Wohnbau Ruhla GmbH

Ruhla

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2006 bis zum 31.12.2006

Anhang zum 31. Dezember 2006

A. Allgemeine Erläuterungen zum Jahresabschluss

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2006 wurde nach den geltenden Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) und den ergänzenden Bestimmungen des GmbH-Gesetzes aufgestellt. Abweichend von §§ 266 und 275 HGB wurden die Bilanz und die Gewinn- und Verlustrechnung nach der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen gegliedert.

Die Gesellschaft ist eine kleine Kapitalgesellschaft i. S. v. § 267 Abs. 1 HGB. Aufgrund kommunalrechtlicher Vorschriften (§ 75 Abs. 4 ThürKO) und gemäß § 15 des Gesellschaftsvertrages hat die Gesellschaft den Jahresabschluss und den Lagebericht nach den Vorschriften für große Kapitalgesellschaften aufgestellt.

Die nach den gesetzlichen Vorschriften in der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung anzubringenden Vermerke sind aus Gründen der Klarheit und Übersichtlichkeit insgesamt im Anhang aufgeführt.

B. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen sind zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten inkl. nicht abzugsfähiger Vorsteuer und abzüglich aufgelaufener planmäßiger und außerplanmäßiger Abschreibungen (auf den niedrigeren beizulegenden Wert) bewertet.

Die planmäßigen Abschreibungen werden nach der betrieblichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände entsprechend den steuerlichen Abschreibungssätzen linear vorgenommen. Geringwertige Anlagegegenstände werden im Jahr der Anschaffung in voller Höhe abgeschrieben.

Als Anschaffungskosten der Grundstücke und Bauten sind die in der berichtigten Umwandlungsbilanz des Eigenbetriebs der Stadt Ruhla ausgewiesenen Grundstückswerte angesetzt. Die Grundstücke sind auf der Grundlage von Bewertungsgutachten, zum Teil unter Berücksichtigung von Bewertungsabschlägen zu den Verkehrswerten bilanziert worden. Die Werte wurden später angepasst und um die zwischenzeitlichen Zu- und Abgänge fortgeschrieben.

Investitionszuschüsse aus öffentlichen Fördermitteln werden unter den Sonderposten auf der Passivseite ausgewiesen und entsprechend der Nutzungsdauer der geförderten Gegenstände aufgelöst.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind zu Nominalwerten erfasst. Uneinbringliche Forderungen wurden wertberichtigt bzw. ausgebucht. Besonderen Ausfallrisiken wurde durch Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen. Das allgemeine Kreditrisiko, Bearbeitungskosten und Zinsen sind durch eine Pauschalwertberichtigung berücksichtigt.

Liquide Mittel sind zu Nominalwerten angesetzt.

Die Rechnungsabgrenzungsposten wurden zu Nominalwerten angesetzt.

Die Rückstellungen werden in Höhe des Betrages bewertet, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung zur Erfüllung der inventarmäßig nachgewiesenen ungewissen Verbindlichkeiten notwendig ist.

Der Ansatz der Verbindlichkeiten erfolgt zum Rückzahlungsbetrag.

C. Angaben zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz

Anlagevermögen

Die im Geschäftsjahr 2006 innerhalb des Sachanlagevermögens vorgenommenen Teilwertabschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert erfolgten auf der Grundlage von Bewertungsgutachten (Ertragswertgutachten) unter handelsrechtlichen Aspekten. Dieser Abschreibungsbetrag beläuft sich im Jahr 2006 auf € 4.566.249,02 und wurde als außerordentlicher Aufwand ausgewiesen.

Die folgenden Kosten der Sanierung und Modernisierung von Wohnungen und Gebäuden wurden aktiviert.

	T€
1995	1.191
1996	226
1997	534
1998	74
1999	1.382
2000	2.022
2001	2.943
2002	592
2003	117
2004	79
2005	8
2006	0
	9.168

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist aus dem nachfolgenden Anlagespiegel zu ersehen.

Umlaufvermögen

Die unfertigen Leistungen in Höhe von T€ 180 betreffen noch nicht abgerechnete Betriebskosten für das Geschäftsjahr 2006.

Bei den Bankguthaben erfolgt zulässigerweise ab 2006 kein gesonderter Bilanzausweis der hinterlegten Mietkautionskonten und Guthaben auf Verwaltungskonten, da die WBR nicht wirtschaftlicher Eigentümer dieser Vermögensgegenstände ist. Spiegelbildlich erfolgt ab 2006 kein Ausweis der passivierten Verbindlichkeiten aus Mietkautionen.

Außerbilanziell belaufen sich die treuhänderisch einbehaltenen Mietkautionsbeträge und Guthaben auf Verwaltungskonten per 31.12.2006 auf T€ 99.

Gezeichnetes Kapital

Das gezeichnete Kapital wurde mit Vertrag vom 12. Dezember 2004 (Notar Mathes, Felsberg, UR 195/2004) von € 604.602,65 auf € 604.650,00 erhöht. Die Einzahlung erfolgte 2005.

Gewinnrücklagen

Der Ertrag aus dem Erlass von Altschulden durch den Erblastentilgungsfonds wurde in den Vorjahren in die anderen Gewinnrücklagen eingestellt.

Verlustvortrag / Jahresfehlbetrag

Der Bilanzverlust setzt sich wie folgt zusammen:

	€
Verlustvortrag aus dem Vorjahr	- 948,52
Jahresfehlbetrag 2004	- 127.176,02
Entnahme aus den anderen Gewinnrücklagen	127.000,00
Verlust vor Verwendung 2004	- 1.124,54
Jahresfehlbetrag 2005	- 152.559,73
Verlust vor Verwendung 2005	- 153.684,27
Jahresfehlbetrag 2006	- 3.001.001,39

Zum Prüfungszeitpunkt lag ein Beschluss über die Verwendung des Jahresfehlbetrages noch nicht vor.

Sonderposten für Investitionszuschüsse und -zulagen zum Anlagevermögen

Die für Investitionen an die Gesellschaft ausgezahlten Fördermittel aus dem Städtebauförderungsprogramm, dem Investitionszulagengesetz sowie nach den Thüringer Modernisierungsrichtlinien - Wohnumfeld wurden passiert. Sie werden über den Abschreibungszeitraum der geförderten Anlagegegenstände in jährlich gleichbleibenden Teilbeträgen erfolgswirksam aufgelöst, sobald für die geförderten Gegenstände Abschreibungen anfallen.

Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

	31.12.2006 T€	Vorjahr T€
Urlaubsansprüche	8	4
Abschluss- und Prüfungskosten	7	9
Ausstehende Lieferantenrechnungen	16	39
	31	52

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten enthalten neben Alt- und Wendeschulden desweiteren objektbezogene Modernisierungs- und Sanierungsdarlehen.

Mit Wirkung zum 11.10.2006 erklärte die Thüringer Aufbaubank (TAB) eine Verzichtserklärung (Forderungsverzicht gegen Besserungsschein) in Höhe von € 1.600.000,00 zugunsten der Wohnbau Ruhla GmbH. Der Verzicht entspricht 41,16% der Forderungen von insgesamt € 3.887.271,91 aus dem Darlehensvertrag vom 30.06.1999 (Darlehen Nr.: 1810000193, nominal € 4.179.862,26). Der erwirkte Forderungsverzicht bei der TAB wurde unter der auflösenden Bedingung der wirtschaftlichen Besserung (Besserungsschein) gewährt. Darüber hinaus erwirkte die WBR zu ihren Gunsten eine weitere Verzichtserklärung von Seiten der EUROHYPO AG (unbedingter Forderungsverzicht) in Höhe von T€ 88 (Verzicht auf T€ 78 Tilgunganteil und T€ 10 Vorfälligkeitsentschädigung).Die ertragswirksame Erfassung beider Verzichtserklärungen erfolgte im außerordentlichen Bereich der Gewinn- und Verlustrechnung.

Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten nach Fristigkeiten ergibt sich aus der nachfolgenden Übersicht (die Zahlen des Vorjahres sind in Klammern angegeben).

	Gesamtbetrag T€	Restlaufzeit
	Gesamtbetrag T€	bis 1 Jahr T€	1 bis 5 Jahre T€	über 5 Jahre T€
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstitut	6.604	111	480	6.013
(Vorjahr)	(8.404)	(4)	(0)	(8.400)
Erhaltenen Anzahlungen	185	185	0	0
(Vorjahr)	(0)	(0)	(0)	(0)
Verbindlichkeiten aus Vermietung	5	5	0	0
(Vorjahr)	(0)	(0)	(0)	(0)
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit	5	5	0	0
(Vorjahr)	(0)	(0)	(0)	(0)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	39	39	0	0
(Vorjahr)	(21)	(21)	(0)	(0)
Sonstige Verbindlichkeiten	3	3	0	0
(Vorjahr)	(107)	(107)	(0)	(0)
Summe	6.841	348	480	6.013
(Vorjahr)	(8.532)	(132)	(0)	(8.400)

II. Gewinn- und Verlustrechnung

Für die Darstellung der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse gliedern sich wie folgt auf:

	2006 T€	Vorjahr T€
Hausbewirtschaftung	590	767
Betreuungstätigkeit	50	39
Andere Leistungen	0	10
	640	816

Bestandserhöhung

Die im Geschäftsjahr 2006 erstmalig ausgewiesene Bestandserhöhung betrifft noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten für das Jahr 2006. Es wird auf die entsprechenden Bilanzposten (Unfertige Leistungen; Erhaltene Anzhlungen) verwiesen.

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge betreffen im Wesentlichen mit T€ 29 Erträge aus der Auflösung für Einzelwertberichtigung auf Forderungen sowie zu T€ 28 (Vj: T€ 31) Auflösungen des Sonderpostens mit Rücklageanteil.

Personalaufwand

Die Verringerung des Personalaufwands von T€ 140 auf T€ 97 resultiert aus einer Verringerung der Stammbelegschaft sowie aus einer von den Mitarbeitern im Rahmen des Sanierungsprogramms prozentualen, pauschalen Gehltskürzung zur Liquiditätssicherung.

In den sozialen Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung sind TEUR 3 (Vj: TEUR 6) Aufwendungen für Altersversorgung enthalten.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten hauptsächlich Abschreibungen auf Mietforderungen in Höhe von T€ 29, sonstige Beratungskosten in Höhe von T€ 26 sowie Kosten für Geschäftsbesorgung in Höhe von T€ 7.

Außerordentliche Erträge

Die außerordentlichen Erträge betreffen den Forderungsverzicht der Thüringer Aufbaubank in Höhe von T€ 1.600 sowie der EUROHYPO AG in Höhe von T€ 88.

Außerordentliche Aufwendungen

Die außerordentliche Aufwendungen in Höhe von T€ 4.566 betreffen eine Teilwertabschreibung auf den niedrigeren beizulegenden Wert unter Zugrundelegung einer Ertragswertberechnung für die Objekte in der Schlothauer Strasse, im Südweg, in der Altensteiner Strasse, in Thal, in der F. Lux Strasse, Breitenbergstrasse, Karolinenstrasse, Bermberg 15, Gottesgabe 9, Köhlergasse und Forststrasse.

D. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Im Zuge des Grundstückserwerbs zur Errichtung des Parkdecks in der Altensteiner Straße wurden zwei Garagen abgebrochen. Den ehemaligen Garageneigentümern hat die Gesellschaft als Ausgleich kostenlose Nutzungsrechte an zwei Parkplätzen für die Dauer von 15 Jahren gewährt.

E. Sonstige Angaben

Die Gesellschaft beschäftigte im Berichtsjahr zwei Angestellte, davon eine Vollzeitstelle des Geschäftsführers und bis zum 30.09.2006 eine weitere Vollzeitstelle im Bereich der Mieten- und Finanzbuchhaltung. Ferner sind gelegentlich Aushilfskräfte eingesetzt worden.

Die Geschäftsführung wurde im Berichtszeitraum von Herrn Eberhard Schall, Ruhla, wahr- genommen. Von dem Recht, die Angabe der Geschäftsführerbezüge gemäß § 286 Abs. 4 HGB zu unterlassen, wurde Gebrauch gemacht.

Der Aufsichtsrat besteht gemäß § 11 der Satzung aus 5 Mitgliedern, die in einfacher Mehrheit von der Gesellschafterversammlung gewählt werden. Die Mitglieder des Aufsichtsrates sind:

	Gerald Pietsch Direktor kommunaler Versorgungsverband Thüringen (Vorsitzender)
	Marion Jung Dipl. -Ing. für Bauwesen (stellvertr. Vorsitzende)
	Wigbert Kraus Bankkaufmann (Aufsichtsratmitglied)
	Horst Töpfer Schulleiter (Schriftführer)
	Hans-Joachim Ziegler Dipl. -Ing. oec. (Aufsichtsratmitglied)

Vorsitzender des Aufsichtsrates war im gesamten Berichtsjahr der bis 30.06.2006 amtierende Bürgermeister der Stadt Ruhla, Herr Gerald Pietsch.

Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2006 Bezüge von insgesamt 7.800,00 € erhalten.

Ergebnisverwendungsvorschlag

Die Geschäftsführung schlägt der Gesellschafterversammlung vor, den Jahresfehlbetrag in Höhe von € 3.001.001,39 zusammen mit dem Verlustvortrag aus den Vorjahren in Höhe von € 153.684,27 auf neue Rechnung vorzutragen.

Ruhla, 10.07.2007

Wohnbau Ruhla GmbH

Eberhard Schall, Geschäftsführer

Anlagenspiegel

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	Stand 01.01.2006 €	Zugang €	Umbuchung €	Korrektur/ Berichtigung gem.§36 €	Abgang €	Stand 31.12.2006 €
A. Immaterielle Vermögensgegenstände	11.363,97	0,00			0,00	11.363,97
Summe A	11.363,97	0,00	0,00	0,00	0,00	11.363,97
B. Sachanlagen
I. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten einschließlich der Betriebsbauten auf fremden Grundstücken
Bebaute Grundstücke	14.372.266,55	0,00	0,00	0,00	4.566.249,02	9.806.017,53
II. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	389.863,77	437,50	0,00	0,00	0,00	390.301,27
III. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	52.403,82	0,00	0,00	0,00	1.269,49	51.134,33
V. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
1. Fuhrpark, Büromaschinen, DV-Hardware	26.383,39	0,00	0,00	0,00	0,00	26.383,39
2. Geringwertige Anlagegüter	3.979,12	119,19			0,00	4.098,31
Summe V	30.362,51	119,19	0,00	0,00	0,00	30.481,70
Summe B	14.844.896,65	556,69	0,00	0,00	4.567.518,51	10.277.934,83
Insgesamt	14.856.260,62	556,69	0,00	0,00	4.567.518,51	10.289.298,80

	Abschreibungen
	Stand 01.01.2006 €	Zugang €	Korrektur €	Abgang €	Stand 31.12.2006 €
A. Immaterielle Vermögensgegenstände	11.362,95	0,00	0,00	0,00	11.362,95
Summe A	11.362,95	0,00	0,00	0,00	11.362,95
B. Sachanlagen
I. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten einschließlich der Betriebsbauten auf fremden Grundstücken
Bebaute Grundstücke	2.063.383,64	282.565,52	0,00	0,00	2.345.949,16
II. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	34.714,42	11.307,99	0,00	0,00	46.022,41
III. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
V. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
1. Fuhrpark, Büromaschinen, DV-Hardware	25.823,34	201,04	0,00	0,00	26.024,38
2. Geringwertige Anlagegüter	3.979,12	119,19	0,00	0,00	4.098,31
Summe V	29.802,46	320,23	0,00	0,00	30.122,69
Summe B	2.127.900,52	294.193,74	0,00	0,00	0,00
Insgesamt	2.139.263,47	294.193,74	0,00	0,00	0,00

	Restbuchwerte		Kennzahlen durchschnittliche
	Stand 31.12.2006 €	Stand 01.01.2006 €	Afa %	RBW %
A. Immaterielle Vermögensgegenstände	1,02	1,02	0,00	0,01
Summe A	1,02	1,02	0,00	0,01
B. Sachanlagen
I. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten einschließlich der Betriebsbauten auf fremden Grundstücken
Bebaute Grundstücke	7.460.068,37	12.308.882,91	2,88	76,08
II. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	344.278,86	355.149,35	2,90	88,21
III. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	51.134,33	52.403,82	0,00	100,00
V. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
1. Fuhrpark, Büromaschinen, DV-Hardware	359,01	560,05	0,76	1,36
2. Geringwertige Anlagegüter	0,00	0,00	0,00	0,00
Summe V	359,01	560,05	1,05	1,18
Summe B	2.422.094,26	7.855.840,57	12.716.996,13	5,78
Insgesamt	2.433.457,21	7.855.841,59	12.716.997,15	2,86

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Ich habe den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Wohnbau Ruhla GmbH für das Geschäftsjahr vom 01.01.2006 bis zum 31.12.2006 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Meine Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von mir durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Ich habe meine Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Ich bin der Auffassung, dass meine Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für meine Beurteilung bildet.

Meine Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach meiner Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Erfurt, den 10.09.2007

Dersch, Wirtschaftsprüfer

Bilanz zum 31. Dezember 2006

Aktivseite

	€	€	€	Stand 31.12.2005 T€
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten		1,02
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	7.460.068,37
				12.309
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	344.278,86			355
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	51.134,33			53
5. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	359,01			1
	7.855.840,57	7.855.840,57		12.717
Summe Anlagevermögen		7.855.841,59	7.855.841,59	12.717
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
4. Unfertige Leistungen	179.721,05			0
5. Geleistete Anzahlungen	0,00
	179.721,05	179.721,05		0
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	24.147,28			12
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen	0,00			0
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit	4.464,44
4. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	1.127,59			0
5. Sonstige Vermögensgegenstände	17.016,25			27
	46.755,56	46.755,56		39
III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten		17.979,86		87
Summe Umlaufvermögen		244.456,47	244.456,47	126
C. Rechnungsabgrenzungsposten			35.110,00	36
			8.135.408,06	12.879
Passivseite
	€	€	€	Stand 31.12.2005 T€
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital			604.650,00	605
II. Kapitalrücklagen			1.794.907,72	1.795
II. Gewinnrücklagen			769.404,44	769
			3.168.962,16	3.169
III. Bilanzverlust
1. Verlustvortrag		- 153.684,27		- 1
2. Jahresüberschuß		- 3.001.001,39		- 153
		- 3.154.685,66	- 3.154.685,66	- 154
Summe Eigenkapital			14.276,50	3.015
B. Sonderposten
Steuerliche Wertberichtigungen			90.970,00
für Städtebau-/Wohnumfeldfördermittel			610.614,00
für Investitionszulage			547.456,14
			1.249.040,14	1.280
C. Rückstellungen
2. Sonstige Rückstellungen		30.537,49	30.537,49	52
D. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten		6.603.958,91		8.404
davon mit einer Restlaufzeit bis 1 Jahr: € 104.582,98
4. Erhaltene Anzahlungen		185.120,55		0
davon mit einer Restlaufzeit bis 1 Jahr: € 185.120,55
5. Verbindlichkeiten aus Vermietung		5.089,45		0
davon mit einer Restlaufzeit bis 1 Jahr: € 5.089,45
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit		5.388,14		0
davon mit einer Restlaufzeit bis 1 Jahr: € 5.388,14
6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen		38.714,25		21
davon mit einer Restlaufzeit bis 1 Jahr: € 38.714,25
7. Sonstige Verbindlichkeiten		3.282,63		107
Davon mit einer Restlaufzeit bis 1 Jahr: € 3.282,63
- aus Steuern: € 3.282,63 (Vorjahr: € 6289,29)
- im Rahmen der sozialen Sicherheit: € 0,00 (Vorjahr: € 0,00)
Summe Verbindlichkeiten		6.841.553,93	6.841.553,93	8.532
D. Rechnungsabgrenzungsposten			0,00	0
			8.135.408,06	12.879

Protokoll der Gesellschafterversammlung

Am: Montag, 08.10.2007

Beginn: 13:00 Uhr

Ende: 13:55 Uhr

in den Räumen der Stadtverwaltung Ruhla

Die Versammlung wird vom Bürgermeister Mario Henning geleitet.

Anwesende:

•	Bürgermeister Mario Henning
•	Aufsichtsratsvorsitzender Gerald Pietsch
•	Geschäftsführer Eberhard Schall

Tagesordnung:

1. Feststellung der ordnungsgemäßen Einladung

2. Feststellung der Beschlussfähigkeit

3. Jahresabschluss 2006 und Auswertung

Beschlussfassung über:

a)	Jahresabschluss und Lagebericht 2006
b)	Verwendung Jahresfehlbetrag 2006
c)	Entlastung des Geschäftsführers
d)	Entlastung des Aufsichtsrates

4. Bestellung des Wirtschaftsprüfers

a) Beschluss über den Jahresabschluss und Lagebericht 2006

Die Gesellschafterversammlung übernimmt die Beschlussempfehlung des Aufsichtsrates, die Jahresabschlussbilanz zum 31.12.2006 mit einer Bilanzsumme von 8.135.408,06 €, die Gewinn- und Verlustrechnung zum 31.12.2006 mit Umsatzerlösen von 639.367,71 € und einem Jahresfehlbetrag von 3.001.001,39 € sowie den Lagebericht zum Wirtschaftsjahr 2006 festzustellen.

Abstimmungsergebnis:

	Zustimmung 1
	Enthaltung 0
	Ablehnung 0

Damit ist der Beschluss einstimmig gefasst.

b) Verwendung Jahresfehlbetrag 2006

Die Gesellschafterversammlung übernimmt die Beschlussempfehlung des Aufsichtsrates, den Jahresfehlbetrag von 3.001.001,39 € auf neue Rechnung vorzutragen.

Abstimmungsergebnis:

	Zustimmung 1
	Enthaltung 0
	Ablehnung 0

Damit ist der Beschluss einstimmig gefasst.

c) Entlastung des Geschäftsführers

Die Gesellschafterversammlung übernimmt die Beschlussempfehlung des Aufsichtsrates, auf der Basis des Jahresabschlusses 2006 und der Ergebnisse der Überprüfung nach § 53 Haushaltsgrundsätzegesetz, dem Geschäftsführer der Wohnbau Ruhla GmbH, Eberhard Schall, für das Wirtschaftsjahr 2006 die uneingeschränkte Entlastung zu erteilen.

Abstimmungsergebnis:

	Zustimmung 1
	Enthaltung 0
	Ablehnung 0

Damit ist der Beschluss einstimmig gefasst.

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2006

	€	€	2005 T€
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	589.729,26		767
b) aus Verkauf von Grundstücken	0,00		0
c) aus Betreuungstätigkeit	49.638,45		39
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen		639.367,71	10
2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen oder unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen		179.721,05	0
3. Andere aktivierte Eigenleistungen
4. Sonstige betriebliche Erträge		65.332,92	42
- davon Auflösungen von Sonderposten mit Rücklageanteil: € 0,00
		884.421,68	858
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	236.216,29		167
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	965,78	237.182,07	0
Rohergebnis		647.239,61	691
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	70.366,06		110
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	26.415,59	96.781,65	30
- davon für Altersversorgung: € 3.276,37 (2005 = € 2.388,58)			140
7. Abschreibungen
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	294.193,74		295
- davon nach § 253 Abs. 2 Satz 3 HGB: € 71.529,31 (2004 = € 12.020,53)
b) auf Sonderverlustkonto aus Rückstellungsbildung gemäß § 17 Abs. 4 DMBilG	0,00	294.193,74	0
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen		113.577,50	138
- davon Zuführung zu Sonderposten mit Rücklageanteil: € 0,00
9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		944,17
- davon aus verbundenen Unternehmen: € 0,00
10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		266.132,03	258
- davon aus verbundenen Unternehmen: € 0,00
11. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit		- 122.501,14	- 140
12. Außerordentliche Erträge		1.688.378,24	1
13. Außerordentliche Aufwendungen		4.566.249,02	0
13. Steuern vom Einkommen und Ertrag		0,00	0
14. Sonstige Steuern		629,47	14
15. Jahresfehlbetrag		- 3.001.001,39	- 153

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2006

A. Rahmenbedingungen und Darstellung des Geschäftsverlaufs

Das Hauptbetätigungsfeld der Wohnbau Ruhla GmbH war auch im Berichtsjahr 2006 die Vermietung und Verwaltung des eigenen Grundstücks- und Wohnungsbestandes sowie die Verwaltung fremder Grundstücks- und Wohnungsbestände. Zum 31. Dezember 2006 bewirtschaftete die WBR insgesamt 234 Wohneinheiten (inklusive nicht marktfähiger Vermietungseinheiten) im eigenen Bestand. Bereinigt um diese nicht marktfähigen Einheiten beläuft sich der vermietbare, eigene Immobilienbestand auf 189 Vermietungseinheiten, davon 187 Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten. Darüber hinaus verwaltet die WBR im Auftrag Dritter 209 Einheiten, davon 197 Wohneinheiten sowie 12 Gewerbeeinheiten. Die gesamt zu bewirtschaftende Wohn- und Nutzfläche beläuft sich zum 31.12.2006 auf 13.716,72 Quadratmeter.

Der bauliche Zustand der Gebäudebestände ist in den vergangenen Jahren mehrheitlich und kontinuierlich verbessert worden. Von den von der Gesellschaft bewirtschafteten eigenen Gebäudebeständen (inklusive der nicht marktfähigen Vermietungseinheiten) waren zum Stichtag ca. 15% unsaniert, 3% teilsaniert und 82% saniert. Die Leerstandsquote auf Basis des Gesamtbestandes an eigenen Immobilien (234 Vermietungseinheiten) beläuft sich auf 16,7% (Vorjahr: 20,8%) und hat sich damit stichtagsbezogen leicht stabilisiert. Dennoch liegt sie damit immer noch oberhalb der wohnungswirtschaftlich kritischen Grenze von 15%.

Trotz einer leichten Stabilisierung der Leerstandsquoten ist es auch weiterhin erforderlich, die kritische demographische Entwicklung der Stadt Ruhla und des Wartburgkreises im Auge zu behalten, um anhaltende Tendenzen der Erhöhung der Leerstandsquote frühzeitig zu erkennen und entsprechend entgegenzuwirken. Für den Zeitraum bis 2020 wird für die Stadt Ruhla mit einem Bevölkerungsrückgang in Höhe von -11,7% und für den Wartburgkreis mit einem Bevölkerungsrückgang in Höhe von - 8,4% gerechnet. Der zu erwartende Thüringer Durchschnitt wird dabei mit einem Rückgang von - 8,2% angegeben. ¹

Die Geschäftstätigkeit war im Jahr 2006 wesentlich von dem im Laufe des Vorjahres erstellten Sanierungskonzeptes und der Umsetzung darin beschriebener Maßnahmen zur Optimierung der Finanzierungs- und Organisationsstruktur geprägt. Ziel des Sanierungskonzeptes ist es, das mittelfristige Erwirtschaften handelsrechtlicher Jahresüberschüsse, eine Stabilisierung der angespannten Liquiditätslage und eine Erhöhung der Instandhaltungsaufwendungen - also Bestandserhaltung - sicherzustellen, bei gleichzeitiger Fähigkeit, den vertraglich vereinbarten Kapitaldienstzahlungen gerecht zu werden.

Als wesentlicher Meilenstein dieser Konsolidierungsmaßnahmen erwirkte die WBR im Geschäftsjahr 2006 eine Verzichtserklärung der TAB Thüringer Aufbaubank (Forderungsverzicht gegen Besserungsschein) in Höhe von T€ 1.600. Dieser Forderungsverzicht wurde von Seiten der TAB unter der auflösenden Bedingung der wirtschaftlichen Besserung (Besserungsschein) gewährt. Darüber hinaus erwirkte die WBR zu ihren Gunsten eine weitere Verzichtserklärung von Seiten der EUROHYPO AG (unbedingter Forderungsverzicht) in Höhe von T€ 88 (Verzicht auf T€ 78 Tilgungsanteil und T€ 10 Vorfälligkeitsentschädigung).

Im Rahmen der organisatorischen Optimierungsmaßnahmen hat die WBR mit Wirkung zum 01.01.2007 einen Verwalter- und Geschäftsbesorgungsvertrag mit der Städtische Wohnungsgesellschaft Eisenach mbH geschlossen, Bereits im Oktober 2006 wurde im Rahmen einer ordnungsmäßigen Vorbereitung dieses Vertragsinhaltes mit der Stammdatenübernahme der WBR-Mieter in das von der SWG Eisenach mbH genutzte DV-System begonnen. Dadurch wurde eine pünktliche und fachlich ordnungsgemäße Sicherstellung der Vertragsinhalte zum 01.01.2007 gewährleistet.

Des weiteren hat sich unter Berücksichtigung der unternehmenseigenen Produktivitätskennziffern der Mitarbeiterstamm verkleinert. Zum 31.12.2006 beschäftigte die WBR einen Geschäftsführer (1 VBE) sowie einen Hausmeister (1 VBE). Während des Geschäftjahres 2006 beschäftigte die Gesellschaft drei Mitarbeiter. Neben der Geschäftsführung (1 VBE) stellte eine Buchhalterin (1 VBE) sowie ein Hausmeister (1 VBE) die Leistungsfähigkeit der WBR unterjährig sicher.

Die Investitionstätigkeit der WBR beschränkte sich im Geschäftsjahr 2006 auf einen Betrag in Höhe von 0,6 TEUR. Diese Aktivierungen betrafen den Erwerb einer Garage sowie Zugänge der Betriebs- und Geschäftsausstattung.

¹ BertelsmannStiftung: Demographiebericht - Ein Baustein des Wegweisers Demographischer Wandel; Seite 4.

B. Darstellung der Lage

a) Vermögenslage

Die im Vorjahr im Bereich der Vermögenslage festzustellende Überbewertung des Sachanlagevermögens und überdurchschnittlich hohe Verschuldung der Gesellschaft wurde im Jahr 2006 im Rahmen des Sanierungskonzeptes auf bilanzieller Ebene auf ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes und wirtschaftlich tragbares Niveau bereinigt. Auf dieser Grundlage hat die WBR im Bereich des Sachanlagevermögens eine Teilwertabschreibung auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen.

Der Anlagendeckungsgrad beläuft sich auf 100,1% (Vorjahr: 99,9%) und verdeutlicht, dass das Anlagevermögen fristenkongruent mit ausreichend langfristigem Eigen- und Fremdkapital finanziert wurde (Zielwert: 100 %). Das Verhältnis des Anlagevermögens zur Jahresnettokaltmiete (Mietwertfaktor) erreicht einen Wert in Höhe des 12 - fachen (Vorjahr: 21 - fachen); diese deutliche Kennzahlenverbesserung resultiert ebenfalls aus der zum Stichtag vorgenommenen Wertberichtigung des Anlagevermögens (bilanzielle Bereinigung).

Die Guthaben bei Kreditinstituten beliefen sich zum Bilanzstichtag auf T€ 18, im Vorjahr betrug dieser Wert T€ 87 (inklusive Mietkautionskonten und Guthaben auf Verwaltungskonten). Hierbei ist jedoch zu erwähnen, dass im Geschäftsjahr 2006 erstmalig zulässigerweise kein gesonderter Bilanzausweis der hinterlegten Mietkautionskonten und Guthaben auf Verwaltungskonten erfolgt. Diese Beträge von insgesamt T€ 99 (per 31.12.2006) werden nunmehr außerbilanziell geführt und ausgewiesen (s. Anhang). Entsprechend verringerte sich der Anteil der flüssigen Mittel am Gesamtkapital von 0,7% auf 0,2%.

Bedingt durch die vorgnommene Teilwertabschreibung des Sachanlagevermögens in Höhe von T€ 4.566 verringerte sich die Eigenkapitalquote (ohne Sonderposten mit Rücklageanteil) von 24% im Vorjahr auf 0% (exakt: 0,2%). Unter Einbeziehung des eigenkapitalähnlichen Sonderposten mit Rücklageanteil beträgt die Eigenkapitalquote 15% (Vorjahr: 24%). Die absolute Veränderung beträgt T€ -3.001.

Als Vorgang von besonderer Bedeutung sind die zugunsten der WBR erwirkten Verzichtserklärungen der Thüringer Aufbaubank (TAB) und der EUROHYPO AG in Höhe von insgesamt T€ 1.688 zu nennen. Entsprechend verringerten sich die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (inklusive der laufenden Tilgungszahlungen) um T€ 1.800, was zu einer deutlichen Verringerung der Verschuldung führte. Die Objektverschuldung beläuft sich hierbei auf € 480,18 (Vorjahr: € 591,47) pro Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche.

b) Finanzlage

Obwohl die Zahlungsfähigkeit der WBR im Geschäftsjahr 2006 jederzeit gegeben war, ist die Liquiditätssituation der WBR auch weiterhin als angespannt zu beurteilen.

Die noch im Vorjahr bestehende liquiditätsmäßige Unterdeckung im kurzfristigen Bereich (Vorjahr: T€ -54) konnte leicht verbessert werden und beläuft sich stichtagsbezogen auf T€ 16, d.h., kurzfristiges Fremdkapital kann durch entsprechende kurzfristige Vermögensgegenstände bedient werden. Des weiteren ist der Anteil der täglich verfügbaren flüssigen Mittel in Höhe von 0,2 % (Vorjahr: 0,7 %) der Bilanzsumme als äußerst niedrig für ein Wohnungsunternehmen einzuschätzen.

Der im Jahr 2006 erwirtschaftete Cashflow der WBR beläuft sich auf T€ 119 (Vorjahr: T€ 135) und deckt danach nicht die planmäßigen Tilgungen. Das Verhältnis des Kapitaldienstes zur Jahresnettokaltmiete für 2006 beträgt 68,1 % (Vorjahr: 80,5 %) und übersteigt damit noch immer deutlich die in der Wohnungswirtschaft als existenzbedrohend anerkannte Grenze von 40 % der Jahresnettokaltmiete.

Insbesondere die stringente Fortführung der eingeschlagenen Konsolidierungsmaßnahmen sollte kurz- bis mittelfritig zu einer Stabilisierung der Liquiditätssituation führen.

c) Ertragslage

Die Ertragslage der WBR ist im Geschäftsjahr 2006 wesentlich durch zwei außerordentliche Positionen beeinflusst worden. Ursächlich dafür waren die im Rahmen einer Sachanlagenbereinigung vorgenommene Teilwertabschreibung in Höhe von T€ 4.566 bei paralleler ertragswirksamer Erfassung der zugunsten der Gesellschaft erwirkten Verzichtserklärungen (Forderungsverzichte, z.T. gegen Besserungsschein) zweier Kreditinstitute in Höhe von T€ 1.688.

Bei den Umsatzerlösen hat der Standort Ruhla ebenso wie andere vergleichbare Regionen mit Leerstandsproblemen im vermietbaren Bestand zu kämpfen. Dies wurde auch im Jahr 2006 durch die Leerstandsquote von 16,7 % (Vorjahr: 20,8 %) bestätigt. Positiv bleibt jedoch zu vermelden, dass die WBR im Vergleich zum Vorjahr eine leichte Verbesserung der Leerstandsquoten bestätigen kann.

Dennoch ist im Rahmen der umzusetzenden Konsolidierungsmaßnahmen eine grundsätzliche Verbesserung der Ertragslage anzustreben, wobei erstmalig die Ertragslage des Geschäftsjahres 2007 als aussagekräftig hinsichtlich kommender Ertragstendenzen zu betrachten ist.

Darüber hinaus wird für 2007 mit einer Stabilisierung der Verwaltungskosten auf ein marktübliches Niveeau gerechnet. Ursächlich dafür ist der mit der Städtische Wohnungsgesellschaft Eisenach abgeschlossene, ab 01.01.2007 wirksame, Verwalter- und Geschäftsbesorgungsvertrag. Dadurch wird eine Effizienzsteigerung und Verbesserung der Produktivitätskennzahlen der WBR angestrebt.

Die Umsatzerlöse verminderten sich um T€ 176, was auf die erstmalige Erfassung der noch nicht abgerechneten Betriebskosten in der Position "Bestandsveränderung" (Zunahme um T€ 180) zurück zu führen ist. Es handelt sich dabei also lediglich um eine Verschiebung von Ertragspositionen innerhalb der Gewinn- und Verlustrechnung.

Der Personalaufwand verringerte sich deutlich um T€ 43, was auf Gehaltsverzichte im Rahmen der Konsolidierungsmaßnahmen und auf eine Freisetzung der Buchhalterstelle (1 VBE) zum 01.11.2006 zurück zu führen ist.

Auf Grundlage der zum 31.12.2006 vorgenommenen Teilwertabschreibung auf das Sachanlagevermögen ist mit einer zukünftigen Verringerung der laufenden Abschreibungsbeträge zu rechnen. Für 2006 belaufen sich diese noch einmal auf T€ 294.

Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit beträgt T€ 122 und hat sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 17 verbessert.

Nach Finanz- und außerordentlichem Ergebnis verbleibt ein Jahresfehlbetrag von T€ 3.001 (Vorjahr: T€ 152).

Auf Basis der vorab geschilderten Vermögens-, Finanz- und Ertragslage errechnen sich folgende für die Wohnungswirtschaft branchentypischen Kennzahlen:

Kennzahl	Vorjahr	2006	Zielwert
Mietwertfaktor	21	12	max. 10
Restbuchwerte in EUR / qm Wohn- und Nutzfläche	866,05 €	533,55 €	n. a.
Verhältnis Kapitaldienst / Nettokaltmiete	80,5 %	68,1 %	max. 40 %
EBITDA ² in EUR / qm Wohn- und Nutzfläche	29,41 €	31,92 €	mind. 30,00 €
Instandhaltungskostensatz in EUR / qm Wohn- und Nutzfläche	1,67 €	1,57 €	7,00 € bis 8,00 €
Verschuldung (x - fache der JNKM)	14,2	11,5	max. 6,0
Objektverschuldung in EUR / qm Wohn- und Nutzfläche	591,47 €	480,14 €	n. a.
Mitarbeiterproduktivität in Einheiten / Mitarbeiter	174	199	200

² EBITDA: Earnings before Interest, Tax, Depreciation and Amortization; Gewinn vor Zins, Steuern, Abschreibung und Werteverzehr.

C. Nachtragsberichterstattung - Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres

Hinweise auf Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung

Mit dem zum Bilanzstichtag 31.12.2006 ausgewiesenem Jahresverlust hat die Gesellschaft alle erkennbare Risiken sowie künftige Verpflichtungen aus der Geschäftstätigkeit berücksichtigt.

Das von der Gesellschaft erstellte detaillierte Sanierungskonzept wurde während des Geschäftsjahres 2006 in wesentlichen Teilen umgesetzt. Hierbei ist insbesondere das angestrebte Auslagern von Verwaltungstätigkeiten auf einen professionellen Geschäftsbesorger zum Zwecke der deutlichen Reduzierung von Verwaltungskosten zu nennen, ohne dass auf eine Vor-Ort-Betreuung der Mieter in Ruhla verzichtet wird. Zum Zeitpunkt der Erstellung des Jahresabschlusses war der mit der Städtische Wohnungsgesellschaft Eisenach mbH abgeschlossene Verwalter- und Geschäftsbesorgungsvertrag bereits rechtswirksam. Mit Wirkung zum 01.01.2007 hat die SWG Eisenach mbH die Verwalter- und Geschäftsbesorgungstätigkeiten übernommen, die Vor-Ort-Betreuung der Mieter wird jedoch auch weiterhin durch den Geschäftsführer und dem Hausmeister wahrgenommen. Im Rahmen dieser Maßnahmen konnte mit Wirkung zum 01.11.2006 auf eine Buchhalterstelle verzichtet werden.

Des Weiteren hat das Sanierungskonzept wesentliche Optimierungen auf der Finanzierungsseite der Gesellschaft vorgesehen, die im wesentlichen durch zugunsten der WBR Ruhla erwirkten Forderungsverzichte (z.T. gegen Besserungsschein) in Höhe von T€ 1.688 im Jahr 2006 zu sehen sind. Diese wurden entsprechend im Jahresabschluss berücksichtigt und führen in den Folgejahren zu einer Entlastung des Kapitaldienstes.

Die Chancen, die sich aus der Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen ergeben, betreffen im wesentlichen eine Stabilisierung der Liquiditätslage, eine deutliche Verringerung der Verschuldung bei gleichzeitiger Stabilisierung der Ertragslage. Dies alles erfolgt ohne jedoch den eigentlichen Unternehmenszweck - die Betreuung unserer Mieter und die Versorgung der Ruhlaer Bevölkerung mit Wohnraum - aus den Augen zu verlieren.

Prognoseberichterstattung

Bei einer erfolgreichen Sanierung der Gesellschaft ist mittel- bis langfristig neben einer Stabilisierung der Liquiditätslage mit leichten positiven Jahresergebnissen zu rechnen. Grundlage für diese Aussage ist die im Rahmen der Sanierung stetig fortgeschriebene mittel- und langfristige Unternehmensplanung.

Dabei eröffnet sich neben der wirtschaftlichen Stabilisierung der Wohnbau Ruhla GmbH auch die Chance, die der Gesellschaft gehörenden Gebäudebestände langfristig durch entsprechend kaufmännisch und technisch vernünftige Instandhaltung zu erhalten und somit auch der gesellschaftlichen Aufgabe der Bestandserhaltung in Ruhla gerecht zu werden.

Ruhla, den 10.07.2007

Eberhard Schall, Geschäftsführer