Grundwert Living GmbH

Berlin

Jahresabschluss zum 31.12.2023

Bilanz zum 31. Dezember 2023

AKTIVA

	EUR	31.12.2023 EUR	31.12.2022 EUR
A. ANLAGEVERMÖGEN
I. Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten		13.067.897,97	13.290.153,90
II. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen		45.774.737,76	45.774.737,76
		58.842.635,73	59.064.891,66
B. UMLAUFVERMÖGEN
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	0,00		3.950.150,92
2. Bauvorbereitungskosten	0,00		435.389,29
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten	54.495.031,00		25.092.902,42
4. Unfertige Leistungen	288.938,72		458.023,14
		54.783.969,72	29.936.465,77
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	42.984,56		13.622,83
2. Sonstige Vermögensgegenstände	2.086.284,18		191.822,19
		2.129.268,74	205.445,02
III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben		578.234,09	240.310,07
		57.491.472,55	30.382.220,86
C. NICHT DURCH EIGENKAPITAL GEDECKTER FEHLBETRAG		32.625.961,26	23.626.024,90
Bilanzsumme		148.960.069,54	113.073.137,42
Treuhandvermögen		166.587,62	151.939,23
PASSIVA
	EUR	31.12.2023 EUR	'31.12.2022 EUR
A. EIGENKAPITAL
I. Gezeichnetes Kapital		25.000,00	25.000,00
II. Kapitalrücklage		25.000.000,00	25.000.000,00
III. Verlustvortrag		-48.651.024,90	-12.487.584,24
VI. Jahresfehlbetrag		-8.999.936,36	-36.163.440,66
V. Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag		32.625.961,26	23.626.024,90
		0,00	0,00
B. RÜCKSTELLUNGEN
Sonstige Rückstellungen		5.981.229,71	2.728.692,54
C. VERBINDLICHKEITEN
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	2.100.000,00		2.253.980,25
davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr EUR 0,00 (i. Vj. EUR 83.228,10)
davon mit einer Restlaufzeit von einem bis zu fünf Jahren EUR 0,00 (i. Vj. EUR 2.170.752,15)
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren EUR 2.100.000,00 (i. Vj. EUR 0,00)
2. Erhaltene Anzahlungen	324.082,64		233.256,01
sämtlich mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr
3. Verbindlichkeiten aus Vermietung	41.446,58		30.998,13
sämtlich mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	282.039,53		196.869,69
davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr EUR 271.139,53 (i. Vj. EUR 196.869,69)
davon mit einer Restlaufzeit von einem bis zu fünf Jahren EUR 10.900,00 (i. Vj. EUR 0,00)
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren EUR 0,00 (i. Vj. EUR 0,00)
5. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	140.231.271,08		107.617.222,53
davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr EUR 1.685.317,19 (i. Vj. EUR 3.061.901,98)
davon mit einer Restlaufzeit von einem bis zu fünf Jahren EUR 39.993.953,89 (i. Vj. EUR 15.378.320,55)
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren EUR 98.552.000,00 (i. Vj. EUR 89.177.000,00)
davon aus Lieferungen und Leistungen EUR 0.00 (i. VJ. EUR 1.282,00)
6. Sonstige Verbindlichkeiten	0,00		12.118,27
sämtlich mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr
		142.978.839,83	110.344.444,88
Bilanzsumme		148.960.069,54	113.073.137,42
Treuhandverbindlichkeiten		166.587,62	151.939,23

Anhang

A. Allgemeine Angaben

Die Grundwert Living GmbH (nachfolgend kurz: Grundwert Living) ist ein verbundenes Unternehmen der Vonovia SE, Bochum, Amtsgericht Charlottenburg / HRB 149531 B.

Für die Projektentwicklung und die Verwaltung des Grundbesitzes sowie für zentralisierte administrative Aufgaben greift die Grundwert Living auf die Serviceleistungen des Vonovia-Konzerns zurück.

Es besteht eine Cash-Pooling-Vereinbarung zwischen der Gesellschaft und der Vonovia SE als Hauptkonteninhaberin.

Neben der aktuellen Vermietungstätigkeit baut die Grundwert Living eine Wohnanlage mit 473 Wohnungen, 11 Gewerbeeinheiten sowie ein Parkhaus mit 510 Stellplätzen in Falkensee. Die Fertigstellung dieses Neubauprojektes ist voraussichtlich März 2026 abgeschlossen. Im Berichtsjahr wurden Zahlungen für Herstellungskosten und aktivierungsfähige Fremdkapitalzinsen in Höhe von TEUR 25.017 aktiviert. Die Finanzierung des Neubauprojekts erfolgt durch ein konzerninternes Projektdarlehen.

Für die Erstellung des Jahresabschlusses gelten die Vorschriften für kleine Kapitalgesellschaften.

Der Jahresabschluss der Grundwert Living wird in den nach IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, erstellten Konzernabschluss der Vonovia SE (kleinster und größter Konsolidierungskreis) einbezogen. Letzterer wird im elektronischen Unternehmensregister offengelegt.

Die Gesellschaft ist zum Bilanzstichtag bilanziell überschuldet. Ungeachtet der bilanziellen Überschuldung wurde gemäß § 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB bei der Bewertung der Vermögensgegenstände und Schulden von der Fortführung der Unternehmenstätigkeit ausgegangen. Die Überschuldung im Sinne der Insolvenzordnung ist zum 31. Dezember 2023 kein Insolvenzgrund, wenn die "Fortführung des Unternehmens nach den Umständen überwiegend wahrscheinlich ist" (§ 19 Abs. 2 InsO). Zur Abwendung einer Überschuldung im Sinne der Insolvenzordnung hat die Deutsche Annington Acquisition Holding GmbH, Düsseldorf, eine Patronatserklärung zu Gunsten der Grundwert Living bis zu einer Höhe von TEUR 40.000 und einer zeitlichen Begrenzung bis zum 30. Juni 2028 abgeschlossen. Darüber hinaus ist infolge der Einbeziehung der Grundwert Living in den Konzernverbund von Vonovia die Finanzierung der Gesellschaft weiterhin sichergestellt.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2023 wurde nach den Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuchs und des Gesetzes betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbHG) in Euro aufgestellt. Die betragsmäßigen Angaben im Anhang erfolgen in Euro (EUR) oder in Tausend Euro (TEUR).

Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht der Verordnung über die Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 14. Juni 2023. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewandt.

Die Grundsteuern werden unter den Aufwendungen für die Bewirtschaftungstätigkeit bzw. unter den Aufwendungen für Verkaufsgrundstücken ausgewiesen.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und - soweit abnutzbar - unter Berücksichtigung planmäßiger Abschreibungen bewertet.

Die Abschreibung auf Bauten erfolgt im Wesentlichen planmäßig linear über 40 oder 50 Jahre.

Die Immobilienbestände werden mit den um planmäßige Abschreibungen verminderten Anschaffungskosten oder - bei voraussichtlich dauerhafter Wertminderung - dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Soweit der Grund für die Wertminderung entfallen ist, wird das Werthaufholungsgebot gemäß § 253 Abs. 5 HGB beachtet. Die beizulegenden Werte werden aus dem Ertragswert mittels der Discounted Cashflow (DCF)-Methodik abgeleitet. In der DCF-Methodik werden die erwarteten künftigen Jahresreinerträge über einen Zeitraum von zehn Jahren prognostiziert und auf einer jährlichen Basis diskontiert. Darüber hinaus wird der Endwert der Immobilie am Ende des jeweiligen zehnjährigen Betrachtungszeitraums über den zu erwartenden stabilisierten Jahresreinertrag und einen angemessenen Kapitalisierungszinssatz ermittelt. Der Endwert wird zum Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert. Bei der Bestimmung von voraussichtlich dauerhaften Wertminderungen wird auf einen Betrachtungszeitraum von fünf Jahren abgestellt. Dabei werden die auf diesen Zeitraum entfallenden planmäßigen Abschreibungen bei der Ermittlung der Höhe der außerplanmäßigen Abschreibungen mindernd berücksichtigt.

Die Anteile an verbundenen Unternehmen des Finanzanlagevermögens werden mit ihren Anschaffungskosten oder - im Fall einer dauernden Wertminderung - dem niedrigeren am Bilanzstichtag beizulegenden Wert angesetzt. Soweit der Grund für die Wertminderung entfallen ist, wird das Wertaufholungsgebot gemäß § 253 Abs. 5 HGB beachtet. Falls Anzeichen für eine Wertminderung vorliegen, wird der beizulegende Wert aus dem höheren Liquidationswert oder Ertragswert mit Hilfe der Discounted Cashflow-Methodik auf Basis der Unternehmensplanung bestimmt.

Fertige und unfertige Bauleistungen werden mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten oder dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Die Herstellungskosten umfassen die direkt zurechenbaren Produktionskosten. Gemeinkosten bestehen nicht, da die Gesellschaft ausschließlich Subunternehmer beschäftigt und kein eigenes Personal einsetzt. Fremdkapitalzinsen werden insoweit in die Herstellungskosten einbezogen, als sie der Herstellung des Bauvorhabens zugeordnet werden können.

Die Bilanzierung der unfertigen Leistungen (noch abzurechnende Betriebskosten) erfolgt zu Anschaffungs- und Herstellungskosten. Allen erkennbaren Risiken wird durch vorsichtigen Wertansatz Rechnung getragen. Grundsätzlich wurde dabei auf der Basis der vorliegenden Abrechnungen eine Pauschalwertberichtigung in Höhe der nicht umlegbaren Betriebskosten, insbesondere aufgrund von temporärem Leerstand und für Mietverträge mit vereinbarten Inklusivmieten bzw. pauschalen Betriebskosten, gebildet.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden zu Nennwerten bilanziert. Allen erkennbaren Einzelrisiken wird durch vorsichtigen Wertansatz Rechnung getragen. Auf nicht einzelwertberichtigte Forderungen aus Vermietung ist zur Abdeckung des allgemeinen Kreditrisikos eine Pauschalwertberichtigung in Höhe von 95 % auf Forderungen inaktiver Mieter gebildet worden. Darüber hinaus werden Pauschalwertberichtigungen auf Forderungen aktiver Mieter gebildet, die zwischen 18 % und 95 % liegen, entsprechend der Forderungsfälligkeit und der Zahlungsfähigkeit der Mieter.

Änderung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Durch die Anpassung der Verordnung über die Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen vom 14. Juni 2023 wurden eine neue Aufwandsposition "Aufwendungen aus der Betreuungstätigkeit" sowie zwei neue Bilanzpositionen "Forderungen aus Betreuungstätigkeit" und "Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit" eingeführt. Darüber hinaus wurden die Bezeichnungen der "Umsatzerlöse aus Hausbewirtschaftung" in "Umsatzerlöse aus Bewirtschaftungstätigkeit" sowie "Aufwendungen für Hausbewirtschaftung'' in "Aufwendungen für Bewirtschaftungstätigkeit" geändert.

C. Erläuterungen zur Bilanz

(1) Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

Im laufenden Geschäftsjahr wurden Zinsen für Fremdkapital in Höhe von TEUR 615 (i. Vj. TEUR 107) in die Herstellungskosten einbezogen.

(2) Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch gewährte Grundpfandrechte in Höhe von TEUR 2.100 (i. Vj. TEUR 2.254) besichert.

(3) Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen resultieren im Geschäftsjahr ausschließlich aus dem Finanzverkehr (i. Vj. TEUR 107.616). Im Vorjahr wurden ebenfalls noch Verbindlichkeiten aus dem Lieferungs- und Leistungsverkehr in Höhe von TEUR 1 ausgewiesen.

(4) Treuhandvermögen / -Verbindlichkeiten

Bei dem Treuhandvermögen und den Treuhandverbindlichkeiten handelt es sich ausschließlich um Mietkautionen.

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

(5) Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

Die Aufwendungen für Bewirtschaftungstätigkeit umfassen Aufwendungen für Instandhaltungen und Modernisierungen in Höhe von TEUR 5.336 (i. Vj. TEUR 2.366). In den Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke sind aktivierungsfähige Aufwendungen für das Neubauprojekt in Höhe von TEUR 24.401 (i. Vj. TEUR 11.021) enthalten.

E. Sonstige Angaben

Haftungsverhältnisse

Die Grundwert Living haftet mit einem Teil ihres Immobilienbesitzes für Verbindlichkeiten eines verbundenen Unternehmens in Höhe von TEUR 6.481 (i. Vj. EUR 0,00).

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Sonstige finanzielle Verpflichtungen resultieren aus Bestellobligos in Höhe von TEUR 41.686.

Darüber hinaus bestehen jährliche Verpflichtungen aus Dienstleistungsverträgen mit Gesellschaften des Vonovia-Konzerns. Die Abrechnung erfolgt auf Basis der der Gesellschaft zuzurechnenden Kosten für konzerninterne Dienstleistungen. Der Aufwand im Geschäftsjahr 2023 betrug TEUR 1.262.

Berlin, den 28. März 2024

Grundwert Living GmbH

Die Geschäftsführung

Rolf Buch

Arnd Fittkau

Philip Grosse

Gesellschafterbeschluss

A. Gesellschafter

Alleiniger Gesellschafter der Grundwert Living GmbH ist die Deutsche Annington Acquisition Holding GmbH

B. Beschluss

Unter Verzicht auf alle durch Gesetz und Gesellschaftsvertrag vorgesehenen Formen und Fristen werden folgende Beschlüsse gefasst:

1. Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2023 endend am 31.12.2023, wird hiermit festgestellt.

2. Den Geschäftsführern wird für das Geschäftsjahr 2023 Entlastung erteilt.

3. Das Jahresergebnis i.H.v. -8.999.936,36 € wird auf neue Rechnung vorgetragen.

Düsseldorf, 06.06.2024

Deutsche Annington Acquisition Holding GmbH

Stefan Bode, Prokurist

Sören Kauer, Prokurist