Wendenstraße 493 GmbH

(vormals: Hamburg Team Grundbesitz 2. Projektentwicklungs GmbH)

Hamburg

Jahresabschluss
zum Geschäftsjahr vom 1.1. bis zum 31.12.2015

Lagebericht
zum 31.12.2015

Wendenstraße 493 GmbH (vormals: Hamburg Team Grundbesitz 2. Projektentwicklungs GmbH), Hamburg

I. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen, Grundlagen der Gesellschaft

1.1. Geschäftsmodell der Gesellschaft

Die Gesellschaft wurde im Geschäftsjahr 2009 gegründet. Gegenstand des Unternehmens ist neben der Verwaltung des eigenen Vermögens der Erwerb, die Entwicklung, die Verwaltung und Verwertung von Immobilien.

Der Fokus der Wendenstraße 493 GmbH lag im abgelaufenen Geschäftsjahr auf der Fertigstellung und Übergabe des Neubau-Projektes "Hansaterrassen" in Hamburg Hamm-Süd. Der Geschäftsbereich Vermietung umfasst die Vermietung der "Hansaburg", einer unter Denkmalschutz stehenden Gewerbeimmobilie, die in den Jahren 1913 bis 1915 erbaut wurde.

Mit Wirkung zum 1. Januar 2013 hat die Wendenstraße 493 GmbH einen Ergebnisabführungsvertrag mit der zu diesem Zeitpunkt alleinigen Gesellschafterin, der Hamburg Team Grundbesitz GmbH, abgeschlossen. Mit Datum vom 30. November 2015 hat das Versorgungswerk der Zahnärztekammer Schleswig-Holstein 74,9% der Geschäftsanteile an der Gesellschaft erworben. In diesem Zusammenhang wurde der bestehende Ergebnisabführungsvertrag mit Wirkung zum Ablauf des 31. Dezember 2015 gekündigt.

Die Gesellschaft unterhält neben dem Sitz der Gesellschaft in Hamburg keine Niederlassungen.

1.2. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Im Jahr 2015 ist die deutsche Wirtschaft trotz einer Stagnationsphase im zweiten und dritten Quartal im Durchschnitt relativ kräftig um 1,7 Prozent gewachsen. Derzeit wird auch für die Folgejahre von einem soliden Wachstum der deutschen Wirtschaft ausgegangen (2016: +1,8%, 2017: +1,6%). Die Baupreise für Wohnimmobilien sowie für Gewerbeimmobilien sind im Jahr 2015 um etwa 1,6% gestiegen. Auch zu Beginn des Jahres 2016 ist ein weiterer Anstieg der Baukosten zu verzeichnen. Die Mieten in den wirtschaftsstarken Ballungsräumen/Großstädten sind auch im vergangenen Geschäftsjahr weiter gestiegen. Der Trend zu höheren Mieten ist in den Ballungsräumen noch immer nachhaltig.

1.3. Geschäftsverlauf

Der Verkauf des Neubauprojektes "Hansaterrassen" in Hamm-Süd verlief erwartungsgemäß sehr positiv. Auch der Umsatz aus der Vermietung des Bestandsgebäudes "Hansaburg" erfüllte in vollem Maße die Erwartungen. Die Baukosten für den Neubau entwickelten sich, ebenso wie die Kosten für das Bestandsgebäude, erwartungsgemäß, sodass das Geschäftsjahr mit einem Jahresüberschuss von TEUR 2.898 abgeschlossen werden konnte.

II. Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

2.1. Ertragslage

Die Umsatzerlöse betrugen TEUR 16.055. Diese resultieren aus den Verkaufserlösen der Hansaterrassen und den Erlösen aus der Vermietung der Hansaburg. Die Bestandsverminderung (TEUR 12.309) der unfertigen Erzeugnisse resultiert aus dem bilanziellen Abgang des Neubauprojektes, dem im Gegensatz zum Vorjahr keine Zugänge aus der Aktivierung von Baukosten gegenüberstehen. Der Rückgang der Baukosten ist darin begründet, dass im Jahr 2014 die Bauarbeiten an den Hansaterrassen weitestgehend abgeschlossen waren. Die sonstigen betrieblichen Kosten sind gegenüber dem Vorjahr um TEUR 534 gesunken. Dies ist vor allem auf den im Vorjahr ausgelaufenen Geschäftsbesorgungsvertrag sowie eine in 2014 zu zahlende Managementfee zurückzuführen. Der Rückgang des Zinsaufwands konnte durch die Rückführung der Darlehen für das Neubauprojekt erzielt werden. Da die Gesellschaft einen Ergebnisabführungsvertrag mit der ehemals alleinigen Gesellschafterin Hamburg Team Grundbesitz GmbH abgeschlossen hat, ist sie körperschaftsteuerliche Organgesellschaft der Muttergesellschaft. Steuern fielen auf Ebene der Projektgesellschaft somit nicht an. Der Jahresüberschuss vor Steuern beträgt TEUR 2.898 (Vj. TEUR 1.391).

2.2. Finanzlage

Für die Realisierung des Projektes Hansaterrassen wurden Bankkredite in Anspruch genommen, die bis zum Jahresende vollständig zurückgeführt werden konnten. Die Finanzierung des Objektes Hansaburg erfolgt über zwei Annuitätendarlehen der Sparkasse Holstein, die zum Jahresende mit TEUR 6.559 valutieren. Die Zahlungsfähigkeit der Wendenstraße 493 GmbH war während des gesamten Verlaufs des Berichtsjahres gewährleistet. Cashflow und Finanzmittelbestand waren insbesondere durch die Realisierung des Projektes Hansaterrassen geprägt und daher trotz der negativen Entwicklung über das gesamte Jahr zufriedenstellend.

Die Kapitalstruktur ist im Wesentlichen durch das Eigenkapital in Höhe von TEUR 255, die Projektfinanzierung Hansaburg durch die Kreditinstitute in Höhe von TEUR 6.559 (89,7% der Bilanzsumme) sowie die sonstigen Verbindlichkeiten über TEUR 424 gekennzeichnet.

Die Eigenkapitalquote beträgt zum 31. Dezember 2015 3,5% (Vj. 0,6%).

2.3. Vermögenslage

Die Bilanzsumme der Wendenstraße 493 GmbH hat sich gegenüber dem Vorjahr infolge der Projektrealisierung und Übergabe der Hansaterrassen um TEUR 34.298 auf TEUR 7.313 verringert. Das Vermögen der Gesellschaft wird vor allem durch das Bestandsobjekt Hansaburg mit TEUR 7.291 (99,7% der Bilanzsumme) geprägt. Unter dem kurzfristigen Vermögen weist die Gesellschaft im Wesentlichen liquide Mittel in Höhe von TEUR 16 (Vorjahr: TEUR 21.612) sowie Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögensgegenstände von TEUR 6 aus.

2.4. Finanzielle Leistungsindikatoren und Gesamtbeurteilung

Wesentliche finanzielle Leistungsindikatoren sind die Umsatzerlöse aus dem Verkauf des entwickelten Projektes sowie aus der Vermietung.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr prägte insbesondere der Verkauf des Neubau-Projektes "Hansaterrassen" in Hamm-Süd das erzielte Ergebnis. Alle Einheiten konnten bis Ende des Jahres 2015 an die Käufer übergeben werden. Der daraus erzielte Umsatz von TEUR 15.204 beträgt 94,7% des Gesamtumsatzes des Jahres 2015. Auch der Umsatz aus der Vermietung des Bestandsgebäudes "Hansaburg" erfüllt mit TEUR 851 die Erwartungen. Die Baukosten für den Neubau entwickelten sich, ebenso wie die Kosten für das Bestandsgebäude, erwartungsgemäß, sodass das Geschäftsjahr mit einem Jahresüberschuss von TEUR 2.898 abgeschlossen werden konnte.

Der Rückgang der Bilanzsumme resultiert vor allem aus dem bilanziellen Abgang des Neubauprojektes Hansaterrassen.

Insgesamt beurteilt die Geschäftsführung die Lage der Gesellschaft als sehr gut.

III. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres sind nicht eingetreten.

IV. Prognose-, Chancen- und Risikobericht

Resultierend aus der internationalen Finanz- und Wirtschaftskrise sind die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen weiterhin als labil einzustufen. Auf der Finanzierungsseite wird eine anhaltende Niedrigzinsphase erwartet. Demzufolge wird weiter mit positiven Leveragebeiträgen gerechnet. Die Geschäftsführung sieht die Chancen der Gesellschaft insbesondere in der hohen Attraktivität des Wirtschaftsstandortes Hamburg. Entsprechend ist auch im Jahr 2016 mit einer robusten Nachfrage nach Büro- und Einzelhandelsflächen zu rechnen. Diese Nachfrage impliziert ein stabiles Mietpreiswachstum und eine positive Wertentwicklung. Folglich wird auch bei den Investmentaktivitäten in gewerbliche Immobilien in Europa erneut mit einer positiven Entwicklung gerechnet.

Den Chancen in einem Markt mit hoher Nachfrage und steigenden Preisen stehen marktübliche Risiken gegenüber, die die Gesellschaft über ein Risikomanagementsystem, dessen Bestandteile umfangreiche und etablierte Planungs- und Berichterstattungssysteme sind, überwacht. Das Risiko starker Mietpreisschwankungen bzw. stark schwankender Mieteinnahmen wird als gering eingeschätzt, da das Vermietungsobjekt langfristig an einen Hauptmieter vermietet ist.

Die Geschäftsführung prognostiziert für die Gesellschaft für das Jahr 2016 gegenüber 2015 ein deutlich rückläufiges Jahresergebnis. Da das Neubauprojekt Hansaterrassen im Jahr 2015 vollständig übergeben wurde, wird die Gesellschaft in 2016 nur Einnahmen aus dem Geschäftsbereich Vermietung erzielen. Aus diesem Bereich wird allerdings auch weiterhin ein Überschuss erwartet.

Bilanz

Aktiva

	31.12.2015 EUR	31.12.2014 EUR
A. Anlagevermögen	7.290.751,98	7.415.611,67
I. Sachanlagen	7.290.751,98	7.415.611,67
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	7.290.751,98	7.415.611,67
B. Umlaufvermögen	22.001,26	34.163.590,98
I. Vorräte	0,00	12.309.290,01
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	5.966,46	241.879,87
1. sonstige Vermögensgegenstände	5.966,46	241.879,87
III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	16.034,80	21.612.421,10
C. Rechnungsabgrenzungsposten	0,00	31.843,50
Bilanzsumme, Summe Aktiva	7.312.753,24	41.611.046,15
Passiva
	31.12.2015 EUR	31.12.2014 EUR
A. Eigenkapital	255.186,84	255.186,84
I. gezeichnetes Kapital	25.000,00	25.000,00
II. Gewinnvortrag	230.186,84	230.186,84
III. Jahresüberschuss/-fehlbetrag	0,00	0,00
B. Rückstellungen	17.000,00	643.150,37
C. Verbindlichkeiten	7.039.447,46	40.712.417,25
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	6.559.488,03	27.766.029,23
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	187.111,13	21.206.622,69
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	701,44	0,00
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	701,44	0,00
3. sonstige Verbindlichkeiten	479.257,99	12.946.388,02
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	479.257,99	5.532.416,30
D. Rechnungsabgrenzungsposten	1.118,94	291,69
Bilanzsumme, Summe Passiva	7.312.753,24	41.611.046,15

Gewinn- und Verlustrechnung

	1.1.2015 - 31.12.2015 EUR	1.1.2014 - 31.12.2014 EUR
1. Rohergebnis	3.596.183,22	3.123.466,77
2. Abschreibungen	140.516,54	27.366,56
a) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	140.516,54	27.366,56
3. sonstige betriebliche Aufwendungen	369.367,47	902.502,63
4. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	31.137,13	8.180,99
davon aus verbundenen Unternehmen	30.810,13	8.020,99
5. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	174.833,86	784.157,94
davon an verbundene Unternehmen	15.189,99	0,00
6. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit	2.942.602,48	1.417.620,63
7. Steuern vom Einkommen und Ertrag	14,63	0,00
8. sonstige Steuern	44.696,68	26.137,58
9. auf Grund einer Gewinngemeinschaft, eines Gewinnabführungs- oder Teilgewinnabführungsvertrags abgeführte Gewinne	2.897.891,17	1.391.483,05
10. Jahresüberschuss/-fehlbetrag	0,00	0,00

Anhang 2015

Wendenstraße 493 GmbH (vormals: Hamburg Team Grundbesitz 2. Projektentwicklungs GmbH), Hamburg

I. Allgemeine Angaben und Erläuterungen zum Jahresabschluss

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für mittelgroße Kapitalgesellschaften.

Die Wertansätze zum 31. Dezember 2014 sind unverändert zum 1. Januar 2015 übernommen worden.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren (§ 275 II HGB) aufgestellt.

Von größenabhängigen Erleichterungen nach § 288 HGB wurde teilweise Gebrauch gemacht.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Anlagevermögen

Die Sachanlagen sind zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen, bewertet. Die Abschreibungen wurden ausschließlich linear vorgenommen. Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens zum 31. Dezember 2015 ist dem als Anlage beigefügten Anlagespiegel zu entnehmen.

Vorräte

Die Bewertung der Vorräte erfolgt zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Gemäß § 255 III HGB wurden die auf den Herstellungszeitraum entfallenden Fremdkapitalzinsen in die Herstellungskosten einbezogen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nominalwert angesetzt.

Guthaben bei Kreditinstituten

Guthaben bei Kreditinstituten wurden zum Nennwert angesetzt.

Rückstellungen

Die Rückstellungen berücksichtigen in angemessenem Umfang alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten und sind mit dem Erfüllungsbetrag bewertet, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist.

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten werden mit dem Erfüllungsbetrag bilanziert.

III. Ergänzende Angaben

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind in Höhe von Mio. € 6,6 durch Grundpfandrechte besichert.

Geschäftsführung

Die Geschäftsführung und Vertretung der Gesellschaft obliegt den beiden Geschäftsführern, Herrn Peter Jorzick, Kaufmann, Hamburg, und Herrn Christoph Kleiner, Kaufmann, Hamburg.

Anlagespiegel

Anlageverzeichnis zum 31. Dezember 2015
ANLAGEVERMÖGEN	Anschaffungskosten 31.12.2015 €	Buchwert Vorjahr	Zugänge 2015 €	Abgänge 2015 €	Abschreibung 2015 €	Buchwert 31.12.2015 €
Grund + Boden	1.822.316,79	1.806.659,94			-15.656,85	1.822.316,79
Gebäude	5.620.661,44	5.608.951,73			140.516,54	5.468.435,19
	7.442.978,23	7.415.611,67	0,00	0,00	124.859,69	7.290.751,98

Angabe der Ausleihungen, Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern

1.1.2015 - 31.12.2015

Der Betrag der sonstigen Vermögensgegenstände gegenüber Gesellschaftern beträgt 0,00 EUR. Der Betrag der sonstigen Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern beträgt 424.394,81 EUR.

1.1.2014 - 31.12.2014

Der Betrag der sonstigen Vermögensgegenstände gegenüber Gesellschaftern beträgt 51.429,81 EUR. Der Betrag der sonstigen Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern beträgt 0,00 EUR.

Sonstige Berichtsbestandteile

Hamburg, den 29. Juni 2016

Peter Jorzick

Christoph Kleiner

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 03.09.2016 festgestellt.

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Nach dem abschließenden Ergebnis unserer Prüfung erteilen wir dem Jahresabschluss zum 31. Dezember 2015 (Anlagen bis ) und dem Lagebericht für das Geschäftsjahr 2015 (Anlage 4) der Wendenstraße 493 GmbH (vormals: Hamburg Team Grundbesitz 2. Projektentwicklungs GmbH), Hamburg, folgenden uneingeschränkten

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers:

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Wendenstraße 493 GmbH (vormals: Hamburg Team Grundbesitz 2. Projektentwicklungs GmbH) für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens‑, Finanz‑ und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen

internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens‑, Finanz‑ und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Hamburg, den 4. Juli 2016

ALPERS WESSEL DORNBACH
GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

C. Wessel, Wirtschaftsprüfer

M. Meyer, Wirtschaftsprüfer