Cato zweite Immobilienbesitz und -verwaltungs GmbH

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Bilanz zum 31. Dezember 2022

Aktivseite

	31.12.2022	31.12.2022	31.12.2021
	€	€	€
A. Anlagevermögen
I. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten	54.072.213,66		55.200.773,38
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	20.824,60		24.803,00
Summe Sachanlagen		54.093.038,26	55.225.576,38
Summe Anlagevermögen		54.093.038,26	55.225.576,38
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte		6.348.817,37	4.921.372,48
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	6.694.778,28		3.141.504,34
2. Sonstige Forderungen und Vermögensgegenstände	1.417.628,65		1.425.073,25
Summe Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände		8.112.406,93	4.566.577,59
III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks		1.848.601,60	1.943.433,73
Summe Umlaufvermögen		16.309.825,90	11.431.383,80
C. Rechnungsabgrenzungsposten		0,00	129.372,58
SUMME AKTIVA		70.402.864,16	66.786.332,76

Passivseite

	31.12.2022	31.12.2022	31.12.2021
	€	€	€
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	25.000,00		25.000,00
II. Gewinnvortrag	1.411.908,99		1.411.908,99
III. Jahresüberschuss	0,00		0,00
Summe Eigenkapital		1.436.908,99	1.436.908,99
B. Rückstellungen		1.401.952,62	73.800,00
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	60.987.417,86		59.437.096,42
2. Sonstige Verbindlichkeiten	6.346.702,43		5.515.449,06
Summe Verbindlichkeiten		67.334.120,29	64.952.545,48
D. Rechnungsabgrenzungsposten		229.882,26	323.078,29
SUMME PASSIVA		70.402.864,16	66.786.332,76

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar 2022 bis 31. Dezember 2022

	2022	2022	2021
	€	€	€
1 . Rohergebnis		4.787.909,97	4.195.177,77
2 . Abschreibungen auf Sachanlagen		-1.132.538,12	-1.132.546,00
3. Sonstige betriebliche Aufwendungen		-3.328.493,63	-2.414.839,23
Betriebsergebnis		326.878,22	647.792,54
4 . Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	8.159,69		30.144,29
5 . Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-2.142.424,64		-1.468.114,66
Finanzergebnis		-2.134.264,95	-1.437.970,37
6 . Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		-45.892,48	-45.893,00
7 . Ergebnis nach Steuern		-1.853.279,21	-836.070,83
8 . Sonstige Steuern		-424.909,68	-428.871,28
9. Erträge aus Verlustübernahme		2.278.188,89	1.264.942,11
10. Jahresüberschuss		0,00	0,00

Anhang für das Geschäftsjahr 2022

I. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Die Cato zweite Immobilienbesitz und -verwaltungs GmbH, Berlin, ist im Handelsregister des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg unter der Nr. HRB 152673 B eingetragen.

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 ist nach den Vorschriften des HGB für Kapitalgesellschaften und den Vorschriften des GmbHG aufgestellt worden.

Die Gliederung des Jahresabschlusses erfolgt nach der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 05. Juli 2021.

Die Gesellschaft erfüllt die Größenkriterien einer mittelgroßen Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 2 HGB, so dass sie zum 31. Dezember 2022 nach § 267 Abs. 4 HGB als mittelgroße Kapitalgesellschaft gilt.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses wurden die größenabhängigen Erleichterungen gemäß § 288 Abs. 2 HGB teilweise in Anspruch genommen.

Im Interesse einer besseren Klarheit und Übersichtlichkeit werden die nach den gesetzlichen Vorschriften bei den Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung anzubringenden Vermerke ebenso wie die Vermerke, die wahlweise in der Bilanz bzw. Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang anzubringen sind, insgesamt im Anhang aufgeführt.

Die aus Kautionen der Mieter resultierenden Treuhandgelder werden abweichend zum Vorjahr nun in der Bilanz ausgewiesen. Die Vorjahreswerte wurden entsprechend angepasst, die liquiden Mittel sowie die sonstigen Verbindlichkeiten sind daher um jeweils EUR 1.127.624,04 höher.

Der Ausweis der in der Gewinn- und Verlustrechnung unter der Nummer 4 angegebenen Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen für Hausbewirtschaftung wurde gegenüber dem Vorjahr geändert. Zuvor wurden die Aufwendungen insgesamt als Aufwendungen für Hausbewirtschaftung ausgewiesen. Die Vorjahreswerte wurden entsprechend angepasst.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bewertung der Vermögensgegenstände und Schulden erfolgt nach dem Grundsatz der Unternehmensfortführung (Going-Concern-Prinzip gemäß § 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB).

Die in der Bilanz ausgewiesenen Vermögensgegenstände und Schulden werden einzeln bewertet (§ 252 Abs. 1 Nr. 3 HGB).

Der Grundsatz der Vorsicht sowie das Realisationsprinzip und das Imparitätsprinzip werden beachtet (§ 252 Abs. 1 Nr. 4 HGB).

Im Jahresabschluss sind sämtliche Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten, Rückstellungen, Rechnungsabgrenzungsposten, Aufwendungen und Erträge enthalten, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist.

Die Posten der Aktivseite werden nicht mit Posten der Passivseite sowie Aufwendungen nicht mit Erträgen verrechnet.

Das Anlage- und Umlaufvermögen, das Eigenkapital, die Verbindlichkeiten, die Rückstellungen sowie die Rechnungsabgrenzungsposten werden in der Bilanz gesondert ausgewiesen und hinreichend aufgegliedert.

Das Anlagevermögen weist nur Gegenstände aus, die dazu bestimmt sind, dem Geschäftsbetrieb dauerhaft zu dienen.

Das Sachanlagevermögen ist mit den Anschaffungskosten, vermindert um zeitanteilige planmäßige Abschreibungen, bilanziert. Die planmäßige Abschreibung erfolgt linear, entsprechend der voraussichtlichen Nutzungsdauer des jeweiligen Vermögensgegenstandes. Die voraussichtliche Nutzungsdauer entspricht im Wesentlichen den von der Finanzverwaltung veröffentlichten AfA-Tabellen.

Die Aufgliederung und Entwicklung der einzelnen Positionen des Anlagevermögens sowie der Abschreibungen sind in der gesonderten Entwicklung des Anlagevermögens dargestellt (vgl. Anlage zum Anhang).

Die Vorräte werden mit den Anschaffungskosten oder zum niedrigeren beizulegenden Wert bilanziert.

Unter den unfertigen Leistungen werden sämtliche umlegbaren Betriebskosten ausgewiesen, die am Bilanzstichtag noch nicht abgerechnet sind. Auf Leerstände und eigengenutzte Räume entfallende Betriebskosten werden nicht erfasst.

Der Ansatz der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände erfolgt zum Nennbetrag oder dem am Bilanzstichtag niedrigeren beizulegenden Wert. Nicht einbringliche Forderungen werden ausgebucht.

Die flüssigen Mittel werden zum Nennbetrag angesetzt.

Für Zahlungen vor dem Stichtag, die Aufwand/Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen, werden aktive/passive Rechnungsabgrenzungsposten gebildet.

Das gezeichnete Kapital wird zum Nennbetrag angesetzt.

Rückstellungen werden nur im Rahmen des § 249 Abs. 1 HGB gebildet und berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen sowie drohende Verluste. Sie sind mit dem nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag bewertet. Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr liegen nicht vor. Rückstellungen mit einer Laufzeit unter einem Jahr werden nicht abgezinst.

Die Bewertung der Verbindlichkeiten erfolgt zum Erfüllungsbetrag.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB aufgestellt.

III. Erläuterungen zur Bilanz

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen wie im Vorjahr sonstige Forderungen, davon betreffen TEUR 4.567 (i. Vj. TEUR 2.269) den Gesellschafter. Des Weiteren werden Darlehensforderungen in Höhe von TEUR 2.128 (i. Vj. TEUR 853) ausgewiesen. Die Restlaufzeiten betragen bis zu einem Jahr.

Bei den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen liegen wie im Vorjahr keine Restlaufzeiten von mehr als einem Jahr vor.

In den sonstigen Rückstellungen sind Rückstellungen für ausstehende Rechnungen enthalten. In dem Gesamtbetrag von TEUR 1.402 sind TEUR 920 für IT- und Managementkosten, TEUR 457 für umlegbare Betriebskosten und TEUR 25 für Abschlusskosten enthalten.

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten der Gesellschaft werden in der Anlage zum Anhang dargestellt.

Unter den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen werden wie im Vorjahr Darlehen und sonstige Verbindlichkeiten von bzw. gegenüber Tochterunternehmen der Grand City Properties S.A., Luxemburg, ausgewiesen.

Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten Verbindlichkeiten aus Steuern in Höhe TEUR 3 (i.Vj.TEUR 4).

IV. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Außergewöhnliche Erträge und Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten Erträge aus Versicherungsentschädigungen in Höhe von TEUR 327 (i. Vj. TEUR 0) und weisem im Geschäftsjahr eine außergewöhnliche Größenordnung auf. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten aus den Schäden resultierende Aufwendungen in einer vergleichbaren Größenordnung.

Die in den Aufwendungen für Hausbewirtschaftung ausgewiesenen Aufwendungen für Instandhaltungsmaßnahmen, die neben der Instandhaltung auch der zeitgemäßen Substanzerhaltung dienen (TEUR 4.047; i. Vj.TEUR 3.526), weisen im Geschäftsjahr eine außergewöhnliche Größenordnung auf.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten Aufwendungen aus Forderungsverlusten und aus der Wertberichtigung von Forderungen in Höhe von TEUR 933 (i. Vj. TEUR 98).

Periodenfremde Erträge und Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten periodenfremde Erträge in Höhe von TEUR 4 (i. Vj.TEUR 8).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten periodenfremde Aufwendungen in Höhe von TEUR 215 (i. Vj.TEUR 468).

Erträge und Aufwendungen mit verbundenen Unternehmen

Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge enthalten Erträge von verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 8 (i.Vj. TEUR 30)

Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen enthalten Zinsen und ähnliche Aufwendungen an verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 2.136 (i.Vj.TEUR 1.444)

V. Sonstige Angaben

Es besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag vom 12.03.2020 mit der Alyssum Property GmbH. Der Jahresfehlbetrag 2022 wurde entsprechend ausgeglichen.

Treuhandvermögen und Treuhandverbindlichkeiten

Die Gesellschaft hält treuhänderisch Guthaben bei Kreditinstituten i. H. v. TEUR 1.198 (i. Vj. TEUR 1.128) aus Kautionen der Mieter. In korrespondierender Höhe bestehen Treuhandverbindlichkeiten.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Es bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Erbbaurechtsverträgen in Höhe von insgesamt TEUR 577.

Arbeitnehmer

Im Geschäftsjahr 2022 beschäftigte die Gesellschaft keine Mitarbeiter.

Geschäftsführung

Die Geschäftsführung besteht bzw. bestand aus:

•	Herrn Jon Leonard Landwehr, Geschäftsführer (bis 8. April 2022)
•	Herrn David Fischer, Geschäftsführer (seit dem 8. April 2022)

Der Geschäftsführer ist von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

Konzernverhältnisse

Die Gesellschaft wird 2022 in den Konzernabschluss der Grand City Properties S.A., Luxemburg (kleinster Konsolidierungskreis), sowie der Aroundtown S.A., Luxemburg (größter Konsolidierungskreis), einbezogen.

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Zur Ablösung von Intercompany-Darlehen hat die Gesellschaft im Mai 2023 zusammen mit fünf verbundenen Unternehmen einen Kreditvertrag über eine Bankenfinanzierung über insgesamt EUR 130 Mio. abgeschlossen. Auf die Gesellschaft entfällt hiervon ein Teil von EUR 61,7 Mio. Alle Kreditnehmer haften gemeinschaftlich und gesamtschuldnerisch. Die Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme aus dieser Haftung wird aufgrund der Bonität der verbundenen Unternehmen als gering eingeschätzt.

Berlin, den 22. Februar 2024

Geschäftsführung

David Fischer

Die Feststellung des Jahresabschlusses erfolgte mit Gesellschafterbeschluss vom 26.02.2024.

Übersicht über das Anlagevermögen zum 31. Dezember 2022

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	Stand 01.01.2022	Zugänge	Abgänge	Stand 31.12.2022
	€	€	€	€
I. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten	64.164.368,22	0,00	0,00	64.164.368,22
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	46.731,61	0,00	0,00	46.731,61
	64.211.099,83	0,00	0,00	64.211.099,83
	64.211.099,83	0,00	0,00	64.211.099,83

	Abschreibungen
	Stand 01.01.2022	Zugänge	Abgänge	Stand 31.12.2022
	€	€	€	€
I. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten	8.963.594,84	1.128.559,72	0,00	10.092.154,56
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	21.928,61	3.978,40	0,00	25.907,01
	8.985.523,45	1.132.538,12	0,00	10.118.061,57
	8.985.523,45	1.132.538,12	0,00	10.118.061,57

	Buchwerte
	Stand 01.01.2022	Stand 31.12.2022
	€	€
I. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten	55.200.773,38	54.072.213,66
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	24.803,00	20.824,60
	55.225.576,38	54.093.038,26
	55.225.576,38	54.093.038,26

Verbindlichkeitenspiegel zum 31. Dezember 2022

	Gesamtbetrag	davon mit einer Restlaufzeit
		bis 1 Jahr	größer 1 Jahr	davon größer 5 Jahre
Art der Verbindlichkeit	€	€	€	€
Erhaltene Anzahlungen	4.535.436,29	4.535.436,29	0,00	0,00
Vorjahr	4.257.151,78	4.257.151,78	0,00	0,00
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	89.200,57	89.200,57	0,00	0,00
Vorjahr	12.764,46	12.764,46	0,00	0,00
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	60.987.417,86	973.746,30	60.013.671,56	60.013.671,56
Vorjahr	59.437.096,42	101.060,96	59.336.035,46	59.336.035,46
Sonstige Verbindlichkeiten	1.722.065,57	479.796,12	1.242.269,45	0,00
Vorjahr	1.245.532,82	117.908,78	1.127.624,04	0,00
Summe Verbindlichkeiten	67.334.120,29	6.078.179,28	61.255.941,01	60.013.671,56
Vorjahr	64.952.545,48	4.488.885,98	60.463.659,50	59.336.035,46

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2022

1. Geschäfts- und Rahmenbedingungen

2. Ertragslage

3. Finanzlage

4. Vermögenslage

5. Chancen- und Risikobericht

6. Prognosebericht

1. Geschäfts- und Rahmenbedingungen

Die Cato zweite Immobilienbesitz und -verwaltungs GmbH (nachfolgend die "Gesellschaft" oder "Cato" genannt) ist ein Unternehmen im Immobilienkonzernverbund der Grand City Properties S.A., Luxemburg. Das Geschäftsmodell der Cato sind der Erwerb und die Bewirtschaftung von Immobilien. Das Hauptvermögen der Gesellschaft besteht im Geschäftsjahr 2022 aus diversen Wohnimmobilien in Nordrhein-Westfalen.

Das Portfolio besteht unverändert zum Vorjahr aus insgesamt 1.951 nicht subventionierten sowie 154 subventionierten Wohneinheiten und 6 Gewerbeeinheiten. Außerdem sind wie im Vorjahr 361 Parkplätze sowie 21 sonstige Einheiten im Bestand enthalten. Die Gesamtmietfläche beträgt 135.606 m ².

Die Optimierung der Erträge bei ständiger Beobachtung der Kapital- und Immobilienmärkte ist Bestandteil unserer Unternehmensstrategie.

Die wichtigsten finanziellen Leistungsindikatoren für die Steuerung des Unternehmens sind das Jahresergebnis vor Ergebnisabführung und die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung. Es besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag vom 12.03.2020 mit der Alyssum Property GmbH.

Die Leerstandsquote betrug, ähnlich dem Vorjahr, zum Jahresende 5,7% und ist der wichtigste nicht finanzielle Leistungsindikator der Cato. Die Leerstandsquote berechnet sich als Verhältnis zwischen den leerstehenden Quadratmetern zum 31.12.2022 zu den gesamten Quadratmetern der Immobilien.

Gesamtwirtschaftliches und branchenbezogenes Umfeld

Der deutsche Immobilienmarkt hat sich im Berichtsjahr, wie auch schon in den Vorjahren, gut entwickelt und stellt einen der wichtigsten Wirtschaftssektoren in der Bundesrepublik Deutschland dar. Auch im Jahr 2022 wuchs das durchschnittliche preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt um 1,9% wenngleich geringer gegenüber dem Vorjahr (2,6%). Das Interesse inländischer und ausländischer Investoren nach Immobilien aller Art hält weiter an. Gleichwohl hatten im Jahr 2022 steigende Zinsen und die starke Inflation, insbesondere durch gestiegene Energiepreise infolge des Krieges in der Ukraine, Einfluss auf den Immobilienmarkt.

2. Ertragslage

Die Ertragslage ist im Geschäftsjahr 2022, wie im Vorjahr, im Wesentlichen durch die laufende Vermietung bestimmt.

Die aus Vermietung erzielten Umsatzerlöse beliefen sich auf TEUR 13.379 (Vj.: TEUR 12.456) und sind somit gegenüber dem Vorjahr um 7% gestiegen. Die Steigerung ist im Wesentlichen auf höhere Erlöse aus Betriebs- und Heizkostenabrechnungen sowie auf gestiegene Erlöse aus Mieten zurückzuführen. Die Gesamtleistung (Summe aus Umsatzerlösen und Bestandsveränderung der unfertigen Leistungen) ist um 18% gestiegen, was wesentlich aus höheren umlagefähigen Heizkosten resultierte.

Dem gesamten betrieblichen Aufwand für die Hausbewirtschaftung von TEUR 10.349 standen im Vorjahr TEUR 8.372 gegenüber. Der Anstieg von 24% resultierte im Wesentlichen aus höheren umlagefähigen Aufwendungen für Hausbewirtschaftungskosten, insbesondere für Heizung. Auch Instandhaltungs- und Modernisierungskosten stiegen um TEUR 451 im Vergleich zum Vorjahr, wodurch die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung insgesamt überproportional zur Gesamtleistung stiegen.

Die Abschreibungen sind nahezu unverändert gegenüber dem Vorjahr, die sonstigen betrieblichen Aufwendungen erhöhten sich um TEUR 914, was im Wesentlichen auf Wertberichtigungen von Forderungen zurückzuführen ist.

Die Zinsaufwendungen beliefen sich auf TEUR 2.142 (Vj.: TEUR 1.468) und betreffen weitestgehend Aufwendungen aus Zinsen an verbundene Unternehmen (TEUR 2.024).

Die sonstigen Steuern beinhalten Grundsteuern und liegen auf Vorjahresniveau.

Die Steuerlast der Gesellschaft aus Körperschaftssteuer und Solidaritätszuschlag (Steuern vom Einkommen und vom Ertrag) verblieb, wie in den zwei Vorjahren, bei TEUR 46.

Insgesamt ergibt sich für 2022 ein Verlust vor Ergebnisabführung in Höhe von TEUR 2.278 (Vj.: TEUR 1.265). Das Jahresergebnis wird im Wesentlichen von Zinsaufwand und Instandhaltungsaufwendungen mitbestimmt. Hierzu ist weiterhin festzuhalten, dass kontinuierliche Investitionen den Wert der Gebäude erhöhen und dadurch bei Neuvermietung höhere Erlöse realisiert werden können.

Ein Vergleich der Entwicklung mit der Prognose aus dem Vorjahreslagebericht ist nicht erforderlich, da die Gesellschaft erstmalig einen Lagebericht aufstellt.

3. Finanzlage

Durch das Finanzmanagement des Konzernverbundes wird die Liquidität der Gesellschaft überwacht und gesteuert.

Die liquiden Mittel der Gesellschaft (ohne die Kautionskonten der Mieter) belaufen sich auf TEUR 650 (Vj: TEUR 816).

Die Finanzierung der Gesellschaft erfolgte im Jahr 2022 wie im Vorjahr durch den laufenden Geschäftsbetrieb sowie langfristige Darlehen von verbundenen Unternehmen. Die Gesellschaft konnte Ihre Zahlungsverpflichtungen jederzeit erfüllen.

4. Vermögenslage

Die Bilanzsumme der Gesellschaft hat sich im vorliegenden Abschluss gegenüber dem Vorjahr um insgesamt TEUR 3.617 auf TEUR 70.403 erhöht. Dies ist auf der Aktivseite neben dem deutlichen Anstieg der unfertigen Leistungen im Wesentlichen auf gestiegene Forderungen gegen verbundene Unternehmen zurückzuführen. Auf der Passivseite haben sich die Rückstellungen sowie die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen erhöht.

Das Eigenkapital der Gesellschaft beträgt, wie im Vorjahr, zum Bilanzstichtag TEUR 1.437.

Das Anlagevermögen hat sich um die jährlichen Abschreibungen in Höhe von TEUR 1.133 verringert.

Die umlagefähigen Betriebskosten, die im Posten der unfertigen Leistungen ausgewiesen werden, erhöhten sich aufgrund einer geringeren Leerstandsquote und höherer angefallener Kosten (insbesondere Energiekosten) im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 1.427 und belaufen sich auf TEUR 6.349. Diesen Ansprüchen auf verauslagte Betriebskosten stehen die erhaltenen Anzahlungen der Mieter gegenüber, welche sich um TEUR 278 erhöhten und zum Bilanzstichtag TEUR 4.535 betragen.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen haben sich um TEUR 3.553 erhöht und betreffen verzinste Darlehensforderungen i.H.v. TEUR 2.128 (i. Vj.TEUR 853) mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr sowie Forderungen aus Verlustübernahme, welche sich um den Jahresfehlbetrag von TEUR 2.278 auf TEUR 4.566 erhöht haben

Zum Stichtag stiegen die Verbindlichkeiten um TEUR 2.382 auf TEUR 67.334 und die Rückstellungen stiegen um TEUR 1.328 auf TEUR 1.401.

Die Geschäftsführung beurteilt die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage als insgesamt positiv, obwohl die Gesellschaft aktuell negative Jahresergebnisse vor Ergebnisabführung ausweist. Diese resultieren wie beschrieben im Wesentlichen aus umfangreichen Investitionen für Sanierung und Instandhaltung, welche handelsrechtlich zwar direkt als Aufwand erfasst werden, jedoch den Wert der Immobilien steigern und zu künftig höheren Mieteinnahmen führen.

5. Chancen- und Risikobericht

Ein zentraler Bestandteil des internen Kontrollsystems ist das Konzern-Risikomanagement der Grand City Property S.A. Hierdurch soll eine konsequente Nutzung der Chancen sowie eine Steuerung der Risiken ermöglicht werden. Das Risikomanagement analysiert und bewertet hierzu die Risiken auf Basis der kommenden 12-Monate.

Dieses Vorgehen soll es ermöglichen, das Mietausfallrisiko sowie dringende Instandhaltungsmaßnahmen kurzfristig zu erkennen und die entsprechenden Maßnahmen einzuleiten. Des Weiteren werden auf Basis der monatlichen Berichterstattungen Budgetplanungen und Liquiditätsbedarfe erstellt.

Die Geschäftsführung wird mittels eines monatlichen Reportings und ggf. durch Ad-hoc-Zwischenberichte informiert.

Das Risikomanagementsystem wird kontinuierlich weiterentwickelt.

Die Reihenfolge der nachfolgend dargestellten Risiken entspricht deren Bedeutung (Bedeutung als Auswirkungen auf das Erreichen von Prognosen unter Berücksichtigung der von uns eingeschätzten Eintrittswahrscheinlichkeit) für die Cato in abnehmender Bedeutung.

Soweit nicht anders erläutert, betrifft die Risiko- und Chancenberichterstattung das vorliegende Geschäftsjahr.

Marktrisiken und Vermietungsrisiken:

Die Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Lage können sich negativ auf die Vermögens- und Ertragslage der Gesellschaft auswirken. Die Konjunkturprognosen gehen derzeit auseinander. Die Annahmen reichen von einem abnehmenden Wachstum über Stagflation bis hin zu einer milden Rezession. Insbesondere am Wohnimmobilienmarkt waren nach dem jahrelangen Aufwärtstrend 2022 erstmals sinkende Preise und Transaktionsvolumen aufgrund des gestiegenen Zinsdrucks zu verzeichnen. Es besteht das Risiko, dass sich sinkende Vervielfältiger bei Transaktionen ebenfalls auf die Bewertung von Bestandsimmobilien auswirken und zu einem Abwertungsbedarf des Anlagevermögens führen. Das Risiko hierfür wird von der Geschäftsleitung als gering eingeschätzt, da der Marktwert der Immobilien deutlich über dem handelsrechtlichen Buchwert liegt und das Immobilienvermögen somit umfangreiche stille Reserven enthält.

Jedoch hat in der Corona-Pandemie die Bedeutung an Wohnraum stark zugenommen. Auch durch gezielte Investitionen in die Wohnimmobilien der Cato wird die Nachfrage nach Wohnungseinheiten gesteigert, die Leerstandsquote verringert sowie der Zeitraum des Leerstands von Wohnungen reduziert. Diese Effekte führen zu steigenden Mieterträgen, welche den Immobilienwert stark beeinflussen. Entsprechend der Einschätzung der Geschäftsleitung hält diese Entwicklung auch in den folgenden Geschäftsjahren an.

Auch der anhaltende Ukraine-Russland-Konflikt beeinflusst die Energiepreise stark. Die hohen Preisanstiege, insbesondere für Gas, führen zu steigenden Betriebskosten sowie höheren Forderungen gegenüber den Mietern aus der Betriebskostenabrechnung und einem höheren Ausfallsrisiko. Dies würde sich negativ auf die Ertragslage auswirken. Diesem Risiko wird jedoch mit der implementierten Gas-Preis-Bremse von der Bundesregierung und europäischen Maßnahmen für alternative Energielieferungen entgegengewirkt sowie einer frühzeitigen Kommunikation mit den Mietern zur freiwilligen Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen, aus diesem Grund schätzt die Geschäftsführung das Ausfallsrisiko als moderat ein.

Des Weiteren besteht das Risiko eines erhöhten Investitionsbedarfs durch die Energiewende und die damit verbundenen Sanierungspflichten würden das Jahresergebnis über mehrere Jahre deutlich mindern, zu einer erhöhten Fremdfinanzierung zur Finanzierung der Maßnahmen und einem erhöhten Cashflow aus der Investitionstätigkeit führen. Des Weiteren besteht aus Sicht der Geschäftsführung ein hohes Beschaffungsrisiko aufgrund der steigenden Rohstoffpreise und des anhaltenden Fachkräftemangels, die zu einem Preisanstieg der geplanten Investitionen führen würden. Wenn diese Investitionen unterlassen werden, besteht aus Sicht der Geschäftsführung ein Risiko einer Abwanderung von Mietern, die zu sinkenden Umsatzerlösen und einer ansteigenden Leerstandsquote führen würde. Weiterhin wären Strafzahlungen auf Grund der unterlassenen energetischen Maßnahmen möglich. Insgesamt hätte dies einen nachhaltigen negativen Effekt auf das Jahresergebnis. Das Risiko wird jedoch aufgrund einer hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Nordrhein-Westfalen als gering eingeschätzt. Dem gegenüber besteht die Chance, dass die Bestandobjekte über große Dachflächen verfügen, welche für Photovoltaikanlagen genutzt werden können und zu einer Reduzierung der Stromkosten für die Objekte führen würden. Die Aktivierung dieser Anlagen würden die planmäßigen Abschreibungen jährlich leicht erhöhen. Die notwendige Investitionstätigkeit könnte durch Darlehen von verbundenen Unternehmen finanziert werden.

finanzielle Risiken:

Das Liquiditätsrisiko wird von der Geschäftsführung aufgrund der jederzeit möglichen Intercompany-Finanzierung aus dem Cashpool im Grand City Konzernverbund als gering eingeschätzt. Zur Stärkung der Liquidität wurde die bestehende Intercompany-Finanzierung im Mai 2023 durch eine variable verzinsliche Bankenfinanzierung abgelöst. Den Risiken aus einem weiter steigendem Zinsniveau soll künftig durch den Abschluss eines Zinssicherungsgeschäftes entgegengewirkt werden. Steigende Investitionen als Folge der Energiewende können durch Darlehen von verbundenen Unternehmen finanziert werden.

6. Prognosebericht

Die Geschäftsjahre 2020 bis 2022 waren wirtschaftlich stark von der Coronapandemie geprägt, die zu einer negativen Beeinflussung der Weltwirtschaft führte. Zusätzlich beeinflussten das steigende Zinsniveau und die steigende Inflationsrate seit dem Jahr 2022 die Weltwirtschaft nachhaltig.

Aus Sicht der Geschäftsführung haben sich hieraus aber keine langfristigen Auswirkungen auf die Vermögens- und Ertragslage der Cato ergeben. Die Gesellschaft verfügt nur über einen geringen Anteil an Gewerbeimmobilien, wodurch wenige Anträge auf Mietstundungen eingingen.

Die Geschäftsführung geht für die Geschäftsjahre 2023 und 2024 von einer leichten Steigerung der Umsatzerlöse aus Hausbewirtschaftung gegenüber dem Jahr 2022 aus. Beim Jahresergebnis vor Ergebnisabführung wird eine deutliche Verbesserung gegenüber dem Vorjahr erwartet, allerdings wird nach wie vor von einem Jahresfehlbetrag, aufgrund hoher Instandhaltungsaufwendungen, ausgegangen. Bei der Leerstandsquote erwartet die Geschäftsführung einen leichten Rückgang gegenüber dem Jahr 2022.

Berlin, 22. Februar 2024

Cato zweite Immobilienbesitz und -verwaltungs GmbH

David Fischer

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

Bei dem vorstehenden Jahresabschluss handelt es sich um die nach § 327 HGB für Offenlegungszwecke verkürzte Fassung. Zu dem vollständigen Jahresabschluss und dem Lagebericht wurde der folgende Bestätigungsvermerk erteil:

An die Cato zweite Immobilienbesitz und -verwaltungs GmbH, Berlin

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Cato zweite Immobilienbesitz und -verwaltungs GmbH, Berlin, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2022 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Cato zweite Immobilienbesitz und -verwaltungs GmbH, Berlin, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2022 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022 und

•

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit §317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
•	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Hamburg, den 22. Februar 2024

FAIR AUDIT GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Dennis Schelling, Wirtschaftsprüfer

Axel Backhus, Wirtschaftsprüfer