CA Immo Berlin Hallesches Ufer GmbH

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Amtsgericht Charlottenburg HRB 224173 B

Berlin

Bilanz zum 31.12.2022

Aktiva

	31.12.2022		31.12.2021
	EUR		EUR
A. Anlagevermögen
Sachanlagevermögen
1. Grundstücke und Bauten	56.591.486,65		12.930.077,08
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung	11.385,00		5.530,00
3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	451.715,06		27.907.487,63
		57.054.586,71	40.843.094,71
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	11.655,74		5.992,88
2. Forderung gegen verbundene Unternehmen	126.857,59		550.350,43
3. sonstige Vermögensgegenstände	726.013,81		186.554,47
		864.527,14	742.897,78
II. Guthaben bei Kreditinstituten		1.354.760,70	349.005,53
C. Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag		1.264.382,24	0,00
		60.538.256,79	41.934.998,02

Passiva

	31.12.2022		31.12.2021
	EUR		EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	25.000,00		25.000,00
II. Kapitalrücklage	1.960.794,34		1.960.794,34
III. Verlustvortrag	-1.248.698,88		-1.381.285,19
IV. Jahresfehlbetrag / Jahresüberschuss	-2.001.477,70		132.586,31
V. Übertrag auf die Aktivseite	1.264.382,24		0,00
		0,00	737.095,46
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	0,00		289.989,33
2. sonstige Rückstellungen	2.961.690,27		2.866.236,63
		2.961.690,27	3.156.225,96
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	7.910.035,82		8.256.843,03
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	855.253,70		375.270,53
3. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	47.701.677,59		29.399.944,61
davon gegenüber Gesellschaftern EUR 47.701.677,59 (Vorjahr: EUR 29.399.944,61)
4. sonstige Verbindlichkeiten	355.183,44		9.618,43
davon aus Steuern EUR 709,00 (Vorjahr: EUR 9.618,43)		56.822.150,55	38.041.676,60
D. Rechnungsabgrenzungsposten		754.415,97	0,00
		60.538.256,79	41.934.998,02

Anhang für das Geschäftsjahr 2022

I. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Die Aufstellung des Jahresabschlusses erfolgt nach handelsrechtlichen Vorschriften (§ 264 HGB) unter Berücksichtigung der Annahme der Unternehmensfortführung (§ 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB). Die Gesellschaft hat mit Handelsregistereintragung vom 19. Januar 2021 ihren Sitz von Frankfurt am Main (HRA 56285) nach Berlin verlegt.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt nach § 266 HGB bzw. § 275 Abs. 2 HGB.

Nach den Größenordnungskriterien des § 267 Abs. 1 i.V.m. Abs. 4 HGB erfüllt die Gesellschaft die Kriterien für eine kleine Kapitalgesellschaft.

II. Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren unverändert die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.

1. Grundstücke werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet. Außerplanmäßige Abschreibungen waren im Geschäftsjahr nicht erforderlich.

2. Bauten und Anlagen im Bau werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten vermindert um die planmäßigen linearen (für die Bauten) und soweit erforderlich außerplanmäßigen Abschreibungen bewertet. In den Herstellungskosten für Anlagen im Bau wurden die Fremdkapitalzinsen mit einbezogen. Die Nutzungsdauer für die Bauten wurde entsprechend der wirtschaftlichen Nutzungsdauer auf 33 Jahre festgelegt.

3. Betriebs- und Geschäftsausstattung wird mit ihren Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen angesetzt. Die Nutzungsdauer wurde entsprechend der wirtschaftlichen Nutzungsdauer auf 7 bis 13 Jahre festgelegt.

4. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit dem Nennbetrag angesetzt. Allen risikobehafteten Posten ist - soweit erforderlich - durch Bildung angemessener Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen.

5. Guthaben bei Kreditinstituten werden mit dem Nennbetrag angesetzt.

6. Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten und drohende Verluste aus schwebenden Geschäften. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Abzinsungen waren nicht erforderlich.

7. Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

III. Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

1. Die Aufgliederung und Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagespiegel (Anlage A) dargestellt.

2. Die Grundstücke und Bauten betreffen ein bebautes Grundstück, die Bauten beinhalten die Herstellungskosten für ein bestehendes Gebäude, sowie für ein 2. Objekt, welches im August 2022 fertig gestellt wurde.

3. Die Betriebs- und Geschäftsausstattung beinhaltet diverse Büromöbel für Mieter und Kücheneinrichtungsgeräte.

4. Die geleisteten Anzahlungen und Anlagen im Bau beinhalten eine noch nicht vollständig abgebaute Bürgschaft, sowie Kosten für eine Machbarkeitsstudie zur Vorbereitung eines neuen Projektes.

5. Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen beinhalten Forderungen gegen Mieter aus Vermietung und Nebenkostenvorauszahlungen. Sämtliche Forderungen haben eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr.

6. Die Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen beinhalten Forderungen gegen die CA Immo Deutschland GmbH, Frankfurt am Main in Höhe von TEUR 127 (Vj.: TEUR 550), diese Forderungen setzen sich zusammen aus Umsatzsteuer und Zinsen aus Betriebsprüfungsfeststellungen in Höhe von TEUR 198 (Vj.: TEUR 636) und konzerninterner Saldierung von Verbindlichkeiten des Betriebsprüfungsbescheids für Umsatzsteuer in Höhe von TEUR 71 (Vj.: TEUR 86). Sämtliche Forderungen haben eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr.

7. Die sonstigen Vermögensgegenstände betreffen im Wesentlichen Forderungen gegenüber der Bank für erhaltene Kautionen in Höhe von TEUR 354 (Vj.: TEUR 0) mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren.

Darüber hinaus bestehen kurzfristige Forderungen aus Ertragssteuern gegenüber dem Finanzamt in Höhe von TEUR 247 (Vj.: TEUR 117) sowie Forderungen gegenüber dem Finanzamt aus Vorsteuerüberhängen, welche in Folgejahren abziehbar sind, in Höhe von TEUR 125 (Vj.: TEUR 60).

8. In den Guthaben bei Kreditinstituten werden die Kontokorrentkonten ausgewiesen.

9. Die Kapitalrücklage gemäß § 272 Abs. 2 Nr. 4 HGB resultiert aus dem zur Stärkung des Eigenkapitals von der alleinigen Gesellschafterin CA Immo Deutschland GmbH, Frankfurt am Main, mit Wirkung vom 1. August 2005 ausgesprochenen Verzicht auf eine Kaufpreis- und Zinsforderung gemäß notariellem Kaufvertrag vom 19. Dezember 2002 nebst Nachträgen.

Das Kommanditkapital hat sich zum 31. Dezember 2022 wie folgt entwickelt:

	Kapitalkonto I (fest)	Kapitalkonto II (variabel)	Kommanditkapital gesamt
	EUR	EUR	EUR
Stand 01.01.2022	25.000,00	712.095,46	731.095,46
Verlustanteil 2022	0,00	-2.001.477,70	-2.001.477,70
Stand 31.12.2022	25.000,00	-1.289.382,24	-1.264.382,24

10. Die ausschließlich kurzfristigen sonstigen Rückstellungen beinhalten im Wesentlichen Rückstellungen für Bauleistungen in Höhe von TEUR 2.843 (Vj.: TEUR 2.779), Rückstellungen für noch nicht erhaltene Eingangsrechnungen in Höhe von TEUR 96 (Vj.: TEUR 30), Rückstellungen für Liegenschaftsbewertung in Höhe von TEUR 10 (Vj.: TEUR 5), Rückstellungen für Zinsen aus Steuernachzahlungen in Höhe von TEUR 5 (Vj.: TEUR 19), Rückstellungen für Beratungskosten in Höhe von TEUR 4 (Vj.: TEUR 29) sowie Rückstellungen für Steuerberatungskosten in Höhe von TEUR 3 (Vj.: TEUR 3).

11. Der Verbindlichkeitenspiegel, aus dem die Restlaufzeiten und Besicherungen hervorgehen, ist diesem Anhang als Anlage B beigefügt.

12. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten resultieren aus einem langfristigen Tilgungsdarlehen der WL BANK AG Westfälische Landschaft Bodenkreditbank, Münster (Darlehenszusage insgesamt EUR 11.000.000,00). Das Darlehen ist vollständig ausbezahlt. Die Sicherheiten sind in der Anlage B aufgeführt.

13. Die Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistung beinhalten im Wesentlichen Sicherheitseinbehalte in Höhe von TEUR 784 (Vj.: TEUR 375), Verbindlichkeiten für noch nicht abgerechnete Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von TEUR 59 (Vj.: TEUR 0) und Verbindlichkeiten aus Betriebskostenüberzahlungen von Mietern in Höhe von TEUR 9 (Vj.: 0).

14. Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen bestehen ausschließlich gegenüber der Alleingesellschafterin CA Immo Deutschland GmbH, Frankfurt am Main, und betreffen im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus dem in Anspruch genommenen Gesellschafterdarlehen, zuzüglich Zinsen, von insgesamt TEUR 46.953 (Vj.: TEUR 28.813), Verbindlichkeiten aus Umsatzsteuer der Organschaft in Höhe von TEUR 106 (Vj.: TEUR 0) und aus Geschäftsbesorgung in Höhe von TEUR 56 (Vj.: TEUR 0).

15. Die sonstigen Verbindlichkeiten beinhalten eine erhaltene Mietkautionszahlung in Höhe von TEUR 354 (Vj.: TEUR 0) mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren. Des Weiteren bestehen Verbindlichkeiten gegenüber dem Finanzamt aus Zinsen für Körperschaftsteuer in Höhe von TEUR 1 (Vj.: TEUR 0).

16. Der passive Rechnungsabgrenzungsposten beinhaltet Zuzahlungen von Mietern für Sonderausbauleistungen von ursprünglich TEUR 755 (Vj.: TEUR 0), abzüglich deren zeitanteiliger Auflösung über die Laufzeit des Mietvertrages.

17. Die Umsatzerlöse beinhalten im Wesentlichen Erlöse aus Vermietung von Büroräumlichkeiten, Stellplätzen und Lagerräumlichkeiten, sowie damit verbundene Erlöse aus Nebenkostenzahlungen.

18. Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten im Wesentlichen Erträge aus Versicherungsentschädigungen in Höhe von TEUR 6 (Vj.: TEUR 3), Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von TEUR 4 (Vj.: TEUR 5) und Erträge aus der Weiterbelastung an Dritte in Höhe von TEUR 1 (Vj.: 0).

19. Die Aufwendungen für bezogene Leistungen betreffen Kosten der Objektbewirtschaftung in Höhe von TEUR 978 (Vj.: TEUR 830), Kosten der Geschäftsbesorgung in Höhe von TEUR 305 (Vj.: TEUR 163) sowie Mietaufwand für angemietete Stellplätze in Höhe von TEUR 142 (Vj.: TEUR 173).

20. Die Abschreibungen betreffen planmäßige Abschreibungen auf das Anlagevermögen.

21. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen umfassen größtenteils Verkaufs- und Vermarktungskosten für Vermietung in Höhe von TEUR 1.441 (Vj.: TEUR 0), Aufwendungen für Rechtskosten in Höhe von TEUR 61 (Vj.: TEUR 14), Beratungskosten in Höhe von TEUR 29 (Vj.: TEUR 42), Aufwand für ein Flächenaufmaß in Höhe von TEUR 28 (Vj.: 0), Aufwendungen für Öffentlichkeitsarbeit in Höhe von TEUR 15 (Vj.: TEUR 25), sowie Aufwendungen für Liegenschaftsbewertungen in Höhe von TEUR 14 (Vj.: TEUR 10), Steuerberatungskosten in Höhe von TEUR 3 (Vj.: 3) und Aufwendungen aus nicht abziehbarer Vorsteuer in Höhe von TEUR 3 (Vj.: TEUR 10).

22. Die Zinsen und ähnliche Erträge beinhalten Zinserträge aus Betriebsprüfungen in Höhe von TEUR 17 (Vj.: TEUR 35).

23. Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen beinhalten im Wesentlichen die Darlehenszinsen für die in Anspruch genommenen Darlehen der CA Immo Deutschland GmbH, Frankfurt am Main, in Höhe von TEUR 440 (Vj.: TEUR 225) und der WL BANK AG Westfälische Landschaft Bodenkreditbank, Münster in Höhe von TEUR 117 (Vj.: TEUR 122), sowie Zinsaufwendungen aus Betriebsprüfung über TEUR 20 (Vj.: TEUR 7).

24. Die sonstigen Steuern in Höhe von TEUR 70 (Vj.: TEUR 70) beinhalten die Grundsteuer für das aktuelle Geschäftsjahr.

IV. Sonstige Angaben und Erläuterungen

1. Sonstige finanzielle Verpflichtungen bestehen aus Bestellobligos für Leistungen im Rahmen der Entwicklung der Liegenschaft zum Stichtag in Höhe von TEUR 240 (Vj.: TEUR 11.854), sowie aus einem Mietvertrag über Stellplätze in Höhe von TEUR 167 (Vj.: TEUR 250).

2. Bei der Gesellschaft besteht zum Abschlussstichtag ein nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Verlustanteil in Höhe von TEUR 1.264 (Vorjahr: TEUR 0). Die Unterdeckung resultiert hauptsächlich aus Effekten, die sich aufgrund der Übergangsphase des Objektes "Grasblau" von der Entwicklung in den Bestand, bis zur vollständigen Vermietung ergeben. Die Konzernmuttergesellschaft CA Immo Deutschland GmbH hat am 28. Juni 2017 eine qualifizierte Rangrücktrittserklärung abgegeben, mit der sie mit gegenwärtigen und zukünftigen Forderungen einschließlich aller Zinsansprüche hinter die Forderungen aller übrigen Gesellschaftsgläubiger zurücktritt.

3. Die Geschäftsführer der Gesellschaft im Geschäftsjahr sind:

•	Herr Michael John Morgan, Frankfurt am Main, Leiter Asset Management, CA Immo Deutschland GmbH, Frankfurt am Main bis 31.03.2022
•	Herr Matthias Schmidt, Berlin, Leiter Development, CA Immo Deutschland GmbH, Frankfurt am Main bis 31.03.2022
•	Frau Sonja Bischoff, CA Immo Deutschland GmbH, Leiterin CA Immo Berlin ab 01.04.2022
•	Herr Michael Kötter, CA Immo Deutschland GmbH, Leiter Development Berlin ab 01.04.2022

4. Die Gesellschaft beschäftigt keine Mitarbeiter.

5. Wesentliche nachtragspflichtige Ereignisse nach dem Stichtag bestanden nicht.

6. Alleinige Gesellschafterin der Gesellschaft ist die CA Immo Deutschland GmbH, Frankfurt am Main.

7. Die CA Immobilien Anlagen AG, Wien, (FN 75895 K; Firmenbuch: HG Wien) erstellt den Konzernabschluss nach IFRS (EU) für den größten Kreis von Unternehmen in den die CA Immo Berlin Hallesches Ufer GmbH, Berlin, einbezogen wird. Der Konzernabschluss wird unter der Firmenbuchnummer FN 75895 k beim Firmenbuchgericht des Handelsgerichts Wien hinterlegt bzw. ist am Sitz der CA Immobilien Anlagen AG, Wien, erhältlich.

Berlin, 18.05.2023

Sonja Bischoff

Michael Kötter