Dr. Lübke GmbH

Frankfurt am Main

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2009 bis zum 31.12.2009

Lagebericht

1. Darstellung des Geschäftsverlaufs

1.1. Gesamtwirtschaftliches Umfeld und Branchenentwicklung

Die Auswirkungen der Finanzkrise verschärften in 2009 die Lage am Immobilienmarkt dramatisch. Die schwierige Situation der Wirtschaft führte zu einem gravierenden Nachfragerückgang bei gewerblichen Immobilienflächen. Gleichzeitig brach der Transaktionsmarkt für Immobilieninvestments um ca. 75% ein.

Die hohe Risikoaffinität von Investoren und Banken wirkte sich dramatisch auf Nachfrage und Preisniveau aus. Vor dem Hintergrund der mangelnden Bereitschaft von Eigentümern, ihre Immobilien zu den gebotenen Niedrigpreisen zu verkaufen, kam der Investmentmarkt fast zum erliegen.

1.2. Geschäftsverlauf

Die dramatische Entwicklung am Immobilienmarkt bestimmte den Geschäftsverlauf der Gesellschaft maßgeblich. Der Umsatz der Sparte Investment brach um 49 % ein. Die Rückgänge der Sparten Gewerbe (32 %) und Consulting (81 %) verschärften diesen Trend. Lediglich die Sparte Asset Management konnte sich mit einer Umsatzsteigerung um 13 % gut behaupten. Die Gesellschaft reagierte mit einem umfassenden Kostensenkungsprogramm. Dazu gehörte neben einer weitmöglichen Reduzierung der Sachaufwendungen der Abbau des Personalbestandes um 23% bis zum Jahresende. Der Gesamtaufwand konnte um insgesamt 28 % gesenkt werden.

2. Darstellung der Lage

2.1. Geschäftstätigkeit

Die Gesellschaft hat sich auf deutlich reduzierter Kostenbasis und sehr hoher Flexibilität auf die Krise eingestellt. Die Mitarbeiter haben im Rahmen eines freiwilligen Lohnverzichts ein starkes Bekenntnis für ihre Firma geleistet.

Im Mittelpunkt der Geschäftstätigkeit steht eine starke Konzentration auf nachgefragte Investments in wohnwirtschaftliche Bestände mit geringen Risiken. Aktuell wird eine Reihe viel versprechender Aufträge bearbeitet, deren Umsetzung sich allerdings erfahrungsgemäß immer über mehrere Monate hinzieht.

Eine Verbesserung der Auftragslage in der Sparte Consulting zeichnet sich ab. Der Auftragsbestand der Sparte Asset Management wird deutlich steigen.

2.2. Vermögenslage

Die Eigenkapitalbasis der Gesellschaft hat sich aufgrund des in 2009 ergebenen Verlustes um 2,36 Mio. € auf 3,89 Mio. € reduziert. Wir sehen sie dennoch als solide Grundlage für die weitere Geschäftstätigkeit der Gesellschaft. Sie ist zum Stichtag zu 100% durch liquides Barvermögen und Wertpapieranlagen gedeckt.

2.3. Finanzlage

Das langfristige Fremdkapital der Gesellschaft wird ausschließlich durch Pensionsrückstellungen geprägt. Das kurzfristige Fremdkapital umfasst im Wesentlichen sonstige Rückstellungen sowie Verbindlichkeiten aus Lieferung- und Leistung und Steuern. Die Gesellschaft operiert weiterhin bis auf die Nutzung von Mietbürgschaften ohne Inanspruchnahme von Bankkrediten und kann ihre Verbindlichkeiten aufgrund der guten Liquiditätsausstattung jederzeit erfüllen.

2.4. Ertragslage

Das Geschäftsjahr wird aufgrund des stark rückläufigen Umsatzes mit einem Verlust von 2,36 Mio. € nach Steuern abgeschlossen. Die Ertragsverschlechterung ist insbesondere auf eine marktbedingt rückläufige Umsatzentwicklung zurückzuführen. Eingeleitete Kostensenkungsmaßnahmen konnten aufgrund ihrer verzögerten Wirkung die Ertragslage in 2009 nur teilweise beeinflussen. Wertberichtigungen auf Forderungen wurden in ausreichender Höhe gebildet.

Die Gesellschaft verfügt insgesamt unverändert über eine solide Vermögens- und Finanzlage. Sie hat entsprechende Maßnahmen eingeleitet, die Ertragslage mittelfristig deutlich zu verbessern. Die Geschäftsführung ist jederzeit über Vermögens-, Finanz- und Ertragslage informiert und kann zeitnah auf Veränderungen reagieren.

3. Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres

Keine.

4. Voraussichtliche Entwicklung der Gesellschaft, Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung

Unser Ausblick für 2010 ist verhalten optimistisch. Insbesondere am Immobilieninvestmentmarkt zeigt sich eine leichte Aufhellung. Die Gesellschaft bearbeitet derzeit eine relativ große Zahl Erfolg versprechender Transaktionen. Für die Sparte Asset Management ist eine Erweiterung des Auftragsbestandes um ca. 65% vertraglich gesichert.

Bis Ende Mai 2010 konnte der Umsatz gegenüber dem Vorjahreszeitraum um ca. 85% gesteigert werden. Gleichzeitig operiert die Gesellschaft auf deutlich niedrigerer Kostenbasis.

Trotz der immer noch angespannten Lage ist zu erwarten, dass sich die Situation am Immobilienmarkt schrittweise verbessert. Insofern besteht für 2010 eine realistische Chance, wieder ein leicht positives Ergebnis zu erreichen.

Unklar bleibt aus heutiger Sicht, wann der Immobilienmarkt wieder zu einer normalen Funktion findet. Der spürbar angestiegenen Nachfrage steht immer noch ein verhaltenes Angebot, insbesondere an Immobilien mit geringem Risikopotenzial gegenüber. Viele Eigentümer zögern einen Verkauf bewusst heraus, um ihre Liquiditätspositionen angesichts des schwachen Zinsniveaus und bestehender Inflationsängste nicht weiter zu verstärken.

Wir gehen davon aus, dass sich die Gesellschaft nach den hohen Belastungen in 2009 wieder schrittweise stabilisiert und sowohl strategisch, personell als auch finanziell in der Lage ist, die Krise zu überwinden.

Für 2011 erwarten wir aus heutiger Sicht, verbunden mit einer deutlichen Verbesserung des konjunkturellen Umfeldes wieder eine Normalisierung der Angebots- und Nachfragestrukturen am Immobilienmarkt und gehen von einem positiven Ergebnis der Gesellschaft aus.

Frankfurt am Main im Juni 2010

Dr. Lübke GmbH

Morten Hahn, Dresden

Ulrich Jacke, Bad Homburg

B i l a n z

A K T I V A

		31.12.2009	31.12.2008
		EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Lizenzen		0,00	43,00
2. Software		2.604,03	2.510,03
		2.604,03	2.553,03
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche
Rechte und Bauten
einschl. Bauten auf fremden Grundstücken		145.666,00	173.722,00
2. Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung		206.251,55	240.113,55
		351.917,55	413.835,55
		354.521,58	416.388,58
B. Umlaufvermögen
	Restlaufzeit
	mehr als 1 Jahr
	EUR
I. Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen		1.436.845,47	2.897.376,22
2. Sonstige Vermögensgegenstände		327.812,97	616.464,12
- davon aus Steuern
EUR 324.750,78 (Vorjahr: EUR 616.284,65)		1.764.658,44	3.513.840,34
II. Wertpapiere
1. sonstige Wertpapiere		738.319,30	666.190,91
IV. Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks		4.265.823,24	5.657.642,69
		6.768.800,98	9.837.673,94
C. Rechnungsabgrenzungsposten		2.100,00	23.061,69
		7.125.422,56	10.277.124,21

P A S S I V A

		31.12.2009	31.12.2008
		EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital		2.556.500,00	2.556.500,00
II. Kapitalrücklage		2.956.459,41	2.956.459,41
III. Gewinnvortrag
(im Vorjahr Verlustvortrag)		743.641,57	160.892,65
IV. Jahresfehlbetrag
(im Vorjahr Jahresüberschuss)		-2.365.797,58	582.748,92
		3.890.803,40	6.256.600,98
B. Rückstellungen
1. Pensionsrückstellungen		2.534.056,00	2.609.324,00
2. Steuerrückstellungen		0,00	22.801,87
3. Sonstige Rückstellungen		459.762,84	814.707,26
		2.993.818,84	3.446.833,13
	Restlaufzeit
	bis 1 Jahr
C. Verbindlichkeiten	EUR
1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen	168.182,61	168.182,61	257.255,03
2. Sonstige Verbindlichkeiten	72.617,71	72.617,71	316.435,07
- davon aus Steuern
EUR 63.304,65 (Vorjahr: EUR 303.699,05)
		240.800,32	573.690,10
		7.125.422,56	10.277.124,21

Gewinn- und Verlustrechnung

	01.01.2009 - 31.12.2009		01.01.2008 - 31.12.2008
	EUR	EUR	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse		4.201.686,31		10.111.865,06
2. Sonstige betriebliche Erträge		715.502,78		504.692,99
		4.917.189,09		10.616.558,05
3. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter		3.770.305,53	5.644.621,73
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für		742.542,79	906.669,79
Altersversorgung und für Unterstützung
- davon für Altersversorgung
EUR 170.675,86 (Vorjahr EUR 253.365,66)
		4.512.848,32		6.551.291,52
4. Abschreibungen auf
immaterielle Vermögensgegenstände		64.300,61		79.592,24
des Anlagevermögens und Sachanlagen
5. Sonstige betriebliche Aufwendungen		2.850.773,58		3.603.028,75
6. Betriebliches Ergebnis		-2.510.733,42		382.645,54
7. Erträge aus Wertpapieren des
Finanzanlagevermögens		69.209,70		0,00
8. Zinsen und ähnliche Erträge		49.530,14		271.128,87
9. Abschreibungen auf Finanzanlagen
und auf Wertpapiere		0,00		57.349,84
des Finanzumlaufvermögens
10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		0,00		299,74
11. Finanzergebnis		118.739,84		213.479,29
12. Ergebnis der gewöhnlichen
Geschäftstätigkeit		-2.391.993,58		596.124,83
13. Steuern vom Einkommen
und vom Ertrag		37.094,04		0,00
14. Sonstige Steuern		10.898,04		13.375,91
15. Jahresfehlbetrag
(im Vorjahr Jahresüberschuss)		-2.365.797,58		582.748,92

Anhang

I. Vorbemerkung

Der Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften der §§ 264 ff. HGB aufgestellt. Die Gesellschaft ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft i.S.d. § 267 Abs. 2 HGB. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Das Geschäftsjahr der Gesellschaft umfasst den Zeitraum vom 1. Januar 2009 bis 31. Dezember 2009.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Die Bewertung der Vermögens- und Schuldposten erfolgte nach den Vorschriften des HGB unter Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung.

Die immateriellen Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten aktiviert und entsprechend ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer linear abgeschrieben.

Die Sachanlagen werden zu den Anschaffungskosten aktiviert. Die Anschaffungskosten umfassen auch die einzeln zuordenbaren Anschaffungsnebenkosten und nachträgliche Anschaffungskosten. Anschaffungspreisminderungen sind abgesetzt. Bei den Gegenständen des Sachanlagevermögens, deren Nutzung zeitlich begrenzt ist, werden die Anschaffungskosten um die planmäßig lineare Abschreibung vermindert. Geringwertige Wirtschaftsgüter werden im Zugangsjahr voll abgeschrieben. Wirtschaftsgüter mit Anschaffungs- oder Herstellungskosten über € 150 aber unter € 1.000 werden in einen Sammelposten nach § 6 Abs. 2a EStG eingestellt und über fünf Jahre abgeschrieben. Die Abschreibungen auf Zugänge und Abgänge beweglicher Anlagegüter erfolgten zeitanteilig.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände wurden jeweils zum Nennbetrag angesetzt. Erkennbaren Einzelrisiken wird durch angemessene Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen.

Die Pensionsrückstellungen werden auf der Grundlage versicherungsmathematischer Berechnungen unter Zugrundelegung eines Zinsfußes von 6% zum Teilwert passiviert.

Alle sonstigen Rückstellungen werden nach den Grundsätzen vernünftiger kaufmännischer Beurteilung gebildet.

Die Verbindlichkeiten werden mit den Rückzahlungsbeträgen angesetzt.

Die Wertpapiere des Umlaufvermögens sind zum niedrigeren Marktwert angesetzt.

III. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist auf Seite 3 dargestellt. Als Bruttoanschaffungskosten sind die historischen Werte angesetzt.

Die Forderungen sind innerhalb eines Jahres fällig.

Unter den sonstigen Rückstellungen (TEUR 460) werden im Wesentlichen Rückstellungen für Provisionsverpflichtungen Mitarbeiter (TEUR 199), Urlaub (TEUR 85), Tantiemen (TEUR 44) und Rückgriffsforderungen (TEUR 38) ausgewiesen.

Die Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr. Sicherheiten wurden in Höhe von 207,1 TEUR zur Unterlegung von Mietavalen gegeben.

Die Umsatzerlöse setzen sich vornehmlich aus den Erlösen Investoren (TEUR 2.153), Erlösen Gewerbe (TEUR 1.196), den Erlösen Consulting (TEUR 454) und den Erlösen Asset Management (TEUR 334) zusammen.

Die Zinserträge betreffen im Wesentlichen Zinsen aus Festgeldern.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betreffen im Wesentlichen die Raumkosten, Forderungsverluste, Werbe- und Reisekosten sowie die Fahrzeugkosten.

IV. Ergänzende Angaben

Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen bestehen im Rahmen abgeschlossener Miet- und Leasingverträge.

Die künftigen Miet- und Leasingzahlungen verteilen sich auf folgende Jahre:

	TEUR
2010	477
2011	161
2012	121
2013	95
Gesamt	854

Im Jahresdurchschnitt waren 67 (Vorjahr 87) Mitarbeiter (ohne Organmitglieder und Aushilfen), davon 1 Teilzeitkraft, beschäftigt. Hiervon waren 8 Mitarbeiter in leitender Funktion.

Hinsichtlich der Veröffentlichung der Organbezüge macht die Gesellschaft von der Möglichkeit des § 286 Abs. 4 HGB Gebrauch.

Geschäftsführer waren im Geschäftsjahr:

Herr Dipl. Ing. Morten Hahn und

Herr Bankbetriebswirt Ulrich Jacke.

Frankfurt am Main, den 30. Juni 2010

Dr. Lübke GmbH

Geschäftsführung

Morten Hahn, Dresden

Ulrich Jacke, Bad Homburg

Entwicklung des Anlagevermögens

	A n s c h a f f u n g s k o s t e n
	Stand	Zugänge	Abgänge	Stand
	31.12.2008			31.12.2009
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Lizenzen	22,5	0,0	0,0	22,5
2. Software	1.017,3	1,1	0,0	1.018,4
	1.039,8	1,1	0,0	1.040,9
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und
Bauten einschl. Bauten auf fremden Grund-
stücken
- Mietereinbauten	211,5	0,0	6,4	205,1
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäfts-
ausstattung
- Geschäftsausstattung	396,9	0,0	66,6	330,3
- Telefonanlagen	133,1	0,0	1,1	132,0
inkl. Handys und Autotelefone
- Computer-Hardware	261,6	3,1	16,7	248,0
- Geringwertige Wirtschaftsgüter	212,4	0,0	4,8	207,6
- Geringwertige Wirtschaftsgüter	7,9	0,3	0,0	8,2
Sammelposten	1.011,9	3,4	89,2	926,1
	1.223,4	3,4	95,6	1.131,2
	2.263,2	4,5	95,6	2.172,1

	K u m u l i e r t e A b s c h r e i b u n g
	Stand	Zugänge	Abgänge	Stand
	31.12.2008			31.12.2009
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Lizenzen	22,5	0,0	0,0	22,5
2. Software	1.014,8	1,0	0,0	1.015,8
	1.037,3	1,0	0,0	1.038,3
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und
Bauten einschl. Bauten auf fremden Grund-
stücken
- Mietereinbauten	37,8	26,4	4,7	59,5
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäfts-
ausstattung
- Geschäftsausstattung	275,2	12,8	66,2	221,8
- Telefonanlagen	46,5	13,7	1,1	59,1
inkl. Handys und Autotelefone
- Computer-Hardware	235,9	8,9	16,7	228,1
- Geringwertige Wirtschaftsgüter	212,4	0,0	4,8	207,6
- Geringwertige Wirtschaftsgüter	1,6	1,6	0,0	3,2
Sammelposten	771,6	37,0	88,8	719,8
	809,4	63,4	93,5	779,3
	1.846,7	64,4	93,5	1.817,6

	B u c h w e r t e
	Stand	Stand
	31.12.2009	31.12.2008
	TEUR	TEUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Lizenzen	0,0	0,0
2. Software	2,6	2,6
	2,6	2,6
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und
Bauten einschl. Bauten auf fremden Grund-
stücken
- Mietereinbauten	145,6	173,7
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäfts-
ausstattung
- Geschäftsausstattung	108,5	121,6
- Telefonanlagen	72,9	86,6
inkl. Handys und Autotelefone
- Computer-Hardware	19,9	25,7
- Geringwertige Wirtschaftsgüter	0,0	0,0
- Geringwertige Wirtschaftsgüter	5,0	6,2
Sammelposten	206,3	240,1
	351,9	413,8
	354,5	416,4

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Dr. Lübke GmbH, Frankfurt am Main, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der Geschäftsführer der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführer sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Frankfurt am Main, den 15. Juli 2010

PricewaterhouseCoopers
Aktiengesellschaft
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Eva Handrick, Wirtschaftsprüfer

ppa. Heiko Sundermann, Wirtschaftsprüfer

Dr. Lübke & Kelber GmbH