mfi Shopping Center Management GmbH

Essen

Jahresabschluss zum 31.12.2013

Lagebericht

1. Die Lage auf dem Markt für Einzelhandelsimmobilien in Deutschland

Ausweislich der Pressemitteilung vom 13.01.2014 des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie setzt die deutsche Wirtschaft ihren moderaten Wachstumskurs fort. Die gesamtwirtschaftliche Leistung dürfte sich nach den vorliegenden Indikatoren im Jahresschlussquartal weiter erhöht haben. Das Bruttoinlandsprodukt für das Gesamtjahr 2013 wird aber aufgrund des schwachen vergangenen Winterhalbjahrs nur wenig über dem des Vorjahres liegen. Das Wachstum wurde dabei von der Binnenkonjunktur getragen. Die Beschäftigung erreichte im abgelaufenen Jahr ein neues Rekordniveau.

Das weltwirtschaftliche Umfeld hat sich im Verlauf des vergangenen Jahres merklich aufgehellt. Die Verunsicherung durch die Finanzkrise und die Euroschuldenkrise hat sich zurückgebildet.

Die deutsche Wirtschaft hat sich im Jahresdurchschnitt 2013 insgesamt als stabil erwiesen: Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt stieg um 0,4 % im Vergleich zum Vorjahr - siehe Pressemitteilung des Statistischen Bundesamtes (Destatis) vom 15.01.2014.

Der private Konsum wird in der aktuellen Aufschwungphase ein wichtiges Standbein der Konjunktur bleiben. Zur guten Stimmung im Einzelhandel trägt die anhaltende Kauflaune der Haushalte bei. Die Einzahlhandelsunternehmen in Deutschland setzten im Jahr 2013 nach vorläufigen Ergebnissen des Statischen Bundesamtes (Destatis) gemäß Pressemitteilung vom 31.01.2014 nominal 1,4% und real 0,1 % mehr um als im Jahr 2012. Damit wurden im vierten Jahr in Folge nominale und reale Umsatzsteigerungen gegenüber dem jeweiligen Vorjahr erzielt.

Die Einzelhändler sind daher insgesamt zufrieden mit ihrer wirtschaftlichen Lage und blicken in der Mehrheit zuversichtlich in die Zukunft. Der robuste Arbeitsmarkt, verbraucherfreundliche Preise (Dezember: +1,4 %) und positive Konjunkturerwartungen schaffen ein konsumförderndes Umfeld. Das von der GfK prognostizierte Konsumklima stieg zuletzt auf den höchsten Wert seit 2007. Die Sparneigung erreichte angesichts niedriger Anlagezinsen ein neues Allzeit-Tief.

Dem aktuellen "Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2014" von Ernst & Young zufolge war 2013 durch ein weiterhin steigendes Transaktionsvolumen am deutschen Investmentmarkt gekennzeichnet. Insbesondere großvolumige Transaktionen im letzten Quartal des Jahres (Mrd. EUR 16,9) sorgten für ein herausragendes Jahresendergebnis. Der Ruf des sicheren Hafens bleibt Deutschland erhalten, insbesondere die Nachfrage nach erstklassigen Anlagen übertraf unverändert das Angebot. Rund 100 Unternehmen, die in den vergangenen Jahren am deutschen Immobilienmarkt tätig waren, haben ihre Markteinschätzungen abgegeben, darunter Banken, Versicherungen, Immobilienfonds und börsennotierte Immobiliengesellschaften.

Dem Trendbarometer zufolge wurde in 2013 ein Transaktionsvolumen für Wohn- und Gewerbeimmobilien von ca. Mrd. EUR 44 erreicht - dies entspricht einer Steigerung um 23 % gegenüber dem Vorjahr (2012: Mrd. EUR 36). Für 2014 geht man von einem Volumen zwischen Mrd. EUR 42 und Mrd. EUR 47 aus. Ein weiterer Hinweis darauf, dass das Transaktionsvolumen konstant hoch bleiben könnte, findet sich in den attraktiven Finanzierungskosten und der Stabilität Deutschlands. Für Einzelhandelsimmobilien in Premiumlagen wird dabei mit einer stabilen Preisentwicklung gerechnet. Darüber hinaus ist das Vertrauen in den deutschen Immobilienmarkt so groß, dass Anleger nicht mehr nur auf sogenannte Core-Immobilien setzen, sondern dass der Anteil an risikoreicheren Immobilieninvestments steigen wird. Im Bereich der Gewerbeimmobilien mehren sich die Anzeichen, dass auch da die Risikobereitschaft wächst und spekulative gewerbliche Projektentwicklungen wieder eine größere Rolle spielen werden.

Der Boom am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt setzte sich auch im Jahr 2013 weiter fort. Das Transaktionsvolumen mit mehr als Mrd. EUR 30 stellt das beste Ergebnis am Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien seit 2007 dar: Basis dafür sind die guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland und das gleichzeitig niedrige Zinsniveau - siehe Pressemitteilung vom 07.01.2014, Savills Frankfurt.

Das Transaktionsvolumen bei Einzelhandelsimmobilien lag dagegen mit rund 8,7 Mrd. EUR in etwa auf dem Vorjahresniveau. Laut CBRE-Pressemitteilung vom 06.01.2014 zählen deutsche Handelsimmobilien unverändert bei nationalen und vor allem bei internationalen Investoren - wie die Beteiligung des französischen Versicherers CNP Assurances an dem von TIAA-Cref gehaltenen Shopping-Center-Portfolio - dank des sehr robusten Einzelhandels und einem zuletzt deutlich verbesserten Konsumklima zu den beliebtesten Investmentprodukten.

Vor dem Hintergrund der Digitalisierung und Internet, demografischer Veränderungen, unterschiedlichster Lebens- und Familienformen, immer mehr Senioren und Singlehaushalten erhöht sich der Druck auf den klassischen stationären Handel, sich zügig attraktiv für die Zukunft zu positionieren. Daher kommt es durch das Ausscheiden nicht mehr zeitgemäßer Handelsformate zu einer Evolution bzw. Bereinigung im Mieterbesatz, der die Lust des Konsumenten auf Neues zeigt. Als Gewinner dieser Entwicklung entpuppt sich immer öfter das Shopping-Center: Es erfüllt in zunehmendem Maße die Rolle als moderne Interpretation des seit Jahrhunderten beliebten Marktplatzes, der die Stadtmitte repräsentierte und eine starke Identifikation der Bürger ermöglichte, darüber hinaus auch als sozialer Treffpunkt fungierte und Unterhaltung und Information bot, da ein solcher Ort der Identifikation leider in vielen Städten nicht mehr zu finden ist - siehe EHI Shopping-Center Report 2013, Grußwort Stefan Jung, Vorsitzender des Vorstandes German Council of Shopping Centers.

Damit im Zusammenhang steht das unverändert wichtige Thema der Revitalisierung (häufig gleichbedeutend mit Refurbishment oder Umstrukturierung): "In die Jahre gekommene Shopping-Center, die nicht modernisiert werden, stellen nicht nur Risiken für die künftige Entwicklung der Städte und Kommunen dar, sondern auch für den Einzelhandel und die Weiterentwicklung der Immobilie." - siehe EHI Shopping-Center Report 2013, Seite 23.

Die mfi management für immobilien AG, Essen (kurz: mfi AG), hat sich, als Mutterunternehmen des mfi Konzerns im Kampf um die Marktanteile gut aufgestellt, mit nachhaltigen innerstädtischen Centern mit einzigartiger Architektur und der Möglichkeit zum Erlebnisshopping. Daneben ist die mfi auch im Sektor Neue Medien durch das umfassende digitale Angebot bestens auf die immer weiter steigende Zahl der Internetnutzer in Deutschland eingestellt: 2013 nutzen rund 85 % aller Haushalte in Deutschland eine Breitbandverbindung - siehe http://www.bitkom.org/de/markt_statistik/ 64042_38548.aspx. Mit dem von der mfi gemeinsam mit Dienstleistern entwickelten Medienmarketingkonzept Arcaden Shopping 2.0 eröffnet man allen Usern eine neue - interaktive - Dimension, um das Arcaden Shopping noch attraktiver und erlebnisreicher zu gestalten. Man lädt die User über alle relevanten, digitalen Kanäle zum Erlebnis-Shopping ein. Die Mietpartner haben dadurch signifikante Vorteile, denn sie können ihre Angebote und Leistungen über ein intuitiv zu bedienendes Portal in Echtzeit publik machen - sei es auf der Arcaden-Website, im Newsletter, über die Arcaden-App oder in den angesagten Social Networks.

So wird die mfi im Verbund mit dem Partner Unibail-Rodamco mit ihren professionell gemanagten Shopping Centern auch in Zukunft zu den Gewinnern im Einzelhandel gehören und ihren Platz unter den drei Top-Betreibergesellschaften von Shopping-Centern des Jahres festigen.

2. Eckpunkte der Unternehmensstrategie

Das Jahr 2013 war maßgeblich davon geprägt, die Vorteile und Effekte aus der Zusammenarbeit mit Unibail-Rodamco zu realisieren. Die mfi management für immobilien AG, Essen, (im Folgenden: mfi AG) hat als Mutterunternehmen der mfi Gruppe diese Umstellung stark unterstützt, da hierdurch die Ertragsaussichten der Tochtergesellschaften wesentlich beeinflusst werden.

Die Strategie der Gruppe ruht dabei auf drei Säulen:

- Wachstum im eigenen Portfolio dominanter Shoppingcenter in Deutschland.

Durch Projektentwicklungen sowie Erwerb und Revitalisierung bestehender Center werden wir den Bestand im Eigentum ausbauen. Hierzu trägt zunächst die Fertigstellung der Höfe am Brühl, Leipzig, im September 2012, des II. Bauabschnitts der Pasing Arcaden, München, im Februar 2013 sowie des Palais Vest (vormals: Recklinghausen Arcaden) und der Mönchengladbach Arcaden in 2014 bzw. 2015 bei.

- Die Kreation der attraktivsten Shoppingcenter mit dem besten Kundenerlebnis in Deutschland.

Durch Übernahme des marketinggetriebenen Unibail-Rodamco Prozesses in der Gestaltung des Kundenerlebnisses hat mfi große Fortschritte gemacht. Ausgangspunkt ist die Positionierung eines Shoppingcenters mit einem unverwechselbaren Profil (z.B. "Home of 5 Senses" in Mönchengladbach), das auf die Demographie und Wettbewerbssituation des jeweiligen Umfelds zugeschnitten ist. Durch die konsequente Gestaltung eines Markenauftrittes, der Innenarchitektur und des Mietermix entsteht ein einzigartiges Kundenerlebnis. Hier werden auch die Unibail-Rodamco Produktinitiativen wie 4star-Service (Pasing Arcaden, München als Pilotprojekt) und Dining Experience sowie digitale Kundenbindungskonzepte (App, Facebook, Club, Website) integriert.

- Die beste Management-Leistung für die Shoppingcenter dritter Eigentümer.

mfi baut auf langjährige Kundenbeziehungen im Betrieb von 20 Shoppingcentern für Dritteigentümer. Die Fortschritte in der Professionalität aus der Partnerschaft mit Unibail-Rodamco machen wir auch unseren Drittkunden zugänglich.

3. Geschäftsverlauf und Lage

Durch die Strategievorgaben der neuen Anteilseigner der mfi-Gruppe hat sich deren Geschäftsfeld von der Entwicklung und dem Verkauf der Immobilien hin zur Entwicklung und dem langfristigen Halten der Immobilien weiterentwickelt. Vor diesem Hintergrund wurde aus betriebswirtschaftlichen und unternehmenspolitischen Gründen die bereits bestehende Trennung der Geschäfts- und Verantwortungsbereiche deutlicher zur Geltung gebracht. Die mfi AG wurde mit steuerlicher Wirkung zum 31. Dezember 2012 zu einer Finanz-Holdingumgebildet, bei der alle Beteiligungen des mfi-Konzerns unmittelbar oder mittelbar zusammenlaufen. Um Synergieeffekte auch weiterhin zu nutzen, erbringt die mfi AG gegenüber allen Konzerngesellschaften zentrale Dienste wie Rechnungswesen, Steuern, Controlling, Personalwesen, Organisation, IT, Finanzen, Gesellschaftsmanagement sowie Unternehmenskommunikation. Die leistungserstellenden Teilbetriebe "Development" und "Shopping Center Management" werden zur deutlichen Profilierung und Marktpräsenz voneinander getrennt als Tochtergesellschaften der mfi Deutschland GmbH fortgeführt.

Der Geschäftsbereich "Shopping Center Management" wurde mit steuerlicher Wirkung zum 31. Dezember 2012 in die Gesellschaft ausgliedert. Aufgabe dieses Bereiches ist neben dem eigentlichen Centermanagement die Verwaltung von großflächigen Einzelhandelsimmobilien, unabhängig davon, ob es sich um Immobilien handelt, die im Eigentum des mfi-Konzerns stehen oder um Shopping-Center von Fremdeigentümern.

Das Centermanagement umfasst die technische Betreuung der Objekte (Facility Management) sowie das umfassende Marketing für die Objekte im Auftrag der in den jeweiligen Objekten tätigen Werbegemeinschaften.

Eine weitere Hauptaufgabe besteht in der Erstvermietung von Neuobjekten sowie der Nachvermietung der Bestandsobjekte.

Daneben werden auch Asset-Managementtätigkeiten, d.h. die umfassende wirtschaftliche Steuerung der Immobilie (und der Objektgesellschaft) wahrgenommen.

Die nach Ausgliederung der Teilbetriebe "Development" und "Shopping Center Management" bei der mfi AG verbliebenen personellen und sachlichen Ressourcen können auch von der mfi Shopping Center GmbH und der mfi Development GmbH in Anspruch genommen werden. Im Rahmen einer dazu geschlossenen Konzernumlagevereinbarung verpflichtet sich die mfi AG zentrale Dienstleistungen zu erbringen.

Ergänzend wurde in diesem Zusammenhang ein Gewinnabführungsvertrag mit dem Mehrheitsgesellschafter mfi Deutschland GmbH, Essen geschlossen.

Vor diesem Hintergrund sind die Vorjahresangaben nicht vergleichbar. Wir verweisen auf unsere weiter gehenden Angaben zu dem Effekt der Teilbetriebsausgliederung im Anhang.

3.1 Ertragslage

Der sich im Geschäftsjahr ohne Berücksichtigung des Gewinnabführungsvertrags mit der mfi Deutschland GmbH ergebene Jahresfehlbetrag beläuft auf EUR 4,0 Mio. Das Ergebnis stellt sich wie folgt dar:

	2013 TEUR
Betriebliche Leistungen	42.714
Betriebliche Aufwendungen	46.545
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit	-3.831
Außerordentliches Ergebnis	-51
Steuern	-98
Jahresergebnis vor EAV	-3.980

Die betrieblichen Leistungen bestehen im Wesentlichen aus TEUR 40.362 im Geschäftsjahr erwirtschafteten Umsatzerlösen.

Diese setzen sich zum Großteil aus Objektmanagement-Leistungen (TEUR 19.916) sowie Umlagen für Personal-/ Bürokosten (TEUR 15.044) zusammen.

Die betrieblichen Aufwendungen unterteilen sich im Wesentlichen in TEUR 16.092 für den, mit den Umsatzerlösen in Verbindung stehenden Materialaufwand, in TEUR 23.316 für Personalaufwendungen sowie TEUR 7.002 für sonstige betriebliche Aufwendungen.

Die Prognose aus dem Vorjahr wurde wegen der Verschiebung der Eröffnung der Mönchengladbach Arcaden um ein halbes Jahr sowie der Verzögerungen beim Umbau des Paunsdorf Center nicht erreicht. Wenn man diesen Sondereffekt, der bei den Mönchengladbach Arcaden der nochmaligen deutlichen Verbesserung der bereits schon hohen Qualität des Centers (4-Star, Iconic shop fronts) geschuldet ist, nicht berücksichtigt, wurde ein insgesamt zufriedenstellendes Ergebnis erzielt.

3.2 Vermögens- und Finanzlage

Die Bilanzsumme hat sich im Geschäftsjahr 2013 gegenüber 2012 um EUR 13,8 Mio. auf EUR 13,9 Mio. erhöht. Die Erhöhung der Bilanzsumme resultiert aus der Teilbetriebsübernahme des Bereiches Shopping Center Management zum 01. Januar 2013. Die Entwicklung der aus der Teilbetriebsausgliederung übernommenen wesentlichen Vermögensgegenstände und Schulden stellt sich wie folgt dar:

	31.12.2013 TEUR	01.01.2013 TEUR
Anlagevermögen	394	414
Vorräte	2.158	1.282
Forderungen und sonstige VG	9.004	6.973
Liquide Mittel	2.358	616
Sonstige	16	14
Vermögensgegenstände	13.930	9.299
Rückstellungen	5.386	2.907
Anzahlungen	812	1.331
Verbindlichkeiten	2.735	160
Schulden	8.933	4.398

Der Anstieg des Eigenkapitals im Jahr 2013 stellt sich im Einzelnen wie folgt dar:

	2013 TEUR
Bilanzielles Eigenkapital zum 31. Dezember 2012	96
Erhöhung gezeichnetes Kapital 2013	100
Erhöhung Kapitalrücklage 2013	4.801
Bilanzielles Eigenkapital zum 31. Dezember 2013	4.997

Die Eigenkapitalquote ist insbesondere aufgrund der Teilbetriebsausgliederung und der damit einhergehenden starken Zunahme des Nettoumlaufvermögens gegenüber dem Vorjahr (97,1%) auf 35,9 % gefallen.

Die finanzielle Entwicklung der Gesellschaft stellt sich anhand einer zusammengefassten Kapitalflussrechnung bei indirekter Ermittlung des Cashflows aus laufender Geschäftstätigkeit wie folgt dar:

	2013 TEUR
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	1.757
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-114
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	0
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds	1.643
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode	99
Zugang aus Teilbetriebsausgliederung	616
Finanzmittelfonds am Ende der Periode	2.358

Der Finanzmittelfonds setzt sich im Geschäftsjahr ausschließlich aus liquiden Mitteln, d.h. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten, zusammen.

3.3 Kennzahlen

Für die Gesellschaft wesentliche Leistungsindikatoren werden anhand nachstehender Kennzahlen dargestellt. Die Kennzahlen berücksichtigen den Jahresfehlbetrag vor der Verlustübernahme aufgrund des Gewinnabführungsvertrags mit der mfi Deutschland GmbH.

	2013 %
Umsatzrentabilität vor Steuern	-9,6
Eigenkapitalrentabiliät	-79,6
Liquidität 1. Grades ((Flüssige Mittel / kurzfristige Verbindlichkeiten) * 100)	26,7
Statischer Verschuldungsgrad ((Fremdkapital / Eigenkapital) * 100)	178,7

Ergänzend werden in zu nehmendem Maße Arbeitnehmerbelange wie z. B. Mitarbeiterzufriedenheit und Fortbildungsmaßnahmen analog des Rahmenkonzepts von Unibail-Rodamco als nichtfinanzieller Leistungsindikator zur internen Steuerung herangezogen.

4. Finanzsituation

Die Gesellschaft finanziert sich grundsätzlich selbständig durch einen positiven Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit. Etwaige finanzielle Engpässe werden auf Konzernebene ausgeglichen. Die finanzielle Situation der Gesellschaft ist daher von der Entwicklung der gesamten Gruppe abhängig.

Die Gruppe finanziert sich im Wesentlichen durch unterjährige Vorauszahlungen und vereinbarten Kreditlinien mit Banken. Innerhalb der Gruppe ist die Finanzierung der Entwicklungsprojekte von wesentlicher Bedeutung. Die mfi AG unterstützt die Tochtergesellschaften hierbei regelmäßig durch die Übernahme von Haftungserklärungen. Zur Finanzierung von Projektentwicklungen und Bestandsobjekten ist eine Kombination aus Fremdkapital und Eigenkapital notwendig. Der notwendige Anteil von Eigenkapital verbleibt wie in den letzten Jahren auf hohem Niveau, wobei der notwendige Anteil bei Projektentwicklungen höher ist als bei Bestandsobjekten.

Die bilanzielle Eigenkapitalbasis der mfi AG wurde 2013 weiter gestärkt und erhöhte sich auf TEUR 385.968.

Der Weg zu einem vollintegrierten Shoppingcenter-Konzern wurde auch in 2013 (u.a. durch die Eröffnung des zweiten Bauabschnittes der Pasing Arcaden in München und die Übernahme des Managements für das Forum Steglitz in Berlin) erfolgreich fortgesetzt.

Die Anforderungen an das Finanzierungsmanagement insbesondere für die Finanzierung von Projektentwicklungen bleiben in einem wieder verbesserten Finanzierungsumfeld hoch.

Da die mfi AG durch das auf TEUR 385.968 gestiegene bilanzielle Eigenkapital in der Lage war und ist, die gestiegenen Eigenkapitalanforderungen der Refinanzierungspartner zu erfüllen, konnten in 2013 alle notwendigen Anpassungen der laufenden Finanzierungen umgesetzt werden. Durch den weiteren Aufbau eines Bestandsportfolios wird die mfi AG in Zukunft zu einem noch stärkeren Partner der Immobilienfinanzierungsinstitute werden.

Für das Jahr 2014 und auch die nächsten Jahre gehen wir davon aus, dass sich die Zinslandschaft nicht gravierend ändern wird.

5. Risiko- und Chancenbericht

5.1 Risikomanagement

Das Risikoprofil der mfi Shopping Center Management GmbH ist wesentlich von der Entwicklung der mfi Gruppe abhängig, die wiederum von der Entwicklung der Tochtergesellschaften des mfi Konzerns geprägt ist. Die Projektentwicklung von hochwertigen Shopping Centern, ein Kerngeschäft der mfi Gruppe, ermöglicht auf der einen Seite hohe Ertragschancen. Andererseits gehen damit aber auch Projektrisiken einher. Entscheidend für die mfi Gruppe ist nicht die Frage, ob Risiken eingegangen werden, sondern in welchem Umfang und wie diese beherrscht und Chancen gesichert werden können.

Hierzu ist es erforderlich, diese Risiken rechtzeitig zu erkennen und gegebenenfalls geeignete Gegensteuerungsmaßnahmen einzuleiten. Dabei ist für unternehmerische Entscheidungen immer die Summe aller Einzelrisiken, bereinigt um konzerninterne Risikobeziehungen, im Verhältnis zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der gesamten mfi-Gruppe relevant.

Um Projektrisiken zu beherrschen sind bei der mfi AG ein Objekt-, ein Projekt- und ein Finanzcontrolling installiert.

Im Projekt- und Objektcontrolling werden mit Hilfe standardisierter Instrumente die einzelnen Objekte und Projekte systematisch erfasst, bewertet, gesteuert und überwacht. Durch diesen kontinuierlichen Prozess ist gewährleistet, dass Einzelrisiken frühzeitig erkannt werden. Im Finanzcontrolling werden dann die finanziellen Auswirkungen dieser Einzelrisiken systematisch im Rahmen der vierteljährlichen Hochrechnungen für das laufende Geschäftsjahr und im Rahmen des Planungsprozesses bezüglich der zukünftigen Entwicklung der mfi AG bewertet und zusammengefasst abgebildet.

Darüber hinaus werden situationsbedingt zusätzliche Einzelanalysen durchgeführt (z.B. Szenarioberechnungen, Worst-Case-Betrachtungen, Chancenanalysen).

Im Rahmen des Finanzcontrollings wird die Liquidität des Unternehmens, aber auch die der relevanten Betriebs- und Projektgesellschaften, ständig überprüft und an die aktuellen Entwicklungen angepasst.

Insgesamt wird dem Management der mfi Gruppe durch das Controlling eine effiziente Informationsbasis zur Verfügung gestellt um wirtschaftliche Entscheidungen unter Berücksichtigung der jeweiligen Risikosituation zu treffen. Die Erfahrungen der Vergangenheit haben die Wirksamkeit des Risikomanagementsystems bestätigt.

5.2 Besondere Risiken und Chancen

Projektrisiken und Chancen

Die Eröffnung für den zweiten Abschnitt der Pasing Arcaden ist am 19. Februar 2013 erfolgt. Die Höfe am Brühl wurden planmäßig im Herbst 2012 eröffnet.

Die Umstrukturierung des Ruhrparks in Bochum läuft weiter planmäßig.

Sollten sich die im Jahre 2014 geplanten Projekte/Umstrukturierungen nicht oder ggf. nur mit erheblichen Zeitverzögerungen realisieren lassen, so sind entsprechende Wertkorrekturen bzw. Verschiebungen in der Ertrags- und Liquiditätsplanung vorzunehmen.

Assetmanagementrisiken und Chancen

Durch den Aufbau eines eigenen Portfolios an Shopping Centern, insbesondere mit dem Halten von selbst entwickelten und dem Erwerb bestehender Shopping Center, erweitert die mfi ihre Geschäftsfelder und schafft ein weiteres Standbein, wobei mit den Mieterträgen aus den Bestandsobjekten nachhaltig stetige Erlöse generiert werden und sich weitere Chancen über Bewertungsgewinne bei Optimierung der Immobilien ergeben.

Das Geschäftsjahr 2013 war geprägt durch das intensive und nachhaltige Generieren stetiger Erlöse und dem Nutzen darüber entsprechende Bewertungsgewinne zu erzielen.

Liquiditätsrisiken

Durch die weiter vorne beschriebene, starke Eigenkapitalbasis werden Liquiditätsrisiken minimiert. Des Weiteren stehen der mfi AG / mfi Deutschland GmbH derzeit Betriebsmittellinien und Avallinien (bei verschiedenen Kreditinstituten) von TEUR 45.000 zur Verfügung.

Damit ist der Gesellschafter gut gerüstet, bei kurz- bzw. mittelfristige Schwankungen auf der Einnahme- bzw. Kostenseite entsprechende Mittel bereitzustellen. Liquiditätsengpässe könnten sich in der Gruppe allenfalls dadurch ergeben, wenn zur Wahrnehmung von Projektchancen kurzfristige Akquisitionen vorgenommen werden, und der damit verbundene Kapitalbedarf in der Liquiditätsplanung der Gruppe nicht enthalten war. Hier ist jedoch davon auszugehen, dass ein solcher Bedarf durch eine weitere Stärkung der Eigenkapitalbasis der mfi AG in Abstimmung mit unseren Gesellschaftern gedeckt werden wird.

Refinanzierungsrisiken

Für laufende Entwicklungsprojekte der mfi, die sich in der Bauphase befinden, sind sowohl die Bauzwischen- als auch die Bestandsfinanzierung sichergestellt. Für das Objekt Höfe am Brühl in Leipzig wurde im Sommer 2013 die Bestandsfinanzierung abgeschlossen.

Zinsänderungsrisiken

Für alle laufenden Entwicklungsprojekte der mfi, die sich in der Bauphase befinden, ist die Bestandsfinanzierung bereits vereinbart. Zum überwiegenden Teil sind hierbei die entsprechenden Zinssätze bereits fixiert. In 2014 steht die Prolongation der Bauzwischenfinanzierung für das Projekt Osnabrück Arcaden an. Ein Zinsänderungsrisiko könnte sich somit nur aus den laufenden Entwicklungsprojekt-Finanzierungen, die auf Euribor-Basis abgerechnet werden, und aus einer bereits vereinbarten festverzinslichen Bestandsfinanzierung, bei welcher der Zinssatz noch nicht fixiert ist, ergeben. Die Zinssätze für die Entwicklungsprojekt-Finanzierungen liegen derzeit deutlich unter den in den Planungen angenommenen Zinssätzen, so dass hier ausreichend Spielraum für steigende Zinsen vorhanden ist. Auch die noch ausstehende Fixierung des Zinssatzes für die bereits vereinbarte Bestandsfinanzierung ist aktuell weder vor dem Hintergrund aktueller Zinssätze und Forwardaufschläge noch auf Basis aktueller Zinsprognosen vorteilhaft.

mfi überwacht kontinuierlich die Entwicklungen an den Zinsmärkten, um Zinsänderungsrisiken so weit wie möglich zu vermeiden.

Auf die voraussichtliche Entwicklung der Gesellschaft wirken die vorgenannten wesentlichen Chancen und Risiken ein. Die Gesellschaft verdeutlicht deren unterschiedliche Bedeutung, indem deren Eintrittswahrscheinlichkeiten und möglichen Auswirkungen auf die voraussichtliche Entwicklung des Geschäftsverlaufs und Lage des Unternehmens analysiert werden. Insgesamt bewegen sich die Chancen- und Risiken auf dem erwarteten Level.

6. Voraussichtliche Entwicklung

Ausweislich des Jahreswirtschaftsbericht 2014 erwartet die Bundesregierung für 2014 eine jahresdurchschnittliche Zunahme des Bruttoinlandsprodukts von 1,8 %. Dabei basiert diese Einschätzung auf der zentralen Annahme, dass der Finanzsektor stabil bleibt und im Euroraum keine negativen Entwicklungen zu verzeichnen sein werden, die eine deutliche Zunahme der Verunsicherung der Marktteilnehmer zur Folge hätte. Diese positiven Wirtschaftsaussichten, die sehr guten Arbeitsmarktdaten und weiter steigende Mieten in erstklassigen Handelslagen machen Deutschland weltweit zu einem der stabilsten und gefragtesten Anlagehäfen für Immobilieninvestoren - vgl. CBRE Deutschland Investment, MarketView, Q4 2013. BNP Paribas sieht gerade Einzelhandelsimmobilien als Profiteur einer steigenden Kaufkraft sowie einer stabilen Beschäftigungssituation - siehe Pressemitteilung vom 05. Februar 2014, BNP Paribas "Retailmarkt Deutschland: Luxussegment gibt weiter Gas". Ergänzend ist auf die gute Eigenkapitalausstattung vieler Anleger sowie der aus heutiger Sicht nicht erkennbarer Anzeichen für eine kurzfristige deutliche Änderung des Zinsniveaus hinzuweisen - vgl. Pressemitteilung vom 20. Januar 2014, BNP Paribas "Deutliche Zunahme des Transaktionsvolumens".

Zu beachten ist darüber hinaus, dass die mangelnde Verfügbarkeit von Core-Objekten Investoren veranlasst, ihr Risikoprofil aufzuweichen. Sie evaluieren auch Objekte, die nicht alle Investitionskriterien erfüllen. Diese zunehmende Risikobereitschaft ist bereits heute im Marktumfeld deutlich erkennbar. Einzelne Unsicherheitsfaktoren bei der Lage oder im Objekt selbst finden im Chancen-Risiko-Profil stärkere Gewichtung. Da viele Shopping-Center keine reine Einzelhandelsnutzung aufweisen, Mietverträge unterschiedliche Laufzeiten ausweisen oder andere Unwägbarkeiten bei diesen Objekten vorhanden sind, profitiert der Shopping-Center-Bereich von dieser Marktlage in besonderem Maße. Dies beflügelt auch den weiteren Ausbau des Anteils internationaler Kapitalanleger an Immobilientransaktionen in Deutschland, insbesondere in Form von Club Deals/Joint Ventures: Neben der unverändert wichtigen Rolle des Kapitals internationaler Staats- und Pensionsfonds ist der Joint Venture Partner mit lokaler Expertise entscheidend. Bedingt durch die sehr strengen Anforderungen der internationalen Kapitalgeber qualifizieren sich jedoch nur Akteure aus der Markführerschaft als geeignete Partner - siehe JLL "Shopping Center Investment Markt 2. Hj. 2013".

Für die Perspektiven des Einzelhandels sind aber nicht nur die vorgenannten harten Faktoren, sondern auch Stimmungen und Erwartungen prägend: Einer der wichtigsten Indikatoren ist dabei das Konsumklima, da sich hierin das Verbrauchervertrauen widerspiegelt, das die zukünftigen Einzelhandelsumsätze ganz besonders beeinflusst. Seit dem Erreichen des Tiefstands im Dezember 2012 mit 5,6 Indexpunkten hat sich der GfK-Konsumklimaindex in 2013 permanent verbessert und weist im Januar 2014 einen Indexstand von 7,6 auf - siehe BNP Paribas, "Retailmarkt Deutschland 2014". Auch eine Umfrage zur Konsumentenstimmung seitens Ernst & Young im Dezember 2013 kommt zu dem Ergebnis, dass die Mehrzahl der Verbraucher in Deutschland mit ihrer wirtschaftlichen Situation zufrieden ist und mehr als jeder Vierte (27 Prozent) eine Verbesserung seiner wirtschaftlichen Lage in 2014 erwartet - Ernst & Young "Verbraucher in Deutschland: Aktuelle wirtschaftliche Lage und Ausblick 2014".

Unterstützung finden diese Trendaussagen in den wichtigsten Indikatoren der deutschen Wirtschaft: Der ifo-Geschäftsklimaindex, der die Einschätzung der deutschen Unternehmen widerspiegelt, verzeichnet seit seinem Einbruch im April 2012 ein nahezu permanentes Wachstum. Hervorzuheben ist insbesondere, dass die zukünftigen Erwartungen mittlerweile auf dem höchsten Stand seit Frühjahr 2011 gestiegen sind - vgl. Presseinformation vom 24. Februar 2014, ifo-Institut "ifo Geschäftsklimaindex ein weiteres Mal gestiegen". Der ZEW-Index, der die Einschätzung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung der Finanzmarktexperten repräsentiert, ist ebenfalls in Folge der aufwärtsgerichteten Grundstimmung gestiegen, auch wenn im Februar 2014 ein Rückgang auf hohem Niveau zu vermelden war. Gleichwohl sollte der Rückgang der Konjunkturerwartungen nicht überbewertet werden, da die Finanzmarktexperten mehrheitlich optimistisch bleiben - siehe Pressemitteilung vom 18. Februar 2014, ZEW "ZEW-Konjunkturerwartungen - Rückgang auf hohem Niveau".

Mit diesen spürbaren Verbesserungen der Rahmenbedingungen für den deutschen Einzelhandel dürfte auch eine weiterhin hohe Nachfrage nach Einzelhandelsflächen gewährleistet sein, die eine mindestens stabile, wenn nicht leicht anziehende Mietpreisentwicklung stützen wird. Dies wird auch zukünftig gerade internationale Player bestärken, entweder sich erstmals dem deutschen Markt zuzuwenden oder ihre Positionierung in Deutschland zu festigen. Diese starken Flächennachfrage und stabile Mieten bieten den Investmentmärkten wiederrum großartige Chancen: Retail-Investments werden deshalb auch 2014 erneut eine Schwerpunkt vieler nationaler und internationaler Investoren stehen - siehe BNP Paribas, "Retailmarkt Deutschland 2014".

Von dieser Nachfrage profitiert die mfi AG und mit Blick auf den angestrebten Ausbau des Centermanagements insbesondere auch die mfi Shopping Center Management GmbH. Dieser Ausbau des Centermanagements soll unter anderem auch dadurch erreicht werden, dass verstärkt das Management von Shopping Centern übernommen wird, die nicht von der mfi entwickelt wurden.

Auch die Revitalisierung bestehender Shopping Center soll in den nächsten Jahren als wichtiges Geschäftsfeld mit dazu beitragen, anschließend auch das Management dieser Objekte zu übernehmen. Ein treibender Faktor ist dabei die Beobachtung, dass Shop-Flächen als Marketing-Tool und Markeninszenierung für viele Labels immer wichtiger werden. Als Konsequenz ist ein immer aufwendigerer Ladenausbau mit sehr hochwertiger Flächengestaltung zu erkennen. Auch sind viele Retailer der Auffassung, den Kunden durch ein interessantes Ladenbaukonzept ein Einkaufserlebnis zu verschaffen, das parallel zum stärker werdenden Onlinehandel seine Existenzberechtigung für die Endverbraucher behält - siehe BNP Paribas, "Retailmarkt Deutschland 2014".

Gleichzeitig wachsen Online- und stationärer Handel immer weiter in einer Multi- bzw. Omni-Channel-Strategie zusammen, denn viele Online- und Versandhändler haben erkannt, dass Kunden Produkte gerne auch in einem ansprechenden Verkaufsambiente präsentiert haben möchten - im April 2014 wird der Online-Modehändler Zalando seinen zweiten stationären Ladenstandort in Deutschland eröffnen - und stationäre Retailer integrieren ihre Online-Shops in die Verkaufsstrategie. Damit einher geht eine deutlich größere Konzeptvielfalt in den Shopping-Centers, aber auch eine erhöhte Bedeutung für die Konzepte, die richtige Lage und das richtige Einzelhandelsumfeld für die jeweilige Marke zu finden - siehe CBRE "Vermietungsmarkt Einzelhandel Deutschland 2014".

Die Gestaltung des Kundenerlebnisses rückt somit zunehmend in den Fokus. Durch die Übernahme des marketinggetriebenen Unibail-Rodamco Prozesses ist die mfi in der Lage ein Shopping-Center mit einem einzigartigen Profil zu positionieren, dass Demographie und Wettbewerbssituation in vollen Umfang Rechnung trägt. Natürlich stellen dabei die Unibail-Rodamco Produktinitiativen wie 4star-Service und Dining Experience sowie digitale Kundenbindungskonzepte die zentralen Elemente bei der Schaffung der attraktivsten Shopping-Center mit den besten Kundenerlebnissen in Deutschland dar.

Der Aufbau des eigenen Shopping Center Portfolios über Beteiligungen an Projekten, das Halten von selbst entwickelten Shopping-Centern sowie den Erwerb und die Revitalisierung bestehender Shopping-Center wird weiter fortgesetzt.

Unter Berücksichtigung der strategischen Ziele der Gesellschaft wird in der mittelfristigen Unternehmensplanung ein kontinuierliches Ansteigen der betrieblichen Leistung prognostiziert. Dabei wird unterstellt, dass die laufenden Projekte positiv abgeschlossen und neue Projekte gestartet werden können. Schwankungen der einzelnen Jahresergebnisse werden aufgrund der nicht exakt vorhersehbaren Projektrealisierungszeiträume und Projektrisiken auch weiterhin nicht auszuschließen sein. Allerdings wird mit dem geplanten deutlichen Ertragswachstum aus dem Centermanagement und dem zukünftig zunehmenden Erträgen aus dem eigenen Portfolio mittelfristig die Volatilität der Erträge signifikant abnehmen.

Auf Grund der zusätzlich in den Bestand und in das Centermanagement übernommenen bzw. zu übernehmenden Objekte wird für 2014 ein im Vergleich zum Berichtsjahr deutlich positives Jahresergebnis vor Ergebnisabführung prognostiziert.

7. Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres

Die mfi beabsichtigt Ihren Firmensitz im Sommer 2015 nach Düsseldorf zu verlagern. Die entsprechenden Verträge sind bereits unterzeichnet.

Essen, den 27. März 2014

mfi Shopping Center Management GmbH

Geschäftsführung

Götz Haßmann

Lars Jähnichen

Agathe Lang

Werner Nuoffer

Bilanz

Aktiva

	EUR	EUR	31.12.2012 EUR
A. Anlagevermögen
I. Sachanlagen
Betriebs- und Geschäftsausstattung	393.870,31		0,00
		393.870,31	0,00
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
In Ausführung befindliche Projekte	2.157.630,11		0,00
		2.157.630,11	0,00
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	3.244.943,40		0,00
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	1.076.032,46		0,00
3. Forderungen gegen Gesellschaftern	4.023.928,33		173,63
4. Sonstige Vermögensgegenstände	659.455,97		0,00
		9.004.360,16	173,63
III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	2.358.379,42		98.912,51
		2.358.379,42	98.912,51
		13.520.369,69	99.086,14
C. Rechnungsabgrenzungsposten		15.654,08	0,00
		13.929.894,08	99.086,14
Passiva
	EUR	EUR	31.12.2012 EUR
A. Eigenkapital
IV. Jahresfehlbetrag	0,00		-3.824,86
		4.997.055,06	96.175,14
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	85.000,00		0,00
2. Sonstige Rückstellungen	5.301.349,14		2.750,00
		5.386.349,14	2.750,00
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	123,29		0,00
2. Erhaltene Anzahlungen	812.000,00		0,00
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	423.753,75		161,00
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	24.337,25		0,00
5. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	1.906.446,20		0,00
6. Sonstige Verbindlichkeiten	379.829,39		0,00
davon aus Steuern: EUR 322.843,00 (Vj.: TEUR 0)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: EUR 5.909,79 (Vj.: TEUR 0)
		3.546.489,88	161,00
		13.929.894,08	99.086,14

Gewinn- und Verlustrechnung

	EUR	EUR	13.11.2012- 31.12.2012 EUR
1. Umsatzerlöse		40.362.008,65	0,00
2. Erhöhung des Bestands an in Ausführung befindlichen Projekten		876.060,11	0,00
3. Sonstige betriebliche Erträge		1.475.766,63	0,00
		42.713.835,39	0,00
4. Materialaufwand
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen		16.092.688,40	0,00
5. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	19.737.838,49		0,00
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung
davon für Altersversorgung: EUR 438.672,39 (Vj.: TEUR 0)	3.577.950,51		0,00
		23.315.789,00	0,00
6. Abschreibungen auf Sachanlagen		134.246,06	0,00
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen		7.002.342,44	3.824,86
davon Aufwendungen aus der Währungsumrechnung: EUR 1,37 (Vj.: TEUR 0)
		46.545.065,90	3.824,86
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		0,76	0,00
		0,76	0,00
9. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit		-3.831.231,27	-3.824,86
10. Außerordentliche Aufwendungen / Außerordentliches Ergebnis		-51.180,84	0,00
11. Außerordentliches Ergebnis		-51.180,84	0,00
12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		85.000,00	0,00
13. Sonstige Steuern		13.209,40	0,00
14. Erträge aus Verlustübernahme		3.980.621,51	0,00
15. Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag		0,00	-3.824,86

Bestätigungsvermerk

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der mfi Shopping Center Management GmbH, Essen, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2013 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Düsseldorf, 28. März 2014

Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Rukes, Wirtschaftsprüfer

Dr. Berentzen, Wirtschaftsprüfer

Anhang

I. Allgemeine Hinweise

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des GmbHG aufgestellt. Die Gesellschaft weist zum Abschlussstichtag die Größenmerkmale einer großen Kapitalgesellschaft gemäß § 267 Abs. 3 HGB auf.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte grundsätzlich entsprechend den Regelungen des § 266 Abs. 2 und Abs. 3 HGB und den Regelungen des § 275 Abs. 2 HGB sowie in Anlehnung an die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses der Wohnungsunternehmen.

Um den unternehmensspezifischen Besonderheiten der Gesellschaft Rechnung zu tragen und zur Verbesserung der Klarheit und Übersichtlichkeit sowie in Anlehnung an die gemäß § 330 HGB bei Kapitalgesellschaften vorgeschriebenen Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen, sind die nachstehenden Postenbezeichnungen entsprechend den Regelungen des § 265 Abs. 6 HGB verwendet worden:

- In Ausführung befindliche Projekte

- Erhöhung des Bestands an in Ausführung befindlichen Projekten

- Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB aufgestellt.

Um die Klarheit der Darstellung zu verbessern, haben wir einzelne Posten der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung zusammengefasst und daher in diesem Anhang gesondert aufgegliedert und erläutert. Aus dem gleichen Grunde wurden die Angaben zur Mitzugehörigkeit zu anderen Posten und davon-Vermerke teilweise ebenfalls an dieser Stelle gemacht.

Im Rahmen der Umstrukturierung der mfi-Gruppe wurde der Teilbetrieb Shopping Center Management rückwirkend zum 01. Januar 2013 in mehreren Schritten von der mfi management für immobilien AG, Essen, auf die Gesellschaft übertragen. Hierfür wurde der Teilbetrieb zunächst auf die mfi Shopping Center Management Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG, Essen, (im Folgenden mfi Shopping Center Management KG) übertragen, deren alleinige Gesellschafterin die mfi management für immobilien AG, Essen, (im Folgenden mfi AG) war. Die mfi AG hat anschließend 90 % ihrer Anteile an der mfi Shopping Center Management KG auf die mfi Deutschland GmbH, Essen, (im Folgenden mfi Deutschland) übertragen, die ihre Anteile wiederum in die mfi Shopping Center Management GmbH, Essen, (im Folgenden mfi Shopping GmbH) eingelegt hat. Die verbleibenden 10 % hat die mfi AG in die mfi Shopping GmbH gegen die Gewährung neuer Gesellschaftsanteile eingelegt. Nachdem damit der vorletzte Gesellschafter aus der mfi Shopping Center Management KG ausgeschieden war, ist die mfi Shopping Center Management KG an die mfi Shopping GmbH angewachsen.

Insgesamt ist die mfi Shopping GmbH durch diese Transaktion so wesentlich beeinflusst worden, dass sie nur beschränkt mit dem Vorjahr vergleichbar ist. Durch die Teilbetriebsausgliederung (TB-Ausgliederung) wurden im Wesentlichen die folgenden Bilanzwerte zu Buchwerten auf die Gesellschaft übertragen:

	01.01.2013 TEUR
Vermögensgegenstände
Sachanlagen	414
Vorräte	1.282
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	6.973
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	616
Rechnungsabgrenzungsposten	14
	9.299
Schulden
Rückstellungen	2.907
Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	1.331
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leitsungen	138
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	22
	4.398
Übertragenes Nettovermögen	4.901

Insgesamt wurde ein Nettovermögen von TEUR 4.901 in die Gesellschaft eingelegt, das Stammkapital wurde in diesem Zusammenhang um insgesamt TEUR 100 erhöht, die verbleibenden TEUR 4.801 wurden in der Kapitalrücklage erfasst.

Darüber hinaus war 2012 ein Rumpfgeschäftsjahr, welches sich vom 13. November 2012 bis zum 31. Dezember 2012 erstreckte.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bewertung der Vermögensgegenstände und Schulden erfolgte unter dem Grundsatz der Unternehmensfortführung (Going-Concern-Prinzip gemäß § 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB).

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren im Wesentlichen die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und wird, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert. Die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens werden nach Maßgabe der voraussichtlichen Nutzungsdauer abgeschrieben. Geringwertige Anlagegüter bis zu einem Netto-Einzelwert von EUR 150,00 sind im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben bzw. als Aufwand erfasst worden; ihr sofortiger Abgang wurde unterstellt. Für Anlagegüter mit einem Netto-Einzelwert von mehr als EUR 150,00 bis EUR 1.000,00 wird das steuerliche Sammelpostenverfahren aus Vereinfachungsgründen auch in der Handelsbilanz angewandt. Der Sammelposten wird pauschalierend jeweils mit 20 Prozent p.a. im Zugangsjahr und in den vier darauf folgenden Jahren abgeschrieben. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens werden im Übrigen zeitanteilig vorgenommen.

In Ausführung befindliche Projekte sind unter Berücksichtigung des Vorsichtsprinzips zu ihren Herstellungskosten bewertet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Allen risikobehafteten Posten wird durch die Bildung angemessener Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen.

Liquide Mittel werden zum Nennwert angesetzt.

Als Rechnungsabgrenzungsposten werden auf der Aktivseite Ausgaben vor dem Abschlussstichtag angesetzt, sofern sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Das gezeichnete Kapital und die Kapitalrücklage wurden zum Nennbetrag angesetzt.

Die Steuerrückstellungen und die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten und drohende Verluste aus schwebenden Geschäften. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags (d. h. einschließlich zukünftiger Kosten- und Preissteigerungen) angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden abgezinst.

Erhaltene Anzahlungen auf in Ausführung befindliche Projekte werden zu Nettowerten auf der Passivseite der Bilanz ausgewiesen.

Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

III. Erläuterungen zur Bilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagenspiegel (Anlage zum Anhang) dargestellt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen gegen Gesellschafter resultieren i. H. v. TEUR 3.981 aus dem im Geschäftsjahr abgeschlossenen Gewinnabführungsvertrag mit der mfi Deutschland GmbH, Essen.

Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

Eigenkapital

Im Geschäftsjahr wurde das Eigenkapital der Gesellschaft durch die Gesellschafterin mfi Deutschland GmbH, Essen, im Rahmen der Übertragung des Teilbetriebs Shopping Center Management im Wege einer Sacheinlage erhöht. Die Sacheinlage erfolgte dabei gegen neues Stammkapital in Höhe von TEUR 90 - der überschießende Betrag in Höhe von TEUR 4.321 wurde in die Kapitalrücklage eingestellt.

Ebenfalls im Rahmen der Teilbetriebsausgliederung hat der Gesellschafter mfi management für immobilien AG, Essen, durch Sacheinlage seinen Anteil am Stammkapital um TEUR 10 und an der Kapitalrücklage um TEUR 480 erhöht.

Sonstige Rückstellungen

Die Sonstigen Rückstellungen beinhalten zum Abschlussstichtag die folgenden Einzelposten:

	31.12.2013 TEUR
Planungsleistungen Objektmanagement	1.468
Tantieme	1.280
Ausstehende Rechnungen	1.097
Abfindungen/Gehälter	672
Urlaubsrückstellung	307
Jubiläumszuwendungen	219
Nicht abgerechnete Reisekosten	146
Berufsgenossenschaft	46
Steuerberatung	21
Übrige	45
	5.301

Verbindlichkeiten

Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten sind im Verbindlichkeitenspiegel im Einzelnen dargestellt. Die Angabe der Vorjahreswerte erfolgt jeweils in Klammern.

	Gesamt	Davon Restlaufzeit
	Betrag EUR	bis zu 1 Jahr EUR	1 bis 5 Jahre* EUR	über 5 Jahre EUR
C. Verbindlichkeiten	3.546.489,88	3.546.489,88	0,00	0,00
	(161,00)	(161,00)	(0,00)	(0,00)
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	123,29	123,29	0,00	0,00
	(0,00)	(0,00	(0,00)	(0,00)
2. Erhaltene Anzahlungen	812.000,00	812.000,00	0,00	0,00
	(0,00)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	423.753,75	423.753,75	0,00	0,00
	(161,00)	(161,00)	(0,00)	(0,00)
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	24.337,25	24.337,25	0,00	0,00
	(0,00)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
5. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	1.906.446,20	1.906.446,20	0,00	0,00
	(0,00)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
6. Sonstige Verbindlichkeiten	379.829,39	379.829,39	0,00	0,00
	(0,00)	(0,00)	(0,00)	(0,00)

Die Verbindlichkeit gegenüber Gesellschaftern beinhalten Verpflichtungen der Gesellschaft gegenüber der mfi management für immobilien AG, Essen, im Zusammenhang mit einer Konzernumlage sowie aus der umsatzsteuerlichen Organschaft.

Die Sonstigen Verbindlichkeiten beinhalten zum Abschlussstichtag im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus Steuern i.H.v. TEUR 323 und Verbindlichkeiten im Rahmen der sozialen Sicherheit i.H.v. TEUR 6.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Zum Abschlussstichtag hat die Gesellschaft folgende sonstige finanzielle Verpflichtungen:

	31.12.2013 TEUR
Leasingverträge	153
Sonstige	92
	245

Zudem ist die Gesellschaft verpflichtet, im Rahmen eines Konzernumlagevertrags jährliche Zahlungen an die mfi AG zu leisten, die in ihrer Höhe von den Aufwendungen der mfi AG für zentrale Dienstleistungen abhängen. Der Vertrag hat eine Laufzeit von zunächst drei Jahren und verlängert sich anschließend um jeweils ein Jahr, sofern er nicht mit einer Frist von sechs Monaten zum Kalenderjahr gekündigt wird.

IV. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse wurden ausschließlich im Inland erzielt und verteilen sich in 2013 wie folgt:

	2013 TEUR
Objektmanagement	19.916
Personalkostenumlage	13.267
Vermietungshonorar	3.804
Bürokostenumlage	1.777
Standortsicherung	1.121
Sonstiges	477
	40.362

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag beinhalten die Körperschaftsteuer nebst Solidaritätszuschlag auf die gemäß Gewinnabführungsvertrag an den Minderheitsgesellschafter mfi management für immobilien AG, Essen, zu leistende Ausgleichszahlung.

Abgesehen von der Besteuerung der Ausgleichszahlung werden im Rahmen der ertragsteuerlichen Organschaft die Steuerbemessungsgrundlagen nicht unserer Gesellschaft, sondern nur der Organträgerin zugeordnet. Dementsprechend wären etwaige latente Steuern nicht von unserer Gesellschaft, sondern nur von der Organträgerin zu bilanzieren.

Periodenfremde Erträge und Aufwendungen

In den sonstigen betrieblichen Erträgen ist die Auflösung von Rückstellungen für Tantiemen enthalten (TEUR 574). Gegenläufig wirkte sich in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen die periodenfremde Ausbuchung von sonstigen Vermögensgegenständen in gleicher Höhe für den Erstattungsanspruch dieser Tantiemen aus. Zudem ist in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen periodenfremder Aufwand für die Erstattung von nicht umlagefähigen Personalkosten im Rahmen eines Objektmanagementvertrages in Höhe von TEUR 645 enthalten.

Außerordentliches Ergebnis

Das außerordentliche Ergebnis resultiert aus der Anwachsung der mfi Shopping Center Management KG auf die mfi Shopping GmbH im Rahmen der Umstrukturierung der mfi-Gruppe. Aus dem außerordentlichen Ergebnis hat sich für die Gesellschaft keine steuerliche Belastung ergeben.

Erträge aus Verlustübernahme

Die Gesellschaft hat mit Wirkung zum 1. Januar 2013 mit der mfi Deutschland GmbH, Essen, ein Ergebnisabführungsvertrag abgeschlossen, der im Geschäftsjahr zu einem Ertrag in Höhe von TEUR 3.981 führt. Insgesamt ist das Jahresergebnis damit ausgeglichen.

V. Sonstige Angaben

Gegenüber der Gesellschafterin mfi management für immobilien AG, Essen (Organträger), besteht ein umsatzsteuerliches Organschaftsverhältnis.

Im Geschäftsjahr wurde die Geschäftsführung und Vertretung der Gesellschaft von folgenden Geschäftsführern wahrgenommen:

- Herrn Götz Haßmann, Eching, Bereichsleiter Vermietung (ab 08. Mai 2013)

- Herrn Werner Nuoffer, Neufahrn, Bereichsleiter Centermanagement (ab 08. Mai 2013)

- Herrn Lars Jähnichen, München, Bereichsleiter Asset Management (ab 08. Mai 2013)

- Herrn Peter W. Landgraf, Schwabenheim, Generalbevollmächtigter mfi management für immobilien AG, Essen (bis 18. Dezember 2013)

- Herrn Christian Assenmacher, Leichlingen, Bereichsleiter Centermanagement (08. Mai 2013 bis 17. Dezember 2013)

- Frau Agathe Lang, Essen, Head of Shopping Center Management own assets (ab 1. Februar 2014)

Die Geschäftsführer erhielten für ihre Tätigkeit im Geschäftsjahr eine Vergütung in Höhe von TEUR 703.

Mitarbeiter

Die durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres beschäftigten Mitarbeiter beträgt 376. Alle Mitarbeiter sind als Angestellte beschäftigt.

Konzernverhältnis

Die mfi management für immobilien AG, Essen, stellt als Mutterunternehmen zum 31. Dezember 2013 einen Konzernabschluss auf, in dem die Gesellschaft einbezogen wird. Die Offenlegung des Konzernabschlusses erfolgt durch Einreichung beim Betreiber des elektronischen Bundesanzeigers.

Honorare des Abschlussprüfers

Das vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr berechnete Gesamthonorar ist in den entsprechenden Angaben im Konzernabschluss der mfi management für immobilien AG, Essen, enthalten.

Essen, 27. März 2014

mfi Shopping Center Management GmbH

Geschäftsführung

Götz Haßmann

Werner Nuoffer

Lars Jähnichen

Agathe Lang

Anlagenspiegel

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	1.1.2013 EUR	Zugänge i.Z.m. TB-Ausgliederung EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	31.12.2013 EUR
Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Software	0,00	8.598,78	0,00	0,00	8.598,78
	0,00	8.598,78	0,00	0,00	8.598,78
Sachanlagen
Betriebs- und Geschäftsausstattung
a) Büro- und Geschäftsausstattung	0,00	688.446,60	93.153,32	6.817,89	774.782,03
b) Einbauten in fremde Gebäude	0,00	23.340,17	0,00	0,00	23.340,17
c) Geringwertige Wirtschaftsgüter	0,00	479.011,88	22.674,13	3.212,66	498.473,35
	0,00	1.190.798,65	115.827,45	10.030,55	1.296.595,55
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	4.900.879,92	0,00	4.900.879,92	0,00
	0,00	4.900.879,92	0,00	4.900.879,92	0,00
	0,00	6.100.277,35	115.827,45	4.910.910,47	1.305.194,33

	Kumulierte Abschreibungen
	1.1.2013 EUR	Zugänge i.Z.m. TB-Ausgliederung EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	31.12.2013 EUR
Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Software	0,00	8.598,78	0,00	0,00	8.598,78
	0,00	8.598,78	0,00	0,00	8.598,78
Sachanlagen
Betriebs- und Geschäftsausstattung
a) Büro- und Geschäftsausstattung	0,00	447.198,23	71.550,38	6.817,89	511.930,72
b) Einbauten in fremde Gebäude	0,00	23.084,17	70,00	0,00	23.154,17
c) Geringwertige Wirtschaftsgüter	0,00	307.271,33	62.625,68	2.256,66	367.640,35
	0,00	777.553,73	134.246,06	9.074,55	902.725,24
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	0,00	786.152,51	134.246,06	9.074,55	911.324,02

	Buchwerte
	31.12.2013 EUR	31.12.2012 EUR
Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Software	0,00	0,00
	0,00	0,00
Sachanlagen
Betriebs- und Geschäftsausstattung
a) Büro- und Geschäftsausstattung	262.851,31	0,00
b) Einbauten in fremde Gebäude	186,00	0,00
c) Geringwertige Wirtschaftsgüter	130.833,00	0,00
	393.870,31	0,00
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00
	0,00	0,00
	393.870,31	0,00