	2019
FBW KURECK Taunusstraße GmbH	Deutschland	10,1%	10,1%
FBW KURECK Villen GmbH	Deutschland	10,1%	10,1%
Holding IP 1 GmbH	Deutschland	15%	0%

Bei der Holding IP 1 GmbH werden 49% der Anteile direkt gehalten und über weitere 36% der Anteile hat der Konzern das wirtschaftliche Eigentum und die Kontrolle, so dass der effektive Anteil der nicht beherrschenden Anteile bei 15% liegt.

Die Finanzinformationen der beiden Tochtergesellschaften werden nachfolgend kumulativ dargestellt. Die Darstellung erfolgt vor Konsolidierung.

Zusammengefasste Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2020

in TEUR	Holding IP 1 GmbH	FBW KURECK Taunusstraße GmbH	FBW KURECK Villen GmbH
Umsatz		1.432
Bestandsveränderung	22.135	353	3.713
Materialaufwand	-20.961	-1.447	-348
Sonstige betriebliche Erträge		0	0
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-6	-21
Finanzerträge		0	0
Steuern vom Einkommen und Ertrag		682
Finanzaufwendungen	-1.176	-2.611	-3.366
Gesamtergebnis	-8	-1.612	-1

Zusammengefasste Bilanz für das Geschäftsjahr 2020

in TEUR	Holding IP 1 GmbH	FBW KURECK Taunusstraße GmbH	FBW KURECK Villen GmbH
Vorräte sowie Barmittel und Bankguthaben (kurzfristig)	22.217	24.279	26.422
sonstige Vermögenswerte und Forderungen (kurzfristig)	0	9.531	10.741
Rückstellungen (kurzfristig)	0	-172	-139
kurzfristige Verbindlichkeiten	-1.255	-189	-99
langfristige Verbindlichkeiten	-20.950	-14.624	-19.504
Eigenkapital	13	18.826	17.421

8.6 Honorar des Abschlussprüfers

Das im Berichtsjahr 2020 und dem Vorjahr innerhalb des gesamten Konzern als Aufwand erfasste Honorar des Abschlussprüfers umfasste folgende Leistungen:

Honorar des Abschlussprüfers

in TEUR	2020	2019
Abschlussprüfungsleistungen	81	125
Gesamt	81	125

8.7 Befreiung nach § 264 Abs. 3 HGB bzw. § 264b HGB

Folgende Tochtergesellschaften in der Rechtsform einer Personengesellschaft im Sinne des § 264a HGB machen für das Geschäftsjahr 2020 von der Befreiung nach § 264 HGB Gebrauch:

	FBW Taunus GmbH & Co. KG
	Projektgesellschaft Günthersburgpark GmbH & Co. KG
	Sommerhoff Park I GmbH & Co. KG

Des Weiteren nehmen folgende in den Konzernabschluss einbezogenen Kapitalgesellschaften die Befreiung nach § 264 Abs. 3 HGB in Anspruch:

FBW PROJEKTBAU GmbH	FBW PROJEKTBAU Bayern GmbH
Objekt Villa Schott GmbH	Sommerhoff Park I Verwaltungs-GmbH
Objekt Rhönstraße Frankfurt GmbH	FBW Wingertstraße GmbH
Objekt Hanau Wallgarten GmbH	FBW Lehrhöfer Heide GmbH
Objekt Berger Straße/ Ringelstr. GmbH	FBW IMMO II GmbH
Objekt Schwalbacher Straße 47 GmbH	FBW Projekt II GmbH
Objekt Schwalbacher Straße 49 GmbH	FBW Dürerstraße 17 GmbH
Objekt Schiersteiner Straße Wiesbaden GmbH	FBW KURECK Taunusstraße GmbH
Objekt Südbahnhof Bad Vilbel GmbH	FBW KURECK Villen GmbH
Objekt Frankfurter Straße 200 GmbH	BMND Wohnungsbaugesellschaft mbH
Am Forsthaus Gravenbruch GmbH	Objekt Kunigunden Park GmbH
Neroberg Projektentwicklungs GmbH	FBW PROJEKT IV GmbH
FBW Immobilien & Grundbesitz GmbH	FBW PROJEKT V GmbH
FWI GmbH	FBW PROJEKT VI GmbH
FBW INVEST GmbH	FBW IMMO III GmbH
FBW REAL ESTATE Management GmbH	FBW IMMO IV GmbH
FBW Baumanagement GmbH	FBW IMMO V GmbH
Wohnpark Langen GmbH	Graf-Bernadotte-Straße NI Objektgesellschaft GmbH

8.8 Wesentliche Ereignisse nach dem Abschlussstichtag

Auf die sich weltweit ausbreitende Coronavirus-Pandemie hat sich die FBW GRUPPE im März 2020 mit einer Reihe an Maßnahmen zum Schutz seiner Mitarbeiter und zur Eingrenzung des Risikos für das laufende Geschäft reagiert. Das neuartige Virus, das sich in Europa und somit auch in Deutschland zum Zeitpunkt der Berichtslegung in hoher Geschwindigkeit ausbreitet, soll - so die Strategie der deutschen Behörden - in erster Linie durch die Einschränkung sozialer Kontakte und die Verminderung von Reisebewegungen (auch innerhalb Deutschlands) eingedämmt werden. Die FBW GRUPPE hat daher seine Mitarbeiter angewiesen, auf Dienstreisen und Geschäftstermine, die nicht unbedingt notwendig sind, zu verzichten und diese Termine per Video-, Telefon- oder Onlinekonferenz wahrzunehmen. Die Arbeiten auf den Baustellen unterlagen keinen Einschränkungen.

Nach wie vor sieht die Geschäftsführung den Konzern gut aufgestellt und sieht auf Basis der analysierten und bewerteten Risiken derzeit keine den Bestand gefährdenden Risiken. Wir möchten in diesem Zusammenhang auf unsere Ausführungen im Lagebericht in den Abschnitten "Prognosebericht" und "Risiken- und Chancenbericht" verweisen.

Nach dem Abschlussstichtag wurden ein Grundstück in Nürnberg, sowie in Hanau notariell beurkundet und veräußert. Daneben wurde ein Objekt in Mainhausen übergeben sowie ein Objekt in Frankfurt am Main (Sommerhoffpark) vorzeitig veräußert. Die Objekte in Nürnberg, Hanau und Mainhausen wurden aufgrund der getroffenen Verkaufsentscheidungen bereits im Abschluss zum 31. Dezember 2020 in den zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerten ausgewiesen.

Dreieich, den 10. Dezember 2021

FBW GRUPPE GmbH

Die Geschäftsführung

Pietro-Fabrizio Floresta

David Eichinger

"Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die FBW GRUPPE GmbH, Dreieich

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der FBW GRUPPE GmbH (vormals: FBW UNTERNEHMENSGRUPPE GmbH), Dreieich, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2020, der Konzerngesamtergebnisrechnung, der Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Konzernanhang, einschließlich einer Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der FBW GRUPPE GmbH, Dreieich, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2020 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 und

•

vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, es sei denn, es besteht die Absicht den Konzern zu liquidieren oder der Einstellung des Geschäftsbetriebs oder es besteht keine realistische Alternative dazu.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

•	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und der ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt.
•	holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile.
•	beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

München, den 20. Dezember 2021

Rödl & Partner GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft

Hager, Wirtschaftsprüfer

Haendel, Wirtschaftsprüfer

FBW Projekt II GmbH