GSG Siedlungsgesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mit beschränkter Haftung

Frankfurt am Main

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die GSG Siedlungsgesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mit beschränkter Haftung

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der GSG Siedlungsgesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mit beschränkter Haftung, Frankfurt am Main - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der GSG Siedlungsgesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mit beschränkter Haftung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

―

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 und

―

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können;
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben;
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben;
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann;
―	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt;
―	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft;
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Eschborn/Frankfurt am Main, 21. März 2024

EY GmbH & Co. KG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Enzenhofer, Wirtschaftsprüfer

Keskin, Wirtschaftsprüfer

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Aktiva

	31.12.2023	31.12.2022
	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	62.131.002,53	64.439.937,01
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	100.997,60	105.603,38
3. Grundstücke ohne Bauten	1.222.225,63	1.222.225,63
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	40.137,78	40.137,78
	63.494.363,54	65.807.903,80
II. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	15.805.920,54	15.805.920,54
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	30.000.000,00	30.000.000,00
3. Beteiligungen	766,94	766,94
	45.806.687,48	45.806.687,48
	109.301.051,02	111.614.591,28
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Unfertige Leistungen	7.021.000,00	7.065.000,00
2. Andere Vorräte	7.452,04	9.895,29
	7.028.452,04	7.074.895,29
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	152.605,27	145.447,63
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	456.660,78	381.067,44
3. Sonstige Vermögensgegenstände	63.666,27	234.769,62
	672.932,32	761.284,69
III. Guthaben bei Kreditinstituten	15.114.620,71	9.326.856,31
	22.816.005,07	17.163.036,29
	132.117.056,09	128.777.627,57

Treuhandvermögen: EUR 3.083.178,99 (Vorjahr EUR 3.001.131,20)

Passiva

	31.12.2023	31.12.2022
	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	11.000.000,00	11.000.000,00
II. Kapitalrücklage	8.947.607,92	8.947.607,92
III. Gewinnrücklagen
1. Gesellschaftsvertragliche Rücklage	103,16	103,16
2. Bauerneuerungsrücklage	3.575.908,53	3.575.908,53
3. Andere Gewinnrücklagen	62.235.744,19	62.235.744,19
	65.811.755,88	65.811.755,88
IV. Bilanzgewinn	420.916,50	2.067.691,13
	86.180.280,30	87.827.054,93
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	589.717,17	153.621,59
2. Sonstige Rückstellungen	1.413.020,40	2.052.331,16
	2.002.737,57	2.205.952,75
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	20.408.897,98	20.926.127,85
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	4.343.798,29	4.401.046,85
3. Erhaltene Anzahlungen	7.675.882,87	6.237.345,00
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung	208.731,32	179.020,84
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	149.880,05	106.176,46
6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	11.146.847,70	6.894.821,89
7. Sonstige Verbindlichkeiten	0,01	81,00
	43.934.038,22	38.744.619,89
	132.117.056,09	128.777.627,57

Treuhandverbindlichkeiten: EUR 3.083.178,99 (Vorjahr EUR 3.001.131,20)

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

	2023	2022
	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	22.319.178,85	20.995.179,91
b) aus Verkauf von Grundstücken	160.000,00	0,00
	22.479.178,85	20.995.179,91
2. Bestandsveränderung
a) Bestandsabgänge aus dem Verkauf von Grundstücken	-9.207,32	0,00
b) Sonstige Bestandsveränderungen	-44.049,49	2.249.000,00
	-53.256,81	2.249.000,00
3. Sonstige betriebliche Erträge	911.470,54	124.296,93
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	11.619.246,78	12.322.201,72
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	19.200,00	0,00
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	9.040,88	4.273,61
	11.647.487,66	12.326.475,33
5. Abschreibungen auf Sachanlagen	2.468.537,95	2.459.035,34
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen	759.996,87	592.467,98
7. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	1.581.796,67	604.011,67
8. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	197.565,05	7.516,20
9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	251.559,25	269.704,60
10. Ergebnis vor Steuern	9.989.172,57	8.332.321,46
11. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	1.635.947,20	1.264.630,33
12. Ergebnis nach Steuern	8.353.225,37	7.067.691,13
13. Gewinnvortrag	2.067.691,13	0,00
14. Vorabausschüttung	10.000.000,00	5.000.000,00
15. Bilanzgewinn	420.916,50	2.067.691,13

Anhang zum Jahresabschluss für das Geschäftsjahr zum 31. Dezember 2023

A. Allgemeine Angaben

Die GSG Siedlungsgesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mit beschränkter Haftung ("GSG Siedlung") hat ihren Sitz in Frankfurt am Main und ist eingetragen beim Amtsgericht Frankfurt am Main (HRB 7490). Sie ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 2 und 4 HGB.

Der Jahresabschluss 2023 wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches und des GmbH - Gesetzes aufgestellt.

Die Bilanz und die Gewinn- und Verlustrechnung wurden entsprechend der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen gegliedert. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Im Interesse einer besseren Klarheit und Übersichtlichkeit werden die nach den gesetzlichen Vorschriften bei den Posten der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung anzubringenden Vermerke ebenso wie die Vermerke, die wahlweise in der Bilanz bzw. der Gewinn- und Verlustrechnung anzubringen sind, weitestgehend im Anhang aufgeführt.

Durch die Angabe in TEUR können sich Rundungsdifferenzen ergeben.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden gegenüber dem Vorjahr unverändert beibehalten.

Bilanzierungswahlrechte bestanden bei aktiven latenten Steuern. Im Geschäftsjahr 2023 wurde auf die Aktivierung aktiver latenter Steuern gemäß § 274 Abs. 1 HGB verzichtet.

Die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens sind mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten vermindert um lineare planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen angesetzt. Als Herstellungskosten wurden neben Fremdkosten grundsätzlich auch Eigenleistungen, Erbbauzinsen und zurechenbare Zinsen für Fremdkapital aktiviert. In 2023 wurden keine Fremdkapitalzinsen aktiviert.

Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbare Gegenstände des Anlagevermögens wurden wie folgt vorgenommen:

•	Wohnbauten und Geschäfts- und andere Bauten wurden unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren für Wohnbauten, 20 Jahre für Garagen sowie 10 Jahre bei Abstellplätzen linear abgeschrieben.

Immobilien des Anlagevermögens werden im Jahr ihres Verkaufs ins Umlaufvermögen umgegliedert. Der Ausweis der Verkaufserlöse und Buchwertabgänge erfolgt unter den Posten "Umsatzerlöse aus Verkauf von Grundstücken" und "Bestandsabgänge aus dem Verkauf von Grundstücken". Damit wird der Tatsache Rechnung getragen, dass die Veräußerung von Wohnungen letztlich zum Kerngeschäft der Gesellschaft zählt und daher die daraus resultierenden Erlöse als Umsatzerlöse auszuweisen sind.

Unter den Finanzanlagen ausgewiesenen Anteilsrechte wurden zu Anschaffungskosten bilanziert. Ausleihungen werden zum Nennwert angesetzt. Soweit erforderlich, wurden Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen.

Die unfertigen Leistungen sind in Höhe der voraussichtlich abrechenbaren Betriebskosten unter Berücksichtigung eines branchenüblichen Bewertungsabschlages angesetzt.

Bei den anderen Vorräten handelt es sich ausschließlich um Heizöl, dessen Bestand durch Inventur ermittelt wurde. Die Bewertung erfolgte nach dem FiFo-Verfahren.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden zu Nennwerten angesetzt. Erkennbaren Ausfallrisiken wird durch entsprechende Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen. Sofern die Gründe für in früheren Perioden vorgenommene Wertberichtigungen nicht mehr vorliegen, erfolgen entsprechende Wertaufholungen. Neben den erforderlichen Einzelwertberichtigungen werden bei Forderungen gleicher Risikostruktur Portfolio-Wertberichtigungen auf Basis historischer Ausfallraten durchgeführt.

Die Guthaben bei Kreditinstituten wurden zum Nennwert angesetzt.

Die Rückstellungen wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages einschließlich der zukünftigen Kosten- und Preissteigerungen angesetzt. Die Steuerrückstellungen und sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten und drohende Verluste aus schwebenden Geschäften.

Die Verbindlichkeiten wurden mit ihren Erfüllungsbeträgen bewertet, die Verpflichtungen aus erhaltenen Anzahlungen werden zum Nennwert angesetzt.

Entgegen § 275 Abs. 2 HGB ist die Grundsteuer nicht unter den sonstigen Steuern, sondern branchenüblich unter den Aufwendungen für Hausbewirtschaftung ausgewiesen, da sie als Kostensteuer umlagefähig ist.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

Bilanz

Die Gliederung und Entwicklung des Anlagevermögens werden unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres in der Anlage zum Anhang dargestellt.

Die Ausleihungen an verbundene Unternehmen betreffen ein Darlehen, das die GSG Siedlung der GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen zu marktüblichen Konditionen gewährt. Es hat eine unbefristete Laufzeit mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Quartalsende.

In den unfertigen Leistungen sind wie im Vorjahr ausschließlich noch nicht mit den Mietern abgerechnete Betriebskosten ausgewiesen, denen entsprechende Vorauszahlungen unter dem Posten "Erhaltene Anzahlungen" gegenüberstehen.

Die folgenden Aktiva betreffen verbundene Unternehmen und Gesellschafter:

	31.12.2023	31.12.2022
	TEUR	TEUR
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	457	381
davon gegen Gesellschafter	-	-
davon gegen andere verbundene Unternehmen	457	381
Guthaben bei Kreditinstituten	15.115	9.327

Die Forderungen bestehen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von TEUR 457 (Vorjahr TEUR 381) aus dem laufenden Liefer- und Leistungsverkehr.

Die Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

Zwischen handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Bilanzansätzen von Vermögensgegenständen und Schulden bestehen Unterschiede, aus denen aktive latente Steuern resultieren. Sie betreffen nahezu ausschließlich den Immobilienbestand und Rückstellungen. Auf die Ausübung des Wahlrechts zur Aktivierung der latenten Steuern gemäß § 274 Abs. 1 HGB wurde verzichtet.

Das zum Nennwert angesetzte und eingezahlte gezeichnete Kapital beträgt TEUR 11.000 (Vorjahr: TEUR 11.000). Bei der Kapitalrücklage in Höhe von TEUR 8.948 handelt es sich um eine Zuzahlung des Gesellschafters Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale, Frankfurt am Main/Erfurt ("Helaba") gemäß § 272 Abs. 2 Nr. 4 HGB.

Der Jahresüberschuss des Geschäftsjahres 2022 in Höhe von TEUR 7.068 wurde mit Gesellschafterbeschluss vom 20. Dezember 2022 für die Vorabausschüttung 2022 in Höhe von TEUR 5.000 verwendet. Der Bilanzgewinn 2022 (Gewinnvortrag für 2023) in Höhe von TEUR 2.068 wurde auf neue Rechnung vorgetragen. Für das Geschäftsjahr 2023 wurde gem. Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 20. Dezember 2023 eine Vorabausschüttung in Höhe von EUR 10 Mio. beschlossen. Der danach verbleibende Bilanzgewinn für das Geschäftsjahr 2023 liegt bei TEUR 421.

Die Rückstellungen haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

	01.01.2023	Inanspruchnahme	Auflösung	Zuführung	31.12.2023
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Steuerrückstellungen	154	58	0	494	590
Ausstehende Rechnungen für Hausbewirtschaftung	1.949	1.111	817	1.286	1.307
An den öffentlichen Darlehensgeber abzuführende Miete	57	49	7	49	50
Jahresabschlusskosten	47	22	3	34	56
Übrige Rückstellungen	0	0	0	0	0
Sonstige Rückstellungen	2.052	1.182	827	1.370	1.413
Rückstellungen	2.206	1.240	827	1.864	2.003

Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten nach Restlaufzeiten sowie die Art der Sicherung ergeben sich aus dem nachfolgenden Verbindlichkeitenspiegel:

	insgesamt	Restlaufzeit
		unter 1 Jahr	über 1 Jahr	davon über 5 Jahre
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	20.409	789	19.620	5.895
	(20.926)	(526)	(20.400)	(16.548)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	4.344	57	4.287	4.057
	(4.401)	(57)	(4.344)	(4.115)
Erhaltene Anzahlungen	7.676	7.676	-	-
	(6.237)	(6.237)	(-)	(-)
Verbindlichkeiten aus Vermietung	209	209	-	-
	(179)	(179)	(-)	(-)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	150	118	32	20
	(106)	(82)	(24)	(20)
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	11.147	11.147	-	-
	(6.895)	(6.895)	(-)	(-)
Summe Verbindlichkeiten	43.935	19.996	23.939	9.972
	(38.744)	(13.976)	(24.768)	(20.683)

	davon gesichert
		Art der Sicherung
	TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	20.400	GPR
	(20.917)	GPR
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	4.344	GPR
	(4.401)	GPR
Erhaltene Anzahlungen	-
	(-)
Verbindlichkeiten aus Vermietung	-
	(-)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	-
	(-)
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	-
	(-)
Summe Verbindlichkeiten	24.744
	(25.318)

GPR = Grundpfandrechte

( ) = Vorjahresangaben

Die folgenden Passiva betreffen verbundene Unternehmen und Gesellschafter:

	31.12.2023	31.12.2022
	TEUR	TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	20.409	20.926
davon gegenüber Gesellschafter	0	0
davon gegenüber anderen verbundenen Unternehmen	8.277	8.516
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	11.147	6.895
davon gegenüber Gesellschafter	11.147	6.895
davon gegenüber anderen verbundenen Unternehmen	0	0

Die zum Bilanzstichtag bestehenden Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern betreffen in Höhe von TEUR 10.000 (Vorjahr TEUR 5.000) Verbindlichkeiten aus der Vorabausschüttung und außerdem Verbindlichkeiten aus der Geschäftsbesorgung in Höhe von TEUR 1.143 (Vorjahr TEUR 1.890).

Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse wurden ausschließlich im Inland erzielt.

Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten im Wesentlichen folgende periodenfremde Erträge:

	2023	2022
	TEUR	TEUR
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen	827	39
Erträge Weiterbelastung Mieter	48	62
Erträge Auflösung Wertberichtigung Mietforderungen	0	0

Die folgenden Posten betreffen Erträge und Aufwendungen mit verbundenen Unternehmen:

	2023	2022
	TEUR	TEUR
Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	1.582	604
Zinsen und ähnliche Aufwendungen	60	62

D. Sonstige Angaben

Treuhandvermögen und -verbindlichkeiten

Es bestanden am Bilanzstichtag nicht bilanzierte Treuhandverbindlichkeiten aus Sicherheitsleistungen der Mieter in Höhe von TEUR 3.083 (Vorjahr: TEUR 3.001). Aufgrund des in gleicher Höhe bestehenden Treuhandvermögens besteht kein Risiko der einseitigen Inanspruchnahme der Treuhandverbindlichkeiten.

Personal

Die Gesellschaft beschäftigt kein eigenes Personal. Die Geschäftsbesorgung erfolgt durch die GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen, Frankfurt am Main.

Anteilsbesitz

Zum Bilanzstichtag bestanden die nachfolgenden unmittelbaren Beteiligungen mit mindestens 20 % Kapitalanteil i.S.d. § 285 Abs. 11 HGB, Eigenkapital und Ergebnis beruhen auf handelsrechtlicher Rechnungslegung.

	Kapitalanteil	Eigenkapital zum 31.12.2023	Ergebnis 2023
	%	TEUR	TEUR
MAVEST Wohnungsbaugesellschaft mbH, Frankfurt am Main	100,00	17.678	3.412

Steuerliche und rechtliche Verhältnisse

Es besteht eine umsatzsteuerliche Organschaft mit der Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale, Frankfurt am Main.

Die von der OECD veröffentlichten Modellregeln zur Globalen Mindestbesteuerung (Säule 2) wurden in Deutschland mit Wirkung für das am 1. Januar 2024 beginnende Geschäftsjahr der GSG Siedlungsgesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mit beschränkter Haftung umgesetzt. GSG Siedlungsgesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mit beschränkter Haftung ist in den Konzernabschluss der Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale einbezogen und fällt insoweit in den Geltungsbereich der erlassenen Rechtsvorschriften. Etwaige Erklärungs- und Zahlungspflichten sind jedoch durch das oberste Mutterunternehmen Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale zu erfüllen, daher erwartet die GSG Siedlungsgesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mit beschränkter Haftung kein mögliches Risiko für zusätzliche Steuern aus der Säule 2.

Die in § 274 Absatz 3 HGB eingeführte Ausnahme bedeutet, dass latente Steuern im Zusammenhang mit Ertragsteuern, die sich aus anwendbaren oder angekündigten Steuervorschriften zur Umsetzung der Modellregeln der Säule 2 ergeben, in der GSG Siedlungsgesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mit beschränkter Haftung weder erfasst noch ausgewiesen werden.

Geschäfte mit nahe stehenden Unternehmen und Personen

Es wurden keine Geschäfte mit nahe stehenden Unternehmen und Personen zu nicht marktüblichen Bedingungen durchgeführt.

Geschäftsführung

Mitglieder der Geschäftsführung waren im Geschäftsjahr:

	Stefan Bürger, Schmitten, CEO
	Matthias Voss, Hamburg, CFO

Die Mitglieder der Geschäftsführung erhielten im Geschäftsjahr 2023 keine Bezüge von der Gesellschaft.

Gesellschafter

Die Gesellschafterin GWH Immobilien Holding GmbH, Frankfurt am Main hält 94,9 % der Anteile. Die weiteren Anteile von 5,1 % werden von der Helaba gehalten.

Ergebnisverwendung

In der Gesellschafterversammlung am 20. Dezember 2023 wurde der Beschluss gefasst, aus dem laufenden Jahresergebnis zum 31. Dezember 2023 eine zum 31. Mai 2024 fällige Vorabausschüttung in Höhe von EUR 10 Mio. vorzunehmen. Die Geschäftsführung schlägt vor, den restlichen Bilanzgewinn auf neue Rechnung vorzutragen.

Konzernabschluss

Die Gesellschaft hat auf die Aufstellung eines Konzernabschlusses in Anwendung von § 291 HGB verzichtet, da sie mit ihrer Tochtergesellschaft in den Konzernabschluss der GWH Immobilien Holding GmbH befreiend einbezogen wird. Die GWH Immobilien Holding GmbH stellt den Konzernabschluss für den kleinsten Kreis von Unternehmen auf. Dieser ist am Sitz der Gesellschaft erhältlich.

Die Helaba hält indirekt die Mehrheit der Anteile an der Gesellschaft. Sie ist das Mutterunternehmen, das den Konzernabschluss für den größten Kreis von Unternehmen aufstellt. Dieser wird beim Handelsregister der Amtsgerichte Frankfurt am Main (HRA 29821) und Jena (HRA 102181) eingereicht. Der Konzernabschluss der Helaba ist am Sitz der Gesellschaft erhältlich.

Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind, sind nicht zu vermerken.

Frankfurt am Main, den 21. März 2024

Die Geschäftsführung

Stefan Bürger

Matthias Voss

Entwicklung des Anlagevermögens in der Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

	Anschaffungskosten
	01.01.2023	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen	31.12.2023
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
SACHANLAGEN
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	136.746.757,94	164.205,01	29.354,60	0,00	136.881.608,35
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	916.004,58	0,00	0,00	0,00	916.004,58
3. Grundstücke ohne Bauten	3.527.523,68	0,00	0,00	0,00	3.527.523,68
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	40.137,78	0,00	0,00	0,00	40.137,78
	141.230.423,98	164.205,01	29.354,60	0,00	141.365.274,39
FINANZANLAGEN
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	15.805.920,54	0,00	0,00	0,00	15.805.920,54
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	30.000.000,00	0,00	0,00	0,00	30.000.000,00
3. Beteiligungen	766,94	0,00	0,00	0,00	766,94
	45.806.687,48	0,00	0,00	0,00	45.806.687,48
ANLAGEVERMÖGEN	187.037.111,46	164.205,01	29.354,60	0,00	187.171.961,87

	Abschreibungen
	01.01.2023	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen	31.12.2023
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
SACHANLAGEN
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	72.306.820,93	2.463.932,17	20.147,28	0,00	74.750.605,82
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	810.401,20	4.605,78	0,00	0,00	815.006,98
3. Grundstücke ohne Bauten	2.305.298,05	0,00	0,00	0,00	2.305.298,05
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	75.422.520,18	2.468.537,95	20.147,28	0,00	77.870.910,85
FINANZANLAGEN
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
3. Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
ANLAGEVERMÖGEN	75.422.520,18	2.468.537,95	20.147,28	0,00	77.870.910,85

	Buchwert
	31.12.2023	31.12.2022
	EUR	EUR
SACHANLAGEN
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	62.131.002,53	64.439.937,01
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	100.997,60	105.603,38
3. Grundstücke ohne Bauten	1.222.225,63	1.222.225,63
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	40.137,78	40.137,78
	63.494.363,54	65.807.903,80
FINANZANLAGEN
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	15.805.920,54	15.805.920,54
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	30.000.000,00	30.000.000,00
3. Beteiligungen	766,94	766,94
	45.806.687,48	45.806.687,48
ANLAGEVERMÖGEN	109.301.051,02	111.614.591,28

Lagebericht 2023

I. Geschäftsverlauf und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Gesellschaft konnte sich auf den für sie relevanten Märkten für Wohnimmobilien im Rhein-Main- Gebiet, welche - trotz des noch anhaltenden Ukraine-Kriegs, der angespannten geopolitischen Lage, teilweise noch gestörten Lieferketten, deutlich gestiegenen Baupreisen im Vergleich zum Vorkrisenniveau, weiterhin hohen Energiekosten und hohem Zinsniveau - durch Nachfrageüberhänge im Mietwohnungssektor gekennzeichnet sind, positiv entwickeln. Insgesamt konnte die Gesellschaft das Geschäftsjahr 2023 erfolgreich gestalten. Das Ergebnis vor Steuern liegt mit 10,0 Mio. EUR über dem Vorjahr (8,3 Mio. EUR), und mit 1,4 Mio. EUR über dem Plan. Die wirtschaftlichen Aktivitäten entsprachen dem Gesellschaftszweck. So wurde zur Sicherung einer erfolgreichen Wohnungsvermietung und der Erhaltung eines hohen Wohnstandards der vorhandene Wohnungsbestand durch gezielte Modernisierungen und Instandhaltungen in seiner Substanz weiter verbessert, um die Wertoptimierung voranzutreiben, die Innovationskraft zu stärken und den Unternehmensbeitrag innerhalb der ESG- Kriterien zu erhöhen.

Zum 31.12.2023 wurden von der Gesellschaft 2.248 Wohnungen vermietet und verwaltet (Vorjahr: 2.249).

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in den großen Städten und Verdichtungsräumen hat sich - unter Berücksichtigung des anhaltenden Ukraine-Krieges, der weiterhin hohen Energiepreise und dem hohen Zinsniveau - nicht wesentlich geändert und ist weiterhin hoch.

Lage der Immobilienwirtschaft

Gemäß der GdW Information 168 "Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2023/2024" erzeugte die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft im Jahr 2023 rund 10,0 % der gesamten Bruttowertschöpfung. Dabei erreicht sie für gewöhnlich nur moderate Wertschöpfungszuwächse und ist nur geringen Schwankungen unterworfen. Gerade diese Beständigkeit begründet die stabilisierende Funktion der Immobiliendienstleister für die Gesamtwirtschaft. Nominal erzielte die Grundstücks- und Immobilienwirtschaft 2023 eine Bruttowertschöpfung von 376 Milliarden EUR.

Im Wohnungsbau hat die Bundesregierung nach mehreren abrupten Förderstopps mit anschließenden deutlichen Verschärfungen der Förderbedingungen das Vertrauen in die Verlässlichkeit der Wohnungsbauförderung untergraben. Dies dürfte im Zusammenspiel mit dem deutlich ungünstigeren Finanzierungsumfeld und den hohen Preisen maßgeblich zu den hohen Stornierungsraten im Wohnbau beigetragen haben, die seit der zweiten Jahreshälfte 2022 zu beobachten waren. Erst zum Jahresende 2023 zeigen die Auftragseingänge im Wohnungsbau eine leicht stabilisierende Tendenz. Insgesamt nahmen die Wohnungsbauinvestitionen 2023 mit 2,8 % sogar spürbar stärker ab als die Bauinvestitionen insgesamt. Jahrelang hatte der Wohnungsbau die treibende Kraft unter den Bausparten gebildet und war deutlich stärker als die übrigen Baubereiche gewachsen. Lediglich der öffentliche Bau zeigte sich 2023 mit einem nur geringen Rückgang (-0,2 %) weitgehend stabil. Der gewerbliche Bau schrumpfte um 1,2 % insgesamt blieb der Nichtwohnungsbau auch 2023 im Vorjahresvergleich deutlich im Minus (-1,0 %).

Aufgrund der weiterhin hohen Zuwanderung und einer wachsenden Bevölkerung bleibt der Bedarf an Wohnraum hoch. Die derzeit verfügbaren niedrigen Fördermittel, die weiterhin hohen Zinsen und das erreichte Niveau der Baupreise dürften den Wohnungsbau aber deutlich bremsen. Die bisher nicht ausgeglichenen Realeinkommensverluste der Privathaushalte in den vergangenen drei Jahren erschweren die Finanzierung von Wohnbauprojekten zusätzlich.

Insgesamt dürften die Investitionen in Wohnbauten den Prognosen der Institute zufolge im Jahr 2024 um 3,7 % bis 4,2 % einbrechen. Erst im kommenden Jahr 2025 dürfte allmählich eine Trendwende zu wieder wachsenden Wohnungsbauinvestitionen eingeleitet werden. Dann dürften auch die Effekte der Anfang 2024 eingeführten degressiven Sonderabschreibung im Wohnungsneubau wirksam werden. Diese ist für die große Mehrheit der professionellen gewerblichen Anbieter ohne Bedeutung, ermöglicht allerdings Steuersparmodelle für gutverdienende Einzelinvestoren.

Wie eine Umfrage unter den im GdW organisierten Unternehmen zum Jahresende 2023 zeigt, ist die Lage für den Neubau dramatisch und spitzt sich weiter zu: Mehr als 22 %, der von den Unternehmen für das Jahr 2024 geplanten neuen Wohnungen, können unter den derzeitigen Rahmenbedingungen nicht gebaut werden. Im Jahr 2025 sind sogar 38 % der Neubaupläne nicht realisierbar. Hochgerechnet auf alle Unternehmen im GdW bedeutet dies gut 18.000 Wohnungen, die entgegen der ursprünglichen Planung (60.000 WE) nach derzeitiger Sachlage in den Jahren 2024/2025 nicht mehr realisierbar sein werden. Über zwei Drittel der GdW-Wohnungsunternehmen werden in den kommenden beiden Jahren nach gegenwärtiger Lage gar keine Wohnungen mehr errichten können (2024: 68 %; 2025: 69 % der Unternehmen). Somit entfernen sich die Wohnungsfertigstellungen immer deutlicher vom Ziel der Bundesregierung, rund 400.000 Wohnungen pro Jahr neu zu errichten.

II. Wirtschaftliche Lage

Vermögens- und Finanzlage

Der wesentliche finanzielle Leistungsindikator ist das Jahresergebnis der Gesellschaft.

Die Bilanzsumme ist im Vergleich zum Vorjahr um 3,3 Mio. EUR (bzw. 2,6 %) auf 132,1 Mio. EUR gestiegen. Die Erhöhung der Aktivseite resultiert im Wesentlichen bei einem um Abschreibungen verminderten Buchwert für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte von 2.3 Mio. EUR aus dem stichtagsbedingten Anstieg der flüssigen Mittel um 5,8 Mio. EUR auf insgesamt 15,1 Mio. EUR.

Auf der Passivseite begründet sich die Erhöhung der Bilanzsumme bei einer Reduzierung des Eigenkapitals um 1,6 Mio. EUR (Saldo aus Jahresüberschuss von 8,4 Mio. EUR abzüglich Vorabausschüttung von 10,0 Mio. EUR) und der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten von 0,5 Mio. EUR, aus der Erhöhung der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen um 4,3 Mio. EUR (i. W. bedingt durch die Veränderung der noch nicht gezahlten Vorabausschüttung um 5,0 Mio. EUR gegenüber dem Vorjahr) sowie der Erhöhung der geleisteten Anzahlung um 1,4 Mio. EUR.

Das Anlagevermögen dominiert mit 82,7 % (Vorjahr: 86,7 %) nach wie vor die Aktivseite. Die Eigenkapitalquote liegt zum Bilanzstichtag mit 65,2 %, leicht unter dem Vorjahresniveau von 68,2 %. Das Eigenkapital (86,2 Mio. EUR) und die lang- und mittelfristigen Verbindlichkeiten (23,9 Mio. EUR) decken das Anlagevermögen zu 100,7 % (Vorjahr: 100,8 %) ab.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde ein positiver Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit von 12,3 Mio. EUR erwirtschaftet, bei einem Nettoabfluss aus der Finanzierungstätigkeit von 6,3 Mio. EUR (Saldo aus Aufnahme, Tilgung/ Rückzahlung von Darlehen und der Ergebnisabführung des Vorjahres) sowie ein Mittelabfluss aus der Investitionstätigkeit von 0,2 Mio. EUR (Auszahlungen von aktivierungspflichtigen Modernisierungsmaßnahmen). Die Finanzlage der Gesellschaft ist geordnet. Im Berichtsjahr und darüber hinaus war die Gesellschaft jederzeit in der Lage, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen.

Ertragslage

Im Geschäftsjahr 2023 wurde gegenüber dem Vorjahr ein um 1,3 Mio. EUR höherer Jahresüberschuss in Höhe von 8,4 Mio. EUR erzielt.

Betrachtet man die einzelnen Segmente vor Steuern, so liegt das Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung um 0,5 Mio. EUR über dem Vorjahresniveau, was im Wesentlichen auf erhöhte Mieteinnahmen zurückzuführen ist. Die Leerstandsquote liegt mit 0,9 % unter dem Vorjahr (1,2 %) weiterhin auf niedrigem sehr Niveau.

Das positive Finanzergebnis ist aufgrund höherer Zinserträge aus Ausleihungen gegenüber verbundenen Unternehmen und leicht gesunkenen Zinsaufwendungen um 1,2 Mio. EUR angestiegen.

Die Erhöhung des Steueraufwands um 0,4 Mio. EUR resultiert aus dem gestiegenen Ergebnis.

Zusammenfassend beurteilt die Geschäftsführung die Lage der Gesellschaft als weiterhin noch positiv.

III. Chancen und Risikobericht

Die Gesellschaft wird durch die GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen ("GWH") geschäftsbesorgt und ist über diese eng in das Risikomanagementsystem der Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale, Frankfurt am Main/Erfurt, eingebunden. Im Mittelpunkt der Risikostrategie steht das ertragsorientierte Eingehen und Managen von Risiken. Als Konsequenz ist die Gesellschaft kontinuierlich mit der Identifikation und Nutzung von sich bietenden Chancen beschäftigt, durch die die Weiterentwicklung und das Wachstum gesichert werden können. Deshalb ist das um die wohnungswirtschaftlichen Risiken erweiterte Risikomanagementsystem wesentlicher Bestandteil der Unternehmenssteuerung. Die Risiken werden hierbei hinsichtlich ihrer Schadenshöhe sowie ihrer Eintrittswahrscheinlichkeiten bewertet und im Anschluss innerhalb der Risikokategorien aggregiert.

Für alle Geschäftssegmente sind als Überwachungs- und Frühwarnsystem Risikomanagementinstrumente und -leitlinien eingerichtet, die eine qualifizierte und zeitnahe Überwachung der Geschäftsabläufe gewährleisten.

Im Rahmen des Chancen- und Risikomanagements werden die Mitglieder der Geschäftsführung und die leitenden Angestellten der GWH sowie die Gesellschafter regelmäßig über die Ergebnisentwicklung und Einzelrisiken der Gesellschaft informiert.

Die von der Geschäftsführung identifizierten Risiken und Chancen werden im Folgenden in der Reihenfolge ihrer Bedeutung für die Gesellschaft beschrieben.

Portfoliorisiko

Für das Kerngeschäftsfeld der Gesellschaft sind die Risiken im Wesentlichen unverändert. Es ist nicht zu erkennen, dass auch bei deutlicher Marktabschwächung Leerstandsverluste in einer Höhe eintreten könnten, welche die Ertragskraft des Unternehmensbereiches nachhaltig beeinträchtigen werden. Ferner kommt die aktuelle Marktlage bzgl. der Verknappung von bezahlbaren Mietwohnungen bei einem Rückgang von fertiggestellten Mietwohnungen der Gesellschaft entgegen. Selbst bei einer stark negativen Entwicklung verfügt die GSG Siedlungsgesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mit beschränkter Haftung, Frankfurt am Main ("GSG"), über ausreichende Ertragsreserven im Bestandsverwaltungsbereich; mit Verlusten ist hier nicht zu rechnen.

Ein stärkerer Rückgang der wirtschaftlichen Entwicklung verbunden mit einer Zunahme der Arbeitslosigkeit würde zwar die Wohnkaufkraft insgesamt schwächen, das Wohnungsangebot der GSG ist jedoch zu großen Teilen auf durchschnittliche und einkommensschwächere Haushalte zugeschnitten, für die die Finanzierung der Grundversorgung mit Wohnraum teilweise durch Transferleistungen abgesichert ist.

Regulatorische Risiken können sich nach Ausführungen der Geschäftsführung, neben den Verschärfungen des Mietrechts auch aus der Umlegbarkeit von Betriebskosten, sowie der CO ₂ -Bepreisung ergeben. Damit verbundene Auswirkungen auf die Ertragssituation des Portfolios können derzeit nicht abschließend abgeschätzt werden.

Forderungsausfallrisiko

Forderungsausfallrisiken bestehen aus dem Vermietungsgeschäft in nicht erheblichem Umfang. Die Mietrückstandsquote lag zum Bilanzstichtag unverändert zum Vorjahr bei 0,7 % der Jahressollmiete. Die Rückstände waren zudem weitgehend durch Kautionen abgesichert und im Jahresabschluss angemessen wertberichtigt. Die Forderungen aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten sind durch entsprechende Vorauszahlungen der Mieter weitgehend gedeckt.

Liquiditätsrisiko

Die Gesellschaft überwacht laufend das Risiko eines etwaigen Liquiditätsengpasses mittels einer in den GWH Konzern eingebundenen Liquiditätsplanung, in der die Laufzeiten der Finanzinvestitionen und der finanziellen Vermögenswerte sowie erwarteter Cashflows aus der Geschäftstätigkeit berücksichtigt werden. Erhöhte Liquiditätsrisiken bestehen aufgrund des Bestandes an liquiden Mitteln und der kontinuierlichen Zahlungsmittelzuflüsse aus der Immobilienbewirtschaftung nicht.

Chancen der Vermietung

Chancen für die zukünftige Entwicklung liegen weiterhin auf dem Mietwohnungsmarkt. Aufgrund der weiterhin hohen Zuwanderung - auch durch den Krieg in der Ukraine - und einer wachsenden Bevölkerung bleibt der Bedarf an Wohnraum hoch. Hier besteht aufgrund der weiterhin noch guten Wohnkaufkraft und Nachfrageüberhänge an den wirtschaftsstarken Kernstandorten der Gesellschaft, noch Mieterhöhungspotential. Allerdings werden regulatorische Maßnahmen sowie der Kostendruck auf die sogenannte zweite Miete (Nebenkosten) Einfluss auf die jeweiligen Erhöhungspotenziale nehmen. Mit unterschiedlichen Fördermaßnahmen können ggf. seitwärts bzw. rückläufige Bewegungen in einzelnen regionalen Märkten verhindert werden. Im Rhein-Main Gebiet wird bei einer weiter zunehmenden Zahl der Haushalte eine erhöhte Wohnraumnachfrage bei stagnierendem Neubauangebot ausgelöst werden.

Chancen im Neubau von Mietwohnungen

Im Neubau von Mietwohnungen ergeben sich durch die Fokussierung auf das Rhein-Main Gebiet und einer damit verbundenen erhöhten Wohnraumnachfrage sowie einer geringeren Angebotszunahme infolge des Rückgangs von Neubauprojekten auch weiterhin gute Ertrags- und Wachstumschancen, wenn die wirtschaftlichen Konditionen stimmen (Grundstückspreise, Förderkriterien, Miethöhen).

Im Neubau von Mietwohnungen sind durch die Fokussierung auf die Wachstumsmärkte, die Möglichkeit von Ergänzungsbebauungen, das aktuelle Miet- und Zinsniveau sowie den Rückgang von Wettbewerbsprodukten weiterhin Wachstums- und Ertragschancen gegeben.

Weitere wesentliche Chancen und Risiken sind derzeit nicht erkennbar. Bestandsgefährdende Risiken sind im Unternehmen derzeit nicht zu erkennen.

IV. Ausblick

Die Mieten und Wohnimmobilienpreise haben sich in den letzten Jahren - unter Berücksichtigung des noch anhaltenden Ukraine-Kriegs, der angespannten geopolitischen Lage, teilweise noch gestörten Lieferketten, deutlich gestiegenen Baupreisen im Vergleich zum Vorkrisenniveau, weiterhin hohen Energiekosten und hohem Zinsniveau - stabil entwickelt. In Wachstumsregionen mit einer Wohnraumverknappung wie dem Rhein-Main-Gebiet sind noch Preissteigerungen zu verzeichnen. Auch für die Zukunft ist derzeit von einem weitgehend stabilen Marktumfeld auszugehen. Unsere Objekte gewinnen aufgrund ihrer zentralen Lage und der überwiegend guten Verkehrsanbindung an Attraktivität.

Der im Vorjahr prognostizierte Jahresüberschuss für 2023 von 7,3 Mio. EUR wurde um 1,0 Mio. EUR überschritten, welches im Wesentlichen durch das gegenüber dem Plan gestiegene Finanzergebnis beeinflusst wurde.

Die Gesellschaft plant für das Jahr 2024 einen Jahresüberschuss von 8,4 Mio. EUR, welcher im Wesentlichen durch die Immobilienbewirtschaftung erzielt wird. Dabei ist nicht auszuschließen, dass weitere unerwartete Entwicklungen, beispielsweise im Zusammenhang mit dem aktuellen Zinsniveau oder der angespannten geopolitischen Lage, einen ergebniswirksamen Einfluss haben und zu Abweichungen der für das Jahr 2024 prognostizierten Ergebnisse führen könnten.

Der vor allem vorherrschende Fachkräftemangel, die Preisentwicklungen bei Materialien oder Energieaufwendungen werden eine voraussichtlich nicht abschließend abzuschätzende Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft haben. Vor allem wird sich die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum bei einem aktuell weiter rückläufigen Neubau und einem Kostendruck in der sogenannten zweiten Miete (Nebenkosten) bemerkbar machen. Der Verlauf der letzten Jahre hat gezeigt, dass die Wohnungswirtschaft robust durch die letzten Krisen gekommen ist; es ist jedoch nicht auszuschließen, dass Auswirkungen und Risiken auf den zukünftigen Geschäftsverlauf der GWH-Gruppe zu rechnen ist. Zu nennen sind beispielsweise weiterhin Risiken

•	aus der Verzögerung bei der Durchführung von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Baumaßnahmen verbunden mit dem Risiko von Kostensteigerungen und der Verzögerung von geplanten Einnahmen sowie Erhaltung der Gebäudequalität,
•	aus dem Anstieg der Mietausfälle

Insgesamt kann die GSG Siedlungsgesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mit beschränkter Haftung für das Geschäftsjahr 2024 auf Basis einer stabilen Geschäftsgrundlage von einer positiven weiteren Unternehmensentwicklung ausgehen.

Hinsichtlich unseres Nachtragsberichts verweisen wir auf unseren Anhang.

Frankfurt am Main, den 21. März 2024

Die Geschäftsführung

Stefan Bürger

Matthias Voss