LEG Niedersachsen Nord GmbH (vormals: Westgrund Niedersachsen Nord GmbH)

Düsseldorf (vormals: Berlin)

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Jahresabschluss für das Geschäftsjahr

vom 1. Januar bis 31. Dezember 2021

LEG Niedersachsen Nord GmbH, Düsseldorf

(vormals: Westgrund Niedersachsen Nord GmbH, Berlin)

LEG Niedersachsen Nord GmbH, Düsseldorf

(vormals: Westgrund Niedersachsen Nord GmbH, Berlin)

Bilanz zum 31. Dezember 2021

AKTIVA	31.12.2021		31.12.2020
	Euro	Euro	Euro
Anlagevermögen
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	39.817.771,60		40.700.181,50
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	36.859,86		0,00
		39.854.631,46	40.700.181,50
Umlaufvermögen
Unfertige Leistungen	3.726.215,34		3.527.080,54
		3.726.215,34	3.527.080,54
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung	279.941,56		286.113,04
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	488.751,93		150,00
Sonstige Vermögensgegenstände	768,00		91.982,29
		769.461,49	378.245,33
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	2.162.026,75	2.162.026,75	923.841,69
		6.657.703,58	4.829.167,56
Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag	19.626.454,67	19.626.454,67	7.883.488,61
Summe Aktiva		66.138.789,71	53.412.837,67
Treuhandvermögen		1.032.247,79	977.022,40

LEG Niedersachsen Nord GmbH, Düsseldorf

(vormals: Westgrund Niedersachsen Nord GmbH, Berlin)

Bilanz zum 31. Dezember 2021

PASSIVA	31.12.2021		31.12.2020
	Euro	Euro	Euro
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital		25.000,00	25.000,00
Verlustvortrag		-7.908.488,61	-4.066.324,33
Jahresfehlbetrag		-11.742.966,06	-3.842.164,28
Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag		19.626.454,67	7.883.488,61
		0,00	0,00
Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen	167.245,10		171.171,25
		167.245,10	171.171,25
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	0,00		24.648.218,09
Erhaltene Anzahlungen	3.719.725,42		3.460.174,89
Verbindlichkeiten aus Vermietung	418.903,66		368.800,94
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	93.406,53		548.253,59
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	55.331.125,01		0,00
Sonstige Verbindlichkeiten	6.408.383,99		24.216.218,91
		65.971.544,61	53.241.666,42
Summe Passiva		66.138.789,71	53.412.837,67
Treuhandverbindlichkeiten		1.032.247,79	977.022,40

Anhang der

LEG Niedersachsen Nord GmbH (vormals: Westgrund Niedersachsen Nord GmbH, Berlin)

für das Geschäftsjahr 1. Januar bis 31. Dezember 2021

I. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss der LEG Niedersachsen Nord GmbH

Die LEG Niedersachsen Nord GmbH (nachfolgend "LEG Niedersachsen Nord") hat ihren Sitz in Düsseldorf und ist eingetragen in das Handelsregister beim Amtsgericht Düsseldorf (Handelsregisternummer HRB 96827). Vor der Umfirmierung der Westgrund Niedersachsen Nord GmbH zur LEG Niedersachsen Nord GmbH hatte diese ihren Sitz in Berlin und war eingetragen in das Handelsregister beim Amtsgericht Charlottenburg (Handelsregisternummer HRB 158462 B).

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2021 wurde nach den Vorschriften des HGB, des GmbH-Gesetzes und entsprechend den Regelungen im Gesellschaftsvertrag unter Berücksichtigung der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen sowie nach der Bilanzierungsrichtlinie der LEG Immobilien SE (nachfolgend "LEG SE", bis zum 10. März 2021 LEG Immobilien AG) aufgestellt. Wir haben die Bilanz um den Posten Verbindlichkeiten aus Vermietung erweitert. Die Erweiterung dient dazu, einen besseren Einblick in die Vermögenslage der Gesellschaft zu erlangen.

Die LEG Niedersachsen Nord ist zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2021 eine kleine Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 HGB.

Bei der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB angewandt.

Das Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr. Der Jahresabschluss wurde in Euro aufgestellt. Alle Beträge im Anhang werden in Tsd. Euro ausgewiesen.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

A. Allgemeine Angaben

In der Bilanz und in der Gewinn- und Verlustrechnung sind jeweils die entsprechenden Vorjahresbeträge angegeben.

Die Bilanzierungs-, Bewertungs- und Ausweismethoden sind bis auf die folgenden Ausnahmen gegenüber dem Vorjahr unverändert:

Erhaltene Anzahlungen in Höhe von 3.720 Tsd. Euro werden in Übereinstimmung mit den Konzernbilanzierungsrichtlinien nicht mehr wie im Vorjahresabschluss offen von den Vorräten abgesetzt, sondern als erhaltene Anzahlungen unter den Verbindlichkeiten ausgewiesen. Dementsprechend wurden die Vorjahresangaben angepasst.

Vorauszahlungen auf die Januarmiete in Höhe von 171 Tsd. Euro werden in Übereinstimmung mit den Konzernbilanzierungsrichtlinien unter den Verbindlichkeiten aus Vermietung ausgewiesen. Diese wurden im Vorjahresabschluss als passiver Rechnungsabgrenzungsposten dargestellt. Die Vorjahresangaben wurden dementsprechend angepasst.

Die im Vorjahresabschluss unter den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen ausgewiesenen Verbindlichkeiten in Höhe von 24.216 Tsd. Euro werden im Berichtsjahr unter den sonstigen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Grund für die Umgliederung ist der vollständige Erwerb der Gesellschaftsanteile der Gesellschaft durch die LEG Grundstücksverwaltung GmbH von der Magnus Fünfte Immobilienbesitz und Verwaltungs GmbH in Berlin und der Amelicaster One S.á r.L in Luxemburg. Dadurch beziehen sich die Werte im Vorjahresabschluss nicht auf die im Berichtsjahr verbundenen Unternehmen und aktuellen Gesellschafter der LEG Niedersachsen Nord.

In den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen des Vorjahres sind Aufwendungen aus damaligen verbundenen Unternehmen in Höhe von 653 Tsd. Euro enthalten.

B. Bilanzierung und Bewertung der Aktivposten

1. Anlagevermögen

Sachanlagen werden bei Zugang mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich Zuschüssen bewertet. Sachanlagevermögen mit zeitlich begrenzter Nutzungsdauer wird planmäßig linear abgeschrieben. Soweit die beizulegenden Werte einzelner Vermögensgegenstände ihren Buchwert unterschreiten, werden zusätzlich außerplanmäßige Abschreibungen bei voraussichtlich dauernder Wertminderung vorgenommen. Sollten diese danach wieder in ihren Werten gestiegen sein, unterliegen Posten des Anlagevermögens der Wertaufholung, maximal bis zu ihren fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten.

Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen nach der linearen Methode pro rata temporis über die jeweilige betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer.

2. Umlaufvermögen

Bei den unfertigen Leistungen sind die noch nicht abgerechneten, umlagefähigen Betriebskosten zu Anschaffungskosten - vermindert um einen Bewertungsabschlag für Leerstand - ausgewiesen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert bilanziert, sofern Abzinsungen nicht erforderlich sind. Erkennbaren Ausfallrisiken wird durch Einzelwertberichtigungen und pauschalierte Einzelwertberichtigungen bei den Forderungen aus Mieten Rechnung getragen.

Forderungen gegen verbundene und Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen werden unsaldiert ausgewiesen.

Die flüssigen Mittel sind zum Nennwert ausgewiesen.

C. Bilanzierung und Bewertung der Passivposten

1. Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital wird zum Nennwert bilanziert.

Die Gesellschaft weist einen nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag in Höhe von 19.626 Tsd. Euro auf. Aufgrund vorhandener stiller Reserven und der Finanzierung durch Gesellschafterdarlehen ist die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft gesichert. Darüber hinaus hat die Gesellschafterversammlung der LEG Niedersachsen Nord GmbH mit Beschluss vom 24.10.2022 eine Rangrücktrittserklärung des ausgelegten Gesellschafterdarlehens in notwendiger Höhe gefasst. Ferner hat sich die LEG NRW GmbH mit Erklärung vom 24. Oktober 2022 bereiterklärt für bestehende und zukünftige Verpflichtungen der Gesellschaft einzustehen. Nach Auffassung der Geschäftsführung ist die Gesellschaft daher nicht materiell überschuldet. Die Gesellschaft geht daher bei der Bilanzierung und Bewertung von der Unternehmensfortführung aus.

2. Rückstellungen

Rückstellungen sind entsprechend §§ 249, 253 Abs. 1 HGB in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages gebildet, der erforderlich ist, um zukünftige Zahlungsverpflichtungen abzudecken. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen. Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken, ungewisse Verpflichtungen und drohende Verluste aus schwebenden Geschäften. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von länger als einem Jahr werden gemäß § 253 Abs. 2 Satz 1 HGB mit dem ihrer Laufzeit entsprechenden, von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.

3. Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten werden mit ihren Erfüllungsbeträgen passiviert. Die Verbindlichkeiten aus Vermietung beinhalten unter anderem noch nicht gezahlte Beträge aus der Abrechnung von Betriebskosten. Die erhaltenen Anzahlungen enthalten Vorauszahlungen für umlagefähige Betriebskosten. Fremdwährungsforderungen oder -verbindlichkeiten bestanden zum Bilanzstichtag nicht.

III. Erläuterungen zur Bilanz

1. Anlagevermögen

Sachanlagen

Im Geschäftsjahr wurden Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten mit einem Buchwert von 37 Tsd. Euro aus dem Bilanzposten Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten umgegliedert.

2. Umlaufvermögen

Unter den unfertigen Leistungen sind ausschließlich noch nicht abgerechnete umlagefähige Betriebskosten erfasst. Für leerstehende Wohnungen wurde ein Bewertungsabschlag vorgenommen. Den unfertigen Leistungen stehen die von den Mietern geleisteten Vorauszahlungen gegenüber, die unter den erhaltenen Anzahlungen ausgewiesen werden.

Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von 769 Tsd. Euro (Vorjahr: 378 Tsd. Euro)haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

3. Eigenkapital

Die Eigenkapitalgliederung ist aus der Bilanz ersichtlich.

4. Rückstellungen

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich im Wesentlichen wie folgt zusammen:

Tsd. Euro	31.12.2021	31.12.2020
Rückstellungen für sonstige Verwaltungskosten	80	163
Rückstellung für Instandhaltung	87	8
Summe sonstige Rückstellungen	167	171
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	0	0

5. Verbindlichkeiten

Die Restlaufzeit und Besicherung des Gesamtbetrags der Verbindlichkeiten setzt sich wie folgt zusammen:

	Verbindlichkeiten
Tsd. Euro
Restlaufzeit > 1 Jahr	65.972
Gesamtbetrag	65.972
davon durch Grundpfandrechte besichert	0

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen setzen sich wie folgt zusammen:

Tsd. Euro	31.12.2021	31.12.2020
Sonstige Verbindlichkeiten	55.331	0
Summe Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	55.331	0
davon Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	55.331	0

Die sonstigen Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen im Wesentlichen ehemalige Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten, die im Rahmen des Gesellschafterwechsels von einer Tochtergesellschaft der LEG Immobilien SE an das Kreditinstitut zurückgeführt wurden.

Die sonstigen Verbindlichkeiten mit 6.408 Tsd. Euro (Vorjahr: 24.216 Tsd. Euro) beinhalten im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus Grunderwerbsteuer. Im Vorjahr betrafen die sonstigen Verbindlichkeiten im Wesentlichen Verbindlichkeiten gegenüber damaligen verbundenen Unternehmen aus Leistungsbeziehungen.

IV. Sonstige Angaben

1. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Mit Vertragsunterzeichnung vom 4. März 2022 wurde ein Geschäftsbesorgungsvertrag mit Wirkung zum 1. Januar 2022 mit der LEG Management GmbH geschlossen.

Für die Geschäftsbesorgung sowie für die Bereitstellung der für die Betriebsführung erforderlichen Betriebsmittel einschließlich der entsprechenden Infrastruktur erhält die LEG Management GmbH als Auftragsnehmerin eine Vergütung, die auf Basis einer jährlich bei der Auftragnehmerin durchzuführenden Vollkostenrechnung (Ist-Kosten) im Wege einer Umlage ermittelt wird. Der Geschäftsbesorgungsvertrag ist zum Jahresende mit einer 12-monatigen Frist kündbar.

Mit der LEG Wohnen NRW GmbH wurden mit Vertragsunterzeichnung vom 4. März 2022 zwei Konzerndienstleistungs- und Umlageverträge mit Wirkung zum 1. Januar 2022 geschlossen.

Für die Geschäftsbesorgung sowie für die Übernahme der Verwaltung des Immobilienbesitzes der Gesellschaft erhält die LEG Wohnen NRW GmbH als Auftragnehmerin eine pauschale Vergütung. Die Geschäftsbesorgungsverträge sind zum Jahresende mit einer 12-monatigen Frist kündbar.

2. Arbeitnehmer

Im Geschäftsjahr wurden keine Arbeitnehmer beschäftigt.

3. Geschäftsführung

Der Geschäftsführung gehörten an:

Herr Lars von Lackum, Chief Executive Officer (CEO) der LEG SE, Düsseldorf (ab 29. Dezember 2021)

Frau Susanne Schröter-Crossan, Chief Financial Officer (CFO) der LEG SE, Krefeld (ab 29. Dezember 2021)

Herr Dr. Volker Wiegel, Operativer Vorstand (COO) der LEG SE, Düsseldorf (ab 29. Dezember 2021)

Herr Thierry Jean-Francois Beaudemoulin, Chief Executive Officer (CEO) der Adler Group SA, Paris/Frankreich (vom 13. Januar bis 29. Dezember 2021)

Herr Maximilian Gerd Jean Rienecker, ehemaliger Co-Chief Executive Officer (CFO) der Adler Group SA, Berlin (bis 29. Dezember 2021)

4. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Krieg in der Ukraine

Nach dem Überfall der Ukraine durch die Russische Föderation am 24. Februar 2022 haben sich die Öl- und Gaspreise erhöht. Zum 30. September 2022 betrugen der Ölpreis 79,49 Dollar pro Barrel und der Gaspreis 184,00 Euro pro MWh. Gleichzeitig hat die Regierung der Bundesrepublik Deutschland zusammen mit der Europäischen Union und der NATO weitreichende Sanktionen gegen die Russische Föderation beschlossen, u.a. die Aussetzung der Inbetriebnahme von Nord Stream 2 und den Ausschluss russischer Banken aus dem internationalen Zahlungssystem SWIFT. Zudem haben diverse westliche Staaten Militär- und Finanzhilfen für die Ukraine beschlossen und umgesetzt. Ob und in welchem Umfang weitere Sanktionen beschlossen werden oder sich der Konflikt möglicherweise weiter verschärft, kann derzeit nicht beurteilt werden. Die Bundesregierung hat sich in der Folge mit großem Nachdruck um die Reduktion der Importe fossiler Brennstoffe aus der Russischen Föderation bemüht. Angesichts des Volumens des importierten Erdgases wird ein Ersatz der russischen Lieferungen jedoch einige Zeit in Anspruch nehmen. Die Bundesregierung hat deshalb auf die beobachtbaren Energiepreissteigerungen mit sozialpolitischen Maßnahmen reagiert, u.a. mit der Einführung eines einmaligen Energiegeldes. Darüber hinaus plant die Bundesregierung die Umsetzung der Vorschläge der Gaskommission, welche eine Einmalzahlung für Gas- und Fernwärmekunden im Dezember 2022 auf Basis des Verbrauchs der Abschlagszahlung im September 2022 sowie eine Gas- und Wärmepreisbremse zum 1. Januar 2023 für Industrieverbraucher bzw. zum 1. März 2023 für private Verbraucher vorsehen. Mögliche Auswirkungen auf das Geschäftsmodell der LEG werden derzeit nicht erwartet.

Inflation und Zinsentwicklung

In den vergangenen Monaten haben sich die Inflationserwartungen für Deutschland und die Eurozone auf 10,0 % für 2022 deutlich erhöht. Damit einher gehen gestiegene Baupreise und höhere Energiekosten. Diese Entwicklungen wurden zuletzt durch den Krieg in der Ukraine weiter verstärkt. Höhere Baupreise können die Wirtschaftlichkeit geplanter Neubauprojekte sowie der CAPEX Investitionen in das Bestandsportfolio der LEG negativ beeinflussen. Höhere Energiekosten werden über die Betriebskostenabrechnungen an die Kunden der LEG weitergereicht. Die Bundesregierung hat zur Entlastung der Verbraucher durch verschiedene Gesetzesbeschlüsse am 27. April 2022 den Weg für staatliche Transferleistungen, wie die Energiepreispauschale oder eine temporäre Absenkung der Energiesteuer auf Kraftstoffe, frei gemacht, um Zahlungsschwierigkeiten entgegenzuwirken. Die EZB hat als Reaktion auf die steigende Inflationsrate den Leitzins zum 21. Juli 2022 zunächst auf 0,5 % erhöht. Zum 14. September 2022 erfolgte eine weitere Erhöhung des Leitzins um 0,75 % auf 1,25 %. Am Kapitalmarkt wurde diese Erwartung bereits durch steigende Zinsen sowie höhere Kreditspreads reflektiert. So stieg z.B. der 5-Jahres Euroswapsatz seit Ende Dezember 2021 von 0,017% auf 2,97 % am 30. September 2022 deutlich an. Aufgrund des derzeit limitierten Finanzierungsbedarfs sowie der ungebrochen hohen Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien, erwartet die LEG kurzfristig keine signifikanten negativen Auswirkungen auf ihr Geschäftsmodell. Mittel- und langfristig können erhöhte Zinsen und Kreditspreads in höheren Finanzierungskosten für die LEG resultieren, die Profitabilität von Investitionen reduzieren, den FFO belasten und perspektivisch auch die Immobilienbewertung negativ beeinflussen. Die genauen Auswirkungen lassen sich derzeit aufgrund der hohen Dynamik der Situation nicht konkret vorhersagen.

5. Ergebnisverwendung

Die Geschäftsführung schlägt vor den Jahresfehlbetrag in voller Höhe auf neue Rechnung vorzutragen.

6. Konzernabschluss

Die LEG Niedersachsen Nord ist gem. § 271 Abs. 2 HGB ein verbundenes Unternehmen zur LEG Immobilien SE, Düsseldorf und wird in den IFRS-Konzernabschluss der LEG Immobilien SE, Düsseldorf, (HRB 92791) einbezogen, welche den Konzernabschluss für den größten und kleinsten Kreis aufstellt.

Der Konzernabschluss der LEG SE wird gem. § 325 Abs. 3 HGB offengelegt und ist im Bundesanzeiger unter http://www.unternehmensregister.de einsehbar.

Düsseldorf, den 28. Oktober 2022

LEG Niedersachsen Nord GmbH

Die Geschäftsführung

Lars von Lackum Susanne Schröter-Crossan Dr. Volker Wiegel

Der Jahresabschluss wurde von der Gesellschafterversammlung am 17.11.2022 festgestellt.