Deutsches Finanzkontor Valeri Spady e.K.

Kaltenkirchen

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An den Deutsches Finanzkontor Valeri Spady e.K.

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss des Deutsches Finanzkontor Valeri Spady e.K., Kaltenkirchen, und seiner Tochtergesellschaften (der Konzern) -bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2020, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, der Konzernkapitalflussrechnung und dem Konzerneigenkapitalspiegel für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht des Deutsches Finanzkontor Valeri Spady e.K. für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2020 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 und

•

vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•

identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter-falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können;

•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben;
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben;
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann;
•	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt;
•	holen wir ausreichende, geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile;
•	beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns;

•

führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Hamburg, 25. Januar 2022

Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Klimmer, Wirtschaftsprüfer

Bykova, Wirtschaftsprüferin

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2020

Aktiva

	31.12.2020		31.12.2019
	EUR	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	710.291,74		422.011,00
2. Geschäfts- oder Firmenwert	86.193,67		103.980,73
		796.485,41	525.991,73
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	2.111.342,75		2.144.114,49
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	2.708.622,00		1.771.822,07
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	26.589,00		0,00
4. Technische Anlagen und Maschinen	1.429.803,00		953.861,00
5. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	2.366.766,00		2.119.566,01
6. Anlagen im Bau	1.222.033,33		0,00
		9.865.156,08	6.989.363,57
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	28.200,00		0,00
2. Wertpapiere des Anlagevermögens	57.066,93		86.564,48
3. Genossenschaftsanteile	3.450,00		3.450,00
		88.716,93	90.014,48
		10.750.358,42	7.605.369,78
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	98.714.368,41		79.379.043,90
2. Unfertige Bauten und unfertige Bauleistungen	6.348.532,71		4.036.484,68
3. Geleistete Anzahlungen	0,00		150.000,00
		105.062.901,12	83.565.528,58
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderung aus Grundstücksverkäufen	4.417.734,42		1.766.500,00
2. Forderungen aus Vermietung und Betreuungstätigkeit	504.368,52		757.617,97
3. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	3.793.751,75		4.473.451,40
4. Sonstige Vermögensgegenstände	15.190.676,99		14.575.728,53
		23.906.531,68	21.573.297,90
III. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten		4.059.327,79	9.061.841,26
		133.028.760,59	114.200.667,74
C. Rechnungsabgrenzungsposten		78.580,09	1.746.398,04
		143.857.699,10	123.552.435,56

Passiva

	31.12.2020		31.12.2019
	EUR	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Variables Kapital		-345.682,37	-84.041,41
II. Konzernbilanzgewinn		9.089.016,80	8.770.312,94
III. Nicht beherrschende Anteile		1.001.113,42	385.557,64
IV. Genussrechtskapital		41.015.156,96	42.662.362,99
		50.759.604,81	51.734.192,16
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	453.215,02		599.526,14
2. Sonstige Rückstellungen	2.449.070,02		1.967.151,26
		2.902.285,04	2.566.677,40
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	47.086.909,18		39.631.204,74
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	16.334.936,91		9.158.892,51
3. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	8.880.707,67		4.282.982,78
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	3.441.360,34		3.897.733,26
5. Sonstige Verbindlichkeiten	10.177.103,85		9.815.400,37
		85.921.017,95	66.786.213,66
D. Rechnungsabgrenzungsposten		0,00	198.062,74
E. Passive latente Steuern		4.274.791,30	2.267.289,60
		143.857.699,10	123.552.435,56

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für 2020

	2020		2019
	EUR	EUR	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse
b) aus Verkauf von Grundstücken	63.094.410,00		41.230.723,77
b) aus Bauträgergeschäft	5.931.075,20		9.328.910,90
c) aus der Hausbewirtschaftung und Betreuungstätigkeiten	4.373.934,89		3.482.057,07
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen	4.696.903,33		7.343.118,14
		78.096.323,42		61.384.809,88
2. Erhöhung oder Verminderung des Bestands an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertige Leistungen		11.028.222,36		33.875.321,62
3. Andere aktivierte Eigenleistungen		1.272.450,15		338.739,22
4. Sonstige betriebliche Erträge		1.072.045,23		1.119.346,98
		91.469.041,16		96.718.217,70
5. Materialaufwand
a) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	52.751.667,41		54.021.074,95
b) Aufwendungen für Bauträgergeschäft	1.851.488,87		5.599.307,75
c) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	1.440.448,08		5.556.810,89
d) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	2.491.257,17	58.534.861,53	2.648.095,09	67.825.288,68
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	12.567.144,50		10.561.605,23
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	4.148.786,48	16.715.930,98	3.089.891,00	13.651.496,23
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		1.038.253,73		1.020.344,05
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen		7.726.688,78		5.159.601,81
		84.015.735,02		87.656.730,77
9. Erträge aus Beteiligungen	18.521,00			0,00
10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	341.536,78			115.083,32
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	6.891.405,00			4.616.876,72
		-6.531.347,22		-4.501.793,40
12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		402.880,95		1.210.376,40
13. Ergebnis nach Steuern		519.077,97		3.349.317,13
14. Sonstige Steuern		39.189,41		5.913,47
15. Konzernjahresüberschuss		479.888,56		3.343.403,66
16. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr		8.682.700,81		5.465.702,14
17. Auf nicht beherrschende Anteile entfallender Gewinn		73.572,57		38.792,86
18. Konzernbilanzgewinn		9.089.016,80		8.770.312,94

Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2020

	2020	2019	+/-
	TEUR	TEUR	TEUR
Periodenergebnis	480	3.343	-2.863
Abschreibungen (+) / Zuschreibungen (-) auf Gegenstände des Anlagevermögens	1.038	1.020	18
Abnahme (-) / Zunahme (+) der sonstigen Rückstellungen	443	-3.492	3.935
Abnahme (-) / Zunahme (+) latente Steuern	-296	645	-941
Abnahme (+) / Zunahme (-) der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitons- oder der Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	-11.053	-25.954	14.901
Abnahme (-) / Zunahme (+) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitons- oder der Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	1.130	6.158	-5.028
Gewinne (-) / Verluste (+) aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögen	46	0	46
Gewinne (-) / Verluste (+) aus Entkonsolidierung	10	26	-16
Zinsaufwendungen (+) und -erträge (-)	6.549	4.502	2.047
Sonstige zahlungsunwirksame Gewinne	0	33	-33
Ertragssteueraufwand (+) und -ertrag (-)	700	230	470
Ertragssteuerzahlungen (-) und -erstattungen (+)	-1.047	-10	-1.037
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit	-2.000	-13.499	11.499
Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen	-430	-389	-41
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	-3.809	-2.154	-1.655
Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen	-28	-3	-25
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens	33	0	33
Einzahlungen für Zugänge zum Konsolidierungskreis	0	17	-17
Auszahlungen für Zugänge zum Konsolidierungskreis	-4.919	-640	-4.279
Einzahlungen aus Abgängen aus Konsolidierungskreis	13	300	-287
Erhaltene Zinsen	0	115	-115
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-9.140	-2.754	-6.386
Einzahlungen aus der Aufnahme langfristiger Kredite bei Kreditinstituten	41.459	32.928	8.531
Auszahlungen aus der Tilgung langfristiger Kredite bei Kreditinstituten	-35.601	-14.725	-20.876
Ein- und Auszahlungen von Genussrechten	-2.458	6.850	-9.308
Einzahlung aus der Aufnahme langfristiger Kredite bei Dritten	9.770	0 ^*	9.770
Auszahlungen aus der Tilgung langfristiger Kredite bei Dritten	-2.693	0 ^*	-2.693
Gezahlte Zinsen	-4.122	-3.804	-318
Entnahme Eigentümer	-360	-115	-245
Gezahlte Dividenden an andere Gesellschafter	-15	0	-15
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	5.980	21.134	-15.154
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds	-5.160	4.881	-10.041
Konsolidierungskreisbedingte Änderungen des Finanzmittelfonds	157	123	34
Finanzmittelfonds (liquide Mittel) am Anfang der Periode	9.062	4.058	5.004
Finanzmittelfonds am Ende der Periode	4.059	9.062	-5.003

^* Im Vorjahr wurden die Ein- und Auszahlungen aus der Aufnahme bzw. Tilgung langfristiger Kredite bei Dritten unter Krediten bei Kreditinstituten ausgewiesen. Ab 2020 erfolgt aufgrund des stark angestiegenen Transaktionsvolumens aus der Finanzierung durch sonstige Kreditgeber ein getrennter Ausweis.

Konzerneigenkapitalspiegel zum 31. Dezember 2020

	Eigenkapital des Mutterunternehmens
		Konzernbilanzgewinn
	Variables Kapital	Gewinnvortrag	Konzernjahresüberschuss	Summe
	EUR	EUR	EUR	EUR
Stand am 31.12.2019	-84.041,41	5.465.702,14	3.304.610,80	8.770.312,94
Einlagen / Entnahmen	-261.640,96	-98.254,62	0,00	-98.254,62
Umbuchungen	0,00	3.304.610,80	-3.304.610,80	0,00
Veränderung Genussrechte	0,00	0,00	0,00	0,00
Übrige Veränderungen	0,00	-1.637,35	0,00	-1.637,35
Gezahlte Dividende	0,00	0,00	0,00	0,00
Änderungen des Konsolidierungskreises	0,00	12.279,84	0,00	12.279,84
Konzernjahresüberschuss	0,00	0,00	406.315,99	406.315,99
Stand am 31.12.2020	-345.682,37	8.682.700,81	406.315,99	9.089.016,80

	Nicht beherrschende Anteile

	Kapitalanteile fremder Gesellschafter vor Jahresergebnis	Auf nicht beherrschende Anteile entfallende Gewinne/Verluste	Summe
	EUR	EUR	EUR
Stand am 31.12.2019	346.764,78	38.792,86	385.557,64
Einlagen / Entnahmen	0,00	0,00	0,00
Umbuchungen	38.792,86	-38.792,86	0,00
Veränderung Genussrechte	0,00	0,00	0,00
Übrige Veränderungen	-2.664,56	0,00	-2.664,56
Gezahlte Dividende	-14.700,00	0,00	-14.700,00
Änderungen des Konsolidierungskreises	559.347,77	0,00	559.347,77
Konzernjahresüberschuss	0,00	73.572,57	73.572,57
Stand am 31.12.2020	927.540,85	73.572,57	1.001.113,42



	Genussrechtskapital	Konzerneigenkapital Summe
	EUR	EUR
Stand am 31.12.2019	42.662.362,99	51.734.192,16
Einlagen / Entnahmen	0,00	-359.895,58
Umbuchungen	0,00	0,00
Veränderung Genussrechte	-1.647.206,03	-1.647.206,03
Übrige Veränderungen	0,00	-4.301,91
Gezahlte Dividende	0,00	-14.700,00
Änderungen des Konsolidierungskreises	0,00	571.627,61
Konzernjahresüberschuss	0,00	479.888,56
Stand am 31.12.2020	41.015.156,96	50.759.604,81

Konzernanhang für 2020

Allgemeine Hinweise

Der Deutsches Finanzkontor Valeri Spady e.K. (nachfolgend auch kurz DFK e.K.) ist das Mutterunternehmen des DFK-Konzerns und hat seinen Geschäftssitz in Kaltenkirchen. Der DFK e.K. ist in das Handelsregister des Amtsgerichts Kiel am 20.04.2005 unter der Nummer HRA 4793 KI eingetragen.

Der vorliegende Konzernabschluss wurde gemäß §§ 290 ff. HGB aufgestellt. Die Gliederung der Konzernbilanz erfolgt gemäß § 266 Abs. 2 HGB. Die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ist gemäß § 275 Abs. 2 HGB nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert. Um die Klarheit der Darstellung zu verbessern, haben wir einzelne Posten der Konzernbilanz und Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung zusammengefasst und daher in diesem Anhang gesondert aufgegliedert und erläutert. Aus dem gleichen Grund wurden die Angaben zur Mitzugehörigkeit zu anderen Posten und Davon-Vermerke ebenfalls an dieser Stelle gemacht.

Konsolidierungskreis

Der Konzernabschluss umfasst neben der Muttergesellschaft DFK e. K. bereits im Vorjahr einbezogene Gesellschaften:

―	DFK Deutsches Finanzkontor AG, Kaltenkirchen
―	S-COM Dienstleistungen Valeri Spady e.K., Kaltenkirchen
―	MIAG GmbH, Kaltenkirchen
―	DFK-Bau GmbH, Kaltenkirchen
―	DFK Küchenwelt GmbH, Kaltenkirchen (ehem. DFK Projekthaus GmbH)
―	Immo-Nord GmbH, Kaltenkirchen
―	Projekt Quickborn Kieler Str. 97 GmbH, Kaltenkirchen
―	DIV Deutsche Immo-Value GmbH, Kaltenkirchen
―	DFK Krückau I GmbH, Kaltenkirchen
―	DFK Krückau II GmbH, Kaltenkirchen
―	Immo Trade GmbH, Kaltenkirchen
―	DFK Krückau RH IV GmbH, Kaltenkirchen
―	HMS Gebäudemanagement GmbH, Kaltenkirchen
―	DFK Platzierungsmanagement GmbH, Kaltenkirchen
―	Nordstern Immobilien GmbH, Kaltenkirchen
―	Legion Bau GmbH, Kaltenkirchen
―	DFK Bauelemente GmbH, Kaltenkirchen (ehem. Adamsfenster GmbH)
―	Deutsches Finanzkontor S.A., Leithum (Luxemburg)
―	Viktory Bau GmbH, Kaltenkirchen
―	DFK Immobilien 1 GmbH, Kaltenkirchen
―	DFK Immobilien 2 GmbH, Kaltenkirchen
―	DFK Immobilien 3 GmbH, Kaltenkirchen

―	DFK Immobilien IV GmbH, Kaltenkirchen
―	DFK Projekthaus GmbH, Kaltenkirchen
―	DFK Immobilien 5 GmbH, Kaltenkirchen
―	DFK Immobilien 6 GmbH, Kaltenkirchen
―	DFK Immobilien 14 GmbH, Kaltenkirchen (ehem. Schmidt Bau GmbH)
―	Projekt Stolzenau GmbH, Kaltenkirchen
―	DFK Nord AG, Kaltenkirchen

Erstmals konsolidierten wir die im Berichtsjahr erworbenen Gesellschaften:

―	Damp Apartment GmbH, Kaltenkirchen
―	Projekt Erlenbach GmbH, Kaltenkirchen

sowie die neu gegründeten Gesellschaften:

―	DFK Immobilien 7 GmbH, Kaltenkirchen
―	DFK Immobilien 8 GmbH, Kaltenkirchen
―	DFK Immobilien 9 GmbH, Kaltenkirchen
―	Spady Trust AG, Kaltenkirchen
―	DFK Sanierungsmanagement GmbH, Kaltenkirchen
―	DFK Immobilien 11 GmbH, Kaltenkirchen
―	DFK Invest GmbH, Kaltenkirchen (ehern. DFK Immobilien 12 GmbH)
―	DFK Immobilien 13 GmbH, Kaltenkirchen
―	DFK Quaterra 1 GmbH, Kaltenkirchen
―	DLK Deutsches Liegenschaftskontor AG & Co. KG, Kaltenkirchen
―	DFK Immobilien 15 GmbH, Kaltenkirchen
―	DFK Immobilien 16 GmbH, Kaltenkirchen
―	DFK Immobilien 17 GmbH, Kaltenkirchen
―	DFK Immobilien 18 GmbH, Kaltenkirchen
―	DFK Immobilien 19 GmbH, Kaltenkirchen
―	DFK Immobilien 20 GmbH, Kaltenkirchen
―	DFK Immobilien 21 GmbH, Kaltenkirchen
―	DFK Immobilien 22 GmbH, Kaltenkirchen

Die Beteiligung an Legion Bau GmbH, Kaltenkirchen wurde im Berichtsjahr veräußert und entkonsolidiert.

Konsolidierungsgrundsätze

Die erstmalige Kapitalkonsolidierung erfolgte auf Grundlage der Wertansätze zu dem Zeitpunkt, zu dem das Unternehmen Tochterunternehmen geworden ist (§ 301 Abs. 2 Satz 3 HGB i. d. Fassung zum 1. Januar 2014).

Für Unternehmenserwerbe erfolgt die Kapitalkonsolidierung gemäß § 301 Abs. 1 HGB nach der Neubewertungsmethode. Der Wertansatz der dem Mutterunternehmen gehörenden Anteile an einem in den Konzernabschluss einbezogenen Tochterunternehmen wird hierbei mit dem auf diese Anteile entfallenden Betrag des Eigenkapitals des Tochterunternehmens verrechnet. Das Eigenkapital des Tochterunternehmens wird dabei mit dem Betrag angesetzt, der dem Zeitwert der in den Konzernabschluss aufzunehmenden Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten und Sonderposten zum Erwerbszeitpunkt entspricht. Ein sich dabei ergebender aktiver Unterschiedsbetrag wird als Geschäfts- oder Firmenwert aktiviert. In den Folgeperioden wird dieser über seine Nutzungsdauer linear abgeschrieben. Passivische Unterschiedsbeträge aus der Kapitalkonsolidierung erfassten wir unterhalb des Eigenkapitals.

Im Rahmen der Schuldenkonsolidierung werden die ausgewiesenen Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen den in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen gemäß § 303 HGB gegenseitig aufgerechnet.

Aufwendungen und Erträge, die sich aus Geschäftsbeziehungen im Konzern ergeben, werden gemäß § 305 HGB gegenseitig verrechnet. Das Gleiche gilt für Gewinnausschüttungen innerhalb des Konzernverbunds.

Zwischenergebnisse innerhalb des Konsolidierungskreises wurden gemäß § 305 HGB eliminiert.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Erstellung des Konzernabschlusses erfolgt nach dem Bilanzierungsstandard des Handelsgesetzbuches (HGB). Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden bleiben gegenüber dem Vorjahr im Wesentlichen unverändert. Die Änderungen sind im Anhang einzeln erläutert.

Die Abschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen wurden nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen erstellt.

1. Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen

Die immateriellen Vermögensgegenstände und Sachanlagen werden zu Anschaffungskosten vermindert um planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen bewertet.

Die Abschreibungen der immateriellen Vermögensgegenstände und Sachanlagen erfolgen grundsätzlich pro rata temporis unter Zugrundelegung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer.

Für die erworbenen Geschäfts- oder Firmenwerte wird eine Nutzungsdauer von 15 Jahren zugrunde gelegt.

Außerplanmäßige Abschreibungen werden gemäß § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB bei Vorliegen einer dauerhaften Wertminderung auf den niedrigeren beizulegenden Wert zum Bilanzstichtag vorgenommen. Bei Wegfall des Abschreibungsgrundes erfolgt gemäß § 253 Abs. 5 Satz 1 HGB eine Wertaufholung bis zu den fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten.

Geringwertige Wirtschaftsgüter bis zu einem Netto-Einzelwert von € 800,00 sind im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben bzw. als Aufwand erfasst worden; ihr sofortiger Abgang wurde unterstellt.

Geringwertige Wirtschaftsgüter, deren Wert über € 800,00 liegt, werden grundsätzlich pro rata temporis unter Zugrundelegung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer abgeschrieben.

2. Finanzanlagen

Die Beteiligungen sind mit den Anschaffungskosten bzw. den niedrigeren beizulegenden Werten angesetzt. Dem Wertaufholungsgebot wird durch Zuschreibung Rechnung getragen. Die Finanzanlagen werden grundsätzlich zum Nennwert angesetzt.

3. Vorräte

Die Vorräte werden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bzw. zu den niedrigeren Marktpreisen angesetzt.

Die unfertigen und fertigen Erzeugnisse sind in Höhe der noch nicht abgerechneten Betriebs- und Heizkosten gegenüber Mietern bewertet und ausgewiesen. Bei der Bewertung wurden die Kosten des Leerstands berücksichtigt.

Die Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Bauten sind zu Anschaffungskosten bzw. auf der Basis von Einzelkalkulationen zu Herstellungskosten bewertet, wobei neben den direkt zurechenbaren Materialeinzelkosten, Fertigungslöhnen und Sondereinzelkosten auch Fertigungs- und Materialgemeinkosten sowie Abschreibungen berücksichtigt werden. Im DFK-Konzern werden Zinsen für Fremdkapital, das zur Finanzierung deren Herstellungskosten verwendet wird, gemäß § 298 Abs. 1 i.V.m. § 255 Abs. 3 Satz 2 HGB in die Herstellungskosten einbezogen. Kosten der allgemeinen Verwaltung wurden gemäß § 298 Abs. 1 i.V.m. § 255 Abs. 2 Satz 3 HGB aktiviert.

In allen Fällen wurde verlustfrei bewertet, d. h. es wurden von den voraussichtlichen Verkaufspreisen Abschläge für noch anfallende Kosten vorgenommen.

Für Verluste aus Liefer- und Abnahmeverpflichtungen sind in angemessener Höhe Rückstellungen gebildet.

4. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen und die sonstigen Vermögensgegenstände sind grundsätzlich zu Nennwerten abzüglich angemessener Wertberichtigung angesetzt. Langfristige unverzinsliche oder niedrig verzinsliche Forderungen sind zum Barwert bewertet.

5. Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten

Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten werden zum Nennwert bewertet.

6. Rechnungsabgrenzungsposten

In den aktivischen Rechnungsabgrenzungsposten sind Ausgaben vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit sie einen Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen. Passivische Rechnungsabgrenzungsposten enthalten Einnahmen vor dem Abschlussstichtag, soweit sie einen Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen. Abweichend zum Vorjahr wurden die gebildeten passivischen Rechnungsabgrenzungsposten, die aus nicht zum Konsolidierungskreis gehörenden Unternehmen stammen, aufgelöst.

7. Eigenkapital

Bei den Genussrechten handelt es sich um vinkulierte Namens-Genussrechte zu je 10,00 €. Wenn die Anforderungen für den Ausweis als Eigenkapital nicht erfüllt sind, werden die Genussrechte in den sonstigen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Die aus der Zeichnung der Genussrechte resultierende Zinsverpflichtung wird in der Gewinn- und Verlustrechnung unter Zinsaufwendungen ausgewiesen.

8. Rückstellungen

Steuerrückstellungen und sonstige Rückstellungen werden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung für ungewisse Verbindlichkeiten sowie für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages gebildet. Preis- und Kostensteigerungen werden in die Ermittlung des Erfüllungsbetrages einbezogen. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden gemäß § 253 Abs. 2 Satz 1 HGB mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst. Hierbei wird der von der Deutschen Bundesbank ermittelte und bekanntgegebene Abzinsungssatz verwendet.

9. Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

10. Latente Steuern

Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden diese mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und entlastung nicht abgezinst. Dabei werden auch Differenzen, die auf Konsolidierungsmaßnahmen gemäß den §§ 300 bis 307 HGB beruhen, berücksichtigt, nicht jedoch Differenzen aus dem erstmaligen Ansatz eines Geschäfts- oder Firmenwerts bzw. eines negativen Unterschiedsbetrags aus der Kapitalkonsolidierung. Soweit im Rahmen des Erwerbs von Tochterunternehmen steuerliche Verlustvorträge mit erworben werden, für die innerhalb der nächsten fünf Jahre eine Verrechenbarkeit zu erwarten ist, wird die Möglichkeit, hierfür im Zuge der Kaufpreisaufteilung bis zum Ablauf der Anpassungsperiode i.S.d. § 301 Abs. 2 Satz 2 HGB aktive latente Steuern erfolgsneutral zu berücksichtigen, in Anspruch genommen. Aktive und passive Steuerlatenzen werden verrechnet.

Die Bewertung der latenten Steuern erfolgt mit dem Steuersatz, der zum Zeitpunkt der voraussichtlichen Umkehrung der Differenzen anzuwenden ist. Dabei handelt es sich für die deutschen Einheiten um den kombinierten Steuersatz aus Körperschaftsteuer in Höhe von 15 %, Solidaritätszuschlag auf die Körperschaftsteuer in Höhe von 5,5 % sowie Gewerbesteuer in Höhe von 14,2 % von insgesamt 30 %.

In der Gewinn- und Verlustrechnung ist die Veränderung der latenten Steuern unter dem Posten "Steuern vom Einkommen und vom Ertrag" ausgewiesen.

Erläuterungen zur Konzernbilanz

1. Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens ergibt sich aus dem beigefügten Anlagenspiegel.

Geschäfts- und Firmenwert aus dem Kauf der Star Group AG werden über einen Zeitraum von 15 Jahren abgeschrieben, da zum Zeitpunkt des Erwerbs die Nutzungsdauer auf die 15 Jahre geschätzt wurde und sich aktuell nicht verändert hat.

2. Angaben zum Anteilsbesitz

Konsolidierungskreis:

	Konsolidierungsstatus	Beteiligung %
Inland
Name, Sitz
DFK Deutsches Finanzkontor AG, Kaltenkirchen	VK	100
S-COM Dienstleistungen Valeri Spady e.K., Kaltenkirchen	VK	100
MIAG GmbH, Kaltenkirchen ¹	VK	100
DFK-Bau GmbH, Kaltenkirchen	VK	100
DFK Küchenwelt GmbH, Kaltenkirchen	VK	100
Immo-Nord GmbH, Kaltenkirchen	VK	100
Projekt Quickborn Kieler Str. 97 GmbH, Kaltenkirchen	VK	100
DIV Deutsche Immo-Value GmbH, Kaltenkirchen	VK	94
DFK Krückau I GmbH, Kaltenkirchen	VK	100
DFK Krückau II GmbH, Kaltenkirchen	VK	100
Immo Trade GmbH, Kaltenkirchen	VK	100
DFK Krückau RH IV GmbH, Kaltenkirchen	VK	100
HMS Gebäudemanagement GmbH, Kaltenkirchen	VK	100
DFK Platzierungsmanagement GmbH, Kaltenkirchen	VK	100
Nordstern Immobilien GmbH, Kaltenkirchen	VK	94
Legion Bau GmbH, Kaltenkirchen	VK	51
DFK Bauelemente GmbH, Kaltenkirchen	VK	100
Viktory Bau GmbH, Kaltenkirchen	VK	51
DFK Immobilien 1 GmbH, Kaltenkirchen	VK	100
DFK Immobilien 2 GmbH, Kaltenkirchen	VK	100
DFK Immobilien 3 GmbH, Kaltenkirchen	VK	100
DFK Immobilien IV GmbH, Kaltenkirchen	VK	90
DFK Projekthaus GmbH, Kaltenkirchen	VK	100
DFK Immobilien 5 GmbH, Kaltenkirchen	VK	100
DFK Immobilien 6 GmbH, Kaltenkirchen	VK	100
DFK Immobilien 14 GmbH, Kaltenkirchen	VK	100
DFK Immobilien 7 GmbH, Kaltenkirchen	VK	100
DFK Immobilien 8 GmbH, Kaltenkirchen	VK	100
DFK Immobilien 9 GmbH, Kaltenkirchen	VK	100
Damp Apartment GmbH, Kaltenkirchen	VK	89
Projekt Erlenbach GmbH, Kaltenkirchen	VK	89
Spady Trust AG, Kaltenkirchen	VK	100
Projekt Stolzenau GmbH, Kaltenkirchen	VK	90
DFK Sanierungsmanagement GmbH, Kaltenkirchen	VK	100
DFK Immobilien 11 GmbH, Kaltenkrichen	VK	100
DFK Invest GmbH, Kaltenkirchen	VK	100
DFK Immobilien 13, Kaltenkirchen	VK	100
DFK Quaterra 1 GmbH, Kaltenkirchen	VK	70
DFK Nord AG, Kaltenkirchen	VK	51
DLK Deutsches Liegenschaftskontor AG & Co. KG, Kaltenkirchen	VK	100
DFK Immobilien 15 GmbH, Kaltenkirchen	VK	100
DFK Immobilien 16 GmbH, Kaltenkirchen	VK	100
DFK Immobilien 17 GmbH, Kaltenkirchen	VK	100
DFK Immobilien 18 GmbH, Kaltenkirchen	VK	100
DFK Immobilien 19 GmbH, Kaltenkirchen	VK	100
DFK Immobilien 20 GmbH, Kaltenkirchen	VK	100
DFK Immobilien 21 GmbH, Kaltenkirchen	VK	100
DFK Immobilien 22 GmbH, Kaltenkirchen	VK	100
Ausland
Name, Sitz
Deutsches Finanzkontor S.A., Leithum (Luxemburg).	VK	100

¹ Inanspruchnahme von Befreiungsvorschriften nach § 264 Absatz 3 HGB aufgrund der Einbeziehung in den Konzernabschluss des Deutsches Finanzkontor Valeri Spady e.K.

3. Vorräte

Beim DFK-Konzern wurden Zinsen für Fremdkapital, das zur Finanzierung von Objekten und deren Herstellung verwendet wird, mit T€ 3.959 in die Herstellungskosten einbezogen.

Unter unfertigen und fertigen Leistungen wurden noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten des Geschäftsjahres aktiviert. Die Betriebskostenabrechnung mit den Mietern wird im Folgejahr durchgeführt.

Abgesehen von handelsüblichen Eigentumsvorbehalten sind die Vorräte frei von Rechten Dritter.

4. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände enthalten T€ 42 (Vj. T€ 237) Forderungen gegen Valeri Spady. Sonstige Vermögensgegenstände enthalten Forderungen in Höhe von T€ 7.499 (Vj. T€ 7.597) mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr. Im Wesentlichen resultiert die langfristige Forderung aus dem Verkauf der Anlage Casa Blanca.

5. Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten enthalten bezahlte Vertriebsprovisionen.

6. Eigenkapital

Die Zusammensetzung des Eigenkapitals ergibt sich aus dem beigefügten Konzern-Eigenkapitalspiegel.

Beim Genussrechtskapital handelt es sich um vinkulierte Namens-Genussrechte zu je 10,00 €. Die aus der Zeichnung der Genussrechte resultierende Zinsverpflichtung wird in der Gewinn- und Verlustrechnung unter Zinsaufwendungen ausgewiesen.

Die DFK-Gruppe platziert seit 2006 Genussrechte mit einer bis zu 7 %-igen jährlichen Verzinsung und einem Emissionsvolumen von T€ 60.000. Im Jahr 2014 erfolgte eine von der BaFin gebilligte Neuemission von zusätzlichen T€ 50.000 mit verschiedenen Anlagetypen. Die Mindestvertragsdauer bei der Neuemission, die sich auf drei Vertragstypen bezieht, beträgt bei Typ A 5 Jahre, Typ B 12 Monate und Typ C 6 Monate. Die jährliche Verzinsung beträgt bei Typ A bis zu 7 %, Typ B bis zu 5 % und Typ C bis zu 3 %. Seit der Erstemission der Genussrechte hat die DFK Gruppe die maximale Verzinsung der Genussrechte für die Anleger gewährleistet.

Nach § 32 Abs. 1a Satz 3 VermAnlG gilt nach Inkrafttreten des Kleinanlegerschutzgesetzes am 10.07.2015 für die Neuemission 2014 (Typ A/B/C) eine einjährige Übergangsfrist bis 10.07.2016 für die Neuausgabe von Genussrechten. Ab 11.07.2016 dürfen aus der Neuemission 2014 keine Genussrechte mehr ausgegeben werden. Bis zu diesem Datum abgeschlossene Ratenverträge bleiben davon unberührt und haben in 2016 die laufende Finanzierung der DFK-Gruppe gewährleistet. Darüber hinaus hat die Konzerngesellschaft DGR Deutsche Genussrecht AG, Kaltenkirchen, eine neue Tranche mit Emissionsvolumen von T€ 20.000 beantragt und im Dezember 2017 von der BaFin gebilligt bekommen. Im Jahr 2018 wurde diese Gesellschaft auf die DFK Deutsches Finanzkontor AG, Kaltenkirchen, verschmolzen.

7. Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen wurden im Wesentlichen für Gewährleistungsverpflichtungen, Prüfungs- und Beratungskosten, Urlaubsansprüche, Sondervergütungen und ausstehende Lieferantenrechnungen gebildet.

8. Verbindlichkeiten

		Restlaufzeit
Art der Verbindlichkeit	Gesamt	bis 1 Jahr	mehr als 1 Jahr	davon über 5 Jahre	gesichert mit
	T€	T€	T€	T€
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	47.086.909,18	24.763.619,84	22.323.289,34	955.434,82	^GPR*
Vorjahr	39.631.204,74	26.160.588,84	13.470.615,90*	1.799.984,08
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	16.334.936,91	3.717.880,06	12.617.056,85	3.808.912,52
Vorjahr	9.158.892,51	1.364.409,71	7.794.482,80	0,00
Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	8.880.707,67	8.880.707,67	0,00	0,00
Vorjahr	4.282.982,78	4.282.982,78	0,00	0,00
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	3.441.360,34	3.441.360,34	0,00	0,00
Vorjahr	3.897.733,26	3.897.733,26	0,00	0,00
Sonstige Verbindlichkeiten	10.177.103,85	6.763.909,28	3.413.194,57	0,00
Vorjahr	9.815.400,37	3.832.633,20	5.982.767,17	0,00
- davon aus Steuern	240.854,04	240.854,04	0,00	0,00
Vorjahr	952.152,26	952.152,26	0,00	0,00
- davon im Rahmen der sozialen Sicherheit	888.221.,28	888.221,28	0,00	0,00
Vorjahr	580.421,77	580.421,77	0,00	0,00
	85.921.017,95	47.567.477,19	38.353.540,76	4.764.347,34
	66.786.213,66	39.538.347,79	27.247.865,87 ^*	1.799.984,08

^GPR* - Die Bankdarlehen sind mit kreditüblichen Grundpfandrechten sowie selbstschuldnerischen Bürgschaften des Gesellschafters der DFK e.K. belegt.

^* Entgegen dem offengelegten Abschluss des Vorjahres enthalten die Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit 1 bis 5 Jahre auch solche mit einer Restlaufzeit über 5 Jahre.

Unter den Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern werden die projektbezogenen Nachrangdarlehen T€ 4.576 (Vj. TEUR 5.229) sowie die Genussrechte T€ 6.852 (Vj. TEUR 3.930), die nicht unter dem Eigenkapital gezeigt werden können, ausgewiesen.

9. Passive latente Steuern

Der Berechnung wurde ein Steuersatz von 30% zugrunde gelegt. Die passiven latenten Steuern resultieren im Wesentlichen aus der Neubewertung der Vorräte sowie aus der Auflösung der passiven Rechnungsabgrenzungsposten. Diese wurden mit aktiven latenten Steuern saldiert. Im Geschäftsjahr wurden erstmalig auch aktive latente Steuern auf entstandene Verlustvorträge gebildet.

Die aktiven und passiven latenten Steuern resultieren aus folgenden Sachverhalten und haben sich folgendermaßen entwickelt:

	31.12.2020	31.12.2019	Veränderung
	TEUR	TEUR	TEUR
Latente Steueransprüche auf Differenzen bilanzieller Wertansätze	0	0	0
Latente Steueransprüche auf Verlustvorträge	1.112	0	1.112
Sonstige Konsolidierungsmaßnahmen	0	0	0
Summe aktive latente Steuern	1.112	0	1.112
Latente Steuerschulden auf Differenzen bilanzieller Wertansätze	0	0	0
Sonstige Konsolidierungsmaßnahmen	5.387	2.267	3.120
Summe passive latente Steuern	4.275	2.267	2.008

Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

1. Aufgliederung der Umsatzerlöse

	2020		2019
	T€	%	T€	%
Umsatzerlöse
- aus Verkauf von bebauten Grundstücken
Neubau	48.675	62,3	19.422	31,6
Altbau	14.420	18,5	21.809	35,5
- Hausbewirtschaftung und Betreuungstätigkeiten	4.374	5,6	3.482	5,7
- Bauträgertätigkeit	5.931	7,6	9.329	15,2
- Sonstige	4.696	6,0	7.343	12,0
	78.096	100,0	61.385	100,0

	Veränderung
	T€	%
Umsatzerlöse
- aus Verkauf von bebauten Grundstücken
Neubau	29.253	>100
Altbau	-7.389	-33,9
- Hausbewirtschaftung und Betreuungstätigkeiten	892	25,6
- Bauträgertätigkeit	-3.398	-36,4
- Sonstige	-2.647	-36,0
	16.711	27,2

2. Sonstige betriebliche Erträge

Hierin enthalten sind Erträge aus Anlageabgängen in Höhe von T€ 6 (Vj. T€ 43), Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von T€ 5 (Vj. T€283), Versicherungserstattungen in Höhe von T€ 176 (Vj. T€ 183) sowie übrige periodenfremde Erträge in Höhe von T€ 71 (Vj. T€ 318).

3. Abschreibungen

Außerplanmäßige Abschreibungen wurden in diesem Jahr nicht vorgenommen.

4. Aufgliederung der sonstigen betrieblichen Aufwendungen

	2020		2019
	T€	%	T€	%
sonstige betriebliche Aufwendungen
- Fahrt-, Hotel- und Reisekosten	1.045	13,5	1.057	20,5
- Raumkosten	1.042	13,5	449	8,7
- Rechts- und Beratungskosten	869	11,2	758	14,7
- KFZ-Kosten	863	11,2	729	14,1
- EDV-Kosten	704	9,1	326	6,3
- Wertberichtigung auf Forderungen	453	5,9	393	7,6
- Abschluss- und Prüfungskosten	361	4,7	162	3,1
- Werbungskosten	278	3,6	102	2,0
- sonstiger Betriebsbedarf und Werkzeuge	156	2,0	306	5,9
- Nebenkosten des Geldverkehrs	116	1,5	106	2,1
- sonstige Aufwendungen	1.840	23,8	770	14,9
	7.727	100,0	5.160	100,0

	Veränderung
	T€	%
sonstige betriebliche Aufwendungen
- Fahrt-, Hotel- und Reisekosten	-12	-1,1
- Raumkosten	593	>100
- Rechts- und Beratungskosten	111	14,6
- KFZ-Kosten	134	18,4
- EDV-Kosten	378	>100
- Wertberichtigung auf Forderungen	60	15,3
- Abschluss- und Prüfungskosten	199	>100
- Werbungskosten	176	>100
- sonstiger Betriebsbedarf und Werkzeuge	-150	-49,0
- Nebenkosten des Geldverkehrs	10	9,4
- sonstige Aufwendungen	1070	>100
	2.567	49,8

Erläuterungen zur Konzernkapitalflussrechnung

Die Kapitalflussrechnung informiert über die Entwicklung der Zahlungsmittel des DFK-Konzerns.

In getrennter Darstellung werden der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit, der Cashflow aus Investitionstätigkeit sowie der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit ausgewiesen. Die Summe aus diesen Zahlungsströmen stimmt mit der Veränderung des Zahlungsmittelfonds überein. Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit wird nach der indirekten Methode ausgehend vom Jahresüberschuss vor Fremdanteilen abgeleitet.

Der Finanzmittelfonds beinhaltet den Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten der vollkonsolidierten Gesellschaften.

Die Kapitalflussrechnung des DFK-Konzerns wird nach den Grundsätzen des Deutschen Rechnungslegungsstandards Nr. 21 aufgestellt.

Sonstige Angaben

1. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Sonstige finanzielle Verpflichtungen bestehen in Form der Garantiemiete für gemietete Wohnobjekte. Die derzeitigen Jahresmietverpflichtungen betragen T€ 10.125. Des Weiteren bestehen Leasingverpflichtungen in Höhe von insgesamt T€ 474. Davon sind Verpflichtungen in Höhe von T€ 220 bis zu einem Jahr fällig und T€ 255 zwischen 1 und 5 Jahren.

2. Außerbilanzielle Geschäfte

Weitere wesentliche zur Beurteilung der Finanzlage notwendige Geschäfte, die nicht in der Bilanz enthalten sind, wurden nicht getätigt.

3. Geschäfte mit nahestehenden Personen

Nicht zu marktüblichen Bedingungen zustande gekommene wesentliche Geschäfte des Mutterunternehmens und seiner Tochterunternehmen mit nahestehenden Unternehmen und Personen, einschließlich der Angaben zur Art der Beziehung, zum Wert der Geschäfte sowie weiterer Angaben, die für die Beurteilung der Finanzlage des Konzerns notwendig sind, bestehen nicht.

4. Gesamtbezüge der Geschäftsführung

In Anwendung der Regelungen gemäß § 286 Abs. 4 HGB verzichtet die Gesellschaft auf die Angabe von Bezügen gemäß § 314 Abs. 1 Nr. 6 Buchstabe a und b HGB.

5. Mitarbeiter

Die durchschnittliche Anzahl der während des Geschäftsjahres 2020 beschäftigten Arbeitnehmer (umgerechnet auf Vollzeit) betrug:

	2020	2020
Kaufmännische Angestellte	146	131
Arbeiter	254	213
Auszubildende	12	11
	412	355

6. Prüfungs- und Beratungshonorare

Das im Geschäftsjahr 2020 erfasste Gesamthonorar des Abschlussprüfers beträgt für die Abschlussprüfungsleistungen der Einzelabschlüsse und des Konzernabschlusses T€ 220 (Vj. T€ 180).

7. Nachtragsbericht

Nach dem Bilanzstichtag sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten, die wesentliche finanzielle Auswirkungen haben.

8. Inanspruchnahme von Befreiungsvorschriften

Die MIAG GmbH, Kaltenkirchen wird als deutsche Tochtergesellschaften in den Konzernabschluss der DFK e.K einbezogen und macht mit Rücksicht auf diese Einbeziehung von der Befreiungsvorschrift des § 264 Abs. 3 HGB Gebrauch. Alle Gesellschafter der genannten Gesellschaften haben der Befreiung für das Geschäftsjahr 2020 zugestimmt. Die betreffenden Beschlüsse der Gesellschafter werden gemäß § 325 HGB offengelegt.

Kaltenkirchen, 10. Dezember 2021

V. Spady

Entwicklung des Konzernanlagevermögens 2020

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	1.1.2020	Veränderung des Konsolidierungskreises	Zugänge	Abgänge	31.12.2020
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	578.678,16	0,00	430.428,75	0,00	1.009.106,91
2. Geschäfts- oder Firmenwert	199.575,32	0,00	0,00	0,00	199.575,32
	778.253,48	0,00	430.428,75	0,00	1.208.682,23
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	2.194.517,00	0,00	0,00	0,00	2.194.517,00
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	1.853.784,61	0,00	1.017.155,47	0,00	2.870.940,08
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	0,00	0,00	26.589,00	0,00	26.589,00
4. Technische Anlagen und Maschinen	1.161.846,95	0,00	659.196,60	1.663,35	1.819.380,20
5. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	3.379.833,66	-21.396,91	883.655,11	321.664,32	3.920.427,54
6. Anlagen im Bau	0,00	0,00	1.222.033,33	0,00	1.222.033,33
	8.589.982,22	-21.396,91	3.808.629,51	323.327,67	12.053.887,15
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	0,00	0,00	28.200,00	0,00	28.200,00
2. Wertpapiere des Anlagevermögens	86.564,48	0,00	0,00	29.497,55	57.066,93
3. Genossenschaftsanteile	3.450,00	0,00	0,00	0,00	3.450,00
	90.014,48	0,00	28.200,00	29.497,55	88.716,93
	9.458.250,18	-21.396,91	4.267.258,26	352.825,22	13.351.286,31

	Kumulierte Abschreibungen
	1.1.2020	Veränderung des Konsolidierungskreises	Zugänge	Abgänge	31.12.2020
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	156.667,16	0,00	142.148,01	0,00	298.815,17
2. Geschäfts- oder Firmenwert	95.594,59	0,00	17.787,06	0,00	113.381,65
	252.261,75	0,00	159.935,07	0,00	412.196,82
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	50.402,51	0,00	32.771,74	0,00	83.174,25
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	81.962,54	0,00	80.355,54	0,00	162.318,08
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
4. Technische Anlagen und Maschinen	207.985,95	0,00	181.591,25	0,00	389.577,20
5. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.260.267,65	-12.592,91	583.600,13	277.613,33	1.553.661,54
6. Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	1.600.618,65	-12.592,91	878.318,66	277.613,33	2.188.731,07
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
2. Wertpapiere des Anlagevermögens	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
3. Genossenschaftsanteile	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	1.852.880,40	-12.592,91	1.038.253,73	277.613,33	2.600.927,89

	Buchwerte
	31.12.2020	31.12.2019
	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	710.291,74	422.011,00
2. Geschäfts- oder Firmenwert	86.193,67	103.980,73
	796.485,41	525.991,73
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	2.111.342,75	2.144.114,49
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	2.708.622,00	1.771.822,07
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	26.589,00	0,00
4. Technische Anlagen und Maschinen	1.429.803,00	953.861,00
5. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	2.366.766,00	2.119.566,01
6. Anlagen im Bau	1.222.033,33	0,00
	9.865.156,08	6.989.363,57
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	28.200,00	0,00
2. Wertpapiere des Anlagevermögens	57.066,93	86.564,48
3. Genossenschaftsanteile	3.450,00	3.450,00
	88.716,93	90.014,48
	10.750.358,42	7.605.369,78

Konzernlagebericht für 2020

1. Grundlagen des Konzerns

1.1. Entwicklung der Gesamtwirtschaft und der Branche

Nachdem die deutsche Volkswirtschaft zunächst gut in das Jahr 2020 gestartet war, haben die Corona-Pandemie und die daraus notwendigen Einschränkungen das Wirtschaftsgeschehen jedoch stark beeinträchtigt und die wirtschaftliche Lage zum Ende des 1. Quartals 2020 grundlegend erschüttert. Dies hat in Deutschland zur tiefsten Rezession seit dem Zweiten Weltkrieg geführt. Das BIP ging lt. Statistischem Bundesamt ¹ preis- und kalenderbereinigt um 5,1% zurück.

Die Bau- und Immobilienwirtschaft bleibt dabei nicht ganz von der Krise verschont, wenngleich die Auswirkungen hier im Jahr 2020 weniger gravierend als in anderen Wirtschaftszweigen ausfallen ² . Probleme anderer Branchen wie Lieferkettenunterbrechungen und Kontaktbeschränkungen gab es in der Baubranche nicht dermaßen, so dass im Bau befindliche Projekte fortgesetzt und neue begonnen werden konnten. Die Bauproduktion ging während des ersten Lockdowns im Vormonatsvergleich um maximal 2,0% zurück. Zunächst trug ein milder Winter sogar zu einem äußerst positiven Auftakt der Branche ins Jahr 2020 bei. Mit der einsetzenden Erholung sollte Kurzarbeit für die Bauindustrie über den Sommer hinweg keine Rolle mehr spielen. Stattdessen stellt Arbeitskräftemangel nach wie vor eine wesentliche Einschränkung dar. Einreisestopps, die für einige Länder nach wie vor gelten, dürften den Fachkräftemangel weiter verschärfen.

Im Wirtschaftsbau haben sich die Corona-Auswirkungen deutlich niedergeschlagen: während der Online-Handel zusätzliche Lagerflächen benötigt, sinkt die Nachfrage nach Büro- und Verwaltungsflächen durch die breite Umstellung auf Homeoffice.

Der Wohnungsbau zeigt eine von Corona nahezu unbeeindruckte Entwicklung. Das Baugenehmigungsverlangen ist stabil hoch. Per November 2020 sind lt. Zentralverband des Deutschen Baugewerbes e.V. ³ für mehr als 333.000 Wohneinheiten (im Folgenden WE) Baugenehmigungen erteilt worden, und damit für gut 14.000 WE mehr als im Vorjahr (+4,0%). Insgesamt kann für 2020 ein Umsatzwachstum im Wohnungsbau von ca. 10,5% auf 54,3 Mrd. Euro realisiert werden. Insgesamt wurden etwa 300.000 WE fertiggestellt.

Stabilisierend auf die Nachfrage haben sich die nach dem Wohnungsgipfel umgesetzten Maßnahmen zu Sonderabschreibungen im Mietwohnungsbau sowie zum Baukindergeld ausgewirkt.

¹ www.destatis.de
² "Immobilienwirtschaft in und nach der Corona-Krise - Herbstgutachten des Rates der Immobilienweisen"; nachfolgend ZIA-Herbstgutachten; ZIA Zentraler Immobilen Ausschuss e.V. https://www.zia-deutschland.de/
³ Zentralverband des Deutschen Baugewerbes e.V. https://www.zdb.de/baukonjunktur/konjunkturprognose-2020

Die Perspektive für das Jahr 2021 bleibt insgesamt aufwärtsgerichtet. Dafür spricht die anhaltend hohe Nachfrage bei einem ohnehin hohen Genehmigungsüberhang. Die Finanzierungsbedingungen bleiben günstig, sodass weiter mit einer nachhaltigen Nachfrage zu rechnen ist. Auch in 2021 werden wieder ca. 300.000 WE neu errichtet. Die Umsatzentwicklung wird sich im Maß der Preisentwicklung für Wohnbauarbeiten von ca. 3% auf 55,9 Mrd. Euro entwickeln. ⁴

Somit bleibt die Wohnungsbaubranche deutlich aufwärtsgerichtet. Die Kapazitätsauslastung ist auch dieses Jahr, nachhaltig auch durch den Fachkräftemangel, an der Kapazitätsgrenze.

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt ist bereits seit längerem auch in B-Lagen für Anleger interessant, da die Metropolimmobilien ausverkauft und die Preise dort - trotz bereits hoher Bewertungen - weiter zwischen 7% und 10% gegenüber dem Vorjahr ansteigen.

In den Großstädten Deutschlands sowie deren Umland herrscht eine Wohnungsknappheit, wodurch der deutsche Wohnungsmarkt unverändert von Angebotsmieten geprägt ist. Im abgelaufenen Jahr sind die Mietpreise auf dem Immobilienmarkt weiter, zwar langsamer als im Vorjahr, angestiegen, doch nach wie vor geht der Trend nach oben. Die Mietpreise werden 2021 erneut steigen, besonders in den Metropolen ist knapper Wohnraum begehrt. Davon profitieren auch Randgebiete, in denen die DFK derzeit in großem Umfang Wohnungen errichtet. Im Hamburger Raum haben sich die Preise für Eigentumswohnungen nach einer Auswertung der LBS in den letzten 10 Jahren verdoppelt. ⁵ Das hat außerordentlich günstige Auswirkungen auf alle nördlichen Randgebiete um Hamburg mit einem Radius von mindestens 50 Kilometern. Hier profitieren die kleineren Städte erheblich vom Wachstum ihrer großen Nachbarn und locken als Vorort vor allem Pendler an, die einigermaßen bezahlbaren Wohnraum suchen. Durch Corona-bedingtes Homeoffice und Wunsch nach mehr Platz und Naturnähe gewinnen die B-Standorte zusätzlich an Attraktivität.

Für Investoren wiederum verspricht das gegenüber A-Lagen deutlich niedrigere Preisniveau gute Aussichten auf Wertsteigerungen. Das Anlegerinteresse an deutschen Wohnimmobilien als wertstabiler Vermögensposten ist nachhaltig hoch, was die Nachfrage und die Entwicklung der Preise für Immobilienbesitzer und Bauträger begünstigt.

Die Tätigkeitsfelder der DFK Unternehmensgruppe haben von einer weiterhin positiven Wirtschafts- und Finanzlage und einer weiter steigenden Nachfrage nach Wohnimmobilien in Deutschland profitiert.

1.2. Überblick über die Geschäftstätigkeit

1.2.1. Allgemeines

Die DFK-Unternehmensgruppe wurde in 2001 von Herrn Valeri Spady gegründet und wird weiterhin von ihm persönlich geführt. Der DFK-Konzern umfasst mittlerweile über 50 Konzerngesellschaften in Deutschland. Die wesentlichen Geschäftsfelder des DFK-Konzerns werden von eigenen Genussrechten sowie Bankdarlehen finanziert.

⁴ https://www.zdb.de/baukonjunktur/konjunkturprognose-2020
⁵ ZIA-Herbstgutachten, S. 59

Die DFK-Gruppe erwirbt, wertet auf, baut und veräußert Eigentumswohnungen und Häuser an Kapitalanleger und Eigennutzer. Die Verwaltung von veräußerten Wohnungen erfolgt durch die Konzerngesellschaft MIAG GmbH, Kaltenkirchen (im Folgenden MIAG). Der Neubau von Immobilien wird durch den Ankauf der Grundstücke, Projektierung und Finanzierung in eigenen Projektgesellschaften realisiert. Die Bauausführung übernimmt die DFK-Bau GmbH, Kaltenkirchen (im Folgenden DFK Bau).

Der zunehmend wachsende Bedarf an Neubauten sowie der stark umkämpfte Markt der Bestandsimmobilien hat im Jahr 2020 weiter dazu geführt; die Neubautätigkeit zu forcieren. So plant die DFK-Gruppe kurz- bis mittelfristig jährlich 25.000 - 35.000 qm Wohnfläche zu bauen.

In Jahr 2020 wurden folgende Projekte fertiggestellt:

―	drei Mehrfamilienhäuser in Kaltenkirchen, Süderstraße 5 a-e, mit 87 Wohneinheiten und 71 Stellplätzen,
―	zwei Mehrfamilienhäuser in Bönningstedt, Kieler Str. 53-55, mit 28 Wohneinheiten sowie Tiefgaragen- und Außenstellplätzen,
―	neun Reihenhäuser in Quickborn, Harksheider Weg 60,
―	ein Mehrfamilienhaus mit 26 Wohneinheiten und 26 Außenstellplätzen in Kaltenkirchen, Funkenberg 31,
―	ein Mehrfamilienhaus in Kaltenkirchen, Am Ehrenhain
―	fünf Reihenhäuser in Norderstedt, Quickborner Straße 88,
―	zwei Doppelhäuser in Hamburg, Mörikestraße 20 a-d,

In 2020 wurde der Bau von folgenden Objekten begonnen bzw. fortgesetzt:

―	Mehrfamilienhäuser mit 75 Wohneinheiten in Kaltenkirchen, Süderstraße 5 f-i (Fertigstellung Frühjahr 2021),
―	drei Mehrfamilienhäuser in Peine, Nachtigallenweg 1-5 (Niedersachsen) mit 30 Wohneinheiten, (Fertigstellung Frühjahr 2021).
―	Mehrfamilienhaus mit 14 WE in Hamburg, Kupferdamm (Fertigstellung Herbst 2021)
―	Mehrfamilienhäuser mit 63 WE in Stolzenau, Holzhäußer Weg (Fertigstellung Frühjahr 2022)
―	Neun Reihenhäuser in Bad Bramstedt, Am Bissenmoor (Fertigstellung Herbst 2021)
―	Mehrfamilienhaus in Hamburg mit 13 WE, Stellinger Steindamm (Fertigstellung Herbst 2021)
―	Sanierung mehrerer Mehrfamilienhäuser in Damp mit insgesamt 200 WE (Fertigstellung Herbst 2021)
―	Sanierung mehrerer Mehrfamilienhäuser in Kusel mit 60 WE (Fertigstellung 2021-2022)

In 2021 ist der Beginn von folgenden Bauprojekten geplant:

―	Ein Mehrfamilienhaus mit 15 Wohneinheiten/Stellplätzen in Hamburg, Reinskamp. (Fertigstellung Frühling 2023)
―	Ein Mehrfamilienhaus mit 12 Wohneinheiten sowie 14 Doppel- und 2 Einfamilienhäuser in Norderstedt, Segeberger Chaussee (Fertigstellung 2022-2023)
―	Mehrfamilienhäuserkomplex mit ca. 14.000 qm Wohn- und Gewerbefläche in Peine (Niedersachsen), Friedrich-Ebert-Platz (Fertigstellung 2023-2024)

―	Mehrfamilienhaus mit 49 WE und 3 Gewerbeeinheiten in Hamburg, Försterweg (Fertigstellung 2022)
―	64 Ferienhäuser in Damp, Schleswig-Holstein (Fertigstellung 2021-2022)
―	Mehrfamilienhaus mit 63 WE und einer KITA in Kiel, Inserburger Str. (Fertigstellung 2023)

Die Neubauwohnungen werden bereits in der Bauphase veräußert, die Umsätze werden bei der Übergabe der Wohnungen bzw. Häuser realisiert. Somit ist die Ertragslage vom Fertigstellungszeitpunkt der Projekte abhängig.

Die Konzerngesellschaft DFK AG platziert seit 2006 Genussrechte mit einer bis zu 7%-igen jährlichen Verzinsung und einem Emissionsvolumen von T€ 60.000. Im Jahr 2014 erfolgte eine von der BaFin gebilligte Neuemission von zusätzlichen T€ 50.000 mit verschiedenen Anlagetypen. Die Mindestvertragsdauer bei der Neuemission, die sich auf drei Vertragstypen bezieht, beträgt bei Typ A 5 Jahre, Typ B 12 Monate und Typ C 6 Monate. Die jährliche Verzinsung beträgt bei Typ A bis zu 7%, Typ B bis zu 5% und Typ C bis zu 3%. Seit der Erstemission der Genussrechte hat die DFK AG die maximale Verzinsung der Genussrechte für die Anleger gewährleistet.

Nach § 32 Abs. 1a Satz 3 VermAnlG gilt nach Inkrafttreten des Kleinanlegerschutzgesetzes am 10.07.2015 für die Neuemission 2014 (Typ A/B/C) der DFK AG eine einjährige Übergangsfrist bis 10.07.2016 für die Neuausgabe von Genussrechten. Ab dem 11.07.2016 dürfen aus der Neuemission 2014 keine Genussrechte mehr ausgegeben werden. Bis zu diesem Datum abgeschlossene Ratenverträge bleiben davon unberührt und haben in 2016 die laufende Finanzierung der DFK AG gewährleistet. Darüber hinaus hat die Tochtergesellschaft der DFK AG, DGR Deutsche Genussrecht AG, Kaltenkirchen (im Folgenden DGR AG) eine neue Tranche mit Emissionsvolumen von T€ 20.000 beantragt und im Dezember 2017 von der BaFin gebilligt bekommen. Zum 01.12.2018 wurde die DGR AG mit allen Aktiven und Passiven auf die DFK AG verschmolzen. Die Genussrechttranche der DGR AG wird bei der DFK AG zu denselben Konditionen weitergeführt.

Der Vertrieb von Immobilien und Genussrechten wird fast ausschließlich durch das eigene Vertriebsnetz der "Deutsches Finanzkontor Valeri Spady e. K." (im Folgenden DFK e.K.) ausgeführt. Das Vertriebsgebiet erstreckt sich flächenmäßig auf die alten Bundesländer und umfasst 18 Geschäftsstellen mit über 100 aktiven Vertriebsmitarbeitern. Im Jahr 2020 wurden durch den Vertrieb 301 (Vj. 431) Wohnungen und Häuser an Kapitalanleger und Eigennutzer veräußert. Der Rückgang der Vertriebsaktivitäten ist vor allem dem Corona-Zustand und damit zusammenhängendem Erliegen der Behörden - und Bankenaktivitäten sowie teilweise geltenden Kontaktbeschränkungen geschuldet.

Ein Schwerpunkt auf Vertriebsebene ist die fortwährende, planmäßige Aus- und Weiterbildung der selbständigen und angestellten Außendienstmitarbeiter, wodurch das Wachstum des DFK e. K. substanziell und fachlich begleitet wird.

Die Belegschaft des DFK-Konzerns besteht aus qualifiziertem Personal, das in verschiedenen Fachabteilungen angesiedelt ist. Die Beschulung der freien Mitarbeiter und Angestellten erfolgt regelmäßig auf betriebsinternen Seminaren zur Fortbildung und Weiterentwicklung der Produkt- und Unternehmensmerkmale.

1.2.2. Geschäftsfelder

Die DFK-Gruppe ist im Immobilienhandel tätig. Die Konzerngesellschaft DFK AG erwirbt und handelt vorzugsweise mit vermieteten Eigentumswohnungen, die nach erfolgter Teilung und Instandsetzung im Wesentlichen über das Vertriebsnetz des DFK e. K. sofort wieder veräußert werden. Infolge der langjährigen Erfahrung fungiert die DFK AG als Service- und Projektierungsgesellschaft sowie als Kapitalgeber für die Projektgesellschaften.

Seit 2014 ist der Neubau von Immobilien als neues umsatzstarkes Geschäftsfeld hinzugekommen. Über die Konzerngesellschaft DFK-Bau werden Neubauten von Immobilien in den Projektgesellschaften deutschlandweit errichtet und an die Kapitalanleger veräußert.

Über die MIAG wird der weitaus größte Teil der veräußerten Immobilien sowohl als Haus- wie auch Mietsonderverwaltung bewirtschaftet. Die HMS Gebäudemanagement GmbH, Kaltenkirchen, wurde in 2016 gegründet und übernimmt in der DFK-Unternehmensgruppe die Hausmeistertätigkeiten für die durch MIAG verwalteten Wohneinheiten und Wohnungseigentümergemeinschaften.

Die DFK Küchenwelt GmbH, Kaltenkirchen (vormals DFK Projekthaus GmbH), übernimmt mit der Gründung in 2014 die Beschaffung und Einbau von Küchen sowohl für die durch DFK-Bau gebauten Wohneinheiten als auch für externen Kunden.

2. Wirtschaftsbericht

2.1. Ertragslage

Die aus der Konzerngewinn und -verlustrechnung abgeleitete Gegenüberstellung der Erfolgsrechnung der beiden Geschäftsjahre 2020 und 2019 zeigt folgendes Bild der Ertragslage und ihrer Veränderungen:

	2020		2019
	T€	%	T€	%
Umsatzerlöse	78.096	100,0	61.385	100,0
+/- Bestandsveränderungen	11.028	14,1	33.875	28,6
+ Andere aktivierte Eigenleistungen	1.272	1,6	339	0,0
+ sonstige betriebliche Erträge	1.072	1,4	1.119	0,5
- Materialaufwand	58.535	75,0	67.825	89,7
= Rohergebnis	32.933	42,1	28.893	39,4
- Personalaufwand	16.716	21,4	13.651	15,5
- Abschreibungen	1.038	1,3	1.020	1,3
sonstige betriebliche - Aufwendungen	7.727	9,9	5.160	7,8
Betriebsergebnis	7.452	9,5	9.061	14,8
+ Finanzerträge	360	0,5	115	0,5
- Finanzaufwand	6.891	8,8	4.617	6,1
= Finanzergebnis	-6.531	-8,3	-4.502	-5,6
Steuern vom Einkommen
- und Ertrag	403	0,5	1.210	3,3
= Ergebnis nach Steuern	519	0,7	3.349	5,9
- sonstige Steuern	39	0,0	6	0,0
= Konzernjahresergebnis	480	0,7	3.343	5,9

	Veränderung
	T€	%
Umsatzerlöse	16.711	27,2
+/- Bestandsveränderungen	-22.847	-67,4
+ Andere aktivierte Eigenleistungen	933	>100
+ sonstige betriebliche Erträge	-47	-4,2
- Materialaufwand	-9.290	-13,7
= Rohergebnis	4.040	14,0
- Personalaufwand	3.065	22,5
- Abschreibungen	18	1,8
sonstige betriebliche - Aufwendungen	2.567	49,7
Betriebsergebnis	-1.609	-17,8
+ Finanzerträge	245	>100
- Finanzaufwand	2.274	49,3
= Finanzergebnis	-2.029	-45,1
Steuern vom Einkommen
- und Ertrag	-807	-66,7
= Ergebnis nach Steuern	-2.830	-84,5
- sonstige Steuern	33	>100
= Konzernjahresergebnis	-2.863	-85,6

Die Mehrumsätze in Höhe von T€ 16.711 resultieren im Wesentlichen aus dem Anstieg der Umsatzerlöse aus Verkauf von bebauten Grundstücken in Höhe von T€ 21.864 sowie dem Anstieg der Umsatzerlöse aus Hausbewirtschaftung und Betreuungstätigkeiten von T€ 892. Dagegen sind die Erlöse aus Bautätigkeit um T€ 3.398 sowie die Erlöse aus sonstigen Tätigkeiten um T€ 2.646 zum Vorjahr gesunken. Insgesamt konnte die im Lagebericht des Vorjahres abgegebene Umsatzprognose erreicht werden.

Materialaufwendungen sind um T€ 9.290 und die Bestandsveränderungen um T€ 22.847 im Vergleich zum Vorjahr gesunken.

Das Rohergebnis, unter Berücksichtigung der Bestandsveränderung, ist um T€ 4.040 im Vergleich zum Vorjahr angestiegen.

Die Personalaufwendungen sind hauptsächlich durch den Anstieg des durchschnittlichen Vollzeitäquivalents sowie des Anstiegs des allgemeinen Gehaltsniveaus bei Fachkräften im Konzern (Gj. 412, Vj. 355) von T€ 13.651 auf T€ 16.716 (+22,5%) gestiegen. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind um T€ 2.567 gestiegen. Ursächlich dafür waren im Wesentlichen die gestiegenen Aufwendungen bei Raumkosten (Erweiterung der Hauptzentrale und der Lagerorte) sowie die erhöhten Aufwendungen für Software und EDV (Einführung von neuen IT-Systemen und Wartungskosten).

Insgesamt ist das Betriebsergebnis, trotz des starken Anstiegs der Umsatzerlöse, um T€ -1.609 im Vergleich zum Vorjahr auf T€ 7.452 gesunken. Ursächlich dafür waren vor allem die gestiegenen Materialpreise und Nachträge der Nachunternehmer, die erhöhten und wachstumsbedingten Investitionen in das Personal und Ausstattung sowie die coronabedingten Verzögerungen bei Erteilung von Baugenehmigungen und damit zusammenhängende Auslastung des Konzerns in der zweiten Jahreshälfte des Berichtsjahres. Hinzu kamen die aufgrund von Kontaktbeschränkungen reduzierten Vertriebsaktivitäten. Der in 2019 prognostizierte Jahresüberschuss für 2020 konnte somit aus diesen Gründen nicht erreicht werden.

Das Finanzergebnis (T€ -6.531) hat sich gegenüber dem Vorjahr (T€ -4.502) insgesamt um T€ 2.029 (-45,1%) verschlechtert. Dies resultiert im Wesentlichen aus den angestiegenen Zinsaufwendungen um T€ 2.274. Der Zinsanstieg resultiert im Wesentlichen aus den Zinsen auf gezeichnete Genussrechte T€ +756, Zinsen für Kredite T€ + 520 sowie die zinsähnlichen Aufwendungen T€ +952 mit einem einmaligen Sondereffekt aus der gezahlten Vorfälligkeitsentschädigung für vorzeitige Beendigung eines Kredites von T€ 432. Ohne diesen Sondereffekt würde das Finanzergebnis besser ausfallen.

Die Konzernertragslage 2020 ist durch die Pandemie teilweise stark beeinflusst worden. Die fehlende Auslastung und die gestiegenen Materialaufwendungen haben in der Wachstumsphase die Ertragslage des Konzerns getroffen. Der DFK-Konzern hat trotz des steigenden Handelsvolumens im Geschäftsjahr nicht das geplante Jahresergebnis erzielen können. Nichtdestotrotz sieht sich der DFK-Konzern weiterhin für die künftige Entwicklung gut aufgestellt und hat in 2020 wesentliche Weichen für die strategische und profitable Entwicklung des Konzerns gestellt. Dazu zählen u.a. die Konsolidierung der Einkaufsaktivitäten, effiziente Produktionssteuerung, Überwachung und Verbesserung der Finanzierungsstruktur sowie die Senkung der Vertriebskosten. Die daraus resultierenden Effekte werden in den Jahren 2021 bis 2022 erwartet.

Das Geschäftsjahr 2020 wurde mit einem Konzernjahresüberschuss in Höhe von T€ 480 (Vj. T€ 3.343) abgeschlossen.

2.2. Vermögenslage

	31.12.2020		31.12.2019
	T€	%	T€	%
langfristiges Vermögen	10.750	7,5	7.605	6,2
kurzfristiges Vermögen	133.029	92,5	114.201	92,4
ARAP	79	0,0	1.746	1,4
Aktiva	143.858	100,0	123.552	100,0

	Veränderung
	T€	%
langfristiges Vermögen	3.145	41,4
kurzfristiges Vermögen	18.828	16,5
ARAP	-1.668	-95,5
Aktiva	20.306	16,4

	31.12.2020		31.12.2019
	T€	%	T€	%
Eigenkapital	50.760	35,3	51.734	41,9
lang- mittelfristige Schulden	39.702	27,6	21.265	17,2
kurzfristige Schulden	49.121	34,1	48.088	38,9
PRAP und latente Steuern	4.275	3,0	2.465	2,0
Passiva	143.858	100,0	123.552	100,0

	Veränderung
	T€	%
Eigenkapital	-974	-1,9
lang- mittelfristige Schulden	18.437	86,7
kurzfristige Schulden	1.033	2,1
PRAP und latente Steuern	1.810	73,4
Passiva	20.306	16,4

Das Gesamtvermögen hat sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 20.306 bzw. 16,4% auf T€ 143.858 erhöht. Der Anteil des langfristig gebundenen Vermögens am Gesamtvermögen hat sich von 6,2 % in 2019 auf 7,5 % in 2020 erhöht. Der Anstieg des langfristigen Vermögens resultiert im Wesentlichen aus dem Anstieg bei den Sachanlagen im Bereich der Grundstücke und Gebäude und aufgrund von getätigten Investitionen zur Erweiterung der Lagerkapazitäten und der Zentrale in Kaltenkirchen.

Das langfristige Vermögen war vollständig durch das Eigenkapital sowie langfristige Verbindlichkeiten gedeckt.

Der Anstieg des kurzfristigen Vermögens resultiert im Wesentlichen aus dem Anstieg der Vorräte an Grundstücken um T€ 21.497, der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände um T€ 2.333. Gegenläufig sind die liquiden Mittel um T€ -5.003 zurückgegangen. Das Eigenkapital ist leicht um T€ 974 gesunken. Die Eigenkapitalquote im Geschäftsjahr 2020 ist bei stark gestiegener Bilanzsumme auf 35,3% im Vergleich zu 41,9% am Ende des Vorjahres gesunken.

Die lang- und mittelfristigen Schulden sind um T€ 18.437 auf T€ 39.702 gestiegen. Der Anstieg resultiert im Wesentlichen auf neu aufgenommenen langfristigen Bankdarlehen zur Finanzierung von Grundstücken und Bauten.

Die kurzfristigen Schulden im Geschäftsjahr 2020 sind auf T€ 49.121 (Vj. T€ 48.088) um T€ 1.033 angestiegen. Diese Veränderung resultiert im Wesentlichen aus dem Anstieg der kurzfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern. Die kurzfristigen Schulden sind mehr als ausreichend durch kurzfristiges Vermögen gedeckt. Das Netto Working-Capital (Saldo aus kurzfristigem Vermögen und kurzfristigen Schulden) beträgt zum 31. Dezember 2020 T€ 93.908 (Vj. T€ 65.394).

Die Vermögenslage des Geschäftsjahres 2020 ist durch ausgeweitete Einkaufs-, Bau- und Projektentwicklungsaktivitäten der DFK Gruppe zurückzuführen. Im Berichtsjahr wurden mehrere größere Projekte erworben sowie die Fertigung und Entwicklung des bestehenden Vorratsbestands ausgeweitet.

2.3. Finanzlage

Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit in Höhe von T€ -2.000 resultierte im Wesentlichen aus dem Geschäft mit Handelsimmobilien. Ursächlich für einen negativen Zahlungsfluss war die Zunahme der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind. Als gegenläufigen Effekt ist die Zunahme der Verbindlichkeiten aus operativer Tätigkeit sowie die Zunahme der sonstigen Rückstellungen zu verzeichnen.

	2020	2019	+/-
	T€	T€	T€
Periodenergebnis	480	3.343	-2.863
Abschreibungen (+) / Zuschreibungen (-) auf Gegenstände des Anlagevermögens	1.038	1.020	18
Abnahme (-) / Zunahme (+) der sonstigen Rückstellungen	443	-3.492	3.935
Abnahme (-) / Zunahme (+) latente Steuern	-296	645	-941
Abnahme (+) / Zunahme (-) der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder der Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	-11.053	-25.954	14.901
Abnahme (-) / Zunahme (+) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder der Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	1.130	6.158	-5.028
Gewinne (-) / Verluste (+) aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens	46	0	46
Gewinne (-) / Verluste (+) aus Entkonsolidierung	10	26	-16
Zinsaufwendungen (+) und -erträge (-)	6.549	4.502	2.047
Sonstige zahlungsunwirksame Gewinne	0	33	-33
Ertragssteueraufwand (+) und -ertrag (-)	700	230	470
Ertragssteuerzahlungen (-) und -erstattungen (+)	-1.047	-10	-1.037
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit	-2.000	-13.499	11.499

Der Cashflow aus Investitionstätigkeit betrug T€ -9.140 und ist hauptsächlich auf die Auszahnungen für dir Zugänge zum Konsolidierungskreis in Höhe von T€ 4.919 sowie Investitionen in das Sachanlagevermögen für Betriebs- und Geschäftsausstattung sowie Fuhrpark in Höhe von T€ 3.809 zurückzuführen.

Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen	-430	-389	-41
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	-3.809	-2.154	-1.655
Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen	-28	-3	-25
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens	33	0	33
Einzahlungen für Zugänge zum Konsolidierungskreis	0	17	-17
Auszahlungen für Zugänge zum Konsolidierungskreis	-4.919	-640	-4.279
Einzahlungen aus Abgängen aus Konsolidierungskreis	13	300	-287
Erhaltene Zinsen	0	115	-115
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-9.140	-2.754	-6.386

Der Mittelzufluss aus Finanzierungstätigkeit betrug T€ 5.980. Die Kapitalzuführung aus Genussrechten belief sich im Geschäftsjahr auf Netto (Saldo aus Ein- und Auszahlungen) T€ -2.458. Weiterhin wurden Finanzierungmittel bei Kreditinstituten für die Finanzierung der eigenen Projekte von T€ 41.459 sowie weitere langfristige Kredite von TEUR 9.770 bei Dritten aufgenommen. Des Weiteren waren gegenläufig die Tilgungszahlungen an Kreditinstitute im Wesentlichen aufgrund von in 2020 beendeten Bauprojekten von T€ 35.601 zu verzeichnen.

Einzahlungen aus der Aufnahme langfristiger Kredite bei Kreditinstituten	41.459	32.928	8.531
Auszahlungen aus der Tilgung langfristiger Kredite bei Kreditinstituten	-35.601	- 14.725	-20.876
Ein- und Auszahlungen von Genussrechten	-2.458	6.850	-9.308
Einzahlung aus der Aufnahme langfristiger Kredite bei Dritten	9.770	0 ^*	9.770
Auszahlung aus der Tilgung langfristiger Kredite bei Dritten	-2.693	0 ^*	-2.693
Gezahlte Zinsen	-4.122	-3.804	-318
Entnahme Eigentümer	-360	-115	-245
Gezahlte Dividenden an andere Gesellschafter	-15	0	-15
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	5.980	21.134	-15.154
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds	-5.160	4.881	-10.041

^* Im Vorjahr wurden die Ein- und Auszahlungen aus der Aufnahme bzw. Tilgung langfristiger Kredite bei Dritten unter Krediten bei Kreditinstituten ausgewiesen. Ab dem Geschäftsjahr 2020 erfolgt aufgrund des stark angestiegenen Transaktionsvolumens aus der Finanzierung durch sonstige Kreditgeber ein getrennter Ausweis.

Die DFK-Gruppe war jederzeit in der Lage ihre fälligen finanziellen Verpflichtungen zu bedienen.

3. Darstellung der Risiken und Chancen

3.1. Risikomanagement

Der DFK-Konzern hat ein Risikomanagementsystem, das darauf ausgerichtet ist, die unternehmerischen Chancen und Risiken einem regelmäßigen Monitoring zu unterziehen. Dabei werden Risiken als mögliche künftige Entwicklungen oder Ereignisse, die zu einer für das Unternehmen negativen Prognose bzw. Zielabweichung führen können, definiert, während Chancen als positive Abweichungen im Vergleich zu einem erwarteten Ergebnis gesehen werden.

Organisatorisch ist das Risikomanagement unmittelbar bei der Geschäftsführung angesiedelt und wird über diese regelmäßig auf seine Wirksamkeit überprüft. Sie entscheidet über die Aufbau- und Ablauforganisation des Risikomanagements und die Ausstattung mit Ressourcen. Sie verabschiedet die Ergebnisse des Risikomanagements und berücksichtigt diese bei der Unternehmenssteuerung. Bei Bedarf werden Experten hinzugezogen. Die Führungskräfte der ersten Ebene unterhalb des Vorstands sind als Risikoverantwortliche benannt und übernehmen in dieser Rolle die Verantwortung für die Identifizierung, Bewertung, und Kommunikation aller wesentlichen Risiken in ihrem Verantwortungsbereich. Die Besprechung und Kommunikation findet in regelmäßigen Abteilungsleitermeetings statt.

Im Interesse der drei wesentlichen Interessengruppen: Kunden, Mitarbeiter und Kapitalgeber, verfolgt die Geschäftsführung eine konservative, auf Nachhaltigkeit ausgelegte Risikostrategie.

Die IT-Infrastruktur ist vollständig etabliert und stabil. Diese wird zentral durch erfahrene Mitarbeiter am Standort in Kaltenkirchen betrieben. Die IT-Anwendungen werden regelmäßig auf Sicherheit, Stabilität und Effizienz überprüft und bei Bedarf aktualisiert und angepasst. Das Rechnungswesen der verbundenen Unternehmen wird zentral am Standort Kaltenkirchen in DATEV durchgeführt und eng überwacht. Die Controlling-Abteilung führt die Soll-Ist Analysen und Budgetüberwachung durch und berichtet regelmäßig an den Vorstand. Die Liquiditätsplanung wird ebenfalls fortlaufend überwacht, damit die Gesellschaften ihren finanziellen Verpflichtungen rechtzeitig und jederzeit nachkommen können.

3.2. Risikofelder

3.2.1. Risiken aus wirtschaftlichen Rahmenbedingungen

Erkennbare latente Risiken im Jahresabschluss sind mit ihrer wahrscheinlichen Auswirkung berücksichtigt. Das allgemeine Geschäftsrisiko der Gesellschaft wird durch das Betreiben mehrerer Sparten verringert. Durch den seit 2014 betriebenen Neubau von Mehrgeschoßimmobilien in größerem Umfang hat der DFK-Konzern seine wirtschaftliche Basis um ein weiteres Geschäftsfeld erweitert. Dem Ausfallrisiko der Forderungen aus Immobilienverkäufen wird größtenteils durch dingliche Absicherung begegnet.

Der Vertrieb von Genussrechten mit einer gewinnabhängigen Verzinsung von bis zu 7% bleibt als monatliche Fixkosten weiterhin ein wirtschaftliches Risiko. Allerdings besteht vertraglich nur eine Verpflichtung zur Maximalzinszahlung von 7% bei entsprechend positiver Geschäftslage der DFK AG. Bislang wurde die Maximalverzinsung stets bedient.

Der Immobilienhandel und der Bau neuer Immobilien unterliegen den üblichen konjunkturellen Risiken. Der Handel mit dem Schwerpunkt auf Eigentumswohnungen entspricht bei Privatanlegern dem derzeitigen Trend der Vermögensbildung bei niedrigen Darlehenszinsen. Die verkauften Immobilien werden regelmäßig von Durchschnittsverdienern bewohnt. Insoweit vertreibt der DFK-Konzern bezahlbaren Wohnraum. Gleiches gilt für den Bau und Vertrieb von Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Einfamilienhäusern im Großraum Hamburg nach heutigen energetischen Standards.

3.2.2. Markt- und wettbewerbsspezifische Risiken

Das Geschäftsmodell des DFK-Konzerns ist in einer Nische angesiedelt und ist grundsätzlich abhängig von der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt. Daraus lassen sich für konjunkturelle Phasen Chancen herleiten. Es besteht das Risiko, dass einzelne Immobilien nicht innerhalb eines Jahres am Markt abgesetzt werden können, wobei die Mieterträge das Risiko relativieren. Das neue Betätigungsfeld Immobilienneubau unterliegt grundsätzlich auch dem Herstellungsrisiko. Diesem Risiko wird mit einer laufenden Überwachung und diversen Controlling-Maßnahmen begegnet.

3.2.3. Forderungsausfallrisiko

Der volumenstarke Immobilienhandel wird stets durch notarielle Verfahrensabläufe abgewickelt, sodass keine wesentlichen Wertberichtigungen auf Forderungen vorgenommen werden müssen. Soweit eine Kaufpreisforderung bei Immobilien nicht realisiert werden kann, erfolgt die Rückabwicklung des Vertrages. Erfahrungsgemäß kann die Immobilie dann weiterveräußert werden.

Die Risiken in der Vermietung werden durch Bonitätsprüfungen der Mieter sowie durch Einsatz einer professionellen Forderungsmanagementabteilung bei der MIAG verringert. Im Jahr 2019 wurde die MIAG als Inkassounternehmen registriert.

3.2.4. Steuerliche und rechtliche Risiken

Im Immobilienbereich sind die steuerlichen Risiken für die Gesellschaft überschaubar. Im umsatzsteuerlichen Bereich erzielt die Gesellschaft steuerfreie Umsätze ohne Vorsteuerabzug. Die zivilrechtlichen Risiken werden durch die notarielle Abwicklung der Geschäfte abgedeckt.

Die Risiken im Genussrechtsvertrieb werden durch Einhaltung der rechtlich vorgegebenen Abläufe minimiert. Dem Risiko von überdurchschnittlich ausgeübten Sonderkündigungsrechten stehen entsprechend vertragliche Vereinbarungen mit den Genussrechtsinhabern gegenüber. Demzufolge haben Genussrechtsinhaber des Typ A nur ein einmaliges Sonderkündigungsrecht, das mit einer 12-monatigen Kündigungsfrist zu einem bestimmten vorgezogenen Stichtag ausgeübt werden kann.

3.2.5. Beteiligungsrisiken

Die Beteiligungen werden durch ein zentrales Rechnungswesen mit Sitz in Kaltenkirchen zeitnah überwacht. Es bestehen durchgehend Geschäftsführeridentitäten. Die Beteiligungsgesellschaften unterliegen einem monatlichen Controlling-Verfahren.

3.2.6. Finanzierungs-, Währungs- und Liquiditätsrisiken

Die DFK AG erzielt Zahlungsüberschüsse aus der Ausgabe von Genussrechtspapieren. Dadurch ist das Finanzierungsrisiko planbar und überschaubar. Die Erwirtschaftung der Zinsbelastung aus der Genussrechtsfinanzierung hängt im Wesentlichen vom Immobiliengeschäft ab. Dementsprechend gestalten sich die Risiken aus der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt. Da die Verzinsung der Genussrechte bis zu einem Zinssatz von 7% erfolgt, kann die Zins- und somit auch die Liquiditätsbelastung bei Bedarf reduziert werden. Die DFK AG war bis jetzt in der Lage und plant auch für die Zukunft die Maximalverzinsung zu zahlen.

Weiterhin kann die Gesellschaft auf die günstigen Finanzierungen für Immobilienprojekte bei den Banken zugreifen, die regelmäßig deutlich unter der Maximalverzinsung der Genussrechte liegen.

3.3. Chancenbericht

Die DFK-Gruppe finanzierte ihren Immobilienhandel grundsätzlich mit Genussrechtskapital. Um das derzeit mögliche Handelsvolumen abdecken zu können, werden seit geraumer Zeit auch günstige Bankmittel eingesetzt. Durch den Einsatz von Verbundunternehmen kann das Handelsvolumen erheblich gesteigert werden, da hier die Projektfinanzierung mittels Bankdarlehen einfacher zu steuern ist. Die DFK AG unterstützt die Verbundunternehmen mit ihrem Know-how und erzielt dadurch ertragreiche Managementvergütungen. Das Geschäftsmodell wird im Neubaugeschäft ausschließlich angewendet, um die derzeit günstige Zinssituation auszunutzen. Dieser Effekt wird auch für die kommenden Jahre erwartet.

Die DFK AG verfügt über langjährige Erfahrung in der Finanzierung und Abwicklung von größeren Immobilienprojekten und hat über die Jahre das notwendige Know-how aufgebaut und sich auf dem Markt bereits bewiesen. Durch das schnelle Wachstum und die steigende Komplexität werden neue, erfahrene Fachmitarbeiter eingestellt und auch laufend gesucht. Dadurch erwartet die Gesellschaft nachhaltiges Wachstum bei effektiven und effizienten Prozessabläufen, die auch zur Steigerung der Profitabilität führen können.

Das ständig wachsende Vertriebsnetzwerk bietet die Möglichkeit, die Immobilieneinheiten schneller zu realisieren und somit die starke Kapitalbindung in den Immobilienprojekten abzubauen. Das könnte kurz- und mittelfristig zum schnelleren Rückführen der Immobilienkredite und somit zur Reduktion der Zinsbelastung sowie zur schnelleren Freisetzung von Eigenmitteln für neue Projekte führen. Dadurch werden wiederum weitere Wettbewerbs- und Liquiditätsvorteile erwartet.

Die MIAG verwaltet deutschlandweit bereits über 2.500 Wohnungen und wird durch Expansion im Immobilien- und Neubaugeschäft wesentliche Verwaltungsbestände bekommen. Da die Gesellschaft bereits jetzt profitabel ist, können auch in der Zukunft höhere nachhaltige Gewinne realisiert werden.

4. Prognosebericht

Weder im Bauhauptgewerbe noch im Grundstücks- und Wohnungswesen wird die aktuelle Wirtschaftskrise als existenzbedrohend empfunden. Das bestätigen Umfragewerte: Nur jeweils ein niedriger einstelliger Prozentsatz an Unternehmen empfindet die Krise als bedrohlich. ⁶ Negative wirtschaftliche Auswirkungen sind mit zeitlicher Verzögerung insbesondere für den gewerblichen und zum Teil für den öffentlichen Bau zu erwarten.

Bei Wohnimmobilien zeichnet sich dem Preisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zufolge keine deutliche Verlangsamung des Preisanstiegs ab. Gegenüber dem Vorjahr betrug die Veränderung im 2. Quartal über alle Wohnsegmente hinweg 6,0 %. ⁷ Wochenscharfe Daten über die Miet- und Preisentwicklung angebotener Eigentumswohnungen und Häuser von F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH weisen auf einen stabilen Markt hin. ⁸ Nur lokal fielen die Angebotspreise unter das Niveau von Mitte März und für Notverkäufe gibt es bislang keine Anzeichen.

⁶ ZIA-Herbstgutachten, S. 9
⁷ ZIA-Herbstgutachten, S. 11
⁸ www.f-und-b.de

Eine Einschätzung der mittelfristigen Auswirkungen auf die Wohnungsmärkte ist komplex. Die Preise für Wohnimmobilien könnten zurückgehen, wenn die Nachfrage aufgrund von Einkommenseinbußen der privaten Haushalte nachlassen würde. Drohende Arbeitslosigkeit und ein schwächeres zu erwartendes Lohnwachstum trüben bereits die Aussichten. Hinzu kommt die gestiegene Unsicherheit über die zukünftige Entwicklung der Mieten, die sich für Investoren durch Zurückhaltung bei Hauskäufen und der Nachfrage nach Bauleistungen dämpfend auf die Preise auswirkt. ⁹

Indes gibt es Anhaltspunkte, die stabile oder gar steigende Preise erwarten lassen. Durch das anhaltend niedrige Zinsumfeld bleibt die Finanzierung einer Immobilie für die privaten Haushalte weiter attraktiv, und für (institutionelle) Investoren stellt der Wohnimmobilienmarkt weiterhin eine Alternative zu niedrig verzinsten, langfristigen Anleihen dar. ¹⁰ Diese werden als sichere Anlageformen zudem besonders in Krisen stärker nachgefragt, zumal die Nachfrage nach Wohnraum in einigen Regionen nach wie vor nicht vom Angebot gedeckt werden kann. Durch einen nachhaltig eingeschränkten Baubetrieb, durch etwaige weitere Einschränkungen und Lieferengpässe würde das Angebot weiter hinter dem Bedarf zurückbleiben.

Außerdem kann bei erfolgreicher Überwindung der Gesundheits- und Wirtschaftskrise mittelfristig, wie in Folge der Finanzkrise, mit stärkerer Zuwanderung nach Deutschland gerechnet werden. Eine vergleichsweise rasche Erholung der deutschen Wirtschaft ist denkbar, während andere Staaten der Eurozone einen sehr viel tieferen Einbruch aufzuholen haben. ¹¹

Die Auftragslage der DFK-Gruppe im Neubau- und Sanierungsgeschäft ist bis mindestens 2025 gesichert. Die Entwicklung des Neubaugeschäfts und der Auftragslage im DFK Verbund hat sich im ersten Quartal des Jahres 2021 ebenfalls sehr gut entwickelt und konnte durch mehrere Neuakquisitionen und Partnerschaften weiter ausgebaut werden. Die Anzahl der Verkäufe in der DFK-Unternehmensgruppe ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum erneut angestiegen. Die Ertragslage von der DFK AG wird kurz- bis mittelfristig davon profitieren.

Die in 2019 für 2020 erwartete Prognose konnte zwar in Bezug auf die Umsatzentwicklung realisiert werden, jedoch konnte die Prognose für den Jahresüberschuss für das Jahr 2020 nicht erfüllt werden. Ursächlich dafür waren hauptsächlich die gestiegenen Materialkosten und coronabedingten Auswirkungen auf die laufenden Baugenehmigungsverfahren, wodurch die geplante Auslastung bei gestiegenen Kosten nicht erreicht werden konnte.

⁹ ZIA-Herbstgutachten, S. 11
¹⁰ ZIA-Herbstgutachten, S. 11
¹¹ ZIA-Herbstgutachten, S. 11

Aufgrund der weiterhin niedrig bleibenden Zinsen und der weiterhin hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien und sicheren Kapitalanlagen erwartet die DFK-Unternehmensgruppe, basierend auf der derzeitigen Planung der Projektgesellschaften, ein leicht steigendes Umsatzvolumen und leicht steigenden Jahresüberschuss für das Jahr 2021. Für das Jahr 2022 erwartet die DFK-Gruppe ebenfalls ein leicht steigendes Umsatzvolumen sowie ein aufgrund von in 2021 eigeleiteten Maßnahmen und Projekten deutlich steigenden Jahresüberschuss als in 2020. Es bestehen jedoch insbesondere Unsicherheiten in Bezug auf coronabedingte Projektverzögerungen, sowohl im Genehmigungsverfahren als auch bei der Bauausführung.

Kaltenkirchen, den 10. Dezember 2021

gez. Valeri Spady