Wohnungsgesellschaft der Stadtwerke Köln mit beschränkter Haftung

Köln

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

- Bericht des Aufsichtsrates -

Der Aufsichtsrat hat im Berichtszeitraum die ihm nach Gesetz, Gesellschaftsvertrag und Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben unter Beachtung des Public Corporate Governance Kodex der Stadt Köln (PCGK Köln) wahrgenommen. Er hat die Geschäftsführung entsprechend den ihm nach Gesetz und Gesellschaftsvertrag zugewiesenen Aufgaben regelmäßig beraten und sich von der Zweck- und Ordnungsmäßigkeit sowie der Wirtschaftlichkeit der Unternehmensführung überzeugt. Er ist von der Geschäftsführung regelmäßig über den Gang der Geschäfte, die beabsichtigte Geschäftspolitik, grundsätzliche Fragen der zukünftigen Geschäftsführung und der strategischen Grundausrichtung, über die Lage und Entwicklung der Gesellschaft sowie über bedeutsame Geschäftsvorfälle eingehend schriftlich und mündlich unterrichtet worden und hat mit der Geschäftsführung hierüber beraten.

Die Aufsichtsratsvorsitzende stand mit der Geschäftsführung in ständigem Kontakt. Somit konnten wichtige Fragen der strategischen Ausrichtung, der Geschäftsentwicklung sowie zu aktuell anstehenden Entwicklungen unverzüglich erörtert werden. Der Aufsichtsrat hat ferner den Compliance-Bericht zur Kenntnis genommen. Der Bericht enthält grundsätzlich eine Zusammenfassung des Organisationsstandes, die Mitteilung über die eingerichteten Instrumentarien, einen Ausblick auf weitere Optimierungsaufgaben sowie den Report über konkrete Compliance-Vorfälle. Im Berichtszeitraum wurden keine Verstöße gegen Compliance-Vorschriften festgestellt.

Die Mitglieder des Aufsichtsrates sind nach einer Empfehlung im PCGK Köln gehalten, gegenüber dem Aufsichtsrat etwaige Interessenkonflikte offenzulegen. Dieser berichtet über offengelegte Interessenkonflikte sowie deren Behandlung in der Gesellschafterversammlung. Alle Mitglieder des Aufsichtsrates haben die jährliche Erklärung nach Ziffer 2.9.3 des PCGK Köln darüber abgegeben, ob Interessenkonflikte bestehen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden Interessenkonflikte nicht bekannt.

Beratungsschwerpunkte

Im Geschäftsjahr 2022 haben vier turnusmäßige Sitzungen des Aufsichtsrates am 17. März, 10. Juni, 19. August und 1. Dezember stattgefunden.

Gegenstand der Beratungen und Beschlussfassungen des Aufsichtsrates waren im Berichtszeitraum vor allem folgende Themen:

―	die wirtschaftliche Lage des Unternehmens,
―	die Wahl eines stellvertretenden Aufsichtsratsvorsitzenden,
―	die Kooperation zwischen der WSK und der Stadt Köln über den Bau von Kindertagesstätten und einer Schwimm-Kita im Wahnbad,
―	die Sanierung der Wohnanlage in der Hermeskeiler Straße,
―	der Abriss und Neubau in der Amsterdamer Straße,
―	der Neubau am Hermeskeiler Platz,
―	die Sanierung Bonner Straße 360 / Gästewohnen,
―	die Auswirkungen der Corona-Pandemie,
―	der Abschluss eines Gesellschafterdarlehens,
―	die Festlegung von Zielgrößen für Frauen und Männer in Führungspositionen und
―	die Änderung des Gesellschaftsvertrages.

Der Aufsichtsrat wurde von der Geschäftsführung laufend über alle wichtigen Geschäfte und die wirtschaftliche Entwicklung informiert.

In der Sitzung am 10. Juni 2022 hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss und den Lagebericht 2021 ausführlich beraten und gebilligt. Nach pflichtgemäßer Prüfung hat der Aufsichtsrat - gemeinsam mit der Geschäftsführung - zudem für das Geschäftsjahr 2021 erstmalig die Entsprechenserklärung im Zusammenhang mit der Erklärung der Geschäftsführung über die Corporate Governance des Unternehmens gemäß dem PCGK Köln in der im Jahr 2020 vom Rat der Stadt Köln beschlossenen Fassung abgegeben.

Den Wirtschaftsplan 2023, bestehend aus dem Erfolgs- und Finanzplan, hat der Aufsichtsrat in seiner Sitzung am 1. Dezember 2022 ausführlich beraten und gebilligt.

Im Berichtsjahr 2022 hat sich der Aufsichtsrat bei der Ausübung seiner Überwachungsfunktion an den Regelungen und Empfehlungen des PCGK Köln in der im Jahr 2020 vom Rat der Stadt Köln beschlossenen Fassung orientiert, um die Transparenz und Effizienz bei kommunalen Beteiligungen weiter nachhaltig zu verbessern. Zur Anwendung der Regeln des PCGK Köln, zu Abweichungen von diesen und Begründungen für diese Abweichungen wird auf die von Geschäftsführung und Aufsichtsrat gemeinschaftlich abzugebende Erklärung über die Corporate Governance des Unternehmens in der Anlage zum Jahresabschluss verwiesen.

Jahresabschlussprüfung

Der von der Geschäftsführung aufgestellte Jahresabschluss und der Lagebericht für das Geschäftsjahr 2022 sind von dem von der Gesellschafterversammlung gewählten und vom Aufsichtsrat beauftragten Abschlussprüfer, der PKF Fasselt Partnerschaft mbB - Wirtschaftsprüfungsgesellschaft • Steuerberatungsgesellschaft • Rechtsanwälte Duisburg, geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen worden.

Der Aufsichtsrat hat den von der Geschäftsführung aufgestellten Jahresabschluss sowie den Lagebericht seinerseits geprüft. Der Bericht des Abschlussprüfers ist dem Aufsichtsrat durch die Aufsichtsratsvorsitzende ausgehändigt worden. Der Bericht wurde in die Aussprache und Prüfung des Jahresabschlusses durch den Aufsichtsrat einbezogen. Der Abschlussprüfer hat an den Beratungen des Aufsichtsrates über den Jahresabschluss 2022 am 22. Mai 2023 teilgenommen, über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung berichtet und für Erläuterungen zur Verfügung gestanden.

Der Aufsichtsrat hat von dem Prüfungsergebnis Kenntnis genommen. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner Prüfungen sind Einwendungen nicht zu erheben.

Die Darstellung und Beurteilung der Lage der Gesellschaft, insbesondere die Darstellung und Einschätzung des Risikoszenarios, die die Geschäftsführung im Lagebericht abgibt, teilt der Aufsichtsrat.

Der Aufsichtsrat billigt den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2022 und empfiehlt in Übereinstimmung mit der Geschäftsführung dessen Feststellung durch die Gesellschafterversammlung. Der Aufsichtsrat schließt sich dem Vorschlag der Geschäftsführung über die Verwendung des Bilanzgewinns an.

Veränderungen im Aufsichtsrat

Ausgeschieden aus dem Aufsichtsrat ist zum 14. April 2022 Herr Wolfgang Nolden. Herr Andreas Mathes wurde am 29. April 2022 in den Aufsichtsrat entsandt.

Der Aufsichtsrat bedankt sich bei dem ausgeschiedenen Mitglied für die vertrauensvolle Zusammenarbeit und seine Leistungen im Gremium zum Wohle des Unternehmens.

Für die im Geschäftsjahr 2022 erbrachten Leistungen, für ihren Einsatz und die erfolgreiche Arbeit spricht der Aufsichtsrat der Geschäftsführung und den für die Wohnungsgesellschaft der Stadtwerke Köln mbH tätigen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Stadtwerke Köln GmbH seinen Dank aus.

Köln, im Mai 2023

Die Vorsitzende des Aufsichtsrates

Sabine Pakulat

Lagebericht

Geschäftsentwicklung

I. Allgemeine Wirtschaftslage

Nach den Einflüssen der Corona-Pandemie schien sich die wirtschaftliche Lage zu Beginn des Jahres 2022 zunächst zu erholen. Der durch Russland initiierte Angriffskrieg auf die Ukraine hat seit Februar 2022 erhebliche Auswirkungen auch auf die deutsche Wirtschaft. Die Energieversorgung in Deutschland war von Gaslieferungen aus Russland abhängig, so dass der Angriffskrieg zu einer starken Preissteigerung im Energiesegment führte. Mit Beginn des Jahres 2022 stiegen die Baufinanzierungszinsen erstmalig seit Jahren wieder an. Durch die geopolitischen Entwicklungen, die steigende Inflation und die Erhöhung des Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) erhöhten sich die Bauzinsen im Jahr 2022 stetig. Die EZB passte den Leitzins in vier Schritten bis zum Jahresende auf 2,5 % an, in 2022 war der Leitzins nach etwa 10 Jahren erstmalig wieder positiv. Der Baufinanzierungszins stieg 2022 deutlich, lagen die Zinsen für eine 10-jährige Zinsbindung Anfang 2022 noch unter 1 %, konnte zum Jahresende nur noch für 3,4 % finanziert werden.

Die Inflationsrate stieg von 4,9 % Anfang Januar im dritten Quartal auf über 10 %. Erst zum Jahresende war eine rückläufige Entwicklung erkennbar. Im Dezember war die Inflationsrate mit 8,6 % (vorläufig) weiter hoch, jedoch wieder im einstelligen Bereich. Als Folge des Angriffskriegs auf die Ukraine und die Entwicklung der Inflation, steigen im Jahr 2022 die Kosten der Energieprodukte stark an (36,5 % im Vergleich zu 2021). Die Preise für Erdgas erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahr um 64,8 % und die Stromkosten um 20,1 %. Die WSK war im Jahr 2022 durch langfristige Energielieferverträge nur teilweise von der Kostensteigerung betroffen.

Bei der Entwicklung der Baupreise zeigt sich ebenfalls ein deutlicher Anstieg, der Baupreisindex für Wohngebäude erhöht sich im Jahr 2022 um 16,4 % im Vergleich zum Vorjahreswert. Die Preissteigerung für Instandhaltungsarbeiten fällt ähnlich hoch aus, dabei sind sämtliche Gewerke von der Entwicklung betroffen. Gründe für die Preissteigerung sind neben der Inflation, die Kostensteigerung für Energie und Baumaterial, aber auch der Fachkräftemangel und der anhaltende Bedarf an Wohnraum.

Die deutsche Wirtschaft war trotz Krisen relativ stabil, das Bruttoinlandsprodukt steigt im Vergleich zum Vorjahr um 1,8 %. In den einzelnen Wirtschaftsbereichen verlief die Entwicklung der Bruttowertschöpfung im Jahr 2022 sehr unterschiedlich. Der Dienstleistungssektor, insbesondere die Kreativ- und Unterhaltungsbranche und der Sektor Verkehr und Gastgewerbe profitierten von den auslaufenden Corona-Schutzmaßnahmen, so dass der Wirtschaftsbereich Handel, Verkehr und Gastgewerbe um 4 % zunahm. Der Bereich Information und Kommunikation verzeichnet ebenfalls einen Zuwachs von 3,6 %.

Das verarbeitende Gewerbe wurde durch die hohen Energiepreise, die eingeschränkte Verfügbarkeit von Vorprodukten und die weiter gestörten Lieferketten ausgebremst und stieg im Jahr 2022 nur um 0,2 %. Die Bruttowertschöpfung im Handel ist im Jahr 2022 gesunken. Die hohen Baukosten, der Material- und Fachkräftemangel und die zunehmend schlechteren Finanzierungsbedingungen führen im Baugewerbe zu einem Rückgang von 2,3 %. Die Bauinvestitionen, vor allem im Hochbau und bei Wohnungsbauten, nahmen im Jahr 2022 um 1,6 % ab.

Die privaten Konsumausgaben steigen im Vergleich zum Vorjahreswert im Jahr 2022 um 4,6 % und waren die wichtigsten Wachstumsstütze der deutschen Wirtschaft. Im Zuge der Aufhebung der Corona-Schutzmaßnahmen stiegen die Konsumausgaben insbesondere im Bereich Beherbergungs- und Gaststättendienstleistungen, aber auch im Bereich Freizeit, Unterhaltung und Kultur. Die staatlichen Konsumausgaben erhöhten sich nach den zwei Corona Jahren vergleichsweise moderat um 1,1 %. Die staatlichen Ausgaben zur Bekämpfung der Corona-Pandemie zeigen sich rückläufig, durch den Angriffskrieg stiegen jedoch die staatlichen Konsumausgaben zur Verpflegung und Unterbringung von Schutzsuchenden. Der Außenhandel nahm im Jahr 2022 zu, Deutschland exportierte preisbereinigt 3,2 % mehr Waren und Dienstleistungen als im Vorjahr. Die Importe legten preisbereinigt um 6,7 % zu.

Nach vorläufigen Berechnungen schließt der staatliche Haushalt 2022 mit einem Finanzierungsdefizit von 101,3 Milliarden Euro ab. Das Defizit verringerte sich gegenüber 2021 (134,3 Milliarden Euro) um 33 Milliarden Euro. Die Belastung des Staatshaushaltes durch die Corona-Maßnahmen ist im Jahr 2022 rückläufig, so dass das Defizit des staatlichen Haushalts das zweite Jahr in Folge sinkt. Neue Belastungen ergaben sich jedoch durch die staatlichen Entlastungspakete, die in Folge des russische Angriffskriegs auf die Ukraine und die Energiekrise verabschiedet wurden. Gemessen am nominalen Bruttoinlandsprodukt (BIP) errechnet sich für den Staat im Jahr 2022 eine Defizitquote von 2,6 % (Vorjahr 3,7 %).

Die deutsche Wirtschaft lag mit einem Wachstum von 1,8 % im internationalen Vergleich hinter China (+ 3,0 %) den USA (+ 2,1 %) und der Eurozone (+ 3,5 %).

Die Wirtschaftsleistung wurde im Jahr 2022 von rund 45,9 Mio. Erwerbstätigen erbracht, damit lässt sich ein Anstieg von 1,1 % im Vergleich zum Jahr 2021 feststellen. Die Zahl der Selbständigen nahm 2022 weiter ab, während insbesondere die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten und der geringfügig Beschäftigten weiter stieg. Der Beschäftigungsaufbau fand überwiegend im Dienstleistungssektor (1,3 %) statt, ebenfalls positiv entwickelte sich die Beschäftigtenzahl im Bereich Handel, Verkehr und Gastgewerbe (1,2 %) und Information und Kommunikation (4,7 %). Mit einem Anstieg von 0,4 % im produzierenden Gewerbe und 0,5 % im Baugewerbe entwickelt sich die Beschäftigung außerhalb des Dienstleistungsbereichs schwächer. Im Bereich Land- und Forstwirtschaft, Fischerei zeigt sich keine Veränderung zum Vorjahreswert. Die Arbeitslosenquote liegt im Bundesgebiet im Dezember 2022 bei 5,4 %, in Köln betrug sie im Dezember 2022 8,4 % und fiel gegenüber dem Vorjahresmonat um 0,2 %. Die Zahl der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten stieg in Köln im Jahr 2022 ebenfalls an und befindet sich trotz Einflüsse der Pandemie, der Energiekrise und der Inflation auf einem Rekordniveau.

Das Volkseinkommen, das sich aus dem Arbeitnehmerentgelt sowie den Unternehmens- und Vermögenseinkommen zusammensetzt, erhöhte sich in 2022 um 3,5 % auf 2.858 Milliarden €.

II. Wohnungsmarkt

2021 lebten in Köln 1.079.301 (- 0,80 %) Einwohnerinnen und Einwohner mit Haupt- oder Nebenwohnsitz und es gab 559.854 (- 0,91 %) Haushalte. Die Bevölkerungszahl in Köln ist damit zum zweiten Mal in Folge zurückgegangen. Die leicht rückläufige Entwicklung ist auf weniger Zuzüge, insbesondere in der jüngeren Bevölkerungsgruppe, zurückzuführen. Bei den Abwanderungen zeigen sich vermehrt Fortzüge bei der Altersgruppe der 30- bis unter 45-Jährigen, am stärksten zog es die Altersgruppe in die benachbarten Kreise. Die durchschnittliche Haushaltsgröße ist mit 1,88 Personen weiterhin unverändert. Die Anzahl der Einpersonenhaushalte ist leicht gesunken auf 284.549, das entspricht 50,8 %.

Gemäß der Bevölkerungsvorausberechnung des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) ergibt sich für die Stadt Köln bis zum Jahr 2030 ein Bevölkerungszuwachs um 18.162 auf 1.101.660 Einwohner. Bis zum Jahr 2040 wird ein Zuwachs auf 1.118.153 Einwohner und bis zum Jahr 2050 auf 1.137.177 Einwohner prognostiziert. Die ermittelte Bevölkerungsentwicklung von 2021 bis 2050 beträgt damit +5 %.

Bei der Preisentwicklung im Segment der Wohnimmobilien ist zwischen dem Mietwohnungsmarkt und den Immobilien, die zum Kauf angeboten werden, zu differenzieren. In den vergangenen Jahren stiegen die Kaufpreise für Wohnimmobilien deutlich stärker als die Mietpreise. Im Jahr 2022 zeigt sich ein anderes Bild, Auswertungen der Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Häuser in ImmobilienScout24 zeigen seit dem zweiten Quartal 2022 eine leicht rückläufig Entwicklung der Kaufpreise. Die Entwicklung der Wohnungsmieten zeigt sich im Jahr 2022 weiter positiv. Nach Auswertung der Angebote in ImmobilienScout24 sind in Köln die Mietpreise für Wohnungen im vierten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorjahreswert um 4,5 % gestiegen (Steigerung von 4,3 % von 2020 zu 2021).

Ein differenzierteres Bild der Mietpreisentwicklung liefert der Kölner Mietspiegel 2021: Bei den Altbauten der Gruppe 1 (Baujahre bis 1960) sind die Mieten um 0,10 €/m ² gestiegen. Die Mieten der Wohnungen der Gruppe 2 bis 4 (Baujahre 1961 bis 2004) weisen im neuen Mietspiegel eine breitere Spanne auf. Sowohl die oberen Spannenwerte sind zwischen 0,10 und 0,30 €/m ² gestiegen, als auch die unteren Werte der Mietspannen für zahlreiche Wohnungen um bis zu 0,20 €/m ² gefallen sind. Die Mieten der Neubauten Gruppe 5 (Baujahre ab 2005) sind für die meisten Wohnungen gestiegen, insbesondere bei den großen Wohnungen bis zu 0,70 €/m ². Die Veröffentlichung des neuen Mietspiegels wird für Februar 2023 erwartet.

Das Gros der WSK Wohnungen gehört zur Gruppe 2 und wurde zwischen 1965 und 1975 errichtet, ist normal ausgestattet und wird an Mitarbeitende zu attraktiven Preisen vermietet. Nach einer Modernisierung werden die Wohnungen oft in die Gruppe 4 eingruppiert. Dies führt zu einer um rund 1,00 €/m ² höheren Miete nach Sanierung. Die Durchschnittsmiete der WSK-Wohnungen betrug 2022 7,57 €/m ² (2021 7,31 €/m ² ). Der Kölner Mietspiegel 2021 weist für eine 75 m ² große Wohnung aus dem Baujahr 1980 in mittlerer Wohnlage eine Mietspanne zwischen 7,10 - 9,70 €/m ² aus.

Die Lage auf dem Kölner Wohnungsmarkt ist weiterhin angespannt. Die Entwicklung der Zinskonditionen verschlechtern Erschwinglichkeit und Finanzierungsmöglichkeiten, somit reduzieren sich Nachfrage und Absatz im Wohneigentumssegment. Zusätzlich zu den Zinskonditionen verschlechtern die stark gestiegenen Baupreise die Wirtschaftlichkeit von Bauprojekten, hemmen die Neubautätigkeiten und verknappen das Wohnungsangebot. Das Neubauziel der Bundesregierung von 400.000 Wohnungen pro Jahr konnte auch in 2022 nicht erfüllt werden. Vorgenannte Effekte setzen den Mietwohnungsmarkt weiter unter Druck. Die stark gestiegenen Energiekosten belasten die Haushalte durch hohe Nebenkosten und verstärken die Bedeutung des Energieverbrauchs von Gebäuden. Insbesondere die Nachfrage nach energetisch sanierten Wohnungen und Neubauobjekten nimmt zu. Zur Verbesserung der Lage führt die Stadt Köln zahlreiche Maßnahmen durch. Die Bauaktivitäten werden unterstützt und die Stadtplanung identifiziert aktiv Potenzialflächen für den Wohnungsbau im Stadtgebiet. Mit den städtebaulichen Projekten Kreuzfeld, Deutzer Hafen, Rondorf Nord-West und der Parkstadt Süd entsteht in den kommenden Jahren weiterer Wohnraum im Stadtgebiet. Durch den Rat der Stadt Köln wurde 2022 beschlossen, dass Flächen der Stadt zukünftig vorrangig im Eigentum der Stadt verbleiben und über das Instrument des Erbbaurechts für die Schaffung von Wohnraum zur Verfügung gestellt werden.

Mit dem Kooperativen Baulandmodell wird in Köln für Entwicklungsprojekte ein fester Anteil an gefördertem Wohnungsbau verbindlich festgeschrieben. Das Kooperative Baulandmodell der Stadt Köln unterstützt - im Gegensatz zur Stadt München - nicht den Bau von Werkswohnungen.

Die Konzerngesellschaften wurden Ende Mai 2020 aufgefordert, anhand ihrer Personalplanungen den perspektivischen Bedarf an Mitarbeiterwohnungen in qualitativer und quantitativer Hinsicht aufzuzeigen. Der Konzern verfügt über 1.878 Wohnung. Der Bestand wird in den kommenden Jahren voraussichtlich um 108 Wohnungen auf 1.986 Wohnungen erhöht (Amsterdamer Straße, Hermeskeiler Platz).

Der gemeldete Bedarf von mehr als 2.000 Wohnungen für die Mitarbeitenden aller Gesellschaften kann durch die WSK auch mit den neuen Wohnungen nicht befriedigt werden. Bei der Bedarfsermittlung ist neben dem nachgefragten Wohnraum für Mitarbeitende auch die tatsächliche Belegung durch externe Mieter sowie Rentner zu berücksichtigen, so dass rund 800 Wohnungen fehlen.

III. Wohnungsbewirtschaftung

Die WSK hat als Werkswohnungsgesellschaft den Auftrag, für die Mitarbeitenden des Stadtwerke Köln Konzerns Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Ende 2022 stehen 1.458 Wohnungen im Eigentum der WSK, die überwiegend in den 60er und 70er Jahren im sozialen Wohnungsbau errichtet und in den 90er Jahren durch Dachgeschossausbauten und einige Neubauten ergänzt wurden. Der überwiegende Teil der Sozialbindungen ist zwischen 2007 und 2012 ausgelaufen. Im Rahmen der Sanierungsmaßnahme im Wohnquartier Marienburger Forum wurde für 55 Wohnungen eine neue Sozialbindung für 15 Jahre begründet.

Bedingt durch niedrige Mieten und ein damit einhergehendes knappes Instandhaltungsbudget hat sich in den vergangenen Jahrzehnten ein hohes Modernisierungspotenzial aufgebaut, das seit 2015 kontinuierlich abgebaut wird.

Der Aufsichtsrat der WSK hat mit der Geschäftsführung im Februar 2015 die WSK strategisch neu ausgerichtet. Im Kern der neuen Strategie steht die Sanierung der Bestandsobjekte und -wohnungen sowie der am Bedarf der Konzerngesellschaften orientierte Neubau von Wohnraum. Im März 2017, 2019 und 2021 wurde diese Strategie vom Aufsichtsrat bestätigt und um zukunftsorientierte Themen wie Elektromobilität, vernetzte Mobilität, Mieterstrom und Smart-Home ergänzt. Im Jahr 2021 wurden Konzepte für E-Bikes und E-Lastenräder entwickelt, die den Mietern exklusiv im Quartier zur Verfügung gestellt werden sollen.

2019 wurde die Implementierung eines Nachhaltigkeitsmanagements im Stadtwerke Köln Konzern beschlossen, dazu wurden 2021 zwei neue Funktionen (Consultant Nachhaltiges Bauen und Nachhaltigkeitsmanager) geschaffen und personell ausgestattet. Schwerpunkt der Tätigkeiten im Nachhaltigkeitsmanagement waren die Implementierung von Nachhaltigkeitsaspekten bei den Bau- und Sanierungsprojekten der WSK sowie die Konzipierung eines Nachhaltigkeitsberichtes.

Nachdem 1993 der letzte Neubau der WSK erstellt wurde, konnte nach fast 25 Jahren 2017 im Clouth-Quartier ein Neubau mit 60 Wohnungen und Anfang 2018 in der Wohnanlage Marienburger Forum der Neubau Bonner Straße 354 mit 23 Wohnungen bezogen werden. Der Wohnungsbestand konnte so zeitweise auf 1.502 eigene Wohnungen ausgebaut werden. An der Amsterdamer Straße wurden die Abbrucharbeiten im August 2022 abgeschlossen, parallel erfolgt die Planung des Neubaus mit rund 5.000 m ² Wohnfläche.

Die Bestandsaufwertung erfolgt neben der Errichtung von Neubauten durch größere Sanierungsmaßnahmen ganzer Quartiere und durch die konsequente Sanierung der Wohnungen bei Mieterwechsel.

Seit 2015 werden die Wohnungen bei Mieterwechsel nach einem definierten Standard grundlegend saniert, bisher sind 413 Wohnungen nach dem WSK-Standard hergerichtet, dass entspricht ca. 28 % aller Wohnungen. Weiterhin umfassen die Neubauwohnungen etwa 6% des Gesamtbestandes.

Seitdem die WSK alle Leerwohnungen nach dem WSK-Standard saniert, erfolgt die Neuvermietung fast ausschließlich an Konzernmitarbeitende. 2022 wurden 108 Wohnungen des WSK-Bestandes neu vermietet, davon wurden zehn Wohnungen an Geflüchtete aus der Ukraine vermietet, alle weiteren Neuvermietungen erfolgten an Mitarbeitende des Konzerns.

IV. Auswirkungen der Corona-Pandemie

Mit Beginn der Corona-Pandemie im Jahr 2020 wurde die Verwaltungstätigkeit an die Pandemielage angepasst und erfolgte, soweit wie nötig und möglich, aus dem Homeoffice. Je nach Infektionsgeschehen wurden die Kontakte im Büro, bei Bauabnahmen, Wohnungsbesichtigungen und -übergaben reduziert und fanden unter Beachtung der jeweiligen Hygienevorschriften statt. Es hat sich in den vergangenen drei Jahren gezeigt, dass die im Frühjahr 2020 befürchteten Mietausfälle ausgeblieben sind. Aufgrund der pandemischen Lage und den gesetzlichen Vorschriften zu Lockdown-Zeiten mussten Bauprojekte teilweise in 2020 gestoppt werden und konnten erst in 2021 oder 2022 wieder aufgenommen werden. Verbunden mit den aktuell stark steigenden Baukosten führt diese Entwicklung zu Mehrkosten.

V. Bauprojekte der WSK 2022

1. Amsterdamer Straße 200 - 204

Die WSK plant, nach Abbruch der Bestandsgebäude an der Amsterdamer Straße mit 44 Wohneinheiten diese durch einen Neubau mit einer Wohnfläche von rund 5.000 m ² zu ersetzen. Der Abriss der Gebäude wurde 2022 abgeschlossen. Parallel dazu erfolgte die Vorbereitung der Planungsunterlagen und die Abstimmung mit dem Stadtplanungsamt zur Bebaubarkeit des Grundstücks. Im Juli 2022 wurde eine Bauvoranfrage inklusive Schallschutzgutachten eingereicht. Nach Erhalt eines positiven Bescheids wird die Planung fortgesetzt.

2. Bonner Straße 360

Das Marienburger Forum wurde bis 2016 energetisch saniert und im Jahr 2018 durch den Neubau Bonner Straße 354 ergänzt. Das Gebäude Bonner Straße 360 verfügt neben 30 Wohnungen auf acht Etagen im Erdgeschoss über drei Gewerbeeinheiten. Im linken Ladenlokal wird seit 2002 eine Buchhandlung betrieben, das mittlere und das rechte Ladenlokal stehen leer und sind sanierungsbedürftig. Anfang 2020 wurden Bauanträge für die Umnutzung der rechten Einheit zur Bäckerei, für die Umnutzung der mittleren Einheit zum Gästewohnen und für die Sanierung der Fassade im Erdgeschoss eingereicht. Die Bauanträge für die Umnutzung der Einheit zur Bäckerei und für die Sanierung der Fassade wurden Anfang November 2020 genehmigt. Der Bauantrag für das geplante Gästewohnen musste angepasst werden und wurde Anfang 2022 erneut eingereicht. Für die zukünftige Bäckerei wurde ein langfristiger Mietvertrag abgeschlossen. Die Gewerbeeinheiten sind im Frühjahr 2021 entkernt und der bestehende Rohbau aufgemessen worden. Der Innenausbau wurde im Mai 2022 begonnen und wird voraussichtlich im Frühjahr 2023 fertiggestellt. Dann wird die Fassade ebenfalls fertiggestellt sein. Die Baugenehmigung für das geplante Gästewohnen wurde Ende August 2022 erteilt, die Umsetzung der Maßnahme ist für 2023 vorgesehen.

3. Frankfurter Straße 19

Das Objekt Frankfurter Straße 19 verfügt neben zwölf Wohneinheiten über zwei große Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss. Die beiden Ladenlokale werden zu einer großen Einheit umgebaut. Ende 2021 konnte dazu der Mietvertrag mit einem großen deutschen Discounter geschlossen werden. Die bestehenden Mietverträge wurden zum Frühjahr 2023 beendet. Im Zuge des Umbaus der Gewerbeflächen soll das Gebäude saniert werden, das umfasst die Fassaden, das Treppenhaus und die Heizungsanlage inklusive der Versorgungsleistungen in die Wohnungen. Der Bauantrag wurde Anfang 2022 eingereicht und die Ausschreibung der Bauleistungen vorbereitet. Die Umsetzung der Baumaßnahme beginnt voraussichtlich im Sommer 2023.

4. Weinsbergstraße 191 - 193

Das Objekt Weinsbergstraße 191 bis 193 umfasst 52 Maisonette-Wohnungen und wird umfassend saniert. Der Baubeginn war ursprünglich für 2020 terminiert, wurde aber aufgrund der Corona-Pandemie bis ins Jahr 2021 verschoben. Im August 2022 konnte die Innensanierung abgeschlossen werden. Abschnittsweise wurden die Versorgungsstränge für Frisch- und Abwasser sowie die Heizungs- und Elektroleitungen erneuert und ein Lüftungsstrang ergänzt. Weiter wurden in unsanierten Wohnungen die Bäder und WCs gemäß WSK-Standard renoviert und eine Gegensprechanlage installiert. Den Mietern wurde für die Bauzeit in den Wohnungen möblierter Ersatzwohnraum zur Verfügung gestellt. An dem Gebäude ist weiter eine Fassadensanierung inklusive Erneuerung der Wärmedämmung und der Austausch sämtliche Fenster sowie Wohnungseingangstüren geplant. Die Treppenhaustürme erhalten jeweils ein vertikales Band mit neuen Fenstern und werden von innen saniert. Die Heizung wird auf Fernwärme umgestellt und eine Photovoltaikanlage auf dem Dach installiert. Abschließend wird die Eingangssituation mit einer begrünten Pergola und der Außenbereich des Objektes neugestaltet.

Die Ausführungsplanung für die Maßnahmen ist fertiggestellt und die Ausschreibung vorbereitet, der Beginn ist für Sommer 2023 vorgesehen.

5. Deutz-Kalker Straße 11 - 25

Die Wohnanlage Deutz-Kalker Straße 11 bis 25 mit insgesamt 96 Wohnungen ist sanierungsbedürftig. Die Steigstränge und Fallleitungen funktionieren nur noch eingeschränkt und das Erscheinungsbild der Gebäude ist trist. Wegen der Corona-Pandemie musste der ursprünglich im April 2020 geplante Baubeginn mehrmals verschoben werden. Mit der Ausschreibung der Bauleistungen für die Innensanierung wurde die Maßnahme Anfang 2022 wieder aufgenommen. Die Wohnungen erhalten neue Versorgungsstränge für Bad, WC und Küche, eine Gegensprechanlage sowie eine neue Wohnungseingangstür. Die Heizungs- und Elektroleitungen bis in die Wohnungen werden ebenfalls erneuert. Die Treppenhäuser sowie allgemeinen Kellerräume werden ebenfalls umfassend saniert. Im August erfolgte die Vergabe der Bauleistung an einen Generalunternehmer und im Dezember ist mit den Arbeiten begonnen worden. Die Fertigstellung der Innensanierung ist für Januar 2024 geplant. Die Sanierung der Fassade und die Neugestaltung der Außenanlagen erfolgen im Anschluss an die Innensanierung.

6. Floriansgasse 39 - 53 Treppenhäuser

In den Häusern 43 bis 47 und 39 bis 41 wurde die Sanierung der Treppenhäuser im Mai 2021 bzw. Januar 2022 abgeschlossen. In den Gebäuden 39 bis 41 wurden im Zuge der Treppenhaussanierung Brandschutzertüchtigungen im Treppenhaus umgesetzt. Bevor im letzten Abschnitt die Treppenhäuser der Gebäude 49 - 53 saniert werden, müssen Brandschutzmaßnahmen in den sechs Dachgeschosswohnungen umgesetzt werden. Entsprechende Bauantragsunterlagen sind im Oktober 2021 genehmigt worden. Für die Maßnahmen sind weitere Untersuchungen erfolgt, die Bauleistungen werden aktuell ausgeschrieben. Die Umsetzung der Maßnahmen erfolgt voraussichtlich ab Sommer 2023. Für die Dauer der Umsetzung wird den Mietern der Dachgeschosswohnungen Ersatzwohnraum im Quartier angeboten.

7. Hermeskeiler Straße 13 - 13c

Das Objekt an der Hermeskeiler Straße 13 - 13c verfügt über 15 Wohneinheiten und vier Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss. Das Gebäude wies an der Fassade, den Versorgungsleitungen und der Dachhaut Mängel auf, sodass umfassende Sanierungsmaßnahmen notwendig wurden. Nach Erteilung der Baugenehmigung erfolgte im Jahr 2021 die Information an die Mieter sowie die Ausschreibung und Vergabe der Bauleistung an einen Generalunternehmer. Im Februar 2022 wurde mit den Arbeiten am Objekt begonnen, die Gewerbeeinheiten wurden entkernt und die Stränge für Frisch- und Abwasser vom Hausanschluss bis in die Wohnungen erneuert sowie ein Lüftungsstrang ergänzt. Die Treppenhäuser wurden ebenfalls modernisiert und die Haustüranlagen getauscht. Für die Dauer der Arbeiten an den Strängen wurde den Mietern teilweise Ersatzwohnraum und teilweise eine Wasch- und Duschmöglichkeit in Sanitärcontainern hinter dem Gebäude zur Verfügung gestellt. Die Fassade des Objektes wurde inklusive Dämmung erneuert und die Fenster ausgetauscht. Weiterhin wurde der Flachdachaufbau inklusive Entwässerung erneuert und eine Photovoltaikanlage installiert. Die Maßnahmen wurden im Dezember 2022 abgeschlossen und die weitere energetische Versorgung des Objektes erfolgt zukünftig über eine Energiezentrale im Nachbarobjekt, der Umschluss erfolgt voraussichtlich Anfang 2023. Im letzten Schritt erfolgt die Neugestaltung des Außenbereichs im Sommer 2023.

VI. Fremdverwaltung

Die WSK verwaltete Ende 2022 neben den 1.458 eigenen Wohnungen 420 Wohneinheiten der Konzerngesellschaften.

KVB-Wohnanlage Stammheimer Straße 136 - 158

Nachdem in der KVB-Wohnanlage Stammheimer Straße 136 bis 158 in Köln-Riehl der Anbau von 22 Balkonanlagen erfolgte und die Fassaden neu gestrichen wurden, wurden nun alle Dachgeschosse neu auf- und ausgebaut. Die Baugenehmigungen wurden für alle 16 neuen Wohnungen erteilt. Der erste Bauabschnitt mit 6 Wohnungen wurde im Sommer 2019 abgeschlossen. Pandemiebedingt wurde der zweite Bauabschnitt mit 10 Wohnungen um über ein Jahr verschoben und konnte im Sommer 2022 fertig gestellt und bezogen werden.

KVB-Neubau Hermeskeiler Platz

Für die KVB errichtet die WSK auf dem Grundstück der ehemaligen Wendeschleife am Hermeskeiler Platz eine Neubebauung. Der in einem Architekturwettbewerb ermittelte Siegerentwurf umfasst die Errichtung von 41 Wohnungen, einer Kita mit vier Gruppen, einer Gewerbeeinheit von ca. 200 m ² Größe sowie einer Tiefgarage mit 61 Stellplätzen. Vor Erteilung der Baugenehmigung war eine Teilaufhebung des Bebauungsplanes erforderlich, die der Rat der Stadt Köln am 12. Dezember 2019 beschlossen hat. Die erforderliche Baugenehmigung wurde am 30. Juli 2020 erteilt.

Der Baubeginn erfolgt im August 2020, die Baugrube wurde Ende 2020 fertiggestellt und der Generalunternehmen hat die Bauarbeiten im Januar 2021 aufgenommen. Ende 2021 konnten die Rohbauarbeiten abgeschlossen werden, im Jahr 2022 erfolgte der Innenausbau. Aufgrund Lieferschwierigkeiten beim Klinker verschiebt sich die Fertigstellung des Neubaus, so dass der Erstbezug für April 2023 vorgesehen ist. Die Erstellung der Außenanlagen konnte erst nach Abbau des Gerüsts im Dezember beginnen und soll bis Sommer 2023 abgeschlossen sein. Dann kann auch die Kita bezogen werden. Für die Gewerbeeinheit gibt es noch keinen Mieter.

VII. Mietentwicklung und Wohnungsbelegung

Die Bestandsmieten werden kontinuierlich angepasst (§§ 558, 559 BGB). Durch die Anpassung der Mieten und die Neuvermietung der sanierten Wohnungen wurde die durchschnittliche Miete von 7,31 €/m ² im Jahr 2021 auf 7,57 €/m ² im Jahr 2022 erhöht. Dies entspricht einer Steigerung von 3,60 %.

Am 31. Dezember 2022 waren 1.129 Wohnungen an Konzernmitarbeitende vermietet und 592 Wohnungen an Mieter, die nicht im Konzern beschäftigt sind. Die Mitarbeiterquote ist mit 65,60 % gegenüber dem Vorjahr um rund 1,70 % gestiegen.

VIII. Ertragslage

Der Jahresüberschuss der Gesellschaft beträgt 1.952 Tsd. € (Vorjahr 455 Tsd. €). Die Umsatzerlöse (ohne Verwaltungsumlage) einschließlich der Bestandsveränderungen waren um 190 Tsd. € höher als im Vorjahr und erreichten 14.955 Tsd. €.

Die Umsatzerlöse aus Verwaltungsleistungen stiegen um 38 Tsd. € auf 999 Tsd. €. Die sonstigen betrieblichen Erträge sind um 236 Tsd. € auf 523 Tsd. € gesunken, dies resultiert aus geringeren Versicherungserstattungen zum Vorjahr, wo ein Brandschaden reguliert wurde.

Die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung beliefen sich auf 7.094 Tsd. € (Vorjahr 8.106 Tsd. €). Gegenüber dem Vorjahr verringerten sich die Instandhaltungskosten um 1.114 Tsd. €. Die Betriebskosten erhöhten sich um 106 Tsd. €. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betrugen 2.135 Tsd. € und erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um 234 Tsd. €. Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag beinhalten passive latente Steuern in Höhe von 8 Tsd. €, die Gewerbesteuer in Höhe von 426 Tsd. € und die Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag in Höhe von 440 Tsd. €.

IX. Vermögens- und Finanzlage

Die Bilanzsumme hat sich um insgesamt 10.244 Tsd. € auf 96.573 Tsd. € erhöht.

Das Anlagevermögen beträgt zum Bilanzstichtag 86.566 Tsd. € und enthält hauptsächlich die Grundstücke und Gebäude der Gesellschaft. Die langfristigen Vermögenswerte betragen 89,57 % der Bilanzsumme (Vorjahr 95,76 %).

Das Eigenkapital erhöhte sich um 1.952 Tsd. € und beträgt 22.910 Tsd. €. Der Zugang ist auf die Einstellung des Jahresüberschusses (+ 1.952 Tsd. €) in die Bauerneuerungsrücklage zurückzuführen. Die langfristigen Rückstellungen und Verbindlichkeiten sowie passiven latenten Steuern sind um 8.335 Tsd. € auf 66.820 Tsd. € gestiegen und betragen 69,2 % der Bilanzsumme (Vorjahr 67,8 %). Der Eigenkapitalanteil an der Bilanzsumme liegt bei 23,7 % und ist gegenüber dem Vorjahr (24,3 %) um rd. 0,6 % gesunken.

Die Liquidität der Gesellschaft war durch die Einbeziehung in das Cash-Management-System der Muttergesellschaft jederzeit gewährleistet.

X. Kapitalflussrechnung

	2022	2021
	Tsd. €	Tsd. €
Jahresüberschuss	1.952	455
Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens	2.105	2.545
Veränderung der Rückstellung latente Steuern	8	93
	4.065	3.093
Abnahme der Vorräte, der Forderungen aus Vermietung sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	-16	- 301
Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	- 62	1.119
Zinsaufwand	1.123	1.223
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	5.110	5.134
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	- 6.006	- 705
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-6.006	- 705
Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzkrediten (einschließlich Umschuldung)	10.000	-
Auszahlungen für die Tilgung von Finanzschulden (einschließlich Umschuldung)	- 1.655	- 1.623
Veränderung der Forderungen/Verbindlichkeiten aus Konzernverrechnung	- 6.373	- 1.630
Gezahlte Zinsen	- 1.123	- 1.148
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	849	- 4.401
Veränderung des Finanzmittelbestands	- 47	28
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode	141	113
Finanzmittelbestand am Ende der Periode	94	141

XI. Umweltschutz

Die WSK achtet bei den Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen auf ökologisch unbedenkliche Materialien. Seit 2020 wird bei den Gesellschaften des Stadtwerke Köln Konzerns ein Nachhaltigkeitsmanagement aufgebaut, für das die WSK konkrete und aufgabenspezifische Ziele definiert hat. Diese betreffen insbesondere:

1.	Energetische Sanierung, sowohl im Rahmen der laufenden Instandhaltung wie auch bei Großsanierungen
2.	Mobilitätsangebote für Mieter, z. B. Ladestationen, E-Car-Sharing und E-Bike-Sharing
3.	Stadt der kurzen Wege, das heißt Wohnen nah am Arbeitsplatz
4.	Mitarbeiterverantwortung durch bezahlbaren Wohnraum, durch Kita-Angebote und weitere Maßnahmen zur Mitarbeiterbindung/-akquisitionen (zum Beispiel Stärkung der Konzern-Community).

XII. Organisation/Mitarbeitende

Die Verwaltung der Wohngebäude des Stadtwerke Köln Konzerns erfolgt als Dienstleistung durch Mitarbeitende der Stadtwerke Köln GmbH. Die WSK beschäftigt kein eigenes Personal.

XIII. Erklärung zur Unternehmensführung § 289 f Abs. 4 HGB

Bericht über die gleichberechtigte Teilhabe von Frauen und Männern

Die Gesellschafterversammlung der Wohnungsgesellschaft der Stadtwerke Köln mbH hat für den Aufsichtsrat der Wohnungsgesellschaft der Stadtwerke Köln mbH Zielgrößen von 42 % Frauenanteil und für die Geschäftsführung der Wohnungsgesellschaft der Stadtwerke Köln mbH Zielgrößen von 50 % Frauenanteil festgelegt. Die Zielgrößen sollen bis 30. Juni 2027 fortbestehen. Zum 31. Dezember 2022 beträgt der Frauenanteil im Aufsichtsrat 43 % und in der Geschäftsführung 100 %, so dass die Zielgrößen eingehalten sind.

XIV. Compliance-Management-System

Die WSK ist in das konzernweite Compliance-Management-System (CMS) des Stadtwerke Köln Konzerns eingebunden. Insoweit geltende Regelungen und Prozesse sind auch für Mitarbeitende der SWK verbindlich, die für die WSK dienstleistend tätig sind.

XV. Chancen und Risiken

Das Risikofrüherkennungssystem der WSK ist in die Organisation der SWK eingebettet. Bestandsgefährdende Risiken bestehen zurzeit nicht.

Mögliche Risiken bestehen im branchenüblichen Rahmen durch nicht erkannte Mängel, die kurzfristig instandgesetzt werden müssten. Die Mieten der WSK liegen weiterhin unter der Marktmiete und werden in den kommenden Jahren kontinuierlich im rechtlich zulässigen Rahmen angepasst.

Die Pandemie durch den Virus SARS-COV-2 (Corona-Virus) und die damit einhergehende Umsetzung von Infektionsschutzmaßnahmen führte seit März 2020 zu schwankenden Einschränkungen des öffentlichen Lebens. Die wirtschaftlichen Auswirkungen für die WSK sind nach derzeitigem Kenntnisstand verkraftbar, wobei die auch durch die weltweiten Lieferschwierigkeiten beeinflusste Baupreisentwicklung das wirtschaftliche Ergebnis der WSK für die Zukunft belasten wird.

Infolge des Krieges in der Ukraine sind die Energie- und Materialkosten 2022 weiter deutlich gestiegen. Die gestiegenen Energiekosten erhöhen die Dringlichkeit zum Abbau des Sanierungsstaus, während die gestiegenen Kosten die Wohnungswirtschaft vor wirtschaftliche Herausforderungen stellen.

Bis Ende 2021 bot das günstige Zinsniveau die Chance, Neu- und Ausbaumaßnahmen sowie Sanierungsvorhaben trotz hoher Baukosten wirtschaftlich durchführen zu können. Die gestiegenen Zinsen und die Reduzierung von Förderprogrammen zur energetischen Sanierung erhöhen den Druck auf die Mieten. Unter Berücksichtigung der gegebenen Gegensteuerungs- und Minimierungsmaßnahmen sind derzeit keine Risiken erkennbar, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden.

XVI. Öffentliche Zwecksetzung bzw. Zweckerreichung

(Berichterstattung gemäß § 108 Abs. 3, Nr. 2 GO NRW)

Die WSK stellt ihrem Geschäftszweck folgend den Mitarbeitenden des Stadtwerke Köln Konzerns Wohnungen zur Verfügung. Mit dem Angebot an preiswerten Wohnungen unterstützt sie zudem die Stadt Köln bei der Wohnraumversorgung.

XVII. Prognosebericht

Die WSK hat das Ziel, den Wohnungsbestand an den Bedürfnissen der Konzernmitarbeitenden auszurichten. Hierzu sind erhebliche Investitionen und Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich. Für das Jahr 2023 sind folgende Sanierungen geplant:

Investitionsprojekte:

Deutz-Kalker Straße 11 - 25	Strangsanierung
Weinsbergstraße 191 - 193	Fassadensanierung, Erneuerung der Heizungsanlage
Frankfurter Straße 19	Fassaden- und Strangsanierung

Instandhaltungsprojekte:

Floriansgasse 49 - 53	Sanierung Dachgeschosse
Stuttgarter Straße 67 - 79	Erneuerung der Heizungsanlage
Vogesenstraße/Am Bilderstöckchen	Sanierung Dachgeschosse

Köln, den 21. März 2023

Stefanie Haaks, Geschäftsführerin

Bernd Preuss, Prokurist

Bilanz zum 31. Dezember 2022

AKTIVA

	Textziffer im Anhang	31.12.2022	31.12.2021
		€	€
Anlagevermögen	(3)
Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen		86.565.751	82.664.574
		86.565.751	82.664.574
Umlaufvermögen
Vorräte	(4)	2.888.901	2.735.224
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	(5)	6.972.907	782.765
Flüssige Mittel	(6)	94.282	141.248
		9.956.090	3.659.237
Aktive Rechnungsabgrenzungsposten		51.034	5.374
		96.572.875	86.329.185

PASSIVA

	Textziffer im Anhang	31.12.2022	31.12.2021
		€	€
Eigenkapital	(7)
Gezeichnetes Kapital		9.204.000	9.204.000
Kapitalrücklage		191.990	191.990
Gewinnrücklagen		13.514.527	11.562.370
		22.910.517	20.958.360
Rückstellungen	(8)	2.073.560	1.987.871
Verbindlichkeiten	(9)	67.648.371	59.415.951
Passive Rechnungsabgrenzungsposten	(10)	638.308	672.920
Passive latente Steuern	(11)	3.302.119	3.294.083
		96.572.875	86.329.185

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2022

(1. Januar - 31. Dezember)

	Textziffer im Anhang	2022	2021
		€	€
Umsatzerlöse	(12)	14.954.702	14.765.312
Erhöhung / Verminderung des Bestandes an unfertigen Leistungen		153.677	115.125
Andere aktivierte Eigenleistungen	(13)	33.746	32.961
Gesamtleistung		15.142.125	14.913.398
Sonstige betriebliche Erträge	(14)	523.452	759.386
Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung	(15)	- 7.094.495	- 8.106.269
Personalaufwand	(16)	- 3.223	- 1.444
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	(17)	- 2.105.304	- 2.545.549
Sonstige betriebliche Aufwendungen	(18)	- 2.135.461	- 1.900.683
Finanzergebnis	(19)	- 1.118.756	- 1.220.754
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	(20)	- 873.785	- 1.021.796
Ergebnis nach Steuern		2.334.553	876.289
Sonstige Steuern	(21)	- 382.396	- 421.570
Jahresüberschuss		1.952.157	454.719
Einstellungen in Gewinnrücklagen		- 1.952.157	- 454.719
Bilanzgewinn		0	0

Anhang

Allgemeines

Die Wohnungsgesellschaft der Stadtwerke Köln mbH (Firma) hat ihren Sitz am Parkgürtel 26 in 50823 Köln. Die Gesellschaft wird beim Amtsgericht Köln unter der Registernummer HR B 2367 geführt.

(1) Angaben zu Form und Darstellung

Der Jahresabschluss der Wohnungsgesellschaft der Stadtwerke Köln mbH (WSK) wird nach den für große Kapitalgesellschaften maßgeblichen Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches und des GmbH-Gesetzes aufgestellt.

Um die Übersichtlichkeit der Darstellung zu verbessern, sind einzelne Posten der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung zusammengefasst. Die zusammengefassten Posten sind im Anhang aufgegliedert. Für die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung ist das Gesamtkostenverfahren gewählt worden.

(2) Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens sind zu Anschaffungskosten erfasst und werden linear entsprechend ihrer voraussichtlichen betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer abgeschrieben.

Die Sachanlagen werden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten abzüglich Abschreibungen bewertet. Die mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnobjekte werden planmäßig linear mit 1 % und die freifinanzierten Wohnobjekte mit 2 % abgeschrieben. Die Anlagen der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden über fünf bis elf Jahre abgeschrieben. Darüber hinaus werden Sammelposten gemäß § 6 Abs. 2a EStG gebildet.

Die unfertigen Leistungen (noch nicht abgerechnete Nebenkosten) sind mit den Selbstkosten bilanziert. Dem Ausfallrisiko wird durch einen Abschlag Rechnung getragen.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Nennwert bewertet, alle erkennbaren Einzelrisiken und das allgemeine Kreditrisiko werden durch angemessene Abwertungen berücksichtigt.

Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen sind auf der Grundlage versicherungsmathematischer Berechnungen nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren (PUC) bei einem Rechnungszinsfuß von 1,79 % (10 Jahre) und 1,45 % (7 Jahre) ermittelt worden. Bei der Ermittlung des Erfüllungsbetrages wurde mit einem Gehalts- und Rententrend von 2,00 % gerechnet. Dabei wurden die Richttafeln 2018 G nach Prof. Dr. Klaus Heubeck angewandt.

Bei den sonstigen Rückstellungen wurden alle erkennbaren Risiken sowie die ungewissen Verbindlichkeiten angemessen und ausreichend berücksichtigt. Die Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit dem Durchschnittszinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst. Bei der Ermittlung des Erfüllungsbetrages wurden zukünftige Kosten- und Preissteigerungen von 2,00 % berücksichtigt.

Die Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag passiviert.

Die latenten Steuern wurden gemäß § 274 und § 306 HGB durch das bilanzorientierte Temporary-Konzept ermittelt. Die Berechnung künftiger Steuerbe- und -entlastungen wurden auf der Basis des unternehmensindividuellen Steuersatzes von 15,825 % (Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag) ermittelt. Aufgrund der beanspruchten erweiterten Kürzung für Grundstücksunternehmen gem. § 9 Nr. 1 S. 2-4 GewStG fällt Gewerbesteuer nur auf den Teil des Gewinns an, welcher durch die Verwaltung fremder Wohnungen entsteht. Bei der Berechnung der latenten Steuern wurde die Gewerbesteuer daher nicht berücksichtigt.

Die bestehenden körperschaftsteuerlichen Verlustvorträge wurden berücksichtigt und aufgezehrt.

Erläuterungen zur Bilanz

(3) Anlagevermögen

Die Aufgliederung der in der Bilanz zusammengefassten Anlageposten und ihre Entwicklung im Jahre 2022 ergibt sich aus dem Anlagespiegel.

	Anschaffungs- und Herstellungskosten 01.01.2022	Zugänge	Umbuchungen	Anschaffungs- und Herstellungskosten 31.12.2022
	Tsd. €	Tsd. €	Tsd. €	Tsd. €
Immaterielle Vermögensgegenstände
Nutzungsrechte (Software)	14	-	-	14
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	128.778	2.305	164	131.247
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	26	-	-	26
Betriebs- und Geschäftsausstattung	126	-	-	126
Anlagen im Bau	1.358	3.701	- 164	4.895
	130.288	6.006	-	136.294
Summe Anlagevermögen	130.302	6.006	-	136.308

	Abschreibungen 01.01.2022	Zugänge	Abgänge	Abschreibungen 31.12.2022
	Tsd. €	Tsd. €	Tsd. €	Tsd. €
Immaterielle Vermögensgegenstände
Nutzungsrechte (Software)	14	-	-	14
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	47.489	2.104	-	49.593
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	14	-	-	14
Betriebs- und Geschäftsausstattung	120	1	-	121
Anlagen im Bau	-	-	-	-
	47.623	2.105	-	49.728
Summe Anlagevermögen	47.637	2.105	-	49.742

	Buchwerte 31.12.2022	Buchwerte 31.12.2021
	Tsd. €	Tsd. €
Immaterielle Vermögensgegenstände
Nutzungsrechte (Software)	0	0
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	81.654	81.289
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	12	12
Betriebs- und Geschäftsausstattung	5	6
Anlagen im Bau	4.895	1.358
	86.566	82.665
Summe Anlagevermögen	86.566	82.665

(4) Vorräte

Es handelt sich ausschließlich um unfertige Leistungen aus noch nicht abgerechneten Betriebs- und Heizkosten in Höhe von 2.889 Tsd. € (Vorjahr 2.735 Tsd. €).

(5) Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

	31.12.2022	31.12.2021
	Tsd. €	Tsd. €
Forderungen gegen verb. Unternehmen	6.613	240
Forderungen aus Vermietung	226	218
Sonstige Vermögensgegenstände	134	325
Gesamt	6.973	783

Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten im Wesentlichen Schadensersatzansprüche (53 Tsd. €; Vorjahr 170 Tsd. €).

Die Beträge sind innerhalb eines Jahres fällig.

(6) Flüssige Mittel

Es handelt sich um die Guthaben bei der Aareal Bank AG, Essen, sowie bei der Sparkasse Köln-Bonn.

(7) Eigenkapital

	31.12.2022	31.12.2021
	Tsd. €	Tsd. €
Gezeichnetes Kapital	9.204	9.204
Kapitalrücklage	192	192
Gewinnrücklagen
- Bauerneuerungsrücklage	13.514	11.562
Gesamt	22.910	20.958

Das gezeichnete Kapital ist voll eingezahlt.

Der Jahresüberschuss 2022 in Höhe von 1.952 Tsd. € soll in die Bauerneuerungsrücklage eingestellt werden. Hierüber hat die Gesellschafterversammlung noch zu beschließen.

(8) Rückstellungen

	31.12.2022	31.12.2021
	Tsd. €	Tsd. €
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	12	12
Steuerrückstellungen	1.197	839
Sonstige Rückstellungen	864	1.137
Gesamt	2.073	1.988

In den Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen sind Deputatsverpflichtungen enthalten. Die Bewertung der Rückstellungen für Altersversorgungsverpflichtungen erfolgt gemäß § 253 Abs. 2 und 6 HGB. Der 10-Jahreszinssatz beträgt 1,79 % und der 7-Jahreszinssatz beträgt 1,45 %. Der Unterschiedsbetrag beläuft sich auf 0,4 Tsd. €.

Die sonstigen Rückstellungen resultieren aus den Rückstellungen für noch ausstehende Rechnungen in Höhe von 323 Tsd. €, den Rückstellungen für unterlassen Instandhaltung in Höhe von 335 Tsd. €, den Beihilfeverpflichtungen in Höhe von 109 Tsd. €, den Jahresabschlusskosten in Höhe von 47 Tsd. € sowie den übrigen Rückstellungen in Höhe von 50 Tsd. €.

(9) Verbindlichkeiten

	mit einer Restlaufzeit
	bis 1 Jahr	von 1 bis 5 Jahre
	Tsd. €	Tsd. €
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	4.443	7.275
Erhaltene Anzahlungen	3.547	-
Verbindlichkeiten aus Vermietung	285	-
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	392	-
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	-	10.529
Sonstige Verbindlichkeiten	27	-
Gesamt	8.694	17.804

	mit einer Restlaufzeit	Gesamt	Gesamt
	über 5 Jahre	31.12.2022	31.12.2021	davon bis 1 Jahr
	Tsd. €	Tsd. €	Tsd. €	Tsd. €
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	31.978	43.697	45.353	1.678
Erhaltene Anzahlungen	-	3.547	3.376	3.376
Verbindlichkeiten aus Vermietung	-	285	242	242
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	-	392	731	731
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	9.171	19.700	9.700	-
Sonstige Verbindlichkeiten	-	27	14	14
Gesamt	41.149	67.648	59.416	6.041

Bei den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind 43.697 Tsd. € durch Grundpfandrechte gesichert.

Von den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen 19.700 Tsd. € den Gesellschafter SWK.

Die Verbindlichkeiten des Vorjahres mit einer Restlaufzeit von 1 Jahr bis 5 Jahre betragen 20.232 Tsd. € und solche mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren 33.143 Tsd. €.

Von den Erhaltenen Anzahlungen betreffen mit 18 Tsd. € verbundene Unternehmen der Stadt Köln.

(10) Rechnungsabgrenzungsposten

Es handelt sich um vorausgezahlte Mieten und einen Zuschuss für eine Mietpreis- und Belegungsbindung.

(11) Passive latente Steuern

Die passiven latenten Steuern wurden gemäß § 274 und § 306 HGB durch das bilanzorientierte Temporary-Konzept ermittelt. Die Berechnung künftiger Steuerbe- und -entlastungen wurden auf der Basis des unternehmensindividuellen Steuersatzes von 15,825 % (Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag) vorgenommen.

Es wurde eine Verrechnung der aktiven und passiven latenten Steuern vorgenommen.

Angaben in Tsd. €	Aktive latente Steuern	Passive latente Steuern
Anlagevermögen	-	3.311
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	1	-
Sonstige Rückstellungen	6	-
steuerliche Verlustvorträge	2	-
Gesamt	9	3.311

Der Passivüberhang in Höhe von 3.302 Tsd. € (Vorjahr 3.294 Tsd. €) wurde entsprechend in der Bilanz angesetzt.

Angaben in Tsd. €	Aktive latente Steuern	Passive latente Steuern	Saldo
31.12.2021	10	3.304	- 3.294
31.12.2022	9	3.311	- 3.302
Veränderung	- 1	7	- 8

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Auf der Grundlage eines versicherungsmathematischen Gutachtens bei einem Rechnungszinssatz von 1,79 % und einer Rentendynamik von 1 % nach den Richttafeln 2018 G von Prof. Dr. Heubeck bestehen Fehlbeträge aus den Versorgungsverpflichtungen (Barwert) der Zusatzversorgungskasse der Stadt Köln (ZVK) gegenüber den ehemaligen Mitarbeitern von 241 Tsd. €.

Die Mietkautionsguthaben betrugen zum Bilanzstichtag 365 Tsd. €. Es handelt sich um Treuhandvermögen, das wegen der Rückzahlungsverpflichtung nach Ablauf des Mietverhältnisses und dem bestehenden Haftungsverhältnis zwischen der Gesellschaft und den Mietern angegeben wird.

Das Bestellobligo umfasst 5.866 Tsd. €.

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

(12) Umsatzerlöse

	2022	2021
	Tsd. €	Tsd. €
aus
- der Hausbewirtschaftung	13.951	13.801
- der Betreuungstätigkeit	999	961
- anderen Lieferungen und Leistungen	5	3
Gesamt	14.955	14.765

Von den Umsatzerlösen sind 26 Tsd. € (Vorjahr 50 Tsd. €) periodenfremd.

(13) andere aktivierte Eigenleistungen

	2022	2021
	Tsd. €	Tsd. €
anderen aktivierten Eigenleistungen	34	33
Gesamt	34	33

Die aktivierten Eigenleistungen betreffen die Sanierungen der Objekte Hermeskeiler Straße 13, Weinsbergstraße, Amsterdamer Straße, Frankfurter Straße, Deutz-Kalker-Straße und die Umgestaltung der Gewerbeeinheit in der Bonner Straße.

(14) Sonstige betriebliche Erträge

	2022	2021
	Tsd. €	Tsd. €
Schadenersatzleistungen	243	459
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen	219	274
Erträge aus der Auflösung von Verbindlichkeiten	1	3
Übrige	60	23
Gesamt	523	759

Die Schadensersatzleistungen betreffen insbesondere Versicherungserstattungen. Von den sonstigen betrieblichen Erträgen sind 395 Tsd. € periodenfremd (Vorjahr 683 Tsd. €).

(15) Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung

	2022	2021
	Tsd. €	Tsd. €
Betriebskosten	3.436	3.335
Instandhaltungen	3.512	4.626
Sonstige Aufwendungen
- Erbbauzinsen an verbundene Unternehmen	102	102
- Übrige	44	43
Gesamt	7.094	8.106

Die übrigen sonstigen Aufwendungen betreffen mit 44 Tsd. € (Vorjahr 43 Tsd. €) die Kosten für Miet- und Räumungsklagen.

(16) Personalaufwand

	2022	2021
	Tsd. €	Tsd. €
Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	3	1

Die sozialen Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung betreffen ehemalige Mitarbeiter der WSK. Die Altersversorgung ist mit 3 Tsd. € (Vorjahr 1 Tsd. €) einbezogen.

(17) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen

	2022	2021
	Tsd. €	Tsd. €
Planmäßige Abschreibungen	2.105	2.545

(18) Sonstige betriebliche Aufwendungen

	2022	2021
	Tsd. €	Tsd. €
Verwaltungskosten	1.812	1.620
Abschreibungen auf Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	55	81
Prüfungs- und Beratungskosten	94	63
Anteilige Vorsteuer	65	54
Übrige	109	83
Gesamt	2.135	1.901

Unter der Position "Verwaltungskosten" sind EDV-Kosten mit 59 Tsd. € (Vorjahr 17 Tsd. €) enthalten. Die übrigen Aufwendungen enthalten im Wesentlichen die Aufsichtsratsvergütungen mit 26 Tsd. €, die Jahresabschlussprüfungskosten mit 24 Tsd. €, die Gebühren der öffentlichen Hand 10 Tsd. € und die sonstigen Aufwendungen in Höhe von 49 Tsd. €.

(19) Finanzergebnis

	2022	2021
	Tsd. €	Tsd. €
Zinserträge	4	2
Zinsen und ähnliche Aufwendungen	- 1.123	- 1.223
Gesamt	- 1.119	- 1.221

Von den Zinsaufwendungen entfallen 244 Tsd. € (Vorjahr 234 Tsd. €) auf verbundene Unternehmen sowie 2 Tsd. € (Vorjahr 2 Tsd. €) auf die Aufzinsung von Rückstellungen.

(20) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag betreffen mit 8 Tsd. € die latenten Steuern, die Gewerbesteuer mit 426 Tsd. € sowie die Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag mit 440 Tsd. €.

(21) Sonstige Steuern

Die sonstigen Steuern betreffen im Wesentlichen die Grundsteuer.

Ergänzende Angaben

Beziehungen zu verbundenen Unternehmen

WSK ist ein Tochterunternehmen der Stadtwerke Köln GmbH, die 100 % der Geschäftsanteile hält. Der Konzernabschluss, in den die WSK einbezogen ist, und der Konzernlagebericht werden von der Stadtwerke Köln GmbH aufgestellt und zum elektronischen Bundesanzeiger eingereicht. Der Stadtwerke Köln Konzern ist Teilkonzern der Stadt Köln und wird in den Gesamtabschluss der Stadt Köln einbezogen.

Mitglieder des Aufsichtsrates

Sabine Pakulat, MdR	Dipl.-Designerin, selbständig,culture-images e.K.	Vorsitzende
Dr. Nils Helge Schlieben, MdR	Oberstudienrat, Land NRW	Stellvertretender Vorsitzender
Andreas Mathes ^*)	Betriebsratsvorsitzender, RheinEnergie AG	Stellvertretender Vorsitzender seit 10.06.2022	Seit 29.04.2022
Wolfgang Nolden ^*)	Passive Altersteilzeit, RheinEnergie AG	Stellvertretender Vorsitzender bis 14.04.2022	bis 14.04.2022
Mechthild Böll, MdR	Geschäftsführende Vorständin, FAIR.STÄRKEN e.V.		seit 16.09.2022
Claudia Brock-Storms, MdR	Wissenschaftliche Mitarbeiterin, Landtag NRW, in Vertretung der Kölner SPD-Abgeordneten
Marcela Cano	Wissenschaftliche Mitarbeiterin, Technische Hochschule Köln
Markus Greitemann	Beigeordneter der Stadt Köln, Dezernent für Stadtentwicklung, Planen, Bauen
Marion Heuser	Privatière		bis 31.07.2022
Jürgen Kircher, MdR	Fachkraft für Arbeitssicherheit, Kölner Verkehrs-Betriebe AG
Stefanie Ruffen, MdR	Architektin, selbstständig/ERA PartG mbB
Hans Schwanitz	Geschäftsführer, Fraktion GRÜNE im Kreistag Rhein-Sieg
Felix Spehl, MdR	Student
Marco Steinborn ^*)	Betriebsratsvorsitzender, Kölner Verkehrs-Betriebe AG

^*) Arbeitnehmervertreter/-in

MdR = Mitglied des Rates der Stadt Köln

Mitglieder der Geschäftsführung

Stefanie Haaks	Mitglied der Geschäftsführung
	Mitglied der Geschäftsführung der Stadtwerke Köln GmbH
	Vorstandsvorsitzende der Kölner Verkehrs-Betriebe AG
Dr. Dieter Steinkamp	Mitglied der Geschäftsführung	bis 31.07.2022
	Vorsitzender der Geschäftsführung der Stadtwerke Köln GmbH
	Vorstandsvorsitzender der RheinEnergie AG und GEW Köln AG

Die Geschäftsführung erhielt im Berichtsjahr keine Vergütung von der Gesellschaft.

Bezüge des Aufsichtsrates

Angaben zu den Bezügen der Mitglieder des Aufsichtsrates

Die Mitglieder des Aufsichtsrates der Wohnungsgesellschaft der Stadtwerke Köln mbH erhalten für ihre Tätigkeit eine pauschale Aufwandsentschädigung je teilgenommener Sitzung des Aufsichtsrates. Gleiches gilt für die Mitglieder des nach § 27 Abs. 3 Mitbestimmungsgesetz gebildeten Ausschusses.

Für die Mitglieder des Aufsichtsrates betrug die Vergütung je teilgenommener Sitzung 255,65 €, wobei der Vorsitzende des Aufsichtsrates den zweifachen und die Stellvertreter den eineinhalbfachen Betrag erhielten.

An die Mitglieder des Aufsichtsrates wurden insgesamt 25.891 € (Vorjahr 23.264 €) vergütet. Auf die einzelnen Aufsichtsratsmitglieder verteilen sich die Gesamtbezüge wie folgt:

Mitglied des Aufsichtsrates	Gesamtbezüge
	Tsd. €
Andreas Mathes	2,3
Wolfgang Nolden	0,6
Markus Greitemann	1,2
Mechthild Böll	0,7
Claudia Brock-Storms	2,1
Marcela Cano	1,5
Marion Heuser	0,6
Jürgen Kircher	2,1
Sabine Pakulat	3,8
Stefanie Ruffen	2,1
Dr. Nils Helge Schlieben	2,7
Hans Schwanitz	2,1
Felix Spehl	2,1
Marco Steinborn	2,0
	25,9

Geschäfte mit nahestehenden Personen

Wesentliche, nicht zu marktüblichen Bedingungen zustande gekommene Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen bestanden im Wirtschaftsjahr 2022 keine.

Abschlussprüferhonorare

Das vom Abschlussprüfer berechnete Gesamthonorar beträgt im Geschäftsjahr 24 Tsd. €.

Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Bilanzstichtag haben sich für die WSK nicht ergeben.

Köln, den 21. März 2023

Geschäftsführung

Stefanie Haaks, Geschäftsführerin

Bernd Preuss, Prokurist

Bestätigungsvermerk

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Wohnungsgesellschaft der Stadtwerke Köln mbH

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Wohnungsgesellschaft der Stadtwerke Köln mbH - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2022 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Wohnungsgesellschaft der Stadtwerke Köln mbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

―

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2022 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022 und

―

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Unser Prüfungsurteil zum Lagebericht erstreckt sich nicht auf den Inhalt der im Abschnitt "Sonstige Informationen" genannten Bestandteile des Lageberichts.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Sonstige Informationen

Die gesetzliche Vertreterin ist für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die folgenden nicht inhaltlich geprüften Bestandteile des Lageberichts:

―	die in Abschnitt XIII. des Lageberichts enthaltene Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289 f. HGB,
―	die in den Abschnitten XI. und XIV. des Lageberichts enthaltene nichtfinanzielle Erklärung nach § 289b Abs. 1 HGB.

Die sonstigen Informationen umfassen zudem die übrigen Teile des Geschäftsberichts - ohne weitere Querverweise auf externe Informationen - mit Ausnahme des geprüften Jahresabschlusses, des geprüften Lageberichts sowie unseres Bestätigungsvermerks.

Unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen:

―	wesentliche Unstimmigkeiten zum Jahresabschluss, Lagebericht oder unseren bei der Prüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder
―	anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreterin und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzliche Vertreterin ist verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner ist die gesetzliche Vertreterin verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt hat, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses ist die gesetzliche Vertreterin dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren hat sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus ist sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem ist die gesetzliche Vertreterin verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner ist die gesetzliche Vertreterin verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet hat, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
―	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
―	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Duisburg, den 21. März 2023

PKF Fasselt Partnerschaft mbB
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft
Rechtsanwälte

Hünger, Wirtschaftsprüfer

Vahidi, Wirtschaftsprüferin