d.i.i. 22. Bestand A GmbH

Gräfelfing

Jahresabschluss 2022.06.30

Bilanz zum 30. Juni 2022

AKTIVA

	30.06.2022 EUR	Vorjahr TEUR
A. Anlagevermögen
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	19.771.857,07	28.642
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Unfertige Leistungen	885.728,40	1.093
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	195.708,40	183
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen	0,00	6.250
3. Forderungen gegen Gesellschafter	4.756.876,17	444
4. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	1.451.565,33	1.416
5. Sonstige Vermögensgegenstände	479.800,33	393
	6.883.950,23	8.686
III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben
Guthaben bei Kreditinstituten	12.791.966,67	4.717
	20.561.645,30	14.496
C. Rechnungsabgrenzungsposten	1.042.746,30	730
Bilanzsumme	41.376.248,67	43.868
PASSIVA
	30.06.2022 EUR	Vorjahr TEUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	25.000,00	25
II. Kapitalrücklage	13.500.000,00	13.500
III. Gewinnvortrag / Verlustvortrag	81.112,11	-600
IV. Jahresüberschuss	4.043.374,40	2.481
	17.649.486,51	15.406
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	1.809.900,00	383
2. Sonstige Rückstellungen	20.598,45	63
	1.830.498,45	446
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	6.616.160,95	26.315
2. Erhaltene Anzahlungen	13.004.917,58	947
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	192.941,45	288
4. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	1.436.698,56	0
5. Sonstige Verbindlichkeiten	645.545,17	466
davon aus Steuern EUR 363.984,71 (Vj. TEUR 1)
	21.896.263,71	28.016
Bilanzsumme	41.376.248,67	43.868

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Juli 2021 bis zum 30. Juni 2022

	Geschäftsjahr EUR	Vorjahr TEUR
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	1.913.736,27	2.585
b) aus Verkauf von Grundstücken	16.000.000,00	9.991
	17.913.736,27	12.576
2. Verminderung (Vj. Erhöhung) des Bestands an unfertigen Leistungen	-207.140,17	-21
3. Sonstige betriebliche Erträge	108.266,41	25
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	-808.822,48	-1.110
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	-9.412.684,12	-6.767
	-10.221.506,60	-7.877
5. Abschreibungen auf Sachanlagen	-428.487,72	-591
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen	-1.245.117,47	-704
7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	82.398,47	21
davon aus verbundenen Unternehmen EUR 81.728,94 (Vj. TEUR 20)
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-531.574,79	-565
davon an verbundene Unternehmen EUR 0,00 (Vj. TEUR 38)
9. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-1.427.200,00	-383
10. Ergebnis nach Steuern / Jahresüberschuss	4.043.374,40	2.481

Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Juli 2021 bis zum 30. Juni 2022

A. Allgemeines

Die d.i.i. 22. Bestand A GmbH hat ihren Sitz in Gräfelfing und ist beim Amtsgericht München unter der Registernummer HRB 217506 eingetragen.

B. Grundsätze der Bilanzierung und Bewertung

Die auf die Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden entsprechen den Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches, den einschlägigen Regelungen des GmbH-Gesetzes sowie den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages. Es gelten die Vorschriften für mittelgroße Kapitalgesellschaften.

Für die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurde aus Gründen der Klarheit und Übersichtlichkeit das Formblatt für Wohnungsunternehmen angewendet.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren angewendet.

Die Gesellschaft ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft i.S.d. § 267 Abs. 2 HGB. Die größenabhängigen Erleichterungen für den Anhang gemäß § 288 Abs. 2 HGB wurden teilweise in Anspruch genommen.

Die Vermögensgegenstände des Anlagevermögens wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, vermindert um die planmäßigen Abschreibungen (soweit abnutzbar), angesetzt. Die Abschreibung auf Wohngebäude beträgt linear 2% der Anschaffungskosten.

Als unfertige Leistungen werden noch abzurechnende umlagefähige Betriebskosten ausgewiesen. Sie werden mit den Anschaffungskosten angesetzt.

Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sowie Flüssige Mittel und Bausparguthaben werden, unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken, zum Nennbetrag ausgewiesen.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind in Höhe ihres Erfüllungsbetrages angesetzt.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Die Rechnungsabgrenzungsposten betreffen Zahlungen, die erfolgsmäßig zukünftigen Wirtschaftsjahren zuzurechnen sind.

Erträge und Aufwendungen werden periodengerecht abgegrenzt.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

Das Anlagevermögen hat sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

	Anschaffungs- / Herstellungskosten
	01.07.2021 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	30.06.2022 EUR
A. Anlagevermögen
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	30.813.041,58	410.955,98	-9.522.639,38	21.701.358,18
	30.813.041,58	410.955,98	-9.522.639,38	21.701.358,18
Insgesamt	30.813.041,58	410.955,98	-9.522.639,38	21.701.358,18

	Abschreibungen
	01.07.2021 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	30.06.2022 EUR
A. Anlagevermögen
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	-2.170.964,31	-428.487,72	669.950,92	-1.929.501,11
	-2.170.964,31	-428.487,72	669.950,92	-1.929.501,11
Insgesamt	-2.170.964,31	-428.487,72	669.950,92	-1.929.501,11

	Buchwerte
	30.06.2022 EUR	30.06.2021 EUR
A. Anlagevermögen
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	19.771.857,07	28.642.077,27
	19.771.857,07	28.642.077,27
Insgesamt	19.771.857,07	28.642.077,27

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen - wie im Vorjahr - nicht.

Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten sowie deren Besicherung stellen sich wie folgt dar (Vorjahreswerte in Klammern):

Verbindlichkeiten	insgesamt EUR	bis 1 Jahr EUR	über 1 Jahr EUR	davon über 5 Jahre EUR	Sicherheiten Grundpfandrechte EUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	6.616.160,95	4.295.828,67	2.320.332,28	2.120.646,62	2.360.113,02
	(26.314.834,51)	(827.871,29)	(25.486.963,22)	(22.067.422,25)	(22.299.857,12)
Erhaltene Anzahlungen	13.004.917,58	13.004.917,58	0,00	0,00	0,00
	(947.570,53)	(947.570,53)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	192.941,45	192.941,45	0,00	0,00	0,00
	(288.265,21)	(288.265,21)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	1.436.698,56	1.436.698,56	0,00	0,00	0,00
	(0,00)	(0,00)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
Sonstige Verbindlichkeiten	645.545,17	645.545,17	0,00	0,00	0,00
	(466.094,95)	(466.094,95)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
insgesamt	21.896.263,71	19.575.931,43	2.320.332,28	2.120.646,62	2.360.113,02
	(28.016.765,20)	(2.529.801,98)	(25.486.963,22)	(22.067.422,25)	(22.299.857,12)

D. Sonstige Angaben

Die Gesellschaft beschäftigt - wie im Vorjahr - keine Arbeitnehmer.

Es sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Ende des Geschäftsjahres eingetreten.

Die Geschäftsführung schlägt vor, den zum 30. Juni 2022 ausgewiesenen Jahresüberschuss auf neue Rechnung vorzutragen.

Organe der Gesellschaft

Geschäftsführer: Herr Frank Wojtalewicz, Wiesbaden

Die Angabe über die Bezüge der Geschäftsführung unterbleibt gemäß § 286 Abs. 4 HGB, da sich anhand dieser Angabe die Bezüge dieses Mitglieds feststellen lassen.

Gräfelfing, 28. Februar 2023

Frank Wojtalewicz, Geschäftsführer

Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Juli 2021 bis zum 30. Juni 2022

A. GRUNDLAGEN

I. Geschäftsmodell des Unternehmens

Die d.i.i. 22. Bestand A GmbH ist ein Unternehmen, dessen Gesellschaftszweck der Erwerb von Grundstücken und Immobilien ist. Zudem verwaltet, vermietet, entwickelt und veräußert sie diese. Die Gesellschaft investiert ausschließlich in Wohnimmobilien in deutschen Wachstumszentren. Der Erwerb der Immobilien kann unmittelbar oder mittelbar erfolgen. Die Gesellschaft betreibt keine Geschäfte, die der staatlichen Genehmigung bedürfen, insbesondere keine Geschäfte, die unter § 1 KWG oder § 34c GewO fallen. Die Gesellschaft kann alle Geschäfte betreiben und Handlungen vornehmen, die geeignet sind, dem Gesellschaftszweck unmittelbar oder mittelbar zu dienen. Die Gesellschaft darf andere Unternehmen gleicher oder ähnlicher Art übernehmen, sie darf sich an solchen Unternehmen beteiligen und zwar auch als persönlich haftende Gesellschafterin. Die Gesellschaft darf im In- und Ausland Zweigniederlassungen unter gleicher oder anderer Firma errichten. Das Akquisitionskapital wurde insbesondere durch Einlage in die Kapitalrücklage der Gesellschaft zur Verfügung gestellt.

Die Gesellschaft ist eine 80%ige Tochtergesellschaft der d.i.i. 22. GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG.

II. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die wirtschaftliche Lage in Deutschland war auch im Jahr 2021 von der Corona-Pandemie gekennzeichnet. Mit zunehmendem Impffortschritt großer Teile der erwachsenen Bevölkerung wurden weitreichende Öffnungsschritte in den zuvor eingeschränkten Wirtschaftsbereichen möglich und die Mobilität der Menschen, die in Verbindung mit Konsum steht, legte zu Beginn 2022 deutlich zu. Die für das Jahr 2022 prognostizierte wirtschaftliche Erholung wurde durch die weltweiten Liefer- und Kapazitätsengpässe ausgebremst und seit Beginn des Ukrainekrieges stark angegriffen. Für die stark in globale Wertschöpfungsketten eingebundene deutsche Industrie wurden die Lieferstörungen zum großen angebotsseitigen Belastungsfaktor. Seit der zweiten Jahreshälfte 2021 stark gestiegenen Energie-, Rohstoff- sowie Transportkosten belasteten die Gewinnspannen der Unternehmen zunehmend.

Die Fiskalpolitik blieb im Jahr 2021 noch expansiv ausgerichtet. Neben den pandemiebedingten Unterstützungsmaßnahmen, die zum Teil noch aus 2020 nachwirkten, unterstützten finanzpolitische Maßnahmen - wie etwa die Teilabschaffung des Solidaritätszuschlags, die Kindergelderhöhung und die Senkung der EEG-Umlage - zunächst positiv die Binnennachfrage in Deutschland. Seit Beginn des Ukrainekrieges hat sich die Laune der Konsumenten jedoch stark eingetrübt und die Nachfrage der privaten Haushalte ist merklich zurückgegangen.

Für das Jahr 2022 erwartete der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung in seiner Konjunkturprognose vom März 2022 eine Zunahme des Bruttoinlandsprodukts um 1,8% im Jahr 2022 und Inflationsraten von 6,1% in Deutschland. Die große Abhängigkeit von russischen Energielieferungen birgt das erhebliche Risiko einer geringeren Wirtschaftsleistung und höherer Inflation.

Für das Jahr 2022 wird eine Inflationsrate i.H.v. 8,6% erwartet, welche bereinigt um die Teuerungsraten bei Energie und Nahrungsmittel voraussichtlich bei 3,9% liegen wird. Im Verlauf des kommenden Jahres dürfte aber - insbesondere auch wegen staatlicher Eingriffe ("Energiepreisdeckel") - die Dynamik bei den Energiepreisen merklich nachlassen und die Inflationsrate fallen. Die unterliegende Teuerung wird aber voraussichtlich weiter deutlich über 2% bleiben, auch weil die Löhne wohl merklich anziehen werden.

Die Finanzmärkte befinden sich in der größten und auch synchronsten Phase einer monetären Straffung seit 3 Jahrzehnten. Seit die Fed im Juni 2022 einen großen Schritt von 75 Basispunkten vorgelegt hat, haben sich sämtliche Notenbanken der Industrieländer, darunter auch die EZB angeschlossen und auch eher größere Schritte gewählt. Die Zentralbanken agieren derzeit nach dem Motto: Nicht nachlassen, keine Schwäche zeigen, bis der Inflationstrend gebrochen ist.

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung bleibt stark von den direkten und indirekten Folgen des Ukrainekrieges und der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank beeinflusst.

III. Entwicklungen auf dem Wohnimmobilienmarkt

Spätestens mit dem russischen Angriff auf die Ukraine und den darauffolgenden beispiellosen Energiepreissteigerungen setzte sich die Erkenntnis durch, dass die Inflation ein größeres und längerfristiges Problem darstellt. Um diese erfolgreich einzudämmen, haben viele Notenbanken bereits zahlreiche Zinserhöhungen durchgeführt bzw. weitere in Aussicht gestellt.

Damit ist ein wesentlicher Unterstützungsfaktor für den deutschen Immobilienaufschwung der letzten Dekade weggefallen. Durch immer günstigere Zinsen konnten - bei gleicher monatlicher Gesamtbelastung - immer höhere Kaufpreise durch Eigennutzer finanziert werden. Ebenso waren die Immobilienrenditen für Kapitalanleger im Vergleich zu den ebenfalls gesunkenen und teilweise negativen Anleiherenditen immer noch attraktiv, verbunden mit der Aussicht auf zusätzliche Wertsteigerungen/Aufwertungen.

Die Zinswende stellt derzeit eine große Herausforderung für die Immobilienindustrie dar. Der rasante Renditeanstieg setzt viele Finanzierungskonzepte gewaltig unter Druck.

Was die zukünftige Zinsentwicklung betrifft, rechnen die deutschen Bankhäuser wie Commerzbank und Helaba im Zuge der sich abzeichnenden Rezession bereits ab Mitte 2023 wieder mit fallenden Staatsanleiherenditen in Deutschland. Ebenso führt die Inflation zu einem Anstieg der Grundstücks- und Baupreise, was die mögliche Immobilien-Abwertung bestehender Gebäude (Stichwort: Wiederherstellungskosten) begrenzen sollte.

Daneben sind die aktuell zu beobachtenden fundamentalen Nachfragetrends auf den Mietmärkten weiterhin intakt (geringe Leerstände) bzw. verbessern sich sogar leicht (stark steigende Q2-Neuvertragsmieten). Auch bei den Immobilienpreisen für selbstgenutzte Wohnimmobilien und Mehrfamilienhäuser gab es, wie Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) e.V. feststellt, im zweiten Quartal 2022 immer noch deutliche Zuwächse.

Gerade in Krisensituationen lohnt sich ein Blick in die Historie. Die Forscher des iW, Institut der deutschen Wirtschaft Köln, haben in ihrem Kurzbericht "Die Resilienz des deutschen Wohnungsmarktes" die Renditeentwicklung des deutschen Immobilienmarktes in den letzten Jahrzehnten untersucht: Während der Ölkrise in den 1970er Jahren und der inflationären Phase zu Beginn der 1980er Jahre gab es durchaus schwächere Entwicklungen, aber nur zwei Jahre mit geringen negativen Renditen. Insgesamt ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt im internationalen Vergleich als wenig schwankungsintensiv einzustufen. Diese Robustheit des deutschen Wohnungsmarktes kann auf eine Vielzahl an Gründen zurückgeführt werden. Drei wesentliche Aspekte, die auch für die aktuelle Lage Relevanz haben, sind:

1) die konservative Immobilienfinanzierung mit langen Zinsbindungen und hohen Tilgungsraten (in den letzten Jahren ist die durchschnittliche Sollzinsbindung sogar angestiegen). Anders ist dies in Ländern mit variablen Darlehen. Als Mitte der 2000er Jahre die Zinsen deutlich stiegen, führte dies zu einer Überlastung vieler Kreditnehmer, in den USA war vor allem das Subprime-Segment betroffen. Diese Kreditausfälle stellten die Grundlage für die darauffolgende Finanzmarktkrise dar - von der der deutsche Wohnungsmarkt aber kaum betroffen war.

2) der Anlagehorizont vieler Investoren in Deutschland ist langfristig. Dies hängt zum einen damit zusammen, dass die Transaktionskosten in Deutschland vergleichsweise hoch sind, was kurzfristige Verkäufe unattraktiv macht. Allerdings haben die hohen Erwerbsnebenkosten den großen Nachteil, dass sie den Zugang zu Wohneigentum gerade für Selbstnutzer deutlich erschweren. Noch wichtiger ist gerade in der aktuellen Lage aber die steuerfreie Veräußerung von vermieteten Immobilien nach zehn Jahren, sofern kein gewerbsmäßiger Handel stattfindet. Diese Maßnahme wird als Steuerprivileg kritisiert, hat aber den entscheidenden Vorteil, dass so Anleger einen Anreiz haben, Immobilien mindestens 10 Jahre zu halten.

3) die polyzentrische Wirtschaftsstruktur in Deutschland. Während im Vereinigten Königreich oder Frankreich ein Zentrum mit Wirtschaftspotenzialen und Attraktivität alle anderen dominiert, konkurrieren in Deutschland viele Großstädte auf Augenhöhe. Dieser Wettbewerb limitiert auch die Immobilienpreise, denn zu hohe Preise führen zu Abwanderungen. Insofern trägt der Wettbewerb der Regionen zu einer Glättung der Immobilienpreise bei.

Diese Faktoren wirken auch in dieser Krise unterstützend. Zudem sorgen die abnehmende Baudynamik und Zurückstellung von Neubauprojekten auch aufgrund der ausgefallenen Neubauförderung der KfW langfristig für Angebotsverknappung. Der Wohnimmobilienmarkt Deutschlands bleibt somit sowohl bei in- als auch ausländischen Investoren ein "sicherer Hafen" in turbulenten Phasen.

IV. Beurteilung des Geschäftsverlaufs und der Lage der Gesellschaft

IV. 1. Ertragslage

Die Umsatzerlöse im Geschäftsjahr setzen sich aus Umsätzen aus der Hausbewirtschaftung (TEUR 1.914, Vj. TEUR 2.585) sowie Erlösen aus Verkäufen von Grundstücken (TEUR 16.000, Vj. TEUR 9.991) zusammen. Der Jahresüberschuss beläuft sich auf TEUR 4.043, gegenüber TEUR 2.481 im Vorjahr.

Im Geschäftsjahr konnten die Nettokaltmieten in EUR/m ² in den unterschiedlichen Portfolios gesteigert werden. Insgesamt wurden 63 Mieterhöhungen durchgesetzt. Aufgrund der laufenden Abverkäufe im Geschäftsjahr sind die absoluten Mieteinnahmen um ca. 26% gesunken.

Im Geschäftsjahr wurde das Objekt Köln - Stormstr. als Blockverkauf mit 64 Wohneinheiten mit Nutzen-Lasten-Übergang veräußert. Hieraus resultieren Umsätze aus Verkäufen von Grundstücken in Höhe von insgesamt TEUR 16.000 (Vj. TEUR 9.991).

Die Bestandsveränderung im abgelaufenen Geschäftsjahr i.H.v. TEUR -207 (Vj. TEUR -21) resultiert ausschließlich einem Rückgang der unfertigen Leistungen, welcher sich aufgrund abgerechneter Betriebskosten ergab.

Die Sonstigen betrieblichen Erträge sind im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 83 angestiegen. Dies liegt insbesondere an Erträgen aus einem Mietervergleich (+TEUR 45) sowie Versicherungsentschädigungen (+TEUR 17).

Die im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 301 gesunkenen Aufwendungen aus der Hausbewirtschaftung sowie die um TEUR 2.646 gestiegenen Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke stehen hauptsächlich mit dem Immobilienverkauf in Zusammenhang.

Der Anstieg der Sonstigen betrieblichen Aufwendungen um TEUR 541 resultiert im Wesentlichen aus dem Immobilienverkauf.

IV. 2. Finanzlage

Das Vermögen der Gesellschaft ist vor allem durch die gehaltenen Wohnimmobilien geprägt. Diese wurden durch objektbezogene Darlehensmittel sowie Einzahlungen der Gesellschafterin in die Kapitalrücklage finanziert.

Die Finanzierung für Ankauf und Modernisierungsmaßnahmen der Objekte beträgt zum Bilanzstichtag TEUR 6.616 (Vj. TEUR 26.315).

In der folgenden Aufstellung sind die Konditionen der zum Bilanzstichtag bestehenden Finanzierungen dargestellt:

Finanzierungsaufstellung d.i.i. 22. Bestand A GmbH in TEUR, 30.06.2022	Darlehen maximal	Kredit bereits gezogen	Noch valutierbar (abhängig von Baukosten)	Darlehen aktuelle Valuta	Zinsen in Prozent (Marge)
Düren - Wilhelmstr.	2.600	2.600	0	2.368	1,89/1,96%
Portfolio Lippstadt / Elmshorn / Köln / Mühlheim / Neuss	20.410	20.410	0	4.241	1,49/2,65%
Summe	23.010	23.010	0	6.609

Die Liquidität der Gesellschaft ist durch den Verbund mit der Muttergesellschaft jederzeit gesichert.

Im Geschäftsjahr wurden Investitionen in Modernisierungsmaßnahmen von TEUR 408 (Vj. TEUR 1.327) getätigt.

Die Finanzlage im abgelaufenen Geschäftsjahr ist im Wesentlichen gekennzeichnet durch Einzahlungen aus der normalen Geschäftstätigkeit von TEUR 36.441, Tilgungen von Bankdarlehen über netto TEUR 19.699 sowie Auszahlungen aus Investitionstätigkeit von TEUR 12.509.

Die Gesellschaft ist während des gesamten Geschäftsjahres stets in der Lage gewesen, ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen.

IV. 3. Vermögenslage

Das Immobilienvermögen stellt sich zum Bilanzstichtag wie folgt dar:

Überblick Gesamtportfolio	Nutzen-Lasten Übergang	Strategie	Ankauf Wohn-/ Gewerbeeinheiten	Akt. Wohn-/ Gewerbeeinheiten	IST-Fläche [m ²]	Leerstand Fläche [%]
Düren - Wilhelmstr.	Jan. 17	Bestand	46	46	3.191	7,3%
Elmshorn - Bauerweg	Nov. 15	Bestand	100	98	5.358	4,6%
Lippstadt - Graf-Adolf-Str.	Jun. 15	Bestand	48	57	4.603	23,1%
Gesamtbestand zum 30.06.2022			194	201	13.152	11,7%

Überblick Gesamtportfolio	IST-Miete Wohnen [€/m ²]	Nettokaufpreis Gesamt [Tsd.€]
Düren - Wilhelmstr.	7,05	3.100
Elmshorn - Bauerweg	8,23	5.800
Lippstadt - Graf-Adolf-Str.	6,75	3.300
Gesamtbestand zum 30.06.2022	7,34	12.200

Bei den Unfertigen Leistungen in Höhe von TEUR 886 (Vj. TEUR 1.093) handelt es sich um noch nicht abgerechnete umlagefähige Betriebskosten.

Die Sonstigen Vermögensgegenstände in Höhe von TEUR 480 (Vj. TEUR 393) umfassen im Wesentlichen die bei der Hausbank München angelegten Mietkautionen (TEUR 243; Vj. TEUR 360) sowie Ansprüche aus Gebührenerstattungen (TEUR 97; Vj. TEUR 0).

Der Aktive Rechnungsabgrenzungsposten in Höhe von TEUR 1.043 (Vj. TEUR 730) betrifft Vertriebsprovisionen für verkaufte Immobilien mit Nutzen-Lasten-Übergang im Geschäftsjahr 2022/2023 (TEUR 1.017; Vj. TEUR 0) und abgegrenzte Bankgebühren für die Kreditbearbeitung (TEUR 26; Vj. TEUR 87).

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten i.H.v. TEUR 6.616 (Vj. TEUR 26.315) haben sich im Geschäftsjahr um insgesamt TEUR 19.699 insbesondere aufgrund von Tilgungen nach Immobilienverkäufen reduziert.

Die Erhaltenen Anzahlungen enthalten Anzahlungen aus Immobilienverkäufen i.H.v. TEUR 12.290 (Vj. TEUR 0) sowie die Betriebs-/Nebenkostenvorauszahlungen i.H.v. TEUR 715 (Vj. TEUR 948).

IV. 4. Die Gesamtaussage zur Lage der Gesellschaft

Das Geschäftsjahr mit einem Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 4.043 (Vj. TEUR 2.481) stellt sich für die Gesellschaft positiv dar. Die Geschäftsführung prognostiziert weiterhin eine stabile Entwicklung für die Gesellschaft aufgrund des soliden Zustands des verbleibenden Objekts in Düren. Durch bereits unterzeichnete Notarverträge für die Objekte in Elmshorn und Lippstadt, verbleibt mittelfristig zuletzt noch das Objekt in Düren in der Gesellschaft. Durch die zuvor überwiegend langfristig austarierte Finanzierungsstrategie ist die Gesellschaft gegen Zinsvolatilitäten abgesichert.

Die finanziellen Leistungsindikatoren in der d.i.i. 22. Bestand A GmbH basieren auf monatlich ermittelten Finanzkennzahlen (EAT, EBT, EBIT, EBITDA, Eigenkapitalrendite und Umsatzrendite). ¹ Abweichungen bei den ersten vier Kennzahlen führen zu entsprechenden Maßnahmen.

Für das Geschäftsjahr können folgende Finanzkennzahlen genannt werden:

Finanzielle Leistungsindikatoren	2021/2022	2020/2021
EAT	4.043.374	2.481.022
EBT	5.470.574	2.863.705
EBIT	5.919.751	3.407.673
EBITDA	6.348.238	3.998.610
Eigenkapitalrendite	22,9%	16,1%

¹ Der EAT (Earnings after Taxes) ist der Jahresüberschuss nach Steuern. Beim EBT (Earnings before Taxes) handelt es sich um den Jahresüberschuss vor Steuern. Bei der Berechnung des EBIT wird der EBT um das Zinsergebnis bereinigt. Das EBITDA ergibt sich aus dem EBIT zuzüglich Abschreibungen auf das immaterielle Anlagevermögen und Finanzanlagen sowie außerplanmäßige Abschreibungen auf die Zeitwerte des Umlaufvermögens. Die Eigenkapitalrentabilität ergibt sich aus der Relation von EAT zum Eigenkapital, während die Umsatzrendite das Verhältnis von EAT zu den Umsatzerlösen darstellt.

B. CHANCEN- UND RISIKOBERICHT

I. Chancenbericht

Die Investment Ratio der d.i.i. leitet sich aus der Einschätzung des deutschen Wohnimmobilienmarktes ab und lässt sich zusammenfassend wie folgt beschreiben:

―	Deutschland beheimatet in den nächsten Jahren weiterhin konstant über 80 Millionen Einwohner.
―	Die aktuell rund 83 Millionen Menschen beanspruchen zunehmend mehr Quadratmeter Wohnfläche pro Person.
―	Viele Menschen mit entsprechender Kaufkraft ziehen wegen der vorhandenen Infrastruktur, den Arbeits- und Bildungsmöglichkeiten sowie den öffentlichen Verkehrsmitteln in die Städte und deren Umland.
―	Durch den zunehmenden Bedarf an Wohnraum und der zu geringen sowie zu teuren Neubautätigkeit kann die Angebotsseite in Form von bezahlbarem Wohnraum die Nachfrage nicht ausreichend bedienen.
―	Aufgrund des auch zukünftig bestehenden Nachfrageüberhangs nach Wohnraum werden die Miet- und Kaufpreise für Wohnimmobilien in den deutschen (Groß-)Städten und Ballungsgebieten weiter steigen.
―	Die Steigerung der Miet- und Kaufpreise sowie die Entwicklung der Nebenkosten führen insbesondere zu einer Angebotsverknappung des bezahlbaren Wohnraums. In diesem Segment besteht eine besonders hohe Nachfrage, die auch zukünftig die dominierende sein wird.
―	Aktiv gemanagter Wohnraum wird in Bezug auf Instandhaltung und Energiekosten von Käufern zunehmend honoriert und führt somit zu mehr Akzeptanz für höhere Kaufpreise.

Diese Rahmenbedingungen bieten für die d.i.i. Chancen zum weiteren Ausbau der Geschäftsaktivitäten, für die wir uns gut aufgestellt sehen.

II. Risikobericht

Risikomanagementsystem

Das Risikomanagement der Gesellschaft wird von der sie verwaltenden Kapitalverwaltungsgesellschaft durchgeführt. Ein einheitliches Risikomanagement sorgt dafür, dass Chancen und Risiken systematisch erfasst, bewertet, gesteuert, überwacht und kommuniziert werden. Ziel ist es, möglichst frühzeitig Informationen über Risiken und Potentiale sowie ihre finanziellen Auswirkungen zu gewinnen und so zu steuern, dass der Fortbestand der d.i.i. nicht gefährdet, sondern der Unternehmenswert nachhaltig gesichert und gesteigert werden kann.

Das Risikomanagement der Kapitalverwaltungsgesellschaft gewährleistet, dass die für die jeweiligen Anlagestrategien wesentlichen Risiken der Fonds jederzeit identifiziert, erfasst, gemessen, gesteuert und überwacht werden können. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft gewährleistet, dass die Risikoprofile der Fonds der Größe, der Zusammensetzung sowie den Anlagestrategien und Anlagezielen entsprechen, wie sie in den Anlagebedingungen und den sonstigen Verkaufsunterlagen des Fonds festgelegt sind. Außerdem stellt die Kapitalverwaltungsgesellschaft sicher, dass die mit den einzelnen Anlagepositionen verbundenen Risiken sowie deren jeweilige Wirkung auf das Gesamtrisikoprofil des jeweiligen Fonds laufend ordnungsgemäß erfasst, gemessen, gesteuert und überwacht werden können. Die aus dem Beschwerdemanagement gemeldeten Risiken werden auf der Fondsebene mitberücksichtigt.

Die Unterteilung der auftretenden Risiken erfolgt in Marktrisiken, finanzwirtschaftliche, leistungswirtschaftliche, strategische und externe Risiken. Nachhaltigkeitsrisiken stellen keine eigene oder neue Risikokategorie dar, vielmehr können sie sich auf alle bekannten Risiken auswirken und verändern diese in unterschiedlicher Weise.

Aktuelle Risikosituation

Das Risikomanagement der d.i.i. sieht aus heutiger Sicht keine Risiken, denen die Gesellschaft nicht in angemessener Weise entgegenwirken kann oder die sich bestandsgefährdend auf die Ertrags-, Vermögens- und/oder Finanzlage des Fonds auswirken könnten. Das Geschäftsmodell sichert eine weitestgehende Unabhängigkeit von konjunkturellen Schwankungen und hat sich während der SARS-Cov-2-Pandemie als sehr robust bewiesen. Die Folgen des Ukraine-Krieges haben dagegen auch die Wohnimmobilienbranche nicht unverschont gelassen. Die allgemein stark gestiegene makroökonomische Unsicherheit als Folge der russischen Invasion in die Ukraine führte zu einer sehr verhaltenen Investitionsnachfrage der privaten, semi-professionellen und institutioneller Investoren ab dem zweiten Quartal 2022. Ein starker Anstieg der Inflation und der mit großen Zinsschritten eingeleiteter Kampf der Zentralbanken gegen diese führte zu einer deutlichen Verschlechterung der Finanzierungsbedingungen für die Fonds. Die Unterbrechung und Neuausrichtung der Lieferketten verzögerte und verteuerte zudem die Baufertigstellungen

Wir beobachten derzeit geringe Preiskorrekturen im Wohnimmobiliensektor, gehen jedoch mittel- bis langfristig von einer stabilen Lage und weiteren Steigerungen der Verkehrswerte im Wohnimmobiliensektor aus.

Insbesondere in Krisensituationen haben sich Direktinvestments in deutsche Wohnimmobilien als "sicherer Hafen" für Investoren bewiesen.

C. PROGNOSEBERICHT

Nach den geschlossenen Notarverträgen für die Objekte in Elmshorn und Lippstadt, verbleibt zuletzt das Objekt in Düren in der Gesellschaft. Aufgrund stetiger Verbesserung der Objektsubstanz, positiver Entwicklung der Objektmiete und überwiegend langfristig gesicherter Finanzierungskonditionen ist die Gesellschaft weiterhin stabil aufgestellt.

Das erwartete Ergebnis für das Geschäftsjahr 2022/2023 wird unter dem Vorjahresniveau liegen.

Gräfelfing, 28. Februar 2023

Frank Wojtalewicz, Geschäftsführer

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die d.i.i. 22. Bestand A GmbH, Gräfelfing

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der d.i.i. 22. Bestand A GmbH, Gräfelfing, - bestehend aus der Bilanz zum 30. Juni 2022 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Juli 2021 bis zum 30. Juni 2022 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der d.i.i. 22. Bestand A GmbH, Gräfelfing, für das Geschäftsjahr vom 1. Juli 2021 bis zum 30. Juni 2022 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

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entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 30. Juni 2022 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Juli 2021 bis zum 30. Juni 2022 und

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vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
―	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
―	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Frankfurt am Main, den 28. Februar 2023

GAR Gesellschaft für Aufsichtsrecht und Revision mbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Barac, Wirtschaftsprüfer