Covivio Immobilien SE

Essen

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Geschäftsbericht 2022

Konzernabschluss und Konzernlagebericht

A. Konzerngesamtergebnisrechnung

in Tausend €	Anhang	2022	2021
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung		280.452	270.995
Nicht weiterbelastbare Aufwendungen aus der Hausbewirtschaftung		-1.667	-2.062
Umsatzkosten aus der Hausbewirtschaftung		-19.308	-20.091
Nettoaufwand aus der Abschreibung von Forderungen der Hausbewirtschaftung		-2.287	-3.113
Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung	12	257.190	245.729
Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit		8.949	7.294
Verwaltungs- und sonstige Aufwendungen		-53.483	-51.168
Operativer Nettoaufwand	13	-44.534	-43.874
Erträge aus anderen betrieblichen Aktivitäten		1.348	812
Aufwendungen aus anderen betrieblichen Aktivitäten		-658	-432
Ergebnis aus anderen betrieblichen Aktivitäten	16	690	380
Erlöse aus der Veräußerung von Fertigungsaufträgen und Vorratsimmobilien		67.487	68.400
Herstellungskosten der veräußerten Fertigungsaufträge und Vorratsimmobilien		-52.709	-50.773
Ergebnis aus der Veräußerung von Fertigungsaufträgen und Vorratsimmobilien	17	14.778	17.627
Ergebnis aus sonstigen Aktivitäten	18	-3.668	-3.765
Laufendes operatives Ergebnis		224.457	216.097
Erlöse aus Immobilienverkäufen		75.976	114.953
Buchwert der veräußerten Immobilien sowie Verkaufsaufwendungen		-75.044	-106.178
Ergebnis Immobilienverkäufe	19	932	8.775
Erträge aus Wertänderungen von Finanzimmobilien		256.026	831.522
Aufwendungen aus Wertänderungen von Finanzimmobilien		-53.572	-11.965
Nettowertveränderung von Finanzimmobilien	7, 20	202.454	819.557
Ergebnis aus dem Verkauf von konsolidierten Unternehmen und Beteiligungen	11	0	2.698
Operatives Ergebnis		427.842	1.047.127
Finanzerträge		10.802	2.918
Finanzierungsaufwendungen		-42.767	-39.996
Ergebnis aus der Marktbewertung von Derivaten	36	178.627	32.540
Ergebnis aus Veränderung von aktivierten Finanzierungskosten und sonstiges		-4.532	-6.227
Finanzergebnis	21	+142.131	-10.765
Ergebnis vor Ertragsteuern		569.973	1.036.362
latente Steuern	25	-97.805	-156.855
Ertragsteuern	25	-15.076	-13.537
Konzernüberschuss		457.092	865.970
davon entfallend auf Nicht beherrschende Anteile		33.013	55.847
davon entfallend auf Anteilseigner der Covivio Immobilien-Gruppe		424.079	810.123
Versicherungsmathematisches Ergebnis Pensionen (keine anschließende Umgliederung in den Gewinn oder Verlust)		7.857	1.876
Latente Steuern auf das sonstige Ergebnis	25	-4.199	-577
Sonstiges Ergebnis nach Steuern	25	3.658	1.299
Gesamtergebnis		460.750	867.269
davon entfallend auf Nicht beherrschende Anteile		33.013	55.847
davon entfallend auf Anteilseigner der Covivio Immobilien-Gruppe		427.737	811.422

B.1 Konzernbilanz - Vermögenswerte

Aktiva

in Tausend €	Anhang	31.12.2022	31.12.2021
Immaterielle Vermögenswerte und Geschäfts- oder Firmenwert	22	427	631
Sachanlagen	23	52.501	53.117
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	24	8.231.706	7.954.792
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	31	101.081	106.524
Latente Steueransprüche	25	381	7.426
Derivative Finanzinstrumente	36	128.958	9.381
Langfristige Vermögenswerte		8.515.054	8.131.872
Vorräte	26	77	80
Vorratsimmobilien	27	194.998	145.787
Derivative Finanzinstrumente	36	31.405	1
Forderungen aus nicht abgerechneten Betriebskosten	28	4.300	3.771
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	29	5.029	5.119
Fertigungsaufträge mit aktivischem Saldo	30	55.583	47.792
Forderungen aus Ertragsteuern		20.003	22.523
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	31	17.450	26.492
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	32	5.008	10.589
Zur Veräußerung gehaltene Immobilien	10	11.552	20.078
Kurzfristige Vermögenswerte		345.405	282.231
Summe Aktiva		8.860.459	8.414.103

B.2 Konzernbilanz - Eigenkapital und Schulden

Passiva

in Tausend €	Anhang	31.12.2022	31.12.2021
Gezeichnetes Kapital		170.467	170.467
Kapitalrücklage		768.469	768.469
Kumuliertes Periodenergebnis		3.527.019	3.208.382
Eigenkapital der Anteilseigner	33	4.465.955	4.147.317
Nicht beherrschende Anteile	33	427.692	413.706
Gesamtes Eigenkapital		4.893.647	4.561.023
Finanzschulden	36	2.746.764	2.719.240
Derivative Finanzinstrumente	36	0	16.875
Latente Steuerschulden	25	953.784	858.825
Pensionsrückstellungen	34	34.151	48.132
Langfristige Schulden		3.734.700	3.643.072
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	35	50.155	40.645
Finanzschulden	36	131.434	109.102
Derivative Finanzinstrumente	36	0	12.229
Ertragsteuerverbindlichkeiten		26.455	24.887
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	37	24.069	23.144
Kurzfristige Schulden		232.112	210.008
Summe Passiva		8.860.459	8.414.103

C. Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung

in Tausend €			Kumuliertes Periodenergebnis
	Gezeichnetes Kapital	Kapitalrücklage	Übrige Rücklagen	OCI (recyclable)	OCI versicherungsmathematische G/V	Konzernanteile
Stand 01.01.2021	170.467	768.469	2.519.787	0	-17.138	3.441.585
Transaktionen mit Anteilseignern	0	0	0	0	0	0
Jahresüberschuss	0	0	810.123	0	0	810.123
Im OCI erfasste Gewinne / Verluste	0	0	0	0	1.876	1.876
Im OCI erfasste latente Steuern	0	0	0	0	-577	-577
Ausschüttung an Gesellschafter	0	0	-105.690	0	0	-105.690
Verwendung Kapitalrücklage	0	0	0	0	0	0
Gesamtergebnis der Berichtsperiode	0	0	704.433	0	1.299	705.732
Stand 31.12.2021	170.467	768.469	3.224.220	0	-15.839	4.147.317
Stand 01.01.2022	170.467	768.469	3.224.220	0	-15.839	4.147.317
Transaktionen mit Anteilseignern	0	0	0	0	0	0
Jahresüberschuss	0	0	424.079	0	0	424.079
Im OCI erfasste Gewinne / Verluste	0	0	0	-5.450	13.307	7.857
Im OCI erfasste latente Steuern	0	0	0	0	-4.199	-4.199
Ausschüttung an Gesellschafter	0	0	-109.099	0	0	-109.099
Verwendung Kapitalrücklage	0	0	0	0	0	0
Gesamtergebnis der Berichtsperiode	0	0	314.980	-5.450	9.108	318.638
Stand 31.12.2022	170.467	768.469	3.539.200	-5.450	-6.731	4.465.955

in Tausend €
	Nicht beherrschende Anteile	Summe Eigenkapital
Stand 01.01.2021	282.798	3.724.383
Transaktionen mit Anteilseignern	75.061	75.061
Jahresüberschuss	55.847	865.970
Im OCI erfasste Gewinne / Verluste	0	1.876
Im OCI erfasste latente Steuern	0	-577
Ausschüttung an Gesellschafter	0	-105.690
Verwendung Kapitalrücklage	0	0
Gesamtergebnis der Berichtsperiode	55.847	761.579
Stand 31.12.2021	413.706	4.561.023
Stand 01.01.2022	413.706	4.561.023
Transaktionen mit Anteilseignern	-19.027	-19.027
Jahresüberschuss	33.013	457.092
Im OCI erfasste Gewinne / Verluste	0	7.857
Im OCI erfasste latente Steuern	0	-4.199
Ausschüttung an Gesellschafter	0	-109.099
Verwendung Kapitalrücklage	0	0
Gesamtergebnis der Berichtsperiode	33.013	351.651
Stand 31.12.2022	427.692	4.893.647

D. Konzern-Kapitalflussrechnung

in Tausend €	2022	2021
Konzernüberschuss (einschließlich Minderheitenanteile)	457.092	865.970
Abschreibungen auf immateriellen Vermögenswerte und Sachanlagen	3.722	3.764
Zunahme / Abnahme der Rückstellungen (u.a. Veränderungen der Pensionsrückstellungen)	-673	-975
Ergebnis aus der Bewertung von Finanzimmobilien	-202.454	-819.557
Ergebnis aus der Bewertung von Derivaten	-178.627	-32.540
Gewinn / Verlust aus Anlagenabgängen und Endkonsolidierung	-936	-3.822
Abschreibung aktivierte Finanzierungskosten	2.298	2.792
Cashflow nach Fremdkapitalkosten und Steuern	80.422	15.632
Sonstiges Finanzergebnis	34.198	40.513
Ertragsteueraufwand (inklusive latente Steuern)	112.881	170.393
Cashflow vor Fremdkapitalkosten und Steuern	227.501	226.538
Gezahlte Ertragsteuern	-10.975	-37.253
Zunahme / Abnahme der Forderungen, Vorräten und sonstige Aktiva	-7.005	-13.177
Zunahme / Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Passiva	10.421	369
Sonstige zahlungsunwirksame Erträge und Aufwendungen	20	-737
Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit	219.962	175.740
Veränderungen durch den Zugang / Abgang konsolidierter Unternehmen	0	4.423
Auszahlungen für Zugänge von Gegenständen des immateriellen Anlagevermögens	-385	-294
Auszahlungen für Zugänge von Gegenständen des Sachanlagevermögens	-7.357	-6.814
Auszahlungen für Zugänge von Finanzimmobilien	-177.537	-143.657
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des immateriellen Anlagevermögens	183	0
Einzahlungen aus Abgängen von Finanzimmobilien	75.144	94.879
Auszahlungen in nicht konsolidierte Beteiligungen	-7	-49.642
Einzahlungen durch nicht konsolidierte Beteiligungen	0	51.833
Erhaltene Zinsen	10.802	2.918
Veränderung von Zahlungsmitteln mit Verfügungsbeschränkung	-2	-1
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-99.159	-46.355
Gezahlte Dividenden an Gesellschafter des Mutterunternehmens	-109.099	-105.689
Gezahlte Dividenden an Minderheitengesellschaftern	-19.027	-12.730
Rückzahlungen aus der Kapitalrücklage an Minderheitengesellschaftern	0	-850
Einzahlungen in die Kapitalrücklage von Minderheitengesellschaftern	0	286
Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzkrediten	374.122	340.075
Auszahlungen aus der Tilgung von Finanzkrediten	-328.304	-288.850
Auszahlungen für Zinssicherungsinstrumente	-1.458	-1.427
Gezahlte Zinsen	-42.620	-53.260
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	-126.386	-122.445
Zahlungswirksame Veränderung der Finanzmittel	-5.583	6.940
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente zu Beginn der Berichtsperiode	10.579	3.639
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente zum Bilanzstichtag	4.996	10.579
Veränderung der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	-5.583	6.940

F. Zusammengefasster Lagebericht für das Geschäftsjahr 2022

1. Geschäftsmodell und Strategie

Die Covivio Immobilien SE (nachfolgend als "Unternehmen" oder "Covivio Immobilien" bezeichnet) ist ein Unternehmen mit satzungsmäßigem Sitz in Essen, Deutschland. Die Hauptverwaltung der Covivio Immobilien ist in Oberhausen, Deutschland.

Sie bildet mit ihren Tochtergesellschaften den Konzern (im Folgenden auch "Gruppe" oder "Covivio") für die sie den Konzernabschluss für das am 31. Dezember 2022 geendete Geschäftsjahr erstellt.

Die Gruppe ist ein überregionaler Bestandshalter von Wohnimmobilien, deren Wohnungsbestand sich insbesondere auf die Städte Berlin, Dresden, Leipzig, Hamburg und auf zentrale Städte in Nordrhein-Westfalen verteilt.

Das Geschäftsmodell der Covivio ist auf einen langfristigen, wertorientierten Ansatz ausgelegt, der sowohl die Interessen der Eigentümer als auch die der Kunden in Einklang bringt. Vor dem Hintergrund der Veränderungen auf dem Immobilienmarkt werden wir die bereits in Vorjahren begonnene Portfoliooptimierung weiter fortsetzen. Seit diesem Geschäftsjahr liegt der Fokus dabei stärker auf der Veräußerung von Bestandsobjekten während Wohnungsbestände nur selektiv in die Gruppe integriert werden. Weitere zentrale Elemente der Strategie sind die Steigerung der Mieterlöse durch die kontinuierliche Anpassung an die Marktmiete, der weitere Abbau der Leerstände, die gezielte Optimierung der kaufmännischen und technischen Bewirtschaftung des Bestandes, eine stetige Verbesserung der Kostenstruktur sowie die fortlaufende Erhöhung der Kundenzufriedenheit.

Durch eine nachhaltige Modernisierungsstrategie, stetige Nachverdichtungen und Neubauaktivitäten für den Bestand, werden weitere Ertragspotentiale kontinuierlich erschlossen. Der Development-Bereich, insbesondere in Berlin, rückt in der strategischen Ausrichtung der Gruppe immer mehr in den Vordergrund, um die Chancen der weiterhin erhöhten Nachfrage nach Wohnraum in den zentralen Märkten zu nutzen. Ebenfalls mehr im Fokus steht die Aufteilung und Privatisierung von Objekten in Berlin.

2. Konzernstruktur

Die Covivio Immobilien SE nimmt im Konzern die Funktion einer bestandshaltenden Holding-Gesellschaft wahr. Ihr Vorstand ist für die Festlegung und Verfolgung der Gesamtstrategie und der Umsetzung der unternehmerischen Ziele verantwortlich.

Die operative Umsetzung der Ziele erfolgt durch die insgesamt vier personalführenden Gesellschaften, die alle immobilienwirtschaftlichen und technischen Leistungen im Zusammenhang mit Vermietung, Kundenbetreuung, Instandhaltung, Modernisierung sowie Investitionen und das Asset Management für den Wohnungsbestand durch eigene Mitarbeiter erbringen.

Die wesentliche personalführende Gesellschaft ist die Covivio Immobilien GmbH, die neben den Dienstleistungen für die Covivio Immobilien bzw. deren Tochtergesellschaften auch Property Management und Verwaltungsleistungen als Bewirtschafter für weitere verbundene Unternehmen und fremde Immobilieneigentümer erbringt.

Die Covivio Development GmbH mit Sitz in Berlin, übernimmt die Planung und Betreuung von Neubau- und großen Modernisierungs- sowie Erweiterungsmaßnahmen.

Die Best Place Living GmbH mit Sitz in Berlin fungiert als Maklergesellschaft für Berliner Aktivitäten. Sie verkauft schwerpunktmäßig Eigentumswohnungen (Bestands- und Neubauobjekte).

In der Acopio Facility GmbH & Co. KG bündelt die Gruppe unter anderem den Gas- und Stromeinkauf, Aktivitäten im Rahmen des Heizungscontractings, die solare Stromerzeugung, Co-Living Aktivitäten sowie konzerninterne Archivierungsdienstleistungen.

Bei den übrigen Gesellschaften der Gruppe handelt es sich um Objektgesellschaften, Holdinggesellschaften oder Gesellschaften zur Bündelung spezifischer Aktivitäten (Versicherungen, Bauträgergeschäft) ohne eigenes Personal.

3. Veränderungen der Konzern- und Aktionärsstruktur

Im Berichtsjahr erfolgten im Zuge gesellschaftsrechtlicher Umstrukturierungen sowie durch Akquisitionen und Verkäufe die folgenden, wesentliche Veränderungen:

Veränderungen Aktionärsstruktur

Im Geschäftsjahr 2022 gab es keine Veränderungen in der Aktionärsstruktur.

Für Details zur Verteilung der Aktien verweisen wir auf Abschnitt 33 des Konzernanhangs

Veränderungen im Immobilienbestand und Umstrukturierungen

Im Geschäftsjahr 2022 veränderte sich der Immobilienbestand im Wesentlichen durch folgende Transaktionen:

1. Verkäufe im Rahmen von Anteils- und Grundstückskaufverträgen

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 22. April 2022 wurden 49 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Covivio Eiger 1 S.à.r.l. an ein Immobilienunternehmen veräußert.

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 31. August 2022 wurden 114 Wohneinheiten aus der Covivio Immobilien SE an ein Immobilienunternehmen veräußert.

2. Erwerbe im Rahmen von Grundstückskaufverträgen

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 01. Dezember 2022, 01. Juni 2022 und 01. Juli 2022 hat die Covivio Immobilien SE 107 Wohn- und Gewerbeeinheiten und die Covivio Wohnungsgesellschaft mbH Dümpten 74 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin übernommen.

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 01. Dezember 2022 hat die Covivio Immobilien SE 48 Wohneinheiten in Hamburg übernommen.

3. Gesellschaftsrechtliche Umstrukturierungen

Mit Urkunde vom 30. August 2022 sind die Covivio Rhenania 2 S.à r.l. auf die Covivio Spree Wohnen 8 S.à r.l. und die Covivio Eiger 1 S.à r.l. auf die Covivio Spree Wohnen 1 S.à r.l. verschmolzen worden.

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 01. November 2022 wurde der Geschäftsbetrieb der MECo Bau GmbH an an ein Handwerksunternehmen verkauft. Die Gesellschaft selbst verbleibt jedoch im Konzern.

Mit Eintragung vom 22. November 2022 ist die Covivio Berlin 19 Holding GmbH durch einen grenzüberschreitenden Formwechsel der TSC 2 Holding 2 S.à r.l. entstanden.

4. Erwerbe im Rahmen von Anteilskaufverträgen

Im Berichtsjahr erfolgten keine Akquisitionen von Gesellschaftsanteilen.

4. Konzernsteuerung

Wesentliches Instrument der Konzernsteuerung ist der Planungsprozess auf Basis der IFRS-Zahlen. Der Planungszeitraum umfasst das laufende Jahr sowie das Folgejahr. Die aktuelle Jahresplanung wird in regelmäßigen Abständen überarbeitet und aktualisiert, so dass jederzeit ein Überblick über das erwartete operative Jahresergebnis besteht.

Als wesentlicher finanzieller Leistungsindikator wird im Planungsprozess das EPRA-Ergebnis verwendet. Das EPRA-Ergebnis misst die operative Perfomance der Covivio und wird gemäß den Vorgaben der European Public Real Estate Association ermittelt. Im EPRA-Ergebnis werden neben operativen, überwiegend zahlungswirksamen Posten der Gewinn- und Verlustrechnung, ausgewählte Posten des Finanzergebnisses, Ertragsteuern im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung und dem Bauträgergeschäft, Abschreibungen auf materielle und immaterielle Vermögenswerte, Abschreibungen auf Finanzierungskosten und Erträge und Aufwendungen aus anderen betrieblichen Aktivitäten berücksichtigt. Erlöse aus Verkäufen von Finanzimmobilien sind nicht enthalten.

Zur Steuerung des Portfolios werden als weitere Steuerungskennzahlen die Jahresmiete sowie Entwicklung der Mieten je m ² und der Leerstände (Anzahl, getrennt nach Wohnungen und Gewerbe) genutzt. Weitere Steuerungskennzahlen sind der Umfang und das Ergebnis der Neuvermietung und die mit der Vermietung im Zusammenhang stehenden Kosten wie z.B. die Instandhaltungskosten sowie die Kosten des Vermietungsmarketings. Des Weiteren werden Mietausfälle, Fluktuation und offene Forderungen monatlich ausgewertet. Die gewonnenen Erkenntnisse sind Basis einer aktiven, durch Verkäufe und Zukäufe geprägten Portfoliostrategie.

Zur Unterstützung von einzelnen Entscheidungen rund um einzelne Immobilien wird der Bestand in einem Portfolio-Management-System geführt, in dem alle relevanten Steuerungskennzahlen für das Portfolio aber auch Lagekriterien erfasst und laufend aktualisiert werden. Zur Steuerung der Immobilienverkäufe werden die Preise pro m ² sowie die Marge als Differenz zwischen dem IFRS Buchwert und dem Verkaufspreis herangezogen.

Ausgehend von der monatlichen Ermittlung des EPRA-Ergebnisses und unter Berücksichtigung weiterer zahlungswirksamer Vorgänge wird die Liquiditäts-Prognose erstellt. Dadurch wird der Finanzbedarf der Gruppe jederzeit ermittelt und finanzielle Risiken können vermieden werden.

In regelmäßigen Abständen erfolgt eine Überprüfung der Einhaltung von Finanzierungskennzahlen im Wesentlichen anhand der Vorgaben hinsichtlich des Loan-to-Value (LTV), der Kapitaldienstfähigkeit (KDF), sowie des Debt-Service Coverage-Ratios (DSCR) entsprechend der jeweiligen Kreditverträge.

Der Vorstand wird monatlich in Form eines standardisierten Berichtswesens über den Geschäftsverlauf informiert. Dabei werden die aktuellen Ist-Daten den Plan-Werten gegenübergestellt und die wesentlichen Abweichungen analysiert und kommentiert. Somit wird die wirtschaftliche Entwicklung zeitnah ausgewertet, so dass negative Entwicklungen kurzfristig erkannt und Maßnahmen zur Gegensteuerung bei Bedarf eingeleitet werden können. Eine analoge Information erfolgt im Rahmen der Sitzungen des Aufsichtsrats.

5. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

5.1. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland

Laut Jahresgutachten 2022/2023 des Sachverständigenrats zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung wurde die deutsche Wirtschaft durch den Angriffskrieg Russlands auf die Ukraine vor große Wirtschaftliche Herausforderungen gestellt. Die Energieknappheit unter anderem verursacht durch die Einschränkung russischer Energielieferungen führte zu weiter steigenden Energiepreisen. Im November 2022 sind gegenüber des Vorjahresmonats die Preise für Strom, Gas und andere Brennstoffe um 53,2 % gestiegen. (Quelle: Statista) Der Sachverständigenrat erwartet aufgrund der hohen Inflation, insbesondere durch die steigenden Strom- und Gaspreise, dass die real verfügbaren Einkommen privater Haushalte im Jahr 2023 um 3,5 % gegenüber dem Jahr 2022 sinken. Ebenfalls wird für 2023 ein Rückgang des Bruttoinlandsproduktes (BIP) um 0,2 % im Vergleich zum Vorjahr erwartet. Dabei wurde für 2022 eine Steigerung von 1,7 % vom Sachverständigenrat, durch den statistischen Überhang des vergangenen Jahres und dem noch aufwärtsgerichteten 1. Halbjahr erwartet. Weiterhin wird in den Prognosen für den realwirtschaftlichen Ausblick eher ein Abwärtsrisiko deutlich. Eine Hohe Unsicherheit für die Prognose bilden weiterhin die hohen Strom- und Erdgaspreise, welche durch verschiedene Faktoren höher ausfallen könnten als in der Prognose unterstellt, zum einen zu geringe Sparanstrengungen oder zum anderen ein besonders kalter Winter 2022/2023. Dadurch könnte es zu weiteren Preissteigerungen kommen und im Extremfall zu einer Gasmangellage. Dagegen könnte ein milder Winter, umfassendere Sparanstrengungen und eine schnellere Substitution der Gaslieferung zu einer Entspannung der Situation führen.

Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) bestätigt in ihrer Pressemitteilung vom November 2022, dass die hohen Energiepreise, die steigende Inflation und die damit verbundenen Kaufkraftverluste zunehmend die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland belasten. Das dritte Quartal sei für die die deutsche Wirtschaft besser verlaufen als erwartet, jedoch wird für das Winterhalbjahr 2022/2023 eine rückläufige Wirtschaftsleistung erwartet. Der Industrie ist gelungen ihren Gasverbrauch seit Jahresbeginn zu reduzieren und auch die Industrieproduktion am Ende des dritten Quartals nochmal zu erhöhen, jedoch ist der Ausblick auf die kommenden Monate aufgrund der rückläufigen Nachfragen und der angespannten Stimmung in Unternehmen und bei privaten Verbrauchern eingetrübt.

Die Inflationsrate ist im Oktober 2022 auf 10,4 % angestiegen, welches der höchste Wert seit Dezember 1951 ist. Daraus ist erkennbar, dass dir Mehrwertsteuersenkung für Erdgaslieferungen und Fernwärme von 19 % auf 7 % sich nur gering auf die Inflationsrate ausgewirkt hat.

Der Arbeitsmarkt bleibt vorerst weiterhin robust, dennoch werden schlechte Aussichten erkennbar. So fiel die typische Herbstbelebung etwas schwächer aus als gewöhnlich. Laut Pressemitteilung der Bundesagentur für Arbeit, im November 2022, sind die Zahlen der Arbeitslosigkeit und Unterbeschäftigung saisonbereinigt erneut gestiegen. Des Weiteren gab es einen Anstieg in der Kurzarbeit, gegenüber dem Vormonat hat sich die Inanspruchnahme etwas mehr als verdoppelt. Im Bereich der Insolvenzen gab es Insgesamt für 2022 eine rückläufige Entwicklung. Jedoch gab es ab Oktober eine Gegenbewegung mit 18,4 % mehr beantragten Verfahren gegenüber dem Vormonat. Experten der IW-Halle gehen von steigenden Insolvenzahlen in den kommenden Monaten aus. Jedoch sind die Auswirkungen der verschiedenen wirtschaftlichen Belastungen auf Unternehmen nur schwer abzuschätzen. Eine Insolvenzwelle wird derzeit nicht erwartet.

5.2. Deutscher Wohnungsmarkt

Nach wie vor ist die Lage am Wohnungsmarkt angespannt, auch hier hat der Krieg in der Ukraine und die hohe Inflation den Wohnungsmarkt vor Herausforderungen gestellt. Des Weiteren haben sich auch die Zinswende und die nachlassende Wirtschaftsdynamik erheblich auf die deutsche Immobilienbranche ausgewirkt. (Vor allem seit dem zweiten Quartal 2022 hat sich der Immobilienmarkt in eine andere Richtung bewegt.)

Die Mieten in Deutschland steigen weiter an, nach Angaben des statistischen Bundesamts lag der Index zur Entwicklung der Wohnungsmieten im Oktober 2022 bei einem Wert von 110,8 Punkten. Somit entspricht es einem Anstieg von 10,8 % gegenüber dem Basisjahr 2015. Mit Quadratmeterpreisen von mehr als 19 Euro hat München den höchsten Mietpreis. (Quelle: Statista)

In Deutschland leben rund 57,9 % der Menschen zur Miete und das trotz der steigenden Mietpreise. In den Stadtstaaten München und Berlin ist der Mieteranteil besonders hoch beziehungsweise die Eigentümerquote besonders niedrig. In Hamburg lebt nicht einmal jeder vierte und in Berlin nur knapp jeder siebte Einwohner in einem Eigentum. Berlin liegt nach einer Statistik des dritten Quartals 2022 bei einem Mietpreis von 16,92 € pro m ² und gehört damit nach München (Mietpreis von 19,79 € pro m ²) zu einer der derzeit teuersten Städte, im Mietpreis-Ranking (Neubau) des Forschungs- und Beratungsinstitut Empirica, in Deutschland. Berlin liegt damit knapp vor Frankfurt am Main mit 16,76 € pro m ².

Die DZHyp befasst sich in ihrer jährlichen Studie mit der Entwicklung der deutschen Top-Standorte Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München. In Berlin sind in Q2 2022 die Erstbezugsmieten gegenüber dem Vorjahr um 5,7 % gestiegen. Gefolgt von Köln mit 3,6 %, Hamburg mit 3,3 % und Düsseldorf mit einem Anstieg von 3,0 % im Vergleich zum Vorjahr. Die Prognose für 2023 sieht auch einen Anstieg der Mieten, hier wird in den vier aufgeführten Städten ein Anstieg von 3,1 % im Vergleich zu 2022 erwartet, während im Vergleich 2021 und 2022 die Städte um 3,9 % angestiegen sind.

Trotz der steigenden Mieten kam es im dritten Quartal 2022 zu einer Wende auf dem Immobilienmarkt, wie Handelsblatt berichtete sind das erste Mal seit 10 Jahren die Immobilienpreise im Vergleich zum Vorquartal gesunken. Der Europace-Hauspreis-Index, der echte Verkäufe abbildet, zeigt im Oktober sinkende Immobilienpreise in allen Segmenten. Im Vergleich zum Vormonat fielen die Preise am stärksten für Eigentumswohnungen um 2,01 %, jedoch im Vorjahresvergleich ergab sich ein Plus von 1,50 %. Die Preise für Bestandsimmobilien nahm um 1,55 % ab, während im Vorjahresvergleich die Preise um 2,75 % anstiegen. Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) bestätigt die Abwärtsbewegung im Jahr 2022. Im zweiten Quartal 2022 gingen die Immobilienpreise im Vergleich zum zweiten Quartal 2011 um 1,0 % zurück.

Auch bei Bauinteressenten gab es neben der Materialknappheit und Mangel an Fachpersonal durch die steigende Inflation massive Veränderungen. Seit Beginn des Jahres 2022 haben sich die Bauzinsen vervierfacht. Laut dem Dr.-Klein-Trendbarometer hat sich die Belastung für einen Baukredit im Vergleich zum Vorjahr verdoppelt. Parallel sinkt die durchschnittliche Darlehenshöhe, beeinflusst durch der Zinsentwicklung und die gestiegenen Energie- und Lebenshaltungskosten. Womit dies ein Faktor ist, durch den der Immobilienmarkt während des Jahres an Geschwindigkeit verloren hat.

Trotzdem übersteigt die Nachfrage das Angebot. Es wird zu wenig gebaut, um den aktuellen Bedarf zu decken. Was neben der aktuellen Zinsentwicklung an fehlendem Bauland, Materialknappheit und dem Mangel an Handwerkern liegt.

5.3. Der regionale Markt der Covivio

5.3.1. Wohnungsmarkt Nordrhein-Westfalen

Die Covivio gehört mit ihren 41.293 Wohn- und Gewerbeeinheiten zu den großen Anbietern in Deutschland. Mit 13.795 Einheiten befinden sich rund 33 % und damit ein Drittel des Bestandes in Duisburg, Essen, Mülheim, Oberhausen und Düsseldorf. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich der Bestand um 0,81 % reduziert.

Ende Juni 2022 lebten in NRW 18.077.762 Einwohner, somit ist die Einwohneranzahl das erste Mal seit 2006 wieder über 18 Millionen. Zu den Städten mit den meisten Einwohnern gehören Köln (1.081.167), Düsseldorf (625.581), Dortmund (592.900) und Essen (583.153). Die Bevölkerungsanzahl hat sich im Vergleich zum Jahresbeginn 2022 um 0,9 % erhöht, also um 153.171 Einwohner.

Auch Nordrhein-Westfalen ist von den steigenden Preisen beeinflusst worden. Im Jahresdurchschnitt stieg die Inflationsrate in NRW um 8,2 % im Vergleich zum Jahr 2021.

Der veröffentlichte Wohnungsmarktbericht der NRW Bank berichtet, dass in den Metropolen wie Bonn, Düsseldorf, Köln und Münster, in weiten Teilen des Ruhrgebierts und weiteren Regionen eine große Menge bezahlbarer Wohnungen fehlt. Währenddessen besteht in manchen ländlichen Regionen ein Wohnungsüberhang. Auch zukünftig wird sich die Lage in NRW nicht verbessern, da sich die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau in 2022 durch eingeschränkte Lieferketten und Preissteigerungen in allen Bereichen deutlich verschlechtert habe. Obwohl die Baugenehmigungen im ersten Halbjahr 2022 zulegten, deuten die rückläufigen Antrage mittelfristig auf eine sinkende Bautätigkeit hin.

In den letzten 10 Jahren sind die durchschnittlichen Bestandmieten von 5,94 €/m ² auf 8,05 €/m ² gestiegen. Auch der Landesbetrieb IT.NRW berichtet von weiter ansteigenden Mieten. Im Vergleich zum Vorjahr sind im November 2022 die Nettokaltmieten um 1,6 % gestiegen. Seit 2020 steigen auch im Bereich der Neubaumieten die Mietpreise, somit lag im ersten Halbjahr die Mietspanne zwischen 9,02 €/m ² und 13,44 €/m ². Nicht im ganzen Land sind die Mieten gleich gestiegen, jedoch sticht gerade in der Rheinschiene und ihrem engeren Umland sowie in den Städten Münster, Achen und dem Essener Süden das hohe Niveau hervor.

Auch bei den Eigentumspreisen steigen die Vergleichswerte weiter an. Gerade hochwertige Bestandsimmobilen in sehr guter Lage und in der Regel mit großen Grundstücken bilden gegenüber den Neubauten das teuerste Preissegment. Bei den Bestandseigentumswohnungen fiel der Anstiegt stärker aus als bei Eigenheimen. Im Durchschnitt kostetet eine gebrauchte Eigentumswohnung zuletzt 2.700 €/m ², damit hat sich der Durchschnittspreis seit 2011 mehr als verdoppelt, um 1.500 €/m ².

Die Neuvertragsmieten der Covivio in NRW stiegen im Vergleich zur Alt-Miete im Durchschnitt um 18 %, während ein Anstieg der kumulierten Miete auf Like-for-like-Basis von 3,38 % erreicht werden konnte. Damit befindet sich die Mietdynamik des Kernbestands in NRW auf einem höheren Niveau als die Entwicklung in Berlin, Dresden und Hamburg, und wird nur vom Standort Leipzig übertroffen. Im Ruhrgebiet liegt Essen mit einem Anstieg von 3,55 % knapp an der Spitze, danach folgen Datteln mit 3,50 % und Oberhausen mit 3,44 %. Die durchschnittliche Miete je m ² in NRW liegt bei 7,12 €. Im Ruhrgebiet werden die höchsten Mieten in Dinslaken (7,70 € je m ²) und Essen (7,48 € je m ²) erzielt.

Die rheinische Region Düsseldorf, inklusive den Beständen in Ratingen, erzielte eine Miete von 10,41 € je m ². Dank der hochwertigen Modernisierung der Bestände in Ratingen konnte Covivio hier mit 4,66 % den größten Anstieg der kumulierten Miete auf Like-for-like-Basis realisieren.

Der Leerstand in NRW bewegt sich auf einem sehr niedrigen Niveau. Lediglich 1,09 % aller Einheiten standen zum Dezember 2022 leer. Davon befinden sich rund 70 % der Einheiten in Modernisierung, sodass sich der zur Wiedervermietung zur Verfügung stehende Leerstand auf 0,31 % der Einheiten beschränkt.

5.3.2. Wohnungsmarkt Berlin

Im ersten Halbjahr 2022 meldet eine Statistik in Berlin Brandenburg 3.821.881 Einwohner und ist damit die größte Stadt Deutschlands. Ein Anstieg der Einwohnerzahl ist auch in den kommenden Jahren zu erwarten, denn trotz der steigenden Mieten und der Wohnungsnot, zieht es besonders junge Menschen aus Europa in die Metropole. Laut einer Bevölkerungsprognose wird bis 2040 die Bevölkerung auf 3.963 Millionen Menschen wachsen. Die Prognose hat sich seit der zuletzt in 2021 gemeldeten Einwohnerzahl um 5 % erhöht.

Der erwartete Bevölkerungswachstum unterstreicht die Herausforderungen des Wohnungsmarktes. Um den Markt zu entspannen, muss weiterhin neuer Wohnraum geschaffen werden.

Denn auch die Mietpreise in Berlin steigen weiter. Im Durchschnitt lagen die Mieten im 3. Quartal 2022 bei etwa 12,78 % pro m ². Im Vergleich zum Vorjahr sind die Mieten um 2,28 € pro m ², also 21,7 %, angestiegen. Um knapp 34 % nahmen die Mieten im Vergleich zum 3. Quartal des Jahres 2017 zu.

Auch beim Bundesschnitt liegt Berlin bei den Mieten über dem Durchschnitt. Für Neubau fallen deutschlandweit im Durchschnitt 7,66 € Kaltmiete je m ² und Monat an, im Berlin sind es hingegen 10,59 € Kaltmiete je m ² und Monat. Damit gehört Berlin, direkt nach München, zu den teuersten Städten in Deutschland.

Bei den Bestandsbauten liegt die Kaltmiete bei 11,19 € je m ² und Monat und liegt im Städtevergleich auf dem sechsten Platz.

Auch auf kurzfristige Sicht sind die Mietpreise für Neu- und Bestandsbauten im Vergleich zu den beiden Vorquartalen angestiegen. Im Vergleich zum zweiten Quartal sind die Mietpreise für Neubauwohnungen um 4,2 % und für Bestandsbauten um 1,4 % angestiegen. Laut einer Prognose von ImmoScout wird innerhalb eines Jahres weiterhin mit einem Mietanstieg gerechnet, bei Neubauten von 8 % und bei Bestandswohnungen von 6 %. Unterstützend für den weiteren Mietanstieg ist die Knappheit an freien Bauflächen. Ersichtlich wird der Andrang auf freien Wohnraum auch durch den Anstieg der Kontaktaufnahmen, im zweiten Quartal gingen in Berlin pro Bestandswohnung pro Woche im Durchschnitt 217 Kontaktanfragen ein. Im Vorquartal waren es nur 177.

Auch bei der Langzeitentwicklung sind die Mieten für Neubauwohnungen seit 2017 um 30,6 % gestiegen und bei Bestandsbauten lag das Plus bei 24 %.

Neben den Mietpreisen sind auch die Kaufpreise im ersten Halbjahr 2022 weiterhin angestiegen. Im Durchschnitt wurden Bestandsimmobilien zu einem Quadratmeterpreis von 5.884 € angeboten, was einen Preisanstieg von 9,7 % in diesem Sektor ausmacht. Einen Zuwachs von 17,4 % gab es im Bereich der Neubauprojekte, hier kostete ein Quadratmeter im Durchschnitt 8.603 €.

Auch bei Einfamilienhäusern kam es zu einem durchschnittlichen Angebotspreis von 749.500 €, was einen Anstieg von 10,4 % im Vergleich zum ersten Halbjahr 2021 ausmacht.

Je nach Lage können die Preise in Berlin variieren, zu den begehrtesten Wohnlagen gehören die zentrumsnahen Bezirke, jedoch haben auch die äußeren Stadteile an Interesse gewonnen. Zu den Stadtteilen in sehr guter Lage gehören die Bezirke Mitte, Charlottenburg, Wilmersdorf, Schöneberg, Grunewald, Zehlendorf, Lichterfelde sowie Teile von Westend, Prenzlauer Berg, Frohnau, Hermsdorf und Kladow. Ein- und Zweifamilienhäuser erzielten Preise zwischen 2 Millionen Euro und 15 Millionen Euro. Für Eigentumswohnungen zahlte man Quadratmeterpreise zwischen 7.000 € und 19.300 €. Stadtteile in guter Lage sind die vor allem bei jungen Leuten beliebten, zentrumsnahen Bezirke wie Kreuzberg und weitere Teile von Prenzlauer Berg, sowie weiter außerhalb gelegener Bezirke wie Spandau, Steglitz, Waidmannslust und Friedrichshagen. Das Preisniveau für Ein- und Zweifamilienhäuser bewegt sich zwischen 1,3 Millionen Euro und 5 Millionen Euro. Eigentumswohnungen in diesen Bezirken erzielen durchschnittliche Quadratmeterpreise zwischen 6.000 € und 10.000 €. Zu den Bezirken in mittlerer Lage zählen unter anderem die Stadtteile Neukölln, Weißensee, Lichtenberg, Pankow, Wedding sowie Teile von Tempelhof. Im mittleren Segment variieren die Immobilienpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin zwischen 650.000 € und 2 Millionen €. Für Eigentumswohnungen können in diesen Bezirken Quadratmeterpreisen zwischen 4.500 € und 7.500 € erzielt werden.

Die Wirtschaftsleistung, gemessen am Bruttoinlandsprodukt, ist im ersten Halbjahr 2022 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 3,7 % gewachsen. Damit wuchs die Wirtschaftsleistung in der Hauptstadt stärker als im bundesweiten Durchschnitt von 2,8 %. Der Anstieg konnte unter anderem durch die 330 Millionen € Neustartmaßnahmen erzielt werden und die Aufhebung vieler Corona-Beschränkungen führte in fast allen Dienstleistungsbereichen zu einem Anstieg der Wirtschaftsleistung. Bei dem Maßnahmenpaket, welches Ende März 2022 vorgestellt wurde, handelte es sich um ein 100-Tage-Programm. Von den 330 Millionen € dienen 290 Millionen Euro der Stärkung der Wirtschaftsstandorte und 40 Millionen € für Kulturprogramme. Das Programm "Neustart Wirtschaft" richtet sich an die Tourismus- und Veranstaltungsbranche, den Einzelhandel, die Hotellerie und Gastronomie sowie die Kreativwirtschaft. Es bündelt mehr als 30 passgenaue Maßnahmen, die gezielt betroffene Unternehmen entlasten und zur Ankurbelung ihres Geschäfts beitragen sollen. Herzstück des Programms ist der Berliner InvestitionsBONUS. Erstmals erhalten damit kleine und mittelständische Unternehmen, inklusive des Dienstleistungs- und Handwerksektors, sowie Freiberufler: innen Zugang zu Investitionszuschüssen. Insgesamt sind - vorbehaltlich der Zustimmung des Abgeordnetenhauses - rund 140 Mio. Euro für die Neustart-Maßnahmen vorgesehen. Zur weiteren Stärkung des Wirtschaftsstandorts sollen darüber hinaus 150 Mio. Euro aus dem Innovationsförderfonds (IFF) eingesetzt werden Das Programm Perspektive Kultur ist eine Anschubhilfe, die ab Sommer 2022 beantragt werden konnte. Sie wird die Soforthilfe ablösen: Während bisherige Hilfen aufs Überleben abzielten, ist das Programm Perspektive Kultur nicht als Liquiditätssicherung gedacht, sondern soll Kultureinrichtungen und Akteur:innen einen Neustart ermöglichen. Für die beiden Haushaltsjahre 2022/2023 sind hierfür 40 Mio. Euro vorgesehen.

Mit 44 % macht Berlin den größten Anteil des Portfolios der Covivio aus. Auch im Vergleich zum Vorjahr blieb der Wert weitestgehend konstant.

Die Gruppe konnte in Berlin (inklusive Potsdam und Schönefeld) im Jahr 2022 einen Like-for-like Mietanstieg auf die kumulierte Ist-Miete gegenüber dem Jahr 2021 von +2,96 % realisieren. Die durchschnittliche Miete pro m ² lag im Dezember 2022 bei 8,51 €/m ² (2021: 8,32 €/m ²). Der Leerstand ohne Wohnungen in Modernisierung und ohne Privatisierungsobjekte liegt mit 0,34 % aller Wohn- und Gewerbeeinheiten auf demselben niedrigen Niveau wie der Wert aus 2021 (0,33 %). Beim Verkauf von Eigentumswohnungen konnte im Jahr 2022 ein durchschnittlicher Kaufpreis von 4.185 €/m ² veranschlagt werden. Die durchschnittliche Veränderung beim Abschluss neuer Mietverträge liegt mit +16 % im Vergleich zur Altmiete leicht unter dem Niveau von 2021 (+18 %). Im Durchschnitt wurden Wohnungen für 11,07 €/m ² neu vermietet. Im Vorjahr lag der Durchschnitt bei Neuvermietungen noch bei 10,47 €/m ².

5.3.3. Wohnungsmarkt Dresden

Dresden hatte zum 31.12.2022 569.173 Einwohner und eine Bevölkerungsdichte von 1.732 Einwohner je Quadratkilometer. Bis 2040 wird ein Anstieg bis auf 578.800 Einwohner, also 2,2 % prognostiziert. Im Vergleich zur letzten Prognose 202 wird Dresden damit etwas langsamer wachsen. Trotzdem wird es bis 2030 vor allem in einigen Stadtteilen der Innenstadt und innenstadtnaher Stadtteile aufgrund der höheren Bautätigkeit zu Einwohnerwachstum kommen.

Laut dem Konjunkturreport der IHK-Dresden berichten nur noch 51 % der Betriebe in Dresden von einer unproblematischen Geschäftslage. Zu Jahresbeginn lag der Wert noch bei 57 %. Grund dafür sind neben den noch anhaltenden Folgen der zweieinhalb Jahren Coronapandemie und der immer weiter zunehmenden Kostensteigerung von Energie, Rohstoffen und Arbeit. Trotz einem schlechter ausfallenden Konjunkturreports im Vergleich zu Vorjahr, gibt es im Baugewerbe eine leichte Verbesserung im Vergleich zum Frühjahr. Knapp weniger als die Hälfte der Bauunternehmen melden ein gutes Ergebnis, während die andere Hälfte ein nur zufriedenstellendes Ergebnis meldet. Die prognostizierte Verschlechterung in der vorherigen Umfrage von einem Drittel bleibt somit aus.

Grundsätzlich ist aber in Dresden seit Jahren zu erkennen, dass die Preise flächendeckend und kontinuierlich steigen. Im gesamten Stadtgebiet entsteht neuer Wohnraum, die Nachfrage wird damit aber nur bedingt gedeckt. Natürlich hat das auch Auswirkungen auf die Preisentwicklungen des Immobilienmarktes

Die Bauaktivität in Dresden sank das erste Mal seit 2018 und im Vergleich zwischen 2020 und 2021 sanken die Anzahl der Baugenehmigungen für Gebäude und Wohnungen um 1.133. Grund dafür kann unter anderem der reduzierte Angebotsmarkt sein.

Bei Erstverkäufen von Eigentumswohnung stieg der Quadratmeterpreis im Vergleich zum Vorjahr um 7 % und lag damit bei 5.485 €. Auch die Anzahl der Wiederverkäufe von Eigentumswohnung nahm in Dresden mit 10 %, bei fast konstant gebliebenen Kaufverträgen, zu.

Auch im Bereich der Mietpreis kommt es weiterhin zu ansteigenden Preisen. Im Durchschnitt liegt der Preis bei 7,06 € pro m ² für Neubau liegt der Preis bei durchschnittlich 12,00 € pro m ². Somit sind in den vergangenen zwei Jahren die Mietpreise um 5 % gestiegen.

Ab dem 01. Januar 2023 bis zum 31.Dezember 2024 gilt für Dresden ein neuer Mietspiegel und mit diesem dürfen Mieterinnern und Mieter künftig Mietpreiserhöhungen auch ablehnen sollten diese über der im Mietspiegel ausgewiesenen Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Weiterhin gilt in Dresden seit dem 1. Juli 2020 die Sächsische Kappungsgrenzen-Verordnung. Demnach ist zwar weiterhin eine Erhöhung der laufenden Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich, allerdings darf die Bestandsmiete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 15 % angehoben werden.

Die Covivio besitz in Dresden in 2022 3.382 Wohn- und Gewerbeeinheiten und macht 8 % des Gesamtbestandes aus und bleibt auch im Vergleich zum Vorjahr fast konstant. Die Covivio erzielt derzeitig durchschnittlich 8,14 €/m ² bei einer Neuvermietung in Dresden, was einem Plus von 8 % auf die Altmiete entspricht. Im Like-for-like Vergleich konnte die kumulierte Miete pro m ² um 2,98 % gesteigert werden, ein signifikantes Plus gegenüber der Steigerung im Jahr 2021 von 1,95 %. Die durchschnittliche Ist-Miete pro m ² liegt bei 7,30 €. Der Leerstand ohne Modernisierungen befindet sich mit 0,47 % auf einem sehr niedrigen Niveau (Gesamtleerstand: 1,51 %).

5.3.4. Wohnungsmarkt Leipzig

Leipzig meldet mit 624.689 Einwohner mit Hauptsitz für das Jahr 2022, somit ist ein Anstieg von 14.820, also rund 2,4 %, gegenüber dem Vorjahr. Ein Grund für den Anstieg der Einwohnerzahlen war unteranderem die Zuwanderung von Geflüchteten/Vertrieben aus der Ukraine. Im November lebten ca. 9.850 Ukrainer/Ukrainerinnen in Leipzig. Eine Prognose deutet daraufhin, dass die Einwohnerzahlen von Leipzig weiterhin ansteigen, für 2030 wird mit einer Einwohneranzahl von 700.000 bis 720.000 gerechnet.

Auch wirtschaftlich profitiert Leipzig von seiner zentralen Lage und ist daher das logistische Zentrum Sachsens und der umliegenden Länder.

Leipzig hat mit seiner zunehmend robusten Wirtschafts- und Wissenschaftsstruktur die Krisen der zurückliegenden Monate gut gemeistert. Und auch für die Zukunft sprechen die Zeichen für weiter anhaltendes Wachstum in Stadt und Umland. Einen Überblick über die Entwicklung gibt der Wirtschaftsbericht 2022.

Gute Beispiele sind: Porsche Leipzig baut sein Werk zum fünften Mal aus, Amazon Air hat das erste regionale Luftfrachtzentrum in Europa in Betrieb genommen, dank DHL ist der Leipziger Flughafen der drittgrößte in Europa, BMW forciert den Ausbau der E-Komponentenfertigung und Baytree hat im November 2022 einen Logistikpark mit 450 neuen Jobs in Leipzig-Seehausen eröffnet.

Weitere große und wichtige mittelständische Firmen folgen: Im November 2022 wurde der Grundstein für den Neubau für die mitteldeutsche Zentrale des Vertriebs- und Servicegeschäfts der Siemens AG gelegt, ab Frühjahr 2023 wird die Dräxlmaier Group an ihrem neuen Standort leistungsstarke Hochvolt-Batteriesysteme fertigen. Produktionsstart für das neue Werk von Beiersdorf in Leipzig ist für das erste Quartal 2023 geplant.

Der Leipziger Wohnungsmarkt verzeichnet auch im ersten Halbjahr 2022 ein starkes Wachstum von +6,6 % auf 8,10 €/m ² pro Monat. Hinter Berlin ist dies die zweithöchste Zunahme im letzten Jahr. Die Entwicklung hat sich gegenüber dem Vorjahreswert um 1,3 % und dem Fünfjahresschnitt um 4,2 % erhöht.

Im ersten Halbjahr 2022 sind die Angebotspreise für Eigentumswohnungen auf dem Leipziger Eigentumsmarkt deutlich geringer gestiegen (+8,0 %) als im Vorjahreszeitraum (31,6 %). Der derzeitige mittlere Kaufpreis in Leipzig liegt bei 3.370 €/m ². Im Vergleich der Big-8-Städte befindet sich Leipzig damit weiterhin am unteren Ende der Spanne. Der größte Treiber der weiterhin positiven Entwicklung auf dem Eigentumsmarkt ist auch dieses Jahr erneut das untere Preissegment (günstigste 10 % der Angebote). Mit einer Zunahme von +18,6 % liegt der aktuelle Wert nur 3,4 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert (+22,0 %) und leicht über dem Fünfjahresschnitt (+16,3 %).

Bei der Covivio macht Leipzig einen prozentualen Anteil von 3 % bei der Anzahl der Wohn-und Gewerbeeinheiten aus.

Die Gruppe erreicht aktuell eine Durchschnittsmiete in Höhe von 6,52 € je m ² und konnte im Jahr 2022 einen Anstieg der kumulierten Ist-Miete auf Like-for-like-Basis 3,84 % realisieren. Neuverträge konnten für durchschnittlich 7,65 €/m ² abgeschlossen werden, was einem Plus von +14 % auf die durchschnittliche Altmiete entspricht. Im Vorjahr lag dieser Wert noch bei lediglich +10 %. Der Gesamtleerstand lag Ende 2022 bei 1,34 %, wobei sich sämtliche leere Einheiten in Modernisierung befanden.

5.3.5. Wohnungsmarkt Hamburg

Mit rund 1,89 Millionen Einwohner ist Hamburg nach Berlin die zweitgrößte Stadt Deutschlands. Somit ist Einwohnerzahl in den vergangenen fünf Jahren um 61.000 Einwohner gestiegen. Laut einer Auswertung des Handelsblattes gehört Hamburg zu den beliebtesten und schönsten Städten bundesweit. Auch wirtschaftlich ist die Metropole gut aufgestellt, da einige große Konzerne für ein stabiles Wirtschaftswachstum sorgt. Auch für die Zukunft wird ein Anstieg der Einwohnerzahl prognostiziert, bis 2030 wird ein Anstieg bis aus 1,94 Millionen Einwohner und bis 2045 bis auf 2,02 Millionen Einwohner erwartet. (Quelle: Statista) Somit muss Hamburg weiterhin neuen Wohnraum für den Bevölkerungszuwachs schaffen.

Das BIP ist im ersten Halbjahre 2022 um 3,5 % gegenüber dem Vorjahreswert angestiegen und liegt damit über der Entwicklung auf Bundesebene.

Trotz der positiven Entwicklung des BIP berichtet das Konjunkturbarometer der IHK Hamburg von einem schlechteren Geschäftsklima in der Hamburger Wirtschaft. Zu den einfließenden Indikatoren von Hamburger Unternehmen zählen die aktuelle und zu erwartende Geschäftslage. Auf einer Skala von 0 bis 200 ergab sich ein Wert von 76,3 Punkten, dieser liegt damit erneut unter dem langfristigen Mittelwert von 108 Punkten. Auch hier gehören die Energie- und Rohstoffpreise, sowie der Fachkräftemangel zu den Top-Nennungen im Ranking der größten Geschäftsrisiken.

Der enorme Zuwachs der Einwohner schlägt sich auch in den Mietpreisen in Hamburg nieder. Bei Bestandsimmobilien zahlten Mieter im 2. Quartal 2022 im Durchschnitt 12,94 €/m ², das entspricht einer Preissteigerung von 2,5 % m Vergleich zum Vorjahr. Im Vergleich zu den letzten drei Jahren stiegen die Mieten pro m ² um 9,6 %. Auch bei Neubautenn stiegen die Mieten weiter an, hier stieg der Mietzins um 1,2 % gegenüber dem Vorjahr.

Bei Eigentumswohnungen sind die Preise pro Quadratmeter wie bei den Mietpreisen ebenfalls weiter gestiegen. Für einen Neubau zahlten Käufer im zweiten Quartal 2022 durchschnittlich 8.667 €/m ², was einem Zuwachs von 10,6 % entspricht. Bei den Bestandsimmobilien ist der positive Trend ebenfalls ungebrochen. Bestehende Eigentumswohnungen erzielten im vergangenen Jahr einen Quadratmeterangebotspreis von durchschnittlich 6.803 Euro. Damit lagen die Preise hier um 8,7 % höher als noch im Jahr 2021.

Bei den Baugenehmigungen wurden in 2022 knapp 200 Wohnungen mehr genehmigt als im Jahr zuvor. Mit 10.377 Wohnungen erreichte Hamburg knapp die von den Bezirken, Bauwirtschaft und Senat vor Jahren gesetzte Zielmarke von 10.000 für den Wohnungsbau. Zukünftig wird jedoch davon ausgegangen, dass die Zahlen der Baugenehmigungen aufgrund der Hohen Kosten und Zinsen zurück gehen.

Bei der Covivio macht Hamburg einen Anteil von 6 % der Wohn- und Gewerbeeinheiten aus. In 2022 stiegen die Einheiten um 2 % im Vergleich zu 2021.

Die kumulierte Ist-Miete im Like-for-like Vergleich im Hamburger Bestand (inklusive Ahrensburg und Wentorf) der Covivio stieg im Jahr 2022 um 2,65 %. Die durchschnittliche Miete je m ² liegt bei 10,04 €. Bei Neuverträgen konnten mittlere Mieten von 12,32 €/m ² realisiert werden, was einem Plus von +11 % auf die Altvertragsmieten entspricht. Hier spielt vor allem die positive Entwicklung in Wentorf eine Rolle, wo nach einer großen Modernisierungsmaßnahme Neuvertragsmieten von im Schnitt 11,68 €/m ² realisiert werden konnten, einem Plus von 64 % im Vergleich zur Altvertragsmiete. Leerstand, ausgenommen durch Modernisierungen, ist praktisch nicht vorhanden. So stehen zum Jahresende nur 0,08 % der Einheiten zur Wiedervermietung leer (Gesamtleerstand inkl. Modernisierungen: 0,66 %).

6. Geschäftsverlauf der Covivio

6.1. Überblick

Trotz der negativen Entwicklung am Immobilienmarkt war das Geschäftsjahr für die Gruppe insgesamt erfolgreich. Die Gruppe konnte weiterhin als beständiger und engagierter Partner am Markt agieren und ihrer Verpflichtung anspruchsvolle und wichtige Projekte in bester Qualität und in einem Klima des Vertrauens durchzuführen, nachkommen.

Bereits zu Beginn des 2. Halbjahres 2022 hat die Gruppe ihre bisherige Strategie an die Veränderungen im Marktumfeld angepasst. Während in den vergangenen Geschäftsjahren der Erwerb von Immobilien im Vordergrund stand, wurden in 2022 mit Ausnahme zwei kleinerer Portfolien, insgesamt 216 Einheiten, keine Immobilienerwerbe getätigt.

Im Geschäftsjahr wurden insgesamt 249 Eigentumswohnungen verkauft, davon 247 in Berlin. Der in Wohnungseigentum aufgeteilte Bestand beläuft sich mittlerweile auf über 11.900 Wohnungen. Die Aufteilung des Wohnungseigentums stellt für das herausfordernde Umfeld am Immobilienmarkt im kommenden Geschäftsjahr einen wesentlichen Vorteil dar. Weiterhin wurde im Geschäftsjahr selektiv nach Entwicklungs- und Verdichtungsmöglichkeiten im Bestandsportfolio gesucht sowie Objekte mit Entwicklungspotenzial und auch Baugrundstücke zugekauft.

Im Jahr 2022 wurden drei Projekte mit insgesamt 384 Wohnungen für den Verkauf fertiggestellt. Weitere Projekte mit insgesamt 694 Einheiten befinden sich in der aktiven Entwicklung. Davon sind 384 Wohnungen für den Verkauf und 310 Wohnungen für die Vermietung vorgesehen. Inklusive der Projekte, für die noch keine Baugenehmigung vorliegt und weiteren potenziellen Projekten in einem frühen Planungsstadium, besteht ein Entwicklungspotenzial von insgesamt ca. 2.943 Einheiten (1.736 Verkauf und 1.207 Vermietung) mit einem Gesamtvolumen von 930 Millionen Euro. Das Jahr 2022 und seine wirtschaftlichen Veränderungen wurde durch das Covivio Management genutzt, um die Strategie an die geänderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen anzupassen. In der zweiten Jahreshälfte wurde beschlossen, dass für einige Projekte die Strategie von "Bauen zur Vermietung" auf "Bauen zum Verkauf" umgestellt wurde, um den geänderten Rahmenbedingungen auf ökonomisch richtigen Weg entgegenzutreten. Insbesondere die Projekte, welche für die Vermietung gebaut werden, werden zukünftig noch fokussierter gestartet werden, um den gestiegenen Baukosten gerecht zu werden. Die im Jahr 2022 weiter gestiegenen Baukosten sowie die gestiegenen Zinsen machend die Auswahl der richtigen Projekte und Strategien anspruchsvoller als in den Jahren zuvor.

Der aktuelle Immobilienbestand lässt sich in vier regionale Cluster fassen. Nach Bestandswerten dominiert Berlin, inklusive Potsdam und wenigen Einheiten in der Umgebung, weiterhin mit 57,1 % (2021: 57,4 %). Der NRW-Bestand macht 27,5 % (2021: 26,9 %) des Portfolios aus, gefolgt von den Räumen Dresden/Leipzig mit 8,0 % (2021: 8,2 %) und Hamburg mit 7,4 % (2021: 7,4 %).

6.2. Bestandsentwicklung

Zum Bilanzstichtag befinden sich 41.293 Wohn- und Gewerbeeinheiten im Eigentum der Covivio. Im Vergleich zum Vorjahr verändert sich der Bestand zum 31.12.2022 (Vorjahr: 41.288 Einheiten) nur unwesentlich.

Inklusive der Verkäufe durch Privatisierung in Berlin, trennte sich die Covivio von insgesamt 276 Einheiten. Mehr als die Hälfte entfällt auf den Verkauf des Skyfall Portfolios, das Bestände in NRW (114 Einheiten) umfasst und auf den Verkauf des einzigen Objektes in Schkeuditz mit 49 Einheiten. Angekauft wurden insgesamt 216 Einheiten, davon 168 in Berlin (Asset Deal Teil des Michelin Portfolios) und 48 Einheiten in Hamburg (Mayfield 2).

In Immobilienwerten gemessen hat sich der Bestand um 3,3 % auf rund 8,28 Milliarden Euro erhöht. Die gesamte Wohn- und Gewerbefläche beläuft sich zum Bilanzstichtag auf 2.899.391 m ². Darüber hinaus besitzt die Gruppe 10.233 Garagen und Stellplätze.

6.3. Bestandserhaltung und Modernisierung

Der Aufwand für Instandhaltung und Modernisierung betrug im Geschäftsjahr 2022 TEUR 97.479 (CAPEX) zuzüglich TEUR 18.475 OPEX (i.Vj.: TEUR 91.997 ohne Personalkosten). Die reklassifizierten Personalkosten betrugen TEUR 3.026.

Neben den vorgenannten Arbeiten wurden im Jahr 2022 insgesamt 285 Wärmeerzeuger erneuert. Die Gesamtleistung der erneuerten Anlagen beträgt etwa 8,33 MW. Insgesamt wurden MEUR 2,37 in die Erneuerung der Heizungstechnik investiert.

In Mühlheim, Auf dem Bruch wurden die ersten Hybrid-Analgen im Rahmen einer Quartierssanierung in Betrieb genommen. Das Projekt wird im Jahr 2023 weitergeführt und in 3 Bauabschnitten umgesetzt. Besonderheit hierbei ist die Kombination von Wärmepumpe, Gas-Brennwertkessel und Photovoltaik-Anlagen.

In Oberhausen, Oranienstraße wurde eine Luft-Wasser-Wärmepumpe installiert und Duisburg Klosterstraße eine Wärmepumpe mit Erdsonden.

Neben den Investitionsmaßnahmen in moderne Heizungsanlagen, setzte die Covivio sukzessive die energetische Modernisierung des Bestands fort und schafft durch Dachaufstockungen neunen attraktiver Wohnraum.

So wurden energetische Maßnahmen an verschiedenen Covivio-Standorten durchgeführt. Beispielhaft erfolgte in Duisburg Walsum "Im Rott 1 - 13" eine umfassende energetische Sanierung der im Jahr 1970 gebauten Gebäude. Die Ausgaben für die mineralische Fassadendämmung, Speicherdämmung, Vorsatzbalkone, Erneuerung der Haustüren sowie die Erneuerung der Elektroverteilung und der Anstrich des Treppenhauses lagen bei ca. MEUR 1,2.

Im Großraum Hamburg modernisierte die Covivio ein 7-geschossiges Wohngebäude mit insgesamt 96 Wohneinheiten. Dabei erhielt das Gebäude eine Wärmedämmverbundfassade, neue Balkone, zeitgemäße Iso-Fenster, neue Aufzugsanalgen, einen verbesserten Brandschutz sowie einen umfangreichen Innenanstrich in den öffentlichen Bereichen des Gebäudes. Die Kosten für die Gesamtleistung betrugen MEUR 6,2.

6.4. Entwicklung von Miete und Leerstand

Im Jahr 2022 verringerte sich die Fluktuation signifikant von 9,8 % im Vorjahr auf 8,7 % im aktuellen Jahr. Zum Stichtag 31.12.2022 standen 0,32 % der vermietbaren (ohne Modernisierungs- und Privatisierungsbestand) Wohn- und Gewerbeeinheiten leer. Der Leerstand an vermietungsfähigen Einheiten beträgt 131 (Vorjahr: 157). Es befinden sich 411 Einheiten in Modernisierung und 146 Einheiten stehen wegen Verkauf oder aus strategischen Gründen leer. Insgesamt ergibt sich dadurch ein Leerstand von 1,7 % (Vorjahr: 1,7 %).

Die durchschnittliche Miete je m ² in der Gruppe verzeichnete einen Anstieg von 8,09 € zum 31. Dezember 2021 auf 8,38 € zum 31. Dezember 2022.

Entwicklung des Immobilienbestands

				Veränderung
Kennzahl	Nutzungsart	31.12.2022	31.12.2021	Absolut	in %
	Wohnen	39.645	39.613	32	0,1 %
Anzahl Mieteinheiten	Gewerbe	1.648	1.675	- 27	-1,6 %
	Gesamt	41.293	41.288	5	0,0 %
	Wehnen	2.597.618	2.587.283	10.335	0,4 %
Vermietbare Fläche	Gewerbe	301.773	306.393	- 4.620	-1,5 %
	Gesamt	2.899.391	2.893.676	5.714	0,2 %
	Wohnen	7,89	7,69	020	2,7 %
Istmiete in €/m ²	Gewerbe	12,75	11,73	1.02	8,7 %
	Gesamt	8,38	8,09	0,29	3,5 %
	Wohnen	601	595	6	1,0 %
Anzahl der Leerstände (inklusive Modernisierungsbestand)	Gewerbe	101	114	- 13	-11,4 %
	Gesamt	702	709	- 7	-1,0 %
Leerstände in %	Wohnen	1,5 %	1.5 %	0,0 %	0,9 %
	Gewerbe	6,1 %	6.8 %	-0,7 %	-10,0 %
(inklusive Modernisierungsbestand)	Gesamt	1,7 %	1,7 %	0,0 %	-1,0 %

6.5. Neu- und Ausbau im Bestand

Als Teil der Bestandserhaltung und Pflege führte die Gruppe im Geschäftsjahr insbesondere Einzelmodernisierungen in Wohnungen durch und investierte in die Entwicklung und Ausstattung von Co-Living Wohnungen, d.h. die langfristige Vermietung möblierter Zimmer innerhalb großer Wohnungen. Zur weiteren Wohnwertverbesserung führten Investitionen wie der Anbau von Balkonen und die energetische Sanierung von Gebäuden. Bei allen laufenden Development-Projekten des Geschäftsjahres war zu erkennen, dass die Beschaffungsmärkte für Bauleistungen deutlich gestiegen sind.

Neben der fortlaufenden Investition in Bestandsimmobilien werden über die Bebauung von Nachverdichtungsflächen sowie die Dachaufstockung und den Ausbau von Dachgeschossen zusätzliche Miet- und Eigentumswohnungen erstellt.

Im Jahr 2022 wurden zwei Neubauprojekte in Berlin mit 385 Einheiten und einer Gesamtfläche von 25.784 m ² fertiggestellt. Das Investitionsvolumen hierfür betrug MEUR 116. Zum einen wurde der bestehende Bestand in Berlin Biesdorf nachverdichtet mit vier neuen Wohnhäusern und 106 neuen Einheiten. Die geplante Verkaufsmarge beläuft sich auf rund MEUR 12,3. An den bereits bestehenden Gebäuden beginnt im Jahr 2023 der Dachgeschossausbau mit 62 zusätzlichen Einheiten.

Das zweite fertiggestellte Neubauprojekt an der Prenzlauer Promenade mit 279 Einheiten ist aufgeteilt in einen Bauabschnitt für den direkten WEG-Vertrieb und einen Teil für eine anfängliche Vermietung mit anschließendem Blockverkauf. Der WEG-Vertriebsteil konnte bereits größtenteils verkauft werden, während sich der Blockverkaufsteil Ende 2022 nach Vollvermietung im Vertrieb befindet. Die geplante Gesamtverkaufsmarge für beide Bauabschnitte ist mit rund MEUR 35 angestrebt und zeigt, dass auch in Zeiten steigender Baukosten Projekte mit ansprechenden Margen realisiert werden können.

Weiterhin befanden sich in 2022 mehrere weitere Bauvorhaben im aktiven Bau, welche dann im Jahr 2023 kommerzialisiert werden sollen.

6.6. Mitarbeiterinnen

Das Personal im Konzern, welches in fünf getrennten Unternehmen (Covivio Immobilien GmbH, Acopio Facility GmbH & Co. KG, Covivio Development GmbH und Best Place Living GmbH) geführt wird, stellt sich zum Abschlussstichtag in Summe wie folgt dar:

Mitarbeiterinnen der Covivio Immobilien-Gruppe

	Männer		Frauen		Gesamt
	31.12.2022	31.12.2021	31.12.2022	31.12.2021	31.12.2022	31.12.2021
Gesamtzahl Arbeitsverhältnisse	382	473	320	316	702	789
Studentische Hilfskräfte	52	41	33	23	85	64
Inaktive (Elternzeit, Ruhende und Geringfügige)	12	6	26	27	38	33
Vorstand der Immeo SE	1	1	0	0	1	1
Gesamtzahl Mitarbeiterinnen	317	425	261	266	578	691
davon
Unbefristete Arbeitsverhältnisse	300	401	247	245	547	646
Befristete Arbeitsverhältnisse	11	14	8	15	19	29
Auszubildende	6	10	6	6	12	16
davon
Vollzeitbeschäftigte	306	399	184	186	490	585
Teilzeitbeschäftigte (ohne Ruhende und Geringfügige	11	26	77	80	88	106

Covivio Immobilien GmbH, Acopio Facility GmbH & Co. KG, Covivio Development GmbH, Best Place Living GmbH und MECo Bau GmbH (Gesamt incl. Inaktive)

	31.12.2022	31.12.2021
Vollzeitäquivalent (ohne Azubi, ATZ-Passiv, Elternzeit & ruhende AV):	545,11	633,66

Aufteilung auf personalführende Gesellschaften	Arbeitsverhältnisse		davon Mitarbeiterinnen
	31.12.2022	31.12.2021	31.12.2022	31.12.2021
Covivio Immobilien GmbH	549	531	473	474
Acopio Facility GmbH & Co. KG	39	38	6	9
Covivio Development GmbH	81	69	68	61
Best Place Living GmbH	33	37	31	35
MECo Bau GmbH	0	114	0	112
Gesamtzahl	702	789	578	691

7. Darstellung der Lage

7.1. Ertragslage

Trotz der Entwicklung am Immobilienmarkt beurteilt die Geschäftsleitung die Entwicklung des operativen Geschäfts des Konzerns zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses insgesamt weiterhin positiv.

Die Gruppe erzielte im Geschäftsjahr 2022 ein Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung in Höhe von TEUR 257.190 (i.Vj.: TEUR 245.729). Dies entspricht einem Zuwachs von 4,7 %, der im Wesentlichen aus dem Zukauf weiterer Bestände und Mieterhöhungen resultiert. Anders als im Vorjahr wurden im Jahr 2022 keine Aufholeffekte aufgrund des Urteils zum "Mietendeckel" (i.Vj: TEUR 3.497 M€) realisiert. Die nicht weiterbelastbaren Aufwendungen aus der Hausbewirtschaftung betreffen im Wesentlichen nicht weiterberechenbare Betriebskosten sowie die Betriebskosten leerstehender Immobilien.

Der operative Nettoaufwand ist um TEUR 659 von TEUR 43.874 auf TEUR 44.534 gestiegen (1,5 %). Dieser beinhaltet neben um TEUR 2.314 höheren Verwaltungs- und sonstige Aufwendungen um TEUR 1.655 höhere Umsatzerlöse aus der Betreuungstätigkeit. Die höheren Verwaltungskosten sind insbesondere durch aufgrund der Ausweitung der Geschäftstätigkeit gestiegenen Personalaufwendungen in Höhe von TEUR 36.237 (i.Vj.: TEUR 34.693; 4,5 %) und sonstige betriebliche Aufwendungen in Höhe von TEUR 17.246 (i.Vj.: TEUR 16.476; 4,7 %) geprägt. Die Erlöse aus Betreuungstätigkeit beinhalten wie im Vorjahr Erlöse aus der Erbringung von Dienstleistungen für Gesellschaften des französischen Mutterkonzerns, die nicht zum Konsolidierungskreis der Gruppe gehören. Des Weiteren werden die vom Staat im Monat Dezember 2022 gewährten Soforthilfen in Höhe von TEUR 2.044 hier ausgewiesen.

Das Ergebnis aus anderen betrieblichen Aktivitäten ist von TEUR 380 auf TEUR 690 gestiegen. Es beinhaltet im Wesentlichen Erträge aus Photovoltaikanlagen, sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen sowie periodenfremde Erträge und Aufwendungen.

Das Ergebnis aus der Veräußerung von Fertigungsaufträgen und Vorratsimmobilien beträgt TEUR 14.778 (i.Vj.: TEUR 17.627) und liegt damit aufgrund gestiegener Baukosten und dem negativen Ergebnisbeitrag der Baugesellschaft, die im Oktober 2022 veräußert wurde, um TEUR 2.848 unter dem Vorjahr.

Das negative Ergebnis aus sonstigen Aktivitäten in Höhe von TEUR 3.668 (i.Vj.: TEUR 3.765) wird im Wesentlichen durch Aufwendungen für Abschreibungen (TEUR 3.722 i.Vj.: TEUR 3.757) beeinflusst. Die Aufwendungen resultieren aus den Abschreibungen auf selbstgenutzte Gebäude, die nach IAS 16 bilanziert werden, Betriebs- und Geschäftsausstattung sowie Software.

Zusammengefasst ist das laufende operative Ergebnis um 3,9 % auf TEUR 224.457 (i.Vj.: TEUR 216.097) gestiegen.

Das Ergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien ist um TEUR 7.843 von TEUR 8.775 auf TEUR 932 gesunken. Der Rückgang lässt sich durch eine leicht geringere Marge (leicht sinkende Kaufpreise bei weiterhin hoher IFRS-Bewertung), das Abschwächen des Kaufinteresses aufgrund gestiegener Zinsen am Kapitalmarkt sowie teilweise noch ausstehende Besitzübergänge durch langwährende Prozesse bei den Grundbuchämtern begründen.

Aus der gutachterlich ermittelten Nettowertveränderung von Finanzimmobilien ergab sich ein positiver Ergebnisbeitrag in Höhe von TEUR 202.454 (i.Vj.: TEUR 819.557). Dieser wurde maßgeblich durch die Aufwertung im 1. Halbjahr 2022 geprägt, die durch die negative Entwicklung im 2. Halbjahr (-1,9 %) teilweise kompensiert wurde. Auch wenn der Mietanstieg im Vergleich zu den Vorjahren etwas verhaltener ausfiel, war auch 2022 der Wohnimmobilienmarkt durch eine starke Nachfrage geprägt, die das Angebot übertraf. Dies führte trotz angespanntem Zinsumfeld zu einer stabilen Entwicklung des Kaufpreises, die mit einer sinkenden Renditeerwartung seitens der Investoren einherging.

Das Jahr 2022 enthält keinen Ergebnisbeitrag aus dem Verkauf von konsolidierten Unternehmen und Beteiligungen. Im Vorjahr entfielen TEUR 1.301 auf die Kaufpreisanpassung einer Tochter-Objektgesellschaft, weitere TEUR 1.397 resultierten aus dem Verkauf eines Minderheitenanteils.

Das Finanzergebnis im Konzern beträgt zum 31. Dezember 2022 TEUR +142.131 und hat sich gegenüber dem Vorjahr insbesondere aufgrund der höheren Bewertung der Derivate und einem Einmaleffekt aus einer erhöhten Dividende aus einer Beteiligung an der Deutsche Wohnen Gruppe (TEUR 7.401), die zur Stärkung des operativen Geschäfts der Covivio gehalten wird um TEUR 152.896 verbessert. Das positive Ergebnis aus der Marktbewertung von Derivaten betrug TEUR 178.627 (i.Vj.: positives Ergebnis TEUR 32.540). Die Zinsaufwendungen und ähnlichen Aufwendungen haben sich um TEUR 5.164 von TEUR 40.085 auf TEUR 45.249 erhöht. Die Aufwendungen aus Refinanzierung sind im Geschäftsjahr u.a. durch geringere Vorfälligkeitsentschädigungen um TEUR 4.185 auf TEUR 1.520 (i.Vj. 5.704) gesunken.

Damit ergibt sich ein Ergebnis vor Ertragsteuern in Höhe von TEUR 569.973 (i.Vj.: TEUR 1.036.362).

Der Jahresüberschuss der Gruppe in Höhe von TEUR 457.092 (i.Vj.: TEUR 865.970) wird negativ beeinflusst durch latenten Steueraufwand (TEUR 97.805, i.Vj.: TEUR 156.855) und Aufwendungen für Ertragsteuern (TEUR 15.076 i.Vj.: TEUR 13.537).

7.2. Finanzlage

Die Zahlungsfähigkeit der Unternehmen der Gruppe war im abgelaufenen Geschäftsjahr jederzeit gegeben. Die Covivio Immobilien SE ist in das Cash Pooling der Gruppe einbezogen. Cash-Pool-Manager ist die Covivio Wohnen Service GmbH.

Von der Covivio SA wurde im laufenden Geschäftsjahr eine Kreditlinie im Rahmen der bestehenden Kontokorrentvereinbarung in Anspruch genommen. Zum 31.12.2022 sind keine liquiden Mittel durch die Covivio SA zur Verfügung gestellt worden. Von den anderen Gesellschaftern sind im laufenden Geschäftsjahr keine Kredite zur Verfügung gestellt worden.

Der Saldo der Finanzschulden (ohne Zinsabgrenzungen) der Gruppe beläuft sich zum 31. Dezember 2022 insgesamt auf TEUR 2.848.758 (i.Vj.: TEUR 2.759.527) und verteilt sich auf folgende Kreditgeber (jeweils in MEUR):

Zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos aufgrund der variablen Verzinsung eines Teils der Darlehen hat die Gesellschaft unterschiedliche Typen von Derivaten, insbesondere Zinsswaps und -caps erworben und damit das Zinsänderungsrisiko während der Restlaufzeit der variablen Darlehen auf ein langfristig tragfähiges Niveau begrenzt. Die Derivate haben unterschiedliche Laufzeiten, die in den Jahren 2024 bis 2032 enden. Im Zusammenhang mit plan- und außerplanmäßigen Tilgungen der zugrundeliegenden Darlehen erfolgt eine regelmäßige Überprüfung des Umfangs und der Effektivität der zur Absicherung benötigten Derivate.

Zum Bilanzstichtag haben die Finanzinstrumente insgesamt einen positiven Marktwert von TEUR 160.363 (Vorjahr TEUR 19.722), die anhand aktueller Marktparameter ermittelt wurden. Hierbei werden die kalkulatorischen Auflösungskosten betrachtet, die je nach Stand und prognostizierter Referenzzinsentwicklung positiv bzw. negativ sein können.

Der Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit ist gegenüber dem Vorjahr um TEUR 44.222 gestiegen. Dieser wurde im Wesentlichen beeinflusst durch die Veränderung der gezahlten Ertragsteuern TEUR 26.278, die Veränderung der Forderungen und sonstige Aktiva TEUR 6.172 sowie die Veränderung der Verbindlichkeiten und sonstige Passiva TEUR 10.052.

Die Verringerung des Cashflows aus der Investitionstätigkeit um TEUR 52.804 ergibt sich im Wesentlichen aus der Veränderung aus Auszahlungen für Zugänge von Finanzimmobilien (TEUR 33.880), aus der Veränderung aus Einzahlungen aus Abgängen von Finanzimmobilien (TEUR 19.735), aus der Veränderung aus Auszahlungen in nicht konsolidierte Beteiligungen (TEUR 49.635), aus der Veränderung aus Einzahlungen durch nicht konsolidierte Beteiligungen (TEUR 51.833) und aus der Veränderung der erhaltenen Zinsen (TEUR 7.884). Im Cashflow aus Finanzierungstätigkeit stehen Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten in Höhe von TEUR 374.122 Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten in Höhe von TEUR 328.304 gegenüber. Aufgrund der negativen Veränderung der zahlungswirksamen Veränderung der Finanzmittel (TEUR 12.523) führte dies insgesamt zu einem Rückgang des Finanzmittelfonds von TEUR 10.579 auf TEUR 4.996.

7.3. Vermögenslage

Die Bilanzsumme der Gruppe beläuft sich zum Ende des Geschäftsjahres auf TEUR 8.860.459 (i.Vj.: TEUR 8.414.103) und umfasst mit TEUR 8.243.258 (i.Vj.: TEUR 7.974.869) im Wesentlichen das Immobilienvermögen. Die Erhöhung der Bilanzsumme um TEUR 446.356 resultiert im Wesentlichen aus der Ausweitung des Development-Geschäfts, der Neubewertung des Immobilienbestands sowie durch Zukauf von Beständen in 2022. Zum 31. Dezember 2022 ergibt sich insgesamt ein Eigenkapital von TEUR 4.893.647 (i.Vj.: TEUR 4.651.023).

Konzernbilanzstruktur

in Tausend €	31.12.2022	in %	31.12.2021	in %
Langfristige Vermögenswerte	8.515.054	96,1 %	8.131.872	96,6 %
Kurzfristige Vermögenswerte	345.405	3,9 %	282.231	3,4 %
Aktiva	8.860.459	100,0 %	8.414.103	100,0 %
Eigenkapital	4.893.647	55,2 %	4.561.023	54,2 %
Langfristige Schulden	3.734.700	42,2 %	3.643.072	43,3 %
Kurzfristige Schulden	232.112	2,6 %	210.008	2,5 %
Passiva	8.860.459	100,0 %	8.414.103	100,0 %

7.4. Zusammenfassende Beurteilung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Trotz der Entwicklung am Immobilienmarkt beurteilt die Geschäftsleitung die Entwicklung des operativen Geschäfts des Konzerns zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses insgesamt weiterhin positiv. Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gruppe wird auch durch die Neubewertung des Immobilienvermögens der Tochtergesellschaften beeinflusst. Diese ist abhängig von der Funktionsfähigkeit der Immobilien- und Finanzmärkte sowie von der Entwicklung der Kapitalisierungsfaktoren, welche die Marktteilnehmer bei Kauf bzw. Veräußerung von Immobilien zugrunde legen. Die entsprechende Entwicklung wird im Rahmen des Risikomanagements laufend überwacht. Der zusammengefasste Lagebericht entspricht den tatsächlichen Verhältnissen der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gruppe.

8. Wirtschaftliche Entwicklung der Covivio Immobilien SE

8.1. Grundlagen

Die Covivio Immobilien SE mit Sitz in Essen ist unter der Nummer HRB 26385 im Register des Amtsgerichts Essen eingetragen.

Die Covivio Immobilien SE ist die Muttergesellschaft der Covivio und übernimmt innerhalb der Gruppe die Funktion einer Holding für die bestandshaltenden Gesellschaften. Zusätzlich ist sie selbst Bestandshalter und hält mit 12.393 Einheiten einen wesentlichen Teil des Bestands der Gruppe. Ihr Vorstand ist für die Festlegung und Verfolgung der Gesamtstrategie und der Umsetzung der unternehmerischen Ziele verantwortlich. Die operative Umsetzung der Ziele erfolgt durch die insgesamt fünf personalführenden Gesellschaften, die alle immobilienwirtschaftlichen und technischen Leistungen im Zusammenhang mit Vermietung, Kundenbetreuung, Instandhaltung, Sanierung sowie Investitionen und das Asset Management für den Wohnungsbestand durch eigene Mitarbeiterinnen erbringen.

Die Beschreibung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft lehnt sich im Wesentlichen an die Berichterstattung der Gruppe an. Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Covivio Immobilien SE als Holding ist im Wesentlichen bestimmt durch das Vermögen ihrer Tochtergesellschaften und deren Fähigkeit zur Erwirtschaftung nachhaltiger positiver Ergebnisbeiträge sowie positiver Cashflows. Da das Risikoprofil der Covivio Immobilien SE in ihrer weiteren Funktion als bestandshaltende Gesellschaft weitestgehend mit dem der Gruppe übereinstimmt, lassen sich im Geschäftsverlauf keine wesentlichen Abweichungen erkennen.

Dementsprechend kommt die Sicht der Lage der Gesellschaft somit durch die zuvor für die Gruppe gegebene Berichterstattung zum Ausdruck.

Der Jahresabschluss der Covivio Immobilien SE ist nach den Vorschriften des Handelsrechts und des SEAG bzw. Aktiengesetzes aufgestellt worden. Bei der Gesellschaft handelt es sich um eine große Kapitalgesellschaft i.S.d. § 267 Abs. 3 HGB.

Der Jahres- und Konzernabschluss sowie der zusammengefasste Lagebericht werden im Bundesanzeiger veröffentlicht.

8.2. Geschäftsverlauf 2022

Das Geschäftsjahr 2022 war für die Covivio Immobilien SE geprägt durch zwei Erwerbe im Rahmen von Grundstückkaufverträgen. Für weitere Erläuterungen dazu wird auf Abschnitt 11 des Konzernanhangs verwiesen. Damit hat sich ihr Immobilienbestand von 12.370 Einheiten zum 31.12.2021 auf insgesamt 12.393 Einheiten nur leicht verändert.

8.3. Ertragslage der Covivio Immobilien SE

Trotz der Entwicklung am Immobilienmarkt beurteilt der Vorstand die Entwicklung des operativen Geschäfts der Covivio zum Zeitpunkt der Aufstellung des Abschlusses insgesamt weiterhin positiv.

Die Covivio erzielte im Geschäftsjahr 2022 Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung in Höhe von TEUR 100.834 (i.Vj.: TEUR 63.426). Durch die zum 12. Mai 2021 erfolgten Anwachsungen der Covivio Immobilien SE & Co. KG Eins, Covivio Immobilien SE & Co. KG Zwei, Covivio Immobilien SE & Co. KG Drei, Covivio Immobilien SE & Co. KG Vier und der Covivio Immobilien SE & Co. KG Residential auf die Covivio sind die Ergebnisse des Geschäftsjahres nur bedingt mit denen des Vorjahres zu vergleichen.

Die Herstellungskosten der zur Erzielung der Umsatzerlöse erbrachten Leistungen betragen TEUR 97.507 (i.Vj.: TEUR 65.037), was einem Anstieg in Höhe von TEUR 32.470 gegenüber dem Vorjahr entspricht. Diese beinhalten Personalaufwendungen, die im Wesentlichen aufgrund einer Zuführung zu den Pensionsverpflichtungen auf TEUR 937 (i. Vj.: TEUR 81) im Jahr 2022 gestiegen sind. Die in den Herstellungskosten enthaltenen Abschreibungen sind aufgrund von Ankäufen und Aktivierungen auf TEUR 23.206 gestiegen (i.Vj.: TEUR 14.097). Des Weiteren enthalten die Herstellungskosten Materialaufwand in Höhe von TEUR 75.964 (i.Vj.: TEUR 46.334) und sonstige Umsatzkosten in Höhe von TEUR +2.600 (i.Vj.: TEUR 4.525). Der Materialaufwand ist insbesondere durch Ankäufe sowie den erstmalig ganzjährigen Effekt aus den gesellschaftsrechtlichen Maßnahmen des Vorjahres stark angestiegen.

Das Bruttoergebnis vom Umsatz beträgt TEUR +3.327 (i.Vj.: -1.611).

Die Allgemeinen Verwaltungskosten belaufen sich auf TEUR 802 (i.Vj.: TEUR 721). Der Anstieg wird vor allem durch höhere Notar- und Gerichtskosten hervorgerufen.

Die sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von TEUR 5.712 (i.Vj.: TEUR 850.959) beinhalten in erster Linie andere aktivierte Eigenleistungen und Erträge aus Anlagenverkäufen. 2021 enthalten diese außerdem das Ergebnis der angewachsenen Kommanditgesellschaften für die Zeit vor der Anwachsung.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten Verluste aus Anlageverkäufen, Abschreibungen auf Forderungen, Finanzierungskosten sowie sonstige Aufwendungen in Höhe von TEUR 2.302 (i.Vj.: 1.108). Der Anstieg um TEUR 1.194 ist u.a. auf Verluste aus Anlageverkäufen und einmalige, höhere Finanzierungkosten zurückzuführen.

Die Aufwendungen aus Verlustübernahmen betragen TEUR -26.622 (i.Vj.: 35.303 Erträge aus Gewinnabführungsverträgen.

Im Geschäftsjahr betragen die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen TEUR 8.604 (i.Vj.: TEUR 5.938). Diese Entwicklung resultiert insbesondere aus höheren Zinsen für Fremdkapital TEUR 7.861 (i.Vj.: TEUR 4.764). Das Vorjahr enthielt einen negativen Effekt aus auf Nachforderungen für Steuern entfallende Zinsen in Höhe von TEUR 336.

Die aus Pensionsgutachten resultierenden Zinsaufwendungen belaufen sich im Jahr 2022 auf TEUR 194 (i.Vj.: TEUR 452). Der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr ist insbesondere aufgrund der Entwicklung am Zinsmarkt zu begründen.

Der Jahresfehlbetrag in Höhe von TEUR -28.802 (i.Vj.: Jahresüberschuss TEUR 744.620) wird insbesondere negativ beeinflusst durch den gestiegenen Zinsaufwand in Höhe von TEUR 8.604 (i.Vj.: TEUR 5.938) sowie die Aufwendungen aus der Verlustübernahme in Höhe von TEUR 26.622 (i.Vj.: Ertrag aus Gewinnabführungsverträgen TEUR 35.303) und durch Aufwendungen für Ertragsteuern in Höhe von TEUR 349 (i.Vj.: TEUR 2.449 Ertrag) und latente Steuern von TEUR 807 (i.Vj.: TEUR -134.757).

8.4. Vermögenslage und Finanzlage der Covivio Immobilien SE

Das langfristige Vermögen der Gesellschaft in Höhe von TEUR 2.479.400 (i.Vj.: TEUR 2.480.405) ist - dem Gesellschaftszweck entsprechend - wesentlich durch das Sachanlagevermögen in Höhe von TEUR 1.635.483) (i.Vj.: TEUR 1.636.487) und das Finanzanlagevermögen in Höhe von TEUR 843.917 (i.Vj.: TEUR 843.918) geprägt und liegt damit auf dem Niveau des Vorjahres.

Das Umlaufvermögen ist geprägt durch unfertige Leistungen in Höhe von TEUR 33.376 (i.Vj.: TEUR 30.747) und Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 142.033 (i.Vj.: TEUR 264.639).

Das Eigenkapital verringerte sich zum Jahresende 2022 auf TEUR 1.653.699 (i.Vj.: TEUR 1.804.158). Diese Verringerung resultiert im Wesentlichen aus der Verlustübernahme der Organgesellschaften in Höhe von TEUR 39.180.

Die Rückstellungen betrugen zum Jahresende TEUR 16.187 (i.Vj.: TEUR 16.533), davon entfielen auf Pensionsrückstellungen (i.Vj.: TEUR 8.359) und auf Ertragsteuerrückstellungen (i.Vj.: TEUR 1.770). Die sonstigen Rückstellungen stiegen im Wesentlichen aufgrund eines gestiegenen Umfangs an ausstehenden Rechnungen.

Die Zahlungsfähigkeit der Covivio Immobilien SE war im abgelaufenen Geschäftsjahr jederzeit gegeben. Die Covivio Immobilien SE ist in das Cash Pooling der Gruppe einbezogen. Cash-pool-Manager ist die Covivio Wohnen Service GmbH.

Von der Covivio SA wurde im laufenden Geschäftsjahr die bestehende Kontokorrentvereinbarung teilweise in Anspruch genommen. Zum 31.12.2022 sind keine liquiden Mittel durch die Covivio SA zur Verfügung gestellt worden. Von den anderen Gesellschaftern sind im laufenden Geschäftsjahr keine Kredite zur Verfügung gestellt worden.

Die Covivio Immobilien SE hat zum 31. Dezember 2022 eigene Bankverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 706.913 (i.Vj.: TEUR 673.252) und verteilt sich im Wesentlichen mit TEUR 222.626 auf die Berlin Hyp, mit TEUR 153.009 auf die Berliner Sparkasse und mit TEUR 128.262 auf die DZHyp. Die restlichen TEUR 203.017 verteilen sich auf weitere Kreditgeber, mit einem Einzelvolumen kleiner TEUR 100.000.

Zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos aufgrund der variablen Verzinsung eines Teils der Darlehen hat die Gesellschaft unterschiedliche Typen von Derivaten, insbesondere Zinsswaps und -caps, als auch Floors erworben und damit das Zinsänderungsrisiko während der Restlaufzeit der variablen Darlehen auf ein langfristig tragfähiges Niveau begrenzt. Die Derivate haben unterschiedliche Laufzeiten, die in den Jahren 2026 bis 2032 enden. Im Zusammenhang mit plan- und außerplanmäßigen Tilgungen der zugrundeliegenden Darlehen erfolgt eine regelmäßige Überprüfung des Umfangs und der Effektivität der zur Absicherung benötigten Derivate.

Zum Bilanzstichtag haben die Finanzinstrumente insgesamt einen positiven Marktwert von TEUR 64.373 (i.Vj.: TEUR 1.234), die anhand aktueller Marktparameter ermittelt wurden. Hierbei werden die kalkulatorischen Auflösungskosten betrachtet, die je nach Stand und prognostizierter Referenzzinsentwicklung positiv bzw. negativ sein können.

8.5. Chancen & Risiken der Covivio Immobilien SE

Die voraussichtliche Entwicklung der Covivio Immobilien SE im Geschäftsjahr 2023 hängt wesentlich von der Entwicklung des Gesamtkonzerns und dessen Chancen- und Risikolage ab. Diese Darstellung ist Gegenstand des Chancen- und Risikoberichts der Gruppe und dementsprechend gelten die dort getätigten Aussagen zur Chancen- und Risikolage des Konzerns auch für den handelsrechtlichen Jahresabschluss der Covivio Immobilien SE, wo sich die Risiken in der Bewertung des Finanzanlagevermögens sowie in der Höhe, der von Tochterunternehmen vereinnahmten bzw. ausgeglichenen Ergebnisse auswirken können.

9. Prognosebericht

Vergleich der bisherigen Prognose mit den Ist-Zahlen 2022

Die von der Gruppe für das Geschäftsjahr 2022 gesteckten Ziele wurden insgesamt erfüllt. Dies ist insbesondere an unserem wesentlichen finanziellen Leistungsindikator - dem EPRA-Ergebnis - sichtbar, das mit MEUR 179,8 erneut leicht über dem Wert des Vorjahres (MEUR 175,2) lag.

in Mio. €	2022	2021	Veränderung in %
Konzernüberschuss	457,1	866,0	-47,2
Ergebnis aus dem Verkauf von Vorräten	-0,2	-0,7	-73,6
Ergebnis Immobilienverkäufe	-0,9	-8,8	-89,4
Nettowertveränderung von Finanzimmobilien	-202,5	-819,6	-75,3
Ergebnis aus dem Verkauf von konsolidierten Unternehmen und Beteiligungen	0,0	-2,7	-100,0
Aufwendungen aus Ausgleichszahlungen	2,2	3,5	-37,0
Aufwendungen für Refinanzierung (u.a. Vorfälligkeitsentschädigungen)	1,5	5,7	-73,4
Ergebnis aus der Marktbewertung von Derivaten	-178,6	-32,5	448,9
Außerplanmäßige Abschreibungen Finanzierungkosten	0,3	0,8	-58,7
Zinsertrag Pensionsgutachten	0,0
Latente Steuern	94,1	155,9	-39,7
Steuern aus Immobilienverkäufen	6,8	7,5	-9,5
EPRA Ergebnis	179,8	175,2	2,7

Hierzu hat insbesondere die Steigerung der Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung ohne abgerechnete Nebenkosten um 3,5 % auf MEUR 280,5 (i.Vj.: MEUR 271,0) beigetragen, die insbesondere durch Portfoliozukäufe unter Berücksichtigung laufender Einzelprivatisierungen getrieben war. Das Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung liegt mit MEUR 257,2 (i.Vj.: MEUR 245,7) um 4.7 % über dem Vorjahreswert. Dies ist unter anderem auf einen geringeren Nettoaufwand aus der Abschreibung von Forderungen der Hausbewirtschaftung zurückzuführen. Der Personalaufwand sowie die Verwaltungs- und sonstige Aufwendungen liegen mit MEUR 44,4 (i.Vj.: MEUR 43,8) um 1,3 % über dem Vorjahr. Das Ergebnis aus Development und sonstigen betrieblichen Aktivitäten fällt mit MEUR 15,2 um MEUR 2,1 niedriger aus als im Vorjahr. Ursache hierfür ist im Wesentlichen der negative Ergebnisbeitrag der Baugesellschaft, die im Oktober 2022 veräußert wurde. Der negative Beitrag aus dem Finanzergebnis beträgt MEUR 30,5 (i.Vj.: MEUR 31,4). Das Finanzergebnis wird dabei positiv beeinflusst durch einen Einmaleffekt aus einer erhöhten Dividende aus einer Beteiligung an der Deutsche Wohnen Gruppe in Höhe von MEUR 7,4. Das EPRA-Ergebnis beinhaltet Aufwendungen für Ertragssteuern in Höhe von MEUR 12,0 (i.Vj.: MEUR 7,0).

Ausblick 2023

Die Gruppe sieht sich für die Herausforderungen im Geschäftsjahr 2023 trotz der Veränderungen am Immobilienmarkt weiterhin stabil aufgestellt. Insbesondere aufgrund der gestiegenen Zinsen sowie inflationsbedingt steigender Kosten wird erwartet, dass das EPRA-Ergebnis leicht unterhalb des aktuellen Geschäftsjahres liegen wird.

Außerhalb der finanziellen Leistungsindikatoren wird erwartet, dass die Gruppe ihr Portfolio selektiv im Rahmen von steigenden Projektentwicklungs- und Neubautätigkeiten ausbaut. Hierzu zählen zum Beispiel der Ausbau von Dachgeschossen sowie die Nutzung von Nachverdichtungspotenzialen im Bestand aber auch die Bebauung neu erworbener Grundstücke.

Zudem sollen in 2023 die Verkaufsaktivitäten in strategisch bedingtem Umfang verstärkt fortgesetzt werden. Der Schwerpunkt liegt auf der Privatisierung von Bestands- und Neubauwohnungen in Berlin. Die Verkäufe sollen im kommenden Jahr ca. 1 % des Gesamtbestands umfassen und damit, ohne Berücksichtigung von Portfolioverkäufen, oberhalb der Höhe der in 2022 realisierten Verkäufe liegen.

Auf Basis dieser Portfoliostrategie erwartet die Gruppe für das kommende Geschäftsjahr im Vergleich zum Berichtsjahr gleich gute bzw. leicht verbesserte operative Ergebnisse.

Da die Covivio Immobilien SE einen wesentlichen Teil der Immobilienbestände hält, gilt für sie eine vergleichbare Prognose für das Geschäftsjahr 2023 wie für den Konzern. Daher erwartet der Vorstand für die Covivio Immobilien SE ein leicht unterhalb des Geschäftsjahres liegendes EPRA-Ergebnis.

10. Risikobericht

10.1. Risikomanagement

Grundlage des Risikomanagements der Gruppe ist die Risikomanagement-Richtlinie, in welcher die Zielsetzung des Risikomanagements sowie organisatorische Abläufe regelt. Zudem besteht eine Risiko-Datenbank, in der die Risiken der Gruppe inventarisiert und nachverfolgt werden. Entsprechend wurden Abläufe organisatorisch verändert, so dass ressortverantwortliche Mitarbeiter Gruppe in den Prozess des Risikomanagements integriert worden sind. Dies führt zu einer deutlich verbesserten Transparenz und Akzeptanz. Im abgelaufenen Geschäftsjahr erfolgten vierteljährig Abfragen zu bestehenden und erwarteten Risiken. Diese wurden klassifiziert und entsprechend ihrer voraussichtlichen Eintrittswahrscheinlichkeit und der erwarteten Schadenshöhe bewertet. Das Risikomanagement ist Bestandteil des Internen Kontroll-Systems. Über risikorelevante Themen und erforderliche Maßnahmen zu ihrer Bewältigung wird regelmäßig und zeitnah dem Vorstand und der Geschäftsführung berichtet. Bestandsgefährdende Risiken liegen nicht vor.

Daneben werden über extern wie intern durchgeführte Audits die Einhaltung der Gesetze und internen Richtlinien überwacht, Schwachstellen analysiert und - sofern nötig- entsprechende Verbesserungsmaßnahmen umgesetzt.

Risiken sind mögliche Ereignisse oder Entwicklungen, die eine negative Auswirkung auf die erwartete wirtschaftliche Entwicklung der Gruppe haben können und damit zu einer negativen Abweichung zur Budget- und Forecastplanung sowie zum Fünf-Jahres-Plan führen können.

Chancen sind mögliche Ereignisse oder Entwicklungen, die eine positive Auswirkung auf die erwartete wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens haben können.

10.2. Risiken der künftigen Entwicklung

10.2.1. Markt- und Umfeldrisiken

Im Vergleich zum Vorjahr ergeben sich Änderungen bedingt durch den Krieg in der Ukraine, dem Anstieg der Inflation, der Zins- und der Energiepreisentwicklung.

Diese Faktoren haben teilweise unmittelbaren Einfluss auf die Geschäftstätigkeit der Gruppe. Insbesondere die Preissteigerungen auf dem Baustoffmarkt wirken sich auf die Baukosten unserer Neu- und Ausbauten im Bestand aus.

Gleichzeitig führen die Zinssteigerungen zu einer erhöhten Volatität an den Kapitalmärkten und zu steigenden Aufwendungen.

Wohneigentum wird für viele Teile der Bevölkerung weniger erschwinglich als noch im Vorjahr. Dies führt dazu, dass die Nachfrage nach Mietwohnungen weiterhin hoch ist. Die Neuvertragsmieten konnten im Gesamtbestand im Vergleich zum Vorjahr um 3 % zulegen.

Die Gruppe betrachtet die Risiken und die Entwicklungen an den Märkten kontinuierlich und passt gegebenenfalls die Strategie an.

Operative Risiken

Für die Gruppe wesentliche, operative Risiken können sich nur aus einer sich verschlechternden Entwicklung des Markts für Wohnimmobilien ergeben, insbesondere aus einem marktbedingten Rückgang der Immobilienbewertung mit dem Fair Value. Im Geschäftsjahr 2022 verzeichnet die Gruppe, im Vergleich zum Bewertungsstichtag 31.12.2021 weiterhin einen Anstieg der Immobilienwerte in Höhe von 3,9 % auf like-for-like basis. Dieser fällt aufgrund der Entwicklung an den Immobilienmärkten jedoch geringer als in Vorjahren aus. Aus dem geringeren Anstieg ergeben sich keine Liquiditätsrisiken.

Ein weiteres, operatives Risiko besteht in Bezug auf Mietausfälle durch Leerstände in den immobilienhaltenden Tochtergesellschaften. Dieses Risiko wird im Rahmen des operativen Controllings durch Kennzahlensysteme und inhaltliche Berichterstattung laufend überwacht. Die operative Zielsetzung beinhaltet eine Stabilisierung der Leerstandsquote der Bestandsgesellschaften auf dauerhaft niedrigem Niveau.

Zur Reduzierung des Risikos von Forderungsausfällen erfolgt ein permanentes aktives Forderungsmanagement und vorbeugend ein entsprechender Auswahlprozess zur Prüfung der Bonität der Mieterinnen bei der Neuvermietung. Im Zuge der gestiegen Rohstoffpreise hat die Gruppe aktiv die Mieter informiert und eine freiwillige Erhöhung der Heizkosten-Vorauszahlung um 30 % angeboten. Durch diesen Schritt sollen im Geschäftsjahr 2023 die Nachzahlungen geringgehalten werden. Bei allen Neuvermietungen ist bereits die Erhöhungspauschale berücksichtigt. Im Ergebnis halten sich die Forderungen trotz der bereits zum Soll gestellten Erhöhung der Vorauszahlungen zum Jahresende 2022 auf einem niedrigen Niveau von ca. 2 % des Umsatzes.

Im Bereich des Developments können sich Risiken durch höhere Baukosten, Projektverzögerungen oder eine abnehmende Nachfrage bei der Veräußerung ergeben. Durch eine selektive Fortführung von Bauprojekten, ein umfassendes Projektcontrolling und die Überwachung der Entwicklung an den Immobilienmärkten wird diesem Risiko begegnet.

10.2.2. Finanzielle Risiken

Die Covivio hat am 31.12.2022 ausstehende Finanzverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 2.848.758 (Vorjahr TEUR 2.799.527), davon TEUR 129.310 (Vorjahr TEUR 89.688) mit einer Laufzeit von weniger als einem Jahr. Grundsätzlich besteht hier das Risiko der Refinanzierung bzw. Prolongation. Im vergangenen Jahr hat die Covivio Darlehen von TEUR 358.093 (Vorjahr: TEUR 355.963) neu aufgenommen und refinanziert. Im Geschäftsjahr 2022 lagen die Kosten für den Neuabschluss von Finanzierungen bzw. die Refinanzierungen erstmalig über den bisherigen durchschnittlichen Finanzierungskosten, was auf den Anstieg an den Zinsmärkten zurückzuführen ist. Das ausgeglichene Finanzierungsprofil, das stabile Geschäftsmodell der Covivio und die positive Entwicklung in der Vergangenheit sowie die langjährige Geschäftsbeziehung zu verschiedenen Banken führten jedoch dazu, dass sich die Veränderungen auf die Gruppe nur moderat auswirken.

Die unter den Finanzierungsverträgen vereinbarten Financial Covenants wurden im Geschäftsjahr 2022 vertragsgemäß erfüllt oder eine Anpassung der Covenants z. B. aufgrund von Portfolio-Verkäufen wurde mit den beteiligten Banken vereinbart.

Da die Einhaltung der Financial Covenants ein wesentlicher Risikofaktor für die Covivio ist, werden diese durch eine entsprechende planerische Vorausschau laufend überwacht. Zu keinem Zeitpunkt bestand ein Kündigungsgrund unter einem der Darlehensverträge der Gruppe. Die Gruppe finanziert sich über variable und Festzinsdarlehen. Bezogen auf die variablen Darlehen besteht grundsätzlich ein laufendes Zinsänderungsrisiko. Dieses Risiko wird durch den Einsatz derivativer Finanzinstrumente, Swaps, Caps und Floors, begrenzt. Die Laufzeit der Zinssicherungsinstrumente entspricht jeweils im Wesentlichen der Laufzeit des zu sichernden Darlehens. Der Anteil von Festzinsdarlehen und derivativ gesicherten Finanzierungen (Swaps und Caps) am Gesamtfinanzierungsportfolio lag bei rd. 86 % (Vorjahr 86 %). Bezogen auf die Festzinsdarlehen und die abgeschlossenen Finanzderivate besteht ein Zinsänderungsrisiko zum Ende der jeweiligen Laufzeit. Die Covivio versucht das Zinsänderungsrisiko am Laufzeitende durch eine zeitlich gestaffelte Finanzierungsstruktur zu begrenzen. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Darlehen (ohne Kreditlinien) beträgt zum Stichtag 5,82 Jahre (Vorjahr: 6,13 Jahre).

Im Rahmen der laufenden Finanzierungstätigkeit der Gruppe ist im Vorjahr eine Thematik aufgetaucht, die unter Umständen negative Auswirkungen auf zukünftige pfandbriefbasierende Finanzierungen haben kann. Im Rahmen von Milieuschutzgebieten, die von den Kommunen immer häufiger in Ballungszentren mit angespanntem Wohnungsmarkt (z. B. Berlin und Hamburg) ausgewiesen werden, erfolgt bei einer Teilung nach WEG die Eintragung einer auf 7 Jahre befristeten Veräußerungsbeschränkung in Abt. II der jeweiligen Wohnungsgrundbücher, die es dem Eigentümer nur erlaubt, einzelne Wohnungen nur an Mieter bzw. im Milieuschutzgebiet lebende Personen zu veräußern. Aufgrund fehlender klarer Abgrenzungen in der Formulierung der Veräußerungsbeschränkung kann eine negative Auswirkung auf die Zwangsvollstreckungsmöglichkeiten der finanzierenden Bank bzw. auf die Deckungsstockfähigkeit der Finanzierung nicht ausgeschlossen werden. Alternative Finanzierungsoptionen für die betroffenen Bestände werden bei Bedarf geprüft

10.3. Steuerliche Risiken

Die Gruppe ist nach Einschätzung der Geschäftsleitung verschiedenen steuerlichen Risiken ausgesetzt, die eine relevante Größe erreichen können. Zusätzliche steuerliche Belastungen können sich zukünftig aus einer Veränderung der steuerlichen Rahmenbedingungen ergeben.

Derzeit laufen verschiedene Betriebsprüfungen der Covivio Immobilien SE und ihrer Tochtergesellschaften für die Jahre 2014 bis 2016 sowie 2017 bis 2019, aus denen zusätzliche Steuern resultieren können. Für bisher bekannte Feststellungen sind entsprechende Rückstellungen gebildet worden.

Die immobilienhaltenden Gesellschaften nutzen in der Regel die erweiterte Gewerbesteuer-Kürzung. Bei Ankäufen besteht grds. das Risiko, dass es sich nicht um ausschließlich immobilienhaltende Gesellschaften handelt, sondern z.B. auch Betriebsvorrichtungen mit erworben werden. Zur Reduzierung des Risikos werden steuerliche Due Diligence-Prüfungen durchgeführt.

Bei einigen Tochtergesellschaften der Covivio Immobilien SE handelt es sich um ausländische Gesellschaften, die deutschen Grundbesitz vermieten. Insofern können zusätzliche Belastungen nach dem Außensteuergesetz nicht ausgeschlossen werden. Dies gilt auch im Zusammenhang mit den europäischen Plänen zur Einführung der globalen Mindeststeuer sowie den Entwürfen der sogenannten ATAD III-Richtlinie und DEBRA-Richtlinie.

Die steuerliche Abzugsfähigkeit von Zinsen ist nach der Zinsschranke auf 30 % des steuerlichen EBITDA beschränkt. Um eine unbeschränkte Abziehbarkeit von Zinsaufwendungen zu erreichen, wendet die Covivio Immobilien SE die sog. Escape Clause an. Wesentliche Kriterien dafür sind die Eigenkapitalquote des entsprechenden Betriebes und der Covivio SA sowie die Abwesenheit von schädlichen Gesellschafterfremdfinanzierungen in der Gruppe.

Die Covivio Immobilien SE ist Organträgerin einer umsatzsteuerlichen Organschaft, der fast alle ihre Tochtergesellschaften angehören. Die Mitglieder dieser Organschaft profitieren finanziell davon, dass Innenumsätze nicht der Umsatzsteuer unterliegen. Mit seinem Urteil vom 01.12.2022 (C-141/20) hat der Europäische Gerichtshof diese Regelung möglicherweise infrage gestellt. Insoweit bleibt eine klärende Entscheidung des Bundesfinanzhofes abzuwarten.

Am 1. Juli 2021 ist die Grunderwerbsteuerreform in Kraft getreten. Dadurch ist das Risiko gestiegen, dass Grunderwerbsteuer durch Änderungen in der Struktur der Anteilseigner oder der Organisationsstrukturen anfällt.

Die Covivio Immobilien SE und ihre Tochtergesellschaften legen die Grundsteuer auf ihre Mieter um. In der Politik werden derzeit Pläne diskutiert, die Umlegbarkeit aufzuheben oder einzuschränken. Zusätzliche Grundsteuerbelastungen könnten durch die Implementierung der reformierten Grundsteuer entstehen.

10.4. Chancen der künftigen Entwicklung

Trotz des schrumpfenden gesamtwirtschaftlichen Wachstums in Deutschland und den vorgenannten, negativen Faktoren zeigt sich weiterhin eine stabile Entwicklung am Immobilienmarkt. Trotz gestiegener Zinsen besteht aufgrund der Knappheit des Wohnraums nach wie vor eine starke Nachfrage nach deutschen Immobilien, was den Transaktionsmarkt insgesamt belebt und Chancen für selektive Zukäufe wie auch portfolio-bereinigende Verkäufe bietet. Die vergleichsweise niedrige Wohneigentumsquote und die, aufgrund der Pandemie jedoch vorübergehend gedämpften, anhaltende Migration in die Metropolregionen Deutschlands sorgen für eine weiterhin hohe Attraktivität des deutschen Wohnimmobilienmarktes. Die Gruppe sieht daher weiterhin einen nachhaltig steigenden Wohnungsbedarf mit entsprechenden stabil wachsenden Mieteinnahmen.

Daneben wird die Gruppe ihre Immobilienbewirtschaftung weiter optimieren und ihr aktives Portfoliomanagement zur Steigerung der Wirtschaftlichkeit, auch durch gezielte An- und Verkäufe fortsetzen. Neben wachstumsfördernden Maßnahmen wird die Covivio aktiv die Chancen für Kostensenkungspotenziale nutzen. Dazu gehört die Überprüfung bestehender interner Prozesse und Strukturen unter Einsatz von Digitalisierungsmaßnahmen.

Darüber hinaus eröffnet die Zugehörigkeit zur Covivio SA die Chance zur Nutzung von Synergien und einer Erweiterung des Geschäftsumfangs im Rahmen einer nachhaltigen Wachstumsstrategie. Hierzu gehört z.B. eine bessere Situation bei der Verhandlung neuer Kreditengagements sowie die Verwaltung von Hotels und Büros der europäischen Covivio-Gruppe. Das Property Management und die Zentralfunktionen werden für dieses Portfolio ebenso von Gesellschaften der Gruppe erbracht wie auch für die Entwicklung des Großprojektes am Berliner Alexanderplatz.

11. Schlusserklärung zum Abhängigkeitsbericht

Der Vorstand erklärt gemäß § 312 Abs. 3 AktG, dass die Gesellschaft über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgeführten Rechtsgeschäften im Berichtszeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2022 nach den Umständen, die zu dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen oder Maßnahmen getroffen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten oder geleistet hat. Anhaltspunkte für eine Benachteiligung der Gesellschaft liegen nicht vor. Auch wurden keine Maßnahmen auf Veranlassung der herrschenden Unternehmen oder der mit ihnen verbundenen Unternehmen (z.B. Covivio SA, Covivio Holding GmbH) getroffen oder unterlassen. Für die Gesellschaft konnten daher keine Nachteile durch einen etwaig unterlassenen Ausgleich entstehen.

12. Nicht-finanzieller Leistungsindikator

Die Gruppe agiert als wertorientiertes und sozial verantwortliches Unternehmen. Dies bedeutet für uns eine Orientierung an den klassischen Finanzkennzahlen, verbunden mit einer sozialen und ökologischen Verantwortung gegenüber unseren Kunden und Geschäftspartnern.

Die Verbesserung der Umweltbilanz stellt hierbei den wesentlichen, nicht-finanziellen Leistungsindikator dar.

Im Bereich Wohnen investieren wir jährlich in die energetische Modernisierung und die Erhaltung unseres Bestands. Dabei setzt die Covivio auf gezielte Maßnahmen zur Reduzierung des CO ₂-Fußabdrucks bei gleichzeitigen Werterhalt ihrer Immobilien. Der Fokus liegt in diesem Zusammenhang nicht nur bei der reinen Gebäudehülle, sondern ebenfalls auf einem attraktivem Wohnumfeld. Dazu zählt beispielsweise der Anbau von Balkonen, die Schaffung von Mietergärten und die Förderung der Biodiversität im Bestand, wie das Anlegen von Blumenwiesen und Nistplätzen zur Erhaltung der natürlichen Vielfallt.

Nachhaltigkeitszertifizierung dienen als Indikator für eine nachhaltige Unternehmensentwicklung und als Basis für das nachhaltige Bauen im Bestand.

Neben der seit 2018 laufenden jährlichen Nachhaltigkeitszertifizierung der Covivio durch das Zertifizierungssiegel HQE (Haute Qualité Environnementale)", welches die nachhaltige Bewirtschaftung der Covivio bewertet, setzt das Unternehmen ebenfalls auf die Zertifizierung von Neubauprojekten durch HQE. So wurde 2022 das erste Wohnbauprojekt in Deutschland zertifiziert. Dabei erhielt das Neubauprojekt in Berlin Biesdorf die bestmögliche Benotung. Die HQE betrachtet im Neubau neben den technischen Anforderungen an das Gebäude auch die gesamte Bau- und Logistikphase. Dabei fokussiert sich die Zertifizierung auf 4 Hauptziele ("Energieversorgung & Einsparung", "Umwelt", "Gesundheit & Sicherheit" und "Komfort") mit insgesamt 14 weiteren Themenfeldern.

Grundsätzlich sollen alle Covivio Wohnprojekte eine Nachhaltigkeitsauszeichnung erhalten, um die eigenen Anforderungen und der der europäischen Union an das nachhaltige Bauen gerecht zu werden. Dabei setzt die Covivio weiterhin auf die Zertifizierung nach HQE und auf das deutsche Siegel "NAWOH" (Nachhaltiger Wohnungsbau). NAWOH ist ein von der Bundesregierung und im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) anerkannte Zertifizierung.

Die Covivio setzt auch weiterhin auf das Ziel, die CO ₂ Emissionen um 40 % gegenüber 2010 zu senken sowie alle selbst genutzten Büroimmobilien CO ₂ neutral zu gestalten.

Um das Reduzierungsziel im Wohnbestand zu erreichen, investierte das Unternehmen in eine Dekarbonisierungs-Analyse-Software. Die hier eingespielten Daten der Covivio-Gebäude erlauben dem Unternehmen eine detaillierte Abbildung des Covivio-Bestands auf Basis der aktuellen Energieklassen (Verbräuche) in ihrem derzeitigen technischen Zustand (u.a. Gebäudehülle, Heizungsanlage...). Auf Basis der vorliegenden Informationen simuliert die Software unterschiedliche Entwicklungsszenarien der jeweiligen Gebäude und formuliert grobe Maßnahmenplanungen und Kosteneinschätzungen. Dabei berücksichtigt die Software aktuelle nationale und EU-Regularien sowie volkswirtschaftliche und klimatische Einflüsse/ Szenarien.

Damit ist die Dekarbonisierungs-Software der Firma EWUS ein Baustein für zukünftige energetische Maßnahmen zur Erreichung der Covivio-Ziele im Sinne des Pariser Klimaabkommen.

13. Nachhaltigkeit und Innovationen

Basierend auf einem konzernübergreifenden Selbstverständnis kreiert Covivio in Europa Raum zum Arbeiten, Wohnen und Reisen. Gemeinsam mit allen Interessengruppen und Partnern arbeitet Covivio daran, einen Beitrag zu den großen sozialen, ökologischen und wirtschaftlichen Herausforderungen in der Gesellschaft leisten zu können. Im Fokus stehen dabei Nachhaltigkeit und gute Lebensqualität.

Die Covivio möchte mit ihrem Denken und Handeln einen nachhaltigen Beitrag für das Wohlergehen zukünftiger Generationen leisten. Dafür steht die Covivio-Gruppe für ihre gesellschaftliche Unternehmensverantwortung. Dabei liegt der Fokus auf eine nachhaltige, transparente und soziale Verantwortung (ESG). Die Unternehmensziele richten sich dabei auf folgende Handlungsfelder aus:

―	Erhöhung der Kundenzufriedenheit
―	Wohlbefinden unserer Mitarbeiterinnen
―	Stärkung unseres sozialen Engagements
―	Digitalisierung und Innovation

Erhöhung der Kundenzufriedenheit

Als Immobilienunternehmen mit großem Wohnungsbestand entwickelt die Covivio Wohnquartiere aktiv weiter und passt diese aktiv an die sich stetig ändernden Bedürfnisse und Lebensformen an. Dabei ist in der täglichen Zusammenarbeit mit Mieterinnen und Mietern, Kundenorientierung im Sinne von Erreichbarkeit, Verlässlichkeit und fairem Umgang ein Grundpfeiler der Covivio.

Neben der genannten Erreichbarkeit über umfangreiche Kommunikationswege wie unsere Kundenhotline, direkte Ansprechpartner via E-Mail sowie unseren Kundenportal über Web oder Mobile-App ist die Covivio weiterhin Ansprechpartner in 20 Service-Centern. Ebenfalls bietet Covivio seinen Bestandsmietende die Möglichkeit online Termine für persönliche Gespräche durch die Einbindung eines "Online-Bookings-Systems" zu buchen.

Im Jahr 2022 erfolgte des Weiteren eine Aktualisierung der Unternehmens-Website. Die neue Website stellt hierbei die Geschäftsaktivitäten der Gruppe klar und übersichtlich da und leitet den Besucher zielorientiert an das für ihn relevante Geschäftsfeld weiter.

Seit Dezember 2022 besteht eine Kooperation mit dem Versicherungsdienstleister Prinas-Montan. Bestands- und Neumietende erhalten hier exklusive Sonderkonditionen.

Ein selbstkritischer Umgang mit der eigenen Arbeit ist ein wesentlicher Baustein einer nachhaltigen Unternehmensführung. Dazu hat die Covivio innerhalb des Property Managements ein zentrales Konfliktmanagement eingeführt, das von einem Team aus langjährigen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern betreut wird.

Wie bereits in den Vorjahren wurde die Covivio im Rahmen einer aktuellen Wohnungsmarkt -Studie durch die Zeitschrift Focus Money mit einem "sehr gut" als fairster Vermieter bewertet. In der aktuellen Bewertung nahmen insgesamt 26 Wohnungsunternehmen teil.

Neben der von Focus Money initiierten Studie hat Covivio eine eigene Befragung der Mieterinnen in Zusammenarbeit mit dem international tätigen Marktforschungsinstitut KANTAR durchgeführt. Im Rahmen dieser Mieterinnen-Befragung wurden 2021 ca. 15.000 Mieterinnen kontaktiert. Die Befragung erfolgte online bzw. telefonisch. Das Ergebnis der KANTAR-Befragung wurde der Covivio Ende Januar 2022 präsentiert. Die Ergebnisse dieser Befragung bieten der Covivio die Basis für eine stetige Verbesserung. So wird zum einem der Service und der Kontakt mit der Covivio als freundlich, kompetent und zuverlässig wahrgenommen. Optimierungspotenziale finden sich bei der Zuordnung des richtigen Ansprechpartners bei Serviceanfragen.

Ebenfalls werden regelmäßig Rezensionen in Internetportalen, wie Google und Immobilienscout24 einem Monitoring unterzogen, um auch hieraus Optimierungsmöglichkeiten abzuleiten.

Neben der ökologischen Ertüchtigung ihrer Gebäude ist die Konnektivität und die damit verbundene Digitalisierung eine wesentliche Herausforderung für die kommenden Jahre. Dabei will die Covivio seinen Mieteenden zukünftig Internet über Glasfaser anbieten, um das Wohnen bei Covivio komfortabler und modern zu gestallten. Hierzu arbeitet das Unternehmen derzeit an einem Rahmenvertrag mit einem der großen Marktteilnehmer zur Erschließung von Gebäuden mit Glasfaser bis in die Wohnung "Fiber To The Home" (FTTH). Dabei soll der gesamte Bestand sukzessive mit Glasfaser versorgt werden. Neben dem geplanten Ausbau von Glasfaser, baut die Covivio ihr Angebot an wohnungsnahen Dienstleistungen weiter aus. Dazu gehört die Erfassung von Verbräuchen über fernauslesbare "Smart-Meter-Geräte", um damit die Heizkosten von A-Zeigenständig abzurechnen. Durch das Smart-Metering ist es möglich, die Verbräuche zu bewerten und damit energiesparende Maßnahmen zu eruieren bzw. umzusetzen.

Ebenfalls werden Objekte erstmalig mit einem sogenannten digitalen Heizungskeller ausgestattet, die es ermöglichen, Störungen zu erkennen und Optimierungen einzuleiten.

Wohlbefinden unserer Mitarbeiterinnen

Um unseren Mieterinnen einen bestmöglichen Service zur ermöglichen, benötigt die Covivio zufriedene und motivierte Mitarbeiterinnen als Eckpfeiler des Erfolgs. Für Covivio hat das Wohlbefinden ihrer Mitarbeiterinnen am Arbeitsplatz und der Austausch im beruflichen Netzwerk von Covivio eine sehr hohe Priorität. Das Unternehmen arbeitet gemeinsam mit den Mitarbeitern/-innen daran, ihre Fähigkeiten weiterzuentwickeln und ihre berufliche Laufbahn zu fördern. Dabei setzt sich das Unternehmen für Diversität am Arbeitsplatz ein. Die Gleichstellung der Geschlechter und die Beschäftigung von Arbeitnehmerinnen aller Altersklassen haben bei Covivio hohe Priorität.

Als verantwortungsvolle Arbeitgeberin setzt die Gruppe auf qualifizierte, motivierte, leistungsstarke und eigenverantwortlich handelnde Mitarbeiterinnen. Diese tragen mit Ihrer Kompetenz zum wesentlichen Unternehmenserfolg bei.

Dabei strebt das Unternehmen ein bestmögliches Arbeitsumfeld und ein umfangreiches Weiterbildungs- & Fortbildungsspektrum an.

Basis für ein neues digitales Lernumfeld ist die Schulungs- & Lernplattform LMS365 (Covivio Academy). Diese digitale Umgebung bietet den Mitarbeiterinnen in der bekannten Microsoft365-Umgebung ein entsprechendes Kurs- & Contentmanagement. Somit lassen sich spezifische Lernmodule gestalten, aufbauen sowie Lernfortschritte nachvollziehen.

Das Modul bietet derzeit 37 Schulungen/ Trainings. Dazu zählen Pflichtschulungen zum Datenschutz oder Arbeitssicherheit, Kurse wie Zeit- und Kundenmanagement oder Schulungspläne für neue Mitarbeiter.

Im Jahr 2022 führte die Covivio ein Führungskräfte Curriculum ein. Dieses soll Führungskräfte in Ihrer Position bei unterschiedlichen Themenfeldern unterstützen. Hierzu gehören zum Beispiel allgemeine Führungsgrundsätze, Konfliktmanagement oder Changemanagement Themen.

Weiterhin fördert die Covivio die Chancengleichheit im Unternehmen. Das seit 2019 bestehende Mentoring-Programm "Ex Aequo" ist ein Unternehmensweites Programm. Im Detail werden im Rahmen eines Bewerbungsprozesses Teilnehmerinnen ausgewählt und von einem lokalen Geschäftsführer oder einer langjährigen Führungskraft begleitet, mit dem Ziel diese bei ihrer persönlichen und beruflichen Entwicklung zu unterstützen.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr beschäftigte die Covivio insgesamt 10 Auszubildene, im Vorjahr lag diese Zahl bei 16 Auszubildenen bzw. Studierenden in einem dualen Hochschulstudium. Diese Entwicklung zeigt das es nicht nur ein hoher Bedarf/ Nachfrage nach Fachkräften besteht, sondern ebenfalls eine Nachfrage nach qualifizierten Auszubildenen. Neben einer verstärkten Präsenz auf bekannten Online-Jobbörsen, präsentiert sich das Unternehmen verstärkt an Universitäten und startet entsprechende Kooperationen. So präsentierte sich die Covivio im abgelaufenen Geschäftsjahr an der Berliner Hochschule für Technik und suchte hierbei den persönlichen Austausch mit angehenden Akademikern im Bereich des Wirtschaftsingenieurwesen.

Stärkung unseres sozialen Engagements

Die Covivio setzt auf lebendendige und soziale Quartiere, in denen sich alle Menschen wohlfühlen. Deshalb initiierte die Covivio zahlreiche soziale Projekte.

Als zusätzliche Serviceleistung startet die Covivio die Kooperation mit dem Pflegedienst "Hilfe Daheim" in Mülheim an der Ruhr. "Hilfe Daheim" ist ein regionaler Dienstleister und bietet den Covivio Mietenden mit Unterstützungsbedarf seit dem Spätsommer 2022, Pflege und Sicherheitsangebote.

Die im Jahr 2020 gegründete Covivio-Stiftung setze ihr Engagement auch im Jahr 2022 weiter fort. Hierzu zählte die Unterstützung der von Oliver Kahn gegründeten Safe Hub-Organisation oder die Initiative "Die Ausbildungspaten. RUHR". Diese Initiative will erreichen, dass in allen Städten des Ruhrgebietes nachhaltige und stabil arbeitende Ausbildungspatenprojekte bestehen, die Jugendliche in einer 1:1 Patenschaft begleiten und ihnen eine Perspektive für eine duale Ausbildung und/oder einen weiterführenden Schulabschluss ermöglichen.

Weitere Kooperationen wurden mit der NAJU-NRW (Natur Jugend NRW) geschlossen. Das Projekt fördert die Chancengleichheit für Mädchen mit Behinderung im Austausch mit Mädchen ohne Behinderung durch Trainingscamps in der Natur, zur Förderung ihrer sozialen Fähigkeiten und Stärkung des Selbstbewusstseins.

Digitalisierung innerhalb der Gruppe

Der durch die Corona-Pandemie verstärkte Digitalisierungsdrang setze sich auch im abgelaufenen Geschäftsjahr weiter fort. Die sich weiter entwickelnde Microsoft365-Plattform (vormals Office365) bietet der Covivio die nützlichen Tools zur Digitalisierung von Prozessen und Analysen auf Low-Coding-Basis. Lösung wie Power BI und PowerApps erlauben der Covivio die eigene Umsetzung von Applikationen. Hierzu zählt zum Beispiel die Implementierung der App "digitale Objektbegehung" zur Mängelbetrachtung/ Begehung unserer Objekte durch unsere Mitarbeitenden. Hierbei werden Mängel/ Schäden digital erfasst und dokumentiert.

Eine wesentliche Herausforderung bleibt derzeit die Integration und Umstellung des vorhandenen SAP R3-System auf das Nachfolgesystem SAP//HANA, welches innerhalb des Unternehmens ein starke personelle Ressourcenbindung im Bereich IT und in anderen Fachbereichen erfordert. Dieses Projekt prägte das Jahr 2022 stark und wird sich in den Folgejahren weiter fortsetzen. Die Erwartungen an eine erfolgreiche Implementierung sind hoch, da weitere innovative Digitalisierungsprojekte von SAP/4HANA abhängen.

Oberhausen, 08. Februar 2023

Covivio Immobilien SE

Vorstand

Dr. Daniel Frey

B.1 Konzernbilanz - Vermögenswerte

Aktiva

in Tausend €	Anhang	31.12.2022	31.12.2021
Immaterielle Vermögenswerte und Geschäfts- oder Firmenwert	22	427	631
Sachanlagen	23	52.501	53.117
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	24	8.231.706	7.954.792
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	31	101.081	106.524
Latente Steueransprüche	25	381	7.426
Derivative Finanzinstrumente	36	128.958	9.381
Langfristige Vermögenswerte		8.515.054	8.131.872
Vorräte	26	77	80
Vorratsimmobilien	27	194.998	145.787
Derivative Finanzinstrumente	36	31.405	1
Forderungen aus nicht abgerechneten Betriebskosten	28	4.300	3.771
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	29	5.029	5.119
Fertigungsaufträge mit aktivischem Saldo	30	55.583	47.792
Forderungen aus Ertragsteuern		20.003	22.523
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	31	17.450	26.492
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	32	5.008	10.589
Zur Veräußerung gehaltene Immobilien	10	11.552	20.078
Kurzfristige Vermögenswerte		345.405	282.231
Summe Aktiva		8.860.459	8.414.103

B.2 Konzernbilanz - Eigenkapital und Schulden

Passiva

in Tausend €	Anhang	31.12.2022	31.12.2021
Gezeichnetes Kapital		170.467	170.467
Kapitalrücklage		768.469	768.469
Kumuliertes Periodenergebnis		3.527.019	3.208.382
Eigenkapital der Anteilseigner	33	4.465.955	4.147.317
Nicht beherrschende Anteile	33	427.692	413.706
Gesamtes Eigenkapital		4.893.647	4.561.023
Finanzschulden	36	2.746.764	2.719.240
Derivative Finanzinstrumente	36	0	16.875
Latente Steuerschulden	25	953.784	858.825
Pensionsrückstellungen	34	34.151	48.132
Langfristige Schulden		3.734.700	3.643.072
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	35	50.155	40.645
Finanzschulden	36	131.434	109.102
Derivative Finanzinstrumente	36	0	12.229
Ertragsteuerverbindlichkeiten		26.455	24.887
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	37	24.069	23.144
Kurzfristige Schulden		232.112	210.008
Summe Passiva		8.860.459	8.414.103

E. IFRS Konzernanhang

1. Berichtendes Unternehmen

Die Covivio Immobilien SE ist ein Unternehmen mit satzungsmäßigem Sitz in Essen, Deutschland, und ist im Handelsregister des Amtsgerichts Essen unter der Nummer HR B 26385 am 27. Mai 2015 eingetragen worden. Der eintragene Firmensitz ist Essener Straße 66, 46047 Oberhausen. Der Konzernabschluss des Unternehmens für das am 31. Dezember 2022 endende Geschäftsjahr umfasst das Unternehmen und seine Tochterunternehmen (zusammen als Covivio oder Gruppe bezeichnet). Der Konzern betreibt hauptsächlich die Vermietung und Bewirtschaftung von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Daneben steht der sogenannte Development-Bereich, insbesondere in Berlin, im Rahmen dessen die Bebauung von Nachverdichtungsflächen sowie die Aufstockung und den Ausbau von Dachgeschossen zusätzliche Mietwohnungen aber auch Eigentumswohnungen zum Verkauf erstellt werden.

2. Grundlagen der Abschlusserstellung

Der Konzernabschluss wurde in Übereinstimmung mit sämtlichen in der EU anzuwendenden International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt. Darüber hinaus sind ergänzend die nach § 315e Absatz 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften berücksichtigt worden.

Die Konzerngesamtergebnisrechnung ist in Anlehnung an die von der European Public Real Estate Association (EPRA) vorgeschlagenen Form gegliedert.

Der Vorstand der Covivio Immobilien SE hat den Konzernabschluss im Januar und Februar 2023 aufgestellt.

Bewertungsgrundlagen

Wesentliche Bewertungsgrundlage für den Konzernabschluss waren die fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten - mit Ausnahme der nachstehenden wesentlichen Posten in der Bilanz:

―	Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden zum beizulegenden Zeitwert bewertet,
―	derivative Finanzinstrumente werden zum beizulegenden Zeitwert bewertet und
―	zur Veräußerung gehaltene Immobilienbestände werden zum beizulegenden Zeitwert abzüglich erwarteter Veräußerungskosten bewertet.

3. Funktionale- und Darstellungswährung

Dieser Konzernabschluss wird in Euro, der funktionalen Währung des Konzerns, dargestellt. Alle in Euro dargestellten Finanzinformationen wurden, soweit nicht anders angegeben, auf den nächsten Tausender gerundet. Im Rahmen einer Akquisition im Jahr 2015 wurden mehrere Erwerbsvorgänge in DKK durchgeführt, da die erworbene Gesellschaft an der Börse in Kopenhagen notiert war. Zum 31.12.2022 verbleibt ein Konto mit einem Guthabenbestand in DKK (Abschnitt 38). Weitere relevante Transaktionen in fremder Währung bestehen nicht.

4. Verwendung von Schätzungen und Ermessensentscheidungen

Die Erstellung des Konzernabschlusses verlangt vom Vorstand Ermessensentscheidungen und Schätzungen, die die Anwendung von Rechnungslegungsmethoden und die ausgewiesenen Beträge der Vermögenswerte, Schulden, Erträge und Aufwendungen betreffen. Tatsächliche Ergebnisse können von diesen Schätzungen abweichen. Schätzungen und zugrundeliegende Annahmen werden laufend überprüft. Überarbeitungen von Schätzungen werden prospektiv erfasst.

Informationen über bedeutende Ermessensentscheidungen bei der Anwendung der Rechnungslegungsmethoden, die die im Konzernabschluss erfassten Beträge wesentlich beeinflussen und Annahmen und Schätzungsunsicherheiten, durch die beträchtliche Risiken entstehen können, welche innerhalb des nächsten Geschäftsjahres wesentliche Anpassungen erforderlich machen könnten, sind in den nachstehenden Anhangangaben enthalten:

―	Bewertung der Finanzimmobilienbestände zum beizulegenden Zeitwert und nicht zu fortgeführten Anschaffungs-/ Herstellungskosten (Abschnitt 9 und Abschnitt 24)
―	Verwertung steuerlicher Verluste (Abschnitt 25).

5. Konsolidierungskreis

Neben der Covivio Immobilien SE werden zum 31. Dezember 2022 insgesamt 106 (i.Vj.: 105) inländische und 34 (i.Vj.: 37) ausländische Unternehmen in den Konzernabschluss einbezogen. Alle Unternehmen werden im Wege der Vollkonsolidierung einbezogen, da Beherrschung wegen der Mehrheit der Stimmrechte vorliegt. Maßgebliche Beschränkungen im Hinblick auf die Möglichkeit, Zugang zu den Vermögenswerten zu erlangen oder diese zu verwerten und Verbindlichkeiten zu erfüllen, bestehen nicht.

Für alle einbezogenen Unternehmen gilt der 31. Dezember als Abschlussstichtag. Wie im Vorjahr bestehen keine nicht konsolidierten Konzernunternehmen.

Eine Liste der Konzernunternehmen befindet sich in Abschnitt 43.

Im Berichtsjahr wurden 0 (i.Vj.: 0) Unternehmen neu gegründet.

Im Berichtsjahr wurden 0 (i.Vj.: 33) Unternehmen erworben. Zu den Erstkonsolidierungen wird auf die Erläuterungen in Abschnitt 11 verwiesen.

Im Berichtsjahr wurden 0 (i.Vj.: 0) Unternehmen entkonsolidiert. 2 Unternehmen sind durch konzerninterne Anwachsungen bzw. Verschmelzungen aus dem Konsolidierungskreis ausgeschieden. Zu den Anwachsungen bzw. Verschmelzungen wird auf die Erläuterungen in Abschnitt 42 verwiesen.

6. Wesentliche Rechnungslegungsmethoden

Konsolidierungsgrundsätze

(i) Unternehmenszusammenschlüsse

Die Gruppe bilanziert Unternehmenszusammenschlüsse nach der Erwerbsmethode, wenn die erworbene Gruppe von Tätigkeiten und Vermögenswerten die Definition eines Geschäftsbetriebs erfüllt und die Gruppe Beherrschung erlangt hat (siehe (ii)). Ob es sich bei einer bestimmten Gruppe von Tätigkeiten und Vermögenswerten um einen Geschäftsbetrieb handelt, beurteilt der Konzern danach, ob die Gruppe der erworbenen Vermögenswerte und Tätigkeiten mindestens einen Ressourceneinsatz und ein substanzielles Verfahren umfasst und ob die erworbene Gruppe in der Lage ist, Leistungen zu erstellen.

Der Konzern hat die Möglichkeit, einen Konzentrationstest anzuwenden, der eine vereinfachte Beurteilung ermöglicht, ob eine erworbene Gruppe von Tätigkeiten und Vermögenswerten kein Geschäftsbetrieb ist. Der optionale Konzentrationstest ist erfüllt, wenn der beizulegende Zeitwert der erworbenen Bruttovermögenswerte im Wesentlichen auf einen einzigen identifizierbaren Vermögenswert oder eine Gruppe ähnlicher identifizierbarer Vermögenswerte konzentriert ist.

Die beim Erwerb übertragene Gegenleistung sowie das erworbene identifizierbare Nettovermögen werden grundsätzlich zum beizulegenden Zeitwert bewertet.

Im Rahmen der Neubewertung werden sämtliche stille Reserven und Lasten des übernommenen Reinvermögens aufgedeckt. Vermögenswerte bzw. Veräußerungsgruppen, die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert werden, werden mit ihrem beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten angesetzt. Die sich aufgrund erstmaliger Konsolidierung nach Aufdeckung der stillen Reserven und Lasten ergebenden positiven und negativen Unterschiedsbeträge resultieren im Wesentlichen aus der zeitlichen Differenz zwischen Kaufpreisermittlung bzw. letztmaliger Ermittlung der Immobilienverkehrswerte und den Wertverhältnissen am Stichtag der erstmaligen Konsolidierung. Mit der Transaktion verbundene Kosten werden unmittelbar als Aufwand erfasst.

Die Gesellschaft wendet die Vereinfachungsregelungen des IFRS 1, Anlage C, Tz. 1 auf Unternehmenszusammenschlüsse an, die vor dem 1. Januar 2012 stattgefunden haben. Die sich aufgrund der Erstkonsolidierung auf den 1. Oktober 2004 nach Aufdeckung der stillen Reserven ergebenden negativen Unterschiedsbeträge sind in Höhe von TEUR 874 in das Eigenkapital eingestellt worden.

(ii) Tochterunternehmen

Tochterunternehmen sind vom Konzern beherrschte Unternehmen. Der Konzern beherrscht ein Unternehmen, wenn er schwankenden Renditen aus seinem Engagement bei dem Unternehmen ausgesetzt ist bzw. Anrechte auf diese besitzt und die Fähigkeit hat, diese Renditen mittels seiner Verfügungsgewalt über das Unternehmen zu beeinflussen. Die Abschlüsse von diesen Unternehmen sind im Konzernabschluss ab dem Zeitpunkt enthalten, an dem die Beherrschung beginnt und bis zu dem Zeitpunkt, an dem die Beherrschung endet.

(iii) Nicht beherrschende Anteile

Bei Unternehmenszusammenschlüssen bewertet der Konzern nicht beherrschende Anteile an dem erworbenen Unternehmen zu ihrem entsprechenden Anteil am identifizierbaren Nettovermögen des erworbenen Unternehmens, das im Allgemeinen zum beizulegenden Zeitwert bewertet wird. Anteile am Nettovermögen, die nicht der Covivio Immobilien SE zuzurechnen sind, werden unter den nicht beherrschenden Anteilen als separate Komponente des Eigenkapitals ausgewiesen.

Änderungen des Anteils des Konzerns an einem Tochterunternehmen, die nicht zu einem Verlust der Beherrschung führen, werden als Eigenkapitaltransaktion bilanziert.

(iv) Verlust der Beherrschung

Verliert der Konzern die Beherrschung über ein Tochterunternehmen, werden die Vermögenswerte und Schulden der Tochtergesellschaft sowie die dazugehörigen nicht beherrschenden Anteile ausgebucht. Das Ergebnis wird in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die Bewertung der zurückbehaltenen Anteile erfolgt zum Fair Value zum Zeitpunkt des Verlusts der Beherrschung.

(v) Bei der Konsolidierung eliminierte Geschäftsvorfälle

Konzerninterne Salden und Geschäftsvorfälle und alle nicht realisierten Erträge und Aufwendungen aus wesentlichen konzerninternen Geschäftsvorfällen werden bei der Erstellung des Konzernabschlusses eliminiert.

Umsatzerlöse / laufende Fertigungsaufträge

Nach IFRS 15 ist der Betrag als Umsatzerlös zu erfassen, der für die Übertragung von Gütern oder Dienstleistungen an Kunden als Gegenleistung erwartet wird. Hinsichtlich der Bestimmung des Zeitpunkts beziehungsweise des Zeitraums kommt es nicht mehr vordergründig auf die Übertragung der Risiken und Chancen (risk and reward approach), sondern auf den Übergang der Kontrolle an den Gütern oder Dienstleistungen auf den Kunden an (control approach). Der Anwender muss dabei in fünf Schritten bestimmen, wann und in welcher Höhe ein Umsatz zu realisieren ist.

Im ersten Schritt ist der Vertrag im Sinne von IFRS 15 zu bestimmen. Unter bestimmten Bedingungen sind Verträge zusammenzufassen.

Im zweiten Schritt sind die einzelnen Leistungsverpflichtungen zu bestimmen. Hierzu sind zunächst die vertraglichen Leistungsversprechen zu identifizieren und daraufhin zu überprüfen, ob sie im Sinne des Standards unterscheidbar sind. Nicht unterscheidbare Leistungsversprechen sind zusammenzufassen, bis ein unterscheidbares Leistungsbündel vorliegt.

Im dritten Schritt wird die Gegenleistung bestimmt. Es sind u.a. variable Preisbestandteile wie Rabatte sowie wesentliche Finanzierungskomponenten zu berücksichtigen.

Im vierten Schritt ist die Gegenleistung auf die jeweiligen Leistungsverpflichtungen aufzuteilen. Die Aufteilung erfolgt anhand der relativen Einzelveräußerungspreise. Dabei wird unterschieden, ob diese beobachtbar sind oder mittels einer geeigneten Methode geschätzt werden müssen.

Im fünften Schritt wird in Abhängigkeit des Kontrollübergangs bestimmt, wann der Umsatz erfasst wird. Je Leistungsverpflichtung ist anhand bestimmter Kriterien zu bestimmen, ob der Umsatz über einen Zeitraum oder in einem Zeitpunkt erfasst wird.

Erlöse aus Fertigungsaufträgen werden zeitraumbezogen im Verhältnis des Fertigstellungsgrades realisiert, wenn die Kontrolle über Güter oder Dienstleistungen über einen Zeitraum transferiert wird. Dies ist der Fall, wenn durch die Leistungserbringung ein Vermögenswert entsteht, der für den Konzern keinen alternativen Nutzen hat und der Konzern einen Rechtsanspruch auf Bezahlung der bereits erbrachten Leistung hat.

Vertragliche Vermögenswerte / Vertragsverbindlichkeiten

IFRS 15 enthält Vorgaben zum Ausweis der auf Vertragsebene bestehenden Leistungsüberschüsse oder -verpflichtungen. Dies sind Vermögenswerte und Verbindlichkeiten aus Kundenverträgen, die sich abhängig vom Verhältnis der vom Unternehmen erbrachten Leistung und der Zahlung des Kunden ergeben. In Anwendung dieser Vorgaben wurden Umgliederungen aus der Bilanzposition Fertigungsaufträge mit aktivischem Saldo in die vertraglichen Vermögenswerte vorgenommen und Fertigungsaufträge mit passivischem Saldo in die Vertragsverbindlichkeiten vorgenommen.

Vertragliche Vermögenswerte und Vertragsverbindlichkeiten ergeben sich bei der Gruppe aus erhaltenen Anzahlungen auf Verträge, die im Anwendungsbereich des IFRS 15 sind.

Laufende Fertigungsaufträge bestehen im Zusammenhang mit im Bauträgerverfahren zu erstellenden Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Nach IFRS 15 sind die Erlöse anhand der oben beschriebenen Kriterien zeitraumbezogen zu erfassen (siehe auch unter Vorratsimmobilien).

Erlöse aus der Hausbewirtschaftung beinhalten Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien, die unter Abzug von Erlösschmälerungen für Leerstandskosten entsprechend den zugrundeliegenden Vertragslaufzeiten realisiert werden, sofern die Vergütung vertraglich festgesetzt oder verlässlich bestimmbar und die Erfüllung der damit verbundenen Forderungen wahrscheinlich ist. Die Erlöse aus der Betreuungstätigkeit betreffen vorwiegend die Immobilienverwaltung für Dritte.

Bei der Gruppe werden für alle bis zum Jahresende erbrachten Leistungen für Betriebskosten auch die korrespondierenden Erlöse im Jahr der Leistungserbringung erfasst. Der Ausweis erfolgt saldiert gemäß der Prinzipal-Methode, insbesondere aufgrund des Geschäftsmodells des Konzerns, das einen hohen Anteil von selbst erbrachten betriebskostenrelevanten Leistungen für Energiekosten vorsieht und weil der Konzern von Mietern/-innen als primär Verantwortlicher für die Leistungserbringung angesehen wird.

Leistungen an Arbeitnehmer

(i) Kurzfristig fällige Leistungen an Arbeitnehmer:

Verpflichtungen aus kurzfristig fälligen Leistungen an Arbeitnehmer/-innen werden als Aufwand erfasst, sobald die damit verbundene Arbeitsleistung erbracht wird. Eine Schuld ist für den erwartungsgemäß zu zahlenden Betrag zu erfassen, wenn der Konzern gegenwärtig eine rechtliche oder faktische Verpflichtung hat, diesen Betrag aufgrund einer vom Arbeitnehmer erbrachten Arbeitsleistung zu zahlen und die Verpflichtung verlässlich geschätzt werden kann.

(ii) Anteilsbasierte Vergütungen:

Bestimmten Fach- und Führungskräften der Gruppe wurden vom Vorstand der Covivio SA, Metz (Frankreich) Gratisaktien der Covivio zugesagt. Seit 2011 erhielten diese Zusagen nur noch wenige obere Führungskräfte der Gruppe, seit 2016 wurde die Zahl der Teilnehmer/innen wieder erhöht (für Details zum Gratisaktienprogramm siehe Abschnitt 9 dieses Dokumentes).

(iii) Leistungsorientierte Pläne:

Die Verpflichtungen des Konzerns aus leistungsorientierten Pensionsplänen werden für jeden leistungsorientierten Plan separat und nach versicherungsmathematischen Grundsätzen ermittelt. Dabei werden zunächst die in der laufenden Periode und die in früheren Perioden von den Arbeitnehmern - im Austausch für die erbrachten Arbeitsleistungen - erdienten Versorgungsleistungen geschätzt. Diese Versorgungsleistungen werden in einem nächsten Schritt unter Anwendung des Anwartschaftsbarwertverfahrens (projected unit credit method) diskontiert, um den Barwert der leistungsorientierten Verpflichtung, die sogenannte Bruttopensionsverpflichtung, zu ermitteln.

Der Konzern bestimmt den Zinsaufwand (Zinsertrag) durch Multiplikation der Schuld zu Periodenbeginn mit dem der Diskontierung der leistungsorientierten Pensionsverpflichtung am Periodenbeginn zugrundeliegenden Zinssatz.

Der Diskontierungszinssatz wird auf Grundlage von Renditen bestimmt, die am jeweiligen Stichtag für erstrangige, festverzinsliche Industrieanleihen am Markt erzielt werden. Währung und Laufzeit der zugrunde gelegten Anleihen stimmen mit der Währung und den voraussichtlichen Fristigkeiten der nach Beendigung der Arbeitsverhältnisse zu erfüllenden Versorgungsverpflichtung überein.

Der Ermittlung der Schuld liegt zu jedem Abschlussstichtag ein versicherungsmathematisches Gutachten eines qualifizierten versicherungsmathematischen Gutachters zugrunde.

Sämtliche Neubewertungseffekte erfasst die Gesellschaft sofort im sonstigen Ergebnis, wohingegen die übrigen Komponenten des Nettopensionsaufwandes (Dienstzeit- und Zinskomponente) im Gewinn oder Verlust der Periode Berücksichtigung finden.

Ändert sich der Barwert einer leistungsorientierten Verpflichtung infolge einer Plananpassung (d.h. Einführung, Rücknahme oder Veränderung eines leistungsorientierten Versorgungsplans) oder Plankürzung (d.h. erhebliche Verringerung der Anzahl in einem Versorgungsplan erfassten Arbeitnehmer), erfasst die Gesellschaft die hieraus resultierenden Effekte als nachzuverrechnenden Dienstzeitaufwand im Gewinn oder Verlust der Periode. Die Erfassung erfolgt grundsätzlich in dem Zeitpunkt, in dem die Planänderung oder Plankürzung eintritt.

(iv) Andere langfristig fällige Leistungen an Arbeitnehmer/-innen:

Die Nettoverpflichtung des Konzerns im Hinblick auf langfristig fällige Leistungen an Arbeitnehmer/-innen, mit Ausnahme von Altersversorgungsplänen, wie z.B. Jubiläumszusagen, sind die künftigen Leistungen, die die Arbeitnehmer im Austausch für die erbrachten Arbeitsleistungen in der laufenden Periode und in früheren Perioden erdient haben. Diese Leistungen werden zur Bestimmung ihres Barwertes abgezinst. Neubewertungen werden in der Periode im Gewinn oder Verlust erfasst, in der sie entstehen. Aktuell bestehen keine solchen Verpflichtungen zur Gewährung anderer langfristiger Leistungen.

(v) Leistungen aus Anlass der Beendigung des Arbeitsverhältnisses:

Leistungen aus Anlass der Beendigung des Arbeitsverhältnisses werden als Aufwand erfasst, wenn der Konzern nachweislich und ohne realistische Möglichkeit, sich dem zu entziehen, zu einem formalen detaillierten Plan verpflichtet ist, entweder das Arbeitsverhältnis vor dem Zeitpunkt der regulären Pensionierung zu beenden oder Leistungen bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses aufgrund eines Angebots zur Förderung eines freiwilligen vorzeitigen Ausscheidens zu erbringen. Leistungen aus Anlass der Beendigung des Arbeitsverhältnisses aufgrund eines freiwilligen vorzeitigen Ausscheidens werden als Aufwand erfasst, wenn der Konzern ein Angebot für ein freiwilliges vorzeitiges Ausscheiden gemacht hat, es wahrscheinlich ist, dass das Angebot angenommen wird und die Anzahl der Arbeitnehmer/-innen, die das Angebot annehmen, verlässlich geschätzt werden kann. Ist bei Leistungen nicht zu erwarten, dass sie innerhalb von zwölf Monaten nach dem Abschlussstichtag vollständig abgegolten werden, werden sie abgezinst.

Finanzerträge und Finanzierungsaufwendungen

Finanzerträge umfassen:

―	Zinserträge auf investierte Mittel,
―	Gewinne aus Sicherungsinstrumenten, die im Gewinn oder Verlust erfasst werden.

Zinserträge werden nach der Effektivzinsmethode im Gewinn oder Verlust erfasst, sobald sie anfallen.

Finanzierungsaufwendungen umfassen:

―	Zinsaufwendungen und Vorfälligkeitsentschädigungen für Fremdkapitalaufnahmen,
―	Aufzinsung von Rückstellungen und abzugrenzender Gegenleistung,
―	erfasste Wertminderungsaufwendungen für finanzielle Vermögenswerte (mit Ausnahme von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen).

Ertragsteuern

Der Steueraufwand umfasst tatsächliche und latente Steuern. Tatsächliche Steuern und latente Steuern werden im Gewinn oder Verlust erfasst, ausgenommen in dem Umfang, in dem sie mit einem Unternehmenszusammenschluss oder mit einem direkt im Eigenkapital oder im sonstigen Ergebnis erfassten Posten verbunden sind.

(i) Tatsächliche Steuern

Tatsächliche Steuern sind die erwartete Steuerschuld oder Steuerforderung auf das für das Geschäftsjahr zu versteuernde Einkommen oder den steuerlichen Verlust, und zwar - sofern noch keine gültigen Steuerbescheide vorliegen - auf der Grundlage von Steuersätzen, die am Abschlussstichtag gelten oder in Kürze gelten werden, sowie alle Anpassungen der Steuerschuld für frühere Jahre. Der Betrag der erwarteten Steuerschuld oder Steuerforderung spiegelt den Betrag wider, der unter Berücksichtigung von steuerlichen Unsicherheiten, sofern vorhanden, die beste Schätzung darstellt. In der Bilanz werden für laufende Ertragsteuern für die aktuelle und frühere Perioden Steuerrückstellungen angesetzt, sofern diese noch nicht beglichen wurden.

(ii) Latente Steuern

Latente Steuern werden im Hinblick auf temporäre Differenzen zwischen den Buchwerten der Vermögenswerte und Schulden für Konzernrechnungslegungszwecke und den verwendeten Beträgen für steuerliche Zwecke erfasst.

Latente Steuern werden nicht erfasst für:

―	Temporäre Differenzen beim erstmaligen Ansatz von Vermögenswerten oder Schulden bei einem Geschäftsvorfall, bei dem es sich nicht um einen Unternehmenszusammenschluss handelt und der weder das bilanzielle Ergebnis vor Steuern noch das zu versteuernde Ergebnis beeinflusst (z.B. steuerfreie Investitionszulagen)
―	temporäre Differenzen in Verbindung mit Anteilen an Tochterunternehmen, assoziierten Unternehmen und gemeinschaftlich geführten Unternehmen, sofern der Konzern in der Lage ist, den zeitlichen Verlauf der Auflösung der temporären Differenzen zu steuern und es wahrscheinlich ist, dass sie sich in absehbarer Zeit nicht auflösen werden
―	zu versteuernde temporäre Differenzen beim erstmaligen Ansatz des Geschäfts- oder Firmenwertes.

Die Bewertung latenter Steuern spiegelt die steuerlichen Konsequenzen wider, die sich aus der Erwartung der Gruppe im Hinblick auf die Art und Weise der Realisierung der Buchwerte seiner Vermögenswerte bzw. der Erfüllung seiner Schulden zum Abschlussstichtag ergeben. Für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, wird davon ausgegangen, dass der Buchwert im Falle einer Veräußerung realisiert wird.

Latente Steuern werden anhand der Steuersätze bewertet, die erwartungsgemäß auf temporäre Differenzen angewendet werden, sobald sie sich umkehren, und zwar unter Verwendung von Steuersätzen, die am Abschlussstichtag gültig oder angekündigt sind. Bei der Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes wurde unterschieden zwischen den Gesellschaften, für die aufgrund der erwarteten künftigen erweiterten Gewerbesteuerkürzung für Grundstücksunternehmen oder aufgrund einer fehlenden inländischen Betriebsstätte auf die Einbeziehung der Gewerbesteuer verzichtet werden kann, und Gesellschaften, die die erweiterte Gewerbesteuerkürzung für Grundstücksunternehmen nicht für sich beanspruchen können, zum Beispiel Holdinggesellschaften. Für erstere werden die latenten Steuern auf Basis eines Steuersatzes von 15,825 % für die Körperschaftsteuer inklusive Solidaritätszuschlag errechnet, für die zweite Gruppe wird ein nach Standorten des Konzerns gewichteter Gesamtsteuersatz von 33,325 % angewendet.

Die nach IFRS angesetzten beizulegenden Zeitwerte für Grundstücke und Gebäude weichen zum Teil deutlich von den steuerlichen Wertansätzen ab. Daraus ergeben sich insbesondere passive Steuerlatenzen.

Des Weiteren werden auf steuerliche Verlustvorträge aktive latente Steuern gebildet. Ein latenter Steueranspruch wird für noch nicht genutzte steuerliche Verluste, noch nicht genutzte Steuergutschriften und abzugsfähige temporäre Differenzen in dem Umfang erfasst, in dem es wahrscheinlich ist, dass künftige zu versteuernde Ergebnisse zur Verfügung stehen werden, für die sie genutzt werden können. Latente Steueransprüche werden an jedem Abschlussstichtag überprüft und ggf. angepasst, in dem es nicht mehr wahrscheinlich ist, dass der damit verbundene Steuervorteil realisiert werden wird.

Latente Steueransprüche (aktive latente Steuern) und latente Steuerschulden werden saldiert, wenn es ein einklagbares Recht gibt, die tatsächlichen Steuerschulden und tatsächlichen Steuererstattungsansprüche zu saldieren und sie sich auf Steuern beziehen, die von der gleichen Steuerbehörde für dasselbe Steuersubjekt oder für unterschiedliche Steuersubjekte erhoben werden, die jedoch beabsichtigen, den Ausgleich der tatsächlichen Steuerschulden und Erstattungsansprüche auf Nettobasis herbeizuführen, oder deren Steueransprüche und Steuerschulden gleichzeitig realisiert werden. In Übereinstimmung der Regelungen des IAS 12 werden latente Steueransprüche bzw. -verbindlichkeiten nicht abgezinst.

(iii) Steuerrisiken

Bei der Feststellung der Höhe von tatsächlichen und latenten Steuern berücksichtigt der Konzern die Auswirkungen von ungewissen Steuerpositionen und ob zusätzliche Steuern und Zinsen fällig sein können. Diese Beurteilung erfolgt auf der Basis von Schätzungen und Annahmen und kann eine Reihe von Ermessensentscheidungen über künftige Ereignisse enthalten. Es können neue Informationen zur Verfügung stehen, die den Konzern dazu veranlassen, seine Ermessensentscheidung bezüglich der Angemessenheit der bestehenden Steuerschulden zu ändern. Solche Änderungen an den Steuerschulden haben Auswirkungen auf den Steueraufwand in der Periode, in der eine solche Feststellung getroffen wird.

Vorräte

Die Vorräte umfassen Durchlauferhitzer und Küchen. Die Vorräte werden zum niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert bewertet.

Vorratsimmobilien

Unter den Vorratsimmobilien werden zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude sowie das verkaufsbezogene Developmentgeschäft gezeigt. Die Immobilien aus dem Developmentgeschäft werden für den späteren Verkauf entwickelt und gebaut und dienen daher nicht der Erzielung von Mieterlösen Wertsteigerungszwecken im Sinne des IAS 40. Sofern für die zur Veräußerung vorgesehenen Immobilien kein Kaufvertrag vorliegt, erfolgt die Bewertung im Sinne des IAS 2 mit den fortgeführten Herstellungskosten oder zum niedrigeren Nettoveräußerungswert.

Liegt ein Kaufvertrag vor, bei dem die Kontrolle im Sinne des IFRS 15.35(c) mit Beurkundung auf den Kunden übergeht, werden die Umsatzerlöse ab diesem Zeitpunkt zeitraumbezogen anhand des Fertigstellungsgrads des Developmentprojekts mittels der sogenanten Percentage-of-Completion-Methode ermittelt. Der Fertigstellungsgrad wird dabei anhand der tatsächlich angefallenen Kosten im Verhältnis zu den erwarteten Kosten ermittelt. Diese Vorratsimmobilien werden saldiert mit den korrespondierenden erhaltenen Anzahlungen und Forderungen ausgewiesen. Bei denjenigen Developmentprojekten, die die Kriterien des IFRS 15.35 nicht erfüllen, werden die Umsatzerlöse zeitpunktbezogen erfasst.

Sachanlagen

(i) Erfassung und Bewertung:

Sachanlagen werden zu Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten gemindert um kumulierte Abschreibungen und kumulierte Wertminderungsaufwendungen bewertet. Die Anschaffungskosten beinhalten Aufwendungen, die dem Erwerb des Vermögenswertes direkt zurechenbar sind.

Wenn Teile einer Sachanlage unterschiedliche Nutzungsdauern haben, werden sie als gesonderte Posten (Hauptbestandteile) von Sachanlagen bilanziert

Jeder Gewinn oder Verlust aus dem Abgang einer Sachanlage wird im Gewinn oder Verlust erfasst.

(ii) Nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten:

Nachträgliche Ausgaben werden nur aktiviert, wenn es wahrscheinlich ist, dass der mit den Ausgaben verbundene, künftige wirtschaftliche Nutzen der Gruppe zufließen wird.

(iii) Abschreibung:

Die Abschreibung wird berechnet, indem die Anschaffungs- und Herstellungskosten von Sachanlagen abzüglich ihrer geschätzten Restwerte linear auf den Zeitraum ihrer geschätzten Nutzungsdauern verteilt werden. Die Abschreibung wird grundsätzlich im Gewinn oder Verlust erfasst. Grundstücke werden nicht abgeschrieben.

Die geschätzten Nutzungsdauern für das laufende Jahr wurden teilweise angepasst. Diese Änderung hat keine wesentlichen Auswirkungen. Die Nutzungsdauern sind in nachfolgender Tabelle dargestellt:

in Jahren	Nutzungsdauer
Gebäude (selbstgenutzt)	50
Technische Anlagen und Maschinen	20
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	3-10

Abschreibungsmethoden, Nutzungsdauern und Restwerte werden an jedem Abschlussstichtag überprüft und gegebenenfalls angepasst.

Immaterielle Vermögenswerte und Geschäfts- oder Firmenwert

(i) Erfassung und Bewertung

Geschäfts- oder Firmenwert

Ein im Rahmen von Unternehmenszusammenschlüssen entstandener Geschäfts- oder Firmenwert wird mit den Anschaffungskosten abzüglich kumulierter Wertminderungsaufwendungen bewertet.

Sonstige immaterielle Vermögenswerte

Sonstige immaterielle Vermögenswerte, die vom Konzern erworben werden und begrenzte Nutzungsdauern haben, werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich kumulierter Abschreibungen und kumulierter Wertminderungsaufwendungen bewertet.

(ii) Abschreibung:

Mit Ausnahme des Geschäfts- oder Firmenwertes werden immaterielle Vermögenswerte über den Zeitraum ihrer geschätzten Nutzungsdauern ab dem Zeitpunkt linear abgeschrieben, ab dem sie für die Nutzung bereitstehen. Die Abschreibungen erfolgen über Nutzungsdauern zwischen 3 und 5 Jahren. Die Abschreibungen werden grundsätzlich im Gewinn oder Verlust erfasst. Geschäfts- oder Firmenwerte werden nicht planmäßig abgeschrieben. Abschreibungsmethoden, Nutzungsdauern und Restwerte werden an jedem Abschlussstichtag überprüft und gegebenenfalls angepasst.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Wenn die Gruppe Immobilien erwirbt - sei es durch einen Unternehmenszusammenschluss oder separat - werden diese entsprechend ihrer beabsichtigten Nutzung überwiegend als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Investment Properties) klassifiziert.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind Immobilien, die entweder zur Erzielung von Mieteinnahmen und/oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten werden, jedoch nicht zur Erbringung von Dienstleistungen oder für Verwaltungszwecke. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden zunächst zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und später zum beizulegenden Zeitwert bewertet, wobei etwaige diesbezügliche Änderungen im Gewinn oder Verlust erfasst werden.

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten beinhalten Ausgaben, die dem Erwerb der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien direkt zurechenbar sind. Transaktionskosten, wie zum Beispiel Honorare und Gebühren für Rechtsberatung oder Grunderwerbsteuer werden im Rahmen eines Erwerbs von Immobilien bei der erstmaligen Bewertung mit einbezogen. Zur Vorgehensweise bei der Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes wird auf Abschnitt 9 verwiesen.

Jeder Gewinn oder Verlust beim Abgang einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie (berechnet als Differenz zwischen dem Nettoveräußerungserlös und dem Buchwert) wird im Gewinn oder Verlust erfasst.

Mieterlöse aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden als Umsatzerlöse linear über die Mietlaufzeit erfasst. Gewährte Mietanreize werden als Bestandteil der Gesamtmieterträge über die Laufzeit des Mietverhältnisses erfasst.

Als zur Veräußerung gehaltene Immobilien

Die Klassifizierung als zur Veräußerung gehalten setzt voraus, dass die Vermögenswerte im gegenwärtigen Zustand zu gängigen Bedingungen veräußerbar sind und die Veräußerung höchstwahrscheinlich ist. Eine Veräußerung ist höchstwahrscheinlich, wenn der Plan für den Verkauf beschlossen wurde, die Suche nach einem Käufer und die Durchführung des Plans aktive begonnen wurde, der Vermögenswert zu einem angemessenen Preis angeboten wird und die Veräußerung erwartungsgemäß innerhalb eines Jahres ab dem Zeitpunkt der Klassifizierung erfolgt.

Investment Properties werden im Konzern als zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte bilanziert, wenn der notarielle Kaufvertrag bereits vor dem Abschlussstichtag geschlossen wurde, die wirtschaftliche Übergabe (Übergang von Nutzen und Lasten) aber erst nach dem Abschlussstichtag erfolgt (siehe Abschnitt 10 "Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte", Abschnitt 19 "Ergebnis Immobilienverkäufe" und Abschnitt 24 "Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien"). Die Bewertung erfolgt zum Verkaufspreis abzüglich erwarteter Veräußerungskosten. Positive oder negative Effekte aus der Differenz zwischen dem vertraglich vereinbarten Verkaufspreis und beizulegendem Wert werden erfolgswirksam unter der Nettowertveränderung von Finanzimmobilien erfasst.

Finanzinstrumente

Gemäß den Vorschriften im IFRS 9 klassifiziert die Gruppe Finanzinstrumente je nach Kategorie zu fortgeführten Anschaffungskosten und erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert.

Finanzielle Vermögenswerte, deren Zahlungsströme ausschließlich aus Zins- und Tilgungszahlungen bestehen, werden in Abhängigkeit des Geschäftsmodells der Gruppe klassifiziert. Sämtliche von der Gruppe gehaltenen finanziellen Vermögenswerte, deren Zahlungsströme ausschließlich aus Zins- und Tilgungszahlungen bestehen werden in einem Geschäftsmodell gehalten, welches vorsieht, den Vermögenswert zu halten, um die vertraglichen Zahlungsströme zu vereinnahmen und werden daher zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet.

Finanzielle Vermögenswerte, deren Zahlungsströme nicht ausschließlich aus Zins- und Tilgungszahlungen bestehen, wie z.B. Derivate werden erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet.

Eigenkapitalinstrumente werden erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Diese Eigenkapitalinstrumente sind in den sonstigen finanziellen Vermögenswerten enthalten.

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet und unterliegen der Effektivzinsmethode.

Die Wertberichtigungen werden anhand des Expected Credit Loss-Modells ermittelt. Gemäß diesem Modell werden für finanzielle Vermögenswerte, die entsprechend ihrer Kategorie zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert werden, Wertberichtigungen für erwartete Kreditverluste erfasst.

Für Forderungen aus Lieferungen und Leistungen wird die Höhe der Wertberichtigung ab der erstmaligen Erfassung der Forderung anhand der über die Laufzeit erwarteten Kreditverluste bemessen. Die über die Laufzeit erwarteten Kreditverluste werden sowohl auf Ebene des einzelnen Vermögenswertes als auch auf kollektiver Ebene ermittelt.

Alle Vermögenswerte, die für sich genommen bedeutsam sind, d.h. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, werden auf spezifische eingetretene Kreditverluste hin beurteilt. Diejenigen, die sich als nicht spezifisch wertgemindert herausstellen, werden anschließend kollektiv auf etwaige erwartete Kreditverluste beurteilt, die noch nicht eingetreten sind Diesbezügliche Kreditverluste werden im Ergebnis und direkt im Buchwert des finanziellen Vermögenswertes erfasst.

Vermögenswerte, die für sich genommen nicht bedeutsam sind, werden kollektiv auf über die Laufzeit erwartete Kreditverluste hin beurteilt, indem Vermögenswerte mit ähnlichen Risikoeigenschaften in einer Gruppe zusammengefasst werden. Diese Forderungen werden über ein Wertberichtigungskonto wertgemindert. Die Gruppe klassifiziert Forderungen aus der Vermietung als sofort fällig und führt Wertminderungen in Übereinstimmung mit den von Covivio SA, Metz (Frankreich) verwendeten Kriterien durch. Dabei werden Forderungen, die zwischen drei und sechs Monate alt sind, mit 50 % und Forderungen, die älter als sechs Monate sind, mit 100 % wertberichtigt. Darüber hinaus werden Forderungen gegenüber Mietern, die verzogen sind, ebenfalls mit 100 % wertberichtigt.

Eine Wertminderung hinsichtlich eines finanziellen Vermögenswerts, der zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet wird, wird als Differenz zwischen seinem Buchwert und dem Barwert des geschätzten künftigen Cashflows berechnet, abgezinst mit dem ursprünglichen Effektivzinssatz des Vermögenswerts. Wenn ein nach der Erfassung der Wertberichtigung eintretendes Ereignis eine Verringerung der Höhe der Wertberichtigung zur Folge hat, wird die Verringerung der Wertberichtigung ergebniswirksam rückgängig gemacht.

(i) Nicht derivative finanzielle Vermögenswerte

Der Konzern bilanziert Kredite und Forderungen ab dem Zeitpunkt, zu dem sie entstanden sind. Alle anderen finanziellen Vermögenswerte werden erstmals am Handelstag, also dem Tag, an dem der Konzern Vertragspartei hinsichtlich des Finanzinstruments wird, erfasst.

Der Konzern bucht einen finanziellen Vermögenswert aus, wenn die vertraglichen Rechte hinsichtlich der Cashflows aus einem Vermögenswert auslaufen oder er die Rechte zum Erhalt der Cashflows in einer Transaktion überträgt, in der auch alle wesentlichen mit dem Eigentum des finanziellen Vermögenswerts verbundenen Risiken und Chancen übertragen werden. Jeder Anteil an solchen übertragenen finanziellen Vermögenswerten, die im Konzern entstehen oder verbleiben, wird als separater Vermögenswert oder separate Verbindlichkeit bilanziert. In dem veröffentlichten Zeitraum hat es keine sog. verfehlten Abgänge gegeben.

Finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden verrechnet und in der Bilanz als Nettowert ausgewiesen, allerdings nur wenn der Konzern einen Rechtsanspruch hat, die erfassten Beträge miteinander zu verrechnen und beabsichtigt ist, entweder den Ausgleich auf Nettobasis herbeizuführen oder gleichzeitig mit der Verwertung des betreffenden Vermögenswertes die dazugehörige Verbindlichkeit abzulösen. Zu den dargestellten Stichtagen wurde mit Ausnahme der Betriebskosten keine Saldierung vorgenommen.

Wenn sich die Basis für die Ermittlung der vertraglichen Zahlungsströme eines finanziellen Vermögenswertes oder einer finanziellen Verbindlichkeit, jeweils zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet, infolge der Reform der Referenzzinssätze geändert hat, passte der Konzern den Effektivzinssatz des finanziellen Vermögenswertes oder der finanziellen Verbindlichkeit an, um die durch die Reform erforderliche Änderung zu berücksichtigen. Eine Änderung der Basis für die Ermittlung der vertraglichen Zahlungsströme ist aufgrund der Reform der Referenzzinssätze erforderlich, wenn die beiden folgenden Bedingungen erfüllt sind:

―	Änderung ist als unmittelbare Folge der Reform notwendig.
―	Neue Basis für die Ermittlung der vertraglichen Zahlungsströme ist wirtschaftlich gleichwertig mit der vorherigen Basis - das heißt mit der Basis unmittelbar vor der Änderung.

Wurden an einem finanziellen Vermögenswert oder einer finanziellen Verbindlichkeit Änderungen vorgenommen, die über die nach der Reform der Referenzzinssätze erforderlichen Änderungen der Basis für die Ermittlung der vertraglichen Zahlungsströme hinausgehen, passte der Konzern zunächst den Effektivzinssatz des finanziellen Vermögenswertes oder der finanziellen Verbindlichkeit an, um die durch die Reform der Referenzzinssätze erforderliche Änderung zu berücksichtigen. Erst danach wendete der Konzern die Rechnungslegungsmethoden zur Bilanzierung von Änderungen auf die zusätzlichen Änderungen an.

(ii) Finanzielle Verbindlichkeiten, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden

Der Konzern erfasst seine originären finanziellen Verbindlichkeiten erstmals zu dem Zeitpunkt, zu dem sie entstanden sind. Finanzielle Verbindlichkeiten werden ausgebucht, wenn die vertraglichen Verpflichtungen erfüllt, aufgehoben oder ausgelaufen sind.

Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten werden bei erstmaligem Ansatz zum beizulegenden Zeitwert abzüglich der direkt zurechenbaren Transaktionskosten bewertet. Im Rahmen der Folgebewertung werden diese finanziellen Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode bewertet. Zinsen werden periodengerecht unter Berücksichtigung der Effektivzinsmethode als Zinsaufwand erfasst.

Zu den Finanzschulden zählen im Wesentlichen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern.

(iii) Derivative Finanzinstrumente

Derivative Finanzinstrumente (Derivate) werden beim erstmaligen Ansatz zum beizulegenden Zeitwert bewertet (FVTPL); zurechenbare Transaktionskosten werden unmittelbar im Gewinn oder Verlust erfasst. Zur Vorgehensweise bei der Bewertung des beizulegenden Zeitwertes wird auf Abschnitt 9 verwiesen. Derivate werden zum Handelstag vor dem Bilanzstichtag erfasst. Der Konzern hält derivative Finanzinstrumente ausschließlich zur Absicherung von Zinsrisiken aus variabel verzinsten Verbindlichkeiten, ohne jedoch die Regeln des Hedge Accounting nach IFRS 9 anzuwenden. Bei derivativen Finanzinstrumenten, die nicht als Sicherungsinstrument designiert werden, obwohl die Voraussetzungen für die Bilanzierung als Sicherungsbeziehung vorliegen, werden in der Gruppe alle Änderungen des beizulegenden Zeitwertes unmittelbar im Gewinn oder Verlust innerhalb des Finanzergebnisses erfasst.

Der Konzern hat die Änderungen der Phase 2 retrospektiv zum 1. Januar 2021 angewendet.

Wenn sich die Basis für die Ermittlung der vertraglichen Cashflows des Grundgeschäfts oder des Sicherungsinstruments infolge der IBOR-Reform ändert und daher keine Unsicherheit mehr über die Cashflows des Grundgeschäfts oder des Sicherungsinstruments besteht, ändert der Konzern die Dokumentation der Sicherungsbeziehung, um die durch die IBOR-Reform erforderliche(n) Änderung(en) (wie in (i) definiert) zu berücksichtigen. Zu diesem Zweck erfolgt eine Anpassung der Designation nur, um eine oder mehrere der folgenden Änderungen vorzunehmen:

―	Designation eines alternativen Referenzsatzes als abgesichertes Risiko - Aktualisierung der Beschreibung des Grundgeschäfts, einschließlich der Beschreibung des designierten Teils der abgesicherten Zahlungsströme oder des abgesicherten beizulegenden Zeitwertes
―	Aktualisierung der Beschreibung des Sicherungsinstruments.

Der Konzern ändert die Beschreibung des Sicherungsinstruments nur, wenn die beiden folgenden Bedingungen erfüllt sind:

―	Er nimmt eine aufgrund der IBOR-Reform erforderliche Änderung vor, indem er die Basis für die Bestimmung der vertraglichen Cashflows des Sicherungsinstruments ändert oder einen anderen Ansatz verwendet, der wirtschaftlich gleichwertig mit der Änderung der Basis für die Bestimmung der vertraglichen Cashflows des ursprünglichen Sicherungsinstruments ist.
―	Das ursprüngliche Sicherungsinstrument wird nicht ausgebucht.

Der Konzern ändert die formale Dokumentation des Sicherungsgeschäfts bis zum Ende der Berichtsperiode, in dem eine durch die IBOR-Reform erforderliche Änderung des abgesicherten Risikos, des Grundgeschäfts oder des Sicherungsinstruments vorgenommen wird. Diese Änderungen in der formalen Dokumentation der Sicherungsbeziehung bewirken weder die Beendigung der Sicherungsbeziehung noch die Designation einer neuen Sicherungsbeziehung.

Werden zusätzlich zu den oben beschriebenen Änderungen, die durch die IBOR-Reform erforderlich sind, Änderungen vorgenommen, prüft der Konzern zunächst, ob diese zusätzlichen Änderungen zu einer Beendigung der Sicherungsbeziehung führen. Führen die zusätzlichen Änderungen nicht zur Beendigung der Sicherungsbeziehung, passt der Konzern die formale Dokumentation der Sicherungsbeziehung an die durch die IBOR-Reform erforderlichen Änderungen wie oben beschrieben an.

Wenn die Referenzzinssätze, auf deren Basis die zukünftigen abgesicherten Zahlungsströme bestimmt werden, den durch die IBOR-Reform erforderlichen Änderungen unterliegen, unterstellt der Konzern, dass die im sonstigen Ergebnis ausgewiesene Rücklage aus Sicherungsgeschäften für diese Sicherungsbeziehung auf dem alternativen Referenzsatz basiert, dem die zukünftigen abgesicherten Zahlungsströme zugrunde liegen.

Wertminderung

(i) Nicht derivative finanzielle Vermögenswerte

Ein finanzieller Vermögenswert, der nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert eingestuft ist, wird an jedem Abschlussstichtag überprüft, um festzustellen, ob es einen objektiven Hinweis darauf gibt, dass eine Wertminderung eingetreten ist. Bei einem finanziellen Vermögenswert liegt eine Wertminderung vor, wenn infolge eines oder mehrerer Ereignisse, die nach dem erstmaligen Ansatz des Vermögenswertes eingetreten sind, ein objektiver Hinweis auf eine Wertminderung vorliegt und ein solcher Schadensfall eine verlässlich schätzbare Auswirkung auf den erwarteten künftigen Cashflow dieses Vermögenswerts hat.

(ii) Nicht finanzielle Vermögenswerte:

Die Buchwerte der nicht finanziellen Vermögenswerte des Konzerns - mit Ausnahme von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, Vorräten und latenten Steueransprüchen (siehe auch IAS 36.2) - werden an jedem Abschlussstichtag überprüft, um festzustellen, ob ein Anhaltspunkt für eine Wertminderung vorliegt. Ist dies der Fall, wird der erzielbare Betrag des Vermögenswerts geschätzt. Falls vorhanden, werden Geschäfts- oder Firmenwerte sowie immaterielle Vermögenswerte mit einer unbegrenzten Nutzungsdauer jährlich auf Wertminderung überprüft.

Um zu prüfen, ob eine Wertminderung vorliegt, werden Vermögenswerte in die kleinste Gruppe von Vermögenswerten zusammengefasst, die Mittelzuflüsse aus der fortgesetzten Nutzung erzeugen, die weitestgehend unabhängig von den Mittelzuflüssen anderer Vermögenswerte oder zahlungsmittelgenerierender Einheiten (ZGEs) sind. Ein Geschäfts- oder Firmenwert, der bei einem Unternehmenszusammenschluss erworben wurde, wird den ZGEs oder Gruppen von ZGEs zugeordnet, von denen erwartet wird, dass sie einen Nutzen aus den Synergien des Zusammenschlusses ziehen.

Ein Wertminderungsaufwand wird erfasst, wenn der Buchwert eines Vermögenswerts oder einer ZGE ihren erzielbaren Betrag übersteigt.

Wertminderungsaufwendungen werden, falls vorhanden, im Gewinn oder Verlust erfasst.

Ein Wertminderungsaufwand im Hinblick auf den Geschäfts- oder Firmenwert wird nicht aufgeholt. Bei anderen Vermögenswerten wird ein Wertminderungsaufwand nur insofern aufgeholt, als der Buchwert des Vermögenswerts den Buchwert nicht übersteigt, der abzüglich der Abschreibungen oder Amortisationen bestimmt worden wäre, wenn kein Wertminderungsaufwand erfasst worden wäre.

Sonstige Rückstellungen

Eine Rückstellung wird erfasst, wenn dem Konzern aus einem Ereignis der Vergangenheit eine gegenwärtige rechtliche oder faktische Verpflichtung entstanden ist, die verlässlich geschätzt werden kann, und der Abfluss eines wirtschaftlichen Nutzens zur Erfüllung dieser Verpflichtung wahrscheinlich ist. Die sonstigen Rückstellungen werden unter den sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten ausgewiesen.

Erhaltene Anzahlungen

Bei den erhaltenen Anzahlungen handelt es sich überwiegend um Abschlagszahlungen der Mieter auf noch nicht abgerechnete Heiz- und andere Betriebskosten, welche mit den korrespondierenden Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung mit den Mietern verrechnet werden. Insgesamt ergibt sich ein Überhang der erhaltenen Anzahlungen über die Forderungen. Für den Nettoausweis, also die Verrechnung der gezahlten und abrechenbaren Kosten mit den erhaltenen Vorauszahlungen, spricht, dass die Leistungen erbracht wurden und die Gruppe das Recht hat, im Rahmen der Abrechnung ihre Ansprüche mit den erhaltenen Vorauszahlungen zu verrechnen.

Leasingverhältnisse

Bei Vertragsbeginn beurteilt der Konzern, ob der Vertrag ein Leasingverhältnis begründet oder beinhaltet. Dies ist der Fall, wenn der Vertrag dazu berechtigt, die Nutzung eines identifizierten Vermögenswertes gegen Zahlung eines Entgeltes für einen bestimmten Zeitraum zu kontrollieren. Um zu beurteilen, ob ein Vertrag das Recht zur Kontrolle eines identifizierten Vermögenswertes beinhaltet, legt der Konzern die Definition eines Leasingverhältnisses nach IFRS 16 zugrunde.

(i) Covivio als Leasinggeber:

Bei Vertragsbeginn oder bei Änderung eines Vertrags, der eine Leasingkomponente enthält, teilt der Konzern das vertraglich vereinbarte Entgelt auf Basis der relativen Einzelveräußerungspreise auf.

Wenn der Konzern als Leasinggeber auftritt, stuft er bei Vertragsbeginn jedes Leasingverhältnis entweder als Finanzierungsleasing oder als Operating-Leasingverhältnis ein.

Zur Einstufung jedes Leasingverhältnisses hat der Konzern eine Gesamteinschätzung vorgenommen, ob das Leasingverhältnis im Wesentlichen alle Risiken und Chancen, die mit dem Eigentum an dem zugrundeliegenden Vermögenswert verbunden sind, überträgt. Wenn dies der Fall ist, wird das Leasingverhältnis als Finanzierungsleasing eingestuft; wenn nicht, ist es ein Operating-Leasingverhältnis. Im Rahmen dieser Beurteilung berücksichtigt der Konzern bestimmte Indikatoren, wie zum Beispiel, ob das Leasingverhältnis den überwiegenden Teil der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Vermögenswertes umfasst.

Der Konzern bilanziert das Hauptleasingverhältnis und das Unterleasingverhältnis separat, wenn er als zwischengeschalteter Leasinggeber auftritt. Er stuft das Unterleasingverhältnis auf Grundlage seines Nutzungsrechtes aus dem Hauptleasingverhältnis und nicht auf Grundlage des zugrundeliegenden Vermögenswertes ein. Wenn es sich bei dem Hauptleasingverhältnis um ein kurzfristiges Leasingverhältnis handelt, auf das der Konzern die unten beschriebene Ausnahme anwendet, stuft er das Unterleasingverhältnis als Operating-Leasingverhältnis ein.

Wenn eine Vereinbarung Leasing- und Nichtleasingkomponenten enthält, wendet der Konzern IFRS 15 zur Aufteilung des vertraglich vereinbarten Entgeltes an.

Die bei der Berechnung der Bruttoinvestition in das Leasingverhältnis angesetzten geschätzten, nicht garantierten Restwerte werden vom Konzern regelmäßig überprüft.

Leasingzahlungen aus Operating-Leasingverhältnissen werden vom Konzern über die Laufzeit des Leasingverhältnisses linear als Entlastung des Leasingaufwands erfasst.

(ii) Covivio als Leasingnehmer:

Am Bereitstellungsdatum oder bei Änderung eines Vertrages, der eine Leasingkomponente enthält, teilt der Konzern das vertraglich vereinbarte Entgelt auf Basis der relativen Einzelveräußerungspreise auf.

Am Bereitstellungsdatum erfasst der Konzern einen Vermögenswert für das gewährte Nutzungsrecht sowie eine Leasingverbindlichkeit. Das Nutzungsrecht wird erstmalig zu Anschaffungskosten bewertet, die der erstmaligen Bewertung der Leasingverbindlichkeit entsprechen, angepasst um am oder vor dem Bereitstellungsdatum geleistete Zahlungen, zuzüglich etwaiger anfänglicher direkter Kosten sowie der geschätzten Kosten zur Demontage oder Beseitigung des zugrunde liegenden Vermögenswertes oder zur Wiederherstellung des zugrunde liegenden Vermögenswertes bzw. des Standortes, an dem dieser sich befindet, abzüglich etwaiger erhaltener Leasinganreize.

Erstmalig wird die Leasingverbindlichkeit zum Barwert der am Bereitstellungsdatum noch nicht geleisteten Leasingzahlungen, abgezinst mit dem dem Leasingverhältnis zugrundeliegenden Zinssatz oder, wenn sich dieser nicht ohne Weiteres bestimmen lässt, mit dem Grenzfremdkapitalzinssatz des Konzerns. Normalerweise nutzt der Konzern seinen Grenzfremdkapitalzinssatz als Abzinsungssatz.

Zur Ermittlung seines Grenzfremdkapitalzinssatzes erlangt der Konzern Zinssätze von verschiedenen externen Finanzquellen und macht bestimmte Anpassungen, um die Leasingbedingungen und die Art des Vermögenswertes zu berücksichtigen.

Die in die Bewertung der Leasingverbindlichkeit einbezogenen Leasingzahlungen umfassen feste Zahlungen, einschließlich de facto festen Zahlungen.

Die Leasingverbindlichkeit wird zum fortgeführten Buchwert unter Nutzung der Effektivzinsmethode bewertet. Sie wird neu bewertet, wenn sich die künftigen Leasingzahlungen aufgrund einer Index- oder (Zins-)Satzänderung verändern, wenn der Konzern seine Schätzung zu den voraussichtlichen Zahlungen im Rahmen einer Restwertgarantie anpasst, wenn der Konzern seine Einschätzung über die Ausübung einer Kauf-, Verlängerungs- oder Kündigungsoption ändert oder sich eine de facto feste Leasingzahlung ändert.

In der Bilanz weist der Konzern Nutzungsrechte, die nicht die Definition einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie erfüllen, in den Sachanlagen und Leasingverbindlichkeiten in den Finanzschulden aus.

Kurzfristige Leasingverhältnisse und Leasingverhältnisse, denen Vermögenswerte von geringem Wert zugrunde liegen

Der Konzern hat beschlossen, Nutzungsrechte und Leasingverbindlichkeiten für Leasingverhältnisse, denen Vermögenswerte von geringem Wert zugrunde liegen (z.B. PC, Notebook, etc.), sowie für kurzfristige Leasingverhältnisse (d.h. mit einer Leasingdauer von 12 Monaten oder weniger), einschließlich IT-Ausstattung, nicht anzusetzen. Der Konzern erfasst die mit diesen Leasingverhältnissen in Zusammenhang stehenden Leasingzahlungen über die Laufzeit des Leasingverhältnisses linear als Aufwand.

Der Konzern hat entschieden, dass im Geschäftsjahr 2022 weder Nutzungsrechte noch Leasingverbindlichkeiten (und auch damit verbundene Zinsaufwendungen) bilanziert werden, da die Beträge materiell unwesentlich sind.

7. Änderungen wesentlicher Rechnungslegungsmethoden

Zum 1. Januar 2021 hat die Gruppe erstmalig die Reform der Referenzzinssätze - Phase 2 (Änderungen an IFRS 9, IAS 39, IFRS 7, IFRS 4 und IFRS 16) angewendet. Zudem war eine Anpassung des IFRS 16 erstmalig zum 1. Juni 2020 anzuwenden, die jedoch keine wesentliche Auswirkung auf den Konzernabschluss hat.

Der Konzern hat die Änderungen aus Phase 2 retrospektiv angewendet. In Übereinstimmung mit den in den Phase-2-Änderungen zugelassenen Ausnahmen hat sich der Konzern jedoch dafür entschieden, die Vergleichszahlen für frühere Zeiträume nicht anzupassen, um die Anwendung dieser Änderungen widerzuspiegeln. Da der Konzern zum 31. Dezember 2020 keine Transaktionen hatte, bei denen der Referenzzinssatz durch einen alternativen Referenzsatz ersetzt wurde, hat die rückwirkende Anwendung keine Auswirkung auf die Eröffnungsbilanzwerte im Eigenkapital.

8. Neue Standards und Interpretationen

Mit Ausnahme der Anwendung neuer und überarbeiteter Standards und Interpretationen werden die im Vorjahr angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden zum 31. Dezember 2022 unverändert fortgeführt.

Erstmalig angewendete Standards und Interpretationen

Neue oder geänderte Standards und Interpretationen	Bezeichnung	Anzuwenden für Geschäftsjahre beginnend am
IFRS 3	Verweis auf das Rahmenkonzept	01.01.2022
IAS 16	Einnahmen vor der beabsichtigten Nutzung	01.01.2022
IAS 37	Belastende Verträge - Kosten für die Erfüllung eines Vertrages	01.01.2022
IFRS 1, IFRS 9, IFRS 16 und IAS 41	Jährliche Verbesserungen an den IFRS Standards - Zyklus 2018-2020	01.01.2022
IFRS 16	Erleichterung bei der Bilanzierung von Zugeständnissen, wie Stundung der Mietraten oder Mietpreisnachlässe nach dem 30.06.2021, aufgrund der Coronavirus-Pandemie	01.04.2021

Nicht vorzeitig angewendete Standards und Interpretationen

Die Anwendung der nachfolgenden Standards und Interpretationen ist für das Geschäftsjahr 2022 noch nicht verpflichtend. Neue Standards und Interpretationen werden von der Gruppe grundsätzlich nicht vorzeitig angewendet.

Neue oder geänderte Standards und Interpretationen	Bezeichnung	Anzuwenden für Geschäftsjahre beginnend am
IAS 1	Klassifizierung von Schulden als kurz- oder langfristig; Langfristige Schulden mit Nebenbedingungen (Änderung an IAS 1)	01.01.2024 ^*
IFRS 16	Leasingverbindlichkeit in einer Sale-and-leaseback-Transaktion (Änderung an IFRS 16)	01.01.2024 ^*
IFRS 17	Erstmalige Anwendung von IFRS 17 und IFRS 9 - Vergleichsinformationen (Änderung an IFRS 17)	01.01.2023
IAS 1	Angaben zu Rechnungslegungsmethoden (Änderung an IAS 1)	01.01.2023
IAS 8	Definition von rechnungslegungsbezogenen Schätzungen	01.01.2023
IAS 12	Latente Steuern, die sich auf Vermögenswerte und Schulden beziehen, die aus einer einzigen Transaktion entstehen	01.01.2023
IFRS 17	Versicherungsverträge	01.01.2023

^* EU Endorsement noch ausstehend

Die ab 1. Januar 2022 anzuwendenden Standards haben keine wesentlichen Auswirkungen auf den Abschluss der Gruppe. Die sonstigen zukünftig anzuwendenden Standards werden voraussichtlich keine wesentlichen Auswirkungen auf den Abschluss der Gruppe haben.

9. Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte

Allgemeines / Fair-Value-Hierarchie

Die untenstehende Tabelle zeigt Vermögenswerte und Schulden, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden. Die verschiedenen Levels sind dabei wie folgt definiert:

―	Level 1: Inputfaktoren der Stufe 1 sind in aktiven, für das Unternehmen am Bemessungsstichtag zugänglichen Märkten für identische Vermögenswerte und Schulden notierte (nicht berichtigte) Preise.
―	Level 2: Inputfaktoren auf Stufe 2 sind andere als die auf Stufe 1 genannten Marktpreisnotierungen, die für den Vermögenswert oder die Schuld entweder unmittelbar oder mittelbar zu beobachten sind.
―	Level 3: Inputfaktoren auf Stufe 3 sind solche, die für den Vermögenswert oder die Schuld nicht beobachtbar sind

	31.12.2022
in Tausend €	Level 1	Level 2	Level 3	Summe
Derivate positiver Marktwert	0	160.363	0	160.363
Derivate negativer Marktwert	0	0	0	0
Finanzimmobilien	0	0	8.231.706	8.231.706
Assets held for sale	0	0	11.552	11.552
Beteiligungen	0	0	91.400	91.400
	0	160.363	8.334.658	8.495.021

	31.12.2021
in Tausend €	Level 1	Level 2	Level 3	Summe
Derivate positiver Marktwert	0	9.382	0	9.382
Derivate negativer Marktwert	0	-29.104	0	-29.104
Finanzimmobilien	0	0	7.954.792	7.954.792
Assets held for sale	0	0	20.078	20.078
Beteiligungen	0	0	0	0
	0	-19.722	7.974.869	7.955.147

Umgruppierungen innerhalb der Fair-Value-Hierarchie haben nicht stattgefunden.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Der externe, unabhängige Gutachter CBRE GmbH, Berlin, bewertet mit seinen qualifizierten und auf Wohnimmobilien spezialisierten Gutachtern das als Finanzinvestition gehaltene Immobilienportfolio des Konzerns turnusgemäß alle sechs Monate. Die Vergütung der Bewertungen erfolgt auf Basis eines Rahmenvertrages in Abhängigkeit der Anzahl der zu bewertenden Wohn- und Gewerbeeinheiten und macht weniger als 1 % des Jahresumssatzes der CBRE GmbH aus.

CBRE hat den Fair Value gemäß der Fair Value Definition (IFRS 13) des International Accounting Standards Boards (IASB) bewertet: "Der Preis, zu dem die Immobilie zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern getauscht werden könnten."

Die Fair Value Definition entspricht inhaltlich der Market Value Definition der Valuation Practice Statements (VPS) 4 der RICS Valuation - Global Standards 2020 (Red Book). Der Marktwert ist gemäß IVS Framework (Paragraf 30) wie folgt definiert:

"Der geschätzte Betrag, für den ein Vermögensgegenstand oder eine Verbindlichkeit am Bewertungsstichtag von einem verkaufsbereiten Verkäufer im Rahmen eines marktüblichen Geschäfts nach ordnungsgemäßer Vermarktung an einen kaufbereiten Käufer verkauft werden könnte, wobei Käufer und Verkäufer sachkundig, umsichtig und ohne Zwang handeln."

Der aggregierte Fair Value des Portfolios wurde durch Summierung der ermittelten Fair Values auf Einzelobjekt- / Wirtschaftseinheitsebene abgeleitet. Auf- oder Abschläge, die bei einer Vermarktung von Immobilienportfolios oder Unternehmensverkäufen zu beobachten sind, fanden ebenso keine Berücksichtigung wie Privatisierungspotentiale einzelner Wohneinheiten sowie zeitliche Restriktionen, die bei einer Einzelvermarktung der Objekte zu beachten wären.

Auftragsgemäß führt CBRE jährlich Außenbesichtigungen von 20 % des Immobilienbestandes (nach Fair Value) durch.

Die Bewertung erfolgt im Rahmen des international anerkannten Discounted Cash Flow (DCF)-Verfahrens. Dieses ist an die dynamische Investitionsrechnung angelehnt und ermöglicht die explizite Berücksichtigung von Bewertungsannahmen und somit eine transparente Ermittlung des Marktwertes. Im Rahmen des DCF-Verfahrens werden die zukünftigen, mit dem Wertermittlungsgegenstand verbundenen Einnahmen und Ausgaben über einen Detailbetrachtungszeitraum von zehn Jahren auf Monatsbasis prognostiziert. Die über den Betrachtungszeitraum kalkulierten Zahlungsströme werden monatlich vorschüssig mit dem Diskontierungszins auf den Wertermittlungsstichtag diskontiert, so dass die periodengerechte Bestimmung der Auswirkungen wertrelevanter Ein- und Auszahlungen innerhalb des Detailbetrachtungszeitraumes in Bezug auf den Marktwert zum Bewertungsstichtag ermöglicht wird.

Der gewählte Diskontierungszinssatz spiegelt sowohl die Marktsituation beziehungsweise die Renditeerwartung eines potenziellen Investors als auch die Prognoseunsicherheit des zukünftigen Zahlungsstromes wider. Da einerseits aufgrund der Diskontierung das Gewicht zukünftiger Zahlungsströme abnimmt und andererseits die Prognoseunsicherheit im Verlauf des Detailbetrachtungszeitraums zunimmt, wird nach zehn Jahren üblicherweise der stabilisierte Nettoreinertrag anhand eines wachstumsimpliziten Kapitalisierungszinses kapitalisiert und auf den Wertermittlungsstichtag diskontiert.

Das gerundete Ergebnis des DCF-Verfahrens ist der Fair Value der Liegenschaft, den die zum Bewertungsstichtag am Markt relevanten Investoren unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten durchschnittlich zu bezahlen bereit sind, um eine dem jeweiligen Geschäftsmodell entsprechende Verzinsung des getätigten Investments zu erzielen.

Im Bewertungsmodell von CBRE wird die Inflationsrate auf der Kostenseite explizit abgebildet. Im Jahr 1 wurde von einer Inflationsrate von 4,2 %, in den Folgejahren von 2,0 % ausgegangen.

Die Marktmietsteigerung wird mittels eines Scoringmodells ermittelt. Über die Kalkulation des Score-Wertes findet sich jeder der 401 Stadt- und Landkreise in einem von acht Segmenten wieder. Die Marktmietsteigerung liegt dabei zwischen 0,3 % in Segment 1 bis 3,0 % in Segment 8 in den Jahren 1 bis 5 und zwischen 0,25 % bis 2,00 % in den Jahren 6 bis 10. In der Bewertungskalkulation wird dieser regionale Basiswert anschließend über die individuellen Lage-und Objekteigenschaften nochmals angepasst.

Als Basis der vorliegenden Wertermittlung diente die Mieterliste mit Stichtag 30.09.2022. Für jedes Objekt wurden die in der Bewertung zugrunde gelegten Marktmietansätze, ggf. unter Berücksichtigung der Mietpreisbremse, über die Analyse der in den letzten 12 Monaten abgeschlossenen Mietabschlüsse in den Bewertungsobjekten, der CBRE Valuation Mietdatenbank, einer Abfrage der Angebotsmieten bei empirica systeme GmbH sowie den Angaben der aktuellen lokalen Mietspiegel (soweit verfügbar) ermittelt. Bei der Auswahl der Vergleichsmieten wurden die Lage, die Objektqualität, der Ausstattungsgrad sowie die generelle Vermarktungsfähigkeit soweit möglich angepasst.

Für die laufende Instandhaltung wurde auf Objektebene ein Kostenansatz von 8,50 bis 13,20 EUR pro m ² gewählt. Die individuellen Ansätze spiegelt sowohl den Erhaltungszustand des jeweiligen Objekts (nach evtl. Aufholung von Instandhaltungsstau), als auch die Existenz von Aufzügen, spezielle Denkmalschutzauflagen etc. wider. Zusätzlich zur regulären Instandhaltung wurden im Rahmen der Mieterfluktuation (6 % bis 12 % p.a.) 25 bis 115 EUR pro m ² als Wiedervermietungskosten (Modernisierung der Wohnung) angesetzt. Basierend auf typischer, sich im Markt widerspiegelnder Verwaltungskostenansätze für Wohngebäude, wurden 215 bis 355 EUR pro Wohneinheit pro Jahr in Abhängigkeit von der Objektgröße angesetzt.

Weiterhin wird ein Teil des Portfolios mithilfe des Residualwertverfahrens bewertet. Das Residualwertverfahren wird zur Kalkulation des Wertes von Entwicklungsgrundstücken verwendet.

Die zugrundeliegende Anwendung des Residualwertverfahrens unterstellt, dass die Baukosten inklusive der Baunebenkosten der Entwicklungsliegenschaft zwischen Baubeginn und Bauende linear entstehen. Um den stichtagsbezogenen Wert der Liegenschaft zu erhalten, wird mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens der mögliche Verkaufserlös der Einheiten nach Fertigstellung ermittelt. Von diesem werden die zur Herstellung notwendigen Baukosten inkl. der Baunebenkosten abgezogen. Darüber hinaus werden Kosten für Finanzierung und Vermarktung sowie der Entwicklergewinn vom Verkaufserlös in Abzug gebracht.

Die Finanzierungskosten werden unter Berücksichtigung der gewichteten Kapitalkosten ermittelt, indem das durchschnittlich benötigte Kapital in Höhe von 50 % der Baukosten inklusive Baunebenkosten angesetzt wird. Bei den Marketingkosten wird davon ausgegangen, dass sie nicht vor dem Ende der Bauphase anfallen. Der Entwicklergewinn wird auf den Verkaufserlös (ohne Erwerbsnebenkosten) bezogen, der sich wiederum aus den geschätzten Mieteinnahmen errechnet. Nach Abwägung der genannten Positionen ist das Zwischenergebnis der "Residuum I ".

Vom "Residuum I" werden die Finanzierungskosten des Grundstückes in Abzug gebracht, die mit dem Zinseszins für die Dauer vom Bewertungsstichtag bis zum geschätzten Verkaufsstichtag mit Hilfe der gewichteten Kapitalkosten kalkuliert werden. Nach Abzug der Erwerbsnebenkosten ergibt sich als Endergebnis das "Residuum II".

Verkaufserlös

- Baukosten inkl. Baunebenkosten

- Finanzierung der Baukosten inkl. Baunebenkosten

- Kosten für Vermarktung

- Entwicklergewinn (in % des Verkaufserlöses)

= Residuum I (Zwischenergebnis)

- Finanzierung des Grundstückes

- Erwerbsnebenkosten für das Grundstück

= Residuum II (Endergebnis)

Für die grobe Indikation der Investment Properties under Construction (IPUCs) für interne Zwecke wurde mithilfe von Vergleichsmieten und Erfahrungswerten für Multiplikatoren in Neubauprojekten ein potenzieller, indikativer Verkaufserlös ermittelt. Im Nachgang wurden die zur Verfügung gestellten Baukosten ohne weiterführende Baukostenplausibilisierung vom ermittelten Verkaufserlös subtrahiert. Der verbleibende Überschuss stellt den indikativen Wert dar.

Sensitivitätsanalyse

Die Bewertung der Finanzimmobilien sowie der zum Verkauf bestimmten Immobilien erfolgt halbjährlich durch unabhängige Gutachter nach der Kapitalwertmethode ("DCF-Methode"). Hierfür werden durch die Gutachter je Objekt die künftigen Netto-Zahlungsströme prognostiziert und mit einem Diskontierungssatz abgezinst. Der mögliche Verkaufserlös nach 10 Jahren wird auf Basis eines objektspezifischen Multiplikators ermittelt und ebenfalls abgezinst. Um den Einfluss von Änderungen des Diskontierungszinssatzes bzw. des Exit-Multiplikators auf den Immobilienwert abzuschätzen, wird aus Vereinfachungsgründen aus der Nettogesamtmiete und dem Gesamtimmobilienwert eine Durchschnittsrendite ermittelt und diese dann um 0,5 %-Punkte nach unten bzw. um 0,5 %- und 1,0 %-Punkte nach oben verändert. Mit dieser veränderten Durchschnittsrendite wird dann wiederum der Einfluss auf den Gesamtimmobilienwert nach der statischen Multiplikatormethode ohne Berücksichtigung der Besonderheiten der einzelnen Objekte oder des Strandorts ermittelt. Die in den beiden nachfolgenden Tabellen dargestellten Werte zum jeweiligen Stichtag beinhalten sowohl als Finanzinvestition gehaltene Immobilien als auch zur Veräußerung gehaltene Immobilien. Zum 31. Dezember 2022 hätte dies folgende Auswirkungen:

in Tausend €	Wert zum	Durchschnittsrendite	Veränderung des Immobilienwerts bei Veränderung der Durchschnittsrendite von
	31.12.2022		-0,5 %	+0,5 %	+1,0 %
Duisburg	362.093	4,5 %	45.189	-36.163	-65.759
Essen	889.411	4,0 %	126.750	-98.637	-177.579
Mülheim	244.835	4,5 %	30.884	-24.662	-44.811
Oberhausen	201.068	5,0 %	22.551	-18.420	-33.748
Datteln	168.104	4,7 %	20.184	-16.276	-29.678
Düsseldorf	231.780	3,5 %	38.774	-29.053	-51.634
Others	161.146	4,2 %	21.655	-17.068	-30.866
Berlin	4.709.011	3,2 %	880.510	-640.852	-1.128.171
Dresden	509.300	3,5 %	85.637	-64.085	-113.846
Leipzig	153.560	3,6 %	24.951	-18.831	-33.549
Hamburg	612.951	3,0 %	123.177	-87.863	-153.695
Gesamt	8.243.258	3,4 %	1.445.195	-1.070.010	-1.894.151
West-Portfolio	2.258.436	4,2 %	302.508	-238.592	-431.588
East-Portfolio	5.371.871	3,2 %	989.677	-723.201	-1.274.782
North-Portfolio	612.951	3,0 %	123.177	-87.863	-153.695

in Tausend €	Wert zum	Durchschnittsrendite	Veränderung des Immobilienwerts bei Veränderung der Durchschnittsrendite von
	31.12.2021		-0,5 %	+0,5 %	+1,0 %
Duisburg	353.746	4,6 %	43.085	-34.645	-63.110
Essen	840.337	4,1 %	117.892	-92.061	-165.943
Mülheim	231.102	4,6 %	28.342	-22.760	-41.438
Oberhausen	186.943	5,2 %	20.032	-16.496	-30.317
Datteln	157.971	4,9 %	18.099	-14.725	-26.939
Düsseldorf	219.300	3,6 %	35.733	-26.950	-48.002
Others	153.954	4,3 %	20.312	-16.071	-29.105
Berlin	4.577.307	3,1 %	868.113	-629.382	-1.106.605
Dresden	499.740	3,4 %	84.949	-63.396	-112.518
Leipzig	160.870	3,8 %	24.016	-18.494	-33.175
Hamburg	593.599	2,9 %	121.545	-86.232	-150.588
Gesamt	7.974.869	3,5 %	1.336.713	-1.001.110	-1.778.908
West-Portfolio	2.143.353	4,4 %	278.179	-220.852	-400.442
East-Portfolio	5.237.917	3,2 %	974.626	-710.295	-1.250.953
North-Portfolio	593.599	2,9 %	121.545	-86.232	-150.588

Derivative Finanzinstrumente

Die Gesellschaft sichert die variabel verzinslichen Kredite durch derivative Finanzinstrumente, im Wesentlichen Swaps und Caps. Diese werden zum beizulegenden Zeitwert bilanziert. Entsprechend der Bewertungshierarchie des IFRS 13 erfolgt eine Einstufung in Level 2. Die Marktwerte der derivativen Finanzinstrumente werden mit üblichen Marktbewertungsmethoden (Discounted-Cashflow Verfahren oder Optionspreismodelle) unter Berücksichtigung der am Bewertungsstichtag vorliegenden Marktdaten durch externe Gutachter ermittelt. Den Berechnungen liegen dabei insbesondere Zinskurven zugrunde, welche sich wiederum aus den folgenden Marktzinssätzen nach Laufzeiten ergeben:

Zinssätze	31.12.2022	31.12.2021
6 Monate	1,92 %	-0,54 %
1 Jahr	2,56 %	-0,48 %
2 Jahre	2,97 %	-0,29 %
5 Jahre	3,08 %	0,01 %
8 Jahre	3,12 %	0,18 %
10 Jahre	3,16 %	0,29 %

Die Gesellschaft prüft zu jedem Stichtag, ob die genutzten beobachtbaren Inputfaktoren (insbesondere Zinskurven, implizierte Volatilitäten, etc.) nicht mehr beobachtbar sind bzw. für die zugrundeliegenden Finanzinstrumente ein aktiver Markt nicht mehr besteht.

Umgruppierungen sind nicht erfolgt.

Aktienbasierte Vergütung

Der Verwaltungsrat der Covivio SA hat im Februar und November 2018, im Februar und November 2019, im Februar und November 2020, im Februar und November 2021, sowie im Februar und Dezember 2022 entschieden, bestimmten Mitarbeitern der Covivio Gratisaktien der Covivio SA zu gewähren. Die Übertragung der Gratisaktien erfolgt in der Regel jeweils 3 Jahre (teilweise auch 4 Jahre) nach der Zusage. Zu diesem Zeitpunkt wird der/die Mitarbeiterin Eigentümerin der Aktien; zuvor besitzt er/sie lediglich einen bedingten Anspruch. Wesentliche Bedingung ist der ununterbrochene Verbleib im Unternehmen bis zum Ablauf der Frist. Eine sich anschließende Haltefrist für die im Eigentum des/der Mitarbeiter(in)s befindlichen Aktien besteht nicht. Teilweise ist die endgültige Zahl der übertragenen Aktien noch abhängig von der Erreichung von Unternehmenszielen und persönlichen Zielen.

Die Berechnung der Verpflichtungen aus anteilsbasierten Vergütungen erfolgt üblicherweise gemäß IFRS 2 anhand finanzmathematischer Methoden auf der Grundlage von Optionspreismodellen. Da die Zusagen jedoch direkt von der Covivio SA gegeben werden und die Covivio von der Covivio SA jährlich aufwandswirksame Weiterbelastungsrechnungen erhält, werden in Übereinstimmung mit den Konzernvorgaben der Covivio SA zusätzlich keine Erfüllungsrückstände aus dem aktienbasierten Vergütungsmodell passiviert. Der Aufwand aus der Weiterbelastung von Covivio SA ist im Personalaufwand ausgewiesen und ergibt sich auf Basis eines Gutachtens unter Berücksichtigung von Wahrscheinlichkeiten des Ausscheidens von Mitarbeitern bzw. auf Basis der tatsächlichen für den Erwerb der Aktien entstandenen Kosten und einer Verteilung des Aufwands über die Jahre bis zur Übertragung der Aktien.

In der folgenden Tabelle sind Details zum Mengengerüst der Gratisaktien nach Tranchen zum 31. Dezember 2022 dargestellt:

in Stück	2018	2019	2020	2021 ^*	2022	Gesamt
Maximal gewährte Anzahl von Gratisaktien	47.900	22.745	47.910	36.220	25.225	180.000
Gratisaktien ausstehend (1. Januar 2022)	12.000	17.590	40.365	36.220	0	106.175
Gewährte Aktienzusagen in der Berichtsperiode	0	0	0	0	25.225	25.225
Übertragene Aktien in der Berichtsperiode	12.000	17.120	0	0	0	29.120
Verfallene Aktien in der Berichtsperiode	0	470	455	430	0	1.355
Gratisaktien ausstehend (31. Dezember 2022)	0	0	39.910	35.790	25.225	100.925
in Tausend € gemäß Gutachten ^**	0	0	2.778	2.139	1.455	6.372
davon Vorstand	0	0	430	637	194	1.261
davon Mitarbeiter	0	0	2.348	1.502	1.261	5.111

^* Korrektur der maximal gewährte Gesamtzahl aufgrund fehlender Tranche in der Berechnung im Vorjahr.
^** De Berechnung für den ausstehenden Wert hat sich rückwirkend zum Jahr 2020 geändert. Es wird nicht mehr mit dem Gutachtenwert sondern mit dem Aktienkurs gerechnet.

Der für die Lohnsteuer relevante niedrigste Aktienkurs am Übertragungsstichtag für die in der Berichtsperiode übertragenen Gratisaktien ergibt sich aus der nachfolgenden Tabelle:

Zusage	Übertragungsstichtag	Kurswert in EUR
Februar 2018	15.02.2021	65,25
November 2018	21.11.2021	71,98
Februar 2018	14.02.2022	70,46
Februar 2019	20.02.2022	73,92
November 2019	21.11.2022	56,55

10. Zur Veräußerung gehaltene Immobilien

Die Gruppe veräußert zur Portfoliooptimierung Bestandsimmobilien. Zusätzlich werden in gewissem, jedoch zunehmenden Umfang Wohnungen als Eigentumswohnungen verkauft, was der Hebung erheblicher stiller Reserven dient. Ein mit Einzelobjekten unterlegter Verkaufsplan für das Geschäftsjahr besteht jedoch nicht, da der kleinteilige Verkauf nicht planbar ist und selbst größere Verkäufe oft erst kurzfristig realisiert werden. Im Rahmen der Budgetplanung wurde zunächst das voraussichtlich innerhalb der kommenden Berichtsperiode zu veräußernde Verkaufsvolumen geschätzt, nach Abzug einer geplanten Marge umgegliedert und gesondert als zur Veräußerung eingestufte Vermögenswerte ausgewiesen. Sofern aufgrund entsprechender vertraglicher Regelungen der Verkauf hinreichend gesichert ist, erfolgt in diesem Umfang eine objektbezogene Hinterlegung des umgegliederten Wertes.

Seit dem Geschäftsjahr 2014 werden nur noch vertraglich bereits gesicherte Verkäufe umgegliedert. Die Bewertung erfolgt zum vereinbarten Verkaufspreis. Positive oder negative Effekte aus dem Unterschied zwischen dem beizulegenden Wert und dem Kaufpreis werden als Gewinn oder Verlust erfasst.

Bei der Bewertung dieser Vermögenswerte zum niedrigeren Wert aus ihrem Buchwert und ihrem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten ist zum 31. Dezember 2022 ein positives Ergebnis von TEUR 4.117 (i.Vj.: TEUR 3.284) entstanden, welches in der Gesamtergebnisrechnung unter der Nettowertänderung der Finanzimmobilien ausgewiesen wurde. Es sind keine kumulativen Erträge oder Aufwendungen, die in Verbindung mit den zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten stehen, im sonstigen Ergebnis enthalten.

11. Erwerb von Tochterunternehmen und sonstige Transaktionen

Im Berichtsjahr sowie im Vorjahr erfolgten im Zuge gesellschaftsrechtlicher Umstrukturierungen sowie durch Akquisitionen und Verkäufe wesentliche Veränderungen.

Bei der Beurteilung, ob der beizulegende Zeitwert der erworbenen Bruttovermögenswerte im Wesentlichen auf einen einzigen identifizierbaren Vermögenswert oder eine Gruppe ähnlicher identifizierbarer Vermögenswerte konzentriert ist, ist der Konzern zu dem Schluss gekommen, dass es sich bei allen im Geschäftsjahr 2021 erworbenen Tochterunternehmen nicht um einen Geschäftsbetrieb handelt. Im Geschäftsjahr 2022 wurden keine Tochterunternehmen erworben.

Veränderungen im Immobilienbestand und Umstrukturierungen

1. Verkäufe im Rahmen von Grundstücks- oder Anteilskaufverträgen

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 22. April 2022 wurden 49 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Covivio Eiger 1 S.à.r.l. an ein Immobilienunternehmen veräußert.

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 31. August 2022 wurden 114 Wohneinheiten aus der Covivio Immobilien SE an ein Immobilienunternehmen veräußert.

2. Erwerbe im Rahmen von Grundstückskaufverträgen

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 01. Dezember 2022, 01. Juni 2022 und 01. Juli 2022 hat die Covivio Immobilien SE 107 Wohn- und Gewerbeeinheiten und die Covivio Wohnungsgesellschaft mbH Dümpten 74 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin übernommen.

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 01. Dezember 2022 hat die Covivio Immobilien SE 48 Wohneinheiten in Hamburg übernommen.

3. Gesellschaftsrechtliche Umstrukturierungen

Mit Urkunde vom 30. August 2022 sind die Covivio Rhenania 2 S.à r.l. auf die Covivio Spree Wohnen 8 S.à r.l. und die Covivio Eiger 1 S.à r.l. auf die Covivio Spree Wohnen 1 S.à r.l. verschmolzen worden.

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 01. November 2022 wurde der Geschäftsbetrieb der MECo Bau GmbH an an ein Handwerksunternehmen verkauft. Die Gesellschaft selbst verbleibt jedoch im Konzern.

Mit Eintragung vom 22. November 2022 ist die Covivio Berlin 19 Holding GmbH durch einen grenzüberschreitenden Formwechsel der TSC 2 Holding 2 S.à r.l. entstanden.

4. Erwerbe im Rahmen von Anteilskaufverträgen

Im Berichtsjahr erfolgten keine Akquisitionen von Gesellschaftsanteilen.

Im Geschäftsjahr 2021 erlangte der Konzern Beherrschung über die nachfolgend aufgeführten Tochterunternehmen durch Kauf der Anteile und Erwerb der entsprechenden Stimmrechte. Die übertragene Gegenleistung bestand ausschließlich in Zahlungsmitteläquivalenten.

Akquisitionen im Geschäftsjahr 2021

Gesellschaft	Satzungssitz	Anteile	Kaufpreis ^* (EUR)
Covivio Lindauer Allee 20 GmbH	Deutschland	89,90 %	6.733.082
TSC 2 Holding S.à.r.l.	Luxemburg	89,90 %	29.911.850
TSC Berlin Alpha GmbH	Deutschland	100,00 %	2.583.669
TSC Berlin Beta GmbH	Deutschland	100,00 %	2.717.102
TSC Berlin Gamma GmbH	Deutschland	100,00 %	2.200.111
TSC Berlin Delta GmbH	Deutschland	100,00 %	2.224.215
TSC Berlin Epsilon GmbH	Deutschland	100,00 %	4.263.278
TSC Berlin Zeta GmbH	Deutschland	100,00 %	41.513
TSC Berlin Eta GmbH	Deutschland	100,00 %	3.850.050
TSC Berlin Theta GmbH	Deutschland	100,00 %	3.804.454
TSC Berlin Iota GmbH	Deutschland	100,00 %	2.442.164
TSC Berlin Kappa GmbH	Deutschland	100,00 %	795.448
TSC Berlin Lambda GmbH	Deutschland	100,00 %	572.137
TSC Berlin My GmbH	Deutschland	100,00 %	1.961.996
TSC Berlin xi GmbH	Deutschland	100,00 %	323.405
TSC Berlin Omicron GmbH	Deutschland	100,00 %	107.519
TSC Berlin Rho GmbH	Deutschland	100,00 %	415.339
TSC Berlin Sigma GmbH	Deutschland	100,00 %	51.296
TSC Berlin Tau GmbH	Deutschland	100,00 %	43.513
TSC Berlin Ypsilon GmbH	Deutschland	100,00 %	43.191
Akragas Immobilien GmbH	Deutschland	80,82 %	3.849.646
AC Gustav-Müller-Straße Grundstücksgesellschaft mbH	Deutschland	100,00 %	4.319.981
Areal Consult Grundstücksgesellschaft mbH	Deutschland	100,00 %	3.290.974
Areal Invest Gräfestraße GmbH	Deutschland	100,00 %	5.628.086
Areal Invest XI. Grundstücksgesellschaft mbH	Deutschland	100,00 %	4.063.448
Areal Invest XIII. Grundstücksgesellschaft mbH	Deutschland	100,00 %	4.338.090
Areal Invest XXIX. Grundstücksgesellschaft mbH	Deutschland	100,00 %	208.889
Areal Invest XXXIII. Grundstücksgesellschaft mbH	Deutschland	100,00 %	2.380.626
JFT Grundbesitz Nr. 28 GmH	Deutschland	100,00 %	532.059
Nox Capital Kulmer11 Grundbesitz GmbH	Deutschland	100,00 %	1.272.848
Nox Capital Nr. 15 GmbH	Deutschland	100,00 %	15.925.953
Nox Capital Leinestraße 21 Grundbesitz GmbH	Deutschland	100,00 %	7.365.174
Nox Capital Kiehlufer 39 Grundbesitz GmbH	Deutschland	100,00 %	3.469.197

^* entspricht 100 %

1. Verkäufe im Rahmen von Grundstücks- oder Anteilskaufverträgen

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 29. Dezember 2021 wurden 132 Wohneinheiten aus der Covivio Immobilien SE, 131 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Covivio Wohnungsgesellschaft mbH Dümpten, 79 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Covivio Grundbesitz NRW 2 GmbH, 60 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Covivio Grundbesitz NRW GmbH, 22 Wohn-und Gewerbeeinheiten aus der Covivio Rhenania 1 S.à.r.l. und 9 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Covivio Rhenania 2 S.à.r.l. an ein Immobilienunternehmen veräußert.

2. Erwerbe im Rahmen von Grundstückskaufverträgen

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 30. September 2021 hat die Covivio Immobilien SE 34 Wohneinheiten in Berlin übernommen.

3. Gesellschaftsrechtliche Umstrukturierungen

Mit Urkunden vom 12. Mai 2021 ist die Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH als Kommanditistin der Covivio Immobilien SE & Co. KG Eins, Covivio Immobilien SE & Co. KG Zwei, Covivio Immobilien SE & Co. KG Drei, Covivio Immobilien SE & Co. KG Vier und der Covivio Immobilien SE & Co. KG Residential ausgeschieden, so dass die Gesellschaften auf die Covivio Immobilien SE angewachsen sind.

Mit Urkunden vom 15. September 2021, 16. September 2021, 17. September 2021 und 24. September 2021 hat es bei insgesamt 89 Gesellschaften der Gruppe Anteilskäufe/-veräußerungen gegeben, so dass die Minderheitsgesellschafterin Covivio Holding GmbH bei jeder dieser Gesellschaften 10,1 % der Anteile hält.

4. Erwerbe im Rahmen von Anteilskaufverträgen

Die Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH hat mit wirtschaftlichem Übergang zum 30. April 2021 die Covivio Lindauer Allee 20 GmbH mit 40 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin übernommen.

Die Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH hat mit wirtschaftlichem Übergang zum 28. Juni 2021 die TSC 2 Holding S.à.r.l, die TSC Berlin Alpha GmbH, die TSC Berlin Beta GmbH, die TSC Berlin Gamma GmbH, die TSC Berlin Delta GmbH, die TSC Berlin Epsilon GmbH, die TSC Berlin Zeta GmbH, die TSC Berlin Eta GmbH, die TSC Berlin Theta GmbH, die TSC Berlin Iota GmbH, die TSC Berlin Kappa GmbH, die TSC Berlin Lambda GmbH, die TSC Berlin My GmbH, die TSC Berlin Xi GmbH, die TSC Berlin Omicron GmbH, die TSC Berlin Rho GmbH, die TSC Berlin Sigma GmbH, die TSC Berlin Tau GmbH, die TSC Berlin Ypsilon GmbH und die Akragas Immobilien GmbH mit insgesamt 551 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin übernommen.

Die Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH hat mit wirtschaftlichem Übergang zum 17. Dezember 2021 die Nox Capital Nr. 15 GmbH, die Areal Invest Gräfestraße GmbH, die Nox Capital Leinestraße 21 Grundbesitz GmbH, die Nox Capital Kiehlufer39 Grundbesitz GmbH, die JFT Grundbesitz Nr. 28 GmbH, die Areal Invest XXIX. Grundstücksgesellschaft mbH, die Nox Capital Kulmer11 Grundbesitz GmbH, die AC Gustav-Müller-Straße Grundstücks GmbH, die Areal Consult Grundstücksgesellschaft mbH, die Areal Invest XIII. Grundstücksgesellschaft mbH, die Areal Invest XI. Grundstücksgesellschaft mbH und die Areal Invest XXXIII. Grundstücksgesellschaft mbH mit insgesamt 614 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin in Berlin übernommen.

12. Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung

in Tausend €	2022	2021
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung	280.452	270.995
Nicht weiterbelastbare Erträge (i.Vj. Aufwendungen) aus der Hausbewirtschaftung	-1.667	-2.062
Umsatzkosten aus der Hausbewirtschaftung	-19.308	-20.091
Nettoaufwand aus der Abschreibung von Forderungen der Hausbewirtschaftung	-2.287	-3.113
	257.190	245.729

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung werden ausschließlich im Inland erzielt und betreffen im Wesentlichen die Vermietung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und die zum Verkauf bestimmten Immobilien. Die nicht weiterbelastbaren Aufwendungen aus der Hausbewirtschaftung betreffen im Wesentlichen nicht weiterberechenbare Betriebskosten sowie die Betriebskosten leerstehender Immobilien. Die Umsatzkosten aus der Hausbewirtschaftung beinhalten im Wesentlichen Aufwendungen der laufenden Instandhaltung.

13. Operativer Nettoaufwand

in Tausend €	2022	2021
Umsatzerlöse aus der Betreuungstägkeit	8.949	7.294
Verwaltungs- und sonstige Aufwendungen	-53.483	-51.168
	-44.534	-43.874

Umsatzerlöse aus der Betreuungstätigkeit resultieren im Wesentlichen aus der Verwaltung von Immobilien für fremde Dritte, verbundene Unternehmen, die von der Covivio Immobilien SE nicht beherrscht werden, sowie aus Projektdienstleistungen der Covivio Development GmbH.

Die Verwaltungs- und sonstigen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

in Tausend €	2022	2021
Personalaufwand	-36.237	-34.693
Sonstiger betrieblicher Aufwand	-17.246	-16.476
	-53.483	-51.168

Der sonstige betriebliche Aufwand beinhaltet im Wesentlichen IT-Kosten (TEUR 3.465; i.Vj.: TEUR 3.729), Honorare (TEUR 2.943; i.Vj.: TEUR 2.542) und sonstige Aufwendungen (TEUR 3.072; i.Vj.: TEUR 2.861).

14. Personalaufwand

Der gesamte Personalaufwand setzt sich folgendermaßen zusammen:

in Tausend €	2022	2021
Löhne und Gehälter	-39.095	-38.950
Aufwendungen für soziale Abgaben	-6.724	-6.842
Pensionsaufwendungen	-608	-697
Sonstige Personalaufwendungen	-17	-14
	-46.444	-46.502

Von dem Personalaufwand in Höhe von TEUR 46.444 (i.Vj.: TEUR 46.502) sind TEUR 36.237 (i.Vj.: TEUR 34.693) unter den Verwaltungs- und sonstigen Aufwendungen, TEUR 3.245 (i.Vj.: TEUR 3.537) unter dem Buchwert der veräußerten Immobilien sowie Verkaufsaufwendungen, TEUR 3.999 (i.Vj.: TEUR 5.677) unter den Aufwendungen aus anderen betrieblichen Aktivitäten und TEUR 2.963 (i.Vj.: TEUR 2.595) als Minderung der Erträge aus Wertänderungen von Finanzimmobilien ausgewiesen.

Zur durchschnittlichen Anzahl an Mitarbeitern wird auf Abschnitt 44 verwiesen.

Der gesamte Aufwand in der Berichtsperiode im Zusammenhang mit aktienbasierter Vergütung mit Barausgleich hat TEUR 2.133 (i.Vj.: TEUR 2.035) betragen.

15. Materialaufwand

in Tausend €	2022	2021
Aufwendungen für Betriebskosten	-90.354	-79.960
Aufwendungen für Instandhaltung	-23.977	-22.202
Grundsteuer	-10.310	-9.955
Andere Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung	-891	-1.041
Sonstiger Materialaufwand	-2.619	-2.450
	-128.151	-115.608

Aufgrund der gestiegenen Energiekosten hat sich der Materialaufwand gegenüber dem Vorjahr deutlich erhöht.

16. Ergebnis aus anderen betrieblichen Aktivitäten

Die Erträge aus anderen betrieblichen Aktivitäten beinhalten im Wesentlichen Erlöse aus Einnahmen aus Photovoltaikanlagen (TEUR 307; i.Vj.: TEUR 272) sowie sonstiger Erlöse (TEUR 1.017; i.Vj.: TEUR 431).

Die Aufwendungen aus anderen Aktivitäten beinhalten sonstige Kosten (TEUR 657; i.Vj.: TEUR 432).

17. Ergebnis aus der Veräußerung von Fertigungsaufträgen und Vorratsimmobilien

in Tausend €	2022	2021
Erlöse aus dem Verkauf von Fertigungsaufträgen	58.484	60.995
Herstellungskosten der veräußerten Fertigungsaufträge	-42.890	-45.657
Ergebnis aus der Veräußerung von Fertigungsaufträgen	15.594	15.338
Erlöse aus dem Verkauf von Vorratsimmobilien	8.924	6.755
Herstellungskosten der veräußerten Vorratsimmobilien	-6.305	-4.478
Ergebnis aus der Veräußerung von Vorratsimmobilien	2.619	2.277
Erlöse aus dem Verkauf von sonstigen Vorräten	79	650
Aufwendungen aus dem Verkauf von sonstigen Vorräten	-3.514	-638
Ergebnis aus dem Verkauf von sonstigen Vorräten	-3.434	12
	14.778	17.627

Der Betrag der erfassten Erlöse aus dem Verkauf von Vorratsimmobilien ergibt sich aus dem Verkauf von zur Veräußerung bestimmten Grundstücken und Gebäuden sowie aus dem verkaufsbezogenen Bauträger- und Developmentgeschäft.

18. Ergebnis aus sonstigen Aktivitäten

in Tausend €	2022	2021
Ranmäßige Abschreibungen	-3.722	-3.757
Sonstige einmalige Erträge / Aufwendungen	54	-8
	-3.668	-3.765

Das Ergebnis aus sonstigen Aktivitäten beinhaltet im Wesentlichen die Abschreibungen auf das Verwaltungsgebäude sowie auf sonstige Betriebs- und Geschäftsausstattung (TEUR -3.154; i.Vj.: TEUR -3.044), Abschreibungen auf Software (TEUR -568; i.Vj.: TEUR -713) sowie sonstige Erträge (TEUR 54; i.Vj. Aufwendungen: TEUR -78).

19. Ergebnis Immobilienverkäufe

Die Gesellschaft klassifiziert bestimmte Finanzimmobilien, für die ein abgeschlossener Kaufvertrag vorliegt, als zur Veräußerung gehalten im Sinne von IFRS 5. Die Bewertung erfolgt zum vereinbarten Kaufpreis (Fair-Value) abzüglich Veräußerungskosten. In der Berichtsperiode wurden aus Verkäufen dieser Immobilien ein Nettoergebnis von TEUR 932 erzielt (i.Vj.: TEUR 8.775).

in Tausend €	2022	2021
Erlöse aus Immobilienverkäufen und Betriebs- und Geschäftsausstattung	75.976	114.953
Buchwert der veräußerten Immobilien und Betriebs- und Geschäftsausstattung	-64.047	-97.110
Ergebnis Immobilienverkäufe	11.929	17.843
abzüglich allgemeine Verkaufsnebenkosten	-10.147	-8.257
abzüglich Personalaufwendungen Vertrieb	-850	-812
Summe Aufwendungen	-10.997	-9.069
	932	8.775

20. Nettowertänderung von Finanzimmobilien

Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien (Investment Properties) und Investment Properties under Construction (IPUC) werden gemäß dem Fair Value-Modell bewertet. Der Buchwert der Investment Properties und IPUC entspricht somit dem beizulegenden Zeitwert der entsprechenden Immobilien. Gewinne oder Verluste aus einer Änderung des beizulegenden Zeitwerts werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die Bewertung der Investment Properties und IPUC führte zum 31. Dezember 2022 saldiert zu einem Ergebnis in Höhe von TEUR 202.454 (i.Vj.: TEUR 819.557). Hierin enthalten ist das Bewertungsergebnis im Sinne von IFRS 5 (zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte) von TEUR 4.117 (i.Vj.: TEUR 3.284) und das Bewertungsergebnis nach IAS 40 (als Finanzinvestition gehaltene Immobilien) von TEUR 198.337 (i.Vj.: TEUR 816.273).

Die Bewertung zum Stichtag 31. Dezember 2022 wurde maßgeblich durch die anhaltend hohe Dynamik auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt beeinflusst. Auch wenn der Mietanstieg im Vergleich zu den Vorjahren etwas verhaltener ausfiel, war auch 2022 der Wohnimmobilienmarkt durch eine starke Nachfrage geprägt, die das Angebot übertraf. Dies führte zu einer stabilen Entwicklung der Kaufpreise, die mit einer sinkenden Renditeerwartung seitens der Investoren einherging. Gleichzeitig zeigt sich in der Immobilienbewertung erstmals eine Abschwächung der bisher deutlich positiven Entwicklung der letzten Jahre, die insbesondere durch das stark volatile Zinsumfeld und die hohe Inflation geprägt war.

21. Finanzergebnis

in Tausend €	2022	2021
Zinsen und ähnliche Erträge	10.802	2.918
Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-45.249	-40.085
Aufwendungen aus Vorfälligkeitsentschädigungen und Zinssicherungsinstrumenten	-1.520	-5.704
Zinsergebnis	-35.967	-42.872
Aufwand/Ertrag aus der Veränderung beizulegender Zeitwerte Derivate	178.627	32.540
Zeitwertveränderung Finanzinstrumente	178.627	32.540
Aufwendungen aus der Aufzinsung	-529	-433
Diskontierungsaufwand	-529	-433
	142.131	-10.765

Das Finanzergebnis hat sich gegenüber dem Vorjahr stark verbessert. Dies liegt insbesondere an der höheren Bewertung der Derivate und an einem Einmaleffekt aus einer erhöhten Dividende aus einer Beteiligung an der Deutsche Wohnen Gruppe, die zur Stärkung des operativen Geschäfts der Covivio gehalten wird. Der Einmaleffekt aus der erhöhten Dividende ist in den Zinsen und ähnlichen Erträgen enthalten. Während die Zinsaufwendungen und ähnlichen Aufwendungen sich erhöht haben, sind die Aufwendungen aus Refinanzierung im Geschäftsjahr u.a. durch geringere Vorfälligkeitsentschädigungen gesunken.

Die Aufwendungen aus der Aufzinsung betreffen die Pensionsrückstellungen.

Zur Veränderung der Zeitwerte der Finanzinstrumente siehe Abschnitt 36.

22. Immaterielle Vermögenswerte

Die historischen Anschaffungskosten der immateriellen Vermögenswerte haben sich wie folgt entwickelt:

in Tausend €	Geschäfts- oder Firmenwert	Software	Übrige	Gesamt
Anschaffungs-/Herstellungskosten
Stand 01.01.2021	4.592	2.711	17	7.320
Erwerb durch Unternehmenszusammenschlüsse	0	11	0	11
Zugänge	0	285	0	285
Abgänge	0	0	0	0
Umbuchungen	0	0	0	0
Stand 31.12.2021	4.592	3.007	17	7.616
Stand 01.01.2022	4.592	3.007	17	7.616
Erwerb durch Unternehmenszusammenschlüsse	0	0	0	0
Zugänge	0	372	0	372
Abgänge	0	-20	0	-20
Umbuchungen	0	-8	0	-8
Stand 31.12.2022	4.592	3.351	17	7.960

Die Wertminderungen und Buchwerte haben sich wie folgt entwickelt:

in Tausend €	Geschäfts- oder Firmenwert	Software	Übrige	Gesamt
Abschreibungen und Wertminderungen
Stand 01.01.2021	4.592	1.663	17	6.272
Erwerb durch Unternehmenszusammenschlüsse	0	0	0	0
Abschreibungen	0	713	0	713
Abgänge	0	0	0	0
Wertminderungen	0	0	0	0
Wertaufholungen	0	0	0	0
Umbuchungen	0	0	0	0
Stand 31.12.2021	4.592	2.376	17	6.985
Stand 01.01.2022	4.592	2.376	17	6.985
Erwerb durch Unternehmenszusammenschlüsse	0	0	0	0
Abschreibungen	0	568	0	568
Abgänge	0	-20	0	-20
Wertminderungen	0	0	0	0
Wertaufholungen	0	0	0	0
Umbuchungen	0	0	0	0
Stand 31.12.2022	4.592	2.924	17	7.533

in Tausend €	Geschäfts- oder Firmenwert	Software	Übrige	Gesamt
Buchwerte 31.12.2020	0	1.048	0	1.048
Buchwerte 31.12.2021	0	631	0	631
Buchwerte 31.12.2022	0	427	0	427

Die Abschreibungen und der Wertminderungsaufwand der Software sowie der übrigen immateriellen Vermögenswerte werden dem Ergebnis aus sonstigen Aktivitäten zugeordnet.

23. Sachanlagen

Die Anschaffungskosten haben sich wie folgt entwickelt:

in Tausend €	Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Gebäude	Technische Anlagen und Maschinen	Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	Andere Anzahlungen/ Anlagen im Bau	Gesamt
Anschaffungs-/Herstellungskosten
Stand 01.01.2021	31.814	9.954	8.710	18.140	68.618
Umgliederung Vortrag Umbauten	0	0	0	-10.557	-10.557
Erwerbe durch Unternehmenszusammenschlüsse	0	0	0	2.106	2.106
Zugänge	976	1.080	926	4.207	7.189
Abgänge	0	-77	-149	-5.352	-5.578
Umbuchungen	0	56	9	3.230	3.295
Interner Zugang	0	32	7	0	39
Interner Abgang	0	-58	-107	0	-165
Abgang durch Unternehmensveräußerung	0	0	0	0	0
Stand 31.12.2021	32.790	10.987	9.396	11.774	64.947
Stand 01.01.2022	32.790	10.987	9.396	11.774	64.947
Erwerbe durch Unternehmenszusammenschlüsse	0	0	0	0	0
Zugänge Gutachten	0	0	0	0	0
Zugänge	837	1.497	1.125	3.806	7.265
Abgänge	0	0	-1.988	-3	-1.991
Umbuchungen	0	91	8	-3.922	-3.823
Interner Zugang	0	91	0	0	91
Interner Abgang	0	-91	0	0	-91
Abgang Gutachten	0	0	0	0	0
Abgang durch Unternehmensveräußerung	0	0	0	0	0
Stand 31.12.2022	33.627	12.575	8.541	11.655	66.398

Die Umbuchungen in den Bauvorbereitungskosten mit einer Höhe von TEUR 3.922 sind durch eine Änderung der Strategie von Vermietung auf Verkauf verursacht (von Anlagevermögen ins Umlaufvermögen).

Die Wertminderungen und Buchwerte haben sich wie folgt entwickelt:

in Tausend €	Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Gebäude	Technische Anlagen und Maschinen	Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	Andere Anzahlungen/ Anlagen im Bau	Gesamt
Abschreibungen und Wertminderungen
Stand 01.01.2021	2.917	2.483	3.694	0	9.094
Erwerbe durch Unternehmenszusammenschlüsse	0	0	0	0	0
Abschreibungen	626	615	1.575	0	2.816
Wertminderungen	0	-30	0	0	-30
Interne Abgänge	0	0	-28	0	-28
Abgänge	0	0	-22	0	-22
Umbuchungen	0	0	0	0	0
Abgang durch Unternehmensveräußerung	0	0	0	0	0
Stand 31.12.2021	3.543	3.068	5.219	0	11.830
Stand 01.01.2022	3.543	3.068	5.219	0	11.830
Erwerbe durch Unternehmenszusammenschlüsse	0	0	0	0	0
Abschreibungen	650	653	1.851	0	3.154
Wertminderungen	0	0	0	0	0
Abgänge	0	0	-1.087	0	-1.087
Interne Abgänge	0	0	0	0	0
Umbuchungen	0	0	0	0	0
Abgang durch Unternehmensveräußerung	0	0	0	0	0
Stand 31.12.2022	4.193	3.721	5.983	0	13.897

in Tausend €	Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Gebäude	Technische Anlagen und Maschinen	Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	Andere Anzahlungen/ Anlagen im Bau	Gesamt
Buchwerte 31.12.2020	28.897	7.471	5.016	18.140	59.524
Buchwerte 31.12.2021	29.247	7.919	4.177	11.774	53.117
Buchwerte 31.12.2022	29.434	8.854	2.558	11.655	52.501

Wertminderungen und Wertaufholungen:

Im Geschäftsjahr 2022 waren keine außerplanmäßigen Abschreibungen auf das Sachanlagevermögen erforderlich.

Sicherheiten:

Zu den Sicherheiten siehe die Erläuterungen unter Abschnitt 36.

24. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

in Tausend €	2021	2021	2021	2021
	Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien ^**	Zur Veräußerung gehaltene Immobilien	Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien im Bau ^**	Summe
Stand zum 01.01.	6.830.683	13.027	6.786	6.850.496
Erwerbe durch Unternehmenszusammenschlüsse	247.509	0	0	247.509
Zugänge durch Ankäufe	5.004	0	0	5.004
sonstige Zugänge	107.585	0	21.885	129.470
Abgänge durch Verkäufe	-90.937	0	-6	-90.943
Abgänge durch Unternehmensverkäufe	0	0	0	0
sonstige Abgänge	-679	0	0	-679
Neubewertung	805.015	3.284	11.258	819.557
Umbuchungen ^*	-20.723	3.767	20.855	3.899
Zuordnung Umbauten	10.557	0	0	10.557
Stand zum 31.12.	7.894.014	20.078	60.778	7.974.870

in Tausend €	2022	2022	2022	2022
	Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien ^**	Zur Veräußerung gehaltene Immobilien	Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien im Bau ^**	Summe
Stand zum 01.01.	7.894.014	20.078	60.778	7.974.870
Erwerbe durch Unternehmenszusammenschlüsse	0	0	0	0
Zugänge durch Ankäufe	46.837	0	0	46.837
sonstige Zugänge	121.422	0	8.437	129.859
Abgänge durch Verkäufe	-63.648	0	-21.469	-85.117
Abgänge durch Unternehmensverkäufe	0	0	0	0
sonstige Abgänge	0	0	0	0
Neubewertung	197.726	4.117	1.612	203.455
Umbuchungen ^*	12.987	-12.643	-26.847	-26.503
Zuordnung Umbauten	-143	0	0	-143
Stand zum 31.12.	8.209.195	11.552	22.511	8.243.259

^* Davon wurden TEUR 22 zwischen Anlage- und Umlaufvermögen, TEUR 312 zwischen Bauvorbereitung/IPUC sowie TEUR 12.643 in die zur Veräußerung gehaltenen Immobilien umgebucht. Darüber hinaus wurden TEUR -91 in die Maschinen (Heizanlagen) zum Zwecke der Weiterveräußerung umgebucht.Bei den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien im Bau wurden im Wesentlichen TEUR -26.847 in das Umlaufvermögen umliedert.
^** Als Finanzinvestition gehauene Immobilen und als Finanzinvestition gehaltene Immobilien im Bau werden in einer Bilanzposition ausgewiesen.

Im Geschäftsjahr wurden aus den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien Mieterträge i.H.v. TEUR 280.452 (i.Vj.: TEUR 270.995) erfasst.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien umfassen überwiegend Wohnimmobilien, die an dritte Parteien vermietet sind. Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sind überwiegend durch Grundpfandrechte zu Gunsten verschiedener Kreditgeber belastet. Zum 31. Dezember 2022 sind die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern in Höhe von TEUR 2.848.758 (i.Vj.: TEUR 2.759.527) mit Grundschulden besichert, wobei die besichernden Investment Properties und zur Veräußerung stehenden Immobilien einen Buchwert von insgesamt TEUR 8.276.466 (i.Vj.: TEUR 7.569.699) ausmachen. Zu den Sicherheiten siehe die Erläuterungen in Abschnitt 36.

25. Ertragsteuern

Im Gewinn oder Verlust erfasste Steuern

in Tausend €	2022	2021
Laufendes Jahr	-12.357	-12.933
Steuern für Vorjahre	-2.719	-603
Tatsächlicher Steueraufwand/-ertrag	-15.076	-13.537
Ansatz von bisher nicht berücksichtigten steuerlichen Verlusten	0	0
Änderung der erfassten temporären Differenzen	-97.805	-156.855
Latenter Steueraufwand/-ertrag	-97.805	-156.855
	-112.881	-170.392

Der Steueraufwand 2022 resultiert im Wesentlichen aus Steueraufwand für das laufende Jahr aus der laufenden Geschäftstätigkeit sowie aus Immobilienverkäufen.

Im sonstigen Ergebnis erfasste Steuern

	2022
in Tausend €	Vor Steuer	Steueraufwand/ -ertrag	Permanente Differenzen (Beteiligungsbuchwert)	Anpassung Vorjahre wg. geändertem Steuersatz	Nach Steuern
Versicherungsmathematischer Gewinn / Verlust (Steuersatz 15,825 %)	-1.344	213	0	0	-1.131
Versicherungsmathematischer Gewinn / Verlust (Steuersatz neu in 2016 iHv 33,325 %)	-11.964	3.987	5.450	0	-2.527
	-13.307	4.199	5.450	0	-3.658

	2021
in Tausend €	Vor Steuer	Steueraufwand/ -ertrag	Permanente Differenzen (Beteiligungsbuchwert)	Anpassung Vorjahre wg. geändertem Steuersatz	Nach Steuern
Versicherungsmathematischer Gewinn / Verlust (Steuersatz 15,825 %)	-274	43	0	0	-231
Versicherungsmathematischer Gewinn / Verlust (Steuersatz neu in 2016 iHv 33,325 %)	-1.602	534	0	0	-1.068
	-1.876	577	0	0	-1.299

Die im sonstigen Ergebnis erfassten latenten Steuern entfallen ausschließlich auf versicherungsmathematische Gewinne/Verluste aus der Bewertung der Pensionsrückstellung.

Steuerliche Überleitungsrechnung

in Tausend €	2022	2021
Ergebnis vor Ertragsteuern	569.972	1.036.362
Erwarteter Konzernertragsteuersatz in %	15,83	15,83
Erwarteter Ertragsteueraufwand in der Berichtsperiode	-90.198	-164.004
Außerbilanzielle Hinzurechnungen	250	1.796
Gewerbesteuerliche Hinzurechnungen und Kürzungen	-418	463
Abweichung vom durchschnittlichen Steuersatz des Konzerns	-32.706	-291
Auswirkungen Ausgleichszahlung	0	-661
Effekte aus Personengesellschaften	216	77
Auswirkungen von im Geschäftsjahr erfassten Steuern aus Vorjahren	-4.868	-603
Ausländische Steuern	-281	-225
Nicht abzugsfähige Aufwendungen	-1.233	2.863
Steuerfreie Erträge	27.605	-7.835
Nutzung von Verlustvorträgen	1.135	-5.623
Erfassung von Steuereffekten bisher nicht berücksichtigter steuerlicher Verlustvorträge aus Vorjahren	860	847
Verluste des laufenden Jahres für die kein latenter Steueranspruch angesetzt wurde	0	0
Anpassung von Bilanzansätzen nach Betriebsprüfung	0	1.581
Auswirkungen aus der Steuersatzänderung für gewerbesteuerpfl. Gesellschaften	-12.459	157
Sonstige Auswirkungen	-784	1.067
Effektiver Steuerertrag/-aufwand	-112.881	-170.392

Die steuerrechtliche Überleitungsrechnung dient dem Zweck, die Relation zwischen dem steuerrechtlichen und dem IFRS-Ergebnis aufzuzeigen, indem der tatsächliche, effektive Steueraufwand aus einem erwarteten Steueraufwand abgeleitet wird. Die Ermittlung des erwarteten Steueraufwands erfolgt durch Multiplikation des gültigen Steuersatzes mit dem IFRS-Ergebnis vor Ertragsteuern.

Nicht erfasste latente Steuern

Latente Steueransprüche wurden im Hinblick auf folgende Posten nicht erfasst:

in Tausend €	2022	2021
Steuerliche Verluste	37.005	40.830
	37.005	40.830

Es erfolgt kein Ansatz latenter Steuern aus der erstmaligen Erfassung (außer bei Unternehmenszusammenschlüssen) von anderen Vermögenswerten und Schulden, welche aus Vorfällen resultieren, die weder das zu versteuernde Einkommen noch den Jahresüberschuss berühren.

Für temporäre Differenzen im Zusammenhang mit Anteilen an Tochtergesellschaften werden keine latenten Steuerschulden angesetzt, da diese in absehbarer Zukunft nicht realisiert werden sollen (outside basis differences).

Latente Steuern auf Verlustvorträge werden aktiviert, soweit es in Zukunft wahrscheinlich ist, dass zu versteuernde Ergebnisse in ausreichender Höhe zur Nutzung verfügbar sind und Verlustvorträge nicht durch Anteilsübertragungen verfallen sind.

In Deutschland sehen die Regelungen zum Verlustvortrag vor, dass noch nicht genutzte Verlustvorträge - in Abhängigkeit des Umfanges von Anteilsübertragungen - teilweise bzw. vollständig untergehen können, soweit sie die in den erworbenen Anteilen enthaltenen stillen Reserven übersteigen. Des Weiteren kann bezüglich der Körperschaftsteuer ein Verlustabzug nur bis zu einem positiven Einkommen von TEUR 1.000 unbeschränkt und hinsichtlich des übersteigenden steuerpflichtigen Einkommens nur zu 60 % erfolgen.

Erfasste latente Steueransprüche und -schulden

	Aktive Latenzen		Passive Latenzen
in Tausend €	31.12.2022	31.12.2021	31.12.2022	31.12.2021
Vermögenswerte
Immaterielle Vermögenswerte	0	0	0	0
Investment Properties	3.763	1.475	-942.173	-878.862
Finanzielle Vermögenswerte	0	70	-28.020	-1.516
Vorratsimmobilien	185	220	-9.882	-4.449
POC	9.075	4.867	-18.510	-7.648
Vorräte	0	0	0	0
Forderungen, Sonstige Vermögenswerte	44	554	-412	-33
Schulden
Rückstellungen	3.682	8.178	0	0
Verbindlichkeiten	1.428	7.151	-2.108	-2.213
§ 6b-Rücklage	0	0	-384	-8.425
Verlustvorträge	29.909	29.231	0	0
Latente Steuern (Brutto)	48.086	51.746	-1.001.489	-903.145
Saldierter Ausweis	381	7.427	-953.784	-858.824
davon Organkreis	0	0	-491.794	-429.581
davon nicht im Organkreis	381	7.427	-461.990	-429.243

Veränderung der latenten Steuern in der Bilanz

in Tausend €	01.01.2022	Erfasst in GuV	Erfasst im sonstigen Ergebnis	Abgang	31.12.2022
Vermögenswerte
Immaterielle Vermögenswerte	0	0	0	0	0
Investment Properties	-877.386	-61.024	0	0	-938.410
Finanzielle Vermögenswerte	-1.446	-26.574	0	0	-28.020
Vorratsimmobilien	-4.229	-5.468	0	0	-9.697
POC	-2.780	-6.655	0	0	-9.435
Vorräte	0	0	0	0	0
Forderungen, SVW	521	-889	0	0	-368
Schulden
Rückstellungen	8.178	-297	-4.199	0	3.682
Verbindlichkeiten	4.937	-5.617	0	0	-680
§ 6b-Rücklage	-8.425	8.041	0	0	-384
Verlustvorträge	29.231	678	0	0	29.909
Summe	-851.400	-97.805	-4.199	0	-953.404

in Tausend €	01.01.2021	Erfasst in GuV	Erfasst im sonstigen Ergebnis	Abgang	31.12.2021
Vermögenswerte
Immaterielle Vermögenswerte	-1.298	1.298	0	0	0
Investment Properties	-731.352	-146.035	0	0	-877.386
Finanzielle Vermögenswerte	126	-1.572	0	0	-1.446
Vorratsimmobilien	-2.378	-1.851	0	0	-4.229
POC	-1.405	-1.375	0	0	-2.780
Vorräte	0	0	0	0	0
Forderungen, SVW	767	-246	0	0	521
Schulden		0
Rückstellungen	8.944	-189	-577	0	8.178
Verbindlichkeiten	9.651	-4.714	0	0	4.937
§ 6b-Rücklage	-11.324	2.899	0	0	-8.425
Verlustvorträge	34.303	-5.072	0	0	29.231
Summe	-693.966	-156.857	-577	0	-851.400

Latente Steuern, die den gleichen Organkreis betreffen, werden in der Konzernbilanz saldiert ausgewiesen. Zum 31.12.2022 bestehen Aktivüberhänge i.H.v. TEUR 381 (i.VJ: TEUR 7.427). Im Berichtsjahr resultiert der Aktivüberhang ausschließlich aus latenten Steuern auf Verlustvorträge, während sich der Aktivüberhang im Vorjahr zudem aus latenten Steuern auf Pensionsrückstellungen und Derivaten zusammensetzte.

26. Vorräte

in Tausend €	31.12.2022	31.12.2021
Vorräte	77	80

Bei den Vorräten handelt sich um den Warenbestand an Durchlauferhitzern.

27. Vorratsimmobilien

in Tausend €	31.12.2022	31.12.2021
Vorratsimmobilien	194.998	145.787

Bei den im Umlaufvermögen bilanzierten Objekten handelt es sich um zum Verkauf bestimmte, unbebaute Grundstücke, zum Verkauf bestimmte, fertiggestellte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sowie um das verkaufsbezogene Bauträger- und Developmentgeschäft.

Die Wertminderungen der Vorräte auf den Nettoveräußerungswert belaufen sich in 2022 auf TEUR 163 (i.Vj.: TEUR 390) und sind in dem Ergebnis aus dem Verkauf von Vorräten enthalten.

28. Forderungen aus nicht abgerechneten Betriebskosten

in Tausend €	31.12.2022	31.12.2021
Verbindlichkeiten aus noch nicht abgerechneten Betriebs- und Nebenkosten	-109.387	-102.681
Forderungen aus noch nicht abgerechneten Betriebs- und Nebenkosten	114.446	106.452
Wertberichtigung aus noch nicht abgerechneten Betriebs- und Nebenkosten	-759	0
	4.300	3.771

Die erhaltenen Anzahlungen aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten werden mit den Forderungen aus noch nicht abgerechneten Betriebs- und Nebenkosten saldiert. Der Saldo ist gegenüber dem Vorjahr leicht gestiegen. Wie auch in 2021 weist der Konzern im Geschäftsjahr 2022 eine Forderung aus. Dies liegt daran, dass die Vorauszahlungen der Betriebs- und Nebenkosten rechtlich auf Basis des Kostenniveaus des vorherigen Abrechnungsjahres ermittelt werden, während im Geschäftsjahr Kostensteigerungen auftreten, die in diesen noch nicht enthalten sind.

29. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Die Überleitung der Brutto- auf die Nettowerte der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen stellt sich wie folgt dar:

in Tausend €	31.12.2022	31.12.2021
Forderungen aus Vermietung (brutto)	10.339	10.168
Wertberichtigungen	-6.573	-6.649
Forderungen aus Vermietung (netto)	3.766	3.519
Forderungen aus anderen Leistungen (brutto)	1.347	1.600
Wertberichtigungen	-85	0
Forderungen aus anderen Leistungen (netto)	1.262	1.600
	5.029	5.119

Die Buchwerte der kurzfristigen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen entsprechen ihren beizulegenden Zeitwerten.

Die wertberichtigten Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind grundsätzlich fällig. Hinsichtlich des weder wertgeminderten noch in Zahlungsverzug befindlichen Bestands der Forderungen deuten zum Abschlussstichtag keine Anzeichen darauf hin, dass die Schuldner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen werden.

Wesentliche überfällige, aber nicht wertgeminderte Forderungen lagen zu keinem Stichtag vor.

In der nachfolgenden Tabelle sind die Wertberichtigungen dargestellt:

in Tausend €	2022	2021
Wertberichtigungen am 1. Januar	-6.648	-6.066
Zugänge	-2.193	-4.590
Abgänge	2.456	3.045
Erfolgsneutrale Reklassifizierung	-188	963
Änderungen im Konsolidierungskreis	0	0
Wertberichtigungen am 31. Dezember	-6.573	-6.648

Die Erfassung der Wertberichtigungen von Forderungen erfolgt zum jeweiligen Stichtag grundsätzlich unter Verwendung des Wertberichtigungskontos. Eine Ausbuchung der wertgeminderten Forderung beziehungsweise die Inanspruchnahme des etwaigen Betrags des Wertberichtigungskontos wird bei als uneinbringlich eingestuften Forderungen vorgenommen.

In der nachfolgenden Tabelle ist die Altersstruktur der Forderungen dargestellt:

			Am Abschlussstichtag im folgenden Intervall überfällig
in Tausend €	Buchwert	Am Abschlussstichtag weder überfällig noch wertberichtigt	weniger als 3 Monate	zwischen 3 und 6 Monaten	mehr als 6 Monate	unbekannt verzogen
Forderungen aus Vermietung zum 31.12.2021	10.168	1.240	1.812	935	479	5.702
Wertberichtigung zum 31.12.2021	6.649	0	0	467	479	5.702
Forderungen aus Vermietung zum 31.12.2022	10.339	1.318	1.971	954	692	5.405
Wertberichtigung zum 31.12.2022	6.573	0	0	477	692	5.405

30. Fertigungsaufträge

in Tausend €	31.12.2022	31.12.2021
Aufwendungen / Erträge von noch nicht abgeschlossenen Fertigungsaufträgen	55.583	47.792
Anzahlungen auf noch nicht abgschlossene Fertigungsaufträge	0	0
Fertigungsaufträge mit aktivischem Saldo gegenüber Kunden	55.583	47.792
Aufwendungen / Erträge von noch nicht abgeschlossenen Fertigungsaufträgen	0	729
Anzahlungen auf noch nicht abgschlossene Fertigungsaufträge	0	729
Fertigungsaufträge mit passivischem Saldo gegenüber Kunden	0	0

Am 31. Dezember 2022 betrug die Summe der für die noch nicht endabgerechneten Fertigungsaufträge angefallenen Aufwendungen und anteiligen Gewinne TEUR 55.583 (i.Vj.: TEUR 48.521). Erhaltene Anzahlungen im Zusammenhang mit noch nicht abgeschlossenen Fertigungsaufträgen beliefen sich auf TEUR 0 (i.Vj.: TEUR 729).

Der Betrag der erfassten Erlöse ergibt sich aus der Herstellung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die auf Grundlage von kundenspezifischen Verträgen gefertigt werden. Die Kunden haben die Möglichkeit, die strukturellen Hauptelemente der Objekte zu bestimmen.

Auftragserlöse beinhalten den ursprünglich im Vertrag vereinbarten Betrag zuzüglich aller Zahlungen für Abweichungen im Gesamtwerk, Ansprüche und Anreize, sofern es wahrscheinlich ist, dass sie zu Erlösen führen und verlässlich bewertet werden können.

Die Erfassung der Erlöse erfolgt über einen bestimmten Zeitraum nach der Cost-to-cost-Methode. Die damit verbundenen Kosten werden bei Anfall im Gewinn oder Verlust erfasst. Der Fertigstellungsgrad wird anhand des Verhältnisses der bis zum Stichtag angefallenen Auftragskosten zu den am Stichtag geschätzten gesamten Auftragskosten beurteilt. Sofern das Ergebnis eines Fertigungsauftrags nicht verlässlich geschätzt werden kann, werden die Auftragserlöse nur in Höhe der angefallenen Auftragskosten erfasst, die wahrscheinlich einbringlich sind.

31. Sonstige finanzielle Vermögenswerte

in Tausend €	31.12.2022	31.12.2021
Beteiligungen an nicht verbundenen Unternehmen	8.779	8.779
Beteiligungen an verbundenen Unternehmen	91.400	96.850
Aktivwert Rentenversicherung	243	236
Sonstige Vermögenswerte (langfristig)	659	659
Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken	1.699	12.048
Forderungen gegenüber Gesellschaftern	1.863	0
Sonstige Vermögenswerte (kurzfristig)	13.888	14.443
	118.531	133.016
Davon langfristig	101.081	106.524
Davon kurzfristig	17.450	26.492
	118.531	133.016

Die langfristigen finanziellen Vermögenswerte beinhalten im Wesentlichen vier Beteiligungen an nicht verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 8.779 (i.Vj.: TEUR 8.779) und vier Beteiligungen an verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 91.400 (i.Vj.: TEUR 96.850) sowie ein Gesellschafterdarlehen in Höhe von TEUR 659 (i.Vj.: TEUR 659). Bei den Beteiligungen an nicht verbundenen Unternehmen handelt es sich teilweise um als zur Veräußerung gehalten eingestufte Finanzinstrumente, welche mangels Bestimmbarkeit des beizulegenden Zeitwertes zu Anschaffungskosten bewertet werden. Für einen anderen Teil der Beteiligungen erfolgt die Bewertung zum Fair Value, wobei die Veränderungen im OCI erfasst worden sind. Eine Veräußerung dieser Finanzinstrumente ist derzeit nicht beabsichtigt. Bei den Forderungen gegenüber Gesellschaftern handelt sich um zwei Forderungen gegenüber der Covivio SA.

Das maximale Ausfallrisiko ist bei den Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken auf die Marge und die Kosten der Rückabwicklung beschränkt, da das rechtliche Eigentum der veräußerten Immobilien bis zum Zahlungseingang als Sicherheit bei der Gruppe verbleibt.

Die kurzfristigen sonstigen finanziellen Vermögenswerte beinhalten im Wesentlichen Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken in Höhe von TEUR 1.699 (i.Vj.: TEUR 12.048) und Forderungen gegenüber Versicherungen in Höhe von TEUR 4.532 (i.Vj.: TEUR 4.544). Darüber hinaus ist ein Betrag von TEUR 49 (i.Vj.: TEUR 58) enthalten, der zum Stichtagskurs von 7,45 DKK in Euro umgerechnet wurde.

32. Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

in Tausend €	31.12.2022	31.12.2021
Kassenbestände	2	2
Bankguthaben	5.006	10.587
	5.008	10.589

Über Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente in Höhe von TEUR 13 (i.Vj.: TEUR 10) kann der Konzern kurzfristig nicht verfügen (restricted cash).

33. Eigenkapital

Gezeichnetes Kapital und Kapitalrücklage

Die Aktionäre haben die Kapitalerhöhungen der Vorjahre jeweils gemäß den Ihnen zustehenden Bezugsrechten vollständig gezeichnet. Das Kapital wurde jeweils vollständig eingezahlt. In den Geschäftsjahren 2021 und 2022 gab es keine Kapitalerhöhungen.

Veränderungen Aktionärsstruktur

Im Geschäftsjahr 2022 gab es keine Veränderungen in der Aktionärsstruktur.

Die Aktien werden nach den bisher durchgeführten Kapitalerhöhungen am Abschlussstichtag gehalten von:

Aktionäre	Anzahl der Stückaktien
Covivio Holding GmbH, Essen	105.181.897
Predica Prévoyance Dialogue du Crédit Agricole, Paris	20.911.137
Cardif Assurance Vie, Paris	20.504.516
Generali Vie, Paris	6.224.303
Delfin S.à.r.l., Luxemburg	4.400.150
Assurances du Credit Mutuel VIE SA, Straßburg	4.400.150
CARDIF Vita, Mailand	3.126.527
L'Equité Compagnie d'Assurances et de Réassurance contre les risques de toute nature, Paris	2.727.273
Generali IARD, Paris	1.110.712
MMA Vie SA, Le Mans	752.139
MAAF Vie SA, Chauray	376.071
GMF Vie SA, Ermont	752.139
	170.467.014

Art und Zweck der Rücklagen

(i) Kapitalrücklage:

Die Kapitalrücklage dient der allgemeinen Stärkung der Eigenkapitalbasis der Covivio.

(ii) Übrige Rücklagen:

In Höhe von TEUR 874 besteht zudem ein Unterschiedsbetrag, der auf Grund einer Erstkonsolidierung auf den 1. Oktober 2004 entstanden ist und nach den Vorschriften des IFRS 1 weitergeführt wird.

Des Weiteren ist in den übrigen Rücklagen das kumulierte Periodenergebnis enthalten.

Auf der ordentlichen Hauptversammlung vom 14. April 2022 haben die Aktionäre der Covivio Immobilien SE, auf Vorschlag von Vorstand und Aufsichtsrat, beschlossen, eine Dividende in Höhe von EUR 0,64 je Aktie (für neue Aktien pro rata in Bezug auf die Haltezeit), TEUR 109.099 an die Aktionäre auszuschütten und einen Betrag von TEUR 756.123 auf neue Rechnung vorzutragen. Für die Hauptversammlung im April 2023 plant der Vorstand, dem Aufsichtsrat und mit ihm zusammen der Hauptversammlung vorzuschlagen, von dem Bilanzgewinn der Covivio Immobilien SE in Höhe von TEUR 727.321 einen Betrag in Höhe von TEUR 109.099 an die Aktionäre auszuschütten und den verbleibenden Betrag in Höhe von TEUR 618.222 auf neue Rechnung vorzutragen. Dies entspricht einer Dividende von EUR 0,64 je Aktie.

(iii) Nicht beherrschende Anteile:

Die Minderheiten in Höhe von TEUR 427.689 betreffen die von der Acopio GmbH, der Covivio Holding GmbH und best place Immobilien GmbH & Co. KG gehaltenen nicht beherrschenden Anteile an vollkonsolidierten Konzerngesellschaften.

Analyse des sonstigen Ergebnisses

Das sonstige Ergebnis besteht ausschließlich aus versicherungsmathematischen Gewinnen und Verlusten aus der Bewertung von Pensionsrückstellungen und den korrespondierenden latenten Steuern.

34. Leistungen an Arbeitnehmer

Die Gesellschaft unterhält leistungsorientierte Pensionspläne. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um Leistungszusagen (Direktzusagen) auf Basis verschiedener Versorgungsordnungen und Betriebsvereinbarungen. Daneben bestehen Versorgungsverpflichtungen aus unterschiedlichen Regelungen zur Umwandlung von Gehaltsteilen in Ansprüche auf Betriebsrente bzw. Kapitalzusagen. Die Zusagen werden - abhängig von der jeweiligen Versorgungsordnung oder der persönlichen einzelvertraglichen Grundlage - nach Vollendung des 65. Lebensjahres, beziehungsweise bei Bewilligung einer ungekürzten Rente eines gesetzlichen Rentenversicherungsträgers fällig. Eine Invalidenrente wird in gleicher Höhe gewährt, wie die ursprüngliche Zusage. Die Hinterbliebenenversorgung beträgt 60 % der Altersrente.

Im Zusammenhang mit den leistungsorientierten Pensionsplänen ist die Gesellschaft verschiedenen Risiken ausgesetzt, wobei die Risikostruktur für alle Pläne im Wesentlichen identisch ist. Besondere Risiken ergeben sich aus der Rentenanpassungsverpflichtung nach § 16 BetrAVG, wenn sich eine höhere Inflationsrate als 2,0 % ergibt. Dadurch würden die künftigen tatsächlichen Anpassungsraten nach § 16 BetrAVG die angenommenen rechnerischen Rentensteigerungen in der Bewertung übersteigen. Risiken aus Gehaltssteigerungen in der Zukunft sind bei den Rentenzusagen der Aktiven vorhanden, wenn es sich um gehaltsabhängige Zusagen handelt und kein Besitzstand anzunehmen ist. Der Bestand zeigt, dass die Renten sehr lange zu zahlen sind, da die bisher erreichten Lebensalter der Rentner im Branchendurchschnitt sehr hoch sind. Zudem ist der Rentnerbestand sehr jung, so dass mit einer vergleichsweise langen Zahlungsdauer zu rechnen ist. Der Versorgungsplan sieht eine Strategie zum Risikoausgleich vor, indem möglichst viele Rentner abgefunden werden. Liquide Mittel werden hierfür nicht reserviert.

Die vorgenannten Leistungspläne setzen der Covivio versicherungsmathematischen Risiken aus, wie dem Langlebigkeitsrisiko und dem Zinsänderungsrisiko. Währungsrisiken bestehen nicht. Neuen Mitarbeitern werden jedoch seit einigen Jahren keine Pensionszusagen mehr gewährt. Mitarbeitern, die Direktversicherungen im Wege der Gehaltsumwandlung abgeschlossen haben, werden jedoch in geringem Umfang Zuschüsse gewährt, die als laufender Personalaufwand ausgewiesen werden.

Vorstände, Geschäftsführer, leitende Angestellte, besonders qualifizierte Mitarbeiterinnen, praktisch alle seit 2018 neu eingestellten Mitarbeiter sowie die Mitarbeiter, die freiwillig vom tariflichen Vergütungsmodell in das 2017 neu eingeführte leistungsorientierte Vergütungsmodell gewechselt sind, erhalten variable Vergütungen in Form von Tantiemen/Boni, welche von der Erreichung bestimmter Unternehmens- und individueller Ziele abhängen. Darüber hinaus besteht noch mit einem Geschäftsführer der Covivio Immobilien GmbH eine vertragliche Regelung über sogenannte Langfrist-Boni. Diese Zusagen können durch die Gewährung von Aktien der Covivio SA oder in bar erfüllt werden. Die Zusage erfolgt jährlich, die Auszahlung dieser Langfrist-Boni aber in der Regel erst jeweils 4 Jahre nach der Zusage. Im vorliegenden Fall wurden jeweils Aktien- statt Barzusagen gewählt. Wesentliche Bedingung ist der ununterbrochene Verbleib im Unternehmen bis zum Ablauf der Frist.

Vorstände, einige Geschäftsführer/-innen und besonders qualifizierte Mitarbeiterinnen haben außerdem Aktienzusagen erhalten, bei der die endgültige Anzahl der übertragenen Aktien bei der Zusage noch nicht feststeht, sondern von der Erreichung bestimmter Konzern-, Unternehmens- und Individualziele abhängt.

Der Barwert der leistungsorientierten Verpflichtung hat sich wie folgt entwickelt:

in Tausend €
Pensionsrückstellungen zum 01.01.2021	50.983
Laufender Dienstzeitaufwand	628
Zinsaufwand	433
Neubewertungen: Versicherungsmathematisches Ergebnis finanzieller Natur	-1.879
Gezahlte Versorgungsleistungen	-2.033
Pensionsrückstellungen zum 31.12.2021	48.132
Pensionsrückstellungen zum 01.01.2022	48.132
Laufender Dienstzeitaufwand	576
Zinsaufwand	529
Neubewertungen: Versicherungsmathematisches Ergebnis finanzieller Natur	-12.745
Gezahlte Versorgungsleistungen	-2.341
Pensionsrückstellungen zum 31.12.2022	34.151

Die gewichtete durchschnittliche Laufzeit (Duration) der leistungsorientierten Verpflichtung beläuft sich zum 31. Dezember 2022 für die einzelnen Gesellschaften wie folgt:

Duration in Jahren	31.12.2022	31.12.2021
Covivio Immobilien GmbH - Pensionen	14,53	17,84
Covivio Immobilien GmbH - Pensionen DC	18,88	22,86
Covivio Immobilien SE - Pensionen	6,86	7,97
Covivio Gesellschaft für Wohnen Datteln mbH - Pensionen	5,50	7,82

Pensionsaufwand

Der im Gewinn oder Verlust der Periode erfasste Teil der Pensionsaufwendungen setzt sich wie folgt zusammen:

in Tausend €	2022	2021
Dienstzeitaufwand	576	628
Zinsaufwand	529	433
	1.105	1.061

Versicherungsmathematische Annahmen

Nachfolgend sind die wesentlichen versicherungsmathematischen Annahmen wiedergegeben, die der Ermittlung des Barwertes der leistungsorientierten Pensionsverpflichtung zugrunde liegen:

in Prozent	31.12.2022	31.12.2021
Abzinsungssatz zum Bilanzstichtag	3,90	1,10
Künftige Entgeltsteigerungen	2,50	2,50
Künftige Rentensteigerungen	1,00 / 2,00	1,00 / 2,00

Die künftigen Rentensteigerungen betragen in Abhängigkeit vom Pensionsplan 1 % bzw. 2 % (i.Vj.: 1 % bzw. 2 %).

Die der Berechnung des Barwertes der leistungsorientierten Pensionsverpflichtung zugrundeliegende Sterberate basiert auf den Sterbetafeln von Prof. Dr. Klaus Heubeck (2018 G).

Zur Berücksichtigung der aktuellen Inflationsentwicklung wurde bei laufenden Renten, die einer Anpassungsprüfung nach § 16 Abs. (1) BetrAVG unterliegen, neben dem in Ansatz gebrachten (langfristigen) Rententrend zwei zusätzliche (fiktive) Erhöhungen der gemeldeten Rentenzahlungen bei der Bewertung berücksichtigt. Die zum Bilanzstichtag gemeldeten Rentenbeträge wurde für die Bewertung zunächst entsprechend der aktuellen VPI-Entwicklung seit der letzten Anpassung (fiktiv) erhöht. Um die erhöhte Inflationserwartung des Jahres 2023 zu berücksichtigen, wurde der fiktiv erhöhte Rentenbetrag für 2022 im Jahr 2023 um eine weitere (fiktive) Erhöhung von 3 % - neben dem Rententrend von 2 % p.a. - (fiktiv) angepasst. Das bedeutet für Rentenzahlungen, die zuletzt zum 01. Januar 2020 angepasst wurden, somit eine erste (fiktive) Anpassung um rund 16 % für den Zeitraum bis Ende 2022 sowie eine zweite Anpassung von 5 % für den Zeitraum bis Ende 2023. Ab 2024 erfolgt dann die jährliche Erhöhung des zu bewertenden Rentenbetrages entsprechend dem zugrunde liegenden Rententrend.

Sensitivitätsanalyse

Ein Anstieg beziehungsweise Rückgang der wesentlichen versicherungsmathematischen Annahmen um einen halben Prozentpunkt würde ceteris paribus zu folgenden Werten bezüglich des Barwerts der Pensionsverpflichtungen zum 31. Dezember 2022 (TEUR 34.151) führen:

in Tausend €	+ 0,5 %	- 0,5 %
Abzinsungssatz zum Bilanzstichtag (3,9 %)	32.093	36.138
Künftige Entgeltsteigerungen (2,5 %)	34.340	33.704
Künftige Rentensteigerungen (2,0 % / 1,0 %)	35.616	32.534

Da den Sensitivitätsanalysen die durchschnittliche Laufzeit der erwarteten Versorgungsverpflichtungen zugrunde liegt und folglich die erwarteten Auszahlungszeitpunkte unberücksichtigt bleiben, führen sie nur zu näherungsweisen Informationen beziehungsweise Tendenzaussagen. Die Korrelation der Effekte und Bewertungsannahmen untereinander sind ebenfalls unberücksichtigt geblieben. Auf eine Sensitivitätsanalyse der Fluktuation wurde zudem vollständig verzichtet, da diese annähernd konstant ist.

Finanzierung der Pensionsverpflichtungen

Die Finanzierung der leistungsorientierten Versorgungszusagen erfolgt durch laufende Cash-Flows aus dem operativen Bereich. Planvermögen besteht nicht.

35. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

in Tausend €	31.12.2022	31.12.2021
Verbindlichkeiten aus Vermietung	10.285	9.853
Verbindlichkeiten aus sonstigen Leistungen	12.571	13.760
Ausstehende Eingangsrechnungen	27.299	17.031
	50.155	40.645
Davon langfristig	0	0
Davon kurzfristig	50.155	40.645
	50.155	40.645

Der Anstieg der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen resultiert im Wesentlichen aus zum Abschlussstichtag gegenüber dem Vorjahr gestiegenen Verbindlichkeiten aus ausstehenden Eingangsrechnungen.

36. Finanzschulden und derivative Finanzinstrumente

Die folgenden Tabellen zeigen die Entwicklung der Finanzschulden:

in Tausend €	01.01.2022	Zugänge zahlungswirksam ^*	Abgänge zahlungswirksam ^*	Abgänge/Zugänge zahlungsunwirksam	31.12.2022
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	2.750.621	378.435	-290.235	2.296	2.841.117
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	77.721	0	-40.002	-638	37.081
	2.828.342	378.435	-330.237	1.658	2.878.198
Davon langfristig	2.719.240				2.746.764
Davon kurzfristig	109.102				131.434
	2.828.342				2.878.198

^* De in den zahlungswirksamen Zu- und Abgängen enthaltenen Zinsabgrenzungen werden in der Kapitalflussrechnung unter den Zinsauszahlungen gezeigt.

in Tausend €	01.01.2021	Zugänge zahlungswirksam ^*	Abgänge zahlungswirksam ^*	Abgänge/Zugänge zahlungsunwirksam	Änderung Kons.-kreis zahlungsunwirksam	31.12.2021
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	2.574.336	299.509	-230.104	2.788	104.092	2.750.621
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	44.471	42.432	-70.441	-48	61.307	77.721
	2.618.807	341.941	-300.545	2.740	165.399	2.828.342
Davon langfristig	2.568.101					2.719.240
Davon kurzfristig	50.706					109.102
	2.618.807					2.828.342

^* De in den zahlungswirksamen Zu- und Abgängen enthaltenen Zinsabgrenzungen werden in der Kapitalflussrechnung unter den Zinsauszahlungen gezeigt.

Die in der Bilanz ausgewiesenen Finanzschulden sind wie folgt durch im Grundbuch eingetragene dingliche Sicherheiten im direkten Zusammenhang mit der Finanzierung besichert. Zum 31. Dezember 2022 betragen die Buchwerte der Investment Properties und der zur Veräußerung stehenden Immobilien, die der Besicherung der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von TEUR 2.848.714 (i.Vj.: TEUR 2.759.481) dienen, insgesamt TEUR 7.786.823 (i.Vj.: TEUR 7.568.509). Bei den Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern in Höhe von TEUR 44 (i.Vj.: TEUR 46) beträgt der Buchwert der Sicherheiten TEUR 1.280 (i.Vj.: TEUR 1.190).

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen externen Kreditgebern

Die Verbindlichkeiten der Gruppe gegenüber Kreditinstituten werden im Zugangszeitpunkt zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Die Folgebewertung erfolgt mit fortgeführten Anschaffungskosten auf der Grundlage der Effektivzinsmethode. Der durchschnittliche Zinssatz (inkl. Marge) für die Gruppe zum 31. Dezember 2022 betrug ohne Berücksichtigung von variablen Refenzsätzen (i. d. R. 3M-Euribor) 1,35 % (i.Vj.: 1,18 %).

Die Finanzverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten werden bei den variablen Darlehen mit Margen zwischen 0,62 % und 1,20 % (i.Vj.: 0,55 % und 1,30 %) zzgl. variabler Referenzsatz (üblicherweise 3M-Euribor) und bei den Festzinsdarlehen (Marge plus Refinanzierungssatz) zwischen 0,00 % und 8,00 % (i.Vj.: 0,00 % und 8,00 %) verzinst. Die Finanzverbindlichkeiten insgesamt beinhalten kein wesentliches kurzfristiges Zinsänderungsrisiko, da es sich entweder um Finanzierungen mit langfristigen Zinsbindungen handelt bzw. variabel verzinsliche Verbindlichkeiten, die mittels geeigneter derivativer Finanzinstrumente abgesichert sind. In der nachfolgenden Tabelle sind die aktuellen Restvaluten zum Stichtag mit den jeweiligen Fälligkeiten je Kalenderjahr dargestellt:

Jahr	31.12.2022	31.12.2021
2022	0	0
2023	85.000	89.688
2024	217.244	2.625
2025	388.735	250.838
2026	339.300	421.460
2027	198.794	490.210
2028	202.922	212.218
2029	393.290	206.812
2030	450.697	398.820
2031	256.202	460.676
2032	305.601	214.889
2033 und später	10.975	11.292
	2.848.758	2.759.527

Zum 31. Dezember 2022 bestanden zweckgebundene, aber noch nicht ausgezahlte Darlehenszusagen in Höhe von TEUR 5.297 (i.Vj.: TEUR 5.260). Ferner bestehen vier Kontokorrentkreditlinien. Zwei über jeweils 25.000 TEUR bei der Berliner Sparkasse, eine Kreditlinie über TEUR 35.000 bei der Sparkasse Dortmund und eine weitere bei der Berlin Hyp über 10.000 TEUR. Des Weiteren verfügt die Gruppe noch über eine TEUR 5.000 Überziehungslinie bei der Sparkasse Dortmund sowie eine nicht fest zugesagte Geldmarktlinie bei der Bayern LB über TEUR 25.000. Zum 31. Dezember 2022 sind insgesamt 85.000 TEUR (i.Vj.: TEUR 65.500) aus den Kontokorrentkreditlinien in Anspruch genommen worden.

Darüber hinaus hat die Gruppe mit Covivio SA eine Vereinbarung über die Gewährung einer Kontokorrentlinie in Höhe von TEUR 100.000 getroffen. Die Kontokorrentlinie der Covivio SA ist im Geschäftsjahr 2022 teilweise in Anspruch genommen worden. Zum 31. Dezember 2022 beläuft sich die Höhe der Inanspruchnahme auf insgesamt TEUR 0 (i.Vj.: TEUR 40.000).

Finanzierungsvereinbarungen der Covivio beinhalten grundsätzlich sogenannte Covenants (basierend auf insbesondere "Loan to Value - LTV", Debt Service Cover Ratio - DSCR und Kapitaldienstfähigkeit - KDF), d.h. Kreditbedingungen, die von der Covivio in der Regel bezogen auf die einzelnen Portfolio-Finanzierungen eingehalten werden müssen. Sofern diese Covenants verletzt würden, könnten die Kreditgeber u.a. eine vorzeitige Rückzahlung oder die Stellung von Ersatzsicherheiten verlangen. Diese Covenants basieren im Wesentlichen auf den Kennzahlen der jeweiligen Finanzierungsportfolien. Zur Einhaltung der Covenants steht die Covivio in einem regelmäßigen Austausch mit den jeweiligen Banken. Die Einhaltung wird über ein regelmäßiges Reporting nachgewiesen, Abweichungen im Einzelfall werden mit den Banken besprochen und führen ggf. zu vertraglichen Anpassungen. Im Geschäftsjahr 2022 zeichnete sich ab, dass zwei Covenants zum nächsten Berechnungsstichtag nicht eingehalten werden können. Es wurden in beiden Fällen entsprechende vertragliche Regelungen mit dem jeweiligen Kreditgeber getroffen, um diesen Sachverhalt zu heilen. Nach Auskunft der Banken lag in keinem anderen Fall ein Bruch der Covenants vor.

Die wesentlichen Covenants und die zugehörigen Finanzierungsvereinbarungen zum 31. Dezember 2022 können der nachfolgenden Übersicht entnommen werden:

31. Dezember 2022	DSCR Soll	LTV Soll	KDF Soll
Covivio Immobilien SE & Co. KG Eins	Min. 110 %	Max. 73 %	-
Covivio Immobilien SE & Co. KG Zwei	Min. 150 %	Max. 90 % ^*	-
Covivio Immobilien SE & Co. KG Drei	-	-	-
Covivio Immobilien SE & Co. KG Vier	Min. 120 %	Max. 80 %	-
Covivio Immobilien SE & Co. KG Residential	-	Max. 60 %	Min. 5,10 %
Covivio Berolinum Zwei GmbH	-	-	-
Covivio Gesellschaft für Wohnen Datteln mbH	Min. 120 %	Max. 65 %	-
Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH	-	Max. 74 %	Min. 7,50 %
Covivio Berlin C GmbH	-	Max. 67,5 %	Min. 7,25 %
Covivio Lux Residential S.à.r.l.	-	-	-
Covivio Berolinum Eins GmbH	-	-	-
Covivio Berolinum Drei GmbH	-	-	-
Valore 4 S.à.r.l. & Valore 6 S.à.r.l.	-	-	-
Covivio Berlin I S.à.r.l. & Covivio Berlin V S.à.r.l.	Min. 150 %	Max. 60 %	-
Covivio Dansk L ApS	-	Max. 60 %	Min. 7,00 %
Covivio Berlin Prime S.à.r.l.	Min. 150 %	Max. 60 %	-
Covivio Hamburg 1,2,3,4 ApS	-	Max. 65 %	Min. 6,30 %
Covivio Arian GmbH & Covivio Bennet GmbH	-	-	-
Covivio Immobilien SE (Sunflower)	Min. 110 %	Max. 60 %	-
Covivio Immobilien SE (Firefly APA)	Min. 110 %	Max. 70 %	-
Covivio Immobilien SE (Lotte)	-	-	-
Covivio Marien-Carré GmbH	-	Max. 65 %	Min. 7,1 %
Covivio Quadriga IV GmbH, Covivio Quadriga 15. / 36. / 40. / 45. / 46. / 47. GmbH	Min. 125 %	Max. 70 %	-
Residenz Berolina GmbH & Co. KG	Min. 110 %	Max. 70 %	-
Covivio Berolina Fischerinsel GmbH & Co. KG	Min. 135 %	Max. 65 %	-
Amber Properties S.à.r.l., Venus Properties S.à.r.l., Saturn Properties S.à.r.l., Covivio Vinetree S.à.r.l., Covivio Gettmore S.à.r.l. (Firefly SPA)	Min. 110 %	Max. 80 %	-
Venus Properties S.à r.l. (Firefly APA)	Min. 110 %	Max. 70 %	-
Covivio Mariendorfer Damm 28/ Markgrafenstr. 17 Grundbesitz GmbH, Covivio Schnellerstraße 44 Grundbesitz GmbH, Covivio Schönwalder Str. 69 Grundbesitz GmbH	Min. 110 %	Max. 72 %	-
Covivio Cantian Str.18 Grundbesitz GmbH, Covivio Sophie-Charlotten-Str.31,32 Grundbesitz GmbH, Covivio Schönwalder Str. 69 Grundbesitz GmbH	Min. 110 %	Max. 75 %	-
Nordens Immobilien III GmbH	-	-	-
Covivio Immobilien SE, Covivio Rehbergen GmbH Covivio Berlin Home GmbH, Covivio Handelsliegenschaften GmbH, Covivio Alexandrinenstraße GmbH	Min. 110 %	Max. 62 %	-
Covivio Spree Wohnen 1 S.à.r.l., Covivio Spree Wohnen 6. S.à.r.l., Covivio Spree Wohnen 7. S.à.r.l., Covivio Spree Wohnen 8. S.à.r.l.	Min. 165 %	Max. 62 %	-
Montana Portfolio GmbH	Min. 120 %	Max. 70 %	-
Covivio Stadthaus GmbH (Persius)	Min. 150 %	Max. 72 %	-
Covivio Stadthaus GmbH (Grevenbroicher Weg)	-	-	-
Covivio Zinshäuser Alpha GmbH Covivio Zinshäuser Gamma GmbH	Min. 170 %	-	-
Covivio Berlin 9 GmbH, ERZ 1 GmbH Covivio Wohnbau GmbH Covivio Remscheid Verwaltungs-GmbH	-	Max. 65 %	Min. 5,0 %
Covivio Wohnungsgesellschaft mbH Dümpten (Elisabeth)	-	-	-
Covivio Immobilien SE (Heinrich-Mann-Allee)	-	-	-
Covivio Immobilien SE (Mayfield)	-	-	-
Covivio Wohnbau GmbH (Akzent)	-	-	-
Covivio Prenzlauer Promenade 49 Besitzgesellschaft mbH	-	-	-
Covivio Prime Financing GmbH	Min. 150 %	Max. 60 %	-
Covivio Rhenania 1 S.á r.l.	-	-	-
Covivio Selectimmo.de GmbH	Min. 115 %	Max. 60 %	-
Covivio Grundbesitz NRW GmbH	-	-	-
Covivio Grundbesitz NRW 2 GmbH	-	-	-
Covivio Stadthaus GmbH, Covivio Berlin 8 GmbH, Covivio Wohnbau GmbH, ERZ 2 GmbH	Min. 110 %	Max. 70 %	-
Covivio Immobilien SE, Covivio Remscheid Verwaltungs GmbH, Covivio Eiger 2 S.á r.l.	Min. 125 %	Max. 80 %	-
Covivio Dresden GmbH, Covivio Berlin 67./78./79 GmbH, Covivio Buchstraße 6 & Fehmarner Str. 14 GmbH, Covivio Erkstraße 20 GmbH, Covivio Martin-Opitz-Straße 5 GmbH, Covivio Kurstraße 23 GmbH, Covivio Pankstraße 55 Verwaltungs GmbH Covivio Gropiusstr. 4 GmbH, Covivio Grundbesitz Schillerstr. 10 GmbH, Covivio Grundbesitz Firlstr. 22 GmbH	Min. 150 %	Max. 65 %	-
Seed Portfolio 2 GmbH, Second Raglan GmbH, Covivio Southern Living Grundbesitz GmbH, Covivio Akragas Immobilien GmbH Covivio Berlin Alpha GmbH, Covivio Berlin Beta GmbH, Covivio Berlin Delta GmbH, Covivio Berlin Epsilon GmbH, Covivio Berlin Eta GmbH, Covivio Berlin My GmbH, Covivio Berlin Omicron GmbH, Covivio Berlin Rho GmbH, Covivio Berlin Sigma GmbH, Covivio Berlin Tau GmbH, Covivio Berlin Theta GmbH, Covivio Berlin Xi GmbH, Covivio Berlin Ypsilon GmbH, Covivio Berlin Zeta GmbH	-	Max. 65 %	Min. 5,0 %
Covivio Lux Residential S.á r.l., Covivio Arian GmbH	-	-	-
SE, Covivio Gustav-Müller-Straße 34 GmbH, Covivio Alemannenstr. 18 GmbH, Covivio Graefestraße 37 GmbH, Covivio Detmolder Straße 47 GmbH, Covivio Brandenburgische Straße 71 GmbH, Covivio Dominicusstraße 34 GmbH, Covivio Richard-Wagner- Straße 5 GmbH, Covivio Elbestraße 19 GmbH, Covivio Kulmer Straße 11 GmbH, Covivio Klixstraße 31 GmbH, Covivio Leinestraße 21 GmbH, Covivio Kiehlufer 39 GmbH	-	-	-
Covivio Immobilien SE, Covivio Hathor Berlin GmbH	-	-	-

^* Basis Beleihungswert

Im Rahmen des Covenant-Reportings konnte den Banken die Einhaltung der DSCR- und KDF-Covenants in allen Fällen bestätigt bzw. eine Anpassung der Covenants mit den beteiligten Banken erreicht werden. Ebenso überprüfen die Banken selbst bzw. deren Gutachter die Marktwerte in Bezug auf die LTV-Covenants. Bisher gab es hierzu keine Mitteilungen über eine Verletzung der LTV-Covenants oder eine negative Entwicklung der Marktwerte.

Derivative Finanzinstrumente

Derivative Finanzinstrumente bestehen hauptsächlich aus Zinssicherungsinstrumenten, die im Rahmen der Zinssicherungsstrategie der Gruppe eingesetzt werden. Die Zinssicherungsstrategie der Gruppe sieht vor, dass mindestens 80 - 90 % des Darlehensvolumens durch Zinssicherungsinstrumente bzw. Festzinsvereinbarungen gesichert sind. Als Zinssicherungsinstrumente finden sowohl Swaps als auch Optionen Verwendung. Die im Rahmen der Zinssicherung eingesetzten Optionen umfassen Caps und Floors. Die folgende Tabelle zeigt die beizulegenden Zeitwerte der derivativen Finanzinstrumente:

in Tausend €	31.12.2022		31.12.2021
	positive Marktwerte	negative Marktwerte	positive Marktwerte	negative Marktwerte
Swaps/Optionen	160.363	0	9.382	-29.104
	160.363	0	9.382	-29.104

Die Veränderung gegenüber dem Vorjahr in Höhe von TEUR 180.085 beinhaltet die Auswirkungen von Änderungen des beizulegenden Zeitwerts von Derivaten in Höhe von TEUR 178.627 (i.Vj.: TEUR 32.540) sowie die laufenden Auszahlungen für Zinssicherungsinstrumente in Höhe von TEUR 1.458 (i.Vj.: TEUR 1.428).

Die im Geschäftsjahr erfassten Zinsaufwendungen aus den Derivaten betragen TEUR 7.224 (i.Vj.: TEUR 9.612).

Die folgenden Tabellen zeigen die geschätzten, undiskontierten Zahlungsströme der Sicherungsinstrumente entsprechend ihrer Restlaufzeit:

in Tausend €	< 1 Jahr	1 - 5 Jahre	> 5 Jahre	Summe 31.12.2022
Optionen	609	1.100	0	1.709
Swaps	30.796	88.270	42.665	161.731
Summe	31.405	89.370	42.665	163.440

in Tausend €	< 1 Jahr	1 - 5 Jahre	> 5 Jahre	Summe 31.12.2021
Optionen	-132	-361	0	-493
Swaps	9.593	44.863	6.530	60.987
Summe	9.461	44.503	6.530	60.494

Die Zahlungsströme, die in den vorhergehenden Tabellen angegeben werden, stellen die undiskontierten Zahlungsströme im Zusammenhang mit derivativen finanziellen Verbindlichkeiten dar, die zu Risikomanagementzwecken gehalten werden und normalerweise nicht vor ihrer vertraglichen Fälligkeit ausgeglichen werden. Eine vorzeitige Ablösung ist innerhalb dieser Angaben nicht berücksichtigt. Die Darstellung zeigt die Nettozahlungsströme von Derivaten mit einem Nettobarausgleich (zum Beispiel Zinsswaps).

37. Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten

in Tausend €	31.12.2022	31.12.2021
Rückstellungen für den Personalbereich	10.291	9.653
Verbindlichkeiten aus Verkehrsteuern	1.903	2.372
Verbindlichkeiten gegen Gesellschafter	1.372	1.935
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	10.503	9.184
	24.069	23.144
Davon langfristig	0	0
Davon kurzfristig	24.069	23.144
	24.069	23.144

Die Rückstellungen für den Personalbereich beinhalten im Wesentlichen die Rückstellung für Bonuszahlungen (TEUR 6.968, i.Vj.: TEUR 7.312), die Rückstellung für Jubiläen (TEUR 460, i.Vj.: TEUR 556), die Rückstellung für Gleitzeit/Überstunden/Urlaub (TEUR 1.370, i.V.: TEUR 1.189) und die Rückstellung für Abfindungen (TEUR 539, i.Vj.: TEUR 548). Die sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten beinhalten im Wesentlichen die Rückstellung für nachlaufende Kosten aus Grundstückverkäufen (TEUR 334, i.Vj.: TEUR 340), die einbehaltenen Garantiebeträge aus Baumaßnahmen (TEUR 4.354, i.Vj.: TEUR 3.595), die Rückstellung für nachlaufende Herstellungskosten aus Bauträgermaßnahmen (TEUR 2.185, i.Vj.: TEUR 1.158), die Verbindlichkeiten für nachlaufende Herstellungskosten (TEUR 125, i.Vj.: TEUR 160) und Verbindlichkeiten aus Kaufpreiszahlungen (TEUR 283, i.Vj: TEUR 225).

38. Finanzinstrumente

Kapitalmanagement

Ziele des Kapitalmanagements der Gruppe sind:

―	Langfristige Wertsteigerung im Interesse von Investoren und Mitarbeitern/-innen
―	Sicherstellung ausreichender Liquiditätsausstattung des Konzerns
―	Gewährleistung der Kapitaldienstfähigkeit
―	Schaffung finanzieller Flexibilität zur Umsetzung der Wachstums- und Portfoliooptimierungsstrategie
―	Ermittlung und Steuerung von Zinsänderungsrisiken sowie Erschließen von Potentialen zur Optimierung des Zinsergebnisses im Rahmen der relevanten Risikopräferenz.

Im Rahmen des Chancen- und Risikomanagements der Covivio werden die Mitglieder des Vorstands und der Geschäftsführung monatlich über die operativen Kennzahlen, die Ergebnisentwicklung und deren potentielle Auswirkungen auf das Konzerneigenkapital informiert.

Die Eigenkapitalsituation der Tochterunternehmen wird einer regelmäßigen Prüfung unterzogen.

Das konsolidierte Eigenkapital der Gruppe hat sich wie folgt entwickelt:

in Tausend €	31.12.2022	31.12.2021
Eigenkapital	4.893.647	4.561.023
Bilanzsumme	8.860.459	8.414.103
Eigenkapitalquote in %	55,2	54,2

Der Konzern verfügt über ein Treasury Management, das unter anderem durch die Anwendung von Cash-Pooling die Kapitalflüsse der Gruppe täglich kontrolliert und optimiert. Darüber hinaus verfügt der Konzern über einen Finanzstatusreport, der täglich aktualisiert wird. Ergänzt wird das Liquiditätsmanagement durch eine kurzfristige Liquiditätsvorschau sowie eine monatsgenaue Liquiditätsplanung für das laufende Geschäftsjahr, über die die Geschäftsführung regelmäßig unterrichtet wird.

Im Rahmen von Kreditverträgen ist die Gruppe zur Einhaltung bestimmter Finanzkennzahlen verpflichtet. Im Rahmen des internen Prognoseprozesses wird die Einhaltung dieser Finanzkennzahlen auf Basis der aktuellen Hochrechnungen und Planungsrechnungen laufend überprüft. Wie in den Vorjahren wurden auch im Berichtsjahr die in Kreditverträgen geforderten Finanzkennzahlen eingehalten.

Die Covivio setzt in ihrer Finanzierungsstrategie überwiegend auf langfristige Finanzierungen mit einem angemessenen Anteil von Fremdkapital. Um sich gegen Zinsänderungen abzusichern, schließt die Covivio bei variabel verzinslichen Verbindlichkeiten grundsätzlich Zinssicherungen in Form sogenannter Zinsswaps oder anderer Zinssicherungsinstrumente ab. Die Umsetzung der Finanzierungsstrategie obliegt dem Bereich Finanzen.

Zum Risikomanagement siehe die Erläuterungen im zusammengefassten Lagebericht unter Abschnitt 10.

Finanzrisikomanagement

Die operativen und finanziellen Aktivitäten des Unternehmens sind den folgenden Risiken ausgesetzt:

(i) Liquiditätsrisiko

Die Konzerngesellschaften der Gruppe sind in unterschiedlichen Verhältnissen durch Eigenkapital, konzerninterne Darlehen und Fremdkapital finanziert. Die vorhandenen, überwiegend bei Kreditinstituten aufgenommenen Fremdmittel sind auf Grund ihres teilweise hohen Volumens einem erheblichen Refinanzierungsrisiko ausgesetzt. Insbesondere im Rahmen der sogenannten Finanzkrise sind die Liquiditätsrisiken aus Finanzierungen mit hohen Volumina (Volumenrisiken) im Finanzierungsbereich deutlich geworden. Zur Begrenzung dieser Risiken ist die Covivio in ständigem Austausch mit vielen verschiedenen Marktteilnehmern zur Sicherung von Finanzierungsmöglichkeiten und überwacht kontinuierlich alle zur Verfügung stehenden Finanzierungsoptionen am Kapital- und Bankenmarkt. Zusätzlich werden die bestehenden Finanzierungen einer frühzeitigen Überprüfung weit vor der jeweiligen Endfälligkeit unterzogen, um deren Refinanzierung sicherzustellen.

Im Rahmen von bestehenden Kreditverträgen ist die Covivio zur Einhaltung bestimmter Finanzkennzahlen verpflichtet. Sollten alle in der Praxis gängigen Lösungsmöglichkeiten nicht zum Erfolg führen, hätten die Kreditgeber die Möglichkeit, die Finanzierung fällig zu stellen. Im Rahmen des Risikomanagements wird die Einhaltung dieser Finanzkennzahlen auf Basis der aktuellen Hochrechnungen und Planungsrechnungen laufend überprüft.

Das Management von mittel- und langfristigen Liquiditätsrisiken wird in Form von Liquiditätsplänen durchgeführt. Ende 2022 betrugen die frei verfügbaren liquiden Mittel TEUR 4.995 (i.Vj.: TEUR 10.578).

Zum 31. Dezember 2022 bestanden zweckgebundene, aber noch nicht ausgezahlte Darlehenszusagen in Höhe von TEUR 5.297 (i.Vj.: TEUR 5.260). Ferner bestehen vier Kontokorrentkreditlinien. Zwei über jeweils 25.000 TEUR bei der Berliner Sparkasse, eine Kreditlinie über TEUR 35.000 bei der Sparkasse Dortmund und eine weitere bei der Berlin Hyp über 10.000 TEUR. Des Weiteren verfügt die Covivio noch über eine TEUR 5.000 Überziehungslinie bei der Sparkasse Dortmund sowie eine nicht fest zugesagte Geldmarktlinie bei der Bayern LB über TEUR 25.000. Zum 31. Dezember 2022 sind insgesamt 85.000 TEUR (i. Vj.: TEUR 65.500) aus den Kontokorrentkreditlinien in Anspruch genommen worden.

Außerdem kann die Covivio auf Basis einer vertraglichen Vereinbarung vom 15. Juli 2015 kurzfristige Gesellschafterdarlehen von der Covivio SA im Rahmen der bei der Covivio SA verfügbaren Liquidität in Anspruch nehmen, aber auch freie Liquidität anlegen. Am 31. Dezember 2022 bestanden hieraus weder Forderungen noch Verbindlichkeiten. Darüber hinaus hat die Covivio mit Covivio SA eine Vereinbarung über die Gewährung einer Kontokorrentlinie in Höhe von TEUR 100.000 getroffen. Die Kontokorrentlinie der Covivio SA ist im Geschäftsjahr 2022 teilweise in Anspruch genommen worden. Zum 31. Dezember 2022 beläuft sich die Höhe der Inanspruchnahme auf insgesamt TEUR 0 (VJ TEUR 40.000).

Im Folgenden werden die vertraglich vereinbarten undiskontierten Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten am Abschlussstichtag dargestellt. Die variablen Zinszahlungen aus den finanziellen Verbindlichkeiten wurden unter Zugrundelegung der zuletzt vor dem jeweiligen Berichtsstichtag festgelegten Zinssätze ermittelt. Jederzeit rückzahlbare finanzielle Verbindlichkeiten werden dem frühesten Zeitraster zugeordnet. Sofern Sondertilgungen durch das Management beabsichtigt sind, werden die Zahlungsströme dem entsprechenden Zeitband zugeordnet:

in Tausend €	< 1 Jahr	1 - 5 Jahre	> 5 Jahre	Summe 31.12.2022
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	50.155	0	0	50.155
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	204.591	1.467.000	1.625.943	3.297.534
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	2	9	33	44
Erhaltene Anzahlungen	0	0	0	0
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	24.069	0	0	24.069
Finanzielle Schulden (originär) und Zinsen	278.816	1.467.009	1.625.976	3.371.801

in Tausend €	< 1 Jahr	1 - 5 Jahre	> 5 Jahre	Summe 31.12.2021
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	40.645	0	0	40.645
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	170.314	1.323.989	1.470.700	2.965.003
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	2	9	35	46
Erhaltene Anzahlungen	0	0	0	0
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	23.144	0	0	23.144
Finanzielle Schulden (originär) und Zinsen	234.106	1.323.998	1.470.735	3.028.839

Die ausgewiesenen Tilgungsleistungen einschließlich Zinszahlungen der Folgejahre beziehen sich auf erwartete Tilgungen, die sich der Höhe nach sowohl aus vertraglich festgelegten Rückzahlungsbeträgen als auch aus möglichen Sondertilgungen zusammensetzen.

(ii) Marktrisiko:

Das Marktrisiko ist das Risiko, dass sich die Marktpreise, zum Beispiel Wechselkurse, Zinssätze oder Aktienkurse, ändern und dadurch die Erträge des Konzerns oder der Wert der gehaltenen Finanzinstrumente beeinflusst werden. Ziel des Marktrisikomanagements ist es, das Marktrisiko innerhalb akzeptabler Bandbreiten zu steuern und zu kontrollieren und gleichzeitig die Rendite zu optimieren.

Zur Steuerung der Marktrisiken erwirbt und veräußert der Konzern Derivate bzw. geht auch finanzielle Verbindlichkeiten ein. Sämtliche Transaktionen erfolgen innerhalb der Richtlinien des Risikomanagement-Ausschusses. Zur Steuerung von Ergebnisvolatilitäten soll, soweit möglich, die Bilanzierung von Sicherungsgeschäften eingesetzt werden.

Umgang mit der Reform der Referenzzinssätze und den damit verbundenen Risiken

Überblick

Weltweit wird eine grundlegende Reform der wichtigsten Referenzzinssätze vorgenommen, einschließlich des Ersatzes einiger "Interbank Offered Rates" (IBORs) durch alternative, nahezu risikofreie Zinssätze (als "IBOR-Reform" bezeichnet). Finanzinstrumente des Konzerns sind IBORs (im Wesentlichen Euribor) ausgesetzt, die im Rahmen dieser marktweiten Initiativen ersetzt oder reformiert werden. Der Konzern geht davon aus, dass sich die IBOR-Reform auf ihr Risikomanagement und die Bilanzierung von Sicherungsgeschäften auswirken wird.

Das Team Financing überwacht und steuert den Übergang des Konzerns auf alternative Referenzsätze. Das Team evaluiert, inwieweit Verträge auf IBOR-Zahlungsströme verweisen, ob solche Verträge infolge der IBOR-Reform geändert werden müssen und wie die Kommunikation über die IBOR-Reform mit den Vertragsparteien gehandhabt wird. Das Team arbeitet bei Bedarf mit anderen Abteilungen zusammen. Es erstattet dem Vorstand periodisch Bericht über Zinsrisiken und Risiken, die sich aus der IBOR-Reform ergeben.

Derivate

Aus Risikomanagementzwecken hält der Konzern Zinsswaps, Caps und Floors, die in Sicherungsbeziehungen zur Absicherung von Zahlungsströmen designiert sind. Die variablen Beträge der Zinsswaps sowie die Strikes bei Caps und Floors sind an den Euribor gekoppelt. Die derivativen Instrumente des Konzerns werden durch Verträge geregelt, die im Wesentlichen auf dem Deutschen Rahmenvertrag (DRV) basieren.

Bilanzierung von Sicherungsgeschäften

Die gesicherten Grundgeschäfte und Sicherungsinstrumente des Konzerns sind weiterhin an den Euribor und in einigen wenigen Fällen an den €STR (vorm. Eonia) gekoppelt. Die Euribor-Sätze werden jeden Tag notiert, und die IBOR-Zahlungsströme werden, wie üblich, mit den Vertragsparteien ausgetauscht.

Es besteht keine Unsicherheit mehr darüber, wann und wie ein Ersatz in Bezug auf die entsprechenden gesicherten Grundgeschäfte und Sicherungsinstrumente erfolgen könnte. Infolgedessen wendet der Konzern die im September 2019 veröffentlichten Änderungen an dem IFRS 9 (Phase 1) nicht mehr auf diese Sicherungsbeziehungen an

Die Berechnungsmethodik des Euribor hat sich im Laufe des Jahres 2019 geändert. Im Juli 2019 erteilte die belgische Aufsicht für Finanzdienstleistungen und Märkte die Zulassung in Bezug auf den Euribor gemäß der EU-Benchmark-Verordnung. Diese erlaubt es den Marktteilnehmern, den Euribor weiterhin sowohl für bestehende als auch neue Verträge zu verwenden. Der Konzern erwartet, dass der Euribor in absehbarer Zukunft als Referenzsatz weiter bestehen wird.

Zinsrisiko

Im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ist die Gruppe finanzwirtschaftlichen Risiken im Zinsbereich ausgesetzt. Die Verbindlichkeiten mit variabler Verzinsung setzen den Konzern einem zahlungswirksamen Zinsänderungsrisiko aus. Zur Begrenzung bzw. Ausschaltung dieser Risiken setzt die Gruppe derivative Finanzinstrumente ein. Diese derivativen Finanzinstrumente dienen zur Absicherung von Zinsrisiken im Zusammenhang mit dem operativen Geschäft und werden nicht zu Spekulationszwecken eingesetzt.

Die Gruppe bestimmt das Bestehen einer wirtschaftlichen Beziehung zwischen dem Sicherungsinstrument und dem gesicherten Grundgeschäft auf der Grundlage der Referenzzinssätze, der Laufzeiten, der Zinsanpassungstermine, der Fälligkeiten sowie der Nominal- oder Nennbeträge. Wenn eine Sicherungsbeziehung direkt von der Ungewissheit betroffen ist, die sich aus der IBOR-Reform ergibt, dann geht der Konzern zu diesem Zweck davon aus, dass der Referenzzinssatz infolge der Reform des Referenzzinssatzes nicht verändert wird.

Am 31. Dezember 2022 waren 74,7 % (i.Vj.: 72,5 %) der variabel verzinslichen Verbindlichkeiten durch den Einsatz von Zinsswaps abgesichert. Darüber hinaus wurde auch passives Hedging (Caps) eingesetzt, wodurch weitere 2,8 % (i.Vj.: 3,6 %) der variabel verzinslichen Verbindlichkeiten mit einem maximalen Strike gegenüber 3-Monats-Euribor von 2,0 % (i. Vj.: 2,0 %) gesichert wurden. 39,2 % (i.Vj.: 41,3 %) aller Darlehen sind Festzinsdarlehen. Damit sind aktiv 84,6 % (i.Vj.: 83,8 %) (Festzins oder Swap) und passiv 1,7 % (i.Vj.: 2,1 %) aller Darlehensverbindlichkeiten zinsgesichert. Die Gesamtzinssicherungsquote (aktiv und passiv) beträgt zum 31.12.2022 86,4 % (i.Vj.: 86,0 %).

Ausgehend von der Bewertung zum jeweiligen Stichtag wurde eine Sensitivitätsanalyse zur Ermittlung der Auswirkung auf den Gewinn oder Verlust der Periode bei einer parallelen Verschiebung des variablen Referenzzinssatzes (3-Monats-Euribor) um jeweils 100 Basispunkte durchgeführt:

―	Eine Steigerung von 100 Basispunkten hätte in 20212 einen negativen Effekt von TEUR 3.753 (i.Vj.: TEUR 3.018) gehabt,
―	eine Senkung von 100 Basispunkten hätte in 2022 einen positiven Effekt von TEUR 588 (i.Vj. positiv: TEUR 630) gehabt.

Währungsrisiko

Die Gruppe ist keinem wesentlichen Währungsrisiko ausgesetzt, da sie praktisch ausschließlich Transaktionen im Euroraum durchführt. Im Zuge der Übernahme der Anteile an der Covivio Berlin IV ApS hält die Gruppe Guthaben in Dänischen Kronen (DKK) am 31.12.2022 von umgerechnet TEUR 49.

(iii) Kreditrisiko:

Das Kreditrisiko ist das Risiko von finanziellen Verlusten, falls ein Kunde oder die Vertragspartei eines Finanzinstrumentes seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt. Das Ausfallrisiko entsteht grundsätzlich aus den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie derivativen Finanzinstrumenten des Konzerns. Die Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte entsprechen dem maximalen Ausfallrisiko.

Im Konzern bestehen keine signifikanten Konzentrationen hinsichtlich möglicher Kreditrisiken. Verträge über derivative Finanzinstrumente und Finanztransaktionen werden nur mit Finanzinstituten guter Bonität und einer hinreichenden Diversifizierung der Vertragspartner abgeschlossen. Der Bereich Finanzen der Covivio befolgt eine konzerneinheitliche Strategie zur Begrenzung der Kreditrisikokonzentration und verfolgt aktiv das Kontrahentenrisiko. Dem Ausfallrisiko finanzieller Vermögenswerte wird durch angemessene Wertberichtigungen Rechnung getragen.

Kategorien von Finanzinstrumenten

Die beizulegenden Zeitwerte von finanziellen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten zusammen mit den jeweiligen in der Bilanz erfassten Buchwerten nach Kategorien von Finanzinstrumenten stellen sich wie folgt dar:

31. Dezember 2022	Bewertungskategorie	Fortgeführte Anschaffungskosten	Fair Value
in Tausend €	IFRS 9		erfolgswirksam	erfolgsneutral
Beteiligungen	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	8.771	0	0
Beteiligungen	Im sonstigen Ergebnis zum beizulegenden Zeitwert	0	0	91.400
Übrige sonstige finanzielle Vermögenswerte (langfristig)	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	910	0	0
Summe Sonstige finanzielle Vermögenswerte (langfristig)		9.681	0	91.400
Derivative Finanzinstrumente (lang- und kurzfristig)	Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert	0	160.363	0
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	5.029	0	0
Fertigungsaufträge mit aktivischem Saldo	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	55.583	0	0
Forderungen aus nicht abgerechneten Betriebskosten	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	4.300	0	0
Sonstige finanzielle Vermögenswerte (kurzfristig)	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	16.693	0	0
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	5.008	0	0
Summe finanzielle Vermögenswerte		96.294	160.363	91.400
Finanzschulden (lang- und kurzfristig)	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	2.878.198	0	0
Derivative Finanzinstrumente (lang- und kurzfristig)	Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert	0	0	0
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	49.398	0	0
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	24.069	0	0
Summe finanzielle Verbindlichkeiten		2.951.665	0	0

31. Dezember 2022	Summe
in Tausend €	Buchwert	Fair Value
Beteiligungen	8.771	8.771
Beteiligungen	91.400	91.400
Übrige sonstige finanzielle Vermögenswerte (langfristig)	910	910
Summe Sonstige finanzielle Vermögenswerte (langfristig)	101.081	101.081
Derivative Finanzinstrumente (lang- und kurzfristig)	160.363	160.363
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	5.029	5.029
Fertigungsaufträge mit aktivischem Saldo	55.583	55.583
Forderungen aus nicht abgerechneten Betriebskosten	4.300	4.300
Sonstige finanzielle Vermögenswerte (kurzfristig)	16.693	16.693
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	5.008	5.008
Summe finanzielle Vermögenswerte	348.057	348.057
Finanzschulden (lang- und kurzfristig)	2.878.198	2.878.198
Derivative Finanzinstrumente (lang- und kurzfristig)	0	0
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	49.398	49.398
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	24.069	24.069
Summe finanzielle Verbindlichkeiten	2.951.665	2.951.665

31. Dezember 2021	Bewertungskategorie	Fortgeführte Anschaffungskosten	Fair Value
in Tausend €	IFRS 9		erfolgswirksam	erfolgsneutral
Beteiligungen	Im sonstigen Ergebnis zum beizulegenden Zeitwert	105.621	105.621	0
Übrige sonstige finanzielle Vermögenswerte (langfristig)	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	903	0	0
Summe Sonstige finanzielle Vermögenswerte (langfristig)		106.524	105.621	0
Derivative Finanzinstrumente (lang- und kurzfristig)	Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert	0	9.382	0
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	5.119	0	0
Fertigungsaufträge mit aktivischem Saldo	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	47.792	0	0
Forderungen aus nicht abgerechneten Betriebskosten	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	3.771	0	0
Sonstige finanzielle Vermögenswerte (kurzfristig)	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	26.492	0	0
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	10.589	0	0
Summe finanzielle Vermögenswerte		200.287	115.003	0
Finanzschulden (lang- und kurzfristig)	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	2.828.343	0	0
Derivative Finanzinstrumente (lang- und kurzfristig)	Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert	0	29.104	0
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	40.645	0	0
Fertigungsaufträge mit passivischem Saldo	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	0	0	0
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	23.144	0	0
Summe finanzielle Verbindlichkeiten		2.892.132	29.104	0

31. Dezember 2021	Summe
in Tausend €	Buchwert	Fair Value
Beteiligungen	105.621	n/a
Übrige sonstige finanzielle Vermögenswerte (langfristig)	903	903
Summe Sonstige finanzielle Vermögenswerte (langfristig)	106.524	903
Derivative Finanzinstrumente (lang- und kurzfristig)	9.382	9.382
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	5.119	5.119
Fertigungsaufträge mit aktivischem Saldo	47.792	47.792
Forderungen aus nicht abgerechneten Betriebskosten	3.771	3.771
Sonstige finanzielle Vermögenswerte (kurzfristig)	26.492	26.492
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	10.589	10.589
Summe finanzielle Vermögenswerte	209.669	104.048
Finanzschulden (lang- und kurzfristig)	2.828.343	2.828.343
Derivative Finanzinstrumente (lang- und kurzfristig)	29.104	29.104
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	40.645	40.645
Fertigungsaufträge mit passivischem Saldo	0	0
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	23.144	23.144
Summe finanzielle Verbindlichkeiten	2.921.236	2.921.236

Alle in der Tabelle angegeben Fair Value-Werte entsprechen der Hierachieebene Level 2. Bei der Bestimmung des Fair Value kommen finanzmathematische Modelle in Form von Optionspreismodellen und Discounted Cashflow-Modellen zur Anwendung. Weitere Ausführungen sind unter Abschnitt 9 zu finden.

39. Angaben zur Kapitalflussrechnung

Der Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit wird ermittelt, indem der Konzernüberschuss (einschließlich der Minderheitenanteile) um das Finanzergebnis sowie um nicht zahlungswirksame Aufwendungen und Erträge korrigiert wird. Dazu gehören insbesondere Abschreibungen des Sachanlagevermögens, Zuführungen zu Pensionsrückstellungen sowie Bewertungseffekte bezüglich der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. Dabei wird zunächst ausgehend vom Konzernüberschuss der Cashflow nach und vor Fremdkapitalkosten und Steuern ermittelt. Zudem werden die Aus- und Einzahlungen für Ertragsteuern im Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit erfasst.

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit ergibt sich zum einen aus den Auszahlungen für Investitionen zum Erwerb von immateriellen Vermögenswerten und Sachanlagen, Finanzimmobilien und in nicht konsolidierte Beteiligungen. Zum anderen ergaben sich wesentliche Veränderungen im Zusammenhang mit dem Erwerb und Abgang von konsolidierten Unternehmen. Dabei wurden die erworbenen Zahlungsmittel vom gezahlten Kaufpreis abgezogen. Des Weiteren wird der Cashflow aus der Investitionstätigkeit durch die Einzahlungen aus dem Abgang von zur Veräußerung gehaltenen Vermögensgegenständen, immateriellen Vermögenswerten und Sachanlagen und durch nicht konsolidierte Unternehmen sowie durch Zinseinzahlungen und durch die Veränderung von Zahlungsmitteln mit Verfügungsbeschränkung beeinflusst.

Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit beinhaltet zum einen die Ein- und Auszahlungen von Haupt- und Minderheitsgesellschaftern sowie die Mittelzuflüsse bzw. Mittelabflüsse aus der Neuaufnahme bzw. Tilgung von Darlehen und Einzahlungen aus dem Verkauf von Anteilen an konsolidierten Unternehmen. Außerdem werden im Cashflow aus Finanzierungstätigkeit die geleisteten Zahlungen für Zinsen und Zinssicherung ausgewiesen.

40. Leasingverhältnisse

Leasingverhältnisse als Leasingnehmer

Die Gesellschaft hat Leasingvereinbarungen für Personenkraftwagen und IT-Ausstattung abgeschlossen. Die Laufzeit der Leasingvereinbarungen beträgt zwischen drei und fünf Jahren. Für Leasinggegenstände von geringem Wert oder Leasingvereinbarungen mit einer Leasingdauer von 12 Monaten oder weniger hat die Covivio beschlossen, für die Leasingvereinbarungen weder Nutzungsrechte noch Leasingverbindlichkeiten zu erfassen. Seit dem Geschäftsjahr 2022 gilt das Gleiche auch für Leasingverienbarungen für Personenkraftwagen und IT-Ausstattung.

Leasingverhältnisse als Leasinggeber

Der Konzern verleast seine als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und teilweise sein eigenes Bürogebäude. Bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien werden üblicherweise Mietverträge über eine unkündbare Mindestvertragslaufzeit geschlossen. Darüber hinaus bestehen keine unkündbaren Leasingverhältnisse. Die Mieterträge sind in den Umsatzerlösen enthalten (siehe auch Abschnitt 12).

41. Haftungsverhältnisse und Eventualverbindlichkeiten

Die Covivio Immobilien SE haftet aus der Übertragung von Pensionsverpflichtungen auf die ThyssenKrupp Real Estate GmbH im Jahr 2004 für deren Erfüllung. Für die Erbringung der Rentenleistungen sind bei der ThyssenKrupp Real Estate GmbH Rückstellungen in Höhe von TEUR 553 (i.Vj.: TEUR 563 zum 30.09.2021) zum 30.09.2022 gebildet.

Aus den Haftungsverhältnissen ergeben sich keine nennenswerten Risiken.

Die Covivio Immobilien SE geht Haftungsverhältnisse nur nach sorgfältiger Risikoabwägung ein. Auf Basis einer kontinuierlichen Beurteilung der Risikosituation der eingegangenen Haftungsverhältnisse und unter Berücksichtigung der bis zum Aufstellungszeitraum gewonnenen Erkenntnisse geht die Covivio Immobilien SE derzeit davon aus, dass Verpflichtungen von den jeweiligen Hauptschuldnern selbst getragen werden können. Die Covivio Immobilien SE schätzt daher das Risiko einer Inanspruchnahme als nicht wahrscheinlich ein.

42. Nahestehende Unternehmen und Personen

Mutterunternehmen

Mutterunternehmen der Covivio Immobilien SE ist die Covivio Holding GmbH, Essen (61,70 %). An der Covivio Holding GmbH ist die Covivio SA, Metz/Frankreich mit 100 % beteiligt.

Weitere Aktionäre sind Predica Prévoyance Dialogue du Crédit Agricole, Paris (12,27 %), Cardif Assurance Vie, Paris (12,03 %), Generali Vie, Paris (3,65 %), Delfin S.à.r.l., Luxemburg (2,58 %), Assurances du Credit Mutuel VIE SA, Straßburg (2,58 %), CARDIF Vita, Mailand (1,83 %), L'Equité Compagnie d'Assurances et de Réassurance contre les risques de toute nature, Paris (1,60 %), Generali IARD, Paris (0,65 %), MMA VIE SA, Le Mans (0,44 %), GMF VIE SA, Ermont (0,44 %) und die MAAF VIE SA, Chauray (0,22 %).

Mitglieder des Aufsichtsrats

Christophe Kullmann, Paris/Frankreich, Vorsitzender,

Vorstandsvorsitzender der Covivio SA,

Olivier Estève, Paris/Frankreich, stellvertretender Vorsitzender,

Vorstand der Covivio SA,

Yves Marque, Paris/Frankreich,

Generalsekretär der Covivio SA,

Emmanuel Chabas, Courbevoie/Frankreich

Angestellter der Predica,

Nathalie Robin, Nanterre Cedex/Frankreich

Angestellte der BNP und

Sophie Colin-Sansier, Paris/Frankreich

Angestellte der Generali.

Bezüge des Aufsichtsrats

Die Aufsichtsratsmitglieder erhielten im Geschäftsjahr keine Bezüge.

Mitglieder des Vorstands der Covivio Immobilien SE

Dr. Daniel Frey, Dipl.-Ökonom, Stuttgart

Gesamtbezüge des Vorstands

Da Dr. Daniel Frey seit dem 1. Januar 2021 alleiniger Vorstand der Covivio Immobilien SE ist, wird auf die Angabe der Gesamtbezüge gemäß § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.

Geschäftsvorfälle mit Mitgliedern des Managements in Schlüsselpositionen

Die Mitglieder der Geschäftsführung, des Vorstands und des Aufsichtsrates oder deren direkte Familienangehörige unterhalten über die Organbeziehungen hinaus keine persönlichen Geschäftsbeziehungen zu Gesellschaften der Gruppe.

Ein Mitglied der Geschäftsführung hat seit dem 16. Dezember 2022 eine Wohnung eines verbundenen Unternehmens angemietet. Die Miete liegt über dem Mietspiegel.

Andere Geschäftsvorfälle mit nahestehenden Unternehmen und Personen

			Salden ausstehend zum 31. Dezember
in Tausend €	2022	2021	2022	2021
Erträge aus erbrachten Verwaltungstätigkeiten der
Covivio Immobilien GmbH	3.886	4.044	309	358
Erträge aus Energielieferungen	5	12	0	0
Erträge aus PM/Development Leistungen	150	150	0	0
Erträge aus Vermietung	55	52	0	0
Zinserträge	23	835	0	0
Erträge aus Gewinnabführung/Garantiedividende	1.135	0	745	0
Summe Erträge	5.254	5.093	1.054	358
Zinsaufwendungen	-1.610	-1.680	-2	-17
Aufwendungen aus Miete und Pacht	-898	-204	-24	0
Aufwendungen aus Gratisaktien	-1.530	-2.035	797	0
Aufwendungen aus Serviceleistungen	-1.199	-1.163	0	0
Aufwendungen aus Gewinnabführung/Garantiedividende	0	-884		-731
Summe Aufwendungen	-5.237	-5.966	771	-748
	17	-873	1.825	-390

In seinem Abhängigkeitsbericht berichtet der Vorstand dem Aufsichtsrat detailliert über die Beziehungen zu verbundenen, nichtkonsolidierten Unternehmen.

Konzernverhältnisse

Der Konzernabschluss wird in den Konzernabschluss des französischen Konzerns Covivio SA, Metz, einbezogen, die den Konzernabschluss für den größten Kreis von Unternehmen aufstellt. Dieser Konzernabschluss wird unter www.infogreffe.fr (L'information légale sur les entreprises) offengelegt. Der Konzernabschluss für den kleinsten Kreis der Unternehmen wird bei der Covivio Immobilien SE mit Sitz in Essen aufgestellt und im elektronischen Bundesanzeiger offengelegt.

Als in den Konzernabschluss der Covivio Immobilien SE einbezogene Tochterunternehmen haben die in der nachfolgenden Tabelle dargestellten Gesellschaften die Erleichterungen des § 264 Abs. 3 HGB oder des § 264b HGB bezüglich Prüfung und Offenlegung in Anspruch genommen. Die Inanspruchnahme dieser Erleichterung erfolgte unter Bezugnahme auf § 264 Abs. 3 HGB bzw. § 264b HGB und unter Angabe des Mutterunternehmens im jeweiligen im Bundesanzeiger veröffentlichten Abschluss des Tochterunternehmens.

Gesellschaft	§ 264 Abs. 3 HGB	§ 264b HGB
Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH	X
Covivio Grundstücks GmbH	X
Covivio Grundvermögen GmbH	X
Covivio Wohnen Service GmbH	X
Covivio Wohnbau GmbH	X
Covivio Wohnungsgesellschaft mbH Dümpten	X
Covivio Immobilien GmbH	X
Covivio Wohnen GmbH	X
Covivio Gesellschaft für Wohnen Datteln mbH	X
Covivio Stadthaus GmbH	X
Covivio Remscheid Verwaltungs-GmbH	X
Covivio Berlin 67. GmbH	X
Covivio Berlin 78. GmbH	X
Covivio Berlin 79. GmbH	X
Covivio Berlin C GmbH	X
Covivio Arian GmbH	X
Covivio Bennet GmbH	X
Covivio Marien-Carré GmbH	X
Real Property Versicherungsmakler GmbH	X
Covivio Quadriga IV GmbH	X
Covivio Quadriga 15. GmbH	X
Covivio Quadriga 36. GmbH	X
Covivio Quadriga 40. GmbH	X
Covivio Quadriga 45. GmbH	X
Covivio Quadriga 46. GmbH	X
Covivio Quadriga 47. GmbH	X
Covivio Quadriga 48. GmbH	X
Covivio Berlin Home GmbH	X
Acopio Facility GmbH & Co. KG		X
Covivio Development GmbH	X
Covivio Rehbergen GmbH	X
Covivio Handelsliegenschaften GmbH	X
Covivio Alexandrinenstraße GmbH	X
Nordens Immobilien III GmbH	X
Montana-Portfolio GmbH	X
Covivio Konstanzer Str. 54/Zähringerstr. 28, 28a Grundbesitz GmbH	X
Covivio Schulstraße 16, 17 Grundbesitz GmbH	X
Covivio Cantianstraße 18 Grundbesitz GmbH	X
Covivio Sophie-Charlotten-Straße 31, 32 Grundbesitz GmbH	X
Covivio Markstraße 3 Grundbesitz GmbH	X
Covivio Zelterstraße 3 Grundbesitz GmbH	X
Covivio Schnellerstraße 44 Grundbesitz GmbH	X
Covivio Schönwalder Str. 69 Grundbesitz GmbH	X
Covivio Mariendorfer Damm 28/Markgrafenstr.17 Grundbesitz GmbH	X
Covivio Zinshäuser Alpha GmbH	X
Covivio Zinshäuser Gamma GmbH	X
Second Raglan GmbH	X
Covivio Berlin 9 GmbH	X
Seed Portfolio 2 GmbH	X
ERZ 1 GmbH	X
ERZ 2 GmbH	X
Covivio Berlin 8 GmbH	X
Covivio SELECTIMMO.DE GmbH	X
Covivio Prenzlauer Promenade 49 Besitzgesellschaft mbH	X
Best Place Living GmbH	X
Covivio Blankenburger Str. GmbH	X
MECo Bau GmbH	X
Covivio Immobilien Financing GmbH	X
Covivio Hathor Berlin Immobilien GmbH	X
Covivio Treskow allee 202 Entwicklungsgesellschaft mbH	X
Covivio Hansastraße 253 GmbH	X
Covivio Prime Financing GmbH	X
Covivio Grundbesitz NRW GmbH	X
Covivio Southern Living Grundbesitz GmbH	X
Covivio Grundbesitz NRW 2 GmbH	X
Covivio Buchstraße 6 & Fehmarner Straße 14 GmbH	X
Covivio Erkstraße 20 GmbH	X
Covivio Martin-Opitz-Straße 5 GmbH	X
Covivio Kurstraße 23 GmbH	X
Covivio Pankstraße 55 Verwaltungs GmbH	X
Covivio Gropiusstraße 4 GmbH	X
Covivio Grundbesitz Schillerstraße 10 GmbH	X
Covivio Grundbesitz Firlstraße 22 GmbH	X
Covivio Lindauer Allee 20 GmbH	X
Covivio Berlin 19 Holding GmbH	X
Covivio Berlin Alpha GmbH	X
Covivio Berlin Beta GmbH	X
Covivio Berlin Gamma GmbH	X
Covivio Berlin Delta GmbH	X
Covivio Berlin Epsilon GmbH	X
Covivio Berlin Zeta GmbH	X
Covivio Berlin Eta GmbH	X
Covivio Berlin Theta GmbH	X
Covivio Berlin Iota GmbH	X
Covivio Berlin Kappa GmbH	X
Covivio Berlin Lambda GmbH	X
Covivio Berlin My GmbH	X
Covivio Berlin Xi GmbH	X
Covivio Berlin Omicron GmbH	X
Covivio Berlin Rho GmbH	X
Covivio Berlin Sigma GmbH	X
Covivio Berlin Tau GmbH	X
Covivio Berlin Ypsilon GmbH	X
Covivio Akragas Immobilien GmbH	X
Covivio Gustav-Müller-Straße 34 GmbH	X
Covivio Alemannenstraße 18 GmbH	X
Covivio Graefestraße 37 GmbH	X
Covivio Detmolder Straße 47 GmbH	X
Covivio Brandenburgische Straße 71 GmbH	X
Covivio Dominicusstraße 34 GmbH	X
Covivio Richard-Wagner-Straße 5 GmbH	X
Covivio Elbestraße 19 GmbH	X
Covivio Kulmer Straße 11 GmbH	X
Covivio Klixstraße 31 GmbH	X
Covivio Leinestraße 21 GmbH	X
Covivio Kiehlufer 39 GmbH	X

43. Konzernunternehmen

In den nachfolgenden drei Tabellen sind die Konzernunternehmen der Covivio dargestellt. Die Angabe der Anteile in % bezieht sich dabei auf die Summe aus direkt und indirekt gehaltenen Anteilen.

Gesellschaft	Satzungssitz	Anteile
Covivio Immobilien SE	Essen
Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH	Essen	100,00 %
Covivio Grundstücks GmbH	Essen	100,00 %
Covivio Grundvermögen GmbH	Essen	100,00 %
Covivio Wohnen Service GmbH	Essen	100,00 %
Covivio Wohnbau GmbH	Essen	89,90 %
Covivio Wohnungsgesellschaft mbH Dümpten	Essen	89,90 %
Covivio Immobilien GmbH	Stuttgart	100,00 %
Covivio Wohnen GmbH	Essen	100,00 %
Covivio Gesellschaft für Wohnen Datteln mbH	Datteln	89,90 %
Covivio Stadthaus GmbH	Essen	89,90 %
Covivio Remscheid Verwaltungs-GmbH	Essen	89,90 %
Covivio Berolinum Eins GmbH	Wien/Österreich	89,90 %
Covivio Berolinum Zwei GmbH	Wien/Österreich	89,90 %
Covivio Berolinum Drei GmbH	Wien/Österreich	89,90 %
Covivio Valore 4 S.à.r.l.	Luxemburg	89,90 %
Covivio Valore 6 S.à.r.l.	Luxemburg	89,90 %
Covivio Lux Residential S.à.r.l.	Luxemburg	89,90 %
Covivio Berlin I S.à.r.l.	Luxemburg	89,90 %
Covivio Berlin V S.à.r.l.	Luxemburg	89,90 %
Covivio Berlin 67. GmbH	Essen	89,90 %
Covivio Berlin 78. GmbH	Essen	89,90 %
Covivio Berlin 79. GmbH	Essen	89,90 %
Covivio Dresden GmbH	Wien/Österreich	89,90 %
Covivio Berlin C GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Berlin Prime S.à.r.l.	Luxemburg	89,90 %
Berlin Prime Commercial S.à.r.l.	Luxemburg	89,90 %
Covivio Dansk Holding ApS	Kopenhagen/Dänemark	100,00 %
Covivio Dansk L ApS	Kopenhagen/Dänemark	89,90 %
Covivio Hamburg Holding ApS	Kopenhagen/Dänemark	89,90 %
Covivio Hamburg 1 ApS	Kopenhagen/Dänemark	89,90 %
Covivio Hamburg 2 ApS	Kopenhagen/Dänemark	89,90 %
Covivio Hamburg 3 ApS	Kopenhagen/Dänemark	89,90 %
Covivio Hamburg 4 ApS	Kopenhagen/Dänemark	89,90 %
Covivio Arian GmbH	Essen	89,90 %
Covivio Bennet GmbH	Essen	89,90 %
Covivio Marien-Carré GmbH	Essen	89,90 %
Covivio Berlin IV ApS	Kopenhagen/Dänemark	100,00 %
Real Property Versicherungsmakler GmbH	Berlin	100,00 %
Covivio Quadriga IV GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Quadriga 15. GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Quadriga 36. GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Quadriga 40. GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Quadriga 45. GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Quadriga 46. GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Quadriga 47. GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Quadriga 48. GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Berolina Verwaltungs GmbH	Wien/Österreich	89,90 %
Residenz Berolina GmbH & Co. KG	Wien/Österreich	85,32 %
Covivio Fischerinsel GmbH	Wien/Österreich	89,90 %
Covivio Berolina Fischerinsel GmbH & Co. KG	Wien/Österreich	89,90 %
Covivio Berlin Home GmbH	Essen	89,90 %
Acopio Facility GmbH & Co. KG	Essen	90,00 %
Covivio Development GmbH	Berlin	100,00 %
Amber Properties S.à.r.l.	Luxemburg	89,90 %
Saturn Properties S.à.r.l.	Luxemburg	89,90 %
Venus Properties S.à.r.l.	Luxemburg	89,90 %
Covivio Gettmore S.à.r.l.	Luxemburg	89,90 %
Covivio Vinetree S.à.r.l.	Luxemburg	89,90 %
Covivio Rehbergen GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Handelsliegenschaften GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Alexandrinenstraße GmbH	Berlin	89,90 %
Nordens Immobilien III GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Spree Wohnen 1 S.à.r.l.	Luxemburg	89,90 %
Covivio Spree Wohnen 6 S.à.r.l.	Luxemburg	89,90 %
Covivio Spree Wohnen 7 S.à.r.l.	Luxemburg	89,90 %
Covivio Spree Wohnen 8 S.à.r.l.	Luxemburg	89,90 %
Montana-Portfolio GmbH	Hamburg	89,90 %
Covivio Konstanzer Str. 54/Zähringerstr. 28, 28a Grundbesitz GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Schulstraße 16, 17 Grundbesitz GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Cantianstraße 18 Grundbesitz GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Sophie-Charlotten-Straße 31, 32 Grundbesitz GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Märkstraße 3 Grundbesitz GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Zelterstraße 3 Grundbesitz GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Schnellerstraße 44 Grundbesitz GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Schönwalder Str. 69 Grundbesitz GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Mariendorfer Damm 28/Markgrafenstr.17 Grundbesitz GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Zinshäuser Alpha GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Zinshäuser Gamma GmbH	Berlin	89,90 %
Second Raglan GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Berlin 9 GmbH	Berlin	89,90 %
Seed Portfolio 2 GmbH	Leipzig	89,90 %
ERZ 1 GmbH	Leipzig	89,90 %
ERZ 2 GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Berlin 8 GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio SELECTIMMO.DE GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Prenzlauer Promenade 49 Besitzgesellschaft mbH	Berlin	89,90 %
Best Place Living GmbH	Berlin	51,00 %
Covivio Blankenburger Str. GmbH	Berlin	89,90 %
MECo Bau GmbH	Berlin	100,00 %
Covivio Immobilien Financing GmbH	Essen	89,90 %
Covivio Hathor Berlin Immobilien GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Treskowallee 202 Entwicklungsgesellschaft mbH	Berlin	89,90 %
Covivio Hansastraße 253 GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Prime Financing GmbH	Berlin	100,00 %
Covivio Rhenania 1 S.à.r.l.	Luxemburg	89,90 %
Covivio Eiger 2 S.à.r.l.	Luxemburg	89,90 %
Covivio Grundbesitz NRW GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Southern Living Grundbesitz GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Grundbesitz NRW 2 GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Buchstraße 6 & Fehmarner Straße 14 GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Erkstraße 20 GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Martin-Opitz-Straße 5 GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Kurstraße 23 GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Pankstraße 55 Verwaltungs GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Gropiusstraße 4 GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Grundbesitz Schillerstraße 10 GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Grundbesitz Firlstraße 22 GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Lindauer Allee 20 GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Berlin 19 Holding GmbH	Essen	89,90 %
Covivio Berlin Alpha GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Berlin Beta GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Berlin Gamma GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Berlin Delta GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Berlin Epsilon GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Berlin Zeta GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Berlin Eta GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Berlin Theta GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Berlin Iota GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Berlin Kappa GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Berlin Lambda GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Berlin My GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Berlin Xi GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Berlin Omicron GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Berlin Rho GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Berlin Sigma GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Berlin Tau GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Berlin Ypsilon GmbH	Berlin	89,90 %
Covivio Akragas Immobilien GmbH	Berlin	80,82 %
Covivio Gustav-Müller-Straße 34 GmbH	Berlin	100,00 %
Covivio Alemannenstraße 18 GmbH	Berlin	100,00 %
Covivio Graefestraße 37 GmbH	Berlin	100,00 %
Covivio Detmolder Straße 47 GmbH	Berlin	100,00 %
Covivio Brandenburgische Straße 71 GmbH	Berlin	100,00 %
Covivio Dominicusstraße 34 GmbH	Berlin	100,00 %
Covivio Richard-Wagner-Straße 5 GmbH	Berlin	100,00 %
Covivio Elbestraße 19 GmbH	Berlin	100,00 %
Covivio Kulmer Straße 11 GmbH	Berlin	100,00 %
Covivio Klixstraße 31 GmbH	Berlin	100,00 %
Covivio Leinestraße 21 GmbH	Berlin	100,00 %
Covivio Kiehlufer 39 GmbH	Berlin	100,00 %

Aus der Beherrschung der vollkonsolidierten Tochtergesellschaften resultieren im Wesentlichen Wertänderungsrisiken der Vermögenswerte dieser Gesellschaften sowie Finanzierungsrisiken.

In der nachfolgenden Tabelle sind die Unternehmen der Covivio dargestellt, die zum 31. Dezember 2022 nicht mehr in den Konzernabschluss einbezogen werden:

	Konsolidierungskreis
Gesellschaft	Abgangsdatum	Abgangsart
Covivio Rhenania 2 S.à r.l.	01.01.2022	Verschmelzung
Covivio Eger 1 S.à r.l.	01.01.2022	Verschmelzung

Die Covivio Holding GmbH hält direkte nicht beherrschende Anteile an den nachfolgenden Gesellschaften:

Gesellschaft	Anteile
Covivio Wohnbau GmbH	10,10 %
Covivio Gesellschaft für Wohnen Datteln mbH	10,10 %
Covivio Remscheid Verwaltungs-GmbH	10,10 %
Covivio Berolinum Eins GmbH	10,10 %
Covivio Berolinum Zwei GmbH	10,10 %
Covivio Berolinum Drei GmbH	10,10 %
Covivio Valore 4 S.à.r.l.	10,10 %
Covivio Valore 6 S.à.r.l.	10,10 %
Covivio Lux Residential S.à.r.l.	10,10 %
Covivio Berlin I S.à.r.l.	10,10 %
Covivio Berlin V S.à.r.l.	10,10 %
Covivio Berlin 67. GmbH	10,10 %
Covivio Berlin 78. GmbH	10,10 %
Covivio Berlin 79. GmbH	10,10 %
Covivio Dresden GmbH	10,10 %
Covivio Berlin C GmbH	10,10 %
Covivio Berlin Prime S.à.r.l.	10,10 %
Berlin Prime Commercial S.à.r.l.	10,10 %
Covivio Dansk L ApS	10,10 %
Covivio Hamburg Holding ApS	10,10 %
Covivio Arian GmbH	10,10 %
Covivio Bennet GmbH	10,10 %
Covivio Marien-Carré GmbH	10,10 %
Covivio Quadriga IV GmbH	10,10 %
Covivio Quadriga 15. GmbH	10,10 %
Covivio Quadriga 36. GmbH	10,10 %
Covivio Quadriga 40. GmbH	10,10 %
Covivio Quadriga 45. GmbH	10,10 %
Covivio Quadriga 46. GmbH	10,10 %
Covivio Quadriga 47. GmbH	10,10 %
Covivio Quadriga 48. GmbH	10,10 %
Residenz Berolina GmbH & Co. KG	5,10 %
Covivio Fischerinsel GmbH	10,10 %
Covivio Berlin Home GmbH	10,10 %
Amber Properties S.à.r.l.	10,10 %
Saturn Properties S.à.r.l.	10,10 %
Venus Properties S.à.r.l.	10,10 %
Covivio Gettmore S.à.r.l.	10,10 %
Covivio Vinetree S.à.r.l.	10,10 %
Covivio Rehbergen GmbH	10,10 %
Covivio Handelsliegenschaften GmbH	10,10 %
Covivio Alexandrinenstraße GmbH	10,10 %
Nordens Immobilien III GmbH	10,10 %
Covivio Spree Wohnen 1 S.à.r.l.	10,10 %
Covivio Spree Wohnen 6 S.à.r.l.	10,10 %
Covivio Spree Wohnen 7 S.à.r.l.	10,10 %
Covivio Spree Wohnen 8 S.à.r.l.	10,10 %
Montana-Portfolio GmbH	10,10 %
Covivio Konstanzer Str. 54/Zähringerstr. 28, 28a Grundbesitz GmbH	10,10 %
Covivio Schulstraße 16, 17 Grundbesitz GmbH	10,10 %
Covivio Cantianstraße 18 Grundbesitz GmbH	10,10 %
Covivio Sophie-Charlotten-Straße 31, 32 Grundbesitz GmbH	10,10 %
Covivio Markstraße 3 Grundbesitz GmbH	10,10 %
Covivio Zelterstraße 3 Grundbesitz GmbH	10,10 %
Covivio Schnellerstraße 44 Grundbesitz GmbH	10,10 %
Covivio Schönwalder Str. 69 Grundbesitz GmbH	10,10 %
Covivio Mariendorfer Damm 28/Markgrafenstr.17 Grundbesitz GmbH	10,10 %
Covivio Zinshäuser Alpha GmbH	10,10 %
Covivio Zinshäuser Gamma GmbH	10,10 %
Second Raglan GmbH	10,10 %
Covivio Berlin 9 GmbH	10,10 %
Seed Portfolio 2 GmbH	10,10 %
ERZ 1 GmbH	10,10 %
ERZ 2 GmbH	10,10 %
Covivio Berlin 8 GmbH	10,10 %
Covivio SELECTIMMO.DE GmbH	10,10 %
Covivio Prenzlauer Promenade 49 Besitzgesellschaft mbH	10,10 %
Covivio Blankenburger Str. GmbH	10,10 %
Covivio Immobilien Financing GmbH	10,10 %
Covivio Hathor Berlin Immobilien GmbH	10,10 %
Covivio Treskow allee 202 Entwicklungsgesellschaft mbH	10,10 %
Covivio Hansastraße 253 GmbH	10,10 %
Covivio Rhenania 1 S.à.r.l.	10,10 %
Covivio Eger 2 S.à.r.l.	10,10 %
Covivio Grundbesitz NRW GmbH	10,10 %
Covivio Southern Living Grundbesitz GmbH	10,10 %
Covivio Grundbesitz NRW 2 GmbH	10,10 %
Covivio Buchstraße 6 & Fehmarner Straße 14 GmbH	10,10 %
Covivio Erkstraße 20 GmbH	10,10 %
Covivio Martin-Opitz-Straße 5 GmbH	10,10 %
Covivio Kurstraße 23 GmbH	10,10 %
Covivio Pankstraße 55 Verwaltungs GmbH	10,10 %
Covivio Gropiusstraße 4 GmbH	10,10 %
Covivio Grundbesitz Schillerstraße 10 GmbH	10,10 %
Covivio Grundbesitz Firlstraße 22 GmbH	10,10 %
Covivio Lindauer Allee 20 GmbH	10,10 %
Covivio Berlin 19 Holding GmbH	10,10 %
Covivio Akragas Immobilien GmbH	10,10 %

best place Immobilien GmbH & Co. KG hält direkte nicht beherrschende Anteile an der Best Place Living GmbH (49 %) und Acopio GmbH hält direkte nicht beherrschende Anteile an der Acopio Facility GmbH & Co. KG (10 %).

Die nachfolgende Tabelle zeigt Informationen zu den vorgenannten Tochtergesellschaften des Konzerns mit wesentlichen, nicht beherrschenden Anteilen vor konzerninternen Eliminierungen.

in Tausend €	31.12.2022	31.12.2021
Vermögenswerte	0	53.772
Schulden	0	-12.105
Konzerninterne Eliminierungen	0	-96
Nettoreinvermögen	0	41.570
Buchwert nicht beherrschender Gesellschafter	0	-51.915
Gewinn	0	570.886
Nicht beherrschenden Anteilen zugeordneter Gewinn	0	55.847
Gesamt	0	3.932

44. Mitarbeiterinnen

Die Mitarbeiterinnen, welche in der Covivio Immobilien GmbH, der Acopio Facility GmbH & Co. KG, der Covivio Development GmbH und der Best Place Living GmbH geführt werden, stellt sich zum Abschlussstichtag wie folgt dar:

Durchschnittliche Beschäftigtenzahl	2022	2021
Angestellte Arbeitnehmer/-innen	695	672
Gewerbliche Arbeitnehmer/-innen	87	120
Auszubildende Arbeitnehmer/-innen	17	14
	799	806

45. Abschlussprüferhonorare

Für die im Geschäftsjahr erbrachten Dienstleistungen des Konzernabschlussprüfers Mazars GmbH & Co. KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Düsseldorf, sind folgende Honorare (einschließlich Auslagen) als Aufwand erfasst worden:

in Tausend €	2022	2021
Abschlussprüfungen	307	337
Andere Bestätigungsleistungen	4	4
	311	341

46. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Es sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres eingetreten.

Oberhausen, 08. Februar 2023

Covivio Immobilien SE

Vorstand

Dr. Daniel Frey

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Covivio Immobilien SE, Essen:

Vermerk über die Prüfung des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der Covivio Immobilien SE und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2022, der Konzerngesamtergebnisrechnung, der Eigenkapitalveränderungsrechnung und der Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 sowie dem Konzernanhang, einschließlich einer Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den zusammengefassten Lagebericht der Covivio Immobilien SE für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 geprüft. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

―

entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2022 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 und

―

vermittelt der beigefügte zusammengefasste Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser zusammengefasste Lagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den europarechtlichen sowie den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum zusammengefassten Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Konzernabschluss und den zusammengefassten Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, es sei denn, es besteht die Absicht den Konzern zu liquidieren oder der Einstellung des Geschäftsbetriebs oder es besteht keine realistische Alternative dazu.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des zusammengefassten Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines zusammengefassten Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im zusammengefassten Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns zur Aufstellung des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der zusammengefasste Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum zusammengefassten Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und zusammengefassten Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Konzernabschluss und zusammengefassten Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des zusammengefassten Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben.
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im zusammengefassten Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
―	beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und der ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt.
―	holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum zusammengefassten Lagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile.
―	beurteilen wir den Einklang des zusammengefassten Lageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns.
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im zusammengefassten Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrundeliegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Düsseldorf, den 8. Februar 2023

Mazars GmbH & Co. KG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft

08.02.2023 Jörg Maas, Wirtschaftsprüfer

08.02.2023 Jens Esser, Wirtschaftsprüfer

Bericht des Aufsichtsrats an die Generalversammlung für das Geschäftsjahr 2022

Mit diesem schriftlichen Bericht des Aufsichtsrats der Covivio Immobilien SE soll den Aktionären gemäß § 171 AktG über die Tätigkeit des Aufsichtsrats im Geschäftsjahr 2022 berichtet werden, d.h. insbesondere über die Beratung und Kontrolle der Geschäftsführung und die Prüfung des von der Geschäftsführung aufgestellten Jahresabschlusses, des Lageberichts und des Vorschlags für die Verwendung des Bilanzgewinns der Gesellschaft.

Der Aufsichtsrat hat seine Aufgaben, die darin bestehen, den Vorstand zu beraten und zu kontrollieren, in vollem Umfang erfüllt, wie es der gesetzliche Rahmen und die Satzung des Unternehmens vorsehen.

Der Vorstand der Covivio Immobilien SE hat rechtzeitig und ausführlich über die Tätigkeit der Gesellschaft und ihre Ergebnisse berichtet. Außerdem hat er dem Aufsichtsrat dargelegt, wie die Risiken mit den Verfahren und der internen Revision gehandhabt wurden. Die Schlussfolgerungen der Prüfungen wurden dem Aufsichtsrat mitgeteilt.

Darüber hinaus war der Aufsichtsrat in alle wichtigen Entscheidungen des Unternehmens unmittelbar eingebunden. Nach eingehender Analyse und Erörterung hat der Aufsichtsrat den Beschlüssen des Vorstands zugestimmt und ihn bei deren Ausführung unterstützt.

Im Jahr 2022 hat der Aufsichtsrat der Covivio Immobilien SE in 4 Sitzungen beraten.

Main topics of the year 2022

1st session: 15 February 2022

Die 1. Sitzung war der Prüfung der Sozial- und Konzernabschlüsse gewidmet.

Herr Daniel FREY stellte die wichtigsten Regelungen in der Immobilienwirtschaft in Deutschland vor: Mietspiegel, Mietpreisbremse, Milieuschutz und Enteignungsverfahren. Er wies auch auf die anhaltende Wohnungsknappheit in Berlin hin.

Der Jahresabschluss (Local GAAP), der nach IFRS aufgestellte Konzernabschluss und der zusammengefasste Lagebericht des Vorstands für die Covivio Immobilien SE und die Covivio Immobilien Gruppe zum 31. Dezember 2021 wurden von dem durch die Hauptversammlung bestellten Abschlussprüfer Mazars GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.

Diese Unterlagen und die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers wurden allen Mitgliedern des Aufsichtsrats rechtzeitig vor der Aufsichtsratssitzung am 15. Februar 2022 zur Verfügung gestellt. Der Vorsitzende war vom Aufsichtsrat beauftragt worden, wie in den Jahren zuvor eine detaillierte Analyse der Jahresabschlüsse vorzunehmen und die Ergebnisse seiner Prüfung den anderen Mitgliedern des Aufsichtsrats zu erläutern.

Der Aufsichtsrat hat in seiner Sitzung am 15. Februar 2022 den Jahresabschluss beraten und intensiv erörtert. In dieser Sitzung berichtete der Abschlussprüfer über die Prüfung insgesamt, über die Prüfungsschwerpunkte und die wesentlichen Ergebnisse der Prüfung. Der Abschlussprüfer beantwortete alle Fragen des Aufsichtsrates eingehend. Insbesondere hat der Abschlussprüfer auch dazu Stellung genommen, ob das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess wesentliche Schwächen aufweist. Diesbezüglich hatte der Abschlussprüfer keine Beanstandungen. Der Aufsichtsrat hat den Prüfungsbericht und das Ergebnis der Prüfung zur Kenntnis genommen.

Zu dem vom Vorstand vorgelegten Bericht über die Beziehungen der Gesellschaft zu verbundenen Unternehmen gemäß § 312 AktG hat der Aufsichtsrat in seiner Sitzung am 15. Februar 2022 nach eigener Prüfung bestätigt, dass die tatsächlichen Angaben des Berichts richtig sind und bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften die Leistungen zu marktüblichen Bedingungen erbracht wurden.

Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss, den Konzernabschluss und den Lagebericht für das Geschäftsjahr 2021 jeweils unter Berücksichtigung des Prüfungsberichts des Abschlussprüfers sowie des Vorschlags des Vorstands für die Verwendung des Bilanzgewinns und des Ausschüttungsvorschlags geprüft. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner eigenen Prüfung hat der Aufsichtsrat zugestimmt:

den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss, der damit gemäß § 172 AktG festgestellt ist,

den Vorschlag des Vorstandes für die Verwendung des Bilanzgewinns und den Ausschüttungsvorschlag,

der vom Vorstand aufgestellte Konzernabschluss, der vom Vorstand aufgestellte Lagebericht und der vom Vorstand erstellte Bericht über die Beziehungen der Gesellschaft zu verbundenen Unternehmen.

Darüber hinaus hat der Aufsichtsrat zur Vorbereitung der Generalversammlung am 14. April 2022 beschlossen:

den Entwurf des Berichts des Aufsichtsrats an die Generalversammlung für das Geschäftsjahr 2021 und die folgenden 4 Vorschläge, die der Generalversammlung zur Genehmigung vorgelegt werden sollen:

―

Ausschüttung einer Dividende gemäß dem Vorschlag des Verwaltungsrats

―

Erteilung der Entlastung für die Mitglieder des Aufsichtsrats für ihre Tätigkeit im Geschäftsjahr 2021

―	Erteilung der Entlastung für die Mitglieder des Verwaltungsrats für ihre Tätigkeit im Haushaltsjahr 2021
―	Bestellung der Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft MAZARS GmbH & Co. KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Steuerberatungsgesellschaft, zur Prüfung des jährlichen konsolidierten IFRS- und Sozialabschlusses für das Haushaltsjahr 2022

Hinsichtlich der Finanzierungen hat der Aufsichtsrat einstimmig beschlossen, die Garantien zugunsten der ING zu gewähren und die Beethoven-Finanzierung durch Änderung und Verlängerung des bestehenden Darlehens der ING für das Alpin/Robin Hood/Seed 2-Portfolio durchzuführen.

Schließlich genehmigte der Aufsichtsrat alle Vorschläge des Vergütungsausschusses:

Festlegung des Bonus von Herrn Daniel FREY für das Jahr 2021

Definition der freien Aktien für Herrn Daniel FREY

―	Leistungskriterien für die Boni des Vorstands für das Jahr 2022

2nd session: 14 April 2022

In dieser Sitzung haben die Herren Daniel FREY und Arnaud BREMENT die Tätigkeit des Unternehmens im ersten Quartal 2022 vorgestellt und die Auswirkungen des Krieges in der Ukraine auf den Immobiliensektor in Deutschland kommentiert.

Herr Daniel FREY stellte auch das Joint-Venture für die Maklertätigkeit von Covivio Immobilien vor und erklärte, dass Covivio Immobilien die Handwerkertätigkeit durch Verkauf beenden möchte.

Darüber hinaus stellte Arnaud BREMENT 3 Änderungen für die Finanzierungen gegenüber dem ursprünglichen Haushaltsplan 2022 vor: Anhebung des Pauschalsatzes von 1,06 % auf 1,85 % für die Refinanzierung des Portfolios Amadeus

―	Erhöhung der Bürgschaft der Covivio Immobilien SE um 5 MW für die Finanzierung des Portfolios Fisher Insel
―	Wechsel des Mithaftenden von der Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH zur Covivio Immobilien SE für alle Finanzierungen mit der Berliner Sparkasse

Der Aufsichtsrat der Covivio Immobilien SE hat den 3 Finanzierungsänderungen einstimmig zugestimmt.

Herr Daniel FREY stellte auch die 3 Hauptpfeiler der ESG-Strategie von Covivio Immobilien vor:

Verringerung des ökologischen Fußabdrucks

Ein engagierter Stakeholder sein

Förderung einer fairen und verantwortungsvollen Beschäftigung

3nd session: 13 July 2022.

In dieser Sitzung stellten Herr Daniel FREY und Herr Arnaud BREMENT das aktuelle Umfeld mit einem Vergleich zwischen der Entwicklung der Marktmieten und der Inflation, den Mieterhöhungsmechanismen und einem neuen Vorschlag der Stadt vor, der erschwinglichen Wohnraum vorsieht.

Nach der Prüfung des Jahresabschlusses hat der Aufsichtsrat von Covivio die Qualität der von Herrn Arnaud BREMENT und Frau Katja STIEFENHÖFER vorgelegten Ergebnisse des Unternehmens zur Kenntnis genommen.

Darüber hinaus hat der Aufsichtsrat einstimmig dem Entwicklungsprojekt BIESDORF 2 zugestimmt und den Vorstand ermächtigt, die Entwicklung abzuschließen und zu vollenden.

Schließlich stimmte der Aufsichtsrat einstimmig zu, bei allen Finanzierungen mit der Berlin Hyp den Mithaftenden von der Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH auf die Covivio Immobilien SE zu wechseln.

4th session: 16 November 2022

Frau Katja STIFENHÖFER und Herr Arnaud BREMENT stellten die Prognose 2022 vor, die vom Aufsichtsrat einstimmig genehmigt wurde.

Anschließend stellte Herr Daniel FREY die 4 Achsen für den Haushalt 2023

vor: Akquisitionen: kein Investitionsplan für 2023

Abgänge: Erhöhung des Abgangsvolumens durch Auffangen der Wertschöpfung bei Privatisierungen und Bereinigung der

Portfolio mit kleinen Blockverkäufen zur Unterstützung des Deleveraging

Bestehendes Portfolio: Beibehaltung eines stabilen Investitionsniveaus, um die Qualität des Portfolios aufrechtzuerhalten, den CO ₂-Reduktionspfad fortzusetzen und von der Mieterhöhung zu profitieren

Entwicklung: stärkere Konzentration auf die Entwicklung für den Verkauf unter Beibehaltung einer hohen Marge und weniger auf die Entwicklung für die Vermietung, um den Finanzierungsbedarf zu verringern

Nach der Vorstellung der Einzelheiten durch Frau Katja STIEFENHÖFER und Herrn Arnaud BREMENT genehmigt der Aufsichtsrat einstimmig das Budget 2023.

Darüber hinaus hat der Aufsichtsrat einstimmig dem Verkaufsprojekt Prenzlauer Promenade zugestimmt und den Vorstand ermächtigt, den Verkauf abzuschließen und durchzuführen.

Darüber hinaus nahmen die Mitglieder des Aufsichtsrats Kenntnis von den im Jahr 2022 durchgeführten Prüfungen, dem Vorschlag für Maßnahmen im Jahr 2023 im Bereich der Rechnungsprüfung und der internen Kontrolle, den drei wichtigsten Vorschriften (DSGVO, Sapin-2-Gesetz und Geldwäschebekämpfung) und den zu diesen Themen ergriffenen Compliance-Maßnahmen sowie der Risikokarte und dem damit verbundenen Aktionsplan.

Audit of annual and consolidated financial statements of the financial year 2022

Der Jahresabschluss (Local GAAP), der nach IFRS aufgestellte Konzernabschluss und der zusammengefasste Lagebericht des Vorstands für die Covivio Immobilien SE und die Covivio-Immobilien-Gruppe zum 31. Dezember 2022 wurden von der Mazars GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft als dem von der Hauptversammlung bestellten Abschlussprüfer geprüft. Mazars hat einen uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt.

Diese Unterlagen und die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers wurden allen Mitgliedern des Aufsichtsrats rechtzeitig vor der Aufsichtsratssitzung am 14. Februar 2023 zur Verfügung gestellt. Der Vorsitzende ist vom Aufsichtsrat beauftragt worden, wie in den Vorjahren eine eingehende Analyse der Jahresabschlüsse vorzunehmen und die Ergebnisse seiner Prüfung den anderen Mitgliedern des Aufsichtsrats zu erläutern.

Der Aufsichtsrat hat in seiner Sitzung am 14. Februar 2023 den Jahresabschluss beraten und intensiv erörtert. In dieser Sitzung berichtete der Abschlussprüfer über die Prüfung insgesamt, über die Prüfungsschwerpunkte und die wesentlichen Ergebnisse der Prüfung. Der Abschlussprüfer beantwortete alle Fragen des Aufsichtsrates eingehend. Der Aufsichtsrat hat den Prüfungsbericht und das Ergebnis der Prüfung zur Kenntnis genommen.

Zu dem vom Vorstand vorgelegten Bericht über die Beziehungen der Gesellschaft zu verbundenen Unternehmen gemäß § 312 AktG hat der Aufsichtsrat in seiner Sitzung am 14. Februar 2023 nach eigener Prüfung bestätigt, dass die tatsächlichen Angaben des Berichts richtig sind und bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften die Leistungen zu marktüblichen Bedingungen erbracht wurden.

Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss, den Konzernabschluss und den Lagebericht für das Geschäftsjahr 2022 jeweils unter Berücksichtigung des Prüfungsberichts des Abschlussprüfers sowie des Vorschlags des Vorstands für die Verwendung des Bilanzgewinns und des Ausschüttungsvorschlags geprüft. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner eigenen Prüfung billigt er den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss in der Aufsichtsratssitzung am 14. Februar 2023 entsprechend den Empfehlungen des Vorstands. Er ist damit gemäß § 172 Aktiengesetz festgestellt. Der Aufsichtsrat hat auch den Konzernabschluss und den zusammengefassten Lagebericht gebilligt. Dem Vorschlag des Vorstands für die Verwendung des Bilanzgewinns schloss sich der Aufsichtsrat an und empfahl der Hauptversammlung, einen entsprechenden Beschluss zu fassen.

Paris, 15. Februar 2023

Für den Aufsichtsrat

Chairman

Christophe Kullmann

Seed Portfolio 2 GmbH