GSG Oldenburg Bau- und Wohngesellschaft mit beschränkter Haftung

Oldenburg

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht

1. Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf

Die Bereitstellung von bezahlbarem und attraktivem Wohnraum in Oldenburg und im Umland ist nach wie vor das Kerngeschäft der GSG OLDENBURG Bau- und Wohngesellschaft mbH (im Folgenden GSG genannt). Weitere wesentliche Geschäftsfelder sind das Bauträgergeschäft und die Verwaltung und Bewirtschaftung von Immobilienbeständen für Dritte. Die sich hieraus ergebende Bestandsstruktur stellt sich zum Jahresende wie folgt dar:

	Eigene Objekte	Verwaltung für Dritte	Gesamt
Wohnungen	7.995	1.494	9.489
Gewerbeobjekte	95	67	162
Garagen	917	347	1.264
Gesamt	9.007	1.908	10.915

Der Wohnungsmarkt im Raum Oldenburg ist weiterhin durch Nachfrage geprägt, wenngleich diese einen abnehmenden Trend der Haushalte gegenüber der Wohnungsbedarfsprognose aus dem Jahr 2018 darstellt. So werden gegenüber der Prognose 2018 der Stadt Oldenburg wesentlich weniger Wohnungen bis 2030 benötigt. Dennoch wird der Wohnungsbau besonders für junge Menschen weiterhin vorangetrieben.

Entlastungen am Wohnungsmarkt sind für Mieten ab etwa 10,00 EUR/m ² zu erkennen. In diesem Segment wird in allen Stadtteilen gebaut und es sind hier und da auch Leerstände zu verzeichnen. Unser Schwerpunkt bleibt weiterhin die Schaffung von preiswertem und bezahlbarem Wohnraum mit deutlich geringeren Mieten.

Insbesondere durch die Fertigstellung einiger Neubauvorhaben erhöhten sich die Wohnungsmieten jedoch moderat im Berichtsjahr für den eigenen Bestand auf durchschnittlich 6,01 EUR/m ² nach 5,93 EUR/m ² im Vorjahr. Nennenswerte Leerstände waren nicht zu verzeichnen und sind für Wohnimmobilien auch nicht zu erwarten. Die Fluktuationsquote ist mit 9,0 % angestiegen (Vorjahr: 8,3 %).

Wie auch in den zurückliegenden Jahren wurden im Berichtszeitraum umfangreiche Mittel für Instandhaltung, Sanierung und Modernisierung eingesetzt.

Schwerpunkte waren Arbeiten an der Außenhülle der Gebäude (Fassaden, Dächer, Balkone), Strangsanierungen (Frisch- und Abwasser), Wohnungs- und Badmodernisierungen sowie umfangreiche Erneuerungen der Elektroinstallation. Die Instandhaltungsaufwendungen betrugen durchschnittlich 21,05 EUR/m ² (Vorjahr: 21,00 EUR/m ² ).

Unser Angebot an preisgünstigem Wohnraum konnten wir sowohl in der Stadt Oldenburg als auch im Landkreis Oldenburg weiter ausbauen. Hierzu wurden im Berichtsjahr zinsgünstige Darlehen der Investitions- und Förderbank Niedersachsen (NBank) in Höhe von insgesamt 751 T€ bewilligt. Weitere Förderdarlehen über insgesamt 5,15 Mio.€ sowie Zuschüsse über 35 T€ wurden im Geschäftsjahr beantragt. Die so geförderten Wohnungen unterliegen einer langfristigen Mietpreis- und Belegungsbindung (Wohnberechtigungsschein bzw. erweiterter Wohnberechtigungsschein).

Die GSG hat im Jahr 2020 mit dem Bau mehrerer Projekte auf dem Fliegerhorst begonnen. In mehreren Bauabschnitten wird das Unternehmen dort rund 270 Wohneinheiten, eine Kindertagestätte, eine Parkpalette sowie Gewerbeeinheiten errichten. Den Anfang machen insgesamt sechs Mehrfamilienhäuser an der Straße "Zum Offizierskasino" mit 45 Wohneinheiten, ergänzt um einen ambulanten Therapiebereich in einem der Häuser. Vier der sechs Mehrfamilienhäuser sind nahezu vollständig für den geförderten Wohnungsbau (einfacher und erweiterter Wohnberechtigungsschein) vorgesehen. Zwei Häuser für das Bauträgergeschäft runden das erste Projekt an dieser Stelle ab. Die Fertigstellung der sechs Objekte erfolgte im Geschäftsjahr 2023. Im Jahr 2021 wurde zudem mit der Bautätigkeit im Projekt "Energetisches Nachbarschaftsquartier Fliegerhorst" im Quartier Helleheide begonnen. In einem ersten Bauabschnitt wurden im Geschäftsjahr 2023 in zwei Gebäuden 24 Eigentumswohnungen fertiggestellt. Neun dieser Wohnungen konnten vor Fertigstellung am Markt platziert werden. Zur Förderung der Verkaufstätigkeit wurde ein Modell entwickelt, in dem Interessentinnen und Interessenten die Wohnung anmieten und dann vier Jahre lang die Möglichkeit erhalten, in Abhängigkeit von der Anmietungsdauer mit einem reduzierten Kaufpreis die Wohnung zu erwerben. Schon zum Ende des Geschäftsjahres konnte der erste entsprechende Mietvertrag abgeschlossen werden. Ein Ankauf wurde für Mitte 2024 angekündigt. Darüber hinaus wurden eine vierzügige Kindertagesstätte und eine Quartiersgarage fertiggestellt. Zwei weitere Objekte, ein Mehrfamilienhaus im Neubau und ein in der Sanierung befindliches Objekt werden Ende 2024 mit insgesamt 66 Wohneinheiten fertiggestellt. Hierbei handelt es sich um geförderten Wohnungsbau. In weiteren Bauabschnitten entstehen weitere Wohn- und Gewerbeeinheiten. Die Fertigstellung wird sich allerdings aufgrund der aktuellen Situation in der Baubranche in Kombination mit hohen Zinsen bis 2031 hinziehen.

Für das Bauträger- und Maklergeschäft bleiben wir zuversichtlich. Auch die Verwaltung und Bewirtschaftung von Immobilienbeständen für Dritte entwickeln sich weiter positiv.

Die wesentlichen Kennzahlen, die für die Unternehmensentwicklung von Bedeutung sind, stellt die folgende Tabelle dar:

	Plan 2023 T€	Ist 2023 T€	Ist 2022 T€
Sollmieten	39.384	39.359	38.613
Instandhaltungsaufwendungen	11.291	11.127	11.079
Zinsaufwendungen	3.079	2.966	2.599
Jahresüberschuss	6.250	6.264	6.162

Die Planzahlen für das Jahr 2023 beziehen sich, mit Ausnahme der Instandhaltungsaufwendungen, auf den Lagebericht des Vorjahres. Bei den Instandhaltungsaufwendungen betrug die Prognose 10.640 T€, welche jedoch im Jahresverlauf auf 11.291 T€ angepasst wurde. Der geplante Jahresüberschuss wurde übertroffen, da sich unser Geschäftsmodell als robust und widerstandsfähig erwiesen hat.

2. Wirtschaftliche Lage des Unternehmens

2.1. Vermögenslage

Die finanziellen Transaktionen wirken sich wie folgt auf die Vermögens- und Kapitalstruktur aus:

Aktiva	31.12.2023		31.12.2022		Veränderung
	T€	%	T€	%	T€
Immaterielle Vermögensgegenstände
und Sachanlagen	301.115	87,0	288.513	90,1	12.602
Finanzanlagen	3.946	1,1	1.658	0,5	2.288
Langfristig gebundenes Vermögen	305.061	88,1	290.171	90,6	14.890
Umlaufvermögen mittelfristig	10.711	3,1	10.885	3,4	-174
Lang- und mittelfristig gebundenes Vermögen	315.772	91,2	301.056	94,0	14.716
Kurzfristige Deckungsmittel	30.542	8,8	19.360	6,0	11.182
Bilanzsumme	346.314	100	320.416	100	25.898
Passiva	31.12.2023		31.12.2022		Veränderung
	T€	%	T€	%	T€
Eigenkapital	126.952	36,7	122.000	38,1	4.952
Lang- und mittelfristige Verbindlichkeiten und Rückstellungen	192.225	55,5	179.703	56,1	12.522
Lang- und mittelfristig verfügbare Mittel	319.177	92,2	301.703	94,2	17.474
Kurzfristige Verbindlichkeiten und Rückstellungen	27.137	7,8	18.713	5,8	8.424
Bilanzsumme	346.314	100	320.416	100	25.898

Das Anlagevermögen erhöhte sich im Geschäftsjahr um 14,9 Mio. Euro. Dies ist im Wesentlichen auf den Neubau von Wohn- und Geschäftsbauten sowie Modernisierungen im Bestand zurückzuführen. Mindernd wirkten sich die planmäßigen Abschreibungen aus.

Das Anlagevermögen beträgt 88,1 % der Bilanzsumme. Es ist vollständig durch Eigenkapital sowie lang- und mittelfristige Fremdmittel einschließlich langfristiger Rückstellungen gedeckt.

Das in der Bilanz ausgewiesene Eigenkapital ist erneut angestiegen und beträgt 126.952 T€ gegenüber 122.000 T€ im Vorjahr. Die Eigenkapitalquote reduzierte sich bei einer um 25.898 T€ höheren Bilanzsumme von 38,1 % auf 36,7 %.

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ist geordnet und stabil. Nennenswerte Veränderungen sind in überschaubarer Zeit nicht zu erwarten.

2.2. Finanzlage

Im Rahmen unseres Finanzmanagements wird vorrangig darauf geachtet, sämtlichen Zahlungsverpflichtungen aus dem laufenden Geschäftsverkehr sowie gegenüber den finanzierenden Banken und unseren Gesellschaftern jederzeit fristgerecht nachkommen zu können.

Unsere Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in der Euro-Währung, so dass sich Währungsrisiken nicht ergeben. Die Fälligkeit der Verbindlichkeiten ergibt sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel des Anhangs. Die durchschnittliche Zinsbelastung des Fremdkapitals belief sich im Geschäftsjahr auf 1,6 % gegenüber 1,4 % im Vorjahr.

Unser Unternehmen verfügt über verbindliche Kreditlinien in Höhe von 5,65 Mio. €, die in Höhe von 1,9 Mio.€ in Anspruch genommen wurden.

Bei den zur Finanzierung des Anlagevermögens hereingenommenen Fremdmitteln handelt es sich um langfristige Annuitätendarlehen mit Zinsbindungsfristen bis zu 20 Jahren. Zinsänderungsrisiken werden durch im Zeitablauf gleichmäßig verteilte Zinsbindungsfristen begrenzt. Die Zinsentwicklung wird im Rahmen unseres Risikomanagements beobachtet.

Die folgende Kapitalflussrechnung zeigt die Veränderung der liquiden Mittel im Geschäftsjahr:

Kapitalflussrechnung	2023 T€	2022 T€
Jahresüberschuss	6.263,9	6.161,5
Abschreibungen/Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens	9.164,7	8.772,3
Zunahme langfristiger Rückstellungen	110,0	354,2
Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen	0,0	250,0
Gewinn aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens	-388,5	-137,4
= Cashflow nach DVFA/SG	15.150,1	15.400,6
Zunahme sonstiger Aktiva	-9.628,9	-2.838,2
Veränderung der Grundstücke des Umlaufvermögens	2.369,6	-4.606,4
Zunahme sonstiger Passiva	7.849,0	1.718,1
Abnahme (Vorjahr: Zunahme) der kurzfristigen Rückstellungen	-18,4	70,6
Zinsaufwendungen (+)	2.858,7	2.486,1
Zinserträge (-)	-83,1	-1,6
Erträge aus Ergebnisabführung	-127,2	0,0
Ertragsteueraufwand (+) / Ertragsteuerertrag (-)	577,7	770,8
Ertragsteuerzahlungen	-689,8	-589,3
= Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	18.257,7	12.410,7
Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen	0,0	-26,9
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens	676,8	214,0
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	-22.275,1	-14.914,9
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens	38,5	22,4
Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen	-2.326,8	-1.624,0
Erhaltene Zinsen	83,1	1,6
= Cashflow aus Investitionstätigkeit	-23.803,5	-16.327,8
Einzahlungen aus der Valutierung von Darlehen	22.333,5	29.274,5
Planmäßige Tilgungen	-8.092,7	-9.020,5
Außerplanmäßige Tilgungen	-2.323,2	-12.606,9
Gezahlte Zinsen	-2.858,7	-2.486,1
Gezahlte Dividenden	-1.311,4	-1.311,4
= Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	7.747,5	3.849,4
= Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestands	2.201,7	-67,7
+ Finanzmittelbestand zum 01.01.	2.020,4	2.088,1
= Finanzmittelbestand zum 31.12.	4.222,1	2.020,4

Die Zahlungsfähigkeit war im Berichtsjahr jederzeit gegeben. Nach dem für 2024 aufgestellten Wirtschafts- und Finanzplan wird es der Gesellschaft möglich sein, die zur Aufrechterhaltung der Neubautätigkeit sowie zur Modernisierung und Instandhaltung erforderlichen Maßnahmen durchzuführen.

2.3. Ertragslage

Der im Geschäftsjahr 2023 erzielte Jahresüberschuss setzt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen:

	2023	2022	Veränderung
	T€	T€	T€	%
Hausbewirtschaftung	6.777,5	7.573,8	-796,3	-10,5
Vertrieb von Verkaufsgrundstücken und Bautätigkeit	428,9	449,6	-20,7	-4,6
Sonstige ordentliche Geschäftsvorfälle	-24,0	69,5	-93,5
Betriebsergebnis	7.182,4	8.092,9	-910,5	-11,3
Finanzergebnis	37,1	-507,7	544,8
Neutrales Ergebnis	-377,9	-653,0	275,1	42,1
Ergebnis vor Ertragsteuern	6.841,6	6.932,2	-90,6	-1,3
Ertragsteuern	-577,7	-770,7	193,0	25,0
Jahresüberschuss	6.263,9	6.161,5	102,4	1,7

Der prognostizierte Jahresüberschuss von 6,25 Mio. Euro wurde leicht übertroffen.

Das rückläufige Ergebnis der Hausbewirtschaftung ist insbesondere die Folge gestiegener Zinsaufwendungen, interner Kosten, nicht umlagefähiger Nebenkosten sowie Abschreibungen und Wertberichtigungen. Gegenläufig wirkten höhere Mieteinnahmen.

Der Vertrieb von Verkaufsgrundstücken und die Bautätigkeit konnten mit der Abrechnung von Eigentumswohnungen in der "Guntrud-Heise-Straße" sowie "Zum Offizierskasino" erneut einen deutlichen Überschuss erzielen. Der Zuwachs beim Finanzergebnis ist insbesondere die Folge der Gewinnabführung der GSG ENERGIE GmbH in Höhe von 127,2 T€. Im Vorjahr war das Finanzergebnis durch einen Zuschuss an die GSG ENERGIE GmbH in Höhe von 254,8 T€ belastet.

Das verbesserte neutrale Ergebnis ist maßgeblich durch gesteigerte Erträge aus Anlageverkäufen, erhöhte Auflösungen von Rückstellungen sowie geringere interne Kosten bestimmt. Gegenläufig wirkte eine außerplanmäßige Abschreibung.

3. Chancen und Risikobericht

Zur Identifikation und Bewertung wesentlicher Risiken haben wir ein umfassendes Risikomanagement- und Risikoüberwachungssystem als Bestandteil der Unternehmensplanung implementiert. Dieses System wird zur Anpassung an neue Erkenntnisse fortlaufend weiterentwickelt. Dabei werden externe Beobachtungsbereiche wie insbesondere die Entwicklung des Wohnungsmarktes und des Kapitalmarktes in die Betrachtung einbezogen. Im Vordergrund steht dabei das Bestreben, Veränderungen so rechtzeitig zu erkennen, dass durch geeignete Maßnahmen wesentliche negative Einflüsse auf die Unternehmensentwicklung abgewendet werden können.

Die wirtschaftlichen Folgen des russischen Angriffskriegs gegen die Ukraine belasten die konjunkturelle Entwicklung in Deutschland nach wie vor merklich. Deutlich gestiegene Bau- und Finanzierungskosten dämpfen die Investitionen im Wohnungsbau und führen zu einer hohen Unsicherheit. Hinsichtlich der Entwicklung der Energiekosten bestehen auch durch den Krieg zwischen Israel und der Hamas erhebliche Unsicherheiten. Daher können die weiteren Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft, aber auch auf die Immobilienbranche nicht verlässlich abgeschätzt werden.

Die potenziellen finanzwirtschaftlichen Risiken werden von der Gesellschaft regelmäßig überwacht und gesteuert. Die EZB hat die Leitzinsen nach mehr als sechs Jahren bereits im Jahr 2022 in vier Schritten von 0,0 % auf 2,5 % angehoben. In weiteren Schritten im Februar, März, Mai, Juni, Juli und September 2023 hat die EZB dann den Leitzins auf 4,50 % (mit Gültigkeit seit 20. September 2023) angehoben. Hierdurch hat sich die Aufnahme neuer Darlehen bzw. Prolongationen bestehender Darlehen deutlich verteuert. Ein signifikantes Zinsänderungsrisiko hat sich bereits im Geschäftsjahr deutlich gezeigt. Im Jahr 2023 lagen unsere Bauzinsen zwischen 3,76 % und 4,20 %, durchschnittlich bei ca. 4,00 % bei einer Zinsbindung von 10 Jahren. Im Vergleich zu 2022 hat sich die Inflationsrate im Jahr 2023 wieder auf 5,9 % gesenkt (2022 6,9%). Da die Finanzierung bei der Immobilienbewertung außer Betracht bleibt, haben höhere Darlehenszinsen keine unmittelbare Auswirkung auf die zu berücksichtigenden Einnahmen und Ausgaben. Weil sich das Zins- und Inflationsniveau jedoch gegenseitig beeinflussen, ergibt sich dennoch ein mittelbarer Einfluss des Zinsniveaus auf die Einnahmen- und Ausgabensteigerungen, welches die GSG für die Ermittlung der beizulegenden Werte bei bebauten Grundstücken weiterhin im Rahmen des ertragswertorientierten Verfahrens beobachten wird.

Die seit 2022 gestiegenen Baukosten und Zinsen können dazu führen, dass Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen, die sich in der zurückliegenden Planungsphase noch als wirtschaftlich dargestellt haben, mittlerweile unrentabler oder gänzlich unrentabel geworden sind. Um diesem Effekt entgegenzuwirken, werden noch nicht begonnene Maßnahmen hinsichtlich der Rentabilität neu bewertet

Bei laufenden Bauträgergeschäften besteht neben dem Risiko steigender Baukosten zunehmend auch ein Absatzrisiko zu den gegebenen Marktpreisen, beispielsweise aufgrund der für potenzielle Käufer deutlich gestiegenen Finanzierungskosten. Um diesem Risiko entgegenzusteuern, bietet die GSG den potenziellen Käufern ein sogenanntes "Probewohnen" an. Bei diesem Produkt kann die Wohnung zunächst gemietet und anschließend zu einem angepassten Kaufpreis erworben werden.

Ferner besteht ein Risiko in der Unterbrechung von Lieferketten (Lieferengpässe bei verschiedenen Baumaterialien) mit Auswirkungen auf bestehende und geplante Bauprojekte. Dies betrifft den Bereich Neubau ebenso wie die Modernisierung und die Instandhaltung von Wohnobjekten. Hier kann es zu Verzögerungen und damit insbesondere zu einem Instandhaltungsstau kommen.

Aufgrund der aktuellen Marktlage ist bei Wohnimmobilien nicht mit nennenswertem Leerstand zu rechnen. Mögliche Mietausfälle bzw. Stundungen mit Fälligkeiten in der Zukunft betreffen vor allem den Bereich der Gewerbemietflächen. Wegen der Struktur und der überschaubaren Anzahl der Gewerbeimmobilien erwarten wir insgesamt keinen massiven Einbruch der Mieteinnahmen in diesem Segment. Aufgrund des derzeitigen Anstiegs der Inflation sowie der Energiepreissteigerungen könnte die Gefahr von Mietausfällen auch im Bereich der Wohnmietflächen bestehen.

Die wirtschaftliche und demografische Entwicklung Oldenburgs lässt für die nächsten Jahre ein relativ sicheres Marktumfeld für unser Geschäftsmodell erwarten. Die Größe und Bandbreite unseres Immobilienbestandes sowie die sorgfältige Marktbeobachtung ermöglichen es uns, auf veränderte Anforderungen der Mietenden zu reagieren. Die laufenden und geplanten Investitionen sollten eine moderate Anpassung der Mieten erlauben.

Die Klimaschutzgesetzgebung und die damit einhergehenden Anforderungen und Verpflichtungen für den Gebäudesektor bzw. die Wohnungswirtschaft stellen ganz erhebliche Herausforderungen auch für unser Unternehmen auf dem Weg zur Klimaneutralität dar. Es wurde bereits in 2022 mit einer Bestandsaufnahme der Objekte zur Ermittlung der derzeitigen CO ² -Emissionen begonnen und gemäß aufgestelltem Klimapfad umgesetzt. Im Weiteren ist eine sukzessive Erarbeitung einer unternehmenseigenen Klimaschutzstrategie, ausgerichtet an den technisch-wirtschaftlichen und finanziellen Gegebenheiten sowie den gesetzlichen und baurechtlichen Vorgaben, vorgesehen. Etwaigen Kosten- und Vermietungsrisiken gilt es dabei zu begegnen.

Bestandsgefährdende Risiken und Risiken, die die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich beeinträchtigen können, sind nicht erkennbar.

4. Prognosebericht

Nach dem positiv verlaufenden Geschäftsjahr 2023 wird die GSG ihr Kerngeschäft und die immobilienwirtschaftliche Kompetenz weiter ausbauen. Mittels der Portfolioanalyse wird die Optimierung des Immobilienbestandes planmäßig fortgesetzt. Mit Beschluss vom 08.12.2022 ist unternehmenspolitisch eine Klimastrategie zum Erreichen von Klimaneutralität durch die Gesellschafter verankert worden. Ein Umstieg von fossilen Brennstoffen auf erneuerbare Ressourcen ist nicht nur aus Gründen des Klimaschutzes zwingend nötig. Die Verankerung von Klimaschutz und Nachhaltigkeit auf unternehmerischer Ebene ist also notwendig. Hierbei ist wichtig, dass das Ganze auf eine wirtschaftlich tragbare Art und Weise gelingen kann. Die GSG verfolgt das Ziel, 2045 annähernd klimaneutral zu sein und damit ihre Treibhausgasemissionen gen "0" zu reduzieren. In diesem Zusammenhang spielt auch die im Geschäftsjahr 2022 neu gegründete Energietochter bei der zukünftigen Anlagentechnik sowie weiterer Projekte hinsichtlich Klimaschutz eine große und entscheidende Rolle.

Im Jahr 2023 wurden Investitionen in Maßnahmen zur Reduzierung der CO ₂ -Emmissionen wie zum Beispiel in die Wärmedämmung in Höhe von 2.400,0 T€ getätigt. Für das Geschäftsjahr 2024 sind weitere Investitionen hierfür in Höhe von 8.860,0 T€ vorgesehen. Investitionen in Heizungsoptimierungen sind durch die GSGE getätigt worden. Diese hat insgesamt 67 Heizanlagen mit einem Investitionsvolumen von 1.154,2 T€ im Geschäftsjahr erneuert. Für das Jahr 2024 sind Erneuerungen von Heizanlagen von rund 1.000,0 T€ geplant.

Durch das Mietspiegelreformgesetz sind Städte mit mehr als 50.000 Einwohner verpflichtet Mietspiegel zu erstellen. Ein Mietspiegel ist gemäß BGB eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Er liefert Informationen über die Miete verschiedener Wohnungskategorien und trägt dazu bei, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand transparent zu machen. Die Stadt Oldenburg hat erstmals einen qualifizierten Mietspiegel erstellt und im Oktober 2023 veröffentlicht. Dieser ist im Abstand von 2 Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Der Mietspiegel dient ferner der Begründung eines Erhöhungsverlangens zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und der Überprüfung der Angemessenheit gezahlter Mieten. Wir wenden den Mietspiegel als vorrangiges Begründungsmittel bei unseren Mieterhöhungsverfahren an. Dieses ermöglicht uns, weitere Mietsteigerungspotenziale zu erschließen.

Für das Geschäftsjahr 2024 ist ein Jahresüberschuss von 6,3 Mio. Euro geplant. Im Einzelnen erwarten wir Sollmieten von 39,8 Mio. Euro, Aufwendungen für Instandhaltung von 10,9 Mio. Euro und einen Zinsaufwand von 3,4 Mio. Euro.

Unsere mehrjährige Wirtschafts- und Finanzplanung zeigt nach Berücksichtigung vorgesehener Investitionen positive und nachhaltige Ergebnisse.

Oldenburg, 23. Februar 2024

GSG OLDENBURG Bau- und Wohngesellschaft mbH

Stefan Könner, Geschäftsführer

Bilanz

Aktiva

	31.12.2023 EUR	31.12.2022 EUR
A. Anlagevermögen	305.059.836,70	290.170.915,50
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	89.614,00	216.899,00
1. entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	89.614,00	216.899,00
II. Sachanlagen	301.024.348,00	288.296.508,13
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten (WUV)	242.372.314,51	232.405.543,12
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	41.412.396,45	30.684.941,53
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	6.222.009,01	7.085.912,70
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	925,44	925,44
5. technische Anlagen und Maschinen	180.230,00	210.231,00
6. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	521.750,00	465.731,00
7. Anlagen im Bau	6.161.709,62	14.053.721,91
8. Bauvorbereitungskosten	4.153.012,97	3.389.501,43
III. Finanzanlagen	3.945.874,70	1.657.508,37
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	523.967,49	523.967,49
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	3.283.015,08	996.917,81
3. Beteiligungen	55.852,00	55.852,00
4. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	83.040,13	80.771,07
B. Umlaufvermögen	38.275.850,54	29.433.606,36
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte	25.668.112,83	21.408.491,26
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	2.312.573,93	2.372.003,93
2. Bauvorbereitungskosten	1.222.510,62	510.131,80
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten	0,00	7.056.712,33
4. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten	3.818.578,33	0,00
5. unfertige Leistungen	18.314.449,95	11.469.643,20
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	8.385.608,37	6.004.682,46
1. Forderungen aus Vermietung	883.334,32	604.334,62
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen	870.538,88	522.376,95
3. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	0,00	16.112,75
4. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	196.057,00	932.281,26
5. sonstige Vermögensgegenstände	6.435.678,17	3.929.576,88
III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	4.222.129,34	2.020.432,64
C. Rechnungsabgrenzungsposten	2.977.809,03	811.218,53
Summe Aktiva	346.313.496,27	320.415.740,39
Passiva
	31.12.2023 EUR	31.12.2022 EUR
A. Eigenkapital	126.952.187,97	121.999.715,44
I. Gezeichnetes Kapital / Kapitalkonto / Kapitalanteile	10.928.352,67	10.928.352,67
1. Gezeichnetes Kapital	10.928.352,67	10.928.352,67
II. Gewinnrücklagen/Ergebnisrücklagen	109.759.960,45	104.909.848,38
1. satzungsmäßige Rücklagen	5.464.176,33	5.464.176,33
2. Bauerneuerungsrücklage	13.400.000,00	13.400.000,00
3. andere Gewinnrücklagen	90.895.784,12	86.045.672,05
III. Jahresüberschuss	6.263.874,85	6.161.514,39
B. Rückstellungen	10.331.617,22	10.352.162,21
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	4.448.077,00	3.966.797,00
2. Steuerrückstellungen	153.712,00	265.821,60
3. Rückstellungen für Bauinstandhaltung	3.421.000,00	3.441.000,00
4. sonstige Rückstellungen	2.308.828,22	2.678.543,61
C. Verbindlichkeiten	208.716.645,86	187.728.693,89
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	174.935.007,03	162.067.974,74
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	8.666.153,36	9.052.936,42
3. erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	20.942.163,68	13.877.156,25
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	4.008.444,05	2.399.140,91
a. Aus Vermietung / Verpachtung	1.151.951,86	1.242.157,91
b. Aus anderen Lieferungen und Leistungen	2.856.492,19	1.156.983,00
5. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	0,00	254.826,10
6. sonstige Verbindlichkeiten	164.877,74	76.659,47
davon aus Steuern	109.455,14	35.372,60
a. übrige sonstige Verbindlichkeiten	55.422,60	41.286,87
D. Rechnungsabgrenzungsposten	313.045,22	335.168,85
Summe Passiva	346.313.496,27	320.415.740,39

Gewinn- und Verlustrechnung

	1.1.2023 - 31.12.2023 EUR
1. Rohergebnis	32.428.694,62
a) Umsatzerlöse	58.633.366,73
in Umsatzerlöse enthaltener Bruttowert	58.633.366,73
aus der Hausbewirtschaftung	49.395.161,62
aus Verkauf von Grundstücken	8.393.458,88
aus Betreuungstätigkeit	422.199,80
aus anderen Lieferungen und Leistungen	422.546,43
b) Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an fertigen und unfertigen Erzeugnissen	4.319.051,57
c) andere aktivierte Eigenleistungen	234.100,00
d) sonstige betriebliche Erträge	2.090.749,99
e) Aufwendungen für bezogene Leistungen	32.848.573,67
davon für Hausbewirtschaftung	27.977.710,01
davon für Verkaufsgrundstücke	4.656.613,71
davon für andere Leistungen	214.249,95
2. Personalaufwand	7.927.060,30
a) Löhne und Gehälter	5.917.908,12
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	2.009.152,18
soziale Abgaben	1.083.280,58
davon Aufwendungen für Altersversorgung	925.871,60
3. Abschreibungen	9.224.807,09
4. sonstige betriebliche Aufwendungen	4.299.164,30
5. Finanz- und Beteiligungsergebnis	-2.752.542,49
a) Aufgrund einer Gewinngemeinschaft, eines Gewinnabführungs- oder Teilgewinnabführungsvertrags erhaltene Gewinne	127.195,01
erhaltene Gewinne aufgrund eines Gewinnabführungsvertrags (Organschaft)	127.195,01
b) Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	75.486,31
davon Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens von nicht verbundenen Unternehmen	100,07
davon Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens von verbundenen Unternehmen	75.386,24
c) sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	11.105,21
davon Erträge aus Abzinsung	5.649,83
Zins- und Dividendenerträge aus Wertpapieren des Umlaufvermögens	5.455,38
Zinserträge	5.455,38
d) Zinsen und ähnliche Aufwendungen	2.966.329,02
davon sonstige Zinsen und ähnliche Aufwendungen aus Abzinsung	107.571,00
Zinsen	2.858.758,02
6. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	577.650,37
7. Ergebnis nach Steuern	7.647.470,07
8. sonstige Steuern	1.383.595,22
Jahresüberschuss	6.263.874,85

Anhang

Allgemeine Angaben

Die GSG OLDENBURG Bau- und Wohngesellschaft mbH hat ihren Sitz in Oldenburg und ist eingetragen beim Amtsgericht Oldenburg, HRB 28. Der Jahresabschluss zum 31.12.2023 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Gesellschaften mit beschränkter Haftung und die Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages ebenso wie die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen (Formblatt VO) beachtet.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde entsprechend dem § 275 Abs. 2 HGB erneut nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

1. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Immaterielle Vermögensgegenstände wurden nur insoweit zu - um planmäßige Abschreibungen geminderte - Anschaffungskosten aktiviert, als sie entgeltlich erworben wurden. Das Sachanlagevermögen wurde zu den fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Den planmäßigen Abschreibungen liegt jeweils folgende Nutzungsdauer zugrunde:

Immaterielle Vermögensgegenstände	5 Jahre
Wohngebäude	70 Jahre
Wohngebäude ab Bezugsjahr 1991	50 Jahre
Sonstige Gebäude	25 bis 50 Jahre
Außenanlagen	10 und 15 Jahre

Aktivierte Modernisierungskosten bei Wohn- und Geschäftsbauten werden entsprechend der buchungsmäßigen Restnutzungsdauer abgeschrieben. Nach umfassenden Modernisierungen wird die Restnutzungsdauer neu bestimmt.

Die Abschreibungen auf Technische Anlagen und Maschinen sowie Betriebs- und Geschäftsausstattung wurden linear entsprechend einer voraussichtlichen Nutzungsdauer zwischen drei und 15 Jahren vorgenommen. Bewegliche Anlagegüter mit Anschaffungskosten von mehr als 250,00 Euro bis 1.000,00 Euro werden in einem Sammelposten linear über fünf Jahre abgeschrieben.

Finanzanlagen wurden zu den Anschaffungskosten bzw. niedrigeren beizulegenden Werten angesetzt.

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte sind mit ihren Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder mit dem niedrigeren beizulegenden Wert bewertet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind mit ihrem Nennwert bzw. niedrigerem beizulegenden Wert angesetzt. Ungewisse Forderungen sind einzelwertberichtigt, uneinbringliche abgeschrieben.

Aktive latente Steuern ergeben sich aus sich in späteren Jahren ausgleichenden Bewertungsunterschieden zwischen der Handels- und der Steuerbilanz sowie aus berücksichtigungsfähigen steuerlichen Verlustvorträgen. Die Bewertung der latenten Steuern wird auf Basis eines derzeit gültigen Ertragsteuersatzes von rd. 30 % ermittelt, der die Körperschaftsteuer, den Solidaritätszuschlag und die Gewerbesteuer umfasst. Aktive latente Steuern wurden nicht bilanziert.

Die Rückstellungen für Pensionen wurden auf der Grundlage der korrigierten Richttafeln 2018 G von Prof. Dr. Heubeck berechnet. Bei der Bewertung wurde das Projected-Unit-Credit-Verfahren angewandt. Bei einer angenommenen durchschnittlichen Restlaufzeit von 15 Jahren wurde der von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte durchschnittliche Marktzins der vergangenen 10 Jahre in Höhe von 1,82 % (Vorjahr: 1,78 %) zugrunde gelegt. Als langfristiger Renten- und Gehaltstrend wurden 2,1 % (Vorjahr 2,0 %) angesetzt. Für die Jahre 2024 und 2025 wurde jeweils eine Steigerungsrate von 3,0 % berücksichtigt, Die Sonstigen Rückstellungen beinhalten alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages. Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit dem der Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre gemäß Vorgabe der Deutschen Bundesbank abgezinst.

Auf Vermögensgegenstände des Anlagevermögens wurde im Rahmen der Wertaufholung - nach einer außerplanmäßigen Abschreibung im Jahr 2004 - eine Zuschreibung in Höhe von 60 T€ vorgenommen.

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden des Vorjahres wurden bis auf die dargestellten Veränderungen beibehalten.

2. Erläuterungen zur Bilanz

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ergibt sich aus dem Anlagengitter.

Die Finanzanlagen haben sich zum einen um die Vergabe zweier Darlehen an die GSG ENERGIE GmbH (nachfolgend GSGE genannt) erhöht. Die Gesellschaft ist mit Eintragung am 30.06.2022 gegründet worden. Gegen Einlage auf das Stammkapital hat die GSG einen Geschäftsanteil von nominal 500 T€ übernommen. Die GSG hält damit 100 % der Geschäftsanteile. Zur Finanzierung des Anlagevermögens der Tochtergesellschaft hat die GSG im Geschäftsjahr zwei weitere Darlehen mit jeweils einem Nennwert in Höhe von 1,6 Mio.€ und 700 T€ ausgegeben. Zum anderen stellte die GSG der Oldenburger Projektbetreuung OL-O gGmbH im Geschäftsjahr 2022 100 T€ darlehensweise zur Verfügung.

In dem Posten "Unfertige Leistungen" sind 18.314,4 T€ noch nicht abgerechnete Heiz- und Betriebskosten erfasst. Der Anstieg zum Vorjahr ist mit allgemein gestiegenen Kosten zu erklären und zudem darin begründet, dass durch die GSGE im Geschäftsjahr weitere Anlagen von der EWE Vertrieb GmbH übernommen worden sind und daraus die Wärmelieferung an die Gesellschaft resultiert, welche im Geschäftsjahr zu umlagefähigen Kosten geführt hat.

Aus der Abzinsung von Pensionsrückstellungen mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen zehn Jahre ergibt sich im Vergleich zur Abzinsung mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre ein Unterschiedsbetrag in Höhe von 45,6 T€. Dieser abzinsungsbedingte Unterschiedsbetrag ist gemäß § 253 Abs. 6 Satz 2 HGB für die Ausschüttung gesperrt.

Die Rückstellung für Bauinstandhaltung betrifft Wohnungs- und Badmodernisierungen und wird voraussichtlich in zukünftigen Geschäftsjahren bestimmungsgemäß verbraucht.

In den "Sonstigen Rückstellungen" sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen Umfang ausgewiesen:

Unterlassene Instandhaltungn	576 T€
Ausstehende Baukosten	322 T€
Ausstehende Erschließungskosten für verkaufte Grundstücke	274 T€
Abrechnung und Archivierungskosten	261 T€
Schönheitsreparaturen	250 T€
Rechtsverfahren	203 T€
Solidarfonds	173 T€

Entwicklung des Anlagevermögens

Anschaffungs- und Herstellungskosten	01.01.2023 EUR	Zugang EUR	Abgang EUR	Umbuchung EUR	31.12.2023 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Werte	710.569,53	0,00	0,00	0,00	710.569,53
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	429.845.424,26	55.957,88	1.957.191,22	19.491.475,62	447.435.666,54
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	46.493.921,88	300,23	0,00	11.868.163,97	58.362.386,08
3. Grundstücke ohne Bauten	7.085.912,70	438.134,92	0,00	-1.302.038,61	6.222.009,01
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	925,44	0,00	0,00	0,00	925,44
5. Technische Anlagen und Maschinen	330.322,70	1.878,48	4.944,40		327.256,78
6. Andere Anlagen Betriebs- u. Geschäftsausstattung	1.767.063,72	211.331,54	32.396,12	0,00	1.945.999,14
7. Anlagen im Bau	14.053.721,91	20.018.249,02	52.955,00	-27.857.306,31	6.161.709,62
8. Bauvorbereitungskosten	3.389.501,43	2.748.290,35	0,00	-1.984.778,81	4.153.012,97
Summe Sachanlagevermögen	502.966.794,04	23.474.142,42	2.047.486,74	215.515,86	524.608.965,58
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	523.967,49	0,00	0,00	0,00	523.967,49
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	996.917,81	2.324.580,79	38.483,52	0,00	3.283.015,08
3. Beteiligungen	55.852,00	0,00	0,00	0,00	55.852,00
4. Ausleihungen an Unternehmen mit Beteiligungsverh.	80.771,07	2.269,06	0,00	0,00	83.040,13
Summe Finanzanlagevermögen	1.657.508,37	2.326.879,85	38.483,52	0,00	3.945.874,70
Anlagevermögen insgesamt	505.334.871,94	25.800.992,27	2.085.970,26	215.515,86	529.265.409,81

Abschreibungen	kumuliert 01.01.2023 EUR	im Geschäftsjahr EUR	Abgang EUR	Zuschreibung EUR	kumuliert 31.12.2023 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Werte	493.670,53	127.285,00	0,00	0,00	620.955,53
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	197.439.881,14	7.709.320,79	85.849,90	0,00	205.063.352,03
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	15.808.980,35	1.201.009,28	0,00	60.000,00	16.949.989,63
3. Grundstücke ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
5. Technische Anlagen und Maschinen	120.091,70	31.879,48	4.944,40	0,00	147.026,78
6. Andere Anlagen Betriebs- u. Geschäftsausstattung	1.301.332,72	155.312,54	32.396,12	0,00	1.424.249,14
7. Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
8. Bauvorbereitungskosten	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Summe Sachanlagevermögen	214.670.285,91	9.097.522,09	123.190,42	60.000,00	223.584.617,58
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	0,00		0,00	0,00	0,00
3. Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
4. Ausleihungen an Unternehmen mit Beteiligungsverh.	0,00		0,00	0,00	0,00
Summe Finanzanlagevermögen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Anlagevermögen insgesamt	215.163.956,44	9.224.807,09	123.190,42	60.000,00	224.205.573,11

	Buchwerte 31.12.2023 EUR	Buchwerte 31.12.2022 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Werte	89.614,00	216.899,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	242.372.314,51	232.405.543,12
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	41.412.396,45	30.684.941,53
3. Grundstücke ohne Bauten	6.222.009,01	7.085.912,70
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	925,44	925,44
5. Technische Anlagen und Maschinen	180.230,00	210.231,00
6. Andere Anlagen Betriebs- u. Geschäftsausstattung	521.750,00	465.731,00
7. Anlagen im Bau	6.161.709,62	14.053.721,91
8. Bauvorbereitungskosten	4.153.012,97	3.389.501,43
Summe Sachanlagevermögen	301.024.348,00	288.296.508,13
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	523.967,49	523.967,49
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	3.283.015,08	996.917,81
3. Beteiligungen	55.852,00	55.852,00
4. Ausleihungen an Unternehmen mit Beteiligungsverh.	83.040,13	80.771,07
Summe Finanzanlagevermögen	3.945.874,70	1.657.508,37
Anlagevermögen insgesamt	305.059.836,70	290.170.915,50

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

Verbindlichkeiten	insgesamt lfd. Jahr EUR	insgesamt Vorjahr EUR	davon Restlaufzeit bis zu einem Jahr lfd. Jahr EUR	davon Restlaufzeit bis zu einem Jahr Vorjahr EUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	174.935.007,03	162.067.974,74	8.943.907,90	7.676.778,75
(davon gegenüber Gesellschaftern)	(69.696.439,20)	(67.454.249,05)	(5.051.841,98)	(4.853.102,79)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	8.666.153,36	9.052.936,42	344.009,96	341.941,32
(davon gegenüber Gesellschaftern)	(6.063.287,61)	(6.226.644,67)	(117.412,17)	(118.515,32)
Erhaltene Anzahlungen	20.942.163,68	13.877.156,25	20.942.163,68	13.877.156,25
(davon gegenüber Gesellschaftern)	(177.837,00)	(102.984,00)	(177.837,00)	(102.984,00)
Verbindlichkeiten aus Vermietung	1.151.951,86	1.242.157,91	1.151.951,86	1.242.157,91
(davon gegenüber Gesellschaftern)	(67.121,16)	(64.594,26)	(67.121,16)	(64.594,26)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	2.856.492,19	1.156.983,00	2.837.795,72	1.129.021,75
(davon gegenüber Gesellschaftern)	(0,00)	(44.901,00)	(0,00)	(44.901,00)
Verbindlickeiten gegen verbundenen Unternehmen	0,00	254.826,10	0,00	254.826,00
(davon gegenüber Gesellschaftern)	(0,00)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
Sonstige Verbindlichkeiten	164.877,74	76.659,47	156.011,84	58.927,67
(davon gegenüber Gesellschaftern)	(177.31,80)	(33.482,59)	(8.865,90)	(15.750,79)
Gesamtbetrag	208.716.645,86	187.728.693,89	34.375.840,96	24.580.809,65
(davon gegenüber Gesellschaftern)	(76.022.416,77)	(73.926.855,57)	(5.423.078,21)	(5.199.848,16)

Verbindlichkeiten	davon Restlaufzeit 1-5 Jahre EUR	davon Restlaufzeit über 5 Jahre EUR	gesichert EUR	Art der Sicherung
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	27.916.151,13	138.074.948,00	166.934.902,48	Grundpfandrecht
(davon gegenüber Gesellschaftern)	(15.919.580,13)	(48.725.017,09)	(61.696.334,65)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	1.382.197,17	6.939.946,23	8.662.512,58	Grundpfandrecht
(davon gegenüber Gesellschaftern)	(473.812,14)	(5.472.063,30)	(6.059.646,83)
Erhaltene Anzahlungen
(davon gegenüber Gesellschaftern)
Verbindlichkeiten aus Vermietung
(davon gegenüber Gesellschaftern)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	18.696,47
(davon gegenüber Gesellschaftern)	(0,00)
Verbindlickeiten gegen verbundenen Unternehmen
(davon gegenüber Gesellschaftern)
Sonstige Verbindlichkeiten	8.865,90
(davon gegenüber Gesellschaftern)	(8.865,90)
Gesamtbetrag	29.325.910,67	145.014.894,23	175.597.415,06
(davon gegenüber Gesellschaftern)	(16.402.258,17)	(54.197.080,39)	(67.755.981,48)

3. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung enthalten neben den Mieterträgen, welche 39.359 T€ betragen, abgerechnete Nebenkosten in Höhe von 10.804 T€.

Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten wesentliche periodenfremde Erträge aus Erträgen aus der Auflösung von Sonderposten in Höhe von 863 T€, aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von 270 T€ sowie dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens in Höhe von 454 T€.

4. Sonstige Angaben

Mit der Tochter GSGE wurde ein Ergebnisabführungs- und Beherrschungsvertrag geschlossen, welcher am 23.01.2023 im Handelsregister eingetragen wurde. Aufgrund des Ergebnisabführungs- und Beherrschungsvertrags ergibt sich ein Gewinn aus Gewinnabführung der GSGE für das Geschäftsjahr 2023 an die GSG in Höhe von 127 T€. Gemäß Punkt 1.11 des Vertrages ist der Anspruch der GSG auf Ergebnisabführung mit Ablauf des Tages der Feststellung des Jahresabschlusses der GSGE für das betreffende Geschäftsjahr fällig.

Im Rahmen der Gasbeschaffung durch die GSGE hat die GSG eine Bürgschaft zur Sicherung von Forderungen der LichtBlick SE übernommen. Die Bürgschaft wird mit Wirkung bis zur vollständigen Begleichung der aus dem Belieferungszeitraum bis 31.12.2023 resultierenden Verbindlichkeiten der GSGE abgegeben und erlischt mit Rückgabe der Bürgschaftsurkunde. Da monatliche Abschläge an die LichtBlick SE geleistet wurden, schätzt die Gesellschaft das Risiko einer finanziellen Belastung als sehr gering ein.

Ein Solidarfonds, für welchen in 2022 eine Rückstellung in Höhe von 250 T€ gebildet wurde, soll aufgrund der Energiekrise sowie steigender Preise bei besonderen Härten die Mietenden der GSG im Geschäftsjahr 2023 entlasten. Entsprechende Härtefälle sind nach festen Kriterien definiert. Es ist vorgesehen, dass aus den Mieterlösen des Jahres 2022 entweder ein Zuschuss zu den Heizkosten für 2022 geleistet oder ein Mietnachlass gewährt wird. Die Auszahlung bzw. Gutschrift ist im Geschäftsjahr teilweise nach Prüfung der Bedürftigkeit erfolgt. So sind bereits 77 T€ zur Auszahlung gebracht worden. Der Saldo beträgt zum 31.12.2023 173 T€.

Bis Ende 2022 wurde die CO ² -Abgabe vollständig von den Mietern getragen und war damit Bestandteil der Betriebskosten. Ab 01.01.2023 ist nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz vorgesehen, dass sich die Vermieter an der CO ² -Abgabe beteiligen müssen. Im Berichtsjahr ist sowohl der vom Vermieter zu tragende Teil der CO ² -Abgabe als auch der Anteil der Mieter unter den Betriebskosten erfasst. Bei dem Anteil des Vermieters handelt es sich allerdings nicht um umlagefähige Betriebskosten, d.h. dieser Anteil wurde nicht über die Bestandsveränderungen als unfertige Leistungen erfasst, sondern verbleibt im Aufwand. Bei Selbstversorgung des Mieters (insbesondere durch Gasetagenheizungen) hat der Mieter einen Anspruch auf Erstattung des Anteils, den der Vermieter zu tragen hat. Dieser Anteil ist geschätzt und hierfür ist eine Rückstellung gebildet worden.

Die GSGE hat erstmalig die Bereitstellung von Wärme aus dem Jahr 2022 im Berichtsjahr mit der GSG abgerechnet. Hierbei ist die vollständige Weitergabe der "Soforthilfe im Dezember" im Rahmen des Wärme-Soforthilfegesetztes (EWSG) berücksichtigt worden

Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind.

Am Bilanzstichtag eingegangene Verpflichtungen für:	T€
Neubautätigkeit und Modernisierung im Anlagevermögen	15.018
Neubautätigkeit im Umlaufvermögen	0
	15.018

Die Finanzierung ist durch Fremdmittel gesichert.

Die Oldenburger Objektbetreuung Ol-O gGmbH wurde im August 2020 gegründet. Am Stammkapital von 25 T€ ist die GSG mit 20 % beteiligt. Die GSG ist darüber hinaus mit 34,47 % an der Erschließung Beverbäker Wiesen GbR mit Sitz in Oldenburg beteiligt. Auf die Angabe des Eigenkapitals und des Jahresergebnisses wird gemäß § 286 Abs. 3 Satz 2 HGB verzichtet.

Unter den Sonstigen Vermögensgegenständen werden Ansprüche aus Tilgungsnachlässen für Förderdarlehen von 4.482,4 T€ ausgewiesen, die bis zum Bilanzstichtag wirtschaftlich entstanden sind und eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr haben. Die Tilgungsnachlässe haben die Herstellungskosten der geförderten Immobilien gemindert.

Zusätzlich zu den in der Bilanz ausgewiesenen flüssigen Mitteln bestehen Treuhandkonten für erhaltene Mietkautionen in Höhe von 4.949 T€.

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich Beschäftigten stellt sich wie folgt dar:

	Vollbeschäftigte	Teilzeitbeschäftigte	Gesamt
Kaufmännische Mitarbeitende	58	20	78
Technische Mitarbeitende	24	4	28
Handwerkliches Personal, Hauswartung u.a.	2	1	3
Gesamt	84	25	109

Außerdem wurden durchschnittlich vier Auszubildende beschäftigt.

Gesamtbezüge	T€
a) des Aufsichtsrats	42
b) früherer Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und der Hinterbliebenen	273

Für ehemalige Mitglieder des Geschäftsführungsorgans sind Rückstellungen aus Pensionsverpflichtungen für laufende Pensionen von 2.053 T€ gebildet.

Das Gesamthonorar des Abschlussprüfers beträgt 50,4 T€. Davon entfallen 38,6 T€ auf die Abschlussprüfung, 0,5 T€ auf sonstige Leistungen und 11,3 T€ auf Steuerberatungsleistungen.

Weitere Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind, haben sich zum Zeitpunkt der Berichtserstattung nicht ergeben.

Geschäftsführung:

Dipl.-Ing. Architekt, Dipl.-Wirtschaftsing. Stefan Könner

Die Gesellschaft macht von der Erleichterung gemäß § 286 Abs. 4 HGB Gebrauch.

Mitglieder des Aufsichtsrats:

Jürgen Krogmann

Oberbürgermeister, Stadt Oldenburg (Oldb)

Vorsitzender

Michael Thanheiser

Vorsitzender des Vorstands der Landessparkasse zu Oldenburg Stellv. Vorsitzender

Marc Schwammbach

Leiter Beteiligungsmanagement der Norddeutschen Landesbank - Girozentrale- Stellv. Vorsitzender

Nicolai Beerheide

Ratsherr, Angestellter

Paul Behrens

Ratsherr, Angestellter

Christina Bernhardt

Ratsfrau, Angestellte

Udo Buskamp

NORD/FM Norddeutsche Facility - Management GmbH

Dipl.-Immobilienwirt (DIA), Prokurist

Ruth Drügemöller

Ratsfrau, Angestellte

Annette Düring (ab 01.10.2023)

Deutsche Rentenversicherung Oldenburg, Gewerkschaftssekretärin, DGB Bremen, Altersteilzeit/passive Phase

Georg Greive

Beteiligungsmanagement Norddeutsche Landesbank - Girozentrale -

Dr. Norbert Hemken Mitglied des Vorstands der Deutschen Rentenversicherung Oldenburg-Bremen, Geschäftsführer

Olaf Klaukien

Ratsherr, Verwaltungsjurist

Jens Müller

Direktor Vertriebsmanagement Firmenkunden der Landessparkasse zu Oldenburg Dr. Christian Pundt Landrat, Landkreis Oldenburg

Jürgen Rauber

Mitglied des Vorstands der Landessparkasse zu Oldenburg

Marita Rosenow (bis 30.09.2023)

Vorsitzende des Vorstands der Deutschen Rentenversicherung Oldenburg-Bremen

Wolfgang Sasse

Kreistagsabgeordneter, Landkreis Oldenburg Hans-Günther Speckmann Direktor Bereich Immobilienservice der Landessparkasse zu Oldenburg Peter-Oliver Weber Erster Direktor der Deutschen Rentenversicherung Oldenburg-Bremen

Ingo Wünsche

Bankabteilungsdirektor der Norddeutschen Landesbank - Girozentrale

5. Vorschlag für die Gewinnverwendung

Der Gesellschafterversammlung wird vorgeschlagen, den Jahresüberschuss von 6.263.874,85 Euro - der dem Bilanzgewinn entspricht - wie folgt zu verwenden:

	EUR
12 % Dividende auf 10.928.352,67 Euro Stammkapital	1.311.402,32
Zuweisung zu den anderen Gewinnrücklagen (Freie Rücklage)	3.752.472,53
Zuweisung zur Rücklage für Klimastrategie	1.200.000,00
	6.263.874,85

Oldenburg, 23. Februar 2024

GSG OLDENBURG Bau- und Wohngesellschaft mbH

Stefan Könner, Geschäftsführer

Bericht des Aufsichtsrats

Im Geschäftsjahr 2023 hat der Geschäftsführer den Aufsichtsrat in den Aufsichtsratssitzungen am 04. Juli und 30. November 2023 über die wirtschaftliche Situation, die Neubau-, Sanierungs- und Modernisierungstätigkeit, die An- und Verkäufe, über die weiter geplanten Vorhaben der Gesellschaft sowie den gesamten Ablauf der Geschäfte informiert. Der Aufsichtsrat hat die ihm nach dem Gesellschaftsvertrag obliegenden Aufgaben wahrgenommen und hierbei alle nach Gesetz und Satzung erforderlichen Beschlüsse gefasst.

Der Geschäftsführung wurden die gemäß Gesetz und Gesellschaftsvertrag erforderlichen Genehmigungen erteilt.

Der Aufsichtsrats-Ausschuss kam in drei Sitzungen, am 28. Juni 2023 und einmal am 19.September 2023 und am 30. November 2023 zusammen. Er ist im gesamten Geschäftsjahr 2023 seiner beratenden Aufgabe gegenüber dem Geschäftsführer stets nachgekommen und hat die Sitzungen des Aufsichtsrates vorbereitet.

Die gesetzlich vorgeschriebene Prüfung für das Geschäftsjahr 2023 erfolgte durch die Prüfer des vdw Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachsen und Bremen e. V.. Der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt. Über das Ergebnis der Prüfung hat der Aufsichtsrat in seiner Sitzung am 13. Mai 2024 Kenntnis genommen. Der Wirtschaftsprüfer nahm an der Sitzung zum entsprechenden Tagesordnungspunkt teil und berichtete über wesentliche Ergebnisse der Prüfung.

Der Aufsichtsrat schließt sich dem Prüfungsergebnis an und schlägt der Gesellschafterversammlung vor, den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 festzustellen. Weiter empfiehlt der Aufsichtsrat der Gesellschafterversammlung, den Geschäftsführer zu entlasten und dessen Vorschlag über die Verteilung des Reingewinns für 2023 anzunehmen.

Es gab noch folgende personelle Änderungen im Aufsichtsrat: Die Deutsche Rentenversicherung Oldenburg-Bremen entsandte Frau Sarah Leona Simon und Frau Anette Düring neu in das Gremium, die Stadt Oldenburg entsandte Ratsherrn Ulf Prange neu in das Gremium.

Der Aufsichtsrat spricht dem Geschäftsführer sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der GSG OLDENBURG Bau- und Wohngesellschaft mbH für die im Jahre 2023 geleistete Arbeit Dank und Anerkennung aus.

Oldenburg, 13.Mai 2024

Jürgen Krogmann, Vorsitzender des Aufsichtsrates

Beschlüsse

Auszug aus der Niederschrift über die Gesellschafterversammlung der GSG OLDENBURG Bau- und Wohngesellschaft mbH am 13. Mai 2024.

Zu Punkt 2 der Tagesordnung

Für das Geschäftsjahr 2023 ergibt sich ein Bilanzgewinn von 6.263.874,85 Euro. Der Aufsichtsrat hat am 13.05.2024 über die Gewinnverteilung beraten und schlägt der Gesellschafterversammlung folgenden Gewinnverteilungsplan vor:

	EUR
12 % Dividende auf 10.928.352,67 Euro Stammkapital	1.311.402,32
Zuweisung zu den anderen Gewinnrücklagen (Freie Rücklage)	3.752.472,53
Zuweisung zur Rücklage für Klimastrategie	1.200.000,00
	6.263.874,85

Der Aufsichtsrat schlägt der Gesellschafterversammlung die Annahme des Jahresabschlusses 2023 einschließlich des Geschäftsberichtes und des Gewinnverteilungsplanes vor.

Die Gesellschafter nehmen den Jahresabschluss, den Gewinnverteilungsvorschlag sowie den Zeitpunkt der Ausschüttung der Dividende sodann einstimmig an.

Bestätigungsvermerk

An die GSG OLDENBURG Bau- und Wohngesellschaft mbH, Oldenburg

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der GSG OLDENBURG Bau- und Wohngesellschaft mbH, Oldenburg, - bestehend aus der Bilanz zum 31.12.2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01.01. bis zum 31.12.2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der GSG OLDENBURG Bau- und Wohngesellschaft mbH, Oldenburg, für das Geschäftsjahr vom 01.01. bis zum 31.12.2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31.12.2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 01.01. bis 31.12.2023 und

•

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulation der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichtes in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus:

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
•	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Hannover, den 08.03.2024

Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachsen und Bremen e.V.

Kopischke, Wirtschaftsprüfer

Günther, Wirtschaftsprüfer