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FORMHAUS Grundbesitz GmbH

Grünwald

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Bilanz zum 31. Dezember 2022

AKTIVA

	31.12.2022	31.12.2021
	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	812.012,49	818.151,49
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	7.214,00	8.257,00
	819.226,49	826.408,49
II. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	20.500,00	20.500,00
2. Beteiligungen	250.000,00	250.000,00
	270.500,00	270.500,00
	1.089.726,49	1.096.908,49
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
Zur Veräußerung bestimmte Immobilien	56.251.001,49	51.874.303,75
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	0,00	27.934,50
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	8.773.457,51	16.992.298,76
3. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	450.572,22	0,00
4. Sonstige Vermögensgegenstände	5.015.149,83	2.661.028,36
	14.239.179,56	19.681.261,62
III. Wertpapiere
Sonstige Wertpapiere	128.061,70	104.064,22
IV. Guthaben bei Kreditinstituten	2.431.192,09	2.445.031,87
	73.049.434,84	74.104.661,46
C. Rechnungsabgrenzungsposten	0,00	24.269,98
Summe Aktiva	74.139.161,33	75.225.839,93

PASSIVA

	31.12.2022	31.12.2021
	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	25.000,00	25.000,00
II. Gewinnvortrag	13.532.816,74	7.697.402,64
III. Jahresüberschuss	8.323.689,81	10.835.414,10
	21.881.506,55	18.557.816,74
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	3.327.580,73	2.615.959,91
2. Sonstige Rückstellungen	131.555,09	620.187,46
	3.459.135,82	3.236.147,37
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	41.750.904,65	46.668.970,80
2. Erhaltene Anzahlungen auf beurkundete Kaufverträge	170.500,00	0,00
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	63.500,86	444.617,54
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	5.852.677,01	5.602.992,39
5. Sonstige Verbindlichkeiten	960.936,44	715.295,09
- davon aus Steuern EUR 17.331,01 (Vj. EUR 14.076,86)
- davon im Rahmen der sozialen Sicherheit EUR 80,52 (Vj. EUR 10,02)
	48.798.518,96	53.431.875,82
Summe Passiva	74.139.161,33	75.225.839,93

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2022

	1.1.-31.12.2022	1.1.-31.12.2021
	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse	47.945.357,52	65.980.773,03
2. Erhöhung (Vj. Verminderung) des Bestands an zur Veräußerung bestimmte Immobilien	4.376.697,74	-10.871.554,06
3. Aktivierung aus Immobilienerwerben	0,00	839.206,18
4. Sonstige betriebliche Erträge	2.321,24	50.556,47
5. Materialaufwand:
Aufwendungen aus dem Erwerb von Immobilien	-36.434.645,19	-40.139.304,48
6. Personalaufwand:
a) Löhne und Gehälter	-418.350,60	-364.458,07
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	-18.908,97	-43.099,64
	-437.259,57	-407.557,71
7. Abschreibungen auf Sachanlagen	-7.182,00	-7.181,38
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen	-3.359.689,66	-132.443,23
9. Erträge aus Beteiligungen	900.000,00	1.469,06
10. Erträge aus anderen Wertpapieren	497,24	549,57
11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	507.727,85	389.807,34
- davon aus verbundenen Unternehmen EUR 350.509,42 (Vj. EUR 379.836,01)
12. Abschreibungen auf Finanzanlagen	0,00	-13.515,07
13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-1.461.696,97	-1.197.581,35
- davon an verbundene Unternehmen EUR 414.054,62 (Vj. EUR 358.872,30)
14. Aufgrund eines Teilgewinnabführungsvertrags abgeführte Gewinne	-170.692,46	-6.000,00
15. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-3.537.352,44	-3.648.266,79
16. Ergebnis nach Steuern	8.324.083,30	10.838.957,58
17. Sonstige Steuern	-393,49	-3.543,48
18. Jahresüberschuss	8.323.689,81	10.835.414,10

Anhang des Geschäftsjahres 2022

I. Allgemeine Angaben zum Unternehmen

Die FORMHAUS Grundbesitz GmbH mit Sitz in Grünwald ist beim Amtsgericht München unter HRB 231362 im Handelsregister eingetragen.

II. Allgemeine Angaben zu Inhalt und Gliederung des Jahresabschlusses

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2022 ist nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften der §§ 242 ff HGB unter Beachtung der ergänzenden Bestimmungen der §§ 264 ff HGB und der Vorschriften des Gesetzes der Gesellschaften mit beschränkter Haftung aufgestellt. Die Aufstellung der Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren erfolgt.

Die Gesellschaft erfüllt die Größenmerkmale einer großen Kapitalgesellschaft im Sinne von § 267 Abs. 3 HGB.

III. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden entsprechen den gesetzlichen Vorschriften.

Die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens sind zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibungen angesetzt. Die Abschreibungen wurden nach deren betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauern ermittelt; sie betragen für das Gebäude 50 Jahre und für den Ausstattungsgegenstand 10 Jahre. Die Anschaffungskosten umfassen auch die Anschaffungsnebenkosten.

Die Bewertung der Vermögensgegenstände der Finanzanlagen erfolgt zu ihren Anschaffungskosten.

Die zur Veräußerung bestimmten Immobilien sind unter Vorräten bilanziert. Die Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten aktiviert; diese schließen die Anschaffungsnebenkosten ein. Bei einzelnen Grundstücken sind zusätzliche Aufwendungen hinzuaktiviert; dies sind u.a. Auszahlungen für Abriss und bereits angefallene Aufwendungen der Herrichtung der Grundstücke.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert bilanziert. Wertminderungen werden durch Einzelwertberichtigungen auf die Forderungen berücksichtigt.

Guthaben bei Kreditinstituten sind zum Nennwert, die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten mit ihrem Erfüllungsbetrag bilanziert.

Wertpapiere des Umlaufvermögens sind mit ihren Anschaffungskosten aktiviert.

Die sonstigen Rückstellungen erfassen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten und sind mit dem voraussichtlichen Erfüllungsbetrag bewertet, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist.

IV. Angaben zur Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist aus dem als Anlage zum Anhang beigefügten Anlagespiegel ersichtlich.

Anteilsbesitz

Gesellschaft	Anteil am Kapital	Eigenkapital	Ergebnis des Geschäftsjahres
		TEUR	TEUR
FORMHAUS Wohnbau Verwaltungs GmbH	100 %	39	9
FORMHAUS Wohnbau Pläntschweg GmbH & Co. KG	100 %	-257	-61
FORMHAUS Wohnbau Oberbrunner Straße GmbH & Co. KG	100 %	54	-36
FORMHAUS Wohnbau St.-Johann-Str. GmbH & Co. KG	100 %	-140	-11
FORMHAUS Wohnbau Simrockstraße GmbH & Co. KG	100 %	409	518
FORMHAUS Wohnbau Altostraße GmbH & Co. KG	100 %	-162	-104
FORMHAUS Wohnbau Projekte GmbH & Co. KG	100 %	51	-3
FORMHAUS Wohnbau Von-Gravenreuth-Straße GmbH & Co. KG	100 %	-141	-73
FORMHAUS Wohnbau Hohenbrunner Straße GmbH & Co. KG	100 %	-52	-47

Die Beteiligungsgesellschaften sind verbundene Unternehmen im Sinne von § 271 Abs. 2 HGB. Sie haben allesamt ihren Sitz in Grünwald.

An einer Projektgesellschaft ist die FORMHAUS Grundbesitz GmbH als atypisch stiller Gesellschafter in Höhe von TEUR 250 beteiligt.

In der Position Vorräte sind erworbene Grundstücke bilanziert. Die Grundstücke werden, in der Regel nach Teilung, zusammen mit der genehmigten Planung, veräußert.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen sind solche aus der Darlehensgewährung einschließlich noch nicht ausgeglichener Zinszahlungen (sonstige Vermögensgegenstände). Zur Risikovorsorge ist auf eine Forderung eine Wertberichtigung in Höhe von EUR 3,2 Mio. gebildet worden.

Eine Forderung, die unter Forderungen gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, ausgewiesen ist, besteht gegen eine Gesellschaft, an der die FORMHAUS Grundbesitz GmbH eine 50 % Beteiligung hält.

Die Forderungen haben allesamt eine Restlaufzeit von unter einem Jahr. Ein Betrag ist in voller Höhe (TEUR 50) wertberichtigt worden.

Unter den flüssigen Mitteln sind Bankguthaben erfasst. Die Rücknahmepreise der Wertpapiere liegen TEUR 9 unter ihren Anschaffungskosten. Da mit einer dauerhaften Wertminderung nicht gerechnet wird, werden diese zu Anschaffungskosten bilanziert.

Unter den sonstigen Rückstellungen sind Beträge zu Mehraufwendungen für noch zu erbringenden Leistungen zu Immobilienprojekten und Nachbelastungen von Kosten (TEUR 88) sowie Aufwendungen für die Aufstellung und Prüfung des Jahresabschlusses (TEUR 30) und für übrige Verpflichtungen (TEUR 9) passiviert. Unter den Steuerrückstellungen sind die Nachzahlungen auf die steuerlichen Ergebnisse der Jahre 2021 und 2022 angesetzt.

Zur Finanzierung der Grundstückserwerbe werden von verschiedenen Banken Kredite gewährt. Der Ausweis ist unter Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten passiviert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen resultieren aus der Darlehensgewährung gegenüber Gesellschaften der FORMHAUS-Unternehmensgruppe einschließlich ausstehender Zinsen hierauf (sonstige Verbindlichkeiten). Die Verbindlichkeiten gegenüber einem Gesellschafter haben TEUR 3 (Vj. TEUR 3) betragen.

Unter den sonstigen Verbindlichkeiten sind im Wesentlichen Darlehen von Dritten, einschließlich Zinsverbindlichkeiten, sowie Lohn- und Kirchensteuern passiviert.

Die Verbindlichkeiten haben folgende Restlaufzeiten (in Klammern die Vorjahresangaben) und sind wie folgt gesichert:

in TEUR Bilanzposten	RLZ < 1 J.	RLZ 1-5 J.	Gesamt	Sicherheiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	25.438	16.313	41.751	Grundschulden: TEUR
	(33.005)	(13.664)	(46.669)	41.744 und Abtretung von Kaufpreisansprüchen
Erhaltene Anzahlungen auf beurkundete Kaufverträge	171		171
	(0)		(0)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	63		63
	(445)		(445))
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	5.853		5.853
	(5.603)		(5.603)
Sonstige Verbindlichkeiten	961		961
	(715)		(715)
Summe	32.486	16.313	48.799
	(39.768)	(13.664)	(53.432)

Sonstige Haftungsverhältnisse, die zum 31. Dezember 2022 bilanziell nicht berücksichtigt sind, bestehen im Gesamtbetrag von EUR 2,45 Mio. (Bürgschaftsvereinbarungen). Das Risiko der Inanspruchnahme wird als gering eingeschätzt.

V. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Aus Projektverkäufen sind Erlöse von TEUR 47.907 erzielt worden. Die Umsatzerlöse aus Vermietungen betragen TEUR 38. Die Umsatzerlöse sind ausschließlich im Inland erzielt worden.

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind Aufwendungen aus Wertberichtigungen auf Forderungen in Höhe von EUR 3,25 Mio. enthalten.

Die Ausschüttungen durch zwei Beteiligungsgesellschaften ist unter den Erträgen aus Beteiligungen ausgewiesen.

Der Gewinnanteil 2022 eines atypisch still beteiligten Gesellschafters ist unter "Aufgrund eines Teilgewinnabführungsvertrages abgeführte Gewinne" ausgewiesen.

VI. Sonstige Angaben

Geschäftsführer im Geschäftsjahr 2022 waren Herr Tobias Alter, München, und Herr Mario Beron, München. Die Schutzklausel des § 286 Abs. 4 HGB wird in Anspruch genommen.

Einem Geschäftsführer wurde im Geschäftsjahr 2022 ein Kredit in Höhe von TEUR 500 gewährt. Es war ein Zinssatz von 3 % vereinbart. Sicherheiten waren nicht vereinbart.

Die Gesellschaft hat im Durchschnitt vier Mitarbeiter/innen beschäftigt.

Die Aufwendungen für die Jahresabschlussprüfung sind in den sonstigen Aufwendungen enthalten und betragen TEUR 24.

Die Gesellschaft ist verbundenes Unternehmen der TA Vermögensverwaltung GmbH, München, und wird in deren Konzernabschluss zum 31. Dezember 2022 einbezogen. Der Konzernabschluss und der Konzernlagebericht werden beim Bundesanzeiger verfügbar sein.

VII. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Ende des Geschäftsjahres, über die zu berichten wäre, sind nicht eingetreten. Auswirkungen, die sich im Geschäftsjahr 2023 aus Zins- und Baukostenentwicklung sowie aus der kriegerischen Auseinandersetzung zwischen Russland und der Ukraine für unsere Gesellschaft ergeben könnten, haben wir im Lagebericht dargestellt.

Grünwald, 27. November 2023

Die Geschäftsführer

Tobias Alter

Mario Beron

Entwicklung des Anlagevermögens für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2022 (Bruttodarstellung)

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	Vortrag 01.01.2022	Zugänge	Stand 31.12.2022
	EUR	EUR	EUR
I. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten, einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	824.289,87		824.289,87
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	9.300,00		9.300,00
Summe	833.589,87	0,00	833.589,87
II. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	20.500,00		20.500,00
2. Beteiligungen	250.000,00		250.000,00
Summe	270.500,00	0,00	270.500,00
Summe Anlagevermögen	1.104.089,87	0,00	1.104.089,87

	Kumulierte Abschreibungen
	Vortrag 01.01.2022	Zugänge	Stand 31.12.2022
	EUR	EUR	EUR
I. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten, einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	6.138,38	6.139,00	12.277,38
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.043,00	1.043,00	2.086,00
Summe	7.181,38	7.182,00	14.363,38
II. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00		0,00
2. Beteiligungen	0,00		0,00
Summe	0,00	0,00	0,00
Summe Anlagevermögen	7.181,38	7.182,00	14.363,38

	Buchwerte
	Stand 31.12.2022	Stand 31.12.2021
	EUR	EUR
I. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten, einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	812.012,49	818.151,49
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	7.214,00	8.257,00
Summe	819.226,49	826.408,49
II. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	20.500,00	20.500,00
2. Beteiligungen	250.000,00	250.000,00
Summe	270.500,00	270.500,00
Summe Anlagevermögen	1.089.726,49	1.096.908,49

Lagebericht zum Geschäftsjahr 2022

A. Grundlagen des Unternehmens

Geschäftsmodell

Die "FORMHAUS Gruppe" (im Folgenden auch "FORMHAUS" genannt) ist seit 2015 in der Entwicklung von Wohnimmobilienprojekten im Großraum München tätig.

Die FORMHAUS Grandbesitz GmbH ("FHGB") erwirbt hierzu auf eigene Rechnung bebaute und unbebaute Grundstücke in bestehenden Wohngebieten mit dem Ziel, einen Neubau auf dem erworbenen Grundstück zu planen, hierfür eine Baugenehmigung zu erlangen, gegebenenfalls einen bestehenden Altbestand abzureißen, das erworbene Grundstück (real oder nach WEG) in Teilgrundstücke zu unterteilen und diese anschließend mitsamt der genehmigten Planung, jedoch unbebaut, weiter zu veräußern (sog. "Bauherren-Modell").

B. Wirtschaftsbericht

I. Branchenbezogene Rahmenbedingungen, insbesondere Region München

Standort München

Eine Vielzahl nationaler und internationaler Untersuchungen und Standortvergleiche bestätigen dem Wirtschafts- und Innovationsstandort München seit vielen Jahren eine ausgezeichnete Standortqualität und platzieren die bayerische Landeshauptstadt auf die vorderen Ränge.

Zum 30. Juni 2023 waren etwa 1,58 Millionen Personen mit Hauptwohnsitz in München gemeldet, das bedeutet, dass das Bevölkerungswachstum, im Vergleich zum Vorjahr, leicht positiv war. Diese Entwicklung des Bevölkerungswachstums ist nicht erst seit Beginn der Coronapandemie 2020 zu beobachten. Derzeit werden für 2040 1,81 Millionen Einwohner prognostiziert. In der Vergangenheit war die positive demografische Entwicklung dabei in erster Linie auf eine sehr altersselektive Zuwanderung zurückzuführen; demnach zogen vor allem 18- bis 30-Jährige in die Region München.

Im Zuge steigender Zinsen und Inflation ist die Anzahl der genehmigten Wohnungen 2022, im Vergleich zu den Vorjahren, weiter deutlich zurückgegangen, und zwar auf lediglich 8.098. 2021 waren es schon nur noch 8.655 Einheiten, 11.528 waren es in 2020 (2019: 10.929, 2018: 12.851). Dies zeigt, dass die Stadt aber auch die privaten Projektentwickler und Bauträger, so stark wie selten für Wohnraum sorgen müssen. Die Zahl der Fertigstellungen lag mit 7.552 Wohnungen im Jahr 2022 allerdings mit mehr als 400 Einheiten über dem Vorjahr (2021: 7.140; 2020: 8.289; 2019: 7.121; 2018: 8.094). Das Ziel der Stadt München, jedes Jahr 8.500 Wohnungen fertiggestellt zu bekommen, wurde aber weiterhin deutlich verfehlt. 2023 rechnen wir mit einem weiteren, spürbaren Rückgang, sowohl bei den Genehmigungen als auch bei den Fertigstellungen.

Mehr als jedes zweite neu genehmigte Wohngebäude ist ein Einfamilienhaus, zusammen mit Doppel- oder Reihenhäusern machten diese 1.078 Genehmigungen im Jahr 2022 aus. Entstanden sind sie mehrheitlich in den äußeren Stadtbezirken.

Wohnen war und ist in Deutschland, bezogen sowohl auf Kaufpreis als auch auf Miete, auch 2022 nirgendwo teurer als in München. In den vergangenen zehn Jahren haben sich die Kaufpreise für Immobilien fast verdreifacht. Das liegt nach wie vor an einer anhaltend hohen Nachfrage, die durch das vorhandene Wohnungsangebot nicht ausreichend befriedigt werden kann. Auch war die Immobilienbranche, zumindest in München, fast von Beginn an klarer Corona-Profiteur. Dämpfende Preiseffekte gab es kaum. Der Preisanstieg hat sich bei Wohnimmobilien im Vergleich zum Vorjahr weiter fortgesetzt; so sind die Kosten für Wohneigentum 2022, im Vergleich zum Vorjahr, im Bereich um 5% gestiegen. Wobei die Preise für unbebaute individuelle Wohnbaugrundstücke in durchschnittlichen und guten Wohnlagen zum Ende des Jahres 2022 im Mittel sogar um fast 20% über den Vorjahreswerten lagen; allerdings hatten diese zum Jahresende bereits wieder deutlich an Wert verloren.

Wettbewerbsposition

Die FORMHAUS Grundbesitz GmbH agiert mit einem spezialisierten (Bauherren-Modell) und regional fokussierten Geschäftsmodell auf dem Markt für individuellen Wohnhausbau im Großraum München.

Grundsätzlich steht die FORMHAUS Grundbesitz GmbH dabei im Wettbewerb mit anderen Projektentwicklern und sonstigen Immobilienunternehmen in den Bereichen des Grundstückserwerbs, der Entwicklung von Wohnimmobilien und des Verkaufs von projektierten Häusern an vornehmlich private Erwerber. Mit weiter steigenden Bauzinsen und vergleichsweise hoher Inflation ist jedoch die Wahrscheinlichkeit gegeben, dass auch Kapitalanleger in den Fokus rücken.

II. Geschäftsverlauf

Der Ankauf von Projektgrundstücken für das Bauherren-Modell über die gesamte FORMAUS Gruppe einschließlich Beteiligungen lag im Jahr 2022 in Summe deutlich unter den Corona-Jahren 2021 und 2020. Dies lag vor allem darin begründet, dass der Ankauf seit Mitte des vergangenen Jahres aufgrund der plötzlich und stark veränderten Rahmenbedingungen praktisch stillsteht.

Ausschlaggebend für einen konstanten Zulauf an neuen Projektgrundstücken sind, unter normalen Bedingungen, die breiten und tiefen Kontakte zu Maklern, die schnelle Einschätzung von Grundstücken und die schnelle Angebotsabgabe sowie die Bekanntheit der Marke FORMHAUS.

Im Laufe des Jahres 2022 wurden 10 Ankäufe von Projektgrundstücken notariell verbrieft (Vorjahr: 26 Projektgrundstücke; analog dazu erfolgten im Jahr 2022 10 Besitzübergänge aus diesen angekauften Projektgrundstücken (Vorjahr: 16 Projektgrundstücke)).

Die FORMHAUS Grundbesitz GmbH konnte auch ihren Geschäftsumfang im abgelaufenen Geschäftsjahr, im Vergleich zu 2021, nicht konstant halten. Auf der Verkaufsseite wurden im abgelaufenen Jahr 49 Objekte notariell beurkundet (Vorjahr: 59 Objekte). Die verkauften Einheiten setzen sich zusammen aus

•	2 Einfamilienhäusern (Vorjahr: 5)
•	28 Doppelhaushälften (Vorjahr: 24)
•	19 Reihen-/Stadthäuser (Vorjahr: 30)
•	kein Weiterverkauf von Projektgrundstücken (Vorjahr: 0).

Aus dem Verkauf von (Teil-)Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten erfolgten im abgelaufenen Geschäftsjahr 54 Besitzübergänge (Vorjahr: 71), die sich wie folgt zusammensetzen:

•	4 Einfamilienhäuser (Vorjahr: 5)
•	28 Doppelhaushälften (Vorjahr: 33)
•	22 Reihen-/Stadthäuser (Vorjahr: 33)
•	Keine Weiterverkäufe von Projektgrundstücken (Vorjahr: 0).

Der Rückgang bei den verkauften Einheiten durch die FHGB ist direkte Konsequenz aus der Anfang/Mitte 2022 stark angestiegenen Inflation in Kombination mit daraus resultierenden, merklich höheren Finanzierungszinsen und einem damit verbundenen "Abwarten" der möglichen Käufer oder schlicht einem "Nicht-mehr-können" dieser potentiellen Interessenten.

III. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

a) Darstellung, Analyse und Beurteilung der Ertragslage

Ergebnisquellen	Geschäftsjahr	Vorjahr	Veränderung
	T€	T€	T€	%
Rohertrag	15.869	15.860	9
Betriebsergebnis/EBIT	15.285	15.309	-24	0,2
Zinsergebnis	-954	-808	-146	-18,1
Neutrales Ergebnis	-3.200	0	-3.200
Beteiligungsergebnis	730	-17	747
Ergebnis vor Ertragsteuern	11.861	14.484	-2.623	-18,1
Jahresüberschuss	8.324	10.835	-2.511	-23,2

Die geringere Anzahl realisierter Verkäufe hat zu einem im Vergleich zum Vorjahr rd. € 18 Mio. niedrigeren Umsatz geführt. Es konnten aber höhere Margen realisiert werden; der Rohertrag ist nahezu auf Vorjahresniveau. Die übrigen betrieblichen Aufwendungen waren nur leicht über dem Vorjahresniveau, so dass ein vergleichbares Betriebsergebnis ausgewiesen wird.

Auf eine Forderung ist zur Risikovorsorge eine Wertberichtigung in Höhe von € 3,2 Mio. vorgenommen worden (neutrales Ergebnis).

Angestiegen sind die Zinsaufwendungen auf Darlehen der Kreditinstitute zur Finanzierung der Projekte. Hier haben sich insbesondere die gestiegenen Zinsen auf Finanzierungen von im Geschäftsjahr erworbenen Grundstücken ausgewirkt. Gegenläufig waren höhere Zinserträge aus an Dritte ausgereichte Darlehen, während die Zinserträge aus Darlehen an Gesellschaften der FORMHAUS-Gruppe im Vergleich zum Vorjahr geringer waren, da Darlehen zurückgeführt wurden.

Von Beteiligungsgesellschaften hat die FHGB Ausschüttungen in Höhe von € 0,9 Mio. vereinnahmt. Aus der Beteiligung eines stillen Gesellschafters ist sein Ergebnisanteil in Höhe von € 0,2 Mio. an ihn abzuführen.

Das Ergebnis vor Ertragsteuern ist im Vergleich zum Vorjahr um rd. € -2,6 Mio. geringer. Wesentlicher Grund hierfür ist die Wertberichtigung auf eine Forderung. Einen positiven Effekt resultiert aus dem Beteiligungsergebnis; gegenläufig war der etwas höhere, negative Zinssaldo.

Die Steuerquote ist mit 29,8% im Vergleich zum Vorjahr (25,2%) höher. Der Grund hierfür ist, dass der Aufwand aus der Wertberichtigung auf eine Forderung nicht steuermindernd angesetzt werden kann; gegenläufig war die niedrigere, steuerliche, Bemessungsgrundlage auf die Beteiligungserträge.

b) Darstellung, Analyse und Beurteilung der Vermögens- und Finanzlage

Bilanzposten	Geschäftsjahr	Vorjahr	Veränderung
Aktiva	T€	T€	T€	%
Sachanlagevermögen	819	826	-7
Finanzanlagevermögen	271	271	0
Vorräte	56.251	51.874	4.377	8,4
Forderungen aus Finanzierungen	14.231	19.652	-5.421	-27,6
Übrige Forderungen	8	54	-46
Liquide Mittel	2.559	2.549	10

Bilanzposten	Geschäftsjahr	Vorjahr	Veränderung
	T€	T€	T€	%
Passiva
Eigenkapital	21.882	18.558	3.324	17,9
Rückstellungen	3.459	3.236	223	6,9
Kreditverbindlichkeiten	41.751	46.669	-4.918	-10,5
Übrige Finanzverbindlichkeiten	6.797	6.275	522	8,3
Übrige Verbindlichkeiten	250	488	-238
Bilanzsumme	74.139	75.226	-1.087	-1,4

Unter Sachanlagevermögen ist eine Immobilie aktiviert, die längerfristig vermietet wird. Unverändert ist der Bestand der Beteiligungen an Bauträger-Personengesellschaften und die Beteiligung als stiller Gesellschafter an einer Bauträgergesellschaft außerhalb der FORMHAUS Gruppe.

Die FHGB hat im Geschäftsjahr 2022 im Vergleich zu Vorjahren weniger Projektgrundstücke angekauft. Die Zahl der realisierten Projekte hat sich im Vergleich zum Vorjahr verringert. Der Bestand der Projektgrundstücke hat sich von 28 auf 33 erhöht, wobei sich im Bestand auch Grundstücke befinden, von denen Teile bereits realisiert wurden. Der Bestandswert hat sich um 8,4% erhöht, insbesondere weil neben den Ankäufen im Jahr 2022 auch eine Anzahl der Besitzübergänge und damit der Zahlung der Kaufpreise aus Ankäufen des Vorjahres erst im Jahr 2022 erfolgt ist.

Einen geringeren Saldo weisen die Forderungen aus Finanzierungen auf: Es wurden Darlehen zurückgezahlt; ein Darlehen ist zur Risikovorsorge um einen Betrag von € 3,2 Mio. wertberichtigt worden.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben sich um rd. € 5,1 Mio. vermindert. Gründe hierfür sind das geringere Ankaufvolumen, die Finanzierung durch Eigenmittel und Rückflüsse aus Teilrealisierung bei Projekten. Von dem Kreditvolumen von insgesamt € 41,8 Mio. sind Teilbeträge im Volumen von rd. € 16,3 Mio. nach dem Stichtag 31. Dezember 2022 fällig. Kurzfristig fällige Darlehen können bei Bedarf prolongiert werden.

Im Geschäftsjahr 2022 ist kein Projektgrundstück an eine Gesellschaft der FORMHAUS Gruppe veräußert worden, die dieses im Bauträgermodell vermarktet. Gesellschaften haben Darlehen aus früheren Veräußerungen zurückgeführt; der Bestand der Forderungen gegen Gesellschaften der FORMHAUS-Gruppe hat sind daher um rd. € 5,0 Mio. verringert.

Der Bestand der liquiden Mittel ist im Vergleich zum Stichtag des Vorjahres unverändert.

Der Jahresüberschuss von € 8,3 Mio. wird beim Eigenkapital als Zugang verbucht. Aus dem Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2021 sind € 5,0 Mio. an die Anteilseigner ausgeschüttet worden. Saldiert hat sich das Eigenkapital um € 3,3 Mio. erhöht; die Eigenkapitalquote ist von 24,7% zum Stichtag des Vorjahrs auf 29,5% gestiegen.

Die sonstigen Rückstellungen sind im Vergleich zum Vorjahr niedriger (geringere Verpflichtungen aus Nachlaufkosten). Die Steuernachzahlungen betreffen die Veranlagungsjahre 2021 und 2022.

Eine Zahlung auf den Kaufpreis eines Projektgrundstücks ist als erhaltene Anzahlung passiviert; der Besitzübergang war zum Bilanzstichtag noch nicht vollzogen.

Der Stand der Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen der FORMHAUS Gruppe war in etwa auf dem Stand des Stichtages des Vorjahres.

Positiv war der Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit (€ 7,2 Mio.; im Vorjahr € 23,7 Mio.), im Vergleich zum Vorjahr aber wesentlich geringer, bedingt durch Zugänge zu den Projektbeständen (im Vorjahr Bestandsabbau) bei einem vergleichbaren Jahresergebnis. Aus dem Cash Flow wurden Bankkredite getilgt und die Ausschüttung an die Anteilseigner gezahlt. Ein Zufluss ist aus der Darlehensgewährung von anderen FORMHAUS-Gesellschaften und fremder Dritter erfolgt. Die Finanzierung der Projekte erfolgt zum wesentlichen Teil über Bankkredite. Der überwiegende Teil der Verbindlichkeiten (> 90%) ist über Grundschulden und teilweise über Abtretung künftiger Verkaufserlöse besichert und lässt sich durch Veräußerung kurzfristig zurückzahlen.

Einzelne Forderungen sind zur Risikovorsorge wertberichtigt worden.

Mit den Zahlungsmittelzuflüssen aus der operativen Geschäftstätigkeit, den liquiden Mitteln auf den Konten sowie aus den Krediten können die Verbindlichkeiten aus dem operativen Geschäft und die Zahlungen an Kapitalgeber jederzeit bedient werden.

IV. Finanzielle Leistungsindikatoren

Bei den finanziellen Leistungsindikatoren liegt unser Fokus auf:

•	Rohertrag
•	Betriebsergebnis/EBIT

Der geringere Umfang der Geschäftstätigkeit hat sich in um rd. € 18,0 Mio. niedrigeren Erlösen niedergeschlagen. Die FHGB konnte den Rohertrag wie auch das Betriebsergebnis/EBIT auf Vorjahresniveau halten. Beim Ankauf der Projektgrundstücke wird das Augenmerk auf die Lage und Qualität der Standorte gerichtet. Aus einer Reihe in 2022 realisierten Projekten konnte deshalb eine höhere Marge als die angestrebte Durchschnittsmarge erzielt werden, was sich insgesamt in einer gegenüber dem Vorjahr gestiegenen Rohertragsmarge niedergeschlagen hat.

V. Gesamtaussage

Die FHGB hat im Geschäftsjahr 2022 einen Jahresüberschuss von € 8,3 Mio. erzielt; dies ist eine im Vergleich zum Vorjahr erzielte Verminderung von € 2,5 Mio. Bei um € 18 Mio. geringeren Umsatzerlösen ist ein Rohertrag und ein Betriebsergebnis in Höhe der Vorjahreswerte erzielt worden. Verantwortlich hierfür ist eine um 9,2% höhere Rohertragsmarge aus der Veräußerung der Projektgrundstücke. Beigetragen zum Jahresergebnis haben auch die Ausschüttung aus Beteiligungsgesellschaften. Nur geringfügig negativ ausgewirkt hat sich das höhere, negative Zinsergebnis. Ergebnisvermindernd haben sich Wertberichtigungen auf Forderungen in Höhe von € 3,25 Mio. ausgewirkt.

Die Bilanzsumme hat sich im Vergleich zum Vorjahr um rd. € 1,1 Mio. vermindert. Der Bestand der Projektgrundstücke ist im Geschäftsjahr 2022 um rd. € 4,4 Mio. höher. Verringert haben sich die Darlehen an Gesellschaften der FORMHAUS Gruppe und die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (jeweils um rd. € 5,0 Mio.).

Finanziert hat sich die FHGB aus dem Cash Flow des Betriebs und Darlehensgewährungen. Die Mittel wurden zur Tilgung von Bankdarlehen und für Ausschüttungen an die Anteilseigner verwendet.

Das Eigenkapital hat sich um den Jahresüberschuss 2022 unter Berücksichtigung der Ausschüttung erhöht; die Eigenkapitalquote ist auf 29,5% gestiegen.

C. Prognosebericht

1. Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Konjunktur

Nachdem 2022 zu Beginn noch immer etwas unter dem Zeichen der Coronapandemie stand, scheint diese Problematik 2023 maximal noch eine Nebenrolle zu spielen. Auch steht Mitte 2023 weniger die Ukraine- und die ehemals daraus resultierende Beschaffungskriese im Mittelpunkt als vielmehr die insbesondere daraus hervorgegangene Inflation und die damit korrespondierenden stark angestiegenen Geldmarkt- bzw. Finanzierungszinsen. Aktuell liegt die Inflation bei noch 6,4% (Juni 2023), bei ca. 10% im Oktober 2022; der 3-Monats-EURIBOR bei bereits 3,72% (Juli 2023).

Dank großer Sparanstrengungen in Privathaushalten, der öffentlichen Hand und der Wirtschaft sowie mittels neuer Beschaffungswege konnte eine befürchtete Gasknappheit im Winter 2022/2023 verhindert werden; auch scheint dieses Risiko für die Heizperiode 2023/2024 wohl ebenso überschaubar.

Wider Erwarten ist das Bruttoinlandsprodukt 2022 um gut 1,9% gewachsen, trotz den mindestens in der ersten Jahreshälfte beschriebenen immanenten Problemen, wie insbesondere Material- und Lieferengpässen und massiv steigenden Preisen. Für 2023 erwartet das ifo Institut eine Rezession bzw. einen Rückgang der Wirtschaftsleistung iHv etwa 0,4%.

Wie beschrieben, ist die deutsche Wirtschaft rückblickend gut durch den Winter 2022/2023 gekommen; dabei konnte die Wirtschaftsleistung bereits im ersten Quartal 2022 wieder zulegen und um 0,8% wachsen. Erst im 4. Quartal musste das Bruttoinlandsprodukt wieder einen kleinen Dämpfer iHv -0,4% hinnehmen, wobei es im 1. Quartal 2023 trotz drohender Gasknappheit und drastischer Sparmaßnahmen sogar zu einem Nullwachstum reichte. Für die verwöhnte Bauwirtschaft war 2022 kein gutes Jahr, diese sieht sich mit einem preisbereinigten Umsatzminus iHv 5,1% konfrontiert. Die nominalen Zuwächse wurden 2022 durch die starken Materialpreissteigerungen mehr als aufgezehrt. Noch im Dezember musste das deutsche Bauhauptgewerbe einen realen Umsatzrückgang von 9,8% vermelden. Für das Gesamtjahr 2022 wurde ein realer Orderrückgang von 9,6% kommuniziert, der sich im Dezember - mit -23,4% im Vergleich zu Dezember 2021 - sogar deutlich beschleunigte.

Auch für den DAX ist das Jahr 2022 ein schlechtes gewesen, mit einem Verlust von rund 12% nämlich das schlechteste Börsenjahr seit vier Jahren. Dabei erwischte es den MDax mit einem Minus von 28,5%, betrachtet auf das Gesamtjahr, noch um einiges schlimmer. Dabei verloren natürlich insbesondere Immobilien-Aktien aber auch "Techwerte" massiv an Boden. Zum Jahresende 2022 hin allerdings ist der ifo-Geschäftsklimaindex wieder deutlich gestiegen (nachdem er zuvor sechsmal in Folge gefallen war) und zwar von 86,4 Punkten im November 2022 auf 88,6 Punkte im Dezember 2022. Treiber hierfür waren insbesondere das verarbeitende Gewerbe, der Dienstleistungssektor und der Handel, lediglich beim Bauhauptgewerbe geht die Kurve (weiter) nach unten, wenn auch nur leicht.

Bauhauptgewerbe

Bemerkenswert war ebenfalls auch in 2022, dass es eine Diskrepanz zwischen nominaler und realer Entwicklung gegeben hat. Die starken Preissteigerungen bei Baumaterialien haben sich quasi ebenso stark auf die Preise für Leistungen des Bauhauptgewerbes ausgewirkt, dabei ist der reale (preisbereinigte) Auftragseingang im Bauhauptgewerbe um 9,6% gegenüber dem Vorjahr gesunken, nominal jedoch entspricht dies einer Steigerung von 4,8%. Im 1. Quartal 2022 wurden im März zum ersten Mal noch Auftragseingänge von mehr als 10 Milliarden Euro gemeldet. Ab dem 2. Quartal allerdings wurde sieben Monate am Stück zweistellige Minusraten verzeichnet. Der Jahresumsatz sank im Vergleich zum Vorjahr real um 5,8%. Nominal steigerte er sich derweil um 9,8% und erreichte einen neuen Höchststand mit 108,9 Milliarden Euro.

Im Hochbau gingen die realen Auftragseingänge um 15,1% zurück und lagen mit 51,7 Milliarden Euro nominal knapp (-1,6%) unter dem Vorjahresergebnis. Die größten Einbußen verzeichnete dabei tatsächlich der Wohnungsbau mit real -16,5%. Das Auftragsbestandsvolumen im Wohnungsbau ging 2022, im Vergleich zu 2021, um 9,3% zurück; bezogen auf den Auftragsbestandswert bedeutet dies allerdings wiederum eine Zunahme um 5,1%.

Wohnungsbau bzw. Immobilienmarkt

Insbesondere Eigennutzer suchten und suchen nach wie vor nach Immobilien. Es lässt sich vermuten, dass sich die im Zuge der stark ansteigenden Mieten zusätzlich positiv auf den Immobilienmarkt auswirkt. Die Kosten für eine Wohnung sind binnen zwei Jahren um 21% gestiegen (Stand März 2023). Es ist nicht davon auszugehen, dass dieser Trend, aus diversen Gründen, zeitnah unterbrochen werden wird.

Es galt also nach wie vor: In angesagten Städten gab es zu wenige Wohnungen und Häuser bzw. die Nachfrage überstieg sowohl auf dem Miet- als auch auf dem Kaufmarkt das Angebot deutlich.

Mitte 2023 stellt sich unserer Meinung nach die Frage einer möglicherweise bald platzenden Immobilienblase, wie vermutet, nicht (mehr). Jedoch ist eingetreten, was wir für eben dieses Jahr vorhergesagt hatten: Ein Ende des jahrelangen Preisanstiegs für deutsche Wohnimmobilien. Und auch hier sprechen wir auch nicht von einem Preisverfall, sondern von einem vermutlich einmaligen Rückgang iHv gut 9% bei Wohnungen und etwa 3% bei Häusern (Stand Juli 2023 vs. Juli 2022). Wobei der etwas stärkere Rückgang bei Wohnungen wohl eher Bestandsimmobilien mit erhöhtem Modernisierungsbedarf betrifft.

Mittelfristig sehen wir noch immer die Preise auf einem Plateau angekommen und gehen die kommenden Jahre von einem Seitwärtstrend aus.

Zinsumfeld und Baufinanzierungen

Natürlich ist das aktuelle Zinsumfeld noch immer die Herausforderung für die Immobilienbranche. Seit November 2022 laufen die Bauzinsen seitwärts und schwanken zwischen ca. 3,5% und 4,5%. Im Juni 2023 gab es kaum Bewegung, im Juli 2023 zuletzt einen leichten Zinsanstieg. Der Zinssatz für die meisten Zinsbindungsfristen liegt um 4%. Auf Sicht von einigen Monaten könnten die Bauzinsen durchaus noch etwas steigen. Den Zinsgipfel sehen wir zwischen 4% und 5%; kommend von etwa 1% Ende 2021 entspricht dies ungefähr einer Vervierfachung innerhalb eines Jahres. Bei den Immobilienpreisen auf dem deutschen aber vor allem auch auf dem Münchner Immobilienmarkt ging das an den Kaufinteressenten nicht spurlos vorüber. Bereits seit Jahren sind der Anstieg der Immobilienpreise und der Anstieg der Gehälter in München voneinander entkoppelt. In Kombination mit den nun, im Verhältnis, stark gestiegenen Finanzierungszinsen, wirkt sich dies spürbar auf die Nachfrage aus und, wie oben bereits beschrieben, auch auf die Preise. Nichtsdestotrotz war das Zinsumfeld lange auf historisch niedrigem Niveau - und ist es, auch auf dem heutigen Stand, eigentlich noch immer. Des Weiteren ist nicht davon auszugehen, dass es erneut zu einem solch massiven Anstieg kommen wird. Die kommenden Jahre gehen wir eher von einem Seitwärtstrend aus. In Anbetracht der lahmenden Konjunktur ist vermutlich sogar an einen Rückgang des Zinsniveaus zu denken, insofern die Inflation erfolgreich bekämpft werden konnte.

II. Aussichten für die FHGB

Das Mitte letzten Jahres prognostizierte Niveau, nämlich ein ähnliches wie 2019, konnte die FHGB bzw. die gesamte FORMHAUS-Gruppe, sowohl bei den Notarterminen, vor allem aber bei den Besitzübergängen (2019: 43 vs. 2022: 54) nicht nur halten, sondern doch deutlich übertreffen. Neben Besitzübergängen konnte auch beim Ergebnis ein besserer Werte erzielt werden. Nachdem 2022 dann im letzten bzw. eigentlich sogar in den letzten beiden Quartalen ein starker Einbruch, mindestens bei den Notarterminen, zu verzeichnen war, konnten wir zwar dieses Jahr, wie prognostiziert, noch ein sehr gutes Ergebnis halten; für 2023 allerdings rechnen wir mit sehr starken Einbußen, sowohl bei den Notarterminen als auch bei den Besitzübergängen und beim Ergebnis. Sollten wir 2023 ein Niveau wie zu den Anfangszeiten von FORMHAUS erreichen, wäre es den Umständen entsprechend ein gutes Jahr, natürlich aber weit entfernt von den Zahlen der vergangenen vier Jahre.

Auch auf der Ankaufsseite erwarten wir, ähnlich wie 2022, ein schlechtes Jahr, also ein sinkendes Ankaufsvolumen bzw. einen Ausfall des Ankaufs, was weniger einem geringeren Angebot geschuldet ist als vielmehr der Tatsache, dass wir seit Mitte 2022, der allgemeinen wirtschaftlichen Lage geschuldet, nichts mehr angekauft haben respektive ankaufen. In der Tat antizipieren bzw. erfahren (auch) wir einen Preisrückgang von mittlerweile mindestens 10%, der sich bei den angebotenen Grundstücken allerdings noch nicht groß bemerkbar macht. Natürlich ändern diese neuen Bedingungen nichts an unseren mittelfristigen Aussichten oder an unseren Kontakten. Allerdings sehen wir Mitte 2023 ein gewisses grundstücksbedingtes Risiko auf unseren Büchern, da die Grundstücke, die zuletzt bzw. im letzten Quartal 2021 und 2022 angekauft worden sind, nur schwer die von den Kunden mittlerweile erwarteten Preisnachlässe ermöglichen. Aufgrund unserer komfortablen Liquiditätssituation halten wir das Risiko für die FHGB trotzdem für überschaubar, da mittlere Durststrecken auch "ausgesessen" werden können und sich der Münchner Immobilienmarkt ebenfalls mittelfristig verhältnismäßig preisstabil zeigt respektive zeigen wird. Vielmehr erwarten wir eine leichte Marktbereinigung, was die Ankaufspreise anbelangt, als auch der Konkurrenz auf dem Münchener Markt - somit sehen wir uns für die Zukunft, nach wie vor gut aufgestellt.

Da sich die Ankaufspreise, so lange wir in 2022 angekauft haben, auf vergleichbarem Niveau wie Ende 2021 befanden, die Verkaufspreise seit Mitte/Ende 2022, wie oben beschrieben, allerdings leicht zurückgehen, haben die jünger angekauften Projekte zum Teil nicht mehr das Potential, Margen nach unserer Erwartung zu erzielen. Jedoch bemerken wir, wie vermutet, auch bei den Baukosten einen rückläufigen Trend, was einem Sinken dieser um mittlerweile ebenfalls etwa 10% (Mitte 2023) entspricht. Wir gehen davon aus, dass die gesunkenen Verkaufspreise, spätestens im Laufe des Jahres 2024, zumindest zu einem größeren Teil, von ebenso sinkenden Baukosten kompensiert werden können.

Aufgrund dieser Faktoren ist nicht davon auszugehen, dass im Jahr 2023 ein Ergebnis auf Vorjahresniveau erzielt werden kann. Eher erwarten wir maximal ein Ergebnis auf dem Niveau wie 2017 bzw. wie in der Anfangszeit von FORMHAUS.

D. Chancen- und Risikobericht

Der Chancen- und Risikobericht behandelt die Geschäftsrisiken und Chancen, denen sich die FORMHAUS Grundbesitz GmbH für das Geschäftsjahr 2022 bzw. zum Bilanzstichtag ausgesetzt sah und deckt einen Zeitrahmen von mindestens einem Jahr ab. Die im Nachfolgenden dargestellten Risiken sind in der Reihenfolge ihrer Bedeutung für die FORMHAUS Grundbesitz GmbH, beginnend mit dem wesentlichsten Risikofaktor, dargestellt.

I. Chancen

Dank etablierter Kontakte zu einer Vielzahl an geeigneten und vor allem gesunden Generalbauunternehmen rechnen wir damit, weiterhin qualitativ hochwertige Kapazitäten für den Bau der Häuser zu finden, so dass wir die Objektgrundstücke zusammen mit einem gleichzeitig zwischen Grundstückskäufer und Generalbauunternehmen abzuschließenden Werkvertrag verkaufen können. Allerdings besteht eine gewisse Wahrscheinlichkeit, dass wir aufgrund der Marktsituation immer mehr Grundstücke selbst bebauen müssen, was jedoch nicht unbedingt nur negativ zu sehen ist.

Auch unsere Kontakte zu Maklern sind nach wie vor ein Alleinstellungsmerkmal. Seit der Gründung von FORMHAUS im Oktober 2015 profitieren wir von einer Vielzahl an guten Kontakten zu Münchener Maklern, die uns Grundstücke teilweise off-market anbieten können. Wir sind stetig dabei dieses Netzwerk zu pflegen und auszubauen.

II. Risiken

Marktrisiken

Gut ein Jahr nach Beginn des Ukrainekrieges scheinen die Lieferprobleme größtenteils unter Kontrolle und eine Energiekrise mit großer Wahrscheinlichkeit abgewendet. Was bleibt ist eine noch immer viel zu hohe Inflation (Juli 2023: 6,4%, Zielwert: um 2%) und damit, im Verhältnis zu Ende 2021, ein sehr hohes Zinsumfeld. Das sowohl die Finanzierungsmöglichkeiten unserer Kunden einschränkt als auch unsere Zinsbelastung, durch die zum großen Teil fremdfinanzierten Grundstücke, in ungeahnte Höhen treibt. Dank unserer regional auf München und Umland beschränkten Aktivität, befinden wir uns aber noch immer auf dem deutschlandweit, mittelfristig vermutlich nachhaltigsten Immobilienmarkt. Bemerkenswert sind und bleiben im Münchener Umfeld die finanziellen Möglichkeiten Einzelner. Nachdem sich die erste Schockstarre des Marktes etwas gelegt zu haben scheint, gehen sowohl die Anfragen nach unseren klassischen Immobilien wieder nach oben als auch die Anfragen, die eine individuelle Bebauung eines unserer kompletten Grundstücke betreffen. Noch immer und auch vermutlich noch bis Mitte 2024 ist und wird der Münchener Immobilienmarkt insbesondere durch Abwarten geprägt (sein). Da aber viele Finanzierungsinstitute bzw. deren Makroökonomen davon ausgehen, dass sich die Inflation binnen Jahresfrist weiter deutlich beruhigt und dementsprechend auch die stark aber vor allem schnell gestiegenen Zinsen wieder nach unten korrigiert werden können, gehen wir davon aus, dass die momentan durchlebte Durststrecke von überschaubarer Dauer ist. Die noch in der letzten Kaltsaison befürchtete aber nicht eingetretene Gasmangellage mit all ihren, auch für uns, schwerwiegenden Konsequenzen, erwarten wir auch im Winter 2023/2024 nicht.

All diese Unwägbarkeiten bergen natürlich ein enormes Risiko sowohl für Projektentwickler als auch für Bauträger. Auf der anderen Seite sehen wir hier gleichfalls eine Chance in einer Bereinigung des Marktes; die FHGB konnte sich in den vergangenen Jahren ein stattliches finanzielles Polster aneignen, das uns auch durch eine etwas länger währende Krise tragen kann. Wir gehen davon aus, dass der ein oder andere Marktteilnehmer dies nicht vorweisen kann und erwarten dementsprechend recht kurzfristig auch ein Sinken der Ankaufspreise bzw. einen Rückgang bei den möglichen Nachfragern. Zwar sind bereits weitaus mehr Grundstücke auf dem Markt, wie vor einem Jahr, viele davon fertig projektiert, allerdings scheint jeder Anbieter, zumindest zum derzeitigen Zeitpunkt und nachvollziehbarerweise, noch die "schwarze Null" mit dem betreffenden Projekt erreichen zu wollen, was bedeutet, dass momentan zumindest noch keine "Schnäppchen zu machen" sind.

Auch unterziehen wir unser aktuelles Grundstücksportfolio regelmäßigen Stresstests und sehen momentan bei zwei Immobilien ein erhöhtes Risiko. Aber selbst diese werden wir mit etwas Geduld vermutlich nicht mit Verlust veräußern müssen. Was allerdings direkten Einfluss auf die Haltedauer hat, die sich bei vielen Immobilienprojekten bereits in die Länge zieht und weiterhin ziehen wird; das wirkt sich natürlich zusätzlich negativ auf die Rendite dieser aus. Weiter werden wir wohl bei dem ein oder anderen Projekt mehr mitbauen müssen, da nicht schnell genug alle Einheiten verkauft werden konnten, was sich zwar weniger auf die Rendite aber vielmehr auf unsere Liquidität auswirkt bzw. auswirken wird.

Ein weiteres, nicht zu unterschätzendes Risiko derzeit, sind Generalunternehmer, denen die Zahlungsunfähigkeit droht. Hier sind wir in unserem Geschäftsmodell, dem Bauherrenmodell zwar nicht direkt betroffen, spätestens wenn wir allerdings den Bau eines nicht vollständig abverkauften Projektes mit Darlehen unterstützen oder wir uns Kunden moralisch verpflichtet fühlen, die mit einem insolventen Bauunternehmen einen Werkvertrag abgeschlossen haben, müssen respektive wollen wir aktiv werden.

In all diesen Fällen sollte unsere Finanzierungslage dennoch gesichert sein, da wir noch immer davon ausgehen und auch bereits die Erfahrung gemacht haben, dass die unsere Geschäftsaktivitäten finanzierenden Banken die zum Grundstücksankauf zur Verfügung gestellten Kreditmittel prolongieren und unsere Liquiditätslage weiterhin einen geordneten Kapitaldienst zulässt.

Risikomanagement

Die FHGB hat seit mehreren Jahren personelle und organisatorische Vorkehrungen getroffen, für ein Risikomanagement, das sie in die Lage versetzt, eventuell auftretende Risiken rechtzeitig erkennen zu können.

Grundstücksverträge werden im Vorfeld regelmäßig juristisch überprüft und Projekte vor Ankauf systematisch mit angepassten Preisdaten kritisch kalkuliert.

Mit Hilfe regelmäßiger Leistungsmeldungen und Analysen sowie Besprechungen, in denen neben dem Vertriebsstand der Projekte auch die Bauunternehmer-Kapazitäten und deren (finanzielle) Qualität, die Baupreisentwicklung und die Verkaufspreise systematisch überprüft werden, werden die Bauvorhaben und die Ankaufsaktivitäten gesteuert und kontrolliert.

Ablauforganisatorische Regelungen, Richtlinien und Anweisungen sind systematisch niedergelegt: Die wichtigsten Risiken, wie Kalkulationsfehler, Verzug beim Vertrieb von Grundstücken, Kostenüberschreitungen, Mängel sowie ausbleibende Zahlungseingänge und mögliche Insolvenzen von Generalübernehmern, sind auf diese Weise beherrschbar.

Gesamteinschätzung

Der Immobilienmarkt ist durch abwartende Markteilnehmer gekennzeichnet. Es muss konstatiert werden, dass bei Finanzierungszinsen um 4% sowie daraus resultierende strengere Rahmenbedingungen einige Marktteilnehmer nicht mehr zum Zuge kommen können. Auch ist Stand heute noch nicht absehbar, ob es nicht noch zu mindestens einer Zinsrunde bei der EZB kommt. In diesem Umfeld werden also auf der einen Seite die Kaufinteressenten weniger, auf der anderen Seite wird das Angebot größer.

Man kann sicherlich schon jetzt sagen, dass das Jahr 2023 vermutlich eines der schlechteren in der FORMHAUS-Historie sein wird: Die Abverkäufe im 1. Halbjahr 2023 gingen im Vergleich zum Vorjahr doch deutlich zurück, auch das 2. Halbjahr 2023 ist bis dato in ähnlichem Umfang verlaufen. Nach wie vor müssen wir ganz klar von einem Käufermarkt sprechen, auf welchem die Kaufinteressenten über eine deutlich größere Auswahl verfügen und auf welchem zusätzlich bzw. damit einhergehenden, ein permanenter Preisdruck gegenüber den Immobilienunternehmen herrscht.

Angemessene Margen lassen sich nur dort erzielen, wo sich FORMHAUS in einer Nische durch wettbewerbsüberlegene Professionalität auszeichnet oder aber durch längeres Durchhaltevermögen bzw. höhere finanzielle Spielräume als die Mitbewerber.

Die hier im Lagebericht dargestellten Risiken haben derzeit weder einzeln noch kumuliert bestandsgefährdenden Charakter.

Grünwald, 27. November 2023

Die Geschäftsführer

Tobias Alter

Mario Beron

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die FORMHAUS Grundbesitz GmbH, Grünwald

Prüfungsurteile

Ich habe den Jahresabschluss der FORMHAUS Grundbesitz GmbH, Grünwald, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2022 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus habe ich den Lagebericht der FORMHAUS Grundbesitz GmbH, Grünwald, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 geprüft.

Nach meiner Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2022 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 und

•

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erkläre ich, dass meine Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Ich habe meine Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Meine Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" meines Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Ich bin von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und habe meine sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Ich bin der Auffassung, dass die von mir erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für meine Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Meine Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der meine Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung übe ich pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahre eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifiziere und beurteile ich die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, plane und führe Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlange Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für meine Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinne ich ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
•	beurteile ich die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehe ich Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls ich zu dem Schluss komme, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, bin ich verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, mein jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Ich ziehe meine Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum meines Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteile ich die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrundeliegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
•	beurteile ich den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.
•	führe ich Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehe ich dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteile die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen gebe ich nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Ich erörtere mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die ich während meiner Prüfung feststelle.

Oberhaching, den 29. November 2023

Richard Matzinger, Wirtschaftsprüfer

In der Gesellschafterversammlung der Formhaus Grundbesitz GmbH, Grünwald, vom 30.11.2023 wurde der Jahresabschluss zum 31.12.2022 sowie der Lagebericht für das Geschäftsjahr 2022 der Formhaus Grundbesitz GmbH festgestellt.

Das Jahresergebnis des Geschäftsjahres 2022 wird zusammen mit dem Gewinnvortrag auf neue Rechnung vorgetragen.

2d:T1a8dc,

FORMHAUS Grundbesitz GmbH

Grünwald

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Bilanz zum 31. Dezember 2021

AKTIVA

	31.12.2021	31.12.2020
	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	818.151,49	0,00
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	8.257,00	0,00
	826.408,49	0,00
II. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	20.500,00	18.500,00
2. Beteiligungen	250.000,00	21.956,00
	270.500,00	40.456,00
	1.096.908,49	40.456,00
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
Zur Veräußerung bestimmte Immobilien	51.874.303,75	62.745.857,81
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	27.934,50	0,00
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	16.992.298,76	9.649.845,93
3. Sonstige Vermögensgegenstände	2.661.028,36	710.319,22
	19.681.261,62	10.360.165,15
III. Wertpapiere
Sonstige Wertpapiere	104.064,22	80.066,56
IV. Guthaben bei Kreditinstituten	2.445.031,87	2.133.553,32
	74.104.661,46	75.319.642,84
C. Rechnungsabgrenzungsposten	24.269,98	20.625,00
Summe Aktiva	75.225.839,93	75.380.723,84

PASSIVA

	31.12.2021	31.12.2020
	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	25.000,00	25.000,00
II. Gewinnvortrag	7.697.402,64	9.230.524,70
III. Jahresüberschuss	10.835.414,10	5.966.877,94
	18.557.816,74	15.222.402,64
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	2.615.959,91	485.486,00
2. Sonstige Rückstellungen	620.187,46	293.500,00
	3.236.147,37	778.986,00
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	46.668.970,80	52.288.710,36
2. Erhaltene Anzahlungen auf beurkundete Kaufverträge	0,00	58.500,00
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	444.617,54	38.983,56
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	5.602.992,39	6.074.212,32
5. Sonstige Verbindlichkeiten	715.295,09	918.928,96
- davon aus Steuern EUR 14.076,86 (Vj. EUR 11.753,74)
- davon im Rahmen der sozialen Sicherheit EUR 10,02 (Vj. EUR 1.206,37)
	53.431.875,82	59.379.335,20
Summe Passiva	75.225.839,93	75.380.723,84

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2021

	1.1.-31.12.2021	1.1.-31.12.2020
	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse	65.980.773,03	49.046.516,00
2. Verminderung (Vj. Erhöhung) des Bestands an zur Veräußerung bestimmte Immobilien	-10.871.554,06	2.198.407,21
3. Aktivierung aus Immobilienerwerben	839.206,18	0,00
4. Sonstige betriebliche Erträge	50.556,47	146.379,90
5. Materialaufwand: Aufwendungen aus dem Erwerb von Immobilien	-40.139.304,48	-41.281.152,27
6. Personalaufwand:
a) Löhne und Gehälter	-364.986,07	-658.189,74
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	-42.571,64	-11.105,42
	-407.557,71	-669.295,16
7. Abschreibungen auf Sachanlagen	-7.181,38	0,00
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen	-132.443,23	-147.630,19
9. Erträge aus Beteiligungen	1.469,06	0,00
10. Erträge aus anderen Wertpapieren	549,57	301,05
11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	389.807,34	146.691,77
- davon aus verbundenen Unternehmen EUR 379.836,01 (Vj. EUR 144.363,44)
12. Abschreibungen auf Finanzanlagen	-13.515,07	0,00
13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-1.197.581,35	-1.462.763,56
- davon an verbundene Unternehmen EUR 358.872,30 (Vj. EUR 426.729,16)
14. Aufgrund eines Teilgewinnabführungsvertrags abgeführte Gewinne	-6.000,00	0,00
15. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-3.648.266,79	-2.010.576,81
16. Ergebnis nach Steuern	10.838.957,58	5.966.877,94
17. Sonstige Steuern	-3.543,48	0,00
18. Jahresüberschuss	10.835.414,10	5.966.877,94

Anhang des Geschäftsjahres 2021

I. Allgemeine Angaben zum Unternehmen

Die FORMHAUS Grundbesitz GmbH mit Sitz in Grünwald ist beim Amtsgericht München unter HRB 231362 im Handelsregister eingetragen.

II. Allgemeine Angaben zu Inhalt und Gliederung des Jahresabschlusses

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2021 ist nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften der §§ 242 ff HGB unter Beachtung der ergänzenden Bestimmungen der §§ 264 ff HGB und der Vorschriften des Gesetzes der Gesellschaften mit beschränkter Haftung aufgestellt. Die Aufstellung der Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren erfolgt.

Die Gesellschaft erfüllt die Größenmerkmale einer großen Kapitalgesellschaft im Sinne von § 267 Abs. 3 HGB.

Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens waren bislang unter dem Umlaufvermögen ausgewiesen. Da die Vermögensgegenstände dem Betrieb langfristig dienen, sind sie in das Anlagevermögen umgegliedert worden.

III. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden entsprechen den gesetzlichen Vorschriften.

Die Bewertung der Vermögensgegenstände der Finanzanlagen erfolgt zu ihren Anschaffungskosten.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert bilanziert.

Guthaben bei Kreditinstituten sind zum Nennwert, die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten mit ihrem Erfüllungsbetrag bilanziert. Wertpapiere des Umlaufvermögens sind mit ihren Anschaffungskosten aktiviert.

IV. Angaben zur Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist aus dem als Anlage zum Anhang beigefügten Anlagespiegel ersichtlich.

Anteilsbesitz

Gesellschaft	Anteil am Kapital	Eigenkapital	Ergebnis des Geschäftsjahres
		TEUR	TEUR
FORMHAUS Wohnbau Verwaltungs GmbH	100 %	30	8
FORMHAUS Wohnbau Pläntschweg GmbH & Co. KG	100 %	-197	-63
FORMHAUS Wohnbau Oberbrunner Straße GmbH & Co. KG	100 %	680	231
FORMHAUS Wohnbau St.-Johann-Str. GmbH & Co. KG	100 %	-128	-35
FORMHAUS Wohnbau Simrockstraße GmbH & Co. KG	100 %	-76	-47
FORMHAUS Wohnbau Altostraße GmbH & Co. KG	100 %	-58	-45
FORMHAUS Wohnbau Projekte GmbH & Co. KG	100 %	355	395
FORMHAUS Wohnbau Von-Gravenreuth-Straße GmbH & Co. KG	100 %	-68	-69
FORMHAUS Wohnbau Hohenbrunner Straße GmbH & Co. KG	100 %	-5	-6

An einer Projektgesellschaft ist die FORMHAUS Grundbesitz GmbH als atypisch stiller Gesellschafter in Höhe von TEUR 250 beteiligt.

Zwei Unternehmen, an denen die FORMHAUS Grundbesitz GmbH beteiligt war, waren nach Abschluss der werbenden Tätigkeit in Liquidation und sind aufgelöst worden. Die verbliebenen Restwerte auf die Anteile sind in voller Höhe abgeschrieben worden.

In der Position Vorräte sind erworbene Grundstücke bilanziert. Die Grundstücke werden, in der Regel nach Teilung, zusammen mit der genehmigten Planung veräußert.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen sind solche aus der Darlehensgewährung einschließlich noch nicht ausgeglichener Zinszahlungen (sonstige Vermögensgegenstände).

Die Forderungen haben allesamt eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

Unter den flüssigen Mitteln sind Bankguthaben erfasst.

Unter den sonstigen Rückstellungen sind Beträge zu Mehraufwendungen für noch zu erbringenden Leistungen zu Immobilienprojekten und Nachbelastungen von Kosten (TEUR 590) sowie Aufwendungen für die Aufstellung und Prüfung des Jahresabschlusses (TEUR 30) passiviert. Unter den Steuerrückstellungen sind die Nachzahlungen auf das steuerliche Ergebnis angesetzt.

Zur Finanzierung der Grundstückserwerbe werden von verschiedenen Banken Kredite gewährt. Der Ausweis ist unter Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten passiviert.

Unter den sonstigen Verbindlichkeiten sind im Wesentlichen Darlehen von Dritten, einschließlich Zinsverbindlichkeiten, sowie Lohn- und Kirchensteuern passiviert.

Die Verbindlichkeiten haben folgende Restlaufzeiten (in Klammern die Vorjahresangaben) und sind wie folgt gesichert:

in TEUR	RLZ	RLZ
Bilanzposten	< 1 J.	1 - 5 J.	Gesamt	Sicherheiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	33.005	13.664	46.669	Grundschulden: TEUR 46.657 und Abtretung von Kaufpreisansprüchen
	(36.063)	(16.226)	(52.289)
Erhaltene Anzahlungen auf beurkundete Kaufverträge	0		0
	(58)		(58)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	445		445
	(39)		(39)
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	5.603		5.603
	(6.074)		(6.074)
Sonstige Verbindlichkeiten	715		715
	(919)		(919)
Summe	39.768	13.664	53.432
	(43.153)	(16.226)	(59.379)

Sonstige Haftungsverhältnisse, die zum 31. Dezember 2021 bilanziell nicht berücksichtigt sind, bestehen im Gesamtbetrag von EUR 2,1 Mio. (Bürgschaftsverträge). Das Risiko der Inanspruchnahme wird als gering eingeschätzt.

V. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Aus Projektverkäufen sind Erlöse von TEUR 65.931 erzielt worden. Die Umsatzerlöse aus Vermietungen betragen TEUR 50. Die Umsatzerlöse sind ausschließlich im Inland erzielt worden.

Die Restbuchwerte der Anteile von zwei Beteiligungsgesellschaften sind in voller Höhe im Geschäftsjahr abgeschrieben worden (TEUR 14).

VI. Sonstige Angaben

Geschäftsführer im Geschäftsjahr 2021 waren:

•	Tobias Alter, München
•	Mario Beron, München (Eintragung am 29. Dezember 2021).

Die Schutzklausel des § 286 Abs. 4 HGB wird in Anspruch genommen.

Dem Geschäftsführer wurde im Geschäftsjahr 2021 ein Kredit in Höhe von TEUR 500 gewährt. Es war ein Zinssatz von 3 % vereinbart. Sicherheiten waren nicht vereinbart.

Die Gesellschaft hat im Durchschnitt vier Mitarbeiter/innen beschäftigt.

Die Aufwendungen für die Jahresabschlussprüfung sind in den sonstigen Aufwendungen enthalten und betragen TEUR 21.

Die Gesellschaft ist verbundenes Unternehmen der TA Vermögensverwaltung GmbH, München, und wird in deren Konzernabschluss zum 31. Dezember 2021 einbezogen. Der Konzernabschluss und der Konzernlagebericht werden beim Bundesanzeiger verfügbar sein.

VII. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Ende des Geschäftsjahres, über die zu berichten wäre, sind nicht eingetreten. Auswirkungen, die sich im Geschäftsjahr 2022 aus der Corona-Pandemie und aus der kriegerischen Auseinandersetzung zwischen Russland und der Ukraine für unsere Gesellschaft ergeben könnten, haben wir im Lagebericht dargestellt.

Grünwald, 19. Oktober 2022

Die Geschäftsführer

Tobias Alter

Mario Beron

Entwicklung des Anlagevermögens für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2021 (Bruttodarstellung)

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	Vortrag 01.01.2021	Zugänge	Abgänge	Stand 31.12.2021
	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten, einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	0,00	824.289,87	0,00	824.289,87
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	0,00	9.300,00	0,00	9.300,00
Summe	0,00	833.589,87	0,00	833.589,87
II. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	18.500,00	2.000,00	0,00	20.500,00
2. Beteiligungen	21.956,00	250.000,00	21.956,00	250.000,00
Summe	40.456,00	252.000,00	21.956,00	270.500,00
Summe Anlagevermögen	40.456,00	1.085.589,87	21.956,00	1.104.089,87

	Kumulierte Abschreibungen
	Vortrag 01.01.2021	Zugänge	Abgänge	Stand 31.12.2021
	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten, einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	0,00	6.138,38	0,00	6.138,38
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	0,00	1.043,00	0,00	1.043,00
Summe	0,00	7.181,38	0,00	7.181,38
II. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00		0,00
2. Beteiligungen	0,00	13.515,07	13.515,07	0,00
Summe	0,00	13.515,07	13.515,07	0,00
Summe Anlagevermögen	0,00	20.696,45	13.515,07	7.181,38

	Buchwerte
	Stand 31.12.2021	Stand 31.12.2020
	EUR	EUR
I. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten, einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	818.151,49	0,00
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	8.257,00	0,00
Summe	826.408,49	0,00
II. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	20.500,00	18.500,00
2. Beteiligungen	250.000,00	21.956,00
Summe	270.500,00	40.456,00
Summe Anlagevermögen	1.096.908,49	40.456,00

Lagebericht zum Geschäftsjahr 2021

A. Grundlagen des Unternehmens

Geschäftsmodell

Die "FORMHAUS Gruppe" (im Folgenden auch "FORMHAUS" genannt) ist seit 2015 in der Entwicklung von Wohnimmobilienprojekten im Großraum München tätig.

Die FORMHAUS Grundbesitz GmbH ("FHGB") erwirbt hierzu auf eigene Rechnung bebaute und unbebaute Grundstücke in bestehenden Wohngebieten mit dem Ziel, einen Neubau auf dem erworbenen Grundstück zu planen, hierfür eine Baugenehmigung zu erlangen, gegebenenfalls einen bestehenden Altbestand abzureißen, das erworbene Grundstück (real oder nach WEG) in Teilgrundstücke zu unterteilen und diese anschließend mitsamt der genehmigten Planung, jedoch unbebaut, weiter zu veräußern (sog. "Bauherren-Modell").

B. Wirtschaftsbericht

I. Branchenbezogene Rahmenbedingungen, insbesondere Region München

Standort München

Zum 28. Februar 2022 waren über 1,56 Millionen Personen mit Hauptwohnsitz in München gemeldet, das bedeutet, dass das Bevölkerungswachstum, im Vergleich zu den Vorjahren, stagniert. Diese Entwicklung ist seit Beginn der Coronapandemie 2020 zu beobachten. In der Vergangenheit war die positive demografische Entwicklung dabei in erster Linie auf eine sehr altersselektive Zuwanderung zurückzuführen; demnach zogen vor allem 18- bis 30-Jährige in die Region München. Trotz der beschriebenen, kurzfristigen Entwicklungen sehen längerfristige Prognosen weiterhin ein konstantes Bevölkerungswachstum, vergleichbar mit den Jahren vor Corona.

Die Bautätigkeit in München bewegte sich in den letzten Jahren auf einem hohen Niveau. 2021 allerdings ist die Anzahl der genehmigten Wohnungen, im Vergleich zu den Vorjahren, wieder deutlich zurückgegangen, und zwar auf lediglich 8.655. 2020 waren es noch 11.528 Einheiten, 10.929 waren es in 2019 (2018: 12.851, 2017: 13.475). Dies zeigt, dass die Stadt aber auch die privaten Projektentwickler und Bauträger, so stark wie selten für Wohnraum sorgen (müssen). Auch die Zahl der Fertigstellungen lag mit 7.140 Wohnungen im Jahr 2021 mit mehr als 1.100 Einheiten unter Vorjahr (2020: 8.289; 2019: 7.121; 2018: 8.094; 2017: 8.272). Das Ziel der Stadt München, jedes Jahr 8.500 Wohnungen fertiggestellt zu bekommen, wurde also wieder und noch deutlicher verfehlt.

Mehr als jedes zweite neu genehmigte Wohngebäude ist ein Einfamilienhaus, zusammen mit Doppel- oder Reihenhäusern machten diese 637 Genehmigungen im Jahr 2021 aus. Entstanden sind sie mehrheitlich in den äußeren Stadtbezirken.

Wohnen war und ist in Deutschland, bezogen auf den Kaufpreis, auch 2021 nirgendwo teurer als in München. In den vergangenen zehn Jahren haben sich die Kaufpreise für Immobilien fast verdreifacht. Das liegt nach wie vor an einer anhaltend hohen Nachfrage, die durch das vorhandene Wohnungsangebot nicht ausreichend befriedigt werden kann. Auch ist die Immobilienbranche, zumindest in München, noch immer klarer Corona-Profiteur. Dämpfende Preiseffekte gab es kaum. Der Preisanstieg hat sich bei Wohnimmobilien im Vergleich zum Vorjahr weiter fortgesetzt; so sind die Kosten für Wohneigentum 2021, im Vergleich zum Vorjahr, um ca. 9% gestiegen. Wobei die Preise für unbebaute individuelle Wohnbaugrundstücke in durchschnittlichen und guten Wohnlagen zum Ende des Jahres 2021 im Mittel sogar um etwa 12,5% über den Vorjahreswerten lagen.

Wettbewerbsposition

Die FORMHAUS Grundbesitz GmbH agiert mit einem spezialisierten (Bauherren-Modell) und regional fokussierten Geschäftsmodell auf dem Markt für den individuellen Wohnhausbau im Großraum München.

Grundsätzlich steht die FORMHAUS Grundbesitz GmbH dabei im Wettbewerb mit anderen Projektentwicklern und sonstigen Immobilienunternehmen in den Bereichen des Grundstückserwerbs, der Entwicklung von Wohnimmobilien und des Verkaufs von projektierten Häusern an vornehmlich private Erwerber. Mit zunehmend steigenden Bauzinsen und gleichbleibend hoher Inflation, ist jedoch die Wahrscheinlichkeit nicht gering, dass auch Kapitalanleger in den Fokus rücken.

II. Geschäftsverlauf

Der Ankauf von Projektgrundstücken für das Bauherren-Modell über die gesamte FORMHAUS-Gruppe einschließlich Beteiligungen lag im Jahr 2021 in Summe wieder weit über dem Corona-Jahr 2020, wenn auch niedriger als im Spitzenjahr 2019. Ausschlaggebend für einen konstanten Zulauf an neuen Projektgrundstücken sind die breiten und tiefen Kontakte zu Maklern, die schnelle Einschätzung von Grundstücken und die schnelle Angebotsabgabe sowie die Bekanntheit der Marke FORMHAUS.

Im Laufe des Jahres 2021 wurden 26 Ankäufe von Projektgrundstücken notariell verbrieft (Vorjahr: 23 Projektgrundstücke). Dieser Anstieg ist sowohl einem wieder etwas progressiveren Ankaufsverhalten nach dem ersten Coronajahr als auch der Tatsache geschuldet, dass wieder etwas weniger Grundstücke von Zweckgesellschaften der FORMHAUS-Gruppe (Bauträgergesellschaften) angekauft worden sind. Analog dazu erfolgten im Jahr 2021 16 Besitzübergänge aus angekauften Projektgrundstücken (Vorjahr: 21 Projektgrundstücke).

Die FORMHAUS Grundbesitz GmbH konnte ihren Geschäftsumfang im abgelaufenen Geschäftsjahr, im Vergleich zu 2020, nicht ganz konstant halten. Auf der Verkaufsseite wurden im abgelaufenen Jahr 59 Objekte notariell beurkundet (Vorjahr: 68 Objekte). Die verkauften Einheiten setzen sich zusammen aus

•	5 Einfamilienhäusern (Vorjahr: 6)
•	24 Doppelhaushälften (Vorjahr: 32)
•	30 Reihen-/Stadthäuser (Vorjahr: 29)
•	kein Weiterverkauf von Projektgrundstücken (Vorjahr: 1).

Aus dem Verkauf von (Teil-)Grundstucken und grundstücksgleichen Rechten erfolgten im abgelaufenen Geschäftsjahr 71 Besitzübergänge (Vorjahr: 55), die sich wie folgt zusammensetzen:

•	5 Einfamilienhäuser (Vorjahr: 5)
•	33 Doppelhaushälften (Vorjahr: 23)
•	33 Reihen-/Stadthäuser (Vorjahr: 27)
•	Keine Weiterverkäufe von Projektgrundstücken (Vorjahr: 0).

Der leichte Rückgang bei den verkauften Einheiten durch die FHGB ist vermutlich zum einen Konsequenz der bereits etwas zurückgegangenen Corona-Euphorie, auf der anderen Seite hatte die FORMHAUS-Gruppe schlicht nicht mehr genug Objekte im Angebot, auch resultierend aus dem etwas defensiveren Ankaufsverhalten in 2020.

III. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

a) Darstellung, Analyse und Beurteilung der Ertragslage

Ergebnisquellen	Geschäftsjahr	Vorjahr	Veränderung
	T€	T€	T€	%
Rohertrag	15.860	10.110	5.750	56,9
Betriebsergebnis/EBIT	15.268	9.147	6.121	66,9
Zinsergebnis	-808	-1.316	508	38,6
Ergebnis vor Ertragsteuern	14.484	7.977	6.507	81,6
Jahresüberschuss	10.835	5.966	4.869	81,6

Treiber für den massiven Anstieg des Rohertrags war insbesondere die gestiegene Zahl an Besitzübergängen, da diese für die Umsatzrealisierung verantwortlich sind. Stark gestiegen seit dem Vorjahr ist insbesondere auch die erzielte Rohertragsmarge. Zudem sind Personalaufwendungen um mehr als ein Drittel gesunken, so dass sich das höhere Vertriebsvolumen auch in einem erheblich gestiegenen Betriebsergebnis niedergeschlagen hat.

Der im Vergleich zum Vorjahr geringere, durchschnittliche Bestand an Grundstücken und das damit verbundene geringere Finanzierungsvolumen hat zu einem Rückgang der Zinsaufwendungen geführt. Geringer waren zudem die Zinsaufwendungen aus Darlehensinanspruchnahmen von Gesellschaften der FORMHAUS-Gruppe. Aus einem höheren Volumen von Darlehen an Gesellschaften der FORMHAUS-Gruppe waren die Zinserträge im Vergleich zum Vorjahr höher. Dies hat insgesamt zu einem niedrigen, saldierten negativen Zinsergebnis geführt.

Die höhere Anzahl der realisierten Projekte im Geschäftsjahr 2021 hat zu einem Ergebnis vor Steuern von T€ 14.484 geführt, ein Plus gegenüber dem Vorjahr von T€ 6.507.

Die Steuerquote ist zum Vorjahr unverändert (25,2%).

b) Darstellung, Analyse und Beurteilung der Vermögens- und Finanzlage

Bilanzposten	Geschäftsjahr	Vorjahr	Veränderung
Aktiva	T€	T€	T€	%
Sachanlagevermögen	826	0	826
Finanzanlagevermögen	271	40	231
Vorräte	51.874	62.746	-10.872	-17,3
Forderungen	19.706	10.380	9.326	89,8
Liquide Mittel	2.549	2.214	335	15,1
Passiva
Eigenkapital	18.558	15.222	3.336	21,9
Rückstellungen	3.236	779	2.457
Verbindlichkeiten	53.433	59.379	5.946	10,0
Bilanzsumme	75.226	75.380	154	0,2

Eine in Vorjahren erworbene Immobilie wird längerfristig vermietet. Die Anschaffungskosten der Immobilie und ein Einrichtungsgegenstand wurden in das Sachanlagevermögen umgegliedert.

Die FHGB hat sich mit je T€ 1 an zwei weiteren Bauträger-Personengesellschaften beteiligt. Mit einem Betrag von TEUR 250 hat sich die FHGB als stiller Gesellschafter an einer Bauträgergesellschaft beteiligt.

Wie berichtet sind im Geschäftsjahr 2021 weniger Projektgrundstücke angekauft worden. Die Zahl der realisierten Projekte hat sich im Vergleich zum Vorjahr ebenfalls erhöht. Der Bestand der Projektgrundstücke ist deshalb von 42 auf 31 (minus 26,2%) zurückgegangen. Insgesamt ist der Bestand zum Bilanzstichtag aber wertiger, so dass sich der Bestandswert nur um 17,3 % vermindert hat.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben sich um T€ 5.620 vermindert. Von dem Kreditvolumen von insgesamt T€ 46.669 sind Teilbeträge im Volumen von T€ 13.664 nach dem Stichtag 31. Dezember 2022 fällig. Kurzfristig fällige Darlehen können bei Bedarf aber prolongiert werden.

Im Geschäftsjahr 2021 sind Projektgrundstücke an Gesellschaften der FORMHAUS-Gruppe veräußert worden, die diese im Bauträgermodell vermarkten. Die Finanzierung dieser Ankäufe erfolgt in einem gewissen Umfang durch die FHGB. Hieraus resultiert der gestiegene Bestand der Forderungen gegen verbundene Unternehmen zum Bilanzstichtag.

Der Bestand der liquiden Mittel ist stichtagsbedingt im Vergleich zum Stichtag des Vorjahres leicht angestiegen.

Aus dem Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2020 sind T€ 7.500 an die Anteilseigner ausgeschüttet worden. Die Eigenkapitalquote ist von 20,2% zum Stichtag des Vorjahrs auf 24,7% gestiegen.

Die Rückstellungen sind im Vergleich zum Vorjahr angestiegen. Gründe sind Verpflichtungen aus Nachlaufkosten und aus Steuernachzahlungen.

Der höhere Bestand der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen im Vergleich zum Vorjahresstichtag resultiert aus Ankäufen von Grundstücken nahe des Bilanzstichtags (u.a. Notar- und Maklerkosten, Grunderwerbsteuern).

Der Stand der Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen der FORMHAUS-Gruppe war in etwa auf dem Stand des Stichtages des Vorjahres.

Positiv war der Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit (€ 23,7 Mio., im Vorjahr € 2,2 Mio.). Wesentlich hierzu haben das Jahresergebnis und der Bestandsabbau der Projektgrundstücke beigetragen. Aus dem Cash Flow wurden Bankkredite getilgt, Darlehen an Gesellschaften der FORM-HAUS-Gruppe ausgereicht und die Ausschüttung an die Anteilseigner gezahlt.

Die Finanzierung der Projekte erfolgt zum wesentlichen Teil über Bankkredite. Der überwiegende Teil der Verbindlichkeiten (> 90%) ist über Grundschulden und teilweise über Abtretung künftiger Verkaufserlöse besichert und lässt sich durch Veräußerung kurzfristig zurückzahlen.

Zweifelhafte Forderungen bestanden zum Abschlussstichtag nicht; die ausgewiesenen Forderungen werden als werthaltig angesehen.

IV. Finanzielle Leistungsindikatoren

Bei den finanziellen Leistungsindikatoren liegt unser Fokus auf:

•	Rohertrag
•	Betriebsergebnis/EBIT

Beim Betriebsergebnis/EBIT und dem Rohertrag konnten gute bis sehr gute Wachstumsraten erzielt werden. Im Vergleich zum Vorjahr konnten der Rohertrag um rd. 57% und das Betriebsergebnis/EBIT um rd. 67% gesteigert werden.

V. Gesamtaussage

Die FHGB hat im Geschäftsjahr 2021 ein Jahresüberschuss von T€ 10.835 erzielt; dies ist eine Steigerung im Vergleich zum Vorjahr von T€ 4.869. Dies ist das Ergebnis aus einem um T€ 16.934 höheren Volumen aus Verkäufen bei einer um 4 % höheren Marge. Verbessert hat sich das Zins- und Beteiligungsergebnis (plus T€ 491; geringe Finanzierungskosten bei höheren Zinserträgen aus Darlehensausreichung an Gesellschaften der FORMHAUS-Gruppe). Gegenläufig waren die Ertragsteuern auf das Jahresergebnis.

Die Bilanzsumme liegt auf dem Stand des Vorjahresstichtages. Der Bestand der Projektgrundstücke hat sich im Geschäftsjahr 2021 um rd. € 11 Mio. verringert. Höher war das Volumen der Darlehen, die die FHGB anderen Gesellschaften der FORMHAUS-Gruppe (Bauträgergesellschaften) zum Erwerb von Projektgrundstücken hingegeben hat.

Finanziert hat sich die FHGB aus dem Cash Flow des Betriebs. Die Mittel wurden zur Tilgung von Bankdarlehen, zur Finanzierung von Gesellschaften der FORMHAUS-Gruppe und für Ausschüttungen an die Anteilseigner verwendet.

Das Eigenkapital hat sich um den Jahresüberschuss 2021 unter Berücksichtigung der Ausschüttung erhöht; die Eigenkapitalquote ist auf rd. 25 % gestiegen.

C. Prognosebericht

I. Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Konjunktur

Nach nunmehr fast drei Jahren Coronapandemie scheint sich die Bevölkerung mit dieser Problematik einigermaßen arrangiert zu haben. Die Impfquote bei vollständig Geimpften liegt bei über 76%, die Schutzmaßnahmen wurden im aktuellen Sommer fast vollständig zurückgefahren; der allgemeine Fokus hat sich auf Ukrainekrise und insbesondere Inflation gerichtet, mittlerweile viel wichtiger für die wirtschaftliche Lage bzw. die Entwicklung in Deutschland. Zu Beginn des russischen Angriffskriegs auf die Ukraine waren die größten Sorgen noch in der Materialverfügbarkeit, vor allem bei bestimmten Baustoffen zu sehen. Inzwischen ist die Inflation, mit einer Rate ca. 10 % (Oktober 2022), aber vermutlich das Hauptproblem für die deutsche aber auch die weltweite Konjunktur; einhergehend mit der zunehmenden Möglichkeit einer Energie-, respektive Gasknappheit, verbunden mit extrem gestiegenen Beschaffungskosten.

Noch 2021 ist das Bruttoinlandsprodukt um 2,7% gewachsen, nachdem allerdings ursprünglich noch 3,5% bis 4% erwartet worden waren. Zurückzuführen war dies auf Lieferengpässe, unter denen viele Betriebe der Automobilbranche, der Elektroindustrie oder im Maschinenbau zu leiden hatten. Im vierten Quartal 2021 ist das BIP, im Verhältnis zum Vorquartal, sogar zwischen 0,5% und 1,0% gesunken.

Durch den Winter 2021/2022 ist die deutsche Wirtschaft rückblickend gut gekommen, bereits im ersten Quartal 2021 konnte die Wirtschaftsleistung wieder zulegen und fast den Vorkrisenwert von Ende 2019 erreichen. Sogar die kontaktintensive Dienstleistungsbranche ist gut aus dem milden Winter gestartet, der auch der Bauwirtschaft mit ihren vollen Auftragsbüchern in die Karten gespielt hat. Für diese war 2021 ein sehr gutes Jahr; noch im Dezember gab es im Vergleich zum Vormonat einen Anstieg bei den Aufträgen iHv 24,1%; das Gesamtjahr 2021 schloss damit mit einem Plus von nominal 9,4%, real 2,3%. Der Umsatz allerdings legte dabei nominal nur um 1,2% zu, real entspricht dies einem Rückgang von etwa 6%.

Für den DAX ist das Jahr 2021 ein eher durchschnittliches gewesen, mit einem Plus von ca. 11%. Dabei profitierten neben klassischen Tech- und Online-Konzernen aber vor allem auch die, die mit Immobilien ihr Geld verdienen. Der ifo-Geschäftsklimaindex ist insbesondere zum Jahresende hin wieder deutlich gesunken. Tourismus und Gastgewerbe waren hierfür die Auslöser, auch die Lage im Handel wurde eher schlecht bewertet. Selbst beim Bauhauptgewerbe nahm der Pessimismus wieder zu.

Bauhauptgewerbe

Bemerkenswert war 2021, dass es eine zunehmende Diskrepanz zwischen nominaler und realer Entwicklung gegeben hat. Die starken Preissteigerungen bei Baumaterialien haben sich zwar ebenso stark auf die Preise für Leistungen des Bauhauptgewerbes ausgewirkt, übrig geblieben sind davon aber lediglich die oben beschrieben gut 2%. Bei dessen prognostiziertem Umsatz iHv ca. 140 Milliarden Euro, gab es dabei mit 144,8 Milliarden quasi eine Punktlandung. Die Reichweite der Auftragsbestände erreichte Ende 2021, mit 4,7 Monaten, sogar ein neues Allzeithoch. Zurückzuführen ist dies wohl insbesondere auf Lieferengpässe bei Materialien.

Allerdings muss auch innerhalb dieses Sektors wieder differenziert werden, da ein nicht unrelevanter Unterschied zwischen Wirtschafts- und Wohnungsbau vorherrscht: Am besten hat im Gesamtjahr 2021 der Wirtschaftsbau, mit einem nominalen Umsatzplus von 2,3%, abgeschnitten. Aber auch der Wohnungsbau hat nominal um 2,0% über dem Vorjahresniveau gelegen.

Auch im öffentlichen Bau lag man mit der damaligen Prognose von -1,5% richtig. Hier fiel der Rückgang iHv 1,2% in etwa aus wie vorhergesagt.

Wohnungsbau bzw. Immobilienmarkt

Insbesondere Eigennutzer suchten nach wie vor - und bedingt durch die Erfahrungen während der andauernden Corona-Lockdowns (Präferenzänderungen, wie z.B. zusätzliches Arbeitszimmer für Homeoffice, für jedes Kind ein eigenes Kinderzimmer, ein eigener Garten oder großer Balkon, etc.) noch immer verstärkt - nach Immobilien.

Es galt also nach wie vor: In angesagten Städten gab es zu wenige Wohnungen und Häuser bzw. die Nachfrage überstieg sowohl auf dem Miet- als auch auf dem Kaufmarkt das Angebot deutlich.

Von einer Blase, die möglicherweise bald platzen könnte, sprechen Ende 2022 zwar mehr Experten, als noch zur Jahresmitte; vielmehr sehen führende Experten aber das Ende des jahrelangen Preisanstiegs für deutsche Wohnimmobilien nicht mehr erst in 2024, sondern bereits jetzt gekommen. In diesem Zusammenhang erwarten die Experten aber keinen Preisverfall, eher findet der vorhergesagte, über drei Jahre andauernden Rückgang der Preise in Höhe von kumuliert 5,0%, bereits in 2022 statt. Mittelfristig sehen wir die Preise auf einem Plateau angekommen und gehen die kommenden Jahre von einem Seitwärtstrend aus.

Zinsumfeld und Baufinanzierungen

Natürlich ist das aktuelle Zinsumfeld die Herausforderung für die Immobilienbranche. Getrieben durch teilweise bereits antizipierte Leitzinserhöhung infolge der stark gestiegenen Inflation, haben sich die Bauzinsen in den vergangenen neun Monaten etwa vervierfacht. Bei den aktuellen Immobilienpreisen auf dem deutschen aber vor allem auch auf dem Münchner Immobilienmarkt, kann das an den Kaufinteressenten nicht spurlos vorübergehen. Bereits seit Jahren sind der Anstieg der Immobilienpreise und der Anstieg der Gehälter in München voneinander entkoppelt. In Kombination mit den nun, im Verhältnis, stark gestiegenen Finanzierungszinsen, wirkt sich dies spürbar auf die Nachfrage aus und, wie oben bereits beschrieben, bereits auch auf die Preise. Nichtsdestotrotz war das Zinsumfeld nun lange auf historisch niedrigem Niveau und es ist, Stand heute, nicht davon auszugehen, dass es erneut zu einem massiven Anstieg kommen wird. Allerdings sind die Konditionen für zehnjährige Darlehen mittlerweile auf 4,0% und mehr gestiegen.

Die kommenden Jahre gehen wir eher von einem Seitwärtstrend aus. In Anbetracht der lahmenden Konjunktur, im Zusammenhang mit Ukrainekrise, Energiekrise und Materialmangel, ist ggf. sogar an einen Rückgang des Zinsniveaus zu denken.

II. Aussichten für die FHGB

Das Mitte letzten Jahres prognostizierte Niveau, nämlich ein ähnliches wie 2020, konnte die FHGB bzw. die gesamte FORMHAUS-Gruppe wegen der anhaltenden Corona-Krise, zwar nicht bei den Notarterminen, vor allem aber bei den Besitzübergängen nicht nur halten, sondern nochmals übertreffen. Neben den Besitzübergängen konnten auch beim Ergebnis neue Bestmarken erzielt werden. Nachdem 2022 zwar im Verhältnis ähnlich gut begonnen, wie 2021 geendet hat, allerdings der Jahresverlauf doch ein anderer war als ursprünglich angenommen, gehen wir nicht mehr davon aus, ein vergleichbares, hohes Niveau halten zu können. Ein Ergebnis wie zu vor-Corona-Zeiten jedoch, scheint realistisch.

Auch auf der Ankaufsseite erwarten wir ein weniger gutes Jahr, also ein sinkendes Ankaufsvolumen, was weniger einem geringeren Angebot geschuldet ist als vielmehr der Tatsache, dass wir im 2. Halbjahr 2022, der allgemeinen wirtschaftlichen Lage geschuldet, nur noch sehr vorsichtig bzw. zurückhaltend ankaufen. In der Tat antizipieren (auch) wir einen Preisrückgang von etwa 5%. Natürlich ändern diese neuen Bedingungen nichts an unseren mittelfristigen Aussichten oder an unseren Kontakten, noch sehen wir ein größeres Grundstücks-bedingtes Risiko auf unseren Büchern, eher erwarten wir eine Marktbereinigung sowohl was die Ankaufspreise anbelangt als auch die Konkurrenz auf dem Münchner Markt - somit sehen wir uns für die Zukunft gut aufgestellt.

Im Vergleich zu den Ankaufspreisen sind die Verkaufspreise auch 2021 stärker gestiegen, somit konnten die in dieser Zeit ebenfalls stark gestiegenen Baukosten kompensiert werden. Dieser Effekt gilt für 2022 jedoch nur noch insofern, als dass neben den Ankaufs- und Verkaufspreisen, vermutlich auch die Baukosten in der Größenordnung um 5% zurückgehen werden; dies allerdings etwas nachgelagert. Im Durchschnitt lag die Rentabilität der Projekte auch im Jahr 2021 geringfügig über Vorjahresniveau; 2022 wird sich dies klar verschlechtern.

Aufgrund dieser Faktoren ist nicht davon auszugehen, dass im Jahr 2022 ein Ergebnis auf Vorjahresniveau erzielt werden kann. Eher erwarten wir ein Ergebnis auf dem Niveau wie 2019, also vor Corona.

D. Chancen- und Risikobericht

Der Chancen- und Risikobericht behandelt die Geschäftsrisiken und Chancen, denen sich die FORMHAUS Grundbesitz GmbH für das Geschäftsjahr 2021 bzw. zum Bilanzstichtag ausgesetzt sah und deckt einen Zeitrahmen von mindestens einem Jahr ab. Die im Nachfolgenden dargestellten Risiken sind in der Reihenfolge ihrer Bedeutung für die FORMHAUS Grundbesitz GmbH beginnend mit dem wesentlichsten Risikofaktor dargestellt.

I. Chancen

Dank etablierter Kontakte zu einer Vielzahl an geeigneten Generalbauunternehmen rechnen wir damit, weiterhin Kapazitäten für den Bau der Häuser zu finden, so dass wir die Objektgrundstücke zusammen mit einem gleichzeitig zwischen Grundstückskäufer und Generalbauunternehmen abzuschließenden Werkvertrag verkaufen können.

II. Risiken

Marktrisiken

Anfang 2022 konnte noch niemand ahnen, dass wir in der zweiten Jahreshälfte von Krieg in der Ukraine, gestörten Lieferketten, der höchsten Inflation seit fast 50 Jahren, einem stark verschlechterten Zinsumfeld und einer Energiekrise sprechen würden. Spätestens seit dem 2. Quartal wirkt sich eben dies auch auf unsere Verkaufszahlen aus, einhergehend mit leicht sinkenden Immobilienpreisen. Dank unserer regional auf München und Umland beschränkten Aktivitäten, befinden wir uns aber noch immer auf dem deutschlandweit, mittelfristig, vermutlich nachhaltigsten Immobilienmarkt. Auch überschattet der negative Effekt der hohen Inflationsrate mögliche Bewegungen in Richtung Sachwerte bzw. Immobilien: die hohen Zinsen. Neben einer quasi Vervierfachung dieser im Vergleich zu Beginn des Jahres, die sich natürlich stark auf die Finanzierungsmöglichkeiten unserer Kunden auswirken, sehen wir mit das größte Risiko in der vorherrschenden Energiekrise aufgrund des russischen Krieges gegen die Ukraine und deren Folgen. Bei einer Gasmangellage wäre natürlich und insbesondere auch die Immobilien- bzw. Baubranche betroffen. Stahlproduktion, Glasproduktion, sowie die Herstellung von Mauersteinen und Ziegeln etc. würden stark unter einer Gasverknappung leiden, was sich entsprechend direkt auf Angebot und Preis dieser Waren und somit auch auf Preise respektive Margen auf dem Immobilienmarkt auswirken würde. Momentan allerdings gehen wir nicht davon aus, dass diese Situation eintritt.

Auch haben wir unser aktuelles Grundstücksportfolio einem Stresstest unterzogen und sehen momentan bei lediglich zwei Immobilien ein erhöhtes Risiko. Aber selbst diese beiden werden wir kaum mit Verlust veräußern müssen. Allerdings jedoch wird sich die Haltedauer bei einigen Immobilienprojekten in die Länge ziehen, was sich natürlich zusätzlich auf die Rendite auswirken wird. Weiter werden wir wohl bei dem ein oder anderen Projekt mehr mitbauen müssen, da nicht schnell genug alle Einheiten verkauft werden konnten, was sich zwar weniger auf die Rendite aber vielmehr auf unsere Liquidität auswirken wird.

In all diesen Fällen sollte unsere Finanzierungslage dennoch gesichert sein, da wir davon ausgehen, dass die unsere Geschäftsaktivitäten finanzierenden Banken die zum Grundstücksankauf zur Verfügung gestellten Kreditmittel prolongieren dürften und unsere Liquiditätslage weiterhin einen geordneten Kapitaldienst zulässt.

Risikomanagement

Die FHGB hat seit mehreren Jahren personelle und organisatorische Vorkehrungen getroffen für ein Risikomanagement, das sie in die Lage versetzt, eventuell auftretende Risiken rechtzeitig erkennen zu können.

Grundstücksverträge werden im Vorfeld regelmäßig juristisch überprüft und Projekte vor Ankauf systematisch mit angepassten Preisdaten kritisch kalkuliert.

Mit Hilfe regelmäßiger Leistungsmeldungen und Analysen sowie Besprechungen, in denen neben dem Vertriebsstand der Projekte auch die Bauunternehmer-Kapazitäten, die Baupreisentwicklung und die Verkaufspreise systematisch überprüft wird, werden die Bauvorhaben und die Ankaufsaktivitäten gesteuert und kontrolliert.

Gesamteinschätzung

Momentan ist der Immobilienmarkt eher durch abwartende Markteilnehmer gekennzeichnet. Angemessene Margen lassen sich nur dort erzielen, wo sich das Unternehmen in einer Nische durch wettbewerbsüberlegene Professionalität auszeichnet.

Die hier im Lagebericht dargestellten Risiken haben derzeit weder einzeln noch kumuliert bestandsgefährdenden Charakter.

Grünwald, 19. Oktober 2022

Die Geschäftsführer

Tobias Alter

Mario Beron

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die FORMHAUS Grundbesitz GmbH, Grünwald

Prüfungsurteile

Ich habe den Jahresabschluss der FORMHAUS Grundbesitz GmbH, Grünwald, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2021 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus habe ich den Lagebericht der FORMHAUS Grundbesitz GmbH, Grünwald, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 geprüft.

Nach meiner Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2021 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 und

•

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erkläre ich, dass meine Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Während der Prüfung übe ich pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahre eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifiziere und beurteile ich die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, plane und führe Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlange Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für meine Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinne ich ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
•	beurteile ich die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehe ich Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls ich zu dem Schluss komme, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, bin ich verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, mein jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Ich ziehe meine Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum meines Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteile ich die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrundeliegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
•	beurteile ich den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.
•	führe ich Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehe ich dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteile die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen gebe ich nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Oberhaching, den 20. Oktober 2022

Richard Matzinger, Wirtschaftsprüfer

2e:T16356,

FORMHAUS Grundbesitz GmbH

Grünwald

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Bilanz zum 31. Dezember 2020

AKTIVA

	31.12.2020	31.12.2019
	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	18.500,00	16.500,00
2. Beteiligungen	21.956,00	112.581,00
	40.456,00	129.081,00
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
Zur Veräußerung bestimmte Immobilien	62.745.857,81	60.547.450,60
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	9.649.845,93	1.094.626,46
2. Sonstige Vermögensgegenstände	710.319,22	568.204,80
	10.360.165,15	1.662.831,26
III. Wertpapiere
Sonstige Wertpapiere	80.066,56	56.067,97
IV. Guthaben bei Kreditinstituten	2.133.553,32	2.830.462,52
	75.319.642,84	65.096.812,35
C. Rechnungsabgrenzungsposten	20.625,00	0,00
Summe Aktiva	75.380.723,84	65.225.893,35

PASSIVA

	31.12.2020	31.12.2019
	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	25.000,00	25.000,00
II. Gewinnvortrag	9.230.524,70	4.561.551,09
III. Jahresüberschuss	5.966.877,94	4.668.973,61
	15.222.402,64	9.255.524,70
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	485.486,00	2.245.141,24
2. Sonstige Rückstellungen	293.500,00	74.846,83
	778.986,00	2.319.988,07
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	52.288.710,36	49.325.285,81
2. Erhaltene Anzahlungen auf beurkundete Kaufverträge	58.500,00	0,00
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	38.983,56	0,00
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	6.074.212,32	2.703.801,01
5. Sonstige Verbindlichkeiten	918.928,96	1.621.293,76
- davon aus Steuern EUR 11.753,74 (Vj. EUR 15.133,05)
- davon im Rahmen der sozialen Sicherheit EUR 1.206,37 (Vj. EUR 0,00)
	59.379.335,20	53.650.380,58
Summe Passiva	75.380.723,84	65.225.893,35

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020

	1.1.-31.12.2020	1.1.-31.12.2019
	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse	49.046.516,00	36.578.325,88
2. Erhöhung des Bestands an zur Veräußerung bestimmte Immobilien	2.198.407,21	24.287.931,31
3. Sonstige betriebliche Erträge	146.379,90	247,00
4. Materialaufwand:
Aufwendungen aus dem Erwerb von Immobilien	-41.281.152,27	-53.123.174,53
5. Personalaufwand:
a) Löhne und Gehälter	-658.189,74	-390.506,39
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	-11.105,42	-6.773,41
	-669.295,16	-397.279,80
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen	-147.630,19	-137.835,46
7. Erträge aus anderen Wertpapieren	301,05	204,69
8. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	146.691,77	155.537,28
- davon aus verbundenen Unternehmen EUR 144.363,44 (Vj. EUR 52.082,53)
9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-1.462.763,56	-1.181.922,75
- davon an verbundene Unternehmen EUR 426.729,16 (Vj. EUR 328.328,08)
10. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-2.010.576,81	-1.513.060,01
11. Ergebnis nach Steuern	5.966.877,94	4.668.973,61
12. Jahresüberschuss	5.966.877,94	4.668.973,61

Anhang des Geschäftsjahres 2020

I. Allgemeine Angaben zum Unternehmen

Die FORMHAUS Grundbesitz GmbH mit Sitz in Grünwald ist beim Amtsgericht München unter HRB 231362 im Handelsregister eingetragen.

II. Allgemeine Angaben zu Inhalt und Gliederung des Jahresabschlusses

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020 ist nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften der §§ 242 ff HGB unter Beachtung der ergänzenden Bestimmungen der §§ 264 ff HGB und der Vorschriften des Gesetzes der Gesellschaften mit beschränkter Haftung aufgestellt. Die Aufstellung der Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren erfolgt.

Die Gesellschaft erfüllt die Größenmerkmale einer großen Kapitalgesellschaft im Sinne von § 267 Abs. 3 HGB. Da die Rechtsfolgen der Merkmale einer großen Kapitalgesellschaft nicht an zwei aufeinanderfolgenden Abschlussstichtagen eingetreten sind, gilt die Gesellschaft noch als mittelgroße Kapitalgesellschaft. Größenabhängige Erleichterungen des § 288 HGB bei der Aufstellung wurden in Anspruch genommen.

III. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden entsprechen den gesetzlichen Vorschriften.

Die Bewertung der Vermögens gegenstände der Finanzanlagen erfolgt zu ihren Anschaffungskosten.

Die zur Veräußerung bestimmten Immobilien sind unter Vorräten bilanziert. Die Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten aktiviert; diese schließen die Anschaffungsnebenkosten ein. Bei einzelnen Grundstücken sind zusätzliche Aufwendungen hinzuaktiviert; dies sind im Wesentlichen Auszahlungen für Abriss und verauslagte Abschlagzahlungen für fertiggestellte Gewerke.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert bilanziert.

IV. Angaben zur Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist aus dem als Anlage zum Anhang beigefügten Anlagespiegel ersichtlich. Die unter Beteiligungen ausgewiesenen Unternehmen sind nach Abschluss der werbenden Tätigkeit in Liquidation. Der Anteilsbesitz ist insgesamt für die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage von untergeordneter Bedeutung. Es wird die Befreiungsvorschrift des § 286 Abs. 3 HGB in Anspruch genommen und auf die Darstellung des Anteilsbesitzes verzichtet.

In der Position Vorräte sind erworbene Grundstücke bilanziert. Die Grundstücke werden, in der Regel nach Teilung, zusammen mit der genehmigten Planung veräußert.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen sind solche aus der Darlehensgewährung einschließlich noch nicht ausgeglichener Zinszahlungen (sonstige Vermögensgegenstände).

Die Forderungen haben allesamt eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

Unter den flüssigen Mitteln sind Bankguthaben erfasst.

Unter den sonstigen Rückstellungen sind Beträge zu fehlenden Eingangsrechnungen und Nachbelastungen von Kosten (TEUR 15), Aufwendungen für die Aufstellung und Prüfung des Jahresabschlusses (TEUR 29) sowie für sonstige Verpflichtungen (TEUR 250) passiviert. Unter den Steuerrückstellungen sind die Nachzahlungen auf das steuerliche Ergebnis angesetzt.

Zur Finanzierung der Grundstückserwerbe werden von verschiedenen Banken Kredite gewährt. Der Ausweis ist unter Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten passiviert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen resultieren aus der Darlehensgewährung gegenüber Schwestergesellschaften und einem Gesellschafter einschließlich ausstehender Zinsen hierauf (sonstige Verbindlichkeiten).

Die Verbindlichkeiten gegenüber dem Gesellschafter haben TEUR 3 (Vj. TEUR 747) betragen.

Unter den sonstigen Verbindlichkeiten sind im Wesentlichen Darlehen von Dritten, einschließlich Zinsverbindlichkeiten, sowie Lohn- und Kirchensteuern passiviert.

Die Verbindlichkeiten haben folgende Restlaufzeiten (in Klammern die Vorjahresangaben) und sind wie folgt gesichert:

in TEUR	RLZ	RLZ
Bilanzposten	< 1 J.	1-5 J.	Gesamt	Sicherheiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	36.063	16.226	52.289	Grundschulden: TEUR
	(28.417)	(20.908)	(49.325)	51.273 und Abtretung von Kaufpreisansprüchen
Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	58		58
	(0)		(0)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	39		39
	(0)		(0)
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	6.074		6.074
	(2.704)		(2.704)
Sonstige Verbindlichkeiten	919		919
	(1.621)		(1.621)
Summe	43.153	16.226	59.379
	(32.742)	(20.908)	(53.650)

Sonstige Haftungsverhältnisse, die zum 31. Dezember 2020 bilanziell nicht berücksichtigt sind, bestehen keine.

V. Sonstige Angaben

Geschäftsführer im Geschäftsjahr 2020 waren:

•	Tobias Alter
•	Dr. Clemens Rutz (ausgeschieden; Eintragung am 19. November 2020)
•	Christoph Dammert (ausgeschieden; Eintragung am 7. Oktober 2020)
•	Henry Börnicke (bestellt: Eintragung am 7. Oktober 2020; ausgeschieden: Eintragung am 19. November 2020)

Die Schutzklausel des § 286 Abs. 4 HGB wird in Anspruch genommen.

Dem Geschäftsführer wurde im Geschäftsjahr 2020 ein Kredit in Höhe von TEUR 80 gewährt. Es war ein Zinssatz von 3 % vereinbart. Sicherheiten waren nicht vereinbart.

Die Gesellschaft beschäftigt keine Mitarbeiter.

Die Aufwendungen für die Jahresabschlussprüfung und Steuerberatungskosten sind in den sonstigen Aufwendungen enthalten; die Gesellschaft macht von der Erleichterungsmöglichkeit Gebrauch und verzichtet auf einen separaten Ausweis.

Die Gesellschaft ist verbundenes Unternehmen der TA Vermögensverwaltung GmbH, München, und wird in deren Konzernabschluss zum 31. Dezember 2020 einbezogen. Der Konzernabschluss und der Konzernlagebericht werden beim Bundesanzeiger verfügbar sein.

VI. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Ende des Geschäftsjahres, über die zu berichten wäre, sind nicht eingetreten. Auswirkungen, die sich im Geschäftsjahr 2021 aus der Corona-Pandemie für unsere Gesellschaft ergeben könnten, haben wir im Lagebericht dargestellt.

Grünwald, 22. Juli 2021

Der Geschäftsführer

Tobias Alter

Entwicklung des Anlagevermögens für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020 (Bruttodarstellung)

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	Vortrag 01.01.2020	Zugänge	Abgänge	Stand 31.12.2020
	EUR	EUR	EUR	EUR
Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	16.500,00	2.000,00		18.500,00
2. Beteiligungen	112.581,00		90.625,00	21.956,00
Summe	129.081,00	2.000,00	90.625,00	40.456,00
Summe Anlagevermögen	129.081,00	2.000,00	90.625,00	40.456,00

	Kumulierte Abschreibungen		Buchwerte
	Vortrag 01.01.2020	Stand 31.12.2020	Stand 31.12.2020	Stand 31.12.2019
	EUR	EUR	EUR	EUR
Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	18.500,00	16.500,00
2. Beteiligungen	0,00	0,00	21.956,00	112.581,00
Summe	0,00	0,00	40.456,00	129.081,00
Summe Anlagevermögen	0,00	0,00	40.456,00	129.081,00

Lagebericht zum Geschäftsjahr 2020

A. Grundlagen des Unternehmens

Geschäftsmodell

Die "FORMHAUS Gruppe" (im Folgenden auch "FORMHAUS" genannt) ist seit 2015 in der Entwicklung von Wohnimmobilienprojekten im Großraum München tätig.

B. Wirtschaftsbericht

I. Branchenbezogene Rahmenbedingungen, insbesondere Region München

Standort München

Zum 31. März 2020 waren über 1.56 Millionen Personen mit Hauptwohnsitz in München gemeldet, das ist ein Plus von 1,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die positive demografische Entwicklung sei dabei in erster Linie auf eine sein altersselektive Zuwanderung zurückzuführen; demnach ziehen vor allem 18- bis 30-Jährige in die Region München, was den Großraum München in weniger als 20 Jahren zu einer der jüngsten Regionen in ganz Deutschland werden lassen wird. Jedoch ist die Bevölkerung im gesamten Corona-Jahr 2020 kaum weiter angewachsen.

Die Bautätigkeit in München bewegte sich in den letzten Jahren auf einem hohen Niveau. Mit 11.528 ist die Anzahl der genehmigten Wohnungen im Jahr 2020 gegenüber dem Vorjahr wieder gestiegen: 10.929 waren es in 2019 (2018: 12.851, 2017: 13.475). Dies zeigt, dass die Stadt aber auch die privaten Projektentwickler und Bauträger, weiterhin verstärkt für Wohnraum sorgen (müssen). Die Zahl der Fertigstellungen lag mit 8.289 Wohnungen im Jahr 2020 mehr als 1.100 über dem Vorjahr (2019: 7.121 (2018: 8.094, 2017: 8.272)). Das Ziel der Stadt München, jedes Jahr 8.500 Wohnungen fertiggestellt zu bekommen, wurde also wieder, wenn auch nur knapp, verfehlt.

Jedes zweite neu genehmigte Wohngebäude ist ein Einfamilienhaus, zusammen mit Doppel- oder Reihenhäusern machten diese 854 Genehmigungen im Jahr 2018 aus. Entstanden sind sie mehrheitlich in den äußeren Stadtbezirken.

Wohnen war und ist in Deutschland, bezogen auf den Kaufpreis, auch 2020 nirgendwo teurer als in München. In den vergangenen zehn Jahren haben sich die Kaufpreise für Immobilien fast verdreifacht. Das liegt nach wie vor an einer anhaltend hohen Nachfrage, die durch das vorhandene Wohnungsangebot nicht ausreichend befriedigt werden kann. Auch ist die Immobilienbranche, zumindest in München, klarer Corona-Profiteur. Während der ersten Wochen der Corona-Kreise hatte der Markt etwas an Dynamik verloren. Mit den Lockerungen im Laufe des Frühsommers sind die Verkäufe jedoch wieder deutlich angestiegen. Dämpfende Preiseffekte gab es kaum. Der Preisanstieg hat sich bei Wohnimmobilien im Vergleich zum Vorjahr weiter fortgesetzt; allein von Frühjahr bis Herbst 2020 sind die Kosten für Wohneigentum um bis zu 7,5% gestiegen. Wobei die Preise für unbebaute individuelle Wohnbaugrundstücke in durchschnittlichen und guten Wohnlagen zum Ende des Jahres 2020 im Mittel ebenfalls um etwa 7,5 % über den Vorjahreswerten lagen.

Wettbewerbsposition

Die FORMHAUS Grundbesitz GmbH agiert mit einem spezialisierten (Bauherren-Modell) und regional fokussierten Geschäftsmodell auf dem Markt für den individuellen Wohnhausbau im Großraum München.

II. Geschäftsverlauf

Der Ankauf von Projektgrundstücken für das Bauherren-Modell über die gesamte FORMHAUS-Gruppe einschließlich Beteiligungen lag im Jahr 2020 in Summe auf einem stabilen Niveau, wenn auch niedriger als im Spitzenjahr 2019. Ausschlaggebend für einen konstanten Zulauf an neuen Projektgrundstücken sind die breiten und tiefen Kontakte zu Maklern, die schnelle Einschätzung von Grundstücken und die schnelle Angebotsabgabe sowie die Bekanntheit der Marke FORMHAUS.

Im Laufe des Jahres 2020 wurden 16 Ankäufe von Projektgrundstücken notariell verbrieft (Vorjahr: 28 Projektgrundstücke). Dieser Rückgang ist allerdings weniger dem mangelnden Potential geschuldet, als vielmehr der Tatsache, dass vermehrt Grundstücke von Zweckgesellschaften der FORMHAUS-Gruppe (Bauträgergesellschaften) angekauft worden sind, bedingt aber auch auf eine gewisse Corona-bedingte Zurückhaltung in der ersten Jahreshälfte 2020. Im Jahr 2020 erfolgten 21 Besitzübergänge aus angekauften Projektgrundstücken(Vorjahr: 29 Projektgrundstücke).

Die FORMHAUS Grundbesitz GmbH konnte ihren Geschäftsumfang im abgelaufenen Geschäftsjahr erneut stark ausweiten. Auf der Verkaufsseite wurden im abgelaufenen Jahr 68 Objekte notariell beurkundet (Vorjahr: 51 Objekte). Die verkauften Einheiten setzen sich zusammen aus

•	6 Einfamilienhäusern (Vorjahr: 4)
•	32 Doppelhaushälften (Vorjahr: 24)
•	29 Reihen-/Stadthäusern (Vorjahr: 18)
•	1 Weiterverkauf von einem Projektgrundstück (Vorjahr: 5).

Aus dem Verkauf von (Teil-)Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten erfolgten im abgelaufenen Geschäftsjahr 55 Besitzübergänge (Vorjahr: 42), die sich wie folgt zusammensetzen:

•	5 Einfamilienhäuser (Vorjahr: 4)
•	23 Doppelhaushälften (Vorjahr: 21)
•	27 Reihen-/Stadthäuser (Vorjahr 11)
•	Keine Weiterverkäufe von Projektgrundstücken (Vorjahr: 6).

Der Anstieg der Zahl der verkauften Einheiten durch die FHGB ist zum einen Konsequenz der höheren Ankaufszahlen aus dem Vorjahr, auf der anderen Seite aber auch einer wahrscheinlich Corona-bedingt höheren Nachfrage geschuldet.

III. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

a) Darstellung, Analyse und Beurteilung der Ertragslage

Ergebnisquellen	Geschäftsjahr	Vorjahr	Veränderung
	T€	T€	T€	%
Rohertrag	10.110	7.743	2.367	30,6
Betriebsergebnis/EBIT	9.147	7.208	1.939	26,9
Zinsergebnis	-1.316	-1.026	-290	-28,3
Ergebnis vor Ertragsteuern	7.977	6.182	1.795	29,0
Jahresüberschuss	5.966	4.669	1.297	27,8

Treiber für den Anstieg des Rohertrags war die gestiegene Zahl der veräußerten Projekte. Etwas unter dem Vorjahr lag die aus den Verkäufen erzielte Rohertragsmarge. Die Personalaufwendungen und die übrigen betrieblichen Aufwendungen liegen etwas über dem Niveau des Vorjahres, so dass sich das höhere Vertriebsvolumen auch in einem gestiegenen Betriebsergebnis niedergeschlagen hat.

Der im Vergleich zum Vorjahr höhere, durchschnittliche Bestand an Grundstücken hat zu einem gestiegenen Finanzierungsvolumen und damit zu einem höheren Zinsaufwand geführt.

Die höhere Anzahl der realisierten Projekte im Geschäftsjahr 2020 und ein Ertrag aus der Veräußerung einer Beteiligung haben zu einem Ergebnis vor Steuern von T€ 7.977 geführt, ein Plus gegenüber dem Vorjahr von T€ 1.795.

Die Steuerquote ist zum Vorjahr leicht von 24,5 % auf 25,1 % angestiegen.

b) Darstellung, Analyse und Beurteilung der Vermögens- und Finanzlage

Bilanzposten	Geschäftsjahr	Vorjahr	Veränderung
Aktiva	T€	T€	T€	%
Finanzanlagevermögen	40	129	-89
Vorräte	62.746	60.547	2.199	3,6
Forderungen	10.380	1.663	8.717
Liquide Mittel	2.214	2.887	-673	-23,3
Passiva
Eigenkapital	15.222	9.256	5.966	64,4
Rückstellungen	779	2.320	-1.541
Verbindlichkeiten	59.379	53.650	5.729	10,7
Bilanzsumme	75.380	65.226	10.154	15,6

Mit Ausnahme der Übernahme von zwei Geschäftsanteilen von je T€ 1 wurden keine Investitionen getätigt. Eine Beteiligung wurde veräußert.

Wie berichtet sind im Geschäftsjahr 2020 weniger Projektgrundstücke angekauft worden. Die Zahl der realisierten Projekte hat sich im Vergleich zum Vorjahr hingegen erhöht. Der Bestand der Projektgrundstücke ist deshalb von 47 auf 42 zurückgegangen. Insgesamt ist der Bestand zum Bilanzstichtag aber wertiger, so dass sich der Bestandswert um T€ 2.198 auf T€ 62.746 erhöht hat.

Leicht angestiegen sind die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (T€ 2.963). Von dem Kreditvolumen von insgesamt T€ 52.289 sind Teilbeträge im Volumen von T€ 16.226 nach dem Stichtag 31. Dezember 2021 fällig. Kurzfristig fällige Darlehen können bei Bedarf aber prolongiert werden.

Im Geschäftsjahr 2020 hat die FORMHAUS-Gruppe vermehrt Projektgrundstücke durch Bauträgergesellschaften angekauft. Die Finanzierung der Ankäufe erfolgt in einem gewissen Umfang durch die FHGB. Hieraus resultiert der gestiegene Bestand der Forderungen zum Bilanzstichtag.

Aus dem Ergebnis des Geschäftsjahres 2019 sind keine Ausschüttungen an die Anteilseigner erfolgt. Das Eigenkapital zum Bilanzstichtag hat sich um den Jahresüberschuss des Geschäftsjahres erhöht. Die Eigenkapitalquote ist von 14,2 % zum Stichtag des Vorjahrs auf 20,2 % gestiegen.

Die Rückstellungen sind im Vergleich zum Vorjahr wegen geringer Steuerrückstellungen niedriger.

Gestiegen sind Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaften der FORMHAUS-Gruppe (plus € 3,4 Mio.).

Positiv war der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit ( 2,2 Mio.; im Vorjahr minus € 19,1 Mio.). Wesentlich hierzu haben u.a. das Jahresergebnis und der im Vergleich zum Vorjahr geringere Bestandsaufbau aus Zukäufen von Projektgrundstücken beigetragen.

Die Finanzierung der Projekte erfolgt zum wesentlichen Teil über Bankkredite. Der überwiegende Teil der Verbindlichkeiten (> 90%) ist über Grundschulden und teilweise über die Abtretung künftiger Verkaufserlöse besichert und lässt sich durch Veräußerung kurzfristig zurückzahlen.

Zweifelhafte Forderungen bestanden zum Abschlussstichtag nicht; die ausgewiesenen Forderungen werden als werthaltig angesehen.

IV. Finanzielle Leistungsindikatoren

Bei den finanziellen Leistungsindikatoren liegt unser Fokus auf:

•	Rohertrag
•	Betriebsergebnis/EBIT

Beim Betriebsergebnis/EBIT und dem Rohertrag konnten gute bis sehr gute Wachstumsraten erzielt werden. Im Vergleich zum Vorjahr konnten der Rohertrag um rd. 31 % und das Betriebsergebnis/EBIT um rd. 27 % gesteigert werden.

V. Gesamtaussage

Bei einer im Vergleich zum Vorjahreszeitraum etwas geringeren Rohertragsmarge konnte auch im Geschäftsjahr 2020 wieder ein deutlich positiver Rohertrag erzielt werden (Anstieg um rd. € 2,4 Mio.). Höhere Aufwendungen für den Betrieb und für Finanzierungskosten haben das Ergebnis vor Steuer etwas unterproportional steigen lassen. Der Jahresüberschuss ist im Vergleich zum Vorjahr um rd. € 1,3 Mio. auf rd. € 6 Mio. gestiegen.

Die Bilanzsumme ist um rd. 15 % gestiegen. Der Bestand der Projektgrundstücke hat sich im Geschäftsjahr 2020 nur moderat erhöht. Höher war das Volumen der Darlehen, die die FHGB anderen Gesellschaften der FORMHAUS-Gruppe (Bauträgergesellschaften) zum Erwerb von Projektgrundstücken hingegeben hat.

Finanziert hat sich die FHGB aus dem Cash Flow des Betriebs, aus der Aufnahme zusätzlicher Bankdarlehen und aus Mitteln anderer Gesellschaften der FORMHAUS-Gruppe.

Das Eigenkapital hat sich um den Jahresüberschuss 2020 erhöht; die Eigenkapitalquote ist auf rd. 20 % gestiegen.

C. Prognosebericht

I. Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Konjunktur

Mittlerweile ist die wirtschaftliche Lage bzw. die Entwicklung in Deutschland etwas differenzierter zu betrachten. Diese stellt sich bis März 2021 nämlich zweigeteilt dar: auf der einen Seite ist die Dienstleistungsbranche noch immer von starken Einschränkungen betroffen, auf der anderen Seite hat die Industrie mit weniger starken Einbußen zu kämpfen. Prinzipiell sind die Hoffnungen, insbesondere im Dienstleistungsbereich groß, dass im Zuge der fortschreitenden Impfungen mit baldigen Lockerungen zu rechnen sein kann. Zum Ende des 1. Quartals 2021 haben über 11% der Bevölkerung mindestens eine Impfung erhalten. Erwiesen scheint jedoch mittlerweile, dass ohne nachhaltiges Eindämmen der Corona-Pandemie ein "normales" Wirtschaften nur mehr eingeschränkt möglich sein wird. Retrospektive ist die konjunkturelle Erholung im 2. Halbjahr 2020, aufgrund der 2. Welle der Pandemie und der damit einhergehenden Maßnahmen, geringer ausgefallen, als ursprünglich erwartet. Nachdem die Wirtschaft im dritten Quartal 2020 noch um 8,5 % gewachsen ist, standen im vierten Quartal nur noch 0,3 % Wachstum zu Buche. Wie auch im 1. Quartal 2021 ist hiervon eben vor allem der Dienstleistungssektor betroffen, der stark von sozialen Kontakten abhängig ist; Industriekonjunktur und Außenhandel hingegen zeigen sich nahezu unbeeindruckt. Damit einhergeht, dass sich sowohl der Arbeitsmarkt, als auch die Kurzarbeit unverändert auf stabilem Niveau präsentieren.

Das Statistische Bundesamt hat für 2020 ein gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 5,0 % geringeres Bruttoinlandsprodukt errechnet (nach einem Plus von 0,6 % in 2019 gegenüber 2018). Somit konnte die deutsche Wirtschaft 2020 zum ersten Mal seit zehn Jahren kein weiteres Wachstum verzeichnen. Bemerkenswerterweise fiel der konjunkturelle Einbruch allerdings noch um 0,7 % niedriger aus als während der Finanz- und Wirtschaftskrise 2009. Ausgegangen sind wir im Lagebericht 2019 noch von einem Einbruch um 4,2 %, somit ist die Lage, was den Rückgang anbelangt, sogar schlechter als ursprünglich angenommen. Nach Angaben des ifo-Instituts wird jedoch für 2021 bereits wieder mit einem Wachstum von 3,7% und im darauffolgenden Jahr von 3,2 % gerechnet.

Beeindruckenderweise hatten sich die wichtigsten Aktienindizes aber bereits zum Jahresbeginn 2021 von Ihrem Schock erholt, nachdem sie bis Mitte März 2020 30 % ihres Wertes abgeben mussten. Mittlerweile folgt zumindest beim DAX ein absolutes Hoch nach dem anderen. Auch der ifo-Geschäftsklimaindex steigt seit Februar 2021 kontinuierlich. Nichtsdestotrotz kommt die Corona-Krise Deutschland nicht nur finanziell teuer zu stehen: mit einer Zunahme bei der Staatsverschuldung in Höhe von 650 Milliarden Euro rechnet das Institut der Deutschen Wirtschaft Mitte April 2021.

Bauhauptgewerbe

Im Vergleich zu anderen Sektoren hat die Baubranche das Corona-Jahr 2020 sehr gut überstanden; gerechnet wird mit einem nominalen Umsatzanstieg in Höhe von 3,0 %. Für 2021 gehen die Verbände von einer Stagnation auf diesem hohen Niveau bis hin zu einem möglichen leichten Rückgang aus. In Zahlen: 2021, wie schon 2020, erwartet der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes e.V. einen Umsatz von ca. 140 Milliarden Euro. In etwa stimmt dies mit den im letzten Bericht für 2020 prognostizierten 145 Milliarden Euro überein.

Allerdings muss auch innerhalb dieses Sektors differenziert werden, da ein eklatanter Unterschied zwischen Wohnungsbau und Wirtschaftsbau vorhanden ist. Im Wohnungsbau sind 2020 mehr Baugenehmigungen erteilt worden als im Vorjahr: + 4,0 %. Bis auf einen kleinen Dämpfer im April und im Mai 2020, ist die Nachfrage stabil auf hohem Niveau. Insgesamt wird für 2021 mit einem Umsatzwachstum in Höhe von 10,5 % auf 54,3 Milliarden Euro gerechnet. Auch für das Jahr 2021 geht man von einem anhaltend positiven Trend aus, dabei soll das Umsatzwachstum 3,0 % betragen, was ungefähr dem Maß der Preisentwicklung entspricht.

Anders beim Wirtschaftsbau, hier kann 2020 noch mit einem leichten Umsatzplus in Höhe von 1,2 % gerechnet werden. 2021 allerdings wird mit einem Rückgang um etwa 2,0 % auf 48,8 Milliarden Euro gerechnet.

Im öffentlichen Bau konnte 2020 ein Umsatzwachstum von 6,2 % auf 38,9 Milliarden Euro verzeichnet werden. 2021 geht man aber auch in diesem Bereich von einem Rückgang von 1,5 % aus. Laut führender Wirtschaftsforschungsinstitute besteht für das Geschäftsjahr 2021, zumindest im Bereich Wohnbau, keine Gefahr für einen Abschwung in der Bauwirtschaft.

Wohnungsbau bzw. Immobilienmarkt

Insbesondere Eigennutzer suchen nach wie vor - und bedingt durch die Erfahrungen während der andauernden Corona-Lockdowns (Präferenzänderungen, wie z.B. zusätzliches Arbeitszimmer für Homeoffice, für jedes Kind ein eigenes Kinderzimmer, ein eigener Garten oder großer Balkon, etc.) noch immer verstärkt - nach Immobilien.

Es gilt also nach wie vor: In angesagten Städten gibt es zu wenige Wohnungen und Häuser bzw. die Nachfrage übersteigt sowohl auf dem Miet- als auch auf dem Kaufmarkt das Angebot deutlich.

Von einer Blase, die möglicherweise bald platzen könnte, spricht jedoch kaum jemand; vielmehr gehen die Ökonomen der Deutschen Bank davon aus, dass der jahrelange Preisanstieg für deutsche Wohnimmobilien erst 2024 enden wird. In diesem Zusammenhang erwarten die Experten aber keinesfalls einen Preisverfall, sondern maximal einen über drei Jahre andauernden Rückgang der Preise in Höhe von kumuliert 5,0 %. Insbesondere auf dem Münchener Markt ist aber kurz- bis mittelfristig kaum mit einem Ende des Preiswachstums zu rechnen.

Zinsumfeld und Baufinanzierungen

Die anhaltende Geldflut durch die Notenbanken, verbunden mit der schwächelnden Konjunktur, führt nach wie vor zu dem positiven Effekt, dass die Bauzinsen auf einem rekordniedrigen Niveau bleiben dürften. Bankenseitig ist nicht zu erkennen, dass die Bereitschaft zur Kreditausreichung coronabedingt oder auch aus anderen Gründen gesunken ist: Laut Wirtschafts Woche und PwC ist 2020 vielmehr das Neugeschäft der deutschen Banken und Sparkassen mit Baukrediten von 263 Milliarden Euro in 2019 auf 273 Milliarden Euro angestiegen. Lediglich im Juni 2020 hat es aufgrund des Lockdowns einen kleinen Einbruch gegeben.

Anfang 2021 stiegen Konditionen für zehnjährige Darlehen um 0,2 % auf etwa 0,9 % an, was einem Anstieg von ca. 25% gegenüber den Konditionen des Jahres 2020 entspricht, allerdings ist auch dieses Niveau noch historisch niedrig. Der Interhyp Zinsbericht, eine monatliche Umfrage unter den Experten deutscher Kreditinstitute, zeigt für die kommenden Monate weiterhin niedrige Zinsen. Die Mehrzahl der Analysten erwartet kurzfristig ein gleichbleibendes Niveau, auf Jahressicht hingegen halten die meisten Analysten leichte Steigerungen für wahrscheinlich.

II. Aussichten für die FHGB

Wie Mitte letzten Jahres bereits vermutet, konnte die FHGB sowie die gesamte FORMHAUS- Gruppe die Corona-Krise für sich nutzen und hat mit einem neuen Rekordjahr alle vorangegangenen Erwartungen übertroffen. Sowohl bei den notariellen Beurkundungen, als auch bei den Besitzübergängen oder beim Ergebnis konnten neue Bestmarken erzielt werden. Nachdem 2021 im Verhältnis ähnlich gut begonnen, wie 2020 geendet hat, gehen wir davon aus, ein vergleichbares, hohes Niveau halten zu können.

Auf der Ankaufsseite erwarten wir dank unserer sehr guten Marktposition mindestens ein stabiles, eher sogar ein steigendes Ankaufsvolumen, da im 2. Quartal des vergangenen Jahres aufgrund der damals noch nicht abzuschätzenden Corona-Pandemie sehr vorsichtig bis kaum in neue Grundstücke investiert worden war. Zudem werden die angekauften Grundstücke größer, was bedeutet, dass wir für ein vergleichbares Ankaufsvolumen weniger Immobilien ankaufen müssen. Die Preise sehen wir- auf bisherigem Niveau. Unter diesen Bedingungen sehen wir uns daher auch für die Zukunft gut aufgestellt.

Im Vergleich zu den Ankaufspreisen sind die Verkaufspreise stärker gestiegen, somit konnten die in dieser Zeit ebenfalls stark gestiegenen Baukosten kompensiert werden. Im Durchschnitt lag die Rentabilität der Projekte im Jahr 2020 geringfügig über Vorjahresniveau; 2021 scheint sich diese weiter zu verbessern.

Aufgrund dieser Faktoren ist davon auszugehen, dass im Jahr 2021 ein Ergebnis auf Vorjahresniveau erzielt werden kann, möglicherweise mit leichten Abschlägen, diese allerdings auf hohem Niveau.

D. Chancen- und Risikobericht

Der Chancen- und Risikobericht behandelt die Geschäftsrisiken und Chancen, denen sich die FORMHAUS Grundbesitz GmbH für das Geschäftsjahr 2020 bzw. zum Bilanzstichtag ausgesetzt sah und deckt einen Zeitrahmen von mindestens einem Jahr ab. Die im Nachfolgenden dargestellten Risiken sind in der Reihenfolge ihrer Bedeutung für die FORMHAUS Grundbesitz GmbH beginnend mit dem wesentlichsten Risikofaktor dargestellt.

I. Chancen

Die FHGB profitiert seit dem im Jahr 2018 begonnenen verstärkten Projektankauf über die FHGB anstelle des Ankaufs über Beteiligungen. Daraus resultierend kommen mehr Projekte der FHGB auf den Markt, was sich grundsätzlich in steigenden Umsatzerlösen widerspiegelt.

Nicht zuletzt gehen wir auch 2021 davon aus, wieder Corona-Profiteur zu sein. Noch immer und belegt durch gestiegene Verkaufszahlen, scheint es die Münchener Bevölkerung vermehrt in ihre eigenen vier Wände, mit einem zusätzlichen Zimmer als Büro und Balkon und/oder Garten zu ziehen. Der Wunsch nach Sicherheit und Geborgenheit, insbesondere für Familien mit Kindern, scheint stärker zu sein, denn je.

II. Risiken

Marktrisiken

Sollte - anders als erwartet - die konjunkturelle Erholung deutlich länger benötigen als prognostiziert oder sich die konjunkturelle Lage sogar noch weiter verschlechtern, könnte dies möglicherweise doch noch negative Auswirkungen auf den Wohn-Immobilienmarkt im Allgemeinen und die Geschäftstätigkeit der FHGB haben. Auch ein stärkerer Anstieg des Zinsniveaus könnte den Immobilienmarkt und das Geschäftsmodell der FHGB in Mitleidenschaft ziehen. Eine sinkende Nachfrage nach Wohnimmobilien und rückläufige Preise könnten dazu führen, dass Immobilienprojekte nicht mehr mit ausreichend Gewinn verkauft werden können und Verluste entweder realisiert oder Projektgrundstücke bis zu einer Markterholung länger gehalten werden müssten. Wir gehen jedoch davon aus, dass ein solcher etwaiger Markteinbruch nur von temporärer Dauer sein sollte und sich somit die Veräußerung von Grundstücken lediglich zeitlich nach hinten verschieben sollte. In einem solchen Fall sollte unsere Finanzierungslage dennoch gesichert sein, da wir davon ausgehen, dass die unsere Geschäftsaktivitäten finanzierenden Banken die zum Grundstücksankauf zur Verfügung gestellten Kreditmittel prolongieren dürften und unsere Liquiditätslage weiterhin einen geordneten Kapitaldienst zulässt.

Ebenso besteht die Möglichkeit, dass die Baukosten aufgrund der sich andeutenden Materialknappheit, insbesondere im Bereich Holz, Stahl und Dämmstoffe, im Zusammenhang mit Lieferschwierigkeiten aber auch verstärkter Nachfrage, weiter stark steigen. In der momentanen Marktlage gehen wir allerdings noch davon aus, dass sich dies weniger auf unsere Rendite, als vielmehr auf die Preise für die Käufer der Objekte auswirken wird.

Risikomanagement

Grundstücksverträge werden im Vorfeld regelmäßig juristisch überprüft und Projekte vor Ankauf systematisch mit fortgeschriebenen Preisdaten kalkuliert.

Mit Hilfe regelmäßiger Leistungsmeldungen und Analysen sowie Besprechungen, in denen neben dem Vertriebsstand der Projekte auch die Bauunternehmer-Kapazitäten und die Baupreisentwicklung systematisch überprüft wird, werden die Bauvorhaben und die Ankaufsaktivitäten gesteuert und kontrolliert.

Gesamteinschätzung

Nach wie vor ist der Immobilienmarkt durch einen starken Preiswettbewerb gekennzeichnet. Angemessene Margen lassen sich nur dort erzielen, wo sich das Unternehmen in einer Nische durch wettbewerbsüberlegene Professionalität auszeichnet.

Die hier im Lagebericht dargestellten Risiken haben derzeit weder einzeln noch kumuliert bestandsgefährdenden Charakter.

Grünwald, den 22. Juli 2021

FORMHAUS Grundbesitz GmbH

Der Geschäftsführer

Tobias Alter

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die FORMHAUS Grundbesitz GmbH, Grünwald

Prüfungsurteile

Ich habe den Jahresabschluss der FORMHAUS Grundbesitz GmbH, Grünwald, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2020 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus habe ich den Lagebericht der FORMHAUS Grundbesitz GmbH, Grünwald, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach meiner Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2020 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 und

•

vermittelt der beigefugte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erkläre ich, dass meine Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Während der Prüfung übe ich pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahre eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifiziere und beurteile ich die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, plane und führe Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlange Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für meine Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinne ich ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
•	beurteile ich die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehe ich Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls ich zu dem Schluss komme, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, bin ich verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, mein jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Ich ziehe meine Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

•	beurteile ich die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrundeliegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
•	beurteile ich den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.
•	führe ich Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehe ich dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteile die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen gebe ich nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Oberhaching, den 23. Juli 2021

Richard Matzinger, Wirtschaftsprüfer

In der Gesellschafterversammlung der Formhaus Grundbesitz GmbH, München, vom 01.09.2021 wurde der Jahresabschluss zum 31.12.2020 sowie der Lagebericht für das Geschäftsjahr 2019 der Formhaus Grundbesitz GmbH festgestellt.

Das Jahresergebnis des Geschäftsjahres 2020 wird nach Verrechnung mit dem Gewinnvortrag auf neue Rechnung vorgetragen.

2f:T156cb,

FORMHAUS Grundbesitz GmbH

Grünwald

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

Bilanz zum 31. Dezember 2019

AKTIVA

	31.12.2019	31.12.2018
	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	16.500,00	15.500,00
2. Beteiligungen	112.581,00	249.806,00
	129.081,00	265.306,00
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
Zur Veräußerung bestimmte Immobilien	60.547.450,60	36.259.519,29
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	0,00	300.000,00
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	1.094.626,46	739.315,07
3. Sonstige Vermögensgegenstände	568.204,80	1.787.644,81
	1.662.831,26	2.826.959,88
III. Wertpapiere
Sonstige Wertpapiere	56.067,97	22.020,78
IV. Guthaben bei Kreditinstituten	2.830.462,52	2.035.087,62
	65.096.812,35	41.143.587,57
Summe Aktiva	65.225.893,35	41.408.893,57

PASSIVA

	31.12.2019	31.12.2018
	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	25.000,00	25.000,00
II. Gewinnvortrag	4.561.551,09	1.074.412,31
III. Jahresüberschuss	4.668.973,61	4.987.138,78
	9.255.524,70	6.086.551,09
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	2.245.141,24	2.060.242,00
2. Sonstige Rückstellungen	74.846,83	8.327,00
	2.319.988,07	2.068.569,00
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	49.325.285,81	26.961.006,88
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	2.703.801,01	4.693.409,87
3. Sonstige Verbindlichkeiten	1.621.293,76	1.599.356,73
- davon aus Steuern EUR 15.133,05 (Vj. EUR 7.721,50)
	53.650.380,58	33.253.773,48
Summe Passiva	65.225.893,35	41.408.893,57

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2019

	1.1.-31.12.2019	1.1.-31.12.2018
	EUR	EUR
1. Rohergebnis	7.743.329,66	7.254.455,67
2. Personalaufwand:
a) Löhne und Gehälter	-390.506,39	-138.600,00
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	-6.773,41	-459,11
	-397.279,80	-139.059,11
3. Sonstige betriebliche Aufwendungen	-137.835,46	-82.279,97
4. Erträge aus Beteiligungen	0,00	312.086,92
5. Erträge aus anderen Wertpapieren	204,69	132,95
6. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	155.537,28	71.837,91
- davon aus verbundenen Unternehmen EUR 52.082,53 (Vj. EUR 14.315,07)
7. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-1.181.922,75	-850.510,59
- davon an verbundene Unternehmen EUR 328.328,08 (Vj. EUR 334.494,56)
8. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-1.513.060,01	-1.579.525,00
9. Ergebnis nach Steuern	4.668.973,61	4.987.138,78
10. Jahresüberschuss	4.668.973,61	4.987.138,78

Anhang des Geschäftsjahres 2019

I. Allgemeine Angaben zum Unternehmen

Die FORMHAUS Grundbesitz GmbH mit Sitz in Grünwald ist beim Amtsgericht München unter HRB 231362 im Handelsregister eingetragen.

II. Allgemeine Angaben zu Inhalt und Gliederung des Jahresabschlusses

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2019 ist nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften der §§ 242 ff HGB unter Beachtung der ergänzenden Bestimmungen der §§ 264 ff HGB und der Vorschriften des Gesetzes der Gesellschaften mit beschränkter Haftung aufgestellt. Die Aufstellung der Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren erfolgt.

Die Gesellschaft erfüllt die Größenmerkmale einer mittelgroßen Kapitalgesellschaft im Sinne von § 267 Abs. 2 HGB. Größenabhängige Erleichterungen des § 288 HGB bei der Aufstellung wurden in Anspruch genommen.

Abweichend zum offengelegten Jahresabschluss des Vorjahres werden die Forderungen gegen verbundene Unternehmen und Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen gesondert in einem Posten der Bilanz ausgewiesen. Ein gesonderter davon-Vermerk zu den Zinsen und sonstigen ähnlichen Erträgen sowie zu den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen ist ebenso erfolgt. Wir folgen nicht mehr der am Wortlaut orientierten Interpretation des § 271 Abs. 2 HGB, sondern unterscheiden die Forderungen und Verbindlichkeiten im Hinblick zu einer besseren Transparenz. Die Vorjahresbeträge sind entsprechend angepasst. Eine materielle Änderung ist damit nicht verbunden.

Der Ausweis der Posten des Vorjahres zu Finanzanlagen und zu Erträgen aus Beteiligungen wurde angepasst.

III. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden entsprechen den gesetzlichen Vorschriften.

Die Bewertung der Vermögensgegenstände der Finanzanlagen erfolgt zu ihren Anschaffungskosten.

Die zur Veräußerung bestimmten Immobilien sind unter Vorräten bilanziert. Die Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten aktiviert; diese schließen die Anschaffungsnebenkosten ein. Bei einigen wenigen Grundstücken sind zusätzliche Aufwendungen hinzuaktiviert; dies sind im Wesentlichen Auszahlungen für Abriss und verauslagte Abschlagzahlungen für fertiggestellte Gewerke.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert bilanziert.

IV. Angaben zur Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist aus dem als Anlage zum Anhang beigefügten Anlagespiegel ersichtlich. Die unter Beteiligungen ausgewiesenen Unternehmen sind nach Abschluss der werbenden Tätigkeit in Liquidation. Eine ursprünglich geleistete Einzahlung in die freie Rücklage wurde zurückgezahlt; der Betrag in Höhe der Rückzahlung ist als Abgang gezeigt. Der Anteilsbesitz ist insgesamt für die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage von untergeordneter Bedeutung. Es wird die Befreiungsvorschrift des § 286 Abs. 3 HGB in Anspruch genommen und auf die Darstellung des Anteilsbesitzes verzichtet.

In der Position Vorräte sind erworbene Grundstücke bilanziert. Die Grundstücke werden, in der Regel nach Teilung, zusammen mit der genehmigten Planung veräußert.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen sind solche aus der Darlehensgewährung einschließlich noch nicht ausgeglichener Zinszahlungen (sonstige Vermögensgegenstände).

Die Forderungen haben allesamt eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

Unter den flüssigen Mitteln sind Bankguthaben erfasst.

Unter den sonstigen Rückstellungen sind Beträge gegenüber dem Personal (TEUR 2), fehlende Eingangsrechnungen und Nachbelastungen von Kosten (TEUR 41) sowie Aufwendungen für Buchhaltung, Aufstellung und Prüfung des Jahresabschlusses (TEUR 32) passiviert. Unter den Steuerrückstellungen sind die Nachzahlungen auf das steuerliche Ergebnis angesetzt.

Zur Finanzierung der Grundstückserwerbe werden von verschiedenen Banken Kredite gewährt. Der Ausweis ist unter Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten passiviert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen resultieren aus Darlehensgewährung gegenüber Schwestergesellschaften und einem Gesellschafter einschließlich ausstehender Zinsen hierauf (sonstige Verbindlichkeiten).

Die Verbindlichkeiten gegenüber den Gesellschaftern haben TEUR 747 (Vj. TEUR 256) betragen.

Unter den sonstigen Verbindlichkeiten sind im Wesentlichen Darlehen, einschließlich Zinsverbindlichkeiten, von Dritten sowie Lohn- und Kirchensteuern bilanziert.

Die Verbindlichkeiten haben folgende Restlaufzeiten (in Klammern die Vorjahresangaben) und sind wie folgt gesichert:

in TEUR
Bilanzposten	RLZ < 1 J.	RLZ 1 - 5 J.	Gesamt	Sicherheiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	28.417	20.908	49.325	Grundschulden: TEUR 48.575
	(26.961)	(0)	(26.961)	und Abtretung von Kaufpreisansprüchen: TEUR 18.027
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	4.999		4.999
	(4.694)		(4.694)
Sonstige Verbindlichkeiten	1.621		1.621
	(1.599)		(1.599)
Summe	35.037	20.908	55.945
	(33.254)	(0)	(33.254)

Sonstige Haftungsverhältnisse, die zum 31. Dezember 2019 bilanziell nicht berücksichtigt sind, bestehen keine.

VI. Sonstige Angaben

Geschäftsführer im Geschäftsjahr 2019 waren:

•	Tobias Alter
•	Dr. Clemens Rutz
•	Christoph Dammert

Die Schutzklausel des § 286 Abs. 4 HGB wird in Anspruch genommen.

Der Kredit an einen Geschäftsführer wurde im Geschäftsjahr 2019 zurückgeführt. Es war ein Zinssatz von 3 % vereinbart. Sicherheiten waren nicht vereinbart.

Die Gesellschaft beschäftigt keine Mitarbeiter.

Auswirkungen, die sich im Geschäftsjahr 2020 aus der Corona-Pandemie für unsere Gesellschaft ergeben könnten, haben wir im Lagebericht dargestellt.

Grünwald, 25. März 2020

Die Geschäftsführer

Tobias Alter

Dr. Clemens Rutz

Christoph Dammert

Entwicklung des Anlagevermögens für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2019 (Bruttodarstellung)

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	Vortrag 01.01.2019	Zugänge	Abgänge	Umbuchung
	EUR	EUR	EUR	EUR
Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	118.600,00	1.000,00		-103.100,00
2. Beteiligungen	146.706,00		137.225,00	103.100,00
Summe	265.306,00	1.000,00	137.225,00	0,00
Summe Anlagevermögen	265.306,00	1.000,00	137.225,00	0,00

	Anschaffungs- und Herstellungskosten	Kumulierte Abschreibungen
	Stand 31.12.2019	Vortrag 01.01.2019	Zugänge	Abgänge
	EUR	EUR	EUR	EUR
Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	16.500,00	0,00	0,00	0,00
2. Beteiligungen	112.581,00	0,00	0,00	0,00
Summe	129.081,00	0,00	0,00	0,00
Summe Anlagevermögen	129.081,00	0,00	0,00	0,00

	Kumulierte Abschreibungen	Buchwerte
	Stand 31.12.2019	Stand 31.12.2019	Stand 31.12.2018
	EUR	EUR	EUR
Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	16.500,00	118.600,00
2. Beteiligungen	0,00	112.581,00	146.706,00
Summe	0,00	129.081,00	265.306,00
Summe Anlagevermögen	0,00	129.081,00	265.306,00

Lagebericht zum Geschäftsjahr 2019

A. Grundlagen des Unternehmens

Geschäftsmodell

Die "FORMHAUS Gruppe" (im Folgenden auch "FORMHAUS" genannt) ist seit 2015 in der Entwicklung von Wohnimmobilienprojekten im Großraum München tätig.

B. Wirtschaftsbericht

I. Branchenbezogene Rahmenbedingungen, insbesondere Region München

Standort München

Zum 31. Januar 2020 waren über 1.56 Millionen Personen mit Hauptwohnsitz in München gemeldet, das ist ein Plus von 1,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die positive demografische Entwicklung sei dabei in erster Linie auf eine sehr altersselektive Zuwanderung zurückzuführen; demnach ziehen vor allem 18- bis 30-Jährige in die Region München, was den Großraum München in weniger als 20 Jahren zu einer der jüngsten Regionen in ganz Deutschland werden lässt.

Die Bautätigkeit in München bewegte sich in den letzten Jahren auf einem hohen Niveau - die Stadt spricht für 2019 vom "dritten Rekordjahr in Folge". Mit 10.929 ging zwar die Anzahl der genehmigten Wohnungen im Jahr 2019 jedoch gegenüber den Vorjahren weiter zurück (2018: 12.851 Wohnungen, 2017: 13.475 Wohnungen), dennoch zeigt der erneute Spitzenwert die Anstrengungen der Stadt und der privaten Projektentwickler und Bauträger, für Wohnraum zu sorgen. Auch die Zahl der Fertigstellungen lag mit 7.121 Wohnungen im Jahr 2019 (2018: 8.094, 2017: 8272) auf einem im längerfristigen Vergleich hohen Niveau. Das Ziel der Stadt München, jedes Jahr 8.500 Wohnungen fertiggestellt zu bekommen, kann jedoch konstant nicht erreicht werden.

Jedes zweite neu genehmigte Wohngebäude ist ein Einfamilien-, Doppel- oder Reihenhaus (854 Genehmigungen im Jahr 2018). Diese entstehen mehrheitlich in den äußeren Stadtbezirken.

Wohnen ist in Deutschland nirgendwo teurer als in München. In den vergangenen zehn Jahren haben sich die Kaufpreise für Immobilien fast verdreifacht. Das liegt an einer anhaltend hohen Nachfrage, die durch das vorhandene Wohnungsangebot nicht ausreichend befriedigt werden kann. Der Preisanstieg hat sich bei Wohnimmobilien gegenüber den letzten Jahren leicht abgeschwächt, wobei die Preise für unbebaute individuelle Wohnbaugrundstücke in durchschnittlichen und guten Wohnlagen zum Ende des Jahres 2019 im Mittel um 8% über den Vorjahreswerten lagen.

Wettbewerbsposition

Die FORMHAUS Grundbesitz GmbH agiert mit einem spezialisierten (Bauherren-Modell) und regional fokussierten Geschäftsmodell auf dem Markt für den individuellen Wohnhausbau im Großraum München.

Grundsätzlich steht die FHGB dabei im Wettbewerb mit anderen Projektentwicklern und sonstigen Immobilienunternehmen in den Bereichen des Grundstückserwerbs, der Entwicklung von Wohnimmobilien und des Verkaufs von projektierten Häusern an vornehmlich private Erwerber.

II. Geschäftsverlauf

Die FHGB konnte ihren Geschäftsumfang im abgelaufenen Geschäftsjahr erneut stark ausweiten.

Im Laufe des Jahres 2019 wurden 32 Ankäufe notariell verbrieft, darunter 31 Projektgrundstücke (Vorjahr: 24 Projektgrundstücke) sowie eine Eigentumswohnung, die aus strategischen Gründen bis auf Weiteres im Bestand gehalten und vermietet wird. Im Jahr 2019 erfolgten 30 Besitzübergänge aus angekauften Projektgrundstücken (Vorjahr: 22 Projektgrundstücke).

Auf der Verkaufsseite wurden im abgelaufenen Jahr 51 Objekte notariell beurkundet (Vorjahr: 34 Objekte). Die verkauften Einheiten setzen sich zusammen aus

•	4 Einfamilienhäusern (Vorjahr: 1)
•	24 Doppelhaushälften (Vorjahr: 16)
•	18 Reihen-/Stadthäuser (Vorjahr: 13)
•	5 Weiterverkäufe von Projektgrundstücken (Vorjahr: 4).

Aus dem Verkauf von (Teil-)Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten erfolgten im abgelaufenen Geschäftsjahr 42 Besitzübergänge (Vorjahr: 32), die sich wie folgt zusammensetzen:

•	4 Einfamilienhäuser (Vorjahr: 0)
•	21 Doppelhaushälften (Vorjahr: 15)
•	11 Reihen-/Stadthäuser (Vorjahr: 13)
•	6 Weiterverkäufe von Projektgrundstücken (Vorjahr: 4).

Der Ankauf von Projektgrundstücken für das Bauherren-Modell über die gesamte FORMHAUS-Gruppe einschließlich Beteiligungen lag im Jahr 2019 in Summe auf einem stabilen Niveau. Ausschlaggebend für einen konstanten Zulauf an neuen Projektgrundstücken sind die breiten und tiefen Kontakte zu Maklern, die schnelle Einschätzung von Grundstücken und die schnelle Angebotsabgabe sowie die Bekanntheit der Marke FORMHAUS. Der Anstieg der Ankaufszahlen bei der FHGB ist im Wesentlichen auf eine Verlagerung der Ankäufe von Beteiligungen hin zur FHGB zurückzuführen.

Der Anstieg der Zahl der verkauften Einheiten der FHGB folgt den gestiegenen Ankaufszahlen.

III. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

a) Darstellung, Analyse und Beurteilung der Ertragslage

Ergebnisquellen	Geschäftsjahr	Vorjahr	Veränderung
	T€	T€	T€	%
Rohertrag	7.743	7.247	+496	6,8
Betriebsergebnis/EBIT	7.208	7.033	+175	2,5
Zinsergebnis	-1.016	-779	-237	-30,4
Steuerergebnis/EBT	6.182	6.567	-385	-5,9
Jahresergebnis	4.669	4.987	-318	-6,4

Der Rohertrag hat sich, trotz ebenfalls deutlich gestiegenem Materialaufwand, aufgrund der gestiegenen Umsatzerlöse deutlich erhöht. Haupteinflussfaktor für den gestiegenen Rohertrag ist der Mehrverkauf an Wohneinheiten, hier konnten im Vergleich zum Vorjahr 10 Einheiten mehr (gemessen am Besitzübergang auf den Erwerber) veräußert werden.

Das Betriebsergebnis/EBIT ist von T€ 7.033 um T€ 175 auf T€ 7.208 ebenfalls gestiegen.

Sowohl das Steuerergebnis/EBT als auch der Jahresüberschuss sind um 5,9 % sowie um 6,4 % leicht zurückgegangen. Zurückzuführen ist dies auf einen gestiegenen Personalaufwand, ein schlechteres Zinsergebnis (T€ -237), der in Folge des Anstiegs des Geschäftsvolumens höheren sonstigen betrieblichen Aufwendungen und des im Vergleich zum Vorjahr fehlenden Beteiligungsergebnisses.

Die Steuerquote ist zum Vorjahr leicht von 24,1 % auf 24,5 % angestiegen.

b) Darstellung, Analyse und Beurteilung der Vermögens- und Finanzlage

Wesentliche Bilanzposten	Geschäftsjahr	Vorjahr	Veränderung
Aktiva	T€	T€	T€	%
Finanzanlagevermögen	129	265	-136	-51,3
Vorräte	60.547	36.260	+24.287	+67,0
Forderungen	1.663	2.827	1.164	-41,2
Liquide Mittel	2.887	2.057	+830	+40,4
Passiva
Eigenkapital	9.256	6.087	+3.169	+52,1
Rückstellungen	2.320	2.069	+251	+12,1
Verbindlichkeiten	53.650	33.253	+20.397	+61,3
Bilanzsumme	65.226	41.409	+23.817	+57,5

Mit Ausnahme der Übernahme eines Geschäftsanteils von T€ 1 wurde keine Investitionen getätigt. Aus frei verfügbaren Mitteln hat eine Beteiligungsgesellschaft eine Rückzahlung an die FHGB geleistet.

Der Wert der angekauften Grundstücke hat den Wert der im Geschäftsjahr 2019 veräußerten Grundstücke überstiegen. Dies hat sich in dem erhöhten Bestand an zur Veräußerung bestimmten Immobilien niedergeschlagen. Die Ankäufe werden im wesentlichen Umfang fremdfinanziert. In diesem Zusammenhang sind die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten angestiegen (T€ 22.364). Von dem Kreditvolumen von insgesamt T€ 49.325 sind Teilbeträge im Volumen von T€ 20.908 nach dem Stichtag 31. Dezember 2020 fällig.

Aus dem Ergebnis des Geschäftsjahres 2018 ist ein Betrag von T€ 1.500 ausgeschüttet, der übersteigende Betrag thesauriert worden. Die Eigenkapitalquote ist leicht von 14,7 % zum Stichtag des Vorjahrs auf 14,2 % gesunken.

Etwas geringer war das ausgereichte Volumen an finanziellen Mitteln (Forderungen) wie auch die übrigen kurzfristigen Verbindlichkeiten (T€ -1.968). Etwas gestiegen sind die Rückstellungen, bedingt durch höhere Nachzahlungen zu Ertragsteuern und höhere Verpflichtungen aus ausstehenden Aufwendungen.

Deutlich negativ ist der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit (rd. T€ -19 Mio.), insbesondere begründet durch den Anstieg der zur Veräußerung bestimmten Immobilien. Die Finanzierung ist zum wesentlichen Teil über Bankkredite erfolgt. Der Großteil der Verbindlichkeiten (>90%) ist durch Grundstücke besichert und lässt sich durch Veräußerung kurzfristig zurückzahlen.

Zweifelhafte Forderungen bestanden zum Abschlussstichtag nicht; die ausgewiesenen Forderungen werden als werthaltig angesehen.

IV. Finanzielle Leistungsindikatoren

Bei den finanziellen Leistungsindikatoren liegt unser Fokus auf:

•	Rohertrag
•	Betriebsergebnis/EBIT

Beim Betriebsergebnis/EBIT und dem Rohertrag konnten gute bis sehr gute Wachstumsraten erzielt werden. Im Vergleich zum Vorjahr konnte der Rohertrag um 6,8 %, das Betriebsergebnis/EBIT um 2,5 % gesteigert werden.

V. Gesamtaussage

Bei einer durchschnittlich etwas gesunkenen Rohertragsmarge je veräußertem Grundstück konnte auch im Geschäftsjahr 2019 wieder ein deutlich positiver Rohertrag erzielt werden (Anstieg um T€ 496 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum). Höhere Aufwendungen für den Betrieb und für Finanzierungskosten haben das Ergebnis vor Steuer unterproportional steigen lassen.

Das Jahresergebnis ist im Vergleich zum Vorjahr um T€ 318 niedriger.

Die Bilanzsumme hat sich um mehr 50 % erhöht. Dies ist das Resultat aus der im Geschäftsjahr 2019 höheren Anzahl erworbener Grundstücke und des dadurch gestiegenen Finanzierungsvolumens. Das Eigenkapital hat sich um den thesaurierten Anteil des Jahresergebnisses 2018 und den Jahresüberschuss 2019 erhöht; die Eigenkapitalquote ist auf Grund der gestiegenen Bilanzsumme in etwa auf dem Niveau des Vorjahressstichtags.

C. Prognosebericht

I. Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Konjunktur

Die deutsche Wirtschaft befindet sich seit März 2020 in einer Rezession. Diese wird voraussichtlich bis Mitte des Jahres andauern. Die Corona-Pandemie setzt der globalen und der deutschen Wirtschaft zu. Die wegbrechende globale Nachfrage, die Unterbrechung von Lieferketten, Verhaltensänderungen der Verbraucher und eine Verunsicherung von Investoren wirken sich massiv auf Deutschland aus. Die zum Schutz von Gesundheit und Leben verhängten Lockdowns vielerorts in der Welt treffen nicht nur die Industrie, sondern auch viele Dienstleistungsbereiche schwer. In Deutschland wurde der Lockdown ab Mitte März schrittweise wirksam. Allein dadurch ist die Wirtschaftsleistung bereits im Durchschnitt des ersten Quartals merklich um - 2,2% gegenüber dem Vorquartal eingebrochen. Es ist davon auszugehen, dass sich diese Entwicklung im zweiten Quartal verstärkt fortsetzt. Auch wenn erste Schutzmaßnahmen bereits wieder etwas gelockert werden konnten, dürfte die Konjunktur weiterhin sehr gedämpft verlaufen und sich nur nach und nach beleben.

Wie stark der Einbruch wird, ist gegenwärtig schwer einzuschätzen. Die Gemeinschaftsdiagnose der Wirtschaftsforschungsinstitute rechnet mit einem Rückgang des preisbereinigten Bruttoinlandsprodukts (BIP) im zweiten Quartal von -9,8% gegenüber dem Vorquartal. Bei einer angenommenen relativ raschen Erholung im weiteren Verlauf des Jahres erwartet die Gemeinschaftsdiagnose einen Rückgang des BIP im Gesamtjahr 2020 um -4,2%. Einschlägige Signale, wie die Entwicklung von Aktienindizes oder der Stimmungsindikatoren von ifo oder Markit bekräftigen diese Einschätzung. Die Bundesregierung hat umfangreiche Maßnahmen ergriffen, um die wirtschaftlichen Folgen der Pandemie abzuschwächen und zu bewältigen. Die Gemeinschaftsdiagnose erwartet auch deshalb für das Jahr 2021 eine kräftige Erholung um +5,8%. Gegenwärtig ist die weitere wirtschaftliche Entwicklung aber noch mit ungewöhnlich großen Unwägbarkeiten behaftet.

Bauhauptgewerbe

Im Bauhauptgewerbe gehen die Unternehmen zuversichtlich in das Jahr 2020. Trotz der intensiven Bautätigkeit lagen die Auftragsbestände Ende 2019 über den Vorjahreswerten. Laut fünf großer Wirtschaftsforschungsinstitute besteht für das Geschäftsjahr 2020 keine Gefahr für einen Abschwung in der Bauwirtschaft.

Für 2020 die Spitzenverbände der Bauwirtschaft mit einem etwas geringeren Umsatzwachstum von 5% auf EUR 145 Mrd. Euro. Der Tempoverlust im Wachstum der Bauindustrie ist im Wesentlichen auf die Corona-Krise zurückzuführen, die über 2020 hinaus zu einer weiteren Verlangsamung führen könnte.

Dennoch müssten die Unternehmen für diesen Anstieg der Bauleistung neues Personal einstellen: Für 2020 wird daher mit einem weiteren Beschäftigungsaufbau von rund +2% auf ca. 855.000 Beschäftigte gerechnet.

Immobilienmarkt

Am Immobilienmarkt kam es zwar zunächst nach Untersuchungen des Instituts der deutschen Wirtschaft während der Lockdown-Phase zu deutlich weniger Besichtigungsterminen und Transaktionen. Nach Aufhebung der Ausgangsbeschränkungen hat sich hier das Bild aber bereits wieder normalisiert. Insbesondere Eigennutzer suchen nach wie vor - und bedingt durch die Erfahrungen während des Corona-Lockdowns (Präferenzänderungen, wie z.B. zusätzliches Arbeitszimmer für Homeoffice, für jedes Kind ein eigenes Kinderzimmer, ein eigener Garten oder großer Balkon, etc.) sogar verstärkt - nach Immobilien.

Preisabschläge waren bislang im Wohnimmobilienbereich nicht zu verzeichnen. Das Empirica-Institut hält stabile bis leicht sinkende Preise für am wahrscheinlichsten. Zwar könnte ein starker Konjunktureinbruch einen Absturz der Immobilienpreise um bis zu -30% zur Folge haben, allerdings sei bei einer schnellen Erholung und einem weiterhin niedrigen Zinsniveau ebenso auch ein Plus von +10% möglich. Im Falle eines Preisrückgangs geht Empirica jedoch nur von einem vorübergehenden Effekt aus.

Das Hamburger Institut F + B rechnet damit, dass eine Normalisierung der Marktentwicklung eintritt, wenn die Corona-Krise einigermaßen bewältigt ist. Dann würde wie vor der Krise gelten: In angesagten Städten gibt es zu wenige Wohnungen und Immobilien bringen im Niedrigzinszeitalter vergleichsweise attraktive Renditen.

Die Landesbank Hessen-Thüringen geht davon aus, dass der Aufschwung am deutschen Immobilienmarkt beendet ist, sieht aber trotz teilweise anspruchsvoller Bewertungen keineswegs eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass nun am deutschen Immobilienmarkt "eine Blase platzt". Gerade der hiesige Immobilienmarkt habe sich in der Vergangenheit im internationalen Vergleich als weniger volatil erwiesen. Daher geht die HELABA auch diesmal davon aus, dass es insgesamt nur zu moderaten Wertrückgängen und in weniger betroffenen Segmenten wie Wohnimmobilien in Ballungsräumen sogar lediglich zu einer längeren Seitwärtsbewegung kommt.

Zinsumfeld und Baufinanzierungen

Die anhaltende Geldflut durch die Notenbanken, verbunden mit der schwächelnden Konjunktur, führt zu dem positiven Effekt, dass die Bauzinsen auf ihrem rekordniedrigen Niveau bleiben dürften, das sie erreicht haben. Bankenseitig ist noch nicht zu erkennen, dass die Bereitschaft zur Kreditausreichung coronabedingt gesunken ist: Laut der Bundesbank-Statistik ist vielmehr im April 2020 - dem konjunkturell dunkelsten Monat seit vielen Jahrzehnten - das Baufinanzierungsgeschäft in Deutschland im Vergleich zum Vorjahresmonat (April 2019) sogar um +5,3% auf 24,3 Mrd. Euro gestiegen. Vor allem die Sparkassen steigerten das Neugeschäft mit +12% deutlich stärker als der Gesamtmarkt.

Allgemeine Risikozuschläge beim Zinssatz sind gemäß der führenden Zinsvergleichs-Webseiten gegenwärtig nicht zu erkennen. Im Juni bewegten sich die Konditionen laut Interhyp für zehnjährige Darlehen weitgehend seitwärts und lagen bei rund 0,7-0,8% p.a. Das Interhyp Bauzins-Trendbarometer, eine monatliche Umfrage unter den Experten von zehn deutschen Kreditinstituten, zeigt für die kommenden Monate in der Tendenz weiterhin niedrige Zinsen. Die Mehrzahl der Analysten erwartet kurzfristig ein gleichbleibendes Niveau, auch auf Halbjahres- oder Jahressicht sehen die meisten gleichbleibende Zinsen, einige halten auch leichte Steigerungen für wahrscheinlich.

II. Aussichten für die FHGB

Die FHGB konnte die ersten Monate des Jahres 2020 gut nutzen, um in den Vorjahren angekaufte Projekte vertriebsreif zu machen. Zwar ist während der Lockdown-Phase die Anzahl an Notarterminen leicht rückläufig gewesen, doch mit Aufhebung der Ausgangsbeschränkungen und einer zunehmenden Normalisierung der Lage haben Reservierungen und Notartermine wieder stark zugenommen, so dass wir bereits Ende Juni 2020 gruppenweit bereits wieder fast an die Anzahl der im Vorjahreszeitraum verkauften Objekte herankommen. Einen weiterhin positiven Coronaverlauf vorausgesetzt halten wir es für möglich, dass auf Jahressicht die Verkaufszahlen des Vorjahres eingestellt oder sogar übertroffen werden können.

Auf der Ankaufsseite erwarten wir weiterhin dank unserer sehr guten Marktposition einen stabilen Dealflow zu Preisen auf bisherigem Niveau und sehen uns daher auch für die Zukunft gut aufgestellt.

Ankaufspreise und Verkaufspreise haben sich in den letzten Jahren in einem ähnlichen Umfang entwickelt, die Baukosten sind in dieser Zeit zwar auch erheblich gestiegen, im Vergleich zu den Ankaufs- und Verkaufspreisen allerdings nicht ganz so stark. Im Durchschnitt lag die Rentabilität der Projekte im Jahr 2019 geringfügig unter dem Vorjahresniveau. Für das laufende Jahr rechnen wir mit vergleichbaren Projektrenditen.

Aufgrund dieser Faktoren ist davon auszugehen, dass im Jahr 2020 ein Ergebnis auf Vorjahresniveau erzielt werden kann.

D. Chancen- und Risikobericht

Der Chancen- und Risikobericht behandelt die Geschäftsrisiken und Chancen, denen sich die FORMHAUS Grundbesitz GmbH für das Geschäftsjahr 2019 bzw. zum Bilanzstichtag ausgesetzt sah und deckt einen Zeitrahmen von mindestens einem Jahr ab. Die im Nachfolgenden dargestellten Risiken sind in der Reihenfolge ihrer Bedeutung für die FORMHAUS Grundbesitz GmbH beginnend mit dem wesentlichsten Risikofaktor dargestellt.

I. Chancen

FHGB profitiert vom im letzten Jahr begonnenen verstärkten Projektankauf über die FHGB anstelle des Ankaufs über Beteiligungen. Daraus resultierend sollten in Zukunft mehr Projekte der FHGB an den Markt kommen, was sich grundsätzlich in steigenden Umsatzerlösen widerspiegeln sollte.

Dank etablierter Kontakte zu einer Vielzahl an geeigneten Bauunternehmen rechnen wir damit, weiterhin Kapazitäten für den Bau der Häuser zu finden, so dass wir die Objektgrundstücke zusammen mit einem gleichzeitig zwischen Grundstückskäufer und Bauunternehmen abzuschließenden Werkvertrag verkaufen können.

II. Risiken

Marktrisiken

Sollte - anders als erwartet - die konjunkturelle Erholung deutlich länger benötigen als prognostiziert oder sich die konjunkturelle Lage sogar noch verschlechtern, könnte dies negative Auswirkungen auf den Immobilienmarkt im Allgemeinen und die Geschäftstätigkeit der FHGB haben. Auch eine zweite Corona-Welle und ein eventuell damit verbundener zweiter längerer Lockdown oder ein stärkerer Anstieg des Zinsniveaus könnte den Immobilienmarkt und das Geschäftsmodell der FHGB in Mitleidenschaft ziehen. Eine sinkende Nachfrage nach Wohnimmobilien und rückläufige Preise könnten dazu führen, dass Immobilienprojekte nicht mehr mit Gewinn verkauft werden könnten und Verluste entweder realisiert oder Projektgrundstücke bis zu einer Markterholung länger gehalten werden müssten. Wir gehen jedoch davon aus, dass ein solcher etwaiger Markteinbruch nur von temporärer Dauer sein sollte und sich somit die Veräußerung von Grundstücken lediglich zeitlich nach hinten verschieben sollte. In einem solchen Fall sollte unsere Finanzierungslage dennoch gesichert sein, da wir davon ausgehen, dass unsere Banken die zum Grundstücksankauf zur Verfügung gestellten Kreditmittel prolongieren dürften und unsere Liquiditätslage weiterhin einen geordneten Kapitaldienst zulässt.

Risikomanagement

Grundstücksverträge werden im Vorfeld regelmäßig juristisch überprüft und Projekte vor Ankauf systematisch mit fortgeschriebenen Preisdaten kalkuliert.

Gesamteinschätzung

Die hier im Lagebericht dargestellten Risiken haben derzeit weder einzeln noch kumuliert bestandsgefährdenden Charakter.

Grünwald, den 26. Juni 2020

FORMHAUS Grundbesitz GmbH

Geschäftsführung

Tobias Alter

Dr. Clemens Rutz

Christoph Dammert

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die FORMHAUS Grundbesitz GmbH, Grünwald:

"Prüfungsurteile

Ich habe den Jahresabschluss der FORMHAUS Grundbesitz GmbH, Grünwald, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2019 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus habe ich den Lagebericht der FORMHAUS Grundbesitz GmbH, Grünwald, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 geprüft.

Nach meiner Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2019 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 und

•

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erkläre ich, dass meine Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Während der Prüfung übe ich pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahre eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifiziere und beurteile ich die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, plane und führe Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlange Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für meine Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinne ich ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
•	beurteile ich die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehe ich Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls ich zu dem Schluss komme, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, bin ich verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, mein jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Ich ziehe meine Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteile ich die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrundeliegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
•	beurteile ich den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.
•	führe ich Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehe ich dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteile die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen gebe ich nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Oberhaching, den 15. Juli 2020

Richard Matzinger, Wirtschaftsprüfer

Der vorstehende Bestätigungsvermerk bezieht sich auf den vollständigen Inhalt des aufgestellten und geprüften Jahresabschluss und damit auch auf die gemäß § 275 Abs. 2 HGB gegliederte Gewinn- und Verlustrechnung ohne die Erleichterungen der § 276 Satz 1 HGB sowie den Anhang ohne die in § 327 Nr. 2 HGB vorgesehenen und im Rahmen der Publizität wahrgenommenen Erleichterungen.

Veröffentlichungen oder Weitergabe des Jahresabschlusses und/oder des Lageberichts in einer von der bestätigten Fassung abweichenden Form (einschließlich der Übersetzung in andere Sprachen) bedarf es zuvor meiner erneuten Stellungnahme, sofern hierbei mein Bestätigungsvermerk zitiert oder auf meine Prüfung hingewiesen wird; ich weise insbesondere auf § 328 HGB hin.

In der Gesellschafterversammlung der Formhaus Grundbesitz GmbH, München, vom 22.07.2020 wurde der Jahresabschluss zum 31.12.2019 sowie der Lagebericht für das Geschäftsjahr 2019 der Formhaus Grundbesitz GmbH festgestellt.

Das Jahresergebnis des Geschäftsjahres 2019 wird mit dem Gewinnvortrag auf neue Rechnung vorgetragen.

30:T302e,

FORMHAUS Grundbesitz GmbH

Grünwald

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2018 bis zum 31.12.2018

BILANZ

AKTIVA

	Euro	Gesamtjahr/Stand Euro	Euro	Vorjahr Euro
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände		0,00		0,00
II. Sachanlagen		0,00		0,00
III. Finanzanlagen		265.306,00		146.706,00
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte		36.259.519,29		19.032.318,31
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände		2.848.980,66		580.173,14
III. Wertpapiere		0,00		0,00
IV. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks		2.035.087,62		580.722,09
C. Rechnungsabgrenzungsposten		0,00		0,00
Summe Aktiva		41.408.893,57		20.339.919,54

PASSIVA

	Euro	Gesamtjahr/Stand Euro	Euro	Vorjahr Euro
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital		25.000,00		12.525,00
II. Kapitalrücklage		0,00		0,00
III. Gewinnrücklagen		0,00		0,00
IV. Gewinnvortrag/Verlustvortrag		1.074.412,31		-500.000,00
V. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag		4.987.138,78		1.574.412,31
B. Rückstellungen		2.065.753,00		514.465,50
C. Verbindlichkeiten		33.253.773,48		18.738.516,73
D. Rechnungsabgrenzungsposten		0,00		0,00
Summe Passiva		41.408.893,57		20.339.919,54

ANHANG

Allgemeine Angaben und Erläuterungen

Die FORMHAUS Grundbesitz GmbH mit Sitz in Grünwald ist beim Amtsgericht München unter HRB 231362 eingetragen.

Der Jahresabschluss zum 31.12.2018 ist nach den Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches und des GmbH-Gesetzes aufgestellt. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt. Die Gesellschaft ist als kleine Kapitalgesellschaft im Sinne von § 267 Abs. 1 HGB einzustufen.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden bleiben gegenüber dem Vorjahresabschluss grundsätzlich unverändert.

Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Die Vorräte werden zu Anschaffungskosten bewertet. Soweit Wertminderungen zu berücksichtigen sind, ist diesen durch entsprechende Abschläge Rechnung getragen worden.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Nennwert bilanziert. Alle erkennbaren Einzelrisiken werden bei der Bewertung berücksichtigt.

Die Guthaben bei Kreditinstituten werden zum Nominalwert bilanziert.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen und werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Zu den Posten der Bilanz

Sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen haben eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von EUR 26.961.006,88 sind durch Grundschulden an den Immobilien des Vorratsvermögens besichert.

Die sonstigen Verbindlichkeiten beinhalten Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern in Höhe von EUR 255.522,22 (i.V. EUR 1.265.039,46) sowie gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von EUR 4.693.409,87 (i. V. EUR 2.253.112,31).

Sämtliche Verbindlichkeiten haben eine Laufzeit bis zu einem Jahr.

Sonstige Angaben und Erläuterungen

Die Geschäftsführung wurde im Berichtszeitraum von Herrn Tobias Alter, Herrn Dr. Clemens Rutz sowie Herrn Christoph Dammert (seit 22.08.2018) wahrgenommen.

Haftungsverhältnisse, die zum 31.12.2018 bilanziell nicht berücksichtigt wurden, bestehen keine. Es bestehen keine für die Beurteilung der Finanzlage notwendigen sonstigen finanziellen Verpflichtungen.

Die Gesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahr durchschnittlich einen Mitarbeiter.

Grünwald, im September 2019

Tobias Alter Dr. Clemens Rutz Christoph Dammert

Grünwald, den 13. September 2019

gez. Alter, Rutz, Dammert

Die Feststellung bzw. Billigung des Jahresabschlusses erfolgte am: 13. September 2019

31:T2c4b,

FORMHAUS Grundbesitz GmbH

Grünwald

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 10.02.2017 bis zum 31.12.2017

BILANZ

AKTIVA

	Euro	Gesamtjahr/Stand Euro	Euro	Vorjahr Euro
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände		0,00
II. Sachanlagen		0,00
III. Finanzanlagen		146.706,00
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte		19.032.318,31
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände		580.173,14
III. Wertpapiere		0,00
IV. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks		580.722,09
C. Rechnungsabgrenzungsposten		0,00
Summe Aktiva		20.339.919,54

PASSIVA

	Euro	Gesamtjahr/Stand Euro	Euro	Vorjahr Euro
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital		12.525,00
II. Kapitalrücklage		0,00
III. Gewinnrücklagen		0,00
IV. Gewinnvortrag/Verlustvortrag		-500.000,00
V. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag		1.574.412,31
B. Rückstellungen		514.465,50
C. Verbindlichkeiten		18.738.516,73
D. Rechnungsabgrenzungsposten		0,00
Summe Passiva		20.339.919,54

ANHANG

Allgemeine Angaben und Erläuterungen

Die FORMHAUS Grundbesitz GmbH mit Sitz in Grünwald ist beim Amtsgericht München unter HRB 231362 eingetragen.

Der Jahresabschluss zum 31.12.2017 ist nach den Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches und des GmbH-Gesetzes aufgestellt. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt. Die Gesellschaft ist als kleine Kapitalgesellschaft im Sinne von § 267 Abs. 1 HGB einzustufen.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Die Vorräte werden zu Anschaffungskosten bewertet. Soweit Wertminderungen zu berücksichtigen sind, ist diesen durch entsprechende Abschläge Rechnung getragen worden.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Nennwert bilanziert. Alle erkennbaren Einzelrisiken werden bei der Bewertung berücksichtigt.

Die Guthaben bei Kreditinstituten werden zum Nominalwert bilanziert.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Zu den Posten der Bilanz

Sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen haben eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von EUR 14.713.885,42 sind durch Grundschulden an den Immobilien des Vorratsvermögens besichert.

Die sonstigen Verbindlichkeiten beinhalten Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern in Höhe von EUR 1.265.039,46 sowie gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von EUR 2.253.112,31.

Sämtliche Verbindlichkeiten haben eine Laufzeit bis zu einem Jahr.

Sonstige Angaben und Erläuterungen

Die Geschäftsführung wurde im Berichtszeitraum von Herrn Tobias Alter sowie Herrn Dr. Clemens Rutz wahrgenommen.

Haftungsverhältnisse, die zum 31.12.2017 bilanziell nicht berücksichtigt wurden, bestehen keine. Es bestehen keine für die Beurteilung der Finanzlage notwendigen sonstigen finanziellen Verpflichtungen.

Grünwald, im Juli 2018

Tobias Alter Dr. Clemens Rutz

Grünwald, den 10. Juli 2018

gez. Alter, Rutz

Die Feststellung bzw. Billigung des Jahresabschlusses erfolgte am: 10. Juli 2018

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