IMMOVATION Immobilien Handels AG

Kassel

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Konzernlagebericht

I. Grundlagen des Konzerns

1. Geschäftsmodell des Konzerns

Das Geschäftsmodell der IMMOVATION Immobilien Handels AG mit ihren Tochtergesellschaften (nachfolgend als "IMMOVATION-Unternehmensgruppe" oder "Konzern" bezeichnet) basiert auf einem breitgefächerten Leistungsangebot rund um die Immobilie. Seit der Unternehmensgründung im Jahr 1996 (Vorläufergesellschaft) ist eine Unternehmensgruppe mit mehreren Firmen entstanden. Die Aufgaben der einzelnen Firmen entsprechen der vollständigen Wertschöpfungskette der Immobilienbranche.

Im Zentrum der Geschäftstätigkeit der IMMOVATION-Unternehmensgruppe stehen der An- und Verkauf (Handel), die Projektierung klassischer Revitalisierungsobjekte und urbaner Entwicklungsgrundstücke sowie das Bestandsmanagement von Wohn- und Gewerbeimmobilien in Deutschland. Die Research- und Investitionsschwerpunkte liegen hauptsächlich in guten A- und B-Lagen deutscher Städte und Ballungsgebiete.

Private Anleger sind mit Genussrechten an der IMMOVATION Immobilien Handels AG unternehmerisch beteiligt und partizipieren an der gesamten Immobilien-Wertschöpfungskette des Unternehmensverbundes. Institutionelle Investoren können sich mit maßgeschneiderten Anlagen individuell an den Projekten der IMMOVATION-Unternehmensgruppe beteiligen.

2. Forschung und Entwicklung

Hier sind keine Angaben erforderlich.

3. Zweigniederlassungen

Hier sind keine Angaben erforderlich.

4. Organisation und Konzernstruktur

Seit dem Jahr 2002 wurde die IMMOVATION Immobilien Handels AG zu einer Unternehmensgruppe mit 23 Firmen entwickelt. Bis auf die IMMOVATION Immobilien Handels AG erfüllen die einzelnen Gesellschaften jeweils spezifische bzw. projektbezogene Aufgaben. Ihre Geschäftsfelder entsprechen der vollständigen Wertschöpfungskette der Immobilienbranche: Angefangen vom Objekt-Research und -Ankauf, gegebenenfalls erforderliche Bautätigkeiten inklusive Projektmanagement, über die Immobilien-Verwaltung bis hin zum Verkauf der Objekte.

Besonders wichtige Rollen für die Wertschöpfung der Unternehmensgruppe spielen die Tochtergesellschaften ex ante Beratungsgesellschaft in Liegenschaften mbH, iCapital - Consulting- & Vertriebsgesellschaft mbH, die Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbH sowie die Immokles AG.

Die ex ante Beratungsgesellschaft in Liegenschaften mbH ist Property- und Facility-Managerin des größten Teils des Immobilienbestandes der Unternehmensgruppe. Die iCapital GmbH ist ein Wertpapierinstitut i.S.d. §2 Abs. 1 WpIG. Sie ist zuständig für die Finanzierung der unternehmenseigenen Immobilienprojekte und den Vertrieb von Schuldverschreibungen und Anleihen der IMMOVATION-Unternehmensgruppe. Die 2009 gegründete Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbH und die 2014 gegründete Immokles AG erfüllen wesentliche Funktionen in den Bereichen Ankauf, Projektierung, Revitalisierung, Sanierung, Verwaltung und dem strukturierten Verkauf von Immobilien-Liegenschaften.

Herausragende Beispiele für die besonderen Chancen zur Wertschöpfung unter Mitwirkung der Firmen des Unternehmensverbundes sind die Projektierung und der Verkauf urbaner Grundstücke für den Wohnungsbau in Dresden und Kassel sowie die abgeschlossene Revitalisierung des Industriedenkmals Salamander-Areal in Kornwestheim, die Konversion eines ehemaligen Kasernengeländes in Kassel sowie das abgeschlossene Wohnungsbau- und Denkmalsanierungs-Projekt "Höfe am Kaffeeberg" in Ludwigsburg.

Zur Finanzierung von Immobilienprojekten in Deutschland bietet die IMMOVATION-Unternehmensgruppe verschiedene Optionen der Beteiligung am Unternehmenserfolg. Für private Kapitalanleger wurde bereits im Jahr 2004 eine erste Genussrechtstranche aufgelegt. In den folgenden Jahren wurde die Produktpalette mit drei Immobilienfonds (platziert), zwei weiteren Genussrechtstranchen (platziert) sowie einer platzierten Retail-Anleihe (Börse Stuttgart) ergänzt. Für weitere Immobilien-Projekte hat die Unternehmensführung neue Wege der Finanzierung eingeschlagen. Der Fokus wurde auf das Angebot individueller Beteiligungsprodukte für institutionelle Investoren gerichtet. Das erste Investment dieser Art ist eine Anleihe des Tochterunternehmen Immokles AG. Eine Anleihe wurde Ende 2015 vollständig im Rahmen einer Privatplatzierung von Versicherungen und Pensionskassen gezeichnet.

Weitere maßgeschneiderte Beteiligungen für institutionelle Investoren sind in den Jahren 2016 und 2019 erfolgt. Als ergänzende Fremdkapitalquelle hat die IMMOVATION AG im September 2018 eine Inhaber-Teilschuldverschreibung mit einem Emissionsvolumen von bis zu 20 Mio. EUR begeben. Die Platzierung mit einer Zeichnungssumme in Höhe von 3 Mio. EUR wurde im September 2019 prospektgemäß beendet. Das Kapital dient zur Finanzierung des weiteren Unternehmenswachstums, insbesondere des Portfolioaufbaus mit dem Schwerpunkt Wohnen in Deutschland.

II. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen

a) Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die wirtschaftliche Schwächephase hält laut dem Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) auch zum Jahreswechsel 2023/2024 weiter an. "Nach einem preis-, saison- und kalenderbereinigten Rückgang des Bruttoinlandprodukts (BIP) um 0,25 Prozent zum Jahresende 2023 deuten aktuelle Frühindikatoren noch nicht auf eine rasche konjunkturelle Erholung hin", so das BMWK.

Für das Gesamtjahr ergebe sich ein Rückgang des BIP um 0,3 Prozent. Dieses Ergebnis habe das BMWK weitgehend erwartet. Insbesondere der private Konsum sei im vergangenen Jahr aufgrund der nachwirkenden Kaufkraftverluste und der Kaufzurückhaltung, auch im Zuge der erhöhten Unsicherheit infolge der geopolitischen Konflikte, preisbereinigt um 0,8 Prozent zurückgegangen ("Konjunktur und Wachstum - Anhaltende wirtschaftliche Schwäche im Winterhalbjahr 2023/24", BMWK Pressemitteilung, 15.01.2024). Zumindest sank die Inflationsrate. Sie lag im Januar 2024 bei +2,9 Prozent. Dies sei nach Angaben des Statistischen Bundesamtes (Destatis) der niedrigste Wert seit Juni 2021 (+2,4 Prozent). Im Dezember 2023 lag die Inflationsrate noch bei +3,7 Prozent. "Die Inflationsrate hat sich zu Jahresbeginn abgeschwächt", sagt Ruth Brand, Präsidentin des Statistischen Bundesamtes. "Die Preissituation bei den Energieprodukten entspannt sich sichtlich und der Preisauftrieb für Nahrungsmittel verlangsamt sich weiter. Er liegt aber weiterhin über der Gesamtteuerung", so Brand. Wie Destatis weiter mitteilt, stiegen die Verbraucherpreise im Januar 2024 gegenüber dem Vormonat Dezember 2023 um 0,2 Prozent. Die Inflationsrate ohne Nahrungsmittel und Energie betrug +3,4 Prozent ("Inflationsrate im Januar 2024 bei +2,9 %", Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 051, 9.02.2024). Laut BMWK dürfte die Inflationsentwicklung zu Beginn dieses Jahres durch steuerliche und fiskalische Maßnahmen geprägt werden. "Im weiteren Verlauf des Jahres dominieren aber weiterhin inflationssenkende Faktoren (sinkende Erzeuger- und Importpreise, straffe Geldpolitik der EZB, angemessene Tarifabschlüsse sowie Normalisierung Gewinnmargen)", heißt es in der BMWK-Pressemitteilung zur wirtschaftlichen Lage in Deutschland im Januar 2024 ("Die wirtschaftliche Lage in Deutschland im Januar 2024", BMWK Pressemitteilung, 15.01.2024).

Die Inflation ginge laut BMWK insgesamt zurück. Sie bleibe im Jahr 2023 zwar weiterhin hoch, aber die Trendwende sei eingeleitet. Nach 7,9 Prozent im Jahr 2022 sank die Inflation der Projektion zufolge 2023 auf 6,0 Prozent. Auch die Unternehmen fassen wieder Vertrauen. Die Stimmung habe sich spürbar verbessert.

Die Energiepreise im Januar 2024 lagen zudem um 2,8 Prozent unter dem Niveau des Vorjahresmonats, trotz wegfallender Preisbremse für Energiepreise und der auf die Preise für fossile Brennstoffe wirkenden CO ₂ -Preis-Erhöhung von 30 auf 45 Euro pro Tonne. Dies wirkte sich dämpfend auf die Inflationsrate aus ("Inflationsrate im Januar 2024 bei +2,9 %", Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 051, 9.02.2024).

Trotz der anhaltenden Unsicherheit entwickelte sich der Arbeitsmarkt 2023 leicht positiv. "Die Zahl der Beschäftigten liegt auf Rekordniveau und hat zuletzt weiter zugelegt. In diesem Jahr soll die Erwerbstätigkeit weiter (...) steigen", heißt es im Wirtschaftsbericht der Bundesregierung ("Jahreswirtschaftsbericht 2023: Robust durch die Krise - Wohlstand erneuern", Bundesregierung, Pressemitteilung, 25.01.2024) Die Zahl der Arbeitslosen in Deutschland ist im Dezember 2023 im Vergleich zum November auf 2,637 Millionen Menschen gestiegen. Dies seien 31.000 mehr als im November. Die Quote erhöhte sich damit um 0,1 Punkte auf 5,7 Prozent, wie die Bundesagentur für Arbeit (BA) mitteilte. "Mit Beginn der Winterpause haben Arbeitslosigkeit und Unterbeschäftigung im Dezember, wie in diesem Monat üblich, zugenommen", sagte Andrea Nahles, Vorstandsvorsitzende der BA, anlässlich der monatlichen Pressekonferenz in Nürnberg am 3.01.2024 ("Bilanz der Bundesagentur: Zahl der Arbeitslosen steigt im Dezember", Tagesschau-Bericht, 3.01.2024).

Gemessen am Ausmaß der Belastungen und Unsicherheiten behaupte sich der Arbeitsmarkt aber nach wie vor gut. Die Erwerbstätigkeit und Beschäftigung seien so hoch wie nie zuvor und auch 2023 zähle zu den Jahren mit der niedrigsten Arbeitslosigkeit seit der Wiedervereinigung, betonte Nahles ("Jahresrückblick: Die Entwicklung des Arbeitsmarktes in 2023", Bildungsspiegel, 3.01.2024).

Wie aus dem Jahreswirtschaftsbericht des BMWK hervorgeht habe sich die deutsche Wirtschaft insgesamt - wie schon in der Corona-Krise - als sehr anpassungs- und widerstandsfähig erwiesen. Deutschland sei auch dank der staatlichen Entlastungs- und Unterstützungsmaßnahmen bislang gut durch die wirtschaftliche Krise infolge des russischen Angriffskrieges auf die Ukraine gekommen. Im vergangenen Jahr 2023 sei die Wirtschaft sogar um 1,9 Prozent gewachsen. Auch der Ausblick auf das laufende Jahr ist mit einem erwarteten Wachstum von 0,2 Prozent besser als noch in der Herbstprojektion erwartet. Darauf gelte es aufzubauen ("Schlaglichter der Wirtschaftspolitik", BMWK, Monatsbericht Januar 2023).

b) Branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die Lage der Immobilienbranche ist - ebenso wie die Situation in allen anderen Branchen -nach wie vor durch Lieferengpässe, inflationär gestiegene Preise, Fachkräftemangel und hohe Zinsen schwer belastet. Eine gesamtwirtschaftliche Aufhellung ist möglich allerdings seien Bauvorhaben nicht mehr rentabel, heißt es im Frühjahrsgutachten 2024 der Zentralen Immobilienwirtschaft (ZIA).

Während sich die Kreditvergabe an Unternehmen und private Haushalte 2022 noch dynamisch entwickelte, konnte sich der Trend 2023 nicht fortsetzen. So geht aus dem Frühjahrsgutachten hervor, dass die Vergabe von Wohnungsbaukrediten in den ersten drei Quartalen 2023 durchschnittlich weniger als 0,5 Prozent gegenüber den jeweiligen Vorquartalen gestiegen sei. ("Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2024 des Rates der Immobilienweisen", Zusammenfassung, ZIA, 21.06.2024).

Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen zogen zwar zuletzt nicht weiter an, hätten sich inzwischen aber auf einem Niveau von rund 3,5 Prozent eingependelt. Die daraus resultierenden, deutlich höheren Finanzierungskosten als noch vor eineinhalb Jahren führten mittlerweile zu flächendeckend sinkenden Immobilienpreisen, wie bspw. der vdp-Immobilienpreisindex für das erste Quartal 2023 anzeigt (-2,1 Prozent im Wohnsegment und -8,3 Prozent im Gewerbesegment im Vergleich zum Vorjahresquartal), schreibt das Institut der Deutschen Wirtschaft zur Lage und Erwartungen für das Immobilienklima in seinen Ergebnissen der ISI-Sommerbefragung. ("Immobilienwirtschaft weiter im Abschwung", Aktuelle Ergebnisse des ZZIA-IW-Immobilienstimmungsindex, Institut der Deutschen Wirtschaft, 25.06.2024).

"Die hohen Zinsen und die generelle Konjunkturschwäche belasten die privaten Haushalte und erschweren ihnen kreditfinanzierte Immobilienkäufe. Im ersten Halbjahr 2023 wurden nur halb so viele Wohnimmobilienkredite an private Haushalte vergeben wie noch im Vorjahr", heißt es im Frühjahrsgutachten der ZIA weiter ("Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2024 des Rates der Immobilienweisen", Zusammenfassung, ZIA, 21.06.2024).

"Die Stornierungswelle im Wohnungsbau erreichte 2023 ihren Höchststand, als 20,7 Prozent der Unternehmen von stornierten Projekten berichteten. Zum Ende des Jahres 2023 meldete fast jedes zweite Unternehmen im Wohnungsbau einen Auftragsmangel" heißt es im ZIA-Frühjahrsgutachten weiter. Die Gefahr für Liquiditätsausfälle sei gestiegen, was auch für die Finanzstabilität problematisch werden könnte. "Lediglich das Ausbaugewerbe konnte im zweiten Quartal 2023 von einer gestiegenen Nachfrage im Bereich energetischer Sanierung profitieren."

Angesichts negativer Geschäftserwartungen und ungünstiger Rahmenbedingungen werde der Trend der sinkenden Baugenehmigungen und Baufertigstellungen in den kommenden Jahren anhalten, das Wohnungsmarktangebot nachlassen und den Druck auf die Mieten erhöhen, prognostizieren die Experten des ZIA ("Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2024 des Rates der Immobilienweisen", Zusammenfassung, ZIA, 21.06.2024).

Zusätzlich sinke die Nachfrage und führe zu einem alarmierenden Einbruch der Auftragseingänge im Bereich des Wohnungsbaus. Bauvorhaben seien laut dem ZIA-Gutachten nicht mehr rentabel, "die Fertigstellungszahlen sinken." Das Geschäftsklima im Wohnungsbau liege somit auf einem historischen Tiefstand seit Beginn der Erhebung 1991.

Aufgrund der von der Europäischen Zentralbank (EZB) zur Inflationsbekämpfung erhöhten Zinsen haben sich die Finanzierungsbedingungen weiter verschärft. "Die EZB hat ihre restriktivere Geldpolitik wie erwartet fortgeführt. Nach der letzten Zinserhöhung im Dezember 2022 hob sie den Leitzins im Februar 2023 von 2,50% auf 3,00% weiter an. Im März folgte der nächste Schritt auf 3,50%, im Mai eine kleinere Anpassung auf 3,75%. Die Inflation blieb hoch und so ging es im Juni und August auf 4,00% bzw. 4,25%. Im September erfolgte die letzte Anhebung für 2023 auf 4,50%.

Seitdem stehen die Zinssätze für die Hauptrefinanzierungsgeschäfte, die Spitzenrefinanzierungsfazilität und die Einlagenfazilität nach steilem Anstieg bei 4,50%, 4,75% bzw. 4,00%." Der EZB-Rat halte diese Zinsniveaus für vorerst ausreichend, um die Inflation mittelfristig wieder auf den Zielwert von 2% zurückzubringen. Eine schnelle Senkung der Leitzinsen sei laut ZIA-Experten aber nicht zu erwarten.

Die kriegsbedingte Zuwanderung von geschätzten 1,1 Mio. Menschen aus der Ukraine hat auf dem Markt für Wohnimmobilien nach Einschätzung des ZIA zu einer erheblichen zusätzlichen Nachfrage von rund 200.000 Wohnungen geführt. Die Mieten für Wohnungen (Angebotsmieten, hedonisch, nur Bestand) seien im Jahr 2023 um 4,8% (2022: +5,6%) weiter gestiegen und hätten zum Ende des vierten Quartals durchschnittlich 9,43 Euro/m ² /Monat (2022: 9,00 Euro/m ² ) erreicht. "Die stärksten Mietanstiege verzeichneten die kreisfreien Städte in den westlichen Bundesländern mit +5,7% auf 11,11 Euro/m ²."

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen (Angebotspreis, hedonisch, Bestand) seien 2023 im Schnitt um 6,7% zurückgegangen. Die größten Kaufpreisrückgänge verzeichneten die Landkreise der östlichen Bundesländer (7,3%), gefolgt von den kreisfreien Städten im Westen (6,9%) ("Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2024 des Rates der Immobilienweisen", Zusammenfassung, ZIA, 25.06.2024). Zuvor hätten sich die Kaufpreise binnen zwölf Jahren mehr als verdoppelt, heißt es von Marktbeobachtern des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdpResearch GmbH).

Die Einbußen bei den Gewerbeimmobilienpreisen beliefen sich zwischen den Schlussquartalen 2022 und 2023 auf 12,1%, im Vergleich zum dritten Quartal 2023 auf 4,9%. Beide Werte stellen die bislang größten im vdp-Index gemessenen Preisrückgänge bei Gewerbeimmobilien dar. Seit dem zweiten Quartal 2022, als die Preise ihren bisherigen Höchststand erreicht hatten, gingen sie um 16,5 % zurück. Zwischen 2010 und 2022 hatten sie sich zuvor um rund 55 % verteuert, heißt es in einem Bericht des vdp ("Immobilienpreise schließen 2023 mit Minus ab", vdpResearch Immobilienindex, Verband deutscher Pfandbriefbanken, 25.06.2024).

"Hinter der Immobilienbranche liegt ein schwieriges Jahr 2023. Dies zeigt die Preisentwicklung: Auch im vierten Quartal war bei den Preisen noch keine Belebung festzustellen", stellte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt fest. Eine Trendwende bei den Immobilienpreisen, über die bereits des Öfteren in der Öffentlichkeit spekuliert werde, sei noch nicht absehbar. "Auch 2024 wird vorerst schwierig bleiben."

"Die Mietentwicklung zeigt: Wohnraum ist in Deutschland weiterhin ein sehr knappes Gut, insbesondere in Ballungsräumen. Angesichts der rückläufigen Wohnungsfertigstellungen müssen wir damit rechnen, dass der Wohnraummangel in den nächsten Jahren noch weiter zunehmen wird. Weiter steigende Mieten wären die Folge. Deshalb bedarf es nun dringend der Umsetzung der Maßnahmen, die im Bündnis bezahlbarer Wohnraum beschlossen worden sind, und auch noch weiterer Maßnahmen", appelliert Tolckmitt an die Politik ("vdp-Immobilienpreisindex: Immobilienpreise schließen 2023 mit Minus in Höhe von 7,2 % ab", Pressemitteilung, Die deutschen Pfandbriefbanken, 25.06.2024).

Der vdp-Immobilienpreisindex nahm um 7,2 % im Vergleich zum vierten Quartal 2022 ab. Gegenüber dem dritten Quartal 2023 verringerte sich der Index um 2,2 %. Die Wohnimmobilienpreise wiesen eine ähnliche Abwärtsdynamik wie im dritten Quartal 2023 auf und gingen um 6,1 % im Jahresvergleich und um 1,6 % im Quartalsvergleich zurück. Dabei folgten die Preise sowohl für selbst genutztes Wohneigentum als auch für Mehrfamilienhäuser diesem Trend. In den sieben größten Agglomerationen Deutschlands sei die Preisentwicklung laut vdp etwas weniger dynamisch gewesen als im gesamten Bundesgebiet ("Immobilienpreise schließen 2023 mit Minus ab", vdpResearch Immobilienindex, Verband deutscher Pfandbriefbanken, 25.06.2024).

Die weitere Entwicklung des Wohninvestmentmarktes werde demnach maßgeblich von der Geschwindigkeit des Preisanpassungsprozesses und den politischen Maßnahmen abhängen.

2. Geschäftsverlauf

Das Geschäftsjahr 2023 der IMMOVATION-Unternehmensgruppe zeichnete sich durch solide finanzielle Ergebnisse und strategische Weiterentwicklungen in verschiedenen Bereichen aus. Trotz der herausfordernden makroökonomischen Bedingungen, insbesondere der anhaltenden globalen wirtschaftlichen Unsicherheit und der volatilen Marktumgebung, hat die Unternehmensgruppe ihre Position in der Immobilienbranche erfolgreich behauptet und weiter ausgebaut.

Die Bilanzsumme der IMMOVATION-Unternehmensgruppe beträgt zum Bilanzstichtag TEUR 286.905,6 (i.Vj. TEUR 234.284,7).

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung verzeichneten eine bemerkenswerte Steigerung um 22,5 % und erreichten somit 23.420,1 TEUR. Die Umsätze aus anderen Lieferungen und Leistungen stiegen auf beeindruckende 2.690.990,39 Euro, was einer nahezu fünffachen Steigerung entspricht. Diese außergewöhnliche Zunahme beinhaltet einen Sondereffekt in Höhe von 1.560.000 Euro, der die Effektivität unserer Maßnahmen zur Umsatzsteigerung und die erfolgreiche Diversifikation unserer Einkommensquellen unterstreicht.

Der Konzern konnte trotz der schwierigen Marktsituation ein positives Beteiligungsergebnis erzielen, unterstützt durch Erträge aus Beteiligungen und anderen Finanzanlagen. Die Kapitalstruktur wurde weiter gestärkt, und es wurden strategische Maßnahmen zur Optimierung der Finanzierungsquellen umgesetzt.

Für das kommende Jahr liegt der Fokus auf der weiteren Stärkung der Marktposition durch gezielte Akquisitionen und die Expansion in profitable Segmente. Zudem wird die Digitalisierung der Geschäftsprozesse vorangetrieben, um die Effizienz zu steigern und die Mieterzufriedenheit zu erhöhen.

Diese Entwicklungen sind Indikatoren für die Resilienz und Anpassungsfähigkeit der IMMOVATION-Unternehmensgruppe, die es ermöglichen, auch zukünftige Herausforderungen erfolgreich zu meistern und das Wachstum nachhaltig zu fördern.

3. Finanzielle Lage

Die IMMOVATION-Unternehmensgruppe verzeichnete eine Bilanzsumme von TEUR 286.906 im Geschäftsjahr 2023. Diese Zunahme gegenüber dem Vorjahr unterstreicht das Wachstum und die finanzielle Stärkung des Konzerns. Die Kapitalstruktur wurde durch eine Reihe erfolgreicher Maßnahmen weiter gefestigt, die neben der Kapitalerhöhung die erfolgreiche Platzierung von Anleihen und die Nutzung von Genussrechten umfassen, um finanzielle Flexibilität zu gewährleisten.

Die Eigenkapitalquote blieb stabil, was die Fähigkeit der Unternehmensgruppe zeigt, ihre Vermögenswerte effektiv zu nutzen und ein gesundes Gleichgewicht zwischen Eigen- und Fremdkapital zu halten. Die Liquiditätsposition des Konzerns ist weiterhin robust, gestützt durch einen soliden Kassenbestand und kurzfristige Finanzanlagen.

Ertragslage

Die Ertragslage der Unternehmensgruppe war im Jahr 2023 weiterhin positiv, mit einem beachtlichen Konzernjahresüberschuss von 1.017 TEUR. Die Hauptertragsquellen blieben die Hausbewirtschaftung, was die Stärke und Stabilität des Kerngeschäftsmodells der Unternehmensgruppe belegt.

Die Entwicklung der Ertragslage stellt sich im Zeitablauf der vergangenen drei Geschäftsjahre (2021-2023) wie folgt dar:

	Gesamtleistung TEUR	Materialaufwand TEUR	Rohergebnis TEUR	Personalaufwand TEUR	Abschreibungen TEUR
2021	28.468,9	12.265,6	16.203,2	1.825,1	4.961,1
2022	21.162,5	6.414,6	14.747,8	1.806,8	5.418,7
2023	25.378,7	9.789,5	15.589,2	1.579,7	5.526,8

	sonst. betr. Aufwand TEUR	negativer Saldo Zinsertrag abzgl. Zinsaufwand TEUR	Jahresüberschuss TEUR
2021	1.923,8	4.908,4	2.976,0
2022	2.119,1	4.523,1	2.173,8
2023	2.209,4	5.061,7	1.016,6

Die nachfolgende Übersicht zeigt die Geschäftsentwicklung der einzelnen Bereiche sowie weitere Posten der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung:

Unternehmensgruppe	2023 TEUR	2022 TEUR
Rohergebnis aus der Hausbewirtschaftung	14.627,6	12.697,8
Rohergebnis aus dem Verkauf von Grundstücken	-997,0	0,7
Rohergebnis Übrige	1.958,6	2.049,3
Summe Rohergebnis	15.589,2	14.747,8
Personalaufwand	-1.579,7	-1.806,8
Abschreibungen	-5.626,8	-5.418,7
sonstige betriebliche Aufwendungen	-2.209,4	-2.119,1
Beteiligungs- und ähnliche Erträge	140,3	277,6
Finanzergebnis	-5.061,7	-4.523,1
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	233,7	1.018,7
Ergebnis nach Steuern	1.019,0	2.176,5
Sonstige Steuern	2,3	2,7
Jahresergebnis	1.016,6 ^*	2.173,8 ^*

^* Aufgrund des Ausweises in TEUR kann es zu geringfügigen, rundungsbedingten Differenzen kommen.

Die nachfolgenden Kennzahlen spiegeln die Ertragslage wider:

Kennzahlen	2023 %	2022 %
Return on Sales (Jahresüberschuss / Gesamtleistung)	4,0	10,3
Materialaufwandsquote (Materialaufwand / Gesamtleistung)	38,6	30,3
Personalaufwandsquote (Personalaufwand / Gesamtleistung)	6,2	8,5
Abschreibungsquote (Abschreibungen / Gesamtleistung)	21,8	25,6
Zinsdeckungsgrad (EBITDA / Zinsaufwand)	2,2	2,4

Kennzahlen	2023 TEUR	2022 TEUR
EBIT (Gewinn vor Zinsen und Steuern)	5.844,6	5.678,2
EBITDA (Gewinn vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen auf Sachanlagen und Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände) des AV	11.371,5	11.096,9

Finanzlage

Einen Überblick über die Herkunft und über die Verwendung der finanziellen Mittel des Konzerns gibt die Kapitalflussrechnung, welche die Zahlungsmittelflüsse nach der indirekten Methode darstellt und den Grundsätzen des vom Deutschen Standardisierungsrat DSR erarbeiteten Deutschen Rechnungslegungsstandards Nr. 21 (DRS 21) entspricht (siehe Anlage Konzernkapitalflussrechnung).

	2023 TEUR	2022 TEUR
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit	11.166,6	10.773,9
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-55.472,5	-38.445,6
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	46.795,9	-4.022,6
Finanzmittelfonds am Ende der Periode	12.718,5	10.228,9

Im Geschäftsjahr 2023 konnte die IMMOVATION-Unternehmensgruppe eine positive Entwicklung in ihrer Finanzlage verzeichnen, was sich deutlich im Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit widerspiegelt. Dieser stieg im Vergleich zum Vorjahr um 392,7 TEUR auf 11.166,0 TEUR. Diese Steigerung ist hauptsächlich auf eine Erhöhung der Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens und eine positive Entwicklung bei den Forderungen und anderen Aktiva zurückzuführen, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind.

Die Investitionstätigkeit war im Berichtsjahr mit erheblichen Auszahlungen für das Sachanlagevermögen verbunden, die sich auf 58.054,2 TEUR beliefen, und führte zu einem negativen Cashflow aus der Investitionstätigkeit von -55.472,6 TEUR. Trotz dieser hohen Investitionen konnte ein solider Cashflow aus der Investitionstätigkeit aufrechterhalten werden.

Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit zeigte eine signifikante positive Wendung und endete bei 46.795,9 TEUR, im Vergleich zu -4.022,6 TEUR im Vorjahr. Diese positive Entwicklung wurde hauptsächlich durch Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen von Gesellschaftern des Mutterunternehmens und die Einzahlung von Finanzkrediten getrieben, die zusammen den finanziellen Spielraum des Konzerns erweiterten.

Die solide finanzielle Grundlage wird durch den zum Ende des Geschäftsjahres auf 12.718,5 TEUR angestiegenen Finanzmittelfonds weiter unterstrichen, was einer zahlungswirksamen Veränderung des Finanzmittelfonds von 2.490,0 TEUR entspricht. Diese positive Entwicklung reflektiert die erfolgreichen Maßnahmen zur Sicherung der Liquidität und zur finanziellen Stabilisierung der Unternehmensgruppe.

Der Vorstand des Konzerns überwacht die in Kreditverträgen verankerten Bedingungen (Covenants), um Kündigungen der Kreditinstitute zu vermeiden.

Insgesamt belegen diese Ergebnisse die finanzielle Resilienz der IMMOVATION-Unternehmensgruppe in einem herausfordernden wirtschaftlichen Umfeld, gestützt durch eine effektive Steuerung der Cashflows und eine durchdachte Investitionsstrategie.

Die für die IMMOVATION-Unternehmensgruppe maßgebliche Kennzahl "Funds from Operations (FFO)" beträgt zum Bilanzstichtag 2023 TEUR 6.543,5 und ermittelt sich wie folgt:

Kennzahlen	2023 TEUR	2022 TEUR
Konzernjahresüberschuss	1.016,6	2.173,8
+ Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	5.521,5	5.417,9
+ Abschreibungen auf das Umlaufvermögen	5,3	0,8
= FFO	6.543,5	7.592,5

Durch den konzerninternen Finanzausgleich (Cash-Pooling) können wir das Fremdfinanzierungsvolumen reduzieren. Das Cash-Pooling ermöglicht der IMMOVATION Immobilien Handels AG, die Liquiditätsüberschüsse einzelner Tochtergesellschaften zu nutzen, um den Geldbedarf anderer Konzernunternehmen intern zu finanzieren.

Wir rechnen damit, auch künftig unsere finanziellen Verpflichtungen jederzeit erfüllen zu können.

Vermögenslage

Im Zeitablauf der vergangenen Abschlussstichtage (2021-2023) hat sich die Vermögenslage wie folgt entwickelt:

	Immaterielle Vermögensgegenstände u. Sachanlagen TEUR	Finanzanlagen TEUR	Vorräte TEUR	Forderungen und sonst. Vermögensgegenstände TEUR
2021	173.551,0	4.420,1	2.970,0	9.634,6
2022	206.823,3	4.611,6	4.098,8	8.463,4
2023	257.080,4	4.873,6	3.880,9	8.295,6

	Flüssige Mittel TEUR	Rechnungsabgrenzungsposten TEUR	Bilanzsumme TEUR
2021	41.923,3	25,1	232.524,0
2022	10.228,9	58,7	234.284,7
2023	12.718,5	56,6	286.905,6

Die Anlagenintensität im Konzern und die kontinuierlichen Investitionen in das Anlagevermögen in Höhe von 58.323,3 TEUR im Jahr 2023 demonstrieren das Engagement für langfristiges Wachstum, insbesondere in Bezug auf Modernisierung und Erweiterung der Immobilienbestände.

Die kurzfristigen Vermögenswerte, einschließlich der Vorräte und Forderungen, reflektieren weiterhin die operative Effizienz und die Fähigkeit des Unternehmens, Kapital aus seinen Betriebsaktivitäten zu generieren. Diese Effizienz ist entscheidend für die Aufrechterhaltung der Liquidität und Unterstützung der täglichen Geschäftsabläufe.

Die Konzernbilanzsumme der IMMOVATION-Unternehmensgruppe beträgt zum Stichtag TEUR 286.905,6.

	Eigenkapital TEUR	Genussrechtskapital TEUR	Rückstellungen TEUR	Anleihen TEUR	Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten TEUR	Erhaltene Anzahlungen/Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen TEUR
2021	71.524,2	16.333,0	2.033,4	103.000,0	31.565,9	1.663,9
2022	72.745,8	13.217,3	899,1	103.000,0	36.283,6	1.805,4
2023	76.262,1	12.834,3	479,3	103.000,0	86.551,0	1.008,3

Die Entwicklung des Eigenkapitals im Jahr 2023 spiegelt die gesunde finanzielle Position und das Vertrauen in die nachhaltige Wirtschaftsführung der IMMOVATION-Unternehmensgruppe wider. Die Beibehaltung und Stärkung der Eigenkapitalposition ermöglicht es dem Unternehmen, sowohl bestehende als auch zukünftige Investitionen sicher zu finanzieren und bietet eine solide Basis für anhaltendes Wachstum und Expansion in einem herausfordernden wirtschaftlichen Umfeld.

	Verbindlichkeiten IMMOVATION-Gruppe (Beteiligungen) TEUR	sonstige Verbindlichkeiten TEUR	Rechnungsabgrenzungsposten TEUR	Passive latente Steuern TEUR	Bilanzsumme TEUR
2021	0,0	4.890,4	137,4	1.375,9	232.524,0
2022	1.920,0	3.495,7	192,6	725,2	234.284,7
2023	30,3	5.592,2	189,1	958,9	286.905,6

Die Verbindlichkeiten der IMMOVATION-Unternehmensgruppe haben sich zum 31. Dezember 2023 auf insgesamt TEUR 196.181,9 erhöht. Diese Zunahme spiegelt die dynamische Expansionsstrategie und die intensivierte Investitionstätigkeit des Konzerns wider. Die Verbindlichkeiten setzen sich hauptsächlich aus folgenden Posten zusammen:

Anleihen: Die Verbindlichkeiten aus Anleihen blieben konstant bei TEUR 103.000,0. Diese Anleihen sind ein zentraler Bestandteil der langfristigen Finanzierungsstrategie des Konzerns, wobei sie zur Finanzierung größerer Projekte und zur Sicherstellung der Liquidität genutzt werden.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten: Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben sich deutlich auf TEUR 86.551,0 erhöht. Dieser Anstieg ist hauptsächlich auf neue Kreditaufnahmen zurückzuführen, die zur Finanzierung der laufenden Projekte im Immobilienbereich dienten.

Diese Entwicklung der Verbindlichkeiten unterstreicht das aktive Management der Kapitalstruktur der Unternehmensgruppe, das darauf abzielt, optimale Finanzierungsquellen zu nutzen und gleichzeitig die finanzielle Stabilität zu wahren.

Die nachfolgenden Kennzahlen spiegeln die Vermögens- und Kapitalstruktur wider:

Kennzahlen	2023 %	2022 %
Eigenkapitalquote	26,5	31,0
Anlagenintensität	91,3	90,3
Forderungsquote	2,6	3,4
Working Capital Ratio (Umlaufvermögen/kurzfristige Verbindlichkeiten)	1,1	2,5

Die IMMOVATION-Unternehmensgruppe hat ihre finanzielle und operative Stärke im Jahr 2023 erfolgreich unter Beweis gestellt und ist gut positioniert, um bestehende und zukünftige Herausforderungen in einer sich schnell verändernden globalen Wirtschaft effektiv zu bewältigen. Die fortlaufenden Investitionen in die Unternehmensinfrastruktur und die strategische Planung werden dazu beitragen, die Marktposition weiter zu stärken und langfristiges Wachstum zu fördern.

Die für die IMMOVATION-Unternehmensgruppe maßgebliche Kennzahl "Net Asset Value (NAV)" beträgt zum Bilanzstichtag 2023 EUR 228.208.385,63. Die "Loan-to-Value-Ratio (LTV)" beträgt 41,76 %. Die Ermittlung der Kennzahlen ist im Folgenden dargestellt:

Gesellschaft	Projekt / Immobilie	Vermögen (Marktwert) EUR	Verbindlichkeiten EUR
Verwaltungsgebäude Kassel	Brandenburger Straße 11	3.117.574,92	0,00
IMMOVATION AG	Portfolio Kassel / Genussrechte + Anleihe	1.007.227,27	15.834.330,00
IMMOVATION AG & Co. 3. KG	Portfolio KWH, MG, KS, SU und LB	47.981.578,66	16.317.742,35
IMMOVATION Projekt KS GmbH & Co. 4. KG	Wohnanlage Hirtenweg 26 u.a. Kassel	7.730.232,00	2.327.200,92
IPSAK GmbH	Salamander-Areal: Bestand	130.199.691,92	55.000.000,00
	Salamander-Areal: BV "Stadtvillen" + "REWE""	2.327.950,42	0,00
IP Höfe am Kaffeeberg LB GmbH	Wohnanlage "Höfe am Kaffeeberg" Ludwigsburg	756.951,36	0,00
IPSAK Energie GmbH	Salamander-Areal: Energieversorgung	10.885.662,70	0,00
IP Schweizer Bau Backnang GmbH	Wohn- & Geschäftshaus Backnang	25.405.295,69	10.890.000,00
IP Hohe Geest GmbH	Portfolio Delmenhorst / Cuxhaven	66.351.905,19	12.012.500,00
IP Seeviertel GmbH	Portfolio Salzgitter	66.156.251,85	45.000.000,00
IP Königswinkel GmbH	Portfolio Schongau	17.019.650,55	6.260.774,98
^* IMMOVATION- Unternehmensgruppe	Guthaben bei Kreditinstituten	12.910.961,35	0,00
Summen		391.850.933,88	163.642.548,25
NAV-Saldo		228.208.385,63
LTV		41,76%

Erläuterungen

Verwaltungsgebäude Kassel	Wertermittlung: Nutzflächen x Jahresmarktmiete x Faktor - IVD-Preisspiegel Hessen 2024
IMMOVATION AG	Wertermittlung: Forderung Kaufpreise (Wert aus Bilanz 31.12.2023)
IMMOVATION AG	Genussrechtskapital / Anleihe: Eingezahltes Kapital (Wert aus Bilanz 31.12.2023)
IMMOVATION AG & Co. 3. KG	Wertermittlung: Verkehrswerte aus Rechenschaftsbericht zum 31.12.2023
IMMOVATION AG & Co. 3. KG	Darlehen KSK Ludwigsburg + SSK Düsseldorf + Volksbank Kassel Göttingen eG+ Raiffeisenbank Baunatal eG
IMMOVATION Projekt KS GmbH & Co. 4.KG	Werteermittlung: Kaufpreise - IVD-Preisspiegel Nordhessen 2024
IMMOVATION Projekt KS GmbH & Co. 4.KG	Darlehen Volksbank Kassel Göttingen eG + Bausparkasse Schwäbisch Hall
IPSAK GmbH - Bestand	Wertermittlung: IST-JNKM per 31.12.2023 x Faktor - empirica Marktdaten
IPSAK GmbH - Bestand	2. IPSAK - Anleihe
IPSAK GmbH - BV "Stadtvillen" + "REWE"	Wertermittlung: Forderung Kaufpreise (Wert aus Bilanz 31.12.2022) + Kaufpreise Gewerbeflächen
IP Höfe am Kaffeeberg LB GmbH	Wertermittlung: Grundstücksbestand + Forderung Kaufpreise (Wert aus Bilanz 31.12.2023)
IPSAK Energie GmbH	Wertermittlung: 11-fach EBITDA
IP Schweizer Bau Backnang GmbH	Wertermittlung: IST-JNKM per 31.12.2023 x Faktor - empirica Marktdaten
IP Schweizer Bau Backnang GmbH	Darlehen Volksbank Backnang eG
IP Hohe Geest GmbH	Wertermittlung: IST-JNKM per 31.12.2023 x Faktor - Value Marktdaten
IP Hohe Geest GmbH	Darlehen DG Hyp AG
IP Seeviertel GmbH	Wertermittlung: IST-JNKM per 31.12.2023 x Faktor - empirica Marktdaten
IP Seeviertel GmbH	2. Immokles AG - Anleihe
IP Königswinkel GmbH	Wertermittlung: IST-JNKM per 31.12.2023 x Faktor - empirica Marktdaten + Neubau-Potenzial
IP Königswinkel GmbH	Darlehen Deutsche Kreditbank AG Berlin
IMMOVATION-Unternehmensgruppe	Guthaben bei Kreditinstituten inkl. IMMOVATION Projekt KS GmbH & Co. 4. KG (Wert aus Bilanzen 31.12.2023)

^* = inklusive nicht in den Konzernabschluss einbezogene Tochterunternehmen

III. Nicht finanzielle Leistungsindikatoren

Die IMMOVATION-Unternehmensgruppe wird von ihren Mitarbeitern in vielfältigen Funktionen mit einer Vielzahl ganz unterschiedlicher Qualifikationen geprägt. Mit ihren Talenten, Fähigkeiten und ihrem Einsatz tragen diese jeden Tag maßgeblich dazu bei, dass wir bevorzugte Wahl für Mieter und Käufer- und ein attraktives Investment für unsere Anleger sind. Sie sichern unseren nachhaltigen wirtschaftlichen Erfolg. Der größte Teil der Mitarbeiter ist nach wie vor am Firmenstandort in Kassel tätig. Nachdem mehrere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Geschäftsjahr ausgeschieden sind, ist für das kommende Geschäftsjahr vorgesehen, den Personalstand in der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung wieder auszugleichen und darüber hinaus weiteres Personal einzustellen. Die Vielfalt der Mitarbeiter sieht die Unternehmensführung als Chance. "Diversity Management" ist daher zentraler Teil der nachhaltigen Personalstrategie. Die IMMOVATION-Unternehmensgruppe möchte jungen Menschen Perspektiven eröffnen, dazu dienen beispielsweise Personalentwicklungsmaßnahmen. Für dieses Ziel wird das Internet genutzt, um junge Bewerber anzusprechen und für das Unternehmen zu gewinnen.

1. Betriebliche Ausbildung: Nachwuchs aus den eigenen Reihen

Das Thema Ausbildung hat einen hohen Stellenwert für den Konzern: Unser Engagement in der Ausbildung wird kontinuierlich weitergeführt. Ausgebildet wird in den Berufen Immobilienkaufmann-/frau und Kaufmann/-frau für Büromanagement. Das Ziel ist es, den Nachwuchs aus den eigenen Reihen zu gewinnen. Zum 31. Dezember 2023 waren drei Auszubildende in der Unternehmensgruppe beschäftigt.

2. Gezielte Personalentwicklung

Gezielte Fort- und Weiterbildung ist ein zentraler Bestandteil des Personalmanagements. Schulungen und Qualifizierungsprogramme werden gezielt mit dem Bedarf und den Zielsetzungen des Unternehmens abgestimmt. Der Nutzen aus dieser gezielten Förderung ist für Mitarbeiter und das Unternehmen hoch. Das Thema Mietrecht spielt eine große Rolle für die Objektbetreuer und beinhaltet auch komplexe Fälle mit besonderen Anfordernissen. Dieses Wissen vermittelt das Unternehmen anhand zahlreicher Fälle aus der Praxis in internen Gesprächsrunden mit der Rechtsabteilung, um die Mitarbeiter bei allen Themen aktiv zu unterstützen.

3. Unternehmerische Verantwortung

Im Zentrum des unternehmerischen Handelns steht eine stabile wirtschaftliche Entwicklung des Geschäfts. Das erfordert u.a. den Werterhalt des Immobilienbestands und die Einhaltung der eigenen Standards gegenüber unseren Mietern. Dafür trägt das Unternehmen die Verantwortung.

Um den Mietern dauerhaft gute Qualität sichern zu können, nimmt das Unternehmen seine Aufgaben so weit wie möglich selbst in die Hand - über gut ausgebildete und engagierte Objektbetreuer, Hausmeister, Maler und Gärtner.

IV. Prognosebericht

1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Nach den Corona-bedingten Konjunktureinbrüchen im Jahr 2021 befand sich die deutsche Wirtschaft nach Angabe des ifo-Instituts zu Beginn des Geschäftsjahres 2022 auf Erholungskurs. Der Ausbruch des Krieges zwischen Russland und der Ukraine am 24. Februar 2022 änderte jedoch die wirtschaftliche Lage für viele Länder - auch für Deutschland. Die Stimmung unter den Unternehmen in Deutschland sei auch 2023 unverändert. Der ifo Geschäftsklimaindex verharrte im Mai bei 89,3 Punkten. Die Unternehmen zeigten sich weniger zufrieden mit der aktuellen Geschäftslage. Die Erwartungen hellten sich hingegen auf. Industrie, Handel und Bau erholen sich, während die Dienstleister einen Dämpfer bekommen. Die deutsche Wirtschaft arbeitet sich schrittweise aus der Krise heraus, heißt es in einem Bericht des ifo-Instituts ("ifo Geschäftsklimaindex unverändert (Mai 2024)", ifo Institut, 25.06.2024).

Die Entwicklung im laufenden Quartal sei schwächer als gedacht, und "das wirkt sich dann auch im kommenden Jahr aus", sagte ifo-Konjunkturchef Prof. Dr. Timo Wollmershäuser. Daher hat das Ifo-Institut seine Prognose für die deutsche Wirtschaft im Dezember 2023 nach unten korrigiert. Nach einem Rückgang um 0,3 Prozent im Jahr 2023 wird das Bruttoinlandsprodukt aus Sicht der Münchner Ökonomen 2024 wohl nur um 0,9 Prozent wachsen statt wie bisher erwartet um 1,4 Prozent.

Das ifo-Institut rechne mit einer Normalisierung der Konjunktur in 2025. "Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt dürfte im Vergleich zum Vorjahr um 1,3 % zulegen und damit um 0,1 Prozentpunkt stärker als noch im Herbst erwartet. Damit dürfte sich bis zum Ende des Prognosezeitraums die Lücke zum Produktionspotenzial schließen", heißt es in der Konjunkturprognose 2023 des ifo-Instituts weiter.

Die Unsicherheit verzögere derzeit die Erholung: Die Verbraucher sparten, die Investitionsbereitschaft der Unternehmen sinke, sagte der Ifo-Konjunkturchef. Die Unklarheiten beim Bundeshaushalt beförderten dies. Bei einer Kürzung um 20 Milliarden Euro würde die Wirtschaft nur noch um 0,7 Prozent wachsen.

Grundsätzlich seien laut den ifo-Analysten im Prognosezeitraum die Weichen aber auf Erholung gestellt: "Die Inflation ist weiter auf dem Rückzug, die Löhne stiegen kräftig, die Beschäftigung ist so hoch wie nie zuvor", sagte Wollmershäuser. Zudem dürfte wegen der sinkenden Inflation auch der Zinshöhepunkt überschritten sein.

Kapitalmarkt- und Kreditzinsen sinken bereits seit Anfang November, und im Frühsommer des kommenden Jahres dürfte die Europäische Zentralbank (EZB) eine erste Leitzinssenkung beschließen.

Das dürfte nach Angaben des ifo Instituts auch die deutschen Absatzmärkte stützen, zumal auch dort mit einem Kaufkraftplus zu rechnen sei. Daher sollten der globale Warenhandel und der Warenkonsum wieder zulegen und im kommenden Jahr zu den Konjunkturtreibern werden. Insgesamt jedoch dürfte auch das Jahresende noch schwach ausfallen. Bei privaten Haushalten und Unternehmen sei die Stimmung schlecht. Allerdings hätten sich die Rückgänge der vergangenen Monate nicht fortgesetzt, und in vielen Bereichen konnten leichte Verbesserungen verbucht werden ("ifo Konjunkturprognose Winter 2023: Konjunkturerholung verzögert sich - Haushaltslücke birgt neue Risiken", ifo Institut, Pressemitteilung, 14.12.2023).

Auch das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) rechnet laut dem Ausblick auf das laufende Jahr mit einem erwarteten Wachstum des BIP von 0,2 Prozent - besser als noch in der Herbstprojektion erwartet. Darauf gelte es aufzubauen. 2024 soll die Wirtschaft zudem um 1,8 Prozent wachsen. Die Bundesregierung werde alles dafür tun, um diese positive Tendenz zu stärken, heißt es in dem Bericht weiter ("Schlaglichter der Wirtschaftspolitik", BMWK, Monatsbericht Januar 2023).

"Die Weichen sind auf Erholung gestellt, doch die Haushaltslücke birgt neue Risiken für die deutsche Wirtschaft im kommenden Jahr", so Wollmershäuser ("ifo Konjunkturprognose Winter 2023: Konjunkturerholung verzögert sich - Haushaltslücke birgt neue Risiken", ifo Institut, Pressemitteilung, 14.12.2023).

Die EU-Kommission schließt sich in ihrer Wirtschaftsprognose im Herbst 2023 ebenfalls dieser Einschätzung an. Für die Jahre 2024 und 2025 erwarte die Kommission laut einem Bericht der Frankfurter Allgemeinen Zeitung (FAZ) für den Euroraum ein Wachstum um 1,2 sowie um 1,6 Prozent. Die deutsche Wirtschaft schrumpfe demnach 2023 um 0,3 Prozent. Diese Zahlen entsprächen weitgehend den Prognosen etwa des Sachverständigenrats zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland sowie der führenden deutschen Wirtschaftsforschungsinstitute.

Die Inflationsentwicklung schätzt die Kommission ähnlich ein wie andere Institutionen. Ihrer Prognose zufolge sinkt die Preissteigerungsrate von 5,6 Prozent in 2023 auf 3,2 Prozent im Jahr 2024. Auch ein Jahr darauf werde sie mit 2,2 Prozent aber über dem Referenzwert der Europäischen Zentralbank von 2 Prozent verharren ("EU-Kommission korrigiert Schätzung für Wirtschaftswachstum nach unten", FAZ, 15.11.2023).

Nach wie vor hat der russische Angriffskrieg gegen die Ukraine Auswirkungen auf die wirtschaftlichen Entwicklungen. Hinzu kam 2023 der Konflikt zwischen Israel und Palästina.

Die Folgen angespannter Finanzbedingungen schlügen sich auf den Immobilien- und Kreditmärkten nieder, hieß es von der OECD (Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung). Der globale Handel bleibe gedämpft. Insgesamt sieht die Organisation die starken geopolitischen Spannungen als wesentliches kurzzeitiges Risiko für Konjunktion und Inflation. Dies gelte insbesondere dann, wenn der Konflikt im Nahen Osten den Energiemarkt stören sollte ("OECD halbiert Wachstumsprognose für Deutschland", BR24, 5.02.2024). Das schwach erwartete Abschneiden der deutschen Wirtschaft liege vor allem daran, "dass die energieintensive Industrie ein größeres Gewicht in der deutschen Wirtschaft hat als in anderen Ländern der Euro-Zone", erklärte OECD-Expertin Isabell Koske. Das habe nach dem russischen Einmarsch in die Ukraine zu einer stärkeren Verteuerung von Energie in Deutschland geführt. Diese beeinträchtige die Produktion in energieintensiven Industrien noch immer.

"Zudem hat die Haushaltskrise die Unsicherheit für die Unternehmen und Haushalte erhöht", nannte Koske auch ein hausgemachtes Problem. Die Bundesregierung sei nach dem Verfassungsgerichtsurteil zur Schuldenbremse auf einen Sparkurs eingeschwenkt. Die Krise habe zum Rückgang der Investitionen im vierten Quartal 2023 geführt und den privaten Konsum trotz gestiegener Reallöhne zurückgehalten.

Die ZIA-Immobilienweisen zeichnen in vielen Bereichen aber auch Chancen der Erholung auf. Nur: Damit eine durchgreifende Wende für die Branche, die fast 20 Prozent der gesamten Bruttowertschöpfung "liefert", zur realistischen Option wird, sei "Luft zum Atmen unverzichtbar". So werde sich auch die Aufhellung, die die Weisen vorhersagen, nicht so selbstverständlich einstellen wie das Wetter. Eine Zahl spreche dabei Bände: Mit 37 Prozent staatlich bedingten Auflagen und Kosten (Europa, Bund und Länder) beim Wohnungsneubau nimmt Deutschland einen europäischen Spitzenplatz ein, der definitiv verzichtbar sei, so der ZIA. Gerade die Rücknahme politischer Vorgaben "von Staats wegen" verspreche ein riesiges Veränderungspotenzial.

Zur Anregung der Investitionstätigkeit könne die Wirtschaftspolitik angebotspolitische Maßnahmen angehen, die zugleich bei knappen öffentlichen Mitteln umsetzbar seien: Steuerentlastung (Grunderwerbsteuer und Grundsteuer) und Reduktion der Regulierungskosten (Abbau der Vielheit von regulatorischen Einzelmaßnahmen im Wohnungsbau) ("Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2024 des Rates der Immobilienweisen", Zusammenfassung, ZIA, 21.06.2024).

Mit dem aktuellen Kurs für die Zinsentwicklung der EZB zur Senkung der Inflation sind die Weichen zur Stabilisierung der Wirtschaft gestellt. Dies erhöht nach Ansicht der Geschäftsführung auch die Chancen für eine Stabilisierung der Konjunktur.

Diese positive Perspektive wird jedoch durch die weitgehend unkalkulierbaren Risiken des Krieges in der Ukraine sowie des Konflikts zwischen Israel und Palästina infrage gestellt. Weder Dauer noch Ausmaß der Folgen dieser Konflikte auf die Konjunktur und die Entwicklung der Finanzmärkte können derzeit seriös eingeschätzt werden.

Für das Geschäftsjahr 2024 erwartet die Geschäftsleitung wieder ein ausgeglichenes Ergebnis auf Vorjahresniveau, da nicht mit Sondereffekten, z.B. durch erhöhte (Makler-) Provisionseinnahmen zu rechnen ist.

2. Immobilienprojekte

Für die weitere positive Entwicklung der IMMOVATION Immobilien Handels AG verfolgt die Unternehmensführung mehrere Ziele. Nachdem Tochtergesellschaften der IMMOVATION Immobilien Handels AG Projektierungen von Wohnquartieren in Dresden, Ludwigsburg und Kassel, die Konversion einer Teilfläche eines ehemaligen Kasernengeländes in Kassel sowie die Revitalisierung des Industriedenkmals Salamander-Areal in Kornwestheim abgeschlossen haben, sind die Aktivitäten der Gesellschaft auf den Kauf sowie das nachhaltige Vermietungs- und Objektmanagement von Bestandimmobilien an ausgesuchten Standorten in Deutschland konzentriert.

Projekte in der Region Stuttgart

Mit dem Abschluss der Revitalisierung des ehemals ausschließlich gewerblich geprägten Salamander-Areals in Kornwestheim durch die Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbH, eine eigens gegründete Projektgesellschaft der IMMOVATION AG, ist ein lebendiger kleiner Stadtteil mit einer Mischung aus Wohnen und Einkaufen, Dienstleistungen und Gewerbe entstanden.

Von den ausgebauten Gewerberäumen sind bis auf wenige Restflächen alle vermietet, u.a. über 30.000 Quadratmeter für das Grundbuchzentralarchiv des Landes Baden-Württemberg. In der abschließenden Revitalisierungsphase sind neben 121 Wohnungen, fünf Gewerbeeinheiten, ein REWE-Lebensmittelmarkt und 206 Tiefgaragenplätze entstanden.

Mit diesem Projekt ist es der IMMOVATION gelungen, das Industriedenkmal in eine nachhaltige Ertragsquelle umzuwandeln.

"Der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt hat 2023 seine Talsohle erreicht, nachdem Sondereffekte oder Großvermietungen in der Kategorie größer 10.000 m ² ausgeblieben sind", sagt Georg Charlier, Niederlassungsleiter JLL Stuttgart. "Daraus resultiert ein Flächenumsatz, der zwar unterdurchschnittlich ist, aber den soliden Kern bildet, der in Stuttgart durch seinen gesunden Branchenmix generell erreicht wird." Stärkste Umsatztreiber waren 2023 unternehmensbezogene Dienstleister, die öffentliche Verwaltung sowie der Sektor Ausbildung, Gesundheit und Soziales.

"Trotz der schwierigen konjunkturellen und geopolitischen Lage nutzten Unternehmen 2023 ihre Budgets, um sich qualitativ höherwertige Flächen zu sichern. Oftmals geht damit eine Verkleinerung der Büros einher", sagt Charlier. Deutlich wird das an der durchschnittlichen Abschlussgröße: Während der Flächenumsatz 2023 wesentlich absackte, sank die Anzahl der Vermietungen um lediglich zwölf Stück auf 233. In der Größenklasse zwischen 500 und 1.000 m ² wurde sogar 107 Prozent mehr Fläche umgesetzt, die Anzahl der Vermietungen in dem Segment hat sich auf 49 mehr als verdoppelt ("Wohnungsmarktmonitor" Q1 2024, JLL Research, 25.06.2024).

Ein weiteres baulich abgeschlossenes Projekt im Raum Stuttgart ist das Wohnbau-Projekt der Immobilien-Projekt Höfe am Kaffeeberg Ludwigsburg GmbH. Direkt gegenüber der barocken Schlossanlage in Ludwigsburg wurde ein Quartier mit 40 Eigentumswohnungen in sieben neuen Wohngebäuden gebaut. Alle Wohnungen sind verkauft. Darüber hinaus sind in zwei denkmalgeschützten Gebäuden an der Schlossstraße, die Teil des Projektes sind, sowie einem Neubau am Kaffeeberg, neue Büroräume entstanden. Von den rund 816 Quadratmetern Bürofläche in dem neu errichteten Gebäude am Kaffeeberg wurden ca. 68% der Fläche vermietet. Im Gesandtenbau, einem der beiden denkmalgeschützten Gebäude mit ca. 482 Quadratmetern Fläche, waren im Geschäftsjahr ca. 22% vermietet. Die Büroräume im Grafenbau umfassen eine Fläche von ca. 398 Quadratmetern. Aufgrund der Größe der plangemäß an einen einzelnen Mieter zu vermietenden Fläche führten Gespräche mit Interessenten bisher noch nicht zum Erfolg. Die Geschäftsführung geht jedoch davon aus, dass auch für den Grafenbau mittelfristig ein passender Mieter gefunden werden wird.

Die IPSAK-Energie GmbH ist eine Tochtergesellschaft der IPSAK, die für die Energieversorgung des Salamander-Areals ein eigenes Kraftwerk (BHKW) errichtet hat und betreibt. Mit den Erwerbern von Wohnimmobilien sind Energieversorgungsverträge geschlossen worden, durch die eine umweltverträgliche Energieversorgung direkt vom Areal sichergestellt wird. Aus den Versorgungsverträgen fließen der Gesellschaft regelmäßige Einnahmen zu.

Vermietungs- und Objektmanagement

Im Bereich des Vermietungs- und Objektmanagements wird die Vollvermietung des im Anlagevermögen gehaltenen Immobilienbestandes angestrebt. Mit dem gezielten Ankauf von Immobilien in unterschiedlichen Regionen Deutschlands werden mögliche Risiken als Folge unvorhersehbarer Marktentwicklungen im Interesse unserer Kapitalanleger weitgehend minimiert.

Immobilienbestand in Delmenhorst und Cuxhaven

Die Immobilien-Projekt Hohe Geest GmbH - ein Unternehmen der IMMOVATION-Unternehmensgruppe, wurde im Dezember 2014 gegründet. Aufgabe des Unternehmens ist der Ankauf, Projektierung, Sanierung und Verwaltung der Liegenschaften Delmenhorst und Cuxhaven. Mit dem Immobilienpaket aus 861 Wohneinheiten und 5 Gewerbeeinheiten ist das Bestandsimmobilien-Portfolio der Unternehmensgruppe weiter ausgebaut worden. Die Mietfläche des Portfolios "Hohe Geest" umfasst insgesamt ca. 55.850 Quadratmeter und ist zu ca. 86 % vermietet (Stand: 12.2023).

Delmenhorst und Cuxhaven passen hervorragend zur Investitionsstrategie der IMMOVATION AG. Die gekauften Wohnanlagen liegen in begehrten Wohngegenden. Geschäfte in der Innenstadt und Arbeitsplätze sind auf kurzem Weg gut erreichbar. Die kreisfreie Stadt Delmenhorst ist mit mehr als 83.000 Einwohnern ein Mittelzentrum zwischen Bremen und Oldenburg. Cuxhaven ist mit ca. 50.000 Einwohnern das wirtschaftliche Zentrum und Sitz des gleichnamigen Landkreises. Die Stadt verfügt über eine hervorragende Infrastruktur und hat sich zu einem der führenden Offshore Basishäfen entwickelt.

Cuxhaven ist zudem, neben Bremerhaven, der bedeutendste Fischereistandort Deutschlands. Faktoren, die eine nachhaltige Vermietung der Wohnungen sehr wahrscheinlich machen.

Immobilienbestand in Salzgitter

Die eigens gegründete Immobilien-Projekt Seeviertel GmbH hat im August 2016 ein Wohnimmobilien-Portfolio aus 920 Wohneinheiten und 19 Gewerbeeinheiten in Salzgitter-Lebenstedt erworben. Das sogenannte Seeviertel, dem das Portfolio seinen Namen verdankt, zeichnet sich gegenüber den anderen Stadtteilen durch seine im Stadtgebiet einmalige Lage zwischen dem Freizeitgebiet Salzgittersee und der in 10 Minuten zu Fuß erreichbaren Innenstadt aus. Die Fläche der Wohnanlagen umfasst insgesamt ca. 58.500 Quadratmeter. Die Qualität des Portfolios ist hoch: 82 Prozent der Wohnungen sind in einem guten technischen Zustand.

Größere Investitionen sind mittelfristig in den nächsten Jahren nicht erforderlich. Mit diesem Investment ist im derzeitigen Marktumfeld eine auf Dauer stabile Rendite zu erzielen.

Der Bestand mit ca. 54.219 Quadratmetern ist zu ca. 81 % vermietet (Stand: 12.2023). Nicht eingerechnet sind zwei instand zu setzende Wohngebäude mit 64 Wohnungen, die während der Baumaßnahmen vorübergehend nicht vermietet werden können. Die beiden Wohnblöcke haben eine besonders attraktive Wohnlage in direkter Nähe des Salzgittersees. Zum Ankaufszeitpunkt verfügten diese Wohngebäude jedoch über einen weniger guten technischen Zustand als das sonstige Portfolio. Damit die angestrebte Vollvermietung erreicht werden kann, wird die Wohnqualität dieser Wohngebäude auf ein zeitgemäßes Niveau gehoben. Für dieses Ziel wurde ab Mitte 2017 damit begonnen, die beiden Wohnblöcke instand zu setzen und zu modernisieren. Mit der Instandsetzung, Modernisierung und Vermietung der beiden Wohnblöcke werden zusätzliche Rendite-Potenziale erschlossen.

Die Instandsetzung der beiden Wohnblöcke wurde in den Geschäftsjahren 2019/2020 ausgesetzt. Mit dem Ziel der Vermietung möglichst vieler Wohnungen des Portfolios Seeviertel wurde der Schwerpunkt vorübergehend auf Wohnungen gelegt, deren Zustand mit vergleichsweise geringfügigen Renovierungsmaßnahmen verbessert werden kann. Gegenüber der aufwändigeren Instandsetzung der beiden Wohnblöcke wurde mit dieser Schwerpunktsetzung ein kurzfristiger erreichbarer Vermietungserfolg angestrebt.

Die Instandsetzung der beiden Wohnblöcke ist der Planung entsprechend ab 2021 weitergeführt worden. Die Modernisierung von einem der beiden Wohnblöcke wurde im ersten Quartal 2023 abgeschlossen. Die Vermietung der 32 Wohnungen des fertiggestellten Wohnblocks hat im zweiten Quartal 2023 begonnen. Erste Vermietungen gab es bereits. Der Abschluss der Modernisierung des zweiten Wohnblocks wurde aufgrund von Lieferengpässen und Kostensteigerungen im Handwerk auf 2025 verschoben.

Salzgitter profitiert von vergleichsweise höheren Mietpreisen in der Nachbarstadt Braunschweig. Das macht Salzgitter zu einer preiswerten Alternative für Pendler. Vor dem Hintergrund der günstigen Wettbewerbssituation - die Wohnqualität des Portfolios liegt weit über dem Niveau der Wettbewerber in Salzgitter - bestehen für das Portfolio auf absehbare Zeit nachhaltig gute Vermietungschancen.

Schweizer Bau Backnang

Im Mai 2022 erwarb eine Tochtergesellschaft, die Immobilien-Projekt Schweizer Bau Backnang GmbH, den sogenannten "Schweizerbau" in Backnang, Baden-Württemberg.

Das Gebäude befindet sich im Zentrum Backnangs, direkt angrenzend an die örtliche Fußgängerzone. Die kurze Entfernung nach Stuttgart mit den attraktiven Angeboten einer Landeshauptstadt gehört zu den Vorzügen Backnangs.

Die S-Bahn befindet sich in der Nähe und schafft so eine hervorragende Verbindung mit Stuttgart und dem gesamten mittleren Neckarraum. Für den Autoverkehr erschließt die Bundesstraße B 14 den Stuttgarter Raum. Auch von der Autobahn A 81 Stuttgart-Heilbronn ist der Schweizerbau bequem zu erreichen.

Die Immobilie ist ein vom früheren Eigentümer umfassend sanierter und modernisierter Backsteinbau, der aus einer ehemaligen Gerberfabrik hervorgegangen ist. Im Inneren des Schweizerbaus wurde auch die komplette Technik auf den heutigen Stand gebracht. Durch den Umbau des Objektes mit insgesamt ca. 17.000 Quadratmetern, ist eine vermietbare Fläche von ca. 11.700 Quadratmeter entstanden. Im Erdgeschoss wurde eine Fläche von ca. 5.000 Quadratmetern für die Nutzung durch den Einzelhandel ausgebaut. Im 1. Obergeschoss befinden sich auf einem Parkdeck 112 Stellplätze und im zweiten und dritten Obergeschoss stehen ca. 6.700 Quadratmeter Fläche für Büros zur Verfügung.

Im Erdgeschoss des Schweizerbaus haben sich namhafte Filialisten angesiedelt. Ebenso haben bereits langjährig ortsansässige Unternehmen aus Backnang ihre Ladenflächen modernisiert. Die Büro- und Praxisflächen in den oberen Geschossen sind an Dienstleister und einen Zahnarzt vermietet.

Wohnimmobilienbestand in Schongau

Die Immobilien-Projekt Königswinkel GmbH - ein Unternehmen der IMMOVATION-Unternehmensgruppe, hat am 20. Januar 2022 122 teilweise vermietete Wohneinheiten sowie ein Grundstück für eine geplante Wohnbebauung in Schongau (Bayern) gekauft. Das Portfolio umfasst neben den Wohngebäuden 4 Stellplätze und 5 Garagen sowie ein Grundstück mit einer Fläche von 2.747 Quadratmetern. Hier plant die Gesellschaft, nach Abriss eines unvermieteten Gebäudes, den Bau von Mehrfamilienhäusern mit weiteren Mietwohnungen. Die Mietfläche der Bestandsgebäude umfasst insgesamt ca. 6.562 Quadratmeter.

Die Stadt Schongau hat über 12.000 Einwohner und liegt im Südwesten des bayerischen Regierungsbezirks Oberbayern an der Autobahn A17 zwischen Augsburg und Füssen. Augsburg und die Metropole München sind in ca. 45 bzw. 60 Minuten mit dem Auto erreichbar. Die Nähe zu den Alpen und dem Allgäu, ein vielfältiges Freizeit- und Erholungsangebot sowie überregional bekannte Arbeitgeber wie z.B. Hochland, Hörbiger und Hirschvogel machen Schongau zu einem gefragten Wohnort mit positiver Bevölkerungsentwicklung in der Metropolregion München.

Mit dem Kauf des Immobilienpaketes in Schongau baut die IMMOVATION-Unternehmensgruppe ihren Wohnimmobilienbestand in Bayern weiter aus. Bereits im Jahr 2009 erwarb die Unternehmensgruppe Wohngebäude in Schongau sowie in Füssen und Altenstadt. Mit dem Kauf des Portfolios in Schongau will die Gesellschaft an den Vermietungserfolg der ca. 500 Wohneinheiten im Ostallgäu anknüpfen. Das Entwicklungspotenzial der mittelständischen Wirtschaft, insbesondere in der Gesundheitswirtschaft und dem Maschinenbau, bietet in der angespannten Lage des Mietwohnungsmarktes im Großraum München beste Bedingungen für eine dauerhafte Vermietung der Objekte.

Weitere Entwicklung der IMMOVATION Immobilien Handels AG

Die bisherige Immobilien-Investmentstrategie der IMMOVATION Immobilien Handels AG hat sich u.a. aufgrund der sorgfältigen Auswahl mittlerer Städte und Zuzugsregionen mit positiver Wirtschaftsentwicklung als wirtschaftlich tragfähig erwiesen. Die Gesellschaft wird daher auch künftig solche Standorte und Objekte für ihre wohnwirtschaftlich geprägten Investments in Deutschland bevorzugen.

Die absehbare Entwicklung der Gesellschaft wird auch in der angespannten wirtschaftlichen Situation in Deutschland und Europa positiv beurteilt. Der vermietete Immobilienbestand der Gesellschaft ist in Verbindung mit den auch in Krisenzeiten bestehenden Investmentchancen des Immobilienmarktes eine solide Basis für die weitere positive Geschäftsentwicklung. Ein wesentliches Ziel ist der Ankauf geeigneter Flächen und Objekte für den Bestand und künftige Immobilien-Projekte der IMMOVATION Immobilien Handels AG. Dazu analysiert die Research-Abteilung täglich Angebote, Grundstücke und Objekte. Auch für das folgende Geschäftsjahr ist vorgesehen, dass die Gesellschaft geeignete Objekte recherchiert, ankauft und weitere Projektgesellschaften gründet.

Mit diesen Aufgaben sind die wesentlichen Aufgaben der Gesellschaft beschrieben, eine Änderung in der Geschäftspolitik ist nicht geplant.

Die Geschäftsleitung geht aufgrund des derzeitigen Vermietungsstandes davon aus, dass die Gesellschaft auch im nächsten Jahr ein konstant positives Ergebnis nach Steuern erzielen wird.

Das Unternehmen wird künftig weiter in der Lage sein, seinen Zahlungsverpflichtungen fristgerecht nachzukommen.

V. Chancen- und Risikobericht

1. Risikobericht

Die Auswirkungen des Ukraine-Krieges für Deutschland, Europa und den internationalen Handel, insbesondere die Entwicklung der Rohstoff- und Energiekosten, sowie die anhaltende Inflation lassen es nach Auffassung der Geschäftsführung nicht zu, Risiken für die Gesellschaft auszuschließen. Die wechselhaften gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen erfordern ein breit aufgestelltes Risikomanagement, um flexibel auf die weitere konjunkturelle Entwicklung bzw. die der Immobilienmärkte reagieren zu können.

Deutsche Unternehmen zeigten sich nach Angaben des ifo-Instituts weniger zufrieden mit der aktuellen Geschäftslage. Die Erwartungen hellten sich hingegen auf. Industrie, Handel und Bau erholten sich, während die Dienstleister einen Dämpfer bekommen. Die deutsche Wirtschaft arbeite sich schrittweise aus der Krise heraus. Die Entwicklung im laufenden Quartal sei schwächer als gedacht, und "das wirkt sich dann auch im kommenden Jahr aus", sagte Ifo-Konjunkturchef Prof. Dr. Timo Wollmershäuser. Daher hat das Ifo-Institut seine Prognose für die deutsche Wirtschaft im Dezember 2023 nach unten korrigiert. Nach einem Rückgang um 0,3 Prozent im Jahr 2023 wird das Bruttoinlandsprodukt aus Sicht der Münchner Ökonomen 2024 wohl nur um 0,9 Prozent wachsen statt wie bisher erwartet um 1,4 Prozent. Das ifo-Institut rechnet mit einer Normalisierung der Konjunktur in 2025 ("ifo Geschäftsklimaindex unverändert (Mai 2024)", ifo Institut, 25.06.2024).

Nach der Rezession im vergangenen Jahr stagniert die deutsche Wirtschaft 2024, zeigt auch die neue Konjunkturprognose des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Der Welthandel dürfte nach IW-Prognosen in diesem Jahr weiter steigen. Hierzulande komme davon allerdings nichts an. Das habe mehrere Gründe, beispielsweise die Tatsache, dass die Wende der Geldpolitik auf sich warten lasse, worunter insbesondere die Bauwirtschaft leide. Ihre Bruttowertschöpfung werde auch 2024 fast zehn Prozent unter dem Niveau von 2019 liegen.

Ein weiterer Grund seien die weiterhin trüben Konjunkturaussichten. Die rückständigen Rahmenbedingungen trügen ihr Übriges dazu bei. Bürokratie, hohe Steuern und fehlende Investitionsimpulse aus der Politik machten Deutschland im internationalen Wettbewerb unattraktiv, so das IW. Die Anlageinvestitionen der Unternehmen blieben deshalb schwach - sie gingen 2024 um 1,5 Prozent zurück. Zumindest beim privaten Konsum gehe es aufwärts. Dank der niedrigeren Inflation und insgesamt robusten Arbeitsmarktlage legten die Realeinkommen der privaten Haushalte zu. Ihre Ausgaben stützen die Konjunktur 2024 um einen halben Prozentpunkt ("IW-Konjunkturprognose: (Fast) alle wachsen, Deutschland nicht", Pressemitteilung, Institut der deutschen Wirtschaft (IW), 8.05.2024).

"Die Aussichten für die Weltkonjunktur bleiben aufgrund der instabilen geopolitischen Lage, der restriktiven Geldpolitik und der volatilen Energiepreise eingetrübt", heißt es im Bericht zur IW-Konjunkturprognose Winter 2023. Die Weltwirtschaft werde im Jahr 2024 mit einem ähnlichen Expansionstempo wie im Jahr 2023 in Höhe von 2,5 Prozent moderat zulegen. Beim globalen Warenhandel sei von einer schwachen Erholung im Jahr 2024 mit einem Wachstum von 1 Prozent auszugehen, nach einer Schrumpfung um 1,5 Prozent in diesem Jahr.

"Darüber hinaus schafft die unsichere Haushaltslage des Staates in Deutschland hausgemachte Verunsicherungen über die fiskalischen Effekte im kommenden Jahr und sie gefährdet die Zeitkonsistenz der Wirtschaftspolitik" schreibt das IW weiter. In diesem Umfeld werde es der deutschen Wirtschaft nicht gelingen, sich aus ihrer langjährigen Schwäche zu befreien.

Nach einem Rückgang des realen Bruttoinlandsprodukts von fast 0,5 Prozent im Jahr 2023 werde die Wirtschaftsleistung im Jahr 2024 in ähnlicher Größenordnung sinken, lautet die IW-Prognose. Mit Blick auf die letzten sieben Dekaden sank das reale Bruttoinlandsprodukt nur 2002 und 2003 in zwei aufeinander folgenden Jahren. Das Rezessionsjahr 2024 reflektiere das schwache globale Umfeld, was wiederum den deutschen Außenhandel und damit die Investitionen in Deutschland belaste. Darüber hinaus habe der institutionelle Schock in Form der unsicheren staatlichen Haushaltslage in Deutschland deutliche Bremseffekte auf die gesamte Investitionstätigkeit.

Positive Effekte kämen laut dem IW von der allmählichen Erholung beim privaten Konsum. "Das liegt auch daran, dass sich die Inflation auf unter 3 Prozent zurückbildet, ihren Zielbereich aber noch nicht erreichen wird." Die Erwerbstätigkeit und das Arbeitsvolumen würden in Deutschland im kommenden Jahr schrumpfen, die Arbeitslosigkeit werde im Jahresdurchschnitt 2024 auf 6 Prozent ansteigen.

Durch die mit der Haushaltsunsicherheit verbundenen Ausgabeeinschränkungen und die Geltung der Kreditobergrenzen der Schuldenbremse gingen das staatliche Haushaltsdefizit auf -0,5 Prozent des Bruttoinlandsprodukts und die Schuldenstandsquote auf unter 63 Prozent zurück. "Akutes wirtschaftspolitisches Handeln muss die Finanzierung des Staatshaushalts für das kommende Jahr sichern. Die damit verbundene Sicherung der Investitions- und Transformationsbedingungen in Deutschland muss in ein Konzept der langfristigen Standortstärkung eingebettet sein", fordert das IW ("IW-Konjunkturprognose Winter 2023: Hausgemachte Probleme verschärfen konjunkturelle Schwäche", Institut der deutschen Wirtschaft (IW), 13.12.2023).

"Die verhaltene Umsatzprognose wird leider bestätigt. Die nominal schwachen Zuwächse wurden 2023 durch die starken Materialpreissteigerungen aufgezehrt. Auf das laufende Jahr schauen wir mit gemischten Gefühlen: Wir erwarten einen weiteren preisbereinigten Umsatzrückgang von 3,5 Prozent. Und dass, obwohl der Bedarf an Bauleistungen ungebrochen hoch ist", kommentiert der Hauptgeschäftsführer der BAUINDUSTRIE, Tim-Oliver Müller, die Konjunkturindikatoren für den Bau ("Prognosen bestätigt: Schwaches Baujahr 2023" HDB. Pressemitteilung, 23.02.2024).

Die Bauwirtschaft ist in besonderer Weise betroffen: Die Finanzierungskosten steigen, Material ist knapp, entsprechend wenig wird gebaut. Tim-Oliver Müller Geschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie (HDB) konstatiert: "Wir steuern auf eine Wohnungsbaurezession zu, denn das Produkt "Wohnen" ist aufgrund rasant gestiegener Zinsen, Baukostensteigerungen sowie der anhaltenden Überregulierung kaum noch bezahlbar. Investoren bringen kaum neue Projekte an den Markt. Das Resultat: Der Mietmarkt ist erstarrt, es werden zu wenige Wohnungen für die starke Nachfrage gebaut". Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamts im März sei die Zahl der zum Bau genehmigten Wohnungen gegenüber dem Vorjahresmonat um 29,6 Prozent gesunken. Für das erste Quartal 2023 ergebe sich damit ein Rückgang um 25,7 Prozent. Der Genehmigungsrückgang ist somit im sechsten Monat zweistellig ("Wohnungsbau steuert auf Rezession zu", HDB. Pressemitteilung, 17.05.2023).

Eine leichte Entspannung sei hingegen im Wirtschaftsbau zu erwarten. Die Großprojekte im Bahn- und Kabelleitungsbau des vergangenen Jahres werden sich im Umsatz 2024 bemerkbar machen. Die Bauindustrie erwarte ein reales Umsatzplus von zwei Prozent, nach einem Rückgang von einem Prozent im vergangenen Jahr.

Auch im Öffentlichen Bau seien die Umsätze 2023 um real ein Prozent zurückgegangen, was überwiegend der überdurchschnittlichen Baumaterial- und somit Baupreissteigerung und der daraus resultierenden schwachen Entwicklung im Straßenbau geschuldet sei. Für 2024 rechne der Hauptverband allerdings mit einem leichten Plus von einem Prozent ("Prognosen bestätigt: Schwaches Baujahr 2023" HDB. Pressemitteilung, 23.02.2024).

Auch wenn die Unternehmensleitung für das laufende Geschäftsjahr keinen Baubeginn bei Neubauprojekten plant, machen sich die Folgen des Fachkräftemangels verbunden mit steigenden Kosten für Material und Leistungen sowie Herausforderungen bei der Umsetzung neuer Vorschriften bei der Instandhaltung und der Modernisierung des Immobilienbestandes der Gesellschaft zunehmend bemerkbar.

Auf dem Wohninvestmentmarkt zeigten Investoren zum Jahresauftakt nach einer Analyse des Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle (JLL) eine abwartende Haltung. In den ersten drei Monaten 2023 wurden nach Angaben von JLL Immobilien (mindestens zehn Wohneinheiten und 75 Prozent Wohnnutzung) mit einer Summe von rund 2,1 Milliarden Euro, gehandelt. Im Vergleich dazu habe es im ersten Quartal des Vorjahres Transaktionen mit einem Volumen von 4,0 Milliarden Euro gegeben. Das entspricht einem Rückgang um fast die Hälfte. In der Fünfjahresbetrachtung falle das Minus mit zwei Dritteln noch deutlicher aus ("Abwartende Haltung prägt Wohninvestmentmarkt zum Jahresauftakt", JLL, Pressemitteilung, 05.04.2023).

Für die Immobilien der Gesellschaft sieht die Unternehmensleitung auch bei nachlassendem Preiswachstum kein hohes Risiko, da die Entwicklung des Wohn- und Büroimmobilienmarktes nach derzeitiger Datenlage auch in diesen volatilen Zeiten keine, oder nur geringe Einbußen an den ausgewählten Immobilien-Standorten der Gesellschaft erwarten lässt. Solange ein deutlicher Nachfrageüberhang gegeben ist und die Mieten steigen, sind weiterhin die Bedingungen für nachhaltige Erträge gegeben.

2. Risikomanagement

Das Risikomanagement der Unternehmensgruppe sorgt dafür, dass Chancen und Risiken systematisch erfasst, bewertet, gesteuert, überwacht und kommuniziert werden. Ziel ist es, frühzeitig Informationen über Risiken und Potenziale, sowie ihre möglichen Auswirkungen zu gewinnen und so zu steuern, dass der langfristige Erfolg des Unternehmens nachhaltig gesichert und gesteigert werden kann. Die Verantwortung inklusive Überwachung und Weiterentwicklung des Risikofrüherkennungssystems trägt der Vorstand. Das Risikofrüherkennungssystem wird jährlich in einem internen Risikoaudit des Vorstandes und der Führungskräfte auf Wirksamkeit geprüft. Über die Ergebnisse und eventuell einzuleitende weitere Risikomaßnahmen werden relevante Ansprechpartner informiert.

Das Risikofrüherkennungssystem fand während der Jahresabschlussprüfung Beachtung.

Die Entwicklung des Immobilienmarktes wird von der Unternehmensführung und der unternehmenseigenen Research-Abteilung kontinuierlich beobachtet. Um mögliche Risiken für eine nachhaltige Vermietung so gering wie möglich zu halten, prüft das Unternehmensmanagement kontinuierlich seine Investitionspolitik. Ebenso wird auf eine positive Prognose der Wirtschaftsentwicklung an den Objektstandorten geachtet und die Nutzungskonzepte für Immobilien werden an der lokalen Nachfrage orientiert.

3. Kapitaleinsatz

Das Geschäftsmodell der IMMOVATION Immobilien Handels AG basiert auf dem Einsatz von Fremdkapital. Der Immobilienbestand der Unternehmensgruppe ist mit Fremdkapital finanziert. Aufgrund der Stellung der IMMOVATION Immobilien Handels AG bei Banken ist nicht davon auszugehen, dass Fremdkapital in Zukunft nicht zur Verfügung steht. In den Kreditverträgen der Finanzierungen mit den Banken sind teilweise Kennzahlen vereinbart worden, deren Einhaltung fortlaufend überwacht wird.

Aufgrund der hohen Liquidität der Investorenseite, verbunden mit immer noch wenig Alternativen, sehen wir das Risiko eines Ausfalls von Investoren nicht gegeben. Das Risiko, keine neuen Investoren für Portfoliofinanzierungen akquirieren zu können, schätzt die Unternehmensführung bei den derzeitig schwach gestiegenen Passivkonditionen bei Banken als gering ein.

Die Liquiditäts- und Eigenkapitalsituation der IMMOVATION Immobilien Handels AG ist stabil. Liquiditätsrisiken sind derzeit nicht erkennbar. Potenzielle Währungsrisiken sind nicht vorhanden. Die Liquiditätslage ist sehr zufriedenstellend, es sind keine Engpässe zu erwarten.

Es bestehen Ergebnisabführungsverträge mit Tochtergesellschaften der IMMOVATION AG, die aufgrund der im Geschäftsjahr erfolgten Gewinnabführungen zur Stabilisierung des Ergebnisses der Gesellschaft beigetragen haben. Somit besteht das prinzipielle Risiko, mögliche Verluste der Tochtergesellschaften zu übernehmen. Dieses Risiko wird vom Vorstand als gering angesehen.

4. Chancenbericht

Die IMMOVATION Immobilien Handels AG ist aufgrund der Aufgabenteilung der Tochtergesellschaften in der Lage, alle Prozesse der Immobilien-Wertschöpfungskette mit unternehmenseigenen Firmen abzudecken und besonders effizient und kostenminimierend zu agieren. Mit dem Abschluss der Revitalisierung des Salamander-Areals in Kornwestheim, dem realisierten Wohnbauprojekt in Ludwigsburg, dem Verkauf baureif projektierter Wohnquartiere in Dresden und Kassel sowie der Konversion einer Teilfläche eines ehemaligen Kasernengeländes in Kassel, hat die Gesellschaft nach eigener Einschätzung nicht nur ihre Expertise in der Projektierung von Wohnimmobilien sowie der Sanierung und Entwicklung denkmalgeschützter Gebäude und Areale belegt, sondern für die gesamte Immobilien-Wertschöpfungskette unter Beweis gestellt.

Die Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes einzuschätzen ist angesichts der Vielzahl an Einflussfaktoren wie dem Ukraine-Krieg, der Energiekrise, dem Konflikt in Israel, der Inflation, den Finanzierungsbedingungen und den energiepolitischen Vorgaben zu einer Herausforderung geworden. Dies gilt auch für die IMMOVATION AG, deren Geschäftsführung über eine jahrzehntelange Erfahrung verfügt.

Eine aktuelle Studie der Sparda-Bank zeigt, dass gerade in unsicheren Zeiten der Wunsch nach der Sicherheit einer eigenen Immobilie ungebrochen groß ist: 74 Prozent der Menschen in Deutschland möchten nach den Ergebnissen der Studie in einer eigenen Immobilie leben. Die Eigentumsquote stagniere allerdings schon seit einem Jahrzehnt bei unter 50 Prozent und liege damit im europäischen Vergleich auf dem letzten Platz ("Sparda-Studie "Wohnen in Deutschland 2023", Verband der Sparda-Banken e.V., Pressemitteilung, 10.05.2023).

Seit 2019 sei der Anteil der Mieter bis 50 Jahre, die konkret planen, Wohneigentum zu erwerben, rückläufig. Seit 2019, als etwa jeder dritte Mieter dies plante (31 Prozent), habe sich der Anteil bis 2024 auf jeden sechsten Mieter (16 Prozent) fast halbiert. Heute planten laut einer aktuellen Studie der Sparda-Bank lediglich noch fünf Prozent der Befragten, eine Immobilie in den nächsten zwei bis drei Jahren zu bauen oder zu kaufen.

"Diese Differenz zwischen Wunsch und Wirklichkeit zeigen auf dramatische Art und Weise, wie dringend der Handlungsbedarf seitens der Politik ist. Der Wunsch nach Wohneigentum ist ungebrochen groß und ebenso die grundsätzliche Bereitschaft, hierfür auch die Sanierung einer energieineffizienten Immobilie zu stemmen. Aber die politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie die Verunsicherung haben dazu geführt, dass die Kaufinteressenten den Glauben daran verlieren, dass sie es schaffen und leisten können", erklärt der Vorstandsvorsitzende des Verbandes der Sparda-Banken, Florian Rentsch (Sparda-Studie "Sanierungspotenziale in Deutschland", Verband der Sparda-Banken e.V., Pressemitteilung, 22.04.2024).

Eigentum in Metropolen sei so gefragt wie seit zwei Jahren nicht mehr. Das zeigt das ImmoScout24 WohnBarometer für das 1. Quartal 2024. Nachdem die Kaufnachfrage im Jahr 2021 ihren Höhepunkt erreichte und im Jahr 2022 einen deutlichen Dämpfer erfahren habe, zog das Interesse nach Kaufimmobilien im Jahr 2023 bereits wieder an und steigt seitdem deutschlandweit nochmal deutlich.

Im ersten Quartal 2024 stiegen im deutschlandweiten Durchschnitt die Angebotspreise für Bestandswohnungen zum Kauf um 0,6 Prozent auf 2.490 Euro pro Quadratmeter. Das Interesse an Immobilien zum Kauf nehme laut ImmoScout24 in Deutschland erneut enorm zu - besonders in den Metropolen. Eigentum sei damit so gefragt wie seit zwei Jahren nicht mehr. Schon in vier von acht Städten seien die Angebotspreise bereits über dem Vorjahresniveau.

"Angesichts stabiler Zinsen und unzureichender Mietangebote rückt das Thema Immobilienkauf wieder stärker in den Vordergrund. Im Vergleich zum Vorjahr ist das Interesse am Eigentumserwerb erheblich gestiegen - in den Metropolen sogar um 49 Prozent. Der Angebots-Überhang am Kaufmarkt baut sich bereits ab. Daher nehmen wir an, dass die Kaufpreise in Zukunft steigen werden", sagt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24.

Die Preise für Einfamilienhäuser in Deutschland zeigten im Quartalsvergleich sowohl im Bestand (-1 Prozent) als auch im Neubau (-0,5 Prozent) nur geringe Ausschläge. Nach deutlichen Mietanstiegen im vierten Quartal 2023 zeigt das ImmoScout24 WohnBarometer für das erste Quartal 2024, dass die Entwicklung der Angebotsmieten deutschlandweit an Dynamik verliert. "In der gesamtdeutschen Betrachtung werden Bestandswohnungen bei der Neuvermietung durchschnittlich 1,7 Prozent teurer als im Vorquartal angeboten. Für Neubauwohnungen liegt die Preisentwicklung bei 1,6 Prozent. Im Vorquartal fiel die Preisentwicklung deutlich höher aus - im Bestand stiegen die Mieten um 2,5 und im Neubau um 3,6 Prozent." Somit liege die Kaltmiete einer Zwei-Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmetern im Bestand im Bundesschnitt bei 599 Euro und im Neubau bei 833 Euro ("ImmoScout24 WohnBarometer", Q1 2024, ImmoScout24, 25.06.2024).

Aus Daten des europäischen Statistikamts Eurostat geht hervor, dass Deutschland mit 1,07 Millionen Geflüchteten mehr Menschen aus der Ukraine beherbergt als jedes andere EU-Land. ("31thMarch 2023: 3.9 million with EU temporary protection", Eurostat, 08.05.2023) Die gewachsene Bevölkerungszahl sorgt für zusätzliche Nachfrageimpulse auf dem Mietwohnungsmarkt.

Für den weiteren Jahresverlauf erwartet der Immobiliendienstleister Jones Lang LaSalle (JLL) laut seinem Wohnungsmarktmonitor weitere Zunahme der Marktaktivitäten. Hierfür spreche nicht nur eine erhöhte Aktivität in den aktuellen Marktprozessen, sondern etwa auch das Verhältnis von verfügbarem Kapital institutioneller Investoren zum aktuellen Transaktionsvolumen, welches ein deutliches Ungleichgewicht aufweise. Zum anderen sei auf Investorenseite eine strategische Verschiebung hin zu Investitionen in Wohnimmobilien zu beobachten. Wohninvestments würden bei den Akquisitionszielen zunehmend priorisiert. Beides deute darauf hin, dass es tatsächlich ein höheres Potenzial für Marktaktivitäten gäbe ("Wohnungsmarktmonitor" Q1 2024, JLL Research, 25.06.2024).

VI. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten

Das ausgegebene Genussrechtskapital zählt zu den wesentlichen Finanzinstrumenten des Unternehmens. Durch die Emission von Genussrechten mit bis zu dreijährigen Restlaufzeiten hat das Unternehmen eine mittel- bis langfristige Finanzplanung verfolgt.

Die anteilige Finanzierung der Projekte über private Kapitalgeber wird durch das Angebot individueller Beteiligungsmöglichkeiten für institutionelle Investoren ergänzt. Weitere Finanzinstrumente sind Forderungen, Verbindlichkeiten (unter anderem gegenüber Kreditinstituten) und Guthaben bei Kreditinstituten.

Die Unternehmensgruppe nutzt einen Zinsswap zur Absicherung des Zinsniveaus eines Darlehens. Zum Bilanzstichtag hat dieser einen positiven Wert.

Ziel des Finanz- und Risikomanagements ist die Sicherung des Unternehmenserfolgs gegen finanzielle Risiken jeglicher Art. Die Unternehmensleitung verfolgt eine konservative Risikopolitik. Zur Absicherung gegen das Liquiditätsrisiko wird für jedes wesentliche Immobiliengeschäft und für jede Finanzanlage ein Liquiditätsplan erstellt, der einen Überblick über die Geldaus- und -eingänge vermittelt. Soweit bei finanziellen Vermögenswerten Ausfall- und Bonitätsrisiken erkennbar sind, werden entsprechende Wertberichtigungen vorgenommen. Bevor ein neues Mietverhältnis eingegangen wird, erfolgt stets eine Prüfung der Bonität des potenziellen Mieters. Zur Minimierung von Ausfallrisiken verfügt das Unternehmen über ein entsprechendes Debitorenmanagement und ein effizientes Mahnwesen.

VII. Compliance-Bericht

Integrität ist die Basis für das Handeln der IMMOVATION-Unternehmensgruppe: In allen Bereichen unserer geschäftlichen Aktivitäten agieren wir in Übereinstimmung mit unseren Werten »Verantwortungsvoll« - »Respektvoll« - »Fair«.

Compliance - das Einhalten von Recht und Gesetz sowie eigenen Regeln ist dabei ein wesentliches Element. Unsere Maxime lautet: Alle Geschäftsprozesse werden mit rechtlich und ethisch einwandfreien Mitteln realisiert und das Gleiche erwarten wir von unseren Geschäftspartnern.

Der Verhaltenskodex und die Compliance-Richtlinie sind Ausdruck unserer Unternehmenswerte und bilden das Fundament unserer unternehmenseigenen Regelungen. Sie beschreiben, wie wir unsere Verantwortung wahrnehmen. Diese Richtlinien gelten verbindlich für alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Unser Compliance-System hat das Ziel, sicherzustellen, dass unsere Geschäftspraktiken im Einklang mit den Richtlinien und den gesetzlichen Bestimmungen stehen. Es besteht aus den drei Säulen "Vorbeugen", "Erkennen" und "Reagieren". Wir setzen uns kontinuierlich dafür ein, die Compliance in unserem Unternehmen weiter zu stärken.

1. CompliancePrioritäten für das Geschäftsjahr 2023

Die CompliancePrioritäten bilden die Basis für die kontinuierliche Entwicklung und weitere Verbesserung unseres ComplianceSystems. Mit ihnen berücksichtigen wir die Anforderungen, die sich aus unserer Arbeit im Unternehmen ergeben und den sich verändernden Marktbedingungen.

Für das Geschäftsjahr 2023 wurde der Fokus auf folgende Compliance-Schwerpunkte gelegt:

> Geschäftsverantwortliche wurden kontinuierlich bei der Einhaltung der Compliance-Regeln in der betrieblichen Praxis unterstützt. Die Compliance-Richtlinie hat sich im Geschäftsjahr 2023 erneut als effektiver Handlungsrahmen bewährt und ist sowohl bei Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern als auch bei Führungskräften auf Akzeptanz gestoßen.

> Die vertrauensvolle Zusammenarbeit zwischen Führungskräften, Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern sowie unseren Geschäftspartnern wurde gepflegt und gestärkt. Ebenso die kooperative Kommunikation mit Immobilienkauf- und Mietinteressenten.

> Eine wichtige Aufgabe der Führungskräfte bestand darin, potenzielle Risiken frühzeitig zu erkennen und ihnen mithilfe des Compliance-Systems entgegenzuwirken. Führungskräfte konnten auf diese Weise gewährleisten, dass Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in verschiedenen Geschäftsbereichen die erforderliche Sicherheit für ihre Tätigkeiten erhalten.

> Arbeitsabläufe wurden transparenter gestaltet und der Informationsaustausch weiter optimiert, um mögliche Risiken aufgrund unzureichender Kommunikation und unklarer Zuständigkeiten in einzelnen Geschäftsbereichen zu reduzieren. Dies führte zu einer effektiveren Gestaltung unserer Prozesse.

> Mitarbeiter wurden kontinuierlich für den Datenschutz (DSGVO) sensibilisiert und regelmäßig über Risiken für den Datenschutz informiert, insbesondere im Zusammenhang mit der Zunahme von Phishing-Versuchen im E-Mail-Verkehr.

> Im Rahmen der jährlichen Datenschutzschulung im Onlineverfahren wurde der Kenntnisstand mit Hilfe eines Online-Tests überprüft.

2. ComplianceRisikomanagement

Das Compliance-Risikomanagement verpflichtet den Vorstand und die Führungskräfte der IMMOVATION-Unternehmensgruppe, jährlich zusammen mit dem Compliance-Beauftragten die Risiken in ihren Zuständigkeitsbereichen systematisch zu identifizieren und zu bewerten. Das Ziel besteht darin, Compliance-Risiken für das Unternehmen frühzeitig zu erkennen, um entsprechende Maßnahmen zur Risikominimierung zu entwickeln und umzusetzen.

Die Analyse der einzelnen Fachbereiche im Geschäftsjahr 2023 hat ergeben, dass eine Überarbeitung des Risikofrüherkennungshandbuches (RFS) nicht erforderlich ist. Bekannte Risiken sind beschrieben und darüberhinausgehende Risiken wurden nicht ermittelt.

3. Geschäftspartner

Die Zusammenarbeit mit Geschäftspartnern ist Teil unserer unternehmerischen Tätigkeit. Für Handlungen der Geschäftspartner kann die IMMOVATION-Unternehmensgruppe unter bestimmten Umständen rechtlich zur Verantwortung gezogen werden.

Eine sorgfältige Auswahl unserer Geschäftspartner auf Basis des Verhaltenskodex der Unternehmensgruppe ist daher Grundlage und Voraussetzung für eine transparente Entscheidung über eine Geschäftspartnerbeziehung. Zu dieser Verantwortung im Rahmen des Risikomanagements gehört auch das angemessene Überwachen und Betreuen der Partner während der gesamten Geschäftsbeziehung.

4. ComplianceMaßnahmen

Fragen des jeweils richtigen Verhaltens werden in regelmäßigen Team- und Bereichsbesprechungen mit unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern anhand praktischer Beispiele aus dem Arbeitsalltag diskutiert und besprochen.

5. ComplianceKennzahlen

Verstöße gegen externe und interne Regeln werden direkt an unseren ComplianceBeauftragten gerichtet. Sie können über ein Hinweisgebersystem mit einen geschützten Meldeweg sowohl von unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern als auch von Dritten gemeldet werden. Außerdem kann ein mögliches Fehlverhalten auch über den Aufsichtsrat, Vorstand oder über Führungskräfte gemeldet werden.

Im Geschäftsjahr 2023 gab es keine Compliance-Verstöße. Die durchgeführten Kontrollen ergaben regelkonformes Verhalten in den Unternehmensbereichen.

Neue Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter wurden im Geschäftsjahr 2023 mit den Compliance-Richtlinien des Unternehmens und der Marktmissbrauchsverordnung vertraut gemacht und über das Hinweisgebersystem informiert.

Wir ermutigen unsere Mitarbeiter, bei Bedenken frühzeitig Unterstützung zu suchen und Verstöße gegen unseren Verhaltenskodex, unsere Compliance-Richtlinie oder gesetzliche Vorschriften zu melden. Alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter die Möglichkeit, ihre Fragen direkt an die verantwortliche Führungskraft ihrer Abteilung zu stellen. Auf diese Weise werden die meisten Fragen beantwortet. Aus Gründen der Vertraulichkeit werden die Fragen nicht zentral erfasst.

6. Datenschutz

Im Einklang mit den Compliance-Prioritäten wurde im Geschäftsjahr 2023 die Integration des Datenschutzes in das Compliance-System des Unternehmens fortgesetzt. Die Ausrichtung des Unternehmens auf die Zukunft in Bezug auf Digitalisierung und Datenschutz war auch im Geschäftsjahr 2023 ein zentrales Anliegen des Compliance-Bereichs.

Im Geschäftsjahr wurden Compliance-Risiken in der digitalen Unternehmenswelt weiterhin minimiert. Eine wesentliche Maßnahme bestand darin, in Verzeichnissen (VVT) erfasste Verarbeitungstätigkeiten zu überprüfen, bei Bedarf zu aktualisieren und für bisher nicht erfasste Datenverarbeitungsprozesse fortzuführen. Die Verarbeitungsverzeichnisse dienen dazu, die Datenflüsse im Unternehmen zu identifizieren und zu dokumentieren.

Darüber hinaus gehörte die jährliche Berichterstattung im Bereich Datenschutz zu den Aktivitäten im Bereich Compliance-Risikomanagement. Der Schutz personenbezogener Daten wird entsprechend der rechtlichen Vorgaben im Unternehmen weiterentwickelt.

VIII. Angaben gemäß § 24 Vermögensanlagengesetz

Im Berichtsjahr wurde insgesamt TEUR 1.579,7 (i.Vj. TEUR 1.806,8) Vergütungen gezahlt. Dabei handelte es sich um TEUR 0,4 variable Vergütungen und TEUR 1.579,3 feste Vergütungen.

Die Gesamtbezüge der Vorstände / Geschäftsführer im Konzern beliefen sich auf TEUR 206,5.

Die Aufsichtsratstätigkeiten wurden im Konzern mit brutto TEUR 40,0 vergütet.

Im Jahr 2023 leistete die Gesellschaft Zinszahlungen in Höhe von TEUR 3.150,0 an die Inhaber der Anleihe.

IX. Versicherung der gesetzlichen Vertreter

Der Vorstand der IMMOVATION Immobilien Handels AG versichert, dass er im Rahmen dieses Konzernlageberichts den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und die Lage des Konzerns nach bestem Wissen und Gewissen so dargestellt hat, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird und entsprechend die Chancen und Risiken, die auf den Konzern wirken, dargestellt werden.

Kassel, den 19. Juli 2024

Vorstand

gez. Dipl.-Kfm. Lars Bergmann

Konzernbilanz

Aktiva

	31.12.2023 EUR	31.12.2022 EUR
A. Anlagevermögen	261.953.971,47	211.434.932,68
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	16.499,00	12.170,00
1. entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutz- und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	16.499,00	12.170,00
II. Sachanlagen	257.063.875,47	206.811.162,68
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	140.933.922,78	142.181.461,78
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	56.991.464,71	59.161.187,71
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	629.441,00	671.639,00
4. technische Anlagen und Maschinen	4.161.264,00	4.585.821,00
5. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	124.537,00	193.390,50
6. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	54.223.245,98	17.662,69
III. Finanzanlagen	4.873.597,00	4.611.600,00
1. Beteiligungen	4.863.097,00	4.601.600,00
2. Genossenschaftsanteile	10.500,00	10.000,00
B. Umlaufvermögen	24.895.017,29	22.791.090,29
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte	3.880.904,00	4.098.800,94
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten	2.071.031,16	2.048.031,16
2. unfertige Leistungen	5.628.735,28	8.858.304,44
3. erhaltene Anzahlungen	3.818.862,44	6.807.534,66
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	8.295.579,61	8.463.424,53
1. Forderungen aus Vermietung	3.595.968,48	3.952.531,55
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen	1.531.386,41	1.664.723,31
3. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	835.223,32	980.342,93
4. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	1.415.088,77	1.291.568,90
5. sonstige Vermögensgegenstände	917.912,63	574.257,84
III. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten	12.718.533,68	10.228.864,82
C. Rechnungsabgrenzungsposten	56.607,74	58.668,92
Bilanzsumme, Summe Aktiva	286.905.596,50	234.284.691,89
Passiva
	31.12.2023 EUR	31.12.2022 EUR
A. Eigenkapital	61.070.982,63	60.264.988,03
I. gezeichnetes Kapital	7.500.000,00	7.500.000,00
II. Zur Durchführung der beschlossenen Kapitalerhöhung geleistete Einlagen	2.500.000,00	0,00
III. Kapitalrücklage	100.000,00	100.000,00
IV. Gewinnrücklagen	49.187.019,21	49.149.155,90
1. gesetzliche Rücklage	187.019,21	149.155,90
2. andere Gewinnrücklagen	49.000.000,00	49.000.000,00
V. Konzernbilanzgewinn	4.283.963,42	3.515.832,13
VI. Nicht beherrschende Anteile	12.691.140,37	12.480.801,42
B. Genussrechtskapital	12.834.330,00	13.217.330,00
C. Rückstellungen	479.288,86	899.148,75
1. sonstige Rückstellungen	479.288,86	899.148,75
D. Verbindlichkeiten	196.181.856,72	146.504.637,80
1. Anleihen	103.000.000,00	103.000.000,00
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	86.551.017,33	36.283.555,95
3. erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	168.151,06	167.647,06
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	840.184,10	1.637.706,80
5. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	30.277,43	1.920.000,00
6. sonstige Verbindlichkeiten	5.592.226,80	3.495.727,99
E. Rechnungsabgrenzungsposten	189.118,12	192.617,56
F. Passive latente Steuern	958.879,80	725.168,33
Bilanzsumme, Summe Passiva	286.905.596,50	234.284.691,89

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

	1.1.2023 - 31.12.2023 EUR	1.1.2022 - 31.12.2022 EUR
1. Umsatzerlöse	26.111.085,04	19.585.063,64
a) Aus der Hausbewirtschaftung	23.420.094,65	19.113.195,63
b) aus anderen Lieferungen und Leistungen	2.690.990,39	471.868,01
2. Verminderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen	-1.813.001,42	0,00
3. sonstige betriebliche Erträge	1.080.643,30	1.577.387,15
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen	9.789.519,51	6.414.616,14
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	8.792.561,75	6.415.352,74
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	996.957,76	-736,60
5. Personalaufwand	1.579.684,06	1.806.796,83
a) Löhne und Gehälter	1.307.838,39	1.505.965,01
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	271.845,67	300.831,82
davon für Altersversorgung	324,00	324,00
6. Abschreibungen	5.526.840,82	5.418.677,25
a) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	5.521.515,67	5.417.851,59
b) auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens, soweit diese die in der Kapitalgesellschaft üblichen Abschreibungen überschreiten	5.325,15	825,66
7. sonstige betriebliche Aufwendungen	2.209.424,36	2.119.052,34
8. Erträge aus Beteiligungen	131.605,46	277.314,55
9. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	8.709,46	250,00
10. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	526.862,87	158.466,60
davon aus Abzinsung	173,10	0,00
11. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens	99.175,26	0,00
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	5.588.566,63	4.681.541,85
13. Steuern vom Einkommen und Ertrag	233.724,99	-1.018.676,56
a) Ertrag aus der Veränderung latenter Steuern	-211.587,93	672.854,86
14. Ergebnis nach Steuern	1.018.969,08	2.176.474,09
15. sonstige Steuern	2.330,93	2.690,08
Konzernjahresüberschuss	1.016.638,15	2.173.784,01

Ergebnisverwendung

	1.1.2023 - 31.12.2023 EUR	1.1.2022 - 31.12.2022 EUR
1. Jahresüberschuss	1.016.638,15	2.173.784,01
2. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr	3.515.832,13	2.871.423,53
3. Einstellungen in Gewinnrücklagen	37.863,31	1.636.058,86
a) in die gesetzlichen Rücklage	37.863,31	136.058,86
b) in andere Gewinnrücklagen	0,00	1.500.000,00
4. Konzernfremden / anderen Gesellschaftern zustehender Gewinn	210.643,55	-106.683,45
5. Konzernbilanzgewinn	4.283.963,42	3.515.832,13

Konzernkapitalflussrechnung

nach den Grundsätzen des Deutschen Rechnungslegungsstandards Nr. 21 (DRS) (indirekte Methode)

	2023 TEuro	2022 TEuro	Veränderung TEuro
Periodenergebnis (einschließlich Ergebnisanteile anderer Gesellschafter)	1.016,6	2.173,8	-1.157,2
+ Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens	5.521,5	5.417,9	103,6
+/- Zunahme / Abnahme der Rückstellungen (ohne Ertragsteuern)	-419,9	-369,5	-50,4
+/- Abnahme / Zunahme der Vorräte (ohne Umgliederung in das Anlagevermögen)	217,9	-1.128,8	1.346,7
+/- Abnahme / Zunahme der Forderungen	511,5	194,5	317,0
+/- Abnahme / Zunahme anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	-538,6	1.589,6	-2.128,2
+/- Zunahme / Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	-797,0	141,5	-938,5
+/- Zunahme / Abnahme anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	203,3	580,6	-377,3
+ Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens	0,0	0,1	-0,1
+ Zinsaufwendungen	5.588,6	4.681,5	907,1
- Zinserträge	-535,6	-158,5	-377,1
- Sonstige Beteilungserträge	-32,4	-277,3	244,9
+ Ertragssteueraufwand	230,4	-1.018,7	1.249,1
+/- Ertragssteuerzahlungen	200,3	-1.052,8	1.253,1
= Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit	11.166,6	10.773,9	392,7
- Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen	-7,1	-2,6	-4,5
- Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	-58.054,2	-41.041,2	-17.013,0
+ Einzahlungen aus Abgängen aus dem Konsolidierungskreis	2.282,8	2.353,6	-70,8
+ Erhaltene Zinsen	535,6	158,7	376,9
+ Erträge aus Beteiligungen	32,4	277,3	-244,9
- Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen	-262,0	-191,4	-70,6
= Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-55.472,5	-38.445,6	-17.026,9
+ Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführung vom Gesellschafter des Mutterunternehmens	2.500,0	0,0	2.500,0
+/- Einzahlungen / Auszahlungen aus Genussrechten	-383,0	-3.115,7	2.732,7
- Auszahlungen aus Eigenkapitalherabsetzungen an nicht beherrschende Anteile	0,0	-952,2	952,2
+/- Einzahlungen / Auszahlungen aus der Tilgung von (Finanz-) Krediten	50.267,5	4.726,8	45.540,7
- Gezahlte Zinsen	-5.588,6	-4.681,5	-907,1
= Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	46.795,9	-4.022,6	50.818,6
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds (Summe der Cashflows)	2.490,0	-31.694,3	34.184,3
+ Finanzmittelfonds am Anfang der Periode	10.228,9	41.923,2	-31.694,3
= Finanzmittelfonds am Ende der Periode	12.718,9	10.228,9	2.490,0

Konzerneigenkapitalspiegel

	Gezeichnetes Kapital	Kapitalrücklage	Gewinnrücklagen	Konzernbilanzgewinn der dem Mutterunternehmen zuzurechnen ist
Saldo zum 01.01.2022	7.500.000,00	100.000,00	47.513.097,04	2.871.423,53
Kapitalveränderungen (-erhöhung/-herabsetzung)	0,00	0,00	0,00	0,00
Einstellung in die Rücklagen	0,00	0,00	1.636.058,86	-1.500.000,00
Periodenergebnis	0,00	0,00	0,00	2.280.467,46
Übrige Veränderungen	0,00	0,00	0,00	-136.058,86
Saldo zum 31.12.2022	7.500.000,00	100.000,00	49.149.155,90	3.515.832,13

	Nicht beherrschende Anteile Summe	Konzerneigenkapital
Saldo zum 01.01.2022	13.539.720,72	71.524.241,29
Kapitalveränderungen (-erhöhung/-herabsetzung)	-952.235,85	-952.235,85
Einstellung in die Rücklagen	0,00	136.058,86
Periodenergebnis	-106.683,45	2.173.784,01
Übrige Veränderungen	0,00	-136.058,86
Saldo zum 31.12.2022	12.480.801,42	72.745.789,45

	Gezeichnetes Kapital	Zur Durchführung der beschlossenen Kapitalerhöhung geleistete Einlage	Kapitalrücklage	Gewinnrücklagen
Saldo zum 01.01.2023	7.500.000,00	0,00	100.000,00	49.149.155,90
Kapitalveränderungen (-erhöhung/-herabsetzung)	0,00	2.500.000,00	0,00	0,00
Einstellung in die Rücklagen	0,00	0,00	0,00	37.863,31
Periodenergebnis	0,00	0,00	0,00	0,00
Übrige Veränderungen	0,00	0,00	0,00	0,00
Saldo zum 31.12.2023	7.500.000,00	2.500.000,00	100.000,00	49.187.019,21

	Konzernbilanzgewinn der dem Mutterunternehmen zuzurechnen ist	Nicht beherrschende Anteile Summe	Konzerneigenkapital
Saldo zum 01.01.2023	3.515.832,12	12.480.801,42	72.745.789,44
Kapitalveränderungen (-erhöhung/-herabsetzung)	0,00	0,00	2.500.000,00
Einstellung in die Rücklagen	0,00	0,00	37.863,31
Periodenergebnis	805.994,60	210.338,95	1.016.333,55
Übrige Veränderungen	-37.863,30	0,00	-37.863,30
Saldo zum 31.12.2023	4.283.963,42	12.691.140,37	76.262.123,00

Konzernanhang

Allgemeine Angaben zum Konzernabschluss

Der Konzernabschluss der IMMOVATION Immobilien Handels AG zum 31. Dezember 2023 wurde durch den Vorstand aufgestellt. Die IMMOVATION Immobilen Handels AG hat Ihren Sitz in Kassel und ist eingetragen in das Handelsregister beim Amtsgericht Kassel HRB 6062.

Der Konzernabschluss der IMMOVATION Immobilien Handels AG wurde gemäß §§ 290 bis 314 HGB aufgestellt. Die Aufstellung des Konzernabschlusses erfolgte auf den Stichtag des Mutterunternehmens.

Der Konzernabschluss entspricht den gesetzlichen Vorschriften unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und gibt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage zutreffend wieder. Ergänzend wurden die Regelungen der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (JAbschlWUV) in der Fassung vom 14. Juni 2023 angewendet.

Der Konzernabschluss besteht aus der Konzernbilanz, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, dem Konzernanhang, der Konzernkapitalflussrechnung und dem Konzerneigenkapitalspiegel.

Angaben, die wahlweise in der Konzernbilanz, in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung oder im Konzernanhang gemacht werden können, sind insgesamt im Konzernanhang aufgeführt.

Für die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Konsolidierungskreis

In den Konzernabschluss wurden neben der IMMOVATION Immobilien Handels AG als Muttergesellschaft 18 inländische Unternehmen, auf die die IMMOVATION Immobilien Handels AG unmittelbar oder mittelbar einen beherrschenden Einfluss ausüben kann, im Rahmen der Vollkonsolidierung einbezogen. Die IMMOVATION Immobilien Handels AG & Co. 3. KG, Kassel, wurde aufgrund des beherrschenden Einflusses der IMMOVATION Fonds-Geschäftsführungs GmbH als Geschäftsführerin und der gleichzeitigen Komplementärstellung der IMMOVATION Immobilien Handels AG einbezogen.

Folgende Gesellschaften wurden nicht in den Konzernabschluss einbezogen, da die IMMOVATION Immobilien Handels AG unmittelbar oder mittelbar keinen beherrschenden Einfluss ausüben kann:

• IMMOVATION Immobilien Handels AG & Co. 2. KG, Kassel,

• IMMOVATION Projektgesellschaft Kassel mbH & Co. 4. KG, Kassel.

Des Weiteren wurde die:

• Adamietz & Bergmann Immobilien GbR, Kassel,

nicht in den Konzernabschluss einbezogen, weil die IMMOVATION Immobilien Handels AG kein Ergebnisbezugsrecht und keinen beherrschenden Einfluss hat.

Die nicht einbezogenen Tochterunternehmen haben keinen wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns, da sowohl die absoluten als auch die relativen Beiträge -auch in ihrer Gesamtheit- innerhalb des Konzernverbundes von untergeordneter Bedeutung sind. Der Einblick in die Vermögens- Finanz- und Ertragslage wurde dadurch nicht beeinträchtigt.

Die nachfolgende Tabelle zeigt die geforderten Angaben nach § 313 (2) HGB:

Firma und Sitz Tochterunternehmen, vollkonsolidiert (§ 313 (2) Nr. 1 HGB)	Anteil am Kapital %	Anteil am Eigenkapital Euro	Ergebnis 2023 Euro
Ex ante Beratungsgesellschaft in Liegenschaften mbH, Kassel	100,00	170.564,59	(1)
GLOBAL CONZEPT GmbH, Kassel	100,00	7.035.564,59	(1)
iCapital Consulting- & Vertriebsgesellschaft mbH, Kassel	100,00	100.000,00	(1)
IMMOVATION Fonds-Geschäftsführungs GmbH, Kassel	100,00	25.000,00	(1)
IMMOVATION Immobilien Handels AG & Co. 3. KG, Kassel	0,00	1.875.000,00	(2) 210.643,55
kules Capital GmbH, Kassel	100,00	515.000,00	(1)
IMMOVATION Projektgesellschaft Kassel mbH, Kassel	100,00	5.312.000,00	(1)
Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbH, Kassel	100,00	17.465.000,00	(1)
IPSAK Energie GmbH, Kassel	100,00	6.655.000,00	(1)
Immobilien-Projekt Schwaben GmbH, Kassel	100,00	11.245.000,00	(1)
Immobilien-Projekt Höfe am Kaffeeberg Ludwigsburg, Kassel	100,00	1.625.000,00	(1)
Immobilien-Projekt Park Schönfeld Carree Kassel GmbH, Kassel	100,00	25.000,00	(1)
Immobilien-Projekt Schweizer Bau Backnang GmbH, Kassel	100,00	6.355.000,00	(1)
Immokles AG, Kassel	100,00	42.676.000,00	(1)
Immobilien-Projekt Lingner Altstadtgarten Dresden GmbH, Kassel	100,00	60.000,00	(1)
Immobilien-Projekt Hohe Geest GmbH, Kassel	100,00	14.817.500,00	(1)
Immobilien-Projekt Seeviertel GmbH, Kassel	100,00	1.615.500,00	(1)
Immobilien-Projekt Königswinkel GmbH, Kassel	100,00	11.325.000,00	(1)

(1) = Mit den Kapitalgesellschaften besteht ein Ergebnisabführungsvertrag

(2) = Konzernfremden zustehender Gewinn

Unbeschränkt haftende Gesellschafterin

(§ 313 (2) Nr. 6 HGB)

IMMOVATION Immobilien Handels AG & Co. 2. KG, Kassel

IMMOVATION Immobilien Handels AG & Co. 3. KG, Kassel

IMMOVATION Projektgesellschaft Kassel mbH & Co. 4. KG, Kassel

Adamietz & Bergmann Immobilien GbR, Kassel

Konsolidierungsgrundsätze

Die in die Konsolidierung einbezogenen Abschlüsse der Tochterunternehmen wurden entsprechend den gesetzlichen Vorschriften einheitlich nach den bei der IMMOVATION Immobilien Handels AG geltenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellt.

Der Konzernabschluss wurde auf den Abschlussstichtag des Mutterunternehmens erstellt.

Die Kapitalkonsolidierung erfolgte gemäß § 301 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. Satz 5 HGB nach der Neubewertungsmethode zu dem Zeitpunkt in dem das Unternehmen Tochterunternehmen geworden ist. Auf eine Neubewertung zum Zeitpunkt der erstmaligen Einbeziehung nach § 301 Abs. 2 Satz 3 HGB wurde verzichtet, da verlässliche historische Wertansätze vorlagen. Sämtliche Tochterunternehmen wurden durch die Muttergesellschaft gegründet. Die Beteiligungswerte entsprechen dem Stammkapital der Tochterunternehmen. Zu fast allen Tochtergesellschaften bestehen Ergebnisabführungsverträge.

Die auf Fremdgesellschafter entfallenden Eigenkapitalanteile von einbezogenen Tochterunternehmen sowie der auf diese Fremdgesellschafter entfallende Anteil am Jahresergebnis der jeweiligen Tochterunternehmen werden innerhalb des Eigenkapitals unter dem Ausgleichposten für nicht beherrschende Anteile im Fremdbesitz ausgewiesen.

Wechselseitige Schuldverhältnisse zwischen den einbezogenen Unternehmen wurden im Rahmen der Schuldenkonsolidierung eliminiert. Die Schuldenkonsolidierung wurde gemäß § 303 HGB durchgeführt. Der Wertansatz von Vermögensgegenständen aus konzerninternen Lieferungen wurde um nicht realisierte Zwischenergebnisse bereinigt. Die Innenumsatzerlöse und andere konzerninterne Erträge sind mit den entsprechenden Aufwendungen verrechnet worden.

Bei den Pflichtangaben zu Haftungsverhältnissen nach § 298 Abs. 1 i.V.m. § 251 HGB und sonstigen finanziellen Verpflichtungen nach § 285 Nr. 3a HGB sind die Positionen gegenüber einbezogenen Unternehmen gemäß § 314 Abs. 1 Nr. 2a HGB nicht enthalten.

Eine Eliminierung von "Zwischenerfolgen" aus Transaktionen vor dem Zeitpunkt der Erstkonsolidierung ist unterblieben (IDW RS HFA 44).

Zwischengewinne und -verluste, die gem. § 304 Abs. 1 HGB eliminierungspflichtig sind, wurden berücksichtigt.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die für den Konzernabschluss geltenden Vorschriften des § 298 HGB wurden beachtet. Ergänzend zu diesen Vorschriften waren die Regelungen des Aktiengesetzes zu beachten.

Die in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen wenden grundsätzlich einheitliche Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze an.

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und sofern sie der Abnutzung unterlagen, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Die Sachanlagen wurden zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Abschreibungen wurden entsprechend der voraussichtlichen Nutzungsdauer planmäßig vorgenommen. Für die im Geschäftsjahr angeschafften Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens wurden Abschreibungen nach der linearen Methode vorgenommen. Geringwertige Wirtschaftsgüter werden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben.

Das Finanzanlagevermögen wurde zu Anschaffungskosten angesetzt. Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert werden vorgenommen, wenn die Wertminderung dauerhaft ist.

Die zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert werden sofern notwendig vorgenommen.

Fremdkapitalzinsen wurden bei keiner Bilanzposition in die Herstellungskosten einbezogen.

Erhaltene Anzahlungen für Betriebskostenvorauszahlungen wurden offen von den zum Verkauf bestimmten Grundstücken und andere Vorräten abgesetzt.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände wurden mit ihrem Nennwert angesetzt. Für Ausfall und allgemeine Kreditrisiken werden Wertberichtigungen vorgenommen.

Der Kassenbestand und die Guthaben bei Kreditinstituten werden mit ihren Nominalwerten angesetzt.

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten wurden Ausgaben vor dem Bilanzstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwendungen für eine bestimmte Zeit nach dem Stichtag betreffen. Disagien sowie einmalige Bearbeitungsgebühren der Kreditgeber bei der Ausgabe von Darlehen, die gemeinsam mit der laufenden Verzinsung ein wirtschaftlich einheitliches Entgelt für die Darlehensüberlassung darstellen, wurden auf der Grundlage von § 250 Abs. 3 HGB abgegrenzt und über die Laufzeit der Darlehen aufwandswirksam erfasst.

Die Steuer- und sonstigen Rückstellungen wurden für alle ungewissen Verbindlichkeiten gebildet. Dabei wurden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt. Sie sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist.

Verbindlichkeiten und Genussrechte wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Als passive Rechnungsabgrenzungsposten wurden Einnahmen vor dem Bilanzstichtag ausgewiesen, soweit sie Ertrag für eine bestimmte Zeit nach dem Stichtag betrafen.

Latente Steuern werden mit den Steuersätzen bewertet, die voraussichtlich in der Berichtsperiode gelten, in der der entsprechende Vermögenswert realisiert oder die entsprechende Schuld erfüllt wird. Dabei erfolgt die Bewertung auf Basis der am Bilanzstichtag gültigen oder in Kürze geltenden Steuersätze beziehungsweise Steuergesetze. Die latenten Steuern werden nicht abgezinst.

Aktive und passive latente Steuern werden saldiert, wenn ein einklagbares Recht zur Aufrechnung von laufenden Steuerforderungen und Steuerverbindlichkeiten besteht und wenn es sich bei den aktiven und passiven latenten Steuern um Ertragsteuern handelt, die von derselben Steuerbehörde gegenüber derselben steuerpflichtigen Einheit oder Steuergruppe erhoben werden.

Erläuterungen zur Konzernbilanz

Anlagevermögen

Die Aufgliederung und Entwicklung der Anlagenwerte ist dem Konzernanlagenspiegel zu entnehmen.

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten enthält im Wesentlichen Abgrenzungen für Versicherungen und Leasingsonderzahlungen.

Eigenkapital

Das bilanzielle Eigenkapital des Konzerns setzt sich zusammen aus dem Grundkapital der IMMOVATION Immobilien Handels AG von Euro 7.500.000,00 (i.Vj. Euro 7.500.000,00), der zur Durchführung beschlossenen Kapitalerhöhung geleistete Einlagen von Euro2.500.000,00, der Kapitalrücklage von Euro 100.000,00 (i.Vj. Euro 100.000,00), der anderen Gewinnrücklage von Euro 49.000.000,00 (i.Vj. Euro 49.000.000,00) und der gesetzlichen Rücklage von Euro 187.019,21 (i.Vj. Euro 149.155,90), sowie dem Konzernbilanzgewinn von Euro 4.283.963,42 (i.Vj. Euro 3.515.832,13). Dieser enthält in Höhe von Euro 3.515.832,13 einen Konzerngewinnvortrag aus dem Geschäftsjahr 2022.

In die gesetzliche Rücklage wurden im Geschäftsjahr Euro 37.863,31 eingestellt. Die Entwicklung des Konzern-Eigenkapitals ergibt sich auch aus dem Konzern-Eigenkapitalspiegel.

Das Grundkapital der IMMOVATION Immobilien Handels AG ist in 3.750.000 Stück Namensaktien zu einem Nennbetrag von je Euro 2,00 aufgeteilt.

Zur Durchführung der beschlossenen Kapitalerhöhung wurden gemäß notariellem Beschluss vom 21.12.2023 und der Eintragung im Handelsregister am 12.01.2024 insgesamt Euro 2.500.000,00 als geleistete Einlagen unter "zur Durchführung der beschlossenen Kapitalerhöhung geleistete Einlagen" in der Bilanz ausgewiesen. Diese Einlagen sind bis zur Eintragung der Kapitalerhöhung als Sonderposten innerhalb des Eigenkapitals auszuweisen, da die Kapitalerhöhung erst mit der Eintragung der Durchführung der Erhöhung des Grundkapitals im Handelsregister wirksam wird (§ 189 AktG). Ab dem 12.01.2024 beträgt das Grundkapital Euro 10.000.000,00.

Genussrechtskapital

Das Genussrechtskapital des Mutterunternehmens wird als gesonderter Posten in der Bilanz ausgewiesen. Das Genussrecht setzt sich aus drei Tranchen zusammen. Die Genussrechte werden in das Genussrechts-Register der Gesellschaft eingetragen. Die Anleger beteiligen sich durch die Zeichnung von Genussrechten unmittelbar an dem wirtschaftlichen Erfolg der IMMOVATION Immobilien Handels AG. Die Laufzeit der Genussrechts-Beteiligung ist grundsätzlich unbestimmt. Die Beendigung der Genussrechts-Beteiligung erfolgt durch ordentliche Kündigung. Eine ordentliche Kündigung der Genussrechts-Beteiligung kann sowohl durch den Anleger als auch durch die Emittentin erstmalig zum Ablauf der Mindestlaufzeit erfolgen. Die Kündigungsfrist beträgt bis zu einem Jahr. Den Genussrechts-Bedingungen zufolge haftet das Genussrechtskapital im Falle der Insolvenz der Emittentin für unbefriedigte Ansprüche von Gläubigern der Emittentin. Der Genussrechts-Beteiligte tritt deshalb im Rang hinter die Vorabbefriedigung aller Gläubiger zurück.

Im Geschäftsjahr 2023 waren folgende Rechte nach § 314 Abs. 1 Nr. 7b HGB vorhanden:

Art der Rechte	Zahl der Rechte
Genussrechte	1.283.433

Das zum Bilanzstichtag eingezahlte Genussrechtskapital hat folgende Mindestrestlaufzeiten:

Restlaufzeit	Betrag in Euro
1 Jahr	12.834.330,00
	12.834.330,00

Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen beinhalten im Wesentlichen Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten, für Abschluss- und Prüfungskosten sowie für Personalkosten.

Verbindlichkeiten

Konsolidierter Verbindlichkeitenspiegel

Die nachfolgende Darstellung zeigt Restlaufzeiten der in der Konzernbilanz aufgeführten Verbindlichkeiten:

Bilanzposten	Bilanz	Restlaufzeiten
	31.12.2023 Euro	bis 1 Jahr Euro	zwischen 1 und 5 Jahren Euro	über 5 Jahre Euro
Anleihen	103.000.000,00	58.000.000,00	45.000.000,00	0,00
	(103.000.000,00)	(0,00)	(103.000.000,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	86.551.017,33	16.730.885,91	18.920.388,75	50.899.742,67
	(36.283.555,95)	(1.949.707,83)	(16.292.633,09)	(18.041.215,03)
Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	168.151,06	168.151,06	0,00	0,00
	(167.647,06)	(167.647,06)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	840.184,10	840.184,10	0,00	0,00
	(1.637.706,80)	(1.637.706,80)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	30.277,43	30.277,43	0,00	0,00
	(1.920.000,00)	(1.920.000,00)	(0,00)	(0,00)
Sonstige Verbindlichkeiten	5.592.226,80	5.592.226,80	0,00	0,00
	(3.495.727,99)	(3.495.727,99)	(0,00)	(0,00)
Summe	196.181.856,72	81.361.725,30	63.920.388,75	50.899.742,67
	(146.504.637,80)	(9.170.789,68)	(119.292.633,09)	(18.041.215,03)

Bei den Zahlen in Klammern handelt es sich um die Vorjahreswerte.

Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten, die durch Pfandrechte oder ähnliche Rechte gesichert sind, beträgt Euro 86.551.017,33 (i.Vj. Euro 36.283.555,95). Hierbei handelt es sich um die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten. Auf den Objekten haften Grundschulden gemäß Bürgschaftserklärung.

In den sonstigen Verbindlichkeiten sind Verbindlichkeiten aus Steuern in Höhe von Euro 568.957,31 (i.Vj. Euro 46.363,98) enthalten.

Weiterhin sind die Verbindlichkeiten aus den Anleihen in Höhe von Euro 103,0 Mio. durch Buchgrundschulden auf folgenden Objekten besichert:

• in Kornwestheim, Stammheimer Straße

• in Salzgitter - Lebenstedt, Wohnungsportfolio

Verbindlichkeiten für Zinszahlungen der Anleihen werden in den sonstigen Verbindlichkeiten abgegrenzt.

Ferner ist in den sonstigen Verbindlichkeiten die auf die ausgegebenen Genussrechte entfallende Grundausschüttung enthalten.

Latente Steuern

Die latenten Steuern betreffen temporäre und quasi-permanente Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen.

Der maßgebliche Ertragssteuersatz, der für die Berechnung latenter Steueransprüche und Steuerschulden angewandt wurde, setzt sich aus der Körperschaftsteuer, zuzüglich des Solidaritätszuschlags, und der Gewerbesteuer zusammen. Der Körperschaftsteuersatz, zuzüglich des Solidaritätszuschlags, beträgt 15,83 % und der Gewerbesteuersatz 15,40 %. Der maßgebliche Ertragssteuersatz beträgt somit in Summe 31,23 %.

Der Ausweis der passiven latenten Steuern in Höhe von Euro 958.879,80 (i.Vj. Euro 725.168,33) erfolgt saldiert und beinhaltet u. a. Differenzen zwischen den handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Wertansätzen der Organgesellschaften.

Die latenten Steuern setzten sich wie folgt zusammen:

Latente Steuern	Aktiv Euro	Passiv Euro	Saldo Euro
Aus dem Organträger: IMMOVATION Immobilien Handels AG
Finanzanlagevermögen	784.200	0	784.200
Gewerbesteuerlicher Verlustvortrag	1.770.530	0	1.770.530
Aus der Organgesellschaft: Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbH
Sachanlagevermögen	0	-4.665.509	-4.665.509
Finanzanlagevermögen	63	0	63
Aus der Organgesellschaft: IMMOVATION Projektgesellschaft Kassel mbH
Sachanlagevermögen	0	-130.527	-130.527
Aus der Organgesellschaft: Immokles AG
Finanzanlagevermögen	56	0	56
Aus Zwischengewinneliminierung	1.282.309	0	1.282.309
Summe:	3.837.158	-4.796.036	-958.878
Bilanzierung Passivüberhang:			-958.878

Vermögenswerte und Schulden in fremden Währungen bestanden zum Bilanzstichtag nicht.

Erläuterungen zur Konzern - Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse werden gemäß § 314 Abs. 1 Nr. 3 HGB wie folgt aufgegliedert:

Tätigkeitsbereich	2023 TEuro	2022 TEuro
aus der Hausbewirtschaftung	23.420,1	19.113,2
aus Verkauf von Immobilien	0,00	0,00
aus anderen Lieferungen und Leistungen	2.691,0	471,9
	26.111,1	19.585,1

Die Umsatzerlöse der Gruppe werden ausschließlich im Inland erwirtschaftet.

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag setzen sich wie folgt zusammen:

	2023 TEuro	2022 TEuro
Laufender Steueraufwand (+)/-ertrag (-):	0,0	-345,8
Latenter Steueraufwand (+) /-ertrag (-):	233,7	-672,9
Ertragsteueraufwand (+) /-ertrag (-) insgesamt:	233,7	-1.018,7

Die Überleitung zwischen tatsächlichem und erwartetem Steueraufwand stellt sich wie folgt dar:

	2023 TEuro	2022 TEuro
Erwarteter Steueraufwand(+)/-ertrag(-) bei einem Ertragssteuersatz von 31,23 %	391,2	361,6
Nicht abzugsfähige Aufwendungen	0,0	0,0
Gewerbesteuerlicher Effekt	0,0	0,0
Konzernfremde Effekte	-65,8	33,3
Periodenfremde Steuern	0,0	-368,0
Sonstige Effekte	-91,7	-1.045,6
Ertragssteueraufwand(+)/-ertrag (-) insgesamt:	233,7	-1.018,7

Haftungsverhältnisse

Das Mutterunternehmen beziehungsweise die Tochtergesellschaften haben sich vertraglich zur Mithaft gegenüber Banken verpflichtet. Die Haftungsverpflichtungen bestehen in voller Höhe gegenüber dem Mutterunternehmen. Das Risiko für eine Inanspruchnahme des Konzerns beziehungsweise seiner einbezogenen Tochtergesellschaften wird aufgrund der Bonität und des Zahlungsverhaltens der Schuldnerin als unwesentlich eingestuft. Auf die Darstellung der Haftung innerhalb der vollkonsolidierten Unternehmen wurde verzichtet.

Erläuterungen zur Kapitalflussrechnung

Der Finanzmittelfonds von TEuro 12.718,5 (i.Vj. TEuro 10.228,9) umfasst die flüssigen Mittel zum Bilanzstichtag.

Erläuterungen zum Konzerneigenkapitalspiegel

Das erwirtschaftete Konzerneigenkapital enthält keine ausschüttungsgesperrten Beträge.

Sonstige Angaben

Namen der Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats

Die Geschäftsführung der Muttergesellschaft erfolgte durch die IMMOVATION Immobilien Handels AG. Dem Vorstand dieser Gesellschaft gehörten folgende Personen an:

Herr Dipl.-Kfm. Lars Bergmann

ausgeübter Beruf:

Kaufmann

Auf die Angabe der Vergütung des Vorstands wurde gem. § 314 Abs. 3 S. 2 i.V.m. § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.

Dem Aufsichtsrat gehörten folgende Personen an:

Frau Dr. Heidemarie Krüger	Vorsitzende	Personalberaterin
Herr Dipl.-Kfm. York Hilgenberg	stellv. Vorsitzender	Steuerberater
Herr Volker Wehrmann	stellv. Vorsitzender	Rechtsanwalt

Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrats im Konzern betrugen als Festbeträge brutto Euro 40.000,00.

Honorar des Abschlussprüfers

Das Gesamthonorar der Abschlussprüfer betrug TEuro 104 (i.Vj. TEuro 103) und entfällt auf Abschlussprüfungsleistungen (TEuro 104) für die Jahresabschlüsse sowie den Konzernabschluss.

Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahrs beschäftigten Arbeitnehmer

Während des Geschäftsjahrs 2023 waren im Konzern durchschnittlich 35 (i.Vj. 40) Arbeitnehmer beschäftigt. Dabei handelt es sich ausschließlich um Angestellte.

Veröffentlichung

Der Konzernabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis 31. Dezember 2023 wird mit befreiender Wirkung für die in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften, mit Ausnahme der iCapital Consulting- & Vertriebsgesellschaft mbH sowie der IMMOVATION Immobilien Handels AG & Co. 3. KG, im Bundesanzeiger veröffentlicht. Die Tochtergesellschaften machen von der Befreiungsoption des § 264 Abs. 3 HGB Gebrauch.

Ergebnisverwendungsvorschlag

Der Vorstand des Mutterunternehmens schlägt der Hauptversammlung vor, das Ergebnis auf neue Rechnung vorzutragen.

Derivative Finanzinstrumente

Im Geschäftsjahr wurden derivative Finanzinstrumente (Zinsswaps, OTC-Zinsderivate) zur Absicherung künftiger Zahlungsströme aus variabel verzinslichen (Euribor) Darlehen in der IMMOVATION Immobilien Handels AG & Co. 3. KG, Kassel, verwendet.

Unterschrift des Vorstandes

Kassel, den 19. Juli 2024

gez. Dipl.-Kfm. Lars Bergmann

Konzernanlagespiegel

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	Stand 01.01.2023 EURO	Zugänge EURO	Abgänge aus Konsolidierung EURO	Stand 31.12.2023 EURO
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	31.756,10	7.124,70	0,00	38.880,80
Summe immaterielle Vermögensgegenstände	31.756,10	7.124,70	0,00	38.880,80
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	158.689.759,14	3.620.113,56	2.282.792,00	160.027.080,70
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	73.165.252,25	191.434,85	0,00	73.356.687,10
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	843.937,57	0,00	0,00	843.937,57
4. technische Anlagen und Maschinen	8.829.025,06	19.919,00	0,00	8.848.944,06
5. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.678.890,17	17.174,06	0,00	1.696.064,23
6. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	17.662,69	54.205.583,29	0,00	54.223.245,98
Summe Sachanlagen	243.224.526,88	58.054.224,76	2.282.792,00	298.995.959,64
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	4.601.600,00	261.497,00	0,00	4.863.097,00
2. Genossenschaftsanteile	10.000,00	500,00	0,00	10.500,00
Summe Finanzanlagen	4.611.600,00	261.997,00	0,00	4.873.597,00
Summe Anlagevermögen	247.867.882,98	58.323.346,46	2.282.792,00	303.908.437,44

	Kumulierte Abschreibungen				Buchwerte
	Stand 01.01.2023 EURO	Zugänge EURO	Abgänge EURO	Stand 31.12.2023 EURO	Stand 31.12.2023 EURO	Stand 31.12.2022 EURO
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	19.586,10	2.795,70	0,00	22.381,80	16.499,00	12.170,00
Summe immaterielle Vermögensgegenstände	19.586,10	2.795,70	0,00	22.381,80	16.499,00	12.170,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	16.508.297,36	2.584.860,56	0,00	19.093.157,92	140.933.922,78	142.181.461,78
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	14.004.064,54	2.361.157,85	0,00	16.365.222,39	56.991.464,71	59.161.187,71
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	172.298,57	42.198,00	0,00	214.496,57	629.441,00	671.639,00
4. technische Anlagen und Maschinen	4.243.204,06	444.476,00	0,00	4.687.680,06	4.161.264,00	4.585.821,00
5. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.485.499,67	86.027,56	0,00	1.571.527,23	124.537,00	193.390,50
6. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	54.223.245,98	17.662,69
Summe Sachanlagen	36.413.364,20	5.518.719,97	0,00	41.932.084,17	257.063.875,47	206.811.162,68
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00	4.863.097,00	4.601.600,00
2. Genossenschaftsanteile	0,00	0,00	0,00	0,00	10.500,00	10.000,00
Summe Finanzanlagen	0,00	0,00	0,00	0,00	4.873.597,00	4.611.600,00
Summe Anlagevermögen	36.432.950,30	5.521.515,67	0,00	41.954.465,97	261.953.971,47	211.434.932,68

Bericht des Aufsichtsrats

Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2023 die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben ordnungsgemäß wahrgenommen und den Vorstand bei der Leitung des Unternehmens fortlaufend überwacht und beratend begleitet. In alle Entscheidungen von grundlegender Bedeutung für das Unternehmen war der Aufsichtsrat unmittelbar eingebunden.

Dabei stand die Überprüfung der Umsetzung der laufenden Projekte an.

Insbesondere wurde auf die Thematik der Verbesserung von Controllingmaßnahmen für Bestandsimmobilien, Umsetzung energetischer Anforderungen, Verwaltungsabläufe sowie auf die Möglichkeit von Outsourcing einzelner Bereiche geachtet.

Aufgaben des Aufsichtsrats

Regelmäßige Beratungen und kontinuierlicher Informationsaustausch des Aufsichtsrats mit dem Vorstand stellen das wichtigste Element seiner Überwachungs- und Kontrollfunktion dar. Im Berichtsjahr 2023 wie in den Jahren zuvor hat der Aufsichtsrat regelmäßige Informationstage, die überwiegend online erfolgten und stets den Charakter ordentlicher Aufsichtsratssitzungen hatten, abgehalten.

An den Sitzungen nahm der Vorstand teil. Informationsquellen bildeten die mündlichen Berichte über die Angelegenheiten der Aktiengesellschaft und aus den Geschäftsbereichen. Es wurde auf Nachfrage Auskunft erteilt.

Die jeweiligen Tagesordnungspunkte der Sitzungen wurden inhaltsabhängig aufsichtsratsintern oder in Anwesenheit des Vorstandsvorsitzenden und soweit gewünscht von dem Wirtschaftsprüfer im Einzelfall hinterfragt und diskutiert. Bei zustimmungsbedürftigen Sachverhalten wurden nach gründlicher Prüfung und Beratung die satzungsgemäß erforderlichen Beschlüsse gefasst.

Die Vorsitzende des Aufsichtsrates wurde zudem auch außerhalb von Aufsichtsratssitzungen regelmäßig durch den Vorstandsvorsitzenden über aktuelle Entwicklungen der Geschäftslage und wesentliche Geschäftsvorfälle informiert. In diesen Kontakten wurden Fragen der Strategie, der Planung und der Geschäftsentwicklung des Unternehmens beraten.

Zusammensetzung des Aufsichtsrates

Der Aufsichtsrat bestand im Geschäftsjahr 2023 unverändert aus Frau Dr. Heidemarie Krüger (Vorsitzende), Herr Dipl. Kfm. York Hilgenberg (stellv. Vorsitzender) und Herrn RA Volker Wehrmann (stellv. Vorsitzender).

Vorstandsangelegenheiten

Im Geschäftsjahr 2023 gab es keine Änderungen in der Zusammensetzung des Vorstandes und der Verantwortlichen in den operativen Bereichen.

Risikomanagement und Compliance

Im Berichtszeitraum hat sich der Aufsichtsrat mit den schriftlichen Ausarbeitungen des Vorstandes sowie der Geschäftsleitungen der Tochtergesellschaften, die als Entscheidungsgrundlage dienten, beraten und die Risiken der einzelnen Projekte angemessen bewertet.

Mit der Überwachung, Anpassung und Kontrolle des Compliance-Managements und des Risikofrüherkennungssystems des Unternehmens will sich der Aufsichtsrat im Jahr 2024 befassen. Darüber hinaus will sich der Aufsichtsrat mit Möglichkeiten zur Kontrolle und weiteren Verbesserung des Betriebskostenabrechnungswesens befassen.

Die Einhaltung der bereits umgesetzten Maßnahmen zur Datenschutzgrundverordnung wird vom Aufsichtsrat auch weiter überwacht.

Gremienübergreifende Zusammenarbeit und weitere Tätigkeitsfelder

Der Aufsichtsrat hat sich intensiv mit der Lage des Unternehmens beschäftigt. Der Vorstand hat laufend die Unternehmensstrategie und erforderliche Anpassungen dargelegt. Die Zusammenarbeit war vertrauensvoll und kooperativ, was auch zukünftig zwischen den Gremien angestrebt wird.

Konzernabschluss 2023

Der vorliegende Konzernabschluss der IMMOVATION Immobilien Handels AG zum 31. Dezember 2023, der Lagebericht, die wirtschaftlichen Verhältnisse und die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung wurden von der Jakob Wirtschaftsprüfung AG, Baunatal, vertreten durch die Wirtschaftsprüfer Hans-Günter Jakob und Carsten Ewald mit Datum vom 19.07.2024 geprüft.

Aufsichtsrat und Vorstand wurden unmittelbar nach Beendigung der Prüfung in einer gemeinsamen Sitzung mündlich über das Ergebnis der Prüfung unterrichtet. Die Prüfung hat keinen Anlass zu Beanstandungen oder wesentlichen Feststellungen ergeben. Für den Konzernabschluss 2023 wurde der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk erteilt.

Pflichtgemäß hat auch der Aufsichtsrat den Konzernabschluss 2023 und den Lagebericht der Gesellschaft geprüft und darüber umfassend beraten. Es ergaben sich keine Beanstandungen. Im Rahmen seiner Prüfungstätigkeit haben die Vorsitzende Dr. Heidemarie Krüger und ihre Stellvertreter, Steuerberater York Hilgenberg und Rechtsanwalt Volker Wehrmann am 16.07.2024 gemeinsam mit dem Wirtschaftsprüfer eine Reihe von Fragestellungen und einzelne Prüfungsergebnisse intensiv besprochen und das abschließende Gesamtergebnis mit dem Wirtschaftsprüfer und später noch im gesamten Aufsichtsrat ausführlich erörtert.

Der Aufsichtsrat hat sich dem Vorschlag des Vorstands über die Verwendung des Jahresüberschusses angeschlossen.

Für die im vergangenen Geschäftsjahr erbrachten Leistungen und die engagierte Arbeit bedankt sich der Aufsichtsrat an dieser Stelle beim Vorstand und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern.

Wir haben sämtliche Unterlagen beurteilt bzw. geprüft und sind zu dem Ergebnis gekommen, dass sie den gesetzlichen Vorschriften vollumfänglich entsprechen. Wir bestätigen hiermit, dass wir uns den vom Vorstand gemachten Angaben anschließen.

Unsere Prüfung hat zu keinen Beanstandungen und Einwendungen geführt.

Hierauf beschließt der Aufsichtsrat einstimmig:

Nach Prüfung billigt der Aufsichtsrat der IMMOVATION Immobilien Handels AG den vorstehend genannten, vom Vorstand aufgestellten, Konzernabschluss des Geschäftsjahres 2023.

Kassel, den 25. Juli 2024

IMMOVATION Immobilien Handels AG

Aufsichtsrat

gez. Dr. Heidemarie Krüger, Vorsitzende

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 25.07.2024 festgestellt.

Bestätigungsvermerk

In dem zur Offenlegung bestimmten verkürzten Jahresabschluss wurden die größenabhängigen Erleichterungen nach § 327 HGB zutreffend in Anspruch genommen. Zu dem vollständigen Jahresabschluss und dem Lagebericht haben wir folgenden Bestätigungsvermerk erteilt:

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die IMMOVATION Immobilien Handels AG

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der IMMOVATION Immobilien Handels AG und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2023, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023, dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden -, der Konzernkapitalflussrechnung und dem Konzerneigenkapitalspiegel geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der IMMOVATION Immobilien Handels AG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

• entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2023 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 und

• vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung sowie unter ergänzender Beachtung der International Standards on Auditing (ISA) durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften, Grundsätzen und Standards ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrates für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns zur Aufstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung sowie unter ergänzender Beachtung der ISA durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

• identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

• gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben.

• beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

• beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt.

• holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile.

• beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns.

• führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen."

Vorstehenden Prüfungsbericht erstatten wir in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den Grundsätzen ordnungsmäßiger Erstellung von Prüfungsberichten (IDW PS 450 n.F.).

Die Verwendung des vorstehend wiedergegebenen Bestätigungsvermerks außerhalb dieses Prüfungsberichts setzt unsere vorherige Zustimmung voraus.

Die Veröffentlichung oder Weitergabe des Konzernjahresabschlusses und/oder Konzernlagebericht in einer von der bestätigten Fassung abweichenden Form (einschließlich der Übersetzung in andere Sprachen) erfordert unsere erneute Stellungnahme, soweit dabei unser Bestätigungsvermerk zitiert oder auf unsere Prüfung hingewiesen wird. Wir weisen diesbezüglich auf § 328 HGB hin.

Baunatal, den 19. Juli 2024

Jakob Wirtschaftsprüfung AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

gez. Philipp Hofmann, Wirtschaftsprüfer

gez. Carsten Ewald, Wirtschaftsprüfer

Immobilien-Projekt Schwaben GmbH