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Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Gießen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

Bilanz

Aktiva

	31.12.2019 Geschäftsjahr	31.12.2018 Vorjahr
	Euro	Euro
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	32.023,00	36.656,00
II. Sachanlagen	59.041.620,90	60.334.357,06
III. Finanzanlagen	2.500,00	2.500,00
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte, Unfertige Leistungen	2.023.037,94	1.917.242,74
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	96.012,96	122.485,15
III. Wertpapiere	0,00	0,00
IV. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten uns Schecks	4.226.933,99	2.485.451,85
C. Rechnungsabgrenzungsposten	0,00	0,00
Summe	65.422.128,79	64.898.692,80

Passiva

	Geschäftsjahr	Vorjahr
	Euro	Euro
A. Eigenkapital
1. Geschäftsguthaben	4.068.337,16	3.773.767,20
2. Ergebnisrücklagen	21.453.790,31	20.692.000,00
3. Bilanzgewinn	146.413,49	149.202,79
Eigenkapital insgesamt:	25.668.540,96	24.614.969,99
B. Rückstellungen	144.944,93	140.173,50
C. Verbindlichkeiten	39.584.493,13	40.122.113,58
D. Rechnungsabgrenzungsposten	24.149,77	21.435,73
Bilanzsumme	65.422.128,79	64.898.692,80

Anhang des Jahresabschlusses 2019

der Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Die Baugenossenschaft 1894 Gießen eG ist eine Genossenschaft, eingetragen in das Genossenschaftsregister des Amtsgerichts Gießen unter der Registernummer 362. Sitz der Genossenschaft ist im Hölderlinweg 7 B in 35396 Gießen.

A) Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss wurde nach den derzeit gültigen Vorschriften des Handelsgesetzbuches aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach der vorgeschriebenen Formblatt-Verordnung vom 17.07.2015 für Wohnungsunternehmen. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Die Genossenschaft ist aufgrund der Bestimmungen des § 267 HGB eine kleine Genossenschaft.

B) Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Das gesamte Anlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet.

Für immaterielle Vermögensgegenstände wurde eine Nutzungsdauer von drei Jahren unterstellt.

Die im Geschäftsjahr angefallenen Herstellungskosten der Bauten des Anlagevermögens wurden auf der Grundlage der Vollkosten ermittelt und um die Höhe von Tilgungszuschüssen vermindert, sobald diese gutgeschrieben werden. Diese Herstellungskosten setzen sich aus Fremdkosten und Eigenleistungen zusammen. Fremdzinsen während der Bauzeit wurden nicht aktiviert.

Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbare Gegenstände des Anlagevermögens wurden wie folgt vorgenommen:

―	"Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten" nach der Restnutzungsdauermethode unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren.

Bei Vollmodernisierungen werden 50 Jahre als Gesamtnutzungsdauer gewählt. Bei Wiederaufbau von kriegszerstörten Gebäuden beträgt die Gesamtnutzungsdauer 35 bis 60 Jahre. Für einzeln neu ausgebaute Wohnungen wurde eine Gesamtnutzungsdauer von 25 Jahren gewählt.

―	"Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit anderen Bauten" unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 20 Jahren.
―	"Maschinen und technische Anlagen" unter Zugrundelegung einer betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von 10 bis 20 Jahren.
―	"Betriebs- und Geschäftsausstattung'' unter Verwendung der linearen Abschreibungsmethode unter Zugrundelegung eines Abschreibungssatzes von 5 bis 100 %.

Bei dem Posten "Finanzanlagen" wurden Geschäftsanteile bei der Volksbank Mittelhessen eG zu den Anschaffungskosten in Höhe von 2.500,00 Euro bilanziert.

Im Posten "Andere Vorräte" ist Reparaturmaterial in Höhe von 0,00 Euro (im Vorjahr: 1.122,20 Euro) enthalten. Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind mit dem Nominalwert bilanziert. Die "Forderungen aus Vermietung" wurden auf erkennbare Risiken überprüft und etwaige zweifelhafte Forderungen wertberichtigt.

Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung mit dem Erfüllungsbetrag bemessen. Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.

C) Erläuterungen zur Bilanz

I. Angaben zur Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens (Anlagespiegel) wird in der Anlage zum Anhang des Jahresabschlusses dargelegt. Hieraus ist auch die Veräußerung eines Hauses zu entnehmen.

Unter dem Posten "Grundstücke ohne Bauten" (Anlagevermögen) werden das Grundstück Hölderlinweg 5 in Gießen sowie ein Grundstück in Reiskirchen-Winnerod ausgewiesen. Es ist geplant, das Grundstück Hölderlinweg 5 im Jahr 2020 zu bebauen.

Der Posten "Maschinen und technische Anlagen" enthält Waschmaschinen und Wäschetrockner, Photovoltaikanlagen sowie ein Blockheizkraftwerk.

Die "Bauvorbereitungskosten" beziehen sich auf das zum Bau vorgesehene Grundstück im Hölderlinweg 5 in Gießen.

Der Posten "Unfertige Leistungen" enthält noch nicht abgerechnete Betriebskosten.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände stellen sich wie folgt dar:

	insgesamt	davon mit einer Restlaufzeit > 1 Jahr
Forderungen aus Vermietung	29.455,10 €	182,44 €	(Vorjahr: 331,12 €)
Sonstige Vermögensgegenstände	66.557,86 €	0,00 €	(Vorjahr: 0,00 €)
	96.012,96 €	182,44 €	(Vorjahr: 331,12 €)

Als "Sonstige Vermögensgegenstände" sind im Wesentlichen Schadenersatzansprüche gegenüber Versicherungen sowie Forderungen gegenüber Versorgern ausgewiesen.

Die "Guthaben bei Kreditinstituten" betreffen Guthaben aus laufenden Konten.

In die Ergebnisrücklagen wurden im Jahre 2019 nachstehende Einstellungen vorgenommen:

	aus dem Bilanzgewinn 2018	aus dem Jahresüberschuss 2019	Entnahmen
Gesetzliche Rücklage	0,00 €	90.000,00 €	0,00 €
Bauerneuerungsrücklage	8.389,51 €	463.400,80 €	0,00 €
Andere Ergebnisrücklagen	0,00 €	200.000,00 €	0,00 €
	8.389,51 €	753.400,80 €	0,00 €

Der Posten "Sonstige Rückstellungen" betrifft Rückstellungen für die Dämmung oberster Geschossdecken, Betriebs-, Prüfungs-, Jahresabschluss- und Steuerberatungskosten sowie Urlaubsrückstellungen.

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherung gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte sind dem Verbindlichkeitenspiegel zu entnehmen, der Anlage zu diesem Anhang ist.

Bei den "Erhaltenen Anzahlungen" handelt es sich um geleistete Vorauszahlungen der Nutzungsberechtigten für noch abzurechnende Betriebskosten.

Der Posten "Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen" beinhaltet Verbindlichkeiten aus Bau- und Instandhaltungsleistungen, sächliche Verwaltungsaufwendungen sowie Betriebskosten.

Unter "Sonstige Verbindlichkeiten" wurden Verbindlichkeiten aus Sozialversicherungsbeiträgen, Steuern sowie Verbindlichkeiten gegenüber Mitgliedern ausgewiesen.

Unter dem Posten "Rechnungsabgrenzungsposten" werden die am Bilanzstichtag vorausbezahlten Mieten abgebildet.

D) Sonstige Angaben

1) Es bestanden folgende Haftungsverhältnisse:

a)	Aus einem mit der Stadt Gießen abgeschlossenen Gewährleistungsvertrag zur Sicherung der Altersversorgung gegenüber der ZVK Darmstadt in Höhe von 1.759.326,00 Euro. Für eventuelle Rückgriffsrechte der Stadt Gießen sind Grundschulden von 1.800.000,00 Euro eingetragen.
b)	Mit der Mitgliedschaft bei der Volksbank Mittelhessen eG ist eine Haftsumme in Höhe von 2.500,00 Euro verbunden.

Es liegen keine Gründe vor, die eine Einschätzung des Risikos auf Inanspruchnahme aus den Haftungsverhältnissen gemäß § 285 Nr. 27 HGB erforderlich machen.

2) Im Geschäftsjahr waren, wie auch im Vorjahr, durchschnittlich 16 Personen beschäftigt.

3) Mitgliederbewegung

	Anzahl der Mitglieder	im Vorjahr	Anzahl der Geschäftsanteile	im Vorjahr
Bestand am Anfang 2019	1.792		11.843
Zugang 2019	83	111	1.333	844
Abgang 2019 (inkl. frühere Jahre)	65	103	231	376
Bestand am Ende 2019	1.810		12.945

Die rückständigen fälligen Mindesteinzahlungen auf Geschäftsanteile betragen 5.317,54 Euro. Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 338.305,26 Euro erhöht. Satzungsgemäß existiert seit 16.07.2019 keine Nachschusspflicht mehr.

4) Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

―	VdW südwest, Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V.

Franklinstraße 62 in 60486 Frankfurt am Main

5) Mitglieder des Vorstandes:

―	Becker, Christine
―	Schulte, Michael
―	Theuer, Wolfgang

6) Mitglieder des Aufsichtsrates

Bouffier-Pfeffer, Karin	Vorsitzende
Heine, Volker	stellvertretender Vorsitzender
Goldschmidt, Carsten	Schriftführer
Heymann, Hans-Ulrich	stellvertretender Schriftführer
Mutz, Michael
Nagy, Stella
Nörenberg, Gertraud
Olbort, Holger
Schlabbach, Günter	bis 25. Juni 2019

7) Vorgänge, die für die Beurteilung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage von besonderer Bedeutung wären, sind nach dem Bilanzstichtag nicht eingetreten. Zu den etwaigen künftigen Ausstrahlwirkungen der gegenwärtigen COVID-19-Pandemie kann nach dem gegenwärtigen Informationsstand nicht verlässlich Stellung genommen werden.

8) Vorstand und Aufsichtsrat haben beschlossen, vom Jahresüberschuss in Höhe von 899.814,29 Euro im Rahmen einer Vorwegzuweisung einen Betrag von 753.400,80 Euro in die Ergebnisrücklagen einzustellen. Der Mitgliederversammlung wird die Feststellung des Jahresabschlusses, unter Billigung der Vorwegzuweisung, vorgeschlagen. Darüber hinaus wird vorgeschlagen, den sich ergebenden Bilanzgewinn von 146.413,49 Euro zur Ausschüttung einer Dividende von 4 % auf die am 01.01.2019 dividendenberechtigten Geschäftsguthaben zu verwenden.

Gießen, 24. April 2020

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Michael Schulte

Christine Becker

Wolfgang Theuer

2d:T56f8,

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Gießen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Bilanz

Aktiva

	31.12.2023 Geschäftsjahr	31.12.2022 Vorjahr
	Euro	Euro
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	2.616,00	7.901,91
II. Sachanlagen	66.394.352,82	63.321.976,45
II. Finanzanlagen	2.500,00	2.500,00
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte, Unfertige Leistungen	2.263.155,24	2.361.177,63
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	127.510,04	44.304,81
III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten uns Schecks	4.749.677,21	5.358.597,53
Summe	73.539.811,31	71.096.458,33

Passiva

	Geschäftsjahr	Vorjahr
	Euro	Euro
A. Eigenkapital
1. Geschäftsguthaben	4.731.304,40	4.582.319,66
2. Ergebnisrücklagen	25.227.463,45	24.313.193,80
3. Bilanzgewinn	179.237,99	171.433,30
Eigenkapital insgesamt:	30.138.005,84	29.066.946,76
B. Rückstellungen	328.565,61	155.137,17
C. Verbindlichkeiten	43.051.923,71	41.857.464,44
D. Rechnungsabgrenzungsposten	21.316,15	16.909,96
Summe	73.539.811,31	71.096.458,33

Anhang des Jahresabschlusses 2023

der Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

A) ALLGEMEINE ANGABEN

Der Jahresabschluss wurde nach den derzeit gültigen Vorschriften des Handelsgesetzbuches aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach der vorgeschriebenen Formblatt-Verordnung für Wohnungsunternehmen. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Die Genossenschaft ist aufgrund der Bestimmungen des § 267 HGB eine kleine Genossenschaft.

B) ANGABEN ZU BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN

Das gesamte Anlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet.

Für immaterielle Vermögensgegenstände wurde eine Nutzungsdauer von drei Jahren unterstellt.

Die im Geschäftsjahr angefallenen Herstellungskosten der Bauten des Anlagevermögens wurden auf der Grundlage der Vollkosten ermittelt und zum Zeitpunkt der Gutschrift um die Höhe von Tilgungszuschüssen vermindert. Diese Herstellungskosten setzen sich aus Fremdkosten und Eigenleistungen zusammen. Die Eigenleistungen beinhalten aktivierte Architekten-, Bau- und Verwaltungsleistungen. Fremdzinsen während der Bauzeit wurden nicht aktiviert.

Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbare Gegenstände des Anlagevermögens wurden wie folgt vorgenommen:

Ø "Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten" nach der Restnutzungs-dauermethode unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren.

Bei Vollmodernisierungen werden bis 50 Jahre als Gesamtnutzungsdauer gewählt. Bei Wiederaufbau von kriegszerstörten Gebäuden beträgt die Gesamtnutzungsdauer 35 bis 60 Jahre. Für einzeln neu ausgebaute Wohnungen wurde eine Gesamtnutzungsdauer von 25 Jahren gewählt.

Ø "Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit anderen Bauten" unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 20 Jahren.

Ø "Maschinen und technische Anlagen" unter Zugrundelegung einer betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von 8 bis 20 Jahren.

Ø "Betriebs- und Geschäftsausstattung" unter Verwendung der linearen Abschreibungs-methode unter Zugrundelegung eines Abschreibungssatzes von 5 bis 100 %.

Bei dem Posten "Finanzanlagen" wurden Geschäftsanteile bei der Volksbank Mittelhessen eG zu den Anschaffungskosten in Höhe von 2.500,00 Euro bilanziert.

Die "Unfertigen Leistungen" wurden zu Vollkosten bewertet. Sie setzen sich aus Fremdkosten für Betriebskosten und Grundsteuer sowie Eigenleistungen des Unternehmens (Hauswart, Reinigungsarbeiten, Gartenpflege etc.) zusammen. Bei den "anderen Vorräten" handelt es sich um Fernwärmeübergabestationen, welche sukzessive in Wohnungen verbaut werden.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind mit dem Nominalwert bilanziert. Die "Forderungen aus Vermietung" wurden auf erkennbare Risiken überprüft und etwaige zweifelhafte Forderungen wertberichtigt.

Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung mit dem Erfüllungsbetrag bemessen. Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.

C) ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ UND GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

I. Angaben zur Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens (Anlagenspiegel) wird in der Anlage zum Anhang des Jahresabschlusses dargelegt.

Unter dem Posten "Grundstücke ohne Bauten" wird ein Grundstück in Reiskirchen-Winnerod ausgewiesen.

Der Posten "Technische Anlagen und Maschinen" enthält Wascheinrichtungen, Ladesäulen für Elektroautos, Photovoltaikanlagen, elektrische Sharinglastenräder sowie ein Blockheizkraftwerk.

Der Posten "Anlagen im Bau" betrifft die Aufstockung sowie die energetische Modernisierung der Häuser Anneröder Weg 62-70 in Gießen.

Der Posten "Bauvorbereitungskosten" bezieht sich im auf die Projekte Otto-Schulte-Straße 4 sowie Burgstraße 11 in Linden. Ferner wurde entschieden, den Neubau Anneröder Weg 66 in Gießen nicht zu realisieren, so hier Bauvorbereitungskosten in Höhe von 261.155,11 Euro außerplanmäßig abgeschrieben wurden.

Der Posten "Unfertige Leistungen" enthält noch nicht abgerechnete Betriebskosten.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände stellen sich wie folgt dar:

insgesamt	davon mit einer Restlaufzeit > 1 Jahr
Forderungen aus Vermietung	79.102,70 €	161,07 €	(Vorjahr: 0,00 €)
Sonstige Vermögensgegenstände	48.407,34 €	5.312,16 €	(Vorjahr: 0,00 €)
	127.510,04 €	5.473,23 €	(Vorjahr: 0,00 €)

Als "Sonstige Vermögensgegenstände" sind im Wesentlichen Steuerforderungen, Schadenersatzansprüche gegenüber Versicherungen, Forderungen aus abgegrenzten Softwarelizenzen sowie Forderungen gegenüber Versorgern und Dienstleistern ausgewiesen.

Die "Flüssigen Mittel" betreffen im Wesentlichen Guthaben bei Banken aus laufenden Konten.

In die Ergebnisrücklagen wurden im Jahre 2023 nachstehende Einstellungen vorgenommen:

Gesetzliche Rücklage	110.000,00 €
Bauerneuerungsrücklage	404.269,65 €
Andere Ergebnisrücklagen	400.000,00 €
	914.269,65 €

Unter dem Posten "Steuerrückstellungen" wurden Rückstellungen für Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer passiviert. Der Posten "Sonstige Rückstellungen" enthält Rückstellungen für die Hausbewirtschaftung sowie Steuerberatungs-, Aufbewahrungs-, Jahresabschluss- und Prüfungskosten- sowie Urlaubsrückstellungen.

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherung gewährten Pfandrechte oder ähnliche Rechte werden in der Anlage zu diesem Anhang im Verbindlichkeitenspiegel dargelegt.

Bei den "Erhaltenen Anzahlungen" handelt es sich um geleistete Vorauszahlungen der Nutzungsberechtigten für noch abzurechnende Betriebskosten.

Die "Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen" beinhalten Verbindlichkeiten aus Bau- und Instandhaltungsleistungen, sächliche Verwaltungsaufwendungen sowie Betriebskosten.

Unter "Sonstige Verbindlichkeiten" sind Verbindlichkeiten aus Sozialversicherungsbeiträgen, Steuern sowie Verbindlichkeiten gegenüber Mitgliedern ausgewiesen.

Die "Rechnungsabgrenzungsposten" bilden die am Bilanzstichtag vorausbezahlten Mieten ab.

D) SONSTIGE ANGABEN

1) Es bestanden folgende Haftungsverhältnisse:

a)	Es existiert ein mit der Stadt Gießen abgeschlossener Gewährleistungsvertrag zur Sicherung der Altersversorgung gegenüber der ZVK Darmstadt. Hieraus resultiert eine mögliche Haftung in Höhe von 2.240.343,00 Euro. Für eventuelle Rückgriffsrechte der Stadt Gießen sind Grundschulden in Höhe von 2.250.000,00 Euro eingetragen.
b)	Mit der Mitgliedschaft bei der Volksbank Mittelhessen eG ist eine Haftsumme in Höhe von 2.500,00 Euro verbunden.

Aufgrund der sehr soliden wirtschaftlichen Verhältnisse der Baugenossenschaft 1894 Gießen eG sowie der Volksbank Mittelhessen eG ist das Risiko einer Inanspruchnahme als äußerst gering zu bewerten.

2) Im Geschäftsjahr waren durchschnittlich 21 Personen (im Vorjahr: 19) beschäftigt.

3) Mitgliederbewegung

	Anzahl der Mitglieder	im Vorjahr	Anzahl der Geschäftsanteile	im Vorjahr
Bestand am Anfang 2023	1.779		14.478
Zugang 2023	97	84	821	930
Abgang 2023 (inkl. frühere Jahre)	84	116	567	376
Bestand am Ende 2023	1.792		14.732

Die rückständigen fälligen Mindesteinzahlungen auf Geschäftsanteile betragen 6.735,60 Euro. Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 80.400,34 Euro erhöht. Satzungsgemäß existiert keine Nachschusspflicht.

4) Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

- VdW südwest, Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V.

Franklinstraße 62 in 60486 Frankfurt am Main

5) Mitglieder des Vorstandes:

- Schulte, Michael

- Theuer, Wolfgang

6) Mitglieder des Aufsichtsrates

- Bouffier-Pfeffer, Karin Vorsitzende

- Heine, Volker stellvertretender Vorsitzender

- Goldschmidt, Carsten Schriftführer

- Heymann, Hans-Ulrich stellvertretender Schriftführer

- Mutz, Michael

- Nagy, Stella

- Nörenberg, Gertraud

7) Es existieren sonstige finanzielle Verpflichtungen aus abgeschlossenen und noch nicht vollständig ausgeführten Verträgen für Bau- und Modernisierungsmaßnahmen zum 31.12.2023 in Höhe von rund TEUR 2.667.

8) Vorgänge, die für die Beurteilung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage von besonderer Bedeutung wären, sind nach dem Bilanzstichtag nicht eingetreten.

9) Vorstand und Aufsichtsrat haben beschlossen, vom Jahresüberschuss in Höhe von 1.093.507,64 Euro im Rahmen einer Vorwegzuweisung einen Betrag von 914.269,65 Euro in die Ergebnisrücklagen einzustellen. Der Mitgliederversammlung wird die Feststellung des Jahresabschlusses, unter Billigung der Vorwegzuweisung, vorgeschlagen. Darüber hinaus wird vorgeschlagen, den sich ergebenden Bilanzgewinn von 179.237,99 Euro zur Ausschüttung einer Dividende von 4 % auf die am 01.01.2023 dividendenberechtigten Geschäftsguthaben zu verwenden.

Gießen, 23. Mai 2024

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

2e:T5ddf,

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Gießen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Bilanz

Aktiva

	31.12.2022 Geschäftsjahr	31.12.2021 Vorjahr
	Euro	Euro
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	7.901,91	15.410,76
II. Sachanlagen	63.321.976,45	63.415.294,07
III. Finanzanlagen	2.500,00	2.500,00
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte, Unfertige Leistungen	2.361.177,63	2.097.300,00
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	44.304,81	47.983,28
III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten uns Schecks	5.358.597,53	4.326.866,67
Bilanzsumme	71.096.458,33	69.905.354,78

Passiva

	Geschäftsjahr	Vorjahr
	Euro	Euro
A. Eigenkapital
1. Geschäftsguthaben	4.582.319,66	4.403.012,46
2. Ergebnisrücklagen	24.313.193,80	23.168.543,67
3. Bilanzgewinn	171.433,30	161.358,00
Eigenkapital insgesamt:	29.066.946,76	27.732.914,13
B. Rückstellungen	155.137,17	170.295,25
C. Verbindlichkeiten	41.857.464,44	41.966.192,82
D. Rechnungsabgrenzungsposten	16.909,96	35.952,58
Bilanzsumme	71.096.458,33	69.905.354,78

Anhang des Jahresabschlusses 2022

der Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

A) Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss wurde nach den derzeit gültigen Vorschriften des Handelsgesetzbuches aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach der vorgeschriebenen Formblatt-Verordnung für Wohnungsunternehmen. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Die Genossenschaft ist aufgrund der Bestimmungen des § 267 HGB eine kleine Genossenschaft.

B) Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Das gesamte Anlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet.

Für immaterielle Vermögensgegenstände wurde eine Nutzungsdauer von drei Jahren unterstellt.

Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbare Gegenstände des Anlagevermögens wurden wie folgt vorgenommen:

―	"Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten" nach der Restnutzungs-dauermethode unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Bei Vollmodernisierungen werden 50 Jahre als Gesamtnutzungsdauer gewählt. Bei Wiederaufbau von kriegszerstörten Gebäuden beträgt die Gesamtnutzungsdauer 35 bis 60 Jahre. Für einzeln neu ausgebaute Wohnungen wurde eine Gesamtnutzungsdauer von 25 Jahren gewählt.
―	"Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit anderen Bauten" unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 20 Jahren.
―	"Maschinen und technische Anlagen" unter Zugrundelegung einer betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von 8 bis 20 Jahren.
―	"Betriebs- und Geschäftsausstattung" unter Verwendung der linearen Abschreibungs-methode unter Zugrundelegung eines Abschreibungssatzes von 5 bis 100 %.

Bei dem Posten "Finanzanlagen" wurden Geschäftsanteile bei der Volksbank Mittelhessen eG zu den Anschaffungskosten in Höhe von 2.500,00 Euro bilanziert.

Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung mit dem Erfüllungsbetrag bemessen. Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.

C) Erläuterungen zur Bilanz

I. Angaben zur Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens (Anlagenspiegel) wird in der Anlage zum Anhang des Jahresabschlusses dargelegt.

Unter dem Posten "Grundstücke ohne Bauten" wird ein Grundstück in Reiskirchen-Winnerod ausgewiesen.

Der Posten "Maschinen und technische Anlagen" enthält Waschmaschinen und Wäschetrockner, Photovoltaikanlagen, Ladesäulen für Elektroautos sowie ein Blockheizkraftwerk.

Der Posten "Anlagen im Bau" betrifft den Umbau sowie die energetische Modernisierung unserer ehemaligen Geschäftsstelle im Hölderlinweg 7B in Gießen.

Der Posten "Bauvorbereitungskosten" bezieht sich im Wesentlichen auf die Projekte Anneröder Weg 62-70 in Gießen, Burgstraße 11 in Linden, Otto-Schulte-Straße 4 in Linden.

Der Posten "Unfertige Leistungen" enthält noch nicht abgerechnete Betriebskosten.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände stellen sich wie folgt dar:

	insgesamt		davon mit einer Restlaufzeit > 1 Jahr
Forderungen aus Vermietung	38.615,53 €	0,00 €	(Vorjahr: 2.630,12 €)
Sonstige Vermögensgegenstände	5.689,28 €	0,00 €	(Vorjahr: 0,00 €)
	44.304,81 €	0,00 €	(Vorjahr: 2.630,12 €)

Als "Sonstige Vermögensgegenstände" sind im Wesentlichen Steuerforderungen, Schadenersatzansprüche gegenüber Versicherungen sowie Forderungen gegenüber Versorgern und Dienstleistern ausgewiesen.

Die "Flüssigen Mittel" betreffen im Wesentlichen Guthaben bei Banken aus laufenden Konten.

In die Ergebnisrücklagen wurden im Jahre 2022 nachstehende Einstellungen vorgenommen:

Gesetzliche Rücklage	140.000,00 €
Bauerneuerungsrücklage	504.650,13 €
Andere Ergebnisrücklagen	500.000,00 €
	1.144.650,13 €

Unter dem Posten "Steuerrückstellungen" wurden Rückstellungen für Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer passiviert. Der Posten "Sonstige Rückstellungen" betrifft Rückstellungen für die Dämmung oberster Geschossdecken, Aufbewahrungs-, Betriebs-, Prüfungs-, Jahresabschluss- und Steuerberatungskosten sowie Urlaubsrückstellungen.

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherung gewährten Pfandrechte oder ähnliche Rechte werden in der Anlage zu diesem Anhang im Verbindlichkeitenspiegel dargelegt.

Bei den "Erhaltenen Anzahlungen" handelt es sich um geleistete Vorauszahlungen der Nutzungsberechtigten für noch abzurechnende Betriebskosten.

Die "Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen" beinhalten Verbindlichkeiten aus Bau- und Instandhaltungsleistungen, sächliche Verwaltungsaufwendungen sowie Betriebskosten.

Unter "Sonstige Verbindlichkeiten" sind Verbindlichkeiten aus Sozialversicherungsbeiträgen, Steuern sowie Verbindlichkeiten gegenüber Mitgliedern ausgewiesen.

Die "Rechnungsabgrenzungsposten" bilden die am Bilanzstichtag vorausbezahlten Mieten ab.

D) Sonstige Angaben

1) Es bestanden folgende Haftungsverhältnisse:

a)	Es existiert ein mit der Stadt Gießen abgeschlossener Gewährleistungsvertrag zur Sicherung der Altersversorgung gegenüber der ZVK Darmstadt. Hieraus resultiert eine mögliche Haftung in Höhe von 2.240.343,00 Euro. Für eventuelle Rückgriffsrechte der Stadt Gießen sind Grundschulden in Höhe von 2.250.000,00 Euro eingetragen.
b)	Mit der Mitgliedschaft bei der Volksbank Mittelhessen eG ist eine Haftsumme in Höhe von 2.500,00 Euro verbunden.

2) Im Geschäftsjahr waren, wie im Vorjahr, durchschnittlich 19 Personen beschäftigt.

3) Mitgliederbewegung

	Anzahl der Mitglieder	im Vorjahr	Anzahl der Geschäftsanteile	im Vorjahr
Bestand am Anfang 2022	1.811		13.924
Zugang 2022	84	102	930	1.254
Abgang 2022 (inkl. frühere Jahre)	116	85	376	429
Bestand am Ende 2022	1.779		14.478

Die rückständigen fälligen Mindesteinzahlungen auf Geschäftsanteile betragen 7.540,34 Euro. Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 179.307,20 Euro erhöht. Satzungsgemäß existiert keine Nachschusspflicht.

4) Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

―	VdW südwest, Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V. Franklinstraße 62 in 60486 Frankfurt am Main

5) Mitglieder des Vorstandes:

―	Schulte, Michael
―	Theuer, Wolfgang

6) Mitglieder des Aufsichtsrates

- Bouffier-Pfeffer, Karin	Vorsitzende
- Heine, Volker	stellvertretender Vorsitzender
- Goldschmidt, Carsten	Schriftführer
- Heymann, Hans-Ulrich	stellvertretender Schriftführer
- Mutz, Michael
- Nagy, Stella
- Nörenberg, Gertraud

7) Vorgänge, die für die Beurteilung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage von besonderer Bedeutung wären, sind nach dem Bilanzstichtag nicht eingetreten.

8) Vorstand und Aufsichtsrat haben beschlossen, vom Jahresüberschuss in Höhe von 1.316.083,43 Euro im Rahmen einer Vorwegzuweisung einen Betrag von 1.144.650,13 Euro in die Ergebnisrücklagen einzustellen. Der Mitgliederversammlung wird die Feststellung des Jahresabschlusses, unter Billigung der Vorwegzuweisung, vorgeschlagen. Darüber hinaus wird vorgeschlagen, den sich ergebenden Bilanzgewinn von 171.433,30 Euro zur Ausschüttung einer Dividende von 4 % auf die am 01.01.2022 dividendenberechtigten Geschäftsguthaben zu verwenden.

Gießen, 25. Mai 2023

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

2f:T5ffd,

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Gießen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Bilanz

Aktiva

	31.12.2021 Geschäftsjahr	31.12.2020 Vorjahr
	Euro	Euro
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	15.410,76	12.778,98
II. Sachanlagen	63.415.294,07	60.608.689,12
III. Finanzanlagen	2.500,00	2.500,00
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte, Unfertige Leistungen	2.097.300,00	2.026.178,04
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	47.983,28	49.167,91
III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten uns Schecks	4.326.866,67	3.501.053,38
Summe	69.905.354,78	66.200.367,43

Passiva

	Geschäftsjahr	Vorjahr
	Euro	Euro
A. Eigenkapital
1. Geschäftsguthaben	4.403.012,46	4.246.957,20
2. Ergebnisrücklagen	23.168.543,67	22.384.502,01
3. Bilanzgewinn	161.358,00	159.894,50
Eigenkapital insgesamt:	27.732.914,13	26.791.353,71
B. Rückstellungen	170.295,25	157.883,07
C. Verbindlichkeiten	41.966.192,82	39.224.312,09
D. Rechnungsabgrenzungsposten	35.952,58	26.818,56
Bilanzsumme	69.905.354,78	66.200.367,43

Anhang des Jahresabschlusses 2021

der Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

A) ALLGEMEINE ANGABEN

Der Jahresabschluss wurde nach den derzeit gültigen Vorschriften des Handelsgesetzbuches aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach der vorgeschriebenen Formblatt-Verordnung vom 05.07.2021 für Wohnungsunternehmen. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Die Genossenschaft ist aufgrund der Bestimmungen des § 267 HGB eine kleine Genossenschaft.

B) ANGABEN ZU BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN

Das gesamte Anlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet.

Für immaterielle Vermögensgegenstände wurde eine Nutzungsdauer von drei Jahren unterstellt.

Die im Geschäftsjahr angefallenen Herstellungskosten der Bauten des Anlagevermögens wurden auf der Grundlage der Vollkosten ermittelt und um die Höhe von Tilgungszuschüssen vermindert, sobald diese gutgeschrieben werden. Diese Herstellungskosten setzen sich aus Fremdkosten und Eigenleistungen zusammen. Die Eigenleistungen beinhalten aktivierte Architekten-, Bau- und Verwaltungsleistungen. Fremdzinsen während der Bauzeit wurden nicht aktiviert.

Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbare Gegenstände des Anlagevermögens wurden wie folgt vorgenommen:

―	"Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten" nach der Restnutzungsdauermethode unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Bei Vollmodernisierungen werden 50 Jahre als Gesamtnutzungsdauer gewählt. Bei Wiederaufbau von kriegszerstörten Gebäuden beträgt die Gesamtnutzungsdauer 35 bis 60 Jahre. Für einzeln neu ausgebaute Wohnungen wurde eine Gesamtnutzungsdauer von 25 Jahren gewählt.
―	"Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit anderen Bauten" unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 20 Jahren.
―	"Maschinen und technische Anlagen" unter Zugrundelegung einer betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von 8 bis 20 Jahren.
―	"Betriebs- und Geschäftsausstattung" unter Verwendung der linearen Abschreibungsmethode unter Zugrundelegung eines Abschreibungssatzes von 5 bis 100 %.

Bei dem Posten "Finanzanlagen" wurden Geschäftsanteile bei der Volksbank Mittelhessen eG zu den Anschaffungskosten in Höhe von 2.500,00 Euro bilanziert.

Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung mit dem Erfüllungsbetrag bemessen. Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.

C) ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ

I. Angaben zur Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens (Anlagenspiegel) wird in der Anlage zum Anhang des Jahresabschlusses dargelegt.

Bei den Sachanlagen gab es einen signifikanten Anstieg durch die Fertigstellung des Hauses Hölderlinweg 5 in Gießen mit 24 Wohneinheiten und der neuen Geschäftsstelle. In diesem Zusammenhang wurden ebenfalls die Einrichtung und Ausstattung der Baugenossenschaft erneuert.

Unter dem Posten "Grundstücke ohne Bauten" (Anlagevermögen) wird ein Grundstück in Reiskirchen-Winnerod ausgewiesen.

Der Posten "Maschinen und technische Anlagen" enthält Waschmaschinen und Wäschetrockner, Photovoltaikanlagen, Zapfsäulen für Elektroautos sowie ein Blockheizkraftwerk.

Der Posten "Bauvorbereitungskosten" bezieht sich auf die Projekte Burgstraße 11 in Linden sowie Anneröder Weg 62-70 in Gießen.

Der Posten "Unfertige Leistungen" enthält noch nicht abgerechnete Betriebskosten.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände stellen sich wie folgt dar:

	insgesamt	davon mit einer
		Restlaufzeit > 1 Jahr
Forderungen aus Vermietung	27.499,64 €	2.630,12 €	(Vorjahr: 2.106,50 €)
Sonstige Vermögensgegenstände	20.483,64 €	0,00 €	(Vorjahr: 0,00 €)
	47.983,28 €	2.630,12 €	(Vorjahr: 2.106,50 €)

Als "Sonstige Vermögensgegenstände" sind im Wesentlichen Steuerforderungen, Schadenersatzansprüche gegenüber Versicherungen sowie Forderungen gegenüber Versorgern und Dienstleistern ausgewiesen.

Die "Guthaben bei Kreditinstituten" betreffen Guthaben aus laufenden Konten.

In die Ergebnisrücklagen wurden im Jahre 2021 nachstehende Einstellungen vorgenommen:

Gesetzliche Rücklage	100.000,00 €
Bauerneuerungsrücklage	484.041,66 €
Andere Ergebnisrücklagen	200.000,00 €
	784.041,66 €

Der Posten "Sonstige Rückstellungen" betrifft Rückstellungen für die Dämmung oberster Geschossdecken, Aufbewahrungs-, Betriebs-, Prüfungs-, Jahresabschluss- und Steuerberatungskosten sowie Urlaubsrückstellungen.

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherung gewährten Pfandrechte oder ähnliche Rechte sind dem Verbindlichkeitenspiegel zu entnehmen, der Anlage zu diesem Anhang ist.

Bei den "Erhaltenen Anzahlungen" handelt es sich um geleistete Vorauszahlungen der Nutzungsberechtigten für noch abzurechnende Betriebskosten.

Die "Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen" beinhalten Verbindlichkeiten aus Bau- und Instandhaltungsleistungen, sächliche Verwaltungsaufwendungen sowie Betriebskosten.

Unter "Sonstige Verbindlichkeiten" wurden Verbindlichkeiten aus Sozialversicherungsbeiträgen, Steuern sowie Verbindlichkeiten gegenüber Mitgliedern ausgewiesen.

Unter dem Posten "Rechnungsabgrenzungsposten" werden die am Bilanzstichtag vorausbezahlten Mieten abgebildet.

D) SONSTIGE ANGABEN

1) Es bestanden folgende Haftungsverhältnisse:

a)	Aus einem mit der Stadt Gießen abgeschlossenen Gewährleistungsvertrag zur Sicherung der Altersversorgung gegenüber der ZVK Darmstadt in Höhe von 2.240.343,00 Euro. Für eventuelle Rückgriffsrechte der Stadt Gießen sind Grundschulden von 2.250.000,00 Euro eingetragen.
b)	Mit der Mitgliedschaft bei der Volksbank Mittelhessen eG ist eine Haftsumme in Höhe von 2.500,00 Euro verbunden.

2) Im Geschäftsjahr waren durchschnittlich 19 Personen (im Vorjahr 16) beschäftigt.

3) Mitgliederbewegung

	Anzahl der Mitglieder	im Vorjahr	Anzahl der Geschäftsanteile	im Vorjahr
Bestand am Anfang 2021	1.794		13.099
Zugang 2021	102	79	1.254	823
Abgang 2021 (inkl. frühere Jahre)	85	95	429	669
Bestand am Ende 2021	1.811		13.924

Die rückständigen fälligen Mindesteinzahlungen auf Geschäftsanteile betragen 19.757,54 Euro. Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 250.022,46 Euro erhöht. Satzungsgemäß existiert keine Nachschusspflicht.

4) Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

―	VdW südwest, Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V. Franklinstraße 62 in 60486 Frankfurt am Main

5) Mitglieder des Vorstandes:

―	Becker, Christine (bis 31.12.2021)
―	Schulte, Michael
―	Theuer, Wolfgang

6) Mitglieder des Aufsichtsrates

- Bouffier-Pfeffer, Karin	Vorsitzende
- Heine, Volker stellvertretender	Vorsitzender
- Goldschmidt, Carsten	Schriftführer
- Heymann, Hans-Ulrich	stellvertretender Schriftführer
- Mutz, Michael
- Nagy, Stella
- Nörenberg, Gertraud
- Olbort, Holger verstorben am 27.04.2021

7) Vorgänge, die für die Beurteilung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage von besonderer Bedeutung wären, sind nach dem Bilanzstichtag nicht eingetreten.

8) Vorstand und Aufsichtsrat haben beschlossen, vom Jahresüberschuss in Höhe von 945.399,66 Euro im Rahmen einer Vorwegzuweisung einen Betrag von 784.041,66 Euro in die Ergebnisrücklagen einzustellen. Der Mitgliederversammlung wird die Feststellung des Jahresabschlusses, unter Billigung der Vorwegzuweisung, vorgeschlagen. Darüber hinaus wird vorgeschlagen, den sich ergebenden Bilanzgewinn von 161.358,00 Euro zur Ausschüttung einer Dividende von 4 % auf die am 01.01.2021 dividendenberechtigten Geschäftsguthaben zu verwenden.

Gießen, 25. Mai 2022

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Michael Schulte

Wolfgang Theuer

30:T6119,

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Gießen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Bilanz

Aktiva

	31.12.2020	31.12.2019
	Geschäftsjahr	Vorjahr
	Euro	Euro
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	12.778,98	32.023,00
II. Sachanlagen	60.608.689,12	59.041.620,90
III. Finanzanlagen	2.500,00	2.500,00
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte, Unfertige Leistungen	2.026.178,04	2.023.037,94
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	49.167,91	96.012,96
III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten uns Schecks	3.501.053,38	4.226.933,99
C. Rechnungsabgrenzungsposten
Summe	66.200.367,43	65.422.128,79

Passiva

	31.12.2020 Geschäftsjahr	31.12.2019 Vorjahr
	Euro	Euro
A. Eigenkapital
1. Geschäftsguthaben	4.246.957,20	4.068.337,16
2. Ergebnisrücklagen	22.384.502,01	21.453.790,31
3. Bilanzgewinn	159.894,50	146.413,49
Eigenkapital insgesamt:	26.791.353,71	25.668.540,96
B. Rückstellungen	157.883,07	144.944,93
C. Verbindlichkeiten	39.224.312,09	39.584.493,13
D. Rechnungsabgrenzungsposten	26.818,56	24.149,77
Bilanzsumme	66.200.367,43	65.422.128,79

Anhang des Jahresabschlusses 2020

der Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

A) ALLGEMEINE ANGABEN

Der Jahresabschluss wurde nach den derzeit gültigen Vorschriften des Handelsgesetzbuches aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach der vorgeschriebenen Formblatt-Verordnung vom 16.10.2020 für Wohnungsunternehmen. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Die Genossenschaft ist aufgrund der Bestimmungen des § 267 HGB eine kleine Genossenschaft.

B) ANGABEN ZU BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN

Das gesamte Anlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet.

Für immaterielle Vermögensgegenstände wurde eine Nutzungsdauer von drei Jahren unterstellt.

Die im Geschäftsjahr angefallenen Herstellungskosten der Bauten des Anlagevermögens wurden auf der Grundlage der Vollkosten ermittelt und um die Höhe von Tilgungszuschüssen vermindert, sobald diese gutgeschrieben werden. Diese Herstellungskosten setzen sich aus Fremdkosten und Eigenleistungen zusammen. Die Eigenleistungen beinhalten aktivierte Architekten- und Verwaltungsleistungen. Fremdzinsen während der Bauzeit wurden nicht aktiviert.

Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbare Gegenstände des Anlagevermögens wurden wie folgt vorgenommen:

―	"Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten" nach der Restnutzungsdauermethode unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren.

―	"Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit anderen Bauten" unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 20 Jahren.
―	"Maschinen und technische Anlagen" unter Zugrundelegung einer betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von 10 bis 20 Jahren.
―	"Betriebs- und Geschäftsausstattung'' unter Verwendung der linearen Abschreibungsmethode unter Zugrundelegung eines Abschreibungssatzes von 5 bis 100 %.

Bei dem Posten "Finanzanlagen" wurden Geschäftsanteile bei der Volksbank Mittelhessen eG zu den Anschaffungskosten in Höhe von 2.500,00 Euro bilanziert.

Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung mit dem Erfüllungsbetrag bemessen. Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.

C) Erläuterungen zur Bilanz

I. Angaben zur Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens (Anlagenspiegel) wird in der Anlage zum Anhang des Jahresabschlusses dargelegt.

Unter dem Posten "Grundstücke ohne Bauten" (Anlagevermögen) wird ein Grundstück in Reiskirchen-Winnerod ausgewiesen.

Der Posten "Maschinen und technische Anlagen" enthält Waschmaschinen und Wäschetrockner, Photovoltaikanlagen sowie ein Blockheizkraftwerk.

Der Posten "Anlangen im Bau" bezieht sich auf die Bau- und Grundstückskosten des sich gegenwärtig im Bau befindliche Projekts Hölderlinweg 5 in Gießen.

Der Posten "Unfertige Leistungen" enthält noch nicht abgerechnete Betriebskosten.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände stellen sich wie folgt dar:

	insgesamt	davon mit einer Restlaufzeit > 1 Jahr
Forderungen aus Vermietung	36.994,46 €	2.106,50 €	(Vorjahr: 182,44 €)
Sonstige Vermögensgegenstände	12.173,45 €	0,00 €	(Vorjahr: 0,00 €)
	49.167,91 €	2.106,50 €	(Vorjahr: 182,44 €)

Als "Sonstige Vermögensgegenstände" sind im Wesentlichen Steuerforderungen, Schadenersatzansprüche gegenüber Versicherungen sowie Forderungen gegenüber Versorgern ausgewiesen.

Die "Guthaben bei Kreditinstituten" betreffen Guthaben aus laufenden Konten.

In die Ergebnisrücklagen wurden im Jahre 2020 nachstehende Einstellungen vorgenommen:

Gesetzliche Rücklage	118.000,00 €
Bauerneuerungsrücklage	512.711,70 €
Andere Ergebnisrücklagen	300.000,00 €
	930.711,70 €

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherung gewährten Pfandrechte oder ähnliche Rechte sind dem Verbindlichkeitenspiegel zu entnehmen, der Anlage zu diesem Anhang ist.

Bei den "Erhaltenen Anzahlungen" handelt es sich um geleistete Vorauszahlungen der Nutzungsberechtigten für noch abzurechnende Betriebskosten.

Die "Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen" beinhalten Verbindlichkeiten aus Bau- und Instandhaltungsleistungen, sächliche Verwaltungsaufwendungen sowie Betriebskosten.

Unter "Sonstige Verbindlichkeiten" wurden Verbindlichkeiten aus Sozialversicherungsbeiträgen, Steuern sowie Verbindlichkeiten gegenüber Mitgliedern ausgewiesen.

Unter dem Posten "Rechnungsabgrenzungsposten" werden die am Bilanzstichtag vorausbezahlten Mieten abgebildet.

D) SONSTIGE ANGABEN

1) Es bestanden folgende Haftungsverhältnisse:

a)	Aus einem mit der Stadt Gießen abgeschlossenen Gewährleistungsvertrag zur Sicherung der Altersversorgung gegenüber der ZVK Darmstadt in Höhe von 1.759.326,00 Euro. Für eventuelle Rückgriffsrechte der Stadt Gießen sind Grundschulden von 1.800.000,00 Euro eingetragen.
b)	Mit der Mitgliedschaft bei der Volksbank Mittelhessen eG ist eine Haftsumme in Höhe von 2.500,00 Euro verbunden.

2) Im Geschäftsjahr waren, wie auch im Vorjahr, durchschnittlich 16 Personen beschäftigt.

3) Mitgliederbewegung

	Anzahl der Mitglieder	im Vorjahr	Anzahl der Geschäftsanteile	im Vorjahr
Bestand am Anfang 2020	1.810		12.945
Zugang 2020	79	83	823	1.333
Abgang 2020 (inkl. frühere Jahre)	95	65	669	231
Bestand am Ende 2020	1.794		13.099

Die rückständigen fälligen Mindesteinzahlungen auf Geschäftsanteile betragen 10.582,80 Euro. Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 43.677,54 Euro erhöht. Satzungsgemäß existiert keine Nachschusspflicht.

4) Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

―	VdW südwest, Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V. Franklinstraße 62 in 60486 Frankfurt am Main

5) Mitglieder des Vorstandes:

―	> Becker, Christine
―	> Schulte, Michael
―	> Theuer, Wolfgang

6) Mitglieder des Aufsichtsrates

> Bouffier-Pfeffer, Karin	Vorsitzende
> Heine, Volker	stellvertretender Vorsitzender
> Goldschmidt, Carsten	Schriftführer
> Heymann, Hans-Ulrich	stellvertretender Schriftführer
> Mutz, Michael
> Nagy, Stella
> Nörenberg, Gertraud
> Olbort, Holger	verstorben am 27.04.2021

7) Vorgänge, die für die Beurteilung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage von besonderer Bedeutung wären, sind nach dem Bilanzstichtag nicht eingetreten.

8) Vorstand und Aufsichtsrat haben beschlossen, vom Jahresüberschuss in Höhe von 1.090.606,20 Euro im Rahmen einer Vorwegzuweisung einen Betrag von 930.711,70 Euro in die Ergebnisrücklagen einzustellen. Der Mitgliederversammlung wird die Feststellung des Jahresabschlusses, unter Billigung der Vorwegzuweisung, vorgeschlagen. Darüber hinaus wird vorgeschlagen, den sich ergebenden Bilanzgewinn von 159.894,50 Euro zur Ausschüttung einer Dividende von 4 % auf die am 01.01.2020 dividendenberechtigten Geschäftsguthaben zu verwenden.

Gießen, 27. Mai 2021

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Michael Schulte

Christine Becker

Wolfgang Theuer

31:T1dee4,

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Gießen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2017 bis zum 31.12.2017

Eingetragen im Genossenschaftsregister des Amtsgerichtes Gießen unter Nr. 362

Besonders lange Verbundenheit zur Baugenossenschaft

Unsere Mitglieder, die im Geschäftsjahr 2017 seit 50 Jahren und länger Mitglied der Baugenossenschaft 1894 Gießen eG sind oder waren:

	Bender, Hans
	Bender, Lieselotte
	Blumenauer, Friedel
	Breustedt, Peter
	Dernbach, Herbert
	Diehl, Gerhard
	Dreier, Bernd
	Dühring, Egon
	Fehl, Willi
	Fischer, Karl Werner
	Fuchs, Helma
	Glassl, Karl
	Grün, Dieter Wolfgang
	Hardt, Ludolf
	Hassenpflug, Werner
	Heinrich, Anna
	Hofmann, Gerd
	Kaiser, Artur
	Keller, Johann
	Keller, Marlies
	Kleine, Albert
	Kostorz, Hermann
	Lang-Degen, Erika
	Lauf, Karl-Horst
	Mahrt, Werner
	Mankel, Peter
	Mayer, Heinz
	Leithäuser, Gertrud
	Maaßen, Volker
	Möller, Ellen
	Nehrke, Hans-Jürgen
	Pfund, Georg
	Rothfuss, Peter
	Schäfer, Gerhard
	Schmitt, Dieter
	Schmidt, Kurt
	Schmidt, Johann-Karl († in 2018)
	Schmitt, Lydia
	Schmitt, Walter
	Schneider, Herta
	Schreiner, Wolfgang
	Schubert, Horst
	Stumpf-Glock, Horst
	Talhoff, Friedrich
	Ullmann, Marianne
	Ullmann, Norbert
	Weigel, Erika

Vorstand und Aufsichtsrat danken besonders diesen Mitgliedern für die langjährige Treue und Verbundenheit zu ihrer Genossenschaft und wünschen ihnen weiterhin Gesundheit und Wohlergehen. Gleichzeitig gedenken wir aller im Geschäftsjahr verstorbenen Mitglieder.

Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2017

LAGEBERICHT

Geschäfts- und Rahmenbedingungen

Die Baugenossenschaft 1894 Gießen eG bewirtschaftet als Vermietungsgenossenschaft ausschließlich eigene Liegenschaften. Der Großteil der Objekte befindet sich in Gießen mit den Ortsteilen Wieseck und Allendorf sowie Linden. Kleinere Bestände existieren in Fernwald sowie in Biebertal.

Die Stadt Gießen und das Umfeld werden von der Justus-Liebig-Universität, der Technischen Hochschule Mittelhessen sowie den Kliniken geprägt. Gleichzeitig gilt Gießen aufgrund der Ortsansässigkeit der Finanzbehörden sowie öffentlichen Verwaltungen als das administrative Zentrum Mittelhessens. Im mittelhessischen Umfeld sind vornehmlich klein- bis mittelständische Unternehmen angesiedelt.

Die Situation auf dem Gießener Wohnungsmarkt stellt sich gegenüber dem vergangenen Berichtszeitraum als im Wesentlichen unverändert dar - es herrschte weiterhin ein Nachfrageüberhang.

Gesamtwirtschaftliche Lage und Branchenentwicklung

WIRTSCHAFT WEITERHIN AUF WACHSTUMSKURS

Die konjunkturelle Lage in Deutschland war auch 2017 dank starker Binnennachfrage und weiter gut laufendem Export durch ein solides Wirtschaftswachstum gekennzeichnet. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war nach letzten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes 2017 um 2,2 % höher als im Vorjahr. Kalenderbereinigt ergibt sich ein Wachstum um 2,5 %.

Die privaten Konsumausgaben lagen preisbereinigt um 2 % über dem Vorjahr, während die des Staates mit 1,4 % nur unterdurchschnittlich stiegen (nach zuletzt 3,7 %). Bauinvestitionen legten um 2,6 % zu. In Ausrüstungen (Maschinen/Geräte/Fahrzeuge) wurde 3,5 % mehr investiert. In gleicher Weise stiegen die Ausgaben für Forschung und Entwicklung.

Damit setzte die deutsche Wirtschaft das robuste Wachstum des Jahres 2016 (1,9 %) fort. 2014 / 2015 war das BIP in ähnlicher Größenordnung angestiegen (1,9 % bzw. 1,7 %). In längerfristiger Betrachtung lag das Wachstum 2017 leicht über dem Durchschnitt der Jahre seit 2010 (2,04 %). Im Krisenjahr 2009 war noch ein Rückgang der Wirtschaftsleistung um 5,6 % zu verkraften.

GRUNDSTÜCKS- UND WOHNUNGSWIRTSCHAFT WÄCHST

Die gesamtdeutsche Wirtschaftsleistung ist 2017 in fast allen Wirtschaftsbereichen gestiegen. Ausnahmen waren die Sektoren Land-/ Forstwirtschaft / Fischerei (- 0,7 %) und Finanzen/Versicherungen (0 %).

Mit dem Gesamtdurchschnitt entwickelte sich das Baugewerbe (+ 2,2 % nach + 2,8 % im Vorjahr). Im Produzierenden Gewerbe lag der Zuwachs bei 2,5 % (nach 1,6 %). Deutliche Zunahmen gab es in den meisten Dienstleistungsbereichen: Handel/Verkehr/Gastgewerbe (+ 2,9 %) sowie Information / Kommunikation (+ 3,9 %).

Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, mit 10,8 % der Gesamtdeutschen Bruttowertschöpfung, wuchs um 1,4 % (Vorjahr 0,8 %). Die unterdurchschnittliche Wachstumsrate ist ein Indikator für die tendenziell geringere Konjunkturabhängigkeit der Branche. So hatte die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft im Krisenjahr 2009 als einer der wenigen Wirtschaftsbereiche ein positives Wachstum. In jeweiligen Preisen erzielte die Branche 2017 eine Bruttowertschöpfung von 317,8 Mrd. Euro (nach 308,9 Mrd. im Vorjahr).

WIRTSCHAFTSFAKTOR WOHNUNGSBAU

Das Bauvolumen des abgelaufenen Jahres hat gegenüber dem Vorjahr noch einmal zugelegt (373,4 Mrd. Euro bzw. + 6,5 %). In den Neubau bzw. die Modernisierung des Wohnungsbestandes flossen laut DIW rund 215 Mrd. Euro (+ 7,4 %). In den beiden Vorjahren waren es 188,7 bzw. 200 Mrd. Euro.

Rund 73 Mrd. Euro entfielen 2017 auf den Wohnungsneubau (+ 12,9 %). Der öffentliche Bau legte um 3,4 % und der Wirtschaftsbau um 6,1 % zu (49 bzw. 109,7 Mrd. Euro).

Gleichwohl wird erwartet, dass sich insbesondere infolge des knappen Grundstücksangebots und bereits sehr gut ausgelasteter Baukapazitäten der Investitionsschwerpunkt mehr in Richtung Sanierung/Modernisierung verschiebt. Die derzeit rückläufige Zahl der Baugenehmigungen im Neubau ist hierfür ein Indikator. Die Bautätigkeit der gewerblichen Wirtschaft und die der öffentlichen Hand werden voraussichtlich weiterhin moderat steigen.

Folge der hohen Kapazitätsauslastung sind steigende Preise für Bauleistungen. Den vorgenannten nominalen Steigerungen werden schwächere reale Zuwächse des Bauvolumens gegenüberstehen. Tragende Säule bleibt aber weiterhin der Wohnungsbau mit einem voraussichtlichen Plus von real 3,5 % in diesem Jahr bzw. 3 % im nächsten Jahr.

Die volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau sind positiv. Zinsen für Baugeld sind (noch) auf einem sehr niedrigen Niveau, gleichzeitig sind die Renditen für Anlagealternativen gering. Die Arbeitsmarkt- und Einkommensaussichten sind positiv. Die hohe Nettozuwanderung hält die Wohnraumnachfrage hoch - insbesondere in großen Städten und Verdichtungsräumen. Alle vorlaufenden Indikatoren im Wohnungsbau deuten darauf hin, dass der Aufwärtstrend 2018 fortgesetzt wird. Entsprechend sind die Geschäftserwartungen der Wohnungswirtschaft nach übereinstimmenden Erhebungen weiterhin positiv.

2017 WENIGER BAUGENEHMIGUNGEN

2017 wurden nach bisherigem Stand (November) 313.700 Wohnungen genehmigt (- 7,8 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum). Einschließlich November 2016 waren es noch 340.000 - im Gesamtjahr 375.400. Bis November 2017 entfielen auf den reinen Neubau 275.900 Einheiten (- 5,6 %), 155.000 davon in Mehrfamilienhäusern (- 0,4 %). Die Rückgänge bei Ein- und Zweifamilienhäusern fielen mit - 5,3 % bzw. - 2,2 % höher aus. Auch für Eigentumswohnungen wurden 2017 deutlich weniger Genehmigungen erteilt (- 4 %).

Zur Bedienung der tatsächlichen Wohnungsnachfrage müsste die Zahl der Baugenehmigungen steigen. Gedämpft wird die Erwartung insbesondere durch den Mangel an baureifen/bezahlbaren Grundstücken und Kapazitätsengpässe in der kommunalen Bauleitplanung. Unklar bleibt aufgrund des makroökonomischen Umfelds die weitere Zinsentwicklung. Bei einer Zinswende ist tendenziell mit weniger Bauanträgen und damit sinkenden Genehmigungszahlen zu rechnen.

FERTIGSTELLUNGEN WEITER UNTER BEDARF

Genehmigt ist noch nicht gebaut. Das zeigt die Lücke zwischen Genehmigungen und Fertigstellungen. Der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie rechnet für 2017 mit 320.000 Baufertigstellungen. Die Prognose erscheint angesichts der vom Statistischem Bundesamt in den letzten Jahren verbuchten Fertigstellungen hoch (2016 = 277.700 | 2015 = 247.700). Andererseits wurden 2016 auch vergleichsweise viele Baugenehmigungen erteilt (375.400). Fertigstellungen in der von der Bauindustrie genannten Größenordnung gab es zuletzt 2001 (326.200 bei 348.300 Genehmigungen im Vorjahr).

Prognosen zufolge liegt der jährliche Neubaubedarf deutschlandweit bis 2020 bei rund 400.000 Wohnungen (davon rund 80.000 im sozialen Mietwohnungsbau | 60.000 im preisgünstigen Marktsegment).

EUROPÄISCHES UMFELD

Insgesamt hat sich die moderate Erholung auch in den EU-Ländern fortgesetzt. Mit +2,2 % war die wirtschaftliche Entwicklung 2017 deutlich positiv (nach +1,8 % im Vorjahr). Auch Mitgliedsländer mit zuletzt schwieriger Wirtschaftslage haben sich nach letzten Berechnungen 2017 positiver entwickelt (Griechenland +1,6 % | Italien +1,5 %| Frankreich +1,6 %). Zwar rückläufig, aber noch immer hoch ist in diesen Ländern die Arbeitslosigkeit (22,3 % | 11,4 % | 9,5 %). Leicht gedämpft doch noch überdurchschnittlich verlief die wirtschaftliche Entwicklung in Spanien (3,1 %, zuvor 3,3 %). Gleichwohl bewegt sich die Arbeitslosigkeit dort mit 17,1 % auf sinkendem, aber hohem Niveau (Vorjahr 19,6 %). Im Vereinigten Königreich belastet der Brexit die wirtschaftliche Entwicklung - trotz einer im 4. Quartal relativ starken Entwicklung (1,5 % nach 1,8 % bzw. 2,3 % in den beiden Vorjahren).

GLOBALES UMFELD

Insgesamt bekam die Weltwirtschaft vor allem in der zweiten Jahreshälfte spürbar mehr Schwung. Die entwickelten Volkswirtschaften blieben auf Wachstumskurs. Für das Gesamtjahr 2017 wird mit einem Anstieg der globalen Wirtschaftsleistung um 3,5 % gerechnet (3 % im Vorjahr). China sorgte durch eine fortgesetzt expansive Wirtschaftspolitik für eine Stützung der Nachfrage. Nach Rückgängen in den letzten 6 Jahren zog die Wirtschaftsleistung wieder leicht an (+ 6,77 % | 2007 = 14,2 % | 2010 = 10,6 % | 2016 = 6,7 %). Russland und Brasilien haben die rezessive Phase der Jahre 2015/2016 mit zum Teil deutlichen Rückgängen für den Moment hinter sich gelassen (+1,8 % bzw. +0,75 %). Für Unsicherheit sorgt weiter die politische Landschaft. Der Brexit, in diese Richtung gerichtete Bestrebungen in weiteren EU-Mitgliedsstaaten und die zunehmend protektionistische Wirtschaftspolitik insbesondere in den USA (+2,18 % zu +1,49 % im Vorjahr) werfen Fragen auf, die zumindest perspektivisch Konsequenzen für die wirtschaftliche Entwicklung haben könnten.

PROGNOSE FÜR DEUTSCHLAND

Angesichts des globalen Umfeldes mit einer wahrscheinlichen Fortsetzung der positiven Entwicklung (um 3 %), des florierenden Exports sowie einer stabilen Binnennachfrage kann auch 2018 ein gutes Jahr für die deutsche Wirtschaft werden. Die Zuwachsrate des Bruttoinlandsprodukts dürfte nach Meinung führender Wirtschaftsforschungsinstitute im laufenden Jahr zwischen 2 und 2,5 % liegen.

Die Bundesregierung rechnet mit 1,9 %. Der Zuwachs liegt über der Wachstumsrate der Produktionskapazitäten. Angesichts der sehr hohen Auslastung vorhandener Kapazitäten und des zunehmenden Fachkräftemangels steigen im weiteren Ausblick aber auch die Risiken (unter anderem Preisauftrieb). Nach den sehr niedrigen Inflationsraten der Jahre 2015/2016 (0,3 % bzw. 0,5 %) war 2017 ein Anstieg auf moderate 1,8 % zu verzeichnen. Haupttreiber waren steigende Preise für Energie- und Nahrungsmittel sowie Mieten.

ERWERBSTÄTIGKEIT IN DEUTSCHLAND ERREICHT HISTORISCHEN HÖCHSTSTAND

ARBEITSLOSENQUOTE SINKT

ZUWANDERUNG SINKT

Die gesamtdeutsche Wirtschaftsleistung wurde 2017 von knapp 44,3 Millionen Erwerbstätigen erbracht - der höchste Stand seit der Wiedervereinigung. Ursächlich ist ein Anstieg der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung getrieben durch eine höhere Erwerbsbeteiligung (im EUVergleich hat Deutschland die höchste Erwerbstätigenquote) und Zuwanderung von Arbeitskräften aus dem Ausland. Nach vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes waren 2017 im Vergleich zum Vorjahr rund 638.000 Personen mehr erwerbstätig (+1,5 %). Der Anstieg 2017 fiel erneut etwas stärker aus als in den Vorjahren (2016 = + 1 % | 2015 = +0,9 % | 2014 = +0,8 %).

Die jahresdurchschnittliche Arbeitslosenquote sank auf 5,7 % (Vorjahr = 6,1 % | 2009 = 8,1 %). Im Ländervergleich hatte Bremen die höchste Arbeitslosigkeit (10,2 %) und Bayern die niedrigste (3,2 %).

Eine höhere Erwerbsbeteiligung der Bevölkerung und die zuletzt höhere Zuwanderung konnten negative demografische Effekte bislang ausgleichen. Für einen rein zahlenmäßigen Erhalt des Arbeitskräftepotenzials müsste die Nettozuwanderung nach Berechnungen des Instituts für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung (IAB) höher sein als in der Vergangenheit. Modellrechnungen zeigen, dass bis 2025 rund 450.000 Zuzüge pro Jahr, zwischen 2026 bis 2035 etwa 600.000 Zuzüge pro Jahr und zwischen 2036 bis 2050 rund 550.000 Zuzüge pro Jahr notwendig wären.

Das kontinuierliche Wirtschaftswachstum und die Arbeitsmarktsituation machen Deutschland weiter zu einem Hauptziel der EU-Binnenmigration. Die Nettozuwanderung 2016 schloss mit einem Plus i.H. v. 498.000 ab (gleichwohl - 56 %). Anhand der bisher vorliegenden Daten des Ausländerzentralregisters (1. Halbjahr 2017) ist mit einer weiter sinkenden Nettozuwanderung zu rechnen. Gleichwohl ist hier absehbar mit einem Wert von um die 400.000 Personen zu rechnen.

WENIGER ASYLSUCHENDE

Die Zahl Asylsuchender ist mit Schließung der Balkanroute deutlich zurückgegangen, wenn gleich das Problem damit lediglich in andere europäische Staaten, bzw. die EU-Außengrenzen verlagert wurde. Rund 222.700 Asylanträge wurden 2017 gestellt - davon 198.300 Erstanträge. Im Vergleich zum Vorjahr ist das ein Rückgang um 70 % - 2016 wurden noch 745.500 Asylanträge gestellt (auch als Folge der sehr hohen Flüchtlingszahlen in 2015).

Hauptherkunftsländer der Flüchtlingsmigration sind unverändert Syrien, Irak, Afghanistan, Irak, Eritrea und Iran. Neu, aber erklärbar, ist die relativ hohe Zahl Asylsuchender aus der Türkei.

BEVÖLKERUNG WÄCHST - ALLEIN DURCH ZUWANDERUNG

Die Bevölkerung in Deutschland hat sich Ende 2016 auf 82,5 Mio. erhöht (+346.000 bzw. 0,4 %). 2015 hatte es noch einen deutlich höheren Anstieg gegeben (+978.000 bzw. +1,2 %). Bevölkerungsrückgänge gab es ausschließlich in einzelnen ostdeutschen Bundesländern. Hauptgrund für den Zuwachs war wiederum die Zuwanderung. Die natürliche Bevölkerungsentwicklung war wieder negativ (-118.000). Ende 2016 lebten 9,2 Mio. ausländische Staatsbürger in Deutschland (+ 6,6 %) sowie 73,3 Mio. Deutsche (- 0,3 %). Der Ausländeranteil erhöhte sich von 10,5 % auf 11,2 %. Die Einwohnerzahl 2016 verteilte sich auf 40,8 Mio. Haushalte. Bis Ende 2017 wird die Gesamtbevölkerung voraussichtlich auf rund 82,8 Mio. ansteigen.

Geschäftsverlauf

Die Angebots- und Nachfragesituation an Mietwohnungen in der Region Gießen ist weiter von einem deutlichen Nachfrageüberhang gekennzeichnet.

Aufgrund eines niedrigen Neubauniveaus in der in der Vergangenheit, besteht seit einigen Jahren ein entsprechender Nachholbedarf - gerade in der Gießener Kernstadt. Trotz vieler bereits in der Stadt realisierter Projekte, betrifft dies alle Zielgruppen, insbesondere auch den preisgünstigen Wohnungsbau.

Das Mietniveau ist im Bereich unserer Baugenossenschaft im Berichtsjahr mit 3,13 % nur unerheblich gestiegen. Die durchschnittliche Wohnungsgrundmiete am 31.12.2017 beträgt 5,27 € pro m2-Wohnfläche monatlich.

Die Entwicklung der Betriebskosten wurde auch im Jahr 2017 u. a. durch gestiegene Energiekosten, wie auch den gestiegenen Abgaben gegenüber der Kommune sowie gesetzliche Prüfungsverpflichtungen beeinflusst.

Bestandsverwaltung

Zum 31.12.2017 bewirtschaftet die Genossenschaft:

―	136 Wohnhäuser mit
―	1.190 Wohnungen
―	2 gewerbliche Einheiten
―	1 Geschäftsstelle
―	288 Garagen
―	352 Abstellplätze

Modernisierung / Neubau

Im Jahr 2017 wurde folgendes Vollmodernisierungsprojekt begonnen:

•	Vollmodernisierung Kugelberg 57 und 63 in Gießen

In diesem Zusammenhang wurde eine Grundstücksparzelle von der Stadt Gießen erworben. Dieses Grundstück wird in erster Linie als Zuwegung zu den für 2018 neu geplanten Einstellplätzen für die Häuser Kugelberg 57-63 dienen.

Instandhaltung

Die Baugenossenschaft unternimmt bereits seit einigen Jahren erhebliche Anstrengungen, den Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf abzuarbeiten.

Im Geschäftsjahr wurden für bauliche Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Einzelmodernisierungsmaßnahmen rd. 1.625 TEUR aufgewendet. In diesem Betrag sind Instandhaltungs- und Modernisierungskosten, die im Rahmen von Wohnungswechseln investiert wurden, mit rd. 536 TEUR enthalten.

Im Falle dieser Mieterwechsel erfolgen, je nach Zustand und Baujahr, umfassende Modernisierungsarbeiten, teilweise mit Veränderungen der Wohnungszuschnitte. Die so an die neuen Mieter übergebenen Wohnungen entsprechen weitgehend einem Neubauzustand.

In der mittelfristigen Investitionsplanung der Baugenossenschaft sind wieder erhebliche Aufwendungen geplant. Hierbei wurde berücksichtigt, dass durch die seit Jahren umfassenden Sanierungen der Instandhaltungsbedarf ständig und nachhaltig abgebaut wird. Für die Instandhaltung, inkl. Modernisierungen bei Wohnungswechseln, sind für das Jahr 2018 ca. 2.214 TEUR vorgesehen. Dies wird in den Folgejahren voraussichtlich weiter auf einem hohen Niveau bleiben.

Hier gilt es insbesondere hervorzuheben, dass in diesem Betrag die Kosten der Elektro- und Brandschutzsanierung der Hochhäuser Anneröder Weg 2 und 10 in Gießen für die Jahre 2017 und 2018 anteilig berücksichtigt sind.

Für die Durchführung kleinerer Instandhaltungsmaßnahmen und zur Sicherstellung eines zeitnahen Reparaturservices verfügt die Genossenschaft über handwerklich tätige Mitarbeiter. An Wochenenden und Feiertagen ist ein Notdienst eingerichtet, insbesondere für die Gewerke Aufzug, Sanitär, Heizung, Elektro- und Breitbandkabelversorgung.

Erzeugung erneuerbarer Energien

Die Baugenossenschaft nutzt seit einigen Jahren Technologien zur Erzeugung von Strom beziehungsweise Wärme aus erneuerbaren Energien. Zum Ende des Berichtsjahres sind zehn Häuser mit Fotovoltaikanlagen ausgestattet. Ferner wird ein Blockheizkraftwerk betrieben.

Ausblick: Bautätigkeit und Bauvorbereitung

Seit dem Jahr 2017 werden die Häuser Kugelberg 57-63 in Gießen energetisch saniert. Bei diesem Projekt ist ein besonderes Augenmerk auf den Denkmalschutz zu legen. Nach Fertigstellung des ersten Bauabschnittes, Kugelberg 57 und 63 sowie des zweiten Bauabschnitts, Kugelberg 59 und 63 in 2018, wird das Wohnumfeld aufgrund einer Gesamtplanung neu gestaltet.

Hier erhalten diese innenstadtnahen Wohnhäuser zusätzliche Stellplätze, welche unter anderem die vorhandenen zehn Garagen ersetzen, die in 2018 abgerissen werden sollen.

Unbebaute Grundstücke

Die Baugenossenschaft hält im Anlagevermögen unbebaute Grundstücke. Ein Grundstück befindet sich im Hölderlinweg 5 in Gießen-Wieseck sowie ein nicht baureifes Grundstück in der Nähe des Golfplatzes Winnerod.

Vermietungssituation

Die Vermietung unserer Wohnungen erfolgt mit dem Ziel harmonischer Hausgemeinschaftsstrukturen und Wohngebiete.

Für Senioren stehen geeignete Wohnungen in Gießen im Bereich Hölderlinweg, Tannenweg sowie Professorenweg und in Linden in der Theodor-Heuss-Straße sowie dem Mittelweg zur Verfügung. In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass durch bauliche Maßnahmen ein signifikanter Anteil des Wohnungsbestandes barrierearm zu erreichen ist.

Teil der Belegungsstrategie der Baugenossenschaft ist, dass Alt und Jung in einem angemessenen Verhältnis Hausgemeinschaften bilden und bei gegenseitiger Akzeptanz ein langjähriges Miteinander gewährleistet ist. Gerade die Wohnungsbelegung verlangt von unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern nicht nur Menschenverstand, sondern Motivation und Einfühlungsvermögen und bildet somit einen Schwerpunkt unserer täglichen Arbeit.

Wegen Unvermietbarkeit waren Leerstände im Jahre 2017 nicht gegeben. Kurzfristige Erlösschmälerungen entstehen in der Regel aufgrund friktionellen Leerstandes wegen notwendiger Wohnungseinzelmodernisierungen oder im Rahmen von Entmietungen und anschließender Modernisierung des Hauses. Aufgrund der auch weiterhin zahlreichen Nachfragen kann wegen der geringen Fluktuation nur ein Teil der Wohnungswünsche der Bewerber erfüllt werden.

Durch die konsequente Weiterentwicklung des Forderungsmanagements und die Umsetzung der gesetzlichen Möglichkeiten, befinden sich die Mietforderungen weiterhin auf einem moderaten Niveau. Im Berichtsjahr war die Bildung von Wertberichtigungen nach vorsichtiger kaufmännischer Beurteilung in geringer Fallzahl erforderlich.

Wir gehen davon aus, dass in den nächsten Jahren die Nachfrage nach Zwei- und Dreizimmerwohnungen zunehmen wird, da weitere Haushaltsgründungen, insbesondere von Singles oder Lebensgemeinschaften, zu erwarten sind. Die Haushaltsgründungen - und hier vorwiegend von Einzelpersonen bzw. Kleinhaushalten - werden voraussichtlich noch mittelfristig steigen. Dieser Entwicklung versuchen wir grundsätzlich konzeptionell bei unseren Modernisierungen und etwaigen Neubauprojekten Rechnung zu tragen, so dass wir hierdurch, gemeinsam mit einer hohen Qualität, auch bei einem Wechsel der örtlichen Wohnungsmarktsituation wettbewerbsfähig bleiben.

Umsatzerlöse

Die Genossenschaft erzielte im Jahr 2017 Erlöse aus der Hausbewirtschaftung in Höhe von 6.961 TEUR einschließlich Bestandsveränderung (im Vorjahr: 6.811 TEUR). Davon entfallen auf Sollmieten 5.158 TEUR (im Vorjahr: 5.010 TEUR).

Organisation und Risikomanagement

Trotz der Fülle an Substanz erhaltenden und Wohnwert verbessernden Maßnahmen ist die Genossenschaft bemüht, durch Optimierung ihrer Organisation einen hohen Kundenservice zu erreichen und die Ablaufstrukturen im Unternehmen jeweils an den nachhaltigen Bedarf sich verändernder Rahmenbedingungen in der Wohnungswirtschaft anzupassen. Die Baugenossenschaft leistet all diese Aufgaben und Tätigkeiten seit Jahren in ähnlicher Personalstärke.

Die Treuhandgesellschaft für die Südwestdeutsche Wohnungswirtschaft mbH, Frankfurt am Main, hat bereits im Jahr 2010 ein Ratinghandbuch erstellt. Die wichtigsten Module sind: Organisationshandbuch, Risikomanagementhandbuch und Notfallplanung. Dieses - für den Geschäftsbetrieb notwendige - Werkzeug ist für die zukünftige Steuerung des Unternehmens erforderlich.

Mitgliederbetreuung

Die Pflege des Genossenschaftsgedankens ist weiterhin erklärtes Ziel des Vorstandes. Förderauftrag und Selbsthilfegedanken stehen dabei an oberster Stelle. Die Betreuung der Mitglieder erfolgt in angemessenem Rahmen durch die Verantwortlichen der Genossenschaft. Bei Bedarf, in der Hauptsache jedoch vor anstehenden Instandsetzungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen, werden Mieterversammlungen abgehalten. Die Maßnahmen werden vorgestellt und einvernehmliche Regelungen mit den Mietern hergestellt.

Tätigkeit der Organe

Die Organe der Genossenschaft haben über alle ihnen nach Gesetz und Satzung obliegenden Sachverhalte beraten und - soweit erforderlich - hierzu Beschlüsse gefasst. Regelmäßig erfolgt eine Rundfahrt im Bestand, bei der sich die Mitglieder des Vorstandes und des Aufsichtsrates vom Zustand der Liegenschaften ein Bild machen können. Außerdem werden Gebäude bzw. Wohnquartiere in Augenschein genommen, die für Instandsetzungs- oder Sanierungsmaßnahmen vorgesehen sind. In den grundsätzlichen Planungsprozess ist vor Beschluss im Aufsichtsrat der Bauausschuss vorgeschaltet, der dem Aufsichtsrat Beschlussempfehlungen gibt. Zusätzlich existiert innerhalb des Aufsichtsrates ein Prüfungsausschuss, der über das Jahr verteilt Belegprüfungen, Maßnahmenprüfungen und Sonderprüfungen durchführt.

Zusammenarbeit

Den geschäftlichen Erfolg haben die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Rahmen der ihnen übertragenen Aufgaben auch im Berichtsjahr sichergestellt. Der Vorstand bedankt sich deshalb für den gezeigten Einsatz und die engagierte und erfolgreiche Arbeit im abgelaufenen Geschäftsjahr. Der Dank gilt auch insbesondere den Mitgliedern des Aufsichtsrates, die mit ihrer konstruktiven und vertrauensvollen Zusammenarbeit zum Erfolg der Baugenossenschaft beigetragen haben.

Vermögensstruktur

Das Reinvermögen der Genossenschaft stellt sich nach Gegenüberstellung der Wirtschaftsjahre 2016 und 2017 wie folgt dar:

Vermögensstruktur	31.12.2017 EURO		31.12.2016 EURO
Anlagevermögen	59.298.932,02	92,19%	60.381.935,21	93,22%
Umlaufvermögen	5.024.658,31	7,81%	4.392.059,96	6,78%
Gesamtvermögen	64.323.590,33	100,00%	64.773.995,17	100,00%
Fremdkapital inkl. Rückstellungen und RAP	39.997.141,95		41.098.166,80
Reinvermögen am Jahresende	24.326.448,38		23.675.828,37
Reinvermögen am Jahresanfang	23.675.828,37		23.290.903,56
Vermögenszuwachs	650.620,01		384.924,81

Die Bilanzsumme hat sich gegenüber dem Vorjahr um rd. 450,4 TEUR reduziert, was 0,7 % entspricht.

Dies ist in erster Linie in einer Verminderung des Anlagevermögens begründet, was auf die planmäßige Abschreibung sowie die gebäudewertreduzierenden KfW-Tilgungszuschüsse zurückzuführen ist, dem im Geschäftsjahr geringere sanierungsbedingen Zugänge gegenüberstanden.

Dies wurde relativiert durch eine Ausweitung des Umlaufvermögens, und zwar insbesondere der flüssigen Mittel. Ebenfalls erhöhten sich die unfertigen Leistungen gegenüber dem Vorjahr um rund 24,9 TEUR (Bestandserhöhung).

Kapitalstruktur

Die Eigenkapitalquote hat sich von 36,55 % auf 37,82 % erhöht. Der Bilanzgewinn beläuft sich auf 151,0 TEUR. Das Fremdkapital hat sich von 40.863 TEUR auf 39.803 TEUR vermindert. Ursächlich sind im Wesentlichen die laufenden Tilgungen sowie die KfW-Teilschulderlässe.

	31.12.2017 EURO		31.12.2016 EURO
Geschäftsguthaben	3.744.462,00	5,83%	3.615.558,78	5,58%
Ergebnisrücklagen	20.431.000,00	31,76%	19.915.000,00	30,75%
Bilanzgewinn	150.986,38	0,23%	145.269,59	0,22%
Eigenkapital	24.326.448,38	37,82%	23.675.828,37	36,55%
Rückstellungen	194.035,74	0,30%	235.363,16	0,36%
Fremdkapital	39.803.106,21	61,88%	40.862.803,64	63,09%
Gesamtkapital	64.323.590,33	100,00%	64.773.995,17	100,00%

Ertragslage

Rentabilität

Im Berichtsjahr wurde ein Jahresüberschuss in Höhe von 655,5 TEUR (im Vorjahr: 346,8 TEUR) erwirtschaftet. Dieses positive Jahresergebnis resultiert vornehmlich aus der Bewirtschaftung der Mietobjekte der Genossenschaft sowie der Veräußerung eines Einfamilienhauses.

Laut Wirtschaftsplan wird für das Jahr 2018 vorsichtig von einem Jahresfehlbetrag von ca. 135,3 TEUR ausgegangen. Dies ist in erster Linie in dem Sondereffekt einer äußerst kostenintensiven Elektro- und Brandschutzsanierung zweier Hochhäuser begründet, welche voraussichtlich im Jahr 2018 abgeschlossen wird.

Finanzinstrumente

Wesentliche Verbindlichkeiten der Genossenschaft sind die Darlehensverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern (Restvaluta zum 31.12.2017 = 36.866 TEUR; Vorjahr 38.326 TEUR). Sie betreffen Objektfinanzierungsdarlehen und sind überwiegend mit langfristiger Zinsbindungsdauer - in der Regel mindestens 10 Jahre - ausgestattet.

Das aktuell niedrige Zinsniveau wird sich aus heutiger Sicht für unsere Baugenossenschaft nicht wesentlich ändern, sodass mit Darlehensverlängerungen bzw. Umfinanzierungen zu günstigen Konditionen auch in Zukunft zu rechnen ist.

Vorsorglich wird bei Prolongationen zusätzlich angestrebt, jeweils den etwaigen Zinsvorteil zugunsten der Tilgung zu verwenden, so dass frühzeitigere Rückzahlungen möglich werden.

Im Ergebnis betrachten wir derzeit, nicht zuletzt aufgrund der gegenwärtigen Zinsbindungssituation, die diesbezüglichen Risiken (z. B. Zinsänderungsrisiko) als nicht wesentlich.

Finanzlage

Die vorhandene Liquiditätsreserve war und ist ausreichend. Die moderaten turnusmäßigen Mietanpassungen, die stetigen Mietanpassungen im Falle von Modernisierung von Wohnraum im Bestand sowie die Anpassung der Mieten im Falle der umfassenden Sanierungstätigkeit stärken die Liquidität zusätzlich.

Ergänzend fließen der Genossenschaft Erlöse aus der Einspeisevergütung der Fotovoltaikanlagen zu. Zusätzlich wird von einem Blockheizkraftwerk Strom in das Netz der Stadtwerke Gießen eingespeist und Dachflächen vermietet. Diese Erlöse beliefen sich im Geschäftsjahr auf 84,3 TEUR.

Die Genossenschaft war und ist somit jederzeit in der Lage, ihre finanziellen Verpflichtungen zu erfüllen. Für das Jahr 2018 wird einmalig mit einem Fehlbetrag von 135,3 TEUR gerechnet. Diese Aussage wird durch das Zahlenwerk des Wirtschaftsplanes 2018 belegt.

Chancen und Risiken (prognostischer Teil)

Für das Geschäftsjahr 2018 sind keine Risiken erkennbar, welche die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage negativ beeinflussen könnten. Auch für die mittelfristige Zukunft sind keine Risiken zu erwarten.

Bei einem traditionell hohen Anteil älterer Mieter ist von vermehrten altersbedingten Wohnungswechseln auszugehen. Gleiches gilt für zunehmende Arbeitsplatzveränderungen. Die Genossenschaft ist sowohl auf die persönlichen als auch technischen und finanziellen Anforderungen eingerichtet.

Ebenfalls traditionell hat die Baugenossenschaft in ihrem Bestand eine Vielzahl von Gebäuden, die in den 50er und 60er Jahren entstanden sind. Trotz der erheblichen Anstrengungen der vergangenen Jahre mit einem deutlichen Abbau des baualtersgemäß natürlichen Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarfs, müssen die Maßnahmen im Bereich Instandhaltung, Modernisierung und Sanierung auf einem hohem Niveau fortgeführt werden, um auch diese Objekte in einem überschaubaren Zeitraum in einen zeitgemäßen, insbesondere energetisch hochwertigen und optisch ansprechenden Zustand zu versetzen.

Ziel unserer Geschäftspolitik ist die Sicherung der nachhaltigen Vermietbarkeit der Bestände, aber auch aufgrund unwirtschaftlicher Unterhaltung, der Verkauf von Altbeständen. Im Einzelfall wird es auch in Zukunft zum Abbruch von Gebäuden kommen, deren Substanz einen Erhalt bzw. eine Sanierung aus betriebswirtschaftlicher Sicht nicht zulässt. Es wird im Einzelfall entschieden, ob eine Veräußerung oder ein Ersatzneubau erfolgt.

Im Ergebnis kann zusammenfassend festgestellt werden, dass gegenwärtig und für die überschaubare Zukunft keine Risiken der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Baugenossenschaft erkennbar sind. Eine Ergebnispolitik mit Augenmaß unter Beachtung der nachhaltigen Substanzstärkung der Genossenschaft beugt langfristig möglichen Risiken vor.

Gießen, 8. Mai 2018

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Michael Schulte

Christine Becker

Wolfgang Theuer

Jahresabschluss 2017

―	Bilanz
―	Gewinn- und Verlustrechnung
―	Anhang

BILANZ ZUM 31.12.2017

Aktiva

	Geschäftsjahr		31.12.2016
	EURO	EURO	EURO
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögengsgegenstände	20.157,00	20.157,00	0,00
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	58.143.993,16		59.605.877,95
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit anderen Bauten	63.738,41		71.092,41
Grundstücke ohne Bauten	224.074,66		224.074,66
Technische Anlagen und Maschinen	397.930,00		438.527,00
Betriebs- und Geschäftsausstattung	90.748,00		26.772,00
Anlagen im Bau	338.441,69		0,00
Bauvorbereitungskosten	17.349,10	59.276.275,02	13.091,19
Finanzanlagen
Andere Finanzanlagen	2.500,00	2.500,00	2.500,00
Anlagevermögen insgesamt		59.298.932,02	60.381.935,21
Umlaufvermögen
Unfertige Leistungen und andere Vorräte
Unfertige Leistungen	1.949.696,47		1.924.778,11
Andere Vorräte	5.922,45	1.955.618,92	3.068,44
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung	35.280,30		31.873,13
Sonstige Vermögensgegenstände	27.004,66	62.284,96	43.314,47
Flüssige Mittel
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten		3.006.754,43	2.389.025,81
Umlaufvermögen insgesamt		5.024.658,31	4.392.059,96
Bilanzsumme		64.323.590,33	64.773.995,17
Passiva
	Geschäftsjahr		31.12.2016
	EURO	EURO	EURO
Eigenkapital
Geschäftsguthaben
- der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder	203.670,00		82.258,78
- aus gekündigten Geschäftsanteilen	17.670,00		2.480,00
- der verbleibenden Mitglieder	3.523.122,00	3.744.462,00	3.530.820,00
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile: € 3.128,00			4.420,00 €
Ergebnisrücklagen
Gesetzliche Rücklage	2.751.000,00		2.685.000,00
- davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 66.000,00 €			35.000,00
Bauerneuerungsrücklage	13.930.000,00		13.630.000,00
- davon aus Bilanzgewinn Vorjahr eingestellt: 11.459,06 €			13.467,24
- davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 288.540,94 €			116.532,76
Andere Ergebnisrücklagen	3.750.000,00	20.431.000,00	3.600.000,00
- davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 150.000,00 €			50.000,00
Bilanzgewinn
Jahresüberschuss	655.527,32		346.802,35
Einstellungen in Ergebnisrücklagen	504.540,94	150.986,38	201.532,76
Eigenkapital insgesamt		24.326.448,38	23.675.828,37
Rückstellungen
Steuerrückstellungen	0,00		2.308,00
Sonstige Rückstellungen	194.035,74	194.035,74	233.055,16
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	30.390.592,95		31.693.868,78
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	6.476.111,68		6.631.823,99
Erhaltene Anzahlungen	2.189.258,51		2.110.842,99
Verbindlichkeiten aus Vermietung	17.599,09		23.320,32
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	670.718,84		353.722,91
Sonstige Verbindlichkeiten	32.444,58	39.776.725,65	28.421,86
(davon aus Steuern: € 12.216,16)			9.053,37
(davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: € 2.779,00 )			3.365,38
Rechnungsabgrenzungsposten		26.380,56	20.802,79
Bilanzsumme		64.323.590,33	64.773.995,17

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01. bis 31.12.2017

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	EURO	EURO	EURO
Umsatzerlöse
aus der Hausbewirtschaftung	6.936.160,57		6.747.376,33
aus anderen Lieferungen und Leistungen	84.292,97	7.020.453,54	81.620,41
Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen		24.918,36	64.071,24
Andere aktivierte Eigenleistungen		10.505,00	100.224,00
Sonstige betriebliche Erträge		222.464,88	166.573,08
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	3.362.045,54		3.506.166,30
Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	2.402,25	3.364.447,79	3.554,17
Rohergebnis		3.913.893,99	3.650.144,59
Personalaufwand
Löhne und Gehälter	673.288,31		694.839,14
Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung	200.673,71	873.962,02	200.559,67
(davon für Altersversorgung € 50.611,44)			(49.450,75)
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		1.351.699,03	1.327.101,25
Sonstige betriebliche Aufwendungen		212.389,29	212.406,64
Erträge aus anderen Finanzanlagen		137,50	137,50
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		308,83	25,29
Zinsen und ähnliche Aufwendungen		610.328,41	658.060,40
Steuern vom Einkommen und Ertrag		9.567,64	10.239,44
Ergebnis nach Steuern		856.393,93	547.100,84
Sonstige Steuern		200.866,61	200.298,49
Jahresüberschuss		655.527,32	346.802,35
Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen		504.540,94	201.532,76
Bilanzgewinn		150.986,38	145.269,59

Anhang des Jahresabschlusses 2017

der Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

A) ALLGEMEINE ANGABEN

Die Genossenschaft ist aufgrund der Bestimmungen des § 267 HGB eine kleine Genossenschaft.

B) ANGABEN ZU BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN

Das gesamte Anlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet.

Für immaterielle Vermögensgegenstände wurde eine Nutzungsdauer von drei Jahren unterstellt.

Die im Geschäftsjahr angefallenen Herstellungskosten der Bauten des Anlagevermögens wurden auf der Grundlage der Vollkosten ermittelt und um die Höhe von Tilgungszuschüssen vermindert. Diese Herstellungskosten setzen sich aus Fremdkosten und Eigenleistungen zusammen. Die Eigenleistungen beinhalten aktivierte Verwaltungsleistungen. Fremdzinsen während der Bauzeit wurden nicht aktiviert.

Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbare Gegenstände des Anlagevermögens wurden wie folgt vorgenommen:

•	"Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten" nach der Restnutzungsdauermethode unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Bei Vollmodernisierungen inklusive Entmietung und Entkernung werden 50 Jahre als Gesamtnutzungsdauer gewählt. Bei Wiederaufbau von kriegszerstörten Gebäuden beträgt die Gesamtnutzungsdauer 35 bis 60 Jahre. Für einzeln neu ausgebaute Wohnungen wurde eine Gesamtnutzungsdauer von 25 Jahren gewählt.
•	"Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit anderen Bauten" unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 20 Jahren.
•	"Maschinen und technische Anlagen" unter Zugrundelegung einer betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von 10 bis 20 Jahren.
•	"Betriebs- und Geschäftsausstattung" unter Verwendung der linearen Abschreibungsmethode unter Zugrundelegung eines Abschreibungssatzes von 5 bis 100 %.

Bei dem Posten "Finanzanlagen" wurden Geschäftsanteile bei der Volksbank Mittelhessen eG zu den Anschaffungskosten in Höhe von 2.500,00 Euro bilanziert.

Im Posten "Andere Vorräte" ist Reparaturmaterial in Höhe von 5.922,45 Euro (im Vorjahr: 3.068,44 Euro) enthalten. Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind mit dem Nominalwert bilanziert. Die "Forderungen aus Vermietung" wurden auf erkennbare Risiken überprüft und etwaige zweifelhafte Forderungen wertberichtigt.

Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung mit dem Erfüllungsbetrag bemessen. Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.

C) ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ UND GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

I. Angaben zur Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens (Anlagespiegel) wird in der Anlage zum Anhang des Jahresabschlusses dargelegt. Hier ist auch der Erwerb eines Zuweges zu entnehmen.

Unter dem Posten "Grundstücke ohne Bauten" (Anlagevermögen) werden die Grundstücke Hölderlinweg 5 in Gießen sowie Grundstücke in Reiskirchen-Winnerod ausgewiesen. Es ist geplant, das Grundstück Hölderlinweg 5 einer Bebauung zuzuführen.

Der Posten "Maschinen und technische Anlagen" enthält Waschmaschinen und Wäschetrockner, Fotovoltaikanlagen sowie ein Blockheizkraftwerk.

Die Posten "Anlagen im Bau" sowie "Bauvorbereitungskosten" beziehen sich auf die umfassende Modernisierungsmaßnahme Kugelberg 57-63 in Gießen. Mit den Arbeiten an den Häusern 57 und 63 wurde bereits im Geschäftsjahr begonnen, so dass diese als "Anlagen im Bau ausgewiesen sind".

Der Posten "Unfertige Leistungen" enthält noch nicht abgerechnete Betriebskosten.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände stellen sich wie folgt dar:

	insgesamt	davon mit einer Restlaufzeit >1 Jahr
Forderungen aus Vermietung	35.280,30 €	1.329,76 €	(Vorjahr: 2.924,30 €)
Sonstige Vermögensgegenstände	27.004,66 €	0,00 €	(Vorjahr: 0,00 €)
	62.284,96 €	1.329,76 €	(Vorjahr: 2.924,30 €)

Als "Sonstige Vermögensgegenstände" sind im Wesentlichen Schadenersatzansprüche gegenüber Versicherungen sowie Forderungen gegenüber Versorgern ausgewiesen.

Die "Guthaben bei Kreditinstituten" betreffen Guthaben aus laufenden Konten.

In die Ergebnisrücklagen wurden im Jahre 2017 nachstehende Einstellungen vorgenommen:

	aus dem Bilanzgewinn 2016	aus dem Jahresüberschuss 2017	Entnahmen
Gesetzliche Rücklage	0,00 €	66.000,00 €	0,00 €
Bauerneuerungsrücklage	11.459,06 €	288.540,94 €	0,00 €
Andere Ergebnisrücklagen	0,00 €	150.000,00 €	0,00 €
	11.459,06 €	504.540,94 €	0,00 €

Unter dem Posten "Steuerrückstellungen" wurden Rückstellungen für Körperschaftssteuer und Gewerbesteuer passiviert. Der Posten "Sonstige Rückstellungen" betrifft Rückstellungen für die Dämmung oberster Geschossdecken, Prozesskostenrisiken, Betriebs-, Prüfungs-, und Steuerberatungskosten sowie Urlaubsrückstellungen.

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherung gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte sind dem Verbindlichkeitenspiegel zu entnehmen, der Anlage zu diesem Anhang ist.

Beiden "Erhaltenen Anzahlungen" handelt es sich um geleistete Vorauszahlungen der Nutzungsberechtigten für noch abzurechnende Betriebskosten.

Der Posten "Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen" beinhaltet Verbindlichkeiten aus Bau- und Instandhaltungsleistungen, Sächliche Verwaltungsaufwendungen, Betriebskosten sowie sonstige Lieferungen und Leistungen.

Unter "Sonstige Verbindlichkeiten" wurden Verbindlichkeiten aus Sozialversicherungsbeiträgen, Steuern sowie Verbindlichkeiten gegenüber Mitgliedern ausgewiesen.

Unter dem Posten "Rechnungsabgrenzungsposten" werden die am Bilanzstichtag vorausbezahlten Mieten abgebildet.

II. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die "Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung" setzen sich überwiegend aus Mieten und Umlagen für Wohnungen, gewerblichen Einheiten, Garagen und Kfz-Abstellplätzen, Zins- und Aufwendungszuschüssen sowie Gebühren für Wasch- und Bügelautomaten zusammen.

Bei den "Umsatzerlösen aus anderen Lieferungen und Leistungen" handelt es sich um Einspeisevergütungen der Fotovoltaikanlagen, des Blockheizkraftwerkes, Erlöse aus der Vermietung von Dächern für Mobilfunkanlagen sowie Gestattungsgebühren.

Bei den "Anderen aktivierten Eigenleistungen" handelt es sich um Verwaltungsleistungen bei Sanierungsmaßnahmen.

Die "Sonstigen betrieblichen Erträge" resultieren in der Hauptsache aus der Veräußerung eines Einfamilienhauses, Erstattungen von Krankenkassen, Auflösung von Rückstellungen sowie weitere verschiedene sonstige Erträge. Tilgungszuschüsse für KfW-Darlehen wurden im Geschäftsjahr nicht mehr unter diesem Posten erfasst, sondern mit den Anschaffungs- / Herstellungskosten der Immobilen saldiert. Im Vorjahr enthielt dieser Posten 100.000 Euro an entsprechenden Tilgungszuschüssen. Ohne diese hätte sich der Vorjahreswert in gleicher Höhe vermindert dargestellt. Im Ergebnis resultiert die außergewöhnliche Erhöhung der sonstigen betrieblichen Erträge im Geschäftsjahr aus dem Veräußerungsgewinn.

Die "Aufwendungen für Hausbewirtschaftung" betreffen Aufwendungen für Betriebskosten, Instandhaltung, Miet- und Räumungsklagen sowie sonstige Aufwendungen.

Die "Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen" beinhalten Fremdkosten für Fotovoltaikanlagen und ein Blockheizkraftwerk.

Die "Sonstigen betrieblichen Aufwendungen" beinhalten hauptsächlich sächliche Verwaltungsaufwendungen, Nebenkosten der Geldbeschaffung sowie Abschreibungen auf Mietforderungen.

"Zinsen und ähnliche Aufwendungen" betreffen im Wesentlichen die Dauerfinanzierungsmittel für Wohnbauten.

Unter der Position "Steuern vom Einkommen und Ertrag" werden Körperschafts-, Gewerbe- und umsatzsteuer und unter "Sonstige Steuern" die Grundsteuer für Mietobjekte und unbebaute Grundstücke sowie Kfz-Steuer ausgewiesen.

D) SONSTIGE ANGABEN

1) Es bestanden folgende Haftungsverhältnisse:

a)	Aus einem mit der Stadt Gießen abgeschlossenen Gewährleistungsvertrag zur Sicherung der Altersversorgung gegenüber der ZVK Darmstadt in Höhe von 1.759.326,00 Euro. Für eventuelle Rückgriffsrechte der Stadt Gießen sind Grundschulden von 1.800.000,00 Euro eingetragen.
b)	Mit der Mitgliedschaft bei der Volksbank Mittelhessen eG ist eine Haftsumme in Höhe von 2.500,00 Euro verbunden.

Es liegen keine Gründe vor, die eine Einschätzung des Risikos auf Inanspruchnahme aus den Haftungsverhältnissen gemäß § 285 Nr. 27 HGB erforderlich machen.

2) Im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Mitarbeiter:

	Vollzeitbeschäftigte	im Vorjahr	Teilzeitbeschäftigte	im Vorjahr
Kaufmännische Mitarbeiter	3	3	2	3
Technische Mitarbeiter	4	4	0	0
Hausmeister / Reinigungskräfte	1	1	2	1
Hauswarte / geringfügig Beschäftigte	0	0	2	3
	8	8	6	7

3) Mitgliederbewegung

	Anzahl der Mitglieder	im Vorjahr	Anzahl der Geschäftsanteile	im Vorjahr
Bestand am Anfang 2017	1.810		11.404
Zugang 2017	79	80	733	906
Abgang 2017 (inkl. frühere Jahre)	105	95	762	317
Bestand am Ende 2017	1.784		11.375

Die rückständigen fälligen Mindesteinzahlungen auf Geschäftsanteile betragen 3.128,00 Euro. Der Gesamtbetrag der Haftsummen beträgt 1.106.080,00 Euro. Diese haben sich im Geschäftsjahr um 16.120,00 Euro vermindert. Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 7.698,00 Euro vermindert.

4) Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

•	VdW südwest, Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V. Franklinstraße 62 in 60486 Frankfurt am Main

5) Mitglieder des Vorstandes:

•	Becker, Christine
•	Schulte, Michael
•	Theuer, Wolfgang

6) Mitglieder des Aufsichtsrates

•	Schlabbach, Günter (Vorsitzender)
•	Bouffier-Pfeffer, Karin (stellvertretende Vorsitzende)
•	Goldschmidt, Carsten (Schriftführer)
•	Heymann, Hans-Ulrich (stellvertretender Schriftführer)
•	Heine, Volker
•	Mutz, Michael
•	Nagy, Stella
•	Nörenberg, Gertraud
•	Olbort, Holger

7) Vorgänge, die für die Beurteilung der Vermögens- Finanz- und Ertragslage von besonderer Bedeutung wären, sind nach dem Bilanzstichtag nicht eingetreten.

8) Der Mitgliederversammlung wird folgende Gewinnverteilung für 2017 vorgeschlagen:

Ausschüttung einer Dividende (4 %)	140.910,40 Euro
Zuführung zur Bauerneuerungsrücklage	10.075,98 Euro
	150.986,38 Euro

Gießen, 8. Mai 2018

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Michael Schulte

Christine Becker

Wolfgang Theuer

Anlagen zum Anhang des Jahresabschluss 2017

―	Anlagespiegel
―	Verbindlichkeitenspiegel

ANLAGESPIEGEL 2017	Anschaffungs- / Herstellungskosten zum 01.01. EURO	Zugänge des Geschäftsjahres EURO	Abgänge des Geschäftsjahres EURO	Umbuchungen des Geschäftsjahres EURO	Anschaffungs- / Herstellungskosten zum 31.12. EURO
IMMATERIELLEVERMÖGENS GEGENSTÄNDE	0,00	20.875,82	0,00	+ 0,00	20.875,82
				- 0,00
SACHANLAGEN
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	84.197.337,63	39.749,95	236.430,71	+ 0,00	84.000.656,87
				- 0,00
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit anderen Bauten	479.160,46	0,00	0,00	+ 0,00	479.160,46
				- 0,00
Grundstücke ohne Bauten	224.074,66	0,00	0,00	+ 0,00	224.074,66
				- 0,00
Technische Anlagen und Maschinen	751.202,57	0,00	0,00	+ 0,00	751.202,57
				- 0,00
Betriebs- und Geschäftsaussstattung	377.399,53	73.933,21	99.569,39	+ 0,00	351.763,35
				- 0,00
Anlagen im Bau	0,00	258.607,55	0,00	+ 79.834,14	338.441,69
				- 0,00
Bauvorbereitungskosten	13.091,19	84.092,05	0,00	+ 0,00	17.349,10
				- 79.834,14
SUMME SACHANLAGEN	86.042.266,04	456.382,76	336.000,10	+ 79.834,14	86.162.648,70
				- 79.834,14
FINANZANLAGEN
Andere Finanzanlagen	2.500,00	0,00	0,00	+ 0,00	2.500,00
				- 0,00
SUMME FINANZANLAGEN	2.500,00	0,00	0,00	+ 0,00	2.500,00
				- 0,00
ANLAGEVERMÖGENINSGESAMT	86.044.766,04	477.258,58	336.000,10	+ 79.834,14	86.186.024,52
				- 79.834,14

ANLAGESPIEGEL 2017	Kumulierte Abschreibungen zum 01.01. EURO	Abschreibungen des Geschäftsjahres EURO	Abschreibungen auf Abgänge EURO	Kumulierte Abschreibungen zum 31.12. EURO
IMMATERIELLEVERMÖGENS GEGENSTÄNDE	0,00	718,82	0,00	718,82

SACHANLAGEN
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	24.591.459,68	1.293.072,00	27.867,97	25.856.663,71

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit anderen Bauten	408.068,05	7.354,00	0,00	415.422,05

Grundstücke ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,00

Technische Anlagen und Maschinen	312.675,57	40.597,00	0,00	353.272,57

Betriebs- und Geschäftsaussstattung	350.627,53	9.957,21	99.569,39	261.015,35

Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00

Bauvorbereitungskosten	0,00	0,00	0,00	0,00

SUMME SACHANLAGEN	25.662.830,83	1.350.980,21	127.437,36	26.886.373,68

FINANZANLAGEN
Andere Finanzanlagen	0,00	0,00	0,00	0,00

SUMME FINANZANLAGEN	0,00	0,00	0,00	0,00

ANLAGEVERMÖGENINSGESAMT	25.662.830,83	1.351.699,03	127.437,36	26.887.092,50

ANLAGESPIEGEL 2017	Buchwert am 31.12. EURO	Buchwert am 31.12. (Vorjahr) EURO
IMMATERIELLEVERMÖGENS GEGENSTÄNDE	20.157,00	0,00

SACHANLAGEN
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	58.143.993,16	59.605.877,95

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit anderen Bauten	63.738,41	71.092,41

Grundstücke ohne Bauten	224.074,66	224.074,66

Technische Anlagen und Maschinen	397.930,00	438.527,00

Betriebs- und Geschäftsaussstattung	90.748,00	26.772,00

Anlagen im Bau	338.441,69	0,00

Bauvorbereitungskosten	17.349,10	13.091,19

SUMME SACHANLAGEN	59.276.275,02	60.379.435,21

FINANZANLAGEN
Andere Finanzanlagen	2.500,00	2.500,00

SUMME FINANZANLAGEN	2.500,00	2.500,00

ANLAGEVERMÖGENINSGESAMT	59.298.932,02	60.381.935,21

			davon
			Restlaufzeit				gesichert
Pos.	VERBINDLICHKEITENSPIEGEL 2017	insgesamt EURO	unter 1 Jahr EURO	1 bis 5 Jahre EURO	über 1 Jahr EURO	über 5 Jahre EURO	EURO	Art der Sicherung
1	Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	30.390.592,95	1.497.555,60	5.550.480,53	28.893.037,35	23.342.556,82	30.390.592,95	GPR
	Vorjahr	(31.693.868,78)	(1.391.790,62)	(5.290.314,01)	(30.302.078,16)	(25.011.764,15)	(31.693.868,78)
2	Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	6.476.111,68	157.967,06	633.368,89	6.318.144,62	5.684.775,73	6.476.111,68
	Vorjahr	(6.631.823,99)	(156.091,64)	(629.845,32)	(6.475.732,35)	(5.845.887,03)	(6.631.823,99)	GPR
3	Erhaltene Anzahlungen	2.189.258,51	2.189.258,51	0,00	0,00	0,00	0,00
	Vorjahr	(2.110.842,99)	(2.110.842,99)	(0,00)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
4	Verbindlichkeiten aus Vermietung	17.599,09	17.599,09	0,00	0,00	0,00	0,00
	Vorjahr	(23.320,32)	(23.320,32)	(0,00)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
5	Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	670.718,84	648.377,74	22.341,10	22.341,10	0,00	0,00
	Vorjahr	(353.722,91)	(308.286,78)	(45.436,13)	(45.436,13)	(0,00)	(0,00)
6	Sonstige Verbindlichkeiten	32.444,58	32.444,58	0,00	0,00	0,00	0,00
	Vorjahr	(28.421,86)	(28.421,86)	(0,00)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
	Gesamtbetrag 2017	39.776.725,65	4.543.202,58	6.206.190,52	35.233.523,07	29.027.332,55	36.866.704,63
	Vorjahr	(40.842.000,85)	(4.018.754,21)	(5.965.595,46)	(36.823.246,64)	(30.857.651,18)	(38.325.692,77)

Bericht des Aufsichtsrates

Die Prüfung des Jahresabschlusses 2016 durch den Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e. V., Frankfurt am Main, erfolgte in der Zeit vom 9. bis 18. Mai 2017. Der Prüfungsbericht wurde von den Mitgliedern des Aufsichtsrates zur Kenntnis genommen und in der Mitgliederversammlung am 7. Juni 2017 eingängig erläutert.

Der Aufsichtsrat hat in Wahrnehmung der ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben die Geschäftsführung des Vorstandes während des Berichtsjahres überwacht und sich in gemeinsamen Sitzungen über alle wesentlichen Vorgänge, die finanzielle Lage und die wirtschaftliche Entwicklung der Genossenschaft unterrichten lassen. Alle anstehenden Fragen und Probleme wurden gemeinsam beraten und die erforderlichen Beschlüsse gefasst.

Im Berichtsjahr fanden vier gemeinsame Sitzungen von Vorstand und Aufsichtsrat, eine konstituierende Sitzung des Aufsichtsrates sowie eine Sitzung von Bauausschuss und Vorstand statt. Ergänzend konnten sich die Mitglieder des Vorstandes und des Aufsichtsrates bei einer Rundfahrt im Bestand von den abgewickelten Maßnahmen bzw. dem aktuellen Bautenstand überzeugen und die für die Abwicklung im Jahr 2018 anstehenden Projekte in Augenschein nehmen.

Der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrates hat die notwendigen Kassen- und Belegprüfungen, Prüfungen von Verfahrensabläufen sowie die Prüfung der Jahresabschlussunterlagen vorgenommen. Hierbei ergaben sich keine Beanstandungen.

Der Jahresabschluss 2017 ist nach den derzeitig gültigen Vorschriften des Handelsgesetzbuches, des Genossenschaftsgesetzes und der Satzung, unter Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung, erstellt worden. Die Bilanzgliederung erfolgt nach den Grundsätzen für kleine Genossenschaften.

Der Anhang enthält alle erforderlichen Angaben. Bei der Aufstellung des Lageberichtes, der im Einklang mit dem Jahresabschluss steht, wurde den Anforderungen ebenfalls Rechnung getragen.

Entsprechend des Vorschlags des Vorstandes und eigener Prüfung sind vorweg die Einstellungen in die Rücklagen und die Empfehlung zur Verteilung des Bilanzgewinnes gebilligt worden.

Die Rentabilität war auch im Jahre 2017 gegeben. Die geplanten und genehmigten Investitionsmaßnahmen für das Jahr 2018 sind aufgrund der Finanzierungsmittel und Finanzreserven gesichert.

Aufgrund der Bestimmungen des § 24 Abs. 2 der Satzung schieden nachstehende Aufsichtsratsmitglieder im Geschäftsjahr turnusmäßig aus:

•	Bouffier-Pfeffer, Karin
•	Heine, Volker
•	Heymann, Hans-Ulrich

Alle drei Mitglieder stellten sich zur Wiederwahl zur Verfügung und wurden allesamt von der Mitgliederversammlung erneut in den Aufsichtsrat gewählt.

Im Anschluss an die Mitgliederversammlung am 7. Juni 2017 fand eine konstituierende Sitzung des Aufsichtsrates statt. Folgende Festlegungen wurden getroffen:

Vorsitzender

Schlabbach,

Günter

Stellvertreter

Bouffier-Pfeffer,

Karin

Schriftführer

Goldschmidt,

Carsten

Stellvertreter

Heymann,

Hans-Ulrich

Bauausschuss

	Goldschmidt, Carsten
	Heine, Volker
	Heymann, Hans-Urlich
	Nagy, Stella
	Mutz, Michael

Prüfungsausschuss

	Bouffier-Pfeffer, Karin
	Nörenberg, Gertraud
	Olbort, Holger
	Schlabbach, Günter

Der Aufsichtsrat dankt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Genossenschaft sowie den Mitgliedern des Vorstandes für die im Geschäftsjahr 2017 geleistete Arbeit und freut sich auf eine weiterhin gedeihliche Zusammenarbeit.

Gießen, 8. Mai 2018

Der Aufsichtsrat

Günter Schlabbach, Vorsitzender des Aufsichtsrats

32:T5605,

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Gießen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2016 bis zum 31.12.2016

Bilanz zum 31.12.2016

Aktiva

	Geschäftsjahr EURO	31.12.2015 EURO
Anlagevermögen
Sachanlagen	60.379.435,21	60.930.570,68
Finanzanlagen	2.500,00	2.500,00
Anlagevermögen insgesamt	60.381.935,21	60.933.070,68
Umlaufvermögen
Andere Vorräte	1.927.846,55	1.863.775,31
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	75.187,60	104.069,10
Flüssige Mittel	2.389.025,81	965.851,84
Umlaufvermögen insgesamt	4.392.059,96	2.933.696,25
	64.773.995,17	63.866.766,93
Passiva
	Geschäftsjahr Euro	31.12.2015 Euro
Eigenkapital
Geschäftsguthaben	3.615.558,78	3.449.379,36
Ergebnisrücklagen	19.915.000,00	19.700.000,00
Bilanzgewinn	145.269,59	141.524,20
Eigenkapital insgesamt	23.675.828,37	23.290.903,56
Rückstellungen	235.363,16	158.709,73
Verbindlichkeiten	40.842.000,85	40.399.739,17
Rechnungsabgrenzungsposten	20.802,79	17.414,47
	64.773.995,17	63.866.766,93

Anhang des Jahresabschlusses 2016

der Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

A) ALLGEMEINE ANGABEN

Aufgrund der Neudefinition der Umsatzerlöse nach dem Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetz (BilRUG) werden erstmalig Erträge aus Gestattungsgebühren in Höhe 570,68 Euro, die bisher unter den sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesen waren, als Umsatzerlöse ausgewiesen. Insofern sind die Vorjahresbeträge bei den Umsatzerlösen und den sonstigen betrieblichen Erträgen nicht vergleichbar.

Die Genossenschaft ist aufgrund der Bestimmungen des § 267 HGB eine kleine Genossenschaft.

B) ANGABEN ZU BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN

Das gesamte Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Die im Geschäftsjahr angefallenen Herstellungskosten wurden auf der Grundlage der Vollkosten ermittelt. Diese setzen sich aus Fremdkosten und Eigenleistungen zusammen. Die Eigenleistungen beinhalten Planungs-, Durchführungs- und Verwaltungsleistungen, welche aktiviert wurden. Fremdzinsen während der Bauzeit wurden nicht aktiviert.

Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbare Gegenstände des Anlagevermögens wurden wie folgt vorgenommen:

―

> "Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten" nach der Restnutzungsdauermethode unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren.

Bei Vollmodernisierungen inklusive Entmietung und Entkernung werden 50 Jahre als Gesamtnutzungsdauer gewählt. Bei Wiederaufbau von kriegszerstörten Gebäuden beträgt die Gesamtnutzungsdauer 35 bis 60 Jahre. Für neu ausgebaute Wohnungen wurde eine Gesamtnutzungsdauer von 25 Jahren gewählt.

―	> "Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit anderen Bauten" unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 20 Jahren.
―	> "Maschinen und technische Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung" unter Verwendung der linearen Abschreibungsmethode zeitanteilig unter Zugrundelegung eines Abschreibungssatzes von 20 %. Die Abschreibungsdauer bei Fotovoltaikanlagen beträgt 20 Jahre und für ein errichtetes Blockheizkraftwerk 10 Jahre.
―	> EDV-Anlagen (Hardware, Software) unter Verwendung der linearen Abschreibungsmethode über drei Jahre.

Bei dem Posten "Finanzanlagen" wurden Geschäftsanteile bei der Volksbank Mittelhessen eG zu den Anschaffungskosten in Höhe von 2.500,00 Euro bilanziert.

Im Posten "Andere Vorräte" ist Reparaturmaterial in Höhe von 3.068,44 Euro (im Vorjahr: 3.068,44 Euro) enthalten. Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind mit dem Nominalwert bilanziert. Die "Forderungen aus Vermietung" wurden auf erkennbare Risiken überprüft und etwaige zweifelhafte Forderungen wertberichtigt.

Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung mit dem Erfüllungsbetrag bemessen. Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.

C) ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ UND GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

I. Angaben zur Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens (Anlagespiegel) wird in der Anlage zum Anhang des Jahresabschlusses dargelegt.

Unter dem Posten "Grundstücke ohne Bauten" (Anlagevermögen) werden die Grundstücke Hölderlinweg 5 in Gießen-Wieseck sowie Grundstücke in Reiskirchen-Winnerod ausgewiesen. Es ist geplant, das Grundstück Hölderlinweg 5 mittelfristig einer Bebauung zuzuführen.

Der Posten "Maschinen und technische Anlagen" enthält Waschmaschinen und Wäschetrockner, Fotovoltaikanlagen sowie ein Blockheizkraftwerk.

Der Ausweis des Postens "Bauvorbereitungskosten" bezieht sich auf die geplante umfassende Modernisierungsmaßnahme Kugelberg 57-63 in Gießen. Mit Baubeginn in 2017 werden diese sukzessive als "Anlagen im Bau" ausgewiesen.

Der Posten "Unfertige Leistungen" enthält noch nicht abgerechnete Betriebskosten.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände stellen sich wie folgt dar:

	insgesamt	davon mit einer Restlaufzeit >1 Jahr
Forderungen aus Vermietung	31.873,13 €	2.924,30 €	(Vorjahr: 402,00 €)
Sonstige Vermögensgegenstände	43.314.47 €	0.00 €	(Vorjahr: 0,00 €)
	75.187,60 €	2.924,30 €	(Vorjahr: 402,00 €)

Als "Sonstige Vermögensgegenstände" sind im Wesentlichen Schadenersatzansprüche gegenüber Versicherungen sowie Forderungen gegenüber Versorgern ausgewiesen.

Die "Guthaben bei Kreditinstituten" betreffen Guthaben aus laufenden Konten.

In die Ergebnisrücklagen wurden im Jahre 2016 nachstehende Einstellungen vorgenommen:

	aus dem Bilanzgewinn 2015	aus dem Jahresüberschuss 2016	Entnahmen
Gesetzliche Rücklage	0,00 €	35.000,00 €	0,00 €
Bauerneuerungsrücklage	13.467,24 €	116.532,76 €	0,00 €
Andere Ergebnisrücklagen	0.00 €	50.000.00 €	0.00 €
	13.467,24 €	201.532,76 €	0,00 €

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherung gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte sind dem Verbindlichkeitenspiegel zu entnehmen, der Anlage zu diesem Anhang ist.

Der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren beträgt € 30.857.651,18 (Vorjahr: € 30.413.697,57). Vom Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten sind € 38.325.692,77 (Vorjahr: € 37.494.660,78) durch Grundpfandrechte gesichert.

Bei den "Erhaltenen Anzahlungen" handelt es sich um geleistete Vorauszahlungen der Nutzungsberechtigten für noch abzurechnende Betriebskosten.

Unter "Sonstige Verbindlichkeiten" wurden Verbindlichkeiten aus Sozialversicherungsbeiträgen, Steuern sowie Verbindlichkeiten gegenüber Mitgliedern ausgewiesen.

Unter dem Posten "Rechnungsabgrenzungsposten" werden die am Bilanzstichtag vorausbezahlten Mieten abgebildet.

D) SONSTIGE ANGABEN

1) Es bestanden folgende Haftungsverhältnisse:

a) Aus einem mit der Stadt Gießen abgeschlossenen Gewährleistungsvertrag zur Sicherung der Altersversorgung gegenüber der ZVK Darmstadt in Höhe von 1.759.326,00 Euro. Für eventuelle Rückgriffsrechte der Stadt Gießen sind Grundschulden von 1.800.000,00 Euro eingetragen.

b) Mit der Mitgliedschaft bei der Volksbank Mittelhessen eG ist eine Haftsumme in Höhe von 2.500,00 Euro verbunden.

Es liegen keine Gründe vor, die eine Einschätzung des Risikos auf Inanspruchnahme aus den Haftungsverhältnissen gemäß § 285 Nr. 27 HGB erforderlich machen.

3) Mitgliederbewegung

	Anzahl der Mitglieder	im Vorjahr	Anzahl der Geschäftsanteile	im Vorjahr
Bestand am Anfang 2016	1.825		10.815
Zugang 2016	80	95	906	816
Abaana 2016 (inkl. frühere Jahre)	95	91	317	364
Bestand am Ende 2016	1.810		11.404

Die rückständigen fälligen Mindesteinzahlungen auf Geschäftsanteile betragen 4.420,00 Euro. Der Gesamtbetrag der Haftsummen beträgt 1.122.200,00 Euro. Diese haben sich im Geschäftsjahr um 9.300,00 Euro vermindert. Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 180.906,77 Euro erhöht.

4) Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

―	> VdW südwest, Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V. Franklinstraße 62 in 60486 Frankfurt am Main

5) Mitglieder des Vorstandes:

―	> Becker, Christine
―	> Schulte, Michael
―	> Theuer, Wolfgang

6) Mitglieder des Aufsichtsrates

Schlabbach, Günter	(Vorsitzender)
Bouffier-Pfeffer, Karin	(stellvertretende Vorsitzende)
Goldschmidt, Carsten	(Schriftführer)
Heymann, Hans-Ulrich	(stellvertretender Schriftführer)
Heine, Volker
Mutz, Michael
Nagy, Stella
Nörenberg, Gertraud
Olbort, Holger

7) Vorgänge, die für die Beurteilung der Vermögens- Finanz- und Ertragslage von besonderer Bedeutung wären, sind nach dem Bilanzstichtag nicht eingetreten.

8) Der Mitgliederversammlung wird folgende Gewinnverteilung für 2016 vorgeschlagen:

Ausschüttung einer Dividende (4 %)	133.810,53 Euro
Zuführung zur Bauerneuerungsrücklage	11.459.06 Euro
	145.269.59 EUR

Gießen, 11. April 2017

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Michael Schulte

Christine Becker

Wolfgang Theuer

33:T57b8,

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Gießen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2015

Bilanz zum 31.12.2015

Aktiva

	Geschäftsjahr	31.12.2014
	EURO	EURO
Anlagevermögen
Sachanlagen	60.930.570,68	60.451.647,49
Finanzanlagen	2.500,00	2.500,00
Anlagevermögen insgesamt	60.933.070,68	60.454.147,49
Umlaufvermögen
Andere Vorräte	1.863.775,31	1.743.281,53
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	104.069,10	142.767,25
Flüssige Mittel	965.851,84	1.364.233,40
Umlaufvermögen insgesamt	2.933.696,25	3.250.282,18
	63.866.766,93	63.704.429,67
Passiva
	Geschäftsjahr	31.12.2014
	EURO	EURO
Eigenkapital
Geschäftsguthaben	3.449.379,36	3.336.274,14
Ergebnisrücklagen	19.700.000,00	19.474.000,00
Bilanzgewinn	141.524,20	139.644,18
Eigenkapital insgesamt	23.290.903,56	22.949.918,32
Rückstellungen	158.709,73	194.346,39
Verbindlichkeiten	40.399.739,17	40.538.355,43
Rechnungsabgrenzungsposten	17.414,47	21.809,53
	63.866.766,93	63.704.429,67

Anhang zum Jahresabschluss 2015

A) Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuchs in der Fassung des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) aufgestellt. Die Genossenschaft ist aufgrund der Bestimmungen des § 267 HGB eine kleine Genossenschaft. Die Gliederung der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung entspricht der Verordnung für die Gliederung des Jahres-abschlusses von Wohnungsunternehmen (Formblatt VO) vom 25. Mai 2009. Für die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung in Staffelform fand das Gesamtkostenverfahren Anwendung.

B) Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbare Gegenstände des Anlagevermögens wurden wie folgt vorgenommen:

―	"Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten" nach der Restnutzungsdauermethode unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Bei Vollmodernisierungen inklusive Entmietung und Entkernung werden 50 Jahre als Gesamtnutzungsdauer gewählt. Bei Wiederaufbau von kriegszerstörten Gebäuden beträgt die Gesamtnutzungsdauer 35 bis 60 Jahre. Für neu ausgebaute Wohnungen wurde eine Gesamtnutzungsdauer von 25 Jahren gewählt.
―	"Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit anderen Bauten" unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 20 Jahren.
―	"Maschinen und technische Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung" unter Verwendung der linearen Abschreibungsmethode zeitanteilig unter Zugrundelegung eines Abschreibungssatzes von 20 %. Die Abschreibungsdauer bei Fotovoltaikanlagen beträgt 20 Jahre und für ein errichtetes Blockheizkraftwerk 10 Jahre. Im Berichtsjahr sind für Fotovoltaikanlagen aktivierungsfähige Herstellungskosten in Höhe von 0,00 Euro (im Vorjahr: 0,00 Euro) angefallen.
―	EDV-Anlagen (Hardware, Software) unter Verwendung der linearen Abschreibungsmethode über drei Jahre

Bei dem Posten "Finanzanlagen" wurden Geschäftsanteile bei der Volksbank Mittelhessen eG zu den Anschaffungskosten in Höhe von 2.500,00 Euro bilanziert.

Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung mit dem Erfüllungsbetrag bemessen. Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.

C) Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

I. Angaben zur Bilanz

Der Posten "Maschinen und technische Anlagen" enthält Waschmaschinen und Wäschetrockner, Fotovoltaikanlagen sowie ein Blockheizkraftwerk.

Der Ausweis des Postens "Bauvorbereitungskosten" bezieht sich auf die geplante umfassende Neubau- und Vollmodernisierungsmaßnahme Mittelweg in Linden, Großen-Linden. Mit Baubeginn werden diese sukzessive als "Anlagen im Bau" ausgewiesen.

Der Posten "Unfertige Leistungen" enthält noch nicht abgerechnete Betriebskosten.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände stellen sich wie folgt dar:

	insgesamt	davon mit einer Restlaufzeit > 1 Jahr
Forderungen aus Vermietung	50.282,30 €	402,00 €
Sonstige Vermögensgegenstände	53.786,80 €	0,00 €
	104.069,10 €	402,00 €

Als "Sonstige Vermögensgegenstände" sind im Wesentlichen Schadenersatzansprüche gegenüber Versicherungen sowie Forderungen aus Einspeisevergütungen bei Energieversorgern ausgewiesen.

Die "Guthaben bei Kreditinstituten" betreffen Guthaben aus laufenden Konten.

In die Ergebnisrücklagen wurden im Jahre 2015 nachstehende Einstellungen vorgenommen:

	aus dem Bilanz- gewinn 2014	aus dem Jahres- überschuss 2015	Entnahmen
Gesetzliche Rücklage	0,00 €	36.000,00 €	0,00 €
Bauerneuerungsrücklage	14.777,92 €	105.222,08 €	0,00 €
Andere Ergebnisrücklagen	0,00 €	70.000,00 €	0,00 €
	14.777,92 €	211.222,08 €	0,00 €

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherung gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

Der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren beträgt € 30.413.697,57 (Vorjahr: € 31.129.282,61). Vom Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten sind € 37.494.660,78 (Vorjahr: € 37.806.203,42) durch Grundpfandrechte gesichert.

Bei den "Erhaltenen Anzahlungen" handelt es sich um geleistete Vorauszahlungen der Nutzungsberechtigten für noch abzurechnende Betriebskosten.

Unter "Sonstige Verbindlichkeiten" wurden Verbindlichkeiten aus Sozialversicherungsbeiträgen, Steuern sowie Verbindlichkeiten gegenüber Mitgliedern ausgewiesen.

Unter dem Posten "Rechnungsabgrenzungsposten" werden die am Bilanzstichtag vorausbezahlten Mieten abgebildet.

D) Sonstige Angaben

1) Es bestanden folgende Haftungsverhältnisse:

a)	Aus einem mit der Stadt Gießen abgeschlossenen Gewährleistungsvertrag zur Sicherung der Altersversorgung gegenüber der ZVK Darmstadt 1.759.326,00 €. Für evtl. Rückgriffs-rechte der Stadt Gießen sind Buchgrundschulden in Höhe von 1.800.000,00 € eingetragen.
b)	Mit der Mitgliedschaft bei der Volksbank Mittelhessen eG ist eine Haftsumme in Höhe von 2.500,00 EUR verbunden.

Es liegen keine Gründe vor, die eine Einschätzung des Risikos auf Inanspruchnahme aus den Haftungsverhältnissen gemäß § 285 Nr. 27 HGB erforderlich machen.

3) Mitgliederbewegung

	Anzahl der Mitglieder	im Vorjahr	Anzahl der Geschäftsanteile	im Vorjahr
Bestand am Anfang 2015	1.821		10.363
Zugang 2015	95	91	816	737
Abgang 2015 (inkl. frühere Jahre)	91	98	364	471
	1.825		10.815

Die rückständigen fälligen Mindesteinzahlungen auf Geschäftsanteile betragen 2.736,77 Euro. Der Gesamtbetrag der Haftsummen beträgt 1.131.500,00 Euro. Diese haben sich im Geschäftsjahr um 2.480,00 Euro erhöht. Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 143.529,09 Euro erhöht.

4) Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

•	VdW südwest, Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V., Franklinstraße 62 in 60486 Frankfurt am Main

5) Mitglieder des Vorstandes:

•	Becker, Christine
•	Schulte, Michael
•	Theuer, Wolfgang

6) Mitglieder des Aufsichtsrates

• Schlabbach, Günter	(Vorsitzender)
• Schmidt, Helmut	(stellvertretender Vorsitzender)	- bis 24. Juni 2015 -
• Goldschmidt, Carsten	(Schriftführer)
• Heymann, Hans-Ulrich	(stellvertretender Schriftführer)
• Bouffier-Pfeffer , Karin	(stellvertretende Vorsitzende)	- seit 24. Juni 2015 -
• Heine, Volker
• Mutz, Michael		- seit 24. Juni 2015 -
• Nagy, Stella
• Nörenberg, Gertraud
• Olbort, Holger

7) Der Mitgliederversammlung wird folgende Gewinnverteilung für 2015 vorgeschlagen:

Ausschüttung einer Dividende (4 %)	128.056,96 Euro
Zuführung zur Bauerneuerungsrücklage	13.467,24 Euro
	141.524,20 EUR

Gießen, 6. Mai 2016

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Michael Schulte

Christine Becker

Wolfgang Theuer

34:T548b,

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Gießen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2014 bis zum 31.12.2014

Bilanz zum 31.12.2014

Aktiva

	Geschäftsjahr	31.12.2013
	EURO	EURO
Anlagevermögen
Sachanlagen	60.451.647,49	58.851.848,83
Finanzanlagen	2.500,00	2.500,00
Anlagevermögen insgesamt	60.454.147,49	58.854.348,83
Umlaufvermögen
Andere Vorräte	1.743.281,53	1.769.047,58
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	142.767,25	91.499,90
Flüssige Mittel	1.364.233,40	642.261,43
Umlaufvermögen insgesamt	3.250.282,18	2.502.808,91
	63.704.429,67	61.357.157,74
Passiva
	Geschäftsjahr	31.12.2013
	EURO	EURO
Eigenkapital
Geschäftsguthaben	3.336.274,14	3.218.686,43
Ergebnisrücklagen	19.474.000,00	19.326.000,00
Bilanzgewinn	139.644,18	130.086,89
Eigenkapital insgesamt	22.949.918,32	22.674.773,32
Rückstellungen	194.346,39	184.133,00
Verbindlichkeiten	40.538.355,43	38.480.338,79
Rechnungsabgrenzungsposten	21.809,53	17.912,63
	63.704.429,67	61.357.157,74

Anhang zum Jahresabschluss 2014

A) Allgemeine Angaben

B) Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbare Gegenstände des Anlagevermögens wurden wie folgt vorgenommen:

―	"Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten" nach der Restnutzungsdauermethode unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Bei Vollmodernisierungen inklusive Entmietung und Entkernung werden 50 Jahre als Gesamtnutzungsdauer gewählt. Bei Wiederaufbau von kriegszerstörten Gebäuden beträgt die Gesamtnutzungsdauer 35 bis 60 Jahre. Für neu ausgebaute Wohnungen wurde eine Gesamtnutzungsdauer von 25 Jahren gewählt.
―	"Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit anderen Bauten" unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 20 Jahren.
―	"Maschinen und technische Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung" unter Verwendung der linearen Abschreibungsmethode zeitanteilig unter Zugrundelegung eines Abschreibungssatzes von 20 %. Die Abschreibungsdauer bei Fotovoltaikanlagen beträgt 20 Jahre und für ein errichtetes Blockheizkraftwerk 10 Jahre. Im Berichtsjahr sind für Fotovoltaikanlagen aktivierungsfähige Herstellungskosten in Höhe von 0,00 Euro (im Vj.: 32.236,53 Euro) angefallen.
―	EDV-Anlagen (Hardware, Software) unter Verwendung der linearen Abschreibungsmethode über drei Jahre

Bei dem Posten "Finanzanlagen" wurden Geschäftsanteile bei der Volksbank Mittelhessen eG zu den Anschaffungskosten in Höhe von 2.500,00 Euro bilanziert.

Im Posten "Andere Vorräte" ist Reparaturmaterial in Höhe von 3.068,44 Euro (im Vj.: 1.682,99 Euro) enthalten. Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind mit dem Nominalwert bilanziert. Die "Forderungen aus Vermietung" wurden auf erkennbare Risiken überprüft und etwaige zweifelhafte Forderungen wertberichtigt.

Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung mit dem Erfüllungsbetrag bemessen. Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.

C) Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

I. Angaben zur Bilanz

Der Posten "Maschinen und technische Anlagen" enthält Waschmaschinen und Wäschetrockner, Fotovoltaikanlagen sowie ein Blockheizkraftwerk.

Der Posten "Unfertige Leistungen" enthält noch nicht abgerechnete Betriebskosten.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände stellen sich wie folgt dar:

	insgesamt	davon mit einer Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr
	EUR	EUR
Forderung aus Vermietung	40.533,86	19.323,57
Sonstige Vermögensgegenstände	102.233,39	0,00
	142.767,25	19.323,57

Als "Sonstige Vermögensgegenstände" sind im Wesentlichen Schadenersatzansprüche gegenüber Versicherungen sowie Forderungen aus Einspeisevergütungen bei Energieversorgern ausgewiesen.

Die "Guthaben bei Kreditinstituten" betreffen Guthaben aus laufenden Konten.

In die Ergebnisrücklagen wurden im Jahre 2014 nachstehende Einstellungen vorgenommen:

	aus dem Bilanzgewinn 2013	aus dem Jahresüberschuss 2014	Entnahmen
	EUR	EUR	EUR
Gesetzliche Rücklage	0,00	28.000,00	0,00
Bauerneuerungsrücklage	11.604,30	68.395,70	0,00
Andere Ergebnisrücklage	0,00	40.000,00	0,00
	11.604,30	136.395,70	0,00

Unter dem Posten "Steuerrückstellungen" wurden Rückstellungen für Körperschaftssteuer und Gewerbesteuer passiviert. Der Posten "Sonstige Rückstellungen" betrifft Rückstellungen für die Dämmung oberster Geschossdecken, Betriebskosten, Prüfungskosten, Steuerberatungskosten sowie für schwebende Geschäfte.

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherung gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

Der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren beträgt € 31.129.282,61 (Vorjahr: € 29.330.609,65). Vom Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten sind € 37.806.203,42 (Vorjahr: € 35.427.592,04) durch Grundpfandrechte gesichert.

Bei den "Erhaltenen Anzahlungen" handelt es sich um geleistete Vorauszahlungen der Nutzungs-berechtigten für noch abzurechnende Betriebskosten.

Unter "Sonstige Verbindlichkeiten" wurden Verbindlichkeiten aus Sozialversicherungsbeiträgen, Steuern sowie Verbindlichkeiten gegenüber Mitgliedern ausgewiesen.

Unter dem Posten "Rechnungsabgrenzungsposten" werden die am Bilanzstichtag vorausbezahlten Mieten abgebildet.

D) Sonstige Angaben

1) Es bestanden folgende Haftungsverhältnisse:

a)	Aus einem mit der Stadt Gießen abgeschlossenen Gewährleistungsvertrag zur Sicherung der Altersversorgung gegenüber der ZVK Darmstadt 1.368.525,00 €. Für evtl. Rückgriffsrechte der Stadt Gießen sind Buchgrundschulden in Höhe von 1.400.000,00 eingetragen.
b)	Mit der Mitgliedschaft bei der Volksbank Mittelhessen eG ist eine Haftsumme in Höhe von 2.500,00 EUR verbunden.

Es liegen keine Gründe vor, die eine Einschätzung des Risikos auf Inanspruchnahme aus den Haftungsverhältnissen gemäß § 285 Nr. 27 HGB erforderlich machen.

3) Mitgliederbewegung

	Anzahl der Mitglieder	im Vorjahr	Anzahl der Geschäfts- anteile	im Vorjahr
Bestand am Anfang 2014	1.828		10.097
Zugang 2014	91	105	737	855
Abgang 2014 (inkl. Frühere Jahre)	98	118	471	348
	1.821		10.363

Die rückständigen fälligen Mindesteinzahlungen auf die Geschäftsanteile betragen 6.145,86 Euro. Der Gesamtbetrag der Haftsummen beträgt 1.129.020,00 Euro. Diese haben sich im Geschäftsjahr um 4.340,00 Euro vermindert. Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 78.527,71 Euro erhöht.

4) Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

> VdW südwest, Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V.

Franklinstraße 62 in 60486 Frankfurt am Main

5) Mitglieder des Vorstandes:

> Becker, Christine

> Schulte, Michael

> Theuer, Wolfgang

6) Mitglieder des Aufsichtsrates

> Schlabbach, Günter	(Vorsitzender)
> Schmidt, Helmut	(stellvertretender Vorsitzender)
> Goldschmidt, Carsten	(Schriftführer)
> Heymann, Hans-Ulrich	(stellvertretender Schriftführer)
> Bouffier-Pfeffer , Karin
> Heine, Volker
> Nagy, Stella
> Nörenberg, Gertraud
> Olbort, Holger

7) Der Mitgliederversammlung wird folgende Gewinnverteilung für 2014 vorgeschlagen:

Ausschüttung einer Dividende (4 %)	124.866,26 Euro
Zuführung zur Bauerneuerungsrücklage	14.777,92 Euro
	139.644,18 EUR

Gießen, 19. Mai 2015

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Michael Schulte

Christine Becker

Wolfgang Theuer

35:T52d8,

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Gießen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2012 bis zum 31.12.2012

Bilanz zum 31. Dezember 2012

Aktiva

	Geschäftsjahr EURO	31.12.2011 EURO
Anlagevermögen
Sachanlagen	57.169.378,63	56.384.076,43
Finanzanlagen	2.500,00	152.500,00
Anlagevermögen insgesamt	57.171.878,63	56.536.576,43
Umlaufvermögen
Andere Vorräte	1.695.765,03	1.622.438,50
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	214.087,97	328.354,05
Flüssige Mittel	929.368,57	554.435,15
Umlaufvermögen insgesamt	2.839.221,57	2.505.227,70
	60.011.100,20	59.041.804,13
Passiva
	Geschäftsjahr EURO	31.12.2011 EURO
Eigenkapital
Geschäftsguthaben	3.045.029,00	2.806.979,33
Ergebnisrücklagen	18.936.000,00	18.716.166,73
Bilanzgewinn	130.699,58	169.113,61
Eigenkapital insgesamt	22.111.728,58	21.692.259,67
Rückstellungen	125.257,00	127.671,00
Verbindlichkeiten	37.754.221,43	37.201.731,36
Rechnungsabgrenzungsposten	19.893,19	20.142,10
	60.011.100,20	59.041.804,13

Anhang zum Jahresabschluss 2012

A) Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuchs in der Fassung des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) aufgestellt. Die Genossenschaft ist aufgrund der Bestimmungen des § 267 HGB eine kleine Genossenschaft. Die Gliederung der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung entspricht der Verordnung für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (Formblatt VO) vom 25. Mai 2009. Für die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung in Staffelform fand das Gesamtkostenverfahren Anwendung.

B) Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Das gesamte Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Die im Geschäftsjahr angefallenen Herstellungskosten wurden auf der Grundlage der Vollkosten ermittelt. Diese setzen sich aus Fremdkosten und Eigenleistungen zusammen. Die Eigenleistungen beinhalten Durchführungs- und Verwaltungsleistungen, welche aktiviert wurden. Fremdzinsen während der Bauzeit wurden nicht aktiviert.

Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbare Gegenstände des Anlagevermögens wurden wie folgt vorgenommen:

- "Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten" nach der Restnutzungsdauermethode unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren.

- "Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit anderen Bauten" unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 20 Jahren.

- "Maschinen und technische Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung" unter Verwendung der linearen Abschreibungsmethode zeitanteilig unter Zugrundelegung eines Abschreibungssatzes von 20 %. Die Abschreibungsdauer bei Fotovoltaikanlagen beträgt 20 Jahre und für ein errichtetes Blockheizkraftwerk 10 Jahre.

Im Berichtsjahr sind für Fotovoltaikanlagen aktivierungsfähige Herstellungskosten in Höhe von 0,00 Euro (i. Vj.: 53.444,20 Euro) angefallen.

- EDV-Anlagen (Hardware, Software) unter Verwendung der linearen Abschreibungsmethode über drei Jahre

Bei der Position "Finanzanlagen" wurden Geschäftsanteile bei der Volksbank Mittelhessen eG zu den Anschaffungskosten in Höhe von 2.500,00 Euro bilanziert.

In der Position "Andere Vorräte" ist Reparaturmaterial in Höhe von 1.682,99 Euro enthalten. Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind mit dem Nominalwert bilanziert. Die "Forderungen aus Vermietung" wurden auf erkennbare Risiken überprüft und etwaige zweifelhafte Forderungen wertberichtigt.

Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung mit dem Erfüllungsbetrag bemessen.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.

C) Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

I. Angaben zur Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagespiegel dargestellt.

Unter der Position "Grundstücke ohne Bauten" (Anlagevermögen) werden die Grundstücke Hölderlinweg 5 in Gießen-Wieseck, sowie Grundstücke in Reiskirchen-Winnerod ausgewiesen. Es ist geplant, das Grundstück Hölderlinweg 5 mittelfristig einer Bebauung zuzuführen. Eine Verwertung des Grundstückes in Reiskirchen-Winnerod soll in Abstimmung mit der Gemeinde Reiskirchen einer Verwertung zugeführt werden.

Die Position "Maschinen und technische Anlagen" enthält Waschmaschinen und Wäschetrockner, Fotovoltaikanlagen sowie ein Blockheizkraftwerk.

Der Ausweis des Postens "Bauvorbereitungskosten" bezieht sich auf die geplante umfassende Neubau- und Vollmodernisierungsmaßnahme Mittelweg und Jahnstraße in Linden, Großen-Linden.

Die Position "Unfertige Leistungen" zeigt die noch nicht abgerechneten Betriebskosten.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände stellen sich wie folgt dar:

	insgesamt	davon mit einer Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr
	EUR	EUR
Forderung aus Vermietung	16.654,62	0,00
Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken	125.000,00	0,00
Sonstige Vermögensgegenstände	72.433,35	0,00
	214.087,97	0,00

Unter der Position "Sonstige Vermögensgegenstände" sind im Wesentlichen Schadenersatzansprüche gegenüber Versicherungen sowie Forderungen aus Einspeisevergütungen bei Energieversorgern ausgewiesen.

Die "Guthaben bei Kreditinstituten" betreffen Guthaben aus laufenden Konten. In die Ergebnisrücklagen wurden im Jahre 2012 nachstehende Einstellungen vorgenommen:

	aus dem Bilanzgewinn 2011	aus dem Jahresüberschuss 2012	Entnahmen 2011
	EUR	EUR	EUR
Gesetzliche Rücklage	0,00	28.411,57	0,00
Bauerneuerungsrücklage	71.320,62	100.666,24	0,00
Andere Ergebnisrücklage	0,00	19.434,84	0,00
	71.320,62	148.512,65	0,00

Die Rückstellung für Körperschaftssteuer sowie für Gewerbesteuer wurde aufgrund einer Berechnung des VdW südwest ermittelt und bewertet.

Bei den "Erhaltenen Anzahlungen" handelt es sich um geleistete Vorauszahlungen der Nutzungsberechtigten für noch abzurechnende Betriebskosten.

Die Position "Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen" beinhaltet Verbindlichkeiten aus Bau- und Instandhaltungsleistungen, Sächliche Verwaltungsaufwendungen, Betriebskosten sowie sonstige Lieferungen und Leistungen.

Unter "Sonstige Verbindlichkeiten" wurden Verbindlichkeiten aus Sozialversicherungsbeiträgen, Steuern sowie Verbindlichkeiten gegenüber Mitgliedern ausgewiesen.

Unter dem Posten "Rechnungsabgrenzungsposten" werden die am Bilanzstichtag vorausbezahlten Mieten abgebildet.

Der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren beträgt € 29.665.147,93 (Vorjahr: € 29.260.683,92). Vom Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten sind € 35.504.391,37 (Vorjahr: € 34.684.114,96 ) durch Grundpfandrechte gesichert.

D) Sonstige Angaben

1) Es bestanden folgende Haftungsverhältnisse:

a)	Aus einem mit der Stadt Gießen abgeschlossenen Gewährleistungsvertrag zur Sicherung der Altersversorgung gegenüber der ZVK Darmstadt 1.368.525,00 €. Für evtl. Rückgriffsrechte der Stadt Gießen sind Buchgrundschulden in Höhe von 1.400.000,00 € eingetragen.
b)	Mit der Mitgliedschaft bei der Volksbank Mittelhessen eG ist eine Haftsumme in Höhe von 2.500,00 EUR verbunden.

Es liegen keine Gründe vor, die eine Einschätzung des Risikos auf Inanspruchnahme aus den Haftungsverhältnissen gemäß § 285 Nr. 27 HGB erforderlich machen.

3) Mitgliederbewegung

	Anzahl der Mitglieder	im Vorjahr	Anzahl der Geschäftsanteile	im Vorjahr
Bestand am Anfang 2012	1.837		8.777
Zugang 2012	104	117	1.137	1.182
Abgang 2012 (inkl. frühere Jahre)	100	114	324	320
Bestand Ende 2012	1.841	+ 3	9.590	+ 842
	Zugang von 4 Mitgliedern		Zugang von 813 Anteilen

Die rückständigen fälligen Mindesteinzahlungen auf die Geschäftsanteile betragen 4.635,18 Euro. Der Gesamtbetrag der Haftsummen beträgt 1.141.420,00 Euro. Diese haben sich im Geschäftsjahr um 2.480,00 Euro erhöht.

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 255.375,49 Euro erhöht.

4) Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

	- VdW südwest, Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V.
	Franklinstraße 62 in 60486 Frankfurt am Main

5) Mitglieder des Vorstandes:

―	Becker, Christine
―	Döhler, Lothar (bis 31.12.2012)
―	Schulte, Michael (seit 01.01.2013)
―	Theuer, Wolfgang

6) Mitglieder des Aufsichtsrates

―	Schlabbach, Günter (Vorsitzender)
―	Schmidt, Helmut (stellvertretender Vorsitzender)
―	Fischer, Karl Werner (Schriftführer)
―	Heymann, Hans-Ulrich (stellvertretender Schriftführer)
―	Bouffier-Pfeffer, Karin
―	Löchel, Werner
―	Nörenberg, Gertraud
―	Olbort, Holger
―	Heine, Volker

7) Der Mitgliederversammlung wird folgende Gewinnverteilung für 2012 vorgeschlagen:

Ausschüttung einer Dividende (4 %)	108.304.78 Euro
Zuführung zur Bauerneuerungsrücklage	22.394,80 Euro
	130.699,58 EUR

Gießen, 15. Mai 2013

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Michael Schulte

Christine Becker

Wolfgang Theuer

36:T60fe,

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Gießen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2011 bis zum 31.12.2011

Bilanz zum 31. Dezember 2011

Aktiva

	Geschäftsjahr EURO	31.12.2010 EURO
Anlagevermögen
Sachanlagen	56.384.076,43	54.668.814,89
Finanzanlagen	152.500,00	152.500,00
Anlagevermögen insgesamt	56.536.576,43	54.821.314,89
Umlaufvermögen
Andere Vorräte	1.622.438,50	1.664.493,84
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	328.354,05	236.302,75
Flüssige Mittel	554.435,15	1.111.990,92
Umlaufvermögen insgesamt	2.505.227,70	3.012.787,51
	59.041.804,13	57.834.102,40
Passiva
	Geschäftsjahr EURO	31.12.2010 EURO
Eigenkapital
Geschäftsguthaben	2.806.979,33	2.540.924,82
Ergebnisrücklagen	18.716.166,73	18.299.937,48
Bilanzgewinn	169.113,61	176.848,45
Eigenkapital insgesamt	21.692.259,67	21.017.710,75
Rückstellungen	127.671,00	88.532,00
Verbindlichkeiten	37.201.731,36	36.709.797,21
Rechnungsabgrenzungsposten	20.142,10	18.062,44
	59.041.804,13	57.834.102,40

Anhang zum Jahresabschluss 2011

A) Allgemeine Angaben

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt für Wohnungsunternehmen.

Die Genossenschaft ist aufgrund der Bestimmungen des § 267 HGB als kleine Genossenschaft einzustufen.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

B) Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die möglichen Aktivierungen wurden vorgenommen.

Fremdzinsen während der Bauzeit wurden nicht aktiviert.

Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbare Gegenstände des Anlagevermögens wurden wie folgt vorgenommen:

-"Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten" nach der Restnutzungsdauermethode unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Im Falle von Entmietung, Entkernung und ganzheitlicher Sanierung werden 50 Jahre als Gesamtnutzungsdauer gewählt.

Bei Wiederaufbau von kriegszerstörten Gebäuden beträgt die Gesamtnutzungsdauer 35 bis 60 Jahre.

-"Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit anderen Bauten" unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 20 Jahren.

-"Maschinen und technische Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung" unter Verwendung der linearen Abschreibungsmethode zeitanteilig unter Zugrundelegung eines Abschreibungssatzes von 20 %. Die Abschreibungsdauer bei Fotovoltaikanlagen beträgt 20 Jahre und für ein neu errichtetes Blockheizkraftwerk 10 Jahre.

Im Berichtsjahr sind für Fotovoltaikanlagen aktivierungsfähige Herstellungskosten in Höhe von 53.444,20 EUR angefallen.

-EDV-Anlage (Hardware, Software) unter Verwendung der linearen Abschreibungsmethode über drei Jahre.

Bei der Position "Finanzanlagen" wurden ein Sparkassenkapitalbrief - nachrangige Namensschuldverschreibung - sowie die Geschäftsanteile der Volksbank Mittelhessen zu den Anschaffungskosten bewertet. Die Geschäftsanteile der Volksbank Mittelhessen betragen zusammen 2.500 €.

In der Position "Andere Vorräte" sind enthalten: Heizölvorräte Sudetenstraße 19 in Linden mit 3.101,26 € sowie Reparaturmaterial in Höhe von 1.682,99 €.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind mit dem Nominalwert bilanziert.

Die "Forderungen aus Vermietung" wurden auf erkennbare Risiken überprüft.

Zweifelhafte Forderungen wurden wertberichtigt.

Bei den "Geldbeschaffungskosten" wurde vom Bilanzierungswahlrecht kein Gebrauch gemacht.

Sie wurden direkt als Aufwand verbucht.

Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung mit dem Erfüllungsbetrag bemessen.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.

C) Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

I. Angaben zur Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagespiegel dargestellt.

Die Position "Maschinen und technische Anlagen" enthält Waschmaschinen und Wäschetrockner, Fotovoltaikanlagen sowie ein in 2010 in Betrieb genommenes Blockheizkraftwerk.

Seit dem Jahr 2007 wurden kontinuierlich Fotovoltaikanlagen an bzw. auf geeigneten Häusern errichtet. Neu hinzugekommen im Berichtsjahr sind die Fotovoltaikanlagen auf den Hochhäusern Reichelsberg 3 und 5 in Gießen-Wieseck. Im April 2011 wurde die vorläufig letzte Anlage auf dem Gebäude Ringstraße 57 in Linden-Leihgestern installiert und in Betrieb genommen. Die zehn Fotovoltaikanlagen verfügen über eine Leistung von rd. 128 kWp.

Der Ausweis der Position "Bauvorbereitungskosten" bezieht sich auf die geplante umfassende Sanierungsmaßnahme Sudetenstraße 19 in Linden, Großen-Linden.

Die Position "Unfertige Leistungen" zeigt die noch nicht abgerechneten Betriebskosten.

Unter der Position "Anlagen im Bau" sind die Kosten der noch nicht fertiggestellten Sanierungsmaßnahme Kugelberg 43/45 Gießen ausgewiesen.

Die Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr stellen sich wie folgt dar:

	insgesamt EUR	davon mit einer Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr EUR
Forderung aus Vermietung	33.502,19	0,00
Sonstige Vermögensgegenstände	294.851,86	0,00
	328.354,05	0,00

Unter der Position "Sonstige Vermögensgegenstände" sind im Wesentlichen ausgewiesen Forderungen gegenüber dem Finanzamt (Vorsteuer für Fotovoltaikanlagen etc.), Schadenersatzansprüche gegenüber Versicherungen, Forderungen aus der Gewährung von Tilgungszuschüssen (KfW-Darlehen "Energieeffizient Sanieren") und Forderungen aus Einspeisevergütungen bei Energieversorgern, eine Forderung gegenüber der Berufsgenossenschaft (Badumbau Mieter Artuna, Am Weinberg 9), Forderung aus der Gartenpflege Tannenweg gegenüber der Arbeiterwohlfahrt Gießen und einer Forderung aus Erstattungsansprüchen gegenüber der Firma Unitymedia (Installation der Netzebene 4 in den sanierten Gebäuden Ringstraße 49 bis 57).

Die "Guthaben bei Kreditinstituten" betreffen Guthaben aus laufenden Konten. In die Ergebnisrücklagen wurden im Jahre 2011 nachstehende Einstellungen vorgenommen:

	aus dem Bilanzgewinn 2010 EUR	aus dem Jahresüberschuss 2011 EUR	Entnahmen 2011 EUR
Gesetzliche Rücklage	0,00	50.000,00	0,00
Bauerneuerungsrücklage	91.229,25	250.000,00	0,00
Andere Ergebnisrücklage	0,00	25.000,00	0,00
	91.229,25	325.000,00	0,00

Die Einstellung einer Rückstellung für Körperschaftssteuer sowie für Gewerbesteuer wurde aufgrund einer Berechnung der Steuerabteilung des VdW südwest ermittelt.

"Sonstige Rückstellungen" wurden eingestellt für Prüfungsgebühren, Steuerberatungskosten, Betriebskosten sowie die Beitragskosten der Verwaltungs-Berufsgenossenschaft. Erstmals, und zwar in einer Höhe von 50.000,00 €, wurde eine Rückstellung aufgrund der Anforderungen der EneV 2009 für die Dämmung begehbarer oberster Geschossdecken gebildet. Alle Rückstellungen sind nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung bemessen.

Bei den "Erhaltenen Anzahlungen" handelt es sich um geleistete Vorauszahlungen der Nutzungsberechtigtenfür noch abzurechnende Betriebskosten.

Unter "Sonstige Verbindlichkeiten" wurden Verbindlichkeiten aus Sozialversicherungsbeiträgen und Steuern sowie Verbindlichkeiten gegenüber Mitgliedern ausgewiesen.

Unter der Position "Rechnungsabgrenzungsposten" werden die am Bilanzstichtag vorausbezahlten Mieten abgebildet.

Der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren beträgt € 29.260.683,92 (Vorjahr: € 29.214.079,15). Vom Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten sind € 34.684.114,96 (Vorjahr: € 34.190.052,80) durch Grundpfandrechte gesichert.

D) Sonstige Angaben

1) Es bestanden folgende Haftungsverhältnisse:

a)	aus einem mit der Stadt Gießen abgeschlossenen Gewährleistungsvertrag zur Sicherung der Altersversorgung gegenüber der ZVK Darmstadt 1.368.525,00 EUR Für evtl. Rückgriffsrechte der Stadt Gießen sind Buchgrundschulden in Höhe von 1.400.000,00 EUR eingetragen.
b)	mit der Mitgliedschaft bei der Volksbank Mittelhessen eG ist eine Haftsumme in Höhe von 2.500,00 EUR verbunden.

Es gibt keine Gründe, die eine Einschätzung des Risikos auf Inanspruchnahme aus den Haftungsverhältnissen gemäß § 285 Nr. 27 HGB erforderlich machen.

3) Mitgliederbewegung

	Anzahl der Mitglieder	im Vorjahr	Anzahl der Geschäftsanteile	im Vorjahr
Bestand am Anfang 2011	1.834		7.935
Zugang 2011	117	126	1.182	1.284
Abgang 2011	114	102	340	324
Bestand Ende 2011	1.837	+ 24	8.777	+ 960
	Zugang von 3 Mitgliedern		Zugang von 842 Anteilen

Die rückständigen fälligen Mindesteinzahlungen auf die Geschäftsanteile betragen 6.900,76 EUR.

Der Gesamtbetrag der Haftsummen beträgt 1.138.940,00 EUR. Diese haben sich im Geschäftsjahr um 1.860,00 € erhöht.

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um EUR 261.244,51 erhöht.

4) Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

	VdW südwest
	Verband der Südwestdeutschen
	Wohnungswirtschaft e.V.
	Franklinstraße 62
	60486 Frankfurt/Main

5) Mitglieder des Vorstandes:

	Döhler, Lothar Theuer, Wolfgang Döll, Hermann
	Geschäftsführer Bundesbankoberamtsrat Magistratsoberrat i. R.
	bis 28.10.2011
	Becker, Christine
	Amtsleiterin
	ab 29.10.2011

6) Mitglieder des Aufsichtsrates

	Schäfer, Heinz Schlabbach, Günter Schmidt, Helmut
	Dipl. Ingenieur i. R. Verwaltungsbeamter Geschäftsführer i. R.
	Vorsitzender bis 15.06.2011 Vorsitzender ab 15.06.2011 stellvertr. Vorsitzender
	ab 15.06.2011
	Fischer, Karl Werner
	Anzeigenberater i. R.
	Schriftführer
	Braun, Petra Heymann, Hans-Ulrich
	Hausfrau Angestellter
	stellvertretende Schriftführerin bis 15.06.2011 stellvertr. Schriftführer ab 15.06.2011
	Becker, Christine Bouffier - Pfeffer, Karin
	Amtsleiterin Stadtverordnete
	bis 28.10.2011 ab 29.10.2011
	Löchel, Werner
	Verwaltungsangestellter i.R.
	Nörenberg, Gertraud
	Verwaltungsangestellte
	Olbort, Holger
	Großhandelskaufmann
	Schmidt, Helmut Heine, Volker
	Geschäftsführer i. R. Dipl. Vermessungsingenieur
	bis 15.06.2011 ab 15.06.2011

7) Der Mitgliederversammlung wird folgende Gewinnverteilung für 2011 vorgeschlagen:

Ausschüttung einer Dividende (4 %)	97.792,99 EUR
Zuführung zur Bauerneuerungsrücklage	71.320,62 EUR
	169.113,61 EUR

Gießen, 05. Juni 2012

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Der Vorstand

Döhler Theuer Becker

37:T6265,

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Gießen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2010 bis zum 31.12.2010

Bilanz zum 31.12.2010

A k t i v a

	Geschäftsjahr	31.12.2009
	EURO	EURO
Anlagevermögen
Sachanlagen	54.668.814,89	49.846.862,41
Finanzanlagen	152.500,00	152.500,00
Anlagevermögen insgesamt	54.821.314,89	49.999.362,41
Umlaufvermögen
Andere Vorräte	1.664.493,84	1.631.365,22
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	236.302,75	225.444,70
Flüssige Mittel	1.111.990,92	1.052.066,35
Umlaufvermögen insgesamt	3.012.787,51	2.908.876,27
	57.834.102,40	52.908.238,68
P a s s i v a
	Geschäftsjahr	31.12.2009
	EURO	EURO
Eigenkapital
Geschäftsguthaben	2.540.924,82	2.285.559,97
Ergebnisrücklagen	18.299.937,48	17.304.793,66
Bilanzgewinn	176.848,45	150.540,47
Eigenkapital insgesamt	21.017.710,75	19.740.894,10
Rückstellungen	88.532,00	95.161,00
Verbindlichkeiten	36.709.797,21	33.054.848,73
Rechnungsabgrenzungsposten	18.062,44	17.334,85
	57.834.102,40	52.908.238,68

Anhang zum Jahresabschluss 2010

A) Allgemeine Angaben

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt für Wohnungsunternehmen.

Die Genossenschaft ist aufgrund der Bestimmungen des § 267 HGB als kleine Genossenschaft einzustufen.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

B) Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die möglichen Aktivierungen wurden vorgenommen.

Fremdzinsen während der Bauzeit wurden nicht aktiviert.

Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbare Gegenstände des Anlagevermögens wurden wie folgt vorgenommen:

―	"Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten" nach der Restnutzungsdauermethode unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Im Falle von Entmietung, Entkernung und ganzheitlicher Sanierung werden 50 Jahre als Gesamtnutzungsdauer gewählt. Bei Wiederaufbau von kriegszerstörten Gebäuden beträgt die Gesamtnutzungsdauer 35 bis 60 Jahre.
―	"Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit anderen Bauten" unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 20 Jahren.
―	"Maschinen und technische Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung" unter Verwendung der linearen Abschreibungsmethode zeitanteilig unter Zugrundelegung eines Abschreibungssatzes von 20 %. Die Abschreibungsdauer bei Fotovoltaikanlagen beträgt 20 Jahre und für ein neu errichtetes Blockheizkraftwerk 10 Jahre. Im Berichtsjahr sind für Fotovoltaikanlagen aktivierungsfähige Herstellungskosten in Höhe von 108.196,07 EUR angefallen. Das neue Blockheizkraftwerk Tannenweg 26 wurde mit 68.785,05 € aktiviert.
―	EDV-Anlage (Hardware, Software) unter Verwendung der linearen Abschreibungsmethode über drei Jahre.

Bei der Position "Finanzanlagen" wurden ein Sparkassenkapitalbrief nachrangige Namensschuldverschreibung sowie die Geschäftsanteile der Volksbank Mittelhessen zu den Anschaffungskosten bewertet. Die Geschäftsanteile der Volksbank Mittelhessen betragen zusammen 2.500 €.

In der Position "Andere Vorräte" sind enthalten: Heizölvorräte Sudetenstraße 19 in Linden mit 1.754,92 € sowie Reparaturmaterial in Höhe von 4.380,09 €.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind mit dem Nominalwert bilanziert.

Die "Forderungen aus Vermietung" wurden auf erkennbare Risiken überprüft.

Zweifelhafte Forderungen wurden wertberichtigt.

Bei den "Geldbeschaffungskosten" wurde vom Bilanzierungswahlrecht kein Gebrauch gemacht.

Sie wurden direkt als Aufwand verbucht.

Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung mit dem Erfüllungsbetrag bemessen.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.

C) Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

I. Angaben zur Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagespiegel dargestellt.

Die Position "Maschinen und technische Anlagen" enthält Waschmaschinen und Wäschetrockner, Fotovoltaikanlagen sowie ein in 2010 in Betrieb genommenes Blockheizkraftwerk.

Erstmals in Betrieb genommen wurde ein Blockheizkraftwerk, das die beiden Neubauten Tannenweg 28 und 30 sowie das bereits sanierte Bestandsgebäude Tannenweg 26 mit Heizwärme versorgt und zusätzlich Strom erzeugt.

Der Ausweis der Position "Bauvorbereitungskosten" bezieht sich auf die geplante umfassende Sanierungsmaßnahme Kugelberg 43/45 in Gießen.

Die Position "Unfertige Leistungen" zeigt die noch nicht abgerechneten Betriebskosten.

Unter der Position "Anlagen im Bau" sind die Kosten der noch nicht fertiggestellten Sanierungsmaßnahmen Reichelsberg 3/5 in Gießen-Wieseck sowie Ringstraße 57 in Linden-Leihgestern ausgewiesen.

Die Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr stellen sich wie folgt dar:

	insgesamt	davon mit einer Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr
	EUR	EUR
Forderung aus Vermietung	27.984,56	0
Forderung aus dem Verkauf einer Gebrauchtimmobilie (AV)	108.000,00	0
Sonstige Vermögensgegenstände	100.318,19	0
	236.302,75	0

Unter der Position "Forderungen aus dem Verkauf von bebauten Grundstücken des Anlagevermögens" ist der Kaufpreis für das Haus Carl-Vogt-Straße 19 in Gießen ausgewiesen. Der Kaufpreis wurde zu Beginn des Monats Januar 2011 geleistet.

Unter der Position "Sonstige Vermögensgegenstände" sind im Wesentlichen ausgewiesen Forderungen gegenüber dem Finanzamt (Vorsteuer für Fotovoltaikanlagen), Schadenersatzansprüche gegenüber Versicherungen, Forderungen aus der Gewährung von Tilgungszuschüssen (KfW-Darlehen "Energieeffizient Sanieren") und Forderungen aus Einspeisevergütungen bei Energieversorgern.

Die "Guthaben bei Kreditinstituten" betreffen Guthaben aus laufenden Konten. Hierin enthalten sind zwei bereits valutierte Darlehen in Höhe von 700.000 € für Sanierungsmaßnahmen, die im Jahre 2010 begonnen und im Jahre 2011 abgeschlossen werden.

In die Ergebnisrücklagen wurden im Jahre 2010 nachstehende Einstellungen vorgenommen:

	aus dem Bilanzgewinn 2009	aus dem Jahresüberschuss 2010	Entnahmen 2010
	EUR	EUR	EUR
Gesetzliche Rücklage	0,00	125.000,00	0,00
Bauerneuerungsrücklage	70.143,82	700.000,00	0,00
Andere Ergebnisrücklage	0,00	100.000,00	0,00
	70.143,82	925.000,00	0,00

Die Einstellung einer Rückstellung für Körperschaftssteuer wurde aufgrund einer Berechnung der Steuerabteilung des VdW südwest ermittelt. Die Bildung einer Rückstellung für Gewerbesteuer war nicht erforderlich, da entsprechend hohe Vorauszahlungen geleistet werden.

Bei den "Erhaltenen Anzahlungen" handelt es sich um geleistete Vorauszahlungen der Nutzungsberechtigten für noch abzurechnende Betriebskosten.

Unter "Sonstige Verbindlichkeiten" wurden Verbindlichkeiten aus Sozialversicherungsbeiträgen und Steuern sowie Verbindlichkeiten gegenüber Mitgliedern ausgewiesen.

Unter der Position "Rechnungsabgrenzungsposten" werden die am Bilanzstichtag vorausbezahlten Mieten abgebildet.

Der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren beträgt € 29.214.079,15 (Vorjahr: € 25.929.393,75). Vom Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten sind € 34.190.052,8 (Vorjahr: € 30.717.382,39) durch Grundpfandrechte gesichert.

D) Sonstige Angaben

1) Es bestanden folgende Haftungsverhältnisse:

aus einem mit der Stadt Gießen abgeschlossenen Gewährleistungsvertrag zur Sicherungder Altersversorgung gegenüber der ZVK Darmstadt 1.368.525,00 EUR

Für evtl. Rückgriffsrechte der Stadt Gießen sind Buchgrundschulden in Höhe von 1.400.000,00 EUR eingetragen.

mit der Mitgliedschaft bei der Volksbank Mittelhessen eG ist eine Haftung in Höhe von 5.000,00 EUR verbunden.

3) Mitgliederbewegung

	Anzahl der Mitglieder	im Vorjahr	Anzahl der Geschäftsanteile	im Vorjahr
Bestand am Anfang 2010	1.810		6.975
Zugang 2010	126	138	1.284	1.374
Abgang 2010	102	132	324	490
Bestand Ende 2010	1.834	6	7.935	884
	Zugang von 24 Mitgliedern		Zugang von 960 Anteilen

Die rückständigen fälligen Mindesteinzahlungen auf die Geschäftsanteile betragen 7.099,27 EUR.

Der Gesamtbetrag der Haftsummen beträgt 1.137.080,00 EUR. Diese haben sich im Geschäftsjahr um € 14.880,00 erhöht.

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um EUR 302.174,85 erhöht.

4) Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

	VdW südwest
	Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V.
	Franklinstraße 62, 60486 Frankfurt/Main

5) Mitglieder des Vorstandes:

D ö h l e r , Lothar	T h e u e r , Wolfgang	D ö l l , Hermann
Geschäftsführer	Bundesbankoberamtsrat	Magistratsoberrat i. R.

6) Mitglieder des Aufsichtsrates

	S c h ä f e r , Heinz, Dipl. Ingenieur i. R., Vorsitzender
	S c h l a b b a c h , Günter, Regierungsbeamter, stellvertretender Vorsitzender
	F i s c h e r , Karl Werner, Anzeigenberater i. R., Schriftführer
	B r a u n , Petra, Hausfrau, stellvertretende Schriftführerin
	B e c k e r , Christine, Amtsleiterin
	L ö c h e l , Werner, Verwaltungsangestellter i.R.
	N ö r e n b e r g , Gertraud, Verwaltungsangestellte
	O l b o r t , Holger, Großhandelskaufmann
	S c h m i d t , Helmut, Geschäftsführer i. R.

7) Der Mitgliederversammlung wird folgende Gewinnverteilung für 2010 vorgeschlagen:

Ausschüttung einer Dividende (4 %)	85.619,20 EUR
Zuführung zur Bauerneuerungsrücklage	91.229,25 EUR
	176.848,45 EUR

Gießen, 07. Juni 2011

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Der Vorstand

Döhler

Theuer

Döll

38:T61d7,

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Gießen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2009 bis zum 31.12.2009

Bilanz zum 31. Dezember 2009

Aktiva

	Geschäftsjahr EURO	31.12.2008 EURO
Anlagevermögen
Sachanlagen	49.846.862,41	46.868.610,72
Finanzanlagen	152.500,00	152.500,00
Anlagevermögen insgesamt	49.999.362,41	47.021.110,72
Umlaufvermögen
Andere Vorräte	1.631.365,22	1.607.452,48
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	225.444,70	83.569,52
Flüssige Mittel	1.052.066,35	276.627,27
Umlaufvermögen insgesamt	2.908.876,27	1.967.649,27
	52.908.238,68	48.988.759,99
Passiva
	Geschäftsjahr EURO	31.12.2008 EURO
Eigenkapital
Geschäftsguthaben	2.285.559,97	1.989.547,86
Ergebnisrücklagen	17.304.793,66	16.786.787,73
Bilanzgewinn	150.540,47	143.640,35
Eigenkapital insgesamt	19.740.894,10	18.919.975,94
Rückstellungen	95.161,00	84.566,00
Verbindlichkeiten	33.054.848,73	29.968.757,05
Rechnungsabgrenzungsposten	17.334,85	15.461,00
	52.908.238,68	48.988.759,99

Anhang zum Jahresabschluss 2009

A) Allgemeine Angaben

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt für Wohnungsunternehmen.

Die Genossenschaft ist aufgrund der Bestimmungen des § 267 HGB als kleine Genossenschaft einzustufen.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

B) Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die möglichen Aktivierungen wurden vorgenommen.

Fremdzinsen während der Bauzeit wurden nicht aktiviert.

Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbare Gegenstände des Anlagevermögens wurden wie folgt vorgenommen:

- "Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten" nach der Restnutzungsdauer methode unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Im Falle von Ent- mietung, Entkernung und ganzheitlicher Sanierung werden 50 Jahre als Gesamznutzungs- dauer gewählt.

Bei Wiederaufbau von kriegszerstörten Gebäuden beträgt die Gesamtnutzungsdauer 35 bis 60 Jahre.

- "Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit anderen Bauten" unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 20 Jahren.

- "Maschinen und technische Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung" unter Verwendung der linearen Abschreibungsmethode zeitanteilig unter Zugrundelegung eines Abschreibungs- satzes von 20 % bzw. Fotovoltaikanlagen über 20 Jahre.

Im Berichtsjahr sind für Fotovoltaikanlagen aktivierungsfähige Herstellungskosten in Höhe von 191,6 TEUR angefallen.

- EDV-Anlage (Hardware, Software) unter Verwendung der linearen Abschreibungsmethode über drei Jahre.

Im Jahr 2009 wurde ein neues Dienstfahrzeug erworben.

Bei der Position "Finanzanlagen" wurden ein Sparkassenkapitalbrief - nachrangige Namensschuldverschreibung - sowie die Geschäftsanteile der Volksbank Mittelhessen zu den Anschaffungskosten bewertet.

Die Geschäftsanteile der Volksbank Mittelhessen betragen zusammen 2.500 €.

Vorräte gab es am 31.12.2009 nicht.

Weitere Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind mit dem Nominalwert bilanziert.

Die "Forderungen aus Vermietung" wurden auf erkennbare Risiken überprüft.

Zweifelhafte Forderungen wurden wertberichtigt.

Bei den "Geldbeschaffungskosten" wurde vom Bilanzierungswahlrecht kein Gebrauch gemacht.

Sie wurden direkt als Aufwand verbucht.

Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung bemessen.

Rückstellungen für unterlassene Instandhaltungen, die im nächsten Jahr innerhalb des 4. bis 12. Monats nachgeholt werden, wurden nicht gebildet.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Rückzahlungsbetrag bewertet.

C) Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

I. Angaben zur Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagespiegel dargestellt.

Die Position "Maschinen und technische Anlagen" enthält Waschmaschinen und Wäschetrockner sowie Fotovoltaikanlagen.

Erstmals wurde im Jahr 2007 eine Fotovoltaikanlage am Hochhaus Anneröder Weg 10 installiert. Zwei weitere Fotovoltaikanlagen, und zwar auf den Dächern der Gebäude Ringstraße 49 und Bergstraße 11, wurden im Jahr 2008 aufgebaut. In Fortführung dieser Vorgehensweise konnten im Jahr 2009 die Fotovoltaikanlagen auf den Dächern Bergstraße 13, Ringstraße 53 sowie Tannenweg 28 und 30 erfolgen.

Der Ausweis der Position "Bauvorbereitungskosten" bezieht sich auf die geplanten umfassenden Sanierungsmaßnahmen Ringstraße 57 in Linden, Stadtteil Leihgestern, Kugelberg 43/45 in Gießen und das Sanierungsvorhaben Reichelsberg 3/5 in Gießen.

Die Position "Unfertige Leistungen" zeigt die noch nicht abgerechneten Betriebskosten.

Die Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr stellen sich wie folgt dar:

	davon mit einer Restlaufzeit
	Insgesamt EUR	von mehr als 1 Jahr EUR
Forderung aus Vermietung	21.525,35	0,00
Forderung aus dem Verkauf einer Gebrauchtimmobilie (AV)	134.000,00	0,00
Sonstige Vermögensgegenstände	69.919,35	0,00
	225.444,70	0,00

Unter der Position "Forderungen aus dem Verkauf von bebauten Grundstücken des Anlagevermögens" ist der Kaufpreis für das Haus Am Eichelbaum 37 in Gießen-Wieseck ausgewiesen. Der Kaufpreis wurde Ende Januar 2010 geleistet.

Unter der Position "Sonstige Vermögensgegenstände" sind im Wesentlichen ausgewiesen Forderungen gegenüber dem Finanzamt (Vorsteuer für Fotovoltaikanlagen sowie Zinsabschlagsteuer), Guthaben gegenüber Energieversorgern und Schadenersatzansprüche gegenüber Versicherungen und eine Forderung gegenüber den Stadtwerken Gießen aus Erstattungen zu hoch berechneter Wassergeldkosten.

Die "Guthaben bei Kreditinstituten" betreffen Guthaben aus laufenden Konten. Hierin enthalten sind zwei bereits im Berichtsjahr valutierte Darlehen in Höhe insgesamt von 700.000 € für Sanierungsmaßnahmen, die ab 2010 durchgeführt werden sollen

In die Ergebnisrücklagen wurden im Jahre 2009 nachstehende Einstellungen vorgenommen:

	aus dem Bilanzgewinn 2008 EUR	aus dem Jahresüberschuss 2009 EUR	Entnahmen 2009 EUR
Gesetzliche Rücklage	0,00	65.000,00	0,00
Bauerneuerungsrücklage	68.005,93	360.000,00	0,00
Andere Ergebnisrücklage	0,00	25.000,00	0,00
	68.005,93	450.000,00	0,00

Die Einstellung einer Rückstellung für Körperschafts- und Gewerbesteuer wurde aufgrund einer Berechnung der Steuerabteilung des VdW südwest ermittelt. Die jeweiligen jährlichen Steuerbelastungen werden durch Vorauszahlungsfestsetzungen des Finanzamtes in angemessener Höhe ausgewiesen.

Eine Rückstellung für "Unterlassene Instandhaltung" wurde nicht gebildet.

Bei den "Erhaltenen Anzahlungen" handelt es sich um geleistete Vorauszahlungen der Nutzungs-berechtigten für noch abzurechnende Betriebskosten.

Unter "Sonstige Verbindlichkeiten" wurden Verbindlichkeiten aus Sozialversicherungsbeiträgen und Steuern sowie Verbindlichkeiten gegenüber Mitgliedern ausgewiesen.

Unter der Position "Rechnungsabgrenzungsposten" werden die am Bilanzstichtag vorausbezahlten Mieten abgebildet.

Der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren beträgt € 25.929.393,75 (Vorjahr: € 23.400.747,33). Vom Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten sind € 30.717.382,39 (Vorjahr: € 27.523.572,77) durch Grundpfandrechte gesichert.

D) Sonstige Angaben

1) Es bestanden folgende Haftungsverhältnisse:

a) aus einem mit der Stadt Gießen abgeschlossenen Gewährleistungsvertrag zur Sicherung

der Altersversorgung gegenüber der ZVK Darmstadt	1.205.632,00 EUR
Für evtl. Rückgriffsrechte der Stadt Gießen sind Buchgrundschulden in Höhe von	1.262.421,07 EUR

eingetragen.

b) aus der Mitgliedschaft bei der Volksbank Mittelhessen eG ist eine Haftung in Höhe von

5.000,00 EUR

verbunden.

4) Mitgliederbewegung

	Anzahl der Mitglieder	im Vorjahr	Anzahl der Geschäftsanteile	im Vorjahr
Bestand am Anfang 2009	1.804		6.091
Zugang 2009	138	90	1.374	331
Abgang 2009	132	104	490	402
Bestand Ende 2009	1.810	- 14	6.975	- 71
	Zugang von 6 Mitgliedern		Zugang von 884 Anteilen

Die rückständigen fälligen Mindesteinzahlungen auf die Geschäftsanteile betragen 7.700,11 EUR.

Der Gesamtbetrag der Haftsummen beträgt 1.110.526,04 EUR Diese haben sich im Geschäftsjahr um € 3.681,38 erhöht.

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um EUR 271.203,77 erhöht.

5) Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

	VdW südwest
	Verband der Südwestdeutschen
	Wohnungswirtschaft e.V.
	Franklinstraße 62
	60486 Frankfurt/Main

6) Mitglieder des Vorstandes:

Döhler, Lothar	Theuer, Wolfgang	Döll, Hermann
Geschäftsführer	Bundesbankoberamtsrat	Magistratsoberrat i. R.

7) Mitglieder des Aufsichtsrates

	Schäfer, Heinz
	Dipl. Ingenieur i. R.
	Vorsitzender
	Schlabbach, Günter
	Verwaltungsbeamter
	stellvertr. Vorsitzender
	Fischer, Karl Werner
	Anzeigenberater i. R.
	Schriftführer
	Braun, Petra
	Hausfrau
	Stellvertr. Schriftführerin
	Becker, Christine
	Amtsleiterin
	Löchel, Werner
	Verwaltungsangestellter i.R.
	Nörenberg, Gertraud
	Verwaltungsangestellte
	Olbort, Holger
	Großhandelskaufmann
	Schmidt, Helmut
	Geschäftsführer i. R.

8) Der Mitgliederversammlung wird folgende Gewinnverteilung für 2009 vorgeschlagen:

Ausschüttung einer Dividende (4 %)	80.396,65 EUR
Zuführung zur Bauerneuerungsrücklage	70.143,82 EUR
	150.540,47 EUR

Gießen, 15. Juni 2010

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Der Vorstand

Döhler

Theuer

Döll

39:T661e,

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Gießen

Jahresabschluss zum 31.12.2008

Bilanz zum 31.12.2008

Aktiva

	Geschäftsjahr 31.12.2008	31.12.2007
	EURO	EURO
Anlagevermögen
Sachanlagen	46.868.610,72	43.780.612,19
Finanzanlagen	152.500,00	152.500,00
Anlagevermögen insgesamt	47.021.110,72	43.933.112,19
Umlaufvermögen
Andere Vorräte	1.607.452,48	1.543.334,13
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	83.569,52	192.001,20
Flüssige Mittel	276.627,27	562.593,22
Umlaufvermögen insgesamt	1.967.649,27	2.297.928,55
	48.988.759,99	46.231.040,74
Passiva
	Geschäftsjahr 31.12.2008	31.12.2007
	EURO	EURO
Eigenkapital
Geschäftsguthaben	1.989.547,86	2.016.180,40
Ergebnisrücklagen	16.786.787,73	16.261.659,52
Bilanzgewinn	143.640,35	177.385,01
Eigenkapital insgesamt	18.919.975,94	18.455.224,93
Rückstellungen	84.566,00	83.746,00
Verbindlichkeiten	29.968.757,05	27.679.326,75
Rechnungsabgrenzungsposten	15.461,00	12.743,06
	48.988.759,99	46.231.040,74

Anhang zum Jahresabschluss 2008

A) Allgemeine Angaben

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt für Wohnungsunternehmen.

Die Genossenschaft ist aufgrund der Bestimmungen des § 267 HGB als kleine Genossenschaft einzustufen.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

B) Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die möglichen Aktivierungen wurden vorgenommen.

Fremdzinsen während der Bauzeit wurden nicht aktiviert.

Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbare Gegenstände des Anlagevermögens wurden wie folgt vorgenommen:

- "Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten" nach der Restnutzungsdauermethode unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Im Falle von Entmietung, Entkernung und ganzheitlicher Sanierung werden 50 Jahre als Gesamtnutzungsdauer gewählt.

Bei Wiederaufbau von kriegszerstörten Gebäuden beträgt die Gesamtnutzungsdauer 35 bis 60 Jahre.

- "Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit anderen Bauten" unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 20 Jahren.

Nach dem erstmals im Berichtsjahr 2007 eine Abschreibung auf die Fotovoltaikanlage des Hochhauses Anneröder Weg 10 gebildet wurde, konnten im Berichtsjahr weitere Fotovoltaikanlagen installiert werden. Es sind im Berichtsjahr aktivierungsfähige Herstellungskosten von rd. 104,0 TEUR angefallen.

- EDV-Anlage (Hardware, Software) unter Verwendung der linearen Abschreibungsmethode über drei Jahre.- Im Jahr 2008 wurde eine neue Hardware-Generation angeschafft (2 Server und 8 Arbeitsplätze).

Bei der Position "Finanzanlagen" wurden ein

Sparkassenkapitalbrief - nachrangige Namensschuldverschreibung - sowie die Geschäftsanteile der Volksbank Mittelhessen zu den Anschaffungskosten bewertet.

Die Geschäftsanteile der Volksbank Mittelhessen betragen zusammen 2.500 €.

Vorräte gab es am 31.12.2008 nicht.

Die "Forderungen aus Vermietung" wurden auf erkennbare Risiken überprüft.

Zweifelhafte Forderungen wurden wertberichtigt.

Bei den "Geldbeschaffungskosten" wurde vom Bilanzierungswahlrecht kein Gebrauch gemacht.

Sie wurden direkt als Aufwand verbucht.

Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung bemessen.

Rückstellungen für unterlassene Instandhaltungen, die im nächsten Jahr innerhalb des 4. bis 12. Monats nachgeholt werden, wurden ebenso wenig gebildet wie Rückstellungen für Bauinstandhaltung.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Rückzahlungsbetrag bewertet.

C) Erläuterungen zur Bilanz

Unter der Position "Grundstücke ohne Bauten" (Anlagevermögen) werden die Grundstücke Hölderlinweg 5 in Gießen-Wieseck, sowie Grundstücke in Reiskirchen-Winnerod ausgewiesen.

Es ist geplant, das Grundstück Hölderlinweg 5 mittelfristig einer Bebauung zuzuführen.

Die Position "Maschinen und technische Anlagen" enthält Waschmaschinen und Wäschetrockner sowie Fotovoltaikanlagen.

Erstmals wurde im Jahr 2007 eine Fotovoltaikanlage am Hochhaus Anneröder Weg 10 installiert.

Zwei weitere Fotovoltaikanlagen, und zwar auf den Dächern der Gebäude Ringstraße 49 und Bergstraße 11 wurden im Jahr 2008 aufgebaut.

Der Ausweis der Position "Bauvorbereitungskosten" bezieht sich auf die geplanten umfassenden Sanierungsmaßnahmen Ringstraße 53, 55 und 57 in Linden, Stadtteil Leihgestern sowie Kugelberg 43/45 in Gießen und das Neubauvorhaben Tannenweg 28 und 30 in Gießen. Die Maßnahmen Ringstraße 53 sowie das Neubauvorhaben Tannenweg 28 und 30 wurden im Jahr 2009 bereits begonnen.

Die Position "Unfertige Leistungen" zeigt die noch nicht abgerechneten Betriebskosten.

Die Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr stellen sich wie folgt dar:

	insgesamt	davon mit einer Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr
	EUR	EUR
Forderung aus Vermietung	33.300,88	0,00
Sonstige Vermögensgegenstände	50.268,64	0,00
	83.569,52	0,00

Die "Guthaben bei Kreditinstituten" betreffen Guthaben aus laufenden Konten.

In die Ergebnisrücklagen wurden im Jahre 2008 nachstehende Einstellungen vorgenommen:

	aus dem Bilanzgewinn 2007	aus dem Jahresüberschuss 2008	Entnahmen 2008
	EUR	EUR	EUR
Gesetzliche Rücklage	0,00	50.000,00	0,00
Bauerneuerungsrücklage	100.128,21	350.000,00	0,00
Andere Ergebnisrücklage	0,00	25.000,00	0,00
	100.128,21	425.000,00	0,00

In Abstimmung mit der Steuerberatung des VdW südwest wurden keine Steuerrückstellungen für Gewerbesteuer und für Körperschaftsteuer gebildet. Die jeweiligen jährlichen Steuerbelastungen werden durch Vorauszahlungsfestsetzungen des Finanzamtes in angemessener Höhe ausgewiesen.

Eine Rückstellung für "Unterlassene Instandhaltung" wurde nicht gebildet.

Bei den "Erhaltenen Anzahlungen" handelt es sich um geleistete Vorauszahlungen der Nutzungsberechtigten für noch abzurechnende Betriebskosten.

Unter "Sonstige Verbindlichkeiten" wurden Verbindlichkeiten aus Sozialversicherungsbeiträgen und Steuern sowie Verbindlichkeiten gegenüber Mitgliedern ausgewiesen.

Unter der Position "Rechnungsabgrenzungsposten" werden die am Bilanzstichtag vorausbezahlten Mieten ausgewiesen.

Der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 beträgt € 23.400.747,33 (Vorjahr: € 21.079.172,90). Vom Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten sind € 27.472.238,22 (Vorjahr: € 25.178.849,17) durch Grundpfandrechte gesichert.

D) Sonstige Angaben

1) Es bestanden folgende Haftungsverhältnisse:

a) aus einem mit der Stadt Gießen abgeschlossenen Gewährleistungsvertrag zur Sicherung der Altersversorgung gegenüber der ZVK Darmstadt	1.205.632,00 EUR
Für evtl. Rückgriffsrechte der Stadt Gießen sind Buchgrundschulden in Höhe von eingetragen.	1.262.421,07 EUR
b) aus der Mitgliedschaft bei der Volksbank Mittelhessen eG ist eine Haftung in Höhe von verbunden.	5.000,00 EUR

2) Abgeltungssteuer auf das EK 02 - Jahressteuergesetz 2008

Der Aufsichtsrat hat in seiner gemeinsamen Sitzung mit dem Vorstand beschlossen, den unwiderruflichen Antrag gemäß § 34 Abs. 16 KStG in der Fassung des Jahressteuergesetzes 2008 zu stellen. In diesem Antrag wird die weitere Anwendung der bisherigen Rechtslage der §§ 38 und 40 KStG und somit die Nichtzahlung der Abgeltungssteuer beantragt. Dem Antrag wurde stattgegeben. Daher besteht keine Verpflichtung, eine Verbindlichkeit in Höhe des Abgeltungssteuersatzes bezogen auf den EK02-Bestand zu passivieren.

3) Mitgliederbewegung

	Anzahl der Mitglieder	im Vorjahr	Anzahl der Geschäftsanteile	im Vorjahr
Bestand am Anfang 2008	1.818		6.162
Zugang 2008	90	96	331	298
Abgang 2008	104	117	402	396
Bestand Ende 2008	1.804	-14	6.091	-71

Die rückständigen fälligen Mindesteinzahlungen auf die Geschäftsanteile betragen 6.793,00 EUR.

Der Gesamtbetrag der Haftsummen beläuft sich bei 1.804 Mitgliedern auf 1.106.844,66 EUR

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um EUR 20.654,20 vermindert.

4) Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

VdW südwest

Verband der Südwestdeutschen

Wohnungswirtschaft e.V.

Franklinstraße 62

60486 Frankfurt/Main

5) Mitglieder des Vorstandes:

Döhler, Lothar	Theuer, Wolfgang	Döll, Hermann
Geschäftsführer	Bundesbankoberamtsrat	Magistratsoberrat i. R.

6) Mitglieder des Aufsichtsrates

Schäfer, Heinz

Dipl. Ingenieur i. R.

Vorsitzender

Schlabbach, Günter

Verwaltungsbeamter stellvertr. Vorsitzender

Fischer, Karl Werner

Anzeigenberater i. R.

Schriftführer

Braun, Petra

Hausfrau

Stellvertr. Schriftführerin

Becker, Christine

Amtsleiterin

Löchel, Werner

Verwaltungsangestellter i.R.

Nörenberg, Gertraud

Verwaltungsangestellte

Olbort, Holger

Großhandelskaufmann

Schmidt, Helmut

Geschäftsführer i. R.

7) Der Mitgliederversammlung wird folgende Gewinnverteilung für 2008 vorgeschlagen:

Ausschüttung einer Dividende (4 %)	75.634,42 EUR
Zuführung zur Bauerneuerungsrücklage	68.005,93 EUR
	143.640,35 EUR

Gießen, im Juni 2009

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Döhler

Theuer

Döll

Der Vorstand

3a:T2cbb,

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Gießen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2007 bis zum 31.12.2007

Bilanz zum 31. Dezember 2007

Aktivseite

	Geschäftsjahr EUR	Vorjahr EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	0,00	0,00
II. Sachanlagen	2.325.651,00	2.339.033,00
III. Finanzanlagen	26,84	24,93
Anlagevermögen insgesamt	2.325.677,84	2.339.057,93
B. Umlaufvermögen
I. Unfertige Leistungen	122.717,52	118.535,39
II. Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände	13.807,58	22.133,72
III. Flüssige Mittel	214.463,11	229.201,43
Bilanzsumme Aktiva	2.676.666,05	2.708.928,47
Passivseite
	Geschäftsjahr EUR	Vorjahr EUR
A. Eigenkapital
I. Geschäftsguthaben	83.423,96	80.543,44
II. Ergebnisrücklagen	1.609.329,51	1.645.130,89
III. Bilanzgewinn	0,00	0,00
Eigenkapital insgesamt:	1.692.753,47	1.725.674,33
B. Rückstellungen	17.000,00	24.500,00
C. Verbindlichkeiten	966.912,58	958.754,14
Bilanzsumme Passiva	2.676.666,05	2.708.928,47

Anhang

A. ALLGEMEINE ANGABEN

Die Gliederung der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich abweichend von § 266 und § 275 HGB nach der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (Formblatt-VO) vom 06. März 1987.

Die Aufstellung der Gewinn- u. Verlustrechnung erfolgt nach dem Gesamtkostenverfahren in Staffelform.

B. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN

Bei der Position "Rückstellung für Bauinstandhaltung" bestand ein Bilanzierungswahlrecht. Eine Bilanzierung wurde nicht vorgenommen.

Das gesamte Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten bewertet. Die im Geschäftsjahr angefallenen Herstellungskosten wurden auf der Grundlage der Vollkosten ermittelt. Diese setzen sich aus Fremdkosten und Eigenleistungen zusammen. Die Eigenleistungen beinhalten die eigenen Verwaltungsleistungen.

Die planmäßige Abschreibung auf Gegenstände des Anlagevermögens die der Abnutzung unterliegen, wurde wie folgt vorgenommen:

Immaterielle Vermögensgegenstände (Software) linear auf 5 Jahre.

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten nach der Restnutzungsdauermethode unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren für Wohngebäude, 35 Jahre für Garagen und 10 Jahre für Außenanlagen.

Die Betriebs- und Geschäftsausstattung wird linear unter Zugrundelegung von Abschreibungssätzen von 7,69 % bis 14,29 % abgeschrieben.

Die geringwertigen Wirtschaftgüter wurden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben.

Die anderen Finanzanlagen wurden zu den Anschaffungskosten bewertet. Es handelt sich hierbei um einen Geschäftsanteil bei der PSD Bank Karlsruhe-Neustadt eG.

Bei den unfertigen Leistungen handelt es sich um nicht abgerechnete Umlagen.

Die Bewertung erfolgte auf Grundlage der Vollkosten. Diese setzen sich aus Betriebskosten und Grundsteuer sowie Eigenleistungen in Form von Löhnen zusammen.

Die Bewertung der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände ist zum Nennwert durchgeführt.

Die passivierungspflichtigen Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung bemessen.

Die Verbindlichkeiten sind mit dem Rückzahlungsbetrag bewerte

Eine Verbindlichkeit für die Abgeltungssteuer auf das EK 02 wurde zum Bilanzstichtag nicht gebildet, da das Antragswahlrecht nach § 34 Abs. 16 KStG noch bis zum 30.09.2008 ausgeübt werden kann.

ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ UND ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

I. BILANZ

1. In der Position "Unfertige Leistungen" sind € 122.717,52 noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten enthalten.

2. Sämtliche Forderungen sind alle, bis auf € 1.267,00 Mietforderungen, innerhalb eines Jahres einbringlich.

Der Jahresfehlbetrag des Geschäftsjahres in Höhe von € 35.801.38 wurde durch die Entnahme aus den anderen Ergebnisrücklagen ausgeglichen.

Der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren beträgt € 635.471,72 (Vorjahr 669.822,72). Vom Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten sind € 793.214,30 (Vorjahr 819.811,95) durch Grundpfandrechte gesichert.

D. SONSTIGE ANGABEN

1. Nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind, bestehen nicht.

2. Mitgliederbewegung

Bestand am 01.01.2007	222 Mitglieder	513 Anteilen
Zugänge 2007	16 Mitglieder	32 Anteilen
Abgänge 2007	12 Mitglieder	30 Anteilen
Bestand am 31.12.2007	226 Mitglieder	515 Anteilen

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um € 541,92 vermehrt.

Es bestehen keine Haftsummen.

3. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

	Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V.
	Franklinstrasse 62, 60486 Frankfurt

4. Mitglieder des Vorstandes

	Günther Geißler
	Michael Thierbach
	Stefan Thierbach

5. Mitglieder des Aufsichtsrates:

	Rudolf Weingärtner (Vorsitzender)
	Hans Horbach
	Inge Mos
	Klaus Ott
	Peter Sobetzke
	Sylvia Stevens

Kaiserslautern, den 31. Dezember 2007/19. Mai 2008

Der Vorstand

3b:T6604,

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Gießen

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2006

Bilanz zum 31.12.2006

Aktivseite

		Geschäftsjahr	Vorjahr
		EUR	EUR
A.	Anlagevermögen
I.	Sachanlagen	40.009.071,10	38.163.745,50
II.	Finanzanlagen	152.500,00	505.125,00
	Anlagevermögen insgesamt	40.161.571,10	38.668.870,50
B.	Umlaufvermögen
I.	Vorräte	1.501.679,19	1.503.742,91
II.	Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände	104.497,76	197.988,05
III.	Flüssige Mittel	805.167,16	170.449,60
		42.572.915,21	40.541.051,06

Passivseite

		Geschäftsjahr	Vorjahr
		EUR	EUR
A.	Eigenkapital
I.	Geschäftsguthaben	2.014.690,00	1.921.261,96
II.	Kapitalrücklage	15.646.751,62	14.942.106,93
III.	Bilanzgewinn/Bilanzverlust	166.342,70	176.241,90
	Eigenkapital insgesamt:	17.827.784,32	17.039.610,79
B.	Rückstellungen	87.046,00	95.712,42
C.	Verbindlichkeiten	24.641.709,86	23.390.499,31
D.	Rechnungsabgrenzungsposten	16.375,03	15.228,54
		42.572.915,21	40.541.051,06

Anhang

für das Geschäftsjahr 2006

A) Allgemeine Angaben

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt für Wohnungsunternehmen.

Die Genossenschaft ist aufgrund der Bestimmungen des § 267 HGB als kleine Genossenschaft

einzustufen.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

B) Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Das gesamte Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Die im Geschäftsjahr angefallenen Herstellungskosten wurden auf der Grundlage der Vollkosten ermittelt. Diese setzen sich aus Fremdkosten und Eigenleistungen zusammen. Die Eigenleistungen beinhalten Durchführungs- und Verwaltungsleistungen. Die möglichen Aktivierungen wurden vorgenommen. Fremdzinsen wahrend der Bauzeit wurden nicht aktiviert.

Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbare Gegenstände des Anlagevermögens wurden wie folgt vorgenommen:

Bei der Position ,,Finanzanlagen" wurden ein Sparkassenkapitalbrief - nachrangige Namensschuldverschreibung - sowie die Geschäftsanteile der Volksbank Mittelhessen zu den Anschaffungskosten bewertet. Die Geschäftsanteile der Volksbank Mittelhessen betragen zusammen 2.500 €.

Die ,,Unfertigen Leistungen" wurden zu Vollkosten bewertet. Sie setzen sich aus Fremdkosten für Betriebskosten und Grundsteuer sowie Eigenleistungen des Unternehmens (Hauswart, Gartenpflege etc.) zusammen.

Einen Bestand an Vorräten gibt es nicht mehr, da mit der Umstellung der Heizanlage Reichelsberg 3/5 von Heizöl auf Fernwärme keine Lagerhaltung mehr für Heizöl zum 31.12.2006 bestand.

Bei den ,,Forderungen aus Vermietung" wurde allen erkennbaren Risiken durch Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen.

Bei den ,,Geldbeschaffungskosten" wurde vom Bilanzierungswahlrecht kein Gebrauch gemacht. Sie wurden direkt als Aufwand verbucht.

Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung bemessen.

Rückstellungen für unterlassene Instandhaltungen, die im nächsten Jahr innerhalb des 4. bis 12. Monats nachgeholt werden, wurden ebenso wenig gebildet wie Rückstellungen für Bauinstandhaltung.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Rückzahlungsbetrag bewertet.

C) Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

I. Angaben zur Bilanz

Die Position ,,Unfertige Leistungen" zeigt die noch nicht abgerechneten Betriebskosten.

Die Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr stellen sich wie folgt dar:

	Insgesamt EUR	davon mit einer Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr EUR
Forderung aus Vermietung	27123,34	0
Sonstige Vermögensgegenstände	77374,42	0
	104497,76	0

Die am 27.10.2006 fällige Rückzahlung einer Inhaberschuldverschreibung wurde zurückgezahlt.

Der Betrag von 350.000 € wurde in der Folge als Termingeld angelegt.

Die ,,Guthaben bei Kreditinstituten" betreffen Guthaben aus laufenden Konten, Sparkonten und einem Festgeldkonto.

In die Ergebnisrücklagen wurden im Jahre 2006 nachstehende Einstellungen vorgenommen:

	Entnahmen 2006 EUR	aus dem Bilanzgewinn 2005	aus dem Jahresüberschuss 2006
Gesetzliche Rücklage	0	0	100000
Bauerneuerungsrücklage	0	104644,69	450000
Andere Ergebnisrücklagen	0	0	50000
	0	104644,69	600000

Die Steuerberatung des VdW Südwest hat die Bildung von Steuerrückstellungen für Gewerbesteuer und für Körperschaftsteuer berechnet. Entsprechende Rückstellungen sind eingestellt.

,,Sonstigen Rückstellungen" wurden eingestellt für Prüfungsgebühren, Steuerberatungskosten, Betriebskosten sowie die Beitragskosten der Verwaltungs-Berufsgenossenschaft. Sie sind nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung bemessen.

Eine Rückstellung für ,,Unterlassene Instandhaltung" wurde nicht gebildet.

Bei den ,,Erhaltenen Anzahlungen" handelt es sich um geleistete Vorauszahlungen der Nutzungsberechtigten für noch abzurechnende Betriebskosten.

Die Position ,,Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen" beinhaltet Verbindlichkeiten aus Bau- und Instandhaltungsleistungen, Sachliche Verwaltungsaufwendungen, Betriebskosten sowie sonstige Lieferungen und Leistungen.

Unter ,,Sonstige Verbindlichkeiten" wurden Verbindlichkeiten aus Sozialversicherungsbeiträgen und Steuern sowie Verbindlichkeiten gegenüber Mitgliedern ausgewiesen.

Unter der Position "Rechnungsabgrenzungsposten" werden die am Bilanzstichtag vorausbezahlten Mieten ausgewiesen. Außerdem ist hier die Abgrenzung von Zinsen für Wertpapiere gezeigt.

D) Sonstige Angaben

1) Es bestanden folgende Haftungsverhältnisse:

a)	aus einem mit der Stadt Gießen abgeschlossenen Gewährleistungsvertrag zur Sicherung der Altersversorgung gegenüber der ZVK Darmstadt

1.205.632,00 EUR

Für evtl. Rückgriffsansprüche der Stadt Gießen sind Buchgrundschulden in Höhe von 1.262.421,07 EUR eingetragen.

b)	aus der Mitgliedschaft bei der Volksbank Mittelhessen eG ist eine Haftung in Hohe von 5000,00 EUR

verbunden.

2) Mitgliederbewegung	Anzahl der Mitglieder	im Vorjahr	Anzahl der Geschäfts- anteile	im Vorjahr
Bestand am Anfang 2006	1.849		5.809
Zugang 2006	93	111	763	440
Abgang 2006	103	128	312	457
Bestand Ende 2006	1.839	-17	6.260	-17

Die rückständigen fälligen Mindesteinzahlungen auf die Geschäftsanteile betragen 5.368,00 EUR. Der Gesamtbetrag der Haftsummen beläuft sich bei 1.839 Mitgliedern auf 1.128.318,92 EUR

3) Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

VdW Südwest

Verband der Sudwestdeutschen

Wohnungswirtschaft e.V.

Franklinstraße 62

60486 Frankfurt/Main

4) Mitglieder des Vorstandes:

D ö h l e r, Lothar

Geschäftsführer

T h e u e r , Wolfgang

Bundesbankamtsrat

D ö l l , Hermann

Magistratsoberrat i. R.

5) Mitglieder des Aufsichtsrates

S c h ä f e r, Heinz

Dipl. Ingenieur i. R.

Vorsitzender

S c h l a b b a c h, Günter

Verwaltungsbeamter

stellvertr. Vorsitzender

F i s c h e r, Karl Werner

Anzeigenberater i. R.

Schriftführer

B r a u n, Petra

Hausfrau

L ö c h e 1, Werner

Verwaltungsangestellter

N ö r e n b e r g, Gertraud

Verwaltungsangestellte

O l b o r t, Holger

Großhandelskaufmann

S c h m i d t , Helmut

Geschäftsführer i. R.

B e c k e r , Christine

Amtsleiterin

6) Der Mitgliederversammlung wird folgende Gewinnverteilung für 2006 vorgeschlagen:

Ausschüttung einer Dividende (4%)	71434,8 EUR
Zuführung zur Bauerneuerungsrücklage	94907,9 EUR
	166342,7 EUR

Gießen, 14. Juni 2007

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Der Vorstand

Döhler

Theuer

Döll

3c:T1fc30,

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Gießen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2018 bis zum 31.12.2018

Eingetragen im Genossenschaftsregister des Amtsgerichtes Gießen unter Nr. 362

Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2018

LAGEBERICHT

Geschäfts- und Rahmenbedingungen

Die Situation auf dem Gießener Wohnungsmarkt stellt sich gegenüber dem vergangenen Berichtszeitraum als im Wesentlichen unverändert dar - es herrschte weiterhin ein Nachfrageüberhang.

WIRTSCHAFT WEITERHIN AUF WACHSTUMSKURS

STAAT ERZIELT REKORDÜBERSCHUSS

Gesamtwirtschaftliche Lage und Branchenentwicklung

Die konjunkturelle Lage in Deutschland war nach den bisher vorliegenden Zahlen auch 2018 durch ein Wirtschaftswachstum gekennzeichnet. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist im angelaufenen Jahr um 1,5 % gestiegen - und damit das neunte Jahr in Folge. Nach den noch relativ starken ersten beiden Quartalen gab es im dritten einen leichten Rückgang der Wirtschaftsleistung (- 0,2 %), was in der Hauptsache durch temporäre Sondereffekte begründet ist (insbesondere WLTP-Problematik der Automobilindustrie). Zudem belasten ganz grundsätzlich Unsicherheiten im außenwirtschaftlichen Bereich (Handelskonflikte, Brexit, der Haushaltsstreit zwischen Italien und der EU, Währungsturbulenzen in den Schwellenländern und geopolitische Konflikte). Dank des wieder positiveren vierten Quartals konnte eine (technische) Rezession abgewendet werden.

Im Vergleich der letzten 5 Jahre hat das Wachstum an Schwung verloren. In 2014, 2016 und 2017 war das preisbereinigte BIP jeweils um 2,2 % gestiegen. In 2015 um 1,7 %. Gleichwohl lag das Wirtschaftswachstum in 2018 noch über dem Durchschnittswert der letzten zehn Jahre (+ 1,2 %).

Zur wirtschaftlichen Entwicklung haben sowohl die Binnennachfrage als auch der Export beigetragen. Die privaten Konsumausgaben lagen preisbereinigt um 1 % über dem Vorjahr (zuvor 2 %), während die des Staates um 1,1 % stiegen (zuvor 1,4 %). In beiden Bereichen fiel der Anstieg niedriger aus als in den letzten drei Jahren.

Die Bruttoinvestitionen insgesamt legten preisbereinigt im Vorjahresvergleich zu (+ 4,8 %). Bauinvestitionen stiegen um 3,0 % (zuvor 2,9 %). In Ausrüstungen (Maschinen/Geräte/Fahrzeuge) wurde 4,5 % mehr investiert (zuvor 3,7 %). Ausgaben für Forschung und Entwicklung stiegen um 0,4 %.

Die Ausfuhren stiegen im Jahresschnitt 2018 weiter - wenn auch nicht so stark wie in den Vorjahren. Die Exporte von Waren und Dienstleistungen legten preisbereinigt um 2,4 % zu. Die Importe nahmen mit + 3,4 % stärker zu. Rechnerisch bremste der Außenbeitrag das Wachstum leicht (- 0,2 %).

Der Staat kann auch für das abgelaufene Jahr einen Überschuss verbuchen (59,2 Mrd. Euro nach 34,0 im Vorjahr).

WEITERHIN BREIT GETRAGENER AUFSCHWUNG

GRUNDSTÜCKS- UND WOHNUNGSWIRTSCHAFT WEITER MIT WICHTIGEM BEITRAG

Auf der Entstehungsseite des Bruttoinlandsprodukts haben in 2018 fast alle Wirtschaftsbereiche positiv zur Wertschöpfung beigetragen. Einzige Ausnahme war der Sektor Land- /Forstwirtschaft/Fischerei (- 1,5 % nach - 0,7% im Vorjahr). Überdurchschnittlich war das Wachstum im Bereich Information und Kommunikation (+ 3,7 % zuvor 3,9 %). Gleiches gilt für das Baugewerbe (+ 3,6 % nach 2,2 % im Vorjahr). Im Handel, Verkehr und Gastgewerbe stieg die preisbereinigte Bruttowertschöpfung um + 2,1 %. Das Produzierende Gewerbe (ohne Baugewerbe), das gut ein Viertel der Gesamtwirtschaft ausmacht, legte mit + 1,0 % unterdurchschnittlich zu (zuvor 2,5 %).

Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, mit 10,6 % der Gesamtdeutschen Bruttowertschöpfung, wuchs um 1,1 % (Vorjahr 1,4 %). Die unterdurchschnittliche Wachstumsrate ist ein Indikator für die tendenziell geringere Konjunkturabhängigkeit der Branche. So hatte die Branche im Krisenjahr 2009 als einer der wenigen Wirtschaftsbereiche ein positives Wachstum. In jeweiligen Preisen erzielte die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft 2018 eine Bruttowertschöpfung von 325,1 Mrd. Euro (nach 317,5 bzw. 308,9 Mrd. in den beiden Vorjahren).

WEITERHIN BREIT GETRAGENER AUFSCHWUNG

GRUNDSTÜCKS- UND WOHNUNGSWIRTSCHAFT WEITER MIT WICHTIGEM BEITRAG

WIRTSCHAFTSFAKTOR WOHNUNGSBAU

Das Bauvolumen hat 2018 gegenüber dem Vorjahr noch einmal deutlicher zugelegt (399,9 Mrd. Euro bzw. + 7,9 %). Gestützt wird die Entwicklung wesentlich vom Wohnungsbau. In den Neubau bzw. die Modernisierung des Wohnungsbestandes flossen 2018 laut DIW rund 229,9 Mrd. Euro (+ 8,6 % gegenüber dem Vorjahr).

73,1 Mrd. bzw. 156,8 Mrd. Euro entfielen 2018 auf den Wohnungsneubau bzw. Bauleistungen im Bestand (+ 10 % bzw. 8 %). Der öffentliche Bau legt um 10,6 % und der Wirtschaftsbau um 5,7 % zu (54,9 bzw. 115,4 Mrd. Euro).

Die positive Entwicklung der Baukonjunktur hat sich damit fortgesetzt und wird das voraussichtlich auch in näherer Zukunft tun. Für das laufende Jahr wird mit einem Bauvolumen i.H. v. rund 430 Mrd. gerechnet, 2020 mit 460 Mrd. Euro (rund 7 % jeweils). Den genannten nominalen Steigerungen werden schwächere reale Zuwächse gegenüberstehen. Tragende Säule bleibt weiterhin der Wohnungsbau mit einem erwarteten Plus von real gut 3 % in diesem und im nächsten Jahr.

Folge der hohen Kapazitätsauslastung auf der bauausführenden Seite sind steigende Preise für Bauleistungen (+ 4,8 % gegenüber Inflation + 1,9 %). Zugelegt haben sowohl die Lohn- als auch die Materialkosten - dabei dürften sich auch die Gewinnmargen spürbar entwickelt haben. Nicht zuletzt mit Hinweis auf den in der Branche besonders ausgeprägten Fachkräftemangel wird sich die Entwicklung absehbar fortsetzen - die jüngste Tarifeinigung weist die Richtung (+ 5,7 %). Zusätzlich befeuert wird die Entwicklung durch staatliche Impulse wie Baukindergeld und Sonder-AfA. 2019 bzw. 2020 wird mit einem Preisanstieg von + 4,5 % bzw. 3,5 % gerechnet.

Die volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau sind grundsätzlich positiv. Die Zinsen für Baugeld sind (weiter) auf einem niedrigen Niveau, gleichzeitig sind die Renditen für Anlagealternativen gering. Allerdings sind auch die im Wohnungsbau noch erzielbaren Renditen deutlich gesunken (gerade in Wohnungsmärkten mit hoher Nachfrage). Setzt sich diese Entwicklung fort, sind Rückgänge beim Wohnungsbau nicht auszuschließen.

Die Arbeitsmarkt- und Einkommensaussichten sind weiter positiv. Die hohe Nettozuwanderung sorgt in den meisten Wohnungsteilmärkten weiter für eine gute Wohnraumnachfrage - insbesondere in großen Städten und Verdichtungsräumen. Alle vorlaufenden Indikatoren im Wohnungsbau deuten darauf hin, dass der Aufwärtstrend 2019 fortgesetzt wird. Entsprechend sind die Geschäftserwartungen der Wohnungswirtschaft grundsätzlich noch positiv.

2018 LEICHTES PLUS BEI DEN BAUGENEHMIGUNGEN

MEHR GENEHMIGTE WOHNUNGEN IN MEHRFAMILIENHÄUSERN

2018 wurden nach bisherigem Stand (November 2018) 315.200 Wohnungen genehmigt (+ 0,5 % bzw. knapp 1.600 gegenüber dem Vorjahreszeitraum). Einschließlich November 2016 waren es noch 340.000 - im Gesamtjahr 375.400.

Bis November 2018 entfielen auf den reinen Neubau 274.600 Einheiten (+ 1,3 % bzw. knapp 3.600 gegenüber dem Vorjahreszeitraum), 162.000 davon in Mehrfamilienhäusern (+ 4,5 %). Erneut gab es Rückgänge bei Ein- und Zweifamilienhäusern (- 0,5 % bzw. - 5,2 %). Dagegen wurden 2018 im Vergleichszeitraum wieder mehr Eigentumswohnungen genehmigt (+ 7,5% bzw. 76.700 insgesamt).

Zur Bedienung der tatsächlichen Wohnungsnachfrage müsste die Zahl der Baugenehmigungen steigen. Prognosen zufolge liegt der jährliche Neubaubedarf deutschlandweit bei rund 400.000 Wohnungen (davon rund 80.000 im sozialen Mietwohnungsbau 1 60.000 im preisgünstigen Marktsegment). 7 % der Bevölkerung leben nach letztem Datenstand (2017) in einer überbelegten Wohnung (zu wenige Zimmer im Verhältnis zur Haushaltsgröße).

Gebremst wird die Entwicklung insbesondere durch den Mangel an baureifen/bezahlbaren Grundstücken und Kapazitätsengpässen in der kommunalen Bauleitplanung. Unklar bleibt aufgrund des makroökonomischen Umfelds die weitere Zinsentwicklung. Bei einer Zinswende ist tendenziell mit weniger Bauanträgen und damit sinkenden Genehmigungszahlen zu rechnen.

FERTIGSTELLUNGEN WEITER UNTER BEDARF

Fertigstellungszahlen für das abgelaufene Jahr liegen frühestens Mitte Mai 2019 vor. Der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie rechnet für 2018 mit 330.000 bis 340.000 Baufertigstellungen. Trotz steigender Tendenz erscheint die Prognose angesichts der vom Statistischen Bundesamt in den letzten Jahren verbuchten Fertigstellungen hoch (2017 = 284.800 1 2016 = 277.700 1 2015 = 247.700). Das, zumal die vorhandenen Kapazitäten auf der bauausführenden Seite heute weitgehend ausgelastet sind und ein schneller Kapazitätsaufbau wenig wahrscheinlich ist. Fertigstellungen in der von der Bauindustrie genannten Größenordnung gab es zuletzt 2001 (326.200 bei 348.300 Genehmigungen im Vorjahr).

WACHSENDER BAUÜBERHANG

Ein Indiz für fehlende Kapazitäten ist der hohe Bauüberhang (Zahl der genehmigten, aber noch nicht begonnenen bzw. noch im Bau befindlichen Wohnungen). Derzeit warten 653.300 genehmigte Wohnungen noch auf ihre Fertigstellung. Damit setzte sich der seit 2008 anhaltende Anstieg des Bauüberhangs fort.

ERWERBSTÄTIGKEIT IN DEUTSCHLAND ERREICHT HISTORISCHEN HÖCHSTSTAND

ARBEITSLOSENQUOTE SINKT

ZUWANDERUNG SINKT

Die gesamtdeutsche Wirtschaftsleistung wurde 2018 von knapp 44,8 Millionen Erwerbstätigen erbracht - der höchste Stand seit der Wiedervereinigung. Ursächlich ist ein Anstieg der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung, getrieben durch eine höhere Erwerbsbeteiligung (im EU-Vergleich hat Deutschland die höchste Erwerbstätigenquote) und Zuwanderung von Arbeitskräften aus dem Ausland. Die Zahlen geringfügig Beschäftigter und Selbständiger ist weiter rückläufig.

Nach vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes waren 2018 im Vergleich zum Vorjahr rund 562.000 Personen mehr erwerbstätig (+ 1,3 %). Der Anstieg fiel etwas schwächer aus als in 2017, liegt aber über dem der Jahre 2014 bis 2016 (0,8 % 1 0,9 % 11 %).

Die jahresdurchschnittliche Arbeitslosenquote sank auf 5,2 % (Vorjahre 2016/2017 = 6,1 %/5,7 % 1 2009 = 8,1%). Im Ländervergleich hatte erneut Bremen die höchste Arbeitslosigkeit (9,8 % zuvor 10,2 %) und Bayern die niedrigste (2,9 % zuvor 3,2 %).

Auch für 2019 wird mit weiter rückläufigen Arbeitslosenzahlen gerechnet (auf durchschnittlich 2.23 Mio. 1 bei 2.34 Mio. in 2018).

Eine höhere Erwerbsbeteiligung der Bevölkerung und Zuwanderung konnten negative demografische Effekte bislang noch ausgleichen. Für einen rein zahlenmäßigen Erhalt des Arbeitskräftepotenzials müsste die Nettozuwanderung nach Berechnungen des Instituts für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung (IAB) höher sein als in der Vergangenheit. Modellrechnungen zeigen, dass bis 2025 rund 450.000 Zuzüge pro Jahr, zwischen 2026 bis 2035 etwa 600.000 Zuzüge pro Jahr und zwischen 2036 bis 2050 rund 550.000 Zuzüge pro Jahr notwendig wären.

Das kontinuierliche Wirtschaftswachstum und die Arbeitsmarktsituation machen Deutschland weiter zu einem Hauptziel der EU-Binnenmigration. Die Nettozuwanderung im Gesamtjahr 2016 und 2017 lag bei 500.000 bzw. 416.000. Nach den bisher vorliegenden Daten des Ausländerzentralregisters (1. Halbjahr 2018) lag die Nettozuwanderung zuletzt über dem Vorjahreszeitraum (264.400 nach 253.800). Der überwiegende Teil stammt aus EU-Staaten. Perspektivisch wird mit einer sinkenden Nettozuwanderung gerechnet.

WENIGER ASYLSUCHENDE

Die Zahl Asylsuchender ist erneut zurückgegangen, wenn gleich das Problem damit lediglich in andere europäische Staaten, bzw. die EU-Außengrenzen verlagert wurde. 2018 wurden rund 185.850 Asylanträge gestellt - davon 162.000 Erstanträge (Vorjahr 222.700 bzw. 198.300). Im Vergleich zu 2016 ist das ein Rückgang um 75 % - damals wurden noch 745.500 Asylanträge gestellt (Folge der sehr hohen Flüchtlingszahlen in 2015). Hauptherkunftsländer der Flüchtlingsmigration sind Syrien, Irak, Iran (zusammen 44 % aller Erstantragsteller).

BEVÖLKERUNG WÄCHST - ALLEIN DURCH ZUWANDERUNG

Die Bevölkerung in Deutschland hat sich nach letztem verfügbaren Datenstand (Mitte 2017/2018) auf 82,9 Mio. erhöht (+ 221.000 bzw. 0,3 % nach +346.000 bzw. 0,4% davor). 2015 hatte es noch einen deutlich höheren Anstieg gegeben (+ 978.000 bzw. + 1,2%). Bevölkerungsrückgänge gab es ausschließlich in einzelnen ostdeutschen Bundesländern und dem Saarland.

Hauptgrund für den Zuwachs war wiederum die Zuwanderung. Nach den bisher verfügbaren Zahlen war die natürliche Bevölkerungsentwicklung erneut negativ (- 147.400). Mitte 2018 lebten 9,9 Mio. ausländische Staatsbürger in Deutschland (davor 9,2 Mio. 1 + 4,2 %) sowie 73 Mio. Deutsche (- 0,25%). Die Einwohnerzahl 2017 (82,8 Mio.) verteilte sich auf 41,3 Mio. Haushalte (davon 41,8 % bzw. 75,3 % in Ein-/bzw. Zweipersonenhaushalten).

WIRTSCHAFTLICHE ENTWICKLUNG UND AUSBLICK

EUROPÄISCHES UMFELD

PROGNOSE FÜR DEUTSCHLAND

Mit + 2,4 % war die wirtschaftliche Entwicklung 2017 deutlich positiv (nach + 2 % im Vorjahr). Der wirtschaftliche Aufwärtstrend in der EU hat sich auch 2018 fortgesetzt - im Jahresverlauf allerdings verlangsamt. Nach bisher vorliegenden Zahlen stieg die Wirtschaftsleistung im dritten Quartal 2018 gegenüber dem gleichen Vorjahresquartal um 1,8 %. In den ersten beiden Quartalen lag der Anstieg noch bei 2,3 bzw. 2,1 %.

Auch in Mitgliedsländern mit schwierigerer Wirtschaftslage war die Entwicklung nach letzten Berechnungen in 2018 ähnlich (Italien + 1,1 % zuvor 1,6 % 1 Frankreich + 1,7 % zuvor 2,2 %). Griechenland konnte mit +2,0% sogar zulegen (zuvor 1,5 %). Leicht gedämpft doch noch überdurchschnittlich verlief die wirtschaftliche Entwicklung in Spanien (2,6 % zuvor 3 %). Im Vereinigten Königreich lastet die Unsicherheit des Brexit auf der wirtschaftlichen Entwicklung (1,3 % zuvor 1,8 %).

Über das Jahr rückläufig war die Arbeitslosenquote in der EU (6,7 % im November 2018 versus 7,3 % im November 2017). Tschechien (1,9 %), Deutschland (3,3 %) und die Niederlande (3,5 %) verzeichneten die niedrigsten Arbeitslosenquoten. Italien, Spanien und Griechenland die höchsten (10,5 % 1 14,7 % 118,6 %), wobei Spanien und Griechenland zum Vergleichszeitraum die höchsten Rückgänge verbuchen konnten (zuvor 16,5 % bzw. 20,8 %).

Im Ausblick rechnet die OECD (Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung) vor allem für Großbritannien und Italien mit einer deutlich nachlassenden Konjunktur. Für die Eurozone wird mit einer eher seitwärts gerichteten Entwicklung gerechnet.

GLOBALES UMFELD

Für das Gesamtjahr 2018 wurde zuletzt ein Wachstum der Wirtschaftsleistung um 3,7 % erwartet. 2017 wurde ein Anstieg in gleicher Höhe verbucht (davor 3,2 %). Die entwickelten Volkswirtschaften blieben grundsätzlich auf Wachstumskurs. Allerdings haben im Jahresverlauf 2018 die weltwirtschaftlichen Risiken deutlich zugenommen - die Weltbank rechnet für das Gesamtjahr mit einem Plus von 3 %. Für 2019 werden 2,9 % erwartet.

China, größte Volkswirtschaft nach den USA, sorgte weiter für eine Stützung der Nachfrage. Gleichwohl fällt das jährliche Wachstum der Wirtschaftsleistung seit 2010 (+ 10,6 %) von Jahr zu Jahr geringer aus. Nach einem Zwischenanstieg in 2017 (+ 6,86 %) wird für das abgelaufene Gesamtjahr noch mit einem Plus von 6,56 % gerechnet. Der Ausblick ist wegen des ungelösten Handelsstreits mit den USA gedämpfter. Der IWF (Internationaler Währungsfonds) hat seine Prognose von 6,4 % auf 6,2 % für 2019 bereits herabgesetzt - was die niedrigste Rate seit Anfang der 1990-iger wäre.

Auch in den USA, der größten Volkswirtschaft, wird ein nachlassendes Wachstum erwartet: Für 2018 werden noch 2,9 % prognostiziert - in den beiden Folgejahren 2,7 % bzw. 2,1 %. Die Weltbank erwartet als Folge der Handelsstreitigkeiten sogar nur 2,5 % bzw. 1,7 %.

Russland, Brasilien und Argentinien konnten im abgelaufenen Jahr den Weg der wirtschaftlichen Erholung nach der rezessiven Phase der Jahre 2015/2016 fortsetzen (+ 1,7 % 1 + 2,3 % 1 + 1,9 %).

PROGNOSE FÜR DEUTSCHLAND

Trotz bestehender globaler Unsicherheiten wird für das laufende und das Folgejahr mit einer Fortsetzung der positiven wirtschaftlichen Entwicklung gerechnet. Das Bruttoinlandsprodukt soll nach Meinung führender Wirtschaftsforschungsinstitute mit 1,1 % bzw. 1,6 % wachsen. Vergleichbar ist die Prognose des Bundes.

Gleichwohl bergen global wachsende Unsicherheiten deutliche Risiken für die künftige Wirtschaftsentwicklung der Exportnation. Gleiches gilt mit Blick auf die insgesamt gute bis hohe Kapazitätsauslastung und hier auch den zunehmenden Fachkräftemangel (u.a. Preisauftrieb - vgl. Baugewerbe). Nach den sehr niedrigen Inflationsraten der Jahre 2015/2016 (0,3 % bzw. 0,5 %) war 2017 ein Anstieg auf moderate 1,8 % zu verzeichnen. In 2018 setzte sich die Entwicklung auf etwa gleichem Niveau fort (+ 1,9 %). Haupttreiber waren steigende Preise für Energie-, Nahrungsmittel sowie Mieten.

Geschäftsverlauf

Die Angebots- und Nachfragesituation an Mietwohnungen in der Region Gießen ist weiter von einem deutlichen Nachfrageüberhang gekennzeichnet.

Aufgrund eines niedrigen Neubauniveaus in der in der Vergangenheit, besteht seit einigen Jahren ein entsprechender Nachholbedarf. Trotz vieler bereits in der Stadt realisierter Projekte, betrifft dies alle Zielgruppen, insbesondere auch den preisgünstigen Wohnungsbau.

Das Mietniveau ist im Bereich unserer Baugenossenschaft im Berichtsjahr mit 4,74 % nur unerheblich gestiegen. Die durchschnittliche Wohnungsgrundmiete am 31.12.2018 beträgt 5,52 € pro m ²-Wohnfläche monatlich.

Die Entwicklung der Betriebskosten wurde auch im Jahr 2018 u. a. durch gestiegene Energiekosten, wie auch den gestiegenen Abgaben gegenüber der Kommune sowie gesetzliche Prüfungsverpflichtungen beeinflusst.

Bestandsverwaltung

Zum 31.12.2018 bewirtschaftet die Genossenschaft:

•	135 Wohnhäuser mit
•	1.189 Wohnungen
•	2 gewerbliche Einheiten
•	1 Geschäftsstelle
•	278 Garagen
•	389 Abstellplätze

Die Veränderungen gegenüber dem Vorjahr resultieren aus der Veräußerung des Wohnhauses Am Eichelbaum 32 in Gießen mit zwei Wohneinheiten. Ferner wurden im Rahmen der Vollmodernisierung Kugelberg 57 bis 63 eine Dachgeschosswohnung neu ausgebaut, zehn Garagen abgerissen und 37 Einstellplätze neu hergestellt.

Modernisierung / Neubau

Im Jahr 2018 wurde folgendes Vollmodernisierungsprojekt abgeschlossen, wobei die besondere Herausforderung darin lag, dass jedes Haus als Einzeldenkmal klassifiziert ist.

•	Vollmodernisierung Kugelberg 57 in Gießen
•	Vollmodernisierung Kugelberg 59 in Gießen
•	Vollmodernisierung Kugelberg 61 in Gießen
•	Vollmodernisierung Kugelberg 63 in Gießen

In diesem Zusammenhang wurden für diese Wohnanlage die Außenanlagen nebst Zuwegung aufgrund einer Gesamtplanung neu gestaltet.

Für dieses Gesamtprojekt wurden insgesamt rd. 2.911 TEUR aktiviert.

Instandhaltung

Die Baugenossenschaft unternimmt bereits seit einigen Jahren erhebliche Anstrengungen, den Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf abzuarbeiten.

Im Geschäftsjahr wurden für bauliche Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Einzelmodernisierungsmaßnahmen rd. 2.263 TEUR aufgewendet. In diesem Betrag sind Instandhaltungs- und Modernisierungskosten, die im Rahmen von Wohnungswechseln investiert wurden, mit rd. 691 TEUR enthalten.

In der mittelfristigen Investitionsplanung der Baugenossenschaft sind wieder erhebliche Aufwendungen geplant. Hierbei wurde berücksichtigt, dass durch die seit Jahren umfassenden Sanierungen der Instandhaltungsbedarf ständig und nachhaltig abgebaut wird. Für die Instandhaltung, inkl. Modernisierungen bei Wohnungswechseln, sind für das Jahr 2019 ca. 1.770 TEUR vorgesehen. Dies wird in den Folgejahren voraussichtlich weiter auf einem hohen Niveau bleiben.

Hier gilt es insbesondere hervorzuheben, dass in diesem Betrag die restlichen Kosten der Elektro- und Brandschutzsanierung der Hochhäuser Anneröder Weg 2 und 10 in Gießen anteilig berücksichtigt sind.

Erzeugung erneuerbarer Energien

Ausblick: Bautätigkeit und Bauvorbereitung

Mit dem Jahr 2018 haben die ersten konkreten Planungen zu Bebauung des Grundstücks Hölderlinweg 5 in Gießen begonnen. Ziel ist es, dieses Grundstück einer Wohnbebauung zuzuführen und gleichzeitig die neue Geschäftsstelle der Baugenossenschaft dort zu integrieren. Der Baubeginn wird für 2019 angestrebt.

Unbebaute Grundstücke

Die Baugenossenschaft hält im Anlagevermögen unbebaute Grundstücke. Das vorbenannte Grundstück im Hölderlinweg 5 in Gießen sowie ein nicht baureifes Grundstück in der Nähe des Golfplatzes Winnerod.

Vermietungssituation

Die Vermietung unserer Wohnungen erfolgt mit dem Ziel harmonischer Hausgemeinschaftsstrukturen und Wohngebiete.

Wegen Unvermietbarkeit haben sich im Geschäftsjahr keine signifikanten Leerstände ergeben. Kurzfristige Erlösschmälerungen entstehen in der Regel aufgrund friktionellen Leerstandes wegen notwendiger Wohnungseinzelmodernisierungen oder im Rahmen von Entmietungen und anschließender Modernisierung des Hauses. Hierum bereinigt belief sich die Leerstandsquote zum Berichtsstichtag auf rund 0,3 %. Aufgrund der auch weiterhin zahlreichen Nachfragen kann wegen der geringen Fluktuation nur ein Teil der Wohnungswünsche der Bewerber erfüllt werden.

Wir gehen davon aus, dass in den nächsten Jahren die Nachfrage nach Zweiund Dreizimmerwohnungen zunehmen wird, da weitere Haushaltsgründungen, insbesondere von Singles oder Lebensgemeinschaften, zu erwarten sind. Die Haushaltsgründungen - und hier vorwiegend von Kleinhaushalten - werden voraussichtlich noch mittelfristig steigen. Dieser Entwicklung versuchen wir grundsätzlich konzeptionell bei unseren Modernisierungen und etwaigen Neubauprojekten Rechnung zu tragen, so dass wir hierdurch, gemeinsam mit einer hohen Qualität, auch bei einem Wechsel der örtlichen Wohnungsmarktsituation wettbewerbsfähig bleiben.

Umsatzerlöse

Die Genossenschaft erzielte im Jahr 2018 Erlöse aus der Hausbewirtschaftung in Höhe von 7.197 TEUR einschließlich Bestandsveränderung (im Vorjahr: 6.961 TEUR). Davon entfallen auf Sollmieten 5.376 TEUR (im Vorjahr: 5.158 TEUR).

Organisation und Risikomanagement

Die Treuhandgesellschaft für die Südwestdeutsche Wohnungswirtschaft mbH, Frankfurt am Main, hat bereits im Jahr 2010 ein Ratinghandbuch erstellt. Die wichtigsten Module sind: Organisationshandbuch, Risikomanagementhandbuch und Notfallplanung. Dieses - für den Geschäftsbetrieb notwendige Werkzeug ist für die zukünftige Steuerung des Unternehmens erforderlich.

Mitgliederbetreuung

Tätigkeit der Organe

Zusammenarbeit

Vermögensstruktur

Das Reinvermögen der Genossenschaft stellt sich nach Gegenüberstellung der Wirtschaftsjahre 2017 und 2018 wie folgt dar:

	31.12.2018		31.12.2017
Vermögensstruktur	EURO		EURO
Anlagevermögen	60.373.513,06	93,03%	59.298.932,02	92,19%
Umlaufvermögen	4.525.179,74	6,97%	5.024.658,31	7,81%
Gesamtvermögen	64.898.692,80	100,00%	64.323.590,33	100,00%
Fremdkapital inkl. Rückstellungen und RAP	40.283.722,81		39.997.141,95
Reinvermögen am Jahresende	24.614.969,99		24.326.448,38
Reinvermögen am Jahresanfang	24.326.448,38		23.675.828,37
Vermögenszuwachs	288.521,61		650.620,01

Die Bilanzsumme hat sich gegenüber dem Vorjahr um rd. 575,1 TEUR erhöht, was 0,9 % entspricht.

Dies ist in erster Linie in einer Erhöhung des Anlagevermögens begründet, da sich die sanierungsbedingen Zugänge im Geschäftsjahr höher als die planmäßigen Abschreibungen darstellten.

Dies wurde relativiert durch eine Reduzierung des Umlaufvermögens, und zwar insbesondere der flüssigen Mittel. Ebenfalls reduzierten sich die unfertigen Leistungen gegenüber dem Vorjahr um rund 33,6 TEUR (Bestandsverminderung).

Kapitalstruktur

Die Eigenkapitalquote hat sich von 37,82 % auf 37,92 % erhöht. Der Bilanzgewinn beläuft sich auf 149,2 TEUR. Das Fremdkapital hat sich von 39.803 TEUR auf 40.144 TEUR erhöht. Ursächlich sind im Wesentlichen modernisierungsbedingte Darlehensaufnahmen, saldiert mit den laufenden Tilgungen.

	31.12.2018		31.12.2017
	EURO		EURO
Geschäftsguthaben	3.773.767,20	5,81%	3.744.462,00	5,83%
Ergebnisrücklagen	20.692.000,00	31,88%	20.431.000,00	31,76%
Bilanzgewinn	149.202,79	0,23%	150.986,38	0,23%
Eigenkapital	24.614.969,99	37,92%	24.326.448,38	37,82%
Rückstellungen	140.173,50	0,22%	194.035,74	0,30%
Fremdkapital	40.143.549,31	61,86%	39.803.106,21	61,88%
Gesamtkapital	64.898.692,80	100,00%	64.323.590,33	100,00%

Ertragslage

Rentabilität

Im Berichtsjahr wurde ein Jahresüberschuss in Höhe von 400,1 TEUR (im Vorjahr: 655,5 TEUR) erwirtschaftet. Dieses positive Jahresergebnis resultiert vornehmlich aus der Bewirtschaftung der Mietobjekte der Genossenschaft sowie der Veräußerung einer kleineren Immobilie.

Laut Wirtschaftsplan wird für das Jahr 2019 vorsichtig von einem Jahresüberschuss von ca. 204,6 TEUR ausgegangen. Hier sind außerordentlich sowohl die restlichen Arbeiten der äußerst kostenintensiven Elektro- und Brandschutzsanierung zweier Hochhäuser als auch die bevorstehende EDV-Umstellung berücksichtigt.

Finanzinstrumente

Wesentliche Verbindlichkeiten der Genossenschaft sind die Darlehensverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern (Restvaluta zum 31.12.2018 = 36.975 TEUR; Vorjahr 36.866 TEUR). Sie betreffen Objektfinanzierungsdarlehen und sind überwiegend mit langfristiger Zinsbindungsdauer - in der Regel mindestens 10 Jahre - ausgestattet.

Das aktuell niedrige Zinsniveau wird sich aus heutiger Sicht für unsere Baugenossenschaft nicht wesentlich ändern, sodass mit Darlehensaufnahmen, -verlängerungen bzw. Umfinanzierungen zu günstigen Konditionen auch in Zukunft zu rechnen ist. Vorsorglich wird bei Prolongationen zusätzlich angestrebt, jeweils den etwaigen Zinsvorteil zugunsten der Tilgung zu verwenden, so dass frühzeitigere Rückzahlungen möglich werden. Selbiges gilt sinngemäß bei Darlehensneuaufnahmen.

Im Ergebnis betrachten wir derzeit, nicht zuletzt aufgrund der gegenwärtigen Zinsbindungssituation, die diesbezüglichen Risiken (z. B. Zinsänderungsrisiko) als nicht wesentlich.

Finanzlage

Die Genossenschaft war und ist somit jederzeit in der Lage, ihre finanziellen Verpflichtungen zu erfüllen. Für das Jahr 2019 wird mit einem Überschuss von 204,6 TEUR gerechnet. Diese Aussage wird durch das Zahlenwerk des Wirtschaftsplanes belegt.

Chancen und Risiken (prognostischer Teil)

Für das Geschäftsjahr 2019 sind keine Risiken erkennbar, welche die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage negativ beeinflussen könnten. Auch für die mittelfristige Zukunft sind keine Risiken zu erwarten.

Gießen, 17. April 2019

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Michael Schulte

Christine Becker

Wolfgang Theuer

―	Bilanz
―	Gewinn- und Verlustrechnung
―	Anhang

BILANZ ZUM 31.12.2018

Aktiva

	Geschäftsjahr		31.12.2017
	EURO	EURO	EURO
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände	36.656,00	36.656,00	20.157,00
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	59.622.768,43		58.143.993,16
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit anderen Bauten	55.478,44		63.738,41
Grundstücke ohne Bauten	224.074,66		224.074,66
Technische Anlagen und Maschinen	357.333,00		397.930,00
Betriebs- und Geschäftsausstattung	70.196,00		90.748,00
Anlagen im Bau	0,00		338.441,69
Bauvorbereitungskosten	4.506,53	60.334.357,06	17.349,10
Finanzanlagen
Andere Finanzanlagen	2.500,00	2.500,00	2.500,00
Anlagevermögen insgesamt		60.373.513,06	59.298.932,02
Umlaufvermögen
Unfertige Leistungen und andere Vorräte
Unfertige Leistungen	1.916.120,54		1.949.696,47
Andere Vorräte	1.122,20	1.917.242,74	5.922,45
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung	36.075,48		35.280,30
Sonstige Vermögensgegenstände	86.409,67	122.485,15	27.004,66
Flüssige Mittel
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten		2.485.451,85	3.006.754,43
Umlaufvermögen insgesamt		4.525.179,74	5.024.658,31
Bilanzsumme		64.898.692,80	64.323.590,33
Passiva
	Geschäftsjahr		31.12.2017
	EURO	EURO	EURO
Eigenkapital
Geschäftsguthaben
- der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder	99.200,00		203.670,00
- aus gekündigten Geschäftsanteilen	5.240,00		17.670,00
- der verbleibenden Mitglieder	3.669.327,20	3.773.767,20	3.523.122,00
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile: € 2.002,80			3.128,00 €
Ergebnisrücklagen
Gesetzliche Rücklage	2.792.000,00		2.751.000,00
- davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 41.000,00 €			66.000,00
Bauerneuerungsrücklage	14.100.000,00		13.930.000,00
- davon aus Bilanzgewinn Vorjahr eingestellt: 10.075,98 €			11.459,06
- davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 159.924,02 €			288.540,94
Andere Ergebnisrücklagen	3.800.000,00	20.692.000,00	3.750.000,00
- davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 50.000,00 €			150.000,00
Bilanzgewinn
Jahresüberschuss	400.126,81		655.527,32
Einstellungen in Ergebnisrücklagen	250.924,02	149.202,79	504.540,94
Eigenkapital insgesamt		24.614.969,99	24.326.448,38
Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen		140.173,50	194.035,74
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	30.658.803,15		30.390.592,95
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	6.315.965,37		6.476.111,68
Erhaltene Anzahlungen	2.188.658,73		2.189.258,51
Verbindlichkeiten aus Vermietung	20.816,85		17.599,09
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	914.013,50		670.718,84
Sonstige Verbindlichkeiten	23.855,98	40.122.113,58	32.444,58
(davon aus Steuern: € 10.238,53)			12.216,16
(davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: € 3.631,71)			2.779,00
Rechnungsabgrenzungsposten		21.435,73	26.380,56
Bilanzsumme		64.898.692,80	64.323.590,33

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01. bis 31.12.2018

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	EURO	EURO	EURO
Umsatzerlöse
aus der Hausbewirtschaftung	7.230.861,77		6.936.160,57
aus anderen Lieferungen und Leistungen	89.558,10	7.320.419,87	84.292,97
Verminderung des Bestandes an unfertigen Leistungen		33.575,93	24.918,36
(Vorjahr: Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen)
Andere aktivierte Eigenleistungen		151.933,00	10.505,00
Sonstige betriebliche Erträge		304.399,03	222.464,88
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	3.984.749,56		3.362.045,54
Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	2.029,19	3.986.778,75	2.402,25
Rohergebnis		3.756.397,22	3.913.893,99
Personalaufwand
Löhne und Gehälter	729.942,47		673.288,31
Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung	204.627,96	934.570,43	200.673,71
(davon für Altersversorgung € 57.099,63)			(50.611,44)
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		1.396.249,68	1.351.699,03
Sonstige betriebliche Aufwendungen		228.552,42	212.389,29
Erträge aus anderen Finanzanlagen		137,50	137,50
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		52,18	308,83
Zinsen und ähnliche Aufwendungen		587.175,00	610.328,41
Steuern vom Einkommen und Ertrag		8.731,19	9.567,64
Ergebnis nach Steuern		601.308,18	856.393,93
Sonstige Steuern		201.181,37	200.866,61
Jahresüberschuss		400.126,81	655.527,32
Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen		250.924,02	504.540,94
Bilanzgewinn		149.202,79	150.986,38

Anhang des Jahresabschlusses 2018

der Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

A) ALLGEMEINE ANGABEN

Die Genossenschaft ist aufgrund der Bestimmungen des § 267 HGB eine kleine Genossenschaft.

B) ANGABEN ZU BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN

Das gesamte Anlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet.

Für immaterielle Vermögensgegenstände wurde eine Nutzungsdauer von drei Jahren unterstellt.

Die im Geschäftsjahr angefallenen Herstellungskosten der Bauten des Anlagevermögens wurden auf der Grundlage der Vollkosten ermittelt und zum um die Höhe von Tilgungszuschüssen vermindert, sobald diese gutgeschrieben werden. Diese Herstellungskosten setzen sich aus Fremdkosten und Eigenleistungen zusammen. Die Eigenleistungen beinhalten aktivierte Architekten- und Verwaltungsleistungen. Fremdzinsen während der Bauzeit wurden nicht aktiviert.

Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbare Gegenstände des Anlagevermögens wurden wie folgt vorgenommen:

•	"Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten" nach der Restnutzungsdauermethode unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Bei Vollmodernisierungen werden 50 Jahre als Gesamtnutzungsdauer gewählt. Bei Wiederaufbau von kriegszerstörten Gebäuden beträgt die Gesamtnutzungsdauer 35 bis 60 Jahre. Für einzeln neu ausgebaute Wohnungen wurde eine Gesamtnutzungsdauer von 25 Jahren gewählt.
•	"Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit anderen Bauten" unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 20 Jahren.
•	"Maschinen und technische Anlagen" unter Zugrundelegung einer betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von 10 bis 20 Jahren.
•	"Betriebs- und Geschäftsausstattung" unter Verwendung der linearen Abschreibungsmethode unter Zugrundelegung eines Abschreibungssatzes von 5 bis 100 %.

Bei dem Posten "Finanzanlagen" wurden Geschäftsanteile bei der Volksbank Mittelhessen eG zu den Anschaffungskosten in Höhe von 2.500,00 Euro bilanziert.

Im Posten "Andere Vorräte" ist Reparaturmaterial in Höhe von 1.122,20 Euro (im Vorjahr: 5.922,45 Euro) enthalten. Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind mit dem Nominalwert bilanziert. Die "Forderungen aus Vermietung" wurden auf erkennbare Risiken überprüft und etwaige zweifelhafte Forderungen wertberichtigt.

Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung mit dem Erfüllungsbetrag bemessen. Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.

C) ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ UND GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

I. Angaben zur Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens (Anlagespiegel) wird in der Anlage zum Anhang des Jahresabschlusses dargelegt. Hier ist auch die Veräußerung eines Hauses zu entnehmen.

Der Posten "Maschinen und technische Anlagen" enthält Waschmaschinen und Wäschetrockner, Fotovoltaikanlagen sowie ein Blockheizkraftwerk.

Der "Bauvorbereitungskosten" bezieht sich auf das das zum Bau vorgesehene Grundstück im Hölderlinweg 5 in Gießen.

Der Posten "Unfertige Leistungen" enthält noch nicht abgerechnete Betriebskosten.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände stellen sich wie folgt dar:

	insgesamt	davon mit Restlaufzeit einer > 1 Jahr
Forderungen aus Vermietung	36.075,48 €	331,12 €	(Vorjahr:	1.329,76 €)
Sonstige Vermögensgegenstände	86.409,67 €	0,00 €	(Vorjahr:	0,00 €)
	122.485,15 €	331,12 €	(Vorjahr:	1.329,76 €)

Als "Sonstige Vermögensgegenstände" sind im Wesentlichen Schadenersatzansprüche gegenüber Versicherungen sowie Forderungen gegenüber Versorgern ausgewiesen.

Die "Guthaben bei Kreditinstituten" betreffen Guthaben aus laufenden Konten.

In die Ergebnisrücklagen wurden im Jahre 2018 nachstehende Einstellungen vorgenommen:

	aus dem Bilanzgewinn 2017	aus dem Jahresüberschuss 2018	Entnahmen
Gesetzliche Rücklage	0,00 €	41.000,00 €	0,00 €
Bauerneuerungsrücklage	10.075,98 €	159.924,02 €	0,00 €
Andere Ergebnisrücklagen	0,00 €	50.000,00 €	0,00 €
	10.075,98 €	250.924,02 €	0,00 €

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherung gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte sind dem Verbindlichkeitenspiegel zu entnehmen, der Anlage zu diesem Anhang ist.

Bei den "Erhaltenen Anzahlungen" handelt es sich um geleistete Vorauszahlungen der Nutzungsberechtigten für noch abzurechnende Betriebskosten.

Der Posten "Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen" beinhaltet Verbindlichkeiten aus Bau- und Instandhaltungsleistungen, Sächliche Verwaltungsaufwendungen sowie Betriebskosten.

Unter "Sonstige Verbindlichkeiten" wurden Verbindlichkeiten aus Sozialversicherungsbeiträgen, Steuern sowie Verbindlichkeiten gegenüber Mitgliedern ausgewiesen.

Unter dem Posten "Rechnungsabgrenzungsposten" werden die am Bilanzstichtag vorausbezahlten Mieten abgebildet.

II. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Bei den "Anderen aktivierten Eigenleistungen" handelt es sich um Verwaltungs- und Architektenleistungen bei Sanierungsmaßnahmen.

Die "Sonstigen betrieblichen Erträge" resultieren in der Hauptsache aus der Veräußerung eines Zweifamilienhauses, Erstattungen von Krankenkassen, Auflösung von Rückstellungen sowie weitere verschiedene sonstige Erträge. Die Erhöhung der sonstigen betrieblichen Erträge im Geschäftsjahr resultiert vornehmlich aus dem Veräußerungsgewinn.

Die "Aufwendungen für Hausbewirtschaftung" betreffen Aufwendungen für Betriebskosten, Instandhaltung, Miet- und Räumungsklagen sowie sonstige Aufwendungen.

Die "Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen" beinhalten Fremdkosten für Fotovoltaikanlagen und ein Blockheizkraftwerk.

Die "Sonstigen betrieblichen Aufwendungen" beinhalten hauptsächlich sächliche Verwaltungsaufwendungen, Nebenkosten der Geldbeschaffung sowie Abschreibungen auf Mietforderungen.

"Zinsen und ähnliche Aufwendungen" betreffen im Wesentlichen die Dauerfinanzierungsmittel für Wohnbauten.

D) SONSTIGE ANGABEN

1) Es bestanden folgende Haftungsverhältnisse:

a)	Aus einem mit der Stadt Gießen abgeschlossenen Gewährleistungsvertrag zur Sicherung der Altersversorgung gegenüber der ZVK Darmstadt in Höhe von 1.759.326,00 Euro. Für eventuelle Rückgriffsrechte der Stadt Gießen sind Grundschulden von 1.800.000,00 Euro eingetragen.
b)	Mit der Mitgliedschaft bei der Volksbank Mittelhessen eG ist eine Haftsumme in Höhe von 2.500,00 Euro verbunden.

Es liegen keine Gründe vor, die eine Einschätzung des Risikos auf Inanspruchnahme aus den Haftungsverhältnissen gemäß § 285 Nr. 27 HGB erforderlich machen.

2) Im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Mitarbeiter:

	Vollzeitbeschäftigte	im Vorjahr	Teilzeitbeschäftigte	im Vorjahr
Kaufmännische Mitarbeiter	3	3	3	3
Technische Mitarbeiter	5	4	0	0
Hausmeister / Reinigungskräfte	1	1	2	1
Hauswarte / geringfügig Beschäftigte	0	0	2	2
	9	8	7	6

3) Mitgliederbewegung

	Anzahl der Mitglieder	im Vorjahr	Anzahl der Geschäfts- anteile	im Vorjahr
Bestand am Anfang 2018	1.784		11.375
Zugang 2018	111	79	844	733
Abgang 2018 (inkl. frühere Jahre)	103	105	376	762
Bestand am Ende 2018	1.792		11.843

Die rückständigen fälligen Mindesteinzahlungen auf Geschäftsanteile betragen 2.002,80 Euro. Der Gesamtbetrag der Haftsummen beträgt 1.111.040,00 Euro. Diese haben sich im Geschäftsjahr um 4.960,00 Euro erhöht. Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 146.205,20 Euro erhöht.

4) Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

•	VdW südwest, Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V. Franklinstraße 62 in 60486 Frankfurt am Main

5) Mitglieder des Vorstandes:

•	Becker, Christine
•	Schulte, Michael
•	Theuer, Wolfgang

6) Mitglieder des Aufsichtsrates

> Bouffier-Pfeffer, Karin	Vorsitzende seit 29.11.2018 /stellvertretende Vorsitzende bis 29.11.2018
> Schlabbach, Günter	Vorsitzender bis 29.11.2018
> Heine, Volker	stellvertretender Vorsitzender seit 29.11.2018
> Goldschmidt, Carsten	Schriftführer
> Heymann, Hans-Ulrich	stellvertretender Schriftführer
> Mutz, Michael
> Nagy, Stella
> Nörenberg, Gertraud
> Olbort, Holger

7) Vorgänge, die für die Beurteilung der Vermögens- Finanz- und Ertragslage von besonderer Bedeutung wären, sind nach dem Bilanzstichtag nicht eingetreten.

8) Der Mitgliederversammlung wird folgende Gewinnverteilung für 2018 vorgeschlagen:

Ausschüttung einer Dividende (4 %)	140.813,28 Euro
Zuführung zur Bauerneuerungsrücklage	8.389,51 Euro
	149.202,79 Euro

Gießen, 17. April 2019

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Michael Schulte

Christine Becker

Wolfgang Theuer

Anlagen zum Anhang des Jahresabschluss 2018

―	Anlagespiegel
―	Verbindlichkeitenspiegel

ANLAGESPIEGEL 2018	Anschaffungs- / Herstellungskosten zum 01.01.	Zugänge des Geschäftsjahres	Abgänge des Geschäftsjahres	Umbuchungen des Geschäftsjahres		Anschaffungs- / Herstellungskosten zum 31.12.
	EURO	EURO	EURO	EURO		EURO
IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE	20.875,82	30.724,61	0,00	+	0,00	51.600,43
				-	0,00
SACHANLAGEN Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	84.000.656,87	36.719,08	175.024,38	+	2.912.126,10	86.774.477,67
				-	0,00
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit anderen Bauten	479.160,46	0,00	0,00	+	0,00	478254,49
				-	905,97
Grundstücke ohne Bauten	224.074,66	0,00	0,00	+	0,00	224.074,66
				-	0,00
Technische Anlagen und Maschinen	751202,57	0,00	0,00	+	0,00	751202,57
				-	0,00
Betriebs- und Geschäftsausstattung	351.763,35	5.417,94	7.006,65	+	0,00	350.174,64
				-	0,00
Anlagen im Bau	338.441,69	2.537.840,40	0,00	+	34.938,04	0,00
				-	2.911220,13
Bauvorbereitungskosten	17.349,10	22.095,47	0,00	+	0,00	4.506,53
				-	34.938,04
SUMME SACHANLAGEN	86.162.648,70	2.602.072,89	182.031,03	+	2.947.064,14	88.582.690,56
				-	2.947.064,14
FINANZANLAGEN
Andere Finanzanlagen	2.500,00	0,00	0,00	+	0,00	2.500,00
				-	0,00
SUMME FINANZANLAGEN	2.500,00	0,00	0,00	+	0,00	2.500,00
				-	0,00
ANLAGEVERMÖGEN INSGESAMT	86.186.024,52	2.632.797,50	182.031,03	+	2.947.064,14	88.636.790,99
				-	2.947.064,14

ANLAGESPIEGEL 2018	Kumulierte Abschreibungen zum 01.01.	Abschreibungen des Geschäftsjahres	Abschreibungen auf Abgänge	Kumulierte Abschreibungen zum 31.12.
	EURO	EURO	EURO	EURO
IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE	718,82	14.225,61	0,00	14.944,43

SACHANLAGEN Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	25.856.663,71	1.308.319,13	13.273,60	27.151.709,24

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit anderen Bauten	415.422,05	7.354,00	0,00	422.776,05

Grundstücke ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,00

Technische Anlagen und Maschinen	353.272,57	40.597,00	0,00	393.869,57

Betriebs- und Geschäftsausstattung	261.015,35	25.753,94	6.790,65	279.978,64

Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00

Bauvorbereitungskosten	0,00	0,00	0,00	0,00

SUMME SACHANLAGEN	26.886.373,68	1.382.024,07	20.064,25	28.248.333,50

FINANZANLAGEN
Andere Finanzanlagen	0,00	0,00	0,00	0,00

SUMME FINANZANLAGEN	0,00	0,00	0,00	0,00

ANLAGEVERMÖGEN INSGESAMT	26.887.092,50	1.396.249,68	20.064,25	28.263.277,93

ANLAGESPIEGEL 2018	Buchwert am 31.12.	Buchwert am 31.12. (Vorjahr)
	EURO	EURO
IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE	36.656,00	20.157,00

SACHANLAGEN Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	59.622.768,43	58.143.993,16

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit anderen Bauten	55.478,44	63.738,41

Grundstücke ohne Bauten	224.074,66	224.074,66

Technische Anlagen und Maschinen	357.333,00	397.930,00

Betriebs- und Geschäftsausstattung	70.196,00	90.748,00

Anlagen im Bau	0,00	338.441,69

Bauvorbereitungskosten	4.506,53	17.349,10

SUMME SACHANLAGEN	60.334.357,06	59.276.275,02

FINANZANLAGEN
Andere Finanzanlagen	2.500,00	2.500,00

SUMME FINANZANLAGEN	2.500,00	2.500,00

ANLAGEVERMÖGEN INSGESAMT	60.373.513,06	59.298.932,02

DIE FRISTIGKEITEN DER VERBINDLICHKEITEN SOWIE DIE ZUR SICHERUNG GEWÄHRTEN PFANDRECHTE O.Ä. RECHTE STELLEN SICH WIE FOLGT DAR:

			davon
			Restlaufzeit
Pos.	VERBINDLICHKEITENSPIEGEL 2018	insgesamt	unter 1 Jahr	1 bis 5 Jahre	über 1 Jahr	über 5 Jahre
		EURO	EURO	EURO	EURO	EURO
1	Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	30.658.803,15	1.591.405,85	5.585.542,41	29.067.397,30	23.481.854,89
	Vorjahr	(30.390.592,95)	(1.497.555,60)	(5.550.480,53)	(28.893.037,35)	(23.342.556,82)
2	Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	6.315.965,37	167.311,23	693.457,64	6.148.654,14	5.455.196,50
	Vorjahr	(6.476.111,68)	(157.967,06)	(633.368,89)	(6.318.144,62)	(5.684.775,73)
3	Erhaltene Anzahlungen	2.188.658,73	2.188.658,73	0,00	0,00	0,00
	Vorjahr	(2.189.258,51)	(2.189.258,51)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
4	Verbindlichkeiten aus Vermietung	20.816,85	20.816,85	0,00	0,00	0,00
	Vorjahr	(17.599,09)	(17.599,09)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
5	Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	914.013,50	782.213,04	131.800,46	131.800,46	0,00
	Vorjahr	(670.718,84)	(648.377,74)	(22.341,10)	(22.341,10)	(0,00)
6	Sonstige Verbindlichkeiten	23.855,98	23.855,98	0,00	0,00	0,00
	Vorjahr	(32.444,58)	(32.444,58)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
	Gesamtbetrag 2018	40.122.113,58	4.774.261,68	6.410.800,51	35.347.851,90	28.937.051,39
	Vorjahr	(39.776.725,65)	(4.543.202,58)	(6.206.190,52)	(35.233.523,07)	(29.027.332,55)

		davon
		gesichert
Pos.	VERBINDLICHKEITENSPIEGEL 2018		Art der Sicherung
		EURO
1	Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	30.658.803,15	GPR
	Vorjahr	(30.390.592,95)
2	Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	6.315.965,37
	Vorjahr	(6.476.111,68)	GPR
3	Erhaltene Anzahlungen	0,00
	Vorjahr	(0,00)
4	Verbindlichkeiten aus Vermietung	0,00
	Vorjahr	(0,00)
5	Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	0,00
	Vorjahr	(0,00)
6	Sonstige Verbindlichkeiten	0,00
	Vorjahr	(0,00)
	Gesamtbetrag 2018	36.974.768,52
	Vorjahr	(36.866.704,63)

Bericht des Aufsichtsrates

Die Prüfung des Jahresabschlusses 2017 durch den Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e. V., Frankfurt am Main, erfolgte in der Zeit vom 14. bis 24. Mai 2018. Der Prüfungsbericht wurde von den Mitgliedern des Aufsichtsrates zur Kenntnis genommen und in der Mitgliederversammlung am 6. Juni 2018 eingängig erläutert.

Im Berichtsjahr fanden vier gemeinsame Sitzungen von Vorstand und Aufsichtsrat, zwei konstituierende Sitzungen des Aufsichtsrates sowie eine Sitzung von Bauausschuss und Vorstand statt. Ergänzend konnten sich die Mitglieder des Vorstandes und des Aufsichtsrates bei einer Rundfahrt im Bestand von den abgewickelten Maßnahmen bzw. dem aktuellen Bautenstand überzeugen und die für die Abwicklung im Jahr 2019 anstehenden Projekte in Augenschein nehmen.

Der Jahresabschluss 2018 ist nach den derzeitig gültigen Vorschriften des Handelsgesetzbuches, des Genossenschaftsgesetzes und der Satzung, unter Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung, erstellt worden. Die Bilanzgliederung erfolgt nach den Grundsätzen für kleine Genossenschaften.

Der Anhang enthält alle erforderlichen Angaben. Bei der Aufstellung des Lageberichtes, der im Einklang mit dem Jahresabschluss steht, wurde den Anforderungen ebenfalls Rechnung getragen.

Entsprechend des Vorschlags des Vorstandes und eigener Prüfung sind vorweg die Einstellungen in die Rücklagen und die Empfehlung zur Verteilung des Bilanzgewinnes gebilligt worden.

Die Rentabilität war auch im Jahre 2018 gegeben. Die geplanten und genehmigten Investitionsmaßnahmen für das Jahr 2019 sind aufgrund der Finanzierungsmittel und Finanzreserven gesichert.

Aufgrund der Bestimmungen des § 24 Abs. 2 der Satzung schieden nachstehende Aufsichtsratsmitglieder im Geschäftsjahr turnusmäßig aus:

•	Gertraud Nörenberg
•	Michael Mutz
•	Holger Olbort

Alle drei Mitglieder stellten sich zur Wiederwahl zur Verfügung und wurden allesamt von der Mitgliederversammlung erneut in den Aufsichtsrat gewählt.

Im Anschluss an die Mitgliederversammlung am 6. Juni 2018 sowie an die gemeinsame Sitzung von Aufsichtsrat und Vorstand vom 29. November 2018 fand je eine konstituierende Sitzung des Aufsichtsrates statt. Folgende Festlegungen wurden getroffen:

Vorsitzende(r)	Schriftführer	Bauausschuss	Prüfungsausschuss
Schlabbach, Günter	Goldschmidt, Carsten	Goldschmidt, Carsten	Bouffier-Pfeffer, Karin
(bis 29.11.2018)		Heine, Volker	Nörenberg, Gertraud
Bouffier-Pfeffer, Karin		Heymann, Hans-Ulrich	Olbort, Holger
(seit 29.11.2018)		Nagy, Stella	Schlabbach, Günter
		Mutz, Michael
Stellvertreter(in)	Stellvertreter
Bouffier-Pfeffer, Karin	Heymann, Hans-Ulrich
(bis 29.11.2018)
Heine, Volker
(seit 29.11.2018)

Der Aufsichtsrat dankt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Genossenschaft sowie den Mitgliedern des Vorstandes für die im Geschäftsjahr 2018 geleistete Arbeit und freut sich auf eine weiterhin gedeihliche Zusammenarbeit.

Gießen, 17. April 2019

Der Aufsichtsrat

Karin Bouffier-Pfeffer, Vorsitzende des Aufsichtsrates

Günter Schlabbach, Vorsitzender des Aufsichtsrats

3d:T58ad,

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Gießen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2013 bis zum 31.12.2013

Bilanz zum 31.12.2013

Aktiva

	Geschäftsjahr	31.12.2012
	EURO	EURO
Anlagevermögen
Sachanlagen	58.851.848,83	57.169.378,63
Finanzanlagen	2.500,00	2.500,00
Anlagevermögen insgesamt	58.854.348,83	57.171.878,63
Umlaufvermögen
Andere Vorräte	1.769.047,58	1.695.765,03
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	91.499,90	214.087,97
Flüssige Mittel	642.261,43	929.368,57
Umlaufvermögen insgesamt	2.502.808,91	2.839.221,57
	61.357.157,74	60.011.100,20
Passiva
	Geschäftsjahr	31.12.2012
	EURO	EURO
Eigenkapital
Geschäftsguthaben	3.218.686,43	3.045.029,00
Ergebnisrücklagen	19.326.000,00	18.936.000,00
Bilanzgewinn	130.086,89	130.699,58
Eigenkapital insgesamt	22.674.773,32	22.111.728,58
Rückstellungen	184.133,00	125.257,00
Verbindlichkeiten	38.480.338,79	37.754.221,43
Rechnungsabgrenzungsposten	17.912,63	19.893,19
	61.357.157,74	60.011.100,20

Anhang zum Jahresabschluss 2013

A) Allgemeine Angaben

B) Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Das gesamte Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Die im Geschäftsjahr angefallenen Herstellungskosten wurden auf der Grundlage der Vollkosten ermittelt. Diese setzen sich aus Fremdkosten und Eigenleistungen zusammen. Die Eigenleistungen beinhalten Durchführungs- und Verwaltungsleistungen, welche aktiviert wurden. Fremdzinsen während der Bauzeit wurden nicht aktiviert.

Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbare Gegenstände des Anlagevermögens wurden wie folgt vorgenommen:

―	"Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten" nach der Restnutzungsdauermethode unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Bei Vollmodernisierungen inklusive Entmietung und Entkernung werden 50 Jahre als Gesamtnutzungsdauer gewählt. Bei Wiederaufbau von kriegszerstörten Gebäuden beträgt die Gesamtnutzungsdauer 35 bis 60 Jahre. Für neu ausgebaute Wohnungen wurde eine Gesamtnutzungsdauer von 25 Jahren gewählt.
―	"Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit anderen Bauten" unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 20 Jahren.
―	"Maschinen und technische Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung" unter Verwendung der linearen Abschreibungsmethode zeitanteilig unter Zugrundelegung eines Abschreibungs-satzes von 20 %. Die Abschreibungsdauer bei Fotovoltaikanlagen beträgt 20 Jahre und für ein errichtetes Blockheizkraftwerk 10 Jahre. Im Berichtsjahr sind für Fotovoltaikanlagen aktivierungsfähige Herstellungskosten in Höhe von 32.236,53 Euro (i. Vj.: 0,00 Euro) angefallen.
―	EDV-Anlagen (Hardware, Software) unter Verwendung der linearen Abschreibungsmethode über drei Jahre

Bei dem Posten "Finanzanlagen" wurden Geschäftsanteile bei der Volksbank Mittelhessen eG zu den Anschaffungskosten in Höhe von 2.500,00 Euro bilanziert.

Im Posten "Andere Vorräte" ist Reparaturmaterial in Höhe von 1.682,99 Euro enthalten. Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind mit dem Nominalwert bilanziert. Die "Forderungen aus Vermietung" wurden auf erkennbare Risiken überprüft und etwaige zweifelhafte Forderungen wertberichtigt.

Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung

mit dem Erfüllungsbetrag bemessen. Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.

C) Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

I. Angaben zur Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagespiegel dargestellt.

Unter dem Posten "Grundstücke ohne Bauten" (Anlagevermögen) werden die Grundstücke Hölderlinweg 5 in Gießen-Wieseck, sowie Grundstücke in Reiskirchen-Winnerod ausgewiesen. Es ist geplant, das Grundstück Hölderlinweg 5 mittelfristig einer Bebauung zuzuführen.

Der Posten "Maschinen und technische Anlagen" enthält Waschmaschinen und Wäschetrockner, Fotovoltaikanlagen sowie ein Blockheizkraftwerk.

Der Ausweis des Postens "Bauvorbereitungskosten" bezieht sich auf die geplante umfassende Neubau- und Vollmodernisierungsmaßnahme Mittelweg und Jahnstraße in Linden, Großen-Linden. Mit Baubeginn werden diese sukzessive als "Anlagen im Bau" ausgewiesen.

Der Posten "Unfertige Leistungen" enthält noch nicht abgerechnete Betriebskosten.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände stellen sich wie folgt dar:

	insgesamt	davon mit einer Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr
	EUR	EUR
Forderung aus Vermietung	50.473,06	0,00
Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken	1.400,00	0,00
Sonstige Vermögensgegenstände	39.626,84	0,00
	91.499,90	0,00

Als "Sonstige Vermögensgegenstände" sind im Wesentlichen Schadenersatzansprüche gegenüber Versicherungen sowie Forderungen aus Einspeisevergütungen bei Energieversorgern ausgewiesen.

Die "Guthaben bei Kreditinstituten" betreffen Guthaben aus laufenden Konten.

In die Ergebnisrücklagen wurden im Jahre 2013 nachstehende Einstellungen vorgenommen:

	aus dem Bilanzgewinn 2012 EUR	aus dem Jahresüberschuss 2013 EUR	Entnahmen EUR
Gesetzliche Rücklage	0,00	50.000,00	0,00
Bauerneuerungsrücklage	22.394,80	277.605,20	0,00
Andere Ergebnisrücklage	0,00	40.000,00	0,00
	22.394,80	367.605,20	0,00

Der Posten "Sonstige Rückstellungen" betrifft Rückstellungen für die Dämmung oberster Geschossdecken, Betriebskosten, Prüfungskosten, Steuerberatungskosten sowie für schwebende Geschäfte.

Der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren beträgt € 29.330.609,65 (Vorjahr: € 29.665.147,93). Vom Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten sind € 35.427.592,04 (Vorjahr: € 35.504.391,37) durch Grundpfandrechte gesichert.

Bei den "Erhaltenen Anzahlungen" handelt es sich um geleistete Vorauszahlungen der Nutzungsberechtigten für noch abzurechnende Betriebskosten.

Unter "Sonstige Verbindlichkeiten" wurden Verbindlichkeiten aus Sozialversicherungsbeiträgen, Steuern sowie Verbindlichkeiten gegenüber Mitgliedern ausgewiesen.

Unter dem Posten "Rechnungsabgrenzungsposten" werden die am Bilanzstichtag vorausbezahlten Mieten abgebildet.

D) Sonstige Angaben

1) Es bestanden folgende Haftungsverhältnisse:

a) Aus einem mit der Stadt Gießen abgeschlossenen Gewährleistungsvertrag zur Sicherung der Altersversorgung gegenüber der ZVK Darmstadt 1.368.525,00 €. Für evtl. Rückgriffsrechte der Stadt Gießen sind Buchgrundschulden in Höhe von 1.400.000,00 € eingetragen.

b) Mit der Mitgliedschaft bei der Volksbank Mittelhessen eG ist eine Haftsumme in Höhe von 2.500,00 EUR verbunden.

Es liegen keine Gründe vor, die eine Einschätzung des Risikos auf Inanspruchnahme aus den Haftungsverhältnissen gemäß § 285 Nr. 27 HGB erforderlich machen.

3) Mitgliederbewegung

	Anzahl der	im	Anzahl der	im
	Mitglieder	Vorjahr	Geschäftsanteile	Vorjahr
Bestand am Anfang 2013	1.841		9.590
Zugang 2013	105	104	855	1.137
Abgang 2013 (inkl. frühere Jahre)	118	100	348	324
Bestand Ende 2013	1.828		10.097

Die rückständigen fälligen Mindesteinzahlungen auf die Geschäftsanteile betragen 2.213,57 Euro. Der Gesamtbetrag der Haftsummen beträgt 1.133.360,00 Euro. Diese haben sich im Geschäftsjahr um 8.060,00 Euro vermindert.

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 159.591,61 Euro erhöht.

4) Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

―	VdW südwest, Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V. Franklinstraße 62 in 60486 Frankfurt am Main

5) Mitglieder des Vorstandes:

- Becker, Christine
- Schulte, Michael	seit 01.01.2013
- Theuer, Wolfgang

6) Mitglieder des Aufsichtsrates

- Schlabbach, Günter		(Vorsitzender)
- Schmidt, Helmut		(stellvertretender Vorsitzender)
- Fischer, Karl Werner	bis 19.06.2013	(Schriftführer)
- Goldschmidt, Carsten	seit 19.06.2013	(Schriftführer)
- Heymann, Hans-Ulrich		(stellvertretender Schriftführer)
- Bouffier-Pfeffer , Karin
- Heine, Volker
- Löchel, Werner	bis 19.06.2013
- Nagy, Stella	seit 19.06.2013
- Nörenberg, Gertraud
- Olbort, Holger

7) Der Mitgliederversammlung wird folgende Gewinnverteilung für 2013 vorgeschlagen:

Ausschüttung einer Dividende (4 %)	118.482,59 Euro
Zuführung zur Bauerneuerungsrücklage	11.604,30 Euro
	130.086,89 EUR

Gießen, 19. Mai 2014

Baugenossenschaft 1894 Gießen eG

Michael Schulte

Christine Becker

Wolfgang Theuer

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