GAGFAH I Invest GmbH & Co. KG

Essen

Jahresabschluss zum 31.12.2012

Bilanz

Aktiva

	EUR	31.12.2012 EUR	31.12.2011 EUR
A. ANLAGEVERMÖGEN
I. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	2.498.640.492,53		2.626.577.654,30
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	1.813.320,06		1.830.699,40
3. Anteile an Immobilien-Bruchteilsgemeinschaften	7.091.460,57		7.250.504,76
4. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	1,04		1,04
5. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	6.246.600,74		5.893.651,50
6. Technische Anlagen und Maschinen	6.537,04		11.142,06
		2.513.798.411,98	2.641.563.653,06
II. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	65.800.000,00		65.800.000,00
2. Beteiligungen	208.007,60		208.007,60
3. Sonstige Ausleihungen	75.360,69		80.353,29
		66.083.368,29	66.088.360,89
		2.579.881.780,27	2.707.652.013,95
B. UMLAUFVERMÖGEN
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	0,00		352.949,24
2. Unfertige Leistungen	115.273.179,68		118.089.915,04
		115.273.179,68	118.442.864,28
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	2.818.512,40		3.632.353,58
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen	13.426.685,53		20.088.632,16
3. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	0,00		1.243,75
4. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	194.036.309,79		195.058.099,30
5. Forderungen gegen Gesellschafter	704.920.534,60		698.848.605,17
6. Sonstige Vermögensgegenstände	10.425.213,81		29.199.231,54
		925.627.256,13	946.828.165,50
III. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten		58.108.013,64	41.009.116,28
		1.099.008.449,45	1.106.280.146,06
C. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN		2.945.902,26	6.836.821,74
Bilanzsumme		3.681.836.131,98	3.820.768.981,75
Treuhandvermögen		38.800.094,46	38.406.311,46
Passiva
	EUR	31.12.2012 EUR	31.12.2011 EUR
A. EIGENKAPITAL
Kapitalanteile
1. Kapitalanteile der Komplementärin	1.252.196.889,95		1.287.303.314,29
2. Kapitalanteile der Kommanditistin	1.000,00		1.000,00
		1.252.197.889,95	1.287.304.314,29
B. RÜCKSTELLUNGEN
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	3.262.900,66		4.093.273,43
2. Steuerrückstellungen	8.007,00		208.007,00
3. Sonstige Rückstellungen	17.418.579,40		15.202.747,01
		20.689.487,06	19.504.027,44
C. VERBINDLICHKEITEN
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	200.271.134,55		206.647.333,71
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	2.064.003.030,60		2.159.969.964,23
3. Verbindlichkeiten aus der Finanzierung von Immobilien-Bruchteilsgemeinschaften	3.671.557,77		3.933.460,65
4. Erhaltene Anzahlungen	128.903.612,80		129.656.902,63
5. Verbindlichkeiten aus Vermietung	6.603.221,68		7.991.337,07
6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	3.096.728,52		1.541.046,00
7. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	1.288.299,92		3.734.421,38
8. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	15,11		0,00
9. Sonstige Verbindlichkeiten	770.207,64		119.001,33
davon aus Steuern EUR 274.652,21 (Vj. EUR 24.324,28)
		2.408.607.808,59	2.513.593.467,00
D. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN		340.946,38	367.173,02
Bilanzsumme		3.681.836.131,98	3.820.768.981,75
Treuhandverbindlichkeiten		38.800.094,46	38.406.311,46

Gewinn- und Verlustrechnung

	EUR	2012 EUR	2011 EUR
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	358.866.899,04		377.844.974,66
b) aus dem Verkauf von Grundstücken	137.513.210,58		308.993.085,51
c) aus Betreuungstätigkeit	0,00		832,49
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen	0,00		4.248,30
		496.380.109,62	686.843.140,96
2. Verminderung des Bestands an unfertigen Leistungen		-2.816.735,36	-5.275.778,02
3. Sonstige betriebliche Erträge		12.363.021,02	7.059.926,12
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	183.215.817,89		192.609.175,51
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	91.096.060,72		236.993.162,48
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	476.876,13		481.520,97
		274.788.754,74	430.083.858,96
5. Personalaufwand
Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung		70.180,61	46.884,27
davon für Altersversorgung EUR 70.180,61 (Vj. EUR 46.884,27)
6. Abschreibungen auf Sachanlagen		46.066.145,98	48.881.927,67
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen		14.485.372,47	12.119.794,06
8. Erträge aus Beteiligungen		869,57	0,00
9. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens		4.937,98	5.239,87
10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		33.002.654,15	44.421.574,09
davon aus verbundenen Unternehmen EUR 32.701.777,23 (Vj. EUR 43.938.437,70)
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		87.152.306,56	89.254.060,96
davon aus der Aufzinsung von Rückstellungen EUR 5.766,75(Vj. EUR 55.314,82)
12. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit		116.372.096,62	152.667.577,10
13. Sonstige Steuern		11.464.523,04	12.653.639,18
14. Jahresüberschuss		104.907.573,58	140.013.937,92
15. Gutschrift auf Kapitalkonten		-104.907.513,58	-140.013.877,92
16. Gutschrift auf Verbindlichkeitenkonten		-60,00	-60,00
17. Bilanzgewinn		0,00	0,00

Anhang

A. Allgemeine Angaben

Der vorliegende Jahresabschluss der GAGFAH I Invest GmbH & Co. KG, Essen (nachfolgend kurz: GAGFAH I), wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für große Kapitalgesellschaften.

Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte in Übereinstimmung mit der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 25. Mai 2009.

Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Die Vorjahreszahlen sind in Klammern angegeben.

Alleinige Komplementärin der GAGFAH I ist die GAGFAH GmbH, Essen (nachfolgend kurz: GAGFAH). Das gezeichnete Kapital der GAGFAH beträgt 52.000 TEUR.

Alleinige Kommanditistin der GAGFAH I ist die GAGFAH B Beteiligungs GmbH, Essen (nachfolgend kurz: GAGFAH B), mit einem Kommanditanteil von 1 TEUR.

Die Beteiligungen der GAGFAH I sind unter Abschnitt C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung aufgeführt.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren im Wesentlichen unverändert die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und wird, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert. Die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens werden nach Maßgabe der voraussichtlichen Nutzungsdauer abgeschrieben. Soweit erforderlich, werden bei Vermögensgegenständen des Anlagevermögens bei voraussichtlich dauernder Wertminderung außerplanmäßige Abschreibungen vorgenommen, um diese mit dem niedrigeren Wert anzusetzen, der ihnen am Abschlussstichtag beizulegen ist.

Bei den Grundstücken mit Wohnbauten werden die Gebäudekosten im Wesentlichen planmäßig linear über 40 oder 50 Jahre abgeschrieben.

Die technischen Anlagen und Maschinen werden im Wesentlichen über Nutzungsdauern zwischen drei und 20 Jahren planmäßig abgeschrieben.

Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens werden zeitanteilig vorgenommen.

Geringwertige Anlagegüter mit einem Einzelwert bis einschließlich 150,00 Euro netto werden als Aufwand erfasst.

Geringwertige Anlagegüter mit einem Einzelwert zwischen 150,01 Euro netto und 410,00 Euro netto werden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben; ihr sofortiger Abgang wird unterstellt.

In den Geschäftsjahren 2008 und 2009 wurde für geringwertige Anlagegüter mit einem Einzelwert zwischen 150,01 Euro netto und 1.000,00 Euro netto das steuerliche Sammelpostenverfahren aus Vereinfachungsgründen auch in der Handelsbilanz angewandt. Der Sammelposten wurde pauschalierend jeweils mit 20 % p.a. im Zugangsjahr und in den vier darauf folgenden Jahren abgeschrieben.

Bei den Finanzanlagen werden die Anteilsrechte zu Anschaffungskosten bzw. mit den niedrigeren beizulegenden Werten und die Ausleihungen grundsätzlich zum Nennwert angesetzt. Soweit eine voraussichtlich dauernde Wertminderung vorliegt, werden Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen.

Die Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter sind zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bzw. mit dem Wert gem. § 253 Abs. 4 HGB angesetzt, der den Vermögensgegenständen am Abschlussstichtag beizulegen ist.

Die unfertigen Leistungen sind zu Anschaffungskosten bewertet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Allen risikobehafteten Posten ist durch die Bildung angemessener Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen. Darüber hinaus bestehende allgemeine Risiken sind durch Pauschalwertberichtigungen gedeckt.

Vermögensgegenstände, die dem Zugriff aller übrigen Gläubiger entzogen sind und ausschließlich der Erfüllung von Schulden aus Altersversorgungsverpflichtungen oder vergleichbaren langfristig fälligen Verpflichtungen dienen, gelten als Planvermögen. Diese Vermögensgegenstände werden gemäß § 253 Abs. 1 HGB mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet und gemäß § 246 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 1 HGB mit den entsprechenden Schulden verrechnet. Übersteigt der beizulegende Zeitwert der Vermögensgegenstände den Betrag der Schulden, wird der übersteigende Betrag gemäß § 246 Abs. 2 Satz 3 HGB unter dem Posten Aktiver Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung aktiviert.

Die zugehörigen Aufwendungen und Erträge aus der Abzinsung und aus dem zu verrechnenden Vermögen werden gemäß § 246 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 2 HGB ebenfalls verrechnet.

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten wurden nach § 250 Abs. 1 Satz 1 HGB für Ausgaben vor dem Abschlussstichtag gebildet, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Das Eigenkapital wird entsprechend § 264c Abs. 2 HGB bilanziert.

Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen werden unter Zugrundelegung eines versicherungsmathematischen Gutachtens mit der Projected Unit Credit Method (Methode der laufenden Einmalprämie) berechnet.

Für die Abzinsung wurde pauschal der durchschnittliche Marktzinssatz bei einer restlichen Laufzeit von 15 Jahren von 5,07 % (5,13 %) gemäß der Rückstellungsabzinsungsverordnung vom 18. November 2009 verwendet. Erwartete Gehaltssteigerungen wurden mit 2,5 % und erwartete Rentensteigerungen mit 2,0 % berücksichtigt. Die Fluktuation wurde mit einer Rate von 4,5 % berücksichtigt.

Die Steuerrückstellungen und die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten und drohende Verluste aus schwebenden Geschäften. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags (d. h. einschließlich zukünftiger Kosten- und Preissteigerungen) angesetzt.

Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden gemäß § 253 Abs. 2 Satz 1 HGB mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst. Der anzuwendende Abzinsungszinssatz wird gemäß der Rückstellungsabzinsungsverordnung vom 18. November 2009 von der Deutschen Bundesbank ermittelt und monatlich bekannt gegeben.

Soweit die zugrunde liegende Verpflichtung einen Zinsanteil enthält oder eine Renten-verpflichtung ohne Gegenleistung darstellt, wurde die Rückstellung zum Barwert mit einem Zinsfuß von 5,07 % (5,13 %) angesetzt.

Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Als passive Rechnungsabgrenzungsposten werden nach § 250 Abs. 2 HGB Einnahmen vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, insoweit sie Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und nicht abgezinst. Aktive und passive Steuerlatenzen werden verrechnet. Die Aktivierung latenter Steuern unterbleibt in Ausübung des dafür bestehenden Ansatzwahlrechts.

Auf fremde Währung lautende Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten wurden grundsätzlich mit dem Devisenkassamittelkurs zum Abschlussstichtag umgerechnet. Bei einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurde dabei das Realisationsprinzip (§ 252 Abs. 1 Nr. 4 Halbsatz 2 HGB) und das Anschaffungskostenprinzip (§ 253 Abs. 1 Satz 1 HGB) beachtet.

C. Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagenspiegel dargestellt (Anlage 1 zum Anhang).

Im Berichtsjahr wurden außerplanmäßige Abschreibungen auf das Sachanlagevermögen in Höhe von 2.138 TEUR (2.988 TEUR) vorgenommen, da von einer dauerhaften Wertminderung auszugehen ist.

Außerdem wurden Zuschreibungen in Höhe von 1.642 TEUR (459 TEUR) vorgenommen, da die Gründe für die in Vorjahren vorgenommenen außerplanmäßigen Abschreibungen zwischenzeitlich entfallen sind.

Die Beteiligungen blieben im Berichtszeitraum unverändert.

Anteilsbesitz

Die GAGFAH I besitzt Kapitalanteile in Höhe von mindestens 20,00 % an folgenden Unternehmen (Angaben nach § 285 Satz 1 Nr. 11 HGB):

	Anteil am Kapital %	Eigenkapital 31.12.2012 TEUR	Ergebnis 2012 TEUR	Anmerkungen
Mittelbare Beteiligungen
GAGFAH A Asset GmbH & Co. KG, Essen	100,00	170.599	3.365
	Anteil am Kapital %	Eigenkapital 31.12.2011 TEUR1)	Ergebnis 2011 TEUR1)	Anmerkungen
Unmittelbare Beteiligungen
GAGFAH M Immobilien-Management GmbH, Essen	94,00	70.322	-26.636	vor Verlustübernahme
Mittelbare Beteiligungen
Grünflächen-Service GmbH (GSG), Essen	100,00	25	116	vor Ergebnisabführung
Instandhaltungs-Service GmbH (ISG), Essen	100,00	25	185	vor Ergebnisabführung
IVS Immobilienversicherungsservice GmbH, Mülheim an der Ruhr	100,00	25	1.252	vor Ergebnisabführung
Schweizer Viertel Grundstücks GmbH, Berlin	100,00	1.028	-703	vor Verlustübernahme
VHB Grundstücksverwaltungsgesellschaft "Haus- und Boden-Fonds" mbH, Essen	100,00	164	6.717	vor Ergebnis-abführung
GAGFAH Siebte Wohnen GmbH & Co. KG, Mülheim an der Ruhr	100,00	keine Angaben 3)	keine Angaben 3)
GAGFAH B Beteiligungs GmbH, Essen2)	99,60	24	0
Neue Schweizer Viertel Betriebs- + Service GmbH & Co. KG, Berlin	94,99	226	-93
HaBeGe Bau- und Projektentwicklungsgesellschaft mbH, Essen	94,90	9	3

1) Die Ergebnisse des Geschäftsjahres 2012 liegen zum Zeitpunkt der Jahresabschlusserstellung noch nicht vor .

2) Im Geschäftsjahr 2012 wurden die Anteile der GAGFAH B neu aufgeteilt und ein Anteil in Höhe von nominal 12.750,00 EUR wurde an die KALIRA Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG, Grünwald, veräußert.

3) Die Gesellschaft ist erst in 2012 gegründet worden. Zum Zeitpunkt der Jahresabschlusserstellung lag der Jahresabschluss der Gesellschaft für das Geschäftsjahr 2012 noch nicht vor.

Mit Gesellschaftsvertrag vom 21. Dezember 2012 hat die GAGFAH M Immobilien-Management GmbH, Essen (nachfolgend kurz: GAGFAH M) die GAGFAH Siebte Wohnen GmbH & Co. KG, Mülheim an der Ruhr, als Komplementärin, gegründet. Die Kommanditistin GAGFAH B hält eine Einlage in Höhe von 1 TEUR.

In der Position unfertige Leistungen sind noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten in Höhe von 115.273 TEUR (118.090 TEUR) enthalten.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen beinhalten:

	31.12.2012 TEUR	31.12.2011 TEUR
Finanzforderungen	193.635	193.635
Sonstige Forderungen	401	601
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	0	822
	194.036	195.058

Die Verringerung der Forderungen gegen verbundene Unternehmen resultiert daraus, dass die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen gegenüber der GAGFAH M zum Bilanzstichtag beglichen waren sowie aus der Verringerung der sonstigen Forderungen gegen die Grünflächen-Service GmbH (GSG), Essen, um 212 TEUR.

Die Forderungen gegen Gesellschafter haben sich im Berichtszeitraum um 6.072 TEUR auf 704.921 TEUR (698.849 TEUR) erhöht. Die Erhöhung resultiert einerseits aus einer Erhöhung des Darlehens in Höhe von 147.910 TEUR, anderseits aus einer Verrechnung der Gewinnanteilentnahme in Höhe von 140.014 TEUR sowie einer Reduktion der Zinsabgrenzung in Höhe von 1.824 TEUR, die in einer Anpassung der Verzinsung an marktübliche Konditionen begründet liegt.

Alle Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

Die Gesellschaft verfügt über Zahlungsmittel in Höhe von 58.108 TEUR (41.009 TEUR), von denen 52.778 TEUR (35.902 TEUR) verfügungsbeschränkt und 5.330 TEUR (5.107 TEUR) frei verfügbar sind.

Die verfügungsbeschränkten Zahlungsmittel beinhalten unter anderem Zinsen für Darlehen in Höhe von 7.713 TEUR (5.819 TEUR), welche erst nach dem Abschlussstichtag fällig werden. Weiterhin verfügungsbeschränkt in Höhe von 12.526 TEUR (30.083 TEUR) sind Zahlungsmittel, die entweder für den Erwerb neuer Immobilien oder für die Tilgung von Globaldarlehen verwendet werden müssen.

Seit dem 19. Oktober 2012 muss die GAGFAH I aufgrund der Vereinbarungen im Darlehensvertrag mit anderen Kreditgebern

- ihre nach Abzug aller Kosten verbleibenden liquiden Überschüsse eines Monats (Geschäftsjahr 2012 kumuliert: 11.256 TEUR) und

- ihre Erlöse aus Immobilienverkäufen, soweit sie nach Abzug anfallender Vertriebskosten den darauf lastenden anteiligen Darlehensbetrag übersteigen

(Geschäftsjahr 2012 kumuliert: 21.282 TEUR).

auf einem separaten Konto ansammeln.

Dieses Konto ist zu Gunsten der Darlehensgeberin verpfändet. Das per 31. Dezember 2012 so angesammelte Guthaben beträgt 32.538 TEUR .

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten in Höhe von 2.946 TEUR (6.837 TEUR) beinhaltet vorausgezahlte Zinsen für das Globaldarlehen der anderen Kreditgeber, in Höhe von 2.822 TEUR (6.685 TEUR), das ratierlich aufgelöst wird.

Gemäß § 246 Abs. 2 Satz 2 HGB sind Vermögensgegenstände, die dem Zugriff aller übrigen Gläubiger entzogen sind und ausschließlich der Erfüllung von Schulden aus Altersversorgungsverpflichtungen oder vergleichbaren langfristig fälligen Verpflichtungen dienen, wie folgt mit diesen Verpflichtungen verrechnet worden. Bei den Vermögensgegenständen handelt es sich um eine an die Pensionsberechtigten verpfändete Rück-deckungsversicherung mit einer Verzinsung im laufenden Geschäftsjahr in Höhe von 3,89 %.

	31.12.2012 TEUR	31.12.2011 TEUR
Anschaffungskosten der Vermögensgegenstände	4.188	4.188
Beizulegender Zeitwert der Vermögensgegenstände	4.525	4.466
Erfüllungsbetrag der zu verrechnenden Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	4.570	5.250
Aktiver (+) / Passiver (-) Unterschiedsbetrag	-45	-784

Die nachfolgende Tabelle zeigt, in welcher Höhe der entsprechende Aufwand aus der Pensionsverpflichtung und die Erträge aus dem Planvermögen miteinander verrechnet wurden:

	2012 TEUR	2011 TEUR
Zinsaufwand aus der Pensionsverpflichtung	310	465
Ertrag aus dem Planvermögen	172	173
Unterschiedsbetrag	138	292

Die Zinsen und ähnliche Aufwendungen innerhalb der Gewinn- und Verlustrechnung enthalten somit per Saldo einen Aufwand aus der Aufzinsung der Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen in Höhe von 138 TEUR (292 TEUR).

Zum Bilanzstichtag wurden Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen mit einem Erfüllungsbetrag in Höhe von 7.788 TEUR (8.559 TEUR) gemäß § 246 Abs. 2 Satz 2 HGB mit den entsprechenden Vermögensgegenständen (Planvermögen) in Höhe von 4.525 TEUR (4.466 TEUR) verrechnet. Für weiterführende Informationen in diesem Zusammenhang wird auf die Anhangsangaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden der Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen verwiesen.

Für den Betrag, um den der Zeitwert des Planvermögens die Anschaffungskosten übersteigt, sieht § 268 Abs. 8 HGB, unter Berücksichtigung von latenten Steuern, eine Ausschüttungssperre vor.

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

	31.12.2012 TEUR	31.12.2011 TEUR
Rückstellungen für erbrachte Instandhaltungsleistungen	7.275	5.683
Rückstellungen latente Risiken	2.151	946
Rückstellungen für Prozessrisiken	1.779	0
Rückstellungen für Wohnumfeldmaßnahmen	1.381	1.376
Rückstellungen für Vertriebskosten	1.309	912
Rückstellungen für Verkauf HB Fonds	1.228	3.180
Rückstellungen für verkaufte Objekte	1.086	439
Rückstellungen für technische Maßnahmen	654	1.784
Rückstellungen für Energieausweise	280	347
Rückstellungen für Betriebskosten	176	278
Übrige	100	258
	17.419	15.203

Die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern betreffen unter anderem einen Darlehensvertrag mit der Deutsche Bank AG, London, Großbritannien. Die entsprechende Darlehensforderung wurde seitens der Deutsche Bank AG London, Großbritannien, vollständig an andere Kreditgeber übertragen. Die Darlehensverbindlichkeit der Gesellschaft wurde in der Bilanz als Verbindlichkeit gegenüber anderen Kreditgebern ausgewiesen, da der Gesellschaft die anderen Kreditgeber vollständig bekannt sind.

Im Rahmen der Anschlussfinanzierung des Globaldarlehens der anderen Kreditgeber wurde am 20. Dezember 2012 für einen voraussichtlichen Teilbetrag von 138.400 TEUR eine Absichtserklärung mit einer Versicherung unterzeichnet.

Die angebotene Laufzeit beträgt zehn Jahre bei gleichlanger Zinsfestschreibung.

Darüber hinaus sollen in dem späteren Kreditvertrag sowohl branchenübliche einzuhaltende Kennzahlen zur Kapitaldienstfähigkeit und zum Beleihungsrahmen als auch Mindestausgaben für Instandhaltung enthalten sein.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen beinhalten:

	31.12.2012 TEUR	31.12.2011 TEUR
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	799	1.794
Sonstige Verbindlichkeiten	489	1.940
	1.288	3.734

Die Verringerung resultiert im Wesentlichen aus der Verringerung der Verbindlichkeiten gegenüber der VHB Grundstücksverwaltungsgesellschaft "Haus- und Boden-Fonds" mbH, Essen, in Höhe von 2.057 TEUR sowie der Verringerung der anteiligen Verbindlichkeiten der Immobilien-Bruchteilsgemeinschaften in Höhe von 526 TEUR.

Die Verbindlichkeiten und deren Restlaufzeiten sind im Verbindlichkeitenspiegel im Einzelnen dargestellt (Anlage 2 zum Anhang).

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten in Höhe von 341 TEUR (367 TEUR) resultiert aus dem Verkauf von Breitbandkabelnetzen und wird über den Zeitraum von 15 Jahren bis zum 31. Dezember 2025 aufgelöst.

Haftungsverhältnisse

Die GAGFAH I haftet gesamtschuldnerisch für das gemeinsam mit der GAGFAH A Asset GmbH & Co. KG, Essen (nachfolgend kurz: GAGFAH A), aufgenommene Globaldarlehen der anderen Kreditgeber. Die GAGFAH I besitzt am 31. Dezember 2012 aus diesem Darlehensvertrag Verbindlichkeiten in Höhe von 2.018.803 TEUR (2.110.872 TEUR). Die GAGFAH A besitzt am 31. Dezember 2012 aus diesem Darlehensvertrag Verbindlichkeiten in Höhe von 64.716 TEUR (67.420 TEUR).

Derzeit ist nicht von einer Inanspruchnahme aus den Haftungsverhältnissen auszugehen, da nach derzeitigem Kenntnisstand alle Verpflichtungen aus den Kreditverträgen inkl. der Zins- und Tilgungsleistungen erfüllt werden.

Im Rahmen der Finanzierung des geschlossenen Immobilienfonds der Grundstücks-gesellschaft Klinik-Teltow GbR, Berlin, hat die damalige GAGFAH Gemeinnützige Aktien-Gesellschaft für Angestellten-Heimstätten, Essen / Weimar, zur Besicherung des benötigten Darlehens als Gründungsmitglied für den Fonds Grundstücksgesellschaft Klinik-Teltow GbR, Berlin, Grundpfandrechte auf eigenen Grundbesitz, Grundbuch von Berlin-Wedding, in Höhe von 16.361 TEUR (damals 32.000 TDM) zugunsten der Süddeutschen Bodencreditbank AG, München (heutige Firmierung Deutsche Pfandbriefbank AG, München), eintragen lassen. Der heutige Eigentümer des belasteten Grundbesitzes ist die GAGFAH I. Das Darlehen der Deutsche Pfandbriefbank beträgt per 31. Dezember 2012 noch 9.867 TEUR (11.089 TEUR).

Derzeit ist nicht von einer Inanspruchnahme aus den Haftungsverhältnissen auszugehen, weil der geschlossene Immobilienfonds ausreichend finanziert ist.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Sonstige finanzielle Verpflichtungen ergeben sich aus dem Globaldarlehen mit den anderen Kreditgebern. Hierin sind Mindestausgaben für laufende Reparatur- und Wartungsarbeiten, Modernisierungsmaßnahmen und wiederkehrende Investitionsausgaben in Höhe von 8,00 EUR/qm pro Jahr oder anderweitig in Übereinstimmung mit Branchenmaßstäben unter Berücksichtigung von Alter und Bau der im Portfolio enthaltenen Einheiten vorgesehen. Auf Basis des Bestandes an Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie Geschäftsgebäude am 31. Dezember 2012 von 3.805.862 qm entspricht dies jährlichen Ausgaben in Höhe von 30.447 TEUR.

Die GAGFAH M sowie die WOBA DRESDEN GMBH, Dresden, haben als Auftraggeber mit der B&O Service- und Messtechnik AG, Bad Aibling, als Auftragnehmer Rahmenverträge über die Durchführung von Instandhaltungsleistungen abgeschlossen.

Durch diese Rahmenverträge konnte für die einzelnen Immobilien haltenden Gesellschaften der GAGFAH Group die Effizienz der Instandhaltungsmittel hinsichtlich Kosten und Qualität weiter gesteigert werden.

In diesem Vertrag sichern die Auftraggeber insbesondere zu, dass die einzelnen Asset-Gesellschaften der GAGFAH Group in den beiden folgenden Jahren Instandhaltungsaufträge in Höhe von jeweils 24.000 TEUR an den Auftragnehmer erteilen. Darüber hinaus betreibt der Auftragnehmer für die GAGFAH Group ein Callcenter, um eine zeitnahe und effiziente Bearbeitung von Instandhaltungsaufträgen zu gewährleisten. Des Weiteren hat sich die GAGFAH Group neben der Erteilung von Instandhaltungsaufträgen zu einem finanziellen Fixkostenausgleich bei dem Auftragnehmer verpflichtet. Auf Basis des anteiligen Immobilienbesitzes der GAGFAH I am Bilanzstichtag wird diese in den beiden folgenden Jahren voraussichtlich aus diesem Rahmenvertrag insgesamt Instandhaltungsleistungen in Höhe von 21.650 TEUR in Anspruch nehmen.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen ergeben sich aus dem GAGFAH-Kaufvertrag, der zwischen der Bundesversicherungsanstalt für Angestellte (als Rechtsvorgängerin der Deutsche Rentenversicherung Bund nachfolgend kurz: DRV), Berlin, einerseits und der GAG ACQ Beteiligungs GmbH sowie der UC ACQ Beteiligungs GmbH (als Rechtsvorgängerinnen der GAGFAH), der GAG ACQ. Ireland Limited und der UC ACQ. Ireland Limited andererseits am 30. September 2004 über den Erwerb der damaligen GAGFAH Gemeinnützige Aktien-Gesellschaft für Angestellten-Heimstätten (nunmehr GAGFAH) geschlossen worden ist, und einer Änderungsvereinbarung zu dem GAGFAH-Kaufvertrag, über die sich die vorgenannten Parteien, die GAGFAH sowie verschiedene Tochtergesellschaften der GAGFAH GmbH, darunter auch die GAGFAH I, Ende 2012 verständigt haben, die jedoch noch nicht rechtswirksam abgeschlossen worden ist. Die Änderungsvereinbarung dient im Wesentlichen dem Zweck, eine Reihe offener Fragen des GAGFAH-Kaufvertrages zu regeln und damit für die Vertragsparteien eine klare vertragliche Grundlage zu schaffen.

Die Vereinbarung sieht vor, dass die GAGFAH I im Zeitraum vom 1. Januar 2013 bis 30. September 2018 jährlich (in 2018 zeitanteilig) Investitionen in Höhe von durchschnittlich mindestens 11,00 EUR/qm Wohnfläche in die jeweiligen Wohneinheiten tätigt. Ferner wird Mietern, wenn sie beim Erwerb ihrer Wohnung nicht den vertraglich vereinbarten Rabatt auf den Kaufpreis erhalten haben, die Differenz ausgeglichen.

Geschäfte mit nahe stehenden Unternehmen und Personen

Die Gesellschaft hat im abgelaufenen Geschäftsjahr Darlehen an verbundene Unternehmen und Gesellschafter ausgereicht. Diese sind nicht besichert. Die Darlehensforderungen valutieren am Bilanzstichtag mit 896.112 TEUR (888.217 TEUR) und sind jederzeit fällig. Die damit im Zusammenhang stehenden Zinserträge betragen 32.702 TEUR (43.938 TEUR).

II. Gewinn- und Verlustrechnung

Zur Aufgliederung der vollständig im Inland erzielten Umsatzerlöse, verweisen wir auf die Gewinn- und Verlustrechnung.

Die Gewinn- und Verlustrechnung enthält folgende periodenfremde Erträge:

	2012 TEUR	2011 TEUR
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen	1.408	1.215
Erträge aus der Ausbuchung von Verbindlichkeiten	429	806
Erträge aus Aufwandsberichtigungen (Hausbewirtschaftung/Vertrieb)	411	520
Erträge aus dem Eingang auf abgeschriebene Forderungen	263	153
	2.511	2.694

Die Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke beinhalten folgende Positionen:

	2012 TEUR	2011 TEUR
Buchwertabgänge für Verkaufsgrundstücke	83.920	227.445
Aufwendungen Vertrieb	6.382	8.142
Nachträgliche Aufwendungen für in Vorjahren verkaufte Grundstücke	349	362
Gewährleistungsverpflichtungen	285	706
Übrige	160	338
	91.096	236.993

In der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende periodenfremde Aufwendungen enthalten:

	2012 TEUR	2011 TEUR
Aufwendungen aus Ertragsberichtigungen Hausbewirtschaftung und Vertrieb	2.160	712
Übrige	368	510
	2.528	1.222

Die nachträglichen Aufwendungen früherer Jahre werden jetzt unter den übrigen Aufwendungen aus Wesentlichkeitsgesichtspunkten ausgewiesen.

Die sonstigen Steuern in Höhe von 11.465 TEUR (12.654 TEUR) beinhalten überwiegend Grundsteuern. Die auf Mieter umzulegende Grundsteuer beträgt 11.362 TEUR (12.391 TEUR), die nicht umlagefähige Grundsteuer 101 TEUR (63 TEUR) und die Grunderwerbsteuer 1 TEUR (200 TEUR).

D. Anpassung der Vorjahreszahlen

Zur Verbesserung des Einblicks in die Vermögenslage im Sinne des § 264 Abs. 2 S. 1 HGB sowie zur Erhöhung der Vergleichbarkeit wurden die Vorjahresbeträge der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sowie die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern insofern angepasst, als dass die Verbindlichkeit, die vormals gegenüber der Deutsche Bank AG, London, Großbritannien, bestand und die seitens der Deutsche Bank AG, London, Großbritannien, vollständig an andere Kreditgeber übertragen wurde, jetzt unter den Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern ausgewiesen wird, da diese Kreditgeber der Gesellschaft bekannt sind.

E. Sonstige Angaben

Organe

Die Geschäftsführung erfolgt durch die Geschäftsführer der GAGFAH.

Mitglieder der Geschäftsführung

Herr William Joseph Brennan (bis 31. März 2012)

Chief Executive Officer und Vorsitzender der Geschäftsführung der GAGFAH Group

Herr Stephen Charlton

Chief Executive Officer und

Vorsitzender der Geschäftsführung der GAGFAH Group (seit 1. April 2012)

Chief Financial Officer der GAGFAH Group (bis 31. März 2012)

Herr Stefan de Greiff (bis 19. Juni 2012)

Chief Investment und Sales Officer der GAGFAH Group

Herr Nicolai Kuß

Chief Operating Officer der GAGFAH Group

Herr Gerald Klinck (seit 5. November 2012)

Chief Financial Officer der GAGFAH Group

Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung

Die Mitglieder der Geschäftsführung der Komplementärin haben im Geschäftsjahr 2012 von der Gesellschaft keine Vergütung für ihre Tätigkeit erhalten.

An frühere Geschäftsführer und ihre Hinterbliebenen wurden im Geschäftsjahr Pensionszahlungen von insgesamt 663 TEUR (658 TEUR) geleistet. Die Rückstellung für diesen Personenkreis beträgt (vor Saldierung mit dem Deckungsvermögen) 7.788 TEUR (8.559 TEUR).

Prüfungs- und Beratungsgebühren

Das für den Abschlussprüfer im Geschäftsjahr 2012 aufgewendete Honorar beträgt 49 TEUR (48 TEUR).

Es entfiel in voller Höhe auf die Jahresabschlussprüfung.

Konzernverhältnisse

Bei dem Unternehmen, das den Konzernabschluss für den kleinsten und größten Kreis von Unternehmen aufstellt, handelt es sich um die GAGFAH S.A., 2-4, rue Beck, 1222 Luxembourg, Luxemburg. Der Konzernabschluss ist am Sitz der Gesellschaft in Luxemburg oder unter www.gagfah.com erhältlich.

Die Gesellschaft ist gemäß § 291 Abs. 1 HGB von der Erstellung eines Konzern-abschlusses und eines Konzernlageberichts befreit.

F. Sonstige Angaben

Gemäß Gesellschaftsvertrag wurde der Jahresüberschuss der GAGFAH I in Höhe von 104.907.573,58 EUR nach Abzug der Verzinsung des Kapitalanteils der Kommanditistin in Höhe von 60,00 EUR dem Kapitalkonto der Komplementärin gutgeschrieben.

Essen, 26. Februar 2013

Die Geschäftsführung der GAGFAH GmbH

Charlton

Klinck

Kuß

Anlagenspiegel

			Bruttowerte
	Anschaffungs-/ Herstellungskosten 01.01.2012 EUR	Zugänge EUR		Abgänge EUR	Anschaffungs-/ Herstellungskosten 31.12.2012 EUR
I. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	2.975.074.796,38	129.330,48	1)	92.218.135,74	2.882.985.991,12
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	2.209.521,61	0,00		0,00	2.209.521,61
3. Anteile an Immobilien-Bruchteilsgemeinschaften	10.472.774,93	0,00		0,00	10.472.774,93
4. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	294.620,20	0,00		0,00	294.620,20
5. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	5.893.651,50	352.949,24		0,00	6.246.600,74
6. Technische Anlagen und Maschinen	77.010,97	0,00		13.171,09	63.839,88
Summe Sachanlagen	2.994.022.375,59	482.279,72		92.231.306,83	2.902.273.348,48
II. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	65.800.000,00	0,00		0,00	65.800.000,00
2. Beteiligungen	208.007,60	0,00		0,00	208.007,60
3. Sonstige Ausleihungen	80.353,29	0,00		4.992,60	75.360,69
Summe Finanzanlagen	66.088.360,89	0,00		4.992,60	66.083.368,29
Anlagevermögen insgesamt	3.060.110.736,48	482.279,72		92.236.299,43	2.968.356.716,77

				Abschreibungen
	kumulierte Abschreibungen 01.01.2012 EUR	Zugänge EUR		Abgänge EUR	Zuschreibungen EUR	kumulierte Abschreibungen 31.12.2012 EUR
I. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	348.497.142,08	45.892.436,53	2)	8.401.892,81	1.642.187,21	384.345.498,59
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	378.822,21	17.379,34		0,00	0,00	396.201,55
3. Anteile an Immobilien-Bruchteilsgemeinschaften	3.222.270,17	159.044,19		0,00	0,00	3.381.314,36
4. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	294.619,16	0,00		0,00	0,00	294.619,16
5. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	0,00	0,00		0,00	0,00	0,00
6. Technische Anlagen und Maschinen	65.868,91	3.539,34		12.105,41	0,00	57.302,84
Summe Sachanlagen	352.458.722,53	46.072.399,40		8.413.998,22	1.642.187,21	388.474.936,50
II. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00		0,00	0,00	0,00
2. Beteiligungen	0,00	0,00		0,00	0,00	0,00
3. Sonstige Ausleihungen	0,00	0,00		0,00	0,00	0,00
Summe Finanzanlagen	0,00	0,00		0,00	0,00	0,00
Anlagevermögen insgesamt	352.458.722,53	46.072.399,40		8.413.998,22	1.642.187,21	388.474.936,50

		Buchwerte
	Buchwert 31.12.2012 EUR	Buchwert 31.12.2011 EUR
I. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	2.498.640.492,53	2.626.577.654,30
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	1.813.320,06	1.830.699,40
3. Anteile an Immobilien-Bruchteilsgemeinschaften	7.091.460,57	7.250.504,76
4. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	1,04	1,04
5. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	6.246.600,74	5.893.651,50
6. Technische Anlagen und Maschinen	6.537,04	11.142,06
Summe Sachanlagen	2.513.798.411,98	2.641.563.653,06
II. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	65.800.000,00	65.800.000,00
2. Beteiligungen	208.007,60	208.007,60
3. Sonstige Ausleihungen	75.360,69	80.353,29
Summe Finanzanlagen	66.083.368,29	66.088.360,89
Anlagevermögen insgesamt	2.579.881.780,27	2.707.652.013,95

I. Sachanlagen

1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten

2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten

3. Anteile an Immobilien-Bruchteilsgemeinschaften

4. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten

5. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter

6. Technische Anlagen und Maschinen

Summe Sachanlagen

II. Finanzanlagen

1. Anteile an verbundenen Unternehmen

2. Beteiligungen

3. Sonstige Ausleihungen

Summe Finanzanlagen

Anlagevermögen insgesamt

1) davon 129.330,48 EUR Anschaffungs- / Herstellungskosten aus der Rückabwicklung eines Kaufvertrages

2) davon 6.253,42 EUR kumulierte Abschreibung aus der Rückabwicklung eines Kaufvertrages

Verbindlichkeitenspiegel

Die Fristigkeit der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten

Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

Verbindlichkeiten	Insgesamt

	31.12.2012 EUR	31.12.2011 EUR	31.12.2012 EUR
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	200.271.134,55	(206.647.333,71)	23.735.332,53
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	2.064.003.030,60	(2.159.969.964,23)	2.020.184.934,30
3. Verbindlichkeiten aus der Finanzierung von Immobilien-Bruchteilsgemeinschaften	3.671.557,77	(3.933.460,65)	432.324,63
4. Erhaltene Anzahlungen	128.903.612,80	(129.656.902,63)	128.903.612,80
5. Verbindlichkeiten aus Vermietung	6.603.221,68	(7.991.337,07)	6.603.221,68
6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	3.096.728,52	(1.541.046,00)	3.096.728,52
7. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	1.288.299,92	(3.734.421,38)	1.288.299,92
8. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	15,11	(0,00)	15,11
9. Sonstige Verbindlichkeiten	770.207,64	(119.001,33)	770.207,64
davon aus Steuern	274.652,21	(24.324,28)	274.652,21
Gesamtbetrag	2.408.607.808,59	(2.513.593.467,00)	2.185.014.677,13

Verbindlichkeiten		Davon Restlaufzeit
	bis zu 1 Jahr		1 bis 5 Jahre
	31.12.2011 EUR	31.12.2012 EUR	31.12.2011 EUR
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	(24.788.841,24)	32.545.895,83	(36.191.715,23)
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	(1.403.978,37)	5.586.635,09	(2.116.462.156,95)
3. Verbindlichkeiten aus der Finanzierung von Immobilien-Bruchteilsgemeinschaften	(640.344,01)	465.339,60	(445.667,88)
4. Erhaltene Anzahlungen	(129.656.902,63)	0,00	(0,00)
5. Verbindlichkeiten aus Vermietung	(7.991.337,07)	0,00	(0,00)
6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	(1.514.928,57)	0,00	(26.117,43)
7. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	(3.734.421,38)	0,00	(0,00)
8. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	(0,00)	0,00	(0,00)
9. Sonstige Verbindlichkeiten	(119.001,33)	0,00	(0,00)
davon aus Steuern	(24.324,28)	0,00	(0,00)
Gesamtbetrag	(169.849.754,60)	38.597.870,52	(2.153.125.657,49)

Verbindlichkeiten	Davon Restlaufzeit			Art der Sicherung
		über 5 Jahre	gesichert
	31.12.2012 EUR	31.12.2011 EUR	EUR
Anleihen,	0,00	(0,00)	0,00
davon konvertibel
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	143.989.906,19	(145.666.777,24)	200.271.134,55	Grundpfandrechte
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	38.231.461,21	(42.103.828,91)	2.064.003.030,60	Grundpfandrechte
3. Verbindlichkeiten aus der Finanzierung von Immobilien-Bruchteilsgemeinschaften	2.773.893,54	(2.847.448,76)	3.671.557,77	Grundpfandrechte
4. Erhaltene Anzahlungen	0,00	(0,00)	0,00
5. Verbindlichkeiten aus Vermietung	0,00	(0,00)	0,00
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit	0,00	(0,00)	0,00
6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	0,00	(0,00)	0,00
7. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	0,00	(0,00)	0,00
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00	(0,00)	0,00
8. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	0,00	(0,00)	0,00
9. Sonstige Verbindlichkeiten	0,00	(0,00)	0,00
davon aus Steuern	0,00	(0,00)	0,00
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit	0,00	(0,00)	0,00
Gesamtbetrag	184.995.260,94	(190.618.054,91)	2.267.945.722,92

Lagebericht

Geschäft und Rahmenbedingungen

Geschäft der GAGFAH I Invest GmbH & Co. KG, Essen

Die GAGFAH I Invest GmbH & Co. KG, Essen (nachfolgend kurz: GAGFAH I), gehört zum Konzern der GAGFAH S.A., Luxembourg, Luxemburg (nachfolgend kurz: GAGFAH Group). Die GAGFAH Group ist mit bundesweit rund 167.000 Mieteinheiten und für Dritte verwalteten Wohnungen das größte in Deutschland börsennotierte Wohnungsunternehmen.

Die GAGFAH I wurde am 4. März 2005 gegründet und am 17. März 2005 in das Handelsregister der Stadt Essen (HRA 8443) eingetragen.

Gegenstand des Unternehmens ist der Erwerb, die Verwaltung, die Anmietung und Vermietung sowie die Veräußerung von Grundstücken, Gebäuden und Wohneigentum und allen damit zusammenhängenden Geschäfte, das Halten und das Verwalten von Beteiligungen an Unternehmen, deren Unternehmensgegenstand der Erwerb, das Halten und Verwalten und das Veräußern von Beteiligungen oder Grundstücken ist, die Gründung solcher Gesellschaften sowie Handelsgeschäfte jeglicher Art.

Schwerpunkte der Tätigkeit der GAGFAH I sind die Immobilienbewirtschaftung und der Immobilienverkauf.

Die GAGFAH I bedient sich hierbei im Rahmen von Geschäftsbesorgungsverträgen der Hilfe verbundener Unternehmen.

Die Geschäftstätigkeit der GAGFAH I konzentriert sich im Wesentlichen auf das Gebiet der alten Bundesländer.

Alleinige Kommanditistin der GAGFAH I ist die GAGFAH B Beteiligungs GmbH, Essen (nachfolgend kurz: GAGFAH B), mit einem Kommanditanteil in Höhe von 1 TEUR.

Alleinige Komplementärin der GAGFAH I ist die GAGFAH GmbH, Essen (nachfolgend kurz: GAGFAH).

Die GAGFAH I ist zum Bilanzstichtag an folgenden Unternehmen beteiligt:

Unmittelbare Beteiligungen
GAGFAH M Immobilien-Management GmbH, Essen	94,00 %
Mittelbare Beteiligungen
GAGFAH A Asset GmbH & Co. KG, Essen	100,00 %
Grünflächen-Service GmbH (GSG), Essen	100,00 %
Instandhaltungs-Service GmbH (ISG), Essen	100,00 %
IVS Immobilienversicherungsservice GmbH, Mülheim an der Ruhr	100,00 %
Schweizer Viertel Grundstücks GmbH, Berlin	100,00 %
VHB Grundstücksverwaltungsgesellschaft "Haus- und Boden-Fonds" mbH, Essen	100,00 %
GAGFAH Siebte Wohnen GmbH & Co. KG, Mülheim an der Ruhr	100,00 %
Neue Schweizer Viertel Betriebs + Service GmbH & Co. KG, Berlin	94,99 %
HaBeGe Bau- und Projektentwicklungsgesellschaft mbH, Essen	94,90 %
GAGFAH B Beteiligungs GmbH, Essen	48,60 %

Die Tochtergesellschaft GAGFAH M Immobilien-Management GmbH, Essen (nachfolgend kurz: GAGFAH M) führt auf Grundlage eines Geschäftsbesorgungsvertrages die Geschäfte der GAGFAH I.

Die GAGAFH I fungiert als vermögenshaltende Gesellschaft der GAGFAH. Sie hat einen Großteil des operativen Geschäfts der GAGFAH übernommen.

Die Geschäftsführung wird durch die Komplementärin, die GAGFAH, bzw. stellvertretend durch deren Geschäftsführer wahrgenommen.

Die Vorjahreszahlen sind in Klammern angegeben.

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die kritische Situation der Staatsfinanzen einiger Länder der Euro-Währungsunion hat eine Vertrauenskrise ausgelöst, die den gesamten Euro-Währungsraum erfasst hat. Ein Rückgang der Exporte innerhalb des Euro-Raums und eine abgeschwächte Dynamik der Weltwirtschaft haben die Rahmenbedingungen der deutschen Konjunktur verschlechtert. Die Zuspitzung der Krise im Euro-Raum dämpft auch die Konjunktur in Deutschland erheblich.

Der ifo-Geschäftsklimaindex ist nach anfänglichem Anstieg im Jahr 2012 seit Mitte des Jahres gefallen und lag nach Angaben des Münchener Institutes für Wirtschaftsforschung (ifo) im Dezember 2012 bei 102,4 Punkten (Dezember 2011 107,2). Maßgeblich für die Konjunkturschwäche ist die Staatsschuldenkrise. Laut Gemeinschaftsprognose der führenden Wirtschaftsinstitute fällt das Wirtschaftswachstum angesichts der wirtschaftlichen Situation in Teilen des Euro-Raums geringer als angenommen aus. Vor diesem Hintergrund erwartet die Bundesbank im Rahmen ihrer halbjährlichen Prognose nach einer Zunahme des preisbereinigten Bruttoinlandsprodukts (BIP) im laufenden Jahr um 0,7 % (kalenderbereinigt 0,9 %) für das kommende Jahr einen Anstieg um lediglich 0,4 % (kalenderbereinigt 0,5 %).

Das Zinsniveau in der Euro-Zone bleibt auch im Jahr 2012 auf historisch niedrigem Niveau und lag im Dezember 2012 bei 0,75 %. Neben der Beachtung der Preisniveaustabilität versucht die Europäische Zentralbank mit der Höhe des Leitzinses die Konjunktur maßgeblich zu beeinflussen.

Entwicklung der Branche

Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft hat eine große volkswirtschaftliche Bedeutung für Deutschland und die Europäische Union. Sie stellt einen der größten Wirtschaftszweige in Deutschland dar und ist ein wichtiger Teil des europäischen Binnenmarktes. Der deutsche Wohnungs- und Immobilienmarkt bietet attraktive Bedingungen für deutsche und ausländische Anleger. Besonderes Stabilitätsmerkmal des deutschen Immobilienmarktes ist ein großer und gut funktionierender Mietwohnungsmarkt. Laut Gesamtverband der Wohnungswirtschaft (GdW) leben 54,3 % aller Haushalte in Deutschland in Mietwohnungen. Der Immobilienmarkt in Deutschland ist ein Bestandsmarkt und erwies sich auch in der Finanzkrise weiterhin als stabil. Im Gegensatz zu den USA und einigen europäischen Staaten hat es am deutschen Immobilienmarkt weder bei Gewerbe- noch bei Wohnimmobilien einen Preisboom gegeben.

Die zentrale Herausforderung der Wohnungsunternehmen im Rahmen der Bestandsentwicklung liegt in der Modernisierung sowie dem Neubau von Wohnungsbeständen. Die Immobilienwirtschaft in Deutschland kann auf ein gutes Geschäftsjahr zurückblicken und signalisiert ein leichtes Plus an Investitionen in Modernisierung, Instandsetzung und Instandhaltung der Gebäude, wobei der größte Teil der Investitionen der Wohnungsunternehmen für energiesparende und energieeffiziente Sanierungen und Modernisierungen eingesetzt wird. Die Verbesserung der Energieeffizienz ist seit Jahren untrennbarer Bestandteil der Bewirtschaftung der Bestände. Die Einschnitte bei den Programmen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zur energetischen Gebäudesanierung sowie fehlende politische Unterstützung bei Investitionen für Klimaschutzmaßnahmen werden vermutlich in den nächsten Jahren zu einem Rückgang der Investitionen führen.

Denn trotz stabiler Immobilienwerte sind die Wohnungsunternehmen bei Modernisierungsaktivitäten auf verlässliche Finanzierungspartner und akzeptable Finanzierungsbedingungen angewiesen, da diese Maßnahmen überwiegend mit Fremdkapital finanziert werden.

Bei den Wohnnebenkosten ist auch im Jahr 2012 ein stetiger Preisanstieg zu verzeichnen. Im Verhältnis zum Anstieg der Kaltmieten stiegen in den letzten fünf Jahren die Wohnnebenkosten - Kosten für Strom, Öl, Gas und Fernwärme - überproportional. Der Preisanstieg der Wohnnebenkosten ist vor allem auf die Entwicklung bei fossilen Brennstoffen zurückzuführen. Aufgrund des Preisdruckes beim Heizöl bleiben die Energiepreise sowie die Ver- und Entsorgungsgebühren auch weiterhin auf einem hohen Niveau.

Die Wohnungswirtschaft ist wie kaum eine andere Branche sehr stark von regionalen Marktentwicklungen abhängig. In den kommenden Jahrzehnten steht der Wohnimmobilienmarkt vor einer großen demographischen und wirtschaftsstrukturellen Herausforderung. Unabhängig vom zukünftigen Bevölkerungsniveau werden sich die Relationen zwischen Alt und Jung verändern und die Altersstruktur in Richtung einer älteren Generation verschieben. Für die Wohnungsmärkte entscheidend ist, neben der Altersstruktur, in welcher Form die Bevölkerung in Haushalten zusammenlebt. Der Trend geht in die Richtung, dass weniger Personen in einem Haushalt zusammen wohnen. Nachfragerückgänge aufgrund sinkender Bevölkerungszahlen werden im nächsten Jahrzehnt durch die Zunahme der einzelnen Haushalte kompensiert. Der Strukturwandel bestimmt in großem Maße die Geschäftsstrategien der Zukunft. Neben der energetischen Sanierung und der Kostenbegrenzung bei den Betriebskosten kommt der Anpassung der Wohnungsbestände an die demographische Entwicklung eine große Bedeutung zu. Aufgrund massiver Veränderungen der Alters- und Sozialstruktur, auf die derzeitig bestehende Wohnraumangebote nicht ausgerichtet sind, sind alternative Wohnkonzepte gefragt. Hierbei steht nicht mehr das Produkt "Wohnung" sondern das Produkt "Wohnen" im Mittelpunkt aller Bemühungen. Es ist auch weiterhin eine anhaltende Umzugswelle vom Land in die Städte zu beobachten. Insbesondere in Ballungsgebieten war hierdurch ein starker Rückgang der Leerstände festzustellen. Um sich dem Strukturwandel zu stellen, müssen die Unternehmensstrategien dem Zukunftstrend immer besser gerecht werden. Im Mittelpunkt der Unternehmensstrategie stehen die Wünsche der Mieter und die kurzfristige Reaktion auf Nachfragetrends. Neben dem bedarfsgerechten Angebot von Wohnungen ist auch ein attraktives Wohnumfeld und somit eine entsprechende Wohnumfeldgestaltung ein nicht zu unterschätzender Faktor. In diesem Zusammenhang ist eine langfristige und zielgerichtete Wohnungsbauförderung unumgänglich.

Neben der demographischen Entwicklung stellen Energiewende und Finanzkrise die Wohnungsunternehmen auch im Geschäftsjahr 2013 vor große Herausforderungen. Aufgrund der gesellschaftlichen Klimaschutzziele und einer höheren Energieeffizienz durch immer höhere Anforderungen an die Modernisierung von Gebäuden stoßen die Wohnungsunternehmen an ihre wirtschaftlichen Grenzen. Energieeffizienz und Klimaschutz müssen für die Wohnungsunternehmen unter Berücksichtigung wirtschaftlicher Tragbarkeit und Sozialverträglichkeit der Mieter erfolgen. Investitionen in den Bestand müssen sich einerseits für die Wohnungsunternehmen rechnen, dürfen andererseits die Mieter nicht überfordern. Dazu sind weiterhin konstante rechtliche Rahmenbedingungen, Kostentransparenz auf den Energiemärkten und finanzielle Förderung erforderlich.

Laut dem Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) werden die Wohnungspreise und -mieten in den meisten deutschen Großstädten auch im Jahr 2013 weiter ansteigen, allerdings mit teils schwächeren Wachstumsraten. Berlin, Hamburg, München und Frankfurt am Main liegen hierbei weiterhin an der Spitze. Die Investition in Sachwerte und eine zunehmende Wohnungsknappheit in vielen Großstädten sind Ursachen für einen weiteren Preisanstieg für Immobilien. Auch die Mieten werden weiter steigen, jedoch mit geringeren Wachstumsraten. Vor allem in den Wirtschaftsmetropolen Berlin, Hamburg, München und Dresden haben sich in den letzten Jahren die Immobilienpreise stark von den Mieten abgekoppelt. Die Mietsteigerungen im Jahr 2012 lagen laut Immobilienbericht der Bundesregierung bundesweit durchschnittlich bei drei Prozent, mit regional starken Unterschieden.

Wohnungsunternehmen in Deutschland und im Ausland finanzieren seit jeher ihre Geschäftstätigkeit über Fremdkapital, wobei diese Schulden weitgehend durch das Immobilienvermögen besichert sind. Das Verhältnis zwischen Finanzschulden und Immobilien wird als Beleihungsquote (BQ) bezeichnet. Nur mit wenigen Ausnahmen ist seit dem Jahr 2006 die BQ börsennotierter deutscher Immobiliengesellschaften höher als die BQ von börsennotierten europäischen Immobiliengesellschaften. Während die BQ im Zeitraum von 2005 bis 2012 in Europa bis zu 70 % betrug, lag die BQ in Deutschland laut EPRA (European Public Real Estate Association) in einer Bandbreite zwischen 50 % bis 60 %.

Einige Wohnungskonzerne in Deutschland stehen in den Jahren 2013 und 2014 vor der großen Herausforderung der Refinanzierung. Die Herausforderung resultiert aus der Größe des Kreditvolumens und der Tatsache, dass Unternehmen in der Hand von Private Equitiy Gesellschaften den größten Anteil der Kredite durch CMBS-Darlehen (Commercial Mortgage Backed Securities) finanziert haben. Über die Hälfte des gesamten CMBS-Volumens in Deutschland betrifft Mehrfamilienhäuser, resultierend aus den Portfolio Deals der Jahre 2004 bis 2007.

Grundsätzlich war im Jahr 2012 eine wesentliche Verbesserung bei der Kreditvergabe der Banken für deutsche Wohnimmobilien zu erkennen, nachdem deutsche Banken einen größeren Fokus auf lokale Geschäfte gesetzt hatten. Neben der erneuten Wiederaufnahme des CMBS-Marktes stehen auch Finanzierungswege über nationale Pfandbriefbanken, Versicherungen und Pensionsfonds als Kreditgeber den Unternehmen zur Verfügung. Solvency II ist ein wichtiger Treiber für die erhöhte Nachfrage nach Immobilienanlagen in Schuldtiteln.

Geschäftsentwicklung GAGFAH I

Das Geschäftsmodell der GAGFAH Group basiert auf den beiden Säulen Bewirtschaftung und Verkauf. Ziel der Bewirtschaftung ist die Steigerung der Erträge aus dem bestehenden Portfolio unter Verbesserung der Rentabilität durch operative Effizienz. Der Immobilienverkauf sichert die weitere Optimierung der bestehenden Portfolio- und Kapitalstruktur.

Die GAGFAH I war im Geschäftsjahr 2012 in den Geschäftsbereichen Immobilienbewirtschaftung und Immobilienverkauf tätig.

Immobilienbewirtschaftung

Die Immobilienbewirtschaftung als erste Säule des Geschäftsmodells umfasst die Bewirtschaftung des eigenen Bestandes der GAGFAH I.

Das Immobilienportfolio der GAGFAH I bestand am Bilanzstichtag aus:

	2012 Einheiten	2012 qm	2011 Einheiten	2011 qm
Wohnen (Kernbestand1))	61.008	3.771.714	63.275	3.901.395
Gewerbe (ohne Geschäftsbauten)	333	31.813	341	32.053
Geschäftsbauten	21	2.335	22	2.448
Garagen / Stellplätze / Tiefgaragenplätze	10.953	k. A.	11.214	k. A.
Sonstige 2)	1.245	k. A.	1.235	k. A.

1) Kernbestand ist der Bestand ohne Abriss-, Restitutionsbestand oder nicht bewirtschaftetem Bestand2) z.B. Abstellräume, Dachkammern, Gemeinschaftsräume oder Keller, u.s.w.

Die GAGFAH I besitzt darüber hinaus Bruchteilseigentum an 20 Immobilienfonds mit insgesamt 344 Wohneinheiten, 279 Garagen und 7 sonstigen Einheiten. Der Anteil bei den einzelnen Fonds ist unterschiedlich hoch und lag am 31. Dezember 2012 bei Quoten zwischen 47,97 % und 88,66 %.

Die nachfolgende Übersicht stellt die Bestandsentwicklung der Wohneinheiten dar:

	2012	2011
Stand zum 01.01.	63.275	67.422
Zugänge Neubau / Umbau	0	1
Zugänge Umgliederungen	6	2
Umwandlung von Nicht-Kernbestand in Kernbestand	0	15
Zugänge Rückabwicklungen	3	5
Zusammenlegungen / Abriss / Umbau	0	4
Abgänge Nutzungsart-änderungen	10	3
Abgänge durch Verkauf	2.266	4.163
Stand zum 31.12.	61.008	63.275

Der Wohnungsbestand von 61.008 (63.275) Einheiten verteilt sich auf die Regionen Nord/Süd mit 44.269 (45.045) und Berlin / Dresden mit 16.739 (18.230) Einheiten.

Im Berichtszeitraum betrug die Fluktuationsrate (Wohn- und Gewerbeeinheiten inklusive Pacht und Geschäftsbauten) in der GAGFAH I 11,05 % (11,65 %).

Zum Bilanzstichtag betrug der Leerstand für Wohneinheiten 4,40 % (4,32 %) und für Gewerbeeinheiten 9,04 % (11,29 %).

Die Mietrückstände betrugen zum 31. Dezember 2012 1,97 % (2,57 %) des Bruttomietesolls.

Die durchschnittliche Grundmiete ohne Nebenkosten für den Eigenbestand (Wohneinheiten) betrug im Monat Dezember 5,29 EUR qm/mtl. (5,25 EUR qm/mtl.).

Im Jahr 2012 hat die GAGFAH I 41.902 TEUR (41.458 TEUR) für nicht aktivierungsfähige Instandhaltungs- und Modernisierungskosten in den Bestand investiert.

Immobilienverkauf

Die zweite Säule der Wertschöpfungskette der GAGFAH Group bildet der Geschäftsbereich Immobilienverkauf.

Der Immobilienverkauf richtet sich im Marktsegment der Einzelprivatisierung an interessierte Mieter und Kapitalanleger. Im Rahmen der Portfoliooptimierung werden Objekte auch in Form von en-bloc Verkäufen veräußert.

Kriterien für die Verkaufsprogramme sind Konformität mit den vertraglichen Vereinbarungen, Marktakzeptanz sowie eine bestehende Nachfrage auch und insbesondere seitens der Mieter. Um eine größtmögliche Effizienz zu gewährleisten, erfolgt die Verkaufsvorbereitung in den Regionen vor Ort. Die Koordination der Verkaufsvorbereitung erfolgt in der Zentrale der GAGFAH Group.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden 2.266 (4.163) Wohneinheiten und 2 (11) Gewerbeeinheiten aus dem Kernbestand mit einer Gesamtfläche von 129.740 qm (241.884 qm) verkauft. Es wurden Verkaufserlöse von insgesamt 137.513 TEUR (308.993 TEUR) erzielt.

Wirtschaftliche Lage der Gesellschaft

Die Ertragslage der GAGFAH I stellt sich wie folgt dar:

Gewinn- und Verlustrechnung (in TEUR)	2012	2011	Veränd. in %	Erläuterung der Veränderungen
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung	358.867	377.845	-5%	Primär bedingt durch Verkäufe
Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Grundstücken	137.513	308.993	-55%
Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit	0	1	k.A.
Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen	0	4	k.A.
Summe Umsatzerlöse	496.380	686.843	-28%
Bestandsveränderungen	-2.817	-5.276	87%
Sonstige betriebliche Erträge	12.363	7.060	75%	davon: 3.251 TEUR (1.430 TEUR) Erträge aus Auflösung von Rückstellungen 2.183 TEUR (0 TEUR) Erträge aus Herabsetzung der pauschalen Wertberichtigung auf Mietforderungen 1.642 TEUR (459 TEUR) Erträge aus Zuschreibungen Anlagevermögen
Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung	183.216	192.609	-5%	Primär bedingt durch Verkäufe
Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	91.096	236.993	>-100%	Verkauf aus dem Anlagevermögen
Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	477	482	-1%
Summe Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen	274.789	430.084	-36%
Personalaufwand	70	47	49%	Anstieg der Aufwendungen für den Pensionssicherungsverein
Abschreibungen auf Sachanlagen	46.066	48.882	-6%
Sonstige betriebliche Aufwendungen	14.485	12.120	20%	davon: 5.081 TEUR (3.174 TEUR) Abschreibung auf Mietforderungen 5.965 TEUR (6.670 TEUR) Aufwand aus Geschäftsbesorgung 693 TEUR (0 TEUR) Aufwand aus B&O Vertragsauflagen
Erträge aus Beteiligungen	1	0	k.A.
Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	5	5	k.A.
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	33.003	44.422	-26%	davon:32.702 TEUR (43.938 TEUR) Zinsen für Darlehensforderungen gegen Gesellschafter bzw. gegen verbundene Unternehmen
Sonstige Zinsen und ähnliche Aufwendungen	87.152	89.254	-2%
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit	116.372	152.668	-24%
Sonstige Steuern	11.465	12.654	-9%
Jahresüberschuss	104.907	140.014	-25%

Finanzlage

Die Kapitalstruktur der GAGFAH I stellt sich wie folgt dar:

Passiva (in TEUR)	2012	2011	Veränd. in %	Erläuterung der Veränderungen
Eigenkapital	1.252.198	1.287.304	-3%	Verringerung durch Ausschüttung Jahresüberschuss 2011 zzgl. Jahresüberschuss 2012
Rückstellungen	20.689	19.504	6%
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern	2.264.274	2.366.617	-4%	Verringerung durch Tilgungen des Globaldarlehens in Höhe von 94.235 TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen / Gesellschaftern	1.288	3.734	-66%	Verringerung der Verbindlichkeiten gegenüber Facility-Gesellschaften in Höhe von 2.057 TEUR
Übriges Fremdkapital	143.387	143.610	0%	davon: 128.904 TEUR (129.657 TEUR) erhaltene Anzahlungen 6.603 TEUR (7.991 TEUR) Verbindlichkeiten aus Mieten, Gebühren und Umlagen
Bilanzsumme	3.681.836	3.820.769

Die GAGFAH I hat eine Eigenkapitalquote von 34,01 % (33,69 %). Die Anlagendeckung, d. h. das Verhältnis von Eigenkapital zu Anlagevermögen, beträgt 48,54 % (47,54 %).

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern setzen sich im Wesentlichen aus einem Globaldarlehen gegenüber anderen Kreditgebern mit nominal 2.007.715 TEUR (2.101.950 TEUR) und abgegrenzten Zinsen in Höhe von 11.088 TEUR (9.114 TEUR) zusammen.

Das Globaldarlehen der GAGFAH I hat einen Zinssatz von 4,32 % (3,32 %) und eine verbleibende Laufzeit bis zum 15. August 2013.

Im Rahmen der Anschlussfinanzierung des Globaldarlehens der anderen Kreditgeber wurde am 20. Dezember 2012 für einen voraussichtlichen Teilbetrag von 138.400 TEUR eine Absichtserklärung mit einer Versicherung unterzeichnet.

Die angebotene Laufzeit beträgt zehn Jahre bei gleichlanger Zinsfestschreibung. Darüber hinaus sollen in dem späteren Kreditvertrag sowohl branchenübliche einzuhaltende Kennzahlen zur Kapitaldienstfähigkeit und zum Beleihungsrahmen als auch Mindestausgaben für Instandhaltung enthalten sein.

Die objektbezogenen Darlehen haben einen durchschnittlichen Zinssatz von 2,22 % (2,58 %) und eine durchschnittlich verbleibende Laufzeit von 30 (31) Jahren.

Die Gesellschaft verfügt über Zahlungsmittel in Höhe 58.108 TEUR (41.009 TEUR), von denen 52.778 TEUR (35.902 TEUR) verfügungsbeschränkt und 5.330 TEUR (5.107 TEUR) frei verfügbar sind.

Die verfügungsbeschränkten Zahlungsmittel beinhalten unter anderem Zinsen für Darlehen in Höhe von 7.713 TEUR (5.819 TEUR), welche erst nach dem Abschlussstichtag fällig werden. Weiterhin verfügungsbeschränkt in Höhe von 12.526 TEUR (30.083 TEUR) sind Zahlungsmittel, die entweder für den Erwerb neuer Immobilien oder für die Tilgung von Globaldarlehen verwendet werden müssen.

Seit dem 19. Oktober 2012 muss die GAGFAH I aufgrund der Vereinbarungen im Darlehensvertrag mit anderen Kreditgebern

- ihre nach Abzug aller Kosten verbleibenden liquiden Überschüsse eines Monats (Geschäftsjahr 2012 kumuliert: 11.256 TEUR) und- ihre Erlöse aus Immobilienverkäufen, soweit sie nach Abzug anfallender

Vertriebskosten den darauf lastenden anteiligen Darlehensbetrag übersteigen (Geschäftsjahr 2012 kumuliert: 21.282 TEUR) auf einem separaten Konto ansammeln.

Dieses Konto ist zu Gunsten der Darlehensgeberin verpfändet. Das per 31. Dezember 2012 so angesammelte Guthaben beträgt 32.538 TEUR .

Kapitalflussrechnung

in TEUR	2012	2011	Veränd. in %	Erläuterung der Veränderungen
Cash Flow aus operativer Tätigkeit	124.645	124.734	0%	primär bedingt durch das Jahresergebnis
Cash Flow aus Investitionstätigkeit	143.011	156.646	-9%	Einzahlungen aus Verkäufen
Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit	-250.557	-396.388	-37%	Gewährung von kurzfristigen Darlehen an Gesellschafter und Tilgung von Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes	17.099	-115.009
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode	41.009	156.018	-74%
Finanzmittelbestand am Ende der Periode	58.108	41.009	42%

Die Finanzlage der GAGFAH I ist geordnet. Die Fähigkeit des Unternehmens, seinen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen, war jederzeit gewährleistet. Durch die Einbindung des Unternehmens in die GAGFAH Group ist die Liquidität der Gesellschaft auch in Zukunft sichergestellt.

Vermögenslage

Das Anlagevermögen setzt sich wie folgt zusammen:

2012 2011

Anlagevermögen (in TEUR)	TEUR	%	TEUR	%	Veränd.in %	Erläuterung der Veränderungen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	2.498.640	97%	2.626.578	97%	-5%	primär durch Verkäufe und planmäßige sowie außerplanmäßige Abschreibungen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	1.813	0%	1.831	0%	-1%
Anteile an Immobilienbruchteils-gemeinschaften	7.091	0%	7.251	0%	-2%	planmäßige Abschreibungen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	0	0%	0	0%	k. A.
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	6.247	0%	5.894	0%	6%
Technische Anlagen und Maschinen	7	0%	11	0%	-36%
Finanzanlagen	66.083	3%	66.088	3%	0%
Summe Anlagevermögen	2.579.881	100%	2.707.653	100%	-5%

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagenspiegel dargestellt (Anlage 1 zum Anhang).

Das Umlaufvermögen setzt sich wie folgt zusammen:

2012 2011

Umlaufvermögen (in TEUR)	TEUR	%	TEUR	%	Veränd.in %	Erläuterung der Veränderungen
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	0	0%	353	0%
Unfertige Leistungen	115.273	10%	118.090	11%	-2%	geringerer Immobilienbestand
Summe Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte	115.273	10%	118.443	11%	-3%
Forderungen aus Vermietung	2.819	0%	3.632	0%	-22%	geringerer Immobilienbestand
Forderungen aus Grundstücksverkäufen	13.427	2%	20.089	2%	-33%	weniger Verkäufe
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	0	0%	1	0%
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	194.036	18%	195.058	18%	-1%
Forderungen gegen Gesellschafter	704.921	64%	698.849	63%	1%
Sonstige Vermögensgegenstände	10.425	1%	29.199	3%	-64%	geringeres Guthaben an den anteiligen Immobilienbruchteilsgemeinschaften
Summe Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	925.628	85%	946.828	86%	-2%
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten	58.108	5%	41.009	4%	42%
Summe Umlaufvermögen	1.099.009	100%	1.106.280	100%	-2%

Insgesamt wird die wirtschaftliche Lage der Gesellschaft positiv eingestuft.

Nachtragsbericht

Refinanzierung

Im Rahmen der Anschlussfinanzierung des Globaldarlehens der GAGFAH I und GAGFAH A wurden im Geschäftsjahr 2013 für weitere Teilbeträge in Höhe von insgesamt voraussichtlich ca. 1,1 Mrd. EUR verbindliche Absichtserklärungen unterzeichnet. Bei den Vertragspartnern handelt es sich sowohl um weitere Versicherungsgesellschaften als auch um Pfandbriefbanken und deutsche und internationale Investoren. Die Laufzeiten betragen zwischen fünf und zehn Jahren.

Bei allen Absichtserklärungen deckt der grundsätzlich ausverhandelte, jedoch endgültig noch zu entscheidende und abzuschließende Darlehensvertrag einen Beleihungsrahmen ab, welcher in der Höhe den Anforderungen der Gesellschaft zur Ablösung der entsprechenden Teile des derzeit bestehenden Globaldarlehens entspricht.

Darüber hinaus sollen in den einzelnen Kreditverträgen sowohl branchenübliche einzuhaltende Kennzahlen zur Kapitaldienstfähigkeit und zum Beleihungsrahmen als auch Mindestausgaben für Instandhaltung enthalten sein.

Gemäß den aktuellen Planungen können alle vorgesehenen Kennzahlen erreicht und die Ausgaben für Instandhaltung aus dem Bewirtschaftungsergebnis für die betroffenen Teilportfolien erwirtschaftet werden.

Der Stand der Refinanzierung über die Teilportfolien ergibt sich aus folgender Aufstellung:

	Pool 1	Pool 2	Pool 3	Pool 4	Pool 5	Pool 6
Absichtserklärungen im Jahr	2013	2013	2013	2012	2013	k.A.
Darlehensbetrag in TEUR2)	456.0003)	221.8003)	324.3003)	138.4001)3)4)	129.4003)	708.8001)
Laufzeit in Jahren	7	5	10	10	10	5

1) Gesamtschuldnerische Haftung der GAGFAH I und der GAGFAH A

2) Voraussichtliche Darlehensbeträge

3) Absichtserklärung bereits unterschrieben

4) Laut Absichtserklärung mit dem Kreditgeber ist ein voraussichtlicher Darlehensbetrag zwischen 130.000 TEUR und 140.000 TEUR zugesagt

Im Zusammenhang mit den für Pool 6 beabsichtigten Refinanzierungsmaßnahmen ist eine Verbriefung von Darlehen (Commercial Mortgage Backed Securities) geplant, mit der insgesamt rund 708.800 TEUR an Kapital aufgenommen werden sollen. Im Rahmen der Verbriefung sollen Notes von einer irischen Zweckgesellschaft (Special Purpose Vehicle) ausgegeben werden.

Es ist geplant, dass diese Notes zum Handel an der irischen Wertpapierbörse zugelassen werden.

Aufgrund der von den übrigen Pools abweichenden Struktur dieser Refinanzierungstranche existiert derzeit für Pool 6 keine verbindliche Absichtserklärung einer Bank oder eines Finanzdienstleisters zur Durchführung dieses Teils der Refinanzierung. Unter der Einschätzung einer führenden Investmentbank zur Vermarktbarkeit der betreffenden Notes gehen wir davon aus, dass es überwiegend wahrscheinlich ist, dass die Refinanzierung erfolgreich umgesetzt wird.

Gesellschaftsrechtliche Umstrukturierung

Im Zuge der gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierung im Rahmen der Refinanzierung der GAGFAH I sind zum 21. Dezember 2012 folgende Gesellschaften von der GAGFAH als Komplementärin und der GAGFAH B als Kommanditistin neu gegründet worden:

GAGFAH Erste Wohnen GmbH & Co. KG, Mülheim an der Ruhr

GAGFAH Zweite Wohnen GmbH & Co. KG, Mülheim an der Ruhr

GAGFAH Dritte Wohnen GmbH & Co. KG, Mülheim an der Ruhr

GAGFAH Vierte Wohnen GmbH & Co. KG, Mülheim an der Ruhr

GAGFAH Fünfte Wohnen GmbH & Co. KG, Mülheim an der Ruhr

GAGFAH Sechste Wohnen GmbH & Co. KG, Mülheim an der Ruhr

Mit Wirkung zum 31. Januar 2013, 24:00 Uhr, sollen gemäß § 123 Abs. 2 Nr. 1 UmwG die dem zu refinanzierenden Anlagevermögen zuzuordnenden Vermögensgegenstände und Schulden von der GAGFAH I auf die neuen Gesellschaften übertragen werden.

Abweichend davon soll die Abspaltung zur Übertragung auf die GAGFAH Sechste Wohnen GmbH & Co. KG zum 31. März 2013, 24:00 Uhr, erfolgen.

Die GAGFAH I hat zum 31. Januar 2013 einen Teil des Anteils an der GAGFAH M in Höhe von 61.600 TEUR an die GAGFAH abgetreten. Der gleiche Betrag wurde von der GAGFAH vom Kapitalkonto der GAGFAH I entnommen.

Weiterhin beabsichtigt die GAGFAH gegenüber der GAGFAH I, Bewirtschaftungsdienstleistungen ganz oder teilweise als nicht steuerbaren Gesellschafterbeitrag zu erbringen. Hierzu ist der Gesellschaftsvertrag zum 31. Januar 2013 angepasst worden.

Zum 31. Januar 2013 hat die GAGFAH I mit der GAGFAH eine Vereinbarung über die Übernahme von Verträgen hinsichtlich immobilienbezogener Dienstleistungen an Immobilien der GAGFAH I geschlossen. Die GAGFAH beabsichtigt, sämtliche Verträge der GAGFAH I über die Erbringung von immobilienbezogenen Dienstleistungen mit Konzerngesellschaften im Wege der privaten Vertragsübernahme von der GAGFAH I zu übernehmen. Hierzu wird die GAGFAH die immobilienbezogenen Dienstleistungen entweder als Gesellschafterbeitrag an diese weiterreichen oder gegenüber der GAGFAH I durch die jeweiligen Leistungserbringer unter den Dienstleistungsverträgen als Erfüllungsgehilfe in Form von entgeltlichen Dienstleistungen erbringen.

In diesem Zusammenhang wurde zum 31. Januar 2013 ein Dienstleistungsvertrag hinsichtlich der Management Dienstleistungen zwischen der GAGFAH und der GAGFAH I geschlossen. Die GAGFAH ist die Obergesellschaft des GAGFAH-Teilkonzerns. Die GAGFAH beabsichtigt, als umsatzsteuerliche Organträgerin gegenüber der GAGFAH I als Führungsholding i.S.v. Abschnitt 2.3 (3) USt-Anwendungserlass 2010 tätig zu werden und an die GAGFAH administrative, finanzielle, kaufmännische und technische Dienstleistungen (zusammen Management-Dienstleistungen) i.S.v. Abschnitt 2.3 (3) Satz 5 Nr. 3 USt-Anwendungserlass 2010 als entgeltliche Dienstleistungen zu erbringen, um so in die Verwaltung der Leistungsempfängerin maßgeblich und unmittelbar einzugreifen.

Im Rahmen dieser vorgenannten Verträge wurde die Umsatzsteuerumlagevereinbarung vom 16. November 2005 zwischen der GAGFAH I als Organträger und den beteiligten Organgesellschaften mit Wirkung zum Ablauf des 31. Januar 2013, 24:00 Uhr, einvernehmlich aufgehoben.

Chancen- und Risikobericht

Bericht zur voraussichtlichen operativen Entwicklung

Immobilienbewirtschaftung

Um unsere Kostenstruktur zu straffen und eine effizientere und arbeitsökonomischere Gestaltung der operativen Prozesse zu erreichen, wurde in Vorjahren - im Zuge der Verschmelzung von vormals vier auf nunmehr zwei operative Regionen - die Kundencenterstruktur optimiert. Des Weiteren wurde bei den Facility-Gesellschaften der GAGFAH Group ein IT-System zur Optimierung der Geschäftsprozesse implementiert und zum Jahresbeginn 2012 produktiv geschaltet. Weitere Module im Bereich Verkehrssicherung und Materialwirtschaft sollen im Jahr 2013 zugeschaltet werden.

Die GAGFAH Group plant im Verlauf des Jahres 2013 die Durchführung eines Sonderinstandhaltungsprogramms für leerstehende Wohneinheiten mit einem Volumen in Höhe von 12.000 TEUR. Ziel des Programms ist, durch erhöhte Investitionen die Marktgängigkeit der entsprechenden Wohneinheiten so zu erhöhen, dass die Wahrscheinlichkeit einer kurzfristigen Wiedervermietung erhöht wird und damit insgesamt eine Reduktion der Leerstandsquote realisiert werden kann.

Im Jahr 2013 plant die GAGFAH Group neben dem laufenden Instandhaltungsprogramm darüberhinaus weitere Investitionen in Höhe von 12.000 TEUR.

Des Weiteren ist bis Ende nächsten Jahres im Rahmen der Einhaltung der Vorschriften der aktuellen Energieeinsparverordnung geplant, Wärmemengenzähler bei Nutzung zentraler Warmwasserversorgungsanlagen einzubauen, um eine exakte Messung der Werte zu gewährleisten und so die rechnerische Ermittlung von Verbrauchswerten abzulösen sowie bereits vorhandene Wärmezähler zu dämmen.

Die GAGFAH Group agiert in der deutschen Wohnungswirtschaft beispielgebend hinsichtlich der Legionellen-Beprobung gemäß Trinkwasserverordnung. Mit einer in der Praxis bewährten Prozesskette werden in hoher und gesundheitlich bedenklicher Konzentration auftretende Legionellenbefunde an Wasserentnahmestellen informatorisch an die involvierten Stellen - und insbesondere an unsere Mieter sowie die Gesundheitsämter - kommuniziert und die sofort erforderlichen Maßnahmen sowie das weitere Prozedere festgelegt. Die Legionellenkonzentration im Trinkwasser wird umgehend und professionell beseitigt. An den zu überprüfenden Wasserentnahmestellen werden auch im Jahr 2013 die Beprobungen gemäß Trinkwasserverordnung kontinuierlich fortgesetzt.

Das im Geschäftsjahr 2012 gestartete Projekt zur Prozessoptimierung im Bereich der Betreiberpflichten, welches zum Ziel hat, die Verantwortlichen in den Regionen und in der Zentrale bezüglich der anstehenden Thematiken zu sensibilisieren und die im Einzelfall einzuleitenden Schritte festzuschreiben, wird auch im Geschäftsjahr 2013 weiter fortgeführt werden. Sämtliche Betreiberpflichten sollen gebündelt und an die konzerninternen Facility-Gesellschaften vergeben werden. In diesem Zusammenhang sollen die Checklisten zur Durchführung durch eine technische Erhebung aktualisiert und vereinheitlicht werden. Des Weiteren ist die Einrichtung einer neuen Funktionsstelle für die Verkehrssicherung geplant.

Zwecks organisatorischer Optimierung der Arbeitsabläufe innerhalb des Konzerns wurden bereits erste Maßnahmen umgesetzt, welche die Zusammenarbeit mit den Facility-Gesellschaften weiter optimieren. In diesem Zusammenhang wurde sowohl von Seiten der GAGFAH-Bestands- als auch der Facility-Gesellschaften ein Prozessbeauftragter benannt, so dass eine direkte Abstimmung auf kurzem Dienstweg stattfinden kann. Im Geschäftsjahr 2013 sollen in einem nächsten Schritt die Verträge zwischen Facility- und GAGFAH-Bestandsgesellschaften in Bezug auf eine Konkretisierung der Leistungsinhalte überarbeitet werden sowie die Umstellung auf einen Rahmenvertrag mit Anlagen je Wirtschaftseinheit erfolgen.

Der Vertrag mit unserem Hauptanbieter für die Instandhaltung, B&O Service- und Messtechnik AG, Bad Aibling, wurde über das Geschäftsjahr 2013 hinaus deutschlandweit bis zum Jahr 2014 verlängert, so dass auch weiterhin durch die Bündelung von Kontingenten optimale Preisgefüge erreicht werden können.

Immobilienverkauf

Neben dem Verkauf im Rahmen von Einzelprivatisierungen plant die Gesellschaft Verkäufe zur Verbesserung der Portfoliostruktur des Bestandes.

Immobilienankauf

Je nach Verfügbarkeit am Transaktionsmarkt plant die Gesellschaft an wirtschaftlich prosperierenden und verwaltungsoptimalen Standorten, Wohnimmobilien in angemessenem Umfang zu erwerben. Ziel ist die Steigerung der Effizienz der Bewirtschaftung und die Erhöhung der Profitabilität der Gesellschaft.

Risiken der voraussichtlichen Entwicklung

Das Risikomanagementsystem der GAGFAH Group besteht aus den folgenden Elementen:

· internes Überwachungssystem

· Risikofrüherkennungssystem

· Controllingsystem

Das interne Überwachungssystem beinhaltet prozessintegrierte (organisatorische Sicherungsmaßnahmen, Kontrollen) und prozessunabhängige Überwachungsmaßnahmen, die vor allem von der Internen Revision durchgeführt werden. Eine der Aufgaben der Internen Revision ist die Überwachung des Risikofrüherkennungssystems. Organisatorische Sicherungsmaßnahmen erfolgen in der Regel als laufende, automatische Einrichtungen und umfassen fehlerverhindernde Maßnahmen, die sowohl in die Ablauf- als auch Aufbauorganisation eines Unternehmens integriert sind und ein vorgegebenes Sicherheitsniveau gewährleisten sollen (so z.B. Funktionstrennung, Konzernrichtlinien, etc.).

Die Gesamtheit aller Tätigkeiten hinsichtlich der Risikoerkennung und Risikokontrolle kann als Risikofrüherkennungssystem bezeichnet werden. Das Risikofrüherkennungssystem basiert auf der internen Risikofrüherkennungsrichtlinie, die von der Geschäftsführung der GAGFAH Group verabschiedet wurde und für alle Mitarbeiter verbindlich ist. Die interne Risikofrüherkennungsrichtlinie beschreibt die wesentlichen Grundzüge des Risikofrüherkennungssystems und definiert die Parameter für die qualitativen und quantitativen Risiken. Darüber hinaus werden Verantwortlichkeiten und mögliche Risikokategorien festgelegt.

Die vierteljährliche Risikoberichterstattung erfolgt auf Grundlage der internen Risikofrüherkennungsrichtlinie. Die Risikoinhaber aus den operativen Bereichen melden strategische, operative, finanzielle und rechtliche Risiken mittels eines standardisierten Risikoerfassungsbogens an den Risikokoordinator, der die Informationen quartalsweise in einem Risikobericht bündelt. Dieser Risikobericht ist an die Geschäftsführung adressiert. Der Bericht umfasst neben einer Zusammenfassung der quantitativen und qualitativen Risiken der Ressorts und Regionen auch eine Beschreibung der Maßnahmen zur Risikobewältigung sowie eine Bewertung der eingeleiteten Maßnahmen.

Wie in der internen Risikofrüherkennungsrichtlinie festgelegt, obliegen die Überwachung der Risiken und die Einhaltung der Risikobewältigungsmaßnahmen den jeweiligen Risikoinhabern, gegebenenfalls in Abstimmung mit dem Chief Executive Officer.

Unabhängig von jeglichen Berichtszeiträumen gibt es - wenn die Voraussetzungen nach der internen Risikofrüherkennungsrichtlinie vorliegen - eine ad hoc Berichterstattung. In diesen Fällen sind Risiken von den Risikoinhabern form- und fristlos zu melden.

Beeinträchtigungen der künftigen Vermögens-, Finanz-, und Ertragslage und Bestandsgefährdungen der GAGFAH I sind gegenwärtig nicht zu erkennen.

Sonstige Risiken mit wesentlichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage innerhalb eines Prognosezeitraumes von zwei Jahren liegen insbesondere in:

- Liquiditätsrisiken

- Risiken aus Kreditvertragsauflagen

- Risiken aus sonstigen vertraglichen Auflagen

- Zinsänderungsrisiken

- Ausfallrisiken.

Die GAGFAH I ist keinem Fremdwährungsrisiko ausgesetzt.

Liquiditätsrisiken

Das wesentliche Liquiditätsrisiko ist das Risiko der Anschlussfinanzierung.

Die Verhandlungen mit verschiedenen Finanzinstitutionen mit dem Ziel einer Anschlussfinanzierung sind weit fortgeschritten. Es ist beabsichtigt, die derzeitigen Globaldarlehen der GAGFAH I und GAGFAH A auf kleinere Teilportfolien umzufinanzieren.

Am 20. Dezember 2012 wurde für einen voraussichtlichen Teilbetrag von 138.400 TEUR eine Absichtserklärung mit einer Versicherung unterzeichnet.

Die angebotene Laufzeit beträgt zehn Jahre bei gleichlanger Zinsfestschreibung.

Darüber hinaus sollen in dem späteren Kreditvertrag sowohl branchenübliche einzuhaltende Kennzahlen zur Kapitaldienstfähigkeit und zum Beleihungsrahmen als auch Mindestausgaben für Instandhaltung enthalten sein.

In 2013 wurden für weitere Teilbeträge in Höhe von voraussichtlich ca. Mrd. 1,1 EUR verbindliche Absichtserklärungen unterzeichnet. Hierzu verweisen wir auf den Nachtragsbericht.

Weitere Liquiditätsrisiken bestehen in der Unfähigkeit der Gesellschaft Darlehenstilgungen und Zinszahlungen weiterhin zu leisten.

Die breite Streuung der Einzelrisiken gewährleistet eine hinreichende Stabilität der Liquiditätszuflüsse aus dem operativen Geschäft.

In der GAGFAH Group werden Liquiditätsrisiken durch entsprechende Finanzplanungen überwacht.

Risiken aus Kreditvertragsauflagen

Die Gesellschaft unterliegt bestimmten Verpflichtungen aus den Kreditverträgen zur Einhaltung verschiedener Kennzahlen. Die wesentlichen Verpflichtungen sind die Einhaltung bestimmter Schuldendeckungsquoten, Rückführung von Darlehensbeträgen, Mindestbeträge für Investitionsausgaben oder geographischer Bestandsverteilung.

Die Schuldendeckungsquote wird alle drei Monate auf Basis des konsolidierten EBITDA der letzten vier Quartale berechnet und ist ein Indikator für die Fähigkeit der Gesellschaft, aus ihrem Kerngeschäft zukünftige Zins- und Tilgungszahlungen zu erbringen. Die Finanzierungskosten sind auf Basis der Planung der nächsten vier Quartale kalkuliert. Wenn diese Kennzahl den vertraglich vereinbarten Mindestwert um mehr als 4,35 % unterschreitet, ist der Kreditgeber berechtigt, den Kredit sofort fällig zu stellen. Grundsätzlich bestehen jedoch bei Unterschreitung des vertraglich vereinbarten Mindestwerts in einem gewissen Umfang Heilungsmöglichkeiten.

Ferner darf die Summe aller bestehenden vorrangigen Darlehen zum Stichtag einen festgelegten Betrag nicht übersteigen, so dass die Rückführung von Darlehensbeträgen durch Tilgungspläne sichergestellt ist.

Des Weiteren muss für jeweils vier aufeinanderfolgende Quartale ein festgeschriebener Mindestbetrag pro Quadratmeter pro Jahr in den Bestand investiert werden.

Zudem ist vereinbart, dass die prozentuale Bestandsverteilung pro Bundesland festgelegte Werte nicht übersteigen darf.

Das langfristige Darlehen der Gesellschaft enthält eine Vereinbarung zu erhöhten Tilgungsanforderungen ab dem 19. Oktober 2012. Seit diesem Datum muss die Gesellschaft - aufgrund der Vereinbarungen im Darlehensvertrag mit den anderen Kreditgebern - ihre nach Abzug aller Kosten verbleibenden liquiden Überschüsse eines Monats und Erlöse aus Immobilienverkäufen, soweit sie nach Abzug anfallender Vertriebskosten den darauf lastenden anteiligen Darlehensbetrag übersteigen auf einem separaten Konto ansammeln.

Dieses Konto ist zu Gunsten der Darlehensgeberin verpfändet, das per 31. Dezember 2012 so angesammelte Guthaben beträgt 32.538 TEUR.

Darüberhinaus erhöht sich der Zinssatz zu diesem Zeitpunkt um 1,00 % auf 4,32 % bis zum Ende der Laufzeit.

Die Laufzeit dieses Darlehens endet am 15. August 2013.

Die Gesellschaft konnte bislang alle Verpflichtungen aus den Kreditverträgen erfüllen. Nach derzeitigem Kenntnisstand ist zu erwarten, dass dies auch zukünftig so sein wird.

Risiken aus sonstigen vertraglichen Auflagen

Sonstige finanzielle Verpflichtungen ergeben sich aus dem GAGFAH-Kaufvertrag, der zwischen der Bundesversicherungsanstalt für Angestellte (als Rechtsvorgängerin der Deutsche Rentenversicherung Bund (nachfolgend kurz: DRV), Berlin, einerseits und der GAG ACQ Beteiligungs GmbH sowie der UC ACQ Beteiligungs GmbH (als Rechtsvorgängerinnen der GAGFAH), der GAG ACQ. Ireland Limited und der UC ACQ. Ireland Limited andererseits am 30. September 2004 über den Erwerb der damaligen GAGFAH Gemeinnützige Aktien-Gesellschaft für Angestellten-Heimstätten (nunmehr GAGFAH) geschlossen worden ist, und einer Änderungsvereinbarung zu dem GAGFAH-Kaufvertrag, über die sich die vorgenannten Parteien, die GAGFAH sowie verschiedene Tochtergesellschaften der GAGFAH, darunter auch die GAGFAH I, Ende 2012 verständigt haben, die jedoch noch nicht rechtswirksam abgeschlossen worden ist. Die Änderungsvereinbarung dient im Wesentlichen dem Zweck, eine Reihe offener Fragen des GAGFAH-Kaufvertrages zu regeln und damit für die Vertragsparteien eine klare vertragliche Grundlage zu schaffen.

Die Vereinbarung sieht vor, dass die GAGFAH I im Zeitraum vom 1. Januar 2013 bis 30. September 2018 jährlich (in 2018 zeitanteilig) Investitionen in Höhe von durchschnittlich mindestens 11,00 EUR/qm Wohnfläche in die jeweiligen Wohneinheiten tätigt. Ferner wird Mietern, wenn sie beim Erwerb ihrer Wohnung nicht den vertraglich vereinbarten Rabatt auf den Kaufpreis erhalten haben, die Differenz ausgeglichen.

Es wurden in der Vergangenheit keine Vertragsstrafen geltend gemacht.

Zinsänderungsrisiken

Im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ist die GAGFAH I finanzwirtschaftlichen Risiken im Zinsbereich ausgesetzt. Um Zinsrisiken auszuschließen, werden gruppenweit Finanzierungen grundsätzlich originär festverzinslich vereinbart oder derivative Finanzinstrumente zur Zinssicherung eingesetzt. Reine Handelsgeschäfte mit derivativen Finanzinstrumenten ohne ein entsprechendes Grundgeschäft (Spekulationsgeschäfte) werden nicht eingegangen. Bei unserer Gesellschaft bestehen zum Abschlussstichtag keine Risiken, die durch derivative Instrumente abgesichert werden müssen

Die GAGFAH I ist somit keinem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt.

Ausfallrisiken

Ausfallrisiken bestehen durch die Möglichkeit, dass Mieter nicht in der Lage sind, etwaige Verpflichtungen gegenüber dem Unternehmen im Rahmen der Mietbedingungen zu erfüllen. Diesem Risiko wird durch die Bildung pauschaler Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen.

Ein Ausfallrisiko aus Grundstücksverkäufen ist sofern als gering zu bewerten, als im Falle einer Zahlungsunfähigkeit eines Käufers der Kaufvertrag rückabgewickelt werden kann.

Bei den Forderungen aus Versicherungsschäden wird eine mögliche Uneinbringlichkeit von Forderungen bzw. von Teilforderungen insofern berücksichtigt, dass pauschale Einzelwertberichtigungen auf den Gesamtbestand der Forderungen gebildet werden.

Das Ausfallrisiko aus sonstigen Vermögenswerten besteht in der Gefahr des Ausfalls eines Vertragspartners. Bezüglich originärer Vermögenswerte wird dem Ausfallrisiko durch die Bildung von Einzelwertberichtigungen für mögliche Forderungsausfälle Rechnung getragen.

Das Ausfallrisiko beim operativen Geschäft kann durch fehlende Investitionen in den Immobilienbestand und einem damit einhergehenden Anstieg der Leerstandsquote ansteigen. Diese Risiken werden im Rahmen des operativen Controllings durch Kennzahlensysteme und inhaltliche Berichterstattung permanent überwacht. Zur Zeit ist aufgrund des diversifizierten Bestandes mit keinen wesentlichen Risikosteigerungen in Bezug auf das operative Geschäft zu rechnen.

Die Finanzstrategie der GAGFAH I umfasst als oberstes Ziel die Erhaltung der Liquidität, die nachhaltige Verbesserung des Zinsergebnisses sowie die Minimierung üblicher finanz-wirtschaftlicher Risiken.

Chancen der voraussichtlichen Entwicklung

Auf weitere Sicht plant die GAGFAH Group die Mieten entsprechend den gesetzlichen Möglichkeiten an das Marktniveau anzupassen. Ein weiteres Ziel ist die Beibehaltung niedriger Leerstandsquoten bei Wohneinheiten.

Der Immobilienmarkt bietet in der Zukunft weiterhin attraktive Geschäftsmöglichkeiten. Die GAGFAH Group wird diese konsequent wahrnehmen und rechnet aufgrund der Entwicklung in den Kerngeschäftssegmenten im kommenden Jahr mit einem positiven Geschäftsverlauf sowie mit einem korrespondierenden nachhaltigen operativen Jahresergebnis.

Das Controllingsystem (Berichterstattungssystem des Bereichs Controlling) dient der frühzeitigen Identifizierung von Risiken im rechnungslegungsbezogenen Bereich. Dieses beinhaltet unter anderem einen monatlichen Bericht an die Geschäftsführung über die operativen Kennzahlen im Rahmen eines Soll/Ist-Vergleichs. Auf Basis der Indikatoren dieser Analysen können frühzeitig Abweichungen erkannt und entsprechende, notwendige Steuerungsmaßnahmen eingeleitet werden. Das Controllingsystem gewährleistet somit eine pro-aktive Handhabung möglicher Risiken.

Das Risikofrüherkennungssystem und der monatliche Controllingbericht stellen sicher, dass die Maßnahmen koordiniert sind und auf die jeweilige Situation sowie auf die Ablauf- und Aufbauorganisation der Gesellschaft angepasst sind.

Aufgrund der komplexen gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierung, wie im vorhergehenden Kapitel beschrieben, und der daraus resultierenden Übertragung der Vermögensgegenstände und Schulden auf neue Gesellschaften im Wege von Abspaltungen, wird sich die Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage der Gesellschaft im Geschäftsjahr 2013 deutlich verändern.

Durch die Einbindung des Unternehmens in die GAGFAH Group ist jedoch der Fortbestand der Gesellschaft auch zukünftig sichergestellt.

Dieser Lagebericht enthält zukunftsgerichtete Aussagen und Informationen. Diese zukunftsgerichteten Aussagen sind erkennbar durch Formulierungen wie "erwarten", "antizipieren", "beabsichtigen", "werden" oder ähnliche Begriffe. Solche Voraussagen beruhen auf unseren heutigen Erwartungen und bestimmten Annahmen. Sie bergen daher eine Reihe von Risiken und Ungewissheiten. Sollte sich erweisen, dass die zugrunde liegenden Annahmen nicht korrekt waren, können die tatsächlichen Ergebnisse sowohl positiv als auch negativ von denjenigen abweichen, die in der zukunftsgerichteten Aussage als erwartete, antizipierte, beabsichtigte, geglaubte, oder geschätzte Ergebnisse genannt worden sind.

Essen, 26. Februar 2013

Die Geschäftsführung der GAGFAH GmbH, Essen

Bestätigungsvermerk

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der GAGFAH I Invest GmbH & Co. KG, Essen, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2012 bis 31. Dezember 2012 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Eschborn/Frankfurt am Main, 26. Februar 2013

Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Völker, Wirtschaftsprüfer

Paul, Wirtschaftsprüfer