TAG Wohnungsgesellschaft Sachsen mbH

Hamburg

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Bilanz zum 31. Dezember 2020

AKTIVA

	31.12.2020	31.12.2019
	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten	45.749.039,09	47.908.274,61
2. Grundstücke ohne Bauten	10.500,00	10.500,00
3. Betriebs- und Geschäftsausstattung	84.629,52	101.113,25
4. Anlagen im Bau	265.465,10	17.117,56
	46.109.633,71	48.037.005,42
II. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	94.112.944,51	94.100.042,41
	140.222.578,22	142.137.047,83
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
Unfertige Leistungen	1.972.437,40	2.836.303,15
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	26.885,60	74.411,04
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	723.893,23	6.113,56
3. Sonstige Vermögensgegenstände	21.991,92	77.213,76
	772.770,75	157.738,36
III. Flüssige Mittel
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten	31.242,02	8.424,25
	2.776.450,17	3.002.465,76
C. Rechnungsabgrenzungsposten	7.532,67	8.010,03
	143.006.561,06	145.147.523,62

PASSIVA

	31.12.2020	31.12.2019
	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	25.000,00	25.000,00
II. Kapitalrücklage	5.000.000,00	5.000.000,00
	5.025.000,00	5.025.000,00
B. Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen	292.866,82	104.287,83
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	66.517.121,37	62.591.613,81
2. Erhaltene Anzahlungen	2.215.277,18	2.073.028,80
3. Verbindlichkeiten aus Vermietung	44.351,70	106.556,61
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	64.377,45	86.944,29
5. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	68.802.801,05	75.135.561,16
6. Sonstige Verbindlichkeiten	65,00	1.002,20
	137.643.993,75	139.994.706,87
D. Rechnungsabgrenzungsposten	44.700,49	23.528,92
	143.006.561,06	145.147.523,62

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020

	2020	2019
	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	7.005.390,48	15.502.861,52
b) aus Verkauf von Grundstücken	1.520.000,00	2.565.575,00
	8.525.390,48	18.068.436,52
2. Verminderung des Bestands an unfertigen Leistungen	-863.865,75	-2.151.820,28
3. Sonstige betriebliche Erträge	108.118,23	29.985.528,45
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	-3.535.654,60	-6.162.687,00
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	-1.084.233,77	-2.172.010,79
	-4.619.888,37	-8.334.697,79
5. Rohergebnis	3.149.754,59	37.567.446,90
6. Abschreibungen auf Sachanlagen	-1.129.480,29	-2.078.451,40
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen	-767.986,90	-1.499.709,56
8. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	40,87	49,77
9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-1.979.764,05	-1.599.585,13
- davon an verbundene Unternehmen EUR 533.228,10 (Vorjahr: TEUR 65)
10. Ergebnis vor sonstigen Steuern	-727.435,78	32.389.750,58
11. Sonstige Steuern	-304,00	-436,00
12. Ergebnis vor Ergebnisabführung	-727.739,78	32.389.314,58
13. Aufgrund eines Ergebnisabführungsvertrages übernommener Verlust (Vorjahr: abgeführter Gewinn)	727.739,78	-32.389.314,58
14. Jahresüberschuss	0,00	0,00

Anhang für das Geschäftsjahr 2020

GRUNDSÄTZE DER RECHNUNGSLEGUNG

Aufstellung des Jahresabschlusses

Der Jahresabschluss der TAG Wohnungsgesellschaft Sachsen mbH, Hamburg, (im Folgenden kurz "TAG Sachsen" oder die "Gesellschaft"), eingetragen beim Amtsgericht Hamburg unter HRB 131938, wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches und des GmbH-Gesetzes sowie der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen erstellt.

Bei der Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewendet. Die Angaben im Anhang sind teilweise in Tausend Euro (TEUR) dargestellt. Bei Abweichungen zu den Posten der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung handelt es sich daher um Rundungsdifferenzen.

Die Gesellschaft gilt als mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 2 HGB. Sie nimmt teilweise die Erleichterungsvorschriften des § 288 Abs. 2 HGB in Anspruch.

Die diesjährigen Beträge der Posten in der Gewinn- und Verlustrechnung sind nicht mit denen des Vorjahres vergleichbar. Hintergrund ist die mit Wirkung zum 1. Oktober 2019 erfolgte Sacheinlage von Teilen des Immobilienvermögens in die Tochtergesellschaft TAG Portfolio Sachsen GmbH & Co. KG. In Bezug auf die quantitativen Effekte wird auf die Ausführungen in den Kapiteln "Erläuterungen zur Bilanz" und "Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung" verwiesen.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Das Sachanlagevermögen wird zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt. Die planmäßigen Abschreibungen werden linear vorgenommen.

Grundstücke und Gebäude des Anlagevermögens werden mit dem niedrigeren beizulegenden Wert bilanziert, soweit eine voraussichtlich dauernde Wertminderung eingetreten ist. Im Fall des Wegfalls der Gründe für außerplanmäßige Abschreibungen werden entsprechend den gesetzlichen Vorschriften Wertaufholungen vorgenommen. Die Ermittlung des beizulegenden Werts der Objekte erfolgt durch einen externen Gutachter anhand eines Discounted Cashflow (DCF)-Verfahrens. Im Rahmen des DCF-Verfahrens werden die zukünftigen Ein- und Auszahlungen über einen Detailbetrachtungszeitraum von zehn Jahren prognostiziert. Die beauftragten unabhängigen Sachverständigen verfügen über entsprechende berufliche Qualifikationen und Erfahrungen mit der Lage und der Art der zu bewertenden Immobilien.

Aufwendungen für die Teil- oder Komplettsanierung von Gebäuden werden aktiviert, soweit sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung der Gebäude führen. Angesetzt werden die zulässigen Mindestherstellungskosten. Eine Aktivierung von Fremdkapitalkosten erfolgt nicht.

Die Bewertung des Finanzanlagevermögens erfolgt zu Anschaffungskosten. Niedrigere Werte werden angesetzt, wenn voraussichtlich eine dauernde Wertminderung vorliegt. Zuschreibungen werden vorgenommen, wenn der Grund für eine Wertminderung entfällt. Bei den verbundenen Unternehmen handelt es sich um eine bestandshaltende Immobiliengesellschaft. Wesentlicher Werttreiber ist somit der beizulegende Zeitwert der bilanzierten Immobilien. Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts der Immobilien erfolgt regelmäßig durch einen externen Gutachter anhand des DCF-Verfahrens. Sofern erforderlich werden Unternehmensbewertungen durchgeführt.

Die im Vorratsvermögen ausgewiesenen unfertigen Leistungen werden mit den Anschaffungskosten angesetzt.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden zum Nennwert abzüglich erforderlicher Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Die flüssigen Mittel werden zu Nominalwerten angesetzt.

Die sonstigen Rückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Bewertung notwendigen Erfüllungsbetrags passiviert.

Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Rechnungsabgrenzungsposten berücksichtigen Ausgaben bzw. Einnahmen vordem Bilanzstichtag, die wirtschaftlich einer bestimmten Zeit nach dem Stichtag zuzuordnen sind.

ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ

Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist aus dem diesem Anhang beigefügten Anlagenspiegel ersichtlich.

Vorräte

Die unfertigen Leistungen betreffen noch nicht abgerechnete, umlagefähige Heiz- und Betriebskosten aus Immobilienbeständen. Die erhaltenen Vorauszahlungen werden als erhaltene Anzahlungen ausgewiesen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr. Von den Forderungen gegen verbundene Unternehmen entfallen TEUR 724 (Vorjahr: TEUR 0) auf Forderungen gegen Gesellschafter.

Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen beinhalten im Wesentlichen Rückstellungen für ausstehende Rechnungen in Höhe von TEUR 270 (Vorjahr: TEUR 67).

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind wie im Vorjahr in voller Höhe durch Grundpfandrechte besichert. Ihre Restlaufzeit stellt sich wie folgt dar:

Posten	Bilanzwert	Restlaufzeit
		bis 1 Jahr	1 Jahr bis 5 Jahre	über 5 Jahre
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	66.517	2.777	38.420	25.320
(Vorjahr)	(62.592)	(2.363)	(13.403)	(46.826)

Die erhaltenen Anzahlungen enthalten, neben den Vorauszahlungen von Mietern, Anzahlungen auf Immobilienverkäufe von TEUR 250 (Vorjahr: TEUR 0).

Alle übrigen Verbindlichkeiten haben unverändert zum Vorjahr eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr und sind unbesichert.

Von den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen entfallen TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 32.397) auf Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Es bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von TEUR 688 (Vorjahr: TEUR 1.346), die aus der Personal- und Sachkostenumlage an die TAG Immobilien AG, Hamburg, resultieren.

ERLÄUTERUNGEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung wurden ausschließlich im Inland erzielt und beinhalten Mieteinnahmen aus Immobilien sowie von Stellplätzen.

Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten im Wesentlichen sonstige betriebliche Erträge aus Versicherungserstattungen von TEUR 41 (Vorjahr: TEUR 171), Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen von TEUR 15 (Vorjahr: TEUR 25), Wertaufholungen auf Grundstücke und Gebäude von TEUR 8 (Vorjahr: TEUR 90) sowie sonstige periodenfremde Erträge von TEUR 38 (Vorjahr: TEUR 55). Im Vorjahr war zudem einen Einmaleffekt von TEUR 29.619 aus der Sacheinlage von Immobilienbeständen in die TAG Portfolio Sachsen GmbH & Co. KG enthalten.

Im Geschäftsjahr wurden auf Basis der Bewertung durch einen externen Gutachter außerplanmäßige Abschreibungen auf Grundstücke mit Wohnbauten von TEUR 182 (Vorjahr: TEUR 54) vorgenommen.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten im Wesentlichen Kostenumlagen von verbundenen Unternehmen von TEUR 688 (Vorjahr: TEUR 1.346), Wertberichtigungen auf Forderungen von TEUR 39 (Vorjahr: TEUR 99), Rechts- und Beratungskosten von TEUR 32 (Vorjahr: TEUR 38) und periodenfremde Aufwendungen von TEUR 1 (Vorjahr: TEUR 7).

SONTIGE ANGABEN

Wesentliche Unternehmensverträge

Es besteht ein Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag zwischen der TAG Wohnungsgesellschaft Sachsen mbH, Hamburg, als beherrschtem Unternehmen und der TAG Potsdam-Immobilien GmbH, Hamburg.

Honorar des Abschlussprüfers

Die Angabe gemäß § 285 Nr. 17 HGB zu dem Honorar des Abschlussprüfers erfolgt auf Ebene des Konzernabschlusses der TAG Immobilien AG, Hamburg, in den die Gesellschaft einbezogen wird.

Beteiligungsverhältnisse

Der Anteilsbesitz zum 31. Dezember 2020 ist nachfolgend dargestellt:

Name und Sitz der Gesellschaft	Beteiligung (in %)	Eigenkapital zum 31.12.2020	Ergebnis 2020
		(TEUR)	(TEUR)
TAG Portfolio Sachsen GmbH & Co. KG, Hamburg	100	64.949	893

Mitglieder der Geschäftsführung

Im Geschäftsjahr 2020 gehörten der Geschäftsführung an:

•	Frau Claudia Hoyer, Vorstand Immobilien der TAG Immobilien AG
•	Herr Martin Thiel, Finanzvorstand der TAG Immobilien AG
•	Herr Dr. Harboe Vaagt, Vorstand Recht und Organisation der TAG Immobilien AG

Die Geschäftsführer befinden sich nicht im Anstellungsverhältnis mit der Gesellschaft und erhalten keine Bezüge.

Nachtragsbericht

Nach Ende des Geschäftsjahres waren keine Ereignisse mit wesentlichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft zu verzeichnen.

Konzernzugehörigkeit

Die Gesellschaft wird zum 31. Dezember 2020 in den in Übereinstimmung mit den Regelungen der International Financial Reporting Standards, wie sie in der Europäischen Union anwendbar sind, erstellten Konzernabschluss und zusammengefassten Lagebericht der TAG Immobilien AG, Hamburg, einbezogen. Der Konzernabschluss und zusammengefasste Lagebericht der TAG Immobilien AG werden beim Bundesanzeiger auf elektronischem Wege eingereicht. Die Gesellschaft ist entsprechend von der Pflicht zur Aufstellung eines Konzernabschlusses und Konzernlageberichts befreit.

Hamburg, den 30. März 2021

Claudia Hoyer

Martin Thiel

Dr. Harboe Vaagt

Anlagenspiegel für das Geschäftsjahr 2020

TAG Wohnungsgesellschaft Sachsen mbH, Hamburg

	Historische Anschaffungs- / Herstellungskosten
	01.01.2020	Zugänge	Abgänge	Umbuchung	31.12.2020
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten	57.909.070,71	2.115,15	2.017.810,46	17.117,56	55.910.492,96
2. Grundstücke ohne Bauten	32.668,59	0,00	0,00	0,00	32.668,59
3. Betriebs- und Geschäftsausstattung	204.489,60	1.184,05	3.601,33	0,00	202.072,32
4. Anlagen im Bau	17.117,56	265.465,10	0,00	-17.117,56	265.465,10
	58.163.346,46	268.764,30	2.021.411,79	0,00	56.410.698,97
II. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	94.100.042,41	12.902,10	0,00	0,00	94.112.944,51
	94.100.042,41	12.902,10	0,00	0,00	94.112.944,51
	152.263.388,87	281.666,40	2.021.411,79	0,00	150.523.643,48

	Kumulierte Abschreibungen
	01.01.2020	Zugänge	Abgänge	Zuschreibungen	31.12.2020
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten	10.000.796,10	1.111.812,51	943.320,51	7.834,23	10.161.453,87
2. Grundstücke ohne Bauten	22.168,59	0,00	0,00	0,00	22.168,59
3. Betriebs- und Geschäftsausstattung	103.376,35	17.667,78	3.601,33	0,00	117.442,80
4. Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	10.126.341,04	1.129.480,29	946.921,84	7.834,23	10.301.065,26
II. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	10.126.341,04	1.129.480,29	946.921,84	7.834,23	10.301.065,26

	Buchwert
	31.12.2020	31.12.2019
	EUR	EUR
I. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten	45.749.039,09	47.908.274,61
2. Grundstücke ohne Bauten	10.500,00	10.500,00
3. Betriebs- und Geschäftsausstattung	84.629,52	101.113,25
4. Anlagen im Bau	265.465,10	17.117,56
	46.109.633,71	48.037.005,42
II. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	94.112.944,51	94.100.042,41
	94.112.944,51	94.100.042,41
	140.222.578,22	142.137.047,83

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2020

Grundlagen des Unternehmens

Geschäftsmodell

Die TAG Wohnungsgesellschaft Sachsen mbH, Hamburg (im Folgenden "TAG Sachsen" oder die "Gesellschaft" genannt), ist ein auf den Wohnimmobiliensektor konzentriertes Immobilienunternehmen mit Sitz in Hamburg.

Die Anteile an der Gesellschaft werden zu 100 % von der TAG Potsdam-Immobilien GmbH, Hamburg, ("TAG Potsdam") gehalten.

Die Gesellschaft ist vollständig in den Teilkonzern der TAG Potsdam und damit in den Konzern der TAG Immobilien AG, Hamburg, (im Folgenden "TAG") eingebunden. Die Führung sowie das operative Geschäft der Gesellschaft erfolgen durch die Vorstände, die in Personalunion Geschäftsführer der Gesellschaft sind, bzw. durch die Mitarbeiter der TAG.

Das immobilienwirtschaftliche Engagement erstreckt sich im Wesentlichen auf Wohnimmobilien in verschiedenen Regionen Sachsens, schwerpunktmäßig Döbeln (Region Chemnitz), Leipzig und Dresden. Die Gesellschaft bewirtschaftete zum 31. Dezember 2020 insgesamt 1.069 (Vorjahr: 1.138) Wohn- und Gewerbeeinheiten.

Die Gesellschaft fungiert als Zwischenholding und betreibt darüber hinaus eigenes operatives Geschäft als bestandshaltende Immobiliengesellschaft. Als solche konzentriert sich die TAG Sachsen auf die zielgerichtete Entwicklung und Optimierung des bestehenden Portfolios durch aktives Immobilienmanagement. Im Mittelpunkt stehen insbesondere die langfristige Reduzierung des Leerstands, die Realisierung von Mieterhöhungspotentialen im Rahmen von Neuvermietungen sowie die Festigung der Mieter*innenbindung durch stetige Verbesserung der Services, Kundennähe insbesondere durch lokale Verwaltungseinheiten und Investitionen in Immobilienbestände mit Entwicklungs- und Ertragspotential.

Objekte an Einzelstandorten bzw. für die Gesellschaft wirtschaftlich nicht attraktive Immobilien werden zum Verkauf angeboten, um so den Bestand weiter zu optimieren.

Steuerungssystem

Die Gesellschaft setzt zur Kontrolle der Geschäftstätigkeit ein laufend aktualisiertes Steuerungssystem ein, welches auf zwei operativen Kennzahlen basiert:

- Entwicklung der Mieten (Nettomieterlöse)

Für die Beurteilung wird die Entwicklung der sogenannten Nettomieterlöse in absoluten Größenordnungen auf Ebene der Gesellschaft ermittelt. Die Nettomieterlöse bilden die Summe aus den Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung ohne die Erträge aus umlegbaren Nebenkosten (Mietumlage) und den sonstigen Mieterlösen (i.d.R. Kostenerstattungen). Die Entwicklung des Indikators gibt Aufschluss über den Stand der zu erreichenden Ziele beim Mietwachstum.

- Entwicklung des Leerstands

Der Leerstand wird ermittelt als das Verhältnis aus nicht vermieteten Quadratmetern zu den Gesamtquadratmetern an Wohn- beziehungsweise Gewerbefläche. Dabei wird unternehmensintern unterschieden zwischen der Entwicklung des Leerstands für die Wohneinheiten (das heißt ohne Gewerbeflächen und ohne Effekte aus An- und Verkäufen des Geschäftsjahres) und der Entwicklung des Leerstands für das Gesamtportfolio. Die Leerstandsquote dient als Indikator für die Effektivität von Modernisierungs- und Vermietungsaktivitäten sowie für Umsetzungserfolge von Quartiersentwicklungskonzepten. Der Leerstandsabbau geht als weiterer Werttreiber in die Entwicklung des Mietwachstums ein. Für die Unternehmenssteuerung ist die Entwicklung des Leerstands für die Wohneinheiten die bedeutsame Steuerungskennzahl zur Beurteilung der Leerstandsentwicklung.

Ergänzend wird das bereinigte Vorsteuerergebnis als bedeutsame Steuerungskennzahl herangezogen, das jährlich im Rahmen des Jahresabschlusses ermittelt wird. Das bereinigte Vorsteuerergebnis i.S. der Steuerungskennzahl wird ohne Ergebnisse aus Beteiligungen und ohne nicht jährlich wiederkehrende Effekte, zum Beispiel aus Bewertungsergebnissen, sowie ohne Berücksichtigung von An- und Verkaufstransaktionen ermittelt.

Gesellschaftliche Rahmenbedingungen und ihr Einfluss auf den Wohnimmobilienmarkt

Die deutsche Volkswirtschaft durchlebte im vergangenen Jahr aufgrund der Covid-19-Pandemie eine schwere Rezession, vergleichbar mit der Wirtschafts- und Finanzkrise in den Jahren 2008 und 2009. Im Jahr 2020 ist das Bruttoinlandsprodukt um 5,0% zurückgegangen. Der Arbeitsmarkt entwickelte sich dabei trotz des Teil-Lockdowns unterjährig vergleichsweise stabil. Der seit November 2020 andauernde neue Lockdown bewirkt eine erhebliche Verlangsamung der wirtschaftlichen Dynamik in Deutschland, die Bundesregierung senkt daher im Januar 2021 ihre Prognosen im Jahreswirtschaftsbericht in Bezug auf das BIP für das laufende Jahr von 4,4% auf 3,0%, bezüglich der Arbeitslosenquote wird ein leichter Rückgang von 5,9% auf 5,8% im Jahresverlauf 2021 prognostiziert (BMWi, PM 14.1.21).

Vor diesem Hintergrund hält die Diskussion um staatliche Kontrolle bzw. politische Einflussnahme auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt in Form von Mietenregulierung weiterhin an. Um Wohnraum für die Bevölkerung erschwinglicher zu machen und ein bezahlbares Mietniveau zu halten, werden Maßnahmen wie die Mietpreisbremse oder der Mietendeckel in angespannten Wohnungsmärkten wie beispielsweise Berlin eingesetzt. Dies könnte zur Folge haben, dass Vermieter*innen weniger Anreize haben, in Instandhaltungsmaßnahmen oder die Modernisierung von Wohnungen zu investieren, was sich negativ auf die Wohnqualität auswirkt. Eine regulierte Obergrenze für Mieten wirkt sich daneben auf die Attraktivität der Renditen aus und könnte Investor*innen vom Eintritt in den Vermietungsmarkt abhalten (Quelle: OECD 2021 "Building for a better tomorrow: Policies to make housing more affordable", Employment, Labour and Social Affairs Policy Briefs).

Die Dynamik der Mietpreise in den TOP-Standorten lässt bereits seit 2017 etwas nach. So legten die Erstbezugs- und die Bestandsmieten im laufenden Jahr um rund 3% zu, während es 2017 noch mehr als 8% waren. Ursächlich hierfür sind ein abnehmender Einwohnerzuwachs in den Metropolen, das bereits hohe Mietniveau sowie eine höhere Wohnungsbautätigkeit. Wurden vor zehn Jahren in Deutschland noch rund 50.000 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt, hat sich dieser Wert mittlerweile verdreifacht (Quellen: Immobilienmanager, "Studie: Immobilienmarkt insgesamt robust").

Ein Anstieg der kurzfristigen Zinssätze bis 2023 wird nicht erwartet, was für die Immobilienmärkte weiterhin von Vorteil ist. Die Zentralbanken halten an einer längerfristigen niedrigen Zinspolitik fest und tätigen bedeutende Anlagenkäufe, um die Zinssätze auf einem historisch niedrigen Niveau zu halten. Daraus folgend bleiben die Preise für Wohneigentum auf einem stabilen hohen Niveau und die Attraktivität für Anlegerinnen ungebrochen hoch, da die Finanzierung weiterhin günstig ist. Laut dem aktuellen EMEA Mid-Year Outlook 2020 Report von OBRE, dem national wie international führenden Immobilien-Spezialisten, soll das Vor-Krisen-Investitionsniveau im Jahr 2022 wieder erreicht werden.

Aus unserer Sicht sind bei den gesellschaftlichen Rahmenbedingungen, die den Wohnimmobilienmarkt unmittelbar beeinflussen, weiterhin die regulatorischen Aspekte von Bedeutung, insbesondere die hieraus resultierenden Risiken. Diesbezüglich wird auf den noch folgenden Abschnitt "Prognose-, Chancen- und Risikobericht - Regulatorische Risiken" verwiesen.

Wirtschaftsbericht

Gesamtwirtschaftliche Lage

Entwicklung des deutschen Immobilien- bzw. Wohnimmobilienmarktes

Das vergangene Jahr 2020 wird in den Analysen führender Immobiliendienstleister, wie Savills Deutschland, EY Deutschland oder Jones Lang LaSalle Germany (JLL), als in Teilen sehr gutes Jahr bezüglich des Transaktionsvolumens auf dem deutschen Immobilienmarkt beschrieben. Laut Savills liegt das Gesamtinvestment mit EUR 78,6 Mrd. rund 14% unter dem Vorjahr (durch den Rückgang von 20% auf dem Gewerbeimmobilienmarkt auf EUR 58,8 Mrd.), aber mit rund EUR 19,7 Mrd. lag das Investment in Wohnimmobilien wieder auf Rekordhöhe und war das zweitumsatzstärkste seit 2015 (gezählt wurden Transaktionen ab 50 Wohnungen). Diese Entwicklung belegt die ungebrochene Attraktivität des deutschen Immobilienmarktes, insbesondere bei Wohnimmobilien, da sich diese vor dem Hintergrund der Covid-19-Pandemie mit äußerst geringen Mietausfällen als krisensicher und stabil erwiesen haben.

Im Hinblick auf den Wohnimmobilienmarkt stieg das Interesse der Investorinnen das fünfte Jahr in Folge mit Volumenangaben zwischen EUR 19,7 Mrd. (Savills Investmentmarkt Deutschland, Januar 2021, PM 8.1.2021), EUR 20,3 Mrd. (EY Deutschland) bzw. EUR 21,7 Mrd. (JLL PM 7.1.2021) - abhängig von der Transaktionsgrößenzählung - im Vergleich zu 2019 um 8% bis 12%. Die Anzahl der gehandelten Wohneinheiten ist mit 150.600 (Savills) bzw. 164.500 (JLL) im Vorjahresvergleich (2019 zwischen 130.500 und 118.000) gestiegen.

Laut Savills Analyse zum deutschen Investmentmarkt führt auf der Suche nach langfristig stabilen Erträgen für viele Investorinnen kein Weg mehr an Wohnimmobilien vorbei. Da Wohnimmobilien im Zuge der Pandemie bei vielen Nutzern an Bedeutung gewonnen haben dürften, könnte die Wohnflächennachfrage strukturell wachsen. Diese Annahme dürfte in Kombination mit der bereits unter Beweis gestellten Stabilität der Mieterträge dafür sorgen, dass noch mehr Investorinnen auf Wohnimmobilien setzen. Deutschland als einer der weltweit liquidesten und etabliertesten Märkte könne dabei in besonderem Maße Nachfrage anziehen. Für 2021 ist daher erneut mit einem hohen Transaktionsvolumen zu rechnen.

Mit einem Anteil von rund 80% (90% im Vorjahr) waren erneut deutsche Investorinnen führend im Marktgeschehen, aber auch internationale Käufer setzten auf Investitionen im Bereich Wohnen, nicht zuletzt wegen der strukturellen Veränderungen im Zuge der Pandemie und einer zukünftig erwarteten vermehrten Nutzung von Home-Office.

Auf Käuferseite sind laut JLL vor allem Offene Spezialfonds (rund EUR 1,7 Mrd.), Asset/ Fonds Manager (rund EUR 1,1 Mrd.) sowie kommunale, gemeinnützige Wohnungsunternehmen (rund EUR 850 Mio.) zu nennen. Daneben war das Gesamttransaktionsvolumen maßgeblich von der Übernahme der Adler Real Estate AG durch die ADO Properties SE (nunmehr firmierend als "Adler Group S.A.") mit einem Volumen von rund EUR 6 Mrd. und ca. 58.000 Einheiten geprägt.

Da Wohnimmobilien auch in Krisenzeiten bei vielen Investor*innen aufgrund ihrer Stabilität hinsichtlich der Mieterträge und damit planbaren Cashflows und ihrer langfristigen Wachstumspotenziale im Fokus stehen, ist nach Auffassung von Savills und JLL auch künftig von einer hohen Nachfrage auszugehen. Deutschland als einer der weltweit liquidesten Märkte wird dabei in besonderem Maße Nachfrage anziehen. Für 2021 ist daher erneut mit einem hohen Transaktionsvolumen zu rechnen.

Entwicklung der einzelnen Regionen

Die nachfolgenden Daten des aktuell vorliegenden Zeitraums sowie die Daten des vergleichbaren Vorjahreszeitraums basieren auf der Gemeinde- bzw. Ländercode Recherche durch Wüest Partner Deutschland sowie den Daten der statistischen Ämter des Bundes und der Länder.

Neue Bundesländer

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) veröffentlicht mit dem IW-Report 20/2020 eine Studie zu deutschen Aufsteigerregionen, also Regionen, die sich ausgehend von einem unterdurchschnittlichen Ausgangsniveau überdurchschnittlich entwickelt haben. Ostdeutsche Regionen waren hierbei überrepräsentiert.

Berücksichtigt wurden bei der Konvergenzanalyse die Standortfaktoren Arbeitslosenquote, Kaufkraft, Durchschnittsalter, Breitbandausbau, Bevölkerungsdichte sowie private und kommunale Verschuldung. Insgesamt zeigen viele Regionen in Ostdeutschland eine sehr gute Entwicklung, insbesondere in Bezug auf die Arbeitsmarktentwicklung. Möglicherweise könnte die Corona-Krise den Konvergenzprozess sogar unterstützen. Denn während etwa in Süddeutschland viele Menschen in besonders gefährdeten Branchen arbeiten, ist der Branchenmix in vielen ostdeutschen Regionen eher unauffällig.

Region Chemnitz

Chemnitz ist die drittgrößte Stadt Sachsens und einer der führenden Industrie- und Technologiestandorte Deutschlands. Branchen wie die Automobilzulieferindustrie und der Maschinenbau sind Wachstumsmotoren für die Wirtschaft.

Ausgewählte Daten Chemnitz (Stadt)

BIP Mrd. EUR	Bevölkerung / Einwohner	Arbeitslosenquote	Median Angebotsmiete (Bestand)	Ø Kaufpreis (Bestand)
8,9 (2018)	0,2 Mio. (2019)	7,3% (2020)	5,10 EUR/m ² (Q4 2019-Q3 2020)	1.047 EUR/m ² (Q4 2019-Q3 2020)
8,6 (2017)	0,2 Mio. (2018)	6,3% (2019)	5,07 EUR/m ² (Q4 2018-Q3 2019)	1.140 EUR/m ² (Q4 2018-Q3 2019)

Region Dresden

Dresden zählt zu den führenden Wirtschaftsstandorten in Deutschland. Die Bevölkerung wächst und die Kaufkraft der Haushalte steigt. Zur Attraktivität trägt unter anderem die Hochschule und als Wirtschaftssektor speziell der Bereich der erneuerbaren Energien bei. Die Stadt hat sich zu einem Spitzenstandort in den Kompetenzfeldern Mikroelektronik, Nanotechnologie, Neue Werkstoffe sowie Life Sciences entwickelt. Im gesamten Stadtgebiet kann mittlerweile ein Angebotsmangel an Wohnungen verzeichnet werden, was sich in höheren Mietpreisen widerspiegelt.

Ausgewählte Daten Dresden (Stadt)

BIP Mrd. EUR	Bevölkerung / Einwohner	Arbeitslosenquote	Median Angebotsmiete (Bestand)	Ø Kaufpreis (Bestand)
22,4 (2018)	0,6 Mio. (2019)	6,2% (2020)	7,70 EUR/m ² (Q4 2019-Q3 2020)	2.397 EUR/m ² (Q4 2019-Q3 2020)
21,5 (2017)	0,6 Mio. (2018)	5,3% (2019)	7,63 EUR/m ² (Q4 2018-Q3 2019)	2.450 EUR/m ² (Q4 2018-Q3 2019)

Region Leipzig

Leipzig, die sächsische Universitäts- und Messestadt, bündelt vielfältige Aktivitäten, um die wirtschaftliche Leistungskraft der Stadt kontinuierlich zu steigern. Mit dieser Wirtschaftsstrategie setzt Leipzig auf ausgewählte Zukunftsbranchen: Automobil- und Zulieferindustrie, Gesundheitswirtschaft und Biotechnologie, Energie- und Umwelttechnik, Logistik und Medien und Kreativwirtschaft. Wirtschaftlich starke Branchen, unter anderem sind BMW und Porsche aus der Automobilindustrie vertreten, machen den Standort besonders zukunftsfähig. Vor allem junge Menschen schätzen die Attraktivität von Leipzig.

Ausgewählte Daten Leipzig (Stadt)

BIP Mrd. EUR	Bevölkerung / Einwohner	Arbeitslosenquote	Median Angebotsmiete (Bestand)	Ø Kaufpreis (Bestand)
21,5 (2018)	0,6 Mio. (2019)	7,7% (2020)	7,03 EUR/m ² (Q4 2019-Q3 2020)	2.192 EUR/m ² (Q4 2019-Q3 2020)
20,7 (2017)	0,6 Mio. (2018)	5,9% (2019)	6,98 EUR/m ² (Q4 2018-Q3 2019)	2.200 EUR/m ² (Q4 2018-Q3 2019)

Geschäftsverlauf und Lage der Gesellschaft

Auswirkungen der Covid19-Pandemie auf den operativen Geschäftsverlauf

Seit Januar 2020 breitet sich das sog. "Coronavirus" weltweit aus, die Weltgesundheitsorganisation ("WHO") hat am 30. Januar 2020 den internationalen Gesundheitsnotstand ausgerufen. Seit dem 11. März stuft die WHO die Verbreitung des Virus als Pandemie ("Covid-19-Pandemie") ein. Diese Entwicklung hat nicht nur Auswirkungen auf die Gesundheit vieler Menschen, sondern auch Folgen für die Wirtschaft und für uns als Wohnimmobilienunternehmen.

Wohnen ist ein Grundbedürfnis. Als großes Wohnungsunternehmen sind wir uns unserer unternehmerischen Verantwortung bewusst. Wir wissen, dass unser Handeln Einfluss auf Gesellschaft, Umwelt und Wirtschaft hat. Die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum war schon immer unser Kerngeschäft. Insofern ist Nachhaltigkeit traditionell in unserem unternehmerischen Handeln verankert. Die Covid-19-Pandemie ist für uns alle eine besondere Herausforderung und wir als Wohnungsunternehmen tragen dabei Verantwortung. Dies gilt gerade auch gegenüber unseren Mieter*innen, denen wir in dieser schwierigen Situation ein gesichertes Zuhause und guten Service bieten wollen. Soziales Engagement, das wir seit Jahren in vielen unserer Wohnquartiere betreiben, ist in dieser Zeit wichtiger denn je. Freiwillig haben wir daher in der Zeit von März bis Juni 2020 auf Mieterhöhungen durch Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, Kündigungen aufgrund von Einnahmenausfällen wegen der Covid-19-Pandemie und auf entsprechende Räumungen von bewohnten Wohnungen verzichtet. Unsere Teams im Forderungsmanagement verstehen sich seit jeher als Schuldnerberater und haben das Ziel, Mietschuldnern so zu helfen, dass sie in ihrer Wohnung weiter wohnen können. Sie bieten auch in dieser Zeit Ratenzahlungen und Stundungsvereinbarungen an und helfen bei der Beantragung von staatlichen Zuschüssen weiter.

Insgesamt konnten wir im Geschäftsjahr 2020 keine wesentlichen Auswirkungen auf unseren Geschäftsverlauf feststellen. Die Beobachtung der Werthaltigkeit von Forderungen - und damit im Zusammenhang stehend - der Ausfall von Forderungen, Wertberichtigungen oder Mietkonzessionen ergaben im Berichtsjahr keine für unser Geschäft wesentlichen Effekte. Soweit Auswirkungen für die Berichterstattung relevant sind, gehen wir in den jeweiligen Kapiteln gesondert darauf ein.

Geschäftsverlauf

Die operative Geschäftsentwicklung der TAG Sachsen stellte sich im Berichtsjahr zufriedenstellend dar. Die Nettomieterlöse sind aufgrund der Sacheinlage des überwiegenden Teils ihres Immobilienvermögens in eine Tochtergesellschaft im Geschäftsjahr 2019 erwartungsgemäß gesunken und belaufen sich auf EUR 5,0 Mio. (Vorjahr: EUR 10,4 Mio.) und liegen damit innerhalb der für das Geschäftsjahr 2020 prognostizierten Bandbreite von EUR 3,8 Mio. bis EUR 5,6 Mio.

Für den Leerstand im Wohnportfolio wurde für das Geschäftsjahr 2020 ein leichter Rückgang gegenüber dem Geschäftsjahr 2019 prognostiziert. Per 31. Dezember 2020 beläuft sich der Leerstand der Wohneinheiten der TAG Sachsen auf 6,7 % und liegt fluktuationsbedingt somit leicht über dem Leerstand von 6,1 % des Vorjahres. Der Leerstand des Gesamtportfolios hat sich mit 8,9 % gegenüber dem Vorjahreswert von 8,2 % ebenfalls erhöht.

Die Gesellschaft prognostizierte ein bereinigtes Vorsteuerergebnis von EUR 0,0 Mio. bis EUR 1,0 Mio. Mit einem bereinigten Vorsteuerergebnis von EUR -0,9 Mio., dessen Berechnung nachfolgend dargestellt ist, wurde diese Prognose nicht erreicht. Die Abweichung resultiert insbesondere aus nicht-aktivierungsfähigen Investitionen und Instandhaltungsmaßnahmen, die mit EUR 1,9 Mio. deutlich über den budgetierten Instandhaltungsaufwendungen von EUR 0,7 Mio. lagen.

Überleitungsrechnung in Mio. EUR	2020
Jahresfehlbetrag	-0,7
Verkaufsergebnis	-0,4
Bewertungsergebnis	0,2
Bereinigtes Vorsteuerergebnis	-0,9

Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Ertragslage

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung reduzierten sich, im Wesentlichen aufgrund der im Vorjahr erfolgten Sacheinlage von Immobilien in eine Tochtergesellschaft, auf EUR 7,0 Mio. (Vorjahr: EUR 15,5 Mio.). Die Nettomieterlöse reduzierten sich entsprechend auf EUR 5,0 Mio. (Vorjahr EUR 10,4 Mio.).

Die durchschnittliche Nettokaltmiete im Wohnportfolio liegt mit EUR 6,13 EUR/m ² über dem Niveau des Vorjahres (Vorjahr EUR 5,91 EUR/m ² ).

In den Aufwendungen aus der Hausbewirtschaftung sind im Wesentlichen Betriebskosten von EUR 1,6 Mio. (Vorjahr: EUR 3,9 Mio.) und Instandhaltung von EUR 1,9 Mio. (Vorjahr: EUR 2,3 Mio.) enthalten.

Die Bestandsminderung betrug EUR 0,9 Mio. (Vorjahr: EUR 2,2 Mio.).

Das Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung unter Berücksichtigung von Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung, Bestandsveränderungen und Aufwendungen aus der Hausbewirtschaftung betrug EUR 2,6 Mio. (Vorjahr: EUR 7,2 Mio.).

Aus Verkäufen von Immobilien des Anlagevermögens erzielt die Gesellschaft Erträge von EUR 0,4 Mio. (Vorjahr: EUR 0,4 Mio.).

Die planmäßigen Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des Anlagevermögens betragen EUR 0,9 Mio. (Vorjahr: EUR 2,0 Mio.). Darüber hinaus wurden auf Basis der Bewertung durch einen Sachverständigen außerplanmäßige Abschreibungen auf Immobilien des Anlagevermögens von EUR 0,2 Mio. (Vorjahr: EUR 0,1 Mio.) vorgenommen.

Personal- und Verwaltungskosten werden im Umlageverfahren durch die TAG belastet und betragen von EUR 0,7 Mio. (Vorjahr: EUR 1,3 Mio.). Sie stellen den wesentlichen Teil der sonstigen betrieblichen Aufwendungen von EUR 0,8 Mio. (Vorjahr: EUR 1,5 Mio.) dar.

Die Gesellschaft weist ein negatives Zinsergebnis von EUR 2,0 Mio. (Vorjahr: EUR 1,6 Mio.) aus. Der Anstieg betrifft insbesondere verbundene Unternehmen aufgrund der Abführung des Ergebnisses des Vorjahres. Die durchschnittliche Zinshöhe der Darlehen von Kreditinstituten konnte zum Stichtag auf 2,0 % (Vorjahr: 2,3 %) reduziert werden.

Die Gesellschaft hat das Geschäftsjahr 2020 mit einem Ergebnis vor Verlustübernahme in Höhe von EUR -0,7 Mio. (Vorjahr: Gewinnabführung: EUR 32,4 Mio.) abgeschlossen.

Vermögens- und Finanzlage

Die Bilanzsumme ist leicht gesunken und beträgt EUR 143,0 Mio. (Vorjahr EUR 145,1 Mio.). Das Anlagevermögen bildet mit 98,1 % (Vorjahr: 97,9 %) den Schwerpunkt des Vermögens.

Die Gesellschaft hat in ihrem Portfolio im Jahr 2020 Investitionen für laufende Instandhaltung und Modernisierungen in Höhe von insgesamt EUR 2,2 Mio. (Vorjahr: EUR 7,2 Mio.) vorgenommen. Hiervon entfielen neben den ergebniswirksam erfassten Instandhaltungen EUR 0,3 Mio. (Vorjahr: EUR 6,2 Mio.) auf aktivierungsfähige Modernisierungsmaßnahmen.

Das Finanzanlagevermögen liegt mit EUR 94,1 Mio. auf dem Niveau des Vorjahres und enthält die Anteile an der Tochtergesellschaft.

Die bilanzielle Eigenkapitalquote liegt unverändert bei 3,5 %.

Die Finanzlage der Gesellschaft ist analog dem Vorjahr durch langfristig gebundene Vermögensgegenstände und Finanzierungsmittel geprägt. Das Anlagevermögen ist zu 49,0 % (Vorjahr: 45,9 %) durch Eigenkapital und lang- und mittelfristige Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten finanziert. Es bestehen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr von EUR 2,8 Mio. (Vorjahr: EUR 2,4 Mio.), über einem Jahr und bis zu fünf Jahren von EUR 38,4 Mio. (Vorjahr: EUR 13,4 Mio.) und über fünf Jahren von EUR 25,3 Mio. (Vorjahr: EUR 46,8 Mio.). Sämtliche Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind wie im Vorjahr mit Grundpfandrechten besichert.

Die TAG Sachsen ist in das Cashpool-System der TAG Immobilien AG integriert und verfügt über ausreichend Liquidität. Die in der Gesellschaft gehaltenen liquiden Mittel sind von untergeordneter Bedeutung. Das aus der Hausbewirtschaftung erzielte Rohergebnis übersteigt die laufenden Zinsaufwendungen und generiert somit positive Cashflows. Die Fähigkeit der Gesellschaft, ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen, war im Geschäftsjahr 2020 jederzeit gesichert.

Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage

Die Entwicklung der Vermögens-, Finanz-, und Ertragslage im abgelaufenen Geschäftsjahr ist bezogen auf die Entwicklung der operativen Kennzahlen als zufriedenstellend zu beurteilen. Das erzielte Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung übersteigt die laufenden Zinsaufwendungen und generiert positive Cashflows. Die Eigenkapitalquote liegt mit 3,5 % (Vorjahr: 3,5 %) auf dem Niveau des Vorjahres. Die Gesellschaft ist in das Cashpool-System der TAG integriert und verfügt über ausreichend Liquidität.

Nachtragsbericht

In Bezug auf die Nachtragsberichterstattung wird auf die Ausführungen im Anhang verwiesen.

Prognose-, Chancen- und Risikobericht

Proanosebericht

Voraussichtliche wirtschaftliche Rahmendaten

Vor dem Hintergrund der noch immer andauernden Covid-19-Pandemie sind Prognosen zu den künftigen wirtschaftlichen Rahmendaten mit erheblichen Unsicherheiten behaftet. Für Deutschland wird für das Jahr 2021 ein Wachstum des Bruttoinlandsproduktes von 3,0% erwartet, die Arbeitslosenquote soll sich von aktuell 5,9% auf 5,8% bewegen (BMWi, PM 14.1.21). Diese Prognosen sind unter der Annahme erstellt, dass die zum Teil starken Einschränkungen, die die Wirtschaft in Europa durch die Pandemie gegenwärtig erfährt, im Verlauf des Jahres 2021 deutlich oder sogar vollständig entfallen und die Volkswirtschaften sich damit relativ zeitnah auf dem Weg der wirtschaftlichen Erholung befinden. Eine noch länger andauernde Pandemie und damit eine ggf. mehrjährige schwere wirtschaftliche Rezession werden derzeit nicht erwartet.

Bezogen auf die Mieten und Leerstände rechnen wir auf Basis der trotz der Covid-19-Pandemie sehr stabilen Entwicklung des deutschen Wohnimmobilienmarktes auch in 2021 mit einer Fortsetzung des positiven Trends der vergangenen Geschäftsjahre, das heißt einer weiter sehr guten Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum in den von uns bewirtschafteten Regionen.

Ein Ende des sehr niedrigen Zinsniveaus ist nach unserer Einschätzung derzeit weiterhin nicht in Sicht. Dies gilt umso mehr, als angesichts des pandemiebedingt europaweit stark erhöhten Schuldenstands Zentralbanken unseres Erachtens kaum kurzfristig Schritte unternehmen werden, die zu einem wesentlichen Anstieg des Zinsniveaus führen. Die Entwicklung im Bereich der Finanzierungsmargen bleibt abzuwarten. Auch wenn aktuell für Immobilienfinanzierungen nahezu die Level vor Beginn der Pandemie wieder erreicht sind, so könnten sich sowohl Bank- als auch Kapitalmarktfinanzierungen bei tatsächlich länger andauernder Rezession verteuern, wenngleich wir hier keine wesentlichen nachteiligen Entwicklungen erwarten.

Prognose für das Geschäftsjahr 2021

Der nachfolgende Abschnitt sollte im Zusammenhang mit den anderen Kapiteln in diesem Lagebericht gelesen werden. Die in diesem Prognosebericht enthaltenen zukunftsgerichteten Aussagen basieren auf Einschätzungen und Schlussfolgerungen aus den zum jetzigen Zeitpunkt vorliegenden Informationen. Die Aussagen stützen sich auf eine Reihe von Annahmen, die sich auf zukünftige Ereignisse beziehen. Zukunftsgerichtete Aussagen unterliegen Risiken und Unsicherheiten, aufgrund derer die tatsächlichen Ergebnisse erheblich von jenen abweichen können, die in den zukunftsgerichteten Aussagen dargestellt sind. Eine Vielzahl dieser Risiken und Unsicherheiten hängt mit Faktoren zusammen, die die TAG weder kontrollieren, beeinflussen noch genau einschätzen kann. Dies betrifft zum Beispiel zukünftige Markt- und Konjunkturbedingungen, das Verhalten anderer Marktteilnehmer, die Fähigkeit erworbene Unternehmen erfolgreich zu integrieren und erwartete Synergieeffekte zu realisieren sowie staatliche Steuergesetzgebungsverfahren.

Insbesondere sind die konkreten Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Wirtschaft, einzelne Märkte und Branchen derzeit nicht abschließend abschätzbar. Die nachfolgend dargestellten Prognosen sind in diesem Zusammenhang von hoher Unsicherheit geprägt.

Durch gezielte Investitionen und bewährte Asset Management-Konzepte sollen der Leerstand reduziert bzw. Wachstumspotenziale genutzt werden. Daher stehen die Festigung der Mieter*innenbindung durch stetige Verbesserung der Services und der Kundennähe weiterhin im Vordergrund. Insbesondere durch die laufende Entwicklung von innovativen Konzepten für Mieterinnen, die zum Beispiel auch durch die Servicegesellschaften innerhalb der TAG Konzerns umgesetzt werden, werden positive Effekte auf die Mieter*innenbindung erwartet. Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft gehen davon aus, dass eine erfolgreiche Umsetzung dieser Maßnahmen sich positiv auf Umsatz und Ertragskraft auswirken wird und mittelbar Potenzial für die Wertsteigerung ihrer Immobilien bietet.

Die Objekte der TAG Sachsen befinden sich in Lagen, die bisher insgesamt positive wirtschaftliche Wachstums- oder Entwicklungsdaten ausgewiesen haben. Die Gesellschaft geht davon aus, dass die Mieten in diesen Regionen in den nächsten Jahren insbesondere im Wohnimmobilienbereich weiter steigen werden, wie das die aktuelle Entwicklung der durchschnittlichen Nettokaltmiete auch belegt.

Die Kombination aus steigenden Mieten und sinkenden Leerständen soll auch in Zukunft für ein starkes, organisches Wachstum sorgen.

Für 2021 wird ein vergleichbarer Leerstand im Wohnportfolio gegenüber dem aktuellen Niveau erwartet. Die Nettomieterlöse werden in etwa auf dem aktuellen Niveau liegen und rund EUR 4,9 Mio. bis EUR 5,4 Mio. betragen. Das bereinigte Vorsteuerergebnis wird in einer Größenordnung von EUR -0,2 Mio. bis EUR 0,8 Mio. geplant.

Chancen- und Risikobericht

Risikomanagement

Die TAG hat ein zentrales Risikomanagementsystem implementiert, das die Identifizierung, Messung, Steuerung und Überwachung aller den Konzern betreffenden wesentlichen Risiken sicherstellen soll. Mit diesem Risikomanagementsystem sollen Gefährdungspotenziale verringert, der Bestand gesichert sowie die erfolgreiche Weiterentwicklung des TAG Konzerns unterstützt werden. Der Vorstand der TAG ist für die durchgängige und angemessene Organisation des Risikomanagementprozesses verantwortlich. Um Risiken zu erkennen, beobachtet die TAG sowohl das gesamtwirtschaftliche Geschehen als auch die Entwicklung der Immobilien- und Finanzbranche. Darüber hinaus werden interne Prozesse laufend überwacht. Das Konzerncontrolling und die Interne Revision unterstützen den Vorstand und die berichtspflichtigen Organisationseinheiten methodisch durch wiederkehrende interne Berichtskontrollen.

Die Gesellschaft ist in das Risikomanagementsystem der TAG integriert.

Marktrisiken

Umfeld- und Branchenrisiken

Der deutsche Immobilienmarkt ist von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und der Nachfrage nach Immobilien in Deutschland abhängig. Die Nachfrage nach Immobilien wird insbesondere durch die demografische Entwicklung, den Arbeitsmarkt, private Verschuldungsgrade und Realeinkommen sowie die Aktivität von internationalen Investor*innen in Deutschland beeinflusst und ist wesentlich von der regionalen Lage abhängig. Ein wesentlicher Faktor ist speziell das steuerliche Umfeld, in dem steuerungspolitische Instrumente wie Sonderabschreibungen, Befreiungstatbestände für Ertragsteuern und die Grunderwerbsteuer sowie schenkungs- und erbschaftsteuerliche Begünstigungen die Nachfrage nach Immobilien beeinflussen.

Die Gesellschaft ist einem intensiven Wettbewerb ausgesetzt. Insbesondere bei der Akquisition von Immobilienportfolios konkurriert der TAG Konzern mit Immobiliengesellschaften, Immobilienfonds und anderen institutionellen Investorinnen, die teilweise über große finanzielle Ressourcen oder weitere strategische Vorteile verfügen können. Es besteht insofern das Risiko, dass der TAG Konzern und damit die Gesellschaft sich im Wettbewerb nicht behaupten oder nicht hinreichend gegenüber ihren Wettbewerbern absetzen kann und damit geplante Akquisitionen nicht umsetzen kann.

Im Hinblick auf künftige Instandhaltungs- und Bau- beziehungsweise Modernisierungsmaßnahmen besteht das Risiko, dass die Handwerker- und Baubranche derzeit in vielen Fällen nicht über ausreichend Kapazitäten verfügt, um die entsprechenden Aufträge zeitnah abzuarbeiten. Dies kann im Hinblick auf die von der Gesellschaft geplanten Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu zeitlichen Verzögerungen und, als Folge der hohen Nachfrage, zu nicht geplanten Preissteigerungen führen.

Die Konzentration der Geschäftstätigkeit der Gesellschaft auf einzelne Regionen innerhalb Deutschlands kann darüber hinaus zu einer Abhängigkeit von regionalen Marktentwicklungen und zu Expansionsrisiken führen. Dies betrifft insbesondere die ostdeutschen Bundesländer, in denen sich der wesentliche Teil des Immobilienbesitzes der Gesellschaft befindet.

Mit der strategischen Ausrichtung des TAG Konzerns auf dynamische Ballungszentren und ausgewählte weitere Standorte werden diese Risiken begrenzt. Durch ausgewählte Zukäufe von Wohnimmobilien wird darüber hinaus die Konzentration auf ein hochwertiges und renditestarkes Portfolio gestärkt. Zur Vorbereitung von Akquisitionsentscheidungen werden die allgemeine und regionale Marktentwicklung permanent beobachtet sowie die angebotenen Liegenschaften im Hinblick auf den Zustand der Objekte, deren Lage und Mieten eingehend analysiert. Zur Bewertung von Ertragspotenzialen, Synergien sowie Miet- und Kostenrisiken durchlaufen potenzielle Transaktionen einen gründlichen Due-Diligence-Prozess. Diese Faktoren werden in gleicher Weise für das gesamte Immobilienportfolio des TAG Konzerns ausgewertet und auch bei potenziellen Verkäufen von Beständen berücksichtigt.

Die beschriebenen Umfeld- und Branchenrisiken werden als gering angesehen. Auch wenn die Eintrittswahrscheinlichkeit für das Risiko zeitlicher Verzögerungen und erhöhter Preise durch Kapazitätsengpässe bei Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen aus unserer Sicht hoch ist, so sind die diesbezüglichen Aktivitäten der Gesellschaft doch im Vergleich zur Branche wenig umfangreich. Zudem wird diesem Risiko bereits seit einigen Jahren durch den weiteren Ausbau eines konzerneigenen Handwerkerservice begegnet. Sofern entsprechende Risiken eintreten, würde dies dazu führen, dass die im Prognosebericht (Abschnitt "Prognose für das Geschäftsjahr 2021") zuvor dargestellte erwartete Entwicklung nicht erreicht werden würde.

Regulatorische Risiken

Die Gesellschaft ist allgemeinen Risiken ausgesetzt, die sich aus der Veränderung von Rahmenbedingungen durch die Gesetzgebung oder aus anderen Vorschriften ergeben. Solche Regelungen können, neben dem Steuerrecht, insbesondere das allgemeine Mietrecht, aber auch das Baurecht, Arbeitsrecht oder Umweltrecht betreffen.

Insbesondere im Hinblick auf das künftige Mietrecht besteht derzeit ein Risiko wesentlicher nachteiliger Veränderungen für Vermieter*innen, die zum Teil schon gesetzlich umgesetzt sind. So wurden zum Jahresende 2018 neben Verschärfungen im Hinblick auf die Informationspflichten der Vermieter*innen bei der sogenannten "Mietpreisbremse" im Sinne des § 556d BGB weitere Beschränkungen im Hinblick auf die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB beschlossen, die eine Reduzierung des Prozentsatzes für die auf die Mieter*innen umzulegenden Modernisierungskosten von bisher 11 % auf nunmehr 8 % sowie bestimmte Kappungsgrenzen im Hinblick auf die sich ergebenden Mieterhöhungen vorsehen. Im Februar 2020 wurde eine Verlängerung der verschärften Mietpreisbremse beschlossen. Demnach können Mieterinnen bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse auch rückwirkend überzahlte Miete zurückverlangen. Gleichzeitig wurde eine Verlängerung der Referenzzeiträume für qualifizierte Mietspiegel nach § 558d BGB von bisher vier auf künftig sechs Jahre vorbereitet, was im Ergebnis in der gegenwärtigen Situation jährlich steigender Mieten dazu führen würde, dass in diese Mietspiegel verstärkt ältere Mietvertragsabschlüsse mit niedrigeren Mieten einfließen, sodass die sich hieraus ergebende neue Miete geringer ausfällt beziehungsweise neue Vertragsabschlüsse zeitlich später zu Mieterhöhungen führen.

Das Risiko nachteiliger Änderungen im Mietrecht wird als gering eingestuft. Auch hier ist die Eintrittswahrscheinlichkeit zwar als hoch zu bewerten, jedoch sind die wirtschaftlichen Auswirkungen für die Gesellschaft, soweit derzeit ersichtlich, nicht von wesentlicher Bedeutung, da die Investitionsschwerpunkte der Gesellschaft weder in Mieterhöhungen durch Modernisierungsumlagen noch in starken Mietsteigerungen in Ballungsgebieten, die von der Mietpreisbremse und der Entwicklung der Mietspiegel besonders abhängig sind, liegen. Alle übrigen regulatorischen und politischen Risiken werden als gering eingeschätzt. Entsprechende Entwicklungen könnten sich nachteilig auf die im Prognosebericht dargestellten Erwartungen, insbesondere hinsichtlich der Entwicklung der Nettomieterlöse, auswirken.

Das Risiko nachteiliger Änderungen im Mietrecht hat sich im Geschäftsjahr 2019 weiter konkretisiert. So hat der Berliner Senat im Juni 2019 beschlossen, für Bestandswohnungen im Bundesland Berlin innerhalb der nächsten fünf Jahre, bis auf wenige Ausnahmen, keine Mieterhöhungen mehr zuzulassen (sog. "Mietendeckel"). Im November 2020 trat die zweite Stufe des Berliner Mietendeckels in Kraft. Diese sieht Absenkungen von Bestandsmieten vor, wenn die Miete mehr als 20% über einer definierten Obergrenze liegt. Wenngleich ähnlich konkrete Beschlüsse in anderen Städten und Bundesländern gegenwärtig nicht vorliegen und auch Zweifel an der rechtlichen Zulässigkeit dieses Gesetzesvorhabens bestehen, so findet sich doch in der politischen Diskussion Unterstützung für diese und ähnliche Überlegungen, die alle eine künftig stärkere Beschränkung von Mieterhöhungen zum Ziel haben.

Die aktuellen Diskussionen konzentrieren sich aus unserer Sicht jedoch im Wesentlichen auf zwei Bereiche, nämlich die in den letzten Jahren in Großstädten stark angestiegenen Neuvermietungsmieten sowie umfangreiche Mieterhöhungen als Folge von Modernisierungsmaßnahmen. Viele Mieter*innen fürchten insofern, dass aktuelle oder zukünftige Mieten nicht mehr leistbar sind. Dem soll durch eine verschärfte Mietenregulierung entgegengewirkt werden. Die Investitionen des TAG Konzerns sowie der Gesellschaft erfolgen jedoch nicht in den großen Metropolen Deutschlands, sondern bewusst in sog. "B- und C-Standorten", d.h. in den weiteren Einzugsgebieten der Metropolen und in mittelgroßen Städten. So befinden sich zum Beispiel im Bundesland Berlin keine Wohnungen im Eigentum der Gesellschaft. Der Wohnungsbestand der Gesellschaft befindet sich ausschließlich im Bundesland Sachsen und dort fokussiert auf die Städte Leipzig und Dresden. An diesen Standorten und in diesen Regionen sind die Mieten in Relation zum Haushaltseinkommen aus unserer Sicht leistbar. So betragen zum Beispiel die Wohnkostenbelastungsquoten (Miete inklusive Nebenkosten im Verhältnis zum Haushaltseinkommen nach Steuern und Sozialabgaben) nach unserem letzten Wohnungsmarktreport Ostdeutschland 2018 in Leipzig und Dresden 23 % und Modernisierungsprogramme für bestehende Mieter werden nur in sehr eingeschränktem Umfang durchgeführt, der große Schwerpunkt der Investitionen geht in den Leerstandsabbau.

Vor diesem Hintergrund gehen wir nicht davon aus, dass die Diskussion um eine stärkere Regulierung, insbesondere um einen vollständigen Mieterhöhungsstopp auch unsere Standorte wesentlich betreffen wird. Wenngleich wir die Wahrscheinlichkeit als gering einschätzen, besteht dennoch ein Risiko, dass auch die Gesellschaft im Falle einer bundesweiten strengeren Regulierung der Mieten zukünftig nicht mehr oder nur noch eingeschränkt in der Lage ist, ihre Mieten zu erhöhen. Dies würde zwar den Bestand der Gesellschaft nicht gefährden, könnte jedoch wesentliche Nachteile für die in der Prognose dargestellte künftige Entwicklung der Nettomieterlöse haben.

Leistungswirtschaftliche Risiken

Vermietungsrisiken

Ein erheblicher Leerstand sowie der Ausfall oder eine Reduzierung der Mieteinnahmen können zu Einnahmeausfällen führen und verursachen zusätzlich Kosten, die gegebenenfalls nicht auf Mieterinnen umgelegt werden können. Ein Anstieg des Leerstands kann sich aufgrund einer künftig geringeren Nachfrage nach Wohnraum ergeben, wenn zum Beispiel in einzelnen Regionen die Anzahl der Haushalte zurückgeht, sei es aufgrund demografischer Entwicklungen oder infolge des Wegzugs oder Stellenabbaus großer Arbeitgeber der Region.

Im Bereich der Wohnimmobilien erfolgt bei Neuvermietungen eine standardisierte Bonitätsprüfung potenzieller Wohnungsmieter*innen. Darüber hinaus stellt die Leerstandsreduktion durch aktives Asset und Property Management ein strategisches Ziel der TAG dar und reduziert so auf der einen Seite die Leerstandskosten und realisiert gleichzeitig vorhandene Mietpotenziale. Durch die aktive Betreuung des Portfolios bis hin zu nachhaltiger Bestandsmieterpflege sichert die TAG langfristige Mietverhältnisse. Zudem sichert das Forderungsmanagement die kontinuierlichen Zahlungseingänge und kann zeitnah möglichen Versäumnisausfällen entgegenwirken.

Das Risiko von Mietausfällen ist in Einzelfällen vorhanden, wir betrachten es in seiner Gesamtheit jedoch als gering. Insgesamt kam es im Geschäftsjahr 2019 zu Wertminderungen auf Mietforderungen von EUR 0,0 Mio. (Vorjahr: EUR 0,1 Mio.). Bezogen auf die Nettomieterlöse von EUR 5,0 Mio. (Vorjahr: EUR 10,4 Mio.) betrug die Forderungsausfallquote 0,8 % (Vorjahr: 1,0 %).

Die künftigen Vermietungsrisiken sind auch von der Bevölkerungsentwicklung abhängig. Sie werden hinsichtlich ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit aufgrund der weiter erwarteten hohen Nachfrage nach Wohnraum als gering eingestuft. Ein Anstieg der Leerstandsquote würde zu negativen Auswirkungen auf die Mieten und damit insbesondere auf die Nettomieterlöse und das bereinigte Vorsteuerergebnis führen. Die diesbezüglichen dargestellten Erwartungen in der Prognose für das Geschäftsjahr 2021 könnten in einer derartigen Situation nicht erreicht werden.

Immobilien Bewertungsrisiken

Der im Jahresabschluss ausgewiesene Buchwert der Immobilien basiert auf fortgeführten Anschaffungskosten. Während dauernde negative Abweichungen auf einen niedrigeren beizulegenden Zeitwert (Marktwert) im Wertansatz berücksichtigt werden, wird aufgrund des Vorsichtsprinzips keine positive Bewertung über die fortgeführten Anschaffungskosten hinaus vorgenommen.

Der Marktwert der Immobilien basiert auf Wertgutachten, die von unabhängigen, anerkannten Sachverständigen erstellt werden. Diese Marktwerte sind von verschiedenen Faktoren abhängig, hierbei handelt es sich teilweise um objektive Faktoren wie die konjunkturelle Entwicklung oder das Zinsniveau sowie um weitere ermessensbehaftete exogene Faktoren wie die Entwicklung von Mietniveau und Leerständen. Darüber hinaus können Altlasten in den Beständen, wie zum Beispiel Bleirohre, Einfluss auf die Bewertung haben.

Zusätzlich hat der Gutachter auch ermessensabhängige, qualitative Faktoren zu berücksichtigen, zum Beispiel die Bewertung von Lage und Qualität der Objekte oder die Höhe der erzielbaren Mieterlöse. Infolgedessen kann es zu außerplanmäßigen Wertberichtigungen kommen. Eine direkte Auswirkung auf die Liquidität der Gesellschaft besteht nicht.

Die zur Bewertung der Immobilien verwendeten Annahmen werden durch den unabhängigen Gutachter auf Basis seiner fachlichen Erfahrungen getroffen und sind mit Unsicherheit behaftet.

Die Werthaltigkeit der Immobilien in den Tochtergesellschaften kann darüber hinaus Auswirkungen auf die Bewertung von Beteiligungsansätzen haben. Die Anteile an verbundenen Unternehmen sind maßgeblich von den Ergebnissen der jeweiligen Tochtergesellschaft abhängig. Das Bewertungsrisiko erstreckt sich auch auf Forderungen gegen verbundene Unternehmen.

Portfoliobewertungsrisiken werden jedoch von uns aufgrund der weiterhin starken Nachfrage nach Wohnungen, bei gleichzeitig unzureichenden Neubauaktivitäten, und den damit erwarteten weiter steigenden Mieten als gering eingestuft. Sofern bilanzielle Verluste eintreten, sind diese nicht liquiditätswirksam und beeinträchtigen in vielen Fällen nicht die Einhaltung von kreditvertraglichen Auflagen.

Risiken aus der Covid-19-Pandemie

Als wesentliches neues Risiko ist im Geschäftsjahr 2020 die gegenwärtige Covid-19-Pandemie hinzugekommen, deren wirtschaftlichen Folgen nach wie vor nur schwer verlässlich abschätzbar sind. Auch wenn wir vor dem Hintergrund der bisherigen Entwicklung nicht von wesentlichen negativen Einflüssen auf unsere Geschäftstätigkeit ausgehen, besteht gleichwohl weiterhin das Risiko erhöhter Mietausfälle, auch wenn diese bisher kaum feststellbar sind. Dies gilt insbesondere für den Fall, dass die wirtschaftlichen Folgen der Covid-19-Pandemie stärker und langfristiger ausfallen, als bisher erwartet.

Darüber hinaus besteht das Risiko, dass beispielsweise im Falle eines länger andauernden oder noch umfassenderen Lockdowns, Besichtigungstermine nicht wie geplant stattfinden können und damit unsere Ziele in Bezug auf eine Reduzierung des Leerstandes nicht erreicht werden. Auch könnten möglicherweise durch weitere gesetzliche Vorgaben im Zusammenhang mit der Covid-19-Pandemie hervorgerufene Beschränkungen bei der Durchführung von Mieterhöhungen unsere Ziele für das Mietwachstum negativ beeinflussen. Ein größerer Leerstand und ein geringeres Mietwachstum hätten, zumindest temporär, negative Folgen für unsere Mietumsätze.

Sofern sich die Auswirkungen der Corona-Pandemie über die derzeitigen Erwartungen hinaus in nachhaltigen Konjunktur- und Kapitalmarktbelastungen niederschlagen, könnte dies die Immobilienmärkte durch Leerstände und Wertverluste bei den Immobilien belasten.

Die Covid-19-Pandemie hatte im Frühjahr/Sommer 2020 auch in Teilbereichen des Finanzierungsmarkts zu Ausweitungen der Credit-Spreads und damit vorübergehend zu einer Verteuerung der Refinanzierung geführt. Im Falle eines erneut starken Auftretens der krisenbedingten Entwicklungen könnten Finanzierungskosten auch für Unternehmen, die wie die TAG über ein Investment Grade Rating verfügen, erneut ansteigen und damit die Rentabilität von Investitionen reduzieren. Darüber hinaus bestehen in entsprechenden Krisensituationen möglicherweise auch Verwerfungen der Marktliquidität an den Kapitalmärkten. Dadurch können erhöhte Refinanzierungs- und Liquiditätsrisiken entstehen, die sich auch auf die TAG Sachsen auswirken können.

Ende März 2020 war das durch den Bundestag und Bundesrat verabschiedete "Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht" von besonderer Relevanz. Durch dieses Gesetz durfte u.a. Mieter*innen wegen Mietschulden, die im Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 durch Auswirkungen der Covid-19-Pandemie entstanden sind, bis zum 1. Juli 2022 nicht gekündigt werden. Die Verpflichtung der Mieterinnen zur Zahlung der Miete blieb weiterbestehen. Die gesetzlich vorgesehene Möglichkeit, den Zeitraum des Kündigungsschutzes durch Rechtsverordnung um drei Monate bis zum 30. September 2020 zu verlängern, wurde nicht ausgeübt. Somit gelten seit dem 1. Juli 2020 für Mieter*innen und Vermieter*innen wieder die allgemeinen Kündigungsregeln in Bezug auf Mietschulden. Es besteht das Risiko, dass diese oder ähnliche Regulierungen zukünftig wieder eingeführt werden könnten und es dadurch zu Forderungsausfällen kommen könnte.

Die Risiken infolge der Pandemie stufen wir als mittel ein, die positiven Zukunftsaussichten unseres Geschäftsmodells sehen wir aber selbst unter Betrachtung dieser Risiken als nicht gefährdet an. Mit einer durchschnittlichen Netto-Ist-Miete in unseren Wohnungen per 31. Dezember 2020 von nur EUR 5,30 pro Quadratmeter sind unsere Mieten unverändert im günstigen und bezahlbaren Wohnsegment. Selbst im Falle einer länger anhaltenden wirtschaftlichen Rezession sehen wir dieses Marktsegment, welches den Kernbestandteil unserer Geschäftsaktivitäten bildet, als stabil und nachgefragt an. Eine fundamentale Trendumkehr erwarten wir daher selbst bei deutlich intensiveren negativen Auswirkungen der Covid-19-Pandemie auf das gesamtwirtschaftliche Umfeld nicht.

Mit Blick auf die Finanzierungsseite sehen wir unsere Situation positiv aufgestellt. Die Gesellschaft ist in das Cashpool-System der TAG integriert und verfügt über Kreditlinien bei Banken von EUR 50,0 Mio., die in voller Höhe nicht in Anspruch genommen sind. Wesentliche Refinanzierungen stehen in 2021 nicht an.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Durch ihre Geschäftstätigkeit ist die Gesellschaft verschiedenen Risiken finanzieller Natur ausgesetzt, vor allem Liquiditäts- und Zinsrisiken. Die Finanzierung und das Risikomanagement werden konzernweit in der zentralen Finanzabteilung der TAG gesteuert.

Liquiditätsrisiken

Die Gesellschaft ist zur Refinanzierung auslaufender Kredite darauf angewiesen, Fremdkapital zu angemessenen Konditionen zu erhalten. Eine Krise an den Finanzmärkten könnte die Fremdkapitalfinanzierung der Gesellschaft erheblich erschweren und zu Liquiditätsproblemen führen. Sollten hieraus Probleme bei der Bedienung laufender Kredite resultieren, könnten Kreditgeber zwangsweise Verwertungen von Immobiliensicherheiten veranlassen. Solche Notverkäufe würden zu erheblichen finanziellen Nachteilen für die Gesellschaft führen. Die Gesellschaft nutzt das derzeitige Marktumfeld, um sich durch Refinanzierungen von langfristigen Krediten zu günstigen Konditionen vor diesem Risiko abzusichern.

Die potenziellen Ausfallrisiken im Zusammenhang mit der Anlage der Liquidität und sonstiger Finanztransaktionen werden durch Überwachung des Kontrahentenrisikos und Auswahl von Finanzinstituten mit hoher Bonität geringgehalten.

Zur kurzfristigen Finanzierung ist die Gesellschaft in das Kontokorrentkonten-System innerhalb des TAG Konzerns einbezogen, sodass Liquiditätsschwankungen in beide Richtungen ausgeglichen werden. Durch umfangreiche Liquiditätsplanungsinstrumente, sowohl im kurz- als auch im mittelfristigen Bereich, werden auf Ebene des TAG Konzerns die laufenden Geschäftsvorgänge mit den Plandaten gespiegelt und es erfolgt ein regelmäßiges und umfangreiches Reporting über die laufende Liquidität.

Es bestehen Kreditverträge über EUR 38,1 Mio. (Vorjahr: EUR 32,4 Mio.), bei denen von Seiten der Banken Kreditvorgaben im Hinblick auf einzuhaltende Kapitaldienstdeckungsquoten bzw. Eigenkapital- oder Verschuldungsrelationen (Financial Covenants) bestehen. Bei einer Verletzung dieser Kreditvorgaben könnte es zu einer vorzeitigen Rückzahlungsverpflichtung kommen.

Die Liquiditätsrisiken werden als gering eingestuft. Die Gesellschaft verfügt (auch über die Einbindung in den TAG Konzern) über ausreichend liquide Mittel und nicht genutzte Kreditlinien bei Banken.

Zinsrisiken

Die Aktivitäten der Gesellschaft sind finanziellen Risiken aus der Änderung von Zinssätzen ausgesetzt. Zum weit überwiegenden Teil werden Bankkredite nur mit einer fixen Verzinsung abgeschlossen.

Ein Zinsänderungsrisiko besteht vor diesem Hintergrund im Wesentlichen im Hinblick auf zukünftige Refinanzierungen auslaufender Kredite. Steigende Finanzierungskostensätze, insbesondere in dem für die Gesellschaft relevanten langfristigen Bereich, würden die zukünftigen Ergebnisse und Cashflows der Gesellschaft negativ beeinflussen.

Zinsänderungsrisiken werden im Finanzierungsbereich als gering eingestuft. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund der langfristig abgeschlossenen Finanzverbindlichkeiten der Gesellschaft zu Festzinssätzen, die zum Stichtag eine durchschnittliche Laufzeit von 12,7 Jahren (Vorjahr: 10,0 Jahren) aufweisen und zu 79 % (Vorjahr: 95 %) über fixe Zinssätze verfügen.

Sonstige Risiken

Grundsätzlich kann die Gesellschaft Rechtsstreitigkeiten ausgesetzt sein. Dies kann unter anderem Auseinandersetzungen zu Mietangelegenheiten sowie Verfahren im Zusammenhang mit Verkäufen betreffen. Für die Risiken aus entsprechenden Rechtsstreitigkeiten werden sofern erforderlich Rückstellungen gebildet.

Die weiteren sonstigen Risiken werden als nicht wesentlich, als unwahrscheinlich und in den wirtschaftlichen Folgen als gering eingeschätzt.

Chancen der künftigen Entwicklung

Das Portfolio der Gesellschaft befindet sich an verschiedenen Standorten, an denen nach wie vor Wachstumspotenziale bestehen und realisiert werden können. Aufgrund der dezentralen Konzernstruktur mit dem Hauptsitz in Hamburg und wesentlichen Niederlassungen in den derzeit zehn LIM-Regionen können konzernweit Marktströmungen frühzeitig erkannt und auf diese aus unserer Sicht schneller reagiert werden, als es Wettbewerbern möglich ist. Eine gute Durchmischung der Wohnungsgrößen und der Mikrostandorte im Detail innerhalb der Regionen und eine zeitgemäße und enge Betreuung der Mieterinnen ermöglichen der Gesellschaft, kontinuierlich attraktive Renditen und steigende Cashflows aus dem Bestandsportfolio zu generieren. Überdies stellt die Kernkompetenz des TAG Konzerns das aktive Immobilienmanagement dar, das in der Vergangenheit erheblich zur Reduzierung von Leerständen und dadurch zur Steigerung von Mieteinnahmen und zur Senkung von Leerstandskosten geführt hat. Die Basis für weitere organische Wertsteigerungen innerhalb des TAG Konzerns sowie innerhalb der Gesellschaft bildet auch in den folgenden Jahren der Abbau von Leerständen und die Realisierung von möglichen Mietsteigerungspotenzialen innerhalb des Portfolios.

Die Gesellschaft weist eine solide Finanzstruktur auf. Sie ist langfristig finanziert. Das Geschäftsmodell der Gesellschaft, insbesondere das aktive Asset Management, das sich langfristig im kontinuierlichen Leerstandsabbau zeigt, ist bei Banken und anderen Fremdkapitalgebern etabliert. Alle diese Fakten bilden die Basis für eine erfolgreiche Umsetzung der Unternehmensstrategie und werden auch zukünftig die Kapitalbeschaffung sicherstellen.

Konkrete Chancen der künftigen Entwicklung bestehen insbesondere dann, wenn sich die derzeit hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien in kleineren und mittelgroßen Städten sowie im Umfeld großer Metropolen auch in den Folgejahren fortsetzt. Hierfür bestehen angesichts der jüngst positiven demografischen Entwicklungen, auch vieler ostdeutscher Städte, und angesichts der nur geringen Neubauzahlen gute Aussichten. Dies wird aus unserer Sicht auch in Zukunft zu steigenden Mieten und fallenden Leerständen beitragen. Wesentliche negative Effekte auf diese Einschätzung aus der noch immer andauernden Covid-19-Pandemie sind bisher nicht erkennbar. Die diesbezüglichen Chancen auf eine weiterhin gute operative Entwicklung werden als mittel bis hoch eingestuft.

In Bezug auf die bereits dargestellten Prognosen besteht hierdurch die Chance, die für das Geschäftsjahr 2021 geplanten Werte für die Nettomieterlöse und den Leerstand und damit auch das bereinigte Vorsteuerergebnis zu übertreffen.

Gesamteinschätzung

Die Gesamtrisikosituation hat sich gegenüber dem Vorjahr nicht grundlegend verändert. Die Gesellschaft ist in das Risikomanagementsystem der TAG integriert. Der TAG Konzern hat auf der Grundlage des beschriebenen Überwachungssystems und Einsatzes der vorhandenen Instrumente die erforderlichen Maßnahmen getroffen, um bestandsgefährdende Entwicklungen frühzeitig zu identifizieren und ihnen entgegenwirken zu können.

Der Geschäftsführung sind nach heutiger Einschätzung keine Risiken bekannt, die sich bestandsgefährdend auf die Gesellschaft auswirken können. Die gesetzlichen Vertreter sind davon überzeugt, die sich bietenden Chancen und Herausforderungen auch in Zukunft nutzen zu können, ohne dabei unvertretbar hohe Risiken eingehen zu müssen.

Hamburg, den 30. März 2021

Claudia Hoyer

Martin Thiel

Dr. Harboe Vaagt

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die TAG Wohnungsgesellschaft Sachsen mbH, Hamburg

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der TAG Wohnungsgesellschaft Sachsen mbH, Hamburg, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2020 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der TAG Wohnungsgesellschaft Sachsen mbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

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entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2020 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 und

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vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
―	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
―	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Hamburg, den 12. April 2021

KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Thiede, Wirtschaftsprüfer

Bagehorn, Wirtschaftsprüfer

Die Feststellung bzw. Billigung des Jahresabschlusses erfolgte am 22. April 2021.