Wohnbau GmbH

München

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2021

1. Wirtschaftliches Umfeld und Geschäftsverlauf

a) Wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland (gesamt)

Ungeachtet der anhaltenden Corona-Pandemie und zunehmender Liefer- und Materialengpässe konnte sich die deutsche Wirtschaft 2021 nach dem rezessiven Einbruch im Vorjahr erholen. Im Jahr 2021 ist das Bruttoinlandsprodukt nach Angaben des Statistischen Bundesamtes um 2,9 % gestiegen, nachdem es im Vorjahr nach einer zehnjährigen Wachstumsphase Pandemie-bedingt um 4,6 % zurückgegangen war. Auch am Arbeitsmarkt setzte im Berichtsjahr insbesondere ab Sommer eine Erholung ein, die Arbeitslosenquote verringerte sich leicht auf 5,7 % im Jahresdurchschnitt (Vj. 5,9 %). Stützend wirken sich erneut arbeitsmarktpolitische Instrumente wie Kurzarbeit aus, deren Inanspruchnahme aber im Vergleich zum ersten Pandemiejahr deutlich abgenommen hat. Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes wurde die Wirtschaftsleistung im Jahresdurchschnitt unverändert von 44,9 Millionen Erwerbstätigen mit Arbeitsort in Deutschland erbracht.

Die Verbraucherpreise in Deutschland haben sich im Jahresdurchschnitt um 3,1 % gegenüber 2020 erhöht. Im Vorjahr lag der Anstieg noch bei 0,5 %. Eine höhere Jahresteuerungsrate als im Jahr 2021 wurde zuletzt vor fast 30 Jahren ermittelt (1993: 4,5 %). Vor allem die Energieprodukte verteuerten sich deutlich um 10,4 %, nach einem Rückgang um 4,8 % im Vorjahr. Ohne Berücksichtigung der Energiepreise hätte die Jahresteuerungsrate im Jahr 2021 bei 2,3 % gelegen (Vj. 1,1 %). Auch wenn im Berichtsjahr die Bruttomonatsverdienste einschließlich Sonderzahlungen um knapp 3,1 % gestiegen sind, so zehrte 2021 die Verbraucherpreisentwicklung den Nominallohnanstieg auf. Wie das Statistische Bundesamt mitteilt, sanken die Reallöhne im Jahr 2021 damit um 0,1 % gegenüber 2020, nachdem sie sich bereits im Vorjahr rückläufig entwickelt hatten (Vj. - 1,1 % real).

b) Entwicklung im Immobiliensektor

Die Entwicklung im Immobiliensektor fällt im Jahr 2021 positiv aus. Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft verbuchte im Jahr 2021 ein Wachstum von 1,0 % gemessen an der preisbereinigten Bruttowertschöpfung und wuchs somit ähnlich stark wie im Vorkrisenjahr 2019 (+ 0,9 %).

Für den Anstieg der bundesweiten Nettokaltmieten weist das Statistische Bundesamt im Jahresdurchschnitt 2021 ein Plus von 1,3 % aus (Vj. 1,4 %). Die Nettokaltmieten entwickelten sich somit im Jahresdurchschnitt unterhalb der allgemeinen Inflationsentwicklung von 3,1 %. Stärker als die Mieten sind deutschlandweit die Baupreise gestiegen. Der Kauf-Preisindex für den Wohnungsneubau verbuchte bei einem Plus von 9,1 % im Jahresmittel 2021 den höchsten Anstieg seit den frühen 80er-Jahren. Im Vorjahr fiel der Preisanstieg im Jahresmittel noch moderat aus. (Vj. 1,6 %). Bei den Baukosten für Instandhaltungen an bestehenden Wohngebäuden fiel die Preissteigerung mit 8,8 % im Berichtsjahr ebenfalls sehr dynamisch aus (Vj. 2,2 %).

In regionaler Betrachtung zeigen die Wohnungsmärkte weiterhin sehr unterschiedliche Entwicklungstrends. Während in den wachsenden Städten und Regionen der Leerstand aufgrund der starken Nachfrage unter die notwendige Fluktuationsreserve gesunken ist, führen Bevölkerungsverluste in ländlichen, peripheren und/oder strukturschwachen Gegenden zu Wohnungsleerständen sowie einer Ausdünnung von Versorgungseinrichtungen. Zusätzlich zum quantitativen Nachfragedruck führen weiter strikte Bauauflagen, Baustandards und die hohen Erwerbsnebenkosten in größeren Kommunen zu steigenden Baupreisen.

Im Vergleich zum Vorjahr beträgt das Plus bei Baugenehmigungen für neue Gebäude als auch für Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden bei wieder steigender Dynamik 3,3 % (Vj. + 2,2 %). Der Anstieg auf insgesamt ca. 380.000 genehmigte Wohnungen ist allerdings überwiegend auf ein deutliches Plus bei Wohnungen in neuen Zweifamilienhäusern zurückzuführen (+ 25,1 %). In Mehrfamilienhäusern hingegen ist die Zahl der genehmigten Wohnungen nur um 2,2 % gestiegen. Insbesondere in Großstädten kann das Angebot den in den vergangenen Jahren entstandenen Nachfrageüberhang nach Wohnraum kaum befriedigen und das Neubaudefizit decken. Derzeit stehen Bauherren neben langwierigen Verfahren weitere Hürden im Weg, wie eine steigende Normen- und Auflagenflut im Baugenehmigungsverfahren, zu geringe Baukapazitäten, steigende Baupreise und eine in der Bevölkerung überwiegend geringe Akzeptanz für Neubauprojekte, besonders bei innerstädtischen Nachverdichtungen.

c) Wohnbau-Gruppe

Entsprechend der sich erholenden, gestiegenen allgemeinen Wirtschaftsleistung in Deutschland hat sich auch die positive Geschäftsentwicklung der Wohnbau-Gesellschaften im Berichtsjahr 2021 fortgesetzt. Auch im zweiten Jahr der Corona-Pandemie konnten wir keine wesentlichen wirtschaftlichen Auswirkungen auf unseren Geschäftsverlauf feststellen. Neben höheren Mieteinnahmen verzeichnen wir im Berichtsjahr auch rückläufige offene Forderungen aus der Vermietungsaktivität. Sämtliche Geschäftsprozesse konnten wir unter Einhaltung der gebotenen Hygienemaßnahmen vollumfänglich aufrechterhalten. Die Vermietung von Wohnungen hat sich auch in dieser Zeit wiederholt als äußerst stabil erwiesen. Abermals verzeichnen unsere Wohnraumangebote ein sehr hohes Nachfrageniveau. Die Zahl an Interessentenanfragen ist im Berichtjahr gegenüber dem Vorjahr sogar nochmals deutlich gestiegen. Durchschnittlich entfielen somit auf jede von uns inserierte Wohnung 112,4 Anfragen von Bewerbern (Vj. 92,9).

Das Kerngeschäft der Wohnbau ist die langfristige und effiziente Bewirtschaftung des Immobilienbestands an derzeit 34 Standorten in ganz Deutschland. Der eigene Bestand der Gruppe umfasst insgesamt 19.815 eigene Wohn- und 253 Gewerbeeinheiten, die überwiegend in Metropolregionen oder bedeutenden Universitätsstädten liegen. Als Bestandshalter mit langfristigem Horizont und mit Fokus auf Wohnimmobilien, wollen wir unser Immobilienportfolio nachhaltig bewirtschaften und an ausgewählten Standorten im Bundesgebiet gezielt durch Bestandserwerbe erweitern sowie wohnraumschaffende Neubau- und Nachverdichtungsbaumaßnahmen verjüngen. Zur strategischen Positionierung und zur Portfoliooptimierung gehört auch die Veräußerung von Beständen in solchen Regionen, in denen wir eine optimale Verwaltungsgröße nicht sicherstellen können oder von Immobilien, bei denen wir mittel- bis langfristig nur geringes Entwicklungspotenzial sehen.

In Einklang hierzu ergänzten wir im Berichtsjahr unseren Bestand in dynamischen Ballungsregionen um 194 Wohnungen aus Neubaumaßnahmen (Düsseldorf, München, Kiel) sowie 51 Wohnungen und vier Gewerbeeinheiten aus einem Zukauf in Bonn. Diesen investiven Zugängen steht ein verkaufsbedingter Abgang von 336 Wohneinheiten gegenüber, die insbesondere unsere Bestände in Bremen und Celle (zusammen 333 WE) betreffen. Für das Geschäftsjahr 2021 weisen wir - unter Berücksichtigung der o.g. Zu- und Abgänge und geringen Umbaumaßnahmen - saldiert für unser Portfolio einen Rückgang um 92 Wohneinheiten und einen Zugang um drei Gewerbeeinheiten aus (à Kapitel 3. Investitionen).

Als durchschnittlichen Mietzins unserer Wohnungen zum 31. Dezember 2021 weisen wir unter Berücksichtigung der Mietveränderungen aus den quantitativen Portfolioveränderungen und der gebotenen Mieterhöhungsmöglichkeiten eine um 2,9 % höhere Durchschnittsmiete von 9,46 €/m ² aus (Vj. 9,19 €/m ² ). Vor dem Hintergrund des o.g. ausgewiesenen Anstiegs von 1,3 % im Jahresdurchschnitt 2021 für die bundesweiten Nettokaltmieten, ist der Zuwachs in unserem Wohnungsbestand besonders positiv zu werten.

Im Rahmen regelmäßig durchgeführter Instandhaltungen und qualitativer Verbesserungen unserer Vermietungsobjekte standen gleichermaßen technische Bau- und Erhaltungsarbeiten sowie Modernisierungsmaßnahmen im Fokus unserer Geschäftstätigkeit (à Kapitel 3. Investitionen).

Aufgrund verhaltener Genehmigungszahlen für Bauvorhaben in den Großstädten sowie der hohen Kaufpreise, haben wir weitere, zusätzliche Projektvorhaben zu unseren bereits in den Vorjahren in Düsseldorf-Lörick (221 WE), in München-Lochhausen (63 WE) und in Bonn-Endenich (250 WE) akquirierten Neubauprojekten, im Berichtsjahr nicht beurkundet. Allerdings hat die Wohnbau im Sommer eine Absichtserklärung (LOI) für ein Bauvorhaben in Düsseldorf (ca. 73 WE) abgeschlossen, bei dem voraussichtlich bis zum Abschluss des dritten Quartals 2022 eine Beurkundung geplant ist.

Im Bereich Verwaltung zeigten sich deutlich die Vorteile der digitalen Transformationen von Arbeitsprozessen, die wir im Konzernverbund kontinuierlich vorantreiben. Zur effektiven Sicherstellung der Betriebsabläufe - auch ortsunabhängig aus dem Homeoffice der Mitarbeiter - wurden in 2021 die Projekte zum mobilen Zugriff sowie zur mobilen Arbeitsweise fortgeführt. Der Fokus richtete sich dabei auf den (sukzessiven) Ersatz der lokalen Datenspeicherung durch eine Cloud-basierte Lösung (Sharepoint) und die damit verbundene papierlose Verarbeitung von Prozessen. Nachdem größere digitale Projekte für die Kommunikation mit unseren Mietern und Interessenten - zum Customer-Relationship-Management-System (CRM) sowie zum Interessenten- und Vermarktungsportal - im Vorjahr 2020 bereits erfolgreich abgeschlossen wurden, wurden im Berichtsjahr vorrangig Projekte zur ERP-Systembetrachtung intensiviert und der "Digitale Mietvertrag" vorbereitet. Ferner hat unsere IT-Sparte die Sicherungssysteme gegen Angriffe von außen verstärkt und die IT-Sicherheit durch die Einführung regelmäßiger Online-Schulungen zum Thema Mitarbeiter-Awareness wesentlich erhöht.

2. Umsatz

a) Hausbewirtschaftung, Vermietung eigener Bestände

Die Umsatzzahlen unserer Gesellschaft liegen über unseren Erwartungen und bestätigen abermals die positive Entwicklung der Wohnbau-Gruppe.

Ungeachtet des größeren Verkaufs unserer Liegenschaften in Bremen und Celle ist das Sollmietenaufkommen im Geschäftsjahr bei einem Plus von drei Prozent um 4,9 Mio. € auf 166,8 Mio. € angestiegen. Grundlage dessen sind neben der gezielten quantitativen Verstärkung unserer Vermietungsangebote in attraktiven Kernregionen, vor allem unsere kontinuierliche Überprüfung des gebotenen Mieterhöhungspotenzials im Bestand sowie marktgerechte Neuvertragsabschlüsse.

Im Detail setzt sich der Mietanstieg im Berichtsjahr 2021 aus folgenden Einzelpositionen zusammen:

	Zuwachs	Veränderung
	(in Mio. €)	(in %)
Mieterhöhungen im Bestand (gesamt)	+ 3,73	+ 2,30 %
Auswirkungen Neubaumaßnahmen 2020/2021	+ 1,99	+ 1,23 %
Auswirkungen Bestandsankäufe 2020/2021	+ 0,44	+ 0,27 %
Auswirkungen Verkäufe 2020/2021	- 1,26	- 0,78 %
Gesamt	+ 4,90	+ 3,02 %

Das gesamte Mietenplus im Bestand, das Mieterhöhungen im Bestand, bei Neuvermietungen und aufgrund von Modernisierungsumlagen umfasst, beträgt rund 3,7 Mio. € (+ 2,30 %). Diese größte Teilposition umfasst die gesetzlich gebotenen BGB-Mietanpassungen inkl. der Rückforderungen der Differenzbeträge zwischen vereinbarten und geforderten Mieten während des nunmehr für verfassungswidrig erklärten Berliner Mietendeckels ebenso wie Neuvermietungen und Modernisierungsumlagen. Im Berichtsjahr gab es 2.002 Neuvertragsabschlüsse mit einem durchschnittlichen Neuvertragsmiete von 10,85 €/m ².

Die Mieteinnahmen aus neuerrichteten Vermietungseinheiten (Neubau/Nachverdichtung) in Höhe von 1,99 Mio. € stellen die zweitgrößte Position dar. Diese setzen sich zusammen aus denen im Berichtsjahr (+ 0,33 Mio. €) ¹ und den Neubauten aus dem Vorjahr (+ 1,66 Mio. €) ².

¹ Neubau 2021: Düsseldorf (+ 136 WE), München (+48 WE), Kiel (+ 10 WE, Dachgeschossausbau)

² Neubau 2020: Hamburg (+34 WE), Bonn (+ 34 WE), Düsseldorf (+ 90 WE), Kiel (+12 WE, Dachgeschossausbau)

Unsere Erwerbs- und Verkaufsaktivitäten im Berichtsjahr sowie im Jahr zuvor hatten zeitanteilig mit einem Sollmietenzugang von 0,44 Mio. € bzw. einem Mietenabgang von 1,26 Mio. € einen relevanten Einfluss auf die Mieterlöse in 2021. Die Sollmietenzugänge der aus dem Kaufvertrag nachlaufenden Wohnanlage aus dem Vorjahr (München, Max-Vorstadt) sowie dem Ankauf in 2021 in Bonn-Beuel leisten einen Beitrag von 0,44 Mio. € zum Mietanstieg (+ 0,27 %). Durch die verwaltungsoptimierende Veräußerung unserer gesamten Immobilien in Bremen und Celle zum 30. April 2021 (333 WE) sowie jeweils drei Veräußerungen von Eigentumswohnungen in 2020 und 2021 in Bonn-Heiderhof ergibt sich ein zeitanteiliger Mietenabgang von 1,26 Mio. €.Insgesamt liegen wir mit unserem Sollmietenzuwachs in Höhe von rund 4,9 Mio. € im Berichtsjahr über unseren Erwartungen.

In der folgenden Übersicht ist die Entwicklung weiterer Kennziffern der Hausbewirtschaftung im Jahresvergleich 2021 und 2020 abgebildet:

Kennziffer	Jahr 2021	Jahr 2020
Ø-Wohnungsmiete (31. Dezember)	9,46 €/m ²	9,19 €/m ² (Vj. 9,15 €/m ² inkl. Mietendeckel)
Fluktuation (zeitanteilig)	9,11 % (1.796 Kündigungen)	9,09 % (1.798 Kündigungen)
Leerstandsquote (31. Dezember)	0,59 %	0,72 %
Erlösschmälerungen (absolut)	1,78 Mio. €	1,58 Mio. €

Die zum 31. Dezember 2021 ausgewiesene Durchschnittsmiete im Wohnungsbestand erhöht sich um 0,27 €/m ² bzw. 2,9 % im Vergleich zum Vorjahresstichtag. Bei einer potenziellen Berücksichtigung der Mietsenkungen in Berlin aufgrund des für verfassungswidrig erklärten Mietendeckels belief sich die "Vorjahres-Durchschnittsmiete" zum 31.12.2020 auf 9,15 €/m ². Hiermit läge der Mietanstieg im Jahresvergleich bei + 0,31 €/m ² bzw. 3,4 %. Unsere durchschnittliche Fluktuationsrate - gemessen am zeitanteiligen Wohnungsbestand - liegt auch im Berichtsjahr auf dem niedrigen Niveau der Vorjahre. Am Jahresende liegt die Leerstandsquote bei 0,59 %. Es standen zum Stichtag 116 der insgesamt 19.815 Wohnungen leer (Vj. 144 von 19.907 Wohnungen). Die Erlösschmälerungsquote, d.h. die gesamten Erlösschmälerungen aufgrund von Leerstandszeiten, Mietminderungen und -kürzungen im Verhältnis zum gesamten Sollmietenaufkommen im Berichtsjahr beträgt 1,07 % (Vj. 0,98 %).

b) Sonstige Geschäftsfelder

Im Geschäftsfeld der Fremdverwaltung von Immobilien erzielte die Wohnbau Service Bonn GmbH einen Umsatz von 1.991 T€ (Vj. 1.815 T€) und damit eine Steigerung von 9,7 % zum Vorjahr. Der für die Komplettbetreuung des Gewerbeportfolios eines großen Fremdeigentümers erzielte Teilumsatz betrug 670 T€ (Vj. 555 T€). Dieses Portfolio umfasst insgesamt 97.345 qm Gewerbeflächen. Die Gesamtzahl der verwalteten Einheiten zum Jahresende beträgt 4.245 Wohnungen, 42 Gewerbeeinheiten und 2.553 PKW-Stellplätze in insgesamt 106 Wohneigentümergemeinschaften. Das Neugeschäft konnte - nach der Zurückhaltung der Kunden im Vorjahr - ausgebaut werden.

Ein wesentliches Volumen von Umsatz und Ergebnis unserer Tochtergesellschaft entfällt regelmäßig auf die Wärmelieferungen der drei Heizwerke in Bonn, Koblenz und München. Einschließlich der Bestandsveränderungen für noch nicht abgerechnete Lieferungen erzielte diese Sparte im Berichtsjahr eine Leistung von 2.307 T€ (Vj. 2.123 T€) aus Wärmelieferungen an konzernexterne Abnehmer. Der Betriebsablauf war weitgehend störungsfrei und die Wärmeversorgung jederzeit gewährleistet. Bereits in 2021 steigende Gaspreise konnten durch frühzeitig abgeschlossene Lieferverträge noch abgefangen werden.

Auf einem gemeinsamen Areal mit der kommunalen VEBOWAG (Vereinigte Bonner Wohnungsbau AG) hat die Wohnbau im Geschäftsjahr 2020 unbebaute Grundstücksflächen mit Baurecht "Am Vogelsang" in Bonn-Endenich erworben. Auf ihrem Areal will die Wohnbau-Gruppe bis zum Jahr 2027 eine Wohnanlage mit ca. 250 Wohnungen errichten. Die Wohnbau Service Bonn GmbH ist hierbei als Erschließungsträgerin für die öffentlichen städtischen Flächen beauftragt.

3. Investitionen

Mit unserem jüngsten Immobilieninvestment im Ankauf und im Neubau sowie in aktivierungsfähige Sanierungsmaßnahmen und geleistete Zahlungen für noch im Bau befindliche Anlagen bekräftigten wir unsere portfoliostrategischen Wachstumsambitionen. Zur Bereinigung des verwalteten Bestandes nutzten wir im Berichtsjahr die hohe Marktnachfrage nach Wohnimmobilien und verkauften unsere Wohnanlagen in Bremen sowie im niedersächsischen Celle. Mit der Aufgabe der beiden Standorte setzen wir die Verwaltungsoptimierung fort. Insgesamt veräußerte die Wohnbau im Berichtsjahr 336 Wohneinheiten, davon entfielen 333 Wohnungen auf die Wohnanlagen an den Verkaufsstandorten Bremen und Celle.

a) Bestandsentwicklung

Nach dem deutlichen Wachstum in den beiden Vorjahren (2020: +177 WE, 2019: +1.766 WE) ist das Bewirtschaftungsportfolio der Wohnbau im Berichtsjahr bei einem saldierten Abgang von 92 Wohnungen gegenüber dem Vorjahr leicht zurückgegangen (-0,5 %).

Die Veränderung des Wohnungsbestands im Berichtsjahr 2021 zeigt die folgende Übersicht:

Wohnungsbestand 31.12.2020		19.907 WE
Zugang (Ankauf)
Bonn-Beuel	+ 51 WE
		+ 51 WE
Zugang (Neubau)
Düsseldorf-Düsseltal	+ 41 WE
Düsseldorf-Heerdt	+ 95 WE
München-Obergiesing	+ 48 WE
Kiel-Holtenau (DG)	+ 10 WE
		+ 194 WE
Verkauf
Bremen	- 219 WE
Celle	- 114 WE
Bonn-Heiderhof	- 3 WE
		- 336 WE
Umbau
München	- 2 WE
Unterhaching	+ 1 WE
		- 1 WE
Wohnungsbestand zum 31.12.2021		19.815 WE

Aufgrund des Verkaufs unserer Bestände an den Standorten Bremen und Celle, der quantitativ die Zugänge an Wohneinheiten im Jahr 2021 überwiegt, ergibt sich somit für das vergangene Kalenderjahr ein (saldierter) Rückgang in unserem Wohnungsportfolio.

Unser Mietwohnungsangebot in der Bundesstadt Bonn sowie in drei Landeshauptstädten verstärkten wir durch Ankauf und fertiggestellte Neubaumaßnahmen um insgesamt 245 Wohnungen. Durch unterjährig fertiggestellte Neubaumaßnahmen erweiterten wir unsere Standorte Düsseldorf, München und Kiel um neuen, modernen Wohnraum.

Zum 31.Dezember 2021 weisen wir mit 19.815 Wohnungen und 253 Gewerbeeinheiten ein Verwaltungsvermögen von 20.068 Einheiten aus (Vj. 20.157). Dieser Gesamtbestand setzt sich somit anteilig zu 98,7 % aus Wohn- und zu 1,3 % aus Gewerbevermietungseinheiten zusammen.

Insgesamt haben wir im Geschäftsjahr 2021 erneut zahlreiche Ankaufsofferten geprüft. Neben dem führenden Ausschlusskriterium unterschiedlicher Kaufpreisvorstellungen kamen bei den nicht infrage kommenden Immobilienofferten überwiegend standort- bzw. lagebedingte Ausschlussgründe zum Tragen. Wir verfolgen nach wie vor keine Handelsstrategie; die eigenen Immobilienbestände wollen wir langfristig erfolgreich bewirtschaften.

b) Neu- und Umbau

In Neu- und vergleichbare Umbauarbeiten wurden im Berichtsjahr über 95,8 Mio. € investiert (Vj. 79,4 Mio. €).

Der aktuelle Status unserer sich im Bau befindenden Neubau- und Nachverdichtungsprojekte wird in der nachfolgenden Übersicht dargestellt (Sortierung nach geplanter Fertigstellung):

Standort	Anzahl Wohnungen	Geplante Fertigstellung	Aktueller Status
Kiel - Holtenau	12 (total: 32)	1. Quartal 2022	Im letzten Bauabschnitt wurden 12 Dachgeschoss-Wohnungen hergestellt. Damit ist das Projekt mit insgesamt 32 neu geschaffenen Wohnungen abgeschlossen.
Düsseldorf - Lörick	221	4. Quartal 2022	Der Projektentwickler hat uns eine frühere Fertigstellung erklärt. Derzeit laufen die Innenausbauarbeiten. Eine im Projekt enthaltene Kindertagesstätte ist bereits vermietet, die Vermarktungsaktivitäten für die Wohnungen sind im 1. Quartal 2022 angelaufen.
München - Lochhausen	63	4. Quartal 2022	Die Gebäude sind größtenteils fertiggestellt. Die Vermarktungsaktivitäten sind in Vorbereitung.
Berlin - Mariendorf	124	1. Quartal 2023	Die Baubeginne für das erste Haus sind im 2. Quartal 2021 und für das zweite Haus im 4. Quartal 2021 erfolgt. Zurzeit werden die Vermietungsaktivitäten vorbereitet.
Berlin - Treptow-Köpenick	8	1. Quartal 2023	Im Projekt sollen 8 Dachgeschoss-Wohnungen entstehen. Aktuell wird der Austausch der Deckenbalken ausgeführt.
Bonn - Castell (Didinkirica)	49	2. Quartal 2023	Die archäologischen Untersuchungen sind abgeschlossen. Zurzeit laufen die Rohbauarbeiten.

c) Sanierung, Instandhaltung, Modernisierung

Neben Neu- und Umbaumaßnahmen stellen regelmäßige Instandsetzungen und Modernisierungen an vorhandenen Bestandsgebäuden und Wohnungen einen gewichtigen Anteil am Gesamtumfang unserer Investitionsausgaben dar. Im Berichtsjahr führten wir in 406 unserer Wohneinheiten Einzelmodernisierungen bei Mieterwechseln durch, die überwiegend im Erhaltungsaufwand des Jahresabschlusses erfasst sind.

Neben nachfrageorientierten Maßnahmen wie beispielsweise nachträglichen Balkonanbauten wollen wir die Qualität des bestehenden Gebäudestandards durch Modernisierungsmaßnahmen nachhaltig bewahren und die Gebäudesubstanz gezielt optimieren. Daher führen wir in unseren Bestandsobjekten kontinuierlich größere technische Baumaßnahmen durch.

Beispielprojekt aus dem Berichtsjahr:

Hannover, Grethe-Jürgens-Straße - Heizungsmodernisierung (316 Wohnungen)

Im Jahr 2021 wurde in der Wohnanlage im Stadtteil Hannover-List die vorhandene Gasheizung gegen eine moderne Brennwertheizung getauscht sowie zusätzlich die Heizanlage um eine Solarthermie-Komponente zur Warmwasserbereitung erweitert. Insgesamt haben 316 Wohnungen von dieser Maßnahme profitiert.

Die gesamten technischen Arbeiten (ohne Neubauprojekte) hatten in 2021 ein Ausgabevolumen von 40,1 Mio. €. (Vj. 37,8 Mio. €) Dies verteilte sich mit 35,8 Mio. € (Vj. 34,1 Mio. €) auf den laufenden Betriebsaufwand für die Hausbewirtschaftung (GuV) und mit 4,3 Mio. € (Vj. 3,7 Mio. €) auf Aktivierungen außerhalb der Neubauprojekte.

Der o. g. laufende Betriebsaufwand beinhaltet Ausgaben für Modernisierungsmaßnahmen sowie für sonstige geplante und ungeplante Instandhaltungsarbeiten.

4. Vermögens- und Ertragslage

Vermögenslage

Verdichtet nach dem Kriterium 'lang- und kurzfristig' ergibt sich aus Aktiva und Passiva zum Jahresende folgende Vermögens- und Kapitalstruktur der Wohnbau-Gruppe:

	31.12.2021		31.12.2020
	T€	%	T€	%
Vermögen
Immobilien	2.047.851	88,3	2.004.134	89,6
Kauf- u. Bauvorleistungen	91.294	3,9	61.200	2,7
Sonst. langfristig. Vermögen	98.642	4,3	93.356	4,2
Kurzfristige Aktiva	81.875	3,5	77.180	3,5
	2.319.662	100,0	2.235.870	100,0
Kapital
EK ohne Bilanzgewinn	702.715	30,3	628.090	28,1
Fremdmittel f. Investitionen	1.428.637	61,9	1.425.969	63,8
Sonst. langfr. Fremdmittel	72.874	3,1	69.215	3,1
Kurzfristige Passiva	115.436	5,0	112.406	5,0
	2.319.662	100,0	2.235.870	100,0

	Veränderung
	T€	%
Vermögen
Immobilien	43.717	2,2
Kauf- u. Bauvorleistungen	30.094	49,2
Sonst. langfristig. Vermögen	5.286	5,7
Kurzfristige Aktiva	4.695	6,1
	83.792	3,7
Kapital
EK ohne Bilanzgewinn	74.435	11,8
Fremdmittel f. Investitionen	2.668	0,2
Sonst. langfr. Fremdmittel	2.382	5,3
Kurzfristige Passiva	9.071	2,7
	83.792	3,7

Das bilanzielle Gesamtvermögen der Wohnbau-Gruppe wuchs im Geschäftsjahr 2021 nochmals um 3,7 %, respektive um 83,8 Mio. € auf über 2,3 Mrd. € an. Innerhalb der Aktiva erhöhte sich der Immobilienbuchwert, nach Abschreibungen und Buchwertabgängen aus Verkauf, um 43,7 Mio. €. Neben eines Bestandserwerbs in Bonn trugen fertiggestellte Neu- und Ausbauten in Düsseldorf, München und Kiel zum Ausgleich der Standortaufgabe Bremen und Celle bei. Weitere, noch nicht fertiggestellte Bauvorhaben in Bonn, Düsseldorf, München und Berlin waren Ende des Geschäftsjahrs mit 91,3 Mio. € erfasst. Bei den Sonstigen langfristigen Vermögenswerten handelt es sich, neben den beweglichen Vermögensgegenständen und Ausleihungen, insbesondere um eine langfristige externe Finanzanlage (96,2 Mio. €; Vj. 90,5 Mio. €). Das Anwachsen der kurzfristigen Aktiva um 6,1 % ist zum einen auf einen Anstieg der Kautionsguthaben unserer Mieter zurückzuführen (+ 0,9 Mio. €), deren Bilanzausweis in gleicher Höhe parallel unter den Verbindlichkeiten aus Vermietung bzw. unter den sonstigen langfristigen Fremdmitteln erfolgt. Zum anderen wurde der Anspruch auf Fördergelder im Rahmen von Ausbaumaßnahmen in München-Obergiesing (Chiemgaustr.) aktiviert.

Der nominelle Anstieg des Eigenkapitals um 74,4 Mio. € auf 702,7 Mio. € resultiert aus der Rücklagenzuführung des vorjährigen Bilanzgewinns und dem diesjährigen Anlagenverkauf, dessen Überschuss bereits satzungsgemäß im Unternehmen als Gewinnrücklage verbleibt. Die Netto-Neuverschuldung zur Immobilien-/Unternehmensfinanzierung erhöhte sich nur leicht um 2,7 Mio. € auf 1.429 Mio. €. Einer Kreditneuaufnahme von 90,5 Mio. € standen im Geschäftsjahr 2021 Regel- und Sondertilgungen von 87,8 Mio. € gegenüber. In den sonstigen langfristigen Fremdmitteln sind - neben den Pensionsrückstellungen und den Mieterkautionen - passivisch abgegrenzte Zahlungen für Belegungsrechte enthalten, die wir bilanziell innerhalb von 20 Jahren ratierlich vereinnahmen. Bei den kurzfristigen Passiva bewirkten höhere Beträge für Steuerrückstellungen und für stichtagsbedingte Bauleistungsverbindlichkeiten die Steigerung zum Jahresende. Nicht nur absolut, sondern auch in Relation zur Bilanzsumme hat sich auch das Eigenkapital im Firmenverbund weiter verbessert, um 2,2 Punkte auf 30,3 %.

Ertragslage

Die Ertragslage des Geschäftsjahres 2021 wurde durch Kostensteigerungen und Veränderungen im Bestand 2021 beeinflusst. Insbesondere das hohe Ergebnis der Veräußerungen in Bremen und Celle war ursächlich für den außerordentlichen Gesamtgewinn.

	2021	2020	Veränderung
	T€	T€	T€	%
Gesamtleistung	217.085	210.226	6.859	3,3
Betrieblicher Aufwand	139.449	133.087	6.362	4,8
Betriebsergebnis	77.636	77.139	-497	-0,6
Finanzergebnis	-28.501	-29.840	1.339	-4,5
Neutrales Ergebnis	44.876	1.650	43.226	>100
Steuern vom Ertrag	-8.640	-8.168	-472	5,8
Jahresergebnis	85.371	40.781	44.590	>100

Ihre Gesamtleistung hat die Gesellschaft um 6,9 Mio. € (bzw. 3,3 %) auf 217,1 Mio. € gesteigert. Bei geringen Erlösschmälerungen von 1,78 Mio. € verbesserten wir die Erlöse aus Sollmieten um 3 % auf 166,8 Mio. €.

Der gesamte Betriebliche Aufwand folgte mit einer Erhöhung um 6,4 Mio. € unterhalb der Entwicklung der Gesamtleistung. Innerhalb des betrieblichen Aufwands entfällt der größte Anstieg auf die Maßnahmen zur Modernisierung und Instandhaltung (+ 2,1 Mio. €), die mit insgesamt 35,8 Mio. € enthalten sind. Die Weiteren wesentlichen Teile unseres Aufwands sind die vorwiegend durchlaufende Position der Betriebs- und Heizkosten mit 41,2 Mio. € (+ 1,2 Mio. €), die Abschreibungen auf das Sachanlagevermögen (33,8 Mio. €, + 1,0 Mio. €) sowie der Personalaufwand (17,5 Mio. €, + 0,8 Mio. €). Eine Erhöhung der Kosten für allgemeine Verwaltung auf 6,4 Mio. € (+ 1,5 Mio. €) ist insbesondere auf Corona-Schutzmaßnahmen, Gerichtskosten zur Teildurchsetzung eines Portfolio-Erwerbs sowie unsere Digitalisierungsstrategie zurückzuführen.

Im Rahmen der Kosten- und Preissteigerungen blieb das Betriebsergebnis der Wohnbau-Gruppe nahezu konstant und schließt im Geschäftsjahr 2021 mit einem Saldo von 77,6 Mio. € ab.

Das Finanzergebnis verbesserte sich leicht von -29,8 Mio. € auf -28,5 Mio. €. Darin enthalten sind Diskontierungszinsen für Pensionsrückstellungen i.H.v. 3,4 Mio. €, mit einem Plus von 479 T€. Neben den erhöhten Zinserträgen (+ 217 T€) konnten wir gleichzeitig die gesamten Zinsaufwendungen um 1.122 T€ senken.

Das hohe Neutrale Ergebnis ist durch den Buchgewinn aus der Standortaufgabe in Bremen und Celle begründet (Verkauf von 333 Wohneinheiten, 44,4 Mio. €). Daneben werden hier im Wesentlichen sonstige Anlagenabgänge sowie die Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen und Wertberichtigungen als periodenfremde Gewinnanteile ausgewiesen.

Die ausgewiesene Ertragsteuerbelastung trägt mit 8,6 Mio. € (Vj. 8,2 Mio. €) der voraussichtlichen Körperschaft- und Gewerbebesteuerung unserer Organschaft Rechnung, in deren Kreis noch die Wohnbau Service Bonn und Nostro GmbH eingebunden sind. In der Berechnung werden steuerbilanzielle Modifikationen (insbesondere Neutralisierung der Anlageverkäufe) sowie gewerbesteuerliche Kürzungen für Mieterträge berücksichtigt.

5. Finanzierung

Die Vermögens- und Finanzlage der Wohnbau ist geordnet. Die Gesellschaft konnte und kann ihren Zahlungsverpflichtungen jederzeit nachkommen.

Im Berichtsjahr ergaben sich für uns keinerlei Liquiditätsengpässe. Die ungenutzten, kurzfristig abrufbaren Kreditlinien 2021 betrugen zum Jahresende rund 70,9 Mio. €.

Die Finanzierung der hohen Immobilieninvestitionen im Berichtsjahr können wir auf langfristige, zinsgünstige Darlehensvereinbarungen mit inländischen Finanzinstituten stützen. Nahezu sämtliche Neukredite 2021 sind ebenfalls durch erstrangige Grundschulden abgesichert.

Das Anlagevermögen ist grundsätzlich langfristig finanziert. Wir betreiben generell eine ganzheitliche Unternehmensfinanzierung, d. h. Darlehen werden nicht maßnahmen- oder objektbezogen, sondern zur Finanzierung des Unternehmens aufgenommen. Mit den umfangreichen Neuinvestitionen für unser Immobilienportfolio in den Vorjahren ging ein entsprechender Zuwachs an Fremdfinanzierungsmitteln einher. Durch Umschichtung bzw. Rückzahlungen hochpreisiger Darlehen konnten wir den zum Ende des Geschäftsjahres 2021 bestehenden durchschnittlichen Zinssatz von 2,02 % auf 1,95 % verringern.

Die Fremdfinanzierung der Unternehmen ist komplett dinglich gesichert und valutiert ausschließlich in Euro, so dass sich keine Währungsrisiken ergeben. Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten sind im Anhang abgebildet.

Herkunft und Verwendung der im Berichtsjahr vorhandenen Liquidität werden saldiert in den folgenden Kapitalflusskomponenten nach DRS 21 deutlich:

Cashflow aus:	2021	2020
	T€	T€
Laufender Geschäftstätigkeit	104.131	111.017
Investitionstätigkeit	-67.791	-101.480
Finanzierung	-36.289	-9.625
Summe	51	-88
Finanzmittelstand 01.01.	197	285
Finanzmittelstand 31.12.	248	197

Die vorstehenden Ergebnisse zeigen die grundsätzliche Finanzierungsfähigkeit der Wohnbau im Konzern. Im Rahmen der Innenfinanzierung sind die konstanten Mieteinnahmen Garant für den generell hohen Cash-Zufluss aus der laufenden Geschäftstätigkeit, der bis Ende 2021 auf 104,1 Mio. € kumulierte. Die Summe errechnet sich im Wesentlichen aus dem Jahresüberschuss der Gesellschaft, vor Berücksichtigung von Abschreibungen, Zinsen und Veränderungen der Rückstellungen und ohne Verkaufsgewinne.

In den Modulen 'Investitionstätigkeit' und 'Finanzierung' ist der Cash-Flow (CF) eines Immobilienunternehmens grundsätzlich von der Bautätigkeit und den Ankäufen geprägt (à Kapitel 3. Investitionen). In Berichtsjahr 2021 wird der geringere, saldierte Mittelabfluss von 67,8 Mio. € im Teil-CF Investitionen monetär signifikant durch die Zahlungseingänge aus Anlagenverkauf (50,4 Mio. €) bestimmt. Denn unsere Ausgaben für Sachanlagen beliefen sich mit einem Betrag von knapp 112 Mio. € über dem Niveau des Vorjahres.

Bei einer Nettoneuverschuldung gegenüber Banken von 2,7 Mio. € am Jahresende, sind die Dividendenzahlung für 2020 (11,0 Mio. €) sowie der um die Aufzinsung der Pensionsrückstellung bereinigte Zinsaufwand in 2021 (28,0 Mio. €) die maßgeblichen Cash-Bewegungen im Rechensaldo "Finanzierung".

Mit einem aus den drei Modulen zusammengefassten Cashflow von 51 T€ erhöhte sich der Bestand liquider Mittel zum Jahresende von 197 T€ im Vorjahr auf 248 T€.

6. Mitarbeiter

Für die Hauptfunktion der Bewirtschaftung der eigenen und fremden Bestände sowie zur Übernahme der übergeordneten Verwaltungsaufgaben im Unternehmen greifen wir auf ein Team an qualifizierten Mitarbeitern zurück. Während die allgemeine Verwaltung und die Betreuung unseres Portfolios im Norden und im Westen Deutschlands von unserem Unternehmenssitz in Bonn aus erfolgt, betreiben wir zur Bewirtschaftung unserer Immobilienbestände im Berlin und Brandenburg (Potsdam) sowie in Bayern und Baden-Württemberg eigene Niederlassungen an den Standorten Berlin, München und Erlangen.

Das Personalwesen hat sich im Arbeitsschutzausschuss verstärkt im Covid-19 Management beteiligt. So konnten im Berichtsjahr erfolgreich alle Geschäftsprozesse - mitunter auch ortsunabhängig aus dem mobilen Office - ausgeführt werden. Im Rahmen des Hygiene-Konzeptes der Wohnbau-Gesellschaften wurden die Arbeitsabläufe so organisiert, dass die Beschäftigten möglichst wenig direkten Kontakt zueinander hatten. Um den erforderlichen Sicherheitsabstand zu wahren, wurde konsequent sichergestellt, dass jedes Büros maximal mit einem Mitarbeiter besetzt war. Die vergangenen Monate haben gezeigt, dass unsere Arbeitnehmer bzw. unsere Fachabteilungen auch aus dem Home Office die gewohnt gute Leistungen erbringen.

Der aktuelle Fachkräftemangel erschwert der Wohnbau die Rekrutierung von Personal. Daher wurden neue Strategien entwickelt und eingeführt. Unser vollständig digitalisierter Recruiting-Prozess stellt hierbei sicher, dass wir gezielt relevante Berufsgruppen ansprechen können - auch über soziale Medien - und gleichzeitig der Prozess vom Eingang der Bewerbung bis hin zum Vertragsabschluss verschmälert und hierdurch Reaktionszeiten verkürzt werden. Unser Ziel ist es, die Effizienz der Personalrekrutierung bei gleichbleibend hoher Qualität der Bewerber dauerhaft zu steigern. Drohenden Engpässen bei der Personalbeschaffung begegnen wir mit einer vorausschauenden Personalplanung, umfassenden Entwicklungs- und Weiterbildungsmaßnahmen, einer kontinuierlichen Weiterentwicklung des leistungsgerechten Vergütungssystems sowie flexiblen Arbeitszeitmodellen.

Der gesamte Personalaufwand erhöhte sich im Berichtsjahr um 803 T€ auf 17.493 T€. Die Zunahme des Personalaufwandes ist im Wesentlichen auf eine höhere Zuweisung zu den Pensionsrückstellungen zurückzuführen sowie auf die Weitergabe der tariflich angelehnten, überdurchschnittlichen Erhöhung der Löhne und Gehälter um insgesamt 4,8 % an unsere Arbeitnehmer. Die prozentualen Erhöhungen erfolgten unterjährig terminlich gestaffelt - zum 01. Januar (+ 1,2 %), zum 01. April (+ 1,3 %) sowie zum 01. November (+ 2,3 %).

Von den insgesamt 240 Mitarbeitern (Vj. 243) beschäftigten wir am Ende des Geschäftsjahres 192 in Vollzeit (Vj. 187) und 21 in Teilzeit (Vj. 23). Im Rahmen ihrer Ausbildungstätigkeit waren 13 Auszubildende (Vj. 15) bei uns angestellt. Zudem waren insgesamt 14 (Vj. 18) nebenberufliche Kräfte beschäftigt. Die wöchentliche Stundenzahl unserer 21 Teilzeitkräfte (Vj. 23) entspricht umgerechnet der vereinbarten Arbeitszeit von 14,22 Vollzeitstellen (Vj. 16,19).

In unserem Personalwesen haben wir die weitere Digitalisierung der Prozesse fortgesetzt. Nachdem bereits zuvor die Personalakten digitalisiert oder die Zeiterfassung und die Personalrekrutierung auf einen software-gestützten Workflow umgestellt worden war, haben wir im Berichtsjahr die Einführung einer umfassenden personalwirtschaftlichen Plattform vorbereitet, deren "Module" alle Funktionsbereiche im Personalwesen zusammenfasst. Das Release zu dem Modul Zeitmanagement ist im März 2022 erfolgt, die weiteren Module wie beispielsweise die digitale Reisekostenabrechnung werden noch ergänzt.

7. Risikomanagement

Der Wohnbau-Konzern ist grundsätzlich dem generellen Branchen- und Konjunkturrisiko ausgesetzt, wenngleich der Wohnungsmarkt weniger volatil als andere Wirtschaftszweige ist. Bedeutende immobilienmarktbezogene Herausforderungen resultieren aus dem prognostizierten demografischen und gesellschaftlichen Wandel in Deutschland sowie regulatorischen Markteingriffen, deren Auswirkungen von uns stetig bewertet werden. Daher besitzt unser Portfoliomanagement einen hohen strategischen Stellenwert und ist in sämtlichen wichtigen Entscheidungen zur Auswahl und Ablaufsteuerung unserer Immobilienprojekte sowie zur laufenden Gebäudeverwaltung einbezogen. Basis dessen ist eine fortwährende Markt- und Umfeldbeobachtung unseres räumlich diversifizierten Portfolios über derzeit 34 Standorte.

Im Einzelnen lassen sich Risiken bzw. wesentliche Kontrollmaßnahmen der Wohnbau-Gesellschaften hierzu wie folgt beschreiben:

•	Risiken im Zusammenhang mit dem weiteren Ausbau unseres Immobilienbestands durch Ankauf und Neubau fokussieren im Wesentlichen auf Nichtvermietungen bei unseren Mietobjekten mit entsprechenden Mietausfällen. Durch eine selektive Auswahl unserer Investitionsstandorte und eine Fokussierung auf Ballungsgebiete mit positiven Bevölkerungsprognosen können wir dieses Risiko auf ein Minimum senken. Gemäß der jüngsten Bevölkerungsprognose bis zum Jahr 2040 des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) aus März 2021 werden insbesondere wirtschaftsstarke Großstädte und ihr Umland weiterhin wachsen. Sämtliche unserer investiven Wohnungszugänge befinden sich in Agglomerationsbereichen mit wirtschaftlich starken Strukturen.
•	Als potenzielles Wachstumsrisiko ist weiterhin eine verstärkt restriktive Gesetzgebung zur Mietpreisgestaltung zu nennen. Die im Herbst 2021 gewählte Bundesregierung (Bündnis aus SPD, Bündnis 90/Die Grünen und FDP) beabsichtigt die Evaluation und Verlängerung bestehender Mieterschutzregelungen. Nachdem die Regelungen zur Mietpreisbremse bereits in den meisten Bundesländern und an Standorten, an denen wir vertreten sind, bis 2025 verlängert worden waren, ist in Märkten mit angespannter Wohnlage eine Verlängerung bis ins Jahr 2029 avisiert. Weitere im Koalitionsvertrag genannte Mietregulierungen könnten auch längere Betrachtungszeiträume für Mietspiegel oder zusätzliche Absenkungen bei der Kappungsgrenze bei Bestandsmieterhöhungen sein.
•	Zur Beurteilung eines Finanzierungsrisikos findet im Rahmen der Liquiditätsvorsorge eine permanente Überwachung des Cashflows und der Kapitaldienstfähigkeit statt. Zugleich analysiert unser Darlehensmanagement kontinuierlich das gesamte Kreditwesen und die Zinsentwicklung an den Finanzmärkten. Mögliche Szenarien eines Zinsanstiegs werden regelmäßig geprüft und auf ihre Belastungswirkung kalkuliert.
•	Die fortschreitende Digitalisierung der Arbeitsprozesse stellt hohe Anforderungen an eine nachhaltige Funktionsfähigkeit von DV-technischen Systemen. Neben Performance-Steigerungen bei Netzwerkoperationen werden drohende Engpässe oder Ausfälle des Netzwerkes frühzeitig identifiziert und durch Gegensteuerungsmaßnahmen vermieden. Die neue Infrastruktur stellt eine stabile, redundante und ausfallsichere Plattform speziell auch für mobiles, ortsunabhängiges Arbeiten zur Verfügung.
•	Unser Compliance Management System (CMS) soll die Konzern-Gesellschaften sowie deren Beschäftigte systematisch vor unangemessenem und rechtswidrigem Verhalten schützen. Führungskräfte und Beschäftigte werden regelmäßig im Rahmen von Erfahrungsaustauschen zu Integrität und Compliance geschult. Wir überprüfen kontinuierlich die Wirksamkeit unseres Compliance-Systems und passen es bei Bedarf an neue rechtliche Anforderungen an. Die Maßnahmen werden ständig überwacht und optimiert, um sowohl für eine rechtskonforme und eine redliche Führung der Geschäfte als auch das dafür notwendige Mitarbeiterverhalten zu sorgen. Diese Maßnahmen sind geeignet, um Verstöße aufzudecken oder verhindern zu können.
•	Ein einheitliches steuerliches Kontroll- und Management-System (Tax-CMS) in der gesamten Wohnbau-Gruppe bestimmt die pflichtgemäße Erfüllung der steuerlichen Vorgaben und die hierfür notwendigen Aufbau- und Ablauforganisationen in der Verwaltung.
•	Die Wohnbau-Gesellschaften haben sich gegen Risiken ihres laufenden Geschäftes in erforderlichem Umfang versichert. Das Versicherungsprogramm wird von der Wohnbau Service Bonn GmbH betreut und kontrolliert. Die Sach- sowie die üblichen Haftpflichtversicherungen werden mit gängigen Deckungssummen unterhalten. Im vergangenen Geschäftsjahr sind - wie in den Jahren zuvor - keine Großschäden aufgetreten.
•	Der Aufsichtsrat der Wohnbau GmbH / Wohnbau Service Bonn GmbH und die Geschäftsführung berieten auch im vergangenen Geschäftsjahr wesentliche Fragestellungen regelmäßig und vollumfänglich in den turnusmäßigen Aufsichtsratssitzungen. Zugleich wurde der Aufsichtsrat über den Aufsichtsratsvorsitzenden von der Geschäftsführung zeitnah und umfassend über bedeutende Entwicklungen und anstehende Entscheidungen in regelmäßigen, persönlichen Gesprächen unterrichtet.
•	Etwaige Risiken, die den Fortbestand der Wohnbau-Gruppe gefährden würden, bestanden im Berichtsjahr nicht. Auch sehen wir für die überschaubare Zukunft keinerlei Risiken mit nennenswerten Einflüssen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage. Für konkret erkennbare finanzielle Belastungen haben wir ausreichend bilanzielle Rückstellungen gebildet.

8. Chancen

Laut einer zu Jahresbeginn veröffentlichten Studie der Bundesbank ist die Wohneigentumsquote in Deutschland innerhalb der europäischen Union mit knapp 50 % am niedrigsten ausgeprägt. Dies trifft insbesondere für die Großstädte mit ihrem vielfältigen Arbeitsplatz- und Bildungs- und Freizeitangebot zu, in denen die Nachfrage nach gemietetem Wohnraum überwiegt. Vornehmlich kleinere Haushalte, Singles und jüngere Leute zieht es nach wie vor in die dynamischen Groß- und Hochschulstädte, auf die wir uns mit unserem Vermietungsangebot fokussieren.

•	Die Wohnbau-Gesellschaften sind klassische Bestandshalter mit langfristig ausgerichteter Perspektive. Der Fokus der Geschäftstätigkeit liegt deutlich auf der Bewirtschaftung und der Akquisition von Wohnimmobilien durch Ankauf und Neubau. Mit 98,7 % dominiert deutlich der Anteil von Mietwohnungen, entsprechend ist der Anteil der konjunkturabhängigen Gewerbeeinheiten am Gesamtbestand mit 1,3 % gering.
•	In den vergangenen drei Geschäftsjahren haben wir unser Wohnraumangebot an Wirtschaftsstandorten wie München, Stuttgart, Düsseldorf, Köln, Bonn und Berlin durch Zukauf und Neubautätigkeit um 2.195 Wohnungen ausgebaut. Aufgrund steigender Bevölkerung bzw. Haushaltszahlen bei gleichzeitig geringen Wohneigentumsquoten in den Ballungsgebieten sehen wir die Vermietung von Wohnraum als nachhaltig attraktiv an.
•	Bei Neubauprojekten sowie Bestandsankäufen rücken verstärkt mietpreisreduzierte und/oder öffentlich geförderte Wohnimmobilien in den Fokus. Bei diesen sind regelmäßig Mietpreisbindungen respektive Preisobergrenzen vorgegeben. Dadurch, dass wir solche Angebote zunehmend in unseren Bestand integrieren, unterstützen wir, dass auch Menschen mit mittlerem oder niedrigem Einkommen zentral in Großstädten wohnen können. Derartige Förderbedingungen bieten zudem aufgrund ihrer langfristig ausgelegten Bindungen und der nachhaltigen Nachfrage nach preisreduziertem Wohnraum verlässliche Mieteinnahmen und nach Bindungsauslauf regelmäßig Mietsteigerungspotenziale.
•	Bestandserweiternde Akquisitionen durch Zukauf und Neubaumaßnahmen sind für uns ein integraler Bestandteil unserer Geschäftspolitik. Gleichermaßen wird die Ausweitung unseres wohnraumschaffenden Vermietungsangebots durch nachverdichtende, bestandserweiternde Projektmaßnahmen auf unseren eigenen, bereits vorhandenen Grundstücken gezielt vorangetrieben. Mit Lückenbebauungen, Dachgeschossausbauten oder -aufstockungen tragen wir zur Reduzierung der Wohnraumknappheit in Ballungsgebieten bei. Als Unternehmen mit regelmäßigen Neubaumaßnahmen profitieren wir zusätzlich von der kontinuierlichen Verjüngung unseres Bestandsportfolios.
•	Vorteilhaft wirkt sich die breite Diversifikation unserer Immobilien bzgl. Wohnungsgemenge, Baualter sowie (Wohn-) Lagen aus. Deutschland verfügt entgegen anderen europäischen Staaten über eine Multi-Metropolen-Struktur mit zahlreichen wirtschaftlich bedeutenden und kaufkraftstarken Großstädten. Aktuell liegen circa 90 % unseres Wohnungsportfolios in urbanen Ballungszentren wie Hamburg, Berlin/Potsdam, Hannover/Braunschweig, Düsseldorf/Köln/Bonn, Frankfurt/Mainz, Stuttgart, Nürnberg/Erlangen und München. Zudem halten wir Wohnungsbestände in größeren Hochschulstandorten wie Münster, Regensburg oder Würzburg.
•	Durch die regionale Verteilung mit einer Streuung unseres Wohnungsbestands auf insgesamt 34 Standorte im Bundesgebiet - überwiegend urbane Wachstumsregionen - können einzelne Teilmarktrisiken aufgefangen werden. Während wir sämtliche übergeordnete Unternehmensfunktionen zentral an unserem Hauptsitz in Bonn zusammengefasst haben, unterhält die Gesellschaft auch Niederlassungen in München, Erlangen und Berlin, die unsere regionalen Immobilienbestände bewirtschaften.
•	Mit einer entsprechend regionalen Präsenz der Hausbewirtschaftung gewinnen wir nicht nur eine marktspezifische Expertise, sondern schaffen gleichzeitig die Basis für erfolgversprechende lokale Mieterbetreuung und -gewinnung. Unsere gruppeninterne Wohnanlagenbetreuung durch Hausmeisterdienstleistungen vor Ort gewährleistet neben einer umfassenden Betreuung der Immobilien bzw. Wohnanlagen an sich zudem eine Betreuung unserer Mieter bei allen mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Anliegen.
•	Die weitere digitale Transformation von Arbeitsprozessen in den Wohnbau-Gesellschaften treiben wir zusammen mit der Wohnbau Service Bonn GmbH kontinuierlich voran. Wir investieren konsequent in Digitalisierungsprojekte sowie die Erprobung und den Ausbau neuer Technologien.
•	Mit unserem an dem Produktlebenszyklus ausgerichteten Sanierungs- und Modernisierungsprogramm in die Gebäudesubstanz sorgen wir für eine Verlängerung der wirtschaftlichen Lebensdauer unserer Bestandsimmobilien. Gleichzeitig sichern wir die Voraussetzung für nachhaltige Wohnattraktivität und entsprechend fortwährender Nachfrage nach unseren Vermietungseinheiten.
•	Auf Grundlage einer soliden Finanz- und Kapitalstruktur sehen wir die unternehmerische Handlungsfähigkeit der Wohnbau als nachhaltig stark und damit gesichert an. Zusätzlich zur Ausstattung mit liquiden Eigenmitteln verfügt unsere Gruppe auch nach den umfangreichen Neuinvestitionen aus den Vorjahren über Kapitalbeschaffungsmöglichkeiten, welche die Realisierung interessanter Ankaufsofferten auch kurzfristig ermöglichen.

9. Ausblick

Während die ökonomischen Auswirkungen der Pandemiewellen zunehmend geringer werden, verschärfen der russische Angriffskrieg auf die Ukraine und die im Gegenzug ergriffenen Sanktionen die Störungen weltweiter Wertschöpfungsketten und erhöhen den inflationären Druck. In seinem neuesten Update vom März 2022 geht der Sachverständigenrat in seiner Konjunkturprognose für 2022 nur noch von einem Wachstum des deutschen Bruttoinlandsprodukts von 1,8 % aus (Vj. 2,9 %). Als Inflationsrate werden 6,1, % (VPI) erwartet, sofern es nicht zu einem Stopp russischer Energielieferungen kommen wird.

Die Auswirkungen des Ukraine-Krieges auf die Wohnungswirtschaft sind aktuell schwer abzuschätzen. Der Zustrom von flüchtenden Menschen nach Deutschland wird einerseits die Nachfrage nach Wohnungen eher steigen lassen, gleichzeitig erscheinen (noch) weiter steigende Energie- oder Materialpreise zumindest kurzfristig wahrscheinlich. Unsere laufenden Neubaumaßnahmen sind über bestehende Verträge gegen Preissteigerungen geschützt. Bei Maßnahmen im Bestand wie Einzelmodernisierungsmaßnahmen und Instandhaltungen können wir weitestgehend auf Rahmenverträge mit planbaren Konditionen zurückgreifen. Bei Projektmaßnahmen im Bestand erfolgt durch zeitlich vorlaufende Planung eine frühestmögliche Auftragsvergabe. Im Hinblick auf künftige technische Arbeiten bleibt das Risiko begrenzter Kapazitäten und weiterer Preissteigerungen.

Als ein Mittel zur Inflationsbekämpfung könnten baldige Leitzinserhöhungen auch im Euroraum wahrscheinlicher werden. Durch Forwards sind unsere Bauvolumina sowie die Refinanzierungen bis 2024 vor Zinserhöhungen gesichert. Steigende Zinssätze bzw. Finanzierungskostensätze, insbesondere im längerfristigen Bereich, könnten künftig allerdings die Rentabilität von Akquisitionen negativ beeinflussen. Ferner könnte ein Zinsanstieg Wertverluste in der Portfoliobewertung nach sich ziehen, da in dieser Situation die Renditeerwartung und damit die im Bewertungsmodell verwendeten Kapitalisierungszinsen steigen sollten. Derartige zinsbedingte Bewertungsrisiken schätzen wir aufgrund der weiterhin starken Nachfrage nach Wohnungen in Ballungsgebieten, bei gleichzeitig unzureichender Angebotsausweitung durch Neubau und den damit erwarteten weiter steigenden Mieten derzeit als eher gering ein.

In der Diskussion über eine nach Koalitionsvertrag "faire Kostenteilung des CO ₂ -Preises" sieht die Bundesregierung ein Stufenmodell vor. Hiernach sollen Mieter und Vermieter auf Basis der CO ₂ -Emissionen eines Gebäudes nach einem zehnstufigen Modell gestaffelt belastet werden. Dieses soll Anreize zur energetischen Sanierung schaffen und zu einem sparsamen Energieverbrauch durch den Mieter anregen. Die Regelung soll zum 01. Januar 2023 in Kraft treten. Sofern das Gesetzesvorhaben kodifiziert wird, rechnen wir als Vermieter mit weiterem Aufwand, da Angaben etwa zur Energiebilanz gemacht werden müssen. Für das Jahr 2021 und - nach derzeitigem Stand - auch für das laufende Jahr kann die CO ₂ -Steuer noch vollständig in den Nebenkosten umgelegt werden.

In Anbetracht der Qualität des gehaltenen Immobilienportfolios, der schon über einen langen Zeitraum gehaltenen niedrigen Leerstandsquoten sowie des jüngst erfolgten und künftigen Ausbaus unserer Wohnungsbestände in dynamischen Ballungszentren sehen wir auch für die Zukunft solide Umsatzperspektiven bei der Hausbewirtschaftung. Bezogen auf die Mieteinnahmen und -ausfälle rechnen wir - vor allem auch aufgrund einer in der Pandemielage stabilen Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes - mit einer Fortsetzung des positiven Trends der vergangenen Jahre mit einer hohen Nachfrage nach unseren Mietangeboten im gesamten Portfolio. Gleichzeitig betrachten wir die Entwicklungen der Energiepreise mit Sorge. Die wahrscheinlich längerfristig hohen Energiepreise und die damit steigende Wohnkostenbelastung auf Mieterseite könnten zur Folge haben, dass der Spielraum für Nettomieterhöhungen geringer werden könnte.

Im Februar 2022 erwarben wir eine weitere Wohnanlage mit 46 frei-finanzierten Wohnungen in Bonn-Beuel, die unseren unmittelbar benachbarten Ankauf aus dem Vorjahr (51 Wohnungen und 4 Gewerbeeinheiten) ergänzt. Der Besitzübergang der Liegenschaft wird voraussichtlich zur Jahresmitte erfolgen. Als investives Unternehmen engagieren wir uns weiter gezielt bei der Schaffung von Wohnraum durch nachverdichtende Projektmaßnahmen auf eigenen Grundstücken sowie auf neuen Projektgrundstücken. Über unsere laufenden Neubauprojekte hinaus (à Kapitel 3 Investitionen) werden in Kooperation mit zwei anderen Gesellschaften auf dem im Jahr 2020 angekauften städtischen Baugrundstück "Am Vogelsang" in Bonn-Endenich bis voraussichtlich 2027 ca. 250 Wohnungen entstehen, von denen ca. 135 öffentlich-gefördert sein werden.

Im Bereich Fremdverwaltung werden wir weiterhin umfänglich Immobilienbestände im Eigentümerauftrag betreuen. Unser Verwaltungsbestand weist ein breites Spektrum auf, sodass wir dank der Ausbildung und Expertise unserer Mitarbeiter auch zukünftig mit allen Arten von Liegenschaften in der Wohnungseigentumsverwaltung vertraut sind.

Die Stellung als Dienstleister im Wohnungsmarkt bewerten wir auch in Zukunft als gefestigt. Um den hohen Anforderungen einer sicheren und kosteneffizienten Wärmelieferung gerecht zu werden, sind auch 2022 die laufende Instandhaltung und Modernisierung unserer Heizwerke und der Versorgungsleitungen festes Planungsprogramm. Der Gaseinkauf für 2022 erfolgte im aktuellen Vergleich bereits in 2021 zu günstigen Konditionen.

Im Hinblick auf intendierte weitere Transformationen von Arbeitsprozessen werden innerhalb des Konzernverbunds fortlaufend digitale Projekte in unserer Verwaltung identifiziert. Im Fokus stehen Optimierungen bei Cloud-basierten Diensten (Sharepoint), ebenso wie die Themen "Digitaler Arbeitsplatz der Zukunft" sowie der "Digitale Mietvertrag". Das Release zum digitalen Mietvertrag erfolgte bereits im Frühjahr 2022. Auch soll die Einführung eines neuen ERP-Systems in der Wohnbau-Gruppe getestet werden.

In der Umstellung auf Elektromobilität unseres Fuhrparks und in der Nutzung entsprechender Technologien sehen wir ein sicheres und zukunftstragendes Investment, das die Verantwortung und das Bewusstsein unserer Firmengruppe für Umweltschutz und regenerative Energien unterstreicht.

Auch vor dem Hintergrund der o.g. politischen und volkwirtschaftlichen Unsicherheiten bewerten wir den Fortgang des Geschäftsverlaufs weiterhin als nachhaltig stabil und sind bestrebt, auch in den kommenden Wirtschaftsjahren an die guten positiven Geschäftsergebnisse anzuknüpfen. Im Rahmen unserer Umsatzprognose für das Geschäftsjahr 2022, insbesondere unter Berücksichtigung einer ganzjährigen Wirkung der letztjährigen Anlagenbewegungen, erwarten wir gemäß Wirtschaftsplan einen Anstieg der Sollmieten von ca. 5 Mio. € und rechnen mit einem Sollmietenaufkommen von 171,8 Mio. €. Dies entspricht trotz des zeitanteiligen Mietenabgangs aus dem Verkauf unserer Bestände in Bremen und Celle (Besitzübergang 30.April 2021) einem Mietenzuwachs von 3,0 %. Die Wohnbau GmbH plant für den Konzern im Geschäftsjahr 2022 einen Jahresüberschuss nach Steuern von 44,0 Mio. €.

Bonn, 31. März 2022

gez. Dipl.-Kfm. Matthias Schweizer, Geschäftsführer

gez. Dipl.-Ing. Jens Bräutigam, Geschäftsführer

Konzernbilanz für das Geschäftsjahr 2021

Aktiva

			31.12.2020
	EUR	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Software	121.393,70		100.832,04
2. Geleistete Anzahlungen	0,00		25.446,00
		121.393,70	126.278,04
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	1.966.835.404,58		1.915.276.759,23
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	57.280.439,27		56.930.029,05
3. Grundstücke ohne Bauten	1.698.230,10		1.698.230,10
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	6.904.216,13		6.904.216,13
5. Technische Anlagen und Maschinen	722.893,69		660.493,72
6. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.514.637,56		1.892.050,21
7. Anlagen im Bau	14.690.842,06		23.325.204,80
8. Geleistete Anzahlungen	91.735.911,38		61.200.266,15
		2.141.382.574,77	2.067.887.249,39
III. Finanzanlagen
1. Sonstige Ausleihungen	131.513,81		140.076,97
2. Andere Finanzanlagen	96.151.908,00		90.536.500,00
		96.283.421,81	90.676.576,97
		2.237.787.390,28	2.158.690.104,40
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
1. Unfertige Leistungen	45.869.949,71		43.974.554,25
2. Andere Vorräte	180.995,38		164.607,09
		46.050.945,09	44.139.161,34
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	533.199,65		739.387,21
2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken	313.184,53		14.133,72
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit	13.825,25		34.138,54
4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	860.242,80		643.165,53
5. Sonstige Vermögensgegenstände	33.500.764,21		31.152.819,25
		35.221.216,44	32.583.644,25
III. Flüssige Mittel
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten		248.363,38	197.021,29
		81.520.524,91	76.919.826,88
C. Rechnungsabgrenzungsposten		354.559,49	259.834,21
		2.319.662.474,68	2.235.869.765,49

Passiva

			31.12.2020
	EUR	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital		1.022.583,76	1.022.583,76
II. Gewinnrücklagen
1. Satzungsmäßige Rücklagen	523.692.171,18		449.257.375,70
2. Rücklage für Bauinstandhaltung	178.000.000,00		178.000.000,00
		701.692.171,18	627.257.375,70
III. Konzernbilanzgewinn		39.993.776,01	40.058.058,85
IV. Ausgleichsposten aus der Kapitalkonsolidierung		6,36	6,36
		742.708.537,31	668.338.024,67
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen	34.548.377,29		31.151.789,29
2. Steuerrückstellungen	3.773.345,00		3.100.205,97
3. Rückstellung für Bauinstandhaltung	1.157.632,00		1.201.302,00
4. Sonstige Rückstellungen	4.087.215,35		4.229.250,00
		43.566.569,64	39.682.547,26
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	1.375.397.737,68		1.371.736.336,60
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	53.239.559,07		54.232.177,40
3. Erhaltene Anzahlungen	50.437.187,77		49.805.666,60
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung	32.284.758,44		31.436.405,15
5. Verbindlichkeiten aus Betreuung	405,72		369,54
6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	15.553.550,17		13.612.976,95
7. Sonstige Verbindlichkeiten	433.250,65		397.922,10
		1.527.346.449,50	1.521.221.854,34
D. Rechnungsabgrenzungsposten		6.040.918,23	6.627.339,22
		2.319.662.474,68	2.235.869.765,49

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2021

			2020
	EUR	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse
a) aus Hausbewirtschaftung	209.083.186,65		204.529.842,99
b) aus Betreuungstätigkeit	1.928.659,02		1.753.006,69
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen	3.095.836,18		2.983.795,00
		214.107.681,85	209.266.644,68
2. Erhöhung (Vj. Verminderung) des Bestands an unfertigen Leistungen	1.895.395,46		-41.976,27
3. Andere aktivierte Eigenleistungen	1.081.608,87		1.001.774,47
4. Sonstige betriebliche Erträge	45.972.505,67		2.160.334,62
		48.949.510,00	3.120.132,82
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	-76.928.155,05		-73.674.943,48
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	-1.115.705,89		-674.477,69
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	-13.908.306,67		-13.674.640,51
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung	-3.585.084,39		-3.015.878,21
davon für Altersversorgung EUR 1.121.284,80 (Vj. EUR 652.184,58)
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	-33.783.890,71		-32.810.280,23
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen	-6.563.265,02		-5.128.942,74
		-135.884.407,73	-128.979.162,86
9. Erträge aus anderen Finanzanlagen und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	2.857.788,52		2.639.312,55
10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	4.702,10		6.223,01
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-31.363.280,35		-32.485.448,88
davon Aufwendungen aus der Aufzinsung EUR 3.404.588,00 (Vj. EUR 2.925.819,00)
		-28.500.789,73	-29.839.913,32
12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		-8.640.169,56	-8.168.280,95
13. Ergebnis nach Steuern		90.031.824,83	45.399.420,37
14. Sonstige Steuern		-4.661.312,19	-4.618.759,11
15. Konzernjahresüberschuss		85.370.512,64	40.780.661,26
16. Konzerngewinnvortrag		40.058.058,85	33.435.712,44
17. Ausschüttung an Gesellschafter		-11.000.000,00	-10.000.000,00
18. Einstellung in satzungsmäßige Rücklagen		-74.434.795,48	-24.158.314,85
19. Konzernbilanzgewinn		39.993.776,01	40.058.058,85

Konzern Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2021

	2021	2020
	TEUR	TEUR
1. Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Periodenergebnis	85.371	40.781
Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens	33.784	32.810
Zunahme (+) / Abnahme (-) der Rückstellungen	3.884	2.644
Gewinn (-) aus Anlageabgängen, saldiert	-45.082	-537
Zunahme (-)/Abnahme (+) der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva	-4.645	-1.605
Zunahme (+) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva	2.869	7.371
Zinsaufwendungen / Zinserträge (zahlungswirksam)	27.950	29.553
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	104.131	111.017
2. Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens	50.372	803
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	-112.519	-96.753
Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen	-46	-34
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens	9	161
Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen	-2.761	-2.761
Effekt aus Erwerb von Minderheitenanteilen	0	-268
Erhaltene Zinsen	8	6
Zahlungsunwirksamer Zugang aus Zinsgutschrift	-2.854	-2.634
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-67.791	-101.480
3. Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Auszahlungen an Unternehmenseigner (Dividende)	-11.000	-10.000
Einzahlungen aus der Aufnahme von (Finanz-) Krediten	90.516	146.439
Auszahlungen aus der Tilgung von (Finanz-) Krediten	-87.847	-116.505
Gezahlte Zinsen	-27.958	-29.559
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	-36.289	-9.625
4. Finanzmittelfonds am Ende der Periode
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds
(Zwischensummen 1 - 3)	51	-88
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode	197	285
Finanzmittelfonds am Ende der Periode	248	197
5. Zusammensetzung des Finanzmittelfonds
Liquide Mittel	248	197
Finanzmittelfonds am Ende der Periode	248	197

Konzern Eigenkapitalspiegel

Eigenkapital

Die Entwicklung zeigt der folgende Eigenkapitalspiegel:

	Mutterunternehmen
	Gezeichnetes Kapital	Gewinnrücklagen	Bilanzgewinn	Eigenkapital Konzernbilanz
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
31.12.2019	1.023	603.099	33.435	637.557
Rücklagenzuführung		24.158	-24.158	0
Ausschüttung			-10.000	-10.000
Ankauf Minderheitenanteile
Konzernjahresüberschuss			40.781	40.781
31.12.2020	1.023	627.257	40.058	668.338
Rücklagenzuführung		74.435	-74.435	0
Ausschüttung			-11.000	-11.000
Konzernjahresüberschuss			85.371	85.371
31.12.2021	1.023	701.692	39.994	742.709

	Nicht beherrschende Anteile			Gesamt
	Minderheitenkapital	Bilanzgewinn	Eigenkapital Konzernbilanz
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
31.12.2019	258	10	268	637.825
Rücklagenzuführung
Ausschüttung
Ankauf Minderheitenanteile	-258	-10	-268
Konzernjahresüberschuss
31.12.2020	0	0	0	668.338
Rücklagenzuführung
Ausschüttung
Konzernjahresüberschuss
31.12.2021	0	0	0	742.709

Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2021

Allgemeine Hinweise

Der vorliegende Konzernabschluss wurde gemäß §§ 290 ff. HGB aufgestellt.

Die Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung wurden abweichend von § 298 Abs.1 HGB i.V.m. § 266 Abs. 2 und 3 sowie § 275 Abs. 2 HGB nach der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen aufgestellt. Des Weiteren ist § 265 Abs. 5 Satz 2 HGB angewendet worden.

Zur Klarheit und Übersichtlichkeit des Konzernabschlusses haben wir einzelne Posten der Konzernbilanz und Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung zusammengefasst. Diese Posten sind im Anhang gesondert erläutert. Die für einzelne Positionen geforderten Zusatzangaben haben wir ebenfalls in den Anhang übernommen. Die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung stellten wir nach dem Gesamtkostenverfahren auf.

Registerinformationen

Das Mutterunternehmen ist unter der Firma Wohnbau GmbH mit Sitz in München im Handelsregister des Amtsgerichtes München unter der Nummer HRB 7684 eingetragen.

Konsolidierungskreis

Der Konzernabschluss umfasst die Wohnbau GmbH, München, die inländische Tochter Wohnbau Service Bonn GmbH, Bonn, (Beteiligung 100 %, vollkonsolidiert), die dazu gehörige (durch formwechselnde Umwandlung) 100 %ige Beteiligung an der Wohnbau Service Nostro GmbH (vormals Nostro Grundstücks GmbH & Co von-der Trenck-Str. KG), Bonn sowie die Wohnbau Service Verwaltungs GmbH, Bonn (Beteiligung 100 %).

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Die Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss der Wohnbau GmbH, München, einbezogenen Unternehmen wurden nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen erstellt.

Realisations- und Imparitätsprinzip wurden beachtet; Vermögensgegenstände bewerteten wir höchstens zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Die Bewertung der immateriellen Vermögensgegenstände sowie der Sachanlagen erfolgte zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten und wird, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert. Dabei werden die Abschreibungen, mit Ausnahme von einem Gebäude-Objekt, das degressiv abgeschrieben wird, grundsätzlich linear vorgenommen. In die Herstellungskosten selbsterstellter Sachanlagen werden neben den Einzelkosten auch anteilige Gemeinkosten einbezogen.

Bei den Gebäuden wird von einer Gesamtnutzungsdauer von 25, 30 oder 50 Jahren ausgegangen; bei den Außenanlagen beträgt die Gesamtnutzungsdauer 10 Jahre.

Fremdkapitalzinsen wurden bei Neubauten oder Modernisierungen als Herstellungs-vorgang nicht aktiviert.

Technische Anlagen und Maschinen, andere Anlagen sowie Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden über eine Nutzungsdauer zwischen 5 und 25 Jahren abgeschrieben.

Geringwertige Anlagegüter bis zu einem Wert von EUR 250,00 werden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben; ihr sofortiger Abgang wird unterstellt. Für geringwertige Anlagegüter, deren Anschaffungskosten die Geringwertigkeitsgrenze von EUR 250,00, nicht jedoch EUR 1.000,00 übersteigen, wird im Jahr der Anschaffung ein Sammelposten gebildet. Dieser wird im Wirtschaftsjahr seiner Bildung sowie in den folgenden vier Wirtschaftsjahren mit jeweils 20 % aufwandswirksam aufgelöst.

Die Finanzanlagen werden grundsätzlich zu Anschaffungskosten bzw. zum Nennwert angesetzt. Die Ansprüche aus Kapitallebensversicherungen werden mit dem Rückkaufwert bilanziert.

Vorräte bewerteten wir zu Anschaffungskosten unter Beachtung des Niederstwertprinzips. Die unfertigen Leistungen enthalten Einzelkosten zuzüglich angemessener Gemeinkosten. Die unter den anderen Vorräten ausgewiesenen Betriebsstoffe werden nach Fifo-Verbrauchfolgeverfahren oder zu niedrigeren Tagespreisen am Bilanzstichtag aktiviert.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden zu Nennwerten abzüglich der Wertabschläge für Einzelrisiken bilanziert. Für die nicht in die Einzelwertbetrachtung einbezogenen Mietforderungen (unterhalb EUR 1.000,00) wurde eine pauschale Wertberichtigung vorgenommen.

Liquide Mittel sind zum Nominalwert angesetzt.

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind Auszahlungen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen.

Die Rückstellungen für Pensionen werden nach der projizierten Einmalbeitragsmethode, unter Verwendung der "Richttafeln 2018 G" ermittelt. Für die Abzinsung wurde pauschal der durchschnittliche Marktzinssatz der letzten 10 Jahre bei einer restlichen Laufzeit von 15 Jahren von 1,87 % (Vj. 2,31 %) gemäß der Rückstellungsabzinsungsverordnung vom 18. November 2009 verwendet. Erwartete Gehaltssteigerungen wurden mit 3 % und erwartete Rentensteigerungen mit 1 % bei Neuzusagen bzw. 2 % bei Altzusagen berücksichtigt. Die Fluktuation wurde als gering eingestuft.

Die Steuerrückstellungen und die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verbindlichkeiten. Sie sind in der Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen nicht.

Die Rückstellung für Bauinstandhaltung, die objektbezogen berechnet werden, berücksichtigen diejenigen Aufwendungen, die am Abschlussstichtag wahrscheinlich oder sicher, oder hinsichtlich ihrer Höhe oder des Zeitpunktes ihres Eintritts unbestimmt sind. Diejenigen Aufwendungen, die auf das Geschäftsjahr entfallen, wurden durch Rücklagenzuführung berücksichtigt. Vom Beibehaltungswahlrecht des Art. 67 Abs. 3 Satz 1 EGHGB wurde teilweise Gebrauch gemacht. Die Inanspruchnahme der zum 1. Januar 2010 noch vorhandenen Rückstellung für Bauinstandhaltung wird in der Position "Sonstige betriebliche Erträge" erfasst. Die tatsächlich in der Periode angefallenen Instandhaltungsausgaben werden in voller Höhe unter den Aufwendungen für Hausbewirtschaftung ausgewiesen.

Die Verbindlichkeiten wurden mit den Erfüllungsbeträgen angesetzt.

Für die Ermittlung latenter Steuern auf Einzelabschlussebene aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet. Aktive und passive Steuerlatenzen werden dabei saldiert. Die Aktivierung latenter Steuern unterbleibt unter Ausübung des Wahlrechts in den Einzelabschlüssen. Auf Konzernebene werden ebenfalls keine latenten Steuern bilanziert.

Konsolidierungsgrundsätze

Die Kapitalkonsolidierung der Gesellschaft der erstmalig in 2015 konsolidierten Gesellschaften erfolgte auf Basis der Neubewertungsmethode; bis zum Inkrafttreten des BilMoG wurde zum Zeitpunkt der erstmaligen Konsolidierung im Rahmen der Kapitalkonsolidierung die Buchwertmethode angewendet. Die auf die Minderheitsgesellschafter bei der NOSTRO Grundstücks GmbH & Co. Von-der-Trenck-Straße KG entfallenden Teile am Eigenkapital waren bis 2019 in einem separaten Ausgleichsposten für nicht beherrschende Anteile innerhalb des Konzerneigenkapitals ausgewiesen. Zum 14. Oktober 2020 hat die Wohnbau Service Bonn GmbH die auf die Minderheits-gesellschafter entfallenden Anteile erworben. Für Konzernzwecke werden zum 31. Dezember 2020 keine Fremdanteile mehr ausgewiesen. Die Anschaffungskosten der Restanteile (5,56 %) wurden entsprechend DRS 23 mit den bilanziellen Fremdanteilen Dritter verrechnet; der verbleibende Unterschiedsbetrag ist durch Aufdeckung stiller Reserven dem Sachanlagevermögen gutgeschrieben worden. Nach Formwechsel der NOSTRO und Umfirmierung in die Wohnbau Service Nostro GmbH im November 2021 ergaben sich keine Änderungen in der Konsolidierung.

Forderungen und Verbindlichkeiten, Umsätze sowie Aufwendungen und Erträge innerhalb des Konsolidierungskreises wurden eliminiert. Zwischenergebnisse ergaben sich nicht.

Erläuterungen zur Konzernbilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im Konzern-Anlagenspiegel dargestellt.

Immaterielle Vermögensgegenstände

Im Berichtsjahr wurden TEUR 71 für die Aktualisierung der Homepage aktiviert und linear über eine Laufzeit von 3 Jahren abgeschrieben.

Sachanlagevermögen

Durch die fortgesetzte Anwendung der degressiven Abschreibung bei einem im Jahre 1995 fertig gestellten Objekt (§ 7 Abs. 5 Satz 1 EStG) ergab sich in 2021, gegenüber der linearen Wertminderung, ein vermindertes Abschreibungsvolumen in Höhe von TEUR 17,5.

Finanzanlagen

Die Finanzanlagen enthalten TEUR 96.152 (Vj. TEUR 90.537) "Andere Finanzanlagen". Hierbei handelt es sich um Ansprüche aus Kapitallebensversicherungen, die so lange im Vermögen der Wohnbau verbleiben sollen, bis sie zur planmäßigen Tilgung von Darlehen herangezogen werden können. Aktiviert wurden seit 1996 die geleisteten Einzahlungen in die Kapitalversicherungen. Die Position wird mit dem zum Jahresende bestehenden Rückkaufwert bilanziert.

Vorräte

In der Position "Unfertige Leistungen" sind ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten enthalten. Als "Andere Vorräte" werden nach dem Fifo-Verfahren (§ 256 HGB) bewertete Heizölbestände ausgewiesen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von unter einem Jahr. Für einzelne, wertberichtigte Mietforderungen wurden Ratenzahlungen vereinbart.

Unter den sonstigen Vermögensgegenständen werden erhaltene Mieterkautionen in Höhe von TEUR 31.286 (Vj. TEUR 30.381) ausgewiesen.

Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

Hierin sind keine Disagios enthalten.

Latente Steuern

Die Aktivierung latenter Steuern unterbleibt in Ausübung des dafür bestehenden Ansatzwahlrechts. Latente Steuern resultieren aus folgenden Sachverhalten:

	31.12.2021	31.12.2020
	TEUR	TEUR
Latente Steueransprüche auf Differenzen
bilanzieller Wertansätze für
- Grundstücke m./o. Bauten	34.035	37.206
- Sonstige Aktiva	102	114
- Rückstellung für Pensionen	3.441	3.011
- Rückstellung für Bauinstandhaltung	452	456
	38.030	40.787
Latente Steuerschulden auf Differenzen
bilanzieller Wertansätze für
- 6b-Rücklage	-6.159	-304
- Technische Anlagen	-11	-14
Latente Steueransprüche auf Verlustvorträge	0	0
Latente Steueransprüche netto	31.860	40.469

Der Berechnung wurde ein Steuersatz von 15,825 % für Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag bzw. zusätzlich 16,95 % für GewSt-relevante Latenzen zugrunde gelegt. Ende 2021 bestehen gemäß Steuerberechnung keine gewerbesteuerlichen Verlustvorträge mehr.

Gewinnrücklagen

Aufgrund der Satzungsänderung der Wohnbau GmbH vom 13. November 2009 wird seit dem 1. Januar 2010 die notwendig erachtete Vorsorge für Bauinstandhaltung (inkl. Schönheitsreparaturen) in der Rücklage für Bauinstandhaltung als Unterposition der Gewinnrücklagen ausgewiesen.

Rückstellungen für Pensionen

Der Unterschiedsbetrag nach § 253 Abs. 6 HGB beträgt TEUR 4.311 (Vj. TEUR 4.378), für dessen Berechnung der Marktzinssatz der letzten sieben Jahre (1,35 %; Vj. 1,61 %) verwendet worden ist. Dieser unterliegt keiner Ausschüttungssperre, da die frei verfügbaren Rücklagen diesen Wert übersteigen.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen wurden im Wesentlichen für Personalkosten (TEUR 662; Vj. TEUR 586), unterlassene Instandhaltung (3-Monatsrückstellung) gem. § 249 Abs. 1 Nr. 2 HGB (TEUR 2.683; Vj. TEUR 3.112) sowie für vorab vereinnahmte Schadenersatz-leistungen (TEUR 578; Vj. TEUR 358) gebildet.

Verbindlichkeiten

Die Restlaufzeiten und die Besicherung der Verbindlichkeiten sind im folgenden Verbindlichkeitenspiegel im Einzelnen dargestellt (Betragsangaben in TEUR).

	Restlaufzeit
Art der Verbindlichkeit	bis 1 Jahr	1 bis 5 Jahre	über 5 Jahre
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	40.447	106.461	1.228.489
(Vorjahr)	(68.724)	(100.514)	(1.202.498)
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	1.165	4.883	47.192
(Vorjahr)	(1.141)	(4.783)	(43.308)
3. Erhaltene Anzahlungen	50.437	0	0
(Vorjahr)	(49.806)	(0)	(0)
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung
	32.285	0	0
(Vorjahr)	(31.436)	(0)	(0)
5. Verbindlichkeiten aus Betreuung	0	0	0
(Vorjahr)	(0)	(0)	(0)
6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	15.554	0	0
(Vorjahr)	(13.613)	(0)	(0)
7. Sonstige Verbindlichkeiten	433	0	0
(Vorjahr)	(398)	(0)	(0)
- davon aus Steuern	(142)	0	0
(Vorjahr)	(196)	(0)	(0)
- davon im Rahmen der sozialen Sicherheit	0	0	0
(Vorjahr)	(0)	(0)	(0)
	140.321	111.344	1.275.681
	(165.118)	(105.297)	(1.250.806)


Art der Verbindlichkeit	gesichert mit Grundpfandrechten	Gesamt 31.12.2021	31.12.2020
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	1.375.397	1.375.397	1.371.736
(Vorjahr)	(1.371.736)
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	53.240	53.240	54.232
(Vorjahr)	(54.232)
3. Erhaltene Anzahlungen	0	50.437	49.806
(Vorjahr)	(0)
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung
	0	32.285	31.436
(Vorjahr)	(0)
5. Verbindlichkeiten aus Betreuung	0	0	0
(Vorjahr)	(0)
6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	0	15.554	13.613
(Vorjahr)	(0)
7. Sonstige Verbindlichkeiten	0	433	398
(Vorjahr)	(0)
- davon aus Steuern
(Vorjahr)
- davon im Rahmen der sozialen Sicherheit
(Vorjahr)
	1.428.637	1.527.346	1.521.221
	(1.425.968)

^* Die Verbindlichkeiten sind gesichert durch Grundpfandrechte.

Passive Rechnungsabgrenzung

Ausgewiesen werden künftige Erträge für die Einräumung von Belegungsrechten sowie Erträge für Anschlüsse von Fernwärmeleitungen. Die erhaltenen Entgelte werden über die Laufzeit der Belegungsrechte linear bzw. bei Abgang der Objekte komplett aufgelöst. Im Konzerngeschäftsjahr wurden TEUR 487 (Vj. TEUR 692) vereinnahmt. Die eingezahlten und passivierten Beiträge für den Anschluss von Fernwärmeleitungen werden über eine Laufzeit von 20 Jahren linear aufgelöst bzw. p.a. mit TEUR 12 (Vj. TEUR 12) vereinnahmt. Des Weiteren beinhaltet diese Position künftige Erträge aus dem Kauf von subventionierten i-Pads, die über die Vertragslaufzeit von 2 Jahren linear aufgelöst und jährlich mit TEUR 28 (Vj. TEUR 28) vereinnahmt werden.

Haftungsverhältnisse

Aufgrund des Kreditvertrages vom 27. November 2012 sowie des Nachtrags vom 3. Juli 2019 gewährte die Deutsche Bank den gesamtschuldnerisch haftenden Kreditnehmern Wohnbau GmbH und Wohnbau Service Bonn GmbH eine Kontokorrentkreditlinie in Höhe von TEUR 15.000. Zum Bilanzstichtag erfolgte seitens beider Gesellschaften eine Inanspruchnahme von TEUR 11.321 (Vj. TEUR 14.236).

Seit 2019 besteht eine Kontokorrentkreditlinie der Aareal Bank in Höhe von TEUR 5.000. Diese wurde mit TEUR 2.807 (Vj. TEUR 398) belastet.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

	31.12.2021	31.12.2020
	TEUR	TEUR
a) Dauerschuldverhältnisse (bis 2022)	403	403
b) Software- und Betreuungsvertrag (p.a.)	192	192
c) Erbbaupachtzinsen (p.a.)	49	54
	644	649

Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

	2021		2020
	TEUR	%	TEUR	%
Umsatzerlöse
aus der Hausbewirtschaftung	209.083	97,7	204.530	97,7
aus Betreuungstätigkeit	1.929	0,9	1.753	0,9
aus anderen Lieferungen und Leistungen	3.096	1,4	2.984	1,4
	214.108	100,0	209.267	100,0

Sonstige betriebliche Erträge

Im Berichtsjahr ergaben sich folgende wesentliche aperiodische Erträge:

	2021	2020
	TEUR	TEUR
Buchgewinne aus Verkäufen von Anlagevermögen	45.165	539
Auflösung/Entnahme von Rückstellungen für die Instandhaltung	137	393
Auflösung von Pensionsrückstellungen	160	583
Auflösung von Wertberichtigungen	121	130
Sonstige periodenfremde Erträge	120	232

Steuern vom Einkommen und Ertrag

Die ausgewiesene Ertragsteuerbelastung berücksichtigt bestehende Organschaftsbeziehungen, steuerbilanzielle Modifikationen sowie erweiterte Kürzungen zur Gewerbesteuer.

Erläuterungen zur Konzernkapitalflussrechnung

Ertragsteuern bzw. Zinsen wurden in Höhe von TEUR 8.640 (Vj. TEUR 8.168) bzw. TEUR 27.950 (Vj. TEUR 29.553) erfasst.

Der Finanzmittelfonds beinhaltet ausschließlich den Bilanzposten "Liquide Mittel".

Bedeutende zahlungsunwirksame Investitionsvorgänge betreffen den Zugang einer Zinsgutschrift der unter den Finanzanlagen ausgewiesenen Ansprüche aus Kapitallebensversicherungen.

Erläuterungen zum Eigenkapitalspiegel

Der Betrag aus dem erwirtschafteten Konzern-Eigenkapital, der an die Gesellschafter ausgeschüttet werden kann, wird durch Gesellschafterbeschluss festgelegt. Die Geschäftsführung der Muttergesellschaft schlägt vor, eine Dividende an die Gesellschafterin in Höhe von TEUR 11.000 auszuzahlen und den Rest, einschließlich der Gewinnen aus Anlageverkäufen, in die Gewinnrücklagen einzustellen. Aufgrund des Ankaufes der restlichen Kommanditanteile im Geschäftsjahr 2021 entfallen zum Konzern-Bilanzstichtag auf die ehemaligen Minderheitsgesellschafter vom gesamten Konzerneigenkapital TEUR 0 (Ende 2019 letztmalig TEUR 268).

Sonstige Angaben

Gesamtbezüge der Geschäftsführung

Die Bezüge der Geschäftsführung betrugen für 2021 EUR 915.580,88.

Gesamtbezüge des Aufsichtsrats

Die satzungsgemäßen Bezüge des Aufsichtsrats der Wohnbau GmbH beliefen sich auf EUR 335.592,00.

Gesamtbezüge ehemaliger Mitglieder der Geschäftsführung

Für ehemalige Mitglieder der Geschäftsführung der Wohnbau und ihre Hinterbliebenen betrugen die Bezüge EUR 164.001,48.

Die Pensionsrückstellungen für ehemalige Mitglieder der Geschäftsführung der Wohnbau GmbH und ihre Hinterbliebenen sind in voller Höhe gebildet und belaufen sich zum 31. Dezember 2021 auf EUR 2.033.782,00 (Vj. EUR 2.060.709,00).

Abschlussprüferhonorar

Das vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr zu berechnende Gesamthonorar beträgt für Abschlussprüfungsleistungen ca. TEUR 76 (netto). Darüber hinaus wurden für die Steuerberatung der Konzerngesellschaften TEUR 36 (netto) veranschlagt.

Mitarbeiter

Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres beschäftigten Mitarbeiter:

	Gesamt (Teilz.besch.)	davon WB und WSB (quotal)		2020 Gesamt (Teilz.besch.)
Kfm. Mitarbeiter	115 (17)	65 %	35 %	109 (22)
Technische Mitarbeiter	30 (0)	90 %	10 %	27 (0)
MA Regiebetrieb, Hausmeister	60 (17)	0 %	100 %	61 (18)
	205 (34)	50 %	50 %	197 (40)

Außerdem wurden während des Geschäftsjahres durchschnittlich 11 Auszubildende (Vj. 14) ausgebildet.

Nachtragsbericht

Nach Abschluss des Geschäftsjahres 2021 sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten, die wesentliche Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz-, oder Ertragslage der Gesellschaft haben. Erhebliche Einschränkungen der eigenen Geschäftsprozesse und damit verbundene operative Risiken aus der auch in 2022 anhaltenden Corona Pandemie erwarten wir nach den Erfahrungen im abgelaufenen Geschäftsjahr nicht.

Bonn, 31. März 2022

gez.

Dipl.-Kfm. Matthias Schweizer, Geschäftsführer

gez.

Dipl.-Ing. Jens Bräutigam, Geschäftsführer

Entwicklung des Konzernanlagevermögens für das Geschäftsjahr 2021

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	01.01.2021	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen	31.12.2021
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Software	2.786.152,08	45.696,00	0,00	25.446,00	2.857.294,08
2. Geleistete Anzahlungen	25.446,00	0,00	0,00	-25.446,00	0,00
Software	2.811.598,08	45.696,00	0,00	0,00	2.857.294,08
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	2.373.359.545,78	10.486.148,68	7.700.627,87	74.235.400,46	2.450.380.467,05
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	86.791.133,41	1.829.944,30	0,00	258.403,12	88.879.480,83
3. Grundstücke ohne Bauten	1.698.230,10	0,00	0,00	0,00	1.698.230,10
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	6.904.216,13	0,00	0,00	0,00	6.904.216,13
5. Technische Anlagen und Maschinen	2.344.412,14	0,00	47.204,32	143.987,97	2.441.195,79
6. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	8.043.658,05	121.085,62	68.203,20	0,00	8.096.540,47
7. Anlagen im Bau	23.464.756,24	23.503.587,86	99.696,40	-32.038.254,20	14.830.393,50
8. Geleistete Anzahlungen	61.200.266,15	76.578.696,73	3.443.514,15	-42.599.537,35	91.735.911,38
	2.563.806.218,00	112.519.463,19	11.359.245,94	0,00	2.664.966.435,25
III. Finanzanlagen
1. Sonstige Ausleihungen	140.076,97	0,00	8.563,16	0,00	131.513,81
2. Andere Finanzanlagen	90.536.500,00	5.615.408,00	0,00	0,00	96.151.908,00
	90.676.576,97	5.615.408,00	8.563,16	0,00	96.283.421,81
	2.657.294.393,05	118.180.567,19	11.367.809,10	0,00	2.764.107.151,14

	Kumulierte Abschreibungen
	01.01.2021	Zugänge	Abgänge	31.12.2021
	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Software	2.685.320,04	50.580,34	0,00	2.735.900,38
2. Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00
Software	2.685.320,04	50.580,34	0,00	2.735.900,38
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	458.082.786,55	31.420.197,22	5.957.921,30	483.545.062,47
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	29.861.104,36	1.737.937,20	0,00	31.599.041,56
3. Grundstücke ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,00
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	0,00	0,00	0,00	0,00
5. Technische Anlagen und Maschinen	1.683.918,42	76.677,68	42.294,00	1.718.302,10
6. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	6.151.607,84	498.498,27	68.203,20	6.581.902,91
7. Anlagen im Bau	139.551,44	0,00	0,00	139.551,44
8. Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00
	495.918.968,61	33.733.310,37	6.068.418,50	523.583.860,48
III. Finanzanlagen
1. Sonstige Ausleihungen	0,00	0,00	0,00	0,00
2. Andere Finanzanlagen	0,00	0,00	0,00	0,00
	0,00	0,00	0,00	0,00
	498.604.288,65	33.783.890,71	6.068.418,50	526.319.760,86

	Buchwerte
	31.12.2021	31.12.2020
	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Software	121.393,70	100.832,04
2. Geleistete Anzahlungen	0,00	25.446,00
Software	121.393,70	126.278,04
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	1.966.835.404,58	1.915.276.759,23
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	57.280.439,27	56.930.029,05
3. Grundstücke ohne Bauten	1.698.230,10	1.698.230,10
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	6.904.216,13	6.904.216,13
5. Technische Anlagen und Maschinen	722.893,69	660.493,72
6. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.514.637,56	1.892.050,21
7. Anlagen im Bau	14.690.842,06	23.325.204,80
8. Geleistete Anzahlungen	91.735.911,38	61.200.266,15
	2.141.382.574,77	2.067.887.249,39
III. Finanzanlagen
1. Sonstige Ausleihungen	131.513,81	140.076,97
2. Andere Finanzanlagen	96.151.908,00	90.536.500,00
	96.283.421,81	90.676.576,97
	2.237.787.390,28	2.158.690.104,40

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Wohnbau GmbH

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der Wohnbau GmbH, München, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2021, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, der Konzern-Kapitalflussrechnung und dem Konzern-Eigenkapitalspiegel für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der Wohnbau GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzern zum 31. Dezember 2021 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021 und

•

vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns zur Aufstellung des Konzernabschlusses und Konzernlageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können;
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben;
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben;
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann;
•	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt;
•	holen wir ausreichende und geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile;
•	beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns;
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Köln, 10. Juni 2022

Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Ueberschär, Wirtschaftsprüfer

Misko, Wirtschaftsprüfer

Bonn, 13. Juni 2022

Sitzung des Aufsichtsrates am 24. Juni 2022 - Düsseldorf

Teil B - TOP 1

BERICHT DES AUFSICHTSRATES

Der Aufsichtsrat hat sich im Berichtsjahr 2021 in seinen Sitzungen sowie anhand schriftlicher und mündlicher Berichte der Geschäftsführung der Wohnbau GmbH über die Entwicklung und die Lage des Unternehmens sowie alle wichtigen Geschäftsvorfälle eingehend unterrichtet. Dementsprechend konnte er sich von der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung überzeugen. Im Geschäftsjahr 2021 ist der Aufsichtsrat dreimal zusammengetreten.

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2021 und der Lagebericht 2021 wurden von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young AG, unter Einbeziehung der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung sowie der wirtschaftlichen Lage, geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.

Der Aufsichtsrat hat den Bericht der Prüfungsgesellschaft und das Prüfungsergebnis zum Jahresabschluss 2021, den Anhang zum Jahresabschluss sowie den Lagebericht und den Vorschlag der Geschäftsführung für die Gewinnverwendung zustimmend zur Kenntnis genommen. Er empfiehlt der Gesellschafterversammlung, den vorgelegten Jahresabschluss 2021 festzustellen und dem Gewinnvorschlag der Geschäftsführung zu folgen.

Der Aufsichtsrat dankt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern sowie der Geschäftsführung für ihren Einsatz und die erfolgreich geleistete Arbeit.

München, im Juni 2022

Dr. Dierk Ernst, Vorsitzender des Aufsichtsrates