CIVILIS Grundstücksvermietungsgesellschaft mbH

Gaimersheim

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

Aktiva

	Anhang	EUR	Vorjahr EUR
A. ANLAGEVERMÖGEN	(C 1)
I. Sachanlagen		84.068.883,76	85.459.890,04
		84.068.883,76	85.459.890,04
B. UMLAUFVERMÖGEN
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen		0,00	153.054,21
2. Sonstige Vermögensgegenstände		166.004,43	149.942,31
		166.004,43	302.996,52
II. Guthaben bei Kreditinstituten		83.295,43	0,00
		84.318.183,62	85.762.886,56
PASSIVA
	Anhang	EUR	Vorjahr EUR
A. EIGENKAPITAL
I. Gezeichnetes Kapital		20.000.000,00	20.000.000,00
II. Gewinnrücklagen
Andere Gewinnrücklagen	(C 2)	11.600.000,00	8.500.000,00
III. Gewinnvortrag		44.633,91	87.110,30
IV. Jahresüberschuss		3.206.490,16	3.057.523,61
		34.851.124,07	31.644.633,91
B. RÜCKSTELLUNGEN
1. Steuerrückstellungen		148.403,00	0,00
2. Sonstige Rückstellungen	(C 3)	21.600,00	21.800,00
		170.003,00	21.800,00
C. VERBINDLICHKEITEN	(C 4)
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten		48.713.336,64	49.572.099,94
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen		65.522,02	48.972,98
3. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen		233.200,72	277.116,25
4. Sonstige Verbindlichkeiten		115.987,80	4.008.994,62
		49.128.047,18	53.907.183,79
D. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN		169.009,37	189.268,86
		84.318.183,62	85.762.886,56

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

	Anhang	EUR	Vorjahr EUR
1. Umsatzerlöse	(C 5)	11.831.797,30	12.179.244,25
2. Sonstige betriebliche Erträge		371.073,25	750.642,03
3. Materialaufwand
a) Aufwendungen für bezogene Leistungen	(C 6)	1.026.744,56	3.264.605,39
4. ROHERGEBNIS		11.176.125,99	9.665.280,89
5. Abschreibungen auf Sachanlagen		3.966.514,77	3.943.945,61
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen		237.646,55	92.550,58
7. BETRIEBSERGEBNIS		6.971.964,67	5.628.784,70
8. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		25,59	2.225,28
9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		1.918.420,42	1.927.534,61
10. ERGEBNIS VOR STEUERN		5.053.569,84	3.703.475,37
11. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		1.611.297,22	410.169,30
12. ERGEBNIS NACH STEUERN		3.442.272,62	3.293.306,07
13. Sonstige Steuern		235.782,46	235.782,46
14. JAHRESÜBERSCHUSS		3.206.490,16	3.057.523,61

ANHANG ZUM JAHRESABSCHLUSS 2019

A. ALLGEMEINE ANGABEN

Die CIVILIS Grundstücksvermietungsgesellschaft mbH hat ihren Sitz in Gaimersheim und ist im Handelsregister des Amtsgerichtes Ingolstadt unter der Nr. HRB 839 eingetragen.

Der Jahresabschluss wurde nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellt. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren (§ 275 Abs. 2 HGB) gewählt.

Die nach den gesetzlichen Vorschriften bei den Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung anzubringenden Vermerke ebenso wie die Vermerke, die wahlweise in der Bilanz bzw. Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang anzubringen sind, werden im Anhang gemacht.

Die in den Vorjahren unter dem Posten "Umsatzerlöse" ausgewiesen Weiterberechnungen von Versicherungsleistungen und Grundsteuern in Höhe von EUR 370.378,29 werden seit dem Geschäftsjahr 2019 innerhalb des Postens "sonstige betriebliche Erträge" ausgewiesen. Der Vorjahreswert der Weiterberechnungen belief sich auf EUR 357.620,05.

Aufgrund der Ausweisänderung änderte sich ebenfalls der Ausweis der diesbezüglichen Aufwendungen, welche seit dem Geschäftsjahr 2019 mit einer Höhe von EUR 138.265,52 nicht mehr innerhalb des Postens "Aufwendungen aus bezogenen Leistungen", sondern im Posten "sonstige betriebliche Aufwendungen" ausgewiesen werden. Der Vorjahresausweis der jeweiligen Aufwendungen belief sich auf EUR 125.507,28.

Die CIVILIS Grundstücksvermietungsgesellschaft mbH erfüllt zum Jahresabschluss 31. Dezember 2019 erstmals wieder die Größenkriterien einer kleinen Kapitalgesellschaft gemäß § 267 Abs. 1 HGB und ist somit aufgrund § 267 Abs. 4 S. 1 HGB zum 31. Dezember 2019 noch als mittelgroße Kapitalgesellschaft gemäß § 267 Abs. 2 HGB zu behandeln.

B. BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN

Die immateriellen Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibungen über eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von drei Jahren angesetzt. Abschreibungen auf den dauerhaft niedrigeren beizulegenden Wert werden bei Bedarf vorgenommen.

Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens werden zu Anschaffungskosten und sofern sie der Abnutzung unterliegen, abzüglich planmäßiger Abschreibungen bewertet. Abschreibungen erfolgen linear und entsprechend der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer, die zwischen 15 und 33 Jahren beträgt. Abschreibungen auf den dauerhaft niedrigeren beizulegenden Wert werden bei Bedarf vorgenommen.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind grundsätzlich zu Anschaffungskosten angesetzt.

Die Guthaben bei Kreditinstituten sind zum Nennwert (zu Anschaffungskosten) bilanziert.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und Verpflichtungen und werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages gebildet.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungsbeträgen bilanziert.

Die anteiligen Einnahmen aus der Zeit vor dem Abschlussstichtag, die Erträge für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen, werden in den passiven Rechnungsabgrenzungsposten ausgewiesen.

Im Finanzierungsbereich abgeschlossene Grundgeschäfte und Sicherungsgeschäfte werden bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 254 HGB zu Bewertungseinheiten zusammengefasst und nach der sogenannten Einfrierungsmethode abgebildet.

C. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ UND ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

Bilanz

1. Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens ergibt sich aus dem nachstehenden Anlagenspiegel:

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	Stand 01.01.2019 EUR		Zugänge U = Umbuchung EUR		Abgänge U = Umbuchung EUR	Stand 31.12.2019 EUR
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte	8.990,00		0,00		0,00	8.990,00
Immaterielle Vermögensgegenstände	8.990,00		0,00		0,00	8.990,00
Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden		U	366.150,14
Grundstücken	147.987.698,90		1.426.232,45		0,00	149.780.081,49
Geleistete Anzahlungen und				U	366.150,14
Anlagen im Bau	411.589,90		1.149.276,04		0,00	1.194.715,80
		U	366.150,14	U	366.150,14
Sachanlagen	148.399.288,80		2.575.508,49		0,00	150.974.797,29
		U	366.150,14	U	366.150,14
Anlagevermögen	148.408.278,80		2.575.508,49		0,00	150.983.787,29

	Abschreibung				Buchwerte
	Stand 01.01.2019 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	Stand 31.12.2019 EUR	Buchwerte 31.12.2019 EUR	Buchwerte 31.12.2018 EUR
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte	8.990,00	0,00	0,00	8.990,00	0,00	0,00
Immaterielle Vermögensgegenstände	8.990,00	0,00	0,00	8.990,00	0,00	0,00
Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden
Grundstücken	62.939.398,76	3.966.514,77	0,00	66.905.913,53	82.874.167,96	85.048.300,14
Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	1.194.715,80	411.589,90
Sachanlagen	62.939.398,76	3.966.514,77	0,00	66.905.913,53	84.068.883,76	85.459.890,04
Anlagevermögen	62.948.388,76	3.966.514,77	0,00	66.914.903,53	84.068.883,76	85.459.890,04

Die Zugänge des Berichtsjahres betreffen im Wesentlichen die Erweiterung der Klimaanlage.

2. Andere Gewinnrücklagen

Die Entwicklung der anderen Gewinnrücklagen werden im Folgenden dargestellt:

	EUR
Stand 01.01.2019	8.500.000,00
Einstellung aus Jahresergebnis und Gewinnvortrag des Vorjahres	3.100.000,00
Stand 31.12.2019	11.600.000,00

3. Rückstellungen

Unter den sonstigen Rückstellungen werden im Wesentlichen die Kosten für die Prüfung des Jahresabschlusses ausgewiesen.

4. Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten gliedern sich inhaltlich und unterteilt nach Restlaufzeiten wie folgt:

		Restlaufzeiten von
	Gesamt EUR	bis zu 1 Jahr EUR	mehr als 1 Jahr EUR	davon 1 - 5 Jahren EUR	davon mehr als 5 Jahre EUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	48.713.336,64	6.746.665,36	41.966.671,28	26.966.671,28	15.000.000,00
(Vorjahr)	(49.572.099,94)	(10.858.763,30)	(38.713.336,64)	(21.513.336,64)	(17.200.000,00)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	65.522,02	65.522,02	0,00	0,00	0,00
(Vorjahr)	(48.972,98)	(48.972,98)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	233.200,72	233.200,72	0,00	0,00	0,00
(Vorjahr)	(277.116,25)	(277.116,25)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
Sonstige Verbindlichkeiten	115.987,80	115.987,80	0,00	0,00	0,00
(Vorjahr)	(4.008.994,62)	(4.008.994,62)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
Gesamt	49.128.047,18	7.161.375,90	41.966.671,28	26.966.671,28	15.000.000,00
(Vorjahr)	(53.907.183,79)	(15.193.847,15)	(38.713.336,64)	(21.513.336,64)	(17.200.000,00)

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind in Höhe von TEUR 48.713 durch Buchgrundschulden auf eigenem Grundbesitz und Forderungsabtretungen besichert.

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sich durch branchenübliche Eigentumsvorbehalte besichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen beinhalten Umsatzsteuerverbindlichkeiten.

Gewinn- und Verlustrechnung

5. Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse gliedern sich nach Tätigkeitsbereichen wie folgt:

	2019 TEUR	2018 TEUR
Umsatzerlöse aus Vermietung	11.667	11.668
Sonstige Umsatzerlöse	165	512
Gesamt	11.832	12.179

Der Rückgang der sonstigen Umsatzerlöse ist auf den geänderten Ausweis zurückzuführen.

6. Aufwendungen für bezogene Leistungen

Die Aufwendungen für bezogene Leistungen beinhalten zur Erzielung der Umsatzerlöse notwendige Instandhaltungsaufwendungen und sonstige Aufwendungen.

D. SONSTIGE ANGABEN

1. Geschäftsführung

Alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführerin der Gesellschaft ist seit dem 01. Juli 2015 Frau Betriebswirtin (VWA) Anna Maria Schalk, Pondorf.

2. Arbeitnehmer

Es werden keine eigenen Arbeitnehmer beschäftigt. Für die von Angestellten der EDEKA Südbayern Handels Stiftung & Co. KG, Gaimersheim, erledigten Verwaltungsarbeiten wird eine Personalkostenumlage erhoben.

3. Haftungsverhältnisse
Haftungsverhältnisse aus der Bestellung von Sicherheiten für fremde Verbindlichkeiten

Gesamtschuldnerische Haftung mit weiteren Unternehmen des EDEKA-Verbundes Südbayern für eine Rahmenkreditlinie von EUR 35.000.000,00 (Vorjahr TEUR 35.000). Zum 31.12.2019 war die Kreditlinie mit EUR 4.000.000,00 (Vorjahr TEUR 10.000) beansprucht, davon EUR 0,00 (Vorjahr TEUR 6.000) durch eigene Beanspruchung. Mit einer Inanspruchnahme ist nicht zu rechnen, da der EDEKA-Verbund Südbayern über ausreichend liquide Mittel verfügt, um die Kreditkonditionen einzuhalten.

4. Bewertungseinheiten

Risiko		Grundgeschäft		Sicherungsinstrument		Art der Bewertungseinheit
Variable	Art	Art	Betrag	Risiko	Betrag
Zins	kontrahierter Zahlungsstrom	variabel verzinste Darlehen	T€ 48.047	Swap	T€ 48.047	Micro Hedge

prospektive Effektivität

Laufzeit- und Volumenkongruenz

Die Zinsswap-Geschäfte haben Laufzeiten bis mindestens 30. März 2020 und längstens bis 30. Juni 2028.

5. Ergebnisverwendungsvorschlag

Die Geschäftsführung schlägt vor, dass der Jahresüberschuss in Höhe von EUR 3.206.490,16 und der Gewinnvortrag aus dem Vorjahr mit EUR 44.633,91 wie folgt Verwendung finden sollen:

Einstellung in andere Gewinnrücklagen	EUR	3.200.000,00
Vortrag auf neue Rechnung	EUR	51.124,07

Gaimersheim, den 13. Januar 2020

Anna Maria Schalk, Geschäftsführerin

Lagebericht

1. Grundlagen des Unternehmens

Die CIVILIS Grundstücksvermietungsgesellschaft mbH betreibt die Vermietung des von ihr auf eigenem Grund errichteten Einkaufszentrums "WestPark" und Entertainment-Centers.

Die Gesellschaft ist Eigentümerin einer Grundstücksfläche von rund 144.000 m ² in Ingolstadt, Westpark. Auf dem Grundstück hat die Gesellschaft das Einkaufszentrum WestPark, ein Schnellrestaurant, eine Tankstelle, ein Entertainment-Center und zwei Parkdecks errichtet. Darüber hinaus wurde ein Brückenbauwerk für eine weitere Infrastruktur realisiert. Das Shoppingcenter Westpark hat eine Verkaufsfläche von 32.000 m ² und verfügt über 3.300 kostenlose Parkplätze.

Generalmieterin des Objektes ist die Westpark Einkaufszentrum Verwaltungs-GmbH. Untermieter sind neben der Neukauf Südbayern GmbH, die dort erfolgreich ein E-Center betreibt, rund 145 weitere Shops, Restaurants und Dienstleistungsbetriebe namhafter nationaler und internationaler Filialisten. Die Betreibung des Entertainment-Centers erfolgt durch eine bundesweit tätige Kinokette.

2. Wirtschaftsbericht

2.1. Entwicklung der Gesamtwirtschaft und Branche

Nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes war das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 2019 um 0,6% höher als im Vorjahr. Die deutsche Wirtschaft ist damit im zehnten Jahr in Folge gewachsen. 2019 hat das Wachstum jedoch an Schwung verloren. Das preisbereinigte BIP ist in den Jahren 2017 (um 2,5%) und 2018 (um 1,5%), verglichen mit dem Durchschnittswert der vergangenen zehn Jahre von +1,3% stärker gewachsen, als im Wirtschaftsjahr 2019.

Der Konsum stützte das Wirtschaftswachstum im Jahr 2019: Die Konsumausgaben des Staates stiegen um 2,5%, während die privaten Konsumausgaben preisbereinigt um 1,6% höher lagen als noch im Vorjahr. Diese wuchsen damit stärker als in den letzten zwei Jahren zuvor. (Konsumausgaben des Staates: 2017 +2,4% und 2018 +1,4% zum Vorjahr und Private Konsumausgaben: 2017 und 2018 jeweils +1,3% zum Vorjahr).

Die Verbraucherpreise in Deutschland erhöhten sich im Jahresdurchschnitt 2019 um weitere 1,4% gegenüber dem Vorjahr. Dabei war jedoch die Jahresteuerungsrate 2019 niedriger als die Jahresteuerungsrate 2018 mit + 1,8%. Die Energieprodukte verteuerten sich 2019 gegenüber dem Vorjahr um 1,4%. Dies resultiert bei einem Preisrückgang bei Mineralölprodukten (-1,8%; davon leichtes Heizöl: -2,5%; Kraftstoffe: -1,6%) vor allem aus der Verteuerung der wesentlichen Energieprodukte (z.B. Erdgas: +3,9% und Strom +3,4%).

Einen moderaten Preisanstieg verzeichneten die Nahrungsmittel, die sich gegenüber 2018 um 1,4% erhöhten. Dabei waren gegenläufige Preisentwicklungen zu beobachten: während Gemüse (+6,3%) sowie Fleisch und Fleischwaren (+3,1%) deutlich teurer wurden, entwickelten sich dagegen die Preise für Speiseöle/Speisefette (-6,0%) sowie Obst (-3,3%) rückläufig.

Die sonstigen Waren verteuerten sich 2019 gegenüber 2018 um 1,3%. Dabei erhöhten sich die Preise für Verbrauchsgüter (+1,5%), gefolgt von Tabakwaren (+3,7%) und Druckerzeugnissen (+3,4%). Die Preise für Gebrauchsgüter erhöhten sich im gleichen Zeitraum nur um 0,7%. Deutlich günstiger wurden Geräte der Unterhaltungselektronik (-5,6%) und Telefone (-6,8%).

Im Vergleich zu den Waren erhöhten sich die Preise für Dienstleistungen insgesamt im Jahresdurchschnitt 2019 gegenüber 2018 mit +1,5% etwas stärker, darunter Nettokaltmieten um 1,4%. In 2019 lagen zudem die Preise für Dienstleistungen sozialer Einrichtungen (+5,0%) sowie für die Wartung und Reparatur von Fahrzeugen (+4,5%) deutlich höher als 2018.

Die Bruttoanlageinvestitionen sind in 2019 kräftig gestiegen. In Bauten wurde preisbereinigt um 3,8% mehr investiert als im Jahr zuvor, insbesondere im Tiefbau und im Wohnungsbau.

Investitionen in Forschung und Entwicklung (sonstige Anlagen) lagen mit +2,7% ebenfalls weit über dem Vorjahresniveau, dagegen stiegen die Investitionen in Maschinen und Geräte sowie Fahrzeuge (Ausrüstungsinvestitionen) nur um 0,4%.

Ein Rückgang um 1,7% zum Vorjahr war im Bereich der preisbereinigten Bruttoinvestitionen insgesamt, zu denen neben den Bruttoanlageinvestitionen auch die Vorratsveränderungen (einschließlich des Nettozugangs an Wertsachen) zählen, zu verzeichnen. Ein Indikator des merklichen Vorratsabbaus ist unter anderem die Folge einer schwachen Industrieproduktion und gestiegener Exporte. Die deutsche Wirtschaft exportierte preisbereinigt 0,9% mehr Waren und Dienstleistungen im Vergleich zum Vorjahr, allerdings war der Anstieg nicht mehr so stark wie in den Jahren zuvor.

Die preisbereinigten Importe stiegen mit +1,9% stärker als die Exporte.

Die wirtschaftliche Entwicklung war auf der Entstehungsseite des BIP im Jahr 2019 zweigeteilt: Zum einen verzeichneten die Dienstleistungsbereiche und das Baugewerbe überdurchschnittlich starke Zuwächse wobei zum anderen die Wirtschaftsleistung des produzierenden Gewerbes (ohne Baugewerbe) eingebrochen ist. Insgesamt betrachtet stieg die preisbereinigte Bruttowertschöpfung im Jahr 2019 gegenüber dem Vorjahr nur um 0,5%.

45,3 Millionen Erwerbstätige und damit rund 400 000 Personen mehr als 2018 waren im Jahr 2019 in Deutschland beschäftigt. Insbesondere nahmen die sozialversicherungspflichtigen Beschäftigungen mit 0,9% zu. Die höhere Erwerbsbeteiligung sowie die Zuwanderung von Arbeitskräften aus dem Ausland überwogen wie schon in den Vorjahren die altersbedingten demografischen Effekte.

Der deutsche Staat erzielte im Jahr 2019 einen Überschuss mit 49,8 Milliarden Euro und beendete das Jahr zum achten Mal in Folge mit einem Überschuss, erreichte jedoch nicht das Rekordergebnis von 62,4 Milliarden Euro im Jahr 2018. Der Anteil am Überschuss verteilte sich wie folgt: der Bund mit 19,2 Milliarden Euro, die Länder mit 13,3 Milliarden Euro, die Sozialversicherungen mit 10,7 Milliarden Euro und die Gemeinden mit 6,6 Milliarden Euro.

Für den Staat errechnet sich daher eine Überschussquote im Jahr 2019 von 1,5% gemessen am nominalen BIP.

Für das Jahr 2020 wird vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) eine Veränderung des Bruttoinlandsprodukts gegenüber 2019 von 1,4% prognostiziert.

Die Entwicklung der großflächigen Shopping-Center in Deutschland war im Geschäftsjahr 2019 vor allem von Modernisierungs- und Erweiterungsmaßnahmen geprägt. Während derartige Center früher oft eher aus Bedarfsgründen gebaut wurden, wird inzwischen mehr Wert auf Architektur, Wohlfühl-Atmosphäre und Aufenthaltsqualität gelegt. Im Centerbereich gibt es nach wie vor ein Wachstum. Nach den Erhebungen der EHI Retail Institute gab es 279 Shopping-Center im Jahr 2000, die sich bis zum Jahr 2019 auf 483 Center bundesweit erhöht hat. Nach den Prognosen wird es in den nächsten drei bis vier Jahren eine Steigerung von 25 Shopping-Center geben.

2.2. Geschäftsverlauf der Gesellschaft

Das Geschäftsjahr 2019 war geprägt durch weitere Maßnahmen zur Verbesserung der Kältetechnik des Shoppingcenters und wird von der Geschäftsleitung als zufriedenstellend angesehen.

Die im Vorjahr getroffene Prognose eines deutlich höheren Ergebnisses konnte nahezu erreicht werden und beläuft sich im Geschäftsjahr auf TEUR 3.206 nach TEUR 3.058 im Vorjahr, was einem Anstieg von + 4,8 % entspricht.

2.2.1. Entwicklung der Mieterlöse und sonstigen Umsatzerlöse

	2015 TEUR	2016 TEUR	2017 TEUR	2018 TEUR	2019 TEUR
Mieterlöse	10.578	10.603	11.661	11.668	11.667

Die Mieterlöse haben sich im Geschäftsjahr 2019 entsprechend der Prognose, eines geringfügigen Rückgangs, gegenüber dem Vorjahr um TEUR 1 vermindert, was auf die Mietanpassung bei einem Direktmieter zurückzuführen ist.

	2015 TEUR	2016 TEUR	2017 TEUR	2018 TEUR	2019 TEUR
Sonstige Umsatzerlöse	286	379	368	512	165

Die im Vorjahr unter sonstigen Umsatzerlösen ausgewiesenen Kostenerstattungen von Versicherungen und Grundsteuer werden zum Jahresabschluss 2019 unter den sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesen (TEUR 370 (Vorjahr: TEUR 358)).

2.2.2. Investitionen

Die Investitionen des Geschäftsjahres im Anlagevermögen belaufen sich auf TEUR 2.576 und liegen dementsprechend über der im Vorjahr getroffenen Prognose von TEUR 2.200. Die Abweichung ist hauptsächlich auf höhere Kosten für die Erweiterung der Kältetechnik als auch des Baues für die Landesgartenschau 2020 zurückzuführen.

Die Finanzierung der Investitionen erfolgte im Geschäftsjahr 2019 überwiegend aus der Aufnahme von langfristigen Bankkrediten und aus dem laufenden Cashflow vom Unternehmensverbund EDEKA Südbayern.

Investitionsquote in Abhängigkeit des Anlagevermögens per 31. Dezember:

	2015 TEUR	2016 TEUR	2017 TEUR	2018 TEUR	2019 TEUR
Investitionen	1.342	2.329	72	1.198	2.576
Anlagevermögen	94.380	92.064	88.206	85.460	84.069
Investitionsquote in %	1,4 %	2,5 %	0,1 %	1,4 %	3,1 %

2.3. Lage der Gesellschaft

2.3.1. Ertragslage

	2015 TEUR	2016 TEUR	2017 TEUR	2018 TEUR	2019 TEUR
Umsatzerlöse	10.864	10.983	12.029	12.179	11.832
Sonstige Erträge	108	47	23	751	371
Abschreibungen	3.905	3.928	3.930	3.944	3.967
Instandhaltungsaufwendungen	1.124	494	1.879	2.985	857
Zinsergebnis	-4.148	-3.827	-2.138	-1.925	-1.918
Jahresüberschuss	968	1.333	3.346	3.058	3.206
Rücklagenbildung (Folgejahr)	1.000	1.300	3.300	3.100	3.200

Der Rückgang der Umsatzerlöse im Vergleich zum Vorjahr ist hauptsächlich auf die geänderte Bilanzierungsmethode zurückzuführen (TEUR 370).

Der starke Rückgang der Instandhaltungsaufwendungen um TEUR 2.128 ist hauptsächlich auf die im Vorjahr getätigten Sanierungsarbeiten an der Lüftungsanlage zurückzuführen.

Das Zinsergebnis hat sich trotz der gesunkenen Darlehensverbindlichkeiten nur geringfügig reduziert (TEUR 7). Dies ist hauptsächlich auf die im Geschäftsjahr 2019 zu Ende gegangene Betriebsprüfung für Vorjahre und die dadurch bedingten Zinsaufwendungen zurückzuführen.

Der Anstieg der Steuern vom Einkommen und vom Ertrag um TEUR 1.201 ist im Wesentlichen auch auf die im Geschäftsjahr 2019 beendete Betriebsprüfung für Vorjahre zurückzuführen.

Zusammenfassend verbleibt (nach Berücksichtigung der Steuern) ein Jahresüberschuss für 2019 in Höhe von T€ 3.206.

Der erwirtschaftete Jahresüberschuss vor Rücklagenbildung beträgt für das abgeschlossene Wirtschaftsjahr TEUR 3.206 und lag damit über dem des Vorjahres. Im Geschäftsjahr 2019 wurde den Gewinnrücklagen aus dem Jahresergebnis 2018 TEUR 3.100 zugeführt. Von dem Jahresüberschuss 2019 und dem Gewinnvortrag sollen entsprechend dem Vorschlag der Geschäftsführung TEUR 3.200 den Gewinnrücklagen zugeführt werden.

2.3.2. Vermögens- und Finanzlage

	2015 TEUR	2016 TEUR	2017 TEUR	2018 TEUR	2019 TEUR
Anlagevermögen	94.380	92.064	88.206	85.460	84.069
Eigenkapital	23.909	25.242	28.587	31.645	34.851
Anlagendeckung I in %	25,3 %	27,4 %	32,4 %	37,0 %	41,5 %
Eigenkapitalquote in %	25,2 %	27,4 %	32,4 %	36,9 %	41,3 %

Die Vermögens- und Finanzlage ist geordnet. Die Anlagenintensität ist entsprechend dem Gesellschaftszweck mit 99,7 % hoch. Im Berichtsjahr wird das Anlagevermögen zu 41,5 % durch Eigenkapital finanziert. Die weitere Finanzierung ist durch laufzeitadäquate Bankkredite sichergestellt.

Die Verbindlichkeiten weisen folgende Fälligkeitsstrukturen auf:

	31.12.2018 TEUR	31.12.2019 TEUR
Kurzfristige Verbindlichkeiten	15.194	7.161
Mittelfristige Verbindlichkeiten	21.513	26.967
Langfristige Verbindlichkeiten	17.200	15.000

Der Rückgang der sonstigen Verbindlichkeiten von TEUR 4.009 auf TEUR 116 ist im Wesentlichen in der Rückzahlung der kurzfristigen Finanzmittel an das Verbundunternehmen EDEKA Südbayern Handels Stiftung & Co. KG im Geschäftsjahr 2019 bedingt.

3. Prognose-, Chancen- und Risikobericht

3.1. Risiken und Chancen der künftigen Entwicklung

Die Gesellschaft verfügt über ein umfangreiches betriebswirtschaftliches ManagementInformations-System, welches neben jährlicher Planung in den Schwerpunktbereichen Investition, Finanzierung sowie Aufwand und Ertrag regelmäßige unterjährige Berichtspflichten zur Entwicklung in den genannten Bereichen vorsieht.

Durch die langfristige Vermietung an die Westpark Einkaufszentrum Verwaltungs-GmbH als Generalmieterin lassen sich keine Bestandsgefährdungen bzw. Risiken mit wesentlicher Auswirkung auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage erkennen.

Der Boom des Online-Handels ist ungebrochen und die Branche erhält Jahr für Jahr Umsatzzuwächse, die sich negativ auf die Umsätze im Shoppingcenter auswirken. Das Risiko für etwaige hieraus resultierende Leerstände bzw. nicht vermietete Flächen, die wiederum zu Umsatzrückgängen führen, wird jedoch aufgrund des aktuell bestehenden Mieterbestands als gering angesehen.

Bestehende Zinsänderungsrisiken im Rahmen der langfristigen Finanzierung sind durch weitgehend langfristige Zinsbindungen bzw. bei variabel verzinsten Darlehen abgesichert. Die zur Absicherung der Zinsänderungsrisiken der variabel verzinsten Darlehen abgeschlossenen Zinsswapgeschäfte sind vollumfänglich Bestandteil von Bewertungseinheiten im Rahmen von Micro-Hedge Sicherungszusammenhängen. Das Risiko für die Gesellschaft wird diesbezüglich als gering eingeschätzt.

Durch den Einsatz und die ständig verbesserte Ausnutzung SAP-geführter IT-Systeme in den Bereichen Finanzen und Controlling ist die Informationssicherheit gegeben und das Risiko gering.

Das Shopping- und Entertainmentcenter WestPark in Ingolstadt war im Jahr 2017 auf Platz 1 im Vergleich aller bayerischen Shoppingcenter aus Sicht der Mieter. Durch die regionale Landesgartenschau im Jahr 2020, die unmittelbar beim Shoppingcenter liegt, erhält das Center Präsenz und Anerkennung. Hierdurch wird der Bekanntheitsgrad des Shoppingcenters weiter gesteigert. Ferner erwarten wir positive Impulse auf die Entwicklung der Besucherzahlen.

Eine Veränderung der Einschätzung der Risiken hat sich im Vergleich zum Vorjahr nicht ergeben.

3.2. Voraussichtliche Entwicklung

Die Jahresplanung sieht für das Geschäftsjahr 2020 ein Investitions-Volumen von TEUR 2.550 vor. Vorgesehen sind verschiedene Maßnahmen zur Instandhaltung und Modernisierung des Shoppingcenters.

Aufgrund des bestehenden Generalmietvertrags und der vergleichsweise geringumfänglichen Direktvermietung wird davon ausgegangen, dass sich die Mieterlöse der Gesellschaft in 2020 gegenüber 2019 nicht verändern werden.

Die Gesellschaft rechnet auch in 2020 mit einem positiven Ergebnis, welches aufgrund der niedrigeren geplanten Instandhaltungsmaßnahmen deutlich höher als das Ergebnis des Geschäftsjahres 2019 ausfallen wird.

Gaimersheim, den 13. Januar 2020

Anna Maria Schalk, Geschäftsführerin

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die CIVILIS Grundstücksvermietungsgesellschaft mbH, Gaimersheim

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der CIVILIS Grundstücksvermietungsgesellschaft mbH, Gaimersheim, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2019 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der CIVILIS Grundstücksvermietungsgesellschaft mbH, Gaimersheim, für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

―

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2019 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 und

―

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt.

Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―

identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

―	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
―	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Hamburg, den 21. Januar 2020

UNIVERSA Prüfungs- und Treuhandgesellschaft mbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Hübotter, Wirtschaftsprüfer

ppa. Lipka, Wirtschaftsprüfer