Wohnungsbaugenossenschaft Hochsauerland eG

Brilon

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2006

Die Genossenschaft trauert

um die im Jahre 2006 verstorbenen Mitglieder

Eberhard Schüle

Hedwig Osthoff

Lucia Christ

Johannes Duckhardt

Peter Dewenter

Die Genossenschaft wird den Mitgliedern ein ehrendes Gedenken bewahren

Inhaltsverzeichnis

I. Unternehmensdaten 6

II. Organe der Genossenschaft 7

III. Lagebericht des Vorstandes 8 - 19

IV. Bericht des Aufsichtsrates 20

V. Jahresabschluss 21

1. Bilanz zum 31. Dezember 2006 22 - 23

2. Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 01.01. bis 31.12.2006 24

3. Erläuterungen zum Jahresabschluss - Anhang - 25 - 32

I. Unternehmensdaten

Firma, Sitz und Anschrift	Wohnungsbaugenossenschaft Hochsauerland eG Am Niederen Tor 16 59929 Brilon
Gründung	6. Dezember 1935 in Brilon
Eintragung Genossenschaftsregister	13. Januar 1936 unter der Nr. 8 in Brilon. Ab dem 1. November 2002 unter Nr. 154 in Arnsberg
Geschäftsanteil	500,00 €
Prüfungsverband	Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen e.V., Düsseldorf
Beteiligungen	S-Wohnungsbau GmbH, Brilon
Mitgliedschaften	Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen e.V., Düsseldorf Industrie- und Handelskammer für das südöstliche Westfalen, Arnsberg Arbeitsgemeinschaft "Oberes Sauerland", Meschede Creditreform Arnsberg, Steuber KG

II. Organe der Genossenschaft

Mitgliederversammlung

Die Mitgliederversammlung im Jahre 2006 fand am 13.11.2006 statt.

Beschlüsse über die Feststellung des Jahresergebnisses 2005 und über die vorgeschlagene Verteilung des Bilanzgewinns wurden einstimmig gefasst. Nach Entgegennahme der Berichte des Vorstandes und des Aufsichtsrates wurde dem Vorstand und dem Aufsichtsrat durch die Mitgliederversammlung einstimmig Entlastung erteilt.

Aus dem Aufsichtsrat schied turnusgemäß aus

Herr Hans-Richard Kick.

Auf Vorschlag aus der Mitgliederversammlung stellte sich Herr Hans-Richard Kick zur Wiederwahl und wurde für weitere drei Jahre in das Gremium berufen.

Der Aufsichtsratsvorsitzende Eberhard Schüle ist am 19.10.06 verstorben.

Auf Vorschlag stellte sich Herr Stefan Kotthoff (Kämmerer der Stadt Olsberg) zur Wahl und wurde für die verbleibende Amtszeit (bis 2007) des Herrn Schüle in das Gremium berufen.

Aufsichtsrat	Schüle, Eberhard Rechtsanwalt († 19.10.2006)
	Bertz, Josef Kämmerer i.R. gewählt bis: 2008
	Kick, Hans-Richard Bürgermeister a. D. gewählt bis: 2009
	Kotthoff, Stefan Kämmerer gewählt bis: 2007
Vorstand	Wagner, Peter Bankdirektor Vorsitzender
	Sommer, Reinhard Beigeordneter
	Die Herren des Vorstandes sind nebenberuflich tätig.

III. Lagebericht des Vorstandes

A. Darstellung des Geschäftsverlaufes

Gesamtwirtschaftliche Lage

Die Weltwirtschaft war im Jahr 2006 weiter kräftig auf Wachstumskurs. Das globale Bruttoinlandsprodukt (BIP) nahm nach Schätzung des IWF um durchschnittlich 5 %. Der schwungvolle Welthandel stieg um 9 % und löste damit eine hohe Wachstumsdynamik aus. Der weltweite Produktionszuwachs wurde sowohl von den Industriestaaten als auch von den Schwellenländern getragen. Ein steigendes Wachstum im Europa-Raum stand dem merklich schwächeren konjunkturellen Auftrieb in den USA gegenüber. Aufgrund des milden Wetters sowie der Vorzieheffekte aufgrund der Mehrwertsteuererhöhung in Deutschland steigerte sich das Wachstum zum Jahresende.

Zu einer Beruhigung an den Märkten für Wohnimmobilien trug der Anstieg der kurz- und langfristigen Zinsen bei.

Bis zum Sommer 2006 dämpften die starken Energiepreissteigerungen die globale Expansion. Der Preisrückgang an den Ölmärkten seit August 2006 stärkte die Kaufkraft der Verbraucherländer.

Nach aktuellen Einschätzungen deutet alles darauf hin, dass die Weltwirtschaft auch im Jahre 2007 auf Wachstumskurs bleibt. Seine Prognose, wonach ein globales Wachstum von 5 % zu erwarten ist, hat der IWB Anfang 2007 bekräftigt. Die Weltwirtschaft befindet sich damit weiterhin in einer ihrer dynamischsten Expansionsphasen seit den fünfziger Jahren.

Im EURO-Raum ist anders als in den Vorjahren nicht nur der Export Konjunkturmotor, sondern auch die Binnennachfrage trägt verstärkt zum Wachstum bei. Die Investitionsbereitschaft der Unternehmen hat sich bei deutlich verbesserter Kapazitätsauslastung deutlich erhöht. Die Zinsen befinden sich, trotz der mehrfachen Anhebung der Leitzinsen durch die EZB, noch immer auf niedrigem Niveau.

In Deutschland hat sich die wirtschaftliche Erholung im Berichtsjahr deutlich verstärkt. Die Konjunkturentwicklung wird - bei weiter kräftig steigenden Exporten - auch zunehmend von der Inlandsnachfrage getragen.

Lage und Tendenzen in der Bau- und Wohnungswirtschaft

Die deutsche Bauwirtschaft konnte nach 10-jährigem Rückgang erkennbar steigende Bauinvestitionen feststellen. Gegenüber dem Jahr 2005 wurde bei den Investitionen ein Umsatzplus um + 6,5 % festgestellt, bei einer Beschäftigung von 717.000 Personen. Für 2007 wird mit einem Zuwachs von 3, 5 % gerechnet.

Die Baulandpreise haben, trotz des anhaltenden Rückgangs im Wohnungsneubau, in den vergangenen drei Jahren einen drastischen Preissprung gemacht. Der durchschnittliche m²-Preis baureifen Landes lag 2005 mit 135 Euro um fast die Hälfte über dem für 2002 ermittelten Wert von 92 Euro.

Das Jahr 2006 war besonders geprägt durch teilweise deutliche Kursanstiege bei Immobilienaktien. Festzustellen ist, dass Immobilien ein zunehmendes Handelsgut werden und weitere "Paketverkäufe" zu erwarten sind.

Wie das statistische Bundesamt mitteilt, wurden im Jahre 2006 in Deutschland 248.400 Wohnungen fertig gestellt. Das waren 4 % oder 9.500 Baufertigstellungen mehr als im Vorjahr. Durch die Ende 2005 auslaufende Wohnungsbauförderung ist die positive Entwicklung im vergangenen Jahr mit beeinflusst.

Der Rückgang des sozialen Wohnungsbestandes setzt sich weiter fort. Bis zum Jahre 2015 wird sich die Zahl der miet- und belegungsgebundenen Wohnungen um ca. die Hälfte des Bestandes von 2005 reduzieren.

Gesamtwirtschaftlicher Ausblick

Für das Jahr 2007 wird mit einem leicht abgeschwächten, im längerfristigen Vergleich jedoch mit einem immer noch kräftigen Wachstum gerechnet. Die erwartete Steigerung des BIP in Deutschland von ca. 1,4 % lässt sich nur schwer prognostizieren. Gegenüber den ursprünglichen Befürchtungen in den ersten Monaten sind die negativen Auswirkungen der Mehrwertsteuererhöhung nicht eingetreten. Eine Fortsetzung der weiteren wirtschaftlichen Erholung wird erwartet. Damit verbunden ist aller Voraussicht nach ein weiterer Rückgang der Arbeitslosigkeit. Die Prognostiker gehen von durchschnittlich über 3,5 Mio Arbeitslosen und damit einer Quote von unter 10 % aus.

Für das Jahr 2007 wird mit einem moderaten Zinsanstieg gerechnet.

Da bei der Wohnungsbautätigkeit seit Mitte 2005 ein Aufwärtstrend festzustellen ist, bleibt dabei jedoch der Wegfall der Eigenheimzulage ebenso zu berücksichtigen wie der wahrscheinliche Vorzieheffekt aufgrund der Mehrwertsteuererhöhung. Bei der Wohnungsbautätigkeit ist daher im Jahr 2007 ein Rückgang zu erwarten.

Weiterhin stellt die Unsicherheit bezüglich der zukünftigen Ölpreisentwicklung für die künftige Dynamik der Weltkonjunktur ein deutliches Risiko dar.

In Deutschland sind mehr als vier Fünftel des gesamtwirtschaftlichen Anlagevermögens Immobilien; gleich 39 Mio. Wohnungen. Als Branche ist die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft damit strukturprägend und von großer Bedeutung für die Volkswirtschaft im Ganzen, aber auch für regionale Wirtschaftsräume und Märkte. Die Entwicklungen und Trends der Branche aufmerksam zu verfolgen ist schon deswegen für Politik und Gesellschaft wichtig.

Heute beeinflussen die unternehmerischen Entscheidungen in der Wohnungswirtschaft sehr unterschiedliche Teilmärkte und zunehmend differenzierte Ansprüche an das Wohnungsangebot sowie stark veränderte wirtschaftliche und gesellschaftliche Rahmenbedingungen.

Wohnungsbewirtschaftung des Unternehmens	Im Geschäftsjahr 2006 hat die Genossenschaft ihre Tätigkeiten ebenso wie im Vorjahr weiterhin den Markterfordernissen angepasst. Den Schwerpunkt der genossenschaftlichen Tätigkeit und damit der Investitionen bilden insbesondere bestandsbezogene Bauleistungen - u. a. Instandhaltung und Modernisierung vorhandener Gebäude und Wohnungen. Der Nachfragermarkt zwingt dazu, die Bestände den heutigen Qualitätsansprüchen anzupassen. Eine bedeutende Rolle spielen dabei die Investitionen in Energiesparmaßnahmen. Im Jahresvergleich zu 2005 hat sich die Wohnungsmarktsituation entspannt und die Leerstände haben sich im Zeitvergleich um 41 % verringert und beginnen sich zu stabilisieren. Im Stadtraum Brilon gelegene Wohnungen sind - von einzelnen Dachgeschosswohnungen abgesehen - in der Regel problemlos wieder vermietbar. Hier ist ein Großteil der Ausfälle durch Leerstand aufgrund von nach Freiwerden der Wohnungen vorgenommenen Modernisierungen bedingt. Schwierig ist es geblieben, gekündigte Wohnungen im ländlichen Raum weiter zu vermieten. Die Genossenschaft überlegt daher, sich von unrentablem Immobilienbesitz zu trennen. Ende 2005 standen 39 Wohnungen und Ende 2006 insgesamt 23 Wohnungen leer, davon 4 Wohnungen bzw. 6 Wohnungen in Brilon-Gudenhagen. Ende 2005 waren 15 und Ende 2006 insgesamt 11 maßnahmenbedingte Wohnungsleerstände zu verzeichnen. Die Erlösschmälerungen in Höhe von 5,5 % konnten gegenüber dem Vorjahr von 84 T€ auf 61 T€ gesenkt werden.
Betreuungstätigkeit für Dritte	Die Genossenschaft verwaltete am 31.12.2006 folgende Eigentümergemeinschaften: - Winterberg, Im hohlen Seifen 12/12a - Brilon, Glockengießerweg 17
			Wohnungen	Garage	Gewerbe	W/Nfl./m²
		Winterberg	12	12	0	811,56
		Brilon	6	3	0	500,33
			18	15	0	1.311,89

Unbebaute Grundstücke

Im Geschäftsjahr 2006 wurden keine unbebauten Grundstücke angekauft.

Bei der Bilanzposition Grundstücke ohne Bauten handelt es sich um eine Wegeparzelle von 156 qm.

Ende 2006 erstreckte sich der bebaute Grundstücksbestand auf 74.866 m². Davon befinden sich 1.967 m² im Erbbaurecht, und zwar das Grundstück in Marsberg, Kaiser-Otto-Ring 15/17.

Wohnungsbestand

Ende 2006 verwaltete die Genossenschaft den nachstehenden eigenen Wohnungsbestand:

		Wohnungen	Garagen	Gewerbe	W/Nfl./m²
	Brilon	230	59	2	13.584,75
	Marsberg	101	42	-	5.794,33
	Olsberg	28	4	-	1.458,84
	Winterberg	63	-	-	3.465,81
		422	105	2	24.303,73
	Von den 422 Wohnungen unterliegen noch 183 den Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetztes und sind somit u. a. auch preisgebunden. Bis zum Jahr 2014 fallen noch 26 Wohnungen aus der Bindung.
Im Jahre 2006 waren 66 Mieterwechsel (davon 14 innerhalb unseres Hausbesitzes) zu verzeichnen (2005: 68), das entspricht einem prozentualen Anteil am Gesamtwohnungsbestand von 15,64 %. Trotz der leicht rückläufigen Anzahl von Mieterwechseln ist die Fluktuationsquote nach wie vor relativ hoch. Dies führt zu hohem Renovierungsaufwand bei den frei gewordenen Wohnungen.

Modernisierung / Instandhaltung

Von den 422 Mietwohnungen besitzen 418 ein Bad bzw. eine Dusche, 98,58 % sind mit einer Zentral- oder Etagenheizung ausgestattet,

74,88 % unserer Wohnungen (entspricht 43 Häusern) haben eine

wärmedämmende Außenfassade und 52,48 % verfügen über einen Balkon. Im Jahre 2006 erhielten 15 Wohnungen ein neues Bad.

Außerdem wurden

Fassaden gestrichen an den Häusern

Marsberg, Christopherusweg 1 - 11

Marsberg, An der Wallmei 21 - 47

Dächer neu gedeckt an den Häusern

Marsberg, Christopherusweg 1 - 11

Marsberg, Paulinenstr. 81

Marsberg, In der Schelle 6/8

mehrere Treppenhausanstriche vorgenommen,

sowie sanitäre und elektrische Installationen durchgeführt.

Die Gesamtaufwendungen für die Bauunterhaltung des Hausbesitzes betrugen an Fremdausgaben inkl. Versicherungsfällen 581,6 T€. Dazu kommen Aufwendungen des Regiebetriebes in Höhe von 98,9 T€.

In Abzug gebracht wurden Versicherungserstattungen in Höhe von

8,7 T€ (2005 betrugen die Gesamtaufwendungen abzüglich Erstattungen 778,7 T€). Modernisierungskosten fielen in Höhe von 352,1 T€ an. (2005: 307,5 T€). Je m² Wohn- und Nutzfläche betragen die Ausgaben für Gebäudeinstandhaltung und Wohnungsmodernisierung 28,00 € (2005: 33,04 €).

Das Instandhaltungs- und Modernisierungsprogramm für das Jahr 2007 umfasst Investitionen von ca. 550 T€ (einschließlich Regiebetrieb).

Personalentwicklung und Büroorganisation

Neben den zwei nebenamtlichen Vorstandsmitgliedern waren bei der Genossenschaft beschäftigt:

	31.12.2005	31.12.2006
Kaufm. Angestellte	3	3
Regiehandwerker	2	2
Insgesamt	5	5
Außerdem haben 14 Hauswarte, eine Raumpflegerin und zwei Aushilfskräfte die Genossenschaft bei der Erfüllung ihrer Aufgaben im Rahmen einer geringfügigen Beschäftigung vor Ort unterstützt.

		Der Geschäftsbetrieb wird über ein EDV-Netzwerk mit 3 Personalcomputern im Dialog-Verfahren mit dem Rechenzentrum der Aareon GmbH in Mainz abgewickelt. Zum Jahresende 2007 ist die Umstellung der wohnungswirtschaftlichen Software GES auf wodis vorgesehen.
Umweltschutz		Die Verwaltung des Wohnungsbestandes berücksichtigt auch den Gedanken einer möglichst ökologischen Bewirtschaftung, insbesondere sind von der Genossenschaft wärmedämmende Maßnahmen an Fassaden, Dächern sowie Kellerdecken durchgeführt worden und auch weiterhin geplant.

B. Risikomanagement

Der Vorstand verschafft sich regelmäßig einen Überblick über die wirtschaftliche Entwicklung der Genossenschaft. Durch die Vorlage mehrjähriger Finanz- und Wirtschaftspläne - und deren Anpassung an die tatsächliche Entwicklung - werden zukunftssichere Entscheidungen getroffen.

Selbstverständlich werden die Mitglieder des Aufsichtsrates im Rahmen von Aufsichtsratsitzungen regelmäßig über die wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens informiert.

Der Vorstand ist der Auffassung, dass mit dem bestehenden System Risiken rechtzeitig erkannt und entsprechende Gegenmaßnahmen ergriffen werden können. Das Risikomanagement wird stetig weiterentwickelt und den jeweiligen Veränderungen angepasst.

B. Sonstige wesentliche

Vorgänge

Die Genossenschaft hat durch Kaufvertrag vom 19.12.2006 das Gebäude in Brilon, Nordring 60 a/b/c, mit 22 Wohnungen erworben. Der Kaufpreis wurde noch im Dezember 2006 überwiesen. Nutzen und Lasten gehen zum 01.01.2007 auf die Genossenschaft über.

C. Vermögenslage

Die Vermögenslage stellt sich bei der Gegenüberstellung der Wirtschaftsjahre 2005 und 2006 wie folgt dar:

	2005		2006
	T€	%	T€	%
Anlagevermögen	5.976,7	80,9	7.178,6	83,4
Umlaufvermögen	1.411,6	19,1	1.426,0	16,6
Gesamtvermögen	7.388,3	100,0	8.604,6	100,0
Fremdmittel	4.453,3	60,3	5.843,8	67,9
Reinvermögen	2.935,0	39,7	2.760,8	32,1
Reinvermögen
am Jahresanfang	3.225,8		2.935,0
Zuwachs des
Reinvermögens	-290,8	-9,9	-174,2	-6,3

	Die Kapitalstruktur ergibt sich bei der Gegenüberstellung der Wirtschaftsjahre 2005 und 2006 wie folgt:
		2005		2006
		T€	%	T€	%
Eigenkapital		2.935,0	39,7	2.760,8	32,1
Rückstellungen		10,0	0,1	10,0	0,1
Verbindlichkeiten
- langfristige		2.772,6	37,5	3.036,9	35,3
- kurzfristige		1.670,7	22,6	2.796,9	32,5
Gesamtkapital		7.388,3	100,0	8.604,6	100,0

Die Höhe der Eigenkapitalquote liegt über dem Durchschnitt vergleichbarer Unternehmen der Branche. Ausgewiesen werden nur die Buchwerte, stille Reserven finden keinen Niederschlag. Die Vermögenslage ist ohne Bedenken.

Kennzahlen im 5-Jahresvergleich:

	2002 T€/%	2003 T€/%	2004 T€/%	2005 T€/%	2006 T€/%
Eigenkapital
● nominal	3.428,0	3.255,0	3.226,0	2.935,0	2.760,8
● Quote %	51,0	49,1	48,7	39,7	32,1
Fremdkapital
● nominal	3.289,0	3.376,0	3.394,6	4.453,3	5.843,8
● Quote %	49,0	50,9	51,3	60,3	67,9
Gesamtkapital ● Quote %	6.717,0 100,0	6.631,0 100,0	6.620,6 100,0	7.388,3 100,0	8.604,6 100,0
Anlagen- *) Intensität %	84,3	87,9	87,4	80,7	83,3
Anlagen- **) Abnutzungsgrad %	46,0	46,0	47,0	49,1	49,3

*) Die Anlagenintensität zeigt, wie hoch der Anteil des langfristig gebundenen Vermögens am

Gesamtvermögen ist (Sachanlagevermögen in Relation zur Bilanzsumme).

**) Der Anlagenabnutzungsgrad erlaubt, eine Aussage über die Altersstruktur des Anlagevermögens (Kumulierte AFA auf Sachanlagen in Relation zu Anschaffungs- u. Herstellungskosten).

E. Liquiditätslage

Die Gegenüberstellung der kurzfristigen Aktiva (1.426,0 T€) und der kurzfristigen Passiva (2.791,5 T€) ergibt am 31.12.2006 eine Stichtagsliquidität (Unterdeckung) in Höhe von 1.365,5 T€. Darin enthalten ist die Zahlung des Kaufpreises für das Objekt in Brilon, Nordring 60 a/b/c, in Höhe von 1.390,0 T€. Die Darlehensgutschrift erfolgte erst im Februar 2007. Die erforderlichen Eigenmittel für die im Jahr 2007 geplanten Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen können aus dem zu erwartenden geldrechnungsmäßigen Überschuss und bei Inanspruchnahme von KFW-Mitteln finanziert werden.

Kurzfristig realisierbare Vermögenswerte
		2005		2006
	T€	T€	T€	T€
Unfertige Leistungen	504,5		517,2
Vorräte	7,5		9,5
Forderungen
- aus Vermietung	23,0		16,7
- aus Betreuungstätigkeit	0,0		0,3
- aus Verkauf von Grundstücken	60,0		0,0
- Sonstige	12,3		13,7
Flüssige Mittel
- Girokonten/Kassenbestand	804,4		868,6
- Festgeldkonten	0,0	1.411,7	0,0	1.426,0
Kurzfristig fällige Schuldposten
Auseinandersetzungsguthaben	49,1		55,2
Rückstellungen	10,0		10,0
Erhaltene Anzahlungen	514,9		546,6
Verbindlichkteiten gegenüber Kreditinstituten	799,0		2.009,0
Verbindlichkeiten aus Zinsen	0,0		15,5
Verbindlichkeiten
- aus Vermietung	28,4		26,6
- aus Lieferungen und Leistungen	186,5		55,8
sonstige	74,4		69,7
Dividende (ohne Zuschreibung)	18,6	1.680,9	18,6	2.791,5
		-269,2		-1.365,5

Stichtagsliquidität (jeweils zum 31.12.) im 5-Jahresvergleich:

2002

T€

2003

T€

2004

T€

2005

T€

2006

T€

Liquide Mittel

343,0

58,0

-41,2

-269,2

-1.365,5

F. Ertragslage

Das Geschäftsjahr 2006 schloss mit einem Jahresfehlbetrag in Höhe von 160,5 T€ (2005: 272,4 T€) ab. Die Gewinnanalyse zeigt in den Teilbereichen folgende Ergebnisse:

	2005	2006
	T€	T€
Hausbewirtschaftung	-291,3	-178,6
Sonstiger Geschäftsbereich	13,7	12,6
Betreuungstätigkeit	0,1	0,5
Betriebsergebnis	-277,5	-165,5
Finanzbereich	4,1	5,5
Neutraler Geschäftsbereich	1,0	-0,5
Ergebnis vor Steuern	-272,4	-160,5
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-10,0
abzgl. Steuererstattungen	7,0	0,0
Jahresfehlbetrag	-275,4	-160,5

Das Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung ist durch bewusste hohe Instandhaltungsausgaben beeinflusst.

Auch 2007 und in den nächsten Jahren sind zur Sicherung der Vermietbarkeit und der Beseitigung eines immer noch vorhandenen aufgestauten Instandsetzungsbedarfs hohe Ausgaben erforderlich. Wir erwarten jedoch, dass sich die Ausgaben für Gebäudeinstandhaltung nach mittelfristig abzubauendem Reparaturbedarf reduzieren. Die Ausgaben für Wohnungsmodernisierung werden aus jetziger Sicht auf gleichem Niveau bleiben.

Daten und Kennzahlen im 5-Jahresvergleich:

	2002 T€/%	2003 T€/%	2004 T€/%	2005 T€/%	2006 T€/%
Jahresfehlbetrag	-38,4	-141,0	-2,0	-272,5	-160,5
Eigenkapitalrentabilität	- 1,1	- 4,2	-0,3	- 8,3	- 5,4
Gesamtkapitalrentabilität	0,1	- 1,4	0,8	- 3,3	- 1,5

G. Risiken und Chancen der
künftigen Entwicklung

Aus der Tätigkeit der Genossenschaft ergeben sich Risiken durch den Ausfall von Mietforderungen und dem Leerstand von Wohnungen. Bei anhaltender schwächerer Nachfrage könnte dies zu einer höheren Fluktuations- und Leerstandssituation führen.

Bei der Erstellung des Berichtes sind unter Berücksichtigung der gegenwärtigen Situation keine konkreten Risiken erkennbar, die die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft erheblich negativ beeinflussen könnten. Zum Erhalt und zum Aufbau eines marktfähigen Bestandes sind weiterhin Modernisierungs- und Instandhaltungsaufwendungen erforderlich, die das Jahresergebnis entsprechend beeinflussen.

Durch die fortlaufend vorgenommenen Modernisierungen am eigenen Hausbestand, Werbemaßnahmen sowie dem Angebot eines überdurchschnittlichen Mieterservices sind wir zuversichtlich, dass zukünftig die Erlösschmälerungen abnehmen und letztendlich eine Vollvermietung erreicht werden kann.

Voraussichtliche Entwicklung

Das vorrangige Ziel unserer Genossenschaft wird es auch in Zukunft sein, den vorhandenen Wohnungsbestand weiterhin zu erhalten und zu modernisieren. Inwieweit der Bestand erweitert werden kann, hängt grundsätzlich vom Markt und dessen Angeboten ab.

Darüber hinaus wird unsere Genossenschaft noch verstärkter auf die Belange der älteren Mieter und Mitglieder eingehen, um der Entwicklung des demographischen Wandels zu folgen.

In der Unterhaltung des eigenen Regiebetriebes mit 2 Handwerkern und 14 nebenberuflichen Hausmeistern zur zügigen Behebung notwendiger Reparaturen, den täglichen Sprechstunden und vor allem in der Fortsetzung unserer umfangreichen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen sehen wir auch weiterhin wichtige Indikatoren zur nachhaltigen Sicherung der Vermietbarkeit unseres Wohnungsbestandes.

Das wirtschaftliche Ergebnis wird voraussichtlich, sofern sich unsere bisherigen Tätigkeitsfelder und/oder der verwaltete Hausbestand nicht ändern, in den kommenden Jahren ausgeglichen sein.

Die Gewinnausschüttungen werden auch zukünftig moderat erfolgen, dies insbesondere auch, um eventuell nicht vorhersehbaren Risiken begegnen zu können.

Vor diesem Hintergrund wird der Mitgliederversammlung vorgeschlagen, den Bilanzgewinn des Jahres 2006 wie folgt zu verwenden:

		Auschüttung einer Dividende von 2,5 %	18.601,57 €
		Gewinnvortrag	5.883,78 €
			24.485,35 €

Der Vorstand dankt allen Mitarbeiterinnen, Mitarbeitern und Hauswarten für ihre im Berichtsjahr geleistete Arbeit und dem Aufsichtsrat für die vertrauensvolle Zusammenarbeit.

Brilon, 17. Oktober 2007

Der Vorstand

Peter Wagner Reinhard Sommer

IV. Bericht des Aufsichtsrates

Der Aufsichtsrat nahm während des Berichtsjahres die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben wahr.

Er hat sich in sieben gemeinsamen Sitzungen eingehend mit der Lage der Genossenschaft und allen wesentlichen Geschäftsvorfällen befasst und die erforderlichen Entscheidungen getroffen.

Die Prüfung im Sinne von § 53 des Genossenschaftsgesetzes für das Jahr 2005 wurde vom Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen e.V., Düsseldorf, durchgeführt.

Über den vom gesetzlichen Prüfungsverband erstellten Prüfungsbericht ist in der Aufsichtsratssitzung am 23.04.2007 beraten worden.

Die Durchführung der Prüfung für das Jahr 2006 wird ebenfalls von dem Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen e.V., Düsseldorf vorgenommen und kann nach Auskunft des Verbandes im letzten Quartal des Jahres 2007 beginnen.

Nach Feststellung des Aufsichtsrates bestehen gegen den Jahresabschluss 2006 mit den dazu gegebenen Erläuterungen und dem Lagebericht keine Einwendungen. Der Aufsichtsrat billigt den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss und empfiehlt der Mitgliederversammlung, den Lagebericht des Vorstandes sowie den Jahresabschluss zum 31.12.2006 mit der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung und dem Anhang zu genehmigen und dem Vorstand Entlastung zu erteilen.

Dem Vorschlag des Vorstandes zur Verwendung des Bilanzgewinnes für das Geschäftsjahr 2006 stimmt der Aufsichtsrat zu.

Der Aufsichtsrat dankt allen Beteiligten für die im Jahr 2006 geleistete Arbeit.

Brilon, 17. Oktober 2007

Der Vorsitzende des Aufsichtsrates

Hans-Richard Kick

V. Jahresabschluss

A. Bilanz zum 31. Dezember 2006

B. Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit

vom 01. Januar bis 31. Dezember 2006

C. Erläuterungen zum Jahresabschluss - Anhang-

A. Bilanz zum 31. Dezember 2006

AKTIVA			31. Dezember 2006		Vorjahr
			€	€	€
A. ANLAGEVERMÖGEN
	I. Sachanlagen
	1.	Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
		mit Wohnbauten	5.740.387,99		5.944.837,90
	2.	Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
		mit Geschäfts- und anderen Bauten	14.685,00		16.379,11
	3.	Grundstücke ohne Bauten	0,51		0,51
	4.	Betriebs- und Geschäftsausstattung	21.017,00		3.017,00
	5.	Geleistete Anzahlungen	1.390.000,00		0,00
				7.166.090,50	5.964.234,52
	II. Finanzanlagen
	1.	Beteiligungen	12.500,00		12.500,00
	2.	Andere Finanzanlagen	0,00		0,00
				12.500,00	12.500,00
	Anlagevermögen insgesamt			7.178.590,50	5.976.734,52
B. UMLAUFVERMÖGEN
	I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und
	andere Vorräte
	1.	Grundstücke ohne Bauten	0,00		0,00
	2.	Unfertige Leistungen	517.211,34		504.539,28
	3.	Andere Vorräte	9.516,49		7.450,16
				526.727,83	511.989,44
	II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
	1.	Forderungen aus Vermietung	16.698,27		22.961,25
	2.	Forderungen a.d. Verkauf von beb. Grundstücken	0,00		59.913,00
	3.	Forderungen aus Betreuungstätigkeit	270,00		0,00
	4.	Sonstige Vermögensgegenstände	13.654,15		12.286,13
				30.622,42	95.160,38
	III. Flüssige Mittel
	Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten			868.641,46	804.434,14
	BILANZSUMME			8.604.582,21	7.388.318,48

PASSIVA			31. Dezember 2006		Vorjahr
			€	€	€
A. EIGENKAPITAL
	I. Geschäftsguthaben
	1.	der mit Ablauf des Geschäftsjahres
		ausgeschiedenen Mitglieder	55.194,46		49.076,28
	2.	der verbleibenden Mitglieder	749.007,35		744.060,58
		Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile		804.201,81	793.136,86
		2006: 31.992,65 € / 2005: 30.939,42 €
	II.	Ergebnisrücklagen
	1.	Gesetzliche Rücklage	349.979,29		349.979,29
		davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt:
		2006: 0,00 € / 2005: 0,00 €
	2.	Andere Ergebnisrücklagen	1.655.907,53	2.005.886,82	1.805.907,53
		davon für das Geschäftsjahr entnomment:			2.155.886,82
		2006: 150.000,00 € / 2005: 320.000,00 €
	III. Bilanzgewinn
	1.	Gewinnvortrag	35.013,45		6.026,93
	2.	Jahresfehlbetrag	-160.528,10		-272.466,03
	3.	Entnahme aus Ergebnisrücklagen	150.000,00	24.485,35	320.000,00
	Eigenkapital insgesamt			2.834.573,98	3.002.584,58
B. RÜCKSTELLUNGEN
		Sonstige Rückstellungen	10.000,00	10.000,00	10.000,00
C. VERBINDLICHKEITEN
	1.	Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	5.040.428,81		3.566.116,55
	2.	Verbindlichkeiten gegenüber anderen
		Kreditgebern	5.410,55		5.533,26
	3.	Erhaltene Anzahlungen	546.641,82		514.855,91
	4.	Verbindlichkeiten aus Vermietung	26.608,20		28.388,38
	5.	Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	55.789,94		186.476,37
	6.	Sonstige Verbindlichkeiten	85.128,91		74.363,43
				5.760.008,23	4.375.733,90
	BILANZSUMME			8.604.582,21	7.388.318,48

B. Gewinn- und Verlustrechnung

für die Zeit vom 01.01.2006 bis 31.12.2006

		Geschäftsjahr 2006		Vorjahr
		€	€	€
1.	Umsatzerlöse
	a) Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung	1.548.120,45		1.472.259,13
	b) Umsatzerlöse a.d. Verkauf v. beb. Grundstücken	0,00		813.300,10
	c) Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit	4.015,29		3.285,00
	d) Umsatzerlöse a. anderen Lieferung u. Leistungen	300,00		0,00
			1.552.435,74	2.288.844,23
2.	Erhöhung des
	Bestandes an unfertigen Leistungen		12.672,06	48.518,06
3.	Sonstige betriebliche Erträge		29.835,73	69.423,46
	Aufwendungen für bezogene
	Lieferungen und Leistungen
4.	Aufwendungen für Hausbewirtschaftung		-1.095.272,32	-1.267.224,04
5.	Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke		-4.293,07	-800.167,06
6.	Aufwendungen für andere Lieferungen
	und Leistungen		-537,48	-379,08
6.	ROHERGEBNIS		494.840,66	339.015,57
7.	Personalaufwand
	a) Löhne und Gehälter	-234.783,17		-207.747,21
	b) Soziale Abgaben	-39.334,08		-31.667,82
			-274.117,25	-239.415,03
8.	Abschreibungen auf Sachanlagen		-223.353,98	-219.317,53
9.	Sonstige betriebliche Aufwendungen		-81.544,66	-81.611,15
10.	Erträge aus Beteiligungen		5.000,00	0,00
11.	Erträge aus Ausleihungen
	Finanzanlagevermögens		0,00	156,00
12.	Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		1.006,62	4.024,55
13.	Zinsen und ähnliche Aufwendungen		-51.174,30	-45.563,45
14.	Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit		-129.342,91	-242.711,04
15.	Steuern vom Einkommen und Ertrag		-559,07	1.008,46
16.	Sonstige Steuern		-30.626,12	-30.763,45
17.	Jahresfehlbetrag		-160.528,10	-272.466,03
18.	Gewinnvortrag		35.013,45	6.026,93
19.	Entnahme aus Ergebnisrücklagen		150.000,00	320.000,00
20.	BILANZGEWINN		24.485,35	53.560,90

C. Anhang zum Jahresabschluss 2006

1. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss 2006 wurde unter Beachtung der Vorschriften des Handelsgesetzbuches, des Genossenschaftsgesetzes sowie der Satzung aufgestellt.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt. Die Vorjahresbeträge aus dem festgestellten Jahresabschluss 2005 wurden übernommen; sie sind mit den entsprechenden Zahlen des Geschäftsjahres 2006 vergleichbar.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das branchenübliche Gesamtkostenverfahren gewählt.

2. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bewertung des Anlagevermögens		Sachanlagen:
		Das gesamte Sachanlagenvermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet. Die Herstellungskosten setzen sich aus Fremdkosten und Eigenleistungen zusammen. Bei den Eigenleistungen handelt es sich um Architekten- und Verwaltungsleistungen. Diese fielen im Berichtsjahr nicht an. Aktivierungsfähige Zinsen für Fremdkapital sind im Berichtsjahr ebenfalls nicht entstanden.
		Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten sowie mit Geschäfts- und anderen Bauten:
		Die planmäßigen Abschreibungen wurden bei Neubauten auf der Basis von 2 % und bei Garagen auf der Basis von 5 % vorgenommen. Dies gilt auch für die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen.

		Betriebs- und Geschäftsausstattung:
		Die Bewertung erfolgte unter Anwendung der linearen Abschreibungsmethode und der Zugrundelegung eines Abschreibungssatzes entsprechend der voraussichtlichen Gebrauchsdauer (2 bis 4 Jahre). Bei Anschaffungen im Geschäftsjahr werden die Abschreibungsbeträge jährlich ermittelt. Geringwertige Wirtschaftsgüter werden im Jahr des Zugangs in voller Höhe abgeschrieben.

		Beteiligungen:
		Der Ausweis betrifft die hälftige Beteiligung an der Wohnungsbau GmbH, Brilon. Die Beteiligung ist voll eingezahlt und die Bewertung erfolgte zu den Anschaffungskosten.

		Finanzanlagen:
		Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten bilanziert.

Bewertung des Umlaufvermögens		Unfertige Leistungen:
		Bei den Unfertigen Leistungen handelt es sich um noch nicht abgerechnete Heiz- und Betriebskosten, die im Jahre 2006 buchmäßig erfasst worden sind und im Folgejahr abgerechnet werden. Die von den Mietern geleisteten Vorauszahlungen sind als erhaltene Anzahlungen passiviert.
		Andere Vorräte:
		Ausgewiesen sind Heizölbestände für zwei Miethäuser.
		Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände:
		Ihr Ansatz erfolgt grundsätzlich zum Nennwert. Uneinbringliche bzw. zweifelhaft realisierbare Forderungen wurden abgeschrieben.
Bewertung Rückstellungen		Die Rückstellungen wurden entsprechend § 249 HGB gebildet. Die sonstigen Rückstellungen betreffen die gesetzliche Prüfung des Geschäftsjahres.
Bewertung Verbindlichkeiten		Der Ansatz der Verbindlichkeiten erfolgt grundsätzlich zu Rückzahlungsbeträgen.

3. Angaben zur Bilanz

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist in dem nachfolgenden Anlagengitter dargestellt.

Entwicklung des	Anschaffungs-/	Zugänge (+)	Umbu-	Abschreibungen	Buchwert am	Abschreibungen
Anlagevermögens	Herstellungs-	Abgänge (-)	chungen*	(kumulierte)	31.12.2006	des
	Kosten am		(+) / (-)			Geschäftsjahres
	01.01.2006
	T€	T€	T€	T€	T€	T€
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten	11.118.582,89	8.140,74	-49.707,83	-5.336.627,81	5.740.387,99	-212.588,09
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Geschäfts- und anderen
Bauten	146.458,50	0,00	49.707,83	-181.481,33	14.685,00	-1.696,67
Bauvorbereitungskosten	0,00	1.390.000,00	0,00	0,00	1.390.000,00	0,00
Grundstücke ohne Bauten	0,51	0,00	0,00	0,00	0,51	0,00
Betriebs- und Geschäftsausstattung	78.598,71	27.069,22	0,00	-84.650,93	21.017,00	-9.069,22
	11.343.640,61	1.425.209,96	-49.707,83	-5.602.760,07	7.166.090,50	-223.353,98
Finanzanlagen
Beteiligungen Swohnungsbau GmbH	12.500,00	0,00	0,00	0,00	12.500,00	0,00
Andere Finanzanlagen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
			0,00
	12.500,00	0,00	0,00	0,00	12.500,00	0,00
		0,00	0,00
Anlagenvermögen insgesamt	11.356.140,61	1.425.209,96	-49.707,83	-5.602.760,07	7.178.590,50	-223.353,98

Die Forderungen mit mehr als einem Jahr stellen sich wie folgt dar:
		2005		2006
		insge-samt	davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	insge-samt	davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr
		T€	T€	T€	T€
	Forderungen aus Vermietung	23,0	0,0	16,7	0,0
	Ford. a.d. Verkauf von Grundstücken	60,0	0,0	0,0	0,0
	Forderungen aus Betreuungstätigkeit	0,0	0,0	0,3	0,0
	Sonstige Vermögens-gegenstände	12,0	0,0	13,7	0,0
	Gesamtbetrag	95,0	0,0	30,7	0,0

Ergebnisrücklagen

	Bilanzwert 31.12.2006	Abgang 2006	Bilanzwert 31.12.2006
	T€	T€	T€
Gesetzliche Rücklage	349.979,29	0,00	349.979,29
Andere Ergebnisrücklage	1.805.907,53	-150.000,00	1.655.907,53
Gesamtbetrag	2.155.886,82	-150.000,00	2.005.886,82

Der Jahresfehlbetrag wurde im Jahr 2006 durch eine Entnahme in Höhe von 150.00,00 € aus den anderen Ergebnisrücklagen ausgeglichen.

Rückstellungen

- Sonstige Rückstellungen

für gesetzlich Prüfung

10,0 T€

Laufzeit und Sicherung der Verbindlichkeiten:

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte stellen sich wie folgt dar:

	insgesamt	Restlaufzeit
		unter 1 Jahr	1-5 Jahre	über 5 Jahre	Art der Sicherung
	T€	T€	T€	T€	T€
gegenüber Kreditinstituten	5.040,4	2.008,9	486,0	2.545,5	2.992,2	Grundpfandrechte
	(3.566,1)	(886,2)	(353,4)	(2.326,5)	2.767,1	Grundpfandrechte
gegenüber anderen Kreditgebern	5,4	0,1	0,5	4,8	5,4	Grundpfandrechte
	(5,6)	(0,1)	(0,5)	(5,0)	(5,6)	Grundpfandrechte
Erhaltene Anzahlungen	546,6	546,6
	(514,9)	(514,9)
aus Vermietung	26,6	26,6
	(28,4)	(28,4)
aus Lieferung und Leistungen	55,8	55,8
	(186,5)	(186,5)
Sonstige	85,1	85,1
	(77,1)	(77,1)
Gesamtbetrag	5.759,9	2.723,1	486,5	2.550,3	2.997,6	Grundpfandrechte
	(4.378,6)	(1693,2)	(353,9)	(2.331,5)	(2.772,7)	Grundpfandrechte

in Klammern die Vorjahreszahlen

4. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung	Sollmieten
	(abzügl. 61.929,31 € Erlösschmälerungen)	1.048.995,56 €
	Gebühren und Umlagen
	(abzügl. 36.424,91 € Erlösschmälerungen)	499.124,89 €
		1.548.120,45 €

Erhöhung des Bestandes an unfertigen
Leistungen		Bruttoausweis an noch nicht abgerechneten Heiz- und
		Betriebskosten für sämtliche Objekte.

Sonstige betriebliche Erträge	- Erträge aus sonstigen Verkäufen	9.978,07 €
	- Erträge aus früheren Jahren	247,19 €
	- Versicherungsentschädigungen	11.299,23 €
	- Kostenerstattungen	102,56 €
	- Mobilfunkantenne	3.323,40 €
	- Provisionen	77,27 €
	- Erträge aus Eintrittsgeldern	720,00 €
	- Erträge a. Geb. f. Sammelanträge	882,74 €
	- Erträge a. vereinn. Guthaben	0,00 €
	- Erträge a. Geb. f. Prämienanträge	65,00 €
	- Erträge aus Ausb. V. Guthaben	3.101,27 €
	- Erträge aus Mahngebühren	39,00 €
		29.835,73 €

Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	- Betriebskosten	495.170,25 €
	- Instandhaltungskosten	581.569,26 €
	- Erbbauzinsen	4.874,60 €
	- Versicherungsfälle	8.701,23 €
	- Vertriebskosten Vermietung	2.506,98 €
	- Pachtaufwendungen	2.450,00 €
		1.095.272,32 €

Personalaufwand	- Löhne und Gehälter	234.783,17 €
	- Soziale Abgaben	39.334,08 €
		274.117,25 €

Sonstige betriebliche Aufwendungen	- sächliche Verwaltungskosten des Betriebes	34.977,26 €
	- sächliche Verwaltungskosten des Unternehmens	38.107,45 €
	- Abschreibungen auf Mietforderungen	8.459,95 €
		81.544,66 €

Erträge aus Ausleihungen
des Finanzanlagevermögens				156,00 €

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	- Festgeldzinsen	0,00 €
	- sonstige Zinsen	1.006,62 €
		1.006,62 €

Aufwendungen	- für Dauerfinanzierungsmittel	50.697,46 €
	- sonstige Zinsen	476,84 €
		51.174,30 €

Steuern vom Einkommen und Ertrag	- Körperschaftsteuererstattung	-1.125,93 €
	- Körperschaftsteuer Vorjahre	0,00 €
	- Kapitalertragsteuer	1.055,00 €
	- Gewerbesteuer für frühere Jahre	630,00 €
		559,07 €

Sonstige Steuern	- Grundsteuern	30.472,02 €
	- KFZ-Steuern	154,10 €
		30.626,12 €

5. Sonstige Angaben

Vorstand

Peter Wagner

Reinhard Sommer

Aufsichtsrat		Eberhard Schüle, 59929 Brilon, Gartenstr. 24 - Vorsitzender - († 19.10.2006)
		Hans-Richard Kick, 59955 Winterberg, Im Ruhrgrund 1
		Josef Bertz, 59929 Brilon, Carl-Zöllner-Str. 19
		Stefan Kotthoff, 59939 Olsberg, Schulstr. 32a

Mitgliederbewegung (Veränderungen 2006)		Zahl der Mitglieder	Anzahl der Geschäftsanteile
	Anfangsbestand	898	1.550
	Zugang	85	128
	Abgang	79	116
	Endbestand	904	1.562

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 4.946,77 € vermehrt und betrugen am Ende des Geschäftsjahres 749.007,35 €.

Anzahl der beschäftigten Arbeitnehmer

Im Jahr 2006 beschäftigte die Genossenschaft durchschnittlich 5 Mitarbeiter, und zwar

3 Angestellte (Kundenbetreuerinnen) und

2 gewerbliche Arbeitnehmer

Prüfungsverband

Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen e.V., Goltsteinstraße 29, 40211 Düsseldorf

6. Vorschlag zur Verwendung des Bilanzgewinns

		Der Mitgliederversammlung wird vorgeschlagen, den Bilanz-gewinn wie folgt zu verwenden:
		Ausschüttung einer Dividende von 2,5 %	18.601,57 €
		Gewinnvortrag	5.883,78 €
			24.485,35 €

Brilon, 17. Oktober 2007		Wohnungsbaugenossenschaft Hochsauerland eG
		Der Vorstand
		Peter Wagner Reinhard Sommer