Cosimo Immobilienverwaltungs- und Handelsgesellschaft mbH

Duisburg

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2015

Inhaltsverzeichnis

1.

Geschäfts- und Rahmenbedingungen

1.1.	Allgemeine wirtschaftliche Rahmenbedingungen
1.2.	Struktur des Unternehmens
1.3.	Geschäftsgegenstand
1.4.	Geschäftsentwicklung

2.

Darstellung der Lage

2.1.	Ertragslage
2.2.	Finanzlage
2.3.	Vermögenslage

3.

Nachtragsbericht

4.

Risikobericht

4.1.	Risikomanagement
4.2.	Risiken der künftigen Entwicklung
4.3.	Chancen der künftigen Entwicklung

5.

Prognosebericht

1. Geschäfts- und Rahmenbedingungen

1.1. Allgemeine wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland

In den letzten Jahren dominierten die Finanz- und Eurokrise, insbesondere im Hinblick auf Griechenland. Im Jahr 2015 ist die Flüchtlingskrise als weiteres dominierendes Ereignis noch hinzugekommen. Trotz dieser Krisen konnte die deutsche Wirtschaft ihren moderaten Wachstumskurs weiter fortsetzen. Wesentlicher Treiber waren dabei zum einen der private Konsum, der von steigenden Einkommen aus Beschäftigungszunahme und Reallohnanstieg gestärkt wurde, sowie ein weiterhin niedriger Ölpreis. Die Bundesbank prognostiziert für die zweite Jahreshälfte 2016 ein etwas stärkeres Wachstum.

Anbieterstruktur und Marktsituation der Wohnungsbranche

Der gesamte Wohnungsbestand in Deutschland umfasst rund 41 Mio. Einheiten (Stand Ende 2013). Davon sind rund 17,5 Mio. Selbstnutzer (ca. 43 %), sodass das Vermietungsangebot rund 23,5 Mio. beträgt. (Bautätigkeit und Wohnen, Statistisches Bundesamt, Statista, April 2015).

Als Folge der Finanz- und Wirtschaftskrisen hat sich der deutsche Wohnungs- und Immobilienmarkt in den letzten Jahren spürbar verändert. Während die Jahre 2008 bis 2010 durch die Finanz- und Wirtschaftskrise geprägt waren, erwies sich der deutsche Wohn- und Immobilienmarkt in dieser Zeit und der anschließenden Rezession als wichtiger Stabilitätsfaktor für die Gesamtwirtschaft. Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern gab es in Deutschland keine signifikante Spekulation in diesem Bereich. Eine potenzielle weitere negative Auswirkung, die befürchtete Kreditverknappung, ist ebenfalls weitestgehend ausgeblieben, da das deutsche Baufinanzierungssystem solide und langfristig ausgerichtet ist und auf Festzinsprodukte mit langen Kreditlaufzeiten und hohen Eigenkapitalanteilen aufbaut. (Quelle: Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland v. April 2013).

Die Zuwanderung und die Flüchtlingskrise hat in 2015 dazu geführt, dass ein deutlich gesteigerter Bedarf an Wohnraum entstanden ist. Nach Schätzungen der der Bundesbank lag die Nettozuwanderung (ohne Flüchtlinge) in 2015 bei ca. 400.000 sowie weiteren ca. 700.000 Asylbewerbern. Zwar ist davon auszugehen, dass der durch die Flüchtlingskrise induzierte Bedarf durch die späteren Rückzüge der Menschen in Ihre jeweiligen Heimatländer teilweise nur temporär ist, allerdings ist aus den Zuwanderungsbewegungen insgesamt weiterhin ein deutlich steigender Bedarf an Wohnraum zu erwarten.

Die nach wie vor geringe Neubautätigkeit, die stetig wachsende Nachfrage an Wohnfläche pro Mieter, sowie die niedrigen Zinsen, stabilisiert die Wohnungsnachfrage auf absehbare Zeit und versprechen moderat steigende Erträge aus Mieten.

Nachfragestruktur auf dem Wohnungsmarkt für Vermietung

Die Wohnungsnachfrage in Deutschland ist im Wesentlichen durch folgende Überlegungen bestimmt:

Zwar sind die Geburtenraten in den letzten Jahren wieder leicht gestiegen, aber der Trend rückläufiger Bevölkerungszahlen in Deutschland ist weiterhin spürbar, es mehr Sterbefälle als Geburten gibt. Dem gegenüber steht losgelöst von der Flüchtlingskrise ein positiv zu erwartender Zuwanderungssaldo. Eine Verstärkung durch die Flüchtlingskrise ist zumindest temporär gegeben, wobei auch hierdurch langfristig signifikante Einflüsse auf die Bevölkerungszahl und damit die Nachfrage wahrscheinlich sind.

Zudem steigt der durchschnittliche Wohnflächenbedarf je Person stetig an, was damit begründet ist, dass die durchschnittliche Haushaltsgröße abnimmt. So lebten 1991 noch durchschnittlich 2,27 Personen in einem Haushalt, während es 2009 nur noch 2,04 Personen waren (alte Länder ohne Berlin). Für 2030 wird prognostiziert, dass der der Anteil an Ein-Personen-Haushalten von derzeit 40% auf 43% ansteigen wird. Dieses Phänomen wird als zunehmende Singularität bezeichnet. Haushalte werden also älter und kleiner, sodass sich die Wohnungsnachfrage, abgesehen von regionalen Besonderheiten, kaum reduzieren wird. Insoweit ist bis 2030 auch weiterhin ein Anstieg der Haushalte zu erwarten, da vorstehende Faktoren die sinkende Bevölkerungszahl in Deutschland kompensieren. In den letzten Jahren ist zudem verstärkt zu verzeichnen, dass sich in den Ballungsgebieten eher eine hohe und in diversen ländlichen Gebieten eher eine niedrige Nachfrage nach Mietwohnungen entwickelt.

Aus vorstehenden Ausführungen wird deutlich, dass die Zahl und Struktur der Haushalte je Region die entscheidende Größe für die Wohnungsnachfrage ist.

Durchschnittliche Leerstandswerte lagen in 2014 bei ca 3,0 %. Abgesehen von Regionen mit strukturellen Leerständen ist eine Verschlechterung der Situation nicht abzusehen. Insbesondere in den Ballungsräumen und Großstädten, die niedrigste Quote liegt in München bei 0,4%, ist auf absehbare Zeit mit weiter konstant niedrigen Leerstandsquoten zu rechnen. Zum einen wird sich das Angebot durch weiterhin eher zurückhaltende Neubauaktivitäten nicht signifikant erhöhen. Außerdem wird die Nachfrage an Wohnraum durch die Zuwanderungsbewegungen und die Flüchtlingskrise weiter zunehmen.

Angesichts dessen ist für ein Wohnungsunternehmen elementar, die Angebots- und Nachfrageentwicklung differenziert zu betrachten und ihr Wohnungsportfolio entsprechend auf die veränderten Gegebenheiten abzustimmen.

Nachfragestruktur auf dem Wohnungsmarkt für Verkauf

Für den Handel mit Immobilien, insbesondere dem Privatisierungssegment, ist festzustellen, dass die Nachfrage vom Bedarf an regionalen Mikrolagen und objektspezifischen Merkmalen (Art, Zustand, Garten, Balkon, Raumaufteilung) bestimmt ist. Dabei spielen überregionale und weltweite Entwicklungen für den Einzelerwerber kaum eine Rolle. Lediglich die eigene persönliche wirtschaftliche Situation, wie die krisenfeste Arbeitsanstellung, beeinflusst das Käuferverhalten. Infolgedessen ist dieses Segment als sehr robust zu betrachten. Insbesondere, wenn gezielt aufgrund regionaler Marktnachfragen gehandelt wird, kann eindeutig festgestellt werden, dass die Nachfrage und die Preise stetig steigend sind. Zeitweise kann sogar festgestellt werden, dass für bestimmte Objektarten die Nachfrage durch bestehende Angebote nicht gedeckt werden kann.

Für den möglichen Verkauf von Wohnungsbeständen (Portfolios) an Großanleger ist zu konstatieren, dass die Nachfrage seit der weltweiten Krise im Jahre 2008 zunächst zurückgegangen ist. Seit den Jahren 2011/2012 ist allerdings ein stetiger Anstieg der Nachfrage zu verzeichnen, sodass die Nachfrage derzeit sogar über dem Niveau vor der US-Immobilienkrise liegt.

Für NRW ist zu verzeichnen, dass zwar im allgemeinen die Nachfrage sich deutlich erhöht hat, aber im Vergleich in den Städten Düsseldorf, Köln und Bonn die Nachfrage unverhältnismäßig höher ansteigt als bei den übrigen Städten von NRW.

Dabei ist es für den Immobilienmarkt ein äußerst positiver Effekt, dass die Hypothekenzinsen seit Jahren nahezu gleichbleibend historisch tief liegen und die Wahrscheinlichkeit groß ist, dass diese Niedrigzinsphase noch weiter andauern wird. Hingegen werden andere Anlagemöglichkeiten, außerhalb der Immobilienanlage, von Privatanlegern in Deutschland historisch bedingt eher zurückhaltend nachgefragt. Ebenfalls nachfragefördernd sind die durch die Eurokrise und den schwankenden Goldpreis induzierte zunehmende Nachfrage an Sachwerten.

Diese Tatsache betrifft insbesondere Klein-, aber auch Großanleger. Denn gerade die Kleinanleger haben nicht die strategischen und globalen Möglichkeiten sowie das fundierte Fachwissen wie Großanleger, um Ihr Kapital sicher und trotzdem ertragreich Global anzulegen. Infolgedessen investieren Sie lieber in Produkte, die Sie beurteilen können und langfristig als sicher erachten.

Bei Großanlegern kommt hingegen hinzu, dass der Aktienmarkt derzeit wieder auf historisches Hoch ist, sodass Anleger bei Neuinvestitionen zunehmend zurückhaltend sind und stattdessen andere Assets zur weiteren Diversifikation gefragt sind. In diesem Kontext sind Immobilien, durch die hohe Wertstabilität, eine ausgezeichnete Anlageform, um eine stabile Rendite bei relativ hoher Sicherheit realisieren. Unter gleichzeitiger Ausnutzung der Niedrigzinsphase kann zudem ein positiver Leverage-Effekt realisiert werden. Aufgrund der Wertstabilität und der damit einhergehenden Sicherheit für das Investment ist der deutsche Immobilienmarkt zunehmend auch für ausländische Investoren attraktiv, sodass auch hier Tendenzen einer steigenden Nachfrage von Großinvestoren zu verzeichnen sind.

Durch die skizzierten Einflussfaktoren ist insbesondere in den Regionen im Rheinland sowie den deutschen Großstädten wie beispielsweise München, Berlin, Frankfurt eine weiter stark zunehmende Nachfrage an Immobilien zu erwarten.

Der regionale und überregionale Markt der Cosimo Gruppe

Die Cosimo GmbH ist seit Ihrer Gründung spezialisiert auf den Erwerb, Bestand und Handel mit Immobilien im Großraum des Rhein-Ruhr-Gebietes. Insbesondere in den letzten Jahren aber wurden zunehmend Investitionen in den überdurchschnittlich steigendenden Märkten im Rheinland, wie Düsseldorf, Köln und Bonn getätigt. Im Rahmen von Portfoliokäufen oder größeren Einzelprojekten können zudem auch Immobilien bundesweit (Westdeutschland und Berlin) erworben werden. Dabei sind die exponierten Städte wie Hamburg, München oder Berlin eher im Fokus zu sehen. So wurde in 2015 beispielsweise ein größeres Portfolio in München und in 2016 ein Grundstück am Tegernsee erworben.

Infolge vorgenannter Anlagestrategie befinden sich aktuell ca. 83% der Mieteinheiten der Cosimo Gruppe in Westdeutschland im Bundesland Nordrhein-Westfalen. Zum Bilanzstichtag verfügt die Cosimo Gruppe über 873 Mieteinheiten mit einer Gesamtfläche von 102.611 qm zzgl. 1.132 Garagen und Stellplätze.

Im Hinblick auf eine Optimierung der regionalen Risikodiversifikation ist die Gesellschaft in den letzen Jahren zunehmend überregional, insbesondere in den Großstädten des Rheinlands (Düsseldorf, Köln und Bonn), tätig geworden. Diese Region zeigt seit einigen Jahren einen zum Teil erheblichen Wohnungsmangel. Dies gilt insbesondere für bezahlbaren Wohnraum, zu welchem der überwiegende Teil der Neubaumaßnahmen nicht hinzuzuzählen ist. Zudem werden, in den vorgenannten Städten zukünftig weitere Bevölkerungszuwächse erwartet, sodass eine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt nicht zu erkennen ist. Die Folge wird eine erhöhte Nachfrage und ein stetiger Preisanstieg sein.

Daher wurde von der Geschäftsführung beschlossen, in den kommenden Jahren verstärkt in den "TOP 20" Städten in Westdeutschland zu investieren. Dabei werden diese Objekterwerbe seit dem Jahr 2013 und auch zukünftig primär durch eigens dafür gegründete Tochtergesellschaften realisiert.

In 2013-2015 wurden größere Objekte in Köln und Bonn gekauft, entwickelt und anschließend mit einem durchschnittlichen Rohüberschuss von mindestens 30-35% veräußert, bei einem großen Portfolio in Köln konnte sogar ein Überschuss von 81% erzielt werden. Für die in 2015 begonnen Projekte Voerde und Duisburg-Homberg, die beide kurz vor dem Verkauf stehen werden voraussichtlich ebenfalls deutlich höhere Rohüberschüsse erzielt werden können.

Die inzwischen überaus erfolgreiche regionale Diversifikation wird auch im Verhältnis der Mietflächen und Verkehrswerte ersichtlich. Die regionale Verteilung der Mietflächen und der Verkehrswerte im Bundesgebiet wird aus der folgenden Abbildung ersichtlich:

Region	Mietfläche qm	Verkehrswert T€	Buchwert T€	Darlehensvaluta T€
Rheinland	9.179	13.276	9.278	7.626
München	16.759	31.500	21.363	19.800
Ruhrgebiet	31.333	28.659	17.119	13.313
Niederrhein	13.962	16.836	8.369	10.670
Bergischesland	31.377	23.746	15.520	13.539
Gesamt	102.611	114.017	71.649	64.948

Daraus wird deutlich, dass der Immoblienbestand der Cosimo Gruppe hinsichtlich eventueller Kaufpreisschwankungen aufgrund regionaler Besonderheiten hinreichend diversifiziert ist. Besonders hervorzuheben ist dabei, dass bezogen auf die Verkehrswerte ein wesentlicher Teil des Vermögens der Cosimo Gruppe im Rheinland ca. 11,6% und in München ca. 27,6% liegen. Insbesondere in diesen Regionen ist weiterhin mit erheblichen Preissteigerungen zu rechnen.

Unabhängig von regionalen Vorbedingungen werden Wohnungsbestände für ihre Bewohner dadurch attraktiv, dass gut geschnittene, gut ausgestattete und großzügige Wohnungen mit ansprechendem Wohnumfeld vorhanden sind und so die Vorzüge städtischen Wohnens, wie die Erreichbarkeit vielfältiger Infrastruktur, wahrgenommen werden können. Das Portfolio der Cosimo Gruppe passt hervorragend in dieses Anforderungsprofil, zumal zukünftig nicht der Neubau, sondern zunehmend die Bestandsentwicklung im Mittelpunkt der Strukturentwicklung stehen wird.

Wohnungsunternehmen mit innerstädtischen Lagen oder gefragten Stadtteilen und städtebaulich guten und gepflegten Beständen, Kriterien, welche die Cosimo Gruppe im Wesentlichen erfüllt, werden als Gewinner der Entwicklung gesehen.

1.2. Struktur des Unternehmens

Die Cosimo GmbH ist ein Familienunternehmen, dessen Gesellschafter- und Führungsstruktur seit seiner Gründung im Jahre 1995 nahezu unverändert ist. Hauptgesellschafter (95 %) und Geschäftsführer ist Herr Dipl.-Ing. Oral Coskun, der die wesentlichen Strategien für die Cosimo GmbH erarbeitet, sie nach außen vertritt, den Einkauf und den Finanzmitteleinsatz leitet, die Bankenbetreuung gestaltet, sowie die Grundsatzentscheidungen trifft. Minderheitsgesellschafter (5 %) ist Herr Levent Acar, der ebenfalls im Unternehmen (seit mehr als 10 Jahren) beschäftigt ist.

Der Bruder von Herrn Dipl.-Ing. Oral Coskun, Herr Ayhan Coskun, ist der 2. Geschäftsführer und Mitentscheidender in Grundsatzfragen. Er ist als Geschäftsführer in alle wichtigen Entscheidungen eingebunden und in der Lage jederzeit alle vorgenannten Aufgabenfelder des Dipl.-Ing. Herrn Oral Coskun zu übernehmen. Hauptaufgabenfeld ist für ihn jedoch die Verkaufsleitung und die Kundenbetreuung, sowie in Verbindung mit dem Hausverwaltungsleiter und dem Handwerksleiter, die Objektverwaltung und -betreuung.

Aufgrund des stetigen und extensiven Wachstums des Unternehmens wurde in Jahr 2013 beschlossen die Unternehmensstruktur schrittweise an die wachstumsinduzierten veränderten Rahmenbedingungen anzupassen.

In 2013 wurde zunächst damit begonnen größere Neuinvestitionen in eigens dafür gegründeten Tochtergesellschaften zu erwerben. Dadurch konnten fremde Dritte Investoren in einzelne abgegrenzte Projekte einbezogen werden, wodurch zum einen neue Finanzierungsformen genutzt werden konnten und zudem durch die neuen Kooperations- und Beteiligungsmöglichkeiten weitere Vorteile bei der Akquise realisiert werden konnten. Weiterhin ist es möglich Kapitalgeber im Wege des Share-Deals auch bei einzelnen für sich abgegrenzten bereits laufenden Projekten aufzunehmen.

Im Rahmen dieser Strategie ist die Firmenstruktur in den letzten beiden Jahren kontinuierlich gewachsen. So hatte die Cosimo GmbH bereits in 2014 13 Beteiligungen, wobei zum 31.12.2015 insgesamt 18 Beteiligungsverhältnisse vorgelegen haben. Die einzelnen aktiven Beteiligungen mit den wesentlichen Eckdaten können der Abb. 1 entnommen werden. Neben den aufgeführten acht aktiven Projektgesellschaften wurden in 2015 bereits die Projekta Merowinger GmbH, die Projekta Erste GmbH und die Projekta Zweite GmbH gegründet. Wie aus Abb. 1 ersichtlich wird, ist die Cosimo GmbH in der Regel mehrheitsbeteiligt und über die Personalunion in der Geschäftsführung auch operativ handlungsbefähigt. Den Firmensitz haben alle Tochtergesellschaften, wie die Cosimo GmbH, in Duisburg, Stapeltor 8. Außerdem hält die Gesellschaft noch kleinere Beteiligungen an der Projekta II GmbH (5,1%) sowie der W+L Angermund GmbH (6%).

In dieser neuen Beteiligungsstruktur konnten bis zum Bilanzstichtag bereits 5 Projekte mit einem Investitionsvolumen von insgesamt 43.863 TEUR und einem durchschnittlichen Rohüberschuss von ca. 34% erfolgreich abgewickelt werden.

Neben den für jedes Großprojekt eigens gegründeten Projekttochtergesellschaften ( Objektgesellschaften ) wurden der neuen Projektabwicklung folgend zudem bereits in 2013 begonnen, die Bau- und Handwerksabteilung und die Hausverwaltung in eigene Tochtergesellschaften auszugliedern. Durch rechtliche Abgrenzung der einzelnen Geschäftsbereiche Immobilienbestand, Immobilienentwicklung und Handel, Planung und Bau sowie der Immobilienverwaltung soll eine bessere Erfolgs- und Ergebnisabgrenzung erreicht werden, sodass die Projektsteuerung und Erfolgskontrolle langfristig weiter optimiert werden kann. Neben diesen Effizienzsteigerungen innerhalb der Unternehmensgruppe soll durch die neue Firmenstruktur zudem eine bessere Adressierung des Leistungsportfolios der einzelnen Gesellschaften an fremde Dritte, wie beispielsweise Käufer der Objekte, erfolgen. Dadurch ist sichergestellt, dass auch diese Wachstumspotentiale ausgeschöpft werden können.

Für die Bauabteilung wurde bereits in 2013 mit der CoBau GmbH eine entsprechende Gesellschaft gegründet, sodass im Jahr 2014 die entsprechenden Umstrukturierungen durchgeführt wurden. Die Bauplanung und -leitung der gesamten Unternehmensgruppe wird seitdem durch diese Gesellschaft durchgeführt. Erste Aufträge außerhalb der Cosimo Gruppe konnten ebenfalls bereits gewonnen und abgewickelt werden. Die Gesellschaft hat bereits in den ersten beiden Jahren positive Ergebnisse in Höhe von ca. 96 T€ für 2014 und 70 T€ für 2015 erwirtschaftet, wobei weiteres starkes Wachstum durch die anstehenden Großprojekte geplant ist.

Abb. 1 : Firmenstruktur Cosimo GmbH und aktive Tochtergesellschaften zum 31.12.2015

Firmenname	Cosimo GmbH	Objekta II GmbH	Projekta V GmbH	Objekta Fütingsweg GmbH	Objekta Morain GmbH
Gesellschafter	95 % Oral Coskun	80 % Cosimo GmbH	75 % Cosimo GmbH	47 % Cosimo GmbH	100 % Cosimo GmbH
	5 % Levent Acar	20 % AT Immobilien GmbH	25 % YaFin GmbH	47 % Wertepool Management GmbH
				6% Bronzehand Beteiligungsgesell schaft GmbH
Geschäftsführer	Oral Coskun Ayhan Coskun	Oral Coskun	Oral Coskun	Oral Coskun	Oral Coskun
Sitz	Stapeltor 8, 47051 Duisburg	Stapeltor 8, Duisburg	Stapeltor 8, Duisburg	Stapeltor 8, Duisburg	Stapeltor 8, Duisburg
Handelsregister	AG Duisburg, HRB 7035	AG Duisburg, HRB 25607	AG Duisburg, HRB 27199	AG Duisburg, HRB 27102	AG Duisburg, HRB 27104
Gründ. Datum	22.12.1995	13.06.2013	19.11.2014	11.12.2014	11.12.2014
Stammkapital	1.000.000 Euro	25.000 Euro	25.000 Euro	25.000 Euro	25.000 Euro
Beteiligungsansatz	Besitz,	20.000 Euro	18.750 Euro	11.750 Euro	25.000 Euro
Gesch. Zweck	Verwaltungs- und Handel mit eigener Immobiien	Besitz und Handel eig. Imm.	Besitz und Handel eig. Imm.	Besitz und Verwalt. eig. Imm.	Besitz und Verwalt. eig. Imm.
Immobilien	Diverse	Wohnanlage Voerde	Bonn, Studentenwohnheim	Krefeld, Fütingsweg	Wuppertal, Morianstraße

Firmenname	Projekta VI GmbH	Objekta Forstenried GmbH	Gfl mbH	Projekta Zweite GmbH
Gesellschafter	100 % Cosimo GmbH	100 % Cosimo GmbH	50 % Cosimo GmbH	100 % Cosimo GmbH
			50% Herr Erol Ayar

Geschäftsführer	Oral Coskun	Oral Coskun	Ayhan Coskun	Oral Coskun
Sitz	Stapeltor 8, Duisburg	Stapeltor 8, Duisburg	Stapeltor 8, Duisburg	Stapeltor 8, Duisburg
Handelsregister	AG Duisburg, HRB 27298	AG Duisburg, HRB 27051	AG Duisburg, HRB 27466	AG Duisburg, HRB 27616
Gründ. Datum	23.12.2014	04.11.2014	04.03.2015	20.05.2015
Stammkapital	25.000 Euro	25.000 Euro	25.000 Euro	25.000 Euro
Beteiligungsansatz	766.250 Euro	25.000 Euro	12.500 Euro	25.000 Euro
Gesch. Zweck	Besitz und Handel eig. Imm.	Besitz und Handel eig. Imm.	Besitz und Verwalt. eig. Imm.	Besitz und Verwalt. eig. Imm.
Immobilien	Duisburg, WEG Homberg	München, Forstenried	Wohnanlage Essen	Woolworth-Paket

Die letzte Stufe der umfassenden Unternehmensumstrukturierung, mit der Ausgliederung der Hausverwaltung, wurde Ende 2014 mit einer entsprechenden Unternehmensgründung, der GfH Hausverwaltungs- GmbH, eingeleitet. Die Gesellschaft wird den gesamten Immobilienbestand der Cosimo Gruppe verwalten. Dabei wird von Beginn an mit marktüblichen Konditionen kalkuliert, sodass die Hausverwaltung nach Möglichkeit auch bei einem Verkauf, aus dem Bestand der Unternehmensgruppe, weiter betrieben werden kann, also die Leistungen damit auch gegenüber Dritten erbracht werden können um diese Wachstumspotentiale ebenfalls auszuschöpfen. So hat die Gesellschaft bereits beispielsweise die Verwaltung der verkauften Objekte aus der Objekta I GmbH in Bonn zunächst befristet auf ein Jahr bis Ende 2016 übernommen. Mit den konkreten Maßnahmen der Umstrukturierung wurde bereits begonnen, wobei diese voraussichtlich im Jahr 2016 abgeschlossen sein sollen.

1.3. Marktstellung des Unternehmens

Die Cosimo GmbH hat als regional verwachsenes Unternehmen im Ruhrgebiet und im Rheinland aufgrund der familiengeführten Struktur, der jahrelangen Erfahrungswerte, der möglichen Finanzmittel sowie bestehender Kreditrahmen und einem optimal funktionierenden Netzwerk für Ein- und Verkauf, eine besonders vorteilhafte Stellung im regionalen Markt.

Hinzu kommt, dass die Geschäftsführer der Cosimo GmbH sowie einige ihrer Mitarbeiter Deutsche mit türkischer Herkunft sind. Vorgenannte Tatsache ist ein sehr positiver Effekt und trägt wesentlich dazu bei, dass die Cosimo GmbH, neben dem üblichen Kundenpotential, zudem optimal auf ein weiteres Kundenpotential mit Migrationshintergrund zugreifen kann. Schon allein die nicht vorhandenen Sprachbarrieren sind sehr von Vorteil, aber auch das Verständnis und das Eingehen auf die gesellschaftlichkulturellen Aspekte tragen dazu bei, dass ein erheblicher Kundengewinn aus diesem Kundenpotential für die Cosimo GmbH erzielt werden kann. Damit schöpft die Cosimo GmbH zwar vom Gesamtmarkt dieselben Kunden wie ihre Konkurrenten, kann aber ein zusätzliches und nicht unerhebliches Kundenpotential ansprechen und gewinnen, welches sich für die meisten Konkurrenten eher schwierig erschließen lässt.

In der Gesamtheit vorgenannter Tatsachen und Vorzüge stellt dies nahezu ein Alleinstellungsmerkmal für die Konkurrenzsituation dar, wenn betrachtet wird, dass regional, insbesondere im Ruhrgebiet, kaum Unternehmen bestehen, die in Größe, Erfahrungswerten, Finanzmitteln und der Unternehmens- und Mitarbeiterstruktur mit der Cosimo GmbH vergleichbar wären.

Es führt dazu, dass bestimmte Anbieter, insbesondere größere Gesellschaften und Bankenverwertungen, sowie Insolvenzverwalter, die wiederkehrend Liegenschaften im Ruhrgebiet veräußern wollen oder müssen, nahezu nur die Cosimo GmbH als potenziellen Kunden ansprechen können. Zudem ergeben sich aus dieser Stellung heraus auch diverse weitere Anfragen der Objektanbieter an die Cosimo GmbH, dessen Lagen sich auch in den überregionalen Märkten wie dem Rheinland (Düsseldorf/Köln/Bonn) und den übrigen exponierten Städten Deutschlands wie Hamburg, München oder Berlin sich befinden.

Auch kleinere Anbieter und Makler sprechen in der Regel die Cosimo GmbH als ersten Ansprechpartner an, da durch die familiengeführte Struktur und bestehende Kreditrahmen bei örtlichen Banken (Sparkassen), die Entscheidungsfindung und die Abwicklung sehr einfach funktioniert. Dies bietet dem Anbieter eine schnelle und einfache Abwicklungsmöglichkeit, im Umkehrschluss aber der Cosimo GmbH die Erstverwertungsmöglichkeit. So kommt es oft dazu, dass diverse Liegenschaften in der Region zunächst nur der Cosimo GmbH angeboten werden, bevor Sie an andere Anbieter gelangen oder inseriert werden. Damit genießt die Cosimo GmbH einen wesentlichen Marktvorteil im Objekteinkauf gegenüber ihren Konkurrenten.

Daneben hat sich die Gesellschaft seit 2011 zunehmend auch in dem Bereich des Portfoliohandels spezialisiert, bereits einige größere Projekte erfolgreich abgewickelt und dadurch das branchenspezifische Netzwerk auch für diesen Bereich weiter bedeutend ausgebaut, sodass in diesem Geschäftsbereich erhebliche Wachstumspotentiale ausgeschöpft werden konnten. Kurz- und mittelfristig wird dieser Geschäftsbereich weiter ausgebaut, mit dem Ziel, dass der Schwerpunkt der operativen Tätigkeit der Cosimo GmbH in Zukunft im Portfoliohandel liegen wird. Aus dieser Überlegung und unter Effizienz- und Kapazitätsgesichtspunkten hat die Geschäftsführung bereits in 2013 und 2014 damit begonnen den Bestand an Streubesitzobjekten zu reduzieren um so die vorhandenen Ressourcen bestmöglich einzusetzen. Dieser strategischen Neuausrichtung folgend hat die Gesellschaft im Geschäftsjahr 2015 lediglich ein Grundstück zu Anschaffungskosten in Höhe von 1.674 TEUR erworben. Auf der anderen Seite hat die Cosimo GmbH in 2015 Verkäufe mit Buchwertabgängen von insgesamt 16.801 Euro (507 Einheiten) realisiert. Daraus wird deutlich, dass der Immobilienbestand wie bereits in 2014 abermals deutlich abgenommen hat.

Hauptgeschäftsfelder der Cosimo GmbH sind

•	die Vermietung von Immobilien (Vermietung)
•	der Handel mit Immobilien bzw. Immobilienzweckgesellschaften (Verkauf)

Die Umsätze der Cosimo GmbH werden nahezu in Gänze aus vorgenannten zwei Geschäftsfeldern erzielt und konnten seit der Gründung der Cosimo GmbH bis in das Jahr 2014 kontinuierlich und signifikant erhöht werden. Der Rückgang der Umsatzerlöse im Einzelabschluss der Cosimo GmbH in 2015 ist dem oben skizzierten Umstrukturierungsprozessen geschuldet. Unter Berücksichtigung der Umsatzbestandteile der Tochtergesellschaften wird deutlich, dass sich die Cosimo Gruppe weiterhin sehr positiv entwickelt.

1.4. Geschäftsentwicklung

Infolge des oben skizzierten Strategiewechsels und der damit einhergehenden Umstrukturierung sind die Jahresgeschäftszahlen nur noch bedingt mit den Vorjahreszahlen vergleichbar. Die wesentlichen Neuakquisitionen erfolgten in den Tochtergesellschaften. Zugleich wurde ein erheblicher Teil der Bestandsimmobilien veräußert. Infolgedessen sind die Mieterlöse auf der Ebene der Cosimo GmbH um ein Drittel zurückgegangen. Dieser Effekt wird in 2016 noch zunehmend verstärkt, da dann der Immobilienbestand der Cosimo GmbH zum größten Teil verkauft sein wird. Unter Berücksichtigung der Umsätze der Tochtergesellschaften ist für die gesamte Cosimo Gruppe allerdings weiter ein starkes Wachstum zu verzeichnen und auch für die nahe Zukunft zu erwarten.

Der Gewinn ist im Vergleich zum Vorjahr gesunken, wobei mit einem aktuellen Jahresüberschuss nach Steuern von 2.273 TEUR das zweitbeste Jahresergebnis in der zwanzigjährigen Firmengeschichte erreicht werden konnte. Zudem sind in 2015 einige sehr ertragsstarke Projekte begonnen worden, die zwar das Ergebnis 2015 belastet haben, deren Ertrag sich allerdings erst in 2016 und 2017 im Jahresabschluss bzw. bei den Tochtergesellschaften niederschlagen wird. Bei einer Projektdauer von 12 bis maximal 36 Monaten besteht dementsprechend eine ausgesprochen positive Gewinnerwartung für die kommenden beiden Jahre. Wesentliche Gewinnbestandteile sind durch den Rohgewinn eines Sharedeals eines Projektverkaufes erwirtschaftet worden. Da dieser Ergebnisbestandteil im Ergebnis zu 95% steuerfrei ist, erklärt sich dadurch der verhältnismäßig geringe Ertragsteueraufwand von 236 TEUR.

Im Segment Immobilienhandel kann ein deutlicher Aufwärtstrend hinsichtlich des Portfoliohandels verzeichnet werden. Die Nachfrage nach Immobilien in Deutschland ist in den letzen Jahren stetig gestiegen und übertrifft nunmehr das Niveau vor der US-Immobilienkrise im Jahre 2008. Insbesondere in den Investitionsstandorten im Rheinland und in München ist weiter mit einem erheblichen Anstieg der Immobilienpreise zu rechnen.

Im Geschäftsjahr 2015 wurden Immobilien im Wert von 20.120 TEUR (Umsatz 5.460 TEUR zzgl. Umsätze aus Immobilienverkauf des Anlagevermögens 14.659 TEUR) veräußert und sonstige betriebliche Erträge in Höhe von 4.747 TEUR erzielt. Dem gegenüber standen Buchwerte in Höhe von 16.801 TEUR (Aufwendungen für bez. Waren 4.854 TEUR zzgl. Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens 11.947 TEUR) und anteilige Aufwendungen für bezogene Leistungen in Höhe von 1.490 TEUR. Somit verblieb aus diesem Segment im abgelaufenen Geschäftsjahr ein Rohüberschuss in Höhe von 6.575 TEUR (vgl. Gewinn- und Verlustrechnung mit anteiliger Zuordnung, Abb.3).

Im Geschäftsfeld Vermietung beträgt der Umsatz und die sonstigen betrieblichen Erträgen 2.620 TEUR, wobei die Mieteinnahmen im Vergleich zum Vorjahr um 1.408 TEUR zurückgegangen sind, was durch die oben genannten Verkäufe zu erklären ist. Den Einnahmen standen im Geschäftsjahr als größte Aufwandspositionen die Betriebskosten mit 669 TEUR und Aufwendungen für Instandhaltung mit 35 TEUR gegenüber. Infolgedessen wurde ein Rohüberschuss in Höhe von 1.916 TEUR aus diesem Segment erwirtschaftet (vgl. Gewinn- und Verlustrechnung mit anteiliger Zuordnung, Abb.3).

Bestandsentwicklung

Wie bereits oben dargestellt wurde in 2013 die Geschäftsstrategie der Cosimo GmbH hinsichtlich der Firmenstruktur neu ausgerichtet. Diese Umstrukturierung schlägt sich in dem Geschäftsjahr auch deutlich in der Bilanz und den Kennzahlen der Unternehmen der Cosimo Gruppe nieder.

Am Bilanzstichtag befanden sich 415 Mieteinheiten mit 34.562 m ² Mietfläche (384 Wohnungen und 31 in Wohngebäuden integrierte Gewerbeeinheiten) sowie 139 Garagen und Stellplätze im Eigentum der Cosimo GmbH. Zudem befanden sich im Eigentum der Tochtergesellschaften am Bilanzstichtag 458 Mieteinheiten mit 68.049 m ² Mietfläche (353 Wohnungen und 105 Gewerbeeinheiten) sowie 993 Garagen und Stellplätze (siehe Bestandsübersicht Abb. 2).

Im Vergleich zur Vorperiode hat sich die Mietfläche der Cosimo GmbH durch Verkäufe und Zukäufe um rd. 42,4% vermindert. Bezogen auf die Cosimo Gruppe ist die gesamte Mietfläche allerdings auf 102.611 m ² gestiegen, was einem Anstieg von ca. 6,7% entspricht. Durch die Portfolio Bereinigungen konnte die IST Miete der Cosimo Gruppe dabei im Verhältnis zur flächenmäßigen Bestandsveränderung überproportional nämlich um ca. 20% gesteigert werden. Damit wird deutlich, dass durch die getätigten Ein- und Verkäufe der Gesamtbestand der Cosimo Gruppe, im Durchschnitt betrachtet, hinsichtlich der zukünftigen Ertragsaussichten abermals deutlich aufgewertet wurde.

Der Leerstand beträgt für die Cosimo GmbH branchenübliche 8,9%. Die Quote wird allerdings etwas verfälscht, da im Umlaufvermögen bewusst einige Objekte zum besseren Verkauf leer stehen. Somit ergibt sich für das Anlagevermögen eine Leerstandsquote von 6,94% und 30,49% für das Umlaufvermögen. Die entsprechenden Objekte sind in 2016 bis zum Zeitpunkt der Bilanzerstellung erfolgreich veräußert worden. Die relativ hohe Leerstandsquote bei den Tochtergesellschaften von 18,09% ist durch die Projektentwicklung damit mit dem Geschäftsmodell begründet.

Die Cosimo Gruppe hat zudem weitere neue Liegenschaften erworben bzw. gesichert, die erst in 2016 verbucht werden, sodass der Immobilienbestand auch in Zukunft qualitativ und quantitativ weiter aufgewertet wird (siehe Abschnitt Nachtragsbericht).

Abb. 2 : Gesamtimmobilienbestand der Cosimo Gruppe zum 31.12.2015

		Gesamtgruppe		Cosimo GmbH		Tochtergesellsch.
Mieteinheiten	Wohneinheiten		737 Einh.		384 Einh.		353 Einh.
	Gewerbeinheiten		136 Einh.		31 Einh.		105 Einh.
	Anzahl Garagen und Stellplätze		1.132 Einh.		139 Einh.		993 Einh.
	Summe Einh. (ohne Gar/Stpl.)		873 Einh.		415 Einh.		458 Einh.
Mietflächen	Wohnen	46,59%	47.802 m ²	70,43%	24.341 m ²	34,48%	23.461 m ²
	Gewerbe	44,97%	46.144 m ²	28,01%	9.681 m ²	53,58%	36.463 m ²
	Garagen / Stellplätze	8,44%	8.665 m ²	1,56%	540 m ²	11,94%	8.125 m ²
	Summe Mietfläche	100,00%	102.611 m ²	100,00%	34.562 m ²	100,00%	68.049 m ²
Mieteinnahmen	Wohnen (IST)	37,58%	2.609 T€	66,72%	1.081 T€	28,71%	1.528 T€
	Gewerbe (IST)	53,01%	3.680 T€	30,45%	493 T€	59,87%	3.187 T€
Netto	Garagen / Stellplätze (IST)	9,42%	654 T€	2,84%	46 T€	11,42%	608 T€
	Summe Mieteinnahmen (IST)	100,00%	6.943 T€	100,00%	1.620 T€	100,00%	5.323 T€
	Leerstand	16,12%	1.334 T€	8,92%	159 T€	18,09%	1.176 T€
	Summe Mieteinnahmen (SOLL)	116,12%	8.277 T€	108,92%	1.778 T€	118,09%	6.499 T€

Bestandserhaltung / Modernisierung / wesentliche Investitionen

In 2015 wurden werterhöhende Investitionen in Höhe von 925 TEUR (Vorjahr 806 TEUR), insbesondere für energetische und werterhaltende Maßnahmen (Fassade, Heizung etc.) vorgenommen, die im Wesentlichen zu Mieterhöhungen und Neuvermietungen führen. Diese Ergebnisse sind erst zeitverzögert, das heißt in den Folgemonaten und ggf. in den Folgejahren, im Mietertrag zu erkennen. Darüber hinaus wurden Erhaltungs- und Reparaturaufwendungen in Höhe von 587 TEUR getätigt, die im Wesentlichen zur laufenden Substanzerhaltung dienen.

Werterhöhende Investitionen (den Buchwerten zugebucht)	925 TEUR
Erhaltungs- und Reparaturaufwendungen (nicht zugebucht, siehe G+V)	587 TEUR
Summe Investitionen in die Gebäude	1.512 TEUR

Im Rahmen der Modernisierungsmaßnahmen und Bestandspflege wird auf nachhaltige Investitionen großen Wert gelegt. Die im Bestand befindlichen Immobilien werden hinsichtlich energetischer Maßnahmen, Modernisierungen im Rahmen der einzelnen Bedürfnisse und Infrastruktur Befindlichkeiten geprüft und fortlaufend modernisiert. Im Rahmen durchgeführter Analysen bei Anregungen und Beschwerden kann seit Jahren eine zufriedene Mieterstruktur festgestellt werden. So werden im Rahmen von Portfoliokäufen ausführende Ansprechpartner in den Bereichen Hausverwaltung, Hausmeisterservice und Vermietung vor Ort bestimmt und engagiert, sodass Mieter und Interessenten die Vorteile einer dezentralen Betreuung genießen können.

Im Geschäftsjahr 2015 wurden umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen bei den Objekten in Radevormwald und im Ruhrgebiet getätigt. Durch diese Maßnahmen wurden die Objekte kurzfristig aufgewertet, sodass in 2016 der wesentliche Teil des Streubesitzes gewinnbringend verkauft werden konnte, um die neue Unternehmensstrategie umzusetzen.

Mietentwicklung

Die Durchschnittsmiete bezogen auf die gesamte Cosimo Gruppe ist in abgelaufenen Geschäftsjahr von 5,36 Euro deutlich gestiegen und lag am Ende des abgelaufenen Jahres bei ca. 6,72 Euro (Tochtergesellschaften ca. 7,96 Euro und Cosimo GmbH 4,29 Euro) je Quadratmeter.

Es ist jedoch anzumerken, dass bei der durchschnittlichen Miete der Cosimo Gruppe kurz- und mittelfristig Steigerungen von durchschnittlich 0,40 Euro pro qm realisiert werden könnten. Bei einer Mietfläche von 102.611 qm ergibt sich somit ein jährliches Mieterhöhungspotential von ca. 493 TEUR. Allerdings ist die Gesellschaft jedoch strategisch an zufriedenen Mietern und demzufolge an einer geringen Fluktuation interessiert, sodass Mieterhöhungen in diesem Bereich von der Geschäftsführung kurzfristig lediglich im Zusammenhang mit Modernisierungen vorgesehen sind.

Hinsichtlich der Gewerbeflächen, insbesondere bei den Tochtergesellschaften, ist anzumerken, dass diese Mieten vertraglich indexiert sind, sodass Steigerungen entsprechend der Inflationsraten realisiert werden können.

Im Geschäftsjahr 2015 fanden bei der Cosimo Gruppe um die allgemeine Fluktuation bereinigt 158 Neuvermietungen statt. Für den Gesamtbestand der Firma Cosimo GmbH beträgt die aktuelle Leerstandsquote 8,9 % (Vorjahr 7,9 %). Der Anstieg der Leerstandsquote ist durch derzeit laufende Renovierungsmaßnahmen im verbliebenen Immobilienbestand der Cosimo GmbH zu erklären sowie durch in Verkaufsabsicht bewusst leer stehende Immobilien.

Bei den Tochtergesellschaften ist die Leerstandsquote mit 18,1 % relativ hoch. Dies ist damit zu begründen, dass dem Geschäftsmodell geschuldet in der Projektentwicklungsphase ein höherer Leerstand notwendig ist, um die entsprechenden Modernisierungsmaßnahmen, zur langfristigen Ertragsteigerung, durchführen zu können.

Nach Abschluss der Projektentwicklungsphase können die Objekte zeitnah voll vermietet werden. So wurden beispielsweise bei der Projekta VI GmbH die Objekte im März 2015 mit einer Leerstandquote von ca. 30% angeschafft. Durch die eingeleiteten Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen konnte zum 31.12.2015 der Leerstand bereits auf ca. 19% reduziert werden. Bis zur Erstellung des Jahresabschlusses konnte eine Vollvermietung realisiert werden.

Ein weiteres erfolgreiches Beispiel ist die Objekta Morian GmbH. Die Objekte wurden ebenfalls im März angeschafft. Der Leerstand zum Bilanzstichtag von ca. 40% wurde bis zu Erstellung des Jahresabschlusses fast vollständig abgebaut und beträgt derzeit ca. 6%, wobei zeitnah mit einer Vollvermietung gerechnet wird. Daraus wird deutlich, dass die vermeintlich hohe durchschnittliche Leerstandsquote durch das Geschäftsmodell verursacht ist, nach erfolgreicher Projektentwicklung aber vollständig abgebaut werden kann, sodass in diesem Bereich kein besonderes Risiko für die Gesellschaft liegt, bzw. die Leerstandsquote für sich genommen kein Indikator für die Ertragskraft der Gesellschaft darstellen kann.

Der Darlehensfaktor der Cosimo Gruppe beträgt gemessen an den Netto-Ist-Mieten 9,35 und gemessen an den Netto-Soll-Mieten 7,85.

2. Darstellung der Lage

2.1. Ertragslage

Die Cosimo GmbH erzielte im Geschäftsjahr 2015 Bruttogesamterträge in Höhe von 29.314 TEUR. Darin enthalten sind Umsatzerlöse in Höhe von 7.994 TEUR, Erträge aus Immobilienverkäufen des Anlagevermögens 14.659 TEUR, Erträge aus der Veräußerung von Anteilen an Kapitalgesellschaften 4.342 TEUR und sonstige Erträge 2.279 TEUR.

Von vorgenannten Gesamterträgen entfielen auf das Segment Vermietung und Verpachtung 2.620 TEUR und auf das Segment Immobilienhandel 26.694 TEUR.

Im Vergleich zum Vorjahr hat sich der Gesamtbruttoumsatz um ca. 6,5 % vermindert. Der betriebliche Rohertrag ist dabei um 24,1% gesunken. Der Rückgang ist mit der oben skizzierten Bereinigungen des Immobilienbestandes zu erklären. Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr Streubesitz und teils modernisierungsbedürftige Immobilien aus dem Bestand veräußert, dabei zwar immer noch deutliche Rohüberschüsse erzielen können, wobei die Margen bei diesen Objekten entsprechend geringer waren als sonst für die Gesellschaft üblich.

Die Personalkosten sind auf Vorjahresniveau und durch die üblichen Gehaltsanpassungen lediglich um 1,2% gestiegen. Die planmäßigen Abschreibungen sind durch die umfangreichen Verkäufe von Immobilen des Anlagevermögens um 33,6% deutlich zurückgegangen und betragen 403 TEUR.

Durch die neue Firmenstruktur und die strategische Ausrichtung der Geschäftstätigkeit zum Portfoliohandel anstelle des Einzelobjekthandels konnten die sonstigen Handlingkosten wie z.B. die Rechts- und Beratungskosten aus den Einzeltransaktionen erheblich gesenkt werden. Insgesamt konnten die sonstigen betrieblichen Aufwendungen so um ca. 749 TEUR gesenkt werden, was einem Rückgang von 23,9% entspricht.

Das Finanzergebnis ist um 783 TEUR gesunken, was einem Rückgang von 29,3% entspricht.

Der Rekordgewinn nach Steuern des Vorjahres in Höhe von 2.792 TEUR konnte in diesem Jahr mit 2.273 TEUR nicht ganz erreicht werden, was zum einen durch den Umsatzrückgang und zum anderen durch die Kosten für die Umstrukturierung der Cosimo Gruppe zu erklären ist.

Dem Umsatz in Höhe von 7.994 TEUR und den sonstigen betrieblichen Erträgen 7.546 TEUR (worin bereits Abgänge des Anlagevermögens in Höhe 11.947 TEUR berücksichtigt sind) standen Buchwerte für die in 2015 verkauften Objekte 4.854 TEUR, Aufwand für bezogen Leistungen 1.607 TEUR, Erhaltungsaufwand und Modernisierung 587 TEUR, Finanzergebnis 1.893 TEUR, sowie Personal- und Betriebskosten 3.684 TEUR, sonstige Steuern 2 TEUR gegenüber, sodass im operativen Geschäft, vor Abschreibung 403 TEUR und Ertragssteuern 236 TEUR ein Überschuss in Höhe von 2.912 TEUR erzielt werden konnte.

Geschäftsbereich Verkauf

In 2015 veräußerte die Cosimo GmbH Liegenschaften mit 507 Mieteinheiten (30.289 qm Mietfläche) sowie ein Grundstück (27.965 qm Grundstücksfläche), mit Verkaufspreisen von 20.120 TEUR und Buchwerten von 16.801 TEUR, sodass dabei ein Rohüberschuss in Höhe von 3.319 TEUR erwirtschaftet wurde. Ebenfalls dem Geschäftsbereich Verkauf zuzuordnen sind die Erträge aus der Veräußerung von Projekt-Tochtergesellschaften. Den Veräußerungspreisen von 4.342 TEUR standen Buchwerte von 1.794 TEUR gegenüber, sodass aus diesen Transaktionen ein nach § 8b KStG begünstigter Rohüberschuss von 2.548 TEUR erwirtschaftet werden konnte. Daneben sind dem Geschäftsbereich sonstige Erträge in Höhe von 708 TEUR zuzuordnen. Das Rohergebnis aus dem Geschäftsbereich beträgt damit 6.575 TEUR

Unter Abzug der anteiligen übrigen Aufwendungen für Personal 1.038 TEUR, sonstigen betrieblichen Aufwand 2.280 TEUR, Finanzergebnis 803 TEUR und Steuern 232 TEUR ergibt sich für diesen Geschäftsbereich ein anteiliges Ergebnis von 2.248 TEUR vor und 2.222 TEUR nach Abschreibung

Der neuen Unternehmensstrategie folgend, wurden neue Erwerbe von den Tochtergesellschaften durchgeführt. Die Cosimo GmbH selbst hat im Geschäftsjahr lediglich ein Grundstück in Gladbeck erworben (siehe dazu auch die Ausführungen im Nachtragsbericht).

Bei den oben genannten aktiven Tochtergesellschaften der Cosimo GmbH wurden in 2015 insgesamt Liegenschaften mit 24 Mieteinheiten (1.820 qm Mietfläche, Verkaufspreis 1.865 TEUR, Buchwert 1.343 TEUR) veräußert. Dabei werden Gewinne der Tochtergesellschaften bis zum Abschluss der Projekte zunächst thesauriert. Auf der anderen Seite wurden 338 Mieteinheiten (45.738 qm Mietfläche, Erstehungskosten 37.376 TEUR) erworben. In den erworbenen Immobilienpaketen sind stille Reserven von ca. 22.550 TEUR enthalten.

Im Bereich des Portfoliohandels hat die Gesellschaft über die Gründung weiter Projektgesellschaften in 2015 folgende Objekte erworben:

•	Objekta Morian GmbH, 100% Beteiligung, Wuppertal, 20 Büroeinheiten sowie 465 Stellplätze in einem Parkhaus, Erstehungskosten 11.392 TEUR, Verkehrswert 22.549 TEUR
•	Projekta VI GmbH, 100% Beteiligung, Duisburg, 80 WE, Erstehungskosten, 1.670 TEUR, Verkehrswert 4.272 TEUR. Es liegt bereits eine Verkaufsreservierung vor.
•	GfI GmbH, 50% Beteiligung, Essen, 72 WE, Erstehungskosten 1.960 TEUR, Verkehrswert 2.723 TEUR
•	Objekta Forstenried GmbH, 100% Beteiligung, München, 152 Einheiten, Erstehungskosten 24.172 TEUR, Verkehrswert 36.200 TEUR. Zum Zeitpunkt der Bilanzerstellung liegt eine Verkaufsreservierung in Höhe von 36.200 TEUR vor.

Aufgrund vorgenannter Intensivierung des Portfoliohandels ist das Privatisierungssegment bei der Cosimo GmbH der neuen Geschäftsstrategie folgend weiter reduziert worden.

Geschäftsbereich Vermietung

Aus dem Segment Vermietung und Verpachtung wurden Umsätze in Höhe von 2.620 TEUR und sonstige betriebliche Erträge in Höhe von 87 TEUR erzielt. Dem gegenüber standen Aufwendungen für Nebenkosten und Instandhaltungen von 704 TEUR, sodass in diesem Segment ein Rohgewinn von 1.916 TEUR erzielt werden konnte. Unter Abzug der anteiligen übrigen Aufwendungen für Personal, sonstigen betrieblichen Aufwand, Zinsen und Steuern ergibt sich für diesen Geschäftsbereich ein anteiliges Ergebnis von 428 TEUR vor und 51 TEUR nach Abschreibung. Damit ist das Ergebnis aus diesem Geschäftsbereich weiterhin positiv. Für 2016 infolge des weitgehenden Verkaufs der Immobilien ein weiterer deutlicher Rückgang der Mieteinnahmen in der Cosimo GmbH erwartet. Infolge der Neuakquisitionen durch die Tochtergesellschaften ist allerdings dort mit einem deutlichen Anstieg der Mieterlöse zu rechnen, sodass über die gesamte Cosimo Gruppe betrachtet ein weiterer Anstieg auch in diesem Geschäftsbereich zu erwarten ist.

Anteilige Geschäftsentwicklung im Bereich Verkauf und Vermietung

Die Ermittlung dieses Geschäftsbereichsergebnisses und die firmeninterne Gewichtung je Segment ist in der folgenden Tabelle (Abb. 3) dargestellt. Die prozentuale Aufteilung der Aufwendungen wurde dabei anhand von kaufmännisch vernünftigen Schätzungen durch die Geschäftsführung vorgenommen.

Abb. 3 : Gewinn- und Verlustrechnung der Cosimo GmbH zum 31.12.2015

Gewinn- und Verlustrechnung mit anteiliger Zuordnung

Positionen	2015 EUR	Anteil Miete		Anteil Verkauf
Positionen	2015 EUR	EUR	%	EUR	%
1. Umsatzerlöse	7.993.514,62	2.533.358,50	31,7%	5.460.156,12	68,3%
2. Sonstige betriebliche Erträge	7.545.691,98	86.638,54	1,1%	7.459.053,44	98,9%
Gesamtleistung	15.539.206,60	2.619.997,04	16,9%	12.919.209,56	83,1%
3. Materialaufwand
a) Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe und für bezogene Waren	4.853.838,69	0,00	0,0%	4.853.838,69	100,0%
b) Aufwendungen für bezogene Leistungen	2.194.236,02	704.100,54	32,1%	1.490.135,48	67,9%
	7.048.074,71	704.100,54	10,0%	6.343.974,17	90,0%
Rohergebnis	8.491.131,89	1.915.896,50	22,6%	6.575.235,39	77,4%
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	1.121.639,42	224.327,88	20,0%	897.311,54	80,0%
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	175.410,37	35.082,07	20,0%	140.328,30	80,0%
	1.297.049,79	259.409,96	20,0%	1.037.639,83	80,0%
5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	402.893,49	377.273,69	93,6%	25.619,80	6,4%
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen	2.387.368,40	133.249,44	5,6%	2.254.118,96	94,4%
7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	478.515,00	239.257,50	50,0%	239.257,50	50,0%
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	2.371.704,94	1.329.056,61	56,0%	1.042.648,33	44,0%
Finanzergebnis	- 1.893.189,94	- 1.089.799,11	57,6%	- 803.390,83	42,4%
9. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit	2.510.630,27	56.164,30	2,2%	2.454.465,97	97,8%
10. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	235.546,21	5.269,31	2,2%	230.276,90	97,8%
11. Sonstige Steuern	1.739,00	38,90	2,2%	1.700,10	97,8%
Jahresüberschuss	2.273.345,06	50.856,09	2,2%	2.222.488,97	97,8%
Jahresüberschuss (ohne Berücksichtigung AfA)	2.676.238,55	428.129,78	16,0%	2.248.108,77	84,0%

2.2 Finanzlage

Die Zahlungsfähigkeit der Cosimo GmbH war im abgelaufenen Geschäftsjahr jederzeit gegeben. Die Finanzierung der Cosimo GmbH erfolgt, neben dem Eigenkapital, durch Bankkredite und private Kapitalanleger.

Der Kreis der privaten Anleger besteht aus Geschäftspartnern und dem Unternehmen bestens bekannten Kunden, deren Kreditgewährungen marktgerecht verzinst und zum größten Teil nicht grundpfandrechtlich besichert werden. Soweit letzteres erfolgt sind die Zinsen jedoch über dem Marktdurchschnitt.

Die Cosimo GmbH unterhält Geschäftsbeziehungen zu zwölf Banken, die in einem vertrauensvoll gewachsenen Verhältnis seit Jahren die Finanzierung der gewerblichen Tätigkeit im Rahmen der Investitions- und Betriebsmittelfinanzierung erfolgreich begleiten. Das Bankenportfolio erstreckt sich über alle drei Bereiche der Bankenlandschaft (öffentlich rechtliche Institute, Genossenschaftsbanken und Privatbanken).

Der erhebliche Teil der Bankkredite ist langfristig finanziert und grundpfandrechtlich besichert. Die finanzierenden Kreditinstitute sowie die Zinsbindungen sind in der folgenden Tabelle dargestellt.

Bank	Zins %	Zins Festschreibung	Valuta 31.12.2015
Isbank Gelsenkirchen	6,55%	01.03.19	- 481.251
NordLB	2,31%	Variabel	- 1.709.578
NordLB	4,15%	27.03.23	- 1.641.254
Sparkasse Duisburg	4,63%	30.12.16	- 86.353
Sparkasse Duisburg	4,14%	Variabel	- 67.440
Sparkasse Duisburg	4,27%	30.03.16	- 114.419
Sparkasse Duisburg	1,75%	Variabel	- 626.506
Sparkasse Duisburg	1,70%	Variabel	- 1.034.850
Sparkasse Duisburg	2,40%	Variabel	- 51.725
Sparkasse Duisburg	2,55%	30.06.16	- 689.100
Sparkasse Duisburg	3,46%	30.04.17	- 1.212.500
Sparkasse Hagen	3,86%	15.12.20	- 3.184.021
Sparkasse Hagen	5,01%	30.12.17	- 668.888
Sparkasse Hagen	2,25%	Variabel	- 474.697
Sparkasse KölnBonn	2,95%	Variabel	- 446.000
Sparkasse Langenfeld	5,00%	Variabel	- 4.582.159
Sparkasse Langenfeld	4,99%	Variabel	- 241.425
Kölner Bank	2,50%	Variabel	- 5.530.745
WfA Düsseldorf	1,51%	01.01.20	- 109.193
WfA Düsseldorf	1,03%	04.03.20	- 2.762.345
Sparkasse Duisburg	3,64%	31.03.23	- 656.250
Kreissparkasse Köln	2,89%	Variabel	- 505.892
Kreissparkasse Köln	2,89%	Variabel	- 476.422
Summe			- 27.353.013

In der Bilanzposition Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 34.470 TEUR sind lediglich ca. 7.117 TEUR kurzfristige Kontokorrentverbindlichkeiten enthalten, welchen in Höhe von 6.807 TEUR Guthabenkompensationskonten gegenüberstehen. Weiterhin ist anzumerken, dass zum Bilanzstichtag Kaufpreisforderungen in Höhe von 12.192 TEUR ausgewiesen wurden, die bis zur Erstellung des Jahresabschlusses eingegangen sind und bereits zu einer erheblichen Reduktion der Verbindlichkeiten beigetragen haben.

Aus der Übersicht wird erkennbar, dass ein Großteil der langfristigen zinsgebundenen Verbindlichkeiten eine hinreichend lange Zinsbindung aufweist, sodass das Zinsrisiko aus dem Bereich der langfristigen Finanzierung relativ gering ist. Die als variabel ausgewiesenen Bankkredite 15.747 TEUR (davon ca. 9.646 TER mit Zins-Caps gesichert) sind in der Regel abgestellt auf mögliche Verkaufsfälle, um bei Realisierung der Erlöse sofortige Rückführungen ohne Vorfälligkeitsentgelt zu gewährleisten, dienen daneben aber auch als Betriebsmittelkredite. Insoweit wird deutlich, dass entsprechend der Vermietungs- bzw. Verkaufsabsicht eine entsprechend vorteilhafte Finanzierung erfolgt.

Durch die zunehmende Reduzierung des Immobilienbestandes bei der Cosimo GmbH werden diese Verbindlichkeiten in 2016 erheblich abgebaut werden.

Im Geschäftsjahr 2015 konnte die Zinsbelastung weiter deutlich reduziert werden, was insbesondere mit dem auslaufenden SWAP zu erklären ist, wodurch sich der Zinsaufwand um ca. 370 TEUR vermindert hat.

Des Weiteren konnten bis zur Aufstellung der Bilanz eine Umfinanzierung von ca. 1.600 TEUR sowie eine günstigere Anschlussfinanzierung von ca. 2.700 TEUR mit jeweils 1,9% erfolgen. Die Zinsersparnis daraus beträgt ca. 120 TEUR p.a.

Zukünftig werden Darlehen für die Projekte zum Wesentlichen Teil auf der Ebene der jeweiligen Projektgesellschaft aufgenommen, sodass die Finanzierungsstruktur projektbezogener ist und damit auch transparenter nachvollzogen werden kann. Weiterhin führt die Umstrukturierung zu dem positiven Nebeneffekt, dass dadurch die Gewerbesteuerhinzurechnung für Schuldzinsen im gesamten Konzern reduziert wird.

Neben den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten hat die Gesellschaft Darlehen gegenüber Nichtbanken, die in den sonstigen Verbindlichkeiten ausgewiesen sind, in Höhe von 13.310 TEUR. Die Darlehen dienen überwiegend der Finanzierung bestimmter Einzelprojekte und sind teilweise mit diesen nachrangig gesichert oder mit Abtretungen von Anteilen gesichert. Die Verzinsung dieser Darlehen erfolgt je nach Laufzeit mit 7,5-10 %. Die Investitionen sind größtenteils zum Abschlussstichtag erfolgt bzw. im Januar 2016.

2.3. Vermögenslage

Die Vermögenslage der Gesellschaft ist entsprechend der branchenspezifischen Besonderheiten im Wesentlichen durch den Immobilienbestand geprägt. Dies drückt sich dadurch aus, dass die Aktivseite der Bilanz durch das Immobilienvermögen dominiert wird. Dabei ist anzumerken, dass sich durch die Verkäufe in 2015 der Immobilienbestand erheblich reduziert hat. Allerdings sind die Zahlungen zum Bilanzstichtag teilweise noch nicht eingegangen, sodass entsprechend hohe Forderungen von 12.192 TEUR ausgewiesen sind und sich damit die zusammenhängenden Verbindlichkeiten noch nicht reduziert haben. Insoweit ist die Vermögensstruktur zum Abschlussstichtag etwas verzerrt dargestellt.

Der Immobilienbestand beträgt zum Bilanzstichtag 20.470 TEUR, wobei davon 15.816 TEUR auf das Anlagevermögen und 4.655 TEUR auf das Umlaufvermögen entfallen. In Relation zur Bilanzsumme von 60.668 TEUR beträgt das Immobilienvermögen der Gesellschaft ca. 33,7%. Dabei ist anzumerken, dass in dieser Quote lediglich die handelsrechtlichen Werte berücksichtigt sind. Unter Berücksichtigung der erheblichen stillen Reserven ergibt sich eine noch höhere Quote.

Daneben sind Beteiligungen in Höhe von 2.069 TEUR unter den Finanzanlagen ausgewiesen, welche die Projekttochtergesellschaften betreffen. Ebenfalls im Finanzanlagevermögen ausgewiesen ist ein Ankauf von Gold mit Anschaffungskosten von 3.327 TEUR. Das Gold wurde angeschafft um eine frei verfügbare Liquiditätsreserve, die für das Projekt Gladbeck vorgesehen ist, kurzfristig zwischen zu investieren. Die Geschäftsführung hat aufgrund der aktuellen Entwicklungen auf dem Aktien und Immobilienmarkt starkes Gewinnpotential für eine kurzfristige Anlage in Gold gesehen. Insoweit kann das Investment auch als kurzfristige Diversifikationsmaßnahme betrachtet werden. Zum Zeitpunkt der Aufstellung der Bilanz könnte aus einem Verkauf ein Gewinn in Höhe von ca. 700 TEUR realisiert werden.

Neben oben genannten Vermögenswerten hat die Gesellschaft Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von 22.153 TEUR (36,5 % der Bilanzsumme), die neben den oben genannten Kaufpreisforderungen in Höhe von 12.192 TEUR im Wesentlichen verzinste Darlehen an Tochtergesellschaften, Darlehen an Verkäufer und Geschäftspartner oder Mietforderungen betreffen. Der Forderungsbestand ist relativ hoch, gehört aber insoweit zum Geschäftsmodell der Gesellschaft, da insbesondere durch die aktiven finanziellen Verflechtungen zu Verkäufern und Geschäftspartnern das

Beziehungsnetzwerk der Gesellschaft indirekt gestärkt wird und dadurch ein erheblicher nicht monetärer Wettbewerbsvorteil in Form von Erstwertungsrechten geschaffen wird. Im Zuge der Umstrukturierungsmaßnahmen ist in 2016 allerdings ein erheblicher Rückgang der Forderung sowohl absolut als auch relativ abzusehen.

Die ausgewiesenen liquiden Mittel betreffen teilweise die oben genannten Kompensationskonten in Höhe von 6.807 TEUR sowie Festgeldkonten in Höhe von 2.237 TEUR und sonstige Guthaben in Höhe von 1.058 TEUR.

Die Gesellschaft hat seit ihrer Gründung jedes Jahr Gewinne erwirtschaftet, die stets thesauriert wurden um so die gewünschte und insbesondere in den letzen Jahren erfolgreich realisierte Wachstumsstrategie umsetzen zu können. Insbesondere durch die letzten beiden Geschäftsjahre ist das Eigenkapital so auf 8.112 TEUR angestiegen und beträgt nunmehr 13,4% der Bilanzsumme (Vorjahr 12,1%). Unter Berücksichtigung der Verkürzung der Bilanz infolge des Geldeinganges aus den Kaufpreisforderungen nach dem Bilanzstichtag ergibt sich eine deutlich höhere Eigenkapitalquote.

Die Bankverbindlichkeiten der Gesellschaft sind im Geschäftsjahr um 2.579 TEUR leicht gestiegen, wobei auch in diesem Kontext der noch nicht eingegangene Kaufpreis von 12.192 TEUR die Vermögenslage zum Abschlussstichtag verfälscht darstellt. Unter Berücksichtigung dieses Geschäftsvorfalles wird deutlich, dass die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten deutlich reduziert sind.

Stille Reserven

Gemäß den bilanzrechtlichen Vorgaben des HGB ist das Immobilienvermögen, soweit Anlagevermögen betreffend, mit den Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibung und, soweit Umlaufvermögen betreffend, mit den Anschaffungskosten aktiviert. Infolge dessen sind durch den Einkauf der Immobilien unter Verkehrswert, den durchgeführten Ertragssteigerungen der einzelnen Objekte und der bereits vorgenommenen planmäßigen Abschreibungen erhebliche stille Reserven entstanden, sodass die Bilanz, infolge der gesetzlichen Bestimmungen, nur bedingt das tatsächliche Vermögen der Gesellschaft widerspiegelt.

Aufgrund vorgenannter Ausführungen erstellt die Geschäftsführung jeweils zum 31.12. eines jeden Jahres eine aktuelle Verkehrswertübersicht aller in der Bilanz enthaltenen Liegenschaften. Darin werden die Marktwerte je Liegenschaft, mit den Buchwerten und mit den Darlehensvaluten in der Bilanz abgeglichen und die Differenzen aufgezeigt.

Die erstellte Verkehrswertübersicht basiert in erster Linie auf neutralen und von vereidigten Sachverständigen erstellten Gutachten (meist TÜV und Bankengutachten). Zu einem geringen Teil basiert es auf Herstellungskosten (insbesondere bei Neubau) oder auf Vergleichswerten (meist bei ETW), die aus Werten für Objekte selbiger Güte im selben Haus abgeleitet wurden.

Die Angaben in der Verkehrswertübersicht werden, soweit sie durch Gutachten belegbar sind, vom Wirtschaftsprüfer testiert.

Die Substanz der Verkehrswerte ist auch durch die ökonomische Realität belegt, da in der Vergangenheit und im Jahr 2014 Verkaufspreise erzielt wurden, die regelmäßig den Verkehrswerten entsprachen. So betrugen die Verkaufserlöse im abgelaufenen Jahr 20.120 TEUR (Vorjahr: 24.820 TEUR) denen Buchwerte in Höhe von 16.747 TEUR (Vorjahr: 16.271 TEUR) gegenüberstanden.

In Summe ergeben sich aus der Verkehrswertübersicht zum 31.12.2015 Marktwerte für die Liegenschaften in Höhe von 31,0 Mio. Euro (inkl. Tochtergesellschaften 114,0 Mio.). Dem gegenüber standen Buchwerte in Höhe von 20,5 Mio. Euro (inkl. Tochtergesellschaften 71,6 Mio.) bzw. Darlehens- und Kaufpreisverbindlichkeiten in Höhe von 16,7 Mio. (inkl. Tochtergesellschaften 48,3 Mio.). Die Differenz, die nicht in der Bilanz ausgewiesen werden kann und die wir als stilles Vermögen bezeichnen, beträgt im Vergleich zu den Buchwerten 10,6 Mio. Euro (inkl. Tochtergesellschaften 42,4 Mio. Euro), (vgl. dazu die oben genannte testierte Verkehrswertübersicht).

Somit wird deutlich, dass die nachweisbaren stillen Reserven ein erhebliches Indiz auf die zukünftige Ertragskraft der Gesellschaft aus dem Verkaufssegment darstellen. Sowohl im Einzelverkauf als auch im Portfolioverkauf konnten eben diese Verkehrswerte erzielt werden. Dem handelsrechtlichen Vorsichtsprinzip geschuldet, ist die reale Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft damit wesentlich positiver zu beurteilen, wobei dazu die Verkehrswertübersichten wie ausgeführt belegbar zur Quantifizierung geeignet sind.

3. Nachtragsbericht

Im Jahr 2016 wurden weitere größere Projekte begonnen. Wie bereits ausgeführt, ist es dabei vorgesehen, dass für einzelne Projekte weitere Tochtergesellschaften als Projektgesellschaften gegründet werden, um weitere Vorteile bei Akquisition und Finanzierung realisieren zu können.

Bis zur Aufstellung der Bilanz waren folgende Objekte gesichert:

Projekta Zweite GmbH, 100% Beteiligung

Es handelt sich um ein Portfolio aus Wohn- und Geschäftshäusern mit 2 Objekten in Duisburg, und jeweils einem Objekt in Oberhausen, Essen und Rheine. Die Objekte werden modernisiert und anschließend verkauft. Insgesamt handelt es sich um 44 Einheiten und eine Gesamtfläche von 6.545 qm. Die Erstehungskosten inklusive Modernisierung sollen sich auf ca. 5.628 TEUR belaufen. Der Verkehrswert wird nach Fertigstellung ca. 8.339 TEUR betragen, sodass sich ein Rohüberschuss von ca. 2.711 TEUR ergibt. Bis zur Erstellung des Jahresabschlusses wurde das Objekt in Essen bereits mit einem Rohüberschuss von ca. 200 TEUR verkauft. Für die übrigen Objekte ist der Verkauf ebenfalls in 2016 geplant.

West Register PRIME Düsseldorf 2 GmbH, 80% Beteiligung

Es handelt sich um ein Wohn- und Geschäftshaus auf einem ebenfalls erworbenen Erbbaugrundstück in Düsseldorf, das im Februar 2016 erworben wurde und nach Modernisierung voraussichtlich bis Ende 2016 verkauft werden soll. Das Objekt verfügt über 45 Einheiten und eine Gesamtfläche von 5.675 qm. Die Erstehungskosten inklusive Modernisierung sollen sich auf ca. 6.500 TEUR belaufen. Der Verkehrswert wird nach Fertigstellung ca. 11.682 TEUR betragen, sodass sich ein Rohüberschuss von ca. 5.182 TEUR ergibt.

Projektgesellschaft Tegernsee GmbH & Co. KG, 100% Beteiligung (unmittelbar und mittelbar)

Es handelt sich um ein Neubauprojekt (ETW/Hotel) am Tegernsee, das nach Fertigstellung verkauft werden soll. Das Objekt verfügt über 93 Einheiten und eine Gesamtfläche von 15.298 qm. Die Erstehungskosten bzw. Baukosten sollen sich auf ca. 44.125 TEUR belaufen. Der Verkehrswert wird nach Fertigstellung ca. 64.519 TEUR betragen, sodass sich ein Rohüberschuss von ca. 20.394 TEUR ergibt. Das Projekt soll bis Dezember 2018 abgeschlossen sein. Allerdings laufen derzeit konkrete Verhandlungen über einen reinen Grundstücksverkauf ohne Bauverpflichtung. Bei einem Verkauf des Grundstückes wäre nach derzeitigem Stand wahrscheinlich ein Rohüberschuss von ca. 10.000 TEUR realisierbar.

Projekta Fünfte GmbH, 60% Beteiligung

Es handelt sich um ein Bürogebäude in Düsseldorf, das durch umfangreiche Baumaßnahmen in ein Hotel umgebaut und verkauft werden soll. Der Mietvertrag mit einem international agierenden sehr bonitätsstarken Mieter und einer Laufzeit für 25 Jahre steht kurz bevor. Das Objekt verfügt über eine Gesamtfläche von 10.500 qm. Die Erstehungskosten inklusive Umbaukosten sollen sich auf ca. 19.837 TEUR belaufen. Der Verkehrswert wird nach Fertigstellung ca. 30.380 TEUR betragen, sodass sich ein Rohüberschuss von ca. 10.543 TEUR ergibt.

Projekta V GmbH, 75% Beteiligung

Für das in 2015 begonnene Neubauprojekt eines Studentenwohnheimes in Bonn wurde am 17.09.2015 ein Forwardverkauf mit Bauverpflichtung abgeschlossen. Als Basiskaufpreis wurden 22.383 TEUR Euro festgelegt, wobei die Projekta V GmbH ein Vollvermietetes Objekt schuldet. Die ebenfalls in dem Objekt vorgesehenen Gewerbeflächen wurden bis zur Aufstellung des Jahresabschlusses fast vollständig vermarktet. Nach der aktuellen Kalkulation ist ein Rohüberschuss von ca. 5.584 TEUR zu erwarten. Als Generalunternehmer für das Bauprojekt ist die ebenfalls zur Cosimo Gruppe gehörende CoBau GmbH beauftragt.

Grundstück Gladbeck (Erwerb durch die Cosimo GmbH)

In 2015 hat die Cosimo GmbH ein Grundstück in Gladbeck mit einer Fläche von 27.965 qm erworben. Das Grundstück soll mit rund 60% sozialen Wohnungen (öffentliche Mittel) und 40% frei finanzierten Wohnungen bebaut werden. Aufgrund dieser besonders günstigen Rahmenbedingungen (NRW Bank, Zinsen 0%) ist dieses sehr langfristig ausgelegte Projekt grundsätzlich für die Bestandsverwaltung der Cosimo Gruppe vorgesehen.

Die im Vorjahresabschluss skizzierten Prognosen bei den Projekten haben sich bis auf geringfügige Abweichungen in der Kalkulation bestätigt, wobei für folgende Projekte bis zur Aufstellung der Bilanz Verkäufe realisiert werden konnten bzw. konkrete Reservierungen vorliegen:

Projekta VI GmbH

Es handelt sich um eine Wohnanlage in Duisburg mit 80 Eigentumswohnungen bei einer Gesamtfläche von 6.532 qm. Die Erstehungskosten inkl. Modernisierungskosten der Leereinheiten belaufen sich auf ca. 1.670 TEUR (+12%). Der Verkehrswert beträgt ca. 4.572 TEUR (0%), sodass ein Rohüberschuss von ca. 3.172 TEUR erwirtschaftet werden könnte. Das Objekt wurde bereits durch einen Käufer reserviert.

Projekta Merowinger GmbH

Es handelt sich um 3 Bürogebäude in Düsseldorf in Uninähe. Ursprünglich war ein Umbau in Studentenwohnheime geplant. Durch ein lukratives Kaufangebot wurde zu Gunsten einer sehr kurzfristigen Veräußerung auf eine weitere Projektentwicklung verzichtet. Die Objekte wurden im Februar 2016 mit Erstehungskosten von 6961 TEUR angeschafft und bereits im März 2016 zu einem Preis von 8.700 TEUR veräußert, sodass ein Rohüberschuss von 1.739 TEUR realisiert werden konnte, was einer Marge von 25% entspricht.

Objekta Forstenried GmbH

Es handelt sich um Wohn- und Geschäftshaus in München mit 152 Mietparteien (54 WE, 77 GE, 233 TGPL) bei einer Gesamtmietfläche von 16.759 qm. Die Erstehungskosten inkl. Modernisierungskosten belaufen sich auf ca. 24.172 TEUR. Der Verkehrswert beträgt, bei einem für München üblichen Faktor von 17,6, ca. 36.200 TEUR, sodass ein Rohüberschuss von bis zu 12.028 TEUR erwirtschaftet werden kann. Der Verkauf steht in Kürze bevor.

Es wird deutlich, dass in einer kurz- und mittelfristigen Perspektive der Immobilienbestand der Cosimo Gruppe sowohl quantitativ als auch qualitativ noch weiter aufgewertet werden könnte bzw. wird und damit Umsatz und Gewinn stabil gehalten bzw. weiter erhöht werden können. Durch die zuletzt geschaffenen Unternehmensstrukturen ist zudem sichergestellt, dass diese Vielzahl an Projekten kosteneffizient und mit einer hohen Handlungsgeschwindigkeit abgewickelt werden können wie die Vielzahl an erfolgreich abgewickelten Projekten belegen. Durch die damit verbundenen Ertragschancen kann die bisherige Wachstumsstrategie weiter vorangetrieben werden.

Weitere Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres sind nicht eingetreten.

4. Risikobericht

4.1. Risikomanagement

Die Investitionsstrategie wurde in den vergangenen 20 Geschäftsjahren jährlich verfeinert und passt sich Markt- und Infrastrukturgegebenheiten an. Somit werden starre Ansätze bei der Wahl und Umsetzung von Investments verhindert.

In den kommenden 2 bis 3 Geschäftsjahren wird die Implementierung einer selbst entwickelten Risikomanagementsoftware angedacht. Bereits heute werden bestimmte Bereiche unter Zuhilfenahme von statistischen Auswertungen und eigens entwickelter Software analysiert. Ziel des Risikomanagementsystems ist eine direktere Kontrolle und Lenkung der verschiedenen Abteilungen durch die Geschäftsführung.

4.2. Risiken der künftigen Entwicklung

Operative Risiken

Typische operative Risiken bestehen u. a. in Bezug auf Mietausfälle durch Leerstände. Es ist damit begonnen worden, dass diese Risiken im Rahmen des Controllings durch Kennzahlensysteme und inhaltliche Berichterstattung laufend überwacht werden. Die operative Zielsetzung beinhaltet eine Stabilisierung der Leerstandsquote auf niedrigem Niveau.

Im Hinblick auf Neuvermietungen erfolgt jeweils eine Bonitätsabfrage durch die SCHUFA.

Des Weiteren bestehen Risiken im Bereich des Vertriebes bei Verkaufsimmobilien. Die bereits seit Jahren erfolgreich arbeitende Vertriebsabteilung wird durch die Geschäftsführung ständig überwacht und im Rahmen diverser Schulungen und Mitarbeiterförderungen qualitativ hochwertig gehalten.

Neben diesen allgemeinen branchentypischen Risiken sind keine operativen Risiken erkennbar.

Finanzielle Risiken

Die finanziellen Risiken bei der Cosimo GmbH befinden sich im Wesentlichen bei der Kapitalbeschaffung, Zinsänderungsrisiken, beim Mietausfall und Fehlkalkulationen bei Verkaufsobjekten.

Die Cosimo GmbH unterhält Geschäftsverbindungen zu zwölf Banken. Davon sind 8 regional gebundene und 4 überregional arbeitende Institute. Nahezu alle Banken sind aufgrund der bisherigen erfolgreichen Zusammenarbeit bereit, die Geschäftsbeziehung auszuweiten. Insoweit ist der Fremdkapitalbedarf auch bei Neuprojekten sichergestellt. Ein eventuell höherer Eigenkapitalbedarf kann durch Beteiligungen Dritter an projektbezogenen Tochtergesellschaften gedeckt werden.

Mietausfälle befanden sich in der Vergangenheit über dem branchenüblichen Rahmen. Seit 2012 wurde mit der Optimierung des Mietforderungsmanagement begonnen, sodass in den kommenden Jahren eine Reduzierung der Forderungen erwartet werden kann.

Bei den zum Verkauf anstehenden Immobilien können durch Fehlkalkulationen relevante Verluste entstehen. Die Fehlkalkulationen können in den Bereichen Modernisierung mit einhergehenden Kundenwünschen, Vertriebserfolgen, Markteinschätzungen sowie Zinsänderungsrisiken für langfristige Baufinanzierungen im Endkundengeschäft und Bonitätsschwächen bei der Verkaufsklientel entstehen.

Bei Kaufpreisforderungen werden die Liegenschaften erst mit Zahlung des Kaufpreises übertragen, sodass sich das Forderungsrisiko lediglich auf die Gewinnmarge reduziert und die Immobilie bei Forderungsausfall für einen Verkauf an Dritterwerber zur Verfügung stehen würde.

Aufgrund der langjährigen Erfahrungswerte der Geschäftsführung der Cosimo GmbH sind jedoch alle o.g. Risiken bekannt und in der Geschäftsplanung berücksichtigt.

4.3. Chancen der künftigen Entwicklung

Die bisherige Arbeitsweise in den Teilbereichen Vermietung und Verkauf konnte wesentliche Chancen des Immobiliensektors durch Ausnutzung von Erfahrungen und Synergien bei der Beschaffung, Vermarktung und Entwicklung von Immobilen durchgehend nutzen.

Die zukünftigen Chancen der Cosimo GmbH liegen im Mieterhöhungspotential und einer weiteren Optimierung der Darlehens- und Finanzstruktur.

Das Mieterhöhungspotential zieht sich durch das gesamte Portfolio der Cosimo GmbH. In diesem Bereich wird sehr großer Wert auf die nachhaltige Erzielung von Mieten bei angemessenen Mietanpassungen an

Mietspiegel gelegt. Wie bereits im Rahmen der Mietentwicklung thematisiert, liegt das Mieterhöhungspotential im Gesamtportfolio bei ca. 0,40 EUR / m ².

Wie bereits oben ausgeführt, bestehen durch die Neuanschaffungen der Cosimo Gruppe in den Jahren 2015 und 2016 erhebliche Ertragschancen aus der Abwicklung, Nutzung und Vermarktung der Projekte.

5. Prognosebericht

Die Cosimo GmbH erwartet für die kommenden Jahre weiter konstant hohe Überschüsse. Diese resultieren insbesondere aus bereits durchgeführten und gesicherten Kaufverträgen.

Dies ergibt sich insbesondere durch die im Abschnitt 3 ( Nachtragsbericht ) dargelegten Projekte und Entwicklungen im Einkauf sowie der konkret vorliegenden Kaufinteressenten für die Objekte in München, am Tegernsee und in Duisburg bzw. Voerde. Bei diesen Projekten könnten Rohüberschuss von bis zu 27.180 TEUR realisierbar sein.

Außerdem wurde bei der Projekta V GmbH ein Fowardverkauf mit Bauverpflichtung in Bonn abgeschlossen. Aus diesem Projekt wird sich nach dem derzeitigen Stand der Kalkulation ein Rohüberschuss von ca. 5.084 TEUR in 2017 ergeben.

Daneben wurden in 2016 durch die oben beschrieben Projekte in Düsseldorf und Gladbeck auch für die Folgejahre weitere besonders ertragsstarke Objekte gesichert.

Vorgenannte Entwicklungen lassen überproportionale Verkaufsergebnisse für die Jahre 2016 / 2017 erwarten. Weiterhin wird erwartet, dass aufgrund der Marktstellung der Cosimo Gruppe zeitnah weitere attraktive Projekte für die mittel- und langfristige Perspektive akquiriert werden können.

Das operative Ergebnis wird durch die Strukturierung bei den bereits vorhandenen Bestandsimmobilien, durch Anpassungen von Mieten, Feinjustierungen der Nebenkostenstellen und Bewirtschaftungen der Liegenschaften verbessert.

Zudem werden bei zukünftigen Zinsanpassungen und Portfoliokäufen alternative Finanzierungsmethoden wie Konsortialfinanzierungen und Zinsabsicherungsgeschäfte stärker verfolgt werden, welche auch relevante Ergebnisverbesserungen zur Folge haben dürften.

Duisburg, 30.06.2016

Bilanz zum 31.Dezember.2015

AKTIVA

	Euro	31.12.2015 Euro	31.12.2014 Euro
A. Anlagevermögen
I. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten auf fremden Grundstücken	15.803.848,98		27.225.471,16
2. Andere Anlagen, Betriebs- u. Geschäftsaus.	87.400,00		86.574,00
		15.891.248,98	27.312.045,16
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	2.069.464,00		2.618.025,00
2. Edelmetalle	3.326.756,75		0,00
		5.396.220,75	2.618.025,00
		21.287.469,73	29.930.070,16
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
1. Unfertige Leistungen	180.000,00		0,00
2. Immobilien zum Verkauf	4.654.620,06		3.251.578,89
3. geleistete Anzahlungen	1.922.000,00		1.922.000,00
		6.756.620,06	5.173.578,89
II. Forderungen u. sonst. Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	14.424.019,16		1.812.934,51
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	2.013.297,69		1.702.939,21
3. Sonstige Vermögensgegenstände	5.714.981,37		5.406.933,39
(davon gegen Gesellschafter : 309.995,36 €; Vorjahr: 839.211,73 €)
		22.152.298,22	8.922.807,11
III. Schecks, Kasse, Bank
1. Kasse	46.436,52		40.747,41
2. Bank, Schecks	10.055.719,84		4.101.630,41
		10.102.156,36	4.142.377,82
		39.011.074,64	18.238.763,82
C. Rechnungsabgrenzungsposten		370.415,89	250.292,62
Summe AKTIVA		60.668.960,26	48.419.126,60
PASSIVA
	Euro	31.12.2015 Euro	31.12.2014 Euro
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	1.000.000,00		1.000.000,00
II. Gewinnvortrag	4.838.187,97		2.046.415,75
III. Jahresüberschuss	2.273.345,06		2.791.772,22
Summe Eigenkapital		8.111.533,03	5.838.187,97
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	263.379,00		242.103,00
2. Sonstige Rückstellungen	275.267,98		2.655.503,40
		538.646,98	2.897.606,40
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	34.470.016,45		31.891.019,69
2. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	70.000,00		40.000,00
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	3.821.214,38		1.797.695,55
4. Sonstige Verbindlichkeiten	13.657.549,42		5.954.616,99
		52.018.780,25	39.683.332,23
Summe PASSIVA		60.668.960,26	48.419.126,60

Gewinn- und Verlustrechnung vom 01. Januar - 31. Dezember 2015

	2015 Euro	2014 Euro
1. Umsatzerlöse	7.993.514,62	28.326.382,75
2. Sonstige betriebliche Erträge	7.545.691,98	2.820.565,92
	15.539.206,60	31.146.948,67
3. Materialaufwand
a) Aufwendungen aus dem Abgang von Immobilien zum Verkauf	4.853.838,69	16.270.692,99
b) Aufwand für bezogene Leistungen	2.194.236,02	3.695.753,13
	7.048.074,71	19.966.446,12
Rohergebnis	8.491.131,89	11.180.502,55
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	1.121.639,42	1.094.067,70
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung	175.410,37	188.717,45
	1.297.049,79	1.282.785,15
5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	402.893,49	607.512,06
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen	2.387.368,40	3.135.732,53
7. Erträge aus Beteiligungen	33.064,37	0,00
8. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	445.450,63	454.864,18
9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	2.371.704,94	3.130.832,56
Finanzergebnis	- 1.926.254,31	- 2.675.968,38
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit	2.510.630,27	3.478.504,43
10. Steuern vom Einkommen und Ertrag	235.546,21	684.006,21
11. Sonstige Steuern	1.739,00	2.726,00
Jahresüberschuss	2.273.345,06	2.791.772,22

Anhang zum Jahresabschluss 31. Dezember 2015

I. Allgemeine Angaben und Erläuterungen

Der Jahresabschluss der Cosimo Immobilienverwaltungs- und Handelsgesellschaft mbH für die Zeit vom 1. Januar 2015 bis 31. Dezember 2015 wurde unter Beachtung der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches und der ergänzenden Vorschriften des GmbH Gesetzes aufgestellt.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren gem. § 275 Abs. 2 HGB gegliedert.

II. Erläuterungen zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Vermögensgegenstände des Anlagevermögens wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten vermindert um planmäßige Abschreibungen angesetzt.

Die Finanzanlagen enthalten Edelmetalle, die als gesonderte Position ausgewiesen sind. Es handelt sich um Goldbestände, die zu Anschaffungskosten bilanziert sind.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden mit ihren Anschaffungskosten angesetzt. Erkennbare Risiken sind durch Bildung von Wertberichtigungen Rechnung getragen worden.

Die sonstigen Rückstellungen beinhalten alle bis zur Bilanzaufstellung erkennbaren Risiken und ungewisse Verbindlichkeiten. Die Bewertung erfolgte zu den erwarteten Werten der Inanspruchnahme.

Die Verbindlichkeiten wurden zu ihrem Rückzahlungsbetrag angesetzt.

Die Erträge aus Verkäufen von Immobilien sowie die damit verbundene Abgänge wurden nach den in den Notarverträgen enthaltenen rechtlichen Übergangszeitpunkten von Nutzen und Lasten erfasst. Erträge und Aufwendungen der sonstigen Positionen betreffen laufende Aufwendungen und Erträge.

III. Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

1. Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist dem als Anlage beigefügten Anlagespiegel zu entnehmen. Immobilien werden über 50 Jahre linear abgeschrieben, neue Fahrzeuge linear über 6 Jahre, gebrauchte Fahrzeuge linear über die erwartete Restnutzungsdauer.

2. Anteilsbesitz von mindestens 20% bei einem anderen Unternehmen

	CPM GmbH, Duisburg, 94% von 691 T€, Jahresüberschuss 12 T€
	Objekta II GmbH, Duisburg, 80% von 25 T€, Jahresüberschuss 80 T€
	Objekta Fütingsweg GmbH, Duisburg, 47% von 25 T€, Jahresfüberschuss 546 T€
	Objekta Morian GmbH, Duisburg, 100% von 25 T€, Jahresüberschuss 161 T€
	CoBau GmbH, Duisburg, 100% von 25 T€, Jahresüberschuss 69 T€
	Projekta Merowinger GmbH, Duisburg, 83,75% von 25 T€, Jahresfehlbetrag 3 T€
	Objekta Forstenried GmbH, Duisburg, 100% von 25 T€, Jahresfehlbetrag 36 T€
	Projekta V GmbH, Duisburg, 75% von 25 T€, Jahresfehlbetrag 13 T€
	Projekta Zweite GmbH, 100% von 25 T€, Jahresfehlbetrag 5 T€.
	Projekta VI GmbH, Duisburg, 100% von 766 T€, Jahresüberschuss 1 T€
	GfI GmbH, Duisburg, 50% von 25 T€, Jahresüberschuss 15 T€
	GHG GmbH, Duisburg, 100% von 25T€ (Vorratsgesellschaft)
	Projekta Erste GmbH, 100% von 25 T€ (Vorratsgesellschaft)
	GfH Hausverwaltung GmbH, 100% von 25 T€ (Vorratsgesellschaft)
	HIB GmbH, 40% von 875 T€

3. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind innerhalb eines Jahres fällig. Sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von 5.936.052,08 haben eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

4. Das gezeichnete Kapital in Höhe von 1.000.000,00 Euro ist voll eingezahlt.

5. Die sonstigen Rückstellungen beinhalten Bauverpflichtungen, Abschlusskosten und sonstige Positionen.

6. Verbindlichkeiten sind zu Rückzahlungsbeträgen gebucht. Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie die sonstigen Verbindlichkeiten sind innerhalb eines Jahres fällig.

Verbindlichkeiten haben folgende Fälligkeiten:

Verbindlichkeiten	bis 1 Jahr Euro	1 bis 5 Jahre Euro	über 5 Jahre Euro	Gesamt Euro
Kreditinstitute	8.421.167,96	6.053.097,43	19.995.751,06	34.470.016,45
Erhaltene Anzahlungen	70.000,00			70.000,00
Lieferungen und Leistungen	3.821.214,38			3.821.214,38
Sonstige Verbindlichkeiten	4.099.317,79	9.558.231,63		13.657.549,42
	16.411.700,13	15.611.329,06	19.995.751,06	52.018.780,25

Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind T€ 27.344 durch Grundschulden, T€ 2.576 durch Sicherungsabtretungen und Abtretungen durch Bankguthaben in Höhe von T€ 4.538 gesichert, was darauf zurückzuführen ist, dass die erworbenen Immobilienpakete als Sicherheit bei den entsprechenden Finanzierungen dienen.

7. Umsatzerlöse

Von den Umsatzerlösen entfallen 2.533 auf den Geschäftsbereich Vermietungen und 5.460 T€ auf den Geschäftsbereich Immobilienhandel. Sämtliche Umsätze wurden im Inland erzielt.

8. Die Ertragsteuern betreffen in Höhe von 98 T€ das laufende Ergebnis.

9. Zinssicherungsgeschäfte:

Zins-Caps:

	Helaba Frankfurt, 647.287,22 Euro Nominal, Fällig 01.02.2019
	Helaba Frankfurt, 1.069.173,30 Euro Nominal, Fällig 01.06.2019
	LBBW, 830.000,00 Euro Nominal, Fällig 30.06.2016
	LBBW, 7.100.000,00 Euro, Fällig 01.01.2019

Zins-Swap:

LBBW, Zeitwert --63.633,82 Euro, Fällig 01.07.2017

IV. Sonstige Angaben

1. Die Gesellschaft beschäftige im Durchschnitt 26 Vollzeit Angestellte und 23 Aushilfen.

2. Die Geschäftsführer der Gesellschaft sind:

•	Herr Oral Coskun, Kaufmann
•	Herr Ayhan Coskun, Kaufmann

3. Der Vorjahresabschluss zum 31.12.2014 wurde festgestellt und das Ergebnis auf neue Rechnung vorgetragen. Der Geschäftsführung wurde Entlastung erteilt.

4. Das Honorar für die Prüfung des Jahresabschlusses beträgt 20 T€, für andere Beratungsleistungen 15 T €.

Duisburg, 1. Juli 2016

gez. Geschäftsführung

Brutto-Anlagenspiegel zum 31. Dezember 2015

Sachanlagen	Anschaffungs- Herstellungskosten 01.01.2015 Euro	Zugänge (-Abgänge) Euro	kumulierte Abschreibung Euro
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	29.099.424,47	907.607,69	1.434.820,16
		- 12.768.363,02
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	192.033,29	58.234,80	121.994,03
		- 40.874,06
	29.291.457,76	965.842,49	1.556.814,19
		- 12.809.237,08
Finanzanlagen
1. Beteiligungen	2.618.025,00	1.245.000,00	0,00
		- 1.793.561,00
2. Edelmetalle	0,00	3.326.756,75	0,00
	2.618.025,00	4.571.756,75	0,00
		- 1.793.561,00
	31.909.482,76	5.537.599,24	1.556.814,19
		- 14.602.798,08

Sachanlagen	Abschreibungen des Geschäftsjahres Euro	Buchwert 31.12.2015 Euro	Buchwert 31.12.2014 Euro
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	377.273,69	15.803.848,98	27.225.471,16

2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	25.619,80	87.400,00	86.574,00

	402.893,49	15.891.248,98	27.312.045,16

Finanzanlagen
1. Beteiligungen	0,00	2.069.464,00	2.618.025,00

2. Edelmetalle	0,00	3.326.756,75	0,00
	0,00	5.396.220,75	2.618.025,00

	402.893,49	21.287.469,73	29.930.070,16

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Gesellschafter der Cosimo GmbH:

Ich habe den beigefügten Jahresabschluss der Cosimo GmbH, Duisburg, - bestehend aus der Bilanz zum 31.12.2015, der Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr sowie aus einer Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden und anderen erläuternden Informationen - geprüft.

Verantwortung der Geschäftsführung für den Abschluss

Die Geschäftsführung ist verantwortlich für die Aufstellung dieses Abschlusses in Übereinstimmung mit den handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags und für die internen Kontrollen, die die Geschäftsführung als notwendig erachtet, um die Aufstellung eines Abschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten -falschen Darstellungen ist.

Verantwortung des Abschlussprüfers

Meine Aufgabe ist es, auf der Grundlage meiner Prüfung nach § 317 HGB ein Urteil zu diesem Abschluss abzugeben. Ich habe meine Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit den International Standards on Auditing sowie ergänzenden Standards der vom Institut der Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfungen vorgenommen. Nach diesen Standards habe ich die beruflichen Verhaltensanforderungen einzuhalten und die Abschlussprüfung so zu planen und durchzuführen, dass hinreichende Sicherheit darüber erlangt wird, ob der Abschluss frei von wesentlich falschen Darstellungen ist.

Eine Abschlussprüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen, um Prüfungsnachweise für die im Abschluss enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben zu erlangen. Dies schließt die Beurteilung der Risiken wesentlicher -beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellung im Abschluss ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Abschlussprüfer das für die Aufstellung des Abschlusses durch die Einheit relevante interne Kontrollsystem, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit des internen Kontrollsystems der Einheit abzugeben. Eine Abschlussprüfung umfasst auch die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden und der Vertretbarkeit der von der Geschäftsführung ermittelten geschätzten Werte in der Rechnungslegung sowie die Beurteilung der Darstellung des Abschlusses.

Ich bin der Auffassung, dass die von mir erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für mein Prüfungsurteil zu dienen.

Prüfungsurteil

Meine nach § 317 HGB durchgeführte Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Nach meiner Beurteilung ist der Abschluss der Cosimo GmbH für das am 31.12.2015 endende Geschäftsjahr nach deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags von den gesetzlichen Vertretern der Gesellschaft aufgestellt worden und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Die gesetzlichen Vorschriften zur Aufstellung des Lageberichts wurden beachtet. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Duisburg, 1. Juli 2016

gez. Dr. Richard Wittsiepe, Wirtschaftsprüfer

Cosimo Investment Group GmbH