Marko Künne Gesellschaft für Haus- und Grundbesitz mbH

Leipzig

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

Bilanz zum 31. Dezember 2019

AKTIVA

	31.12.2019	31.12.2018
	Euro	Euro
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	7.476,00	14.795,00
II. Sachanlagen	1.744.422,57	1.685.144,28
III. Finanzanlagen	57.784,00	0,00
	1.809.682,57	1.699.939,28
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke	54.712.374,64	39.599.189,00
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	2.573.656,01	1.342.525,92
-davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: Euro 299.954,59 (Euro 300.630,98)
III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	1.341.615,62	2.772.659,30
	58.627.646,27	43.714.374,22
C. Rechnungsabgrenzungsposten	229.975,81	78.386,80
	60.667.304,65	45.492.700,30

PASSIVA

	31.12.2019	31.12.2018
	Euro	Euro
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	25.000,00	25.000,00
II. Gewinnvortrag	12.074.024,52	9.783.573,66
III. Jahresüberschuss	1.659.459,67	2.290.450,86
	13.758.484,19	12.099.024,52
B. Rückstellungen	530.144,89	1.045.635,51
C. Verbindlichkeiten	46.378.675,57	32.348.040,27
-davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: Euro 21.647.715,50 (Euro 18.640.298,64)
	60.667.304,65	45.492.700,30

Gewinn- und Verlustrechnung vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	Euro	Euro	Euro	Euro
1.-4. Rohertrag		6.056.320,44		6.485.472,80
5. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	816.609,16		721.845,55
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	141.358,28	957.967,44	109.496,57	831.342,12
-davon für Altersversorgung Euro 2.400,00 (Euro 2.900,00)
6. Abschreibungen
auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		51.884,11		49.662,88
7. sonstige betriebliche Aufwendungen		1.123.913,33		1.004.363,22
8. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		93.910,27		29.973,53
9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		1.456.076,99		1.171.764,39
10. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		852.827,12		1.128.740,59
11. Ergebnis nach Steuern		1.707.561,72		2.329.573,13
12. sonstige Steuern		48.102,05		39.122,27
13. Jahresüberschuss		1.659.459,67		2.290.450,86

Anhang zum Jahresabschluss zum 31. Dezember 2019

I. Allgemeines

Die Gesellschaft hat ihren Sitz in Leipzig und ist am AG Leipzig (HRB 19812) in das Handelsregister eingetragen.

Der Jahresabschluss der Marko Künne Gesellschaft für Haus- und Grundbesitz mbH, Leipzig, wurde nach den Vorschriften des Dritten Buches des HGB für mittelgroße Kapitalgesellschaften sowie den ergänzenden Vorschriften des GmbHG aufgestellt. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert.

II. Allgemeine Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss wurde unter Beachtung der generellen Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften der §§ 246 - 251 HGB bzw. 252 - 256a HGB sowie unter Berücksichtigung der besonderen Ausweis- und Bewertungsvorschriften für mittelgroße Kapitalgesellschaften der §§ 265 bis 278 HGB erstellt.

Bei der Bewertung wurde von der Fortführung des Unternehmens ausgegangen (§ 252 Abs. 2 Nr. 2 HGB). Die Bewertungsmethoden des Vorjahres wurden beibehalten. Die Bewertungsmethoden in Bezug auf die einzelnen Bilanzpositionen werden bei deren Erläuterung im folgenden beschrieben.

Bei der Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurde gemäß § 265 Abs. 4 HGB (Zugehörigkeit zu mehreren Geschäftszweigen) die Anlage der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (JabschlWUV) vom 22. September 1970 i. d. F. vom 17. Juli 2015 angewandt. Dabei unterliegt das Unternehmen mit seiner Haupttätigkeit des Immobilienhandels der allgemeinen Gliederung der §§ 266, 275 HGB und mit der Nebentätigkeit des Bauträgergeschäfts der JabschlWUV.

III. Erläuterung der Bilanz

Die immateriellen Vermögensgegenstände betreffen Software. Das Sachanlagevermögen enthält unter den Grundstücken im Wesentlichen das Betriebsgrundstück Leipzig, Käthe-Kollwitz-Str., ein weiteres Grundstück mit Lagergebäude Leipzig, Blücherstraße, Bürogeschäftsausstattung sowie 8 (i. Vj. 7) Kfz. Das Anlagevermögen wurde zu Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen gemäß der gewöhnlichen Nutzungsdauer angesetzt. Geringwertige Wirtschaftsgüter wurden nach steuerlichen Grundsätzen im Jahr der Anschaffung voll abgeschrieben. Außerplanmäßige Abschreibungen wurden nicht vorgenommen. Die Entwicklung des Anlagevermögens kann dem Anlagenspiegel als Anlage zu diesem Anhang entnommen werden.

Das Vorratsvermögen umfasst die Grundstücksbauträgerprojekte und den reinen Handelsbestand an Grundstücken. Das Vorratsvermögen wurde zu Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten bewertet.

Bei den Herstellungskosten wurden Bauzeitzinsen nicht mit einbezogen. Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert waren nicht vorzunehmen.

Die Forderungen aus Vermietung enthalten die offenen Forderungen aus Mieten, die Forderungen aus Grundstücksverkäufen offene Kaufpreisforderungen. Ausgehend vom Nennwert wurden alle erkennbaren Risiken durch Pauschalwertberichtigungen berücksichtigt. Dabei wurden Einzelwertberichtigungen in Höhe von 0,00 Euro (i. Vj. 115.440,00 Euro) und Pauschalwertberichtigungen in Höhe von 8.220,00 Euro (i. Vj. 6.000.00 Euro) berücksichtigt. Uneinbringliche Forderungen wurden ausgebucht. Abzinsungen waren nicht erforderlich, da alle Forderungen entweder kurzfristig oder verzinslich sind.

Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten im wesentlichen verschiedene Darlehen an Unternehmen, deren Inhaber der Gesellschafter-Geschäftsführer ist oder an denen er maßgeblich beteiligt ist, debitorische Kreditoren, Steuererstattungsansprüche sowie Genossenschaftsanteile. Forderungen gegen den Gesellschafter aus unbefristeten Darlehen werden mit 5,0 % bzw. 5,5 % verzinst. Zurückgezahlt wurden im Geschäftsjahr 625,00 Euro (i. Vj. 625,00 Euro). Insgesamt betrugen die Forderungen gegen den Gesellschafter zusammen mit der im Vorjahr gesondert ausgewiesenen und im Berichtsjahr geleisteten ausstehenden Einlage 549.477,01 Euro (i. Vj. 344.239,21 Euro). Die Forderungen wurden zum Nennwert bewertet. Wertberichtigungen waren bei den sonstigen Vermögensgegenständen nicht erforderlich.

Liquide Mittel in Höhe von insgesamt 80.331,78 Euro (i. Vj. 230.000,04 Euro) sind als Kreditsicherheiten verpfändet.

Der Rechnungsabgrenzungsposten betrifft im wesentlichen abgegrenzte Bearbeitungsgebühren für langfristige Kredite, Leasingsonderzahlungen und Versicherungsbeiträge. Er enthält mehrere Disagien in Höhe von 50.170,96 Euro (i. Vj. 20.528,00 Euro), die ratierlich über die Kreditlaufzeit abgeschrieben werden.

Das Gezeichnete Kapital entspricht dem Gesellschaftsvertrag und dem Handelsregistereintrag. Der Gewinnvortrag resultiert aus dem Gewinnverwendungsbeschluss der Gesellschafterversammlung zum Vorjahr und früherer Jahre. Die Gewinnausschüttungen betrugen im Geschäftsjahr 0,00 Euro (i. Vj. 0,00 Euro)

Rückstellungen sind für alle erkennbaren ungewissen Verbindlichkeiten gebildet worden. Diese zurückzustellenden Beträge sind nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung bemessen. Abzinsungen waren nicht erforderlich. Die Zusammensetzung der Rückstellungen kann dem Rückstellungsspiegel im Anhang entnommen werden.

Die Steuerrückstellungen des Vorjahres wurden vollständig getilgt. Für das Geschäftsjahr ergaben sich Steuererstattungsansprüche, die unter den sonstigen Vermögensgegenständen ausgewiesen sind.

Im Rahmen der sonstigen Rückstellungen wurden Einzel- und Pauschalgewährleistungsrückstellungen gebildet, da Käufer in der Vergangenheit Mängeleinreden bei einem Bauprojekt erhoben hatten. Dabei wurden für bereits erfolgte Mängeleinreden Einzelgewährleistungsrückstellungen gebildet. Die pauschale Gewährleistungsrückstellung kam in Höhe von 2% der Kaufpreise für die Bauprojekte zum Ansatz, bei denen die fünfjährige Gewährleistungsfrist für Bauleistungen noch nicht abgelaufen ist und bei denen noch keine Mängeleinreden erfolgt sind.

Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt. Die Restlaufzeiten und Besicherungen können dem Verbindlichkeitenspiegel entnommen werden. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten betreffen im wesentlichen Darlehen zur Finanzierung des Immobilienbestands.

Die erhaltenen Anzahlungen enthalten die nach Erreichen bestimmter Bautenstände geleisteten Anzahlungen bzw. Vorauszahlungen von Grundstückskaufpreisen vor Übertragung von Besitz, Nutzen und Lasten der Grundstücke. Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen betreffen die Bau- und Bewirtschaftungskosten der Objekte und den sonstigen Leistungsverkehr der Gesellschaft. Die sonstigen Verbindlichkeiten betreffen im wesentlichen Geldtransit, Gesellschafterdarlehen, Steuerverbindlichkeiten, erhaltene Kautionen, Verbindlichkeiten aus dem Lohn- und Gehaltsbereich sowie kreditorische Debitoren. Geldtransit in Höhe von 157.849,91 Euro (i. Vj. 0,00 Euro) gehört mit zu den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten. Von den kreditorischen Debitoren gehören 5.285,00 Euro (i. Vj. 51.679,50 Euro) mit zu dem Posten erhaltene Anzahlungen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber dem Gesellschafter betrugen zum Bilanzstichtag insgesamt 199.132,33 Euro (i.Vj. 100.226,60 Euro). Dabei entfielen auf:

	Geschäftsjahr	Vorjahr
	Euro	Euro
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	190.981,57	92.446,97
Sonstige Verbindlichkeiten	8.150,76	7.779,63
	199.132,33	100.226,60

Der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren beträgt 3.878.203,40 Euro (i. Vj. 3.419.103,98 Euro). Insgesamt sind Verbindlichkeiten in Höhe von 42.493.902,32 Euro (i. Vj. 29.936.914,18 Euro) durch Grundschulden (46.709.350,00 Euro, i. Vj. 29.828.150,00 Euro), Gesellschafterbürgschaften (23.652.000,00 Euro, i. Vj. 18.605.200,00 Euro) sowie Guthabenverpfändung und Abtretung von Miet- und Kaufpreisansprüchen besichert.

IV. Erläuterung der Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse enthalten alle für den Unternehmensgegenstand typischen Nettoerlöse unter Abzug der Erlösschmälerungen. Dabei handelt es sich hier um Umsätze aus der Hausbewirtschaftung (Mieten), dem Immobilienhandel, des Bauträgergeschäfts sowie aus anderen Leistungen.

Die Bestandsveränderungen ergeben sich aus dem Saldo der Veränderung der Wertansätze der Grundstücke mit unfertigen Bauobjekten im Verhältnis zum Vorjahreswertansatz.

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten im wesentlichen die Erträge aus den Leistungen nach dem AufwendungsausgleichsG, der Herabsetzung der Einzelwertberichtigungen, der Ausbuchung verjährter Verbindlichkeiten sowie aus verrechneten Sachbezügen und übrigen sonstigen betrieblichen Erträgen.

Die Aufwendungen für bezogene Leistungen betreffen die laufenden Bewirtschaftungskosten der Bestandsobjekte sowie die Erhaltungsaufwendungen und formblattbedingt den Wareneinsatz der Handelsobjekte. Sie wurden entsprechend § 1 Abs. 1 der JabschlWUV gegliedert.

Der Personalaufwand betrifft die Bruttogehälter der Angestellten und die Arbeitgeberanteile zu den Sozialversicherungsbeiträgen. Bezüglich der Angabepflichten zur Geschäftsführervergütung wird die Befreiung nach § 286 Abs. 4 HGB in Anspruch genommen.

Die Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und auf Sachanlagen betreffen die Immobilie sowie die Geschäftsausstattung (inkl. Software) der Gesellschaft.

Die Abschreibungen betrugen im Geschäftsjahr 51.884,11 Euro (Vj. 49.662,88 Euro). Die Entwicklung des Anlagevermögens kann dem angefügten Anlagenspiegel entnommen werden.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betreffen im wesentlichen Vermittlungsprovisionen, die Raumkosten, Ausbuchung von Forderungen, Fahrzeugkosten, Beratungskosten, Abschlusskosten, IT-Kosten, Verwaltungskosten und übrige sonstige betriebliche Aufwendungen.

Die Zinserträge ergeben sich aus verschiedenen Darlehensgewährungen, Verzugszinsen und der Verzinsung von Steuererstattungsansprüchen, die Zinsaufwendungen aus den aufgenommenen Darlehen.

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag ergeben sich auf Basis des steuerlichen Ergebnisses des Geschäftsjahres und entfallen sämtlich auf das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des Geschäftsjahres.

Die sonstigen Steuern enthalten die Kfz-Steuer und die Grundsteuer für die Bestandsobjekte.

V. Nicht in der Bilanz enthaltene Geschäfte

Nicht in der Bilanz enthaltene Geschäfte mit wesentlichen Risiken und Vorteilen, die für die Beurteilung der Finanzlage wesentlich sind (§ 285 Nr. 3 HGB), liegen nicht vor.

VI. Haftungsverhältnisse gemäß § 251 HGB

Haftungsverhältnisse gemäß § 251 HGB bestehen nicht. Die Gesellschaft wurde im Geschäftsjahr aus der gesamtschuldnerischen Haftung aus einer Bürgschaft für Bankverbindlichkeiten zugunsten einer Kapitalgesellschaft, an der der Geschäftsführer zu 50% beteiligt ist, in Höhe von 250.000,00 Euro entlassen. Mit einer Inanspruchnahme wird nicht gerechnet, da ein etwaiger Ausfall bei der Kreditnehmerin zum Zeitpunkt der Aufstellung dieses Jahresabschlusses nicht erkennbar ist.

VII. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Der Gesamtbetrag der sonstigen finanziellen Verpflichtungen, die nicht in der Bilanz enthalten sind, gliedert sich wie folgt auf:

	Geschäftsjahr	Vorjahr
	Euro	Euro
Verpflichtung zur Leistung von vereinbarten Kaufpreisen aus im Geschäftsjahr abgeschlossenen Grundstückskaufverträgen mit Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten im Folgejahr	6.502.775,00	9.861.500,00
Verpflichtung aus Anteilskaufvertrag Wohnprojekte Leipzig 1 GmbH	527.500,00	0,00
Verpflichtungen aus 3 (i. Vj. 2) Kfz-Leasingverträgen	52.576,10	7.245,46
Verpflichtung aus 2 (i. Vj. 2) Gewerberaummietverträgen bei jährlicher Kündigung bzw. zweijähriger Grundmietzeit	61.780,20	100.336,20
Verpflichtung aus Altersvorsorgeverträgen (Direktversicherung)	55.000,00	57.400,00
Gesamtbetrag der sonstigen finanziellen Verpflichtungen	7.199.631,30	10.026.481,66

Für sämtliche angegebenen sonstigen finanziellen Verpflichtungen lagen entsprechende Forderungen auf Sachleistungen, Abtretung von Anteilen oder Finanzleistungen sowie ausreichende Finanzierungsmittel vor.

VIII. Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen

Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen zu nicht fremdüblichen Konditionen und mit wesentlicher Bedeutung für die Finanzlage liegen nicht vor.

IX. Anteilsbesitz

Zum 31. Dezember 2019 war die Gesellschaft im Besitz von 100 % der Anteile an der Wohnprojekt Lindenau 1 GmbH, Leipzig. Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2019 der Gesellschaft wies ein Eigenkapital in Höhe von 15.178,95 Euro und einen Jahresfehlbetrag in Höhe von 9.821,05 Euro aus.

X. Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres i. S. v. § 285 Nr. 33 HGB lagen in der SARS-CoV-2-Pandemie, die im ersten Halbjahr 2020 zu einer Zurückhaltung bei den potenziellen Grundstückserwerbern geführt hat, deren finanziellen Auswirkungen jedoch nicht isoliert ermittelt werden können.

XI. Weitere Pflichtangaben

Die Gesellschaft hatte im Berichtsjahr durchschnittlich 23 Arbeitnehmer (i. Vj. 20 Arbeitnehmer), davon 22 Vollzeit- und 1 Teilzeitbeschäftigte (i. Vj. 19 Vollzeit- und 1 Teilzeitbeschäftigte).

Nach dem Vorschlag der Geschäftsführung soll das Ergebnis des Geschäftsjahres 2019 auf neue Rechnung vorgetragen werden.

Geschäftsführer war im Berichtsjahr Herr Marko Künne, Immobilienkaufmann, Leipzig.

Leipzig, den 24. Juni 2021

Marko Künne

XII. Ergänzungen zur Offenlegung gemäß § 2a JabschlWUV

	31.12.2019	31.12.2018
AKTIVA	EUR	EUR
A.II.1. Grundstücke mit Geschäftsbauten	186.323,00	189.307,00
A.II. 2. Grundstücke ohne Bauten	1.342.985,38	1.342.985,38
A.II. 3. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	78.303,00	103.360,00
A.II. 4. Bauvorbereitungskosten	136.811,19	49.491,90
A.III. Anteile an verbundenen Unternehmen	57.784,00	0,00
B. II. 3. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	1.028.559,63	0,00
PASSIVA
C.1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	42.493.902,32	29.936.914,18

Kapitalflussrechnung 2019 gemäß § 24 Abs. 1 S. 1 VermAnIG i. V. m. DRS 21

			2019	2018
			Euro	Euro
1.		Einzahlungen von Kunden für den Verkauf von Erzeugnissen, Waren und Dienstleistungen	18.234.941,80	23.075.813,48
2.	-	Auszahlungen an Lieferanten und Beschäftigten	-27.855.223,89	-24.623.404,30
3.	+	Sonstige Einzahlungen, die nicht der Investitions- oder der Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	250.952,56	327.600,31
4.	-	Sonstige Auszahlungen, die nicht der Investitions- oder der Finanzierunsgtätigkeit zuzuordnen sind	-1.202.085,46	-98.065,83
5.	-	Ertragsteuerzahlungen	-1.741.233,70	-1.189.921,49
6.	=	Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit (Summe aus 1 bis 5)	-12.312.648,69	-2.507.977,83
7.	-	Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen	0,00	-10.546,41
8.	+	Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens	0,00	2.352,94
9.	-	Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	-103.843,40	-138.052,37
10.	-	Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen	-57.784,00	0,00
11.	+	Erhaltene Zinsen	93.910,27	29.973,53
12.	=	Cashflow aus der Investitionstätigkeit (Summe aus 7 bis 10)	-67.717,13	-116.272,31
13.	+	Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen von Gesellschaftern	0,00	12.500,00
14.	+	Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzkrediten	22.393.260,30	19.951.224,50
15.	-	Auszahlungen aus der Tilgung von Finanzkrediten	-9.836.272,16	-14.925.511,25
16.	-	Gezahlte Zinsen	-1.607.666,00	-1.019.520,49
17.	=	Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	10.949.322,14	4.018.692,76
18.		Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds (Summe aus 6, 11, 14)	-1.431.043,68	1.394.442,62
19.	+	Finanzmittelfonds am Anfang der Periode	2.772.659,30	1.378.216,68
20.	=	Finanzmittelfonds am Ende der Periode (Summe aus 17 und 18)	1.341.615,62	2.772.659,30

Bestätigungsvermerk zum Jahresabschluss und zum Lagebericht 2019

Bei dem vorstehenden Jahresabschluss zum 31.Dezember 2019 handelt es sich um die gemäß § 327 HGB für Offenlegungszwecke gekürzte Fassung. Zu dem vollständigen Jahresabschluss zum 31. Dezember 2019 und dem Lagebericht 2019 wurde der folgende Bestätigungsvermerk erteilt:

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Marko Künne Gesellschaft für Haus- und Grundbesitz mbH:

Prüfungsurteile

Ich habe den Jahresabschluss der Marko Künne Gesellschaft für Haus- und Grundbesitz mbH - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2019 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus habe ich den Lagebericht der Marko Könne Gesellschaft für Haus- und Grundbesitz mbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 geprüft.

Nach meiner Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung des Vermögensanlagengesetzes (VermAnlG) und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2019 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019.

•

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 25 VermAnlG i. V. m. § 322 Abs. 3 S. 1 HGB erkläre ich, dass meine Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Ich habe meine Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit §

25 VermAnIG i. V. m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Meine Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" meines Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Ich bin von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und habe meine sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Ich bin der Auffassung, dass die von mir erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für meine Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Meine Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der mein Prüfungsurteil zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 25 VermAnlG i. V. m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung übe ich pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahre eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifiziere und beurteile ich die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, plane und führe Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlange Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für mein Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinne ich ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
•	beurteile ich die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

•	ziehe ich Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls ich zu dem Schluss komme, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, bin ich verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, mein Prüfungsurteil zu modifizieren. Ich ziehe meine Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum meines Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteile ich die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrundeliegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
•	beurteile ich den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.
•	führe ich Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehe ich dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteile die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen gebe ich nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Ich erörtere mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die ich während meiner Prüfung feststelle.

Hinweis zur Nachtragsprüfung

Diesen Bestätigungsvermerk erteile ich zu dem geänderten Jahresabschluss und geänderten Lagebericht aufgrund meiner pflichtgemäßen am 24. Juni 2021 abgeschlossenen Prüfung und meiner am 20. Juli 2021 abgeschlossenen Nachtragsprüfung, die sich auf die Beifügung des Bilanzeids, die Beifügung des Lageberichtseids, auf die Ergänzung des Jahresabschlusses um eine Kapitalflussrechnung sowie Lageberichtsangaben zu bestimmten Vergütungen bezog. Auf die Darstellung der Ergänzungen und Beifügungen durch die gesetzlichen Vertreter zum Jahresabschluss und zum Lagebericht wird verwiesen.

Begrenzt auf die im Hinweis zur Nachtragsprüfung genannten Änderungen: 20. Juli 2021

Leipzig, 24. Juni 2021

Dipl.-Kfm. Klaus Habbel, Wirtschaftsprüfer

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2019

1 Geschäftsverlauf im Berichtsjahr

1.1 Allgemeine Marktentwicklung

Das auf europäischer Ebene durch die EZB initiierte niedrige Zinsniveau, das Wirtschaftswachstum sowie die anhaltende Urbanisierung in Deutschland sorgten in den Jahren Jahr 2019 und 2020 auch weiterhin für eine hohe Nachfrage nach Immobilien in den Top-Städten, wie Hamburg Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München. Ausgelöst durch weiteres Einwohner- und Beschäftigungswachstum erhöhten sich zudem die Bestandsmieten in den genannten Metropolen bei gleichzeitiger Angebotsknappheit, was die Immobilienwerte weiter steigen ließ. Die hiermit verbundenen steigenden Kaufpreise wirkten sich zwar zwangsläufig negativ auf die Renditekennzahlen der potentiellen Investoren aus, was jedoch durch deren Sachwertorientierung und eine erhoffte zukünftige Wertsteigerung bezüglich der Investitionsobjekte sowie ein geringes Leerstandsrisiko ausgeglichen wurde.

Ungebrochen traf auch in den Jahren 2019 und 2020 eine hohe Nachfrage in allen Segmenten des Immobilienmarktes, also bei Gewerbeimmobilien wie bei Wohnimmobilien, auf ein knappes Angebot, so dass der jährliche Umsatz aus der Abwicklung von Veräußerungsgeschäften einen großen Anteil des Gesamtmarktes ausmachte.

Städte wie Leipzig profitierten auch in den Jahren 2019 und 2020 weiterhin durch diese Entwicklung. Als B-Stadt gewann die dynamische Wirtschafts- und Kulturmetropole Leipzig an Attraktivität, gerade auch für Kapitalanleger, da sich z. B. im Vergleich zu München höhere Mietrenditen, stabilere Preisentwicklungen und Wachstumspotenziale bei begrenztem Risiko anboten. Der Wachstumstrend war in Leipzig 2019 und 2020 weiterhin deutlich spürbar, wenngleich er sich im Vergleich zu 2018 zuletzt verlangsamt hatte. Sowohl Kaufpreise wie auch Mietpreise steigen in Leipzig seit einigen Jahren konstant bis überproportional. Aufgrund der nach wie vor niedrigen Zinsen stehen Wohnungen wie Mehrfamilienhäuser in Leipzig und Umgebung bei Kapitalanlegern aus dem In- und Ausland hoch im Kurs. Deren Nachfrage treibt die regionale Preisentwicklung weiter nach oben. Vor allem die beliebten Stadtteile rund um das Stadtzentrum und den Auenwald verzeichnen deutliche Preissteigerungen. Der Investitionstrend verlagerte sich daneben auch zunehmend in die östlichen Stadtteile Leipzigs.

Aufgrund der Wertentwicklung ihrer Bestandsimmobilien sind zunehmend weniger Eigentümer bereit, ihre Objekte zu veräußern. Das bedeutet für die Künne Immobilien Gruppe, dass bei steigenden Einstandspreisen die Akquiseanstrengungen hinsichtlich des Handelsbestandes deutlich komplexer werden.

Zentral gelegene Baugrundstücke für den Bau von Neubauimmobilien in Leipzig gewinnen ebenfalls mehr und mehr an Bedeutung für die Nachfrage. Die hohe Quote bereits sanierter denkmalgeschützter Mehrfamilienhäuser in Leipzig verstärkt diesen Neubautrend. Vorhandene Baulücken in attraktiven Wohnlagen und interessante Grundstücke werden deshalb vermehrt durch Bauträger mit anschließender Bebauung erschlossen. Die Angebote verschmälern sich aber auch hier zusehends, was wiederum anhaltenden Aufwärtstrend der Preise für Baugrundstücke begründet.

Allerdings erhöhten auch viele Faktoren die Kosten für den Bereich Baugeschäft. Zu nennen sind hier insbesondere Kapazitätsengpässe in der Bauwirtschaft, hiermit verbunden gestiegene Baukosten, langwierige Planungs- und Genehmigungsprozesse sowie immer komplexer werdende Bauvorschriften.

Durch das wohnungspolitische Konzept der Stadt Leipzig ist der Neubau von Stadthäusern jedoch eingeschränkt worden, was Privatleute zur Verwirklichung ihrer Eigenheimträume in das Randgebiet Leipzigs lockt bzw. die Kaufbereitschaft nach Eigentumswohnungen erhöht. Zunehmend verlagert sich deshalb der Blick ins Leipziger Umland. Die Menschen ziehen, aufgrund der sehr günstigen Verkehrssituation und dem deutlich billigeren Wohnraum, außerhalb der Leipziger Grenzen. Die noch günstigen und entwicklungsfähigen Immobilienprodukte locken neben den Eigennutzern, die Einfamilienhäuser erwerben möchten, auch Kapitalanleger an.

Aufgrund der verdichteten Situation im Geschäftsfeld Immobilienhandel, mit Kauf, Entwicklung und Veräußerung und den stagnierenden Gewinnmargen gingen hier die Entwicklungen auch in Richtung des sogenannten Aufteilergeschäfts, der Umwandlung von Wohneinheiten in Wohnungseigentum, was wiederum die Nachfrage nach modernen Eigentumswohnungen bediente und gleichsam das Verkaufsgeschäft lukrativer gestaltete. Dabei werden Mehrfamilienhäuser mit meist vermieteten Wohneinheiten zu akzeptablen Preisen erworben und in Eigentumswohnungen umgewandelt. Der Verkauf erfolgt entweder an die Mieter selbst (Privatisierung) oder an Kapitalanleger. Dies wirkt sich positiv auf das Ergebnis der Immobilienwirtschaft aus, da der Verkauf von Teilen einer Immobilie mehr einbringt als der Komplettverkauf.

Im Ergebnis der gesamtwirtschaftlichen und regionalen Entwicklung des Immobilienmarktes sowie der zunehmenden Attraktivität Leipzigs hinsichtlich der Lebensqualität und sich bietender Perspektiven steigt zwar weiterhin die Immobilienknappheit und es erhöhen sich weiter die Immobilienpreise. Dennoch bleiben insbesondere die regionalen Felder des Immobilienmarktes, auf denen die Marko Künne Gesellschaft für Haus- und Grundbesitz mbH originär tätig ist, weiterhin interessant, und bieten im Vergleich zu den Top-Metropolen immer noch erschwingliche Einstandspreise.

1.2 Geschäftsverlauf einschließlich Geschäftsergebnis

Der Geschäftsverlauf im Berichtsjahr sowie in 2020 hat die Annahmen des Vorjahreslageberichts über die allgemeine Marktentwicklung sowie über die voraussichtliche Entwicklung des Unternehmens im Wesentlichen bestätigt. Allerdings kann im Gegensatz zur Annahme des Vorjahresberichts das Tätigkeitsfeld der Unternehmung noch nicht als "bundesweit" eingestuft werden.

Die Marko Künne Gesellschaft für Haus- und Grundbesitz mbH konnte in 2019 und 2020 weiter von den beschriebenen Marktbedingungen profitieren. Der Fokus lag dabei auf der Stärkung der Bereiche Ankauf, Projektentwicklung und Bauträgermaßnahmen. Das Unternehmensportfolio der Unternehmensgruppe bestand weiterhin aus den Geschäftsfeldern des Maklergeschäftes, der Vermietung, Hausverwaltung, Hausmeisterdienstleistungen und der Projektentwicklung. Das Unternehmen erstreckte sich somit auf alle Geschäftsbereiche der Immobilienbranche mit dem Ergebnis einer erheblichen Kundenreichweite.

Mit der Projektentwicklung von Altbauprojekten und dem weiteren Ausbau des Bauträgergeschäfts stärkte die Marko Künne Gesellschaft für Haus- und Grundbesitz mbH weiter ihre regionale Marktstellung. Mit kompetenter Unterstützung von Architektenseite werden die verschiedenen Kundenanforderungen und Erwartungen richtig erkannt und in den Projektierungen dargestellt, die es ermöglichen, hochwertige und zukunftsorientierte Immobilienvorhaben zu realisieren.

Die geschäftlichen Aktivitäten erstreckten sich im Berichtszeitraum regional stark fokussiert auf den Großraum Leipzig und Städte wie Halle, Chemnitz und Magdeburg. Mit aktuellen Neubauprojekten in Berlin und Leipzig sowie einer großen Anzahl von Bestandsimmobilien, wie sanierte oder teilsanierte Mehrfamilienhäuser, Bestandsneubau aus den 90er Jahren, und Eigentumswohnungen setzte die Unternehmung im Betrachtungszeitraum die bereits in den Vorjahren einsetzende Entwicklung zu einem bedeutenden Marktteilnehmer auf dem Leipziger Immobilienmarkt fort.

Die Unternehmensentwicklung wurde zum einen in den Kernprozessen der genannten Geschäftsfelder vorangetrieben. Zum anderen sind auch positive Entwicklungen in der Aufbaustruktur und in den Unterstützungsprozessen, wie Personal und Prozessmanagement zu verzeichnen. Der mit dem Ausbau der Geschäftsfelder verbundene Personalaufbau veranlasste den weiteren Aufbau von Formalstrukturen.

Die Künne Immobiliengruppe betreibt ein ganzheitliches Immobilienmarketingkonzept, um die Produkte bestmöglich zu vermarkten und die Reichweite zu erhöhen. Durch ein ganzheitliches Marketingkonzept wurde im Berichtszeitraum deshalb weiter die Strategie verfolgt, die Reichweite am Markt deutlich zu erhöhen. Dabei wurde die Vermarktung über alle Internetplattformen (z. B. Google, Facebook), mit Hilfe von auffälligen Bauschildern, Werbeplanen an Giebelwänden an Ausfallstraßen sowie Werbeflächen an Fahrzeugen betrieben. Aufgrund der Markenbildung wurde das Corporate Design ebenfalls standardisiert und weist inzwischen einen hohen Wiedererkennungseffekt auf. Neben der Marketingstrategie wurde 2019 das Projekt Relaunch der Webpräsenz angegangen, um auch hier die bestehende Spezialisierung der Marko Künne Gruppe als Projektentwickler und Bauträger deutlich hervorzuheben. Der neue Internetauftritt stellt eine hochwertige und vor allem informative Projektdarstellung mit sorgfältig auf den Vertrieb abgestimmten, flankierenden Marketingmaßnahmen dar und bildet in diesem Kontext einen entscheidenden Erfolgsfaktor.

Das Geschäftsergebnis als Resultat dieses Geschäftsverlaufs drückt sich in gegenüber dem Vorjahr in den drei Bereichen Grundstücksverkauf (-32 %), Hausbewirtschaftung (+9 %) und sonstigen Leistungen (+14 %) erzielten Umsatzerlösen aus. Dementsprechend verringerte sich der Gewinn der Gesellschaft vor Ertragsteuern von 3.419 TEuro auf 2.512 TEuro um 907 TEuro (-27%).

Die beschriebenen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt haben sich im Jahr 2020 sowie in 2021 bis zum Zeitpunkt der Aufstellung dieses Lageberichts im Wesentlichen fortgesetzt. Die SARS-CoV-2-Pandemie hatte in 2020 zunächst eine Käuferzurückhaltung auf dem Immobilienmarkt verursacht, die sich inzwischen aber wieder aufgelöst hat. Wesentliche negative Entwicklungen haben sich aufgrund der Pandemie nicht ergeben.

2 Lage und bedeutsame finanzielle Leistungsindikatoren

Die wirtschaftliche Lage des Unternehmens ist weiterhin zufriedenstellend. Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage befindet sich jeweils im Gleichgewicht.

Zur Finanzierung der Immobilien, welche in den Firmenbestand aufgenommen werden, stehen der Unternehmung professionelle Finanzierungsberater namhafter deutscher Großbanken, der Sparkassen, der Volksbanken, und verschiedener Privatbanken zur Verfügung. In der Regel werden Immobilien in der Marko Künne Gesellschaft für Haus- und Grundbesitz mbH für den eigenen Bestand langfristig finanziert, es sei denn, die Objekte sind nur zum weiteren Verkauf bestimmt. Hierfür werden die Immobilien entweder kurzfristig zwischenfinanziert oder aber aus Eigenkapital bezahlt.

2.1 Vermögenslage

Die Vorratsgrundstücke (unfertige Leistungen + Waren + geleistete Anzahlungen) mit einem Buchwert in Höhe von 54.712 TEuro (Vj. 39.599 TEuro) deckten die zur ihrer Finanzierung dienenden Verbindlichkeiten (Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten + erhaltene Anzahlungen + langfristige sonstige Verbindlichkeiten) in Höhe von 44.712 TEuro (Vj. 31.151 TEuro) zu 122 % (Vj. 127 %).

Das Eigenkapital der Gesellschaft erhöhte sich in 2019 durch Gewinnvortrag des Vorjahres und das Geschäftsjahresergebnis von 12.099 TEuro auf 13.758 TEuro. Die Eigenkapitalquote (Bilanzielles Eigenkapital / Bilanzsumme) sank von 27 % auf 23 %.

2.2 Finanzlage

Die liquiden Mittel und kurzfristigen Forderungen in Höhe von 2.593 TEuro (Vj. 3.815 TEuro) deckten zum Bilanzstichtag zu 11 % (Vj. 18 %) die kurzfristig fällig werdenden Verbindlichkeiten (Verbindlichkeiten ohne erhaltene Anzahlungen mit Rlz < 1 Jahr + Rückstellungen) in Höhe von 23.866 TEuro (Vj. 20.883 TEuro). Der vereinfachte Cash-Flow aus dem operativen Geschäft (Jahresüberschuss + Abschreibungen) betrug in 2019 1.711 TEuro (Vj. 2.340 TEuro).

2.3 Ertragslage

Der Rohertrag des Unternehmens (Gesamtleistung ./. Aufwendungen für bezogene Leistungen) sank von 6.419 TEuro auf 5.806 TEuro um 613 TEuro. Das EBIT (Jahresüberschuss + Ertragsteuern + sonstige Steuern + Zinsaufwand - Zinserträge) betrug 3.923 TEuro nach 4.600 TEuro. Der Jahresüberschuss sank von 2.290 TEuro auf 1.659 TEuro um 645 T€.

Der Anteil des Jahresüberschusses am Rohertrag betrug 29 % in 2019 nach 36 % in 2018. Die Eigenkapitalrendite (Jahresüberschuss / bilanzielles Eigenkapital zu Beginn des Geschäftsjahres) sank von 23 % in 2018 auf 14 % in 2019. Die Gesamtkapitalrendite ((Jahresüberschuss + Zinsaufwand)/ Bilanzsumme zu Beginn des Geschäftsjahres) betrug in 2019 7 % nach 9 % in 2018.

3 Voraussichtliche Entwicklung mit ihren wesentlichen Chancen und Risiken

3.1 Voraussichtliche Marktentwicklung

Der Ausblick auf die Jahre 2020 und 2021 lässt keine signifikanten Veränderungen im volkswirtschaftlichen Umfeld allgemein sowie im Branchenumfeld erwarten, so dass derzeit seitens der Marktentwicklung keine negativen Effekte auf die Unternehmensentwicklung zu erkennen sind. Zwar haben sich im Verlauf des Jahres 2018 erste Notenbanken zur Reduzierung ihrer geldpolitischen Maßnahmen entschlossen. In Deutschland hat das aber bis zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Lageberichts noch nicht zu spürbar steigenden Zinsen geführt.

Grundsätzlich wird nach Auffassung der Unternehmensleitung das bundesweite Ungleichgewicht zwischen Nachfrage und Angebot bestehen bleiben. Die Faktoren, welche zur Angebotsknappheit beigetragen haben, werden auch in den Jahren 2019 und 2020 gelten. Das Angebot an Grundstücken und Wohnraum sinkt voraussichtlich weiter und kann die ungebrochenen hohen Nachfragen vermutlich nicht vollständig bedienen. Immobilien in Leipzig werden somit aller Voraussicht nach weiter an Wert gewinnen. Aufgrund des wirtschaftlichen Wachstums Leipzigs werden die Beschäftigungszahlen und somit die Einwohnerzahlen der Stadt sowie ihrer Umgebung weiter zunehmen. Leipzig dürfte deshalb sowie aufgrund seiner sonstigen Standortvorteile interessant für den Immobilienmarkt bleiben.

3.2 Voraussichtliche Entwicklung des Unternehmens

Das Ziel der Marko Künne Gesellschaft für Haus- und Grundbesitz mbH ist weiterhin die Platzierung des Unternehmens am Markt zu verbessern und auszubauen. Dies soll durch weitere Stärkung der operativen und finanziellen Leistungskraft geschehen. Strategisch gesehen wird es eine Konzentration auf die Randgebiete Leipzigs und den bundesweiten Ankauf in den A-, B-, C-Städten geben, um die Marktstellung des Unternehmens dauerhaft zu sichern und auszubauen. Zur Bewältigung der im Vorfeld beschriebenen Marktentwicklung wird es unternehmensintern zu weiteren strukturellen Veränderungen und personellem Aufbau kommen, um hier die Ressourcen auch optimal zu planen und einzusetzen.

Hauptertragsquelle des Unternehmens soll weiterhin der Immobilienhandel bleiben, gestützt von den laufenden Erträgen aus der Bestandsbewirtschaftung sowie den objektnahen Dienstleistungen. Das Bauträgergeschäft der Marko Künne Gesellschaft für Haus- und Grundbesitz mbH wird weiter ausgebaut. Bauträgerobjekte treffen die speziellen Nachfragen der Kunden und erhöhen gleichsam das potentielle Angebot mengenmäßig. Die Gesellschaft konnte zahlreiche Grundstücke sichern, optionieren und wird diese nach entsprechender Baugenehmigungsreife am Markt platzieren.

Neue Projekte sollen in den Jahren ab 2020 formal in sogenannten Projektgesellschaften eingruppiert werden, um hier auch das Risiko der Marko Künne Gesellschaft für Haus- und Grundbesitz mbH zu reduzieren. Ebenso sollen für die Projekte gesonderte Bauträgerprojektfinanzierungen abgeschlossen werden. So sollte gewährleistet werden, dass die Rückzahlungen der aufgenommenen Finanzierungsmittel allein aus den zukünftig zu erwirtschaftenden Erträgen geschehen.

Um Kosten zu reduzieren, werden zukünftige Rohbau- und Maurerarbeiten im Neubaubereich in Werklohnleistung vergeben. Die Fachabteilung Projektentwicklung, Neubau, wird diesbezüglich Baumaterial vom Fachhandel selbst beziehen und die Werklohnleistung vergeben. Die Kostenersparnis ist erheblich und trägt somit zur Reduzierung der steigenden Baupreise bei. Es wird bei den Neubaumaßnahmen und auch bei der Nachsanierung von Altbauten auf eine langfristige Handwerkerbeziehung gesetzt, um auf vorhandene Geschäftsbeziehungen zurückgreifen zu können. Eine erfolgreiche Umsetzung dieses Konzepts war bereits in Berlin zu verzeichnen.

Auf dem unternehmenseigenen Grundstück in Leipzig, Ecke Käthe-Kollwitz-Str. / Marschnerstr. haben im Jahr 2020 die Bauarbeiten zur Herstellung des Geschäftshauses für den eigenen Firmensitz sowie einen fremdvermieteten Anteil begonnen. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Lageberichts war das Gebäude noch nicht bezugsfertig.

Bei Erstellung dieses Lageberichts war die sog. dritte Welle der SARS-CoV-2-Pandemie in Deutschland weitgehend abgeklungen. Bis zu diesem Zeitpunkt hatte die Pandemie keinen wesentlichen Einfluss auf die Unternehmensentwicklung und hat sich nicht bestandsgefährdend auf das Unternehmen ausgewirkt. Der zukünftige Einfluss der Pandemie und ihrer Auswirkungen, etwa auf Inflation und Zinsniveau kann nicht zuverlässig prognostiziert werden.

Vor dem Hintergrund der dargestellten voraussichtlichen Entwicklung und der hohen Unsicherheit der weiteren Konjunkturentwicklung wird für 2020 und 2021 mit einem EBIT in Höhe von -15 % bis + 15 % im Vergleich zum Jahre 2019 gerechnet.

3.3 Wesentliche Chancen der zukünftigen Entwicklung

Die wesentlichen Chancen bezüglich der Entwicklung des Unternehmens liegen einerseits in der bereits erarbeiteten Marktstellung im Regionalmarkt Leipzig. Die Gesellschaft ist nach ihrer eigenen Wahrnehmung bei allen Stakeholdern inzwischen eine anerkannte Größe in Sachen Verlässlichkeit und Effizienz. Dies stärkt die Stellung des Unternehmens in etwaigen zukünftigen Angebotsausleseprozessen.

Weiter liegen die Chancen in der besonderen Expertise und Professionalität, über die das Unternehmen bei der Auswahl der Immobilienakquisitionen sowie bei der Durchführung der An- und Verkaufsprozesse verfügt. Das Management kann sich mittlerweile auf eine 20-jährige Erfahrung auf dem Immobilienmarkt stützen und Risiken erkennen. Die interne Unternehmensentwicklung bezüglich der Aufbau- und Ablauforganisation wird gesamtunternehmerisch als deutliche Chance gewertet.

Aufgrund der gut funktionierenden Kooperation mit den derzeit die Aktivitäten der Gesellschaft finanzierenden Kreditinstituten wird die Finanzierungsposition für die Jahre 2020 und 2021 positiv ausfallen und die Entwicklung des Unternehmens voraussichtlich sicherstellen. Nicht zuletzt trägt der strenge Wirtschaftlichkeitsgedanke, von dem die Geschäftsführertätigkeit des Inhabers stets geprägt ist, zu den Chancen bei, auch in schwierigeren Zeiten erfolgreich zu sein.

3.4 Wesentliche Risiken der zukünftigen Entwicklung

Mit der bewussten Betrachtung von Risiken und Risikopotentialen versucht die Marko Künne Gesellschaft für Haus- und Grundbesitz mbH, die mit der strategischen Ausrichtung verbundenen Risiken zu antizipieren. Durch einen regelmäßigen Strategieabgleich sorgt die Unternehmensleitung dafür, dass Chancen und Risiken in einem sinnvollen Verhältnis zu einander stehen. Risiken werden nur dann eingegangen, wenn ihnen die Chance auf eine angemessene Wertsteigerung entgegensteht und sie mit anerkannten Methoden und Maßnahmen vor dem Hintergrund und innerhalb der mittelständischen Unternehmensorganisation handhabbar sind.

Konkret werden Risiken derzeit zum einen in der Änderung der volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen gesehen. Diese Risiken liegen in der denkbaren Abkehr der Immobilieninvestoren vom deutschen Immobilienmarkt bei einer Marktüberhitzung (sog. "Blasenbildung") oder einer Änderung der für Immobilieninvestitionen bestehenden Finanzierungskonditionen in Form von drastischen Zinserhöhungen. Derzeit profitiert das Unternehmen von der Niedrigzinspolitik, sodass der relativ teure Ankauf durch niedrige Zinsen beim Anleger wieder kompensiert wird.

Zum anderen liegen die Risiken in der zukünftigen Entwicklung des zunehmend enger werdenden Leipziger Immobilienmarktes, die bereits zu einer Verknappung von attraktiven Objekten geführt hat und ihren Trend verstärkt fortsetzen könnte. Der Eintritt dieser Risiken ist absehbar. Die Gesellschaft steuert hier durch weitere Intensivierung und Professionalisierung des Objektausleseprozesses gegen.

Branchenbedingt ist auch das Bauträgergeschäft mit strukturellen Risiken behaftet. Diese liegen bekanntlich bei Fragen der Bauzeit- und Baukostenplanung sowie der mängelfreien Errichtung der Bauprojekte. Trotz intensivierter Baucontrollingmaßnahmen lässt sich das Bauträgerrisiko auch wegen der involvierten Subunternehmer bzw. beauftragten Bauunternehmen nicht gänzlich ausschließen.

Zunehmende Bedeutung erlangen die Risiken aus weiterhin steigenden Bau- und Baunebenkosten sowie die Knappheit an den Baustoffmärkten. Diese betreffen insbesondere die geplanten Neubauvorhaben aber auch den Bestandserhalt. Hieraus kann für die Marko Künne Gesellschaft für Haus- und Grundbesitz mbH mittel- und langfristig dann ein Risiko entstehen, wenn durch die Investitionen in die neu geschaffenen Wohnungen als auch den Bestand die wirtschaftliche Tragfähigkeit nicht gegeben ist. Zudem führt die zunehmende Auslastung der Baubetriebe zu einer Verknappung auf dem Markt mit infolge ebenfalls über das bislang bekannte Maß hinaus möglichen Verzögerungen bei der Auftragsvergabe und -durchführung und erhöhten Terminrisiken hinsichtlich der Fertigstellung. Die Gesellschaft steuert auch hier mittels intensivierter Projektcontrollingmaßnahmen gegen.

Weiterhin branchenbedingt ist das Risiko der Fehlinvestition beim Ankauf von Immobilien zum Handelsbestand. Gerade im Ankauf von Immobilien ist es äußerst wichtig, jede einzelne Immobilie und deren Unterlagen sorgfältig zu überprüfen und diese Immobilien für das eigene Portfolio zu bewerten. Der Ankaufsprozess ist im Unternehmen standardisiert, zum einen in der kaufmännischen Seite und zum anderen in der technischen Seite. Hierbei steht dem Unternehmen ausschließlich Fachpersonal zur Verfügung, das speziell mit dem Ankauf von Immobilien betraut ist. In Absprache mit der Geschäftsleitung wird dann geprüft, ob die zum Ankauf stehenden Immobilien in das vorgegebene Angebotsportfolio passen und ob sie bereits rentabel sind, oder mit Hilfe von firmeneigenen Mitteln rentabel gestaltet werden können. Hierfür findet ein ständiger Austausch zwischen der Abteilung der Ankaufs- bzw. Projektvorbereitung, der Sanierungs- bzw. Bauabteilung sowie der Geschäftsführung statt. Gemeinsam wird über den Erwerb und das zukünftige Projektziel entschieden.

4 Vergütungen gemäß § 24 Abs. 1 S. 3 VermAnIG

Die gezahlten Vergütungen im Sinne von § 24 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 VermAnlG betrugen im Berichtsjahr 2019 0,00 Euro. Die gezahlten Gesamtvergütungen gemäß § 24 Abs. 1 S. 3 Nr. 2 VermAnlG betrugen 319.245,23 Euro und betrafen eine Führungskraft, deren berufliche Tätigkeit sich wesentlich auf das Risikoprofil der Emittentin auswirkt.

5 Schlusserklärung

Der Lagebericht enthält zukunftsbezogene Aussagen über erwartete Entwicklungen bei einem Prognosezeitraum von etwa zwei Jahren. Diese Aussagen basieren auf aktuellen Einschätzungen und sind naturgemäß mit Unsicherheiten behaftet. Die tatsächlich eintretenden Ereignisse und Ergebnisse können von den hier formulierten Aussagen abweichen.

Lageberichtseid

Es wird versichert, dass im Lagebericht 2019 nach bestem Wissen der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Kapitalgesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird und dass die wesentlichen Chancen und Risiken im Sinne des § 289 Abs. 1 S.4 HGB beschrieben sind.

Leipzig, den 20. Juli 2021

Marko Künne, Geschäftsführer

Bilanzeid

Es wird versichert, dass der Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31. Dezember 2019 unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung nach bestem Wissen ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Kapitalgesellschaft vermittelt.

Leipzig, den 20. Juli 2021

Marko Künne, Geschäftsführer

Anlagenspiegel zum 31.12.2019

	Anschaffungs-/Herstellungskosten
	Stand 01.01.19	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen	Stand 31.12.19
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Softwarelizenzen	49.113,07	0,00	0,00	0,00	49.113,07
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Geschäftsbauten	200.000,00	0,00	0,00	0,00	200.000,00
2. Grundstücke ohne Bauten	1.342.985,38	0,00	0,00	0,00	1.342.985,38
3. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	345.576,27	16.524,11	0,00	0,00	362.100,38
4. Bauvorbereitungskosten	49.491,90	87.319,29	0,00	0,00	136.811,19
III. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	57.784,00	0,00	0,00	57.784,00
Summe Anlagevermögen	1.987.166,62	161.627,40	0,00	0,00	2.148.794,02

	Abschreibungen
	Stand 01.01.19	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen	Stand 31.12.19
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Softwarelizenzen	34.318,07	7.319,00	0,00	0,00	41.637,07
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Geschäftsbauten	10.693,00	2.984,00	0,00	0,00	13.677,00
2. Grundstücke ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
3. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	242.216,27	41.581,11	0,00	0,00	283.797,38
4. Bauvorbereitungskosten	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
III. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Summe Anlagevermögen	287.227,34	51.884,11	0,00	0,00	339.111,45

	Buchwert
	01.01.19	31.12.19
	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Softwarelizenzen	14.795,00	7.476,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Geschäftsbauten	189.307,00	186.323,00
2. Grundstücke ohne Bauten	1.342.985,38	1.342.985,38
3. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	103.360,00	78.303,00
4. Bauvorbereitungskosten	49.491,90	136.811,19
III. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	57.784,00
Summe Anlagevermögen	1.699.939,28	1.809.682,57