Bauwert Aktiengesellschaft

Bad Kötzting

Konzernabschluss zum 31. Dezember 2021 und Konzernlagebericht

KONZERNLAGEBERICHT FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2021

1. GRUNDLAGEN DER GESELLSCHAFT UND DES KONZERNS

1.1. ÜBERBLICK

GESCHÄFTSTÄTIGKEIT

Die Bauwert Aktiengesellschaft, Bad Kötzting (nachfolgend: Bauwert AG), ist Projektentwickler für die Konzeption, die Entwicklung und die Realisierung von Immobilienprojekten in Deutschland und insbesondere in Berlin. Die Bauwert AG kauft Grundstücke und Objekte über eigenständige Projektgesellschaften (Tochtergesellschaften) in ausgesuchten Lagen. Die angekauften Grundstücke und Objekte werden geplant, bebaut oder umgebaut und anschließend verkauft.

ORGANISATIONSSTRUKTUR

Zum 31. Dezember 2021 wurden 31 unmittelbar oder mittelbar von der Bauwert AG beherrschte Tochterunternehmen im Wege der Vollkonsolidierung in den Bauwert-Konzern (nachfolgend auch: Bauwert) einbezogen (siehe die Aufstellung des Anteilsbesitzes im Konzernanhang).

PRODUKTE UND TÄTIGKEITEN

Der Anspruch der Bauwert AG ist es, gut konzipierte und geplante, qualitativ hochwertige Wohnungen und Gewerbeflächen zu realisieren und den Kunden zum Kauf anzubieten. Ein Halten von Immobilien im Bestand ist nicht vorgesehen.

Der Fokus liegt auf der Entwicklung von Qualitätsimmobilien im Bereich "Wohnen" in gewachsenen Nachbarschaften an etablierten deutschen Standorten, insbesondere in ausgesuchten "Kiezlagen" Berlins und in sich perspektivisch gut entwickelnden Lagen im Berliner Umland. Außerdem entwickelt die Bauwert AG anspruchsvolle Büro- und Gewerbeflächen in innerstädtischen etablierten Lagen deutscher Metropolen und konzipiert und realisiert bundesweit maßgeschneiderte Neuprojekte (Custom Made Developments).

Die Immobilienprojekte werden in eigenständigen Projektgesellschaften entwickelt und realisiert. Die Auswahl geeigneter Projekte erfolgt nach strengen Qualitätsanforderungen. Der Bauwert AG liegen laufend neue Projektangebote vor. Nach erfolgter Vorauswahl werden ein bis zwei Projekte pro Jahr einer intensiven Käufer-Due-Diligence im Hinblick auf einen möglichen Ankauf unterzogen. So soll sichergestellt werden, dass aus einer Vielzahl von möglichen Objekten nur die ausgewählt werden, die als ertragsstark und umsetzbar eingeschätzt werden.

Die Bauwert AG übernimmt für ihre Projektgesellschaften alle Dienstleistungen in sämtlichen Phasen der Projektentwicklung, von der baurechtlichen Planung und der immobilienwirtschaftlichen Konzeption über die konkrete Entwicklung des Projekts, das Management der Baurealisierung bis hin zum Vertrieb und der Übergabe der fertiggestellten Projekte.

Bei der Projektauswahl sowie der Realisierung der Projekte profitiert die Bauwert AG von der langjährigen Erfahrung des Managements, der Reputation im Markt, dem lokalen Netzwerk und dem Zugang zu Investoren.

Die Bauwert AG verfügt über ein langjährig eingespieltes und kompetentes Mitarbeiterteam in den Bereichen Ankauf und Akquisition, kaufmännisches und technisches Projektmanagement, kaufmännische Verwaltung, Marketing sowie im Vertrieb (Verkauf und Vermietung). Die Bauwert AG beauftragt für ihre Projektgesellschaften auch externe Architekten, Ingenieure, Bauunternehmen sowie Dienstleister und steuert diese mit dem eigenen Mitarbeiterteam. Zum Stichtag 31. Dezember 2021 waren in der Bauwert AG 70 Angestellte (31.12.2020: 67 Angestellte, 31. Dezember 2019: 67 Angestellte) beschäftigt.

AKTUELLE PROJEKTE IM DETAIL (Stand Sommer 2022)

1.2 UNTERNEHMENSZIELE UND -STRATEGIEN

Bauwert wird sich auch in Zukunft auf Neuentwicklungen konzentrieren, die als ertragsstark und umsetzungssicher eingeschätzt werden. Die Produktlinien Wohnen, Büro und Custom Made werden unverändert fortgeführt. Die Entwicklung von Einzelhandelsimmobilien rückt weiter in den Hintergrund. Das Ziel ist ein moderates Wachstum mit margenstarken Projekten sowie ein konsequenter Ausbau der Marktposition in Deutschland.

Daneben sollen zukünftig auch Wohnbauprojekte in sich perspektivisch gut entwickelnden Lagen realisiert werden. Konkrete Beispiele hierfür sind die Grundstücke in Wildau, nahe dem neuen Berliner Flughafen BER, in Berlin Adlershof/Johannisthal, welches sich durch starke Nachfrage nach großflächigen Büroimmobilien auszeichnet, in Storkow in Wasserlage sowie in Hohen Neuendorf mit der Entwicklung eines neuen Quartiers im Stadtzentrum.

Einen hohen Stellenwert im Rahmen der Unternehmensstrategie hat auch eine nachhaltige Sicherung der finanziellen Unabhängigkeit, um weiterhin schnell und flexibel auf Marktchancen reagieren zu können. Diese Flexibilität wird gegenwärtig durch Darlehen von den Aktionären nahestehenden Gesellschaften sichergestellt. Künftig erwartete Gewinne aus bereits begonnenen oder vertraglich gesicherten Projekten sollen die finanzielle Unabhängigkeit der Bauwert weiter steigern.

Ein weiteres Unternehmensziel stellt die langfristige Bindung der Mitarbeiter und des Führungsteams an das Unternehmen dar. Erfahrene Mitarbeiter im Bereich Projektmanagement von Immobilien sowie eine gute Vernetzung dieser im Immobilienmarkt bilden die Grundlage für den Unternehmenserfolg.

1.3 STEUERUNGSSYSTEM

Um die aktuelle Geschäftsentwicklung bewerten und daraus strategische und operative Entscheidungen ableiten zu können, werden verschiedene Steuerungs- und Prüfungsinstrumente eingesetzt.

Der Vorstand der Bauwert AG steuert die Geschäftstätigkeit der einzelnen Projektgesellschaften und Bauvorhaben anhand der Kennzahlen Baufortschritt und Verkaufsstand. Für alle Projektgesellschaften werden jeweils Einzelkalkulationen erstellt und fortgeschrieben. In diese fließen kontinuierlich aktuelle Zahlen aus den jeweiligen Entwicklungsprozessen ein, die auf Basis von Soll-Ist-Vergleichen aufbereitet und dem Vorstand vorgelegt werden. Hierbei werden neben der Baukostenentwicklung auch mögliche zeitliche Verschiebungen analysiert. Dies geschieht in den mit den jeweiligen Projektverantwortlichen regelmäßig stattfindenden Vorstandssitzungen. Der Vorstand ist dadurch in der Lage, sich stets einen fundierten Überblick zu verschaffen, Ursachen für die Entwicklung zu ermitteln und ggf. Maßnahmen zu ergreifen.

Die Finanzierung der Projekte erfolgt über das Eigenkapital, Darlehen von den Aktionären nahestehenden Gesellschaften sowie über aufgenommene Bankdarlehen. Das Finanzmanagement umfasst neben dem Kapitalstrukturmanagement das Cash- und Liquiditätsmanagement sowie das Zins- und Kreditausfallmanagement. Damit sollen die Kapitalkosten optimiert, die Finanzkraft gesichert sowie Risiken minimiert werden. Der Vorstand erhält hierzu fortlaufend die benötigten Informationen, um gegebenenfalls auf Entwicklungen mit entsprechenden Maßnahmen reagieren zu können.

Zur Steuerung des Konzerns zieht der Vorstand folgende Kennzahlen heran:

―	voraussichtliche Umsatzerlöse der Projekte,
―	voraussichtliches EBT (Ergebnis vor Steuern) der Projekte,
―	Summe der Kaufpreise aus notariell beurkundeten Verträgen.

Die notariell beurkundeten Verträge bilden dabei die Grundlage für den zukünftigen Umsatz und das EBT. Daraus ergibt sich eine gute Planungssicherheit für die künftige Ertragslage. Nichtfinanzielle Kennzahlen werden zur Unternehmenssteuerung nicht herangezogen.

2. WIRTSCHAFTSBERICHT

2.1 GESAMTWIRTSCHAFTLICHE LAGE UND ENTWICKLUNG

Das reale Bruttoinlandsprodukt ist im Jahr 2021 um 2,7% gewachsen und blieb damit deutlich unter dem Niveau vor der Coronakrise. Kräftig gestiegen hingegen ist die Inflationsrate, welche in 2021 mit 3,2% so hoch wie seit 1992 nicht mehr war. Die Finanzierungsbedingungen blieben äußerst günstig, wodurch die Vergabe von Krediten durch die Banken an den inländischen Privatsektor im Vergleich zum Vorjahr um 4,2% zunahm. Insbesondere der Bestand an Wohnungsbaukrediten nahm stark zu und macht mittlerweile rund 53% aus.

In der Bauwirtschaft blieb der Nachfrageüberhang auf Grund von Kapazitätsengpässen, Fachkräftemangel, knappem Bauland sowie langwierigen Planungs- und Genehmigungsverfahren bestehen. Folglich verteuerten sich Bauleistungen und Bauland und damit auch die Immobilien weiter. ^[1]

2.2 ENTWICKLUNG DER IMMOBILIENMÄRKTE

WOHNIMMOBILIEN

Im Jahr 2021 stieg die Zahl der Wohnungsfertigstellungen auf 315.000 und hat sich gegenüber dem unteren Wendepunkt im letzten Zyklus im Jahr 2009 fast verdoppelt. Der Anstieg der Fertigstellungszahlen bei gleichzeitigem Rückgang des Wachstums der Wohnungsnachfrage führt dazu, dass der Wohnungsneubau derzeit auf bundesweiter Ebene mit der Nachfrageentwicklung Schritt halten kann. In der Folge stieg der Leerstand in einigen der A-Städte und stagnierte in den anderen, wobei der Wohnungsleerstand in allen A-Städten noch weit entfernt von einem auskömmlichen Niveau mit einer ausreichenden Fluktuationsreserve von 2,5% bis 3% ist. ^[2] Der deutsche Wohnungsmarkt bleibt daher von hoher Nachfrage geprägt, die mit dem bestehenden Angebot nicht gedeckt werden kann. Vor allem Kaufobjekte werden massiv nachgefragt. ^[3]

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen haben ihren Anstieg im Jahr 2021 weiter beschleunigt. Im bundesweiten Mittel sind sie im Vergleich zu 2020 um 14,3% auf 3.140 Euro/m ² gestiegen und haben sich damit im Vergleich zum unteren Wendepunkt im Jahre 2008 in etwa verdreifacht. In Berlin verteuerten sie sich um 11,9% auf 4.922 Euro/m ² ^[4] , wobei die Neubaupreise in sehr guten Lagen inzwischen bis zu 13.500 €/m ², bei Luxus- und Penthousewohnungen teils sogar deutlich über 20.000 €/m ² betragen. ^[5]

BÜROIMMOBILIEN

Der Flächenumsatz stieg nach Verlusten im Vorjahr im Jahr 2021 in den 127 größten Büromärkten um 8,5% wieder auf 5,5 Mio. m ² Mietfläche für gewerblichen Raum an, wobei die sieben A-Städte einen starken Umsatzanstieg um 26% auf rund 3 Mio. m ² (2020: -37%) verzeichneten. 2022 wird insgesamt mit einer weiteren Belebung auf der Nachfrageseite gerechnet.

Auf dem Investmentmarkt stieg das Transaktionsvolumen 2021 um gut 10% auf 27,8 Mrd. Euro. Die sieben A-Standorte haben an Bedeutung gewonnen und vereinen mit 23,2 Mrd. Euro 83% des Transaktionsvolumens auf sich. Der Leerstand ist insgesamt weiter leicht angestiegen, bleibt aber mit 4,1% gering und entspricht einer marktüblichen Fluktuationsreserve.

Die hohe Nachfrage verbunden mit dem begrenzten Angebot hat das ohnehin hohe Preisniveau weiter steigen lassen, wobei Berlin weiterhin der teuerste Standort ist. ^[6]

2.3 DER PROJEKTENTWICKLERMARKT

Die deutsche Projektentwicklungsbranche setzt sich aus zahlreichen Marktteilnehmern verschiedener Größen zusammen. Neben internationalen und deutschlandweit tätigen Gruppenunternehmen treten auch ausschließlich regional aktive Entwickler als direkte Wettbewerber der Bauwert AG auf. Die Projektentwicklung erfolgt in der Zusammenarbeit von Verbundunternehmen, welche einzelne Projekte begleiten, wie auch Entwicklern, die alle Projektstufen aus einer Hand anbieten.

Das Projektvolumen in den sieben A-Städten liegt in 2021 stabil bei 47,9 Mio. qm ². ^[7]

2.4 GESCHÄFTSVERLAUF IM KONZERN

2.4.1 WESENTLICHE EREIGNISSE IM BERICHTSZEITRAUM

Als wesentliches Ereignis im Berichtszeitraum ist die Fertigstellung des Projektes Hochmeister Platz zu sehen. Nachdem bereits in 2020 ein Großteil der verkauften Einheiten an die Erwerber übergeben werden konnte, erfolgten im Berichtsjahr die Abnahmen des Gemeinschaftseigentums, so dass die entsprechenden Umsätze realisiert werden konnten. Mit einem Umsatzvolumen von EUR 115,8 Mio. hat das Projekt einen deutlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns.

Wie im Folgenden detaillierter erläutert, sind von den Entwicklungen der weiteren Projekte hervorzuheben:

―	der Verkauf und die Übergabe sowie die damit einhergehende Umsatzrealisierung der Bauteile B und C des Projektes Wildau Rosenanger
―	der Erhalt der Baugenehmigung für das Projekt Berliner Straße, welches im Berichtsjahr mit Bauverpflichtung an einen Investor veräußert wurde, und
―	die Erlangung der Baugenehmigung für das Projekt Fidicinstraße, auf dessen Grundlage der Baubeginn in 2022 erwartet wird.

Darüber hinaus wurde im Berichtsjahr das Projektentwicklungsportfolio der Bauwert mit dem Ankauf eines zu bebauenden Grundstücks in Hohen Neuendorf bei Berlin mit einer Grundstücksfläche von 5.196 m ² sowie dem Beteiligungsankauf an der DaKaRo Liegenschaftsentwicklungs GmbH & Co. KG, welche Eigentümerin eines ca. 1.065 m ² großen Grundstücks in Berlin Charlottenburg ist, weiter vergrößert.

2.3.2 ENTWICKLUNGEN BEI DEN LAUFENDEN PROJEKTEN

WERDERSCHER MARKT, BERLIN

Beim Projekt Kronprinzengärten am Werderschen Markt in Berlin bestehen weiterhin zwei nicht verkaufte Penthouse-Wohnungen. Nunmehr wurde ein überarbeitetes Konzept für die Vermarktung der Einheiten erstellt. Gemäß der aktuellen Projektkalkulation ergibt sich, auch bedingt durch eine positive Marktentwicklung, zwar weiterhin ein leicht positiver Deckungsbeitrag, dieser beruht allerdings auf den kalkulierten Verkaufspreisen für die genannten Wohneinheiten.

HEILBRONNER STRAßE, BERLIN

Das Projekt wurde bereits in 2020 erfolgreich abgeschlossen. Im Berichtsjahr wurde die letzte Wohneinheit veräußert und übergeben und der entsprechende Umsatz realisiert.

HOCHMEISTERPLATZ, BERLIN

Das Projekt am Hochmeisterplatz konnte bereits in 2020 baulich weitestgehend fertiggestellt werden. Der Bauablauf verlief planmäßig und ohne größere ungeplante Baukostensteigerungen. Zum positiven Bauablauf trug auch die erstmalig bei einer Projektentwicklung mit eigenen Mitarbeitern der Bauwert besetzte Bauleitung bei. Die Übergaben der verkauften Wohneinheiten an die Erwerber sowie die Abnahmen des Gemeinschaftseigentums konnten in 2021 erfolgreich abgeschlossen und die entsprechenden Umsätze realisiert werden. Bis heute wurden alle Wohneinheiten veräußert und an die Käufer übergeben.

WILDAU ROSENANGER, WILDAU

Die Bautätigkeit des Projektes verlief insgesamt planmäßig und ohne größere ungeplante Baukostensteigerungen. Nachdem die Übergabe des Mietwohnungsbauteils A bereits in 2019 im Rahmen des vertraglichen Zeitplans erfolgte, konnten im Berichtsjahr auch die Bauteile B (Eigentumswohnanlage) und C (Reihenhäuser) fertig gestellt werden. Die Bauteile B und C wurden im Februar 2021 an dem Aktionärskreis nahestehende Unternehmen veräußert. Die Übergaben und Abnahmen erfolgten im Mai 2021, so dass die entsprechenden Umsätze im Berichtsjahr realisiert werden konnten.

NASSAUISCHE STRAßE, BERLIN

Das Projekt wurde in 2021 baulich weitestgehend fertiggestellt, derzeit werden die veräußerten Wohneinheiten an die Erwerber übergeben. Die Begehung des Gemeinschaftseigentums durch einen Sachverständigen soll im dritten Quartal 2022 stattfinden, sodann wird mit der Feststellung der Abnahmereife des Gemeinschaftseigentums gerechnet. Bis heute wurden alle Wohneinheiten des Projektes verkauft.

MARIENBADER STRAßE, BERLIN

Das Projekt befindet sich derzeit in der baulichen Fertigstellung, so dass die Abnahmen und Übergaben der veräußerten Wohneinheiten an die Erwerber ab dem dritten Quartal 2022 stattfinden können. Der aktuelle Verkaufsstand einschließlich Reservierungen beträgt 93% gemessen am Umsatzvolumen.

FIDICINSTRAßE, BERLIN

Auf dem Grundstück in der Fidicinstraße sollen durch Teilabriss und Neubau Gewerbe- und Wohnflächen entstehen. Über längere Zeit befand man sich hinsichtlich dieser Planungen, auch im Zusammenhang mit der denkmalschutzrechtlichen Einordnung der bestehenden Kellergewölbe, in Abstimmungen auf Bezirksebene. Im Mai 2022 wurde die Baugenehmigung erteilt. Derzeit erfolgt der Abbruch der oberirdischen Gebäude. Mit dem Baubeginn wird im 3. Quartal 2022 gerechnet. Die Fertigstellung des Projektes ist für 2025 geplant.

ADLERSHOF/SQUARE 1, BERLIN

Sämtliche Planungen für das in 2017 und 2019 von der Bauwert GÜ und Projektentwicklungsgesellschaft mbH & Co. KG erworbene Areal in Berlin Adlershof (Square 1) sind weit fortgeschritten und laufen derzeit ohne Störungen und erkennbare Risiken. Mit der Berliner Sparkasse konnte im Vorjahr bereits ein erster Ankermieter in dem Berliner Zukunftsstandort Adlershof-Johannisthal gewonnen werden. Die Baugenehmigung für den bereits vermieteten ersten Bauabschnitt mit ca. 25.000 m ² wurde im März 2021 ohne nennenswerte oder nicht bereits bekannte Auflagen erteilt, so dass der Rohbau planmäßig bereits fertiggestellt werden konnte. Der Einzug der Sparkasse in ihren neuen zentralen Standort ist für das erste Quartal 2024 geplant. Im Oktober 2021 wurde der Bauantrag für einen weiteren Bauabschnitt mit ca. 22.300 m ² eingereicht.

GÖRRESSTRAßE, BERLIN

Mit notariellen Kaufverträgen vom 11. Oktober 2018 hat die Bauwert Görresstraße GmbH zwei Grundstücke in Berlin Friedenau, Görresstraße 21 und 23, erworben. Die Gesamtgrundstücksfläche beträgt 1.961 m ². Bauwert plant auf dem Grundstück Eigentumswohnungen einschließlich Tiefgaragenstellplätzen zu errichten. Ein vermietetes Bestandsgebäude im hinteren Teil des Grundstückes soll saniert werden. Alle weiteren Bestandsgebäude sollen im Hinblick auf eine anschließende Neubebauung und Lückenschließung abgerissen werden. Für beide Grundstücksteile liegt ein Bauvorbescheid vor. Zum aktuellen Stand der Baurechtsschaffung verweisen wir auf Abschnitt 3.3.1 des Lageberichts.

BERLINER STRAßE, BERLIN

Für das in 2019 erworbene Grundstück in Berlin Prenzlauer Berg wurde im Mai 2020 eine Kostenüberschreitung festgestellt, was zu einem mehrmonatigen Planungsstopp führte. Dies hatte eine Optimierung der Grundrisse und eine Aktualisierung der Kalkulation unter Berücksichtigung festgestellter Einsparpotentiale zur Folge. Auf Verlangen des Bauamtes musste eine neue Baugenehmigung für die Errichtung der Eigentumswohnungen beantragt werden, welche im März 2021 ohne wesentliche Auflagen erteilt wurde, so dass im Mai 2021 mit dem Bau begonnen werden konnte. Mit notariellem Kaufvertrag vom 8. Juli 2021 hat die Bauwert Berliner Straße GmbH das Projektgrundstück mit Bauverpflichtung für die Errichtung von Wohngebäuden nebst Tiefgarage und Außenanlagen gemäß der erteilten Baugenehmigung an einen Investor veräußert. Das Projekt wird voraussichtlich im 4. Quartal 2024 fertiggestellt.

WILDAU DAHMEUFER, WILDAU

Die Bauwert Wildau Dahmeufer GmbH besitzt eine notarielle Ankaufsoption für ein direkt an der Dahme gelegenes Grundstück in Wildau. Das Projekt Dahmeufer sieht die Entwicklung eines Wohnviertels mit anteiligem Gewerbe über ca. 96.000 m ² BGF sowie 750 Stellplätzen vor. Im April 2019 hat dazu die Stadtverordnetenversammlung Wildau den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans "Dahme Nordufer" gefasst. Die einseitige Ankaufsoption für die Bauwert wurde seitens Bauwert in 2019 ausgeübt. Aktuell befindet man sich in Verhandlungen mit der Stadt Wildau zur Ausgestaltung des Ankaufsvertrages.

SEGELFLIEGER DAMM, BERLIN

Die Bauwert Segelfliegerdamm GmbH hat mit notariellem Kaufvertrag vom 9. August 2019 einen 50%igen Erbanteil erworben. Das Erbe bezieht sich nach Baurechtschaffung durch das Land Berlin auf ein zu bebauendes Grundstück in Berlin-Johannisthal mit einer Grundstücksfläche von insgesamt 107.800 m ². Auf Bauwert entfällt demnach ein Grundstücksanteil von 53.900 m ². Die gemeinsam mit dem Miterben verhandelte Abwendungsvereinbarung mit dem Land Berlin, nach der das Land auf das Vorkaufsrecht für das Grundstück verzichtet, wurde im November 2021 beurkundet. Der B-Plan befindet sich in der Aufstellung und soll gemäß Beschluss des Berliner Senats vom 16. August 2022 dem Abgeordnetenhaus zur Beschlussfassung vorgelegt werden. Auf dem Grundstück plant Bauwert den Neubau von Miet- und Eigentumswohnungen mit einer Fläche von ca. 54.000 m ² sowie die Entwicklung von Gewerbeflächen von ca. 12.000 m ².

NEUES UFER, BERLIN

Mit notariellem Kaufvertrag vom 22. Oktober 2019 hat die Bauwert Neues Ufer GmbH ein Grundstück in Berlin Moabit mit einer Grundstücksfläche von 9.104 m ² erworben. Derzeit wird das Grundstück vom Verkäufer noch für dessen Betrieb industriell genutzt. Nach einer in 2019 erfolgten Kaufpreisanzahlung staffelt sich die restliche Kaufpreiszahlung in zwei weitere Raten. Im Berichtjahr erfolgte mit Übergabe des Grundstücks die Zahlung der zweiten Kaufpreisrate, die Zahlung der dritten Rate ist an die endgültige Freimachung des Grundstückes geknüpft, welche für das erste Quartal 2023 geplant ist. Bauwert verfolgt die Aufstellung eines Bebauungsplanes mit dem Ziel der Baurechtschaffung als urbanes Gebiet, der Bauvorbescheid wurde im Juni 2022 erteilt.

POTSDAM WAGENHALLE, POTSDAM

Die Bauwert Potsdam Friedrich-Engels Straße GmbH beabsichtigt auf dem in 2019 angekauften Grundstück am Potsdamer Hauptbahnhof die bestehende ehemalige Wagenhalle zu sanieren und in einen neu gebauten Gebäudekomplex zu integrieren. Die ursprüngliche Planung zur Errichtung eines Hotels wird derzeit auf Grund der geänderten Rahmenbedingungen im Hotelgewerbe überdacht, so dass der dazu bereits beschlossene B-Plan gegebenenfalls angepasst bzw. neu aufgestellt werden muss.

STORKOW SEEPROMENADE, STORKOW

Mit notariellen Kaufverträgen vom 7. Oktober 2020 und 30. April 2021 hat die Bauwert Storkow GmbH (vormals Bauwert Invest Projekt VII GmbH) zwei benachbarte Grundstücke in Storkow bei Berlin erworben. Die Grundstücke liegen in direkter Wasserlage am großen Storkower See und haben eine Gesamtgrundstücksfläche von 18.061 m ². Bauwert plant hier die Errichtung von Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und Stadtvillen mit Eigentumswohnungen. Mittlerweile wurde ein B-Plan Entwurf erstellt und mit der Stadtverwaltung vorabgestimmt.

SUAREZSTRAßE, BERLIN

Mit Beteiligungs- und Geschäftsanteilskauf- und übertragungsvertrag vom 27.08.2021 und Wirkung zum 4.11.2021 hat die Bauwert AG 89,9% der Kommanditbeteiligung an der DaKaRo Liegenschaftsentwicklungs GmbH & Co. KG sowie 100% der Geschäftsanteile der Komplementärgesellschaft DaKaRo Geschäftsführungs GmbH erworben. Die Kommanditgesellschaft ist Eigentümerin eines ca. 1.000 m ² großen Grundstücks mit ca. 4.000 m ² Nutzfläche in der Suarezstraße in Berlin Charlottenburg. Bauwert plant hier den Abriss des Bestandsgebäudes mit anschließendem Neubau eines Wohnhauses mit etwa 50 Wohneinheiten.

WILDBERGPLATZ, HOHEN NEUENDORF

Mit notariellem Kaufvertrag vom 20. August 2021 hat die Bauwert Wildbergplatz GmbH (vormals Bauwert Invest Projekt VIII GmbH) ein 1.179 m ² großes Grundstück in Hohen Neuendorf bei Berlin erworben. Ein weiteres benachbartes Grundstück mit einer Grundstücksfläche von etwa 4.050 m ² wurde im Juli 2022 angekauft. Bauwert plant auf den Grundstücken die Entwicklung eines neuen Quartiers im Stadtzentrum.

2.4 LAGE

Das Jahr 2021 war erneut geprägt von der Entwicklung, der Umsetzung und dem Verkauf von Wohnimmobilien in Berlin und Umland. Zusätzlich nimmt die Planungstätigkeit hinsichtlich der gewerblichen Projektentwicklung Berlin Adlershof zunehmend Ressourcen in Anspruch.

2.4.1 ERTRAGSLAGE

Die nachfolgende Übersicht stellt die bedeutsamen finanziellen Leistungsindikatoren für einen 3-Jahres-Zeitraum dar und liefert einen Einblick in die Ertragslage des Konzerns. Die Steuerung der Projekte stellt nicht auf Jahresscheiben ab, sondern auf die voraussichtlichen Projektergebnisse, die erst bei Übergabe der Kaufgegenstände an die Erwerber realisiert werden.

Finanzielle Leistungsindikatoren 2019 - 2021
Alle Angaben in TEUR	2021	2020	2019
Umsatzerlöse	145.193	95.180	162.536
EBT	34.739	4.932	35.412
Gesamtpreis der notariell beurkundeten Verkäufe	124.580	48.919	51.577

Ertragslage	2021 TEUR	2020 TEUR
Umsatzerlöse	145.193	95.180
Bestandsveränderungen	-61.320	24.199
Sonstige betriebliche Erträge	5.059	3.253
Betriebsleistung	88.932	122.633
Materialaufwand und Fremdleistungen	-28.967	-96.523
Personalaufwand	-7.924	-6.993
Sonstige betriebliche Aufwendungen und sonstige Steuern	-9.428	-7.864
EBITDA	42.612	11.253
Abschreibungen auf Anlagevermögen	-143	-122
Abschreibungen auf Umlaufvermögen	-701	-1.004
EBIT	41.769	10.127
Finanzergebnis	-7.030	-5.195
EBT	34.739	4.932
Ertragsteueraufwand	-11.032	-2.086
Konzernjahresüberschuss	23.707	2.846

Das Geschäft des Bauwert Konzerns ist durch langfristige Projekte geprägt. Eine Umsatzrealisierung erfolgt nur, wenn ein Projekt fertiggestellt und vom Kunden abgenommen wurde bzw. der Gefahrenübergang auf den Käufer erfolgt ist. Bei Eigentumswohnungen ist darüber hinaus Voraussetzung für die Ertragsrealisation, dass das Gemeinschaftseigentum abgenommen wurde.

Nachdem das Projekt am Hochmeister Platz bereits in 2020 baulich weitestgehend abgeschlossen und ein Großteil der Wohneinheiten an die Erwerber übergeben werden konnte, erfolgten in 2021 die letzten Wohnungsübergaben sowie die Abnahmen des Gemeinschaftseigentums. Das Projekt erwirtschaftete im Berichtsjahr mit einem Umsatz von EUR 115,8 Mio. den wesentlichen Teil des Konzernumsatzes und des Konzernergebnisses.

Die Bautätigkeit des Projektes Wildau Rosenanger verlief insgesamt planmäßig, so dass, nachdem die Übergabe des Mietwohnungsbauteils A bereits im November 2019 im Rahmen des vertraglichen Zeitplans erfolgte, nun auch die Bauteile B (Eigentumswohnanlage) und C (Reihenhäuser) fertig gestellt und übergeben werden konnte. Das Projekt erwirtschaftete im Berichtsjahr damit einen Umsatz von EUR 24,7 Mio.

Das Projekt in der Heilbronner Straße wurde bereits in 2020 erfolgreich abgeschlossen. Im Berichtsjahr wurde die letzte Wohneinheit veräußert und übergeben, wodurch ein Umsatz von EUR 3,3 Mio. erzielt wurde.

Insgesamt erzielte der Konzern Umsatzerlöse von EUR 145 Mio. und konnte damit den im Vorjahr prognostizierten Umsatz zwischen EUR 140 Mio. und EUR 150 Mio. erreichen.

Einen wesentlichen Indikator für die zukünftige Umsatzentwicklung stellen die notariellen Verkäufe dar. Diese waren im Vergleich zum Vorjahr auf Grund des Globalverkaufs des Projektes in der Berliner Straße sowie des Verkaufs der Bauteile B und C im Projekt Wildau Rosenanger deutlich erhöht. Hier konnten die im Vorjahr prognostizierten Ziele (ca. EUR 125 Mio.) exakt erreicht werden.

Die Fortentwicklung der Projekte in 2021 spiegelt sich in der Bestandsveränderung mit Zugängen von EUR 24,3 Mio. bei den noch andauernden Bauleistungen und gegenläufigen Abgängen von EUR 85,7 Mio. durch die Projektrealisierungen, insbesondere beim Hochmeister Platz und bei Wildau Rosenanger, wider. Trotz der Erhöhung der Umsatzerlöse hat sich die Betriebsleistung in 2021 gegenüber dem Vorjahr um EUR 33,7 Mio. auf EUR 88,9 Mio. reduziert, da im Vorjahr in sehr hohem Maße geleistete Anzahlungen für Bauleistungen abgerechnet wurden mit entsprechender Auswirkung auf Materialaufwendungen und Bestandserhöhungen.

Der Personalaufwand hat sich gegenüber dem Vorjahr um EUR 0,9 Mio. auf EUR 7,9 Mio. erhöht. Ursächlich hierfür ist die von durchschnittlich 68 in 2020 auf 70 in 2021 gestiegene Mitarbeiterzahl sowie gestiegene Gehalts- und Bonuszahlungen.

Die Erhöhung der sonstigen betrieblichen Aufwendungen um EUR 1,5 Mio. auf EUR 9,3 Mio. resultiert im Wesentlichen aus Schadensersatzzahlungen im Projekt Berliner Straße.

Das Finanzergebnis hat sich gegenüber dem Vorjahr um EUR 1,8 Mio. verschlechtert. Dabei haben sich Finanzierungsgebühren zur Aufnahme von Bankdarlehen um EUR 1,1 Mio. auf EUR 1,4 Mio. erhöht. Die Zinsaufwendungen aus Bankdarlehen haben sich um EUR 0,4 Mio. auf EUR 1,9 Mio., die Zinsaufwendungen aus Darlehen von nahestehenden Unternehmen um EUR 0,3 Mio. auf EUR 4,9 Mio. erhöht. Es wird darauf hingewiesen, dass ein Großteil der Finanzierungsaufwendungen über die Bestandsveränderung verursachungsgerecht auf die laufenden Projekte aktiviert wurde. Nicht aktivierungsfähig sind die einmaligen Bearbeitungsentgelte sowie die Aval-Gebühren.

Das im Vorjahr zwischen EUR 25 Mio. und EUR 35 Mio. prognostizierte Ergebnis vor Steuern (EBT) konnte mit EUR 34,7 Mio. fast übertroffen werden.

Es wurden Ertragsteuerrückstellungen, insbesondere in Bezug auf den realisierten Projektgewinn des Hochmeister Platzes, von EUR 9,3 Mio. gebildet. Die aktiven latenten Steuern aus Verlustvorträgen bei im Bau befindlichen Projekten und Zwischengewinneliminierungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr um EUR 0,4 Mio. reduziert.

In Summe ergibt sich für 2021 ein Konzernjahresüberschuss von EUR 23,7 Mio.

2.4.2 VERMÖGENSLAGE

AKTIVA

	31.12.2021 TEUR	31.12.2020 TEUR
Anlagevermögen	385	462
Umlaufvermögen
Grundstücke ohne Bauten	100.975	125.181
Grundstücke mit fertigen und unfertigen Bauten	159.490	161.229
Geleistete Anzahlungen	31.848	31.250
Forderungen aus Grundstücksverkäufen	4.620	7.237
Forderungen gegen nahestehende Personen und Unternehmen	34.194	31.976
Sonstige Vermögensgegenstände	5.480	1.193
Zahlungsmittel	29.587	25.227
(davon nicht frei verfügbar)	(22.182)	(19.347)
Rechnungsabgrenzungsposten	618	244
Aktive latente Steuern	6.293	7.057
Gesamtvermögen	373.490	391.056

Das Gesamtvermögen verringerte sich gegenüber dem Vorjahr um EUR 17,6 Mio. (4,5 %). Ursächlich hierfür ist insbesondere die Fertigstellung der Projekte Hochmeister Platz und Wildau Rosenanger und der damit verbundene Abbau der Vorratsbestände.

Die Verminderung bei den Grundstücken ohne Bauten resultiert insbesondere aus Umgliederungen der Projekte Square1 in Berlin-Adlershof und Berliner Straße in die Grundstücke mit unfertigen Bauten, nachdem hier im Berichtsjahr mit Erhalt der Baugenehmigungen mit dem Bau begonnen werden konnte. Gegenläufig wirkten sich die neu angekauften Grundstücke der Projekte Suarezstraße und Wildbergplatz aus.

Die Veränderung der Grundstücke mit fertigen und unfertigen Bauten setzt sich, neben den oben genannten Umgliederungen, aus einem Bestandsaufbau hinsichtlich der noch im Bau befindlichen Einheiten, insbesondere bei den Projekten Square1 und Fidicinstraße, um EUR 18,9 Mio. sowie einem Bestandsabbau um EUR 85,7 Mio. auf Grund der Umsatzrealisierungen, insbesondere in den Projekten Hochmeisterplatz und Wildau Rosenanger zusammen.

Die geleisteten Anzahlungen betreffen im Wesentlichen die im Bau befindlichen Projekte Square1 mit EUR 10,6 Mio. (i. Vj. EUR 3,0 Mio.), Marienbader Straße mit EUR 6,1 Mio. (i. Vj. EUR 2,4 Mio.), Nassauische Straße mit EUR 5,8 Mio. (i. Vj. EUR 3,1 Mio.) sowie Berliner Straße mit EUR 3,5 Mio. (i. Vj. EUR 0,8 Mio.).

Die Forderungen aus Grundstücksverkäufen beinhalten im Wesentlichen Forderungen aus den Wohnungsverkäufen in den Projekten Kronprinzengärten und Heilbronner Straße sowie Forderungen gegen einen institutionellen Erwerber im Projekt Boxhagener Straße.

Der Anstieg der Forderungen gegen nahestehende Personen und Unternehmen um EUR 2,2 Mio. lässt sich mit 1,6 Mio. im Wesentlichen auf Zinsforderungen aus Gesellschafterdarlehen zurückführen.

Die Erhöhung der sonstigen Vermögensgegenstände ist mit EUR 3,2 Mio. auf Forderungen auf Kapitalertragsteuer zurückzuführen, welche auf die Vorabausschüttung der Bauwert Hochmeister Platz GmbH angefallen ist und auf die Körperschaftsteuer der Bauwert AG angerechnet wird.

Die Zahlungsmittel haben sich gegenüber dem Vorjahr um EUR 4,4 Mio. auf EUR 29,6 Mio. erhöht. Ursächlich hierfür sind insbesondere weitere Kaufpreiseingänge im Projekt Marienbader Straße (EUR 13,9 Mio.). Gegenläufig wirkte sich der gesunkene Zahlungsmittelbestand der Nassauischen Straße (EUR -9,5 Mio.), insbesondere auf Grund von Kreditrückführungen, aus, was auf die ersten Übergaben von Wohneinheiten und die damit zur Verrechnung freien Kaufpreiseingänge zurückzuführen ist.

Die Zahlungsmittel sind mit EUR 22,2 Mio. verfügungsbeschränkt und werden nach Gesamtfertigstellung der Projekte überwiegend zur Tilgung von Bankverbindlichkeiten eingesetzt.

PASSIVA

	31.12.2021 TEUR	31.12.2020 TEUR
Konzerneigenkapital	72.277	48.570
Rückstellungen
Steuerrückstellungen	12.050	2.044
Sonstige Rückstellungen	8.600	11.545
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten ggü. Kreditinstituten	125.745	126.811
Verbindlichkeiten ggü. nahestehenden Unternehmen	89.462	81.946
Verbindlichkeiten ggü. anderen Kreditgebern	16.000	10.000
Erhaltene Anzahlungen	35.221	103.279
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	12.407	6.376
Sonstige Verbindlichkeiten	1.728	486
Gesamtkapital	373.490	391.056

Das Konzerneigenkapital ist in 2021 gegenüber dem Vorjahr im Wesentlichen auf Grund der Gewinnrealisierung im Projekt Hochmeister Platz gestiegen.

Maßgebend für die Finanzierung des Konzerns ist nicht nur das bilanzielle Eigenkapital, sondern das wirtschaftliche Eigenkapital und die Fähigkeit, zukünftig ausreichende finanzielle Überschüsse zu erwirtschaften. Das wirtschaftliche Eigenkapital setzt sich zusammen aus dem bilanziellen Eigenkapital, stillen Reserven in den Vorräten und Darlehen aus dem Aktionärskreis, welche gegenüber den Verbindlichkeiten gegenüber Dritten nachrangig sind. Die teilweise erheblichen Deckungsbeiträge der Projekte dürfen erst mit Abnahme und Übergabe an die Kunden bilanziell realisiert werden. Ohne Berücksichtigung der stillen Reserven in den Vorräten beträgt die Summe aus dem bilanziellen Eigenkapital und den Darlehen aus dem Aktionärskreis (nahestehende Unternehmen) zum 31. Dezember 2021 EUR 161,7 Mio. (43,3 % der Bilanzsumme, 2020: EUR 130,5 Mio./ 33,4 %). Durch die Umsatzrealisierung im Projekt Hochmeisterplatz konnten zudem die erhaltenen Anzahlungen deutlich reduziert werden, was sich zusätzlich positiv auf die Konzerneigenkapitalquote ausgewirkt hat.

Die Steuerrückstellungen betreffen im Wesentlichen die auf die Gewinne im Projekt Hochmeisterplatz zu zahlenden Ertragsteuern.

Die sonstigen Rückstellungen bestehen im Wesentlichen aus Rückstellungen für ausstehende Rechnungen (EUR 3,0 Mio.), Rückstellungen für Gewährleistungen (EUR 2,2 Mio.) sowie Rückstellungen für Verkaufsprovisionen (EUR 1,4 Mio.). Der Rückgang der sonstigen Rückstellungen resultiert insbesondere aus geringeren Rückstellungen für ausstehende Rechnungen in den Projekten Wildau Rosenanger (EUR -1,8 Mio.) und Heilbronner Straße (EUR -0,5 Mio.) auf Grund von eingegangenen Schlussrechnungen nach Fertigstellung der Projekte.

Der Rückgang der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten um EUR 1,1 Mio. ist vor allem durch Kreditmittelrückführungen in den Projekten Wildau Rosenanger (EUR -15,0 Mio.) und Nassauische Straße (EUR -12,0 Mio.) bedingt. Gegenläufig haben sich die Kreditverbindlichkeiten durch voranschreitende Bautätigkeiten in den Projekten Square1 (EUR +9,2 Mio.), Berliner Straße (EUR +6,3 Mio.), Marienbader Straße (EUR +5,5 Mio.) und Fidicinstraße (EUR +4,0 Mio.) erhöht. Zudem wurde die bestehende Rahmenkreditlinie der Bauwert AG im Berichtsjahr um weitere EUR 0,9 Mio. in Anspruch genommen.

Die Zahlungsmittel sind zu EUR 22,2 Mio. verfügungsbeschränkt und werden nach Freigabe gemäß den Vereinbarungen mit den Banken überwiegend vorrangig zur Tilgung der Bankverbindlichkeiten verwendet. Für Zwecke der Zinsberechnung werden die erhaltenen liquiden Mittel weitgehend bereits ab Zahlungseingang mit den Bankverbindlichkeiten saldiert.

Der Anstieg der Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen und anderen Kreditgebern lässt sich auf planmäßige Kreditaufnahmen im Rahmen der Projektfinanzierungen zurückführen.

Der Rückgang der erhaltenen Anzahlungen ist mit EUR 90,8 Mio. auf die Fertigstellung und Umsatzrealisierung im Projekt Hochmeister Platz zurückzuführen. Gegenläufig auf die erhaltenen Anzahlungen wirkten sich weitere Abrufe von Kaufpreisraten auf Grund des Baufortschritts in den Projekten Nassauische Straße (EUR 9,1 Mio.) und Marienbader Straße (EUR 13,7 Mio.) aus.

2.4.3 FINANZLAGE

Der Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit ist im Berichtsjahr insbesondere durch die Gewinnrealisierungen und gegenläufig die Verringerung der erhaltenen Anzahlungen insgesamt leicht positiv.

Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit setzt sich in 2021 aus Einzahlungen aus der Aufnahme von Darlehen von EUR 49,9 Mio. (i. Vj. EUR 78,9 Mio.), Auszahlungen aus der Tilgung von Darlehen von EUR 42,5 Mio. (i. Vj. EUR 93,6 Mio.) sowie der Verminderung von verfügungsbeschränkten liquiden Mitteln von EUR 2,8 Mio. (i. Vj. Erhöhung von EUR 50,2 Mio.) und Zahlung von Zinsen von EUR 3,7 Mio. (i. Vj. EUR 2,9 Mio.) zusammen.

Angaben in TEUR	2021	2020
Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit	580	-30.610
Cashflow aus Investitionstätigkeit	52	-63
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	894	32.583
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds	1.526	1.911
Finanzmittelbestand am Ende der Periode	7.405	5.879

Der bilanzielle Bestand an liquiden Mitteln des Konzerns lag zum Bilanzstichtag bei EUR 29,6 Mio. (i. Vj. EUR 25,2 Mio.), wovon zum 31. Dezember 2021 allerdings EUR 22,2 Mio. (i. Vj. EUR 19,3 Mio.) noch nicht frei verfügbar waren (Kaufpreiseingänge, die bis zur Übergabe der Kaufgegenstände auf separaten Konten geführt, für Zwecke der Zinsberechnung aber weitgehend mit Bankverbindlichkeiten verrechnet werden). Daher werden für Zwecke der Darstellung der Kapitalflussrechnung die Darlehen mit den verfügungsbeschränkten liquiden Mitteln verrechnet.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten stellen bauprojektbezogene Darlehen dar, welche mit variablen Zinssätzen verzinst werden. Die Verzinsung ist EURIBOR-basiert und erfolgte in 2021 mit einem Aufschlag zwischen 1,0 % und 1,4 % (i, Vj. 1,0 % bis 1,4 %).

Zur Absicherung der Darlehensverbindlichkeiten gegenüber den Kreditinstituten bestehen zum 31. Dezember 2021 Grundschulden mit einem Nominalwert von EUR 289 Mio. (i. Vj. EUR 184 Mio.). Vorräte mit handelsrechtlichen Buchwerten von EUR 83 Mio. (i. Vj. EUR 113 Mio.) wurden verpfändet. Zudem wurden die Ansprüche auf Zahlung des Kaufpreises aus den Verkäufen abgetreten, welche sich zum 31. Dezember 2021 auf EUR 27 Mio. Nominalwert belaufen (i. Vj. EUR 111 Mio.). Teilweise sehen die Kreditverträge mit den finanzierenden Banken als Auszahlungsvoraussetzung einen bestimmten Eigenmitteleinsatz, Rangrücktrittserklärungen zu Gesellschafterdarlehen, Vorvertriebsquoten oder einen gewissen Bautenstand vor. Teilweise bestehen Verpflichtungen zur Beibehaltung der Gesellschafterstruktur oder der Einhaltung der Kennzahl "Nachrangwertauslauf".

Die Bankdarlehen sind für die voraussichtliche Laufzeit des jeweiligen Projekts gewährt und sollen zusammen mit Darlehen aus einem dem Aktionärskreis nahestehenden Unternehmen, sowie in Einzelfällen aufgenommenen ergänzenden Darlehen, die jeweiligen Projektkosten abdecken. Für die derzeit im Bau befindlichen Projekte liegen im erforderlichen Umfang Finanzierungsvereinbarungen vor.

Unbesicherte Darlehen aus einem dem Aktionärskreis nahestehenden Unternehmen werden als Teil der Projektfinanzierungen je nach Bedarf und jeweils bis zu einer möglichen Refinanzierung durch Bankdarlehen bereitstellt und einheitlich mit einem Zinssatz für alle Geschäftsjahre von 6,0 % verzinst. Diese Darlehen sind grundsätzlich für die Laufzeit des jeweiligen Projekts gewährt.

Zur kurzfristigen Finanzierung der Verwaltungstätigkeit der Bauwert AG wird ein von der Bank zur Verfügung gestellter Kontokorrentkredit mit einem Rahmen von EUR 10 Mio. genutzt. Diese unbesicherte Kreditlinie wird mit 1,5 % verzinst und wurde zum 31.12.2021 mit EUR 9,1 Mio. (i. Vj. EUR 8,3 Mio.) in Anspruch genommen.

Der Bauwert Konzern war damit im Berichtsjahr stets in der Lage, seinen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.

2.5 GESAMTAUSSAGE ZUR WIRTSCHAFTLICHEN LAGE DES KONZERNS

Der Vorstand der Bauwert AG beurteilt die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage im Geschäftsjahr 2021 insbesondere vor dem Hintergrund der erfolgreichen Übergaben in den Projekten Hochmeister Platz und Wildau Rosenanger, der notariell beurkundeten Verkäufe sowie der stillen Reserven in den angearbeiteten Projekten als positiv.

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien im Marktsegment der Bauwert AG sowie die Nachfrage nach großflächigen Büroimmobilien in Berlin ist nach wie vor gut. Der Vorstand sieht insbesondere die Entwicklung des Projektes Square 1 auf dem Grundstück in Berlin Adlershof/Johannisthal als einen wichtigen Schritt zur positiven Fortentwicklung der Lage der Gesellschaft.

Bauwert bearbeitet ein Entwicklungs- und Bauvolumen von rund 347.000 m ² auf angekauften und finanzierten Grundstücken, was eine gute Umsatzentwicklung und die stabile Gesamtentwicklung des Konzerns sichern soll.

3. PROGNOSE-, CHANCEN- UND RISIKOBERICHT

3.1 PROGNOSEBERICHT

Der nachfolgende Bericht zum zukünftigen Geschäftsverlauf sowie geplanten Veränderungen und die Aussagen zu maßgeblichen Einflussfaktoren wie Markt, Branche und Unternehmen basieren auf Einschätzungen des Vorstands. Grundsätzlich ist bei Prognosen eine Verbindlichkeit nicht gegeben. Die angenommenen Entwicklungen könnten in der prognostizierten Art und dem Ausmaß nicht eintreten oder anders eintreten.

Auf Basis der Übergaben der Wohneinheiten und der Abnahmen des Gemeinschaftseigentums in den Projekten Nassauische Straße und Marienbader Straße rechnet der Vorstand für 2022 mit realisierten Umsatzerlösen im Konzern zwischen EUR 55 Mio. und EUR 60 Mio. Bei dieser Prognose bleiben Umsatzerlöse aus den noch zu verkaufenden Einheiten bei den Kronprinzengärten von ca. EUR 14 Mio. unberücksichtigt.

Bauwert prognostiziert auf Grundlage der Erkenntnisse der ersten 8 Monate 2022, und vorausgesetzt es treten keine bislang unvorhergesehenen Belastungen oder Verzögerungen auf, für 2022 ein positives EBT zwischen EUR 3 Mio. und EUR 4 Mio. Die möglichen Ergebnisbeiträge des Projektes Kronprinzengärten sind dabei von untergeordneter Bedeutung.

Im Geschäftsjahr 2022 rechnet Bauwert mit notariell beurkundeten Verkaufsverträgen in der Größenordnung von ca. EUR 5 Mio., die insbesondere aus den zum Erstellungszeitpunkt zum größten Teil bereits erfolgten Verkäufen der restlichen Wohneinheiten in den Projekten Nassauische Straße, Marienbader Straße und Hochmeister Platz resultieren. In 2022 könnten darüber hinaus auch institutionelle gewerbliche Verkäufe im Projekt Adlershof/Square 1 (ca. EUR 160 Mio.) erreicht werden.

Die künftige Ausrichtung sieht vor, weitestgehend an dem bisherigen Investitionsansatz festzuhalten und weiterhin als Projektentwickler für qualitativ hochwertige Wohnimmobilien im Berliner Raum zu operieren. Darüber hinaus wird auch die Entwicklung von Büroimmobilien im Berliner Raum mit dem angekauften Grundstück in Adlershof ein wesentlicher Teil der Projektentwicklungstätigkeit sein. Der Vorstand sieht in diesen Geschäftsfeldern weiterhin gute Möglichkeiten der Entwicklung des Unternehmens und des Konzerns.

3.2 CHANCEN DER ZUKÜNFTIGEN ENTWICKLUNG

Der Bedarf nach inflationssicheren Sachanlagen wie Immobilien dürfte mit Blick auf den anhaltenden Nachfrageüberhang hoch bleiben. Insbesondere in A-Städten wie Berlin bewegt sich der Leerstand weiterhin auf niedrigem Niveau, so dass mit einem weiteren Anstieg der Kaufpreise zu rechnen ist.

Das Management der Bauwert AG hat sich in den vergangenen 37 Jahren ein äußerst gutes Netzwerk in Berlin aufgebaut. Dieses Netzwerk kann die Bauwert AG auch in Zukunft nutzen, um frühzeitig und exklusiv von attraktiven Projektentwicklungen und Immobilienverkäufen zu erfahren und günstige Marktchancen zu nutzen. Dadurch eröffnen sich ebenfalls Chancen, Umsatz und Ertrag in den kommenden Jahren zu steigern, wobei stets Qualität Vorrang hat vor Quantität.

Im vergangenen Geschäftsjahr hat Bauwert ihre Wettbewerbs- und Marktposition weiter etabliert und gestärkt. Die erfolgreiche Unternehmens- und Wachstumsstrategie soll im kommenden Geschäftsjahr weitergeführt werden, insbesondere durch die sehr gute lokale Marktexpertise und das unternehmensinterne Know-how. Auch der Fokus auf den Standort Berlin, die Stadt weist weiterhin große Nachfragepotentiale auf, und die sehr gute Vernetzung im Markt sowie die Konzentration auf die bisher erfolgreichen Produktlinien werden die positive Unternehmensentwicklung unterstützen. Die Durchmischung der nachgefragten Wohnungsgrößen in den jeweiligen Projekten, ermöglicht eine breite Zielgruppenansprache und einen schnellen Verkauf der Wohnungen. Insbesondere durch Investitionen in "Kiezlagen" verschiedener Berliner Stadtteile können Potentiale von Mikrostandorten ausgeschöpft und projektspezifische Risiken diversifiziert werden. Das Projekt in Berlin Kreuzberg, Fidicinstraße ("Bergmann-Kiez") ist hier bespielhaft und wird sich nach unserer derzeitigen Planung positiv durch eine erfolgreiche Projektentwicklung auf die zukünftige Ertragslage des Unternehmens und des Konzerns auswirken.

Durch den gesamthaften Verkauf des Grundstücks nebst Bauverpflichtung in der Berliner Straße konnte Bauwert sich bereits heute künftige Erlöse sichern.

Längerfristige Investitionen in Standorte mit zu schaffendem Baurecht ermöglichen weitere Chancen für ein stabiles Wachstum, die Bauwert nutzen will. Hervorragende Entwicklungsmöglichkeiten in Zusammenarbeit mit den Planungsbehörden des Landes Berlin sieht der Vorstand bei den Grundstücken am Segelfliegerdamm und am Neuen Ufer.

Die Planungen für das Projekt Square 1 auf den Bauwert Grundstücken in Berlin Adlershof/Johannisthal sind sehr weit fortgeschritten. Die Baugenehmigung für einen bereits vermieteten ersten Bauabschnitt mit ca. 25.000 m ² wurde bereits erteilt, der Bauantrag für einen weiteren Bauabschnitt ist eingereicht. Der Vorstand sieht in diesem Projekt außerordentliche Chancen für die Umsatz- und Ergebnisentwicklung angesichts des angespannten Berliner Marktes für große Büroflächen.

Insgesamt sieht der Vorstand gute Chancen für eine weitere erfolgreiche Entwicklung des Unternehmens.

3.3 RISIKOBERICHT

Neben den Chancen und positiven Ergebnissen aus der Geschäftstätigkeit können auch Risiken entstehen. Hierzu gilt es, diese Risiken bestmöglich zu minimieren.

Durch intensive Prüfungsprozesse bei den Ankäufen, der Umsetzung der Projekte und durch eine intensive Kostenkontrolle werden mögliche Risiken frühzeitig erfasst und gesteuert (Risikofrüherkennung). Dies geschieht auf allen Managementebenen und durch einen intensiven Informationsaustausch. Alle zwei Wochen finden Jour-fixe-Termine für alle laufenden und bereits abgewickelten Projekte statt, an denen alle involvierten Projektbeteiligten sowie der Vorstand teilnehmen. Darüber hinaus finden regelmäßige Einzelgespräche und Abfragen von aktuellen Entwicklungen statt, die in Besprechungen innerhalb der jeweiligen Abteilungen stattfinden. Alle relevanten Ereignisse sind an die Controlling-Abteilung, die zuständigen Entscheidungsträger sowie den Vorstand zu melden, welche die Risikosteuerung wahrnehmen.

Durch die Controlling-Abteilung werden Planungs- und Businesspläne für alle Projekte erstellt und stetig fortgeführt. Dies geschieht anschaulich in Kalkulations- und Cashflow-Übersichten. Dabei werden kontinuierlich die Planzahlen mit den Ist-Werten abgeglichen, sodass bei möglichen Abweichungen frühzeitig die Ursachen ermittelt und entsprechende Maßnahmen ergriffen werden können.

3.3.1 Projektrisiken

Die hinsichtlich der Leistungsindikatoren bedeutendsten Risiken für den Konzern sind zwei unternehmensbezogene Risiken: Zum einen das Projektrisiko aus dem An- und Verkauf, d.h. dass der Erwerb von Grundstücken und Immobilien oder ihre Entwicklung und Veräußerung zu angemessenen Konditionen nicht gelingen, sowie zum anderen das Verzögerungs- und Mehrkostenrisiko. Diese Risiken könnten insbesondere zu geringeren Margen der Projekte und verzögerten Gewinnrealisierungen führen und haben damit eine hohe Bedeutung für den Konzern.

Mit Mitteilung vom 16. Mai 2019 wurde die Bauwert Görresstraße GmbH informiert, dass die mit Kaufvertrag vom 11. Oktober 2018 erworbenen Bestandsgebäude auf den Grundstücken in der Görresstraße 21 und 23, Berlin-Friedenau, in die Denkmalliste aufgenommen wurden. Das Risiko für den Konzern besteht darin, dass es dadurch zu intensiveren Abstimmungen mit den zuständigen Denkmalbehörden und dadurch zu Verzögerungen in der Projektentwicklung kommen könnte. Darüber hinaus könnte der bei Ankauf des Grundstückes kalkulierte Flächenansatz und Gewinn möglicher Weise nicht in der geplanten Höhe zu erreichen sein.

Beim Projekt Kronprinzengärten bestehen weiterhin zwei nicht verkaufte Penthouse-Wohnungen. Nunmehr wurde ein überarbeitetes Konzept für die Vermarktung der Einheiten erstellt. Gemäß der aktuellen Projektkalkulation ergibt sich, auch bedingt durch eine positive Marktentwicklung, zwar weiterhin ein leicht positiver Deckungsbeitrag, dieser beruht allerdings auf den kalkulierten Verkaufspreisen für die genannten Wohneinheiten.

Insgesamt sind aber gegenwärtig keine konkreten Risiken erkennbar, die die Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns absehbar schwerwiegend beeinträchtigen könnten.

3.3.2 Risikoberichterstattung über Finanzinstrumente

Der Konzern finanziert seine Bauprojekte über Anzahlungen, Bankdarlehen, Darlehen von den Aktionären nahestehenden Gesellschaften und ergänzende Darlehen. Die mit der Finanzierung zusammenhängenden Risiken sind insbesondere das Liquiditätsrisiko, das Zinsänderungsrisiko und das Zahlungsausfallrisiko. Um die Baukosten tragen und die Bankkredite bedienen zu können, ist der Konzern darauf angewiesen, stets über eine hinreichende Liquiditätsbasis zu verfügen. Dies wird durch ein Finanzmanagement erreicht, zu dem eine laufende Liquiditätsplanung und ein Zins- und Kreditausfallmanagement gehören.

Liquiditätslücken könnten entstehen, wenn nicht zu den erwarteten Konditionen oder nicht in dem geplanten Zeitraum veräußert werden kann. Auch eine Zahlungsunfähigkeit von Investoren könnte zur Folge haben, dass einkalkulierte Einnahmen ausfallen. Um derartige Risiken beherrschen zu können, wird jedes angekaufte Projekt vorab einer umfangreichen Due Diligence-Prüfung unterzogen. Dazu wird auch externes Expertenwissen herangezogen. Darüber hinaus wird auch ein stringentes Forderungsmanagement betrieben, um Zahlungsausfälle zu vermeiden. Eine Absicherung privater Wohnungskäufe erfolgt durch den Nachweis einer gesicherten Finanzierung.

Die aufgenommenen Bankdarlehen sind allesamt projektbezogen. Die Darlehensauszahlung ist zudem an die Einhaltung bestimmter Vorverkaufsquoten geknüpft, so dass Bauwert vorab in Form von erhaltenen Anzahlungen einen bestimmten Liquiditätszufluss erzielt. Darüberhinausgehender Liquiditätsbedarf wird über Darlehen von den Aktionären nahestehenden Gesellschaften gedeckt.

Der Konzern unterliegt Zinsrisiken ausschließlich in der Eurozone. Das Zinsrisiko resultiert hauptsächlich aus Zinsänderungen der variabel verzinslichen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten. Bei einer Erhöhung bzw. Verringerung des Marktzinsniveaus im Berichtsjahr um 100 Basispunkte wäre auf Konzernebene das Zinsergebnis um ca. EUR 1,0 Mio. niedriger bzw. höher (2020: EUR +/- 1,0 Mio.) ausgefallen. Zinsänderungen werden in den laufenden Projektkalkulation entsprechend berücksichtigt, zum Erstellungszeitpunkt haben sich keine größeren Risiken aus Zinsschwankungen ergeben.

3.3.3 Sonstige Risiken

Mögliche Auswirkungen des Ukraine Konflikts sowie der daraus resultierenden politischen Maßnahmen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Bauwert AG und ihrer Tochtergesellschaften sind möglich, in ihrer Tragweite jedoch nicht abschließend bewertbar. Die Finanzierung der Projekte erfolgt unverändert über das Eigenkapital, Darlehen von den Aktionären nahestehende Gesellschaften sowie über aufgenommene Darlehen von Dritten. Hinsichtlich der globalen Auswirkungen auf Materialverfügbarkeiten und Lieferketten rechnet der Vorstand mit steigenden Baukosten, welche durch weiterhin steigende Verkaufspreise ggf. kompensiert werden können. Zum Aufstellungszeitpunkt haben die Auswirkungen daher keine besondere Bedeutung für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns entfaltet, jedoch sind Beeinträchtigungen bei den Projektlaufzeiten, den Baukosten und den Projektmargen bei Anhalten der Situation und einer daraus folgenden gesamtkonjunkturellen Eintrübung nicht auszuschließen.

4. GESAMTEINSCHÄTZUNG

Bauwert verfügt über langjährige Marktkenntnisse und eine umfangreiche Projektpipeline. Gegenwärtig sind keine Anzeichen für einen kurz- oder mittelfristigen Nachfragerückgang oder sinkende Verkaufspreise erkennbar.

Aus Sicht des Vorstands sind derzeit auf der Grundlage der Einschätzungen und Annahmen keine bestandsgefährdenden Risiken erkennbar. Vielmehr sieht der Vorstand gute Chancen, mit den in Bau befindlichen und teils bereits weitgehend verkauften Projekten sowie den vorliegenden Baurechten für bereits angekaufte und projektierte Objekte die Finanz- und Ertragslage weiter zu verbessern.

Darüber hinaus sieht der Vorstand gute Chancen bei der Entwicklung von langfristigen Wohnbauprojekten mit in Aussicht stehenden Bebauungsplänen, wie zum Beispiel am Segelfliegerdamm und am Neuen Ufer in Berlin.

Hinsichtlich der Entwicklung von großflächigen Büroimmobilien will Bauwert die bereits bestehenden Baurechte nutzen und der starken Marktnachfrage mit attraktiven Objekten begegnen.

Insgesamt sieht der Vorstand im Ergebnis der Abwägung aller Risiken und Chancen eine im Vergleich zum Vorjahr unverändert positive Situation. Der Konzern ist in der Lage, die sich bietenden Chancen und Herausforderungen zu nutzen, ohne dabei nicht vertretbar hohe Risiken eingehen zu müssen.

¹ Vgl. ZIA Zentraler Immobilienausschuss e.V.: Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2022, Februar 2022
² Vgl. ebenda
³ Vgl. Bulwiengesa: Immobilienindex 1975 - 2021, Januar 2022
⁴ Vgl. ZIA Zentraler Immobilienausschuss e.V.: Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2022, Februar 2022
⁵ Vgl. UniCredit Bank AG: Wohnimmobilien-Marktbericht Berlin, März 2021
⁶ Vgl. ZIA Zentraler Immobilienausschuss e.V.: Frühjahresgutachten Immobilienwirtschaft 2022, Februar 2022
⁷ Vgl. Bulwiengesa: Projektentwicklerstudie, 7 deutsche A-Städte 2021, Mai 2021

Bad Kötzting, 31. August 2021

Dr. Jürgen Leibfried

Michael Staudinger

Daniel Herrmann

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2021

Aktiva

	31.12.2021		31.12.2020
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. entgeltlich erworbene Software		73		94
II. Sachanlagen
1. Mietereinbauten	185		192
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	126	312	177	368
		385		462
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke
1. Grundstücke ohne Bauten	100.975		125.181
2. Grundstücke mit fertigen und unfertigen Bauten	159.490		161.229
3. geleistete Anzahlungen	31.848	292.313	31.250	317.660
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Grundstücksverkäufen	4.620		7.237
2. Forderungen gegen nahestehende Personen und Unternehmen	34.194		31.976
3. sonstige Vermögensgegenstände	5.480	44.295	1.193	40.406
III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten		29.587		25.227
		366.195		383.293
C. Rechnungsabgrenzungsposten		618		244
D. Aktive latente Steuern		6.293		7.057
		373.490		391.056
Passiva
		31.12.2021 TEUR		31.12.2020 TEUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital		50		50
II. Gesetzliche Rücklage		5		5
III. Konzernbilanzgewinn		72.222		48.578
IV. Nicht beherrschende Anteile		0		-64
		72.277		48.570
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen		12.050		2.044
2. sonstige Rückstellungen		8.600		11.545
		20.651		13.589
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten		125.745		126.811
2. Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen		89.462		81.946
3. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern		16.000		10.000
4. erhaltene Anzahlungen		35.221		103.279
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen		12.407		6.376
6. sonstige Verbindlichkeiten		1.728		486
- davon aus Steuern TEUR 154 (i. Vj. TEUR 172) -
- davon im Rahmen der sozialen Sicherheit TEUR 17 (i. Vj. TEUR 12) -
		280.563		328.898
		373.490		391.056

Konzerngewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2021

	2021		2020
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
1. Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Grundstücken		145.193		95.180
2. Verminderung (i. Vj. Erhöhung) des Bestands an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten		-61.320		24.199
3. sonstige betriebliche Erträge		5.059		3.253
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen		-28.967		-96.523
5. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	-6.966		-6.251
b) soziale Abgaben	-959	-7.924	-742	-6.993
6. Abschreibungen
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		-143		-122
b) auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens		-701		-1.004
7. sonstige betriebliche Aufwendungen		-9.342		-7.799
8. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		1.706		1.689
- davon von nahestehenden Personen und Unternehmen TEUR 1.596 (i. Vj. TEUR 1.597) -
9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		-8.736		-6.884
- davon an nahestehende Unternehmen TEUR 4.857 (i. Vj. TEUR 4.541)-
10. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		-11.032		-2.086
11. Ergebnis nach Steuern		23.793		2.910
12. sonstige Steuern		-86		-64
13. Konzernjahresüberschuss		23.707		2.846
14. auf nicht beherrschende Anteile entfallende Verluste		-64		132
15. Konzerngewinn		23.644		2.978
16. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr		48.579		45.600
17. Konzernbilanzgewinn		72.222		48.579

Konzernkapitalflussrechnung

	2021 TEUR	2020 TEUR
Konzernjahresüberschuss einschließlich der Ergebnisanteile anderer Gesellschafter	23.707	2.846
Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens	143	122
Abschreibungen auf Gegenstände des Umlaufvermögens	701	1.004
Abnahme der sonstigen Rückstellungen	-2.960	-1.480
sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen
Abnahme der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte	24.645	1.154
Abnahme der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva,
die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	698	1.437
Abnahme der erhaltenen Anzahlungen	-68.058	-28.565
Zunahme (i. Vj. Abnahme) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva,
die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	6.789	-940
Zinsaufwendungen	8.736	6.884
Zinserträge	-1.706	-1.689
Ertragsteueraufwand	11.032	2.086
Ertragsteuerzahlungen	-3.389	-21.338
Ertragsteuererstattungen	244	7.869
Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit	580	-30.610
Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände	-6	-68
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	-54	-90
Erhaltene Zinsen	112	95
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	52	-63
Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten	49.919	78.904
Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten	-42.485	-93.554
Auszahlungen (i. Vj. Einzahlungen) aus verfügungsbeschränkten Konten, die zur Tilgung von Bankverbindlichkeiten bestimmt sind	-2.834	50.177
gezahlte Zinsen	-3.705	-2.944
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	894	32.583
zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds	1.526	1.911
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode	5.879	3.968
Finanzmittelfonds am Ende der Periode	7.405	5.879

Konzerneigenkapitalspiegel

	Den Eigentümern des Mutterunternehmens zurechenbar
	Gezeichnetes Kapital TEUR	Kapitalrücklage TEUR	Gesetzliche Rücklage TEUR	Konzernbilanzgewinn TEUR	Summe TEUR
01.01.2020	50	0	5	45.600	45.655
Konzernjahresüberschuss	-	-	-	2.978	2.978
31.12.2020	50	0	5	48.578	48.633
Konzernjahresüberschuss	-	-	-	23.644	23.644
31.12.2021	50	0	5	72.222	72.277

	Nicht beherrschende Anteile TEUR	Summe TEUR
01.01.2020	69	45.724
Konzernjahresüberschuss	-132	2.846
31.12.2020	-64	48.570
Konzernjahresüberschuss	64	23.707
31.12.2021	0	72.277

Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2021

Allgemeine Hinweise

Der vorliegende Konzernabschluss wurde gemäß §§ 290 ff. HGB und unter Beachtung der Deutschen Rechnungslegungsstandards (DRS) zum 31.12.2021 aufgestellt. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert. Die Bilanzgliederung berücksichtigt die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen und wurde um Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Personen und Unternehmen (Aktionäre und von diesen beherrschte Gesellschaften) ergänzt.

Die Bauwert Aktiengesellschaft, Bad Kötzting, (nachfolgend auch kurz "Bauwert AG") ist im Handelsregister beim Amtsgericht Regensburg unter der Nummer HRB 15138 eingetragen. Gegenstand des Unternehmens sind die Projektentwicklung von gewerblichen Immobilien und Wohnimmobilien und alle damit in direktem oder indirektem Zusammenhang stehenden Dienstleistungen.

Es bestehen seit dem 7. Dezember 2016 Beherrschungs- und Ergebnisabführungsverträge mit der Bauwert Bleibtreustraße GmbH, Bad Kötzting, der Bauwert Zillestraße GmbH, Bad Kötzting, der Bauwert Potsdam Friedrich-Engels-Straße GmbH, Bad Kötzting, der Bauwert Management Düsseldorf II GmbH, Bad Kötzting, sowie seit dem 6. Dezember 2017 ein Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag mit der Bauwert Wildau Rosenanger GmbH, Bad Kötzting. Mit diesen Gesellschaften besteht eine körperschaftsteuerliche Organschaft.

Mit allen Konzerngesellschaften besteht eine umsatzsteuerliche Organschaft.

Konsolidierungskreis und Stichtag

In den Konzernabschluss sind neben dem Mutterunternehmen sämtliche direkt und indirekt gehaltenen Tochterunternehmen einbezogen.

Bei der erstmaligen Aufstellung des Konzernabschlusses im Geschäftsjahr 2017 wurde hinsichtlich der Wertansätze die Ausnahmeregelung des § 301 Abs. 2 Satz 5 HGB in Anspruch genommen, die Verrechnung wurde daher auf Grundlage der Wertansätze zu dem Zeitpunkt, zu dem das Unternehmen Tochterunternehmen geworden ist, durchgeführt. Eine Neubewertung zum 1. Januar 2017 hätte einen unverhältnismäßig hohen Aufwand bedeutet und darüber hinaus die Aussagekraft des Konzernabschlusses nicht erhöht, da alle damals aktiven Projektgesellschaften von der Bauwert AG vor Projektbeginn selbst gegründet oder als Vorratsgesellschaften erworben wurden.

Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Bilanzstichtag sämtlicher in den Konzernabschluss einbezogener Unternehmen ist der 31.12.2021.

Tochterunternehmen, bei denen die Bauwert AG einen beherrschenden Einfluss im Sinne des § 290 Abs. 2 HGB ausübt, werden im Wege der Vollkonsolidierung einbezogen.

Die Bauwert AG als Mutterunternehmen ist zu den Bilanzstichtagen an folgenden Tochterunternehmen direkt oder indirekt beteiligt:

		Anteile
Gesellschaft	Sitz	31.12.2021	31.12.2020
Tochterunternehmen
Bauwert Nassauische Straße GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Königsplatz GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Fulda GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Vorbergstraße 4 GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Zillestraße GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Bleibtreustraße GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Klosterstraße GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Werderscher Markt GmbH	Bad Kötzting	94 %	94 %
Bauwert Heilbronner Straße 9-10 GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Boxhagener Straße GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Hochmeisterplatz GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Wildau Rosenanger GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Wildau Dahmeufer GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Fidicinstraße GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Potsdam Friedrich-Engels-Straße GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Management Düsseldorf II GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Verwaltungsgesellschaft mbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert GÜ und Projektentwicklungsgesellschaft mbH & Co. KG	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Marienbader Straße GmbH	Bad Kötzting	49,5 %	49,5 %
Bauwert Görresstraße GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Berliner Straße GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Segelfliegerdamm GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Neues Ufer GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Invest Projekt VI GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Invest Projekt VII GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Invest Projekt VIII GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Invest Projekt IX GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert B1B2 GmbH und Co. KG	Bad Kötzting	100 %	−
Bauwert C1C2 GmbH und Co. KG	Bad Kötzting	100 %	−
DaKaRo Geschäftsführungs GmbH	Berlin	100 %	−
DaKaRo Liegenschaftsentwicklungs GmbH und Co.KG	Berlin	89,9%	−

Der Konsolidierungskreis besteht zum Bilanzstichtag aus 32 (31.12.2020: 28) vollkonsolidierten Unternehmen (einschließlich der Bauwert AG).

Mit Vertrag vom 15. Juni 2018 hat die Bauwert AG 50,5% der Anteile an der Bauwert Marienbader Straße GmbH an die CENTRUM Düsseldorf, Flinger Straße 40 GmbH, Monheim am Rhein, veräußert. Da die Bauwert AG auch nach Anteilsveräußerung durch vertragliche Regelungen zur Stimmrechtsausübung einen beherrschenden Einfluss gemäß § 290 Abs. 2 HGB auf die Bauwert Marienbader Straße hat, wird das Tochterunternehmen zum 31.12.2020 nach wie vor im Wege der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss einbezogen.

Erstmals im Wege der Vollkonsolidierung wurden die im Berichtsjahr gegründeten Gesellschaften Bauwert B1B2 GmbH und Co. KG, Bad Kötzting und Bauwert C1C2 GmbH und Co. KG, Bad Kötzting einbezogen. Die erstmalige Einbeziehung dieser Gesellschaften hatte keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss.

Zudem hat die Bauwert AG mit Beteiligungs- und Geschäftsanteilskauf- und übertragungsvertrag vom 27.08.2021 und Wirkung zum 4.11.2021 89,9% der Kommanditbeteiligung an der DaKaRo Liegenschaftsentwicklungs GmbH & Co. KG sowie 100% der Geschäftsanteile der Komplementärgesellschaft DaKaRo Geschäftsführungs GmbH erworben. Die Gesellschaften wurden zum 31.12.2021 erstmalig im Wege der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss einbezogen. Die DaKaRo Liegenschaftsentwicklungs GmbH & Co. KG ist Eigentümerin eines ca. 1.000 m ² großen Grundstücks des Vorratsvermögens mit ca. 4.000 m ² Nutzfläche in Berlin Charlottenburg, welches zum Stichtag erstmalig im Konzernabschluss der Bauwert AG mit einem Buchwert von rund EUR 14 Mio. bilanziert wurde. Weitere wesentliche Auswirkungen auf den Konzernabschluss haben sich nicht ergeben. Aufgrund der vertraglichen Regelungen zu Chancen und Risiken aus dem Projekt werden aktuell keine nicht beherrschenden Anteile ausgewiesen.

Durch die Veränderungen des Konsolidierungskreises ist die Vergleichbarkeit mit dem Vorjahr nicht beeinträchtigt.

Konsolidierungsgrundsätze

Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der Neubewertungsmethode (§ 301 Abs. 1 Satz 2 HGB) durch Verrechnung der Buchwerte der Anteile mit dem auf den Konzern entfallenden Eigenkapital der einbezogenen Tochterunternehmen zum Zeitpunkt, zu dem das Unternehmen Tochterunternehmen geworden ist. Das Eigenkapital ist mit dem Betrag angesetzt, der dem Zeitwert der in den Konzernabschluss aufzunehmenden Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten und Sonderposten entspricht, der diesen an dem für die Verrechnung maßgeblichen Zeitpunkt beizulegen ist.

Forderungen, Rückstellungen, Verbindlichkeiten und Rechnungsabgrenzungsposten zwischen den in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen wurden gegeneinander aufgerechnet.

Gewinne und Verluste aus konzerninternen Lieferungs- und Leistungsbeziehungen wurden ebenso eliminiert wie Beteiligungserträge aus einbezogenen Unternehmen.

Konzerninterne Umsatzerlöse und Erträge wurden mit den auf sie entfallenden Aufwendungen verrechnet, soweit sie nicht in Bestandsveränderungen umzugliedern waren.

Steuerabgrenzungen waren aufgrund der Anwendung von konzerneinheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften sowie der Durchführung von Konsolidierungsmaßnahmen vorzunehmen.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Abschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen wurden nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen erstellt. Gegebenenfalls wurden notwendige Anpassungen der Abschlüsse an die einheitlich geltenden Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften vorgenommen.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses muss der Vorstand Sachverhalte beurteilen, Schätzungen vornehmen und Annahmen treffen, die die Anwendung von Rechnungslegungsmethoden und die ausgewiesenen Beträge der Vermögensgegenstände, Schulden, Erträge und Aufwendungen betreffen. Schätzungen und zugrunde liegende Annahmen werden laufend überprüft. Überarbeitungen von Schätzungen werden prospektiv erfasst. Die Schätzungen und die ihnen zugrunde liegenden Annahmen resultieren aus Vergangenheitserfahrungen sowie weiteren als relevant erachteten Faktoren und betreffen im Wesentlichen die Werthaltigkeit der Vorräte, die Werthaltigkeit der aktiven latenten Steuern auf Verlustvorträge sowie die Beurteilung und Bewertung von Rückstellungen und Eventualverbindlichkeiten. Die tatsächlichen Werte können von den Schätzungen abweichen. Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses sind wesentliche Änderungen der zugrunde gelegten Annahmen und Schätzungen nicht erkennbar.

Der Konzernabschluss wurde unter Annahme der Unternehmensfortführung aufgestellt.

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens werden zu Anschaffungskosten angesetzt und, sofern sie der Abnutzung unterliegen, entsprechend ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer über 3 bis 5 Jahre planmäßig linear abgeschrieben.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungskosten angesetzt und wird, soweit abnutzbar, um planmäßige lineare Abschreibungen vermindert (§ 253 Abs. 3 HGB).

Voraussichtlich dauernden Wertminderungen, die über den planmäßigen Werteverzehr hinausgehen, wird durch außerplanmäßige Abschreibungen Rechnung getragen. Zuschreibungen erfolgen, soweit der Grund für in Vorjahren vorgenommene außerplanmäßige Abschreibungen entfallen ist, maximal bis zu den fortgeführten Anschaffungskosten.

Die planmäßigen Abschreibungen auf Zugänge erfolgen zeitanteilig. Grundlage der planmäßigen Abschreibung ist die voraussichtliche Nutzungsdauer des jeweiligen Vermögensgegenstandes. Den planmäßigen Abschreibungen liegen Nutzungsdauern zwischen 3 und 13 Jahren zugrunde. Für geringwertige Anlagegüter mit Anschaffungskosten von über EUR 250 bis EUR 1.000 wird ein Sammelposten gebildet und linear über 5 Jahre abgeschrieben.

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke werden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bzw. zu den niedrigeren beizulegenden Werten angesetzt.

Die Herstellungskosten der Grundstücke mit unfertigen Bauten umfassen im Wesentlichen die von Subunternehmern in Rechnung gestellten Leistungen sowie die eigenen Personalkosten für die Projektleitung. Auf diese Herstellungskosten wird ein Gemeinkostenzuschlag hinzugerechnet. Grundlage für die Gemeinkostenzuschläge sind die Ist-Gemeinkosten der Periode.

Fremdkapitalkosten werden, sofern sie zur Finanzierung der Herstellung eines Vermögensgegenstandes verwendet werden und soweit sie auf den Zeitraum der Herstellung entfallen, aktiviert. Als Zeitraum der Herstellung wird bei erworbenen Grundstücken auch der zur Schaffung von Baurecht und zur Einholung von Baugenehmigungen erforderliche Zeitraum beurteilt.

In allen Fällen wird gemäß § 253 Abs. 4 HGB verlustfrei bewertet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert oder zum niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Allen Risiken ist durch die Bildung angemessener Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen; Forderungen mit einer Fälligkeit von mehr als einem Jahr sind - soweit sie un- oder niedrigverzinslich sind - mit dem abgezinsten Wert angesetzt.

Flüssige Mittel werden zum Nennwert ausgewiesen.

Für Ausgaben vor dem Bilanzstichtag, die Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag sind, wird ein aktiver Rechnungsabgrenzungsposten gebildet.

Für die Ermittlung latenter Steuern gem. § 274 i. V. m. § 298 Abs. 1 und § 306 HGB aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und nicht abgezinst.

Aktive latente Steuern auf Verlustvorträge werden nur insoweit berücksichtigt, als deren Realisierung innerhalb der nächsten fünf Jahre mit hinreichender Sicherheit zu erwarten ist. Für die wahrscheinliche Nutzbarkeit wird die Planung der jeweiligen Gesellschaft zugrunde gelegt. Bei den Projektgesellschaften wird berücksichtigt, dass diese bis zur Übergabe der Kaufgegenstände an die Erwerber bilanzielle Verluste machen. Hier werden aktive latente Steuern berücksichtigt, wenn die mitlaufende Kalkulation ein positives Projektergebnis erwarten lässt.

Die Berechnung der latenten Steuern erfolgt mit einem Steuersatz von 28,43 % (15,83 % KSt/SolZ, 12,60 % GewSt). Aufwand oder Ertrag aus der Veränderung bilanzierter latenter Steuern werden in der Gewinn- und Verlustrechnung unter dem Posten "Steuern vom Einkommen und vom Ertrag" ausgewiesen.

Die Regelungen des DRS 18 idF des DRÄS 11 werden freiwillig vorzeitig angewendet.

Die sonstigen Rückstellungen sowie die Steuerrückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken, drohenden Verluste und ungewissen Verpflichtungen. Die Bewertung erfolgt jeweils in Höhe des Erfüllungsbetrags, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich ist. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden gemäß § 253 Abs. 2 Satz 1 HGB mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.

Die Verbindlichkeiten werden mit ihrem Erfüllungsbetrag bilanziert. Unterschiedsbeträge zwischen dem Ausgabebetrag und dem höheren Erfüllungsbetrag einer Verbindlichkeit werden als Disagio (Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten) aktiviert und über die Laufzeit der Verbindlichkeit planmäßig abgeschrieben.

Erläuterungen zur Konzernbilanz

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke

Die Grundstücke für die Projekte Görresstraße, Segelfliegerdamm, Storkow, Neues Ufer, Potsdam Friedrich-Engels Straße, Wildau Dahmeufer, Wildbergplatz und Suarezstraße sind in den Grundstücken ohne Bauten enthalten. Die Grundstücke in Adlershof und in der Berliner Straße wurden aufgrund des Baubeginns in die Grundstücke mit unfertigen Bauten umgegliedert.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen gegen nahestehende Personen und Unternehmen beinhalten Forderungen gegen Aktionäre, die zugleich Vorstände der Bauwert AG sind, von TEUR 32.039 (i. Vj. TEUR 30.445). Zum 31.12.2021 besteht gegen einen Aktionär eine verzinsliche Darlehensforderung von TEUR 26.570 (i. Vj. TEUR 26.570) und eine zugehörige kumulierte Zinsforderung von TEUR 4.656 (i. Vj. TEUR 3.062). Das Darlehen hat eine Laufzeit bis zum 31.12.2022 und wird mit 6% p.a. verzinst. Darüber hinaus bestehen zum 31.12.2021 wie im Vorjahr unverzinsliche Forderungen gegen Aktionäre von insgesamt TEUR 813. Weiterhin beinhalten die Forderungen gegen nahestehende Personen und Unternehmen ein unbesichertes Darlehen an die Mehrheitsaktionärin (verbundenes Unternehmen) Bauwert Investment Group GmbH von TEUR 1.867 inklusive aufgelaufener Zinsen von TEUR 206.

Die sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten Ertragsteuerforderungen von TEUR 3.713 (i. Vj. TEUR 346).

Sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten

Von den Guthaben bei Kreditinstituten sind TEUR 22.182 (i. Vj. TEUR 19.347) verfügungsbeschränkt, insbesondere aufgrund von mit Bürgschaften besicherten Kundenanzahlungen. Nach Übergabe der Kaufobjekte an die Erwerber stehen die derzeit verfügungsbeschränkten Mittel vorrangig zur Tilgung der Bankkredite zur Verfügung.

Latente Steuern

Die aktiven latenten Steuern beruhen mit TEUR 5.130 (i. Vj. TEUR 5.880) auf Verlustvorträgen zur Gewerbesteuer und zur Körperschaftsteuer. Es besteht die überwiegende Wahrscheinlichkeit der Nutzung dieser Verlustvorträge innerhalb der nächsten fünf Jahre. Zudem resultieren aktive latente Steuern von TEUR 1.162 (i. Vj. TEUR 1.032) aus der Eliminierung von Zwischengewinnen in den zum Verkauf bestimmten Grundstücken.

Eigenkapital

Die Entwicklung des Eigenkapitals einschließlich der Anteile in Fremdbesitz ist im Konzerneigenkapitalspiegel dargestellt.

Der Vorstand wird der Hauptversammlung vorschlagen, den Bilanzgewinn der Bauwert AG für das Geschäftsjahr 2021 von TEUR 80.818 auf neue Rechnung vorzutragen.

Steuerrückstellungen

Die Steuerrückstellungen von TEUR 12.050 (i. Vj. TEUR 2.044) betreffen Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag sowie Gewerbesteuer.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen wurden insbesondere für ausstehende Rechnungen (TEUR 3.040, i. Vj. TEUR 5.989), für Gewährleistungen (TEUR 2.219, i. Vj. TEUR 2.110), für Verkaufsprovisionen (TEUR 1.408, i. Vj. TEUR 1.303), für Verpflichtungen im Personalbereich (TEUR 749, i. Vj. TEUR 756) sowie für Rechtsstreitigkeiten und Schadensersatzansprüche (TEUR 1.061, i. Vj. TEUR 1.287) gebildet.

Verbindlichkeiten

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten ergeben sich wie folgt:

	Gesamtbetrag (Vorjahr)	Laufzeit
	TEUR	< 1 Jahr	> 1 bis 5 Jahre	> 5 Jahre
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	125.745	73.905	51.840	0
	(126.811)	(97.413)	(29.398)	(0)
Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen	89.462	89.462	0	0
	(81.946)	(81.946)	(0)	(0)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	16.000	16.000	0	0
	(10.000)	(10.000)	(0)	(0)
Erhaltene Anzahlungen	35.221	35.221	0	0
	(103.279)	(100.346)	(2.933)	(0)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	12.407	12.240	167	0
	(6.376)	(5.718)	(658)	(0)
Sonstige Verbindlichkeiten	1.728	1.728	0	0
	(486)	(486)	(0)	(0)
Summe	280.563	228.556	52.007	0
	(328.898)	(295.909)	(32.989)	(0)

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und gegenüber anderen Kreditgebern richten sich nach der voraussichtlichen Fertigstellung der Projekte und somit der Übergabe an die Kunden und der anschließenden Rückführung der zur Projektfinanzierung benötigten Kredit- und sonstigen Darlehensverbindlichkeiten.

Alle Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch Abtretung sämtlicher gegenwärtiger und zukünftiger Kaufpreisansprüche gegen Erwerber der entwickelten Immobilien sowie durch Grundpfandrechte besichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen betreffen mit TEUR 87.713 im Wesentlichen unbesicherte Darlehen der Staudinger KG, die bedarfsgerecht zur Verfügung gestellt werden.

Die erhaltenen Anzahlungen von TEUR 35.221 beinhalten die bereits erhaltenen Kaufpreisraten in Projektgesellschaften. Die erhaltenen Anzahlungen des Projektes Hochmeisterplatz reduzierten sich durch die Fertigstellung des Projektes um TEUR 90.793. Gegenläufig entwickelten sich die erhaltenen Anzahlungen durch weiteren Baufortschritt in den Projekten Marienbader Straße (+ TEUR 13.675) und Nassauische Straße (+ TEUR 9.060).

Haftungsverhältnisse

Neben den in der Bilanz aufgeführten Verbindlichkeiten besteht ein Haftungsverhältnis der Bauwert AG aus der Freistellung der Catella Corporate Finance GmbH von Gewährleistungsverpflichtungen gegenüber der Bauwert CA Grafenberger Allee GmbH bis zum Höchstbetrag von EUR 5 Mio. Eine Inanspruchnahme aus dem angegebenen Haftungsverhältnis wird nicht erwartet, nachdem das Bauprojekt "Living Circle" im Jahr 2017 übergeben wurde.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen betreffen folgende Sachverhalte:

in TEUR	bis 1 Jahr	1 bis 5 Jahre	über 5 Jahre	31.12.2021
Mietverpflichtungen	503	1.513	0	2.016
Leasingverpflichtungen	91	304	0	395
	594	1.817	0	2.411

Weiterhin besteht zum 31.12.2021 ein Bestellobligo aus beauftragten Bauleistungen von EUR 80 Mio.

Erläuterungen zur Konzerngewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Der Posten enthält im Wesentlichen die Umsätze aus den im Inland erfolgten Verkäufen in den Projektgesellschaften Bauwert Hochmeisterplatz GmbH (TEUR 115.833), Bauwert Wildau Rosenanger GmbH (TEUR 24.726) und Bauwert Heilbronner Straße GmbH (TEUR 3.333). Die in 2021 übergebenen Bauteile des Projekts Wildau Rosenanger wurden an dem Aktionärskreis nahestehende Unternehmen veräußert.

Minderung des Bestands an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit unfertigen und fertigen Bauten

Die Bestandsveränderungen (TEUR 61.320) setzen sich aus einem Bestandsaufbau bei den noch nicht abgeschlossenen Projekten (TEUR 24.348) sowie aus einem Bestandsabbau aus den realisierten Verkäufen von Immobilien (TEUR 85.668) zusammen. Ein Zugang zum Posten Grundstücke mit unfertigen und fertigen Bauten resultiert daneben aus der Umgliederung der Projekte Adlershof und Berliner Straße aus dem Posten Grundstücke ohne Bauten.

Sonstige betriebliche Erträge

Der Posten enthält periodenfremde Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen von EUR 1,3 Mio.

Personalaufwand

Mitarbeiter sind ausschließlich bei der Bauwert AG angestellt.

Abschreibungen

Die Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens betreffen die Bauwert Invest Projekt VI GmbH, welche im Jahr 2020 eine Grundstücksankaufsoption erworben und unter den Vorräten aktiviert hatte. Da die Gesellschaft die Option nicht ausgeübt hat und der Ankauf des Grundstückstücks letztendlich nicht realisiert wurde, erfolgte im Berichtsjahr eine vollständige Wertberichtung des zuvor bilanzierten Vermögensgegenstandes.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

Alle Angaben in TEUR	2021	2020
Vertriebskosten	1.718	2.827
Rechts-, Beratungs- und Jahresabschlusskosten	1.510	1.306
Schadensersatz	1.459	467
Raumkosten/Stellplätze	709	524
Gewährleistungskosten	699	180
Forderungsverluste/Wertberichtigungen	666	225
Versicherungen	437	277
Grundstückskosten (Vermietung)	319	51
Verbrauchskosten Versorger	171	126
Mietgarantien	53	539
Übrige	1.601	1.277
	9.342	7.799

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten keine wesentlichen periodenfremden Aufwendungen.

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Dieser Posten beinhaltet im Wesentlichen Zinserträge aus Darlehen an den Vorstand und an dem Aktionärskreis nahestehende Unternehmen und Personen.

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Neben den Zinsaufwendungen gegenüber der Staudinger KG (TEUR 4.857, i. Vj. TEUR 4.541) und Dritten (TEUR 2.300, i. Vj. TEUR 1.894) sind in diesem Posten Finanzierungsgebühren (TEUR 1.393, i. Vj. TEUR 331) und Avalprovisionen (TEUR 170, i. Vj. TEUR 120) enthalten. Aus der Aufzinsung von Rückstellungen resultieren Aufwendungen von TEUR 16 (i. Vj. Erträge aus der Abzinsung von TEUR 2).

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag resultieren mit TEUR 9.271 im Wesentlichen aus Ertragsteueraufwendungen der Bauwert Hochmeister Platz GmbH (i. Vj. mit TEUR 1.100 Ertragsteueraufwendungen der Bauwert Heilbronner Straße GmbH). Weiterhin resultieren Steueraufwendungen von TEUR 750 aus der Verminderung aktiver latenter Steuern auf Verlustvorträge, TEUR 347 latente Steuererträge aus der Veränderung latenter Steuern auf Bewertungsunterschiede sowie TEUR 131 latente Steuererträge aus der Eliminierung von Zwischengewinnen und -verlusten. Im Vorjahr enthielten die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag insgesamt einen Aufwand aus latenten Steuern von TEUR 715.

Der Ertragsteueraufwand von TEUR 11.032 entspricht im Wesentlichen dem auf Grundlage des Konzernergebnisses vor Ertragsteuern (TEUR 34.739) und dem Konzernsteuersatz (28,43%) ermittelten Betrag von TEUR 9.876 zuzüglich Aufwendungen aus steuerlich nicht abzugsfähigen konzerninternen Aufwendungen.

Sonstige Steuern

Die sonstigen Steuern (TEUR 86) enthalten im Wesentlichen Aufwendungen für Grundsteuer.

Sonstige Angaben

Kapitalflussrechnung

Im Berichtsjahr enthält der Finanzmittelbestand wie im Vorjahr ausschließlich den Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten (TEUR 29.587, i. Vj. TEUR 25.227), abzüglich der verfügungsbeschränkten liquiden Mittel (TEUR 22.182, i. Vj. TEUR 19.347).

Vorschlag zur Verwendung des Ergebnisses des Mutterunternehmens

Der Vorstand der Bauwert AG schlägt der Hauptversammlung vor, den Bilanzgewinn der Bauwert AG von TEUR 80.818 auf neue Rechnung vorzutragen.

Vorstand

Dem Vorstand gehörten folgende Mitglieder an:

Dr. Jürgen Leibfried

Michael Staudinger

Dr. Bernd Schade (bis 31.10.2021)

Daniel Johannes Herrmann (ab 01.06.2022)

Die Vorstandsmitglieder üben die Vorstandstätigkeit jeweils hauptberuflich aus, eine fixierte Ressortaufteilung für den Vorstand existiert nicht. Zum 1. Juni 2022 übernahm Herr Daniel Herrmann als drittes Vorstandsmitglied die Verantwortung für die Ressorts Gewerbeimmobilien, Business Development sowie Marketing/PR und Personal.

Dem Aufsichtsrat gehörten folgende Mitglieder an:

Herr Prof. Dr. Herbert Henzler (Vorsitzender), Unternehmensberater, Aufsichtsrat der ottonova AG, Beiratsmitglied der Deutsche Bahn AG

Herr Lothar Lanz, Aufsichtsrat der TAG Immobilien AG, der Home24 SE und der Dermapharm Holding SE

Herr Prof. Dr. Dirk Meyer-Scharenberg, Steuerberater und Gutachter

Gesamtbezüge des Vorstands und des Aufsichtsrats

Die Bezüge des Vorstands beliefen sich im Geschäftsjahr auf TEUR 1.499 (i. Vj. TEUR 1.431).

Für den Aufsichtsrat wurden für 2021 Gesamtbezüge von TEUR 120 (i. Vj. TEUR 120) gewährt.

Mitarbeiter

Während des Geschäftsjahres wurden neben den Vorständen durchschnittlich 70 Mitarbeiter beschäftigt, davon sind 36 weiblich und 34 männlich (i. Vj. 68 Mitarbeiter, davon 35 weiblich und 33 männlich).

Honorar des Konzernabschlussprüfers

Das vom Abschlussprüfer des Konzernabschlusses für das Geschäftsjahr 2021 berechnete Gesamthonorar im Sinne des § 314 Abs. 1 Nr. 9 HGB beträgt TEUR 94 und entfällt ausschließlich auf Abschlussprüfungsleistungen.

Befreiung nach §§ 264 Abs. 3 HGB

Folgende Gesellschaften nehmen die Befreiungsvorschrift nach §§ 264 Abs. 3 HGB in Anspruch und verzichten daher auf die Aufstellung eines Lageberichts, die Prüfung und die Offenlegung ihres Jahresabschlusses:

―	Bauwert Zillestraße GmbH
―	Bauwert Bleibtreustraße GmbH
―	Bauwert Potsdam Friedrich-Engels-Straße GmbH
―	Bauwert Management Düsseldorf II GmbH
―	Bauwert Wildau Rosenanger GmbH
―	Bauwert Heilbronner Straße 9-10 GmbH

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag mit besonderer Bedeutung für die Bauwert AG und ihre Tochtergesellschaften haben sich bis zum Aufstellungszeitpunkt nicht ergeben.

Bad Kötzting, 31. August 2022

Vorstand

Dr. Jürgen Leibfried

Michael Staudinger

Daniel Herrmann

Entwicklung des Konzernanlagevermögens im Geschäftsjahr 2021

	Anschaffungskosten
	1.1.2021 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	31.12.2021 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Software	151.031,00	5.800,00	0,00	156.831,00
II. Sachanlagen
1. Mietereinbauten	247.459	0	0	247.459
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung	851.346	59.920	1.104	910.162
3. Anlagen im Bau	385	0	0	385
	1.099.190,00	59.920,00	1.104,00	1.158.006,00
	1.250.221,00	65.720,00	1.104,00	1.314.837,00

	Kumulierte Abschreibungen				Buchwerte
	1.1.2021 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	31.12.2021 EUR	31.12.2021 EUR	31.12.2020 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Software	57.443,00	26.090,00	0,00	83.533,00	73.298,00	93.588,00
II. Sachanlagen
1. Mietereinbauten	55.707	6.617	0	62.324	185.135	191.752
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung	674.697	109.983	553	784.127	126.035	176.649
3. Anlagen im Bau	0	0	0	0	385	385
	730.404,00	116.600,00	553,00	846.451,00	311.555,00	368.786,00
	787.847,00	142.690,00	553,00	929.984,00	384.853,00	462.374,00

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Bauwert Aktiengesellschaft, Bad Kötzting

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der Bauwert Aktiengesellschaft, Bad Kötzting und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2021, der Konzern-Gewinn und Verlustrechnung, der Konzernkapitalflussrechnung und dem Konzerneigenkapitalspiegel für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der Bauwert Aktiengesellschaft für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

―

entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2021 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 und

―

vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns zur Aufstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Konzernabschluss und Konzernlagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben.
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
―	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt.
―	holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile.
―	beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns.
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Berlin, den 16. September 2022

KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Drotleff, Wirtschaftsprüfer

Lommatzsch, Wirtschaftsprüfer

BAUWERT Heilbronner Straße 9-10 GmbH