GeWo Gesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mbH

Castrop-Rauxel

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2015

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2015

Inhalt

1. Grundlagen der Gesellschaft

1.1. Struktur der LEG Gruppe

1.2. Geschäftstätigkeit und Strategie

1.3. Steuerungssystem

2. Wirtschaftsbericht

2.1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

2.2. Mitarbeiter

2.3. Laufende Geschäftstätigkeit

2.4. Finanzierung

2.5. Analyse der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

3. Nachtragsbericht

4. Risiko- und Chancenbericht

4.1. Governance, Risk & Compliance

4.2. Gesamteinschätzung der Risiken und Chancen

4.3. Risikobericht

4.4. Chancenbericht

5. Prognosebericht

1. Grundlagen der Gesellschaft

1.1. Struktur der LEG Gruppe

Die GeWo Gesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mbH (im weiteren Verlauf "GeWo" genannt) ist mit 94 % eine Tochtergesellschaft der LEG NRW GmbH, Düsseldorf, und aufgrund ihrer organisatorischen und wirtschaftlichen Integration in die LEG Gruppe von dieser maßgeblich beeinflusst. Die LEG Immobilien AG, Hans-Böckler-Straße 38, 40476 Düsseldorf ist die Muttergesellschaft der LEG Gruppe. An der GeWo sind neben der LEG NRW GmbH die Stadt Castrop-Rauxel und die Sparkasse Vest Recklinghausen mit jeweils 3 % beteiligt.

LEG Immobilien AG	Rote Rose GmbH & Co. KG	Vier Minderheitsgesellschafter
↓	↓	↓
LEG NRW GmbH
↓	↓	↓
Personalhaltende Gesellschaften	Bestandshaltende Gesellschaften	Sonstige Gesellschaften
- LEG Management GmbH	- Gemeinnützige Eisenbahn Wohnungsbaugesellschaft mbH	-EnergieServicePlus GmbH ^*
-LEG Wohnen NRW GmbH	- Gladbau-Gruppe	-LCS Consulting und Service GmbH ^*
	- GWN Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Nordwestdeutschland GmbH	-WohnServicePlus GmbH
	- LEG Consult GmbH ^*
	- LEG Wohnen GmbH
	- LEG Wohnungsbau Rheinland GmbH
	- Ruhr-Lippe Wohnungsgesellschaft mbH	^*personalhaltend

1.2. Geschäftstätigkeit und Strategie

1.2.1 Geschäftstätigkeit und Strategie der LEG Gruppe

Das Kerngeschäft der LEG umfasst die Bewirtschaftung und Entwicklung des eigenen Wohnimmobilienbestands sowie den fokussierten Ausbau des Bestands durch Akquisitionen mit hohem Synergiepotential. Erweitert wird das Geschäftsmodell durch den gezielten Ausbau von mieternahen Mehrwertdienstleistungen. Das fokussierte Geschäftsmodell der LEG ist dabei strategisch auf den attraktiven Vermietungsmarkt von NRW ausgerichtet.

Mit rund 109.000 Wohneinheiten ist die LEG einer der führenden Bestandshalter von Wohnimmobilien in Deutschland. Das Produktangebot bedient die hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum. Diesem kommt vor dem Hintergrund der stetig steigenden Zahl der 1-2-Personen-Haushalte, der Zuwanderer und der Flüchtlinge nach Deutschland eine weiter wachsende Bedeutung zu. Der regionale Schwerpunkt des LEG-Portfolios liegt auf der Metropolregion Nordrhein-Westfalen, dem wirtschaftlichen Schwergewicht und bevölkerungsreichsten Bundesland Deutschlands. Die LEG profitiert von den positiven fundamentalen Rahmendaten dieser Region, die zu einer kontinuierlich steigenden Nachfrage nach Wohnraum sowie einer hohen Bevölkerungsdichte führen. NRW ist dabei eine Kernregion für die Zuwanderung nach Deutschland. Gleichzeitig erzielt LEG durch die regionale Fokussierung ihres Portfolios nachhaltige Wettbewerbsvorteile hinsichtlich der Ergebnisse der Immobilien-Bewirtschaftung und der operativen Effizienz.

Das auf Wachstum und Kundenorientierung ausgerichtete Geschäftsmodell der LEG verfolgt einen nachhaltig wertorientierten Ansatz, der die Interessen von Aktionären und Mietern in Einklang bringt. Die nachhaltige Wachstumsstrategie umfasst das organische Wachstum mit dem bestehenden Wohnimmobilienportfolio einschließlich des selektiven Ausbaus von mieternahen Dienstleistungen sowie das Wachstum durch wertsteigernde Akquisitionen.

1.2.2 Geschäftstätigkeit der GeWo

Die GeWo zählt mit ihren 1.912 Wohnungen (zum Stichtag 31.12.2015) zu den bestandshaltenden Gesellschaften der LEG Gruppe. Gegenstand des Unternehmens ist die Errichtung, der Um- und Ausbau, die Modernisierung, die Betreuung, die Bewirtschaftung und die Verwaltung von Wohnungen und sonstigen Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen. Der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit der Gesellschaft liegt auf der Bewirtschaftung des vorhandenen Wohnungsbestandes.

1.3. Steuerungssystem

Die Geschäftsstrategie der LEG Gruppe ist auf eine nachhaltige Steigerung des Unternehmenswerts ausgerichtet. Das Konzernsteuerungssystem ist dabei konsequent auf die Unterstützung dieser wertorientierten Unternehmensstrategie sowie Abweichungen bei Frühindikatoren fokussiert.

Grundlage der Konzernsteuerung im LEG-Konzern bildet unverändert zum Vorjahr ein kennzahlenorientiertes Steuerungskonzept mit dem Planungsprozess als wesentliches Instrument. Hierbei handelt es sich um einen integrierten Prozess. Ergebnis daraus ist eine 5-Jahres-Planung, die aus Ergebnis-, Bilanz- sowie Cashflow-Rechnung besteht. Der gesamte Prozess basiert auf einer objekt-, personen- und projektscharfen Detailplanung. Im Rahmen des Forecast-Prozesses wird die Planung für das laufende Geschäftsjahr in regelmäßigen Abständen auf Basis der aktuellen Geschäftsentwicklung überarbeitet und aktualisiert. Gleichzeitig erfolgt eine enge Verzahnung von Planung und Forecast mit dem Risikomanagementsystem, sodass entsprechende Gegenmaßnahmen für erkannte Risiken zeitnah abgeleitet und umgesetzt werden können. Auf monatlicher Basis werden Cashflow-Projektionen zur Entwicklung der Liquiditätssituation erstellt, die wiederum mögliche finanzielle Risiken frühzeitig erkennen lassen.

Monatlich und vierteljährlich werden der Vorstand sowie die Führungskräfte in Form eines standardisierten Berichtswesens über die wichtigsten Werttreiber und den aktuellen Geschäftsverlauf informiert. Grundlage des Berichtswesens ist ein IT-gestütztes Konzern-Data-Warehouse, welches mit dem konzernweiten SAP-System verknüpft ist. Im Rahmen dieses regelmäßigen Berichtswesens werden die aktuellen Ist-Daten mit den Plan-Daten verglichen, Abweichungen analysiert und kommentiert sowie Gegensteuerungsmaßnahmen entwickelt und eingeleitet. Dabei wird besonderer Wert auf die Abweichungen bei Frühindikatoren gelegt, die einen Ausblick auf die zukünftige Geschäftsentwicklung geben. Wesentliche Frühindikatoren sind Kennzahlen wie Kündigung von Mietverträgen, Fluktuation, Veränderungen des regulatorischen Umfelds und auch Zinsentwicklungen.

Ergänzend zum monatlichen Berichtswesen finden einmal pro Monat auf verschiedenen Ebenen persönliche Gespräche statt, in denen die aktuellen Geschäftszahlen analysiert, Maßnahmen z.B. zur Effizienzsteigerung erarbeitet und deren Wirkung überprüft werden. Die Wirksamkeit des Steuerungskreislaufes prägt maßgeblich die Effizienz der Konzernsteuerung.

Das gesamte Kennzahlensystem ist segmentspezifisch aufgebaut, um eine gezielte Steuerung einzelner Bereiche zu gewährleisten. Innerhalb der Segmente existiert ein Zielvorgabe- und Erreichungssystem. Für sämtliche Werttreiber sind entsprechende Verantwortlichkeiten innerhalb der Organisation festgelegt. Das Zielsystem wirkt auf die jeweiligen Schwerpunkte in den einzelnen Hierarchieebenen.

Wesentlicher finanzieller Leistungsindikator für die Konzernsteuerung ist der FFO. Die weiteren für die Immobilienwirtschaft relevanten Kennzahlen wie NAV und LTV werden ebenfalls auf Konzernebene aggregiert, analysiert und bewertet.

Darüber hinaus unterliegen auch weitere finanzwirtschaftliche Kennzahlen wie u.a. die Zusammensetzung der Finanzierungsstruktur einer besonderen Überwachung. In regelmäßigen Abständen erfolgt dabei ein Benchmarking der Kennzahlen mit den Wettbewerbern.

Im Segment Wohnen -dem die GeWo angehört- liegt der Fokus der Steuerung vor allem auf der weiteren Verbesserung der Leistungsindikatoren des operativen Geschäfts. Wesentliche Steuerungsgrößen sind Miete pro qm und Leerstand, welche mittel- und unmittelbar die Konzernkennzahlen beeinflussen. Damit korrespondierende Kostenpositionen wie Instandhaltungsmaßnahmen sowie Personal- und Sachkosten werden budgetiert und überwacht. Auf Basis einer monatlichen Berichterstattung werden Wirkungsbeziehungen analysiert und Maßnahmen abgeleitet. Die Auswirkungen von Akquisitionen werden separat betrachtet.

Nicht der Konzernsteuerung, aber einem regelmäßigen Monitoring unterliegen darüber hinaus unter anderem folgende Kennzahlen.

Der Kapitaldienst spielt branchenbedingt, aufgrund der Bedeutung für die Liquiditäts- und Ertragslage, eine wichtige Rolle im Kontext der Unternehmenssteuerung. Die Zentralbereiche Finanzen und Corporate Finance, die die Steuerungsverantwortung haben, stellen unter Berücksichtigung von Marktentwicklungen die optimale Liquiditätsausstattung der LEG Gruppe sicher. Auf Basis aktueller Forecastzahlen sowie Chancen- und Risikomeldungen werden verschiedene Liquiditätsszenarien im Reporting dargestellt und Maßnahmen daraus abgeleitet. Darüber hinaus sind weitere Finanzberichte zu Refinanzierungsverläufen, Covenants und Zinsentwicklungen wesentlicher Bestandteil des Vorstands- und Führungskräftereportings.

Als Nebenbedingung wird bis zum 28. August 2018 ebenfalls die Einhaltung der Verpflichtungen aus der Sozialcharta berücksichtigt. Sämtliche Schutzbestimmungen, wie z.B. die Mindestinvestitionen, sind Teil der Steuerungsprozesse und sind im regelmäßigen Standardreporting enthalten.

2. Wirtschaftsbericht

2.1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Konjunkturaufschwung in Deutschland setzt sich fort

Die deutsche Wirtschaft konnte ihren moderaten Wachstumskurs im Jahr 2015 weiter fortsetzen. Wesentlicher Treiber war der private Konsum, der von mehreren Faktoren profitierte: Neben steigenden Einkommen aus Beschäftigungszunahme und Lohnanstieg sorgte der niedrige Ölpreis für einen Anstieg der Kaufkraft. Im Gegensatz zur anhaltend regen Binnenkonjunktur haben die Exporte jedoch trotz der Abwertung des Euro ab der Jahresmitte 2015 an Dynamik verloren. Das Auslandsgeschäft wurde dabei insbesondere durch fehlende Impulse aus den fernöstlichen Schwellenländern beeinträchtigt. Dies wirkte sich auch auf die Unternehmensinvestitionen aus, die sich aufgrund der geringen Auslandsnachfrage nur verhalten entwickelten. Insgesamt nahm das reale Bruttoinlandsprodukt (BIP) in Deutschland in 2015 nach Angabe des Statistischen Bundesamtes um +1,7 % zu. Damit ist die deutsche Wirtschaft geringfügig stärker gewachsen als der Euroraum insgesamt mit +1,6 %.

Nach Einschätzung der Bundesbank wird die moderate Entwicklung in Deutschland zu Jahresbeginn 2016 noch anhalten. Im weiteren Jahresverlauf sollte das Wirtschaftswachstum jedoch wieder etwas mehr Antrieb erhalten. Wesentliche Voraussetzung ist jedoch eine stärkere Expansion des Welthandels. Entsprechend soll das reale BIP im Jahr 2016 um +1,8 % zulegen. Für den Euroraum prognostiziert die EU-Kommission einen Anstieg des realen BIP um ebenfalls +1,8 %. Positive Einflussfaktoren für den Euroraum sind vor allem höhere Einkommen aufgrund der zunehmenden Beschäftigung sowie günstigere Kreditbedingungen.

Die Beschäftigung in Deutschland setzte den mehrjährigen Wachstumstrend im Jahr 2015 fort. Die Zahl der Erwerbstätigen stieg bis November 2015 um + 1,0 % und erreichte rund 43,5 Millionen. Zu dieser positiven Entwicklung trugen auch Zuzüge aus dem Ausland bei. Nach Schätzungen der Bundesbank lag die Nettozuwanderung (ohne Flüchtlinge) bei 400.000 Personen sowie die Nettozuwanderung der Asylbewerber bei 700.000 Personen. Es ist jedoch davon auszugehen, dass für Letztere aufgrund der Dauer des Asylverfahrens sowie des Erwerbs von Qualifikationen und Sprachkenntnissen die Integration in den Arbeitsmarkt nicht unmittelbar erfolgt. Die Arbeitslosigkeit ist in Deutschland weiterhin rückläufig. Im Jahresvergleich verringerte sich die Arbeitslosenquote um 30 Basispunkte auf 6,4 %. Für 2016 prognostiziert die Bundesbank ein gleich bleibendes Niveau. In Nordrhein-Westfalen entwickelte sich der Arbeitsmarkt ebenfalls positiv. Die Arbeitslosenquote lag im Dezember bei 7,7 % nach 7,8 % zum Vorjahresende.

Die Einkommen der Privathaushalte haben sich aufgrund der zunehmenden Beschäftigung und der Tarifabschlüsse weiter erhöht. Nach Berechnungen der Bundesbank stiegen die Bruttolöhne im Jahr 2015 um 2,9 % und lagen damit deutlich über der niedrigen Teuerungsrate (HVPI) von 0,2 %. Für das Jahr 2016 wird ein Bruttolohnanstieg von 2,7 % prognostiziert.

Insgesamt wirken sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen fördernd auf die Wohnraum-Nachfrage in Deutschland und damit auch vorteilhaft auf das Geschäftsmodell der LEG aus.

Wohnungsmarkt NRW

Ungebrochene Attraktivität der Wohnungsmärkte mit stärkerer Preisdynamik bei Kaufpreisen

Der Wohnungsmarkt NRW zeigt eine weiterhin positive Tendenz hinsichtlich der Entwicklung der Angebotsmieten und der Immobilienpreise. So weisen in 53 von 54 Städten und Kreisen die Angebotsmieten eine positive Grundtendenz auf. Insgesamt hat sich der bereits im Vorjahr gezeigte Trend der Abschwächung der Mietpreisdynamik fortgesetzt. Im Durchschnitt stieg die Angebotsmiete in 2015 im Jahresvergleich von 6,08 Euro pro qm um 1 % auf 6,14 Euro pro qm ¹. Die Kaufpreise sowohl im Eigentumswohnungssegment als auch in der Sparte Mehrfamilienhäuser entwickelten sich überdurchschnittlich stark. Hervorgerufen durch einen Nachfrageüberhang und die weiterhin anhaltende Niedrigzinsphase auf dem Kapitalmarkt stiegen die Kaufpreise in NRW um durchschnittlich gut 5 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum ².

Die Nachfrage nach Wohnraum und somit die Attraktivität Nordrhein-Westfalens nimmt stetig zu. Nach Angaben des IT.NRW stieg die Einwohnerzahl per 31.12.2014 gegenüber dem Vorjahr um rund 70.000 auf rund 17,64 Millionen ³. Dieser Zuwachs stellt den stärksten Anstieg der vergangenen 20 Jahre in Nordrhein-Westfalen dar ⁴. Hierbei sind die Flüchtlinge in der amtlichen Statistik bislang kaum enthalten. Der Leerstand verringerte sich weiter auf durchschnittlich 3,1 %. Die zusätzliche Nachfrage durch Flüchtlingsströme, die schwierig zu prognostizieren ist, kann dabei nach Einschätzung des NRW Ministeriums für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr nicht durch bestehenden marktfähigen Wohnungsleerstand gedeckt werden und es wird von einem Zusatzbedarf von insgesamt 120.000 Wohnungen in den nächsten Jahren ausgegangen ⁵.

Mietentwicklung

Im Betrachtungszeitraum Oktober 2014 bis September 2015 wurden gegenüber dem Vorjahreszeitraum leicht erhöhte Angebotsmieten festgestellt. Mit Ausnahme des Kreises Siegen-Wittgenstein (keine Veränderung) wurden in allen Landkreisen und kreisfreien Städten höhere Mieten erzielt als im Vorjahr ⁶. Erwartungsgemäß erhöhten sich die Mieten im nördlichen Ruhrgebiet (Gelsenkirchen, Kreis Recklinghausen, Herne, Bottrop, Oberhausen) sowie im Bergischen Land (Wuppertal, Remscheid) mit Raten zwischen 0,5 % und 1,5 % unterdurchschnittlich. Die größten Zuwächse verzeichneten die ländlich geprägten Kreise Hochsauerlandkreis (+4,4 %) und Minden-Lübbecke (+4,7 %).

Bei den Wachstumsmärkten der Region setzte sich der positive Trend der vergangenen Jahre fort: Münster erreichte einen Medianwert von 8,97 Euro (+2,5 %) und verfehlte die 9 Euro-Grenze nur knapp. Köln hat sich mit 9,81 Euro (+3,3 %) von Düsseldorf (9,20 Euro; +1,8 %) abgesetzt, gefolgt von Münster sowie Bonn mit 8,86 Euro (+2,5 %). Neben den traditionell starken Universitätsstädten Aachen (Stadtregion; +3,4 %) und Bielefeld (+2,6 %) konnte auch Dortmund (+3,6 %) ein überdurchschnittliches Wachstum verzeichnen und erreichte 6,00 Euro je qm.

Jenseits der Ballungszentren und attraktiven Mittelstädte zeigte sich die Preisentwicklung moderat mit leichten Wachstumsraten. Deutlich wird der zunehmende Preisdruck auf die umliegenden Regionen Münsters: die Kreise Warendorf und Coesfeld erreichten Zuwächse von 3,0 % bzw. 2,7 %. Blieben im Vorjahreszeitraum noch fünf Kreise und kreisfreie Städte unter der 5-Euro-Marke, so waren es nunmehr nur noch der Kreis Höxter (4,46 Euro) und der Hochsauerlandkreis (4,94 Euro).

Bei den preisgünstigen Mieten (unterstes Quartil der Angebotsmieten) zeigt sich ein ähnliches Bild wie bei den Angebotsmieten insgesamt. Die höchsten Steigerungen wurden im Hochsauerlandkreis sowie in den Städten Dortmund und Hamm festgestellt. Der mit Abstand günstigste Wohnungsmarkt ist der Kreis Höxter mit 3,96 Euro je qm (+1,3 %).

Am Ende des Jahres 2014 gab es in Nordrhein-Westfalen 597.300 preisgebundene Wohnungen. Damit hat sich die Zahl gegenüber dem Vorjahr um 16.600 Einheiten (-2,7 %) verringert. Rund 489.000 Einheiten hiervon sind Sozialmietwohnungen im Geschosswohnungsbau. Bei einem Geschosswohnungsbestand von rund 4,8 Mio. in NRW sind nunmehr nur rund 10 % aller Mietwohnungen preisgebunden ⁷.

Im Bereich der Baufertigstellungen hat sich der Trend des Vorjahres noch verstärkt, wie die NRW.Bank im Wohnungsmarktbericht NRW 2015 darstellt. So wurden im vergangenen Jahr knapp 46.300 Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden neu errichtet - dies entspricht einer Steigerung von 18 % ⁸. Maßgeblich hierfür war der starke Anstieg im Bereich der Mehrfamilienhäuser mit gut 21.000 fertiggestellten Einheiten (+38 %). Wie bereits im Vorjahr zeigte sich die Bautätigkeit bei Ein- und Zweifamilienhäusern deutlich träger - mit einem Plus von 0,6 %. Insgesamt beschränken sich die Neubauaktivitäten vorwiegend auf das obere Preissegment.

Leerstandsentwicklung

Die Wohnungsnachfrage in NRW wurde, wie bereits in den Vorjahren, durch Bevölkerungszuwächse aufgrund von Zuwanderung und einem Anstieg der Haushaltszahlen durch die steigende Anzahl der 1-2 Personenhaushalte geprägt.

Die durchschnittliche Leerstandsquote in NRW - bezogen auf den marktaktiven Leerstand (real vermietbare Wohnfläche) - verringerte sich gegenüber dem Vorjahr nochmals um 10 Basispunkte auf 3,1 % und liegt damit auf dem Niveau des Bundesdurchschnitts von 3,0 % ⁹.

Neben der externen Zuwanderung sorgt auch der ausbildungs- und berufsbedingte Zuzug vor allem jüngerer Haushalte für eine erhöhte Nachfrage in ausgewählten Städten. Diese Tendenz führt insbesondere im preisgünstigen Segment für eine nochmalige Verstärkung des Nachfragedrucks und damit zu einem Preisanstieg sowie einer Reduzierung der ohnehin bereits geringen Leerstandsreserve. So weisen die Wohnungsmärkte Köln, Düsseldorf, Bonn und vor allem Münster Merkmale von Wohnungsmangel auf, die sich in teils extrem niedrigen Leerstandsquoten widerspiegeln. Aufgrund der anhaltenden wirtschaftlichen und kulturellen Attraktivität dieser Städte sind die Quoten zwischen 2009 und 2014 deutlich gesunken: Köln von 2,2 % auf 1,1 %, Düsseldorf von 2,5 % auf 1,6 %, Bonn von 2,1 % auf 1,2 % und Münster gar von 1,7 % auf 0,6 % ¹⁰. Damit zählt Münster zu den Städten mit den bundesweit niedrigsten Leerstandsquoten.

Auch außerhalb der klassischen Wachstumszentren konnten die Wohnungsmärkte in NRW vom allgemeinen Trend profitieren und die Leerstände reduzieren oder zumindest stabilisieren.

Preise für Eigentumswohnungen in Wachstumszentren legen weiter deutlich zu

Bedingt durch günstige Rahmenbedingungen stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Köln und Münster segmentübergreifend erneut im zweistelligen Prozentbereich. In Münster muss ein Käufer mittlerweile im Durchschnitt rund 2.850 Euro je qm investieren, in Köln rund 2.750 Euro. Der Preisanstieg in der Landeshauptstadt Düsseldorf fiel mit 8,4 % niedriger aus als im Vorjahr, dennoch bedeuten knapp 2.900 Euro je qm den höchsten Wert aller Städte und Kreise in Nordrhein-Westfalen ¹¹. In Bonn verlangsamte sich der Preisanstieg segmentübergreifend zwar deutlich (+3,4 %), im preisgünstigen Segment hingegen wurde ein Anstieg von knapp 10 % erzielt.

Im Mehrfamilienhaussegment liegen die Top-4 Standorte dichter beieinander: die Medianpreise liegen zwischen rund 1.800 Euro je qm (Bonn; +6,9 %) und 2.040 Euro je qm (Köln; +11,3 %). In diesem Segment liegt Münster (rund 1.900 Euro) knapp hinter den Metropolen Köln und Düsseldorf (rund 2.000 Euro). Analog zum Angebotsmietniveau liegen die Kaufpreise im Mehrfamilienhaussegment in den Kreisen Höxter, Hochsauerlandkreis sowie der Stadt Gelsenkirchen bei Werten unter 600 Euro je qm.

Transaktionsmarkt

Wohnimmobilienportfolien zählten auch in 2015 wieder zu den beliebtesten Anlagezielen auf dem deutschen Immobilienmarkt. Nach Angaben von CBRE wurden in den zurückliegenden zwölf Monaten deutschlandweit Wohnpakete und Wohnanlagen ab einer Größenordnung von 50 Wohneinheiten mit einem Immobilienwert von rund 23,3 Mrd. Euro gehandelt. Damit wurde das bereits sehr gute Vorjahresergebnis um 9,9 Mrd. Euro bzw. 74 % übertroffen und stellt einen neuen historischen Rekordwert dar, der um 24 % über dem Ergebnis des letzten Boomjahres 2005 (18 Mrd. Euro) liegt.

Allein im vierten Quartal 2015 wurden 58.950 Wohneinheiten für circa 4,8 Mrd. Euro gehandelt. Die Dynamik am deutschen Investmentmarkt für Wohnimmobilien ist damit ungebrochen hoch. Vor allem der Verkauf großer Portfolien mit über 10.000 Wohneinheiten dominierte mit einem Anteil von rund 59 % den Investmentmarkt 2015. So wurden in diesem Segment 236.400 Wohneinheiten mit einem Volumen von 13,6 Mrd. Euro gehandelt. Die Übernahme eines 13.600 Wohneinheiten umfassenden Portfolios der LEG von der Vonovia SE zählte dabei zu den großen Transaktionen in 2015.

Neben den Zukäufen großvolumiger Portfolios sind mehrere Übernahmen und Anteilskäufe von Wohnungsunternehmen für das Ergebnis maßgeblich verantwortlich. Die börsennotierten Gesellschaften waren die wichtigste Käufergruppe und zeigten sich für zwei Drittel des gesamten Transaktionsvolumens verantwortlich. Daneben steigerten auch Immobilienspezialfonds, Versicherungen und Pensionskassen ihre Investments in deutsche Wohnimmobilien im Vergleich zum Vorjahr.

Insgesamt wurden im zurückliegenden Jahr 263 Portfoliotransaktionen gezählt (+13 % gegenüber dem Vorjahr), bei denen über 338.500 Wohneinheiten (+50 %) veräußert wurden. Der Schwerpunkt der Paketverkäufe lag dabei überwiegend auf dem Berliner Markt und dem Flächenstaat Nordrhein-Westfalen.

Vor dem Hintergrund der ungebrochen hohen Nachfrage auf dem deutschen Investmentmarkt für Wohnportfolios, treten zunehmend auch Neubauentwicklungen in den Fokus der Investoren. Demnach konnte im Verlauf des Jahres 2015 bei 70 Projekten ein Transaktionsvolumen von rund 2,3 Mrd. Euro registriert werden. Der regionale Schwerpunkt der Projekte, gemessen sowohl am Transaktionsvolumen als auch an Wohneinheiten, konzentrierte sich hierbei vor allem auf Berlin sowie Großstädte in Hessen und Nordrhein-Westfalen.

Der erzielte Verkaufspreis pro Wohneinheit ist im Jahresvergleich um 17 % auf durchschnittlich 68.770 Euro gestiegen. Auch der Kaufpreis pro qm erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr um 13 % auf 1.100 Euro. Hier spiegelt sich auch die wachsende Bedeutung von Neubauentwicklungen, vor allem in den Ballungszentren, mit entsprechend hohen Gestehungskosten wider.

Im Kernmarkt der LEG, Nordrhein-Westfalen, wurden in 2015 rund 5,1 Mrd. Euro mit ca. 90.000 Wohneinheiten im Rahmen von Portfolio-Transaktionen umgesetzt, was einem Anstieg gegenüber dem Vorjahr von über 100 % entspricht. Damit ist Nordrhein-Westfalen noch vor Berlin der gefragteste regionale Investmentstandort im Segment Wohnen, mit einem Anteil am gesamtdeutschen Transaktionsvolumen von rund 22 %.

2.2. Mitarbeiter

Die GeWo hat kein eigenes Personal. Die Mitarbeiter der LEG Gruppe sind überwiegend in den beiden personenhaltenden Gesellschaften, LEG Management GmbH, Düsseldorf, und LEG Wohnen NRW GmbH, Düsseldorf, angestellt.

2.3. Laufende Geschäftstätigkeit

Die GeWo hat ihren Wachstumskurs im Geschäftsjahr 2015 erfolgreich fortgesetzt. Wesentliche Treiber für diesen Ergebnisanstieg waren Verkäufe von bebauten und unbebauten Grundstücken, eine erfreulich positive Entwicklung der Bestandsmieten, sowie eine Reduzierung der durchschnittlichen Finanzierungskosten.

Zum Bilanzstichtag 31.12.2015 umfasst der Immobilienbestand der GeWo 1.912 Wohnungen, 33 Gewerbeeinheiten und 489 Garagen bzw. Stellplätze. In der nachstehenden Tabelle sind die wesentlichen Bestandsdaten im Vergleich zum Vorjahr dargestellt:

Entwicklung des Immobilienbestands

Kennzahl	Nutzungsart	31.12.2015	31.12.2014	Veränderung	in %
	Wohnen	1.912	1.923	-11	-0,6
	Gewerbe	33	33	0	0,0
Anzahl Mieteinheiten	Summe Wohnen und Gewerbe	1.945	1.956	-11	-0,6
	Parken	489	489	0	0,0
	Gesamtsumme	2.434	2.445	-11	-0,4
	Wohnen	117.419	118.770	-1.351	-1,1
vermietbare Fläche in qm	Gewerbe	6.491	6.491	0	0,0
	Summe Wohnen und Gewerbe	123.910	125.261	-1.351	-1,1
	Wohnen	5,33	5,22	0,10	2,0
Istmiete in €/ qm	Gewerbe	4,65	4,78	-0,12	-2,5
	Summe Wohnen und Gewerbe	5,29	5,20	0,09	1,8
	Wohnen	49	62	-13	-21,0
Anzahl Leerstände	Gewerbe	1	2	-1	0,0
	Summe Wohnen und Gewerbe	50	64	-14	-21,9
	Wohnen	2,4	3,0	-0,6	-20,7
EPRA-Leerstand in %	Gewerbe	1,7	2,9	-1,2	0,0
	Summe Wohnen und Gewerbe	2,4	3,3	-0,9	-27,1

Die Veränderung des Portfolios ergibt sich im Wesentlichen aus dem Verkauf von 11 Wohneinheiten. Hierbei handelt es sich um Restbestände aus der ehemaligen Mieterprivatisierung bzw. um einzelne Objekte in Randlagen, die im Rahmen der Portfoliooptimierung veräußert wurden.

Die wesentlichen Werttreiber und Leistungsindikatoren des operativen Geschäfts haben sich wie folgt entwickelt:

Die Miete pro qm Wohnfläche auf vergleichbarer Fläche, als wesentlicher Treiber des organischen Wachstums, konnte im Vergleich zum Vorjahr um +2,0 % gesteigert werden. Das absolute Niveau der Miete pro qm Wohnfläche lag zum 31. Dezember 2015 bei 5,33 Euro.

Der positive Trend in der Vermietung zeigt sich auch bei der Entwicklung der Leerstände: Die EPRA-Leerstandsquote konnte im Geschäftsjahr 2015 auf vergleichbarer Fläche nochmals von 3,3 % auf 2,4 % reduziert werden.

Ursächlich für dieses erfreuliche Ergebnis sind neben der positiven Marktentwicklung insbesondere die individuellen Leerstandskonzepte, die für Wirtschaftseinheiten mit höherem Leerstandsaufkommen entwickelt werden. Gleichzeitig wurde die Spezialisierung der Mitarbeiter fortgesetzt und die Investitionsplanung noch gezielter und auf die Kundenwünsche abgestimmt durchgeführt. Nicht zuletzt trägt auch die dezentrale Organisation der Kundencenter und Mieterbüros mit ihrer entsprechenden Kundennähe maßgeblich zu einem erfolgreichen Quartiersmanagement bei.

Die GeWo hat auch im zurückliegenden Geschäftsjahr unter Beachtung und Berücksichtigung der Sozialcharta-Vorgaben gezielt und bedarfsorientiert in ihr Portfolio investiert und wird damit ihrem Anspruch als langfristig orientierter Bestandshalter gerecht. Die Investitionen in den Bestand wurden gegenüber dem Vorjahr von 1,8 Mio. Euro um 18,8 % auf 1,5 Mio. Euro gesenkt. Die durchschnittlichen Investitionen pro qm Wohn- und Nutzfläche belaufen sich auf rund 12,50 Euro und entsprechen damit dem festgelegten Wert der Sozialcharta.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde das Angebot an mieternahen Servicedienstleistungen weiter ausgebaut. Mit der Gründung der EnergieServicePlus GmbH geht die LEG zusammen mit RWE als strategischem Partner neue und innovative Wege in der Energieversorgung. Die Gesellschaft wurde im Jahr 2015 aufgebaut. Der Start des operativen Geschäfts mit den Bereichen Energie (Wärme und Strom) und energienahen Dienstleistungen erfolgte zum 1. Januar 2016. Das Multimediaangebot, welches den LEG-Mietern Kabelfernsehen, Internet- und Telefonzugang zu günstigen Konditionen bietet, hat sich dagegen bereits weitgehend etabliert.

Insgesamt weisen alle wesentlichen operativen Werttreiber eine positive Tendenz auf und die laufende Geschäftstätigkeit hat sich bezogen auf den Kernbestand planmäßig entwickelt. Die gute Performance der im Geschäftsjahr und im Vorjahr akquirierten Bestände hat außerdem dazu geführt, dass die Ergebnisse überproportional gesteigert werden konnten. Weitere Details können dem Prognosebericht entnommen werden.

2.4. Finanzierung

Entsprechend der langfristigen Ausrichtung der Finanzierung sind die Finanzierungsvereinbarungen mit den Banken über Festzinsvereinbarungen oder Zinsswaps gesichert. Der Einsatz derivativer Zinssicherungsinstrumente ist hierbei an das jeweilige Kreditgrundgeschäft gekoppelt. Der Einsatz von Zinsderivaten ist gemäß den internen Richtlinien der LEG ausschließlich zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken zulässig; es werden dementsprechend keine wesentlichen offenen oder auch spekulative Posten geführt. Mittelfristig sind aufgrund der abgeschlossenen Zinssicherungen bei der LEG keine signifikanten Zinsänderungsrisiken zu erwarten.

Zum Bilanzstichtag lagen die durchschnittlichen Fremdkapitalkosten der LEG Gruppe bei 2,28 %.

2.5. Analyse der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Ertragslage

Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit beträgt TEUR 2.862 und fällt wie im Vorjahr (TEUR: 1.421) positiv aus.

Trotz der genannten Rahmenbedingungen nicht zuletzt aufgrund einer an der Sozialcharta orientierten, konsequenten, dennoch die Leistungsfähigkeit des Mieters berücksichtigenden Mietenpolitik sind die Umsatzerlöse aus Sollmieten um TEUR 110 gestiegen und gleichzeitig konnten die Erlösschmälerungen deutlich um TEUR 49 reduziert werden. Gegenläufig wirken sich die um TEUR 244 niedrigeren Erlöse aus Umlagenabrechnungen aus, so dass die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung um TEUR 85 gesunken sind.

Zum Bilanzstichtag hat die Gesellschaft für ihren Immobilienbestand einen Werthaltigkeitstest durchgeführt. Im Geschäftsjahr sowie im Vorjahr wurden keine außerplanmäßigen Abschreibungen aufgrund dauernder Wertminderung bei den Gebäuden des Anlagevermögens vorgenommen. Aufgrund des Werthaltigkeitstests wurden Zuschreibungen auf Gebäude in Höhe von TEUR 7 (Vorjahr: TEUR 42) vorgenommen.

Die sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von TEUR 1.436 (Vorjahr: TEUR 378) resultieren im Wesentlichen aus Verkäufen von Bestandsobjekten in Höhe von TEUR 1.194 (Vorjahr: TEUR 122) sowie aus periodenfremden Erträgen von TEUR 198 (Vorjahr: TEUR 172).

Die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung sind im Vergleich zum Vorjahr um rund TEUR 348 auf TEUR 6.586 gestiegen. Dies resultiert im Wesentlichen einerseits aus einem Anstieg der umlagefähigen Betriebskosten um TEUR 638 sowie andererseits einer Verminderung der Instandhaltungskosten um TEUR 340.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen haben sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 177 auf TEUR 1.174 erhöht. Der Anstieg ist im Wesentlichen auf die um TEUR 137 höheren Vertriebskosten und sowie auf die um TEUR 103 höheren Aufwendungen für die Verwaltung zurückzuführen. Gegenläufig wirkt sich die um TEUR 46 verringerte Geschäftsumlage der LEG Management GmbH aus.

Die Gesellschaft weist im Finanzergebnis Zinsen und ähnliche Aufwendungen in Höhe von TEUR 1.401 aus und liegt damit unter dem Vorjahresniveau (TEUR 1.483).

Mit Datum vom 26. Oktober 2012 wurde mit der LEG NRW GmbH, Düsseldorf, ein Gewinnabführungsvertrag geschlossen, welcher rückwirkend ab Beginn des Geschäftsjahres 2012 gültig ist. Der Vertrag ist unbefristet und hat eine Mindestlaufzeit von 5 Jahren.

Aufgrund des bestehenden Gewinnabführungsvertrages wurde ein Betrag in Höhe von TEUR 2.856 an die LEG NRW GmbH abgeführt.

Finanzlage

Das Eigenkapital ist mit TEUR 22.542 unverändert. Dies entspricht einer Eigenkapitalquote von 26,5 % (Vorjahr: 26,5 %).

Eigenkapital und langfristigen Verbindlichkeiten der Gesellschaft stehen in ausreichendem Umfang dem Anlagevermögen gegenüber.

Die Gesellschaft ist in den internen Saldenausgleich für die Geschäftskonten (Cash-Management) der LEG Gruppe eingebunden. Der Zinssatz für die Darlehensgewährung der Vertragsparteien untereinander im Rahmen des Cash-Managements wird unverändert jeweils für ein Quartal im Voraus festgelegt. Die Verzinsung des Finanzmittelkontos erfolgt grundsätzlich auf der Basis des Referenzzinssatzes 1-Monats-Euribor. Die Zahlungsfähigkeit ist über die LEG-Gruppe jederzeit gegeben.

Vermögenslage

Die Bilanzsumme beträgt TEUR 85.012 (Vorjahr: TEUR 84.983). Auf der Aktivseite hat sich das Anlagevermögen um TEUR 2.531 reduziert sowie das Umlaufvermögen um TEUR 2.563 erhöht.

Die Verminderung des Sachanlagevermögens in Höhe von rund TEUR 2.531 gegenüber dem Vorjahr ist mit TEUR 1.237 auf die vorgenommenen planmäßigen Abschreibungen und mit TEUR 1.301 auf die Abgänge aus Verkäufen von Immobilien zurückzuführen. Gegenläufig wirkt die aufgrund des Werthaltigkeitstests vorgenommene Zuschreibung auf das Gebäude in Höhe von TEUR 7.

Das Umlaufvermögen beträgt zum Bilanzstichtag TEUR 19.332 (Vorjahr: TEUR 16.769). Dieses wird maßgeblich durch die Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von TEUR 11.346 (Vorjahr: TEUR 11.186) bestimmt, die aus dem gemeinsamen Saldenausgleich der Geschäftskonten und dem konzerninternen Leistungs- und Verrechnungsverkehr resultieren. Der Anstieg um TEUR 159 resultiert aus der Geschäftsbesorgung der LEG Management GmbH und dem Cash-Management und ist stichtagsbedingt.

Darüber hinaus werden im Umlaufvermögen die unfertigen Leistungen (noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten) in Höhe von TEUR 3.616 und flüssige Mittel von TEUR 3.150 abgebildet.

Die Passivseite ist vorwiegend durch das ausgewiesene Eigenkapital in Höhe von TEUR 22.542 und die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von TEUR 54.379 geprägt. Darüber hinaus bestehen erhaltene Anzahlungen auf die umlagefähigen Betriebskosten in Höhe von TEUR 3.848 (Vorjahr: TEUR 3.688) sowie Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 2.917 (Vorjahr: TEUR 1.442). Der Anstieg um TEUR 1.475 gegenüber dem Vorjahr resultiert überwiegend aus der erhöhten Gewinnabführung gegenüber der LEG NRW.

Ein weiterer wesentlicher Posten sind die Rückstellungen mit TEUR 967 (Vorjahr: TEUR 1.197). Darin enthalten sind sonstige Rückstellungen in Höhe von TEUR 312, im Wesentlichen für noch ausstehende Rechnungen mit TEUR 231, für Rückforderungsansprüche von Versicherungen mit TEUR 23 und für Prozesskosten mit TEUR 18. Der Anstieg der sonstigen Rückstellungen um TEUR 77 resultiert hauptsächlich aus einer Erhöhung der Rückstellungen für Sachaufwand um TEUR 124 sowie der einer Reduzierung der Rückstellungen für Instand- und Projektbuchhaltung um TEUR 202.

Bei der Steuerrückstellung in Höhe von TEUR 340 handelt es sich um den abgezinsten Körperschaftssteuererhöhungsbetrag, welcher für das zum 31. Dezember 2006 bestehende nicht mit Körperschaftsteuer belastete EK 02 festgestellt wurde und bis 2017 sukzessive durch Zahlung an das Finanzamt verbraucht wird.

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der GeWo ist insgesamt als stabil und geordnet zu betrachten.

3. Nachtragsbericht

Wesentliche Vorgänge von besonderer Bedeutung für den Einzelabschluss nach dem Schluss des Geschäftsjahres haben sich nicht ergeben.

4. Risiko- und Chancenbericht

4.1. Governance, Risk & Compliance

Regelprozess zur integrierten Steuerung der Unternehmensrisiken

Die LEG Gruppe prüft regelmäßig Chancen, um die Weiterentwicklung und das Wachstum des Konzerns zu forcieren. Um Chancen nutzen zu können, müssen gegebenenfalls auch Risiken eingegangen werden. Daher ist es von essentieller Bedeutung, alle wesentlichen Risiken zu kennen, zu bewerten und professionell zu steuern. Für den verantwortungsvollen Umgang mit Risiken ist in der LEG Gruppe eine konzernweite Struktur zur Identifikation, Steuerung und Kontrolle der Risiken implementiert. Zentraler Bestandteil sind das Risikomanagementsystem und das Interne Kontrollsystem.

Rechnungslegungsprozess / Internes Kontrollsystem

Im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess ist es Ziel und Zweck des Internen Kontrollsystems, die Geschäftsvorfälle entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen richtig und vollständig zu erfassen und darzustellen. Dazu hat die LEG Gruppe unter Beachtung der maßgeblichen rechtlichen Vorschriften und branchenüblichen Standards ein Internes Kontrollsystem eingerichtet, das Grundsätze, Verfahren und Maßnahmen zur Sicherstellung der ordnungsgemäßen Rechnungslegung umfasst.

Für die Geschäftsprozesse, die sich in strategische Prozesse, Kerngeschäftsprozesse, operative und zentrale Support-Prozesse unterteilen, ist es notwendig, alle wiederkehrenden Geschäftsvorfälle entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen richtig und vollständig zu erfassen, darzustellen und laufend zu aktualisieren. Dazu hat die LEG Gruppe unter Beachtung der maßgeblichen rechtlichen Vorschriften und branchenüblichen Standards im Jahr 2012 das Interne Kontrollsystem (IKS) eingeführt, welches Grundsätze, Verfahren und Maßnahmen zur Sicherstellung der ordnungsgemäßen Prozessdurchführung umfasst.

Das Interne Kontrollsystem umfasst folgende Ziele:

•	Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen an das Risikomanagement (insbesondere §§ 91 und 107 AktG)
•	Gezielte Überwachung der unternehmerischen Risiken
•	Schaffung einer systematischen Verzahnung zwischen dem Risikomanagement und dem Internen Kontrollsystem

Zur Erfüllung der Geschäftsprozessanforderungen wird das Interne Kontrollsystem stetig ausgebaut und verbessert. Die Kontrollarten und -formen wurden in Workshops mit dem Bereich Revision und Compliance weiter spezifiziert. Weiter verbesserte Risiko-Kontroll-Matrizen je Geschäftsprozess gewährleisten eine einheitliche Dokumentation und geben klare Regelungen von Kontrollverantwortlichkeiten vor, um eine fortlaufende Durchführung von Kontrollen zu gewährleisten. Zusätzlich wurden Schlüsselkontrollen, auch "Key Controls" genannt, festgelegt.

In prozessunabhängigen Prüfungen überwacht die Interne Revision der LEG die Wirksamkeit des Internen Kontrollsystems. Im Rahmen der Jahresabschlussprüfung beurteilt der Abschlussprüfer das Interne Kontrollsystem. Auf Basis dieser Berichte überprüft der Aufsichtsrat bzw. der Prüfungsausschuss die Funktionsfähigkeit des IKS in Bezug auf den Rechnungslegungsprozess. Die wesentlichen Merkmale im Hinblick auf den (Konzern-)Rechnungslegungsprozess werden wie folgt zusammengefasst:

•	Die LEG Gruppe verfügt über eine klare und transparente Organisations- sowie Kontroll- und Steuerungsstruktur
•	Die Aufgaben im Rechnungslegungsprozess sind eindeutig definiert und expliziten Rollen zugewiesen
•	Die Selbstkontrolle, das Vier-/Mehraugenprinzip, die Funktionstrennung und analytische Prüfungshandlungen sind die zentralen Kontrollelemente im Rechnungslegungsprozess
•	Der Rechnungslegungsprozess wird durch Standard-Software unterstützt, indem die IT-Berechtigungen die in den Richtlinien festgelegten Befugnisse abbilden und somit eine systemseitige Kontrolle gewährleisten
•	Es besteht eine integrierte zentrale Buchführung sowie ein zentrales Controlling der wesentlichen Konzerngesellschaften
•	Die konzerneinheitlichen Bilanzierungs-, Kontierungs- und Bewertungsvorgaben werden regelmäßig geprüft und aktualisiert

Compliance-Management

Bei der LEG Gruppe ist Compliance wesentliches Element der verantwortlichen und erfolgreichen Unternehmensführung (Corporate Governance). Die LEG ist darauf angewiesen, dass Mieter, Kunden, Geschäftspartner, Beschäftigte, Aktionäre und Öffentlichkeit Vertrauen in sie haben. In diesem Bewusstsein ist das Compliance-System im geschäftlichen Alltag ausgestaltet.

Die wesentlichen Grundsätze für das Verhalten im Unternehmen als auch gegenüber den Geschäftspartnern sind im LEG-Verhaltenskodex zusammengefasst, der auf unserer Website abrufbar ist. Als Richtschnur für integres Verhalten hilft er den Beschäftigten, die richtigen Entscheidungen in der täglichen Arbeit zu treffen. Zugehörige Richtlinien konkretisieren den Verhaltenskodex zu den zentralen Themen Integrität, Wettbewerb und Umgang mit Geschäftspartnern.

Personen, die etwaige Compliance-Verstöße identifizieren, können sich an den externen Ombudsmann wenden, der auf Wunsch diese Hinweise vertraulich und anonym entgegennimmt. Den Hinweisen wird nachgegangen und es werden, soweit angemessen, entsprechende Maßnahmen ergriffen.

Die regelmäßige Analyse der Compliance-Risiken in Kombination mit der Früherkennung wesentlicher Unternehmens- und Prozessrisiken und die entsprechenden geeigneten Maßnahmen bilden den Kern des Compliance-Systems.

Zur Steuerung des Compliance Management Systems hat die LEG Gruppe einen Compliance Officer ernannt. Der Compliance Officer unterstützt die Führungskräfte bei der Sicherstellung der Compliance. Zudem übernimmt er Beratung und Schulung der Mitarbeiter. In regelmäßigen Sitzungen beraten die Leiter der Zentralbereiche Recht und Personal sowie der externe Ombudsmann mit dem Compliance Officer die Ausgestaltung des Systems. Ebenso wird durch das stetige Benchmarking mit anderen Compliance-Systemen als auch die unabhängige Beurteilung durch externe Fachleute eine kontinuierliche Weiterentwicklung und Verbesserung unseres Compliance-Systems gefördert.

Die Angemessenheit und Eignung des Compliance Managementsystems zur Vermeidung doloser Handlungen ist durch eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft und bestätigt worden.

Risikomanagement

Die LEG Gruppe verfügt über ein konzernweites Risikomanagementsystem (RMS). Wichtiger Bestandteil des RMS ist das konzernweite Risikofrüherkennungssystem (RFS) der LEG. Das System wird durch das IT-Tool "r2c - risk to chance" unterstützt.

Die Koordination und Überwachung des Gesamtsystems, die Organisation der Ablaufprozesse sowie die Instrumentenverantwortung für das eingesetzte IT-Tool obliegen dem Bereich "Controlling & Risikomanagement". Diese implementierte Organisationsstruktur ermöglicht ein einheitliches, nachvollziehbares, systematisches und permanentes Vorgehen. Damit sind die Voraussetzungen zur Identifikation, Analyse, Bewertung, Steuerung, Dokumentation, Kommunikation und Historisierung von Risiken geschaffen. Dieses System erfüllt die rechtlichen Rahmenbedingungen und stellt Prüfungssicherheit her.

Das RFS der LEG Gruppe wurde im Rahmen der Jahresabschlussprüfung hinsichtlich der aktienrechtlichen Anforderungen von PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft (PwC) untersucht. Die Prüfung hat ergeben, dass der Vorstand die nach § 91 Abs. 2 AktG geforderten Maßnahmen zur Einrichtung eines RFS in geeigneter Form getroffen hat und dass das RFS geeignet ist, Entwicklungen, die den Fortbestand der Gesellschaft gefährden, frühzeitig zu erkennen. Auch in diesem Jahr wurden die regulatorischen Anforderungen an das RFS der LEG erfüllt.

Das vorhandene RMS unterliegt einem stetigen Weiterentwicklungs- und Optimierungsprozess, um sich verändernden internen und externen Anforderungen gerecht werden zu können.

Die LEG Gruppe ist aufgrund ihrer Geschäftsaktivitäten einem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt, das insbesondere aus dem Abschluss variabel verzinslicher Verbindlichkeiten bzw. dem zeitlichen Auslauf zinsgesicherter Verbindlichkeiten resultiert. Die Absicherung des Zinsänderungsrisikos erfolgt durch den Einsatz derivativer Finanzinstrumente wie Zinsswaps oder durch Festzinsvereinbarungen.

Sie dienen der Absicherung des finanziellen Aufwandes aus Finanzierungsvorgängen. Ziel ist es, in Bezug auf Ergebnis und Zahlungsmittelflüsse die Volatilitäten zu reduzieren, die auf Veränderungen an den Zinsmärkten zurückgehen können. Bei der LEG Gruppe werden derivative Finanzinstrumente ausschließlich zu Zinssicherungszwecken eingesetzt. Ein Einsatz zu spekulativen Zwecken ist im Rahmen der festgelegten Treasury-Richtlinie ausgeschlossen.

Operativ werden die Ergebnisse der vierteljährlich durchgeführten Risikoinventuren an die Entscheidungs- und Aufsichtsgremien berichtet. Ergänzend werden zwischen dem Vorstand und dem Risikomanagement die Bewertung und Steuerung der erkannten Risiken diskutiert und, sofern notwendig, Änderungen beschlossen und umgesetzt. Neben den quartalsweisen Risikoberichten an den Vorstand besteht anlassbezogen für Risiken ab einer potenziellen Schadenshöhe von 0,2 Mio. Euro vor Maßnahmen eine sofortige Benachrichtigungspflicht -unter Einbeziehung des Bereichs Controlling & Risikomanagement- an den Vorstand.

Die Basis aller Berichterstattungen sind die Risikoinventuren deren einheitliches, nachvollziehbares, systematisches und permanentes Vorgehen auf folgenden Bewertungsinhalten und -schemata für Risiken fußt.

4.2. Gesamteinschätzung der Risiken und Chancen

Die Risikosituation ist im Wesentlichen gegenüber dem Vorjahr unverändert. Im Nachfolgenden erläutern wir zunächst allgemeine Risikosachverhalte wie "Makroökonomische Risiken" und "Marktbezogene Risiken". Anschließend werden unabhängig von den Bewertungshöhen die bestehenden Risikohauptkategorien unseres Geschäftsmodells näher erläutert.

Insgesamt sieht der Vorstand der LEG Immobilien AG für die Geschäftsjahre 2015 und aus heutiger Sicht für 2016 keine bestandsgefährdenden Risiken für die gesamte LEG Gruppe. Somit wird derzeit analog für die Gesellschaft eine Bestandsgefährdung durch die Geschäftsführer nicht gesehen.

4.3. Risikobericht

Makroökonomische Risiken

Der Immobilienmarkt in Deutschland wird von der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung beeinflusst und unterliegt damit sowohl binnen- wie auch außenwirtschaftlichen Risikofaktoren. Die LEG kann sich davon nicht abkoppeln.

Die Konjunktur in Deutschland wird derzeit durch die robuste Binnennachfrage gefördert. Für Deutschland und den Euroraum bestehen jedoch außenwirtschaftliche Risiken insbesondere im nachlassenden Wachstum unter anderem der Schwellenländer, einem Rückgang des Welthandels sowie anhaltenden geopolitischen Spannungen.

Zudem ist die wirtschaftliche Erholung im Euroraum aufgrund anhaltender struktureller Probleme und hoher privater und öffentlicher Verschuldung weiterhin störanfällig.

Eine deutliche Verschlechterung des wirtschaftlichen Umfeldes könnte negative Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt sowie die Einkommenssituation der Privathaushalte haben und damit das Vermietungsgeschäft beeinträchtigen. Darüber hinaus könnten Verwerfungen an den Finanzmärkten sich mittelfristig negativ auf die Finanzierungsbedingungen und auch auf die Immobilienbewertung auswirken.

Die Chancen bestehen in einer deutlichen Dynamisierung der globalen Konjunktur sowie in der Zuwanderung und der Aufnahme von Flüchtlingen und der daraus verstärkten Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum im deutschen Immobilienmarkt.

Marktbezogene Risiken

Der überwiegende Teil des Immobilienportfolios der LEG Gruppe befindet sich im bevölkerungsreichsten Bundesland Nordrhein-Westfalen. Ein geringer Teil der Bestände befindet sich im angrenzenden Bundesland Niedersachsen. Innerhalb von NRW können verschiedene Teilmärkte beobachtet werden, die hinsichtlich ihrer demografischen und wirtschaftlichen Eigenschaften unterschiedliche Ausprägungen vorweisen. Insbesondere hohes Bevölkerungswachstum, das vornehmlich in wirtschaftlich starken Ballungszentren wie z.B. Köln, Düsseldorf, Bonn und Münster beobachtbar ist, korreliert mit einer hohen Nachfrage nach Wohnraum und entsprechend steigenden Mieten sowie Kaufpreisen. Dementsprechend ist in Regionen mit geringerer wirtschaftlicher Attraktivität ein stärkerer Wettbewerb zwischen Anbietern von Wohnraum zu beobachten. In solchen Mietermärkten ist die Mieten- und Preisentwicklung in Relation geringer als in den Wachstumsmärkten.

Im Rahmen der Marktbeobachtung bildet sich die LEG auf Basis von internen und externen Datenquellen ein umfassendes Bild über die einzelnen Teilmärkte. Dabei werden historische Daten ebenso herangezogen wie Zukunftsprognosen. Wesentliche Quellen sind Veröffentlichungen der statistischen Ämter und anderer Behörden, Marktstudien unabhängiger Dritter und Analysen der eigenen Datenbestände. Insgesamt setzte sich auch im Jahr 2015 der Trend der Vorjahre fort und führte im Wohnungsmarkt Nordrhein-Westfalen zu steigenden Mieten bei zunehmender Nachfrage.

Auf Grund der im Jahr 2015 stark angestiegenen Flüchtlingszahlen weisen Prognosen, die auf fortgeschriebenen Daten der Vorjahre basieren, zur Zeit eine erhöhte Unsicherheit auf. Grundsätzlich werden durch die Migration positive Impulse in allen Teilmärkten erwartet. Die im Rahmen der Marktbeobachtung identifizierten Chancen und Risiken (ausgedrückt z.B. im marktaktiven Leerstand, Mietniveau etc.) finden Berücksichtigung in den Rentabilitätskalkulationen der Investitions- und Bewirtschaftungsprozesse. Desinvestitionen werden durch Verkäufe von Beständen vorgenommen, die zum Großteil unter dem Aspekt der Risikominimierung (Standorte bzw. Einzelobjekte mit im Vergleich unterdurchschnittlicher Prognose) getätigt werden. Weitere Argumente für den Verkauf von Objekten sind eine im Vergleich geringe Bewirtschaftungseffizienz in Standorten mit schwach konzentrierten Beständen sowie Marktentwicklungen, bei denen die durchschnittlich beobachteten Kaufpreise eine deutliche höhere Steigerung als die Mietpreise erfahren haben (opportunistische Verkäufe).

Risiken im Hinblick auf die Bewertung der Immobilien

Die Parameter der Immobilienbewertung gliedern sich in Marktinformationen, Einschätzung zur technischen Qualität der Objekte sowie direkt mit den Objekten zusammenhängenden ökonomischen Kennziffern, von denen die Vermietungsquote sowie die Miethöhe die wichtigsten sind. Die Marktinformationen werden durch ein Makro- sowie Mikromarktscoring genutzt, in welchem soziodemografische Daten bzw. das Vorhandensein von Infrastruktur die wichtigsten Aspekte sind. Ebenfalls zum Teilbereich der Marktdaten werden die ortsüblichen Vergleichsmieten und der Leerstand in dem Teilmarkt gezählt, aus denen sich das Mietpotenzial für die Bewertung ergibt. Zur Bestimmung der technischen Qualität der Immobilien wird ebenfalls ein Scoring angewandt, in das der Zustand der wichtigsten Gewerke der Gebäude Eingang findet.

Jeder Parameter hat in unterschiedlicher Stärke sowohl positiven als auch negativen Einfluss auf das Bewertungsergebnis. Den stärksten Einfluss haben die Parameter der Marktmiete, die allgemeine Preisentwicklung, die sich im Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssatz niederschlägt sowie die angenommenen zukünftigen Entwicklungen hinsichtlich der Miet- und Kostensteigerungen.

Im Zusammenhang mit der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland können zahlreiche Faktoren ebenfalls Einfluss auf das Bewertungsergebnis der Immobilien haben. Einfluss auf die im Markt für Immobilien beobachtbaren Preise können ebenfalls die Preise anderer Anlageformen wie z.B. Aktien oder Anleihen haben, da in Relation zu diesen Anlagealternativen Immobilien an Attraktivität gewinnen oder verlieren können. Auf Grund des Zeitverzugs zwischen Transaktion und Datenverfügbarkeit kann es bei Marktverwerfungen zu einer verzögerten Berücksichtigung der Effekte in der Bewertung kommen.

Compliance-Risiken

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hier um nicht relevante Risiken.

Dolose Handlungen können immer dort entstehen, wo Geschäfts-, Vertrags- oder auch persönliche Beziehungen zwischen Mitarbeitern der LEG Gruppe und externen Personen bestehen.

Im Bereich der Vermietung kann es zu regelwidrigen Mietervergünstigungen kommen. Diesen wird durch organisatorische Maßnahmen entgegengewirkt. Zu nennen sind hier u.a. die Anwendung standardisierter Mietverträge und die Festlegung von Zielmieten.

Bei der Leistungserbringung durch Dritte kann es zu nicht marktkonformen Beauftragungen bzw. Abrechnungen von Leistungen kommen. Betroffen sein kann jede Form von Dienstleistung und Beratung. Als Beispiele können die Leistungserbringungen in der Instandhaltung, die Geschäftsbesorgung und die Finanzierung genannt werden. Zur Vermeidung doloser Handlungen sind Verträge mit Anti-Korruptions-Klauseln als Standardverträge erarbeitet worden. Weiterhin existiert ein Code of Conduct, der für alle LEG Mitarbeiter, aber auch alle Vertragspartner Gültigkeit besitzt. Als weitere organisatorische Maßnahme ist zwischen der Auftragsvergabe und der Rechnungsprüfung eine klare Funktionstrennung eingeführt.

Immobilienrisiken

Modernisierungs- / Instandhaltungsrisiken

Modernisierungs- und Instandhaltungsrisiken beinhalten im Wesentlichen veränderte Gesetzgebungen bzw. Verordnungen zum Thema Verkehrssicherheit oder vergleichbare Auflagen z.B. zur Energieeffizienz. Soweit rechtzeitig bekannt, werden die entsprechenden Änderungen mit ihren monetären Auswirkungen in der Wirtschaftsplanung erfasst und durch die zuständigen Gremien genehmigt.

Sofern unvorhergesehene Risiken der Verkehrssicherheit auftreten, werden umgehend Maßnahmen ergriffen, um das Risiko abzuwenden oder zu mildern. Die Eintrittswahrscheinlichkeit dieses Risikos wird als sehr wahrscheinlich angesehen. Eine moderate Auswirkung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wird bei Eintritt erwartet.

Technische Bewirtschaftung

Risiken im Bereich der technischen Bewirtschaftung von Immobilien ergeben sich im Wesentlichen aus:

•	Der technischen Bestandsstruktur der Immobilien (insbesondere technische Defizite bei Zukäufen)
•	Der Einhaltung von Brandschutzauflagen und anderen behördlichen Auflagen
•	Der Einhaltung des Bauordnungsrechts
•	Der Ausführung von Verkehrssicherungsleistungen
•	Der Übernahme bestehender Vertragsverhältnisse bei Zukäufen
•	Der Einhaltung vereinbarter Bedingungen bei der Umsetzung bestehender Verträge

Um Risiken in der technischen Bewirtschaftung entgegenzuwirken bzw. diese zu minimieren, wird die LEG Gruppe weiterhin verstärkt auf die Bündelung und Standardisierung von Leistungen, die Optimierung von Prozessen sowie einem integrierten Dienstleistungsmanagement hinwirken. Die Eintrittswahrscheinlichkeit dieses Risikos wird als sehr wahrscheinlich angesehen. Eine moderate Auswirkung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wird bei Eintritt erwartet.

Risiken aus dem Portfolio

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hier um nicht relevante Risiken.

Eine regelmäßige Evaluierung der wertbeeinflussenden Faktoren aus operativer und aus Marktsicht führt zu nachfolgenden wesentlichen Risiken für das Portfolio:

Eine plötzliche und unerwartete Verschlechterung der baulichen Substanz wird als technisches Risiko bezeichnet. Tritt ein solches Risiko ein, können ungeplante Instandhaltungsaufwendungen anfallen. Um das Risiko zu minimieren, finden regelmäßig Bestandsbegehungen durch qualifizierte interne und/oder externe Techniker statt. Der Abwendung von konkreten Gefahren für Leib und Leben wird durch regelmäßige Verkehrssicherheitsprüfungen höchste Priorität beigemessen.

Die Verschlechterung des ökonomischen Umfelds, veränderte Vorlieben der Kunden in Bezug auf den nachgefragten Wohnungstyp und verstärkter Wettbewerb, können zu Nachfragerisiken führen. Diese Risiken können sich generell in reduzierter Nachfrage nach Wohnraum oder in reduzierter Nachfrage nach einem bestimmten Wohnungstyp äußern. Die LEG ist in der Lage, auf Veränderungen im Nachfrageverhalten der Kunden bei Bedarf auch kurzfristig einzugehen. Die Weiterentwicklung des Bestandes wird im Rahmen der allgemeinen sogenannten "Housing-Strategie" durch langfristig orientierte Bewirtschaftungskonzepte gewährleistet.

Mietausfallrisiken

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hier um nicht relevante Risiken.

Die LEG Gruppe unterliegt als Wohnungsunternehmen einem Mietausfallrisiko. Vorkehrungen zur Minimierung dieses Risikos werden durch standardisierte Bonitätsprüfungen bei Vermietungen, sowie durch die Identifizierung von problembehafteten Mietverhältnissen im Rahmen eines aktiven Forderungsmanagements getroffen. Damit verbunden ist die Einleitung von angemessenen Gegenmaßnahmen. In Einzelfällen ist das Risiko von Mietausfällen gegeben. Durch die Bildung von Wertberichtigungen in angemessener Höhe ist dieses Risiko bilanziell berücksichtigt.

Akquisitionsrisiken

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hier um nicht relevante Risiken.

Der mögliche Erwerb neuer Bestände wird permanent durch strukturierte Akquisitionstätigkeiten bei der LEG Gruppe geprüft. Zur Einschätzung der Risiken und Potenziale werden interne und externe Experten eingebunden. Auf diese Weise werden hochwertige Einschätzungen zu der Qualität der Bestände und deren (Mietpreis-)Entwicklung ermöglicht.

Neben Fehleinschätzungen der Ankaufsparameter besteht das Risiko, erst nach Abschluss der Ankaufsaktivitäten Kenntnis von Informationen zu erlangen, die die wirtschaftlichen Annahmen negativ beeinflussen und somit Auswirkungen auf Profitabilität und Bewertung der Bestände aufweisen. Eine Absicherung dieser Risiken erfolgt weitestgehend über Garantien in den Kaufverträgen. Zusätzlich besteht die Chance, dass sich die angekauften Bestände in Bezug auf Mietpreise, Qualität und Vermietungsquote durch umfangreiches Mieten- und Quartiersmanagement der LEG besser entwickeln als erwartet.

Vertriebsrisiken

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hier um nicht relevante Risiken.

Die Vertriebsaktivitäten setzen sich aus den Privatisierungen von Einzelwohnungen und dem Verkauf von einzelnen Objekten zur Bewirtschaftungs- und Portfoliooptimierung zusammen. Dabei handelt es sich um Objekte aus dem Wohn- und Gewerbebereich. Risiken bestehen darin, dass Kaufpreise nicht in der geplanten Höhe am Markt zu realisieren sind. Im Nachgang zu bereits erfolgten Verkäufen kann es zu Rückabwicklungen kommen.

Der bei der LEG Gruppe angewandte strukturierte Verkaufsprozess gewährleistet die sichere Auswahl des Verkaufsportfolios, die Werthaltigkeit der zu verkaufenden Objekte, sowie die Bonität und Integrität der Käufer. Die aktuell hohe Nachfrage am Transaktionsmarkt, auch nach opportunistischen Immobilien, wird als Chance gesehen und genutzt, gezielt Bestände zu veräußern, die nachhaltig nicht in das Kernportfolio der LEG passen.

Finanzrisiken

Prolongationsrisiko

Das Prolongationsrisiko beschreibt das Risiko, dass Finanzierungen bei Ablauf der vertraglich vereinbarten Laufzeit nicht oder nicht zu den erwarteten Konditionen verlängert werden können und eine Rückführung der Finanzierung erfolgen muss. Aufgrund der auf Langfristigkeit angelegten Finanzierungsstruktur und der zeitlichen Diversifikation der Fälligkeiten über einen mehrjährigen Zeitraum ist dieses Risiko begrenzt. Das Prolongationsrisiko ist durch das aktuell unverändert gute Umfeld im Finanzierungsmarkt hinsichtlich der Bereitschaft der Banken zur Finanzierung von Wohnungsportfolios und der historisch niedrigen Zinsen zudem gering ausgeprägt.

Die Eintrittswahrscheinlichkeit dieses Risikos wird als sehr gering angesehen. Eine gravierende Auswirkung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wird bei Eintritt erwartet.

Nichteinhaltung von Financial Covenants

Die Nichteinhaltung vertraglich vereinbarter Financial Covenants kann das Risiko einer außerordentlichen Kündigung von Kreditverträgen zur Folge haben. Aus einem Verstoß gegen die Bedingungen des Darlehensvertrages können des Weiteren höhere Zinszahlungen, Sondertilgungen und / oder die Verwertung von gegebenen Sicherheiten resultieren.

Zur Sicherstellung der Einhaltung der Financial Covenants ist ein Interner Kontrollprozess implementiert. Die in den Kreditverträgen vereinbarten Kennzahlen sind im abgelaufenen Geschäftsjahr jederzeit eingehalten worden. Es liegen keine Erkenntnisse vor, dass die Financial Covenants künftig nicht eingehalten werden können. Die Eintrittswahrscheinlichkeit dieses Risikos wird als sehr gering angesehen. Eine gravierende Auswirkung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wird bei Eintritt erwartet.

Stabilität der Bankpartner (Bankenmarkt)

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hier um nicht relevante Risiken.

Vor dem Hintergrund der langfristigen Geschäftsverbindungen ist die Stabilität der Kernbanken ein wesentliches Kriterium für die LEG Gruppe. Die Stabilität bezieht sich hierbei sowohl auf die Kontinuität der Geschäftspolitik als auch auf die wirtschaftliche Substanz der Finanzierungspartner. Die Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation eines Kreditinstitutes bzw. des Bankenmarktes insgesamt, kann das Risiko einer veränderten Geschäftspolitik auslösen mit der möglichen Konsequenz einer restriktiveren Kreditvergabe, höheren Margen und damit letztlich steigenden relativen Fremdkapitalkosten.

Insbesondere aus Vertragsbeziehungen, aus denen Leistungsansprüche der LEG resultieren, z.B. derivative Zinssicherungsgeschäften, kann der Ausfall des Finanzierungspartners zu unmittelbaren wirtschaftlichen Schäden führen. Die internen Richtlinien für die Abschlüsse von Zinssicherungsgeschäften stellen daher entsprechende Mindestanforderungen hinsichtlich der Bonität des Geschäftspartners.

Aktuell bestehen keine Leistungsansprüche der LEG gegen die Vertragspartner, da die Derivate zum Stichtag sämtlich einen negativen Marktwert aufweisen.

Seit Ende Mai 2015 ist zwar eine Steigung der langfristigen Zinssätze zu verzeichnen, jedoch hat diese Entwicklung lediglich eine begrenzte Auswirkung auf den Marktwert der Derivate. Damit sollten die Marktwerte auch in der Zukunft negativ bleiben.

Liquiditätsrisiko

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hier um nicht relevante Risiken.

Die Sicherstellung der jederzeitigen Zahlungsfähigkeit wird mittels einer rollierenden Liquiditätsplanung laufend überwacht. Die verbindliche interne Treasury-Policy schreibt die Vorhaltung einer definierten Mindestliquiditätsreserve vor. Im abgelaufenen Geschäftsjahr standen jederzeit ausreichend flüssige Mittel zur Bedienung der Verpflichtungen zur Verfügung. Aufgrund des sehr stabilen Cash-Flows aus der Bewirtschaftung der Wohnungsbestände sind derzeit keine Umstände erkennbar, die einen Liquiditätsengpass erwarten lassen.

Zinsänderungen

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hier um nicht relevante Risiken.

Das Zinsänderungsrisiko entsteht im Wesentlichen aus Finanzierungsvereinbarungen, denen keine langfristige Zinsvereinbarung zugrunde lieg. Durch die Vereinbarung von Festzinsvereinbarungen bzw. Zinsswaps sind ca. 90 % der Bankverbindlichkeiten der LEG Gruppe langfristig abgesichert, sodass aufgrund der bestehenden Finanzierungsstruktur kein signifikantes Zinsänderungsrisiko absehbar ist.

Weiterhin bietet das aktuelle Niedrigzinsumfeld unverändert die Chance, längerfristig niedrige Zinskosten abzusichern.

Rechnungswesen

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hier um nicht relevante Risiken.

Risiken aus dem Rechnungswesen können sich aus einer fehlenden Beachtung gesetzlicher Regelungen ergeben, welche einen fehlerhaften Jahres,- Konzern- oder Quartalsabschluss zur Folge haben. Ferner können Risiken aus weiteren regulatorischen Anforderungen wie z.B. dem Deutschen Corporate Governance Kodex, Offenlegungsverpflichtungen oder aus dem operativen Mittelzufluss oder Mittelabfluss resultieren. Als Folge dessen kann es beispielsweise zu einem eingeschränkten Bestätigungs- oder Versagungsvermerk, Reputationsverlust oder Auswirkungen auf den Aktienkurs kommen. Die LEG hat im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess ein wirksames Internes Kontrollsystem implementiert mit dem Ziel, diesen Risiken entgegenzuwirken.

Steuerrisiken

Steuern / Betriebsprüfung

Steuerliche Risiken können sich aus Betriebsprüfungen ergeben und bei Eintritt eine relevante Größenordnung erreichen. Zurzeit werden die Jahre 2005 bis 2008 für die LEG Gruppe geprüft, die Eröffnung der Betriebsprüfung für die Jahre 2009 bis 2012 ist für die wesentlichen LEG-Gesellschaften ebenfalls bereits erfolgt. Die Eintrittswahrscheinlichkeit dieses Risikos wird als sehr wahrscheinlich angesehen. Eine moderate Auswirkung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wird bei Eintritt erwartet.

Rechtliche Risiken

Haftungs- / Versicherungsrisiken

Die gesetzlichen Insiderregeln (WpHG) sind von allen Mitarbeitern und Organen der LEG Gruppe einzuhalten. Verstöße bedeuten persönliche Haftung der Betroffenen und Reputationseinbußen der LEG; darüber hinaus bestehen signifikante Bußgeldrisiken für die LEG Immobilien AG. Hieraus kann für die LEG Gruppe ein relevantes Risiko erwachsen.

Informationen über die LEG Gruppe werden regelmäßig auf ihre Bedeutung für die LEG Gruppe analysiert und sollten die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen, mitunter auch vorsorglich, als Insiderinformationen kategorisiert. Sofern Informationen tatsächlich Insiderinformationen sind, werden diese nur einem besonderem Teilnehmerkreis kommuniziert und die Teilnehmer ausdrücklich auf die Vertraulichkeit hingewiesen. Darüber hinaus werden gesetzlich vorgeschriebene Insider-Verzeichnisse geführt und die darauf verzeichneten Personen besonders belehrt. Weiterhin ist ein Ad-hoc-Ausschuss eingerichtet, der zum einen mittels eigens dafür angelegter Gruppen-E-Mail-Adresse und entsprechenden Telefonverzeichnissen ständig erreichbar ist, um kurzfristige Entwicklungen zu diskutieren; zum anderen trifft dieser sich regelmäßig, um Projektthemen und andere grundsätzliche, die Ad-hoc-Pflicht der LEG betreffende Themen zu besprechen. Schließlich sind technische Maßnahmen eingeleitet, um die technische Veröffentlichung von Ad-hoc-Meldungen jederzeit zu gewährleisten. Daraus resultiert, dass die Eintrittswahrscheinlichkeit als gering eingestuft wird. Letztlich hat sich die LEG Gruppe ab dem Geschäftsjahr 2016 mit einer Basisversicherung gegen etwaige wertpapierhandelsrechtliche Ansprüche abgesichert. Die Eintrittswahrscheinlichkeit dieses Risikos wird als gering angesehen. Eine gravierende Auswirkung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wird bei Eintritt erwartet.

Rechtsstreitigkeiten

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hier um nicht relevante Risiken.

Die LEG Gruppe unterscheidet bei Rechtsstreitigkeiten in Aktiv- und Passivverfahren. Aktivverfahren sind alle Verfahren innerhalb der LEG, in denen diese eine Forderung geltend macht. Hierbei handelt es sich um rückständige Zahlungen aus den Mietverhältnissen (geringe Streitwerte/hohe Fallzahl) und sonstige Ansprüche, wie z.B. Mangelgewährleistungsverfahren aus vormaliger Bautätigkeit (hohe Streitwerte /geringe Fallzahl). Aktive Verfahren im Massengeschäft (Mietforderungen) werden durch die zuständigen Sachbearbeiter (Forderungsmanagement) außergerichtlich betrieben und bei fehlendem Erfolg an eine Anwaltskanzlei abgegeben; ab dem 1. Januar 2016 werden diese Fälle von dem Rechtsfallmanagement, einer Einheit innerhalb des Bereichs Recht, plausibilisiert und dann an die Kanzlei weitergegeben. Aktive Verfahren mit hohem Streitwert werden zunächst durch den Bereich Recht auf die Erfolgsaussicht geprüft. Danach wird ggfs. ein externer Rechtsanwalt hinzugezogen und mit der Beitreibung der Forderung beauftragt. Der weitere Verlauf des Rechtsfalls wird durch den Bereich Recht überwacht.

Passivverfahren sind alle Verfahren, in denen Forderungen gegen die LEG geltend gemacht werden. Passive Verfahren werden immer zunächst an den Bereich Recht abgegeben. Dort wird die Erfolgsaussicht einer Forderungsabwehr beurteilt und ggfs. ein externer Rechtsanwalt hinzugezogen und mit der Abwehr der Forderung beauftragt. Der weitere Verlauf des Rechtsfalls wird durch den Bereich Recht überwacht.

Sonstige rechtliche Risiken

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hier um nicht relevante Risiken.

Allgemeine rechtliche Risiken sowie, bei Materialisierung des Risikos sich ergebende Nachteile für die LEG Gruppe, können insbesondere entstehen, wenn rechtliche Vorgaben nicht oder nicht ausreichend beachtet werden. Zudem können Risiken entstehen, wenn neue Gesetze oder Verordnungen erlassen oder bestehende geändert werden oder sich die Auslegung bestehender Gesetze oder Verordnungen ändert. So können beispielsweise in Bezug auf die technische Ausstattung der Gebäude oder die Gestaltung der Mietverträge Risiken für die Wohnimmobilien der LEG Gruppe entstehen. Als Beispiele können hier die Gesetzgebung zur sogenannten Mietpreisbremse oder die neue Verbraucherrechterichtlinie angeführt werden. Die LEG Gruppe beobachtet diese Entwicklungen durch entsprechend spezialisierte Mitarbeiter, um diese Risiken rechtzeitig zu erkennen. Sollten diese Risiken auftreten, mindert die LEG deren Auswirkungen durch geeignete organisatorische Maßnahmen, wie beispielsweise die entsprechende Anpassung von Verträgen oder die Planung von Modernisierungsmaßnahmen. Soweit erforderlich, werden entsprechende Rückstellungen gebildet bzw. Wertberichtigungen vorgenommen.

Informations- und Kommunikationsrisiken

Risiken der Informationstechnologie

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hier um nicht relevante Risiken.

Die LEG-Unternehmen nutzen SAP als Geschäftsanwendung. Für einzelne Geschäftsprozesse sind darüber hinaus Spezialanwendungen im Einsatz. Die durch die Konzerntochter LCS betriebenen Systemkomponenten sind für kritische Geschäftsprozesse redundant ausgelegt. Mit Dienstleistern sind angemessene Servicelevel vereinbart. Die Sicherheit der IT-Infrastruktur wird durch regelmäßige Penetration-Tests überwacht.

Technologische Trends werden laufend beobachtet und hinsichtlich ihres möglichen Beitrags zur Prozess- und/oder Kostenoptimierung bewertet. Durch mobile Anwendungen und Digitalisierung werden interne operative Geschäftsprozesse verschlankt. Darüber hinaus kommen digitale Service-Plattformen für unternehmensübergreifende Geschäftsprozesse mit Geschäftspartnern zum Einsatz.

4.4. Chancenbericht

Die Gesellschaft agiert in dem attraktiven Immobilienmarkt von NRW. Auf diesem Markt ist die Gesellschaft mit ihrer integrierten Bewirtschaftungsplattform ein führender Anbieter von bezahlbaren Wohnungen und somit gut positioniert, um von dem prognostizierten Wachstum, insbesondere kleinerer Haushalte, zu profitieren.

Ziel ist es, die Bindung der Kunden weiter zu erhöhen. Dies soll durch das Angebot mieterbezogener Zusatzservices erreicht werden.

5. Prognosebericht

In der Vorjahresprognose ging die Gesellschaft von 2-3 % Mietwachstum, von einer Leerstandquote von unter 3,3 % sowie von einem Ergebnis im niedrigen einstelligen Millionenbereich aus. Das tatsächliche Mietwachstum betrug 1,8 %, die stichtagsbezogene Leerstandsquote 2,4 % und das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit beträgt TEUR 2.862.

Mieten

Die GeWo geht davon aus, dass im nächsten Jahr mit einem jährlichen Mietwachstum von ca. 1-2 % pro qm auf vergleichbarer Fläche zu rechnen ist.

Leerstände

Ausgehend von einem bereits sehr geringen guten Leerstandsniveau, sieht das Unternehmen Potential für eine weitere graduelle Reduzierung der Leerstände im Portfolio.

Instandhaltungen und Investitionen

Die GeWo verfolgt eine nachhaltige, wertorientierte Strategie. Ausreichende Investitionen sind dabei integraler Bestandteil dieser Strategie. Auch in den nächsten Jahren sollen für Investitionen und Instandhaltungen über 12,50 Euro pro qm p.a. ausgegeben werden. Die Anforderungen der Sozialcharta werden damit kontinuierlich erfüllt.

Sachaufwand

Die zukünftigen Aufwendungen werden auf Vorjahresniveau erwartet.

Geschäftsentwicklung

Die GeWo schloss das Geschäftsjahr 2015 mit einem operativen Ergebnis in Höhe von TEUR 2.862 ab.

Insgesamt erwarten wir auf Basis unserer Planzahlen erneut ein positives Ergebnis im niedrigen einstelligen Millionenbereich auf Höhe des Vorjahresniveaus.

Die Geschäftsführung geht insgesamt davon aus, dass die für die Gesellschaft gemäß der mittelfristigen Wirtschaftsplanung vorgesehenen wirtschaftlichen Ziele und Ergebnisse erreicht werden.

Castrop-Rauxel, den 31. März 2016

GeWo Gesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mbH

Eckhard Schultz

Holger Hentschel

¹ Vgl. empirica Systeme Marktdatenbank
² Vgl. empirica Systeme Marktdatenbank
³ Vgl. IT NRW
⁴ Vgl. NRW.Bank: Wohnungsmarktbericht NRW 2015
⁵ Vgl. NRW.Bank: Wohnungsmarktbericht NRW 2015
⁶ Vgl. empirica Systeme Marktdatenbank
⁷ Vgl. NRW.Bank: Preisgebundener Wohnungsbestand 2014
⁸ Vgl. NRW.Bank: Wohnungsmarktbericht NRW 2015
⁹ Vgl. CBRE-empirica Leerstandsindex 2014
¹⁰ Vgl. CBRE-empirica Leerstandsindex 2014
¹¹ Vgl. empirica Systeme Marktdatenbank

Bilanz zum 31. Dezember 2015

Aktivseite

	31.12.2015		31.12.2014
	EUR	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	65.323.974,26		66.738.298,55
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	287.114,57		289.447,57
3. Grundstücke ohne Bauten	48.987,74		1.163.810,66
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	4.935,00		4.935,00
5. Bauten auf fremden Grundstücken	189,57		195,57
		65.665.201,14	68.196.687,35
II. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	10.240,00		10.240,00
2. Beteiligungen	572,00		572,00
3. andere Finanzanlagen	2.600,00		2.600,00
		13.412,00	13.412,00
		65.678.613,14	68.210.099,35
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Bauvorbereitungskosten	647,49		648,00
2. unfertige Leistungen	3.616.220,66		3.093.937,50
		3.616.868,15	3.094.585,50
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	89.813,96		113.799,45
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen	1.095.000,00		0,00
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit	22.202,43		24.290,67
4. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	11.346.037,42		11.186.090,66
5. sonstige Vermögensgegenstände	12.575,56		75.855,00
		12.565.629,37	11.400.035,78
III. Flüssige Mittel
Schecks, Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	3.149.776,50		2.274.510,73
		3.149.776,50	2.274.510,73
		19.332.274,02	16.769.132,01
C. Rechnungsabgrenzungsposten		668,00	3.297,05
		85.011.555,16	84.982.528,41
D. Treuhandvermögen
Treuhandvermögen aus Kautionen		971.601,69	907.798,34
Passivseite
	31.12.2015		31.12.2014
	EUR	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital		2.045.167,50	2.045.167,50
II. Gewinnrücklagen
1. gesellschaftsvertragliche Rücklage	1.022.583,76		1.022.583,76
2. andere Gewinnrücklagen	10.143.153,62	11.165.737,38	10.143.153,62
III. Bilanzgewinn	8.103.077,87	9.331.468,38	9.331.468,38
		22.542.373,26	22.542.373,26
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	314.206,00		301.805,00
2. Steuerrückstellungen	340.411,06		495.967,11
3. sonstige Rückstellungen	311.988,31		399.091,84
		966.605,37	1.196.863,95
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	54.378.998,31		55.717.865,27
2. erhaltene Anzahlungen	3.847.613,54		3.687.573,70
3. Verbindlichkeiten aus Vermietung	249.879,25		211.872,77
4. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit	17.938,89		18.097,43
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	82.452,66		138.910,56
6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	2.917.316,67		1.441.834,06
7. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	5.809,09		5.809,09
8. sonstige Verbindlichkeiten	2.568,12		21.328,32
		61.502.576,53	61.243.291,20
		85.011.555,16	84.982.528,41
D. Treuhandverbindlichkeiten
Treuhandverbindlichkeiten aus Kautionen		971.601,69	907.798,34

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015

	01.01. - 31.12.2015		01.01. - 31.12.2014
	EUR	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	11.264.598,52		11.349.621,23
b) aus Verkauf von Grundstücken	11.960,48
c) aus Betreuungstätigkeit	14.528,39	11.291.087,39	16.581,19
2. Erhöhung (Vorjahr: Verminderung) des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen		522.283,16	-381.231,22
3. sonstige betriebliche Erträge		1.436.116,32	377.500,44
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) aus der Hausbewirtschaftung	6.585.638,09		6.237.743,10
b) aus Verkauf von Grundstücken	0,51		0,00
		6.585.638,60	6.237.743,10
5. Personalaufwand
soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung		18.491,86	34.580,77
davon für Altersversorgung EUR 18.491,86 (Vorjahr: EUR 34.580,77)
6. Abschreibungen auf Sachanlagen		1.237.058,37	1.239.349,50
7. sonstige betriebliche Aufwendungen		1.174.390,99	997.876,99
8. Erträge aus Beteiligungen		24.683,96	24.049,43
9. Erträge aus anderen Finanzanlagen		182,00	155,00
10. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		11.748,52	34.826,49
davon aus verbundenen Unternehmen EUR 183,50 (Vorjahr: EUR 16.008,39)
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		1.400.675,75	1.483.354,40
davon aus Aufzinsung EUR 30.970,01 (Vorjahr: EUR 40.990,27)
davon an verbundene Unternehmen EUR 33.249,35 (Vorjahr: EUR 65.967,04)
12. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit		2.869.845,78	1.428.597,80
13. außerordentliche Aufwendungen		4.696,00	4.696,00
14. außerordentliches Ergebnis		4.696,00	4.696,00
15. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		-1.409,39	1,04
16. aufgrund eines Gewinnabführungsvertrages abgeführter Gewinn		2.856.377,79	1.416.540,24
17. Ausgleichszahlung an die Minderheitsgesellschafter		7.362,60	7.362,60
18. Jahresüberschuss		0,00	0,00
19. Gewinnvortrag		9.331.468,38	9.331.468,38
20. Entnahmen aus der Bauerneuerungsrücklage		0,00	-961.780,50
21. Einstellungen in andere Gewinnrücklagen		0,00	961.780,50
22. Bilanzgewinn		9.331.468,38	9.331.468,38

Anhang für das Geschäftsjahr 1. Januar bis 31. Dezember 2015

der GeWo Gesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mbH, Castrop-Rauxel

I. Allgemeine Angaben zum Einzelabschluss der GeWo

Die GeWo Gesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mbH ist zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2015 eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 HGB.

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2015 wurde nach den Vorschriften des HGB, des GmbH-Gesetzes, den Regelungen im Gesellschaftsvertrag und unter Berücksichtigung der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen aufgestellt.

Bei der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB angewandt.

Das Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr. Der Jahresabschluss wurde in EURO aufgestellt. Alle Beträge im Anhang werden in TEUR ausgewiesen.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

A. Allgemeine Angaben

Folgende Abweichungen von in Vorperioden praktizierten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden im Berichtsjahr vorgenommen:

Das Gliederungsschema der Gewinn- und Verlustrechnung wurde im Vergleich zum Vorjahr um die Position "Ausgleichszahlung an die Minderheitsgesellschafter" erweitert. Mit der Gliederungserweiterung wird eine verbesserte Darstellung der Vermögens- und Ertragslage verfolgt. Der Vorjahresausweis wurde entsprechend angepasst.

In der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung sind jeweils die entsprechenden Vorjahresbeträge angegeben.

B. Bilanzierung und Bewertung der Aktivposten

1. Anlagevermögen

Sachanlagen sind mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich Zuschüssen sowie planmäßiger linearer Abschreibungen bewertet. Soweit die beizulegenden Werte einzelner Vermögensgegenstände ihren Buchwert unterschreiten, werden zusätzlich außerplanmäßige Abschreibungen bei voraussichtlich dauernder Wertminderung vorgenommen. Sollten diese in ihren Werten gestiegen sein, unterliegen Positionen des Anlagevermögens der Wertaufholung, maximal bis zu ihren fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten.

Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen nach der linearen Methode pro rata temporis über die jeweilige betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer.

Die Abschreibungen der Wohngebäude (Basis 80 Jahre) und Geschäftsbauten (Basis 30-60 Jahre) erfolgen je nach technischem Zustand der jeweiligen Vermögensgegenstände.

Aktivierte Modernisierungskosten werden generell nach Maßgabe der buchmäßigen Restnutzungsdauer abgeschrieben. Bei umfassenden Modernisierungen wird die Restnutzungsdauer in der Regel mit 50 Jahren ab Modernisierungsende festgelegt.

Finanzanlagen werden bei Zugang mit Anschaffungskosten bewertet. Liegt eine dauernde Wertminderung vor, werden sie auf den am Abschlussstichtag beizulegenden, niedrigeren Wert außerplanmäßig abgeschrieben. Das Wahlrecht zur außerplanmäßigen Abschreibung bei vorübergehender Wertminderung wurde nicht ausgeübt. Soweit Wertminderungen nicht mehr bestehen, wird dem Wertaufholungsgebot nach § 253 Abs. 5 HGB Rechnung getragen.

Beteiligungen an Gesellschaften werden unter den Finanzanlagen ausgewiesen, sofern die Beteiligungen dazu bestimmt sind, dauernd dem Geschäftsbetrieb zu dienen. Beteiligungen an Genossenschaften werden gemäß § 271 Abs. 1 unter den anderen Finanzanlagen ausgewiesen.

2. Umlaufvermögen

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke sind zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder dem niedrigeren beizulegenden Wert zum Abschlussstichtag bewertet.

Bei den unfertigen Leistungen sind die noch nicht abgerechneten, umlagefähigen Betriebs- kosten zu Anschaffungskosten - vermindert um einen Bewertungsabschlag für Leerstand - ausgewiesen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert bilanziert, sofern Abzinsungen nicht erforderlich sind. Erkennbaren Ausfallrisiken wird durch Einzelwertberichtigungen und pauschalierten Einzelwertberichtigungen bei den Forderungen aus Mieten Rechnung getragen.

Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen werden brutto ausgewiesen.

Die Flüssigen Mittel sind zum Nennwert ausgewiesen.

3. Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

Als Rechnungsabgrenzungsposten sind auf der Aktivseite Ausgaben vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

C. Bilanzierung und Bewertung der Passivposten

1. Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital wird zum Nennwert bilanziert.

2. Rückstellungen

Die Rückstellungen sind entsprechend § 249, 253 Abs. 1 HGB in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages gebildet, der erforderlich ist, um zukünftige Zahlungsverpflichtungen abzudecken. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen. Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken, ungewisse Verpflichtungen und drohende Verluste aus schwebenden Geschäften. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von länger als 1 Jahr werden gemäß § 253 Abs. 2 Satz 1 HGB mit dem ihrer Laufzeit entsprechenden von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.

Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen werden auf der Grundlage versicherungsmathematischer Berechnung nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren (Projected Unit Credit Method) unter Berücksichtigung der Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. Heubeck bewertet. Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen wurden mit dem von der Deutschen Bundesbank im Monat Dezember 2015 veröffentlichten durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre abgezinst, der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt (§ 253 Abs. 2 Satz 2 HGB).

Der Bewertung liegen die folgenden wesentlichen versicherungsmathematischen

Parameter zugrunde:

Pensionen Zahlen	31.12.2015	31.12.2014
Abzinsungssatz	3,89	4,54
Gehaltstrend	2,75	2,75
Rententrend	2,0	2,0

Erfolgsauswirkungen aus einer Änderung des Diskontierungszinssatzes werden im Finanzergebnis erfasst.

3. Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten werden mit ihren Erfüllungsbeträgen passiviert. Die erhaltenen Anzahlungen stellen Vorauszahlungen für umlagefähige Betriebskosten dar.

4. Latente Steuern

Aufgrund der bestehenden steuerlichen Organschaft mit der LEG NRW GmbH werden bei der Gesellschaft keine latenten Steuern bilanziert. Da alleinige Steuerschuldnerin die Organträgerin LEG NRW GmbH ist, werden latente Steuern bei ihr bilanziert.

5. Finanzinstrumente

Das Wahlrecht gemäß § 254 HGB zur Bildung von Bewertungseinheiten wird ausgeübt, soweit die Voraussetzungen erfüllt sind. Soweit während der Laufzeit der Sicherungsbeziehungen von einem vollständigen Ausgleich der Wertänderungen auszugehen ist, bleiben die gegenläufigen Änderungen der beizulegenden Zeitwerte von Grund- und Sicherungsgeschäften bilanziell und ergebnismäßig unberücksichtigt (Einfrierungsmethode). Soweit die Voraussetzungen für Bewertungseinheiten mit den jeweiligen Grundgeschäften nicht erfüllt sind, erfolgt die Bilanzierung nach allgemeinen Bewertungsgrundsätzen.

D. Bilanzierung und Bewertung der Posten der Gewinn- und Verlustrechnung

Zinsen

Zinserträge und -aufwendungen gegenüber verbundenen Unternehmen werden taggenau berechnet und auf Monatsbasis erfasst.

III. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

A. Bilanz

1. Anlagevermögen

Sachanlagen

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ist in der Anlage 1 zum Anhang dargestellt.

Im Geschäftsjahr wurden Zuschreibungen auf Gebäude in Höhe von TEUR 7 (Vorjahr: TEUR 42) vorgenommen.

Finanzanlagen

Es liegen keine vorübergehenden Wertminderungen vor.

Die Entwicklung der Finanzanlagen ist im Anlagenspiegel in der Anlage 1 zum Anhang dargestellt.

2. Umlaufvermögen

Bei den Vorräten handelt es sich um Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten, welche zum Verkauf bestimmt sind.

Unter den unfertigen Leistungen sind ausschließlich noch nicht abgerechnete umlagefähige Betriebskosten erfasst. Für leer stehende Wohnungen wurde ein Bewertungsabschlag vorgenommen. Den unfertigen Leistungen stehen die von den Mietern geleisteten Vorauszahlungen gegenüber, die unter den erhaltenen Anzahlungen ausgewiesen werden.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen setzen sich wie folgt zusammen:

TEUR	31.12.2015	31.12.2014
Forderungen aus Cash Pooling	11.228	11.178
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	118	8
Summe	11.346	11.186
Davon Forderungen gegen Gesellschafter	11.229	11.179
Davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	0	0

Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind wie im Vorjahr innerhalb eines Jahres fällig.

3. Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

Unter den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten werden ausschließlich Disagien in Höhe von TEUR 1 (Vorjahr: TEUR 3) ausgewiesen.

4. Eigenkapital

Die Eigenkapitalgliederung ist aus der Bilanz ersichtlich.

Veränderungen in Höhe des Eigenkapitals gegenüber dem Vorjahr haben sich u.a. aufgrund des bestehenden Gewinnabführungsvertrags nicht ergeben.

Die Gewinnrücklagen bestehen unter anderem aus den Veränderungen, die sich aus der erstmaligen Anwendung des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) im Rahmen der Eröffnungsbilanz zum 1. Januar 2010 ergeben haben.

5. Rückstellungen

Rückstellungen für Pensionen

Rückstellungspflichtige Pensionsverpflichtungen bestehen zum Bilanzstichtag in Höhe von TEUR 314 (Vorjahr: TEUR 302).

Zinsaufwendungen aus der Aufzinsung der Pensionsrückstellungen in Höhe von TEUR 15 (Vorjahr: TEUR 15) sind im Finanzergebnis unter dem Posten "Zinsen und ähnliche Aufwendungen" enthalten.

Die Gesellschaft hat vom Wahlrecht nach Art. 67 Abs. 1 Satz 1 EGHGB Gebrauch gemacht und führt jedes Jahr 1/15 des Unterschiedsbetrages den Rückstellungen zu. Im Berichtsjahr beträgt die Zuführung zu Lasten des außerordentlichen Aufwandes TEUR 5, so dass sich die verbleibende Unterdeckung zum 31. Dezember 2015 auf TEUR 42 (Vorjahr: 47) beläuft.

Steuerrückstellungen

Die zum 31. Dezember 2007 für die pauschale Abgeltung des EK 02-Bestandes gebildete Rückstellung zum Ratenzahlungsbarwert (Körperschaftsteuererhöhungsbetrag von 3 % gem. § 38 Abs. 5 KStG) wurde im Berichtsjahr aufgezinst. Sie beträgt zum Bilanzstichtag TEUR 339 (Vorjahr: TEUR 496).

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich im Wesentlichen wie folgt zusammen:

TEUR	31.12.2015	31.12.2014
Rückstellung für Abschlussprüfungs- und Veröffentlichungskosten	11	13
Rückstellungen für Prozess- und Rechtsrisiken	18	18
Rückstellung für sonstige Verwaltungskosten	256	334
Übrige Rückstellungen	27	34
Sonstige Rückstellungen	312	399

6. Verbindlichkeiten

Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten, deren Sicherung durch Pfandrechte und die Mitzugehörigkeit zu anderen Posten der Bilanz sind in Anlage 2 zum Anhang dargestellt.

In den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin in Höhe von TEUR 2.856 (im Vorjahr TEUR 1.417) enthalten.

7. Finanzinstrumente

Die Gesellschaft setzt derivative Finanzinstrumente in Form von Zinsswaps zur Absicherung von Zinsrisiken ein. Die mit den Derivaten zu Bewertungseinheiten zusammengefassten Grundgeschäfte betreffen Darlehensverbindlichkeiten, deren variable Verzinsung an den 3- Monats-Euribor gebunden ist. Die zur Sicherung verwendeten Zinsswaps haben Restlaufzeiten von 24 Monaten. Der Einsatz von derivativen Finanzinstrumenten unterliegt klar definierten Vorgaben und strengen internen Kontrollen.

Die ökonomisch eingegangenen Sicherungsbeziehungen werden dabei im Rahmen der Bilanzierung durch sog. Mikro-Hedges abgebildet. Dabei wird sichergestellt, dass die wertbestimmenden Faktoren (Nominalwert, Laufzeit, Zinstermine, variabler Zinssatz) bei Grundgeschäft und Sicherungsinstrument übereinstimmen. Die einzelnen Hedge-Beziehungen werden daher jeweils über die gesamte Sicherungsperiode als wirksam (critical terms match und ggfs. Dollar-Offset-Methode) eingestuft. Verlustspitzen, die bei der retrospektiven Effektivitätsmessung festgestellt werden, werden erfolgswirksam gebucht.

Soweit sich während der Laufzeit der Sicherungsbeziehungen die bewertungsrelevanten Parameter von Grund- und Sicherungsgeschäft nicht ändern und von einem vollständigen Ausgleich der Wertänderungen auszugehen ist, bleiben die gegenläufigen Änderungen der beizulegenden Zeitwerte von Grund- und Sicherungsgeschäften bilanziell und ergebnismäßig unberücksichtigt (Einfrierungsmethode). Die Effektivität der Sicherungsbeziehung wird zu jedem Bilanzstichtag prospektiv und retrospektiv festgestellt.

Die Gesellschaft ist im Besitz von Finanzinstrumenten, die gem. § 254 HGB mit einem Grundgeschäft zu einer Bewertungseinheit zusammengefasst wurden, da eine Effektivität von einem Grund- und Sicherungsgeschäft gegeben ist.

Das Volumen der abgeschlossenen Sicherungsgeschäfte ergibt sich aus der folgenden Übersicht der Nominalwerte:

Gesichertes Kreditvolumen in TEUR	Anzahl	31.12.2015	31.12.2014
Zinsswaps	2	20.179	20.336
Summe	2	20.179	20.336

Der beizulegende Zeitwert entspricht grundsätzlich dem Marktwert der derivativen Finanzinstrumente, soweit dieser verlässlich feststellbar ist. Liegt ein verlässlich feststellbarer Marktwert nicht vor, wird der beizulegende Zeitwert aus dem Marktwert gleichartiger derivativer Finanzinstrumente abgeleitet oder mithilfe allgemein anerkannter Bewertungsmethoden bestimmt, hierzu zählt z.B. die Discounted-Cash-Flow-Methode. Dies erfolgt u.a. unter Berücksichtigung marktgerechter Zinsstrukturkurven. Der beizulegende Zeitwert der Finanzderivate stellt sich wie folgt dar:

Beizulegender Zeitwert in TEUR	Anzahl	31.12.2015	31.12.2014
Zinsswaps	2	456	538
davon in einer Bewertungseinheit		-456	-538
davon in einer Drohverlustrückstellung		0	0
Summe	2	-456	-538

Die Abnahme des beizulegenden Zeitwertes der Zinsswaps basiert überwiegend auf den Marktwertänderungen im Zeitablauf.

Bis zum Abschlussstichtag wurden durch die Mikro-Bewertungseinheiten negative Wert- bzw. Zahlungsstromänderungen in Höhe von TEUR 456 (Vorjahr: TEUR 538) vermieden.

B. Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse werden ausschließlich im Inland erzielt. Die Umsatzerlöse setzten sich aus den Sollmieten mit TEUR 8.101 (Vorjahr: TEUR 7.991), den Umlagen mit TEUR 3.511 (Vorjahr: TEUR 3.755), den Erlösschmälerungen mit TEUR -348 (Vorjahr: TEUR -397), dem Verkauf von Grundstücken mit TEUR 12 (Vorjahr: TEUR 0) sowie den Erlösen aus Betreuungstätigkeit mit TEUR 15 (Vorjahr: TEUR 17) zusammen.

Die sonstigen betrieblichen Erträge setzen sich im Wesentlichen wie folgt zusammen:

TEUR	2015	2014
Erträge aus Anlageverkäufen	1.193	122
Erträge aus Zuschreibungen	7	42
Erträge aus der Auflösung/Verbrauch von Rückstellungen	1	31
Erträge aus Eintrittsgeldern und Bearbeitungsgebühren	2	2
Erträge aus unbebauten Grundstücken	23	23
Erträge aus früheren Jahren	35	5
Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen	163	136
Sonstige Erträge	12	17
Sonstige betriebliche Erträge	1.436	378
davon periodenfremd	1.399	336

Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftungsetzen sich aus den umlagefähigen Betriebskosten in Höhe von TEUR 4.056 (Vorjahr: TEUR 3.418), den nicht umlagefähigen Betriebskosten in Höhe von TEUR -20 (Vorjahr: TEUR 20), den Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von TEUR 1.468 (Vorjahr: TEUR 1.808) und den übrigen Hausbewirtschaftungskosten in Höhe von TEUR 1.081 (Vorjahr: TEUR 992) zusammen.

Die Abschreibungen enthalten keine außerplanmäßige Abschreibungen auf Sachanlagen (Vorjahr: TEUR 0).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich im Wesentlichen wie folgt zusammen:

TEUR	2015	2014
Aufwendungen für die Verwaltung	194	91
Konzernaufwendungen	702	612
Aufwendungen frühere Jahre (periodenfremd)	0	2
Andere Aufwendungen	278	293
Sonstige betriebliche Aufwendungen	1.174	998

Die Konzernaufwendungen enthalten im Wesentlichen die Dienstleistungen der LEG

Management.

Die Zinserträge resultieren im Wesentlichen aus der Verzinsung der Bankguthaben und Forderungen.

In den Zinsaufwendungen sind insgesamt TEUR 31 (Vorjahr: TEUR 41) aus der Aufzinsung von Rückstellungen mit einer Laufzeit von über einem Jahr enthalten.

Die außerordentlichen Aufwendungenenthalten Aufwendungen in Höhe von TEUR 5 (Vorjahr: TEUR 5) für Pensionen. Im Zuge der BilMoG-Umstellung machte die Gesellschaft von dem Wahlrecht nach Art. 67 Abs. 1 Satz 1 EGHGB Gebrauch und verteilt den Aufwand aus der Umstellung der Pensionsrückstellungen (Umstellungsbetrag TEUR 70) über einen Zeitraum von max. 15 Jahren.

In den Steuern vom Einkommen und vom Ertrag sind keine Aufwendungen für Vorperioden (Vorjahr: TEUR 0) enthalten. Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag belasten im Umfang von TEUR 1 (Vorjahr: TEUR 0) das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit.

IV. Sonstige Angaben

1. Honorar des Abschlussprüfers

Auf die Angabe des Honorars für Abschlussprüfungsdienstleistungen und für sonstige Leistungen wird gemäß § 285 Nr.17 HGB in Verbindung mit § 315a HGB verzichtet, da die

GeWo Gesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mbH in den Konzernabschluss der LEG Immobilien AG, Düsseldorf, einbezogen und dort die Angabe gemacht wird.

2. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen setzen sich wie folgt zusammen:

TEUR	Restlaufzeit bis 1 Jahr	Restlaufzeit > 1 bis 5 Jahre	Restlaufzeit > 5 Jahre
Bestellobligo	21
Summe der sonstigen finanziellen Verpflichtungen	21	0	0

Es bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus einem Konzerndienstleistungs- und Umlagevertrag mit dem verbundenen Unternehmen LEG Management GmbH, Düsseldorf. Für die Geschäftsbesorgung sowie für die Bereitstellung der für die Betriebsführung erforderlichen Betriebsmitteln einschließlich der entsprechenden Infrastruktur erhält die LEG Management GmbH als Auftragnehmerin eine Vergütung, die auf Basis einer jährlich bei der Auftragnehmerin durchzuführenden Vollkostenrechnung (Ist-Kosten) im Wege einer Umlage ermittelt wird. Der Geschäftsbesorgungsvertrag ist zum Jahresende mit einer 12-monatigen Frist kündbar. Zum 31. Dezember 2015 war keine Kündigung vorgenommen worden. Für das Geschäftsjahr 2015 belief sich der von der Gesellschaft zu tragende Vergütungsbetrag auf TEUR 551 (Vorjahr: TEUR 597).

Es bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus einem Konzerndienstleistungs- und Umlagevertrag mit dem verbundenen Unternehmen LEG Wohnen NRW GmbH, Düsseldorf. Für die Geschäftsbesorgung sowie für die Übernahme der Verwaltung des Immobilienbesitzes der Gesellschaft erhält die LEG Wohnen NRW GmbH als Auftragnehmerin eine pauschale Vergütung. Der Geschäftsbesorgungsvertrag ist zum Jahresende mit einer 12-monatigen Frist kündbar. Zum 31. Dezember 2015 war keine Kündigung vorgenommen worden. Für das Geschäftsjahr 2015 belief sich der von der Gesellschaft zu tragende Vergütungsbetrag auf TEUR 921 (Vorjahr: TEUR 928).

3. Geschäfte, die nicht in oder unter der Bilanz enthalten sind

a) Zum 1. April 2010 sind die aktiven Mitarbeiter der RLI, MID, WGM, GeWo, RH und GBS nach § 613a BGB auf die LEG Management und die LEG Wohnen NRW im Rahmen der Konzernharmonisierung übergeleitet worden. Damit sind auch die Verpflichtungen dieser Gesellschaften gegenüber deren bisherigen Arbeitnehmern aus den Pensionszusagen auf die jeweilige übernehmende Gesellschaft übergegangen.

Die inaktiven Mitarbeiter mit Pensionsansprüchen der oben genannten Gesellschaften sind unverändert beim jeweiligen Verpflichteten verblieben.

Bei den Haftungsverhältnissen handelt es sich ausschließlich um konzerninterne Beziehungen (LEG Konzern). Aufgrund der gegenwärtig vorliegenden Informationen wird nicht von einer Inanspruchnahme der Haftungsverhältnisse ausgegangen.

b) Als Treuhandvermögen/ -verbindlichkeiten wurden unter der Bilanz Mietkautionen vermerkt.

4. Geschäftsführung

Herr Eckhard Schultz, Finanzvorstand (CFO) der LEG Immobilien AG, Neuss

Herr Holger Hentschel, Vorstand (COO) der LEG Immobilien AG, Erkrath

5. Aufsichtsrat

Als Aufsichtsrat waren bestellt:

•	Thomas Hegel, Vorstandsvorsitzender (CEO) der LEG Immobilien AG, Vorsitzender
•	Johannes Beisenherz, Bürgermeister der Stadt Castrop-Rauxel (bis 21.10.2015), stellvertretender Vorsitzender

•	Oliver Gabrian, Regionalbereichsleiter der Region Rheinland der LEG Wohnen NRW GmbH
•	Ramona Klukas, Stabsstellenleiterin COO der LEG Wohnen NRW GmbH
•	Sabine Kubitza, Regionalbereichsleiterin der Region Westfalen der LEG Wohnen NRW GmbH
•	Andreas Wendt, Niederlassungsleiter Bielefeld der LEG Wohnen NRW GmbH
•	Martin Krause, Mitglied des Vorstandes der Sparkasse Vest Recklinghausen
•	Elsbeth Kroh, Konrektorin a. D., Ratsmitglied der Stadt Castrop-Rauxel
•	Hans-Josef Esser, Rechtsanwalt und Notar, Ratsmitglied der Stadt Castrop-Rauxel (bis 19.02.2015)

In den Gremiensitzungen der GeWo Gesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mbH am 11.12.2013 wurde die Auflösung des Aufsichtsrates beschlossen und die LEG mit der Umsetzung beauftragt.

Die Änderungen des Gesellschaftervertrages wurden bereits Mitte des Jahres 2014 mit den Mitgesellschaftern der Stadt Castrop-Rauxel und der Sparkasse Vest Recklinghausen final abgestimmt.

Im Dezember 2015 hat uns der Alt-Gesellschafter, die katholische Kirchengemeinde St. Lambertus, informiert, dass er sich aufgrund der ihr zugrunde liegenden Regularien nicht in den Prozess zur Auflösung des Aufsichtsrates einbringen kann. Dieser hat aber grundsätzlich keine Bedenken gegen die Abschaffung des Aufsichtsrates geäußert.

Der Gesellschafterbeschluss zur Auflösung des Aufsichtsrates vom 11.12.2013 ist an dieser Stelle stärker zu bewerten als die Interessen eines Altgesellschafters. Daher kann die GeWo Gesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mbH den gemeinsam mit den Mitgesellschaftern, der Stadt Castrop-Rauxel und der Sparkasse Vest Recklinghausen, geänderten und abgestimmten Gesellschaftervertrag, unbeachtlich der fehlenden, schriftlichen Zustimmung der katholischen Kirchengemeinde St. Lambertus, ohne rechtliche Bedenken notariell beurkunden lassen. Der Rat der Stadt Castrop-Rauxel hat in seiner Sitzung am 11.02.2016 einstimmig beschlossen, Herrn Behrenspöhler (Gesellschaftervertreter der Stadt Castrop-Rauxel) zu beauftragen, den Änderungen des Gesellschaftervertrags der GeWo Gesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mbH zuzustimmen.

6. Gesamtbezüge der Organmitglieder

Die Geschäftsführer erhalten für Ihre Tätigkeit von der Gesellschaft keine Bezüge.

Die Pensionsrückstellungen für ehemalige Mitglieder der Geschäftsführung auch aus Altgesellschaften und ihre Hinterbliebenen belaufen sich zum 31. Dezember 2015 auf TEUR 314 (Vorjahr: TEUR 302). Die laufenden Bezüge früherer Geschäftsführer bzw. deren Angehörigen betrugen TEUR 25 (Vorjahr: TEUR 25).

Vorschüsse oder Kredite an Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und des Aufsichtsrates wurden nicht gewährt.

7. Sitz der Gesellschaft

Bahnhofstr. 12

44575 Castrop-Rauxel

Handelsregister: HRB 16483 Dortmund

8. Konzernabschluss

Die Gesellschaft ist gem. § 271 Abs. 2 HGB ein verbundenes Unternehmen zur LEG Immobilien AG und wird in den IFRS Konzernabschluss der LEG Immobilien AG, Düsseldorf, (HRB 69386) einbezogen, die den Konzernabschluss für den größten und kleinsten Kreis von Unternehmen aufstellt.

Der Konzernabschluss der LEG Immobilien AG wird gem. § 325 Abs. 3 HGB offengelegt und ist im Bundesanzeiger unter http://www.unternehmensregister.de einsehbar.

9. Ergebnisverwendung

Mit Datum vom 26. Oktober 2012 wurde mit der LEG NRW ein Ergebnisabführungsvertrag, wirksam ab 1. Januar 2012, geschlossen.

Castrop-Rauxel, den 31. März 2016

Die Geschäftsführung

Eckhard Schultz

Holger Hentschel

Anlagenspiegel 2015

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	1.1.2015 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	Umgliederungen EUR	31.12.2015 EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	110.444.505,84	0,00	453.009,23	0,00	109.991.496,61
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	1.496.681,44	0,00	0,00	0,00	1.496.681,44
Grundstücke ohne Bauten	1.163.810,66	0,00	1.114.822,92		48.987,74
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	4.935,00	0,00	0,00	0,00	4.935,00
Bauten auf fremden Grundstücken	200,10	0,00	0,00	0,00	200,10
	113.110.133,04	0,00	1.567.832,15	0,00	111.542.300,89
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.240,00	0,00	0,00	0,00	10.240,00
Beteiligungen	572,00	0,00	0,00	0,00	572,00
Andere Finanzanlagen	2.600,00	0,00	0,00	0,00	2.600,00
	13.412,00	0,00	0,00	0,00	13.412,00
Anlagevermögen insgesamt	113.123.545,04	0,00	1.567.832,15	0,00	111.555.712,89

	Abschreibungen
	1.1.2015 EUR	Abschreibungen des Geschäftsjahres EUR	Abgänge EUR	Umgliederungen EUR	Zuschreibungen EUR	31.12.2015 EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	43.706.207,29	1.234.719,37	266.335,94	0,00	7.068,37	44.667.522,35
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	1.207.233,87	2.333,00	0,00	0,00	0,00	1.209.566,87
Grundstücke ohne Bauten	0,00	0,00		0,00	0,00	0,00
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Bauten auf fremden Grundstücken	4,53	6,00	0,00	0,00	0,00	10,53
	44.913.445,69	1.237.058,37	266.335,94	0,00	7.068,37	45.877.099,75
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Andere Finanzanlagen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Anlagevermögen insgesamt	44.913.445,69	1.237.058,37	266.335,94	0,00	7.068,37	45.877.099,75

	Buchwerte
	31.12.2015 EUR	31.12.2014 EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	65.323.974,26	66.738.298,55
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	287.114,57	289.447,57
Grundstücke ohne Bauten	48.987,74	1.163.810,66
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	4.935,00	4.935,00
Bauten auf fremden Grundstücken	189,57	195,57
	65.665.201,14	68.196.687,35
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.240,00	10.240,00
Beteiligungen	572,00	572,00
Andere Finanzanlagen	2.600,00	2.600,00
	13.412,00	13.412,00
Anlagevermögen insgesamt	65.678.613,14	68.210.099,35

Verbindlichkeitenspiegel

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

Die Zahlen des Vorjahres sind in Klammern angegeben (31.12.2014)

	insgesamt				Davon
31.12.2015		Restlaufzeit			gesichert
	EUR	unter 1 Jahr EUR	1 - 5 Jahre EUR	über 5 Jahre EUR	EUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	54.378.998,31	1.242.739,92	24.715.138,50	28.421.119,89	54.378.998,31
	(55.717.865,27)	(1.240.223,33)	(3.971.496,62)	(50.506.145,32)	(55.717.865,27)
Erhaltene Anzahlungen	3.847.613,54	3.847.613,54	0,00	0,00	0,00
	(3.687.573,70)	(3.687.573,70)	0,00	0,00	0,00
Verbindlichkeiten aus Vermietung	249.879,25	249.879,25	0,00	0,00	0,00
	(211.872,77)	(211.872,77)	0,00	0,00	0,00
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit	17.938,89	17.938,89	0,00	0,00	0,00
	(18.097,43)	(18.097,43)	0,00	0,00	0,00
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und	82.452,66	82.452,66	0,00	0,00	0,00
Leistungen	(138.910,56)	(138.910,56)	0,00	0,00	0,00
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen	2.917.316,67	2.917.316,67	0,00	0,00	0,00
Unternehmen	(1.441.834,06)	(1.441.834,06)	0,00	0,00	0,00
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	5.809,09	5.809,09	0,00	0,00	0,00
	(5.809,09)	(5.809,09)	0,00	0,00	0,00
Sonstige Verbindlichkeiten	2.568,12	2.568,12	0,00	0,00	0,00
	(21.328,32)	(21.328,32)	0,00	0,00	0,00
Gesamtbetrag	61.496.767,44	8.360.509,05	24.715.138,50	28.421.119,89	54.378.998,31
	(61.237.482,11)	(6.759.840,17)	(3.971.496,62)	(50.506.145,32)	(55.717.865,27)

^*) GPR = Grundpfandrechte

^*) PR = Pfandrecht

	Davon
31.12.2015	Art der Sicherung	Verbindlichkeiten aus erhaltenen Anzahlungen EUR	Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen EUR	Verbindlichkeiten aus Darlehen EUR	Verbindlichkeiten aus Cashpooling EUR	Sonstige Verbindlichkeiten EUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	GPR ^*
	GPR ^*
Erhaltene Anzahlungen
Verbindlichkeiten aus Vermietung
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen		25.008,00	16.455,00			2.875.853,67
Unternehmen		(7.628,00)	0,00			(1.434.206,06)
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern
Sonstige Verbindlichkeiten
Gesamtbetrag		25.008,00	16.455,00			2.875.853,67
		(7.628,00)	0,00			(1.434.206,06)

^*) GPR = Grundpfandrechte

^*) PR = Pfandrecht

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der GeWo Gesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mbH, Castrop-Rauxel, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der Geschäftsführer der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grund-sätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführer sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Düsseldorf, den 31. März 2016

PricewaterhouseCoopers
Aktiengesellschaft
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Thomas Kieper, Wirtschaftsprüfer

ppa. Martin Flür, Wirtschaftsprüfer

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2015 wurde am 2. August 2016 festgestellt.