CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH

Frankfurt am Main

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

Bilanz zum 31. Dezember 2019

Aktiva

	31.12.2019		31.12.18
	EUR	EUR	TEUR
1.. Forderungen an Kreditinstitute
a) täglich fällig		21.388.852,72	19.974
darunter:
Forderungen an verbundene Unternehmen EUR 12.325.973,23 (i.Vj. TEUR 11 169)
Forderungen an die Gesellschafterin EUR 12.325.973,23 (i. Vj. TEUR 11.169)
2. Aktien und andere nicht festverzinsliche Wertpapiere		3.351.373,04	3.351
3. Anteile an verbundenen Unternehmen		155.000,00	155
4. Immaterielle Anlagewerte
a) entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten		0,00	0
5. Sachanlagen		0,00	0
6. Sonstige Vermögensgegenstände		11.308.322,06	9.545
darunter:
Forderungen an verbundene Unternehmen EUR 2.155.536,78 (i.Vj. TEUR 951)
Forderungen an die Gesellschafterin EUR 1.758.469,75 (i.Vj. TEUR 840)
7. Rechnungsabgrenzungsposten		0,00	11
Summe der Aktiva		36.203.547,82	33.036

Passiva

	31.12.2019		31.12.18
		EUR	TEUR
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten		0,00	0
1 Sonstige Verbindlichkeiten		11.510.958,12	4.849
darunter:
gegenüber verbundenen Unternehmen EUR 11.502.751,20 (i. Vj. TEUR 4.820)
gegenüber der Gesellschafterin EUR 11.492.232,79 (i. Vj. TEUR 4.754)
Restlaufzeit < 1 Jahr EUR 11.510.958,12 (i. Vj. TEUR 4.849)
2. Rückstellungen
a) Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	8.658.918,97		7.991
b) andere Rückstellungen	7.898.168,16	16.557.087,13	12.060
3. Eigenkapital
a) gezeichnetes Kapital	6.135.502,57		6.136
b) Kapitalrücklage	2.000.000,00	8.135.502,57	2.000
Summe der Passiva		36.203.547,82	33.036

Für Anteilinhaber verwaltete Sondervermögen:

CS EUROPA CORE TOP GROWTH	53.706.751,27	52.141.663
Credit Suisse ImmoTrend Europa	32.914.655,04	50.000
	86.621.406,31	52.191.663

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar 2019 bis 31. Dezember 2019

der CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH, Frankfurt am Main

				Vorjahr
	EUR	EUR	EUR	TEUR
1. Zinserträge aus
a) Kredit- und Geldmarktgeschäften		-46.398,97		-55
darunter:
aus negativen Zinsen 48.652,74 EUR (i. Vj. TEUR 59)
2. Zinsaufwendungen		0,00	-46.398,97	0
3. Laufende Erträge aus Aktien und anderen nicht festverzinslichen Wertpapieren			0,00	0
4. Provisionserträge		18.297.949,84		22.021
5. Provisionsaufwendungen		358.351,11	17.939.598,73	352
6. Sonstige betriebliche Erträge			4.403.506,23	2.884
7. Allgemeine Verwaltungsaufwendungen
a) Personalaufwand
aa) Löhne und Gehälter	4.355.787,04			9.881
ab) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	1.169.979,85	5.525.766,89		1.352
darunter: für Altersversorgung EUR 721.265,64 (i.Vj. TEUR 962)
b) andere Verwaltungsaufwendungen		7.915.002,47	13.440.769,36	11.170
8. Erträge aus Beteiligungen			0,00	0
8. Abschreibungen und Wertberichtigungen auf
immaterielle Anlagewerte und Sachanlagen			0,00	0
9. Sonstige betriebliche Aufwendungen			259.722,63	315
10. Ergebnis der normalen Geschäftstätigkeit		-	8.596.214,00	1.780
11. Steuern vom Einkommen und Ertrag			823,32	0
12, Sonstige Steuern, soweit nicht unter Posten 9 ausgewiesen			0,00	1
13. Auf Grund eines Gewinnabführungsvertrags abgeführte Gewinne			8.595.390,68	1.780
14. Jahresüberschuss			0,00	0
15. Bilanzgewinn			0,00	0

Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis 31. Dezember 2019

I. Rechtliche Verhältnisse

Die Gesellschaft wurde am 29. April 1991 in Frankfurt am Main gegründet und am 25. Juni 1991 unter HRB 33726 ins Handelsregister des Amtsgerichtes Frankfurt am Main eingetragen.

Die Gesellschaft ist eine externe AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft gem. §§ 17 ff. Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) für Immobilien bzw. für durch das KAGB geregelte Immobilienanlageprodukte. Gegenstand des Unternehmens ist die Auflegung und Verwaltung von durch das KAGB geregelten Immobilienanlageprodukten sowie die Anlageberatung.

Die Gesellschaft ist mit einem Stammkapital von EUR 6.135.502,57 (i.Vj. TEUR 6.136) ausge- stattet, das in voller Höhe eingezahlt ist. Außerdem weist die Gesellschaft eine Kapitalrücklage in Höhe von EUR 2.000.000,00 (i.Vj. TEUR 2.000) aus, die ebenfalls in voller Höhe eingezahlt ist.

Die Gesellschafter der CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH sind mit 94,9% die CREDIT SUISSE (Deutschland) Aktiengesellschaft, Frankfurt am Main, und mit 5,1% die CREDIT SUISSE AG mit Sitz in Zürich/Schweiz. Mit der CREDIT SUISSE (Deutschland) Aktiengesellschaft besteht ein Gewinnabführungs- und Verlustübernahmevertrag.

Die CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH weist für das Geschäftsjahr 1. Januar 2019 bis 31. Dezember 2019, vor Ergebnisabführung an die CREDIT SUISSE (Deutschland) Aktiengesellschaft, ein Ergebnis in Höhe von EUR 8.595.390,68 (i.Vj. 1.780 TEUR) aus.

Die Gesellschaft wird in den Teilkonzernabschluss der CREDIT SUISSE (Deutschland) Aktiengesellschaft, Frankfurt am Main, und in den Konzernabschluss der CREDIT SUISSE Group, Zürich, einbezogen. Der Konzernabschluss kann bei der CREDIT SUISSE Group, Zürich, eingesehen werden. Die CREDIT SUISSE (Deutschland) Aktiengesellschaft erstellt einen befreienden Teilkonzernabschluss nach HGB, der im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht wird.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis 31. Dezember 2019 wurde unter Beachtung der handelsrechtlichen Vorschriften in der Fassung des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes und der Verordnung über die Rechnungslegung der Kredit- und Finanzdienstleistungsinstitute aufgestellt.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände wurden mit ihrem Nennwert angesetzt. Sämtliche Forderungen haben eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

Die Bewertung der Wertpapiere des Anlagevermögens erfolgt nach dem gemilderten Niederstwertprinzip.

Die Anteile an verbundenen Unternehmen sind zu Anschaffungskosten bewertet. Abschreibungen waren im Geschäftsjahr nicht erforderlich.

Die Sachanlagen wurden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bewertet und wurden planmäßig linear abgeschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten bis EUR 800,00 netto, wurden im Jahr der Anschaffung voll abgeschrieben.

Die Verbindlichkeiten wurden mit ihren jeweiligen Erfüllungsbeträgen passiviert.

Die Pensionsrückstellungen wurden nach den Vorschriften des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages gebildet. Die Pensionsrückstellungen wurden im Berichtsjahr nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren bemessen. Die Berechnungen basieren auf den biometrischen Grundwerten nach Prof. Dr. Klaus Heubeck (RT 2018 G). Für die Berechnungen wurde ein Rechnungszinssatz von 2,71 zugrunde gelegt. Die durchschnittlichen Einkommensentwicklungen wurden mit 3,50% p.a. angenommen, die Rentenentwicklungen mit 1,70% p.a. Der Unterschiedsbetrag, der sich aus den Erfüllungsbeträgen mit 10 - jährigem bzw. 7 - jährigem Durchschnittszins ergibt, beträgt EUR 1.051.999 (i.Vj. TEUR 1.169) und unterliegt der Aus- schüttungssperre.

Die anderen Rückstellungen berücksichtigen alle bis zur Bilanzerstellung bekannt gewordenen ungewissen Verpflichtungen, die das abgelaufene Geschäftsjahr betreffen. Sie wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt.

Vermögenswerte und Schulden in Fremdwährung der Gesellschaft wurden mit dem EZB Kurs am Abschlussstichtag umgerechnet. Aufwendungen und Erträge werden bei ihrer erstmaligen Erfassung mit dem zu diesem Zeitpunkt gültigen Devisenkassakurs umgerechnet. Bewertungseinheiten wurden nicht gebildet.

III. Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

1. Forderungen an Kreditinstitute

Täglich fällige Forderungen

Hierbei handelt es sich um Sichtguthaben bei der CREDIT SUISSE (Deutschland) Aktiengesellschaft, Frankfurt am Main, in Höhe von EUR 11.690.048,03 (i.Vj. TEUR 10.564), Sichtguthaben bei der Commerzbank AG, Frankfurt am Main, in Höhe von EUR 16.214,15 (i.Vj. TEUR 18), Sichtguthaben bei der Deutschen Bank AG, Frankfurt am Main, in Höhe von EUR 9.046.665,34 (i.Vj. TEUR 8.787) sowie Sichtguthaben bei der CREDIT SUISSE Aktiengesellschaft, Zürich (Schweiz), in Höhe von EUR 635.925,20 (i.Vj. TEUR 605).

2. Aktien und andere nicht festverzinsliche Wertpapiere

Hierbei handelt es sich ausschließlich um Anteilscheine des nicht börsennotierten CS-P-Fonds. Die Wertpapiere sind dem Anlagevermögen zugeordnet und werden in Höhe der Anschaffungskosten ausgewiesen. Der Marktwert beträgt zum 31. Dezember 2019 EUR 4.760.725,12 (i.Vj. TEUR 4.376). Der Marktwert übersteigt den Buchwert um EUR 1.409.352,08 (i.Vj. TEUR 1.025).

3. Anteile an verbundenen Unternehmen

Die Gesellschaft hält folgende Anteile:

• 100% der Anteile der im Dezember 2000 gegründeten CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Verwaltungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main. Das gezeichnete Kapitalder Gesellschaft beträgt EUR 25.000,00. Die Kapitalrücklage beträgt EUR 55.000,00. Die Gesellschaft weist zum 31. Dezember 2019 einen Jahresfehlbetrag in Höhe von EUR 2.923,89 aus.

• 100% der Anteile der im November 2010 gegründeten CREDIT SUISSE Realwerte 1 Verwaltung GmbH, Frankfurt am Main. Das gezeichnete Kapital der CREDIT SUISSE Realwerte 1 Verwaltung GmbH beträgt EUR 25.000,00. Die Gesellschaft weist zum 31. Dezember 2019 einen Jahresüberschuss in Höhe von EUR 8.263,00 aus.

• 100% der Anteile der im November 2010 gegründeten CREDIT SUISSE Realwerte Management GmbH, Frankfurt am Main. Das gezeichnete Kapital der CREDIT SUISSE Realwerte Management GmbH beträgt EUR 25.000,00. Die Gesellschaft weist zum 31. Dezember 2019 einen Jahresüberschuss in Höhe von EUR 1.438,75 aus.

• 100% der Anteile der im November 2011 gegründeten CREDIT SUISSE Realwerte 2 Verwaltung GmbH, Frankfurt am Main. Das gezeichnete Kapital der CREDIT SUISSE Realwerte 2 Verwaltung GmbH beträgt EUR 25.000,00. Die Gesellschaft weist zum 31. Dezember 2019 einen Jahresfehlbetrag in Höhe von EUR 6.063,90 aus.

4. Sachanlagen und immaterielle Anlagewerte

Die Entwicklung des Sachanlagevermögens und der immateriellen Anlagewerte ist dem nachstehend aufgeführten Anlagengitter zu entnehmen.

Entwicklung des Anlagevermögens

CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH

		Anschaffungskosten
		Stand 01.01.10	Zugänge/ Anpassung	Abgänge	Stand 31.12.19
		EUR	EUR	EUR	EUR
Immaterielle Vermögenswerte	Software und Lizenzen	452.265,54	34.275,50	0,00	486.541,04
Sachanlagen	Betriebs- und Geschäftsausstattung	8.001,00	0,00	5.493,22	2.507,78
Finanzanlagen	Anteile an verbundenen Unternehmen	155.000,00	0,00	0,00	155.000,00
	Aktien und andere nicht festverzinsliche Wertpapiere	3.351.373,04	0,00	0,00	3.351.373,04
	Summe des Anlagevermögens	3.966.639,58	34.275,50	5.493,22	3.995.421,86

		Abschreibungen kumuliert
		Stand 01.01.19	Zugänge/ Anpassung	Abgänge	Stand 31.12.19
		EUR	EUR	EUR	EUR
Immaterielle Vermögenswerte	Software und Lizenzen	452.265,54	34.275,50	0,00	486.541,04
Sachanlagen	Betriebs- und Geschäftsausstattung	8.001,00	0,00	5.493,22	2.507,78
Finanzanlagen	Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00
	Aktien und andere nicht festverzinsliche Wertpapiere	0,00	0,00	0,00	0,00
	Summe des Anlagevermögens	460.266,54	34.275,50	5.493,22	489.048,82


		Buchwert 31.12.19	Abschreibungen 2019	Buchwert 31.12.18
		EUR	EUR	EUR
Immaterielle Vermögenswerte	Software und Lizenzen	0,00	0,00	0,00
Sachanlagen	Betriebs- und Geschäftsausstattung	0,00	0,00	0,00
Finanzanlagen	Anteile an verbundenen Unternehmen	155.000,00	0,00	155.000,00
	Aktien und andere nicht festverzinsliche Wertpapiere	3.351.373,04	0,00	3.351.373,04
	Summe des Anlagevermögens	3.506.373,04	0,00	3.506.373,04

5. Sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände gliedern sich wie folgt auf:

	31.12.2019	31.12.2018
	EUR	TEUR
Forderungen aus Verkaufs-, Aquisitions- und Projektgebühren	5.996.114,98	5.665
Forderungen aus Verwaltungsvergütung	3.119.089,50	2.974
Forderungen aus Dienstleistungsvertrag	1.963.981,53	840
Forderungen aus Entschädigungen	142.800,00	0
Beteiligungen	50.050,00	50
Übrige Forderungen	36.286,05	16
	11.308.322,06	9.545

6. Sonstige Verbindlichkeiten

Die sonstigen Verbindlichkeiten gliedern sich wie folgt auf:

	31.12.2019	31.12.2018
	EUR	TEUR
Verbindlichkeiten aus Gewinn- und Verlustübernahmevertrag	8.595.390,68	1.780
Verbindlichkeiten aus Dienstleistungsverträgen	2.736.711,97	2.223
Verbindlichkeiten aus konzerninternen Verrechnungen	38.072,77	85
Verbindlichkeiten aus Umsatzsteuer	109.951,10	662
Verbindlichkeiten aus Vertriebsprovisionen	22.624,68	70
Übrige Verbindlichkeiten	8.206,92	30
	11.510.958,12	4.850

7. Pensionsrückstellungen

Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen in Höhe von EUR 8.658.918,97 (i.Vj. TEUR 7.991) wurden nach den Vorschriften des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes gebildet.

8. Andere Rückstellungen

Die anderen Rückstellungen in Höhe von EUR 7.898.168,16 (i.Vj. TEUR 12.060) setzen sich wie folgt zusammen:

	31.12.2019	31.12.2018
	EUR	TEUR
Rückstellungen für Abfindungszahlungen	2.169.384,92	5.374
Abschlussvergütung an die Belegschaft	2.111.912,02	2.146
Vorruhestandsmaßnahmen	734.192,42	393
Jubiläumszahlungen	85.757,00	122
Urlaubsrückstellungen	60.240,00	63
Sonstige Personalkosten	39.111,04	154
	5.200.597,40	8.252
Projekt Villa	2.453.270,76	3.200
Ausstehende Rechnungen	151.600,00	480
Übrige Posten	92.700,00	129
	2.697.570,76	3.809
	7.898.168,16	12.061

9. Gewinn- und Verlustrechnung

Das Ergebnis der normalen Geschäftstätigkeit beträgt EUR 8.596.214,00 (i.Vj. TEUR 1.781). Die Provisionserträge lagen mit EUR 18.297.949,84 um TEUR 3.723 unter dem Vorjahr. Die Provisionsaufwendungen lagen mit EUR 358.351,11 um TEUR 7 über dem Vorjahr.

Provisionserträge	2019	Vorjahr
	EUR	TEUR
Verwaltungsvergütung	8.955.392,49	9.327
Transaktionsgebühren	9.327.557,35	12.679
Sonstige	15.000,00	15
	18.297.949,84	22.021

Die Provisionsaufwendungen bestehen ausschließlich aus Vertriebsprovisionen in Höhe von EUR 358.351,11 (i.Vj. TEUR 352).

Bei den sonstigen betrieblichen Erträgen handelt es sich im Wesentlichen um Erträge aus Dienstleistungsverträgen EUR 2.319.912,81 (i.Vj. TEUR 1.820), Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen EUR 1.881.816,03 (i.Vj. TEUR 874) und Erträge aus Währungsumrechnungen in Höhe von EUR 17.501,74 (i.Vj. Aufwand TEUR 44).

Die allgemeinen Verwaltungsaufwendungen liegen mit EUR 13.440.769,36 unter den Aufwendungen des Vorjahres (TEUR 22.404).

Die Aufwendungen für Löhne, Gehälter und soziale Abgaben einschließlich für Altersversorgung und für Unterstützung in Höhe von EUR 5.525.766,89 sind im Vergleich zum Vorjahr (TEUR 11.234) um TEUR 5.708 gefallen und enthalten:

Personalaufwand inkl. soziale Abgaben und Aufwendungen für Alterversorgung und für Unterstützungen	2019	Vorjahr
	EUR	TEUR
Löhne und Gehälter	2.980.103,69	3.071
Abschlussvergütung an die Belegschaft	1.360.675,04	1.590
Pensionsaufwendungen	650.412,00	880
Soziale Abgaben	408.248,47	337
Beiträge an BVV Versicherungsverein	70.853,64	82
Abfindungszahlungen	12.852,93	5.219
Auszahlung von Urlaub und Überstunden	2.155,38	2
Sonstige Personalaufwendungen	40.465,74	53
	5.525.766,89	11.234

Die anderen Verwaltungsaufwendungen in Höhe von EUR 7.915.002,47 sind im Vergleich zum Vorjahr (TEUR 11.170) um TEUR 3.255 gefallen und enthalten:

Andere Verwaltungsaufwendungen	2019	Vorjahr
	EUR	TEUR
Dienstleistungskosten	5.280.869,31	7.919
Aufwendungen für Unternehmensberatung	741.745,49	815
Aufwendungen für gemietete Räume	468.981,71	745
Reise- und Kraftfahrzeugsbetriebskosten	324.932,51	302
nicht abzugsfähige Mehrwertsteuer	321.872,15	137
Personalbeschaffungskosten	1.086,57	0
Rechts-, Prüfungskosten sowie Kosten der Veröffentlichung des Jahresabschlusses	159.358,14	443
Aufwendungen für Zeitarbeitskräfte	145.912,35	295
Pflichtbeiträge und sonstige Pflichtprüfungen	116.603,81	40
Lizenzgebühren	102.965,03	156
Kosten der Bewirtung, Kundenwerbung und Repräsentantion	55.628,90	44
Aufwendungen für EDV-Anlagen, Betriebsvorrichtungen sowie Betriebseinrichtungen	41.289,52	51
Telefonkosten, Briefporto, Kurierdienste, sowie Kosten für Datenleitungen	40.302,02	46
Büromaterial, Formulate, Vordrucke, sonstige Bürokosten	29.949,72	28
Informationsdienste, Zeitungen, Zeitschriften, Fachbücher	12.459,67	28
Versicherungsprämien	4.683,72	4
Instandhaltung, Reparatur, Wartung	2.269,36	3
Schulungen	63,26	24
Übrige Kosten	64.029,23	89
	7.915.002,47	11.170

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten im Wesentlichen Abzinsungen von Rückstellungen in Höhe von EUR 259.705,00 (i.Vj. TEUR 271).

IV. Sonstige Angaben

Angabe der im Geschäftsjahr als Aufwand erfassten Honorare an den Abschlussprüfer gem. § 285 Nr. 17 HGB

In den allgemeinen Verwaltungsaufwendungen sind Honorare des Abschlussprüfers KPMG AG, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, für die Abschlussprüfung des Geschäftsjahres 2019 in Höhe von EUR 55.000,00 (i.Vj. TEUR 54) enthalten. Für andere Bestätigungsleistungen sind EUR 6.000,00 (i.Vj. TEUR 6) in den Verwaltungsaufwendungen enthalten.

Aufsichtsrat

•	Dr. Christoph Schumacher, Managing Director, Credit Suisse Asset Management (Schweiz AG), Zürich (Vorsitzender des Aufsichtsrats)
•	Björn Storim, Managing Director, CREDIT SUISSE (Deutschland) AG, Frankfurt, Mitglied des Aufsichtsrats ab 29.05.2018; ab 17.01.2019 (stellvertretender Vorsitzender)
•	Günther Hackeneis, Dipl.-Ing., Dipl-Wirtschaftsingenieur, Raubling

Für Mitglieder des Aufsichtsrates wurden Bezüge in Höhe von EUR 15.000,00 (i.Vj. TEUR 50) gewährt.

Geschäftsführung

•	Alexander Tannenbaum, Managing Director, ab 1. Februar 2019
•	Radhia Rüttimann, Director, ab 1. Februar 2019
•	Karl-Josef Schneiders, Managing Director, bis 31. Januar 2019
•	Roger Baumann, Director, bis 31. Januar 2019

Die Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung betrugen im Jahr 2019 TEUR 1.089 (i.Vj. TEUR 1.007). In den Gesamtbezügen der Mitglieder der Geschäftsführung sind sowohl Bezüge in Höhe von TEUR 157 (i.Vj. TEUR 264) eingerechnet, die nicht ausgezahlt, sondern in Ansprüche anderer Art umgewandelt werden und Pensionsrückstellungen TEUR 0 (i.Vj. TEUR 2) enthalten. In dem Betrag sind Bezugsrechte auf 11.794 Stück (i.Vj. 20.038 Stück) Aktien der Credit Suisse AG enthalten.

Für frühere Mitglieder der Geschäftsführung und Aufsichtsräte wurden in 2019 Bezüge in Höhe von TEUR 1.289 (i.Vj. TEUR 1.311) gewährt. Darin enthalten sind TEUR 1.248 (i.Vj. TEUR 1.279), die für Pensionsrückstellungen für frühere Mitglieder der Geschäftsführung gebildet wurden.

Mitarbeiter

Zum 31. Dezember 2019 waren bei der Gesellschaft 19 (i.Vj. 29) Mitarbeiter (inklusive Geschäftsleitung und Teilzeitkräfte), 11 männliche und 8 weibliche angestellt.

Im Jahresdurchschnitt waren 22 (i.Vj. 29} Mitarbeiter (inkl. Geschäftsleitung und inkl. Teilzeitkräfte), 13 männliche und 9 weibliche angestellt.

Vorgänge von besonderer Bedeutung

Zwischen Bilanzstichtag und Aufstellung des Jahresabschlusses sind mit Ausnahme der Covid- 19/Corona Krise keine wesentlichen Ereignisse von besonderer Bedeutung eingetreten.

Der weitere Verlauf der Krise insbesondere ab Anfang März 2020 führt zu nachhaltigen Konjunktur und Kapitalmarktbelastungen, dadurch können die Planungs- bzw. Steuerungsgrößen der Gesellschaft derart belasten werden, dass diese im Jahr 2020 deutlich unter dem Wert von 2019 liegen.

Frankfurt am Main, den 30. April 2020

CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT
Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH

Die Geschäftsführung

Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2019

Inhaltsverzeichnis

1. Geschäftsgegenstand der Gesellschaft

2. Wirtschaftsbericht

2.1.a Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

2.1.b Wirtschaftlicher Verlauf der Produkte, Anlageberatung und Mandate

2.2.Geschäftsverlauf, Vermögens-, Finanz und Ertragslage

Entwicklung der Immobilien-Sondervermögen

- Credit Suisse ImmoTrend Europa

- CS Europe CORE Top Growth

Entwicklung der Immobiliengesellschaften

- CS Realwerte 1 GmbH & Co. KG

- VCZ Deutsche Wohnimmobilienfonds 1 GmbH & Co. KG (Gesellschaft ist erloschen 18.09.2019)

- CS Realwerte 3 GmbH & Co. KG (Gesellschaft ist erloschen 11.09.2019)

Anlageberatungs- und Geschäftsbesorgungsaktivitäten

Leistungsindikatoren

Arbeitnehmerbelange

Kundenbeziehungen

3. Risikobericht, Prognose- und Chancenbericht

1. Geschäftsgegenstand der Gesellschaft

Die CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH (CSAM Immobilien KAG) ist mit Genehmigung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) vom 14. November 2013 eine externe AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft gem. §§ 17 ff. Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) für Immobilien bzw. für durch das KAGB geregelte Immobilienanlageprodukte und verwaltet zum 31. Dezember 2019 das Immobilien-Spezialsondervermögen CS Europa CORE Top Growth sowie das offene Immobilien-Sondervermögen Credit Suisse ImmoTrend Europa.

Seit der Verschmelzung ihrer Schwestergesellschaft CREDIT SUISSE Realwerte (Deutschland) GmbH im Jahr 2013 verwaltet die CSAM Immobilien KAG außerdem die geschlossenen Immobilienfonds CREDIT SUISSE Realwerte 1 GmbH & Co. KG, CREDIT SUISSE Realwerte 3 GmbH & Co. KG (Gesellschaft ist erloschen 11.09.2019) sowie die VCZ Deutsche Wohnimmobilienfonds 1 GmbH & Co. KG (Gesellschaft ist erloschen 18.09.2019).

Darüber hinaus betreut die Gesellschaft das Immobilien-Spezialsondervermögen CS Retail Select Deutschland im Rahmen der Anlageberatung, den in Luxemburg domizilierten CS (Lux) European Core Property Fund Plus, ebenfalls im Rahmen der Anlageberatung, sowie diverse Immobilien Asset Management Mandate.

Im Rahmen eines Dienstleistungsvertrages mit Wirkung zum 1. Januar 2018 unterstützte die CSAM Immobilien KAG die CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT (Schweiz) AG Zürich in der Auswahl der zu kaufenden oder zu verkaufenden Liegenschaften und Grundstücksgesellschaften in Europa im Hinblick auf zwei global investierende Immobilienfonds nach Schweizer Recht, eine in Deutschland anlegende Anlagestiftung nach Schweizer Recht sowie zwei in Europa investierende Fonds nach Luxemburger Recht.

Die CSAM Immobilien KAG unterhält eine Zweigniederlassung in Paris, Frankreich; die Zweigniederlassungen in Mailand, Italien in Lissabon, Portugal sowie in Madrid, Spanien sind zwischenzeitlich erloschen. Die Zweigniederlassungen dienten der Verwaltung der Liegenschaften der von der Gesellschaft betreuten Immobilienanlageprodukte und -mandate.

2. Wirtschaftsbericht

2.1. a Gesamtwirtschaftliche- und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die Weltwirtschaft zeigte 2019 im Vergleich zu den Vorjahren eine geringere Dynamik. Vor allem die Wirtschaftsaktivität exportorientierter Volkswirtschaften, wie insbesondere China oder Deutschland, schwächte sich ab. Im vierten Quartal 2019 hellten sich jedoch die Aussichten wieder etwas auf, da sich die Unterzeichnung eines Handelsvertrags zwischen den USA und China abzeichnete, der zumindest zu einer Pause im amerikanisch-chinesischen Handelsstreit führen dürfte. Das unter anderem für die Immobilienflächennachfrage relevante Beschäftigungswachstum blieb dagegen 2019 in den meisten Ländern deutlich positiv und stützte die Vermietungsquoten sowie die Mieten auf den Immobilienmärkten.

Das Research Department der Credit Suisse schätzt, dass das reale globale Bruttoinlandsprodukt 2019 um 2,7 % wuchs. 2018 betrug das Wachstum noch 3,2 %. Für die Eurozone wird es für 2019 mit 1,2 % angegeben. Das Wachstum von Deutschland schwächte sich aufgrund seiner Exportabhängigkeit deutlich ab und betrug 2019 nur noch 0,5 %. Dagegen ist die Situation in Frankreich robuster. Auch die Niederlande, Irland, Spanien und Osteuropa wiesen eine gute Dynamik auf. Der klare Sieg der Tories im Dezember 2019 brachte die Gewissheit, dass der Brexit nach langem Hin und Her vollzogen wird. Die britische Wirtschaft hat sich trotz der Unsicherheiten gut entwickelt.

Die Zinsen zeigten im vierten Quartal 2019 teilweise wieder eine Gegenbewegung. Sie stiegen etwas an, nachdem sie in den ersten drei Quartalen deutlich gesunken waren.

Der europäische Immobilieninvestmentmarkt war 2019 erneut sehr dynamisch und erzielte abermals ein starkes Ergebnis. In den meisten europäischen Ländern war der Bürobereich die am meisten bevorzugte Anlageklasse wobei die Anleger nach wie vor stark nach gut vermieteten "Core-Immobilien" mit geringen Risiken suchten. Die hohe Nachfrage spiegelte sich ebenfalls in einem weiteren Preiswachstum wider, bei dem die Nettorenditen für erstklassige Büros durchschnittlich um 22 Basispunkte auf 3,53 % gesunken sind.

Trotz der Verlangsamung der Konjunktur in Europa blieb die Büronachfrage weiterhin solide. Basierend auf Daten von JLL wurden über die europäischen Märkte gesehen im Jahr 2019 Mietverträge für über 13,9 Mio. Quadratmeter unterzeichnet. Dies entspricht einem Anstieg gegenüber 2018 von 1 %. Der Anstieg war breit gestützt: Sowohl in Ost- wie in Westeuropa war die Nachfrage im Berichtszeitraum auf einem höheren Niveau als im Vorjahr. Die aggregierte Leerstandsquote über die europäischen Büromärkte ging im vierten Quartal 2019 um weitere 20 Basispunkte zurück und fiel auf 5,5 %. Dies ist der niedrigste Leerstand in Europa seit 2002. In Berlin und München liegt die Leerstandsquote bereits bei 1,8 % und in der Pariser Innenstadt bei 1,7 %. Auch in London ist die Quote auf 7,1 % zurückgegangen. Der über die europäischen Märkte gewichtete Mietpreisindex stieg im Jahresvergleich bis Ende 2019 um 4,1 % an (Quelle: JLL). Damit war 2019 das dritte Jahr mit einem Mietpreisanstieg von über 4 % im europäischen Durchschnitt.

Nach wie vor behält der Online-Handel einen großen Einfluss auf den stationären Handel. Immer mehr Verbraucher tendieren zu Ausgaben im Internet statt den Weg in die Innenstädte zu suchen, wobei hier schwerpunktmäßig die Branchen Mode, Elektronik und Sportartikel betroffen sind. PMA (Property Market Analysis LLP) schätzt, dass die Mieten 2019 in einigen Mietsegmenten gesunken sind. Nach wie vor entwickelt sich der Bereich der Nahversorgung besser als Einkaufszentren oder High Street.

Die Nutzernachfrage nach modernen Logistikflächen auf dem Vermietungsmarkt ist weiterhin hoch. Allerdings verhinderte auch hier das nicht ausreichende Angebot an marktgerechten Logistikobjekten, dass der Vermietungsmarkt nicht an die starken Umsätze der letzten Jahre anknüpfen konnte. Dies galt für Großbritannien genauso wie für Frankreich. In Deutschland wurde hingegen das Rekordergebnis vom Vorjahreszeitraum nur knapp verfehlt.

Der Leerstand ist europaweit mit etwa 4 % als niedrig einzustufen. Der Handel inklusive E-Commerce und Logistikdienstleister generierte in den letzten eineinhalb Jahren dabei den Großteil des Flächenumsatzes. Auf Grund des geringen Angebots an modernen Logistikflächen müssen Unternehmen ihren Bedarf oft durch Neubauprojekte decken. Daher hat das europaweite Fertigstellungsvolumen seit 2013 stetig zugenommen. 2019 wurden rund 12 Mio. m ² Fläche realisiert, wobei der größte Anteil auf Deutschland, Frankreich, Großbritannien und Polen entfiel. Hierbei wurde rund ein Drittel spekulativ erstellt. Auch wenn der spekulative, noch nicht vermietete Anteil im Vergleich zum Vorjahr geringfügig zugenommen hat, so dominierten doch Eigennutzerdeals und maßgeschneiderte Vermietungsobjekte den Markt. Außerdem ist die Umnutzung ehemaliger Industrieareale zu urbanen Logistikflächen als weitere Option zur Angebotsoptimierung zu sehen.

Die Bedingungen zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen waren in 2019 weiterhin solide. Die Margen für Finanzierungen sind aufgrund des hohen Wettbewerbs zwischen den Banken weiter niedrig geblieben. Die Verfügbarkeit von Hypotheken mit eher geringen Beleihungsgrenzen ist weiterhin gut. Die Beleihungsgrenzen werden aber weiterhin in den meisten Ländern konservativ gewählt und auch bezüglich der Qualität von Objekten sind die Banken weiter selektiv. Gegenüber Investitionen in UK sind Banken restriktiver geworden.

Von dem für Immobilieninvestments positiven Marktumfeld profitierte die Branche der offenen Immobilienfonds. Das Segment der offenen Immobilienfonds erfreute sich weiterhin hoher Mittelzuflüsse und auch die Anbieter von Produkten für institutionelle Anleger verzeichneten erhebliche Mittelzuflüsse. Darüber hinaus wurden neue offene Immobilienfonds an den Markt gebracht, bzw. von den Fondsgesellschaften angekündigt. Für besonders stark nachgefragte Produkte musste die Ausgabe von Anteilen zeitweise eingeschränkt werden, um den Liquiditätszufluss zu limitieren.

Der Ausblick für 2020 hat sich aufgrund der globalen COVID-19 Krise stark eingetrübt. Es ist zum Zeitpunkt dieses Berichtes noch nicht abzusehen, welche Effekte dies auf die Immobilienmärkte haben wird, da die Unsicherheiten enorm hoch sind. Wir gehen aber von einer kurzen aber schweren globalen Rezession aus in der ersten Hälfte des Jahres 2020. Die Wirtschaftsleistung sollte aber aufgrund der immensen Konjunkturpakete, die beschlossen werden, wieder eine starke Erholung erleben, die im zweiten Halbjahr 2020 einsetzen dürfte. Die Beschränkungen des sozialen Lebens, die einige Wochen in Europa bestehen sowie die Unterbrechung der globalen Wertschöpfungsketten dürften sich in erster Linie deutlich negativ auf Hotel- sowie Handelsimmobilien auswirken. Büro- und Logistik-Immobilien könnten zuerst in eine Phase der Illiquidität eintreten. Das CS Research rechnet zwar damit, dass sich das Mietpreiswachstum 2020 in den meisten Städten in Europa negativ entwickeln wird. Es wird jedoch erwartet, dass der temporäre Rückgang der Mietpreise deutlich weniger stark ausfallen dürfte, als dies während der Finanzkrise der Fall war. Nach wie vor bleibt die Unsicherheit gegenüber dem weiteren Verlauf ausgesprochen hoch.

2.1. b Wirtschaftlicher Verlauf der Produkte, Anlageberatung und Mandate

Zum Berichtsstichtag betrug das verwaltete Volumen der Gesellschaft, inklusive Mandate, rd. EUR 2,3 Mrd. (brutto). Unter Berücksichtigung der bis zum Berichtsstichtag erzielten Mittelzuflüsse insbesondere im Mandatsbereich, sowie zum anderen aufgrund der geplanten Mittelabflüsse im Zusammenhang mit der Abwicklung der zwei Publikumsfonds in Liquidation, betrug der Mittelabfluss der Gesellschaft zum Berichtsstichtag in Summe rd. EUR 0,7 Mrd. (brutto) gegenüber dem verwalteten Volumen der Gesellschaft des Berichtsstichtags des Vorjahres.

Die Gesellschaft strebt weiterhin an, ihre Position nachhaltig durch Förderung bestehender Produkte und mittels Übernahme von Anlageberatungsmandaten zu erhalten und weiter auszubauen.

Produkte

Credit Suisse ImmoTrend Europa

Der Credit Suisse ImmoTrend Europa ist als europäischer offener Immobilien-Publikumsfonds nach KAGB konzipiert. Der offizielle Vertrieb des Fonds startete am 6. Mai 2019. Der Fonds verfolgt eine konservative Immobilienstrategie im Rendite-Risiko-Profil Bereich "Core" / "Core Plus", indem bestehende und gut vermietete Gewerbeimmobilien in aussichtsreichen europäischen Immobilienmärkten gekauft werden sollen. Bei der Investmentstrategie werden gezielt strukturelle Trends im Immobilienmarkt und Nachhaltigkeitsaspekte berücksichtigt.

CS Europa CORE Top Growth

Die Fondsstrategie wird auf jährlicher Basis mit den Investoren abgestimmt. Die Anleger haben sich entschieden, das Portfolio nicht weiter auszubauen. Im August 2019 wurde eine Liquidationsvereinbarung mit den Investoren abgeschlossen, die den schrittweisen Abverkauf des Portfolios vorsieht. Im November 2019 wurde die erste Immobilie veräußert.

Mandate

Asset Management Mandate

Mandat Horizon "CS PROPERTY DYNAMIC"

Nach Übergang des Verwaltungsmandates auf die Verwahrstelle Commerzbank AG zum 01.01.2017 hat diese der CSAM Immobilien KAG ein Investment Management Mandat für den Fonds erteilt.

Die Liquidationsstrategie wird regelmäßig angepasst und u.a. von einem Liquidation Committee sowie seitens der Verwahrstelle überwacht. Auch die Liquiditätsstrategie zur Risikovorsorge künftiger Eventualverbindlichkeiten wird regelmäßig überprüft und aktualisiert. Ein regelmäßiges Meeting findet zwischen Geschäftsführung und den relevanten Fachbereichen zur Diskussion und Überwachung der Risikovorsorge und Liquiditätsreserve statt. Insgesamt wurden drei Ausschüttungen im Februar 2019, im Mai 2019 und im November 2019 in Höhe von insgesamt rd. EUR 57,6 Mio. an die Anleger des CS PROPERTY DYNAMIC geleistet.

Im Jahr 2019 konnte für den CS PROPERTY DYNAMIC für das letzte Bestandsobjekt im Fonds mit einem Verkehrswert von rd. EUR 44,1 Mio. ein Verkaufsvertrag abgeschlossen werden. Der wirtschaftliche Übergang des Objekts nebst Kaufpreisfälligkeit erfolgte im März 2019.

Mandat Horizon "CS EUROREAL"

Nach Übergang des Verwaltungsmandates auf die Verwahrstelle Commerzbank AG zum 01.05.2017 hat diese der CSAM Immobilien KAG ein Investment Management Mandat für den Fonds erteilt.

Die Liquidationsstrategie wird regelmäßig angepasst und u.a. von einem Liquidation Committee sowie seitens der Verwahrstelle überwacht. Auch die Liquiditätsstrategie zur Risikovorsorge künftiger Eventualverbindlichkeiten wird regelmäßig überprüft und aktualisiert. Ein regelmäßiges Meeting findet zwischen Geschäftsführung und den relevanten Fachbereichen zur Diskussion und Überwachung der Risikovorsorge und Liquiditätsreserve statt. Insgesamt wurden zwei Ausschüttungen im März 2019 und Dezember 2019 in Höhe von insgesamt rd. EUR 262,3 Mio. an die Anleger des CS EUROREAL geleistet.

Im Jahr 2019 konnten die letzten sieben Bestandsobjekte des CS EUROREAL mit einem Verkehrswertvolumen von rd. EUR 327,9 Mio. mit Übergang von Nutzen und Lasten veräußert werden. Zudem erfolgte der wirtschaftliche Übergang von fünf Liegenschaften mit einem Verkehrswert von rd. EUR 178,1 Mio., für die die Kaufverträge bereits 2018 unterzeichnet worden waren. Der Fonds hält somit zum 31. Dezember 2019 keine Immobilien mehr.

Anlageberatung

Anlageberatung "CS (Lux) European Core Property Fund Plus"

Der Credit Suisse (Lux) European Core Property Fund Plus verfolgt eine konservative Immobilienstrategie (Core/Core Plus), indem bestehende und gut vermietete Gewerbeimmobilien in aussichtsreichen europäischen Immobilienmärkten gekauft werden. Die CSAM Immobilien KAG nahm hier die Rolle der Anlageberatung wahr. Diese wurde per 1. Januar 2020 an eine andere legale Einheit des CS-Konzerns übertragen.

Anlageberatung CS Retail Select Deutschland

Bei dem deutschen Immobilienspezialfonds CS Retail Select Deutschland handelt es sich um einen Fonds für institutionelle Investoren, der in Einzelhandelsliegenschaften investiert. Für diesen Fonds fungiert die IntReal als legale Service-KVG.

2.2 Geschäftsverlauf, Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft

Die Ausführungen zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft beziehen sich auf den Stichtag 31. Dezember 2019.

Das gezeichnete und eingezahlte Eigenkapital von EUR 6,1 Mio. entspricht rund 17% der Bilanzsumme (i.Vj. 19%) und ist auf täglich fälligen Bankkonten angelegt. Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ist geordnet. Die kurzfristigen Verbindlichkeiten sind durch die kurzfristigen Forderungen abgedeckt. Die kurzfristig realisierbaren Mittel übersteigen die kurzfristigen Verbindlichkeiten um EUR 13,4 Mio. (i.Vj. EUR 12,7 Mio.). Somit beträgt der Überschuss der liquiden Mittel 69,2% (i.Vj. 75,9 %).

Wesentliche finanzielle Ertragskomponenten der Gesellschaft sind volumenabhängige Provisionserträge aus der Verwaltung von Investmentvermögen und Transaktionsgebühren aus dem An- bzw. Verkauf von Immobilien.

Die Ertragslage der Gesellschaft vor der Ergebnisabführung an die CREDIT SUISSE (Deutschland) AG stellt sich wie folgt dar:

	2019	2018	Veränderung
	(Tausend Euro)	(Tausend Euro)
Zinsergebnis	-46	-55	9
Provisionsergebnis	17'940	21'670	-3'730
Sonstiges betriebliches Ergebnis	4'144	2'570	1'574
Verwaltungsaufwendungen	13'441	22'404	-8'963
Ergebnis vor Steuern	8´596	1'781	6'815
Steuern	1	1	0
Ergebnis der normalen Geschäftstätigkeit	8'595	1'780	6'815

Das negative Zinsergebnis resultiert aus der Anlage von Guthaben bei Kreditinstituten, die negativ verzinst wurden.

Die Gesellschaft erwirtschaftete in 2019 ein um rd. EUR 3,7 Mio. niedrigeres Provisionsergebnis im Vergleich zum Vorjahr.

Ein wesentlicher Ergebnistreiber für ein niedrigeres Provisionsergebnis verglichen mit dem Vorjahr ist mit EUR -6,0 Mio. das in der Abwicklung befindliche Produkt CS EUROREAL. Höhere Provisionserträge von EUR +5,1 Mio. im Vergleich zum Vorjahr konnten über das Produkt CS (Lux) European Core Property Fund Plus im Berichtsjahr dargestellt werden.

Die negative Entwicklung bei den Verwaltungsgebühren von EUR -0,4 Mio. ist maßgeblich bedingt durch niedrigere Erträge für den CS EUROREAL und CS Property Dynamic von EUR -1,3 Mio. im Vergleich zum Vorjahr, die aus weiterer Verringerung des Fondsvolumens im Rahmen der Dividendenausschüttungen im Jahr 2019 resultieren. Die positive Entwicklung der Erträge aus neu aufgelegten Produkten und anderen bestehenden AM-Mandaten mit EUR +0,9 Mio. konnten die rückläufigen Erträge aus den beiden Produkten zum Teil kompensieren. Die Transaktionsgebühren aus der Veräußerung und dem Ankauf von Objekten lagen im Vergleich zum Vorjahr um EUR 3,4 Mio. niedriger. Die negative Entwicklung ist im Wesentlichen auf die zurückgehende Veräußerung von Objekten aus dem CS EUROREAL zurückzuführen, die jedoch durch höhere Transaktionsgebühren aus dem Ankauf von Objekten für neue und bestehende Mandate zum Teil kompensiert wird.

Die Entwicklung der allgemeinen Verwaltungsaufwendungen mit EUR -9,0 Mio. im Vergleich zum Vorjahr resultiert im Wesentlichen aus niedrigeren Personalkosten (EUR -5,7 Mio.) und niedrigeren anderen Verwaltungsaufwendungen (EUR -3,3 Mio.).

Die niedrigeren Personalkosten resultieren zum einen aus dem Wegfall der Restrukturierungskosten in der Berichtsperiode (EUR -5,2 Mio.) im Vergleich zum Vorjahr. Zum anderen gingen im Berichtsjahr Gehaltskosten (EUR -0,3 Mio.) und Pensionsaufwendungen (EUR -0,2 Mio.) zurück.

Bei den anderen Verwaltungsaufwendungen verzeichnete die Gesellschaft im Vergleich zum Vorjahr um EUR -2,6 Mio. niedrigere Aufwendungen für Dienstleistungen, dies steht im Zusammenhang mit dem laufenden Projekt zur Restrukturierung eines Dienstleistungsvertrages. Ebenso sind die Mietaufwendungen aufgrund der Anpassung der Bürofläche (EUR -0,3 Mio.) und die Rechtskosten (EUR -0,3 Mio.) zurückgegangen.

Insgesamt ergibt sich damit ein Ergebnis der normalen Geschäftstätigkeit in Höhe von EUR 8,6 Mio. (i.Vj. EUR 1,8 Mio.).

Entwicklung der Immobilien-Sondervermögen

Für den offenen Immobilien-Publikumsfonds Credit Suisse ImmoTrend Europa wurden 2019 zwei Liegenschaften kaufvertraglich gesichert, bevor im Mai 2019 der offizielle Vertrieb startete. Zum Ende des Geschäftsjahres 2019 befand sich eine Immobilie im Wert von EUR 26,2 Mio. im Portfolio, die zweite Liegenschaft wird voraussichtlich im 2. Quartal 2020 auf den Fonds übergehen. Das bereits auf den Fonds übergegangene Objekt war am Jahresende 2019 voll vermietet. Das Netto-Fondsvermögen zum 31. Dezember 2019 belief sich auf EUR 32,9 Mio. Der Wert der verwalteten Vermögensgegenstände (Brutto-Fondsvermögen) lag zum Ende des Geschäftsjahres 2019 bei EUR 33,3 Mio. Die Wertentwicklung des Credit Suisse ImmoTrend Europa zwischen dem 31. Dezember 2018 und dem 31. Dezember 2019 belief sich - ermittelt nach Standard-BVI-Methode - für die Anlageklasse P auf 1,9%. Für die Anlageklassen R und F darf gemäß den MIFID-Standards noch keine Rendite ausgewiesen werden, da diese vor weniger als 12 Monaten aufgelegt wurden.

Für das Immobilien-Spezialsondervermögen CS Europa CORE Top Growth wurde im Berichtsjahr eine Liegenschaft veräußert. Insgesamt verfügte der Fonds somit zum Ende des Geschäftsjahres 2019 über drei Immobilien an zwei Standorten in zwei europäischen Ländern im Wert von insgesamt EUR 54,4 Mio. Das Netto-Fondsvermögen zum 31. Dezember 2019 belief sich auf EUR 53,7 Mio. und lag somit um rund EUR 1,6 Mio. höher als zum 31. Dezember 2018. Der Wert der verwalteten Vermögensgegenstände (Brutto-Fondsvermögen) lag zum Ende des Geschäftsjahres 2019 bei EUR 77,5 Mio. Da die im Geschäftsjahr 2019 veräußerte Liegenschaft vollständig vermietet war, lag die Vermietungsquote zum 31. Dezember 2019 flächenbezogen mit 75,3 % unter dem Vorjahresniveau. Die Wertentwicklung des CS Europa CORE Top Growth zwischen dem 31. Dezember 2018 und dem 31. Dezember 2019 belief sich - ermittelt nach Standard-BVI-Methode - auf 5,6% und verminderte sich damit im Vergleich zum Vorjahr um rd. 3,8 Prozentpunkte.

Entwicklung der Immobiliengesellschaften

Die CSAM Immobilien KAG verwaltete im Geschäftsjahr die geschlossenen Immobilienfonds CREDIT SUISSE Realwerte 1 GmbH & Co. KG, CREDIT SUISSE Realwerte 3 GmbH & Co. KG sowie die VCZ Deutsche Wohnimmobilienfonds 1 GmbH & Co. KG.

Der Immobilienbestand der CREDIT SUISSE Realwerte 1 GmbH & Co KG hat sich im Geschäftsjahr nicht verändert.

Die VCZ Deutsche Wohnimmobilienfonds 1 GmbH & Co. KG ist mit Eintrag im Handelsregister am 18. September 2019 erloschen.

Die Fondsgesellschaft CREDIT SUISSE Realwerte 3 GmbH & Co. KG ist zwischenzeitlich ebenfalls erloschen und zwar mit Eintrag im Handelsregister mit Datum 11. September 2019.

Anlageberatungs- und Geschäftsbesorgungsaktivitäten

Im Rahmen einer mit Wirkung zum 1. Januar 2018 vertraglichen Beziehung mit der CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT (Schweiz) AG unterstützt die CSAM Immobilien KAG in der Auswahl der zu kaufenden oder zu verkaufenden Liegenschaften und Grundstücksgesellschaften in Europa im Hinblick auf global investierende Immobilienfonds nach Schweizer Recht, eine in Deutschland anlegende Anlagestiftung nach Schweizer Recht sowie drei in Europa investierende Fonds nach Luxemburger Recht; darüber hinaus im Property Asset Management, Development & Construction, sowie Mandates & Advisory und Finance.

Das durch Umwandlung aus dem Vorratsfonds CS Retail Spezial I hervorgegangene Immobilien-Spezialsondervermögen CS Retail Select Deutschland wurde per 3. Juni 2015 auf die IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH übertragen und wird seither von der CSAM Immo KAG im Rahmen der Anlageberatung und Geschäftsbesorgung betreut. Im Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2019 wurden keine zusätzlichen Immobilien erworben und auch keine Immobilie verkauft. Die in diesem Fonds investierten Anleger haben Anfang 2020 signalisiert, den Fonds nicht zu erweitern und es wird eine Liquidation und damit einhergehend Verkauf der Liegenschaften in Erwägung gezogen.

Seit April 2016 ist die Gesellschaft für die Anlageberatung des CS (Lux) European Climate Value Property Fund zuständig, der Mitte 2018 in Credit Suisse (Lux) European Core Property Fund Plus umbenannt wurde, um wesentliche Aspekte der Anlagestrategie besser widerzuspiegeln. Im Zuge dessen wurden neue Features eingerichtet, um den Fonds für die Investoren attraktiver zu gestalten (z. B. Einführung neuer Anteilscheinklassen, NAV-Ermittlung auf Quartalsbasis). Per 12. November 2019 wurde zudem die Master und Feeder Struktur des Fonds zusammengeführt.

Im aktuellen Geschäftsjahr konnte das aus fünf Objekten bestehende Immobilienportfolio um sieben Liegenschaften erweitert werden in zwei neu erschlossenen Ländern (Polen und Frankreich). Eine Liegenschaft in Stuttgart im Wert von EUR 43,5 Mio. wurde per Ende November veräußert. Insgesamt verfügte der Fonds somit zum Ende des Geschäftsjahres 2019 über elf Immobilien an sieben Standorten in fünf europäischen Ländern mit einem Marktwert von insgesamt EUR 540 Mio., was einer Erhöhung gegenüber dem Ende des vorherigen Geschäftsjahres um rd. EUR 370 Mio. entspricht. Im Geschäftsjahr 2019 konnten die Eigenkapitalzusagen um rd. EUR 327 Mio. auf EUR 573 Mio. erhöht werden.

Das von der Gesellschaft Ende 2016 übernommene Asset Management Mandat für zwei Shopping-Center in Deutschland wurde vorzeitig zum 31. Oktober 2019 und das Shopping-Center in Italien wurde vorzeitig zum 30. November 2019 beendet.

Nach Unterzeichnung des AM-Vertrages im Juni 2017 lag der Schwerpunkt bei der Büroimmobilie im Frankfurter Bankenzentrum in 2018 auf Vermietungsthemen. Nachdem das Objekt in 2018/2019 erfolgreich voll vermietet wurde, in 2019 sämtliche Mieterausbauten abgeschlossen und die letzten Mieter anschließend das Objekt bezogen hatten, ist das Objekt am 13. August 2019 an ein deutsches Family Office veräußert worden. CSAM Immo KAG hat ein neues Asset-Management-Mandat für diese Liegenschaft bis 31. August 2022 gewinnen können.

Eine weitere Groß-Immobilie im Frankfurter Stadtgebiet konnte in 2018 mit einem Joint-Venture aus dem Schweizer CS Real Estate Fund International und einem Mandatskunden erfolgreich erworben werden. Mit dem Mandatskunden wurde ein langfristiger AM-Vertrag unterzeichnet. Die vorgesehene Haltedauer des Objektes liegt bei > 10 Jahren. Die Immobilie ist zum Ende 2019 vollvermietet.

Für die Mitte 2018 für einen Mandatskunden in Dublin, Irland, erworbene Immobilie verantwortet die CS weiterhin das Asset Management. Die Immobilie ist langfristig vermietet.

Leistungsindikatoren

Der wesentliche finanzielle Leistungsindikator der Gesellschaft, das Provisionsergebnis, wurde unter 2.2. dokumentiert.

Wesentliche nicht finanzielle Leistungsindikatoren sind das Personal und das Serviceangebot. Die Planung und Steuerung dieser nicht finanziellen Leistungsindikatoren erfolgt auf gesellschaftsübergreifender Ebene der CS Gruppe unter Einbindung der Geschäftsführung der Gesellschaft.

Arbeitnehmerbelange

Die Gesellschaft hat einen rückläufigen Personalbestand, der einem nachhaltigen Monitoring der Geschäftsführung und Gremien unterliegt.

Kundenbeziehungen

Die Gesellschaft und ihre für den Vertrieb und Vermarktung zuständige Mehrheitsgesellschafterin CREDIT SUISSE (Deutschland) Aktiengesellschaft unterhalten langjährige Beziehungen zu Geschäftspartnern im In- und Ausland. Hierzu gehören insbesondere Banken, Versicherungen und freie Finanzdienstleister, die Fondsanteile der von der Gesellschaft verwalteten Fonds vertreiben und/oder in diese investieren können. Der Vertriebsapparat wird über die Akquisition neuer Vertriebspartner ausgebaut und steht weiterhin für eine erfolgreiche Zusammenarbeit.

Im Geschäftsjahr wurden erfolgreich bestehende Kundenbeziehungen zu institutionellen und semi-institutionellen Investoren ausgebaut, was sich neben dem Ausbau des per 1.1.2020 übertragenen Anlageberatungsmandates für den CS (Lux) European Core Property Fund Plus auch in der Stabilisierung der Anlageberatungsaktivität widerspiegelt. Im Rahmen der organisatorischen Weiterentwicklung soll insbesondere das Geschäft um Anlageberatungs- und Geschäftsbesorgungsaktivitäten sowie potentiell neues Fondsgeschäft ausgebaut werden.

3. Risikobericht, Prognose- und Chancenbericht

Risikobericht

Zentrale Plattform der Gesellschaft für die kontinuierliche Überwachung der Risiken ist das System der Key Risk Indikatoren, die für die wesentlichen Risiken definiert wurden und mit entsprechenden Limiten, Verantwortlichkeiten und Eskalationsprozessen versehen sind. Die Implementierung der Key Risk Indikatoren und deren regelmäßige Überprüfung auf Angemessenheit hinsichtlich der unternommenen bzw. geplanten geschäftlichen Aktivitäten sowie das implementierte Risikotragfähigkeitskonzept der Gesellschaft dienen der weiteren Stärkung des Risikofrüherkennungssystems der Gesellschaft. Um der zentralen Bedeutung des Risikomanagements für den Erfolg der geschäftlichen Aktivitäten der Gesellschaft und der von ihr betreuten Sondervermögen bzw. Mandate auch ressourcenmäßig Rechnung zu tragen, wird der Bereich Risikomanagement von einem unabhängigen Risikomanager geleitet. Dieser kann auf das gesamte Know-how des Risikomanagements des CREDIT SUISSE Konzerns zugreifen.

Abgeleitet aus dem Risikotragfähigkeitskonzept der Gesellschaft ergeben sich drei wesentlichen Risikoarten: Geschäfts- bzw. Ertragsrisiko, Reputationsrisiko sowie Operationelles Risiko.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr bewegte sich die Ertragslage der Gesellschaft in Summe auf einem ähnlich hohen Niveau wie im Vorjahr. Positiv haben sich erneut die Vereinnahmung von Transaktionsprovisionen aus dem Verkauf von Liegenschaften der beiden Abwicklungsfonds CS EUROREAL und CS PROPERTY DYNAMIC, wenn auch auf deutlich niedrigerem Niveau im Vergleich zu den Vorjahren, aber insbesondere auch Provisionen aus Transaktionen für das Advisory Mandat CS (Lux) European Core Property Fund Plus ausgewirkt. Das Geschäftsergebnis der Gesellschaft war deutlich höher im Vergleich zum Vorjahr, welches negativ durch Aufwendungen bzw. Rückstellungen für Restrukturierungsmaßnahmen von in Summe EUR 8,5 Mio. beeinflusst war. Rückblickend bestand 2019 somit insgesamt nur ein geringes Geschäfts- bzw. Ertragsrisiko. Da die Abwicklung von CS EUROREAL und CS PROPERTY DYNAMIC weit vorangeschritten ist und sich keine Immobilien mehr im Fonds befinden und zudem das Advisory Mandat CS (Lux) European Core Property Fund Plus per 01.01.2020 an eine andere Konzerngesellschaft transferiert wurde, wird die Gesellschaft im kommenden Geschäftsjahr keine Provisionen aus Transaktionen von Liegenschaften dieses Fonds vereinnahmen können und somit zunehmend auf Erträge aus anderen Produkten bzw. Mandaten angewiesen sein. Somit ist nach vorne blickend von einem steigenden Geschäfts- bzw. Ertragsrisiko auszugehen. Dies wird noch verstärkt durch die im März 2020 ausgebrochene Corona Krise, welche zu einem weitgehenden Erliegen der wirtschaftlichen Aktivitäten und Verwerfungen an den Finanzmärkten, inkl. negativen Auswirkungen auf die Immobilienbranche, in einer Vielzahl von Ländern weltweit führte und somit zu hoher Unsicherheit bzgl. des weiteren Verlaufs des Geschäftsjahres 2020 sowie Umsetzbarkeit der geplanten Geschäftsaktivitäten.

Das Reputationsrisiko war im abgelaufenen Geschäftsjahr weiterhin als leicht erhöht zu klassifizieren, da sich aus der Liquidation von CS EUROREAL und CS PROPERTY DYNAMIC und den hiermit verbundenen Maßnahmen des Fondsmanagements, insb. Vorhalten einer Liquiditätsreserve für potentielle künftige Eventualverbindlichkeiten, negative Ausstrahlung auf die Reputation der Gesellschaft ergeben können. Trotz formalem Übergang der beiden Fonds auf die Verwahrstelle Commerzbank AG zum 1. Januar 2017 bzw. 1. Mai 2017 besitzt dies auch weiterhin Gültigkeit. Somit ist für das kommende Geschäftsjahr ebenfalls von einem leicht erhöhten Reputationsrisiko auszugehen.

Abgeleitet aus den Informationen der Key Risk Indikatoren war das operationelle Risiko in 2019 als erhöht bzw. mittel einzustufen. Haupttreiber hierfür war zum einen ein erhöhtes Risiko aus Mitarbeiterverfügbarkeit und Mitarbeiterqualifikation aufgrund des Ausscheidens mehrerer Mitarbeiter im Laufe des Geschäftsjahres. Zum anderen bestehen Risiken gegenüber Auslagerungsunternehmen, da die Leistung eines Dienstleisters für die Fondsadministration teilweise nicht mangelfrei war und bei dem zentralen Dienstleister CREDIT SUISSE (Deutschland) AG für diverse Shared Services ebenfalls ein erhöhtes Risiko aus Mitarbeiterverfügbarkeit und Mitarbeiterqualifikation vorlag. Zur Mitigation der Risiken aus Mitarbeiterverfügbarkeit sind unterstützende Maßnahmen und Prozesse in einzelnen Fachbereichen wie Asset Management oder Acquisition & Sales von Seiten der CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT (Schweiz) AG und externen Dienstleistern implementiert, zudem wurden selektiv offene Stellen mit festangestellten Mitarbeitern oder temporären externen Kräften besetzt. Zur Mitigation der Risiken gegenüber dem Fondsadministrator wurden die Mängel klar adressiert, zudem wurde nachhaltig auf eine Verbesserung der Arbeitsqualität gedrungen. 2019 war insgesamt allerdings keine Verbesserung der Servicequalität zu beobachten. Zur Mitigation der latenten operativen Risiken aus Schlechtleistung dieses Fondsadministrators wurden Verhandlungen aufgenommen über eine vorzeitige Auflösung des bis April 2021 laufenden Dienstleistungsvertrages und Transfer der Services zu einem anderen Fondsadministrator.

2019 war eine der zentralen Geschäftsinitiativen der CSAM Immobilien KAG der Start der Vertriebs- und Investitionsphase des neuen offenen Immobilien-Sondervermögens Credit Suisse ImmoTrend Europa. Da die gesetzten Vertriebs- und Investitionsziele nicht erreicht werden konnten, wird auch 2020 Credit Suisse ImmoTrend Europa im Fokus der Geschäftsaktivitäten stehen, aber auch der Ausbau des Mandatsgeschäftes ist eine wichtige Säule. Hiermit soll mittel- bis langfristig das Geschäfts- und Ertragsrisiko adressiert werden. Auch hier können sich operative Risiken aufgrund knapper Personalressourcen ergeben. Zunächst sollte das neue Produkt aber mit den bestehenden Ressourcen gemanagt werden können, zudem wird die Geschäftsführung die Situation laufend beobachten und bei Bedarf weitere personelle Maßnahmen initiieren.

Neben dem Risikomanagement stehen der Gesellschaft bzw. ihrer Leitung unterstützend insbesondere die Abteilung Legal, das Compliance-Department, das auch den Bereich Geldwäsche und Vermeidung von Terrorismusfinanzierung abdeckt, sowie die Interne Revision als unabhängige Kontrollfunktionen zur Verfügung. Die Funktionsbereiche sind von der Gesellschaft an die CREDIT SUISSE (Deutschland) AG ausgelagert worden, die Interne Revision wird weiterverlagert an die Credit Suisse AG, Zürich. Insbesondere die Interne Revision prüft und beurteilt die Funktionsfähigkeit, Wirksamkeit und Angemessenheit sowohl des internen Kontrollsystems als auch der Risikomanagement- und Controlling-Systeme, die Einhaltung geltender gesetzlicher und aufsichtsrechtlicher Vorgaben sowie sonstiger Regelungen, zudem die Ordnungsmäßigkeit aller Betriebs- und Geschäftsabläufe und Regelungen und Vorkehrungen zum Schutz der Vermögensgegenstände.

Im Rahmen der bestehenden Outsourcing-Maßnahmen hat die Gesellschaft Dienstleistungen auf die CREDIT SUISSE (Deutschland) AG und andere Konzern-Gesellschaften der CREDIT SUISSE ausgelagert. In diesem Zusammenhang sind die Weisungsbefugnisse und die Einbeziehung der ausgelagerten Bereiche in das interne und externe Kontrollsystem der Gesellschaft vertraglich geregelt. Zusätzlich ist die Gesellschaft in das globale Risikomanagementsystem des CREDIT SUISSE Konzerns eingebunden.

Zudem hat die CSAM Immobilien KAG die Fondsadministration an zwei externe Dienstleister ausgelagert. Zur Überwachung dieser Auslagerungen ist ein regelmäßiges Auslagerungscontrolling implementiert und zugehörige Key Performance Indicator Konzepte sind umgesetzt.

Prognosebericht (inklusive Chancenbericht)

2020 wird wiederum ein äußerst herausforderndes Geschäftsjahr, einerseits in Bezug auf das Management der von der Gesellschaft verwalteten Immobilienfonds und Mandate, andererseits in Bezug auf die Positionierung der Gesellschaft im Markt, aber auch und insbesondere aufgrund der durch die COVID-19 Krise ausgelösten Turbulenzen auf den Märkten, deren Auswirkungen bis zum heutigen Datum noch nicht absehbar sind. Auch die zu erfüllenden und weiter steigenden regulatorischen Anforderungen an den Geschäftsbetrieb werden im Fokus stehen und lassen daher vermutlich das Geschäftsjahr 2020 als ein sehr ungewisses und schwieriges Jahr enden.

Trotz der Erhaltung bereits umgesetzter Mandate im vergangenen Jahr war die Gesellschaft bisher in hohem Maße von den Erträgen aus CS EUROREAL aber auch CS PROPERTY DYNAMIC abhängig. 2020 wird allerdings ein deutlich geringerer Teil der Erträge der Gesellschaft aus diesen beiden Mandaten kommen, die im Auftrag der Verwahrstelle verwaltet werden, da der Verkauf der Liegenschaften abgeschlossen ist und die beiden Fonds nur noch vorzuhaltende Liquidität verwalten. Daher muss sich die Gesellschaft in 2020 so positionieren, dass sie insbesondere durch neue sowie durch den Ausbau von bestehenden Produkten und Mandaten auch 2020 und in den Folgejahren ein positives Geschäftsergebnis erzielen kann. Dies soll dadurch erfolgen, dass verstärkt Mandate von in- und ausländischen institutionellen Investoren gewonnen werden, insbesondere aber durch die bereits erfolgte Auflage des offenen Immobilien-Sondervermögens für Privatanleger aber auch für institutionelle Anleger.

Die CSAM Immobilien KAG will hiermit an die erfolgreiche Vergangenheit anknüpfen und sich wieder als kompetenter Manager offener Immobilien-Sondervermögen positionieren. Die CREDIT SUISSE besitzt weiterhin eine starke Reputation und auch starke Stellung als internationaler Immobilienmanager mit entsprechender Vertriebsorganisation, so dass auch in den unsicheren Zeiten der durch das COVID-19 Virus ausgelösten Krise ein erfolgreicher Aufbau des neuen Immobilien-Sondervermögen, das wegen seiner Asset Klasse als stabilisierend wirken dürfte, und die Lancierung von weiteren institutionellen Mandaten erwartet werden kann. Gleichwohl wird dies mit hohen Herausforderungen verbunden sein, da diese beiden Geschäftsfelder von hohem Wettbewerb um Kunden sowie Liegenschaften mit attraktiven Risiko-Rendite-Profil (hier wird abzuwarten sein, welche Auswirkungen die COVID-19 Krise auf Verfügbarkeit von Investmentopportunitäten, Preise und Profile haben wird) geprägt sind. Hinzu kommt die notwendige Umsetzung neuer regulatorischer Pflichten, z. B. aus PRIIPs. Auch mögliche Folgen aus dem Ausscheiden des Vereinigten Königreiches aus der Europäischen Union (Brexit) auf die Immobilienmärkte gilt es neben den bereits erwähnten Risiken aus der COVID-19 Krise zu beobachten und zu meistern.

Die starke Differenzierung innerhalb der Branche der offenen Immobilienfonds erfordert gerade in diesen Zeiten außergewöhnliche Anstrengungen, die sich in Abwicklung befindlichen Produkte ordnungsgemäß im besten Interesse der Anleger aufzulösen, um die nach wie vor zufriedenstellende Verankerung der Gesellschaft als Immobilien-Investment-Manager im Markt weiter aufrecht zu erhalten. Basierend auf den wesentlichen Eckpunkten des KAGB werden strukturelle Anpassungen der von der Gesellschaft verwalteten Produkte notwendig und/oder sind neue Produkte zu entwickeln, um eine noch genauere Zielgruppenorientierung der Produktpalette zu erreichen.

Auf Ebene der Gesellschaft werden wir zur Reduktion der unverändert gegebenen starken Abhängigkeit der Ertragslage der Gesellschaft von der Abwicklung des CS EUROREAL die Entwicklung neuer Anlageprodukte vorantreiben und verstärkt Anstrengungen zur Gewinnung von Anlageberatungsmandaten unternehmen, sowie die Lancierung neuer Immobilienfonds prüfen. 2019 hat sich der Immobilienmarkt trotz angespannter Immobilienpreise und Mietentwicklungen erneut positiv entwickelt und es bestand eine hohe Nachfrage seitens institutioneller und privater Anleger. Es ist offensichtlich, dass sich verbriefte Immobilienanlagen in einem strukturierten Anlagedepot als eigene Assetklasse etabliert haben, die sich effizienzsteigernd auf die Rendite-/Risikostruktur eines gesamten Portfolios auswirken und dieses stabilisieren können. In 2019 war gerade vor dem Hintergrund des in Europa gegebenen Niedrigzinsumfeldes per Saldo die Nachfrage auf weiterhin hohem Niveau von Privatkunden und institutionellen Investoren nach indirekt investierenden Immobilienanlageprodukten festzustellen. Hier werden für 2020 ff. die Auswirkungen der COViD-19 Krise auch auf die Fremdfinanzierungskonditionen und die daraus resultierende Nachfrage nach Immobilienprodukten genau zu beobachten sein.

Weiter wird eng zu verfolgen sein, welche Auswirkungen die COVID-19 Krise auf die aktuellen und künftigen Vermietungen sowie die Ertragslage der von uns verwaltenden Liegenschaften haben wird. Seit Ausbruch der Krise sind wir in enger Abstimmung mit den betroffenen Mietern, um im Rahmen gesetzlicher Möglichkeiten aber auch mit Blick auf unsere Funktion als Vermögensverwalter unserer Investoren Lösungsmöglichkeiten zu erarbeiten. Ausschlaggebend wird sein, wie lange die Krise dauert und welche Maßnahmen zur Stützung der Wirtschaft seitens der Regierung ergriffen werden.

Grundsätzlich ist aber davon auszugehen, dass sich mit einer entsprechenden zeitlichen Verzögerung auch weiterhin die Bandbreite von Investoren nachgefragter Investitionsregionen und Investmentstile, aber auch der rechtlichen Vehikel, in denen Immobilieninvestments erfolgen, weiter ausdehnen könnte. Dies wird jedoch stark davon abhängig sein, auf welche Länder und Segmente sich diese Krise besonders auswirken wird, gleichwohl durch eine solche Krise durchaus auch Investmentopportunitäten entstehen können, die heute noch nicht absehbar sind. Um dieser Entwicklung Rechnung zu tragen, wird sich die Gesellschaft strategisch breiter aufstellen und sich weiterhin am Markt verstärkt als Service-Provider für unterschiedlichste Lösungen im Bereich der Immobilienanlage positionieren. Weiter werden derzeit Immobilienprodukte untersucht, die in Bezug auf Investitionsstandort und Investitionsstil noch fokussierter sind. Auch beabsichtigt die Gesellschaft, die Verwaltung von Immobilienportfolios insbesondere für vermögende Privatkunden und institutionelle Kunden im Rahmen von Mandaten zu übernehmen. Bei der Entwicklung und Realisierung dieser Produkte und Lösungen ist vorgesehen, dass die Gesellschaft einerseits zur Nutzung von Synergieeffekten und andererseits zur Erlangung bestimmter Kompetenzen mit verschiedenen Teams innerhalb des CREDIT SUISSE Konzerns, aber auch mit strategischen Partnern außerhalb des Konzerns von Fall zu Fall kooperiert. Dabei ist selbstverständlich vorgesehen, dass damit verbundene Risiken durch die Gesellschaft analysiert und überwacht werden. In diesem Zusammenhang soll die Gesellschaft, innerhalb der CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Global Real Estate, zunehmend an Bedeutung für die Lancierung (offener) Immobilien(fonds)-Produkte gewinnen.

Weiterhin werden wir auch in Zukunft zur Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit ein wesentliches Augenmerk auf die Struktur und die Organisation der Gesellschaft in diesem aktuell aus mehrfacher Sicht herausfordernden Wettbewerbsumfeld haben. Dies umfasst dabei auch die adäquate Ausstattung mit entsprechenden Betriebsmitteln und qualifiziertem Personal. Dabei sind einerseits Ressourcen für die außerordentlichen Anstrengungen in den Bereichen Vertriebsunterstützung, Fondsmanagement und Produktentwicklung vorzuhalten, andererseits werden Anpassungen des Ressourcen-Einsatzes vorzunehmen sein. Sollten sich die gegebenen Risiken im weiteren Geschäftsverlauf materialisieren, d.h. die erfolgreiche Entwicklung des offenen Immobilien-Sondervermögens sowie weiterer institutioneller Mandate nicht wie geplant einstellen oder sich die COVID-19 Krise und deren Auswirkungen über einen längeren Zeitraum erstrecken, könnte sich in der Folge die Ertragssituation der Gesellschaft nachhaltig verschlechtern. Entsprechend werden wir die Verteilung der Ressourcen und die Entwicklung externer Effekte auf das Geschäft der Gesellschaft möglichst flexibel gestalten, um auf Änderungen des Markt- und Wettbewerbsumfeldes rasch und effizient reagieren zu können.

Zusammenfassend rechnen wir für das Geschäftsjahr 2020 aufgrund der mehrfach erwähnten aktuellen Risiken und der daraus resultierenden Unsicherheit trotz der eingeleiteten Initiativen mit einem sich negativ entwickelnden Volumen des verwalteten Vermögens. Damit einhergehend wird auch eine rückläufige Entwicklung der Erträge aus den laufenden Verwaltungsvergütungen erwartet. Die transaktionsbasierten Vergütungen der Gesellschaft hängen vom tatsächlichen Eintritt der jeweiligen Transaktion, z. B. dem Kauf oder Verkauf von Liegenschaften ab, sind deshalb volatil und gerade im aktuellen Marktumfeld entsprechend schwer prognostizierbar. Im Hinblick auf die geordnete Auflösung der Abwicklungsmandate CS EUROREAL und CS PROPERTY DYNAMIC, ehemals größte Bestandsprodukte der Gesellschaft, sowie des Startes bzw. Ausbau von neuen und bestehenden Produkten, könnten insbesondere die Vergütungen für den An- und Verkauf von Liegenschaften (sofern am Markt realisierbar) eine nicht unbedeutende Ertragskomponente für die Gesellschaft in 2020 darstellen. Mit striktem Kostenmanagement wird den tendenziell rückläufigen Provisionserträgen und auch potentiell reduzierten Transaktionserträgen entgegengewirkt und das neue offene Immobilien-Sondervermögen soll die wegbrechenden Erträge maßgeblich substituieren. Die erwarteten Erträge aus dem neuen offenen Immobilienfonds für 2019 konnten infolge zeitlicher Verzögerungen bei Transaktionen und den zu prüfenden Investitionsopportunitäten nicht wie prognostiziert umgesetzt werden. 2020 sollten (in Abhängigkeit der zeitlichen und wirtschaftlichen Auswirkung der COVIR-19 Krise) planmäßig bereits rund 25% der Erträge der Gesellschaft aus diesem Fonds kommen, 2021 bereits rund ein Drittel der Gesamterträge.

Vor diesem Hintergrund erwarten wir eine im Vergleich zum Berichtsjahr rückläufige und dabei sehr volatile Geschäftsentwicklung, gehen aber dennoch insgesamt von einem ganz leicht positiven bis nahezu ausgeglichenen Ergebnis der Gesellschaft aus.

Frankfurt am Main, 30. April 2020

CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT
Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH

Die Geschäftsführung

Bericht des Aufsichtsrates

der CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH

Der Aufsichtsrat hat sich von der Geschäftsführung durch schriftliche und mündliche Berichte regelmäßig über die Geschäftslage und alle wichtigen Vorgänge unterrichten lassen. Der Aufsichtsrat hat die von ihm zu genehmigenden Geschäftsvorgänge überprüft und mit der Geschäftsführung behandelt.

Die Buchführung, der Jahresabschluss und der Lagebericht für das Geschäftsjahr 2019 sind von der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Frankfurt am Main, mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen worden.

Dem Ergebnis dieser Prüfung stimmt der Aufsichtsrat zu. Er bedankt sich bei den Mitgliedern der Geschäftsleitung und den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Gesellschaft für ihren Einsatz.

Frankfurt am Main, den 26. Mai 2020

Dr. Christoph Schumacher, Vorsitzender des Aufsichtsrates

Bekanntmachung von Feststellungen und Beschlüssen der Gesellschafterversammlung vom 26. Mai 2020

der CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH

mit Geschäftssitz in Frankfurt am Main,

eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Frankfurt am Main unter HRB 33726

Am 26. Mai 2020 fand die ordentliche Gesellschafterversammlung der CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH in Frankfurt am Main statt. Die beiden Gesellschafter der CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH (im Folgenden auch als "Gesellschaft" bezeichnet), nämlich

•	die Credit Suisse (Deutschland) AG, seinerzeit geschäftsansässig Taunustor 1 in 60310 Frankfurt am Main, mit Gesellschaftsanteilen entsprechend 94,90 % des Gesellschaftskapitals sowie
•	die Credit Suisse AG, geschäftsansässig Paradeplatz 8 in 8001 Zürich, Schweiz, mit Gesellschaftsanteilen entsprechend 5,10 % des Gesellschaftskapitals

wurden durch Herrn Jochen Appenzeller (nachstehend auch als "Vertreter der Gesellschafter" bezeichnet) mit entsprechenden Vollmachten vertreten. Somit war das gesamte Kapital der Gesellschaft in Höhe von EUR 6.135.502,57 vertreten.

Im Rahmen dieser Gesellschafterversammlung sind unter anderem folgende Feststellungen und Beschlüsse erfolgt:

1. Der Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31. Dezember 2019 nebst Lagebericht für das Geschäftsjahr 2019 wurde von der KPMG Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Frankfurt am Main, geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.

Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31. Dezember 2019 nebst Lagebericht für das Geschäftsjahr 2019 gebilligt.

Der Vertreter der Gesellschafter hat im Namen der Credit Suisse (Deutschland) AG und der Credit Suisse AG den Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31. Dezember 2019 nebst Lagebericht für das Geschäftsjahr 2019 ebenfalls gebilligt.

Der Jahresabschluss der Gesellschaft für das Geschäftsjahr 2019 ist somit festgestellt.

2. Der Ertrag aus der Geschäftstätigkeit für das Geschäftsjahr 2019 wird wie folgt verwendet:

Ertrag aus Geschäftstätigkeit	EUR 8.595.390,68
1. Ausschüttung an die Gesellschafter	EUR 0,00
2. Abgeführte Gewinne aufgrund des Ergebnisabführungsvertrages der Gesellschaft mit der Credit Suisse (Deutschland) AG	EUR 8.595.390,68
3. Jahresüberschuss / Bilanzgewinn	EUR 0,00

3. Den Mitgliedern der Geschäftsführung Karl-Josef Schneidens und Roger Baumann (jeweils Geschäftsführer bis 31. Januar 2019) und Radhia Rüttimann und Alexander Tannenbaum (jeweils Geschäftsführer ab 1. Februar 2019) wird für das Geschäftsjahr 2019 Entlastung erteilt.

4. Den Mitgliedern des Aufsichtsrates Christoph Schumacher, Günther Hackeneis, Björn Storim wird für das Geschäftsjahr 2019 Entlastung erteilt.

5. Die PricewaterhouseCoopers Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Frankfurt am Main, wird zum Abschlussprüfer der CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH für das Geschäftsjahr 2021 bestellt.

Die KPMG Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Frankfurt am Main wird zum Abschlussprüfer der von der Gesellschaft verwalteten Fonds, deren jeweiliges Geschäftsjahr in den Jahren 2020 und 2021 endet, bestellt.

Sämtliche der vorstehenden Feststellungen und Beschlüsse sind einstimmig erfolgt. Widersprüche, Nein-Stimmen oder Enthaltungen lagen jeweils nicht vor.

Frankfurt am Main, den 26. Mai 2020

Radhia Rüttimann, Geschäftsführer

Alexander Tannenbaum, Geschäftsführer

Jochen Appenzeiller, Vertreter der Gesellschafter

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH, Frankfurt am Main

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH, Frankfurt am Main - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2019 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

―

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalverwaltungsgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2019 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 und

―

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalverwaltungsgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
―	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
―	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Frankfurt am Main, den 12. Mai 2020

KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Schobel, Wirtschaftsprüfer

Bertram, Wirtschaftsprüfer

CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Real Estate GmbH