QUARTERBACK Immobilien AG

Leipzig

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2023

AKTIVA

in T€	Anhang	31.12.2023	31.12.2022
Langfristige Vermögenswerte
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	16	520.960	564.384
Sachanlagen	17	69.602	52.496
Immaterielle Vermögenswerte	18	16.137	16.438
Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen	19	95.584	116.605
Sonstige langfristige finanzielle Vermögenswerte	20	1.177	1.467
Sonstige langfristige nicht finanzielle Vermögenswerte	21	1.098	0
Aktive latente Steuern	38	47.751	12.620
Summe langfristige Vermögenswerte		752.309	764.011
Kurzfristige Vermögenswerte
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude	22	1.278.867	1.255.546
Andere Vorräte	23	53.822	83.786
Vertragsvermögenswerte	24	27.060	49.062
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	25	24.516	20.264
Forderungen aus Ertragssteuern	26	1.284	1.269
Sonstige kurzfristige finanzielle Vermögenswerte	27	104.073	95.300
Sonstige kurzfristige nicht finanzielle Vermögenswerte	28	4.944	5.114
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	29	90.078	104.899
Summe kurzfristige Vermögenswerte		1.584.645	1.615.239
Summe Aktiva		2.336.954	2.379.250

PASSIVA

	Anhang	31.12.2023	31.12.2022
PASSIVA
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital	30	300	300
Eigene Anteile	30	0	0
Kapitalrücklage	30	252.179	252.179
Erwirtschaftetes Konzerneigenkapital	30	-87.812	56.479
Eigenkapital der Eigentümer des Mutterunternehmens		164.667	308.958
Nicht beherrschende Anteile	30	39.479	42.531
Summe Eigenkapital		204.146	351.490
Langfristige Verbindlichkeiten
Langfristige Finanzverbindlichkeiten	31	366.531	599.827
Sonstige langfristige finanzielle Verbindlichkeiten	33	186.339	187.809
Sonstige langfristige Rückstellungen	35	990	1.364
Passive latente Steuern	38	41.850	51.588
Summe langfristige Verbindlichkeiten		595.710	840.587
Kurzfristige Verbindlichkeiten
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten	31	468.297	241.286
Vertragsverbindlichkeiten	32	341.116	151.193
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	34	42.306	27.632
Sonstige kurzfristige Rückstellungen	35	130	1.023
Steuerschulden	36	13.066	22.359
Sonstige kurzfristige finanzielle Verbindlichkeiten	33	652.504	634.143
Sonstige nicht finanzielle Verbindlichkeiten	37	19.678	109.537
Summe kurzfristige Verbindlichkeiten		1.537.098	1.187.173
Gesamtsumme Verbindlichkeiten		2.132.808	2.027.760
Summe Passiva		2.336.954	2.379.250

Konzern-Gesamtergebnisrechnung für das Geschäftsjahr 2023

in T€	Anhang	2023	2022
Umsatzerlöse	6	427.531	311.073
Bestandsveränderungen	7	94.451	302.158
Materialaufwand	8	-460.647	-493.748
Rohertrag		61.334	119.483
Sonstige betriebliche Erträge	9	4.828	6.532
Personalaufwand	10	-37.626	-32.414
Sonstige betriebliche Aufwendungen	11	-33.992	-29.176
Zwischenergebnis (EBITDA vor Ergebnis aus der Fair-Value Anpassungen der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien) ^*		-5.455	64.424
Ergebnis aus der Fair-Value-Anpassung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	16	-57.503	21.061
Abschreibungen		-6.106	-4.347
Ergebnis vor Steuern und Zinsen (EBIT) ^*		-69.064	81.138
Finanzerträge	12	6.322	20.573
Finanzaufwendungen	13	-101.959	-78.202
Ergebnis aus at Equity bilanzierten Unternehmen	14 \| 19	-20.680	2.436
Ergebnis vor Steuern (EBT)		-185.381	25.945
Ertragssteuern	15	37.952	-18.110
Periodenergebnis		-147.429	7.834
Sonstiges Ergebnis		0	0
Gesamtergebnis		-147.429	7.834
davon entfallen auf:
Eigentümer des Mutterunternehmens		-144.291	10.204
Nicht beherrschende Anteilseigner		-3.138	-2.370

^* EBITDA/EBIT: Enthält aktivierte Zinsen. Siehe hierzu Konzernanhang, Abschnitt zu "Bestandsveränderungen".

Veränderung des Konzerneigenkapitals im Geschäftsjahr 2023

in T€	Anhang	Gezeichnetes Kapital	Kapitalrücklage
Stand zum 1. Januar 2022	29	300	252.009
Konzerngesamtergebnis		0	0
Nicht beherrschende Anteile durch Erstkonsolidierung		0	0
Ankauf nicht beherrschende Anteile		0	170
Ausschüttung an nicht beherrschende Anteile		0	0
Stand zum 31. Dezember 2022	29	300	252.179
Stand zum 1. Januar 2023	29	300	252.179
Konzerngesamtergebnis		0	0
Veräußerung M inderheitenanteile		0	0
Nicht beherrschende Anteile durch Erstkonsolidierung		0	0
Stand zum 31. Dezember 2023	29	300	252.179

in T€	Erwirtschaftetes Konzerneigenkapital	Konzerneigenkapital der Eigentümer des M utterkonzerns	Nicht beherrschende Anteile	Gesamtkonzerneigenkapital
Stand zum 1. Januar 2022	46.275	298.584	43.371	341.955
Konzerngesamtergebnis	10.204	10.204	-2.370	7.834
Nicht beherrschende Anteile durch Erstkonsolidierung	0	0	3.928	3.928
Ankauf nicht beherrschende Anteile	0	170	-2.244	-2.074
Ausschüttung an nicht beherrschende Anteile	0	0	-154	-154
Stand zum 31. Dezember 2022	56.479	308.958	42.531	351.490
Stand zum 1. Januar 2023	56.479	308.958	42.531	351.490
Konzerngesamtergebnis	-144.291	-144.291	-3.138	-147.429
Veräußerung M inderheitenanteile	0	0	7	7
Nicht beherrschende Anteile durch Erstkonsolidierung	0	0	78	78
Stand zum 31. Dezember 2023	-87.812	164.667	39.478	204.145

Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2023

in T€	Anhang	2023	2022
Betriebliche Tätigkeit
Periodenergebnis		-147.429	7.834
Finanzerträge	12	-6.322	-20.573
Finanzaufwendungen	13	101.959	78.202
Ergebnis aus at Equity bilanzierten Unternehmen	14	20.680	-2.436
Ertragsteueraufwand	15	-37.952	18.110
Periodenergebnis vor Steuern und Zinsen		-69.064	81.138
Zahlungsunwirksame Aufwendungen & Erträge
Ergebnis aus der Fair-Value-Anpassung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	16	57.503	-21.061
Abschreibungen und Wertminderungen	17 \| 18 \| 22	77.236	14.272
Wertminderungsaufwendungen aus finanziellen Vermögenswerten		297	385
Veränderung der Rückstellungen	35	-1.423	92
Umgliederung von Aufwendungen/Erträgen zu Cashflow aus Investitionstätigkeit		0	25
Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge	39	-205	-2.136
Summe - Zahlungsunwirksame Aufwendungen & Erträge		133.408	-8.423
Veränderung des Nettoumlaufsvermögens
Änderungen der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und Gebäude und anderen Vorräte	22 \| 23	-64.584	-238.707
Änderung der Forderungen sowie anderer Aktiva	24 \| 25	11.734	-60.621
Änderung der operativen Verbindlichkeiten	34 \| 37	99.122	71.464
Summe - Veränderung des Nettoumlaufsvermögens		46.271	-227.864
Operativer Cashflow		110.615	-155.149
Erstattete / Gezahlte Ertragsteuern	26	-17.452	-6.813
Cashflow aus betrieblicher Geschäftstätigkeit		93.163	-161.962
Investitionstätigkeit
Einzahlungen aus Veräußerungen der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	16	-3.408	97.706
Auszahlungen für Investitionen in als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	16	-9.747	-98.062
Auszahlungen aus Investitionen in immaterielle Vermögenswerte	18	-100	-114
Einzahlungen aus Veräußerungen von Sachanlagen	17	261	30
Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen	17	-1.546	-8.502
Auszahlungen für Unternehmenszusammenschlüsse abzüglich übernommener Zahlungsmittel	3	-9.405	-429
Auszahlungen für den Erwerb von Beteiligungen an assoziierten Unternehmen und Gemeins	12	-225	0
Erhaltene Zinsen aus Investitionstätigkeit	12	6.187	2.490
Erhaltene Dividenden		701	142
Auszahlungen für Investitionen in Finanzanlagen		-100	0
Sonstige Auszahlungen für Investitionstätigkeiten		0	-1.887
Cashflow aus Investitionstätigkeit		-17.381	-8.625
Finanzierungstätigkeit
Ausschüttungen an Minderheitenanteilseigner	30	0	-154
Einzahlungen aus der Aufnahme von Verbindlichkeiten aus Finanzierungstätigkeit	31 \| 33	100.138	424.624
Auszahlungen aus der Tilgung von Verbindlichkeiten aus Finanzierungstätigkeit	31 \| 33	-103.427	-219.452
Auszahlung aus der Tilgung von Leasingverbindlichkeiten	33	-3.418	-5.283
Gezahlte Zinsen aus Finanzierungstätigkeit	13	-83.896	-36.914
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit		-90.603	162.821
Nettoveränderung der Zahlungsmittel		-14.821	-7.766
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente am Anfang der Periode		104.899	112.665
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente am Ende der Periode		90.078	104.899

Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2023

Inhalt

Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2023

1. Allgemeines

(1) Geschäftstätigkeit

(2) Grundlagen der Erstellung des Abschlusses

(3) Konsolidierungskreis

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

(4) Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

(5) Wesentliche Schätzungen und Annahmen

3. Erläuterungen zur Konzern-Gesamtergebnisrechnung

(6) Umsatzerlöse

(7) Bestandsveränderungen

(8) Materialaufwand

(9) Sonstige betriebliche Erträge

(10) Personalaufwand

(11) Sonstige betriebliche Aufwendungen

(12) Finanzerträge

(13) Finanzaufwendungen

(14) Ergebnis von At Equity einbezogenen Unternehmen

(15) Ertragsteuern

4. Erläuterungen zur Konzernbilanz

(16) Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

(17) Sachanlagen

(18) Immaterielle Vermögenswerte

(19) Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen

(20) Sonstige langfristige finanzielle Vermögenswerte

(21) Sonstige langfristige nicht finanzielle Vermögenswerte

(22) Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude

(23) Andere Vorräte

(24) Vertragsvermögenswerte

(25) Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

(26) Forderungen aus Ertragsteuern

(27) Sonstige kurzfristige finanzielle Vermögenswerte

(28) Sonstige kurzfristige nicht finanzielle Vermögenswerte

(29) Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

(30) Eigenkapital

(31) Finanzverbindlichkeiten

(32) Vertragsverbindlichkeiten

(33) Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten

(34) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

(35) Sonstige Rückstellungen

(36) Steuerschulden

(37) Sonstige nichtfinanzielle Verbindlichkeiten

(38) Latente Steuern

5. Erläuterungen zur Konzernkapitalflussrechnung

(39) Konzernkapitalflussrechnung

6. Sonstige Angaben

(40) Sonstige finanzielle Verpflichtungen

(41) Angaben zu Leasingverhältnissen

(42) Angaben zu Finanzinstrumenten

(43) Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen und Personen

(44) Personal

(45) Befreiung nach § 264 HGB

(46) Abschlussprüferhonorare

(47) Übergeordnete beherrschende Partei i.S.v. IAS 24

(48) Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

(49) Angabe zur Aufstellung und Freigabe

1. Allgemeines

Die QUARTERBACK Immobilien AG im Folgenden auch "Gesellschaft" bzw. in Zusammenhang mit ihren Tochtergesellschaften und Gemeinschaftsunternehmen "QUARTERBACK", oder "Konzern" genannt ist eine nicht börsennotierte Aktiengesellschaft des deutschen Rechts. Die QUARTERBACK Immobilien AG ist die Muttergesellschaft des Konzerns. Sie ist beim Amtsgericht Leipzig unter der Nummer HRB 35062 registriert. Der Sitz der Gesellschaft befindet sich in der Käthe-Kollwitz-Straße 21, 04109 Leipzig, Deutschland.

Der Konzernabschluss ist in Euro (€) dargestellt, da allen Konzerntransaktionen diese Währung zugrunde liegt. Euro ist die funktionale Währung aller in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften. Sofern nicht anders angegeben, erfolgt der Ausweis in Tausend Euro (T€). Wir weisen darauf hin, dass bei der Verwendung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben aufgrund kaufmännischer Rundung Differenzen auch innerhalb einzelner tabellarischen Darstellungen auftreten können. Dies betrifft auch die dargestellten Summen und Zwischensummen des Konzernabschlusses.

Die Konzern-Gesamtergebnisrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Das Geschäftsjahr der QUARTERBACK Immobilien AG und der in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften entspricht dem Kalenderjahr.

(1) Geschäftstätigkeit

Die Geschäftstätigkeit der QUARTERBACK umfasst die gesamte Wertschöpfungskette im Immobilienbereich. Kernbereich des Konzerns ist der Erwerb, die Entwicklung und das Errichten von Immobilien und deren Verkauf. Daneben hält und bewirtschaftet der Konzern Wohn- und Immobilien im Eigenbestand. Die Geschäftstätigkeit des Konzerns umfasst weiterhin die Verwaltung, sowie die Projektierung, die Planung, die Errichtung, den Betrieb und den An- und Verkauf von regenerativen Energieanlagen und in diesem Zusammenhang zu erbringende Dienstleistungen.

(2) Grundlagen der Erstellung des Abschlusses

Der Konzernabschluss der QUARTERBACK Immobilien AG wurde unter Anwendung von § 315e Abs. 3 i.V.m. § 315e Abs. 1 HGB nach den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzenden handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellt.

Die Berichterstattung für das Geschäftsjahr 2023 erfolgt nach den verpflichtend anzuwendenden Standards und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns.

Der vorliegende Konzernabschluss wurde durch den Vorstand der QUARTERBACK Immobilien AG am 15. April 2024 aufgestellt und zur Veröffentlichung freigegeben.

Für die Geschäftsjahre 2023 und 2022 wurden die gleichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden nach IFRS angewendet. Die nachfolgenden neu anzuwendenden bzw. geänderten Standards und Interpretationen, die ab dem Geschäftsjahr 2023 anzuwenden waren, hatten - bis auf gegebenenfalls ergänzende Angaben im Anhang - keine Auswirkungen auf den vorliegenden Konzernabschluss.

Standard/Interpretation	Stichtag Anwendungspflicht	Datum EU-Endorsement
IFRS 17: Versicherungsverträge	01.01.2023	19.11.2021
Änderungen an IAS 1: Darstellung des Abschlusses und dem IFRS Leitliniendokument 2	01.01.2023	02.03.2022
Änderungen an IAS 8: Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, Definition von rechnungslegungsbezogenen Schätzungen	01.01.2023	02.03.2022
Änderungen an IAS 12: Latente Steuern, die sich auf Vermögenswerte und Schulden beziehen, die aus einer einzigen Transaktion entstehen	01.01.2023	11.08.2022
Änderungen an IFRS 17: Änderungen an IFRS 17 'Versicherungsverträge' - Vereinfachungsregeln für Vergleichsangaben	01.01.2023	08.09.2022
Änderungen an IAS 12: Ertragssteuern, Internationale Steuerreform	01.01.2023	08.11.2023

IAS 12 International Tax Reform Pillar 2

Die OECD hat zur Modernisierung des internationalen Steuerrechts ein Zwei-Säulen-Modell erarbeitet. Mit Säule Zwei (Pillar 2) wird ab 2024 eine globale Mindestbesteuerung von 15 % für alle Großkonzerne eingeführt. Die Umsetzung der Pillar-2-Steuerregeln in nationales Recht erfolgt international sehr unterschiedlich. Vor diesem Hintergrund hat das IASB, um möglichst entscheidungsnützliche Informationen in Bezug auf die erwarteten Auswirkungen der Steuerreform zur Verfügung zu stellen, im Mai 2023 Änderungen an IAS 12 veröffentlicht. Diese wurden im November 2023 von der EU übernommen und sind bereits für das Berichtsjahr 2023 anzuwenden. Diese Änderungen hatten keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss des Berichtsjahres.

T 02b | Bereits veröffentlichte, aber noch nicht angewandte Standards und Interpretationen, sowie Änderungen zu bestehenden Standards und Interpretationen

Standard/Interpretation	Stichtag Anwendungspflicht	Datum EU-Endorsement
Änderungen an IFRS 16: Leasingverbindlichkeiten Sale and Leaseback	01.01.2024	20.11.2023
Änderungen an IAS 1: Darstellung des Abschlusses	01.01.2024	19.12.2023
Änderungen an IAS 7 und IFRS 7: Kapitalflussrechnung und Finanzinstrumente	01.01.2024	offen
Änderungen an IAS 21: Wechselkursänderungen	01.01.2025	offen

Die Erstanwendung dieser Standards soll zum verpflichtenden Termin erfolgen. Aus der künftigen Anwendung der neuen Rechnungslegungsvorschriften erwartet die Gesellschaft keine signifikanten Auswirkungen auf den Konzernabschluss.

Unternehmensfortführung

Die Immobilienbranche befindet sich aktuell in einem angespannten Marktumfeld, insbesondere aufgrund gestiegener Baukosten, des gestiegenen Zinsniveaus und einem damit einhergehenden verringertem Transaktionsvolumen. Trotz des angespannten Marktumfeldes ist die Unternehmensfortführung weiterhin gewährleistet. Der Abschluss ist unter der Prämisse der Unternehmensfortführung erstellt worden. In den klassischen Geschäftsbereichen, der Projektentwicklung zum Verkauf und der Verwaltung und Vermietung des Eigenbestandes, wird eine Erholung durch Projektverkäufe und steigende Mieten in den Metropolregionen für 2024 erwartet. Dies wird gestützt durch ein sich erholendes Zinsumfeld. Zudem hat die QUARTERBACK im abgelaufenen Geschäftsjahr den neuen Geschäftsbereich New Energy aufgebaut. Der Verkauf und die Errichtung von großflächigen Solaranlagen zeigt ein starkes Ertragspotential ab 2024. Die entsprechenden Projekte wurden in 2023 angebunden, die notwendigen Konzernstrukturen wurden in den letzten 18 Monaten geschaffen. Es besteht seitens der Investoren ein großes Interesse an den Produkten des neuen Geschäftsbereichs. Mit ersten Transaktionen wird innerhalb der ersten sechs Monate des neuen Geschäftsjahres gerechnet.

(3) Konsolidierungskreis

Der Konzernabschluss umfasst neben der QUARTERBACK Immobilien AG 192 (Vj. 156) Tochtergesellschaften, die im Konzern vollkonsolidiert werden. Weiterhin hält der Konzern Beteiligungen an 8 (Vj. 8) Gesellschaften, welche gemeinschaftlich mit einem anderen Unternehmen geführt werden und im Rahmen der At Equity Methode konsolidiert werden. Daneben sind 9 (Vj. 8) assoziierte Unternehmen bzw. Teilkonzerne nach der At Equity Methode konsolidiert, bei denen die QUARTERBACK lediglich einen maßgeblichen Einfluss ausübt.

Der Kreis der vollkonsolidierten Gesellschaften ist gegenüber dem Vorjahr um 36 Gesellschaften angestiegen. Der Konsolidierungskreis erweiterte sich um 36 neugegründete Gesellschaften und 8 erworbene Gesellschaften und verringerte sich um 8 Gesellschaften, von denen 7 verschmolzen wurden und eine Gesellschaft im Rahmen einer Anwachsung untergegangen ist. Der Erwerb der Röderland landwirtschaftliche Unternehmensgesellschaft mit beschränkter Haftung, Uebigau-Wahrenbrück ist nach IFRS 3 als Unternehmenszusammenschluss zu klassifizieren.

Übersicht über die vollkonsolidierten Tochterunternehmen

Es wurden alle Tochtergesellschaften, die von der QUARTERBACK Immobilien AG beherrscht werden, sofern sie für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns von Bedeutung sind, voll konsolidiert. In den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2023 wurden demnach folgende Gesellschaften auf Basis der Vollkonsolidierung einbezogen:

Vollkonsolidierte Tochterunternehmen			31.12.2023	31.12.2022
Nr.	Name	Sitz	Stimmrechtsanteil	Stimmrechtsanteil
	QUARTERBACK Immobilien AG	Leipzig
1	QUARTERBACK Bau GmbH	Leipzig	100%	100%
2	ImmVest Wolf GmbH	Delitzsch	89%	89%
3	QUARTERBACK Construction Berlin GmbH	Leipzig	100%	100%
4	LE Quartier Gohlis GmbH	Leipzig	0%	89%
5	Projekt Bikini Leipzig GmbH	Leipzig	84%	84%
6	RENTA-Servicegesellschaft mbH	Leipzig	100%	100%
7	QUARTERBACK Bestand GmbH	Leipzig	100%	100%
8	Central Life Delitzsch GmbH	Delitzsch	89%	89%
9	Central Life Leipzig GmbH	Leipzig	89%	89%
10	K119 Project GmbH	Leipzig	89%	89%
11	Westside Leipzig GmbH	Leipzig	89%	89%
12	Central Life Erfurt GmbH	Leipzig	89%	89%
13	BAU-KULT.GmbH	Amt Wachsenburg	84%	84%
14	Central Life Dresden GmbH	Leipzig	89%	89%
15	Erste JVS Real Estate Verwaltungs GmbH	Berlin	79%	79%
16	Projektgesellschaft Johannstadt Dresden mbH	Leipzig	89%	89%
17	Central Life Halle GmbH	Leipzig	89%	89%
18	Objektgesellschaft Am Steintor 22 mbH	Leipzig	0%	84%
19	Brauhaus Halle Projektgesellschaft mbH	Frankfurt/ Main	89%	89%
20	Central Life Chemnitz GmbH	Leipzig	89%	89%
21	Central Life Magdeburg GmbH	Leipzig	89%	89%
22	Central Life Potsdam/Berlin GmbH	Leipzig	100%	100%
23	Central Life Hamburg GmbH	Leipzig	100%	100%
24	Central Life Commercial GmbH	Leipzig	100%	100%
25	Central Life Stuttgart GmbH	Leipzig	100%	100%
26	DeuQI GmbH	Leipzig	100%	100%
27	Central Life Selection GmbH	Leipzig	100%	100%
28	Central Life Selection 3 GmbH	Leipzig	0%	100%
29	Central Life Selection 2 GmbH	Leipzig	0%	100%
30	Central Life Selection 1 GmbH	Leipzig	0%	100%
31	Central Life Selection 4 GmbH	Leipzig	100%	100%
32	Central Life Selection 5 GmbH	Leipzig	100%	100%
33	Central Life Selection 6 GmbH	Leipzig	100%	100%
34	QUARTERBACK Beteiligungen GmbH	Leipzig	100%	100%
35	LE Quartier 1 Beteiligungen GmbH	Leipzig	100%	100%
36	QUARTERBACK Projekt 10 GmbH	Leipzig	100%	100%
37	LE Quartier 1.4 Beteiligungen GmbH	Leipzig	100%	100%
38	QUARTERBACK Service GmbH	Leipzig	100%	100%
39	QUARTERBACK Projekt GmbH	Leipzig	100%	100%
40	QUARTERBACK Selection GmbH	Leipzig	100%	100%
41	LE Quartier 2 GmbH	Leipzig	89%	89%
42	QUARTERBACK Selection 2 GmbH	Leipzig	100%	100%
43	LE Quartier 1.3 GmbH	Leipzig	100%	100%
44	Projektgesellschaft Leipziger Spitze Chemnitz mbH	Leipzig	100%	100%
45	Menageriehöfe Dresden GmbH	Leipzig	100%	100%
46	Halle Quartier 1 GmbH	Frankfurt/ Main	100%	100%
47	LE Quartier 200 GmbH	Frankfurt/ Main	100%	100%
48	LE Quartier 201 GmbH	Düsseldorf	100%	100%
49	LE Quartier 202 GmbH	Düsseldorf	100%	100%
50	QUARTERBACK Projekt 6 GmbH	Leipzig	100%	100%
51	QUARTERBACK Projekt 7 GmbH	Leipzig	100%	100%
52	QUARTERBACK Projekt 8 GmbH	Leipzig	100%	100%
53	Jugendstilpark München 2 GmbH	Leipzig	100%	100%
54	LVP Apartment GmbH	Leipzig	100%	100%
55	QUARTERBACK Premium 2 GmbH	Leipzig	100%	100%
56	Projektgesellschaft Witzlebenstraße mbH	Leipzig	100%	100%
57	QUARTERBACK Magdeburg 1 GmbH	Leipzig	100%	100%
58	LE 5 Projekt GmbH	Leipzig	100%	100%
59	LAN 315 GmbH	Leipzig	100%	100%
60	QUARTERBACK Premium 3 GmbH	Leipzig	100%	100%
61	Projektgesellschaft Pölitzstraße mbH	Leipzig	100%	100%
62	QUARTERBACK Projekt 1 GmbH	Leipzig	100%	100%
63	QUARTERBACK Projekt 2 GmbH	Leipzig	100%	100%
64	QUARTERBACK Projekt 3 GmbH	Leipzig	100%	100%
65	Projektgesellschaft Holbeinstraße 32 mbH	Leipzig	100%	100%
66	LE Central Office GmbH	Leipzig	89%	89%
67	Anhöck & Kellner GmbH	Erfurt	89%	89%
68	Anhöck & Kellner Massivhaus GmbH	Erfurt	89%	84%
69	Anhöck & Kellner Bau GmbH	Erfurt	89%	89%
70	Sternhaus Projekt GmbH	Erfurt	89%	89%
71	Anhöck & Kellner Projekt GmbH	Erfurt	89%	89%
72	Westside Living GmbH	Leipzig	79%	79%
73	Implementum II GmbH	Grevenbroich	89%	89%
74	Kaiserin-Augusta-Allee 39 Immobilien GmbH	Berlin	89%	89%
75	Quartier 315 GmbH	Leipzig	85%	85%
76	QUARTERBACK Projekt 4 GmbH	Leipzig	100%	100%
77	QUARTERBACK Projekt 5 GmbH	Leipzig	100%	100%
78	Hautana-Vermögensverwaltung GmbH	Böblingen	89%	89%
79	SIAAME Development GmbH	Berlin	80%	80%
80	Sea View Projekt GmbH	Leipzig	89%	89%
81	LE Quartier 11 GmbH	Leipzig	100%	100%
82	LE Quartier 12 GmbH	Leipzig	100%	100%
83	LE Quartier 13 GmbH	Leipzig	100%	100%
84	LE Quartier 15 GmbH	Leipzig	100%	100%
85	LE Quartier 16 GmbH	Leipzig	100%	100%
86	Central Life Selection 7 GmbH	Leipzig	0%	100%
87	QUARTERBACK Premium 1 GmbH	Berlin	89%	89%
88	QUARTERBACK Projekt 9 GmbH	Leipzig	100%	100%
89	QUARTERBACK Projekt 11 GmbH	Leipzig	100%	100%
90	QUARTERBACK Projekt 12 GmbH	Leipzig	100%	100%
91	QUARTERBACK Projekt 13 GmbH	Leipzig	100%	100%
92	QUARTERBACK Construction Frankfurt GmbH	Leipzig	100%	100%
93	QUARTERBACK Construction Hamburg GmbH	Leipzig	100%	100%
94	QUARTERBACK Construction Köln / Düsseldorf GmbH	Leipzig	100%	100%
95	QUARTERBACK München GmbH (vormals Isaria München Projektentwicklungs GmbH)	München	100%	100%
96	Baumwollquartier AG	Zürich/ Schweiz	89%	89%
97	Zuckerle Quartier Investment GmbH	Leipzig	89%	89%
98	QUARTERBACK Green GmbH (vormals QUARTERBACK Care GmbH)	Leipzig	100%	100%
99	Krystallpalast Beteiligung S.à r.l.	Luxemburg	100%	100%
100	Krystallpalast Investment S.à r.l.	Luxemburg	100%	100%
101	Krystallpalast Objekt SCSp	Luxemburg	100%	100%
102	QUARTERBACK Projekt 14 GmbH	Leipzig	100%	100%
103	QUARTERBACK Projekt 15 GmbH	Leipzig	100%	100%
104	QUARTERBACK Projekt 16 GmbH	Leipzig	100%	100%
105	QUARTERBACK Projekt 17 GmbH	Leipzig	100%	100%
106	QUARTERBACK Projekt 18 GmbH	Leipzig	100%	100%
107	QUARTERBACK Projekt 19 GmbH	Leipzig	100%	100%
108	QUARTERBACK Projekt 20 GmbH	Leipzig	100%	100%
109	QUARTERBACK Flight GmbH	Leipzig	100%	100%
110	QUARTERBACK Premium 8 GmbH (vormals GLB Projekt 7 S.à r.l.)	Leipzig	89%	89%
111	QUARTERBACK Projekt 21 GmbH	Leipzig	100%	100%
112	QUARTERBACK Projekt 22 GmbH	Leipzig	100%	100%
113	QUARTERBACK Projekt 23 GmbH	Leipzig	100%	100%
114	QUARTERBACK Projekt 24 GmbH	Leipzig	100%	100%
115	QUARTERBACK Projekt 25 GmbH	Leipzig	100%	100%
116	QUARTERBACK Premium 4 GmbH	Leipzig	89%	89%
117	QUARTERBACK Premium 5 GmbH	Seevetal	100%	100%
118	QUARTERBACK Premium 10 GmbH	Frankfurt/ Main	89%	89%
119	QUARTERBACK Premium 9 GmbH (vormals WasE-2 GmbH)	Leipzig	89%	89%
120	QUARTERBACK Premium 14 GmbH (vormals WasE-3 GmbH)	Leipzig	0%	100%
121	QBicc QUARTERBACK Immobilien Competence Center GmbH	Leipzig	100%	100%
122	QUARTERBACK Premium 11 GmbH	Hamburg	100%	100%
123	QUARTERBACK Premium 12 GmbH	Berlin	89%	89%
124	QUARTERBACK Premium 13 GmbH	Berlin	89%	89%
125	Otto Quartier Baufeld I + K GmbH & Co. KG	Leipzig	100%	100%
126	QUARTERBACK Projekt 26 GmbH	Leipzig	100%	100%
127	QUARTERBACK Projekt 27 GmbH	Leipzig	100%	100%
128	QUARTERBACK Projekt 28 GmbH	Leipzig	100%	100%
129	QUARTERBACK Energy GmbH (vormals QUARTERBACK Projekt 29 GmbH)	Leipzig	100%	100%
130	QUARTERBACK Projekt 30 GmbH	Leipzig	100%	100%
131	Isaria Objekt GHR 125 GmbH	München	100%	100%
132	QUARTERBACK Green 2 GmbH (vormals Isaria Objekt Neu 04 GmbH)	München	100%	100%
133	Frankfurt Eastend GmbH	Leipzig	100%	100%
134	Fincon Real Estate Invest GmbH	Erfurt	89%	89%
135	QUARTERBACK Premium 7 GmbH (vormals GLB Projekt 1 S.à r.l.)	Leipzig	89%	89%
136	QUARTERBACK Premium 6 GmbH	Berlin	89%	89%
137	QBJV 1 GmbH	Leipzig	100%	100%
138	QBJV 2 GmbH	Leipzig	100%	100%
139	Qsol project verwaltungs gmbh (vormals QBJV 3 GmbH)	Leipzig	75%	100%
140	Qsol energie gmbh (vormals QUARTERBACK Projekt 31 GmbH)	Leipzig	75%	100%
141	Qsol solution gmbh (vormals Qsol Projekt 1 GmbH (vormals QUARTERBACK Projekt 32 GmbH))	Leipzig	75%	100%
142	Qsol project gmbh (vormals Qsol Projekt 2 GmbH (vormals QUARTERBACK Projekt 33 GmbH))	Leipzig	75%	100%
143	Qsol Projekt 3 GmbH (vormals QUARTERBACK Projekt 34 GmbH)	Leipzig	75%	100%
144	Qsol academy gmbh (vormals Qsol Projekt 4 GmbH (vormals QUARTERBACK Projekt 35 GmbH))	Leipzig	75%	100%
145	QUARTERBACK Projekt 36 GmbH	Leipzig	100%	100%
146	QUARTERBACK Projekt 37 GmbH	Leipzig	100%	100%
147	QUARTERBACK Projekt 38 GmbH	Leipzig	100%	100%
148	QUARTERBACK Premium 15 GmbH	Leipzig	100%	100%
149	Humboldtringgärten Potsdam GmbH	Lohfelden	100%	90%
150	Projektgesellschaft ULH-B GmbH & Co. KG	Leipzig	0%	100%
151	QUARTERBACK Projekt 39 GmbH	Leipzig	100%	100%
152	BERLING Ingenieurgesellschaft GmbH	Berlin	85%	85%
153	QUARTERBACK Green 1 GmbH (vormals QUARTERBACK Joint Venture Structure GmbH)	Leipzig	100%	100%
154	QUARTERBACK Premium 16 GmbH	Berlin	100%	100%
155	QUARTERBACK Projekt 40 GmbH	Zossen	100%	100%
156	Frankfurt Ostend Immobilienentwicklungs GmbH	Frankfurt/ Main	100%	100%
157	Qsol net gmbh	Leipzig	75%	0%
158	Qsol project 1 gmbh	Leipzig	75%	0%
159	Qsol project 2 gmbh	Leipzig	75%	0%
160	Qsol project 3 gmbh	Leipzig	75%	0%
161	Qsol project 4 gmbh	Leipzig	75%	0%
162	QUARTERBACK Energy Project GmbH	Leipzig	100%	0%
163	QUARTERBACK Energy Project 1 GmbH	Leipzig	100%	0%
164	QUARTERBACK Energy Project 2 GmbH	Leipzig	100%	0%
165	QUARTERBACK Energy Project 3 GmbH	Leipzig	100%	0%
166	Qsol project 15 gmbh	Leipzig	75%	0%
167	Qsol project 16 gmbh	Leipzig	75%	0%
168	Qsol project 17 gmbh	Leipzig	75%	0%
169	Qsol project 18 gmbh	Leipzig	75%	0%
170	Qsol project 19 gmbh	Leipzig	75%	0%
171	Qsol project 20 gmbh	Leipzig	75%	0%
172	Qsol project 21 gmbh	Leipzig	75%	0%
173	Qsol project 22 gmbh	Leipzig	75%	0%
174	Qsol project 23 gmbh	Leipzig	75%	0%
175	Qsol project 24 gmbh	Leipzig	75%	0%
176	Qsol project 25 gmbh	Leipzig	75%	0%
177	Qsol project 26 gmbh	Leipzig	75%	0%
178	Qsol project 27 gmbh	Leipzig	75%	0%
179	Qsol project 28 gmbh	Leipzig	75%	0%
180	Qsol project 29 gmbh	Leipzig	75%	0%
181	Solarpark Mörtitz GmbH	Leipzig	100%	0%
182	Qsol service gmbh	Leipzig	75%	0%
183	Röderland landwirtschaftliche Unternehmensgesellschaft mbH	Uebigau-Wahrenbrück	100%	0%
184	Landhof GmbH Bönitz	Uebigau-Wahrenbrück	100%	0%
185	Agroland landwirtschaftliche Unternehmensgesellschaft mbH	Uebigau-Wahrenbrück	90%	0%
186	Qsol project 5 gmbh	Leipzig	75%	0%
187	Qsol project 6 gmbh	Leipzig	75%	0%
188	Qsol project 7 gmbh	Leipzig	75%	0%
189	Qsol project 8 gmbh	Leipzig	75%	0%
190	Qsol project 9 gmbh	Leipzig	75%	0%
191	Qsol project 10 gmbh	Leipzig	75%	0%
192	Qsol project 11 gmbh	Leipzig	75%	0%
193	Qsol project 12 gmbh	Leipzig	75%	0%
194	Qsol project 13 gmbh	Leipzig	75%	0%
195	Qsol project 14 gmbh	Leipzig	75%	0%
196	Qsol project 31 GmbH & Co. KG	Leipzig	75%	0%
197	Qsol project 32 GmbH & Co. KG	Leipzig	75%	0%
198	Qsol project 33 GmbH & Co. KG	Leipzig	75%	0%
199	Qsol project 34 GmbH & Co. KG	Leipzig	75%	0%
200	Qsol project 35 GmbH & Co. KG	Leipzig	75%	0%

Nachfolgende Tabelle zeigt die Gesellschaften, die im Geschäftsjahr erstmalig im Rahmen der Vollkonsolidierung einbezogen wurden:

Vollkonsolidierte Tochterunternehmen			31.12.2023	31.12.2022
Nr.	Name	Sitz	Stimmrechtsanteil	Stimmrechtsanteil
157	Qsol net gmbh	Leipzig	75%	0%
158	Qsol project 1 gmbh	Leipzig	75%	0%
159	Qsol project 2 gmbh	Leipzig	75%	0%
160	Qsol project 3 gmbh	Leipzig	75%	0%
161	Qsol project 4gmbh	Leipzig	75%	0%
162	QUARTERBACK Energy Project GmbH	Leipzig	100%	0%
163	QUARTERBACK Energy Project 1 GmbH	Leipzig	100%	0%
164	QUARTERBACK Energy Project 2 GmbH	Leipzig	100%	0%
165	QUARTERBACK Energy Project 3 GmbH	Leipzig	100%	0%
166	Qsol project 15 gmbh	Leipzig	75%	0%
167	Qsol project 16 gmbh	Leipzig	75%	0%
168	Qsol project 17 gmbh	Leipzig	75%	0%
169	Qsol project 18 gmbh	Leipzig	75%	0%
170	Qsol project 19 gmbh	Leipzig	75%	0%
171	Qsol project 20 gmbh	Leipzig	75%	0%
172	Qsol project 21 gmbh	Leipzig	75%	0%
173	Qsol project 22 gmbh	Leipzig	75%	0%
174	Qsol project 23 gmbh	Leipzig	75%	0%
175	Qsol project 24 gmbh	Leipzig	75%	0%
176	Qsol project 25 gmbh	Leipzig	75%	0%
177	Qsol project 26 gmbh	Leipzig	75%	0%
178	Qsol project 27 gmbh	Leipzig	75%	0%
179	Qsol project 28 gmbh	Leipzig	75%	0%
180	Qsol project 29 gmbh	Leipzig	75%	0%
181	Solarpark Mörtitz GmbH	Leipzig	100%	0%
182	Qsol service gmbh	Leipzig	75%	0%
183	Röderland landwirtschaftliche Unternehmensgesellschaft mbH	Uebigau-Wahrenbrück	100%	0%
184	Landhof GmbH Bönitz	Uebigau-Wahrenbrück	100%	0%
185	Agroland landwirtschaftliche Unternehmensgesellschaft mbH	Uebigau-Wahrenbrück	90%	0%
186	Qsol project 5 gmbh	Leipzig	75%	0%
187	Qsol project 6 gmbh	Leipzig	75%	0%
188	Qsol project 7 gmbh	Leipzig	75%	0%
189	Qsol project 8 gmbh	Leipzig	75%	0%
190	Qsol project 9 gmbh	Leipzig	75%	0%
191	Qsol project 10 gmbh	Leipzig	75%	0%
192	Qsol project 11 gmbh	Leipzig	75%	0%
193	Qsol project 12 gmbh	Leipzig	75%	0%
194	Qsol project 13 gmbh	Leipzig	75%	0%
195	Qsol project 14 gmbh	Leipzig	75%	0%
196	Qsol project 31 GmbH & Co. KG	Leipzig	75%	0%
197	Qsol project 32 GmbH & Co. KG	Leipzig	75%	0%
198	Qsol project 33 GmbH & Co. KG	Leipzig	75%	0%
199	Qsol project 34 GmbH & Co. KG	Leipzig	75%	0%
200	Qsol project 35 GmbH & Co. KG	Leipzig	75%	0%

Gemeinschaftsunternehmen

Ein Gemeinschaftsunternehmen ist eine gemeinsame Vereinbarung, bei der die beteiligten Parteien (Partnerunternehmen), die gemeinschaftlich die Führung über die Vereinbarung ausüben, Rechte am Nettovermögen der Vereinbarung besitzen. Diese Gemeinschaftsunternehmen werden nach der At Equity Methode in den Konzernabschluss einbezogen. Der Konzernabschluss umfasst 8 (Vj. 8) Gemeinschaftsunternehmen:

Gemeinschaftsunternehmen			31.12.2023	31.12.2022
Nr.	Name	Sitz	Stimmrechtsanteil	Stimmrechtsanteil
1	LE Quartier 1.6 GmbH	Leipzig	45%	45%
2	LE Quartier 1.4 GmbH	Leipzig	45%	45%
3	LE FLIGHT GmbH	Leipzig	50%	50%
4	Casa Nova GmbH	Grünwald	50%	50%
5	Casa Nova 3 GmbH	Grünwald	50%	50%
6	Casa Nova 2 GmbH	Grünwald	50%	50%
7	Projektgesellschaft Jugendstilpark München mbH	Leipzig	50%	50%
8	Bunter Mantel Projekt GmbH	Erfurt	45%	45%

Assoziierte Unternehmen

Bei assoziierten Unternehmen verfügt der Konzern lediglich über einen maßgeblichen Einfluss. Der Konzernabschluss umfasst 9 (Vj. 8) assoziierte Unternehmen bzw. Teilkonzerne, die nach der At Equity Methode bilanziert werden. Die assoziierten Unternehmen bzw. Teilkonzerne enthalten folgende Gesellschaften:

Assoziierte Unternehmen			31.12.2023	31.12.2022
Nr.	Name	Sitz	Stimmrechtsanteil	Stimmrechtsanteil	Konsolidierungsart
1	LE Quartier 1.1 GmbH & Co. KG	Leipzig	45%	45%	At equity
2	LE Quartier 1 GmbH & Co. KG	Leipzig	48%	48%	At equity - Teilkonzern 1
3	LE Quartier 6 GmbH	Leipzig	45%	45%	Im Teilkonzern 1 vollkonsolidiert
4	LE Quartier 7 GmbH	Leipzig	48%	48%	Im Teilkonzern 1 vollkonsolidiert
5	LE Quartier 8 GmbH	Leipzig	48%	48%	Im Teilkonzern 1 vollkonsolidiert
6	LE Quartier 9 GmbH	Leipzig	48%	48%	Im Teilkonzern 1 vollkonsolidiert
7	LE Quartier 10 GmbH	Leipzig	48%	48%	Im Teilkonzern 1 vollkonsolidiert
8	LE Quartier 14 GmbH	Leipzig	48%	48%	Im Teilkonzern 1 vollkonsolidiert
9	Marcolini Grundbesitz GmbH	Dresden	45%	45%	Im Teilkonzern 1 vollkonsolidiert
10	LE Quartier 100 GmbH	Frankfurt/ Main	45%	45%	Im Teilkonzern 1 vollkonsolidiert
11	LE Quartier 101 GmbH	Frankfurt/ Main	45%	45%	Im Teilkonzern 1 vollkonsolidiert
12	LE Quartier 102 GmbH	Frankfurt/ Main	45%	45%	Im Teilkonzern 1 vollkonsolidiert
13	LE Quartier Spinnerei Straße GmbH	Frankfurt/ Main	45%	45%	Im Teilkonzern 1 vollkonsolidiert
14	LE Quartier Torgauer Straße GmbH	Frankfurt/ Main	45%	45%	Im Teilkonzern 1 vollkonsolidiert
15	Projektentwicklung Hansa Straße Dresden GmbH	Frankfurt/ Main	48%	48%	Im Teilkonzern 1 vollkonsolidiert
16	Projektentwicklung Hirschfelder Straße Dresden GmbH	Frankfurt/ Main	48%	48%	Im Teilkonzern 1 vollkonsolidiert
17	Projektgesellschaft Erfurt Nr. 8 GmbH	Leipzig	45%	45%	Im Teilkonzern 1 vollkonsolidiert
18	Projektgesellschaft Cottbus 1 GmbH	Berlin	48%	48%	Im Teilkonzern 1 vollkonsolidiert
19	Projektgesellschaft Bergstraße Schlosschemnitz GmbH	Leipzig	48%	48%	Im Teilkonzern 1 vollkonsolidiert
20	Projektgesellschaft Dresden Heidenau 1 mbH	Leipzig	48%	48%	Im Teilkonzern 1 vollkonsolidiert
21	LE Property 3 GmbH	Leipzig	48%	48%	Im Teilkonzern 1 vollkonsolidiert
22	Neustädter Passage 2 Grundbesitzgesellschaft mbH	Leipzig	45%	45%	Im Teilkonzern 1 vollkonsolidiert
23	Entwicklungsgesellschaft Erfurt Süd am Steiger mbH	Schwarzatal	43%	43%	Im Teilkonzern 1 vollkonsolidiert
24	LE Quartier 5 GmbH & Co. KG	Leipzig	39%	39%	At equity - Teilkonzern 2
25	LE Campus GmbH	Leipzig	37%	37%	Im Teilkonzern 2 vollkonsolidiert
26	Jägerpark Projektentwicklungsgesellschaft mbH	Berlin	37%	37%	Im Teilkonzern 2 vollkonsolidiert
27	LE Property 2 GmbH & Co. KG	Leipzig	40%	40%	At equity
28	LE Quartier 1.5 GmbH	Leipzig	39%	39%	At equity
29	LE Riverhouse GmbH	Leipzig	89%	89%	At equity
30	asenticon GmbH	Potsdam	35%	35%	At equity
31	KVL Bauconsult GmbH	Berlin	35%	35%	At equity - Teilkonzern 3
32	KVL Projektmanagement Berlin GmbH	Berlin	28%	28%	Im Teilkonzern 3 vollkonsolidiert
33	KVL Sachverständige GmbH	Berlin	23%	23%	Im Teilkonzern 3 vollkonsolidiert
34	KVL Bauconsult Hamburg GmbH	Hamburg	35%	35%	Im Teilkonzern 3 vollkonsolidiert
35	KVL Bauconsult Düsseldorf GmbH	Düsseldorf	27%	27%	Im Teilkonzern 3 vollkonsolidiert
36	KVL Bauconsult Frankfurt GmbH	Frankfurt	25%	25%	Im Teilkonzern 3 vollkonsolidiert
37	KVL Bauconsult Stuttgart GmbH	Stuttgart	20%	20%	Im Teilkonzern 3 vollkonsolidiert
38	KVL Bauconsult München GmbH	München	27%	27%	Im Teilkonzern 3 vollkonsolidiert
39	KVLSolutions GmbH	München	18%	18%	Im Teilkonzern 3 vollkonsolidiert
40	KVL Construction Management GmbH	Berlin	35%	35%	Im Teilkonzern 3 vollkonsolidiert
41	KVL Projektentwicklung Plus GmbH	Berlin	11%	11%	Im Teilkonzern 3 at equity
42	solarnovis GmbH	Leipzig	45%	0%	At equity

IFRS 3 Unternehmenszusammenschlüsse

Röderland Gruppe, Uebigau-Wahrenbrück

Die QUARTERBACK hat im Rahmen eines Unternehmenserwerbs die Röderland landwirtschaftliche Unternehmensgesellschaft mit beschränkter Haftung, ("Röderland Gruppe"), Uebigau-Wahrenbrück, erworben. Der Erwerbszeitpunkt, an dem die QUARTERBACK die Beherrschung über den erworbenen Geschäftsbetrieb erlangte, ist der 1. Juli 2023. Zu diesem Zeitpunkt hielt die QUARTERBACK 100% der Anteile der erworbenen Gesellschaft. Die Röderland landwirtschaftliche Unternehmensgesellschaft, Uebigau-Wahrenbrück, hält direkte und indirekte Anteile an zwei Tochtergesellschaften, Landhof GmbH, Uebigau-Wahrenbrück (100%), Agroland landwirtschaftliche Unternehmensgesellschaft mit beschränkter Haftung, Uebigau-Wahrenbrück (90,4%). Die Röderland Gruppe ist ein Landwirtschaftsbetrieb mit einer zu bewirtschaftenden Fläche von 1.600 ha, ein Milchviehbetrieb mit 900 Rinder und Mutterkühe, bewirtschaftet eine Biogasanlage, hat Direktvermarktung sowie Schau- und Nutzgarten für Schulprojekte. Der Kerngedanke des Erwerbs ist die Nutzung von Flächen, die aktuell nicht für die landwirtschaftliche Nutzung geeignet sind, für die Produktion erneuerbarer Energie. Der bestehende landwirtschaftliche Betrieb wird fortgeführt.

Im Jahr 2023 trug die Röderland Gruppe Umsatzerlöse von T€ 2.186 und einen Gewinn von T€ 1.980 zum Konzernergebnis bei. Bei einem hypothetischen Erwerb der Anteile bereits am 1. Januar 2023, wären der Konzernumsatz um T€ 2.066 und der Konzerngewinn um T€ 328 höher ausgefallen.

Bei der übertragenen Gegenleistung für den Erwerb der Röderland Gruppe handelt es sich um einen Festkaufpreis in Höhe von T€ 10.000.

Die erworbenen Vermögenswerte und übernommenen Schulden weisen die folgenden beizulegenden Zeitwerte auf:

T€	01.07.2023
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	794
Sachanlagen	8.910
Sonstige langfristige finanzielle Vermögenswerte	259
Sonstige langfristige nicht finanzielle Vermögenswerte	1.115
Summe langfristige Vermögenswerte	11.078
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	187
Forderungen aus Ertragssteuern	13
Sonstige kurzfristige finanzielle Vermögenswerte	358
Sonstige kurzfristige nicht finanzielle Vermögenswerte	2.114
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	580
Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten	64
Summe kurzfristige Vermögenswerte	3.316
Langfristige Finanzverbindlichkeiten	1.231
Sonstige langfristige Verbindlichkeiten	61
Langfristige Verbindlichkeiten	1.292
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten	468
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	277
Steuerschulden	33
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	529
Sonstige nicht finanzielle Verbindlichkeiten	520
Passive latente Steuern	1.207
Passiver Rechnungsabgrenzungsposten	180
Summe Schulden	3.214
Nicht beherrschende Anteile	78
Nettovermögen zu Zeitwerten	9.810
Gesamtgegenleistung	10.000
Geschäfts- oder Firmenwert	190

Die Sachanlagen umfassen im Wesentlichen Grund und Boden sowie Technische Anlagen und Maschinen. Grund und Boden sowie Tierbestand unterliegen Fair Value Anpassungen. Für die Ermittlung der Fair Values von Grund und Boden (Ackerland, Grünland, Wald, Hof- und Gebäudeflächen) wurden aktuelle Verkaufspreise vergleichbarer Flächen herangezogen und die Qualität der Flächen der Röderland-Gruppe, gemessen in Bodenpunkten, Rechnung getragen. Bei der Bewertung des Tierbestandes wurde die jeweilige Anzahl in der jeweiligen Tierklasse (u.a. Mutterkühe, Milchkühe) mit dem realisierbaren Schlachtwert zum Bewertungszeitpunkt multipliziert.

Der Geschäfts- oder Firmenwert repräsentiert im Wesentlichen erwartete Ertragspotenziale des erworbenen Geschäftsbetriebs sowie Synergiepotenziale vor allem im Bereich der Agrisolarnutzung.

Der Bruttobetrag der erworbenen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen entspricht dem beizulegenden Zeitwert.

Bei diesem Unternehmenserwerb sind Transaktionskosten im Zusammenhang mit einem nach IFRS 3 bilanzierten Unternehmenszusammenschluss in Höhe von T€ 385 entstanden.

IAS 28 Erwerb von Beteiligungen an assoziierten Unternehmen

solarnovis GmbH, Leipzig

Am 1. Januar 2023 hat die QUARTERBACK 40% der Geschäftsanteile an der solarnovis GmbH, Leipzig, erworben, die als assoziiertes Unternehmen klassifiziert wurde. Die solarnovis GmbH bietet die Konzeption und Realisierung von Photovoltaik-Anlagen im Privat- und Gewerbekundensektor an.

Die nachstehende Tabelle fasst die Finanzinformationen der solarnovis GmbH zusammen. Die zweite Tabelle zeigt die Überleitung der solarnovis Finanzinformationen auf den Buchwert des Anteils der QUARTERBACK an der solarnovis GmbH.

T€	01.01.2023
Sachanlagen	2
Summe langfristige Vermögenswerte	2
Andere Vorräte	21
Sonstige kurzfristige finanzielle Vermögenswerte	0
Sonstige kurzfristige nicht finanzielle Vermögenswerte	2
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	77
Summe kurzfristige Vermögenswerte	100
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	5
Sonstige nicht finanzielle Verbindlichkeiten	22
Summe kurzfristige Verbindlichkeiten	27
Nettovermögen (100%)	76

T€	01.01.2023
Anteil des Konzerns in %	40
Anteil des Konzerns am Reinvermögen in EUR	30
Geschäfts-oder Firmenwert	95
Buchwert des Anteils am Gemeinschaftsunternehmen	125

Aus der At Equity-Fortschreibung der Beteiligungen an der solarnovis GmbH ergibt sich ein Ergebnis in Höhe von EUR -0,1 Mio.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

(4) Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Im Folgenden werden die im Konzernabschluss angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze dargestellt. Darüberhinausgehende Informationen zu einzelnen Posten der Konzern-Gesamtergebnisrechnung und der Konzernbilanz sowie entsprechende Zahlenangaben ergeben sich aus den nachfolgend dargestellten Erläuterungen. Die Erstellung des Konzernabschlusses erfolgt unter Beachtung des Going-Concern-Prinzips.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Der Konzern klassifiziert Immobilien bei erstmaligem Ansatz entsprechend der zu dem Zeitpunkt beabsichtigten Nutzung entweder als Finanzinvestition gehaltene Immobilie, als Vorratsimmobilien in den zum Verkauf bestimmten Grundstücken und Gebäuden oder als selbstgenutzte Immobilie im Sachanlagevermögen. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilie umfassen alle Immobilien, die zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zur langfristigen Wertsteigerung gehalten und nicht vom Konzern selbst genutzt werden. Hierzu zählen neben Bestandsimmobilien auch unbebaute Grundstücke und vereinzelt Projektentwicklungen.

Finanzimmobilien werden bei erstmaliger Bewertung zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich Nebenkosten angesetzt. Im Rahmen der Folgebewertung werden sie zu ihren beizulegenden Zeitwerten angesetzt, die die Marktbedingungen am Bilanzstichtag widerspiegeln. Ein Gewinn oder Verlust aus der Änderung der beizulegenden Zeitwerte wird in der Konzern- Gesamtergebnisrechnung erfasst.

Für als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden jährlich Bewertungsgutachten durch externe Sachverständige erstellt.

Sachanlagen

Sachanlagen werden zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen und Wertminderungen, bewertet. Abgänge werden sowohl bei den historischen Anschaffungskosten als auch bei den kumulierten Abschreibungen erfasst. Gewinne oder Verluste aus dem Abgang von Sachanlagen werden in den sonstigen betrieblichen Erträgen oder Aufwendungen ausgewiesen. Die Gegenstände des Sachanlagevermögens werden, soweit abnutzbar, entsprechend der wirtschaftlichen Nutzungsdauer linear abgeschrieben. Die Nutzungsdauern der Sachanlagen betragen zwischen 3 und 19 Jahren.

Immaterielle Vermögenswerte

Geschäfts- oder Firmenwerte ("Goodwill") aus einem Unternehmenszusammenschluss werden bei erstmaligem Ansatz zu Anschaffungskosten bewertet, die sich als Überschuss der übertragenen Gegenleistung (Anschaffungskosten) über die identifizierbaren Vermögenswerte und übernommenen Schulden bemessen. Nach dem erstmaligen Ansatz werden Geschäfts- oder Firmenwerte zu Anschaffungskosten abzüglich kumulierter Wertminderungsaufwendungen bewertet.

Geschäfts- oder Firmenwerte werden nicht planmäßig abgeschrieben, sondern mindestens einmal jährlich - bei Vorliegen von Anhaltspunkten auch unterjährig - entsprechend den Regelungen des IAS 36 auf Betrachtungsebene zahlungsmittelgenerierender Einheiten ("cash generating units") auf Wertminderungen überprüft. Eine spätere Zuschreibung infolge des Wegfalls der Gründe für einen in vergangenen Geschäftsjahren erfassten Wertminderungsaufwand erfolgt nicht.

Sonstige immaterielle Vermögenswerte werden zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen und Wertminderungen, bewertet. Immaterielle Vermögenswerte mit begrenzter Nutzungsdauer werden über die voraussichtliche wirtschaftliche Nutzungsdauer, von in der Regel drei bis fünf Jahren, linear abgeschrieben. Selbst geschaffene immaterielle Vermögenswerte und erworbene immaterielle Vermögenswerte mit unbegrenzter Nutzungsdauer liegen gegenwärtig nicht vor.

Die Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte werden in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung erfasst.

Wertminderungen von sonstigen immateriellen Vermögenswerten und Sachanlagen

Ein Werthaltigkeitstest wird bei immateriellen Vermögenswerten mit begrenzter Nutzungsdauer sowie bei Sachanlagen bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte durchgeführt. Eine Wertminderung wird ergebniswirksam erfasst, soweit der erzielbare Betrag des Vermögenswerts den Buchwert unterschreitet. Der erzielbare Betrag wird für jeden Vermögenswert grundsätzlich einzeln ermittelt. Sofern dies nicht möglich ist, erfolgt die Ermittlung auf Basis einer Gruppe von Vermögenswerten, die weitgehend unabhängige Cashflows generieren. Der erzielbare Betrag ist der höhere Betrag aus beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und Nutzungswert. Jede Wertminderung wird sofort erfolgswirksam erfasst. Bei Entfall des Grundes für eine in den Vorjahren erfasste Wertminderung erfolgt eine Wertaufholung bis maximal zur Höhe der fortgeführten Anschaffungskosten.

Zuschüsse aus öffentlichen oder privaten Mitteln für den Erwerb von Sachanlagen werden von den Anschaffungskosten abgezogen und vermindern die lineare Abschreibung über die erwartete Nutzungsdauer der betreffenden Vermögenswerte.

Finanzielle Vermögenswerte

Im Konzern werden gegenwärtig folgende finanzielle Vermögenswerte bilanziert:

•	Sonstige finanzielle Vermögenswerte, inklusive Beteiligungen an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen
•	Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
•	Zahlungsmittel

Der Konzern stuft die finanziellen Vermögenswerte in folgende Bewertungskategorien ein:

•	Finanzielle Vermögenswerte, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden
•	Finanzielle Vermögenswerte, die in der Folge zu beizulegendem Zeitwert bewertet werden (erfolgswirksam oder erfolgsneutral)

Die Einstufung ist abhängig vom Geschäftsmodell des Unternehmens für die Steuerung der finanziellen Vermögenswerte und von den vertraglichen Zahlungsströmen. Wird der finanzielle Vermögenswert gehalten, um vertragliche Zahlungsströme zu vereinnahmen, die ausschließlich aus Zins- und Tilgungszahlungen bestehen, wird der finanzielle Vermögenswert zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Alle anderen finanziellen Vermögenswerte werden zum beizulegenden Zeitwert bewertet.

Wertminderungen von finanziellen Vermögenswerten, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden, basieren auf dem zu erwartenden Kreditverlust. Für die sonstigen finanziellen Vermögenswerte werden angemessene einzelfallbezogene Wertminderungen vorgenommen.

Finanzielle Vermögenswerte werden ausgebucht, wenn die Ansprüche auf den Erhalt von Zahlungsströmen aus den finanziellen Vermögenswerten ausgelaufen oder übertragen worden sind und der Konzern im Wesentlichen alle Risiken und Chancen aus dem Eigentum übertragen hat.

Der Konzern legt die Klassifizierung seiner finanziellen Vermögenswerte mit dem erstmaligen Ansatz fest. Der Konzern verfügt gegenwärtig ausschließlich über finanzielle Vermögenswerte, die nach IFRS 9 zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden.

Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen

Die Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen werden nach der At Equity Methode bilanziert. Die Anteile werden in der Bilanz zu Anschaffungskosten zuzüglich nach dem Erwerb eingetretener Änderungen des Anteils des Konzerns am Reinvermögen erfasst. Bei der Anwendung der At Equity Methode stellt der Konzern fest, ob hinsichtlich der Nettoinvestition des Konzerns die Berücksichtigung eines zusätzlichen Wertminderungsaufwands erforderlich ist. Die Gesamtergebnisrechnung enthält den Anteil des Konzerns am Erfolg der Unternehmen im "Ergebnis aus At Equity bilanzierten Unternehmen". Die Bilanzierung der assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen erfolgt grundsätzlich im Einklang mit den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden der QUARTERBACK, welche im vorliegenden Anhang beschrieben sind.

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude werden mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder mit dem niedrigeren Nettoveräußerungswert angesetzt. Die Anschaffungskosten umfassen hierbei die direkt zurechenbaren Erwerbs- und Bereitstellungskosten, d. h. insbesondere Anschaffungskosten für das Grundstück sowie Anschaffungsnebenkosten. Die Herstellungskosten umfassen die dem Immobilienentwicklungsprozess direkt zurechenbaren Kosten sowie externe Fremdkapitalkosten, soweit diese auf den Zeitraum der Herstellung entfallen. Der erwartete Nettoveräußerungswert entspricht dem im normalen Geschäftsgang voraussichtlich erzielbaren Verkaufserlös abzüglich noch anfallender Vertriebs- und Herstellungskosten. Der Nettoveräußerungswert ist der geschätzte, im normalen Geschäftsgang erzielbare Verkaufserlös abzüglich der geschätzten Kosten bis zur Fertigstellung und der notwendigen Vertriebskosten. Zur Ermittlung der Nettoveräußerungswerte werden Gutachten herangezogen, die von einem externen unabhängigen Gutachter erstellt werden.

Andere Vorräte

Die geleisteten Anzahlungen auf Vorräte entfallen in der Regel auf Anzahlungen für ausstehende Bauleistungen und auf Anzahlungen für Immobilienerwerbe, bei denen der wirtschaftliche Übergang zum Bilanzstichtag noch nicht erfolgt ist. Die Bewertung erfolgt zum Nennwert. Sofern Anzeichen für eine Wertminderung vorliegen, werden diese im Jahr des Entstehens erfolgswirksam erfasst.

Finanzielle Verbindlichkeiten

Im Konzern werden gegenwärtig folgende finanzielle Verbindlichkeiten bilanziert:

•	Finanzverbindlichkeiten
•	Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
•	Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten

Die finanziellen Verbindlichkeiten des Konzerns werden klassifiziert als

•	Finanzielle Verbindlichkeiten, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden
•	Derivative finanzielle Verbindlichkeiten

Darlehensverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten werden unter den Finanzverbindlichkeiten ausgewiesen. Darlehensverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern und sonstigen Darlehensgebern, die keine Kreditinstitute sind, werden unter den sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten ausgewiesen.

Finanzverbindlichkeiten

Darlehen werden beim erstmaligen Ansatz mit dem beizulegenden Zeitwert abzüglich der mit der Kreditaufnahme direkt im Zusammenhang stehenden Transaktionskosten bewertet. Nach dem erstmaligen Ansatz werden die verzinslichen Darlehen unter Anwendung der Effektivzinsmethode zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Gewinne und Verluste werden erfolgswirksam erfasst, wenn die Schulden ausgebucht werden. Die Transaktionskosten werden über die Laufzeit der Darlehen amortisiert.

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige finanzielle Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten werden beim erstmaligen Ansatz mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode. Gewinne und Verluste werden erfolgswirksam erfasst.

Derivative Finanzinstrumente

Der Konzern verwendet, in geringem Umfang, Finanzinstrumente, um sich gegen Zinsrisiken abzusichern. Die erstmalige Bewertung dieser Finanzinstrumente, zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses, erfolgt zum beizulegenden Zeitwert. Sofern der beizulegende Zeitwert positiv ist, wird das derivative Finanzinstrument als finanzieller Vermögenswert angesetzt, bei einem negativen beizulegenden Zeitwert erfolgt der Ansatz als finanzielle Verbindlichkeit. Die Folgebewertung erfolgt zum beizulegenden Zeitwert. Der Ausweis finanzieller Vermögenswerte aus derivativen Finanzinstrumenten erfolgt unter den sonstigen langfristigen Vermögenswerten. Am Bilanzstichtag des Geschäftsjahres und des Vorjahres bestehen keine finanziellen Verbindlichkeiten aus derivativen Finanzinstrumenten.

Rückstellungen

Rückstellungen werden gebildet, soweit gegenüber Dritten eine gegenwärtige Verpflichtung aus einem vergangenen Ereignis besteht, die künftig wahrscheinlich zu einem Abfluss von Ressourcen führt und deren Höhe zuverlässig geschätzt werden kann. Rückstellungen werden nur für rechtliche oder faktische Verpflichtungen gegenüber Dritten gebildet. Rückstellungen werden mit ihrem voraussichtlichen Erfüllungsbetrag angesetzt.

Steuern

Tatsächliche Steuern

Tatsächliche Steuererstattungsansprüche und Steuerschulden für laufende und vergangene Perioden werden mit dem Betrag bewertet, in dessen Höhe eine Erstattung durch die Steuerbehörden oder eine Zahlung an die Steuerbehörden erwartet wird. Für die Bewertung der Steuererstattungsansprüche und Steuerschulden werden die geltenden Steuersätze am Bilanzstichtag herangezogen.

Latente Steuern

Die Bewertung der latenten Steuern erfolgt nach IAS 12 "Ertragsteuern". Demnach werden auf sämtliche temporäre Differenzen zwischen den Wertansätzen von Vermögenswerten und Schulden zwischen der IFRS- und der Steuerbilanz latente Steuern gebildet, unabhängig von dem Zeitraum, innerhalb dessen sich diese Differenzen ausgleichen. Ausgenommen hiervon sind:

•	Latente Steuern auf temporäre Differenzen aus einem Geschäfts- oder Firmenwert aus einem Unternehmenserwerb,
•	Latente Steuern auf temporäre Differenzen aus dem erstmaligen Ansatz von Vermögenswerten und Schulden, die aus keinem Unternehmenserwerb resultieren und im Zeitpunkt des Geschäftsvorfalls weder das bilanzielle Ergebnis noch das zu versteuernde Ergebnis beeinflussen,
•	Latenten Steuern auf temporäre Differenzen, die im Zusammenhang Unternehmensbeteiligungen, Anteilen an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen bestehen, werden nur in dem Umfang berücksichtigt, zu dem es wahrscheinlich ist, dass sich die temporären Unterschiede in absehbarer Zeit umkehren und sofern ein ausreichendes zu versteuerndes Einkommen zur Verfügung stehen wird, gegen das die temporären Differenzen verwendet werden können.

Latente Steueransprüche und -schulden werden anhand der Steuersätze bemessen, deren Gültigkeit für die Periode, in der ein Vermögenswert realisiert oder eine Schuld erfüllt wird, erwartet wird. Dabei werden die Steuersätze (und Steuervorschriften) zu Grunde gelegt, die zum Bilanzstichtag gültig sind oder in Kürze gelten werden.

Latente Steuern, die sich auf unmittelbar im Eigenkapital erfasste Posten beziehen, werden ebenfalls unmittelbar im Eigenkapital erfasst. Auf steuerliche Verlustvorträge werden aktive latente Steuern gebildet, soweit deren Realisierbarkeit wahrscheinlich ist.

Latente Steueransprüche und latente Steuerschulden werden saldiert, wenn der Konzern einen einklagbaren Anspruch auf Aufrechnung der Steueransprüche und Steuerschulden hat. Zudem müssen es sich um Steueransprüche und Steuerschulden des gleichen Steuersubjekts handeln, die von derselben Steuerbehörde erhoben werden.

Ertrags- und Aufwandsrealisierung

Umsatzerlöse aus Bauaufträgen

Die Umsatzerlöse aus Gütern oder Dienstleistungen werden mit Übergang der Verfügungsgewalt von der QUARTERBACK auf deren Kunden zeitpunkt- oder zeitraumbezogen nach Erfüllung der Leistungsverpflichtung mit dem Betrag bilanziert, auf den der Konzern erwartungsgemäß Anspruch hat.

Die QUARTERBACK veräußert Immobilienprojekte vorrangig im Rahmen von Globalverkäufen an institutionelle Investoren. In geringem Umfang werden einzelne Objekte an Endkunden verkauft. Die hieraus erzielten Erlöse aus der Veräußerung von Projektimmobilien werden gemäß IFRS 15 entweder zu einem bestimmten Zeitpunkt oder in einem bestimmten Zeitraum erfasst, sobald Kunden die Verfügungsgewalt über den betreffenden Vermögenswert erlangen. Die QUARTERBACK erfüllt bei der Veräußerung von Objekteinheiten in der Regel die Kriterien für den zeitraumbezogenen Kontrollübergang und realisiert die Umsatzerlöse anhand des Fertigstellungsgrads des Bauprojekts ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit Kunden (Cost-to-Cost-Methode). Der Umsatz wird auf Grundlage der in einem Kundenvertrag festgelegten Gegenleistung gemessen.

Gemäß IFRS 15 sind für jeden Kundenvertrag die einzelne Leistungsverpflichtungen zu separieren und der Transaktionspreis wird auf die einzelnen Leistungsverpflichtungen aufgeteilt. Die einzelnen, separierbaren Leistungsverpflichtungen werden, je nachdem zu welchem Zeitpunkt die Verfügungsgewalt auf den Kunden übergeht, zeitraum- oder zeitpunktbezogen erfüllt. Der auf die jeweilige Leistung entfallenden Anteil des Transaktionspreises wird, entsprechend der Erfüllung der Leistungspflicht, zeitraum- oder zeitpunktbezogen vereinnahmt. Sind die Kriterien des IFRS 15.35 für das Vorliegen einer Leistungsverpflichtung, die zeitraumbezogen erfüllt wird, im Einzelfall nicht erfüllt, wird die Leistungsverpflichtung zeitpunktbezogen erfüllt. Kundenanzahlungen, die im Zusammenhang mit zeitpunktbezogen zu erfüllenden Leistungsverpflichtungen stehen, werden innerhalb der sonstigen nicht finanziellen Verbindlichkeiten ausgewiesen.

Bei Globalverkäufen an institutionelle Investoren liegen in der Regel zwei separierbare Leistungsverpflichtungen vor: Die Bauleistung oder Herstellung von Gebäuden und die Verschaffung der Verfügungsgewalt an einem Grundstück. Die Leistungspflicht Bauleistung wird zeitraumbezogen erbracht. Der auf die Bauleistung entfallende Anteil des Transaktionspreises wird zeitraumbezogen, entsprechend des Fertigstellungsgrades, realisiert. Der Zeitraum beginnt mit Abschluss des Kundenvertrages und endet mit der Übergabe des Immobilienprojektes an den Kunden. Die Verfügungsgewalt an dem Grundstück geht in der Regel am Ende des Projektes auf den Kunden über. Der hierauf entfallende Transaktionspreis wird zeitpunktbezogen, am Ende des Projektzyklus, als Umsatz vereinnahmt.

Im Hinblick auf die Veräußerung einzelner Immobilienobjekte an Endkunden im Rahmen des WEG (Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht) wird lediglich eine Leistungsverpflichtung identifiziert. Diese wird zeitraumbezogen erfüllt und der Transaktionspreis zeitraumbezogen als Umsatz vereinnahmt. Eine Trennung einzelner Leistungsverpflichtungen ist, mangels gesonderten Nutzens der jeweiligen einzelnen Leistungen für den Kunden, hier nicht möglich.

Kosten für die Vertragsanbahnung von Kundenverträgen werden aktiviert und über die Vertragslaufzeit als sonstiger betrieblicher Aufwand amortisiert. Ist der Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und Abnahme des Sondereigentums sowie des anteiligen Gemeinschaftseigentums nicht länger als ein Jahr, werden die Vertragsanbahnungskosten beim Konzern nicht aktiviert.

Umsatzerlöse aus Vermietung

Die Umsatzerlöse aus Vermietung werden monatlich über die Laufzeit der Mietverhältnisse entsprechend dem Mietvertrag erfasst. Neben den Mieten werden auch die Betriebskosten als Umsatzerlöse ausgewiesen und entsprechende Kosten als Materialaufwand angesetzt. Soweit Mietzuschüsse oder andere Vorteile mit dem Mieter vereinbart sind, werden diese über die Grundmietzeit verteilt.

Sonstige Erlöse

Sonstige Erträge werden entsprechend ihrer Realisierung erfasst. Hierbei handelt es sich im Wesentlichen um Geschäftsbesorgungsverträge, welche zeitanteilig realisiert werden. Weiterhin werden hier in geringem Umfang Erlöse aus landwirtschaftlicher Erzeugung gezeigt.

Aufwendungen

Aufwendungen werden mit Inanspruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt ihrer Verursachung als Aufwand erfasst.

Zinsaufwendungen und Zinserträge

Zinsaufwendungen, die direkt dem Erwerb, Bau oder Herstellung eines qualifizierten Vermögenswertes zugeordnet werden können, werden als Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten aktiviert. Alle anderen Zinsaufwendungen werden in der Periode, in der sie angefallen sind, erfolgswirksam erfasst. Die QUARTERBACK geht immer dann von einem qualifizierten Vermögenswert aus, wenn die Zeit zwischen Beginn des Projektes und dessen Realisierung mehr als ein Jahr beträgt. Die Zinsaktivierung wird beendet, sobald ein Forward-Deal für eine Wohnungseinheit oder das gesamte Objekt abgeschlossen ist. Wird der Herstellungsvorgang unterbrochen, werden keine Zinsaktivierungen mehr vorgenommen. Weitere Zinsaktivierungen erfolgen erst mit Wiederaufnahme des Herstellungsvorgangs.

Die übrigen Zinsaufwendungen und Zinserträge werden periodengerecht als Aufwand bzw. Ertrag erfasst.

Leasingverhältnisse

Der Konzern bilanziert als Leasingnehmer Dauerschuldverhältnisse, die die Nutzung und Kontrolle eines identifizierbaren Vermögenswertes gegen Entgeltzahlung für einen bestimmten Zeitraum vorsehen. Im Rahmen dieser Leasingverhältnisse werden Vermögenswerte in Form von Nutzungsrechten angesetzt. Diese werden in der Bilanz innerhalb der Sachanlagen ausgewiesen. Korrespondierend hierzu werden Leasingverbindlichkeiten in Höhe des Barwertes der künftigen Leasingzahlungen, die über die Vertragslaufzeit anfallen, angesetzt. Die Leasingverbindlichkeiten werden innerhalb der Bilanz unter den sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten ausgewiesen.

Bei der Bestimmung der Vertragslaufzeiten der Leasingverhältnisse werden Verlängerungs- und Kündigungsoptionen berücksichtigt. Für die Bestimmung des Barwertes der künftigen Leasingzahlungen wird der Grenzfremdkapitalzinssatz für vergleichbare besicherte Kredite herangezogen. Der durchschnittliche Fremdkapitalzinssatz für Finanzverbindlichkeiten lag im Geschäftsjahr bei rund 5 %. Die Nutzungsrechte werden linear abgeschrieben.

Für kurzfristige Leasingverhältnisse und für Leasinggegenstände mit geringem Wert, nutzt der Konzern die Anwendungserleichterung und erfasst die Leasingzahlungen grundsätzlich linear in der Konzern- Gesamtergebnisrechnung.

Der Konzern tritt auch als Leasinggeber, als Vermieter von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, auf. Diese Leasingverhältnisse sind als Operating Leasing eingestuft.

Leistungen an Arbeitnehmer

Aufwendungen an staatliche Rentenversicherungsträger für beitragsorientierte Pläne zur Rentenversicherung werden im Personalaufwand erfasst. Leistungsorientierte Vorsorgepläne liegen im Konzern derzeit nicht vor.

Unternehmenszusammenschlüsse

Unternehmenserwerbe im Sinne des IFRS 3 werden unter Anwendung der Erwerbsmethode bilanziert. Danach werden die Anschaffungskosten des Unternehmenserwerbs auf die erworbenen, einzeln identifizierbaren Vermögenswerte und Schulden und Eventualschulden entsprechend ihren beizulegenden Zeitwerten zum Erwerbszeitpunkt verteilt. Ein verbleibender aktiver Unterschiedsbetrag wird als Geschäfts- oder Firmenwert angesetzt, ein nach nochmaliger Überprüfung verbliebener passiver Unterschiedsbetrag wird erfolgswirksam vereinnahmt. Anschaffungsnebenkosten werden aufwandswirksam erfasst. Werden Anteile an bereits zuvor bzw. danach voll konsolidierten Unternehmen erworben bzw. veräußert (Unternehmenserwerb ohne Statuswechsel), werden die Unterschiedsbeträge zwischen dem Kaufpreis und dem Buchwert des erworbenen bzw. veräußerten Reinvermögens erfolgsneutral innerhalb des Eigenkapitals erfasst. Bei sukzessiven Unternehmenserwerben, z. B. beim Übergang eines assoziierten Unternehmens zur Vollkonsolidierung als Tochterunternehmen, wird der bisher bilanzierte Buchwert dieses Unternehmens als Teil der Anschaffungskosten des Unternehmenserwerbs mit seinem beizulegenden Zeitwert neu bewertet und ein daraus entstehender Gewinn oder Verlust ergebniswirksam erfasst.

Der Konzern erwirbt weiterhin Unternehmen, die nicht in den Anwendungsbereich des IFRS 3 fallen. Hierbei handelt es sich um Immobilienobjektgesellschaften, die als einzig wesentliche Vermögenswerte, Immobilien halten und über keinen eigenen Geschäftsbetrieb verfügen. Neben den wesentlichen Vermögenswerten in Form von Immobilien sind diese Unternehmen in der Regel auch mit Kreditfinanzierungen ausgestattet, die im Rahmen des Ankaufs durch den Konzern meist übernommen werden. Ein sich im Rahmen der Erstkonsolidierung ergebender Unterschiedsbetrag zwischen den Anschaffungskosten inklusive nicht-beherrschender Anteile und dem erworbenen Nettoreinvermögen - Vermögenswerte abzüglich Schulden - wird in voller Höhe auf dem Buchwert der erworbenen Immobilien allokiert, nachdem diese den wesentlichen erworbenen Vermögenswert darstellen.

Abgrenzung des Konsolidierungskreises - Forward Deals

Der Konzern konsolidiert auch Tochterunternehmen, bei denen es sich um Immobilienobjektgesellschaften handelt, deren Geschäftstätigkeit sich auf die Entwicklung und den Bau eines einzelnen Immobilienobjektes konzentriert. Die Immobilienobjekte dieser vollkonsolidierten Gesellschaften werden im Rahmen von sog. Forward-Deals (als Asset-Deals) oftmals bereits vor Fertigstellung an Kunden veräußert. Diese Gesellschaften werden auch nach Veräußerung der Immobilienobjekte weiterhin vollkonsolidiert. Der Konzern verfügt neben den gesellschaftsrechtlichen Stimmrechten weiterhin über wesentliche Chancen und Risiken variabler Zahlungsflüsse, so verbleibt insbesondere das Risiko steigender Baukosten beim Konzern. Weiterhin verfügt der Konzern über gesellschaftsrechtliche Durchgriffsmöglichkeiten aufgrund der Stimmrechtsmehrheit.

Abgrenzung des Konsolidierungskreises - Anteile an assoziierten Unternehmen

Beteiligungen werden im Konzern als Anteile an assoziierten Unternehmen bilanziert, sofern der Konzern einen maßgeblichen Einfluss auf die Beteiligungsgesellschaft ausüben kann, und nicht wie bei einem Tochterunternehmen dieses beherrscht. Das Vorliegen eines maßgeblichen Einflusses wird ab einer Beteiligungshöhe von 20% vermutet. Die Höhe der Beteiligung ist nicht das alleinige Kriterium für die Abgrenzung assoziierter Unternehmen von Tochterunternehmen und Gemeinschaftsunternehmen. So kann die Vermutung, dass ein assoziiertes Unternehmen, in Abgrenzung zu einem Tochterunternehmen vorliegt, widerlegt werden, wenn - trotz nicht vorhandener Stimmrechtsmehrheit - eine Beherrschung des Unternehmens durch den Konzern möglich ist. Bei den im Konzern als assoziierte Unternehmen einbezogenen Gesellschaften verfügt der Konzern neben der Beteiligung häufig über Einflussmöglichkeiten durch seine Tätigkeit als Generalunternehmer bei der Herstellung von Bauvorhaben der assoziierten Unternehmen. Eine Beherrschungsmöglichkeit ist hierdurch nicht gegeben. Die assoziierten Unternehmen haben allesamt einen wesentlichen zweiten Investor, der in ähnlichem Maße wie die QUARTERBACK an den variablen Rückflüssen beteiligt ist und zudem weitere Rückflüsse aus der Bereitstellung von Finanzierungen generiert. Durch die bereitgestellten Finanzierungen hat der zweite Investor Einflussmöglichkeiten, losgelöst vom gesellschaftsrechtlichen Stimmrechtsanteil. Der Konzern kann daher keinen über den gesellschaftsrechtlichen Stimmrechtsanteil hinausgehenden Einfluss auf die Gesellschaften geltend machen.

(5) Wesentliche Schätzungen und Annahmen

Im Rahmen der Erstellung des Konzernabschlusses müssen im Hinblick auf künftige Ereignisse, Schätzungen und Annahmen vom Management vorgenommen werden, die einen Einfluss auf die Posten des Konzernabschlusses und die Erläuterungen zum Konzernabschluss haben. Die tatsächlichen Entwicklungen können von den vorgenommenen Schätzungen und Annahmen abweichen.

Schätzungen und Annahmen sind insbesondere erforderlich für die Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (siehe Abschnitt 16), zum Verkauf von bestimmten Grundstücken und Gebäuden (siehe Abschnitt 22), Vertragsvermögenswerten (siehe Abschnitt 24), latenten Steuerforderungen (siehe Abschnitt 38), und dem Ansatz von Rückstellungen (siehe Abschnitt 35). Nachdem die Bilanzierung der assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen grundsätzlich im Einklang mit den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden der QUARTERBACK erfolgt, wirken sich die vorgenannten Schätzungen und Annahmen ebenfalls auf die Bewertung der Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen (siehe Abschnitt 19) aus.

3. Erläuterungen zur Konzern-Gesamtergebnisrechnung

(6) Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse setzen sich wie folgt zusammen:

in T€	2023	2022
Erlöse aus Bauaufträgen	367.777	254.553
Erlöse aus Vermietung und Verpachtung	28.996	26.277
Sonstige Erlöse	30.757	30.243
Summe	427.531	311.073

Die Umsatzerlöse in Höhe von T€ 427.531 (Vj. T€ 311.073) wurden in voller Höhe in Deutschland erwirtschaftet.

Die Erlöse aus Bauaufträgen wurden in Höhe von T€ 351.788 (Vj. T€ 243.659) zeitraumbezogen, und in Höhe von T€ 15.989 (Vj. T€ 10.894) zeitpunktbezogen realisiert. Die Gesamthöhe der zum Bilanzstichtag nicht oder teilweise nicht erfüllten Leistungsverpflichtungen aus Bauaufträgen beträgt T€ 1.051.375 (Vj. T€ 1.076.354). Der Zeitraum für die Realisierung der Umsatzerlöse beträgt durchschnittlich drei Jahre. Die Projekte werden vorrangig vor Fertigstellung veräußert. Die Kaufpreiszahlungen erfolgen in den meisten Fällen in Raten entsprechend dem Baufortschritt bei Erreichen bestimmter Meilensteine. Die Kundenverträge enthalten in der Regel keine separat zu berücksichtigenden Finanzierungskomponenten. Die Kundenverträge des Konzerns im Zusammenhang mit Bauaufträgen enthalten in der Regel zwei Leistungsverpflichtungen im Sinne des IFRS 15. Der Gesamtkaufpreis der Kundenverträge wird entsprechend der relativen Einzelveräußerungspreise auf die Leistungsverpflichtungen - Übertragung Grundstück und Herstellung Gebäude - aufgeteilt. Hierbei wird bei der Ermittlung des relativen Einzelveräußerungspreises des Grundstücks eine angemessene Verzinsung berücksichtigt. Der relative Einzelveräußerungspreis, der auf die Leistungsverpflichtung Grundstück entfällt, wird zeitpunktbezogen mit Übergang an den Käufer realisiert, der relative Einzelveräußerungspreis, der auf die Herstellungsleistung des Gebäudes entfällt, wird zeitraumbezogen realisiert. Die Ermittlung der zeitraumbezogenen Umsatzerlöse erfolgt anhand des Fertigstellungsgrades der Bauprojekte. Wesentlicher Parameter für die Berechnung des Fertigstellungsgrades sind die bereits angefallenen Baukosten im Verhältnis zu den geplanten Gesamtbaukosten. Schätzungsänderungen werden zum Zeitpunkt des Bekanntwerdens in voller Höhe ergebniswirksam berücksichtigt. Im Berichtsjahr sind Umsatzerlöse in Höhe von T€-39.381 (Vj. T€-21.553) auf Schätzungsänderungen zurückzuführen.

Die Sonstigen Erlöse werden in Höhe von T€ 24.270 (Vj. T€ 26.941) zeitraumbezogen und in Höhe von T€ 6.487 (Vj. T€ 3.302) zeitpunktbezogen realisiert.

Die Erlöse aus Vermietung und Verpachtung werden gemäß IFRS 16 realisiert.

(7) Bestandsveränderungen

Die Bestandsveränderungen von zum Verkauf bestimmten Grundstücken und Gebäuden betragen im Geschäftsjahr T€ 94.451 (Vj. T€ 302.158).

Im Geschäftsjahr enthalten diese Zinsaktivierungen in Höhe von T€ 47.007 (Vj. T€ 29.551).

(8) Materialaufwand

Der Materialaufwand beträgt im Geschäftsjahr T€ 460.647 (Vj. T€ 493.748) und entfällt im Wesentlichen auf Anschaffungskosten und Herstellungskosten für Immobilienobjekte.

Wertminderungen und Wertaufholungen auf die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und Gebäude werden innerhalb des Materialaufwands ausgewiesen. Im Geschäftsjahr wurden Wertminderungen in Höhe von T€ 74.115 vorgenommen (Vj. T€ 11.939). Die Wertaufholungen betrugen in 2023 T€ 2.986 (Vj. T€ 2.014).

(9) Sonstige betriebliche Erträge

Die Zusammensetzung der sonstigen betrieblichen Erträge stellt sich wie folgt dar:

in T€	2023	2022
Erträge aus Entschädigungszahlungen	1.500	1.000
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen	1.385	737
Personalbezogene Erlöse	880	644
Erträge aus sonstigen Zuschüssen	576	0
Erträge aus dem Verkauf von Anlagevermögen	83	7
Versicherungsentschädigungen	70	346
Erträge aus der Ausbuchung von Darlehensverbindlichkeit	0	2.000
Erträge aus Vermietung von Anlagenvermögen	0	334
Erträge aus Erschließungen	0	281
Sonstige Erträge	334	1.181
Summe	4.828	6.532

Die Erträge des Vorjahres aus der Ausbuchung von Darlehensverbindlichkeiten in Höhe von T€ 2.000 resultierten aus einer Darlehensverbindlichkeit, die nicht mehr bedient werden musste. Im abgelaufenen Geschäftsjahr fielen keine derartigen Erträge an.

(10) Personalaufwand

Der Personalaufwand setzt sich wie folgt zusammen:

in T€	2023	2022
Löhne und Gehälter	-31.811	-28.215
Soziale Abgaben und Altersversorgung	-5.814	-4.199
Summe	-37.626	-32.414

Die Aufwendungen für staatliche Altersvorsorge betragen T€ 2.148 (Vj. T€ 1.745) und sind in den Aufwendungen für soziale Abgaben und Altersversorgung enthalten.

(11) Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

in T€	2023	2022
Beratungskosten	-3.980	-3.257
Versicherungen, Beiträge und Gebühren	-3.396	-2.250
Verwaltungs- und Betriebskosten	-3.100	-2.873
Reparaturen und Instandhaltung	-2.907	-2.664
Werbekosten	-2.859	-2.168
Sonstige Steuern	-2.847	-2.263
Fremdarbeiten	-2.686	-2.000
Mietgarantien	-1.712	0
Abschluss, Prüfung und Steuerberatung	-1.688	-1.615
Nebenkosten des Geldverkehrs	-1.494	-1.510
Mietaufwendungen	-1.388	-928
Kfz-Kosten	-1.005	-748
Hausverwaltungskosten	-861	-724
Gewährleistungsaufwendungen	-697	-775
Kosten für Reinigung	-544	-358
Provisionen	-509	-1.080
Reiseaufwendungen	-474	-344
Aufsichtsrat	-220	-220
Stellenanzeigen und Vermittlungsprovisionen	-215	-224
Zuwendungen und Spenden	-60	-87
Entschädigungszahlungen	0	-1.169
Ablöse Stellplätze	0	-328
Geschäftsbesorgung	0	-26
Sonstiges	-1.348	-1.565
Summe	-33.992	-29.176

Im Geschäftsjahr sind unter Sonstiges Wertminderungen von finanziellen Vermögenswerten in Höhe von T€ 20 (Vj. T€ 480) enthalten. Bei den Mietaufwendungen handelt es sich im Wesentlichen um Aufwendungen für kurzfristige Mietverhältnisse.

(12) Finanzerträge

Die Finanzerträge setzen sich wie folgt zusammen:

in T€	2023	2022
Finanzerträge aus finanziellen Vermögenswerten	6.304	3.285
Finanzerträge aus derivativen Finanzinstrumenten	0	17.285
Andere Finanzerträge	18	3
Summe	6.322	20.573

Die Finanzerträge aus finanziellen Vermögenswerten resultieren im Wesentlichen aus Zinserträgen aus Darlehen an assoziierte Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen sowie nahestehenden Personen.

(13) Finanzaufwendungen

Die Finanzaufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

in T€	2023	2022
aus Darlehen von nahestehenden Unternehmen und Personen	-52.581	-44.432
aus Darlehen von Kreditinstituten	-41.905	-23.544
aus Darlehen von assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen	-3.705	-3.610
Amortisation von Transaktionskosten	-2.901	-2.341
aus Leasingbilanzierung	-408	-281
aus derivativen Finanzinstrumenten	-333	-3.692
aus sonstigen Rückstellungen und nicht-finanziellen Verbindlichkeiten	0	-166
Sonstige Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-126	-136
Summe	-101.959	-78.202

Zinsaufwendungen aus sonstigen Rückstellungen und nicht-finanziellen Verbindlichkeiten beinhalten vor allem die Effekte aus der Bewertung langfristiger Rückstellungen mit dem Barwert und Zinsen auf nicht-finanzielle Verbindlichkeiten und Steuerschulden. Die Finanzaufwendungen aus derivativen Finanzinstrumenten resultieren aus Zinssicherungsinstrumenten, die unterjährig abgeschlossen und abgerechnet wurden.

Von den gesamten Finanzierungsaufwendungen in Höhe von T€ 101.959 (Vj. T€ 78.202) sind T€ 47.007 (Vj. T€ 29.551) als Herstellungskosten für zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude aktiviert worden.

(14) Ergebnis von At Equity einbezogenen Unternehmen

Das Ergebnis von At Equity einbezogenen Unternehmen in Höhe von insgesamt T€ -20.680 (Vj. T€ 2.436) entfällt in voller Höhe auf die anteiligen ergebniswirksamen Eigenkapitalveränderungen des Geschäftsjahres der nach der At Equity Methode in den Konzernabschluss einbezogenen assoziierten Gesellschaften und Gemeinschaftsunternehmen.

(15) Ertragsteuern

Die in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen unterliegen, je nach Rechtsform und Tätigkeit, teilweise der Körperschaftsteuer (einschließlich des Solidaritätszuschlags) und teilweise der Gewerbesteuer. Bei der Ermittlung der steuerlichen Bemessungsgrundlagen kommt es dabei regelmäßig zu Hinzurechnungen und Kürzungen bestimmter Aufwendungen und Erträge. Die Höhe der Ertragsteuern bemisst sich an dem so ermittelten zu versteuernden Einkommen bzw. am so ermittelten Gewerbeertrag.

Der Ertragssteueraufwand/-ertrag setzt sich wie folgt zusammen:

in T€	2023	2022
Tatsächlicher Steueraufwand (+) / -ertrag (-)	8.124	7.077
Latenter Steueraufwand (+) / -ertrag (-)	-46.076	11.034
Summe Steueraufwand (+) / -ertrag (-)	-37.952	18.110

Nachfolgende Tabelle zeigt die steuerliche Überleitungsrechnung von dem im Geschäftsjahr erwarteten Ertragssteueraufwand zum tatsächlich ausgewiesenen Steuerertrag bzw. Steueraufwand. Zur Ermittlung des erwarteten Steuerertrags wird der im Geschäftsjahr gültige Konzernsteuersatz von 31,93 % (Vj. 31,93 %) mit dem Ergebnis vor Steuern multipliziert.

Steuerüberleitung	2023	2022
	T€	T€
Ergebnis vor Steuern	-185.381	25.945
Konzernsteuersatz (%)	31,93%	31,93%
erwarteter Steueraufwand (+)/ -ertrag (-)	-59.183	8.283
Gewerbesteuerliche Hinzurechnungen und Kürzungen	4.076	4.028
Steuerlich nicht abzugsfähige Aufwendungen und permanente Differenzen	89	56
Steuerfreies Einkommen	-16	-50
Änderung der aktiven latenten Steuern auf Verlustvorträge und temporäre Differenzen	17.138	5.993
Periodenfremde Ertragssteuern	328	-411
Steuersatzdifferenzen	-378	176
Sonstige Differenzen	-6	36
Gesamtsteueraufwand (+)/ -ertrag (-)	-37.952	18.110
Effektive Steuerbelastung	20,40%	69,80%

Die Vortragsfähigkeit steuerlicher Verlustvorträge ist zeitlich unbegrenzt.

Der Konzern setzt aktive latente Steuern auf steuerliche Verlustvorträge an, sofern eine Nutzung der Verlustvorträge in der Zukunft wahrscheinlich ist. Der Ansatz erfolgt in der Regel bis zur Höhe passiver latenter Steuern, in Ausnahmen darüber hinaus, sofern ein entsprechendes steuerliches Ergebnis in der Zukunft durch bestehende Verträge oder steuerliche Planungsrechnungen belegt werden kann. Bei den steuerlichen Planungsrechnungen wird ein Prognosezeitraum von 5 Jahren herangezogen.

Per 31. Dezember 2023 wurden auf körperschaftssteuerliche Verlustvorträge in Höhe von T€ 63.634 (Vj. T€ 61.670) und auf gewerbesteuerliche Verlustvorträge in Höhe von T€ 60.238 (Vj. T€ 44.144) keine aktiven latenten Steuern gebildet.

4. Erläuterungen zur Konzernbilanz

(16) Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien haben sich wie folgt entwickelt:

in T€	2023	2022
Stand 01.01.	564.384	580.836
Zugänge	10.628	95.212
Abgänge	0	-98.549
Umgliederung zwischen Bewertungsbereichen	43	-34.175
Anpassung des beizulegenden Zeitwerts	-54.095	21.061
Stand am 31.12.	520.960	564.384

Die Umgliederungen zwischen Bewertungsbereichen des Vorjahres in Höhe von T€ -34.175 umfassen unter anderem Umgliederungen in die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und Gebäude.

Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien unterliegen zum Großteil Verfügungsbeschränkungen im Zusammenhang mit objektbezogenen Finanzierungen, im Wesentlichen durch Grundpfandrechte und der Abtretung von Mietforderungen.

In der Konzern-Gesamtergebnisrechnung sind neben dem Ergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwerts folgende wesentliche Beträge für als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien enthalten:

in T€	2023	2022
Umsätze aus Vermietung	22.372	20.871
Aufwendungen aus Vermietung	-2.786	-3.921
	19.586	16.950

Die Bewertungen der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien erfolgten anhand von Bewertungsmodellen gemäß Stufe 3 der Bemessungshierarchie des IFRS 13 "Bemessung des beizulegenden Zeitwerts". Das daraus resultierende Bewertungsergebnis von T€-54.095 (Vj. T€ 21.061) ist in voller Höhe erfolgswirksam in der Konzern-Gewinn und Verlustrechnung als Ergebnis aus der Fair-Value-Anpassung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien abgebildet.

Die QUARTERBACK hat für das Geschäftsjahr und die Vergleichsperiode seinen Immobilienbestand, bis auf wenige Ausnahmen, durch unabhängige externe Gutachter bewerten lassen. Die Sachverständigen verfügen über die notwendige berufliche Qualifikation und Erfahrung zur Durchführung der Bewertung. Die Gutachten basieren auf:

•	Informationen, die durch die Gesellschaft zur Verfügung gestellt wurden, insbesondere aktuelle Mieten und der aktuelle Leerstand,
•	Annahmen des Gutachters auf der Basis von Marktdaten und Annahmen des Gutachters die auf Basis seiner fachlichen Qualifikation getroffen wurden, u.a. künftige Marktmieten, typisierte Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, strukturelle Leerstandsquoten oder Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze.

Bestandsimmobilien

Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts erfolgte auf Grundlage der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode). Dabei werden künftig erwartete Einnahmeüberschüsse einer Immobilie mittels eines marktgerechten Diskontierungszinssatzes auf den Bewertungsstichtag abdiskontiert. Als Einnahmen werden die Nettokaltmieten herangezogen, als Ausgaben die nicht-umlegbaren Bewirtschaftungskosten (u.a. Instandhaltungs- und Verwaltungskosten) gegenübergestellt.

Hierbei wird als Detailplanungsphase regelmäßig ein Zeitraum von 10 Jahren zugrunde gelegt. Zum Ende der Detailplanungsphase wird ein potenzieller Veräußerungswert für die Immobilien prognostiziert. Mit dem objektspezifischen Kapitalisierungssatz wird der stabilisierte Jahresreinertrag des zehnten Jahres auf ewig kapitalisiert. Der kapitalisierte Endwert wird ebenso wie die Cashflows des Detailplanungszeitraums auf den Bewertungszeitpunkt abgezinst.

Die Summe der abgezinsten Einzahlungsüberschüsse aus Vermietung und dem abgezinsten potenziellen Veräußerungspreis ergibt den Bruttokapitalwert der Immobilie. Der Bruttokapitalwert wird unter Berücksichtigung von typisierten Transaktionskosten in einen Nettokapitalwert umgerechnet.

Für die Bewertung der Bestandsimmobilien wurde die DCF-Methode angewendet, für die Bewertung der Projektimmobilien wurde die Residualwertmethode angewandt.

Die nachfolgende Übersicht zeigt den beizulegenden Zeitwert der Bestandsimmobilien und die wesentlichen Inputfaktoren, die im Rahmen des Ertragswertverfahrens verwendet wurden.

	2023	2022
Beizulegender Zeitwert (in T€)	385.877	418.575
Verwaltungskosten (in EUR pro Mieteinheit/Jahr)	273,80	273,78
Instandhaltungskosten (in EUR/m ² pro Jahr)	9,93	10,45
Marktmiete (in €/m ² pro Monat)	10,86	10,14
Marktmietsteigerung (in %)	1,95%	1,83%
Stabilisierte Leerstandsquote (in %)	2,51%	4,33%
Diskontierungszinssatz (in %)	5,10%	4,64%
Kapitalisierungszins in %	3,74%	3,11%

Die Bewertung durch den externen Gutachter erfolgte dem Bilanzstichtag vorgelagert per 30. September 2023 (Vorjahr: 30. September 2022). Der Bewertung lagen Mieterlisten und Leerstandslisten überwiegend per September 2023 (Vorjahr: September 2022) zugrunde. Wenn zum jeweiligen Abschlussstichtag erkennbar ist, dass wesentliche Veränderungen gegenüber der Vorbewertung im Hinblick auf Mieterträge, Mietflächen, Leerstände eingetreten sind, werden die externen Gutachten zum Abschlussstichtag aktualisiert und die geänderte Ertragssituation berücksichtigt.

Die zur Bewertung der Immobilien verwendeten Annahmen werden durch den unabhängigen Gutachter aufgrund seiner fachlichen Expertise getroffen und sind mit Unsicherheiten behaftet. Die nachfolgende Übersicht zeigt die Signifikanz möglicher Schwankungen der verwendeten wesentlichen Inputparameter auf den Buchwert der Bestandsimmobilien.

	Veränderung Inputparameter	2023	2022
Verwaltungskosten	-/+	+/-	+/-
Instandhaltungskosten	-/+	+/-	+/-
Marktmiete	-/+	-/+	-/+
Marktmietsteigerung	-/+	--/++	--/++
Stabilisierte Leerstandsquote	-/+	+/-	+/-
Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssatz	-/+	++/--	++/--

Es sind Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Parametern möglich. Auswirkungen hieraus sind aufgrund der Komplexität der Zusammenhänge nicht bestimmbar oder von untergeordneter Bedeutung.

Projektimmobilien

Bei den Projektimmobilien handelt es sich um in der Planungs- und Bauphase befindliche Projektentwicklungen. Die Projektimmobilien werden im Rahmen des Residualwertverfahrens durch einen externen Gutachter bewertet. In einem ersten Schritt wird hierbei der Nettokapitalwert nach fiktiver Fertigstellung des Projekts ermittelt, in dem der prognostizierte Jahresreinertrag (Jahresrohertrag vermindert um nicht-umlegbare Bewirtschaftungskosten) mit einer Nettoanfangsrendite kapitalisiert wird. Um den Nettokapitalwert zu ermitteln, müssen vom Bruttokapitalwert die Erwerbsnebenkosten abgezogen werden. Im zweiten Schritt werden von diesem Wert die zur Fertigstellung noch erforderlichen Kosten sowie ein typisierter Projektentwicklergewinn abgezogen.

Die wesentlichen, im Rahmen der Bewertung herangezogenen Inputfaktoren, sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt:

in T€	31.12.2023	31.12.2022
Beizulegender Zeitwert (in T€)	130.659	148.970
Nettokapitalwert nach Fertigstellung	365.634	391.430
Projektentwicklungskosten	167.660	179.440

Die nachfolgende Übersicht zeigt die Signifikanz möglicher Schwankungen der verwendeten wesentlichen Inputparameter auf den Buchwert der Projektimmobilien:

	Veränderung Inputparameter	2023	2022
Nettokapitalwert nach Fertigstellung	+/-	+++/---	+++/---
Projektentwicklungskosten	-/+	++/--	++/--

(17) Sachanlagen

In diesem Posten werden nach IAS 16 klassifizierte Grundstücke und Gebäude, technische Anlagen und Maschinen, andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung, sowie nach IFRS 16 klassifizierte Nutzungsrechte aus Leasingverhältnissen ausgewiesen. Die Sachanlagen haben sich wie folgt entwickelt:

in T€	Selbstgenutzte Immobilien und Grundstücke	Technische Anlagen und Maschinen	Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
Anschaffungskosten Stand 01.01.2022	8.898	23	10.451
Zugänge	6.809	0	2.013
Zugänge aus Erstkonsolidierung	0	0	79
Umgliederung zwischen Bewertungsbereichen	9.207	0	64
Abgänge	0	0	-56
Stand am 31.12.	24.914	23	12.551
Abschreibungen Stand 01.01.2022	0	-7	-1.587
Zugänge	0	-3	-1.173
Umgliederung zwischen Bewertungsbereichen	-21	0	0
Abgänge	0	0	26
Stand am 31.12.	-21	-9	-2.735
Nettobuchwert am 31.12.2022	24.893	14	9.816
Anschaffungskosten Stand 01.01.2023	24.914	23	12.551
Zugänge	0	8	1.058
Zugänge aus Erstkonsolidierung	7.014	1.822	74
Umgliederung zwischen Bewertungsbereichen	2	0	394
Abgänge	0	-11	-579
Stand am 31.12.	31.930	1.842	13.497
Abschreibungen Stand 01.01.2023	-21	-9	-2.735
Zugänge	-487	-444	-1.556
Umgliederung zwischen Bewertungsbereichen	0	0	0
Abgänge	0	0	329
Stand am 31.12.	-508	-453	-3.961
Nettobuchwert am 31.12.2023	31.422	1.389	9.536

in T€	Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	Nutzungsrechte	Gesamt
Anschaffungskosten Stand 01.01.2022	113	17.146	36.631
Zugänge	294	4.793	13.909
Zugänge aus Erstkonsolidierung	0	0	79
Umgliederung zwischen Bewertungsbereichen	-156	0	9.115
Abgänge	0	0	-56
Stand am 31.12.	251	21.939	59.677
Abschreibungen Stand 01.01.2022	0	-1.838	-3.432
Zugänge	0	-2.579	-3.755
Umgliederung zwischen Bewertungsbereichen	0	0	-21
Abgänge	0	0	26
Stand am 31.12.	0	-4.417	-7.182
Nettobuchwert am 31.12.2022	251	17.522	52.495
Anschaffungskosten Stand 01.01.2023	251	21.939	59.677
Zugänge	480	12.502	14.048
Zugänge aus Erstkonsolidierung	0	0	8.911
Umgliederung zwischen Bewertungsbereichen	-430	0	-34
Abgänge	0	0	-590
Stand am 31.12.	302	34.441	82.012
Abschreibungen Stand 01.01.2023	0	-4.417	-7.182
Zugänge	0	-3.070	-5.557
Umgliederung zwischen Bewertungsbereichen	0	0	0
Abgänge	0	0	329
Stand am 31.12.	0	-7.487	-12.409
Nettobuchwert am 31.12.2023	302	26.954	69.602

Die selbstgenutzten Immobilien und Grundstücke sind, wie im vorangegangenen Geschäftsjahr, in voller Höhe dinglich besichert. Zudem bestehen für andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung eine Besicherung in Höhe von T€ 5.300 (Vj. T€ 5.300). Darüber hinaus enthalten die anderen ausgewiesenen Sachanlagen keine Eigentums- und Verfügungsbeschränkungen.

(18) Immaterielle Vermögenswerte

Die Entwicklung der Immateriellen Vermögenswerte ist nachfolgend dargestellt:

in T€	Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	Geschäfts- oder Firmenwert	Geleistete Anzahlungen	Sonstige immaterielle Vermögenswerte	Gesamt
Anschaffungskosten Stand 01.01.2022	289	10.203	0	0	10.492
Zugänge	71	0	43	0	114
Zugänge aus Erstkonsolidierung	34	4.130	0	2.431	6.595
Abgänge	0	0	0	0	0
Stand am 31.12.	394	14.333	43	2.431	17.200
Abschreibungen Stand 01.01.2022	-177	0	0	0	-177
Zugänge	-100	0	0	-486	-585
Zugänge aus Erstkonsolidierung	0	0	0	0	0
Abgänge	0	0	0	0	0
Stand am 31.12.	-277	0	0	-486	-762
Nettobuchwert am 31.12.2022	117	14.333	43	1.945	16.438
Anschaffungskosten Stand 01.01.2023	394	14.333	43	2.431	17.200
Zugänge	100	0	0	0	100
Zugänge aus Erstkonsolidierung	0	191	0	0	191
Abgänge	0	0	-43	0	-43
Stand am 31.12.	493	14.524	0	2.431	17.448
Abschreibungen Stand 01.01.2023	-277	0	0	-486	-762
Zugänge	-63	0	0	-486	-549
Zugänge aus Erstkonsolidierung	0	0	0	0	0
Abgänge	0	0	0	0	0
Stand am 31.12.	-339	0	0	-972	-1.311
Nettobuchwert am 31.12.2023	154	14.524	0	1.460	16.137

Der ausgewiesene Geschäfts- oder Firmenwert in Höhe von T€ 14.524 (Vj. T€ 14.333) resultierte aus dem Unternehmenszusammenschluss mit der QUARTERBACK München GmbH (vormals Isaria München Projektentwicklungs GmbH) zum 1. März 2021 (T€ 10.203), dem Unternehmenskauf der BERLING Ingenieurgesellschaft GmbH zum 1. Januar 2022 (T€ 4.130) und dem Unternehmenskauf der Röderland Gruppe (T€ 191) in 2023. Der Geschäfts- oder Firmenwert repräsentiert im Wesentlichen erwartete Ertragspotentiale und Synergiepotentiale durch die Integration in den Konzern.

Der Geschäfts- oder Firmenwert wird auf zahlungsmittelgenerierende Einheiten (CGU) allokiert und am Ende des Geschäftsjahres auf Ebene der CGU auf Werthaltigkeit überprüft. Die Geschäfts- oder Firmenwerte sind auf drei verschiedene CGUs verteilt, welche ausschließlich Vermögenswerte und Schulden enthalten, die auf die zuvor genannten Unternehmenszusammenschlüsse zurückzuführen sind. Dem Werthaltigkeitstest lagen die nachfolgend genannten Planungsprämissen zugrunde:

Die Planung der Mittelzuflüsse basiert auf Erfahrungswerten. Die Zahlungsströme nach der fünfjährigen Detailplanungsphase werden unter Nutzung einer Wachstumsrate von 1% (Vj. 1%) fortentwickelt.

Zur Ermittlung des Barwerts wird ein Diskontierungssatz auf Basis des Kapitalkostensatzes von 6% (Vj. 7%) vor Steuern verwendet. Der Werthaltigkeitstest führte zu keiner Wertminderung.

Weder im Hinblick auf mögliche Änderungen des Kapitalkostensatzes noch im Hinblick auf die möglichen Änderungen der Wachstumsrate gibt es aktuell realistische Änderungsszenarien, die zu einem Wertminderungsbedarf des Geschäfts- oder Firmenwerts führen würden.

Bei den sonstigen immateriellen Vermögenswerten handelt es sich im Wesentlichen um Kundenbeziehungen, die im Rahmen von IFRS 3 Unternehmenszusammenschlüssen erworben wurden.

Für die ausgewiesenen immateriellen Vermögenswerte bestehen keine Eigentums- und Verfügungsbeschränkungen.

(19) Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen

Die Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen betragen am Bilanzstichtag T€ 95.584 (Vj. T€ 116.605).

Die assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen sind im Konzernabschluss nach der Equity-Methode, wie im Abschnitt zu den Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen dargestellt, bilanziert. Risiken im Zusammenhang mit diesen Beteiligungen bestehen im Wesentlichen aus typischen Projektentwicklungsrisiken. Hierzu zählen insbesondere steigende Baukosten, die Verfügbarkeit von Nachunternehmen, Rohstoffen und Arbeitskräften und Finanzierungsrisiken.

Nachfolgend sind die Finanzinformationen zu wesentlichen assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen dargestellt:

	2023	2023	2023	2023	2023
in T€	LE Quartier 1 GmbH & Co. KG Leipzig	LE Quartier 5 GmbH & Co. KG Leipzig	LE Quartier 1.4 GmbH Leipzig	Casa Nova GmbH München	Casa Nova 3 GmbH München
Finanzinformationen
Langfristige Vermögenswerte	8.672	189.995	1	368	0
Kurzfristige Vermögenswerte	244.728	20.328	29.569	9.589	67.487
Langfristige Schulden	12.635	32.709	0	3.392	33.215
Kurzfristige Schulden	176.872	86.490	29.878	4.930	9.407
Nettovermögen (100%)	63.893	91.124	-308	1.635	24.865
Minderheiten auf Ebene der at equity	-6.488	-4.445	0	0	0
Nettovermögen nach Minderheiten	57.405	86.680	-308	1.635	24.865
Anteil des Konzerns in %	48,0%	39,2%	44,5%	50,0%	50,0%
Anteil des Konzern am Reinvermögen in T€	27.555	33.944	-137	818	12.432
Buchwert der Unternehmensanteile	27.555	33.944	0	818	12.432

	2023	2023	2023	2023	2023
in T€	Casa Nova 2 GmbH München	Projektgesellschaft Jugendstilpark München 2 mbH Leipzig	LE Property 2 GmbH & Co. KG Leipzig	asenticon GmbH Potsdam	KVL Gruppe Berlin
Finanzinformationen
Langfristige Vermögenswerte	604	1.026	32.390	981	11.125
Kurzfristige Vermögenswerte	57.437	65.914	465	987	14.320
Langfristige Schulden	38.259	2.850	16.038	387	6.036
Kurzfristige Schulden	3.485	85.601	12.025	229	8.221
Nettovermögen (100%)	16.297	-21.510	4.793	1.353	11.189
Minderheiten auf Ebene der at equity	0	0	0	0	-1.084
Nettovermögen nach Minderheiten	16.297	-21.510	4.793	1.353	10.105
Anteil des Konzerns in %	50,0%	50,0%	40,0%	30,0%	35,0%
Anteil des Konzern am Reinvermögen in T€	8.149	-10.755	1.917	406	3.537
Buchwert der Unternehmensanteile	8.149	0	1.917	964	7.831

in T€	2022 LE Quartier 1 GmbH & Co. KG Leipzig	2022 LE Quartier 5 GmbH & Co. KG Leipzig	2022 LE Quartier 1.4 GmbH Leipzig	2022 Casa Nova GmbH München	2022 Casa Nova 3 GmbH München
Finanzinformationen
Langfristige Vermögenswerte	2.132	190.543	0	0	0
Kurzfristige Vermögenswerte	293.133	22.104	27.878	8.506	73.051
Langfristige Schulden	4.030	62.417	1.037	0	0
Kurzfristige Schulden	197.275	50.291	24.841	5.390	49.471
Nettovermögen (100%)	93.960	99.938	2.000	3.116	23.581
Minderheiten auf Ebene der at equity	-7.277	-4.764	0	0	0
Nettovermögen nach Minderheiten	86.683	95.174	2.000	3.116	23.581
Anteil des Konzerns in %	48,0%	39,2%	44,5%	50,0%	50,0%
Anteil des Konzern am Reinvermögen in T€	41.608	37.270	890	1.558	11.790
Buchwert der Unternehmensanteile	41.608	37.270	890	1.558	11.790

in T€	2022 Casa Nova 2 GmbH München	2022 Projektgesellschaft Jugendstilpark München mbH Leipzig	2022 LE Property 2 GmbH & Co. KG Leipzig	2022 asenticon GmbH Potsdam	2022 KVL Gruppe Berlin
Finanzinformationen
Langfristige Vermögenswerte	0	0	34.836	966	11.922
Kurzfristige Vermögenswerte	77.401	106.471	434	1.192	14.032
Langfristige Schulden	0	0	19.123	417	6.648
Kurzfristige Schulden	57.831	115.344	8.992	371	7.505
Nettovermögen (100%)	19.570	-8.873	7.155	1.369	11.800
Minderheiten auf Ebene der at equity	0	0	0	0	-1.084
Nettovermögen nach Minderheiten	19.570	-8.873	7.155	1.369	10.716
Anteil des Konzerns in %	50,0%	50,0%	40,0%	30,0%	35,0%
Anteil des Konzern am Reinvermögen in T€	9.785	-4.437	2.862	411	3.750
Buchwert der Unternehmensanteile	9.785	0	2.862	968	8.045

In den vorstehend aufgeführten Vermögenswerten und Schulden sind folgende Beträge enthalten:

in T€	2023 LE Quartier 1 GmbH & Co. KG Leipzig	2023 LE Quartier 5 GmbH & Co. KG Leipzig	2023 LE Quartier 1.4 GmbH Leipzig	2023 Casa Nova GmbH München	2023 Casa Nova 3 GmbH München
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	12.222	648	105	298	2.026
Kurzfristige finanzielle Verbindlichkeiten	132.335	85.005	15.984	3.366	4.543
Langfristige finanzielle Verbindlichkeiten	10.776	11.684	0	3.392	32.786
Umsatzerlöse	71.637	7.941	20.567	0	11
Sonstiges Ergebnis	-1.577	-8.557	933	16	1.121
Aufwendungen	-100.127	-8.198	-23.808	-1.497	152
Jahresergebnis/Gesamtergebnis	-30.067	-8.814	-2.307	-1.481	1.284
Jahresergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen	-30.067	-8.814	-2.307	-1.481	1.284
Nachsteuerergebnis aufgegebener Geschäftsbereiche	0	0	0	0	0
Vom assoziierten Unternehmen / Gemeinschaftsunternehmen erhaltene Dividenden	0	0	0	0	0

in T€	2023 Casa Nova 2 GmbH München	2023 Projektgesellschaft Jugendstilpark München mbH Leipzig	2023 LE Property 2 GmbH & Co. KG Leipzig	2023 asenticon GmbH Potsdam	2023 KVL Gruppe Berlin
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	12	293	332	817	4.530
Kurzfristige finanzielle Verbindlichkeiten	1.938	85.581	11.959	46	2.332
Langfristige finanzielle Verbindlichkeiten	38.259	2.850	14.560	239	5.100
Umsatzerlöse	0	0	1.486	1.458	29.208
Sonstiges Ergebnis	1.092	4.059	-2.448	62	793
Aufwendungen	-4.365	-16.696	-1.399	-1.535	-29.162
Jahresergebnis/Gesamtergebnis	-3.273	-12.637	-2.362	-16	839
Jahresergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen	-3.273	-12.637	-2.362	-16	839
Nachsteuerergebnis aufgegebener Geschäftsbereiche	0	0	0	0	0
Vom assoziierten Unternehmen / Gemeinschaftsunternehmen erhaltene Dividenden	0	0	0	0	0

	2022	2022	2022	2022	2022
in T€	LE Quartier 1 GmbH & Co. KG	LE Quartier 5 GmbH & Co. KG	LE Quartier 1.4 GmbH	Casa Nova GmbH	Casa Nova 3 GmbH
	Leipzig	Leipzig	Leipzig	München	München
Zahlungsmittel und Zahlungsmittel- äquivalente	14.337	1.151	38	251	1.128
Kurzfristige finanzielle Verbindlichkeiten	132.410	48.689	14.938	5.145	48.399
Langfristige finanzielle Verbindlichkeiten	2.856	38.947	0	0	0
Umsatzerlöse	22.574	6.994	27.965	0	25
Sonstige Erträge	4.844	10.080	766	153	1.872
Aufwendungen	-35.124	-10.952	-29.068	51	-411
Jahresergebnis/Gesamtergebnis	-7.706	6.122	-337	204	1.486
Jahresergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen	-7.706	6.122	-337	204	1.486
Nachsteuerergebnis aufgegebener Geschäftsbereiche	0	0	0	0	0
Vom assoziierten Unternehmen / Gemeinschaftsunternehmen erhaltene Dividenden	0	0	0	0	0

	2022	2022	2022	2022	2022
in T€	Casa Nova 2 GmbH	Projektgesellschaft Jugendstilpark München mbH	LE Property 2 GmbH & Co. KG	asenticon GmbH	KVL Gruppe
	München	Leipzig	Leipzig	Potsdam	Berlin
Zahlungsmittel und Zahlungsmittel- äquivalente	3.658	150	285	1.134	4.822
Kurzfristige finanzielle Verbindlichkeiten	57.438	115.023	8.902	37	2.177
Langfristige finanzielle Verbindlichkeiten	0	0	17.319	271	5.514
Umsatzerlöse	8	0	1.427	1.654	31.198
Sonstige Erträge	1.529	3.561	-1.078	42	722
Aufwendungen	-740	-6.080	-1.352	-1.219	-29.667
Jahresergebnis/Gesamtergebnis	797	-2.519	-1.004	477	2.254
Jahresergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen	797	-2.519	-1.004	477	2.254
Nachsteuerergebnis aufgegebener Geschäftsbereiche	0	0	0	0	0
Vom assoziierten Unternehmen / Gemeinschaftsunternehmen erhaltene Dividenden	0	0	0	0	0

Das vorstehend aufgeführte Jahresergebnis enthält die folgenden Beträge:

	2023	2023	2023	2023	2023
in T€	LE Quartier 1 GmbH & Co. KG Leipzig	LE Quartier 5 GmbH & Co. KG Leipzig	LE Quartier 1.4 GmbH Leipzig	Casa Nova GmbH München	Casa Nova 3 GmbH München
Planmäßige Abschreibung	0	-233	0	0	0
Zinserträge	583	4	933	16	1.121
Zinsaufwendungen	-9.884	-5.272	-1.046	-358	-2.310
Ertragssteueraufwand oder -ertrag	-327	3.405	1.039	368	-428

	2023	2023	2023	2023	2023
in T€	Casa Nova 2 GmbH München	Projektgesellschaft Jugendstilpark München mbH Leipzig	LE Property 2 GmbH & Co. KG Leipzig	asenticon GmbH Potsdam	KVL Gruppe Berlin
Planmäßige Abschreibung	0	0	-2	-29	-2.450
Zinserträge	1.092	4.059	0	10	576
Zinsaufwendungen	-2.282	-6.359	-1.052	-4	-104
Ertragssteueraufwand oder -ertrag	604	1.419	325	-172	-220

	2022	2022	2022	2022	2022
in T€	LE Quartier 1 GmbH & Co. KG Leipzig	LE Quartier 5 GmbH & Co. KG Leipzig	LE Quartier 1.4 GmbH Leipzig	Casa Nova GmbH München	Casa Nova 3 GmbH München
Planmäßige Abschreibung	0	-228	0	0	0
Zinserträge	544	2	765	153	1.872
Zinsaufwendungen	-7.660	-2.469	-920	-245	-2.119
Ertragssteueraufwand oder -ertrag	2.678	-3.916	317	0	0

	2022	2022	2022	2022	2022
in T€	Casa Nova 2 GmbH München	Projektgesellscha ft Jugendstilpark München mbH Leipzig	LE Property 2 GmbH & Co. KG Leipzig	asenticon GmbH Potsdam	KVL Gruppe Berlin
Planmäßige Abschreibung	0	0	-2	-19	-2.270
Zinserträge	1.529	3.561	0	0	410
Zinsaufwendungen	-2.399	-6.419	-889	-3	-89
Ertragssteueraufwand oder -ertrag	0	196	145	-233	-868

Bei den wesentlichen assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen handelt es sich um immobilienhaltende Gesellschaften, die ihrerseits Immobilienobjekte halten, die zum Verkauf bestimmt sind oder als Finanzinvestitionen gehalten werden sollen. Der Konzern ist entsprechend seiner Beteiligungsquote an den Erlösen aus der Veräußerung und etwaigen künftigen Mieteinnahmen und an den anteiligen Ausgaben beteiligt. Der Konzern erbringt Bauleistungen für die assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen und erzielt hieraus Erlöse. Weiterhin hat der Konzern Darlehen an die assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen ausgereicht und erhält hierfür Zinserträge.

Zusätzlich zu diesen Beteiligungen hält die QUARTERBACK Anteile an 7 (Vj. 6) weiteren Unternehmen, die im Einzelnen derzeit von untergeordneter Bedeutung sind und nach der At Equity-Methode bilanziert werden; notierte Marktpreise liegen nicht vor. Die nachstehende Tabelle gliedert in aggregierter Form den Buchwert und den Anteil am Ergebnis dieser Unternehmen auf:

in T€	31.12.2023	31.12.2022
Buchwerte der Anteile an nicht wesentlichen at-Equity einbezogenen Gesellschaften	1.975	1.829
Anteile des Konzerns am Ergebnis der nicht wesentlichen at-Equityeinbezogenen Gesellschaften	-305	-26

Der Anteil des Konzerns am Ergebnis der nicht wesentlichen at-Equity-einbezogenen Gesellschaften entfällt im Geschäftsjahr und im Vorjahr resultiert in voller Höhe aus fortzuführenden Geschäftsbereichen. Ergebnisse aus aufgegeben Geschäftsbereichen sind im Berichtsjahr und im Vorjahr nicht entstanden.

(20) Sonstige langfristige finanzielle Vermögenswerte

Die sonstigen langfristigen finanziellen Vermögenswerte setzen sich wie folgt zusammen:

in T€	31.12.2023	31.12.2022
Wertpapiere	522	655
Kautionen	284	483
Beteiligungen	240	81
Sonstige langfristige finanzielle Vermögenswerte ohne Beteiligungen	130	247
Summe	1.177	1.467

Bei den Wertpapieren des Anlagevermögens handelt es sich in Höhe von T€ 322 (Vj. T€ 655) um derivative Finanzinstrumente.

(21) Sonstige langfristige nicht finanzielle Vermögenswerte

in T€	31.12.2023	31.12.2022
Biologische Vermögenswerte	1.098	0
Summe	1.098	0

Bei den Biologischen Vermögenswerten handelt es sich um Tiervermögen in Höhe von T€ 1.098 (Vj. T€ 0). Das Tiervermögen wurde gemäß IAS 41.12 am Abschlussstichtag zum beizulegenden Zeitwert abzüglich von Veräußerungskosten bewertet. Für die Bewertung wird das Tiervermögen in unterschiedliche Tierklassen, vor allem Trennung nach Alter und Geschlecht, eingeteilt und der Bestand der jeweiligen Tierklasse am Bilanzstichtag mit extern ermittelten Verkaufspreisen multipliziert.

(22) Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und Gebäude betragen am Bilanzstichtag T€ 1.278.867 (Vj. T€ 1.255.546) und enthalten im Wesentlichen Grundstücke, unfertige und fertige Gebäude, die zum Verkauf im normalen Geschäftsvorgang vorgesehen sind. Weiterhin enthalten sind T€ 4.562 (Vj. T€ 11.297) für unfertige Leistungen im Bereich Planung, Beratung und Bauüberwachung in der technischen Ausrüstung und der technischen Infrastruktur.

In 2023 wurden Zinsaufwendungen in Höhe von T€ 47.007 (Vj. T€ 29.551) aktiviert. Es handelt sich hierbei um Zinsaufwendungen externer Darlehensgeber für Projektfinanzierungen. Für die Zinsaktivierung des Berichtsjahres wurde ein durchschnittlicher Konzern-Fremdkapitalkostensatz in Höhe von 5,9% zugrunde gelegt.

Zum Bilanzstichtag betragen die erfassten Wertminderungen in den zum Verkauf bestimmten Grundstücken und Gebäuden T€ 84.541 (Vj. T€ 13.412). In der Konzern-Gesamtergebnisrechnung wurden im Geschäftsjahr Wertminderungen in Höhe von T€ 74.115 vorgenommen (Vj. T€ 11.939). Die erfolgswirksamen Wertaufholungen betrugen in 2023 T€ 2.986 (Vj. T€ 2.014). Wesentliche Inputparameter bei der Bewertung der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und Gebäude und Signifikanz möglicher Änderungen dieser Parameter sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt:

	Veränderung Inputparameter	2023	2022
Voraussichtlich erzielbare Verkaufserlöse	+/-	+++/---	+++/---
Projektentwicklungskosten	-/+	++/--	++/--

Obergrenze für den Buchwert der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und Gebäude sind die bisher angefallenen Anschaffungs- und Herstellungskosten.

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und Gebäude unterliegen in nahezu voller Höhe Verfügungsbeschränkungen aufgrund der Projektfinanzierungen durch externe Kapitalgeber.

Es wird damit gerechnet, dass zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude im Wert von € 1.103 Mio. erst nach mehr als zwölf Monaten realisiert werden können.

(23) Andere Vorräte

Die anderen Vorräte setzen sich wie folgt zusammen:

in T€	2023	2022
Geleistete Anzahlungen für Projektankauf	49.058	10.379
Geleistete Anzahlungen für Bauleistungen	4.764	73.407
Summe	53.822	83.786

Bei den geleisteten Anzahlungen für Objektankauf handelt es sich um Anzahlungen für Immobilienprojekte, bei denen das wirtschaftliche Eigentum noch nicht auf den Konzern übergegangen ist.

(24) Vertragsvermögenswerte

Im Zusammenhang mit der Erlösrealisierung aus Bauaufträgen hat die QUARTERBACK folgende Vertragsvermögenswerte erfasst:

in T€	31.12.2023	31.12.2022
Vertragsvermögenswerte (brutto)	570.273	268.412
Saldierung erhaltene Anzahlungen	-543.213	-219.350
Summe	27.060	49.062

Die Vertragsvermögenswerte entwickeln sich entsprechend der Veränderung der Leistungsstände der veräußerten Projekte und wurden in der Bilanz um erhaltene Kundenanzahlungen saldiert ausgewiesen.

Die Vertragsvermögenswerte enthalten am Bilanzstichtag aktivierte Kosten der Vertragsanbahnung in Höhe von T€ 342 (Vj. T€ 148). Die Amortisation der Vertragsanbahnungskosten erfolgt analog zur Erfüllung der Leistungsverpflichtung entsprechend des Fertigstellungsgrades der Projekte.

Der Zyklus der Vertragsvermögenswerte entspricht in der Regel dem Zeitraum zwischen dem Abschluss des Kaufvertrags mit dem Kunden und der Fertigstellung des Bauprojektes mit Abnahme durch den Kunden. Dieser Zeitraum beträgt per 31. Dezember 2023 im Durchschnitt drei Jahre.

(25) Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen setzen sich wie folgt zusammen:

in T€	31.12.2023	31.12.2022
Forderungen aus Dienstleistungsverträgen	11.351	5.079
Forderungen aus Vermietung	6.077	5.196
Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken und Gebäuden	7.234	10.378
Wertberichtigungen	-145	-389
Summe	24.516	20.264

Von den Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken und Gebäuden bestehen Forderungen in Höhe von T€ 2.955 (Vj. T€ 3.100) gegen nahestehende Unternehmen. Von den Forderungen aus Dienstleistungsverträgen bestehen Forderungen in Höhe von T€ 7.696 (Vj. T€ 3.900) gegen nahestehende Unternehmen und Personen.

Die Wertberichtigungen auf Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken und Gebäuden sowie anderen Lieferungen und Leistungen haben sich wie folgt entwickelt:

in T€	31.12.2023	31.12.2022
Stand 01.01.	389	54
Zuführungen	119	180
Zugang aus Erstkonsolidierung	0	192
Verbrauch	16	16
Auflösung	347	22
Stand 31.12.	145	389

Im Geschäftsjahr wurden Wertminderungsaufwendungen von T€ 119 (Vj. T€ 180) auf Forderungsverluste erfasst.

Es bestehen keine wesentlichen Wertminderungsrisiken bei den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen. Bei Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken und Gebäuden bestehen in der Regel Rückgriffsmöglichkeiten des Konzerns auf die veräußerten Immobilien bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung. Forderungen aus Vermietung sind in der Regel durch Kautionen besichert.

Hinsichtlich der nicht wertgeminderten Forderungen deuten zum Abschlussstichtag keine Anzeichen darauf hin, dass die Schuldner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen werden.

(26) Forderungen aus Ertragsteuern

Die Forderungen aus Ertragssteuern setzen sich wie folgt zusammen:

in T€	31.12.2023	31.12.2022
Forderungen aus Körperschaftssteuer	647	705
Forderungen aus Gewerbesteuer	637	563
Summe	1.284	1.269

(27) Sonstige kurzfristige finanzielle Vermögenswerte

Die sonstigen kurzfristigen finanziellen Vermögenswerte setzen sich wie folgt zusammen:

in T€	31.12.2023	31.12.2022
Forderungen gegen at Equity - Gesellschaften	59.194	64.155
Darlehen	20.597	17.322
Forderungen aus Zuwendungen der öffentlichen Hand	9.841	4.288
Erstattungsanspruch von geleisteten Kaufpreisanzahlungen	5.427	0
Kautionen	183	251
Sonstige	8.831	9.285
Summe	104.073	95.300

Die Darlehen zum 31. Dezember 2023 enthalten in Höhe von T€ 18.870 (Vj. T€ 15.690) Darlehen gegen nahestehende Personen und Unternehmen. Für die Forderungen gegen At Equity - Gesellschaften und Darlehen sind keine Sicherheiten bestellt. Im Berichtsjahr fielen hierauf keine Wertberichtigungen an.

(28) Sonstige kurzfristige nicht finanzielle Vermögenswerte

Die sonstigen kurzfristigen nicht finanziellen Vermögenswerte setzen sich wie folgt zusammen:

in T€	31.12.2023	31.12.2022
Forderungen aus Umsatzsteuer	2.476	4.584
Sonstige Vermögenswerte Landwirtschaft	1.466	0
Rechnungsabgrenzungsposten	999	510
Sonstige	3	21
Summe	4.944	5.114

(29) Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

in T€	31.12.2023	31.12.2022
Bank	90.069	104.887
Kasse	8	12
Summe	90.078	104.899

Zum Bilanzstichtag bestehen Verfügungsbeschränkungen in Höhe von T€ 35.270 (Vj. T€ 43.450).

(30) Eigenkapital

Für eine Übersicht über die Entwicklung des Eigenkapitals wird auf die Eigenkapitalveränderungsrechnung verwiesen.

Gezeichnetes Kapital

Das gezeichnete Kapital des Konzerns beträgt € 300.000 (Vj. € 300.000) und umfasst das voll erbrachte Grundkapital der QUARTERBACK Immobilien AG. Das Grundkapital ist eingeteilt in 300.000 Aktien im Nennbetrag von je € 1,00.

Kapitalrücklage

Im Geschäftsjahr gab es keine Veränderung der Kapitalrücklagen (Vj. T€ 170).

Erwirtschaftetes Konzerneigenkapital

Das erwirtschaftete Konzerneigenkapital enthält den kumulierten Ergebnisvortrag des Konzerns.

Nicht beherrschende Anteile

Die nicht beherrschenden Anteile beziehen sich im Wesentlichen auf die Ergebnisanteile Dritter an den vollkonsolidierten Beteiligungsunternehmen, bei denen die QUARTERBACK nicht zu 100 % beteiligt ist.

Die nachfolgende Tabelle enthält Einzelheiten zu den nicht 100%igen Tochterunternehmen des Konzerns, an denen wesentliche nicht beherrschende Anteile bestehen.

31.12.2023	Beteiligungs- und Stimmrechtsquote der nicht beherrschenden Anteile		Auf nicht beherrschende Anteile entfallender Gewinn oder Verlust
Name des Tochterunternehmens, Sitz	31.12.2023	31.12. 2022	2023	2022
	in %	in %	in T€	in T€
ImmVest Wolf GmbH, Delitzsch	11%	11%	1.076	-263
Central Life Leipzig GmbH, Leipzig	11%	11%	-1.045	-144
Quartier 315 GmbH, Leipzig	15%	15%	12	126
Sea View Projekt GmbH, Leipzig	11%	11%	6	163
QUARTERBACK Premium 9 GmbH, Leipzig	11%	11%	34	53
Baumwollquartier AG, Zürich, Schweiz	11%	11%	128	127
QUARTERBACK Premium 10 GmbH, Leipzig	11%	11%	-833	809
Einzeln unwesentliche Tochterunternehmen mit nicht beherrschenden Anteilen			-2.517	-4.725
Gesamtsumme der nicht beherrschenden Anteile			-3.138	-3.854

31.12.2023	Kumulierte nicht beherrschende Anteile
Name des Tochterunternehmens, Sitz	31.12. 2023	31.12. 2022
	in T€	in T€
ImmVest Wolf GmbH, Delitzsch	2.297	1.221
Central Life Leipzig GmbH, Leipzig	4.480	5.525
Quartier 315 GmbH, Leipzig	2.607	2.595
Sea View Projekt GmbH, Leipzig	3.248	3.242
QUARTERBACK Premium 9 GmbH, Leipzig	2.138	2.104
Baumwollquartier AG, Zürich, Schweiz	2.772	2.641
QUARTERBACK Premium 10 GmbH, Leipzig	2.730	3.556
Einzeln unwesentliche Tochterunternehmen mit nicht beherrschenden Anteilen	19.207	23.131
Gesamtsumme der nicht beherrschenden Anteile	39.479	44.014

Die zusammenfassenden Finanzinformationen hinsichtlich der Tochterunternehmen des Konzerns, an denen wesentliche nicht beherrschende Anteile bestehen, sind nachfolgend angegeben. Die zusammenfassenden Finanzinformationen entsprechen den Beträgen vor konzerninternen Eliminierungen.

ImmVest Wolf GmbH, Delitzsch	31.12.2023	31.12.2022
	in T€	in T€
Kurzfristige Vermögenswerte	36.503	115.738
Langfristige Vermögenswerte	10.221	10.838
Kurzfristige Schulden	22.694	103.127
Langfristige Schulden	3.152	12.349
Den Gesellschaftern des Mutterkonzerns zurechenbarer Anteil am Eigenkapital	18.582	9.879
Nicht beherrschender Gesellschafter	2.297	1.221

ImmVest Wolf GmbH, Delitzsch	2023	2022
	in T€	in T€
Umsatzerlöse	258.495	71.974
Aufwendungen	-250.286	-77.436
Jahresüberschuss	9.779	-2.391
Auf die Gesellschafter des Mutterkonzerns entfallender Jahresüberschuss	8.703	-2.128
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallender Jahresüberschuss	1.076	-263
Gesamter Jahresüberschuss	9.779	-2.391
Auf die Gesellschafter des Mutterkonzerns entfallender sonstiges Ergebnis	0	0
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallender sonstiges Ergebnis	0	0
Gesamter sonstiges Ergebnis	0	0
Auf die Gesellschafter des Mutterkonzerns entfallender Gesamtergebnis	8.703	-2.128
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallender Gesamtergebnis	1.076	-263
Gesamter Gesamtergebnis	9.779	-2.391
An den nicht beherrschenden Gesellschafter gezahlte Dividenden	0	0
Cashflow aus betrieblicher Geschäftstätigkeit	34.977	-17.621
Cashflow aus Investitionstätigkeit	3	16.788
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	-45.777	10.785

Central Life Leipzig GmbH, Leipzig	31.12.2023	31.12.2022
	in T€	in T€
Kurzfristige Vermögenswerte	8.416	35.463
Langfristige Vermögenswerte	106.460	117.469
Kurzfristige Schulden	52.084	79.414
Langfristige Schulden	22.068	23.295
Den Gesellschaftern des Mutterkonzerns zurechenbarer Anteil am Eigenkapital	36.245	44.699
Nicht beherrschender Gesellschafter	4.480	5.525

Central Life Leipzig GmbH, Leipzig	2023	2022
	in T€	in T€
Umsatzerlöse	7.885	5.810
Aufwendungen	-6.317	-6.720
Jahresüberschuss	-9.499	-1.309
Auf die Gesellschafter des Mutterkonzerns entfallender Jahresüberschuss	-8.454	-1.165
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallender Jahresüberschuss	-1.045	-144
Gesamter Jahresüberschuss	-9.499	-1.309
Auf die Gesellschafter des Mutterkonzerns entfallender sonstiges Ergebnis	0	0
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallender sonstiges Ergebnis	0	0
Gesamter sonstiges Ergebnis	0	0
Auf die Gesellschafter des Mutterkonzerns entfallender Gesamtergebnis	-8.454	-1.165
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallender Gesamtergebnis	-1.045	-144
Gesamter Gesamtergebnis	-9.499	-1.309
An den nicht beherrschenden Gesellschafter gezahlte Dividenden	0	154
Cashflow aus betrieblicher Geschäftstätigkeit	1.425	531
Cashflow aus Investitionstätigkeit	946	-15.659
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	-2.320	13.269

Quartier 315 GmbH, Leipzig	31.12.2023	31.12.2022
	in T€	in T€
Kurzfristige Vermögenswerte	36.723	31.327
Langfristige Vermögenswerte	0	0
Kurzfristige Schulden	7.059	13.674
Langfristige Schulden	12.282	353
Den Gesellschaftern des Mutterkonzerns zurechenbarer Anteil am Eigenkapital	14.774	14.705
Nicht beherrschender Gesellschafter	2.607	2.595

Quartier 315 GmbH, Leipzig	2023	2022
	in T€	in T€
Umsatzerlöse	0	0
Aufwendungen	-845	150
Jahresüberschuss	81	839
Auf die Gesellschafter des Mutterkonzerns entfallender Jahresüberschuss	68	713
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallender Jahresüberschuss	12	126
Gesamter Jahresüberschuss	81	839
Auf die Gesellschafter des Mutterkonzerns entfallender sonstiges Ergebnis	0	0
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallender sonstiges Ergebnis	0	0
Gesamter sonstiges Ergebnis	0	0
Auf die Gesellschafter des Mutterkonzerns entfallender Gesamtergebnis	68	713
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallender Gesamtergebnis	12	126
Gesamter Gesamtergebnis	81	839
An den nicht beherrschenden Gesellschafter gezahlte Dividenden	0	0
Cashflow aus betrieblicher Geschäftstätigkeit	-3.719	-852
Cashflow aus Investitionstätigkeit	0	0
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	3.901	850

Sea View Projekt GmbH, Leipzig	31.12.2023	31.12.2022
	in T€	in T€
Kurzfristige Vermögenswerte	30.530	59.266
Langfristige Vermögenswerte	0	0
Kurzfristige Schulden	513	5.069
Langfristige Schulden	486	24.723
Den Gesellschaftern des Mutterkonzerns zurechenbarer Anteil am Eigenkapital	26.282	26.232
Nicht beherrschender Gesellschafter	3.248	3.242

Sea View Projekt GmbH, Leipzig	2023	2022
	in T€	in T€
Umsatzerlöse	0	0
Aufwendungen	-1.975	-28
Jahresüberschuss	56	1.485
Auf die Gesellschafter des Mutterkonzerns entfallender Jahresüberschuss	50	1.321
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallender Jahresüberschuss	6	163
Gesamter Jahresüberschuss	56	1.485
Auf die Gesellschafter des Mutterkonzerns entfallender sonstiges Ergebnis	0	0
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallender sonstiges Ergebnis	0	0
Gesamter sonstiges Ergebnis	0	0
Auf die Gesellschafter des Mutterkonzerns entfallender Gesamtergebnis	50	1.321
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallender Gesamtergebnis	6	163
Gesamter Gesamtergebnis	56	1.485
An den nicht beherrschenden Gesellschafter gezahlte Dividenden	0	0
Cashflow aus betrieblicher Geschäftstätigkeit	-467	-456
Cashflow aus Investitionstätigkeit	1	0
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	479	-533

Baumwollquartier AG, Zürich, Schweiz	31.12.2023	31.12.2022
	in T€	in T€
Kurzfristige Vermögenswerte	61.246	45.516
Langfristige Vermögenswerte	32	43
Kurzfristige Schulden	35.854	20.908
Langfristige Schulden	222	646
Den Gesellschaftern des Mutterkonzerns zurechenbarer Anteil am Eigenkapital	22.429	21.365
Nicht beherrschender Gesellschafter	2.772	2.641

Baumwollquartier AG, Zürich, Schweiz	2023	2022
	in T€	in T€
Umsatzerlöse	4.553	10.609
Aufwendungen	-4.422	-10.173
Jahresüberschuss	1.166	1.156
Auf die Gesellschafter des Mutterkonzerns entfallender Jahresüberschuss	1.038	1.029
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallender Jahresüberschuss	128	127
Gesamter Jahresüberschuss	1.166	1.156
Auf die Gesellschafter des Mutterkonzerns entfallender sonstiges Ergebnis	0	0
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallender sonstiges Ergebnis	0	0
Gesamter sonstiges Ergebnis	0	0
Auf die Gesellschafter des Mutterkonzerns entfallender Gesamtergebnis	1.038	1.029
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallender Gesamtergebnis	128	127
Gesamter Gesamtergebnis	1.166	1.156
An den nicht beherrschenden Gesellschafter gezahlte Dividenden	0	0
Cashflow aus betrieblicher Geschäftstätigkeit	-1.026	27.738
Cashflow aus Investitionstätigkeit	0	-2
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	1.026	-27.736

QUARTERBACK Premium 10 GmbH, Leipzig	31.12.2023	31.12.2022
	in T€	in T€
Kurzfristige Vermögenswerte	82.104	95.320
Langfristige Vermögenswerte	7.804	5.403
Kurzfristige Schulden	65.087	68.398
Langfristige Schulden	0	0
Den Gesellschaftern des Mutterkonzerns zurechenbarer Anteil am Eigenkapital	22.091	28.769
Nicht beherrschender Gesellschafter	2.730	3.556

QUARTERBACK Premium 10 GmbH, Leipzig	2023	2022
	in T€	in T€
Umsatzerlöse	0	16
Aufwendungen	-9.646	5.414
Jahresüberschuss	-7.573	7.353
Auf die Gesellschafter des Mutterkonzerns entfallender Jahresüberschuss	-6.740	6.544
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallender Jahresüberschuss	-833	809
Gesamter Jahresüberschuss	-7.573	7.353
Auf die Gesellschafter des Mutterkonzerns entfallender sonstiges Ergebnis	0	0
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallender sonstiges Ergebnis	0	0
Gesamter sonstiges Ergebnis	0	0
Auf die Gesellschafter des Mutterkonzerns entfallender Gesamtergebnis	-6.740	6.544
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallender Gesamtergebnis	-833	809
Gesamter Gesamtergebnis	-7.573	7.353
An den nicht beherrschenden Gesellschafter gezahlte Dividenden	0	0
Cashflow aus betrieblicher Geschäftstätigkeit	-2.845	-3.230
Cashflow aus Investitionstätigkeit	0	0
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	4.179	3.076

QUARTERBACK Premium 9 GmbH (vormals WasE-2 GmbH), Leipzig	31.12.2023	31.12.2022
	in T€	in T€
Kurzfristige Vermögenswerte	66.370	64.196
Langfristige Vermögenswerte	116	208
Kurzfristige Schulden	47.052	45.280
Langfristige Schulden	0	0
Den Gesellschaftern des Mutterkonzerns zurechenbarer Anteil am Eigenkapital	17.296	17.020
Nicht beherrschender Gesellschafter	2.138	2.104

QUARTERBACK Premium 9 GmbH (vormals WasE-2 GmbH), Leipzig	2023	2022
	in T€	in T€
Umsatzerlöse	1.053	48
Aufwendungen	-1.728	35
Jahresüberschuss	311	481
Auf die Gesellschafter des Mutterkonzerns entfallender Jahresüberschuss	276	428
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallender Jahresüberschuss	34	53
Gesamter Jahresüberschuss	311	481
Auf die Gesellschafter des Mutterkonzerns entfallender sonstiges Ergebnis	0	0
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallender sonstiges Ergebnis	0	0
Gesamter sonstiges Ergebnis	0	0
Auf die Gesellschafter des Mutterkonzerns entfallender Gesamtergebnis	276	428
Auf die nicht beherrschenden Gesellschafter entfallender Gesamtergebnis	34	53
Gesamter Gesamtergebnis	311	481
An den nicht beherrschenden Gesellschafter gezahlte Dividenden	0	0
Cashflow aus betrieblicher Geschäftstätigkeit	-3.586	-8.331
Cashflow aus Investitionstätigkeit	0	0
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	3.848	8.477

(31) Finanzverbindlichkeiten

Der Konzern hat insbesondere zur Finanzierung für den Ankauf von Grundstücken und für die Herstellung von Gebäuden vor allem objektbezogene Finanzierungen bei Kreditinstituten aufgenommen.

Die Zusammensetzung der Finanzverbindlichkeiten stellte sich zum jeweiligen Bilanzstichtag wie folgt dar:

in T€	31.12.2023	31.12.2022
Langfristige Finanzverbindlichkeiten	366.531	599.827
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten	468.297	241.286
Summe	834.829	841.113

Die Finanzverbindlichkeiten sind zu einem nicht unwesentlichen Teil variabel verzinst. Der durchschnittliche Zinssatz beträgt rund 5,3 % (Vj. rund 3,2 %).

Innerhalb der Finanzverbindlichkeiten wurden am Bilanzstichtag Transaktionskosten in Höhe von T€ 3.303 (Vj. T€ 5.807) von der jeweiligen Verbindlichkeit abgesetzt. Diese Transaktionskosten werden über die Laufzeit der Darlehen amortisiert.

Die Finanzverbindlichkeiten sind nahezu vollständig besichert. Als Sicherheit werden im Wesentlichen Grundpfandrechte sowie Abtretung von Mieteinnahmen gewährt.

(32) Vertragsverbindlichkeiten

Die Vertragsverbindlichkeiten aus Bauaufträgen setzen sich wie folgt zusammen:

in T€	31.12.2023	31.12.2022
Erhaltene Anzahlungen aus Bauaufträgen	884.329	370.543
Saldierung mit Vertragsvermögenswerten	-543.213	-219.350
Summe	341.116	151.193

Der Zyklus der Vertragsverbindlichkeiten entspricht in der Regel dem Zeitraum zwischen dem Abschluss des Kaufvertrags mit dem Kunden und der Fertigstellung des Bauprojektes mit Abnahme durch den Kunden. Dieser Zeitraum beträgt per 31. Dezember 2023, wie im Vorjahr, im Durchschnitt drei Jahre.

Im Zusammenhang mit den Vertragsverbindlichkeiten zum vorangegangenen Bilanzstichtag in Höhe von T€ 151.193 (Vj. T€ 62.738) wurden im Geschäftsjahr Umsatzerlöse durch Leistungserbringung in Höhe von T€ 98.921 (Vj. T€ 62.738) erbracht.

(33) Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten

Die sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten setzen sich wie folgt zusammen:

in T€	31.12.2023	31.12.2022
Langfristig
Darlehensverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	150.929	149.399
Darlehensverbindlichkeiten gegenüber sonstigen nahestehenden Unternehmen	14.182	25.883
Verbindlichkeiten aus Leasingverhältnissen	21.179	12.487
Übrige	50	40
Zwischensumme	186.339	187.809
Kurzfristig
Darlehensverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	570.356	566.580
Darlehensverbindlichkeiten gegenüber sonstigen nahestehenden Unternehmen	26.267	0
Darlehensverbindlichkeiten gegenüber at equity Gesellschaften	43.124	57.649
Verbindlichkeiten aus Leasingverhältnissen	2.855	2.463
Sonstige Darlehensverbindlichkeiten	7.940	4.841
Übrige	1.962	2.610
Zwischensumme	652.504	634.143
Summe	838.844	821.952

(34) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen betragen zum Stichtag T€ 42.306 (Vj. T€ 27.632). Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen liegen unter einem Jahr.

(35) Sonstige Rückstellungen

Die gesamten lang- und kurzfristigen sonstigen Rückstellungen haben sich wie folgt entwickelt:

in T€	Buchwert 01.01.2023	Zuführung	Verbrauch	Auflösung	Buchwert 31.12.2023
	2.386	600	-482	-1.385	1.119
Gewährleistung	2.371	574	-482	-1.385	1.079
Übrige	15	26	0	0	41
davon kurzfristig	1.022				130
davon langfristig	1.364				989

in T€	Buchwert 01.01.2022	Zuführung	Verbrauch	Auflösung	Buchwert 31.12.2022
	2.021	1.102	0	-737	2.386
Gewährleistung	1.957	1.098	0	-684	2.371
Übrige	64	4	0	-53	15
davon kurzfristig	50				1.022
davon langfristig	1.971				1.364

Gewährleistungsrückstellungen bestehen im Zusammenhang mit für Kunden hergestellte Bauvorhaben und resultieren vorrangig aus gesetzlichen Gewährleistungspflichten. Die gesetzliche Gewährleistungsfrist für Neubauprojekte beträgt in Deutschland fünf Jahre. Die Höhe der Gewährleistungsrückstellungen basiert auf Erfahrungswerten und wird in Abhängigkeit zu den Baukosten gebildet. Im Berichtsjahr wurde ein Prozentsatz von 0,25% (Vorjahr: 0,5%) verwendet. Erwartete Erstattungen im Zusammenhang mit Gewährleistungssachverhalten betragen am Bilanzstichtag T€ 0 (Vj. T€ 0).

(36) Steuerschulden

Die Steuerschulden (T€ 13.066; Vj. T€ 22.359) beinhalten Steuerrückstellungen für Ertragsteuern für noch nicht abschließend veranlagte Geschäftsjahre.

(37) Sonstige nichtfinanzielle Verbindlichkeiten

Die sonstigen nichtfinanziellen Verbindlichkeiten setzen sich wie folgt zusammen:

in T€	31.12.2023	31.12.2022
Verbindlichkeiten aus Umsatzsteuer	8.176	9.666
Erhaltene Anzahlungen	7.435	93.554
Personalverbindlichkeiten	3.488	3.013
Passive Rechnungsabgrenzung	235	37
Übrige	344	3.267
Summe	19.678	109.537

(38) Latente Steuern

Latente Steuern wurden aufgrund von temporären Abweichungen zwischen Steuerwert und dem Wertansatz in der IFRS-Bilanz berechnet. Ist die Realisierung aktiver latenter Steuern unwahrscheinlich, erfolgt eine Wertberichtigung bis zur Höhe der für das jeweilige Steuersubjekt gebildeten passiven latenten Steuern.

Es sind latente Steueransprüche auf steuerliche Verlustvorträge in Höhe von insgesamt T€ 26.818 (Vj. T€ 23.979) auf Ebene verschiedener Gesellschaften aktiviert. Es werden nur aktive latente Steuern auf steuerliche Verlustvorträge aktiviert, sofern ein ausreichendes steuerliches Einkommen in der nahen Zukunft wahrscheinlich ist. Dies wird angenommen, sofern in entsprechender Höhe passive latente Steuern aus temporären Differenzen vorliegen oder die Projektreife der jeweiligen Immobilienobjektgesellschaft eine verlässliche Planung des künftigen steuerlichen Ergebnisses zulässt.

Die latenten Steuern setzen sich wie folgt zusammen:

in T€	Aktive latenten Steuern 31.12.2023	Passive latenten Steuern 31.12.2023
Langfristige Vermögenswerte	6.208	32.794
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	5.462	23.297
Sachanlagen	82	8.799
Immaterielle Vermögenswerte	0	429
Sonstige langfristige finanzielle Vermögenswerte	646	103
Sonstige langfristige nicht finanzielle Vermögenswerte	19	167
Kurzfristige Vermögenswerte	187.079	15.400
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude	186.830	3.626
Vertragsvermögenswerte	0	8.632
Sonstige kurzfristige finanzielle Vermögenswerte	0	3.142
Sonstige kurzfristige nicht finanzielle Vermögenswerte	249	0
Langfristige Verbindlichkeiten	6.604	884
Langfristige Finanzverbindlichkeiten	0	804
Sonstige langfristige finanzielle Verbindlichkeiten	6.604	80
Kurzfristige Schulden	1.793	173.521
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten	0	197
Vertragsverbindlichkeiten	0	173.325
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	892	0
Sonstige nicht finanzielle Verbindlichkeiten	901	0
Verlustvorträge	26.818	-
Zwischensumme	228.502	222.600
Saldierungen	-180.751	-180.751
Latente Steuern netto	47.751	41.849
Langfristige Vermögenswerte	1.776	36.395
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	1.130	30.816
Sachanlagen	0	4.758
Immaterielle Vermögenswerte	0	572
Sonstige langfristige finanzielle Vermögenswerte	646	249
Kurzfristige Vermögenswerte	65.377	26.453
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude	65.214	9.420
Vertragsvermögenswerte	0	17.033
Sonstige kurzfristige nicht finanzielle Vermögenswerte	163	0
Langfristige Verbindlichkeiten	3.934	1.744
Langfristige Finanzverbindlichkeiten	0	1.549
Sonstige langfristige finanzielle Verbindlichkeiten	3.934	113
Sonstige langfristige Rückstellungen	0	82
Kurzfristige Schulden	51.971	121.411
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten	0	173
Vertragsverbindlichkeiten	51.188	0
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	783	0
Sonstige nicht finanzielle Verbindlichkeiten	0	121.238
Verlustvorträge	23.979	-
Zwischensumme	147.036	186.003
Saldierungen	-134.415	-134.415
Latente Steuern netto	12.620	51.588

5. Erläuterungen zur Konzernkapitalflussrechnung

(39) Konzernkapitalflussrechnung

Die Kapitalflussrechnung zeigt, wie sich die Zahlungsmittel des Konzerns im Laufe des Berichtsjahres durch Mittelzuflüsse und Mittelabflüsse verändert haben. Hierbei wird gemäß IAS 7 ("Kapitalflussrechnungen") zwischen Zahlungsströmen aus laufender Geschäftstätigkeit, aus Investitions- und aus Finanzierungstätigkeit unterschieden. Zahlungsströme im Zusammenhang mit Grundstückserwerben werden im Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ausgewiesen.

Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit enthält in 2023 sonstige nicht zahlungswirksame Aufwendungen und Erträge in Höhe von T€-133.408 (Vj. T€ 8.423). Diese nicht zahlungswirksamen Aufwendungen und Erträge resultieren im Wesentlichen aus dem Ergebnis aus Fair-Value Anpassung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und aus Wertminderungen und -aufholungen der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und Gebäude.

Dem Konzern stehen finanzielle Mittel in Höhe von T€ 92.019 (Vj. T€ 162.274) aus Finanzierungszusagen zur Verfügung, die bis zum Bilanzstichtag nicht in Anspruch genommen wurden.

Die Cashflows aus der Investitions- und Finanzierungstätigkeit werden zahlungsbezogen ermittelt. Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit wird demgegenüber ausgehend vom Konzernjahresergebnis indirekt abgeleitet.

Die Verbindlichkeiten aus Finanzierungstätigkeiten haben sich im Geschäftsjahr 2023 wie folgt entwickelt:

in T€	Buchwert 01.01.2023	Zahlungswirksame Veränderungen	Nicht zahlungswirksame Veränderungen	Buchwert 31.12.2023
Finanzverbindlichkeiten	841.113	-10.490	4.206	834.829
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten aus Gesellschafterdarlehen und sonstigen Darlehen	746.267	12.566	10.469	769.302
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten aus Leasingverhältnissen	14.950	-3.418	12.502	24.034
Summe	1.602.330	-1.342	27.176	1.628.164

in T€	Buchwert 01.01.2022	Zahlungswirksame Veränderungen	Nicht zahlungswirksame Veränderungen	Buchwert 31.12.2022
Finanzverbindlichkeiten Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten aus Gesellschafterdarlehen und sonstigen	556.891	260.795	23.427	841.113
Darlehen	779.211	-55.623	22.679	746.267
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten aus Leasingverhältnissen	15.439	-5.283	4.793	14.950
Summe	1.351.541	199.889	50.900	1.602.330

Bei den nicht zahlungswirksamen Veränderungen in Höhe von T€ 27.176 (Vj. T€ 50.900) handelt es sich mit T€ 27.176 (Vj. 28.106) um Zinsabgrenzungen und amortisierte Transaktionskosten im Zusammenhang mit Darlehensverträgen und mit T€ 0 (Vj. T€ 18.000) um übernommene Darlehen aus dem Ankauf von Immobilienobjektgesellschaften.

6. Sonstige Angaben

(40) Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Zum 31. Dezember 2023 bestehen finanzielle Verpflichtungen in Höhe € 116,3 Mio. Diese betreffen den Erwerb von Immobilien i.S.d. IAS 2 und den Ankauf von Projektgesellschaften mit Flächennutzungsverträgen, bereits erbrachten Projektplanungsleistungen und abgeschlossenen Projektentwicklungsverträgen. Im Vorjahr betrugen die finanziellen Verpflichtungen € 54,8 Mio. und entfielen in voller Höhe auf den Erwerb von Immobilien i.S.d. IAS 2.

(41) Angaben zu Leasingverhältnissen

Der Konzern als Leasingnehmer

Die Verpflichtungen des Konzerns aus Leasingverhältnissen stellen sich wie folgt dar:

in T€	31.12.2023	31.12.2022
Langfristige Verbindlichkeiten aus Leasingverhältnissen	21.179	12.487
Kurzfristige Verbindlichkeiten aus Leasingverhältnissen	2.855	2.463
Summe	24.034	14.950
Fälligkeit innerhalb eines Jahres	2.855	2.463
Fälligkeit zwischen einem und fünf Jahren	9.195	1.876
Fälligkeit nach mehr als fünf Jahren	11.984	10.611
Summe	24.034	14.950

Zum 31. Dezember 2023 wurden Nutzungsrechte in Höhe von T€ 26.954 (Vj. T€ 17.522) bilanziert, die sich auf die folgenden Arten von Vermögenswerten beziehen:

in T€	31.12.2023	31.12.2022
Immobilien	15.522	8.299
Erbbaurechte	10.073	8.094
Kfz-Leasing	1.360	1.129
Summe	26.954	17.522

In 2023 gab es Zugänge zu den Nutzungsrechten in Höhe von T€ 12.502 (Vj. T€ 4.793). Bei den Zugängen handelt es sich im Wesentlichen um Nutzungsrechte im Zusammenhang mit der Nutzung von Immobilien und Kraftfahrzeugen. In der Konzern-Gesamtergebnisrechnung für das Geschäftsjahr 2023 sind T€ 3.070 (Vj. T€ 2.579) Abschreibungen auf Nutzungsrechte und T€ 408 (Vj. T€ 281) Zinsaufwendungen für Leasingverbindlichkeiten erfasst. Die Leasingzahlungen werden im Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit ausgewiesen und betragen zum 31. Dezember 2023 T€ 3.418 (Vj. T€ 5.283).

Der Konzern als Leasinggeber

Der Konzern tritt als Leasinggeber im Rahmen von Operating-Leasingverhältnissen auf. Im Wesentlichen handelt es sich dabei um die Vermietung von Wohn- und Gewerbeeinheiten. Aus diesen Leasing- und Mietverträgen erwartet der Konzern in 2023 im Wesentlichen nicht variable Mietzahlungen in Höhe von ca. € 20 Mio. Da es sich im Wesentlichen um Wohnraum handelt und in der Regel auch keine Indizierung der Mieten vorliegt, gehen wir davon aus, dass diese Mietzahlungen auch über die Folgeperioden geleistet werden. Es handelt sich allerdings in der Regel um Mietverträge mit kurzfristiger Kündigungsmöglichkeit, die keine langfristigen Mindestvertragslaufzeiten vorsehen.

(42) Angaben zu Finanzinstrumenten

Finanzrisikomanagement

Der Konzern ist verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt, die sich aus den betrieblichen Geschäftstätigkeiten und den Finanztätigkeiten des Konzerns ergeben. Die für den Konzern bedeutendsten finanziellen Risiken ergeben sich aus der Kreditwürdigkeit und Zahlungsfähigkeit der Gegenparteien des Konzerns, dem Liquiditätsrisiko sowie der Änderung der Zinssätze. Die Grundzüge der Finanzpolitik werden von der Geschäftsführung festgelegt und überwacht. Die Umsetzung der Finanzpolitik sowie das laufende Risikomanagement obliegen dem Konzern-Controlling. Bestimmte Transaktionen bedürfen der vorherigen Genehmigung durch die Vorstände, die darüber hinaus regelmäßig über den Umfang und den Betrag des aktuellen Risikoausmaßes informiert werden.

Die wesentlichen durch den Konzern verwendeten Finanzinstrumente umfassen Darlehen und Zahlungsmittel. Der Hauptzweck dieser Finanzinstrumente ist die Finanzierung der Geschäftstätigkeit des Konzerns. Der Konzern verfügt über verschiedene weitere finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten, wie zum Beispiel Forderungen und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, die unmittelbar im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit entstehen.

Die nachfolgende Tabelle zeigt Buchwerte und beizulegende Zeitwerte der im Konzernabschluss erfassten finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten je Bewertungskategorie nach IFRS 9:

31.12.2023 in T€	IFRS 9 Bewertungskategorie	Buchwert	Beizulegender Zeitwert	Wertansatz nach IAS 27/IAS 28/ IFRS 16 Buchwert
Sonstige langfristige finanzielle Vermögenswerte Anteile an assozierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen
	n/a	-	-	95.584
Beteiligungen	n/a	-	-	240
Wertpapiere des Anlagevermögens	erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet	522	522	-
Kautionen	zu fortgeführten Anschaffungskosten	284	284	-
Sonstige langfristige finanzielle Vermögenswerte ohne Beteiligungen	zu fortgeführten Anschaffungskosten	130	130	-
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	zu fortgeführten Anschaffungskosten	24.516	24.516	-
Sonstige kurzfristige finanzielle Vermögenswerte	zu fortgeführten Anschaffungskosten	104.073	104.073	-
Zahlungsmittel	zu fortgeführten Anschaffungskosten	90.078	90.078	-
Summe - zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet		219.081	219.081	-
Summe - erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet	bewertet	522	522	-
Summe finanzielle Vermögenswerte		219.604	219.604	95.824
Finanzverbindlichkeiten	zu fortgeführten Anschaffungskosten	834.829	834.165	-
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	zu fortgeführten Anschaffungskosten	42.306	42.306	-
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	zu fortgeführten Anschaffungskosten	838.844	800.681	-
Summe finanzielle Verbindlichkeiten		1.715.978	1.677.153	-

31.12.2022	IFRS 9 Bewertungskategorie	Buchwert	Beizulegender Zeitwert	Wertansatz nach IAS 27/IAS 28/ IFRS 16
in T€				Buchwert
Sonstige langfristige finanzielle Vermögenswerte Anteile an assozierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen	n/a	-	-	116.605
Beteiligungen	n/a	-	-	81
Wertpapiere des Anlagevermögens	erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet	655	655	-
Kautionen	zu fortgeführten Anschaffungskosten	483	483	-
Sonstige langfristige finanzielle Vermögenswerte ohne Beteiligungen	zu fortgeführten Anschaffungskosten	247	247	-
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	zu fortgeführten Anschaffungskosten	20.264	20.264	-
Sonstige kurzfristige finanzielle Vermögenswerte	zu fortgeführten Anschaffungskosten	95.300	95.300	-
Zahlungsmittel	zu fortgeführten Anschaffungskosten	104.899	104.899	-
Summe - zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet		221.193	221.193	-
Summe - erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet	bewertet	655	655	-
Summe finanzielle Vermögenswerte		221.848	221.848	116.687
Finanzverbindlichkeiten	zu fortgeführten Anschaffungskosten	841.113	841.113	-
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	zu fortgeführten Anschaffungskosten	27.632	27.632	-
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	zu fortgeführten Anschaffungskosten	821.952	798.485	-
Summe finanzielle Verbindlichkeiten		1.690.697	1.667.229	-

Die Bewertung der beizulegenden Zeitwerte der finanziellen Vermögenswerte und finanziellen Verbindlichkeiten des Konzerns leitet sich aus der Stufe 2 der Fair-Value-Hierarchie ab. Die beizulegenden Zeitwerte wurden wie folgt ermittelt:

•	Zahlungsmittel, Sonstige kurzfristige finanzielle Vermögenswerte, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen haben überwiegend kurze Restlaufzeiten, daher entsprechen deren Buchwerte zum Bilanzstichtag näherungsweise dem beizulegenden Zeitwert.
•	Bei den Finanzverbindlichkeiten handelt es sich um Darlehen gegenüber Kreditinstituten. Die Darlehen werden im Wesentlichen variabel verzinst. Nachdem sich die Zinssätze aufgrund der vereinbarten Zinskonditionen an sich ändernde Marktbedingungen anpassen, wird - unter der Prämisse einer unveränderten Bonität - auf einen Marktwertvergleich verzichtet. Für festverzinsliche Darlehen erfolgt die Ermittlung der Zeitwerte auf Basis der Stufe 2 der Fair-Value-Hierarchie.
•	Die sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten enthalten im Wesentlichen Darlehen gegenüber Gesellschaftern und Verbindlichkeiten gegenüber assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen. Die Ermittlung der Zeitwerte erfolgt auf Basis der Stufe 2 der Fair-Value- Hierarchie.

Nachfolgende Übersicht zeigt die vertraglich vereinbarten, undiskontierten Auszahlungen:

	Buchwert	Restlaufzeiten
in T€	31.12.2023	2024	2025-2026	> 2027
Finanzverbindlichkeiten	834.829	468.297	191.599	174.932
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	42.306	42.306	0	0
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	838.844	652.504	167.006	19.333
Summe	1.715.978	1.163.108	358.605	194.265

	Buchwert	Restlaufzeiten
in T€	31.12.2022	2023	2024-2025	> 2026
Finanzverbindlichkeiten	841.113	287.255	362.909	306.678
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	27.632	27.632	0	0
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	821.952	652.583	191.652	7.005
Summe	1.690.697	967.471	554.562	313.683

Gewinne und Verluste aus finanziellen Vermögenswerten und finanziellen Verbindlichkeiten sind nachfolgend dargestellt:

31.12.2023			Aus Folgebewertung
in T€	Bewertungskategorie nach IFRS 9	Aus Zinsen	Wertminderung	Wertaufholung
Finanzielle Vermögenswerte	fortgeführte Anschaffungskosten	6.304	0	244
Finanzielle Vermögenswerte	erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet	0	-333	0
Finanzielle Verbindlichkeiten	fortgeführte Anschaffungskosten	-101.627	0	0
Finanzielle Verbindlichkeiten	erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet	0	0	0
Summe		-95.323	-333	244

31.12.2023
in T€	Aus Abgang	Nettoergebnis
Finanzielle Vermögenswerte	0	6.548
Finanzielle Vermögenswerte	0	-333
Finanzielle Verbindlichkeiten	0	-101.627
Finanzielle Verbindlichkeiten	0	0
Summe	0	-95.412

31.12.2022			Aus Folgebewertung
in T€	Bewertungskategorie nach IFRS 9	Aus Zinsen	Wertminderung	Wertaufholung
Finanzielle Vermögenswerte	fortgeführte Anschaffungskosten	3.285	-143	0
Finanzielle Vermögenswerte	erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet	0	0	655
Finanzielle Verbindlichkeiten	fortgeführte Anschaffungskosten	-74.510	0	0
Finanzielle Verbindlichkeiten	erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet	0	0	0
Summe		-71.225	-143	655

31.12.2022
in T€	Aus Abgang	Nettoergebnis
Finanzielle Vermögenswerte	0	3.142
Finanzielle Vermögenswerte	16.630	17.285
Finanzielle Verbindlichkeiten	2.000	-72.510
Finanzielle Verbindlichkeiten	-3.692	-3.692
Summe	14.938	-55.774

Die sich aus den Finanzinstrumenten ergebenden wesentlichen Risiken des Konzerns bestehen aus zinsbedingten Cashflow-, Liquiditäts-, Ausfall- sowie Marktrisiken. Die Unternehmensleitung erstellt und überprüft Richtlinien zum Risikomanagement für jedes dieser Risiken, die im Folgenden dargestellt werden:

Kreditrisiko (Ausfallrisiko)

Kreditrisiken ergeben sich aus der Möglichkeit, dass Gegenparteien (Kunden und sonstige Schuldner) einer Transaktion nicht in der Lage sind, ihre Verpflichtungen zu erfüllen und dem Konzern daraus ein finanzieller Schaden entsteht. Das maximale Kreditrisiko (Ausfallrisiko) entspricht ohne Berücksichtigung von Verrechnungsvereinbarungen und ohne Berücksichtigung jeglicher zusätzlichen Sicherheiten oder sonstiger Kreditverbesserungen maximal dem Buchwert der finanziellen Vermögenswerte des Konzerns zuzüglich der bereits dargestellten Eventualverbindlichkeiten. Der Konzern trägt dem Kreditrisiko, soweit notwendig, durch die Bildung von entsprechenden Wertminderungen Rechnung. Das Kreditrisiko wird durch Einholung von Käuferanzahlungen gemindert.

Hohe Forderungsausfallrisiken sieht der Konzern historisch bedingt nicht. Zweifelhafte Forderungen werden wertberichtigt. Im Falle von uneinbringlichen Forderungen werden diese vollständig abgeschrieben. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, die innerhalb des Konzerns im Wesentlichen Forderungen aus Grundstücksverkäufen betreffen, unterliegen einem aktiven Risikomanagement mit Fokussierung auf die Überwachung der laufenden Forderungen. Ziel des Forderungsmanagements ist die Verbesserung der Konzernliquidität durch eine optimierte Vermögensverwendung unter gleichzeitiger Einhaltung eines annehmbaren Risikoniveaus. Die Gefahr von Risikokonzentrationen ist im Konzern grundsätzlich als gering anzusehen, da in der Regel der Großteil der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen gegenüber Erwerbern von Wohneinheiten besteht, für die Käuferanzahlungen eingeholt werden. Bei großen Kaufpreisforderungen gegenüber einzelnen Gläubigern aus Globalverkäufen werden im Vorfeld bei Bedarf individuelle Bonitätsprüfungen durchgeführt, um das Risiko eines Zahlungsausfalls zu reduzieren.

Liquiditätsrisiken

Liquiditätsrisiken ergeben sich, wenn die kurzfristig fälligen finanziellen Verpflichtungen die kurzfristig verfügbaren finanziellen Vermögenswerte übersteigen. Die Steuerung des Liquiditätsrisikos erfolgt durch eine konzernweite Liquiditätsplanung und wird laufend überwacht.

Die Gesellschaft geht davon aus, dass aus den bestehenden Finanzierungszusagen und aus bereits zur Verfügung stehenden Mitteln sowie durch Geldeingänge aus dem operativen Geschäft im Jahr 2024 die anstehenden Prolongationen und bestehenden Projektentwicklungen vollständig finanziert werden können und die allgemeine Liquidität gesichert ist.

Alle im Geschäftsjahr 2023 fälligen Anleihen und Kredite konnten abgelöst oder verlängert werden.

Marktrisiko (Zinssatzrisiken)

Das Zinsänderungsrisiko, dem der Konzern ausgesetzt ist, entsteht hauptsächlich aus den langfristigen finanziellen Schulden mit variablem Zinssatz.

Bezogen auf die Finanzverbindlichkeiten mit variabler Verzinsung hätte eine Erhöhung/Verminderung des Zinssatzes um 0,5 % zum Bilanzstichtag zu einem Anstieg/einer Verringerung des monatlichen Zinsaufwands um T€ 180/T€ 180 (Vj. T€ 374/T€ 374) geführt.

Kapitalsteuerung

Zusätzlich unterliegt der Konzern üblichen und branchenspezifischen Mindestkapitalanforderungen der Kreditwirtschaft, insbesondere bei der Finanzierung spezifischer Immobilienobjekte. Diese Mindestkapitalanforderungen werden laufend überwacht und wurden im Geschäftsjahr wie auch im Vorjahr erfüllt.

Ziele der Kapitalsteuerung sind im Wesentlichen die Sicherstellung der Unternehmensfortführung, die Bereitstellung von finanziellen Mitteln für weiteres Wachstum und die Einhaltung der zuvor genannten Mindestkapitalanforderungen. Die Kapitalstruktur des Konzerns besteht aus den kurz- und langfristigen Verbindlichkeiten abzüglich der in der Bilanz ausgewiesenen flüssigen Mittel. Die Kapitalstruktur des Konzerns wird laufend überwacht, um das Verhältnis von Eigen- zu Fremdkapital bedarfsgerecht zu optimieren.

(43) Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen und Personen

Als nahestehende Unternehmen und Personen im Sinne des IAS 24 gelten unter anderem Unternehmen und Personen, wenn eine der Parteien direkt oder indirekt über die Möglichkeit verfügt, die andere Partei zu beherrschen oder auf diese einen maßgeblichen Einfluss ausüben kann.

Nahestehende Unternehmen

Zu den nahestehenden Unternehmen zählen insbesondere die in den Konzernabschluss einbezogenen verbundenen, gemeinschaftlich geführten und assoziierten Unternehmen. Für eine Übersicht dieser Unternehmen wird auf den Abschnitt zum Konsolidierungskreis verwiesen.

Weiterhin zählt zu den nahestehenden Unternehmen der börsennotierte Deutsche Wohnen SE-Konzern, mit Sitz in Berlin, und dessen Mutterunternehmen die börsennotierte Vonovia SE, mit Sitz in Bochum. Der Deutsche Wohnen SE-Konzern hält 40 % an der QUARTERBACK Immobilien AG und ist weiterhin an elf Finanzbeteiligungen der QUARTERBACK Immobilien AG mit Beteiligungsquoten zwischen 44 % und 50 % beteiligt.

Weiterhin zählt zu den nahestehenden Unternehmen die nicht börsennotierte LE Bridge AG, mit Sitz in Leipzig.

Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen im Geschäftsjahr

Die QUARTERBACK und deren assoziierte Unternehmen hatten im Geschäftsjahr 2023 Geschäftsbeziehungen zur Deutsche Wohnen Gruppe. Diese Transaktionen resultieren grundsätzlich aus dem normalen Lieferungs- und Leistungsaustausch. Zudem bestehen zum Abschlussstichtag Darlehensverbindlichkeiten des Konzerns in Höhe von € 682,5 Mio. (Vj. € 672,0 Mio.). Der Zinssatz für die Darlehen betrug im abgelaufenen Geschäftsjahr zwischen 7,0% p.a. und 9,5% p.a. (Vj. 5,5% p.a.). Es bestehen Projektimmobilienverkäufe der QUARTERBACK an Tochterunternehmen der Deutsche Wohnen SE per 31. Dezember 2023 in Höhe von € 809,8 Mio. (Vj. € 814,4 Mio.), zu denen die Deutsche Wohnen Gruppe Anzahlungen per 31.12.2023 in Höhe von € 479,9 Mio. (Vj. € 290,1 Mio.) geleistet hat. Im Rahmen von der QUARTERBACK an die Deutsche Wohnen erbrachter Geschäftsbesorgungsleistungen in Höhe von € 12,5 Mio. (Vj. € 19,5 Mio.) hat die QUARTERBACK zum 31. Dezember 2023 Forderungen in Höhe von € 1,5 Mio. (Vj. € 1,5 Mio.).

Per 31. Dezember 2023 bestehen offene Darlehens- und Zinsverbindlichkeiten in Höhe von € 40,4 Mio. (31. Dezember 2022: € 26,3 Mio.) gegenüber der LE Bridge AG. Im Geschäftsjahr sind hierauf Zinsaufwendungen in Höhe von € 2,5 Mio. (Vj. € 2,4 Mio.) angefallen.

Der Konzern erbringt Bauleistungen für die assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen und erzielt hieraus Erlöse und erhält hierfür Anzahlungen. Diese Erlöse betrugen im Geschäftsjahr € 41,9 Mio. (Vj. € 60,4 Mio.). Die erhaltenen Anzahlungen betrugen per 31. Dezember 2023 € 2,8 Mio. (Vj. € 78,2 Mio.). Am Bilanzstichtag bestehen Forderungen des Konzerns gegenüber assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen in Höhe von € 59,2 Mio. (Vj. € 64,2 Mio.). Die Zinserträge aus Darlehen des Konzerns an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen betrugen im Geschäftsjahr € 4,8 Mio. (Vj. € 2,8 Mio.).

Nahestehende Personen

Nahestehende Personen sind namentlich die Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats und deren nahe Angehörige. Darüber hinaus gibt es kein Management in Schlüsselpositionen.

Vorstandsmitglieder der QUARTERBACK Immobilien AG:

Herr Tarik Wolf (CEO)

Herr Andy Herrmann (CFO)

Herr Marko Lehmann (COO)

Herr Henrik Thomsen (CDO)

Für die Vergütung der Vorstände wurden im Geschäftsjahr T€ 3.438 (Vj. T€ 2.615) aufgewendet. Diese betreffen ausschließlich kurzfristig fällige Vergütungen.

Aufsichtsratsmitglieder der QUARTERBACK Immobilien AG:

Herr Lars Wittan, Potsdam

Herr Philip Grosse, Berlin

Herr Dr. Jochen Lux, Leipzig

Herr Daniel Riedl, Wien/Österreich

Für die Aufsichtsratvergütungen wurden per 31. Dezember 2023 Rückstellungen in Höhe von T€ 220 (Vj. T€ 220) gebildet. Darüber hinaus wurden Aufsichtsratsvergütungen in Höhe von T€ 180 in 2023 bezahlt (Vj. T€ 125). Diese betreffen ausschließlich kurzfristig fällige Vergütungen.

Transaktionen mit nahestehenden Personen im Geschäftsjahr 2023

Der Vorstandsvorsitzende Herr Tarik Wolf hat in seiner Funktion als Aktionär der QUARTERBACK Immobilien AG Darlehen an den Konzern ausgereicht. Per 31. Dezember 2023 hat die QUARTERBACK offene Darlehens- und Zinsverbindlichkeiten in Höhe von € 37,7 Mio. (31. Dezember 2022: € 42,9 Mio.) gegenüber Herrn Tarik Wolf. Weiterhin bestehen Darlehensforderungen des Konzerns gegenüber Herrn Tarik Wolf in Höhe von € 15,7 Mio. Der Zinssatz für die Darlehen beträgt 7,0 % p.a. (Vj. 5,5 %).

Die Forderungen des Konzerns gegenüber Herrn Tarik Wolf für die Abwicklung von Bauaufträgen betragen am 31. Dezember 2023 € 1,3 Mio. (Vj. 1,5 Mio.).

Verschiedene Konzernunternehmen haben mit Tarik Wolf bzw. ihm nahestehenden Unternehmen Mietverträge abgeschlossen. Die jährlichen Mietzahlungen belaufen sich auf € 0,1 Mio. (Vj. € 0,2 Mio.).

Aus der Immobilienverwaltung entstehen jährliche Provisionen gegen Tarik Wolf bzw. ihm nahestehenden Unternehmen in Höhe von € 0,6 Mio. (Vj. € 0,6 Mio.).

Herr Tarik Wolf ist per 31. Dezember 2023 Bürgschaftsverpflichtungen für objektbezogene Darlehensverpflichtungen von QUARTERBACK Konzerngesellschaften in Höhe von € 18,2 Mio. eingegangen.

(44) Personal

Im Geschäftsjahr 2023 waren durchschnittlich 391 Angestellte beschäftigt (Vj. 345).

(45) Befreiung nach § 264 HGB

Folgende Tochterunternehmen machen für das Geschäftsjahr 2023 von der Befreiung des § 264 Abs. 3 HGB Gebrauch:

•	QUARTERBACK Construction Berlin GmbH, Leipzig
•	QUARTERBACK Construction Frankfurt, Leipzig
•	QUARTERBACK Construction Hamburg GmbH, Leipzig
•	QUARTERBACK Construction Köln/ Düsseldorf, Leipzig
•	QUARTERBACK München GmbH, München
•	RENTA-Servicegesellschaft mbH, Leipzig

(46) Abschlussprüferhonorare

Für Honorare des Konzernabschlussprüfers sind im Geschäftsjahr Aufwendungen netto in Höhe von T€ 605 (Vj. T€ 425) entstanden. Die Honorare betrafen ausschließlich Prüfungsleistungen.

(47) Übergeordnete beherrschende Partei i.S.v. IAS 24

Die übergeordnete beherrschende Partei des Konzerns ist Herr Tarik Wolf als Mehrheitsanteilseigner.

(48) Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Im Geschäftsbereich der regenerativen Energieanlagen wurden in den ersten Monaten des Geschäftsjahres weitere Meilensteine erreicht. Erste Projekte haben Baureife erreicht. Intensive Gespräche mit verschiedenen Investoren zeigen ein starkes Interesse - bekräftigt durch unterzeichnete Absichtserklärungen (LOIs) - an den Produkten des neuen Geschäftsbereiches. Der Konzern konnte zudem für den weiteren Aufbau des neuen Geschäftsbereiches, den Ankauf neuer Projekte, eine revolvierende Kreditlinie in Höhe von € 125 Mio. abschließen. Weitere Pachtverträge für Flächen, die künftig mit Solaranlagen ausgestattet werden, konnten langfristig gesichert werden.

Darüber hinaus sind zwischen dem Bilanzstichtag und dem Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses sind keine Sachverhalte eingetreten, die für die Beurteilung der Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage des Konzerns von wesentlicher Bedeutung sind.

(49) Angabe zur Aufstellung und Freigabe

Der Vorstand der QUARTERBACK Immobilien AG hat den Konzernabschluss am 15. April 2024 aufgestellt und zur Weitergabe an den Aufsichtsrat freigegeben. Der Aufsichtsrat hat die Aufgabe, den Konzernabschluss zu prüfen und die Billigung zu beschließen.

Leipzig, 15. April 2024

Tarik Wolf, Vorstandsvorsitzender, CEO

Andy Herrmann, Mitglied des Vorstands, CFO

Henrik Thomsen, Mitglied des Vorstands, CDO

Marko Lehmann, Mitglied des Vorstands, COO

Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2023

1. GRUNDLAGEN DES KONZERNS

1.1 Geschäftsmodell

Die QUARTERBACK Immobilien AG als Mutterunternehmen (im Folgenden auch kurz "Gesellschaft", "QUARTERBACK" oder "Konzern" genannt) ist ein nicht börsennotiertes Unternehmen mit Sitz in Leipzig, eingetragen im Handelsregister vom Amtsgericht Leipzig unter HRB 35062. Der Gegenstand der Gesellschaft ist das Verwalten des eigenen Vermögens, insbesondere das Halten und Verwalten von Beteiligungen sowie das Halten, Verwalten und Entwickeln von eigenen Immobilien. Die Geschäftstätigkeit des Konzerns umfasst weiterhin die Verwaltung, sowie die Projektierung, die Planung, die Errichtung, den Betrieb und den An- und Verkauf von regenerativen Energieanlagen und in diesem Zusammenhang zu erbringende Dienstleistungen.

Der Konzern ist einer der führenden bundesweit tätigen Projektentwickler und -realisierer für Wohnimmobilien in Deutschland. Der Schwerpunkt der Entwicklungs- und Bauaktivitäten liegt auf den deutschen wachstumsstarken Regionen Berlin, Leipzig, Dresden, Stuttgart, München, Köln/Düsseldorf, Hamburg und Frankfurt am Main. Ergänzt werden diese Regionen durch ausgewählte Einzelstädte (z.B. Jena, Erfurt). Diese Märkte sind seit Jahren von einem starken strukturellen Nachfrageüberhang nach Wohnimmobilien gekennzeichnet.

Um in den Märkten und Regionen mit tiefer Marktkenntnis schnell und vernetzt agieren zu können, ist die QUARTERBACK in den genannten Regionen und auch in einigen Einzelstädten mit operativen Tochtergesellschaften bzw. Niederlassungen präsent.

Die Kernbereiche des Konzerns lassen sich in vier Bereiche aufteilen, die gleichzeitig die gesamte Wertschöpfungskette im Immobilienbereich abbilden:

Der Bereich Projektentwicklung zum Verkauf, unser größter Bereich, umfasst den Erwerb, die Entwicklung und das Errichten von Wohnimmobilien bzw. Wohnquartieren und deren Verkauf an institutionelle Investoren. Eine wesentliche Stärke des Konzerns liegt in der Projektrealisierung, daher liegt der Schwerpunkt bei der Akquisition neuer Grundstücke auf Flächen, die sich in einem fortgeschrittenen oder abgeschlossenen Baugenehmigungsprozess befinden. Dies ist verbunden mit der Zielsetzung einer möglichst kurzfristigen Veräußerung und Errichtung des Projektes.

Verkäufe erfolgen im Wesentlichen im Rahmen von Forward Sale and Funding Verträgen bereits vor Baubeginn. Der Konzern hat dadurch eine frühzeitige Veräußerungssicherheit, verbunden mit deutlich reduzierten Liquiditätserfordernissen und Zinsrisiken.

Die Projektentwicklung mittels Dienstleitungsvertrag für Dritte ist der zweite Kernbereich. Hier übernehmen Konzerngesellschaften die Entwicklung und Errichtung von Wohnimmobilien und Wohnquartieren sowie der technischen Gebäudeausstattung im Rahmen von Dienstleistungsverträgen für eine festgelegte Vergütung gegenüber Dritten. Hier nutzt der Konzern seine bundesweite Aufstellung für die Leistungserbringung. Die mehrjährigen Verträge sichern dem Konzern kontinuierliche Einnahmen. Die Projektentwicklungen befinden sich nicht auf der Bilanz des Konzerns und erfordern somit keine Kapitalbindung (damit auch keine Finanzierungs- oder Zinsänderungsrisiken) vom Konzern.

Hier schließt sich der dritte Kernbereich des Konzerns, die Projektentwicklung für den Eigenbestand mit der anschließenden Verwaltung und Vermietung des Eigenbestandes von rund 2.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten, an. Dabei bildet der Konzern über eine Tochtergesellschaft das komplette Leistungsbild für ein optimales Portfoliomanagement ab. Dazu gehören neben dem Assetmanagement und der Hausverwaltung auch konzerneigene Vermietungs-, Hausmeister- und Buchhaltungsteams. Die Vermietung des konzerneigenen langfristigen Immobilienbestandes bedeutet neben den Dienstleistungserträgen eine zweite langfristig gesicherte Umsatz- und Ertragskomponente des Konzerns, zusätzlich zum Kerngeschäft Projektentwicklung zum Verkauf.

Neben den bestehenden Kernbereichen hat die QUARTERBACK im Jahr 2023 den Bereich New Energy als weiteren Unternehmensschwerpunkt aufgebaut. Ziel des neuen Geschäftsmodells ist es, die Welten der Immobilienentwicklung und der regenerativen Energien verschmelzen zu lassen und die QUARTERBACK so als deutschen Universal Developer zu positionieren. Schwerpunkt ist die Errichtung grüner Energieparks, die der großvolumigen Stromerzeugung auf Basis von Solar- und Windenergie dienen. Innerhalb der neuen Energiesparte wird eine eigene Division außerdem das Ausrüsten von Dachflächen mit Photovoltaikanlagen anbieten.

Weiterhin hält der Konzern diverse Beteiligungen, um die zuvor genannten Geschäftsbereiche teilweise zusammen mit Partnern zu betreiben.

Die Aktivitäten und Entwicklungen der Bereiche des Konzerns werden im Projektcontrolling und im Konzerncontrolling regelmäßig analysiert. Auswirkungen von Marktänderungen (z.B. Kaufpreis -, Kosten- oder Zinsentwicklungen) werden ständig überwacht und untersucht, um kurzfristig steuernd und optimierend auf die Entwicklungen Einfluss nehmen zu können. In alle Geschäftsprozesse und Auswirkungen von Projekt- und Marktentwicklungen ist der Vorstand des Konzerns einbezogen. Hierzu finden regelmäßig interne Besprechungen und Abstimmungen statt, in denen neben den einzelnen Projekten im Ankauf, der Entwicklung und dem Verkauf auch projektübergreifende Entwicklungen diskutiert und abgestimmt werden.

Der Vorstand des Konzerns setzte sich im Geschäftsjahr 2023 aus vier Mitgliedern, dem Chief Executive Officer (CEO), dem Chief Financial Officer (CFO), dem Chief Development Officer (CDO) sowie dem Chief Operating Officer (COO) zusammen.

1.2 Steuerungssystem

Zur Steuerung unseres wirtschaftlichen Erfolges nutzen wir die Kennzahlen Umsatzerlöse, Rohertrag und Ergebnis vor Steuern.

Umsatzerlöse

Eine wichtige Kennzahl zur Steuerung des Konzerns ist der Umsatz.

Die Umsätze werden untergliedert in Erlöse aus Bauaufträgen, Erlöse aus Vermietung und Verpachtung sowie den sonstigen Erlösen.

Die Erlöse aus Bauaufträgen werden überwiegend zeitraumbezogen realisiert, alle anderen Erlöse werden zeitpunktbezogen vereinnahmt.

Rohertrag

Eine der zentralen Größen für die Leistungsmessung ist der Rohertrag, welcher aus den Umsatzerlösen abzüglich des Materialaufwandes und den Bestandsveränderungen ermittelt wird.

Ergebnis vor Steuern

Das Ergebnis vor Steuern ermittelt sich aus dem Rohertrag abzüglich des Personalaufwandes, sonstigen betrieblichen Erträgen und Aufwendungen, Ergebnis aus der Fair-Value Anpassung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, Abschreibungen, Finanzerträgen und -aufwendungen sowie dem Ergebnis aus at Equity bilanzierten Unternehmen.

2. WIRTSCHAFTSBERICHT

2.1 Entwicklung der Gesamtwirtschaft in Deutschland in 2023 ^1/2

In einem krisengeprägten Umfeld kam die wirtschaftliche Situation in Deutschland im Jahr 2023 ins Stocken. Produzenten, Investoren sowie Konsumentinnen und Konsumenten sind nach wie vor durch die Energiekrise und die geopolitischen Spannungen verunsichert. Der Welthandel verlor an Dynamik, dies hat sich negativ auf die deutsche Exportwirtschaft ausgewirkt.

Aufgrund des russischen Angriffs auf die Ukraine im Jahr 2022 stiegen die Energiepreise stark an und blieben auf einem hohen Niveau, was vor allem die Industrieproduktion belastete. Die steigenden Zinsen verschlechterten die langjährig günstigen Finanzierungsbedingungen, was sich besonders negativ auf die Bauwirtschaft auswirkte. Trotz jüngster Rückgänge beeinträchtigten die weiterhin hohen Preise auf allen Wirtschaftsstufen die Konjunktur, was zu einem negativen Wirtschaftswachstum in Deutschland im Jahr 2023 führte.

Im Jahr 2023 verzeichnete das preis- und kalenderbereinigte Bruttoinlandsprodukt laut dem statistischen Bundesamt einen Rückgang um 0,1 % im Vergleich zum Vorjahr. Im Vergleich zu 2019, dem Jahr vor dem Ausbruch der Corona-Pandemie, war das BIP um 0,7 % höher.

Im Jahr 2023 verzeichnete die Bruttowertschöpfung in verschiedenen Wirtschaftsbereichen unterschiedliche Entwicklungen. Die Gesamtwirtschaftsleistung im Produzierenden Gewerbe (ohne Baugewerbe) sank insgesamt um 2,0 %. Dies war hauptsächlich auf eine erheblich niedrigere Produktion im Bereich Energieversorgung zurückzuführen. Das Verarbeitende Gewerbe, das fast 85 % des Produzierenden Gewerbes (ohne Bau) ausmacht, verzeichnete ebenfalls einen preisbereinigten Rückgang von 0,4 % im Jahr 2023. Positive Impulse kamen vor allem aus der Automobilindustrie und dem sonstigen Fahrzeugbau. Im Gegensatz dazu verzeichneten die energieintensiven Branchen wie die Chemie- und Metallindustrie erneut einen Rückgang in Produktion und Wertschöpfung. Diese Entwicklung setzte sich fort, nachdem diese Branche bereits im Jahr 2022 besonders stark auf die steigenden Energiepreise reagiert hatte.

¹ https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressekonferenzen/2024/bip2023/statement-bip.pdf?__ blob=publicationFile
² https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2024/01/PD24_019_811.html

Die Inflationsrate für das gesamte Jahr 2023 wird auf 5,9 % beziffert. Diese Entwicklung wurde maßgeblich von deutlich steigenden Nahrungsmittelpreisen sowie einem Anstieg der Energiepreise und Preise für Waren und Dienstleistungen beeinflusst.

2.2 Entwicklung der Branche im abgelaufenen Geschäftsjahr ^3/4

Im Baugewerbe machten sich neben den weiterhin hohen Baukosten und dem Fachkräftemangel insbesondere die verschlechterten Finanzierungsbedingungen bemerkbar. Vor allem der Hochbau war hiervon betroffen. Im Gegensatz dazu konnte die Produktion im Tiefbau und im Ausbaugewerbe gesteigert werden. Insgesamt verzeichnete das Baugewerbe im Jahr 2023 preisbereinigt ein geringes Plus von 0,2 %.

Trotz einer aufkommenden Dynamik zum Jahresende präsentierte sich der Wohninvestmentmarkt im Jahr 2023 insgesamt äußerst schwach. Das Transaktionsvolumen von 8,2 Milliarden Euro lag deutlich unter dem Vorjahreswert (12,2 Milliarden Euro) und fiel im Vergleich zum Fünfjahresschnitt (24,5 Milliarden Euro) um 67 % zurück. Die Anzahl der gehandelten Wohneinheiten stieg dagegen von 9.000 auf etwa 70.000 Wohnungen. Ein Aufwärtstrend zeigte sich im vierten Quartal: Investitionen von rund 2,3 Milliarden Euro bedeuten einen Zuwachs von 61 % im Vergleich zum dritten Quartal und ein Plus von knapp 16 % im Vergleich zum Vorjahresquartal.

Nach dem Höchststand im Oktober 2023 von etwa 4,25 % sanken die Konditionen für zehnjährige Hypothekenkredite zum Jahresende auf rund 3,45 %.

Bei Neufinanzierungen zeigen Kreditgeber derzeit eine restriktivere Haltung und sind in Bezug auf die Qualität der Vermögenswerte weiterhin selektiv. Insbesondere werden qualitativ hochwertige Assets und Bestandsobjekte mit ausreichend Eigenkapital sowie einem belastbaren Plan zur Transformation unter Berücksichtigung von ESG-Themen nachgefragt.

2.3 Geschäftsverlauf des Konzerns

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben sich auf die Entwicklung des Kernbereiches Projektentwicklung zum Verkauf der QUARTERBACK spürbar ausgewirkt.

Die QUARTERBACK hat im Geschäftsjahr 2023 keine neuen Verkäufe im Bereich Projektentwicklungen abgeschlossen.

Aufgrund der vorangeschrittenen Bautätigkeit der im Rahmen von Forward Sale Verträgen bereits verkauften Projekte, konnte das prognostizierte deutlich ansteigende Ergebnis aus der Umsatzrealisierung erreicht werden. Aufgrund von starken negativen Effekten aus den Wertminderungen von zum Verkauf bestimmten Grundstücken und Gebäuden und gestiegener Baukosten, verringerte sich der Rohertrag, entgegen der Prognose, deutlich.

Durch den weiteren Ankauf bzw. Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten neuer Projektentwicklungen wurde die Projektpipeline im Berichtsjahr weiter gestärkt. Im Geschäftsjahr wurden 7 neue Projektentwicklungen mit einem Kaufpreisvolumen in Höhe von EUR 32,9 Mio. erworben. Diese Projekte sollen vorrangig an institutionelle Investoren veräußert werden.

³ https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2024/01/PD24_019_811.html
⁴ https://www.jll.de/de/presse/Wohninvestmentmarkt-schrumpft-2023-auf-unter-neun-Milliarden-Euro

Zum Ende des Geschäftsjahres haben, aufgrund der langsam fallenden Zinsen, institutionelle Investoren wieder Kaufinteresse gezeigt, sodass im Geschäftsjahr 2024 wieder mit neuen Verkäufen gerechnet wird.

Im Bereich Projektentwicklung mittels Dienstleistungsvertrag konnte der geplante Rückgang des Umsatzes durch neu abgeschlossene Verträge im Vergleich zum Vorjahr teilweise kompensiert werden.

In der Verwaltung und Vermietung des Eigenbestandes wurde der geplante Umsatz und Ergebnisbeitrag leicht übertroffen. Für einen Teilbestand in Chemnitz wurde in 2022 ein Kaufvertrag abgeschlossen, der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten an den Käufer erfolgte planmäßig im Geschäftsjahr 2023.

Im Geschäftsjahr 2023 wurde der Aufbau des neuen Bereiches New Energy stark vorangetrieben. Hierfür wurden Flächen sowie Projektrechte erworben, die in den Folgejahren entwickelt, umgesetzt und veräußert werden.

Für 2023 wurde mit einem deutlich gestiegenen Gesamtumsatz und Rohertrag geplant. Die Steigerung des Gesamtumsatzes wurde insbesondere aus der fortschreitenden Umsatzrealisierung bereits geschlossener Forward-Deals, abgerechneten Bauleistungen und aus einem leicht wachsenden Dienstleistungsumsatz erzielt. Die Umsätze sind insgesamt gegenüber dem Vorjahr um 37,4% angestiegen. Damit wurde die Prognose für 2023 eingehalten.

Der geplante deutliche Anstieg des Rohertrages konnte im Geschäftsjahr nicht erreicht werden und fiel im Vergleich zum Vorjahr um 48,7 % geringer aus. Der Rückgang des Rohertrags resultierte im Wesentlichen aus Wertminderungen der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und Gebäude (EUR 71,1 Mio.) und aus dem geringeren Verkaufsvolumen von Immobilienprojekten.

Die Bewertungen der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien fielen, insbesondere aufgrund des gestiegenen Marktzinsniveaus im Berichtsjahr, in Summe negativ aus und betrugen EUR -57,5 Mio. (Vj.: +21,1 Mio.).

Durch diese Investitionen, durch die weiteren Zukäufe und insbesondere durch gestiegene Marktzinsen hat sich der Zinsaufwand um EUR 23,4 Mio. im Vergleich zum Vorjahr erhöht.

Aufgrund der genannten Effekte, insbesondere der Wertminderungen der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und Gebäude und die Neubewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, konnte das prognostizierte Wachstum des Ergebnisses vor Steuern nicht erreicht werden.

Das Ergebnis vor Steuern lag mit EUR -185,4 Mio. deutlich unter dem Vorjahrswert (Vj.: EUR 25,9 Mio.).

Neben dem Aufbau und Festigung der operativen Kapazitäten, wurden die administrativen Abteilungen (Holdingfunktionen) ebenfalls dem wachsenden Konzern und Anforderungen angepasst. Dazu zählen neben dem Mitarbeiteraufbau in Bereichen wie Rechnungswesen, Controlling, Human Ressources, auch die Weiterentwicklung und Einführung von Systemen und Prozessen zur Stärkung der Digitalisierung und des Risikomanagements.

Die QUARTERBACK beschäftigte im Geschäftsjahr durchschnittlich 391 (VJ.: 345) Mitarbeiter, ein Anstieg um 46 Mitarbeiter im Vergleich zum Vorjahr.

2.4 Wirtschaftliche Lage des Konzerns

2.4.1 Ertragslage

Die Ertragslage des Konzerns entwickelte sich im Geschäftsjahr, insbesondere aufgrund der angespannten Marktsituation der Immobilienbranche, negativ. Die Ertragslage ist vorrangig durch Bewertungseffekte, hierzu gehören die Wertminderungen von zum Verkauf bestimmten Grundstücken und Gebäuden und die Neubewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, belastet. Zeitgleich wurde der Aufbau des Bereiches New Energy weiter erfolgreich vorangetrieben. Hierdurch wird das Geschäftsportfolio des Konzerns zunehmend diversifiziert und eine stärkere Unabhängigkeit, insbesondere vom Markt der Projektentwicklung angestrebt.

Der Gesamtumsatz ist im Geschäftsjahr um EUR 116,5 Mio. auf EUR 427,5 Mio. deutlich gestiegen. Den größten Anteil mit EUR 367,8 Mio. (Vj.: EUR 254,6 Mio.) haben die erwirtschafteten Erlöse aus Bauaufträgen. Diese enthalten Erlöse im Rahmen von Verkäufen und Forward Deals und Bauleistungen, die der Konzern für assoziierte Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen erbracht hat. Der Anstieg resultiert im Wesentlichen aus dem Baubeginn bzw. fortschreitender Bautätigkeit bei bereits in Vorjahren verkauften Projekten. Die sonstigen Erlöse betragen im Geschäftsjahr EUR 30,8 Mio. und entsprechen dem Vorjahresniveau (Vj.: EUR 30,2 Mio.). Die sonstigen Erlöse wurden im Wesentlichen aus Dienstleistungsverträgen im Zusammenhang mit Geschäftsbesorgungsleistungen erwirtschaftet. Insbesondere durch die in den Vorjahren neu erworbenen Immobilien konnten die Mieterlöse um EUR 3,7 Mio. auf EUR 29,0 Mio. gesteigert werden (Vj.: EUR 26,3 Mio.).

Die Bestandsveränderungen betrugen im Geschäftsjahr EUR 94,5 Mio. nach EUR 302,2 Mio. im Vorjahr. Der Rückgang der Bestandsveränderungen in Höhe von EUR 207,7 Mio. resultiert im Wesentlichen aus dem geringen Ankaufsvolumen neuer Immobilienobjekte im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr. Die Materialaufwendungen des Geschäftsjahres betrugen EUR 460,6 Mio. und sanken gegenüber dem Vorjahr um EUR 33,1 Mio. (Vj.: EUR 493,7 Mio.). In den Materialaufwendungen wurden im Berichtsjahr Wertminderungen der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und Gebäude in Höhe von EUR 71,1 Mio. (Vj.: EUR 9,9 Mio.) erfasst. Trotz gestiegener Aufwendungen für Wertminderungen war der Materialaufwand rückläufig gegenüber dem Vorjahr. Dies resultierte im Wesentlichen aus dem deutlich geringeren Ankaufsvolumen neuer Projektentwicklungen im Vorjahresvergleich.

Die sonstigen betrieblichen Erträge reduzierten sich um EUR 1,7 Mio. auf EUR 4,8 Mio. (Vj.: EUR 6,5 Mio.). Der Rückgang resultierte im Wesentlichen aus einmaligen Erträgen im Vorjahr.

Die Personalaufwendungen betrugen im Geschäftsjahr EUR 37,6 Mio. und haben sich um EUR 5,2 Mio. im Vergleich zum Vorjahr vor allem durch den Zuwachs der Mitarbeiter erhöht. Im Jahr 2023 waren durchschnittlich 391 Angestellte nach durchschnittlich 345 Angestellten im Vorjahr im Konzern beschäftigt.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betrugen EUR 34,0 Mio. und liegen damit um EUR 4,8 Mio. über dem Vorjahresniveau (Vj.: EUR 29,2 Mio.). Der Anstieg resultiert im Wesentlichen aus gestiegenen Aufwendungen für Fremdarbeiten, Mietgarantien sowie Versicherungen und Gebühren.

Das Ergebnis aus der Fair-Value-Anpassung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien betrug im Geschäftsjahr EUR -57,5 Mio. Die Bewertungen der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien fielen insbesondere aufgrund des gestiegenen Marktzinsniveaus im Berichtsjahr in Summe negativ aus.

Die Finanzierungsaufwendungen fielen um EUR 23,8 Mio. höher aus und betrugen im Jahr 2023 EUR 102,0 Mio. (Vj.: EUR 78,2 Mio.). Der Anstieg resultierte vor allem aus einem höheren Finanzierungsvolumen, insbesondere aufgrund der Projektakquisitionen der letzten Jahre, gestiegenen Zinssätzen bei Refinanzierungen bzw. für variabel verzinsliche Finanzverbindlichkeiten. Der durchschnittliche Zinssatz der Finanzverbindlichkeiten betrug im Geschäftsjahr rund 5,3 % nach 3,2 % im Vorjahr. Die Finanzerträge sind um EUR 14,3 Mio. auf EUR 6,3 Mio. gesunken. Dieser starke Rückgang resultiert im Wesentlichen aus einmaligen Erträgen aus Zinssicherungsgeschäften im Vorjahr.

Das Ergebnis vor Steuern verringerte sich stark im Vergleich zum Vorjahr von EUR 26,0 Mio. um EUR 211,3 Mio. auf EUR -185,4 Mio., der Rückgang resultiert im Wesentlichen aus den Abwertungen der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und Gebäude, sowie den Fair-Value-Anpassungen der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien.

Die Erträge aus Ertragsteuern betrugen im Jahr 2023 EUR 38,0 Mio. nach Aufwendungen in Höhe von EUR 18,1 Mio. in 2022. Die Ertragsteuern resultieren mit EUR 7,8 Mio. aus Aufwendungen aus Ertragsteuern für das abgelaufene Geschäftsjahr und mit EUR 46,1 Mio. aus Nettosteuerertrag latenter Steuern. Die latenten Steuererträge resultieren im Wesentlichen aus den Verlusten aufgrund der Wertminderungen der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und Gebäude sowie der negativen Fair-Value-Anpassungen der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. Für Vorjahreszeiträume wurden Aufwendungen aus Ertragsteuern in Höhe von EUR 0,3 Mio. im Geschäftsjahr 2023 realisiert.

Für 2023 ergab sich ein Gesamtergebnis (nach Steuern) in Höhe von EUR -147,4 Mio. (Vj.: EUR 7,8 Mio.).

2.4.2 Vermögenslage

Die Bilanzsumme der QUARTERBACK beträgt EUR 2.337,0 Mio. (Vj.: EUR 2.379,2 Mio.).

Die Aktivseite der Bilanz setzt sich mit 32,2 % (Vj.: 32,1 %) aus langfristigen Vermögenswerten bzw. 67,8 % (Vj.: 67,9 %) aus kurzfristigen Vermögenswerten zusammen. Diese sind im Wesentlichen finanziert durch Eigenkapital und Gesellschafterdarlehen (zusammen 39,6 %) sowie Finanzverbindlichkeiten und Vertragsverbindlichkeiten.

Die Verringerung der Aktiva um EUR 42,3 Mio. im Vergleich zum Vorjahr resultierte im Wesentlichen aus dem Rückgang der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien um EUR 43,4 Mio. auf EUR 521,0 Mio. am Bilanzstichtag (Vj.: EUR 564,4 Mio.). Dieser Rückgang resultierte im Wesentlichen aus den Fair-Value-Anpassungen der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien.

Das Eigenkapital sank um EUR 147,3 Mio. auf EUR 204,1 Mio. am Bilanzstichtag (Vj.: EUR 351,5 Mio.). Der Rückgang resultiert mit EUR -147,4 Mio. aus dem Konzerngesamtergebnis und mit EUR 0,1 Mio. aus Veränderungen von Minderheitenanteilen. Die Eigenkapitalquote ist im Vergleich zum Vorjahr auf 8,7 % (Vj.: 14,8 %) gesunken.

Die Verbindlichkeiten des Konzerns sind im Vorjahresvergleich um EUR 105,0 Mio. auf EUR 2.132,8 Mio. (Vj.: EUR 2.027,8 Mio.) angestiegen. Die langfristigen Verbindlichkeiten betrugen EUR 595,7 Mio. per 31. Dezember 2023 (Vj. EUR 840,6 Mio.) und verminderten sich gegenüber dem Vorjahresbilanzstichtag um EUR 244,9 Mio. Der Rückgang resultierte vor allem aus der Reduktion der langfristigen Finanzverbindlichkeiten um EUR 233,3 Mio., vor allem aufgrund von Umgliederungen von langfristigen Finanzverbindlichkeiten zu kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten. Der Saldo der kurzfristigen Gesellschafterdarlehen beträgt per 31. Dezember 2023 EUR 570,4 Mio. (Vj.: EUR 566,6 Mio.).

Die kurzfristigen Verbindlichkeiten stiegen zum Bilanzstichtag um EUR 349,9 Mio. auf EUR 1.537,1 Mio. (Vj.: EUR 1.187,2 Mio.). Der Anstieg resultierte im Wesentlichen mit EUR 227,0 Mio. aus dem zuvor beschriebenen Anstieg der kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten durch zuvor erwähnte Umgliederungen. Weiterhin stiegen insbesondere die Vertragsverbindlichkeiten um EUR 189,9 Mio. auf EUR 341,1 Mio. am Bilanzstichtag (Vj.: EUR 151,2 Mio.), nachdem im Berichtsjahr bereits verkaufte Projekte erfolgreich weitergebaut und in der Folge zusätzliche Anzahlungen von Kunden im Rahmen von Forward Transaktionen geleistet wurden. Die ersten Kaufpreisraten der Kunden enthalten in der Regel den Kaufpreisanteil für das Grundstück. Die Erfüllung der Leistungsverpflichtung in Bezug auf die Übereignung des Grundstücks erfolgt in der Regel erst mit Übergabe der verkauften Projektentwicklung nach Fertigstellung. Gegenläufig sanken die sonstigen nicht finanziellen Verbindlichkeiten um EUR 89,9 Mio. auf EUR 19,7 Mio. vor allem durch die Umgliederung von erhaltenen Anzahlungen zu den Vertragsverbindlichkeiten.

Die Gesellschafterdarlehen werden insbesondere für kurz- und mittelfristige Zwischenfinanzierungen genutzt und dienen dem Konzern dazu, schnell und unkompliziert Projekte oder Bestände ankaufen zu können. Diese Finanzierungen werden sukzessive durch Kaufpreiszahlungen bei Projektverkäufen oder Finanzierungen mit Finanzinstituten abgelöst.

Die finanziellen Verpflichtungen wurden stets durch fristgerechte Zahlungen erfüllt. Die Zahlungsfähigkeit war im abgelaufenen Geschäftsjahr jederzeit gewährleistet.

2.4.3 Finanzlage

Die Liquidität des Konzerns am Ende des Geschäftsjahres 2023 beträgt rund 3,9 % bezogen auf die Bilanzsumme. Die Mittel für die im Geschäftsjahr erfolgten Investitionen wurden im Wesentlichen über Liquiditätszuflüsse von Gesellschafter- und Bankdarlehen bereitgestellt.

Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente des Konzerns betragen am 31. Dezember 2023 EUR 90,1 Mio. und haben sich gegenüber dem Vorjahr um EUR 14,8 Mio. verringert (31. Dezember 2022: EUR 104,9 Mio.).

Die Veränderung resultierte mit EUR 93,2 Mio. aus dem Cashflow aus betrieblicher Geschäftstätigkeit. Dieser resultierte maßgeblich aus dem Periodenergebnis vor Steuern und Zinsen in Höhe von EUR -69,1 Mio., bereinigt um zahlungsunwirksame Aufwendungen und Erträge in Höhe von saldiert EUR 133,4 Mio. zuzüglich Veränderungen des Nettoumlaufvermögens in Höhe von EUR 46,3 Mio. und gezahlter Ertragsteuern in Höhe von EUR -17,5 Mio. Die Veränderung des Nettoumlaufvermögens ist im Wesentlichen durch die Änderung der operativen Verbindlichkeiten in Höhe von EUR 99,1 Mio. sowie die Änderungen der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und Gebäude und anderen Vorräte in Höhe von EUR -64,6 Mio. bestimmt. Hierbei handelt es sich um Mittelabflüsse für Anschaffungs- und Herstellungskosten des Immobilienportfolios im Bereich Projektentwicklung.

Der Cashflow aus Investitionstätigkeit betrug im Jahr 2023 EUR -17,4 Mio. (Vj.: EUR -8,7 Mio.). Wesentliche Einflussfaktoren waren die Auszahlungen für Investitionen in als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien in Höhe von EUR 9,7 Mio. (Vj.: EUR 98,1 Mio.), Auszahlungen für Unternehmenszusammenschlüsse abzüglich übernommener Zahlungsmittel in Höhe von EUR 9,4 Mio. (Vj.: EUR 0,4 Mio.), Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen in Höhe von EUR 1,5 Mio. (Vj.: EUR 8,5 Mio.), erhaltene Zinszahlungen aus Investitionstätigkeit in Höhe von EUR 6,2 Mio. (Vj.: EUR 2,5 Mio.) und Einzahlungen aus Veräußerungen der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien in Höhe von EUR -3,4 Mio. (Vj.: EUR 97,7 Mio.). Letztgenannte Position fiel im Berichtsjahr negativ aus, nachdem es bei einem im Vorjahr veräußerten Projekt eine nachträgliche Reduktion des Verkaufspreises gab.

Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit betrug im Geschäftsjahr EUR -90,6 Mio. (Vj.: EUR 162,8 Mio.). Die Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzierungen betrugen EUR 100,1 Mio. (Vj.: EUR 424,6 Mio.). Auszahlungen wurden im Wesentlichen für die Tilgung von Finanzierungen in Höhe von EUR 103,4 Mio. (Vj.: EUR 219,5 Mio.) und mit EUR 83,9 Mio. (Vj.: EUR 36,9 Mio.) für Zinszahlungen getätigt.

3. PROGNOSE-, CHANCEN- UND RISIKOBERICHT

3.1 Chancenbericht

Der Konzern ist, insbesondere durch die bundesweite Präsenz, mit seiner Projektentwicklungssparte in dynamischen und angespannten Wohnungsmärkten tätig.

Die Kernkompetenz des Konzerns besteht in der regionalen Verankerung der lokalen Projektentwicklungsteams in ihren Märkten. QUARTERBACK pflegt langjährige und gute Geschäftsbeziehungen zu seinen Bau- und Investitionspartnern, das zu einer positiven Entwicklung des Konzerns beiträgt.

Die bundesweiten Projekte stärken die mittelfristige Entwicklungspipeline und verbunden mit den aufgebauten lokalen Projektentwicklungsstandorten und -präsenzen, werden sie die bundesweite Ausrichtung der QUARTERBACK langfristig manifestieren.

Bei den Projektentwicklungen für den Verkauf wird die Vermarktung der Projektpipeline mittels Forward Sale and Funding Verträgen, gefolgt von einem kurzfristigen Baustart weiter angestrebt. Die QUARTERBACK verringert damit neben Exit Risiken auch Zinsänderungs- und Refinanzierungsrisiken. Die Fokussierung auf Regionen mit strukturellem Nachfrageüberhang bei Wohnimmobilien sichert die Marktstabilität. Durch die bereits in den Vorjahren abgeschlossenen Forward Sale und Funding Verträge hat der Konzern auch in schwierigen Absatzzeiten ein hohes Bauvolumen und planbare Einnahmen.

Neben den Forward Sale and Funding Verträgen hat der Konzern ausgewählte Projekte als Warehousingprojekte qualifiziert. Diese Projekte werden vom Konzern auf eigene Rechnung errichtet und vermietet und sollen zu einem späteren Zeitpunkt, unter anderem im Rahmen von Portfoliotransaktionen, ausentwickelt weiterveräußert werden.

Im Bereich der Vermietung von Bestandsimmobilien sehen wir auch für die Zukunft weiterhin eine hohe Nachfrage an Wohn- und Gewerberäumen an unseren Standorten, verbunden mit einer positiven Mietentwicklung und geringen Leerstandsquoten. Durch das "in House" erbrachte Hausverwaltungs- und Gebäudemanagement können wir dieses sicherstellen und unsere Leistungen gegebenenfalls auch gegenüber Dritten im Kernmarkt Leipzig weiter ausbauen.

Durch den konzentrierten Aufbau des Segments New Energy und dem Eingehen von Partnerschaften in diesem Bereich erwartet der Konzern wesentliche positive Effekte für die kommenden Jahre. Die QUARTERBACK deckt in dieser Sparte sowohl Entwicklungs- und Ingenieursleistungen für Rooftop-, Agri- und Greenfield-Solarflächen ab, als auch entsprechende Installations- und Wartungsleistungen für diese Anlagen über eine Beteiligungsgesellschaft. Im Geschäftsjahr 2023 wurden bereits Projekte und Flächen erworben. Die Entwicklungen und Errichtungen werden im Wesentlichen für Dritte erfolgen. Durch den beabsichtigten Abschluss von Forward Sale and Funding Verträgen verringert die QUARTERBACK neben dem Exit Risiken auch Zinsänderungs- und Refinanzierungsrisiken. Aufgrund von kurzfristigen Projektverläufen können positive Ergebnisse in kürzerer Zeit erzielt werden.

Identifizierte Chancen beurteilt QUARTERBACK im Rahmen bestehender Planungs- und Controllingprozesse hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf die geplanten Ergebnisgrößen.

Der Konzern hat das Ziel, durch schlanke Strukturen effizient und schnell auf mögliche Veränderungen am Markt reagieren zu können.

3.2 Risikobericht

Die wesentlichen Risiken des Konzerns begründen sich zum einem in den Baukosten und in der Verfügbarkeit von Nachunternehmen, Rohstoffen und Arbeitskräften. Zum anderen beeinflussen sich verändernde Finanzierungskosten und Mietentwicklungen die Bereitschaft von Investoren, in Wohnimmobilien zu investieren.

Zu den zentralen Elementen des Risikomanagementsystems zählt der Einsatz einer Softwarelösung für die Identifikation von Kostenüberschreitungen, regelmäßig stattfindende Besprechungen, quartalsweise erfolgende Risikoidentifikationen, interne Genehmigungsprozesse für weitreichende Entscheidungen, ein Internes Kontrollsystem sowie das Vieraugenprinzip. Die Befugnisse für die einzelnen Entscheidungsebenen werden in internen Richtlinien eindeutig geregelt.

Die aufgelaufenen sowie die kommenden Baukosten werden regelmäßig erfasst und mit dem Vorstand besprochen, sodass auf Abweichungen frühzeitig reagiert und gegengesteuert werden kann.

Steigende Kosten können im Rahmen von Forward Transaktionen nur teilweise an den Kunden weitergegeben werden, sodass auf die Einhaltung der geplanten Kosten ein starker Fokus liegt.

Die Beauftragungen der Gewerke erfolgen überwiegend durch Einzelvergaben, sodass die QUARTERBACK auf veränderte Situationen und Märkte schneller reagieren kann.

Grundsätzliche Ertragsrisiken sehen wir im Wesentlichen in konjunkturellen und durch Rohstoffverknappung begründeten Einflüssen. Neben insbesondere den Lieferengpässen bei Baumaterialien, die zu zeitlichen Verzögerungen und auch Kostenanstiegen führen, sind es auch steigende Energie- und Transportkosten, die zu weiteren Kostenanstiegen führen. Der anhaltende Krieg in der Ukraine verstärkt diesen Effekt. Angesichts dessen lässt sich eine künftige Beeinträchtigung der operativen Ergebnissituation, insbesondere in unserer Hauptsparte Wohnungsgeschossbau, nicht ausschließen. Die Gesellschaft begegnet dem Risiko durch langfristige Auftragsvergaben von einzelnen Gewerken zu fixierten Preisen. Allerdings ist der bisher nicht vergebene Anteil an Gewerken erheblich gestiegen, so- dass das Risiko von Baukostensteigerung als wesentlich einzuschätzen ist. Die aktuellen Marktentwicklungen sind allerdings durch deutlich verringerte Neubauaktivitäten gekennzeichnet, das in der Erwartung des Managements zu tendenziell eher sinkenden Baukosten führt.

Die gestiegenen Finanzierungskosten haben im Jahr 2023 auch zu einem massiv gesunkenen Transaktionsvolumen auf dem Wohnimmobilienmarkt beigetragen. Dies schlägt sich auch auf die Risikolage des Konzerns nieder, insbesondere durch die sinkende Bereitschaft von institutionellen Investoren in Wohnimmobilien zu investieren.

Die Bestandfinanzierungen sind im Wesentlichen langfristig und festverzinslich vereinbart. Hier sehen wir kein Zinsänderungsrisiko. Ein geringer Anteil der Bestandsimmobilien befindet sich in der Entwicklung und ist kurzfristig finanziert. Die kurzfristigen Grundstücksankaufsfinanzierungen der Projektimmobilien werden im Rahmen der Projektverkäufe (Forward Sale and Funding) zurückgeführt. Die kurzfristigen Projektfinanzierungen sind mit variabler Verzinsung abgeschlossen. Sollte das Zinsniveau weiter hoch bleiben, müssen die Projekte bis zum Abschluss von Forward Sale und Funding Verträgen höhere Zinskosten tragen, die sich negativ auf die Marge auswirken. Hier stufen wir das Zinsänderungsrisiko als relevant ein. Mögliche Zinssatzrisken sind im Anhang unter Nr. 41 unter dem Marktrisiko dargestellt.

Ein geringer Teil der unverkauften Projektentwicklungen befindet sich bereits in der Bauphase. Diesbezüglich besteht grundsätzlich ein Absatzrisiko. Dieses Risiko wird als gering eingestuft, nachdem es sich um Projekte in attraktiven Lagen handelt und die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin sehr hoch ist. Weiterhin sind mit diesen Projekten Finanzierungsrisiken verbunden, nachdem für die Finanzierung dieser Projekte bisher keine Kundengelder zur Verfügung stehen.

Währungsrisiken aus Forderungen an Auftraggeber und Verbindlichkeiten gegenüber Lieferanten und Subunternehmern in fremder Währung liegen nicht vor.

Bei den kurzfristigen Finanzierungen durch Gesellschafterdarlehen besteht ein theoretisches Risiko, dass diese nicht verlängert und planmäßig zurückgeführt werden müssen. Der Anteil dieser Verbindlichkeiten an den kurzfristigen Verbindlichkeiten beträgt am Bilanzstichtag 39 %. Da es keine Anzeichen dafür gibt, stufen wir das Risiko als nicht relevant ein. Im Dezember 2023 und im ersten Quartal 2024 wurden fällige Finanzierungen entsprechend verlängert.

Durch die Forward Deals and -Fundings können mit den ersten Kaufpreisraten die Ankaufskosten finanziert werden, wodurch das Refinanzierungsrisiko und die Kapitalbindung sinken.

Das wesentliche Risiko in den Bestandsgesellschaften begründet sich in dem konjunkturellen sowie dem politischen Einfluss auf die Wohnungswirtschaft, hier insbesondere in der Verpflichtung zum anteiligen Sozialwohnungsbau und nachhaltigem Bau sowie die Einführung von Mietpreisbremsen und Beschränkung von Kappungsgrenzen.

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden bei der QUARTERBACK mit dem beizulegenden Zeitwert bilanziert. Die Bewertung wird durch einen externen Gutachter erstellt. Die Einflussfaktoren auf den Immobilienwert sind im Anhang unter Nr. 16 dargestellt. Es besteht das Risiko, dass bei einer negativen Entwicklung der Inputparameter die angenommenen Wertansätze des Immobilienvermögens wertberichtigt werden müssen.

Der starke Aufbau des Segments New Energy steht unter dem Risiko des politischen und regulatorischen Umfeldes. Ein besonders starker Wettbewerb besteht im Hinblick auf die Akquisition attraktiver Standorte und bei der Beschaffung von Solaranlagen. Diese Wettbewerbssituation kann unangemessene Preisanstiege verursachen, vorhandene Ressourcen stark verknappen oder bedingt durch hohen Zeitdruck zu Fehlentscheidungen im Unternehmen führen.

Die Wirtschaftlichkeit eines Projekts hängt entscheidend von der Vergütung des eingespeisten Stroms ab. Europaweit ist eine eindeutige Tendenz festzustellen, nach der die erneuerbaren Energien durch entsprechend geänderte Rahmenbedingungen an die Wettbewerbsbedingungen des Strommarktes herangeführt werden sollen. In Deutschland wird die Vergütung durch das Gesetz zum Vorrang erneuerbarer Energien oder Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) geregelt.

Grundsätzlich kann sich der Verkauf von Solarprojekten verzögern oder als gänzlich unmöglich erweisen. Die Marktpreise und Herstellungskosten für genehmigte Projekte können von geplanten Werten abweichen, sodass ein Verkauf wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll sein könnte. Bedingt durch die am Markt beobachtbaren steigenden Zinskosten und damit erschwerte Refinanzierung von Investoren können sich Verzögerungen in den Projektabläufen ergeben, die den Cashflow der QUARTERBACK beeinträchtigen und damit die Umsetzung neuer Projekte gefährden.

Vor diesem Hintergrund hat die QUARTERBACK vorab eine Marktanalyse durchgeführt und durch ihre starke Marktposition in der Immobilien Projektentwicklung ein breites Netzwerk an interessierten Investoren identifiziert. Dennoch besteht das Risiko, dass die QUARTERBACK die Marktsituation nicht richtig einschätzt und der geplante Markteintritt nicht in dem Tempo oder Umfang erfolgen kann, wie es durch den Konzern geplant ist.

Durch den Abschluss von Forward Sale and Funding Verträgen verringert die QUARTERBACK neben dem Exit Risiken auch Zinsänderungs- und Refinanzierungsrisiken in der Herstellungsphase.

Die zuvor genannten Risiken bestehen grundsätzlich auch für diverse Beteiligungen, mittels derer die Geschäftstätigkeit teilweise zusammen mit Partnern betrieben wird.

Alle uns bekannten Risiken sind nach derzeitigem Erkenntnisstand durch entsprechende Rückstellungen ausreichend abgedeckt. Bestandsgefährdende Risiken sind nach unseren Erkenntnissen nicht gegeben.

3.3 Prognosebericht

In unserem Kernbereich, der Projektentwicklung zum Verkauf mittels Forward Sale Verträgen planen wir für das Jahr 2024 wieder mit neuen Verkäufen, wobei diese das Volumen der Vorjahre nicht erreichen werden. Weiterhin rechnen wir im Jahr 2024 mit einem leicht steigenden Ergebnis aus der Umsatzrealisierung der bereits abgeschlossenen Forward Sale Verträgen aufgrund der voranschreitenden Bautätigkeit der verkauften Projekte.

Im Bereich Projektentwicklungen mittels Dienstleistungsvertrag rechnen wir für 2024 mit einem deutlichen Rückgang der Umsatzerlöse. Im kommenden Jahr werden Projekte abgeschlossen, die kurzfristig nicht durch Neugeschäft kompensiert werden können.

Die Bestandshaltung des Konzerns konzentriert sich weiterhin auf Neubau- und Altbauobjekte in Mitteldeutschland sowie ausgewählten anderen Standorten. Hier gehen wir von stabilen Mieterträgen in den kommenden Jahren aus.

Mit der strategischen Erweiterung um das Segment New Energy konzentriert sich der Konzern darauf, dass bei Wohnprojektentwicklungen erworbene Know-How, bei Projektumsetzungen und Investoren auf den New Energy Bereich zu übertragen. Erste Weichenstellungen haben dabei bereits im Jahr 2022 begonnen und wurden insbesondere in 2023 intensiviert. Die notwendigen Strukturen konnten aufgebaut und Projektrechte gesichert werden. Für den Bereich New Energy planen wir erste Verkäufe und Errichtungen. Hieraus rechnen wir mit signifikanten Beiträgen zu den Umsatzerlösen für das Geschäftsjahr 2024. Bereits im ersten Halbjahr 2024 rechnen wir mit dem Abschluss der ersten Kaufverträge.

Aufgrund der geplanten Umsätze aus dem Bereich New Energy prognostiziert der Vorstand einen deutlichen Anstieg des Rohertrags sowie des Ergebnisses vor Steuern für das Jahr 2024. Der Anteil der Umsätze aus dem Bereich New Energy macht einen signifikanten Anteil am geplanten Konzernergebnis für das Geschäftsjahr 2024 aus.

Leipzig, 15. April 2024

Tarik Wolf, Vorstand

Andy Herrmann, Vorstand

Henrik Thomsen, Vorstand

Marko Lehmann, Vorstand

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die QUARTERBACK Immobilien AG, Leipzig

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der QUARTERBACK Immobilien AG, Leipzig, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2023, der Konzern-Gesamtergebnisrechnung, der Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Konzernanhang, einschließlich einer Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der .QUARTERBACK Immobilien AG, Leipzig, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2023 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 und

•

vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, es sei denn, es besteht die Absicht den Konzern zu liquidieren oder der Einstellung des Geschäftsbetriebs oder es besteht keine realistische Alternative dazu.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns zur Aufstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Konzernabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und der ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt.
•	holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Beaufsichtigung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile.
•	beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Leipzig, den 16. April 2024

Grant Thornton AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Sebastian Koch, Wirtschaftsprüfer

Kathleen Hennig, Wirtschaftsprüferin

Die Feststellung bzw. Billigung des Konzernabschlusses erfolgte am cc. Juni 2024

Billigung des Konzernabschlusses 2023 durch den Aufsichtsrat: 11. Juni 2024

QUARTERBACK Hamburg GmbH