FORMHAUS Grundbesitz GmbH

Grünwald

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Bilanz zum 31. Dezember 2022

AKTIVA

	31.12.2022	31.12.2021
	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	812.012,49	818.151,49
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	7.214,00	8.257,00
	819.226,49	826.408,49
II. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	20.500,00	20.500,00
2. Beteiligungen	250.000,00	250.000,00
	270.500,00	270.500,00
	1.089.726,49	1.096.908,49
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
Zur Veräußerung bestimmte Immobilien	56.251.001,49	51.874.303,75
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	0,00	27.934,50
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	8.773.457,51	16.992.298,76
3. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	450.572,22	0,00
4. Sonstige Vermögensgegenstände	5.015.149,83	2.661.028,36
	14.239.179,56	19.681.261,62
III. Wertpapiere
Sonstige Wertpapiere	128.061,70	104.064,22
IV. Guthaben bei Kreditinstituten	2.431.192,09	2.445.031,87
	73.049.434,84	74.104.661,46
C. Rechnungsabgrenzungsposten	0,00	24.269,98
Summe Aktiva	74.139.161,33	75.225.839,93

PASSIVA

	31.12.2022	31.12.2021
	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	25.000,00	25.000,00
II. Gewinnvortrag	13.532.816,74	7.697.402,64
III. Jahresüberschuss	8.323.689,81	10.835.414,10
	21.881.506,55	18.557.816,74
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	3.327.580,73	2.615.959,91
2. Sonstige Rückstellungen	131.555,09	620.187,46
	3.459.135,82	3.236.147,37
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	41.750.904,65	46.668.970,80
2. Erhaltene Anzahlungen auf beurkundete Kaufverträge	170.500,00	0,00
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	63.500,86	444.617,54
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	5.852.677,01	5.602.992,39
5. Sonstige Verbindlichkeiten	960.936,44	715.295,09
- davon aus Steuern EUR 17.331,01 (Vj. EUR 14.076,86)
- davon im Rahmen der sozialen Sicherheit EUR 80,52 (Vj. EUR 10,02)
	48.798.518,96	53.431.875,82
Summe Passiva	74.139.161,33	75.225.839,93

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2022

	1.1.-31.12.2022	1.1.-31.12.2021
	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse	47.945.357,52	65.980.773,03
2. Erhöhung (Vj. Verminderung) des Bestands an zur Veräußerung bestimmte Immobilien	4.376.697,74	-10.871.554,06
3. Aktivierung aus Immobilienerwerben	0,00	839.206,18
4. Sonstige betriebliche Erträge	2.321,24	50.556,47
5. Materialaufwand:
Aufwendungen aus dem Erwerb von Immobilien	-36.434.645,19	-40.139.304,48
6. Personalaufwand:
a) Löhne und Gehälter	-418.350,60	-364.458,07
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	-18.908,97	-43.099,64
	-437.259,57	-407.557,71
7. Abschreibungen auf Sachanlagen	-7.182,00	-7.181,38
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen	-3.359.689,66	-132.443,23
9. Erträge aus Beteiligungen	900.000,00	1.469,06
10. Erträge aus anderen Wertpapieren	497,24	549,57
11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	507.727,85	389.807,34
- davon aus verbundenen Unternehmen EUR 350.509,42 (Vj. EUR 379.836,01)
12. Abschreibungen auf Finanzanlagen	0,00	-13.515,07
13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-1.461.696,97	-1.197.581,35
- davon an verbundene Unternehmen EUR 414.054,62 (Vj. EUR 358.872,30)
14. Aufgrund eines Teilgewinnabführungsvertrags abgeführte Gewinne	-170.692,46	-6.000,00
15. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-3.537.352,44	-3.648.266,79
16. Ergebnis nach Steuern	8.324.083,30	10.838.957,58
17. Sonstige Steuern	-393,49	-3.543,48
18. Jahresüberschuss	8.323.689,81	10.835.414,10

Anhang des Geschäftsjahres 2022

I. Allgemeine Angaben zum Unternehmen

Die FORMHAUS Grundbesitz GmbH mit Sitz in Grünwald ist beim Amtsgericht München unter HRB 231362 im Handelsregister eingetragen.

II. Allgemeine Angaben zu Inhalt und Gliederung des Jahresabschlusses

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2022 ist nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften der §§ 242 ff HGB unter Beachtung der ergänzenden Bestimmungen der §§ 264 ff HGB und der Vorschriften des Gesetzes der Gesellschaften mit beschränkter Haftung aufgestellt. Die Aufstellung der Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren erfolgt.

Die Gesellschaft erfüllt die Größenmerkmale einer großen Kapitalgesellschaft im Sinne von § 267 Abs. 3 HGB.

III. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden entsprechen den gesetzlichen Vorschriften.

Die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens sind zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibungen angesetzt. Die Abschreibungen wurden nach deren betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauern ermittelt; sie betragen für das Gebäude 50 Jahre und für den Ausstattungsgegenstand 10 Jahre. Die Anschaffungskosten umfassen auch die Anschaffungsnebenkosten.

Die Bewertung der Vermögensgegenstände der Finanzanlagen erfolgt zu ihren Anschaffungskosten.

Die zur Veräußerung bestimmten Immobilien sind unter Vorräten bilanziert. Die Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten aktiviert; diese schließen die Anschaffungsnebenkosten ein. Bei einzelnen Grundstücken sind zusätzliche Aufwendungen hinzuaktiviert; dies sind u.a. Auszahlungen für Abriss und bereits angefallene Aufwendungen der Herrichtung der Grundstücke.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert bilanziert. Wertminderungen werden durch Einzelwertberichtigungen auf die Forderungen berücksichtigt.

Guthaben bei Kreditinstituten sind zum Nennwert, die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten mit ihrem Erfüllungsbetrag bilanziert.

Wertpapiere des Umlaufvermögens sind mit ihren Anschaffungskosten aktiviert.

Die sonstigen Rückstellungen erfassen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten und sind mit dem voraussichtlichen Erfüllungsbetrag bewertet, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist.

IV. Angaben zur Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist aus dem als Anlage zum Anhang beigefügten Anlagespiegel ersichtlich.

Anteilsbesitz

Gesellschaft	Anteil am Kapital	Eigenkapital	Ergebnis des Geschäftsjahres
		TEUR	TEUR
FORMHAUS Wohnbau Verwaltungs GmbH	100 %	39	9
FORMHAUS Wohnbau Pläntschweg GmbH & Co. KG	100 %	-257	-61
FORMHAUS Wohnbau Oberbrunner Straße GmbH & Co. KG	100 %	54	-36
FORMHAUS Wohnbau St.-Johann-Str. GmbH & Co. KG	100 %	-140	-11
FORMHAUS Wohnbau Simrockstraße GmbH & Co. KG	100 %	409	518
FORMHAUS Wohnbau Altostraße GmbH & Co. KG	100 %	-162	-104
FORMHAUS Wohnbau Projekte GmbH & Co. KG	100 %	51	-3
FORMHAUS Wohnbau Von-Gravenreuth-Straße GmbH & Co. KG	100 %	-141	-73
FORMHAUS Wohnbau Hohenbrunner Straße GmbH & Co. KG	100 %	-52	-47

Die Beteiligungsgesellschaften sind verbundene Unternehmen im Sinne von § 271 Abs. 2 HGB. Sie haben allesamt ihren Sitz in Grünwald.

An einer Projektgesellschaft ist die FORMHAUS Grundbesitz GmbH als atypisch stiller Gesellschafter in Höhe von TEUR 250 beteiligt.

In der Position Vorräte sind erworbene Grundstücke bilanziert. Die Grundstücke werden, in der Regel nach Teilung, zusammen mit der genehmigten Planung, veräußert.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen sind solche aus der Darlehensgewährung einschließlich noch nicht ausgeglichener Zinszahlungen (sonstige Vermögensgegenstände). Zur Risikovorsorge ist auf eine Forderung eine Wertberichtigung in Höhe von EUR 3,2 Mio. gebildet worden.

Eine Forderung, die unter Forderungen gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, ausgewiesen ist, besteht gegen eine Gesellschaft, an der die FORMHAUS Grundbesitz GmbH eine 50 % Beteiligung hält.

Die Forderungen haben allesamt eine Restlaufzeit von unter einem Jahr. Ein Betrag ist in voller Höhe (TEUR 50) wertberichtigt worden.

Unter den flüssigen Mitteln sind Bankguthaben erfasst. Die Rücknahmepreise der Wertpapiere liegen TEUR 9 unter ihren Anschaffungskosten. Da mit einer dauerhaften Wertminderung nicht gerechnet wird, werden diese zu Anschaffungskosten bilanziert.

Unter den sonstigen Rückstellungen sind Beträge zu Mehraufwendungen für noch zu erbringenden Leistungen zu Immobilienprojekten und Nachbelastungen von Kosten (TEUR 88) sowie Aufwendungen für die Aufstellung und Prüfung des Jahresabschlusses (TEUR 30) und für übrige Verpflichtungen (TEUR 9) passiviert. Unter den Steuerrückstellungen sind die Nachzahlungen auf die steuerlichen Ergebnisse der Jahre 2021 und 2022 angesetzt.

Zur Finanzierung der Grundstückserwerbe werden von verschiedenen Banken Kredite gewährt. Der Ausweis ist unter Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten passiviert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen resultieren aus der Darlehensgewährung gegenüber Gesellschaften der FORMHAUS-Unternehmensgruppe einschließlich ausstehender Zinsen hierauf (sonstige Verbindlichkeiten). Die Verbindlichkeiten gegenüber einem Gesellschafter haben TEUR 3 (Vj. TEUR 3) betragen.

Unter den sonstigen Verbindlichkeiten sind im Wesentlichen Darlehen von Dritten, einschließlich Zinsverbindlichkeiten, sowie Lohn- und Kirchensteuern passiviert.

Die Verbindlichkeiten haben folgende Restlaufzeiten (in Klammern die Vorjahresangaben) und sind wie folgt gesichert:

in TEUR Bilanzposten	RLZ < 1 J.	RLZ 1-5 J.	Gesamt	Sicherheiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	25.438	16.313	41.751	Grundschulden: TEUR
	(33.005)	(13.664)	(46.669)	41.744 und Abtretung von Kaufpreisansprüchen
Erhaltene Anzahlungen auf beurkundete Kaufverträge	171		171
	(0)		(0)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	63		63
	(445)		(445))
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	5.853		5.853
	(5.603)		(5.603)
Sonstige Verbindlichkeiten	961		961
	(715)		(715)
Summe	32.486	16.313	48.799
	(39.768)	(13.664)	(53.432)

Sonstige Haftungsverhältnisse, die zum 31. Dezember 2022 bilanziell nicht berücksichtigt sind, bestehen im Gesamtbetrag von EUR 2,45 Mio. (Bürgschaftsvereinbarungen). Das Risiko der Inanspruchnahme wird als gering eingeschätzt.

V. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Aus Projektverkäufen sind Erlöse von TEUR 47.907 erzielt worden. Die Umsatzerlöse aus Vermietungen betragen TEUR 38. Die Umsatzerlöse sind ausschließlich im Inland erzielt worden.

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind Aufwendungen aus Wertberichtigungen auf Forderungen in Höhe von EUR 3,25 Mio. enthalten.

Die Ausschüttungen durch zwei Beteiligungsgesellschaften ist unter den Erträgen aus Beteiligungen ausgewiesen.

Der Gewinnanteil 2022 eines atypisch still beteiligten Gesellschafters ist unter "Aufgrund eines Teilgewinnabführungsvertrages abgeführte Gewinne" ausgewiesen.

VI. Sonstige Angaben

Geschäftsführer im Geschäftsjahr 2022 waren Herr Tobias Alter, München, und Herr Mario Beron, München. Die Schutzklausel des § 286 Abs. 4 HGB wird in Anspruch genommen.

Einem Geschäftsführer wurde im Geschäftsjahr 2022 ein Kredit in Höhe von TEUR 500 gewährt. Es war ein Zinssatz von 3 % vereinbart. Sicherheiten waren nicht vereinbart.

Die Gesellschaft hat im Durchschnitt vier Mitarbeiter/innen beschäftigt.

Die Aufwendungen für die Jahresabschlussprüfung sind in den sonstigen Aufwendungen enthalten und betragen TEUR 24.

Die Gesellschaft ist verbundenes Unternehmen der TA Vermögensverwaltung GmbH, München, und wird in deren Konzernabschluss zum 31. Dezember 2022 einbezogen. Der Konzernabschluss und der Konzernlagebericht werden beim Bundesanzeiger verfügbar sein.

VII. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Ende des Geschäftsjahres, über die zu berichten wäre, sind nicht eingetreten. Auswirkungen, die sich im Geschäftsjahr 2023 aus Zins- und Baukostenentwicklung sowie aus der kriegerischen Auseinandersetzung zwischen Russland und der Ukraine für unsere Gesellschaft ergeben könnten, haben wir im Lagebericht dargestellt.

Grünwald, 27. November 2023

Die Geschäftsführer

Tobias Alter

Mario Beron

Entwicklung des Anlagevermögens für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2022 (Bruttodarstellung)

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	Vortrag 01.01.2022	Zugänge	Stand 31.12.2022
	EUR	EUR	EUR
I. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten, einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	824.289,87		824.289,87
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	9.300,00		9.300,00
Summe	833.589,87	0,00	833.589,87
II. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	20.500,00		20.500,00
2. Beteiligungen	250.000,00		250.000,00
Summe	270.500,00	0,00	270.500,00
Summe Anlagevermögen	1.104.089,87	0,00	1.104.089,87

	Kumulierte Abschreibungen
	Vortrag 01.01.2022	Zugänge	Stand 31.12.2022
	EUR	EUR	EUR
I. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten, einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	6.138,38	6.139,00	12.277,38
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.043,00	1.043,00	2.086,00
Summe	7.181,38	7.182,00	14.363,38
II. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00		0,00
2. Beteiligungen	0,00		0,00
Summe	0,00	0,00	0,00
Summe Anlagevermögen	7.181,38	7.182,00	14.363,38

	Buchwerte
	Stand 31.12.2022	Stand 31.12.2021
	EUR	EUR
I. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten, einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	812.012,49	818.151,49
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	7.214,00	8.257,00
Summe	819.226,49	826.408,49
II. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	20.500,00	20.500,00
2. Beteiligungen	250.000,00	250.000,00
Summe	270.500,00	270.500,00
Summe Anlagevermögen	1.089.726,49	1.096.908,49

Lagebericht zum Geschäftsjahr 2022

A. Grundlagen des Unternehmens

Geschäftsmodell

Die "FORMHAUS Gruppe" (im Folgenden auch "FORMHAUS" genannt) ist seit 2015 in der Entwicklung von Wohnimmobilienprojekten im Großraum München tätig.

Die FORMHAUS Grandbesitz GmbH ("FHGB") erwirbt hierzu auf eigene Rechnung bebaute und unbebaute Grundstücke in bestehenden Wohngebieten mit dem Ziel, einen Neubau auf dem erworbenen Grundstück zu planen, hierfür eine Baugenehmigung zu erlangen, gegebenenfalls einen bestehenden Altbestand abzureißen, das erworbene Grundstück (real oder nach WEG) in Teilgrundstücke zu unterteilen und diese anschließend mitsamt der genehmigten Planung, jedoch unbebaut, weiter zu veräußern (sog. "Bauherren-Modell").

B. Wirtschaftsbericht

I. Branchenbezogene Rahmenbedingungen, insbesondere Region München

Standort München

Eine Vielzahl nationaler und internationaler Untersuchungen und Standortvergleiche bestätigen dem Wirtschafts- und Innovationsstandort München seit vielen Jahren eine ausgezeichnete Standortqualität und platzieren die bayerische Landeshauptstadt auf die vorderen Ränge.

Zum 30. Juni 2023 waren etwa 1,58 Millionen Personen mit Hauptwohnsitz in München gemeldet, das bedeutet, dass das Bevölkerungswachstum, im Vergleich zum Vorjahr, leicht positiv war. Diese Entwicklung des Bevölkerungswachstums ist nicht erst seit Beginn der Coronapandemie 2020 zu beobachten. Derzeit werden für 2040 1,81 Millionen Einwohner prognostiziert. In der Vergangenheit war die positive demografische Entwicklung dabei in erster Linie auf eine sehr altersselektive Zuwanderung zurückzuführen; demnach zogen vor allem 18- bis 30-Jährige in die Region München.

Im Zuge steigender Zinsen und Inflation ist die Anzahl der genehmigten Wohnungen 2022, im Vergleich zu den Vorjahren, weiter deutlich zurückgegangen, und zwar auf lediglich 8.098. 2021 waren es schon nur noch 8.655 Einheiten, 11.528 waren es in 2020 (2019: 10.929, 2018: 12.851). Dies zeigt, dass die Stadt aber auch die privaten Projektentwickler und Bauträger, so stark wie selten für Wohnraum sorgen müssen. Die Zahl der Fertigstellungen lag mit 7.552 Wohnungen im Jahr 2022 allerdings mit mehr als 400 Einheiten über dem Vorjahr (2021: 7.140; 2020: 8.289; 2019: 7.121; 2018: 8.094). Das Ziel der Stadt München, jedes Jahr 8.500 Wohnungen fertiggestellt zu bekommen, wurde aber weiterhin deutlich verfehlt. 2023 rechnen wir mit einem weiteren, spürbaren Rückgang, sowohl bei den Genehmigungen als auch bei den Fertigstellungen.

Mehr als jedes zweite neu genehmigte Wohngebäude ist ein Einfamilienhaus, zusammen mit Doppel- oder Reihenhäusern machten diese 1.078 Genehmigungen im Jahr 2022 aus. Entstanden sind sie mehrheitlich in den äußeren Stadtbezirken.

Wohnen war und ist in Deutschland, bezogen sowohl auf Kaufpreis als auch auf Miete, auch 2022 nirgendwo teurer als in München. In den vergangenen zehn Jahren haben sich die Kaufpreise für Immobilien fast verdreifacht. Das liegt nach wie vor an einer anhaltend hohen Nachfrage, die durch das vorhandene Wohnungsangebot nicht ausreichend befriedigt werden kann. Auch war die Immobilienbranche, zumindest in München, fast von Beginn an klarer Corona-Profiteur. Dämpfende Preiseffekte gab es kaum. Der Preisanstieg hat sich bei Wohnimmobilien im Vergleich zum Vorjahr weiter fortgesetzt; so sind die Kosten für Wohneigentum 2022, im Vergleich zum Vorjahr, im Bereich um 5% gestiegen. Wobei die Preise für unbebaute individuelle Wohnbaugrundstücke in durchschnittlichen und guten Wohnlagen zum Ende des Jahres 2022 im Mittel sogar um fast 20% über den Vorjahreswerten lagen; allerdings hatten diese zum Jahresende bereits wieder deutlich an Wert verloren.

Wettbewerbsposition

Die FORMHAUS Grundbesitz GmbH agiert mit einem spezialisierten (Bauherren-Modell) und regional fokussierten Geschäftsmodell auf dem Markt für individuellen Wohnhausbau im Großraum München.

Grundsätzlich steht die FORMHAUS Grundbesitz GmbH dabei im Wettbewerb mit anderen Projektentwicklern und sonstigen Immobilienunternehmen in den Bereichen des Grundstückserwerbs, der Entwicklung von Wohnimmobilien und des Verkaufs von projektierten Häusern an vornehmlich private Erwerber. Mit weiter steigenden Bauzinsen und vergleichsweise hoher Inflation ist jedoch die Wahrscheinlichkeit gegeben, dass auch Kapitalanleger in den Fokus rücken.

II. Geschäftsverlauf

Der Ankauf von Projektgrundstücken für das Bauherren-Modell über die gesamte FORMAUS Gruppe einschließlich Beteiligungen lag im Jahr 2022 in Summe deutlich unter den Corona-Jahren 2021 und 2020. Dies lag vor allem darin begründet, dass der Ankauf seit Mitte des vergangenen Jahres aufgrund der plötzlich und stark veränderten Rahmenbedingungen praktisch stillsteht.

Ausschlaggebend für einen konstanten Zulauf an neuen Projektgrundstücken sind, unter normalen Bedingungen, die breiten und tiefen Kontakte zu Maklern, die schnelle Einschätzung von Grundstücken und die schnelle Angebotsabgabe sowie die Bekanntheit der Marke FORMHAUS.

Im Laufe des Jahres 2022 wurden 10 Ankäufe von Projektgrundstücken notariell verbrieft (Vorjahr: 26 Projektgrundstücke; analog dazu erfolgten im Jahr 2022 10 Besitzübergänge aus diesen angekauften Projektgrundstücken (Vorjahr: 16 Projektgrundstücke)).

Die FORMHAUS Grundbesitz GmbH konnte auch ihren Geschäftsumfang im abgelaufenen Geschäftsjahr, im Vergleich zu 2021, nicht konstant halten. Auf der Verkaufsseite wurden im abgelaufenen Jahr 49 Objekte notariell beurkundet (Vorjahr: 59 Objekte). Die verkauften Einheiten setzen sich zusammen aus

•	2 Einfamilienhäusern (Vorjahr: 5)
•	28 Doppelhaushälften (Vorjahr: 24)
•	19 Reihen-/Stadthäuser (Vorjahr: 30)
•	kein Weiterverkauf von Projektgrundstücken (Vorjahr: 0).

Aus dem Verkauf von (Teil-)Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten erfolgten im abgelaufenen Geschäftsjahr 54 Besitzübergänge (Vorjahr: 71), die sich wie folgt zusammensetzen:

•	4 Einfamilienhäuser (Vorjahr: 5)
•	28 Doppelhaushälften (Vorjahr: 33)
•	22 Reihen-/Stadthäuser (Vorjahr: 33)
•	Keine Weiterverkäufe von Projektgrundstücken (Vorjahr: 0).

Der Rückgang bei den verkauften Einheiten durch die FHGB ist direkte Konsequenz aus der Anfang/Mitte 2022 stark angestiegenen Inflation in Kombination mit daraus resultierenden, merklich höheren Finanzierungszinsen und einem damit verbundenen "Abwarten" der möglichen Käufer oder schlicht einem "Nicht-mehr-können" dieser potentiellen Interessenten.

III. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

a) Darstellung, Analyse und Beurteilung der Ertragslage

Ergebnisquellen	Geschäftsjahr	Vorjahr	Veränderung
	T€	T€	T€	%
Rohertrag	15.869	15.860	9
Betriebsergebnis/EBIT	15.285	15.309	-24	0,2
Zinsergebnis	-954	-808	-146	-18,1
Neutrales Ergebnis	-3.200	0	-3.200
Beteiligungsergebnis	730	-17	747
Ergebnis vor Ertragsteuern	11.861	14.484	-2.623	-18,1
Jahresüberschuss	8.324	10.835	-2.511	-23,2

Die geringere Anzahl realisierter Verkäufe hat zu einem im Vergleich zum Vorjahr rd. € 18 Mio. niedrigeren Umsatz geführt. Es konnten aber höhere Margen realisiert werden; der Rohertrag ist nahezu auf Vorjahresniveau. Die übrigen betrieblichen Aufwendungen waren nur leicht über dem Vorjahresniveau, so dass ein vergleichbares Betriebsergebnis ausgewiesen wird.

Auf eine Forderung ist zur Risikovorsorge eine Wertberichtigung in Höhe von € 3,2 Mio. vorgenommen worden (neutrales Ergebnis).

Angestiegen sind die Zinsaufwendungen auf Darlehen der Kreditinstitute zur Finanzierung der Projekte. Hier haben sich insbesondere die gestiegenen Zinsen auf Finanzierungen von im Geschäftsjahr erworbenen Grundstücken ausgewirkt. Gegenläufig waren höhere Zinserträge aus an Dritte ausgereichte Darlehen, während die Zinserträge aus Darlehen an Gesellschaften der FORMHAUS-Gruppe im Vergleich zum Vorjahr geringer waren, da Darlehen zurückgeführt wurden.

Von Beteiligungsgesellschaften hat die FHGB Ausschüttungen in Höhe von € 0,9 Mio. vereinnahmt. Aus der Beteiligung eines stillen Gesellschafters ist sein Ergebnisanteil in Höhe von € 0,2 Mio. an ihn abzuführen.

Das Ergebnis vor Ertragsteuern ist im Vergleich zum Vorjahr um rd. € -2,6 Mio. geringer. Wesentlicher Grund hierfür ist die Wertberichtigung auf eine Forderung. Einen positiven Effekt resultiert aus dem Beteiligungsergebnis; gegenläufig war der etwas höhere, negative Zinssaldo.

Die Steuerquote ist mit 29,8% im Vergleich zum Vorjahr (25,2%) höher. Der Grund hierfür ist, dass der Aufwand aus der Wertberichtigung auf eine Forderung nicht steuermindernd angesetzt werden kann; gegenläufig war die niedrigere, steuerliche, Bemessungsgrundlage auf die Beteiligungserträge.

b) Darstellung, Analyse und Beurteilung der Vermögens- und Finanzlage

Bilanzposten	Geschäftsjahr	Vorjahr	Veränderung
Aktiva	T€	T€	T€	%
Sachanlagevermögen	819	826	-7
Finanzanlagevermögen	271	271	0
Vorräte	56.251	51.874	4.377	8,4
Forderungen aus Finanzierungen	14.231	19.652	-5.421	-27,6
Übrige Forderungen	8	54	-46
Liquide Mittel	2.559	2.549	10

Bilanzposten	Geschäftsjahr	Vorjahr	Veränderung
	T€	T€	T€	%
Passiva
Eigenkapital	21.882	18.558	3.324	17,9
Rückstellungen	3.459	3.236	223	6,9
Kreditverbindlichkeiten	41.751	46.669	-4.918	-10,5
Übrige Finanzverbindlichkeiten	6.797	6.275	522	8,3
Übrige Verbindlichkeiten	250	488	-238
Bilanzsumme	74.139	75.226	-1.087	-1,4

Unter Sachanlagevermögen ist eine Immobilie aktiviert, die längerfristig vermietet wird. Unverändert ist der Bestand der Beteiligungen an Bauträger-Personengesellschaften und die Beteiligung als stiller Gesellschafter an einer Bauträgergesellschaft außerhalb der FORMHAUS Gruppe.

Die FHGB hat im Geschäftsjahr 2022 im Vergleich zu Vorjahren weniger Projektgrundstücke angekauft. Die Zahl der realisierten Projekte hat sich im Vergleich zum Vorjahr verringert. Der Bestand der Projektgrundstücke hat sich von 28 auf 33 erhöht, wobei sich im Bestand auch Grundstücke befinden, von denen Teile bereits realisiert wurden. Der Bestandswert hat sich um 8,4% erhöht, insbesondere weil neben den Ankäufen im Jahr 2022 auch eine Anzahl der Besitzübergänge und damit der Zahlung der Kaufpreise aus Ankäufen des Vorjahres erst im Jahr 2022 erfolgt ist.

Einen geringeren Saldo weisen die Forderungen aus Finanzierungen auf: Es wurden Darlehen zurückgezahlt; ein Darlehen ist zur Risikovorsorge um einen Betrag von € 3,2 Mio. wertberichtigt worden.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben sich um rd. € 5,1 Mio. vermindert. Gründe hierfür sind das geringere Ankaufvolumen, die Finanzierung durch Eigenmittel und Rückflüsse aus Teilrealisierung bei Projekten. Von dem Kreditvolumen von insgesamt € 41,8 Mio. sind Teilbeträge im Volumen von rd. € 16,3 Mio. nach dem Stichtag 31. Dezember 2022 fällig. Kurzfristig fällige Darlehen können bei Bedarf prolongiert werden.

Im Geschäftsjahr 2022 ist kein Projektgrundstück an eine Gesellschaft der FORMHAUS Gruppe veräußert worden, die dieses im Bauträgermodell vermarktet. Gesellschaften haben Darlehen aus früheren Veräußerungen zurückgeführt; der Bestand der Forderungen gegen Gesellschaften der FORMHAUS-Gruppe hat sind daher um rd. € 5,0 Mio. verringert.

Der Bestand der liquiden Mittel ist im Vergleich zum Stichtag des Vorjahres unverändert.

Der Jahresüberschuss von € 8,3 Mio. wird beim Eigenkapital als Zugang verbucht. Aus dem Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2021 sind € 5,0 Mio. an die Anteilseigner ausgeschüttet worden. Saldiert hat sich das Eigenkapital um € 3,3 Mio. erhöht; die Eigenkapitalquote ist von 24,7% zum Stichtag des Vorjahrs auf 29,5% gestiegen.

Die sonstigen Rückstellungen sind im Vergleich zum Vorjahr niedriger (geringere Verpflichtungen aus Nachlaufkosten). Die Steuernachzahlungen betreffen die Veranlagungsjahre 2021 und 2022.

Eine Zahlung auf den Kaufpreis eines Projektgrundstücks ist als erhaltene Anzahlung passiviert; der Besitzübergang war zum Bilanzstichtag noch nicht vollzogen.

Der Stand der Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen der FORMHAUS Gruppe war in etwa auf dem Stand des Stichtages des Vorjahres.

Positiv war der Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit (€ 7,2 Mio.; im Vorjahr € 23,7 Mio.), im Vergleich zum Vorjahr aber wesentlich geringer, bedingt durch Zugänge zu den Projektbeständen (im Vorjahr Bestandsabbau) bei einem vergleichbaren Jahresergebnis. Aus dem Cash Flow wurden Bankkredite getilgt und die Ausschüttung an die Anteilseigner gezahlt. Ein Zufluss ist aus der Darlehensgewährung von anderen FORMHAUS-Gesellschaften und fremder Dritter erfolgt. Die Finanzierung der Projekte erfolgt zum wesentlichen Teil über Bankkredite. Der überwiegende Teil der Verbindlichkeiten (> 90%) ist über Grundschulden und teilweise über Abtretung künftiger Verkaufserlöse besichert und lässt sich durch Veräußerung kurzfristig zurückzahlen.

Einzelne Forderungen sind zur Risikovorsorge wertberichtigt worden.

Mit den Zahlungsmittelzuflüssen aus der operativen Geschäftstätigkeit, den liquiden Mitteln auf den Konten sowie aus den Krediten können die Verbindlichkeiten aus dem operativen Geschäft und die Zahlungen an Kapitalgeber jederzeit bedient werden.

IV. Finanzielle Leistungsindikatoren

Bei den finanziellen Leistungsindikatoren liegt unser Fokus auf:

•	Rohertrag
•	Betriebsergebnis/EBIT

Der geringere Umfang der Geschäftstätigkeit hat sich in um rd. € 18,0 Mio. niedrigeren Erlösen niedergeschlagen. Die FHGB konnte den Rohertrag wie auch das Betriebsergebnis/EBIT auf Vorjahresniveau halten. Beim Ankauf der Projektgrundstücke wird das Augenmerk auf die Lage und Qualität der Standorte gerichtet. Aus einer Reihe in 2022 realisierten Projekten konnte deshalb eine höhere Marge als die angestrebte Durchschnittsmarge erzielt werden, was sich insgesamt in einer gegenüber dem Vorjahr gestiegenen Rohertragsmarge niedergeschlagen hat.

V. Gesamtaussage

Die FHGB hat im Geschäftsjahr 2022 einen Jahresüberschuss von € 8,3 Mio. erzielt; dies ist eine im Vergleich zum Vorjahr erzielte Verminderung von € 2,5 Mio. Bei um € 18 Mio. geringeren Umsatzerlösen ist ein Rohertrag und ein Betriebsergebnis in Höhe der Vorjahreswerte erzielt worden. Verantwortlich hierfür ist eine um 9,2% höhere Rohertragsmarge aus der Veräußerung der Projektgrundstücke. Beigetragen zum Jahresergebnis haben auch die Ausschüttung aus Beteiligungsgesellschaften. Nur geringfügig negativ ausgewirkt hat sich das höhere, negative Zinsergebnis. Ergebnisvermindernd haben sich Wertberichtigungen auf Forderungen in Höhe von € 3,25 Mio. ausgewirkt.

Die Bilanzsumme hat sich im Vergleich zum Vorjahr um rd. € 1,1 Mio. vermindert. Der Bestand der Projektgrundstücke ist im Geschäftsjahr 2022 um rd. € 4,4 Mio. höher. Verringert haben sich die Darlehen an Gesellschaften der FORMHAUS Gruppe und die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (jeweils um rd. € 5,0 Mio.).

Finanziert hat sich die FHGB aus dem Cash Flow des Betriebs und Darlehensgewährungen. Die Mittel wurden zur Tilgung von Bankdarlehen und für Ausschüttungen an die Anteilseigner verwendet.

Das Eigenkapital hat sich um den Jahresüberschuss 2022 unter Berücksichtigung der Ausschüttung erhöht; die Eigenkapitalquote ist auf 29,5% gestiegen.

C. Prognosebericht

1. Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Konjunktur

Nachdem 2022 zu Beginn noch immer etwas unter dem Zeichen der Coronapandemie stand, scheint diese Problematik 2023 maximal noch eine Nebenrolle zu spielen. Auch steht Mitte 2023 weniger die Ukraine- und die ehemals daraus resultierende Beschaffungskriese im Mittelpunkt als vielmehr die insbesondere daraus hervorgegangene Inflation und die damit korrespondierenden stark angestiegenen Geldmarkt- bzw. Finanzierungszinsen. Aktuell liegt die Inflation bei noch 6,4% (Juni 2023), bei ca. 10% im Oktober 2022; der 3-Monats-EURIBOR bei bereits 3,72% (Juli 2023).

Dank großer Sparanstrengungen in Privathaushalten, der öffentlichen Hand und der Wirtschaft sowie mittels neuer Beschaffungswege konnte eine befürchtete Gasknappheit im Winter 2022/2023 verhindert werden; auch scheint dieses Risiko für die Heizperiode 2023/2024 wohl ebenso überschaubar.

Wider Erwarten ist das Bruttoinlandsprodukt 2022 um gut 1,9% gewachsen, trotz den mindestens in der ersten Jahreshälfte beschriebenen immanenten Problemen, wie insbesondere Material- und Lieferengpässen und massiv steigenden Preisen. Für 2023 erwartet das ifo Institut eine Rezession bzw. einen Rückgang der Wirtschaftsleistung iHv etwa 0,4%.

Wie beschrieben, ist die deutsche Wirtschaft rückblickend gut durch den Winter 2022/2023 gekommen; dabei konnte die Wirtschaftsleistung bereits im ersten Quartal 2022 wieder zulegen und um 0,8% wachsen. Erst im 4. Quartal musste das Bruttoinlandsprodukt wieder einen kleinen Dämpfer iHv -0,4% hinnehmen, wobei es im 1. Quartal 2023 trotz drohender Gasknappheit und drastischer Sparmaßnahmen sogar zu einem Nullwachstum reichte. Für die verwöhnte Bauwirtschaft war 2022 kein gutes Jahr, diese sieht sich mit einem preisbereinigten Umsatzminus iHv 5,1% konfrontiert. Die nominalen Zuwächse wurden 2022 durch die starken Materialpreissteigerungen mehr als aufgezehrt. Noch im Dezember musste das deutsche Bauhauptgewerbe einen realen Umsatzrückgang von 9,8% vermelden. Für das Gesamtjahr 2022 wurde ein realer Orderrückgang von 9,6% kommuniziert, der sich im Dezember - mit -23,4% im Vergleich zu Dezember 2021 - sogar deutlich beschleunigte.

Auch für den DAX ist das Jahr 2022 ein schlechtes gewesen, mit einem Verlust von rund 12% nämlich das schlechteste Börsenjahr seit vier Jahren. Dabei erwischte es den MDax mit einem Minus von 28,5%, betrachtet auf das Gesamtjahr, noch um einiges schlimmer. Dabei verloren natürlich insbesondere Immobilien-Aktien aber auch "Techwerte" massiv an Boden. Zum Jahresende 2022 hin allerdings ist der ifo-Geschäftsklimaindex wieder deutlich gestiegen (nachdem er zuvor sechsmal in Folge gefallen war) und zwar von 86,4 Punkten im November 2022 auf 88,6 Punkte im Dezember 2022. Treiber hierfür waren insbesondere das verarbeitende Gewerbe, der Dienstleistungssektor und der Handel, lediglich beim Bauhauptgewerbe geht die Kurve (weiter) nach unten, wenn auch nur leicht.

Bauhauptgewerbe

Bemerkenswert war ebenfalls auch in 2022, dass es eine Diskrepanz zwischen nominaler und realer Entwicklung gegeben hat. Die starken Preissteigerungen bei Baumaterialien haben sich quasi ebenso stark auf die Preise für Leistungen des Bauhauptgewerbes ausgewirkt, dabei ist der reale (preisbereinigte) Auftragseingang im Bauhauptgewerbe um 9,6% gegenüber dem Vorjahr gesunken, nominal jedoch entspricht dies einer Steigerung von 4,8%. Im 1. Quartal 2022 wurden im März zum ersten Mal noch Auftragseingänge von mehr als 10 Milliarden Euro gemeldet. Ab dem 2. Quartal allerdings wurde sieben Monate am Stück zweistellige Minusraten verzeichnet. Der Jahresumsatz sank im Vergleich zum Vorjahr real um 5,8%. Nominal steigerte er sich derweil um 9,8% und erreichte einen neuen Höchststand mit 108,9 Milliarden Euro.

Im Hochbau gingen die realen Auftragseingänge um 15,1% zurück und lagen mit 51,7 Milliarden Euro nominal knapp (-1,6%) unter dem Vorjahresergebnis. Die größten Einbußen verzeichnete dabei tatsächlich der Wohnungsbau mit real -16,5%. Das Auftragsbestandsvolumen im Wohnungsbau ging 2022, im Vergleich zu 2021, um 9,3% zurück; bezogen auf den Auftragsbestandswert bedeutet dies allerdings wiederum eine Zunahme um 5,1%.

Wohnungsbau bzw. Immobilienmarkt

Insbesondere Eigennutzer suchten und suchen nach wie vor nach Immobilien. Es lässt sich vermuten, dass sich die im Zuge der stark ansteigenden Mieten zusätzlich positiv auf den Immobilienmarkt auswirkt. Die Kosten für eine Wohnung sind binnen zwei Jahren um 21% gestiegen (Stand März 2023). Es ist nicht davon auszugehen, dass dieser Trend, aus diversen Gründen, zeitnah unterbrochen werden wird.

Es galt also nach wie vor: In angesagten Städten gab es zu wenige Wohnungen und Häuser bzw. die Nachfrage überstieg sowohl auf dem Miet- als auch auf dem Kaufmarkt das Angebot deutlich.

Mitte 2023 stellt sich unserer Meinung nach die Frage einer möglicherweise bald platzenden Immobilienblase, wie vermutet, nicht (mehr). Jedoch ist eingetreten, was wir für eben dieses Jahr vorhergesagt hatten: Ein Ende des jahrelangen Preisanstiegs für deutsche Wohnimmobilien. Und auch hier sprechen wir auch nicht von einem Preisverfall, sondern von einem vermutlich einmaligen Rückgang iHv gut 9% bei Wohnungen und etwa 3% bei Häusern (Stand Juli 2023 vs. Juli 2022). Wobei der etwas stärkere Rückgang bei Wohnungen wohl eher Bestandsimmobilien mit erhöhtem Modernisierungsbedarf betrifft.

Mittelfristig sehen wir noch immer die Preise auf einem Plateau angekommen und gehen die kommenden Jahre von einem Seitwärtstrend aus.

Zinsumfeld und Baufinanzierungen

Natürlich ist das aktuelle Zinsumfeld noch immer die Herausforderung für die Immobilienbranche. Seit November 2022 laufen die Bauzinsen seitwärts und schwanken zwischen ca. 3,5% und 4,5%. Im Juni 2023 gab es kaum Bewegung, im Juli 2023 zuletzt einen leichten Zinsanstieg. Der Zinssatz für die meisten Zinsbindungsfristen liegt um 4%. Auf Sicht von einigen Monaten könnten die Bauzinsen durchaus noch etwas steigen. Den Zinsgipfel sehen wir zwischen 4% und 5%; kommend von etwa 1% Ende 2021 entspricht dies ungefähr einer Vervierfachung innerhalb eines Jahres. Bei den Immobilienpreisen auf dem deutschen aber vor allem auch auf dem Münchner Immobilienmarkt ging das an den Kaufinteressenten nicht spurlos vorüber. Bereits seit Jahren sind der Anstieg der Immobilienpreise und der Anstieg der Gehälter in München voneinander entkoppelt. In Kombination mit den nun, im Verhältnis, stark gestiegenen Finanzierungszinsen, wirkt sich dies spürbar auf die Nachfrage aus und, wie oben bereits beschrieben, auch auf die Preise. Nichtsdestotrotz war das Zinsumfeld lange auf historisch niedrigem Niveau - und ist es, auch auf dem heutigen Stand, eigentlich noch immer. Des Weiteren ist nicht davon auszugehen, dass es erneut zu einem solch massiven Anstieg kommen wird. Die kommenden Jahre gehen wir eher von einem Seitwärtstrend aus. In Anbetracht der lahmenden Konjunktur ist vermutlich sogar an einen Rückgang des Zinsniveaus zu denken, insofern die Inflation erfolgreich bekämpft werden konnte.

II. Aussichten für die FHGB

Das Mitte letzten Jahres prognostizierte Niveau, nämlich ein ähnliches wie 2019, konnte die FHGB bzw. die gesamte FORMHAUS-Gruppe, sowohl bei den Notarterminen, vor allem aber bei den Besitzübergängen (2019: 43 vs. 2022: 54) nicht nur halten, sondern doch deutlich übertreffen. Neben Besitzübergängen konnte auch beim Ergebnis ein besserer Werte erzielt werden. Nachdem 2022 dann im letzten bzw. eigentlich sogar in den letzten beiden Quartalen ein starker Einbruch, mindestens bei den Notarterminen, zu verzeichnen war, konnten wir zwar dieses Jahr, wie prognostiziert, noch ein sehr gutes Ergebnis halten; für 2023 allerdings rechnen wir mit sehr starken Einbußen, sowohl bei den Notarterminen als auch bei den Besitzübergängen und beim Ergebnis. Sollten wir 2023 ein Niveau wie zu den Anfangszeiten von FORMHAUS erreichen, wäre es den Umständen entsprechend ein gutes Jahr, natürlich aber weit entfernt von den Zahlen der vergangenen vier Jahre.

Auch auf der Ankaufsseite erwarten wir, ähnlich wie 2022, ein schlechtes Jahr, also ein sinkendes Ankaufsvolumen bzw. einen Ausfall des Ankaufs, was weniger einem geringeren Angebot geschuldet ist als vielmehr der Tatsache, dass wir seit Mitte 2022, der allgemeinen wirtschaftlichen Lage geschuldet, nichts mehr angekauft haben respektive ankaufen. In der Tat antizipieren bzw. erfahren (auch) wir einen Preisrückgang von mittlerweile mindestens 10%, der sich bei den angebotenen Grundstücken allerdings noch nicht groß bemerkbar macht. Natürlich ändern diese neuen Bedingungen nichts an unseren mittelfristigen Aussichten oder an unseren Kontakten. Allerdings sehen wir Mitte 2023 ein gewisses grundstücksbedingtes Risiko auf unseren Büchern, da die Grundstücke, die zuletzt bzw. im letzten Quartal 2021 und 2022 angekauft worden sind, nur schwer die von den Kunden mittlerweile erwarteten Preisnachlässe ermöglichen. Aufgrund unserer komfortablen Liquiditätssituation halten wir das Risiko für die FHGB trotzdem für überschaubar, da mittlere Durststrecken auch "ausgesessen" werden können und sich der Münchner Immobilienmarkt ebenfalls mittelfristig verhältnismäßig preisstabil zeigt respektive zeigen wird. Vielmehr erwarten wir eine leichte Marktbereinigung, was die Ankaufspreise anbelangt, als auch der Konkurrenz auf dem Münchener Markt - somit sehen wir uns für die Zukunft, nach wie vor gut aufgestellt.

Da sich die Ankaufspreise, so lange wir in 2022 angekauft haben, auf vergleichbarem Niveau wie Ende 2021 befanden, die Verkaufspreise seit Mitte/Ende 2022, wie oben beschrieben, allerdings leicht zurückgehen, haben die jünger angekauften Projekte zum Teil nicht mehr das Potential, Margen nach unserer Erwartung zu erzielen. Jedoch bemerken wir, wie vermutet, auch bei den Baukosten einen rückläufigen Trend, was einem Sinken dieser um mittlerweile ebenfalls etwa 10% (Mitte 2023) entspricht. Wir gehen davon aus, dass die gesunkenen Verkaufspreise, spätestens im Laufe des Jahres 2024, zumindest zu einem größeren Teil, von ebenso sinkenden Baukosten kompensiert werden können.

Aufgrund dieser Faktoren ist nicht davon auszugehen, dass im Jahr 2023 ein Ergebnis auf Vorjahresniveau erzielt werden kann. Eher erwarten wir maximal ein Ergebnis auf dem Niveau wie 2017 bzw. wie in der Anfangszeit von FORMHAUS.

D. Chancen- und Risikobericht

Der Chancen- und Risikobericht behandelt die Geschäftsrisiken und Chancen, denen sich die FORMHAUS Grundbesitz GmbH für das Geschäftsjahr 2022 bzw. zum Bilanzstichtag ausgesetzt sah und deckt einen Zeitrahmen von mindestens einem Jahr ab. Die im Nachfolgenden dargestellten Risiken sind in der Reihenfolge ihrer Bedeutung für die FORMHAUS Grundbesitz GmbH, beginnend mit dem wesentlichsten Risikofaktor, dargestellt.

I. Chancen

Dank etablierter Kontakte zu einer Vielzahl an geeigneten und vor allem gesunden Generalbauunternehmen rechnen wir damit, weiterhin qualitativ hochwertige Kapazitäten für den Bau der Häuser zu finden, so dass wir die Objektgrundstücke zusammen mit einem gleichzeitig zwischen Grundstückskäufer und Generalbauunternehmen abzuschließenden Werkvertrag verkaufen können. Allerdings besteht eine gewisse Wahrscheinlichkeit, dass wir aufgrund der Marktsituation immer mehr Grundstücke selbst bebauen müssen, was jedoch nicht unbedingt nur negativ zu sehen ist.

Auch unsere Kontakte zu Maklern sind nach wie vor ein Alleinstellungsmerkmal. Seit der Gründung von FORMHAUS im Oktober 2015 profitieren wir von einer Vielzahl an guten Kontakten zu Münchener Maklern, die uns Grundstücke teilweise off-market anbieten können. Wir sind stetig dabei dieses Netzwerk zu pflegen und auszubauen.

II. Risiken

Marktrisiken

Gut ein Jahr nach Beginn des Ukrainekrieges scheinen die Lieferprobleme größtenteils unter Kontrolle und eine Energiekrise mit großer Wahrscheinlichkeit abgewendet. Was bleibt ist eine noch immer viel zu hohe Inflation (Juli 2023: 6,4%, Zielwert: um 2%) und damit, im Verhältnis zu Ende 2021, ein sehr hohes Zinsumfeld. Das sowohl die Finanzierungsmöglichkeiten unserer Kunden einschränkt als auch unsere Zinsbelastung, durch die zum großen Teil fremdfinanzierten Grundstücke, in ungeahnte Höhen treibt. Dank unserer regional auf München und Umland beschränkten Aktivität, befinden wir uns aber noch immer auf dem deutschlandweit, mittelfristig vermutlich nachhaltigsten Immobilienmarkt. Bemerkenswert sind und bleiben im Münchener Umfeld die finanziellen Möglichkeiten Einzelner. Nachdem sich die erste Schockstarre des Marktes etwas gelegt zu haben scheint, gehen sowohl die Anfragen nach unseren klassischen Immobilien wieder nach oben als auch die Anfragen, die eine individuelle Bebauung eines unserer kompletten Grundstücke betreffen. Noch immer und auch vermutlich noch bis Mitte 2024 ist und wird der Münchener Immobilienmarkt insbesondere durch Abwarten geprägt (sein). Da aber viele Finanzierungsinstitute bzw. deren Makroökonomen davon ausgehen, dass sich die Inflation binnen Jahresfrist weiter deutlich beruhigt und dementsprechend auch die stark aber vor allem schnell gestiegenen Zinsen wieder nach unten korrigiert werden können, gehen wir davon aus, dass die momentan durchlebte Durststrecke von überschaubarer Dauer ist. Die noch in der letzten Kaltsaison befürchtete aber nicht eingetretene Gasmangellage mit all ihren, auch für uns, schwerwiegenden Konsequenzen, erwarten wir auch im Winter 2023/2024 nicht.

All diese Unwägbarkeiten bergen natürlich ein enormes Risiko sowohl für Projektentwickler als auch für Bauträger. Auf der anderen Seite sehen wir hier gleichfalls eine Chance in einer Bereinigung des Marktes; die FHGB konnte sich in den vergangenen Jahren ein stattliches finanzielles Polster aneignen, das uns auch durch eine etwas länger währende Krise tragen kann. Wir gehen davon aus, dass der ein oder andere Marktteilnehmer dies nicht vorweisen kann und erwarten dementsprechend recht kurzfristig auch ein Sinken der Ankaufspreise bzw. einen Rückgang bei den möglichen Nachfragern. Zwar sind bereits weitaus mehr Grundstücke auf dem Markt, wie vor einem Jahr, viele davon fertig projektiert, allerdings scheint jeder Anbieter, zumindest zum derzeitigen Zeitpunkt und nachvollziehbarerweise, noch die "schwarze Null" mit dem betreffenden Projekt erreichen zu wollen, was bedeutet, dass momentan zumindest noch keine "Schnäppchen zu machen" sind.

Auch unterziehen wir unser aktuelles Grundstücksportfolio regelmäßigen Stresstests und sehen momentan bei zwei Immobilien ein erhöhtes Risiko. Aber selbst diese werden wir mit etwas Geduld vermutlich nicht mit Verlust veräußern müssen. Was allerdings direkten Einfluss auf die Haltedauer hat, die sich bei vielen Immobilienprojekten bereits in die Länge zieht und weiterhin ziehen wird; das wirkt sich natürlich zusätzlich negativ auf die Rendite dieser aus. Weiter werden wir wohl bei dem ein oder anderen Projekt mehr mitbauen müssen, da nicht schnell genug alle Einheiten verkauft werden konnten, was sich zwar weniger auf die Rendite aber vielmehr auf unsere Liquidität auswirkt bzw. auswirken wird.

Ein weiteres, nicht zu unterschätzendes Risiko derzeit, sind Generalunternehmer, denen die Zahlungsunfähigkeit droht. Hier sind wir in unserem Geschäftsmodell, dem Bauherrenmodell zwar nicht direkt betroffen, spätestens wenn wir allerdings den Bau eines nicht vollständig abverkauften Projektes mit Darlehen unterstützen oder wir uns Kunden moralisch verpflichtet fühlen, die mit einem insolventen Bauunternehmen einen Werkvertrag abgeschlossen haben, müssen respektive wollen wir aktiv werden.

In all diesen Fällen sollte unsere Finanzierungslage dennoch gesichert sein, da wir noch immer davon ausgehen und auch bereits die Erfahrung gemacht haben, dass die unsere Geschäftsaktivitäten finanzierenden Banken die zum Grundstücksankauf zur Verfügung gestellten Kreditmittel prolongieren und unsere Liquiditätslage weiterhin einen geordneten Kapitaldienst zulässt.

Risikomanagement

Die FHGB hat seit mehreren Jahren personelle und organisatorische Vorkehrungen getroffen, für ein Risikomanagement, das sie in die Lage versetzt, eventuell auftretende Risiken rechtzeitig erkennen zu können.

Grundstücksverträge werden im Vorfeld regelmäßig juristisch überprüft und Projekte vor Ankauf systematisch mit angepassten Preisdaten kritisch kalkuliert.

Mit Hilfe regelmäßiger Leistungsmeldungen und Analysen sowie Besprechungen, in denen neben dem Vertriebsstand der Projekte auch die Bauunternehmer-Kapazitäten und deren (finanzielle) Qualität, die Baupreisentwicklung und die Verkaufspreise systematisch überprüft werden, werden die Bauvorhaben und die Ankaufsaktivitäten gesteuert und kontrolliert.

Ablauforganisatorische Regelungen, Richtlinien und Anweisungen sind systematisch niedergelegt: Die wichtigsten Risiken, wie Kalkulationsfehler, Verzug beim Vertrieb von Grundstücken, Kostenüberschreitungen, Mängel sowie ausbleibende Zahlungseingänge und mögliche Insolvenzen von Generalübernehmern, sind auf diese Weise beherrschbar.

Gesamteinschätzung

Der Immobilienmarkt ist durch abwartende Markteilnehmer gekennzeichnet. Es muss konstatiert werden, dass bei Finanzierungszinsen um 4% sowie daraus resultierende strengere Rahmenbedingungen einige Marktteilnehmer nicht mehr zum Zuge kommen können. Auch ist Stand heute noch nicht absehbar, ob es nicht noch zu mindestens einer Zinsrunde bei der EZB kommt. In diesem Umfeld werden also auf der einen Seite die Kaufinteressenten weniger, auf der anderen Seite wird das Angebot größer.

Man kann sicherlich schon jetzt sagen, dass das Jahr 2023 vermutlich eines der schlechteren in der FORMHAUS-Historie sein wird: Die Abverkäufe im 1. Halbjahr 2023 gingen im Vergleich zum Vorjahr doch deutlich zurück, auch das 2. Halbjahr 2023 ist bis dato in ähnlichem Umfang verlaufen. Nach wie vor müssen wir ganz klar von einem Käufermarkt sprechen, auf welchem die Kaufinteressenten über eine deutlich größere Auswahl verfügen und auf welchem zusätzlich bzw. damit einhergehenden, ein permanenter Preisdruck gegenüber den Immobilienunternehmen herrscht.

Angemessene Margen lassen sich nur dort erzielen, wo sich FORMHAUS in einer Nische durch wettbewerbsüberlegene Professionalität auszeichnet oder aber durch längeres Durchhaltevermögen bzw. höhere finanzielle Spielräume als die Mitbewerber.

Die hier im Lagebericht dargestellten Risiken haben derzeit weder einzeln noch kumuliert bestandsgefährdenden Charakter.

Grünwald, 27. November 2023

Die Geschäftsführer

Tobias Alter

Mario Beron

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die FORMHAUS Grundbesitz GmbH, Grünwald

Prüfungsurteile

Ich habe den Jahresabschluss der FORMHAUS Grundbesitz GmbH, Grünwald, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2022 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus habe ich den Lagebericht der FORMHAUS Grundbesitz GmbH, Grünwald, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 geprüft.

Nach meiner Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2022 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 und

•

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erkläre ich, dass meine Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Ich habe meine Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Meine Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" meines Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Ich bin von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und habe meine sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Ich bin der Auffassung, dass die von mir erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für meine Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Meine Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der meine Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung übe ich pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahre eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifiziere und beurteile ich die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, plane und führe Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlange Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für meine Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinne ich ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
•	beurteile ich die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehe ich Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls ich zu dem Schluss komme, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, bin ich verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, mein jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Ich ziehe meine Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum meines Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteile ich die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrundeliegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
•	beurteile ich den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.
•	führe ich Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehe ich dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteile die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen gebe ich nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Ich erörtere mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die ich während meiner Prüfung feststelle.

Oberhaching, den 29. November 2023

Richard Matzinger, Wirtschaftsprüfer

In der Gesellschafterversammlung der Formhaus Grundbesitz GmbH, Grünwald, vom 30.11.2023 wurde der Jahresabschluss zum 31.12.2022 sowie der Lagebericht für das Geschäftsjahr 2022 der Formhaus Grundbesitz GmbH festgestellt.

Das Jahresergebnis des Geschäftsjahres 2022 wird zusammen mit dem Gewinnvortrag auf neue Rechnung vorgetragen.