Wohnungsverein Hamburg von 1902 eG Genossenschaftliches Wohnungsunternehmen

Hamburg

Jahresabschluss zum 31.12.2022

Lagebericht des Wohnungsvereins Hamburg von 1902 eG für 2022

Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf

Unsere Genossenschaft mit Sitz in Hamburg errichtet und bewirtschaftet Wohnungen in allen Rechts- und Nutzungsformen, mit Ausnahme von Eigenheimen und Wohnungseigentum. Sie überlässt ihren Mitgliedern die Wohnungen zu Preisen, die sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Zur Bewirtschaftung zählen die laufende Vermietung, die technische Bestandspflege mit dem Ziel von Werterhalt und Wertverbesserung und die Organisation und Abrechnung der Betriebs- und Heizkosten.

Rahmenbedingungen

2022 bestimmte der Krieg Russlands gegen die Ukraine das Weltgeschehen und verdrängte fast die Corona-Pandemie in der öffentlichen Wahrnehmung. Der Krieg hat die schon angespannte wirtschaftliche Situation zusätzlich belastet und insbesondere zu einem deutlichen Preisanstieg bei Baumaterialien und Energie geführt. Die Inflation betrug zwischenzeitlich mehr als 10 %. Die Zentralbanken reagierten auf diese Situation mit steigenden Zinsen. Die Wohnungswirtschaft hat sich als robust und widerstandsfähig erwiesen. Doch der Anstieg von Materialpreisen und zunehmende Knappheiten werden spürbar. Auf den Geschäftsverlauf der Genossenschaft hatte diese Krisensituation keine signifikanten Auswirkungen.

Über 1,5 Millionen Menschen haben infolge des Ukraine-Kriegs Schutz in Deutschland gesucht. Der Druck auf den Wohnungsmarkt hat sehr stark zugenommen. Gleichzeitig haben die stark gestiegenen Zinsen und Baukosten dazu geführt, dass weniger Wohnungen in Deutschland gebaut wurden. Dieser Trend wird sich auch in den kommenden Jahren fortsetzen, wenn die Politik nicht deutlich gegensteuert. Die Maßnahmen der Politik zur Milderung der gestiegenen Energiepreise haben ihre Wirkung gezeigt. Es ist zu erwarten, dass die Energiepreise tendenziell wieder sinken, sich aber auf höherem Niveau als vor dem UkraineKrieg stabilisieren werden.

Geschäftsverlauf

Ende 2022 verfügte unsere Genossenschaft über 2.977 Wohnungen und 4.184 Mitglieder. Die vermietbaren Wohnflächen betrugen insgesamt 186.827 Quadratmeter.

Die Nachfrage nach unseren Bestands- und Neubauwohnungen ist ungebrochen. 2022 erfolgten nur moderate Anhebungen der Nutzungsgebühren. Die Marktchancen unseres Angebotes schätzen wir auch für die Folgejahre, vor dem Hintergrund des Nachfragedrucks nach preiswertem Wohnraum, als uneingeschränkt positiv ein.

Der Neubau der Wohnanlage Sievekingsallee / Horner Weg / Bei den Zelten in Hamburg-Horn entwickelte sich besser als geplant. Die 200 Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten wurden ab März 2022 überwiegend vorzeitig übergeben. Die Wohnanlage ist voll vermietet.

Das in 2021 erworbene Objekt Grömitzer Weg 1, 3, 5 wurde 2022 in den Verwaltungsbestand integriert. Die Entwicklungsmöglichkeiten wurden unter Berücksichtigung des Bestandes im Alten Zollweg geprüft. Es wurde ein Bauantrag gestellt mit dem Ziel, das Dachgeschoss im Grömitzer Weg 1 und 3 auszubauen und vier neue, freifinanzierte Wohnungen zu errichten. Die vorhandenen vier Garagen sollen abgerissen und die Lücke zwischen Alter Zollweg 131 und dem Grömitzer Weg 1 mit einem Neubau geschlossen werden. Hier entstehen 20 öffentlich geförderte Wohnungen. Unser neu geschaffenes Quartier wird an die Fernwärme angeschlossen.

Die für 2022 erhofften Fortschritte in der Bauleitplanung hinsichtlich der Neubebauung des Grundstücks in der Bramfelder Chaussee sind nur bedingt eingetreten. Inhaltlich hat man sich angenähert. Die Auslegung des Aufstellungsbeschlusses soll im Laufe des Jahres 2023 erfolgen. Der Vertrag mit der Lawaetz-Stiftung konnte verlängert werden. Das Gebäude war in 2022 voll vermietet.

In 2022 konnten von der Stadt Schenefeld vier Liegenschaften mit insgesamt 36 Wohnungen erworben werden. Der Eigentumsübergang erfolgte zum 31.12.2022. Für ein weiteres Grundstück gibt es die Absichtserklärung, dieses an den Wohnungsverein zu verkaufen. Die Entwicklungsmöglichkeiten werden geprüft. Der Wohnungsverein hat somit erstmalig in seiner Geschichte Wohnungsbestand außerhalb der Freien und Hansestadt Hamburg.

Die Investitionen für Neubaumaßnahmen beliefen sich 2022 auf rund 11.347 TEUR.

Die Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung sanken im Vergleich zum Vorjahr um rund 138 TEUR auf 4.905 TEUR. Die Einschränkungen durch die Corona-Pandemie und Materialknappheit haben zu einer Verschiebung der Prioritäten geführt. Dennoch haben wir in 76 Wohnungen Bäder, Küchen oder die Elektroanlage umfassend modernisiert, Fassaden und Treppenhäuser gestrichen, Balkone saniert, Fenster getauscht und eine Vielzahl kleinerer Arbeiten ausgeführt.

Die durchschnittliche monatliche Nutzungsgebühr aller Wohnungen in Höhe von 7,86 EUR pro Quadratmeter hat sich gegenüber dem Vorjahr verringert. Dies ist im Wesentlichen auf die Neuvermietung der modernisierten Wohnungen und den Neubau in Horn zurückzuführen.

Die Zahl der Wohnungswechsel ist mit 8,36 % im Vergleich zum Vorjahr (8,12 %) leicht gestiegen. Dies ist hauptsächlich auf interne Umzüge als Folge des Erstbezugs in Horn zurückzuführen.

Die wesentlichen Zahlen, die für die Unternehmensentwicklung von Bedeutung sind, fasst folgende Tabelle zusammen:

	Plan 2022 TEUR	Ist 2022 TEUR	Ist 2021 TEUR
Umsatzerlöse aus Nutzungsgebühren ^*	18.200	18.553	16.705
Instandhaltungsaufwendungen	5.200	4.905	5.043
Zinsaufwendungen	2.230	2.113	2.073
Jahresüberschuss	5.320	6.203	5.037
Investitionen in Gebäude	9.000	11.347	29.866
Eigenkapital	69.560	73.373	64.404

^* ohne Aufwendungszuschüsse

Bei den Umsatzerlösen konnte der Planwert übererfüllt werden. Ursache sind vor allem die vorzeitige Fertigstellung des Neubaus in Horn (rund 70 TEUR), die Reduzierung der Erlösschmälerungen bei den Wohnungen (-34 TEUR), zusätzliche Erlöse aus der Dauervermietung von Gästewohnungen an Flüchtlinge aus der Ukraine (26 TEUR) sowie moderate Mieterhöhungen im Gewerbe- und Wohnungsbereich.

Die Vergabe von Bauaufträgen war infolge der Auswirkungen des Ukraine-Krieges im Geschäftsjahr mit besonderen Herausforderungen verbunden. Saldiert sind die Aufwendungen um rund 300 TEUR gesunken. Es besteht ein erheblicher Auftragsüberhang nach 2023, der sich in den finanziellen Verpflichtungen widerspiegelt.

Die Abweichung beim Jahresüberschuss ergibt sich infolge der vorgenannten Veränderungen.

Die geplanten Investitionen konnten eingehalten werden. Die Abweichung ergibt sich aus dem Ankauf des kommunalen Wohnungsbestandes der Stadt Schenefeld.

Das abgelaufene Geschäftsjahr 2022 bewerten wir für unsere Genossenschaft als positiv. Das laufende Geschäftsjahr entwickelt sich bis Redaktionsschluss erfolgreich.

Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft

Vermögenslage

Die Vermögens- und Kapitalstruktur unserer Genossenschaft zeigt die folgende gruppenweise Zusammenfassung der Bilanzwerte zum 31.12.2022 auf:

	Geschäftsjahr		Vorjahr		Veränderung zum Vorjahr
	EUR	%	EUR	%	EUR
Anlagevermögen	218.145.988,89	94,4	212.048.913,93	96,6	6.097.074,96
Umlaufvermögen (einschl. andere Rechnungsabgrenzungsposten)	12.991.543,96	5,6	7.403.206,64	3,4	5.588.337,32
Gesamtvermögen	231.137.532,85	100,0	219.452.120,57	100,0	11.685.412,28
Eigenkapital	73.372.534,66	31,7	64.403.920,37	29,3	8.968.614,29
Fremdkapital
langfristig (einschl. Rückstellungen für Pensionen u. ähnliche Verpflichtungen)	147.909.982,04	64,0	147.375.322,29	67,2	534.659,75
kurzfristig (einschl. kurzfristiger Rückstellungen sowie Rechnungsabgrenzungsposten)	9.855.016,15	4,3	7.672.877,91	3,5	2.182.138,24
Gesamtkapital	231.137.532,85	100,0	219.452.120,57	100,0	11.685.412,28

Das Anlagevermögen hat sich gegenüber dem Vorjahr um rund 6.097 TEUR erhöht. Das ist in erster Linie auf die Bautätigkeit zurückzuführen. Planmäßige Abschreibungen standen diesen insbesondere gegenüber. Das Anlagevermögen ist überwiegend durch langfristige Mittel gedeckt.

Entwicklung des Eigenkapitals
Jahresüberschuss 2022	6.203.160,29
Dividende 2021	-487.746,00
Veränderung Geschäftsguthaben	3.253.200,00
	8.968.614,29

Das Eigenkapital ist um rund 8.969 TEUR gestiegen von rund 64.404 TEUR auf rund 73.373 TEUR. Dabei ist die Eigenkapitalquote auf 31,7 % gestiegen. Für die Investitionen in den Wohnungsneubau stand ausreichend Eigenkapital zur Abdeckung des Eigengeldanteils zur Verfügung.

Die langfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern sind durch Valutierungen für Neubauvorhaben um 11.176 TEUR und durch Darlehensübernahmen im Zusammenhang mit den geförderten Wohnungen in Schenefeld um 806 TEUR angestiegen. Dem gegenüber standen Rückzahlungen von 4.000 TEUR und planmäßige Tilgungen von rund 7.703 TEUR. Im Ergebnis dieser Entwicklung sind die langfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern um rund 279 TEUR angestiegen. Durch Erhöhung der Pensionsrückstellungen um rund 255 TEUR ist das langfristige Fremdkapital insgesamt um rund 534 TEUR angestiegen.

Die Vermögenslage unserer Genossenschaft ist geordnet und stabil. Die mittelfristige Vorausschau fällt vor dem Hintergrund der positiven Entwicklungsaussichten der Metropolregion Hamburg erneut optimistisch aus.

Finanzlage

Unsere Genossenschaft konnte ihren Zahlungsverpflichtungen wie in den Vorjahren stets uneingeschränkt nachkommen.

Eine Dividende in Höhe von 4 % ist für das Geschäftsjahr 2022 sichergestellt. Auch für das laufende Geschäftsjahr und die Folgejahre ist nach der internen Wirtschafts- und Finanzplanung die Ausschüttung einer 4%igen Dividende unverändert Handlungsgrundlage.

Alle Verbindlichkeiten unserer Genossenschaft bestehen in der Euro-Währung. Währungsrisiken sind nicht gegeben. Es handelt sich überwiegend um langfristige Annuitätendarlehen mit Laufzeiten von zehn bis 15 Jahren.

Die langfristigen Verbindlichkeiten sind über Grundpfandrechte besichert. Die Beleihungsgrenze des Anlagevermögens ist nicht ausgeschöpft.

Die Zinsen und ähnliche Aufwendungen erreichten im Geschäftsjahr 2022 eine Höhe von rund 2.113 TEUR und stiegen zum Vorjahr um rund 39 TEUR.

Kapitalflussrechnung 2022	2022 T€	2021 T€
Jahresüberschuss	6.203,2	5.037,0
Abschreibung auf Gegenstände des Anlagevermögens	4.352,9	3.814,2
Andere Geldzu- und Geldabflüsse	227,1	65,3
Cashflow nach DVFA/SG	10.783,2	8.916,5
Zinsaufwand für Darlehen (Saldo)	2.035,6	1.968,5
Veränderung kurzfristiger Aktiva und Passiva	899,5	-1.291,6
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	13.718,3	9.593,4
Investitionen in das Anlagevermögen	-17.029,5	-29.929,7
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Anlagevermögens u.a. (Saldo)	37,8	157,3
Cashflow aus Investitionstätigkeit	-16.991,7	-29.772,4
Einzahlungen aus der Valutierung von Darlehen (einschl. Umschuldungen)	11.982,7	35.416,9
Einzahlungen aus Baukostenzuschüssen	2.008,5	110,4
Tilgung und Rückzahlung (einschl. Umschuldung)	-10.973,4	-11.765,3
Gezahlte Zinsen für Darlehen	-2.035,6	-1.968,5
Auszahlung Dividende und Veränderung Geschäftsguthaben	2.765,4	-184,7
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	3.747,6	21.608,8
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes	474,2	1.429,8
Finanzmittelbestand am 01.01. d. J.	1.991,5	561,7
Finanzmittelbestand zum 31.12. d. J.	2.465,7	1.991,5

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit reichte zur Deckung der planmäßigen Tilgung und Verzinsung der Darlehen sowie der Dividendenzahlung aus. Unter Berücksichtigung der weiteren Ein- und Auszahlungen aus der Investitions- und Finanzierungstätigkeit ergibt sich insgesamt ein Zahlungsmittelzufluss von 474,2 TEUR, der den vorhandenen Finanzmittelbestand auf 2.465,7 TEUR erhöhte.

Aus der Finanzplanung für das Jahr 2023 ergibt sich eine ausreichende Liquidität.

Ertragslage

Das Jahresergebnis wurde weit überwiegend aus Überschüssen der Hausbewirtschaftung generiert. Hierzu trugen insbesondere höhere Mieterträge bei.

Risiko- und Chancenbericht

Risiken der künftigen Entwicklung

Die durch den Ukraine-Krieg entstandenen Versorgungsengpässe und stark gestiegenen Energiekosten könnten sich weiter verstärken und länger anhalten. Darüber hinaus ist mit verschlechterten Finanzierungsbedingungen zu rechnen.

Das Risiko der Unterbrechung von Lieferketten (Lieferengpässe bei verschiedenen Baumaterialien) mit Auswirkungen auf bestehende und geplante Bauprojekte besteht weiterhin. Dies betrifft den Bereich Neubau ebenso wie die Modernisierung und die Instandhaltung von Wohnobjekten. Maßnahmen zur Reduzierung des Energieverbrauches sowie der Nutzung regenerativer Energien können hiervon ebenfalls betroffen sein. Es kann verbunden sein mit dem Risiko von Kostensteigerungen und der Verzögerung von geplanten Einnahmen.

Grundlage für diesen Berichtsteil ist das interne Risikomanagementsystem. Bestandsgefährdende Risiken haben wir nicht identifiziert.

Einzelne Chancen und Risiken für unsere Genossenschaft werden wie folgt bewertet:

Leerstände: Die Nachfrage ist gut und wird als weiterhin stabil erachtet. Nennenswerte ungeplante Leerstände werden auch in den kommenden Jahren nicht erwartet. Geplante Leerstände sind im Wirtschaftsplan 2023 angemessen berücksichtigt.

Uneinbringliche Forderungen: rund 52 TEUR (überwiegend gegen ehemalige Nutzer) gegenüber rund 74 TEUR im Jahr 2021. Die uneinbringlichen Forderungen sind damit gegenüber dem Vorjahr um rund 22 TEUR gesunken.

Nicht planbare Instandhaltungsaufwendungen: Das Risiko kann durch die vorliegende Bestandsanalyse aller Wohnanlagen weitgehend ausgeschlossen werden.

Aufgrund langfristiger Finanzierung unserer Wohnimmobilien ist eine Gefährdung der finanziellen Entwicklung unserer Genossenschaft nicht zu befürchten.

Den wesentlichen derzeit bestehenden Risiken aus der Ukraine-Krise und der Energieknappheit ist in der Unternehmensplanung Rechnung getragen worden. Unter Berücksichtigung des gegenwärtig unsicheren wirtschaftlichen Umfeldes sind Prognosen für das Geschäftsjahr 2023 mit Unsicherheiten verbunden. Die offene Dauer sowie der Umfang der Maßnahmen der Bundesregierung und der Bundesländer machen es dabei schwierig, negative Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf zuverlässig einzuschätzen, und können zu einer negativen Abweichung bei einzelnen Kennzahlen führen.

Die Klimaschutzgesetzgebung und die damit einhergehenden Anforderungen und Verpflichtungen für den Gebäudesektor bzw. die Wohnungswirtschaft stellen ganz erhebliche Herausforderungen auch für unser Unternehmen auf dem Weg zur Klimaneutralität dar. Die Bestandsaufnahme der Objekte zur Ermittlung der derzeitigen CO ₂ -Emissionen ist erfolgt.

Eine unternehmenseigene Klimaschutzstrategie, ausgerichtet an den technisch-wirtschaftlichen und finanziellen Gegebenheiten sowie den gesetzlichen und baurechtlichen Vorgaben, liegt vor. Etwaigen Kosten- und Vermietungsrisiken gilt es dabei zu begegnen. Zunehmende finanzielle Belastungen der Mitglieder durch steigende Energiekosten sind zu vermeiden.

Chancen der künftigen Entwicklung

Die bisherige Geschäftsphilosophie, nachfragegerecht den Wohnungsbestand zu erweitern und die Bestände durch regelmäßige Modernisierungen und Instandhaltungen marktgängig zu erhalten, hat sich bewährt und wird fortgeführt. Die Chancen für diese Praxis schätzen wir nach wie vor als uneingeschränkt gut ein. Die Nachfrage nach Wohnraum in Hamburg ist ungebrochen hoch. Die moderaten Nutzungsgebühren heben uns weiterhin positiv vom Gros der hamburgischen Vermieter ab.

Die Deutsche Bundesbank hat uns schon 2022 die Notenbankfähigkeit attestiert. Wir erwarten vor dem Hintergrund des stabilen Geschäftsverlaufs für das Jahr 2023 erneut ein positives Attest der Deutschen Bundesbank.

Die Finanzierung der aktuellen Neu- und Erweiterungsbaumaßnahmen ist ebenso wie die der Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen gesichert. Das Wohnraumangebot der zusätzlich entstehenden Wohnungen trifft auf die anhaltend rege Nachfrage in der Metropolregion Hamburg. Ein Vermietungsrisiko sehen wir deshalb nicht. Vielmehr erblicken wir hier eine Chance, auf dem Markt zukunftsfähig zu bleiben. Das bestätigt auch die rege Nachfrage nach unseren Neubauvorhaben.

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Jahr 2022 gegenüber dem Vorjahr deutlich erhöht (von rund 12.525 TEUR auf rund 15.802 TEUR). Die Möglichkeit zur Erhöhung der freiwilligen Anteile nutzten 926 Mitglieder und zeichneten Anteile mit einem Wert von 2.600 TEUR. Hinzu kamen weitere Pflichtanteile bei der Neuvermietung.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist auch weiterhin Orientierungsgrundlage für die Bemessung der Nutzungsgebühren.

Prognosebericht

Die Wirtschafts- und Finanzplanung macht deutlich, dass auch in den Folgejahren ein positives Geschäftsergebnis unserer Genossenschaft zu erwarten ist. Die Nutzungsgebühren werden nach allen bisherigen Erfahrungen und bei Beobachtung des regionalen Marktes auch zukünftig leicht ansteigen. Wir rechnen bei Redaktionsschluss für diesen Lagebericht mit einem leichten Anstieg der Zinsen auf dem derzeitigen Niveau. Den Umfang von Neubau- und Instandhaltungsinvestitionen planen wir im Zuge des Risikomanagements. Dies vorausgeschickt, rechnen wir für 2023 mit ansteigenden Mieterträgen in Höhe von rund 19.250 TEUR (ohne Aufwendungszuschüsse) bei Zinsaufwendungen in Höhe von rund 1.970 TEUR (zuzüglich der Zinsen für die Neubaumaßnahmen).

Eine Planung der Neubauinvestitionen haben wir nicht vornehmen können. Für 2023 ist zwar der Baubeginn für das Bauvorhaben Grömitzer Weg/Alter Zollweg vorgesehen. Jedoch lagen uns zum Zeitpunkt der Erstellung des Jahresabschlusses aufgrund der extrem unsicheren Marktbedingungen noch keine verlässlichen Kostenberechnungen für das Projekt vor. Es kann daher nicht verlässlich prognostiziert werden, ob und wann das Projekt tatsächlich beginnen wird. Auch eine Verteilung auf die Jahre 2023 - 2024 kann noch nicht prognostiziert werden. Die Baugenehmigung fehlt ebenfalls zum Zeitpunkt des Jahresabschlusses. Darüber hinaus sind bei den Investitionen nur Kleinprojekte geplant (z. B. Straßenbau "Bei den Zelten"), die wegen Geringfügigkeit nicht weiter berücksichtigt werden.

Die Aufwendungen für Modernisierung und Instandhaltung haben wir mit rund 9.000 TEUR geplant. Den Jahresüberschuss für 2023 sehen wir bei rund 2.977 TEUR. Den Eigenkapitalbestand schätzen wir weiter ansteigend ein und erwarten in 2023 rund 76.099 TEUR.

Quantitative Angaben zum Einfluss des Ukraine-Kriegs auf die beobachteten Kennzahlen sind zum Zeitpunkt der Aufstellung des Lageberichts noch nicht verlässlich möglich. Diese hängen von dem Ausmaß und der Dauer des Krieges und seinen wirtschaftlichen und sozialen Folgen ab.

Die Zahlung der Dividende auf die Geschäftsguthaben kann sichergestellt werden. Die Zukunftsaussichten für unsere Genossenschaft sehen wir uneingeschränkt positiv.

Die planmäßige Tilgung von Fremdmitteln ist stets gewährleistet. Außerdem lässt die mittelfristige Wirtschaftsplanung weitere Investitionen zu.

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage unserer Genossenschaft ist geordnet und solide.

Hamburg, 15.03.2023

Wohnungsverein Hamburg von 1902 eG

Der Vorstand

Heinz-Michael Bertram

Holger Fehrmann

Bilanz zum 31. Dezember 2022

Aktivseite

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	€	€	€	€
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Lizenzen		170.879,51		8.494,51
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	217.121.018,35		177.190.199,02
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	157.989,33		162.400,33
3. Bauten auf fremden Grundstücken	1,00		1,00
4. Technische Anlagen und Maschinen	30.466,53		32.724,53
5. Betriebs- und Geschäftsausstattung	215.417,02		252.046,02
6. Anlagen im Bau	5.164,05		34.051.438,54
7. Bauvorbereitungskosten	273.751,10		55.868,76
8. Geleistete Anzahlungen	1.250,00	217.805.057,38	239.445,76	211.984.123,96
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	120.000,00		41.243,46
2. Andere Finanzanlagen	50.052,00	170.052,00	15.052,00	56.295,46
Anlagevermögen insgesamt		218.145.988,89		212.048.913,93
B. Umlaufvermögen
I. Andere Vorräte
1. Unfertige Leistungen	5.596.069,30		4.735.023,26
2. Andere Vorräte	56.195,22	5.652.264,52	32.148,92	4.767.172,18
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	59.989,46		99.716,66
2. Sonstige Vermögensgegenstände	4.804.882,59	4.864.872,05	498.339,71	598.056,37
davon Forderungen mit einer Restlaufzeit von
mehr als einem Jahr: € 370.470,86			(311.491,67)
III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben
1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten		2.465.694,09		1.991.500,98
C. Rechnungsabgrenzungsposten
1. Andere Rechnungsabgrenzungsposten		8.713,30		46.477,11
Bilanzsumme		231.137.532,85		219.452.120,57
Passivseite
	Geschäftsjahr		Vorjahr
	€	€	€	€
A. Eigenkapital
I. Geschäftsguthaben
1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder	217.950,00		234.000,00
2. der verbleibenden Mitglieder	15.801.600,00		12.525.750,00
3. aus gekündigten Geschäftsanteilen	30.900,00	16.050.450,00	37.500,00	12.797.250,00
II. Ergebnisrücklagen
1. Gesetzliche Rücklage	13.528.365,08		12.898.365,08
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: € 630.000,00			(600.000,00)
2. Andere Ergebnisrücklagen	43.220.559,29	56.748.924,37	38.171.313,99	51.069.679,07
davon aus Bilanzgewinn Vorjahr eingestellt: € 49.245,30			(17.841,41)
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: € 5.000.000,00			(3.900.000,00)
III. Bilanzgewinn
1. Jahresüberschuss	6.203.160,29		5.036.991,30
2. Einstellungen in Ergebnisrücklagen	5.630.000,00	573.160,29	4.500.000,00	536.991,30
Eigenkapital insgesamt		73.372.534,66		64.403.920,37
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	1.558.162,00		1.302.861,00
2. Sonstige Rückstellungen	398.902,11	1.957.064,11	260.338,75	1.563.199,75
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	143.686.455,78		143.981.160,21
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	3.006.674,85		2.414.763,88
3. Erhaltene Anzahlungen	5.618.483,76		4.799.880,43
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung	58.682,20		80.328,87
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	3.344.290,36		2.126.432,92
6. Sonstige Verbindlichkeiten	55.934,78	155.770.521,73	49.317,75	153.451.884,06
davon aus Steuern: € 20.170,62			(20.559,55)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: € 5.916,97			(7.020,53)
D. Rechnungsabgrenzungsposten		37.412,35		33.116,39
Bilanzsumme		231.137.532,85		219.452.120,57

Gewinn- und Verlustrechnung vom 01. Januar bis zum 31. Dezember 2022

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	€	€	€	€
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	24.474.009,52		21.980.982,55
2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an unfertigen Leistungen	861.046,04		267.812,07
3. Andere aktivierte Eigenleistungen	27.227,22		431.201,14
4. Sonstige betriebliche Erträge	593.157,07		487.325,00
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	9.820.056,49		9.123.933,57
Rohergebnis		16.135.383,36		14.043.387,19
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	1.460.137,64		1.376.015,60
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung	560.283,24	2.020.420,88	324.567,63	1.700.583,23
davon für Altersversorgung: € 261.410,69				(57.295,75)
7. Abschreibungen
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	4.352.976,82		3.814.192,95
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen	739.353,76		734.712,16
9. Erträge aus anderen Finanzanlagen	413,15		250,39
10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	9.826,35		13.699,56
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	2.112.668,16		2.073.499,79
davon Aufwendungen aus der Aufzinsung: € 61.195,00				(104.702,00)
12. Ergebnis nach Steuern		6.920.203,24		5.734.349,01
13. Sonstige Steuern	717.042,95		697.357,71
14. Jahresüberschuss		6.203.160,29		5.036.991,30
15. Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen		5.630.000,00		4.500.000,00
16. Bilanzgewinn		573.160,29		536.991,30

Anhang des Jahresabschlusses zum 31.12.2022

Wohnungsverein Hamburg von 1902 eG, Landwehr 58, 22087 Hamburg

Amtsgericht Hamburg, Genossenschaftsregister 40

Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss zum 31.12.2022 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen Regelungen für Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen (FormblattVO) beachtet.

Die Gewinn-und-Verlust-Rechnung wurde entsprechend dem § 275 Abs. 2 HGB nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Wir haben von dem Wahlrecht nach § 274 Abs. 1 HGB Gebrauch gemacht, aktive latente Steuern nicht zu aktivieren.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Immaterielle Vermögensgegenstände wurden nur insoweit zu - um planmäßige Abschreibungen geminderte - Anschaffungskosten aktiviert, als sie entgeltlich erworben wurden. Sie werden über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von drei Jahren abgeschrieben.

Das Sachanlagevermögen ist unter Berücksichtigung planmäßiger linearer Abschreibungen zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt.

Als betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer wurden für Wohngebäude 80 Jahre zugrunde gelegt. Ab dem Geschäftsjahr 2016 wurden für neu erstellte Wohngebäude erstmals 60 Jahre zugrunde gelegt. Außenanlagen werden über 15 Jahre abgeschrieben. Bei den Geschäfts- und andere Bauten ist ein Parkhaus ausgewiesen, welches über 30 Jahre abgeschrieben wird.

Bei den Bauvorhaben wurden eigene Verwaltungsleistungen und Grundsteuern während der Bauphase in Höhe von 27.227,22 EUR in die Herstellungskosten des Jahres 2022 einbezogen. Fremdkapitalzinsen wurden nicht aktiviert. Nachträgliche Herstellungskosten werden grundsätzlich auf die Restnutzungsdauer der Objekte verteilt.

Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer für technische Anlagen und Maschinen beträgt 20 bzw. fünf Jahre und für die Betriebs- und Geschäftsausstattung zwischen drei und zehn Jahre.

Bewegliche geringwertige Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten bis zu 800,00 EUR wurden im Jahr des Zugangs abgeschrieben und als Abgang erfasst.

Die Finanzanlagen wurden mit den Anschaffungskosten bewertet.

Beim Umlaufvermögen wurden die unfertigen Leistungen und die Vorräte zu Anschaffungskosten bewertet. Das Niederstwertprinzip wurde beachtet. Die Forderungen und die Flüssigen Mittel sind mit dem Nominalwert angesetzt. Bei den Forderungen wurden allen erkennbaren Risiken durch Abschreibung Rechnung getragen.

Die Pensionsrückstellungen wurden für alle zugesagten Verpflichtungen aufgrund eines versicherungsmathematischen Gutachtens gebildet. Als Bewertungsverfahren wurde das modifizierte Teilwertverfahren gewählt. Den Berechnungen wurden die Richttafeln für die Pensionsversicherung von Dr. Klaus Heubeck (2018 G) zugrunde gelegt. Dabei wurden zur Ermittlung des Erfüllungsbetrages eine Lohn- und Gehaltssteigerung, die wir mit 2,5 % (Vorjahre 1,5 %) angesetzt haben, sowie der von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte durchschnittliche Marktzins der vergangenen zehn Jahre für eine Laufzeit von 15 Jahren in Höhe von 1,78 % (im Vorjahr 1,94 %) zum 31.12.2022 zugrunde gelegt.

Aus der Abzinsung der Pensionsverpflichtungen zum 31.12.2022 mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen zehn Jahre (1,78 %) ergibt sich im Vergleich zur Abzinsung mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre (1,42 %) ein positiver Unterschiedsbetrag in Höhe von 88.803,00 EUR. Dieser Betrag unterliegt der Ausschüttungssperre für das Geschäftsjahr 2022.

Die Bewertung des Aktivwerts der Rückdeckungsversicherung erfolgte nach dem Ergebnisbericht des Fachausschusses Altersversorgung der Deutschen Aktuarvereinigung e.V. und des Instituts der Versicherungsmathematischen Sachverständigen für Altersversorgung e.V. vom 26.04.2022.

Es wurde das vereinfachte Schätzverfahren angewendet: Die korrespondierenden Teile aus Rückdeckungsversicherungsansprüchen und Pensionsverpflichtungen wurden nach den allgemeinen Bewertungsgrundsätzen von Pensionsverpflichtungen (Wahl: Passivprimat) bewertet und bilanziert. Die inkongruenten Teile der Pensionsverpflichtungen und Rückdeckungsversicherungsansprüche sind aufgrund der bestehenden ermittelten Unterdeckung mit den allgemeinen Bewertungsgrundsätzen der Pensionsrückstellung bewertet.

Es wurde das Deckungskapitalverfahren (Wahl des Passivprimats) gewählt.

Für die Umbewertung des Aktivwertes wurde die Sterbetafel DAV2004 R Unisex zugrunde gelegt. Als Gesamtverzinsungserwartung wurde der für das Jahr 2022 veröffentlichte "Tarif 773 / 709 Comfort" von der Condor Lebensversicherung-AG in Höhe von 2,2 % herangezogen. Als (Rest-) Rentengarantiezeit wurden gemäß den Policen zehn Jahre herangezogen.

Der von der Versicherung mitgeteilte Aktivwert beträgt: 170.894,63 EUR

Der umbewertete Aktivwert beträgt: 147.986,34 EUR

Die sonstigen Rückstellungen beinhalten alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages.

Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Entwicklung des Anlagevermögens

	Anschaffungs-/ Herstellungskosten 01.01.2022 EUR	Zugänge des Geschäftsjahres EUR	Abgänge EUR	Umbuchungen (+/-) EUR	Anschaffungs-/ Herstellungskosten 31.12.2022 EUR
Immaterielle Vermögensgegenstände	70.782,10	173.689,11	0,00	0,00	244.471,21
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	235.205.766,89	8.012.122,22	1.133.839,74	37.289.458,70	279.373.508,07
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	189.222,90	0,00	0,00	0,00	189.222,90
Bauten auf fremden Grundstücken	35.987,34	0,00	0,00	0,00	35.987,34
Technische Anlagen und Maschinen	152.555,57	0,00	0,00	0,00	152.555,57
Betriebs- und Geschäftsausstattung	876.541,75	52.715,45	92.851,34	0,00	836.405,86
Anlagen im Bau	34.051.438,54	3.003.738,45	0,00	-37.050.012,94	5.164,05
Bauvorbereitungskosten	55.868,76	241.529,25	23.646,91	0,00	273.751,10
Geleistete Anzahlungen	239.445,76	1.250,00	0,00	-239.445,76	1.250,00
	270.806.827,51	11.311.355,37	1.250.337,99	0,00	280.867.844,89
Finanzanlagen
Beteiligungen	41.243,46	90.000,00	11.243,46	0,00	120.000,00
Andere Finanzanlagen	15.052,00	35.000,00	0,00	0,00	50.052,00
	56.295,46	125.000,00	11.243,46	0,00	170.052,00
Anlagevermögen
insgesamt	270.933.905,07	11.610.044,48	1.261.581,45	0,00	281.282.368,10

Entwicklung des Anlagevermögens

	Abschreibungen (kumulierte) 01.01.2022 EUR	Abschreibungen des Geschäftsjahres EUR	Auf Abgänge entfallende Abschreibungen EUR	Auf Umbuchungen (+/-) entfallende Abschreibungen EUR
Immaterielle Vermögensgegenstände	62.287,59	11.304,11	0,00	0,00
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	58.015.567,87	4.236.921,85	0,00	0,00
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	26.822,57	4.411,00	0,00	0,00
Bauten auf fremden Grundstücken	35.986,34	0,00	0,00	0,00
Technische Anlagen und Maschinen	119.831,04	2.258,00	0,00	0,00
Betriebs- und Geschäftsausstattung	624.495,73	74.434,95	77.941,84	0,00
Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00
Bauvorbereitungskosten	0,00	23.646,91	23.646,91	0,00
Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00
	58.822.703,55	4.341.672,71	101.588,75	0,00
Finanzanlagen
Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00
Andere Finanzanlagen	0,00	0,00	0,00	0,00
	0,00	0,00	0,00	0,00
Anlagevermögen
insgesamt	58.884.991,14	4.352.976,82	101.588,75	0,00

	Abschreibungen (kumulierte) 31.12.2022 EUR	Buchwert am 31.12.2022 EUR
Immaterielle Vermögensgegenstände	73.591,70	170.879,51
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	62.252.489,72	217.121.018,35
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	31.233,57	157.989,33
Bauten auf fremden Grundstücken	35.986,34	1,00
Technische Anlagen und Maschinen	122.089,04	30.466,53
Betriebs- und Geschäftsausstattung	620.988,84	215.417,02
Anlagen im Bau	0,00	5.164,05
Bauvorbereitungskosten	0,00	273.751,10
Geleistete Anzahlungen	0,00	1.250,00
	63.062.787,51	217.805.057,38
Finanzanlagen
Beteiligungen	0,00	120.000,00
Andere Finanzanlagen	0,00	50.052,00
	0,00	170.052,00
Anlagevermögen
insgesamt	63.136.379,21	218.145.988,89

Die Zugänge bei den Grundstücken mit Wohnbauten betreffen hauptsächlich mit rund 7.939 TEUR den Erwerb der Wohnanlagen Grömitzer Weg 1-5 und vier Wohnanlagen in Schenefeld. Die restlichen 73 TEUR entfielen auf nachträgliche Herstellungskosten für die Außenanlagen im Schadesweg und im Lattenkamp.

Die Zugänge in Höhe von rund 3.004 TEUR bei den Anlagen im Bau betreffen ausschließlich den Neubau in Hamburg-Horn Sievekingsallee / Horner Weg / Bei den Zelten und wurden in 2022 nach Fertigstellung in Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten umgebucht.

Die Zugänge bei den Bauvorbereitungskosten in Höhe von rund 241,5 TEUR betreffen Architekten- und Planungsleistungen für Baumaßnahmen in unseren Wohnanlagen Bramfelder Chaussee und Grömitzer Weg.

Die Abgänge bei den Grundstücken mit Wohnbauten betreffen hauptsächlich Tilgungszuschüsse der KfW und einen Baukostenzuschuss der IFB. Bei dem Abgang in den Bauvorbereitungskosten handelt es sich um eine außerplanmäßige Abschreibung einer Baumaßnahme zur Erweiterung eines Gewerbes.

Die unter dem Umlaufvermögen ausgewiesenen unfertigen Leistungen beinhalten ausschließlich noch abzurechnende Heiz- und Betriebskosten.

Forderungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr bestanden in Höhe von 370.470,86 EUR. Davon resultieren 222.484,52 EUR aus Forderungen für Baukostenzuschüsse gegen die Investitions- und Förderbank (IFB) und 147.986,34 EUR aus einer rückgedeckten Pensionszusage.

Die Rückstellungen für Pensionen sind aufgrund einer dringend empfohlenen Erhöhung des Renten- und Gehaltsanpassungstrends von 1,5 % auf 2,5 % deutlich angestiegen. In den sonstigen Rückstellungen befinden sich 238.688,73 EUR für den Heizkostenabrechnungsservice.

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten ergeben sich aus dem folgenden Verbindlichkeitenspiegel, aus dem sich auch die Art und Form der Sicherheiten ergibt.

Verbindlichkeiten	Insgesamt	davon Restlaufzeit			Gesichert	Art der Sicherung
	EUR	bis zu 1 Jahr EUR	zwischen 1 und 5 Jahren EUR	über 5 Jahre EUR	EUR
Verbindlichkeiten gegenüber	143.686.455,78	12.785.524,54	42.308.701,24	88.592.230,00	143.686.455,78	GPR
Kreditinstituten	(143.981.160,21)	(11.645.200,42)	(45.614.572,57)	(86.721.387,22)	(143.981.160,21)	GPR
Verbindlichkeiten gegenüber	3.006.674,85	218.254,29	2.103.646,97	684.773,59	3.006.674,85	GPR
anderen Kreditgebern	(2.414.763,88)	(214.793,26)	(2.199.970,62)	(0,00)	(2.414.763,88)	GPR
Erhaltene Anzahlungen	5.618.483,76	5.618.483,76	0,00	0,00
	(4.799.880,43)	(4.799.880,43)	0,00	0,00
Verbindlichkeiten aus	58.682,20	58.682,20	0,00	0,00
Vermietung	(80.328,87)	(80.328,87)	0,00	0,00
Verbindlichkeiten aus	3.344.290,36	3.344.290,36	0,00	0,00
Lieferungen und Leistungen	(2.126.432,92)	(2.126.432,92)	0,00	0,00	0,00
Sonstige Verbindlichkeiten	55.934,78	55.934,78	0,00	0,00	0,00
	(49.317,75)	(49.317,75)	0,00	0,00	0,00
Gesamt	155.770.521,73	22.081.169,93	44.412.348,21	89.277.003,59	146.693.130,63	GPR
Gesamt Vorjahr	(153.451.884,06)	(18.915.953,65)	(47.814.543,19)	(86.721.387,22)	(146.395.924,09)	GPR

(Vorjahreswerte in Klammern)

GPR = Grundpfandrecht

Die Verbindlichkeiten bis zu einem Jahr werden planmäßig getilgt oder sind bereits refinanziert.

Gewinn-und-Verlust-Rechnung

Gegenüber dem Vorjahr ergibt sich nun eine Erhöhung des Bestands an unfertigen Leistungen. Dies resultiert hauptsächlich aus den deutlich gestiegenen Vorauszahlungen für Heizkosten sowie dem in 2022 fertiggestellten Neubau in Hamburg-Horn.

Die Verringerung bei den anderen aktivierten Eigenleistungen ergibt sich aus dem niedrigen Restinvestitionsvolumen im Bereich der Neubauvorhaben in Hamburg-Horn Sievekingsallee / Horner Weg / Bei den Zelten sowie im Bauvorhaben Schadesweg 21 und 23.

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind die Erträge aus Versicherungsschäden um 151.411,45 EUR auf 247.796,29 EUR gestiegen.

Die höheren Aufwendungen aus der Hausbewirtschaftung sind durch gestiegene Energiekosten und die allgemeinen inflationären Preissteigerungen bei den Betriebskosten entstanden. Insbesondere die Heizungs- und Warmwasserkosten sind um 524.146,59 EUR auf 1.880.418,56 EUR gestiegen.

Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge betreffen in voller Höhe von 9.826,35 EUR Aufzinsungen von Forderungen für Fördermittel gegen die Investitions- und Förderbank.

In den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen befinden sich 61.195,00 EUR für die Aufzinsung der Pensionsrückstellungen.

Sonstige Angaben

Die finanziellen Verpflichtungen aus Planungs- und Bauleistungen sowie aus dem Erwerb von Softwarelizenzen betragen zum Stichtag 31.12.2022 insgesamt rund 1.962 TEUR. Diese Verpflichtungen werden durch Eigen- und Fremdkapital gedeckt.

Beteiligungen: Die Genossenschaft ist zum 31.12.2022 an der GbR Arbeitsgemeinschaft Bramfelder Südspitze mit 50,00 % beteiligt. Die Anteilshöhe der Beteiligung orientiert sich an der Geschossfläche der einzelnen Partner am Gesamtprojekt. Der Sitz ist Hamburg. Der Kapitalanteil betrug zum 31.12.2022 insgesamt 120.000,00 EUR. Die GbR Arbeitsgemeinschaft Bramfelder Dorfgraben ist zum 30.11.2022 aufgelöst worden.

Die Zahl der im Geschäftsjahr 2022 durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:

	Vollbeschäftigte	Teilzeitbeschäftigte
Kaufmännische Mitarbeiter	7,00	4,00
	(7,25)	(2,50)
Technische Mitarbeiter	4,00	0,00
	(4,00)	(0,00)
Hauswarte	4,75	0,00
	(5,00)	(0,00)
Insgesamt	15,75	4,00
	(16,25)	(2,50)

Außerdem waren zum 31.12.2022 zwei Auszubildende beschäftigt.

Der Bestand an Mitgliedern hat sich im Geschäftsjahr 2022 wie folgt entwickelt:

Anfang 2022	3945
Zugang	323
Abgang	84
Ende 2022	4184

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder betrugen am 31.12.2022 15.801.600,00 EUR. Das entspricht einer Zunahme um 3.275.850,00 EUR. Die Geschäftsguthaben haben sich insgesamt um 3.253.200,00 EUR erhöht. Die Zeichnung von Geschäftsanteilen ist nicht mit einer Nachschusspflicht verbunden.

Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.

Hamburg - Mecklenburg-Vorpommern - Schleswig-Holstein

Tangstedter Landstraße 8322415 Hamburg

Mitglieder des Vorstandes:

Heinz-Michael Bbertram

Holger Fehrmann

Mitglieder des Aufsichtsrates:

Hans-Jürgen Andresen	(stellvertretender Vorsitzender)
Birte Gorke
Katrin Hennings
Niels Mordhorst
Verena Piehler	(Vorsitzende)
Nicolas Rinkel

Ergebnisverwendung 2022	(in EUR)
Jahresüberschuss	6.203160,29
Zuführung zur gesetzlichen Rücklage gem. § 41, Abs. 2 der Satzung (mind. 10 %)	630.000,00
Einstellung in andere Rücklagen	5.000.000,00
(jeweils durch Beschluss von Vorstand und Aufsichtsrat vom 16.02.2023)
Bilanzgewinn	573.160,29
Der Vorstand schlägt der Mitgliederversammlung vor, den Bilanzgewinn wie folgt zu verwenden:
4 % Dividende auf EUR 12.525.150,00	501.006,00
Zuweisung in andere Ergebnisrücklagen	72.154,29
	573.160,29

Hamburg, 15.03.2023

Wohnungsverein Hamburg von 1902 eG

Der Vorstand

Heinz-Michael Bertram

Holger Fehrmann

Bericht des Aufsichtsrats

Der Aufsichtsrat hat im Zusammenhang mit seiner Aufgabenstellung, den Vorstand in seiner Geschäftsführung zu fördern, zu beraten und zu überwachen, im Berichtsjahr acht gemeinsame Sitzungen mit dem Vorstand und zwei alleinige Aufsichtsratssitzungen durchgeführt. Dabei wurden wir vom Vorstand umfassend und zeitnah über die Lage der Genossenschaft und über alle wesentlichen Geschäftsvorfälle informiert und in Entscheidungen von wesentlicher Bedeutung eingebunden. Wir haben den Vorstand fortlaufend unterstützt, beraten und kontrolliert.

Ein wesentliches Thema der gemeinsamen Sitzungen mit dem Vorstand waren Grundstücksgeschäfte. Unter anderem haben wir uns mit der Bewerbung für den Ankauf mehrerer kommunaler Grundstücke in der Stadt Schenefeld befasst, die am Jahresende dann auch erworben werden konnten. Der Grundstücksbestand unserer Genossenschaft wurde somit erstmals auf Gebiete jenseits der Stadtgrenzen Hamburgs erweitert.

Weitere Themen waren die Vermietungssituation, Instandhaltungsmaßnahmen, das Risikomanagement, die Wirtschafts- und Finanzplanung, die Digitalisierung und die zeitlich begrenzte Möglichkeit für unsere Mitglieder, weitere Genossenschaftsanteile zu erwerben.

Im Februar hat sich der Aufsichtsrat von der Verbandsprüferin das Ergebnis der gesetzlichen Prüfung 2021 erläutern lassen. Im Mai wurde dem Aufsichtsrat durch einen Vertreter des Verbandes das Ergebnis der CO ² -Bilanzierung des Wohnungsvereins präsentiert und ein sehr positives Fazit gezogen.

Der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrates hielt im Jahr 2022 zwei Sitzungen ab und prüfte das Zahlenwerk zum Jahresabschluss 2021 sowie in einem Ortstermin die Hintergründe und Entwicklungsmöglichkeiten einer mit Rechten Dritter belasteten Stellplatzfläche in Langenhorn.

Der Bauausschuss befasste sich in seinen zwei Sitzungen mit der Vergabe von Kleinaufträgen und mit dem Baufortschritt unserer Wohnanlage "Bei den Zelten" in Horn, die zur Jahresmitte von den Mitgliedern bezogen werden konnte.

In der Mitgliederversammlung 2022 wurden Wahlen zum Aufsichtsrat durchgeführt. Frau Verena Piehler und Herr Hans Jürgen Andresen wurden für eine weitere Amtszeit gewählt. In der anschließenden konstituierenden Sitzung des Aufsichtsrates wurde Frau Piehler zur Vorsitzenden und Herr Andresen zum Stellvertreter gewählt.

Im August haben wir unsere jährliche Rundfahrt durch mehrere Wohnanlagen mit Bestandsgebäuden und Neubauvorhaben unternommen. Der Vorstand hat uns vor Ort über den Stand der weiteren Planungen informiert und wir haben einen eigenen Eindruck über bereits abgeschlossene Maßnahmen gewonnen.

Teile des Aufsichtsrates haben im Herbst an der jährlichen Verbandstagung teilgenommen.

Der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen als zuständiger Prüfungsverband hat uns für das Jahr 2022 die vollständige Erfüllung unserer Pflichten attestiert. Wir haben unsere Kontrollpflichten umfassend wahrgenommen und die in unsere Zuständigkeit fallenden Beschlüsse gefasst.

Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss 2022 wurde durch uns am 16.02.2023 geprüft. Beanstandungen haben sich nicht ergeben und wir sind mit der vom Vorstand vorgeschlagenen Verwendung des Bilanzgewinnes einverstanden. Der Lagebericht für das Geschäftsjahr 2022 wurde ausführlich diskutiert und ist durch uns gebilligt worden.

Jahresabschluss und Lagebericht wurden gemäß § 53 Genossenschaftsgesetz durch den Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. - Hamburg - Mecklenburg-Vorpommern - Schleswig-Holstein im November 2022 und Februar bis März 2023 geprüft. Der hierüber vom Verband erstellte Prüfungsbericht enthält weder Beanstandungen noch Auflagen, über die wegen ihrer Bedeutung besonders zu berichten wäre. Die zusammenfassenden Prüfungsergebnisse der gesetzlichen Prüfung sind im Rahmen dieses Geschäftsberichts wiedergegeben.

Der Aufsichtsrat empfiehlt der Mitgliederversammlung, den Lagebericht des Vorstandes und den Jahresabschluss zum 31.12.2022 in der vorgelegten Fassung zu genehmigen, dem Vorschlag des Vorstandes zur Gewinnverwendung zuzustimmen und dem Vorstand für das Geschäftsjahr Entlastung zu erteilen.

Für die erfolgreiche Arbeit im abgelaufenen Geschäftsjahr dankt der Aufsichtsrat dem Vorstand sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Genossenschaft. Durch ihren Einsatz und ihr Engagement haben sie zum Wohl der Genossenschaft und zum erneut positiven Geschäftsergebnis beigetragen.

Hamburg, 25.03.2023

Der Aufsichtsrat:

Verena Piehler, Vorsitzende

Hans Jürgen Andresen, stellvertretender Vorsitzender

Birte Gorke

Katrin Hennings

Niels Mordhorst

Nicolas Rinkel