Bauwert Aktiengesellschaft

Bad Kötzting

Konzernabschluss zum 31. Dezember 2019 und Konzernlagebericht

KONZERNLAGEBERICHT FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2019

DER BAUWERT AKTIENGESELLSCHAFT, BAD KÖTZTING

Inhaltsverzeichnis

1. GRUNDLAGEN DER GESELLSCHAFT UND DES KONZERNS

1.1 ÜBERBLICK

1.2 UNTERNEHMENSZIELE UND -STRATEGIEN

1.3 STEUERUNGSSYSTEM

2. WIRTSCHAFTSBERICHT

2.1 GESAMTWIRTSCHAFTLICHE LAGE UND ENTWICKLUNG

2.1.1 ENTWICKLUNG DER IMMOBILIENMÄRKTE IN DEUTSCHLAND 8

2.1.2 ENTWICKLUNG DER WOHNIMMOBILIEN IN BERLIN

2.1.3 ENTWICKLUNG DER GEWERBEIMMOBILIEN IN BERLIN

2.1.4 WETTBEWERBSSITUATION AM PROJEKTENTWICKLERMARKT IN DEUTSCHLAND UND BERLIN

2.2 GESCHÄFTSVERLAUF IM KONZERN

2.2.1 WESENTLICHE EREIGNISSE IM BERICHTSZEITRAUM

2.2.2 ENTWICKLUNGEN BEI DEN LAUFENDEN PROJEKTEN BIS MAI 2020

2.3 LAGE

2.3.1 ERTRAGSLAGE

2.3.2 VERMÖGENSLAGE

2.3.3 FINANZLAGE

2.4 GESAMTAUSSAGE ZUR WIRTSCHAFTLICHEN LAGE DES KONZERNS

3. PROGNOSE-, CHANCEN- UND RISIKOBERICHT

3.1 PROGNOSEBERICHT

3.2 CHANCEN DER ZUKÜNFTIGEN ENTWICKLUNG

3.3 RISIKOBERICHT

3.3.1 Spezifische Risiken bei aktuellen Projekten

3.3.2 Risikoberichterstattung über Finanzinstrumente

3.3.3 Sonstige Risiken

4. GESAMTEINSCHÄTZUNG

1. GRUNDLAGEN DER GESELLSCHAFT UND DES KONZERNS

1.1 ÜBERBLICK

GESCHÄFTSTÄTIGKEIT

Die Bauwert Aktiengesellschaft, Bad Kötzting (nachfolgend: Bauwert AG), ist Projektentwickler für die Konzeption, die Entwicklung und die Realisierung von Immobilienprojekten in Deutschland und insbesondere in Berlin. Die Bauwert AG kauft Grundstücke und Objekte über eigenständige Projektgesellschaften (Tochter- oder Beteiligungsgesellschaften) in ausgesuchten Lagen. Die angekauften Grundstücke und Objekte werden geplant, bebaut oder umgebaut und anschließend verkauft.

ORGANISATIONSSTRUKTUR

Zum 31. Dezember 2019 wurden 25 unmittelbar oder mittelbar von der Bauwert AG beherrschte Tochterunternehmen im Wege der Vollkonsolidierung in den Bauwert-Konzern (nachfolgend auch: Bauwert) einbezogen (siehe Übersicht im Konzernanhang).

PRODUKTE UND TÄTIGKEITEN

Der Anspruch der Bauwert AG ist es, gut konzipierte und geplante, qualitativ hochwertige Wohnungen und Gewerbeflächen zu realisieren und den Kunden zum Kauf anzubieten. Ein Halten von Immobilien im Bestand ist nicht vorgesehen.

Der Fokus liegt auf der Entwicklung von Qualitätsimmobilien im Bereich "Wohnen" in gewachsenen Nachbarschaften an etablierten deutschen Standorten, insbesondere in ausgesuchten "Kiezlagen" Berlins und in sich perspektivisch gut entwickelnden Lagen um Berlin, sowie von anspruchsvollen Einzelhandelsimmobilien in guten Lagen, insbesondere in Fußgängerzonen und Einkaufsstraßen deutscher Städte. Daneben konzipiert, entwickelt und realisiert die Bauwert bundesweit maßgeschneiderte Büroprojekte (Custom Made Developments). Hierbei wird mit einem zukünftigen Mieter der Mietvertrag abgeschlossen und dann für diesen gebaut. Seit 2014 gehören weiterhin Konversionsobjekte zur Geschäftstätigkeit der Bauwert AG. Darunter ist die Umwandlung von Gewerbeobjekten in Wohnimmobilien zu verstehen.

In der Regel werden die gewerblichen Projekte bereits vor Baubeginn verkauft. Bei den Wohnbauprojekten beträgt die Vorverkaufsquote vor Baubeginn meist 25 - 30 %.

Die Immobilienprojekte werden in eigenständigen Projektgesellschaften entwickelt und realisiert. Die Auswahl geeigneter Projekte erfolgt nach strengen Qualitätsanforderungen. Der Bauwert AG liegen laufend neue Projektangebote vor. Nach erfolgter Vorauswahl werden ein bis zwei Projekte pro Jahr einer intensiven Käufer-Due Diligence unterzogen im Hinblick auf einen möglichen Ankauf. Die Due Diligence-Prüfung erfolgt neben eigener eingebrachter Expertise auch unter Hinzuziehung externer Berater und Dienstleister. Somit wird sichergestellt, dass aus einer Vielzahl von möglichen Objekten nur die ausgewählt werden, die als ertragsstark und umsetzbar eingeschätzt werden. Durch Diversifikation und eine entsprechend flexible Positionierung will die Bauwert AG auf sich ändernde Markttrends schnell reagieren und damit branchentypische Zyklen in einzelnen Bereichen des Immobilienmarktes kompensieren können.

Die Bauwert AG bietet ihren Kunden alle Dienstleistungen in sämtlichen Phasen der Projektentwicklung, von der baurechtlichen Planung und der immobilienwirtschaftlichen Konzeption über die konkrete Entwicklung des Projekts und die Baurealisierung bis hin zur Vermietung (in den Bereichen Einzelhandel & Custom-Made-Projekte) und Übergabe der fertiggestellten Projekte.

Die Projektierung orientiert sich stets an den mieter- und nutzerspezifischen Bedürfnissen und legt Wert auf eine hohe bauliche Qualität. Hierbei ist die Bauwert AG in der Lage, Bestandsimmobilien zu revitalisieren und an Kundenwünsche anzupassen oder insgesamt kundenorientiert neue Objekte zu errichten. Bei der Projektauswahl sowie der Realisierung der Projekte profitiert die Bauwert AG von der langjährigen Erfahrung des Managements, einer hohen Reputation im Markt, einem erstklassigen lokalen Netzwerk und dem Zugang zu verlässlichen Investoren, insbesondere aus dem institutionellen Bereich.

Die Bauwert verfügt über ein langjährig eingespieltes und kompetentes Mitarbeiterteam in den Bereichen Ankauf und Akquisition, kaufmännisches und technisches Projektmanagement, kaufmännische Verwaltung, Marketing sowie im Vertrieb (Verkauf und Vermietung). Die Bauwert AG beauftragt auch externe Architekten, Ingenieure, Bauunternehmen sowie Dienstleister und steuert diese mit dem eigenen Mitarbeiterteam. Zum Stichtag 31. Dezember 2019 waren in der Bauwert AG 67 Angestellte (31.12.2018: 60 Angestellte, 31. Dezember 2017: 55 Angestellte) beschäftigt.

AKTUELLE PROJEKTE IM DETAIL (Stand Mai 2020)

Objekt	m ²	Nutzungsart	Baurecht	Bautenstand in %
Kronprinzengärten	7.286	Wohnen	Baugenehmigung	100%
	2.923	Büro	fertiggestellt
Heilbronner Str.	15.467	Wohnen	Baugenehmigung	98%
	560	Gewerbe	Im Bau
Boxhagener Str.	48.184	Wohnen	Baugenehmigung	100%
	8.894	Büro	im Bau
	2.240	Einzelhandel
	942	Kita
Hochmeisterplatz	11.310	Wohnen	Baugenehmigung	83%
			im Bau
Wildau Rosenanger	16.115	Wohnen	Baugenehmigung	91%
			im Bau
Nassauische Straße	2.972	Wohnen	Baugenehmigung	33%
			im Bau
Marienbader Straße	3.949	Wohnen	Baugenehmigung	20%
			im Bau
Fidicinstraße	16.740	Wohnen	Planung	0%
	15.536	Gewerbe
Adlershof/Square 1	108.170	Gewerbe	Planung	0%
Görresstraße	3.959	Wohnen	Baurechtschaffung	0%
Berlinerstraße	7.809	Wohnen	Planung	0%
Segelfliegerdamm	53.040	Wohnen	Baurechtschaffung	0%
	12.822	Gewerbe
Neues Ufer	10.652	Wohnen	Baurechtschaffung	0%
	11.608	Gewerbe
Potsdam Wagenhalle	9.814	Gewerbe	Planung	0%
Gesamt	370.992

Objekt	Zeitpunkt Fertigstellung	Verkaufsstand nach € Volumen	Verkaufsstand inkl. Reservierungen
Kronprinzengärten	Juni 2017	86%	86%
Heilbronner Str.	Sommer 2020	94%	95%
Boxhagener Str.	Sommer 2019	99%	99%
Hochmeisterplatz	Herbst 2020	82%	87%
Wildau Rosenanger	Herbst 2020	56%	56%
Nassauische Straße	Mitte 2021	51%	57%
Marienbader Straße	Frühjahr 2022	31%	48%
Fidicinstraße	Frühjahr 2023	9%	9%
Adlershof/Square 1	Mitte 2025	0%	0%
Görresstraße	Anfang 2023	0%	0%
Berlinerstraße	Mitte 2022	0%	0%
Segelfliegerdamm	Ende 2024	0%	0%
Neues Ufer	Frühjahr 2025	0%	0%
Potsdam Wagenhalle	Frühjahr 2023	0%	0%
Gesamt

1.2 UNTERNEHMENSZIELE UND -STRATEGIEN

Die Bauwert AG wird sich auch in Zukunft auf Neuentwicklungen konzentrieren, die als ertragsstark und umsetzungssicher eingeschätzt werden. Die Produktlinien Wohnen, Büro und Custom Made werden unverändert fortgeführt. Die Entwicklung von Einzelhandelsimmobilien rückt weiter in den Hintergrund. Das Ziel ist ein moderates Wachstum mit margenstarken Projekten sowie ein konsequenter Ausbau der Marktposition in Deutschland.

Daneben sollen zukünftig auch Wohnbauprojekte in perspektivisch sich gut entwickelnden Lagen realisiert werden. Ein konkretes Beispiel für diesen Ansatz ist ein Grundstück in Wildau, nahe dem zukünftigen Berliner Flughafen BER. Neben der Nähe zum Flughafen zeichnet sich Wildau auch durch ein hohes Studentenaufkommen, eine gute S-Bahnanbindung, vielfältige Freizeitmöglichkeiten sowie schöne landschaftliche Gegebenheiten aus. Da bereits heute die Leerstandsquote in Wildau bei 0 % liegt und erwartet werden kann, dass die Nachfrage nach Wohnungen auch weiterhin steigen wird, geht die Bauwert AG von einem erfolgversprechenden Investment an diesem Standort aus. Darüber hinaus entwickelt die Bauwert AG das Projekt in Adlershof/Johannisthal genau in dem durch starke Nachfrage gekennzeichneten Markt nach großflächigen Büroimmobilien in Berlin.

Einen hohen Stellenwert im Rahmen der Unternehmensstrategie hat auch eine nachhaltige Sicherung der finanziellen Unabhängigkeit, um weiterhin schnell und flexibel auf Marktchancen reagieren zu können. Diese Flexibilität wird gegenwärtig durch Darlehen von den Aktionären nahestehenden Gesellschaften sichergestellt. Künftig zu erwartende Gewinne aus bereits begonnenen oder vertraglich gesicherten Projekten sollen die finanzielle Unabhängigkeit der Bauwert weiter steigern.

Ein weiteres Unternehmensziel stellt die langfristige Bindung der Mitarbeiter und des Führungsteams an das Unternehmen dar. Erfahrene Mitarbeiter im Bereich Projektmanagement von Immobilien sowie eine gute Vernetzung dieser im Immobilienmarkt bilden die Grundlage für den Unternehmenserfolg.

1.3 STEUERUNGSSYSTEM

Um die aktuelle Geschäftsentwicklung bewerten und daraus strategische und operative Entscheidungen ableiten zu können, werden verschiedene Steuerungs- und Prüfungsinstrumente eingesetzt.

Der Vorstand der Bauwert AG steuert die Geschäftstätigkeit der einzelnen Projektgesellschaften und Bauvorhaben anhand der Kennzahlen Baufortschritt und Verkaufsstand. Für alle Projektgesellschaften werden jeweils Einzelkalkulationen erstellt und fortgeschrieben. In diese fließen kontinuierlich aktuelle Zahlen aus den jeweiligen Entwicklungsprozessen ein, die auf Basis von Soll-Ist-Vergleichen aufbereitet und dem Vorstand vorgelegt werden. Hierbei werden auch mögliche zeitliche Verschiebungen analysiert. Dies geschieht in den mit den jeweiligen Projektverantwortlichen stattfindenden Vorstandssitzungen, die in der Regel monatlich abgehalten werden. Der Vorstand ist dadurch in der Lage, sich stets einen fundierten Überblick zu verschaffen, Ursachen für die Entwicklung zu ermitteln und ggf. Maßnahmen zu ergreifen.

Die genaue Kontrolle der Baukosten während der Bauphase nimmt ebenfalls einen großen Stellenwert ein. Hierzu bedient sich die Bauwert des Kostenerfassungsprogramms "Tectum", um eine Kostenkontrolle durch Soll-Ist-Vergleiche sicherzustellen.

Die Finanzierung der Projekte erfolgt über das Eigenkapital, Darlehen von den Aktionären nahestehenden Gesellschaften sowie über aufgenommene Darlehen. Das Finanzmanagement umfasst neben dem Kapitalstrukturmanagement das Cash- und Liquiditätsmanagement sowie das Zins- und Kreditausfallmanagement. Damit sollen die Kapitalkosten optimiert, die Finanzkraft gesichert sowie Risiken minimiert werden. Der Vorstand erhält hierzu fortlaufend die benötigten Informationen, um gegebenenfalls auf Entwicklungen mit entsprechenden Maßnahmen reagieren zu können.

Zur Steuerung der Ertragslage der Bauwert AG und des Konzerns zieht der Vorstand folgende finanzielle Leistungsindikatoren heran:

―	voraussichtliche Umsatzerlöse der Projekte,
―	voraussichtliches EBT (Ergebnis vor Steuern) der Projekte,
―	Summe der Kaufpreise aus notariell beurkundeten Verträgen.

Die notariell beurkundeten Verträge bilden dabei die Grundlage für den zukünftigen Umsatz und das EBT. Daraus ergibt sich eine gute Planungssicherheit für die künftige Ertragslage. Nicht-finanzielle Leistungsindikatoren werden zur Unternehmenssteuerung nicht herangezogen.

2. WIRTSCHAFTSBERICHT

2.1 GESAMTWIRTSCHAFTLICHE LAGE UND ENTWICKLUNG

Die deutsche Wirtschaft ist im zehnten Jahr in Folge gewachsen. Dies ist die längste Wachstumsphase im vereinten Deutschland. Das Wachstum hat 2019 aber an Schwung verloren. Das Vereinigte Königreich tritt zum 1. Februar 2020 aus der Europäischen Union aus. In der Übergangsphase bis 31.Dezember 2020 werden künftige Beziehungen verhandelt. Laut DIW ist das Deutsche BIP seit dem Brexit-Votum 2016 jedes Jahr um 0,2 ¹ Prozentpunkte weniger gewachsen. Lange andauernde Verhandlungen werden 2020 voraussichtlich erneut 0,2 Prozentpunkte kosten, wobei das Wirtschaftswachstum bei einem harten Brexit nochmal um 0,4 Prozentpunkte niedriger ausfallen dürfte. Der Handelskonflikt der EU mit den USA ist weiterhin angespannt und könnte sich weiter verschärfen.

Das Wachstum des Bruttoinlandsproduktes ging auf 0,6% zurück (Vorjahr 1,5%) ² . Die deutsche Wirtschaft geht, mit einem voraussichtlichen Wachstum von 1,4% (Prognose für 2019: 0,9%) ³ , weiterhin optimistisch in das Jahr 2020. Der inländische Konsum und Bauinvestitionen stützen die gesamtwirtschaftliche Entwicklung. Während beim Konsum nach einem sehr starken 3. Quartal zum Jahresende die Dynamik deutlich nachließ, war das Bild bei den Investitionen zweigeteilt. In Bauten wurde zum Jahresende - auch aufgrund der milden Witterung - 0,6 % mehr investiert als im 3. Quartal. Die Investitionen in Ausrüstungen gingen mit -2,0 % erneut deutlich zurück. Die Bauinvestitionen waren 2,7 % höher; vor allem in den öffentlichen Bau und den Bau von Wohnungen wurde mehr investiert als im 4. Quartal 2018. Die niedrige Inflation und ein weiterhin niedriges Zinsniveau sorgen für günstige Finanzierungskonditionen, was vor allem den Wohnungs- und Gewerbebau in Deutschland beflügeln wird.

Ein wirtschaftlicher Schaden durch den Corona-Virus in 2020 ist unausweichlich. Es ist allerdings nicht absehbar, wie gravierend die Folgen für Deutschland sein werden. Laut der Frühjahrsprojektion 2020 der Bundesregierung ist das BIP um 6,3% gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen.

¹ DIW aktuell Nr. 26 - Nach dem Brexit kommt die Übergangsphase

² Statistisches Bundesamt, Ergebnisse zur Wirtschaftsleitung Q4/2019

³ Prognose des Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung e.V

2.1.1 ENTWICKLUNG DER IMMOBILIENMÄRKTE IN DEUTSCHLAND

GESAMTMARKT DEUTSCHLAND

Nach Einschätzung des Vorstands ist der deutsche Immobilienmarkt im Vergleich zu anderen europäischen Ländern stabil, heterogen und regional diversifiziert. Diese Rahmenbedingungen machen den deutschen Immobilienmarkt besonders beliebt für Investoren - insbesondere in turbulenten Zeiten. Nach Ansicht einer Trendstudie von Ernst & Young Real Estate wird Deutschland im Jahr 2019 von nahezu allen Befragten (97%, 2018: 94%) als attraktiver oder sehr attraktiver Standort für Immobilieninvestments angesehen. Im europäischen Vergleich bewerten 47% (2018: 56%) der Befragten den Standort Deutschland für Immobilieninvestments als "sehr attraktiv" ⁴ .

In 2019 wurde das höchste je dokumentierte Investitionsvolumen in Deutschland mit Wirtschaftsimmobilien erreicht. Mit rund 72,6 Mrd. Euro ein Anstieg um 19% im Vergleich zu 2018. Das Volumen liegt sogar deutlich über dem Rekordjahr von 2007 mit rund 65 Mrd. Euro. Dabei floss über die Hälfte des investierten Kapitals in Büroimmobilien. Das Transaktionsvolumen erreichte mit 89,5 Mrd. Euro das höchste Ergebnis aller Zeiten. Für 2020 wird ein Volumen an Immobilientransaktionen von EUR 75,0 - 80,0 Mrd. prognostiziert ⁵ .

Das konjunkturelle Umfeld sichert unserem Land seit Jahren schon den Titel "Sicherer Hafen der Europäischen Union". Die Immobilienwirtschaft ist mit 817.000 Unternehmen, rund drei Millionen Erwerbstätigen und einem Anteil an der Bruttowertschöpfung von rund 18% einer der wichtigsten Wirtschaftszweige der Bundesrepublik ⁵ . Damit repräsentiert dieser Wirtschaftszweig nicht nur die fundamentale Bedeutung der Immobilienwirtschaft für Deutschland, sondern unterstreicht auch auf die hohe Anziehungskraft für Investoren aus dem In- und Ausland.

⁴ Ernst & Young Real Estate, Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Deutschland 2020

⁵ ZIA, Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2019 des Rates der Immobilienweisen

BÜROIMMOBILIEN DEUTSCHLAND

Seit 2012 sind Büroimmobilien die dominierende Assetklasse am deutschen Immobilieninvestmentmarkt. Dies belegen auch die Zahlen aus 2019, wonach sie als einziges Immobiliensegment eine signifikante absolute und prozentuale Steigerung der Investments im Vergleich zum Vorjahr erfahren haben (+26% auf 39,9 Mrd. Euro) ⁵ . Im Jahr 2020 wird der deutsche Büroimmobilienmarkt - wenn auch schwächer als in den Vorjahren - von einem anhaltenden Bürobeschäftigtenanstieg getragen sein. Lediglich Berlin wird in den kommenden Jahren mit absehbaren 3,3 Mio. m ² Bürofläche einen sehr deutlichen Zuwachs an neuen Büroflächen haben. Daher ist ein weiterer Anstieg sowohl bei den Mieten wie auch bei den Kaufpreisen zu erwarten.

⁵ ZIA, Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2019 des Rates der Immobilienweisen

WOHNIMMOBILIEN DEUTSCHLAND

Trotz einer regen Bautätigkeit in der jüngeren Vergangenheit konnte der deutlich gestiegene Wohnungsbedarf in Deutschland bisher nicht gedeckt werden. Besonders in den wirtschaftsstarken Ballungsräumen hat sich die Wohnungsnachfrage signifikant erhöht. Gemäß einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln) werden zwischen 2016 und 2020 jährlich 341.700 Neubauwohnungen zur Bedarfsdeckung benötigt. Tatsächlich fertiggestellt wurden bisher zwischen 2016 und 2018 durchschnittlich nur 283.300 Wohneinheiten. Dementsprechend befindet sich die aktuelle Bauleistung deutlich unter dem benötigten Niveau. Da eine nachlassende demografische Entwicklung prognostiziert wird, geht das Institut für die Zeit von 2021 bis 2025 von durchschnittlich 260.200 Neubauwohnungen pro Jahr zur Bedarfsdeckung aus. Somit summiert sich der Wohnungsbedarf gemäß Prognose von 2019 bis 2025 auf rund 1,98 Mio. Einheiten. Am deutlichsten wäre dabei Berlin betroffen. Hier könnten bis 2025 rund 66.700 Wohnungen fehlen ⁶ .

Um Versorgungsengpässe zu reduzieren, gewinnt somit die weitere Investition in Neubauten immer mehr an Bedeutung. Aufgrund der dargestellten Entwicklung kommt es zu weiteren Steigerungen von Mieten und Kaufpreisen.

⁶ Engel & Völkers - Wohnimmobilien DE Marktbericht 2019 + 2020 (Auszug)

ENTWICKLUNG DER IMMOBILIENMÄRKTE IN BERLIN

Während in nahezu allen Städten das Projektentwicklungsvolumen stabil bis rückläufig ist, kann Berlin in 2020 als einzige Ausnahme eine deutliche Steigerung von über 1 Million Quadratmeter vorweisen. Damit liegt Berlin bei knapp über 16 Millionen qm. Es folgen München und Hamburg mit jeweils etwa 8 Mio. qm Volumen. Der Gesamtmarkt wächst mit 1,1% auf 48 Mio. qm.

Bei Wirtschaftsimmobilien hat sich das Wachstum von 12,8% auf 5,3% mehr als halbiert. Das Volumen von Wohnimmobilien stieg 2019 um 2,5% und verzeichnet 2020 erstmal einen Rücklauf (-2,9%) ⁷ .

⁷ bulwiengesa - PE Studie 2020

2.1.2 Entwicklung der Wohnimmobilien in Berlin

In 2018 ist der Berliner Wohnungsbestand im Vergleich zum Vorjahr um 0,9% (16.956 Einheiten) gewachsen. Etwa 87% der neuen Wohnungen sind Mehrfamilienhäuser. Ein- und Zweifamilienhäuser hatten einen Anteil von 11%. ⁸

Trotz nachlassender Zuwanderungsdynamik gewinnt Berlin jährlich Einwohner hinzu. Auf das starke Bevölkerungswachstum und den nahezu nicht existenten Wohnungsleerstand reagiert Berlin seit mehreren Jahren mit anhaltender Bauaktivität. Dementsprechend sehen wir weiter starke Investitionstätigkeiten im Bereich Wohnungsbau. Die Zahl der Baugenehmigungen ging in 2019 um 7% zurück ⁹ .

⁸ ibb_Wohnungsmarktbericht_2019

⁹ Amt für Statistik - BLN -BRB - PM Nr. 56 23.03.2020

Baugenehmigung in Berlin im Jahr 2019

	Gemeldete genehmigte Wohnungen
	insgesamt		Neubau
Land /Bezirk	Januar-Dezember		Januar-Dezember
	2019	2018	2019	2018
Berlin	22.524	24.218	19.752	21.029

Auch 2019 stiegen die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen weiter an. Derzeit rechnet man mit einem Median-Kaufpreis von 4.777 €/m ² (Vorjahr: 4.150 €/m ² ) ⁸ . Es lässt sich feststellen, dass zum einen der enge Mietmarkt immer mehr wohnungssuchende Haushalte nun auch den Wohnungskauf in Betracht ziehen lässt, zum anderen kurbeln die weiterhin niedrigen Zinsen den Käufermarkt an.

Die Ausweitung des Wohnungsangebots in Berlin ist von essenzieller Bedeutung für die dynamische Entwicklung der Wirtschaft. Berlin kann gegenüber anderen Standorten keine Wirtschaftsschwerpunkte vorweisen. Durch das im Vergleich zu anderen Metropolen relativ preiswerte Wohnungsangebot und die entsprechend hohe Lebensqualität konnte Berlin erfolgreich viele junge und innovative Menschen anziehen. Es waren vor allem die 18- bis 30-Jährigen, auf welche die höchsten Zuzugsüberschüsse entfielen. ⁸ Die Nachfrage fokussiert sich auf bezahlbaren Wohnraum mit einem zeitgemäßen Qualitätsstandard. Die derzeitige Bestandsstruktur mit einem hohen Anteil an Siedlungsbauten, Plattenbauten und sozialem Wohnungsbau entspricht somit in keiner Weise der aktuellen Nachfrage.

Geprägt durch die Geschichte Berlins ist der Wohnungsbestand in den Nachkriegsjahren stark durch Investitionen der Öffentlichen Hand beeinflusst. Dies hat zur Folge, dass Berlin einen hohen Anteil von Bestandswohnungen hat, welche hinsichtlich Ausstattung und u.a. energetischen Gesichtspunkten nicht den heutigen Bedürfnissen entsprechen. Indem Berlin nicht diese minderwertige Bestandsstruktur und das enorme Entwicklungspotential wahrnimmt, riskiert die Stadt erhebliche Schäden an dem Wirtschaftsstandort wie auch an der Stadtentwicklung im Ganzen. Berlin rechnet mit einem Bevölkerungszuwachs von 7,5%, bzw. 266.000 Menschen bis zum Jahr 2030. ⁸ Somit ist die Sicherung attraktiven Wohnraums essentiell, um dieses Wachstum erfolgreich zu meistern. Die prägenden Aspekte Berlins, welche die Stadt zu einem anziehenden Wirtschaftsstandort beförderten, müssen auch für die Zukunft gesichert werden.

⁸ ibb_Wohnungsmarktbericht_2019

2.1.3 ENTWICKLUNG DER GEWERBEIMMOBILIEN IN BERLIN

Das Trading-Development-Volumen von Büros in der Hauptstadt stieg im Vergleich zu 2018 um 32% an. Mit deutlich über 2 Mio. qm Volumen erreicht Berlin ein mehr als doppelt so hohes Ergebnis wie alle anderen A-Städte. ⁹ Diese enorme Investition in Büros ist vor allem durch die vergleichsweise niedrige Leerstandsquote und den Mietanstieg in den letzten Jahren getrieben.

^* nur Trading Development | © bulwiengesa 2019

⁹ bulwiengesa Pressemitteilung_pe-studie_2019

Ähnlich wie im Wohnungsbau hat Berlin auch im Bürobestand mit fallenden Leerstandsquoten und den dementsprechenden Mieterhöhungen zu kämpfen. Für 2019 betrug die Leerstandsquote 1,4% (Vorjahr 2,0%) Im Vergleich zu Frankfurt (2019: 6,6%) sind extreme Engpässe im Angebot von Büroflächen festzustellen. ¹⁰

Dies wird auch deutlich bei den Veränderungen der Büromieten. Im Verlauf des dritten Quartals hat sich die dynamische Entwicklung der Spitzenmiete erneut fortgesetzt. Gegenüber dem ersten Halbjahr stieg diese um 4% auf 38,00 Euro/qm MFG. Im Vergleich zum Jahresende 2018 ist somit bereits ein Anstieg von annähernd 5,00 Euro/qm MFG zu verzeichnen. Damit fällt das Wachstum noch einmal stärker als in den ohnehin schon starken Vorjahren aus. bulwiengesa erwartet für das letzte Quartal des Jahres eine weitere positive Entwicklung der Spitzenmiete. Die Marke von 40 Euro/qm MFG dürfte sich jedoch nicht vor 2020 einstellen. Während der Büromarkt weiter wächst, gilt es zu beobachten, wie die Entwicklung der Digitalisierung (Home-Office, Coworking Spaces) sich auf den Büromarkt auswirken wird. Möglicherweise rücken dezentrale Bürolagen stärker in den Fokus. ¹⁰

Der deutsche Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien ist zurück auf der Erfolgsspur. Nach drei Jahren rückläufiger Entwicklung wurde 2019 ein Plus von 10% erzielt, was ein Transfervolumen von knapp 11 Mrd. Euro bedeutet. Der Markt rangiert jedoch acht Prozent unter seinem Mittelwert der vergangenen fünf Jahre und befindet sich in einer Phase der Konsolidierung. Die niedrigste Spitzenrendite verbuchen weiterhin innerstädtische Geschäftshäuser in den besten Einzelhandelslagen in München, wo der Wert im Laufe des Jahres zehn Basispunkte auf 2,40 % nachgab. Dahinter folgen Berlin (2,60 %), Hamburg (2,80 %) und Frankfurt (2,90 %). Für 2020 wird mit einer stabilen Entwicklung der Spitzenrenditen gerechnet. ¹¹

¹⁰ bsk_bueroimmobilienmarkt_marktbericht_4_2019

¹¹ Investmentmarktueberblick-Einzelhandel--JLL-Deutschland 2019

2.1.4 WETTBEWERBSSITUATION AM PROJEKTENTWICKLERMARKT IN DEUTSCHLAND UND BERLIN

Die deutsche Projektentwicklungsbranche setzt sich aus zahlreichen Marktteilnehmern verschiedener Größen zusammen. Neben internationalen und deutschlandweit tätigen Gruppenunternehmen treten auch ausschließlich regional aktive Entwickler als direkte Wettbewerber der Bauwert AG auf. Die Projektentwicklung erfolgt in der Zusammenarbeit von Verbundunternehmen, welche einzelne Projekte begleiten, wie auch Entwickler die alle Projektstufen aus einer Hand anbieten.

Ein großer Preis- und Konkurrenzdruck herrscht insbesondere in den deutschen Wirtschaftszentren bei begehrten Immobilienflächen. Dies ist zu erkennen in den steigenden Gesamtprojektentwicklungsvolumen der sieben Top-Standorte. Während im Jahr 2018 das Trading-Development-Volumen der deutschen Top-Standorte 26,9 Mio. qm betrug, belief sich dieser Wert für 2019 auf 27,9 Mio. qm. Für das Jahr 2020 wird ein leicht rückläufiges Volumen erwartet, was sich durch die Auswirkungen der Corona-Pandemie noch verstärken könnte. Insbesondere wurde dieser Trend durch ein Wachstum im Jahr 2019 von 12,8% im Büroprojektentwicklungsmarkt (Vorjahr: 5,8%) hervorgebracht. Im Wohnungsbau war das Wachstum des Projektentwicklungsmarktes mit -0,4% rückläufig (Vorjahr: -2,0%). ⁷

Auf Berlin bezogen hat sich das Trading-Development-Volumen in 2019 für den Bürobereich um 32% erhöht und beim Wohnen um 5% abgesenkt. Berlin bietet weiterhin für Investoren und Projektentwickler einen begehrten Markt. ⁹ Für das Jahr 2020 ist zu erwarten, dass Berlin ein begehrter Investitionsstandort bleiben wird. Auswirkungen der Corona-Krise werden Investitionstätigkeiten jedoch beeinflussen.

⁷ bulwiengesa - PE Studie 2020

⁹ bulwiengesa Pressemitteilung_pe-studie_2019

2.2 GESCHÄFTSVERLAUF IM KONZERN

2.2.1 WESENTLICHE EREIGNISSE IM BERICHTSZEITRAUM

Als wesentliches Ereignis im Berichtszeitraum ist die Fertigstellung der Baumaßnahme Boxhagener Straße zu sehen. Im Frühjahr 2019 konnte der letzte Mietwohnungsbauteil an einen institutionellen Erwerber übergeben werden, die Abnahmen der Eigentumswohnungen wurden im Berichtsjahr zu 99% abgeschlossen. Diese Übergaben haben mit einem Umsatzvolumen von EUR 116,7 Mio. einen deutlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns.

Darüber hinaus wurden im Berichtsjahr weitere zu bebauende Grundstücke angekauft, womit das Projektentwicklungsportfolio der Bauwert gegenüber dem Vorjahr noch einmal deutlich vergrößert wurde.

Im Mai 2019 wurde ein Grundstück mit Baurecht für Eigentumswohnungen in Berlin Prenzlauer Berg mit einer Grundstücksfläche von 3.573 m ² erworben.

Weiterhin wurde im August der Ankauf eines 50%igen Erbteils mit einer für die Bauwert entwickelbaren Grundstücksfläche von 53.900 m ² in Berlin-Johannisthal am Segelfliegerdamm notarisiert. Ein Bebauungsplan für dieses Gebiet befindet sich in fortgeschrittenem Stadium der Aufstellung.

Im September 2019 wurde ein Grundstück in Potsdam mit direkter Lage am Hauptbahnhof erworben. Hier wird die Bauwert eine Hotelprojektentwicklung umsetzen.

Darüber hinaus wurde im Oktober 2019 noch ein Grundstück in Berlin Moabit mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 9.104 m ² erworben. Mittelfristig will die Bauwert hier Baurecht als urbanes Gebiet mit einer Mischung aus Gewerbe und Wohnungsbau schaffen.

Das bereits in 2017 erworbene Areal in Berlin Adlershof (Square 1) wurde durch den Ankauf weiterer Nachbargrundstücke nochmals erweitert. Mit Kaufverträgen vom 23. Juli 2019 sowie vom 2. Dezember 2019 wurden insgesamt weitere 33.109 m ² erworben.

2.2.2 ENTWICKLUNGEN BEI DEN LAUFENDEN PROJEKTEN BIS MAI 2020

WERDERSCHER MARKT, BERLIN (Kronprinzengärten)

Aufgrund von Rissbildungen in der benachbarten Friedrichswerderschen Kirche kam es für fast 2 Jahre, zwischen 2012 und 2014, zu einem Baustopp. Der Bauverlauf erfolgte nach Wiederaufnahme problematisch. Sämtliche Baufirmen arbeiteten aufgrund der fast 2-jährigen Verzögerung außerhalb der ursprünglich vorgesehenen Zeitpläne. Die Außenanlagen wurden schließlich im September 2017 fertiggestellt, in 2018 konnte die Abnahme des letzten Town House erfolgen. In 2019 konnten nach erfolgten Innenausbauten weitere 7 Einheiten mit einem Umsatzvolumen von EUR 17,9 Mio. übergeben werden. Der Verkaufsstand einschließlich Reservierungen beträgt zum 31.12.2019 86% gemessen am Umsatzvolumen. Auch wenn sich gemäß der aktuellen Projektkalkulation auch bedingt durch eine positive Marktentwicklung weiterhin insgesamt ein leicht positiver Deckungsbeitrag ergibt, wurden aufgrund weiterer Kostensteigerungen im Berichtsjahr Abschreibungen in Höhe von EUR 0,6 Mio. auf die verbleibenden Wohneinheiten vorgenommen.

HEILBRONNER STRAßE, BERLIN

In 2019 konnte ein Großteil der verkauften Einheiten an die Erwerber übergeben werden. Im Dezember 2019 wurde die Abnahmereife des Gemeinschaftseigentums festgestellt, so dass die Abnahmen des Gemeinschaftseigentums in 2020 erfolgen und hiernach die entsprechenden Umsätze realisiert werden können. Auf Grund der Schwierigkeiten im Bestandsumbau im Hochhaus und eines Wasserschadens in einem einer der Riegelbauten verlängerte sich die Bauzeit des Projektes deutlich. Die entsprechende Verspätung der Übergaben an die Erwerber haben das Projektergebnis belastet. Der aktuell kalkulierte Deckungsbeitrag liegt dennoch im positiven Bereich. Der aktuelle Verkaufsstand einschließlich Reservierungen beträgt 96% gemessen am Umsatzvolumen.

BOXHAGENER STRAßE, BERLIN

Das Projekt konnte in 2019 ohne größere Probleme zu einem erfolgreichen Abschluss gebracht werden. Zum derzeitigen Stand sind sämtliche Flächen bis auf einige PKW-Stellplätze verkauft. Demnach beträgt der aktuelle Verkaufsstand des Gesamtprojekts einschließlich Reservierungen 99% gemessen am Umsatzvolumen. Entgegen der ursprünglichen Planung wurde die Übergabe des Mietwohnungsteils im Block C im Einvernehmen mit dem Investor von Dezember 2018 auf Anfang 2019 verschoben. Vertragsgemäß wurde im Frühjahr 2019 mit der Übergabe der Eigentumswohnungen an die Erwerber begonnen. Noch im Sommer 2019 waren dann sämtliche verkaufte Flächen des Projektes übergeben worden. Letztlich wurde im 2. Quartal 2019 der Stadtgarten fertig gestellt, so dass das Projekt Boxhagener Straße auch aus baulicher Sicht in 2019 erfolgreich abgeschlossen werden konnte.

HOCHMEISTERPLATZ, BERLIN

Die Baustelle am Hochmeisterplatz verläuft weitestgehend planmäßig und ohne größere ungeplante Baukostensteigerungen. Zum positiven Bauablauf trägt auch die mit Mitarbeitern der Bauwert besetzte Bauleitung bei. Erstmalig setzt die Bauwert bei einer Projektentwicklung auf eine eigene Bauleitung. Aktuell wird der letzte Fassadenteil abgerüstet, Außenanlagen und Innenausbau werden fertiggestellt. Die Übergaben an die Erwerber sollen ab September 2020 stattfinden. Der aktuelle Verkaufsstand des Projekts einschließlich Reservierungen beträgt 85%.

WILDAU ROSENANGER, WILDAU

Die Bautätigkeit verläuft weiterhin gut und aktuell konnte auch der Bauteil B (Eigentumswohnungen) weitestgehend fertig gestellt werden. Die Übergabe von Bauteil A konnte im Rahmen des vertraglichen Zeitplans im November 2019 erfolgen. Der Vertrieb für den Bauteil B (Eigentumswohnungen) wird aktuell noch zurückgehalten. Nach Genehmigung des auf Grund von Umplanungen neu gestellten Bauantrags für den Bauteil C konnte im April 2020 mit dem Bau der Reihenhäuser begonnen werden.

NASSAUISCHE STRAßE, BERLIN

Der Ankauf des Grundstücks erfolgte im Jahr 2016. Der Pächter der Kfz-Werkstatt hat das Gelände wie geplant Anfang 2018 geräumt. Das Grundstück liegt in einem planungsrechtlichen Geltungsbereich mit Wohngebietsausweisung. Die Baugenehmigung wurde planmäßig erteilt und nach erfolgtem Abriss der Bestandsgebäude befindet sich das Projekt derzeit in der Rohbauphase. Der aktuelle Verkaufsstand einschließlich Reservierungen beträgt 57% gemessen am Umsatzvolumen.

MARIENBADER STRAßE, BERLIN

Mit notariellem Kaufvertrag vom 15. Januar 2018 hat die Bauwert Marienbader Straße GmbH ein zu bebauendes Grundstück in Berlin-Schmargendorf mit einer Grundstücksfläche von 1.252 m ² erworben. Neben dem Kaufpreis gibt es eine Bauverpflichtung des Käufers, einen Gebäudeteil auf dem nicht verkauften Teilgrundstück für den Verkäufer zu errichten. Geplant ist der Bau von Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche von insgesamt 3.949 m ² . Derzeit befindet sich das Projekt in der Rohbauphase. Der aktuelle Verkaufstand einschließlich Reservierungen beträgt 46% gemessen am Umsatzvolumen.

FIDICINSTRAßE, BERLIN

Das Projekt wurde mit Kaufvertrag vom 11. Dezember 2015 erworben. In der Fidicinstraße 3, Berlin-Kreuzberg, sollen durch Teilabriss und Neubau ca. 16.740 m ² Wohnfläche (einschließlich KITA) und ca. 15.536 m ² Gewerbefläche neu entstehen. Über längere Zeit befand man sich hinsichtlich dieser Planungen in der Abstimmung auf der Bezirksebene. Im Juni 2018 hat die Bezirksverordnetenversammlung die Zustimmung zum Konzept der Bauwert gegeben. Im Juli 2018 wurde ein positiver Bauvorbescheid, mit der Einschränkung der noch zu klärenden denkmalschutzrechtlichen Einordnung der Kellergewölbe, erteilt. Das Thema Denkmalschutz konnte einvernehmlich mit allen Beteiligten gelöst werden. Daraufhin sind entsprechende Umplanungen sind in Zusammenarbeit mit den Architekten und Behörden erfolgt.

Seit Januar 2020 liegt nun der endgültige Bauvorbescheid vor, so dass aktuell intensiv an der Bauantragstellung gearbeitet wird. Mit dem Baubeginn wird im 1. Quartal 2021 gerechnet.

ADLERSHOF/SQUARE 1, BERLIN

Mit Vertrag vom 23. Juli 2019 wurde zusätzlich zum bestehenden Grundstück mit geplanten Büroflächen von 99.592 m ² noch ein weiteres Grundstück von der Deutschen Bahn erworben. Dieses Grundstück soll im Rahmen der Standortplanung ausschließlich für ein Parkhaus mit bis zu 1.100 Stellplätzen genutzt werden. Sämtliche Grundstücke liegen im Geltungsbereich eines festgesetzten Bebauungsplanes. Anfang 2018 erfolgte ein Architektenwettbewerb, aus dem drei Architekturbüros ausgewählt wurden. Sämtliche Planungen sind sehr weit fortgeschritten. Noch im 2. Quartal 2020 soll der Bauantrag für einen ersten Bauabschnitt mit ca. 25.000 m ² eingereicht werden. Für diese Fläche wird derzeit bereits ein Mietvertrag verhandelt.

Zuletzt gelang mit Vertrag vom 2. Dezember 2019 ein dritter Grundstücksankauf von der Deutschen Bahn, mit einer zusätzlich entwickelbaren Bürofläche von ca. 29.000 m ² . Für dieses zusätzliche Grundstück hat sich die Bauwert allerdings ein Rücktrittsrecht und ein damit verbundenes Zahlungsziel bis Ende 2020 gesichert.

GÖRRESSTRAßE, BERLIN

Mit notariellen Kaufverträgen vom 11. Oktober 2018 hat die Bauwert Görresstraße GmbH zwei Grundstücke in Berlin Friedenau, Görresstraße 21 und 23, erworben. Die Gesamtgrundstücksfläche beträgt 1.961 m ² . Die Bauwert plant auf dem Grundstück Eigentumswohnungen einschließlich Tiefgaragenstellplätzen zu errichten. Ein vermietetes Bestandsgebäude im hinteren Teil des Grundstückes soll saniert werden. Alle weiteren Bestandsgebäude sollen im Hinblick auf eine anschließende Neubebauung und Lückenschließung abgerissen werden. Für beide Grundstücksteile liegt ein Bauvorbescheid vor. Zur aktuellen Baurechtsschaffung verweisen wir auf Abschnitt 3.3.1 des Lageberichts.

BERLINER STRAßE, BERLIN

Mit notariellem Kaufvertrag vom 9. Mai 2019 hat die Bauwert Berliner Straße GmbH (vormals Bauwert Invest Projekt III GmbH) ein zu bebauendes Grundstück in Berlin-Prenzlauer Berg mit einer Grundstücksfläche von insgesamt 3.573 m ² zu einem Preis von EUR 14,9 Mio. erworben. Die Bauwert plant hier die Errichtung von Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche von insgesamt ca. 8.000 m ² zuzüglich Tiefgaragenstellplätzen. Für das Grundstück besteht Baurecht nach § 34 BauGB und es liegt darüber hinaus schon ein Bauvorbescheid vor. Die Baugenehmigung wird im zweiten Quartal 2020 erwartet, Baubeginn und Vertriebsstart sind für das dritte Quartal 2020 geplant.

WILDAU DAHMEUFER, WILDAU

Die Bauwert Wildau Dahmeufer GmbH besitzt eine notarielle Ankaufsoption für ein direkt an der Dahme gelegenes Grundstück in Wildau. Das Projekt Dahmeufer sieht die Entwicklung eines Wohnviertels mit anteiligem Gewerbe über ca. 96.131 m ² BGF sowie 750 Stellplätzen vor. Im April 2019 hat dazu die Stadtverordnetenversammlung Wildau den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans "Dahme Nordufer" gefasst. Die einseitige Ankaufsoption für die Bauwert hatte hinsichtlich der darin enthaltenen Preisvereinbarungen eine Laufzeit bis zum 31. Dezember 2019. Diese Option wurde seitens der Bauwert in 2019 ausgeübt. Aktuell befindet man sich in Verhandlungen mit der Stadt Wildau zur Ausgestaltung des Ankaufsvertrages.

SEGELFLIEGER DAMM, BERLIN

Die Bauwert Invest Projekt IV GmbH (jetzt Bauwert Segelfliegerdamm GmbH) hat mit notariellem Kaufvertrag vom 9. August 2019 einen 50%igen Erbanteil erworben. Das Erbe bezieht sich nach Baurechtschaffung durch das Land Berlin auf ein zu bebauendes Grundstück in Berlin-Johannisthal mit einer Grundstücksfläche von insgesamt 107.800 m ² . Auf die Bauwert entfällt demnach ein Grundstücksanteil von 53.900 m ² . Der B-Plan befindet sich in der Aufstellung und soll gemäß vorliegendem Zeitplan im 1. Quartal 2021 durch das Berliner Abgeordnetenhaus beschlossen werden. Gemeinsam mit dem Miterben verhandelt die Bauwert aktuell eine Abwendungsvereinbarung mit dem Land Berlin, nach der das Land auf das Vorkaufsrecht für das Grundstück verzichtet. Auf dem Grundstück plant die Bauwert den Neubau von Miet- und Eigentumswohnungen mit einer Fläche von ca. 53.000 m ² sowie die Entwicklung von Gewerbeflächen von ca. 13.000 m ² .

NEUES UFER, BERLIN

Mit notariellem Kaufvertrag vom 22. Oktober 2019 hat die Bauwert Invest Projekt V GmbH (jetzt Bauwert Neues Ufer GmbH) ein Grundstück in Berlin Moabit mit einer Grundstücksfläche von 9.104 m ² erworben. Derzeit wird das Grundstück vom Verkäufer noch für dessen Betrieb industriell genutzt. Nach einer in 2019 erfolgten Kaufpreisanzahlung staffelt sich die restliche Kaufpreiszahlung in zwei weitere Raten und ist an die endgültige Freimachung des Grundstückes geknüpft. Der Verkäufer hat bereits ein Ersatzgrundstück nördlich von Berlin gefunden. Die Bauwert verfolgt die Aufstellung eines Bebauungsplanes mit dem Ziel der Baurechtschaffung als urbanes Gebiet. Letztlich sollen 11.600 m ² Gewerbeflächen und 10.700 m ² Wohnflächen entstehen.

POTSDAM WAGENHALLE, POTSDAM

Die Bauwert Management Düsseldorf I GmbH (jetzt Bauwert Potsdam Friedrich-Engels Straße GmbH) hat mit notariellem Kaufvertrag vom 3. September 2019 ein Grundstück in Potsdam, direkt am Hauptbahnhof, mit einer Grundstücksfläche von 4.578 m ² erworben. Die Bauwert beabsichtigt die auf dem Grundstück bestehende ehemalige Wagenhalle zu sanieren und in einen neu gebauten Hotelkomplex zu integrieren. Der dazu aufgestellte B-Plan wurde im Februar 2020 wie erwartet von der Stadtverordnetenversammlung Potsdam beschlossen. Der Vorstand kalkuliert etwa 250 Zimmer im mittleren Segment sowie zusätzlich ca. 1.300 m ² Gewerbeflächen im Bereich der historischen Wagenhalle. Aktuell sind Vertragsverhandlungen mit einem Pächter schon sehr weit fortgeschritten. Nach Abschluss eines Pachtvertrags sollen im 3. Quartal 2020 Gespräche mit Investoren vertieft werden.

2.3 LAGE

Das Jahr 2019 war erneut deutlich geprägt von der Entwicklung, der Umsetzung und dem Verkauf von Wohnimmobilien in Berlin. Zusätzlich nimmt die Planungstätigkeit hinsichtlich der gewerblichen Projektentwicklung Berlin Adlershof zunehmend Ressourcen in Anspruch.

Zentrale Schwerpunkte des Geschäftsjahres 2019 waren zum einen die Vielzahl an Grundstückskäufen, zum anderen die Bautätigkeit, die Fortentwicklung und insbesondere bei der Boxhagener Straße die Fertigstellung der einzelnen Projekte. Wie nachfolgend erläutert, ist dies deutlich in der Vermögens- Finanz- und Ertragslage des Bauwert Konzerns ersichtlich.

2.3.1 ERTRAGSLAGE

Die nachfolgende Übersicht stellt die bedeutsamen finanziellen Leistungsindikatoren für einen 3-Jahres-Zeitraum dar und liefert einen Einblick in die Ertragslage des Konzerns. Die Steuerung der Projekte stellt nicht auf Jahresscheiben ab, sondern auf die voraussichtlichen Projektergebnisse, die erst bei Übergabe der Kaufgegenstände an die Erwerber realisiert werden.

Finanzielle Leistungsindikatoren 2017 - 2019
Alle Angaben in TEUR	2019	2018	2017
Umsatzerlöse	162.536	154.307	135.545
EBT	35.412	42.520	1.221
Gesamtpreis der notariell beurkundeten Verkäufe	51.577	53.496	149.058

Konzerngewinn- und Verlustrechnung	2019 TEUR	2018 TEUR
Umsatzerlöse	162.536	154.307
Bestandsveränderungen	-13.275	2.507
Sonstige betriebliche Erträge	1.445	1.462
Betriebsleistung	150.706	158.276
Materialaufwand und Fremdleistungen	-88.936	-94.397
Personalaufwand	-7.180	-4.886
Sonstige betriebliche Aufwendungen und sonstige Steuern	-13.714	-7.831
EBITDA	40.876	51.162
Abschreibungen auf Anlagevermögen	-97	-77
Abschreibungen auf Umlaufvermögen	-624	0
EBIT	40.155	51.085
Finanzergebnis	-4.743	-8.565
EBT	35.412	42.520
Ertragsteueraufwand	-10.975	-9.728
Konzernjahresüberschuss	24.437	32.792

Das Geschäft des Bauwert Konzerns ist durch langfristige Projekte geprägt. Eine Umsatzrealisierung erfolgt nur, wenn ein Projekt fertiggestellt und vom Kunden abgenommen wurde bzw. der Gefahrenübergang auf den Käufer erfolgt ist. Bei Eigentumswohnungen ist darüber hinaus Voraussetzung für die Ertragsrealisation, dass das Gemeinschaftseigentum abgenommen wurde.

Bereits im März 2019 konnte im Projekt Boxhagener Straße ein Mietwohnungsteil an einen institutionellen Investor übergeben werden. Darüber hinaus wurden in 2019 sämtliche Eigentumswohnungen an die Erwerber übergeben. Der Verkaufs- und Realisationsstand beträgt somit 99%. Lediglich eine letzte Wohneinheit wurde in 2020 fertig gestellt und übergeben. Damit erwirtschaftete das Projekt Boxhagener Straße mit einem Umsatz von EUR 116,7 Mio. den wesentlichen Teil des Konzernumsatzes und des Konzernergebnisses.

Der bereits in 2017 verkaufte Mietwohnungsbauteil A des Projektes Wildau Rosenanger konnte wie geplant im 4. Quartal 2019 erfolgreich übergeben werden. Das Projekt erwirtschaftet damit im Geschäftsjahr einen Umsatz von EUR 27,5 Mio.

Im Projekt Kronprinzengärten konnten im Berichtsjahr eine Penthouse-Wohnung sowie fünf weitere Eigentumswohnungen abgenommen und mit einem Verkaufsvolumen von EUR 17,9 Mio. realisiert werden.

Auf Grund der Verschiebung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums in der Heilbronner Straße von Dezember 2019 auf Anfang 2020 (EUR 90,5 Mio.) sowie zweier noch nicht verkaufter Penthouse-Wohnungen im Projekt Kronprinzengärten (EUR 14,2 Mio.) konnte der im Vorjahr prognostizierte Umsatz zwischen EUR 260 Mio. und EUR 280 Mio. nicht erreicht werden.

Einen wesentlichen Indikator für die zukünftige Umsatzentwicklung stellen die notariellen Verkäufe dar. Diese waren erneut im Vergleich zu 2017 mangels institutioneller Verkäufe deutlich reduziert. Hier konnten die im Vorjahr prognostizierten Ziele (ca. EUR 70 Mio.) mit EUR 52 Mio. in 2019 nicht ganz erreicht werden. Ein Grund hierfür liegt im nach wie vor nicht erfolgten Verkauf der restlichen Wohnungen im Projekt Kronprinzengärten.

Die Fortentwicklung der Projekte in 2019 spiegelt sich in der Bestandsveränderung mit einem Abbau von EUR 68,8 Mio. durch die Projektrealisierungen bei der Boxhagener Straße, Wildau Rosenanger sowie bei den Kronprinzengärten und gegenläufigem Aufbau von EUR 55,6 Mio. bei den noch andauernden Bauleistungen wider. Damit hat sich die Betriebsleistung in 2019 leicht gegenüber dem Vorjahr um EUR 7,6 Mio. auf EUR 150,7 Mio. reduziert.

Der Personalaufwand hat sich in 2019 gegenüber 2018 um EUR 2,3 Mio. auf EUR 7,2 Mio. erhöht. Hintergrund hierfür sind die zusätzliche Vorstandsbestellung von Herrn Dr. Schade zum 01. Juni 2018 sowie die gestiegene Mitarbeiterzahl. In 2019 beschäftigte die Bauwert AG im Jahresdurchschnitt 65 Mitarbeiter, in 2018 betrug die durchschnittliche Zahl der Mitarbeiter 56.

Der Anstieg der sonstigen betrieblichen Aufwendungen im Geschäftsjahr 2019 resultiert im Wesentlichen aus Rechts- und Beratungsaufwendungen im Zusammenhang mit dem Ankauf des Grundstücks im Projekt Segelflieger Damm.

Um die verbleibenden nicht verkauften Penthouse-Wohnungen im Objekt Kronprinzengärten weiterhin verlustfrei zu bewerten, wurden auf die aktivierten Herstellkosten im Berichtsjahr Abschreibungen in Höhe von EUR 0,6 Mio. vorgenommen.

Das Finanzergebnis hat sich gegenüber dem Vorjahr um EUR 3,8 Mio. deutlich verbessert. Dabei haben sich die Zinsaufwendungen aus Darlehen von nahestehenden Unternehmen um EUR 0,9 Mio. auf EUR 3,2 Mio., die Zinsaufwendungen aus Bankdarlehen um EUR 0,7 Mio. auf EUR 2,1 Mio., die Aval-Gebühren um EUR 1,1 Mio. auf EUR 0,4 Mio. und die Bearbeitungsentgelte an Banken um EUR 0,3 Mio. auf EUR 0,4 Mio. reduziert. Es wird aber darauf hingewiesen, dass ein Großteil der Finanzierungsaufwendungen über die Bestandsveränderung verursachungsgerecht auf die laufenden Projekte aktiviert wurde. Nicht aktivierungsfähig sind die einmaligen Bearbeitungsentgelte sowie die Aval-Gebühren.

Das im Vorjahr zwischen EUR 45 Mio. und EUR 55 Mio. prognostizierte Ergebnis vor Steuern (EBT) konnte mit EUR 35,4 Mio. auf Grund der Übergabeverschiebung in der Heilbronner Straße nicht erreicht werden.

Es wurden Ertragsteuerrückstellungen, insbesondere in Bezug auf den anteilig realisierten Projektgewinn Boxhagener Straße, von EUR 10,8 Mio. gebildet. Die aktiven latenten Steuern aus Verlustvorträgen bei im Bau befindlichen Projekten und Zwischengewinneliminierungen sind im Vergleich zum Vorjahr nahezu unverändert geblieben.

In Summe ergibt sich für 2019 ein Konzernjahresüberschuss von EUR 24,4 Mio.

2.3.2 VERMÖGENSLAGE

AKTIVA	31.12.2019 TEUR	31.12.2018 TEUR
Anlagevermögen	426	397
Umlaufvermögen
Grundstücke ohne Bauten	81.348	24.703
Grundstücke mit unfertigen Bauten	153.658	167.499
Geleistete Anzahlungen	84.811	115.488
Forderungen aus Grundstücksverkäufen	8.500	7.135
Forderungen gegen nahestehende Personen und Unternehmen	30.007	12.465
Sonstige Vermögensgegenstände	9.399	7.565
Zahlungsmittel	73.494	216.319
(davon nicht frei verfügbar)	(69.524)	(210.899)
Rechnungsabgrenzungsposten	228	325
Aktive latente Steuern	7.772	7.687
Gesamtvermögen	449.644	559.584

Das Gesamtvermögen verringerte sich gegenüber dem Vorjahr um EUR 109,9 Mio. (19,6%). Ursächlich hierfür sind insbesondere gesunkene Zahlungsmittelbestände auf Grund der Tilgung von Bankverbindlichkeiten in den Projekten Kronprinzengärten, Boxhagener Straße und Heilbronner Straße.

Die Zugänge zu den Grundstücken ohne Bauten resultieren vor allem aus dem zusätzlichen Grundstücksankauf am Standort Adlershof/Johannisthal sowie den Grundstücksankäufen Segelfliegerdamm und Berliner Straße. Die Veränderung der Grundstücke mit unfertigen Bauten setzt sich aus einem Bestandsabbau um EUR 68,6 Mio. auf Grund der Umsatzrealisierungen, insbesondere in den Projekten Boxhagener Straße, Wildau Rosenanger und Kronprinzengärten, sowie einem Bestandsaufbau hinsichtlich der noch im Bau befindlichen Einheiten insbesondere bei den Projekten Hochmeisterplatz, Heilbronner Straße und Wildau Rosenanger um EUR 55,6 Mio. zusammen. Gegenläufig hat die Abschreibung im Projekt Kronprinzengärten die aktivierten Herstellkosten um EUR 0,6 Mio. reduziert.

Die geleisteten Anzahlungen betrafen im Wesentlichen die Heilbronner Straße mit EUR 34,4 Mio. (i. Vj. EUR 32,6 Mio.), den Hochmeisterplatz mit EUR 20,8 Mio. (i. Vj. EUR 7,0 Mio.), die Kronprinzengärten mit EUR 7,2 Mio. (i. Vj. EUR 9,3 Mio.) sowie Wildau Rosenanger mit EUR 6,3 Mio. (i. Vj. EUR 20,7 Mio.). Weiterhin enthalten die geleisteten Anzahlungen die erste Tranche (EUR 4,0 Mio.) für den Ankauf eines Grundstücks für das Projekt Neues Ufer.

Die Forderungen aus Grundstücksverkäufen beinhalten im Wesentlichen Forderungen gegen zwei institutionelle Erwerber im Projekt Boxhagener Straße sowie Forderungen aus den Umsatzrealisierungen im Projekt Kronprinzengärten.

Der Anstieg der Forderungen gegen nahestehende Personen und Unternehmen lässt sich mit EUR 17,1 Mio. auf neu ausgegebene Gesellschafterdarlehen zurückführen.

Die Erhöhung der Sonstigen Vermögensgegenstände resultiert im Wesentlichen aus Vorsteuerforderungen aus einem Grundstücksankauf in Berlin Adlershof sowie aus Forderungen aus gezahlter Kapitalertragsteuer auf Ausschüttungen von der Bauwert Boxhagener Straße GmbH (EUR 30,0 Mio.) an die Bauwert AG. Diese Rückforderung von Ertragsteuern wurde im 2. Quartal 2020 beantragt und mittlerweile wurde einer Verrechnung mit Ertragssteuerverbindlichkeiten durch das Finanzamt zugestimmt.

Die (mit EUR 69,5 Mio. verfügungsbeschränkten) Zahlungsmittel haben sich gegenüber dem Vorjahr infolge von Kreditrückführungen, insbesondere bei der Boxhagener Straße (EUR -44,7 Mio.), der Heilbronner Straße (EUR -48,6 Mio.), den Kronprinzengärten (EUR -54,3 Mio.) sowie bei Wildau Rosenanger (EUR -13,4 Mio.) deutlich reduziert, was auf die weiteren Übergaben von Wohnungen und den damit zur Verrechnung freien Kaufpreiseingängen zurückzuführen ist. Gegenläufig sind weitere verfügungsbeschränkte Kaufpreise für Eigentumswohnungsverkäufe, insbesondere bei den Projekten Hochmeisterplatz und Heilbronner Straße, eingegangen, so dass sich im Saldo die Zahlungsmittel um EUR 142,8 Mio. auf EUR 73,5 Mio. reduziert haben. Die verfügungsbeschränkten Mittel werden nach Gesamtfertigstellung der Projekte überwiegend zur Tilgung von Bankverbindlichkeiten eingesetzt.

PASSIVA	31.12.2019 TEUR	31.12.2018 TEUR
Konzerneigenkapital	45.724	21.286
Rückstellungen
Steuerrückstellungen	21.782	12.151
Sonstige Rückstellungen	13.027	10.162
	34.810	22.313
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten ggü. Kreditinstituten	161.439	268.135
Verbindlichkeiten ggü. nahestehenden Unternehmen	67.986	71.693
Verbindlichkeiten ggü. anderen Kreditgebern	0	28.632
Erhaltene Anzahlungen	131.843	143.341
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	7.340	3.607
Sonstige Verbindlichkeiten	502	577
Gesamtkapital	449.644	559.584

Das Konzerneigenkapital ist in 2019 gegenüber dem Vorjahr im Wesentlichen auf Grund der weiteren Gewinnrealisierung im Projekt Boxhagener Straße und einem Konzernjahresüberschuss von EUR 24,4 Mio. deutlich gestiegen.

Maßgebend für die Finanzierung des Konzerns ist nicht nur das bilanzielle Eigenkapital, sondern das wirtschaftliche Eigenkapital und die Fähigkeit, zukünftig ausreichende finanzielle Überschüsse zu erwirtschaften. Das wirtschaftliche Eigenkapital setzt sich zusammen aus dem bilanziellen Eigenkapital, stillen Reserven in den Vorräten und Darlehen aus dem Aktionärskreis, welche teilweise gegenüber den Bankverbindlichkeiten nachrangig sind. Die teilweise erheblichen Deckungsbeiträge der Projekte dürfen erst mit Abnahme und Übergabe an die Kunden bilanziell realisiert werden. Ohne Berücksichtigung der stillen Reserven in den Vorräten beträgt die Summe aus dem bilanziellen Eigenkapital und den Darlehen aus dem Aktionärskreis (nahestehende Unternehmen) zum 31. Dezember 2019 EUR 116,6 Mio. (25,6 % der Bilanzsumme, 2018: EUR 93,0 Mio./ 16,6 %). Die durch die Abnahmen in den Projekten Boxhagener Straße, Heilbronner Straße und Kronprinzengärten bedingten Rückgänge der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern haben sich zusätzlich positiv auf die Konzerneigenkapitalquote ausgewirkt.

Die nicht beherrschenden Anteile (Minderheitenanteile) am Konzerneigenkapital betreffen zwei dem Aktionärskreis nahestehende Gesellschaften, die an der Projektgesellschaft für die Kronprinzengärten/Werderscher Markt beteiligt sind.

Die Steuerrückstellungen betreffen im Wesentlichen die auf die Gewinne im Projekt Boxhagener Straße zu zahlenden Ertragsteuern.

Die sonstigen Rückstellungen haben sich insbesondere durch zusätzliche Rückstellungen für ausstehende Schlussrechnungen bei den Projekten Boxhagener Straße und Wildau Rosenanger um 2,9 Mio. erhöht.

Der Rückgang der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten um EUR 106,7 Mio. ist vor allem durch Kreditmittelrückführungen in den Projekten Kronprinzengärten (EUR -54,3 Mio.), Heilbonner Straße (EUR -48,6 Mio.), Boxhagener Straße (EUR -44,7 Mio.) und Wildau Rosenanger (EUR -13,4 Mio.) bedingt. Im Gegenzug haben sich die Kreditverbindlichkeiten durch voranschreitende Bautätigkeiten in den Projekten Hochmeisterplatz (EUR +20,7 Mio.), Adlershof (EUR +17,5), Berliner Straße (EUR +10,3 Mio.) und Görresstaße (EUR +7,0 Mio.) erhöht.

Die Zahlungsmittel sind zu EUR 69,5 Mio. verfügungsbeschränkt und werden nach Freigabe gemäß den Vereinbarungen mit den Banken überwiegend vorrangig zur Tilgung der Bankverbindlichkeiten verwendet. Für Zwecke der Zinsberechnung werden die erhaltenen liquiden Mittel weitgehend bereits ab Zahlungseingang mit den Bankverbindlichkeiten saldiert.

Der Rückgang der Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen und anderen Kreditgebern lässt sich auf planmäßige Rückführungen von Krediten im Rahmen der Projektfinanzierungen zurückführen.

2.3.3 FINANZLAGE

Insbesondere angesichts der Gewinnrealisierungen ist der Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit deutlich positiv.

Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit setzt sich für 2019 im Wesentlichen aus Einzahlungen aus der Aufnahme von Darlehen von EUR 93,2 Mio. (2018: EUR 71,3 Mio.), Auszahlungen aus der Tilgung von Darlehen von EUR 235,0 Mio. (2018: EUR 94,4 Mio.) und der Verminderung von verfügungsbeschränkten liquiden Mitteln von EUR 141,4 Mio. (2018: EUR 16,6 Mio.) zusammen.

Angaben in TEUR	2019	2018
Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit	18.095	15.623
Cashflow aus Investitionstätigkeit	-46	-15
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	-19.500	-15.102
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds	-1.451	507
Finanzmittelbestand am Ende der Periode	3.968	5.420

Der bilanzielle Bestand an liquiden Mitteln des Konzerns lag zum Bilanzstichtag bei EUR 73,5 Mio. (2018: EUR 216,3 Mio.), wovon zum 31. Dezember 2019 allerdings EUR 69,5 Mio. (2018: EUR 210,9 Mio.) noch nicht frei verfügbar waren (Kaufpreiseingänge, die bis zur Übergabe der Kaufgegenstände auf separaten Konten geführt werden, für Zwecke der Zinsberechnung aber weitgehend mit Bankverbindlichkeiten verrechnet werden). Daher werden für Zwecke der Darstellung der Kapitalflussrechnung die Darlehen mit den verfügungsbeschränkten liquiden Mitteln verrechnet.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten stellen bauprojektbezogene Darlehen dar, welche mit variablen Zinssätzen verzinst werden. Die Verzinsung ist EURIBOR-basiert und erfolgte in 2019 mit einem Aufschlag zwischen 1,0 % und 1,4 % (2018 1,0 % bis 1,4 %).

Zur Absicherung der Darlehensverbindlichkeiten gegenüber den Kreditinstituten bestehen zum 31. Dezember 2019 Grundschulden mit einem Nominalwert von EUR 195 Mio. (2018: EUR 468 Mio.). Vorräte mit handelsrechtlichen Buchwerten von EUR 189 Mio. (2018: EUR 229 Mio.) wurden verpfändet. Zudem wurden die Ansprüche auf Zahlung des Kaufpreises aus den Verkäufen abgetreten, welche sich zum 31. Dezember 2019 auf EUR 152 Mio. Nominalwert belaufen (2018: EUR 516 Mio.). Teilweise sehen die Kreditverträge mit den finanzierenden Banken als Auszahlungsvoraussetzung einen bestimmten Eigenmitteleinsatz, Rangrücktrittserklärungen zu Gesellschafterdarlehen, Vorvertriebsquoten oder einen gewissen Bautenstand vor. Teilweise bestehen Verpflichtungen zur Beibehaltung der Gesellschafterstruktur oder der Einhaltung der Kennzahl "Nachrangwertauslauf".

Die Bankdarlehen sind für die voraussichtliche Laufzeit des jeweiligen Projekts gewährt und sollen zusammen mit Darlehen aus einem dem Aktionärskreis nahestehenden Unternehmen, sowie in Einzelfällen aufgenommenen ergänzenden Darlehen, die jeweiligen Projektkosten abdecken.

Unbesicherte Darlehen aus einem dem Aktionärskreis nahestehenden Unternehmen werden einheitlich mit einem Zinssatz für alle Geschäftsjahre von 6,0 % verzinst. Diese Darlehen sind grundsätzlich für die Laufzeit des jeweiligen Projekts gewährt.

2.4 GESAMTAUSSAGE ZUR WIRTSCHAFTLICHEN LAGE DES KONZERNS

Der Vorstand der Bauwert AG beurteilt die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage im Geschäftsjahr 2019 insbesondere vor dem Hintergrund der erfolgreichen Übergaben in den Projekten Boxhagener Straße und Wildau Rosenanger, der notariell beurkundeten Verkäufe sowie der stillen Reserven in den angearbeiteten Projekten als positiv.

Die Nachfrage nach Immobilien und insbesondere nach Wohnimmobilien im Marktsegment, welches Bauwert bedient, ist nach wie vor gut. Darüber hinaus ist die Nachfrage nach großflächigen Büroimmobilien deutlich gestiegen. Hier sieht der Vorstand die Entwicklung des Projektes Square 1 auf dem Grundstück in Berlin Adlershof/Johannisthal als einen wichtigen Schritt zur positiven Fortentwicklung der Lage des Konzerns.

Bauwert bearbeitet ein Entwicklungs- und Bauvolumen von rund 370.992 m ² auf angekauften und finanzierten Grundstücken, was eine gute Umsatzentwicklung und damit eine stabile Gesamtentwicklung des Konzerns sichert.

3. PROGNOSE-, CHANCEN- UND RISIKOBERICHT

3.1 PROGNOSEBERICHT

Der nachfolgende Bericht zum zukünftigen Geschäftsverlauf sowie geplanten Veränderungen und die Aussagen zu maßgeblichen Einflussfaktoren wie Markt, Branche und Unternehmen basieren auf Einschätzungen des Vorstands. Grundsätzlich ist bei Prognosen eine Verbindlichkeit nicht gegeben. Die angenommenen Entwicklungen könnten in der prognostizierten Art und dem Ausmaß nicht eintreten oder anders eintreten.

Auf Basis des Auftragsbestands Ende 2019 (verkaufte, noch nicht übergebene Wohnungen) im Projekt Hochmeisterplatz von ca. EUR 85 Mio. und der in 2020 erfolgenden Abnahmen des Gemeinschaftseigentums in der Heilbronner Straße bei einem Verkaufsstand von EUR 91 Mio. rechnet der Vorstand mit realisierten Umsatzerlösen im Konzern zwischen EUR 200 Mio. und EUR 210 Mio. und damit einem deutlichen Anstieg gegenüber dem Vorjahr. Bei dieser Prognose bleiben Umsatzerlöse aus den noch zu verkaufenden Einheiten bei den Kronprinzengärten (EUR 15,4 Mio.) und im Projekt Wildau Rosenanger (EUR 27,7 Mio.) unberücksichtigt.

Bauwert prognostiziert, vorausgesetzt es treten keine unerwarteten Belastungen oder Verzögerungen auf, für 2020 ein positives EBT zwischen EUR 35 Mio. und EUR 45 Mio. Die möglichen Ergebnisbeiträge der Projekte Kronprinzengärten und Wildau Rosenanger sind dabei von untergeordneter Bedeutung.

Im Geschäftsjahr 2020 rechnet Bauwert mit notariell beurkundeten Verkaufsverträgen in der Größenordnung von ca. EUR 60 Mio., insbesondere aus den Wohnungsbauprojekten Hochmeisterplatz, Nassauische Straße und Marienbader Straße sowie den noch freien Wohnungen Heilbronner Straße. In 2020 könnten darüber hinaus auch institutionelle gewerbliche Verkäufe in den Projekten Adlershof/Square 1 (ca. EUR 145 Mio.) und Fidicinstraße (ca. EUR 100 Mio.) erreicht werden.

Die künftige Ausrichtung sieht vor, weitestgehend an dem bisherigen Investitionsansatz festzuhalten und weiterhin als Projektentwickler für qualitativ hochwertige Wohnimmobilien maßgeblich im Berliner Raum zu operieren. Darüber hinaus wird auch die Entwicklung von Büroimmobilien im Berliner Raum mit dem angekauften Grundstück in Adlershof ein wesentlicher Teil der Projektentwicklungstätigkeit sein. Der Vorstand sieht in diesen Geschäftsfeldern weiterhin gute Möglichkeiten der Entwicklung des Unternehmens und des Konzerns.

3.2 CHANCEN DER ZUKÜNFTIGEN ENTWICKLUNG

Die Nachfrage nach inflations- und renditesicheren Sachanlagen wie Immobilien dürfte mit Blick auf das anhaltend niedrige Zinsniveau hoch bleiben. Steigende Vermietungs- und Transaktionsumsätze bei deutschen Gewerbe- und Wohnimmobilien waren bereits in den vergangenen Jahren sichtbare Anzeichen dieser Entwicklung. Dabei könnten auch verstärkte Investitionen aus dem Ausland eine maßgebliche Rolle spielen. Zudem übersteigt die Nachfrage nach modernen und gut ausgestatteten, aber auch bezahlbaren Wohnimmobilien das Angebot nach wie vor. Wegen der hohen Zuzugsraten - derzeit rund 45.000 bis 50.000 Einwohner jährlich - und dem vergleichsweise geringen Neubauvolumen ist in Berlin auch weiterhin mit einer nicht gedeckten Nachfrage nach Wohnraum zu rechnen.

Das anhaltend niedrige Zinsniveau bietet auch weiterhin die Chance, Investitionen zu attraktiven Konditionen zu finanzieren. Dies ermöglicht auch Durchschnittsverdienern den Eigentumserwerb, sodass - auch wegen fehlender Alternativen - mit einer guten Kaufnachfrage zu rechnen ist.

Das Management der Bauwert AG hat sich in den vergangenen 36 Jahren ein äußerst gutes Netzwerk in Berlin aufgebaut. Dieses Netzwerk kann die Bauwert AG auch in Zukunft nutzen, um frühzeitig und exklusiv von attraktiven Projektentwicklungen und Immobilienverkäufen zu erfahren und günstige Marktchancen zu nutzen. Dadurch eröffnen sich ebenfalls Chancen, Umsatz und Ertrag in den kommenden Jahren zu steigern, wobei stets Qualität Vorrang hat vor Quantität.

Im vergangenen Geschäftsjahr hat Bauwert ihre Wettbewerbs- und Marktposition weiter etabliert und gestärkt. Die erfolgreiche Unternehmens- und Wachstumsstrategie soll im kommenden Geschäftsjahr weitergeführt werden, insbesondere durch die sehr gute lokale Marktexpertise und das unternehmensinterne Know-how. Auch der Fokus auf den Standort Berlin, die Stadt weist weiterhin große Nachfragepotentiale auf, und die sehr gute Vernetzung im Markt sowie die Konzentration auf die bisher erfolgreichen Produktlinien werden die positive Unternehmensentwicklung unterstützen. Die Durchmischung der nachgefragten Wohnungsgrößen in den jeweiligen Projekten, worauf Bauwert großen Wert legt, ermöglicht eine breite Zielgruppenansprache und einen schnellen Verkauf der Wohnungen. Insbesondere durch Investitionen in "Kiezlagen" verschiedener Berliner Stadtteile können Potentiale von Mikrostandorten ausgeschöpft und projektspezifische Risiken diversifiziert werden. Das Projekt in Berlin Kreuzberg, Fidicinstraße ("Bergmann-Kiez"), ist hier bespielhaft und wird sich positiv durch eine erfolgreiche Projektentwicklung auf die zukünftige Ertragslage des Unternehmens und des Konzerns auswirken.

Mit der Berliner Straße bietet Bauwert ein weiteres Projekt mit Eigentumswohnungen in sehr gefragter "Kiezlage" in Berlin-Prenzlauer Berg an.

Längerfristige Investitionen in Standorte mit zu schaffendem Baurecht ermöglichen weitere Chancen, die Bauwert nutzen will. Hervorragende Entwicklungsmöglichkeiten in Zusammenarbeit mit den Planungsbehörden des Landes Berlin sieht der Vorstand bei den neu angekauften Grundstücken am Segelfliegerdamm und am Neuen Ufer.

Die Planungen für das Projekt Square 1 auf den Bauwert Grundstücken in Berlin Adlershof/Johannisthal sind sehr weit fortgeschritten. Im 2. Quartal 2020 wird mit der Einreichung der ersten Bauanträge gerechnet. Aktuelle Mietvertragsverhandlungen und Gespräche mit Investoren verlaufen nach wie vor positiv. Der Vorstand sieht in diesem Projekt außerordentliche Chancen für die Umsatz- und Ergebnisentwicklung angesichts des angespannten Berliner Marktes für große Büroflächen.

Insgesamt sieht Bauwert gute Chancen für eine weitere erfolgreiche Entwicklung des Unternehmens und des Konzerns.

3.3 RISIKOBERICHT

Neben den Chancen und positiven Ergebnissen aus der Geschäftstätigkeit können auch Risiken entstehen. Hierzu gilt es, diese Risiken bestmöglich zu minimieren.

Durch intensive Prüfungsprozesse bei den Ankäufen, der Umsetzung der Projekte und durch eine intensive Kostenkontrolle werden mögliche Risiken frühzeitig erfasst und gesteuert (Risikofrüherkennung). Dies geschieht auf allen Managementebenen und durch einen intensiven Informationsaustausch. Alle zwei Wochen finden Jour fixe-Termine für alle laufenden und bereits abgewickelten Projekte statt, an denen alle involvierten Projektbeteiligten sowie der Vorstand teilnehmen. Darüber hinaus finden regelmäßige Einzelgespräche und Abfragen von aktuellen Entwicklungen statt, die in Besprechungen innerhalb der jeweiligen Abteilungen stattfinden. Alle relevanten Ereignisse werden an die Controlling-Abteilung, die zuständigen Entscheidungsträger sowie den Vorstand gemeldet, welche die Risikosteuerung wahrnehmen.

Durch die Controlling-Abteilung werden Planungs- und Businesspläne für alle Projekte erstellt und stetig fortgeführt. Dies geschieht anschaulich in Kalkulations- und Cashflow-Übersichten. Dabei werden kontinuierlich die Planzahlen mit den Ist-Werten abgeglichen, sodass bei möglichen Abweichungen frühzeitig die Ursachen ermittelt und entsprechende Maßnahmen ergriffen werden können.

3.3.1 Spezifische Risiken bei aktuellen Projekten

Die hinsichtlich der prognostizierten Steuerungskennzahlen bedeutendsten Risiken für den Konzern sind zwei unternehmensbezogene Risiken: zum einen das Projektrisiko aus dem An- und Verkauf, d.h. dass der Erwerb von Grundstücken und Immobilien oder ihre Entwicklung und Veräußerung zu angemessenen Konditionen nicht gelingen, sowie zum anderen das Verzögerungs- und Mehrkostenrisiko. Diese Risiken könnten insbesondere zu geringeren Margen der Projekte und verzögerten Gewinnrealisierungen führen und haben damit eine hohe Bedeutung für den Konzern.

Grundsätzlich bestehen bei allen Objekten Kosten-, Gewährleistungs- und Haftungsrisiken sowie Risiken aus Nachbarschaftseinwendungen oder möglichen Klagen. Diese sind jedoch aus heutiger Sicht nicht bedeutend bzw. nicht absehbar.

Insgesamt sind unter Berücksichtigung der ergriffenen Gegenmaßnahmen, insbesondere der vorstehend genannten Prüfungsprozesse, gegenwärtig keine konkreten Risiken erkennbar, die die Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage im Prognosezeitraum wesentlich beeinträchtigen könnten.

Beim Projekt Kronprinzengärten kam es durch die Gründungsmaßnahmen zu Erschütterungen. Dabei entstanden Risse im Mauerwerk, Putzabplatzungen sowie ähnliche Schäden an der benachbarten Kirche. Für die Behebung dieser Schäden und Schadensersatzansprüche auf Grund verspäteter Übergaben an Kunden sind hohe Mehrkosten im Projekt entstanden. Seit dem Sommer 2016 erfolgten die Übergaben an die Erwerber und aktuell sind sämtliche verkaufte Einheiten übergeben worden. Gemäß der aktuellen Projektkalkulation ergibt sich auch bedingt durch eine positive Marktentwicklung weiterhin ein leicht positiver Deckungsbeitrag. Der derzeit erwartete Projektgewinn beruht aber auf kalkulierten Preisen für zwei noch nicht verkaufte Penthouse-Wohnungen.

Mit Mitteilung vom 16. Mai 2019 wurde die Bauwert Görresstraße GmbH informiert, dass die mit Kaufvertrag vom 11. Oktober 2018 erworbenen Bestandsgebäude auf den Grundstücken in der Görresstraße 21 und 23, Berlin-Friedenau, in die Denkmalliste aufgenommen wurden. Das Risiko für den Konzern besteht darin, dass es dadurch zu intensiveren Abstimmungen mit den zuständigen Denkmalbehörden und dadurch zu Verzögerungen in der Projektentwicklung kommen könnte. Darüber hinaus könnte der bei Ankauf des Grundstückes kalkulierte Flächenansatz und Gewinn möglicher Weise nicht in der geplanten Höhe zu erreichen sein.

3.3.2 Risikoberichterstattung über Finanzinstrumente

Der Konzern finanziert seine Bauprojekte über Anzahlungen, Bankdarlehen, Darlehen von den Aktionären nahestehenden Gesellschaften und ergänzende Darlehen. Die mit der Finanzierung zusammenhängenden Risiken sind insbesondere das Liquiditätsrisiko, das Zinsänderungsrisiko und das Zahlungsausfallrisiko. Um die Baukosten tragen und die Bankkredite bedienen zu können, ist der Konzern darauf angewiesen, stets über eine hinreichende Liquiditätsbasis zu verfügen. Dies wird durch ein Finanzmanagement erreicht, zu dem eine laufende Liquiditätsplanung und ein Zins- und Kreditausfallmanagement gehören.

Liquiditätslücken könnten entstehen, wenn nicht zu den erwarteten Konditionen oder nicht in dem geplanten Zeitraum veräußert werden kann. Auch eine Zahlungsunfähigkeit von Investoren könnte zur Folge haben, dass einkalkulierte Einnahmen ausfallen. Um derartige Risiken beherrschen zu können, wird jedes angekaufte Projekt vorab einer umfangreichen Due Diligence-Prüfung unterzogen. Dazu wird auch externes Expertenwissen herangezogen. Darüber hinaus wird auch ein stringentes Forderungsmanagement betrieben, um Zahlungsausfälle zu vermeiden. Eine Absicherung privater Wohnungskäufe erfolgt durch den Nachweis einer gesicherten Finanzierung.

Die aufgenommenen Bankdarlehen sind allesamt projektbezogen. Die Darlehensauszahlung ist zudem an die Einhaltung bestimmter Vorverkaufsquoten geknüpft, so dass Bauwert vorab in Form von erhaltenen Anzahlungen einen bestimmten Liquiditätszufluss erzielt. Darüberhinausgehender Liquiditätsbedarf wird über Darlehen von den Aktionären nahestehenden Gesellschaften gedeckt.

Der Konzern unterliegt Zinsrisiken ausschließlich in der Eurozone. Das Zinsrisiko resultiert hauptsächlich aus Zinsänderungen der variabel verzinslichen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten. Bei einer Erhöhung bzw. Verringerung des Marktzinsniveaus im Berichtsjahr um 100 Basispunkte wäre auf Konzernebene das Zinsergebnis um ca. EUR 1,5 Mio. niedriger bzw. höher (2018: EUR +/- 2,0 Mio.) ausgefallen. Aufgrund des gegenwärtig niedrigen Zinsniveaus und der immer noch expansiven Geldmarktpolitik der Europäischen Zentralbank sieht sich Bauwert aktuell keinen größeren Risiken aus Zinsschwankungen ausgesetzt.

3.3.3 Sonstige Risiken

Neben den vorgenannten Risiken bestehen allgemeine Einflüsse, die schwer oder gar nicht absehbar sind und damit kaum beeinflussbar sind und zu deutlichen wirtschaftlichen Schäden führen können. Zur Beurteilung der Annahme der Unternehmensfortführung sowie zur Kapitalausstattung des Konzerns verweisen wir auf die Ausführungen in Abschnitt 2.3.2. Vermögenslage.

Mögliche Auswirkungen der weltweiten Ausbreitung des neuartigen Coronavirus (COVID-19) sowie der politischen Maßnahmen zu einer weitestgehenden Eindämmung oder mindestens Verlangsamung von Neuinfektionen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Bauwert AG und ihrer Tochtergesellschaften sind zwar möglich, in ihrer Tragweite jedoch nicht abschließend bewertbar. Bislang gab es beim Baufortschritt der laufenden Projekte nur leichte Verzögerungen, was bspw. auf Verspätungen bei Materiallieferungen zurückzuführen war. Hinsichtlich der anstehenden behördlichen Genehmigungsprozesse bei Projekten in der Planungsphase rechnet der Vorstand mit längeren Bearbeitungszeiten bei den entsprechenden Behörden. Zum Aufstellungszeitpunkt haben die Auswirkungen der Corona Krise jedoch noch keine besondere Bedeutung für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns entfaltet, jedoch ist eine solche bei Anhalten der Situation und einer daraus folgenden gesamtkonjunkturellen Eintrübung nicht mehr auszuschließen.

4. GESAMTEINSCHÄTZUNG

Gegenwärtig sind keine Anzeichen für einen kurz- oder mittelfristigen Nachfragerückgang auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt zu erkennen. Der Konzern verfügt über langjährige Marktkenntnisse und eine umfangreiche Projektpipeline. Das prognostizierte Bevölkerungswachstum in Berlin von derzeit rund 50.000 Einwohnern pro Jahr sowie die stetig steigende Anzahl an Haushalten sind wichtige Indikatoren, dass der Absatz auch mittelfristig gesichert ist.

Aus Sicht des Konzerns sind derzeit auf der Grundlage der Einschätzungen und Annahmen keine bestandsgefährdenden Risiken aus der Vergangenheit sowie aus aktuellen Projekten erkennbar. Vielmehr sieht der Vorstand gesicherte Chancen, mit den in Bau befindlichen und teils bereits weitgehend verkauften Projekten sowie den vorliegenden Baurechten für bereits angekaufte und projektierte Objekte die Finanz- und Ertragslage weiterhin zu sichern.

Darüber hinaus sieht der Vorstand gute Chancen bei der Entwicklung von langfristigen Wohnbauprojekten mit in Aussicht stehenden Bebauungsplänen, wie zum Beispiel am Segelfliegerdamm und am Neuen Ufer in Berlin.

Hinsichtlich der Entwicklung von großflächigen Büroimmobilien wird die Bauwert die bereits bestehenden Baurechte nutzen können und der starken Marktnachfrage mit attraktiven Objekten begegnen können.

Insgesamt sieht der Vorstand im Ergebnis der Abwägung aller Risiken und Chancen eine im Vergleich zum Vorjahr unverändert positive Situation. Der Konzern ist in der Lage, die sich bietenden Chancen und Herausforderungen zu nutzen, ohne dabei nicht vertretbar hohe Risiken eingehen zu müssen.

Bad Kötzting, 29. Mai 2020

Dr. Jürgen Leibfried

Michael Staudinger

Dr. Bernd Schade

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2019

Aktiva

	31.12.2019		31.12.2018
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Software		42		54
II. Sachanlagen
1. Mietereinbauten	198		196
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung	186	384	147	343
		426		397
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke
1. Grundstücke ohne Bauten	81.348		24.703
2. Grundstücke mit unfertigen Bauten	153.658		167.499
3. geleistete Anzahlungen	84.811	319.818	115.488	307.690
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Grundstücksverkäufen	8.500		7.135
2. Forderungen gegen nahestehende Personen und Unternehmen	30.007		12.465
3. Sonstige Vermögensgegenstände	9.399	47.905	7.565	27.166
III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten		73.494		216.319
		441.217		551.175
C. Rechnungsabgrenzungsposten		228		325
D. Aktive latente Steuern		7.772		7.687
		449.644		559.584
Passiva
			31.12.2019 TEUR	31.12.2018 TEUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital			50	50
II. Gesetzliche Rücklage			5	5
III. Konzernbilanzgewinn			45.600	21.063
IV. Nicht beherrschende Anteile			68	169
			45.724	21.286
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen			21.782	12.151
2. Sonstige Rückstellungen			13.027	10.162
			34.810	22.313
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten			161.439	268.135
2. Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen			59.986	71.693
3. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern			8.040	28.632
4. erhaltene Anzahlungen			131.843	143.341
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen			7.300	3.607
6. Sonstige Verbindlichkeiten			502	577
- davon aus Steuern TEUR 4.324 (i. Vj. TEUR 469) -
- davon im Rahmen der sozialen Sicherheit TEUR 11 (i. Vj. TEUR 7) -
			369.110	515.984
			449.644	559.584

Konzerngewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2019

	2019		2018
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
1. Umsatzerlöse aus Verkauf von Grundstücken		162.536		154.307
2. Verminderung (i. Vj. Erhöhung) des Bestands an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit unfertigen Bauten		-13.275		2.507
3. Sonstige betriebliche Erträge		1.445		1.462
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen		-88.936		-94.397
5. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	-6.471		-4.495
b) soziale Abgaben	-709	-7.180	-390	-4.885
6. Abschreibungen
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		-97		-77
b) auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens		-624		0
7. sonstige betriebliche Aufwendungen		-13.536		-7.734
8. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		1.336		457
- davon von nahestehenden Personen und Unternehmen TEUR 1.297 (i. Vj. TEUR 456) -
9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		-6.079		-9.022
- davon an nahestehende Unternehmen TEUR 3.178 (i. Vj. TEUR 4.067)-
10. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		-10.975		-9.728
11. Ergebnis nach Steuern		24.616		32.889
12. sonstige Steuern		-179		-97
13. Konzernjahresüberschuss		24.437		32.792
14. Auf nicht beherrschende Anteile entfallender Verlust		100		5
15. Konzerngewinn		24.537		32.798
16. Gewinnvortrag (i. Vj. Verlustvortrag) aus dem Vorjahr		21.063		-10.780
17. Gewinnausschüttungen		0		-955
18. Konzernbilanzgewinn (i. Vj. Konzernbilanzverlust)		45.600		21.063

Konzernabschluss zum 31. Dezember 2019

Konzernkapitalflussrechnung

	2019 TEUR	2018 TEUR
Konzernjahresüberschuss einschließlich der Ergebnisanteile anderer Gesellschafter	24.437	32.792
Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens	97	77
Abschreibungen auf Gegenstände des Umlaufvermögens	624	0
Zunahme der sonstigen Rückstellungen	2.839	800
Zunahme der zum Verkauf bestimmten Grundstücke	-12.752	-1.959
Zunahme der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	-1.943	-4.408
Abnahme der erhaltenen Anzahlungen	-11.498	-20.446
Zunahme (i. Vj. Abnahme) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	3.618	-1.550
Zinsaufwendungen	6.079	9.022
Zinserträge	-1.336	-457
Ertragsteueraufwand	10.975	9.728
Ertragsteuerzahlungen	-9.262	-7.976
Ertragsteuererstattungen	6.217	0
Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit	18.095	15.623
Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände	0	-61
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	-126	-100
Erhaltene Zinsen	80	146
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-46	-15
Auszahlungen aus Gewinnausschüttungen an Aktionäre des Mutterunternehmens	0	-955
Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten	93.162	71.316
Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten	-234.996	-94.402
Einzahlungen aus verfügungsbeschränkten Konten, die zur Tilgung von Bankverbindlichkeiten bestimmt sind	141.375	16.570
Auszahlungen aus Darlehen an Aktionäre des Mutterunternehmens	-15.828	-3.891
Gezahlte Zinsen	-3.213	-3.740
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	-19.500	-15.102
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds	-1.451	506
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode	5.419	4.913
Finanzmittelfonds am Ende der Periode	3.968	5.419

Konzernabschluss zum 31. Dezember 2019

Konzerneigenkapitalspiegel

	Den Eigentümern des Mutterunternehmens zurechenbar				Nicht beherrschende Anteile	Summe
	Gezeichnetes Kapital TEUR	Gesetzliche Rücklage TEUR	Konzernbilanz -gewinn TEUR	Summe TEUR	TEUR	TEUR
1.1.2018	50	5	-10.780	-10.725	174	-10.551
Gewinnausschüttungen	-	-	-955	-955	-	-955
Konzernjahresüberschuss	-	-	32.798	32.798	-5	32.792
01.01.2019	50	5	21.063	21.118	169	21.286
Konzernjahresüberschuss	-	-	24.537	24.537	-100	24.437
31.12.2019	50	5	45.600	45.655	68	45.723

Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2019

Allgemeine Hinweise

Der vorliegende Konzernabschluss wurde gemäß §§ 290 ff. HGB und unter Beachtung der Deutschen Rechnungslegungsstandards (DRS) zum 31.12.2019 aufgestellt. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert. Die Bilanzgliederung berücksichtigt die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen und wurde um Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Personen und Unternehmen (Aktionäre und von diesen beherrschte Gesellschaften) ergänzt.

Die Bauwert Aktiengesellschaft, Bad Kötzting, (nachfolgend auch kurz "Bauwert AG") ist im Handelsregister beim Amtsgericht Regensburg unter der Nummer HRB 15138 eingetragen. Gegenstand des Unternehmens sind die Projektentwicklung von gewerblichen Immobilien und Wohnimmobilien und alle damit in direktem oder indirektem Zusammenhang stehenden Dienstleistungen.

Konsolidierungskreis und Stichtag

In den Konzernabschluss sind neben dem Mutterunternehmen sämtliche direkt und indirekt gehaltenen Tochterunternehmen einbezogen.

Bei der erstmaligen Aufstellung des Konzernabschlusses im Geschäftsjahr 2017 wurde hinsichtlich der Wertansätze die Ausnahmeregelung des § 301 Abs. 2 Satz 5 HGB in Anspruch genommen, die Verrechnung wurde daher auf Grundlage der Wertansätze zu dem Zeitpunkt, zu dem das Unternehmen Tochterunternehmen geworden ist, durchgeführt. Eine Neubewertung hätte einen unverhältnismäßig hohen Aufwand bedeutet und darüber hinaus die Aussagekraft des Konzernabschlusses nicht erhöht, da alle Projektgesellschaften von der Bauwert AG vor Projektbeginn selbst gegründet oder als Vorratsgesellschaften erworben wurden.

Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Bilanzstichtag sämtlicher in den Konzernabschluss einbezogener Unternehmen ist der 31.12.2019.

Tochterunternehmen, bei denen die Bauwert AG einen beherrschenden Einfluss im Sinne des § 290 Abs. 2 HGB ausübt, werden im Wege der Vollkonsolidierung einbezogen.

Die Bauwert AG als Mutterunternehmen ist zu den Bilanzstichtagen an folgenden Tochterunternehmen direkt oder indirekt beteiligt:

		Anteile
Gesellschaft	Sitz	31.12.2019	31.12.2018
Tochterunternehmen
Bauwert Nassauische Straße GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Königsplatz GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Fulda GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Vorbergstraße 4 GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Zillestraße GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Bleibtreustraße GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Klosterstraße GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Werderscher Markt GmbH	Bad Kötzting	94 %	94 %
Bauwert Heilbronner Straße 9-10 GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Boxhagener Straße GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Hochmeisterplatz GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Wildau Rosenanger GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Wildau Dahmeufer GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Fidicinstraße GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Potsdam Friedrich-Engels Straße GmbH (vormals Bauwert Management Düsseldorf I GmbH)	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Management Düsseldorf II GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Verwaltungsgesellschaft mbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert GÜ und Projektentwicklungsgesellschaft mbH & Co. KG	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Marienbader Straße GmbH	Bad Kötzting	49,5 %	49,5 %
Bauwert Görresstraße GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Berliner Straße GmbH) (vormals Bauwert Invest Projekt III GmbH)	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Segelflieger Damm GmbH (vormals Bauwert Invest Projekt IV GmbH)	Bad Kötzting	100 %	-
Bauwert Invest Projekt V GmbH	Bad Kötzting	100 %	-
Bauwert Invest Projekt VI GmbH	Bad Kötzting	100 %	-
Bauwert Invest Projekt VII GmbH	Bad Kötzting	100 %	-

Der Konsolidierungskreis besteht zum Bilanzstichtag aus 26 (31.12.2018: 22) vollkonsolidierten Unternehmen (einschließlich der Bauwert AG).

Erstmals im Wege der Vollkonsolidierung wurden die im Berichtsjahr gegründeten Gesellschaften Bauwert Segelflieger Damm GmbH, Bad Kötzting, Bauwert Invest Projekt V GmbH, Bad Kötzting, Bauwert Invest Projekt VI GmbH, Bad Kötzting sowie Bauwert Invest Projekt VII GmbH, Bad Kötzting einbezogen.

Angabe zu Minderheitenanteilen an der Bauwert Werderscher Markt GmbH

Die Bauwert Werderscher Markt GmbH wird zu 94 % von der Bauwert AG gehalten, 6 % entfallen auf Minderheitenanteile. In 2019 entfällt ein Verlust von TEUR 100 auf die Minderheiten (2018: Verlust von TEUR 5). Sie betreffen zwei dem Aktionärskreis nahestehende Gesellschaften, die an der Projektgesellschaft für die Kronprinzengärten/Werderscher Markt beteiligt sind.

Die Minderheitenanteile der Bauwert Werderscher Markt GmbH haben keinen wesentlichen Einfluss auf den Cashflow der Gruppe.

Konsolidierungsgrundsätze

Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der Neubewertungsmethode (§ 301 Abs. 1 Satz 2 HGB) durch Verrechnung der Buchwerte der Anteile mit dem auf den Konzern entfallenden Eigenkapital der einbezogenen Tochterunternehmen zum Zeitpunkt, zu dem das Unternehmen Tochterunternehmen geworden ist. Das Eigenkapital ist mit dem Betrag angesetzt, der dem Zeitwert der in den Konzernabschluss aufzunehmenden Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten und Sonderposten entspricht, der diesen an dem für die Verrechnung maßgeblichen Zeitpunkt beizulegen ist.

Forderungen, Rückstellungen, Verbindlichkeiten und Rechnungsabgrenzungsposten zwischen den in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen wurden gegeneinander aufgerechnet.

Gewinne und Verluste aus konzerninternen Lieferungs- und Leistungsbeziehungen wurden ebenso eliminiert wie Beteiligungserträge aus einbezogenen Unternehmen.

Konzerninterne Umsatzerlöse und Erträge wurden mit den auf sie entfallenden Aufwendungen verrechnet, soweit sie nicht in Bestandsveränderungen umzugliedern waren.

Steuerabgrenzungen waren aufgrund der Anwendung von konzerneinheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften sowie der Durchführung von Konsolidierungsmaßnahmen vorzunehmen.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Abschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen wurden nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen erstellt. Gegebenenfalls wurden notwendige Anpassungen der Abschlüsse an die einheitlich geltenden Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften vorgenommen.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses muss der Vorstand Sachverhalte beurteilen, Schätzungen vornehmen und Annahmen treffen, die die Anwendung von Rechnungslegungsmethoden und die ausgewiesenen Beträge der Vermögensgegenstände, Schulden, Erträge und Aufwendungen betreffen. Schätzungen und zugrunde liegende Annahmen werden laufend überprüft. Überarbeitungen von Schätzungen werden prospektiv erfasst. Die Schätzungen und die ihnen zugrunde liegenden Annahmen resultieren aus Vergangenheitserfahrungen sowie weiteren als relevant erachteten Faktoren und betreffen im Wesentlichen die Werthaltigkeit der Vorräte, die Werthaltigkeit der aktiven latenten Steuern auf Verlustvorträge sowie die Beurteilung und Bewertung von Rückstellungen und Eventualverbindlichkeiten. Die tatsächlichen Werte können von den Schätzungen abweichen. Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses sind wesentliche Änderungen der zugrunde gelegten Annahmen und Schätzungen nicht erkennbar.

Der Konzernabschluss wurde unter Annahme der Unternehmensfortführung aufgestellt.

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens werden zu Anschaffungskosten angesetzt und, sofern sie der Abnutzung unterliegen, entsprechend ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer planmäßig linear abgeschrieben.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungskosten angesetzt und wird, soweit abnutzbar, um planmäßige lineare Abschreibungen vermindert (§ 253 Abs. 3 HGB).

Voraussichtlich dauernden Wertminderungen, die über den nutzungsbedingten Werteverzehr hinausgehen, wird durch außerplanmäßige Abschreibungen Rechnung getragen. Die planmäßigen Abschreibungen auf Zugänge erfolgen zeitanteilig. Die Abschreibungsdauer richtet sich nach der voraussichtlichen wirtschaftlichen Nutzungsdauer. Den planmäßigen Abschreibungen liegen Nutzungsdauern zwischen 3 und 13 Jahren zugrunde.

Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten von über EUR 250 bis EUR 1.000 werden unter den entsprechenden Anlagenklassen ausgewiesen und pauschal über 5 Jahre abgeschrieben. Bei Wirtschaftsgütern mit Anschaffungskosten zwischen EUR 60 und EUR 250 erfolgt die Erfassung unter den entsprechenden Anlagenklassen, wobei im Zugangsjahr die Sofortabschreibung vorgenommen wird. Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten von unter EUR 60 werden sofort als Aufwand verbucht.

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke werden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bzw. zu den niedrigeren beizulegenden Werten angesetzt.

Die Herstellungskosten der Grundstücke mit unfertigen Bauten umfassen im Wesentlichen die von Subunternehmern in Rechnung gestellten Leistungen sowie die eigenen Personalkosten für die Projektleitung. Auf diese Herstellungskosten wird ein Gemeinkostenzuschlag für Verwaltungskosten hinzugerechnet. Grundlage für die Gemeinkostenzuschläge sind die Ist-Gemeinkosten der Periode.

Fremdkapitalkosten werden, sofern sie zur Finanzierung der Herstellung eines Vermögensgegenstandes verwendet werden und soweit sie auf den Zeitraum der Herstellung entfallen, aktiviert. Als Zeitraum der Herstellung wird bei erworbenen Grundstücken auch der zur Schaffung von Baurecht und zur Einholung von Baugenehmigungen erforderliche Zeitraum beurteilt.

In allen Fällen wird gemäß § 253 Abs. 4 HGB verlustfrei bewertet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert oder zum niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Allen risikobehafteten Posten ist durch die Bildung angemessener Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen; Forderungen mit einer Fälligkeit von mehr als einem Jahr sind - soweit sie un- oder niedrigverzinslich sind - mit dem abgezinsten Wert angesetzt.

Flüssige Mittel werden zum Nennwert ausgewiesen.

Für die Ermittlung latenter Steuern gem. § 274 i. V. m. § 298 Abs. 1 und § 306 HGB aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und nicht abgezinst.

Aktive latente Steuern auf Verlustvorträge werden nur insoweit berücksichtigt, als deren Realisierung innerhalb der nächsten fünf Jahre mit hinreichender Sicherheit zu erwarten ist. Für die wahrscheinliche Nutzbarkeit wird die Planung der jeweiligen Gesellschaft zugrunde gelegt. Bei den Projektgesellschaften wird berücksichtigt, dass diese bis zur Übergabe der Kaufgegenstände an die Erwerber bilanzielle Verluste machen. Hier werden aktive latente Steuern berücksichtigt, wenn die mitlaufende Kalkulation ein positives Projektergebnis erwarten lässt. Die Berechnung der latenten Steuern erfolgt mit einem Steuersatz von 28,43 % (15,83 % KSt/SolZ, 12,6 % GewSt).

Aufwand oder Ertrag aus der Veränderung bilanzierter latenter Steuern werden in der Gewinn- und Verlustrechnung unter dem Posten "Steuern vom Einkommen und vom Ertrag" ausgewiesen.

Die sonstigen Rückstellungen sowie die Steuerrückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken, drohenden Verluste und ungewissen Verpflichtungen. Die Bewertung erfolgt jeweils in Höhe des Erfüllungsbetrags, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich ist. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden gemäß § 253 Abs. 2 Satz 1 HGB mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.

Die Verbindlichkeiten werden mit ihrem Erfüllungsbetrag bilanziert. Unterschiedsbeträge zwischen dem Ausgabebetrag und dem höheren Erfüllungsbetrag einer Verbindlichkeit werden als Disagio (Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten) aktiviert und über die Laufzeit der Verbindlichkeit planmäßig abgeschrieben.

Erläuterungen zur Konzernbilanz

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen gegen nahestehende Personen und Unternehmen resultieren aus Darlehen an Vorstände und an dem Aktionärskreis nahestehende Unternehmen. Am 31.12.2019 bestanden Darlehensforderungen an den Vorstand, Herrn Dr. Jürgen Leibfried, in Höhe von TEUR 28.456. Zum 31.12.2018 betrugen die an diesen Vorstand ausgereichten Darlehen TEUR 10.954. Die Darlehen haben eine Laufzeit bis zum 31.12.2020 und werden mit 6 % p.a. verzinst.

Die sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten Steuerforderungen von TEUR 7.987 (i. Vj. TEUR 6.371).

Sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten

Von den Guthaben bei Kreditinstituten sind TEUR 69.524 (i. Vj. TEUR 210.899) verfügungsbeschränkt, insbesondere aufgrund von mit Bürgschaften besicherten Kundenanzahlungen. Nach Übergabe der Kaufobjekte an die Erwerber stehen die derzeit verfügungsbeschränkten Mittel vorrangig zur Tilgung der Bankkredite zur Verfügung.

Latente Steuern

Die aktiven latenten Steuern beruhen im Wesentlichen mit TEUR 6.665 (i. Vj. TEUR 6.435) auf Verlustvorträgen zur Gewerbesteuer und zur Körperschaftsteuer. Es besteht die überwiegende Wahrscheinlichkeit der Nutzung dieser Verlustvorträge innerhalb der nächsten fünf Jahre. Dabei wurden erstmalig zum 31.12.2019 aktive latente Steuern in Höhe von TEUR 1.021 aus Verlustvorträgen in der Bauwert AG angesetzt, da aufgrund der zugrundeliegenden Entwicklung auch hier die Nutzung innerhalb der nächsten fünf Jahre nunmehr überwiegend wahrscheinlich ist. Zudem resultieren aktive latente Steuern zu TEUR 962 (i. Vj. TEUR 1.107) aus der Eliminierung von Zwischengewinnen in den zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit unfertigen Bauten.

Eigenkapital

Die Entwicklung des Eigenkapitals einschließlich der Anteile in Fremdbesitz ist im Konzerneigenkapitalspiegel dargestellt. Vom Konzernjahresergebnis entfallen TEUR -100 auf nicht beherrschende Anteile.

Das Eigenkapital im Einzelabschluss der Bauwert AG war auch in Vorjahren positiv, da zwischenzeitliche bilanzielle Verluste der Tochtergesellschaften während der Projektlaufzeit nicht übernommen werden, wenn für das jeweilige Projekt insgesamt mit einem positiven Ergebnis zu rechnen ist. Daher konnten in den vergangenen Jahren Ausschüttungen an die Aktionäre erfolgen. Der Vorstand wird der Hauptversammlung vorschlagen, den Bilanzgewinn für das Geschäftsjahr 2019 auf neue Rechnung vorzutragen.

Steuerrückstellungen

Die Steuerrückstellungen von TEUR 21.782 (i. Vj. TEUR 12.151) betreffen Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag sowie Gewerbesteuer.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen wurden insbesondere für ausstehende Rechnungen (TEUR 6.865, i. Vj. TEUR 5.834), für Verpflichtungen im Personalbereich (TEUR 1.583, i. Vj. TEUR 1.917), für Gewährleistungen (TEUR 2.199, i. Vj. TEUR 1.439), für Verkaufsprovisionen (TEUR 1.475, i. Vj. TEUR 1.072) sowie für Rechtsstreitigkeiten (TEUR 455, i. Vj. TEUR 548) gebildet.

Verbindlichkeiten

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten ergeben sich wie folgt:

Gesamtbetrag (Vorjahr)		Laufzeit
TEUR		< 1 Jahr	>1 bis 5 Jahre	>5 Jahre
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	161.439	97.156	64.284	0
	(268.135)	(185.146)	(82.988)	(0)
Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen	59.986	44.334	15.652	0
	(71.692)	(57.500)	(14.192)	(0)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	8.040	8.040	0	0
	(28.632)	(28.632)	(0)	(0)
Erhaltene Anzahlungen	131.843	128.997	2.846	0
	(143.341)	(135.723)	(7.618)	(0)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	7.300	5.912	1.388	0
	(3.607)	(2.277)	(1.330)	(0)
Sonstige Verbindlichkeiten	502	502	0	0
	(577)	(577)	(0)	(0)
Summe	369.110	284.941	84.170	0
	(515.984)	(409.855)	(106.128)	(0)

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten richten sich nach der voraussichtlichen Fertigstellung der Projekte und somit der Übergabe an die Kunden und der anschließenden Rückführung der zur Projektfinanzierung benötigten Kredit- und sonstigen Darlehensverbindlichkeiten.

Alle Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch Abtretung sämtlicher gegenwärtiger und zukünftiger Kaufpreisansprüche gegen Erwerber der entwickelten Immobilien sowie durch Grundpfandrechte besichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen betreffen im Wesentlichen unbesicherte Darlehen der Staudinger KG.

Die erhaltenen Anzahlungen von TEUR 131.843 beinhalten die bereits erhaltenen Kaufpreisraten in Projektgesellschaften. Durch Umsatzrealisierungen reduzierten sich die erhaltenen Anzahlungen insbesondere in den Projekten Boxhagener Straße (- TEUR 65.740) und Kronprinzengärten (- TEUR 8.610). Gegenläufig entwickelten sich die erhaltenen Anzahlungen durch weiteren Baufortschritt in den Projekten Hochmeisterplatz (+ TEUR 39.730) und Heilbronner Straße (+ TEUR 20.275).

Haftungsverhältnisse

Neben den in der Bilanz aufgeführten Verbindlichkeiten besteht ein Haftungsverhältnis der Bauwert AG aus der Freistellung der Catella Corporate Finance GmbH von Gewährleistungsverpflichtungen gegenüber der Bauwert CA Grafenberger Allee GmbH bis zum Höchstbetrag von EUR 5 Mio. Eine Inanspruchnahme aus dem angegebenen Haftungsverhältnis wird nicht erwartet, nachdem das Bauprojekt "Living Circle" im Jahr 2017 übergeben wurde.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen betreffen folgende Sachverhalte:

in TEUR	bis 1 Jahr	1 bis 3 Jahre	3 bis 5 Jahre	über 5 Jahre	31.12.2019
Mietverpflichtungen	471	1.413	1.413	0	3.298
Leasingverpflichtungen	80	96	35	0	210
	551	1.509	1.448	0	3.508

Weiterhin besteht zum 31.12.2019 ein Bestellobligo aus beauftragten Bauleistungen von EUR 61,4 Mio.

Erläuterungen zur Konzerngewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Dieser Posten enthält im Wesentlichen die Umsätze aus den Verkäufen in den Projektgesellschaften Bauwert Boxhagener Straße GmbH (TEUR 116.712), Bauwert Werderscher Markt GmbH (TEUR 17.865) sowie Bauwert Wildau Rosenanger GmbH (TEUR 27.474).

Erhöhung des Bestands an zum Verkauf bestimmten Grundstücken

Die Bestandsveränderungen (TEUR 43.370) setzen sich aus einem Bestandsaufbau bei den noch nicht abgeschlossenen Projekten (TEUR 181.613) sowie aus einem Bestandsabbau aus den realisierten Verkäufen von Immobilien (TEUR 138.243) zusammen.

Sonstige betriebliche Erträge

Der Posten enthält keine wesentlichen periodenfremden Erträge.

Personalaufwand

Mitarbeiter sind ausschließlich bei der Bauwert AG angestellt.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

Alle Angaben in TEUR	2019	2018
Rechts-, Beratungs- und Jahresabschlusskosten	5.885	1.268
Vertriebskosten	4.454	2.418
Gewährleistungskosten	775	0
Raummiete/Stellplätze	583	607
Versicherungen	366	288
Forderungsverluste/Wertberichtigungen	276	180
Schadensersatz	246	360
Grundstückskosten (Vermietung)	199	308
Übrige	752	2.306
	13.536	7.735

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten keine wesentlichen periodenfremden Aufwendungen.

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Dieser Posten beinhaltet im Wesentlichen Zinserträge aus Darlehen an den Vorstand und an dem Aktionärskreis nahestehende Unternehmen und Personen.

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Neben den Zinsaufwendungen gegenüber der Staudinger KG (TEUR 3.178, i. Vj. TEUR 4.067) und Dritten (TEUR 2.140, i. Vj. TEUR 2.814) sind in diesem Posten Finanzierungsgebühren (TEUR 373, i. Vj. TEUR 662) und Avalprovisionen (TEUR 362, i. Vj. TEUR 1.478) enthalten. Aus der Aufzinsung von Rückstellungen resultieren Aufwendungen von TEUR 27 (i. Vj. TEUR 0).

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag resultieren mit TEUR 10.336 im Wesentlichen aus Ertragsteueraufwendungen der Bauwert Boxhagener Straße GmbH. Im Vorjahr resultierten sie ebenso im Wesentlichen aus Ertragsteueraufwendungen der Bauwert Boxhagener Straße GmbH (TEUR 10.811) sowie gegenläufig aus Erträgen aus aktiven latenten Steuern auf Verlustvorträge (TEUR 1.185).

Bei einem Ergebnis vor Ertragsteuern von TEUR 35.412 ergibt sich der ausgewiesene Steueraufwand von TEUR 10.975 im Wesentlichen aus der Belastung des Ergebnisses vor Ertragsteuern mit dem Steuersatz von 28,4 % (TEUR 11.060). Daneben haben sich die Veränderungen der aktiven latente Steuern aus Verlustvorträgen nur unwesentlich auf den Steueraufwand ausgewirkt.

Sonstige Steuern

Die sonstigen Steuern (TEUR 179) enthalten im Wesentlichen Aufwendungen für nicht aktivierte Grundsteuer.

Sonstige Angaben

Kapitalflussrechnung

Im Berichtsjahr sowie im Vorjahr enthält der Finanzmittelbestand ausschließlich des Kassenbestands und Guthaben bei Kreditinstituten (TEUR 73.494, i. Vj. TEUR 216.319), abzüglich der verfügungsbeschränkten liquiden Mittel (TEUR 69.524, i. Vj. TEUR 210.899).

Vorschlag zur Verwendung des Ergebnisses des Mutterunternehmens

Der Vorstand der Bauwert AG schlägt der Hauptversammlung vor, den Bilanzgewinn der Bauwert AG von TEUR 53.767 auf neue Rechnung vorzutragen.

Vorstand

Dem Vorstand gehörten folgende Mitglieder an:

Dr. Jürgen Leibfried

Michael Staudinger

Dr. Bernd Schade

Die Vorstandsmitglieder üben die Vorstandstätigkeit jeweils hauptberuflich aus, eine fixierte Ressortaufteilung für den Vorstand existiert nicht.

Dem Aufsichtsrat gehörten folgende Mitglieder an:

Prof. Dr. Herbert Henzler (Vorsitzender), Unternehmensberater, Aufsichtsrat u. A. der Ottonova AG, xbAV AG und FC Bayern München AG

Lothar Lanz, Aufsichtsrat u. A. der Axel Springer SE, der Zalando SE und der TAG Immobilien AG

Prof. Dr. Dirk Meyer-Scharenberg, Steuerberater

Gesamtbezüge des Vorstands und des Aufsichtsrats

Die Bezüge des Vorstands beliefen sich im Geschäftsjahr auf TEUR 1.284 (Vorjahr: TEUR 1.064).

Für den Aufsichtsrat wurden für 2019 Gesamtbezüge in Höhe von TEUR 120 (Vorjahr: TEUR 120) gewährt.

Mitarbeiter

Durchschnittlich wurden während des Geschäftsjahres 65 Mitarbeiter beschäftigt, davon 62 Angestellte und 3 geringfügig Beschäftigte.

Honorar des Konzernabschlussprüfers

Das vom Abschlussprüfer des Konzernabschlusses für das Geschäftsjahr 2019 berechnete Gesamthonorar im Sinne des § 314 Abs. 1 Nr. 9 HGB beträgt TEUR 92 und entfällt ausschließlich auf Abschlussprüfungsleistungen.

Befreiung nach §§ 264 Abs. 3 HGB

Folgende Gesellschaften nehmen die Befreiungsvorschrift nach §§ 264 Abs. 3 HGB in Anspruch, und verzichten daher auf die Aufstellung eines Lageberichts, die Prüfung und die Offenlegung ihres Jahresabschlusses:

―	Bauwert Zillestraße GmbH
―	Bauwert Bleibtreustraße GmbH
―	Bauwert Management Düsseldorf I GmbH
―	Bauwert Management Düsseldorf II GmbH
―	Bauwert Wildau Rosenanger GmbH
―	Bauwert Werderscher Markt GmbH
―	Bauwert Klosterstraße GmbH
―	Bauwert Boxhagener Straße GmbH

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Auswirkungen der weltweiten Ausbreitung des neuartigen Coronavirus (COVID-19) sowie der politischen Maßnahmen zu einer weitestgehenden Eindämmung oder mindestens Verlangsamung von Neuinfektionen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Bauwert AG und ihrer Tochtergesellschaften sind derzeit nicht zu erkennen.

Bad Kötzting, 29. Mai 2020

Vorstand

Dr. Jürgen Leibfried

Michael Staudinger

Dr. Bernd Schade

Entwicklung des Anlagevermögens des Konzerns im Geschäftsjahr 2019

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	1.1.2019 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	31.12.2019 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Software	83.326	0	0	83.326
II. Sachanlagen
1. Mietereinbauten	238.950	8.508	0	247.458
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung	648.983	117.538	5.789	760.732
	887.933	126.046	5.789	1.008.190
	971.259	126.046	5.789	1.091.516

	Kumulierte Abschreibungen
	1.1.2019 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	31.12.2019 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Software	29.321	12.225	0	41.546
II. Sachanlagen
1. Mietereinbauten	42.471	6.618	0	49.089
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung	501.976	78.857	5.789	575.044
	544.447	85.475	0	624.133
	573.768	97.700	0	665.679

	Buchwerte
	31.12.2019 EUR	31.12.2018 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Software	41.780	54.005
II. Sachanlagen
1. Mietereinbauten	198.369	196.479
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung	185.688	147.006
	384.057	343.485
	425.837	397.490

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Bauwert Aktiengesellschaft, Bad Kötzting

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der Bauwert Aktiengesellschaft, Bad Kötzting und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2019, der Konzern-Gewinn und Verlustrechnung, der Konzernkapitalflussrechnung und dem Konzerneigenkapitalspiegel für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der Bauwert Aktiengesellschaft für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

―

entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2019 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 und

―

vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns zur Aufstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Konzernabschluss und Konzernlagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben.
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
―	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt.
―	holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile.
―	beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns.
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Berlin, den 10. Juni 2020

KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Drotleff, Wirtschaftsprüfer

Lommatzsch, Wirtschaftsprüfer

Gewinnverwendungsvorschlag für das Geschäftsjahr 2019

Wir, der Vorstand der Bauwert Aktiengesellschaft mit Sitz in Bad Kötzting, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Regensburg unter HRB 15138, schlagen hiermit der Hauptversammlung der Bauwert Aktiengesellschaft vor, den Bilanzgewinn für das Geschäftsjahr 2019 in Höhe von EUR 53.719.369,81 auf neue Rechnung vorzutragen.

Bad Kötzting, 12. August 2020

Bauwert Aktiengesellschaft

Vorstand

gez. Dr. Jürgen Leibfried

gez. Michael Staudinger

gez. Dr. Bernd Schade

Bericht des Aufsichtsrats für das Geschäftsjahr 2019

Bauwert Aktiengesellschaft

Bericht des Aufsichtsrats an die Hauptversammlung

Im Geschäftsjahr 2019 hat der Aufsichtsrat die ihm nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben ordnungsgemäß wahrgenommen. Er hat den Vorstand bei der Leitung des Unternehmens fortlaufend überwacht, sich dabei stets von deren Rechts-, Zweck- und Ordnungsmäßigkeit, die nicht zu beanstanden war, überzeugt.

Der Vorstand ist seinen Informationspflichten nachgekommen und hat den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend in schriftlicher und mündlicher Form über alle für die Gesellschaft relevanten Fragen der Strategie, der Planung, der Geschäftsentwicklung, der Rentabilität der Gesellschaft, der Risikolage, der Risikoentwicklung berichtet. In alle Entscheidungen von grundlegender Bedeutung für das Unternehmen war der Aufsichtsrat unmittelbar eingebunden.

Im Berichtsjahr hat der Aufsichtsrat vier ordentliche Sitzungen abgehalten. An der Sitzung und Abstimmung haben jeweils alle Mitglieder des Aufsichtsrates und des Vorstandes teilgenommen.

Prüfung des Jahresabschlusses und Konzernjahresabschlusses sowie Abhängigkeitsbericht 2019

―	Der Jahresabschluss, Lagebericht und der Abhängigkeitsbericht für das Geschäftsjahr 2019 sowie Konzernjahresabschluss und Konzernlagebericht sind von der durch Beschluss der Hauptversammlung am 28. August 2019 zum Abschlussprüfer bestellten KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft worden. Es bestehen keine Zweifel an der Unabhängigkeit des Abschlussprüfers und dieser hat die geforderte Unabhängigkeitserklärung abgegeben.
―	Die Jahresabschlussunterlagen, Konzernabschlussunterlagen und den Abhängigkeitsbericht sowie Gewinnverwendungsvorschlag des Vorstands hat der Vorstand allen Mitgliedern des Aufsichtsrats rechtzeitig zugeleitet.
―	Die genannten Unterlagen wurden in der Bilanzsitzung am 17. August 2020 in welcher der Vorstand die Abschlüsse umfassend erläuterte, in Gegenwart des Abschlussprüfers eingehend geprüft, insbesondere im Hinblick auf die Rechtmäßigkeit und Ordnungsmäßigkeit.
―	Der Abschlussprüfer berichtete dem Aufsichtsrat in der Bilanzsitzung über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung und stand für Fragen und ergänzende Auskünfte zur Verfügung.
―	Die Prüfung hat keine Beanstandungen ergeben.
―	Der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt.
―	Darüber hinaus hat der Abschlussprüfer festgestellt, dass das Risikomanagementsystem den gesetzlichen Vorschriften entspricht und bestandsgefährdende Risiken nicht erkennbar sind.
―	Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss und den Lagebericht, den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht sowie den Abhängigkeitsbericht eingehend geprüft. Der Aufsichtsrat hat von dem Prüfungsergebnis der Abschlussprüfer zustimmend Kenntnis genommen und festgestellt, dass auch seinerseits keine Einwendungen zu erheben sind.
―	Der Aufsichtsrat billigt den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss und den Konzernabschluss, die damit festgestellt sind.
―	Der Aufsichtsrat hat auch den Vorschlag des Vorstands für die Gewinnverwendung geprüft; er schließt sich diesem Vorschlag an.

München, 17. August 2020

Für den Aufsichtsrat, Aufsichtsratsvorsitzender

BAUWERT Klosterstraße GmbH