Gemeinnützige Baugenossenschaft Steglitz eG

Berlin

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2006

Lagebericht

Wirtschaftliche Lage und Wohnungsmarkt

Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2006 gewachsen. Gemäß den ersten Berechnungen des statistischen Bundesamtes war das Bruttoinlandsprodukt 2,5% höher als im Vorjahr. Das wäre somit die stärkste wirtschaftliche Belebung seit dem Boomjahr 2000. Die Wachstumsimpulse kamen diesmal auch aus dem Inland, es wurde stärker investiert und nach langer Stagnation ﬁel auch das Konsumverhalten um 0,6% günstiger aus. Der Außenhandel präsentierte sich weiterhin dynamisch.

Die Arbeitslosenquote in Deutschland folgte der wirtschaftlichen Entwicklung und zeigt ein günstigeres Bild als noch in den Vorjahren. Die Arbeitslosenquote in Deutschland im Jahresdurchschnitt 2006 betrug 10,8% ( Vorjahr 11,7% ). Dabei gibt es immer noch starke Unterschiede zwischen West- und Ostdeutschland. In Westdeutschland konnte im Jahresdurchschnitt eine Quote von 9,1% verzeichnet werden, wobei in Ostdeutschland die Zahl bei immerhin noch 17,3% lag. Die Zahlen für Berlin zeigen zwar gegenüber dem Vorjahr (19,0%) ein positiveres Bild und konnten um 1,5% auf 17,5% gesenkt werden, liegen aber noch immer im Bundesvergleich im unteren Bereich.

Im Jahr 2006 ging die Bautätigkeit in Berlin noch weiter zurück und erreichte den niedrigsten Stand seit der Wiedervereinigung. Das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg ermittelte im Jahr 2006 für Berlin, dass 3.397 Bauvorhaben fertig gestellt wurden. Insgesamt wurden 2.850 neue Wohnungen errichtet und 276 Wohnungen durch Maßnahmen an bestehenden Gebäuden geschaffen. Im Vergleich zum Vorjahr sank die Zahl der fertiggestellten Wohnungen damit um 11,6%. Während sich ein Zuwachs bei den Ein- und Zweifamilienhäusern ergab, hat sich im Geschosswohnungsbau die Zahl der fertig gestellten neuen Wohnungen gegenüber dem Vorjahr halbiert.

Nach Analyse des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) gleicht sich der Wohnungsmarkt im Ost- und Westteil der Stadt zunehmend an. Dies betreffe sowohl die Mieten als auch die Anteile leerstehender Wohnungen. Die Wohnungsmieten seien nach Angaben des BBU im Vergleich zum Vorjahr auf durchschnittlich 4,47 Euro pro Quadratmeter gestiegen.

Die Betriebskosten, die oft auch als zweite Miete bezeichnet werden, sind auf Grund der Preiserhöhungen insbesondere von Strom, Gas und Wasser angestiegen. Diese konnten aber durch Investitionen der Wohnungsunternehmen teilweise abgefangen werden.

Vertreter/Vertreterversammlung

Im Zeitraum Februar bis Mai 2006 haben die Wahlen zu unserer Vertreterversammlung stattgefunden. In den zwölf Wahlbezirken wurden insgesamt 133 Vertreter und 92 Ersatzvertreter gewählt.

Am 01. Juli 2006 hatten die Vertreter/innen zusammen mit Mitgliedern des Aufsichtsrates, des Vorstandes und Mitarbeitern der GBSt die Möglichkeit, sich vom Bestand unserer Genossenschaft im Rahmen einer Busrundfahrt ein Bild zu machen. Die Tour führte uns zu unserem Wohnungsbestand nach Steglitz, Lichterfelde, Mariendorf, Rudow, Reinickendorf, Hohenschönhausen und nach Pankow.

Am 08. September 2006 hielt Prof. Dr. Jürgen Keßler ein Vertreterseminar ab. Themen waren Rechte und Pﬂichten der Vertreter in der genossenschaftlichen Vertreterversammlung sowie die Aufgabenverteilung und Kompetenzabgrenzung. 46 Vertreter/innen nahmen teil.

Unsere Vertreterversammlung fand am 27. Oktober 2006 für die Geschäftsjahre (GJ) 2004 und 2005 im Best Western Hotel Steglitz International statt. Es waren 85 Vertreter, 49 Mitglieder als Gäste und 2 Vertreter des gesetzlichen Prüfungsverbandes anwesend. Die Vorstandsmitglieder Andreas Griethe und Thomas Ahlgrimm berichteten über die beiden GJ, die gesetzliche Prüfung und die zukünftige Geschäftspolitik. Für den Aufsichtsrat berichtete der Aufsichtsratsvorsitzende Michael Grubert. Dieser informierte die Anwesenden darüber, dass das Genossenschaftsmitglied Fiedler Klage auf Nichtigkeit der Vertreterwahl eingereicht hat. Die anwesenden Vertreter nahmen die Berichte zur Kenntnis und billigten diese. Die Jahresabschlüsse für die GJ 2004 und 2005 mit den Gewinnverwendungsvorschlägen wurden beschlossen. Zu einzelnen Tagesordnungspunkten gab es rege Diskussionen. Alle Mitglieder des Aufsichtsrates und beide Vorstandsmitglieder wurden mit großer Mehrheit durch die Mitglieder der Vertreterversammlung entlastet. Aus dem Aufsichtsrat schieden die Mitglieder Frau Gaede, Frau Schmidt, Herr Grubert und Herr Luckner aus, die alle wieder kandidierten. Das Ausscheiden von vier Aufsichtsratsmitgliedern musste erfolgen, da im Jahr 2005 keine Vertreterversammlung stattgefunden hat. Drei weitere Mitglieder kandidierten für den Aufsichtsrat. Es wurden Frau Gaede, Frau Schmidt, Herr Grubert und Herr Luckner in den Aufsichtsrat gewählt und dieser wird durch die Herren Reinicke und Schildknecht komplettiert.

Bautätigkeit und Bauvorbereitung

Bautätigkeit des Berichtsjahres

Wir konnten im Geschäftsjahr 2006 durch die Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen den Gebäudebestand unserer Genossenschaft mit dem von Aufsichtsrat und Vorstand beschlossenen Bauprogramm erhalten und zu einer entsprechenden Wertverbesserung beitragen.

Im Jahr 2006 (teil)- abgeschlossene Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von 9,7 Mio. €:

Steglitz 001/003:
Körnerstraße 25, 25a, 26 in 12157 Berlin

Nachdem in den Jahren 2004 und 2005 begonnen wurde, erfolgte als III. Bauabschnitt nun die Fortführung und der Abschluss der notwendigen Leistungen von Anfang Juni 2006 bis Mitte September 2006. Hierbei wurden in den Wohnungen und im gesamten Keller die sanitären und gastechnischen Anlagen komplett erneuert. In den Wohnungen selbst wurden die vorhandenen elektrischen Installationen nach VDE - Vorschrift überprüft, bei Bedarf instand gesetzt, die Unterverteilungen erneuert bzw. aufgerüstet und mit neuen Klappsicherungen versehen. Für die Bäder erfolgte eine Neuinstallation mit dem erforderlichen FI - Schutzschalter, je einen Wand- bzw. Deckenauslass, Steckdose im Waschtischbereich und teilweise auch, wenn der vorhandene Platz ausreichend war, eine Steckdose für die Waschmaschine. In Leerwohnungen konnte die komplette Elektroinstallation erneuert werden. Der überwiegende Teil der Wohnungen (15 über MOD, 2 aus Leerstand) konnte mit einer umlaufenden Fliesung, ca. 2,00 m hoch, oder zumindest mit einer zweiseitigen Teilﬂiesung der Nassstrecke und in jedem Fall Fliesung mit Abdichtung des Fußbodens als Modernisierung mit entsprechender Umlage ausgestattet werden.

Steglitz 004:
Lothar-Bucher-Straße 7, 7a, 7b und 7c in 12157 Berlin

Die geplanten horizontalen und vertikalen Abdichtungsarbeiten des straßenseitigen Kelleraußenmauerwerks an den vorgenannten Häusern sind als III. Bauabschnitt (I. Bauabschnitt 2004, II. Bauabschnitt 2005) abgeschlossen. Gleichzeitig wurden auch die restlichen Teilbereiche des Mauerwerks im Hof freigelegt und ebenfalls abgedichtet. Nach Fertigstellung dieser Leistungen erfolgte die Wiederherstellung der Eingangsseite und die Neugestaltung der Vorgärten und Zugangswege. Im Frühjahr 2007 wurden die Gartenbauarbeiten im Hof komplett abgeschlossen. Wie auch in den beiden vergangenen Jahren, musste das ausgebaggerte Erdreich, da es auch mit Beton- und Steinmaterialien durchsetzt war, komplett abgefahren und durch neuen Füllboden ersetzt werden. Auch waren größere Maurerarbeiten an den Außenwänden notwendig, da dort zum Teil alte Lichtschächte und Vorbauten vorhanden waren, die verschlossen werden mussten. An dieser WIE ist damit die komplette Kellerabdichtung abgeschlossen.

Rudow 011/014:
Am Espenpfuhl 86, 88, 90, 90a, 92, 94, 96 in 12355 Berlin

An den Häusern wurden als I. Bauabschnitt die komplette Dach- und Fassadeninstandsetzung durchgeführt, und zwar mit Beginn der Leistungen im April/Mai 2006. Dabei wurden die Dacheindeckungen, bestehend aus Welleternit, abgebaut, entsorgt und durch eine Zinkblech-Stehfalzeindeckung mit entsprechender Unterkonstruktion hergestellt. Zusätzlich wurden die Dachrinnen und Fallrohre erneuert. Die gesamte Fassade, die bereits aus einem Vollwärmeschutzsystem besteht, wurde durch die eigenen Maler der GBSt gereinigt sowie von Algen und Verschmutzungen befreit, vorbehandelt, farblich gestaltet und gestrichen. Die geputzten Sockelﬂächen wurden mit einem Vollwärmeschutz verkleidet und anschließend mit einem Buntsteinputz versehen. An den gesamten Gebäuden wurden die Kelleraußenwände freigelegt und mit einer horizontalen und vertikalen Abdichtung versehen sowie wärmegedämmt. In den Wohnungen wurden sämtliche Fenster und Balkontüren durch einen Tischler überarbeitet und in den Innenﬂügeln Dichtungen eingebaut. Zuletzt erfolgte der Außenanstrich. In den Treppenhäusern wurden sämtliche Fenster und Hauseingangstüren (Beton bzw. Holz) durch neue Alu-Fenster/Türen ersetzt. In den Türen wurden gleichzeitig auch neue Briefkastenanlagen und Türsprechanlagen integriert. Bei Überprüfung der vorhandenen Balkonfußböden (nach Abbau der äußeren Verkleidungen) wurde festgestellt, dass sich der vorhandene Estrich komplett vom Untergrund abgehoben hat und somit rausgestemmt und erneuert werden musste. Durch den Konkurs der beauftragten Firma verzögerten sich die Fertigstellungstermine für die gesamte Rückfassade um zwei Monate. Im September 2006 wurde mit der Wiederherstellung und Neugestaltung der Außenanlagen begonnen, die jedoch auf Grund der Witterung und durch den vorhandenen Lehmboden nicht komplett im Jahr 2006 abgeschlossen werden konnten. Diese Arbeiten wurden im Frühjahr 2007 beendet.

Rudow 012:
Am Espenpfuhl 99, 101, 103, 105, 107 und 107a in 12355 Berlin

Als II. Bauabschnitt folgten die notwendigen Dach- und Fassadeninstandsetzungsarbeiten. Dabei wurden sämtliche Dacheindeckungen, bestehend aus Welleternit durch Zinkblech-Stehfalzeindeckung mit Unterbau, Dachrinnen, Fallrohre erneuert, die alten Holzverbundfenster durch neue Kunststofffenster ersetzt, die gesamten Fassadenﬂächen mit einem PS-Vollwärmeschutz verkleidet, das gesamte Kelleraußenmauerwerk horizontal und vertikal abgedichtet sowie die Außenanlagen und Zugangswege erneuert.

Die gesamten Arbeiten konnten durch den Konkurs der beauftragten Firma nicht termingerecht abgeschlossen werden. Es gab hier eine Verschiebung um acht Wochen, da eine andere Firma mit der Fertigstellung beauftragt werden musste.

Lichterfelde 021/ 022:
Haydnstraße 8, 8a und Marschnerstraße 1, 3 und 5 in 12203 Berlin

Als III. Bauabschnitt und damit als Abschluss der gesamten Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten in dieser WIE wurden in den Wohnungen und im gesamten Kellerbereich die sanitären und gastechnischen Anlagen komplett erneuert. In den Wohnungen selbst wurden die vorhandenen elektrischen Installationen nach VDE-Vorschrift überprüft, bei Bedarf instand gesetzt, die Unterverteilungen erneuert bzw. aufgerüstet und mit neuen Klappsicherungen versehen. Für die Bäder erfolgte eine Neuinstallation mit dem erforderlichen FI-Schutzschalter, je einen Wand- bzw. Deckenauslass, Steckdose im Waschtischbereich und teilweise auch, wenn der vorhandene Platz ausreichend war, eine Steckdose für die Waschmaschine. In Leerwohnungen konnte die komplette Elektroinstallation erneuert werden. Der überwiegende Teil der Wohnungen (12 über MOD, 2 aus Leerstand) konnte mit einer umlaufenden Fliesung, ca. 2,00 m hoch, oder zumindest mit einer zweiseitigen Teilﬂiesung der Nassstrecke und in jedem Fall Fliesung mit Abdichtung des Fußbodens als Modernisierung mit entsprechender Umlage ausgestattet werden. In den Monaten November 2006 - Januar 2007 wurde abschließend die malermäßige Überarbeitung der Treppenhäuser durch die GBSt eigenen Maler ausgeführt. Es wurde der Linoleumbelag in allen Treppenhäusern erneuert und der Terrazzo gereinigt.

Lankwitz 031:
Malteserstraße 102, 102a, 104, 104a, 106 und 106a in 12249 Berlin

Als II. Bauabschnitt und damit als Abschluss der gesamten Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten wurden in den Wohnungen und im gesamten Kellerbereich die sanitären und gastechnischen Anlagen komplett erneuert. In den Wohnungen selbst wurden die vorhandenen elektrischen Installationen nach VDE-Vorschrift überprüft, bei Bedarf instand gesetzt, die Unterverteilungen erneuert bzw. aufgerüstet und mit neuen Klappsicherungen versehen. Für die Bäder erfolgte eine Neuinstallation mit dem erforderlichen FI-Schutz-schalter, je einen Wand- bzw. Deckenauslass, Steckdose im Waschtischbereich und teilweise auch, wenn der vorhandene Platz ausreichend war, eine Steckdose für die Waschmaschine. In Leerwohnungen konnte die komplette Elektroinstallation erneuert werden. Der überwiegende Teil der Wohnungen (24 über MOD, 1 aus Leerstand) konnte mit einer umlaufenden Fliesung, ca. 2,00 m hoch, oder zumindest mit einer zweiseitigen Teilﬂiesung der Nassstrecke und in jedem Fall Fliesung mit Abdichtung des Fußbodens als Modernisierung mit entsprechender Umlage ausgestattet werden. In den Monaten Dezember 2006 - März 2007 wurde abschließend die malermäßige Überarbeitung der Treppenhäuser durch die GBSt - eigenen Maler ausgeführt. Zusätzlich erhielt die gesamte Wohnanlage neue Briefkastenanlagen, Gegensprechanlagen und es wurden auch die Fußbodenbeläge in den Treppenhäusern komplett erneuert.

Mariendorf 042:
Prühßstraße 23, 25, 27, 29, Richterstraße 31, 32, 51, 52, Prinzenstraße 17 in 12105 Berlin

Die horizontalen und vertikalen Abdichtungsarbeiten des straßenseitigen Kelleraußenmauerwerks an den Häusern sind abgeschlossen. Die restlichen Leistungen im Hofbereich wurden im Frühjahr 2007 ausgeführt. Die Kelleraußenwände zum Hof im Bereich der Prühß- und Richterstraße wurden von innen abgedichtet, da auf Grund des gefangenen Innenhofs Außenarbeiten nicht möglich waren. Nach Fertigstellung dieser Leistungen erfolgte die Wiederherstellung der Eingangsseite und die Neugestaltung der Vorgärten und Zugangswege. Die erforderlichen Gartenbauarbeiten in dem Innenhof werden erst nach Fertigstellung der Abdichtungsarbeiten in 2007 ausgeführt. Auch hier war es der Fall, dass das ausgebaggerte Erdreich, da es mit Beton- und Steinmaterialien durchsetzt war, komplett abgefahren und durch neuen Füllboden ersetzt werden musste.

Mariendorf 043:
Prühßstraße 4 und 6 in 12105 Berlin

Es wurden die notwendigen Dach- und Fassadeninstandsetzungsarbeiten ausgeführt und abgeschlossen. Dabei wurden sämtliche Dacheindeckungen, bestehend aus Welleternit, durch Zinkblech-Stehfalzeindeckung mit Unterbau, Dachrinnen, Fallrohre erneuert, die alten Holzverbundfenster durch neue Kunststofffenster ersetzt, die gesamten Fassadenﬂächen mit einem PS-Vollwärmeschutz verkleidet, das gesamte Kelleraußenmauerwerk horizontal und vertikal abgedichtet sowie die Außenanlagen, Zugangswege und der Müll- und Parkplatz erneuert

Reinickendorf 067:
Stegeweg 13, 15, 17, 19, 21, 23, 25 in 13407 Berlin

In dieser WIE wurden die notwendigen Dach- und Fassadeninstandsetzungsarbeiten ausgeführt und abgeschlossen. Dabei wurden sämtliche Dacheindeckungen, bestehend aus Welleternit, durch Zink-blech-Stehfalzeindeckung mit Unterbau, Dachrinnen, Fallrohre erneuert, die alten Holzverbundfenster durch neue Kunststofffenster ersetzt, die gesamten Fassadenﬂächen mit einem PS-Vollwärme-schutz verkleidet, das gesamte Kelleraußenmauerwerk horizontal und vertikal abgedichtet sowie die Außenanlagen, Zugangswege und die Müllplätze erneuert.

Pankow 216:
Zeiler Weg 28, 30, 32, und teilweise 34 in 13189 Berlin

Die im Jahr 2004 in dieser Wohnanlage begonnene Dach- und Fassadeninstandsetzung mit den erforderlichen Nebenleistungen wurde nun mit dem III. Bauabschnitt fortgeführt. Dabei wurde die komplette Dachsanierung, Erneuerung der geputzten Fassade, Erneuerung bzw. Überarbeitung der gesamten Fenster, Haus- und Wohnungseingangstüren, Erneuerung der horizontalen und vertikalen Kelleraußenwandabdichtungen, Erneuerung der Elektroinstallationen im Dachboden, Keller und Treppenhäuser, VDE-Überprüfung der gesamten Wohnungen mit entsprechenden Folgearbeiten, malermäßige Instandsetzung der Treppenhäuser mit Fußbodenbelägen und die Wiederherstellung der Außenanlagen ausgeführt. Ausführungszeitraum war von April - Dezember 2006. Wie auch in den Vorjahren geschehen, musste erneut ein Bauantrag bei der unteren Denkmalschutzbehörde zur Genehmigung eingereicht werden. Auch musste für die Feststellung der Fassadenfarbe und Gestaltung der Treppenhäuser ein Restaurator beauftragt werden. Es konnten die gesamten Leistungen, bis auf die notwendige komplette Neuherstellung der Loggiadecken, ohne größere Probleme durchgeführt werden. Im Rahmen dieser Baumaßnahme wurde durch das Erweiterungsbudget die Freiﬂäche zwischen dem Bunker und dem Gewerbepavillon mit einem Parkplatz für insgesamt 40 Stellplätze bebaut. Auch erfolgte die Neugestaltung und Zusammenlegung der verschiedenen Müllplätze zu zwei zentralen Plätzen auf dem Gelände für die gesamte Wohnanlage mit den erforderlichen Zufahrtswegen.

Pankow 202:
Stubnitzstraße 2, 3, 4, 5, 6, 7 und 8 in 13189 Berlin

Hier wurde in diesem Jahr begonnen, die Dach- und Fassadenarbeiten an dem Straßenzug Stubnitzstraße 2-14 auszuführen. Dabei wurde die komplette Dachsanierung, Erneuerung der geputzten Fassade, Erneuerung bzw. Überarbeitung der gesamten Fenster, Haus- und Wohnungseingangstüren, Erneuerung der horizontalen und vertikalen Kelleraußenwandabdichtungen, Erneuerung der Elektroinstallationen im Dachboden, Keller und Treppenhäuser, VDE - Überprüfung der gesamten Wohnungen mit den Folgearbeiten, malermäßige Instandsetzung der Treppenhäuser mit Fußbodenbelägen und die Wiederherstellung der Außenanlagen ausgeführt. Ausführungszeitraum war hier von April - Dezember 2006. Auch für dieses Bauvorhaben musste ein Bauantrag bei der unteren Denkmalschutzbehörde zur Genehmigung eingereicht werden. Die Feststellung der Fassadenfarbe und Gestaltung der Treppenhäuser erfolgte durch einen Restaurator. Bei den Dachsanierungsarbeiten wurde festgestellt, dass die komplette oberste Geschossdecke in den Wohnungen der Stubnitzstraße 6-8 (insgesamt 6 Wohnungen) mit Hausschwamm befallen war. Aus diesem Grund wurden die betroffenen Mieter in andere Wohnungen umgesetzt, um eine Komplettsanierung durchführen zu können. Diese Leistungen erfolgten reibungslos, verzögerte die Gesamtfertigstellung jedoch um sechs Wochen und hatte entsprechende Mehrkosten zur Folge. Geplant ist die Fortführung im Jahr 2007 mit den Häusern der WIE 201 Stubnitzstraße 9-14.

Wedding 073:
Antonstraße 6 und 7 in 13347 Berlin

In der gesamten Seniorenwohnanlage wurden die vorhandenen Teppichböden in den Fluren entfernt und durch Linoleumbeläge für erhöhten Schallschutz durch eine Korkunterlage ersetzt. Gleichzeitig wurden die Wand- und Deckenﬂächen in den Fluren und zum Teil in den Treppenhäusern durch die GBSt - eigenen Maler neu gestaltet und gestrichen. Ausführungszeitraum war Januar - Februar 2006.

EnEv - Maßnahmen

Hier wurden in den Wohnanlagen der WIE 032 (Paul-Schneider-Str. 30-36, Mühlenstr. 45-51 und Kameradenweg 33-39), 043 (Prühßstraße 4-6) und 005 (Jeverstraße 17, 17a, Lothar-Bucher-Straße 5b und 6) die ölbetriebenen Heizungsanlagen ausgebaut und durch neue gasbetriebene Anlagen ersetzt. Bei der Planung und Ausführung wurde berücksichtigt, dass bei anstehenden Sanierungen auch eine Warmwasserversorgung bzw. eine Umstellung von der Beheizung Gasetage auf Sammelheizung erfolgen kann.

Ausblick auf das Bauprogramm 2007

Das Bauprogramm 2007 wurde von Aufsichtsrat und Vorstand nach umfangreichen Beratungen im Bauausschuss am 18.12.2006 über 11.343.000,00 € beschlossen und beinhaltet folgende Maßnahmen:

WIE 005, Jeverstraße 17, 17 a und Lothar - Bucher - Straße 5 b und 6 in 12157 Berlin mit Strangsanierung und Modernisierung der Bäder. Betroffen sind 44 Wohnungen.

WIE 007, I. Bauabschnitt mit den Häusern Birkbuschstraße 80, 81, 82, 82 a und Schalloppstraße 1 in 12167 Berlin mit Strangsanierung und Modernisierung der Bäder. Betroffen sind 54 Wohnungen.

WIE 011, Dach- und Fassadeninstandsetzung an den Häusern Deutschtaler Straße 101, 103, 103 a, 105, 107 und 107 a in 12355 Berlin.

WIE 041, Kelleraußenwandabdichtung mit Nebenleistungen an den Häusern Rathausstraße 66 - 69, Prinzenstr. 11 - 13 und Prühßstr. 17-21 in 12105 Berlin.

WIE 043, Strangsanierung, Modernisierung der Bäder und Einbau einer zentralen Warmwasserversorgung mit allen Nebenleistungen in den Häusern Prühßstraße 4 und 6 in 12105 Berlin. Betroffen sind 16 Wohnungen.

WIE 067, Strangsanierung, Modernisierung der Bäder und Einbau einer zentralen Warmwasserversorgung mit allen Nebenleistungen in in den Häusern Stegeweg 13 - 25 in 13407 Berlin. Betroffen sind 54 Wohnungen.

WIE 068, I. Bauabschnitt an den Häusern Humboldtstraße 22, 23, 24 in 13403 Berlin mit Fassadensanierung mit allen erforderlichen Nebenleistungen.

WIE 073, Diverse Kleininstandsetzungen an den Häusern Antonstraße 6 und 7 in 13347 Berlin.

WIE 091, Dach- und Fassadensanierung mit allen erforderlichen Nebenleistungen an den Häusern Am Schlachtensee 42, 44, 46, 48, 50, 52, 54, 56 in 14129 Berlin.

WIE 201, Dach- und Fassadensanierung mit allen erforderlichen Nebenleistungen an den Häusern Stubnitzstraße 9, 10, 11, 12, 13, 14 in 13189 Berlin.

WIE 203/ 206, Treppenhausinstandsetzungsarbeiten mit allen erforderlichen Nebenleistungen in den Häusern Stubnitzstraße 15, 16, 17, 18, 19, 20 in 13189 Berlin.

WIE 210/ 212/ 215, Fensterinstandsetzungsarbeiten in den Häusern Granitzstraße 25, 26, 27, 28, Gemündener Straße 21, 23, 25, 27, 29, 31, 33, 35, 37, 39, 41 in 13189 Berlin.

Wohnungsbewirtschaftung

Die Genossenschaft als Eigentümerin bewirtschaftet folgenden Mietbestand:

	31. Dezember 2006		31. Dezember 2005
	Anzahl der Einheiten	Wohn-/ Nutzfläche m²	Anzahl der Einheiten	Wohn-/ Nutzfläche m²
Wohnungen	3.145	191.721,74	3.147	191.832,27
Gewerbeeinheiten	20	2.351,28	19	2.297,83
Gästewohnungen	6	288,62	4	161,92
	3.171	194.361,64	3.170	194.292,02
Garagen/Stellplätze	245		205
Eigengenutzte Einheiten	7	830,23	6	844,85
	3.423	195.191,87	3.381	195.136,87

Die Anzahl der Einheiten hat sich durch folgende Maßnahmen geändert:

•	In Pankow wurde eine Wohnung in eine Gästewohnung umgewandelt, in Steglitz ist eine Gewerbeeinheit durch Umnutzung von Wohnraum entstanden.
•	In Steglitz wurde eine zweite Gästewohnung geschaffen. Sie entstand durch Teilung einer eigengenutzten Einheit.
•	In Pankow wurden ein Mitgliedertreff eröffnet, ein Versammlungsraum geschaffen sowie 40 neue Parkplätze errichtet. Der Versammlungsraum wurde durch Umnutzung von Kellerraum geschaffen und zählt nun zu den eigengenutzten Einheiten.

Die Fortsetzung der Maßnahmen zur Modernisierung und Instandhaltung unseres Wohnungsbestandes führte dazu, dass 94 Wohnungen vor einer Weitervermietung modernisiert bzw. (teil-) instandgesetzt wurden.

Die Anzahl der Mieterwechsel ist im Vergleich zum Vorjahr (256 = 8,13%) leicht auf 260 (8,26%) gestiegen. Bereinigt um die Mieterwechsel innerhalb der Genossenschaft beträgt die Quote 7,31%. Im Jahresdurchschnitt ist unsere Leerstandsquote um 0,50% auf 1,23% (Vorjahr 1,73%) des Wohnungsbestandes gesunken. Wir verzeichnen - wie in den letzten Jahren - in den Bezirken Reinickendorf 2,90% und Mitte (Wedding) 3,14% den höchsten und in Neukölln (Rudow) 0,55% sowie Pankow 0,62% den niedrigsten Leerstand. Zum Stichtag 31.12.2006 waren 1,27% unseres Wohnungsbestandes nicht vermietet. Bedingt durch umfangreiche notwendige Modernisierungsmaßnahmen war auch im Berichtsjahr eine sofortige Weitervermietung der betroffenen Wohnungen nicht möglich. Die bereinigte Leerstandsquote um diese Wohnungen beträgt dann 0,92% (Vorjahr 1,24%). Unsere Genossenschaft bewegt sich damit im städtischen Vergleich weiterhin im unteren Segment.

Die Auslastungen unserer Gästewohnungen betrugen für Rudow 104, Wedding 152, Reinickendorf 106, Steglitz I 120, Steglitz II 107 und Pankow 23 Tage.

Mieterhöhungen wurden gemäß den gesetzlichen Bestimmungen unter Berücksichtigung von Leerstandsrisiken und den Grundsätzen der Wohnungsbewirtschaftung unserer Genossenschaft durchgeführt. Zwei Vertragspartner mussten im Berichtszeitraum auf die Erteilung zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung verklagt werden. In einem Klageverfahren wurde die Erhöhung durch den Mieter anerkannt. Ein Verfahren ist noch nicht entschieden.

Verwaltung und personelle Verhältnisse

Die Verwaltung des Bestandes erfolgt in der zentralen Geschäftsstelle in der Kniephofstraße 58 in Steglitz. Sie ist organisatorisch in zwei Bereiche aufgeteilt, in die Abteilung Vermietung/Technik und in die Abteilung Finanz- und Rechnungswesen.

Im Geschäftsjahr nahmen unsere Mitarbeiter/innen an Fortbildungen teil, um noch bessere Arbeitsergebnisse erzielen zu können. Um auf Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt reagieren zu können, bezieht unsere Genossenschaft relevante Printmedien, die allen Mitarbeitern zur Verfügung gestellt werden. Für die Beschäftigten gilt der Mantel- und Vergütungstarifvertrag für die Angestellten und gewerblichen Arbeitnehmer in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Der Vorstand bedankt sich bei allen Mitarbeitern für die geleistete Arbeit und dankt den Vertretern und Mitgliedern für ihr Engagement. Die Zahl der am Bilanzstichtag beschäftigten Mitarbeiter betrug:

	2006	2005
Vorstand	2	2
Prokuristen	1	1
Kaufmännische und technische Angestellte
(davon Teilzeitbeschäftigte 2; Vorjahr 2)	16	14
Befristete kaufmännische und technische Angestellte
für Urlaubs- und Krankheitsvertretung	1	2
Regiearbeiter/Maler
(davon Teilzeitbeschäftigte 1; Vorjahr 1)	10	10
Hauswarte/Hausbesorger/Reinigungskraft
(davon Teilzeitbeschäftigte 26; Vorjahr 25)	36	36
	66	65

Umweltschutz

Die möglichst ökologische Bewirtschaftung unseres Hausbestandes ist ein wesentlicher Punkt für die Genossenschaft. Maßnahmen zur Einsparung von Energie sind ebenfalls wichtiger Bestandteil unseres Bauprogramms.

Risikomanagement

Das Risikomanagementsystem ist Bestandteil der Unternehmenssteuerung . Elemente des Risikomanagements sind:

•	Risikobericht (Risikoerfassung und Risikobewertung)
•	Risikokennzahlen mit Festlegung von kritischen Werten
•	mehrjährige Finanz und Erfolgspläne, die unter Veränderung von Prämissen analysiert werden
•	langfristige Bauplanung, die ständig aktualisiert und fortgeschrieben wird
•	regelmäßige Berichterstattung an den Aufsichtsrat

Der Vorstand ist der Auffassung, dass durch dieses System alle relevanten Risiken frühzeitig erkannt und entsprechende Gegenmaßnahmen vorbereitet werden können. Das Risikomanagement ist so angelegt, dass nicht nur bestandsgefährdende Risiken erkannt sondern auch Abweichungen von einzelnen Planzielen auf Bereichs/Sachbearbeiterebene aufgedeckt und an die zuständige Stelle weitergeleitet werden. Ziel ist die möglichst genaue und schnelle Information des Vorstandes zur Beurteilung der Abweichung im Hinblick auf die kurz, mittel und langfristige Unternehmensplanung.

Der Erfolg des Sozialmanagements spiegelt sich in den fallenden Mietausfällen und der Verhinderung von kostenintensiven Zwangsräumungen wieder. Im Jahr 2006 waren die Wertberichtigungen und Forderungsausfälle um 80% geringer als im Vorjahr.

Im Berichtsjahr wurde als weiterer Schritt zum Ausbau der Kommunikation in der Genossenschaft auch in Pankow ein Mitgliedertreff und eine Gästewohnung eingerichtet. Das im Jahr 2004 eingeführte Sozialmanagement ist ein wesentlicher Schritt für die Genossenschaft, um sozial zu agieren und wirtschaftliche Ziele zu erreichen.

Vermögens- und Finanzlage

Der Vermögensaufbau der Genossenschaft stellt sich wie folgt dar:

	Werte in TEUR	2006	2005
Aktiva
Langfristiger Bereich	Immaterielle Vermögens- gegenstände und Sachanlagen	57.788,7	58.860,4
	Finanzanlagen	51,4	51,4
	Geldbeschaffungskosten	93,2	0,0
		57.933,3	58.911,8
Mittel- und Kurzfristiger Bereich	Vorratsvermögen	123,4	66,5
	Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	880,5	2.426,0
	Liquide Mittel	13.444,1	9.736,6
	Andere Rechnungsabgrenzungsposten	0,0	25,4
		14.448,0	12.254,5
	Bilanzvolumen	72.381,3	71.166,3
Passiva
Langfristiger Bereich	Eigenkapital	36.740,1	36.701,9
	Rückstellungen	4.761,3	6.572,2
	Fremdkapital	27.985,5	24.325,6
		69.486,9	67.599,7
Mittel- und Kurzfristiger Bereich	sonstige Rückstellungen	294,0	1.335,0
	Verbindlichkeiten	2.519,7	2.068,9
	Dividendenausschüttung	80,7	162,7
		2.894,4	3.566,6
	Bilanzvolumen	72.381,3	71.166,3

Das Bilanzvolumen ist im Jahr 2006 um 1,2 Mio. EUR auf 72,3 Mio. EUR gestiegen. Die Minderung des Anlagevermögens in Höhe von 1,1 Mio. EUR, bedingt durch die Abschreibungen und dem Abbau der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände in Höhe von 1,5 Mio. EUR, wurde durch den Anstieg der liquiden Mittel von 3,7 Mio. EUR übertroffen. Die einhergehende Erhöhung der Passivseite beruht im Wesentlichen auf der Erhöhung des Fremdkapitals von 3,6 Mio. EUR und der Zunahme der kurzfristigen Verbindlichkeiten. Diese beiden Positionen übertrafen den Rückgang der lang- und kurzfristigen Rückstellungen von insgesamt 2,8 Mio. EUR. Die Vermögens- und Finanzlage zum 31. Dezember 2006 zeigt gegenüber dem Bilanzstichtag des Vorjahres ein unverändert günstiges Bild. Dem Anlagevermögen von 57.933,3 TEUR steht das langfristige Kapital von 69.486,9 TEUR gegenüber. Das kurzfristig gebundene Vermögen von 14.448,0 TEUR übersteigt die kurzfristigen Verbindlichkeiten von 2.894,4 TEUR um insgesamt 11.553,6 TEUR.

Der Anteil des Eigenkapitals am Bilanzvolumen beträgt 50,8 % und ist gegenüber dem Vorjahr um 38,2 TEUR gestiegen.

Die Finanzlage ist zum 31.12.2006 ausgeglichen. Die Genossenschaft kam ihren Zahlungsverpﬂichtungen stets fristgerecht nach. Die nachfolgende Kapitalﬂussrechnung macht Herkunft und Verwendung der geﬂossenen Finanzmittel transparent:

	Werte in TEUR	2006	2005
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	Jahresüberschuss/-fehlbetrag	117,2	-824,2
	Abschreibungen auf:
	immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen	1.589,4	1.589,1
	Geldbeschaffungskosten	5,8	0,0
	Ausbuchung langfristiger Verbindlichkeiten	-224,5	0,0
	Veränderung der langfristigen Rückstellungen	-1.810,9	-671,9
	Gewinn/Verlust aus Abgängen von Gegenständen des Anlagevermögens	-3,8	9,9
	Kosten der Geldbeschaffung	-99,0	0,0
	Tilgungspotential	-425,8	102,9
	Veränderungen im Umlaufvermögen einschließlich Rechnungsabgrenzung	1.514,0	-1.142,0
	Veränderungen sonstiger kurzfristiger Passiva	-590,2	-1.219,9
	Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	498,0	-2.259,0
Finanzierungstätigkeit	Planmäßige Tilgung langfristiger Verbindlichkeiten	-1.101,3	-1.092,2
	Veränderung der Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder	1,7	24,0
	Aufnahme langfristiger Verbindlichkeiten	6.538,6	1.401,4
	Ablösung langfristiger Verbindlichkeiten	-1.552,9	-617,1
	Dividendenausschüttung	-162,7	0,0
	Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	3.723,4	-283,9
Investitionstätigkeit	Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen	-524,4	-269,4
	Einnahmen aus dem Abgang von Sachanlagen	10,5	0,5
	Cashflow aus Investitionstätigkeit	-513,9	-268,9
	Veränderung des Finanzmittelbestandes	3.707,5	-2.811,8

Der positive Cashﬂow aus der laufenden Geschäftstätigkeit und der positive Cashﬂow aus der Finanzierungstätigkeit von insgesamt 4.221,4 Mio. EUR führen trotz negativen Cashﬂow aus der Investitionstätigkeit zu einem Zuwachs des Finanzmittelbestandes von 3,7 Mio. EUR im Jahr 2006. Aufgrund der Aufnahme von zinsgünstigen langfristigen Darlehen zur Finanzierung des Bauprogramms 2006 konnten die Eigenmittel nachhaltig gestärkt werden.

Ertragslage

Werte in TEUR	2006	2005
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung	14.726,6	14.094,8
Mietsubventionen	555,3	571,0
sonstige Erträge	3.465,3	3.095,1
Bestandsveränderungen	20,2	232,8
	18.767,4	17.993,7

Betriebskosten und Grundsteuern	4.021,5	3.942,8
Instandhaltungsaufwand	9.562,3	9.721,0
Personalaufwand	2.273,0	2.422,2
Abschreibungen	1.589,4	1.589,1
Zinsaufwand	975,6	863,6
Sonstiger Aufwand	583,6	612,2
	-19.005,4	-19.150,9
Betriebsergebnis	-238,0	-1.157,2

Finanzergebnis	391,7	333,0
Ergebnis vor Steuern	153,7	-824,2
Steuern	-36,5	0,0
Jahresergebnis	117,2	-824,2

Die Steigerung der Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung und der sonstigen Erträge sowie eine Verringerung des Instandhaltungsaufwandes und der Personalaufwendungen führten im Jahr 2006 zu einer Verbesserung des Betriebsergebnisses von 919,2 TEUR in Vergleich zum Vorjahr. Der Anstieg des Finanzergebnisses von 333,0 TEUR auf 391,7 TEUR verstärkt diese positive Entwicklung und führt nach Abzug des Steueraufwandes zu einem Jahresergebnis von 117,2 TEUR. Damit hat sich das Jahresergebnis 2006 gegenüber dem Vorjahr um 941,4 TEUR verbessert.

Chancen und Risiken des Kerngeschäfts

Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung

Da sich die Geschäftstätigkeit der Genossenschaft auch zukünftig im Wesentlichen auf die Vermietung des konkurrenzfähigen Bestandes beschränken wird, sind gegenwärtig keine erheblichen Risiken zu erkennen, die einen wesentlichen Einﬂuss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage oder sogar auf den Bestand der Genossenschaft haben können. Wir gehen im Gegenteil davon aus, dass sich die zurzeit bestehenden Probleme der Wohnungswirtschaft in nächster Zukunft wieder verringern werden. Unsere Genossenschaft wird davon ebenfalls proﬁtieren.

Weiterhin sind wir der Auffassung, dass sich durch Werbung, Imagekampagnen und Mund-zu-Mund Propaganda unserer zufriedenen Mitglieder die Wettbewerbsfähigkeit erhalten und möglicherweise sogar steigern lässt. Anhaltend steigende Bewerberzahlen bei der Wohnungsvergabe sind ein entsprechendes Zeichen. Das anhaltende günstige Zinsniveau trägt dazu bei, die notwendigen Investitionen in unseren Gebäudebestand zu ﬁnanzieren.

Im Geschäftsjahr konnten die durch das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen (LAROV) festgelegten Ablösebeträge für Althypotheken des rückübertragenen Ostbesitzes durch einen Vergleich mit der Landesbank Berlin (LBB) in Höhe von 1,1 Mio. EUR zu Gunsten unserer Genossenschaft reduziert werden.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Es bestehen Aufwendungshilfedarlehen mit einem Volumen von 5.856,5 TEUR, bei denen der Zins- und Tilgungsbeginn in den Jahren 2009, 2011 und 2013 erfolgt.

Ausblick

Das Jahr 2007 entwickelt sich den ersten Prognosen nach positiv. Die Arbeitslosenzahlen fallen und die Konjunktur zieht an. Die Konsumausgaben der privaten Haushalte können im Jahr 2007 zur weiteren anhaltenden Verbesserung beitragen. Die Stimmung im deutschen Mittelstand ist so gut wie lange nicht mehr. Die Genossenschaft wird weiter im Jahr 2007 die intensive marktorientierte Instandhaltung unseres Bestandes umsetzen.

Berlin, 13.04.2007

Griethe
Vorstand

Ahlgrimm
Vorstand

Bilanz zum 31.12.2006

Aktiva

		31.12.06	31.12.05
		EUR	EUR
A. ANLAGEVERMÖGEN
I. Immaterielle Vermögensgegenstände		10.941,36	20.581,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten		55.646.680,52	56.626.259,02
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten		1.856.976,75	1.871.826,51
3. Technische Anlagen und Maschinen		4.976,00	6.836,00
4. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung		188.267,70	176.666,60
5. Anlagen im Bau		0,00	77.313,15
6. Geleistete Anzahlungen		80.887,84	80.887,84
		57.777.788,81	58.839.789,12
III. Finanzanlagen		51.400,00	51.400,00
Anlagevermögen insgesamt		57.840.130,17	58.911.770,12
B. UMLAUFVERMÖGEN
I. Vorräte
1. Unfertige Leistungen	4.631.529,22		4.611.305,79
2. Andere Vorräte	123.387,27		66.502,16
		4.754.916,49	4.677.807,95
II. Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	227.560,77		52.638,07
2. Sonstige Vermögensgegenstände	652.904,69		2.373.387,85
		880.465,46	2.426.025,92
III. Flüssige Mittel
Kassenbestand, Postgiroguthaben,
Guthaben bei Kreditinstituten		13.509.533,02	9.798.505,28
C. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN
1. Geldbeschaffungskosten		93.230,64	0,00
2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten		0,00	25.449,79
BILANZSUMME		77.078.275,78	75.839.559,06

Passiva

			31.12.06	31.12.05
			EUR	EUR
A. EIGENKAPITAL
I. Geschäftsguthaben
1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausge-
schiedenen Mitglieder		99.721,42		91.360,00
2. der verbleibenden Mitglieder		2.060.028,57		2.058.291,40
3. aus gekündigten Geschäftsanteilen		0,00		1.120,00
			2.159.749,99	2.150.771,40
Rückständige fällige Einzahlungen auf
Geschäftsanteile: EUR 3.171,43
II. Ergebnisrücklagen
1. Gesetzliche Rücklage		4.193.770,05		4.182.051,05
davon EUR 11.719,00 aus dem Jahresüber-
schuss des Geschäftsjahres eingestellt
2. Bauerneuerungsrücklage		1.842.866,17		1.842.866,17
3. Andere Ergebnisrücklagen		28.643.463,08		28.618.715,16
davon EUR 24.747,92 aus dem Jahresüber-			34.680.099,30	34.643.632,38
schuss des Geschäftsjahres eingestellt
III. Bilanzgewinn
1. Unverteilter Bilanzgewinn aus dem Vorjahr		0,00		81.571,96
2. Jahresüberschuss/-fehlbetrag		117.193,04		-824.163,01
3. Einstellungen in/Entnahmen aus Ergebnisrücklagen		36.466,92		905.279,53
			80.726,12	162.688,48
Eigenkapital insgesamt			36.920.575,41	36.957.092,26
B. RÜCKSTELLUNGEN
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche
Verpflichtungen		700.352,00		757.303,00
2. Steuerrückstellungen		36.499,74		0,00
3. Rückstellungen für Bauinstandhaltung		4.060.942,70		5.814.905,75
4. Sonstige Rückstellungen		257.452,23		1.335.001,07
			5.055.246,67	7.907.209,82
C. VERBINDLICHKEITEN
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten		27.942.846,65		24.162.680,76
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen
Kreditgebern		0,00		118.282,35
3. Erhaltene Anzahlungen		4.811.883,02		4.716.818,01
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung		284.480,09		95.445,66
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen		1.644.843,07		1.404.944,55
6. Sonstige Verbindlichkeiten		418.400,87		477.085,65
davon aus Steuern	EUR 18.986,08
31.12.2005:	EUR 19.374,16
davon im Rahmen der sozialen
Sicherheit	EUR 0,00
31.12.2005:	EUR 56.623,32
			35.102.453,70	30.975.256,98
BILANZSUMME			77.078.275,78	75.839.559,06

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01. bis 31.12.2006

	Geschäftsjahr	Vorjahr
	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung	15.281.952,59	14.665.868,57
2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandes
an unfertigen Leistungen	20.223,43	232.764,82
3. Sonstige betriebliche Erträge	3.465.278,00	3.095.127,45
4. Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	13.162.638,79	13.270.969,31
5. R o h e r g e b n i s	5.604.815,23	4.722.791,53
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	1.879.417,65	1.951.855,83
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und Unterstützung	393.611,10	470.361,64
davon für Altersversorgung EUR 5.597,70	2.273.028,75	2.422.217,47
2005: EUR 72.575,09
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögens-
gegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	1.589.346,78	1.589.097,55
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen	567.606,97	592.066,49
9. Erträge aus Ausleihungen des
Finanzanlagevermögens	2.056,00	1.799,00
10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	389.614,66	331.158,14
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	975.626,02	863.560,48
12. E r g e b n i s d e r g e w ö h n l i c h e n
G e s c h ä f t s t ä t i g k e i t	590.877,37	-411.193,32
13. Steuern vom Einkommen und Ertrag	36.499,74	0,00
14. Sonstige Steuern	437.184,59	412.969,69
15. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag	117.193,04	-824.163,01
16. Unverteilter Bilanzgewinn aus dem Vorjahr	0,00	81.571,96
17. Entnahmen aus Ergebnisrücklagen	0,00	905.279,53
18. Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen	36.466,92	0,00
19. Bilanzgewinn	80.726,12	162.688,48

Anhang

A. Allgemeine Angaben

Die Bilanz und die Gewinn- und Verlustrechnung wurden entsprechend der Verordnung Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen gegliedert.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Gegenstände des Anlagevermögens werden grundsätzlich mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten ausgewiesen, vermindert um planmäßige Abschreibungen entsprechend der jeweiligen Nutzungsdauer, die bei Wohngebäuden mit 50 Jahren, bei technischen Anlagen und Maschinen mit 5 bis 19 Jahren sowie bei den übrigen Gegenständen des abnutzbaren Anlagevermögens zwischen 3 bis 14 Jahren angenommen werden. Im Geschäftsjahr 2006 wurden die Zugänge des abnutzbaren Anlagevermögens linear abgeschrieben.

Geringwertige Wirtschaftsgüter werden im Jahr der Anschaffung in voller Höhe abgeschrieben. Alle übrigen Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten, soweit nicht Abwertungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert erforderlich waren, Verbindlichkeiten mit ihrem Rückzahlungsbetrag ausgewiesen, während Pensionsrückstellungen mit dem Barwert passiviert werden.

Die Rückstellungen für Bauinstandhaltung und die sonstigen Rückstellungen sind in der Höhe angesetzt worden, die nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung zu erwarten sind.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

Der Posten "Unfertige Leistungen" von 4.631,5 TEuro entspricht in voller Höhe den noch nicht abgerechneten Betriebskosten für das Jahr 2006. In dem Posten "Sonstige Vermögensgegenstände" sind Forderungen gegenüber dem Finanzamt von 82,8 TEuro enthalten, die erst rechtlich nach dem Abschlussstichtag entstehen.

I. Bilanz

Die "Rückstellungen für Bauinstandhaltung" enthalten die Beträge, die nach gutachterlichen Feststellungen zur Erhaltung der Vermietbarkeit der Wohnungen im Ostteil Berlins erforderlich sind.

Die "Sonstigen Rückstellungen" betreffen:

TEuro

- Ausgleichbeiträge gemäß § 154 BauGB 70,2

- IBB Zuschüsse 18,1

- Prüfungskosten 45,0

- Berufsgenossenschaftsbeiträge 12,0

- Baukosten 2006 107,1

- Kosten der Mitgliederversammlung 5,0

257,4

Die "erhaltenen Anzahlungen" in Höhe von 4.811,8 TEuro betreffen ausschließlich Vorauszahlungen für Betriebskosten.

Bei dem Posten "Sonstige Verbindlichkeiten" wird ein Betrag in Höhe von 96,6 TEuro für noch nicht fällige Zinsen ausgewiesen.

Sämtliche Forderungen einschließlich der bei den sonstigen Vermögensgegenständen ausgewiesenen Ansprüche sind in 2007 fällig.

Rücklagenspiegel

	Stand	Einstellung	Stand
	31.12.2005		31.12.2006
	TEUR	TEUR	TEUR
Gesetzliche Rücklage	4.182,0	11,7	4.193,7
Bauerneuerungsrücklage	1.842,9	0,0	1.842,9
Andere Ergebnisrücklagen	28.618,7	24,8	28.643,5
	34.643,6	36,5	34.680,1

Gemäß § 41 der Satzung wurden 10% des Jahresüberschusses 2006 in die gesetzliche Rücklage und 24,8 TEuro in die anderen Rücklagen eingestellt.

II. Gewinn-und Verlustrechnung

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde gemäß § 275 Abs. 1 und 2 HGB nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

In der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende periodenfremde Erträge und Aufwendungen enthalten:

Sonstige betriebliche Erträge

	TEuro
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen	714,0
Erträge frühere Jahre ( LAROV )	374,1
Erträge aus Auflösungen von Verb. geg. Kreditinstituten	224,5
Summe	1.312,6

Sonstige betriebliche Aufwendungen

	TEuro
Einzelwertberichtigungen Mietforderungen	28,0
Abschreibungen von Forderungen	13,0
Summe	41,0

D. Sonstige Angaben

Sämtliche durch Grundpfandrechte gesicherte Aufwendungsdarlehen und Darlehensanteile auf Aufwendungshilfen, für die ein modiﬁzierter Forderungserlass der Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin (jetzt Investitionsbank Berlin) ausgesprochen wurde, sind als Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ausgewiesen. Es bestehen darüber hinaus keine in der Bilanz nicht ausgewiesenen oder vermerkten ﬁnanziellen Verpﬂichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind.

Die Zahl der im Geschäftsjahr beschäftigten Arbeitnehmer betrug durchschnittlich:

	Vollbe-schäftigte	Teilbe-schäftigte
Vorstand	2	0
Kaufmännische Mitarbeiter	8	1
Technische Angestellte	8	1
Regiehandwerker	9	1
Hauswarte und andere gewerbliche Mitarbeiter	10	26

Mitgliederbewegung	Mitglieder	Anteile
Stand am 31.12.2005	5.308	12.910
Zugänge 2006	279	774
Abgänge 2006	310	756
Stand 31.12.2006	5.277	12.928

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich um 1.737,17 Euro erhöht. Der Gesamtbetrag der Haftsumme ist gegenüber dem Vorjahr von 1.774.720,00 Euro auf 1.773.440,00 Euro gefallen.

Ein Geschäftsanteil beträgt 160,00 Euro.

Es wurden zugunsten des Geschäftsleitungsorgans bzw. des Aufsichtsrates keine Haftungsverhältnisse eingegangen.

Die Genossenschaft besitzt keine Kapitalanteile in Höhe von mindestens 20% an anderen Unternehmen.

Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V.

Lentzeallee 107

14195 Berlin

Organe der Genossenschaft:

Aufsichtsrat

	Michael Grubert Vorsitzender (Jurist und Geschäftsführer einer Wohnungsgesellschaft)
	Dirk Reinicke Stellvertretender Vorsitzender (Betriebsleiter und Bilanzbuchhalter (IHK))
	Heidi Gaede (Prokuristin)
	Joachim Luckner (Rechtsanwalt)
	Dietrich Schildknecht (Rentner, vormals kaufmännischer Angestellter)
	Sigrid Schmidt (Dipl.-Betriebswirtin)

Vorstand

	Andreas Griethe
	Thomas Ahlgrimm

Berlin, 13.04.2007

Griethe
Vorstand

Ahlgrimm
Vorstand

Anlagenspiegel per 31.12.2006

	Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen	Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
	per 01.01.2006				per 31.12.2006
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	157.785,20	1.553,24	0,00	0,00	159.338,44
Immaterielle Vermögensgegenstände gesamt	157.785,20	1.553,24	0,00	0,00	159.338,44
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten	90.666.251,16	0,00	6.319,05	498.881,26	91.158.813,37
2. Grundstücke mit Geschäftsbauten	2.054.961,29	0,00	0,00	34.455,38	2.089.416,67
3. Technische Anlagen und Maschinen	98.639,38	0,00	0,00	0,00	98.639,38
4. Andere Anlagen,Betriebs- und Geschäftsausstattung	732.063,26	66.855,15	51.080,19	0,00	747.838,22
5. Anlagen im Bau	77.313,15	456.023,49	0,00	-533.336,64	0,00
6. Geleistete Anzahlungen	80.887,84	0,00	0,00	0,00	80.887,84
Sachanlagen gesamt	93.710.116,08	522.878,64	57.399,24	0,00	94.175.595,48
III. Finanzanlagen	51.400,00	0,00	0,00	0,00	51.400,00
Finanzanlagen insgesamt	51.400,00	0,00	0,00	0,00	51.400,00
Anlagevermögen gesamt	93.919.301,28	524.431,88	57.399,24	0,00	94.386.333,92

	Kumulierte Abschreibungen	Abschreibungen	Abschreibungen auf Abgänge	Kumulierte Abschreibungen	Buchwert	Buchwert
	01.01.2006	2006	2006	31.12.2006	31.12.2006	31.12.2005
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	137.204,20	11.192,88	0,00	148.397,08	10.941,36	20.581,00
Immaterielle Vermögensgegenstände gesamt	137.204,20	11.192,88	0,00	148.397,08	10.941,36	20.581,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten	34.039.992,14	1.472.140,71	0,00	35.512.132,85	55.646.680,52	56.626.259,02
2. Grundstücke mit Geschäftsbauten	183.134,78	49.305,14	0,00	232.439,92	1.856.976,75	1.871.826,51
3. Technische Anlagen und Maschinen	91.803,38	1.860,00	0,00	93.663,38	4.976,00	6.836,00
4. Andere Anlagen,Betriebs- und Geschäftsausstattung	555.396,66	54.848,05	50.674,19	559.570,52	188.267,70	176.666,60
5. Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	77.313,15
6. Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00	80.887,84	80.887,84
Sachanlagen gesamt	34.870.326,96	1.578.153,90	50.674,19	36.397.806,67	57.777.788,81	58.839.789,12
III. Finanzanlagen	0,00	0,00	0,00	0,00	51.400,00	51.400,00
Finanzanlagen insgesamt	0,00	0,00	0,00	0,00	51.400,00	51.400,00
Anlagevermögen gesamt	35.007.531,16	1.589.346,78	50.674,19	36.546.203,75	57.840.130,17	58.911.770,12

Verbindlichkeitenspiegel per 31.12.2006

		davon mit einer Restlaufzeit
	Gesamtbetrag	unter 1 Jahr	1 bis 5 Jahre	über 5 Jahre	gesichert durch
		(Vorjahr)			Grundpfandrechte
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	27.942.846,65	917.614,37	9.305.244,94	17.719.987,34	27.942.846,65
	(24.162.680,76)	(1.096.863,48)	(4.334.813,71)	(18.731.003,57)		(24.162.680,76)
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	0,00	0,00	0,00		0,00
	(118.282,35)	(118.282,35)	0,00			(118.282,35)
3. Erhaltene Anzahlungen	4.811.883,02	4.811.883,02
	(4.716.818,01)	(4.716.818,01)
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung	284.480,09	219.080,45	65.399,64
	(95.445,66)	(33.503,52)	(61.942,14)
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.644.843,07	1.471.086,12	170.156,14	3.600,81
	(1.404.944,55)	(1.366.762,21)	(38.182,34)
6. Sonstige Verbindlichkeiten	418.400,87	172.246,27	246.154,60
	(477.085,65)	(222.538,09)	(254.547,56)
	35.102.453,70	7.591.910,23	9.786.955,32	17.723.588,15	27.942.846,65	0,00
	(30.975.256,98)	(7.554.767,66)	(4.689.485,75)	(18.731.003,57)		(24.280.963,11)

Bericht des Aufsichtsrates

Der Aufsichtsrat hielt im Berichtszeitraum des Jahres 2006 4 Sitzungen ab. In 10 weiteren gemeinsamen Sitzungen mit dem Vorstand wurde der Aufsichtsrat über die Lage der Genossenschaft unterrichtet. Der Rechnungsprüfungsausschuss und der Bauausschuss des Aufsichtsrates waren im Jahr 2006 ebenfalls tätig.

Der Aufsichtsrat hat innerhalb der ihm durch das Genossenschaftsgesetz und die Satzung gezogenen Grenzen den Vorstand in seiner Geschäftsführung gefördert, beraten und überwacht. Er konnte sich stets von der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung des Vorstandes überzeugen. Angelegenheiten von grundsätzlicher Bedeutung wurden in gemeinsamen Sitzungen beraten und, soweit nach dem Genossenschaftsgesetz und der Satzung erforderlich, beschlossen.

In der Zeit vom 7. August bis 8. September 2006 fand in der Genossenschaft die gesetzlich vorgeschriebene Prüfung gemäß § 53 Genossenschaftsgesetz durch den Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. - Prüfungsverband - für das Geschäftsjahr 2005 statt. Der schriftliche Prüfungsbericht vom 18. September 2006 wurde dem Aufsichtsrat und dem Vorstand vom Prüfungsverband übersandt. Über das Ergebnis haben Vorstand, Aufsichtsrat und Mitarbeiter des Prüfungsverbandes in einer gemeinsamen Sitzung beraten. Es wurde dabei einvernehmlich festgestellt, dass der Prüfungsbericht keinen Anlass für sofortige Maßnahmen von Vorstand und Aufsichtsrat beinhaltet.

Der Vorstand hat dem Aufsichtsrat in vollständiger Fassung das Inventar, den Jahresabschluss und den Lagebericht für das Geschäftsjahr 2006 im April 2007 vorgelegt. Dieser wurde vom Aufsichtsrat geprüft und gebilligt. Der Aufsichtsrat schließt sich der Empfehlung des Vorstandes an, von dem Bilanzgewinn in Höhe von EUR 117.193,04 einen Betrag in Höhe von EUR 11.719,00 in die gesetzliche Rücklage und einen Betrag in Höhe von EUR 24.747,92 in die anderen Ergebnisrücklagen einzustellen sowie einen Betrag in Höhe von EUR 80.726,12 als Dividendenausschüttung zu entnehmen.

Gegen die Gültigkeit der im Jahr 2006 durchgeführten Vertreterwahl hat ein Mitglied Klage vor dem Landgericht Berlin erhoben. Das Verfahren ist noch anhängig.

In der Vertreterversammlung am 27. Oktober 2006 wurden die Jahresabschlüsse 2004 und 2005 sowie die Berichte des Prüfungsverbandes von den Vertretern genehmigt. Der Aufsichtsrat und Vorstand wurden ebenfalls entlastet.

Der Aufsichtsrat spricht den Herren des Vorstandes, Herrn Griethe und Herrn Ahlgrimm, und allen Mitgliedern der Baugenossenschaft Dank und Anerkennung für die erfolgreich geleistete Arbeit aus.

Berlin, im Mai 2007

Der Aufsichtsrat
Michael Grubert
Vorsitzender

Gewinnverwendungsvorschlag

Gemeinsame Sitzung von Aufsichtsrat und Vorstand am 25.04.2007

Beschlussvorlage gemäß § 30 Buchstabe l) der Satzung

Der Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2006 wird i.H.v. EUR 117.193,04 und die Bilanzsumme wird i.H.v. EUR 77.078.275,78 festgestellt.

Der Aufsichtsrat und der Vorstand beschließen, von dem Bilanzgewinn i.H.v. EUR 117.193,04 einen Betrag i.H.v. EUR 11.719,00 in die gesetzliche Rücklage und einen Betrag i.H.v. 24.747,92 EUR in die anderen Ergebnisrücklagen einzustellen.

Der Aufsichtsrat und der Vorstand schlagen der Vertreterversammlung vor, für das Jahr 2006 einen Betrag i.H.v. EUR 80.726,12 als Dividendenausschüttung zu verwenden.

Als Tag der Ausschüttung wird vorgeschlagen, den 14. Tag nach der Vertreterversammlung zu bestimmen.

Berlin, den 25. April 2007

Ahlgrimm

Griethe

Beschluss der Vertreterversammlung am 29. Juni 2007 über die Verwendung des Ergebnisses

Die Vertreterversammlung beschloss:

Aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres 2006 in Höhe von € 117.193,04 wird ein Betrag in Höhe von € 11.719,00 in die gesetzliche Rücklage und ein Betrag in Höhe von € 24.747,92 in die andere Ergebnisrücklage eingestellt sowie ein Betrag in Höhe von € 80.726,12 als Dividendenausschüttung entnommen.

gez. Griethe

gez. Ahlgrimm

gez. Grubert

gez. Luckner

gez. Schlegel

gez. Lendt

gez. Gossa