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conwert omega Invest GmbH

Zossen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2019 und Lagebericht

BESTÄTIGUNGSVERMERK

Bilanz zum 31. Dezember 2019

Aktiva

	EUR	31.12.2019 EUR	31.12.2018 EUR
A. ANLAGEVERMÖGEN
Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	128.348.046,73		130.848.956,74
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung	5.239,06		0,00
		128.353.285,79	130.848.956,74
B. UMLAUFVERMÖGEN
I. Vorräte
Unfertige Leistungen		4.655.829,82	4.276.691,00
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	243.701,20		371.496,31
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen	0,00		34.647,99
3. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	53,55		35,70
4. Sonstige Vermögensgegenstände	424.641,41		369.944,89
		668.396,16	776.124,89
		5.324.225,98	5.052.815,89
Bilanzsumme		133.677.511,77	135.901.772,63
Treuhandvermögen		990.307,34	758.736,40
PASSIVA
	EUR	31.12.2019 EUR	31.12.2018 EUR
A. EIGENKAPITAL
I. Gezeichnetes Kapital		25.000,00	25.000,00
II. Kapitalrücklage		53.000.000,00	53.000.000,00
III. Verlustvortrag		-22.500.348,24	-23.758.125,15
IV. Jahresüberschuss		2.709.499,09	1.257.776,91
		33.234.150,85	30.524.651,76
B. RÜCKSTELLUNGEN
1. Steuerrückstellungen	1.121.213,31		1.420.492,36
2. Sonstige Rückstellungen	570.729,28		512.847,76
		1.691.942,59	1.933.340,12
C. VERBINDLICHKEITEN
1. Erhaltene Anzahlungen	4.640.186,09		4.067.092,42
2. Verbindlichkeiten aus Vermietung	207.076,42		349.658,90
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	602.412,21		636.341,46
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	92.919.934,18		98.389.487,97
5. Sonstige Verbindlichkeiten	6.809,43		1.200,00
		98.376.418,33	103.443.780,75
D. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN		375.000,00	0,00
Bilanzsumme		133.677.511,77	135.901.772,63
Treuhandverbindlichkeiten		990.307,34	758.736,40

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2019

	EUR	2019 EUR	2018 EUR
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	14.906.297,61		14.117.636,94
b) aus anderen Lieferungen und Leistungen	10.659,60		11.050,42
		14.916.957,21	14.128.687,36
2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an unfertigen Leistungen		362.417,85	-1.022.394,20
3. Sonstige betriebliche Erträge		248.668,36	431.709,77
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Mausbewirtschaftung	-9.514.123,35		-7.531.002,04
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	-129,95		0,00
		-9.514.253,30	-7.531.002,04
5. Abschreibungen auf Sachanlagen		-2.501.185,75	-2.500.910,00
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen		-734.994,64	-914.825,96
7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		1.796,78	10,44
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		-31.749,97	-44.493,08
davon an verbundene Unternehmen EUR -31.271,97 (i. Vj. EUR -37.782,08)
9. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		-39.195,99	-1.239.173,64
10. Ergebnis nach Steuern		2.708.460,55	1.307.608,65
11. Sonstige Steuern		1.038,54	-49.831,74
12. Jahresüberschuss		2.709.499,09	1.257.776,91

Anhang für das Geschäftsjahr 2019

der conwert omega Invest GmbH, Zossen

Amtsgericht Potsdam / HRB 29717 P

A. Allgemeine Angaben

Die conwert omega Invest GmbH ist ein verbundenes Unternehmen der Vonovia SE, Bochum.

Für die Verwaltung des Grundbesitzes sowie für zentralisierte administrative Aufgaben greift die conwert omega Invest GmbH auf die Serviceleistungen des Vonovia-Konzerns zurück.

Es besteht eine Cash-Pooling-Vereinbarung zwischen der Gesellschaft und der Vonovia SE als Hauptkonteninhaberin.

Für die Erstellung des Jahresabschlusses gelten die Vorschriften für mittelgroße Kapitalgesellschaften.

Der Jahresabschluss der conwert omega Invest GmbH wird in den nach IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, erstellten Konzernabschluss der Vonovia SE (kleinster und größter Konsolidierungskreis) einbezogen. Letzterer wird im elektronischen Bundesanzeiger offengelegt.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2019 wurde nach den Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches und des Gesetzes betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbHG) in Euro aufgestellt. Die betragsmäßigen Angaben im Anhang erfolgen in Euro (EUR) oder in Tausend Euro (TEUR).

Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht der Verordnung über die Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 17. Juli 2015. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewandt.

Die Grundsteuern werden unter den Aufwendungen für Hausbewirtschaftung ausgewiesen.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und - soweit abnutzbar - unter Berücksichtigung planmäßiger Abschreibungen bewertet.

Die Abschreibung auf Bauten erfolgt im Wesentlichen planmäßig linear über 40 oder 50 Jahre.

Die Immobilienbestände werden mit den um planmäßige Abschreibungen verminderten Anschaffungskosten oder - bei voraussichtlich dauerhafter Wertminderung - dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Soweit der Grund für die Wertminderung entfallen ist, wird das Werthaufholungsgebot gemäß § 253 Abs. 5 HGB beachtet. Die beizulegenden Werte werden aus dem Ertragswert mittels der Discounted Cashflow (DCF)-Methodik abgeleitet. In der DCF-Methodik werden die erwarteten künftigen Jahresreinerträge über einen Zeitraum von über zehn Jahren prognostiziert und auf einer jährlichen Basis diskontiert. Darüber hinaus wird der Endwert der Immobilie am Ende des jeweiligen zehnjährigen Betrachtungszeitraums über den zu erwartenden stabilisierten Jahresreinertrag und einen angemessenen Kapitalisierungszinssatz ermittelt. Der Endwert wird zum Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert. Bei der Bestimmung von voraussichtlich dauerhaften Wertminderungen wird auf einen Betrachtungszeitraum von fünf Jahren abgestellt. Dabei werden die auf diesen Zeitraum entfallenden planmäßigen Abschreibungen bei der Ermittlung der Höhe der außerplanmäßigen Abschreibungen mindernd berücksichtigt.

Die Bilanzierung der unfertigen Leistungen (noch abzurechnende Betriebskosten) erfolgt zu Anschaffungs- und Herstellungskosten. Allen erkennbaren Risiken wird durch vorsichtigen Wertansatz Rechnung getragen. Grundsätzlich wurde dabei auf der Basis der vorliegenden Abrechnungen eine Pauschalwertberichtigung in Höhe der nicht umlegbaren Betriebskosten, insbesondere aufgrund von temporärem Leerstand und für Mietverträge mit vereinbarten Inklusivmieten bzw. pauschalen Betriebskosten, gebildet.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden zu Nennwerten bilanziert. Allen erkennbaren Einzelrisiken wird durch vorsichtigen Wertansatz Rechnung getragen. Auf nicht einzelwertberichtigte Forderungen aus Vermietung ist zur Abdeckung des allgemeinen Kreditrisikos eine Pauschalwertberichtigung in Höhe von 95 % auf Forderungen inaktiver Mieter gebildet worden. Darüber hinaus werden Pauschalwertberichtigungen auf Forderungen aktiver Mieter gebildet, die zwischen 18 % und 95 % liegen, entsprechend der Forderungsfälligkeit und der Zahlungsfähigkeit der Mieter.

Änderung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Im Rahmen laufender Betriebsprüfungen wurde mit der zuständigen Finanzbehörde festgelegt, dass die in den Vorjahren als Aufwand gebuchten Zuführungen in die Instandhaltungsrücklage bei Wohnungseigentümergemeinschaften als sonstiger Vermögensgegenstand zu aktivieren sind. Infolgedessen weist die Gesellschaft im Berichtsjahr einen sonstigen betrieblichen Ertrag in Höhe von TEUR 2 aus.

C. Erläuterungen zur Bilanz

(1) Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagengitter dargestellt. Das Anlagengitter ist dem Anhang als Anlage beigefügt.

(2) Sonstige Rückstellungen;

Die sonstigen Rückstellungen umfassen im Wesentlichen Rückstellungen für ausstehende Rechnungen in Höhe von TEUR 547.

(3) Verbindlichkeiten

Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten nach der Restlaufzeit ergibt sich wie folgt:

	31.12.2019
		davon mit einer Restlaufzeit
	Gesamt TEUR	bis 1 Jahr TEUR	1 -5 Jahre TEUR	über 5 Jahre TEUR
Erhaltene Anzahlungen	4.640	4.640	-	-
Verbindlichkeiten aus Vermietung	207	207	-	-
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	602	558	44	-
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	92.920	92.920	-	-
Sonstige Verbindlichkeiten	7	7	-	-
Gesamt	98.376	98.332	44	-

	31.12.2018		31.12.2018
		davon mit einer Restlaufzeit
	Gesamt TEUR	bis 1 Jahr TEUR	1 -5 Jahre TEUR	über 5 Jahre TEUR
Erhaltene Anzahlungen	4.067	4.067	-	-
Verbindlichkeiten aus Vermietung	350	350	-	-
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	636	595	41	-
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	98.389	98.389	-	-
Sonstige Verbindlichkeiten	1	1	-	-
Gesamt	103.443	103.402	41	-

(4) Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen resultieren im Geschäftsjahr aus dem Finanzverkehr in Höhe von TEUR 92.896 (i. Vj. TEUR 97.730) sowie aus dem Lieferungs- und Leistungsverkehr in Höhe von TEUR 24 (i. Vj. TEUR 659).

(5) Treuhandvermögen / -Verbindlichkeiten

Bei dem Treuhandvermögen und den Treuhandverbindlichkeiten handelt es sich ausschließlich um Mietkautionen.

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

(6) Sonstige betriebliche Aufwendungen

Im Posten sonstige betriebliche Aufwendungen sind außergewöhnliche Aufwendungen enthalten. Diese betreffen im Wesentlichen Aufwendungen für Abschreibungen/Ausbuchungen von Forderungen in Höhe von TEUR 352.

(7) Jahresüberschuss

Die Geschäftsführung schlägt der Gesellschafterversammlung vor, den Jahresüberschuss in Höhe von EUR 2.709.499,09 auf neue Rechnung vorzutragen.

E. Sonstige Angaben

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Es bestehen jährliche Verpflichtungen aus Dienstleistungsverträgen mit Gesellschaften des Vonovia-Konzerns. Die Abrechnung erfolgt auf Basis der der Gesellschaft zuzurechnenden Kosten für konzerninterne Dienstleistungen. Der Aufwand im Geschäftsjahr 2019 betrug TEUR 1.934.

Organe

Mitglieder der Geschäftsführung

Als Geschäftsführer sind bzw. waren bestellt:

Arnd Fittkau Chief Rental Officer der Vonovia SE	ab 1. September 2019
Sebastian Jung geschäftsführender Regionalleiter Ost der Vonovia SE
Helene von Roeder Chief Financial Officer der Vonovia SE
Klaus Freiberg ehemals Chief Operating Officer der Vonovia SE	bis 31. August 2019

Nachtragsbericht

Das Berliner Abgeordnetenhaus hat Ende Januar 2020 das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Mietendeckel) beschlossen. Dieses trat im Februar 2020 in Kraft. Da die Verfassungskonformität des Gesetzes umstritten ist, sind bereits verschiedene Klagen, u. a. vor dem Bundesverfassungsgericht, anhängig bzw. angekündigt. Es ist mit einer gerichtlichen Überprüfung zu rechnen. Das Gesetz regelt einen Mietenstopp für fünf Jahre in Berlin, wobei die bis zum 18. Juni 2019 wirksam nach BGB vereinbarte Miete nicht überschritten werden darf. Ausnahmen betreffen Neubauten ab 2014, Trägerwohnungen, öffentlich geförderten Wohnungsneubau, Wohnheime sowie unbewohnbaren Wohnraum, der entsprechend wiederhergestellt wird. Ferner ist eine Regelung zu Mietobergrenzen geschaffen worden. Diese Obergrenzen reichen von EUR 3,92 bis EUR 9,80/qm und orientieren sich im Kern an den Mieten des Berliner Mietspiegels 2013. Eine überhöhte Miete ist außerdem grundsätzlich auf das zulässige Niveau abzusenken, was neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes vorzunehmen ist. Modernisierungen, auch notwendige energetische Sanierungen, dürfen nur in Höhe von EUR 1,00/qm umgelegt werden.

Es besteht das Risiko, dass sich insbesondere in Abhängigkeit der verfassungsmäßigen Gültigkeit des Mietendeckels zukünftige Mieteinnahmen oder Mietentwicklungen reduzieren, was sich auf die Verkehrswerte auswirken könnte. Aktuell sind jedoch keine Auswirkungen auf die Verkehrswerte erkennbar.

Die Geschäftsführung hat die Ausbreitung des Coronavirus zum Aufstellungsdatum als nicht wesentliches Risiko für die Gesellschaft identifiziert. Dies bedeutet, dass die Geschäftsführung zu diesem Zeitpunkt nicht davon ausgeht, dass die Ausbreitung des Coronavirus wesentliche Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft haben wird. Schlussendlich sind die weiteren Konsequenzen aus der Ausbreitung des Coronavirus auf die Finanz- und Immobilienmärkte aufgrund der aktuellen Unsicherheiten jedoch noch nicht abschätzbar.

Weitere wesentliche Ereignisse nach dem Stichtag sind uns nicht bekannt.

Zossen, den 26. März 2020

conwert omega Invest GmbH

Die Geschäftsführung

Arnd Fittkau

Sebastian Jung

Helene von Roeder

Entwicklung des Anlagevermögens der conwert omega Invest GmbH, Zossen

				Abschreibungen
	Anschaffungs-/ Herstellungskosten 01.01.2019 EUR	Zugänge EUR	Anschaffungs-/ Herstellungskosten 31.12.2019 EUR	kumulierte Abschreibungen 01.01.2019 EUR	Zugänge EUR
Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	159.282.449,97	0,00	159.282.449,97	28.433.493,23	2.500.910,01
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	0,00	5.514,80	5.514,80	0,00	275,74
Summe Sachanlagen	159.282.449,97	5.514,80	159.287.964,77	28.433.493,23	2.501.185,75
Anlagevermögen insgesamt	159.282.449,97	5.514,80	159.287.964,77	28.433.493,23	2.501.185,75

	Abschreibungen
	kumulierte Abschreibungen 31.12.2019 EUR	Buchwerte 31.12.2019 EUR	Buchwerte 31.12.2018 EUR
Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	30.934.403,24	128.348.046,73	130.848.956,74
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	275,74	5.239,06	0,00
Summe Sachanlagen	30.934.678,98	128.353.285,79	130.848.956,74
Anlagevermögen insgesamt	30.934.678,98	128.353.285,79	130.848.956,74

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2019

der conwert omega Invest GmbH, Zossen

Grundlagen der Gesellschaft

Geschäftsmodell der Gesellschaft

Die conwert omega Invest GmbH ist ein verbundenes Unternehmen der Vonovia SE, Bochum, und ist damit integraler Bestandteil der Vonovia-Gruppe (nachfolgend kurz: Vonovia). Die Vonovia ist gemessen am Verkehrswert des Portfolios und der Anzahl an Wohneinheiten das größte deutsche Wohnungsunternehmen im privatwirtschaftlichen Sektor. Auf internationaler Ebene ist die Vonovia, gemessen am Verkehrswert des Portfolios, das zweitgrößte börsennotierte Immobilienunternehmen Kontinentaleuropas. Seit dem 21. September 2015 werden die Vonovia Aktien im deutschen Aktienleitindex DAX geführt.

Die organisatorische Einbindung der Einzelgesellschaft in die Vonovia bedeutet, dass strategische Entscheidungen und unternehmerische Entwicklungen auf Gruppenebene unmittelbaren Einfluss auf die Geschäftstätigkeit der conwert omega Invest GmbH haben bzw. haben können.

Die Haupttätigkeit der conwert omega Invest GmbH besteht in der Verwaltung von eigenen Immobilien. Regionaler Schwerpunkt der Geschäftsaktivitäten der conwert omega Invest GmbH liegt in dem Geschäftsbereich Ost.

Steuerungssystem

Finanzielle Leistungsindikatoren

Als vorrangigen finanziellen Leistungsindikator nutzt die conwert omega Invest GmbH im Berichtsjahr das EBITDA.

Das EBITDA wird als Grundlage der wertorientierten operativen Steuerung genutzt und stellt das Jahresergebnis vor Zinsen, Steuern vom Einkommen und vom Ertrag, Abschreibungen und Zuschreibungen dar.

Die Ausführungen zu der Entwicklung im aktuellen Geschäftsjahr sind im Wesentlichen in der Ertragslage im Abschnitt zur Lage der Gesellschaft und zu der Zukunftserwartung im Abschnitt Prognosebericht dargestellt.

Nicht-finanzielle Leistungsindikatoren

Als Werthebel für die finanziellen Steuerungsgrößen liegen in gleicher Weise auch nicht-finanzielle operative Kennzahlen im Fokus des Handelns. Zur besseren Veranschaulichung der Geschäftsentwicklung werden die Leerstandsquote und die Durchschnittsmiete als wesentliche Kennzahlen zur Steuerung der Mieteinnahmen dargestellt.

Die Leerstandsquote zum Ende des Geschäftsjahres zeigt den Anteil der Wohneinheiten an dem eigenen Wohnungsbestand, die nicht vermietet sind und damit keine Mieterträge erwirtschaften. Die monatliche Ist-Miete pro Quadratmeter gibt Aufschluss über die Durchschnittsmiete des vermieteten Wohnungsbestands. Insbesondere in der zeitlichen Entwicklung lässt sich daraus die durchschnittlich erzielte Mietsteigerung in den vermieteten Wohnungsbeständen ableiten.

Wirtschaftsbericht

Entwicklung von Gesamtwirtschaft und Branche

Die deutsche Wirtschaft ist das zehnte Jahr in Folge gewachsen, auch wenn sich die konjunkturelle Dynamik deutlich verlangsamt hat. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) war in 2019 mit 0,6 % höher als im Vorjahr, dürfte allerdings im europäischen Vergleich nur noch von Italien unterboten werden (Durchschnitt Euro-Raum: 1,2 %). Dies ist auch der weiterhin hohen Exportorientierung Deutschlands geschuldet, bei der die schwache Weltkonjunktur spürbar durchschlägt. Dabei ist die deutsche Konjunktur weiterhin zweigeteilt: Auf der einen Seite ein robuster privater Konsum, höhere Staatsausgaben und eine lebhafte Bautätigkeit, auf der anderen Seite nur schwach wachsende Ausfuhren und eine sehr geringe Dynamik bei den Unternehmensinvestitionen.

Die Unsicherheit über die Handelskonflikte und den Brexit, aber auch der Konjunkturzyklus der globalen Wirtschaft, drückten die Auslandsnachfrage und damit die deutsche Industrie in eine milde Rezession. Vor allem Schlüsselbranchen wie der Auto- und Maschinenbau sowie die Elektro- und Chemieindustrie bekamen dies zu spüren, so dass auch die Unternehmensinvestitionen zurückgeschraubt wurden. Der Außenhandel fiel daher in 2019 als Wachstumstreiber aus und die Importe legten mit voraussichtlich 2,4 % stärker zu als die Exporte mit voraussichtlich 1,3 %. Allerdings gibt es Stabilisierungstendenzen bei den Auftragseingängen und der Geschäftsklimaindex des Instituts für Wirtschaftsforschung (ifo) hat sich zum Jahresende wieder etwas aufgehellt. Die Industriekonjunktur dürfte daher in den kommenden Monaten wieder etwas anziehen. Das Baugewerbe hingegen befindet sich, auch dank der sehr günstigen Finanzierungsbedingungen, weiterhin in der Hochkonjunktur, und in den konsumnahen Dienstleistungsbereichen wird immer noch mehr Beschäftigung aufgebaut als in der Industrie wegfällt. Das kommt auch dem Arbeitsmarkt zugute: Die von der Bundesagentur für Arbeit veröffentlichte Arbeitslosenquote von 5,0 % in 2019 liegt trotz schwacher Konjunktur 0,2 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert. Nach Berechnungen des Instituts für Weltwirtschaft (IfW) dürfte die Arbeitslosenquote auch in 2020 und 2021 bei 4,9 % verharren. Insgesamt verlangsamt sich jedoch der Beschäftigungsaufbau und die Beschäftigungsrisiken haben sich verstärkt, auch weil gestiegene Lohnkosten die Anreize für Neueinstellungen senken.

Als weitere Stütze der Konjunktur erwiesen sich einmal mehr die Verbraucher: Angesichts des hohen Beschäftigungsstandes und der merklichen Erhöhung des verfügbaren Einkommens legten die privaten Konsumausgaben mit 1,6 % spürbar stärker zu als in den beiden Vorjahren. Für 2020 und 2021 rechnet das IfW mit ähnlich hohen Wachstumsraten. Auch die Konsumausgaben des Staates, zu denen unter anderem soziale Sachleistungen und Gehälter der Mitarbeiter zählen, stiegen den Angaben zufolge an. Die Inflationsrate auf Basis der Verbraucherpreise fiel im Jahresdurchschnitt 2019 mit einer Erhöhung von 1,4 % moderat aus. Wesentliche Treiber waren dabei Kosten für Energie und Nahrungsmittel. Das IfW rechnet für den Prognosezeitraum angesichts der geringen Auslastung der Produktionskapazitäten nicht mit einer Beschleunigung der Preisentwicklung und geht daher für 2020 von einer Inflationsrate von 1,5 % bzw. 1,6 % in 2021 aus.

Vor diesem Hintergrund geht die Bundesregierung ebenso wie das IfW für 2020 von einem BIP-Wachstum von 1,1 % aus, wovon ein Teil der erhöhten Anzahl an Arbeitstagen geschuldet ist (0,4 Prozentpunkte). Zu dieser allmählichen Erholung trägt auch die Finanzpolitik bei. Sie schiebt die Konjunktur über Entlastungen bei Steuern und Sozialbeiträgen, Ausweitungen staatlicher Transfers und vermehrten öffentlichen Konsum- und Investitionsausgaben an. Für 2021 geht die Bundesregierung von einem BIP-Wachstum von 1,3 % (IfW: 1,5 %) aus.

Eine Trendwende am Wohnungsmarkt ist nach Ansicht der Experten der Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) nicht zu sehen. Wesentliche Treiber wie der Zuzug in die Ballungszentren, günstige Finanzierung und zu geringe Fertigstellungszahlen gelten weiter und werden von teilweise restriktiver Wohnungspolitik begleitet. Nach Jahren hoher Preissteigerungen in den Großstädten könnte sich aber die Dynamik stärker in deren Umland verlagern. Wie Destatis zuletzt berichtete, hat die wachsende Bevölkerung vor allem in den Großstädten in den vergangenen Jahren den Druck auf den Wohnungsmarkt erhöht. 2018 lebten in Deutschland 2,5 Mio. Menschen mehr als noch 2012 und die Bevölkerungszahl ist voraussichtlich auch 2019 weiter gestiegen. Die Großstädte wuchsen dabei überproportional durch Zuzug vor allem junger Menschen.

In 2019 stiegen die Immobilienpreise insgesamt weiter an, berichtet empirica nach Auswertung ihrer Preisdatenbank. Der empirica-Preisindex für Eigentumswohnungen (alle Baujahre) stieg im 4. Quartal 2019 gegenüber dem Vorjahresquartal um 11,0 % (Neubau 7,6 %). Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen wuchsen erneut stärker als die Mieten. Bundesweit nahmen die Mietpreise laut empirica im Durchschnitt aller Baujahre im 4. Quartal 2019 gegenüber dem Vorjahresquartal um durchschnittlich 3,8 % (Neubau 3,0 %) zu. Im Gegensatz dazu beobachteten die Experten von F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH (F+B) im gleichen Zeitraum im Bundesdurchschnitt einen Trend von stagnierenden bis leicht sinkenden Angebotsmieten um -0,3 %. Die Bestandsmieten stiegen laut F+B 2019 um 1,4% weiter an. Einig sind sich die Experten von empirica und F+B darin, dass die Mietsteigerungsdynamik in den Top 7-Städten deutlich nachgelassen hat. Der Mietanstieg verlagert sich laut empirica mit der Zuwanderung stärker auf das Umland der Schwarmstädte bzw. nahe gelegene, preiswertere Städte. Die fundamentale Situation im Immobilienmarkt wird sich nach Ansicht der Experten von Deutsche Bank Research im Jahr 2020 kaum verändern; getragen von robuster Einkommensentwicklung und guter Arbeitsmarktlage besteht weiterhin eine hohe Nachfrage nach Wohnungen. Sie erwarten für das Jahr 2020 nur eine etwas geringere Preis- und Mietdynamik. Der Deutsche Mieterbund rechnet für 2020 mit einem Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete im bundesweiten Durchschnitt von 2,5 - 3 %.

Wie der globale Immobiliendienstleister Coldwell Banker Richard Ellis (CBRE) berichtet, war das Investoreninteresse an deutschen Wohnimmobilien auch 2019 ungebrochen groß. Das Transaktionsvolumen, bezogen auf Transaktionen ab 50 Wohneinheiten, erreicht mit rund 16,3 Mrd. EUR fast Rekordniveau. Die Grundstimmung am deutschen Wohnimmobilieninvestmentmarkt ist weiterhin positiv, aber der Mangel an Bestandsportfolios und der rückläufige Neubau werden das Produktangebot hemmen. Für 2020 rechnet CBRE mit einem Transaktionsvolumen oberhalb 15 Mrd. EUR.

Die Entwicklung auf den Wohnungsmärkten stellt die Wohnungspolitik vor große Herausforderungen. Seit Januar 2019 gilt das Mietrechtsanpassungsgesetz, welches mehr Transparenz bei der Mietpreisbremse sowie die Begrenzung und Vereinfachung der Modernisierungsumlage schaffen soll. Ebenfalls mit dem Ziel einer Dämpfung des Mietanstieges wurde Ende 2019 vom Bundestag die Ausweitung des Betrachtungszeitraums bei der Erstellung von Mietspiegeln von vier auf sechs Jahre beschlossen. Haushalte mit niedrigem Einkommen erhalten dank der Wohngeldreform seit 1. Januar 2020 mehr Wohngeld. Ein Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus trat im Sommer 2019 in Kraft, und Investitionen in die energetische Sanierung selbstgenutzter eigener Wohngebäude sollen ab 2020 zeitlich befristet steuerlich gefördert werden. Ende Januar 2020 wurde auch das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin, der sogenannte Mietendeckel vom Berliner Abgeordnetenhaus beschlossen und trat im Februar 2020 in Kraft. Kern des Gesetzes, an dessen Verfassungskonformität Zweifel bestehen, ist die öffentlich-rechtliche Begrenzung der Mieten in Berlin für fünf Jahre. Weitere Gesetzesvorhaben mit Relevanz für die Immobilienbranche sind zum Beispiel eine geplante erneute Verschärfung der Mietpreisbremse, die um fünf Jahre über 2020 hinaus ausgedehnt werden soll und die beabsichtigte Änderung der Grunderwerbsteuer, mit der Share-Deals unattraktiver gemacht werden sollen.

Angesichts der Entwicklung der Wohnimmobilienmärkte geht die Vonovia davon aus, dass die Mieten, besonders in Großstädten, weiter, wenn auch nicht mehr so stark wie in den Vorjahren, steigen werden.

Lage der Gesellschaft

Der Wohnungsbestand der conwert omega Invest GmbH umfasste zum Ende des Geschäftsjahres 1.617 (i. Vj. 1.617) Wohnungen. Die Durchschnittsmiete lag im Berichtsjahr bei EUR 7,59/qm (i. Vj. EUR 7,38/qm) und ist damit entsprechend unserer Vorjahresprognose leicht gestiegen.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr unternahm die conwert omega Invest GmbH Anstrengungen zur Verringerung der Leerstände. Neben Maßnahmen zur Aufwertung von nicht vermieteten Wohnungen wurden vor allem gezielte Marketingmaßnahmen für einzelne Kundengruppen eingesetzt. Zum Ende des Geschäftsjahres waren dennoch insgesamt 16 (i. Vj. 21) Wohnungen nicht vermietet. Die Leerstandsquote betrug zum Ende des Geschäftsjahrs 2019 1,0 % (i. Vj. 1,3 %). Anders als im Vorjahr prognostiziert, lag die Leerstandsquote zum Ende des Geschäftsjahres marktbedingt klar unterhalb des Vorjahresniveaus.

Ertragslage

Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr 2019 einen Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 2.709 (i. Vj. TEUR 1.258) bei Umsatzerlösen in Höhe von TEUR 14.917 (i. Vj. TEUR 14.129) erzielt.

Positiv auf das Jahresergebnis wirkten sich insbesondere der Anstieg der Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung sowie der Rückgang der Steuern vom Einkommen und vom Ertrag aus.

Der Anstieg der Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung in Höhe von TEUR 789 resultiert dabei aus der positiven Vermietungssituation sowie aus einem gestiegenen Umlagenabrechnungsergebnis. Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag sind gegenüber dem Vorjahr um TEUR 1.200 auf TEUR 39 gesunken. Ursächlich hierfür sind die im Vorjahr bilanzierten Gewebesteueraufwendungen für Vorjahre in Höhe von TEUR 1.050. Gegensätzlich zum Vorjahr sind im Berichtsjahr Steuererträge aus der Auflösung von Gewerbesteuerrückstellungen aus Vorjahren in Höhe von TEUR 218 entstanden.

Ebenfalls wurde das Jahresergebnis positiv durch die Verringerung der sonstigen betrieblichen Aufwendungen um TEUR 180 auf TEUR 735 beeinflusst. Der Rückgang ist insbesondere durch den Wegfall von Aufwendungen für Schadenersatz für die vorzeitige Kündigung von Dienstleistungsverträgen in Höhe von TEUR 457 bedingt, die im Vorjahr noch die sonstigen betrieblichen Aufwendungen belastet haben. Gegenläufig haben sich die Aufwendungen für Abschreibungen/Ausbuchungen von Forderungen entwickelt, die gegenüber dem Vorjahr um TEUR 348 angestiegen sind.

Negativ auf das Jahresergebnis wirkten sich hingegen vor allem der Anstieg der Aufwendungen für Hausbewirtschaftung sowie der Rückgang der sonstigen betrieblichen Erträge aus. Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung zuzüglich der Bestandsveränderung haben sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 598 erhöht und beruhen hauptsächlich auf den um TEUR 535 gestiegenen Aufwendungen für Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. Der Rückgang der sonstigen betrieblichen Erträge um TEUR 183 ist vorrangig auf geringere Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen und Versicherungserträgen zurückzuführen.

Das EBITDA betrug im Berichtsjahr TEUR 5.280 (i. Vj. TEUR 5.042) und liegt damit, entgegen unserer Vorjahresprognose, nur leicht oberhalb des Vorjahresniveaus.

Vermögenslage

Das Vermögen der Gesellschaft umfasst insgesamt TEUR 133.678 (i. Vj. TEUR 135.902). Wesentlicher Bestandteil des Vermögens bildet das Sachanlagevermögen mit TEUR 128.353 (i. Vj. TEUR 130.849).

Das Sachanlagevermögen reduzierte sich abschreibungsbedingt um TEUR 2.496. Die Sachanlagenintensität beträgt 96,0 % (i. Vj. 96,3 %).

Die Zunahme des Umlaufvermögens um TEUR 271 ist im Wesentlichen durch die Erhöhung der unfertigen Leistungen aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten um TEUR 379 und die Erhöhung der sonstigen Vermögensgenstände in Höhe von TEUR 55 bedingt. Gegenläufig haben sich die um TEUR 128 rückläufigen Forderungen aus Vermietung entwickelt.

Der Rückgang der Bilanzsumme um TEUR 2.224 spiegelt sich auf der Passivseite insbesondere in der Verminderung der Verbindlichkeiten um TEUR 5.067 wider. Die Verringerung der Verbindlichkeiten resultiert vorrangig aus dem Rückgang der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 5.470 aufgrund von konzerninternen Finanzierungsvorgängen. Gegenläufig haben sich die um TEUR 573 gestiegenen erhaltenen Anzahlungen gegenüber dem Vorjahr entwickelt. Das Eigenkapital hat sich infolge des Jahresüberschusses gegenüber dem Vorjahr um TEUR 2.709 erhöht.

Die Eigenkapitalquote hat sich infolge des Jahresüberschusses und der Abnahme der Bilanzsumme von 22,5 % auf 24,9 % erhöht.

Finanzlage

Die Finanzierung der Gesellschaft ergibt sich aus der übergeordneten Finanzierungsstrategie der Unternehmensgruppe. Am Kapitalmarkt tritt die Vonovia zumeist durch die Vonovia SE (Eigenkapital) und ihre Finanzierungsgesellschaft Vonovia Finance B.V., Amsterdam, (Fremdkapital) auf.

Im Wesentlichen finanziert sich die Vonovia durch Kapitalmarktemissionen der Vonovia Finance B.V. sowie durch pfandbrieflich gesicherte Bankdarlehen. Zwischen allen zur Verfügung stehenden Finanzierungsquellen wird jeweils die günstigere Alternative gewählt. Risiken entstehen durch die Abhängigkeit von der zukünftigen Marktentwicklung. Die conwert omega Invest GmbH finanzierte sich zum 31. Dezember 2019 vorrangig durch konzerninterne Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 92.920.

Darüber hinaus hält die conwert omega Invest GmbH Hypothekendarlehen, die bei Ablauf der jeweiligen Zinsfestschreibung fortlaufend prolongiert werden. Zurzeit erfahren wir hier marktübliche und angemessene Margenaufschläge. Wir können jedoch nicht ausschließen, dass sich diese Margenaufschläge durch Änderung der Lage auf den Finanzmärkten zu unseren Ungunsten verändern. Im Berichtsjahr wurden Förderdarlehen in Höhe von TEUR 657 aufgenommen.

Die conwert omega Invest GmbH ist in das Cash-Pooling-System der Vonovia SE eingebunden. Zum 31. Dezember 2019 bestehen Verbindlichkeiten aus dem Cash-Pooling in Höhe von TEUR 92.275.

Cashflows generiert die Gesellschaft im Wesentlichen durch die Mieteinnahmen und die Weiterbelastung der Betriebskosten. Liquiditätsabflüsse resultieren aus den Aufwendungen für Hausbewirtschaftung sowie aus den Weiterbelastungen der Serviceleistungen.

Liquiditätsabflüsse aus der Finanztätigkeit resultieren aus Zinsaufwendungen, die in einem engen Zusammenhang mit der Konzernfinanzierung stehen.

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft stellt sich insbesondere vor dem Hintergrund der Einbindung in die Vonovia und der daraus resultierenden Verbundeffekte sowie der aufgrund des Imparitätsprinzips nicht in den HGB-Werten abgebildeten Wertentwicklung der Immobilien als sehr positiv dar.

Chancen- und Risikobericht

Die Vonovia ist in ihrem unternehmerischen Handeln unterschiedlichen Chancen und Risiken ausgesetzt. Dabei werden Risiken als mögliche Ereignisse oder Entwicklungen definiert, die eine negative Auswirkung auf die erwartete wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens haben können und daher zu einer negativen Abweichung zur kurz- und mittelfristigen Planung führen. Chancen sind demgegenüber als mögliche Ereignisse und Entwicklungen definiert, die eine positive Auswirkungen auf die erwartete wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens haben können. Um dieser Situation angemessen Rechnung zu tragen, hat der Vorstand der Vonovia ein Risikomanagementsystem implementiert.

Das Risikomanagementsystem der Vonovia stellt die frühzeitige Erkennung, Bewertung, Steuerung und Überwachung aller Risiken sicher, die über die im Performance Management verarbeiteten, kurzfristigen finanziellen Risiken hinaus im Konzern existieren, und nicht nur die Ertrags- und Vermögenslage, sondern auch immaterielle Werte gefährden können. Somit werden potenzielle Gefahren, die den Unternehmenswert bzw. die Unternehmensentwicklung beeinträchtigen können, frühzeitig erkannt. Hierbei werden umfeld- und unternehmensspezifische Frühwarnindikatoren berücksichtigt und auch die regionalen Kenntnisse und Wahrnehmungen der Mitarbeiter einbezogen.

Organisatorisch ist das Risikomanagement unmittelbar beim Vorstand angesiedelt. Der Vorstand trägt die Gesamtverantwortung für das Risikomanagementsystem. Das Risikomanagementsystem wird operativ vom Leiter Controlling geführt, der verantwortlich für das Risiko-Controlling ist. Er ist dem Chief Financial Officer (CFO) zugeordnet. Risikoverantwortlich sind die Führungskräfte der ersten Ebene unterhalb des Vorstands. Sie sind verantwortlich für die Identifizierung, Bewertung, Steuerung, Überwachung, Dokumentation und Kommunikation aller Risiken in ihrem Verantwortungsbereich. Zudem sind sie verantwortlich für den Bericht der Risiken an das Risiko-Controlling in den vorgegebenen Berichtszyklen (regelmäßig halbjährlich sowie ad-hoc, sofern erforderlich).

Das Risikomanagementsystem und das Risikoregister unterliegen der regelmäßigen Aktualisierung und Weiterentwicklung sowie der Anpassung an Veränderungen im Unternehmen. Die Wirksamkeit des Risikomanagementsystems wird regelmäßig überprüft. Zuletzt wurde das Risikomanagementsystem im Geschäftsjahr 2019 grundlegend überarbeitet, um die inhärente Risikolage der Vonovia gezielter und individueller steuern zu können.

Basis des neuen Risikomanagementsystems ist ein Risikouniversum mit vier (zuvor: fünf) identifizierten Hauptrisikokategorien. Im Einzelnen handelt es sich dabei um die Kategorien "Strategie", "Regulierungsumfeld & gesetzliche Rahmenbedingungen", "operatives Geschäft" und "Finanzierung (inklusive Rechnungslegung und Steuern)". Im Zuge der halbjährlich angestoßenen Risikoinventur werden die separierbaren Einzelrisiken in diese Kategorien eingeordnet und anschließend bewertet. Dabei werden für jedes Risiko die möglichen Schadenshöhen und Eintrittswahrscheinlichkeiten vor Maßnahmen (brutto), bzw. nach Maßnahmen (netto), innerhalb von festgelegten Bandbreiten klassifiziert und in einem konzernumfassenden Risikoregister dokumentiert. Im Risikoregister wird zwischen ertragswirksamen und bilanzwirksamen Risiken unterschieden. Die Risiken werden grundsätzlich quantitativ bewertet. Falls dies (ökonomisch) nicht sinnvoll ist, erfolgt die Bewertung anhand einer detaillierten Matrix mit fünf Schadensklassen. Die auf dieses Risikoregister aufbauende Risikosteuerung fokussiert sich anschließend auf die aktive Steuerung materieller Risiken mit Hilfe konkreter Maßnahmen. Die planmäßige Umsetzung dieser Maßnahmen wird regelmäßig überwacht.

Erläuterung wesentlicher Risiken:

Für den Berichtszeitraum wurden folgende materielle Risiken ermittelt, die grundsätzlich geeignet sind potenzielle Auswirkungen für die Vonovia insgesamt zu entfalten:

Nr.	Risiko	Risikokategorie	Potenzielle Auswirkung ^* (netto)
1	Nachteilige Änderungen der regulatorischen Rahmenbedingungen	Regulierungsumfeld & gesetzliche Rahmenbedingungen	Wesentlich
2	Fehlerbehaftete Erwartungen bei der Verkehrswertermittlung	Operatives Geschäft	Wesentlich
3	Ungünstige Zinsentwicklung	Risiken aus der Finanzierung	Spürbar
4	Refinanzierbarkeit von Fremdkapital	Risiken aus der Finanzierung	Spürbar
5	Steuerrisiken aufgrund von regulatorischen Änderungen / operative Steuerrisiken	Regulierungsumfeld & gesetzliche Rahmenbedingungen	Spürbar
6	Bautechnische Risiken (z.B. bei Brandschutz, Baustoffen, etc.)	Operatives Geschäft	Spürbar

^* Potenzielle Auswirkungen: Die pozentiellen Auswirkungen werden auf Basis der erwarteten kumulierten maximalen Verluste in den nächsten fünf Geschäftsjahren beurteilt. Sehr hoch: möglicher Verlust > 500 Mio. € vom Group FFO und/oder möglicher bilanzieller Verlust von > 8.000 Mio. €. Hoch: möglicher Verlust 250-500 Mio. € vom Group FFO und/oder möglicher bilanzieller Verlust von 4.000-8.000 Mio. €. Wesentlich: möglicher Verlust 100-250 Mio. € vom Group FFO und/oder möglicher bilanzieller Verlust von 1.600-4.000 Mio. €. Spürbar: möglicher Verlust 25-100 Mio. € vom Group FFO und/oder möglicher bilanzieller Verlust von 400-1.600 Mio. €. Gering: möglicher Verlust 5-25 Mio. € vom Group FFO und/oder möglicher bilanzieller Verlust von 80-400 Mio. €.

Regulierungsumfeld und gesetzliche Rahmenbedingungen (insb. Risiko 1 und Risiko 5)

Der Aktionsradius der Wohnungswirtschaft wird in erheblichem Maße durch die Einbettung in das Mietrecht, das Baurecht, das Steuerrecht, und das Umweltrecht determiniert. So können sich insbesondere Regelungen zur Höhe und zur Entwicklung von Mieten, Vorschriften zur Ausgestaltung von Modernisierungsmaßnahmen, Vorschriften zur (grunderwerb)steuerlichen Belastung von Akquisitionen, oder Vorschriften zur Umlagefähigkeit von Betriebs- und Nebenkosten nachteilig auf die Vermögens-, Finanz-, und Ertragslage der Vonovia auswirken. Es ist daher wichtig, dass Änderungstendenzen im Regulierungsumfeld frühzeitig erkannt und in einem konstruktiven Dialog aktiv begleitet werden. Dazu ist die Vonovia zum Beispiel in entsprechenden Branchenverbänden tätig und beobachtet systematisch nationale und internationale Regulierungsinitiativen sowie die aktuelle Rechtsprechung. Eine im Geschäftsjahr 2019 medial besonders präsente regulatorische Initiative war der sogenannte "Berliner Mietendeckel". Im Hinblick darauf besteht insbesondere das Risiko, dass zukünftig ähnliche Gesetzgebungsverfahren in anderen Bundesländern oder sogar auf Bundesebene durchgeführt werden. Derzeit schätzen wir diese Entwicklungsmöglichkeit aber als sehr unwahrscheinlich ein.

Neben dem Risiko, das sich aus einer zukünftigen Entwicklung des Regulierungsumfelds ergeben könnte, ist aber auch das Risiko aus den bestehenden gesetzlichen Vorschriften hervorzuheben. So können bewusste und unbewusste Verstöße gegen die geltende Rechtslage die Vermögens-, Finanz-, und Ertragslage der Vonovia negativ beeinflussen. Als Beispiele hierfür können eine falsche Einschätzung der (grunderwerb)steuerlichen Rechtslage im Zuge von Akquisitionen, oder die unzureichende Umsetzung von brandschutztechnischen Vorschriften angeführt werden. Die sachgerechte und rechtsprechungskonforme Anwendung der Rechtslage innerhalb der Vonovia wird daher stetig überprüft. Im Rahmen von komplexen und / oder ungewöhnlichen Transaktionen wird zudem auf die (gutachterliche) Einschätzung von Experten zurückgegriffen.

Operatives Geschäft (insb. Risiko 2 und Risiko 6)

Das Geschäftsmodell der Vonovia ist auf den Markt für Wohnimmobilien zugeschnitten. Eine sich verschlechternde Immobilienmarktentwicklung schlägt sich daher im Ergebnis der Vonovia nieder. In diesem Kontext ist insbesondere die Bewertung der Immobilienbestände hervorzuheben, die bei einer dauerhaften Verschlechterung der Mikrolage der Gebäude oder der Makrostandortqualität zu unmittelbar ergebniswirksamen - wenn auch nicht liquiditätswirksamen - außerplanmäßigen Abschreibungen führen kann. Derselbe negative Ergebniseffekt könnte sich auch aus einer Erhöhung des derzeitig historisch niedrigen Zinsniveaus ergeben. Die komplexe Bewertungsmodellierung unterliegt darüber hinaus Fehlerrisiken, denen die Vonovia mit einer eigenen Abteilung für die interne Verkehrswertermittlung begegnet, die sich an den Standards professioneller Immobiliengutachter orientiert. Darüber hinaus werden die Verkehrswerte von professionellen, externen und unabhängigen Bewertungsexperten validiert, die ihrerseits nach berufsständischen Regeln arbeiten. Im Geschäftsjahr 2019 erfolgte die Begutachtung durch die CBRE GmbH.

Weitere Risiken aus dem operativen Geschäft können sich zum Beispiel aus unzureichenden Informationen bezüglich der in den Immobilien verbauten Materialien ergeben, die insbesondere im Zuge des Erwerbs größerer Immobilienbestände wirtschaftlich spürbar werden können, da eine vollständige Begutachtung und Integration zeitintensiv ist. Die Vonovia begegnet diesem Risiko mit Bestandsbegehungen, regelmäßigen Kontrollen der Gebäudesicherheit unter Berücksichtigung aller baurechtlichen Vorschriften, der Prüfung auf eventuelle Gefahrenstoffe, der Entwicklung von Brandschutzkonzepten zur schrittweisen Umsetzung bei Großmaßnahmen, der Einbindung von Sachverständigen und Gutachtern zur Optimierung der baulichen Maßnahmen sowie einer regelmäßigen Begutachtung der Sonderbauten. Zur Umsetzung greifen klar formulierte Handlungsanweisungen und Kompetenzregelungen sowie ein standardisierter Integrationsprozess.

Risiken aus Finanzierung (insb. Risiko 3 und Risiko 4)

Die expansive Geldpolitik der EZB sowie die Entscheidung des Vereinigten Königsreichs (UK), aus der EU auszutreten, haben nach wie vor eine erhöhte Nachfrage nach Anleihen kontinentaleuropäischer Emittenten zur Folge. Entsprechend ist das Niveau der Refinanzierungsbedingungen und Immobilienbewertungen noch immer attraktiv. Die Ergebnisse und Folgen des Austritts des UK aus der EU sind gegenwärtig nicht prognostizierbar. Insbesondere die gedämpften konjunkturellen Aussichten könnten sich jedoch sowohl negativ auf die allgemeine Kreditnachfrage als auch auf die Qualität bestehender Kreditengagements auswirken. Beides könnte belastende Effekte auf den Bankensektor und somit auf das Finanzsystem im Ganzen nach sich ziehen.

Zur Begrenzung von finanzwirtschaftlichen Risiken überwachen wir laufend die Finanzierungsmärkte und sind darüber hinaus in ständigem Kontakt mit vielen verschiedenen Marktteilnehmern. Zudem evaluiert die Vonovia kontinuierlich alle zur Verfügung stehenden Finanzierungsoptionen am Eigen- und Fremdkapitalmarkt sowie am Bankenmarkt. Wir erwarten auch in der Zukunft die notwendigen Volumina unter Verwendung aller Finanzierungsinstrumente refinanzieren zu können. Wesentlich für diese Einschätzung sind unser Investment Grade Rating, das ausgewogene Fälligkeitenprofil der finanziellen Verbindlichkeiten, die Variabilität bei den von uns ersetzbaren Finanzierungsinstrumenten sowie unsere Bekanntheit als regelmäßiger und zuverlässiger Emittent am Kapitalmarkt.

Im Rahmen der finanziellen Risiken unterliegen wir auch einem Liquiditätsrisiko. Unser Liquiditätsmanagement basiert auf einer täglichen Disposition unserer Bankkonten, einem wöchentlichen Finanzstatus und einer rollierenden Liquiditätsplanung auf Monatsbasis unter Berücksichtigung der jeweiligen Restriktionen. Regelmäßige positive Cashflows aus unserem Kerngeschäft lassen im Prognosezeitraum kein besonderes Liquiditätsrisiko erkennen.

Insgesamt verfügt die Vonovia SE zum Stichtag über ausreichend liquide Mittel und potenzielle Finanzierungsmöglichkeiten, um die jederzeitige Zahlungsfähigkeit des Vonovia-Konzerns zu gewährleisten.

Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes sind keine Risiken im Zusammenhang mit der zukünftigen Entwicklung erkennbar, die den Fortbestand der Gesellschaft gefährden könnten.

Bericht zu Chancen

Die Nachfrage nach Wohnraum wird in starkem Maße von demografischen Faktoren und dem konjunkturellen Umfeld bestimmt. Es ist daher nicht verwunderlich, dass sich die strukturellen Veränderungen in der Gesellschaft seit Beginn des Jahrtausends unmittelbar auf die Wohnungsmärkte ausgewirkt haben. So war einerseits zu beobachten, dass vor allem junge, erwerbstätige, und tendenziell alleinstehende, Menschen zunehmend vom Land in die großen Ballungszentren drängten, in denen die Binnenmigrationswellen auf die Einwanderungsbewegungen des letzten Jahrzehnts trafen und einen regelrechten Urbanisierungsboom auslösten. Es ist zwar zu erwarten, dass die leicht abschwächende Konjunktur die erhebliche Nachfrage nach Wohnraum in den kommenden Jahren etwas abmildern wird, dennoch geht das Institut der Deutschen Wirtschaft davon aus, dass in der ersten Hälfte des Jahrzehnts bis zu 283.000 Wohnungen fehlen könnten. Dies kommt dem Immobilienbestandsportfolio der Vonovia zu Gute, das sich auf kleine und mittlere Haushaltsgrößen im Umfeld deutscher Ballungszentren konzentriert. Darüber hinaus kann die Vonovia dem mangelnden Wohnungsangebot aktiv durch ihr Development- und Neubaugeschäft entgegenwirken. Im Hinblick darauf könnte die anhaltend angespannte Wohnungsmarktlage zu politischen Entscheidungen führen, die eine Ausweitung der Wohnraum- oder Mietförderung nach sich ziehen. Dies könnte zusätzlich positive Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit der Vonovia haben.

Die strukturellen Veränderungen in der Gesellschaft stellen die Immobilienwirtschaft jedoch nicht nur vor quantitative Herausforderungen. So müssen einerseits die integrativen Herausforderungen der zuvor skizzierten Migrationsbewegungen bewältigt werden. Andererseits müssen auch genügend Angebote erarbeitet werden, die den demographischen Wandel hin zu einer alternden Gesellschaft adäquat berücksichtigen. In diesem Kontext könnte sich der vorzeitige Fokus der Vonovia auf eine konsequente Quartiersentwicklung ebenso als Chance erweisen wie die Investitionen in altersgerechte Modernisierung und alternative Wohnkonzepte. Die Veränderung der Gesellschaft endet jedoch nicht bei der strukturellen Verschiebung demographischer Merkmale, sondern schlägt sich vor allem auch in einem flächendeckenden und tiefgreifenden Sinnes- und Meinungswandel nieder. So ist die Berücksichtigung sozialer und ökologischer Aspekte in der individuellen Entscheidungsfindung längst kein Nischenthema mehr, sondern inzwischen in der breiten Mitte der Gesellschaft verwurzelt. Im Hinblick darauf könnte sich der frühzeitige Fokus der Vonovia auf energetische Modernisierungen als Chance erweisen; immerhin werden fast ein Drittel der C02-Emissionen in Deutschland von der Immobilienwirtschaft verursacht. Sollte es gelingen, die Bestände weiterhin nachhaltig und zeitgemäß zu modernisieren, könnte die Marke Vonovia zukünftig als Anbieter nachhaltigen Wohnraums wahrgenommen werden.

Die Veränderung der Gesellschaft schlägt sich darüber hinaus auch in der Art und Weise nieder wie sie miteinander kommuniziert. In diesem Kontext ist vor allem der Megatrend der Digitalisierung zu nennen, der vor allem in der Immobilienwirtschaft noch in den Kinderschuhen steckt. Die Vonovia investiert daher konsequent in die Erprobung und den Ausbau neuer Technologien, die im Falle des flächendeckenden Einsatzes erhebliche Effizienzgewinne ermöglichen könnten.

Weitere, auch kurzfristig realisierbare Chancen, stecken vor allem im Value-Add-Geschäft der Vonovia. So erbringt die Handwerkerorganisation der Vonovia bereits einen Großteil der Reparatur-, Instandhaltungs- und Wartungsleistungen für die Wohnimmobilien. Darüber hinaus wird der Anteil der durch die Handwerkerorganisation erbrachten Eigenleistung bei Gebäude- und Wohnungsmodernisierungen stetig ausgebaut. Die Vonovia beabsichtigt diesen Leistungsumfang auf alle Arten von technischen Maßnahmen und auf das gesamte Wohnungsportfolio zu erweitern und damit die Wertschöpfung aus diesen Leistungen in die Vonovia zu überführen und zu verbessern.

Durch gezielte kleine, sogenannte taktische Akquisitionen von einzelnen oder mehreren Gebäuden an spezifischen Standorten, sowie durch gezielte Maßnahmen im Wohnumfeld sehen wir zudem die Chance, ganze Wohnquartiere in ihrer Art und Qualität zu verbessern und damit den Wohnwert für unsere Kunden und die Wertentwicklung unserer Wohnimmobilien zu erhöhen. Außerdem besteht die Möglichkeit, durch den Neubau von Gebäuden auf freien Flächen, die in unserem Besitz sind sowie durch Aufstockung von Gebäuden, das Wohnungsangebot der Vonovia insbesondere in Ballungsgebieten zu erweitern und zudem einen Beitrag zur Reduzierung der Wohnraumknappheit in städtischen Lagen zu leisten. Durch gezieltes Monitoring, frühzeitige Einbindung der Mieterinnen und Mieter und Kooperationen mit sozialen, kulturellen und städtischen Einrichtungen, können die Skaleneffekte von Vonovia optimal genutzt werden, um Quartiere nachhaltig zu entwickeln und den Bestand dort langfristig wertstabil bzw. wertsteigernd zu halten.

Die Finanzierung der Vonovia ist abhängig von den Bedingungen am Kapitalmarkt, die aufgrund des geringen Zinsniveaus zurzeit sehr günstig sind. Weiterhin versuchen wir die Finanzierungskosten bei Einhaltung unserer Rating-Kennziffern und der angestrebten Finanzstruktur zu verbessern. Sollte die derzeit schwächelnde Weltkonjunktur unerwartet in eine (schwere) Rezessionsphase übergehen, würden die Wohnimmobilien weitestgehend konjunkturunabhängigen Cashflow erzielen. Die damit verbundene Stabilität bietet uns somit die Chance, die finanziellen Verbindlichkeiten auch in Zeiten ökonomischer oder politischer Krisen vergleichsweise sicher erfüllen zu können.

Prognosebericht

Die Geschäftsführung hat die Ausbreitung des Coronavirus zum Aufstellungsdatum als nicht wesentliches Risiko für die Gesellschaft identifiziert. Dies bedeutet, dass die Geschäftsführung zu diesem Zeitpunkt nicht davon ausgeht, dass die Ausbreitung des Coronavirus wesentliche Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft im kommenden Geschäftsjahr haben wird. Schlussendlich sind die weiteren Konsequenzen aus der Ausbreitung des Coronavirus auf die Finanz- und Immobilienmärkte aufgrund der aktuellen Unsicherheiten jedoch noch nicht abschätzbar. Die im Folgenden dargestellte Prognose entspricht daher der Prognose, die die Geschäftsführung vor der Ausbreitung des Coronavirus entwickelt hat.

Die conwert omega Invest GmbH ist in die Planung der Vonovia eingebunden. Insgesamt sind keine grundlegenden Änderungen in der Geschäftstätigkeit absehbar.

Wir gehen derzeit davon aus, dass die Gesellschaft aufgrund der Einbindung in das Cash-Pooling-System der Vonovia SE auch im kommenden Jahr ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen kann.

Bei der Vermietung von Wohnungen stehen für die conwert omega Invest GmbH weiter die Erhöhung der Kundenzufriedenheit sowie die Erhöhung der Qualität des Wohnungsbestandes im Rahmen der wertsteigernden Bewirtschaftung und geplanten Modernisierungsprogrammen im Mittelpunkt. Insgesamt erwarten wir bei den durchschnittlichen Mieten einen leichten Anstieg, ähnlich der Entwicklung im Berichtsjahr.

Auch 2020 wird die Vonovia angesichts der positiven Entwicklung im Kerngeschäftsfeld Bewirtschaftung die Strategie des selektiven Wohnungsverkaufs weiter fortsetzen.

Wir gehen davon aus, dass die Leerstandsquote in 2020 klar unter dem Niveau des Berichtsjahres liegen wird.

Die Geschäftsführung erwartet für das Geschäftsjahr 2020 ein EBITDA, das aufgrund rückläufiger Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen klar oberhalb des Berichtsjahres liegen wird.

Insgesamt beabsichtigt die Vonovia, auch im kommenden Geschäftsjahr, ihre führende Position im deutschen Wohnimmobilienmarkt auszubauen.

Zossen, den 26. März 2020

conwert omega Invest GmbH

Die Geschäftsführung

Arnd Fittkau

Sebastian Jung

Helene von Roeder

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die conwert omega Invest GmbH, Zossen

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der conwert omega Invest GmbH, Zossen - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2019 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der conwert omega Invest GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

―

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2019 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 und

―

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
―	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
―	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Düsseldorf, den 3. April 2020

KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Cremer, Wirtschaftsprüfer

Herbrand, Wirtschaftsprüfer

Gesellschafterbeschluss

A. Gesellschafter

Gesellschafter der

conwert omega Invest GmbH

sind die

1. Deutsche Annington Acquisition Holding GmbH

2. PARNAD Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH

B. Beschluss

Unter Verzicht auf alle durch Gesetz und Gesellschaftsvertrag vorgesehenen Formen und Fristen werden folgende Beschlüsse gefasst:

1. Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2019 endend am 31.12.2019 wird hiermit festgestellt.

2. Den Geschäftsführern wird für das Geschäftsjahr 2019 Entlastung erteilt.

3. Das Jahresergebnis i.H.v. 2.709.499,09 € wird auf neue Rechnung vorgetragen.

4. Für das Geschäftsjahr 2020 wird die KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft zum Abschlussprüfer gewählt.

Düsseldorf, 02.06.2020

Deutsche Annington Acquisition Holding GmbH

Christoph Schauerte, Prokurist

Dr. Fabian Heß, Prokurist

Grünwald, 19.06.2020

PARNAD Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH

M. Weiß, Geschäftsführer

J. Schmied, Prokurist

2d:T2f1f2e,

Vonovia SE

Bochum

Jahres- und Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Geschäftsbericht 2023

Kennzahlen

Finanzielle Kennzahlen in Mio. €	2019	2020	2021	2022	2023
Segmenterlöse Total (fortgeführte Geschäftsbereiche) ^*	4.111,7	4.370,0	5.216,6	5.566,2	5.151,1
Segmenterlöse der aufgegebenen Geschäftsbereiche				256,8	266,8
Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche) ^*	1.760,1	1.909,8	2.254,4	2.606,1	2.583,8
Adjusted EBITDA Rental	1.437,4	1.554,2	1.778,5	2.254,3	2.401,7
Adjusted EBITDA Value-add	146,3	152,3	153,8	126,7	105,5
Adjusted EBITDA Recurring Sales	91,9	92,4	113,2	135,1	63,4
Adjusted EBITDA Development ^*	84,5	110,9	185,4	90,0	13,2
Adjusted EBITDA Pflege			23,5	-	-
Adjusted EBITDA der aufgegebenen Geschäftsbereiche	-	-	-	63,8	53,9
Group FFO (fortgeführte Geschäftsbereiche) ^*	1.218,6	1.348,2	1.694,4	1.981,6	1.801,6
davon entfallen auf Anteilseigner von Vonovia	1.165,6	1.292,0	1.624,4	1.895,0	1.717,8
davon entfallen auf Hybridkapitalgeber von Vonovia	40,0	40,0	30,0	-	-
davon entfallen auf nicht beherrschende Anteilseigner	13,0	16,2	40,0	86,6	83,8
Group FFO nach nicht beherrschenden Anteilseignern	1.205,6	1.332,0	1.654,4	1.895,0	1.717,8
Group FFO pro Aktie (fortgeführte Geschäftsbereiche) in € ^**	2,11	2,23	2,18	2,51	2,23
Group FFO (aufgegebene Geschäftsbereiche) ^*				54,0	45,5
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties ^*	4.131,5	3.719,8	7.393,8	-1.177,6	-10.651,2
EBT ^*	3.138,9	5.014,4	5.092,0	-604,6	-9.185,2
Periodenergebnis	1.294,3	3.340,0	2.440,5	-669,4	-6.756,2
Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit	1.555,9	1.430,5	1.823,9	2.084,3	1.901,2
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-2.505,7	-1.729,9	-19.115,8	938,2	-825,9
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	902,8	402,6	18.125,0	-3.145,1	-961,0
Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauleistungen ^*	1.971,1	1.935,9	2.185,6	2.266,3	1.484,5
davon Instandhaltung ^*	481,6	592,0	753,3	856,5	722,5
davon Modernisierung ^*	996,5	908,4	792,4	837,4	470,8
davon Neubau ^*	493,0	435,5	639,9	572,4	291,2
LTV in %	43,1	39,4	45,4	45,1	47,3
Net Debt/EBITDA			14,3x	15,8x	16,5x
ICR			5,8x	5,5x	4,0x

Bilanzielle Kennzahlen in Mio. €	31.12.2019	31.12.2020	31.12.2021	31.12.2022	31.12.2023
Verkehrswert des Immobilienbestands	53.316,4	58.910,7	97.845,3	94.694,5	83.927,7
EPRA NTA	29.762,2	35.488,6	48.640,8	45.744,5	38.140,9
EPRA NTA pro Aktie in € ^***	51,44	58,78	62,63	57,48	46,82

Nichtfinanzielle Kennzahlen	2019	2020	2021	2022	2023
Anzahl der bewirtschafteten Einheiten	494.927	489.709	636.507	621.303	617.343
davon eigene Wohnungen	416.236	415.688	565.334	548.524	545.919
davon Wohnungen Dritter	78.691	74.021	71.173	72.779	71.424
Anzahl erworbener Einheiten	23.987	1.711	155.145	969	63
Anzahl verkaufter Wohnungen	4.784	3.677	6.965	19.760	3.838
davon Recurring Sales	2.607	2.442	2.803	2.710	1.590
davon Non Core/Sonstiges	2.177	1.235	4.162	17.050	2.248
Anzahl neu gebauter Wohnungen	2.092	2.088	2.200	3.749	2.425
davon für den eigenen Bestand	1.301	1.442	1.373	2.071	1.309
davon für den Verkauf an Dritte	791	646	827	1.678	1.116
Leerstandsquote in %	2,6	2,4	2,2	2,0	2,0
Monatliche Ist-Miete in €/m ²			7,33	7,49	7,74
Mietsteigerung organisch in %			3,8	3,3	3,8
Nachhaltigkeits-Performance-Index in % ^****			109,0	103,0	111,0
CO ₂ -Intensität in Deutschland in kg CO ₂ e/m ²	47,2	39,5	38,4	33,0	31,7
Mitarbeiter, Anzahl (zum 31. Dezember) ^*	10.345	10.622	15.871	12.117	11.977

^* Geschäftszahlen 2019-2021 wie berichtet, Vorjahreswerte 2022 vergleichbar gemäß aktueller Kennzahlen- und Segmentdefinition 2023. → [A2] Anpassung der Vorjahresangaben.
^** 2019-2021 Basierend auf den zum jeweiligen Stichtag dividendenberechtigten Aktien, Vorjahreswerte 2019/2020 TERP-adjusted (1,067), 2022/2023 basierend auf der gewichteten durchschnittlichen Anzahl der dividendenberechtigten Aktien.
^*** Basierend auf den zum jeweiligen Stichtag dividendenberechtigten Aktien.
^**** 2021/2022 exkl. Deutsche Wohnen. 2023 inkl. Deutsche Wohnen (exkl. Segment Pflege und SYNVIA).

Unternehmen und Aktie

Megatrends beschreiben unverändert das makroökonomische Umfeld

Zuzug und Angebotsdefizit bestimmen den Nachfrageüberhang im Wohnimmobiliensektor

Kapital- und Liquiditätsdisziplin als Handlungsmaxime in Reaktion auf Inflation und gestiegene Zinsen

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, liebe Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, sehr geehrte Damen und Herren,

bei Vonovia haben wir eine klare Haltung, die unser Handeln seit vielen Jahren leitet. Eines unserer Leitmotive ist "Verstehen - Anpacken". Unsere Botschaft darin: Wir beherrschen unser Geschäft. Und wir nehmen die Herausforderungen an. Unternehmerische Entscheidungen treffen wir mit Entschlossenheit. Dadurch haben wir uns in den vergangenen Jahren zu Europas führendem Wohnungsunternehmen entwickelt. Wir verbessern die Leistungen für unsere Mieterinnen und Mieter, wir steigern die Kundenzufriedenheit und senken die Kosten. Wir beteiligen uns an der Lösung gesellschaftlicher Aufgaben. Wir geben weit mehr als einer Million Menschen aus allen Teilen der Welt ein sicheres Zuhause. Dieser Verantwortung werden wir gerecht.

Trotz der wachsenden Unwägbarkeiten in der Welt hat sich an unserem Leitmotiv nichts geändert. Auch im vergangenen Jahr haben wir die Dinge in die Hand genommen. Wir haben nicht abgewartet, sondern gehandelt. Die Intensität der Zinswende war außergewöhnlich. Seit Bestehen der Bundesrepublik haben wir keinen so drastischen Zinsanstieg innerhalb so kurzer Zeit erlebt.

Unsere Antwort darauf: Kapitaldisziplin. Über die angepasste Investitionsstrategie, ein ambitioniertes Verkaufsprogramm und neue Joint-Venture-Partnerschaften ist es uns gelungen, die Bilanz wirkungsvoll zu entlasten. Unser Zugang zu Kapital bleibt in einem nach wie vor schwierigen Umfeld gut. Zu Jahresbeginn 2024 haben wir erstmals eine deutlich überzeichnete Anleihe am britischen Finanzmarkt platziert, gefolgt von unserem ersten Bond in Schweizer Franken. Dies zeigt: Internationale Kapitalgeber vertrauen uns. Auch bei den Ratings liegen wir stabil auf einem hohen Niveau.

2023 haben wir Immobilienverkäufe einschließlich Joint-Venture-Strukturen mit einem Volumen von rund 4 Mrd. € realisiert und damit unser ursprüngliches Jahresziel verdoppelt. Vor allem Transaktionen in Größenordnungen wie den unsrigen sieht man am Markt aktuell nur selten. Die Verkäufe der Wohnungen erfolgten nah am oder über dem Buchwert, die Veräußerung der Gewerbeimmobilien leicht darunter.

Die Anpassung unserer Neubaustrategie aufgrund der hohen Zinsen und Baukosten war dringend notwendig, einen kompletten Baustopp haben wir jedoch nicht beschlossen. Selbstverständlich stellen wir alle bereits begonnenen Projekte fertig. 2023 sind so 2.425 Wohneinheiten entstanden. Auch dieses Jahr werden wir in ähnlicher Größenordnung Wohnungen fertigstellen. Wir entwickeln auch weiterhin neue Bauprojekte; allerdings vorerst nur bis zum Baurecht. Damit setzen wir ein eindeutiges Signal: Es bleibt unser Ziel, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Wir wollen und wir werden weiter bauen. Voraussetzung dafür sind jedoch verlässliche und langfristige Rahmenbedingungen der Politik sowie ein stabiles Marktumfeld.

Auch für den Klimaschutz nehmen wir weiterhin erhebliche Mittel in die Hand. Im vergangenen Jahr haben wir rund 1,5 Mrd. € in die nachhaltige Qualität unserer Immobilien investiert und halten an unserem Klimapfad fest: Bis 2045 werden wir einen nahezu klimaneutralen Bestand bewirtschaften. Auch das bleibt eine anspruchsvolle Aufgabe. Finanziell, energietechnisch und operativ. 2024 werden wir unser Investitionsvolumen erhöhen und vor allem die energetische Sanierung verstärken. Zudem werden wir den Ausbau von Photovoltaik und den Einbau von Wärmepumpen vorantreiben.

Eine großartige Nachricht ist, dass wir seit dem 1. Oktober 2023 Ruth Werhahn als Personalvorständin an Bord haben. Sie ist eine ausgewiesene Expertin und bringt enorme Erfahrung mit. In den vergangenen zehn Jahren ist die Zahl unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter um das Vierfache gewachsen. Sie stellen ihre Talente und Fertigkeiten Tag für Tag in den Dienst unserer Kundinnen und Kunden - und lösen damit unser wichtigstes Leistungsversprechen ein. Unser eigenständiges Personalressort wird uns helfen, unsere Attraktivität als Arbeitgeberin weiter zu erhöhen.

Werfen wir einen Blick auf die wirtschaftlichen Zahlen:

Unser Kerngeschäft im Segment Rental entwickelt sich weiter positiv. Es wird gestützt durch eine weiterhin niedrige Leerstandsquote und Synergien aus dem Zusammenschluss mit Deutsche Wohnen. Das Adjusted EBITDA aus der Vermietung ist auf 2,4 Mrd € gestiegen und liegt trotz getätigter Verkäufe um 6.5 % über dem Vorjahresergebnis.

Das Adjusted EBITDA Total liegt inklusive des nicht strategischen Pflegegeschäfts bei 2,6 Mrd. €. Mit einem Anteil von 92 % am Gesamtgeschäft ist die Vermietung der mit Abstand größte Posten. Die Segmente Value-add, Development und Recurring Sales liegen marktbedingt erwartungsgemäß unter den Vorjahreswerten. Der Group FFO geht aufgrund der Zinsentwicklung auf 1,8 Mrd. € zurück. Pro Aktie weisen wir für 2023 einen Group FFO von 2,23 € aus. Damit haben wir unsere Prognose für 2023 hinsichtlich aller wesentlichen Kennzahlen eingehalten.

Unser Wohnungsportfolio ist zum Stichtag mit einer Leerstandsquote von 2,0 % faktisch vollvermietet. Die Steigerung der Mieten lag bei 3,8 %.

Zum Stichtag umfasst unser Bestand rund 546.000 Wohnungen und hat einen Verkehrswert von 83,9 Mrd. €. Der Rückgang des Portfoliowertes der Wohnimmobilien um 6,6 % im ersten Halbjahr 2023 sowie um 4,2 % im zweiten Halbjahr ist auf das veränderte Marktumfeld sowie die Verkäufe zurückzuführen. Positiv ist allerdings, dass sich der Trend im Jahresverlauf abgeschwächt hat. Infolge der Entwicklung des Verkehrswerts liegt der EPRA NTA mit 38,1 Mrd. € 16,6 % unter dem Wert vom Dezember 2022. Pro Aktie liegt der EPRA NTA zum Stichtag bei 46,82 €. Der Verschuldungsgrad LTV liegt pro forma bei 46,7 %. Der Zielkorridor von 40 bis 45 % bleibt weiterhin die relevante Bezugsgröße.

Auf Basis dieser wirtschaftlichen Entwicklung werden wir Ihnen am 8. Mai 2024, gemeinsam mit dem Aufsichtsrat, eine Dividende von 0,90 € pro Aktie vorschlagen. Dieser Vorschlag liegt rund 6% über der Dividende für das Jahr 2022. Aus unserer Sicht ist das eine gute Balance zwischen der weiterhin gebotenen Kapitaldisziplin und einer angemessenen Beteiligung am Geschäftsergebnis. Natürlich liegt die Entscheidung über die Dividende bei Ihnen, liebe Aktionärinnen und Aktionäre. Wir hoffen jedoch, Ihnen mit unserem Vorschlag eine nachvollziehbare Entscheidungsgrundlage zu bieten.

Was erwartet uns 2024?

Sicher ist: Es wird ein spannendes Jahr, für das wir uns ehrgeizige Ziele gesteckt haben. Wie gewohnt werden wir diese mit großer Leidenschaft verfolgen. Nach den äußerst erfolgreichen Verkäufen im Vorjahr wollen wir im Jahr 2024 Immobilien im Wert von 3 Mrd. € veräußern zur Stabilisierung des LTV. Wir werden für unsere Kundinnen und Kunden da sein, unseren Klimapfad weitergehen und wieder verstärkt in unsere Bestände investieren.

Künftig werden wir in unserem Steuerungssystem klarer zwischen der Ergebnisorientierung und der Liquiditätsorientierung unterscheiden. Damit tragen wir dem aktuellen Marktumfeld und der daraus resultierenden notwendigen Liquiditätssteuerung Rechnung. Unter Einbeziehung des aktuell wesentlich relevanteren Verkaufssegments, kann der Group FFO diese Trennschärfe nicht ausreichend abbilden. Er beinhaltet zwar die Ergebnisbeiträge von Veräußerungen, nicht aber deren gesamte Liquiditätszuflüsse. Insofern ist der Group FFO eine Mischung aus Ergebnis und Cash Flow und somit keine klare Steuerungsgröße.

Vonovia wird ausgehend vom Adjusted EBITDA zukünftig auf das Ergebnis vor Steuern (Adjusted Earnings Before Taxes, Adjusted EBT) überleiten und dieses als zentrale Ergebniskennzahl etablieren. Beim EBT handelt es sich um eine gängige Steuerungsgröße für Unternehmen; sie bietet damit eine hohe Transparenz und Vergleichbarkeit zu anderen Industrien. Das Adjusted EBT wird, wie das bestehende Adjusted EBITDA, um periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende oder betriebsatypische Sachverhalte bereinigt. Im Gegensatz zum Group FFO beinhaltet dieses Adjusted EBT planmäßige Abschreibungen als Maß des Werteverzehrs, hingegen aber keine laufenden Ertragsteuern, da diese nicht Gegenstand der operativen Wertschöpfung sind.

Als führende Kennzahl der Innenfinanzierung und damit der Steuerung der Liquidität wird Vonovia zukünftig zusätzlich den Operating Free Cash-Flow (OFCF) ausweisen.

Die Rahmenbedingungen bleiben herausfordernd. Wir sehen jedoch auch positive Entwicklungen. Die jüngsten Inflationsdaten, die im Januar 2024 den niedrigsten Stand seit zweieinhalb Jahren erreichten, unterstützen das sich aufhellende Investitionsklima. Die Notenbanken signalisieren mindestens eine Zinsstabilität mit der Chance auf erste Zinssenkungen.

Wir haben unseren Weg so abgesteckt, dass wir zu jeder Zeit aus einer Position der Stärke handeln: Unsere unbesicherten Verbindlichkeiten sind unter Berücksichtigung der aktuellen Anleiheemissionen bereits bis zum 3. Quartal 2025 vollständig gedeckt.

Für das Geschäftsjahr erwarten wir einen Adjusted EBITDA-Beitrag in der Spanne von 2,55 bis 2,65 Mrd. €, das Adjusted EBT wird voraussichtlich in der Spanne von 1,70 bis 1,80 Mrd. € liegen. Ab 2024 werden wir das zum Verkauf stehende Pflegegeschäft nicht länger als Segment führen und das Development to Hold zwar in der Bewertung, jedoch nicht mehr im Adjusted EBITDA, ausweisen. Mit Blick auf die zukünftige Entwicklung werden wir uns ab dem Zeitpunkt, ab dem wir sicher wissen, dass die Bewertung von Immobilien die Talsohle erreicht hat, wieder stärker auf die Steigerung unserer Erträge konzentrieren.

Die Ablösung des Group FFO erfordert eine neue Basis für die Dividende ab 2024. Ziel ist eine solide Dividende, die sich am Adjusted EBT orientiert und jederzeit eine ausreichende Finanzierung für Investitionen sicherstellt. Wie in den vergangenen Jahren auch, werden die Aktionäre wieder die Wahl zwischen einer Bar- und einer Aktiendividende haben.

Zum Schluss noch ein persönliches Wort:

Seit Anfang des Jahres sind mehr als eine Million Menschen in Deutschland aufgestanden, um gegen Rechtsextremismus zu demonstrieren. Diese friedlichen Demonstrationen sind ein starkes Zeichen für unsere Demokratie und für Werte, die zahlreiche Länder weltweit teilen. Ruth Werhahn, Arnd Fittkau, Philip Grosse, Daniel Riedl und ich - als gesamter Vorstand von Vonovia - teilen diese Werte. Die Entschlossenheit der Menschen macht Mut.

Vonovia ist wie Deutschland selbst: vielseitig, tolerant, menschenfreundlich und angewiesen auf Zuwanderung. Denken Sie zum Beispiel an das Ruhrgebiet: Nur durch Zuwanderung konnte diese Region ihre wirtschaftliche Kraft entfalten und Wohlstand für die Menschen in ganz Deutschland bringen.

Lassen Sie uns im Geiste dieses Zusammenhalts und dieser Offenheit die Aufgaben für 2024 mit einer positiven Haltung angehen - gemeinsam mit meinem Vorstandsteam, den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, unseren Geschäftspartnern und mit Ihnen, verehrte Aktionärinnen und Aktionäre.

Bochum, im März 2024

Ihr Rolf Buch, CEO

Bericht des Aufsichtsrats

Sehr geehrte Damen und Herren,

an den Kapitalmärkten haben sich die Rahmenbedingungen in den vergangenen beiden Jahren deutlich verändert. Mit der abrupten Zinswende geriet die Wirtschaft - und mit ihr der Immobilienmarkt - stark unter Druck. Auch bei Vonovia waren diese Entwicklungen zu spüren. Besonders sichtbar wurde dies in den vorzunehmenden Wertanpassungen auf den Immobilienbestand und in der Entscheidung des Vorstands, die Investitionspolitik vor allem im Hinblick auf das Neubaugeschäft anzupassen.

In einem schwierigen Umfeld schlug der Vorstand für die Herausforderungen 2023 einen angemessenen Lösungsweg ein. Durch selektive Portfolioverkäufe und verstärkte Kostendisziplin gelang es, dass der Konzern weiter auf einem stabilen Fundament ruht. Eine zentrale Säule bleibt dabei das intakte Geschäftsmodell, aus dem heraus Vonovia ihre Kundinnen und Kunden auch im vergangenen Jahr verlässlich begleitet hat.

Als Aufsichtsrat haben wir die Geschäftsführung des Vorstands im Geschäftsjahr 2023 kontinuierlich überwacht und den Vorstand bei der Leitung des Unternehmens regelmäßig beraten. Wir konnten uns zu jeder Zeit von der Recht-, Zweck- und Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung überzeugen. Über die für das Unternehmen relevanten Sachverhalte und Maßnahmen hat der Vorstand uns regelmäßig, zeitnah und umfassend in schriftlicher und mündlicher Form unterrichtet. Seinen Informationspflichten kam der Vorstand stets und in angemessener Tiefe nach.

Im Plenum und in unseren Ausschüssen hatten wir zu jeder Zeit ausreichend Gelegenheit, uns mit den vorgelegten Berichten und Beschlussvorschlägen des Vorstands kritisch auseinanderzusetzen und Anregungen einzubringen. Wir haben alle für das Unternehmen bedeutsamen Geschäftsvorgänge auf Basis schriftlicher und mündlicher Vorstandsberichte ausführlich erörtert und auf Plausibilität überprüft. Zu einzelnen Geschäftsvorgängen haben wir unsere Zustimmung erteilt, soweit dies nach Gesetz oder Statuten erforderlich war.

Sitzungen des Aufsichtsrats und der Ausschüsse im Geschäftsjahr 2023

Mitglied	Aufsichtsrat	Prüfungsausschuss	Präsidial- und Nominierungsausschuss
Jürgen Fitschen ^*	2/2	-	2/2
Vitus Eckert	7/7	2/2	-
Prof. Dr. Edgar Ernst ^*	2/2	2/2	-
Jürgen Fenk	7/7	2/2	-
Dr. Florian Funck	7/7	2/2	-
Dr. Ute Geipel-Faber	7/7	-	-
Dr. Daniela Gerd tom Markotten ^**	5/5	-	-
Matthias Hünlein	6/7	-	2/2
Daniel F. Just ^*	2/2	-	-
Hildegard Müller	6/7	-	2/2
Dr. Ariane Reinhart	7/7	-	2/2
Clara-Christina Streit	7/7	-	2/2
Christian Ulbrich	6/7	-	-

Mitglied	Finanzausschuss	Governance- und Nominierungsausschuss	Prüfungs-, Risiko- und Complianceausschuss
Jürgen Fitschen ^*	2/2	-	-
Vitus Eckert	-	3/3	2/2
Prof. Dr. Edgar Ernst ^*	-	-	-
Jürgen Fenk	-	-	-
Dr. Florian Funck	-	-	2/2
Dr. Ute Geipel-Faber	2/2	-	2/2
Dr. Daniela Gerd tom Markotten ^**	-	-	-
Matthias Hünlein	-	-	2/2
Daniel F. Just ^*	1/2	-	-
Hildegard Müller	-	-	-
Dr. Ariane Reinhart	-	3/3	-
Clara-Christina Streit	2/2	3/3	-
Christian Ulbrich	2/2	-	-

Mitglied	Strategie-, Finanz- und Nachhaltigkeitsausschuss	Personal- und Vergütungsausschuss	Teilnahmequote in %
Jürgen Fitschen ^*	-	-	100
Vitus Eckert	-	-	100
Prof. Dr. Edgar Ernst ^*	-	-	100
Jürgen Fenk	5/5	3/3	100
Dr. Florian Funck	-	3/3	100
Dr. Ute Geipel-Faber	-	-	100
Dr. Daniela Gerd tom Markotten ^**	4/5	-	90
Matthias Hünlein	-	-	91
Daniel F. Just ^*	-	-	75
Hildegard Müller	5/5	-	93
Dr. Ariane Reinhart	-	3/3	100
Clara-Christina Streit	5/5	3/3	100
Christian Ulbrich	3/5	-	79

^* Aufsichtsratsmitglied bis 17. Mai 2023.
^** Aufsichtsratsmitglied ab 17. Mai 2023.

Zusammenarbeit von Vorstand und Aufsichtsrat

Der Aufsichtsrat bestand im vergangenen Geschäftsjahr aus zwölf bzw. seit Ablauf der Hauptversammlung am 17. Mai 2023 zehn Mitgliedern. Als Gremium standen wir dem Vorstand in den Sitzungen und darüber hinaus bei seinen wesentlichen Entscheidungen zur Seite. Dazu haben wir die geschäftliche Entwicklung des Unternehmens auch außerhalb der Sitzungen aufmerksam verfolgt. Im Rahmen einer vertrauensvollen Zusammenarbeit informierte uns der Vorstand regelmäßig über wichtige Ereignisse und die strategische Ausrichtung des Unternehmens.

Insbesondere mit dem Vorstandsvorsitzenden, aber auch mit den anderen Vorstandsmitgliedern standen mein Vorgänger Herr Jürgen Fitschen und ich als Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb der Aufsichtsratssitzungen in einem regelmäßigen und engen Austausch. Die Arbeitnehmervertretungen wurden in die Kommunikation wesentlicher Unternehmenssachverhalte durch den Vorstand eingebunden.

Über unternehmensrelevante Themen aus den Gesprächen zwischen dem Vorstand und den Vertreterinnen und Vertretern der Betriebsräte des Konzerns hat mich der Vorstandsvorsitzende in angemessener Tiefe informiert. Über wichtige Erkenntnisse wurden die übrigen Aufsichtsratsmitglieder zeitnah, spätestens aber in der folgenden Gremiensitzung informiert.

Im vergangenen Jahr entschlossen wir uns zur Vornahme einer Effektivitätsprüfung im Aufsichtsratsgremium unter Einbindung eines erfahrenen externen Beratungsunternehmens. Die Evaluation erfolgte Ende Dezember 2023. Sie ergab, dass unser Gremium sowohl in der Gesamt- als auch in der Ausschussarbeit effizient arbeitet. Im 1. Quartal 2024 werden wir die Evaluationsergebnisse noch einmal gesondert aufgreifen, um die Umsetzung von darin getroffenen Handlungsempfehlungen zu prüfen.

Aufgabenschwerpunkte

Gemäß den uns nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben befassten wir uns auch im Geschäftsjahr 2023 ausführlich mit der operativen und wirtschaftlichen Entwicklung der Gruppe sowie mit ihrer strategischen Weiterentwicklung. Zu den Schwerpunktthemen zählten die Entwicklung der Rahmenbedingungen in den Märkten, die Veränderungen im Kapitalmarktumfeld und deren Auswirkungen auf die Bestands- bzw. Neubauinvestitionen. Auch zu den Themen Digitalisierung, Portfoliostrategie und Regulierung tauschten wir uns mit dem Vorstand eingehend aus.

Nach wie vor zentral blieb für unser Gremium auch das Thema Governance. Die regulatorischen Vorgaben erfordern auch im Weiteren eine Analyse der Geschäftsaktivitäten und entsprechende Umsetzungen. Diese wird unser Gremium aufmerksam begleiten.

Darüber hinaus beschäftigten wir uns eingehend mit der zukünftigen Aufstellung von Aufsichtsrat und Vorstand. Im Hinblick auf den Vorstand besprachen wir die Führungsaufstellung einschließlich möglicher Nachfolgeregelungen. Im Aufsichtsrat stand 2023 die Neu- und Wiederbesetzung von zahlreichen Aufsichtsratsmandaten an. Diese wurde im Rahmen einer strategischen Nachfolgeplanung beraten und vorbereitet.

Die Aufsichtsratsvorsitzende steht im Dialog mit den relevanten Investoren zu den Governance-Themen im Rahmen einer regelmäßig erfolgenden Governance-Roadshow, die zuletzt Ende Februar 2023 stattgefunden hat.

Sitzungen

Im Geschäftsjahr 2023 trat der Aufsichtsrat insgesamt siebenmal zu Beratungen und Beschlussfassungen zusammen: viermal in Form einer Präsenzsitzung (März, Mai, September, Dezember) und dreimal über Videokonferenz (Februar, August, Oktober). Siebenmal traf das Gremium Entscheidungen im schriftlichen Verfahren (Februar, April, dreimal Mai, zweimal Dezember).

Die Abwesenheit einzelner Mitglieder zu den sieben Zusammenkünften war stets entschuldigt und insbesondere bei den außerordentlichen Gremiensitzungen beruflich bedingt. Die abwesenden Mitglieder haben sich mit den Sitzungsunterlagen ausführlich befasst und an den getroffenen Entscheidungen über erteilte Stimmbotschaften an den Vorsitzenden bzw. an die Vorsitzende des Aufsichtsrats mitgewirkt.

Die Teilnahmequote an den Aufsichtsrats- und Ausschusssitzungen lag im Durchschnitt bei 96 %. Kein Aufsichtsratsmitglied nahm während seiner Mandatszeit an weniger als der Hälfte der Aufsichtsratssitzungen teil. Dasselbe gilt für die Teilnahme an den Ausschüssen. Zur Vorbereitung der Zusammenkünfte übermittelte uns der Vorstand rechtzeitig umfassend aussagekräftige schriftliche Berichte und Beschlussvorschläge.

Zu den einzelnen Sitzungen und schriftlichen Beschlussfassungen

Am 28. Februar 2023 trat der Aufsichtsrat im Wege einer Videokonferenz zu einer außerordentlichen Sitzung zusammen. Zentraler Besprechungsgegenstand war das Joint-Venture-Vorhaben mit Apollo. Nach ausführlicher Erörterung der wesentlichen wirtschaftlichen und rechtlichen Parameter genehmigten wir die vom Vorstand vorgeschlagene Joint-Venture-Transaktion und ermächtigten ihn zu den abschließenden Verhandlungen sowie zur Unterzeichnung des Vertrags. Weiterhin besprachen wir Überlegungen zur möglichen Dividende und nahmen die Erkenntnisse aus der Governance-Roadshow auf. Darüber hinaus befassten wir uns mit Personalangelegenheiten des Vorstands und des Aufsichtsrats. Den Erörterungen zu Personalthemen des Vorstands ist eine Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren am 20. Februar 2023 über Anpassungen in den Dienstverträgen vorausgegangen.

Am 16. März 2023 trat unser Gremium zur Bilanz feststellenden Sitzung zusammen. Wir billigten den Jahres- und Konzernabschluss der Gesellschaft zum 31. Dezember 2022 einschließlich des zusammengefassten Lageberichts sowie der nichtfinanziellen Erklärung (NFE). Ferner billigten wir den ESG-Bericht, den Vergütungsbericht sowie den Aufsichtsratsbericht für das Jahr 2022.

Wir stimmten dem Vorschlag an die Hauptversammlung zur Ergebnisverwendung sowie dem Vorschlag zum Bezug der Dividendengewährung alternativ in bar oder über Aktien zu. Im Zuge dessen übertrugen wir entsprechende Befugnisse zur Ausnutzung des Genehmigten Kapitals 2022 an den Finanzausschuss. Der Empfehlung des Prüfungsausschusses, die PricewaterhouseCoopers GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft in Essen zum Abschlussprüfer und Konzernabschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2023 sowie zum Prüfer für die prüferische Durchsicht von Zwischenfinanzberichten für das Geschäftsjahr 2023 und das 1. Quartal 2024 zu bestellen, gaben wir unsere Einwilligung. Ferner beauftragten wir PwC mit der prüferischen Durchsicht der nichtfinanziellen Konzernerklärung und der ESG-Berichterstattung sowie des Nachhaltigkeitsberichts für das Geschäftsjahr 2023.

Neben der Gesamtperformance des Konzerns erörterten wir die operative und wirtschaftliche Situation insbesondere in den Segmenten Development, Value-add und Pflege. Zu den weiteren Beratungsthemen zählten die Kapitalmarktentwicklung, das Joint-Venture-Vorhaben mit dem potenziellen Partner Apollo und weitere Bestandsveräußerungen.

Ein außerordentlicher Besprechungspunkt war ein Compliance-Fall, der am 6. März zu einer Durchsuchung in der Unternehmenszentrale geführt hat. Der Vorstand erläuterte, dass Vonovia in dem Ermittlungsverfahren als Geschädigte geführt werde. Er berichtete uns detailliert die Zusammenhänge sowie die durch ihn getroffenen bzw. eingeleiteten Maßnahmen. Der Vorstand versicherte uns, dass sich auf Basis der vorliegenden Erkenntnislage keine wesentlichen Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage von Vonovia ergeben. Die Ausführungen nahmen wir billigend zur Kenntnis.

Unter dem Tagesordnungspunkt Personalangelegenheiten berieten wir über Vergütungsthemen des Vorstands (u. a. Zielvereinbarungen, Short- und Long-Term-Incentive-Pläne, die Zielerreichung des Short-Term-Incentive-Plans 2022, die Auszahlung der Long-Term-Incentive-Plan-Tranche 2019) und fassten diesbezügliche Beschlüsse. Wir berieten und beschlossen über die Wahlvorschläge an die Hauptversammlung in Bezug auf die Besetzung des Aufsichtsrats.

Mit Blick auf den Vorstand besprachen wir die Einrichtung eines Vorstandsressorts Personal (CHRO) und eine entsprechende Besetzung.

Im schriftlichen Verfahren stimmten wir am 23. April 2023 dem Joint Venture mit dem Investor Apollo über eine Beteiligung am Südewo-Portfolio zu. Am 3. Mai 2023 beschlossen wir im schriftlichen Verfahren zwei vertragliche Regelungen mit Vorstandsmitgliedern und eine Anpassung der Geschäftsverteilung im Vorstand.

Im Anschluss an die Hauptversammlung fand sich unser Gremium am 17. Mai 2023 zur konstituierenden Sitzung zusammen. Darin wurde Clara-Christina Streit zur Vorsitzenden und Vitus Eckert zu ihrem Stellvertreter gewählt. Im Anschluss fassten wir einen Beschluss über die Anpassung der Geschäftsordnungen für den Aufsichtsrat sowie für den Vorstand und wählten die Aufsichtsratsausschüsse gemäß der neuen Geschäftsordnung. In den Governance- und Nominierungsausschuss wurden Clara-Christina Streit (als Vorsitzende), Vitus Eckert und Dr. Ariane Reinhart gewählt. Zu Mitgliedern des Personal- und Vergütungsausschusses wurden Dr. Ariane Reinhart (als Vorsitzende), Jürgen Fenk, Dr. Florian Funck und Clara-Christina Streit gewählt. In den Prüfungs-, Risiko- und Complianceausschuss wurden Dr. Florian Funck (als Vorsitzender), Vitus Eckert, Dr. Ute Geipel-Faber und Matthias Hünlein berufen. Der Strategie-, Finanz- und Nachhaltigkeitsausschuss wurde durch Jürgen Fenk (als Vorsitzender), Dr. Daniela Gerd tom Markotten, Hildegard Müller, Clara-Christina Streit und Christian Ulbrich besetzt. In einer Videokonferenz am 3. August 2023 bestätigten wir diese Beschlussfassungen.

Am 6. und 7. September 2023 befasste sich unser Gremium im Rahmen einer Doppelsitzung eingehend mit der Strategie des Unternehmens. Gemeinsam mit dem Vorstand erörterten wir im ersten Sitzungsteil die veränderten Rahmenbedingungen auf den Kapitalmärkten und deren Auswirkungen auf Vonovia. Der Vorstand erläuterte uns die Maßnahmen, die das Unternehmen als Antwort auf die Abwertung des Bestands zur Sicherung der finanzwirtschaftlichen Stabilität getroffen hat, und stellte Szenarien für das weitere Vorgehen in der Zukunft vor. Wir bestärkten den Vorstand in seinem strategischen Vorgehen unter Berücksichtigung der Themen Bilanzstabilität, Kostendisziplin und Wahrnehmung am Kapitalmarkt (inklusive Rating).

Im zweiten Sitzungsteil setzten wir die strategische Beratung fort. Wir befassten uns mit dem Unternehmensleitbild, dem Geschäftsmodell im Kontext der Megatrends, den Potenzialen der Bewirtschaftungsplattform, der Optimierung von Kapitalstruktur und Kapitalkosten sowie mit dem Investmentprogramm. Weitere Besprechungsgegenstände waren Entwicklungsmöglichkeiten für die Segmente Value-add und Development sowie Handlungsoptionen für die Auslandsgesellschaften.

Darüber hinaus beschäftigten wir uns eingehend mit den Berichten aus den neu gebildeten Ausschüssen: Wir stimmten der Empfehlung des Governance- und Nominierungsausschusses zu, für die perspektivische Nachfolgeplanung für den Vorstand eine professionelle Unterstützung vorzusehen und dafür ein Personalberatungsunternehmen zu beauftragen. Daneben befassten wir uns mit den externen Beratungsangeboten für die vorgesehene Effektivitätsprüfung des Aufsichtsrats. Der Personal- und Vergütungsausschuss berichtete von den Ergebnissen aus der Überprüfung des Vergütungssystems auf Corporate-Governance-Konformität und die Marktüblichkeit der Vergütungsbestandteile.

Am 25. Oktober 2023 berieten wir in einer außerordentlichen Videokonferenz gemeinsam mit dem Vorstand über ein weiteres Joint Venture mit Apollo und in Verbindung damit über die Anteilsveräußerung eines ausgewählten Wohnungsportfolios. Wir ermächtigten den Vorstand, die Verhandlungen zu finalisieren und die Verträge abzuschließen.

In der Präsenzsitzung des Aufsichtsrats am 5. und 6. Dezember 2023 erörterten wir eingehend das vom Vorstand vorgelegte Budget 2024 und unter anderem die Berichte aus den Ausschüssen: Im ersten Sitzungsteil am 5. Dezember 2023 befassten wir uns im Wesentlichen mit Angelegenheiten des Aufsichtsrats und Personalangelegenheiten des Vorstands. Auf Empfehlung des Governance- und Nominierungsausschusses entschieden wir die Vornahme einer Effektivitätsprüfung im Gremium mit Unterstützung eines erfahrenen externen Beratungsunternehmens.

Weiterhin sprachen wir über die Themen, die im Kontext der Weiterbildung unseres Gremiums berücksichtigt werden sollen, und bestätigten unseren Entschluss, bei den Fortbildungen auch zukünftig die spezifischen Themen des Wohnimmobilien-Sektors und der Governance zu berücksichtigen. Im Zuge dessen nutzten wir auch die Vortragsangebote des Managements und der Führungskräfte. Wir befassten uns intensiv mit der Mietenentwicklung, dem Mietspiegel und seiner Anwendung sowie mit den Auswirkungen seiner Anwendung auf die Geschäftsentwicklung.

In den Beratungen zu den Personalangelegenheiten erörterten wir die Nachfolgeplanung in den Gremien Vorstand und Aufsichtsrat. Hierbei wird der Governance- und Nominierungsausschuss von einem Personalberatungsunternehmen unterstützt. Auf Basis der Auswertung von erfolgten Market-Mappings auf Grundlage zuvor ermittelter Qualifikationsprofile haben wir einen Pool von möglichen Kandidaten für etwaige Nachbesetzungen in den Gremien zusammengeführt. Diese Auflistungen von potenziellen Kandidaten werden gepflegt, um die Nachfolgeplanungen durch die Aufsichtsratsgremien abzusichern.

Unter Einbindung eines erfahrenen Vergütungsberaters befassten wir uns mit der Vorstandsvergütung und stellten fest, dass die Marktüblichkeit gegeben ist. Wir folgten der Empfehlung des Personal- und Vergütungsausschusses und bestätigten die Angemessenheit der Vergütung der Vorstandsmitglieder. Im Zuge dessen erörterten wir, ob mit den Vorstandsmitgliedern ein individuelles Leistungskriterium in der variablen Vergütung (Short Term Incentive) vereinbart werden soll.

Im Weiteren schlossen wir uns der Empfehlung des Governance- und Nominierungsausschusses an, eine aktualisierte Entsprechenserklärung abzugeben.

Im Mittelpunkt des zweiten Teils der Aufsichtsratssitzung am 6. Dezember 2023 stand die Budget- und Mittelfristplanung des Vorstands. Dieser informierte uns über die aktuelle Geschäftsentwicklung und erläuterte seine wesentlichen Planungsannahmen für 2024 und darüber hinaus. Dabei ging der Vorstand unter anderem auch auf die Entwicklungsmöglichkeiten für das Segment Development ein. Wir genehmigten das vorgelegte Budget 2024 und nahmen die vorstandsseitig vorgestellte Fünfjahresplanung zur Kenntnis.

Am 18. Dezember 2023 genehmigten wir im schriftlichen Verfahren die Zielwerte des Sustainability Performance Index (SPI) für das Budget 2024.

Ebenfalls am 18. Dezember 2023 entschieden wir im schriftlichen Verfahren, mit den Vorstandsmitgliedern ein Individualziel im Rahmen der variablen Vergütung zu vereinbaren. Die Festsetzung der individuell zu leistenden Beiträge der Vorstandsmitglieder soll im 1. Quartal 2024 erfolgen.

Ausschüsse und Ausschussarbeit

Zur effektiven Wahrnehmung unserer Aufgaben haben wir im Aufsichtsrat Ausschüsse gebildet. Die Ausschüsse bereiten Themen vor, die in unserem Gremium beraten bzw. beschlossen werden. Darüber hinaus fassen sie Beschlüsse, die wir aus dem Gesamtgremium an sie delegiert haben.

Bis zur Hauptversammlung am 17. Mai 2023 wurde unsere Arbeit durch drei Ausschüsse unterstützt: den Prüfungsausschuss, den Finanzausschuss sowie den Präsidial- und Nominierungsausschuss.

In der konstituierenden Sitzung am 17. Mai 2023 haben wir die Aufgaben und Schwerpunktthemen auf vier Ausschüsse verteilt. Der Präsidial- und Nominierungsausschuss ging im Governance- und Nominierungsausschuss und im Personal- und Vergütungsausschuss auf. Dabei wurden Aufgaben neu zugeordnet, und es kamen Aufgaben hinzu.

―	Governance- und Nominierungsausschuss: Er berät regelmäßig über die langfristige Nachfolgeplanung für den Vorstand und Aufsichtsrat sowie über die Corporate Governance der Gesellschaft.
―	Prüfungs-, Risiko- und Complianceausschuss: Er befasst sich insbesondere mit der Überwachung des Rechnungslegungsprozesses, Bewertungsfragen, der Wirksamkeit des Internen Kontrollsystems, des Risikomanagementsystems und des internen Revisionssystems sowie der Abschlussprüfung und der Compliance.
―	Strategie-, Finanz- und Nachhaltigkeitsausschuss: Er berät den Vorstand in den Themen Unternehmens- und Bereichsstrategie sowie im Hinblick auf die Nachhaltigkeitsstrategie, insbesondere der Planung des strategischen Rahmens für alle konzernweiten Nachhaltigkeitsmaßnahmen und in Angelegenheiten mit strategischer Bedeutung für die Gesellschaft und für mit ihr verbundene Unternehmen. Ferner berät er den Vorstand in Fragen der Digitalisierung der Gesellschaft, darunter zu den Themen technologische Innovation und Transformation.
―	Personal- und Vergütungsausschuss: Er bereitet Beschlüsse des Aufsichtsrats über die Einführung und Änderung des Vergütungssystems für den Vorstand vor, einschließlich der wesentlichen Vertragselemente, Ziele und Performance, sowie die Festsetzung der konkreten Vergütung der einzelnen Vorstandsmitglieder. Darüber hinaus berät er den Vorstand zu Fragen der Personalstrategie (einschließlich Employer Branding, Personalentwicklung, Performance-Management, Vergütung) sowie Restrukturierungsmaßnahmen.

Die Details zur Bildung der Ausschüsse und ihren Aufgaben wurden in der Geschäftsordnung für den Aufsichtsrat aufgenommen und werden in der Erklärung zur Unternehmensführung erläutert.

Der Prüfungsausschuss bzw. Prüfungs-, Risiko- und Complianceausschuss stand im Rahmen der quartalsweise stattfindenden Sitzung in einem engen Austausch mit dem Abschlussprüfer. Auch im Vorfeld der quartalsweise stattfindenden Prüfungsausschusssitzungen standen der Ausschuss, vertreten durch den Vorsitzenden, und der Abschlussprüfer in einem regelmäßigen Dialog.

Neben dem regelmäßigen Dialog zwischen dem Prüfungsausschuss bzw. Governance- und Nominierungsausschuss und dem Abschlussprüfer im Rahmen der quartalsweise stattfindenden Sitzung erfolgt auch regelmäßig ein Austausch zwischen dem Vorsitzenden des Prüfungsausschusses und dem Abschlussprüfer, insbesondere im Vorfeld der quartalsweisen Prüfungsausschusssitzungen.

Prüfungsausschuss (bis 17. Mai 2023)

Der Prüfungsausschuss bestand bis zur Hauptversammlung 2023 aus vier Mitgliedern. Den Vorsitz hatte Prof. Dr. Edgar Ernst inne. Die weiteren Mitglieder waren Vitus Eckert, Jürgen Fenk und Dr. Florian Funck. Jürgen Fitschen und Clara-Christina Streit nahmen an den Sitzungen im Jahr 2023 als ständige Gäste teil. Der Prüfungsausschuss kam 2023 zu zwei Sitzungen zusammen (März, Mai).

Am 15. März 2023 befasste sich der Ausschuss in einer Hybridsitzung mit der Prüfung des Jahres- und des Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2022 sowie des zusammengefassten Lageberichts für das Geschäftsjahr 2022. Bei der Prüfung bezog der Ausschuss die Berichte der Gesellschaft sowie die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers KPMG ein. Der Abschlussprüfer prüfte die für das Geschäftsjahr 2022 geforderte Darstellung des Konzernabschlusses im European Single Electronic Format (ESEF) und bestätigte eine gesetzeskonforme Anwendung. Für die nichtfinanzielle Erklärung einschließlich der Taxonomie-Berichterstattung gemäß Limited Assurance erteilte KPMG ebenfalls eine einwandfreie Prüfungsbescheinigung.

Der Ausschuss sprach an den Aufsichtsrat die Empfehlung aus, den Jahresabschluss und den zusammengefassten Lagebericht für das Geschäftsjahr 2022 festzustellen sowie den Konzernabschluss und den zusammengefassten Lagebericht für das Geschäftsjahr 2022 zu billigen. Auch für die nichtfinanzielle Erklärung und den ESG-Bericht der Vonovia SE empfahl der Ausschuss die Billigung. Dem Vorschlag des Vorstands zur Ergebnisverwendung stimmte der Prüfungsausschuss zu.

Der bereits getroffenen Entscheidung in einem durchgeführten Auswahlverfahren folgend, empfahl der Ausschuss dem Aufsichtsrat, für das Geschäftsjahr 2023 PricewaterhouseCoopers GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Essen, zum Abschlussprüfer und Konzernabschlussprüfer sowie zum Prüfer für die prüferische Durchsicht der Zwischenfinanzberichte für das Geschäftsjahr 2023 zu bestellen.

Weiterhin befasste sich der Prüfungsausschuss mit dem Jahresbericht 2022 der Internen Revision sowie mit einem Compliance-Fall, der über ein Ermittlungsverfahren gegen aktuelle sowie ehemalige Mitarbeiter zu einer Durchsuchung in der Unternehmenszentrale geführt hatte. Er informierte sich eingehend über die Hintergründe, den Sachstand und die vom Unternehmen getroffenen Maßnahmen. Letztere nahm er billigend zur Kenntnis, verbunden mit der Bitte, über den weiteren Verlauf regelmäßig informiert zu werden. Die Berichte der Revision zum Internen Kontrollsystem nahm der Ausschuss ebenfalls billigend zur Kenntnis.

Am 3. Mai 2023 befasste sich der Prüfungsausschuss im Rahmen einer Hybridsitzung mit dem verkürzten Konzernzwischenabschluss zum 31. März 2023. Der neue Prüfer PwC bestätigte, dass der Übergang auf das Mandat reibungslos erfolgt sei. Der Ausschuss nahm die Berichterstattung des Abschlussprüfers und den verkürzten Konzernzwischenabschluss nebst Zwischenmitteilung zum 31. März 2023 zustimmend zur Kenntnis. Er beriet sich mit dem Vorstand über die wirtschaftliche Entwicklung im Konzern sowie in den Segmenten, die Bewertung des Bestands sowie geplante Transaktionen.

In Verbindung mit dem Compliance Report besprach der Ausschuss auch in dieser Sitzung eingehend den Stand der laufenden Untersuchung zum oben erwähnten Compliance-Fall. Weiterhin befasste sich das Gremium mit der Risikotragfähigkeit des Konzerns, dem Bericht zum Risikomanagement, dem Bericht zur steuerlichen Lage des Unternehmens sowie mit dem Statusbericht der internen Revision.

Prüfungs-, Risiko- und Complianceausschuss (ab 17. Mai 2023)

Der Prüfungs-, Risiko- und Compliance-Report bestand im Berichtsjahr aus vier Mitgliedern. Den Vorsitz hatte Dr. Florian Funck inne. Die weiteren Mitglieder waren Vitus Eckert, Dr. Ute Geipel-Faber und Matthias Hünlein. Clara-Christina Streit nahm an den Sitzungen als ständiger Gast teil. Der Prüfungs-, Risiko- und Complianceausschuss kam 2023 zu zwei Sitzungen zusammen (August, November).

In seiner ersten Zusammenkunft stimmte sich der Ausschuss am 3. August 2023 in einer Hybridsitzung zur zukünftigen Organisation der Zusammenarbeit sowie zu den künftigen Schwerpunkten der Ausschussarbeit ab. Es wurde beschlossen, die Prüfungsgesellschaft noch stärker in die Sitzungsthemen einzubeziehen. Der Ausschuss beriet über den Konzernhalbjahresabschluss nebst Zwischenberichterstattung zum 30. Juni 2023 und nahm diesen zustimmend zur Kenntnis. Der Ausschuss billigte das Prüfungsbudget 2023 sowie den Mehrprüfaufwand für 2022. Weitere Beratungsthemen waren die Immobilienbewertung und die Compliance einschließlich des aktuellen Compliance-Falls.

Am 2. November 2023 erörterte der Prüfungs-, Risiko- und Complianceausschuss in einer hybriden Sitzung den verkürzten Konzernzwischenabschluss zum 30. September 2023 und nahm diesen zustimmend zur Kenntnis. Gegenstand der Beratungen waren u. a. der Bericht der Gesellschaft und des Wirtschaftsprüfers. Der Ausschuss erörterte gemeinsam mit dem Vorstand u. a. die Erfolge bei den Verkaufsprojekten, Finanzierungsthemen und Kreditratings sowie die Prognose 2023 und den Ausblick 2024.

Der Abschlussprüfer stellte das Vorgehen im Rahmen der Abschlussprüfung und die Qualitätssicherung vor. Weiterhin wurden folgende Key Audit Matters erläutert: die Bewertung der Investment Properties, der Goodwill-Impairment-Test, die Bewertung der Developmentprojekte und die Bewertung von Anteilen an verbundenen Unternehmen.

Der Ausschuss informierte sich eingehend über die Bedeutung der Cyber-Security für den Vonovia Konzern und den Umsetzungsstand der Cyber-Security-Maßnahmen. Weitere Themen waren die Risikoentwicklung im 2. Halbjahr 2023, wesentliche Rechtsstreitigkeiten, potenzielle Interessenkonflikte, der Compliance-Bericht und der Bericht der Internen Revision zum Stand der Prüfungen. Dem Prüfungsplan der Internen Revision für das Geschäftsjahr 2024 erteilte der Ausschuss seine Genehmigung.

Finanzausschuss (bis 17. Mai 2023)

Der Finanzausschuss bestand 2023 aus fünf Mitgliedern. Den Vorsitz hatte Frau Clara-Christina Streit inne. Die weiteren Mitglieder waren Jürgen Fitschen, Dr. Ute Geipel-Faber, Daniel F. Just und Christian Ulbrich. Der Finanzausschuss trat im Berichtsjahr zweimal zusammen (Februar und Mai).

In einer Videokonferenz am 23. Februar 2023 beriet der Finanzausschuss über den Verhandlungsstand mit dem Joint-Venture-Partner Apollo. Neben der Besprechung der Vertragsmodalitäten erläuterte der Vorstand dem Ausschuss die finanzielle Attraktivität des Joint Ventures im Verhältnis zu anderen aktuell verfügbaren Finanzierungsmöglichkeiten und gab einen Ausblick auf die voraussichtliche Einordnung des Investments als Equity durch die Ratingagenturen. Darüber hinaus tauschte sich der Ausschuss mit dem Vorstand zu möglichen Überlegungen zum Thema Dividende aus.

Der Finanzausschuss genehmigte am 1. Mai 2023 im schriftlichen Verfahren eine Verkaufstransaktion über ein Immobilienportfolio mit einem Volumen von 550 Mio. €.

In einer Hybridsitzung am 16. Mai 2023 griff der Finanzausschuss das Thema Dividende auf und stimmte dem Grundsatzbeschluss des Vorstands über die teilweise Ausnutzung des Genehmigten Kapitals 2022 im Rahmen der Aktiendividende 2023 zu.

Strategie-, Finanz- und Nachhaltigkeitsausschuss (ab 17. Mai 2023)

Der Strategie-, Finanz- und Nachhaltigkeitsausschuss bestand 2023 aus fünf Mitgliedern. Den Vorsitz hatte Jürgen Fenk inne. Die weiteren Mitglieder waren Dr. Daniela Gerd tom Markotten, Hildegard Müller, Clara-Christina Streit und Christian Ulbrich. Der Strategie-, Finanz- und Nachhaltigkeitsausschuss trat im Berichtsjahr fünfmal zusammen (zweimal August, November, zweimal Dezember).

Im schriftlichen Verfahren stimmte der Ausschuss am 9. Juni 2023 dem Konkretisierungsbeschluss des Vorstands zur Ausnutzung des Genehmigten Kapitals 2022 im Wege einer Sachkapitalerhöhung im Rahmen der Gewährung der Aktiendividende 2023 zu.

In seiner Sitzung am 3. August 2023 befasste sich der Ausschuss eingehend mit der Vorbereitung der Strategiediskussion im Gesamtaufsichtsrat. Im Rahmen der Besprechung erläuterte der Vorstand die Bedeutung des Kapitalmarkts, der allgemeinen Marktsituation sowie der Nachhaltigkeit für den weiteren strategischen Weg.

Im Rahmen einer Videokonferenz setzte der Ausschuss die Erörterungen am 28. August 2023 fort. Dabei wurden die Wechselwirkungen zwischen der Situation an den Immobilien- und Finanzmärkten sowie den Geschäftsentscheidungen von Vonovia weiter vertieft.

Im Mittelpunkt einer per Video abgehaltenen Ausschusssitzung am 16. November 2023 standen die Developmentstrategie und die Budgetplanung 2024. Der Vorstand informierte die Ausschussmitglieder über den Umgang des Unternehmens mit den veränderten Marktbedingungen und erläuterte seine Entscheidung, Bauprojekte für die Zukunft weiterzuentwickeln und baufertig zu machen.

Am 1. Dezember 2023 griff der Ausschuss per Video erneut das Thema Budget 2024 auf. Begleitet durch den Vorstand vertiefte er die Diskussion unter Berücksichtigung relevanter Aspekte wie Erträge, Investitionen, Liquidität, Verschuldung und Dividende.

In seiner letzten Jahressitzung am 14. Dezember 2023 besprach der Ausschuss die Zielwerte des Sustainability Performance Index (SPI) und bestätigte sie für das Budget 2024 gemäß der Vorstandsvorlage und empfahl sie dem Aufsichtsrat zur Genehmigung.

Präsidial- und Nominierungsausschuss (bis 17. Mai 2023) Der Präsidial- und Nominierungsausschuss setzte sich im vergangenen Jahr aus fünf Mitgliedern zusammen. Den Vorsitz hielt Jürgen Fitschen als Aufsichtsratsvorsitzender inne. Die weiteren Mitglieder waren Matthias Hünlein, Hildegard Müller, Dr. Ariane Reinhart und Clara-Christina Streit. Der Präsidial- und Nominierungsausschuss kam 2023 zweimal zusammen (März und April).

In einer Videokonferenz am 8. März 2023 befasste sich der Ausschuss mit der Besetzung der CHRO-Vorstandsposition sowie mit Vergütungsthemen des Vorstands. Den Beratungen zu Personalthemen des Vorstands war am 14. Februar 2023 eine Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren über die Anpassungen in den Dienstverträgen mit einer Empfehlung zur Entscheidung im Aufsichtsrat vorausgegangen.

Nach einer Besprechung zur Zielerreichung in der variablen Vergütung des STIP (Short-Term-Incentive-Plan) für das Geschäftsjahr 2022 und der LTIP (Long-Term-Incentive-Plan) Tranche 2019 beschloss der Ausschuss die Empfehlung an den Aufsichtsrat, die Auszahlungsbeträge entsprechend den vorgelegten Ergebnissen festzulegen.

Weiterhin beriet und verabschiedete der Ausschuss die Nominierungsempfehlungen zur Besetzung der Aufsichtsratsmandate anlässlich der Hauptversammlung am 17. Mai 2023.

Am 28. April 2023 beriet der Präsidial- und Nominierungsausschuss im Wege einer Videokonferenz unter anderem über die Geschäftsverteilung innerhalb des Vorstands. Der Ausschuss sprach an den Aufsichtsrat die Empfehlung aus, Ruth Werhahn in die CHRO-Position des Vorstands zu berufen. Ein weiteres Thema waren mögliche Nachfolgeplanungen zu Aufsichtsratsmandaten in der Hauptversammlung 2025.

Im schriftlichen Verfahren am 2. Mai 2023 traf der Ausschuss zwei Entscheidungen zu vertraglichen Regelungen mit Vorstandsmitgliedern sowie zur Anpassung der Geschäftsverteilung. Damit einher ging die entsprechende Empfehlung zur Beschlussfassung an den Aufsichtsrat.

Governance- und Nominierungsausschuss (ab 17. Mai 2023) Der Governance- und Nominierungsausschuss bestand im vergangenen Jahr aus drei Mitgliedern. Den Vorsitz hielt Clara-Christina Streit als Aufsichtsratsvorsitzende inne. Die weiteren Mitglieder waren Vitus Eckert und Dr. Ariane Reinhart. Der Governance- und Nominierungsausschuss kam im Geschäftsjahr dreimal zusammen (Juli, September, November).

In einer Videokonferenz am 31. Juli 2023 befasste sich der Ausschuss mit der Effektivitätsprüfung des Aufsichtsrats und der unterstützenden Einbindung eines externen Beratungsunternehmens. Der Ausschuss diskutierte über ein Performance-Management im Gremium sowie über die obligatorische Nachfolgeplanung im Aufsichtsrat. Bei der obligatorischen Nachfolgeplanung für den Vorstand beriet der Ausschuss ebenfalls über die Einbindung erfahrener externer Personalberater. Darüber hinaus befasste sich das Gremium mit einer Permanent Education Agenda, um dem Aufsichtsrat eine Auswahl von geeigneten Weiterbildungsveranstaltungen empfehlen zu können.

In der Sitzung am 6. September 2023 befasste sich der Ausschuss mit der Nachfolgeplanung für den Vorstand. Die Ausschussmitglieder verständigten sich mit Unterstützung eines Personalberaters auf Kompetenz- und Qualifikationsprofile, die bei den Market-Mappings Anwendung finden sollen. Der Ausschuss empfahl dem Aufsichtsrat, für die bestehenden Managementfunktionen eine Namensliste zu erstellen, die das Aufsichtsratsgremium im Bedarfsfall in die Lage versetzt, auf potenzielle Personen zuzugehen.

In der Sitzung am 30. November 2023 beriet das Gremium über die Ergebnisse des vom Aufsichtsrat im November durchgeführten Suitability Assessment. Darin hatten die Aufsichtsratsmitglieder im Wege der Selbsteinschätzung Angaben zum Qualifikations- und Kompetenzprofil sowie zu den sonstigen Governance-Anforderungen vorgenommen. Auf dieser Grundlage wurde das hinterlegte Qualifikations- und Kompetenzprofil des Aufsichtsrats bestätigt und ergänzt. Der Ausschuss vollzog die Angaben der Aufsichtsratsmitglieder nach und stellte fest, dass die Konformität mit den Governance-Regelungen vorliegt. Er sprach dem Aufsichtsrat eine Empfehlung zur Abgabe der jährlichen Entsprechenserklärung aus. Ferner empfahl er dem Aufsichtsrat die Mandatierung eines Beratungsunternehmens zur Begleitung der Effektivitätsprüfung des Aufsichtsrats.

Darüber hinaus befasste sich der Ausschuss mit der Offenlegung eines Interessenkonflikts eines Aufsichtsratsmitglieds. Im Kontext einer Ausschreibung über Beratungsleistungen sollte ein Unternehmen einbezogen werden, in dem das Aufsichtsratsmitglied eine Managementposition bekleidet. Der Ausschuss nahm die Erklärung des Aufsichtsratsmitglieds, nicht in das Ausschreibungsverfahren involviert zu sein, zur Kenntnis und entschied, dass das Unternehmen an der Ausschreibung teilnehmen kann. Ein Präjudiz für die erforderliche Zustimmung des Ausschusses zu einem gegebenenfalls abzuschließenden Vertrag war mit dieser Entscheidung nicht gegeben. Zudem befasste sich der Ausschuss mit Personalangelegenheiten des Vorstands.

Personal- und Vergütungsausschuss (ab 17. Mai 2023) Der Personal- und Vergütungsausschuss setzte sich im vergangenen Jahr aus fünf Mitgliedern zusammen. Den Vorsitz hatte Dr. Ariane Reinhart inne. Die weiteren Mitglieder waren Vitus Eckert, Jürgen Fenk, Dr. Florian Funck und Clara-Christina Streit. Der Personal- und Vergütungsausschuss tagte im Geschäftsjahr dreimal (September und zweimal November).

In der Sitzung am 6. September 2023 befasste sich der Ausschuss mit dem Vorstandsvergütungssystem. Eine Überprüfung unter Hinzuziehung eines Vergütungsberaters ergab, dass sowohl die Konformität mit dem Deutschen Corporate Governance Kodex (DCGK) als auch die Marktüblichkeit der Vergütungsbestandteile vorliegt.

Ausgehend von der Regelkonformität des Vorstandsvergütungssystems diskutierte der Ausschuss am 16. November 2023 im Rahmen einer Videokonferenz über Handlungsfelder, die im Hinblick auf die Weiterentwicklung der variablen Vergütung in einem angepassten Vergütungssystem Berücksichtigung finden könnten, um diese dann 2025 der Hauptversammlung zur Billigung vorzulegen zu können.

In der Sitzung am 30. November 2023 überprüfte der Ausschuss die Vorstandsvergütung auf Marktüblichkeit. Dabei zog das Gremium Marktdaten und die Expertise eines Vergütungsberaters hinzu. Der Ausschuss stellte fest, dass die Vergütung der Vorstandsmitglieder die marktübliche Vergütung nicht übersteigt, und empfahl dem Aufsichtsrat, die Angemessenheit der Vergütung der Vorstandsmitglieder zu bestätigen. Weiterhin beriet der Ausschuss über die variable Vergütung des Vorstands (STIP und LTIP). Für den STIP sprach der Ausschuss dem Aufsichtsrat die Empfehlung aus, mit den Vorstandsmitgliedern jeweils ein Individualziel zu vereinbaren.

Corporate Governance

Vorstand und Aufsichtsrat der Vonovia SE verpflichten sich den Prinzipien einer guten Corporate Governance. Dazu haben sich die Mitglieder des Aufsichtsrats auch im Berichtsjahr mit dem Deutschen Corporate Governance Kodex beschäftigt. Am 12. Dezember 2023 haben Vorstand und Aufsichtsrat die Abgabe der Entsprechenserklärung nach § 161 AktG beschlossen. Darüber hinaus berichtet der Vorstand zugleich auch für den Aufsichtsrat in der Erklärung zur Unternehmensführung über die Corporate Governance bei Vonovia. Beide Erklärungen werden vom Unternehmen auf der Webseite der Gesellschaft dauerhaft zur Einsicht eingestellt.

Abschlussprüfung

Die von der Hauptversammlung am 17. Mai 2023 zum Prüfer der Abschlüsse des Geschäftsjahres 2023 gewählte PricewaterhouseCoopers GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Essen, hat den Jahresabschluss und den Konzernabschluss der Vonovia SE zum 31. Dezember 2023 sowie den zusammengefassten Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023 geprüft und jeweils mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Die nichtfinanzielle Konzernerklärung, die in einem separaten Abschnitt im zusammengefassten Lagebericht enthalten ist, wurde einer gesonderten betriebswirtschaftlichen Prüfung nach ISAE 3000 mit begrenzter Sicherheit durch die PricewaterhouseCoopers GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Essen, unterzogen. Bestandteil der Jahresabschlussprüfung war gemäß § 317 Abs. 4 HGB auch die Prüfung des Risikofrüherkennungssystems der Vonovia SE.

Der Abschlussprüfer hatte gegenüber dem Vorsitzenden des Prüfungs-, Risiko- und Complianceausschusses seine Unabhängigkeit bestätigt und erklärt, dass keine Umstände vorlagen, die Anlass geben, seine Befangenheit anzunehmen. Der Prüfungsauftrag war an die PricewaterhouseCoopers GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Essen, durch den Vorsitzenden des Prüfungsausschusses aufgrund des Beschlusses des Ausschusses und der Wahl des Abschlussprüfers durch die Hauptversammlung erteilt worden.

Der Jahresabschluss wurde vom Vorstand nach den deutschen handelsrechtlichen und aktienrechtlichen Vorschriften einschließlich der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung aufgestellt. Der Konzernabschluss wurde vom Vorstand nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) aufgestellt, wie sie in der Europäischen Union anzuwenden sind, sowie nach den ergänzend nach § 3i5e Abs. 1 HGB anzuwendenden Vorschriften.

Für den Jahresabschluss und den Konzernabschluss hat die Vonovia SE einen zusammengefassten Lagebericht nach den Vorgaben der §§ 315, 298 Abs. 2 HGB aufgestellt. Alle Mitglieder des Aufsichtsrats haben den Jahresabschluss, den Konzernabschluss nebst zusammengefasstem Lagebericht sowie die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers rechtzeitig erhalten. Auf Basis der Vorbefassung und Prüfung durch den Prüfungs-, Risiko- und Complianceausschuss, über die der Vorsitzende des Prüfungs-, Risiko- und Complianceausschusses dem Aufsichtsrat Bericht erstattet hat, hat sich der Aufsichtsrat eingehend mit dem Jahresabschluss, dem Konzernabschluss, dem zusammengefassten Lagebericht der Vonovia SE für das Geschäftsjahr 2023 und mit dem Vorschlag des Vorstands zur Verwendung des Bilanzgewinns befasst. In Bezug auf die gemäß dem CSR-Richtlinie-Umsetzungsgesetz zu veröffentlichende nichtfinanzielle Erklärung hat der Aufsichtsrat seine Prüfpflicht wahrgenommen.

Der Abschlussprüfer erläuterte sowohl in der gemeinsamen Sitzung am 14. März 2024 mit dem Prüfungsausschuss als auch in der Sitzung des Aufsichtsrats am 14. März 2024 die Ergebnisse seiner Prüfung einschließlich der Prüfungsschwerpunkte und hierbei der besonders wichtigen Prüfungssachverhalte, der sogenannten Key Audit Matters. Die Prüfungsschwerpunkte sowie die im Bestätigungsvermerk dargelegten Key Audit Matters wurden vom Abschlussprüfer im Rahmen seiner Unabhängigkeit im 2. Halbjahr 2023 festgelegt und sind mit dem Prüfungsausschuss bereits im Vorfeld einvernehmlich erörtert worden.

Besonders wichtige Prüfungssachverhalte waren im Geschäftsjahr 2023 mit Blick auf den Konzernabschluss die Bewertung der Investment Properties, die Werthaltigkeit der Geschäfts- oder Firmenwerte und die Bewertung der in Entwicklung und in Bau befindlichen Immobilien. Als besonders wichtiger Prüfungssachverhalt für den Einzelabschluss stellt sich die Bewertung von Anteilen an verbundenen Unternehmen vor dem Hintergrund der gestiegenen Zinslandschaft dar.

Unsere Fragen wurden vom Abschlussprüfer ausführlich beantwortet. Nach eingehender Prüfung sämtlicher Vorlagen ergaben sich für uns keine Einwendungen. Dem Prüfungsergebnis des Abschlussprüfers stimmten wir deshalb zu. Am 14. März 2024 billigten wir entsprechend dem Vorschlag des Prüfungsausschusses den Jahresabschluss und den Konzernabschluss der Vonovia SE nebst zusammengefasstem Lagebericht. Damit ist der Jahresabschluss festgestellt.

Vergütungsbericht

Vorstand und Aufsichtsrat haben einen Bericht über die im Geschäftsjahr 2023 den Mitgliedern des Vorstands und des Aufsichtsrats gewährte und geschuldete Vergütung erstellt. Der Vergütungsbericht wurde durch den Abschlussprüfer auf die gesetzlich erforderlichen Angaben nach § 162 Abs. 1 und 2 AktG geprüft. Über die gesetzlichen Anforderungen hinaus erfolgte durch PricewaterhouseCoopers GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Essen, auch eine inhaltliche Prüfung. Der Vergütungsbericht mit dem Prüfungsvermerk von PwC wurde auf der Webseite der Gesellschaft veröffentlicht.

Dividende

Der Aufsichtsrat hat den Vorschlag des Vorstands zur Verwendung des Bilanzgewinns geprüft. Dabei wurden insbesondere die Liquidität der Gesellschaft bzw. der Gruppe, die steuerlichen Aspekte sowie die Finanz- und die Investitionsplanung berücksichtigt. Wir schließen uns nach der Prüfung dem Gewinnverwendungsvorschlag des Vorstands an, aus dem Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2023 eine Dividende in Höhe von 0,90 € je Aktie bzw. auf die Aktien des Grundkapitals zum 31. Dezember 2023 insgesamt 733.180.498,20 € an die Aktionäre auszuschütten und den verbleibenden Betrag auf neue Rechnung vorzutragen oder für weitere Dividenden auf zum Zeitpunkt der Hauptversammlung dividendenberechtigte Aktien zu verwenden, die über jene zum 31. Dezember 2023 hinausgehen.

Wie für die vorherigen Geschäftsjahre einschließlich 2022 soll auch wieder für die Dividende des Geschäftsjahres 2023, zahlbar nach der Hauptversammlung im Mai 2024, die Wahl einer Sachdividende in Aktien gegeben werden, soweit dies aus Sicht von Vorstand und Aufsichtsrat im Interesse der Gesellschaft und ihrer Aktionäre liegt.

Personalia

Im Vorstand gab es im Berichtsjahr folgende Veränderungen: Mit Wirkung zum 1. Juli 2023 schied Helene von Roeder auf eigenen Wunsch aus dem Vorstand aus. Mit Wirkung zum 1. Oktober 2023 trat Ruth Werhahn in den Vorstand ein. Sie verantwortet als Chief Human Resources Officer (CHRO) das neu geschaffene Personalressort.

Im Aufsichtsrat gab es im Berichtsjahr folgende Veränderungen: Mit Ablauf der Hauptversammlung am 17. Mai 2023 schieden aus dem Aufsichtsrat der bis dahin dem Gremium vorstehende Jürgen Fitschen, sein Stellvertreter Prof. Dr. Edgar Ernst und Daniel F. Just aus. Im Namen des Aufsichtsratsgremiums bedanke ich mich bei den ausgeschiedenen Aufsichtsratsmitgliedern für das langjährige Engagement sowie die vertrauensvolle und konstruktive Zusammenarbeit.

Auf der Hauptversammlung zum neuen Mitglied des Aufsichtsrats bestellt wurde Dr. Daniela Gerd tom Markotten. Den Vorsitz des Aufsichtsrats übernahm mit der konstituierenden Aufsichtsratssitzung am 17. Mai 2023 Clara-Christina Streit, den stellvertretenden Vorsitz Vitus Eckert. Mit Abschluss der Aufsichtsratssitzung reduzierte sich die Zahl der Mitglieder im Aufsichtsrat von zwölf auf zehn.

Schlusswort

Im Namen des Aufsichtsrats danke ich dem Vorstand für seine erneut erfolgreiche Führung des Unternehmens durch ein herausforderndes Geschäftsjahr. Den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern danken wir für ihr besonderes Engagement, mit dem sie für unsere Kundinnen und Kunden und Partner da waren. Bei den Arbeitnehmervertretungen bedanken wir uns für die weiterhin konstruktive Zusammenarbeit.

Bochum, den 14. März 2024

Für den Aufsichtsrat

Clara-Christina Streit

Vorstand

Dem Vorstand der Vonovia SE gehörten zum 31. Dezember 2023 fünf Mitglieder an.

Rolf Buch, Vorsitzender des Vorstands

Rolf Buch ist seit 2013 als Chief Executive Officer Mitglied und Vorsitzender des Vorstands der Vonovia SE.

Nach einer Lehre zum Bankkaufmann und dem Maschinenbau- und Betriebswirtschaftsstudium begann er 1991 seine Laufbahn als Assistent der Geschäftsleitung bei der Bertelsmann Distribution GmbH in Gütersloh. 1996 stieg er zum Geschäftsführer der Bertelsmann Services France auf und wurde 2002 Mitglied des Vorstands der arvato AG.

2008 wurde er zum Vorsitzenden des Vorstands der arvato AG und zum Mitglied des Vorstands der Bertelsmann SE & Co. KGaA berufen.

2013 wurde er Vorsitzender des Vorstands (CEO) der heutigen Vonovia SE. Nach seinem Amtsantritt führte Rolf Buch Vonovia an die Börse. 2015 stieg die Vonovia SE in den deutschen Leitindex DAX 30 (heute: DAX 40) auf. Das Unternehmen ist das größte Immobilienunternehmen in Europa.

Rolf Buch ist Mitglied des Präsidiums des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen GdW, Vizepräsident des Zentralen Immobilien Ausschusses ZIA und des Deutschen Verbands für Wohnungswesen und Städtebau sowie Mitglied des Vorstands der European Public Real Estate Association EPRA in Brüssel und Moderator des Initiativkreises Ruhr.

Arnd Fittkau, Mitglied des Vorstands

Als Chief Rental Officer ist Arnd Fittkau seit Mai 2019 Mitglied des Vorstands der Vonovia SE.

Arnd Fittkau begann, nach einem Führungskräftenachwuchsprogramm der MAN Gutehoffnungshütte AG (1992-1996), seine berufliche Laufbahn in verschiedenen Controlling-Funktionen, zunächst bei der MAN AG in München, bei der Hochtief AG in Essen und ab 2002 bei der heutigen Vonovia. Ab 2005 war er drei Jahre lang bei der GAGFAH Group als Head of Controlling tätig. Seit 2008 führte Arnd Fittkau mehrere Geschäftsführermandate in Tochtergesellschaften an verschiedenen Standorten wie Bochum, München, Frankfurt und Gelsenkirchen. Zuletzt bekleidete er seit Anfang März 2018 die Rolle des Generalbevollmächtigten der Vonovia SE und fungierte als Vorsitzender der Regionalgeschäftsführungen.

Philip Grosse, Mitglied des Vorstands

Philip Grosse ist seit Januar 2022 als Chief Financial Officer Mitglied des Vorstands der Vonovia SE.

Nach seinem Betriebswirtschaftsstudium war er von 1997 bis 2012 in Frankfurt und London im Bereich Investment Banking tätig, zuletzt als Managing Director und Head of Equity Capital Markets Germany & Austria bei der Credit Suisse. Seit 2013 war Philip Grosse in führenden Positionen mit Schwerpunkt Corporate Finance und Investor Relations für die Deutsche Wohnen Gruppe tätig. 2016 wurde er als CFO in den Vorstand von Deutsche Wohnen bestellt.

Daniel Riedl, Mitglied des Vorstands

Seit Mai 2018 ist Daniel Riedl als Chief Development Officer Mitglied des Vorstands der Vonovia SE.

Daniel Riedl ist studierter Handelswissenschaftler und Fellow der Royal Institution of Chartered Surveyors. Bereits in den Jahren 2004 bis 2011 stand Daniel Riedl an der Spitze der BUWOG, von 2008 bis 2014 war er Mitglied des Vorstands der IMMOFINANZ AG. Von Anfang 2012 bis Oktober 2013 war er als Vorsitzender des BUWOG-Aufsichtsrats tätig. Im November 2013 wurde Daniel Riedl zum CEO der BUWOG Group ernannt. Er führte die BUWOG über die Abspaltung von der IMMOFINANZ AG erfolgreich an die Börse und war bis zum Delisting Ende 2018 deren Vorstandsvorsitzender.

Ruth Werhahn, Mitglied des Vorstands

Als Chief Human Resources Officer (CHRO) ist Ruth Werhahn am 1. Oktober 2023 in den Vorstand der Vonovia SE eingetreten.

Ruth Werhahn war seit 2018 Mitglied des Vorstands und Arbeitsdirektorin der TÜV Rheinland AG. Neben dem Personalressort verantwortete sie die internationalen Regionen, die die geschäftsbereichsübergreifenden Aktivitäten des technischen Prüfdienstleisters koordinieren.

Die Juristin begann ihre berufliche Tätigkeit im Jahr 2000 im Personalbereich der Düsseldorfer Veba AG. Seit 2001 war sie in verschiedenen Positionen im neu entstandenen E.ON-Konzern tätig. So war sie von 2004 bis Ende 2007 Leiterin des zentralen Stabs für den Vorstand und Aufsichtsrat, bevor sie 2008 in die Geschäftsführung der E.ON Nordic AB im schwedischen Malmö wechselte und dort u. a. die Geschäftsentwicklung sowie Mergers & Acquisitions übernahm. Von 2010 bis 2013 leitete sie den Aufbau des neuen Geschäftsfelds Elektromobilität im E.ON-Konzern. Im Jahr 2013 kehrte Ruth Werhahn in die Personalfunktion zurück und übernahm in der Folge die Leitung der Personalarbeit des Deutschlandgeschäfts der E.ON SE.

Aufsichtsrat

Der aktuelle Aufsichtsrat besteht aus zehn Mitgliedern. Seit der Hauptversammlung am 17. Mai 2023 betragen die Amtszeiten zwischen einem Jahr und vier Jahren.

Clara-Christina Streit

Vorsitzende (seit 17. Mai 2023)

Aufsichts- und Verwaltungsrätin in deutschen und internationalen Unternehmen

Jürgen Fitschen (bis 17. Mai 2023)

Vorsitzender

Senior Advisor der Deutsche Bank AG

Vitus Eckert

Stellvertretender Vorsitzender (seit 17. Mai 2023)

Rechtsanwalt, Partner der Wess Kux Kispert & Eckert Rechtsanwalts GmbH

Prof. Dr. Edgar Ernst (bis 17. Mai 2023)

Stellvertretender Vorsitzender

Selbstständiger Unternehmensberater

Jürgen Fenk

Managing Director der Eastdil Secured GmbH

Dr. Florian Funck

Mitglied der Geschäftsführung (CFO) der Franz Haniel & Cie. GmbH

Dr. Ute Geipel-Faber

Mitglied in deutschen Aufsichtsräten und internationalen Beiräten

Dr. Daniela Gerd tom Markotten (seit 17. Mai 2023)

Vorstand Digitalisierung & Technik der Deutsche Bahn AG

Matthias Hünlein

Managing Director der Tishman Speyer Properties Deutschland GmbH

Daniel Just (bis 17. Mai 2023)

Vorsitzender des Vorstands der Bayerischen Versorgungskammer i.R.

Hildegard Müller

Präsidentin des Verbands der Automobilindustrie e.V.

Dr. Ariane Reinhart

Mitglied des Vorstands der Continental AG

Christian Ulbrich

President and Chief Executive Officer Jones Lang LaSalle Incorporated

Ausschüsse des Aufsichtsrats

Governance- und Nominierungsausschuss
(seit 17. Mai 2023)

Clara-Christina Streit, Vorsitzende

Vitus Eckert

Dr. Ariane Reinhart

Personal- und Vergütungsausschuss
(seit 17. Mai 2023)

Dr. Ariane Reinhart, Vorsitzende

Jürgen Fenk

Dr. Florian Funck

Clara-Christina Streit

Präsidial- und Nominierungsausschuss
(bis 17. Mai 2023)

Jürgen Fitschen, Vorsitzender

Matthias Hünlein

Hildegard Müller

Dr. Ariane Reinhart

Clara-Christina Streit

Prüfungs-, Risiko- und Complianceausschuss

Dr. Florian Funck, Vorsitzender (seit 17. Mai 2023)

Prof. Dr. Edgar Ernst, Vorsitzender (bis 17. Mai 2023)

Vitus Eckert

Jürgen Fenk (bis 17. Mai 2023)

Dr. Ute Geipel-Faber (seit 17. Mai 2023)

Matthias Hünlein (seit 17. Mai 2023)

Strategie-, Finanz- und Nachhaltigkeitsausschuss

Jürgen Fenk, Vorsitzender (seit 17. Mai 2023)

Jürgen Fitschen (bis 17. Mai 2023)

Dr. Ute Geipel-Faber (bis 17. Mai 2023)

Dr. Daniela Gerd tom Markotten (seit 17. Mai 2023)

Daniel Just (bis 17. Mai 2023)

Hildegard Müller (seit 17. Mai 2023)

Clara-Christina Streit, Vorsitzende (bis 17. Mai 2023)

Christian Ulbrich

Corporate Governance

In der Erklärung zur Unternehmensführung (zugleich Corporate-Governance-Bericht) berichten wir für das abgelaufene Geschäftsjahr gemäß §§ 289L 3i5d HGB bzw. gemäß Grundsatz 23 des Deutschen Corporate Governance Kodex (DCGK, in der aktuellen Fassung vom 28. April 2022) über die Prinzipien der Unternehmensführung und zur Corporate Governance.

Die Erklärung beinhaltet die Entsprechenserklärung, die Angabe zu Unternehmensführungspraktiken, die Beschreibung der Arbeitsweise von Vorstand und Aufsichtsrat sowie wesentliche Corporate-Governance-Strukturen. Die Erklärung ist auch auf der 5 Internetseite öffentlich zugänglich. Gemäß § 317 Abs. 2 Satz 6 HGB sind die Angaben nach §§ 289E 3i5d HGB nicht in die Prüfung durch den Abschlussprüfer einbezogen.

Grundlagen

Grundverständnis

Heute zeichnet sich eine erfolgreiche Unternehmenstätigkeit vor allem durch die Akzeptanz des Geschäftsmodells bei allen relevanten Interessengruppen aus, seien es die Kunden, die Zivilgesellschaft und Öffentlichkeit, die Kapitalgeber oder die Geschäftspartner. Dabei nehmen die Integrität von Managementhandlungen und die Nachhaltigkeit von Geschäftsmodellen sowie die Wahrnehmung gesellschaftlicher Verantwortung eine zunehmend entscheidende Rolle ein. Dies gilt ohne Abstriche auch für die Immobilienwirtschaft.

Jedes Fehlverhalten von Unternehmensführungen führt regelmäßig auch zu einer gesetzlichen Verschärfung der Regeln zur Corporate Governance, wie dies z. B. mit dem Finanzmarktintegritätsstärkungsgesetz (FISG) erfolgt ist. Um die Stärkung des Vertrauens in den deutschen Finanzmarkt sicherzustellen, ist u. a. die Pflicht zur Errichtung eines angemessenen und wirksamen Internen Kontrollsystems (IKS) sowie eines entsprechenden Risikomanagementsystems (RMS) für börsennotierte Aktiengesellschaften eingeführt worden.

Wir bei Vonovia verstehen unter Corporate Governance deshalb die verantwortungsbewusste Leitung und Überwachung eines Unternehmens. Vorstand und Aufsichtsrat bekennen sich umfassend zu den Prinzipien der Corporate Governance, wie diese im Deutschen Corporate Governance Kodex niedergelegt sind.

Maßstäbe der Unternehmensführung

Diese Grundsätze stellen die Grundlage für einen nachhaltigen Unternehmenserfolg und damit die Richtschnur für das Verhalten im Führungs- und Unternehmensalltag dar. Eine gute Corporate Governance stärkt das Vertrauen unserer Aktionäre, Geschäftspartner, Mitarbeiter und auch der Öffentlichkeit in die Vonovia SE. Sie erhöht die Unternehmenstransparenz und stärkt die Glaubwürdigkeit unserer Unternehmensgruppe.

Vorstand und Aufsichtsrat wollen mit einer ausgewogenen Corporate Governance die Wettbewerbsfähigkeit der Vonovia SE sichern, das Vertrauen des Kapitalmarkts und der Öffentlichkeit in das Unternehmen stärken und den Unternehmenswert nachhaltig steigern. Corporate Governance, das Handeln nach den Prinzipien verantwortungsvoller, an nachhaltiger Wertschöpfung orientierter Unternehmensführung, ist für die Vonovia Gruppe ein umfassender Anspruch, der alle Bereiche des Unternehmens einbezieht.

Als große Immobiliengesellschaft sind wir uns der besonderen Bedeutung unseres unternehmerischen Verhaltens für die Gesellschaft bewusst. Transparente Berichterstattung und Unternehmenskommunikation, eine an den Interessen aller am Unternehmen interessierten Parteien ausgerichtete Unternehmensführung, die vertrauensvolle Zusammenarbeit sowohl von Vorstand und Aufsichtsrat als auch der Mitarbeiter untereinander sowie die Einhaltung geltenden Rechts sind wesentliche Eckpfeiler der Unternehmenskultur.

Über einen Code of Conduct stecken wir den ethisch-rechtlichen Rahmen ab, innerhalb dessen wir handeln und den wirtschaftlichen Erfolg sichern wollen. Im Vordergrund steht ein fairer Umgang miteinander, aber insbesondere auch ein fairer Umgang mit unseren Mietern, Geschäftspartnern und Kapitalgebern. Der Code of Conduct legt dar, wie wir unsere ethisch-rechtliche Verantwortung als Unternehmen wahrnehmen, und ist Ausdruck unserer Unternehmenswerte.

Grundlegendes zur Unternehmensverfassung

Die Bezeichnung Vonovia umfasst die Vonovia SE und ihre Konzerngesellschaften. Vonovia ist eine europäische Gesellschaft (SE) gemäß deutschem Aktiengesetz, SE-Gesetz und SE-Verordnung mit dem Sitz in Bochum. Sie hat drei Organe: Hauptversammlung, Aufsichtsrat und Vorstand. Deren Aufgaben und Befugnisse ergeben sich aus der SE-Verordnung (SE-VO), dem Aktiengesetz (AktG) und der Satzung. Die Aktionäre als die Eigentümer des Unternehmens üben ihre Rechte in der Hauptversammlung aus.

Die Vonovia SE ist nach dem sogenannten dualistischen Führungsprinzip mit einem Aufsichtsrat und einem Vorstand organisiert. Im dualen Führungssystem sind Geschäftsleitung und Geschäftskontrolle streng voneinander getrennt, sodass eine gleichzeitige Mitgliedschaft in beiden Organen ausgeschlossen ist. Aufgaben und Verantwortlichkeiten der Organe sind gesetzlich im AktG jeweils klar festgelegt. In Übereinstimmung mit den maßgeblichen Gesetzen, insbesondere der SE-VO und dem SE-Beteiligungsgesetz, setzt sich der Aufsichtsrat nur aus Vertretern der Aktionäre zusammen. Das höchste Vertretungsgremium der Arbeitnehmer ist der Konzernbetriebsrat. Zudem wurde ein SE-Betriebsrat auf Ebene der Vonovia SE gebildet.

Vorstand und Aufsichtsrat einer in Deutschland börsennotierten Gesellschaft sind gesetzlich verpflichtet (§ 161 AktG), einmal jährlich zu erklären, ob den amtlich veröffentlichten und zum Erklärungszeitpunkt maßgeblichen Empfehlungen der Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex entsprochen wurde und wird. Die Unternehmen sind außerdem verpflichtet zu erklären, welche Empfehlungen des Kodex nicht angewendet wurden oder werden und warum nicht. Die aktuelle Entsprechenserklärung ist für mindestens fünf Jahre gültig; die nicht mehr aktuellen Entsprechenserklärungen sind auf der Internetseite der Gesellschaft zugänglich. Sofern der Abschlussprüfer feststellen sollte, dass eine unrichtige Entsprechenserklärung besteht, informiert er darüber den Aufsichtsrat und auch in seinem Prüfungsbericht.

Der Vorstand berichtet in seiner Erklärung zugleich auch für den Aufsichtsrat, gemäß § 289f HGB und gemäß Grundsatz 23 DCGK 2022, über wichtige Aspekte der Unternehmensführung.

Entsprechenserklärung gemäß § 161 AktG zum DCGK

Vorstand und Aufsichtsrat der Vonovia SE haben am 12. Dezember 2023 erklärt, dass seit Abgabe der letzten Entsprechenserklärung am 9. Dezember 2022 sämtlichen vom Bundesministerium der Justiz im amtlichen Teil des Bundesanzeigers bekannt gemachten Empfehlungen der "Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex" in der am 27. Juni 2022 veröffentlichten Fassung entsprochen wurde und künftig entsprochen wird, mit Ausnahme von Ziffer G. 13 Satz 2.

Gemäß G.13 Satz 2 DCGK sollen Abfindungszahlungen im Falle eines nachvertraglichen Wettbewerbsverbots auf die Karenzentschädigung angerechnet werden. Aus Bestandsschutzgründen wird diese Empfehlung derzeit in einem Fall noch nicht umgesetzt. Bei Vertragsverlängerungen und künftigen Vertragsschlüssen wird der Empfehlung G.13 Satz 2 DCGK entsprochen.

Aktionäre und Hauptversammlung

Aktionärsinformation: Aktionäre können sich auf unserer Internetseite rechtzeitig und umfassend über unser Unternehmen informieren und aktuelle wie auch historische Unternehmensdaten abrufen. Vonovia veröffentlicht dort u. a. regelmäßig die gesamte Finanzberichterstattung, wesentliche Informationen über die Organe der Gesellschaft (einschließlich der aktuellen Lebensläufe), die Corporate-Governance-Dokumentation (Entsprechenserklärung und Governance-relevante Richtlinien und Selbstverpflichtungen), ad-hoc-pflichtige Informationen sowie Pressemitteilungen. Die Gesellschaft initiiert und unterstützt einen strukturierten Austausch mit den dem Unternehmen verbundenen Gruppen, insbesondere Mitarbeitern, Kunden und Aktionären von Vonovia (z. B. durch Kundenzufriedenheitsanalysen und geeignete Formate, wie Corporate-Governance-Roadshows, zur Einbindung der unterschiedlichen Stakeholdergruppen).

Directors' Dealings: Informationen gemäß Art. 19 der Markt-Missbrauchs-Verordnung über meldepflichtige Wertpapiergeschäfte der Führungskräfte (Directors' Dealings/Managers' Transactions) werden von Vonovia gemäß der Verordnung umgehend publiziert und auf der Internetseite einsehbar gemacht, wo auch der Aktienbesitz je Organmitglied ausgewiesen ist.

Finanzkalender: Über die Publikations-, Konferenz- und Informationstermine, Roadshows und den Zeitpunkt der jährlichen Hauptversammlung können sich Aktionäre und Finanzadressaten mittels eines regelmäßig aktualisierten Finanzkalenders auf der Webseite frühzeitig informieren.

Hauptversammlung und Stimmrechtsausübung: Die Hauptversammlung entscheidet insbesondere über die Verwendung des Bilanzgewinns, die Entlastung der Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats, die Bestellung des Abschlussprüfers, Satzungsänderungen sowie bestimmte Kapitalmaßnahmen und wählt im Wege der Einzelwahl die Vertreter der Aktionäre in den Aufsichtsrat.

Unsere Aktionäre können ihr Stimmrecht selbst oder durch einen Bevollmächtigten ihrer Wahl oder aber durch einen weisungsgebundenen, von der Gesellschaft bestellten Vertreter ausüben. Unsere Aktionäre haben auch die Möglichkeit, ihre Stimmen im Wege der Briefwahl abzugeben; die Einzelheiten hierzu sind in der jeweiligen Einladung zur Hauptversammlung dargestellt.

Die gesamte Dokumentation zur Hauptversammlung sowie die Möglichkeit zur Vollmacht- und Weisungserteilung an den Stimmrechtsvertreter der Gesellschaft sowie zur Abgabe der Briefwahl sind auf der Internetseite für jeden Aktionär rechtzeitig verfügbar.

Aufgrund der positiven Erfahrungen der letzten Jahre wurde für die Hauptversammlung 2023 die gesetzliche Möglichkeit der Abhaltung im virtuellen Format genutzt. Dieses Konzept wird von Vonovia weiterhin als sehr erfolgreich beurteilt. Im Geiste der Digitalisierung und Nachhaltigkeit ist der Hauptversammlung 2023 vorgeschlagen und von dieser beschlossen worden, den Vorstand beschränkt auf die nächsten zwei Jahre zu ermächtigen, die Hauptversammlung im virtuellen Format abzuhalten.

Vergütung der Führungsorgane: Gemäß Aktiengesetz und DCGK hat der Aufsichtsrat das von ihm beschlossene Vergütungssystem für die Vorstandsmitglieder der Hauptversammlung 2021 zur Billigung vorgelegt, die mit 87,75 % der Stimmen erteilt worden ist.

Die Vergütungsberichterstattung hat der Vorstand der Hauptversammlung 2023 vorgelegt. Mit 79,9 % ist der vom Abschlussprüfer geprüfte Vergütungsbericht für das Geschäftsjahr 2022 gebilligt und sodann auf der Internetseite der Vonovia SE öffentlich gemacht worden.

Das Vergütungssystem des Aufsichtsrats der Vonovia SE ist in der Satzung geregelt. Es wurde gemäß den geltenden Vorgaben von der Hauptversammlung 2021 mit 99,34 % bestätigt.

Der Aufsichtsrat

Aufgaben und Zuständigkeiten

Der Aufsichtsrat bestellt, überwacht und berät den Vorstand und ist in Entscheidungen von grundlegender Bedeutung für das Unternehmen unmittelbar eingebunden. Der Aufsichtsrat übt seine Tätigkeit nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen, der Satzung, seiner Geschäftsordnung und seiner Beschlüsse aus. Er besteht aus zehn Mitgliedern, von denen acht durch die Hauptversammlung 2023 gewählt worden sind. Mit den zwei durch die Hauptversammlung 2022 für drei Jahre gewählten Mitgliedern besteht nun eine über alle Mitglieder gestufte Amtszeit des Aufsichtsrats von einem Jahr bis zu vier Jahren.

Der Aufsichtsrat prüft den Jahresabschluss und den zusammengefassten Lagebericht, der auch die nichtfinanzielle Konzernerklärung enthält, und stellt diesen fest. Er prüft den Vorschlag für die Verwendung des Bilanzgewinns sowie den Konzernabschluss und den zusammengefassten Lagebericht auf Grundlage des vorbereitenden Berichts des Prüfungsausschusses und bestätigt diese. Über das Ergebnis der Prüfung berichtet der Aufsichtsrat schriftlich an die Hauptversammlung.

Dem Aufsichtsrat sitzt ein unabhängiges Mitglied vor. Gleiches gilt für die Ausschüsse, die der Aufsichtsrat gebildet hat.

Der Aufsichtsratsvorsitzende leitet die Sitzungen und koordiniert die Kommunikation. Die Mitglieder des Aufsichtsrats haben grundsätzlich gleiche Rechte und Pflichten. Beschlüsse des Aufsichtsrats werden vor allem in den Aufsichtsratssitzungen, bei Bedarf aber auch im schriftlichen Verfahren oder im Wege sonstiger Kommunikation gefasst. Halbjährlich finden mindestens zwei Sitzungen statt. Daneben kann im Bedarfsfall und auf Grundlage der Geschäftsordnung des Aufsichtsrats jederzeit auf Antrag eines Mitglieds oder des Vorstands eine Sitzung des Aufsichtsrats oder seiner Ausschüsse einberufen werden.

Die Mitglieder des Aufsichtsrats verfügen insgesamt über die zur ordnungsgemäßen Wahrnehmung ihrer Aufgaben erforderlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und fachlichen Erfahrungen, wozu auch für das Unternehmen bedeutsame Nachhaltigkeitsfragen gehören. Sie sind in ihrer Gesamtheit mit der Immobilienwirtschaft als dem Sektor, in dem die Gesellschaft tätig ist, vertraut. Mindestens ein Mitglied des Aufsichtsrats verfügt über Sachverstand auf dem Gebiet der Rechnungslegung sowie ein weiteres Mitglied auf dem Gebiet der Abschlussprüfung.

Jedes Aufsichtsratsmitglied achtet darauf, dass ihm für die Wahrnehmung seines Mandats ausreichend Zeit zur Verfügung steht.

Kein Aufsichtsratsmitglied nahm zum Zeitpunkt dieser Erklärung eine Organfunktion oder Beratungsaufgaben bei einem wesentlichen Wettbewerber des Unternehmens wahr (siehe → Vermeidung von Interessenkonflikten).

Seit 2020 ist ein Regelprozess für Geschäfte mit nahestehenden Personen (sogenannte Related Party Transactions) im Unternehmen verankert. Dieser beinhaltet die regelmäßige Berichterstattung an die Hauptversammlung im Rahmen des Aufsichtsratsberichts. Der Aufsichtsrat wird zweimal im Jahr durch den Compliance-Report über die Auswertung der vom Konzern-Rechnungswesen erfassten Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen gemäß Aktiengesetz informiert. Die Mitglieder des Aufsichtsrats melden ihrerseits umgehend etwaige Geschäfte, die sie oder ihnen nahestehende Personen mit der Gesellschaft abschließen. Ergänzend erfolgt zum Ende des Geschäftsjahres eine darauf bezogene Datenerhebung. Für den Fall eines zustimmungspflichtigen Geschäfts hat der Aufsichtsrat bestimmt, dass zukünftig der Governance- und Nominierungsausschuss über die Zustimmung entscheiden soll. Vor einer etwaigen Befassung mit einem relevanten Geschäft wird die ordnungsgemäße Besetzung des Ausschusses geprüft und sichergestellt. Auch in diesem Berichtszeitraum wurden keine solchen Geschäfte erfasst.

Selbstbeurteilung des Aufsichtsrats

Der Aufsichtsrat führt regelmäßig Effektivitätsprüfungen durch, die im Wechsel als Selbstevaluation und unter Einschaltung eines Moderators erfolgen.

Ende Dezember 2023 hat der Aufsichtsrat eine Evaluation unter Einbindung eines erfahrenen externen Beratungsunternehmens absolviert. Dem Aufsichtsrat ist bestätigt worden, dass die Gremienarbeit effizient ausgeübt wird (siehe → Bericht des Aufsichtsrats).

Ausschüsse des Aufsichtsrats

Der Aufsichtsrat hat in seiner konstituierenden Sitzung nach der Hauptversammlung 2023 die Struktur seiner Arbeit in den Ausschüssen neu konturiert und aus seiner Mitte statt drei nun vier Ausschüsse gebildet, den Governance- und Nominierungsausschuss, den Personal- und Vergütungsausschuss, den Prüfungs-, Risiko- und Complianceausschuss sowie den Strategie-, Finanz- und Nachhaltigkeitsausschuss. Weitere Ausschüsse werden bei Bedarf gebildet. Ausschüsse bestehen aus mindestens drei Mitgliedern des Aufsichtsrats (siehe → Bericht des Aufsichtsrats). Die Ausschüsse bereiten Themen vor, die im Aufsichtsrat zu besprechen bzw. zu beschließen sind. Darüber hinaus fassen sie Beschlüsse stellvertretend für den Gesamtaufsichtsrat. Grundlage für die Ausschussarbeit war die Übertragung von Aufgaben und Kompetenzen im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben.

Der Governance- und Nominierungsausschuss besteht aus der Vorsitzenden des Aufsichtsrats und mindestens zwei weiteren vom Aufsichtsrat zu wählenden Mitgliedern. Die Vorsitzende des Aufsichtsrats ist Vorsitzende des Governance- und Nominierungsausschusses. Gegenstand dieses Ausschusses sind insbesondere die Beratung über die Entsprechenserklärung und die Nachfolgeplanung, die Vorbereitung der Bestellung von Vorstandsmitgliedern sowie der Wahlvorschläge von Aufsichtsratsmitgliedern, die Verteilung von Zuständigkeiten und die Entscheidung im Falle von Rechts- einschließlich Darlehensgeschäften mit Organmitgliedern und Interessenkonflikten.

Der Personal- und Vergütungsausschuss besteht aus der Vorsitzenden des Aufsichtsrats oder ihrem Stellvertreter und mindestens zwei weiteren vom Aufsichtsrat zu wählenden Mitgliedern. Der Vorsitz des Personal- und Vergütungsausschusses wird durch die Ausschussmitglieder bestimmt. Dieser Ausschuss befasst sich insbesondere mit der Vorbereitung der Beratungen und Beschlüsse zum Vergütungssystem und zu der Personalstrategie sowie zu weiteren Vorstandsangelegenheiten.

Der Aufsichtsrat bestellt eines der Mitglieder des Prüfungs-, Risiko- und Complianceausschusses zum Vorsitzenden des Ausschusses. Bei der Wahl der Ausschussmitglieder soll der Aufsichtsrat darauf achten, dass der Vorsitzende des Prüfungsausschusses über besondere Kenntnisse und Erfahrungen in der Anwendung von Rechnungslegungsgrundsätzen und internen Kontroll- und Risikomanagementsystemen und/oder in der Abschlussprüfung verfügt. Der Ausschussvorsitzende soll unabhängig und kein ehemaliges Vorstandsmitglied der Gesellschaft sein, dessen Bestellung weniger als zwei Jahre vor seiner Bestellung zum Vorsitzenden des Prüfungsausschusses endete. Der Aufsichtsratsvorsitzende soll nicht den Vorsitz im Prüfungsausschuss innehaben. In der Folge des FISG muss ein Ausschussmitglied über Erfahrung in der Rechnungslegung und eines über Erfahrung in der Abschlussprüfung verfügen. In der Person von Dr. Florian Funck als Chief Financial Officer der Franz Haniel & Cie. GmbH sowie durch Vitus Eckert als langjährigem Vorsitzenden von Aufsichts- und Verwaltungsräten in internationalen Unternehmen ist der Prüfungsausschuss sachverständig im Bereich Rechnungswesen bzw. Abschlussprüfung besetzt (siehe Tabelle → Qualifikationsprofil des Aufsichtsrats). Der Prüfungs-, Risiko- und Complianceausschuss befasst sich insbesondere mit der Überwachung des Rechnungslegungs-Prozesses, der Wirksamkeit des Internen Kontrollsystems, des Risikomanagementsystems und des internen Revisionssystems, der Abschlussprüfung sowie der Compliance. Zur Rechnungslegung und Abschlussprüfung gehören auch die Nachhaltigkeitsberichterstattung und deren Prüfung. Jedes Mitglied des Prüfungs-, Risiko- und Complianceausschuss kann über den Ausschussvorsitzenden unmittelbar bei den Leitern derjenigen Zentralbereiche, die den Prüfungsausschuss betreffen, Auskünfte einholen.

Der Prüfungs-, Risiko- und Complinanceausschuss beschließt anstelle des Aufsichtsrats über die Zustimmung zum Umgang mit Währungsrisiken, Zins-, Liquiditäts- und anderen Finanzrisiken und zum Umgang mit Kreditrisiken und über die Umsetzung der Fremdfinanzierungsgrundsätze.

Der Prüfungs-, Risiko- und Complianceausschuss bereitet die Beschlüsse des Aufsichtsrats über den Jahresabschluss (und ggf. den Konzernabschluss) vor und trifft anstelle des Aufsichtsrats die Vereinbarungen mit dem Abschlussprüfer (insbesondere die Erteilung des Prüfungsauftrags, die Bestimmung von Prüfungsschwerpunkten und die Honorar-Vereinbarung). Der Ausschuss trifft geeignete Maßnahmen, um die Unabhängigkeit und Prüfungsqualität des Abschlussprüfers zu beurteilen und zu überwachen, und soll mit ihm insbesondere die Einschätzung des Prüfungsrisikos, die Prüfungsstrategie, -planung und -ergebnisse diskutieren. Der Prüfungs-, Risiko- und Complianceausschuss beschließt ferner anstelle des Aufsichtsrats über die Zustimmung zu Verträgen mit Abschlussprüfern über sogenannte Nichtprüfungsleistungen.

Der Strategie-, Finanz- und Nachhaltigkeitsausschuss besteht aus der Vorsitzenden des Aufsichtsrats oder ihrem Stellvertreter und mindestens zwei weiteren vom Aufsichtsrat zu wählenden Mitgliedern. Der Vorsitz des Strategie-, Finanz- und Nachhaltigkeitsausschusses wird durch die Ausschussmitglieder bestimmt. Der Ausschuss berät über Schwerpunktthemen im Zusammenhang mit der Unternehmensstrategie, mit Finanzangelegenheiten und mit Angelegenheiten der Nachhaltigkeit und bereitet Beschlüsse des Aufsichtsrats vor. Er berät und überwacht den Vorstand im Hinblick auf dessen Nachhaltigkeitsstrategie, insbesondere der Planung des strategischen Rahmens für alle konzernweiten Nachhaltigkeitsmaßnahmen einschließlich der Wechselwirkung von unternehmerischer Betätigung und mit dem Klimawandel verbundener Herausforderungen. Die Unterstützung von Aufsichtsrat und Vorstand erstreckt sich zudem auf die Grundsätze der Digitalisierung der Gesellschaft, einschließlich technologischer Innovation und Transformation. Der Strategie-, Finanz- und Nachhaltigkeitsausschuss bereitet die Beschlüsse des Aufsichtsrats über folgende Angelegenheiten vor:

―	Grundsätze für Finanzierung und Investitionen, einschließlich Kapitalstruktur der Konzerngesellschaften und Dividendenzahlungen;
―	Grundsätze der Akquisitions- und Veräußerungspolitik, einschließlich des Erwerbs und der Veräußerung einzelner Beteiligungen von strategischer Bedeutung.

Der Finanzausschuss beschließt anstelle des Aufsichtsrats insbesondere allgemeine Leitlinien und Grundsätze zur Umsetzung der Finanzstrategie sowie über wesentliche Geschäfte hinsichtlich des Erwerbs und der Veräußerung von Immobilien sowie Gesellschaftsanteilen und der Unternehmensfinanzierung.

Der Vorstand

Aufgaben und Zuständigkeiten

Der Vorstand leitet das Unternehmen gemeinschaftlich und in eigener Verantwortung und zum Wohle des Unternehmensinteresses unter Beachtung der anwendbaren Rechtsvorschriften, der Satzung und der Geschäftsordnungen. Dies beinhaltet die Berücksichtigung der Belange der Aktionäre, der Arbeitnehmer und der sonstigen dem Unternehmen verbundenen Gruppen und interessierten Parteien.

Der Vorstand wird vom Aufsichtsrat überwacht und beraten. Er hat sich eine Geschäftsordnung gegeben und der Aufsichtsrat hat sie beschlossen. Der Vorstand hat einen Vorstandsvorsitzenden, der die Arbeit des Vorstands koordiniert und diesen gegenüber dem Aufsichtsrat vertritt.

Der Vorstand informiert den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend entsprechend den Grundsätzen einer gewissenhaften und getreuen Rechenschaft nach Maßgabe des Gesetzes und der vom Aufsichtsrat festgelegten Berichtspflichten.

Der Vorstand legt die strategische Ausrichtung des Unternehmens fest, stimmt sie mit dem Aufsichtsrat ab und setzt sie um. Dabei sorgt er auch für die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen sowie der unternehmensinternen Richtlinien. Der Vorstand sorgt ferner für die Einhaltung eines angemessenen Risikomanagement- und Risiko-Controlling-Systems. Für die dort einzubeziehenden Sozial- und Umweltfaktoren und damit verbundenen Risiken und Chancen sowie Auswirkungen trägt der Vorstandsvorsitzende die Ressortverantwortung.

Er legt dem Aufsichtsrat außerdem die Konzernplanung für das kommende Geschäftsjahr sowie die mittelfristige und strategische Planung, die auch nachhaltigkeitsbezogene Ziele umfasst, vor. Über wichtige Ereignisse, die für die Beurteilung der Lage und der Entwicklung oder für die Leitung des Unternehmens von wesentlicher Bedeutung sind, sowie über etwaige auftretende Mängel in den Überwachungssystemen unterrichtet der Vorstandsvorsitzende die Aufsichtsratsvorsitzende unverzüglich.

Entscheidungen des Vorstands bedürfen bei bestimmten wichtigen Geschäften der Zustimmung des Aufsichtsrats. Geschäfte und Maßnahmen, die der Zustimmung des Aufsichtsrats bedürfen, werden dem Aufsichtsrat bzw. im Rahmen der delegierten Kompetenz einem seiner Ausschüsse rechtzeitig vorgelegt. Die Vorstandsmitglieder sind verpflichtet, Interessenkonflikte dem Aufsichtsrat gegenüber unverzüglich offenzulegen und die anderen Vorstandsmitglieder hierüber zu informieren.

Die Vorstandsmitglieder unterliegen einem umfassenden Wettbewerbsverbot. Vorstandsmitglieder dürfen Nebentätigkeiten, insbesondere Aufsichtsratsmandate in konzernfremden Gesellschaften, nur mit Zustimmung des Aufsichtsrats übernehmen.

Wesentliche Geschäfte zwischen dem Unternehmen einerseits und den Vorstandsmitgliedern sowie ihnen nahestehenden Personen oder ihnen persönlich nahestehenden Unternehmungen andererseits bedürfen der Zustimmung des Aufsichtsrats. Das zur Bewertung dieser Geschäfte vom Aufsichtsrat eingerichtete interne Verfahren ist im Abschnitt → Der Aufsichtsrat dargelegt.

Besetzung der Führungsorgane

Gemäß des Deutschen Corporate Governance Kodex sind der Aufsichtsrat und der Vorstand so zu besetzen, dass die Organe bzw. ihre Mitglieder insgesamt über die zur ordnungsgemäßen Wahrnehmung der Aufgaben erforderlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen verfügen. Die Anforderungen wurden mit Inkrafttreten des CSR-Richtlinie-Umsetzungsgesetzes erweitert und gesetzlich fixiert. Der Aufsichtsrat hat die Kriterien und Ziele für die Besetzung der Leitungs- und Aufsichtsorgane unter Berücksichtigung der oben genannten Vorgaben wie folgt beschlossen:

Besetzung des Aufsichtsrats

Zusammensetzung: Dem Aufsichtsrat der Vonovia SE als börsennotiertem, aber nicht mitbestimmungspflichtigem Unternehmen sollen zehn Mitglieder angehören, die in angemessener Zahl unabhängig im Sinne des Kodex sind. Alle Mitglieder sollen für die Wahrnehmung ihres Mandats ausreichend Zeit haben, sodass sie es mit der gebotenen Regelmäßigkeit und Sorgfalt wahrnehmen können.

Bei den Wahlvorschlägen zu neu zu besetzenden Aufsichtsratspositionen an die Hauptversammlung soll der Aufsichtsrat die fachlichen und persönlichen Voraussetzungen der zur Wahl stehenden Kandidaten (siehe Tabelle → Qualifikationsprofil des Aufsichtsrats) umfassend geprüft haben sowie die persönlichen und geschäftlichen Beziehungen der Kandidaten zum Unternehmen, zu den Organen der Gesellschaft und zu wesentlich an der Gesellschaft beteiligten Aktionären offenlegen. Als wesentlich beteiligt gelten Aktionäre, die direkt oder indirekt mehr als 10 % der stimmberechtigten Aktien der Gesellschaft halten. Die Wahlvorschläge orientieren sich dabei nicht an der Zugehörigkeit des Kandidaten zu einer bestimmten am Unternehmen interessierten Partei.

Weitere allgemeine und nach dem im abgelaufenen Geschäftsjahr geltenden DCGK bestimmte Kriterien für die Zusammensetzung sind:

―	Dem Aufsichtsrat sollen nicht mehr als zwei ehemalige Mitglieder des Vorstands angehören.
―	Die Aufsichtsratsmitglieder sollen keine Organfunktion oder Beratungsaufgaben bei wesentlichen Wettbewerbern des Unternehmens ausüben.
―	Sofern ein (designiertes) Mitglied einem Vorstand einer börsennotierten Gesellschaft angehört, soll es insgesamt nicht mehr als zwei Aufsichtsratsmandate in konzernexternen börsennotierten Gesellschaften oder in Aufsichtsgremien von konzernexternen Gesellschaften wahrnehmen, die vergleichbare Anforderungen stellen.
―	Als Altersgrenze ist die Vollendung des 75. Lebensjahres zum Zeitpunkt der Wahl zum Aufsichtsrat festgelegt.

Kompetenzprofil: Der Aufsichtsrat der Vonovia SE soll so besetzt sein, dass eine qualifizierte Kontrolle und Beratung des Vorstands durch den Aufsichtsrat sichergestellt ist. Die zur Wahl in den Aufsichtsrat vorgeschlagenen Kandidaten sollen aufgrund ihrer Kenntnisse, Fähigkeiten und fachlichen Erfahrungen in der Lage sein, die Aufgaben eines Aufsichtsratsmitglieds in einem börsennotierten und sich im internationalen Kapitalmarkt bewegenden Immobilienunternehmen wahrzunehmen. Hinsichtlich ihrer Persönlichkeit sollen sich die zur Wahl vorgeschlagenen Kandidaten durch Integrität, Professionalität und Leistungsbereitschaft auszeichnen. Ziel ist es, dass der Aufsichtsrat in der Gesamtbesetzung alle Kenntnisse und Erfahrungen vereint, die der Konzern für die operative und wirtschaftliche, zugleich nachhaltigkeitsbezogene Weiterentwicklung von Vonovia als wesentlich erachtet.

Unabhängigkeit: Dem Aufsichtsrat sollen nur nach seiner Einschätzung unabhängige Mitglieder angehören. Wesentliche und nicht nur vorübergehende Interessenkonflikte, z. B. durch Organfunktionen oder Beratungsaufgaben bei wesentlichen Wettbewerbern des Unternehmens, sollen vermieden werden. Ein Aufsichtsratsmitglied ist insbesondere auch dann nicht als unabhängig anzusehen, wenn es in einer persönlichen oder einer geschäftlichen Beziehung zu der Gesellschaft, deren Organen, einem kontrollierenden Aktionär oder einem mit diesem verbundenen Unternehmen steht, die einen wesentlichen und nicht nur vorübergehenden Interessenkonflikt begründen kann.

Diversity: Bei den Wahlvorschlägen soll der Aufsichtsrat zudem auf Vielfalt (Diversity) achten. Nach dem Gesetz für die gleichberechtigte Teilhabe von Frauen und Männern an Führungspositionen in der Privatwirtschaft und im öffentlichen Dienst setzt sich der Aufsichtsrat zu mindestens 30 % aus Frauen und zu mindestens 30 % aus Männern zusammen. Es soll weiterhin mindestens eine Frau Mitglied des Nominierungsausschusses sein. Der Aufsichtsrat von Vonovia soll beiden Kriterien im laufenden Zielzeitraum bis Ende 2026 entsprechen. Bei der Prüfung potenzieller Kandidaten für eine Neuwahl oder Nachbesetzung vakant werdender Aufsichtsratspositionen sind qualifizierte Frauen in den Auswahlprozess einzubeziehen und sollen bei den Wahlvorschlägen angemessen berücksichtigt werden.

Zielerreichung: Die voranstehend aufgeführten Ziele zur Zusammensetzung des Aufsichtsrats sind erreicht. Die Anzahl weiblicher Mitglieder im Aufsichtsrat beträgt fünf Mitglieder (50 %). Clara-Christina Streit und Dr. Ariane Reinhart sind Mitglieder des Governance- und Nominierungsausschusses. Sämtliche zehn Mitglieder des Aufsichtsrats sind nach seiner Einschätzung unabhängig im Sinne der Ziffern C. 6 und C. 7 des DCGK. Kein Aufsichtsratsmitglied gehörte dem Vorstand der Gesellschaft an oder hat ein Näheverhältnis im Sinne der Ziffer C. 12 des DCGK zu einem wesentlichen Wettbewerber des Unternehmens. Der Vorsitzende des Prüfungs- , Risiko- und Complianceausschusses ist sachverständig auf den Gebieten der Abschlussprüfung und Rechnungslegung. Die wesentlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und fachlichen Erfahrungen der Aufsichtsratsmitglieder sind in der nachstehenden Tabelle zusammengefasst dargestellt.

Qualifikationsprofil des Aufsichtsrats

					Schlüsselkompetenzen und Erfahrungsfelder ^*
Name	Unabhängigkeit	Geburtsjahr	Jahr der Bestellung	Nationalität	Rechnungswesen, Finanzen	Immobilien
Jürgen Fitschen (Vorsitzender bis 17.5.2023)	ja	1948	2018	Deutsch	x
Clara-Christina Streit (Vorsitzende ab 17.5.2023)	ja	1968	2013	Deutsch/U.S.	x
Prof. Dr. Edgar Ernst	ja	1952	2013	Deutsch	x
Vitus Eckert	ja	1969	2018	Österreichisch		x
Jürgen Fenk	ja	1966	2022	Deutsch		x
Dr. Florian Funck	ja	1971	2014	Deutsch	x
Dr. Ute Geipel-Faber	ja	1950	2015	Deutsch	x	x
Dr. Daniela Gerd tom Markotten	ja	1974	2023	Deutsch
Matthias Hünlein	ja	1961	2022	Deutsch		x
Daniel F. Just	ja	1957	2015	Deutsch	x	x
Hildegard Müller	ja	1967	2013	Deutsch	x
Dr. Ariane Reinhart	ja	1969	2016	Deutsch
Christian Ulbrich	ja	1966	2014	Deutsch		x

	Schlüsselkompetenzen und Erfahrungsfelder ^*
Name	Strategie	Recht	Internat. Management, M&A, Kapitalmarkt	Investitionserfahrung	Digitalisierung, Cyber-Security	Nachhaltigkeit
Jürgen Fitschen (Vorsitzender bis 17.5.2023)	x	x	x	x
Clara-Christina Streit (Vorsitzende ab 17.5.2023)	x		x	x	x
Prof. Dr. Edgar Ernst	x	x	x	x
Vitus Eckert	x	x	x	x
Jürgen Fenk	x		x	x		x
Dr. Florian Funck	x	x	x	x
Dr. Ute Geipel-Faber			x	x		x
Dr. Daniela Gerd tom Markotten	x		x	x	x	x
Matthias Hünlein	x		x	x		x
Daniel F. Just	x			x		x
Hildegard Müller	x	x			x	x
Dr. Ariane Reinhart	x	x	x		x	x
Christian Ulbrich	x		x	x	x

^* Die Aufsichtsratsmitglieder konnten maximal fünf Kompetenzfelder benennen.

Besetzung des Vorstands

Zusammensetzung: Der Vorstand der Vonovia SE besteht gemäß Satzung aus mindestens zwei Mitgliedern. Der Aufsichtsrat bestellt die Vorstandsmitglieder gemäß Satzung und Gesetz. Der Aufsichtsrat kann einen Vorsitzenden des Vorstands sowie einen stellvertretenden Vorsitzenden des Vorstands ernennen. Die Entscheidungen des Aufsichtsrats über die Zusammensetzung des Vorstands sollen auf der Grundlage einer sorgfältigen Analyse der bestehenden und zukünftigen unternehmerischen Herausforderungen erfolgen. Der Vorstand der Vonovia SE soll so besetzt sein, dass er als Leitungsorgan die oben genannten grundlegenden Aufgaben umfassend und sicher wahrnehmen kann. Er soll in der Gesamtbesetzung alle Kenntnisse und Erfahrungen so miteinander vereinen, dass der Konzern die operativen und wirtschaftlichen Ziele im Sinne der Aktionäre und der übrigen Stakeholder wirksam und nachhaltig verfolgen kann. Die Zugehörigkeitsdauer im Vorstand ist nicht auf einen bestimmten Zeitraum begrenzt, jedoch endet der Dienstvertrag eines Vorstands spätestens mit Vollendung des 67. Lebensjahres des Vorstandsmitglieds.

Kompetenzprofil: Ein neu bestelltes Vorstandsmitglied soll aufgrund seiner Kenntnisse, Fähigkeiten und fachlichen Erfahrungen in der Lage sein, die ihm zugeordneten Aufgaben in einem börsennotierten und sich im internationalen Kapitalmarkt bewegenden Immobilienunternehmen sicher wahrzunehmen. Es soll parallel zu einer guten fachlichen auch über eine grundlegende allgemeine Qualifikation verfügen und sich persönlich durch Integrität, Professionalität und Leistungsbereitschaft auszeichnen.

Unabhängigkeit: Der Vorstand soll seine Führungsaufgaben frei von Interessenkonflikten wahrnehmen. Organfunktionen oder Beratungsaufgaben bei wesentlichen Wettbewerbern des Unternehmens sollen vermieden werden.

Diversity: Bei der Suche für vakant werdende Vorstandspositionen soll der Aufsichtsrat qualifizierte Frauen in den Auswahlprozess einbeziehen und angemessen berücksichtigen. Das Geschlecht soll bei der Neubesetzung von Vorstandspositionen keine Rolle spielen. Der Aufsichtsrat hat für den Vorstand die Zielgrößenverpflichtung für den Frauenanteil von mindestens 20 % für den aktuell bis zum 31. Dezember 2026 laufenden Zeitraum beschlossen. Für die zwei Führungsebenen unterhalb des Vorstands besteht die Zielgrößenverpflichtung für den Frauenanteil von 30 % bis zum 31. Dezember 2026.

Zielerreichung: Die voranstehend aufgeführten Ziele zur Zusammensetzung des Vorstands sind voll erfüllt. Der Vorstand besteht aus einer Frau und vier Männern, die den Konzern mit ihrem Erfahrungs- und Kompetenzprofil angemessen führen können. Der Frauenanteil in den ersten beiden Vonovia Führungsebenen unterhalb des Vorstands beträgt zum Ende des Berichtsjahres 24,2 %. Die Zielquote von 30 % Frauenanteil bis zum 31. Dezember 2026 für beide Führungsebenen erfordert weiterhin eine noch konsequentere Nachfolgeplanung, um Frauen aktiv zu fördern und ihnen vor dem Hintergrund des geplanten Ausbaus technischer Dienstleistungen bei Vonovia Wege in Führungspositionen im technischen Bereich zu öffnen.

Nachfolgeplanung: Der Aufsichtsrat befasst sich kontinuierlich mit der langfristigen Nachfolgeplanung für Vorstand und Aufsichtsrat. Der Governance- und Nominierungsausschuss des Aufsichtsrats hat unter Einbindung eines Personalberatungsunternehmens einen Kandidaten-Pool für etwaige Nachbesetzungen in den Gremien erstellt. Grundlage hierfür bildeten die Auswertungen von erfolgten Market-Mappings unter Berücksichtigung erstellter Qualifikationsprofile. Die Auflistungen von potenziellen Kandidaten werden weiterhin gepflegt, um fundierte Nachfolgeplanungen zu ermöglichen.

Zusammenarbeit von Vorstand und Aufsichtsrat

Der Vorstand stimmt die strategische Ausrichtung des Unternehmens mit dem Aufsichtsrat ab und erörtert mit ihm turnusmäßig den Stand der Umsetzung der Unternehmensstrategie, die auch Nachhaltigkeitsthemen umfasst (siehe -» Strategie). Außerdem unterrichtet der Vorstand den Aufsichtsrat regelmäßig schriftlich und mündlich u. a. über den Gang der Geschäfte und die Lage des Unternehmens. So erhält der Aufsichtsrat zeitnah und regelmäßig vom Vorstand detaillierte Unterlagen zur wirtschaftlichen Entwicklung und zur aktuellen Unternehmenssituation sowie halbjährlich einen Risikomanagement- sowie Compliance-Bericht, der sich mit den wichtigsten Risiken für das Geschäft bzw. dem Compliance-Management der Vonovia SE auseinandersetzt. Auf der Grundlage dieser Berichterstattung überwacht der Aufsichtsrat, im Rahmen der delegierten Kompetenzen auch seine Ausschüsse, die Geschäftsführung des Vorstands. Der Aufsichtsrat tagt regelmäßig ohne den Vorstand, soweit den Vorstand betreffende Personalangelegenheiten zu beraten sind. Zu den die Zusammenarbeit spiegelnden Vergütungsabreden siehe unter G Vergütungsbericht.

Vermeidung von Interessenkonflikten

Interessenkonflikte von Vorstands- oder Aufsichtsratsmitgliedern, die dem Aufsichtsrat unverzüglich offenzulegen sind, traten im Berichtsjahr nicht auf. Beratungs- und Entscheidungsbedarf über Rechtsgeschäfte, insbesondere Kreditgeschäfte mit Organmitgliedern oder ihnen nahestehenden Personen, bestand nicht.

Rechnungslegung und Abschlussprüfung

Die PricewaterhouseCoopers GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft ist der von der Hauptversammlung gewählte Abschlussprüfer und Konzernabschlussprüfer.

Den Jahresabschluss der Vonovia SE stellen wir nach den Vorschriften des HGB und des AktG, den Konzernabschluss in Übereinstimmung mit den in der EU anzuwendenden International Financial Reporting Standards (IFRS) auf. Zusätzlich stellen wir entsprechend den Anforderungen des HGB und des AktG einen zusammengefassten Lagebericht auf.

Die Rechnungslegung liegt in der Verantwortung des Vorstands. Der Jahresabschluss und der Konzernabschluss sowie der zusammengefasste Lagebericht werden vom Aufsichtsrat geprüft und festgestellt bzw. gebilligt.

Neben dieser Rechnungslegung für das Gesamtjahr erstellen wir für das 1. und 3. Quartal jeweils eine Zwischenmitteilung sowie nach Abschluss des Halbjahres einen Halbjahresbericht nach den Vorschriften des Wertpapierhandelsgesetzes.

Sowohl die Zwischenmitteilungen als auch der Halbjahresbericht werden vor ihrer Veröffentlichung vom Vorstand dem Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats vorgelegt und mit diesem erörtert.

Vonovia unterliegt gemäß den einschlägigen Regelungen des Aktien- und Handelsrechts besonderen Anforderungen an ein unternehmensinternes Risikomanagement. Daher reicht unser Risikomanagement von der Risikoinventur über die Risikoanalyse und -bearbeitung bis hin zu Maßnahmen zur Risikobegrenzung. Gemäß dem für börsennotierte Unternehmen geltenden § 317 Abs. 4 HGB beurteilt PricewaterhouseCoopers das Risikofrüherkennungssystem als Teil des Risikomanagementsystems im Rahmen der Abschlussprüfung. Darüber hinaus dokumentieren wir unternehmensweit einheitlich die internen Kontrollmechanismen und bewerten regelmäßig ihre Effektivität.

Im zusammengefassten Lagebericht geben wir entsprechend den Berichtspflichten gemäß §§ 289 Abs. 4, 315 Abs. 4 HGB umfassend Auskunft über die wesentlichen Merkmale des internen Kontroll- und Risikomanagementsystems im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess und den Konzernrechnungslegungsprozess.

Gemäß §§ 315b HGB ist der Vorstand verpflichtet, eine nichtfinanzielle Konzernerklärung abzugeben, die dann wiederum durch den Aufsichtsrat zu prüfen ist. Mit der Prüfung hat der Aufsichtsrat den Wirtschaftsprüfer beauftragt.

Im Überblick

―	Erfolgreiche Joint Ventures und Bestandsverkäufe tragen zur Stärkung der Kapitalstruktur bei.
―	Positive Bilanz im Vermietungskerngeschäft durch Nachfrageüberhang mit steigenden Mieten/realisierte Synergien durch Deutsche Wohnen Integration.
―	Rückläufige Ergebnisse in den übrigen Segmenten.
―	Investitionen an geänderte Renditeanforderungen und damit Kapitalallokation angepasst.

Im Kontext schwieriger Rahmenbedingungen blickt Vonovia auf ein Geschäftsjahr 2023 mit einem robusten Kerngeschäft Rental zurück. Das Bewirtschaftungsgeschäft zeigte eine positive Geschäftsentwicklung, insbesondere gestützt durch unverändert hohe Nachfrage und steigende Mieten sowie realisierte Synergien aus der Zusammenarbeit mit Deutsche Wohnen. Das Umfeld aus erhöhten Zinsen und Inflation führte zu rückläufigen Ergebnissen in den übrigen Segmenten.

Durch zwei erfolgreiche Joint Ventures und umfangreiche Verkäufe konnte Liquidität zur Stärkung der Kapitalstruktur gewonnen werden. Die geänderten Renditeanforderungen - intern wie extern - beeinflussten die Kapitalallokation und damit die Investitionen.

Im Geschäftsjahr 2023 wurden im Segment Development insgesamt 2.425 Wohnungen fertiggestellt.

Das Adjusted EBITDA Total der fortgeführten Geschäftsaktivitäten lag mit 2.583,8 Mio. € leicht unter dem Vorjahreswert von 2.606,1 Mio. €. Der Anstieg des Adjusted EBITDA Rental konnte die rückläufige Entwicklung in den übrigen Segmenten trotz der getätigten Verkäufe nahezu kompensieren.

Der Group FFO der fortgeführten Geschäftsaktivitäten lag mit 1.801,6 Mio. € um 9,1 % unter dem Vorjahreswert von 1.981,6 Mio. €. Maßgeblich dafür waren im Wesentlichen höhere Zinsen.

Der EPRA NTA pro Aktie lag mit 46,82 € um 18,5 % unter dem Vorjahreswert von 57,48 €.

Der Nachhaltigkeits-Performance-Index lag im Geschäftsjahr 2023 bei 111 %. Dazu haben insbesondere die Reduzierung der CO ₂ -Intensität, die Entwicklung des durchschnittlichen Primärenergiebedarfs Neubau sowie die barrierearmen (Teil-) Modernisierungen und die hohe Mitarbeiterzufriedenheit beigetragen.

Nachhaltige Ertragskraft

Group FFO (fortgeführte Geschäftsbereiche)

Organisches Mietwachstum

Mietsteigerung organisch

Nettovermögen

EPRA NTA

Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauleistung

Investitionen

Leerstand

Leerstandsquote

Verkehrswert des Immobilienbestands

Verkehrswert

Vonovia SE am Kapitalmarkt

―	Verkaufsziel für 2023 i.H.v. 2 Mrd. € Verkaufserlösen mit ca. 4 Mrd. € Verkaufserlösen (davon 0,7 Mrd. € Liquiditätszugang in 2024) deutlich übertroffen. Kapitalmarkt honoriert Kapitaldisziplin und Bemühungen zur weiteren Bilanzstärkung.
―	Voraussichtliches Ende der Zinssteigerungen und Aussichten auf erste Zinssenkungen im Jahr 2024 sorgen für verbessertes Makroumfeld.
―	Erneut gute Platzierung in ESG-Ratings.

Kapitalmarktentwicklung und die Vonovia Aktie

Auch 2023 dominierten die Themen Inflation, Zinsen und die Einschätzung möglicher Rezessionsszenarien die internationalen Kapitalmärkte. Ein besonderes Augenmerk der Marktteilnehmer lag dabei auf der Zinspolitik der führenden Notenbanken. Nach deutlichem Rückgang der Inflation sowie nach dem inzwischen zumindest laut Kapitalmarkteinschätzung erreichten Zinsgipfel und der Aussicht auf erste Zinssenkungen im Jahr 2024 hellte sich die Stimmung spürbar auf und führte insbesondere am Jahresende zu breit angelegten Kurssteigerungen. In diesem Umfeld schloss der DAX 40 mit 20,3 % und der Immobilienindex EPRA Europe mit 12,6 %. Auch Vonovia konnte von dem verbesserten Makroumfeld profitieren und legte auf Jahressicht um 29,6 % zu. Damit entwickelte sich Vonovia im Jahr 2023 überdurchschnittlich. Insgesamt zeigte sich auch im abgelaufenen Geschäftsjahr eine starke Korrelation zwischen dem Vonovia Aktienkurs einerseits und der Kapitalmarkteinschätzung hinsichtlich der weiteren Zinsentwicklung sowie der Renditen auf Staatsanleihen andererseits.

Trotz der positiven Kursentwicklung im Jahr 2023 beobachten wir weiterhin eine eher verhaltene Kapitalmarkteinschätzung einerseits und eine anhaltend robuste Entwicklung am Wohnimmobilienmarkt andererseits. Während der Kapitalmarkt Wohnimmobilientitel mit deutlichen Abschlägen bepreist, erweisen sich die Wohnungsmärkte, in denen wir aktiv sind, als vergleichsweise robust und zeigen erste Anzeichen einer Preisstabilisierung. Als Gründe sind hier insbesondere das aus Eigentümersicht günstige Verhältnis zwischen Nachfrage und Angebot in urbanen Regionen, die traditionell langfristigen Finanzierungen, steuerliche Aspekte sowie die strukturelle Dynamik auf der Einnahmeseite zu nennen.

Wir sind unverändert der Ansicht, dass die Vonovia Aktie mittel- bis langfristig die positive operative Entwicklung und letztendlich den Erfolg unseres Geschäftsmodells insgesamt widerspiegeln kann. Unsere Antworten auf die wesentlichen langfristigen Megatrends - Klimawandel, Urbanisierung und demografische Entwicklung - bleiben die dominierenden Treiber für unser Geschäft. Wir blicken optimistisch in die Zukunft und sind zuversichtlich, auch weiterhin wirtschaftlich erfolgreich zu sein.

Das durchschnittliche tägliche Handelsvolumen der Aktien der Vonovia SE in Anzahl Aktien auf XETRA betrug 3,6 Millionen Aktien im Jahr 2023. Gemessen in Euro wurden im Jahr 2023 pro Tag durchschnittlich Vonovia Aktien im Wert von 77,3 Mio. € gehandelt, was leicht unter dem Niveau des Vorjahres liegt.

Den höchsten Tagesschlusskurs des Jahres erreichte die Vonovia Aktie am 28. Dezember 2023 mit 28,85 € und den niedrigsten Tagesschlusskurs am 28. März 2023 mit 15,66 €.

Die Marktkapitalisierung von Vonovia betrug zum 31. Dezember 2023 ca. 23,2 Mrd. €.

Branchenentwicklung

Entwicklung des Aktienkurses

Quelle: FactSet

Index-Mitgliedschaften: Vonovia SE Mitglied im DAX 50 ESG und DJSI Europe

Vonovia ist seit 2020 Mitglied diverser Nachhaltigkeitsindizes, insbesondere des DAX 50 ESG und des Dow Jones Sustainability Index (DJSI Europe), was die erfolgreichen ESG-Aktivitäten und deren Fortschritt bei Vonovia bestätigt.

Langfristige Rendite

Ein Aktionär, der zum Zeitpunkt des IPO im Jahr 2013 Vonovia Aktien gekauft und gehalten hat sowie die Dividende jeweils wieder in Vonovia Aktien reinvestiert hat, konnte eine Wertsteigerung seines Aktiendepots um 150 % bis zum 31. Dezember 2023 verzeichnen und damit ein deutlich besseres Ergebnis erzielen als bei einer entsprechenden Investition in die Vergleichsindizes.

Die Wertentwicklung von VNA und DAX entspricht der Gesamtrendite der Aktionäre (Aktienkurs plus reinvestierte Dividenden); EPRA Europe, MSCI Germany und EURO STOXX 50 nur der Kursentwicklung der Aktien.

Aktionärsstruktur

Das Diagramm zeigt den Anteilsbesitz nach eigenen Erhebungen und/oder gemäß den von Aktionären gemeldeten Stimmrechten nach §§ 33, 34 WpHG, bezogen auf das aktuelle Grundkapital. Zu beachten ist, dass die zuletzt gemeldete Anzahl an Stimmrechten sich seitdem ohne Entstehen einer Meldepflicht gegenüber der Gesellschaft innerhalb der jeweiligen Schwellenwerte geändert haben könnte.

Wesentliche Anteilseigner
(per 31. Dezember 2023)

Nach der Streubesitzdefinition der Deutschen Börse AG ist lediglich der Anteil der Norges Bank (Finanzministerium für den Staat Norwegen) nicht dem Freefloat zuzurechnen. Am 31. Dezember 2023 betrug der Streubesitz der Vonovia Aktie damit 85,4 %. Die zugrundeliegenden Stimmrechtsmitteilungen sowie die entsprechenden von den Aktionären gemeldeten Finanzinstrumente oder sonstigen Instrumente nach §§ 38, 39 WpHG finden Sie online.

Analog zur langfristigen strategischen Ausrichtung von Vonovia ist auch die Mehrzahl der Investoren langfristig ausgerichtet. Zu den Anlegern zählen insbesondere Pensionskassen, Staatsfonds und Internationale Asset-Manager. Wir führen regelmäßig eine Ermittlung bzw. Aktualisierung der Aktionärsstruktur durch. Im August des Jahres 2023 haben wir ca. 90 % unseres Aktionariats ermittelt. Bei 90 % dieser Aktionäre handelt es sich um institutionelle Investoren, und rund 10 % entfallen auf Privatanleger. Die regionale Verteilung der Aktionäre stellt sich zum Ende des Jahres 2023 wie folgt dar:

Regionale Verteilung der institutionellen Investoren der Vonovia SE

Quelle: eigene Erhebung durch NASDAQ

Hauptversammlung 2023

Am 17. Mai 2023 fand die ordentliche Hauptversammlung der Vonovia SE in virtueller Form statt. Die Aktionärinnen und Aktionäre haben sämtliche von Aufsichtsrat und Vorstand vorgelegten Beschlussvorlagen mit der dafür erforderlichen Zustimmung gebilligt. Zudem entlasteten sie Aufsichtsrat und Vorstand mit jeweils großer Mehrheit für das Geschäftsjahr 2022.

Die Hauptversammlung folgte dem Dividendenvorschlag von Aufsichtsrat und Vorstand in Höhe von 0,85 €, was einer Dividendenrendite von 3,9 % entspricht, bezogen auf den Schlusskurs des Jahres 2022 von 22,02 €. Den Aktionärinnen und Aktionären stand es frei, zwischen einer Bar- und einer Aktiendividende zu wählen. Es entschieden sich 44,87 % für eine Dividende in Form von Aktien.

Insgesamt waren 68,08 % des Grundkapitals vertreten.

Seit 2018 bietet das Investorportal unseren Aktionären die Möglichkeit, die Anmelde- und Abstimmungsformalitäten zur Hauptversammlung bequem online zu erledigen.

Investor-Relations-Aktivitäten

Vonovia hat im Jahr 2023 an insgesamt 27 Investorenkonferenztagen teilgenommen und 27 Roadshowtage durchgeführt. Darüber hinaus gab es diverse Teilnahmen an Anlegerforen sowie zahlreiche Einzelgespräche mit Investoren und Analysten, um über aktuelle Entwicklungen und besondere Themen zu informieren. Im Jahr 2023 haben wir mehrere Hundert Gespräche mit Analysten und Investoren geführt. Dabei waren der Geschäftsausblick im veränderten Makroumfeld, die Kapitalstruktur, die Kapitalallokation und das Transaktionsgeschehen am Wohnimmobilienmarkt die dominanten Themen.

Im Rahmen des Investorendialogs führt der Aufsichtsratsvorsitzende jährlich eine mehrtägige Corporate-Governance-Roadshow durch, insbesondere zu aufsichtsratsspezifischen Themen, wie etwa Vorstandsvergütung sowie Arbeit und Zusammensetzung des Aufsichtsrats und entsprechender Ausschüsse. So hat im Vorfeld der Hauptversammlung 2023 der zu der Zeit amtierende Aufsichtsratsvorsitzende Jürgen Fitschen zusammen mit der damals zur Wahl stehenden und nun aktuellen Aufsichtsratsvorsitzenden Clara-Christina Streit mit unseren Shareholdern diese Roadshow durchgeführt.

Am 28. September 2023 fand der achte von Vonovia durchgeführte Capital Markets Day als reine Präsenzveranstaltung in Bochum statt. Mit dem Schwerpunkt auf das Thema Mietentwicklung haben ca. 50 unserer internationalen Analysten und Investoren an Breakout-Sessions zu den Themen Implementierung von Mietsteigerungen, Regulatorik sowie Vonovias Ansatz für nachhaltiges, intelligentes und vernetztes Wohnen teilgenommen. Abgerundet wurde das Event mit einer anschließenden Property-Tour zu unseren Energiesprong-Projekten in Bochum und Witten.

Die Präsentationen, die im Zuge des Capital Markets Day gehalten wurden, stehen online auf der Investor-Relations-Webseite zum Download bereit.

Auch im Jahr 2024 werden wir unsere offene Kommunikation mit dem Kapitalmarkt fortsetzen. Diverse Roadshows, Konferenzen und Anlegerforen sind bereits geplant und können dem Finanzkalender auf unserer Investor-Relations-Webseite entnommen werden.

Entwicklung der Vonovia Aktie in der Mehrjahresansicht

	2014	2015	2016	2017	2018	2019
Jahresschlusskurs (€)	25,08 ^*	26,76 ^*	28,97 ^*	38,80 ^*	37,11 ^*	45,00 ^*
Höchstkurs (€) ^*	25,08	31,15	34,51	39,26	41,88	45,78
Tiefstkurs (€) ^*	16,31	22,68	23,43	28,08	33,94	37,39
Anzahl der Aktien zum 31.12. (in Mio.)	304,5 ^*	497,1 ^*	497,1 ^*	517,5 ^*	552,6 ^*	578.5 ^*
Marktkapitalisierung zum 31.12. (in Mrd. €)	7,6	13,3	14,4	20,1	20,5	26,0
Durchschnittliches Handelsvolumen pro Tag (VWAP in Mio. €) ^*	12,3	45,2	41,2	47,6	55,8	65,9
Dividende je Aktie (€)	0,70 ^*	0,88 ^*	1,05 ^*	1,24 ^*	1,35 ^*	1,47 ^*
Dividendenrendite (%)	2,8	3,3	3,6	3,2	3,6	3,3

	2020	2021	2022	2023
Jahresschlusskurs (€)	56,02 ^*	48,50	22,02	28,54
Höchstkurs (€) ^*	58,33	56,64	51,14	28,85
Tiefstkurs (€) ^*	36,19	45,85	18,97	15,66
Anzahl der Aktien zum 31.12. (in Mio.)	603,6 ^*	776,6	795,8	814,6
Marktkapitalisierung zum 31.12. (in Mrd. €)	33,8	37,7	17,5	23,2
Durchschnittliches Handelsvolumen pro Tag (VWAP in Mio. €) ^*	85,7	84,2	84,2	80,8
Dividende je Aktie (€)	1,58 ^*	1,66	0,85	0,90 ^**
Dividendenrendite (%)	2,8	3,4	3,9	3,2

^* Werte sind TERP-adjusted (TERP 2015: 1,051 - Bezugsrechtskapitalerhöhung im Zusammenhang mit der Akquisition Südewo; TERP 2021: 1,067 - Bezugsrechtskapitalerhöhung im Zusammenhang mit der Akquisition Deutsche Wohnen).
^** Beabsichtigter Dividendenvorschlag an die Hauptversammlung 2024.

Quelle der Kurse: FactSet

Positive Analysteneinschätzungen

Zum 31. Dezember 2023 verfassten 26 Analysten regelmäßig Studien über Vonovia. Der durchschnittliche Zielkurs zum Jahresende lag bei 29,39 € je Aktie. Es sprachen 69 % der Analysten eine Kaufempfehlung, 12 % eine Halten-Empfehlung sowie 19 % eine Verkaufsempfehlung aus.

Die Information, welche Research-Häuser regelmäßig über Vonovia berichten und die Aktie bewerten, entnehmen Sie bitte unserer Investor-Relations-Webseite.

Dividende

Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Hauptversammlung vor, aus dem Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2023 der Vonovia SE in Höhe von 750.000.000,00 € einen Betrag in Höhe von 733.180.498,20 € auf die 814.644.998 Aktien des Grundkapitals zum 31. Dezember 2023 an die Aktionäre als Dividende, entsprechend 0,90 € je Aktie, auszuschütten und den verbleibenden Betrag in Höhe von 16.819.501,80 € auf neue Rechnung vorzutragen oder für weitere Dividenden auf zum Zeitpunkt der Hauptversammlung dividendenberechtigte Aktien zu verwenden, die über jene des Grundkapitals zum 31. Dezember 2023 hinausgehen.

Finanzierungsumfeld

2023 waren die Kapitalmärkte von steigenden Volatilitäten, einem veränderten Zinsumfeld und weiteren geopolitischen Ereignissen und Unsicherheiten geprägt. Die Marktteilnehmer mussten sich diesen zentralen Herausforderungen stellen und neu orientieren.

Weltweit haben die Zentralbanken auf die historisch hohe Inflation in den Jahren 2022 und 2023 mit Zinserhöhungen reagiert und so der lockeren Geldpolitik ein Ende gesetzt. Nach vielen Jahren mit Zinssätzen nahe 0 % wirken sich die Leitzinserhöhungen auf die Kapitalmärkte aus. Die Zinsen haben sich innerhalb kurzer Zeit vervielfacht.

Seit Juli 2022 vollzog die Europäische Zentralbank ("EZB") zehn Leitzinserhöhungen in Folge auf 4,5 % - das höchste Niveau seit dem Beginn der Währungsunion 1999. Im Oktober ließ die EZB die Zinsen im Euroraum erstmals unverändert. Auch im Dezember ließ die EZB die Zinsen im Euroraum zum zweiten Mal in Folge unverändert.

Die Rendite der zehnjährigen deutschen Bundesanleihe, jahrelang im negativen Bereich, erreichte erstmals Anfang Oktober die Marke von knapp 3%. Zum Jahresende erholte sie sich dann stark und notierte Ende Dezember bei 2,029 %.

Darüber hinaus hat die EZB ihre Anleihebestände ab März 2023 schrittweise zurückgefahren und seit Juli 2023 werden Gelder aus auslaufenden Wertpapieren ihres billionenschweren, im Jahr 2015 eingeführten Asset Purchasing Programme ("APP") nicht mehr reinvestiert.

Die US-amerikanische Notenbank Federal Reserve (FED) hat den Leitzins seit März 2022 elf mal hintereinander angehoben. Im Dezember 2023 hat die FED den Leitzins zum dritten Mal in Folge unverändert belassen. Er liegt in der Spanne 5,25 % bis 5.50 %.

Auch die Britische Notenbank Bank of England (BoE) legte nach 14 Zinserhöhungen in Folge seit Ende 2022 erstmalig im September 2023 eine Pause ein und beließ den Leitzins bei 5,25 %. Damit war der Leitzins in Großbritannien auf das höchste Niveau seit 15 Jahren angestiegen. Im Dezember hielt die BoE zum dritten Mal in Folge die Zinsen konstant.

Unter den größten Kapitalmarkt-Emittenten weltweit

Die Rating-Agentur Standard & Poor's bewertet die Kreditwürdigkeit der Vonovia SE und von Deutsche Wohnen mit einem Long-Term Corporate-Credit Rating von "BBB+" und einem Short-Term Credit Rating von "A-2". Im November 2023 wurde das Rating von "BBB+ outlook stable" bestätigt.

Zusätzlich wird die Vonovia SE von der in Berlin ansässigen Scope Group mit "A-" bewertet. Im Juni 2023 wurde der Outlook von "stabil" auf "negative" abgeändert.

Als dritte Rating-Agentur hat Moody's im Mai 2021 erstmals ein Rating für Vonovia veröffentlicht, es liegt ebenfalls im Investmentgrade-Bereich mit "Baa1 outlook stable". Das Rating wurde zuletzt im Januar 2024 bestätigt.

Vonovias Größe und Marktposition, die zunehmende Diversifizierung über regulierte Wohnimmobilienmärkte, die starke Wettbewerbsposition, der gute Zugang zu den Kapitalmärkten, der breite Mix an Finanzierungsinstrumenten und ein gut gestreutes Fälligkeitenprofil tragen alle zur erstklassigen Bonität Vonovias bei.

Nach einer regen Primärmarktaktivität in den Jahren 20132022 war Vonovia (inkl. Deutsche Wohnen) 2023 erstmals nicht am EUR Anleihemarkt, rangiert aber nach Auswertungen von Dealogic in 2023 weiterhin unter den TOP 5 EUR-Investment-Grade-Emittenten weltweit. Der Refinanzierungsbedarf von gut 3 Mrd. wurde über den Kreditmarkt gedeckt. Gerade der besicherte Bankenmarkt zeichnet sich durch eine große Nachfrage bei gleichzeitig seht attraktiven Konditionen aus.

Anfang 2023 hat Vonovia im Rahmen eines proaktiven Managements der Finanzverbindlichkeiten ein Open Market Repurchase ("OMR") zum Rückkauf von Anleihen, die in den Jahren 2028, 2029 und 2033 fällig werden, durchgeführt. In diesem Rahmen wurden 53,6 Mio. € vorzeitig zurückgekauft.

Des Weiteren hat Vonovia im Juli 2023 ein Barangebot für eine Reihe von Anleihen erfolgreich abgeschlossen. Von ca. 1,25 Mrd. € Gesamtnominalwert, der von den Anleiheinvestoren angeboten wurde, hat Vonovia Anleihen im Nominalwert von € 1,0 Mrd. € für einen Gesamtwert von 892,0 Mio. € akzeptiert. Das entspricht einem Abschlag von 11 %.

Am 20. September 2023 fand das erste von Vonovia durchgeführte Lenders Forum als reine Präsenzveranstaltung in der Hauptverwaltung Bochum statt. An der Veranstaltung, bei der es ausschließlich um das Thema ESG ging, nahmen 60 Teilnehmer von 28 Banken und Versicherungen teil. Abgerundet wurde das Event mit einer anschließenden Property Tour zu unserer Engergiezentrale der Zunkunft in Bochum. Die Präsentationen, die im Zuge des Lenders Forum gehalten wurden, stehen online auf der Investor-Relations-Webseite https://www.vonovia.com/investoren/creditor-relations/ lenders-forum zum Download bereit.

Informationen zur Aktie

(Stand 31. Dezember 2023)

1. Handelstag	11.07.2013
Emissionspreis	16,50 € \| 14,71 € ^*
Gesamtaktienanzahl	814.644.998
Grundkapital	814.644.998 €
ISIN	DE000A1ML7J1
WKN	A1ML7J
Börsenkürzel	VNA
Common Code	94567408
Aktienart	auf den Namen lautende Stammaktien ohne Nennbetrag
Börse	Frankfurter Wertpapierbörse
Marktsegment	Regulierter Markt
Indizes	DAX 40, DAX 50 ESG, Dow Jones Sustainability Index Europe, STOXX Global ESG Leaders, EURO STOXX ESG Leaders 50, FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe und GPR 250 World

^* TERP-adjusted.

Anleihe-Emissionsvolumen Vonovia pro Jahr

(EUR-Anleihen ohne Wandelschuldverschreibungen)

Quelle: Dealogic, eigene Angaben

Spread-Entwicklung

(in Basispunkten)

Quelle: Refinitiv

Ausblick auf die Kapitalmärkte

Mit der Stabilisierung der Inflation zeichnet sich auch eine Zinsstabilisierung ab. Diese sollte positive Auswirkungen auf den Kapitalmarkt und unseren Sektor im Jahr 2024 haben.

Eine erste Leitzinssenkung der FED halten die Experten ab dem 2. Quartal 2024 für möglich. Insgesamt erwarten die Volkswirte für 2024 drei Zinssenkungen in Höhe von jeweils 25 Basispunkten. In welche Richtung sich die USA wirtschaftlich entwickelt, hängt u. a. auch von dem Ausgang der Präsidentschaftswahlen im November 2024 ab.

Auch für die Eurozone werden erste Leitzinssenkungen der EZB frühestens in der zweiten Jahreshälfte 2024 erwartet, nachdem sich zuletzt die Inflation stark abgekühlt hat.

Zusammengefasster Lagebericht

Unter den schwierigen Rahmenbedingungen des Wohnimmobiliensektors Kurs gehalten

Strategie in ihre sechs wesentlichen Werttreiber aufgeschlüsselt und weiter verfeinert

Kapitalstruktur und Kapitalallokation angepasst

Grundlagen des Konzerns

Schwierige Rahmenbedingungen für den Wohnimmobiliensektor im Jahr 2023

Die Rahmenbedingungen für den Wohnimmobiliensektor sind auch im Jahr 2023 herausfordernd geblieben. Die Lücke zwischen Wohnungsnachfrage und Wohnungsangebot hat sich weiter vergrößert, wobei insbesondere soziologische und demografische Faktoren auf die Wohnungsnachfrage wirken. So wird gesehen auf die nächsten zwanzig Jahre gleichbleibend ein Bau von jährlich bis zu 400.000 Wohneinheiten notwendig sein, um den Bedarf zu decken. Obgleich dies auch politisch gewollt ist, wird die Anzahl der Fertigstellungen wie im Jahr 2023 mit rund 242.000 Wohnungen auch in den nächsten Jahren wohl deutlich unter der angestrebten Größenordnung bleiben. Auf dem aktuellen Fertigstellungsniveau wird sich deshalb die Wohnungsknappheit verschärfen und die Mieten werden einem weiteren Aufwärtsdruck unterliegen.

Die Angebotsseite sah sich in den vergangenen Jahren einem kontinuierlichen Anstieg der Baukosten gegenüber. Getrieben durch den Anstieg der allgemeinen Inflation in den vergangenen zwei Jahren auf bis zu 8,8 % und damit auf ein Niveau jenseits dessen, was Anfang der 1990er-Jahre in der Folge der Wiedervereinigung mit rund 6 % vorlag, stieg der Baukostenindex ausgehend von einem Basiswert von 100 im Jahre 2015 auf rund 160 im Jahr 2023. Der Baukostenanstieg wurde ferner durch zunehmende Regulierung verstärkt; politische Unklarheiten und bürokratische Hürden behindern ferner eine beschleunigte Umsetzung von Investitionsprojekten.

Zu den gestiegenen Baukosten addiert sich der Anstieg des Zinsniveaus. Die 10-jährige Swap-Rate war mit über 3 % im Jahr 2023 auf einem Niveau wie zuletzt vor rund zwölf Jahren.

Zinsentwicklung, Inflationsentwicklung, Volatilitäten in den Volkswirtschaften und weniger verlässliche Lieferketten führten zu erhöhten Kapitalkosten und somit zu höheren Renditeerfordernissen mit zusätzlich belastender Wirkung auf das Investitionsverhalten. Dies führte zu erhöhtem Druck auf die Immobilienwerte, sodass auch das Transaktionsgeschehen auf dem Immobilienmarkt deutlich eingeschränkt war, von dem sich Vonovia jedoch weitgehend entkoppeln konnte.

Die beschriebenen Rahmenbedingungen lösten einen erhöhten Druck auf die Rentabilitäten und auf die Verkehrswerte im Immobiliensektor aus, worauf allgemein mit einer erhöhten Kapitaldisziplin reagiert werden musste. Vonovia hat ihre Innenfinanzierungskraft gestärkt, flankiert durch Kostendisziplin und ein verändertes Investitionsverhalten. Gleichzeitig wurden keine weiteren Akquisitionen verfolgt und Bestände zum Verkauf oder in Joint-Venture-Strukturen angeboten.

Erfreulicherweise wurden diese Maßnahmen von den Kapitalmärkten zustimmend aufgenommen, sodass einerseits das Investment-Grade-Rating sichergestellt werden konnte und sich der Aktienkurs in den letzten Monaten des Jahres 2023 wieder sichtbar erholt hat.

Angesichts der unveränderten Megatrends Urbanisierung, demografischer Wandel und Nachhaltigkeit sowie der aktuellen Rahmenbedingungen hat Vonovia die bedeutendsten Werttreiber ihrer Strategie und des Geschäftsmodells stärker herausgearbeitet und in Bezug auf die aktuelle Gesamtsituation analysiert, um klare Handlungsoptionen zu definieren.

Der Zusammenschluss mit der Deutsche Wohnen Gruppe konnte im Jahr 2023 erfolgreich abgeschlossen werden und die avisierten Synergiepotenziale durch die gemeinsame Nutzung der Bewirtschaftungs- und Developmentplattform und die gemeinsame Hebung von Harmonisierungs- und Skalenerträgen konnten realisiert werden. Dabei werden die Grundsätze guter Unternehmensführung mit Blick auf die Eigenständigkeit der Deutsche Wohnen Gruppe gewahrt. Dies wird auch durch entsprechende vertragliche Vereinbarungen sichergestellt.

Das Unternehmen

Das Geschäftsmodell von Vonovia besteht aus der Bereitstellung und Vermietung von gutem, zeitgerechtem und vor allem bezahlbarem Wohnraum sowie dessen Bewirtschaftung. Eine etablierte eigene Handwerker-, Wohnumfeld- und Hausmeisterorganisation sowie umfassende Backofficefunktionen unterstützen bei der Bewirtschaftung und der Fortentwicklung der Bestände.

Vonovia entwickelt ihren Immobilienbestand durch aktives Portfoliomanagement fort. Dazu zählt neben Ankauf, Verkauf und Modernisierung auch der Bau neuer Wohnungen für den Eigenbestand und den Verkauf an Dritte.

Dimensionen der Nachhaltigkeit bei Vonovia

E	S	G
Environmental	Social	Governance
Beitrag zu Klimaschutz und CO ₂ -Reduktion im Immobilienbestand und Neubau.	Verantwortung gegenüber Mietern und Gesellschaft durch faire Preise, bedarfsgerechten Wohnraum und zukunftsfähige Quartiersentwicklung. Attraktive und faire Arbeitsumgebung für unsere vielfältige Belegschaft.	Nachhaltige Unternehmensführung und verantwortungsvolles Wirtschaften mit verlässlicher Compliance.

Komplettiert wird das Geschäftsmodell durch das Angebot wohnungsnaher Dienstleistungen. Das Angebot von Kabel-TV, Energieversorgungsleistungen mit Strom und Wärme sowie automatisierter Zählerablesung steht dabei im Vordergrund.

Das beschriebene Geschäftsmodell stützt sich dabei auf eine in hohem Maße digitalisierte Bewirtschaftungsplattform sowie eine ebenfalls hoch digitalisierte Developmentplattform zum Management der kompletten Wertschöpfungskette. Diese beiden Plattformen stellen die zwei bedeutendsten immateriellen Vermögensgegenstände des Geschäftsmodells dar. Als weiterer immaterieller Vermögenswert wird die Kundenbindung durch das Value-add-Geschäft betrachtet.

Ziel ist es, das Geschäftsmodell langfristig zukunftsfähig auszurichten, um zur Lösung der aktuellen Klimaschutzziele durch nachhaltigen Neu- und Umbau und die CO ₂ -Reduktion im Bestand durch Innovationen beizutragen.

Vonovia orientiert sich dabei an den ESG-Dimensionen der Nachhaltigkeit, nämlich am Klimaschutz und der Umwelt (E) durch den Beitrag zur CO ₂ -Reduktion, an der Gesellschaft (S) durch verantwortliches Handeln gegenüber allen Interessengruppen, und an der Governance (G) durch nachhaltige, verlässliche und verantwortungsvolle Unternehmensführung. Übergeordnet ist dabei weiterhin der Quartiersgedanke.

Etwa 75 % des Immobilienbestands von Vonovia befinden sich in zusammenhängenden Urban Quarters, das heißt Quartieren mit in der Regel mehr als 150 Wohnungen. Dabei geht die Gestaltung von lebenswertem Wohnraum immer auch mit dem Erkennen von Bedürfnissen in den betreffenden sozialen Strukturen einher, wobei der Geschichte dieser Quartiere Rechnung getragen wird. Das Quartier ist die Umsetzungsebene für die klimaschutzorientierten Initiativen. Auch das Developmentgeschäft folgt dem nachhaltigen Quartiersgedanken.

Das Geschäftsmodell von Vonovia zahlt damit positiv auf die drängenden gesellschaftspolitischen Herausforderungen der Wohnungsknappheit und des Klimaschutzes ein.

Für ihre Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter möchte Vonovia eine attraktive Arbeitgeberin sein, die Chancengerechtigkeit sicherstellt und die persönliche und berufliche Entwicklung unterstützt.

Vonovia bewirtschaftet einen Wohnungsbestand von rund 485.000 eigenen Wohnungen in fast allen attraktiven Städten und Regionen Deutschlands. Dazu kommt ein Bestand von rund 40.000 Wohneinheiten in Schweden und rund 21.000 Wohneinheiten in Österreich.

Der Gesamtverkehrswert beträgt 83,9 Mrd. € und das Nettovermögen nach EPRA-Definition 38,1 Mrd. € (European Public Real Estate Association; EPRA). Neben den eigenen Wohnungen verwaltet Vonovia rund 71.400 Wohnungen für Dritte. Damit stellt Vonovia in Deutschland, Österreich und Schweden jeweils eines der führenden Wohnungsunternehmen dar, allerdings mit einem insbesondere für Deutschland geringen Marktanteil von rund 2,0 % aufgrund des fragmentierten Markts.

Die Wurzeln von Vonovia bzw. ihrer Vorläuferunternehmen liegen im gemeinnützigen Wohnungsbau sowie im Werkswohnungsbau und reichen bis ins 19. Jahrhundert zurück. Das gilt sowohl für Deutschland wie auch für Österreich und Schweden. Damit steht die heutige strategische Disposition unverändert zu den Wurzeln des Unternehmens.

Ziel war es bereits damals, guten, zeitgerechten und bezahlbaren Wohnraum, teilweise in innovativen Konzepten, bereitzustellen. Darunter befinden sich viele Siedlungen bzw. Quartiere, die damals modellhaft waren und heute unter Denkmalschutz stehen.

Das Wohnen in Quartieren, sogenannten "Arbeitersiedlungen", bedeutete nicht nur erschwinglichen Wohnraum, sondern gleichzeitig Wohnen in einem Sozialgefüge mit den Arbeitskollegen und deren Familien. Die heutigen rund 780 Quartiere (inklusive Deutsche Wohnen) stellen für Vonovia ein Alleinstellungsmerkmal dar und sind Dreh- und Angelpunkt für Antworten auf die aktuellen Megatrends.

Über die 1924 gegründete gemeinnützige GEHAG verfügt die Gruppe über herausragende Bestände der Architekturgeschichte mit Werken des Bauhauses und des Expressionismus, die den Quartiersgedanken mitprägten, neue Wohnkonzepte umfassten und sogar Eingang in das UNESCO-Weltkulturerbe gefunden haben. Exemplarisch sind hier die Siedlungen "Hufeisensiedlung", "Wohnstadt Carl Legien", die "Weiße Stadt" sowie die "Ringsiedlung Siemensstadt" zu nennen.

Das Immobilienentwicklungsgeschäft sowie das Bewirtschaftungsgeschäft in Österreich firmieren unter dem eingeführten Namen BUWOG. In Schweden firmiert Vonovia unter Victoriahem.

Die Unternehmensstruktur

Die Vonovia SE als Mutterunternehmen des Vonovia Konzerns ist in der Rechtsform einer dualistischen SE organisiert. Diese wird von einem Vorstand geleitet, der die Geschäfte eigenverantwortlich führt und die strategische Ausrichtung des Konzerns bestimmt. Die Umsetzung erfolgt in enger Abstimmung mit dem Aufsichtsrat, der vom Vorstand regelmäßig über den Geschäftsverlauf, die Strategie sowie über potenzielle Chancen und Risiken informiert wird. Der Aufsichtsrat überwacht die Tätigkeiten des Vorstands.

Der Unternehmenssitz der Vonovia SE ist in Deutschland. Der eingetragene Firmensitz ist seit 2017 Bochum. Die Hauptgeschäftsstelle befindet sich in der Universitätsstraße 133, 44803 Bochum.

Zum 31. Dezember 2023 gehörten 631 rechtliche Einheiten bzw. Gesellschaften (davon 426 im Inland) zur Unternehmensgruppe von Vonovia. Eine detaillierte Anteilsbesitzliste der Vonovia SE ist im Anschluss an den Konzernanhang aufgeführt.

Die Vonovia SE nimmt im Konzern die Funktion der Managementholding wahr. In dieser Rolle ist sie für die Festlegung und Verfolgung der Gesamtstrategie und die Umsetzung in unternehmerische Ziele verantwortlich. Sie übernimmt für die Gruppe übergeordnete Bewirtschaftungs-, Finanzierungs-, Dienstleistungs- und Koordinationsaufgaben. Zudem verantwortet sie das Führungs-, Steuerungs- und Kontrollsystem sowie das Risikomanagement der Gruppe. Ferner ist die Verantwortung für Nachhaltigkeitsfragen in der Vonovia SE zentral angesiedelt; sie koordiniert diese für die gesamte Gruppe.

Zur Wahrnehmung der Managementfunktionen hat die Vonovia SE eine Reihe von Servicegesellschaften gegründet, insbesondere für die kaufmännischen und operativen Unterstützungsfunktionen, die zentral in Shared-Service-Centern zusammengefasst sind. Durch die Bündelung von Unternehmensfunktionen auf einer einheitlichen Bewirtschaftungs- und Developmentplattform erzielt Vonovia Harmonisierungs-, Standardisierungs- und Skaleneffekte und erspart somit den Konzerngesellschaften das Unterhalten eigener Funktionen.

Erst diese Bündelung ermöglicht die effiziente und effektive Bewirtschaftung eines Bestands von über 545.000 Wohnungen und die erfolgreiche Umsetzung von Immobilienentwicklungsprojekten. Die Plattformen sind darüber hinaus die Basis für eine erfolgreiche Digitalisierung der Prozessketten.

Mit einem leistungsfähigen Organisationsgraden, optimierten Prozessen, der eindeutigen Fokussierung auf den Servicegedanken und damit auf unsere Kunden sowie einer klaren klimaschutzorientierten Investitionsstrategie legen wir die Grundsteine für ein nachhaltiges Wirtschaften vor dem Hintergrund berechtigter Interessen eines privatwirtschaftlichen Unternehmens.

Ein ausgewogener Mix von Leistungen durch zentrale Servicecenter, Objektbetreuer regional vor Ort sowie die eigene Technik- und Wohnumfeldorganisation ergänzt um wohnungsnahe Dienstleistungen (Value-add) sorgt dafür, dass die Anliegen unserer Mieter zeitnah, unkompliziert und zuverlässig erledigt werden können. Dies ist ein wichtiger Baustein dafür, dass unsere Kunden sich in ihrem Umfeld gut betreut fühlen.

Darüber hinaus wird Vonovia im Rahmen von Neubau- und Developmentmaßnahmen, Nachverdichtung und Aufstockung neue Wohnungen bauen, um insbesondere der steigenden Nachfrage in den Metropolregionen gerecht zu werden. Durch das unter BUWOG firmierende Developmentgeschäft kann Vonovia ein umfassendes Produkt- und Prozess-Know-how im Bau und in der Entwicklung von Wohnbauprojekten vorweisen. Damit verfügt Vonovia über eine Bewirtschaftungsplattform sowie über eine komplette Developmentplattform entlang der gesamten Wertschöpfungskette. Das Developmentgeschäft wird im Wesentlichen über Projektgesellschaften gesteuert.

Die Steuerung des operativen Geschäfts orientiert sich an den strategischen Ansätzen des Unternehmens und erfolgt über die Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development.

Vonovias skalierbares Organisationsmodell: starke regionale Präsenz und effiziente, zentrale Shared Services

Die Strategie

Verfeinerung der erfolgreichen Strategie vor dem Hintergrund veränderter Rahmenbedingungen

Die mit dem IPO etablierte Strategie mit ihren vier Blöcken hat sich bewährt und hat das Geschäft und den Wachstumspfad von Vonovia in den vergangenen Jahren getragen. Seit dem IPO haben sich die Rahmenbedingungen verändert mit Auswirkungen auf die Unternehmensführung.

Während noch vor einigen Jahren vornehmlich die Shareholder-Value-Perspektive eingenommen wurde, muss sich das Handeln eines Unternehmens heutzutage an allen Stakeholdern orientieren. Die Gesamtheit der Interessengruppen eines Unternehmens unterlag in der jüngsten Vergangenheit deutlichen Veränderungen. Explizit zu nennende Interessengruppen sind neben den Mietern/Kunden, die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, die Banken, die Investoren, Lieferanten sowie die Gesellschaft und die natürliche Umwelt.

Nicht nur die immer stärkere Dynamik der sogenannten Megatrends und der immer stärkere Ruf verschiedenster Anspruchsgruppen nach einem nachhaltigen Geschäftsmodell, sondern auch die aktuell komplexen Rahmenbedingungen im Wohnimmobiliensektor machen es erforderlich, die Strategie laufend zu fokussieren und deren Bestandteile zu analysieren. Die Eckpunkte der nachhaltigen Strategie sind:

―	Beitrag zu Klimaschutz und CO ₂ -Reduktion (E)
―	Gesellschaftliche und soziale Verantwortung für unsere Mieter, Kunden und Mitarbeiter (S)
―	Zuverlässige, transparente und vertrauensvolle Unternehmensführung, die sich an den Best Practices des Corporate Governance Kodex orientiert (G)

Vonovia verfügt über eine Organisationseinheit unter dem Vorstandsvorsitzenden, die die Strategie und damit explizt auch die Nachhaltigkeitsaspekte im Rahmen der Strategie und im Rahmen des Geschäftsmodells analysiert, fortlaufend koordiniert und vorantreibt. Zusätzlich gibt es mit dem Nachhaltigkeitsgremium einen Steuerungskreis, dem neben dem gesamten Vorstand auch die Verantwortlichen für Strategie & Nachhaltigkeit, Corporate Communication, Investor Relations, Controlling, Rechnungswesen und Business Innovation angehören.

Um die Nachhaltigkeitsbestrebungen richtig zu kalibrieren, führt Vonovia regelmäßig eine Wesentlichkeitsanalyse durch bzw. unterzieht diese einer Überprüfung, woraus sich Handlungsfelder und ein Nachhaltigkeitsfahrplan ableiten. Mit Blick auf die Anforderungen aus der CSRD-Richtline wird die Wesentlichkeitsanalyse aktuell einer Überprüfung unterzogen.

Die Megatrends demografischer Wandel, Urbanisierung/ Wohnungsknappheit und Klimaschutz/Nachhaltigkeit bilden unverändert den Basisrahmen der Strategie.

Angesichts der schwierigen Rahmenbedingungen für den Wohnimmobiliensektor seit Beginn des Jahres 2022 hat der Vorstand die Strategie und ihre Blöcke in die wesentlichen Werttreiber aufgeschlüsselt. Dabei hat sich das Leitbild nicht geändert. Der Mensch steht unverändert im Mittelpunkt und dafür wird Verantwortung übernommen. Entscheidungen werden immer im gemeinsamen Kontext der Kundenorientierung, der Mitarbeiterzufriedenheit und der Nachhaltigkeit mit Blick in die Zukunft getroffen.

Die bedeutenden Werttreiber der Strategie

Als die bedeutsamsten Werttreiber des Geschäfts wurden herausgearbeitet:

1. Die hocheffiziente Bewirtschaftungsplattform

2. Die optimierte Kapitalstruktur und vorteilhafte Kapitalkosten

3. Die Orientierung der Investitionen an den Megatrends

4. Das wertschaffende Value-add-Geschäft

5. Der Wertbeitrag des Developmentgeschäfts

6. Die effiziente Kapitalallokation

(1) Über die skalierbare Bewirtschaftungsplattform mit ihren hochdigitalisierten Prozessen werden derzeit rund 500.000 Wohneinheiten organisiert und in fünf Geschäftsbereichen mit 24 Regionalbereichen und 90 Regionen optimiert bewirtschaftet. Damit verbunden ist unmittelbar eine ausgeprägte Fixkostendegression und gleichzeitig die Sicherstellung einer gleichbleibenden Leistungsqualität zur Sicherung der Kundenzufriedenheit.

Die weiteren Entwicklungen in der Digitalisierung eröffnen auch zukünftig weitere Effizienzpotenziale sowohl in den Prozessen wie auch in der Verwertung von Gebäudestamm- und Gebäudebewegungsdaten. Der sogenannte digitale Zwilling steht für die Auflösung und Abbildung von Gebäuden in digitaler Form zur unternehmensweiten Weiterverwertung.

Das Spektrum der Weiterverarbeitung der digitalen Gebäudedaten reicht von einem weiter verbesserten Servicelevel für die Kunden über die passgenaue Formulierung der nachhaltigen Investitionsmaßnahmen bis hin zu einer sogenannten "predictive maintenance", insbesondere von Heizungen und Aufzügen.

(2) Eine optimierte Kapitalstruktur und damit vorteilhafte Kapitalkosten sichern die Finanzierung mit Eigen- und Fremdkapital langfristig ab und damit auch nachhaltig das kapitalintensive Geschäft eines Wohnimmobilienunternehmens zur Gewährleistung einer dem Risiko angemessenen Rendite.

Die vornehmliche Stärkung der Innenfinanzierung stellt die Basis für Investitionen dar zur Adressierung der Herausforderungen aus den Megatrends. Die Beibehaltung eines sogenannten Investment-Grade-Ratings stellt unverändert ein wesentliches Ziel dar. Die Auswahl an Fremd- oder Eigenmittelfinanzierung orientiert sich opportunistisch an den aktuellen Eigenkapital- oder Fremdkapitalmarktbedingungen, wobei das Vorgehen durch Diversifikation bei den Mittelaufnahmen fortentwickelt wird.

(3) Bei den Investitionen entlang der Megatrends ist zu unterscheiden in

―	Investitionen in Neubau zur Linderung der Wohnungsknappheit,
―	Investitionen in die Optimierung bestehender Wohnbestände durch Modernisierung und altersgerechten Umbau,
―	Investitionen in Klimaschutz zur CO ₂ -Reduzierung und in Quartierszusammenhänge zur Förderung der Mieterzufriedenheit.

Dabei müssen alle Investitionen den geänderten Renditekriterien Rechnung tragen.

(4) Über das Value-add-Geschäft verfügt Vonovia über die Kompetenz zur Ausführung technischer Bauleistungen, Modernisierungen sowie Wohnumfeldleistungen. Damit stellt Vonovia über standardisierte Prozesse die Verfügbarkeit bei gleichbleibend hohem Qualitätsniveau in der gesamten Gruppe sicher.

Das Value-add-Geschäft erzeugt unter dem Titel Quartierswerk im Rahmen der Bündelung von sogenannten "Multi-Utility-Dienstleistungen" Mehrwert für das Unternehmen. Angestrebt wird im Rahmen des Quartierswerks ein integriertes System wohnungsnaher Infrastrukturdienstleistungen. Das Spektrum umfasst die weitere Etablierung zusätzlicher Leistungen entlang des klassischen Mietangebots, den weiteren Auf- und Ausbau der bestehenden Hauptproduktlinien Multimedia, Energieversorgung und Messtechnikdienste sowie die weitere Implementierung von IoT-Systemen wie Aufzugs- und Heizungsmonitoring. Weitere Innovationen werden entwickelt und bei geprüfter Marktgängigkeit angeboten.

Die Werttreiber unserer Strategie

(5) Das Developmentgeschäft dient unmittelbar der Verringerung der Wohnungsknappheit durch die gezielte Erweiterung der Eigenbestände wie auch der unmittelbaren Ertragsrealisierung im Drittgeschäft.

Die Produktpalette umfasst den Verkauf von einzelnen Eigentumswohnungen und den Verkauf von Projekten an Investoren (to sell) einerseits und den Bau von Mietwohnungen für den Eigenbestand und den Neubau auf bestehenden Grundstücksreserven im Bestand (to hold) andererseits. Auch das Developmentgeschäft orientiert sich am Quartiersgedanken und an den Aspekten der Nachhaltigkeit.

Garant für den Wertbeitrag des Developmentgeschäfts ist die effiziente Umsetzung der Projekte auf Basis der Developmentplattform entlang der gesamten Wertschöpfungskette. Die Wertschöpfungskette reicht von der Akquisition von Baugrundstücken über die Entwicklung, Planung, Realisierung und Vermarktung der Projekte.

Dabei hat das Developmentgeschäft die gestiegenen Renditehürden sowie die Herausforderungen an eine effiziente Kapitalbindung zu berücksichtigen.

Das Developmentgeschäft wird aus fünf Standorten in Deutschland, aus Wien in Österreich sowie aus Malmö in Schweden geführt.

(6) Weiterer entscheidender Werttreiber ist die effiziente Kapitalallokation. Aufgrund der aktuellen Renditeanforderungen basierend auf den erhöhten Kapitalkosten sind die Stärkung des Eigenkapitalanteils und die Fokussierung auf die Innenfinanzierung als ein bedeutender Werttreiber identifiziert worden, der die Möglichkeiten an renditeorientierten nachhaltigen Investitionen optimiert. Die Rendite sowie die Innenfinanzierungskraft determinieren die tatsächliche Kapitalallokation.

In der Phase nach dem IPO war die Kapitalallokation aufgrund vorteilhafter Kapitalmarktbedingungen auf externes Wachstum durch Aquisitionen und Skalenerträge gerichtet.

Aufgrund der durch Inflation und Zinanstieg geprägten aktuellen Kapitalmarktbedingungen und der daraus erwachsenden höheren Kapitalkosten befindet sich Vonovia in einer Phase der Portfoliobereinigung durch Verkäufe und die Etablierung von Joint-Venture-Strukturen. Ziel ist die Darstellung einer optimierten Kapitalstruktur und einer nachhaltigen Innenfinanzierung.

Die daran anschließende Phase wird gekennzeichnet sein durch ein dynamisches Portfoliomanagement. Weiterhin wird jede Geschäftsaktivität auskömmliche Renditen und Zahlungsmittelüberschüsse im Sinne einer effizienten Kapitalallokation erwirtschaften müssen.

Die Pflegeaktivitäten unter dem Dach von Deutsche Wohnen wurden im Zuge des Zusammenschlusses einer strategischen Analyse unterzogen mit dem Ergebnis, dass die Pflegeaktivitäten nicht mehr Teil der Strategie von Deutsche Wohnen sein werden und damit auch nicht von Vonovia. In der Konzernberichterstattung werden die Pflegeaktivitäten als nicht fortgeführte bzw. aufgegebene Aktivitäten ausgewiesen.

Europäische Märkte

Nichtfinanzielle Konzernerklärung

Erläuterungen zu den Berichtsinhalten und der Rahmensetzung

Die Vonovia SE (im Weiteren Vonovia) setzt den Weg zu einer integrierteren Berichterstattung über die nachhaltigen Themen des Unternehmens kontinuierlich fort. Bevor für das Geschäftsjahr 2024 die Berichterstattung auf das Rahmenwerk der European Sustainability Reporting Standards (ESRS) umgestellt wird, erscheint der Bericht für das Geschäftsjahr 2023 ein letztes Mal nach den Vorgaben der Non-financial Reporting Directive (NFRD, Directive 2014/95/ EU), deren Ausprägung diese nichtfinanzielle Konzernerklärung darstellt. Sie hat ihre rechtliche Grundlage in den §§ 315b, 315c i.V. m. §§ 289c bis 289e HGB.

Bei der Erstellung nutzen wir die Empfehlungen der Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD), die wir im Abschnitt → Umweltbelange beschreiben, und berücksichtigen das Rahmenwerk der Global Reporting Initiative (GRI) zur Nachhaltigkeitsberichterstattung - insbesondere zur Beschreibung der wesentlichen Themen sowie der Managementansätze. Die Erläuterungen der Vorgaben des delegierten Rechtsakts zur Ergänzung der Verordnung (EU) 2020/852 unter Anwendung der Artikel 8 und 10 (sogenannte EU-Taxonomie) erfolgen im Abschnitt → EU-Taxonomie-Verordnung dieser nichtfinanziellen Konzernerklärung.

Die integrierte Betrachtungsweise der nichtfinanziellen Konzernerklärung bildet das Verständnis von Nachhaltigkeit ab, wie es auch einen Kernbestandteil der Unternehmensstrategie bzw. der Geschäftsprozesse darstellt. In der Konsequenz führt dies dazu, dass Nachhaltigkeitsinformationen nicht auf die nichtfinanzielle Konzernerklärung beschränkt sind, sondern sich an zahlreichen Stellen dieses Geschäftsberichts wiederfinden - beispielsweise bei der Beschreibung des Geschäftsmodells, bei der Risikobewertung oder der Struktur der Corporate Governance. Entsprechende Verweise führen zu Kapiteln im Lagebericht, in denen über hier geforderte Angaben berichtet werden. Wir untermauern damit unser Verständnis eines nachhaltigen Geschäftsmodells, in dem alle drei Dimensionen der Nachhaltigkeit (ESG) im Rahmen unserer Nachhaltigkeitsstrategie in den einzelnen Geschäftsprozessen verankert sind (siehe → Grundlagen des Konzerns).

Der Zusammenschluss mit der Deutsche Wohnen SE (im Weiteren Deutsche Wohnen) ist mit Beginn des Geschäftsjahres 2023 abgeschlossen. Seit diesem Zeitpunkt arbeiten Vonovia und Deutsche Wohnen auf gemeinsamen Systemen und Strukturen (siehe → Grundlagen des Konzerns). Das Unternehmen Deutsche Wohnen wird somit vollumfänglich in den Konzernabschluss sowie in die nichtfinanzielle Konzernerklärung von Vonovia einbezogen. Eine eigenständige nichtfinanzielle Erklärung gibt Deutsche Wohnen für das Geschäftsjahr 2023 nicht ab, da sie von der Erleichterungsvorschrift zur CSR-Berichterstattung nach §§ 289b Abs. 2, 315b Abs. 2 HGB Gebrauch macht.

Die Unternehmenstätigkeiten in Österreich und Schweden werden ebenfalls von dieser nichtfinanziellen Konzernerklärung erfasst. Das betrifft vollumfassend die qualitative Darstellung der nichtfinanziellen Informationen der Unternehmensteile. Aufgrund der weiterhin laufenden Integration der entsprechenden Prozesse ist die konzernweite Konsolidierung bei wenigen der wesentlichen Leistungsindikatoren noch in der Umsetzung. Wir weisen bei den wesentlichen Leistungsindikatoren jeweils auf den Grad der Kennzahlenintegration hin.

Eine Ausnahme stellt das durch den Teilkonzern Deutsche Wohnen in den Gesamtkonzern eingebrachte, eigenständige Segment Pflege dar. Dieses wurde zum Jahresende 2023 in Konsequenz zur strategischen Überprüfung als Discontinued Operations qualifiziert (siehe → Unternehmenssteuerung). Wir berichten inhaltlich über dieses Segment im Rahmen des entsprechenden wesentlichen Themas (siehe Sozialbelange, Abschnitt Bedarfsgerechtes Wohnen und demografischer Wandel). Die in dieser nichtfinanziellen Konzernerklärung dargestellten Kennzahlen werden weitestgehend exklusive des Segments Pflege erhoben und dargestellt. Dies erfolgt aufgrund von Wesentlichkeitsbetrachtungen (insbesondere im Bereich Umwelt), nicht durchgängig etablierter Prozesse und Kennzahlendefinitionen mit einem Fokus auf die Immobilienwirtschaft. Die Darstellung der Kennzahlen im Rahmen der EU-Taxonomie-Verordnung folgt dem Ausweis im Konzernanhang.

Der Ausweis wesentlicher nichtfinanzieller Leistungsindikatoren erfolgt - zusammen mit der Darstellung der zugrunde liegenden Konzepte und Ziele - in den jeweiligen inhaltlichen Kapiteln. Diese sind den gesetzlich vorgegebenen Aspekten - Umweltbelange, Sozialbelange, Arbeitnehmerbelange, Bekämpfung von Korruption und Bestechung sowie Achtung der Menschenrechte - zugeordnet.

Sechs der in der nichtfinanziellen Konzernerklärung aufgeführten Kennzahlen sind nichtfinanzielle Steuerungskennzahlen im Sinne des DRS 20 TZ 101 in Verbindung mit TZ 106. Dies sind die Kennzahlen, die seit der Einführung des Nachhaltigkeits-Performance-Index (Sustainability Performance Index; SPI) 2021 gemeinsam diesen Index bilden. Der SPI -abgeleitet aus den wesentlichen Nachhaltigkeitsthemen -ist ein entscheidendes Instrument zur Steuerung und Vergütung unseres nachhaltigen Handelns. Der SPI stellt die für den Vonovia Konzern führende nichtfinanzielle Steuerungskennzahl dar (siehe → Unternehmenssteuerung).

Die Nachhaltigkeitsberichterstattung für das Berichtsjahr wird um weitere Formate außerhalb dieses Lageberichts ergänzt:

―	Relevante Kennzahlen und Daten zu den einzelnen nichtfinanziellen Aspekten für das Geschäftsjahr erscheinen in einem ESG-Factbook, das im 2. Quartal 2024 veröffentlicht wird.
―	Ergänzend publizieren wir erneut einen Bericht nach den Anforderungen der Sustainable Best Practice Recommendations (sBPR) der European Public Real Estate Association (EPRA) sowie eine Überleitung unserer Berichterstattung auf den Real Estate Sustainability Accounting Standard des Sustainability Accounting Standards Board (SASB).
―	Auf der im Berichtsjahr neu strukturierten Konzernwebseite (www.vonovia.com) finden sich weiterführende Informationen zu unserer Nachhaltigkeitsstrategie und -themen - beispielsweise Verpflichtungen und Richtlinien - sowie Umsetzungsbeispiele.
―	Vervollständigt wird die Nachhaltigkeitsberichterstattung durch die Teilnahme an zahlreichen ESG-Ratings.

Die nichtfinanzielle Konzernerklärung ist nicht Gegenstand der gesetzlichen Abschlussprüfung wird jedoch einer gesonderten betriebswirtschaftlichen Prüfung nach ISAE 3000 mit begrenzter Sicherheit durch die PwC GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft unterzogen. Dabei stellen jegliche Verweise auf Inhalte außerhalb der nichtfinanziellen Konzernerklärung weiterführende Informationen dar und sind nicht Teil der betriebswirtschaftlichen Prüfung. Ausgenommen von dieser Einschränkung sind Verweise auf weitere Kapitel des Lageberichts. Diese sind von der Prüfung erfasst.

Nachhaltigkeitsmanagement bei Vonovia

Nachhaltigkeitsverständnis

Mit unserem Geschäftsmodell - der Entwicklung und Vermietung von gutem, zeitgerechtem und bezahlbarem Wohnraum - befinden wir uns in hoher Interdependenz zu gesellschaftlichen und ökologischen Veränderungsprozessen. Nachhaltigkeit ist daher Kernbestandteil unserer unternehmerischen Strategie. In den vergangenen Jahren haben wir große Fortschritte dabei erzielt, Nachhaltigkeit in den Geschäftsprozessen des Unternehmens zu verankern. Das Nachhaltigkeitsverständnis von Vonovia ist auf unserer Konzernwebseite veröffentlicht.

Mit der Einführung der nichtfinanziellen Steuerungskennzahl SPI im Jahr 2021 ist die Strategie mit klaren, vergütungsrelevanten Zielen für den Vorstand und das Top-Management (erste Ebene unterhalb des Vorstands) verknüpft.

Der SPI besteht aus sechs Teil-Indikatoren, die aus den wesentlichen Themen von Vonovia abgeleitet wurden. Sie umfassen

―	die CO ₂ -Intensität im Gebäudebestand,
―	die Energieeffizienz von Neubauten,
―	den Anteil barrierearmer (Teil-)Modernisierungen an Neuvermietungen,
―	die Steigerung der Kundenzufriedenheit,
―	die Steigerung der Mitarbeiterzufriedenheit sowie
―	den Anteil weiblicher Führungskräfte im Top-Management.

Im Berichtsjahr erreichte der SPI für Vonovia einen Indexwert von 111 % (siehe → Wirtschaftsbericht). Eine detaillierte Beschreibung unseres nachhaltigen Geschäftsmodells finden Sie im Kapitel Grundlagen des Konzerns.

Vonovia orientiert sich außerdem in der Ausrichtung der Nachhaltigkeitsstrategie an internationalen Standards und Rahmenwerken, wie den Sustainable Development Goals (SDGs), dem UN Global Compact und den Leitprinzipien für Wirtschaft und Menschenrechte der Vereinten Nationen. Als international agierendes Unternehmen wollen wir mit unserem Geschäft in Deutschland, Österreich und Schweden zum Erreichen dieser Ziele beitragen. Hierzu haben wir acht zentrale SDGs identifiziert, die für uns handlungsleitend sind (siehe auch SDG-Verständnis auf unserer Konzernwebseite).

Für Vonovia wesentliche SDGs

Nachhaltigkeitsorganisation

Nachhaltigkeit ist bei Vonovia oberste Führungsaufgabe. Verantwortlich für das Thema Nachhaltigkeit ist der Vorsitzende des Vorstands. Aufseiten des Aufsichtsrats übernehmen der Strategie-, Finanz- und Nachhaltigkeitsausschuss sowie der Prüfungsausschuss (für die Berichterstattung) die entsprechende Kontrollfunktion.

Die zentrale Koordination der Nachhaltigkeitsaktivitäten liegt im Bereich Nachhaltigkeit/Strategie. Zu seinen Kernaufgaben gehören insbesondere die Weiterentwicklung der Nachhaltigkeitsstrategie, die Ableitung und das Monitoring von Nachhaltigkeitszielen sowie das Setzen von Impulsen und die Implementierung von Nachhaltigkeitsprojekten. Ebenso ist dort das Nachhaltigkeits-Reporting beheimatet, das neben der Nachhaltigkeitsberichterstattung im Geschäftsbericht auch die Erstellung des ESG-Factbooks sowie das Bedienen zahlreicher ESG-Ratings umfasst.

Ein Nachhaltigkeitsgremium berät - je nach Bedarf - drei-bis viermal jährlich über die strategischen Weichenstellungen und bewertet die Nachhaltigkeitsperformance. Das Gremium umfasst den gesamten Vorstand, ergänzt um die Verantwortlichen für Nachhaltigkeit, Corporate Communication, Controlling, Rechnungswesen und Investor Relations. So stellen wir sicher, dass Entscheidungen zur Umsetzung unserer Nachhaltigkeitsstrategie von allen relevanten Bereichen und bis in die Umsetzungsebenen vor Ort getragen werden.

Die operative Umsetzung der Nachhaltigkeitsaspekte erfolgt in allen relevanten Fachabteilungen und in den Regionen hinein in unsere Quartiere vor Ort.

In Österreich und Schweden ist die Koordination für Nachhaltigkeit in den jeweiligen Stabsstellen verankert. Diese koordinieren das Zusammenspiel zwischen dem Bereich Nachhaltigkeit/Strategie und den jeweiligen Ländern sowie die länderspezifischen Nachhaltigkeitsausrichtungen der österreichischen BUWOG-Gesellschaften sowie der schwedischen Victoriahem.

Nachhaltigkeit im Organisationsmodell Vonovia

Risikobewertung unter Nachhaltigkeitsaspekten

Die Betrachtung und Bewertung von Risiken unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten sind für Vonovia integraler Bestandteil des Risikomanagements. Dabei betrachten wir nicht nur die Risiken in Bezug auf die Geschäftstätigkeit (Outside-In-Perspektive), sondern auch die möglichen Auswirkungen auf Umwelt und Gesellschaft (Inside-Out-Perspektive). Hierzu geben wir Auskunft in unserem → Chancen- und Risikobericht.

Im Rahmen der nichtfinanziellen Konzernerklärung müssen die wesentlichen Risiken berichtet werden, die mit der eigenen Geschäftstätigkeit, den Geschäftsbeziehungen oder Produkten und Dienstleistungen des Konzerns verknüpft sind, deren Eintritt sehr wahrscheinlich ist und die sehr schwerwiegende negative Auswirkungen auf die nichtfinanziellen Aspekte haben oder haben werden. Auf Basis der durchgeführten Risikoanalysen und nach Einschätzung des Managements von Vonovia liegen keine berichtspflichtigen nichtfinanziellen Risiken vor, die nach Anwendung der Nettomethode unter Berücksichtigung von Risikobegrenzungsmaßnahmen die Wesentlichkeitskriterien gemäß § 289c (3) Nr. 3 und 4 HGB erfüllen.

Wesentliche Aspekte der Nachhaltigkeit bei Vonovia

Das Wohnen ist ein Grundbedürfnis der Menschen. Dadurch, dass wir neuen Wohnraum schaffen und bestehenden Wohnraum vermieten, kommen wir diesem Grundbedürfnis nach. Wir tun dies verantwortungsvoll und nachhaltig, indem wir auf den ökologischen Fußabdruck der Gebäude achten und uns zu dem Ziel eines nahezu klimaneutralen Gebäudebestands bis 2045 (siehe → Umweltbelange) verpflichtet haben, aber auch, indem wir unsere soziale Verantwortung wahrnehmen und Wohnen zu fairen Preisen für alle Bevölkerungsgruppen der Gesellschaft anbieten. Wir tun dies in einer Governance-Struktur, die hohen Wertmaßstäben entspricht und geeignet ist, von unseren Stakeholdern als vertrauensvoll und zuverlässig wahrgenommen zu werden.

Vonovia systematisiert die wesentlichen Nachhaltigkeitsthemen für das Unternehmen nach dem Konzept der doppelten Materialität anhand von zwei Dimensionen:

―	der Relevanz von gesellschaftlichen und ökologischen Veränderungen auf das Geschäft und die Wertschöpfung (Outside-In-Perspektive) sowie
―	der Auswirkungen des Geschäftsmodells und der unternehmerischen Aktivitäten auf Umwelt, Gesellschaft und Ökonomie (Inside-Out-Perspektive).

Dabei fließen die Perspektiven aller unserer relevanten Stakeholdergruppen in die Wesentlichkeitsanalyse ein.

Die darauf aufbauende Wesentlichkeitsmatrix weist (1) zehn als wesentlich identifizierte Themen - die im Rahmen dieser nichtfinanziellen Konzernerklärung in den folgenden Kapiteln näher erläutert werden - sowie (2) 14 weitere wichtige Nachhaltigkeitsthemen in fünf Handlungsfeldern auf.

Im Berichtsjahr 2023 haben wir alle Themen vor dem Hintergrund der Integration und der konsolidierten Berichterstattung sowie neuer Regulierungen und veränderter Rahmenbedingungen erneut kritisch überprüft. Hierbei haben sich keine Veränderungen zur Bewertung des Vorjahres ergeben.

Die hier dargestellte Wesentlichkeitsanalyse der nachhaltigen Themen gilt für den gesamten Konzern und stellt die führende Systematik der nichtfinanziellen Themen dar.

Wesentlichkeitsmatrix

Handlungsfeld A: Umwelt und Klima

A1 CO ₂ -Reduktion im Immobilienbestand

A2 Nachhaltiger Neubau und Umbau

A3 Nachhaltige Materialien und

Produkte

A4 Schutz von Biodiversität

A5 Wasser, Abwasser und Abfall

A6 Ressourcen- und Klimaschutz im

Geschäftsbetrieb

Handlungsfeld B: Gesellschaft und Beitrag zur Stadtentwicklung

B1 Quartiersentwicklung und Beitrag zur Infrastruktur

B2 Integration, Vielfalt und sozialer Zusammenhalt

B3 Mieterdialog und Partizipation

Handlungsfeld C: Wohnraum und Kunden

C1 Wohnen zu fairen Preisen

C2 Bedarfsgerechtes Wohnen und demografischer Wandel

C3 Instandhaltung für Sicherheit und Gesundheit

C4 Kundenzufriedenheit und Servicequalität

Handlungsfeld D: Unternehmenskultur und Mitarbeitende

D1 Attraktivität als Arbeitgeberin

D2 Ausbildung und persönliche Entwicklung

D3 Vergütung und flexible Arbeitsmodelle

D4 Vielfalt und Chancengerechtigkeit

D5 Förderung von Gesundheit und Sicherheit

Handlungsfeld E: Nachhaltige Unternehmensführung und verantwortungsvolles Wirtschaften

E1 Nachhaltige Unternehmensstrategie

E2 Governance und Compliance

E3 Digitalisierung und Datensicherheit

E4 Menschenrechtliche Sorgfalt und Lieferkette

E5 Beitrag zum gesellschaftspolitischen Dialog

E6 Attraktivität am Kapitalmarkt

Wesentliche Themen zeichnen sich durch eine hohe Bedeutung für folgende Dimensionen aus: Auswirkungen auf das Geschäft und die Wertschöpfung sowie Auswirkungen des Geschäftsmodells auf Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft.

Die wesentlichen Themen sind fett markiert.

EU-Taxonomie-Verordnung

Identifizierung und Zuordnung der taxonomiefähigen Wirtschaftsaktivitäten

Gemäß EU-Taxonomie-Verordnung berichten wir über den Anteil unserer taxonomiefähigen und taxonomiekonformen Umsatzerlöse, Investitionen und Betriebsausgaben.

Vonovia hat in ihrem Geschäftsmodell taxonomiefähige Aktivitäten unter EU-Umweltziel 1 (Klimaschutz, abgekürzt mit CCM/Climate Change Mitigation) identifiziert. Teile dieser Aktivitäten wären auch taxonomiefähig nach EU-Umweltziel 4 (Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft, abgekürzt mit CE/Circular Economy). Um Doppelzählungen zu vermeiden, ordnet Vonovia diese vollumfänglich dem EU-Umweltziel 1 zu. Für das EU-Umweltziel 2 (Anpassung an den Klimawandel, abgekürzt mit CCA/Climate Change Adaptation) berichten wir keine taxonomiefähigen Tätigkeiten, da wir keine Umsätze aus ermöglichenden Tätigkeiten generieren und diesem EU-Umweltziel keinen separaten CapEx (oder OpEx) zuordnen, um Doppelzählungen zu vermeiden.

Durch die neuen EU-Umweltziele ergibt sich in geringem Umfang zusätzliche Taxonomiefähigkeit unter EU-Umweltziel 4 für Vonovia. Durch die EU-Umweltziele 3 (Nachhaltige Nutzung von Wasser- und Meeresressourcen, abgekürzt mit WTR/Sustainable Use and Protection of Water and Marine Resources), 5 (Vermeidung und Verminderung der Umweltverschmutzung, abgekürzt mit PPC/Pollution Prevention and Control) und 6 (Schutz und Wiederherstellung der Biodiversität und der Ökosysteme, abgekürzt mit BIO/Protection and Restoration of Biodiversity and Ecosystems) ergibt sich keine weitere Taxonomiefähigkeit. Entsprechend haben wir folgende Aktivitäten als taxonomiefähig identifiziert:

EU-Taxonomie Kriterien-Set		Aktivitäten von Vonovia	Umsatzerlöse	Investitionen	Betriebsausgaben
CCM 7.1/CE 3.1	Neubau	Umsatzerlöse aus Development to Sell	✓
CCM 7.2/CE 3.2	Renovierung bestehender Gebäude	Investitionen in energetische Sanierungen (CCM 7.2), Investitionen für Sanierungen ohne energetische Auswirkungen (z. B. Leerwohnungssanierungen) (CE 3.2)
CCM 7.3	Installation, Wartung und Reparatur von energieeffizienten Geräten	Investitionen für Einzelmaßnahmen, die nicht unter CCM 7.2 fallen (z. B. Heizungsmodernisierungen, Dämmung, Fensteraustausch)		✓
CCM 7.4	Installation, Wartung und Reparatur von Ladestationen für Elektrofahrzeuge in Gebäuden (und auf zu Gebäuden gehörenden Parkplätzen)	Investitionen für Ladesäulen und Wallboxen		✓
CCM 7.5	Installation, Wartung und Reparatur von Geräten für die Messung, Regelung und Steuerung der Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden	Investitionen für Messtechnik und Smart Metering		✓
CCM 7.6	Installation, Wartung und Reparatur von Technologien für erneuerbare Energien	Investitionen für Photovoltaik-Anlagen		✓
CCM 7.7	Erwerb von und Eigentum an Gebäuden	Umsatzerlöse aus Mieteinnahmen und Recurring Sales, Investitionen für Zukäufe, Development to hold und aktivierte Eigenleistungen ohne energetische Auswirkungen (z.B. Großinstandhaltungsmaßnahmen und Leerwohnungssanierungen), Betriebsausgaben für nicht aktivierte Instandhaltungen (z.B. Kleininstandhaltung)	✓	✓	✓
CCM 4.1	Stromerzeugung mittels Photovoltaik-Technologie	Umsatzerlöse aus dem Verkauf selbstgenerierten Stroms an Mieter bzw. Einspeisung ins Netz	✓
CCM 3.3	Herstellung von CO ₂ -armen Verkehrstechnologien	Investitionen für den Fuhrpark		✓
CE 1.2	Herstellung von Elektro- und Elektronikgeräten	Investitionen für EDV-Hardware-Ausstattung und andere elektronische Betriebs- und Geschäftsausstattung		✓

Nicht taxonomiefähig sind wie im Vorjahr die Umsatzerlöse aus dem Wohneigentumsverwaltungsgeschäft, dem Energievertrieb aus dem Energiehandel und Multimedia. Das Pflegesegment wird für das Berichtsjahr 2023 nicht mehr im Umsatz, sondern separat als Discontinued Operation ausgewiesen.

Vonovia ist von keiner Wirtschaftstätigkeit im Zusammenhang mit der Energieerzeugung aus fossilem Gas oder Kernenergie betroffen. Daher verzichtet Vonovia auf die Angabe der spezifischen Meldebögen für diese Tätigkeiten.

Vorgehen zur Ermittlung der Taxonomiekonformität

Auf Konzernebene ergeben sich die folgenden Kennzahlen für taxonomiekonforme Anteile der Umsatzerlöse, Investitionen und Betriebsausgaben für das Berichtsjahr 2023, wie im Vorjahr ausgewiesen unter EU-Umweltziel 1 (Klimaschutz).

Der größte Anteil der taxonomiekonformen Umsatzerlöse lässt sich auf Mieterlöse von taxonomiekonformen Gebäuden (Aktivität 7.7) zurückführen. An den taxonomiekonformen Investitionen haben insbesondere die Renovierung bestehender Gebäude (7.2) sowie die Investitionen in den Bestand und Development to Hold (7.7 Erwerb von und Eigentum an Gebäuden) einen großen Anteil.

Taxonomiekonforme Anteile an den Geschäftsaktivitäten von Vonovia

Prüfung des wesentlichen Beitrags ("Substantial Contribution") Die Pflicht zur Prüfung auf Taxonomiekonformität für das Berichtsjahr 2023 erstreckt sich ausschließlich auf Aktivitäten in Bezug auf EU-Umweltziel 1 und 2.

Umsatzerlöse, die mit Neubau (Aktivität 7.1) verbunden sind, gelten als taxonomiekonform, wenn die jeweiligen verkauften Gebäude einen Primärenergiebedarf aufweisen, der mindestens 10 % unter dem nationalen Standard für Niedrigstenergiegebäude liegt. Vonovia prüft die Einhaltung mittels Energieausweis pro Gebäude. Der Test zur thermischen Integrität und Luftdichtheit wird bei den relevanten Gebäuden durchgeführt. Die geforderte Ermittlung des Treibhauspotenzials für jede Phase im Gebäudelebenszyklus (für Gebäude >5.000 m ² Fläche) führt Vonovia über eine modellhafte Berechnung der Lebenszyklusemissionen auf Grundlage von Emissionsfaktoren durch, die für unterschiedlich verwendete Konstruktionsarten ermittelt wurden.

Umsatzerlöse, die aus dem Erwerb und Eigentum an Gebäuden (Aktivität 7.7) stammen, gelten als taxonomiekonform, wenn die Gebäude, die vor dem 31. Dezember 2020 gebaut wurden, entweder der Energieeffizienzklasse A (oder besser) oder alternativ zu den Top-15-Prozent des regionalen oder nationalen Gebäudebestands bezogen auf den Primärenergiebedarf im Betrieb gehört. Vonovia prüft die Einhaltung mittels Energieausweis pro Gebäude. Bei unserer Auswertung der Top-15-Prozent stützen wir uns auf entsprechende Schwellenwerte für den Primärenergiebedarf jeweils für Deutschland, Österreich und Schweden, die in einer aktuellen Benchmark-Studie ermittelt wurden. Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2020 gebaut wurden, gelten dieselben Kriterien für den wesentlichen Beitrag zum Klimaschutz wie für Neubau (Aktivität 7.1).

Umsatzerlöse aus der Stromerzeugung mittels Photovoltaik-Anlagen (Aktivität 4.1) gelten in der EU-Taxonomie-Verordnung direkt als Klimaschutzmaßnahme.

Die für die Ermittlung der taxonomiekonformen Investitionen relevanten Kriterien ergeben sich entsprechend dem Geschäftsmodell von Vonovia aus den Aktivitäten 7.2, 7.3, 7.4, 7.5, 7.6 und 7.7:

Investitionen, die mit der Renovierung bestehender Gebäude (Aktivität 7.2) verbunden sind, sind bei Vonovia immer energetische Modernisierungen. Die geforderte Reduzierung des Primärenergiebedarfs von 0% überprüft Vonovia mittels energiewirtschaftlicher Auswertungen oder Energieausweisen. Investitionen im Rahmen von energetischen Modernisierungsprojekten werden der Aktivität 7.2 zugeordnet. Investitionen in Heizungsmodernisierung, in Ladesäulen und Wallboxen, in Messtechnik und Smart Metering sowie in Photovoltaik-Anlagen gelten grundsätzlich direkt als Klimaschutzmaßnahmen und sind den Aktivitäten 7.3, 7.4, 7.5, und 7.6 zugeordnet.

Unter 7.7 Erwerb und Eigentum an Gebäuden werden Investitionen aus Zukäufen, Development to Hold, Investitionen ohne energetische Maßnahmen (z. B. Leerwohnungs-Sanierung oder Großinstandhaltungsmaßnahmen) oder andere aktivierbare Eigenleistungen erfasst. Diese gelten als taxonomiekonform, sofern die gebäudebezogenen technischen Bewertungskriterien erfüllt sind.

Die für die Ermittlung der taxonomiekonformen Betriebsausgaben relevanten Kriterien ergeben sich aus der Aktivität 7.7. Es handelt sich hierbei um nicht aktivierte Instandhaltungen (in der Regel Kleininstandhaltungen). Zu diesen gehören neben den Instandhaltungsleistungen von Dritten auch die intern erbrachten Leistungen der eigenen Handwerkerorganisation.

Investitionsausgaben für den Fuhrpark (3.3) werden keiner detaillierten Konformitätsprüfung unterzogen. Der Vonovia Fuhrpark wird sukzessive auf alternative Antriebe umgestellt, zum aktuellen Zeitpunkt erfüllen nur wenige Fahrzeuge den geforderten Schwellenwert für CO ₂ -Emissionen. Investitionsausgaben im Zusammenhang mit dem Einkauf von Elektro- und Elektronikartikeln (1.2) unterliegen im Berichtsjahr 2023 keiner Pflicht zur Konformitätsprüfung.

Prüfung der signifikanten Beeinträchtigung eines oder mehrerer EU-Umweltziele ("Do no significant harm") Um die Anpassung an die Folgen des Klimawandels (EU-Umweltziel 2) nicht erheblich zu beeinträchtigen, fordert die EU-Taxonomie die Durchführung einer robusten Klimarisiko- und Vulnerabilitätsbewertung für alle taxonomiekonformen Wirtschaftstätigkeiten. Vonovia nutzt ein IT-Tool, um physische Klimarisiken für den konzernweiten Bestand auf Basis der vorgegebenen Klimaszenarien (RCP2.6, RCP4.5 und RCP8.5) fortlaufend zu ermitteln und zu bewerten (siehe → Umweltbelange). Maßgeblich für die Risikobewertung ist das Szenario RCP4.5, welches nach Einschätzung der Vereinten Nationen (UNEP Emissions Gap Report 2023) eine Zunahme der globalen Durchschnittstemperatur repräsentiert, die durch die gegenwärtig umgesetzten und festgelegten nationalen Klimaschutzbeiträge wahrscheinlich zu erwarten ist. In diesem Szenario ist für keine der Klimagefahren bis zum Zeitpunkt 2045 ein wesentliches Risiko ermittelt worden. Daher ist nach der EU-Taxonomie-Verordnung kein Anpassungsplan erforderlich. Im Rahmen der Quartiersstrategie sollen zukünftig Anpassungslösungen auf Portfolioebene definiert und anschließend für jene Objekte oder Quartiere individuell umgesetzt werden, bei denen auf entsprechender Ebene wesentliche Risiken bestehen.

Für die nachhaltige Nutzung und den Schutz der Wasser- und Meeresressourcen (EU-Umweltziel 3) sind für die taxonomiefähigen Wirtschaftsaktivitäten keine Kriterien für Wohngebäudeeinheiten zu prüfen.

Die Anforderungen an den Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft (EU-Umweltziel 4) sind im Kreislaufwirtschaftsgesetz bzw. nationaler Gesetzgebung verankert und werden von Vonovia durch den Geschäftspartnerkodex sowie die Allgemeinen Vertragsbedingungen für Bauleistungen an Geschäftspartner weitergegeben und in Rahmenverträgen mit Entsorgern aufgenommen. Entsprechend ist die Umsetzung der Anforderungen je Projekt sichergestellt. Die gewählte Gebäude- und Bautechnik stärkt Ressourceneffizienz, Anpassungsfähigkeit und Demontagefähigkeit unter Berücksichtigung der Anforderungen der Norm ISO 20887. Die von Vonovia installierten Photovoltaik-Anlagen erfüllen zudem durch ihren Aufbau und ihre Nutzungsdauer die Anforderungen zur Vermeidung erheblicher Beeinträchtigungen des EU-Umweltziels 4.

Um Umweltverschmutzungen zu vermeiden und zu verhindern (EU-Umweltziel 5), sind bestimmte EU-Richtlinien einzuhalten (Anlage C zu Annex 1 zur Ergänzung der EU-Verordnung 2020/852). Die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben ist im Geschäftspartnerkodex von Vonovia definiert, den alle Nachunternehmer und Lieferanten unterzeichnen müssen. Für einen sicheren Umgang mit gefährlichen Stoffen hat Vonovia ein Gefahrstoffmanagement etabliert. Für betroffene Produkte werden u. a. Sicherheitsdatenblätter und Betriebsanweisungen vorgehalten und die eigenen Mitarbeitenden für den korrekten Umgang unter Arbeitsschutzaspekten geschult. Besonders besorgniserregende Stoffe (SVHC) kommen in der Regel nicht in den eingesetzten Baustoffen vor. Wenn in Einzelfällen entsprechende Stoffe in Kleinstmengen identifiziert werden, prüft Vonovia laufend Substitutionsmöglichkeiten.

Die Wirtschaftsaktivitäten von Vonovia beeinträchtigen nicht in erheblichem Umfang die Erreichung des EU-Umweltziels 6 (Schutz und die Wiederherstellung der Biodiversität und Ökosysteme), da Vonovia nur auf ausgewiesenen Flächen und mit Baugenehmigung baut.

Einhaltung der Mindestvorschriften auf Konzernebene ("Minimum Social Safeguards")

Wir bekennen uns zu unserer menschenrechtlichen Sorgfaltspflicht und orientieren uns in unserem Handeln an international anerkannten Rahmenwerken wie den OECD-Leitlinien für multinationale Unternehmen, den ILO-Kernarbeitsnormen und den UN-Leitprinzipien für Wirtschaft und Menschenrechte.

Vonovia verfolgt einen konzernweiten Ansatz zur Erfüllung der Mindestschutzvorschriften, die neben der Einhaltung der Menschenrechte auch die Themenbereiche Korruption und Bestechung, fairer Wettbewerb sowie Besteuerung adressieren: Mithilfe umfassender Verfahren im Rahmen des Compliance-Management-Systems einschließlich konzernweiter Richtlinien und Beschwerdemechanismen sollen Verstöße verhindert und aufgedeckt werden (siehe → Bekämpfung von Korruption und Bestechung).

Ein Due-Diligence-Prozess zur Vermeidung negativer Auswirkungen des unternehmerischen Handelns auf Menschen und Umwelt bildet den Kern der Einhaltung der Mindestschutzvorschriften. In Orientierung am Leitfaden der OECD hat Vonovia alle empfohlenen Schritte zur Due Diligence umgesetzt. Im Berichtsjahr haben wir eine menschenrechtliche und umweltbezogene Risikoanalyse für unseren eigenen Geschäftsbereich sowie die Lieferkette durchgeführt. Nähere Informationen zur Umsetzung der menschenrechtlichen Sorgfaltspflicht bei Vonovia finden sich im Abschnitt → Achtung der Menschenrechte.

Leistungsindikatoren

Definition und Methode der Ermittlung

Für die Ermittlung der zu berichtenden Kennzahlen (KPIs) werden jeweils die taxonomiefähigen sowie -konformen Nettoumsatzerlöse, Investitionen und Betriebsausgaben ins Verhältnis zu den Gesamtnettoumsatzerlösen, den gemäß EU-Taxonomie-Vorgaben zu berücksichtigenden Investitionen bzw. Betriebsausgaben gesetzt. Doppelzählungen werden vermieden, indem eine eindeutige Zuordnung der taxonomiefähigen bzw. taxonomiekonformen Umsatzerlöse, Investitionen und Betriebsausgaben auf jeweils eine taxonomiefähige bzw. taxonomiekonforme Wirtschaftstätigkeit vorgenommen wird.

Umsatzerlöse

Im Nenner (Gesamtnettoumsatzerlöse) werden die konsolidierten Umsätze des Konzerns betrachtet. Diese setzen sich aus Umsatzerlösen aus der Immobilienbewirtschaftung, Erlösen aus der Veräußerung von Immobilien, Erlösen aus dem Verkauf der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien und Umsatzerlösen aus der Veräußerung von Immobilienvorräten zusammen. Zu den Details der Bilanzierung verweisen wir auf die innerhalb des Anhangs des IFRS-Konzernabschlusses dargestellten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden → [B10] Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung, → [B11] Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien und → [B12] Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilienvorräten. Die taxonomiekonformen Nettoumsatzerlöse (Zähler) umfassen Beträge, die aus taxonomiekonformen Wirtschaftstätigkeiten generiert wurden.

Den größten konformen Umsatzanteil (705 Mio. €) stellen die Mieterlöse aus dem Segment Rental dar. Die Konformität wird hier auf Gebäudebasis unter Berücksichtigung der technischen Kriterien der Aktivität 7.7 beurteilt. Die Umsatzerlöse aus fertiggestellten Immobilien für den eigenen Bedarf (Development to Hold) werden entsprechend dem Fertigstellungsdatum in den Umsatzerlösen unter 7.7 ausgewiesen. Der Anstieg ist auf einen höheren Anteil konformer Gebäude zurückzuführen. Weitere ca. 226 Mio. € konformer Umsätze in der Aktivität 7.7 basieren auf dem Verkauf konformer Immobilien.

Die Umsatzerlöse aus dem Segment Development to Sell (250 Mio. €), die in der Aktivität 7.1 ausgewiesen werden, basieren auf den Verkaufserlösen der Neubauten. Diese sind aufgrund der aktuellen Marktlage rückläufig. Der taxonomiekonforme Anteil innerhalb der Aktivität 7.1 ist allerdings von 60,2 % auf 70,7 % gestiegen. Die Umsatzerlöse für die Aktivität 4.1 (1,9 Mio. €) resultieren zum einen aus der Einspeisevergütung des Stroms ins Netz und zum anderen aus dem direkten Verkauf des Stroms an die Mieter. Der Gesamtumsatz → [C23] Segmentberichterstattung hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 2.886 Mio. € reduziert. Insbesondere das Verkaufsportfolio an das Land Berlin (Berlin-Deal) hatte im Geschäftsjahr 2022 den Gesamtumsatz erhöht und dadurch die Gesamtkonformität verringert.

Die fertiggestellten Immobilien für den eigenen Bestand (Development to Hold) werden in der Konzernbetrachtung als Investitionen unter 7.7 ausgewiesen. Hieraus resultieren keine Umsatzerlöse. Die internen Erlöse der Value-add-Gesellschaften, z.B. die erbrachten Handwerkerleistungen, werden im Rahmen der Konzernkonsolidierung eliminiert und werden somit bei den taxonomiefähigen Umsatzerlösen nicht berücksichtigt. Handelt es sich bei den intern erbrachten Leistungen um größere Projekte, z. B. energetische Modernisierungen, werden diese aktiviert und als Investitionen (CapEx) gezeigt.

Investitionen

Der Nenner der Investitionen (CapEx) setzt sich gemäß EU-Taxonomie grundsätzlich aus den Zugängen zu Sachanlagen und immateriellen Vermögenswerten zusammen. Zu den Details der Bilanzierung verweisen wir auf die innerhalb des Anhangs des IFRS-Konzernabschlusses dargestellten Kapitel → [D26] Immaterielle Vermögenswerte, → [D27] Sachanlagen und [D28] Investment Properties. Zur Ermittlung des Nenners wurden die jeweiligen Zugänge und aktivierten Modernisierungskosten berücksichtigt.

Bei mehrjährigen Projekten im Bereich 7.2, 7.3 oder 7.7 wird der auf das jeweilige Berichtsjahr aktivierte Betrag als taxonomiefähige und bei entsprechender Kriterien-Erfüllung als taxonomiekonforme Investition ausgewiesen. Bei den Aktivitäten 7.4, 7.5, 7.6 werden die Investitionen im Jahr der Anlagenaktivierung gezeigt. In Bezug auf Investitionsausgaben differenziert die EU-Taxonomie-Verordnung verschiedene Kategorien von Investitionsausgaben.

Aufgrund des Geschäftsmodells von Vonovia bestehen vorwiegend Investitionen (Aktivität 7.2 und 7.7), die sich auf Vermögenswerte oder Prozesse beziehen, die mit taxonomiekonformen Wirtschaftstätigkeiten verbunden sind (Kategorie A). Daneben erfolgen auch Investitionen (Aktivität 73→.6), die sich auf einzelne Maßnahmen beziehen, durch die die Zieltätigkeiten kohlenstoffarm ausgeführt werden oder der Ausstoß von Treibhausgasen gesenkt wird (Kategorie C). Bei den Investitionsausgaben für den Fuhrpark (3.3) sowie für den Einkauf von Elektro- und Elektronikartikeln (1.2) handelt es sich ebenfalls um taxonomiefähige Investitionen aus Kategorie C.

Bei bebauten Grundstücken wurden als Zugänge die Investitionsaufwendungen für die Gebäude und die Grundstücke berücksichtigt, da die Wirtschaftsaktivität 7.7 ohne das zugehörige Grundstück nicht ausgeübt werden kann.

Investitionen im Rahmen aktivierter Eigenleistungen von Vonovia werden je nach Art der Investition auf Taxonomiekonformität unter 7.2, 7.3 oder 7.7 geprüft und eingeordnet. Um eine Doppelzählung bei Investitionen zu vermeiden, werden die Sachverhalte jeweils einer Aktivität zugeordnet. Die Prüfung auf Taxonomiekonformität wird auf Gebäude- oder Projektbasis durchgeführt. Neben den aktivierten Eigenleistungen wird unter 7.7 der Zugang weiterer Immobilien gezeigt, z.B. Development-to-Hold-Zugänge oder andere Ankäufe von Investment Properties.

Bei der Wirtschaftstätigkeit 7.1 stellen die entsprechenden Immobilien kein Anlagevermögen dar, sondern werden innerhalb des Umlaufvermögens in den Immobilienvorräten (siehe → [D36] Immobilienvorräte) oder den Forderungen ausgewiesen und sind somit nicht Teil des Nenners der Kennzahl der taxonomierelevanten Investitionsaufwendungen.

Die taxonomiekonformen Investitionen (Zähler) setzen sich zusammen aus Zugängen bei als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien (285 Mio. €). Diese setzen sich zusammen aus konformen Zugängen Development to Hold (141 Mio. €/7j), aktivierten Modernisierungsmaßnahmen (97 Mio. €, davon 95 Mio. € in 7.2 und 2 Mio. € in 7.7), Zugängen von angekauften Immobilien (36 Mio. €/7j), konformen Einzelmaßnahmen nach Aktivität 7.3 (11 Mio. €). Zugänge bei Sachanlagen betrugen insgesamt 36 Mio. €. Hierbei handelt es sich um Photovoltaik-Anlagen (30 Mio €/7.6), Messtechnik (5 Mio. €/7.5) und Ladesäulen (1 Mio. €/7.4). Einen Zugang an Right of Use Assets (5 Mio. €) gab es für Messtechnik (3 Mio. €/7.5) und Heizungsanlagen (2 Mio. € 7.3). In diesem Berichtsjahr gab es keine Zugänge aus Unternehmenszusammenschlüssen.

Im Vergleich zum Vorjahr ist der CapEx insgesamt deutlich gesunken (von 2.483 Mio. € auf 1.203 Mio. €). Der konforme Anteil sinkt dabei von 774 Mio. € auf 326 Mio. €. Grund ist die insgesamt reduzierte Investitionsstrategie aufgrund der angespannten Zinslage. Viele Developmentprojekte wurden eher verkauft, statt diese in den eigenen Bestand zu übernehmen. Dadurch sinken die konformen Zugänge in den Investment Properties (7.7) von 443 Mio. € auf 141 Mio. €. Die Aktivierung der Modernisierungsmaßnahmen (7.2) nimmt entsprechend ebenfalls ab von 239 Mio. € auf 97 Mio. €. Zusätzlich gab es einen Rückgang im Bereich Heizungsmodernisierung (7.3) von 80 Mio. € auf 11 Mio. €. Einen deutlichen Anstieg von 6 Mio. € auf 30 Mio. € gab es hingegen bei der Aktivität 7.6 aufgrund eines starken Engagements im Ausbau von Photovoltaik-Anlagen.

Wir haben am Kapitalmarkt Green Bonds auf Basis des Vonovia Sustainable Finance Framework 2022 emittiert. Im Jahr 2023 haben wir zusätzlich einen Green Loan aufgenommen. Die erzielten Mittel fließen ausschließlich in die (Re-) Finanzierung nachweislich grüner Objekte. Dabei verfolgen wir einen Portfolioansatz, sodass keine objektbezogene Zuordnung der Finanzmittel möglich ist. Vor diesem Hintergrund konnte keine Bereinigung der mit diesen Anleihen oder Schuldverschreibungen finanzierten taxonomiekonformen Investitionsausgaben sowie entsprechender Umsatzerlöse aus ökologisch nachhaltigen Gebäuden für den Ausweis der taxonomiekonformen Leistungskennzahlen erfolgen.

Betriebsausgaben

Beim Nenner der Betriebsausgaben (OpEx) handelt es sich um eine Ergänzung zum Leistungsindikator der bilanzierten Werte der Investitionen und nicht um eine vollständige Abbildung der Betriebsausgaben von Vonovia, wie sie unter Abschnitt → [B15] Materialaufwand im Anhang des Konzernabschlusses dargestellt werden.

Entsprechend der Vorgabe beziehen wir für die Definition des Nenners Aufwendungen für Wartung und Reparatur (Instandhaltung) ein. Die Instandhaltungsmaßnahmen bei Vonovia werden vorwiegend durch die interne Handwerkerorganisation durchgeführt, deshalb beziehen wir auch diese Posten (Monteurs- sowie Verwaltungskosten) in die Betrachtung des Nenners mit ein. Eine Doppelzählung wird vermieden, da aktivierte Anteile als Investitionen die Instandhaltungskosten entsprechend reduzieren. Der Nenner bildet daher die nicht aktivierten Instandhaltungsaufwendungen ab. Diese Instandhaltungskosten und insbesondere die Personalkosten der eigenen Mitarbeiter können nicht gesondert den einzelnen Gebäuden bei der Verbuchung von Aufwendungen zugeordnet werden. Des Weiteren lassen sich die entstandenen Betriebsaufwendungen den einzelnen Aktivitäten 7.2 bis 7.7 nicht einzeln zurechnen. Das führt dazu, dass Vonovia alle Instandhaltungskosten unter Aktivität 7.7 ausweist. Zur Konformitätsermittlung verwenden wir einen Aufteilungsmaßstab der Instandhaltungsaufwendungen, der auf der Gebäudefläche (in m ² ) basiert. Dieser Anteil wird mit den taxonomiefähigen Betriebsausgaben multipliziert, um den Zähler zu errechnen. Die nicht taxonomiefähigen Anteile, z. B. Instandhaltungsaufwendungen für die Wohneigentumsverwaltung, werden dabei nicht berücksichtigt. Der Anteil der grünen mZ an der Gesamtfläche beträgt 14,6 %. Der Anstieg zum Vorjahr (12,9 %) ist auf einen erhöhten Anteil taxonomiekonformer Gebäude zurückzuführen.

Betriebsausgaben setzen sich dabei zusammen aus 534 Mio. € Instandhaltung (siehe → [B15] Materialaufwand), abzüglich 385 Mio. € aktiviertem Anteil und 267 Mio. € aus der eigenen Handwerkerorganisation. Von den Instandhaltungsaufwendungen entfallen 17 Mio. € auf die Wohneigentumsverwaltung. Diese Aktivität ist nicht taxonomiefähig. Somit errechnet sich der Zähler aus 14,6 % von 396 Mio. €.

Meldebögen nach EU-Taxonomie-Verordnung

Umsatz

				Kriterien für einen wesentlichen Beitrag
Wirtschaftstätigkeiten	Code(s)	Umsatz Mio. €	Umsatzanteil, Jahr 2023 %	Klimaschutz J; N; N/EL ^**	Anpassung an den Klimawandel J; N; N/EL	Wasser- und Meeresressourcen J; N; N/EL
A. Taxonomiefähige Tätigkeiten
A.1 Ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (taxonomiekonform) ^*
Neubau	CCM 7.1	250	4,1	J	N/EL	N/EL
Erwerb von und Eigentum an Gebäuden	CCM 7.7	931	15,3	J	N/EL	N/EL
Stromerzeugung mittels Photovoltaik-Technologie	CCM 4.1	2	0,0	J	N/EL	N/EL
Umsatz ökologisch nachhaltiger Tätigkeiten (taxonomiekonform) (A.1)		1.184	19,4	19,4	0,0	-
davon ermöglichende Tätigkeiten		0	0,0	0	0	-
davon Übergangstätigkeiten		0	0,0	0	0
A.2 Taxonomiefähige, aber nicht ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (nicht taxonomiekonforme Tätigkeiten)
				EL; N/ EL ^***	EL; N/EL	EL; N/EL
Neubau	CCM 7.1/CE 3.1	104	1,7	EL	N/EL	N/EL
Erwerb von und Eigentum an Gebäuden	CCM 7.7	4.650	76,3	EL	N/EL	N/EL
Umsatz taxonomiefähiger, aber nicht ökologisch nachhaltiger Tätigkeiten (nicht taxonomiekonforme Tätigkeiten) (A.2)		4.753	78,0	78,0	0	0
A. Umsatz taxonomiefähiger Aktivitäten (A1+A2)		5.937	97,4	97,4	0	0
B. Nicht taxonomiefähige Tätigkeiten
Umsatz nicht taxonomiefähiger Tätigkeiten		159	2,6
Gesamt		6.096	100,0

	Kriterien für einen wesentlichen Beitrag
Wirtschaftstätigkeiten	Kreislaufwirtschaft J; N; N/EL	Umweltverschmutzung J; N; N/EL	Biologische Vielfalt und Ökosystem J; N; N/EL
A. Taxonomiefähige Tätigkeiten
A.1 Ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (taxonomiekonform) ^*
Neubau	-	N/EL	N/EL
Erwerb von und Eigentum an Gebäuden	N/EL	N/EL	N/EL
Stromerzeugung mittels Photovoltaik-Technologie	N/EL	N/EL	N/EL
Umsatz ökologisch nachhaltiger Tätigkeiten (taxonomiekonform) (A.1)	-	-	-
davon ermöglichende Tätigkeiten	-	-	-
davon Übergangstätigkeiten
A.2 Taxonomiefähige, aber nicht ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (nicht taxonomiekonforme Tätigkeiten)
	EL; N/EL	EL; N/EL	EL; N/EL
Neubau	EL	N/EL	N/EL
Erwerb von und Eigentum an Gebäuden	N/EL	N/EL	N/EL
Umsatz taxonomiefähiger, aber nicht ökologisch nachhaltiger Tätigkeiten (nicht taxonomiekonforme Tätigkeiten) (A.2)	0	0	0
A. Umsatz taxonomiefähiger Aktivitäten (A1+A2)	0	0	0
B. Nicht taxonomiefähige Tätigkeiten
Umsatz nicht taxonomiefähiger Tätigkeiten
Gesamt

^* In Bezug auf die EU-Umweltziele 3 bis 6 erstreckt sich die Offenlegungspflicht für das Berichtsjahr 2023 ausschließlich auf die Taxonomiefähigkeit.
^** "J": ja, taxonomiefähige und mit dem relevanten EU-Umweltziel taxonomiekonforme Tätigkeit; "N": nein, taxonomiefähige, aber mit dem relevanten EU-Umweltziel nicht taxonomiekonforme Tätigkeit; "N/EL": für das jeweilige EU-Umweltziel nicht taxonomiefähige Tätigkeit.
^*** "EL": für das jeweilige EU-Umweltziel taxonomiefähige Tätigkeit; "N/EL": für das jeweilige EU-Umweltziel nicht taxonomiefähige Tätigkeit.

DNSH-Kriterien ("Keine erhebliche Beeinträchtigung")
Klimaschutz	Anpassung an den Klimawandel	Wasser- und Meeresressourcen	Kreislaufwirtschaft	Umweltverschmutzung	Biologische Vielfalt und Ökosysteme	Mindestschutz
J/N	J/N	J/N	J/N	J/N	J/N	J/N
J	J	J	J	J	J	J
J	J	J	J	J	J	J
J	J	J	J	J	J	J
J	J	J	J	J	J	J
J	J	J	J	J	J	J
J	J	J	J	J	J	J

DNSH-Kriterien ("Keine erhebliche Beeinträchtigung")		Kategorie
Klimaschutz J/N	Anteil taxonomiekonformer (A.1) oder taxonomiefähiger (A.2) Umsatzanteil, Jahr 2022 %	Kategorie ermöglichende Tätigkeit E	Kategorie Übergangstätigkeit T
J	3,9
J	6,6
J	0,0
J	10,6
J	0,0	E
J	0,0		T
	2,6
	82,5
	85,1
	95,7

CapEx

				Kriterien für einen wesentlichen Beitrag
Wirtschaftstätigkeiten	Code(s)	CapEx Mio. €	CapEx Anteil, Jahr 2023 %	Klimaschutz J; N; N/EL ^**	Anpassung an den Klimawandel J; N; N/EL	Wasser- und Meeresressourcen J; N; N/EL
A. Taxonomiefähige Tätigkeiten
A.1 Ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (taxonomiekonform) ^*
Renovierung bestehender Gebäude	CCM 7.2	95	7,9	J	N/EL	N/EL
Installation, Wartung und Reparatur von energieeffizienten Geräten	CCM 7.3	13	1,1	J	N/EL	N/EL
Installation, Wartung und Reparatur von Ladestationen für Elektrofahrzeuge	CCM 7.4	1	0,1	J	N/EL	N/EL
Installation, Wartung und Reparatur von Geräten für die Messung, Steuerung und Regelung der Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden	CCM 7.5	8	0,7	J	N/EL	N/EL
Installation, Wartung von Technologien für erneuerbare Energien	CCM 7.6	30	2,5	J	N/EL	N/EL
Erwerb von und Eigentum an Gebäuden	CCM 7.7	179	14,9	J	N/EL	N/EL
CapEx ökologisch nachhaltiger Tätigkeiten (taxonomiekonform) (A.1)		326	27,1	27,1	0,0	-
davon ermöglichende Tätigkeiten		52	4,4	4,4	0	-
davon Übergangstätigkeiten		95	7,9	7,9	0
A.2 Taxonomiefähige, aber nicht ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (nicht taxonomiekonforme Tätigkeiten)
				EL; N/ EL ^***	EL; N/EL	EL; N/EL
Renovierung bestehender Gebäude	CCM 7.2/CE 3.2	187	15,6	EL	N/EL	N/EL
Installation, Wartung und Reparatur von energieeffizienten Geräten	CCM 7.3	0	0,0	EL	N/EL	N/EL
Installation, Wartung und Reparatur von Ladestationen für Elektrofahrzeuge	CCM 7.4	0	0,0	EL	N/EL	N/EL
Installation, Wartung und Reparatur von Geräten für die Messung, Steuerung und Regelung der Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden	CCM 7.5	0	0,0	EL	N/EL	N/EL
Installation, Wartung von Technologien für erneuerbare Energien	CCM 7.6	0	0,0	EL	N/EL	N/EL
Erwerb von und Eigentum an Gebäuden	CCM 7.7	577	47,9	EL	N/EL	N/EL
Herstellung von CO ₂ -armen Verkehrstechnologien	CCM 3.3	26	2,2	EL	N/EL	N/EL
Herstellung von Elektro- und Elektronikgeräten	CE 1.2	8	0,6	N/EL	N/EL	N/EL
CapEx taxonomiefähiger, aber nicht ökologisch nachhaltiger Tätigkeiten (nicht taxonomiekonforme Tätigkeiten) (A.2)		798	66,3	65,7	0	0
A. CapEx taxonomiefähiger Aktivitäten (A1+A2)		1.124	93,4	92,8	0	0
B. Nicht taxonomiefähige Tätigkeiten
CapEx nicht taxonomiefähiger Tätigkeiten		79	6,6
Gesamt		1.203	100,0

	Kriterien für einen wesentlichen Beitrag
Wirtschaftstätigkeiten	Kreislaufwirtschaft J; N; N/EL	Umweltverschmutzung J; N; N/EL	Biologische Vielfalt und Ökosystem J; N; N/EL
A. Taxonomiefähige Tätigkeiten
A.1 Ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (taxonomiekonform) ^*
Renovierung bestehender Gebäude	-	N/EL	N/EL
Installation, Wartung und Reparatur von energieeffizienten Geräten	N/EL	N/EL	N/EL
Installation, Wartung und Reparatur von Ladestationen für Elektrofahrzeuge	N/EL	N/EL	N/EL
Installation, Wartung und Reparatur von Geräten für die Messung, Steuerung und Regelung der Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden	N/EL	N/EL	N/EL
Installation, Wartung von Technologien für erneuerbare Energien	N/EL	N/EL	N/EL
Erwerb von und Eigentum an Gebäuden	N/EL	N/EL	N/EL
CapEx ökologisch nachhaltiger Tätigkeiten (taxonomiekonform) (A.1)	-	-	-
davon ermöglichende Tätigkeiten	-	-	-
davon Übergangstätigkeiten
A.2 Taxonomiefähige, aber nicht ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (nicht taxonomiekonforme Tätigkeiten)
	EL; N/EL	EL; N/EL	EL; N/EL
Renovierung bestehender Gebäude	EL	N/EL	N/EL
Installation, Wartung und Reparatur von energieeffizienten Geräten	N/EL	N/EL	N/EL
Installation, Wartung und Reparatur von Ladestationen für Elektrofahrzeuge	N/EL	N/EL	N/EL
Installation, Wartung und Reparatur von Geräten für die Messung, Steuerung und Regelung der Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden	N/EL	N/EL	N/EL
Installation, Wartung von Technologien für erneuerbare Energien	N/EL	N/EL	N/EL
Erwerb von und Eigentum an Gebäuden	N/EL	N/EL	N/EL
Herstellung von CO ₂ -armen Verkehrstechnologien	N/EL	N/EL	N/EL
Herstellung von Elektro- und Elektronikgeräten	EL	N/EL	N/EL
CapEx taxonomiefähiger, aber nicht ökologisch nachhaltiger Tätigkeiten (nicht taxonomiekonforme Tätigkeiten) (A.2)	0,6	0	0
A. CapEx taxonomiefähiger Aktivitäten (A1+A2)	0,6	0	0
B. Nicht taxonomiefähige Tätigkeiten
CapEx nicht taxonomiefähiger Tätigkeiten
Gesamt

DNSH-Kriterien ("Keine erhebliche Beeinträchtigung")
Klimaschutz	Anpassung an den Klimawandel	Wasser- und Meeresressourcen	Kreislaufwirtschaft	Umweltverschmutzung	Biologische Vielfalt und Ökosysteme	Mindestschutz
J/N	J/N	J/N	J/N	J/N	J/N	J/N
J	J	J	J	J	J	J
J	J	J	J	J	J	J
J	J	J	J	J	J	J
J	J	J	J	J	J	J
J	J	J	J	J	J	J
J	J	J	J	J	J	J
J	J	J	J	J	J	J
J	J	J	J	J	J	J
J	J	J	J	J	J	J

DNSH-Kriterien ("Keine erhebliche Beeinträchtigung")		Kategorie
Klimaschutz J/N	Anteil taxonomiekonformer (A.1) oder taxonomiefähiger (A.2) CapEx-Anteil, Jahr 2022 %	Kategorie ermöglichende Tätigkeit E	Kategorie Übergangstätigkeit T
J	9,6		T
J	3,2	E
J	0,0	E
J	0,3	E
J	0,2	E
J	17,9
J	31,2
J	3,7	E
J	9,6		T
	10,3
	0,0
	0,0
	0,0
	0,0
	54,7
	-
	-
	65
	96,2

OpEx

				Kriterien für einen wesentlichen Beitrag
Wirtschaftstätigkeiten	Code(s)	OpEx Mio. €	OpEx-Anteil, Jahr 2023 %	Klimaschutz J; N; N/EL ^**	Anpassung an den Klimawandel J; N; N/EL	Wasser- und Meeresressourcen J; N; N/EL
A. Taxonomiefähige Tätigkeiten
A.1 Ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (taxonomiekonform) ^*
Erwerb von und Eigentum an Gebäuden	CCM 7.7	58	14,0	J	N/EL	N/EL
OpEx ökologisch nachhaltiger Tätigkeiten (taxonomiekonform) (A.1)		58	14,0	14,0	0,0	-
davon ermöglichende Tätigkeiten		0	0,0	0	0	-
davon Übergangstätigkeiten		0	0,0	0	0
A.2 Taxonomiefähige, aber nicht ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (nicht taxonomiekonforme Tätigkeiten)
				EL; N/ EL ^***	EL; N/EL	EL; N/EL
Erwerb von und Eigentum an Gebäuden	CCM 7.7	338	81,9	EL	N/EL	N/EL
OpEx (nicht taxonomiekonforme Tätigkeiten) (A.2)		338	81,9	81,9	0	0
A. OpEx taxonomiefähiger Aktivitäten (A1+A2)		396	96,0	96,0	0	0
B. Nicht taxonomiefähige Tätigkeiten
OpEx nicht taxonomiefähiger Tätigkeiten		17	4,0
Gesamt		412	100,0

	Kriterien für einen wesentlichen Beitrag
	Kreislaufwirtschaft	Umweltverschmutzung	Biologische Vielfalt und Ökosystem
Wirtschaftstätigkeiten	J; N; N/EL	J; N; N/EL	J; N; N/EL
A. Taxonomiefähige Tätigkeiten
A.1 Ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (taxonomiekonform) ^*
Erwerb von und Eigentum an Gebäuden	N/EL	N/EL	N/EL
OpEx ökologisch nachhaltiger Tätigkeiten (taxonomiekonform) (A.1)	-	-	-
davon ermöglichende Tätigkeiten	-	-	-
davon Übergangstätigkeiten
A.2 Taxonomiefähige, aber nicht ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (nicht taxonomiekonforme Tätigkeiten)
	EL; N/EL	EL; N/EL	EL; N/EL
Erwerb von und Eigentum an Gebäuden	N/EL	N/EL	N/EL
OpEx (nicht taxonomiekonforme Tätigkeiten) (A.2)	0	0	0
A. OpEx taxonomiefähiger Aktivitäten (A1+A2)	0	0	0
B. Nicht taxonomiefähige Tätigkeiten
OpEx nicht taxonomiefähiger Tätigkeiten
Gesamt

	DNSH-Kriterien ("Keine erhebliche Beeinträchtigung")
Klimaschutz	Anpassung an den Klimawandel	Wasser- und Meeresressourcen	Kreislaufwirtschaft	Umweltverschmutzung	Biologische Vielfalt und Ökosysteme	Mindestschutz
J/N	J/N	J/N	J/N	J/N	J/N	J/N
J	J	J	J	J	J	J
J	J	J	J	J	J	J
J	J	J	J	J	J	J
J	J	J	J	J	J	J

			Kategorie
Klimaschutz J/N	Anteil taxonomiekonformer (A.1) oder taxonomiefähiger (A.2) OpEx-Anteil, Jahr 2022 %	Kategorie ermöglichende Tätigkeit E	Kategorie Übergangstätigkeit T
J	12,3
J	12,3
J	0,0	E
J	0,0		T
	82,9
	82,9
	95,3

Umsatzanteil/Gesamtumsatz

	Taxonomiekonform je Ziel	Taxonomiefähig je Ziel
CCM	19 %	97 %
CCA	0 %	0 %
WTR	0 %	0 %
CE	-	6 %
PPC	0 %	0 %
BIO	0 %	0 %

CapEx-Anteil/Gesamt-CapEx

	Taxonomiekonform je Ziel	Taxonomiefähig je Ziel
CCM	27 %	93 %
CCA	0 %	0 %
WTR	0 %	0 %
CE	-	24 %
PPC	0 %	0 %
BIO	0 %	0 %

OpEx-Anteil/Gesamt- OpEx

	Taxonomiekonform je Ziel	Taxonomiefähig je Ziel
CCM	14 %	96 %
CCA	0 %	0 %
WTR	0 %	0 %
CE	0 %	0 %
PPC	0 %	0 %
BIO	0 %	0 %

Klimapfad Vonovia: Strategie zur Dekarbonisierung des Gebäudebestands

1

―	Steigerung der Energieeffizienz durch energetische Sanierung

2

―	Ersatz konventioneller Heizungen durch Wärmepumpen
―	Photovoltaik auf allen geeigneten Dächern
―	Ausbau der Fernwärme und Aufbau eigener Nahwärmenetze mit erneuerbaren Energien

3

―	Umbau des Energiesektors zu CO ₂ -freier Fernwärme und grünem Strom

^* Beinhaltet Scope 1 und 2 sowie Scope 3.3 "Brennstoff- und energiebezogene Emissionen aus der Vorkette"; bezogen auf Gebäudebestand Deutschland. Entwicklung des Energiesektors nach Szenario Agora Energiewende KNdE 2045; Vergleich: CRREM Pfad MFH 1,5° DE 2045=4kg CO ₂ e/m ² (07/2021); Entwicklung Klimapfad unterstützt durch Fraunhofer ISE.

Berichterstattung über die Aspekte der nichtfinanziellen Konzernerklärung

Im Rahmen der nichtfinanziellen Konzernerklärung sind für jedes wesentliche Thema die maßgeblichen Konzepte, die zugehörigen Due-Diligence-Prozesse, die Ergebnisse des Konzepts sowie der Stand der Maßnahmenrealisierung darzulegen.

Von den zehn für Vonovia wesentlichen Themen lassen sich im Rahmen der nichtfinanziellen Konzernerklärung neun den vom HGB geforderten Aspekten zuordnen:

―	Umweltbelange: CO ₂ -Reduktion Immobilienbestand, Nachhaltiger Neu- und Umbau
―	Sozialbelange: Quartiersentwicklung und Beitrag zur Infrastruktur, Wohnen zu fairen Preisen, Bedarfsgerechtes Wohnen und demografischer Wandel, Kundenzufriedenheit und Servicequalität
―	Arbeitnehmerbelange: Attraktivität als Arbeitgeberin, Vielfalt und Chancengerechtigkeit
―	Bekämpfung von Korruption und Bestechung: Governance und Compliance

Als zusätzliches wesentliches Thema wurde für Vonovia "Attraktivität am Kapitalmarkt" identifiziert. Über den HGB-Aspekt "Achtung der Menschenrechte" wird im Rahmen der nichtfinanziellen Konzernerklärung ebenfalls berichtet.

Umweltbelange

Unter dem Aspekt Umweltbelange sind die von Vonovia als für das Unternehmen wesentlich identifizierten Themen "CO ₂ -Reduktion im Immobilienbestand" und "Nachhaltiger Neubau und Umbau" zusammengefasst (siehe → Wesentlichkeitsmatrix).

Die Begrenzung der Erderwärmung und der Schutz der natürlichen Lebensgrundlagen gehören zu den wichtigsten gesamtgesellschaftlichen Herausforderungen der heutigen Zeit. Umwelt- und Klimaschutz haben dementsprechend eine herausragende Bedeutung innerhalb unserer Nachhaltigkeitsstrategie. Maßgeblich für Vonovia sind dabei die Zielsetzungen auf internationaler Ebene wie das Pariser Klimaschutzabkommen und der Green Deal der Europäischen Union sowie auf nationaler Ebene das von der Bundesregierung verabschiedete Ziel der Klimaneutralität bis zum Jahr 2045.

Als Marktführer der Wohnungswirtschaft in Europa mit einem eigenen Wohnungsbestand von insgesamt 545.919 Wohneinheiten und unseren Developmentaktivitäten haben wir einen signifikanten Hebel für den Schutz von Umwelt und Klima. Im Vordergrund stehen für uns dabei die weitgehend direkt beeinflussbaren Treibhausgasemissionen im Zusammenhang mit der Versorgung unserer Gebäude mit Wärme und Warmwasser, die sogenannten Scope-1- und -2-Emissionen. Auch die Treibhausgasemissionen der vorgelagerten Wertschöpfungskette (sogenannte Scope-3-Emissionen) sowie weitere Umweltaspekte haben für uns Relevanz und werden daher zunehmend erfasst.

Vonovia hat sich das Ziel gesetzt, bis zum Jahr 2045 einen nahezu treibhausgasneutralen Gebäudebestand mit einer CO ₂ -Intensität von unter 5 kg CO ₂ -Äquivalente pro m ² Mietfläche zu erreichen (bezogen auf Scope 1, 2 und 3.3). Bis zum Jahr 2030 soll unser Gebäudebestand in Deutschland eine CO ₂ -Intensität von unter 25 kg CO ₂ e/m ² aufweisen. Für die nächsten fünf Jahre sind dafür verbindliche Zwischenziele definiert.

Für unseren Klimapfad haben wir 2022 die Kompatibilität mit dem Ziel des Pariser Klimaabkommens durch das XDC-Modell von "right. based on science" berechnen lassen. Das XDC-Modell rechnet die CO ₂ -Emissionen entsprechend unserem Klimapfad in eine Gradzahl um, die ausdrückt, wie stark sich die Erdtemperatur erhöhen würde, wenn die ganze Welt die gleiche Klima-Performance aufweisen würde wie Vonovia. Als Benchmark diente dabei der 1,5-Grad-Zielpfad des Carbon Risk Real Estate Monitors (CRREM) für Mehrfamilienhäuser in Deutschland (Stand: Juli 2021). Die Berechnung ergab, dass unter Berücksichtigung bereits geplanter langfristiger Verkäufe sowie von Recurring Sales der Vonovia Klimapfad mit einer Erderwärmung von 1,4 Grad Celsius kompatibel ist.

Die Festlegung und Umsetzung des Klimapfads ist Teil unserer systematischen Auseinandersetzung mit dem Klimawandel - bezogen sowohl auf Vonovias Beitrag zur Begrenzung des Klimawandels als auch auf die Folgen des Klimawandels auf die Geschäftsentwicklung unseres Unternehmens. Bei der Weiterentwicklung und Umsetzung unseres Klimapfads haben wir sowohl die Risiken im Blick, die sich z. B. durch zukünftig steigende Preise für die Verursachung von Treibhausgasemissionen oder die Auswirkungen des Klimawandels auf unsere Gebäude ergeben, als auch die Chancen z. B. in Form von klimaresilienten und besonders wettbewerbsfähigen Quartieren. Eine wichtige Orientierung sind dabei die Empfehlungen der Task Force on Climate-related Financial Disclosure (TCFD).

Für die Analyse der mit dem Klimawandel verbundenen physischen Klimarisiken hat Vonovia seit 2022 ein IT-Tool gemäß den Vorgaben der EU-Taxonomie in Anwendung. Es ermöglicht, physische Klimarisiken für den konzernweiten Bestand auf Basis der vorgegebenen Klimaszenarien (RCP2.6, RCP4.5 und RCP8.5) fortlaufend zu ermitteln und zu bewerten.

Dieses Klimarisikotool deckt das Portfolio und die Developmentprojekte von Vonovia in Deutschland, Österreich und Schweden ab und dient dazu, wesentliche Beeinträchtigungen unserer Geschäftsaktivität durch die Folgen des Klimawandels auf Portfolio- und Objektebene zu analysieren. Die erfassten Klimagefahren sind dabei Hitze, Dürre, Zunahme von Niederschlag, Wind bzw. Sturm, Schneelast und Überflutungen. Je nach Granularität der verfügbaren Datenquelle messen wir Klimarisiken auf Objekt- oder Quartiersebene und können für jedes Gebäude im Bestand eine Identifikation der Klimarisiken und seiner Vulnerabilität vornehmen.

Maßgeblich für die Risikobewertung auf Unternehmensebene ist das Szenario RCP4.5, welches nach Einschätzung der Vereinten Nationen (UNEP Emissions Gap Report 2023) eine Zunahme der globalen Durchschnittstemperatur von rund 2 bis 3 Grad Celsius repräsentiert, die durch die gegenwärtig umgesetzten und festgelegten nationalen Klimaschutzbeiträge wahrscheinlich zu erwarten ist. In diesem Szenario ist für keine der Klimagefahren bis zum Zeitpunkt 2045 auf Portfolioebene ein wesentliches Risiko ermittelt worden.

Auf Ebene einzelner Quartiere oder Gebäude können relevante Risiken bestehen. Im Rahmen der Modernisierungsstrategie sollen zukünftig Anpassungslösungen auf Portfolioebene definiert und anschließend für die betroffenen Objekte oder Quartiere individuell umgesetzt werden. Zu den Anpassungsmaßnahmen zählen insbesondere die Dämmung von Gebäuden und der Austausch von Fenstern für Wärme- und Kälteschutz, die Verschattung durch Jalousien und Rollläden sowie angemessene Vorrichtungen zur Versickerung und Aufnahme größerer Niederschlagsmengen. Die individuellen Erkenntnisse aus der Klimarisikoanalyse fließen zukünftig in die spezifischen Quartierssteckbriefe ein, die die Leitlinien für die Bewirtschaftung und Entwicklung eines Quartiers darstellen.

Umsetzung der TCFD-Empfehlungen bei Vonovia

Inhalte der Empfehlungen	Umsetzung bei Vonovia	Weitere Informationen
Governance
Organisationsstruktur des Unternehmens im Hinblick auf klimabedingte Risiken und Chancen	> Der Gesamtvorstand trägt Verantwortung für Nachhaltigkeit und Klimaschutz sowie klimabezogene Risiken und Chancen. > Der Aufsichtsrat berät in seinem Strategie-, Finanz- und Nachhaltigkeitsausschuss u. a. über Klimaschutz und relevante Risiken und Chancen. > Das Nachhaltigkeitsgremium, bestehend aus Gesamtvorstand und Vertretern der zentralen Fachbereiche Nachhaltigkeit/Strategie, Controlling, Kommunikation, Investor Relations und Rechnungswesen, entscheidet über Strategie und Ziele und überwacht den Fortschritt. > Der zentrale Bereich Nachhaltigkeit/Strategie im Ressort des CEO koordiniert und treibt die Entwicklung und Umsetzung relevanter Maßnahmen voran. > Klimabezogene Risiken werden im Rahmen des unternehmensweiten Risikomanagement-Prozesses halbjährlich ermittelt und erhoben, der Prozess wird koordiniert durch Controlling; der Vorstand entscheidet final über die Risikobewertung. > Die energetische Modernisierung und der Ausbau der erneuerbaren Wärme- und Stromversorgung im Bestand wird für Deutschland durch den CRO (Regionen und Portfoliomanagement), für Österreich durch den CDO und für Schweden durch den CEO von Victoriahem verantwortet. > Nichtfinanzielle Steuerungsgröße innerhalb der Unternehmenssteuerung ist der Sustainability Performance Index (SPI). Er enthält die CO ₂ -Intensität des Gebäudebestands in Deutschland sowie den durchschnittlichen Primärenergiebedarf für Development-Projekte.	Geschäftsbericht 2023: → Das Unternehmen → Unternehmensstruktur → Nachhaltigkeits- management bei Vonovia → Unternehmenssteuerung → Umweltbelange → Chancen und Risiken Nachhaltigkeitsbericht 2022: Umwelt und Klima Management von Chancen und Risiken
Strategie
Gegenwärtige und potenzielle Auswirkungen klimabedingter Risiken und Chancen auf die Geschäftstätigkeit, die Strategie und die Finanzplanung	> Klimaschutz und CO ₂ -Reduktion ist als ein wesentlicher Treiber für den langfristigen Geschäftserfolg elementarer Bestandteil der Unternehmensstrategie. > Verbindlicher Klima-Pfad unter Berücksichtigung verschiedener Szenarien und in Zusammenarbeit mit Wissenschaft definiert. > Klima-Pfad und Szenarien für Portfolio in Dekarbonisierungstool hinterlegt. > Umfassendes Modernisierungsprogramm zur Steigerung der Energieeffizienz sowie Energieträgerwechsel (Fuel Switch) durch Einsatz von Wärme-Pumpen und Anschluss an Wärmenetze. > Derzeit keine wesentlichen physischen Risiken festgestellt; transitorische Risiken u. a. über die Gesetzgebung in Deutschland (CO ₂ -Bepreisung) und der Europäischen Union sowie durch mangelnde Wirtschaftlichkeit energetischer Modernisierungen und Aufbau erneuerbarer Energieerzeugung bei aktuellem regulatorischen Rahmen (Balance zwischen Investitionen und Umlagemöglichkeit bzw. Bezahlbarkeit für Mieter). > Chancen insbesondere durch Optimierung im Quartierszusammenhang und eigene dezentrale Energieerzeugung zur Wärmeversorgung und Bereitstellung von Mieterstrom aus erneuerbaren Energiequellen, insbesondere über Photovoltaik.	Geschäftsbericht 2023:
		→ Strategie
		→ Nachhaltigkeitsmanagement bei Vonovia
		→ Umweltbelange
		→ Risikobewertung unter Nachhaltigkeitsaspekten Nachhaltigkeitsbericht 2022: Umwelt und Klima Neubau und Umbau
Risikomanagement
Prozesse zur Identifikation, Bewertung und zum Management klimabezogener Risiken	> Klimarisiken sind Teil des unternehmensweiten Risikomanagementprozesses; halbjährliche Bewertung aller Risiken durch Management. > Physische Risiken werden unter Verwendung verschiedener IPCC-Szenarien in einem eigenen Klimarisikotool bewertet. Wesentliche Risiken werden in der Weiterentwicklung der Quartiere und in der Planung der Developmentprojekte aufgegriffen und ensprechende Anpassungslösungen definiert und umgesetzt. > Die Klimarisikoanalyse über das Klimarisikotool zeigt keine wesentlichen physischen Risiken für den Gebäudebestand von Vonovia.	Geschäftsbericht 2023:
		→ Umweltbelange
		→ Risikobewertung unter Nachhaltigkeitsaspekten
		→ Chancen und Risiken Nachhaltigkeitsbericht 2022: Management von Chancen und Risiken
Kennzahlen und Ziele
Kennzahlen und Ziele, die zur Bewertung und Steuerung relevanter klimabezogener Risiken und Chancen verwendet werden	> Umfassende THG-Bilanz gemäß GHG Emission Protocol. > THG-Emissionen im Portfolio (in Deutschland) 2023: 973.255 Tonnen CO ₂ e (Scopes 1, 2, 3 ^*). > Ausbau erneuerbarer Energien über Photovoltaik (PV): 1.353 Anlagen mit 53,1 MWp Nennleistung. Ziele: > Nahezu treibhausgasneutraler Gebäudebestand bis 2045 (<5 kg CO ₂ e/m ² Mietfläche). > Reduktion der CO ₂ -Intensität auf <25 kg CO ₂ e/mff Mietfläche bis 2030 in Deutschland. > Installation von Photovoltaik-Anlagen mit Nennleistung von rund 300 MWp bis 2026. > Senkung des durchschnittlichen Primärenergiebedarfs für fertiggestellte Neubauten auf 27 kWh/m2 bis 2025.	Geschäftsbericht 2023:
		→ Strategie
		→ Unternehmenssteuerung
		→ Umweltbelange Nachhaltigkeitsbericht 2022:
		Umwelt und Klima
		Nachhaltiges Bauen und Entwickeln
		Umweltkennzahlen

^* Scope 3.3: "Brennstoff- und energiebezogene Emissionen der Vorkette".

CO ₂ -Reduktion im Immobilienbestand

Der zentrale Indikator für die Steuerung unserer Klimaschutz-Performance ist die CO ₂ -Intensität des Gebäudebestands. Sie ist auch ein besonders wichtiger Bestandteil des Sustainability Performance Index (SPI) und damit der Unternehmenssteuerung sowie der Vergütung der Top-Führungskräfte. Im Berichtsjahr lag die CO ₂ -Intensität für den Gebäudebestand in Deutschland bei 31,7 kg CO ₂ e/m ² Mietfläche und damit rund 3,9 % unter dem Vorjahreswert (2022: 33,0 kg CO ₂ e/m2). Dazu trug neben den im Berichtsjahr trotz verringertem Investitionsvolumen durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen auch die Aktualisierung zahlreicher Energieausweise bei. Aufgrund der weiterhin wirtschaftlich schwierigen Rahmenbedingungen wie der gestiegenen Kapital- und Baukosten und der unsicheren Förderbedingungen haben wir die mittelfristigen Zielwerte des Klimapfads dennoch beibehalten. Für 2024 bedeutet das einen Wert in etwa auf Vorjahresniveau. Bei erfolgreicher Umsetzung unserer Reduktionshebel sind wir jedoch zuversichtlich, erneut unter unserem Klimapfad zu liegen.

Wesentlicher Leistungsindikator - SPI

Kategorie	Einheit	2022	2023	Ziel 2024
CO ₂ -Intensität des Bestandsportfolios Vonovia SE (in Deutschland) ^*	kg CO ₂ e/ m ² Mietfläche	33,0	31,7	etwa auf Vorjahresniveau

^* Gesamter Bestand exkl. Segment Pflege, basierend auf Endenergiekennzahlen aus Energieausweisen, teilweise inkl. spezifischer CO ₂ -Faktoren von Fernwärmeversorgern.

Der Transformationsplan für unseren Gebäudebestand, unser Klimapfad, besteht aus drei Hebeln:

1. Effizienzsteigerung durch energetische Modernisierung der Gebäudehülle,

2. Steigerung des Anteils erneuerbarer Energien im Quartier sowie

3. tiefgreifende Transformation des Energiesektors.

Für die Operationalisierung dieses Transformationsplans nutzt Vonovia das Dekarbonisierungstool (DKT), welches den Gebäudebestand mit allen relevanten ökologischen und wirtschaftlichen Merkmalen abbildet. Das DKT zeigt einen Gesamtplan auf, wie und in welchem Zeitrahmen der Gebäudebestand im Einzelnen modernisiert werden muss, um das übergeordnete Konzernziel zu erreichen. Für alle Gebäude werden so individuelle Lösungspläne ermittelt, die in der jeweiligen Planung der energetischen Modernisierungen und der Energiekonzepte konkretisiert werden.

Dabei setzen wir auf eine ganzheitliche Betrachtung auf Ebene des Quartiers, bei der sowohl die Modernisierung der Gebäudehülle (Dämmung von Fassaden, Kellerdecken und Dachböden sowie Austausch von Fenstern) als auch eine Umstellung der Energieversorgung hin zu klimafreundlichen Systemen im Zusammenhang betrachtet wird. Wir sind der Meinung, dass viele integrierte Lösungen hinsichtlich der Energieversorgung mit erneuerbaren Energien und CO ₂ -Optimierung häufig in größeren Siedlungszusammenhängen technisch und wirtschaftlich sinnvoller umgesetzt werden können. Unsere Vorgehensweise ist von dem Gedanken der sequenziellen Weiterentwicklung geprägt. Das bedeutet, dass die einzelnen Gebäude je nach Effizienzklasse und vorhandener Energieversorgung in teilweise zeitlich versetzten Stufen in Richtung der durch den Klimapfad vorgegebenen Ziele für 2045 weiterentwickelt werden. Bei der konkreten Umsetzung werden passgenaue und wirtschaftlich sinnvolle Konzepte für skalierbare Lösungen mit dem Fokus auf die Kopplung der Sektoren Wärme, Strom und Mobilität erstellt.

Für zahlreiche Modernisierungsmaßnahmen werden öffentliche Förderprogramme in Anspruch genommen, um die Kosten für unsere Mieter möglichst gering zu halten. Hierfür spielt insbesondere die Bundesförderung für energieeffiziente Gebäude (BEG) eine entscheidende Rolle. Planungen im Immobilienbereich haben langfristig ausgerichtete Zeithorizonte und sind gerade im Quartierskontext komplex. Die Unsicherheit über die Fortführung der begonnenen bzw. die Ausgestaltung der angekündigten Förderprogramme erschweren aktuell unsere Planungen in erheblichem Maße.

Im Berichtsjahr konnte insgesamt eine Sanierungsquote von 1,2 % erreicht werden. Die Verringerung im Vergleich zum Vorjahr (2022: 1,8 % exklusive Deutsche Wohnen) ist darauf zurückzuführen, dass sich das Investitionsvolumen 2023 vor dem Hintergrund der stark gestiegenen Kapitalkosten verringert hat. Dennoch haben wir den Zielkorridor von 0,3 % bis 0,8 % übertroffen. Hierzu trugen auch mehrere Modernisierungsprojekte von Deutsche Wohnen bei, die bereits vor dem Berichtsjahr begonnen und 2023 abgeschlossen wurden. Für das Jahr 2024 gehen wir von einer Sanierungsquote auf ähnlichem Niveau wie im Jahr 2023 aus.

Wesentlicher Leistungsindikator

Kategorie	Einheit	2022	2023	Ziel 2024
Sanierungsquote (in Deutschland) ^*	%	1,8	1,2	auf Vorjahresniveau

^* Umstellung der Berechnungsgrundlage auf Fertigstellungen je Kalenderjahr, entsprechend Korrektur der Angabe für 2022. Ist 2023 inkl. Deutsche Wohnen (exkl. Segment Pflege).

Um die energetische Gebäudesanierung mittel- und langfristig noch kosteneffizienter zu machen, haben wir im Berichtsjahr die serielle Sanierung weiter vorangetrieben. Nach einem Pilotprojekt in Bochum im Jahr 2022 wurde im Berichtsjahr ein weiteres Projekt zur Sanierung nach dem Energiesprong-Prinzip durchgeführt. In Witten wurden vier- und erstmals achtgeschossige Mehrfamilienhäuser mit sechs bis 24 Wohnungen mit vorgefertigten, glasverblendeten Fassadenelementen mit einer Wabenstruktur versehen, mit der die Sonnenstrahlung zur Wärmegewinung genutzt werden kann. Zusätzlich wird Wärme durch eine hocheffiziente Wärmepumpe erzeugt, für deren Betrieb auf dem Dach und an den Fassaden über Photovoltaik grüner Strom erzeugt wird. Die Fenster besitzen integrierte Jalousien und Wohnraumbelüftungen. Insgesamt rücken so die Gebäude nach der Sanierung von der Energieeffizienzklasse E auf A+. Für die Mieter ist das Projekt mittel- und langfristig kostenneutral. Weitere Projekte zur seriellen Sanierung werden aktuell vorbereitet.

Bereits seit 2022 beschleunigen wir durch unsere Wärmepumpeninitiative die Elektrifizierung der Wärmegewinnung, die einen wesentlichen Baustein für die Umsetzung unseres Klimapfads darstellt. Aufbauend auf einer Pilotcharge mit 50 Heizverbünden mit 108 Gebäuden in Dortmund, deren Umsetzung schwerpunktmäßig in das Berichtsjahr fiel, konnten wesentliche Herausforderungen für den Einsatz der Technologie im Mehrfamilienhausbestand identifiziert und gegenüber relevanten Stakeholdern adressiert werden. Neben der Installation der Luft-Wasser-Wärmepumpen lag der Fokus auch auf dem bedarfsorientierten Austausch von Heizkörpern, um eine weitere Absenkung der Vorlauftemperatur und so einen effizienten Wärmepumpen-Betrieb zu ermöglichen. Der CO ₂ -Ausstoß der 50 Heizverbünde sinkt durch die Maßnahme um 40 %. Aufbauend auf den Erkenntnissen wird die Initiative auf weitere Regionen ausgeweitet.

Ein weiterer Baustein für die Umsetzung des Klimapfads ist die Erhöhung der Energieerzeugung aus erneuerbaren Quellen. Das im Jahr 2021 gestartete Programm zum Ausbau der Stromerzeugung durch Photovoltaik hat Vonovia auch im Berichtsjahr fortgesetzt. Dabei liegt der Fokus darauf, dass der erzeugte Strom direkt im Quartier genutzt wird - für die Versorgung unserer Mieter sowie für den Betrieb von Wärmepumpen. Die Installation ist daher auch eng mit der Wärmepumpeninitiative sowie mit dem Modernisierungsprogramm verzahnt.

Zum Ende des Berichtsjahres war Vonovia im Besitz von 1.353 Photovoltaik-Anlagen mit einer installierten Leistung von 53,1 MWp. Das Ziel von 43,3 MWp wurde damit deutlich übertroffen (+22,6 %). Ab dem Jahr 2024 soll das Tempo des Photovoltaik-Ausbaus noch einmal deutlich beschleunigt werden: Statt wie bisher geplant rund 280 MWp bis 2030 wollen wir rund 300 MWp Leistung bis Ende 2026 installieren. Im Geschäftsjahr 2024 streben wir eine zusätzliche Kapazität von 80 MWp an. Langfristig wollen wir bis 2050 alle geeigneten Dächer im deutschen Bestand mit Photovoltaik-Anlagen bestücken.

Wesentlicher Leistungsindikator

Kategorie	Einheit	2022	2023	Ziel 2024
Anzahl Photovoltaik-Anlagen ^*	Anzahl	527	1.353
Installierte Leistung	MWp	19,1	53,1	133,1

^* Photovoltaikanlagen (Einspeisepunkte) im Konzernbesitz zum Stichtag 31.12.; Anpassung der Zahlen für GJ 2022 (Herausnahme von sechs Contracting-Anlagen in Österreich).

Im Berichtsjahr hat Vonovia unter dem Dach des Bereichs "Quartierwerk" ein integriertes System für wohnungsnahe Infrastrukturleistungen gebildet. Dieses umfasst die Aktivitäten zu erneuerbaren Energien und Energievertrieb sowie zu Messservices, Multimedia sowie Internet of Things (IoT).

Über die eigene Energievertriebsgesellschaft (VESG) bietet Vonovia ihren Kundinnen und Kunden den Bezug von Strom aus erneuerbaren Energien an. Durch die Bereitstellung von im Quartier erzeugtem oder zertifiziertem Grünstrom versorgen wir 45.000 Haushalte mit rund 50 GWh preisgünstigem Strom und unterstützen sie bei der Vermeidung von Treibhausgasemissionen. Unser Ziel ist, zum Nutzen unserer Kundinnen und Kunden und der Umwelt den Anteil selbst produzierter Energie zu maximieren und auch für unsere wohnungsnahen Angebote, z. B. E-Mobilität, zu nutzen. Der Bezug von zertifiziertem Grünstrom für die Versorgung der Allgemeinflächen liefert einen weiteren Beitrag zu unserer Klimastrategie.

Darüber hinaus treibt Vonovia die Digitalisierung auch bei der Wärmebereitstellung voran. Im Berichtsjahr wurden bereits über 1.450 gasgeführte Heizungsanlagen an eine gemeinsam mit dem Start-up Othermo entwickelte digitale Lösung angeschlossen, die Heizungsausfälle in Echtzeit erkennt und die optimierte Einstellung der Anlagentechnik unterstützt. So können rund 15 % Energie und CO ₂ eingespart werden, wovon Mieterinnen und Mieter direkt profitieren.

Das Team Energieinnovation im Bereich Innovation & Business Building unterstützt durch die Analyse und Prüfung innovativer Technologien aktiv die Zielerreichung des Klimapfads. Im Berichtsjahr stand dabei u. a. die Einführung eines Simulationstools im Fokus, welches die Abbildung auch komplexer Energiesysteme und -flüsse im Quartier in verschiedenen Varianten in kurzer Zeit ermöglicht. So können neue Technologien direkt in ihrer technischen und wirtschaftlichen Auslegung detailliert analysiert werden und somit Entscheidungen in der konkreten Quartiersentwicklung beschleunigt und verbessert werden. Darüber hinaus wurde im Berichtsjahr ein Pilotprojekt zur Auswahl und Einführung eines Energiemanagementsystems vorbereitet. Ziel ist, ein zentrales technisches System zur effizienten operativen Steuerung und Betriebsoptimierung sowie zur flexiblen Vermarktung der Stromerzeugung aus Photovoltaik in die operative Anwendung zu bringen. Das Energiemanagementsystem soll dabei auf Portfolioebene Energie-, speziell Stromflüsse, steuern und auch in Abhängigkeit von Nutzerverhalten und Wetterdaten Prognosen über Strombedarfe und Stromproduktion erstellen, um den Spotmarkt optimal für überschüssigen oder benötigten Strom nutzen zu können. Der Start der Pilotprojekte erfolgt Anfang 2024. Vonovia ist zudem Partner in zwei geförderten Forschungsprojekten. Im von der EU geförderten Projekt Neutralpath wird in Dresden erforscht, wie die Vorlauftemperatur der Fernwärme reduziert und gleichzeitig die Bildung von Legionellen verhindert werden kann. Dafür werden sieben verschiedene Technologiekonstellationen getestet. Im Projekt ReFaTEk wird der sogenannte Energieklinker erforscht, eine Technologie, bei der die Fassade über eine Soleleitung im Klinker als zusätzliche Wärmequelle für eine Wärmepumpe dienen soll.

Ein weiterer wichtiger Hebel unseres Klimapfads ist die Bereitstellung ausreichender Mengen an CO ₂ -freier Fernwärme und Strom durch die Energiewirtschaft. Voraussetzung dafür ist, dass der Energiesektor die von der Politik gesetzten Ziele des Kohleausstiegs und der Steigerung des Anteils erneuerbarer Energien an der Energie- bzw. Stromerzeugung umsetzt. Einen wichtigen Schritt dorthin sehen wir in der Pflicht zur kommunalen Wärmeplanung. Diese kann langfristige Planungssicherheit hinsichtlich der Verfügbarkeit von Fernwärme in den Kommunen schaffen. Das Wärmeplanungsgesetz beinhaltet außerdem verpflichtende Ziele zur Dekarbonisierung der Wärmenetze. Ein gutes Praxisbeispiel ist das Projekt Wärmewende Bochum, an dem Vonovia sich beteiligt. Hierbei erfolgt als wichtiges Instrument eine integrierte Betrachtung von Wärme- und Stromerzeugung unter Berücksichtigung aller Akteure der Kommune. Fernwärme ist immer dort ein wichtiger Hebel für uns, wo es wirtschaftlich möglich ist, weitere Bestände an ein Fernwärmenetz anzuschließen, und gleichzeitig die Dekarbonisierung der Wärmeerzeugung vom Versorger konsequent vorangetrieben wird. Daher setzt Vonovia sich mit den Dekarbonisierungsstrategien der wichtigsten Fernwärmeanbieter auseinander und leitet daraus Handlungsoptionen ab, die in die langfristige Quartiersstrategie einfließen.

Die Aktivitäten zur energetischen Modernisierung werden im Ressort des Chief Rental Officer (CRO) federführend durch das Portfoliomanagement koordiniert. In Zusammenarbeit mit den Regionen werden gezielt die zu modernisierenden Quartiere und Gebäude ausgewählt und der optimale Modernisierungsgrad und -fahrplan für jedes Gebäude bestimmt. Die Freigabe der Investitionssummen für die Modernisierungsprogramme und den Photovoltaikausbau erfolgt durch den Gesamtvorstand. Der neu formierte Bereich Quartierwerk ist ebenfalls im Ressort des Chief Rental Officer (CRO) angesiedelt und so eng mit der Steuerung des Portfolios verzahnt. Der Bereich Innovation & Business Building mit dem Team Energieinnovationen ist im Ressort des CEO angesiedelt.

In Österreich werden die Aktivitäten für die energetische Modernisierung wie das gesamte operative Geschäft in Österreich unter dem Dach von BUWOG vom Chief Development Officer (CDO) verantwortet und dort vom Bereich Immobilienmanagement geführt. Seit 2011 ist BUWOG Partner des "klimaaktiv Pakt" des österreichischen Bundesministeriums für Klimaschutz, Umwelt, Energie, Mobilität, Innovation und Technologie. Im Rahmen des Pakts hat BUWOG das Ziel definiert, bis 2030 eine Reduktion der Treibhausgasemissionen von 55 % und eine Steigerung der Energieeffizienz um 35 % gegenüber dem Basisjahr 2005 zu erreichen. Beide Ziele werden voraussichtlich frühzeitig erreicht werden. Der Großteil der CO ₂ -Reduktion wird sowohl durch Modernisierungen und Verbesserungen im Bestand, insbesondere energetische Sanierung und Effizienzsteigerung bei der Beheizung, als auch durch Umstellung auf umweltfreundlichere Energieträger, insbesondere auf Fernwärme, erreicht. Zudem sollen bis 2030 alle Ölheizungen ersetzt werden und damit fünf Jahre früher als gesetzlich vorgeschrieben. BUWOG verfügt seit 2013/2014 in Österreich und seit 2018 in Deutschland über ein zertifiziertes Energiemanagementsystem nach ISO 50001, ein freiwilliges Instrument, um die Energie-Performance systematisch zu steuern und kontinuierlich zu verbessern. Durch die damit verbundene prozessuale Verankerung im Unternehmen und klare Ziele werden die Energieeffizienz gesteigert, Energieverbräuche gesenkt und die Energiekosten reduziert. Im Berichtsjahr wurde das turnusmäßige Überprüfungsaudit erfolgreich absolviert.

In Schweden werden die Bestandsgebäude der Victoriahem zu rund 90 % mit Fernwärme versorgt, deren Erzeugung bereits heute einen sehr niedrigen CO ₂ -Ausstoß verursacht. Der Weg zur Klimaneutralität wird bei Vitctoriahem daher auch überwiegend durch die weitere Dekarbonisierung der Wärmeversorgung sowie die stetige Verbesserung der Energieeffizienz bestimmt. Zusätzlich werden bei Modernisierungen in ausgewählten Gebäuden auch Wärmepumpen zur Unterstützung und Flexibilisierung der Wärmeversorgung eingebaut. Es ist das Ziel, bis 2030 den Energieverbrauch (Strom und Wärme) pro m ² um 30 % im Vergleich zu 2015 zu verringern. Aktuell liegt die Reduktion bei rund 25 %. Victoriahem ist zudem seit 2022 Mitglied der "Allmännyttans klimatinitiativ" des schwedischen Wohnungsverbands, die das Ziel einer Energieversorgung ohne fossile Brennstoffe bis 2030 hat.

Nachhaltiger Neubau und Umbau

Mit den Neubauaktivitäten schafft Vonovia dringend benötigten neuen und bezahlbaren Wohnraum, insbesondere in Ballungsgebieten. Das unter der Marke BUWOG firmierende Developmentgeschäft ist sowohl in der Entwicklung von attraktiven, nachhaltigen und diversen Wohnquartieren in Deutschland und Österreich als auch in der Nachverdichtung im Rahmen der Entwicklung der Bestandsquartiere aktiv. Die Aktivitäten des BUWOG-Developmentgeschäfts in Deutschland und Österreich werden vom Chief Development Officer (CDO) verantwortet und die jeweiligen Developmentprojekte über den Vorstand freigegeben.

Bestimmt wird unser Handeln von einem ganzheitlichen Quartiersgedanken, durch den wir Planungskompetenzen und bauliche Maßnahmen im Sinne eines Developments bündeln. Unser Fokus liegt dabei auf der Entwicklung großer, innerstädtischer Grundstücke in Großstädten (sogenannte Brownfield-Projekte), bei denen vielfältige Anforderungen herrschen. Dadurch schaffen wir zusätzlichen Wohnraum und vermeiden zusätzliche Flächenversiegelung, indem z. B. versiegelte Industrieflächen in moderne Wohnquartiere umgewandelt werden. Erweitert wird unser Ansatz durch unsere BIM (Building Information Management)-Strategie, durch die wir Erkenntnisse zum gesamten Lebenszyklus unserer Quartiere gewinnen und daraus Maßnahmen ableiten können. Dies trägt einer langfristigen Nachhaltigkeitsorientierung Rechnung, bei der der Gesamtprozess von der Grundstücksfindung zur Schlüsselübergabe und schlussendlich zum Rückbau betrachtet wird, um so den Einfluss eines Gebäudes auf seine Umwelt, Emissionen und den Ressourcenverbrauch zu reduzieren.

Als wichtigster nicht-finanzieller Leistungsindikator im Development dient der durchschnittliche Primärenergiebedarf der neugebauten Gebäude bezogen auf die Mietfläche. Diese Kennzahl ist Teil des Nachhaltigkeits-Performance-Index (SPI) sowie des Planungsprozesses und muss bei allen Vorstandsfreigaben von Neubau- und Developmentprojekten transparent gemacht werden. Im Jahr 2023 betrug der durchschnittliche Primärenergiebedarf 25,3 kWh/m ² und Jahr und lag damit wie geplant deutlich unter dem Niveau des Vorjahres. Für 2024 rechnen wir aufgrund einiger Projekte aus dem Zusammenschluss mit Deutsche Wohnen mit einem höheren Primärenergiebedarf.

Wesentlicher Leistungsindikator - SPI

Kategorie	Einheit	2022	2023	Ziel 2024
Durchschnittlicher Primärenergiebedarf Neubau ^*	kWh/m ² p.a.	37,7	25,3	33,7

^* Basierend auf Energieausweisen, ohne reine Gewerbeprojekte und Aufstockungen.

Im Berichtsjahr hat die BUWOG eine Nachhaltigkeitsstrategie für das Development erarbeitet, die ab 2024 umgesetzt werden soll. In 14 Themenfeldern wurden Anleitungen, Vorgaben und Werkzeuge entwickelt, um die vielfältigen Nachhaltigkeitsaspekte im Neubau zu adressieren. Davon abgedeckt sind u. a. die optimierte Wärmeversorgung im Quartier, die Verwendung ökologischer Baustoffe oder die Gestaltung der Freianlagen. Ausgangspunkt ist die Verwendung der deutschen Effizienzhausstandards bzw. der österreichischen "klimaaktiv"-Basiskriterien.

In die Entwicklung der Nachhaltigkeitsstrategie Development sind auch zahlreiche Ergebnisse aus dem im Vorjahr durchgeführten Dialogprozess "Perspektiven zur Zukunft des Bauens", in dem sich Vonovia u. a. zu einer stärkeren Berücksichtigung der Lebenszyklusbetrachtung und zum verstärkten Einsatz nachhaltiger Baustoffe sowie der Steigerung der Kreislauffähigkeit der Konstruktionen verpflichtet hatte, eingeflossen. Im Berichtsjahr ist die BUWOG Mitglied der Koalition Holzbau geworden, einer Initiative bestehend aus Wissenschaftlern, Planern, Architekten und Projektentwicklern, die das Ziel hat, die Akzeptanz und die Rahmenbedingungen für den Holzbau in Deutschland zu verbessern. Holzbau spielt bereits heute eine zunehmende Rolle bei Vonovia: Mit dem im Bau befindlichen Wohnquartier "Hygge Höfe" erstellt die BUWOG aktuell in Berlin-Kaulsdorf ein Holzbauquartier mit 166 Wohneinheiten in innovativer Holzhybridbauweise. Dadurch werden rund 64 % CO ₂ eingespart im Vergleich zur herkömmlichen Betonbauweise. Hier wird zudem Boden entsiegelt: Ein vorher zu 100 % versiegeltes Grundstück wird im Zuge der Quartiersentwicklung in weiten Teilen entsiegelt und begrünt.

Wir legen großen Wert auf die Gestaltung des Wohnumfelds und die Erhaltung von Biodiversität. Zahlreiche Objekte sind mit Grünflächen versehen, die auf Erdgeschossebene, Dach- oder Fassadenflächen als natürlicher Lebensraum für Flora und Fauna dienen. Neben optischen Effekten bieten die Begrünungen auch praktischen Mehrwert, indem sie z. B. den Ablauf von Regenwasser in die teils überlastete städtische Kanalisation verzögern und einen erheblichen Beitrag zum Mikroklima, insbesondere zur Vermeidung von Wärmeinseleffekten in dicht bebauten Gebieten, leisten. Zudem wird auch in der Bauphase auf Ressourcenschonung und Umweltschutz geachtet. Daneben berücksichtigen wir die Quartierskriterien der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) für Biodiversität (ENV2.4) und Wasserkreislaufsysteme (ENV2.2), deren Standards wir in verschiedenen Quartieren bereits erfüllen.

Sozialbelange

Unter dem Aspekt Sozialbelange sind - im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben in der nichtfinanziellen Konzernerklärung - die wesentlichen Themen "Quartiersentwicklung und Beitrag zur Infrastruktur", "Wohnen zu fairen Preisen", "Bedarfsgerechtes Wohnen und demografischer Wandel" sowie "Kundenzufriedenheit und Servicequalität" zusammengefasst (siehe → Wesentlichkeitsmatrix).

Quartiersentwicklung und Beitrag zur Infrastruktur

Die gesellschaftlichen Megatrends Klimawandel, Urbanisierung und demografischer Wandel bestimmen auch weiterhin die Rahmenbedingungen, innerhalb derer Anbieter von Wohnraum Angebote und Lösungen entwickeln müssen. Ob klimaneutraler Gebäudebestand (siehe → Umweltbelange), die Bereitstellung von ausreichendem und bezahlbarem Wohnraum in den Ballungszentren (siehe→ Wohnen zu fairen Preisen) oder Angebote für eine älter werdende Gesellschaft (siehe → Bedarfsgerechtes Wohnen und demografischer Wandel) - die Anforderungen sind vielfältig und erfordern ganzheitlich gedachte Lösungen.

Das Denken und Handeln in Quartierszusammenhängen ist unsere Antwort auf diese wesentlichen Megatrends - gleichzeitig ist sie unsere Lösungsebene für die ökonomische, ökologische und soziale Entwicklung unserer urbanen Wohnungsbestände, die sich zu einem großen Teil in Quartieren (Urban Quarters) befinden. Darunter verstehen wir - der Definition des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) folgend - eine optisch zusammenhängende städtebauliche Struktur, die von den Bewohnern als abgrenzbares Gebiet aufgefasst wird und einen Handlungsraum darstellt, in dem das Wohnungsunternehmen etwas bewirken bzw. positive Effekte erfahren kann. Es umfasst mindestens 150 Wohnungen (siehe → Portfoliostruktur).

Der quartiersbezogene, ganzheitliche Blick auf das Portfolio erweitert unsere Maßnahmenpalette für die Gestaltung unseres Bestands um vernetzte Ansätze und neue technische Möglichkeiten und hilft uns somit, sozial und ökologisch zukunftsfähige Orte des Zusammenlebens zu entwickeln. Besonders deutlich wird dies bei der Weiterentwicklung der Wärmeversorgung, bei der wir - wo möglich - von der individuellen Gebäudebetrachtung abrücken und so Synergien über Wärmeverbundnetze generieren, um die ökologisch und ökonomisch sinnvollste Lösung zu finden. Hierzu entwickeln wir mit den jeweiligen Stakeholdern vor Ort die passenden Konzepte. Unsere Quartiersentwicklungen werden dabei an klaren Klimaschutzvorgaben ausgerichtet (siehe → Umweltbelange).

Dabei ergänzen sich ökologische und soziale Aspekte im Quartiersansatz. Vonovia denkt beide Ebenen zusammen und setzt sich für das soziale Miteinander vor Ort ein. Maßnahmen zur Stärkung des Zusammenlebens werden erst durch die Quartiersausrichtung steuerbar und wirkungsvoll. Städte und Kommunen, lokale Akteure und auch unsere Mieterinnen und Mieter binden wir ein, um gemeinschaftliche Lösungen für das Quartier zu erarbeiten. Hierzu nutzen wir unterschiedliche Partizipationsverfahren, Instrumente und Kooperationen, z.B. die Bereitstellung von Räumlichkeiten, Etablierung von Serviceangeboten, Quartierstreffs und Kindertagesstätten mit gemeinwohlorientierten Kooperationspartnern. Mit unserem Konzept "freiRaum" bieten wir zudem für lokale Initiativen und Gruppen frei und niedrigschwellig zugängliche Orte der sozialen Teilhabe in unseren Quartieren. Diese flexiblen Quartiersraumkonzepte existieren bereits in Dresden, Bremen und Hamburg und sollen als Blaupause für die Einrichtung weiterer zentraler Treffpunkte in verschiedenen Vonovia Quartieren dienen.

Das Investitionsprogramm für Quartiersentwicklungen definiert den Handlungsraum für die operative Umsetzung des Quartiersgedankens bei Vonovia. 2023 befanden sich deutschlandweit 17 Quartiersentwicklungen mit ca. 9.500 Wohneinheiten in diesem auf mehrere Jahre ausgelegten Programmansatz. Aufgrund des eingetrübten Investitionsklimas richten wir unsere Quartiersentwicklung aktuell differenzierter aus und unterteilen die Maßnahmenpakete kleinteiliger. So passen wir z. B. Modernisierungsmaßnahmen bedarfsgerecht den eingeschränkten Investitionsmöglichkeiten an, ohne das Quartier als Steuerungsebene aus den Augen zu verlieren. Ergänzend kommen so auch weitere Maßnahmen aus anderen Vonovia Programmen (Modernisierung/Heizungstausch/Photovoltaik) verstärkt unseren Urban Quarters zugute.

Wir versuchen dennoch, die Planungen weiterer mehrjährig ausgerichteter Quartiersentwicklungen voranzutreiben, und halten an unserem langfristigen Ziel fest, perspektivisch alle Urban Quarters des Portfolios im Rahmen von Modernisierungstätigkeiten entlang unseres verbindlichen Klimapfads zu optimieren.

Wesentlicher Leistungsindikator

Kategorie	Einheit	2022	2023	Planwert 2024
Investitionsvolumen für Quartiersentwicklung in Deutschland (im Geschäftsjahr) ^*	Mio. €	78,5	28,3	14,9

^* 2022 exkl. Deutsche Wohnen, ab 2023 inkl. Deutsche Wohnen (exkl. Segment Pflege).

Die für das Geschäftsjahr 2023 geplanten Investitionen für Quartiersentwicklungen in Deutschland in Höhe von 62,8 Mio. € konnten wir - aufgrund des verschlechterten Investitionsklimas und der daraus resultierenden Anpassung dieses spezifischen Investitionsprogramms - nur zu einem Teil umsetzen. Abhängig von der Zinsentwicklung rechnen wir auch für 2024 zunächst weiterhin mit einem reduzierten Investitionsvolumen in diesem Programmteil.

Quartiersentwicklung bedeutet für uns auch, aktiver Treiber der Infrastrukturwende zu sein. Wir werten unsere Quartiere beispielsweise gezielt mit der Ansiedlung von wichtigen Angeboten der Nahversorgung, dem Bau von Spielplätzen oder der Gestaltung von Grünflächen und Gemeinschaftsflächen auf. Darüber hinaus unterstützen wir den Ausbau des Glasfasernetzes, um die digitale Vernetzung zu stärken.

Eine zentrale Rolle spielt die Förderung moderner Mobilitätskonzepte. Wir unterstützen mit unseren Maßnahmen die Verkehrswende hin zu einer emissionsärmeren und weniger autolastigen Mobilität in unseren Quartieren. Bei Neubauprojekten achten wir auf eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, setzen verstärkt auf Fahrradstellplätze und berücksichtigen die Bereitstellung von Lademöglichkeiten für E-Mobilität bereits im Planungsprozess.

Im Bestand sind unsere Handlungsmöglichkeiten eingeschränkter, aber auch hier wollen wir einen wichtigen Beitrag zu einer grüneren Mobilität leisten - z. B. durch die Installation von Ladeinfrastruktur für E-Mobilität. Für unsere Bestandsquartiere planen wir für 2024 daher den Aufbau von 100 Quartiersladesäulen. Car- und Bikesharing-Angebote (auch für E-Fahrzeuge) ergänzen das Angebot. Auch in Schweden arbeiten wir hier an entsprechenden Konzeptideen.

Um bezahlbare und nachhaltige Mobilität noch besser in unsere Quartiere zu integrieren, legen wir einen besonderen Fokus auf die Stärkung von Angeboten rund um das Fahrradfahren. Wir wollen unsere Quartiere sukzessive an die kommunalen Radwegnetze anbinden und sehen bei unseren Kundinnen und Kunden eine steigende Nachfrage nach Mobilitätslösungen rund um das Fahrrad. Mit der Gründung des konzerneigenen Start-ups NEARBYK (https://nearbyk.de) im Jahr 2023 bieten wir E-Bikes zum Kauf oder zur Miete sowie Service-Points für die Reparatur und Wartung der Räder an. Rund 16 Monate lang testen wir dieses neue Angebot zunächst an drei Standorten in Essen, Dresden und Bremen. Frei zugängliche Reparaturstationen sowie der Verleih von Lastenrädern ergänzen unsere Angebotspalette in ausgewählten weiteren Quartieren.

Über das interne Weiterbildungs- und Vernetzungsformat Quartiersakademie bildet Vonovia Mitarbeitende zu Experten in der Quartiersentwicklung aus - und fördert so die benötigten Kompetenzen für einen holistischen Quartiersansatz in der eigenen Belegschaft.

Quartiersentwicklungen werden dezentral über die Regionen geplant und gesteuert. Der Chief Rental Officer (CRO) ist im Vorstand für das Bewirtschaftungsgeschäft sowie die Bereiche Kundenservice und Portfoliomanagement verantwortlich. Für die Durchführung vor Ort setzen wir zunehmend eigene Quartiersentwickler ein. Dadurch können wir entstehende Sonderthemen bedarfsorientiert adressieren.

Die Beteiligungs- und Partizipationsformate werden ebenfalls von den Regionen verantwortet und gesteuert - genau wie das gesellschaftliche Engagement. Dieses wird durch zentral gesteuerte Förderansätze über die Unternehmenskommunikation ergänzt und qualitativ abgesichert.

Wohnen zu fairen Preisen

Als verantwortungsvolles Unternehmen haben wir den Anspruch, bedarfsgerechten und bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Wir erfüllen damit das Grundbedürfnis nach Wohnen. Dabei unterscheiden sich die Bedürfnisse und Lebensumstände unserer Kundinnen und Kunden - als Spiegelbild der Gesellschaft - in vielfacher Weise. Auch die Situationen auf den jeweiligen Wohnungsmärkten unterscheiden sich. In Ballungszentren kommt es besonders zu Verknappungen an verfügbarem Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage.

Diese bereits bestehende hohe Nachfrage durch den Megatrend Urbanisierung wird durch den anhaltenden Zustrom an Geflüchteten, der aus dem Angriffskrieg Russlands auf die Ukraine resultiert, weiter verstärkt. Dazu kommt ein weiterhin ungünstiges Investitionsumfeld, das sich aus gestiegenen Bau- und Grundstückskosten, volatilen Förderkulissen, fehlenden Fachkräften sowie einem schnell angestiegenen Zinsniveau ergibt - und so das Bauen neuer Wohnungen für preisgünstigere Segmente aktuell unwirtschaftlich werden lässt.

Dies geschieht weiterhin vor dem Hintergrund hoher Klimaschutzanforderungen, deren Erfüllung jedoch gerade im Gebäudesektor kostenintensiv ist. Insbesondere bei Modernisierungen gilt es daher, die ökonomische und ökologische Perspektive auszubalancieren, ohne dabei die individuellen Leistungsmöglichkeiten unserer Mieterinnen, Mieter und Wohnungssuchenden aus dem Blick zu verlieren. Der mit der Energiekrise verbundene deutliche Anstieg der Energiekosten belastet dabei die Wohnkosten vieler Menschen zusätzlich.

Für uns ist es von grundlegender Bedeutung, möglichst vielen Menschen eine langfristige Wohnperspektive anbieten zu können. Die grundsätzliche Herausforderung besteht somit darin, auch unter erschwerten Rahmenbedingungen ein breites Angebot an Wohnungen zu fairen und transparenten Preisen bei einer gleichzeitigen Realisierung eines nahezu klimaneutralen Gebäudebestands bereitstellen zu können.

Da das Development in ganz Deutschland aufgrund des ungünstigen Investitionsumfeldes derzeit den Nachfragdruck nicht lindern kann, kommt unserem Kerngeschäft -der Bereitstellung von Wohnraum - eine hohe gesellschaftliche Bedeutung zu. Bei unseren Mietpreisen orientieren wir uns an den ortsüblichen Mieten und - sofern vorhanden - an qualifizierten Mietspiegeln. Mietanpassungen erfolgen nur im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten. Dennoch liegt die durchschnittliche Warmmiete in unserem Portfolio auch weiterhin bei unter 30 % im Vergleich zum durchschnittlich verfügbaren Haushaltseinkommen in Deutschland. Wir befürworten regulierende Eingriffe auf den Wohnungsmärkten, da sie aus unserer Sicht das soziale Gleichgewicht stützen und so für ein stabiles Geschäftsumfeld sorgen. Bei der Vermietung richten wir uns immer nach den geltenden länderspezifischen Gesetzgebungen.

In Schweden werden die Mieten in der Regel verbindlich und einvernehmlich durch Verhandlungen zwischen Mietervereinigungen und Vermietern festgelegt. Sie sind somit preislich fixiert. Erhöhungen erfolgen üblicherweise jährlich und nach Modernisierungen auf einen höheren Standard. Hier sind 100 % unserer Wohnungen preisgebunden.

Wesentlicher Leistungsindikator

Kategorie	Einheit	2022	2023
Durchschnittliche Miete	€/m ²	7,49	7,74

Bei der Umlage von Modernisierungskosten haben wir einerseits stets im Blick, die Belastungen für unsere Mieterinnen und Mieter sozial verträglich zu gestalten, und bieten - im Rahmen unseres Sozialmanagements - individuelle Lösungen an. Andererseits gilt es, angemessene Zielabwägungen zugunsten weiterer Klimaschutzmaßnahmen zu treffen. Im Berichtsjahr 2023 betrug die durchschnittliche Umlage der Modernisierungskosten 1,32 €/m ².

In zahlreichen Städten und Gemeinden bieten wir geförderten - in Deutschland sind derzeit rund 38.000 unserer Wohnungen preisgebunden - sowie frei finanzierten Wohnraum für Menschen mit niedrigen Einkommen und reagieren mit bedarfsgerechten Angeboten auf die ortsspezifischen Herausforderungen. Unsere ergänzenden freiwilligen Vereinbarungen, die wir mit Kommunen treffen, regeln beispielsweise faire Mietbedingungen, den Bau neuer Wohnungen oder die Stärkung der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften und die gemeinsame Entwicklung von Quartieren. Grundgedanke aller Vereinbarungen ist es, dass Vonovia partnerschaftlich mit Politik und Gesellschaft an den kommunalen Herausforderungen arbeiten möchte und wir in unseren Planungen die spezifischen gesellschaftlichen und sozialen Herausforderungen in den Städten berücksichtigen.

Individuelle Hilfen sind ein weiterer ergänzender Baustein unserer Maßnahmen, um Wohnen zu fairen Preisen zu ermöglichen. Ziel ist es, den Menschen, die bei uns wohnen, ein sicheres Netz zu bieten, damit sie lange in ihren Wohnungen wohnen bleiben können und der Wohnraum für sie bezahlbar bleibt. Wir unterstützen sie dabei und bieten allen Mieterinnen und Mietern, die aktiv an einer Lösungsfindung mitwirken, individuelle Hilfestellungen an. Diese reichen von Stundungen der Miete über Ratenzahlungen, die Begleitung bei Wohngeldanträgen oder anderen Behördengängen bis zu Umzugshilfen und weiteren praktischen Hilfen.

Im Rahmen unseres etablierten Sozialmanagements setzen wir mit Blick auf Härtefallregelungen bei Modernisierungen auf einheitliche Standards und wenden einen auf wohlfahrts-verbandlichen Vorgaben basierenden Orientierungsleitfaden an. Auf diesen haben wir uns bereits 2021 mit dem Mieterbund und weiteren Wohnungsunternehmen verständigt. Wir tragen damit zu mehr Verlässlichkeit und Transparenz in Härtefallsituationen bei.

Ebenfalls weiterhin Gültigkeit haben unser besonderer Bestandsschutz für Menschen über 70 Jahre oder auch die aktive Begleitung von Menschen, die durch die Corona-Pandemie in Zahlungsschwierigkeiten geraten sind.

Die Energie- und dabei insbesondere die Heizkosten haben sich in den vergangenen beiden Jahren sehr dynamisch entwickelt. Der für das Jahr 2022 veröffentlichte Heizspiegel beziffert die Steigerung der Belastungen für Verbraucher in Deutschland auf Jahressicht um bis zu 81 % im Vergleich zum Vorjahr. Insbesondere Haushalte mit Gasheizungen waren besonders stark betroffen. Entsprechend haben viele Mieterinnen und Mieter Sorge vor hohen Heiz- und Nebenkostennachforderungen. Auch wenn wir in der Regel nicht selbst der Energieversorger sind, sondern die Kosten der entsprechenden Energieanbieter nur durchleiten, sehen wir uns in der Verantwortung, unsere Kundinnen und Kunden zu unterstützen. Wir haben daher - im Rahmen unserer Möglichkeiten - ein umfangreiches Maßnahmenpaket entwickelt, um den gestiegenen Kosten durch Energiekrise und Inflation entgegenzuwirken. Dazu gehören u. a. die Absenkung der Nachttemperatur in unseren Beständen um ein Grad Celsius, um Energie zu sparen, Energiespartipps, Hilfestellungen bei der Beanspruchung staatlicher Leistungen oder auch individuelle Lösungen, wenn Energiekosten nicht aufgewendet werden können. Unsere Mieterinnen und Mieter informieren wir u. a. auf unserer Webseite in verschiedenen Sprachen über die Möglichkeiten zum Energiesparen (siehe https://www.vonovia.de/mein-zuhause/energiesparen).

Auch in Schweden sind die Energiepreise seit dem Beginn des russischen Angriffskriegs gegen die Ukraine stark gestiegen. Aufgrund des schwedischen Warmmietenmodells müssen hier die Mieterinnen und Mieter jedoch nur den Preiseffekt des Stroms selbst tragen, während für Vermieter die Betriebskosten aufgrund der höheren Kosten für die Wärmeversorgung steigen. Dies bietet aber gleichzeitig auch Anreize für die energetische Sanierung von Gebäuden. Kritische Veränderungen bei der Vermietung oder für Mieterinnen und Mieter aufgrund der Energiepreise haben wir im Berichtsjahr nicht erkennen können.

Eine besonders vulnerable Gruppe in Bezug auf das Thema Wohnen sind die von Obdachlosigkeit betroffenen oder bedrohten Menschen. Daher legt Vonovia einen speziellen Fokus des sozialen Engagements auf diese Zielgruppe. So haben wir auch im Berichtsjahr zahlreiche Projekte und Maßnahmen umgesetzt und unterstützt. Dabei verfolgen wir den Housing-First-Ansatz, der vorsieht, wohnungslose Menschen - unabhängig von psychischen und physischen Belastungen - in einem ersten Schritt in ein normales, unbefristetes Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten aufzunehmen. Erst im Anschluss wird ihnen stabilisierende und wohnbegleitende Hilfe angeboten. Vonovia stellt hierzu in zahlreichen Kooperationen deutschlandweit Wohnraum zur Verfügung.

Die Gestaltung der Mieten und der kommunalen Vereinbarungen wird dezentral über die Regionen verantwortet. Im Bereich Portfoliomanagement werden die einzelnen Maßnahmen geplant und koordiniert.

Bedarfsgerechtes Wohnen und demografischer Wandel

Die durch den demografischen Wandel bedingte älter werdende Gesellschaft bedeutet eine Veränderung in den Bedürfnissen unserer Kundinnen und Kunden. Dies stellt die Immobilienmärkte vor neue Herausforderungen. Prognosen zufolge wird der Bedarf an altersgerechten Wohnungen in Deutschland das bestehende Angebot bis 2035 um rund zwei Millionen übersteigen.

Wir passen unsere Angebote auch diesen sich ändernden Wohnanforderungen an. Dabei möchten wir erreichen, dass unsere Mieterinnen und Mieter möglichst lange sicher, gesund und selbstbestimmt in ihren Wohnungen leben können. So möchten wir bestehende Kundengruppen lange halten und neue hinzugewinnen.

Den Neubau von Wohnungen planen wir bereits in hohem Maße barrierefrei bzw. rollstuhlgerecht. Bedeutsamer ist jedoch der niedrigschwellige Aus- und Umbau von Wohnungen für Menschen mit Mobilitätseinschränkungen. Eine vollständige Barrierefreiheit nach DIN 18040-2 ist dabei in den seltensten Fällen notwendig. Vielmehr reichen oftmals wenige Maßnahmen, wie z. B. rutschfeste Böden oder bodengleiche Duschen, um den Wohnkomfort im Alter deutlich zu erhöhen. Gerade bei Neuvermietungen bietet sich für uns ein gutes zeitliches Fenster, um entsprechende Umbaumaßnahmen vorzunehmen, ohne Mieterinnen und Mieter durch Bautätigkeiten zu belasten.

Grundsätzlich verfolgen wir daher das Ziel, jedes Jahr in rund 30 % der neu vermieteten Wohnungen Modernisierungen vorzunehmen, die den Ansprüchen einer älter werdenden Gesellschaft gerecht werden. Dazu prüfen wir Bestandsgebäude auf ihre Potenziale zum Barriereabbau. Aufgrund der eingeschränkten Investitionsmöglichkeiten konnten wir 2023 nur rund 6.550 Wohnungen (bzw. 17,5 % der Neuvermietungen) barrierearm (teil-)modernisieren. Unsere ursprünglich im Jahr 2022 für 2023 getroffene Prognose von rund zehn Prozent haben wir damit aber deutlich übertroffen. Für 2024 gehen wir davon aus, wieder auf das angestammte Niveau von rund 30 % zurückkehren zu können.

Das Modernisierungsprogramm bezieht sich auf den deutschen Bestand - äquivalente Programme in Österreich und Schweden existieren nicht, wenngleich auch dort im Rahmen der jeweiligen Bauordnungen der Abbau von Barrieren berücksichtigt wird.

Wesentlicher Leistungsindikator - SPI

Kategorie	Einheit	2022	2023	Ziel 2024
Anteil barrierearm (teil-)modernisierter Wohnungen an Neuvermietungen (in Deutschland) ^*	%	32,4	17,5	≈30

^* Beinhaltet sowohl Maßnahmen bei Mieterwechsel als auch Modernisierungen auf Mieterwunsch; Anzahl Neuvermietungen nach Like-for-like-Betrachtung ohne neu errichteten Wohnraum. Exkl. Segment Pflege.

Der Pflegebereich setzt sich aus den Geschäftssegmenten Pflegebetriebe und Pflegeimmobilien von Deutsche Wohnen zusammen. In diesem Segment haben wir zum 31. Dezember 2023 insgesamt 3.825 Mitarbeitende im Pflegedienst oder in der Einrichtungsleitung beschäftigt. Das operative Pflegegeschäft läuft auf einer eigenständigen System- und Prozesslandschaft. Unter den Marken KATHARINENHOF und PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG werden 39 Senioren- und Pflegeeinrichtungen bewirtschaftet, von denen sich 38 im Eigentum von Deutsche Wohnen befinden. Hinzu kommen 33 Pflegeimmobilien, die von anderen Trägern bewirtschaftet werden. Die Pflegeaktivitäten werden aktuell durch den Vorstand von Deutsche Wohnen einer strategischen Überprüfung und Markttests unterzogen (siehe → Pflege und Betreutes Wohnen).

Die Einrichtungen bieten vollstationäre Pflege mit dem Ziel, eine aktive Lebensweise und die Eigenständigkeit der Bewohner im größtmöglichen Umfang zu erhalten. Das Nachfrageumfeld war im Geschäftsjahr weiterhin auf hohem Niveau stabil. Daneben werden im Rahmen des Betreuten Wohnens zusätzlich seniorengerechte Dienstleistungen angeboten. Mit dem Segment Pflege leistet Deutsche Wohnen einen Beitrag zum Umgang mit dem demografischen Wandel.

Ergänzend zu den baulichen Maßnahmen spielt auch die soziale Infrastruktur im Quartier eine wichtige Rolle. So werden Sonderwohnformen, wie z. B. Seniorenwohnen, Serviceangebote und Quartierstreffs mit gemeinwohlorientierten Kooperationspartnern etabliert.

Die Verantwortung für die Programme zum altersgerechten Wohnen liegen beim Vorstand (CRO). Die Ausgestaltung des Umbaumaßnahmenprogramms wird zentral unterstützt und über die Regionen umgesetzt.

Kundenzufriedenheit und Servicequalität

Die Zufriedenheit der Kundinnen und Kunden bestimmt den Erfolg eines Unternehmens maßgeblich. Für uns ist sie vor allem damit verbunden, ob sich unsere Mieterinnen und Mieter in ihren Wohnungen und ihrem Quartier wohl- und von uns als ihrem Vermieter fair behandelt fühlen.

Vonovia steht dabei vor der Herausforderung, den Anspruch einer hohen Kundenzufriedenheit und Servicequalität vor dem Hintergrund eines großen Wohnportfolios, niedriger Leerstandsquoten - und damit hoher Nachfrage nach Wohnraum - sowie einer großen Kundenvielfalt mit diversen Anliegen zu realisieren. Dies erfordert ein hohes Maß an Erreichbarkeit und Geschwindigkeit sowie entsprechend geschultes Personal. Hierin liegt Chance und Risiko zugleich, denn die Qualität der Kundenbetreuung und der Serviceleistungen nimmt hierbei eine zentrale Rolle ein. Unsere Erfahrung zeigt, dass vor allem Erreichbarkeit, Schnelligkeit und Transparenz im Service für Kundinnen und Kunden ausschlaggebend sind, um Zufriedenheit zu erreichen.

Unser zentraler, mehrsprachig aufgestellter Kundenservice fungiert als primärer Ansprechpartner, während sich unsere Objektbetreuer und Handwerker um die Anliegen unserer Mieterinnen und Mieter vor Ort kümmern. So stellen wir einen schnellen und zuverlässigen Service sicher. Wir betreiben eigene Kundenservicecenter in Essen, Dresden und Berlin. Über ein zentrales Wissens- und Trainingsmanagement entwickeln wir unsere Beschäftigten kontinuierlich weiter. Regelmäßige Austauschroutinen sichern Performance und Qualität. Ziel ist es, dasselbe Qualitätsniveau für das gesamte Portfolio in Deutschland gewährleisten zu können. Über 1.100 Mitarbeitende sind über eine Vielzahl an Kanälen für unsere Kundinnen und Kunden erreichbar.

Neben dem persönlichen Kontakt ist die Digitalisierung unserer Services für Kundenanliegen ein wichtiges Feld, um die Erreichbarkeit noch komfortabler, flexibler und schneller gestalten zu können. Daher bauen wir Self-Service-Funktionen wie unsere Mieter-Apps "Mein Vonovia" und "DeuWo Digital" weiter aus. Zusammengenommen weisen die beiden Apps bereits über 745.000 Downloads auf und werden von rund 215.000 Usern aktiv genutzt. Mit ihnen können wir eine vollständige Customer Journey abbilden: von der Wohnungssuche inklusive Vereinbarung von Besichtigungsterminen über den digitalen Vertragsabschluss und alle weiteren Bestandskundenthemen wie z. B. die Nebenkostenabrechnung bis hin zu den Anliegen ausziehender und ehemaliger Kundinnen und Kunden. In Österreich wurde das App-Portfolio 2023 um die BUWOG-Kunden-App erweitert.

Darüber hinaus stehen allen Mieterinnen und Mietern auch unsere Hinweisgeber- und Beschwerdekanäle zur Verfügung (siehe → Bekämpfung von Korruption und Bestechung).

Die Kundenzufriedenheit wird über eine quartalsweise stattfindende Kundenbefragung erhoben und drückt sich im Customer Satisfaction Index (CSI), dem Kundenzufriedenheitsindex, aus. Sie fließt als unmittelbare nichtfinanzielle Steuerungsgröße und Bestandteil des SPI in die Vorstandsvergütung ein. Im Geschäftsjahr 2023 wurde die Kundenbefragung auf den Bestand von Deutsche Wohnen (exklusive Segment Pflege) ausgeweitet. Ziel ist es, den in den letzten Jahren erreichten hohen Stand auch unter dem erweiterten Rahmen dauerhaft zu festigen. BUWOG in Österreich sowie Victoriahem in Schweden setzen ebenfalls auf regelmäßige Kundenzufriedenheitsbefragungen.

Perspektivisch streben wir die Einführung eines einheitlichen CSI in Deutschland, Schweden und Österreich an, um die Ergebnisse der jeweiligen Befragungen miteinander vergleichen zu können.

Wesentlicher Leistungsindikator - SPI

Kategorie	Einheit	2022	2023	Ziel 2024
Steigerung der Kundenzufriedenheit (Customer Satisfaction Index (CSI) in Deutschland) ^*	%	+1,3	-3,2	leicht über Vorjahresniveau

^* Customer Satisfaction Index (CSI) im Glossar, 2022 exkl. Deutsche Wohnen, ab 2023 inkl. Deutsche Wohnen (exkl. Segment Pflege).

Die Verantwortung des Kundenservices liegt bei Vonovia beim CRO. Die Kundenzufriedenheit ist strategisch dem Kundenservice zugeordnet, betrifft jedoch alle operativen Fachbereiche mit Kundenkontakt und wird durch jeden einzelnen Vonovia Mitarbeiter sichergestellt. Die Ausgestaltung und Steuerung der Mieter-Apps obliegt ebenfalls dem Bereich Kundenservice.

Arbeitnehmerbelange

Unter dem Aspekt Arbeitnehmerbelange sind - im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben in der nichtfinanziellen Konzernerklärung - die beiden wesentlichen Themen "Attraktivität als Arbeitgeberin" sowie "Vielfalt und Chancengerechtigkeit" zusammengefasst (siehe -z Wesentlichkeitsmatrix).

Attraktivität als Arbeitgeberin

In den kommenden Jahren werden schätzungsweise rund 400.000 Arbeitskräfte mehr aus der Erwerbswelt ausscheiden als aus der Schulausbildung nachrekrutiert werden können. Diesem auch für Vonovia realen Risiko von Personalengpässen - vor allem mit Blick auf die vom Fachkräftemangel besonders betroffenen gewerblichen Berufszweige, beispielsweise im Garten-Landschaftsbau oder der Elektroinstallation - müssen wir mit einer robusten und langfristig ausgelegten Personalstrategie begegnen. Diese bezieht Hebel des Recruitings, des Talentmanagements sowie der Bindung bestehender Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter mit ein und soll diese künftig noch stärker mit moderneren Elementen rund um das Thema Unternehmenskultur intelligent verknüpfen.

Vonovia setzt zudem auf eine Insourcing-Strategie. Durch die geschöpften Synergien - z. B. durch die Beschäftigung von Fachkräften in eigenen Geschäftsbereichen wie in der Objektbetreuung, bei der Modernisierung oder bei der Grünflächenpflege - möchten wir möglichst unabhängig vom Angebot externer Dienstleister sein und somit ein konstant hohes Qualitätsniveau anbieten und sicherstellen. Hierin liegt eine große Chance für unseren Geschäftserfolg - gleichzeitig erwächst daraus eine größere Verantwortung für eine deutlich breitere und diversere Belegschaft, weshalb wir der stetigen Weiterentwicklung einer zukunftsfähigen Personalstrategie einen hohen Stellenwert beimessen.

Mittels der jährlich durchgeführten Mitarbeitendenbefragung sowie der im Berichtsjahr angestoßenen internen Reorganisation durch die Bestellung von Frau Ruth Werhahn als neues Vorstandsmitglied für das Personalressort (CHRO) setzen wir darüber hinaus zentrale Impulse, um den vielfältig gelagerten Bedarfen und Ansprüchen unserer Mitarbeitenden künftig noch gezielter Rechnung zu tragen und ihnen durch die Schaffung optimaler Rahmenbedingungen für ihre Arbeit bei uns einen attraktiven Arbeitsplatz zu bieten. Auf diesem Zielpfad sollen vor allem Fragen der Weiterentwicklung der Unternehmenskultur, der Personalentwicklung sowie der Vergütung künftig noch deutlicher in den strategischen Fokus gerückt werden.

Als europaweit größtes Wohnungsunternehmen sind wir besonders darauf angewiesen, unsere offenen Stellen mit einem für die Anforderungen geeigneten Personalschlüssel sowie stimmigen Kompetenzprofilen aus den verfügbaren Bewerberpools zu besetzen. Daher liegen Schwerpunkte unseres umfangreichen Maßnahmenbündels für ein erfolgreiches Recruiting nach wie vor in der Weiterentwicklung unseres Bewerbungs- und Einstellungsprozesses, unseres Ausbildungskonzepts, in der Anwerbung von Fachkräften aus dem Ausland sowie in einer gezielten Weiterqualifizierung technischer Fach- und Hilfskräfte. 2023 haben wir mit der Überarbeitung unserer Employer-Branding-Strategie und unseres Auftritts als Arbeitgeberin begonnen und zwecks einer fokussierten Weiterentwicklung unserer Arbeitgebermarke breitflächige Analysen mittels Branchenbenchmarks und Stakeholder-Interviews durchgeführt. Für das kommende Jahr sollen erste Fokusthemen bearbeitet und entsprechende zielgruppenorientierte Maßnahmen abgeleitet werden.

Nach einem ersten erfolgreichen Anerkennungsverfahren der im Jahr 2021 aufgenommenen Initiative zur Anwerbung von Fachkräften aus Kolumbien sind nun insgesamt 17 neue Kolleginnen und Kollegen in den Bereichen Elektroinstallation sowie Gartenlandschaftsbau an den Standorten Kiel, Lübeck und Berlin für Vonovia im Einsatz. In einer weiteren Runde wurden im Berichtsjahr weitere 26 Elektronikerinnen und Elektroniker aus Kolumbien rekrutiert. Die neuen Mitarbeitenden sollen künftig den Ausbau von Photovoltaik-Anlagen beim Technischen Service von Vonovia unterstützen.

Unsere Personalstrategie nimmt den gesamten HR-Prozess von der Rekrutierung bis zum Austritt von Mitarbeitenden aus dem Unternehmen in den Blick: Die potenziellen Beweggründe sind gerade für Letzteres nicht selten komplex und vielfältig. Wir wollen daher besser verstehen, warum Mitarbeitende bei uns sich zu dem Schritt entschließen, Vonovia zu verlassen. Zu diesem Zweck führen wir seit diesem Geschäftsjahr - ergänzend zu den etablierten quantitativen - auch umfangreiche qualitative Fluktuationsanalysen durch. Hieraus möchten wir künftig noch gezielter unsere Retention-Maßnahmen ableiten können.

Im Bereich Ausbildung konnten wir für 2023 unser Ziel des vergangenen Berichtsjahres, die Ausbildungszahlen weiter auf einem konstant hohen Niveau zu halten, erreichen und die Zahl der Auszubildenden - von 617 im Jahr 2022 auf 632 Auszubildende; ein neuer Höchstwert für Vonovia - erneut steigern. Dieser Wert entspricht einer Ausbildungsquote von 5,3 % (für Deutschland) und liegt somit über dem vom Berufsbildungsbericht 2021 ermittelten Durchschnittswert von 4,4 % für Großbetriebe mit mehr als 500 Beschäftigten. Für die Unterstützung und Schaffung idealer Ausbildungsbedingungen bei Vonovia erweitern wir nach dem Zusammenschluss mit Deutsche Wohnen am Standort Berlin 2024 unsere Ausbildungsmöglichkeiten um ein Aus- und Weiterbildungszentrum mit Schwerpunkt auf der handwerklichen Berufsausbildung. Das Gebäude wird nach Fertigstellung nach den modernsten technischen und digitalen Standards ausgestattet sein und soll als Blaupause für die Eröffnung weiterer Ausbildungsstandorte nach diesem Modell dienen. 2021 wurde die Lehrlingsausbildung bei unserer Unternehmenstochter BUWOG in Österreich neu implementiert, deren erste Kohorte im Berichtsjahr den Abschluss erlangt hat. In Schweden wiederum wird insbesondere auf lokale Recruiting- und gezielte Outreach-Maßnahmen, z. B. in Schulen und im Quartier, gesetzt, wobei im Berichtsjahr 821 junge Menschen (davon 62 direkt bei Victoriahem) in ein temporäres Arbeitsverhältnis in der Ferienzeit vermittelt werden konnten. Diese Aktivitäten wurden 2023 in einigen Regionen aufgrund des positiven Anklangs auf weitere Ferienzeiträume ausgeweitet.

Im Halten und Binden der bestehenden Belegschaft besteht der dritte wesentliche Hebel unserer Personalstrategie, welcher ebenfalls auf die Gestaltung einer modernen und attraktiven Unternehmenskultur einzahlt. Vonovia hat dabei den Anspruch, sich stetig von innen heraus zu verbessern und die mitgebrachten Potenziale wie Talente unserer Beschäftigten individuell und profilspezifisch zu fördern -dies gilt sowohl für unsere Mitarbeitenden als auch die Führungskräfte unseres Unternehmens. Die Vonovia Akademie ist unser zentrales Schlüsselelement hinsichtlich der Weiterentwicklung unserer Belegschaft sowie zur langfristigen Entfaltung einer professionellen und respektvollen Unternehmenskultur. So flossen u. a. auch einige Anregungen aus der Mitarbeitendenbefragung in die unmittelbare Ausgestaltung neuer Angebote und digitaler Lernformate ein, die das Angebot der Vonovia Akademie erweitern. Damit bauen wir Kompetenzen und das Wissen unserer Mitarbeitenden noch gezielter mit Blick auf spezifische Rollen, Funktionen und Bedarfe in der Belegschaft (z.B. Lernformate für Junior Controllerinnen und Controller) auf und haben das Angebot zusätzlich um neue Entwicklungspakete und -formate erweitert. On-Demand- und E-Learning-Angebote wie beispielsweise digitale Schulungen für Führungskräfte und Mitarbeitende - z. B. Change-Sprechstunden - sollen die Weiterbildung und Qualifizierung bei Vonovia künftig noch agiler und personalisierter gestalten. Im Rahmen dieses regelmäßigen Kurzformats können Führungskräfte sich mit professionellen Coaches zu konkreten Aspekten und Herausforderungen von Veränderungsprozessen austauschen und beraten lassen. Im Zuge des formell zum Januar 2023 abgeschlossenen Zusammenschlusses mit Deutsche Wohnen wurden darüber hinaus über 900 Mitarbeitende durch teamgesteuerte Onboarding-Prozesse integriert und konnten an Prozess- und Systemschulungen der Vonovia Akademie teilnehmen.

Im Rahmen des 2023 ausgerollten umfassenden Entwicklungsprogramms für Führungskräfte sollen u. a. Kernkompetenzen entlang der Dimensionen guter Führung sowie Grundwissen zu Innovationsthemen (z. B. zur Integration nachhaltigen Handelns in den eigenen Verantwortungsbereich) analog zum neuen Führungskräfteverständnis vermittelt werden. Bei unserer schwedischen Tochter Victoriahem wird im 1. Quartal 2024 bereits die vierte Kohorte das Talententwicklungsprogramm zum Thema Leadership abschließen, welches Führungskräfte von morgen aus dem bestehenden Mitarbeitendenpool auf ihre zukünftigen leitenden Rollen vorbereiten soll.

Die Zufriedenheit unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter ist für uns ein zentrales Anliegen und daher entscheidender Indikator, um unsere Attraktivität als Arbeitgeberin bewerten zu können. Die Veränderung des Mitarbeiterzufriedenheitswerts bildet seit dem Berichtsjahr 2021 einen Bestandteil der wesentlichen nichtfinanziellen Steuerungskennzahl des Konzerns - des SPI - und gibt regelmäßig Auskunft über den Grad der Attraktivität von Vonovia als Arbeitgeberin. Mit dem Wechsel des Umfragedienstleisters ging im aktuellen Berichtsjahr auch ein umfangreiches Redesign des Fragebogens mit dem Ziel der Konsolidierung und Präzisierung der Fragestellungen einher, während die Fragen noch gezielter auf spezifische Mitarbeitendengruppen - beispielsweise für kaufmännische sowie handwerklich-technische Mitarbeitende - zugeschnitten wurden. Dies spiegelt sich unmittelbar positiv in einer höheren Teilnahmequote wider, die mit 84 % einen Höchststand im Vergleich zu allen Vorbefragungen erreicht hat und für uns ein Signal der hohen Dialogbereitschaft unserer Belegschaft darstellt. Nachdem wir für den zurückliegenden Berichtszeitraum erstmals im Ergebnis einen Rückgang von acht Prozentpunkten (-8 Pp.) im Vergleich zum Vorjahreswert hinsichtlich einer übergreifenden Frage zur allgemeinen Mitarbeitendenzufriedenheit verzeichnen mussten, ist der Zufriedenheitswert im Vergleich zur letzten Vollbefragung im Jahr 2021 wieder um einen Prozentpunkt (+1 Pp.) und im Vergleich zur letzten Zwischenbefragung im Jahr 2022 (exklusive Deutsche Wohnen, Segment Pflege und SYNVIA) sogar um neun Prozentpunkte (+9 Pp.) gestiegen. Mit Blick auf das externe Benchmark des Softwaredienstleisters Qualtrics schneidet Vonovia drei Prozentpunkte (+3 Pp.) besser ab als das weitere Teilnehmerumfeld (alle Qualtrics-Unternehmen in Deutschland). Die aktuelle Befragung schließt nun auch erstmalig alle Mitarbeitenden von Deutsche Wohnen (inklusive SYNVIA, exklusive Segment Pflege) mit ein. Mit dem diesjährigen Ergebnis haben wir unseren Zielwert für das Jahr 2023 bereits vorzeitig übertroffen und planen daher für 2024 ein Ergebnis zu erzielen, welches mindestens leicht unterhalb des Vorjahreswerts liegt und sich mittelfristig weiterhin im Zielkorridor unserer Fünfjahresplanung bewegt. In Österreich ist BUWOG 2023 zudem mit dem Leading Employer Award ausgezeichnet worden und gehört unter den 87.000 berücksichtigt Unternehmen zu den Top-1-Prozent der österreichischen Arbeitgeberinnen.

Wir schätzen das Feedback unserer Mitarbeitenden und wissen um die enorme Bedeutung der Mitbestimmungs- und Mitgestaltungsmöglichkeiten für die Bindung an unser Unternehmen. Nach erfolgreichem Abschluss der im Berichtsjahr angestoßenen bereichsspezifischen Auswertungsworkshops unter Einbindung der ersten und zweiten Führungsebene unterhalb des Vorstands ist für 2024 die intensive Bearbeitung und Ableitung zielgerichteter Folgemaßnahmen vorgesehen.

Wesentlicher Leistungsindikator - SPI

Kategorie	Einheit	2022 ^*	2023 ^**	Ziel 2024
Steigerung der Mitarbeitendenzufriedenheit	Prozentpunkte	-8,0	+9,0	leicht unter Vorjahresniveau

^* Exkl. Deutsche Wohnen.
^** Inkl. Deutsche Wohnen, Österreich und Schweden. Exkl. Segment Pflege.

Das Jahr 2023 war geprägt von einer anhaltend hohen Inflationsrate und damit verbundenen steigenden Lebenshaltungskosten. Mit Beginn des Kalenderjahres 2023 konnten unsere Mitarbeitenden bei Vonovia durch kombinierte Regelungen hinsichtlich einer über 24 Monate ausgezahlten Inflationsausgleichsprämie von insgesamt bis zu 3.000 € sowie einer einkommensabhängigen Entgelterhöhung mit einer deutlichen Steigerung der Gehälter rechnen. Die Leistungen gelten für den Großteil der Belegschaft von Vonovia in Deutschland sowie von Deutsche Wohnen. Den Fokus haben wir dabei auf Einkommensgruppen gelegt, die besonders stark von den steigenden Preisen betroffen sind. Mit beiden Zusatzleistungen würdigen wir die guten Leistungen unserer Mitarbeitenden.

Die HR-Prozesse des Unternehmens unterstützen zudem eine flexiblere Arbeitsweise durch per Betriebsvereinbarung ermöglichtes mobiles Arbeiten sowie den sukzessiven Ausbau und die Weiterentwicklung von digitalen Prozessen bei Vonovia. Dazu zählt ein breites Angebot bereits fest etablierter Funktionen wie die Krankmeldung per App oder die digitale Zeiterfassung, die vielen unserer Unternehmensbereiche das ortsungebundene Arbeiten ermöglicht. Um die zukünftige Zusammenarbeit in modernen Arbeitswelten weiterzuentwickeln, hat Vonovia jüngst das Projekt "New Work @ Vonovia" mit Fokus auf die Unternehmenszentrale in Bochum angestoßen, das darauf abzielt, unseren Mitarbeitenden ein attraktives Arbeitsumfeld zu bieten, welches ihren individuellen Bedürfnissen gerecht wird. Die Initiative umfasst vier Fokusthemen, aus denen sich sukzessive weitere Maßnahmen ableiten werden: die Ausgestaltung von verschiedenen Arbeitsmodellen, eine moderne Arbeitsplatzgestaltung, digitale Tools und Technologien sowie Schulungskonzepte für Führungskräfte und Mitarbeitende.

Zum 31. Dezember 2023 waren 15.802 Mitarbeitende (31. Dezember 2022: 15.915) und 1.017 Auszubildende (31. Dezember 2022: 926) bei Vonovia beschäftigt. Davon sind 3.825 Mitarbeitende und 385 Auszubildende dem Segment Pflege und 52 Mitarbeitende SYNVIA zuzuordnen. Diese sind in der folgenden tabellarischen Darstellung nicht umfasst. Weitere Informationen zum Segment Pflege finden sich im Abschnitt → Bedarfsgerechtes Wohnen und demografischer Wandel.

Mitarbeiterkennzahlen ^{^*}

Kategorie	Einheit	2022	2023
Mitarbeiter gesamt	Anzahl	12.063	11.925
davon Frauen	Anzahl	3.404	3.455
davon unbefristet	Anzahl	11.180	10.692
Nationalitäten ^**	Anzahl	84	87
Durchschnittliches Alter gesamt	Jahre	43,8 ^***	44,3
Menschen mit Behinderung ^**	Anzahl	346	358
Auszubildende gesamt ^**	Anzahl	617	632
davon kaufmännisch	Anzahl	215	190
davon handwerklich-technisch	Anzahl	402	442
Ausbildungsquote ^**	%	5,1	5,3

^* Gesamtzahl der Mitarbeiter nach Köpfen, inkl. Deutsche Wohnen (exkl. Segment Pflege und SYNVIA). Das Segment Pflege umfasst weitere 3.825 Beschäftigte und 385 Auszubildende - 52 Beschäftigte entfallen auf SYNVIA.
^** Ohne Schweden. Berücksichtigt wurden Deutschland und Österreich.
^*** Umstellung der Berechnungsmethode im Jahr 2023 und daher Anpassung des Werts aus 2022 von 43,3 auf 43,8.

Vielfalt und Chancengerechtigkeit

So vielfältig und international wie unsere Mieterschaft ist auch unsere Belegschaft bei Vonovia: Während in unseren Wohnungen und Quartieren Menschen aus mehr als 145 Nationen ein Zuhause gefunden haben, sind in unserem Gesamtkonzern Kolleginnen und Kollegen aus über 85 Ländern beschäftigt. Sie gehören unterschiedlichen Altersgruppen, Religionen oder Weltanschauungen an, haben verschiedene körperliche Beeinträchtigungen, sozioökonomische Prägungen und leben nach verschiedenen geschlechtlichen Identitäten und sexuellen Orientierungen.

Diese Vielfalt sehen wir als eine große Stärke und Chance, die wir gezielt fördern und deren Potenziale und sich bietende Wettbewerbsvorteile wir nutzen wollen. Kommen wir den wachsenden Diversitätsansprüchen seitens unserer immer vielfältigeren Belegschaft hingegen nicht angemessen nach, riskieren wir, im Wettbewerb um Fachkräfte zurückzufallen und bestehende Mitarbeitende nicht langfristig an uns binden zu können. Daher haben wir das Risiko in unser Risikomanagement verankert und überprüfen dieses regelmäßig im Kontext aktueller Entwicklungen. Derzeit bewerten wir das Risiko der Nichterfüllung von Diversitätsansprüchen nur mit einer geringen potenziellen Schadenshöhe und einer sehr geringen Eintrittswahrscheinlichkeit (<5 %).

Auch wenn wir daraus ableiten, dass wir bereits ein hohes Maß an Chancengerechtigkeit und das Ausleben und Fördern von Vielfalt im Unternehmen realisieren konnten, setzen wir kontinuierlich weitere Maßnahmen in diesem Kontext um bzw. passen unsere Maßnahmen sich verändernden Rahmenbedingungen an. So aktualisieren wir unsere Schulungen für diskriminierungsfreies Verhalten (z. B. unsere Pflichtschulungen zum Thema Code of Conduct & Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz, AGG) und setzen weiterhin verstärkt auf die Integration ausländischer Fachkräfte und geflüchteter Menschen, wie mit unserem Anwerbeverfahren von Fachkräften aus Kolumbien, sowie auf eine hohe Flexibilisierung der Arbeitszeit (u. a. mittels Gleitzeitmodell/digitales Arbeitszeitkonto), um allen Mitarbeitenden eine lebensphasenorientierte Arbeitszeitgestaltung zu ermöglichen. Seit diesem Jahr steht ein neues Angebot eines E-Learnings zum Thema "Vorurteile und Stereotype erkennen und reduzieren" kostenfrei für alle Mitarbeitenden zur Verfügung. Um das Thema Diversität künftig zudem noch stärker auf der strategischen Ebene des Unternehmens zu verankern, wurde 2023 ein umfassendes Angebot zur Führungskräfteentwicklung - u. a. mit Fokus auf das Thema "unbewusste Vorurteile" - ausgerollt und das Thema Diversity als ein wichtiges Teilkriterium im Führungskräftefahrplan etabliert.

Eine besondere Aufgabe sehen wir in der Stärkung von Frauen im Unternehmen, da diese - vor allem aufgrund der technischen Berufe im handwerklichen Bereich - mit einem Anteil von knapp 29 % an der Gesamtbelegschaft (exklusive SYNVIA) deutlich unterrepräsentiert sind. Der SPI-Indikator "Anteil Frauen in Führungspositionen der ersten und zweiten Ebene unterhalb des Vorstands" sowie unsere Zielsetzung, die Quote bis 2026 auf 30 % zu steigern, verdeutlichen, dass wir darauf achten, Frauen aktiv zu fördern und ihnen Wege in Führungspositionen und technische Berufe zu öffnen. Bei der Definition des Zielwerts - 30 % bis 2026 - haben wir uns an der Repräsentanz von Frauen im Gesamtkonzern orientiert. In Österreich wurden wir 2021 mit dem equalitA-Gütesiegel für innerbetriebliche Frauenförderung ausgezeichnet, welches nach wie vor Gültigkeit besitzt. Darüber hinaus ist BUWOG seit 2017 mit dem staatlichen Gütesiegel als familienfreundliche Arbeitgeberin zertifiziert, welches zuletzt im Berichtsjahr 2023 erneut bestätigt wurde.

Für die oberste Führungsebene wird das Diversitätskonzept zur Zusammensetzung der Leitungs- und Kontrollgremien in der Erklärung zur Unternehmensführung konkret ausgeführt. Bis auf Weiteres ist zudem eine Freigabe aller Nachbesetzungen auf der ersten und zweiten Führungsebene unterhalb des Vorstands durch den Personalvorstand verpflichtend.

Die sukzessive Harmonisierung der Sozialleistungen soll eine entsprechende Gleichberechtigung der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sicherstellen. So gelten beispielsweise auch in Österreich unser Mitarbeiteraktienprogramm sowie eine Betriebsvereinbarung zum mobilen Arbeiten. Nach der Einführung einer neuen, einheitlichen betrieblichen Altersversorgung im Jahr 2021 steht dieses Angebot zudem allen Beschäftigten von Vonovia in Deutschland zur Verfügung (inklusive Deutsche Wohnen, exklusive SYNVIA sowie des Segments Pflege). Die Vereinbarkeit von Familie und Beruf ist auch ein wichtiges Anliegen von BUWOG in Österreich, die für ihre Beschäftigten diesbezüglich diverse Angebote bereitstellt. 2023 hat BUWOG eine Rezertifizierung als familienfreundliches Unternehmen durch das Österreichische Bundesministerium für Arbeit, Familie und Jugend erfolgreich durchlaufen.

Wesentlicher Leistungsindikator - SPI

Kategorie	Einheit	2022	2023	Ziel 2024
Anteil Frauen in Führungspositionen (erste und zweite Ebene unterhalb des Vorstands) ^*	%	25,1	24,2	29,1

^* Exkl. Segment Pflege und SYNVIA.

Verankerung im Unternehmen

Das im Berichtsjahr neu geschaffene Vorstandsressort Chief Human Resources Officer (CHRO) verantwortet seit dem 1. Oktober 2023 bei Vonovia die Personalarbeit, die als Shared Service in dem Bereich HR zentral verankert ist. 2021 wurde der Shared-Service-Ansatz zu einem HR-Business-Partner-Modell transformiert, das stetig weiterentwickelt wird. Seit dem Berichtsjahr 2023 umfasst dies auch den Teilkonzern Deutsche Wohnen.

In Österreich und Schweden existieren eigene HR-Bereiche. Österreich berichtet fachlich an den Bereich HR in Deutschland, während Schweden in der Berichtslinie weiterhin nicht fest verankert ist. Das Monitoring und Reporting erfolgt hier bedarfsorientiert. Die Leiterin des Bereichs HR tauscht sich regelmäßig mit der Personalvorständin (CHRO) zu den Entwicklungen aus. Die Zielvorgaben und Personalausrichtung werden gemeinsam mit dem Vorstand entwickelt und in die Organisation getragen.

Bekämpfung von Korruption und Bestechung

Unter diesem Aspekt ist - im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben in der nichtfinanziellen Konzernerklärung - das wesentliche Thema "Governance und Compliance" gefasst (siehe → Wesentlichkeitsmatrix).

Governance und Compliance

Das Fundament unseres Geschäftsmodells basiert auf einer zuverlässigen, transparenten und vertrauensvollen Unternehmensführung, die das Unternehmen verantwortungsbewusst und unabhängig leitet und überwacht. Ihre Vorbildfunktion ist entscheidend dafür, Glaubwürdigkeit - und damit Vertrauen bei unseren Stakeholdern - aufzubauen und zu festigen. Der Aufbau, die Umsetzung sowie die konsequente Einhaltung eines transparenten und modernen Regelsystems ist daher Ziel unserer Governance-Bemühungen. Konzernweite Leitlinien und Geschäftsprinzipien dienen hier als Rahmen: Unser Geschäftsverständnis, unser Code of Conduct, der Geschäftspartnerkodex oder auch die Grundsatzerklärung zur Achtung der Menschenrechte geben die Maxime des Handelns vor. Mit unserem unabhängigen Aufsichtsrat sowie unserem Bekenntnis zu den Grundsätzen des Deutschen Corporate Governance Kodex tragen wir dieser Haltung Rechnung.

Um der zunehmenden Bedeutung von Compliance-Themen gerecht zu werden, wurde die vorhandene Compliance-Abteilung im April 2023 als eigener Fachbereich für Compliance und Datenschutz aufgestellt. Für die Bereichsleitung wurde die Funktion des Chief Compliance Officer geschaffen, der mindestens monatlich direkt an den Vorstandsvorsitzenden berichtet. Im Berichtsjahr wurde des Weiteren die Etablierung einer zusätzlichen dezentralen Compliance-Struktur ab 2024 vorbereitet: In relevanten Geschäftsbereichen werden einzelne Mitarbeitende als lokale Ansprechpartner für Compliance-Themen ausgebildet, um erste Fragen direkt vor Ort beantworten und niedrigschwellig unterstützen zu können. Der Fachbereich Compliance und Datenschutz schult die lokalen Ansprechpartner, berät fachlich und steht mit ihnen im ständigen Austausch.

Das Compliance-Management-System (CMS) unterstützt die Unternehmensführung in ihrer Ausrichtung und sichert das Unternehmen gegen Fehlverhalten ab. Bei Vonovia basiert das CMS auf drei Säulen: Vermeidung, Aufdeckung und Reaktion. Dahinter liegt ein umfassendes System von Maßnahmen und Prozessen im Rahmen des Compliance-Programms. Grundlage ist die Compliance-Richtlinie, die den Grundsätzen ordnungsgemäßer Prüfung von Compliance-Management-Systemen (IDW PS 980) folgt. Das CMS unterliegt in wiederkehrenden Abständen einer Revisionsprüfung, die durch einen externen Wirtschaftsprüfer durchgeführt wird. Im Berichtsjahr wurde die externe Zertifizierung des CMS vorbereitet, die im Jahr 2024 abgeschlossen wird.

Verantwortlich für die Umsetzung des CMS ist der Vorstandsvorsitzende (CEO). Ein Compliance Committee, dem der Chief Compliance Officer, die Compliance Officer, die Ombudsperson, Vertreter der Bereiche Revision, Risikomanagement und Personalmanagement, des Betriebsrats sowie der Auslandsgesellschaften angehören, tagt quartärlich und passt das System regelmäßig aktuellen Anforderungen an. Der Chief Compliance Officer fungiert hierbei als zentraler Ansprechpartner im Unternehmen für Compliance-Fragen und -Verdachtsfälle. In seiner Arbeit wird er von den Compliance Officern und Compliance Managern in den Fachbereichen unterstützt. Der Aufsichtsrat erhält quartärlich umfassende Informationen über die Themen Compliance und Korruption sowie über bestehende Richtlinien und Verfahren. Im Compliance-Report, der über den Chief Compliance Officer (nach vorheriger Abstimmung mit dem CEO) an den Prüfungsausschuss geht, wird zu Verdachtsfällen, Maßnahmen und Compliance-Schulungen sowie zu relevanten Datenschutzthemen informiert.

Das CMS sowie das Hinweisgebersystem gelten für den gesamten Konzern. Deutsche Wohnen unterhält darüber hinaus eine eigene Rechts- und Compliance-Abteilung, die der Fachbereich Compliance und Datenschutz von Vonovia im Rahmen der Geschäftsbesorgungsverträge unterstützt. Sollten im Einzelfall zwingende gesetzliche Regelungen in Österreich oder Schweden den konzernweiten Regelungen entgegenstehen, wird für die Teilkonzerne eine abweichende Regelung in Form einer Länderrichtlinie erlassen. Die Verantwortung hierfür liegt bei der jeweiligen Geschäftsführung. Für das Segment Pflege von Deutsche Wohnen existierte bereits ein eigenes etabliertes CMS einschließlich Datenschutzkonzept, das zugeschnitten und angemessen für dieses Geschäftsfeld ist und daher beibehalten wurde. Dies gilt auch für den eigenen Hinweisgeberkanal des Segments Pflege. Zusätzlich wurde die Zugangsmöglichkeit zum Vonovia Hinweisgebersystem erweitert, indem dort eine entsprechende zusätzliche Kategorie für das Segment Pflege eingerichtet wurde.

Regelmäßige konzernweite Schulungen bilden die Basis, um Fehlverhalten präventiv zu vermeiden. Ein umfassender Katalog an Regel- und Pflichtschulungen ist bereits fest etabliert und an die jeweiligen internen Zielgruppen angepasst. Das Compliance-Schulungsangebot umfasst Pflichtschulungen u. a. zum Datenschutz und Umgang mit Interessenkonflikten sowie zur Korruptionsbekämpfung, die alle Beschäftigten adressieren und jährlich wiederholt werden. Auch die zielgruppenspezifischen Schulungen erfolgen im jährlichen Turnus: So erhält der Einkauf, für den das Thema besonders relevant ist, spezielle Schulungen zu Korruption und Korruptionsstrafrecht. Mitarbeitende im Vertrieb nehmen an Schulungen zur Geldwäscheprävention teil, spezielle Trainings zum Thema Vertriebsabschlüsse erhalten Mitarbeitende im Developmentbereich. Eine weitere verpflichtende Schulung für die gesamte Führungsebene widmet sich dem Thema Korruption und Betrugserkennung.

Im Geschäftsjahr 2023 haben wir erneut eine Compliance-Risikoanalyse auf Führungskräfteebene in Deutschland durchgeführt. Dabei wurden Informationen zu den Themenbereichen aktiver und passiver Korruption, Kartellrecht, sozialer Compliance sowie IT- und Datensicherheit abgefragt. Um die Anforderungen des Lieferkettensorgfaltspflichtengesetzes zu erfüllen, wurde zusätzlich auch die Analyse und Bewertung menschenrechtlicher und umweltbezogener Risiken im eigenen Geschäftsbereich in die Befragung integriert. Diese Ergebnisse fließen auch in die Aktualisierung der Grundsatzerklärung zur Achtung der Menschenrechte ein. Ziel der Untersuchung war es, Compliance-Risiken systematisch zu bewerten und mögliche Schwerpunktthemen für die Weiterentwicklung des CMS zu identifizieren. Aus den Ergebnissen leitet das Compliance-Management einen Maßnahmenkatalog ab. Der Turnus der Compliance-Risikoanalyse wird zukünftig von zweijährlich auf jährlich angepasst und wird regelmäßig auch Österreich und Schweden umfassen. Im Berichtsjahr wurde zudem die Einführung jährlicher Compliance Self Assessments in den einzelnen Fachbereichen des Konzerns ab 2024 vorbereitet.

Im Berichtsjahr wurde der Geschäftspartnerkodex aktualisiert, in dem Vonovia eine klare Erwartungshaltung gegenüber Geschäftspartnern auch in Bezug auf die Achtung der Menschenrechte und den Schutz der Umwelt bezieht. Wir erwarten von unseren Geschäftspartnern, dass sie ihre eigenen Geschäftspartner entlang ihrer Lieferkette zu denselben Standards und Grundsätzen verpflichten. Des Weiteren wurden die Konzernrichtlinie zum Hinweisgebersystem sowie die Konzernrichtlinie zu Genehmigungsgrenzen und Entscheidungskompetenzen aktualisiert. Im Geschäftsjahr 2024 wird die Richtlinie zur Geldwäscheprävention auf Aktualisierungsbedarf geprüft und weitere Präventionsmaßnahmen werden in diesem Bereich umgesetzt. Des Weiteren wurde im Berichtsjahr die Digitalisierung von Prozessen fortgeführt und die Einführung eines vollständig digitalen Aktenmanagements ab 2024 vorbereitet.

Vonovia hat ein umfassendes System für Beschwerdemanagement und zum Schutz von Whistleblowern implementiert, das auch die Anforderungen des im Berichtsjahr in Kraft getretenen Hinweisgeberschutzgesetzes erfüllen soll. Das anonyme Hinweisgeberportal steht nicht nur den Beschäftigten, sondern auch Externen wie Kunden und Geschäftspartnern zur Verfügung. Im Berichtsjahr wurden zusätzlich zu Deutsch und Englisch sechs weitere Sprachen ergänzt. Das Portal ergänzt und erweitert das weiterhin fortbestehende System des unabhängigen Ombudsmanns und ist auch im Partnerportal für Geschäftspartner eingebunden. Der halbjährlich extern erstellte Hinweisgeberbericht fließt in den Compliance-Bericht des Unternehmens ein. Hinweise auf mögliche Diskriminierungsfälle im eigenen Geschäftsbereich können nicht nur über das Hinweisgebersystem anonym eingebracht werden, sondern auch über ein eigenes Meldepostfach im Personalbereich, um mögliche Verstöße gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz zu erfassen. Dieses deckt in Deutschland vier europäische Antidiskriminierungsrichtlinien ab, die seit dem Jahr 2000 erlassen wurden. Verdachtsfälle in Bezug auf Diskriminierung im Mietanbahnungsprozess können über das anonyme Hinweisgeberportal, beim unabhängigen Ombudsmann oder direkt beim Fachbereich Compliance und Datenschutz gemeldet werden.

Wesentlicher Leistungsindikator

Kategorie	Einheit	2022	2023
Gesamtzahl nachgewiesener Korruptionsfälle (in Deutschland) ^*	Anzahl	0 ^**	0 ^**

^* Ein Korruptionsfall gilt als nachgewiesen, sofern eine gerichtliche Verurteilung stattfand. Verdachtsfälle in Bezug auf Korruption, die sich während des Berichtszeitraums in Untersuchung befinden, werden nicht einbezogen.
^** Exkl. Segment Pflege.

Im Geschäftsjahr 2023 wurden 29 Korruptions- und Compliance-Verdachtsfälle in Deutschland und Österreich über das anonyme Hinweisgeberportal gemeldet und sorgfältig untersucht. Die Schwere aller gemeldeten Fälle wurde als geringfügig eingestuft. Die gemeldeten Fälle lassen sich u. a. in folgende Kategorien einteilen: Zwischenfälle bei Mietern, Interessenkonflikte bei Mitarbeitern, Hinweise zu Betrugsvorwürfen ("Provisionsfälle") betreffend Mitarbeiter, aber auch Externe, Meldungen von Materialdiebstählen sowie Fahrzeugaufbrüche. Es ging ein Hinweis auf einen möglichen Verstoß gegen die Einhaltung der Menschenrechte im eigenen Geschäftsbereich ein, der sich nicht bestätigte. In Schweden gingen im Berichtsjahr sieben Hinweise über die verschiedenen Meldekanäle ein. Keiner der Verdachtsfälle in Deutschland, Österreich und Schweden führte zu einer gerichtlichen Verurteilung. Es lag kein nachgewiesener Korruptionsfall vor, auch nicht im Segment Pflege.

Dies gilt derzeit (bis Redaktionsschluss) auch für die Verdachtsfälle, die im Zusammenhang mit der staatsanwaltschaftlichen Durchsuchung stehen: Am 7. März 2023 wurde Vonovia wie berichtet durch die Staatsanwaltschaft Bochum aufgrund notwendiger Durchsuchungsmaßnahmen im Rahmen eines Ermittlungsverfahrens darüber informiert, dass gegen frühere und zu diesem Zeitpunkt noch aktuelle Mitarbeiter im technischen Bereich wegen des Verdachts der Korruption ermittelt werde. Hierbei ist es durch die Beschuldigten durch Außerkraftsetzung und Umgehung von Kontrollen und Compliance-Regularien auch zu potenziellen Schädigungen von Vonovia gekommen.

Vonovia kooperiert unverändert vollumfänglich mit den Ermittlungsbehörden bei der Aufklärung. Zur forensischen Aufbereitung des Sachverhalts in Gänze wurden die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte sowie die Rechtsanwaltskanzlei Hengeler Mueller beauftragt. Ein Schaden lässt sich derzeit noch nicht abschließend beziffern. Für 2022 wird der Schaden auf maximal 1 % des durch Vonovia vergebenen Auftragsvolumens taxiert. Hierbei handelt es sich im Höchstfall um einen niedrigen einstelligen Millionenbetrag. Da erst vollständig abgeschlossene Verfahren Eingang in die Darstellung des wesentlichen Leistungsindikators "Gesamtzahl nachgewiesener Korruptionsfälle (in Deutschland)" des jeweiligen Berichtsjahres finden, hat dieser Vorfall keinen Bezug zu den ausgewiesenen Kennzahlen.

Achtung der Menschenrechte

Der europäische Rechtsrahmen, in dem sich Vonovia mit ihrem Geschäftsmodell bewegt, ist auf den Märkten in Deutschland, Österreich und Schweden streng reguliert und kontrolliert. Dies gilt insbesondere für die grundgesetzlich verankerten Menschenrechte, die für Vonovia auch unabhängig vom Rechtsrahmen einen hohen Stellenwert haben. Sie einzuhalten und zu fördern, spiegelt sich in unserem Selbstverständnis und unserem Leitbild wider. Unsere Leitlinien stellen wir regelmäßig auf den Prüfstand und passen sie den sich verändernden Rahmenbedingungen an. Durch das Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz und die angekündigte europäische Regulierung steigen die Gestaltung von Lieferketten und die damit verbundenen Sorgfaltspflichten in ihrer Bedeutung für das Unternehmen.

In unserer konzernweit gültigen Grundsatzerklärung zur Achtung der Menschenrechte kommunizieren wir unsere klare Haltung für eine pluralistisch-demokratische Gesellschaft und null Toleranz gegenüber Menschenrechtsverletzungen sowie unser Bekenntnis, die Menschenrechte in allen Aspekten unserer Geschäftstätigkeit zu respektieren. Wir verpflichten uns zur Einhaltung der Kernarbeitsnormen der Internationalen Arbeitsorganisation (ILO), der UN-Leitprinzipien für Wirtschaft und Menschenrechte und zu den Prinzipien des UN Global Compact, dem wir im Jahr 2020 beigetreten sind. Auch unser Code of Conduct trägt unserer Haltung in Bezug auf die Achtung der Menschenrechte Rechnung.

Das Geschäftsmodell von Vonovia sieht den Bau sowie die Instandhaltung und Modernisierung von Wohnraum vor. Dabei ist unter Menschenrechtsgesichtspunkten insbesondere die Einhaltung von Arbeits- und Sozialstandards auf den Baustellen relevant. Ein Teil der Tätigkeiten im handwerklich-baulichen Bereich in Deutschland wird über den eigenen Technischen Service - und somit von eigenen Mitarbeitenden - durchgeführt. Auf diese Weise verringert sich einerseits die Abhängigkeit vom Angebot externer Baufirmen und andererseits - durch die etablierten Maßnahmen im eigenen Geschäftsbereich - auch das Risiko der Nichteinhaltung arbeits- und sozialrechtlicher Standards.

Die konkrete Zusammenarbeit mit externen Partnern und Dienstleistern regelt Vonovia über den Geschäftspartnerkodex, die Allgemeinen Einkaufsbedingungen, Allgemeine Vertragsbedingungen der Vonovia SE für Bauleistungen sowie einzelvertragliche Vereinbarungen (abrufbar auf der Vonovia Webseite) im Rahmen eines strukturierten Lieferantenmanagements. Der Geschäftspartnerkodex muss bereits vor Vertragsabschluss unterzeichnet werden. In ihm regeln wir u. a. alle wesentlichen Anforderungen, die zur Einhaltung der Menschenrechte erforderlich sind - von der Rechtskonformität über die Gewährleistung gesetzlicher Standards bei den Arbeitsbedingungen, der Zusicherung von Vereinigungsfreiheit bis zum Ausschluss von Kinderarbeit, Zwangsarbeit und Diskriminierung. Er wird regelmäßig aktualisiert - zuletzt im Jahr 2023 - und gilt für Vertragsbeziehungen in Deutschland und Österreich. In Schweden existiert ein entsprechender eigener Geschäftspartnerkodex, der ebenfalls im Berichtsjahr aktualisiert wurde. Der Bereich Einkauf wurde - im Rahmen von Umstrukturierungsmaßnahmen -im Berichtsjahr dem Vorstandsressort des Chief Financial Officer zugeordnet.

Im Rahmen der regelmäßigen Bewertung unserer wesentlichen Lieferanten und Dienstleister über unser Partnerportal achten wir auch auf die Einhaltung der im Geschäftspartnerkodex genannten Kriterien. Bei Vorfällen und Verstößen greift ein strukturiertes Maßnahmenmanagement, das nach Ausschöpfung aller Mittel auch in einer Auftrags- bis hin zur Lieferantensperre münden kann. Durch partnerschaftliche und langfristige Kooperationen bauen wir zudem ein enges Vertrauensverhältnis zu unseren Vertragspartnern auf, welches maßgeblich durch den Einkauf verantwortet wird und in dem sich etwaiges Fehlverhalten adressieren lässt. Dem Vertragsabschluss wird in Deutschland eine automatische Prüfung gegen die EU-Sanktionslisten vorgeschaltet, und der Bereich Compliance wird informiert, sobald eine Treffermeldung vorliegt. In Österreich überprüft der dortige Einkauf alle Kreditoren bei der Neuanlage sowie regelmäßig im halbjährlichen Rhythmus im Rahmen eines Compliance-Checks, der auch eine Sanktionslistenprüfung (über den Kreditschutzverband von 1870) umfasst. Im Berichtsjahr hat der Einkauf in Österreich ebenfalls ein Partnerportal für Lieferanten und Dienstleister implementiert, das sich am deutschen Portal orientiert und an nationale Standards angepasst wurde.

Des Weiteren haben wir uns mit den Anforderungen des Lieferkettensorgfaltspflichtengesetzes beschäftigt, das seit dem 1. Januar 2023 in Deutschland gilt. Im Berichtsjahr haben wir eine umfassende Risikoanalyse für unseren eigenen Geschäftsbereich sowie für unsere Lieferkette abgeschlossen, um prioritäre Risikofelder zu identifizieren und entsprechende Maßnahmen abzuleiten. Unser Vorgehen im Rahmen der Risikoanalysen und die Risikofelder beschreiben wir in unserer Grundsatzerklärung. Zudem haben wir regelmäßige Online-Schulungen für Mitarbeitende implementiert, die sich im Rahmen ihrer Tätigkeit im eigenen Geschäftsbereich oder entlang der Lieferkette mit menschenrechtlichen oder umweltrechtlichen Risiken auseinandersetzen. Zusätzlich haben wir spezifische Workshops für unsere Einkäufer in relevanten Geschäftsbereichen durchgeführt, um noch stärker für unsere menschenrechtliche und umweltbezogene Sorgfaltspflicht zu sensibilisieren. Um Transparenz über Aktivitäten in der Lieferkette und den Austausch mit unseren Geschäftspartnern weiter zu stärken, haben wir eine umfassende Lieferantenbefragung initiiert.

Der Chief Compliance Officer ist gleichzeitig der Menschenrechtsbeauftragte des Unternehmens und berichtet mindestens monatlich an den Vorstand. Er wird durch ein Gremium unterstützt, das Sorgfaltspflichtenkoordinatoren aus den Fachbereichen Einkauf, Compliance und Datenschutz, Nachhaltigkeit/Strategie und Personal vereint. Das Gremium tagte viermal im Berichtsjahr und tauschte sich zur laufenden Erfüllung der menschenrechtlichen und umweltbezogenen Sorgfaltspflichten von Vonovia aus. Vonovia hat unterschiedliche Verfahren eingerichtet, um Hinweise auf mögliche Missstände (wie z. B. Menschenrechtsverletzungen, Umweltverschmutzungen, sonstiges rechtswidriges Verhalten) von intern sowie extern zu ermöglichen (siehe → Bekämpfung von Korruption und Bestechung). Hinweise auf Verstöße gegen die Einhaltung der Menschenrechte im eigenen Geschäftsbereich oder in der Lieferkette, die uns über die verschiedenen Meldekanäle erreichen, prüfen wir gründlich. Es hat sich im Berichtsjahr kein Hinweis auf die Verletzung unserer menschenrechtlichen Sorgfaltspflicht bestätigt.

Attraktivität am Kapitalmarkt

Auch 2023 dominierten die Themen Inflation, Zinsen und die Einschätzung möglicher Rezessionsszenarien die internationalen Kapitalmärkte. Nach deutlichem Rückgang der Inflation sowie nach dem inzwischen zumindest laut Kapitalmarkteinschätzung erreichten Zinsgipfel und der Aussicht auf erste Zinssenkungen in 2024 hellte sich die Stimmung spürbar auf und führte insbesondere am Jahresende zu breit angelegten Kurssteigerungen. Auch die Vonovia Aktie konnte von dem verbesserten Makroumfeld profitieren und legte auf Jahressicht um 29,6 % zu. Gesamthaft konnten wir im abgelaufenen Jahr dennoch ein Auseinanderlaufen der Kapitalmarkterwartungen einerseits und der weiterhin anhaltend robusten Entwicklung am Wohnimmobilienmarkt andererseits (siehe → Vonovia SE am Kapitalmarkt) konstatieren.

Das Bauen und Bewirtschaften von Wohnimmobilien ist ein auf Langfristigkeit ausgerichtetes Geschäft. Unser Ziel ist es dabei, wirtschaftliches Handeln mit sozialem und ökologischem Nutzen in Einklang zu bringen und dabei den unterschiedlichen Stakeholdererwartungen gerecht zu werden. Es ist uns wichtig, relevante Informationen zu unserem Unternehmen und unserer wirtschaftlichen Entwicklung und gleichzeitig zur nachhaltigen Ausrichtung zur Verfügung zu stellen und so ein angemessenes Bild von Vonovia zu vermitteln. Für unsere Investoren wollen wir eine attraktive risikoadjustierte Rendite erwirtschaften und eine nachhaltige Ertrags- und Wertsteigerung erreichen. Dadurch stärken wir auch das Vertrauen in die Marke Vonovia.

Wir fühlen uns sowohl den Grundsätzen der sozialen Marktwirtschaft als auch dem Gebot der Wirtschaftlichkeit verpflichtet. Wirtschaftlicher Erfolg ist auch die Voraussetzung, um weitere Investitionen in ökologische und soziale Nachhaltigkeit tätigen zu können. Gleichermaßen sind wir davon überzeugt, dass sich diese Investitionen auch in Bezug auf unsere Attraktivität für Investoren auszahlen. Die wachsende Nachfrage nach nachhaltigen Finanzprodukten und eine immer stärkere Etablierung von ESG-Kriterien als Entscheidungsgrundlage für Investitionsentscheidungen untermauern dies.

Entsprechend unserer Zielsetzung, dem Unternehmen einen guten Zugang zum Kapitalmarkt zu sichern, nutzt Vonovia einen breiten Mix an Finanzierungsinstrumenten, z. B. Anleihen, Schuldscheine, besicherte Immobilienkredite, Commercial Papers, Betriebsmittellinien sowie Förderkredite u. a. von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und der Europäischen Investitionsbank (EIB). Unsere nachhaltigen Anleihen, von denen wir 2022 sieben erfolgreich am Kapitalmarkt platzieren konnten, bedienen sowohl den Bedarf nach Green als auch nach Social Bonds - und nehmen einen besonderen Stellenwert in unserer Finanzierungsstrategie ein. Im Jahr 2023 haben wir darüber hinaus Eigenkapital über den Verkauf von Minderheitsbeteiligungen eingeworben. Durch diese Joint Ventures haben wir Zugang zu Eigenkapital erhalten, das deutlich günstiger ist als Kapitalerhöhungen über die Börse.

Die Offenlegungsverordnung der Europäischen Union (SFDR) richtet sich an Anbieter von Finanzprodukten und Finanzberater wie Banken, Vermögensverwalter, institutionelle Investoren und Versicherungen. Diese Gruppen müssen sich gemäß der SFDR bei ihren Produkten, Prozessen und Strategien an ESG-Richtlinien orientieren. Wir haben unser - seit Februar 2022 gültiges - Sustainable Finance Framework an der EU-Taxonomie ausgerichtet, was uns von dritter und unabhängiger Seite im Rahmen einer Second Party Opinion (SPO) bestätigt wurde. Alle grünen Anleihen, die wir in diesem Rahmen begeben, sind ökologisch nachhaltig im Sinne der EU-Taxonomie (Umweltziel 1 - Klimaschutz).

Mit unserem C Sustainable Finance Framework haben wir außerdem im schwedischen Markt den Grundstein für die Definition und Auswahl sozialer Vermögenswerte im Immobiliensektor gelegt. Die förderfähigen Objekte befinden sich in "besonders gefährdeten", "risikoreichen" und "gefährdeten" Gebieten, die von der schwedischen Polizei ermittelt wurden und in denen Vonovia Initiativen zur Förderung der Integration und zur Verringerung der Arbeitslosigkeit ihrer Mieterinnen und Mieter ergriffen hat. Die von uns hierfür gewählten Kriterien wurden bereits von mindestens drei weiteren Emittenten am Markt übernommen.

Unser Sustainable Finance Framework, den jährlichen Impact-Bericht zur Wirksamkeitsprüfung unserer Maßnahmen sowie weitere Informationen zu unserer nachhaltigen Finanzierungsstrategie haben wir auf unserer Q Konzernwebseite veröffentlicht.

Die Verantwortung für unsere Kapitalmarktaktivitäten tragen unser Chief Executive Officer (CEO) sowie unser Chief Financial Officer (CFO). Beim CEO sind die Bereiche Investor Relations und Nachhaltigkeit/Strategie verankert. Der Bereich Corporate Finance and Treasury, der für die Umsetzung unserer Finanzierungsinstrumente verantwortlich zeichnet, ist dem Chief Financial Officer (CFO) zugeordnet. Der Leiter des Bereichs Corporate Finance and Treasury führt das Sustainable Finance Committee, das sich aus Vertretern mehrerer Fachbereiche zusammensetzt und das für die Steuerung und Weiterentwicklung unserer Aktivitäten im Bereich nachhaltiger Finanzierungen zuständig ist. Unter Einbindung der operativen Bereiche steuert die Abteilung Nachhaltigkeit/Strategie u. a. unsere Beteiligung an ESG-Ratings.

Die Einbindung unserer Stakeholder am Kapitalmarkt erfolgt durch den Bereich Investor Relations (IR) und in enger Abstimmung mit dem Vorstand. Transparenz ist dabei die Leitlinie. Durch Formate wie Investorenkonferenzen und Roadshows suchen wir den Dialog - auch und gerade zu ESG-Themen - mit unseren Aktionären und potenziellen Investoren. Weitere Kommunikationskanäle stellen 1:1-Gespräche, zusätzliche Property-Touren und die Teilnahme an Konferenzen für Privatinvestoren dar.

Gleichzeitig agiert IR nach innen und sorgt dafür, dass die Themen, die über Teilnehmer des Kapitalmarkts an uns herangetragen werden, an den richtigen Stellen im Unternehmen Gehör finden.

Nachhaltigkeitsratings und -indizes sind wertvolle Gradmesser für unsere Nachhaltigkeitsperformance und für den Kapitalmarkt als Investitionsentscheidungshilfe wichtige Informationsgeber. Dementsprechend haben sie bei Vonovia einen hohen Stellenwert. Darüber, welche ESG-Ratings wir aktiv bedienen, entscheidet das Nachhaltigkeitsgremium (siehe → Nachhaltigkeitsmanagement bei Vonovia).

Die Rating-Ergebnisse 2023 wurden insbesondere durch die erstmalig konsolidierte Anwendung für den integrierten Konzern - etwa durch eine verbesserte CO ₂ -Bilanz - sowie durch den Verdachtsfall der Vorteilsnahme gegenüber einzelnen (ehemaligen) Mitarbeitenden vom März 2023, bei dem auch Geschäftsräume von Vonovia durchsucht wurden (siehe → Bekämpfung von Korruption und Bestechung), beeinflusst. Letzterer führte beispielsweise bei MSCI zu einer Abwertung. Dennoch haben wir auch im Jahr 2023 ein gutes bis sehr gutes Niveau bei allen für Vonovia und ihre Investoren relevanten ESG-Ratings erreichen können. So sind wir weiterhin im renommierten Dow Jones Sustainability Index Europe (trotz der geringeren Punktzahl im entsprechenden S&P-Rating aufgrund erhöhter Anforderungen und umstrukturierten Fragebogens) sowie u.a. in Nachhaltigkeitsindizes wie dem DAX 50 ESG oder dem STOXX Global ESG Leaders gelistet und werden bei ISS ESG mit dem Prime-Status geführt. Bei Sustainalytics wurden wir in die niedrigste Risikoklasse eingestuft und befinden uns unter den Top-100-Performern aller von Sustainalytics bewerteten Unternehmen (>15.000 Unternehmen weltweit, Stand: 31. Dezember 2023).

Wesentlicher Leistungsindikator:

Performance in relevanten ESG-Ratings ^{^*}

Ratings	2022	2023
Sustainalytics ESG Risk Rating	6,7	7,6
MSCI ESG	AAA	A
CDP Climate Change	B	A-
ISS ESG	C	C
S&P Global CSA	71	63

^* 2022 exkl. Deutsche Wohnen, ab 2023 inkl. Deutsche Wohnen (exkl. Segment Pflege und SYNVIA).

Für 2024 haben wir uns das Ziel gesetzt, unsere guten Bewertungen in den entsprechenden ESG-Ratings konstant hoch zu halten und unsere Nachhaltigkeitsperformance weiterhin umfangreich und transparent gegenüber dem Kapitalmarkt darzustellen. Neben der regelmäßigen Überprüfung, ob wir in den relevanten Indizes gelistet werden, nutzen wir die Ergebnisse der Bewertungen sowie die Vergleiche mit der Peer Group auch für die gezielte Weiterentwicklung unserer Nachhaltigkeitsmaßnahmen.

Portfoliostruktur

Portfolio im Bewirtschaftungsgeschäft

Zum 31. Dezember 2023 hatte die Gruppe ein Gesamtimmobilienportfolio bestehend aus 545.919 Wohneinheiten (2022: 548.524), 164.330 Garagen und Stellplätzen (2022: 164.330) sowie 8.691 gewerblichen Einheiten (2022: 8.838). Die Standorte verteilen sich in Deutschland, Schweden und Österreich auf 616 Städte und Gemeinden. Hinzu kommen 71.424 Wohneinheiten, die im Auftrag Dritter bewirtschaftet werden. Bei den meisten Objekten im Immobilienbestand der Gruppe handelt es sich um Mehrfamilienhäuser.

Gemessen am Verkehrswert befindet sich der wesentliche Teil des Immobilienbestands mit rund 89 % in Deutschland. Der Anteil des schwedischen Portfolios am Verkehrswert beträgt rund 8 %, während sich der Anteil des Bestands in Österreich auf rund 3 % beläuft. Zum 31. Dezember 2023 stellt sich das Portfolio wie folgt dar:

Bestand und Verkehrswert nach Ländern

	Bestand			Verkehrswert ^*
	Wohneinheiten	Wohnfläche (in Tsd. m ² )	Leerstand (in %)	(in Mio. €)	(in €/m2)	Ist-Mieten Multiplikator ^**
Vonovia Deutschland	485.074	29.830	1,7	70.618,1	2.297	25,1
Vonovia Schweden	39.629	2.826	3,7	6.402,5	2.088	17,9
Vonovia Österreich	21.216	1.560	4,4	2.771,6	1.612	22,5
Vonovia gesamt	545.919	34.215	2,0	79.792,2	2.246	24,2

^* Verkehrswert der bebauten Grundstücke exklusive 4.135,4 Mio. €, davon 494,5 Mio. € unbebaute Grundstücke und vergebene Erbbaurechte, 226,0 Mio. € Anlagen im Bau, 2.104,2 Mio. € Development, 936,9 Mio. € Pflege und Betreutes Wohnen und 373,8 Mio. € Sonstige.
^** Darstellung nach landesspezifischer Definition (siehe Glossar Monatliche Ist-Miete).

Mieten und Mietentwicklung nach Ländern

	Ist-Miete ^*			Mietentwicklung
	Gesamt (p. a. in Mio. €)	Wohnen (p. a. in Mio. €)	Wohnen (in €/m2)	Organisch (in %)	Marktmiete Annahme Bewertung (in % p.a.) ^**
Vonovia Deutschland	2.811	2.681	7,63	3,5	2,1
Vonovia Schweden	358	332	10,18	4,9	2,2
Vonovia Österreich	123	98	5,47	7,7	1,7
Vonovia gesamt	3.292	3.111	7,74	3,8	2,1

^* Darstellung nach landesspezifischer Definition (siehe Glossar Monatliche Ist-Miete).
^** Zehnjahres-Horizont höher (siehe Kapitel Verkehrswerte im Lagebericht).

Das deutschlandweite Immobilienportfolio der Gruppe umfasste zum 31. Dezember 2023 485.074 Wohneinheiten, 122.330 Garagen und Stellplätze sowie 5.981 gewerbliche Einheiten verteilt auf 465 Städte und Gemeinden. Die Gesamtwohnfläche betrug 29.830.046 m ² bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von rund 61 m ². Bei einer Leerstandsquote von 1,7 % wurde in Deutschland eine durchschnittliche monatliche Ist-Miete von 7,63 € pro m ² erzielt. Die annualisierte Ist-Miete für das Wohnportfolio zum 31. Dezember 2023 betrug für Wohnungen 2.681 Mio. €.

In Schweden umfasste der Immobilienbestand der Gruppe 39.629 Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 2.825.617 m ² , 25.459 Garagen und Stellplätze sowie 2.115 gewerbliche Einheiten. Bei einem Leerstand von 3,7 % erwirtschaftete das Wohnportfolio eine annualisierte Ist-Miete zum 31. Dezember 2023 von 332 Mio. €. Die im Durchschnitt 71 m ² großen Wohnungen hatten eine monatliche Ist-Miete von 10,18 € pro m ² (Inklusivmiete). Schwerpunktmäßig lagen diese in den Regionen Stockholm, Göteborg und Malmö.

Im schwerpunktmäßig in Wien gelegenen österreichischen Bestand erwirtschaftete Vonovia im Wohnportfolio, bestehend aus 21.216 Einheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 1.559.542 m ² , eine annualisierte Ist-Miete zum 31. Dezember 2023 von 98 Mio. € bei einem Leerstand von 4,4 %. Die monatliche Ist-Miete betrug 5,47 € pro m ² bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von rund 74 m ². Das Portfolio umfasste weiterhin 16.541 Garagen und Stellplätze sowie 595 gewerbliche Einheiten.

Bestandsveränderungen

Im Laufe des Jahres 2023 erfolgten keine größeren Zukäufe.

Durch die Umsetzung der Portfolio-Management-Strategie wurden in mehreren Transaktionen Objekte aus dem Verkaufsbestand veräußert. Zum Zeitpunkt des jeweiligen Übergangs von Besitz, Nutzen und Lasten stellten sich die abgegebenen Portfolios wie folgt dar:

				Ist-Miete ^*
	Wohneinheiten	Wohnfläche (in Tsd. m ² )	Leerstand (in %)	Wohnen (p. a. in Mio. €)	Wohnen (in €/m2)
Verkaufsportfolios 2023	2.111	139,3	1,9	17,0	11,43

^* Darstellung nach landesspezifischer Definition (siehe Glossar Monatliche Ist-Miete).

Vonovia entwickelt das Portfolio dynamisch weiter. Neben den Verkäufen größerer Bestände veränderte sich das Portfolio von Vonovia 2023 vornehmlich durch den Neubau von Wohnungen und den Ausbau von Dachgeschossen sowie durch Verkäufe von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern aus dem Verkaufsbestand.

Vonovia investiert in ihre strategischen Bestände insbesondere entlang des Klimapfads im Sinne der Nachhaltigkeit und entlang ihrer Innovationsstrategie. Dabei ist das Agieren in Quartierszusammenhängen im Fokus der (Neuentwicklung unserer urbanen Wohnungsbestände. Der wesentliche Teil des Portfolios in Deutschland besteht aus Quartieren, die wir als Urban Quarters klassifiziert haben. Bei den übrigen Bestandsgebäuden handelt es sich im Wesentlichen um kleinere Gebäudeansammlungen und Solitärbestände, die wir als Urban Clusters zusammengefasst haben. Auch wenn es sich hier im Gegensatz zu Urban Quarters nicht um ganze Siedlungszusammenhänge handelt, kommen auch bei Urban Clusters die langfristigen Asset- und Property-Management-Ansätze auf Basis unserer operativen Plattform zum Tragen.

Zum 31. Dezember 2023 stellt sich das Portfolio von Vonovia nach Umsetzung der jährlichen, strukturierten Neueinschätzung aller Potenziale wie folgt dar:

Bestand und Verkehrswert nach Strategie

	Bestand			Verkehrswert ^*
	Wohneinheiten	Wohnfläche (in Tsd. m ² )	Leerstand (in %)	(in Mio. €)	(in €/m ² )
Strategic	420.604	25.720	1,6	59.807,8	2.280
Urban Quarters	339.941	20.591	1,5	48.927,4	2.334
Urban Clusters	80.663	5.129	1,8	10.880,4	2.064
Recurring Sales	26.996	1.850	2,5	4.383,0	2.322
MFH Sales	22.421	1.420	1,1	4.778,0	3.230
Non Core	15.053	840	4,3	1.649,4	1.452
Vonovia Deutschland	485.074	29.830	1,7	70.618,1	2.297

^* Verkehrswert der bebauten Grundstücke exkl. unbebauter Grundstücke und vergebener Erbbaurechte, Anlagen im Bau, Development, Pflege und Betreutes Wohnen und Sonstige.

Mieten und Mietentwicklung nach Strategie

	Ist-Miete		Mietentwicklung
	Gesamt (p.a. in Mio. €)	Wohnen (p.a. in Mio. €)	Wohnen (in €/m")	Organisch (in %)
Strategic	2.380	2.298	7,57	3,6
Urban Quarters	1.897	1.837	7,56	3,7
Urban Clusters	483	460	7,63	3,5
Recurring Sales	169	163	7,51	2,6
MFH Sales	165	156	9,28	2,5
Non Core	97	65	6,71	2,8
Vonovia Deutschland	2.811	2.681	7,63	3,5

Um die Transparenz in der Darstellung des Portfolios zu erhöhen, gliedern wir unser Portfolio in Deutschland ergänzend nach 15 Regionalmärkten. Bei der Gliederung der Regionalmärkte haben wir uns an den Wohnungsmarktregionen in Deutschland orientiert. Dabei handelt es sich um Kernstädte und deren Umland, vor allem Metropolregionen. Mit diesen für Vonovia besonders relevanten Regionalmärkten nehmen wir eine Zukunftsperspektive ein und geben einen Überblick über unser strategisches Kernportfolio in Deutschland.

Gemessen am Verkehrswert befinden sich 95 % unseres deutschen Portfolios in den 15 Regionalmärkten. Lediglich ein kleiner Teil der strategischen Bestände befindet sich außerhalb dieser 15 Märkte. Diese Gruppe bezeichnen wir als "Sonstige Strategische Standorte". Unsere Verkaufsbestände aus den Teilportfolios "Recurring Sales", "MFH Sales" und "Non Core" an Standorten, die keine strategischen Bestände enthalten, sind in der Darstellung als Non-Strategic Standorte ausgewiesen. Die bundesweite Verteilung unseres Bestands macht uns von den Gegebenheiten einzelner regionaler Märkte unabhängiger.

Das deutsche Portfolio stellt sich zum 31. Dezember 2023 nach Regionalmärkten wie folgt dar:

Bestand und Verkehrswert nach Regionalmärkten

	Bestand			Verkehrswert ^*
	Wohneinheiten	Wohnfläche (in Tsd. m ² )	Leerstand (in %)	(in Mio. €)	(in €/m ² )	Ist-Mieten Multiplikator
Berlin	143.057	8.562	0,8	23.881,0	2.704	29,4
Rhein-Main-Gebiet	36.528	2.306	2,4	6.610,7	2.794	25,1
Südliches Ruhrgebiet	42.972	2.654	2,5	5.168,6	1.917	22,8
Rheinland	31.578	2.074	1,8	5.045,8	2.367	24,0
Dresden	44.899	2.600	2,3	5.031,5	1.834	22,6
Hamburg	20.108	1.257	1,1	3.229,2	2.505	25,8
Hannover	22.077	1.391	2,0	2.886,6	2.002	22,4
Kiel	25.299	1.455	1,9	2.774,6	1.855	21,1
München	10.523	682	1,3	2.743,7	3.884	33,9
Stuttgart	13.323	838	1,6	2.249,5	2.637	24,9
Nördliches Ruhrgebiet	24.383	1.503	2,2	2.044,6	1.347	17,4
Leipzig	14.245	936	2,2	1.890,6	1.873	23,6
Bremen	11.714	712	1,6	1.439,3	1.971	24,6
Westfalen	9.435	617	2,0	1.091,3	1.750	20,5
Freiburg	4.033	275	0,5	727,1	2.621	25,5
Sonstige Strategische Standorte	27.515	1.746	2,8	3.394,9	1.909	21,5
Gesamt Strategische Standorte Deutschland	481.689	29.607	1,7	70.209,1	2.303	25,2
Non-Strategic Standorte	3.385	223	3,3	409,0	1.649	18,1
Deutschland gesamt	485.074	29.830	1,7	70.618,1	2.297	25,1

^* Verkehrswert der bebauten Grundstücke exkl. unbebauter Grundstücke und vergebener Erbbaurechte, Anlagen im Bau, Development, Pflege und Betreutes Wohnen und Sonstige.

Mieten und Mietentwicklung nach Regionalmärkten

	Ist-Miete			Mietentwicklung
	Gesamt (p. a. in Mio. €)	Wohnen (p. a. in Mio. €)	Wohnen (in €/m ² )	Organisch (in %)	Marktmiete Annahme Bewertung (in % p. a.) ^*
Berlin	813	774	7,60	3,9	2,3
Rhein-Main-Gebiet	263	253	9,34	2,8	2,2
Südliches Ruhrgebiet	226	220	7,11	4,3	1,8
Rheinland	210	200	8,19	2,7	2,1
Dresden	222	208	6,82	2,8	2,1
Hamburg	125	120	8,07	2,9	2,1
Hannover	129	121	7,42	3,2	2,0
Kiel	132	126	7,40	4,6	2,0
München	81	77	9,53	6,0	2,3
Stuttgart	90	88	8,88	3,7	2,2
Nördliches Ruhrgebiet	118	114	6,45	2,7	1,6
Leipzig	80	73	6,65	2,9	2,0
Bremen	59	56	6,67	2,9	2,0
Westfalen	53	52	7,18	4,0	2,0
Freiburg	29	28	8,46	2,9	2,0
Sonstige Strategische Standorte	158	152	7,50	2,9	2,0
Gesamt Strategische Standorte Deutschland	2.788	2.663	7,63	3,5	2,1
Non-Strategic Standorte	23	18	7,07	2,0	1,9
Deutschland gesamt	2.811	2.681	7,63	3,5	2,1

^* Zehnjahres-Horizont höher (siehe Kapitel Verkehrswerte im Lagebericht).

Portfolio im Developmentgeschäft

Vonovia Development unter der Marke BUWOG

Unter der Marke BUWOG hat sich der Geschäftsbereich Development von Vonovia mit seinen Hauptstandorten Wien und Berlin fest etabliert.

Die regionale Verteilung der Developmentaktivitäten erstreckt sich auf das gesamte deutsche Bundesgebiet mit den Schwerpunktregionen Berlin, Rhein-Main, Dresden/ Leipzig, Hamburg, Stuttgart und München. Schwerpunktregion in Österreich ist Wien.

Vonovia verfügt durch BUWOG über eine Developmentplattform, welche die gesamte Wertschöpfungskette vom Grundstücksankauf über die Grundstücksentwicklung, die Projektplanung und Errichtung bis hin zur Verwertung abdeckt.

Mit ihrer substanziellen Projekt-Pipeline von aktuell in Bau, in der Planung oder in Vorbereitung befindlichen Wohnbauprojekten zählt Vonovia mit der Marke BUWOG zu den führenden Bauträgern Deutschlands und ist der aktivste private Bauträger Österreichs.

Vonovia hat als bedeutender Akteur im Wohnimmobiliensektor den Anspruch, den aktuellen Herausforderungen wie Wohnungsknappheit, Klimawandel, Integration und generationenübergreifendes Wohnen durch ihr Immobilienentwicklungs-Know-How mit zielgerichteten Lösungen zu begegnen. Mit dem Developmentgeschäft gibt Vonovia Antworten auf die Herausforderungen aus den Megatrends.

Im Geschäftsjahr 2022 wurden die Developmentaktivitäten von Deutsche Wohnen auf Basis eines Geschäftsbesorgungsvertrags in die Strukturen der BUWOG integriert. Die Motivation von Deutsche Wohnen war es, von der Hebung von Harmonisierungs- und Skalenerträgen sowie insbesondere von der Developmentplattform und dem Development-Know-How der BUWOG zu profitieren.

Mit den nun gebündelten Kompetenzen und der Möglichkeit zur beidseitigen Nutzung von Synergien können die Herausforderungen beim Neubau im Wohnimmobiliensektor rascher und effizienter bewältigt werden.

Geschäftsmodell Development

Nachhaltiges und erfolgreiches Development

Geschäftsmodell Development

Im Rahmen der Strategieanalyse wurde den Developmentaktivitäten von Vonovia ein wichtiger Wertbeitrag beigemessen und das Developmentgeschäft als bedeutender Werttreiber identifiziert.

Die Produktpalette der Wertschöpfung reicht vom Verkauf einzelner neuerrichteter Eigentumswohnungen in Entwicklungsprojekten über Neubauprojekte auf erworbenen wie eigenen Grundstücken für den Eigenbestand bis hin zu Globalverkäufen von großen Projekten an Investoren.

Konzeptionelle und technische Lösungen für die ressourcenschonende Errichtung und den nachhaltigen Betrieb von Wohnquartieren sind ein zentraler Bestandteil des Geschäftsmodells im Development. In den drei Schwerpunktthemen Urbanisierung, Energieeffizienz und demografischer Wandel werden zentrale Aspekte der Nachhaltigkeit bereits in den Frühphasen der Projektentwicklung berücksichtigt. Dies umfasst die Konzeption sozial gemischter Quartiere mit Wohnraum für alle Generationen, die Realisierung von energieeffizienten Neubauprojekten für den ökologisch nachhaltigen Betrieb durch Erwerber sowie für den CO ₂ -neutralen Bestand und die Schaffung von barrierefreiem und barrierearmem Wohnraum für eine älter werdende Gesellschaft mit veränderten Wohnbedürfnissen.

Nachhaltigkeit wird dabei über die gesamte Wertschöpfungskette der Wohnimmobilien realisiert - von der Auswahl ökologischer und kreislauffähiger Baumaterialien über die Beauftragung lokal agierender Gewerke und Dienstleister bis hin zum nachhaltigen Betrieb der Developmentprojekte.

Zertifizierungen kommen eine wichtige Bedeutung zu, um schon in der Planungsphase anhand der Kriterien für ökologische, soziale und ökonomische Nachhaltigkeit mögliche Optimierungen durchzuführen und baubegleitend zu steuern.

Development to sell und to hold

(Anzahl Wohneinheiten) ^{^*}

^* Ausweis Development to sell inkl. bestehender Projekte; Development to hold inkl. Pipelineprojekten.

Wertvolle Beiträge für die Gesellschaft und den Konzern

Development
1 Akquisition	2 Entwicklung	3 Planung	4 Realisierung	5 Marketing und Vertrieb
> Identifikation von Ankaufspotenzialen > Einschätzung des Developmentpotenzials > Due-Diligence-Prüfung (Recht, TAX, Technik, Umwelt, etc.) > Fachübergreifende Akquisitionsteams > Aufbau Projektpipeline, Grundstücksdatenbank	> Entwicklungsidee > Analyse Markt und Regulatorien > Bezirks- und Stadtvertretung, BürgerInnen, Dienstleister und weitere Stakeholder > Bebauungsoptimierung und Stadtentwicklung > Koordination der Flächenwidmung	> Integrale Planung und fachübergreifende Projektteams > Typen- und Produktentwicklung > Festlegung der ästhetischen, ökologischen, funktionellen und wirtschaftlichen Anforderungen > Detaillierte Projektkalkulation > Fachplanung > Koordination des Baugenehmigungsverfahrens	> Baureifmachung > Beschaffung und Vergabe der Bauleistungen >Gewerkekoordination/ Bauleitung > Bauausführung > Qualitätskontrolle	> Entwicklung der Marketingkonzepte > Verkauf > Erstvermietung > Kundenservice und Nachbetreuung

Wertschöpfung und Projektentwicklung

Dank langjähriger Erfahrung, umfassender Markt- und Branchenexpertise sowie intensiver, laufender Marktanalyse können die Immobilienentwicklungsaktivitäten mit Erfolg umgesetzt werden und einen wertvollen Beitrag im Sinne der Wertschaffung, Nachhaltigkeit und zur Entschärfung der Wohnungsnot leisten.

Durch die Internalisierung von Prozessschritten in die eigene Wertschöpfungskette können die Wohnbauprojekte stringent und zielgerichtet betreut und Kostensynergien mit Blick auf technische Lösungen und das Pooling von Einkaufsvolumina genutzt werden. Die interne Abbildung der vollständigen Wertschöpfungskette im Immobiliendevelopment trägt zur Effizienz und damit zur Profitabilität bei.

Im Segment Development unterscheiden wir zwei Verwertungskanäle:

―	Development to sell sind jene Einheiten, die an Investoren oder direkt an künftige Eigennutzer veräußert werden.
―	Development to hold beschreibt jene Wohnbauprojekte, deren Wohnungen nach ihrer Fertigstellung in den Bewirtschaftungsbestand von Vonovia übergehen.

Die aktuellen Rahmenbedingungen im Wohnimmobiliensektor, geprägt von steigenden Baukosten und steigenden Zinsen, führen zu geänderten Anforderungen an Immobilienentwicklungsprojekte hinsichtlich Rentabilität und Finanzierung. Vor diesem Hintergrund werden die Projekte hinsichtlich ihrer Designation zu den zwei Verwertungskanälen laufend überprüft und gegebenenfalls umdesigniert.

Aufgrund dieser Rentabilitätskriterien und dieser Anforderungen an die Innenfinanzierung wurde im Jahr 2023 das Projekt Potsdam-Krampnitz teilweise aus dem Portfolio to hold in das Portfolio to sell umdesigniert. Diese Designation umfasst insgesamt 859 Einheiten und ein Projektvolumen von 481,6 Mio. €.

Development im Überblick

Zum 31. Dezember 2023 lag das Gesamtvolumen des Developmentportfolios bei 55.482 Wohneinheiten (insgesamt 6.979 Einheiten aus Projekten in Bau und insgesamt 48.503 Einheiten aus der Pipeline).

Zum 31. Dezember 2023 lag das Volumen des Development-to-sell-Portfolios bei 20.416 Wohneinheiten, davon 4.998 Einheiten aus Projekten in Bau, 1.173 Einheiten aus der kurzfristigen und 14.245 Einheiten aus der mittelfristigen Pipeline. Der Anteil aus der Projektentwicklung in Deutschland lag bei 17.755 Einheiten (4.998 Einheiten aus Projekten in Bau, 600 Einheiten aus der kurzfristigen und 12.157 Einheiten aus der mittelfristigen Pipeline). Auf Deutsche Wohnen entfielen 6.343 Einheiten. Der Anteil aus der Projektentwicklung in Österreich lag bei 2.661 Einheiten (573 Einheiten aus der kurzfristigen und 2.088 Einheiten aus der mittelfristigen Pipeline).

Das Development-to-hold-Portfolio umfasste zum 31. Dezember 2023 35.066 Wohneinheiten, davon 1.981 Einheiten aus Projekten in Bau, 253 Einheiten aus der kurzfristigen und 32.832 Einheiten aus der mittelfristigen Pipeline. Der Anteil aus Deutschland lag bei 28.995 Einheiten (1.981 Einheiten aus Projekten in Bau, 253 Einheiten aus der kurzfristigen und 26.761 Einheiten aus der mittelfristigen Pipeline). Der Anteil aus Österreich lag bei 3.317 Einheiten (3.317 Einheiten aus der mittelfristigen Pipeline). Der Anteil aus Schweden lag bei 2.754 Einheiten (2.754 Einheiten aus der mittelfristigen Pipeline).

Insgesamt wurden in diesem Bereich 1.309 Wohneinheiten fertiggestellt, davon 839 Einheiten in Deutschland, 296 Einheiten in Österreich und 174 Einheiten in Schweden.

Unternehmenssteuerung

Steuerungsmodell

Die Instrumente der Unternehmenssteuerung sind auf die Umsetzung der Strategie durch unsere nachhaltigen Geschäftsaktivitäten ausgerichtet.

Im Geschäftsjahr 2023 hat Vonovia die seit dem IPO etablierte Strategie in deren bedeutendste Werttreiber weiter aufgeschlüsselt. Dies wurde, vor dem Hintergrund der aktuellen Rahmenbedingungen, begleitet durch eine konsequente Verbesserung der Kapitalstruktur. Der neue Werttreiber-Ansatz wird im Kapitel → Grundlagen des Konzerns detailliert dargestellt und erläutert.

Gleichzeitig hat der Vorstand von Deutsche Wohnen die Pflegeaktivitäten einer strategischen Überprüfung unterzogen. Im Ergebnis werden die Pflegeaktivitäten zukünftig nicht mehr Teil der Unternehmensstrategie sein und sollen veräußert werden. Gegen Ende des Geschäftsjahres 2023 wurden die Pflegeaktivitäten einem Markttest unterzogen und in der Folge ab dem 4. Quartal 2023 als nicht fortzuführende Unternehmensaktivitäten in der Konzernberichterstattung ausgewiesen. Das Steuerungssegment Pflege entfällt damit. Einzelheiten sind im Anhang in Kapitel → [A2] Anpassung der Vorjahresangaben dargestellt.

Die Geschäftsaktivitäten werden somit über die vier Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development gesteuert.

Wir ordnen dem Segment Value-add die Aktivitäten der Handwerker- und Wohnumfeldorganisation, das Wohneigentumsverwaltungsgeschäft, das Kabel-TV-Geschäft, die Messdienstleistungen, die Energielieferung sowie unsere Versicherungsdienstleistungen zu.

Das Segment Recurring Sales umfasst die regelmäßigen und nachhaltigen Verkäufe von einzelnen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern aus unserem Portfolio.

Der Verkauf ganzer Gebäude, von Grundstücken oder größerer Portfolios, die jeweils nicht Bestandteil des strategisch relevanten Bestands sind (MFH Sales/Non Core), erfolgt opportunistisch und ist deshalb nicht Bestandteil des Segments Recurring Sales. Wir weisen solche opportunistischen Verkäufe im Segmentbericht in der Spalte Sonstiges aus.

Das Segment Development beinhaltet die Projektentwicklung zur Schaffung von neuem Wohnraum. Dies umfasst die Wertschöpfungskette beginnend beim Ankauf von Grundstücken ohne Bebauungsplan bzw. Widmung bis hin zur Fertigstellung und dem Verkauf (to sell) bzw. der Integration in den eigenen Bestand (to hold). Im Einzelnen sind dies Projekte an ausgewählten, attraktiven Standorten.

Wir betreiben ein konzernweit integriertes Planungs- und Controllingsystem, das auf zentrale Steuerungskennzahlen abstellt. Basierend auf der aus unserer Strategie abgeleiteten Mittelfristplanung, die einer jährlichen Überprüfung unterliegt und bei nennenswerten Transaktionen unterjährig aktualisiert wird, wird für alle Bereiche des Konzerns ein Budget erstellt. Im Verlauf des Geschäftsjahres erfolgt für alle steuerungsrelevanten Kennzahlen ein regelmäßiger Abgleich der aktuellen Geschäftsentwicklung mit diesen Zielvorgaben sowie den jeweils aktuellen Prognosen. Daraus abgeleitet wird das Geschäft zielgerichtet gesteuert und erforderliche Maßnahmen zur Gegensteuerung werden eingeleitet und nachverfolgt.

Wir unterscheiden in finanzielle und in nichtfinanzielle Steuerungskennzahlen.

Steuerungssystem 2024

Die zukünftige Orientierung der Geschäftsaktivitäten an den bedeutendsten Werttreibern erfordert in der Konsequenz eine Anpassung des Steuerungssystems, da das bisherige Steuerungssystem unter den aktuellen Rahmenbedingungen nicht mehr im geforderten Maße relevante Steuerungsinformationen im Sinne einer rendite- und gleichzeitig Cashflow-orientierten Steuerung sowie die notwendige Transparenz bereitstellt.

Das Steuerungssystem 2024 ist modular aufgebaut und unterscheidet Steuerungskennzahlen auf Gesamtkonzernebene (bedeutsamste Steuerungskennzahlen im Sinne des DRS 20) und Steuerungskennzahlen auf Segmentebene.

Der Vorstand hat deshalb mit Blick auf die zukünftige Steuerung des Unternehmens nachfolgende Ausprägung des Steuerungssystems entworfen.

Steuerungskennzahlen auf Konzernebene ab 2024

Zukünftig wird ausgehend vom Periodenergebnis nach IFRS auf das Ergebnis vor Steuern (EBT) übergeleitet, da Steuern nicht Gegenstand der operativen Wertschöpfung sind.

Dieses EBT wird bereinigt um die Sondereffekte in der bisher bestehenden Definition (periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende oder betriebsatypische Sachverhalte). Zudem wird das Nettofinanzergebnis um unregelmäßig wiederkehrende, nicht Cash-relevante sowie finanzmathematische Bewertungssachverhalte bereinigt. Die weiteren Bereinigungen um Effekte aus der IAS 40-Bewertung, um außerordentliche Abschreibungen, Sonstiges (Ergebnis Non-Core/Sonstiges), das Ergebnis aus nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen sowie Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien führen zu einem Adjusted EBT des Konzerns sowie weiter unter Berücksichtigung der Minderheitenanteile zu einem Adjusted EBT nach Minderheiten. Das Adjusted EBT wird die führende Rentabilitätssteuerungskennzahl darstellen.

Zu dem Adjusted EBT des Konzerns werden das bereinigte Nettofinanzergebnis, Zwischengewinne sowie die planmäßigen Abschreibungen hinzuaddiert zum Adjusted EBITDA Total als Überleitung zur Summe der Segmentergebnisse.

Herleitung Adjusted EBT/Adjusted EBITDA

Periodenergebnis gemäß IFRS-Abschluss
(+)	Ertragsteuern gemäß Gewinn- und Verlustrechnung
=	Ergebnis vor Steuern (EBT) gemäß Gewinn- und Verlustrechnung
(+/-)	Sondereinflüsse
(+/-)	Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties
(+)	Nicht planmäßige Abschreibungen/Wertberichtigungen
(+/-)	Bewertungseffekte und Sondereffekte im Finanzergebnis
(+/-)	Ergebnis aus nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen
(+/-)	Ergebnisbeitrag aus Verkäufen Non Core/Sonstige
(+/-)	Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien
=	Bereinigtes Ergebnis vor Steuern des Konzerns (Adjusted EBT)
/	Anzahl der gewichteten durchschnittlichen Anzahl der dividendenberechtigten Aktien
=	Adjusted EBT pro Aktie
	Adjusted EBT
(+)	Planmäßige Abschreibungen
(+/-)	Bereinigtes Netto-Finanzergebnis
(+/-)	Zwischengewinne/-verluste
=	Adjusted EBITDA Total

Aufbauend auf dem Adjusted EBT wird auf einen Operating Free Cash-Flow (OFCF) als führende Innenfinanzierungskennzahl übergeleitet. Dabei werden zum Adjusted EBT die planmäßigen Abschreibungen hinzuaddiert sowie der Liquiditätsbeitrag des Segments Recurring Sales und die Veränderung des Working Capital berücksichtigt. Die substanzwahrenden Investitionen sowie die Dividendenzahlungen an Konzernfremde sowie die Ertragsteuerzahlungen werden subtrahiert. Dieser Operating Free Cash-Flow zeigt die operative Leistungsfähigkeit zur Generierung von Zahlungsmittelüberschüssen und damit die Innenfinanzierungskraft.

Herleitung Operating Free Cash-Flow

Bereinigtes Ergebnis vor Steuern des Konzerns (Adjusted EBT)
(+)	Planmäßige Abschreibungen
(+/-)	Veränderung des Nettoumlaufvermögens (Working Capital) gemäß Kapitalflussrechnung (bereinigt um Sonderzahlungseffekte)
(+)	Buchwertabgänge Recurring Sales
(-)	Substanzwahrende Investitionen
(-)	Dividenden und Auszahlungen an nicht beherrschende Anteilseigener (Minderheiten)
(-)	Ertragsteuerzahlungen gemäß Kapitalflussrechnung (bereinigt um Ertragsteuern des Nicht-Kerngeschäfts)
=	Operating Free Cash-Flow

Der Beitrag aufgegebener Geschäftsaktivitäten wird separat dargestellt.

Weitere Kennzahlen auf Konzernebene

Auf Gesamtkonzernebene sind ferner der EPRA Net Tangible Assets (EPRA NTA) sowie der Nachhaltigkeits-Performance-Index (SPI) die bedeutsamsten Steuerungskennzahlen.

Die Überprüfung der Fortentwicklung des Unternehmenswerts erfolgt anhand der Kennzahl EPRA NTA. Dabei orientieren wir uns hinsichtlich der Ermittlung an den "Best Practice Recommendations" der EPRA (European Public Real Estate Association).

Herleitung EPRA NTA

Eigenkapital der Anteilseigner von Vonovia
(+)	Latente Steuern auf Investment Properties ^*
(+)	Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente ^**
(-)	Goodwill
(-)	Immaterielle Vermögenswerte
=	EPRA NTA
/	Anzahl der zum jeweiligen Stichtag dividendenberechtigten Aktien
=	EPRA NTA pro Aktie

^* Anteil für Hold-Portfolio.
^** Bereinigt um Effekte aus Fremdwährungsswaps.

Neben den finanziellen Steuerungsgrößen liegen in gleicher Weise auch nichtfinanzielle operative Kennzahlen in unserem Fokus.

Unsere Geschäftsaktivitäten sind auf Klimaschutz, vertrauensvolle, transparente und verlässliche Unternehmensführung sowie auf gesellschaftliche und soziale Verantwortung für unsere Kunden und Mitarbeiter ausgerichtet.

Nachhaltigkeits-Performance-Index

Aufgrund dieser Ausrichtung haben wir bereits mit dem Geschäftsjahr 2021 den Nachhaltigkeits-Performance-Index als zentrale nichtfinanzielle Steuerungsgröße eingeführt. Indikatoren des Nachhaltigkeits-Performance-Index sind die CO ₂ -Intensität im Gebäudebestand, die Energieeffizienz von Neubauten, der Anteil barrierearmer (Teil-)Modernisierungen an Neuvermietungen, die Steigerung der Kunden- und Mitarbeiterzufriedenheit sowie der Anteil weiblicher Führungskräfte im Top-Management.

Jede Komponente wird mit einem individuellen Faktor gewichtet, und für jede Komponente wird eine jährliche Zielgröße festgelegt. Die gewichteten Zielgrößen entsprechen zusammengefasst einem Zielwert von 100 %, dessen Erreichung jährlich angestrebt wird. In der Berichterstattung über die Ausprägung der Einzelindikatoren innerhalb der nichtfinanziellen Konzernerklärung werden die Geschäftsaktivitäten von Deutsche Wohnen mit berücksichtigt (ohne das Segment Pflege), sofern nicht anders ausgewiesen.

Als weitere nicht-operative, finanzielle Kennzahlen dienen zudem der Loan-to-Value (LTV) zur Überwachung des Finanzschuldendeckungsgrads durch unsere Immobilienbestände, der Net Debt/EBITDA zur Überwachung des Finanzschuldendeckungsgrads durch unser nachhaltiges operatives Ergebnis sowie die Interest Coverage Ratio (ICR) als Zinsdeckungsgrad durch unser nachhaltiges operatives Ergebnis.

Steuerungskennzahlen auf Segmentebene

Die wesentliche Steuerungskennzahl auf Segmentebene stellt unverändert das jeweilige Adjusted EBITDA dar. Die Summe der Adjusted EBITDA-Kennzahlen der Segmente ergibt wiederum das auf Konzernebene dargestellte Adjusted EBITDA Total. Das Adjusted EBITDA stellt damit die Basis für die operative Steuerung der vier fortgeführten Segmente, um periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende oder betriebsatypische Sachverhalte bereinigt, dar.

Herleitung Adjusted EBITDA

Segmenterlöse Rental
(-)	Aufwendungen für Instandhaltung
(-)	Operative Kosten Rental
=	Adjusted EBITDA Rental
	Segmenterlöse Value-add
	davon externe Umsätze
	davon interne Umsätze
(-)	Operative Kosten Value-add
=	Adjusted EBITDA Value-add
	Segmenterlöse Recurring Sales
(-)	Verkehrswertabgänge bereinigt um periodenfremde Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien Recurring Sales
=	Bereinigtes Ergebnis Recurring Sales
(-)	Vertriebskosten Recurring Sales
=	Adjusted EBITDA Recurring Sales
	Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell
(-)	Herstellkosten Development to sell
=	Rohertrag Development to sell
(-)	Operative Kosten Development
=	Adjusted EBITDA Development
∑	Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche)

Das Adjusted EBITDA Rental spiegelt das operative Ergebnis aus der Bewirtschaftung von Wohnimmobilien wider. Es lässt sich unterteilen in die drei zentralen Komponenten Segmenterlöse Rental, Aufwendungen für Instandhaltung und operative Kosten des Segments Rental. Letztere beinhalten alle Aufwendungen und Erträge, die nicht Aufwendungen für Instandhaltung oder Mieteinnahmen des Segments Rental darstellen.

Die organische Mietsteigerung zeigt die Steigerung der monatlichen Ist-Miete für das Wohnungsportfolio, das zwölf Monate vorher bereits im Bestand von Vonovia und zum Berichtsstichtag vermietet war, zuzüglich der Mietsteigerung durch Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen. Die monatliche Ist-Miete pro m ² gibt Aufschluss über die durchschnittlichen Mieterlöse des vermieteten Wohnungsbestands zum jeweiligen Berichtsstichtag.

Neben der operativen Ertragskraft sind die Investitionen (Modernisierungs- und Neubauleistungen) maßgeblich für die Wertentwicklung unseres Immobilienportfolios.

Die Steuerung der Geschäftsaktivitäten des Segments Value-add erfolgt über das Adjusted EBITDA Value-add.

Den Erfolg des Segments Recurring Sales messen wir mit dem Adjusted EBITDA Recurring Sales. Dabei werden im Adjusted EBITDA Recurring Sales den erzielten Erlösen aus Wohnungsprivatisierung die entsprechenden Verkehrswertabgänge der veräußerten Vermögenswerte sowie die zugehörigen Verkaufskosten gegenübergestellt. Um einen periodengerechten Ausweis von Gewinn und Umsatz und damit eine Verkaufsmarge zu zeigen, ist es erforderlich, die nach IFRS 5 bewerteten Verkehrswertabgänge um realisierte/unrealisierte Wertveränderungen zu bereinigen.

Das Adjusted EBITDA Development beinhaltet den Rohertrag aus den Developmentaktivitäten der to-sell-Projekte (Erlöse der veräußerten Developmentprojekte abzüglich der Herstellungskosten) abzüglich der operativen Kosten des Segments Development.

Die Summe der Adjusted EBITDAs unserer vier Segmente ergibt das Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche). Es drückt die gesamte Leistung unseres nachhaltigen operativen Geschäfts vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen aus.

Die dargestellten finanziellen Kennzahlen sind sogenannte "Non-GAAP Measures" oder "Alternative Performance Measures" (APMs), das heißt Kennzahlen, die sich nicht direkt aus den Zahlen des Konzernabschlusses nach IFRS ablesen lassen. Die finanziellen Steuerungsgrößen lassen sich aber alle auf die nächstmögliche Konzernabschlusskennzahl überleiten oder in der Überleitung direkt dem IFRS-Konzernabschluss entnehmen.

Steuerungskennzahlen 2023

Bis zum Ende des 4. Quartals 2023 wurde das bisherige Steuerungssystem wie im Geschäftsbericht 2022 dargestellt fortgeführt.

Group FFO

Für die Steuerung der nachhaltigen operativen Ertragskraft unseres Geschäfts war im Jahr 2023 noch der Group FFO führend, welcher zukünftig durch das Adjusted EBT ersetzt wird.

Herleitung Group FFO

Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche)
(-)	Zinsaufwand FFO
(-)	Laufende Ertragsteuern FFO
(-/+)	Zwischengewinne/-verluste
=	Group FFO

Segmentebene

Die Steuerungskennzahlen auf Segmentebene, wie sie im Steuerungssystem 2024 dargestellt sind, galten so auch bereits für das Jahr 2023.

Auf Konzernebene waren auch im Jahr 2023 der Nachhaltigkeits-Performance-Index wie auch der EPRA NTA pro Aktie gültig.

Zum Ende des 4. Quartals 2023 wurde im Segment Development der Ausweis von Development to hold geändert. Einzelheiten dazu sind im Anhang im Kapitel Anpassungen der Vorjahresangaben dargestellt. Eine Erfassung sämtlicher Ergebnisbeiträge von Develoment to hold erfolgt fortan im Bewertungsergebnis und damit außerhalb des Adjusted EBITDA. Damit erfolgt diesbezüglich eine Angleichung des Steuerungsansatzes an den IFRS-Standard zur Bewertung von Investment Properties (IAS40).

Wirtschaftsbericht

Wesentliche Ereignisse in der Berichtsperiode

Das Geschäftsjahr 2023 war gekennzeichnet durch schwierige Rahmenbedingungen im Wohnimmobiliensektor. Einerseits führte die unveränderte Wohnungsknappheit zu einem Anstieg der Mieten, andererseits konnte die gesamtwirtschaftliche Angebotslücke durch den zurückhaltenden Neubau nicht weiter geschlossen werden. Der Transaktionsmarkt wies im Jahr 2023 ein sehr geringes Volumen außerhalb der Transaktionen von Vonovia auf.

Zinsanstieg und Inflation hatten darüber hinaus deutliche Auswirkungen auf die Beurteilung von Geschäftsmodellen und die Bewertung von Vermögenswerten, insbesondere bei zu Zeitwerten bewerteten Beständen sowie Geschäfts- oder Firmenwerten.

Im Geschäftsjahr 2023 wurden bei Vonovia Wertanpassungen auf Investment Properties in Höhe von insgesamt rund 10,7 Mrd. € vorgenommen. Der um Investitionen fortgeschriebene Wert der Investment Properties zum 31. Dezember 2023 beträgt rund 81,1 Mrd. €. Geschäfts- oder Firmenwerte sowie die Markenrechte wurden im Geschäftsjahr wertberichtigt, sodass zum 31. Dezember 2023 lediglich die zahlungmittelgenerierende Einheit Value-add noch einen Geschäfts- und Firmenwert in Höhe von 1,4 Mrd. € auswies.

Dementsprechend waren die Kapitalstruktur und die Kapitalallokation aufgrund der geänderten Renditeanforderungen und des Zinsumfelds wesentliche Fokusthemen der Unternehmenssteuerung. Ein wesentlicher Aspekt dabei war die Stärkung der Innenfinanzierung.

Trotz des schwachen Transaktionsmarkts konnte Vonovia im Geschäftsjahr 2023 durch zwei Joint Ventures und zwei Blocktransaktionen ihre Kapitalstruktur erfolgreich stärken.

Mit Veröffentlichung vom 26. April 2023 hat sich Vonovia mit einem Investmentvehikel, beraten und gemanagt von Apollo Capital Management L.P., auf eine Minderheitsbeteiligung von 34,5 % direkt bzw. durchgerechnet von 27,6 % an einem ausgewählten Portfolio der Südewo von rund 21.000 Wohneinheiten in Baden-Württemberg geeinigt.

Das Investmentvehikel wird finanziert durch Beteiligungsgesellschaften, Versicherungen und sonstige langfristige Investoren, die durch Apollo Capital Management L.P. beraten und betreut werden. Die Nettogegenleistung betrug rund 1,0 Mrd. €. Die Transaktion wurde im 2. Quartal 2023 vollzogen.

Vonovia hat sich im 4. Quartal mit Unterzeichnung am 27. Oktober 2023 wiederum mit einem Investmentvehikel, beraten und gemanagt von Apollo Capital Management L.P., auf eine Eigenkapitalbeteiligung von rund 30 % an einem ausgewählten Portfolio von rund 31.000 Wohneinheiten in Norddeutschland geeinigt. Das Investmentvehikel wird finanziert durch Beteiligungsgesellschaften, Versicherungen und sonstige langfristige Investoren, die durch Apollo Capital Management L.P. beraten und betreut werden. Die Nettogegenleistung betrug rund 1,0 Mrd. €. Der Vollzug der Transaktion erfolgte am 31. Dezember 2023.

Am 4. Mai 2023 haben Vonovia und Deutsche Wohnen mit von CBRE Investment Management verwalteten Fonds den Verkauf von fünf Objekten in Berlin, München und Frankfurt mit insgesamt 1.350 Wohnungen und einem Kaufpreis von rund 560 Mio. € vereinbart. Dabei handelte es sich um drei neu errichtete Bestandsobjekte sowie zwei Neubauprojekte in der finalen Bauphase. Der Vollzug der Sharedealkomponente erfolgte am 31. Mai 2023.

Am 3. November 2023 wurde eine weitere Transaktion als sog. Asset Deals von Vonovia und Deutsche Wohnen mit von CBRE Investment Management verwalteten Fonds bezüglich Neubauprojekten mit einem Volumen von 357 Mio. € veröffentlicht. Der Vollzug stand am 31. Dezember 2023 noch aus.

Darüber hinaus konnten Transaktionen in den übrigen Verkaufskategorien erfolgreich umgesetzt werden. Zu nennen ist dabei die am 7. Oktober 2023 bekannt gegebene Transaktion zwischen der Stadt Dresden und Vonovia über insgesamt 1.213 Wohnungen. Das Paket beinhaltet auch unbebaute Grundstücke mit einer Fläche von etwa zwölf Hektar. Der Gesamtpreis beträgt 87,8 Mio. €. Der Vollzug der Transaktion wird für das Jahr 2024 erwartet.

Im 1. Quartal 2023 hatte Vonovia ihre 10%-ige Beteiligung an der französischen Vesta SAS für netto 95,7 Mio. € veräußert und sich damit aus dem französischen Markt zurückgezogen.

Im Zuge der strategischen Überprüfung des Segments Pflege hat der Vorstand von Deutsche Wohnen entschieden, die Geschäftsaktiviäten nicht fortzuführen und zu veräußern. Die Verkaufsbemühungen für den Geschäftsbereich Pflege wurden inzwischen initiiert und es wird ein Verkauf bis Dezember 2024 erwartet. Dementsprechend wird der überwiegende Teil des Segments Pflege als aufgegebener Geschäftsbereich dargestellt.

Im Geschäftsjahr 2023 förderten die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien, die positive Mietenentwicklung sowie realisierte Synergien im Rahmen des Zusammenschlusses mit Deutsche Wohnen die positive Entwicklung unseres Kerngeschäfts Rental.

Zum 31. Dezember 2023 waren die Bestände von Vonovia mit einer Leerstandsquote von 2,0 % nahezu voll vermietet. Der Kundenzufriedenheitsindex CSI lag im 4. Quartal 2023 0,4 Prozentpunkte unter dem Vergleichswert des Vorjahres. Im Durchschnitt des Gesamtjahres ergab sich für die Kundenzufriedenheit ein um 2,4 Prozentpunkte niedrigerer Wert im Einjahresvergleich.

Die weiterhin hohen Kundenzufriedenheitswerte bestätigten im Geschäftsjahr 2023 unsere Anstrengungen in der Bewirtschaftung und bildeten mit der niedrigen Leerstandsquote ein solides Fundament für unser Geschäft. Gleichzeitig bedeutet dies nachhaltig stabile positive Cashflows und damit eine solide Basis für die Erträge aus unserem Immobilienportfolio.

Die übrigen Geschäftssegmente waren durch das gestiegene Zinsniveau im Berichtszeitraum sowie durch die Inflation, insbesondere durch die starken Baukostensteigerungen, negativ beeinflusst.

Aufgrund der gestiegenen Renditeanforderungen wurden die Investitionsvorhaben neu analysiert, entsprechend neu beurteilt und neu priorisiert. Insbesondere beim Start neuer Projekte wurde somit Zurückhaltung geübt. Aber auch die Anforderungen an die Kapitalstruktur und Innenfinanzierung waren wichtige Entscheidungsparameter. In diesem Zusammenhang konnten im Jahr 2023 Transaktionen mit Blick auf die Reduzierung des Verschuldungsgrads erfolgreich realisiert werden.

Die gestiegenen Renditeanforderungen primär aufgrund des gestiegenen Zinsniveaus wirkten sich auch bei potenziellen Transaktionspartnern aus und führten insoweit zu geringeren Verkäufen im Segment Recurring Sales sowie bei Projekten im Development to sell.

Das Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche) lag mit 2.583,8 Mio. €. um 0,9 % unter dem Wert des Vorjahres von 2.606,1 Mio. €. Das Adjusted EBITDA des Segments Rental lag mit 2.401,7 Mio. € um 6,5 % über dem Wert des Vorjahres von 2.254,3 Mio. €, während für die übrigen Segmente marktbedingt ein Rückgang der Adjusted EBITDAs zu verzeichnen war; für Value-add um 16,7 %, für Recurring Sales um 53,1 % und für Development um 85,3 %.

Auf der ordentlichen Hauptversammlung am 17. Mai 2023 wurde für das Geschäftsjahr 2022 eine Dividende in Höhe von 0,85 € pro Aktie beschlossen. Wie in den Vorjahren wurde den Aktionären angeboten, zwischen der Auszahlung der Dividende in bar oder in Form der Gewährung von neuen Aktien zu wählen. Während der Bezugsfrist haben sich Aktionäre mit insgesamt 44,87 % der dividendenberechtigten Aktien für die Aktiendividende anstelle der Bardividende entschieden. Dementsprechend wurden 18.795.001 neue Aktien aus dem genehmigten Kapital der Gesellschaft mit einem Gesamtbetrag von 303.539.266,15 € ausgegeben. Der Gesamtbetrag der in bar ausgeschütteten Dividende belief sich damit auf 372.933.231,30 €.

Darüber hinaus stimmte die Hauptversammlung über die Wahl von acht Aufsichtsratsmitgliedern ab. Neu in das Gremium gewählt wurde Frau Dr. Daniela Gerd tom Markotten. Wie geplant wurde der Aufsichtsrat von zwölf auf zehn Mitglieder verkleinert. In seiner konstituierenden Sitzung hat der Aufsichtsrat Frau Clara-Christina Streit zu seiner Vorsitzenden gewählt.

Zum 1. Oktober 2023 hat Frau Ruth Werhahn die Verantwortung für das neue Personalressort von Vonovia übernommen und ist nun Vorstandsmitglied der Vonovia SE.

Am 7. März 2023 wurde Vonovia wie berichtet durch die Staatsanwaltschaft Bochum aufgrund notwendiger Durchsuchungsmaßnahmen im Rahmen eines Ermittlungsverfahrens darüber informiert, dass gegen frühere und zum damaligen Zeitpunkt noch aktuelle Mitarbeiter im technischen Bereich wegen des Verdachts der Korruption ermittelt werde. Hierbei ist es durch die Beschuldigten durch Außerkraftsetzung und Umgehung von Kontrollen und Compliance-Regularien auch zu potenziellen Schädigungen von Vonovia gekommen.

Entwicklung von Gesamtwirtschaft und Branche

Nach robuster Expansion in den Pandemie-Folgejahren 2021 und 2022 und vor dem Hintergrund hoher Lebenshaltungskosten, schwacher Auslandsnachfrage und einer strafferen Geldpolitik hat die europäische Wirtschaft laut Europäischer Kommission an Schwung verloren. In ihrer Herbstprognose erwartet die Kommission für das Jahr 2023 ein BIP-Wachstum von 0,6 % in der EU und im Euroraum. Für die Zukunft wird mit einer leichten Erholung der Wirtschaftsaktivitäten gerechnet, da sich der Verbrauch aufgrund eines immer noch robusten Arbeitsmarkts, eines anhaltenden Lohn-Wachstums und einer weiteren Abschwächung der Inflation erholt. Angesichts der schwierigen Rahmenbedingungen ist die deutsche Wirtschaft laut Schätzung des Statistischen Bundesamts (Destatis) im Jahr 2023 gemessen am Bruttoinlandsprodukt (BIP) um 0,3 % gegenüber dem Vorjahr geschrumpft. Damit setzte sich, so Destatis, die Erholung vom tiefen Einbruch im Corona-Jahr 2020 nicht weiter fort. In Schweden sank das BIP im Jahr 2023 laut Konjunkturinstitutet um voraussichtlich 0,2 %. Die schwedische Wirtschaft ist nicht ausgelastet, und die Produktionslücke dürfte sich 2024 noch vergrößern. In Österreich schrumpfte das BIP laut WIFO voraussichtlich um 0,8 %. Inflationsbedingt gesunkene Realeinkommen und eine weltweite Industrieschwäche belasten die Konjunktur. Für 2024 wird ein BIP-Wachstum von 0,9 % in Deutschland (IfW Kiel), 1,0 % in Schweden (Konjunkturinstitutet) und 0,9 % in Österreich (WIFO) erwartet.

Laut Bundesagentur für Arbeit waren auch auf dem deutschen Arbeitsmarkt Auswirkungen der schwachen Konjunktur sichtbar. Arbeitslosigkeit und Unterbeschäftigung (ohne Kurzarbeit) stiegen im Jahresdurchschnitt an. Gleichzeitig nahm aber auch die Erwerbstätigkeit leicht zu. Die Arbeitslosenquote auf Basis aller zivilen Erwerbspersonen stieg im Jahresdurchschnitt 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 0,4 Prozentpunkte auf 5,7 %. In Schweden betrug die Arbeitslosenquote laut Konjunkturinstitutet im Jahr 2023 voraussichtlich 7,7 %, rund 0,2 Prozentpunkte mehr als im Vorjahr. In Österreich lag die Arbeitslosenquote nach nationaler Berechnung laut Arbeitsmarktservice bei 6,4 % und damit nur 0,1 Prozentpunkte höher als im Vorjahr. Im Jahresdurchschnitt 2024 wird eine Arbeitslosenquote nach jeweils nationaler Definition von in Deutschland 5,8 % (IfW Kiel), in Schweden 8,4 % (Konjunkturinstitutet) und in Österreich 6,4 % (WIFO) erwartet.

Die Inflation hat sich im Laufe des Jahres 2023 wieder abgeschwächt, nachdem es im Jahresverlauf 2022 unter dem Druck der Energie-, Lebensmittel- und anderer Rohstoffpreise noch zu einem spürbaren Anstieg kam. Gemessen am jeweiligen nationalen Verbraucherpreisindex (VPI), lag die Inflationsrate gegenüber dem Vorjahr, laut Zahlen der nationalen statistischen Ämter, im Jahresdurchschnitt bei voraussichtlich 5,9 % in Deutschland, 8,5 % in Schweden und 7,8 % in Österreich. Für das Jahr 2024 wird erwartet, dass sich der Preisauftrieb weiter abschwächt und die Inflationsraten niedriger ausfallen. Als Preisdämpfer werden unter anderem für Deutschland die rückläufige Preisentwicklung für Energie, Nahrungsmittel sowie Kerngüter genannt, für Schweden die gesunkenen Energie- sowie Rohstoffpreise und für Österreich günstigere Treibstoffpreise. Nach jeweils nationaler Definition wird ein VPI-Anstieg von in Deutschland 2,3 % (IfW Kiel), in Schweden 2,9 % (Konjunkturinstitutet) und in Österreich 4,0 % (WIFO) erwartet.

Mit der Absicht, die zeitnahe Rückkehr der Inflation zum mittelfristigen 2 %-Ziel zu erreichen, erhöhte die Europäische Zentralbank (EZB) im Jahr 2023 den Leitzins weiter in mehreren Schritten, zuletzt im September 2023 auf nun 4,50 %. Der Zinsanhebungszyklus dürfte laut IfW Kiel zu einem Ende gekommen sein. Aufgrund der hohen Inflationsrate erhöhte auch die Schwedische Reichsbank die Policy Rate seit Jahresbeginn in weiteren Schritten, zuletzt im September 2023 auf 4,00 %. Die Policy Rate könnte laut Konjunkturinstitutet ab Sommer 2024 wieder sinken. In diesem Umfeld lagen die Bauzinsen in Deutschland, Schweden und Österreich im Mittel im Jahr 2023 höher als im Vorjahr. In Deutschland zeichnete sich zum Jahresende wieder ein leichter Rückgang der Bauzinsen ab.

Das Zinsumfeld belastet die Immobilienmärkte. Die Märkte für Wohneigentum begannen bereits im Jahresverlauf 2022 sich abzukühlen und der Wohninvestmentmarkt ist durch Preisfindungsprozesse und niedrige Transaktionszahlen bestimmt. Dennoch sind die fundamentalen Rahmenbedingungen am Wohnungsmarkt in Deutschland laut Savills aus Sicht von Investoren sehr attraktiv. Der zinsinduzierten Preiskorrektur im abgelaufenen Jahr wirkt die sich kurzfristig weiter verschärfende Angebotsknappheit entgegen. Am Mietwohnungsmarkt dürfte sich die Lage aus Nutzersicht weiter anspannen, die meisten Eigentümer können mit weiterem Mietwachstum rechnen. Die Nachfrage wächst hier laut bulwiengesa auch aufgrund der Umlenkung von potenziellen Käufern in den Mietermarkt. Deutschlandweit stiegen die inserierten Mieten weiter an und lagen laut empirica im Durchschnitt aller Baujahre im 4. Quartal 2023 um 5,7 % (Neubau 5,6 %) höher als im Vorjahresquartal. Laut DB Research dürften die Neuvertragsmieten im laufenden Jahr um etwa 5 %, die Mieten bei bestehenden Verträgen um ca. 2,2 % wachsen. Nach Angaben des SCB stiegen die Mieten in Schweden 2023 im Durchschnitt um 4,1 %. Erste Daten von Hem & Hyra, der Mitgliederzeitung des schwedischen Mieterverbands (Hyresgästföreningen), aus den Mietverhandlungen für das Jahr 2024 deuten auf einen weiteren kräftigen Anstieg der Mieten hin. In Österreich stiegen die Mieten (inklusive Neuvermietungen) laut Statistik Austria im Jahr 2023 gegenüber dem Vorjahr um 7,9 %. Frei vereinbare Mieten dürften hier laut RE/MAX nachfragebedingt auch 2024 steigen.

Die Kaufpreisdynamik kühlte sich im Jahresverlauf 2022 in Deutschland, Schweden und Österreich spürbar ab. Der Preisrückgang setzte sich in Deutschland auch im Jahr 2023 im Allgemeinen fort. Der empirica Preisindex für Eigentumswohnungen (alle Baujahre) lag zum 4. Quartal 2023 um 5,5 % niedriger als im Vorjahreszeitraum. Im Neubausegment lag der Preisindex, dank einer leichten Erholung ab der Jahresmitte, im 4. Quartal 2023 um 0,2 % höher als im Vorjahreszeitraum. DB Research geht davon aus, dass die Marktbereinigung bald abgeschlossen ist. Die Preise für Mieter-Eigentümer-Wohnungen in Schweden ("Bostadsrätter") lagen laut Svensk Mäklarstatistik im Dezember 2023 1,4 % höher als im Vorjahreszeitraum. Nach einer sichtlichen Erholung der Preise zu Jahresbeginn 2023 setzte im letzten Quartal des Jahres jedoch wieder ein Rückgang ein. Die Experten der Swedbank gehen davon aus, dass die Preise für Wohnimmobilien in der ersten Hälfte des Jahres 2024 ihren Tiefpunkt erreichen werden. Der Wohnimmobilienpreisindex der Österreichischen Nationalbank (OeNB) auf Basis neuer und gebrauchter Eigentumswohnungen sowie Einfamilienhäuser in Österreich zeigt für das 3. Quartal 2023 einen Rückgang um 2,9 % gegenüber dem Vorjahr. Gemessen an den Steigerungen gegenüber dem jeweiligen Vorquartal, fielen die Preise für Wohnimmobilien im 4. Quartal 2022 um rund 2 %. Im 1. bis 3. Quartal 2023 verlief der Rückgang dann mit zwischen -0,2 % und -0,4 % deutlich gedämpfter. Der Preistrend bei Wohneigentum in Österreich zeigt laut RE/MAX für 2024 zunächst nach unten.

Die Bevölkerungszahl in Deutschland, Schweden und Österreich ist 2023 voraussichtlich erneut gestiegen und dürfte weiter wachsen. Es fehlt in vielen großen Städten und Metropolregionen nach wie vor an Wohnungen. Indessen wird ein Rückgang der Bautätigkeit erwartet. Die aktuelle Mischung aus hohen Baupreisen und gestiegenen Zinsen zeigt spürbar Wirkung. Nach Schätzungen des GdW dürften im Jahr 2023 in Deutschland nur 242.000 Wohnungen fertiggestellt worden sein, im Vergleich zu 295.000 im Jahr 2022. Für 2024 könnte die Zahl auf 214.000 sinken. Die Bundesregierung hatte sich das Ziel von jährlich 400.000 neuen Wohnungen in Deutschland gesetzt. Das in den kommenden Jahren sinkende Neubauvolumen bedeutet laut JLL insbesondere für die Mietwohnungsmärkte eine weitere Verschärfung des Nachfrageüberhangs. Laut Schätzung von Boverket müssen in Schweden bis 2030 jährlich etwa 67.000 Wohnungen neu gebaut werden, 2023 wurden voraussichtlich rund 60.000 Wohnungen fertiggestellt. Die Zahl der Fertigstellungen werde, so Boverket, im Jahr 2024 auf rund 40.000 Wohnungen und 2025 rund 25.000 Wohnungen fallen. Damit wird der jährliche Zusatzbedarf nicht gedeckt. In Österreich ist laut OeNB das Ende eines ausgeprägten Wohnungsbauzyklus zu beobachten. Hier hat der Wohnungsbau laut Bank Austria in den letzten Jahren dem stark gestiegenen Bedarf an Wohnraum Rechnung getragen. 2023 und 2024 wird die Wohnbauleistung deutlich schrumpfen. Zwar sollte der Bedarf mit der erwarteten Neubautätigkeitmengenmäßig weitgehend gedeckt werden; ob auch der Nachfrage in allen Segmenten, insbesondere dem preiswerten Wohnraum, entsprochen wird, bleibt laut Bank Austria aber offen.

Aufgrund der Kombination aus höheren Zinsen, ungünstigeren Finanzierungsbedingungen und gestiegenen Baukosten befindet sich der Wohnungsbau in allen drei Ländern in einer schwierigen Phase. In Deutschland hatte zudem der Bund die Neubauförderung reduziert und die Neubaustandards Anfang 2023 verschärft. Hinzu kommt die wohnungspolitische Unsicherheit, nachdem Ende 2023 der Nachtragshaushalt 2021 für rechtswidrig erklärt wurde und deshalb der Bundeshaushalt 2024 neu verhandelt werden muss. In Schweden wurde die Investitionsförderung für Mietwohnungen nach 2022 gestrichen. Neubauentwicklungen sind bei den derzeitigen Bedingungen wirtschaftlich kaum noch darstellbar.

Der deutsche Wohninvestmentmarkt zeigte sich im Jahr 2023 verhalten. Das Transaktionsvolumen betrug laut CBRE 5,7 Mrd. €, lag 59 % niedriger als im Vorjahr und war das geringste Transaktionsvolumen seit 2011. Als Hauptgründe für die geringe Dynamik werden die Differenz der Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern genannt sowie die auf das Gebäudeenergiegesetz (GEG) folgenden Unsicherheiten und der damit verbundene Vertrauensverlust der Investoren. Seit Ende 2022 stiegen die Spitzenrenditen in den Top→-Städten nach Angaben von CBRE um fast 80 Basispunkte auf 3,34 % an. CBRE rechnet für 2024 mit einem anziehenden Wohntransaktionsmarkt und etwa 8 Mrd. € Investitionsvolumen. Als Treiber dafür werden zum Beispiel die weiter andauernden Portfoliobereinigungen börsennotierter Wohnungskonzerne sowie die Refinanzierungslücke spätzyklischer Investoren genannt. Am schwedischen Transaktionsmarkt wurden laut Colliers im Jahr 2023 segmentübergreifend Immobilien im Wert von 7,8 Mrd. € gehandelt, etwa 59 % weniger als im Vorjahr. Gemessen am Umsatz bildeten Wohnimmobilien mit einem Anteil von 23 % (2022: 28 %) das zweitgrößte Segment nach Logistik. Laut CBRE verzeichnete der österreichische Immobilieninvestmentmarkt im Gesamtjahr 2023 segmentübergreifend ein Transaktionsvolumen von rund 2,9 Mrd. €, gut ein Drittel weniger als im Vorjahreszeitraum. Der Anteil des Segments Wohnen betrug nur 9 %.

Zu den wohnungspolitischen Entwicklungen im Jahr 2023 und zu Jahresbeginn 2024 gehören in Deutschland zum Beispiel Änderungen am GEG. So wurde zum Jahresbeginn 2023 im Neubau das zulässige Primärenergieniveau verschärft. Am 1. Januar 2024 trat eine Novelle in Kraft, die darauf abzielt, den Anteil erneuerbarer Energien im Heizungssystem zu erhöhen und Emissionen zu reduzieren. Bei der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) kam es ebenfalls zu Reformen: Seit Jahresbeginn 2023 gelten neue Bedingungen bei der Sanierung zum Effizienzhaus-Standard und für Einzelmaßnahmen. Seit dem 1. März 2023 gibt es eine Förderrichtlinie für klimafreundlichen Neubau; klimafreundliche Gebäude mit Standard Effizienzhaus 40 werden mit günstigeren Krediten gefördert. Allerdings waren im Dezember 2023 die Fördermittel ausgeschöpft. Anträge sollen wieder möglich sein, nachdem der Haushalt 2024 in Kraft ist. Zum 1. Januar 2024 trat auch die neue Richtlinie BEG - Einzelmaßnahmen in Kraft. Sie fördert den Austausch fossiler gegen klimafreundliche Heizungen mit einem Investitionskostenzuschuss. Ein Gesetz zur Aufteilung der CO ₂ -Kosten zwischen Vermieter und Mieter trat zum 1. Januar 2023 in Kraft, zudem erhöhten sich mit Beginn 2024 die Kosten pro Tonne emittiertem CO ₂. Der lineare AfA-Satz zur Abschreibung von Wohngebäuden wurde zum 1.1.2023 von 2 % auf 3 % angehoben und gilt für ab Januar 2023 fertiggestellte Wohngebäude. Eine geplante degressive AfA für Wohnungsneubau im Rahmen des Wachstumschancengesetzes wurde vorerst vertagt. Eine im Dezember getroffene Einigung zur Reform der EU-Gebäuderichtlinie sieht unter anderem die Senkung des Energieverbrauchs bei Wohngebäuden vor. Die EU verzichtet dabei auf eine Sanierungspflicht für schlecht gedämmte private Wohngebäude. Der Einigung müssen die jeweiligen EU-Institutionen noch formal zustimmen. Eine vom Berliner Senat einberufene Expertenkommission kam Ende Juni 2023 zu dem Ergebnis, dass die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen juristisch möglich sei. Der Berliner Senat geht nun in die Prüfung für ein Vergesellschaftungsrahmengesetz. In Österreich wurden zum 1. April 2023 die Richtwertmieten erhöht, eine Erhöhung der Kategoriemieten folgte zum 1. Juli 2023. Ab 2024 gilt ein Mietpreisdeckel, der die Erhöhung der Richtwertmieten, Kategoriemieten und Mieten bei gemeinnützigen Wohnungen begrenzt. Freie Mietverträge sind davon nicht erfasst.

Gesamtentwicklung des Konzerns

Geschäftsentwicklung 2023 im Überblick

Das operative Geschäft verlief im Geschäftsjahr 2023 insgesamt erwartungsgemäß. Dabei stützten eine hohe Nachfrage nach Wohnraum sowie steigende Mieten die operative Basis unseres Geschäfts, das Kerngeschäft Rental.

Im Geschäftsjahr 2023 haben wir in den eigenen Bestand für Neubau- und Modernisierung insgesamt rund 0,8 Mrd. € (2022: 1,4 Mrd. €) sowie für Instandhaltung rund 0,7 Mrd. € (2022: 0,9 Mrd. €) investiert. Dabei haben wir 1.309 Wohnungen für den eigenen Bestand (2022: 2.071) durch Neubau fertiggestellt. Hinzu kommen 1.116 für den Verkauf bestimmte fertiggestellte Wohnungen (2022: 1.678).

Die nachstehende Tabelle gibt einen Überblick über die Entwicklung der von uns zuletzt für 2023 prognostizierten Steuerungskennzahlen und deren Zielerreichung im Geschäftsjahr 2023 inklusive aufgegebener Geschäftsbereiche.

	2022	Letzte Prognose Zwischenbericht Q3 2023 ^*	2023
Segmenterlöse Total (inkl. aufgegebener Geschäftsbereiche)	6.256,9 Mio. €	moderat unter Vorjahr	5.638,1 Mio. €
Adjusted EBITDA Total (inkl. aufgegebener Geschäftsbereiche)	2.763,1 Mio. €	unteres Ende 2,6-2,85 Mrd. €	2.652,4 Mio. €
Group FFO (inkl. aufgegebener Geschäftsbereiche)	2.035,6 Mio. €	Mitte 1,75-1,95 Mrd. €	1.847,1 Mio. €
Group FFO pro Aktie (inkl. aufgegebener Geschäftsbereiche) ^**	2,58 €	Mitte 2,15-2,39 €	2,29 €
EPRA NTA pro Aktie ^***	57,48 €	ausgesetzt	46,82 €
Nachhaltigkeits-Performance-Index ^****	103%	105-110%	111%

^* Wie berichtet inkl. Pflege Segment und Rohertrag Development to hold.
^** Basierend auf der gewichteten durchschnittlichen Anzahl der dividendenberechtigten Aktien.
^*** Basierend auf den zum jeweiligen Stichtag dividendenberechtigten Aktien.
^*** ^* 2022 exkl. Deutsche Wohnen. 2023 inkl. Deutsche Wohnen (exkl. Segment Pflege und SYNVIA).

Der Verkauf der Geschäftsaktivitäten Pflege wurde zwischenzeitlich initiiert und es wird ein Verkauf vor Dezember 2024 durch den Vorstand von Deutsche Wohnen erwartet. Dementsprechend wird der überwiegende Teil des Segments Pflege als aufgegebener Geschäftsbereich dargestellt. Ein kleiner Teil des Pflegesegments mit einem Geschäftsvolumen von rund 23 Mio. € Segmenterlösen wurde in das Segment Bewirtschaftung überführt. Im Einzelnen handelt es sich um Pachterlöse für 25 Objekte, die von Fremden betrieben werden.

Darüber hinaus wurde zum Ende des 4. Quartals 2023 im Segment Development der Ausweis von Ergebnisbeiträgen des Vertriebskanals Development to hold geändert. Eine Erfassung sämtlicher Ergebnisbeiträge von Develoment to hold erfolgt fortan im Bewertungsergebnis und damit außerhalb der Segmenterlöse und des Adjusted EBITDA. Die Vorjahreszahlen wurden entsprechend angepasst.

Für die fortgeführten Geschäftsbereiche stellen sich die Steuerungskennzahlen somit wie folgt dar.

	2022 ^*	2023
Segmenterlöse Total (fortgeführte Geschäftsbereiche)	5.566,2 Mio. €	5.151,1 Mio. €
Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche)	2.606,1 Mio. €	2.583,8 Mio. €
Group FFO (fortgeführte Geschäftsbereiche)	1.981,6 Mio. €	1.801,6 Mio. €
Group FFO pro Aktie (fortgeführte Geschäftsbereiche) ^**	2,51 €	2,23 €
EPRA NTA pro Aktie ^***	57,48 €	46,82 €
Nachhaltigkeits-Performance-Index ^****	103%	111%

^* Vorjahreswerte 2022 angepasst an aktuelle Kennzahlen- und Segmentdefinition → [A2] Anpassung der Vorjahresangaben.
^** Basierend auf der gewichteten durchschnittlichen Anzahl der dividendenberechtigten Aktien.
^*** Basierend auf den zum jeweiligen Stichtag dividendenberechtigten Aktien.
^**** 2022 exkl. Deutsche Wohnen. 2023 inkl. Deutsche Wohnen (exkl. Segment Pflege und SYNVIA).

Die Segmenterlöse Total (fortgeführte Geschäftsbereiche) lagen im Geschäftsjahr 2023 mit 5.151,1 Mio. € 7,5 % unter dem Vorjahreswert von 5.566,2 Mio. €. Zu diesem Rückgang haben im Wesentlichen geringere Verkäufe im Segment Recurring Sales sowie volumenbedingt geringere Erlöse aus Verkäufen von Immobilienvorräten beigetragen.

Das Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche) lag bei 2.583,8 Mio. € im Geschäftsjahr 2023 (2022: 2.606,1 Mio. €). Mit Ausnahme des Segments Rental verzeichneten alle übrigen Segmente marktbedingt einen Rückgang beim Adjusted EBITDA. Das Adjusted EBITDA Rental stieg von 2.254,3 Mio. € im Jahr 2022 um 6,5 % auf 2.401,7 Mio. € im Jahr 2023 an. Das Adjusted EBITDA des Segments Value-add lag mit 105,5 Mio. € im Jahr 2023 16,7 % unter dem Vorjahreswert von 126,7 Mio. €. Das Adjusted EBITDA Recurring Sales ging von 135,1 Mio. € im Jahr 2022 auf 63,4 Mio. € im Jahr 2023 zurück. Das Adjusted EBITDA Development lag mit 13,2 Mio. € im Jahr 2023 deutlich unter dem Vorjahreswert von 90,0 Mio. €.

Der Group FFO (fortgeführte Geschäftsbereiche) lag im Geschäftsjahr 2023 bei 1.801,6 Mio. € (2022: 1.981,6 Mio. €). Dies entspricht einem Group FFO pro Aktie von 2,23 € (2022: 2,51 €). Der Group-FFO-Zinsaufwand lag 2023 mit 619,6 Mio. € 25,8 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 492,6 Mio. €. Die laufenden Ertragsteuern FFO lagen mit 180,3 Mio. € im Jahr 2023 verkaufsbedingt 32,0 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 136,6 Mio. €. Die Zwischenverluste lagen mit 17,7 Mio. € im Jahr 2023 über dem Vergleichswert des Vorjahres von 4,7 Mio. €.

Der EPRA NTA pro Aktie lag mit 46,82 € im Jahr 2023 18,5 % unter dem Vorjahreswert von 57,48 €. Maßgeblich für die Entwicklung der Nettovermögenskennzahlen war das Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties von -10.651,2 Mio. € im Jahr 2023 (2022: -1.177,6 Mio. €). Auch die Ausschüttung der Bardividende in Höhe von 372,9 Mio. € im Jahr 2023 (2022: 672,4 Mio. €) sowie die Ausgabe neuer Aktien im Rahmen der Aktiendividende wirkten sich auf die Kennzahl aus.

Der Nachhaltigkeits-Performance-Index lag im Geschäftsjahr 2023 bei 111 % (2022: 103%). Dazu haben insbesondere die Reduzierung der CO ₂ -Intensität, die Entwicklung des durchschnittlichen Primärenergiebedarfs Neubau sowie die barrierearmen (Teil-)Modernisierungen und eine hohe Mitarbeiterzufriedenheit beigetragen.

Gesamtaussage des Vorstands zur wirtschaftlichen Lage

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns stellt sich stabil dar, insbesondere vor dem Hintergrund der soliden Finanzierung, des damit verbundenen ausgewogenen Fälligkeitsprofils und der durch die ratinggestützten Anleihefinanzierungen gewonnenen Finanzierungsflexibilität. Fortlaufende Verbesserungen an den Bewirtschaftungsprozessen und der Einsatz von neuen digitalen Softwarelösungen fördern eine kontinuierlich verbesserte Profitabilität.

Ertragslage

Überblick

Die nachfolgenden Kennzahlen geben einen Überblick über die Entwicklung der Ertragslage von Vonovia und deren Werttreiber im Geschäftsjahr 2023.

in Mio. €	2022 ^*	2023	Veränderung in %
Segmenterlöse Total (fortgeführte Geschäftsbereiche) ^*	5.566,2	5.151,1	-7,5
Segmenterlöse Rental	3.186,7	3.253,4	2,1
Segmenterlöse Value-add	1.272,0	1.224,7	-3,7
Segmenterlöse Recurring Sales	543,4	319,3	-41,2
Segmenterlöse Development ^*	564,1	353,7	-37,3
Segmenterlöse der aufgegebenen Geschäftsbereiche	256,8	266,8	3,9
Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche) ^*	2.606,1	2.583,8	-0,9
Adjusted EBITDA Rental	2.254,3	2.401,7	6,5
Adjusted EBITDA Value-add	126,7	105,5	-16,7
Adjusted EBITDA Recurring Sales	135,1	63,4	-53,1
Adjusted EBITDA Development ^*	90,0	13,2	-85,3
Adjusted EBITDA der aufgegebenen Geschäftsbereiche	63,8	53,9	-15,5
Group FFO (fortgeführte Geschäftsbereiche)	1.981,6	1.801,6	-9,1
Monatliche Ist-Miete in €/m ²	7,49	7,74	3,3
Durchschnittliche Fläche eigener Wohnungen im Berichtszeitraum (in Tsd. m ² )	34.525	34.349	-0,5
Durchschnittliche Anzahl eigener Wohnungen (Anzahl WE)	550.342	547.905	-0,4
Leerstandsquote in %	2,0	2,0	-
Instandhaltungsaufwand und substanzwahrende Investitionen (€/m2)	24,81	21,03	-15,2
davon Instandhaltungsaufwand (€/m2)	12,86	12,41	-3,5
davon substanzwahrende Investitionen (€/m2)	11,95	8,62	-27,9
Anzahl erworbener Einheiten	969	63	-93,5
Anzahl verkaufter Einheiten	19.760	3.838	-80,6
davon Recurring Sales	2.710	1.590	-41,3
davon Non Core/Sonstiges	17.050	2.248	-86,8
Anzahl neu gebauter Wohnungen	3.749	2.425	29,4
davon für den eigenen Bestand	2.071	1.309	-36,8
davon für den Verkauf an Dritte	1.678	1.116	-33,5
Mitarbeiter (Anzahl zum 31. Dezember)	12.117	11.977	-1,2

^* Vorjahreswerte 2022 angepasst an aktuelle Kennzahlen- und Segmentdefinition → [A2] Anpassung der Vorjahresangaben.

Segmenterlöse Total

in Mio. €	2022 ^*	2023	Veränderung in %
Mieteinnahmen Konzern	3.191,4	3.259,6	2,1
Andere Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung, soweit nicht in den operativen Kosten Rental verrechnet	118,2	129,8	9,8
Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien, soweit diese auf Recurring Sales entfallen	515,8	314,8	-39,0
Interne Erlöse Value-add	1.152,4	1.093,8	-5,1
Erlöse aus der Veräußerung von Immobilienvorräten	588,4	353,1	-40,0
Segmenterlöse Total (fortgeführte Geschäftsbereiche)	5.566,2	5.151,1	-7,5

Die nachfolgenden Kennzahlen geben einen Überblick über die Entwicklung des Group FFO und weiterer Werttreiber im Berichtszeitraum.

Group FFO

in Mio. €	2022 ^*	2023	Veränderung in %
Segmenterlöse Rental	3.186,7	3.253,4	2,1
Aufwendungen für Instandhaltung	-443,9	-426,2	-4,0
Operative Kosten Rental	-488,5	-425,5	-12,9
Adjusted EBITDA Rental	2.254,3	2.401,7	6,5
Segmenterlöse Value-add	1.272,0	1.224,7	-3,7
davon externe Erlöse	119,6	130,9	9,4
davon interne Erlöse	1.152,4	1.093,8	-5,1
Operative Kosten Value-add	-1.145,3	-1.119,2	-2,3
Adjusted EBITDA Value-add	126,7	105,5	-16,7
Segmenterlöse Recurring Sales	543,4	319,3	-41,2
Verkehrswertabgänge bereinigt um periodenfremde Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien Recurring Sales	-391,6	-239,4	-38,9
Bereinigtes Ergebnis Recurring Sales	151,8	79,9	-47,4
Vertriebskosten Recurring Sales	-16,7	-16,5	-1,2
Adjusted EBITDA Recurring Sales	135,1	63,4	-53,1
Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell	560,6	348,6	-37,8
Herstellkosten Development to sell	-440,4	-300,9	-31,7
Rohertrag Development to sell	120,2	47,7	-60,3
Mieterlöse Development	3,5	5,1	45,7
Operative Kosten Development	-33,7	-39,6	17,5
Adjusted EBITDA Development ^*	90,0	13,2	-85,3
Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche) ^*	2.606,1	2.583,8	-0,9
Zinsaufwand FFO ^*	-492,6	-619,6	25,8
Laufende Ertragsteuern FFO	-136,6	-180,3	32,0
Zwischenverluste ^*	4,7	17,7	>100
Group FFO (fortgeführte Geschäftsbereiche) ^*	1.981,6	1.801,6	-9,1
Group FFO pro Aktie (fortgeführte Geschäftsbereiche) in € ^**	2,51	2,23	-11,1
Group FFO nach nicht beherrschenden Anteilseignern	1.895,0	1.717,8	-9,4
Group FFO nach nicht beherrschenden Anteilseignern pro Aktie in € ^**	2,40	2,13	-11,4
Group FFO (aufgegebene Geschäftsbereiche)	54,0	45,5	-15,7

Zum Jahresende 2023 bewirtschaftete Vonovia ein Portfolio von 545.919 eigenen Wohnungen (2022: 548.524), 164.330 Garagen und Stellplätzen (2022: 164.330) sowie 8.691 gewerblichen Einheiten (2022: 8.838). Hinzu kommen 71.424 Wohneinheiten (2022: 72.779), die im Auftrag Dritter bewirtschaftet wurden.

Erörterung der Ertragslage nach Segmenten

Segment Rental

Für das Segment Rental zeigte sich im Geschäftsjahr 2023 insgesamt eine positive Entwicklung. Zum Jahresende 2023 war der Wohnungsbestand bei einer Leerstandsquote in Höhe von 2,0 % (Jahresende 2022: 2,0 %) nahezu voll vermietet.

Im Geschäftsjahr 2023 stiegen die Segmenterlöse Rental um 2.1 % auf 3.253,4 Mio. € (2022: 3.186,7 Mio. €) an. Von den Segmenterlösen Rental entfielen im Berichtszeitraum 2023 2.790.1 Mio. € auf Mieteinnahmen in Deutschland (2022: 2.717,9 Mio. €), 341,6 Mio. € auf Mieteinnahmen in Schweder (2022: 354,5 Mio. €) und 121,7 Mio. € auf Mieteinnahmen in Österreich (2022: 114,3 Mio. €).

Die organische Mietsteigerung (zwölf Monate rollierend) betrug insgesamt 3,8 % (3,3 % per 31. Dezember 2022). Die aktuelle marktbedingte Mietsteigerung betrug 2,3 % (1,0 % per 31. Dezember 2022) und die Steigerung aus Wohnwertverbesserungen ergab weitere 1,0 % (1,6 % per 31. Dezember 2022). Insgesamt ergab dies eine Like-for-like-Mietsteigerung in Höhe von 3,3 % (2,6 % per 31. Dezember 2022). Zudem trugen Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen mit 0,5 % (0,7 % per 31. Dezember 2022) zur organischen Mietsteigerung bei.

Zum Jahresende 2023 lag die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Segment Rental bei 7,74 € pro m ² (31. Dezember 2022: 7,49 € pro m ² ). Im deutschen Portfolio lag die monatliche Ist-Miete Ende Dezember 2023 bei 7,63 € pro mk (31. Dezember 2022: 7,40 € pro m ² ), im schwedischen Portfolio bei 10,18 € pro mk (31. Dezember 2022: 9,73 € pro m ² ) sowie im österreichischen Portfolio bei 5,47 € pro mk (31. Dezember 2022: 5,18 € pro m ² ). Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar. Das heißt, dass Betriebs- und Heizkosten sowie Wasserversorgung in den Mieteinnahmen enthalten sind.

Im Geschäftsjahr 2023 wurde die Modernisierungs-, Neubau- und Instandhaltungsstrategie an die aktuellen finanziellen Rahmenbedingungen angepasst. Die nachfolgende Übersicht stellt Details zu Instandhaltung, Modernisierung und Neubau dar.

Instandhaltung, Modernisierung, Neubau

in Mio. €	2022 ^*	2023	Veränderung in %
Aufwendungen für Instandhaltung	443,9	426,2	-4,0
Substanzwahrende Investitionen	412,6	296,3	-28,2
Instandhaltungsleistungen	856,5	722,5	-15,6
Modernisierungsmaßnahmen	837,4	470,8	-43,8
Neubau (to hold)	572,4	291,2	-49,1
Modernisierungs- und Neubauleistungen	1.409,8	762,0	-45,9
Gesamtsumme Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauleistungen	2.266,3	1.484,5	-34,5

^* Vorjahreswerte 2022 angepasst an aktuelle Kennzahlen- und Segmentdefinition → [A2] Anpassung der Vorjahresangaben.

Die operativen Kosten im Segment Rental lagen im Geschäftsjahr 2023 mit 425,5 Mio. € um 12,9 % unter den Vergleichszahlen des Vorjahres von 488,5 Mio. €. Dies ist im wesentlichen auf erzielte Synergien und positive Einmaleffekte im Rahmen der Integration von Deutsche Wohnen zurückzuführen. Insgesamt lag das Adjusted EBITDA Rental mit 2.401,7 Mio. € im Geschäftsjahr 2023 6,5 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 2.254,3 Mio. €.

Segment Value-add

Die Entwicklung des Segments Value-add war maßgeblich durch die veränderten Rahmenbedingungen für die eigene Handwerkerorganisation geprägt. Die volumenmäßig eingebremste Modernisierung, generelle Preissteigerungen für Bauleistungen und -materialien sowie Produktivitätseinbußen bedingt durch kleinteiligere Investitionen und Kostensteigerungen durch Technologiewechsel (Umstieg von Gasheizungen auf Wärmepumpen) beeinflussten die Geschäftsentwicklung negativ. Positiv entwickelte sich hingegen der Energievertrieb.

Im Segment Value-add lagen die Erlöse insgesamt im Geschäftsjahr 2023 mit 1.224,7 Mio. € um 3,7 % unter dem Vorjahreswert von 1.272,0 Mio. €. Die externen Erlöse aus den Value-add-Aktivitäten mit unseren Endkunden stiegen von 119,6 Mio. € um 9,4% im Jahr 2022 auf 130,9 Mio. € im Jahr 2023 an. Dazu trugen im Wesentlichen höhere Umsätze aus dem Energievertrieb bei. Die konzerninternen Umsätze lagen im Geschäftsjahr 2023 mit 1.093,8 Mio. € 5,1 % unter dem Vergleichswert des Vorjahres (2022: 1.152,4 Mio. €). Dies ist im Wesentlichen auf die im Jahr 2023 volumenmäßig eingebremste Modernisierung zurückzuführen.

Die operativen Kosten im Segment Value-add lagen im Geschäftsjahr 2023 mit 1.119,2 Mio. € um 2,3 % unter den Vergleichszahlen des Vorjahres von 1.145,3 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Value-add lag mit 105,5 Mio. € im Geschäftsjahr 2023 16,7 % unter dem Vorjahreswert von 126.7 Mio. €.

Segment Recurring Sales

Im Segment Recurring Sales lagen die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien im Geschäftsjahr 2023 mit 319,3 Mio. € volumenbedingt mit 1.590 Wohnungsverkäufen (2022: 2.710), davon 1.201 in Deutschland (2022: 2.293) und 389 in Österreich (2022: 417), 41,2 % unter dem Vergleichswert 2022 von 543,4 Mio. €. Dabei entfielen 214,6 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Deutschland (2022: 430,8 Mio. €) und 104.7 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Österreich (2022: 112,6 Mio. €).

Der Verkehrswert-Step-up lag im Geschäftsjahr 2023 mit 33,4 % unter dem Vergleichswert von 38,8 % im Vorjahr. Dazu haben im Wesentlichen geringere Step-ups bei Verkäufen in Deutschland beigetragen.

Im Segment Recurring Sales lagen die Vertriebskosten im Jahr 2023 mit 16,5 Mio. € nahezu auf Vorjahresniveau.

Das Adjusted EBITDA Recurring Sales lag im Geschäftsjahr 2023 mit 63,4 Mio. € deutlich unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 135,1 Mio. €.

Ferner sind im Geschäftsjahr 2023 im Rahmen der Bestandsbereinigung 2.248 Wohneinheiten aus dem Portfolio Non Core/Sonstiges (2022: 17.050) mit Gesamterlösen in Höhe von 553,7 Mio. € (2022: 2.726,8 Mio. €) veräußert worden. Der Verkehrswert-Step-up bei Non Core/Sonstiges lag mit 1,1 % im Jahr 2023 unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 1,7 %.

Segment Development

Die Geschäftsentwicklung im Segment Development ist im Wesentlichen durch den Anstieg der Baukosten und Zinsen im Berichtszeitraum negativ beeinflusst.

Im Bereich Development to sell wurden im Geschäftsjahr 2023 insgesamt 1.116 Einheiten fertiggestellt (2022: 1.678 Einheiten), davon 760 Einheiten in Deutschland (2022: 484 Einheiten) und 356 Einheiten in Österreich (2022: 1.194 Einheiten). Die Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell lagen im Geschäftsjahr 2023 bei 348,6 Mio. € (2022: 560,6 Mio. €), davon entfielen 296,7 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (2022: 257,1 Mio. €) und 51,9 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (2022: 303,5 Mio. €). In den Vorjahreszahlen war ein Global Exit (Gäblerstraße) enthalten. Der resultierende Rohertrag aus Development to sell betrug im Geschäftsjahr 2023 47,7 Mio. € bei einer Marge von 13,7 % (2022: 120,2 Mio. €, Marge 21,4 %).

Die operativen Kosten Development lagen im Geschäftsjahr 2023 mit 39,6 Mio. € 17,5 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 33,7 Mio. €, im Wesentlichen bedingt durch nicht aktivierbare Aufwendungen der Immobilienentwicklung.

Das Adjusted EBITDA im Segment Development lag im Berichtszeitraum 2023 bei 13,2 Mio. € (2022: 90,0 Mio. €).

Im Bereich Development to hold wurden im Jahr 2023 insgesamt 1.309 Einheiten (2022: 2.071 Einheiten) fertiggestellt, davon 839 Einheiten in Deutschland (2022: 1.338 Einheiten), 296 Einheiten in Österreich (2022: 592 Einheiten) und 174 Einheiten in Schweden (2022: 141 Einheiten).

Group FFO

Der Group FFO lag im Geschäftsjahr 2023 mit 1.801,6 Mio. € 9.1 % unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 1.981,6 Mio. €. Dazu hat im Wesentlichen der höhere Zinsaufwand beigetragen. Der Group-FFO-Zinsaufwand lag 2023 mit 619,6 Mio. € 25,8 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 492,6 Mio. €. Die laufenden Ertragsteuern FFO lagen mit 180,3 Mio. € im Jahr 2023 verkaufsbedingt 32,0 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 136,6 Mio. €. Die Zwischenverluste lagen mit 17,7 Mio. € im Jahr 2023 deutlich über dem Vergleichswert des Vorjahres von 4,7 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche) lag bei 2.583,8 Mio. € im Geschäftsjahr 2023 (2022: 2.606.1 Mio. €).

Die im Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche) eliminierten Sondereinflüsse lagen im Geschäftsjahr 2023 bei 147,9 Mio. € (2022: 127,4 Mio. €). Die Veränderung ist im Wesentlichen in positiven Sondereffekten im Vorjahr, höheren Aufwendungen für Altersteilzeitprogramme sowie Einmaleffekten im Rahmen der sogenannten Südewo-Transaktion im Berichtszeitraum 2023 begründet.

Im Einzelnen stellen sich die Sondereinflüsse wie folgt dar:

Sondereinflüsse

in Mio. €	2022 ^**	2023	Veränderung in %
Transaktionen ^*	113,1	70,0	-38,1
Personalbezogene Sachverhalte	-3,1	35,1	-
Geschäftsmodelloptimierung	12,2	34,9	>100
Forschung und Entwicklung	4,2	6,8	61,9
Refinanzierung und Eigenkapitalmaßnahmen	1,0	1,1	10,0
Summe Sondereinflüsse	127,4	147,9	16,1

^* Einschließlich im Zusammenhang mit den Akquisitionen stehender Einmalaufwendungen, wie integrationsbedingter Personalmaßnahmen und anderer Folgekosten.
^** Vorjahreswerte 2022 angepasst an aktuelle Kennzahlen- und Segmentdefinition → [A2] Anpassung der Vorjahresangaben.

Überleitungsrechnungen

Das Finanzergebnis (ohne Erträge aus übrigen Beteiligungen) veränderte sich von -262,3 Mio. € im Geschäftsjahr 2022 auf -454,9 Mio. € im Jahr 2023.

Aus dem Finanzergebnis leitet sich der Zinsaufwand FFO wie folgt ab:

Überleitung Finanzergebnis/Zinsaufwand FFO

Mio. €	2022 ^*	2023	Veränderung in %
Zinserträge	115,5	227,8	97,2
Zinsaufwendungen	-366,9	-810,2	>100
Sonstiges Finanzergebnis ohne Beteiligungsergebnis	-10,9	127,5	-
Finanzergebnis ^**	-262,3	-454,9	73,4
Anpassungen:
Sonstiges Finanzergebnis ohne Beteiligungsergebnis	10,9	-127,5	-
Effekte aus der Bewertung von Zins- und Währungsderivaten	-152,5	52,4	-
Vorfälligkeitsentschädigung und Bereitstellungszinsen	12,6	8,9	-29,4
Effekte aus der Bewertung originärer Finanzinstrumente	→7,8	-12,8	-83,5
Zinsanteil Zuführungen Rückstellungen	6,4	22,0	>100
Zinsabgrenzungen/Sonstige Effekte	-38,6	-138,8	>100
Zinszahlungssaldo	-501,3	-650,7	29,8
Korrektur IFRS 16 Leasing	12,2	14,5	18,9
Korrektur Finanzerträge aus Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen	7,9	5,8	-26,6
Korrektur Zinszahlungen wegen Steuern	-0,7	-	-100,0
Korrektur Zinsabgrenzungen	-10,7	10,8	-
Zinsaufwand FFO	-492,6	-619,6	25,8

^* Vorjahreswerte 2022 angepasst an aktuelle Kennzahlen- und Segmentdefinition → [A2] Anpassung der Vorjahresangaben.
^** Ohne Erträge aus übrigen Beteiligungen.

Im Geschäftsjahr 2023 lag das Periodenergebnis bei -6.756,2 Mio. € (2022: -669,4 Mio. €). Dies ist im Wesentlichen auf das Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties in Höhe von -10.651,2 Mio. € (2022: 1.177,6 Mio. €) zurückzuführen.

Das Periodenergebnis leitet sich gemäß nachfolgender Darstellung zum Group FFO über:

Überleitung Periodenergebnis/Group FFO

in Mio. €	2022 ^**	2023	Veränderung in %
Periodenergebnis	-669,4	-6.756,2	>100
Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen	94,6	148,1	56,6
Ergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen	-574,8	-6.608,1	>100
Finanzergebnis ^*	262,3	454,9	73,4
Ertragsteuern	-29,8	-2.577,1	>100
Abschreibungen und Wertminderungen (inkl. Abschreibungen auf finanzielle Vermögenswerte/Vorratsvermögen)	1.204,3	444,4	-63,1
Ergebnis aus nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen	436,6	75,7	-82,7
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties	1.177,6	10.651,2	>100
Sondereinflüsse	127,4	147,9	16,1
Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien	52,3	6,3	-88,0
Finanzerträge aus Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen	-7,9	-5,8	-26,6
Sonstiges	-37,2	12,1	-
Zwischenverluste	-4,7	-17,7	>100
Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche) ^**	2.606,1	2.583,8	-0,9
Zinsaufwand FFO ^***	-492,6	-619,6	25,8
Laufende Ertragsteuern FFO	-136,6	-180,3	32,0
Zwischenverluste	4,7	17,7	>100
Group FFO (fortgeführte Geschäftsbereiche) ^**	1.981,6	1.801,6	-9,1
Group FFO pro Aktie (fortgeführte Geschäftsbereiche) in € ^****	2,51	2,23	-11,1
Group FFO nach nicht beherrschenden Anteilseignern	1.895,0	1.717,8	-9,4
Group FFO nach nicht beherrschenden Anteilseignernpro Aktie in € ^****	2,40	2,13	-11,4

^* Ohne Erträge aus übrigen Beteiligungen.
^** Vorjahreswerte 2022 angepasst an aktuelle Kennzahlen- und Segmentdefinition → [A2] Anpassung der Vorjahresangaben.
^*** Inkl. Finanzerträge aus Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen.
^**** Basierend auf der gewichteten durchschnittlichen Anzahl der dividendenberechtigten Aktien.

Im Geschäftsjahr 2024 wird der Group FFO als wesentliche Steuerungsgröße durch das Adjusted EBT ersetzt. Es leitet sich wie folgt aus dem Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche) über:

Überleitung Adjusted EBITDA Total/Adjusted EBT

in Mio. €	2022	2023	Veränderung in %
Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche)	2.606,1	2.583,8	-0,9
Bereinigtes Netto-Finanzergebnis	-486,0	-625,1	28,6
Zwischenverluste	4,7	17,7	>100
Planmäßige Abschreibungen ^*	-127,5	-110,2	-13,6
Adjusted EBT	1.997,3	1.866,2	-6,6
Adjusted EBT pro Aktie ^**	2,53	2,31	-8,6

^* Abschreibungen auf Konzessionen/Schutzrechte/Lizenzen, selbst erstellte Software, selbstgenutzte Immobilien, technische Anlagen und Maschinen, sowie andere Anlagen/Betriebs- und Geschäftsausstattung.
^** Basierend auf der gewichteten durchschnittlichen Anzahl der dividendenberechtigten Aktien.

Der Operative Free Cash-Flow (OFCF) stellt sich wie folgt dar:

Überleitung Adjusted EBT/Operating Free Cash-Flow

in Mio. €	2022	2023	Veränderung in %
Adjusted EBT	1.997,3	1.866,2	-6,6
Planmäßige Abschreibungen	127,5	110,2	-13,6
Veränderung des Nettoumlaufvermögens (Working Capital) gem. Kapitalflussrechnung (bereinigt um Sonderzahlungseffekte)	-106,6	-340,2	>100
Buchwertabgänge Recurring Sales	391,6	239,4	-38,9
Substanzwahrende Investitionen	-412,6	-296,3	-28,2
Dividenden und Auszahlungen an Nicht-beherrschende Anteilseigener (Minderheiten)	-41,7	-40,5	-2,9
Ertragsteuerzahlungen gem. Kapitalflussrechnung (bereinigt um Ertragsteuern des Nicht-Kerngeschäfts)	-134,1	-124,0	-7,6
Operating Free Cash-Flow	1.821,4	1.414,8	-22,3

Vermögenslage

Konzernbilanzstruktur

	31.12.2022		31.12.2023
	in Mio. €	in %	in Mio. €	in %
Langfristige Vermögenswerte	96.037,9	94,7	85.121,4	92,5
Kurzfristige Vermögenswerte	5.351,7	5,3	6.874,5	7,5
Aktiva	101.389,6	100,0	91.995,9	100,0
Eigenkapital	34.438,8	34,0	29.944,6	32,5
Langfristige Schulden	61.474,9	60,6	56.912,4	61,9
Kurzfristige Schulden	5.475,9	5,4	5.138,9	5,6
Passiva	101.389,6	100,0	91.995,9	100,0

Das Gesamtvermögen des Konzerns verringerte sich im Vergleich zum 31. Dezember 2022 von 101.389,6 Mio. € um 9.393,7 Mio. € auf 91.995,9 Mio. €.

Die wesentlichste Entwicklung im langfristigen Vermögen ist der Rückgang der Investment Properties um 11.179,8 Mio. € aufgrund der vorgenommenen Wertberichtigung. Innerhalb der langfristigen finanziellen Vermögenswerte ist der Abgang der Beteiligungen an dem französischen Wohnungsportfolio zu verzeichnen.

Der Geschäfts- oder Firmenwert sowie das Markenrecht des Developmentsegments in Höhe von zusammen 204,8 Mio. € wurden vollständig wertberichtigt. Geschäfts- oder Firmenwerte machen 1,5 % des Gesamtvermögens aus.

Aus der Transaktion vom 26. April 2023 mit der Apollo Capital Management L.P. über die Veräußerung eines Anteils von 27,6 % am sogenannten Südewo-Wohnungsportfolio in Baden-Württemberg resultiert eine Call-Option auf diese Anteile, die mit einem Betrag von 374,0 Mio. € bewertet und als Vermögenswert erfolgsneutral eingebucht wurde. Zum 31. Dezember 2023 erfolgte eine stichtagsbezogene Neubewertung und die Option wurde mit einem Betrag von 464,0 Mio. € bewertet. Die Fortschreibung erfolgte erfolgswirksam in Höhe von 90,0 Mio. €.

In gleicher Weise resultiert auch aus der am 27. Oktober 2023 unterzeichneten Transaktion ebenfalls mit der Apollo Capital Management L.P. über die Veräußerung eines Anteils von rund 30 % an einem Portfolio von Wohnungen in Norddeutschland eine Call-Option auf diese Anteile. Die Einbuchung erfolgte erfolgsneutral zum 31. Dezember 2023 in Höhe von 374,0 Mio. €.

Das kurzfristige Vermögen erhöhte sich von 5.351,7 Mio. € um 1.522,8 Mio. € auf 6.874,5 Mio. €. Dies ist vor allem auf den Ausweis der Vermögenswerte des Pflegesegments als aufgegebener Geschäftsbereich in Höhe von 770,1 Mio. € zurückzuführen. Veränderungen ergaben sich darüber hinaus bei den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, deren Anstieg um 432,2 Mio. € sich überwiegend aus höheren Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken, Immobilienvorräten sowie Mietforderungen ergibt.

Zum 31. Dezember 2023 betrug der Gross Asset Value (GAV) des Immobilienvermögens 84.545,1 Mio. €. Dies entspricht 91,9 % des Gesamtvermögens im Vergleich zu 95.125,5 Mio. € oder 93,8 % zum Jahresende 2022.

Das Eigenkapital verminderte sich von 34.438,8 Mio. € um 4.494,2 Mio. € auf 29.944,6 Mio. €, was insbesondere aus dem Periodenergebnis in Höhe von -6.756,2 Mio. € resultiert. Das sonstige Ergebnis beträgt -106,6 Mio. €.

Die Eigenkapitalquote zum 31. Dezember 2023 beträgt 32,5 % im Vergleich zu 34,0 % zum Jahresende 2022.

Die Schulden verringerten sich von 66.950,8 Mio. € um 4.899,5 Mio. € auf 62.051,3 Mio. €. Die Summe der langfristigen originären Finanzschulden verringerte sich von 41.269,7 Mio. € um 1.633,2 Mio. € auf 39.636,5 Mio. €, die der kurzfristigen originären Finanzschulden von 3.790,0 Mio. € um 529,4 Mio. € auf 3.260,6 Mio. €.

Die latenten Steuerschulden verringerten sich insbesondere aufgrund des negativen Bewertungsergebnisses um 2.899,2 Mio. €.

Nettovermögen

Vonovia orientiert sich bei der Darstellung des Net Asset Value an den Verlautbarungen der European Public Real Estate Association (EPRA). Zum Jahresende 2023 lag der EPRA NTA mit 38.140,9 Mio. € um 16,6 % unter dem Wert zum Jahresende 2022 von 45.744,5 Mio. €. Der EPRA NTA pro Aktie entwickelte sich von 57,48 € Ende 2022 auf 46,82 € Ende 2023.

Nettovermögensdarstellung (EPRA NTA)

in Mio. €	31.12.2022	31.12.2023	Veränderung in %
Eigenkapital der Anteilseigner von Vonovia	31.331,5	25.682,7	-18,0
Latente Steuern auf Investment Properties ^*	16.190,0	13.895,3	-14,2
Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente ^**	-117,5	-13,4	-88,6
Goodwill	-1.529,9	-1.391,7	-9,0
Immaterielle Vermögenswerte	-129,6	-32,0	→5,3
EPRA NTA	45.744,5	38.140,9	-16,6
EPRA NTA pro Aktie in € ^***	57,48	46,82	-18,5

^* Anteil für Hold-Portfolio.
^** 2022 bereinigt um Effekte aus Fremdwährungsswaps.
^*** EPRA NTA pro Aktie basierend auf den zum jeweiligen Stichtag dividendenberechtigten Aktien.

In einem Betrachtungszeitraum von fünf Jahren stellt sich die Entwicklung des Immobilienvermögens von Vonovia anhand des EPRA NTA sowie des GAV (Gross Asset Value) wie folgt dar:

in Mio. €	EPRA NTA	GAV
2023	38.140,9	84.545,1
2022	45.744,5	95.125,5
2021	48.640,8	98.225,3
2020	35.488,6	59.207,1
2019	29.762,2	53.586,3

Verkehrswerte

Wesentliche Marktentwicklungen und Bewertungsparameter, die die Verkehrswerte von Vonovia beeinflussen, werden jedes Quartal überprüft. Neben den unterjährigen Neubewertungen erfolgte zum Jahresende 2023 eine Neubewertung des kompletten Portfolios.

Die Nachfrage nach Wohnungen ist weiterhin stärker als das Angebot und wirkte sich im Jahr 2023 positiv auf die Mietentwicklung aus. Unsere Einschätzung ist, dass sich dieser Trend in den nächsten Jahren fortsetzen wird. Abgeleitet aus Marktdaten setzen wir daher in der Bewertung des Portfolios bei der Marktmietentwicklung eine Steigerung von durchschnittlich 2,7 % in den nächsten zehn Jahren an. Darüber hinaus steigern die Investitionen in energetische Modernisierungen unserer Gebäude und die Verbesserung der Wohnungsausstattung den Marktwert unserer Immobilien. Überkompensiert wurden diese positiven Effekte durch die weiterhin gestiegenen Renditeerwartungen von Immobilienkäufern. In Summe ergibt sich im Vergleich zum Vorjahr ein geringerer Verkehrswert unseres Immobilienbestands und eine Entwicklung, bereinigt um An- und Verkäufe, ohne Währungseffekte in Höhe von -10,8 %.

Das Wohnimmobilienportfolio von Vonovia wurde zusätzlich zur internen Bewertung auch durch die unabhängigen Gutachter CBRE GmbH, Jones Lang LaSalle SE und Savills Sweden AB bewertet. Der aus den externen Gutachten resultierende Marktwert bestätigte die Werte der internen Bewertungsergebnisse.

Projektentwicklungen von Vonovia für die anschließende Bewirtschaftung im eigenen Bestand werden bis zur Baufertigstellung - vorbehaltlich der Wertüberprüfung bei sogenannten Triggering Events - zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bewertet, da sich ihr beizulegender Zeitwert - insbesondere unter den aktuellen Rahmenbedingungen - nicht fortwährend verlässlich ermitteln lässt. Für die Pflegeimmobilien wurde der beizulegende Zeitwert durch den externen Bewerter W&P Immobilienberatung GmbH mittels DCF-Verfahren ermittelt.

Regelmäßige Verkehrswertermittlung schafft transparente Bewertung des Immobilienbestands

Die Ermittlung und Darstellung von Verkehrswerten dient nach innen als Steuerungsgröße und nach außen zur transparenten Darstellung der Wertentwicklung unserer Vermögenswerte.

Die Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts des Wohnungsportfolios erfolgte in Übereinstimmung mit IAS 40 und IFRS 13 sowie in Anlehnung an die Definition des Market Value des International Valuation Standard Committee.

Vonovia bewertet sein Portfolio grundsätzlich anhand des Discounted-Cashflow-Verfahrens (DCF). Im Rahmen des DCF-Verfahrens werden die erwarteten künftigen Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie prognostiziert und dann auf den Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert. Die Einnahmen im DCF-Modell setzen sich im Wesentlichen aus erwarteten Mieteinnahmen (aktuell erzielte Nettokaltmiete bzw. in Schweden aktuell erzielte Inklusivmieten, Marktmieten sowie Marktmietenentwicklung) unter Berücksichtigung von Erlösschmälerungen aus Leerstand sowie für ein österreichisches Teilportfolio auch aus Vertriebserlösen zusammen. Die erwarteten Mieteinnahmen sind für jeden Standort aus den aktuellen Mietspiegeln und Mietpreisspiegeln (u. a. Value AG, Immobilienverband Deutschland, Wirtschaftskammer Österreich) sowie aus Studien zur räumlichen Prosperität (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Prognos, Value AG, Statistisches Bundesamt, Statistik Austria etc.) abgeleitet. In Schweden werden die Mieten und Mieterhöhungen im Rahmen von Verhandlungen mit der Mietervereinigung (Hyresgästföreningen) festgelegt und entsprechend im Bewertungsmodell berücksichtigt. Die zu erwartenden Vertriebserlöse in Österreich werden anhand von historischen Verkaufspreisen sowie aus Marktdaten (u.a. Wirtschaftskammer Österreich, EHL) abgeleitet.

Auf der Kostenseite werden Instandhaltungsaufwendungen und Verwaltungskosten berücksichtigt. Weitere Kostenpositionen sind beispielsweise Erbbauzinsen, nicht umlegbare Betriebskosten, Mietausfall sowie in Österreich Vertriebskosten. In der schwedischen Bewertung werden zusätzlich aufgrund der Besonderheit der Inklusivmieten weitere von Eigentümerseite zu tragende Aufwendungen im DCF-Modell berücksichtigt. Alle Kostenpositionen werden im Betrachtungszeitraum inflationiert. Im Bestand durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen werden mit Anpassungen der laufenden Instandhaltungsaufwendungen und durch angepasste Marktmietenansätze berücksichtigt. Die im Bestand befindlichen Gewerbeobjekte stellen überwiegend Kleingewerbe zur lokalen Versorgung im Wohnumfeld dar. Gegenüber dem Wohnportfolio werden u. a. abweichende Kostenansätze und marktspezifisch angepasste Kapitalisierungszinssätze angesetzt.

Die Einzelheiten zur Bilanzierung und Bewertung der Investment Properties erörtern wir ausführlich im Konzernanhang (siehe → [D28] Investment Properties).

Der Verkehrswert des Immobilienbestands von Vonovia mit Wohngebäuden, Gewerbeobjekten, Garagen und Stellplätzen sowie Projektentwicklungen, Flächen mit Baupotenzialen im Bestand und Grundstücken mit vergebenen Erbbaurechten sowie Pflegeeinrichtungen belief sich zum 31. Dezember 2023 auf 83.927,7 Mio. € (2022: 94.694,5 Mio. €). Das Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties in der Gewinn- und Verlustrechnung beläuft sich auf -10.651,2 Mio. € (2022: -1.177,6 Mio. €).

Finanzlage

Cashflow

Die Cashflows der Gruppe stellten sich wie folgt dar:

Eckdaten der Kapitalflussrechnung

in Mio. €	2022 (angepasst)	2023
Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit	2.084,3	1.901,2
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	938,2	-825,9
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	-3.145,1	-961,0
Einfluss von Wechselkursänderungen	-7,8	2,1
Nettoveränderung der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	-130,4	116,4
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente zum Periodenanfang	1.432,8	1.302,4
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente zum Periodenende (inklusive aufgegebener Geschäftsbereiche)	1.302,4	1.418,8
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente aus aufgegebenen Geschäftsbereichen	-	44,4
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente zum Periodenende	1.302,4	1.374,4

Der Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit betrug 1.901,2 Mio. € für das Jahr 2023, im Vergleich zu 2.084,3 Mio. € im Jahr 2022.

Der Cashflow aus Investitionstätigkeit zeigt für das Jahr 2023 eine Nettoauszahlung in Höhe von -825,9 Mio. €. Die Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties betrugen -1.103,7 Mio. € (2022: -2.475,5 Mio. €). Gegenläufig konnten Einzahlungen aus Bestandsverkäufen in Höhe von 588,4 Mio. € vereinnahmt werden (2022: 3.033,6 Mio. €). Der Vorjahreswert war dabei wesentlich beeinflusst durch die Veräußerung von Wohn- und Gewerbeeinheiten an kommunale Berliner Wohnungsgesellschaften.

Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit in Höhe von -961,0 Mio. € (2022: -3.145,1 Mio. €) enthält Auszahlungen für reguläre und außerplanmäßige Tilgungen finanzieller Verbindlichkeiten in Höhe von -6.191,2 Mio. € (2022: -8.540,1 Mio. €) sowie gegenläufig Einzahlungen aus der Aufnahme finanzieller Verbindlichkeiten in Höhe von 4.310,3 Mio. € (2022: 6.802,7 Mio. €). Des Weiteren sind 2.091,6 Mio. € (2022: - Mio. €) aus Einzahlungen aus der Veräußerung von Anteilen an konsolidierten Unternehmen enthalten, die mit jeweils rund 1,0 Mrd. € aus dem Verkauf von Geschäftsanteilen im Rahmen der Südewo-Transaktion sowie am sogenannten Norddeutschland-Portfolio resultieren. In diesem Ausweis sind die angefallenen Transaktionskosten bereits enthalten. Die Auszahlungen für übrige Transaktions- und Finanzierungskosten beliefen sich auf -1,9 Mio. € (2022: -65,2 Mio. €). Die Zinszahlungen betrugen →19,3 Mio. € (2022: -541,0 Mio. €).

Die Nettoveränderung der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente betrug 116,4 Mio. €.

Finanzierung

Das Rating der Kreditwürdigkeit von Vonovia durch die Agentur Standard & Poor's lautet gemäß Veröffentlichung vom 5. September 2023 unverändert für das Long-Term Issuer Credit Rating auf BBB+ mit einem stabilen Ausblick und für das Short-Term Issuer Credit Rating auf A-2. Im Gleichklang dazu lautet die Kreditwürdigkeit der emittierten und unbesicherten Anleihen BBB+.

Die Rating-Agentur Moody's hat gemäß Mitteilung vom 1. Februar 2024 das Rating für Vonovia von Baa1 mit stabilem Ausblick bestätigt.

Von der Rating-Agentur Scope hat Vonovia ein A-Investment-Grade-Rating erhalten, wobei mit Veröffentlichung vom 29. Juni 2023 der Ausblick von stabil auf negativ geändert wurde.

Die Vonovia SE hat ein sogenanntes EMTN-Programm (European Medium Term Notes Program) aufgelegt. Über dieses ursprünglich durch die Vonovia Finance B.V. aufgelegte Programm besteht die Möglichkeit, jederzeit und kurzfristig ohne großen administrativen Aufwand Finanzmittel über Anleiheemissionen zu erlangen. Das am 24. März 2023 auf 40 Mrd. € lautende und veröffentlichte Prospekt ist jährlich zu aktualisieren und durch die Finanzaufsicht des Großherzogtums Luxemburg (CSSF) zu genehmigen.

Vonovia hat zum Stichtag 31. Dezember 2023 insgesamt ein Volumen in Höhe von 22,8 Mrd. € an Anleihen platziert, davon 22,7 Mrd. € unter dem EMTN-Programm. Darüber hinaus wurden weitere 1,8 Mrd. € an Anleihen von Deutsche Wohnen übernommen.

Im Januar 2023 hat Vonovia ein Open Market Repurchase zum Rückkauf von Anleihen, die in den Jahren 2028, 2029 und 2033 fällig werden, durchgeführt. In diesem Rahmen wurden 53,6 Mio. vorzeitig zurückgekauft. Planmäßig wurde im April 2023 eine Anleihe in Höhe von 403,4 Mio. € zurückgeführt.

Deutsche Wohnen hat im März 2023 besicherte Finanzierungen in Höhe von 281,8 Mio. € planmäßig zurückgeführt.

Vonovia hat im März 2023 Schuldscheindarlehen in Höhe von 120,0 Mio. € planmäßig zurückgeführt.

Im März 2023 hat Vonovia eine besicherte Finanzierung über 550,0 Mio. € mit 10-jähriger Laufzeit mit der Berlin Hyp abgeschlossen, deren Auszahlung im April 2023 erfolgte.

Im April 2023 hat Vonovia eine unbesicherte Finanzierung über 150,0 Mio. € mit 5-jähriger Laufzeit mit der Caixabank abgeschlossen, deren Auszahlung im April 2023 erfolgte.

Vonovia hat im Juni 2023 eine besicherte Finanzierung in Höhe von 75,9 Mio. € am Endfälligkeitstag zurückgezahlt.

Des Weiteren hat Vonovia im Juni 2023 eine besicherte Finanzierung über 125,0 Mio. € mit der NordLB abgeschlossen, deren Auszahlung im August 2023 erfolgte.

Im Juni 2023 hat Vonovia eine besicherte Finanzierung mit einem Volumen von 130,0 Mio. € mit der UniCredit abgeschlossen. Eine Auszahlung erfolgte im 3. Quartal 2023.

Eine weitere besicherte Finanzierung über 175,0 Mio. € ist im Juli 2023 mit der Berliner Sparkasse abgeschlossen und im gleichen Monat ausgezahlt worden.

Im Juli und September 2023 wurden zwei Anleihen in Höhe von 391,6 Mio. € bzw. 351,9 Mio. € planmäßig zurückgezahlt.

Im Rahmen der fortgesetzten Bemühungen um ein proaktives Management der Finanzverbindlichkeiten hat Vonovia ein Barangebot für eine Reihe von Anleihen erfolgreich abgeschlossen. Von den ca. 1,25 Mrd. € Gesamtnominalwert, der von den Anleiheinvestoren angeboten wurde, hat Vonovia im Juli 2023 den Rückkauf von 1,0 Mrd. € Nominalwert für einen Gesamtwert von 892,0 Mio. € akzeptiert. Das entspricht einem Abschlag von ca. 11 %.

Vonovia hat im September 2023 einen unbesicherten Kredit mit 2-jähriger Laufzeit über 600,0 Mio. € mit UniCredit, BNP Paribas, JP Morgan und Société Générale aufgenommen.

Die erste Rate über 450,0 Mio. € aus dem unbesicherten Kredit mit der Europäischen Investitionsbank (EIB) über 600,0 Mio. € aus 2022 wurde im September 2023 ausgezahlt.

Vonovia hat die Verlängerung der Revolving Facility (RCF) über 3.000,0 Mio. € um zwei Jahre bis 2026 beantragt, die bankseitig im September 2023 genehmigt wurde.

Die US-Dollar-Unternehmensanleihe in Höhe von 185,0 Mio. € wurde im Dezember 2023 planmäßig zurückgeführt.

Im Dezember 2023 wurde eine weitere besicherte Finanzierung in Höhe von 462,0 Mio. € vorzeitig zurückgeführt.

Im Dezember 2023 wurde eine weitere Anleihe in Höhe von 876,4 Mio. € planmäßig zurückgeführt.

Im Dezember 2023 hat die Vonovia SE eine 10-jährige besicherte Finanzierung mit der BayernLB über 110,0 Mio. € abgeschlossen, die im gleichen Monat ausgezahlt wurde.

Eine besicherte Finanzierung mit der Ärzteversorgung Westfalen Lippe über 120,0 Mio. € mit einer Laufzeit von 15 Jahren wurde im Dezember 2023 unterzeichnet und im gleichen Monat ausgezahlt.

Im Dezember 2023 wurde eine besicherte Finanzierung mit der NordLB über 50,0 Mio. € und 10-jähriger Laufzeit unterzeichnet und ebenfalls im gleichen Monat zur Auszahlung gebracht.

Mit der Ergo wurde im Dezember 2023 eine besicherte Finanzierung über 150,0 Mio. unterzeichnet, die im kommenden Jahr ausgezahlt werden soll.

Die Fälligkeitsstruktur der Finanzierung von Vonovia stellte sich zum 31. Dezember 2023 wie folgt dar:

Fälligkeitsstruktur
am 31.12.2023 in Mio. €
(Nominalwerte)

Zum Stichtag stellt sich der LTV (Loan to Value) wie folgt dar (Berechnung gemäß Definitionen aus den Finanzierungsdokumentationen):

in Mio. €	31.12.2022 ^***	31.12.2023	Veränderung in %
Originäre finanzielle Verbindlichkeiten	45.059,7	42.933,0	-4,7
Fremdwährungseffekte	-50,0	-	-100,0
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente ^*	-1.302,4	-1.737,1	33,4
Net Debt	43.707,3	41.195,9	-5,7
Forderungen/Anzahlungen aus Verkäufen	-387,2	-895,2	>100
Bereinigtes Net Debt	43.320,1	40.300,7	-7,0
Verkehrswert des Immobilienbestands	94.694,5	83.927,7	-11,4
Darlehen an Immobilien und Grundstücke haltende Gesellschaften	809,8	814,3	0,6
Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen	547,4	479,5	-12,4
Bereinigter Verkehrswert des Immobilienbestands	96.051,7	85.221,5	-11,3
LTV	45,1%	47,3 %	2,2 pp
Net Debt ^**	43.690,9	42.758,4	-2,1
Adjusted EBITDA Total	2.763,3	2.583,8	-6,5
Net Debt/EBITDA	15,8x	16,5x	0,7x

^* Inkl. nicht als Zahlungsmitteläquivalente eingestufte Termingelder.
^** Durchschnitt über fünf Quartale.
^*** Vorjahreswerte 2022 wie berichtet.

Im Zusammenhang mit der Emission von unbesicherten Anleihen und Finanzierungen sowie strukturierten besicherten Finanzierungen hat Vonovia sich zur Einhaltung folgender marktüblicher Finanzkennzahlen verpflichtet:

in Mio. €	Schwellenwert	31.12.2022	31.12.2023	Veränderung in %
Total Financial Debt/		45.059,7	42.933,0	-4,7
Total Assets		101.389,6	91.995,9	-9,3
LTV	< 60,0%	44,4%	46,7 %	2,2 pp
Secured Debt/		12.583,0	12.930,1	2,8
Total Assets		101.389,6	91.995,9	-9,3
Secured LTV	< 45,0 %	12,4%	14,1 %	1,6 pp
LTM Adjusted EBITDA ^* /		2.763,1	2.583,8	-6,5
LTM Net Cash Interest		502,6	650,7	29,5
ICR	> 1,8x	5,5x	4,0x	-1,5x
Unencumbered Assets/		51.051,1	47.296,5	-7,4
Unsecured Debt		32.476,7	30.002,9	-7,6
Unencumbered Assets	> 125,0%	157,2 %	157,6%	0,4 pp

^* Wie 2022 berichtet.

Auch für die bestehenden strukturierten gesicherten Finanzierungen bestehen die Zusicherungen zur Einhaltung bestimmter marktüblicher Finanzkennzahlen. Die etwaige Nichteinhaltung der vereinbarten Finanzkennzahlen könnte den Liquiditätsstatus negativ beeinflussen.

Die geforderten Finanzkennzahlen (Berechnung gemäß Definitionen aus den Finanzierungsdokumentationen) wurden zum Berichtsstichtag eingehalten.

Wirtschaftliche Entwicklung der Vonovia SE
(Berichterstattung auf Basis des HGB)

Grundlagen

Die Vonovia SE ist beim Handelsregister des Amtsgerichts Bochum seit 2017 unter HRB 16879 registriert. Die Vonovia SE wurde als Deutsche Annington Immobilien GmbH am 17. Juni 1998 mit Sitz in Frankfurt am Main gegründet, um Finanzinvestoren als Akquisitionsvehikel für den Erwerb von Wohnimmobilienportfolios zu dienen. Sie bildet nach dem Börsengang im Jahr 2013 und weiteren erfolgreichen Akquisitionen im Zeitablauf heute mit ihren Tochtergesellschaften die Vonovia Gruppe, einen der führenden deutschen, österreichischen und schwedischen Wohnimmobilienbewirtschafter. Außerdem zählt Vonovia nach der erfolgreichen Integration der BUWOG-Gruppe zu den führenden Immobilienentwicklern in Deutschland und Österreich. Seit September 2021 zählt auch die Deutsche Wohnen SE mit ihren Tochtergesellschaften zum Vonovia Konzern.

Die Vonovia SE nimmt innerhalb der Vonovia Gruppe die Funktion einer Managementholding wahr. In dieser Funktion ist sie für die Festlegung und Verfolgung der Gesamtstrategie und für deren Umsetzung in unternehmerische Ziele verantwortlich. Sie übernimmt für die Gruppe Bewirtschaftungs-, Projektentwicklungs-, Finanzierungs-, Dienstleistungs- und Koordinationsaufgaben. Zudem verantwortet sie das Führungs-, Steuerungs- und Kontrollsystem sowie das Risikomanagement. Zur Wahrnehmung dieser Managementfunktionen unterhält die Vonovia SE auch Servicegesellschaften, in die sie ausgewählte Funktionen ausgegliedert hat, wodurch entsprechende Harmonisierungs-, Standardisierungs- und Skaleneffekte erzielt werden.

Die Beschreibung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft lehnt sich im Wesentlichen an die Berichterstattung des Vonovia Konzerns an. Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Vonovia SE als Managementholding ist letztendlich bestimmt durch das Vermögen der Konzerngesellschaften und deren Fähigkeit zur Erwirtschaftung nachhaltiger positiver Ergebnisbeiträge sowie positiver Cashflows. Das Risikoprofil der Gesellschaft stimmt somit im Wesentlichen mit dem des Konzerns überein.

Die Sicht auf die Lage der Gesellschaft kommt somit durch die zuvor für den Konzern der Vonovia SE gegebene Berichterstattung zum Ausdruck.

Der Jahresabschluss der Vonovia SE wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuchs (HGB) unter Beachtung der ergänzenden Regelungen des Aktiengesetzes (AktG) aufgestellt. Als börsennotiertes Unternehmen gilt die Vonovia SE als große Kapitalgesellschaft.

Der Jahres- und Konzernabschluss sowie der zusammengefasste Lagebericht werden im elektronischen Unternehmensregister veröffentlicht.

Geschäftsverlauf 2023 im Überblick

Im Wohnimmobiliensektor herrschen aktuell komplexe Rahmenbedingungen vor, die geprägt sind durch eine hohe Nachfrage nach Wohnraum und ein unzureichendes Wohnungsangebot durch eine zu geringe Anzahl an Immobiliendevelopmentprojekten. Die Nachfrage wird wesentlich geprägt durch Migration und soziologische Aspekte, das Angebot im Wesentlichen durch gestiegene Baukosten und Zinsen.

Auch aufgrund der aktuellen Rahmenbedingungen wurde die mit dem IPO etablierte und erfolgreiche Strategie auf deren bedeutsamste Werttreiber hin analysiert, um die Unternehmenssteuerung gezielter zu formulieren.

Im Geschäftsjahr 2023 wurden alle Voraussetzungen geschaffen, um die Vonovia Finance B.V., Amsterdam, Niederlande, grenzüberschreitend zum 1. Januar 2024 auf die Vonovia SE zu verschmelzen. Mit Eintragung im Handelsregister von Bochum am 23. Januar 2024 wurde diese Verschmelzung vollzogen.

Das operative Bewirtschaftungsgeschäft der Vonovia SE und ihrer Tochtergesellschaften verlief im Geschäftsjahr 2023 weitestgehend planmäßig und erfolgreich. Die Ergebnisse der Segmente Development, Value-add sowie Recurring Sales waren geprägt durch die beschriebenen Rahmenbedingungen und blieben hinter den Erwartungen zurück.

Das Geschäftsjahr 2023 war ebenfalls geprägt von Refinanzierungsmaßnahmen als Reaktion auf sinkende Verkehrswerte und steigende Zinsen. Diese Refinanzierungsmaßnahmen waren geprägt durch Erlöse aus Blockverkäufen sowie durch Erlöse aus wesentlichen Joint-Venture-Vereinbarungen.

Vonovia konnte das Investmentgrade-Rating der Ratingagenturen S&P und Moody's bewahren. S&P bestätigte mit Schreiben vom 20. November 2023 das BBB+/A-2 Rating mit stabilem Ausblick. Moody's stufte das Rating von Vonovia gemäß Mitteilung vom 16. November 2023 unverändert mit Baai und stabilem Ausblick ein.

Infolge des Zinsanstiegs und der erhöhten Volatilitäten am Aktienmarkt kam es zu einem weiteren Anstieg der Kapitalkosten, sodass Wertberichtigungen auf Anteile an verbundenen Unternehmen intensiv geprüft wurden.

Auf der ordentlichen Hauptversammlung am 17. Mai 2023 wurde für das Geschäftsjahr 2022 eine Dividende in Höhe von 0,85 € pro Aktie beschlossen. Während der Bezugsfrist haben sich Aktionäre mit insgesamt 44,87 % der dividendenberechtigten Aktien für die Aktiendividende anstelle der Bardividende entschieden. Dementsprechend wurden 18.795.001 neue Aktien aus dem genehmigten Kapital der Gesellschaft mit einem Gesamtbetrag von 303.539.266,15 € ausgegeben. Der Gesamtbetrag der in bar ausgeschütteten Dividende belief sich damit auf 372.933.231,30 €.

Zum 1. Oktober 2023 hat Frau Ruth Werhahn die Verantwortung für das neue Personalressort von Vonovia übernommen und ist nun Vorstandsmitglied der Vonovia SE. Zuvor hatte Helene von Roeder zum 30. Juni 2023 Vonovia auf eigenen Wunsch verlassen.

Ertragslage der Vonovia SE

Die Gesellschaft erwirtschaftet regelmäßig Erträge aus der Abrechnung von erbrachten Serviceleistungen, Beteiligungserträge aus Dividendenausschüttungen der Konzerngesellschaften und Erträge aus der Vereinnahmung von Ergebnissen aus Ergebnisabführung. Ergebnisabführungsverträge bestehen u. a. mit den Servicegesellschaften, die ihrerseits Erträge aus der Abrechnung von erbrachten Leistungen an die Immobiliengesellschaften erzielen.

Die vereinnahmten Beteiligungserträge beruhen auf den jeweiligen ausschüttungsfähigen Überschüssen von Tochterunternehmen, die ihrerseits auf Basis handelsrechtlicher Rechnungslegungsvorschriften ermittelt werden. Diese unterscheiden sich von den IFRS-Rechnungslegungsvorschriften im Wesentlichen dadurch, dass unter der IFRS-Rechnungslegung das Zeitwertprinzip stärker zum Tragen kommt als das Anschaffungskostenprinzip der handelsrechtlichen Rechnungslegung.

Im Rahmen der Konzernrechnungslegung nach IFRS werden die Immobilien einer periodischen Neubewertung unterzogen. Nach den handelsrechtlichen Rechnungslegungsvorschriften wird das Anlagevermögen zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Berücksichtigung planmäßiger Abschreibungen bilanziert. Zusätzlich unterscheiden sich insbesondere die jeweiligen Aktivierungsregeln.

Aufwendungen resultieren im Wesentlichen aus Personal- und Verwaltungsaufwendungen zur Wahrnehmung der Managementholdingfunktion sowie aus auszugleichenden Verlusten im Rahmen von Ergebnisabführungsverträgen.

Das Finanzergebnis ist geprägt durch die Konzernfinanzierung, die Wertberichtigungen auf Finanzanlagen und das Ergebnis aus Ergebnisabführungsverträgen.

Der Geschäftsverlauf 2023 und damit das Jahresergebnis sind wiederum ganz wesentlich durch Sondereffekte beeinflusst, die aus außergewöhnlichen Wertberichtigungen und Wertaufholungen auf Finanzanlagen, aus Aufwendungen im Rahmen der Integration und gegenläufig aus Buchgewinnen resultieren, sodass das Jahr 2023 mit einem Jahresfehlbetrag in Höhe von 2,0 Mrd. € abschließt.

Auf die Anteile der Deutsche Wohnen SE konnte eine Wertaufholung in Höhe von 375,8 Mio. € verbucht werden, nach einer hohen Abwertung von 8,9 Mrd. € im Vorjahr. Auf Anteile weiterer Finanzanlagen mussten 484,1 Mio. € abgeschrieben werden.

Ferner schlugen Verluste aus Verlustübernahmen mit 1,8 Mrd. € zu Buche. Die Verluste in den Tochtergesellschaften entstanden im Wesentlichen aus Wertberichtigungen auf Anteile an verbundenen Unternehmen.

Der Geschäftsverlauf war auch geprägt durch die Übernahme der Aktivitäten der Vonovia Finance B.V. im Vorgriff auf die vorgesehene Verschmelzung, wodurch sich Fremdfinanzierungsvolumina aus der Vonovia Finance B.V. auf die Vonovia SE mit den entsprechenden Auswirkungen auf das Finanzergebnis verlagert haben.

Das Geschäftsjahr 2023 war ebenfalls geprägt durch den Vollzug der Integration der Prozesse und Systeme von Deutsche Wohnen auf die Plattform von Vonovia.

Zur Darstellung des Bilanzgewinns in Höhe von 750,0 Mio. € hat der Vorstand 2.754,1 Mio. € aus der Kapitalrücklage entnommen, die zum 31. Dezember 2023 einen Wert von 2.898,0 Mio. € aufweist.

Das Vorjahr war ebenfalls geprägt durch Aufwendungen für Wertberichtigungen auf Anteile sowie Integrationskosten.

Die Umsatzerlöse stiegen von 178,3 Mio. € im Jahr 2022 um 55.9 Mio. € auf 234,2 Mio. € aufgrund der höheren Entgelteverrechnung aus Geschäftsbesorgungsverträgen durch die Einbeziehung der Deutsche Wohnen Gruppe auf die System- und Prozessplattform von Vonovia.

Die sonstigen betrieblichen Erträge stiegen im Jahr 2023 um 406,0 Mio. € im Wesentlichen durch die Wertaufholungseffekte auf die Anteile von Deutsche Wohnen sowie die Buchgewinne aus der vorzeitigen Rückzahlung von Anleihen im Rahmen eines öffentlichen Rückkaufangebots.

Die bezogenen Leistungen als wesentlicher Bestandteil im Materialaufwand erhöhten sich um 45,2 Mio. € im Wesentlichen analog aufgrund höherer Entgelteverrechnung wegen gestiegener intern eingekaufter Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Einbeziehung der Deutsche Wohnen Gruppe.

Der Personalaufwand des Jahres 2023 sank per Saldo um 6,3 Mio. € aufgrund geringerer Zuführungen zu Altersversorgungsleistungen und gegenläufig höherer Vergütungen für das langfristige Anreizprogramm.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind um 14,6 Mio. € zurückgegangen, was zum ganz überwiegenden Teil auf geringere Finanzierungskosten und geringere Wertberichtigungen auf Forderungen zurückzuführen ist. Gegenläufig waren höhere Beratungsaufwendungen im Zusammenhang mit der Integration der Deutsche Wohnen Prozesse und Systeme zu verzeichnen.

Die Nettofinanzaufwendungen sanken von 9.375,7 Mio. € auf 776,7 Mio. €. Wesentlicher Treiber im Vorjahr war die Wertberichtigung auf die Anteile an Deutsche Wohnen. Die Nettozinsaufwendungen stiegen um 25,1 Mio. € infolge der Verlagerung von Finanzierungsvolumina aus der Vonovia Finance B.V. in die Vonovia SE. Der Zinssaldo mit verbundenen Unternehmen betrug 92,9 Mio. € im Vergleich zu 120,9 Mio. € im Vorjahr. Die Nettozinsaufwendungen gegenüber Dritten stiegen um 53,1 Mio. € auf 169,1 Mio. €.

Das Beteiligungsergebnis fällt für das Geschäftsjahr 2023 mit 1.538,9 Mio. € negativ und damit um 758,9 Mio. € niedriger aus als im Vorjahr. Wesentlichen Einfluss darauf hatte das Ergebnis aus Gewinnabführungen und Verlustübernahmen mit -1.569,9 Mio. €, welches ebenfalls vor allem durch Wertberichtigungen auf Beteiligungsbuchwerte und Buchverluste geprägt ist.

Der Steueraufwand des Jahres 2023 betrug 59,7 Mio. € im Vergleich zu einem Steuerertrag für 2022 in Höhe von 9,1 Mio. €. Der Steueraufwand des Jahres enthält latenten Steueraufwand in Höhe von 25,3 Mio. € sowie Steueraufwand für frühere Jahre mit 15,2 Mio.

Die Vonovia SE schließt das Geschäftsjahr 2023 mit einem Jahresfehlbetrag in Höhe von 2.027.621.705,47 € (2022: 10.239.681.551,72 €) ab. Nach Verrechnung dieses Jahresfehlbetrags mit dem Gewinnvortrag aus dem Vorjahr in Höhe von 23.527.502,55 € entnimmt der Vorstand weitere 2.754.094.202,92 € aus der Kapitalrücklage, sodass sich für das Geschäftsjahr 2023 ein Bilanzgewinn von 750.000.000,00 € ergibt.

Wie für frühere Geschäftsjahre einschließlich 2022 soll auch wieder für die Dividende des Geschäftsjahres 2023, zahlbar nach der Hauptversammlung im Mai 2024, die Wahl einer Sachdividende in Aktien gegeben werden, soweit dies aus Sicht von Vorstand und Aufsichtsrat im Interesse der Gesellschaft und ihrer Aktionäre liegt.

Ergebnisdarstellung

in Mio. €	2022	2023
Umsatzerlöse	178,3	234,2
Sonstige betriebliche Erträge	90,1	496,2
Aufwendungen für bezogene Leistungen	-82,2	-127,4
Personalaufwand	-44,5	-38,3
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	-20,5	-17,5
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-214,1	-199,5
Ergebnis vor Finanzergebnis und Steuern	-92,9	347,7
Erträge aus Ergebnisabführungsverträgen	110,8	213,2
Beteiligungserträge	29,9	30,9
Abschreibungen auf Finanzanlagen	-9.112,6	-484,1
Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	45,4	140,3
Zinsen und ähnliche Erträge	43,7	194,3
Aufwendungen aus Ergebnisabführungsverträgen	-920,8	-1.783,0
Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-352,3	-627,2
Finanzergebnis	-10.155,9	-2.315,6
Steuern	9,1	-59,7
Jahresfehlbetrag	-10.239,7	-2.027,6

Vermögens- und Finanzlage der Vonovia SE

Die Vermögenslage der Gesellschaft ist geprägt durch den Konzernfinanzierungssaldo in Höhe von 9,6 Mrd. € zugunsten der Konzerngesellschaften, durch die Fremdfinanzierung in Höhe von 18,1 Mrd. € sowie die Anteile an verbundenen Unternehmen mit 31,9 Mrd. €. Das Eigenkapital beträgt 4,5 Mrd. €.

Das langfristige Vermögen der Gesellschaft in Höhe von 35.308,5 Mio. € (31. Dezember 2022: 33.994,7 Mio. €) ist wesentlich durch das Finanzanlagevermögen in Höhe von 35.278,2 Mio. € (31. Dezember 2022: 33.969,0 Mio. €) geprägt.

Die immateriellen Vermögensgegenstände und das Sachanlagevermögen stiegen im Rahmen der üblichen Geschäftstätigkeit leicht an.

Die Anteile an verbundenen Unternehmen stiegen im Kontext der Joint-Venture-Vereinbarungen um 1.824 Mio. €.; gegenläufig verringerten sich die Ausleihungen an Konzernunternehmen um 494,5 Mio. €.

Die Nettoschulden aus Anleihen, Bankdarlehen sowie Liquidität erhöhten sich aufgrund der Volumenverschiebung aus der Vonovia Finance B.V. um 4.127,0 Mio. €. Der Konzernfinanzierungssaldo aus Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sowie den Ausleihungen der Gesellschaft aus der Konzernfinanzierungstätigkeit hat sich im Jahr 2023 insgesamt um 2.520,1 Mio. € zugunsten der Konzerngesellschaften entwickelt.

Die Deutsche Wohnen SE hat am 4. Januar 2022 ein Darlehen zu Drittvergleichsgrundsätzen an die Vonovia SE in Höhe von 1.450 Mio. € ausgereicht. Dieses valutierte zum 31. Dezember 2023 mit 320 Mio. €.

Die Rückstellungen betrugen zum Jahresende 223,3 Mio. € (31. Dezember 2022: 192,5 Mio. €), davon entfielen auf Pensionsrückstellungen 101,4 Mio. € (31. Dezember 2022: 98,3 Mio. €) und auf Steuerrückstellungen 54,2 Mio. € (31. Dezember 2022: 38,5 Mio. €). Die übrigen Rückstellungen stiegen um 11,9 Mio. € im Wesentlichen aufgrund des Altersteilzeitprogramms sowie ausstehender Rechnungen.

Das Eigenkapital verringerte sich zum Geschäftsjahresende signifikant um 2.400,6 Mio. € aufgrund des Jahresfehlbetrags und der gezahlten Bardividende.

Vermögenslage

in Mio. €	31.12.2022	31.12.2023	in Mio. €	31.12.2022	31.12.2023
Aktiva			Passiva
Finanzanlagevermögen	33.969,0	35.278,2	Eigenkapital	6.863,2	4.462,6
Übriges Anlagevermögen	25,7	30,3	Rückstellungen	192,5	223,3
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	1.685,3	1.226,9	Anleihen	13.351,4	12.977,6
Übrige Forderungen und Vermögensgegenstände	83,4	79,3	Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	3.186,4	5.010,5
Wertpapiere	200,0	-	Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	12.599,3	14.166,5
Liquide Mittel	532,8	696,5	Übrige Verbindlichkeiten	303,4	470,7
Bilanzsumme	36.496,2	37.311,2	Bilanzsumme	36.496,2	37.311,2

Der operative Cashflow ist geprägt durch die Erlöse und Aufwendungen im Rahmen der Erbringung der Managementholdingfunktionen. Nennenswerte investive Cashflows liegen für die Vonovia SE nur bei Akquisitionen vor. Finanzierungs-Cashflows resultieren regelmäßig aus den Veränderungen der Konzernfinanzierung und aus der Aufnahme bzw. Rückführung von Fremdfinanzierungen im Rahmen der Konzernfinanzierungsfunktion.

Mitarbeiter der Vonovia SE

Im Geschäftsjahr 2023 waren durchschnittlich 159 Mitarbeiter (2022: 160) in der Gesellschaft beschäftigt, davon waren 125 Vollzeit- und 34 Teilzeitkräfte.

Chancen und Risiken der Vonovia SE

Die voraussichtliche Entwicklung der Vonovia SE im Geschäftsjahr 2023 hängt wesentlich von der Entwicklung des Gesamtkonzerns und dessen Chancen- und Risikolage ab. Diese Darstellung ist Gegenstand des Chancen- und Risikoberichts des Konzerns und folglich gelten die dort getätigten Aussagen zur Chancen- und Risikolage des Konzerns auch für den handelsrechtlichen Jahresabschluss der Vonovia SE, wo sich die Risiken in der Bewertung des Finanzanlagevermögens sowie in der Höhe der von Tochterunternehmen vereinnahmten bzw. ausgeglichenen Ergebnisse auswirken können.

Prognose der Vonovia SE

Da die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft allein durch die Fähigkeit der Konzerngesellschaften bestimmt wird, nachhaltig positive Ergebnisbeiträge und Cashflows zu erwirtschaften, wird an dieser Stelle auf den Prognosebericht des Konzerns verwiesen. Wichtigster finanzieller Leistungsindikator für den Jahresabschluss der Vonovia SE ist das Jahresergebnis.

Das Ergebnis 2023 der Gesellschaft ist wesentlich geprägt durch Sondereffekte aufgrund von Wertberichtigungen und Wertaufholungen auf Beteiligungen und Anteile an verbundenen Unternehmen, Aufwendungen im Kontext der Joint-Venture-Vereinbarungen sowie durch Buchgewinne im Zusammenhang mit dem öffentlichen Anleiherückkaufangebotes. Weiterhin wirkten sich die Aufwendungen aus den Integrationsmaßnahmen belastend auf das Jahresergebnis der Vonovia SE aus.

Ohne Berücksichtigung dieser Sondereffekte liegt der Jahresfehlbetrag 2023 entsprechend der Prognose im mittleren zweistelligen Millionenbereich.

Das Ergebnis für das Geschäftsjahr 2024 wird wieder durch Beteiligungserträge, durch Ergebnisabführungsverträge vereinnahmte bzw. ausgeglichene Ergebnisse der Tochtergesellschaften, durch Erträge aus Serviceleistungen sowie Aufwendungen aus Personal- und Verwaltungskosten und durch das Finanzergebnis geprägt sein.

Insgesamt gehen wir davon aus, dass die Gesellschaft für das Geschäftsjahr 2024 einen Fehlbetrag in einer Größenordnung im mittleren zweistelligen Millionenbereich, ohne Sondereffekte, aufweisen wird.

Gesamtaussage des Vorstands zur wirtschaftlichen Lage

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft stellt sich insbesondere vor dem Hintergrund der soliden Finanzierung, des damit verbundenen ausgewogenen Fälligkeitsprofils und der durch die ratinggestützten Anleihefinanzierungen gewonnenen Finanzierungsflexibilität mit Blick auf organisches wie auch externes Wachstum als positiv dar. Fortlaufende Verbesserungen an den Bewirtschaftungsprozessen, der Ausbau des Value-add-Geschäfts, die Recurring Sales sowie ein wertschaffendes Developmentgeschäft fördern eine kontinuierlich verbesserte Profitabilität und Wertsteigerung des Unternehmens. Die Entwicklung im Inland wird ergänzt durch eine ebenso positive Entwicklung in Schweden und Österreich.

Weitere gesetzliche Angaben

Corporate Governance

In der Erklärung zur Unternehmensführung berichten wir gemäß Grundsatz 23 des Deutschen Corporate Governance Kodex bzw. gemäß § 289f HGB über die Prinzipien der Unternehmensführung und zur Corporate Governance. Die Erklärung beinhaltet die Entsprechenserklärung, die Angabe zu Unternehmensführungspraktiken, die Beschreibung der Arbeitsweise von Vorstand und Aufsichtsrat sowie wesentliche Corporate-Governance-Strukturen. Die gemäß § 317 Abs. 2 Satz 6 HGB nicht in die Prüfung durch den Abschlussprüfer einbezogene Erklärung zur Unternehmensführung ist auf der Investor-Relations-Webseite veröffentlicht und nicht Bestandteil des Lageberichts.

Wir verstehen unter Corporate Governance die verantwortungsbewusste Leitung und Überwachung eines Unternehmens.

Als große Immobiliengesellschaft sind wir uns der besonderen Bedeutung unseres unternehmerischen Verhaltens für die Gesellschaft bewusst.

Der Vorstand hat sich mit der Angemessenheit des eingerichteten Internen Kontrollsystems befasst und dessen Wirksamkeit gewürdigt. Dabei hat sich der Vorstand davon überzeugt, auch auf Basis von Erörterungen mit der Internen Revision, dass die eingerichteten technischen und organisatorischen Vorkehrungen im Sinne von Kontrollen sicherstellen können, das Unternehmen vor materiellem Schaden durch Vermögensverlust, dolose Handlungen oder Fehlsteuerungen in allen wesentlichen Belangen zu bewahren. Als Maßstab dafür galten u.a. auch die Maßgaben des Deutschen Corporate Governance Codex der jüngsten Veröffentlichungen aus dem Jahre 2022. Im Ergebnis hat der Vorstand keine Erkenntnisse darüber, dass das Interne Kontrollsystem nicht in allen wesentlichen Belangen angemessen und wirksam wäre.

Auf der Grundlage von Feststellungen, die bei Prüfungen der Internen Revision oder externen Prüfungen getroffen werden, nehmen wir kontinuierliche Verbesserungen an unserem Internen Kontrollsystem vor. Ein weiterer Bestandteil unseres Internen Kontrollsystems ist ein regelmäßiges Monitoring, aufgrund dessen identifizierte Schwächen behoben werden. Ebenso werden aufgrund des Ermittlungsverfahrens gegen größtenteils ehemalige Mitarbeiter, von dem Vonovia am 7. März 2023 in Kenntnis gesetzt wurde, etwaige identifizierte Schwächen im Internen Kontrollsystem zeitnah behoben. Erste interne Untersuchungen haben jedoch ergeben, dass den im Rahmen des Ermittlungsverfahrens erhobenen Vorwürfen primär kollusives Zusammenwirken der Beschuldigten zugrunde liegt, wodurch bestehende, sonst wirksame Kontrollmechanismen umgangen werden können. ^*

^* Die Inhalte dieses und des vorherigen Absatzes - insbesondere die Aussage zur Angemessenheit und Wirksamkeit des Internen Kontrollsystems - sind nicht Bestandteil der gesetzlichen Jahres- und Konzernabschlussprüfung und sind entsprechend ungeprüft.

Gezeichnetes Kapital und Aktien

Das Grundkapital der Vonovia SE betrug per 31. Dezember 2023 814,6 Mio. € (Vorjahr: 795,8 Mio. €), eingeteilt in 814.644.998 auf den Inhaber lautende Stückaktien mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital von 1,00 € je Aktie. Mit allen Aktien sind die gleichen Rechte und Pflichten verbunden. Jede Aktie gewährt in der Hauptversammlung eine Stimme und ist maßgebend für den Anteil der Aktionäre am Gewinn des Unternehmens. Die Rechte und Pflichten der Aktionäre ergeben sich im Einzelnen aus den Regelungen des Aktiengesetzes, insbesondere aus Artikel 9 Abs. 1 lit. c) (ii) SE-VO in Verbindung mit §§ 12, 53a ff., 118 ff. und 186 AktG. Aktien mit Sonderrechten, die Kontrollbefugnisse verleihen, bestehen nicht.

Beteiligungen am Kapital, die 10,0 % der Stimmrechte überschreiten

Nach § 33 Abs. 1 WpHG haben Aktionäre, die u. a. die Schwelle von 10,0 % der Stimmrechte einer börsennotierten Gesellschaft erreichen, überschreiten oder unterschreiten, dies der Gesellschaft und der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht unverzüglich mitzuteilen. Diese Mitteilungen werden von der Vonovia SE gemäß § 40 WpHG veröffentlicht. Direkte oder indirekte Beteiligungen am Grundkapital der Vonovia SE, die die Schwelle von 10,0 % der Stimmrechte überschreiten, wurden von der Norges Bank mit Sitz in Oslo gemeldet. Zum 31. Dezember 2023 bestand eine direkte Beteiligung der Norges Bank in Höhe von 14,6 %.

Befugnisse des Vorstands, Aktien auszugeben oder zurückzukaufen

Auf der ordentlichen Hauptversammlung am 29. April 2022 wurde beschlossen, das genehmigte Kapital 2021 aufzuheben und ein neues genehmigtes Kapital 2022 in Höhe von 233.000.000,00 € zu schaffen, wonach gemäß Artikel 5 der Satzung der Vorstand bis 2027 ermächtigt ist, das Eigenkapital einmalig oder mehrmalig durch Ausgabe von bis zu 233.000.000 neuen Aktien zu erhöhen ("genehmigtes Kapital 2022"). Von dieser Ermächtigung hat am 9. Juni 2023 der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrats zur Begebung von 18.795.001 Aktien gegen Einlage von Dividendenansprüchen (Aktienwahldividende) Gebrauch gemacht und das Grundkapital um 18,7 Mio. € auf 814,6 Mio. erhöht mit einem verbleibenden genehmigten Kapital 2022 von 214,2 Mio. €. Zur Bedienung der aufgrund der von der Hauptversammlung vom 16. April 2021 gefassten Ermächtigung zur Begebung von Wandelschuldverschreibungen, Optionsschuldverschreibungen, Genussrechten oder Gewinnschuldverschreibungen wurde ein bedingtes Kapital "Bedingtes Kapital 2021" geschaffen. Danach ist das Grundkapital durch Beschluss dieser Hauptversammlung um bis zu 282.943.649,00 € durch Ausgabe von 282.943.649 neuen, auf den Namen lautenden Stückaktien mit Gewinnberechtigung bedingt erhöht. Die bedingte Kapitalerhöhung wird nur insoweit durchgeführt, wie die Inhaber, sprich Gläubiger, von den im Kapitalerhöhungsbeschluss zum bedingten Kapital 2021 dargestellten Schuldtiteln, die Wandlung in Aktien verlangen dürfen und bedient werden anstelle von Zahlung.

Die Befugnisse zum Erwerb eigener Aktien ergeben sich aus Artikel 9 Abs. 1 lit. c) (ii) SE-VO in Verbindung mit §§ 71 ff. AktG sowie zum Bilanzstichtag aus der Ermächtigung durch die Hauptversammlung vom 29. April 2022. Der Vorstand ist mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 28. April 2027 ermächtigt, unter Wahrung des Gleichbehandlungsgrundsatzes (Artikel 9 Abs. 1 lit. c) (ii) SE-VO in Verbindung mit § 53a AktG) eigene Aktien der Gesellschaft bis zu insgesamt 10 % des zum Zeitpunkt der Beschlussfassung oder - falls dieser Wert geringer ist - des zum Zeitpunkt der Ausübung der Ermächtigung bestehenden Grundkapitals der Gesellschaft entsprechend den erteilten Maßgaben zu erwerben und zu verwenden. Die aufgrund dieser Ermächtigung erworbenen Aktien dürfen zusammen mit anderen Aktien der Gesellschaft, die diese bereits erworben hat und noch besitzt oder ihr nach den §§ 71a ff. AktG zuzurechnen sind, zu keinem Zeitpunkt 10 % des jeweiligen Grundkapitals der Gesellschaft übersteigen.

Ernennung und Abberufung der Mitglieder des Vorstands sowie Satzungsänderungen

Mitglieder des Vorstands werden gemäß Art. 9 Abs. 1, Art. 39 Abs. 2 SE-VO und §§ 84 und 85 AktG vom Aufsichtsrat bestellt und abberufen. Der Aufsichtsrat bestellt Vorstandsmitglieder gemäß der Satzung der Vonovia SE für einen Zeitraum von höchstens sechs Jahren. Eine erneute Bestellung oder Verlängerung der Amtszeit, jeweils für höchstens sechs Jahre, ist zulässig. Die Satzung der Vonovia SE ergänzt hierzu in § 8 Abs. 1, dass der Vorstand aus mindestens zwei Mitgliedern besteht. Er kann ein Mitglied des Vorstands zum Vorstandsvorsitzenden sowie einen stellvertretenden Vorsitzenden ernennen. Gemäß Art. 59 SE-VO beschließt grundsätzlich die Hauptversammlung über Änderungen der Satzung. Gemäß § 17 Abs. 4 der Satzung bedürfen Satzungsänderungen, soweit nicht zwingende gesetzliche Vorschriften eine andere Mehrheit vorschreiben, einer Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen beziehungsweise, sofern mindestens die Hälfte des Grundkapitals vertreten ist, der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

Change-of-Control-Klauseln und Entschädigungsvereinbarungen im Fall eines Übernahmeangebots

Die wesentlichen Vereinbarungen der Vonovia SE, die unter der Bedingung eines Kontrollwechsels (Change of Control) stehen, betreffen vornehmlich Finanzierungsvereinbarungen. Für den Fall eines Kontrollwechsels sehen diese wie üblich für den Kreditgeber das Recht zur Kündigung und vorzeitigen Fälligstellung der Rückzahlung vor. Ein Kontrollwechsel hätte unter Umständen Auswirkungen auf die von der Vonovia SE ausgegebenen Unternehmensanleihen, Schuldscheindarlehen sowie Hypothekendarlehen und auf die bestehenden Kreditlinien sowie Kreditverträge, die von der Vonovia SE oder Konzerngesellschaften mit Banken abgeschlossen wurden. Die jeweiligen Bedingungen enthalten marktübliche Vereinbarungen, die den Gläubigern das Recht zur vorzeitigen Kündigung beziehungsweise Wandlung bei Eintritt eines Kontrollwechsels im Sinne dieser Bedingungen einräumen. Die Dienstverträge der Vorstandsmitglieder enthalten ebenfalls Regelungen für den Fall eines Kontrollwechsels. Für den Fall der vorzeitigen Beendigung der Tätigkeit aus Anlass eines Kontrollwechsels sind den Vorstandsmitgliedern Leistungen zugesagt worden.

Chancen und Risiken

Struktur und Instrumente des Risikomanagements

Das Marktumfeld und die gesetzlichen bzw. regulatorischen Rahmenbedingungen von Vonovia verändern sich stetig.

Vonovia stellt sich darauf ein, indem sie ihre Strategie und in Verbindung damit ihre Geschäftstätigkeit kontinuierlich weiterentwickelt. Auch auf ESG-Einflüsse der verschiedensten Anspruchsgruppen stellt sich Vonovia mit einer Justierung der entsprechenden ESG-Ziele ein. Mit diesen Veränderungen ergeben sich regelmäßig weitere Chancen und Risiken bzw. kann sich die Ausprägung bereits erkannter Chancen und Risiken ändern.Vonovia hat daher zum Erkennen, Bewerten und Steuern aller für das Unternehmen (und für Umwelt und Gesellschaft) relevanten Risiken ein umfassendes Risikomanagement implementiert. Damit werden Gefährdungspotenziale verringert, der Fortbestand des Unternehmens gesichert, die strategische Weiterentwicklung des Unternehmens unterstützt sowie verantwortungsvolles und unternehmerisches Handeln gefördert.

Risiken sind mögliche Ereignisse oder Entwicklungen, die eine negative Auswirkung auf die erwartete wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens haben können und damit zu einer negativen Abweichung zur Kurzfristplanung (Budget und Forecasts) sowie zur Mittelfristplanung (Fünfjahresplan) führen. Auch Abweichungen von den ESG-Zielsetzungen des Unternehmens bergen Risiken für die wirtschaftliche Entwicklung.

Chancen sind mögliche Ereignisse oder Entwicklungen, die eine positive Auswirkung auf die erwartete wirtschaftliche Entwicklung haben können und damit zu einer positiven Abweichung zur Kurzfristplanung (Budget und Forecasts)

Fünf Säulen des Risikomanagements bei Vonovia

Vorstand (Strategie, Vorgaben/Ziele, Kontrollumfeld, Monitoring)
1 Performance-Management	2 Compliance Management	3 Risikomanagementsystem	4 Internes Kontrollsystem	5 Interne Revision
Controlling > Budget > Forecast > Ergebnisse	Compliance Officer > Richtlinien, Vorschriften > Verträge > Kapitalmarkt-Compliance > Datenschutz	Controlling > Risikomanagementprozess > Risikoberichterstattung	IT > Prozessdokumentation Rechnungswesen > Rechnungslegungsbezogenes IKS	Interne Revision > Prozessorientierte Prüfungen > Risikoorientierte Prüfung
Operative Bereiche > Performance Management > Technische Integrität	Operative Bereiche > Regelkonformes Verhalten sicherstellen	Operative Bereiche > Risikoidentifikation und -bewertung > Risikosteuerung	Operative Bereiche > Dokumentation der Kernprozesse > Kontrollaktivitäten > Control Self Assessment	Operative Bereiche > Prozess Verbesserungen

sowie zur Mittelfristplanung (Fünfjahresplan) führen. Aus Abweichungen von den ESG-Zielsetzungen des Unternehmens können sich auch Chancen ergeben. Für die interne Steuerung erfolgt keine Quantifizierung der Chancen.

Das Risikomanagement von Vonovia basiert auf einem integrierten Risikomanagementansatz mit fünf Säulen.

(1) Performance-Management

Eine detaillierte Unternehmensplanung sowie die entsprechende Berichterstattung über Abweichungen in den operativen und finanziellen Kennzahlen aus dem Controlling bilden die Basis für das im Unternehmen eingesetzte Frühwarnsystem. Es analysiert die Geschäftsentwicklung im Abgleich mit den im Aufsichtsrat gebilligten Plänen und im Vergleich zum Vorjahr. Weiterhin werden regelmäßig Prognosen erstellt, die die Auswirkung möglicher Risiken und Chancen auf die Geschäftsentwicklung in angemessener Weise berücksichtigen.

Die Berichterstattung umfasst detaillierte monatliche Controlling-Reports für Vorstand und Aufsichtsrat. Das operative Geschäft wird durch regelmäßige, in Teilen wöchentlich oder täglich erstellte Kennzahlenreports abgebildet. Auf Basis dieser Reports bzw. der darin enthaltenen Soll-/Ist-Abweichungen werden Gegenmaßnahmen eingeleitet und umgesetzt und in den anschließenden Berichtsperioden auf ihre Wirksamkeit hin überprüft.

(2) Compliance-Management

Compliance beschreibt das regelkonforme Handeln von Unternehmen, ihrer Organe und Mitarbeiter. Die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften und Befolgung interner Richtlinien ist für den Vorstand die Grundlage seiner Unternehmensführung und -kultur. Es sollen die Integrität von Mitarbeitern, Kunden und Geschäftspartnern gewährleistet und mögliche negative Folgen für das Unternehmen (und für Umwelt und Gesellschaft) vermieden werden.

Die Unternehmensführung und -kontrolle von Vonovia leitet sich aus den maßgeblichen gesetzlichen Bestimmungen, aus der Satzung und aus den Geschäftsordnungen von Aufsichtsrat und Vorstand ab. Sie bilden die Grundlage für unternehmensinterne Regeln und Richtlinien, deren Einhaltung von einem zentralen Compliance-Management-System überwacht und einem Richtlinienmanagement verwaltet wird, das in der Rechtsabteilung angesiedelt ist.

In den Richtlinien sind klare Organisations- und Überwachungsstrukturen mit festgelegten Verantwortlichkeiten und entsprechend eingerichteten Kontrollen beschrieben. Das rechtskonforme Verhalten aller Mitarbeiter innerhalb der Geschäftsprozesse wird durch geeignete Kontrollmaßnahmen und die Aufsicht der Führungskräfte sichergestellt.

Darüber hinaus sind ein Compliance-Management-System nach IDW Standard PS 980 etabliert und ein zentraler Compliance-Beauftragter, der Chief Compliance Officer, ernannt, um insbesondere Compliance-Risiken zu identifizieren, geeignete Maßnahmen zur Vermeidung und Aufdeckung dieser Risiken zu ergreifen und auf festgestellte Compliance-Risiken angemessen zu reagieren (Compliance-Programm). Er übernimmt gleichzeitig auch die Funktion des Menschenrechtsbeauftragten des Unternehmens.

Wesentliche inhaltliche Kernpunkte des Compliance-Management-Systems sind der Verhaltenskodex (Code of Conduct) von Vonovia, der sich an ethischen Werten und gesetzlichen Vorgaben orientiert und die Eigenverantwortlichkeit der Mitarbeiter stärkt, die Compliance-Richtlinie von Vonovia sowie ein Geschäftspartnerkodex, der Anforderungen an Vertragspartner des Unternehmens stellt. Ein externer Ombudsmann steht allen Mitarbeitern sowie Geschäftspartnern als Vertrauensperson bei Compliance-Fragen zur Verfügung. Ergänzt wird dieses System um eine anonyme Whistleblower-Hotline in sechs Sprachen. Sie steht nicht nur den Beschäftigten, sondern auch externen Personengruppen zur Verfügung wie Kunden und Geschäftspartnern.

(3) Risikomanagementsystem

Die Strategie von Vonovia ist nachhaltig und langfristig ausgerichtet. In Verbindung damit verfolgt Vonovia in ihrer Geschäftstätigkeit eine konservative Risikostrategie. Dies bedeutet nicht die Minimierung von Risiken, sondern das Fördern von unternehmerischem und verantwortungsvollem Handeln einhergehend mit der notwendigen Transparenz möglicher Risiken.

Das Risikomanagementsystem unterstützt das tägliche Handeln aller Mitarbeiter im Rahmen des Leitbilds von Vonovia. Es stellt die frühzeitige Erkennung, Bewertung, Steuerung und Überwachung aller Risiken sicher, die über die im Performance-Management verarbeiteten kurzfristigen finanziellen Risiken hinaus im Konzern existieren und nicht nur die Ertrags- und Vermögenslage, sondern auch immaterielle Werte gefährden können.

Das Risikomanagementsystem berücksichtigt explizit Nachhaltigkeitsrisiken. Diese werden sowohl in ihrer Wirkung auf Vonovia (Outside-In-Perspektive) als auch - im Sinne einer ESG Due Diligence - in Bezug auf die Wirkung auf Umwelt und Gesellschaft (Inside-Out-Perspektive) begutachtet. Somit werden potenzielle Gefahren, die den Unternehmenswert bzw. die Unternehmensentwicklung bzw. Umwelt und Gesellschaft beeinträchtigen können, frühzeitig erkannt. Das Risikomanagement berücksichtigt umfeld- und unternehmensspezifische Frühwarnindikatoren und bezieht die regionalen Kenntnisse und Wahrnehmungen unserer Mitarbeiter ein.

Organisatorisch ist das Risikomanagement unmittelbar beim Vorstand angesiedelt. Er trägt die Gesamtverantwortung und entscheidet über die Aufbau- und Ablauforganisation des Risikomanagements und die Ausstattung mit Ressourcen. Das Risikomanagementsystem wird operativ vom Leiter Controlling geführt, der verantwortlich für das Risiko-Controlling ist. Er ist dem Chief Financial Officer (CFO) zugeordnet. Das Risiko-Controlling stößt den Softwaregestützten periodischen Risikomanagementprozess an und konsolidiert und validiert die gemeldeten Risiken. Zudem validiert es die risikosteuernden Maßnahmen und überwacht deren Umsetzung. Das Risiko-Controlling definiert gemeinsam mit den jeweiligen Risikoverantwortlichen Frühwarnindikatoren zur Überwachung der tatsächlichen Entwicklung bei bestimmten Risiken.

Risikoverantwortlich sind die Führungskräfte der ersten Ebene unterhalb des Vorstands. Sie übernehmen die Identifizierung, Bewertung, Steuerung, Überwachung, Dokumentation und Kommunikation aller Risiken in ihrem Verantwortungsbereich. Zudem erfolgt die Risikoerfassung und -meldung aller Risiken im Risikotool des Unternehmens in den vorgegebenen Berichtszyklen.

Auf der Basis einer halbjährlich angestoßenen Risikoinventur - jeweils im 1. und 3. Quartal eines Geschäftsjahres -erstellt das Risiko-Controlling einen Risikoreport für den Vorstand und den Aufsichtsrat. Zudem simuliert es wesentliche Risikoentwicklungen und deren Auswirkungen auf die Unternehmensplanung und -ziele. Der Vorstand verabschiedet die dokumentierten Ergebnisse des Risikomanagements, berücksichtigt diese bei der Unternehmenssteuerung und berichtet diese an den Aufsichtsrat. Der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats überwacht die Wirksamkeit des Risikomanagements.

Sollten bedeutsame Risiken, also Risiken mit spürbarer Auswirkung auf die Geschäftsentwicklung (Risiken mit einem möglichen Verlust im Group FFO von mehr als 40 Mio. € bzw. einen möglichen bilanziellen Verlust von mehr als 600 Mio. €) unvermittelt auftreten, werden diese ad hoc direkt an den Vorstand und Aufsichtsrat berichtet.

Im Rahmen des Jahresabschlussprozesses werden die im 3. Quartal erhobenen Risiken vom Risikocontrolling auf ihre Aktualität überprüft und - soweit erforderlich - fortgeschrieben und um neu identifizierte Risiken ergänzt. Neue Risiken können sich im Rahmen der Budget- und Fünfjahresplanung ergeben. Diese werden im Planungsprozess bilateral zwischen dem Risikocontrolling und den jeweiligen Risikoverantwortlichen abgestimmt und bewertet.

In das Risikomanagementsystem von Vonovia ist ein Simulationsmodell zur Risikotragfähigkeit integriert. Im Rahmen dieser Analyse bewertet das Risikomanagement jährlich bzw. anlassbezogen die Abhängigkeiten zwischen den bedeutsamen Risiken und legt die Parameter zur Risikoaggregation fest. Zur Bestimmung der Gesamtrisikoposition des Unternehmens wird ein Monte-Carlo-Simulationsmodell auf Basis der für die Risiken relevanten statistischen Verteilungsfunktionen eingesetzt. Die sich ergebende Gesamtrisikoposition wird der Risikotragfähigkeit des Unternehmens im Hinblick auf Zahlungsunfähigkeit und Überschuldung gegenübergestellt. Extremszenarien von ausgewählten bedeutsamen Risiken werden zudem im Rahmen der Unternehmensplanung simuliert. Dabei werden stets die Auswirkungen auf die Steuerungskennzahlen sowie die finanzierungsbezogenen Kennzahlen betrachtet. Die Ergebnisse der Simulationen werden mit dem Vorstand diskutiert. Planung und Risikomanagement liegen dabei im Bereich Controlling in einer Hand.

Das Risikomanagementsystem unterliegt der regelmäßigen Aktualisierung und Weiterentwicklung sowie der Anpassung an Veränderungen im Unternehmen. Die Wirksamkeit des Risikomanagementsystems wird regelmäßig analysiert.

Das Risikomanagement betrachtet alle Aktivitäten entlang des Risikomanagementprozesses, d. h. heißt die

―	Risikoidentifikation,
―	Risikobewertung,
―	Aggregation der Risiken,
―	Risikosteuerung und
―	Risikoüberwachung.

In Anlehnung an das COSO-Rahmenwerk ist zur Risikoidentifikation ein Risikouniversum mit den vier Hauptrisikokategorien Strategie, Regulierungsumfeld und gesetzliche Rahmenbedingungen, operatives Geschäft sowie Finanzierung (inklusive Rechnungslegung und Steuern) definiert. Ihnen ist jeweils ein strukturierter Risikokatalog zugeordnet.

Bei der Risikobewertung werden ertragswirksame und bilanzwirksame Risiken unterschieden. Ertragswirksame Risiken haben eine negative Auswirkung auf die nachhaltige Ertragskraft des Unternehmens und damit auf das Adjusted EBITDA der jeweiligen Segmente sowie den Group FFO (zukünftig Adjusted EBT). In der Regel sind diese Risiken auch liquiditätswirksam. Bilanzwirksame Risiken haben keine Auswirkung auf den Group FFO, aber sehr wohl auf die Vermögenspositionen sowie grundsätzlich auch auf das Periodenergebnis und den EPRA NTA. Diese können auch nichtliquiditätswirksam sein, z. B. aufgrund einer reinen Auswirkung auf Immobilienwerte.

Eine Risikobewertung ist, wenn möglich, immer quantitativ vorzunehmen. Grundsätzlich ist bei der Risikobewertung von einer Worst-Case Betrachtung auszugehen. Sofern dies aber nicht oder nur schwer möglich ist, ist eine qualitative Zuordnung anhand einer detaillierten Matrix vorzunehmen. Die Klassifizierung der erwarteten Schadenshöhe erfolgt in fünf Klassen:

Kategorie	Klasse	Beschreibung	Ertragswirksam ^*	Bilanzwirksam ^*
Sehr hoch	5	Existenziell für das Unternehmen	Möglicher Verlust von >750 Mio. € vom Group FFO	Möglicher bilanzieller Verlust von >12.000 Mio. €
Hoch	4	Bedrohliche Auswirkungen auf die Geschäftsentwicklung, vorherige Geschäftslage mittelfristig nicht wiederherstellbar	Möglicher Verlust von 375→50 Mio. € vom Group FFO	Möglicher bilanzieller Verlust von 6.000-12.000 Mio. €
Wesentlich	3	Beeinträchtigt vorübergehend die Geschäftsentwicklung	Möglicher Verlust von 150-375 Mio. € vom Group FFO	Möglicher bilanzieller Verlust von 2.400-6.000 Mio. €
Spürbar	2	Geringe Auswirkung, möglicherweise spürbar in der Geschäftsentwicklung eines oder mehrerer Jahre	Möglicher Verlust von 40-150 Mio. € vom Group FFO	Möglicher bilanzieller Verlust von 600-2.400 Mio. €
Gering	1	Unwesentliche Auswirkungen auf die Geschäftsentwicklung	Möglicher Verlust von 5-40 Mio. € vom Group FFO	Möglicher bilanzieller Verlust von 80-600 Mio. €

^* Möglicher finanzieller Verlust über fünf Jahre, entsprechend des Planungshorizonts der Mittelfristplanung.

Die erwartete Eintrittswahrscheinlichkeit der Risiken ist in fünf Klassen aufgeteilt.

Kategorie	Klasse	Definition	Wahrscheinlichkeit
Sehr wahrscheinlich	5	Es ist davon auszugehen, dass das Risiko im Betrachtungszeitraum eintritt.	>95%
Wahrscheinlich	4	Es ist wahrscheinlich, dass das Risiko im Betrachtungszeitraum eintritt.	60-95 %
Möglich	3	Das Risiko kann im Betrachtungszeitraum eintreten.	40-59 %
Unwahrscheinlich	2	Es ist unwahrscheinlich, dass das Risiko im Betrachtungszeitraum eintritt.	5-39 %
Sehr unwahrscheinlich	1	Es ist sehr unwahrscheinlich, dass das Risiko im Betrachtungszeitraum eintritt.	<5%

Für jedes Risiko werden die erwarteten Schadenshöhen und Eintrittswahrscheinlichkeiten vor Maßnahmen (brutto) bzw. nach Maßnahmen (netto) innerhalb der festgelegten Bandbreiten klassifiziert, in einem Risikotool dokumentiert und dort in eine Heatmap überführt. Maßgeblich für das Risikoreporting ist die Nettobewertung und die Einordnung der Risiken in die Netto-Heatmap mit je fünf Klassen bei Eintrittswahrscheinlichkeit und Schadenshöhe.

Netto-Heatmap

Als Top-Risiken werden die in die roten bzw. gelben Felder eingeordneten Risiken angesehen. Diese werden an den Aufsichtsrat berichtet und im Rahmen der externen Berichterstattung veröffentlicht. Die den roten Feldern zugeordneten Risiken werden als für das Unternehmen bedrohliche bzw. existenzgefährdende Risiken eingeordnet. Die den gelben Feldern zugeordneten Risiken sind bedeutsam für das Unternehmen. Rote und gelbe Risiken werden einem intensiven Monitoring durch den Vorstand und Aufsichtsrat unterzogen. Die den grünen Feldern zugeordneten Risiken sind für die aktuelle Risikobetrachtung von untergeordneter Bedeutung.

Im Rahmen einer aktiven Risikosteuerung erfolgt eine Fokussierung auf die wesentlichen (roten und gelben) Risiken. Erforderliche konkrete Maßnahmen zur Risikosteuerung wurden vereinbart und in ein regelmäßiges Monitoring durch das Risiko-Controlling eingebracht.

Eine regelmäßige Risikoüberwachung durch das Risiko-Controlling stellt sicher, dass Maßnahmen zur Risikosteuerung planmäßig umgesetzt werden.

(4) Internes Kontrollsystem

Das Interne Kontrollsystem (IKS) umfasst die Grundsätze, Verfahren und Regelungen, die darauf ausgerichtet sind, die Wirksamkeit und Wirtschaftlichkeit der Geschäftstätigkeit zu unterstützen, die Ordnungsmäßigkeit und Verlässlichkeit der internen und externen Rechnungslegung zu gewährleisten sowie die Einhaltung der für das Unternehmen maßgeblichen rechtlichen Vorschriften zu sichern.

Alle wesentlichen Prozesse von Vonovia werden erhoben und mithilfe einer Prozessmanagement-Softwarelösung an zentraler Stelle dokumentiert. Diese Dokumentation verdeutlicht neben den relevanten Prozessschritten wesentliche Risiken und Kontrollen im Sinne eines prozessorientierten Internen Kontrollsystems. Sie ist die verbindliche Basis für anschließende Bewertungen, Prüfungen und die Berichterstattungen an die Organe der Vonovia SE über die Wirksamkeit des IKS im Sinne des § 107 Abs. 3 S. 2 AktG.

Die Gesamtverantwortung für die Ausgestaltung und Umsetzung des IKS liegt beim Vorstand von Vonovia. Der Vorstand delegiert diese Verantwortung an Prozess- und Kontrollverantwortliche. Die fachliche Weiterentwicklung des IKS wird von der Internen Revision unterstützt, ergänzend zur vollständigen Wahrnehmung ihrer originären Revisionsaufgaben. Die fachliche Betreuung der Dokumentations-Software wird von der Internen Revision wahrgenommen, die administrative Betreuung liegt in der IT.

Ziel des rechnungslegungsbezogenen internen Kontroll- und Risikomanagementsystems ist die Gewährleistung einer gesetzes- und ordnungsmäßigen Finanzberichterstattung im Sinne der einschlägigen Vorschriften. Dabei ist das rechnungslegungsbezogene interne Kontroll- und Risikomanagementsystem in das konzernweite übergreifende Risikomanagementsystem eingebettet.

Die Verantwortung für die Abschlusserstellung ist organisatorisch im Bereich des Chief Financial Officers (CFO) und hier im Bereich Rechnungswesen angesiedelt. Der Bereich Rechnungswesen nimmt die Richtlinienkompetenz für die Anwendung der einschlägigen Rechnungslegungsvorschriften wie auch für die inhaltlichen und zeitlichen Schritte im Abschlusserstellungsprozess wahr.

Organisatorisch und systemtechnisch erfolgen die Abschlussarbeiten für alle in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften sowie die Konzernabschlusserstellungsarbeiten in den dafür zentral geschaffenen Shared-Service-Centern, was eine konsistente und stetige Anwendung der Rechnungslegungsvorschriften in einem einheitlichen Abschlusserstellungsprozess sicherstellt. Darüber hinaus wird durch die Shared-Service-Center-Funktionen sichergestellt, dass Änderungen in den Anforderungen inhaltlich und organisatorisch in den Abschlusserstellungsprozess transformiert werden.

Die Rechenwerke der in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften sind - bis auf einzelne Service-Gesellschaften, die operativen Pflegegesellschaften, die Gesellschaften in Schweden und die Beteiligung in den Niederlanden - in einer IT-technischen SAP-Umgebung angesiedelt. Sie unterliegen im Wesentlichen einheitlichen Kontenplänen, Kontierungsvorgaben, Prozessen und Prozesskontrollen. Dabei wird dem Gebot der Funktionstrennung und dem Vier-Augen-Prinzip in angemessener Weise durch präventive wie auch nachgelagerte Kontrollen Rechnung getragen.

Die entsprechenden Servicegesellschaften der Deutsche Wohnen Gruppe sowie jene in Schweden und die Beteiligung in den Niederlanden sowie die operativen Pflegegesellschaften melden ihre Daten im Rahmen eines IT-gestützten strukturierten Datenerfassungsprozesses.

Die relevanten Abschlussdaten der einzelnen Gesellschaften werden über eine integrierte und automatisierte sowie mit umfangreichen Validierungsregeln ausgestattete Schnittstelle für das SAP-Konsolidierungsmodul zur Weiterverarbeitung zum Konzernabschluss bereitgestellt. Hinsichtlich der Zugriffe auf die Rechenwerke existiert ein Berechtigungskonzept, das auf das jeweilige Stellenprofil des Mitarbeiters abgestimmt ist.

Neu akquirierte Gesellschaften werden in einem strukturierten Integrationsprozess in das interne Kontrollumfeld einbezogen und damit IT-technisch und abschlussprozesstechnisch integriert.

Im Anschluss an die Abschlusserstellung werden der Jahres- und der Konzernabschluss nebst zusammengefasstem Lagebericht dem Prüfungs-, Risiko- und Compliance-Ausschuss des Aufsichtsrats vorgelegt. Der Prüfungs-, Risiko- und Compliance-Ausschuss gibt dem Aufsichtsrat dann die Empfehlung für die Feststellung bzw. Billigung.

Diese Prüfung erfolgt u. a. nach Erörterung mit dem Wirtschaftsprüfer und unter Zugrundelegung des Bestätigungsvermerks. Der Prüfungs-, Risiko- und Compliance-Ausschuss ist laufend in die Erstellung und Fortentwicklung des rechnungslegungsrelevanten internen Kontroll- und Risikomanagementsystems eingebunden.

(5) Interne Revision

Das System- und Kontrollumfeld, die Geschäftsprozesse sowie das Interne Kontrollsystem werden durch die Konzernrevision von Vonovia geprüft. Organisatorisch ist die Konzernrevision dem Chief Executive Officer (CEO) unterstellt. Der jährliche Prüfungsplan basiert auf einer risikoorientierten Bewertung sämtlicher relevanter Prüfungsfelder des Konzerns (Audit Universe) und wird vom Vorstand und vom Prüfungs-, Risiko- und Compliance-Ausschuss des Aufsichtsrats genehmigt.

Im Rahmen der unterjährig durchgeführten Prüfungen liegt der Fokus auf der Bewertung der Wirksamkeit der Kontroll- und Risikomanagementsysteme, auf Prozessverbesserungen im Sinne einer Risikominimierung sowie auf der Nachhaltigkeit des unternehmerischen Handelns. Daneben werden in Abstimmung mit dem Vorstand entsprechende anlassbezogene Sonderprüfungen durchgeführt.

Die internen Berichte liegen regelmäßig dem Vorstand, den Verantwortlichen des geprüften Bereichs sowie bei wesentlichen und schwerwiegenden Feststellungen dem Risikomanager und bei Relevanz dem Compliance Officer vor. Der Prüfungs-, Risiko- und Compliance-Ausschuss erhält eine quartalsweise Zusammenfassung der Prüfungsergebnisse und Maßnahmen. Der Umsetzungsstand der abgestimmten Maßnahmen wird laufend nach zeitlicher Fälligkeit überwacht sowie an Vorstand und Prüfungs-, Risiko- und Compliance-Ausschuss quartalsweise berichtet. Die Abstellung schwerwiegender Feststellungen wird im Rahmen einer Follow-up-Prüfung verifiziert.

Aktuelle Risikoeinschätzung

Im Geschäftsjahr 2023 erfolgte jeweils im 1. und 2. Halbjahr eine planmäßige Risikoinventur. Das Risiko-Reporting wurde dem Vorstand und dem Prüfungsausschuss vorgelegt. Zum Jahresende 2023 erfolgte eine Fortschreibung/Aktualisierung der Risikoinventur des 2. Halbjahres. Außerplanmäßige Ad-hoc-Risikomeldungen gab es im Geschäftsjahr 2023 und bis zur Bilanzaufstellung nicht.

Gesamteinschätzung der Risikosituation

Zum Jahresende 2023 wurden für Vonovia insgesamt 118 (2022: 107) Einzelrisiken erfasst.

Insgesamt sind zum Jahresende 2023 nach aktueller Einschätzung keine existenzgefährdenden oder bedrohlichen Risiken für Vonovia erkennbar. Der Vorstand von Vonovia sieht zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichts keine Risiken im Zusammenhang mit der zukünftigen Geschäftsentwicklung, denen das Unternehmen nicht in angemessener Weise entgegenwirken kann oder die sich bestandsgefährdend auf die Ertrags-, Vermögens- und/oder Finanzlage der Vonovia SE bzw. auf eines der wesentlichen einbezogenen Unternehmen oder des Konzerns auswirken könnten.

Das Ergebnis der Risikotragfähigkeitsanalyse 2023 ergab, dass für den Fortbestand von Vonovia in der Fünfjahressicht keine aktuelle Gefährdung besteht. Damit ergibt sich insgesamt keine Veränderung gegenüber der Risikobewertung zum Jahresende 2022.

Zum Jahresende 2023 erfolgten eine Quantifizierung der zu modellierenden Risiken sowie eine detaillierte Analyse der Zusammenhänge zwischen einzelnen Top-Risiken sowie ausgewählten grünen Risiken.

Es wurden 10 (2022: 11) gelbe Risiken für das Unternehmen sowie 108 (2022: 96) weitere grüne Risiken ermittelt. Im Einzelnen ergibt sich folgendes Bild je Risikokategorie (Vorjahreswerte in Klammern):

Risiken aus dem operativen Geschäft

Im operativen Geschäft sehen wir zum Jahresende 2023 die nachstehend erläuterten 3 gelben Risiken (2022: 4).

Die im Segment Rental gehaltenen Wohnimmobilien werden regelmäßig einer Bewertung unterzogen. Einzelheiten dazu sind im Konzernanhang im Kapitel → [D28] Investment Properties beschrieben. Durch sich ändernde Rahmenbedingungen an den Immobilien- und Kapitalmärkten können zukünftige Marktentwicklungen wie Inflation und weiter steigende Zinsen das Risiko einer weiteren Abwertung der Immobilien mit sich bringen. Sinkende Immobilienwerte würden zu einem steigenden Verschuldungsgrad (LTV) führen und könnten damit negative Effekte auf die Kapitalbeschaffung haben. Das bereits im Jahr 2022 als gelbes, bilanzwirksames Risiko klassifizierte operative Risiko "Zukünftige Marktentwicklung führt zur Abwertung der Immobilien" wurde auch in 2023 als gelbes Risiko erfasst und mit einer erwarteten Schadenshöhe von 2.400-6.000 Mio. € (2022: >12.000 Mio. €) und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit von 5-39 % (2022: 5-39 %) bewertet. Zur Begrenzung des Risikos hält Vonovia an der bereits bestehenden Diversifizierung des Portfolios fest.

Die Einwicklung des Angebots und der Nachfrage nach Wohnimmobilien hat einen maßgeblichen Einfluss auf die realisierbaren Immobilienpreise und damit unmittelbar einen Effekt auf den Adjusted EBITDA im Segment Recurring Sales und auf den Erfolg bei Non-Core-Verkäufen. Im Geschäftsjahr 2023 war ein Rückgang der Immobilienpreise festzustellen. Ein dauerhaft hohes Zinsniveau und/oder ein weiterer Anstieg des Zinsniveaus kann dazu führen, dass für die Käufer die am Markt verlangten Immobilienpreise nicht mehr finanzierbar werden. Dies könnte zu einem Nachfragerückgang und zu sinkenden Immobilienpreisen führen und für das Segment Recurring Sales ein ertragswirksames Risiko darstellen. Das als gelbes, ertragswirksames Risiko erfasste operative Risiko "Sich verschlechternde Marktsituation auf dem Wohnungstransaktionsmarkt bzgl. Verkauf von Wohnungen/Verhalten der Käufer" wurde zum Ende des Berichtszeitraums mit einer erwarteten Schadenshöhe von 375→50 Mio. € (2022: 375→50 Mio. €) und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit von 5-39 % (2022: 5-39 %) bewertet. Zur Begrenzung und Überwachung des Risikos ist neben einem Prozess für die optimale Preisfindung eine regelmäßige Berichterstattung zu Absatzmengen und Preisen sowie eine regelmäßige Überprüfung von Zielpreisen und Verkaufsvolumenzielen durch das Portfolio-Controlling implementiert.

Hinsichtlich der Verwertung unserer Developmentprojekte sehen wir ein Risiko, dass sich insbesondere durch deutlich gestiegene Baukosten und dadurch deutlich gestiegene Verkaufspreise oder Mieten, der Verkauf von Neubauten sowie die Vermietung von Neubauwohnungen schwieriger realisieren lässt. Wir haben unsere Planung für Neubauinvestitionen entsprechend angepasst. Das im Jahr 2022 als gelbes, ertragswirksames Risiko erfasste operative Risiko "Verwertungsrisiko Development" wurde in der Schadenshöhe von ursprünglich 375→50 Mio. € auf 150-375 Mio. € Ende 2023 zurückgestuft. Die erwartete Eintrittswahrscheinlichkeit wurde mit 40-59 % (2022: 40-59 %) bewertet. Um frühzeitig auf Veränderungen in den Märkten reagieren zu können, werden regelmäßig fundierte Marktstudien und Marktanalysen erstellt und in Verbindung mit Berichten anerkannter Immobilienexperten analysiert. Identifizierte Marktänderungen werden bei der Analyse des Immobilienportfolios berücksichtigt und beeinflussen somit maßgeblich die Verkaufsplanung.

Der Angriffskrieg Russlands auf die Ukraine hatte auch 2023 Auswirkungen auf die Energie- und Baustoffmärkte. Steigende Energiekosten hatten auch steigende Kosten für Baumaterialien zur Folge und führten vielerorts zu Engpässen bei der Beschaffung von Baumaterialien. Dies hat die Rahmenbedingungen für Bau- und Modernisierungsprojekte in unseren Segmenten Development und Value-add verschlechtert und damit negative Auswirkungen auf das Adjusted EBITDA der Segmente. Wir haben unsere Investitionsstrategie entsprechend angepasst und erwarten, dass sich der Kostenanstieg ab 2024 abschwächt. Das im Jahr 2022 als gelbes, ertragswirksames Risiko klassifizierte operative Risiko "Steigende Baukosten gegenüber Plan aufgrund von Preiserhöhungen von Baumaterialien & -leistungen sowie Versorgungsengpässen" wurde in 2023 auf grün zurückgestuft und mit einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit von 5-39 % (2022: 60-95 %) bewertet. Die erwartete Schadenshöhe wurde mit 40-150 Mio. € (2022: 40-150 Mio. €) bewertet. Zur Begrenzung des Risikos erfolgt eine konsequente Marktbeobachtung bei gleichzeitiger Entwicklung von Alternativen wie z. B. Überarbeitung der Spezifikation sowie Reduktion des Materialeinsatzes durch Standardisierung. Zudem werden kritische Materialien - sofern möglich - frühzeitig gesichert und ggf. eingelagert.

Risiken aus Regulierungsumfeld und gesetzlichen Rahmenbedingungen

Durch Änderungen beim Regulierungsumfeld sowie bei gesetzlichen Rahmenbedingen können sich für alle Geschäftssegmente von Vonovia Risiken ergeben. Aktuell sind 2 (2022: 2) wesentliche gelbe Risiken erfasst.

In Deutschland soll die Verschärfung im Umgang und der Feststellung von Gefahrstoffen über eine konkrete Gesetzesanpassung der Gefahrstoffverordnung erfolgen. Eine Novellierung hat einen Einfluss auf alle technischen Prozesse von Vonovia (u. a. Kleinreparaturen, Leerwohnungssanierung, Großinstandsetzung, Modernisierung). Für den Prozess der Leerwohnungssanierung wurde eine erste grobe Quantifizierung vorgenommen, während dies für alle weiteren technischen Prozesse noch ausstehend ist. Das Risiko "Novellierung der Gefahrstoffverordnung" wurde daher im ersten Schritt qualitativ beurteilt und mit einem wesentlichen Schadensvolumen und einer Eintrittswahrscheinlichkeit von 60-95 % bewertet. Zur abschließenden quantitativen Bewertung des Risikos bezogen auf alle technischen Prozesse von Vonovia in 2024 ist ein Projekt aller beteiligten Fachbereiche gestartet. Eine finale Bewertung des Risikos ist vom konkreten Inhalt des Gesetzesvorhabens abhängig.

Unbeeinflussbare Änderungen oder Anwendungen von Rechtsvorschriften sowie unzureichende Dokumentation von Managemententscheidungen können zu Rechtsstreitigkeiten führen und das Risiko von materiellen Auswirkungen mit sich bringen. Insgesamt ist bei Vonovia die Anzahl an Rechtsstreitigkeiten gering. Neben den Fällen aus dem Kerngeschäft der Wohnungsbewirtschaftung, wie z. B. Beispiel angekündigte Modernisierungsvorhaben oder zur Angemessenheit von Nebenkostenabrechnungen, betreffen sie sonstige operative sowie arbeits- und gesellschaftsrechtliche teils materielle Streitigkeiten, insbesondere im Zusammenhang mit Transaktionen. Zum Ende des Berichtszeitraums 2023 wurde das gelbe, ertragswirksame Risiko "Materielle Auswirkungen von Rechtsstreitigkeiten" mit einem erwarteten Schadensvolumen in Höhe von 150375 Mio. € (2022: 40-150 Mio. €) und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit von 5-39 % (2022: 5-39 %) bewertet. Die Hochstufung der Schadenshöhe in 2023 gegenüber der Bewertung im Vorjahr ist in der zusätzlichen Berücksichtigung eines Rechtsstreits mit einem Sozialversicherungsträger begründet. Zur Begrenzung des Risikos erfolgen fortlaufend Analysen der Sachverhalte sowie der aktuellen Situation durch interne und externe Fachexperten sowie die Einbindung der Rechtsabteilung in wesentliche Managemententscheidungen.

Die beiden in 2022 als gelbe, regulatorische Risiken erfassten Risiken "Nachteilige Ausgestaltung der CO ₂ -Steuer" und "Ungünstige Wechselkursentwicklung" wurden in 2023 auf grün zurückgestuft.

Das Risiko "Nachteilige Ausgestaltung der CO ₂ -Steuer" wurde geändert in "Deutlicher Anstieg des CO ₂ -Preises". Da der zu erwartende Anstieg des CO ₂ -Preises nun überwiegend in der aktualisierten Planung Berücksichtigung findet, wurde die Bewertung der Eintrittswahrscheinlichkeit von 60-95 % auf 40-59 % verringert und die Bewertung der potenziellen Schadenshöhe von 40-150 Mio. € auf 5-40 Mio. € herabgestuft.

Das Risiko "Ungünstige Wechselkursentwicklung " wurde aufgrund der aktuell bereits schwachen schwedischen Krone von gelb auf grün zurückgestuft. Bei unveränderter Schadenshöhe von 40-150 Mio. € wurde die erwartete Eintrittswahrscheinlichkeit für eine weitere negative Entwicklung von 40-59 % auf 5-39 % reduziert.

Risiken aus Finanzierung

Im Bereich der Finanzierung sehen wir zum Jahresende 2023 die nachstehend erläuterten 5 gelben Risiken (2022: 5).

Aus einem eingeschränkten Zugang zum Anleihenmarkt sowie durch eine schlechtere Rating-Bewertung können für Vonovia Refinanzierungs-Risiken entstehen, mit der Folge, dass dadurch ggf. temporär zu wenig Liquidität zur Verfügung steht.

Im Geschäftsjahr 2023 hat Vonovia umfangreiche Maßnahmen zur Refinanzierung erfolgreich umgesetzt. Auch die Rating-Bewertung zeigte sich erwartungsgemäß. Einzelheiten dazu sind im Lagebericht im Kapitel → Unternehmen und Aktie beschrieben. Das im Jahr 2022 als gelbes, ertragswirksames Risiko klassifizierte Finanzierungs-Risiko "Eingeschränkter Zugang zum Anleihenmarkt" wurde mit dem vormals als grünes Risiko bewerteten Risiko "Verlust des BBB+ (S&P) oder A3 (Moody's) Rating" in 2023 zu einem neuen gelben, ertragswirksamen Risiko "Höhere Refinanzierungskosten aufgrund eines geänderten Risikoprofils" zusammengefasst. Die erwartete Schadenshöhe sehen wir zum Ende des Berichtszeitraums bei 375→50 Mio. € und die erwartete Eintrittswahrscheinlichkeit bei 5-39 %. Die höhere Eintrittswahrscheinlichkeit spiegelt die aufgrund von Lieferproblemen, Inflation und damit verbundenen höheren Refinanzierungszinssätzen unter Druck geratene Entwicklung des Immobilienmarktes wieder. In 2022 war das Risiko "Eingeschränkter Zugang zum Anleihenmarkt" noch mit einer erwarteten Schadenshöhe von >750 Mio. € und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit von <5 % bewertet. Das Risiko "Verlust des BBB+ (S&P) oder A3 (Moody's) Rating" war in 2022 mit einer erwarteten Schadenshöhe von 25-100 Mio. € und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit von <5 % bewertet.

Durch aktives und frühzeitiges Management der Fälligkeiten bei Refinanzierungen wird dafür gesorgt, dass ein ausgewogenes Fälligkeitenprofil zur Vermeidung von Klumpenrisiken besteht. Vonovia SEtzt weiterhin alle am Markt gängigen Instrumente der Finanzierung ein und verfügt intern über das Know-how, diese Instrumente zu platzieren. Damit wird eine einseitige Abhängigkeit von bestimmten Finanzierungsarten vermieden. Der Erhalt des Investment-Grade-Ratings hat bei allen strategischen Entscheidungen oberste Priorität. Entsprechend sind wir mit unseren Rating-Agenturen in intensivem Austausch. Für den sehr unwahrscheinlichen Fall, dass eine Refinanzierung über den Kapitalmarkt temporär nicht möglich sein sollte, besteht der Rückgriff auf bestehende freie Kreditlinien.

Ein weiterer Anstieg der Kapitalmarktzinsen kann Risiken für das Wachstum von Vonovia mit sich bringen und dazu führen, dass geplante Investitionen gekürzt, ausgesetzt oder gestrichen werden. Zudem kann eine steigende Zinslast aufgrund einer ungünstigen Zinsentwicklung zu einem geringeren Wachstum oder sogar einem Sinken des Group FFO führen. Da das aktualisierte Zinsniveau in der Planung berücksichtigt wurde, wurde das als gelbes, ertragswirksames Risiko erfasste Finanzierungs-Risiko "Ungünstige Zinsentwicklung" in 2023 gemäß aktueller Einschätzung bei der erwarteten Schadenshöhe zurückgestuft auf 375750 Mio. € (2022: >750 Mio. €). Die erwartete Eintrittswahrscheinlichkeit blieb unverändert bei 5-39 %. Neben der Diversifizierung der Fremdkapitalinstrumente sowie einem ausgeglichenen Fälligkeitenprofil erfolgt die Risikobegrenzung durch eine nachhaltige durchschnittliche Laufzeit/ Zinsbindung von rund 6 Jahren. Zudem stellt die Entschuldung durch Liquiditätsfreisetzung eine Risikobegrenzungsmaßnahme dar.

Vonovia hat aus Anleihen, gesicherten Darlehen und Transaktionen Verpflichtungen, bestimmte Kennzahlen zu berichten und gewisse Covenants einzuhalten. Sollten diese Covenants nicht eingehalten werden oder diese Reporting-Verpflichtungen nicht zeitnah erfüllt werden, können sich für Vonovia Zahlungsverpflichtungen ergeben, und durch neue Finanzierungen könnten zusätzliche negative Ergebnisauswirkungen entstehen. Das gelbe, ertragswirksame Finanz-Risiko "Nichteinhaltung von Verpflichtungen (aus Anleihen, gesicherten Darlehen, Transaktionen)" wurde zum Ende des Berichtszeitraums 2023 mit einer erwarteten Schadenshöhe von >750 Mio. € (2022: >750 Mio. €) und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit <5 % (2022: <5 %) bewertet. Um dem Risiko zu begegnen, hat Vonovia standardisierte Prozesse für die Überwachung sowie das Management der Verpflichtungen implementiert.

Durch die zum 1. Juli 2021 in Kraft getretenen Änderungen des Grunderwerbsteuergesetzes durch Absenkung der Beteiligungsschwelle von 95 % auf 90 % und Verlängerung des Beobachtungszeitraums von 5 auf 10 Jahre kann nachträglich eine Grunderwerbsteuerpflicht anfallen. Das gelbe, ertragswirksame Risiko "Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes wegen Share Deals" lag zum Ende des Berichtszeitraums in der Bewertung bei einer erwarteten Schadenshöhe von >750 Mio. € (2022: >750 Mio. €) und bei einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit <5 % (2022: <5 %). Neben einer ständigen Überwachung von Rechtsprechung und Gesetzgebung begrenzt Vonovia das Risiko auch durch Sensibilisierung der Entscheidungsträger im Rahmen von Share Deals. Hierdurch ist die Einbindung der internen Steuerabteilung, die dann den Akquisitionsprozess mit überwacht, sichergestellt.

Im Rahmen der in der Vergangenheit getätigten Akquisitionen ist Goodwill entstanden, da der Kaufpreis über dem Wert des übernommenen Vermögens abzüglich aller Schulden lag. Die "Werthaltigkeit des bilanziellen Goodwills" wird regelmäßig, mindestens jährlich im Rahmen eines Impairmenttests überprüft. Der Goodwill wird einer regelmäßigen Werthaltigkeitsprüfung unterzogen. Hierzu ist der erzielbare Betrag mit dem Buchwert der Gruppen von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten (ZGE) zu vergleichen. Der erzielbare Betrag der Gruppen von ZGE ist der höhere Betrag aus Nutzungswert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten. Liegt der Buchwert einer ZGE über dem erzielbaren Betrag, entsteht ein Wertberichtigungsbedarf. Dies kann Auswirkungen auf unsere Covenants haben. Aktuell bewerten wir dieses gelbe, bilanzwirksame Risiko mit einer erwarteten Schadenshöhe von 600-2.400 Mio. € (2022: 600-2.400 Mio. €) und einer Eintrittswahrscheinlichkeit von 40-59 % (2022: 40-59 %). Um dem Risiko entgegenzuwirken, wurde ein laufendes Performance Reporting zur Identifikation und Überwachung von Planabweichungen implementiert. Dies ermöglicht die Einleitung von etwaigen Korrekturmaßnahmen zur Einhaltung der Planung. In diesem Zusammenhang wird durch ein dezidiertes Synergie-Monitoring sichergestellt, dass geplante Synergien aus Akquisitionen auch tatsächlich realisiert werden.

Zum Jahresende 2023 (Vorjahreswerte in Klammern) ergab sich zusammengefasst folgendes Bild der identifizierten Nettorisiken:

Nettorisiken

Nachhaltigkeitsrisiken

Neben den genannten gelben Risiken berichtet Vonovia auch über ausgewählte grüne Risiken mit explizitem Nachhaltigkeitsbezug, um der wachsenden Bedeutung dieser Risikobetrachtung Raum zu geben:

Risiken aus dem Bereich Umwelt (Environment)

Die Berücksichtigung von Klimaaspekten spielt - analog zum wachsenden Stellenwert in der Gesellschaft - im Geschäftsmodell und in der Strategie von Vonovia eine immer größere Rolle. Daraus resultierende transitorische Klimarisiken beschreiben die Auswirkungen, die aufgrund des Wandels hin zu einem nachhaltigen Wirtschaftssystem für Unternehmen resultieren können. Vonovia hat sich zur Erreichung ihres Klimapfads und den damit verbundenen regulatorischen Anforderungen ein Intensitätsziel von einer Reduktion um rund 35 % der THG-Emissionen bis 2030 im Vergleich zum Jahr 2021 im deutschen Portfolio gesetzt. An diesem Klimaziel halten wir, trotz eingeschränkter Investitionen in Modernisierung und Neubau im kommenden Jahr, unverändert fest. Daher bewerten wir auch weiterhin das "Risiko einer Nichteinhaltung des Klimapfads" mit einer geringen (2022: geringen) Schadenshöhe und sehen dies als unwahrscheinlich (2022: unwahrscheinlich) an.

Darüber hinaus können Krisensituationen oder Katastrophen wie Überschwemmungen, Erdbeben, Extremwetterereignisse o. ä. Auswirkungen auf unseren Immobilienbestand haben und ein spezifisches Krisenmanagement erforderlich machen. Solche physischen Klimarisiken haben ihre Ursache in längerfristigen Verschiebungen der allgemeinen klimatischen Bedingungen. Das entsprechende "Risiko der Betriebskontinuität in Katastrophen-/Krisensituationen" bewerten wir mit einer Schadenshöhe von 5-40 Mio. € (2022: 5-40 Mio. €) und einer Eintrittswahrscheinlichkeit von 5-39 % (2022: 5-39 %). Zur Analyse und Bewertung möglicher langfristiger (d. h. über den üblichen Betrachtungszeitraum des Risikomanagements von fünf Jahren hinausgehender) Folgewirkungen des Klimawandels haben wir ein Klimarisikotool entwickelt, über das die international anerkannten Klimawandelszenarien des Intergovernmental Panel on Climate Change (IPCC) abgebildet werden.

Die transitorischen und physischen Klimarisiken können sich potenziell negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns auswirken und zu einer erhöhten Schätzungsunsicherheit im Rahmen der Bilanzierung beitragen. Aktuell sehen wir für den vom Risikomanagement betrachteten Zeitraum keine nennenswerten, unmittelbaren (2022: keine nennenswerten, unmittelbaren) Risiken bedingt durch den Klimawandel, wie z. B. durch Extremwetterlagen wie Starkregen mit Überschwemmungspotenzial. Damit verbunden ergeben sich für Vonovia nach aktuellem Kenntnisstand der künftigen Entwicklungen keine bilanziellen Folgen. Dies betrifft u. a. die Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, Nutzungsdauern, die Werthaltigkeit von Vermögenswerten und Rückstellungen für Umweltrisiken, für die sich kein wesentlicher Anpassungsbedarf ergibt (siehe → Umweltbelange).

Bei der Entwicklung neuer nachhaltiger Geschäftsfelder im Segment Value-add - insbesondere im Bereich erneuerbarer Energien - können sich Risiken aus der Konzeptionierung und Umsetzung der Geschäftsmodelle ergeben. Ebenso können sich Beschaffungspreise anders entwickeln als erwartet. Aktuell bewerten wir dieses "Beschaffungspreis-Risiko im Bereich unserer Energiedienstleistungen" mit einer Schadenshöhe von 40-150 Mio. € (2022: 40-150 Mio. €) und einer Eintrittswahrscheinlichkeit von <5 % (2022: <5 %). Mit Bezug auf den geplanten "Ausbau erneuerbarer Energien durch Photovoltaik" bewerten wir die Risiken hierzu mit einer geringen (2022: geringen) Schadenshöhe und einer Eintrittswahrscheinlichkeit von 5-39 % (2022: 5-39 %).

Risiken aus dem Bereich Soziales (Social)

Vonovia hat aufgrund ihrer Insourcing-Strategie - insbesondere im brancheninternen Vergleich - einen hohen Bedarf an qualifizierten Fachkräften. Fehlende Nachbesetzungen könnten zu ausbleibendem Wachstum, Qualitätseinschränkungen und geringerer Kundenzufriedenheit sowie steigenden Kosten durch den Einsatz von Subunternehmern führen. Aufgrund wirksamer Strategien für Recruiting und Retention bewerten wir das Risiko "Fachkräftemangel" mit einer Schadenshöhe von 5-40 Mio. € (2022: gering) und sehen den Eintritt als unwahrscheinlich (2022: unwahrscheinlich) an.

Durch die "Nichteinhaltung von gesetzlichen Regelungen zum Arbeitsschutz und Arbeitssicherheitsmanagement" können nachteilige Auswirkungen für Vonovia und ihre Mitarbeiter entstehen. Aktuell bewerten wir diese Risiken mit einer wesentlichen (2022: wesentlichen) Schadenshöhe, sehen diese jedoch als sehr unwahrscheinlich (2022: sehr unwahrscheinlich) an.

Analog dazu bewerten wir auch das Risiko "Gefährliche Materialien", was insbesondere potenzielle Gesundheitsrisiken für Mieter, Mitarbeiter und Dritte durch die unsachgemäße Verwendung oder Entsorgung von gefährlichen Materialien (z. B. Asbest) umfasst, aufgrund der klar festgelegten Prozesse und Vorgaben mit einer geringen Schadenshöhe (2022: geringe) und sehen diese als unwahrscheinlich (2022: unwahrscheinlich) an.

"Risiken durch Verstöße gegen Bestimmungen von vertraglichen Sonderrechten (Sozialchartas)", die den Mieterschutz betreffen und damit das Ziel "Wohnen zu fairen Preisen" beeinträchtigen, bewerten wir mit einer wesentlichen Schadenshöhe von 150-375 Mio. € (2022: 150-375 Mio. €) und sehen diese jedoch als sehr unwahrscheinlich (2022: sehr unwahrscheinlich) an.

Die jährliche finanzielle Belastung (in Form von Nebenkosten) kann für Mieter durch externe Einflüsse wie Preissteigerungen und veränderte Rahmenbedingungen deutlich steigen. Aufgrund der anhaltenden Kriegssituation in der Ukraine sind gesicherte Marktprognosen schwer möglich. Aufgrund bereits greifender Maßnahmen gehen wir für das Risiko "Steigende Energiekosten" mittlerweile von einer unwahrscheinlichen (2022: sehr wahrscheinlichen) Eintritts-Wahrscheinlichkeit sowie einer geringen (2022: geringen) Schadenshöhe aus.

Risiken aus dem Bereich Unternehmensführung (Governance)

Am 7. März 2023 haben Ermittlungsbehörden bei Vonovia Unterlagen sichergestellt, da zum Schaden von Vonovia der Verdacht von mutmaßlich problematischen Vorgängen bei der Vergabe von Aufträgen an Nachunternehmen besteht. Auch wenn noch keine finalen Ermittlungsergebnisse vorliegen, geht Vonovia von einem funktionierenden und wirksamen Compliance-Management-System aus. Die Risikobewertung von "Bestechung und Korruption" hat sich daher gegenüber dem Vorjahr nicht geändert und verbleibt bei einer sehr unwahrscheinlichen Eintrittswahrscheinlichkeit sowie geringen Schadenshöhe.

Für Vonovia besteht das "Risiko des Verlusts der Grundlage nachhaltiger Finanzierungen". Nachhaltige "grüne" Finanzierungen gewinnen zunehmend an Relevanz. Sollte Vonovia z. B. Nachhaltigkeitsziele nicht einhalten, könnte die Grundlage für diese Finanzierungen gefährdet sein. Aktuell bewerten wir dieses Risiko mit einer Schadenshöhe von 150375 Mio. € (2022: 375→50 Mio. €) und einer Eintrittswahrscheinlichkeit <5 % (2022: <5 %).

Darüber hinaus können sich für Vonovia "Risiken aus der Nichterfüllung gesetzlicher Anforderungen und Investoren- oder Analystenerwartungen zur sich weiterentwickelnden Nachhaltigkeitsberichterstattung" ergeben. Aktuell bewerten wir dieses Risiko mit einer spürbaren (2022: spürbaren) Schadenshöhe, sehen dies jedoch als sehr unwahrscheinlich (2022: sehr unwahrscheinlich) an.

Aktuelle Einschätzung wesentlicher Chancen

Beurteilung der inhärenten Chancen im Geschäftsmodell

Im Rahmen seiner Strategiefestlegung sowie Mittelfristplanung hat Vonovia Ertragspotenziale identifiziert. Die dafür zugrunde gelegten Annahmen zu den umfeld- und marktbezogenen Faktoren sowie zum operativen Geschäft bergen Abweichungswahrscheinlichkeiten. Diese Abweichungen sind nicht nur in negativer Hinsicht möglich (Risiken). Es kann auch zu vom Plan abweichenden vorteilhaften Geschäftsentwicklungen (Chancen) kommen. Losgelöst von den ökonomischen Chancen ergeben sich auch Chancen im Sinne der originären Nachhaltigkeitszielsetzung über die in der Unternehmensplanung verarbeiteten Initiativen hinaus. Insgesamt haben sich die Chancen gegenüber dem Vorjahr nicht wesentlich verändert.

Strategiebedingte Chancen

Der Kern der Unternehmensstrategie von Vonovia besteht in der langfristigen Vermietung von zeitgemäßem und bezahlbarem Wohnraum, dem Schaffen von neuem Wohnraum, der Verbesserung der Lebensqualität der Kunden und einer deutlichen Reduzierung der über unsere Immobilien entstehenden THG-Emissionen. Wir betreiben unser Geschäftsmodell unter Berücksichtigung der für uns relevanten Megatrends (Urbanisierung/Wohnraummangel, demografischer Wandel, Klimaschutz) und der Nutzung von Skaleneffekten: Über die Bewirtschaftung von größeren zusammenhängenden Beständen können wir nicht nur Wohnungen besonders ökonomisch bewirtschaften, sondern uns auch an den gesellschaftlichen Aufgaben wirksam beteiligen - so vor allem an der Reduzierung des Wohnraummangels in den Ballungszentren und am Erreichen der Klimawende. Sollte der gesellschaftliche Druck auf die Lösungen der gesellschaftlichen Aufgaben weiter steigen, könnten sich auch die Voraussetzungen für die Umsetzung unseres Geschäftsmodells weiter verbessern.

Gemäß dem Klimaschutzgesetz soll Deutschland bis 2045 treibhausgasneutral sein. Über einen auf aktuelle Energie- und Materialstandards ausgerichteten Wohnungsneubau bzw. über energetische Modernisierungen können und wollen wir wesentlich zur Verbesserung der THG-Bilanz beitragen. Wir haben uns auf einen Klimapfad verpflichtet, über den wir unseren Bestand bis 2045 nahezu treibhausgasneutral bewirtschaften können. Wohnraum mit positiven energetischen Werten schont nicht nur das Klima, sondern reduziert auch die Heizkosten. Dies erhöht seine Attraktivität für unsere Kunden. Zudem steigert die verbesserte Substanz den Wert der Immobilien. Sollten wir auf unserem Klimapfad schneller als geplant vorankommen, kann sich das entsprechend positiv auf die Ertrags- und Wertentwicklung auswirken.

Der emissionsarme Um- bzw. Neubau von Gebäuden ist mit hohen Investitionen verbunden. Hier kommt uns zugute, dass die energetische Optimierung unseres Wohnungsbestands bereits seit 2017 Kern unserer Klimastrategie ist. Die Modernisierungs- bzw. Sanierungsquote lag seitdem immer über deutschem Durchschnitt. Um die Kosten möglichst gering zu halten, nutzen wir Innovationen (z. B. Energie-sprong) und setzen in der Umsetzung auf bewährte Quartiersansätze (Urban Quarters). Über effiziente Bauweisen und den Einsatz von nachhaltigen, ökologischen Baustoffen reduzieren wir Bauzeiten und schonen Ressourcen. Sollten sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen (Zinsen, Förderungsbedingungen, Baupreise) verbessern, könnten wir unsere Möglichkeiten im Bereich emissionsarmer Um- bzw. Neubau von Gebäuden noch stärker mit entsprechend positiver Auswirkung auf die Vermietungserlöse einbringen.

Auf dem Weg zu klimaneutralen und lebenswerten Quartieren sehen wir für uns Chancen aus der gezielten digitalen Vernetzung von Strom, Wärme und Mobilität. Für die erfolgreiche Umsetzung der sogenannten Sektorenkopplung verfügt unser Unternehmen mit seinen zusammenhängenden Beständen über sehr gute Voraussetzungen. Wir kooperieren dafür mit einschlägigen Forschungsreinrichtungen und setzen erfolgreich Pilotprojekte um. Die Realisierung des Konzepts der vernetzten Quartiersversorgung in größerem Umfang könnte schneller als erwartet erfolgen. Dies hätte entsprechend positive Folgen für die langfristige Ertragsentwicklung.

Relevante Chancen ergeben sich für uns auch aus dem Ausbau erneuerbarer Energien, das heißt aus dem direkten Verkauf von Grünstrom an unsere Mieterinnen und Mieter sowie der Produktion (und dem Verkauf) von Strom aus erneuerbaren Quellen in unseren Liegenschaften. Im Zuge dessen forcieren wir u. a. den Ausbau von Photovoltaik-Programmen und den Verkauf von Strom an die Mieterinnen und Mieter (Mieterstrom). Mit den Photovoltaik-Anlagen ergibt sich die Möglichkeit einer Verknüpfung mit der Wärmeversorgung (Wärmepumpen). Die Umsetzung der Konzepte eigenerzeugter Energie könnten schneller realisiert werden als geplant mit entsprechend positiven Auswirkungen auf die Ertragslage. Das zwischen Vonovia und RWE Supply & Trading geschlossene Power Purchase Agreement ermöglicht alternative Wege der Energieerzeugung und -beschaffung und eröffnet weitere Wachstumspotenziale. Die Laufzeit des Power Purchase Agreements (PPA) ist zunächst auf ein Jahr ausgelegt. Der Strom wird aus dem Onshore-Windpark Wust-Fischbeck bei Stendal stammen. Damit hat Vonovia als eines der ersten Wohnungsunternehmen einen PPA für Grünstrom abgeschlossen. Die Lieferung des grünen Stroms erfolgt seit Januar 2024. Erzeugt wird der Strom in zehn Windkraftanlagen.

Forschungsdaten zur voraussichtlichen demografischen Entwicklung lassen den Schluss zu, dass das Bevölkerungswachstum in Deutschland und Teilen Europas in den kommenden Jahren anhält. Ein zentraler Wachstumstreiber ist die Zuwanderung. Damit wird die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum weiterhin hoch bleiben bzw. weiterwachsen. Aus heutiger Sicht ist absehbar, dass der grundsätzliche Wohnraumbedarf weder kurz- noch mittelfristig vollständig durch den allgemeinen Neubau abgedeckt werden kann. Daraus ergeben sich für uns unmittelbar Chancen für das Vermietungs- sowie das Development- und Neubaugeschäft.

Der demografische Wandel hin zu einer alternden Gesellschaft schreitet voran und wird zunehmend spürbar. Die Nachfrage nach altersgerechtem und bezahlbarem Wohnraum dürfte in den kommenden Jahren weiter zunehmen. Damit verbinden sich Chancen aus der altersgerechten Modernisierung unserer Wohnungen und der Investition in neue innovative Wohnkonzepte. Es ist zu erwarten, dass dies mit einem weiteren Mietwachstum einhergeht.

Zur Bewältigung der gesellschaftlichen Herausforderungen strebt die Politik auch die Verbesserung der Rahmenbedingungen für den Wohnungsmarkt an. Der Koalitionsvertrag der aktuellen Regierung stellte sowohl Initiativen zu einer erheblichen Steigerung von bezahlbarem Wohnraum durch Neubau als auch eine möglichst klimaneutrale Transformation des bereits vorhandenen Immobilienbestands in Aussicht. Die Umsetzung der Vorhaben gerät gegenwärtig ins Stocken - mit spürbaren Beeinträchtigungen für die Wohnungsmärkte (Neubaurückgang, wachsender Wohnungsnotstand). Sobald sich hier kurzfristige Lösungen im Sinne verbesserter Förderbedingungen und Preisentwicklungen finden, ergeben sich auch für uns entsprechende Chancen.

Der Kapitalbedarf zur Lösung der wohnungswirtschaftlichen Aufgaben ist ohne privatwirtschaftliche Beteiligung nicht zu decken. Und so ist die Politik zunehmend gefordert, ein Investitionsklima zu schaffen, das langfristig orientierte Eigen- und Fremdkapitalgeber ermutigt, erhebliche Mittel in die Wohnimmobilienmärkte zu investieren. Zu einem positiven Investitionsklima zählt auch, die erforderlichen ökologischen Bau- und Modernisierungsmaßnahmen ökonomisch gestaltbar zu machen, zusätzliches Bauland bereitzustellen, Regulierung abzubauen und die Akzeptanz privatwirtschaftlicher Immobilieninvestoren im Allgemeinen zu fördern. Mit der steigenden Akzeptanz von langfristig ausgerichteten Kapitalgebern für die Projekte im deutschen Wohnungsbau dürften sich weitere Entwicklungschancen für Vonovia ergeben.

Mit unserer Bewirtschaftungsplattform verfolgen wir ein effizientes und jederzeit skalierbares Geschäftsmodell. Es eignet sich somit auch für die Bewirtschaftung neuer Bestände, die wir über Akquisitionen in unser Portfolio aufnehmen. Vonovia verfolgt Akquisitionen auf opportunistischer Basis vor dem Hintergrund aktueller Rendite- und Finanzierungsmöglichkeiten. Bei verbesserten Rahmenbedingungen besteht die Chance auf eine positive Beeinflussung der Geschäftsentwicklung durch Wiederaufnahme von Akquisitionen.

Die Zufriedenheit unserer Kunden ist eng gekoppelt an die Leistung und die Motivation unserer Mitarbeiter in der Kundenbegleitung. Unsere Unternehmensstrategie stellt auch auf die Weiterentwicklung von Mitarbeitern und Mitarbeiterzufriedenheit ab. Wir nutzen neue Personalentwicklungskonzepte und gestalten aktiv die Neubesetzung von Stellen. Ziel ist es, die Frauenquote im Bereich der ersten und zweiten Führungskräfteebene zu erhöhen. Insgesamt können sich für Vonovia weitere Chancen durch die mit der Diversity einhergehenden Vorteile sowie durch Verbesserung der Attraktivität als Arbeitgeber ergeben, die in erhöhter Produktivität und geringeren Personalfluktuationskosten bestehen.

Umfeld- und marktbezogene Chancen

Die Wohnungswirtschaft wird in erheblichem Maß von den gesellschaftlichen Trends beeinflusst. Ein wesentlicher Trend ist die Tendenz der Bevölkerung, aus den ländlichen Regionen in die Ballungsräume zu ziehen. Hier ist die Infrastruktur gut ausgebaut und das Angebot zur Gesundheitsversorgung umfassend. Hier sind die Wege zur Arbeit kurz und Möglichkeiten zur Freizeitgestaltung vielfältig. Gemäß Analysen des Statistischen Bundesamts ist zu erwarten, dass die Binnenwanderung hinein in die Ballungszentren in den nächsten Jahren unverändert anhält. Die aktuell verlangsamte Bautätigkeit wird voraussichtlich dazu führen, dass in den Ballungsräumen das Ungleichgewicht zwischen Wohnraumangebot und Wohnraumnachfrage weiter zunimmt. So wird auf die nächsten zwanzig Jahre gleichbleibend ein Bau von 350.000 bis 400.000 Wohneinheiten notwendig sein. Die urbane Wohnungsknappheit könnte durch Zuwanderungseffekte aus den weltweiten Krisenregionen und die Tendenz zu kleineren Haushaltsgrößen zusätzlich verstärkt werden.

Aufgrund des Arbeitskräfte- und Fachkräftemangels hat sich die Bundesregierung als Ziel gesetzt, die Immigration aus Nicht-EU-Staaten gezielt zu fördern. Die Bundesagentur für Arbeit geht davon aus, dass ca. 400.000 Einwanderer pro Jahr benötigt werden, um die aufgrund der demografischen Veränderungen entstehenden Lücken auf dem Arbeitsmarkt zu schließen. Dies würde gemäß dem Institut der Deutschen Wirtschaft zur Folge haben, dass mittelfristig bis zu 308.000 Wohnungen jährlich fehlen.

Von diesen Entwicklungstendenzen kann unser Unternehmen stark profitieren: Wir konzentrieren uns mit unserem Immobilienbestand vorwiegend auf kleine und mittlere Wohnungsgrößen in den Metropolregionen. Damit sind wir mit dem richtigen Angebot an den richtigen Orten. Der zunehmenden Verknappung von bezahlbarem Wohnraum können wir zudem durch unser Development- und Neubaugeschäft entgegenwirken (to sell und to hold). Voraussetzung dafür ist, dass sich die wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen bzw. die Voraussetzungen für Investitionen verbessern. Dies ist ohne Deregulierungsmaßnahmen und die Bereitstellung zusätzlichen Baulands nicht erreichbar, wodurch sich wiederum Chancen für Vonovia ergeben könnten.

Chancen aus der operativen Geschäftstätigkeit

Vonovia bewirtschaftet seine Wohnungsbestände bundesweit mit standardisierten Systemen und Prozessen. Unsere Bewirtschaftungsplattform wurde in den vergangenen Jahren Schritt für Schritt verbessert und arbeitet heute hocheffizient: Die Leerstandsquote ist sehr niedrig. Die Bewirtschaftungskosten je Wohneinheit konnte über die Jahre erheblich gesenkt werden. Die Kundenzufriedenheit stieg im selben Zeitraum spürbar an. Zusammen mit dem Angebot von wohnungsnahen Dienstleistungen und einem aktiven Quartiersmanagement bieten wir unseren Kunden ein Leistungspaket, das auf dem Wohnungsmarkt äußerst wettbewerbsfähig ist.

Wir verfügen über eine eigene Handwerkerorganisation (VTS). Sie übernimmt für einen Teil unserer Wohnimmobilien Reparatur-, Instandhaltungs- und Wartungsleistungen. Weitere Handwerkerleistungen kaufen wir zu. In den kommenden Jahren wollen wir den Anteil der Eigenleistung durch unsere Handwerkerorganisation bei Gebäude- und Wohnungsmodernisierungen sowie den Bau neuer Gebäude kontinuierlich ausbauen. Aufgrund des Fachkräftemangels und der Verfügbarkeit entsprechender Kapazitäten wollen wir den Leistungsumfang zudem auf alle Arten von technischen Maßnahmen erweitern und damit die Wertschöpfung aus diesen Leistungen zu Vonovia überführen. Dies wird durch entsprechende personalwirtschaftliche Konzepte unterstützt.

Dazu gehört auch die Operationalisierung und schnelle Realisierung unserer PV- und Mieterstromkapazitäten, für die wir entsprechende Personalressourcen aufbauen, um das notwendige Know-how sicherzustellen. Über eigene Mieterstrom- und Wärmepumpentarife und ein hohes Potenzial an verfügbaren Dachflächen können operative Ertragschancen für das Unternehmen eröffnet und ein relevanter Beitrag zur Energie- bzw. Klimawende geleistet werden.

Über das Value-add-Geschäft bieten wir unseren Kunden Dienstleistungen, die in engem Bezug zum Vermietungsgeschäft stehen. Auch hier können sich entlang der Wertschöpfungskette Opportunitäten mit zusätzlichem Ertragspotenzial ergeben - sei es durch das eigene Aufsetzen innovativer Angebote, sei es durch Akquisition von Start-ups oder anderen Unternehmen. Im Value-add-Geschäft können sich sowohl durch den Einstieg ins B2B-Geschäft als auch durch die Ausweitung der bestehenden Geschäftsmodelle auf Vonovia fremde Kundengruppen zukunftsträchtige Chancen ergeben.

Parallel zum Ausbau der bestehenden wohnungsnahen Dienstleistungen (auch im Wege eines möglichen Drittgeschäfts) sehen wir über die Digitalisierung Potenziale, die Kunden noch stärker, z.B. durch Kundenbindungsprogramme, Kommunikationsplattformen oder Vernetzungen an unser Geschäftsmodell zu binden.

Aus der Digitalisierung ergeben sich für die Immobilienwirtschaft und damit auch für Vonovia erhebliche Entwicklungsmöglichkeiten - sowohl technologisch als auch in Bezug auf die Optimierung von Prozessen. Wir investieren weiterhin konsequent in die Erprobung und den Ausbau der neuen Technologien. Zwei Schwerpunktfelder sind "künstliche Intelligenz" und "Robotics".

Wir erwarten Chancen aus dem konsequenten Ausrollen von Konzepten wie "predictive maintenance" (vorausschauende Wartung), "process-automation" (Automatisierung von Geschäftsprozessen), "building information modeling" (digitales Modellieren von Immobilienprojekten), "home-automation" (Aufsetzen smarter Informationssysteme bzw. Schnittstellen beim Kunden) sowie einer engeren digitalen Verbindung zum Kunden. Ein wichtiger Baustein für die Umsetzung unserer digitalen Strategie ist der digitale Twin. Er spiegelt in Zukunft jedes unserer Gebäude mit all seinen unterschiedlichen Systemen und ermöglicht so eine optimale Bewirtschaftung.

Durch "predictive maintenance" beispielsweise können zukünftig potenzielle Schäden an Aufzügen oder Heizungen rechtzeitig erkannt und vermieden werden. Smart-Home-Systeme sorgen dafür, dass Mieter ihre Energiekosten bewusst steuern können. Digitale Kommunikationsplattformen können den Dialog mit den Mietern verbessern, aber auch eine Bindung an das Unternehmen und innerhalb des Quartiers unterstützen. Diese Chancen aus der Digitalisierung für das operative Geschäft sollen auch auf und über die Kundenzufriedenheit wirken. Gezielte Akquisitionen sowie die Kooperation mit entsprechenden Start-ups entlang der Wertschöpfungskette zur weiteren Implementierung digitaler Lösungen innerhalb der Prozesse, aber auch an den Schnittstellen, können für Vonovia weitere Ertragspotenziale und Know-how-Potenziale eröffnen.

Ein Faktor, den Vonovia nicht selbst in der Hand hat, der aber für die erfolgreiche und vor allem effiziente Umsetzung von Vorhaben von Bedeutung ist, ist die Digitalisierung der öffentlichen Verwaltung. Die Verschlankung von Verwaltungsprozessen könnte durch Genehmigung von Bauanträgen das Development- und Neubaugeschäft von Vonovia beschleunigen und damit positiv beeinflussen.

Finanzielle Chancen

Vonovia hat in den vergangenen Jahren die guten Konditionen am Kapital- und Bankenmarkt für den Aufbau einer sehr stabilen Kapitalstruktur genutzt. Wir verfügen heute über ein breites Finanzierungsinstrumentarium, das ausgewogen und langfristig stabil ist. Dies spiegelt sich in einer anhaltend hohen Bonität wider. Die jüngsten Anleiheemissionen haben gezeigt, dass unser Unternehmen auch in einem schwierigen Kapitalmarktumfeld unverändert gute Möglichkeiten hat, anstehende (Re-)Finanzierungen erfolgreich zu realisieren bzw. sich erforderliche Liquidität zu beschaffen. Das nach wie vor hohe Vertrauen der Kapitalgeber bestätigen wir in dieser Phase mit besonderer Kapitaldisziplin und einer vorausschauenden Kapitalstrukturpolitik. Gemeinsam mit unserer seit vielen Jahren verfolgten Diversifizierungsstrategie bei der Liquiditätsbeschaffung bieten sich im aktuellen Kapitalmarktumfeld weiterhin Chancen zur Optimierung der Struktur und der Konditionen unserer finanziellen Verbindlichkeiten.

Steigende Inflationsraten und Zinsen machten es zuletzt erforderlich, unsere Investitionen neu auf ihre Rentabilität hin zu überprüfen. Das weitere Verfolgen unserer Nachhaltigkeitsziele stand dabei außer Frage. In der Konsequenz richten wir unser Augenmerk gegenwärtig verstärkt auf eine Finanzierung aus eigenen Mitteln (Innenfinanzierung). Um die entsprechenden Mittel zu generieren, setzen wir unser angekündigtes Verkaufsprogramm ausgewählter Portfoliobestände fort. Daneben erschließen wir auch neue Finanzierungsquellen. Dazu zählen Private-Equity-Joint-Ventures, bei denen langfristige Investoren an ausgewählten Beständen Minderheitsanteile erwerben, auf die wir eine Rückkaufoption haben. Auch die intensivierten Veräußerungsanstrengungen bei den Developmentprojekten werden positiv auf die Innenfinanzierungskraft wirken. Insgesamt könnten die gestärkten Innenfinanzierungspotenziale opportunistische Investitionsentscheidungen erlauben, um die Profitabilität insgesamt zu erhöhen bzw. verstärkte Nachhaltigkeitsinitiativen und Ertragspotenziale zu verfolgen.

Mit der Stärkung des Eigenkapitalanteils und der Fokussierung auf die Innenfinanzierung haben wir eine optimale Kapitalallokation erreicht. Sie ist ein bedeutender Werttreiber, der die Möglichkeiten der renditeorientierten nachhaltigen Investitionen eröffnet.

Eine Stärkung unserer finanziellen Position, die Erhöhung der Rentabilität unserer (Nachhaltigkeits-)Investitionen sowie der Ausbau unseres Marktanteils in den Metropolregionen könnten sich positiv auf die Beurteilung durch unsere Kapitalgeber und der Rating-Agenturen auswirken und somit unsere attraktiven Finanzierungsoptionen weiter verbessern.

Unsere Investments in bezahlbaren Wohnraum sind mit einem weitestgehend konjunkturunabhängigen Cashflow verbunden. Die damit verbundene Stabilität bietet uns die Chance, unsere finanziellen Verbindlichkeiten auch in Zeiten ökonomischer oder politischer Krisen vergleichsweise sicher erfüllen zu können. Dies wird insbesondere dadurch nachgewiesen, dass auch im durch den Angriffskriegs Russlands gegen die Ukraine und dem durch gestörten Lieferketten beeinflussten Jahr 2022 keine nennenswerte Erhöhung der - ohnehin niedrigen - Mietausfallquote zu beobachten ist.

Prognosebericht

Geschäftsausblick 2024

Die Prognose wurde in Übereinstimmung mit den im Konzernabschluss angewendeten Rechnungslegungsgrundsätzen und den im Lagebericht an anderer Stelle beschriebenen Bereinigungen (Anpassungen) vorgenommen. In der Prognose berücksichtigen wir keine größeren Akquisitionen von Immobilienbeständen.

Unsere Prognose für 2024 basiert auf der für den Gesamtkonzern Vonovia ermittelten und aktualisierten Unternehmensplanung, die die aktuelle Geschäftsentwicklung sowie mögliche Chancen und Risiken berücksichtigt. Sie bezieht außerdem die wesentlichen gesamtökonomischen Rahmenbedingungen, die für die Immobilienwirtschaft relevanten volkswirtschaftlichen Faktoren sowie unsere Unternehmensstrategie mit ein. Diese sind in den Kapiteln → Entwicklung von Gesamtwirtschaft und Branche und → Grundlagen des Konzerns beschrieben. Darüber hinaus bleiben allgemeine Chancen und Risiken hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung des Konzerns bestehen (siehe → Chancen und Risiken).

Wir gehen davon aus, dass sich für Vonovia und unsere Kunden die Preissteigerungen insbesondere auf den Bau- und Rohstoffmarkten weiterhin moderat bemerkbar machen werden. Diese werden sich unmittelbar auf die Nebenkosten auswirken, aber auch mittelbar durch allgemeine Preissteigerungen auf alle Bereiche der Wirtschaft. Wir erwarten zudem weiterhin ein hohes Preisniveau bei Baustoffen, welches sich auch auf unsere Bauprojekte auswirken wird. Ein unverändert hohes Zinsniveau und Inflation führen weiterhin zu einer erhöhten Volatilität an den Eigen- und Fremdkapitalmärkten. Die gesamtwirtschaftliche Lage und Entwicklung unterziehen wir deshalb fortlaufend einer intensiven Bewertung, insbesondere mit Blick auf die Renditeanforderungen bei Investitions- und Desinvestitionsentscheidungen.

Für unser Kerngeschäft Rental erwarten wir einen EBITDA-Beitrag in etwa auf Vorjahresniveau. Im Jahresvergleich werden organische Mietsteigerung und damit verbundene steigende Mieteinnahmen durch einen höheren Mietabgang infolge des verkaufsbedingt geringeren Portfolios kompensiert. Für das Segment Value-add gehen wir für 2024, im Wesentlichen getrieben durch das Wieder-Hochfahren unserer Investitionstätigkeit, von einem starken Anstieg des Adjusted EBITDA aus. Einen starken Anstieg des EBITDA-Beitrages prognostizieren wir ebenso für das Development-Segment, der in einem Anstieg der Nachfrage nach neu gebauten Eigentumswohnungen begründet liegt. Abhängig von der weiteren Entwicklung der Nachfrage nach Bestandswohnungen, nehmen wir für das Segment Recurring Sales ein Adjusted EBITDA leicht über dem Vorjahresniveau an. Das Segment Pflege wurde mit Abschluss des Geschäftsjahres 2023 als aufgegebener Geschäftsbereich ausgewiesen und wird daher in der Prognose 2024 nicht mehr berücksichtigt. Auf Konzernebene erwarten wir daher für 2024 insgesamt ein Adjusted EBITDA Total in etwa auf Vorjahresniveau.

Das in den letzten beiden Jahren gestiegene Zinsniveau führt zu einem deutlichen Anstieg der Fremdkapitalkosten und des damit verbundenen bereinigten Nettofinanzergebnisses. Bei stabilen planmäßigen Abschreibungen gehen wir daher von einem Adjusted EBT leicht unter Vorjahresniveau aus.

Insbesondere durch verstärkte Investitionen in unseren Immobilienbestand gehen wir für 2024 von einem Anstieg unserer Investitionstätigkeit aus. Darüber hinaus erwarten wir eine weitere Steigerung unseres Unternehmenswerts und damit einen leichten Anstieg des EPRA NTA pro Aktie vor Berücksichtigung weiterer marktbedingter Veränderungen der Immobilienwerte.

Die für das Geschäftsjahr 2024 geplanten Werte der einzelnen gewichteten Zielgrößen ergeben für den Nachhaltigkeits-Performance-Index eine normierte Prognose von 100%.

Die nachstehende Tabelle gibt einen Überblick über die Entwicklung der von uns prognostizierten Steuerungskennzahlen sowie deren Zielerreichung im Geschäftsjahr 2023.

	Ist 2022	Prognose 2023	Prognose 2023 Zwischenbericht Q3 2023 ^***	Ist 2023
Segmenterlöse Total (inkl. aufgegebener Geschäftsbereiche)	6,3 Mrd. €	6,4-7,2 Mrd. €	moderat unter Vorjahr	5.638,1 Mio. €
Adjusted EBITDA Total (inkl. aufgegebener Geschäftsbereiche)	2.763,1 Mio. €	2,6-2,85 Mrd. €	unteres Ende 2,6-2,85 Mrd. €	2.652,4 Mio. €
Group FFO (inkl. aufgegebener Geschäftsbereiche)	2.035,6 Mio. €	1,75-1,95 Mrd. €	Mitte 1,75-1,95 Mrd. €	1.847,1 Mio. €
Group FFO pro Aktie (inkl. aufgegebener Geschäftsbereiche) ^*	2,58 €	ausgesetzt	Mitte 2,15-2,39 €	2,29 €
EPRA NTA pro Aktie ^**	57,48 €	ausgesetzt	ausgesetzt	€46,82
Nachhaltigkeits- Performance-Index ^****	103%	-100%	105-110%	111%
Mieteinnahmen	3.168,1 Mio. €	3,15-3,25 Mrd. €	oberes Ende 3,15-3,25 Mrd. €	3.253,4 Mio. €
Organische Mietsteigerung	3,3%	über Vorjahr	3,7-3,8%	3,8%
Modernisierung/Bestandsinvestitionen	837,4 Mio. €	~0,5 Mrd. €	~0,5 Mrd. €	470,8 Mio. €
Neubau/Nachverdichtung	607,1 Mio. €	~0,35 Mrd. €	~0,35 Mrd. €	291,2 Mio. €
Anzahl verkaufter Einheiten Recurring Sales	2.710	3.000-3.500	ausgesetzt	1.590
Verkehrswert Step-up Recurring Sales	38,8%	~25 %	ausgesetzt	33,4%

^* Basierend auf der gewichteten durchschnittlichen Anzahl der dividendenberechtigten Aktien.
^** Basierend auf den zum jeweiligen Stichtag dividendenberechtigten Aktien.
^*** Wie berichtet inkl. Pflege Segment und Rohertrag Development to hold.
^**** Bis einschließlich 2022 exkl. Deutsche Wohnen. Prognose 2023 inkl. Deutsche Wohnen (exkl. Segment Pflege und SYNVIA).

Die Prognose für das Geschäftsjahr 2024 erfolgt auf Basis des angepassten Steuerungssystems sowie ohne Berücksichtigung aufgegebener Geschäftsbereiche.

	Ist 2023	Prognose 2024
Adjusted EBT	1.866,2 Mio. €	1,70-1,80 Mrd. €
Adjusted EBITDA Total	2.583,8 Mio. €	2,55-2,65 Mrd. €
EPRA NTA pro Aktie ^*	€46,82	ausgesetzt
Nachhaltigkeits- Performance-Index	111%	100%
Mieteinnahmen	3.253,4 Mio. €	~3,3 Mrd. €
Organische Mietsteigerung	3,8 %	3,4-3,6%
Zusätzlicher Mietsteigerungsanspruch ^**	1,8 %	>2%

^* Basierend auf den zum jeweiligen Stichtag dividendenberechtigten Aktien.
^** Für Deutschland: Zusätzliche rechtlich garantierte Mietsteigerung auf Wohnungsebene im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (OVM) zum Zeitpunkt der Entstehung, welche erst nach Ablauf des Kappungsgrenzenzeitraums ausgesprochen und damit realisiert werden kann. Der ermittelte Wert zeigt den kumulierten Mietsteigerungsanspruch zum jeweiligen Zeitpunkt. Dieser kann nicht additiv zur organischen Mietsteigerung des jeweiligen Jahres gesehen werden, da die Realisierung sukzessive in den Folgejahren stattfindet.

Bochum, den 28. Februar 2024

Der Vorstand

Rolf Buch, CEO

Arnd Fittkau, CRO

Philip Grosse, CFO

Daniel Riedl, CDO

Ruth Werhahn, CHRO

Konzernabschluss

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns robust aufgrund solider Kapitalstruktur.

Die Bilanzsumme sinkt deutlich um 9,5 Mrd. € auf 91,5 Mrd. € aufgrund des Rückgangs der Immobilienwerte.

Das Ergebnis je Aktie sinkt auf -7,80 €; hierbei ist der liquiditätsunwirksame Ergebnisbeitrag der Bewertung von Investment Properties in Höhe von -10,7 Mrd. € ausschlaggebend.

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

1. Januar bis 31. Dezember

in Mio. €	Erläuterungen	2022 (angepasst)	2023
Umsatzerlöse aus der Vermietung		4.747,4	4.706,9
Andere Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung		147,1	167,6
Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung	B10	4.894,5	4.874,5
Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien		3.242,4	867,7
Buchwert der veräußerten Immobilien		-3.172,0	-808,0
Wertveränderungen aus der Veräußerung von Immobilien		68,0	18,4
Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien	B11	138,4	78,1
Umsatzerlöse aus der Veräußerung von Immobilienvorräten		588,4	354,0
Herstellkosten der verkauften Immobilienvorräte		-460,9	-304,6
Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilienvorräten	B12	127,5	49,4
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties	B13	-1.177,6	-10.651,2
Aktivierte Eigenleistungen	B14	673,1	470,4
Materialaufwand	B15	-2.445,8	-2.100,5
Personalaufwand	B16	-713,7	-766,3
Abschreibungen und Wertminderungen	D26	-1.180,2	-410,8
Sonstige betriebliche Erträge	B17	190,1	242,9
Wertminderungsaufwendungen aus finanziellen Vermögenswerten		-49,8	-27,6
Ergebnis aus der Ausbuchung von zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten finanziellen Vermögenswerten		-2,9	-1,7
Sonstige betriebliche Aufwendungen	B18	-380,5	-434,0
Ergebnis aus nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen		-436,6	-75,7
Zinserträge	B19	115,5	227,8
Zinsaufwendungen	B20	-366,9	-810,2
Sonstiges Finanzergebnis	B21	10,3	149,7
Ergebnis vor Steuern		-604,6	-9.185,2
Ertragsteuern	B22	29,8	2.577,1
Periodenergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen		-574,8	-6.608,1
Periodenergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen		-94,6	-148,1
Periodenergebnis		-669,4	-6.756,2
davon entfallen auf:
Anteilseigner von Vonovia		-643,8	-6.285,1
Nicht beherrschende Anteilseigner		-25,6	-471,1
Ergebnis je Aktie der fortgeführten Aktivitäten (verwässert) in €		-0,72	-7,64
Ergebnis je Aktie der fortgeführten Aktivitäten (unverwässert) in €		-0,72	-7,64
Ergebnis je Aktie gesamt (verwässert) in €	C24	-0,82	-7,80
Ergebnis je Aktie gesamt (unverwässert) in €	C24	-0,82	-7,80

Konzern-Gesamtergebnisrechnung

1. Januar bis 31. Dezember

in Mio. €	2022	2023
Periodenergebnis	-669,4	-6.756,2
Veränderung der unrealisierten Gewinne/Verluste	77,9	-136,7
Steuern auf Veränderung der unrealisierten Gewinne/Verluste	-23,9	43,7
Realisierte Gewinne/Verluste	-5,0	43,9
Steuern auf realisierte Gewinne/Verluste	4,1	-12,2
Ergebnis aus Cashflow Hedges	53,1	-61,3
Änderungen der Periode	-408,8	-0,5
Steuereffekt	11,7	-
Ergebnis aus dem Unterschiedsbetrag aus Währungsumrechnung	-397,1	-0,5
Posten, die künftig aufwands- oder ertragswirksam werden können	-344,0	-61,8
Änderungen der Periode	-17,1	-28,5
Steuern auf Änderungen der Periode	0,6	0,8
Ergebnis der EK-Instrumente zum beizulegenden Zeitwert im sonstigen Ergebnis	-16,5	-27,7
Veränderung der versicherungsmathematischen Gewinne/Verluste	165,8	-27,5
Steuereffekt	-52,2	10,4
Ergebnis der versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste aus Pensionen und ähnlichen Verpflichtungen	113,6	-17,1
Posten, die künftig nicht aufwands- oder ertragswirksam werden können	97,1	-44,8
Sonstiges Ergebnis	-246,9	-106,6
Gesamtergebnis	-916,3	-6.862,8
davon entfallen auf:
Anteilseigner von Vonovia	-894,5	-6.390,1
davon aus fortgeführten Geschäftsbereichen	-824,5	-6.263,6
davon aus aufgegebenen Geschäftsbereichen	70,0	-126,5
Nicht beherrschende Anteilseigner	-21,8	-472,7

Konzernbilanz

Aktiva

in Mio. €	Erläuterungen	31.12.2022 (angepasst)	31.12.2023
Immaterielle Vermögenswerte	D26	1.659,5	1.423,7
Sachanlagen	D27	673,4	655,1
Investment Properties	D28	92.300,1	81.120,3
Finanzielle Vermögenswerte	D29	745,0	1.456,3
Nach der Equity-Methode bilanzierte Finanzanlagen	D30	240,1	157,9
Sonstige Vermögenswerte	D31	380,2	221,7
Latente Steueransprüche	D32	39,6	86,4
Langfristige Vermögenswerte		96.037,9	85.121,4
Vorräte	D33	32,1	19,7
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	D34	161,0	593,2
Finanzielle Vermögenswerte	D29	768,2	1.007,8
Sonstige Vermögenswerte	D31	621,0	660,3
Laufende Ertragsteueransprüche	D32	239,9	178,2
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	D35	1.302,4	1.374,4
Immobilienvorräte	D36	2.156,3	1.957,7
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	D37	70,8	313,1
Vermögenswerte der aufgegebenen Geschäftsbereiche	D37	-	770,1
Kurzfristige Vermögenswerte		5.351,7	6.874,5
Summe Aktiva		101.389,6	91.995,9
Passiva
in Mio. €	Erläuterungen	31.12.2022 (angepasst)	31.12.2023
Gezeichnetes Kapital		795,8	814,6
Kapitalrücklage		5.151,6	2.681,2
Gewinnrücklagen		25.605,1	22.505,1
Sonstige Rücklagen		-221,0	-318,3
Eigenkapital der Anteilseigner von Vonovia		31.331,5	25.682,6
Nicht beherrschende Anteile		3.107,3	4.262,0
Eigenkapital	E38	34.438,8	29.944,6
Rückstellungen	E39	655,7	606,9
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	E40	5,2	7,0
Originäre finanzielle Verbindlichkeiten	E41	41.269,7	39.636,5
Derivate	E42	-	59,2
Verbindlichkeiten aus Leasing	E44	641,0	629,3
Verbindlichkeiten gegenüber nicht beherrschenden Anteilseignern	E45	220,0	167,7
Finanzverbindlichkeiten aus Mieterfinanzierung	E46	43,0	41,6
Sonstige Verbindlichkeiten	E47	27,9	51,0
Latente Steuerschulden	B22	18.612,4	15.713,2
Langfristige Schulden		61.474,9	56.912,4
Rückstellungen	E39	238,0	202,9
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	E40	563,3	486,4
Originäre finanzielle Verbindlichkeiten	E41	3.790,0	3.260,6
Derivate	E42	1,3	0,1
Andienungsrechte	E43	270,9	316,2
Verbindlichkeiten aus Leasing	E44	41,5	43,9
Verbindlichkeiten gegenüber nicht beherrschenden Anteilseignern	E45	15,9	30,7
Finanzverbindlichkeiten aus Mieterfinanzierung	E46	112,1	112,5
Laufende Ertragsteuern		241,3	260,0
Sonstige Verbindlichkeiten	E47	201,6	283,6
Schulden der aufgegebenen Geschäftsbereiche	D37	-	142,0
Kurzfristige Schulden		5.475,9	5.138,9
Schulden		66.950,8	62.051,3
Summe Passiva		101.389,6	91.995,9

Konzern-Kapitalflussrechnung

1. Januar bis 31. Dezember

in Mio. €	Erläuterungen	2022	2023
Periodenergebnis		-669,4	-6.756,2
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties	B13	1.269,8	10.844,5
Wertveränderungen aus der Veräußerung von Immobilien	B11	-68,0	-18,4
Abschreibungen und Wertminderungen	D26	1.279,1	464,7
Zinsaufwendungen/-erträge und sonstiges Finanzergebnis	B19/B20/B21	263,0	456,1
Ertragsteuern	B22	-63,3	-2.622,8
Ergebnis aus der Veräußerung von Investment Properties	B11	-70,4	-59,7
Ergebnisse aus Abgängen von sonstigen langfristigen Vermögenswerten		-1,6	-0,1
Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge		439,9	87,6
Veränderung des Nettoumlaufvermögens		-106,6	-340,2
Ertragsteuerzahlungen		-188,2	-154,3
Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit		2.084,3	1.901,2
Einzahlungen aus Abgängen von Investment Properties und zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten		3.033,6	588,4
Einzahlungen aus Abgängen von übrigen Vermögenswerten		75,7	651,6
Einzahlungen aus der Veräußerung von anderen finanziellen Vermögenswerten		2.399,6	-
Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties	D28	-2.475,5	-1.103,7
Auszahlungen für Investitionen in übrige Vermögenswerte	D26/D27/D29	-228,2	-716,7
Auszahlungen für den Erwerb von anderen finanziellen Vermögenswerten		-1.900,0	-314,0
Zinseinzahlungen		33,0	68,5
Cashflow aus der Investitionstätigkeit		938,2	-825,9
Auszahlungen an Aktionäre der Vonovia SE	E38	-672,3	-372,9
Auszahlungen an nicht beherrschende Anteilseigner		-41,7	-40,5
Einzahlungen aus der Aufnahme von finanziellen Verbindlichkeiten	E41	6.802,7	4.310,3
Auszahlungen für die Tilgung von finanziellen Verbindlichkeiten	E41	-8.540,1	-6.191,2
Auszahlungen für die Tilgung von Leasingverbindlichkeiten	E44	-41,6	-36,8
Auszahlungen für Transaktionskosten im Zusammenhang mit Kapitalmaßnahmen	E41	-45,9	-2,7
Aus-/Einzahlungen für sonstige Finanzierungskosten	E41	-12,6	0,8
Ein-/Auszahlungen im Zusammenhang mit dem Abgang von nicht beherrschenden Anteilen		-52,6	-0,3
Einzahlungen aus der Veräußerung von Anteilen an weiterhin konsolidierten Unternehmen	E38	-	2.091,6
Zinsauszahlungen		-541,0	-719,3
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	A4	-3.145,1	-961,0
Einfluss von Wechselkursänderungen auf die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente		-7,8	2,1
Nettoveränderung der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente		-130,4	116,4
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente zum Periodenanfang		1.432,8	1.302,4
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente zum Periodenende (inklusive aufgegebener Geschäftsbereiche)	D35	1.302,4	1.418,8
abzüglich Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente aus aufgegebenen Geschäftsbereichen		-	44,4
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente zum Periodenende ^*	D35	1.302,4	1.374,4

^* Enthält als Zahlungsmitteläquivalente eingestufte kurzfristige Wertpapiere des Umlaufvermögens von 0,0 Mio. € (31.12.2022: 200,6 Mio. €) und insgesamt Beträge mit Verfügungsbeschränkungen in Höhe von 415,8 Mio. € (31.12.2022: 104,1 Mio. €).

Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung

				Sonstige Rücklagen
in Mio. €	Gezeichnetes Kapital	Kapitalrücklage	Gewinnrücklagen	Cashflow Hedges
Stand 1. Januar 2023	795,8	5.151,6	25.605,1	41,2
Periodenergebnis			-6.285,1
Änderungen der Periode			-16,4	-93,0
Ergebniswirksame Reklassifizierung				31,7
Sonstiges Ergebnis			-16,4	-61,3
Gesamtergebnis			-6.301,5	-61,3
Kapitalerhöhung	18,8
Agio aus der Ausgabe neuer Aktien		284,7
Entnahme aus der Kapitalrücklage		-2.754,1	2.754,1
Ausschüttung durch die Vonovia SE			-676,5
Transaktionen mit Minderheitsgesellschaftern			1.076,6
Ergebnisneutrale Eigenkapitalveränderung		-1,0	47,3
Stand 31. Dezember 2023	814,6	2.681,2	22.505,1	-20,1
Stand 1. Januar 2022	776,6	15.458,4	16.535,5	-11,9
Periodenergebnis			-643,8
Änderungen der Periode			110,0	54,0
Ergebniswirksame Reklassifizierung				-0,9
Sonstiges Ergebnis			110,0	53,1
Gesamtergebnis			-533,8	53,1
Kapitalerhöhung	19,2
Agio aus der Ausgabe neuer Aktien		597,6
Transaktionskosten im Rahmen der Ausgabe von Aktien		-0,7
Entnahme aus der Kapitalrücklage		-10.903,8	10.903,8
Ausschüttung durch die Vonovia SE			-1.289,2
Ergebnisneutrale Eigenkapitalveränderung		0,1	-11,2
Stand 31. Dezember 2022	795,8	5.151,6	25.605,1	41,2

	Sonstige Rücklagen
in Mio. €	EK-Instrumente zum beizulegenden Zeitwert im sonstigen Ergebnis	Unterschiedsbetrag aus Währungsumrechnung
Stand 1. Januar 2023	63,9	-326,1
Periodenergebnis
Änderungen der Periode	-26,8	-0,5
Ergebniswirksame Reklassifizierung
Sonstiges Ergebnis	-26,8	-0,5
Gesamtergebnis	-26,8	-0,5
Kapitalerhöhung
Agio aus der Ausgabe neuer Aktien
Entnahme aus der Kapitalrücklage
Ausschüttung durch die Vonovia SE
Transaktionen mit Minderheitsgesellschaftern
Ergebnisneutrale Eigenkapitalveränderung	-8,7
Stand 31. Dezember 2023	28,4	-326,6
Stand 1. Januar 2022	80,7	57,4
Periodenergebnis
Änderungen der Periode	-16,8	-397,0
Ergebniswirksame Reklassifizierung
Sonstiges Ergebnis	-16,8	-397,0
Gesamtergebnis	-16,8	-397,0
Kapitalerhöhung
Agio aus der Ausgabe neuer Aktien
Transaktionskosten im Rahmen der Ausgabe von Aktien
Entnahme aus der Kapitalrücklage
Ausschüttung durch die Vonovia SE
Ergebnisneutrale Eigenkapitalveränderung		13,5
Stand 31. Dezember 2022	63,9	-326,1

in Mio. €	Summe	Eigenkapital der Anteilseigner von Vonovia	Nicht beherrschende Anteile	Eigenkapital
Stand 1. Januar 2023	-221,0	31.331,5	3.107,3	34.438,8
Periodenergebnis		-6.285,1	-471,1	-6.756,2
Änderungen der Periode	-120,3	-136,7	-1,6	-138,3
Ergebniswirksame Reklassifizierung	31,7	31,7		31,7
Sonstiges Ergebnis	-88,6	-105,0	-1,6	-106,6
Gesamtergebnis	-88,6	-6.390,1	-472,7	-6.862,8
Kapitalerhöhung		18,8		18,8
Agio aus der Ausgabe neuer Aktien		284,7		284,7
Entnahme aus der Kapitalrücklage		0,0		0,0
Ausschüttung durch die Vonovia SE		-676,5		-676,5
Transaktionen mit Minderheitsgesellschaftern		1.076,6	1.669,2	2.745,8
Ergebnisneutrale Eigenkapitalveränderung	-8,7	37,6	-41,8	-4,2
Stand 31. Dezember 2023	-318,3	25.682,6	4.262,0	29.944,6
Stand 1. Januar 2022	126,2	32.896,7	3.242,4	36.139,1
Periodenergebnis		-643,8	-25,6	-669,4
Änderungen der Periode	-359,8	-249,8	3,8	-246,0
Ergebniswirksame Reklassifizierung	-0,9	-0,9		-0,9
Sonstiges Ergebnis	-360,7	-250,7	3,8	-246,9
Gesamtergebnis	-360,7	-894,5	-21,8	-916,3
Kapitalerhöhung		19,2		19,2
Agio aus der Ausgabe neuer Aktien		597,6		597,6
Transaktionskosten im Rahmen der Ausgabe von Aktien		-0,7		-0,7
Entnahme aus der Kapitalrücklage				0,0
Ausschüttung durch die Vonovia SE		-1.289,2		-1.289,2
Ergebnisneutrale Eigenkapitalveränderung	13,5	2,4	-113,3	-110,9
Stand 31. Dezember 2022	-221,0	31.331,5	3.107,3	34.438,8

Konzernanhang

(A): Grundlagen des Konzernabschlusses

1 Allgemeine Angaben

Die Vonovia SE ist in Deutschland ansässig und seit 2017 unter HRB 16879 beim Amtsgericht Bochum registriert. Der eingetragene Firmensitz ist Universitätsstraße 133, 44803 Bochum. Die Gesellschaft ist in der Immobilienwirtschaft tätig.

Der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2023 wird in Übereinstimmung mit sämtlichen in der EU anzuwendenden International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt. Darüber hinaus sind ergänzend die nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften berücksichtigt worden. Änderungen aufgrund der Ausweisänderung der Contract Assets aus Betriebskosten und dem Developmentgeschäft, Ausweisänderungen von Rückstellungen in die kurzfristigen Verbindlichkeiten sowie der geänderten Darstellung des Segments Pflege als aufgegebener Geschäftsbereich sind im Kapitel [A2] Anpassung der Vorjahresangaben dargestellt.

Der Konzernabschluss wird auf Basis fortgeführter Anschaffungs- und Herstellungskosten erstellt, mit Ausnahme von Investment Properties, zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten, derivativen Finanzinstrumenten, Planvermögen und Eigenkapitalinstrumenten zum beizulegenden Zeitwert im sonstigen Ergebnis. Diese werden zu ihrem beizulegenden Zeitwert bewertet. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt.

Der Konzernabschluss wird in Euro - der funktionalen Währung des Konzerns - aufgestellt. Alle Angaben erfolgen in Millionen Euro (Mio. €), soweit nicht anders vermerkt.

Die folgende Übersicht gibt an, in welchem Kapitel zu den einzelnen Themenbereichen Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sowie zu Ermessensausübungen und Schätzungen zu finden sind:

Kapitel	Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, Ermessensausübungen, Schätzungen
A6	Währungsumrechnung
A7	Zuwendungen der öffentlichen Hand
B	Periodenerfolg
B12	Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilienvorräten
B22	Ertragsteuern
C24	Ergebnis je Aktie
D26	Immaterielle Vermögenswerte/Geschäfts- oder Firmenwert
D27	Sachanlagen
D28	Investment Properties
D29	Finanzielle Vermögenswerte
D33	Vorräte
D34	Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
D35	Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
D36	Immobilienvorräte
D37	Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden sowie aufgegebene Geschäftsbereiche
E38	Eigenkapital
E39	Rückstellungen
E41	Originäre finanzielle Verbindlichkeiten
E44	Leasingverhältnisse
E45	Verbindlichkeiten gegenüber nicht beherrschenden Anteilseignern
E46	Finanzverbindlichkeiten aus Mieterfinanzierung
F49	Anteilsbasierte Vergütung
G53	Zusätzliche Angaben zu den Finanzinstrumenten
G54	Angaben zur Kapitalflussrechnung

2 Anpassung der Vorjahresangaben

Ausweisänderungen

Im Geschäftsjahr 2023 ergaben sich verschiedene Ausweisänderungen, die auch eine Anpassung der Vorjahresangaben notwendig machten.

Die beiden nachfolgenden Tabellen zeigen schematisch die Veränderungen gegenüber der Vorjahresdarstellung in der Bilanz:

in Mio. €	31.12.2022	Anpassung	31.12.2022 (angepasst)
Immaterielle Vermögenswerte	1.659,5		1.659,5
Sachanlagen	673,4		673,4
Investment Properties	92.300,1		92.300,1
Finanzielle Vermögenswerte	745,0		745,0
Nach der Equity-Methode bilanzierte Finanzanlagen	240,1		240,1
Sonstige Vermögenswerte	380,2		380,2
Latente Steueransprüche	39,6		39,6
Langfristige Vermögenswerte	96.037,9		96.037,9
Vorräte	146,4	-114,3	32,1
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	330,2	-169,2	161,0
Finanzielle Vermögenswerte	768,2		768,2
Sonstige Vermögenswerte	337,5	283,5	621,0
Laufende Ertragsteueransprüche	239,9		239,9
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	1.302,4		1.302,4
Immobilienvorräte	2.156,3		2.156,3
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	70,8		70,8
Kurzfristige Vermögenswerte	5.351,7	0,0	5.351,7
Summe Aktiva	101.389,6	0,0	101.389,6

Die in den Aktiva dargestellte Ausweisänderung betrifft die Contract Assets aus Betriebskosten (114,3 Mio. €) sowie aus dem Developmentgeschäft (169,2 Mio. €). Diese werden ab dem Geschäftsjahr 2023 in den sonstigen Vermögenswerten ausgewiesen anstatt wie bisher in den Vorräten bzw. den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen.

in Mio. €	31.12.2022	Anpassung	31.12.2022 (angepasst)
Gezeichnetes Kapital	795,8		795,8
Kapitalrücklage	5.151,6		5.151,6
Gewinnrücklagen	25.605,1		25.605,1
Sonstige Rücklagen	-221,0		-221,0
Eigenkapital der Anteilseigner von Vonovia	31.331,5		31.331,5
Nicht beherrschende Anteile	3.107,3		3.107,3
Eigenkapital	34.438,8		34.438,8
Rückstellungen	655,7		655,7
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	5,2		5,2
Originäre finanzielle Verbindlichkeiten	41.269,7		41.269,7
Derivate	-		-
Verbindlichkeiten aus Leasing	641,0		641,0
Verbindlichkeiten gegenüber nicht beherrschenden Anteilseignern	220,0		220,0
Finanzverbindlichkeiten aus Mieterfinanzierung	43,0		43,0
Sonstige Verbindlichkeiten	27,9		27,9
Latente Steuerschulden	18.612,4		18.612,4
Langfristige Schulden	61.474,9		61.474,9
Rückstellungen	549,7	-311,7	238,0
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	563,3		563,3
Originäre finanzielle Verbindlichkeiten	3.790,0		3.790,0
Derivate	1,3		1,3
Andienungsrechte	270,9		270,9
Verbindlichkeiten aus Leasing	41,5		41,5
Verbindlichkeiten gegenüber nicht beherrschenden Anteilseignern	15,9		15,9
Finanzverbindlichkeiten aus Mieterfinanzierung	112,1		112,1
Laufende Ertragsteuern	-	241,3	241,3
Sonstige Verbindlichkeiten	131,2	70,4	201,6
Kurzfristige Schulden	5.475,9	0,0	5.475,9
Schulden	66.950,8	0,0	66.950,8
Summe Passiva	101.389,6	0,0	101.389,6

Auf der Passivseite wurden kurzfristige Rückstellungen für Abschlussvergütungen sowie kurzfristige Rückstellungen für Personalaufwendungen von zusammen 70,4 Mio. € aufgrund ihres Charakters als abgegrenzte Schulden (Accruals) von den kurzfristigen Rückstellungen in die sonstigen Verbindlichkeiten umgegliedert.

Die neue Bilanzlinie "Laufende Ertragsteuern" umfasst kurzfristige Steuerschulden sowie laufende Ertragsteuerverbindlichkeiten, welche im Vorjahr mit 241,3 Mio. € in den kurzfristigen Rückstellungen ausgewiesen wurden.

Ausweis Pflege

Im Zuge der strategischen Überprüfung des Segments Pflege hat sich das Management entschieden, die Geschäftsaktivitäten nicht fortzuführen und zu veräußern. Die Verkaufsbemühungen für den Geschäftsbereich Pflege haben begonnen, und es wird mit einem Verkauf bis Dezember 2024 gerechnet.

Die Kriterien für eine Darstellung als eine zur Veräußerung gehaltene Veräußerungsgruppe sind erfüllt. Gleichzeitig ist die Definition eines aufgegebenen Geschäftsbereichs erfüllt.

Dementsprechend wird der überwiegende Teil des Segments als eine zur Veräußerung gehaltene Veräußerungsgruppe bzw. aufgegebener Geschäftsbereich gesondert in der Bilanz dargestellt, und es erfolgt eine getrennte Darstellung des Ergebnisses des aufgegebenen Geschäftsbereichs in der Gewinn- und Verlustrechnung. Nach Maßgabe des IFRS 5 wurde die Darstellung der Gewinn- und Verlustrechnung retrospektiv angepasst, in der Bilanz ist eine Anpassung der Vorjahreswerte vom IFRS 5 nicht vorgesehen.

Der Anteil der Umsatzerlöse aus Pflegeimmobilien, die nicht Bestandteil der Veräußerungsgruppe sind (2022: 23,3 Mio. €), wurde von den anderen Umsatzerlösen aus der Immobilienwirtschaft in die Umsatzerlöse aus der Vermietung umgegliedert, da diese Immobilien dauerhaft durch Fremdvermietung Erlöse im Segment Rental beitragen werden. Die übrigen Anpassungen stellen den auszugliedernden Ergebnisanteil der Veräußerungsgruppe dar.

Konzerninterne Transaktionen wurden vollständig aus den konsolidierten finanziellen Ergebnissen eliminiert. Die Eliminierungen wurden den fortgeführten Geschäftsbereichen und dem aufgegebenen Geschäftsbereich in einer Art und Weise zugeordnet, die die Nichtfortführung dieser Transaktionen nach der Veräußerung vorsieht, da der Vorstand diese Art der Darstellung für nützlich hält.

Zu diesem Zweck hat der Vorstand den vor der Umgliederung entstandenen Umsatz aus Transaktionen mit fortgeführten Geschäftsbereichen im Ergebnis des fortgeführten Geschäftsbetriebs eliminiert, da nach der Veräußerung keine Leistungen zwischen den fortgeführten Geschäftsbereichen und dem aufgegebenen Geschäftsbereich ausgetauscht werden.

Gewinn- und Verlustrechnung

Die nachfolgende Tabelle zeigt schematisch die Veränderungen gegenüber der Vorjahresdarstellung in der Gewinn- und Verlustrechnung:

in Mio. €	2022	Anpassung	2022 (angepasst)
Umsatzerlöse aus der Vermietung	4.724,6	22,8	4.747,4
Andere Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung	427,2	-280,1	147,1
Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung	5.151,8	-257,3	4.894,5
Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien	3.242,4		3.242,4
Buchwert der veräußerten Immobilien	-3.172,0		-3.172,0
Wertveränderungen aus der Veräußerung von Immobilien	68,0		68,0
Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien	138,4		138,4
Umsatzerlöse aus der Veräußerung von Immobilienvorräten	588,4		588,4
Herstellkosten der verkauften Immobilienvorräte	-460,9		-460,9
Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilienvorräten	127,5		127,5
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties	-1.269,8	92,2	-1.177,6
Aktivierte Eigenleistungen	673,3	-0,2	673,1
Materialaufwand	-2.501,5	55,7	-2.445,8
Personalaufwand	-863,8	150,1	-713,7
Abschreibungen und Wertminderungen	-1.279,1	98,9	-1.180,2
Sonstige betriebliche Erträge	218,8	-28,7	190,1
Wertminderungsaufwendungen aus finanziellen Vermögenswerten	-49,8		-49,8
Ergebnis aus der Ausbuchung von zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten finanziellen Vermögenswerten	-2,6	-0,3	-2,9
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-397,5	17,0	-380,5
Ergebnis aus nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen	-436,6		-436,6
Zinserträge	115,5		115,5
Zinsaufwendungen	-367,6	0,7	-366,9
Sonstiges Finanzergebnis	10,3		10,3
Ergebnis vor Steuern	-732,7	128,1	-604,6
Ertragsteuern	63,3	-33,5	29,8
Periodenergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen	-669,4	94,6	-574,8
Periodenergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen		-94,6	-94,6
Periodenergebnis	-669,4	0,0	-669,4
davon entfallen auf:
Anteilseigner von Vonovia	-643,8		-643,8
Nicht beherrschende Anteilseigner	-25,6		-25,6
Ergebnis je Aktie (verwässert) in €	-0,82		-0,82
Ergebnis je Aktie (unverwässert) in €	-0,82		-0,82

Segmentbericht

Im Geschäftsjahr 2023 hat Vonovia zunächst das bisherige Steuerungssystem aus 2022 unverändert fortgeführt. Dabei wurde das Geschäft über die fünf Segmente Rental, Valueadd, Recurring Sales, Development und Pflege gesteuert. Für eine detaillierte Darstellung verweisen wir auf die Erläuterungen im Kapitel Unternehmenssteuerung im veröffentlichten Geschäftsbericht 2022 von Vonovia.

Zum Ende des 4. Quartals 2023 wurde im Segment Development die Darstellung der Ergebnisbeiträge aus dem Verwertungskanal Development to hold angepasst. Mit dem Jahresabschluss 2023 erfolgt eine Erfassung der Ergebnisbeiträge von Development to hold ausschließlich im Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties und damit außerhalb des Adjusted EBITDA Total. Die angepasste Darstellung erfolgt aufgrund der höheren Transparenz und Nachvollziehbarkeit der steuerungsrelevanten Kennzahlen. Des Weiteren führt die Anpassung zu einer ausgewogeneren Darstellung der Ergebnissituation des Segments Development bei geänderten Marktbedingungen.

Der überwiegende Teil des bisherigen und nicht fortgeführten Segments Pflege wird als aufgegebener Geschäftsbereich dargestellt. Dementsprechend wird für Zwecke der Segmentberichterstattung das Segment Pflege nicht mehr dargestellt.

Dabei hat sich das Management im Zuge der strategischen Überprüfung des Segments Pflege entschieden, die Geschäftsaktivitäten nicht fortzuführen und zu veräußern. Die Verkaufsbemühungen für den Geschäftsbereich Pflege haben zwischenzeitlich begonnen, und es wird mit einem Verkauf bis Dezember 2024 gerechnet. Ein kleiner Teil des Segments mit einem Geschäftsvolumen von 23,3 Mio. € Segmenterlösen wurde in das Segment Bewirtschaftung überführt. Im einzelnen handelt es sich um Pachterlöse für 25 Objekte, die von Fremden betrieben werden. Die Vorjahreszahlen wurden entsprechend angepasst:

in Mio. €	Rental	Value-add	Recurring Sales	Development	Pflege	Summe Segmente
01.01.-31.12.2022 Änderungen
Segmenterlöse	23,3			-433,9	-280,1	-690,7
davon externe Erlöse	23,3			-	-280,1	-256,8
davon interne Erlöse				-433,9		-433,9
Buchwert der veräußerten Vermögenswerte
Wertveränderung aus dem Abgang der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien
Aufwendungen für Instandhaltung	-0,3				7,0	6,7
Herstellkosten Development to sell
Herstellkosten Development to hold ^**				340,6		340,6
Operative Kosten	-2,2			0,1	188,5	186,4
Betriebskosten
Adjusted EBITDA Total	20,8			-93,2	-84,6	-157,0
Sondereinflüsse
Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien
Finanzerträge aus Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties
Abschreibungen und Wertminderungen (inkl. Abschreibungen auf finanzielle Vermögenswerte)
Ergebnis aus nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen
Erträge aus übrigen Beteiligungen
Zinserträge
Zinsaufwendungen
Sonstiges Finanzergebnis
EBT
Ertragsteuern
Ergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen
Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen
Periodenergebnis

in Mio. €	Sonstiges ^*	Konsolidierung ^*	Konzern
01.01.-31.12.2022 Änderungen
Segmenterlöse	-0,5	433,9	-257,3
davon externe Erlöse	-0,5		-257,3
davon interne Erlöse		433,9
Buchwert der veräußerten Vermögenswerte	-20,5
Wertveränderung aus dem Abgang der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien
Aufwendungen für Instandhaltung
Herstellkosten Development to sell
Herstellkosten Development to hold ^**		-340,6
Operative Kosten	9,5	-
Betriebskosten	11,5
Adjusted EBITDA Total	-	93,3	-63,7
Sondereinflüsse			0,1
Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien
Finanzerträge aus Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties			92,2
Abschreibungen und Wertminderungen (inkl. Abschreibungen auf finanzielle Vermögenswerte)			98,8
Ergebnis aus nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen
Erträge aus übrigen Beteiligungen
Zinserträge
Zinsaufwendungen			0,7
Sonstiges Finanzergebnis
EBT			128,1
Ertragsteuern			-33,5
Ergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen			94,6
Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen			-94,6
Periodenergebnis

^* Bei den Erlösen der Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development handelt es sich um die Erlöse, die dem Vorstand als verantwortliche Unternehmensinstanz (Chief Operating Decision Maker) regelmäßig berichtet werden und das nachhaltige Geschäft von Vonovia abbilden. Die Erlöse/Kosten in den Spalten "Sonstiges" und "Konsolidierung" sind nicht Bestandteil der Segmentsteuerung des Vorstands.
^** Ohne Berücksichtigung von aktivierten Fremdkapitalzinsen in Höhe von 2,5 Mio. €.

3 Konsolidierungsgrundsätze

Unternehmenszusammenschlüsse

Unternehmenszusammenschlüsse werden nach der Erwerbsmethode bilanziert, wenn der Konzern Beherrschung erlangt hat. Dabei werden im Rahmen der erforderlichen Neubewertung sämtliche stillen Reserven und Lasten des übernommenen Unternehmens aufgedeckt. Ein nach Aufdeckung stiller Reserven und Lasten verbleibender positiver Unterschiedsbetrag wird in der Bilanz als Geschäfts- oder Firmenwert (Goodwill) aktiviert. Die beim Erwerb übertragene Gegenleistung sowie das erworbene identifizierbare Nettovermögen werden grundsätzlich zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Transaktionskosten werden sofort als Aufwand erfasst, sofern es sich nicht um Kosten der Kapitalbeschaffung bzw. Kosten der Ausgabe von Fremdkapital handelt.

Tochterunternehmen

Tochterunternehmen sind vom Konzern beherrschte Unternehmen. Der Konzern beherrscht ein Unternehmen, wenn eine Risikobelastung durch oder Anrechte auf schwankende Renditen aus seinem Engagement in dem Beteiligungsunternehmen vorliegt und der Konzern die Fähigkeit besitzt, seine Verfügungsgewalt über das Beteiligungsunternehmen dergestalt zu nutzen, dass dadurch die Höhe der Rendite des Beteiligungsunternehmens beeinflusst werden kann. Bei der Vollkonsolidierung werden die Vermögenswerte und Schulden einer Tochtergesellschaft vollständig in den Konzernabschluss übernommen. Die Einbeziehung von Tochterunternehmen in den Konzernabschluss beginnt zu dem Zeitpunkt, zu dem die Möglichkeit der Beherrschung erstmalig besteht; sie endet, wenn diese Möglichkeit nicht mehr gegeben ist.

Nicht beherrschende Anteile

Anteile am Nettovermögen von Tochterunternehmen, die nicht Vonovia zuzurechnen sind, werden unter den nicht beherrschenden Anteilen als separate Komponente des Eigenkapitals ausgewiesen. Nicht beherrschende Anteile werden zum Erwerbszeitpunkt mit ihrem entsprechenden Anteil am identifizierten Nettovermögen des erworbenen Unternehmens bewertet.

Änderungen des Konzernanteils an einem Tochterunternehmen, die nicht zu einem Verlust der Beherrschung führen, werden als Eigenkapitaltransaktionen bilanziert. Transaktionskosten, die diesen Eigenkapitaltransaktionen direkt zurechenbar sind, werden erfolgsneutral in den Gewinnrücklagen erfasst.

Verlust der Beherrschung

Verliert Vonovia die Beherrschung über ein Tochterunternehmen, werden die Vermögenswerte und Schulden der Tochtergesellschaft sowie die dazugehörigen nicht beherrschenden Anteile ausgebucht. Das Ergebnis wird in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die Bewertung der zurückbehaltenen Anteile erfolgt zum Fair Value zum Zeitpunkt des Verlusts der Beherrschung.

Assoziierte Unternehmen und gemeinsame Vereinbarungen Assoziierte Unternehmen und gemeinsame Vereinbarungen, die als Gemeinschaftsunternehmen klassifiziert sind, werden nach der Equity-Methode bilanziert. Ein assoziiertes Unternehmen ist ein Unternehmen, bei dem der Eigentümer über maßgeblichen Einfluss verfügt. Ein Gemeinschaftsunternehmen ist eine gemeinsame Vereinbarung, bei der die Parteien, die gemeinschaftlich die Führung über die Vereinbarung ausüben, Rechte am Nettovermögen der Vereinbarung besitzen. Bestehen stattdessen Rechte an den Vermögenswerten und Verpflichtungen für die Schulden einer gemeinsamen Vereinbarung, wird diese entsprechend der sogenannten Quotenkonsolidierung bilanziert.

Bei der Konsolidierung eliminierte Geschäftsvorfälle

Die Auswirkungen der Geschäftsvorfälle zwischen den in den Vonovia Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften werden bei der Erstellung des Konzernabschlusses eliminiert.

Die Ergebnisse aus Geschäftsvorfällen mit Unternehmen, die nach der Equity-Methode bilanziert werden, werden nur entsprechend der Höhe des Anteils des Konzerns an dem Beteiligungsunternehmen eliminiert.

Die Abschlüsse der Vonovia SE sowie ihrer Tochterunternehmen werden stetig nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen erstellt.

4 Konsolidierungskreis und Unternehmenszusammenschlüsse

Insgesamt wurden zum 31. Dezember 2023 inklusive der Vonovia SE 631 Unternehmen (31.12.2022: 654), davon 426 (31.12.2022: 429) inländische und 205 (31.12.2022: 225) ausländische Unternehmen in den Konzernabschluss einbezogen. Darüber hinaus wurden 16 (31.12.2022: 25) inländische und eine (31.12.2022: eine) ausländische Gesellschaft als Gemeinschaftsunternehmen sowie neun inländische (31.12.2022: fünf) und zwei ausländische Gesellschaften (31.12.2022: drei) als assoziierte Unternehmen nach der Equity-Methode bilanziert.

Zwei inländische Unternehmen (31.12.2022: drei ausländische Unternehmen) werden wegen Unwesentlichkeit nicht in den Konsolidierungskreis miteinbezogen und als nicht konsolidierte verbundene Unternehmen ausgewiesen.

Für alle einbezogenen Tochterunternehmen gilt der 31. Dezember als Stichtag für die Abschlusserstellung.

Die → Anteilsbesitzliste von Vonovia ist als Anlage Bestandteil des Konzernanhangs.

Gesellschaften, welche die Befreiungsvorschrift gemäß §264 Abs. 3 HGB in Anspruch genommen haben, sind in der Anteilsbesitzliste entsprechend gekennzeichnet.

Die Veränderungen zum 31. Dezember 2023 im Vergleich zum Vorjahr resultieren bei den einbezogenen Unternehmen aus vier Gründungen, 22 Verschmelzungen, zwei Verkäufen, zwei Anwachsungen und einer Liquidation.

Die Veränderung bei den Gemeinschaftsunternehmen im Jahr 2023 resultiert aus drei Verkäufen, einer Verschmelzung und fünf Abgängen durch Umwidmung in jetzt assoziierte Unternehmen. Die Anzahl der assoziierten Unternehmen hat sich im Jahr 2023 durch fünf Zugänge aufgrund von Umwidmung, einem Verkauf und einem Abgang durch Kontrollverlust aufgrund von Anteilsminderung verändert.

Die Anzahl der nicht konsolidierten verbundenen Unternehmen hat sich im Jahr 2023 nach einem Erwerb, einer Gründung und drei Verkäufen verringert.

5 Bilanzierung von finanziellen Vermögenswerten und Schulden

Kredite und Forderungen

Kredite und Forderungen werden zum Zeitpunkt ihres Entstehens, sonstige nicht derivative finanzielle Vermögenswerte zum Handelstag erstmalig bilanziell erfasst. Der Handelstag ist der Tag, an dem Vonovia Vertragspartner des Finanzinstruments wird. Die Erstbewertung aller Finanzinstrumente erfolgt zum Fair Value unter Berücksichtigung von Transaktionskosten. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden zum Transaktionspreis angesetzt. Eine Ausbuchung erfolgt, wenn die vertraglichen Rechte auf Cashflows aus dem finanziellen Vermögenswert auslaufen oder der finanzielle Vermögenswert übertragen wird und Vonovia weder eine Verfügungsmacht noch wesentliche mit dem Eigentum verbundene Risiken und Chancen zurückbehält.

Kredite und Forderungen werden zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Berücksichtigung der Effektivzinsmethode bilanziert.

Vonovia ermittelt auf Ebene einzelner Finanzinstrumente, wenn diese wesentlich sind, und für Finanzinstrumente, für die auf Einzelebene kein Wertminderungsbedarf festgestellt wurde oder die unwesentlich sind, gruppiert nach Risikoprofilen, ob ein objektiver Hinweis auf Wertminderung vorliegt. Wertminderungen werden für einzelne Finanzinstrumente identifiziert, wenn es zu Zahlungsausfällen oder Vertragsbrüchen bei dem Kontrahenten kam oder aufgrund von Rating-Verschlechterung und der allgemeinen Informationslage Wertminderungen erkennbar werden (Loss Event). Für Gruppen von Finanzinstrumenten mit ähnlichen Risiken werden historische Ausfallwahrscheinlichkeiten in Abhängigkeit der Überfälligkeiten herangezogen (Loss Event). Eine Wertminderung wird nach dem Auftreten eines Loss Events als Differenz zwischen dem Buchwert und dem diskontierten, noch erwarteten Zahlungsstrom berechnet. Als Diskontsatz dient der ursprüngliche Effektivzins. Wertminderungen werden erfolgswirksam erfasst und direkt mit dem Buchwert des Finanzinstruments saldiert. Zinserträge wertgeminderter Finanzinstrumente werden weiterhin erfasst. Soweit Anhaltspunkte für eine Verringerung der Wertminderung bestehen, wird diese erfolgswirksam dem Finanzinstrument bis maximal zu dem Betrag der fortgeführten Anschaffungskosten, der sich ohne die Wertminderung ergeben hätte, zugeschrieben.

Derivative Finanzinstrumente und Andienungsrechte Derivative Finanzinstrumente werden bei ihrem erstmaligen Ansatz mit ihrem beizulegenden Zeitwert am Handelstag erfasst. Die Marktwerte der derivativen Finanzinstrumente werden mit üblichen Marktbewertungsmethoden unter Berücksichtigung der am Bewertungsstichtag vorliegenden Marktdaten ermittelt.

Bei Derivaten, die in keinem bilanziellen Sicherungszusammenhang stehen, werden Änderungen des beizulegenden Zeitwerts erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Die Regelungen des IFRS 9 in Bezug auf das Hedge Accounting beinhalten, im Vergleich zu IAS 39, u.a. die Erweiterung des Kreises von zulässigen Grundgeschäften, Änderungen hinsichtlich der Buchungslogik für bestimmte nicht designierte Wertkomponenten von Sicherungsinstrumenten, den Wegfall der fest vorgegebenen Effektivitätsbandbreiten und des retrospektiven Effektivitätstests sowie die Neueinführung der "Rekalibrierung". Die im Vergleich zu IAS 39 weniger restriktiven Regelungen erleichtern die bilanzielle Abbildung des ökonomischen Risikomanagements, was wiederum eine Verringerung artifizieller Volatilität in der Gewinn- und Verlustrechnung ermöglichen kann.

Im Rahmen der Anwendung des IFRS 9 übt Vonovia das Wahlrecht aus, weiterhin die Vorschriften zur Bilanzierung von Sicherungsgeschäften des IAS 39 anstelle der Vorschriften des IFRS 9 anzuwenden. Vonovia wendet diese Rechnungslegungsmethode auf alle Sicherungsbeziehungen an.

Verträge, die zwecks Empfang oder Lieferung nichtfinanzieller Posten gemäß dem erwarteten Einkaufs-, Verkaufs- oder Nutzungsbedarf des Unternehmens geschlossen wurden (Eigenverbrauchsverträge), werden nicht als derivative Finanzinstrumente, sondern als schwebende Geschäfte gemäß IAS 37 bilanziert.

Stehen Derivate in einem Sicherungszusammenhang, richtet sich die Erfassung der Änderungen des beizulegenden Zeitwerts nach der Art der Absicherung:

―

Bei einem Fair Value Hedge werden die Veränderungen aus der Marktbewertung derivativer Finanzinstrumente und der dazugehörigen Grundgeschäfte erfolgswirksam erfasst.

―

Bei einem Cashflow Hedge werden die unrealisierten Gewinne und Verluste in Höhe des Hedge-effektiven Teils zunächst im sonstigen Ergebnis erfasst; die Umbuchung (Reklassifizierung) in die Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt zeitgleich mit der Erfolgswirkung des abgesicherten Grundgeschäfts. Der Hedge-ineffektive Teil der Veränderungen des beizulegenden Zeitwerts wird unmittelbar im Zinsergebnis berücksichtigt.

Eingebettete derivative Finanzinstrumente, die mit einem nicht derivativen Finanzinstrument (Basisvertrag) zu einem zusammengesetzten Finanzinstrument kombiniert wurden, sind gemäß IFRS 9 grundsätzlich dann vom Basisvertrag abzuspalten und gesondert zu bilanzieren und zu bewerten, wenn (i) ihre wirtschaftlichen Merkmale und Risiken nicht eng mit den wirtschaftlichen Merkmalen und Risiken des Basisvertrags verbunden sind, (ii) ein eigenständiges Instrument mit den gleichen Bedingungen die Definition eines Derivats erfüllen würde und (iii) das hybride zusammengesetzte Instrument nicht erfolgswirksam mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet wird. Soweit eine Abspaltung vorzunehmen ist, werden die einzelnen Komponenten des zusammengesetzten Finanzinstruments nach den Regelungen für die jeweiligen Finanzinstrumente bilanziert und bewertet.

Zur Bewertung der Zinsswaps werden zukünftige Zahlungsströme kalkuliert, die anschließend diskontiert werden. Die kalkulierten Zahlungsströme ergeben sich aus den Vertragskonditionen. Die Vertragskonditionen verweisen dabei regelmäßig auf die EURIBOR/STIBOR-Referenzwerte (3M- und 6M-EURIBOR/STIBOR). Die Diskontierung basiert auf Marktzinsdaten zum Stichtag für vergleichbare Instrumente (EURIBOR/STIBOR gleichen Tenors). Der beizulegende Zeitwert beinhaltet das Kreditrisiko der Zinsswaps und berücksichtigt daher Anpassungen für das eigene oder für das Counterparty-Kreditrisiko.

Zur Bewertung der Cross Currency Swaps werden zukünftige Zahlungsströme kalkuliert, die anschließend diskontiert werden. Die kalkulierten Zahlungsströme ergeben sich aus den Vertragskonditionen und den Forward Rates (durch den Markt erwartete Wechselkursentwicklung). Die Diskontierung basiert auf Marktzinsdaten zum Stichtag für vergleichbare Instrumente (EURIBOR gleichen Tenors). Der beizulegende Zeitwert beinhaltet das Kreditrisiko der Cross Currency Swaps und berücksichtigt daher Anpassungen für das eigene oder für das Counterparty-Kreditrisiko.

Der beizulegende Zeitwert der Kaufpreisverbindlichkeiten aus gewährten Andienungsrechten für von Minderheitsgesellschaftern gehaltene Anteile/Ausgleichsansprüche wird grundsätzlich durch den Unternehmenswert der Gesellschaften bestimmt; sofern ein vertraglich vereinbarter Mindestkaufpreis diesen Betrag übersteigt, wird dieser Kaufpreis angesetzt.

Eigenkapitalinstrumente, die zum Fair Value im sonstigen Ergebnis zu erfassen sind Grundsätzlich handelt es sich bei den Eigenkapitalinstrumenten, die zum Fair Value im sonstigen Ergebnis erfasst sind, um Anteile an Unternehmen, die mit langfristigen strategischen Absichten erworben wurden.

Diese Eigenkapitalinstrumente, die zum Fair Value im sonstigen Ergebnis zu erfassen sind, werden zunächst mit ihrem beizulegenden Zeitwert zuzüglich der direkt zurechenbaren Transaktionskosten bewertet. Die Folgebewertung erfolgt grundsätzlich zum Fair Value. Änderungen des beizulegenden Zeitwerts werden im sonstigen Ergebnis erfasst.

Der beizulegende Zeitwert von Eigenkapitalinstrumenten, die zum Fair Value im sonstigen Ergebnis zu erfassen sind, basiert, sofern dieser vorliegt auf dem notierten Marktpreis zum Bilanzstichtag. Liegt kein Marktpreis vor, so wird der Fair Value auf Basis eines Discounted Cashflow Modells ermittelt. Werden besagte Eigenkapitalinstrumente ausgebucht, werden die kumulierten im sonstigen Ergebnis erfassten Gewinne oder Verluste erfolgsneutral in die Gewinnrücklagen umgebucht. Zinsen aus zinstragenden Finanzinstrumenten dieser Kategorie werden nach der Effektivzinsmethode berechnet. Dividenden aus Eigenkapitalinstrumenten in dieser Kategorie werden in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen.

6 Währungsumrechnung

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Fremdwährungstransaktionen der Konzerngesellschaften werden entsprechend der Zeitbezugsmethode mit dem jeweils aktuellen Wechselkurs am Tag des Geschäftsvorfalls in die funktionale Währung umgerechnet. Die Umrechnung von monetären Bilanzposten in Fremdwährung erfolgt zu jedem Bilanzstichtag mit dem Stichtagskurs. Umrechnungsdifferenzen werden erfolgswirksam erfasst. Nicht monetäre Posten, die zu historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet werden, werden zum Bilanzstichtag mit dem Kurs zum Zeitpunkt der Erstverbuchung bewertet. Nicht monetäre Posten, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, werden zum Bilanzstichtag mit dem Kurs umgerechnet, der am Tag der Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts gültig war. Umrechnungsdifferenzen nicht monetärer Posten werden erfolgswirksam erfasst, sofern ein Gewinn oder Verlust aus dem entsprechenden Posten ebenfalls erfolgswirksam erfasst wird. Ansonsten erfolgt ein Ausweis im sonstigen Ergebnis.

Die wesentlichen in den Konzernabschluss einbezogenen ausländischen Tochterunternehmen betreiben ihr Geschäft selbstständig im Sinne der funktionalen Theorie. Die Jahresabschlüsse derjenigen Tochterunternehmen, deren funktionale Währung nicht der Euro ist, werden mittels der modifizierten Stichtagskursmethode in die Berichtswährung umgerechnet. Die funktionale Währung der einzelnen ausländischen Einheiten entspricht dabei stets der jeweiligen Landeswährung. Entstehende Umrechnungsdifferenzen werden als separater Posten im sonstigen Ergebnis ausgewiesen. Zum Zeitpunkt des Ausscheidens eines ausländischen Tochterunternehmens aus dem Konsolidierungskreis werden die kumulierten Umrechnungsdifferenzen ergebniswirksam aufgelöst.

Vonovia wendet im Konzernabschluss das Konzept der funktionalen Währungsumrechnung entsprechend IAS 21 "Auswirkungen von Wechselkursänderungen" an. Die funktionale Währung der Vonovia SE und die Berichtswährung des Vonovia Konzerns ist der Euro.

Die Wechselkurse der für den Vonovia Konzern relevanten Währungen haben sich wie folgt entwickelt:

	Stichtagskurs		Periodendurchschnitt
Basis: 1 €	31.12.2022	31.12.2023	2022	2023
SEK - Schwedische Krone	11,12	11,10	10,63	11,48
USD - US-Dollar	1,07	1,11	1,05	1,08

7 Zuwendungen der öffentlichen Hand

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Zuwendungen der öffentlichen Hand werden erfasst, wenn eine angemessene Sicherheit darüber besteht, dass die damit verbundenen Bedingungen erfüllt und die Zuwendungen gewährt werden.

Zuwendungen der öffentlichen Hand, die nicht auf Investitionen bezogen sind, werden regelmäßig in den Perioden als Ertrag erfasst, in denen die entsprechenden Aufwendungen anfallen.

Die Aufwendungszuschüsse, die in Form von Miet-, Zins- und sonstigen Aufwendungszuschüssen gewährt werden, werden korrespondierend zum Anfall der Aufwendungen erfolgswirksam vereinnahmt. Der Ausweis erfolgt unter den anderen Umsatzerlösen aus der Immobilienbewirtschaftung.

Bei den zinsvergünstigten Darlehen handelt es sich um Beihilfen der öffentlichen Hand, die zum Barwert auf Basis des zur Aufnahme gültigen Marktzinssatzes in den originären finanziellen Verbindlichkeiten angesetzt werden. Der Unterschiedsbetrag zwischen Nominalwert und Barwert wird als passiver Abgrenzungsposten eingestellt und entsprechend dem Zeitraum der Zinsbindungsfrist der jeweiligen Darlehen erfolgswirksam über die Laufzeit erfasst.

Soweit die zinsbegünstigten Darlehen im Rahmen von aktivierten Modernisierungsmaßnahmen begeben werden, erfolgt die Auflösung des Abgrenzungspostens abschreibungsproportional bzw. bei Investment Properties, die nach dem Fair-Value-Modell bewertet werden, über 12,5 Jahre.

Die zum Konzern gehörenden Unternehmen erhalten Zuwendungen der öffentlichen Hand in Form von Baukostenzuschüssen, Aufwendungszuschüssen, Aufwendungsdarlehen sowie zinsvergünstigten Darlehen. Im Geschäftsjahr 2023 wurden Vonovia zinsvergünstigte Darlehen in Höhe von 580,6 Mio. € (2022: 109,7 Mio. €) gewährt.

8 Änderungen von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, Schätzungen, Annahmen, Wahlrechts- und Ermessensausübungen

Änderungen wesentlicher Rechnungslegungsmethoden Zum 1. Januar 2023 musste der Konzern keine Reform der Referenzzinssätze anwenden.

Umgang mit der Reform der Referenzzinssätze und den damit verbundenen Risiken

Allgemein

Weltweit wird eine grundlegende Reform der wichtigsten Referenzzinssätze vorgenommen, einschließlich des Ersatzes einiger "Interbank Offered Rates" (IBORs) durch alternative, nahezu risikofreie Zinssätze (als "IBOR-Reform" bezeichnet).

Finanzinstrumente des Konzerns sind IBORs ausgesetzt, die im Rahmen dieser marktweiten Initiativen nicht ersetzt oder reformiert werden. Das größte für den Konzern zum 31. Dezember 2023 bestehende Risiko im Zusammenhang mit dem IBOR war die Kopplung an den EURIBOR und den STIBOR. Da diese voraussichtlich bis mindestens 2025 weiterhin Bestand haben, mussten keine Änderungen bis zum 31. Dezember 2023 an den Finanzinstrumenten vorgenommen werden, sodass hier keine neuen Referenzzinssätze berücksichtigt werden müssen.

Die von der UK Financial Conduct Authority (FCA) regulierte und zugelassene Administratorin des LIBORs, die ICE Benchmark Administration (IBA), hat Ende Juni 2023 die Veröffentlichung des USD-LIBOR eingestellt. Der Konzern hält keine Finanzinstrumente, die dem USD-LIBOR unterliegen.

Bei den IBOR-Risiken, denen der Konzern zum 31. Dezember 2023 ausgesetzt war, handelt es sich im Wesentlichen um Unternehmensanleihen und Darlehen, die an den EURIBOR bzw. STIBOR gekoppelt sind. Wie oben erläutert, hat der Konzern keine Änderungen der Vertragsbedingungen für die aus einer Kopplung an den EURIBOR bzw. STIBOR resultierenden Risiken vornehmen müssen.

Die Berechnungsmethode des EURIBOR hat sich im Laufe des Jahres 2019 geändert.

Im Juli 2019 erteilte die belgische Financial Services and Markets Authority die Zulassung für den EURIBOR gemäß der European Union Benchmarks Regulation. Dies ermöglicht es den Marktteilnehmern, den EURIBOR zunächst weiterhin sowohl für bestehende als auch für neue Verträge zu verwenden. Vonovia beobachtet die aktuellen Entwicklungen zur Einführung eines möglichen EURIBOR-Nachfolgers, dem ESTR-basierten EFTERM.

Derivate

Zu Risikomanagementzwecken hält der Konzern Zinsswaps und weitere Derivate, die in Sicherungsbeziehungen zur Absicherung von Zahlungsströmen designiert sind. Die variablen Beträge der Zinsswaps sind an den EURIBOR bzw. STIBOR gekoppelt.

Bilanzierung von Sicherungsgeschäften

Die gesicherten Grundgeschäfte und Sicherungsinstrumente des Konzerns sind zum Bilanzstichtag an den EURIBOR gekoppelt. Diese Referenzsätze werden jeden Tag notiert, und die IBOR-Zahlungsströme werden, wie üblich, mit den Vertragsparteien ausgetauscht.

Änderungen der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgrund neuer Standards und Interpretationen

Die nachfolgend aufgeführten neuen oder geänderten Standards und Interpretationen waren erstmalig verpflichtend im Geschäftsjahr 2023 anzuwenden. Hierdurch ergaben sich außer den nachfolgend erläuterten Anpassungen durch IAS 12 keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss von Vonovia.

―	IFRS 17 "Versicherungsverträge"
―	IAS 1 "Darstellung des Abschlusses"
―	IAS 8 "Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, Änderungen von Schätzungen und Fehler"
―	IAS 12 "Ertragsteuern"

IAS 12/International Tax Reform Pillar 2

Die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) hat mit BEPS (Base Erosion and Profit Shifting) ein Projekt aufgesetzt, um gerade vor dem Hintergrund einer digitalisierten Wirtschaft unfairen Steuerwettbewerb auf internationaler Ebene sowie Steuerschlupflöcher zu bekämpfen. Im Rahmen dieser sogenannten International Tax Reform wurde eine Zwei-Säulen-Lösung erarbeitet, wobei sich die zweite Säule (Pillar 2) insbesondere mit einer globalen effektiven Mindestbesteuerung befasst.

International ist der Umsetzungsstand der Pillar-2-Steuerregeln in nationales Recht sehr unterschiedlich. Um während dieser Übergangsphase eine uneinheitliche Bilanzierung zu vermeiden und Bilanzadressaten möglichst entscheidungsnützliche Informationen in Bezug auf die erwarteten Auswirkungen der Steuerreform zur Verfügung zu stellen, hat das IASB im Mai 2023 Änderungen an IAS 12 veröffentlicht.

Diese wurden im November 2023 von der EU übernommen und sind bereits für das Berichtsjahr 2023 anzuwenden.

Die Änderungen umfassen neben einer verpflichtend anzuwendenden Ausnahme von der Bilanzierung latenter Steuern im Zusammenhang mit den Pillar-2-Regeln insbesondere erweiterte Anhangangaben. Die Ausnahmeregelung ist explizit nur als temporäre Vorgabe konzipiert; ein Ablaufdatum wurde vom IASB jedoch zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht festgelegt.

Vonovia wendet die ergänzten Regelungen des IAS 12 wie vorgesehen ab dem Geschäftsjahr 2023 an. Die Auswirkungen auf den Konzern sowie die erforderlichen Anhangangaben sind in Kapitel → [B22] Ertragsteuern dargestellt.

Neue Standards und Interpretationen, die nicht frühzeitig angewendet werden

Die Anwendung folgender Standards, Interpretationen und Änderungen zu bestehenden Standards ist für das Geschäftsjahr 2023 noch nicht verpflichtend. Vonovia hat die entsprechenden Verlautbarungen auch nicht freiwillig frühzeitig angewendet. Die Anwendung der neuen oder geänderten Standards und Interpretationen wird voraussichtlich keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss von Vonovia haben. Die verpflichtende Anwendung bezieht sich jeweils auf Geschäftsjahre, die an oder nach dem genannten Datum beginnen:

Übersicht der relevanten neuen Standards und Interpretationen sowie Änderungen zu bestehenden Standards	Verpflichtende Anwendung für Vonovia ab
Änderungen von Standards
IFRS 16 "Leasingverhältnisse"	01.01.2024
IAS 1 "Darstellung des Abschlusses"	01.01.2024
IAS 7 "Kapitalflussrechnungen"	01.01.2024 ^*
IAS 21 "Auswirkungen von Änderungen der Wechselkurse"	01.01.2025 ^*

^* Noch nicht gebilligt.

Schätzungen und Annahmen

Die Erstellung des Konzernabschlusses erfordert zu einem gewissen Grad Schätzungen und Annahmen, die die bilanzierten Vermögenswerte und Schulden, die Angabe von Eventualforderungen und -schulden am Bilanzstichtag und den Ausweis von Erträgen und Aufwendungen während des Berichtsjahres beeinflussen. Die tatsächlichen Beträge können sich aufgrund einer von den Annahmen abweichenden Entwicklung der Rahmenbedingungen von den Schätzwerten unterscheiden. In diesem Fall werden die Annahmen und, sofern erforderlich, die Buchwerte der betroffenen Vermögenswerte oder Schulden entsprechend prospektiv angepasst. Konkrete Schätzungen und Annahmen, die sich auf einzelne Abschlussposten beziehen, werden zusätzlich in den jeweiligen Kapiteln des Konzernanhangs erläutert.

Annahmen und Schätzungen werden fortlaufend überprüft und basieren auf Erfahrungswerten und weiteren Faktoren, einschließlich Erwartungen hinsichtlich zukünftiger Ereignisse, die unter den gegebenen Umständen vernünftig erscheinen.

Die Annahmen und Schätzungen, die ein wesentliches Risiko in Form einer Anpassung der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden mit sich bringen können, beziehen sich im Wesentlichen auf die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte von Investment Properties.

Der beste Hinweis für den beizulegenden Zeitwert von Investment Properties sind auf einem aktiven Markt notierte aktuelle Preise vergleichbarer Immobilien. Da diese Informationen jedoch nicht vollständig vorhanden sind, greift Vonovia auf standardisierte Bewertungsverfahren zurück.

Eine detaillierte Beschreibung des zur Anwendung kommenden Discounted-Cashflow-Verfahrens (DCF) findet sich in Kapitel → [D28] Investment Properties.

Für die als Investment Properties im Bestand von Vonovia befindlichen Immobilien werden die jeweiligen Marktwerte gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13 ermittelt. Veränderungen relevanter Marktbedingungen, wie aktuelle Mietzinsniveaus und Leerstandsquoten, können die Bewertung von Investment Properties beeinflussen. Etwaige Änderungen des beizulegenden Zeitwerts des Investmentportfolios werden im Periodenergebnis erfasst und können somit die Ertragslage von Vonovia wesentlich beeinflussen.

Die Bewertung der Finanzverbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode berücksichtigt die voraussichtlichen vertraglichen Cashflows. Teilweise beinhalten die Vereinbarungen keine festen Laufzeiten. Daher unterliegen die bei der Bewertung berücksichtigten Cashflows hinsichtlich Höhe und Laufzeit den Annahmen des Managements.

Wie in Kapitel -z [D26] Immaterielle Vermögenswerte dargestellt, überprüft Vonovia jährlich und sofern irgendein Anhaltspunkt dafür vorliegt, ob eine Wertminderung der Geschäfts- oder Firmenwerte eingetreten ist. Dann ist der erzielbare Betrag der Gruppe der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten zu ermitteln. Dieser entspricht dem höheren Wert von beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und dem Nutzungswert. Die Bestimmung des Nutzungswerts beinhaltet die Vornahme von Anpassungen und Schätzungen bezüglich der Prognose und Diskontierung der künftigen Cashflows. Obwohl das Management davon ausgeht, dass die zur Berechnung des erzielbaren Betrags verwendeten Annahmen angemessen sind, könnten etwaige unvorhersehbare Veränderungen dieser Annahmen zu einem Wertminderungsaufwand führen, der die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage nachteilig beeinflussen könnte.

Bei der Feststellung der Höhe von tatsächlichen und latenten Steuern berücksichtigt der Konzern die Auswirkungen von ungewissen Steuerpositionen und ob zusätzliche Steuern und Zinsen fällig sein können. Diese Beurteilung erfolgt auf der Basis von Schätzungen und Annahmen über künftige Ereignisse. Es können neue Informationen zur Verfügung stehen, die den Konzern dazu veranlassen, seine Ermessensentscheidungen bezüglich der Angemessenheit der bestehenden Steuerschulden zu ändern; solche Änderungen an den Steuerschulden werden Auswirkungen auf den Steueraufwand in der Periode haben, in der eine solche Feststellung getroffen wird.

Aktive latente Steuern werden in dem Ausmaß angesetzt, in dem nachgewiesen werden kann, dass es wahrscheinlich ist, dass zukünftig ein zu versteuerndes Ergebnis zur Verfügung stehen wird, gegen das die temporäre Differenz verwendet werden kann. Zu jedem Bilanzstichtag werden die latenten Steueransprüche überprüft und in dem Umfang vermindert, in dem es nicht mehr wahrscheinlich ist, dass zukünftig ein ausreichend zu versteuerndes Ergebnis zur Verfügung stehen wird, um den Nutzen des latenten Steueranspruchs zu verwenden.

Im Rahmen der Anwendung des IFRS 15 wird bezüglich der Bestimmung des Leistungsfortschritts bei der zeitraumbezogenen Erlöserfassung angenommen, dass die angefallenen Kosten in Bezug auf die Gesamtkosten den Leistungsfortschritt angemessen widerspiegeln.

Weitere Annahmen und Schätzungen beziehen sich im Wesentlichen auf die konzerneinheitliche Festlegung von Nutzungsdauern, die Annahmen bezüglich der Werthaltigkeit von Grundstücken und Gebäuden, die Bilanzierung und Bewertung von Rückstellungen sowie die Realisierbarkeit zukünftiger Steuerentlastungen.

Klimarisiken wirken sich auf das Geschäftsmodell und die Strategie von Vonovia aus. Sie werden insbesondere durch den festgelegten Klimapfad adressiert, aber auch durch angemessene Schätzungen und Annahmen in den wesentlichen Positionen der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage berücksichtigt. Klimarisiken können sich potenziell negativ auswirken und zu einer erhöhten Schätzunsicherheit beitragen.

Physische Klimarisiken beziehen sich auf längerfristige Verschiebungen in den allgemeinen klimatischen Bedingungen. Klimaereignisse wie Überschwemmungen, Erdbeben, Extremwetterereignisse o.Ä. können Auswirkungen auf unseren Immobilienbestand haben und ein spezifisches Krisenmanagement erforderlich machen. Transitorische Klimarisiken beschreiben Auswirkungen, die aufgrund des Wandels zu einem nachhaltigeren Wirtschaftssystem für Unternehmen resultieren können.

Vonovia hat sich im Rahmen der Nachhaltigkeitsstrategie den Klimaschutzzielen und einem nahezu CO ₂ -neutralen Gebäudebestand bis 2045 verpflichtet. Nach aktuellem Kenntnisstand und der Erwartung künftiger Entwicklungen ergeben sich für Vonovia keine bilanziellen Folgen. Dies betrifft u. a. die Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, spezifische Nutzungsdauern, die Werthaltigkeit von Vermögenswerten, ebenso wie Rückstellungen für Umweltrisiken, für die sich kein wesentlicher Anpassungsbedarf ergibt.

Wahlrechts- und Ermessensausübungen

Wahlrechts- und Ermessensausübungen bei der Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden durch das Management, die die Beträge im Konzernabschluss erheblich beeinflussen können, stellen sich wie folgt dar:

―	Die Festlegung des Kreises der nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen erfolgt durch Beurteilung des maßgeblichen Einflusses bzw. ob gemeinschaftliche Führung vorliegt.
―	Die Beurteilung, ob es sich bei den im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses erworbenen Investment Properties um einen Geschäftsbetrieb oder um den Erwerb eines einzelnen Vermögenswerts oder einer Gruppe von Vermögenswerten handelt, kann ermessensbehaftet sein.
―	Vonovia bewertet Investment Properties zum beizulegenden Zeitwert. Hätte das Management das Anschaffungskostenmodell, wie gemäß IAS 40 gestattet, gewählt, würden die Buchwerte der Investment Properties ebenso wie die korrespondierenden Aufwands- oder Ertragsposten erheblich abweichen.
―	Die Kriterien zur Beurteilung, in welcher Kategorie ein finanzieller Vermögenswert einzuordnen ist, können ermessensbehaftet sein.
―	Im Rahmen der Umsatzrealisierung nach IFRS 15 können Ermessensentscheidungen notwendig sein, die sich auf die voraussichtlichen Umsatzerlöse, die Gesamtkosten eines Projekts sowie den Fertigstellungsgrad beziehen. Diese haben Auswirkungen auf die Höhe und die zeitliche Verteilung der Umsatzerlöse.
―	Im Rahmen der Bilanzierung von Leasingverhältnissen nach IFRS 16 kann die Beurteilung der Ausübung oder Nichtausübung von einseitig eingeräumten Kündigungs- und Verlängerungsoptionen ermessensbehaftet sein, insbesondere wenn keine wirtschaftlichen Anreize zur Ausübung bzw. Nichtausübung von Optionen bestehen.
―	Das Erfordernis, zukunftsbezogene Informationen in die Bewertung erwarteter Forderungsausfälle einzubeziehen, führt zu Ermessensentscheidungen hinsichtlich der Auswirkung von Änderungen der wirtschaftlichen Faktoren auf die erwarteten Forderungsausfälle.
―	Die Entscheidung, wie eine Gruppe zahlungsmittelgenerierender Einheiten abzugrenzen ist, der ein Geschäfts- oder Firmenwert zugeordnet wird, kann ermessensbehaftet sein.
―	Darüber hinaus kann die Zuordnung des Geschäfts- oder Firmenwerts auf die Gruppe einzelner zahlungsmittelgenerierender Einheiten ermessensbehaftet sein. Die im Rahmen der Werthaltigkeitsprüfung verwendeten Parameter, wie die Bestimmung der abgezinsten Zahlungsströme, der gewichtete Kapitalkostensatz und die Wachstumsrate, können ebenfalls ermessensbehaftet sein. Mangels Konkretisierung einer Definition des Begriffs "operation" (IAS 36.86) kann es sich bei dem Abgang des Geschäfts- oder Firmenwerts im Rahmen von Immobilienveräußerungen um Ermessensentscheidungen handeln.
―	Bei der Abgrenzung einer Veräußerungsgruppe im Rahmen der Immobilienveräußerung kann es sich um eine Ermessensentscheidung handeln. Mangels Konkretisierung einer Definition des Begriffs "eines gesonderten wesentlichen Geschäftszweigs oder geografischen Geschäftsbereichs" (IFRS 5) kann die Klassifizierung als aufgegebener Geschäftsbereich (Discontinued Operation) ermessensbehaftet sein. Weiterhin kann es sich bei der Einschätzung, ob eine Veräußerung innerhalb eines Jahres als höchstwahrscheinlich gilt, um eine Ermessensentscheidung handeln.
―	Die bilanzielle Abbildung eines verpflichtenden Erwerbs von nicht beherrschenden Anteilen nach dem Kontrollerwerb im Rahmen eines freiwilligen öffentlichen Übernahmeangebots ist zurzeit nicht abschließend geregelt. Grundsätzlich erfolgt im Rahmen eines öffentlichen Angebots der Erwerb von Anteilen in der zweiten Angebotsfrist zu exakt gleichen Konditionen wie im Zuge der ersten Angebotsfrist, und die beiden Erwerbe stehen in einem engen inhaltlichen und zeitlichen Zusammenhang. Somit stellt der Erwerb, auch wenn in zwei Angebotsfristen durchgeführt, einen einheitlichen Geschäftsvorfall ("linked transaction") dar. Nach dem Vollzug des späteren Erwerbs ist die ursprüngliche Kaufpreisallokation zum Erwerbsstichtag rückwirkend anzupassen, sodass es zu einer Veränderung der übertragenen Gegenleistung, des übernommenen Nettovermögens zu Zeitwerten und damit des resultierenden Geschäfts- oder Firmenwerts kommt.

9 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Vonovia hat am 11. Januar 2024 eine Anleihe über 400 Mio. GBP mit einer Laufzeit von 12 Jahren und einem Kupon von 5,5 % begeben.

Am 24. Januar 2024 hat Vonovia eine Anleihe über 150 Mio. CHF über eine Laufzeit von 5 Jahren und einem Kupon von 2,565 % emittiert.

Mit Eintragung im Handelsregister von Bochum vom 23. Januar 2024 wurde die grenzüberschreitende Verschmelzung der Vonovia Finance B.V., Amsterdam (eingetragen in der Kammer van Koophandel unter Nummer 58224416), durch Aufnahme und mit Rückwirkung auf den 1. Januar 2024 vollzogen.

Abschnitt (B): Periodenerfolg

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung beinhalten Einnahmen aus der Vermietung von Bestandsimmobilien (Investment Properties) und von zur Veräußerung gehaltenen Immobilien, die unter Abzug von Erlösschmälerungen entsprechend den zugrunde liegenden Vertragslaufzeiten realisiert werden, sofern die Vergütung vertraglich festgesetzt oder verlässlich bestimmbar und die Erfüllung der damit verbundenen Forderungen wahrscheinlich ist.

Bei Vonovia werden für alle bis zum Jahresende erbrachten Leistungen für Betriebskosten auch die korrespondierenden Erlöse im Jahr der Leistungserbringung erfasst. Der Ausweis erfolgt unsaldiert gemäß der Prinzipal-Methode, insbesondere aufgrund des Geschäftsmodells von Vonovia, das einen hohen Anteil von selbst erbrachten betriebskostenrelevanten Leistungen vorsieht, und weil Vonovia vom Mieter als primär Verantwortlicher für die Leistungserbringung angesehen wird. Bei allen nicht selbst erbrachten Leistungen hat Vonovia zudem ein Vorratsrisiko durch den in der Immobilienbranche üblichen Abrechnungsschlüssel (Mietfläche).

Bei Immobilienverkäufen und zum Verkauf vorgesehenen Projektentwicklungen erfolgt die Gewinnrealisierung abhängig von der vertraglichen Ausgestaltung zeitpunkt- oder zeitraumbezogen. Für verbleibende Restverpflichtungen wird eine Rückstellung für das wahrscheinliche Risiko erfasst.

Aufwendungen werden mit Inanspruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt ihrer Verursachung erfasst. Zinsen werden periodengerecht unter Berücksichtigung der Effektivzinsmethode als Aufwand bzw. Ertrag erfasst.

10 Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung

in Mio. €	2022 (angepasst)	2023
Mieteinnahmen	3.191,3	3.259,6
Betriebskosten	1.556,1	1.447,3
Umsatzerlöse aus der Vermietung	4.747,4	4.706,9
Andere Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung	147,1	167,6
	4.894,5	4.874,5

11 Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien

in Mio. €	2022	2023
Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien	195,4	369,1
Buchwert der veräußerten Immobilien	-126,2	-310,6
Ergebnis aus der Veräußerung von Investment Properties	69,2	58,5
Erlöse aus dem Verkauf der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien	3.047,0	498,6
Abgangsbuchwert der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien	-3.045,8	-497,4
Wertveränderung aus der Veräußerung von Immobilien	68,0	18,4
Ergebnis aus dem Verkauf der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien	69,2	19,6
	138,4	78,1

Die Wertveränderung von zur Veräußerung gehaltenen Immobilien, für die ein Kaufvertrag geschlossen wurde, aber zum 31. Dezember 2023 noch kein Besitzübergang erfolgt ist, führte zu einem positiven Ergebnis von 18,4 Mio. € (2022: 68,0 Mio. €).

Im Vorjahr sind die zur Veräußerung gehaltenen Immobilien im Vergleich im Wesentlichen geprägt durch den Abgang von Beständen im Rahmen des sogenannten Berlin Deals (weitere Erläuterungen siehe → [D37] Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden im Geschäftsbericht 2022).

12 Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilienvorräten

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Umsatzerlöse aus der Veräußerung von Immobilienvorräten werden entweder Zeitpunkt- oder zeitraumbezogen realisiert, sobald der Kunde die Verfügungsgewalt über den betreffenden Vermögenswert erlangt. Wird mit Abschluss des beurkundeten Kaufvertrags die Verfügungsgewalt im Sinne des IFRS 15.35 (c) bereits vor oder während der Erstellungsphase auf den Kunden übertragen, sind die Umsatzerlöse ab diesem Zeitpunkt zeitraumbezogen anhand des Fertigstellungsgrads des Bauprojekts zu erfassen. Der Ausweis des in den Anwendungsbereich des IFRS 15 fallenden Vorratsvermögens (Contract Assets) erfolgt saldiert mit den korrespondierenden erhaltenen Anzahlungen unter den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen.

Vertragssalden, die voraussichtlich kürzer als ein Jahr bestehen, werden nicht um den Zeitwert des Geldes angepasst.

Außerordentliche Rückgabe- oder Rücktrittsrechte sind in den Verträgen über Verkäufe von Wohnungen aus dem Developmentgeschäft nicht gesondert vereinbart und richten sich daher nach den jeweils einschlägigen rechtlichen Bestimmungen. Gleiches gilt für Gewährleistungszusagen, die daher nicht als separater Vertragsbestandteil im Sinne des IFRS 15 zu behandeln sind. Bestehende Gewährleistungsansprüche sind stets entsprechend den Regelungen des IAS 37 bilanziell berücksichtigt.

Kosten zur Anbahnung von Verträgen mit Kunden werden entsprechend IFRS 15.94 unmittelbar bei ihrem Entstehen als Aufwand erfasst, da der Abschreibungszeitraum im Regelfall nicht mehr als ein Jahr betragen würde. Bei den Kosten handelt es sich insbesondere um Maklerprovisionen.

Bei der zeitraumbezogenen Umsatzerfassung ist eine Einschätzung des Fertigstellungsgrads bzw. Leistungsfortschritts vorzunehmen. Zu dessen Ermittlung wendet Vonovia die Cost-to-Cost-Methode als ein Input-orientiertes Verfahren an. Dabei bestimmt sich der Leistungsfortschritt nach dem Verhältnis der bis zum Abschlussstichtag angefallenen aktivierten Auftragskosten zu den geschätzten gesamten aktivierungsfähigen Auftragskosten.

Die Umsatzerlöse aus der Veräußerung von Immobilienvorräten in Höhe von 354,0 Mio. € (2022: 588,4 Mio. €) setzen sich zusammen aus 206,5 Mio. € (2022: 407,6 Mio. €) zeitraumbezogenen Umsatzerlösen aus der Veräußerung von Immobilienvorräten sowie 147,5 Mio. € (2022: 180,8 Mio. €) zeitpunktbezogenen Umsatzerlösen aus der Veräußerung von Immobilienvorräten. Im Zusammenhang mit der zeitraumbezogenen Umsatzrealisierung sind zum Berichtsstichtag 70,1 Mio. € (2022: 169,2 Mio. €) Vertragsvermögenswerte innerhalb der übrigen sonstigen Vermögenswerte angesetzt. In diesem Wert sind zum Berichtsstichtag 76,4 Mio. € (2022: 172,6 Mio. €) erhaltene Anzahlungen berücksichtigt. Das Vorjahr ist geprägt durch den Nutzen- und Lastenwechsel eines Projekts in Berlin im Zuge der Veräußerung an einen Einzelinvestor (Global Exit).

Den verbleibenden Leistungsverpflichtungen, die zum Ende der aktuellen Berichtsperiode noch nicht (vollständig) erfüllt sind, ist ein Transaktionspreis in Höhe von 45,4 Mio. € (2022: 93,3 Mio. €) zugeordnet. Mit der erlöswirksamen Erfassung dieser Beträge wird innerhalb der nächsten beiden Geschäftsjahre gerechnet, wobei auf 2024 ein Betrag von 39,2 Mio. € und auf 2025 ein Betrag von 6,2 Mio. € entfällt.

13 Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties

Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien (Investment Properties) werden grundsätzlich nach dem Modell des beizulegenden Zeitwerts durch die eigene Bewertungsabteilung bewertet. Für die Pflegeimmobilien wird der beizulegende Zeitwert durch unabhängige Sachverständige mittels DCF-Verfahren ermittelt und, sofern einschlägig, auf Basis von Erkenntnissen aus Marktbeobachtungen und -transaktionen fortentwickelt. Gewinne oder Verluste aus einer Änderung des beizulegenden Zeitwerts werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Die Bewertung der Investment Properties führte im Geschäftsjahr 2023 zu einem negativen Ergebnis in Höhe von -10.651,2 Mio. € (2022: -1.177,6 Mio. €) (siehe → [D28] Investment Properties). Hierin enthalten sind -14,8 Mio. € (2022: 22,6 Mio. €) für die Bewertung von Nutzungsrechten (IFRS 16).

Ebenfalls enthalten ist das Bewertungsergebnis aus im Bau befindlichen Gebäuden (Neubau/Development to hold), die im Berichtszeitraum fertiggestellt wurden und in die Bewirtschaftung übergegangen sind. Hier erfolgt erstmalig mit Fertigstellung der Objekte eine Fair-Value-Bewertung.

Daraus resultierte im Geschäftsjahr 2023 ein Bewertungseffekt in Höhe von 14,2 Mio. € (2022: 90,8 Mio. €).

14 Aktivierte Eigenleistungen

Die aktivierten Eigenleistungen des Geschäftsjahres betragen 470,4 Mio. € (2022: 673, 1 Mio. €) und betreffen im Wesentlichen die in den aktivierten Modernisierungskosten enthaltenen Eigenleistungen der konzerninternen Handwerkerorganisation sowie die Regiekosten für Großmodernisierungen.

15 Materialaufwand

in Mio. €	2022 (angepasst)	2023
Aufwendungen für Betriebskosten	1.568,0	1.385,5
Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung	722,4	533,4
Sonstige Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen	155,4	181,6
	2.445,8	2.100,5

16 Personalaufwand

in Mio. €	2022 (angepasst)	2023
Löhne und Gehälter	591,0	628,2
Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung	122,7	138,1
	713,7	766,3

In den Personalaufwendungen sind Aufwendungen für Abfindungen in Höhe von 17,2 Mio. € (2022: 11,5 Mio. €), Zuführungen zu den Altersteilzeitrückstellungen in Höhe von 13,5 Mio. € (2022: 3,3 Mio. €) sowie Aufwendungen für den Long-Term-Incentive-Plan (LTIP) mit 4,5 Mio. € (2022: -1,1 Mio. €) enthalten (siehe → [E39] Rückstellungen).

Im Geschäftsjahr wurden Arbeitgeberbeiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung in Höhe von 52,1 Mio. € (2022: 51,3 Mio. €) gezahlt.

Zum 31. Dezember 2023 waren 11.977 Mitarbeiter (31.12.2022: 12.117) bei Vonovia beschäftigt. Davon entfielen zum 31. Dezember 2023 3.474 Mitarbeiter (31.12.2022: 3.220) auf Frauen und 8.503 Mitarbeiter (31.12.2022: 8.897) auf Männer. Der Jahresdurchschnitt betrug 11.954 Mitarbeiter (2022: 12.077). Darüber hinaus waren zum 31. Dezember 2023 632 Auszubildende (31.12.2022: 617) bei Vonovia beschäftigt.

17 Sonstige betriebliche Erträge

in Mio. €	2022 (angepasst)	2023
Versicherungsentschädigungen	87,2	90,9
Auflösung von Rückstellungen	23,4	67,3
Schadenersatz und Kostenerstattungen	15,8	17,8
Erträge aus früheren Jahren	9,1	7,2
Abgang sonstiger Sachanlagen	3,8	5,1
Mahn- und Inkassogebühren	4,3	4,8
Übrige Sonstige	46,5	49,8
	190,1	242,9

18 Sonstige betriebliche Aufwendungen

in Mio. €	2022 (angepasst)	2023
Beratungskosten und Prüfungsgebühren	84,8	100,7
KFZ- und Reisekosten	38,4	39,6
Kosten für Werbung	33,0	28,9
Kommunikationskosten und Arbeitsmittel	27,4	25,5
Mieten, Pachten und Erbbauzinsen	19,5	23,1
Wertberichtigungen auf Immobilienvorräte		21,6
Zuführung zu Rückstellungen	7,8	19,7
Betriebskostenausfälle und -erstattungen	2,6	14,7
Verwaltungsdienstleistungen	15,1	14,1
Nicht aktivierbare Aufwendungen aus Immobilienentwicklungen	13,1	13,0
Nicht anerkannte Versicherungsschäden	10,5	10,5
Sonstige Steuern	0,7	9,3
Aufwendungen aus früheren Jahren	5,1	7,8
Seminarkosten	5,8	6,8
Sonstige Beiträge und Gebühren	5,1	6,6
Wertberichtigungen auf Forderungen	2,5	6,0
Verkaufsnebenkosten	4,0	5,8
Verkaufskosten Immobilienvorräte	4,8	4,9
Gerichts- und Notarkosten	2,4	3,7
Übrige Sonstige	97,9	71,7
	380,5	434,0

Die übrigen Sonstigen enthalten als größte Position Aufwendungen für Prozessanpassungen und Vereinheitlichungen im Rahmen der Integration von Deutsche Wohnen in Höhe von 21,4 Mio. € (2022: 37,8 Mio. €), darüber hinaus sind dort eine Vielzahl kleinerer Einzelsachverhalte dargestellt.

19 Zinserträge

in Mio. €	2022 (angepasst)	2023
Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	50,1	60,6
Zinserträge aus Teilauflösungen und Rückkäufen von Bonds	32,9	127,6
Erhaltene Zinsen und ähnliche Erträge	5,5	22,9
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	27,0	16,7
	115,5	227,8

Die Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens betreffen im Wesentlichen Erträge aus Ausleihungen an die QUARTERBACK Immobilien-Gruppe.

Die Zinserträge aus Teilauflösungen und Rückkäufen von Bonds korrespondieren im Berichtsjahr mit Anleihen im Nominalwert von rund 1,1 Mio. €., die Fälligkeiten ab dem Jahr 2024 hatten.

Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge beinhalten im Berichtsjahr 0,3 Mio. € Erträge aus der Abzinsung von Rückstellungen (2022: 4,8 Mio. €).

20 Zinsaufwendungen

in Mio. €	2022 (angepasst)	2023
Zinsaufwand originäre finanzielle Verbindlichkeiten	565,0	765,1
Swaps (laufender Zinsaufwand der Periode)	10,7	-49,3
Effekte aus der Bewertung originärer Finanzinstrumente	-77,8	-12,8
Effekte aus der Bewertung von Swaps	-152,5	52,4
Aktivierung Fremdkapital-Zinsen Development	-25,6	-0,6
Vorfälligkeitsentschädigungen und Bereitstellungszinsen	12,6	8,9
Zinsanteil Zuführung Rückstellungen	11,3	22,3
Zinsaufwand Leasing	17,5	19,9
Sonstige Finanzaufwendungen	5,6	4,3
	366,8	810,2

Die Zinsaufwendungen betreffen hauptsächlich den Zinsaufwand aus Finanzverbindlichkeiten. Die Vorfälligkeitsentschädigungen enthalten Entgelte für die außerplanmäßige Rückführung von Darlehen während der Zinsfestschreibungszeit. Die Effekte aus der Bewertung von Swaps spiegeln die konträre Entwicklung des Zinsumfelds der Berichtsperioden wider.

Das Zinsergebnis leitet sich wie folgt auf das zu klassifizierende Zinsergebnis gemäß IFRS 9 über:

in Mio. €	2022 (angepasst)	2023
Zinserträge	115,5	227,8
Zinsaufwendungen	-366,8	-810,2
Zinsergebnis	-251,3	-582,4
abzüglich:
Zinsergebnis Pensionsrückstellungen gem. IAS 19	7,0	17,5
Zinsergebnis Rückstellungen gem. IAS 37	-0,6	4,5
Zinsergebnis Leasing	17,5	19,9
Zu klassifizierendes Zinsergebnis	-227,4	-540,5

Das gemäß IFRS 9 klassifizierte Zinsergebnis stellt sich wie folgt dar:

in Mio. €	2022 (angepasst)	2023
Finanzielle Vermögenswerte bewertet zu (fortgeführten) Anschaffungskosten	110,7	227,5
Derivate erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet	141,8	-3,1
Finanzielle Verbindlichkeiten bewertet zu (fortgeführten) Anschaffungskosten	-479,9	-764,9
Klassifiziertes Zinsergebnis	-227,4	-540,5

21 Sonstiges Finanzergebnis

in Mio. €	2022 (angepasst)	2023
Beteiligungsergebnis	21,2	22,1
Transaktionskosten	-1,4	-3,6
Bewertung von Kaufpreisverbindlichkeiten aus gewährten Andienungsrechten/Ausgleichsansprüchen	-9,3	37,9
Ergebnis aus Derivatebewertung im Zusammenhang mit Eigenkapitalinstrumenten	-	90,0
Übriges sonstiges Finanzergebnis	-0,2	3,3
	10,3	149,7

Das Beteiligungsergebnis beinhaltet Finanzerträge aus der zeitversetzten Vereinnahmung von Gewinnen aus den Beteiligungen an der AVW GmbH & Co. KG, Hamburg, in Höhe von 14,4 Mio. € (2022: 11,7 Mio. €) sowie der WoWi Media GmbH & Co. KG, Hamburg, in Höhe von 1,1 Mio. € (2022: 1,1 Mio. €), die jeweils in Zusammenhang mit den wohnungsnahen Dienstleistungen im Segment Value-add stehen.

Darüber hinaus sind Finanzerträge aus Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen in Höhe von 5,8 Mio. € (2022: 7,9 Mio. €) enthalten.

Das Ergebnis aus Derivatebewertung im Zusammenhang mit Eigenkapitalinstrumenten resultiert aus der Bewertung einer Call-Option, die Vonovia im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Minderheitsbeteiligung am sogenannte Südewo-Portfolio erhalten hat.

22 Ertragsteuern

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Ertragsteuern für das laufende Geschäftsjahr und frühere Geschäftsjahre werden in dem Umfang, in dem sie noch nicht bezahlt sind, als laufende Ertragsteuerverbindlichkeit angesetzt. Der laufende Steueraufwand wird auf Basis des zu versteuernden Ergebnisses des Geschäftsjahres ermittelt.

Aktive und passive latente Steuern werden grundsätzlich mittels des Temporary-Konzepts in Verbindung mit der Liability-Methode für sämtliche temporären Unterschiede zwischen steuerlichen und bilanziellen Wertansätzen gebildet. Aktive latente Steuern auf temporäre Unterschiede und Verlustvorträge werden nur angesetzt, sofern ihnen aufrechenbare passive latente Steuern - hinsichtlich aktiver latenter Steuern auf Verlustvorträge unter Beachtung der Mindestbesteuerung - gegenüberstehen bzw. eine Nutzung der betreffenden Steuerentlastungen auf Basis prognostizierbarer Ergebnisse der voraussehbaren Zukunft nachgewiesen werden kann.

Aktive und passive latente Steuern werden nicht angesetzt, soweit sich die temporäre Differenz aus dem erstmaligen Ansatz eines Geschäfts- oder Firmenwerts als Folge eines Unternehmenszusammenschlusses oder aus der erstmaligen Erfassung (außer bei Unternehmenszusammenschlüssen) von anderen Vermögenswerten und Schulden, welche aus Vorfällen resultieren, die weder das zu versteuernde Einkommen noch den Jahresüberschuss berühren, ergibt.

Aktive Steuerlatenzen werden zu jedem Bilanzstichtag auf ihre Werthaltigkeit überprüft. Gegebenenfalls wird der Buchwert eines latenten Steueranspruchs in dem Umfang verringert, in dem ihnen aufrechenbare passive latente Steuern nicht länger gegenüberstehen bzw. es nicht mehr wahrscheinlich ist, dass ein zukünftig ausreichend zu versteuerndes Ergebnis zur Verfügung stehen wird.

Die latenten Steuern werden auf Basis der Steuersätze ermittelt, die nach der derzeitigen Rechtslage in den jeweiligen Ländern zum Realisationszeitpunkt gelten bzw. erwartet werden. Für die Berechnung der inländischen latenten Steuern wurde wie für 2022 auch für 2023 grundsätzlich der kombinierte Steuersatz aus Körperschaft- und Gewerbesteuer in Höhe von 33,1 % herangezogen. Für die in Österreich ansässigen Gesellschaften beträgt der Körperschaftsteuersatz aufgrund der für das Jahr 2024 verkündeten Erwartung 23,0 %, für die in Schweden ansässigen Gesellschaften liegt er bei 20,6 %.

Aktive und passive latente Steuern werden nur dann miteinander saldiert, sofern ein einklagbares Recht besteht, die bilanzierten Beträge gegeneinander aufzurechnen, sie gegenüber derselben Steuerbehörde bestehen und die Realisationsperiode übereinstimmt. In Übereinstimmung mit den Regelungen des IAS 12 "Ertragsteuern" werden latente Steueransprüche bzw. -verbindlichkeiten nicht abgezinst.

in Mio. €	2022 (angepasst)	2023
Laufende Ertragsteuern	191,0	228,8
Aperiodische laufende Ertragsteuern	-12,1	16,6
Latente Steuern - temporäre Differenzen	-285,2	-2.959,3
Latente Steuern - Verlustvorträge	76,5	136,8
	-29,8	-2.577,1

Für das Geschäftsjahr 2023 beträgt bei den inländischen Gesellschaften der zusammengefasste Steuersatz aus Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag 15,8 % (2022: 15,8 %). Einschließlich der Gewerbesteuer von annähernd 17,3 % (2022: 17,3 %) ergibt sich für 2023 im Inland grundsätzlich ein Gesamtsteuersatz von 33,1 % (2022: 33,1 %). Für die in Österreich ansässigen Gesellschaften beträgt der Körperschaftsteuersatz 24,0 % (2022: 25,0 %), für die Gesellschaften in Schweden 20,6 % (2022: 20,6 %). Die Vonovia Finance B.V. unterliegt mit ihren Einkünften dem niederländischen Steuerrecht; laufende Steuer fällt dort in Höhe von 1,4 Mio. € (2022: 2,4 Mio. €) an. Die weiteren in den Niederlanden ansässigen immobilienhaltenden Gesellschaften sind in Deutschland beschränkt körperschaftsteuerpflichtig. Diese und die anderen ausländischen Gesellschaften zahlen in den Ansässigkeitsstaaten aus Konzernsicht unwesentliche Steuern.

Für abzugsfähige temporäre Differenzen (ohne Verlustvorträge) in Höhe von 90,9 Mio. € (31.12.2022: 88,2 Mio. €) wurden weder latente Körperschaftsteuern noch latente Gewerbesteuern aktiviert, da ihre künftige Nutzung nicht wahrscheinlich ist.

Zum 31. Dezember 2023 bestehen im Inland körperschaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von 4.290,2 Mio. € (31.12.2022: 4.549,9 Mio. €) sowie gewerbesteuerliche Verlustvorträge in Höhe von 2.548,3 Mio. € (31.12.2022: 2.850,2 Mio. €), für die aktive latente Steuern insoweit gebildet wurden, als ihre Realisierbarkeit mit hinreichender Wahrscheinlichkeit gewährleistet ist. Im Ausland bestehen zum 31. Dezember 2023 körperschaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von 348,1 Mio. € (31.12.2022: 435,6 Mio. €) und gewerbesteuerliche Verlustvorträge in Höhe von 14,4 Mio. € (2022: 15,3 Mio. €), für die ebenfalls aktive latente Steuern gebildet wurden, soweit ihre Realisierbarkeit hinreichend wahrscheinlich ist. Die Minderung der steuerlichen Verlustvorträge resultierte aus laufenden steuerlichen Gewinnen in einzelnen Gesellschaften und der damit verbundenen Nutzung der Verlustvorträge.

Für in- und ausländische körperschaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von 1.461,5 Mio. € (31.12.2022: 1.342,7 Mio. €) wurden in der Bilanz keine latenten Steuern aktiviert; hiervon sind im Geschäftsjahr 2023 25,9 Mio. € (2022: 23,4 Mio. €) neu entstanden. Diese Verlustvorträge sind nach bestehender Rechtslage zeitlich und der Höhe nach unbegrenzt vortragsfähig. Aus dem Nichtansatz aktiver latenter Steuern auf die neu entstandenen körperschaftsteuerlichen Verlustvorträge resultiert ein Steuereffekt von 4,2 Mio. € (2022: 3,7 Mio. €). Daneben bestehen weitere unbegrenzt vortragsfähige gewerbesteuerliche Verlustvorträge in Höhe von insgesamt 728,5 Mio. € (31.12.2022: 624,4 Mio. €), die nicht zu aktiven latenten Steuern geführt haben. Hiervon sind 21,2 Mio. € im Geschäftsjahr 2023 neu entstanden (2022: 22,2 Mio. €), der Steuereffekt hieraus beträgt 3,5 Mio. € (2022: 3,7 Mio. €).

Die Neubewertung von aktiven latenten Steuern auf bereits im Vorjahr bestehende temporäre Differenzen und Verlustvorträge führte im Geschäftsjahr 2023 zu Aufwand in Höhe von 31,6 Mio. € (2022: Ertrag von 8,2 Mio. €). Der Anstieg ist im Wesentlichen auf die Neubewertung des Verlustvortrags einer Gesellschaft zurückzuführen, die im Jahr 2023 in einen ertragsteuerlichen Organkreis aufgenommen wurde.

Latente Steuern auf Zinsvorträge werden aktiviert, soweit es wahrscheinlich ist, dass der Zinsvortrag in der Zukunft genutzt werden kann. Aufgrund der Kapitalstruktur des Konzerns ist die Nutzung eines Zinsvortrags in der Zukunft nicht wahrscheinlich. Deshalb werden auf inländische Zinsvorträge in Höhe von 1.598,0 Mio. € (31.12.2022: 1.340,7 Mio. €) keine aktiven latenten Steuern angesetzt; hiervon sind im Berichtsjahr 257,3 Mio. € (2022: 223,9 Mio. €) neu entstanden. Der aus dem Nichtansatz aktiver latenter Steuern auf den neu entstandenen Zinsvortrag resultierende Steuereffekt beträgt im Inland 87,6 Mio. € (2022: 71,4 Mio. €). Seit 2019 gibt es in Schweden eine mit der deutschen Zinsschranke vergleichbare Regelung. Deshalb werden auch in Schweden auf Zinsvorträge in Höhe von 162,3 Mio. € (2022: 144,7 Mio. €) keine aktiven latenten Steuern angesetzt. Hiervon sind im Berichtsjahr 33,0 Mio. € (2022: 32,7 Mio. €) neu entstanden. Der aus dem Nichtansatz der latenten Steuern resultierende Steuereffekt beträgt in Schweden 6,8 Mio. € (2022: 6,7 Mio. €).

Die Überleitungsrechnung zwischen dem ausgewiesenen effektiven Steueraufwand und dem erwarteten Steueraufwand, der sich aus dem Produkt des Konzernergebnisses der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit mit dem im Inland anzuwendenden Steuersatz ermittelt, ergibt sich aus der folgenden Aufstellung:

in Mio. €	2022	2023
Ergebnis vor Steuern	-604,6	-9.185,2
Ertragsteuersatz in %	33,1	33,1
Erwarteter Steueraufwand	-200,1	-3.044,9
Gewerbesteuereffekte	-1,6	170,8
Nicht abzugsfähige Betriebsausgaben	149,6	236,5
Steuerfreies Einkommen	-42,4	-171,9
Änderung der aktiven latenten Steuern auf Verlustvorträge und temporäre Differenzen	-8,2	31,6
Nicht angesetzte neu entstandene Verlust- und Zinsvorträge sowie Nutzung von Zinsvorträgen	22,3	102,1
Aperiodische Ertragsteuern und Steuern auf Garantiedividenden	-224,6	-20,2
Steuereffekt aus Impairment Geschäfts- oder Firmenwert	316,3	45,9
Abweichende ausländische Steuersätze	-38,4	89,3
Übrige Steuereffekte (netto)	-2,7	-16,3
Effektive Ertragsteuern	-29,8	-2.577,1
Effektiver Ertragsteuersatz in %	4,9	28,1

Die latenten Steuern setzen sich wie folgt aus temporären Differenzen und ungenutzten Verlustvorträgen zusammen:

in Mio. €	31.12.2022	31.12.2023
Immaterielle Vermögenswerte	6,2	10,7
Investment Properties	75,7	76,0
Vorräte	142,0	116,3
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	0,0	5,9
Sachanlagen	42,3	8,3
Finanzielle Vermögenswerte	6,0	2,5
Sonstige Vermögenswerte	55,3	156,8
Pensionsrückstellungen	65,4	64,3
Übrige Rückstellungen	45,3	55,0
Verbindlichkeiten	242,4	268,1
Steuerliche Verlustvorträge	1.042,9	906,3
Aktive latente Steuern	1.723,5	1.670,2

in Mio. €	31.12.2022	31.12.2023
Immaterielle Vermögenswerte	32,8	10,6
Investment Properties	19.795,5	16.817,3
Vorräte	61,1	136,5
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	34,9	58,3
Sachanlagen	48,1	9,1
Finanzielle Vermögenswerte	5,1	54,5
Sonstige Vermögenswerte	188,4	135,2
Pensionsrückstellungen	2,9	0,5
Übrige Rückstellungen	78,0	15,4
Verbindlichkeiten	49,5	59,6
Passive latente Steuern	20.296,3	17.297,0
Überhang passive latente Steuern	18.572,8	15.626,8

Eine Saldierung von aktiven und passiven latenten Steuern erfolgt, soweit sowohl eine Identität des Steuergläubigers und der Steuerbehörde als auch Fristenkongruenz bestehen. Infolgedessen werden folgende aktive bzw. passive latente Steuern bilanziert:

in Mio. €	31.12.2022	31.12.2023
Aktive latente Steuern	39,6	86,4
Passive latente Steuern	18.612,4	15.713,2
Überhang passive latente Steuern	18.572,8	15.626,8

Die Minderung der passiven latenten Steuern resultiert überwiegend aus Investment Properties.

Die Veränderung des Bestands latenter Steuern stellt sich wie folgt dar:

in Mio. €	2022	2023
Überhang passive latente Steuern zum 1. Januar	18.674,1	18.572,8
Latenter Steueraufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung	-208,7	-2.822,5
Latente Steuern im Zusammenhang mit Erst- und Entkonsolidierungen	156,5	0,2
Im sonstigen Ergebnis erfasste Veränderung latenter Steuern auf EK-Instrumente, die zum beizulegenden Zeitwert bilanziert werden	-0,6	-0,8
Im sonstigen Ergebnis erfasste Veränderung latenter Steuern auf versicherungsmathematische Gewinne und Verluste aus Pensionen und ähnlichen Verpflichtungen	52,2	-10,6
Im sonstigen Ergebnis erfasste Veränderung latenter Steuern auf derivative Finanzinstrumente	19,8	-31,5
Bilanzielle Umgliederung in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden aufgegebener Geschäftsbereiche	-	-23,2
Direkt in der Kapitalrücklage erfasste latente Steuern auf Kapitalbeschaffungskosten für Kapitalerhöhungen	0,1	-0,3
Effekte aus der Währungsumrechnung	-77,1	-6,3
Umgliederung in Ergebnis aus Discontinued Operations	-44,1	-51,3
Sonstiges	0,6	0,3
Überhang passive latente Steuern zum 31. Dezember	18.572,8	15.626,8

Für bei Tochtergesellschaften aufgelaufene Gewinne in Höhe von 50.966,9 Mio. € (31.12.2022: 57.216,9 Mio. €) werden keine latenten Steuerschulden passiviert, da diese Gewinne auf unbestimmte Zeit investiert bleiben sollen bzw. keiner Besteuerung unterliegen. Bei einer Ausschüttung oder Veräußerung der Tochtergesellschaften würden 5 % der ausgeschütteten Beträge oder der Veräußerungsgewinne der deutschen Besteuerung unterliegen, sodass sich hieraus in der Regel eine zusätzliche Steuerbelastung ergeben würde.

Zum Bilanzstichtag wurden die BEPS (Base Erosion and Profit Shifting)-Pillar-2-Regelungen (MinBestRL-UmsG) bereits in deutsches Recht überführt (MinStG), sind aber noch nicht in Kraft getreten. Der Konzern fällt in den Anwendungsbereich dieser Regelungen.

Vonovia hat zum Abschlussstichtag eine erste indikative Analyse durchgeführt, um die grundsätzliche Betroffenheit und die Jurisdiktionen zu ermitteln, aus denen die Gruppe möglichen Auswirkungen im Zusammenhang mit einer Pillar 2 Top-up Tax ausgesetzt ist.

Dabei wurde zunächst geprüft, ob die CbCR (Country-by-Country Reporting)-Safe-Harbour-Regelungen einschlägig sind. War ein Land nach Prüfung der Safe-Harbour-Regelungen nicht von der Pillar-2-Berechnung ausgenommen, erfolgte die Berechnung des effektiven Steuersatzes auf vereinfachter Basis.

Aus dieser ersten indikativen Analyse wurden keine Länder identifiziert, aus denen Vonovia Auswirkungen einer Pillar 2 Top-up Tax entstehen würden. Daher wird derzeit davon ausgegangen, dass keine Betroffenheit bezüglich der Pillar 2 Top-up Tax besteht. Mithin hätte sich der durchschnittliche effektive Konzernsteuersatz nicht geändert, wenn die Pillar-2-Gesetzgebung bereits zum Bilanzstichtag in Kraft gewesen wäre.

Der Konzern verfolgt den Fortschritt des Gesetzgebungsverfahrens in jedem Land, in dem Vonovia tätig ist.

Vonovia wendet die Ausnahme in IAS 12 an, wonach keine aktiven und passiven latenten Steuern im Zusammenhang mit den Ertragsteuern der zweiten Säule ("Pillar 2") der OECD bilanziert und auch keine Angaben dazu geleistet werden.

Abschnitt (C): Sonstige Angaben zur Ertragslage

23 Segmentberichterstattung

Vonovia ist ein integriertes, europaweit agierendes Wohnimmobilienunternehmen. Im Mittelpunkt der Unternehmensstrategie steht die nachhaltige Steigerung des Unternehmenswerts. Dazu tragen eine nachhaltige und werterhöhende Bewirtschaftung der eigenen Immobilienbestände, wertschaffende Investitionen in die bestehenden Immobilien, der Bau neuer Wohngebäude sowie der Verkauf einzelner Wohnungen, ein aktives Portfoliomanagement und ein Servicegeschäft rund um die Immobilie bei. Für Zwecke der Steuerung des Unternehmens unterscheiden wir zum Jahresende 2023 die vier Geschäftssegmente Rental, Valueadd, Recurring Sales und Development. Im Rahmen dieser Segmentberichterstattung wird zusätzlich das nicht steuerungsrelevante Geschäftssegment Sonstiges ausgewiesen. Dieses beinhaltet den rein opportunistischen Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non Core/Sonstiges), die mittelfristig voraussichtlich unterdurchschnittliche Entwicklungspotenziale im Mietwachstum aufweisen und die im Verhältnis zum Gesamtportfolio und mit Blick auf zukünftige Akquisitionen eher peripher liegen. Unter Sonstiges werden auch die Betriebskosten ausgewiesen.

Der überwiegende Teil des bisherigen und nicht fortgeführten Segments Pflege wird als aufgegebener Geschäftsbereich dargestellt. Im Zuge der strategischen Überprüfung des Geschäftsbereichs Pflege hat sich bereits im Geschäftsjahr 2021 das Management zu einem Plan entschieden, das Segment Pflege zu verkaufen. Die Verkaufsbemühungen für den Geschäftsbereich Pflege haben zwischenzeitlich begonnen, und es wird mit einem Verkauf vor Dezember 2024 gerechnet. Ein kleiner Teil des Pflegesegments mit einem Geschäftsvolumen von 23,3 Mio. € Segmenterlösen wurde in das Segment Bewirtschaftung überführt. Im Einzelnen handelt es sich um Pachterlöse für 25 Objekte, die von Fremden betrieben werden. Die Vorjahreszahlen wurden entsprechend angepasst.

Im Segment Rental fassen wir alle Geschäftsaktivitäten zusammen, die auf das wertsteigernde Management der eigenen Wohnimmobilienbestände ausgerichtet sind. Es umfasst unsere Bewirtschaftungstätigkeiten in Deutschland, Österreich und Schweden. Die Zusammenfassung unserer Bewirtschaftungstätigkeiten in Deutschland, Österreich und Schweden zu einem einzelnen Berichtssegment basiert auf der Einschätzung der Ähnlichkeit des Bewirtschaftungsgeschäfts in den drei Ländern. Dies gilt sowohl für die Art der Leistungserbringung und die jeweiligen Dienstleistungsprozesse des Bewirtschaftungsgeschäfts sowie für die Kunden im Wohnungsmietmarkt und die Art der Kundenakquisition.

Insgesamt ist der Wohnungsmietmarkt in allen drei Ländern durch Wohnungsknappheit gekennzeichnet und durch gesetzliche Vorgaben reguliert, sodass sich dadurch langfristig ähnliche Renditeerwartungen ergeben.

Im Segment Value-add bündeln wir alle wohnungsnahen Dienstleistungen, mit denen wir das Kerngeschäft der Vermietung ergänzen. Diese Dienstleistungen umfassen zum einen Instandhaltungs- und Modernisierungsleistungen für unsere Immobilien und zum anderen Dienstleistungen, die einen engen Bezug zum Vermietungsgeschäft haben. Wir ordnen dem Segment Value-add die Aktivitäten der Handwerker- und Wohnumfeldorganisation, das Wohneigentumsverwaltungsgeschäft, das Kabel-TV-Geschäft, die Messdienstleistungen, die Energielieferung sowie unsere Versicherungsdienstleistungen zu.

Das Segment Recurring Sales umfasst die regelmäßigen und nachhaltigen Verkäufe von einzelnen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern aus unserem Portfolio. Die Zusammenfassung unserer Verkaufstätigkeiten in Deutschland und Österreich zu einem einzelnen Berichtssegment basiert auf der Einschätzung der Ähnlichkeit des Geschäfts in den beiden Ländern. Es beinhaltet nicht den Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non Core/Sonstiges). Diese Verkäufe erfolgen rein opportunistisch und sind somit nicht Bestandteil des Segments Recurring Sales. Wir weisen solche opportunistischen Verkäufe im Segmentbericht in der Spalte Sonstiges aus.

Das Segment Development fasst die Developmentaktivitäten länderübergreifend zusammen und beinhaltet die Projektentwicklung neuer Wohngebäude. Die Zusammenfassung unserer Developmentaktivitäten in Deutschland, Österreich und Schweden zu einem einzelnen Berichtssegment basiert auf der Einschätzung der Ähnlichkeit des Geschäfts in den drei Ländern. Das Geschäft umfasst die Wertschöpfungskette beginnend beim Ankauf von Grundstücken ohne Bebauungsplan bzw. Widmung bis hin zur Fertigstellung und dem Verkauf neuer Gebäude sowie den Neubau auf eigenen Grundstücken. Diese Objekte werden in den eigenen Bestand integriert oder an Dritte veräußert.

Das Adjusted EBITDA des Segments Development beinhaltete in den Vorjahren den Fair Value Step-up für in der Berichtsperiode fertiggestellte Objekte, die in den eigenen Bestand übernommen wurden. Zum Ende des 4. Quartals 2023 wurde im Segment Development der Ausweis von Ergebnisbeiträgen des Vertriebskanals Development to hold geändert. Einzelheiten dazu sind im Anhang im Kapitel Anpassungen der Vorjahresangaben dargestellt. Eine Erfassung sämtlicher Ergebnisbeiträge von Development to hold erfolgt fortan im Bewertungsergebnis und damit außerhalb der Segmenterlöse und des Adjusted EBITDA.

Damit erfolgt diesbezüglich eine Angleichung des Steuerungsansatzes an den IFRS-Standard zur Bewertung von Investment Properties (IAS40). Die Vorjahreszahlen wurden entsprechend angepasst.

Planungs- und Controlling-Systeme gewährleisten, dass Ressourcen effizient allokiert werden und deren erfolgreicher Einsatz regelmäßig überwacht wird. Die Berichterstattung an die zentralen Entscheidungsträger und damit die Beurteilung der Geschäftsentwicklung sowie die Allokation von Ressourcen erfolgt auf Basis der beschriebenen Segmentierung. Vermögens- und Schuldpositionen werden nicht nach Segmenten differenziert berichtet. Die interne Berichterstattung basiert grundsätzlich auf den IFRS-Rechnungslegungsstandards.

Der Vorstand als zentraler Entscheidungsträger von Vonovia überwacht anhand der Segmenterlöse sowie anhand des Adjusted EBITDA den Beitrag der Segmente zum Unternehmenserfolg.

Die Segmentinformationen stellten sich für den Berichtszeitraum wie folgt dar:

in Mio. €	Rental	Value-add	Recurring Sales	Development	Summe Segmente	Sonstiges ^*
01.01.-31.12.2023
Segmenterlöse (fortgeführte Geschäftsbereiche) ^**	3.253,4	1.224,7	319,3	353,7	5.151,1	2.001,0
davon externe Erlöse	3.253,4	130,9	319,3	353,7	4.057,3	2.001,0
davon interne Erlöse		1.093,8			1.093,8
Buchwert der veräußerten Vermögenswerte ^**			-258,9		-258,9	-552,8
Wertveränderung aus dem Abgang der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien			19,5		19,5	5,2
Aufwendungen für Instandhaltung	-426,2				-426,2
Herstellkosten Development to sell				-300,9	-300,9
Operative Kosten	-425,5	-1.119,2	-16,5	-39,6	-1.600,8	-80,1
Betriebskosten						-1.385,5
Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche)	2.401,7	105,5	63,4	13,2	2.583,8	-12,2
Sondereinflüsse
Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien
Finanzerträge aus Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties
Abschreibungen und Wertminderungen (inkl. Abschreibungen auf finanzielle Vermögenswerte)
Ergebnis aus nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen
Erträge aus übrigen Beteiligungen
Zinserträge
Zinsaufwendungen
Sonstiges Finanzergebnis
EBT
Ertragsteuern
Ergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen
Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen
Periodenergebnis

in Mio. €	Konsolidierung ^*	Konzern
01.01.-31.12.2023
Segmenterlöse (fortgeführte Geschäftsbereiche) ^**	-1.055,9	6.096,2
davon externe Erlöse	37,9	6.096,2
davon interne Erlöse	-1.093,8
Buchwert der veräußerten Vermögenswerte ^**
Wertveränderung aus dem Abgang der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien
Aufwendungen für Instandhaltung
Herstellkosten Development to sell
Operative Kosten	1.073,6
Betriebskosten
Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche)	17,7	2.589,3
Sondereinflüsse		-147,9
Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien		-6,3
Finanzerträge aus Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen		5,8
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties		-10.651,2
Abschreibungen und Wertminderungen (inkl. Abschreibungen auf finanzielle Vermögenswerte)		-444,4
Ergebnis aus nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen		-75,7
Erträge aus übrigen Beteiligungen		-22,1
Zinserträge		227,8
Zinsaufwendungen		-810,2
Sonstiges Finanzergebnis		149,7
EBT		-9.185,2
Ertragsteuern		2.577,1
Ergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen		-6.608,1
Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen		-148,1
Periodenergebnis		-6.756,2

^* Bei den Erlösen der Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development handelt es sich um die Erlöse, die dem Vorstand als verantwortliche Unternehmensinstanz (Chief Operating Decision Maker) regelmäßig berichtet werden und das nachhaltige Geschäft von Vonovia abbilden. Die Erlöse/Kosten in den Spalten "Sonstiges" und "Konsolidierung" sind nicht Bestandteil der Segmentsteuerung des Vorstands.
^** Inkl. Herstellkosten der verkauften Immobilienvorräte im Segment Recurring Sales.

in Mio. €	Rental	Value-add	Recurring Sales	Development	Summe Segmente	Sonstiges ^*
01.01.-31.12.2022 (angepasst)
Segmenterlöse (fortgeführte Geschäftsbereiche) ^**	3.186,7	1.272,0	543,4	564,1	5.566,2	4.282,8
davon externe Erlöse	3.186,7	119,6	543,4	564,1	4.413,8	4.282,8
davon interne Erlöse		1.152,4			1.152,4	-
Buchwert der veräußerten Vermögenswerte ^***			-471,1		-471,1	-2.721,4
Wertveränderung aus dem Abgang der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien			79,5		79,5	40,8
Aufwendungen für Instandhaltung	-443,9				-443,9
Herstellkosten Development to sell				-440,4	-440,4
Operative Kosten	-488,5	-1.145,3	-16,7	-33,7	-1.684,2	3,0
Betriebskosten						-1.568,0
Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche) ^**	2.254,3	126,7	135,1	90,0	2.606,1	37,2
Sondereinflüsse
Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien
Finanzerträge aus Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties
Abschreibungen und Wertminderungen (inkl. Abschreibungen auf finanzielle Vermögenswerte)
Ergebnis aus nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen
Erträge aus übrigen Beteiligungen
Zinserträge
Zinsaufwendungen
Sonstiges Finanzergebnis
EBT
Ertragsteuern
Ergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen
Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen
Periodenergebnis

in Mio. €	Konsolidierung ^*	Konzern
01.01.-31.12.2022 (angepasst)
Segmenterlöse (fortgeführte Geschäftsbereiche) ^**	-1.123,7	8.725,3
davon externe Erlöse	28,7	8.725,3
davon interne Erlöse	-1.152,4
Buchwert der veräußerten Vermögenswerte ^***
Wertveränderung aus dem Abgang der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien
Aufwendungen für Instandhaltung
Herstellkosten Development to sell
Operative Kosten	1.128,4
Betriebskosten
Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche) ^**	4,7	2.648,0
Sondereinflüsse		-127,4
Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien		-52,3
Finanzerträge aus Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen		7,9
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties		-1.177,6
Abschreibungen und Wertminderungen (inkl. Abschreibungen auf finanzielle Vermögenswerte)		-1.204,3
Ergebnis aus nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen		-436,6
Erträge aus übrigen Beteiligungen		-21,2
Zinserträge		115,5
Zinsaufwendungen		-366,9
Sonstiges Finanzergebnis		10,3
EBT		-604,6
Ertragsteuern		29,8
Ergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen		-574,8
Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen		-94,6
Periodenergebnis		-669,4

^* Bei den Erlösen der Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development handelt es sich um die Erlöse, die dem Vorstand als verantwortliche Unternehmensinstanz (Chief Operating Decision Maker) regelmäßig berichtet werden und das nachhaltige Geschäft von Vonovia abbilden. Die Erlöse/Kosten in den Spalten "Sonstiges" und "Konsolidierung" sind nicht Bestandteil der Segmentsteuerung des Vorstands.
^** Vorjahreswerte 2022 angepasst an aktuelle Kennzahlen- und Segmentdefinition → [A2] Anpassung der Vorjahresangaben.
^*** Inkl. Herstellkosten der verkauften Immobilienvorräte im Segment Recurring Sales.

Für die Darstellung der operativen Entwicklung sowie für die Vergleichbarkeit mit Vorperioden ermitteln wir für die Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development jeweils ein Adjusted EBITDA. Die Summe dieser Kennzahlen ergibt das Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche) des Konzerns.

Die vorgenommenen Bereinigungen beinhalten periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende und betriebsatypische Sachverhalte. Diese Sondereinflüsse umfassen die Aufwendungen für Altersteilzeitprogramme und Abfindungszahlungen, die Entwicklung neuer Geschäftsfelder und Geschäftsprozessentwicklung, Akquisitionsprojekte inklusive Integrationskosten, Forschung und Entwicklung, Aufwendungen für Refinanzierungen und Eigenkapitalerhöhungen (soweit nicht als Kapitalbeschaffungskosten behandelt).

Im Einzelnen stellen sich die Sondereinflüsse wie folgt dar:

in Mio. €	01.01.31.12.2022 ^**	01.01.31.12.2023
Transaktionen ^*	113,1	70,0
Personalbezogene Sachverhalte	-3,1	35,1
Geschäftsmodelloptimierung	12,2	34,9
Forschung und Entwicklung	4,2	6,8
Refinanzierung und Eigenkapitalmaßnahmen	1,0	1,1
Summe Sondereinflüsse	127,4	147,9

^* Einschließlich im Zusammenhang mit den Akquisitionen stehender Einmalaufwendungen wie integrationsbedingter Personalmaßnahmen und anderer Folgekosten.
^** Vorjahreswerte 2022 angepasst an aktuelle Kennzahlen- und Segmentdefinition → [A2] Anpassung der Vorjahresangaben.

Die Aufgliederung der konzernexternen Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kunden (gemäß IFRS 15.114t.) und deren Zuordnung zu den oben dargestellten Segmenten stellt sich wie folgt dar:

in Mio. €	Rental	Value-add	Recurring Sales	Development	Sonstiges	Summe
01.01.-31.12.2023
Umsatzerlöse aus Betriebskosten (IFRS 15)					1.169,3	1.169,3
Umsatzerlöse aus der Veräußerung von Immobilienvorräten			4,5	348,6	0,9	354,0
Sonstige Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kunden	37,3	129,5		0,8		167,6
Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kunden	37,3	129,5	4,5	349,4	1.170,2	1.690,9
davon zeitraumbezogen				206,5		206,5
davon zeitpunktbezogen	37,3	129,5	4,5	142,9	1.170,2	1.484,4
Umsatzerlöse aus Mieteinnahmen (IFRS 16)	3.253,4	1,1		5,1		3.259,6
Umsatzerlöse aus Betriebskosten (IFRS 16) ^**					278,0	278,0
Andere Umsatzerlöse	3.253,4	1,1	-	5,1	278,0	3.537,6
Umsatzerlöse	3.290,7	130,6	4,5	354,5	1.448,2	5.228,5
01.01.-31.12.2022 (angepasst) ^*
Umsatzerlöse aus Betriebskosten (IFRS 15)					1.334,5	1.334,5
Umsatzerlöse aus der Veräußerung von Immobilienvorräten			27,7	560,7		588,4
Sonstige Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kunden	27,8	118,4	-	0,8		147,0
Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kunden	27,8	118,4	27,7	561,5	1.334,5	2.069,9
davon zeitraumbezogen				407,6		407,6
davon zeitpunktbezogen	27,8	118,4	27,7	153,9	1.334,5	1.662,3
Umsatzerlöse aus Mieteinnahmen (IFRS 16)	3.186,7	1,2		3,5		3.191,4
Umsatzerlöse aus Betriebskosten (IFRS 16) ^*					221,6	221,6
Andere Umsatzerlöse	3.186,7	1,2	-	3,5	221,6	3.413,0
Umsatzerlöse	3.214,5	119,6	27,7	565,0	1.556,1	5.482,9

^* Gemäß aktueller Definition.
^** Beinhaltet Grundsteuern und Gebäudeversicherungen.

Die externen Umsatzerlöse und langfristigen Vermögenswerte, ausgenommen Finanzinstrumente, latente Steueransprüche, Leistungen nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses sowie Rechte aus Versicherungsverträgen teilen sich wie folgt auf das Herkunftsland von Vonovia sowie Drittländer auf. Die Erlöse und das Vermögen werden auf Basis des Sitzes der leistungserbringenden Einheit zugeordnet.

	Umsatzerlöse		Vermögen
in Mio. €	01.01. - 31.12.2022 ^*	01.01. - 31.12.2023	31.12.2022 ^**	31.12.2023
Deutschland	4.644,2	4.643,6	84.426,0	73.702,5
Österreich ^***	474,4	236,6	3.512,8	3.148,9
Schweden	360,6	348,3	7.074,3	6.569,3
Sonstige Länder	3,7	0,0	0,2	0,0
Summe	5.482,9	5.228,5	95.013,3	83.420,7

^* Vorjahreswerte 2022 angepasst an aktuelle Kennzahlen- und Segmentdefinition → [A2] Anpassung der Vorjahresangaben.
^** Vorjahr angepasst um die Nichtberücksichtigung von langfristigen finanziellen Vermögenswerten.
^*** Umsatzerlöse Österreich im Jahr 2022 inkl. Global Exit (Gäblerstraße).

24 Ergebnis je Aktie

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Das unverwässerte Ergebnis je Aktie wird mittels Division des auf die Anteilseigner entfallenden Periodenergebnisses durch die gewichtete durchschnittliche Anzahl der innerhalb der Berichtsperiode im Umlauf befindlichen Stammaktien errechnet. Das verwässerte Ergebnis je Aktie ergibt sich durch die Korrektur des Periodenergebnisses und der Anzahl der ausstehenden Aktien aufgrund der Annahme, dass wandelbare Instrumente umgewandelt, Optionen oder Optionsscheine ausgeübt oder Stammaktien unter bestimmten Voraussetzungen ausgegeben werden. Dabei werden potenzielle Stammaktien nur dann in die Berechnung einbezogen, wenn die Umwandlung in Stammaktien das Ergebnis je Aktie schmälern würde.

in Mio. €	2022	2023
Auf die Anteilseigner von Vonovia entfallendes Periodenergebnis (in Mio. €)	-643,8	-6.285,1
Gewichteter Durchschnitt der Aktien (in Stück)	788.254.448	806.251.614
Ergebnis je Aktie (verwässert und unverwässert) in €	-0,82	-7,80

Zum Ende der Berichtsperiode waren keine verwässernden Finanzinstrumente im Umlauf. Das unverwässerte stimmt mit dem verwässerten Ergebnis überein.

25 Gewinnverwendungsvorschlag des Vorstands

Abschnitt (D): Vermögen

26 Immaterielle Vermögenswerte

in Mio. €	Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte, Lizenzen und ähnliche Rechte	Selbst erstellte Software	Kundenstamm und Wettbewerbsverbot	Markenrechte	Geschäfts- oder Firmenwert	Summe
Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
Stand: 1. Januar 2023	138,1	10,9	54,4	152,6	9.304,3	9.660,3
Zugänge	10,4	4,2				14,6
Abgänge	-5,6					-5,6
Wertveränderungen aus Währungsumrechnung					3,3	3,3
Umbuchungen	-1,9		-0,8			-2,7
Umbuchung in aufgegebene Geschäftsbereiche	-5,2		-42,4	-86,0		-133,6
Stand: 31. Dezember 2023	135,8	15,1	11,2	66,6	9.307,6	9.536,3
Kumulierte Abschreibungen						-
Stand: 1. Januar 2023	107,6	7,7	25,1	86,0	7.774,4	8.000,8
Abschreibungen des Berichtsjahres	13,5	2,4	0,1	66,6		82,6
Abschreibungen des Berichtsjahres für aufgegebene Geschäftsbereiche	0,3		6,5			6,8
Wertminderung					138,2	138,2
Abgänge	-5,4					-5,4
Wertveränderungen aus Währungsumrechnung					3,3	3,3
Umbuchungen	-2,7					-2,7
Umbuchung in aufgegebene Geschäftsbereiche	-4,2		-20,8	-86,0		-111,0
Stand: 31. Dezember 2023	109,1	10,1	10,9	66,6	7.915,9	8.112,6
Buchwerte						-
Stand: 31. Dezember 2023	26,7	5,0	0,3	-	1.391,7	1.423,7
Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
Stand: 1. Januar 2022	143,5	8,1	57,5	152,6	9.372,1	9.733,8
Zugänge	12,9	2,9				15,8
Abgänge	-20,0		-3,1			-23,1
Wertveränderungen aus Währungsumrechnung		-0,1			-67,8	-67,9
Umbuchungen	1,7					1,7
Stand: 31. Dezember 2022	138,1	10,9	54,4	152,6	9.304,3	9.660,3
Kumulierte Abschreibungen						-
Stand: 1. Januar 2022	99,0	6,0	18,0	-	6.887,9	7.010,9
Abschreibungen des Berichtsjahres	20,7	1,7	7,8	86,0		116,2
Wertminderung					954,3	954,3
Abgänge	-13,0		-0,7			-13,7
Wertveränderungen aus Währungsumrechnung					-67,8	-67,8
Umbuchungen	0,9					0,9
Stand: 31. Dezember 2022	107,6	7,7	25,1	86,0	7.774,4	8.000,8
Buchwerte						-
Stand: 31. Dezember 2022	30,5	3,2	29,3	66,6	1.529,9	1.659,5

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Erworbene sonstige immaterielle Vermögenswerte werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert. Selbst erstellte sonstige immaterielle Vermögenswerte werden zu fortgeführten Herstellungskosten bilanziert, sofern die Voraussetzungen für eine Aktivierung selbst erstellter immaterieller Vermögenswerte gemäß IAS 38 vorliegen. Identifizierte erworbene Markenrechte besitzen eine unbestimmte Nutzungsdauer und unterliegen einem regelmäßigen Werthaltigkeitstest. Alle übrigen sonstigen immateriellen Vermögenswerte von Vonovia weisen eine bestimmbare Nutzungsdauer auf und unterliegen einer planmäßigen linearen Abschreibung. Software und Lizenzen werden grundsätzlich auf Basis einer Nutzungsdauer von drei Jahren abgeschrieben.

Sonstige immaterielle Vermögenswerte werden gemäß IAS 36 "Wertminderung von Vermögenswerten" auf die Notwendigkeit einer Wertminderung geprüft, sobald Anzeichen oder veränderte Umstände auf einen Wertminderungsbedarf hindeuten. Mindestens einmal im Jahr erfolgt eine Prüfung der Werthaltigkeit. Eine Wertminderung wird erfasst, wenn der erzielbare Betrag des Vermögenswerts den Buchwert unterschreitet. Ist der erzielbare Betrag für einen einzelnen Vermögenswert nicht ermittelbar, so wird die Wertminderungsprüfung auf Basis der zahlungsmittelgenerierenden Einheit (ZGE) durchgeführt, der der Vermögenswert angehört. Wertminderungen werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Ein Wertminderungsaufwand wird dann wieder aufgehoben, wenn sich seit der Erfassung des letzten Wertminderungsaufwands eine Änderung in den Schätzungen ergeben hat, die bei der Bestimmung des erzielbaren Betrags des Vermögenswerts (bzw. der ZGE) herangezogen wurden. Der Buchwert des Vermögenswerts (bzw. der ZGE) wird auf den neu geschätzten erzielbaren Betrag erhöht. Der Buchwert ist dabei auf den Wert beschränkt, der bestimmt worden wäre, wenn für den Vermögenswert (bzw. die ZGE) in Vorjahren kein Wertminderungsaufwand erfasst worden wäre.

Kundenbeziehungen und ähnliche Werte

Die Kundenbeziehungen für die Aktivitäten des Pflegebereichs mit bestimmter Nutzungsdauer zwischen fünf und sechs Jahren wurden im Geschäftsjahr den Vermögenswerten der aufgegebenen Geschäftsbereiche zugeordnet.

Der erworbene Markenname "BUWOG" für das Entwicklungsgeschäft wurde im Rahmen des im 2. Quartal 2023 durchgeführten (anlassbezogenen) Werthaltigkeitstests des Segments Development in Höhe von 66,6 Mio. € vollständig wertberichtigt. Die Angaben zum Vorgehen des Werthaltigkeitstests sind im nachfolgenden Unterkapitel → Geschäfts- oder Firmenwerte enthalten.

Geschäfts- oder Firmenwerte

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Ein Geschäfts- oder Firmenwert ergibt sich im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses als Überschuss der Gesamtgegenleistung für die Anteile an einem Unternehmen bzw. einer Unternehmensgruppe über das erworbene anteilige Nettovermögen. Das Nettovermögen stellt den Saldo aus den gemäß IFRS 3 zu Zeitwerten bewerteten erworbenen identifizierbaren Vermögenswerten und den übernommenen Schulden und Eventualverbindlichkeiten dar.

Geschäfts- oder Firmenwerte unterliegen keiner planmäßigen Abschreibung, sondern werden jährlich auf Wertminderung überprüft. Eine Überprüfung wird außerdem vorgenommen, wenn Ereignisse oder Umstände eintreten, die auf eine Wertminderung hindeuten.

Die Überprüfung auf Wertminderung der Geschäfts- oder Firmenwerte erfolgt auf der Ebene von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten (ZGE) oder einer Gruppe von ZGE. Eine ZGE ist die kleinste Gruppe von Vermögenswerten, die Mittelzuflüsse erzeugt, die weitestgehend unabhängig von den Mittelzuflüssen anderer Vermögenswerte oder einer anderen Gruppe von Vermögenswerten sind. Ein Geschäfts- oder Firmenwert, der im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses erworben wurde, wird den ZGE bzw. Gruppen von ZGE zugeordnet, von denen erwartet wird, dass sie einen Nutzen aus den Synergien des Zusammenschlusses ziehen.

Bei Vonovia erfüllt grundsätzlich jede Immobilie die Voraussetzungen einer ZGE. Diese werden im Rahmen der operativen Steuerung zunächst zu geografisch strukturierten Business Units und dann zu regionalen Geschäftsbereichen zusammengefasst. Da die regionalen Geschäftsbereiche die niedrigste Ebene innerhalb des Unternehmens darstellen, auf der der Goodwill für interne Managementzwecke überwacht wird, wird der Impairment-Test auf Ebene der Geschäftsbereiche und damit in Übereinstimmung mit IAS 36.80 für eine Gruppe von ZGE durchgeführt. Die erworbenen Vermögenswerte werden anhand der geografischen Lage der Immobilien den regionalen Geschäftsbereichen zugeordnet. Eine weitere Gruppe von ZGE, auf der der Goodwill für interne Managementzwecke überwacht wird, ist das Segment Value-add. Die dritte Gruppe von ZGE, auf die der Goodwill allokiert und für Managementzwecke überwacht wurde, ist das Segment Development. Durch den Erwerb der Deutsche Wohnen SE ist als weitere ZGE das Segment Pflege hinzugekommen, das ebenfalls für interne Managementzwecke überwacht wurde. Die zugehörigen Bilanzposten werden als aufgegebener Geschäftsbereich dargestellt und wurden in die Vermögenswerte aufgegebener Geschäftsbereiche umgegliedert.

Die Gruppen von ZGE, denen Geschäfts- oder Firmenwerte zugeordnet wurden, werden einer regelmäßigen Werthaltigkeitsprüfung unterzogen. Hierzu ist der erzielbare Betrag mit dem Buchwert der Gruppen von ZGE zu vergleichen. Der erzielbare Betrag der Gruppen von ZGE ist der höhere Betrag aus Nutzungswert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten. Bei der Berechnung des Nutzungswerts werden die geschätzten künftigen Cashflows auf ihren Barwert abgezinst. Es werden Abzinsungssätze vor Steuern verwendet, die die gegenwärtige Marktbewertung des Zinseffekts und die speziellen Risiken der regionalen Geschäftsbereiche, der Segmente Value-add, Development und Pflege berücksichtigen.

Wurde einer Gruppe von ZGE ein Geschäfts- oder Firmenwert zugeordnet und liegt deren Buchwert über dem erzielbaren Betrag, so ist zunächst der Geschäfts- oder Firmenwert in Höhe des Differenzbetrags abzuschreiben. Ein darüber hinausgehender Wertminderungsbedarf wird grundsätzlich buchwertproportional auf die anderen Vermögenswerte der Gruppen von ZGE verteilt, wobei der jeweilige beizulegende Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten, Nutzungswert bzw. Null nicht unterschritten werden darf.

Ein realisierter Wertminderungsaufwand im Rahmen der Bewertung eines Geschäfts- oder Firmenwerts wird in Folgejahren nicht aufgeholt.

Gruppen von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten

in Mio. €	Segment Value-add	Segment Development	Konzern
Geschäfts- oder Firmenwerte 31.12.2022	1.391,7	138,2	1.529,9
Wertminderung	-	-138,2	-138,2
Geschäfts- oder Firmenwerte 31.12.2023	1.391,7	0,0	1.391,7
Markenrechte 31.12.2022	-	66,6	66,6
Wertminderung	-	-66,6	-66,6
Markenrechte 31.12.2023	-	0,0	0,0

Der Buchwert des Geschäfts- oder Firmenwerts beträgt zum 31. Dezember 2023 1.391,7 Mio. €. Im Vergleich zum 31. Dezember 2022 hat sich der Geschäfts- oder Firmenwert damit um 138,2 Mio. € vermindert. Die Veränderung resultiert aus der Wertminderung in Höhe von 138,2 Mio. € im 2. Quartal 2023, die im Rahmen des im 2. Quartal 2023 durchgeführten (anlassbezogenen) Werthaltigkeitstests identifiziert wurde. Als Triggering Event im Sinne des IAS 36 wurden die gestiegenen Kapitalkosten des Geschäftsbereichs Development sowie eine aufgrund der aktuellen Marktsituation angepasste Planung der Cashflows des Geschäftsbereichs Development eingestuft. Im Ergebnis des Werthaltigkeitstests zum 30. Juni 2023 wurden die Geschäfts- oder Firmenwerte für den Geschäftsbereich Development in voller Höhe von 138,2 Mio. € wertberichtigt.

Darüber hinaus wurden die, mit einer unbestimmten Nutzungsdauer eingestuften, Markenrechte des Geschäftsbereichs Development in Höhe von 66,6 Mio. € ebenfalls vollständig wertberichtigt. Das führte zu einer Wertminderung in Summe von 204,8 Mio. € im 2. Quartal 2023 für den Geschäfts- und Firmenwert sowie die Markenrechte.

Nach IAS 36.19 wurde zunächst der Nutzungswert auf Basis der vom Vorstand genehmigten Detailplanung mit einem Planungszeitraum von fünf Jahren ermittelt. Diese wurde aus der vom Vorstand genehmigten und vom Aufsichtsrat zur Kenntnis genommenen Fünfjahresplanung auf Konzernebene abgeleitet. Die Annahmen für die Ermittlung des Nutzungswerts sind analog den Annahmen, die für den Werthaltigkeitstest zum Jahresende 2022 getroffen wurden.

Wesentliche Parameter für die Ermittlung des Nutzungswerts sind die nachhaltige Wachstumsrate, die durchschnittlichen Gesamtkapitalkosten (WACC) und die erwarteten Mittelzu- und -abflüsse.

Parameter der WACC-Ermittlung für das Segment Development

	31.12.2022	30.06.2023
Risikoloser Zinssatz in %	2,00	2,50
Marktrisikoprämie in %	7,00	7,00
Verschuldetes Beta	0,92	0,90
Landesspezifischer Aufschlag in %	0,12	0,19
WACC (vor Steuern) in %	8,13	9,92

Für die jährliche anlassunabhängige Prüfung des Geschäfts- oder Firmenwerts zum Stichtag 31. Dezember 2023 wurde die Fünfjahresplanung des Segments Value-add für die Geschäftsjahre 2024 bis 2028 zugrunde gelegt, die auch Bestandteil der vom Vorstand genehmigten und vom Aufsichtsrat zur Kenntnis genommenen Fünfjahresplanung für den Gesamtkonzern sind. Die Planung beruht auf Einschätzungen der Entwicklung der operativen Geschäftsfelder hinsichtlich zukünftiger Umsatzerlöse, Aufwendungen und Margen sowie unter Berücksichtigung aktueller Marktentwicklungen.

Für die Gruppe von ZGE's Value-add wurde zum 31. Dezember 2023 der jährliche anlassunabhängige Werthaltigkeitstest durchgeführt. Im Ergebnis wurde die Werthaltigkeit des Geschäfts- oder Firmenwerts für die Gruppe von ZGE's Value-add bestätigt. Die Entwicklung des Segments Valueadd ist im Wesentlichen geprägt durch die Ausweitung bestehender Geschäftsfelder (Handwerkerorganisation, Multimedia, WEG-Verwaltung, Smart-Metering, Energieservice u. a.). Dem gegenüber steht eine Steigerung der operativen Kosten unter Berücksichtigung der Inflationsrate. Die Entwicklungen dieser Werte entsprechen den Erfahrungen der Vergangenheit zur Entwicklung des Geschäftsmodells.

Aus dem letzten Detailplanungsjahr wurden die Cashflows zur Berechnung der ewigen Rente abgeleitet.

Für die Gruppe von ZGE's Value-add wurde eine konstante Wachstumsrate in Höhe von 1,0 % unterstellt.

Die durchschnittlichen Gesamtkapitalkosten vor Steuern basieren auf dem als Dreimonatsdurchschnitt nach der Svensson-Methode ermittelten risikolosen Zinssatz, einer Marktrisikoprämie sowie einem verschuldeten Beta. Das verschuldete Beta und die verwendeten Eigenkapitalquoten sind auf Basis eines Peer-Vergleichs bestimmt. Die wesentlichen Parameter sind in folgender Tabelle dargestellt:

Parameter der WACC-Ermittlung für das Segment Value-add

	31.12.2022	31.12.2023
Risikoloser Zinssatz in %	2,00	2,75
Marktrisikoprämie in %	7,00	7,00
Verschuldetes Beta	0,76	0,73
WACC (vor Steuern) in %	6,10	7,12

Bei einem Anstieg der Kapitalkosten würde sich folgender Wertminderungsbedarf ergeben:

	Segment Value-add
Geschäfts- oder Firmenwert und Markenrechte 31. Dezember 2023 in Mio. €	1.391,7
Headroom in Mio. €	101,6
Wertminderung setzt ein bei einem Anstieg des WACC in Prozentpunkten	0,18
vollständige Wertminderung bei einem Anstieg des WACC in Prozentpunkten	8,51
Geschäfts- oder Firmenwert und Markenrechte 31. Dezember 2022 in Mio. €	1.391,7
Headroom in Mio. €	830,6
Wertminderung setzt ein bei einem Anstieg des WACC in Prozentpunkten	1,19
vollständige Wertminderung bei einem Anstieg des WACC in Prozentpunkten	10,18

Bei einem Rückgang der nachhaltigen Wachstumsrate um 0,25 Prozentpunkte käme es zu einer Wertminderung im Segment Value-add in Höhe von 19,2 Mio. €.

Für das Segment Value-add hätte im Vorjahr ein Rückgang der nachhaltigen Wachstumsrate um 0,25 Prozentpunkte zu keiner Wertminderung geführt.

Sachanlagen

in Mio. €	Selbst genutzte Immobilien	Technische Anlagen und Maschinen	Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	Summe
Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
Stand: 1. Januar 2023	283,8	171,1	573,2	1.028,1
Zugänge	1,9	24,8	90,9	117,6
Aktivierte Modernisierungskosten	1,6	19,7	0,4	21,7
Abgänge	-10,4	-3,3	-49,4	-63,1
Umbuchungen von Investment Properties	45,1	0,8	-	45,9
Umbuchungen nach Investment Properties	-48,5	-	-	-48,5
Sonstige Umbuchungen	-	3,2	2,3	5,5
Umbuchung in aufgegebene Geschäftsbereiche	0,0	-9,9	-41,5	-51,4
Stand: 31. Dezember 2023	273,5	206,4	575,9	1.055,8
Kumulierte Abschreibungen
Stand: 1. Januar 2023	27,3	66,7	260,7	354,7
Abschreibungen des Berichtsjahres für fortgeführte Geschäftsbereiche	4,4	14,9	75,0	94,3
Abschreibungen des Berichtsjahres für aufgegebene Geschäftsbereiche	0,0	0,8	1,7	2,5
Wertminderungen	10,2	-	-	10,2
Wertaufholungen	-0,2	-	-	-0,2
Abgänge	-5,7	-1,2	-32,2	-39,1
Sonstige Umbuchungen	-	4,6	-3,8	0,8
Umbuchung in aufgegebene Geschäftsbereiche	0,0	-4,0	-18,5	-22,5
Stand: 31. Dezember 2023	36,0	81,8	282,9	400,7
Buchwerte
Stand: 31. Dezember 2023	237,5	124,6	293,0	655,1
Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
Stand: 1. Januar 2022	273,3	83,7	590,9	947,9
Zugänge	4,1	23,1	113,0	140,2
Aktivierte Modernisierungskosten	4,9	5,4	1,0	11,3
Abgänge	-0,6	-2,6	-80,9	-84,1
Umbuchungen von Investment Properties	31,5	-	-	31,5
Umbuchungen nach Investment Properties	-29,4	-	-	-29,4
Sonstige Umbuchungen	-	61,7	-50,2	11,5
Wertveränderung aus Währungsumrechnung	-	-0,2	-0,6	-0,8
Stand: 31. Dezember 2022	283,8	171,1	573,2	1.028,1
Kumulierte Abschreibungen
Stand: 1. Januar 2022	21,9	39,5	232,4	293,8
Abschreibungen des Berichtsjahres	4,5	13,5	87,1	105,1
Wertminderungen	1,6	-	-	1,6
Wertaufholungen	-0,2	-	-	-0,2
Abgänge	-0,6	-0,9	-55,7	-57,2
Sonstige Umbuchungen	-	14,7	-2,8	11,9
Wertveränderung aus Währungsumrechnung	0,1	-0,1	-0,3	-0,3
Stand: 31. Dezember 2022	27,3	66,7	260,7	354,7
Buchwerte
Stand: 31. Dezember 2022	256,5	104,4	312,5	673,4

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Gegenstände des Sachanlagevermögens werden zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und - soweit abnutzbar - gemindert um planmäßige lineare Abschreibungen bewertet. Zudem wird gemäß IAS 36 "Wertminderung von Vermögenswerten" die Notwendigkeit einer Wertminderung geprüft, sobald Anzeichen oder veränderte Umstände auf einen Wertminderungsbedarf hindeuten.

Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden aktiviert, sofern es wahrscheinlich ist, dass Vonovia ein mit der Sachanlage verbundener, künftiger wirtschaftlicher Nutzen zufließen wird und die Anschaffungs- oder Herstellungskosten verlässlich geschätzt werden können.

Die selbst genutzten Immobilien werden über 50 Jahre, die Betriebs- und Geschäftsausstattung über drei bis 13 Jahre und die technischen Anlagen und Maschinen über fünf bis 20 Jahre abgeschrieben.

Die Buchwerte der selbst genutzten Immobilien zum 31. Dezember 2023 sind in Höhe von 92,0 Mio. € (31.12.2022: 79,5 Mio. €) durch Grundpfandrechte zugunsten verschiedener Kreditgeber belastet.

28 Investment properties

in Mio. €
Stand: 1. Januar 2023	92.300,1
Zugänge	228,7
Aktivierte Modernisierungskosten	820,5
Erhaltene Zuschüsse	-66,0
Umbuchungen nach Sachanlagen	-45,9
Umbuchungen von Sachanlagen	48,5
Umbuchungen nach geleisteten Anzahlungen	-1,6
Umbuchungen von geleisteten Anzahlungen	161,9
Umbuchungen von Vorräten in Bau	649,8
Umbuchungen zu Vorräten in Bau	-384,5
Umbuchungen von zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	0,9
Umbuchungen in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	-740,4
Umbuchungen in aufgegebene Geschäftsbereiche	-619,4
Sonstige Umbuchungen	-14,2
Abgänge	-319,5
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties	-10.844,2
Wertminderungen auf zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bewertete Investment Properties	-68,4
Wertveränderung der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien	18,4
Wertveränderung aus Währungsumrechnung	-4,4
Stand: 31. Dezember 2023	81.120,3
Stand: 1. Januar 2022	94.100,1
Zugänge	961,8
Aktivierte Modernisierungskosten	1.248,9
Erhaltene Zuschüsse	-12,1
Umbuchungen nach Sachanlagen	-31,5
Umbuchungen von Sachanlagen	29,4
Umbuchungen nach geleisteten Anzahlungen	-417,2
Umbuchungen von geleisteten Anzahlungen	105,0
Umbuchungen von Vorräten in Bau	143,3
Umbuchungen zu Vorräten in Bau	-1.450,1
Umbuchungen in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	-416,5
Sonstige Umbuchungen	-8,4
Abgänge	-153,7
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties	-1.269,8
Wertveränderung der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien	68,0
Wertveränderung aus Währungsumrechnung	-597,1
Stand: 31. Dezember 2022	92.300,1

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Wenn Vonovia Immobilien erwirbt - sei es durch einen Unternehmenszusammenschluss oder in einer separaten Transaktion -, werden diese unter Berücksichtigung der beabsichtigten Nutzung entweder als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Investment Properties) oder als selbst genutzte Immobilien klassifiziert.

Investment Properties sind Immobilien, die zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten und nicht selbst genutzt oder zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehalten werden. Zu den Investment Properties zählen unbebaute Grundstücke, Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Bauten und Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter. Ebenfalls als Investment Properties klassifiziert werden Nutzungsrechte aus angemieteten, bebauten und unbebauten Grundstücken (Erbbaurechte) sowie aus angemieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien (Zwischenvermietung) im Sinne des IFRS 16, die der Definition von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien entsprechen.

Investment Properties werden bei Zugang mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Transaktionskosten, wie z. B. Honorare und Gebühren für Rechtsberatung oder Grunderwerbsteuern, werden bei der erstmaligen Bewertung mit einbezogen. Werden Immobilien im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses erworben und handelt es sich dabei um einen Geschäftsbetrieb, erfolgt die Bilanzierung entsprechend den Regelungen des IFRS 3. Transaktionskosten werden dabei als Aufwand erfasst.

Nach dem erstmaligen Ansatz werden Investment Properties zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Änderungen werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Sofern während der Phase der Grundstücks- oder Projektentwicklung (Development) aufgrund der fehlenden Marktgängigkeit sowie fehlender vergleichbarer Transaktionen eine Bewertung zum beizulegenden Zeitwert nicht verlässlich vorgenommen werden kann, erfolgt der Ansatz zu Anschaffungskosten. Das Anschaffungskostenmodell wird dann fortgeführt, bis eine verlässliche Bewertung vorgenommen werden kann, maximal jedoch bis zur Fertigstellung der Immobilie.

Investment Properties werden in die Sachanlagen umgegliedert, wenn eine Nutzungsänderung vorliegt, die durch den Beginn der Selbstnutzung der Immobilie belegt wird. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten für die Folgebewertung entsprechen dabei dem beizulegenden Zeitwert zum Zeitpunkt der Umklassifizierung.

In den Werten zum 31. Dezember 2023 sind 304,1 Mio. € (31.12.2022: 663,7 Mio. €) Vermögenswerte enthalten, die zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bewertet sind, da sich ihr Fair Value nicht fortwährend verlässlich ermitteln lässt. In der Berichtsperiode erfolgten aufgrund des im Rahmen des anlassbezogenen Werthaltigkeitstests der Geschäfts- oder Firmenwerte identifizierten Wertberichtigungsbedarfs eine Wertberichtigung dieser Projektentwicklungen in Höhe von 47,6 Mio. €. Die Wertminderungen wurden innerhalb der Linie Abschreibungen und Wertminderungen ausgewiesen.

Die Zugänge im Berichtsjahr 2023 enthalten 291,2 Mio. € (2022: 572,4 Mio. €) Herstellungskosten für Neubauaktivitäten.

Die Summe der Investment Properties zum 31. Dezember 2023 umfasst Nutzungsrechte aus bilanzierten Erbbaurechts- und Zwischenvermietverträgen in Höhe von 1.798,5 Mio. € (31.12.2022: 2.019,8 Mio. €). Wir verweisen hierfür auch auf das Kapitel → [E44] Leasingverhältnisse.

Der Großteil entfällt mit 1.798,0 Mio. € auf Nutzungsrechte aus Erbbaurechten (31.12.2022: 2.016,8 Mio. €). Darin enthalten sind 124,1 Mio. € (31.12.2022: 97,3 Mio. €) Nutzungsrechte aus dem Objekt Spree-Bellevue (Spree-Schlange) in Berlin, welches das Erbbaugrundstück sowie die angemieteten Immobilien umfasst. Die Immobilien wurden von der Fondsgesellschaft DB Immobilienfonds 11 Spree-Schlange von Quistorp KG bis zum Jahr 2044 angemietet. Im Rahmen dieses Leasingverhältnisses besteht die Verpflichtung, eine vertraglich festgelegte Nutzungsentschädigung zu zahlen. Jeder Fondszeichner hat Ende 2028 ein individuelles Andienungsrecht, er kann seinen Fondsanteil zu einem festgelegten Auszahlungskurs an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Sofern alle Anleger dieses Andienungsrecht wahrnehmen, besteht seitens Vonovia die Verpflichtung, die Immobilien zu einem festgelegten Kaufpreis unter Anrechnung der Fremdmittel zu erwerben. Liegt die Andienungsquote über 75 %, besteht eine Call-Option zum Ankauf aller Fondsanteile.

Bezüglich der durch Grundpfandrechte zugunsten verschiedener Kreditgeber belasteten Investment Properties siehe Kapitel → [E41] Originäre finanzielle Verbindlichkeiten.

Direkt zuzurechnende betriebliche Aufwendungen

Die Mieteinnahmen aus den Investment Properties beliefen sich im Geschäftsjahr auf 3.259,6 Mio. € (2022: 3.191,4 Mio. €). Die direkt mit diesen Immobilien im Zusammenhang stehenden betrieblichen Aufwendungen betrugen im Geschäftsjahr 395,3 Mio. € (2022: 415,5 Mio. €). Darin enthalten sind Aufwendungen für die Instandhaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten, Personalaufwand aus der Objektbetreuer- und Handwerkerorganisation sowie aktivierte Eigenleistungen aus der Weiterverrechnung der internen Handwerkerorganisation. Die aktivierten Eigenleistungen betreffen die Eigenleistungen der konzerninternen Handwerkerorganisation sowie die Regiekosten für Großmodernisierungen.

Langfristige Mietverträge

Vonovia hat als Leasinggeber langfristige Mietverträge für Gewerbeimmobilien abgeschlossen. Dabei handelt es sich um nicht kündbare Leasingverhältnisse, deren zukünftige Erlöse aufgrund von Mindestleasingzahlungen wie folgt fällig sind:

in Mio. €	31.12.2022	31.12.2023
Summe der Mindestleasingzahlungen	95,6	167,4
Fälligkeit innerhalb eines Jahres	29,3	49,0
Fälligkeit von 1 bis 5 Jahren	59,9	104,6
Fälligkeit nach 5 Jahren	6,4	13,8

Verkehrswerte (Fair Values)

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bestimmung der Verkehrswerte (Fair Values) des Immobilienportfolios erfolgte in Anlehnung an die Definition des Market Value des International Valuation Standard Committee. Zu- oder Abschläge, die bei einer Vermarktung von Portfolios zu beobachten sind, fanden ebenso wenig Berücksichtigung wie zeitliche Restriktionen bei einer Einzelvermarktung von Objekten. Die Verkehrswertermittlung von Vonovia folgt den Vorschriften des IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13.

Vonovia bewertet sein Portfolio grundsätzlich anhand des Discounted-Cashflow-Verfahrens (DCF). Im Rahmen des DCF-Verfahrens werden die erwarteten künftigen Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie über einen Detailzeitraum von 10 Jahren prognostiziert und dann auf den Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert. Aufgrund der besonderen Marktsituation in Österreich und zur Abbildung der umfassenden österreichischen Mietrestriktionen wird für ein Teilportfolio ein Verkaufsszenario mit Einzelprivatisierungen unterstellt. Zur periodengerechten Abbildung dieser Verkäufe wird der Detailzeitraum im österreichischen DCF-Modell auf 100 Jahre verlängert.

Die Einnahmen im DCF-Modell setzen sich im Wesentlichen aus erwarteten Mieteinnahmen (aktuell erzielte Nettokaltmiete bzw. in Schweden aktuell erzielte Inklusivmieten, Marktmieten sowie Marktmietenentwicklung) unter Berücksichtigung von Erlösschmälerungen aus Leerstand sowie in Österreich durch Vertriebserlöse eines Teilportfolios zusammen. Die erwarteten Mieteinnahmen sind für jeden Standort aus den aktuellen Mietspiegeln und Mietpreisspiegeln (u. a. Value AG, IVD, WKÖ) sowie aus Studien zur räumlichen Prosperität (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Prognos, Value AG, Statistisches Bundesamt, Statistik Austria u. a.) abgeleitet. In Schweden werden die Mieten und Mieterhöhungen im Rahmen von Verhandlungen mit der Mietervereinigung (Hyresgästföreningen) festgelegt und entsprechend im Bewertungsmodell berücksichtigt. Die zu erwartenden Vertriebserlöse in Österreich werden anhand von historischen Verkaufspreisen sowie aus Marktdaten (u. a. WKÖ, EHL) abgeleitet.

Auf der Kostenseite sind Instandhaltungsaufwendungen und Verwaltungskosten zu nennen. Diese werden in Deutschland in Anlehnung an die II. Berechnungsverordnung berücksichtigt. Die II. Berechnungsverordnung (BV) ist eine deutsche Rechtsverordnung, in der die Wirtschaftlichkeitsberechnung von Wohnraum geregelt ist. Diese Kostenansätze werden auch auf den österreichischen Markt übertragen. Weitere Kostenpositionen sind beispielsweise Erbbauzinsen, nicht umlegbare Betriebskosten, Mietausfall sowie in Österreich Vertriebskosten. Im schwedischen Bewertungsmodell werden zusätzlich aufgrund der Besonderheit der Inklusivmieten weitere von Eigentümerseite zu tragende Aufwendungen im DCF-Modell berücksichtigt. Alle Kostenpositionen werden im Betrachtungszeitraum inflationiert. Im Bestand durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen werden mit Anpassungen der laufenden Instandhaltungsaufwendungen und durch angepasste Marktmietenansätze berücksichtigt.

Auf dieser Grundlage werden die prognostizierten Cashflows auf einer jährlichen Basis berechnet und dann zum Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert. Darüber hinaus wird der Endwert der Immobilie (Terminal Value) am Ende des zehnjährigen Betrachtungszeitraums über den zu erwartenden stabilisierten Jahresreinertrag (Net Operating Income) ermittelt und wiederum auf den Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert. Der angewandte Diskontierungszinssatz reflektiert die Marktsituation, die Lage, den Objekttyp, besondere Objektmerkmale (bspw. Erbbau, Preisbindung), die Renditeerwartungen eines potenziellen Investors und das Risiko der prognostizierten künftigen Cashflows der Immobilie. Der so ermittelte Barwert wird durch Abzug marktüblicher Transaktionskosten wie Grunderwerbsteuer, Makler- und Notarkosten auf den Marktwert übergeleitet. Da im österreichischen DCF-Modell der Detailzeitraum zur periodengerechten Abbildung der Verkaufsszenarien auf 100 Jahre verlängert wurde, entfällt hier die Anwendung eines Terminal Values.

Die im Bestand befindlichen Gewerbeobjekte stellen überwiegend Kleingewerbe zur lokalen Versorgung im Wohnumfeld dar. Gegenüber dem Wohnportfolio werden u. a. abweichende Kostenansätze und marktspezifisch angepasste Diskontierungszinssätze angesetzt.

Die Bewertung erfolgt grundsätzlich auf Basis homogener Bewertungseinheiten. Diese erfüllen die Kriterien an wirtschaftlich zusammenhängende und vergleichbare Grundstücke und Gebäude. Dazu gehören:

―	räumliche Lage (Identität der Mikrolage und räumliche Nähe),
―	vergleichbare Nutzungsarten, Gebäudeklasse, Baujahresklasse und Objektzustand,
―	gleiche Objekteigenschaften wie Preisbindung, Erbbaurecht und Voll- bzw. Teileigentum.

Im Portfolio von Vonovia befinden sich auch Projektentwicklungen, Flächen mit Baupotenzialen im Bestand und Grundstücke mit vergebenen Erbbaurechten sowie Pflegeeinrichtungen. Projektentwicklungen für die anschließende Bewirtschaftung im eigenen Bestand werden bis zur Baufertigstellung - vorbehaltlich der Wertüberprüfung bei Triggering Events - mit der Kostenmethode bewertet. Nach Baufertigstellung erfolgt die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert mit dem oben beschriebenen DCF-Verfahren. Flächen mit Baupotenzialen im Bestand werden in einem Vergleichswertverfahren auf der Basis des örtlichen Bodenrichtwerts bewertet. Dabei werden Abschläge insbesondere für die bauliche Reife und die mögliche Nutzung wie auch für die Wahrscheinlichkeit der Entwicklung und die Erschließungssituation berücksichtigt. Vergebene Erbbaurechte werden, wie auch das Immobilienportfolio, in einem DCF-Verfahren bewertet. Eingangsgrößen sind hier Dauer und Höhe der Erbbauzinsen und der Bodenwert der Grundstücke. Die Nutzungsrechte aus Erbbaurechtsverträgen werden zum Marktwert bilanziert. Der Marktwert der Erbbaurechtsverträge entspricht dem Barwert der marktüblichen Erbbauzinszahlungen bis zum Laufzeitende des Erbbaurechts. Diese werden von dem aktuellen Bodenwert abgeleitet. Zur Ermittlung des Barwerts werden die Erbbauzinszahlungen mit einem immobilienspezifischen Zinssatz abgeleitet.

Die Verkehrswerte (Fair Values) des Immobilienbestands von Vonovia in Deutschland, Schweden und Österreich werden durch die interne Bewertungsabteilung anhand der beschriebenen Methodik ermittelt.

Das Immobilienportfolio von Vonovia wurde zusätzlich zur internen Bewertung auch durch die unabhängigen Gutachter CBRE GmbH, Jones Lang LaSalle SE und Savills Sweden AB bewertet. Der aus den externen Gutachten resultierende Marktwert lag auf dem Niveau des internen Bewertungsergebnisses.

Für die Pflegeimmobilien wurde der beizulegende Zeitwert durch den unabhängigen Sachverständigen W&P Immobilienberatung GmbH mittels DCF-Verfahren ermittelt.

Die vertraglich fixierte Vergütung für die Bewertungsgutachten ist unabhängig vom Bewertungsergebnis.

Der Immobilienbestand von Vonovia findet sich in den Bilanzpositionen Investment Properties, Sachanlagen (selbst genutzte Immobilien), Immobilienvorräte, Vertragsvermögenswerte und zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte. Der Verkehrswert des Portfolios mit Wohngebäuden, Gewerbeobjekten, Garagen und Stellplätzen, Projektentwicklungen sowie unbebauten Grundstücken, vergebenen Erbbaurechten und Pflegeeinrichtungen belief sich zum 31. Dezember 2023 auf 83.927,7 Mio. € (31.12.2022: 94.694,5 Mio. €). Dies entspricht für das Immobilienportfolio einer Nettoanfangsrendite in Höhe von 2,8 % (Gesamtbestand inklusive Schweden und Österreich; 31.12.2022: 2,5 %). Für Deutschland resultiert daraus für den Bestand ein Ist-Mieten-Multiplikator von 25,1 (31.12.2022: 29,2) und ein Marktwert pro m ² in Höhe von 2.297 € (31.12.2022: 2.590 €). Ist-Mieten-Multiplikator und Marktwert liegen für den Bestand Österreich bei 22,5 und 1.612 € pro m ² (31.12.2022: 25,8 und 1.742 € pro m ² ), für Schweden bei 17,9 und 2.088 € pro m ² (31.12.2022: 20,1 und 2.248 € pro m ² ). Die Nettokaltmieten sowie weitere maßgebliche und bewertungsrelevante Bestandskennzahlen unseres Portfolios weisen wir im Kapitel Portfoliostruktur des Lageberichts aufgegliedert je Regionalmarkt aus.

Die wesentlichen Bewertungsparameter der Investment Properties (Level 3) im Immobilienportfolio stellen sich zum 31. Dezember 2023 nach regionalen Märkten wie folgt dar:

	Bewertungsergebnisse ^*			Bewertungsparameter Investment Properties (Level 3)
Regionalmarkt	Verkehrswert Gesamt (in Mio. €)	davon Investment Properties (in Mio. €)	davon übrige Vermögensarten (in Mio. €)	Verwaltungskosten Wohnen (in €/Mieteinheit pro Jahr)	Instandhaltungskosten Wohnen (in €/m ² pro Jahr)	Marktmiete Wohnen (in €/m2 pro Monat)
31.12.2023
Berlin	23.881,0	23.782,6	98,4	307	16,67	8,62
Rhein-Main-Gebiet	6.610,7	6.587,0	23,7	331	16,30	10,17
Südliches Ruhrgebiet	5.168,6	5.157,5	11,1	326	14,39	7,79
Rheinland	5.045,8	5.022,0	23,9	328	15,86	9,16
Dresden	5.031,5	4.902,7	128,9	295	15,97	7,20
Hamburg	3.229,2	3.221,0	8,2	317	15,97	9,24
Hannover	2.886,6	2.868,0	18,6	316	15,85	8,11
Kiel	2.774,6	2.759,5	15,1	319	16,65	8,47
München	2.743,7	2.736,8	6,9	318	16,44	13,07
Stuttgart	2.249,5	2.243,1	6,5	333	16,86	9,98
Nördliches Ruhrgebiet	2.044,6	2.038,7	6,0	328	14,95	6,93
Leipzig	1.890,6	1.863,4	27,2	312	16,87	7,29
Bremen	1.439,3	1.435,6	3,6	325	14,99	7,61
Westfalen	1.091,3	1.086,3	4,9	324	14,81	7,99
Freiburg	727,1	717,2	9,9	331	16,73	9,42
Sonstige strategische Standorte	3.394,9	3.387,1	7,8	324	16,02	8,16
Gesamt strategische Standorte	70.209,1	69.808,4	400,6	316	16,05	8,53
Non-Strategic Standorte	409,0	390,8	18,2	341	16,96	7,99
Vonovia Deutschland	70.618,1	70.199,3	418,9	317	16,06	8,53
Vonovia Schweden ^**	6.402,5	6.402,5	0,0	373	14,03	10,23
Vonovia Österreich ^**	2.771,6	2.724,3	47,2	n.a.	21,04	6,32

	Bewertungsparameter Investment Properties (Level 3)
Regionalmarkt	Marktmietsteigerung Wohnen	Stabilisierte Leerstandsquote Wohnen	Diskontierungszinssatz Gesamt	Kapitalisierungszinssatz Gesamt
31.12.2023
Berlin	2,3 %	0,9 %	4,9 %	2,8 %
Rhein-Main-Gebiet	2,2 %	1,2 %	5,1%	3,2 %
Südliches Ruhrgebiet	1,8 %	2,6 %	4,8%	3,3 %
Rheinland	2,1%	1,7 %	5,2%	3,4%
Dresden	2,1%	2,2 %	5,1%	3,3 %
Hamburg	2,1%	1,2 %	5,0%	3,2 %
Hannover	2,0 %	2,0 %	5,2%	3,5 %
Kiel	2,0 %	1,6 %	5,4%	3,7 %
München	2,3 %	0,6 %	5,2%	3,1%
Stuttgart	2,2 %	1,3 %	5,3%	3,4%
Nördliches Ruhrgebiet	1,6 %	3,2 %	5,1%	3,9 %
Leipzig	2,0 %	2,7 %	4,9 %	3,2 %
Bremen	2,0 %	2,0 %	4,9 %	3,2 %
Westfalen	2,0 %	2,0 %	5,4%	3,7 %
Freiburg	2,0 %	0,9 %	4,9 %	3,1%
Sonstige strategische Standorte	2,0 %	2,5 %	5,3%	3,6 %
Gesamt strategische Standorte	2,1%	1,7%	5,0%	3,2%
Non-Strategic Standorte	1,9 %	2,2 %	6,0%	4,2 %
Vonovia Deutschland	2,1%	1,7 %	5,1%	3,2 %
Vonovia Schweden ^**	2,2 %	1,6 %	6,1%	4,0 %
Vonovia Österreich ^**	1,7 %	2,5 %	6,1%	n.a.

^* Verkehrswert der bebauten Grundstücke exklusive 4.135,4 Mio. € für Development, unbebaute Grundstücke, vergebene Erbbaurechte und Sonstiges, davon 1.343,1 Mio. € Investment Properties. In der Bilanzposition Investment Properties ist darüber hinaus der Barwert i.Z.m. Auszahlungen für Nutzungsrechte i.H.v. 451,1 Mio. € enthalten.
^** Die Bewertungsverfahren für die Bestände in Österreich und Schweden nutzen und liefern nur teilweise vergleichbare Bewertungsparameter.

	Bewertungsergebnisse ^*			Bewertungsparameter Investment Properties (Level 3)
Regionalmarkt	Verkehrswert Gesamt (in Mio. €)	davon Investment Properties (in Mio. €)	davon übrige Vermögensarten (in Mio. €)	Verwaltungskosten Wohnen (in € pro Mieteinheit/Jahr)	Instandhaltungskosten Wohnen (in €/m ² pro Jahr)	Marktmiete Wohnen (in €/m2 pro Monat)
31.12.2022
Berlin	27.793,9	27.424,6	369,3	287	15,92	8,24
Rhein-Main-Gebiet	7.545,4	7.452,2	93,2	311	15,74	9,92
Südliches Ruhrgebiet	5.509,3	5.499,1	10,1	305	13,74	7,43
Rheinland	5.631,7	5.624,8	6,9	308	15,21	8,89
Dresden	5.769,2	5.730,4	38,9	276	15,29	6,93
Hamburg	3.653,7	3.648,7	5,0	297	15,45	8,95
Hannover	3.211,9	3.209,0	2,9	296	15,27	7,87
Kiel	3.137,3	3.132,0	5,3	299	15,92	8,06
München	3.062,1	3.047,6	14,5	298	15,63	12,45
Stuttgart	2.514,2	2.509,5	4,7	312	16,03	9,67
Nördliches Ruhrgebiet	2.227,0	2.219,7	7,4	307	14,35	6,73
Leipzig	2.161,3	2.160,0	1,3	292	16,26	7,07
Bremen	1.559,5	1.557,0	2,5	304	14,38	7,42
Westfalen	1.235,8	1.234,5	1,3	303	14,31	7,72
Freiburg	802,1	800,5	1,6	309	16,58	9,03
Sonstige strategische Standorte	3.750,2	3.740,5	9,7	303	15,44	7,91
Gesamt strategische Standorte	79.564,5	78.990,1	574,4	296	15,39	8,22
Non-Strategic Standorte	504,6	496,5	8,1	323	16,11	7,64
Vonovia Deutschland	80.069,1	79.486,6	582,5	296	15,40	8,21
Vonovia Schweden ^**	6.876,3	6.876,3	-	379	12,83	9,78
Vonovia Österreich ^**	3.026,5	2.972,0	54,6	n.a.	21,34	5,88

	Bewertungsparameter Investment Properties (Level 3)
Regionalmarkt	Marktmietsteigerung Wohnen	Stabilisierte Leerstandsquote Wohnen	Diskontierungszinssatz Gesamt	Kapitalisierungszinssatz Gesamt
31.12.2022
Berlin	2,0 %	1,0 %	4,1%	2,3 %
Rhein-Main-Gebiet	1,9 %	1,1%	4,4%	2,8 %
Südliches Ruhrgebiet	1,6 %	2,6 %	4,2%	3,0 %
Rheinland	1,8 %	1,7 %	4,5%	3,0 %
Dresden	1,8 %	2,3 %	4,3%	2,9 %
Hamburg	1,7 %	1,2 %	4,2%	2,7 %
Hannover	1,7 %	2,0 %	4,4%	3,1%
Kiel	1,7 %	1,7 %	4,5%	3,1%
München	2,0 %	0,6 %	4,4%	2,7 %
Stuttgart	1,9 %	1,2 %	4,6%	3,0 %
Nördliches Ruhrgebiet	1,3 %	3,3 %	4,4%	3,6 %
Leipzig	1,7 %	3,1%	4,1%	2,7 %
Bremen	1,8 %	2,0 %	4,3%	2,9 %
Westfalen	1,7 %	2,0 %	4,5%	3,2 %
Freiburg	1,7 %	0,9 %	4,2%	2,7 %
Sonstige strategische Standorte	1,7 %	2,5 %	4,5%	3,2 %
Gesamt strategische Standorte	1,8%	1,7%	4,3%	2,7%
Non-Strategic Standorte	1,6 %	2,6 %	5,0%	3,6 %
Vonovia Deutschland	1,8%	1,7 %	4,3 %	2,7 %
Vonovia Schweden ^**	2,1%	1,5 %	5,6%	3,6 %
Vonovia Österreich ^**	1,7 %	2,6 %	5,5%	n.a.

^* Verkehrswert der bebauten Grundstücke exklusive 4.722,5 Mio. € für Development, unbebaute Grundstücke, vergebene Erbbaurechte und Sonstiges, davon 2.502,2 Mio. € Investment Properties. In der Bilanzposition Investment Properties ist darüber hinaus der Barwert im Zusammenhang mit Auszahlungen für Nutzungsrechte in Höhe von 463,0 Mio. € enthalten.
^** Die Bewertungsverfahren für die Bestände in Österreich und Schweden nutzen und liefern nur teilweise vergleichbare Bewertungsparameter.

Der Ansatz der Inflationsrate im Bewertungsverfahren beträgt 2,0 %. Für das österreichische Portfolio wurde für 48,9 % des Bestands ein Verkaufsszenario mit einem durchschnittlichen Verkaufspreis von 2.426 € pro m ² angenommen.

Das Ergebnis aus der Bewertung der Investment Properties belief sich im Geschäftsjahr 2023 auf -10.651,2 Mio. € (31.12.2022: -1.177,6 Mio. €).

Sensitivitätsanalysen

Die Analysen der Sensitivitäten des Immobilienbestands von Vonovia zeigen den Einfluss der von Marktentwicklungen abhängigen Werttreiber. Insbesondere sind das die Marktmieten und Marktmietenentwicklung, die Höhe der angesetzten Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, die Kostensteigerung, die Leerstandsquote sowie die Zinssätze. Die Auswirkung möglicher Schwankungen dieser Parameter ist im Folgenden jeweils isoliert voneinander nach regionalen Märkten abgebildet.

Wechselwirkungen der Parameter sind möglich, aufgrund der Komplexität der Zusammenhänge aber nicht quantifizierbar. Zusammenhänge können beispielsweise zwischen den Parametern Leerstand und Marktmiete entstehen. Trifft eine steigende Wohnungsnachfrage auf ein sich nicht adäquat entwickelndes Angebot, können sowohl reduzierte Leerstände als auch gleichzeitig steigende Marktmieten beobachtet werden. Wird die steigende Nachfrage allerdings durch eine hohe Leerstandsreserve am Standort kompensiert, kommt es nicht zwingend zu Änderungen des Marktmietniveaus.

Eine geänderte Wohnungsnachfrage kann darüber hinaus auch Einfluss auf das Risiko der erwarteten Zahlungsströme nehmen, welche sich dann in angepassten Ansätzen der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinsen zeigt. Allerdings müssen sich die Effekte nicht zwangsläufig begünstigen, wenn die geänderte Nachfrage nach Wohnimmobilien beispielsweise durch gesamtwirtschaftliche Entwicklungen überlagert wird.

Des Weiteren können sich neben der Nachfrage auch andere Faktoren auf die genannten Parameter auswirken. Als Beispiel seien hier Änderungen im Wohnungsbestand, des Verkäufer- und Käuferverhaltens, politische Entscheidungen oder Entwicklungen auf dem Kapitalmarkt aufgeführt. Aufgrund der Wirkung einer veränderten Inflation auf zukünftige Mietsteigerungen in Schweden wurde für die Berechnung der Sensitivitäten unterstellt, dass sich eine Änderung der Inflation zu einem Drittel auf die Mietentwicklung überträgt.

Nachfolgend werden die prozentualen Wertauswirkungen bei einer Änderung der Bewertungsparameter aufgezeigt. Die absolute Wertauswirkung ergibt sich durch Multiplikation der prozentualen Auswirkung mit dem Verkehrswert der Investment Properties.

	Wertänderung in % bei geänderten Parametern			Wertänderung in % bei geänderten Parametern
	Verwaltungskosten Wohnen	Instandhaltungskosten Wohnen	Kostensteigerung/Inflation	Marktmiete Wohnen
Regionalmarkt	-10 %/10 %	-10%/10%	-0,5%/+0,5%-Punkte	-2 %/+2 %
31.12.2023
Berlin	0,6/-0,6	1,9/-1,9	5,2/-5,3	-2,4/2,4
Rhein-Main-Gebiet	0,5/-0,5	1,6/-1,6	3,6/-3,7	-2,4/2,3
Südliches Ruhrgebiet	0,9/-0,9	2,4/-2,4	5,5/-5,5	-2,6/2,6
Rheinland	0,6/-0,6	1,9/-1,9	4,1/-4,2	-2,4/2,4
Dresden	0,8/-0,8	2,4/-2,4	5,4/-5,4	-2,6/2,5
Hamburg	0,6/-0,6	1,8/-1,8	4,2/-4,3	-2,4/2,3
Hannover	0,7/-0,7	2,2/-2,2	4,7/-4,8	-2,5/2,5
Kiel	0,8/-0,8	2,2/-2,3	4,5/-4,6	-2,5/2,5
München	0,4/-0,4	1,2/-1,2	3,2/-3,4	-2,1/2,1
Stuttgart	0,6/-0,5	1,7/-1,7	3,5/-3,7	-2,4/2,4
Nördliches Ruhrgebiet	1,2/-1,1	3,1/-3,1	5,9/-5,9	-2,8/2,8
Leipzig	0,8/-0,8	2,7/-2,7	6,0/-6,0	-2,5/2,5
Bremen	0,9/-0,9	2,4/-2,4	5,8/-5,8	-2,5/2,5
Westfalen	0,8/-0,8	2,3/-2,3	4,8/-4,8	-2,4/2,4
Freiburg	0,6/-0,6	1,9/-1,9	4,2/-4,3	-2,5/2,4
Sonstige strategische Standorte	0,8/-0,8	2,3/-2,3	4,6/-4,7	-2,6/2,5
Gesamt strategische Standorte	0,7/-0,7	2,0/-2,0	4,8/-4,9	-2,4/2,4
Non-Strategic Standorte	0,7/-0,7	2,2/-2,2	3,9/-4,0	-2,3/2,3
Vonovia Deutschland	0,7/-0,7	2,0/-2,0	4,8/-4,9	-2,4/2,4
Vonovia Schweden ^*	0,6/-0,6	1,7/-1,7	4,5/-4,8	-2,8/2,8
Vonovia Österreich ^*	n.a./n.a.	0,4/-0,4	0,3/-0,4	-0,5/0,4

	Wertänderung in % bei geänderten Parametern
	Marktmietsteigerung Wohnen	Stabilisierte Leerstandsquote Wohnen
Regionalmarkt	-0,2%/+0,2%-Punkte	-1%/+1%-Punkte
31.12.2023
Berlin	-8,7/10,4	1,5/-1,8
Rhein-Main-Gebiet	-7,1/8,2	1,2/-1,6
Südliches Ruhrgebiet	-7,8/9,1	2,0/-2,0
Rheinland	-7,2/8,3	1,7/-1,7
Dresden	-7,5/8,7	1,9/-1,9
Hamburg	-7,5/8,8	1,3/-1,7
Hannover	-7,2/8,4	1,9/-1,9
Kiel	-6,9/7,8	1,9/-1,9
München	-7,3/8,5	0,8/-1,5
Stuttgart	-6,8/7,9	1,5/-1,6
Nördliches Ruhrgebiet	-7,0/8,0	2,3/-2,3
Leipzig	-7,9/9,2	2,0/-2,0
Bremen	-8,0/9,4	1,9/-2,0
Westfalen	-6,9/7,9	1,8/-1,9
Freiburg	-7,6/8,9	1,2/-1,7
Sonstige strategische Standorte	-7,0/8,0	1,8/-1,9
Gesamt strategische Standorte	-7,8/9,1	1,6/-1,8
Non-Strategic Standorte	-6,0/6,8	1,7/-1,7
Vonovia Deutschland	-7,8/9,1	1,6/-1,8
Vonovia Schweden ^*	-7,8/8,9	0,6/-1,1
Vonovia Österreich ^*	-0,9/1,0	0,9/-1,0

	Wertänderung in % bei geänderten Parametern
	Diskontierungs- und Kapitalisierungszins Gesamt
Regionalmarkt	-0,25%/+0,25%-Punkte
31.12.2023
Berlin	10,3/-8,6
Rhein-Main-Gebiet	8,6/-7,3
Südliches Ruhrgebiet	8,5/-7,3
Rheinland	8,4/-7,2
Dresden	8,5/-7,3
Hamburg	9,0/-7,6
Hannover	8,1/-7,0
Kiel	7,5/-6,5
München	9,5/-8,0
Stuttgart	8,1/-7,0
Nördliches Ruhrgebiet	7,0/-6,1
Leipzig	8,8/-7,5
Bremen	8,8/-7,6
Westfalen	7,4/-6,5
Freiburg	8,9/-7,5
Sonstige strategische Standorte	7,7/-6,7
Gesamt strategische Standorte	9,0/-7,6
Non-Strategic Standorte	6,9/-6,1
Vonovia Deutschland	9,0/-7,6
Vonovia Schweden ^*	7,1/-6,2
Vonovia Österreich ^*	4,0/-3,7

^* Die Bewertungsverfahren für die Bestände in Österreich und Schweden nutzen und liefern nur teilweise vergleichbare Bewertungsparameter.

	Wertänderung in % bei geänderten Parametern			Wertänderung in % bei geänderten Parametern
	Verwaltungskosten Wohnen	Instandhaltungskosten Wohnen	Kostensteigerung/Inflation	Marktmiete Wohnen
Regionalmarkt	-10 %/10 %	-10%/10%	-0,5%/+0,5%-Punkte	-2 %/+2 %
31.12.2022
Berlin	0,7/-0,7	2,2/-2,2	6,5/-6,4	-2,6/2,5
Rhein-Main-Gebiet	0,6/-0,6	1,7/-1,7	4,1/-4,2	-2,4/2,4
Südliches Ruhrgebiet	1,0/-1,0	2,6/-2,6	6,2/-6,2	-2,6/2,6
Rheinland	0,7/-0,7	2,0/-2,0	4,7/-4,8	-2,5/2,5
Dresden	0,9/-0,9	2,7/-2,7	6,4/-6,3	-2,6/2,6
Hamburg	0,7/-0,7	2,1/-2,1	5,2/-5,3	-2,5/2,4
Hannover	0,8/-0,8	2,4/-2,4	5,4/-5,4	-2,5/2,5
Kiel	0,9/-0,9	2,5/-2,5	5,5/-5,5	-2,6/2,5
München	0,4/-0,4	1,4/-1,4	3,9/-4,0	-2,2/2,2
Stuttgart	0,6/-0,6	1,8/-1,8	4,1/-4,2	-2,4/2,4
Nördliches Ruhrgebiet	1,2/-1,2	3,4/-3,4	6,6/-6,6	-2,8/2,8
Leipzig	0,9/-0,9	3,0/-3,0	7,4/-7,2	-2,6/2,7
Bremen	0,9/-0,9	2,6/-2,6	6,6/-6,4	-2,5/2,5
Westfalen	0,9/-0,9	2,6/-2,6	5,7/-5,8	-2,5/2,5
Freiburg	0,7/-0,6	2,2/-2,2	5,1/-5,1	-2,5/2,5
Sonstige strategische Standorte	0,8/-0,8	2,5/-2,5	5,3/-5,3	-2,6/2,6
Gesamt strategische Standorte	0,7/-0,8	2,3/-2,3	5,7/-5,7	-2,5/2,5
Non-Strategic Standorte	0,8/-0,8	2,4/-2,4	4,7/-4,8	-2,3/2,3
Vonovia Deutschland	0,8/-0,8	2,3/-2,3	5,7/-5,7	-2,5/2,5
Vonovia Schweden ^*	0,7/-0,7	1,6/-1,7	4,7/-5,1	-2,9/2,8
Vonovia Österreich ^*	n.a.	0,4/-0,4	0,4/-0,5	-0,4/0,4

	Wertänderung in % bei geänderten Parametern
	Marktmietsteigerung Wohnen	Stabilisierte Leerstandsquote Wohnen
Regionalmarkt	-0,2%/+0,2%-Punkte	-1%/+1%-Punkte
31.12.2022
Berlin	-10,3/12,7	1,6/-1,8
Rhein-Main-Gebiet	-8,0/9,5	1,0/-1,6
Südliches Ruhrgebiet	-8,6/10,2	2,1/-2,1
Rheinland	-8,1/9,5	1,7/-1,8
Dresden	-8,6/10,2	1,9/-2,0
Hamburg	-8,7/10,6	1,3/-1,8
Hannover	-8,0/9,4	1,9/-1,9
Kiel	-7,9/9,3	1,9/-1,9
München	-8,4/10,1	0,8/-1,5
Stuttgart	-7,8/9,1	1,5/-1,7
Nördliches Ruhrgebiet	-7,7/8,9	2,3/-2,3
Leipzig	-9,1/11,1	2,0/-2,0
Bremen	-8,7/10,4	2,0/-2,0
Westfalen	-7,9/9,3	1,9/-2,0
Freiburg	-8,6/10,3	1,2/-1,8
Sonstige strategische Standorte	-7,8/9,1	1,9/-1,9
Gesamt strategische Standorte	-9,0/10,8	1,6/-1,9
Non-Strategic Standorte	-6,7/7,8	1,7/-1,8
Vonovia Deutschland	-8,9/10,8	1,6/-1,9
Vonovia Schweden ^*	-8,8/10,2	0,6/-1,2
Vonovia Österreich ^*	-1,0/1,1	0,9/-0,9

	Wertänderung in % bei geänderten Parametern
	Diskontierungs- und Kapitalisierungszins Gesamt
Regionalmarkt	-0,25%/+0,25%-Punkte
31.12.2022
Berlin	12,5/-10,1
Rhein-Main-Gebiet	10,0/-8,3
Südliches Ruhrgebiet	9,5/-8,0
Rheinland	9,6/-8,1
Dresden	9,9/-8,3
Hamburg	10,7/-8,8
Hannover	9,2/-7,8
Kiel	8,9/-7,6
München	11,1/-9,1
Stuttgart	9,3/-7,9
Nördliches Ruhrgebiet	7,8/-6,7
Leipzig	10,6/-8,8
Bremen	9,8/-8,2
Westfalen	8,8/-7,5
Freiburg	10,3/-8,5
Sonstige strategische Standorte	8,7/-7,5
Gesamt strategische Standorte	10,7/-8,8
Non-Strategic Standorte	8,0/-6,9
Vonovia Deutschland	10,6/-8,8
Vonovia Schweden ^*	8,3/-7,1
Vonovia Österreich ^*	4,4/-4,0

^* Die Bewertungsverfahren für die Bestände in Österreich und Schweden nutzen und liefern nur teilweise vergleichbare Bewertungsparameter.

Vertragliche Verpflichtungen

Im Zusammenhang mit wichtigen Akquisitionen ging Vonovia vertragliche Verpflichtungen ein oder hat solche indirekt durch erworbene Gesellschaften übernommen, u. a in Form von Sozialchartas. Durch diese wird ihre Fähigkeit eingeschränkt, Teile ihres Portfolios frei zu veräußern, Mieten für bestimmte Einheiten zu erhöhen bzw. bestehende Mietverträge zu kündigen. Im Falle eines Verstoßes kann dies teilweise zu erheblichen Vertragsstrafen führen.

In vielen Fällen sind bei Übertragung von Portfolios als Ganzes oder in Teilen bis hin zur Veräußerung einzelner Wohneinheiten die vorgenannten Pflichten von Erwerbern mit der Verpflichtung zur Weitergabe an etwaige weitere Erwerber zu übernehmen. Die Verpflichtungen verlieren nach einer bestimmten Zeit oft vollständig oder teilweise ihre Gültigkeit.

Alle vertraglichen Verpflichtungen mit einem wesentlichen Einfluss auf den Marktwert wurden in der Bewertung entsprechend berücksichtigt.

Aus Finanzierungsverträgen können für Vonovia grundsätzlich Restriktionen hinsichtlich verpflichtender Investitionen für Instandhaltungs- oder Verbesserungsmaßnahmen sowie der Mittelverwendung von Liquiditätsüberschüssen aus der Veräußerung von Immobilien, insbesondere in Form von verpflichtenden Mindesttilgungen, bestehen.

Obwohl die langfristigen Finanzverbindlichkeiten bestimmten Covenants unterliegen, bestehen für Vonovia keine Beschränkungen hinsichtlich der Verwertbarkeit ihrer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien.

Zahlungsmittelüberschüsse aus der Immobilienbewirtschaftung unterliegen in gewissem Rahmen Verfügungsregelungen.

29 Finanzielle Vermögenswerte

	31.12.2022		31.12.2023
in Mio. €	langfristig	kurzfristig	langfristig	kurzfristig
davon fällig zwischen 2 und 3 Jahren	165,5	49,4	906,2	4,5
Ausleihungen an assoziierte Unternehmen	109,7	672,1	149,5	664,8
Sonstige kurzfristige finanzielle Forderungen aus dem Finanzverkehr	-	-	-	318,1
Übrige Beteiligungen	396,1	-	317,3	-
Sonstige Ausleihungen	11,5	44,1	21,6	18,1
Ausleihungen an übrige Beteiligungen	33,1	-	38,0	-
Forderungen aus Finanzierungsleasing	21,1	2,6	13,4	2,3
Nicht konsolidierte verbundene Unternehmen	2,5	-	4,4	-
Wertpapiere	5,5	-	5,9	-
	745,0	768,2	1.456,3	1.007,8

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Finanzielle Vermögenswerte werden zu dem Zeitpunkt in der Bilanz angesetzt, zu dem Vonovia Vertragspartei des Finanzinstruments wird. Eine Ausbuchung erfolgt, wenn die vertraglichen Rechte auf die Cashflows aus einem finanziellen Vermögenswert auslaufen oder der finanzielle Vermögenswert übertragen wird und Vonovia weder eine Verfügungsmacht noch wesentliche mit dem Eigentum verbundene Risiken und Chancen zurückbehält.

Bei der Klassifizierung finanzieller Vermögenswerte werden entsprechend IFRS 9 sowohl das Geschäftsmodell, in dessen Rahmen finanzielle Vermögenswerte gehalten werden, als auch die Eigenschaften der Cashflows der betreffenden Vermögenswerte berücksichtigt. Diese Kriterien entscheiden darüber, ob eine Bewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Berücksichtigung der Effektivzinsmethode oder zum beizulegenden Zeitwert erfolgt.

Bezüglich des Geschäftsmodellkriteriums sind alle Finanzinvestitionen bei Vonovia dem Modell "Halten" gemäß IFRS 9.4.1.2(a) zuzuordnen. Bei Einstufung von Finanzinvestitionen als Eigenkapitalinstrumente hat Vonovia das unwiderrufliche Wahlrecht ausgeübt, spätere Änderungen des beizulegenden Zeitwerts erfolgsneutral im sonstigen Ergebnis zu erfassen. Gewinne und Verluste, die im sonstigen Ergebnis erfasst wurden, werden auch beim Abgang nicht aus dem Eigenkapital in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert.

Die Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte entsprechen zum Stichtag dem maximalen Ausfallrisiko.

Der Anstieg der finanziellen Vermögenswerte resultiert im Wesentlichen aus dem erstmaligen Ansatz von zwei neuen Derivaten in Form von langfristigen Optionen zum Rückkauf von Geschäftsanteilen. Die erste Call-Option entstand in Höhe von 374,0 Mio. € im Zusammenhang mit dem Verkauf von Geschäftsanteilen am sogenannten Südewo-Portfolio im 1. Halbjahr 2023 und wurde zum Berichtszeitpunkt erfolgswirksam auf 464,0 Mio. € fortgeschrieben. Zum Jahresende kam die zweite Call-Option hinzu, die im Kontext mit dem Verkauf von Geschäftsanteilen am sogenannten Norddeutschland-Portfolio steht und mit 374,0 Mio. € erstbewertet wurde.

Im Rahmen einer Sensitivitätsanalyse wurde für die Call-Optionen - als wesentliche Einflussgröße - der WACC um +0,5 %/-0,5 % verändert, was eine erfolgswirksame Eigenkapitalveränderung von -97,0 Mio. €/+ii4,0 Mio. € zur Folge hätte. Des Weiteren werden unter den langfristigen Derivaten positive Marktwerte aus Zinsderivaten in Höhe von 68,2 Mio. € (31.12.2022: 165,5 Mio. €) ausgewiesen.

Die Ausleihungen an assoziierte Unternehmen betreffen ausschließlich Darlehensforderungen, die nach Berücksichtigung des Expected Credit Loss gegenüber der QUARTERBACK Immobilien-Gruppe ausgewiesen wurden. Die Darlehen wurden zu marktüblichen Konditionen gewährt. Die Veränderung resultiert aus Rückführungen von Ausleihungen sowie gegenläufigen Neuaufnahmen mit einer Laufzeit von über zwölf Monaten.

Die sonstigen kurzfristigen finanziellen Forderungen aus dem Finanzverkehr enthalten Termingelder bzw. kurzfristige Finanzmittelanlagen in hochliquiden Geldmarktfonds, die eine Ursprungslaufzeit von mehr als drei Monaten aufweisen.

Die übrigen Beteiligungen beinhalten in Höhe von 165,9 Mio. € (31.12.2022: 188,2 Mio. €) Anteile an der Vesteda Residential Fund FGR, Amsterdam, und in Höhe von 78,7 Mio. € (31.12.2022: 32,1 Mio. €) Anteile an der Gropyus AG, Wien. Die Beteiligung an der OPPCI JUNO, Paris, wurde im 1. Quartal 2023 verkauft.

Die noch nicht fälligen Ausleihungen an übrige Beteiligungen betreffen im Wesentlichen eine Ausleihung an den Immobilienfonds DB Immobilienfonds 11 Spree-Schlange von Quistorp KG.

Die Forderungen aus Finanzierungsleasing resultieren im Wesentlichen aus der Vermietung von bestimmten Breitbandkabelnetzen. Zum Bilanzstichtag ergaben sich Forderungen in Höhe von 15,7 Mio. € (31.12.2022: 23,7 Mio. €) und ein Zinsertrag von 0,7 Mio. € (31.12.2022: 1,1 Mio. €). Die Fälligkeitsstruktur der Forderungen stellt sich wie folgt dar:

in Mio. €	31.12.2022	31.12.2023
Nominaler Wert der ausstehenden Leasingzahlungen	28,2	17,2
davon fällig innerhalb eines Jahres	3,5	2,6
davon fällig zwischen 1 und 2 Jahren	3,6	2,2
davon fällig zwischen 2 und 3 Jahren	3,0	2,2
davon fällig zwischen 3 und 4 Jahren	3,0	2,1
davon fällig zwischen 4 und 5 Jahren	3,0	2,1
davon fällig nach mehr als 5 Jahren	12,1	6,0
Zuzüglich nicht garantierter Restwerte	0,2	0,2
Abzüglich noch nicht realisierter Finanzerträge	-4,7	-1,7
Barwert der ausstehenden Leasingzahlungen	23,7	15,7

30 Nach der Equity-Methode bilanzierte Finanzanlagen

Vonovia ist am Stichtag an 17 Gemeinschafts- und elf assoziierten Unternehmen beteiligt (31. Dezember 2022: 26 Gemeinschafts- und acht assoziierte Unternehmen).

Aufgrund der Kapitalerhöhung der Adler Group vom 29. April 2023 ist der Anteil von Vonovia an der Adler Group auf 15,88 % gesunken. In der Folge verfügt Vonovia nicht mehr über einen maßgeblichen Einfluss und die Beteiligung wurde als sonstige Beteiligung klassifiziert.

Vonovia hält darüber hinaus 40 % an der nicht börsennotierten QUARTERBACK Immobilien AG mit Geschäftssitz in Leipzig, die per 31. Dezember 2023 als assoziiertes Unternehmen klassifiziert wurde. Die QUARTERBACK Immobilien AG ist ein deutschlandweit agierender Projektentwickler mit Schwerpunkt im mitteldeutschen Raum. Durch die Beteiligung wird das Developmentgeschäft von Vonovia gestärkt.

Weiterhin ist Vonovia an elf (31. Dezember 2022: elf) nicht börsennotierten Finanzbeteiligungen der QUARTERBACK Immobilien AG mit Beteiligungsquoten zwischen jeweils 44 % bis 50 % (QUARTERBACK-Objektgesellschaften) beteiligt, die als Gemeinschaftsunternehmen klassifiziert wurden.

Die Fortschreibung der 40 %-igen Beteiligung an der nicht börsennotierten QUARTERBACK Immobilien AG sowie der elf nicht börsennotierten Finanzbeteiligungen der QUARTERBACK Immobilien AG wurde auf Basis der bis zum Aufstellungszeitpunkt verfügbaren Finanzinformation zum 31. Dezember 2023 vorgenommen.

in Mio. €	31.12.2022 QUARTER BACK Immobilien AG	31.12.2023 QUARTER BACK Immobilien AG	31.12.2022 QUARTER BACK- Objektgesellschaften	31.12.2023 QUARTERBACK-Objektgesellschaften
Langfristige Vermögenswerte	764,0	752,3	229,5	235,0
Kurzfristige Vermögenswerte
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	104,9	90,1	21,1	16,1
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte	1.510,3	1.494,5	589,3	480,3
Summe kurzfristige Vermögenswerte	1.615,2	1.584,6	610,4	496,4
Langfristige Schulden	841,6	595,7	86,6	139,1
Kurzfristige Schulden	1.186,2	1.537,1	510,3	409,0
Nicht beherrschende Anteile	42,5	39,5	12,0	10,9
Nettovermögen (100%)	308,9	164,6	231,0	172,3
Anteil des Konzerns in %	40%	40%	44% bis 50%	44% bis 50%
Anteil des Konzerns am Reinvermögen	123,6	65,8	106,6	79,9
Konzernanpassungen	-49,5	-51,3	-5,4	7,7
Buchwert der Unternehmensanteile	74,1	14,5	101,2	87,6
Umsatzerlöse	311,1	427,5	59,0	101,6
Bestandsveränderungen	302,2	94,5	17,7	6,9
Zinserträge	20,6	6,0	8,4	7,8
Abschreibungen und Wertminderungen	-4,3	-6,1	-0,2	-0,2
Zinsaufwendungen	-78,2	-101,6	-23,2	-28,6
Ertragsteuern	-18,1	37,9	-0,6	6,6
Gewinn aus den fortgeführten Geschäftsbereichen (100%) und Gesamtergebnis für das Geschäftsjahr	7,8	-147,4	-3,1	-58,6

Aus der at-equity-Fortschreibung der Beteiligungen an der QUARTERBACK-Gruppe ergibt sich per 31. Dezember 2023 ein negatives Ergebnis in Höhe von 73,2 Mio. € (2022: 8,5 Mio. €).

Zum 31. Dezember 2023 erfolgte ein anlassunabhängiger Werthaltigkeitstest der Beteiligung an der QUARTERBACK Immobilien AG. Es ergaben sich keine weiteren Wertminderungen.

Zusätzlich zu diesen Beteiligungen hält Vonovia Anteile an 16 (31. Dezember 2022: 21) weiteren Unternehmen, die nach der Equity-Methode bilanziert werden und derzeit von untergeordneter Bedeutung sind; notierte Marktpreise liegen nicht vor.

Der weitere Rückgang der Anzahl der at Equity bilanzierten Gesellschaften resultiert zum einen aus der Veräußerung der Anteile an der B & O Service Berlin GmbH zum 30. Juni 2023, der Veräußerung der Anteile an der DWA Beteiligungsgesellschaft mbH und der KIWI.KI GmbH zum 9. November 2023 und der Veräußerung der Anteile an der Funk Schadensmanagement GmbH zum 6. Dezember 2023. Zum anderen hat Vonovia die restlichen Anteile an der Deutsche KIWI.KI GmbH erworben. Nach der Anteilserhöhung an der Deutsche KIWI.KI GmbH auf 100 % im 1. Halbjahr 2023 wurde die Gesellschaft mit der Deutsche Wohnen Technology GmbH verschmolzen.

Die nachstehende Tabelle gliedert in aggregierter Form den Buchwert und den Anteil am Gewinn und sonstigen Ergebnis dieser Unternehmen auf:

in Mio. €	31.12.2022	31.12.2023
Buchwert der Anteile an nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen	64,8	55,8
Anteil des Konzerns am Ergebnis der nicht wesentlichen at-equity einbezogenen Gesellschaften	10 % bis 50 %	10 % bis 50 %
Anteiliges Gesamtergebnis	-6,6	-2,5

Für diese Unternehmen erfolgte, sofern entsprechende Finanzinformationen Vorlagen, eine Fortschreibung der Anteile.

Es bestehen in Bezug auf die weiteren 17 Unternehmen keine maßgeblichen finanziellen Verpflichtungen oder Garantien/ Bürgschaften von Vonovia gegenüber den Gemeinschafts- und assoziierten Unternehmen.

31 Sonstige Vermögenswerte

in Mio. €	31.12.2022 (angepasst)		31.12.2023
	langfristig	kurzfristig	langfristig	kurzfristig
Geleistete Anzahlungen für Immobilienprojekte	363,0	104,5	203,5	318,6
Ausgleichsanspruch für übertragene Pensionsverpflichtungen	2,6	-	2,5	-
Forderungen an Versicherungen	1,6	29,3	1,5	63,2
Vertragsvermögenswerte Development	-	169,2	-	70,1
Vertragsvermögenswerte Betriebskostenabrechnungen	-	114,3	-	46,2
Übrige sonstige Vermögenswerte	13,0	203,7	14,2	162,2
	380,2	621,0	221,7	660,3

Die geleisteten Anzahlungen für Immobilienprojekte beinhalten laufende Projektentwicklungen durch Dritte (sogenannte Forward Deals), bei denen die Kaufpreiszahlung in Raten während der Projektentwicklungsphase erfolgt.

Der Ausgleichsanspruch für übertragene Pensionsverpflichtungen steht im Zusammenhang mit der unter den Rückstellungen für Pensionen ausgewiesenen mittelbaren Verpflichtung für auf ehemals verbundene Unternehmen der Viterra-Gruppe übertragene Pensionsansprüche.

In den Forderungen an Versicherungen sind die Überhänge des Planvermögens über die entsprechenden Pensionsverpflichtungen in Höhe von 1,5 Mio. € (31.12.2022: 1,6 Mio. €) erfasst.

Die Vertragsvermögenswerte aus Betriebskosten umfassen den Überhang aus den innerjährigen Betriebskostenzahlungen und den Anzahlungen von Mietern vor entsprechender Abrechnung. Der Wert im Geschäftsjahr 2022 spiegelt die gestiegenen Preise für Energie und sonstige Betriebskosten wieder.

In den übrigen sonstigen Vermögenswerten wird der Anspruch auf die Kaufpreisnachzahlung aus dem laufenden Spruchverfahren im Zusammenhang mit dem 2014 abgeschlossenen Beherrschungsvertrag zwischen der Deutsche Wohnen SE und der GSW Immobilien AG in Höhe von 67,8 Mio. € (2022: 66,0 Mio. €) abgebildet.

32 Laufende Ertragsteueransprüche

Die ausgewiesenen laufenden Ertragsteueransprüche betreffen Forderungen aus Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer für das laufende Geschäftsjahr und Vorjahre sowie aus Kapitalertragsteuer.

Der Rückgang der bilanzierten Ertragsteueransprüche im Geschäftsjahr 2023 resultiert aus dem Ausgleich von Erstattungsansprüchen durch die Finanzbehörden in zum Teil nicht unerheblicher Höhe sowie aus angepassten Steuervorauszahlungen.

33 Vorräte

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Vorräte werden mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungskosten und Nettoveräußerungswert bewertet.

Die Vorräte beinhalten im Wesentlichen Reparaturmaterialien der internen Handwerkerorganisation.

34 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Der Gesamtbetrag der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen gliedert sich wie folgt:

	wertberichtigt		nicht wertberichtigt
				zum Stichtag in den folgenden Zeitbändern überfällig
in Mio. €	Bruttowert	Wertberichtigung	zum Abschlussstichtag weder wertgemindert noch überfällig	weniger als 30 Tage	zwischen 30 und 90 Tagen	zwischen 91 und 180 Tagen
Forderungen aus dem Verkauf von Bestandsimmobilien	1,2	-1,2	309,0	15,0	1,1	1,2
Forderungen aus dem Verkauf von Immobilienvorräten	-	-	117,6	0,1	0,5	0,6
Forderungen aus Vermietung	151,5	-52,5	-	-	-	-
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	25,3	-5,8	21,2	3,1	0,5	0,5
Stand 31. Dezember 2023	178,0	-59,5	447,8	18,2	2,1	2,3
Forderungen aus dem Verkauf von Bestandsimmobilien	1,4	-1,3	33,1	10,2	2,5	0,8
Forderungen aus dem Verkauf von Immobilienvorräten	-	-	18,2	0,1	4,8	3,8
Forderungen aus Vermietung	102,1	-57,2	-	-	-	-
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	9,5	-2,8	31,6	2,2	0,1	0,1
Stand 31. Dezember 2022 (angepasst)	113,0	-61,3	82,9	12,5	7,4	4,7

	nicht wertberichtigt		Buchwert
	zum Stichtag in den folgenden Zeitbändern überfällig
in Mio. €	zwischen 181 und 360 Tagen	mehr als 360 Tage	entspricht dem maximalen Ausfallrisiko ^*
Forderungen aus dem Verkauf von Bestandsimmobilien	-	1,0	327,3
Forderungen aus dem Verkauf von Immobilienvorräten	1,3	1,4	121,5
Forderungen aus Vermietung	-	-	99,0
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	0,6	-	45,4
Stand 31. Dezember 2023	1,9	2,4	593,2
Forderungen aus dem Verkauf von Bestandsimmobilien	0,5	-	47,2
Forderungen aus dem Verkauf von Immobilienvorräten	0,3	0,3	27,5
Forderungen aus Vermietung	-	-	44,9
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	0,7	-	41,4
Stand 31. Dezember 2022 (angepasst)	1,5	0,3	161,0

^* Das maximale Ausfallrisiko ist bei den Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken auf die Marge und die Kosten der Rückabwicklung beschränkt, da das rechtliche Eigentum der veräußerten Immobilien bis zum Zahlungseingang als Sicherheit bei Vonovia verbleibt.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Wertminderungen finanzieller Vermögenswerte werden nach dem Modell der erwarteten Kreditausfälle (Expected-Credit-Loss-Modell) bestimmt. Grundprinzip des Modells ist die Abbildung des Verlaufs einer Verschlechterung oder Verbesserung der Kreditqualität von Finanzinstrumenten, wobei bereits erwartete Verluste berücksichtigt werden.

Der Ansatz des IFRS 9 umfasst die folgenden Bewertungsebenen:

―	Ebene 1: 12-Monats-Kreditausfälle: anzuwenden auf alle Posten (seit dem erstmaligen Ansatz), sofern sich die Kreditqualität nicht signifikant verschlechtert hat.
―	Ebene 2: Kreditausfälle über die Gesamtlaufzeit (bei homogenen Debitorenportfolios): anzuwenden, wenn sich das Kreditrisiko für einzelne Finanzinstrumente oder eine Gruppe von Finanzins