Spar- und Bauverein Solingen eG

Kölner Str. 47
42651 Solingen

Jahresabschluss zum 31.12.2007

Lagebericht

1. Geschäft und Rahmenbedingungen

1.1 Darstellung des Geschäftsverlaufes und des Geschäftsergebnisses

Organisatorische und rechtliche Struktur

Die am 11. Juli 1897 gegründete Genossenschaft führt die Firmenbezeichnung Spar- und Bauverein Solingen eG (SBV) Gemeinnützige Wohnungsgenossenschaft (Genossenschaftsregister: Amtsgericht Wuppertal Nr. 252 - vormals Amtsgericht Solingen Nr. 110) und hat ihren Sitz in Solingen.

Im Jahr 2007 ist die Genossenschaft 110 Jahre alt geworden und doch jung geblieben. Auf eine große Feier wurde verzichtet, nicht jedoch auf die alle fünf Jahre anstehende Ehrungsveranstaltung für die Bewohnerselbstverwaltung und die Verleihung des Klaus-Novy-Preises. Höhepunkt des Jubiläumsjahres war allerdings die Eröffnung des Museums Waschhaus Weegerhof im November 2007.

Der Hauptzweck der Genossenschaft besteht laut Satzung in der Förderung ihrer Mitglieder vorrangig durch die Errichtung von Wohnungen und deren Vermietung an die Mitglieder zu angemessenen Preisen. Die Genossenschaft kann Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen bewirtschaften, errichten, erwerben, betreuen und veräußern. Sie kann alle im Bereich der Wohnungswirtschaft, des Städtebaus und der Infrastruktur anfallenden Aufgaben nach den Grundsätzen eines gemeinnützigen Wohnungsunternehmens übernehmen. Hierzu gehören z. B. Gemeinschaftsanlagen und Folgeeinrichtungen und soziale, wirtschaftliche, ökologische und kulturelle Einrichtungen und Dienstleistungen. Die Genossenschaft kann Spareinlagen von ihren Mitgliedern und deren Angehörigen annehmen und Namensschuldverschreibungen ausgeben. Beteiligungen und die Ausdehnung des Geschäftsbetriebes auf Nichtmitglieder sind zulässig.

Nach Aufhebung des Gemeinnützigkeitsgesetzes im Jahre 1989 darf die SBV jedoch grundsätzlich nur die Tätigkeiten einer von der Körperschaftssteuer befreiten Genossenschaft tätigen. Insofern ist ihr Handlungszweck eingeschränkt. Vor diesem Hintergrund wurde in 1991 die SBV Bau und Betreuungsgesellschaft mbH gegründet, mit der ggf. zusätzliche Geschäftsfelder abgedeckt werden können. Erstmalig soll diese in 2008 für die eigene Energieerzeugung und Wärmelieferung eingesetzt werden.

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Weltwirtschaft ist auch im Jahre 2007 expandiert. Allerdings haben sich die konjunkturellen Risiken erhöht. Die Hauptrisiken sind entstanden aufgrund der Immobilienkrise in den USA und den darauf folgenden Turbulenzen an den globalen Finanzmärkten sowie wegen der bis Jahresende wieder kräftig gestiegenen Rohölpreise. Die Arbeitsgemeinschaft deutscher wirtschaftswissenschaftlicher Forschungsinstitute erwartet für 2008, dass die Konjunktur in den Industrieländern voraussichtlich an Schwung verlieren wird. Der Sparkassenverband rechnet ebenfalls mit einem schwächeren, aber stabilen Weltwirtschaftswachstum zwischen 4,5 und 5 %. Sorgenkind bleiben vorerst die USA, Wachstumsmotor der Weltkonjunktur bleibt weiterhin Asien.

Im Vergleich zu 2007 wird das Wirtschaftswachstum im EURO-Raum voraussichtlich leicht abgeschwächt. Es wird davon ausgegangen, dass die Krise auf den Finanz- und Aktienmärkten noch nicht ausgestanden ist. Zukünftige Risiken werden gesehen vor allem aus den Auswirkungen der Finanzmarktkrise und der zu erwartenden Abschwächung der US-Konjunktur. In 2007 ergab sich eine Veränderung des Bruttoinlandsproduktes um +2,6 % (Vorjahr: 2,8 %), eine Zunahme der Verbraucherpreise um 2,1 % (Vorjahr: 2,2 %) und ein Arbeitslosenrückgang auf 7,0 % (Vorjahr: 7,9 %).

Die Wirtschaft in Deutschland befindet sich seit zwei Jahren in einem vergleichsweise kräftigen Aufschwung. Der private Konsum hat sich allerdings nach dem Einbruch durch die Mehrwertsteuererhöhung Anfang 2007 noch nicht wieder erholt. Weitere Belastungen ergeben sich auch aus steigenden Energiekosten und Nahrungsmittelpreisen sowie der anhaltenden EURO-Aufwertung bei einem schwachen US-Dollar, was zu einem Exporterschwernis werden kann. Zur Beruhigung trägt jedoch bei, dass immerhin 43 % der deutschen Exporte mittlerweile in die Eurozone gehen. Vergleichbare Wachstumsraten wie im Vorjahr können in 2008 nur bei Ausweitung der privaten Konsumausgaben erreicht werden, da sich Ausrüstungsinvestitionen und Außenhandel voraussichtlich nur noch abgeschwächt entwickeln werden. Das Bruttoinlandsprodukt ist in 2007 um 2,5 % gewachsen (Vorjahr: 2,9 %). Für 2008 wird eine geringere Steigerung erwartet. Die privaten Konsumausgaben sind nur noch um 1,4 % gestiegen (Vorjahr: 2,3 %). Aufgrund der US-Immobilienkrise sind die Prognosen für 2008 zurückhaltend und schwer abzuschätzen. Es wird eine Steigerung des Bruttoinlandproduktes von unter 2 %, also eine leichte Abschwächung der Wachstumsdynamik, erwartet. Der Arbeitsmarkt profitierte von der konjunkturellen Erholung. Das Vorjahresniveau der Arbeitslosigkeit wurde erneut deutlich unterschritten. Im Dezember 2007 waren mit 3.406.000 insgesamt 602.000 Arbeitslose weniger als im Vorjahr zu verzeichnen. Die Arbeitslosenquote sank damit erneut auf einen Anteil von 8,1 % (Vorjahr: 9,1 %). Die Prognosen für 2008 gehen von einem weiteren Rückgang der Arbeitslosenquote auf 7,9 % und einem Jahresdurchschnitt von rund 3,5 Mio. Arbeitslosen aus. Konjunkturelle Schwankungen können sich jedoch auch hier zum Teil erheblich auswirken.

2008 erwartet das Rheinisch-Westfälische Institut für Wirtschaftsforschung (RWI) in Essen ein Plus von 1,8 %. 2007 waren es noch 2,6 %. Damit liegt die NRW-Wirtschaft jedoch über dem Bundesdurchschnitt von 1,7 %. Die Zahl der Arbeitslosen soll weiter sinken. Im letzten Jahr sank sie von 10,7 % (Januar 2007) auf 8,6 % (Dezember 2007). Die Lage auf dem Kapitalmarkt hat sich im Vergleich zu den Vorjahren verändert. Zwar ist das Zinsniveau immer noch als niedrig zu bewerten. Aber trotz Schwankungen waren im Oktober im Kreditneugeschäft der deutschen Banken leichte Erhöhungen der Zinssätze gegenüber Ende 2006 zu verzeichnen. Die Finanzmarktkrise führte zu einem Rückgang der Zinssätze zum Jahresende 2007. Für 2008 wird auch weiterhin mit moderaten Zinssätzen gerechnet. Der Sparkassenverbund fasst wie folgt optimistisch zusammen: Die Stressfaktoren der vergangenen Monate sollten sich im Jahresverlauf wieder entspannen. Allerdings dürften erst die testierten Jahresbilanzen der Kreditinstitute einen vorläufigen Schlussstrich unter die Finanzmarktkrise ziehen. Doch manche Abwertungserfordernisse werden wohl erst 2009 richtig erkennbar werden.

Wohnungsmarktentwicklung

Triebfeder des Aufschwungs in der Bauwirtschaft im zurückliegenden Jahr war wie schon 2006 die Nachfrage nach Wirtschaftsbauten, während der Wohnungsbau weiterhin schwächelt. Für 2007 wird mit einem Umsatzplus von nominal 4,0 % und einer Beschäftigung von 714.000 Personen gerechnet. Auch für 2008 wird davon ausgegangen, dass der Wirtschaftsbau den Aufschwung weiter tragen wird, was voraussichtlich zu einem Umsatzplus von nominal 3,0 % und einer gleichbleibenden Beschäftigungszahl wie im Vorjahr führen wird.

Der Immobilienmarkt hat sich im Vergleich zum Vorjahr etwas beruhigt, zumindest was die großen Verkäufe im Wohnungsbestand betrifft. Es erfolgten keine neuen großen Paketverkäufe, was wohl insbesondere auf die verschlechterten Finanzierungsbedingungen zurückzuführen ist. Die US-Immobilienkrise und die Kursverluste der Immobilienaktien haben auch diesbezüglich erhebliche Auswirkungen gehabt, insbesondere was die Finanzierungsausstattung der international agierenden Hedgefonds angeht. Einige in Vorjahren von Finanzinvestoren erworbene Bestände wurden aber, teilweise bereits zum dritten Mal innerhalb relativ kurzer Zeit, weiterveräußert. In 2008 wird voraussichtlich der Verkauf der Landesanteile der LEG in Nordrhein-Westfalen die größte Einzeltransaktion sein.

Die USA-Immobilienkrise, die mittlerweile eine Kettenreaktion bis in die internationalen Finanzmärkte hinein ausgelöst hat, hat jedoch auch dazu geführt, dass internationale Hedgefonds vorsichtiger agieren und ihre Geschäftspolitik, auch was den großräumigen Ankauf von Immobilien angeht, langfristiger ausrichten. In nächster Zeit ist zumindest vorübergehend nicht mehr mit umfassenden Immobilientransfers zu rechnen.

Allgemein gilt der Mietwohnungsmarkt weiterhin als entspannt. Auf den regionalen Wohnungsteilmärkten bleibt die Wohnungsnachfrage jedoch sehr unterschiedlich. In einigen Metropolen wie München und Frankfurt hält ein knappes Wohnungsangebot die Mieten auf einem hohen Niveau. Die Schere zwischen Ost und West besteht zwar immer noch, aber die Verhältnisse - zumindest in regionalen Märkten- gleichen sich zunehmend an. Der durchschnittliche Leerstand beträgt mittlerweile in Westdeutschland 7 % und in Ostdeutschland 13-14 %, wobei dort in einigen Regionen sogar ein Leerstandsanteil von mehr als 20 % zu verzeichnen ist.

Die Nettokaltmieten betragen im Bundesdurchschnitt 4,80 €/qm, in strukturschwachen Regionen werden teilweise aber nur 2,50 bis 3,00 €/qm erreicht.

Mietpreis- und Kostenentwicklung

Auch im Jahr 2007 ist bundesweit nach Untersuchungen des Instituts für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen e. V. (IFS Berlin) ein schwächerer Anstieg der Wohnungsmieten zu verzeichnen. In den letzten 4 Jahren sind die durchschnittlichen Mietkosten nur noch um jeweils 1 % angestiegen und lagen damit deutlich unter der Steigerungsrate der Lebenshaltungskosten (2005: 2 %/2006: 1,7 %/ 2007: 2,2 %). Dabei handelt es sich natürlich um Durchschnittswerte, die regional und lokal deutlich nach oben und unten abweichen können, was insbesondere für Neuvertragsmieten gilt. Mittlerweile ist der Anstieg der Mieten für Altbauwohnungen (bis 1948 erbaut) um jeweils 1,0 % gleich stark wie die Mieten für Neubauwohnungen (nach 1948 erbaut). Die Nebenkosten haben sich mit einem Plus von 1,5 % (ohne Energiekosten) erneut überproportional verteuert und sind damit, wie in den Vorjahren, wesentlich schneller gestiegen als die Mieten. Nach Angaben des Institutes belaufen sich die absoluten Mietzahlungen der privaten Haushalte, einschließlich der kalten Nebenkosten, monatlich im Durchschnitt in westdeutschen Wohnungen auf EUR 450,00 und in Ostdeutschland auf rund EUR 340,00, was in etwa einem qm-Preis von EUR 6,16 (West), bzw. EUR 5,40 (Ost) entspricht. Erstmals weist der Rat der Immobilienweisen in seinem Frühjahrsgutachten 2008 darauf hin, dass sich der seit Jahren gedrosselte Wohnungsneubau bei steigender Nachfrage 2008 positivauf Mieten und Kaufpreise und danach auch auf die Bautätigkeit auswirkt. Impulse erwarte man vom Konjunkturaufschwung des vergangenen Jahres, und man rechnet mit Nachholeffekten bei größeren Wohnungen oder Eigentum, zumal die Zahl der Baufertigstellungen in den vergangenen Jahren weit unter dem ermittelten Neubaubedarf lag. Es müsse jedoch regional differenziert werden. Zunächst wird eine positive Prognose nur für die Metropolen Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart, Köln und München gegeben. Vor allem in den guten und sehr guten Lagen dieser Städte wird ein Aufwärtstrend bei den Mietpreisen erwartet, nicht jedoch beim Geschosswohnungsbau. In B-Standorten und in Randlagen könnten die Mieten gar sinken. Insofern ist in Solingen weiterhin von einem stagnierenden Mietpreisniveau auszugehen.

Wirtschaftliche Lage und Entwicklung in der Region

Anfang 2008 teilt die IHK Wuppertal-Solingen-Remscheid mit, dass die Konjunktur der Bergischen Wirtschaft weiterhin gut laufe und sich in robuster Verfassung befinde, was insbesondere für Solingen und Remscheid gelte. Die neue Stärke der "alten" Industrie werde durch die gute weltwirtschaftliche Entwicklung angeregt. So profitiere Solingen von der positiven Dynamik in weniger entwickelten Regionen der Welt, denn dadurch nehme die Nachfrage nach hochwertigen industriellen Konsum- und Investitionsgütern zu. Ohne Globalisierung wäre das so nicht möglich. Ebenso erfahre auch die nordrhein-westfälische Stahlindustrie eine Renaissance, was so niemand vorausgesagt hätte. Auch dies begünstige den Konjunkturaufschwung im IHK-Bezirk. Solingen ist führend im Ranking des Bergischen Städtedreiecks und erreichte von Umfrage zu Umfrage kräftig steigende Konjunkturwerte, sowohl für die Einschätzung der aktuellen Lage als auch der künftigen wirtschaftlichen Entwicklung. Insgesamt werde die Bergische Wirtschaft in diesem Jahr mehr investieren, moderat Arbeitsplätze schaffen, wobei die Nachfrage nach Ausbildungskräften zunehmen werde. Kleine und mittlere Industriebetriebe würden offenbar erst jetzt, d.h. zeitverzögert, ihren Konjunkturaufschwung erfahren. Insgesamt seien die Bergischen Industrieunternehmen zwar nicht mehr so euphorisch wie im letzten Jahr, aber weiterhin optimistisch. Das gelte auch für die Einzelhändler, die ebenfalls von der Konsumstimmung erfasst wurden.

Solinger Arbeitsmarkt

Zum Jahreswechsel waren 11.986 Personen in Solingen arbeitslos gemeldet. Damit ist die Arbeitslosigkeit mit 8,4 % geringer als im Vorjahr (9,6 %). Zum Jahresanfang waren 913 Stellen unbesetzt - immerhin bei 738 davon handelt es sich um sozialversicherungspflichtige Beschäftigungen. Gesucht wird vor allem im Metallbereich. Bei den arbeitslos gemeldeten Frauen und Männern waren 737 unter 25 Jahre alt und 1.689, d. h. fast jeder vierte Arbeitslose, älter als 50 Jahre. Anfang 2008 ist die Agentur für Arbeit nicht mehr ganz so zuversichtlich wie im Vorjahr. Nachdem der Arbeitsmarkt in den Wintermonaten stagnierte, werden aber gute Vorzeichen für die wärmeren Monate gesehen. Dies wird begründet mit den geringen Zugängen an Arbeitslosen aus den Betrieben im Monat Februar. Darüber hinaus sind 290 freie Stellen (sozialversicherungspflichtig) gemeldet worden - ein überdurchschnittlich hohes Niveau. Bleibt zu hoffen, dass die von der IHK beschriebenen Effekte auch weiterhin einen positiven Einfluss auf den Arbeitsmarkt haben.

Auch die Zahl der Arbeitslosengeld-II-Empfänger war im Jahr 2007 rückläufig, allerdings weniger stark: von 10.805 zu Beginn des Jahres auf 10.136 zum Jahresende. Noch immer gibt es 7.326 "Bedarfsgemeinschaften",242 weniger als zu Jahresbeginn. Der von der Leitung der Hartz-IV-Behörde erhoffte Durchbruch blieb damit noch aus. Das Zentrum für Eingliederung in Arbeit (ARGE) beabsichtigt, den leicht positiven Trend dadurch zu verstärken, dass 2008 mehr Geld für die Qualifizierung und weniger für die Arbeitsbeschaffung (1-Euro-Jobs) ausgegeben wird. Die Wiedereingliederung der langfristig Arbeitslosen wird auf lange Sicht eine der schwierigsten, aber dringendsten Aufgaben der Sozial- und Arbeitsmarktpolitik auch in Solingen sein.

Stadt Solingen

Anlässlich der Haushaltsdebatte verwies OB Haug darauf, dass zwar ein neuer Haushalt nach dem Haushaltssicherungskonzept vorliege, die Probleme jedoch die alten seien. Für 2008 ergebe sich ein Verlust in Höhe von 56 Mio. EUR, während die Summe der Kassenkredite auf 400 Mio. EUR steigt. Der mit 6,5 Mio. EUR veranschlagte Zinsaufwand wird auch in den nächsten Jahren steigen, so dass ohne Gegensteuerung das Eigenkapital in 2011 nicht nur aufgebraucht, sondern negativ wäre. Dies sei eine höfliche Umschreibung dafür, dass die Stadt als Unternehmen sprichwörtlich pleite wäre. Der neue Etatentwurf ist nach dem NKF, dem sogenannten neuen kommunalen Finanzkonzept, aufgestellt worden und enthält erstmals noch Abschreibungen und Pensionsrückstellungen in der Eröffnungsbilanz. Grund für die Entwicklung sind die zurückgegangenen Steuereinnahmen zwischen 2000 und 2005. Nun steigen sie wieder. Zunehmend verursachen die kommunalen Pflichtaufgaben, wie vor allem Jugendhilfe und Soziales, steigende Aufwendungen. Die Einführung des ALG II habe bisher nicht zu der versprochenen Entlastung der Kommunen geführt, und die Aufgabenverlagerung von Bund und Land auf die Kommunen habe in den vergangenen Jahren zugenommen, ohne einen Finanzausgleich zu schaffen. Verbesserungen sollen erreicht werden durch die Anpassung des Leistungsangebotes an die demografische Entwicklung, die Berücksichtigung des baulichen Zustandes und der nicht mehr zeitgemäßen Attraktivität von Einrichtungen, die Abkehr vom Stadtteildenken (Qualität statt Masse), die Fortsetzung des strikten Sparkurses in der Verwaltung und die Einnahmeverbesserung als letztes Mittel. Steuererhöhungen sollen nicht vorgenommen werden. Diszipliniertes Sparen ist also angesagt.

Demografische Entwicklung und Wohnungsmarkt in Solingen

Wie bereits in Vorberichten dargestellt, führen der Strukturwandel und die Rationalisierungseffekte in der althergebrachten Industrie auch in Solingen zu einem Bevölkerungsrückgang, während die wirtschaftlich dynamischen Städte Düsseldorf und Köln mit ihren Randregionen noch die Verluste durch Zuzüge junger Arbeitskräfte ausgleichen. Die demografischen Veränderungen werden in den nächsten Jahren zu einem Anpassungsbedarf der wirtschaftlichen und sozialen Infrastruktur führen.

Weiterhin ist der Wohnungsmarkt im bergischen Städtedreieck durch eine starke Regionalisierung geprägt. Solingen hat dabei noch den günstigsten Standort am Rande der Wachstumsregion Rheinschiene, während Wuppertal und Remscheid in der "Schrumpfungsregion" liegen. Es gilt, Solingen auch weiterhin als interessanten Wohnort für die Rheinschiene zu positionieren, wozu das Neubauprojekt "Börkhauser Feld" einen wichtigen Beitrag leistet.

Wie im Vorjahr ist der Solinger Wohnungsmarkt in vielen Segmenten entspannt. Die Fluktuationsrate liegt bei ca. 10 %, die Leerstandsquote bei ca. 3-4 %. Im Unterschied zu anderen Städten hat bisher die Arbeitsmarktreform durch Zusammenlegung von Arbeitslosen- und Sozialhilfe (Hartz IV/ALG II) nicht - wie von vielen befürchtet - zu einer sozialen Erosion allgemein und in unseren Beständen geführt. Dazu beigetragen hat, dass nach Gesprächen mit u. a. den Wohnungsgenossenschaften, Nachbesserungen bei der Beurteilung der einzelnen Wohnverhältnisse und der Bewertung der Nebenkosten im Sinne der Betroffenen vorgenommen worden sind. Zur Erinnerung: Transferzahlungen werden nur noch für "angemessenen Wohnraum" geleistet. Langfristig wird diese Regelung zu einem zurückgehenden Wohnflächenverbrauch der Betroffenen und einer steigenden Nachfrage nach kleineren und preisgünstigen Wohnungen führen. Auf der anderen Seite besteht gleichzeitig ein zusätzlicher Bedarf an Wohnungen mit neuen Standards für normal und gut Verdienende, die wir durch den Neubau im Börkhauser Feld und die modernisierten Wohnungen bedienen können.

Ansprüche an Lage, Infrastruktur, Grundriss, Ausstattung, Qualitätsniveau und Preis differenzieren sich zunehmend - auch im Bauvereinsbestand. Ein großer Teil der Menschen wird aufgrund der Wirtschafts- und Arbeitsmarktentwicklung auch in Zukunft auf preisgünstigen Wohnraum angewiesen sein. Dafür finden diese Menschen im SBV weiterhin den passenden Partner. Die Genossenschaft hat jedoch einen Versorgungsauftrag für alle Einkommensschichten. Mehr als früher müssen wir dabei auf einen wirtschaftlichen und sozialen Ausgleich achten. Den in den nächsten Jahren zunehmenden Qualitäts- und Verdrängungswettbewerb wird der SBV nur bestehen, wenn es gelingt, alle Zielgruppen unter den Dächern der Genossenschaft ihren Wünschen entsprechend zu versorgen. Die Wohnraumversorgung für weite Kreise der Bevölkerung und die Vermeidung einseitiger Belegungsstrukturen sind weiterhin ein vorrangiges Ziel der Genossenschaft.

Portfoliokompass

Als Vorbereitung für die einmal im Jahr durchgeführte Strategieklausur von Vorstand und Aufsichtsrat ist vom Netzwerk für die Wohnungswirtschaft (Pestel-Institut und Stolp und Friends) erstmals ein Portfoliokompass erstellt worden. Vor dem Hintergrund überproportional steigender Wohnkosten und der weiter voranschreitenden Alterung der Bevölkerung, auch in Solingen, stellt sich die SBV eG die Frage nach der generellen Struktur der Mieterhaushalte hinsichtlich Einkommen, Alter und Haushaltsgröße in der Stadt. Interessant aber ist, welche Marktanteile die Genossenschaft heute in verschiedenen Segmenten hält und wie sich diese Marktbereiche in den nächsten 10-20 Jahren entwickeln. Einerseits muss der Wohnungsbestand natürlich in einem marktfähigen Zustand gehalten werden, andererseits müssen heutige Investitionen in Neubauten und Modernisierungen auch in 20 Jahren noch den Wohnvorstellungen und den Zahlungsmöglichkeiten der Mieter entsprechen. Die Erkenntnisse zum regionalen Wohnungsmarkt aus dem Portfoliokompass lassen sich wie folgt zusammenfassen:

• Mit einem Einwohnerzuwachs von 2,3 % seit1987 hat sich Solingen im Vergleich zu den angrenzenden kreisfreien Städten Wuppertal und Remscheid positiv entwickelt.

• Über den Zeitraum von 1987-2005 weist Solingen Wanderungsgewinne aus den Kommunen im Nahbereich auf. Damit wird die grundsätzlich vorhandene Attraktivität Solingens als Wohnstandort dokumentiert.

• Die Stadt Solingen hat in den vergangenen 20 Jahren allerdings fast 18 % der Arbeitsplätze verloren. Der Arbeitsplatzsatz je 100 Einwohner ist inzwischen niedriger als in Nordrhein-Westfalen.

• Die Zahl der privaten Haushalte ist seit 1987 um gut 4 % gestiegen. Seit dem Jahr 2000 stagnieren die Zahlen.

• Über den gesamten Wohnungsbestand Solingen liegt die Leerstandsquote in einer Größenordnung von 3-4 %.

Für Solingens zukünftigen Wohnungsmarkt wird festgehalten:

• Der künftige Einwohnerverlust wird dominiert vom Sterbeüberschuss und bewegt sich in den verschiedenen Prognosen zwischen 7.000 und 9.000 Personen (minus 4-6 % bis zum Jahre 2025)

• Die Zahl der privaten Haushalte wird zunächst leicht ansteigen und bis 2025 bei Werten um 77.000 Haushalte stagnieren.

• Trotz der negativen Bevölkerungsentwicklung und der stagnierenden Haushaltszahlen ist für die Stadt Solingen bis 2025 von einem Wohnungsneubau in einer Größenordnung von 1.400 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern und 2.800 Geschosswohnungen auszugehen.

• Bei einer normalen Wohnungsabgangsrate in Höhe von 0,2 % pro Jahr (3.000 Wohnungen bis 2025) wird sich der Leerstand in Solingen erhöhen und im Jahre 2025 etwa 4,5 % erreichen.

Weiterhin sind Mieterpotenziale in Solingen und im Spar- und Bauverein, untergliedert nach Lebensphasen und nach Einkommensklassen, ausgewertet worden. Zusammenfassend lässt sich zu den Mieterhaushalten in der Entwicklung bis zum Jahre 2025 Folgendes sagen:

• Die Zahl der Mieterhaushalte insgesamt ist leicht rückläufig.

• Starke Rückgänge sind bei den Haushaltsgründern (unter 25 Jahre) und bei den Haushalten in der beruflichen Aufstiegsphase (25 bis unter 45 Jahren) zu erwarten.

• Dagegen wird die Zahl der mittelalten Haushalte (45 bis unter 65 Jahre) und die Zahl der Seniorenhaushalte (65 Jahre und älter) ansteigen.

• Mit dem wachsenden Anteil der älteren Mieter steigt auch der Anteil der Mieter mit niedrigem Einkommen.

• Der Anteil der mitteljungen Mieter (Familienphase/ beruflicher Aufstieg) mit Tendenzen zur Haushaltsvergrößerung und qualitativen Verbesserung wird stark abnehmen.

• Künftig sind wegen der finanziellen Restriktion bei vielen älteren Haushalten deutlich mehr Umzüge in kleinere Wohnungen zu erwarten, da nur durch ein Absenken der Wohnkosten der Lebensstandard annähernd gehalten werden kann.

Als Empfehlung wurde ausgesprochen:

• Das eigene Wohnungsangebot muss technisch dem aktuellen Stand entsprechen.

• Bei den Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen bleibt die Mietzahlungsfähigkeit zu beachten, zumal die Heiz- und Betriebskosten weiter steigen.

• Wohnungszusammenlegungen sollten vermieden werden, weil die Zahl der Haushaltsvergrößerungen rückläufig ist und ältere Haushalte eher in kleinere Wohnungen wechseln.

• Die Ausdifferenzierung des Wohnungsmarktes in Solingen wird zunehmen. Der Westen (die Ausrichtung in die Rheinschiene) ist attraktiver. Im übrigen Bereich wird in Solingen die Konkurrenz zunehmen.

Die noch weiter ausdifferenzierten Empfehlungen sind in einem ersten Schritt ausgewertet worden. Sie sollen weiter Grundlage der strategischen Planung, der Unternehmens- und Finanzplanung (UFP) und des Marketings werden.

Geschäftsentwicklung der Spar- und Bauverein Solingen eG

Beurteilung der Geschäftsentwicklung und des Geschäftsergebnisses

Die Geschäftsentwicklung im abgelaufenen Geschäftsjahr entsprach der Vorplanung des Wirtschaftsplans 2007. In Teilbereichen konnten sogar Ergebnisverbesserungen gegenüber der Planung erzielt werden. Bezüglich der Leerstandsentwicklung sind die Erwartungen jedoch nicht ganz erfüllt worden. Das Jahresergebnis in Höhe von 4,82 Mio. € ermöglicht eine 4 % Gewinnausschüttung sowie eine Zuführung zu den Ergebnisrücklagen in Höhe von 3,95 Mio. €.Weitere Details zum Geschäftsverlauf sind in der Darstellung des Lageberichtes zu ersehen.

Veränderungen und Entwicklungen im Einzelnen

Mitgliederentwicklung

Die Mitglieder- bzw. Anteilsentwicklung der letzten Jahre ist gekennzeichnet durch einen leichten Rückgang der Mitglieder- bzw. Anteilszahlen. Ursachen hierfür liegen u. a. im altersbedingten Abgang von Mitgliedern. Der Mitgliederbestand hat sich im Jahre 2007 um 151 Mitglieder (Vorjahr: 76) verringert, der Anteilsstand um 300 (Vorjahr: 102). Mit einem weiteren Mitgliederabgang ist auch in den nächsten Jahren zu rechnen. Mit 13.986 Mitgliedern (Vorjahr: 14.137) und 30.202 Anteilen (Vorjahr: 30.502) ist die Spar- und Bauverein Solingen eG weiterhin die größte Wohnungsgenossenschaft im Rheinland.

Um dem Mitgliederrückgang entgegenzuwirken, werden im Jahr 2008 einzelne Marketingmaßnahmen (Enkelmitgliedschaft, Babymitgliedschaft, Jugendmitgliedschaft, Geschenkgutschein) durchgeführt. Zunehmend ist jedoch festzustellen, dass die neuen Mitglieder der Genossenschaft auch unmittelbar einen Nutzen mit der Mitgliedschaftsbegründung verbinden - sei es durch die Anmietung einer passenden Wohnung oder die günstigen Konditionen der Spareinrichtung.

Die Vorteile der Genossenschaft liegen auf der Hand: Neben einem umfangreichen Wohnungsangebot in allen Segmenten (gut & günstig, mehr für Sie, neu & neuwertig, selbstständig & sicher) und günstigen Zinsangeboten für jeden Sparer erhalten die SBV-Mitglieder zusätzlich bei den Stadtwerken Solingen und bei über 30 Geschäften und Dienstleistern Sonderkonditionen, die i. d. R. bei 5 bis 10 %, aber auch vereinzelt bei 20 % Rabatt liegen. Ein attraktives ergänzendes Angebot der Genossenschaft über die Dividende hinaus.

Spareinrichtung

Der Gesamtbestand der Spareinlagen betrug am Jahresende 2007 49,9 Mio. € und lag damit um rund 1,6 Mio. € höher als Ende 2006 (48,3 Mio. €). Die Zahl der Sparkonten liegt mit 12.331 leicht unter der Zahl des Vorjahres (12.428).

Vor allem das Festzinssparen über 12 Monate und 72 Monate wird derzeit von den Mitgliedern angenommen.

Aufgrund der stetigen Zuwächse zum Jahresanfang konnte bereits im März die 50-Millionen- Grenze übertroffen werden. Für das weitere Jahr wird ein moderates Wachstum erwartet.

Entwicklung von 1998 bis 2007
	Anzahl Konten	Bestand in T€
1998	13.038	29.266
1999	12.723	30.339
2000	12.650	31.270
2001	12.794	35.857
2002	12.782	38.664
2003	12.789	41.065
2004	12.792	44.829
2005	12.622	47.361
2006	12.428	48.260
2007	12.331	49.913

Aus dem Verlauf der in den USA ausgelösten Finanzkrise, die vor allem eine Vertrauenskrise ist, lässt sich lernen. Es zahlt sich aus, vorsichtig zu investieren und sich nicht von euphorischen Renditeversprechen locken zu lassen. Unangenehm ist es vor allem, wenn der normale Sparer nicht weiß, was mit dem eigenen, sauer verdienten Geld angestellt wird. Da ist es doch beruhigend, sein Geld einer sicheren Einrichtung anzuvertrauen, die die Kirche im Dorf lässt und auch transparent mit dem Geld der Sparer umgeht. Wir schicken ihr Geld nicht auf eine Reise um die Welt, sondern investieren in unsere Solinger Immobilien. Wir investieren ständig in unseren Bestand und bauen auch neu, um allen Generationen gerecht zu werden. Die Spareinlagen werden ausschließlich zur Finanzierung von Mietwohnungsneubauten und der Modernisierung, bzw. dem Umbau von Mietwohnungen für Genossenschaftsmitglieder verwendet. Durch die genossenschaftliche Spareinrichtung konnte die Spar- und Bauverein Solingen eG die umfangreiche Bau- und Modernisierungstätigkeit der letzten Jahre ohne die Inanspruchnahme von Bauzwischenkrediten durchführen.

Zur Sicherung der Spareinlagen dient das nicht mit Fremdmitteln beliehene Anlagevermögen. darüber hinaus ist die Spar- und Bauverein Solingen eG Mitglied des Sicherungsfonds der Wohnungswirtschaft.

Vermietungen/Wohnungsbewirtschaftung

Im Berichtsjahr wurden 765 Wohnungen (Vorjahr: 774) gekündigt. 787 Wohnungen (Vorjahr: 767) wurden wieder- bzw. neu vermietet. Im Vergleich zum Vorjahr ist die Vermietungsquote leicht gestiegen.

Im Einzelnen entfielen von den vermieteten Wohnungen:

128	(Vorjahr 109) auf den mit öffentlichen Mitteln geförderten Mietwohnungsbau des Bestandes,
659	(Vorjahr 657) auf den nicht preisgebundenen Wohnungsbesitz einschl. Neubau im Blythweg und in der Uhlandstraße (47 Wohnungen).

Die Kündigungsquote beträgt 10,4 % (Vorjahr: 10,6 %). Dies entspricht dem Durchschnitt in Solingen (ca. 10 %). Dem Problem der hohen Kündigungsquote wird u. a. durch verstärkte Investitionen in die Wohnungsqualität entgegengewirkt. Die Auswirkungen dieser Maßnahmen sind eher mittel- bis langfristiger Natur, so dass eine kurzfristige nachhaltige Senkung der Kündigungsquote nicht zu erwarten ist.

In 2007 ist in vielen Bereichen des Marketings die Basisarbeit geleistet worden. Das Ziel besteht darin, die Wohnungen besser zu vermieten und mit Unterstützung des Marketings Leerstände abzubauen. Dafür musste zunächst eine gute "Marketing-Infrastuktur" und ein "Werkzeugkasten" für interne Werbemaßnahmen aufgebaut werden. Alle Wohnungen, die zur Neu- oder Wiedervermietung anstehen, werden jetzt vier zielgruppenspezifischen Marken zugeordnet und bei der Werbung (Internet; Anzeigen; Exposé) mit einem eigenen Signet versehen. Diese Bestandssegmentierung zielt in erster Linie auf die Unterstützung des Vermietungsgeschäftes und gibt intern wie extern eine Orientierungshilfe.

Von den insgesamt 787 Vermietungen in 2007 stammen 379 (48 %) aus dem Segment "gut & günstig", 161 (20 %) aus "Mehr für Sie", 230 (29 %) aus "neu & neuwertig" und 17 Wohnungen (2 %) aus dem Segment "selbstständig & sicher". Die Mietenansätze in den Segmenten sehen wie folgt aus: "gut & günstig" (Schwerpunkt: 4,00 bis 5,00 €/qm); "Mehr für Sie" (Schwerpunkt: 5,00 bis 6,00 €/qm); "neu & neuwertig" (Verteilung von 5,00 bis über 7,00 €/qm) und "selbstständig & sicher" (zwischen 4,00 und 6,00 €/qm). Das Konzept ist in Wohnen im Licht den Mitgliedern vorgestellt worden und wird auch auf der SBV-Internetseite erläutert. Aufgrund der verstärkten Alterungszunahme wird auch künftig die Fluktuationsrate auf hohem Niveau bleiben. Es wird vor allem darum gehen, gerade jüngere Haushalte für die Genossenschaft zu interessieren. Deswegen werden die Marketingaktivitäten auch weiter fortgesetzt, jedoch mit dem Schwerpunkt Werbemaßnahmen für Wohnungsangebote.

Zum 31.12.2007 waren 726 Wohnungen (Vorjahr: 708) nicht vermietet. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 9,9 %. Von diesen 726 Leerständen waren 583 (Vorjahr: 562) länger als drei Monate nicht vermietet. Hiervon sollen 221 (Vorjahr 254) Wohnungen im Rahmen der Modernisierungsstrategie saniert werden. Im Berichtsjahr sind 212 (Vorjahr 239) Wohnungen umfassend erneuert worden. Dieses Niveau soll in den nächsten Jahren gehalten werden. Darüber hinaus konnten zum 31.12.2007 17 (Vorjahr: 24) Wohnungen nicht vermietet werden aufgrund von aktuellen Instandhaltungs- und kleineren Modernisierungsmaßnahmen. Damit sind ca. 33 % der nicht vermieteten Wohnungen wegen Modernisierungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen für die zukünftige langfristige Vermietung in Bearbeitung.

Zum Bilanzstichtag standen 3 Wohnungen (Vorjahr 0) wegen abgeschlossener, aber noch nicht vollzogener Kaufverträge leer. Im Zusammenhang mit strategischen Planungen stehen 189 (Vorjahr 143) Wohnungen der Vermietung zurzeitnicht zur Verfügung. Hierbei handelt es sich in erster Linie um Objekte, für die eine weitere wirtschaftliche Verwertung (Abriss/Neubau, Verkauf) geprüft wird. Ein Sockel an nicht vermieteten Wohnungen wird auch in den nächsten Jahren bestehen bleiben, da ein umfangreiches Investitionsprogramm zur nachhaltigen Qualitätsverbesserung in Verbindung mit Freizügen durchgeführt wird. Vorübergehende Leerstände bei der Veräußerung unwirtschaftlicher Wohneinheiten und im Rahmen des Leerzugs von Objekten bei dem bestandsersetzenden Neubau sind nicht zu vermeiden.

Bei den zur Vermietung bereitstehenden übrigen 296 (Vorjahr 287) Wohnungen bestanden z. T. Nachfrageprobleme. Die Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt haben zu Verschiebungen in der Nachfragestruktur geführt. Vermietungsschwierigkeiten sind in erster Linie bei schlecht ausgestatteten Kleinstwohnungen und bei großen öffentlich geförderten Wohnungen mit Lage- und Umfeldproblemen vorhanden. Zur Hebung von vorhandenen Nachfragepotenzialen sollen in 2008 verstärkt vermietungsfördernde Kampagnen und Werbemaßnahmen gestartet werden.

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung erhöhten sich insgesamt im Saldo um T€ 1.485 von T€ 31.660 (2006) auf T€ 33.145 (2007). Diese Veränderung beruht auf Erlössteigerungen aus Mieterhöhungen in Höhe von T€ 1.046 (Vorjahr: T€ 696). Die Erlössteigerungen sind begründet durch: Erstvermietungen (Neubau), Umbau-, Wertverbesserungs- und Modernisierungsmaßnahmen, Mieterhöhungen im frei finanzierten Wohnungsbestand sowie ganzjähriger Auswirkung von Mietveränderungen aus dem Vorjahr. Des weiteren haben sich die Umlagenerlöse gegenüber 2006 um T€ 478 (Vorjahr: T€ 876) erhöht. Die Erlösschmälerungen aus Sollmieten und Umlagenabrechnung sind gegenüber 2006 um T€ 48 (Vorjahr: T€ 161) auf T€ 2.813 gestiegen.

Die Erlösschmälerungen aus Leerständen, Modernisierungen u. a. haben sich einschließlich der Abschreibungen auf Mietforderungen und Wertberichtigungen u. a. gegenüber dem Vorjahr um T€ 35 (1,2 %) auf T€ 2.907 erhöht (Vorjahr: T€ 2.872); sie betragen 8,1 % (Vorjahr 8,4 %) der Sollmieten und Umlagen T€ 35.846 (Vorjahr: T€ 34.322).

Entwicklung der Mieten

Mit einer durchschnittlichen Nutzungsgebühr von 4,73 €/qm (Vorjahr: 4,57), für Sozialwohnungen 4,43 €/qm (Vorjahr: 4,39) und 4,81 €/ qm (Vorjahr: 4,61) für den freien Wohnungsbestand, wird weiterhin ein günstiges Wohnen geboten. Bei der Wiedervermietung von rundum modernisierten Wohnungen/Objekten sind zwischen 5,50 und 6,50 €/qm und bei Neubauwohnungen im Börkhauser Feld ca. 6,50 bis 7,50 €/qm zu zahlen.

Im Geschäftsjahr 2007 wurden wieder 208 (Vorjahr: 211) Garagen bzw. Sammelgaragenplätze und überdachte bzw. nicht überdachte Stellplätze einschließlich Neubezug Börkhaus (8) neu- bzw. wiedervermietet.

Grundstücksverkäufe - Teil der Gesamtstrategie

Im Berichtsjahr wurden weiterhin im wesentlichen abgeschriebene Objekte mit Buchgewinnen veräußert. Wie in der Unternehmens- und Finanzplanung dargestellt, ist der Verkauf von Objekten ein wesentlicher Teil der SBV-Gesamtstrategie. Es werden vorrangig nur Objekte verkauft, die i. d. R. am Ende des wohnungswirtschaftlichen Lebenszyklus stehen, aus Sicht der Genossenschaft langfristig keine Amortisation von Investitionen sichern und dauerhaft unwirtschaftlich sind.

Mit der Veräußerung werden Leerstände abgebaut, laufende Kosten und unwirtschaftliche Investitionen vermieden und Liquidität für andere Investitionen in Kernbeständen erzielt. Insofern geht Veräußerung einher mit Modernisierung, mit Verbesserung des Wohnumfeldes und Bestandserweiterung durch Neubau. Die Verkäufe dienen u. a. dazu, das umfangreiche und notwendige Investitionsprogramm fortführen zu können.

Im Berichtsjahr sind insgesamt 10 Häuser mit 18 Wohnungen veräußert worden. Die erforderlichen Umzüge konnten ausnahmslos sozialverträglich durchgeführt werden. Bezüglich des Siedlungsmittenbereiches zwischen Hasselstraße/ Erbenhäuschen haben sich die Organe der SBV eG bereits im Herbst 2006 entschieden, diese Liegenschaften zu veräußern. Im letzten Jahr wurden Gespräche und Verkaufsverhandlungen mit Investoren geführt, die jedoch bisher nicht zu einem Abschluss geführt haben. Was die wenigen Bewohner angeht, gilt nach wie vor: Soweit die Betroffenen Interesse haben, können sie auch in Zukunft bei der Spar- und Bauverein Solingen eG wohnen. Jederzeit kann ihnen angemessener Ersatzwohnraum zur Verfügung gestellt werden. Im Übrigen gilt auch hier der Grundsatz, dass Kauf nicht Miete bricht. Ebenso wird die Spar- und Bauverein Solingen eG bei Verkäufen, bei denen ihre Bewohner und Mitglieder betroffen sind, darauf achten, dass diese durch eine entsprechende Sozialklausel auch künftig hinsichtlich ihrer sozialen Belange ausreichend geschützt sind.

Auch in 2008 ist der Verkauf weiterer Häuser geplant. Zum Jahreswechsel sind Wohnungen an der Kanalstraße/Zweigstraße und im 1. Quartal 2008 an der Neustraße und im Bereich Böckerhof- Alt veräußert worden.

Der Bestand an bewirtschafteten Einheiten hat sich im Geschäftsjahr 2007 wie folgt entwickelt:

	Miethäuser	Wohnungen	gewerbl.	eigen-	Garagen/	eigen-
			Einheiten	Genutzte	Stellplätze	genutzte
				gewerbl.		Garagen/
				Einheiten		Stellplätze
Gesamt
Stand 01.01.2007	1.832	7.303	40	45	1.469	50
Grundstücke mit
Wohnbauten
Stand 01.01.2007	1.826	7.297	31	33	1.152	37
Zugang durch
Neuerstellung	39	51	-	-	19	-
Kauf	1	3	-	-	1	-
Nutzungsänderung und Korrektur	-	-	1	1	1	-
	1.866	7.351	32	34	1.173	37
Abgänge durch
Verkauf	-10	-18	-	-	-	-
Zusammenlegung und
Nutzungsänderung	-	-13	-2	-	-	-
Stand 31.12.2007	1.856	7.320	30	34	1.173	37
Grundstücke mit
Geschäfts- und
anderen Bauten
Stand 01.01.2007	6	6	9	12	317	13
Zugang durch
Nutzungsänderung	-	-	1	-	-	-
	6	6	10	12	317	13
Abgänge durch
Zusammenlegung und
Nutzungsänderung	-	-	-	-	-1	-
Stand 31.12.2007	6	6	10	12	316	13
Gesamt
Stand 31.12.2007	1.862	7.326	40	46	1.489	50

	Wohn-	Grundstücks-
	Nutzfläche	fläche

	qm	qm
Gesamt
Stand 01.01.2007	492.770	1.074.979
Grundstücke mit
Wohnbauten
Stand 01.01.2007	482.754	1.047.258
Zugang durch
Neuerstellung	5.489	11.020
Kauf	299	868
Nutzungsänderung und Korrektur	877	-
	489.419	1.059.146
Abgänge durch
Verkauf	-1.249	-5.171
Zusammenlegung und
Nutzungsänderung	-129	-
Stand 31.12.2007	488.041	1.053.957
Grundstücke mit
Geschäfts- und
anderen Bauten
Stand 01.01.2007	10.016	27.721
Zugang durch
Nutzungsänderung	60	-
	10.076	27.721
Abgänge durch
Zusammenlegung und
Nutzungsänderung	-60	-
Stand 31.12.2007	10.016	27.721
Gesamt
Stand 31.12.2007	498.057	1.081.696

Wesentliche Investitionsvorhaben

Bautätigkeit

Neubau: Genossenschaftssiedlung Börkhauser Feld

Baufertigstellung

Die Neubautätigkeit der Spar- und Bauverein Solingen eG war auch 2007 auf die Neubausiedlung im Börkhauser Feld konzentriert. Der V. Bauabschnitt Teil 2 konnte im Spätsommer 2007 fertiggestellt und die meisten Wohnungen zu diesem Zeitpunkt bereits bezogen werden.

Dieser Bauabschnitt umfasste 33 Reihenhäuser am Blythweg 3-27, 12-50 und 18 Geschosswohnungen an der Uhlandstraße 92-96. Insgesamt wurden 5.351,64 qm neue Wohnfläche geschaffen mit einem Gesamtaufwand, einschl. Grundstücks- und Erschließungskosten, in Höhe von rund 9,1 Mio. €. Trotz anziehender Baupreise und einigen Standardverbesserungen konnte bei einem Gesamtaufwand von 1.706 €/qm und einer erzielbaren Durchschnittsmiete in Höhe von 7,10 €/qm mtl. den wirtschaftlichen Anforderungen Rechnung getragen werden.

Insgesamt verfügt die Siedlung Börkhauser Feld zum Ende des Jahres 2007 über 401 Wohneinheiten.

Bauüberhang

Ziel der Spar- und Bauverein Solingen eG ist es, bis zum Herbst 2008 die Siedlung Börkhauser Feld insgesamt fertigzustellen. Im Sommer 2007 wurde mit der letzten Baumaßnahme der Siedlung, dem VI. Bauabschnitt, begonnen, der insgesamt 27 Geschosswohnungen entlang der Uhlandstraße mit einer Gesamtfläche von 2.077 qm sowie 17 Reihenhäuser ebenfalls an der Uhlandstraße mit einer Gesamtfläche von 4.158,48 qm umfasst.

Die Fertigstellung dieses Bauabschnittes ist für den Spätsommer 2008 vorgesehen, bisher liegt das Vorhaben gut im Zeit- und Budgetplan (Budget 7,9 Mio €), so dass davon auszugehen ist, dass in der 2. Jahreshälfte 2008 die Fertigstellung realisiert sein wird. Es wurden weitere Standardverbesserungen erzielt, insbesondere im energetischen Bereich. Alle Häuser entsprechen dem sogenannten KfW 40-Standard, d. h. der Jahresenergiebedarf beträgt 40 kwh/Jahr. Dadurch wurden auch die Voraussetzungen zur Beanspruchung von zinsgünstigen Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau erfüllt, die vor Baubeginn über die Stadtsparkasse Solingen beantragt und zwischenzeitlich auch bewilligt wurden. Dadurch konnten die wirtschaftlichen Voraussetzungen zur Realisierung dieses Bauabschnittes erhöht werden.

Die Vermarktung dieser neuen Wohnungen beginnt im Frühjahr 2008, hierzu soll eine Marketingkampagne wie bereits für die vorhergehenden Bauabschnitte erfolgen. Erste Nachfragen lassen wieder auf eine gute Marktresonanz schließen. Die durchschnittliche Miete soll zwischen 7,20 und 7,40 €/qm monatlich betragen und liegt damit erneut unter der Vergleichsmiete für Neubauvorhaben in Solingen, die bei ca. 8,00 €/qm liegt.

Auch dieser Bauabschnitt wurde von den Architekten Baufrösche (Geschosswohnungen) und dem Büro für Architektur und Stadtplanung BAS (Reihenhäuser) aus Kassel geplant. Als besonderes städtebauliches Gestaltungselement wurde für diesen letzten Bauabschnitt von den Architekten Baufröschen ein Solitärbau am Ende bzw. Anfang der Bebauung entlang der Uhlandstraße geplant. Damit erhält das Baugebiet mit dem Solitärbau der Technikzentrale ein entsprechend gestalterisches Pendant jeweils als Siedlungsentree. Errichtet werden in diesem Gebäudeteil drei Wohneinheiten für gehobene Wohnansprüche.

Insgesamt ist damit die Fertigstellung der Siedlung Börkhauser Feld gesichert. Mit einer Bauzeit von knapp 8 Jahren wird damit eines der größten Bauprojekte der Spar- und Bauverein Solingen eG aus der Nachkriegszeit zum Ende gebracht. Mit der Errichtung von insgesamt 445 neuen Wohneinheiten und 8 Gewerbeeinheiten wird der Siedlungsneubau in der Spar- und Bauverein Solingen eG zumindest in dieser Form seinen vorläufigen Abschluss gefunden haben.

"Kunstprojekt" Börkhauser Feld

Im Herbst 2007 wurden gemeinsam mit der Jugendhilfewerkstatt Solingen zwei Kunstobjekte in der Siedlung Börkhauser Feld realisiert. Am Teich am Ende der Oskar-Rieß-Straße wurde ein 5 m hoher Schilfstrauch mit einer roten Libelle und am Siedlungseingang gegenüber der Technikzentrale ein Auge auf einer 5 m hohen Stele realisiert. Insgesamt fünf Großskulpturen sollen bis zum Sommer 2008 das Börkhauser Feld schmücken. Jugendlichen ohne Schulabschluss oder Lehrstelle wird hier eine Berufschance gegeben. Bis zu acht Jugendliche aus dem Metallbereich arbeiten gemeinsam an den Skulpturen, einer von ihnen kommt sogar aus dem Börkhauser Feld. Sie sind begeistert von der Möglichkeit, mitten in einer Wohnsiedlung Kunst zu gestalten.

"Die Besonderheit am Börkhauser Feld ist die Durchmischung mit Natur, Biotopen und grünen Fingern" erklärte Heinz Siering, Leiter der Jugendhilfe-Werkstatt, anlässlich der feierlichen Übergabe der ersten beiden Objekte im September 2007. Mit dieser Initiative soll letztendlich ein Erlebnisraum der besonderen Art geschaffen werden, nicht nur die hohe bauliche Qualität der Siedlung soll dem Betrachter ins Auge fallen, ebenso der Kultur- und Naturraum, in den die Siedlung eingebettet ist. Im März 2008 wurden zwei weitere Objekte errichtet, ein metallener Skorpion und eine Gottesanbeterin auf einem großen Findling symbolisieren einen Überlebenskampf. Ein metallener Baum, auf dem eine Eule sitzt, und ein Zweig mit Ginkgoblättern symbolisieren Hoffnung und Zukunft, für ein langes und friedvolles Leben in der Neubausiedlung der Spar- und Bauverein Solingen eG.

Planung

Neubauprojekt Altenwohnanlage Weegerhof

Zukünftige Neubaumaßnahmen werden sich vorrangig auf Umstrukturierungsmaßnahmen in bestehenden Siedlungen konzentrieren. Als erste Maßnahme in diesem Sinne ist die beabsichtigte Neubaumaßnahme im Weegerhof anzusehen. Hier ist ab Ende 2008 bis ca. Anfang 2011 die Errichtung einer Altenwohnanlage beabsichtigt.

Nach Durchführung eines Wettbewerbes wurde für die Realisierung dieses Projektes der Entwurf des Architekturbüros "pfeifer.kuhn" aus Freiburg ausgewählt. Geplant sind hier insgesamt ca. 75 altengerechte Wohnungen sowie 2-3 Wohngruppen für Menschen mit Betreuungsbedarf, z. B. eine Wohngemeinschaft für Menschen mit Demenz. Vorgesehen ist hier auch ein ambulantes Betreuungskonzept, hier wird eine Partnerschaft mit der Kranken- und Pflegeeinrichtung Bethanien-mobil angestrebt.

Das Interesse an dieser Einrichtung ist gerade bei den älteren Mitgliedern der Spar- und Bauverein Solingen eG, aber auch in Solingen groß.

Da für die Realisierung des Projektes innerhalb des Baublockes Hermann-Meyer-Straße, Ernst-Moritz-Arndt-Weg, Fritz-Reuter-Straße, Neuenhofer Straße kein Baurecht besteht, konzentrierte sich der Schwerpunkt der Planungsarbeiten für das Neubauprojekt in 2006 und 2007 auf die Schaffung von neuem Planungsrecht. Im September 2007 hat der Rat der Stadt Solingen den von der Spar- und Bauverein Solingen eG aufgestellten Bebauungsplan als Satzung beschlossen, so dass damit Planungsrecht für die Realisierung des Neubauprojektes erfolgreich abgeschlossen werden konnte.

Als weitere Vorbereitung zur Realisierung des Bauvorhabens wurden in 2006 bzw. Anfang 2007 zwei Grundstücksankäufe vorgenommen, um eine weitere Optimierung des Planungsvorhabens zu erreichen. Hierbei handelt es sich um die Grundstücke Neuenhofer Straße/Ecke Hermann-Meyer-Straße und das Grundstück Hermann-Meyer-Straße 6. Das Objekt Neuenhofer Straße/Ecke Hermann-Meyer-Straße soll abgerissen werden, um Platz für die Neubaumaßnahme zu schaffen, während das Objekt Hermann-Meyer-Straße 6 auch künftig als Mietobjekt gehalten wird. Dieses Objekt wurde insbesondere zur Optimierung der Freiraumsituation erworben.

Anfang 2008 wurde durch das Pestel-Institut aus Hannover, das bereits eine Marktstudie zum künftigen Wohnungsmarkt von Solingen im Jahre 2007 erarbeitet hatte, eine Marktanalyse zum Bedarf und zur Mietpreisgestaltung der Altenwohnanlage erstellt. Bisher wird davon ausgegangen, dass diese Neubaumaßnahme frei finanziert werden soll. Der Bedarf einer solchen Wohnanlage wurde insbesondere vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung in Solingen als sinnvoll und als künftiges Bestandsobjekt für die Spar- und Bauverein Solingen eG als nachhaltig bewertet. Als erzielbarer Mietpreis wurde eine Kaltmiete zwischen 9,00 € und 12,00 €/qm monatlich für marktgerecht angesehen. Diese Miethöhe liegt deutlich über den bisher in der Spar- und Bauverein Solingen eG erzielbaren Mieten. Allerdings konnte in der Studie nachgewiesen werden, dass für Vergleichsobjekte in Solingen und der Region Mietpreise erzielt werden, die teilweise sogar deutlich (bis 14,00 €/qm) über diesem Preissegment liegen. Angestrebt wird jedoch eine Mietpreisfestlegung, die unter 9,00 €/qm liegt. Wirtschaftlichkeitsberechnungen, die eine Förderung nach den Wohnungsbauförderungsrichtlinien des Landes Nordrhein-Westfalen berücksichtigen, lassen jedoch erkennen, dass eine Gesamtwirtschaftlichkeit der Maßnahme unter Inanspruchnahme von Fördermitteln nicht erzielbar sein wird. Ausschlaggebend hierfür ist, dass die zu erwartenden Baukosten nur teilweise den Förderrichtlinien entsprechen. Dazu zählen etwa die Baukosten für die erforderliche Erstellung der Tiefgarage, die erhöhten Anforderungen des Brandschutzes sowie die Besonderheiten des Grundstückes. Diese sind u. a. begründet durch die Freimachung des Grundstückes, das teilweise zusätzlich mit Altlasten beeinträchtigt ist.

Vor diesem Hintergrund haben sich die Planungsarbeiten verzögert, da Kosteneinsparungen nur erzielt werden können, wenn auf einige Besonderheiten des ursprünglichen Entwurfskonzeptes verzichtet wird. Das Ziel, Erreichung eines modernen Passivhausstandards, soll jedoch möglichst nicht aufgegeben werden.

Nach Abschluss der Planungsarbeiten im Frühjahr 2008 müssen Aufsichtsrat und Vorstand in gemeinsamer Sitzung über die Realisierung des Projektes entscheiden, bevor der Bauantrag eingereicht werden kann.

Bestandsinvestitionen

Modernisierung

Neben den Investitionen in den Neubau konnten im Jahre 2007 auch erhebliche Modernisierungsinvestitionen in den Baubestand der Spar- und Bauverein Solingen eG umgesetzt werden.

Insgesamt wurden im Jahr 2007 rd. 19,2 Mio. € für Modernisierungs- und Instandhaltungsleistungen ausgegeben, dies entspricht einer etwas niedrigeren Investitionssumme als im Vorjahr. Rund 9,9 Mio. € wurden für umfassende Gebäude- und Wohnungsmodernisierungen investiert und über 6,7 Mio. € für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, zzgl. Leistungen der Regiebetriebe in Höhe von knapp 2,6 Mio. €.

Den Schwerpunkt der Modernisierungstätigkeit bildete in 2007 wie im Vorjahr die Siedlung Weegerhof, wo in dem sogenannten Baublock 5 um das Waschhaus herum umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind. Finanziert wurden diese Maßnahmen größtenteils mit Mitteln aus dem KfW-Programm zur CO2-Minderung. In diesem Zusammenhang wurde auch das Waschhaus teilsaniert, das im Jahre 2006 im Einvernehmen mit der SBV als bedeutendes Kulturdenkmal unter Denkmalschutz gestellt wurde. Fördermittel aus der Denkmalpflege für die weitere Sanierung des Waschhauses wurden in 2007 beantragt. Bisher wurden diese - vor dem Hintergrund knapper Landesmittel - jedoch nicht bewilligt.

Im Waschhaus wurde darüber hinaus ein Blockheizkraftwerk zur rationellen Energieversorgung der Siedlung Weegerhof errichtet. Das Blockheizkraftwerk wurde im Contractingverfahren gemeinsam mit den Stadtwerken Solingen GmbH realisiert. Mit der Schaffung einer Wärmenahversorgung konnten gleichzeitig sogenannte Synergieeffekte mit der Verlegung neuer Strom und Wasserleitungen erzielt werden, so dass auch für die Stadtwerke eine günstige Versorgung in der Siedlung Weegerhof geschaffen werden konnte. Hierdurch ließen sich erhebliche Kosteneinsparungen zugunsten der Spar- und Bauverein Solingen eG und damit letztendlich für die Mieter des Weegerhofes erzielen. Nicht nur durch die energetischen Verbesserungen im Gebäudebereich werden die Mieter erhebliche Energiekosten einsparen können, sondern auch durch die Optimierung der Heizungsanlage im Rahmen der Kraft-Wärme-Kopplung. Insgesamt kann eine CO2-Reduzierung von über 70 % erzielt werden. Aufgrund der hohen Innovationsleistung dieses Konzeptes wurde dieses Projekt auch in das Aktionsprogramm der Stadt Solingen zur "nachhaltigen Stadtentwicklung" aufgenommen und besonders gewürdigt im Rahmen der laufenden EU-Projekte zur nachhaltigen Stadtentwicklung.

In 2008 sollen die umfangreichen Sanierungsmaßnahmen im Baublock IV (Karl-Schurz-Weg, Hermann-Meyer-Straße, Gottfried-Kinkel-Weg, Fritz-Reuter-Straße) fortgesetzt werden. Insgesamt 4,3 Mio. € beabsichtigt die SBV in diesem Jahr in diese Gebäude im Weegerhof zu investieren. Insbesondere durch die gute und kooperative Zusammenarbeit mit der Bewohnerselbst- verwaltung konnten alle erforderlichen Umsetzungsmaßnahmen bei hoher Zufriedenheit der betroffenen Bewohner erfolgreich umgesetzt werden. Auch an dieser Stelle ist unser Dank an alle Betroffenen auszusprechen, die letztendlich durch ihr engagiertes Mitwirken einen wesentlichen Beitrag zum Erfolg der Sanierungsmaßnahmen geliefert haben.

In 2007 wurden größtenteils auch die Freiraumanlagen im Weegerhof neu gestaltet, speziell für den Baublock 5. Gemeinsam mit dem Landschaftsplanungsbüro Hammermann und Haacken aus Solingen sowie der Bewohnerselbstverwaltung wurden die Konzepte für das Umfeld geplant. So wurde ein Großteil der Erdgeschosswohnungen, soweit es die topografischen Verhältnisse erlaubten, mit einer eigens zugeordneten Gartenfläche ausgestattet. Darüber hinaus wurden auch Flächen für Mietergärten, gemeinschaftliche Aufenthaltsbereiche und Spielflächen für Kinder neu gestaltet. Eingebunden in die Freiraumplanung wurden auch die Erneuerung der Hauszuwegungen, die Mülltonnenstandorte, Abstellflächen für Fahrräder sowie die Schaffung von zusätzlichen Stellplätzen als überdachte Carports im Bereich des Waschhauses. Dringend erneuerungsbedürftig waren im Rahmen dieser Maßnahmen auch einige Stützmauern und Wegeflächen. Für die Umgestaltung der Freiräume wurden insgesamt knapp 0,5 Mio. € investiert. Die schlechten Witterungsbedingungen im Jahr 2007 haben bei der Umsetzung der Maßnahmen zu erhöhten Beeinträchtigungen der Bewohner geführt, mit der Fertigstellung im Frühjahr 2008 und der umfangreichen Neubepflanzung konnte letztendlich jedoch ein hohe Zufriedenheit für alle Betroffenen erzielt werden.

Neben den Modernisierungsmaßnahmen im Weegerhof wurden aber auch in anderen Siedlungen der Spar- und Bauverein Solingen eG umfassende Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Hierbei handelt es sich, wie in den Vorjahren, um die Siedlungsbereiche Lerchen-, Cäcilien-, Köcher-, Schillerstraße und Kannenhof. In diesen Siedlungen wurden jedoch nur Einzelobjekte saniert und vor allem unter Kostengesichtspunkten auf eine umfassende energetische Sanierung verzichtet. Für diese Projekte konnten deswegen keine KfW-Fördermittel eingeworben werden.

Mit umfangreichen energetischen Modernisierungsmaßnahmen wurde allerdings in den Siedlungsbereichen aus den 60er-Jahren am Pommernweg begonnen. Hier wurden ähnlich wie zuvor in den Siedlungen Habichthöhe, Badstraße, Glockenstraße und Maltesergrund / Dorper Straße umfangreiche Wärmedämmmaßnahmen an den Gebäudehüllen ausgeführt. Neben der energetischen Verbesserung wurden diese Siedlungsbereiche vor allem auch optisch erheblich aufgewertet, wodurch die nachhaltige Vermietbarkeit deutlich gesteigert werden konnte. Diese Maßnahmen sollen im Jahr 2008 im Pommernweg fortgeführt werden, so dass zum Ende des Jahres 2008 die gesamte Siedlung mit insgesamt 169 Wohneinheiten energetisch modernisiert sein wird. Im Rahmen von Mieterfluktuationen sollen in den kommenden Jahren auch die Wohnungen nachhaltig modernisiert werden.

Für den Siedlungsbereich Pommernweg ist auch die Erneuerung der Heizungsanlage erforderlich. Zunächst wurden umfangreiche Verhandlungen mit der Stadtwerke Solingen GmbH zur Errichtung von zwei Blockheizkraftwerken analog dem Konzept zu Siedlung Weegerhof geführt. Leider konnte das Konzept vor allem unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten nicht realisiert werden. Von daher wurde Ende 2007 bzw. Anfang 2008 ein eigenes Modell mit der SBV-eigenen Spar- und Bauverein Bau- und Betreuungs- GmbH entwickelt. Mit Unterstützung der Dortmunder Ingenieur- und Beratungsgesellschaft mbH envi wurde die Errichtung eines eigenen Nahwärmenetzes mit einer Holzhackschnitzelanlage als Grundlastkessel und einer zentralen Gasbrennwertanlage als Spitzenlastkessel konzipiert. Mit der Errichtung dieser Anlage werden gleichzeitig auch die Voraussetzungen für eine Erweiterung für den Siedlungsbereich Thüringer Straße geschaffen. Durch die Verwendung von regenerativen Energien wird auch diese Maßnahme durch die KfW-Bank gefördert, so dass letztendlich auch zugunsten der Bewohner ein vergleichsweise kostengünstiges und nachhaltiges Energieversorgungskonzept geschaffen werden kann.

Mit diesem eigenen Wärmeversorgungskonzept mit der SBV Bau- und Betreuungsgesellschaft mbH wurden die Voraussetzungen für ein eigenes, nachhaltiges Modell für die Bestände der Spar- und Bauverein Solingen eG entwickelt, das bei Bedarf auch für weitere Siedlungsbereiche Anwendung finden kann.

Konzeptionell weiterentwickelt werden soll auch das sogenannte Mieterportal zur Verbrauchsdatenablesung. Denn auch wenn die technischen Voraussetzungen zur Energieeinsparung geschaffen wurden, verhindert oft das individuelle Mieterverhalten die Nutzung der energetischen Vorteile. Neben einer verbesserten Mieteraufklärung sollen die aktuellen Verbräuche durch die Schaffung eines Mieterportales visualisiert werden. Möglich ist dies durch die von der Ingenieur- und Beratungsgesellschaft "envi" entwickelte internetbasierte Steuerung der Anlagentechnik. Damit wird nicht nur ein laufendes Controlling zur Anlagenoptimierung möglich, sondern ebenso eine ständige Verbrauchserfassung, die sowohl für die Betriebskostenabrechnung Vorteile bietet, aber eben auch dem Verbraucher auf Wunsch die aktuelle Verbrauchssituation anzeigt.

Holzpelletanlage für das Verwaltungsgebäude und den Regiebetrieb

Da die Heizungsanlage in den Regiebetrieben erneuerungsbedürftig war, hat die SBV unter fachlicher Begleitung durch die Ingenieur- und Beratungsgesellschaft mbH "envi" aus Dortmund eine neue Holzpellets-Heizungsanlage mit Unterstützung einer Gasbrennwertanlage (Spitzenlast) für das Verwaltungsgebäude in der Kölner Straße und die baulichen Anlagen der Regiebetriebe konzipiert. Durch diese Form der Heizungsanlage konnte ein erheblicher Beitrag zur CO2-Reduzierung (90 % Einsparung) erreicht werden, so dass auch mit diesem Projekt, gerade unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten, ein bedeutender Beitrag zur Verbesserung der Umweltsituation erzielt werden konnte.

Insgesamt zeigt sich auch hier, dass die Spar- und Bauverein Solingen eG zunehmend die Herausforderungen, die an eine nachhaltige Bestands- und Siedlungspolitik gestellt werden, angenommen hat. Als Bestandsgenossenschaft wird das Ziel verfolgt, seine Mitglieder mit angemessenem, vergleichsweise preiswertem und an Nachhaltigkeitskriterien orientiertem Wohnraum zu versorgen.

Wohnungsmodernisierungen

Neben den umfassenden Gebäudesanierungen und energetischen Erneuerungsmaßnahmen, wurden in 2007 erneut auch umfassende Wohnungseinzelmodernisierungen in Gebäuden mit einer vorhandenen Restnutzungsdauer von i. d. R. über 25 Jahren durchgeführt. Insgesamt konnten Wohnungen mit einem Gesamtaufwand in Höhe von rund 2,6 Mio. € im Rahmen dieses Maßnahmenprogramms saniert werden. Schwerpunkt dieser Einzelmodernisierungen bildeten vor allem die Siedlungsbereiche, die in den vergangenen Jahren energetisch optimiert werden konnten. Damit dieses Modernisierungsprogramm auch in 2008 fortgesetzt werden kann, wurde erneut ein Modernisierungsbudget in Höhe von 2,0 Mio. € bereitgestellt. Doch auch andere Siedlungen, die bisher noch nicht energetisch modernisiert werden konnten, können an diesem Programm partizipieren. Bei Mieterwechsel soll versucht werden, die Wohnungen, die auch in Zukunft den Portfoliobestand der SBV darstellen, an den gestiegenen Wohnbedürfnissen der Mitglieder anzupassen.

Erhaltungsinvestitionen

Neben den umfassenden und wertsteigernden Modernisierungsmaßnahmen hat die Spar- und Bauverein Solingen eG auch in 2007 wieder umfangreiche werterhaltende Instandhaltungsmaßnahmen innerhalb ihrer Wohnungsbestände durchgeführt. Neben den täglichen Kleinreparaturen gehören hierzu auch Treppenhausanstriche, einfache Fassadenerneuerungen, die Erneuerung von Dächern und Kellern sowie die einfachen Wiederherrichtungen von Wohnungen nach einem Wohnungswechsel.

Für diese laufenden Instandhaltungsmaßnahmen wurden in 2007 insgesamt knapp 9,3 Mio. € investiert, einschließlich der Leistungen, die durch die fünf Regiebetriebe und den Siedlungsservice erbracht worden sind. Auch in 2008 soll in etwa in gleicher Höhe dieses hohe Instandhaltungsniveau gehalten werden, so dass auch in Zukunft eine zeitnahe Wiedervermietung in den Wohnungsbeständen erreicht werden kann.

Kanalsanierungen

Umfassend hat die SBV in 2007 auch in die Erneuerung der Hausanschlüsse investiert. Bis zum 31.12.2015 haben alle Hauseigentümer gem. § 45 Abs. 5 der Bauordnung NRW den Nachweis zu erbringen, dass die Hausanschlüsse der Abwasserleitungen dicht sind. Hier kooperiert die SBV eng mit den Entsorgungsbetrieben der Stadt Solingen, die für die Dichtigkeitsprüfungen und Sanierungen der städtischen Kanalnetze zuständig sind. Festzustellen ist, dass nahezu sämtliche Kanalanschlüsse, die vor 1980 errichtet wurden, Undichtigkeiten aufweisen und saniert werden müssen, wobei der Umfang der Sanierungen durchaus unterschiedlich ist. In der Regel kann auf das kostengünstige Inliner-Verfahren zurückgegriffen werden. Lediglich dort, wo größere Setzungen aufgetreten sind, muss die Erneuerung im sogenannten offenen Verfahren durchgeführt werden. Mit der Kanalerneuerung werden i. d. R. auch die Abflussrohre in den Kellern neu verlegt, so dass künftig diese Leitungen auch leichter bei Rohrverstopfungen

etc. zugänglich sind.

Schwerpunkt der Kanalsanierungen bildeten in 2007 die Siedlungen Hoffeld und Weyersberg.

Für die Jahre 2008 und 2009 wurde gemeinsam mit den Entsorgungsbetrieben der Stadt Solingen ein Kanalsanierungsprogramm für die Siedlungsbereiche Weegerhof und die Hermann-Meyer-Siedlung erstellt. Für diese Bereiche ist u. a. geplant, eine Regenwasserversickerung auf dem Gelände über Rigolen zu realisieren. Damit soll das überlastete Mischsystem in ein umweltverträglicheres Trennsystem umgewandelt werden, um so letztendlich auch die Vorflut der vorhandenen Bachläufe zu entlasten. Diese Maßnahmen werden durch das Land Nordrhein-Westfalen ebenfalls umfangreich gefördert, die Spar- und Bauverein Solingen eG hat lediglich die Erneuerung der Hausanschlusskosten zu übernehmen, wobei sie auch hierfür einen Zuschuss aus dem Programm der Landesregierung erwartet. Da es sich bei den Kanalsanierungen letztendlich um eine Pflichtmaßnahme handelt, konnten aus dem Jahresergebnis 2007 bereits Rückstellungen für die Durchführung gebildet werden.

Contractingmaßnahmen

Außer in der Siedlung Weegerhof wurden im Jahre 2007 keine weiteren Erneuerungsmaßnahmen im sogenannten Contractingverfahren durchgeführt. Da die Contractingmaßnahmen zur energetischen Heizungserneuerung aus den vergangenen Jahren zumindest teilweise als Instandhaltungsaufwand zu verbuchen waren, sind die damit verbundenen jährlichen Contractinggebühren ebenfalls den jährlichen Instandhaltungsleistungen zuzuordnen. Dies betrifft wie in den Vorjahren vor allem die Siedlungen Goudastraße, Schreiner-/Kotter Straße, Carl-von-Ossietzky-Straße, Untere Wernerstraße, Brühler Berg, Hassel-/Dietrichstraße, Hacketäuerstraße, Habichthöhe, Badstraße und Ankerstraße/ Jupiterweg. Der jährliche Instandhaltungsaufwand für diese Siedlungsbereiche beträgt rund 0,67 Mio.€.

Im Jahr 2008 ist, wie bereits ausgeführt, eine weitere Contractingmaßnahme mit der SBV eigenen Bau- und Betreuungs- GmbH geplant, hierfür ist voraussichtlich ein einmaliger Baukostenzuschuss von rund 0,175 Mio. € vorgesehen.

Regiebetriebe und Siedlungsservice

Wie bereits in den Vorjahren wurden auch in 2007 erneut erhebliche Instandhaltungs- bzw. Reparaturleistungen durch die fünf genossenschaftseigenen Regiebetriebe sowie durch die sechs Mitarbeiter des Siedlungsservices durchgeführt. Durch kleinere Umstrukturierungen konnte die Leistungsfähigkeit der eigenen Handwerkseinheiten auch im Jahre 2007 gesteigert werden, so dass die Leistungen der Regiebetriebe den Konkurrenzansprüchen externer Fremdleistungen standhalten können. Hervorzuheben sind insbesondere die umfangreichen Serviceleistungen, die durch die Mitarbeiter der Regiebetriebe und des Siedlungsservices täglich für die Bewohner/innen des SBV erbracht werden und die auch weiterhin ein wichtiges Qualitätsmerkmal des SBV darstellen. Gleichwohl muss der notwendige Reformprozess, der gerade auch für die künftige Leistungsfähigkeit der Regiebetriebe notwendig ist, weiterhin forciert vorangetrieben werden.

Energieausweise

Das Jahr 2007 wurde wesentlich auch geprägt von der Diskussion über die Einführung eines Energieausweises für alle Gebäude, die nach einer EU-Richtlinie aus dem Jahre 2004 in nationales Recht umgesetzt werden muss. Zwar wurde in 2005 noch von der damaligen Bundesregierung das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) novelliert, die daraus resultierende Energieeinsparverordnung (EnEV), in der letztendlich verbindlich zu regeln ist, welche Anforderungen an die Ausstellung eines Energieausweises zu stellen sind, wurde jedoch erst im Herbst 2007 verabschiedet. Danach sind nunmehr ab Juli 2008 für alle Gebäude, die vor 1965 errichtet wurden, Energieausweise verbindlich vorgeschrieben und für Gebäude jüngeren Baudatums ab Januar 2009. Damit muss künftig bei allen Hausverkäufen bzw. Neuvermietungen den Nutzern auf Verlangen der Energieausweis vorgelegt werden. Unmittelbare Rechtsansprüche sind zwar weiterhin nicht aus dem Energieausweis ableitbar, allerdings soll damit eine höhere Transparenz für den Verbraucher zum energetischen Verbrauch seiner Wohnimmobilie geschaffen werden.

Die Spar- und Bauverein Solingen eG hat in Erwartung der Gesetzesnovellierung bereits in den vergangenen Jahren mit der Erstellung von Energieausweisen begonnen und kann damit innerhalb der o. g. Frist den Anforderungen des Gesetzgebers in vollem Umfang Rechnung tragen. Durch die umfangreichen energetischen Erneuerungsmaßnahmen in den vergangenen Jahren konnte darüber hinaus die Spar- und Bauverein Solingen eG insgesamt ihre energetische Bilanz erheblich verbessern und sich damit auch für die Zukunft gut am Markt positionieren, wenngleich dieses Themenfeld auch in der weiteren Zukunft bedeutsam bleiben wird.

Bestandserfassung über "epiqr®"

Im Jahre 2007 wurde, wie bereits angekündigt, der gesamte Wohnungsbestand der Spar- und Bauverein Solingen eG unter technischen Kriterien erfasst und hinsichtlich des Instandhaltungsbedarfes bewertet. Unter Anwendung des Softwareprogramms "epiqr®" wurde nach einem vorgegebenen Schlüssel eine umfangreiche Bestandserhebung durchgeführt und diese mit Maßnahmenpaketen nach Dringlichkeitsstufen für jedes Einzelobjekt bewertet. Die SBV eG verfügt nun über ein systematisches Erfassungs- und Planungsprogramm für ihre zukünftige Budgetplanung sowohl im Modernisierungs- wie auch im Instandhaltungsbereich. Darüber hinaus kann mit Unterstützung dieses Programms nunmehr die Portfolioanalyse qualifizierend für die nächsten Programmjahre fortgeschrieben werden. Dieses ist erforderlich, um nicht zuletzt auch unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten ein mittel-, bzw. langfristiges und zielgerichtetes Investitionsprogramm für die Siedlungsbestände der Spar- und Bauverein Solingen eG aufbauen zu können.

Zwischenzeitlich konnten nach der Bestandserfassung über sämtliche Bestände die erforderlichen Maßnahmen festgelegt werden. Nunmehr sind diese in das fortzuschreibende Portfolio des SBV aufzunehmen, erst danach können weitere strategische Maßnahmen für die künftige Entwicklung der Genossenschaft definiert werden. Die Fortschreibung der langfristigen Investitionsziele, abgeleitet aus der fortgeschriebenen Portfolioanalyse, wird einer der Schwerpunkte für die konzeptionelle Strategiearbeit der SBV eG im Jahre 2008 darstellen.

" VERA"-Verfahren

Im Jahre 2007 wurde das bereits seit 1999 in der Spar- und Bauverein Solingen eG eingeführte "VERA"-Verfahren fortgeschrieben. Hierbei handelt es sich um ein vereinfachtes Reparaturbeauftragungs- und Abrechnungsverfahren durch Optimierung von organisatorischen Handlungsabläufen innerhalb der eigenen Verwaltung, aber auch Straffung der externen Leistungsorganisation der Fremdhandwerker. Mit diesem Verfahren sollen vor allem die Anforderungen, die an die laufende Reparaturabwicklung zu stellen sind, verbessert werden. Dies erfolgt durch einen vereinfachten Beauftragungsablauf durch eine vermehrte Bildung von Pauschalpositionen und letztendlich eine damit verbundene Verbesserung der Prüfbarkeit der erbrachten Leistungen der Fremdhandwerker. Anwendung findet das "VERA"-Verfahren für die Gewerke Elektro und Heizung/Sanitär. Zurzeit soll eine Ausweitung auf weitere Gewerke geprüft werden.

Insgesamt besteht auch weiterhin das Ziel, möglichst alle Investitionsmaßnahmen innerhalb des SBV effizient und damit kosten- und leistungsorientiert im Sinne einer möglichst umfassenden Nachhaltigkeitsstrategie umzusetzen.

Neubau, Modernisierung und Instandhaltung in Zahlen

Neubau	8.165,7 T€
Modernisierungen	9.882,3 T€
Instandhaltungen	9.275,1 T€
Insgesamt	27.323,1 T€


	Neubau	Modernisierung	Instandhaltung	Ausgaben insgesamt
	T€	T€	T€	T€
1998	1.702,0	2.640,5	7.355,2	11.697,7
1999	4.113,8	2.146,2	6.674,4	12.934,4
2000	9.378,9	6.015,5	6.455,1	21.849,5
2001	7.233,5	5.338,7	7.029,9	19.602,1
2002	7.618,5	5.122,4	8.150,7	20.891,6
2003	7.749,1	7.379,3	8.602,2	23.730,6
2004	9.095,6	9.235,8	7.932,8	26.264,2
2005	4.841,7	7.392,3	9.094,6	21.328,6
2006	6.354,0	8.538,8	9.480,6	24.373,4
2007	8.165,7	9.882,3	9.275,1	27.323,1
	66.252,8	63.691,8	80.050,6	209.995,2

In dem vergangenen 10- Jahreszeitraum wandte der Spar- und Bauverein somit rund 210 Mio. € für Neubauten, Instandhaltungen und Modernisierungen seines Hausbesitzes auf. Davon entfielen allein rund 73 Mio. € auf die letzten drei Jahre. Dieses Niveau lässt sich aber nicht kontinuierlich halten.

Deutlich werden die verstärkten Anstrengungen seit dem Jahr 2000. Jedes Jahr werden seitdem 20-27 Mio. € für Neubau, Modernisierung und Instandhaltung bereitgestellt. Damit dürfte der SBV neben den Betrieben der Stadt Solingen der bedeutendste Investor im Immobilienbereich in unserer Stadt sein. Die Investitionen des SBV sichern so letztendlich mehrere hundert Arbeitsplätze in unserer Stadt.

Personal- und Sozialbereich

Zum Ende des Geschäftsjahres 2007 wurde nach intensiven, aber auch sehr konstruktiven Verhandlungen zwischen den Tarifvertragsparteien und unter Beteiligung der Gewerkschaften Ver.di und BAU ein Überleitungstarifvertrag geschlossen, der die seit Jahren bestehende Forderung zur Harmonisierung der Tarifverträge umsetzt. Damit wird zum 01.01.2008 sichergestellt, dass für alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in Zukunft die gleichen tarif- und arbeitsvertraglichen Rahmenbedingungen nach dem Tarifvertrag der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft gelten.

Die Spar- und Bauverein Solingen eG beschäftigte zum Bilanzstichtag ohne Vorstand 145 Personen (Vorjahr: 150). 8 Neuzugängen (Vorjahr: 4) standen 13 Abgänge (Vorjahr: 6) gegenüber.

	31.12.2007	31.12.2006
Mitarbeiter Gesamt	145	150
Davon Vollzeitbeschäftigte	116	118
Teilzeitbeschäftigte	18	18
Auszubildende	7	8
Altersteilzeit in Ruhephase	4	6

Von den 145 Beschäftigten haben zum Bilanzstichtag 6 Personen (Vorjahr: 8) die Altersteilzeitregelung im Blockmodell in Anspruch genommen.

	31.12.2007	31.12.2006
Mitarbeiter Gesamt	145	150
davon Altersteilzeit	6	8
Davon Arbeitsphase	2	2
Ruhephase	4	6

Sowohl in der Verwaltung als auch in den Regiebetrieben reduzierte sich die Anzahl der Beschäftigten. Zum Bilanzstichtag waren in der Verwaltung 83 (Vorjahr 84) und in den Regiebetrieben 62 (Vorjahr 66) Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter angestellt.

	31.12.2007	31.12.2006
Mitarbeiter Gesamt	145	150
Davon Verwaltung	83	84
Regiebetrieb	62	66

Obwohl ein leichter Rückgang bei der Zahl der Beschäftigten zu verzeichnen war, hat sich der Personalaufwand um ca. 0,3 % erhöht. Hauptursache hierfür ist die Veränderung in den Rückstellungsbeträgen.

	31.12.2007	31.12.2006
Löhne und Gehälter	5.360.562,89	5.335.464,10
gesetzliche Sozialabgaben	1.077.323,06	1.091.692,64
Beiträge zur RZVK	381.991,31	389.149,56
Pensionen	263.683,96	247.394,89

Das Durchschnittsalter der Beschäftigten betrug zum Bilanzstichtag 43,93 Jahre. (Vorjahr: 43,90)

	31.12.2007	31.12.2006
Altersstruktur Gesamt	43,93	43,90
Nur Verwaltung	42,27	42,34
Nur Regiebetrieb	46,21	45,94

Organangelegenheiten

Im Aufsichtsrat der Wohnungsgenossenschaft gibt es folgende Personalentwicklungen:

• Die bisherigen Aufsichtsratsmitglieder Erwin Kohnke und Hans-Werner Bertl wurden wiedergewählt. Für die aus persönlichen und beruflichen Gründen ausscheidenden Günter Klever und Josef Neumann wurden Hans-Hermann Meier und Uwe Asbach neu in den Aufsichtsrat gewählt.

• In der konstituierenden Sitzung nach der Vertreterversammlung sind Erich Arndt zum Vorsitzenden und Erwin Kohnke zum stellvertretenden Vorsitzenden des Aufsichtsrates wiedergewählt worden.

Informationsveranstaltungen für Vertreterinnen und Vertreter

Die Anfang 2007 wieder- oder neu gewählten Vertreterinnen und Vertreter sind erstmals in einer unüblichen Informationsveranstaltung auf ihre Aufgabe vorbereitet worden. Der Vertreter- Workshop fand dieses Mal als Busrundfahrt statt - eine Besichtigungstour durch die Siedlungen: Gerade für neu gewählte Vertreter war das eine gute Möglichkeit, den Wohnungsbestand "ihrer" Genossenschaft kennenzulernen.

In diesem Jahr hat die Vertreterversammlung auch über zahlreiche Satzungsänderungen zu beschließen. Das Genossenschaftsgesetz ist novelliert worden, und allein daraus ergibt sich schon ein Änderungs- bzw. Anpassungsbedarf für die SBV-Satzung. In einer Satzungskommission, die aus Mitgliedern der Vertreterversammlung, des Aufsichtsrates und des Vorstandes besteht, sind die Änderungsvorschläge geprüft und in einer sogenannten Synopse zusammengefasst worden. Erstmals werden sich die Vertreter/innen in den Informationsveranstaltungen im Mai mit dem wichtigen Thema befassen und sich so auf die Vertreterversammlung vorbereiten.

Wohnen plus/Sozialmanagement

"Wohnen Plus" gehört zum guten Ton der Spar- und Bauverein Solingen eG und ist zu einem besonderen Markenzeichen geworden. Eine Mitgliedschaft in der Genossenschaft hat viele Vorteile: lebenslanges Wohnrecht in den Beständen der Genossenschaft, günstige Nutzungsgebühren, attraktive Sparzinsen, schneller Reparaturservice, günstige Konditionen für Strom und Gas, die Nutzung des Genossenschaftshauses, der Besucherwohnungen und Bewohnertreffs und vieles anderes mehr.

Mittlerweile erhalten SBV-Mitglieder unter Vorlage der Mitgliedskarte bei über 40 Solinger Geschäften und Dienstleistern Sonderkonditionen. Ein wirtschaftlicher Vorteil, der je nach Einkauf und Rabattvereinbarung erheblich sein kann. Dieses zusätzliche Kundenbindungsprogramm ist nur möglich, weil die Solinger Genossenschaften gemeinsam auftreten. Damit leisten sie einen wichtigen Beitrag zur Förderung der ansässigen Geschäfte und Handwerker.

Typisch Genossenschaften - Wohnungsbaugenossenschaften im Radio

Mit einer bundesweiten Marketinginitiative machen über 350 deutsche Wohnungsbaugenossenschaften mobil: Mit dem Ziel, ihr Profil gegenüber anderen Wohnungsanbietern positiv abzugrenzen, ist am 18. Oktober 2006 eine bundesweite Marketinginitiative gegründet worden. Unter einer gemeinsamen Dachmarke sollen die Vorteile genossenschaftlichen Wohnens deutlich gemacht werden. Der Spar- und Bauverein beteiligt sich ebenfalls mit der Solinger Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsbaugenossenschaften an diesem bundesweiten Projekt. Die Aktivitäten der lokalen Verbünde koordiniert in NRW eine regionale Initiative und seit 2007 ein bundsweit organisierter Verein, die Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften e. V. in Berlin. Im vergangenen Jahr 2007 sind wieder in Nordrhein-Westfalen gleichzeitig über fast alle Lokalradios und dem WDR 2 ansprechende Radiospots gesendet werden. Ziel dieser Kampagne ist es, ein positives Image zu vermitteln und vor allem junge Menschen zu erreichen. In Solingen sind auf Initiative der ansässigen Wohnungsgenossenschaften die Radiospots zusätzlich im Herbst und vor Weihnachten geschaltet worden. Für 2008 sind weitere Spots und Aktionen geplant. Über die Internetseite www.wohnungsbaugenossenschaften.de besteht die Möglichkeit, sich bundesweit Genossenschaftswohnungen zu suchen. Ein erster Schritt, um die überregionale Mobilität von Genossenschaftsmitgliedern zu erleichtern. Motto: Wer in einer Genossenschaft Mitglied ist, hat eine bessere Chance, sich bundesweit bei anderen Genossenschaften zu bewerben.

Sozialmanagement - Herausforderung für Wohnungsgenossenschaften

Weiterhin werden Budgets für die Bewohnerselbstverwaltung und für Gemeinschaftsaktivitäten in den Siedlungen zur Verfügung gestellt. Nicht selten stellen sie eine Initialzündung für positive Entwicklungen dar. Im nachbarschaftlichen Zusammenhalt und Miteinander sehen wir ein wesentliches Charaktermerkmal der Genossenschaften. Derzeit geht es vordringlich darum, bestehende Projekte durch Vernetzen und Kooperationen zu sichern. Angesichts der finanziellen Lage öffentlicher Haushalte ist davon auszugehen, dass diese sich nach und nach aus Aufgabenbereichen, die sie bisher organisiert und finanziert haben, zurückziehen. Hinzu kommt, dass das ehrenamtliche Engagement leider auch im Spar- und Bauverein nachlässt. Wohnungsgenossenschaften sind gefordert, sich mit dieser Umbruchsituation auseinanderzusetzen und sich ihr mit vorausschauenden und innovativen Maßnahmen zu stellen. Nur so können sie ihre Mitglieder langfristig haltenund ihre Werte als Genossenschaft "leben".

Veränderungen begleiten - sozialverantwortlich handeln

Ein wichtiger Teil der SBV-Unternehmensphilosophie ist die Unterstützung der Bewohnerselbstverwaltung und der Initiativen in den Siedlungen: Wir investieren in Nachbarschaft. Die Begleitung der Bewohnerselbstverwaltung in einer schnell wachsenden Neubausiedlung und ein sensibles Freizugsmanagement im Zusammenhang mit umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen und Umzügen bei Veräußerungen erfordern soziales Fingerspitzengefühl und Kompromissbereitschaft. Hier kann eine Genossenschaft beweisen, dass sie eine andere Vorgehensweise, einen anderen Umgang mit ihren Mitgliedern pflegt, auch wenn die Begleitumstände belastend sind. Insofern wird die Verpflichtung darin gesehen, individuelle und einvernehmliche Lösungen gemeinsam zu finden, wenn ein Umzug nicht mehr zu vermeiden ist. Die jahrelange Praxis, angefangen bei den umfangreichen Modernisierungen und Umzügen im Böckerhof bis hin zu den aktuellen Projekten im Weegerhof und anderswo, ist ein eindeutiger Beleg dafür, dass die Spar- und Bauverein Solingen eG sozialverantwortlich handelt und immer wieder ausgewogene Lösungen gemeinsam mit den Betroffenen finden konnte - ein Unterscheidungsmerkmal von anderen, das sich sehen lassen kann.

Sozialwohnungsbestände - Vorsorge durch Kooperation

Besondere Aufmerksamkeit erfordern die jetzt 1.286 Sozialwohnungen (01.01.2008). Der SBV beobachtet die Entwicklungen aufmerksam. Seit Jahren wird auf beunruhigende Umbrüche in Sozialwohnungsbeständen hingewiesen: bedrohte Stadtquartiere mit hoher Arbeitslosigkeit, hohen sozialen Belastungen und zunehmenden Leerständen. Diese Veränderungen werden möglicherweise auch in Solingen in den nächsten Jahren mit Rückgang des Gesamtbestandes an Sozialwohnungen zunehmen. Zur Vermeidung von Fehlentwicklungen ist es deswegen ratsam, alle wohnungspolitischen Instrumente einzusetzen. Die Streichung der Fehlbelegungsabgabe in Nordrhein-Westfalen z. B. reicht dazu langfristig nicht aus. Sinnvoll wäre, wenn Städte frühzeitig mögliche "gefährdete Siedlungsbereiche" nach Problem- und Prophylaxebereichen einstufen und in Kooperationen mit allen Beteiligten Maßnahmenkataloge aufgestellt werden. Dazu gehören z. B. eine konzeptionelle Stadtentwicklung, eine Überprüfung und Anpassung der Belegungspraxis, die Freistellung von Belegungsbindungen bei der Neuvergabe von Wohnungen in diesen Siedlungen, der Bindungstausch und nicht zuletzt siedlungsbezogenes Sozial- und Quartiersmanagement. SBV und die Stadt Solingen sind bereits seit Jahren im Gespräch. Einmal bezogen auf die bereits bestehenden Ansätze für Quartiersmanagement in der Hasseldelle und der Siedlung Zietenstraße, welche weiterhin finanziell abgesichert werden sollten. Jetzt soll eine erste Kooperationsvereinbarung für den Bereich Hasseldelle mit dem Stadtdienst Wohnen zum Thema Belegungsmanagement getroffen werden. Der SBV ist auch in Zukunft bereit, die gute Zusammenarbeit mit der Stadt fortzusetzen und seinen Beitrag zur Stadtentwicklung zu leisten.

Integration von Zuwanderern

Deswegen beteiligte sich die Genossenschaft auch an Forschungsprojekten wie zunächst am Verbundforschungsprojekt "Zuwanderer in der Stadt" und dann an dem vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen und des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung getragenen EXWOST-Projekt "Modelle genossenschaftlichen Wohnens", welches im Vorjahr abgeschlossen wurde. Aufgrund der hinreichend bekannten demografischen Entwicklungen wird der Anteil der Bevölkerung mit Migrationshintergrund deutlich wachsen; insbesondere unter Kindern und Jugendlichen. Insofern wird das Thema Integration an Bedeutung gewinnen - auch und insbesondere für Genossenschaften und neben dem Arbeitsplatz auch zunehmend im Wohnbereich. Integration findet am Arbeitsplatz und in der Nachbarschaft statt. Für die Nachbarschaft haben insbesondere Genossenschaften aufgrund ihrer demokratischen Struktur und Unternehmensphilosophie gute Voraussetzungen, die es zu nutzen gilt. Die begleitenden Befragungen haben ein einfaches Ergebnis gebracht: Die Wohnwünsche der Befragten mit Migrationshintergrund unterscheiden sich nicht von der Allgemeinheit, was die Wohnung und dasWohnen angeht. Die meisten Migranten möchten in "normalen" gemischten Wohngebieten leben. Es kommt also auf die einzelne Nachbarschaft und die Bewohnerselbstverwaltung vor Ort an. Integration setzt eine zweifache Bereitschaft voraus, zunächst die Bereitschaft bestehender Nachbarschaften, "Neue" oder "Fremde" aufzunehmen und die Bereitschaft der "Neuen" und/oder "Fremden" sich einzufügen, sich zu beteiligen, sich einzubringen - wie jeder andere auch. Dann steht einem friedlichen Zusammenleben trotz aller Unterschiede nichts im Wege. Im SBV leisten dazu das sogenannte "Integrative Wohnen" (Beteiligung der BSV an der Wohnungsvergabe) und die vielfältige Unterstützung nachbarschaftlicher Aktivitäten ihren Beitrag. Hauptansprechpartner bleiben jedoch die Hausgemeinschaft und Selbstverwaltung vor Ort. Wenn sie mitmachen, entfaltet sich eine ganz andere Dynamik.

Sicherheit im SBV

Einen besonderen Stellenwert hat gerade im zurückliegenden Jahr das Thema Sicherheit erfahren, ein Grundbedürfnis vieler unserer Mitglieder. Es bleibt dabei, der sicherste Schutz vor Einbrechern ist der aufmerksame Nachbar. Insoweit sind alle aufgerufen, sich gemeinsam zu beteiligen, am besten in einer funktionierenden Nachbarschaft. Im Auftrag des SBV werden nach und nach in den Erdgeschosswohnungen sogenannte Fensterverriegelungen eingebaut, um auch mit technischen Mitteln vorzusorgen.

Ein ebenso wichtiger Bereich ist der Brandschutz geworden. Im Verlauf des Jahres sind fast alle Wohnungen und Treppenhäuser im SBV mit Rauchmeldern der Firma Pyrexx ausgestattet worden, wenn die Hausgemeinschaften damit einverstanden waren. Das Sicherheitskonzept in allen SBV-Häusern geht jetzt in die zweite Runde. In diesem Jahr werden die Rauchmelder erstmals komplett ausgetauscht und gewartet. Das gehört zu einem schlüssigen Sicherheitskonzept dazu. Erste Erfahrungen wurden in der Mitgliederzeitung bereits ausgewertet. In drei uns bekannten Fällen konnte durch die Rauchmelder Schlimmeres verhindert werden. Die Akzeptanz in der Genossenschaft ist heute, nach einem Jahr, gestiegen. Kein Wunder: Jetzt, wo fast alle SBV-Häuser ausgerüstet sind, sind damit auch fast 10 % des Wohnungsbestandes in Solingen mit Rauchmeldern ausgestattet - ein einmaliger Sicherheitsstandard, den andere Vermieter nicht ohne weiteres bieten wollen. Gut zu wissen, das auch andere Genossenschaften in Solingen nun nachziehen.

Wohnen im Alter - ein wichtiges Betätigungsfeld

Neben den traditionellen Zielgruppen (Familien mit Kindern) gehören ältere Haushalte zur größten und wichtigsten wohnungswirtschaftlichen Zielgruppe. Daher zählen Angebote für Senioren, wie die Schaffung altersgerechter und betreuter Wohnungen oder die Anpassung des Altbestandes an seniorengerechtes Wohnen, zu einem dringend notwendigen und zukunftsträchtigen Betätigungsfeld der Wohnungsgenossenschaft.

Der SBV kann zum Thema "Wohnen im Alter" bereits einiges vorweisen:

• Die Sozialarbeiterinnen bieten individuelle Beratungsleistungen rund um das Thema "Wohnen im Alter". Gemeinsam mit der Wohnberatungsstelle der Stadt Solingen koordinieren sie die Beratung und Finanzierung bei Wohnraumanpassungen. Seit November finden auch Beratungen im SBV-Seniorenbüro Unnersberg statt.

• Am Unnersberg bieten wir 102 altengerechte und 5 behindertengerechte Seniorenwohnungen mit persönlichem Service. Im Börkhauser Feld sind behindertengerechte und -freundliche Wohnungen in jedem Bauabschnitt errichtet worden für Menschen, die selbstständig in der Familie wohnen können und nicht auf Dienstleistungen angewiesen sind. In modernisierten Wohnungen werden im Einzelfall alten- und behindertenfreundliche Wohnungen geschaffen.

• Weiter werden bei Wohnungswechseln im Erdgeschoss seniorenfreundlich ausgestattete Wohnungen hergerichtet, wenn diese gut erreichbar sind, die topografische Lage, das soziale Umfeld und die Nähe zu Geschäften, Ärzten und die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz stimmen. Nach einem Gespräch beim Bauministerium sind nach Vorstellung dieses Programmes sogar die Wohnungsbauförderungsrichtlinien für 2007 angepasst worden, um ähnliche Maßnahmen förderfähig zu machen. Erste Fördermittel sind bereits im abgelaufenen Jahr für den Umbau von EG-Wohnungen in Anspruch genommen worden. Darüber hinaus werden auch bei Wiedervermietungen die Seniorenwohnungen am Unnersberg durch den Einbau einer Dusche aktuellen Anforderungen angepasst. Etwa 100-120 Wohnungen sollen in den nächsten zehn Jahren auf diese Weise seniorenfreundlich ausgestattet werden.

• Ein gutes Mittel gegen Vereinsamung in der Wohnung sind die acht Bewohnertreffs. I. d. R. treffen sich gerade die älteren Bewohner aus der Nachbarschaft in diesen oft auch von älteren selbst organisierten Gemeinschaftseinrichtungen. Leider werden derzeit die Bewohnertreffs im Kannenhof (Pavillon) und in der Siedlung Schillerstraße wieder aufgegeben, da sich nicht genug engagierte Mitglieder in der Bewohnerselbstverwaltung oder der Nachbarschaft mehr finden, die auf Dauer bereit sind, das zusätzliche - nicht geringe - ehrenamtliche Engagement zu tragen oder dies nicht mit ihrer beruflichen oder persönlichen Situation vereinbaren können.

• In der Siedlung Hasseldelle, Weegerhof und Wasserturm übernehmen zunächst für einen befristeten Zeitraum von 2 Jahren eine Beschäftigungsinitiative und private Anbieter den Winterdienst und z. T. die Außenreinigung. Dies ist eine wohnbegleitende Dienstleistung, die sowohl ältere als auch jüngere berufstätige Mitglieder enorm entlasten kann.

• In der Hasseldelle und in angrenzenden Siedlungen an der Schiller- und Cronenberger Straße wurde im vergangenen Jahr ein EU-Forschungsprojekt EQUAL zum Thema "Wohnbegleitende Dienstleistungen für ältere Menschen" durchgeführt und zum Jahresende abgeschlossen. Der Forschungsbericht liegt noch nicht vor. Als ein Ergebnis dieses Projektes ist jedoch im Erdgeschoss des Hauses Hasselstraße 218/111 eine große Wohnung zu seniorenfreundlichen Wohnungen umgebaut und im 3. OG Wohnungen so umgebaut worden, dass zwei Senioren-Wohngemeinschaften mit Betreuungsangebot einziehen können. Das Haus eignet sich hervorragend für Angebote zum Thema "Wohnen im Alter" und soll bei einem vorhandenen Bedarf entsprechend weiterentwickelt werden; wieder ein interessantes Angebot für die älteren Mitglieder der Genossenschaft. Zum anderen können Erfahrungen für weitere Projekte gesammelt werden.

• Im Zusammenhang mit dem bereits beschriebenen Neubauprojekt im Weegerhof sollen neben dem komfortablen Wohnen für Senioren weitere " alt"ernative Wohnformen wie eine Wohngemeinschaft für Menschen mit Demenz, eine Hausgemeinschaft mit Service oder Wohngemeinschaften von Alt und Jung entwickelt werden. Bewohnerselbstverwaltung - Ehrenamt in der Genossenschaft fördern

Der für 2007 neu gewählte Sprecherrat hat sich zunächst mit der von den Wohnbetreuern vorgelegten neuen Hausordnung befasst, so dass diese ab 01.01.2007 in Kraft treten konnte. Ein weiterer Schwerpunkt war dann die Durchführung eines sogenannten Tages der Bewohnerselbstverwaltung im September, der durchaus auf mehr Resonanz hätte stoßen können. An der Vorbereitung hat es bestimmt nicht gelegen. Das Programm war interessant, die Ansprache und Vorbereitung wie immer gründlich. Leider lassen das Engagement und die Bereitschaft zur Übernahme von ehrenamtlichen Aufgaben auch im SBV nach. Dabei tut die Genossenschaft nach wie vor viel, um den Aktiven die ehrenamtliche Aufgabe zu erleichtern. So wurden wieder die langjährigen Vertrauensleute und Siedlungssprecher in der Gaststätte Meis im Rahmen einer "Jubiläumsveranstaltung für Ehrenamtliche" mit ansprechendem Programm geehrt. Für 2008 möchte die BSV wieder Impulsgeber sein. Auf Initiative des Sprecherrates ist ein erweiterter Kreis von Engagierten gebildet und den Siedlungssprechern im Hauptsiedlungsausschuss vorgestellt worden ( Arbeitsgruppe "Neue Impulse"), der Ideen für mehr Engagement in der Nachbarschaft zusammenträgt und verbreiten möchte. Ein wichtiger Ansatz für die Genossenschaft, der von allen Seiten unterstützt werden sollte!

Erholungswerk für die Bewohnerselbstverwaltung

Als Anerkennung für langjähriges ehrenamtliches Engagement in der Bewohnerselbstverwaltung bietet das Erholungswerk der Spar- und Bauverein Solingen eG allen Vertrauensleuten und Siedlungssprechern einen Ferienaufenthalt in Bergen (Oberbayern), Bischofsgrün (Fichtelgebirge), Kressbronn (Bodensee) und Waren (Mecklenburgische Seenplatte). In 2007 haben 66 Personen aus der Bewohnerselbstverwaltung das Erholungswerk in Anspruch genommen (Vorjahr: 70 Personen).

Spielplatz- und Freiraumgestaltung -Mitbestimmung vor Ort

Auch in 2007 wurden umfassende Maßnahmen für die Neugestaltung und Instandsetzung der Spielplätze in der Spielplatz- und Freiraumkommission und mit Vertretern der BSV vorbereitet und z. T. umgesetzt. Dazu gehören z. B. eine neue Anlage in der Siedlung Lerchenstraße, der Bolzplatz an der Thüringer Straße und Umgestaltungen und Ergänzungsmaßnahmen an der Gabelsberger Straße, Merowinger Straße, Kotter Straße, Damaschkestraße und Unnersberger Allee. Intensiv begleitet und initiiert wurden diese Maßnahmen durch die Spielplatz- und Freiraumkommission der Spar- und Bauverein Solingen eG. Sämtliche Maßnahmen werden von dieser Kommission erfasst, vor Ort bewertet, mit den betroffenen Bewohnern erörtert und als Entscheidungsgrundlage für die Organe der Genossenschaft vorbereitet. Ein besonderer Dank gilt dem langjährigen Vorsitzenden des Ausschusses, Harri Haack, der jetzt aus gesundheitlichen Gründen sein Amt niederlegt. Über Jahre hinweg hat er sich mit vorbildlichem Einsatz um die Spielplätze und Außenanlagen der Genossenschaft gekümmert und sich damit an die Seite der Kinder im SBV gestellt und sich für ihre Rechte stark gemacht.

SBV-Nachbarschaftshilfeverein - Initiative braucht Unterstützung

Initiative braucht Unterstützung. Diese Aufgabe erfüllt seit 1992 der SBV-Nachbarschaftshilfeverein. Er fördert alle Aktivitäten, die Nachbarschaften lebenswerter und lebendiger machen. Der Verein mit rd. 70 Mitgliedern finanziert sich aus Mitgliedsbeiträgen, Zuschüssen und Spenden. In 2007 hat er u. a. Mobiliar für die Nachbarschaftstreffs Jupiterweg und Wasserturm angeschafft, der KiTa Pünktchen eine Bierzeltgarnitur gestellt und wieder Sprachkurse in der Haseldelle und Zietenstraße unterstützt. Genossenschaftshaus/Besucherwohnungen/ Genossenschaftliche Gästewohnungen Auch in diesem Jahr sind die Besucherwohnungen im Genossenschaftshaus am Unnersberg, über dem Gasthaus Weegerhof und in der Siedlung Weyersberg wieder umfangreich genutzt worden. Weiterhin erfreut sich die Kooperation mit einer Genossenschaft in Waren an der Müritz großer Beliebtheit bei unseren Mitgliedern. Mittlerweile bieten einige Genossenschaften, vor allem aus den "neuen" Bundesländern, ihre Besucher- und Gästewohnungen bundesweit über das Internet an. Jedes Mitglied kann, wenn gewünscht, so seinen Urlaub direkt bei einer Genossenschaft buchen und i. d. R. zu günstigen Preisen verbringen. Näheres erfährt man über die Internetseiten: www.gaestewohnen.de .

Museum Waschhaus Weegerhof

Der Abschied vom alten Waschhaus ist gleichzeitig ein Neuanfang. Das Kernstück der Siedlung Weegerhof ist unter Denkmalschutz gestellt worden und als Museum und Veranstaltungsort im Oktober der Öffentlichkeit vorgestellt worden im Rahmen der Auszeichnungen zum Klaus-Novy-Preis 2007. Dazu hat Dagmar Thiemler, Referentin des Rheinischen Industriemuseums, ein Ausstellungskonzept erarbeitet und umgesetzt. Am 2. März 2008 werden erstmals die Waschhaustüren für das Museum geöffnet. Jeweils am 1. und 3. Sonntag im Monat von 11 bis 13 Uhr wird dann bis auf weiteres das Museum von ehrenamtlichen Helfern aus dem Kreis der "Waschhausfreunde" den interessierten Besuchern präsentiert. Die Geschichte des Waschens und die Sozialgeschichte der Siedlung sind Schwerpunkte einer Dauerausstellung. In Kooperation

mit dem Rheinischen Industriemuseum sollen Führungen organisiert werden. Weiterhin ist es aber auch möglich, das Waschhaus für den eigentlichen Zweck, das Waschen mit modernen Waschmaschinen, zu nutzen, wovon die Weegerhofer regen Gebrauch machen.

3. Verleihung des Klaus-Novy-Preises

Dem genossenschaftlichen Bauen und Wohnen neue Impulse geben - das ist das Ziel des Klaus-Novy-Preises, den die Spar- und Bauverein Solingen eG erstmals 1997 zum 100-jährigen Bestehen vergab. Genossenschaftliche Projekte mit innovativem Charakter sollten alle fünf Jahre ausgezeichnet und der Öffentlichkeit präsentiert werden.

Diesesmal war das Thema "Genossenschaften bieten mehr als Wohnraum". Es wurden Ideen und Einrichtungen ausgezeichnet, die über das Wohnen hinausreichen. Der 1. Preis ging an die Bewohnergenossenschaft "Bremer Höhe" in Berlin- Prenzlauer Berg, die sich durch Gründung einer Genossenschaft dem drohenden Ausverkauf ihrer Wohnungen widersetzte, in Eigenregie über 500 Wohnungen modernisierte und in Selbstverwaltung übernahm. Den 2. Preis erhielt die Darmstädter Genossenschaftsinitiative "WohnSinn" und die Wohnungsgenossenschaft "Johannstadt eG" in Dresden. WohnSinn ist eine bunt zusammengesetzte Bewohnerschaft, die mit unterschiedlichen Finanzierungswegen zukunftsweisend neu baut. Den Johannstädtern ist es gelungen, ihre Bewohner sozial und kulturell zu engagieren und darüber hinaus in die Umgebung hinein zu wirken.

Mit dem Klaus-Novy-Preis hat die SBV eG wieder ein wichtiges Signal für den Erfahrungsaustausch unter den Wohnungsgenossenschaften und für eine modernere Weiterentwicklung der genossenschaftlichen Idee gesetzt. Alle Wettbewerbsbeiträge wurden in einer Broschüre des Wohnbundes dokumentiert und veröffentlicht.

Bundesverdienstkreuz

Anfang 2008 ist dem Genossenschaftsmitglied Fritz Plümacher die Medaille des Verdienstordens der Bundesrepublik Deutschland überreicht worden für seine jahrzehntelangen Verdienste im Ehrenamt bei der Solinger Arbeiterwohlfahrt, aber nicht zuletzt auch bei der Spar- und Bauverein Solingen eG. Seit 1982 führte er ehrenamtlich die AWO-Altenstätte Zentral, bis diese geschlossen wurde, und engagierte sich von 1995-2001 im Vorstand der AWO. Im Spar- und Bauverein setzte sich der 76-jährige, der 1955 Genossenschaftsmitglied wurde, als Vertrauensmann ein und klärte Nachbarschaftsangelegenheiten. Bis heute ist er Ansprechpartner in der Siedlung am Wasserturm. Seit 1999 ist er auch Mitglied im Seniorenbeirat der Stadt Solingen.

1.2 Finanzielle Leistungsindikatoren (Kennziffern)

		2007	2006	2005	2004	2003
Eigenkapital	Mio €	56,8	52,7	49,8	47,6	44,6
Eigenkapitalrendite	Prozent	8,48	6,72	5,76	7,88	3,65
Cash-Flow	Mio €	7,95	7,61	7,21	7,83	5,06
Umsatzerlöse	Mio €	33,3	31,8	30,4	29,2	28,2
Leerstandsquote	Prozent	9,9	9,7	9,5	8,1	8,7
Fluktuation	Prozent	10,4	10,6	10,3	10,0	10,0
Nettokaltmiete - preisfreie WE	€/m²/Monat	4,81	4,61	4,52	4,30	4,25
Nettokaltmiete - öffentlich gefördert	€/m²/Monat	4,43	4,39	4,33	4,24	4,03
Nettokaltmiete - gesamt	€/m²/Monat	4,73	4,57	4,48	4,28	4,18

2. Darstellung der Lage

2.1 Vermögens- und Finanzlage

Die Bilanzsumme hat sich um T€ 20.853 auf T€ 224.474 erhöht. Im Anlagevermögen wurden T€ 18.570 investiert. Die Abschreibungen belaufen sich auf T€ 4.535. Insgesamt hat sich das Anlagevermögen unter Berücksichtigung von Buchwertabgängen durch Verkauf (T€ 153) um T€ 13.882 erhöht. Das Umlaufvermögen hat sich im Wesentlichen durch den Abgang der unfertigen Leistungen und Anstieg von flüssigen Mitteln um T€ 6.971 erhöht.

Die Finanzierung der Investitionen erfolgte durch Kreditaufnahme und langfristiges Eigenkapital, das sich um T€ 4.095 erhöhte.

Hinsichtlich der Vermögensstruktur enthält die Bilanzsumme zum 31.12.2007 mit T€ 199.826 (89,0 %) langfristig gebundenes Vermögen, insbesondere Grundstücke des Anlagevermögens. Auf flüssige Mittel entfallen T€ 17.174 (7,6 %) und auf das übrige Umlaufvermögen entfallen T€ 7.474 (3,4 %).

Die Kapitalstruktur weist T€ 149.055 (66,4 %) langfristige, T€ 18.587 (8,3 %) kurzfristige Fremdmittel sowie T€ 55.747 (24,8 %) langfristiges und T€ 1.085 (0,5 %) kurzfristiges Eigenkapital aus. Langfristiges Eigenkapital und Pensionsrückstellungen haben einen Anteil von T€ 57.852 (25,8 %) am Gesamtkapital. Die langfristigen Vermögenswerte sind zum Bilanzstichtag fristgerecht mit Eigenkapital und langfristigem Fremdkapital finanziert. Auch die Investitionen für die in Durchführung und Planung befindlichen Bau- und Modernisierungsmaßnahmen werden fristgerecht durch Eigenmittel und durch noch ausstehende langfristige Finanzierungsmittel finanziert.

Die Liquidität und die Zahlungsbereitschaft sind unter Einbeziehung der Finanzplanung auch für das Jahr 2008 gesichert. Die Vermögens- und Kapitalverhältnisse sind geordnet.

2.2 Ertragslage

Die Ertragslage der Genossenschaft wird überwiegend durch den Hauptleistungsbereich, die Hausbewirtschaftung, bestimmt. Die Sollmieten sind gegenüber dem Vorjahr insbesondere durch Anpassung an die Vergleichsmiete (BGB), den Erstbezug von Wohnungen und die ganzjährige Auswirkung der Mietveränderungen des Vorjahres angestiegen.

Der in 2007 erzielte Jahresüberschuss verteilt sich wie folgt auf die Lesitungsbereiche:

	2007	2006
	T€	T€
Saldo der Ergebnisse aus der Hausbewirtschaftung einschl.
Gemeinschafts- und Spareinrichtung, Bautätigkeit,
sonstige betriebliche Tätigkeit und das Finanzergebnis	+ 1.575	+ 1.622
Neutrales Ergebnis	+ 3.245	+ 1.919
Unternehmensergebnis vor Abzug von Ertragsteuern	+ 4.820	+ 3.541
Steuern vom Einkommen und Ertrag	+ 0	+ 0
Jahresüberschuß	+ 4.820	+ 3.541
Einstellung in Ergebnisrücklagen	- 3.950	- 2.700
Bilanzgewinn	+ 870	+ 841

Im Hausbewirtschaftungsergebnis in Höhe von T€ 1.568 sind Abschreibungen auf Grundstücke mit Wohn- und Geschäftsbauten in Höhe von T€ 4.335 enthalten; sie sind unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 75 Jahren ermittelt. Die Instandhaltungskosten beliefen sich in 2007 auf T€ 9.275 = 18,62 €/ m2 (Vorjahr 19,24 €/m2).

Das neutrale Ergebnis resultiert im Wesentlichen aus Erträgen aus der Veräußerung von Grundbesitz und der Veränderung der Rückstellung für Bauinstandhaltung. Auf der Grundlage des Wirtschaftsplanes 2008, der auf vorsichtigen Annahmen beruht, wird für 2008 ein vergleichbar gutes Ergebnis erwartet, so dass für 2008 die Dividendenzahlung ebenfalls gesichert sein wird.

3. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres 2007 nicht eingetreten.

4. Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung

Der Vorstand hat aufgrund des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG ) den Ausbau des Risikomanagements fortgesetzt. Das systematische innerbetriebliche Berichtswesen ist weiterentwickelt worden. Seit 2004 werden quartalsmäßig zusammenfassende Berichte mit wesentlichen Kennzahlen und Entwicklungstrends zu den Beobachtungsbereichen Neubau, Instandhaltung, Modernisierung, Wohnungsbewirtschaftung, Vermietung und Spareinrichtung mit Hinblick auf Effizienz und Rentabilität als Grundlage für ein Frühwarnsystem erstellt.

Mit der Aufstellung eines Prüfrahmenplanes mit unterschiedlichen Zyklen innerhalb der nächsten fünf Jahre und Festlegung der Verantwortlichen wurde eine interne Revision eingerichtet. Für die unternehmensspezifischen Prüffelder wurden entsprechende Prüfungshandlungen festgelegt. Die Prüfungsergebnisse werden unmittelbar in die Entscheidungsprozesse des Vorstandes einbezogen.

Im Rahmen der Portfolioanalyse wurde der nach strategischen Geschäftseinheiten strukturierte Immobilienbestand hinsichtlich seiner Risiko- und Erfolgspotenziale untersucht. Für diese Einheiten wurden die konzeptionellen Strategien nach wirtschaftlichen und sozialen Gesichtspunkten weiterentwickelt. Ziel ist die langfristige erfolgsorientierte Ausrichtung des Immobilienbestands an Marktaussichten und Wettbewerbsvorteilen unter Berücksichtigung von Chancen und Risiken.

Das computergestützte Planungsmodell zur Unternehmens- und Finanzplanung ist weitergeführt und ergänzt worden. Damit können die wirtschaftlichen und liquiditätsmäßigen Auswirkungen auf Basis der Bilanz, GuV und Wirtschaftsplanung über einen Betrachtungszeitraum von 10 und mehr Jahren dargestellt werden. Dieses Instrument zur Erkennung von Chancen und Risiken ist in Form einer rollierenden Planung durch jährliche Fortschreibung fester Bestandteil der Unternehmenssteuerung geworden.

Fehlentwicklungen und Chancen können rechtzeitig erkannt und durch entsprechende Maßnahmen des Vorstandes beeinflusst werden.

Der Aufsichtsrat wird regelmäßig im Rahmen der monatlichen Sitzungen und durch einen umfassenden Quartalsbericht mit den wesentlichen Kennziffern über die wichtigsten Bereiche des Unternehmens, deren Verläufe und Trends unterrichtet.

Die planmäßigen Verbesserungen des Wohnungsbestandes durch Neubau, Modernisierung und umfangreiche Instandhaltung im Rahmen der Unternehmens- und Finanzplanung sichern die nachhaltige Vermietbarkeit. Durch den Abbau der Leerstände und die Trennung von unrentablem Grundbesitz erhöht sich die Wirtschaftlichkeit. Durch attraktive Angebote, die an die Mitgliedschaft gebunden sind (Mitgliedskarte und Spareinrichtung), wird eine positive Mitgliederentwicklung angestrebt.

Für den Bereich der Wohnungsbewirtschaftung könnte eine nachlassende Wohnungsnachfrage, eine sich verschlechternde Zahlungsmoral und die in der Mieterschaft vorhandene Altersstruktur zu steigenden Fluktuations- und Leerstandsquoten führen und aufgrund von Erlösschmälerungen und Wertberichtigungen auf Mietforderungen zu einer Belastung der Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage werden. Durch verstärkte Marketingmaßnahmen soll diesem Trend entgegengewirkt werden.

Das Anlagevermögen ist langfristig finanziert. Bei den langfristigen Fremdmitteln handelt es sich überwiegend um langfristige Annuitätendarlehen mit Laufzeiten bis zu 10 Jahren. Aufgrund steigender Tilgungsanteile halten sich die Zinsänderungsrisiken in beschränktem Rahmen. Die Zinsentwicklung wird im Rahmen unseres Risikomanagements beobachtet. Ggf. werden zur Sicherung günstiger Finanzierungskonditionen Darlehensverträge und Prolongationen im Voraus abgeschlossen (Forward-Darlehen).

Bezogen auf die Spareinrichtung sind Veränderungen im Sparverhalten zurzeit nicht festzustellen. Abflüsse durch Umschichtungen der Sparbeiträge in Aktien, Fonds u. a. Anlageformen, die von der Genossenschaft nicht angeboten werden dürfen, sind derzeit unwahrscheinlich.

Soweit die erkennbaren Risiken die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage belasten könnten, sind sie im Wirtschaftsplan entsprechend berücksichtigt.

Wesentlich i. S. des § 289 Abs. 1 HGB sind diese Risiken für die Genossenschaft nicht. Berichtspflichtig i. S. des § 321 Abs. 1 Satz 3 HGB stellen die aufgezeigten Risiken keine wesentliche Beeinträchtigung oder ein bestandsgefährdendes Risiko dar.

5. Prognosebericht

Im Rahmen der Neubautätigkeit wird der VI.Bauabschnitt - Uhlandstraße 75-81, 72, 72a-d, 74, 74a-d, 76, 76a-d und 78, 78a-d (44 WE), der neuen Genossenschaftssiedlung Börkhauser Feld planmäßig fertiggestellt sowie das Neubauprojekt Weegerhof vorbereitet. Der Spar- und Bauverein ist bestrebt, die Modernisierungen des Wohnungsbestandes zügig durchzuführen, um die nachhaltige Vermietbarkeit der Wohnungen langfristig zu sichern. Die Finanzierung dieser Maßnahmen wird mit Eigen- und Fremdkapital durchgeführt.

Neben der Neubau- und Modernisierungstätigkeit wird die Pflege und Verbesserung unseres Wohnungsbestandes durch umfangreiche Instandhaltungsarbeiten zur Verminderung künftiger Mietausfälle durch Leerstände beitragen. In den nächsten 10 Jahren gilt es weiterhin, große Teile des Bestandes aufzuwerten, die keine zeitgemäßen Qualitäten mehr aufweisen. Ziel ist es, moderne, energiesparende und zeitgemäße, aber auch bezahlbare Wohnungen zur Verfügung zu stellen. Die Wirtschaftlichkeit des Gesamtwohnungsbestandes ist langfristig zu gewährleisten, damit die notwendigen finanziellen Mittel für Bestandsinvestitionen erbracht werden können. Die Marktführerschaft in Solingen gilt es zu bewahren und für breite Schichten der Bevölkerung sozialverträglich zu stabilisieren. Wirtschaftlichkeit und soziale Verantwortung sind für den Spar- und Bauverein kein Widerspruch, sondern Programm.

Für die langfristige Unternehmens- und Finanzplanung gelten folgende Eckpunkte:

Die Dividendenausschüttung in Höhe von 4 % ist auch in Zukunft zu gewährleisten.

Bestandsverbesserung, vor allem durch Modernisierung und Instandhaltung, bleibt auch zukünftig der Schwerpunkt. Das Ziel aus heutiger Sicht besteht darin, etwa ein Drittel des Bestandes in den nächsten 10 Jahren zu sanieren. Es

ist ein hohes bestandsorientiertes Investitionsniveau sicherzustellen, um den in die Jahre gekommenen Altbaubestand der Genossenschaft fit zu machen, den Leerstand abzubauen und den Bestand nachhaltig vermietbar zu halten.

Die Neubaumaßnahme Börkhauser Feld soll in 2008 fertiggestellt werden. Dann sind ergänzende oder bestandsersetzende Neubaumaßnahmen in den SBV-Siedlungen vorgesehen, insbesondere auch dort, wo die Modernisierung nicht mehr wirtschaftlich bzw. nachhaltig darstellbar ist.

Die Portfoliountersuchung, d. h. eine Analyse zur Verbesserung des Bestandes, soll durch die zusätzliche Nutzung des epiqr-Tools weiter differenziert werden. Mit diesem Analyseinstrument wird der Bestand nach Objektbeschaffenheit und Vermietungserfolg untersucht und in strategische Geschäftsfelder eingeteilt. Für diese werden geeignete Handlungsstrategien und Richtlinien entwickelt, wie z. B. gezielte Marketing- und Vermietungsaktionen nach Objektbeschaffenheit und differenzierten Zielgruppen, Investitionen im Bestand oder ergänzende Neubaumaßnahmen, Verkauf von Immobilien zur Bestandsoptimierung und zur Liquiditätssicherung sowie zur Grundstücksoptimierung durch Entwicklungsmaßnahmen. Die Ergebnisse sind kontinuierlich zu überprüfen und fortzuschreiben.

Damit sind aus heutiger Sicht die Voraussetzungen geschaffen, um alle Finanzierungsmöglichkeiten zur Verbesserung des genossenschaftlichen Gesamtvermögens auszuschöpfen. Nur so kann der in großen Teilen überalterte Gesamtbestand der Spar- und Bauverein Solingen eG schneller und durchgreifender modernisiert und nicht nur "nachholend", sondern auch "nachhaltig" verbessert werden. Gleichzeitig ist eine kontinuierliche Neubaurate zur nachhaltigen Unternehmensentwicklung notwendig.

Dank

Der Vorstand spricht allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihren Einsatz und ihre Leistungsbereitschaft Dank und Anerkennung aus. Ebenso dankt er den Vertrauensleuten und Siedlungssprechern, Vertreterinnen und Vertretern, den Aufsichtsrats- und Ausschussmitgliedern, dem Betriebsrat und den zahlreichen Geschäftspartnern der Genossenschaft. Die vertrauensvolle und konstruktive Zusammenarbeit aller ermöglicht und sichert das genossenschaftliche Wohnen auch in Zukunft in Solingen.

Solingen, 31. März 2008

Bilanz

Aktiva

			Geschäftsjahr	Geschäftsjahr	Vorjahr
			€	€	€
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände				13.624,71	21.375,71
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten			189.534.831,60		174.729.661,87
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten			3.649.397,05		3.794.516,05
Grundstücke ohne Bauten			2.625.463,45		3.064.954,45
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter			143.489,62		143.489,62
Technische Anlagen und Maschinen			74.469,20		97.898,22
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung			199.479,78		106.993,33
Anlagen im Bau			3.286.116,78		3.587.563,73
Bauvorbereitungskosten			0,00	199.513.247,48	97.772,69
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen			51.129,19		51.129,19
Beteiligungen			15.339,76	66.468,95	15.339,76
Anlagevermögen insgesamt				199.593.341,14	185.710.694,62
Umlaufvermögen
Vorräte
Unfertige Leistungen			6.438.276,32		6.477.049,41
Andere Vorräte			235.382,16	6.673.658,48	298.518,15
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung			341.121,88		320.953,34
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen			49,84		333,19
Sonstige Vermögensgegenstände			323.383,19	664.554,91	58.200,74
Wertpapiere				130.220,54	86.383,00
Flüssige Mittel
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten				17.173.793,73	10.669.041,79
Rechnungsabgrenzungsposten
Andere Rechnungsabgrenzungsposten				238.000,00	0,00
Bilanzsumme				224.473.568,80	203.621.174,24
Passiva
			Geschäftsjahr	Geschäftsjahr	Vorjahr
			€	€	€
Eigenkapital
Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres
ausgeschiedenen Mitglieder			449.719,27		412.147,26
der verbleibenden Mitglieder			15.046.494,66		15.165.795,01
aus gekündigten Geschäftsanteilen			30.000,00	15.526.213,93	31.000,00
Rückständige fällige Einzahlungen
auf Geschäftsanteile		29.192,15€
	(2006:	35.905,59€)
Ergebnisrücklagen
Gesetzliche Rücklage			6.850.000,00		6.350.000,00
davon aus Jahresüberschuss
Geschäftsjahr eingestellt:		500.000,00€
	(2006:	360.000,00€)
Bauerneuerungsrücklage			5.138.807,98		5.138.807,98
Andere Ergebnisrücklagen			28.447.243,09	40.436.051,07	24.762.611,95
davon aus Bilanzgewinn
Vorjahr eingestellt:		234.631,14€
	(2006:	259.517,97€)
davon aus Jahresüberschuss
Geschäftsjahr eingestellt:		3.450.000,00€
	(2006:	2.340.000,00€)
Bilanzgewinn
Jahresüberschuss			4.820.037,02		3.540.816,94
Einstellungen in Ergebnisrücklagen			3.950.000,00	870.037,02	2.700.000,00
Eigenkapital insgesamt				56.832.302,02	52.701.179,14
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen			2.104.982,00		2.161.239,00
Rückstellungen für Bauinstandhaltung			1.805.000,00		3.156.000,00
Sonstige Rückstellungen			2.122.961,83	6.032.943,83	710.119,01
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten			96.030.366,92		83.006.534,50
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern			4.193.003,76		2.050.247,04
Spareinlagen			49.913.015,36		48.260.124,02
Erhaltene Anzahlungen			8.451.246,14		8.632.522,97
Verbindlichkeiten aus Vermietung			330.660,87		327.090,35
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen			2.141.514,07		2.177.323,71
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht			44,00		0,00
Sonstige Verbindlichkeiten			546.938,83	161.606.789,95	438.794,50
davon aus Steuern:		252.734,34€
	(2006:	175.013,97€)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit:		0,00€
	(2006:	938,46€)
Rechnungsabgrenzungsposten				1.533,00	0,00
Bilanzsumme				224.473.568,80	203.621.174,24

Gewinn- und Verlustrechnung

			Geschäftsjahr	Geschäftsjahr	Vorjahr
			€	€	€
Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung			33.145.019,42		31.659.622,48
b) aus anderen Lieferungen und Leistungen			125.991,90	33.271.011,32	140.913,14
Verminderung des Bestandes an unfertigen Leistungen (Vorjahr: Erhöhung)				-38.773,09	321.257,01
Andere aktivierte Eigenleistungen				1.397.774,16	1.153.815,50
Sonstige betriebliche Erträge				4.800.297,07	4.193.318,65
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung				14.291.616,52	14.130.829,52
Rohergebnis				25.138.692,94	23.338.097,26
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter			5.360.562,89		5.335.464,10
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung			1.722.998,33	7.083.561,22	1.728.237,09
davon für Altersversorgung:		645.675,27€
	(2006:	636.544,45€)
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen				4.534.699,66	4.090.292,37
Sonstige betriebliche Aufwendungen				3.377.030,13	3.586.733,86
Erträge aus Beteiligungen			1.620,00		0,00
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge			610.561,33	612.181,33	520.702,18
Abschreibungen auf Wertpapiere des Umlaufvermögens			3.089,09		0,00
Zinsen und ähnliche Aufwendungen			4.938.944,06	4.942.033,15	4.599.097,72
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit				5.813.550,11	4.518.974,30
Sonstige Steuern				993.513,09	978.157,36
Jahresüberschuss				4.820.037,02	3.540.816,94
Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen				3.950.000,00	2.700.000,00
Bilanzgewinn				870.037,02	840.816,94

Anhang

A. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss für 2007 wurde nach den Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches in EURO aufgestellt. Bei der Gewinn und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Die Bilanz zum 31.12.2007 und die Gewinn- und Verlustrechnung für 2007 wurden nach den aufgrund der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen vom 06.03.1987 herausgegebenen Anwendungsformblättern für Wohnungsunternehmen gegliedert.

In der Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung ergaben sich gegenüber 2006 keine Veränderungen. Die Vorjahreszahlen sind vergleichbar.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Die in 2007 und in den Vorjahren entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände (EDV-Software) wurden mit den Anschaffungskosten bewertet und mit 25 % nach der linearen Methode planmäßig abgeschrieben.

Das Sachanlagevermögen ist zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich Abschreibungen bewertet.

Für Sachanlagenzugänge in 2007 sind als Anschaffungs- oder Herstellungskosten Fremdkosten aktiviert. Bei Neubauten, Umbauten und Modernisierungsmaßnahmen wurden zusätzlich Kosten für eigene Architekten-, Verwaltungs- und Projektsteuerungsleistungen sowie Leistungen des Regiebetriebes angesetzt. Die Eigenleistungen sind auf der Basis der Gebührensätze der HOAI und II. BV sowie den ermittelten Stundensätzen für den Regiebetrieb bewertet.

Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen wurden als Kosten für Erweiterung und wesentliche Verbesserung im Sinne von § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB aktiviert.

Objektbezogene Zinsen für Fremdkapital im Sinne von § 255 Abs. 3 HGB während der Bauzeit wurden nicht aktiviert.

Planmäßige lineare Abschreibungen auf abnutzbare Gegenstände des Anlagevermögens wurden bei Grundstücken mit Wohnbauten sowie mit Geschäfts- und anderen Bauten auf die Restnutzungsdauer der Gebäude vorgenommen. Dabei wird grundsätzlich von einer Gesamtnutzungsdauer von 75 Jahren ausgegangen. Bei separaten Garagen werden jährlich 5 % der Herstellungskosten planmäßig abgeschrieben. Bei einzelnen Objekten im Althausbereich werden nach umfassenden Modernisierungen jeweils neue Restnutzungsdauern festgelegt. Die Abschreibung der Restbuchwerte vor Modernisierung zuzüglich der aktivierten Modernisierungskosten erfolgt einheitlich nach Maßgabe der Restnutzungsdauer der betreffenden Gebäude. Die Abschreibung eines in Abbruchabsicht erworbenen und zurzeit vermieteten Wohn- und Geschäftshauses erfolgt auf die voraussichtliche Nutzungsdauer von 3 Jahren.

Technische Anlagen und Maschinen werden planmäßig zwischen 11 % und 25 % linear abgeschrieben, soweit sie nicht mit Merkposten fortgeführt werden.

Andere Anlagen sowie Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden mit einem Abschreibungssatz von 25-33 % und angenommener Nutzungsdauer von 3-4 Jahren linear abgeschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter im Wert bis zu € 410,00 werden im Zugangsjahr in voller Höhe abgeschrieben.

Außerplanmäßige Abschreibungen wurden auf Bauvorbereitungskosten vorgenommen und betreffen nicht realisierte Planungskosten für eine Altenwohnanlage.

Anteile an verbundenen Unternehmen und Beteiligungen sind mit den Anschaffungskosten oder mit dem niedrigeren beizulegenden Wert bewertet.

Als unfertige Leistungen werden die mit den Mietern noch nicht abgerechneten umlagefähigen Betriebskosten ohne Ausfallrisikozuschlag mit einem Abschlag für Leerstände ausgewiesen. Darin sind neben den bezogenen Lieferungen und Leistungen, die zu Anschaffungskosten bewertet sind, Leistungen der eigenen Regiebetriebe in Höhe von € 766.017,50 zu Herstellungskosten bewertet.

Heiz- und Reparaturmaterial sind unter Beachtung des Niederstwertprinzips entweder mit den Anschaffungskosten oder mit dem niedrigeren beizulegenden Wert bewertet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden grundsätzlich mit ihren Nominalwerten bewertet. Erkennbare Ausfallrisiken wurde durch Einzelwertberichtigungen oder Abschreibungen Rechnung getragen. Die Wertberichtigungen sind aktivisch bei den jeweiligen Bilanzpositionen abgesetzt.

Geleistete Baukostenzuschüsse, für die von den Stadtwerken Solingen errichtete Wärmeerzeugungsanlage in der Siedlung Weegerhof, werden aktiv abgegrenzt. Die Abgrenzung wird anteilig für die jeweils in Betrieb genommenen Blöcke bis zum Jahr 2035 aufgelöst.

Rückstellungen wurden entsprechend § 249 Abs. 1 und 2 HGB gebildet.

Rückstellungen für Pensionen sind nach versicherungsmathematischen Grundsätzen, unter Berücksichtigung der Richttafeln 2005 und dem Teilwertverfahren entsprechend § 6a EStG ermittelt und in voller Höhe passiviert worden. Der Teilwert wurde auf der Grundlage eines Zinsfußes von 6 % errechnet.

Rückstellungen für Bauinstandhaltung, für die ein Passivierungswahlrecht besteht, wurden unter Beachtung des Grundsatzes der Einzelbewertung nach § 249 Abs. 2 HGB für Instandhaltungsmaßnahmen an Fassaden, für die Kanalsanierung für Abrissarbeiten und für Schallschutzmaßnahmen gebildet.

Sonstige Rückstellungen wurden nach § 249 Abs. 1 HGB für ungewisse Verbindlichkeiten gebildet. Die Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung bemessen.

Verbindlichkeiten sind zum Rückzahlungsbetrag passiviert.

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden gegenüber dem Vorjahr nicht geändert.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz

Entwicklung des Anlagevermögens

	Anschaffungs-/	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen	Abschreibungen	Buchwert am
	Herstellungs-kosten	des Geschäftsjahres	des Geschäftsjahres	(+/-)	(kumulierte)	31.12.2007
	€	€	€	€	€	€
Immaterielle
Vermögensgegenstände	318.555,80	2.261,00	0,00	0,00	307.192,09	13.624,71
Sachanlagen
Grundstücke
mit Wohnbauten	256.334.465,00	10.280.802,34	309.754,11	+8.867.543,77	85.638.225,40	189.534.831,60
Grundstücke mit
Geschäfts- und
anderen Bauten	5.797.242,42	0,00	0,00	0,00	2.147.845,37	3.649.397,05
Grundstücke
ohne Bauten	3.079.937,05	0,00	0,00	+0,00	14.982,60	2.625.463,45
Grundstücke mit				-439.491,00
Erbbaurechten Dritter	143.489,62	0,00	0,00	0,00	0,00	143.489,62
Technische Anlagen
und Maschinen	455.644,91	2.946,72	7.077,00	0,00	377.045,43	74.469,20
Andere Anlagen,
Betriebs- und
Geschäftsausstattung	1.572.398,89	162.520,06	33.413,03	0,00	1.502.026,14	199.479,78

Anlagen im Bau	3.587.563,73	8.121.965,82	0,00	+444.131,00	0,00	3.286.116,78
				-8.867.543,77
Bauvorbereitungskosten	97.772,69	0,00	93.132,69	-4.640,00	0,00	0,00
	271.068.514,31	18.568.234,94	443.376,83	+9.311.674,77	89.680.124,94	199.513.247,48
				-9.311.674,77

Finanzanlagen
Anteile an verbundenen
Unternehmen	51.129,19	0,00	0,00	+0,00	0,00	51.129,19
Beteiligungen	28.138,76	0,00	0,00	0,00	12.799,00	15.339,76
				+0,00
	79.267,95	0,00	0,00	0,00	12.799,00	66.468,95
Anlagevermögen insgesamt	271.466.338,06	18.570.495,94	443.376,83	+9.311.674,77	90.000.116,03	199.593.341,14
				-9.311.674,77
	Abschreibungen
	des Geschäftsjahres
	€
Immaterielle
Vermögensgegenstände	10.012,00
Sachanlagen
Grundstücke
mit Wohnbauten	4.190.035,19
Grundstücke mit
Geschäfts- und
anderen Bauten	145.119,00
Grundstücke
ohne Bauten	0,00
Grundstücke mit
Erbbaurechten Dritter	0,00
Technische Anlagen
und Maschinen	26.371,72
Andere Anlagen,
Betriebs- und
Geschäftsausstattung	70.029,06

Anlagen im Bau	0,00

Bauvorbereitungskosten	93.132,69
	4.524.687,66


Finanzanlagen
Anteile an verbundenen
Unternehmen	0,00
Beteiligungen	0,00

	0,00
Anlagevermögen insgesamt	4.534.699,66

Unter der Position "Unfertige Leistungen" werden ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebskosten ausgewiesen. Die hierauf von den Mietern geleisteten Vorauszahlungen werden unter der Position "Erhaltene Anzahlungen" gezeigt.

In den Forderungen und den sonstigen Vermögensgegenständen sind keine Beträge enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

Die Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr stellen sich wie folgt dar:

Forderungen

Insgesamt €

davon mit einer Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr: Geschäftsjahr €

davon mit einer Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr:

Vorjahr€

Sonstige Vermögensgegenstände

323.383,19

2.964,00

2.808,00

In den "Sonstige Rückstellungen" sind folgende Rückstellungen enthalten:

Jahresabschluss-, Prüfungs- und Veröffentlichungskosten	T€ 129,5
Urlaubsreste u. a.	164,2
Jubiläumsrückstellung	20,1
Altersteilzeit	303,6
Berufsgenossenschaft	45,5
Kanalsanierung	1.460,0
	2.122,9

Für Verpflichtungen aus zugesagten Pensionen, Betriebsrenten und Altersteilzeit wurden Rückstellungen in vollem Umfang gebildet. Eine zusätzliche Altersversorgung haben die Mitarbeiter durch Mitgliedschaft der Genossenschaft bei der Rheinischen Zusatzversorgungskasse. Die Höhe des derzeitigen Umlagensatzes beträgt 4,25 %. Die Summe der umlagepflichtigen Gehälter betrug in 2007 insgesamt rd. 5.011 T€.

In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte stellen sich wie folgt dar:

(Die erforderlichen Vorjahreszahlen sind in Klammern vermerkt)

Verbindlichkeiten	Insgesamt		Restlaufzeit		Davon	Art der
		unter 1 Jahr	1 bis 5 Jahre	über 5 Jahre	gesichert	Sicherung
	€	€	€	€	€	*
Verbindlichkeiten gegenüber	96.030.366,92	3.591.999,81	12.130.102,30	80.308.264,81	94.252.914,58	GPR
Kreditinstituten	(83.006.534,50)	(2.233.348,53)	(10.216.358,62)	(70.556.827,35)	(80.329.770,70)
Verbindlichkeiten gegenüber	4.193.003,76	85.711,51	401.264,65	3.706.027,60	4.178.176,29	GPR
anderen Kreditgebern	(2.050.247,04)	(84.767,01)	(273.630,80)	(1.691.849,23)	(2.035.419,57)
Erhaltene Anzahlungen	8.451.246,14	8.451.246,14	0,00	0,00	0,00
	(8.632.522,97)	(8.632.522,97)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten aus	330.660,87	330.660,87	0,00	0,00	0,00
Vermietung	(327.090,35)	(327.090,35)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten aus	2.141.514,07	2.141.514,07	0,00	0,00	0,00
Lieferungen und Leistungen	(2.177.323,71)	(2.177.323,71)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
sonstige Verbindlichkeiten	546.938,83	546.938,83	0,00	0,00	0,00
	(438.794,50)	(438.794,50)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
Gesamtbetrag	111.693.774,59	15.148.115,23	12.531.366,95	84.014.292,41	98.431.090,87
	(96.632.513,07)	(13.893.847,07)	(10.489.989,42)	(72.248.676,58)	(82.365.190,27)

*GPR = Grundpfandrecht

Die Gliederung der Spareinlagen ergibt sich wie folgt:

€

€

a) mit vereinbarter

Kündigungsfristvon 3 Monaten

49.698.331,79 (48.022.987,87)

b) mit vereinbarter

Kündigungsfristvon mehr als 3 Monaten

214.683,57 (237.136,15)

49.913.015,36 (48.260.124,02)

II. Gewinn- und Verlustrechnung

In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende wesentliche periodenfremde Erträge und Aufwendungen enthalten:

"Sonstige betriebliche Erträge"	T€
Verbrauch der Rückstellung für Bauinstandhaltung aus 2006	338,7
Auflösung von Rückstellungen	2.071,6
Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen	1.381,3
Auflösung von Wertberichtigungen	102,7
Erstattung für frühere Jahre	389,0
"Sonstige betriebliche Aufwendungen"
Zuführung zur Rückstellung für Bauinstandhaltung	993,9

D. Sonstige Angaben

Zur Sicherung der Spareinlagen besteht ein Selbsthilfefonds. Die Eventualverpflichtung gegenüber dem Sicherungsfonds des GdW Bundesverbandes deutscher Wohnungsunternehmen e. V. beträgt € 247.398,41 (Vorjahr: € 223.717,92).

Es bestehen weitere Haftungsverhältnisse im Sinne von §§ 251, 268 Abs. 7 HGB in Höhe von € 7.486.470,62 (Vorjahr: € 7.959.086,26) mit grundbuchlicher Sicherung.

Es bestehen finanzielle Verpflichtungen aus KFZ-Leasingverträgen in Höhe von € 260.360,48 (Vorjahr: € 180.981,85) mit Vertragslaufzeiten von 3 bzw. 4 Jahren, sowie aus Contractingverträgen in Höhe von € 11.067.030,12 (Vorjahr: € 11.125.145,01) für Vertragsrestlaufzeiten von 7 bzw. 18 Jahren, welche nicht in der Bilanz ausgewiesen oder vermerkt sind. An den Wertpapieren des Umlaufvermögens besteht ein Pfandrecht in Höhe von € 130.220,54 (Vorjahr: € 86.383,00) im Rahmen der Altersteilzeitregelung zur Insolvenzsicherung. Darüber hinausgehende Verpflichtungen bestehen nicht.

Das Bestellobligo für vergebene Neubau- und Modernisierungsaufträge ist durch Eigen- und Fremdmittel gedeckt.

Beim zuständigen Finanzamt Solingen-Ost wurde mit Datum vom 05.02.2008 ein Antrag auf Nichtanwendung der Abgeltungssteuer auf den EK 02 Bestand nach § 38 Abs. 4-10 KSTG gestellt.

Die Genossenschaft besitzt Kapitalanteile in Höhe von 100 % an einer unternehmenseigenen Tochter, die 1989 gegründet wurde. Sie firmiert als SBV Bau- und Betreuungsgesellschaft mbH in 42651 Solingen, Kölner Straße 47 und wird unter der Handelsregister Nr. B 15442 beim Amtsgericht Wuppertal geführt. Gegenstand der Gesellschaft ist die Errichtung, die Betreuung, die Bewirtschaftung und die Verwaltung von Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen, einschließlich der Bevorratung unbebauter Grundstücke. Das Eigenkapital betrug zum 31.12.2006 € 54.988,78.

Der Jahresüberschuss aus dem Geschäftsjahr 2006 beträgt € 638,14.

An anderen Unternehmen besitzt die Genossenschaft keine Kapitalanteile in Höhe von mindestens 20 %.

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer/innen betrug:

	Vollbeschäftigte	Teilzeitbeschäftigte
Kaufmännische Mitarbeiter/innen	47	11
Technische Mitarbeiter/innen	19	2
Mitarbeiter/innen im Regiebetrieb	57	5
	123	18

Außerdem wurden durchschnittlich 7 Auszubildende beschäftigt.

Mitgliederbewegung

	Zahl der Mitglieder	Anzahl der Geschäftsanteile
Anfang 2007	14.137	30.502
Zugang 2007	526	1.147
Abgang 2007	677	1.447
Ende 2007	13.986	30.202

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um € 119.300,35 auf € 15.046.494,66 vermindert.

Die Haftsummen haben sich im Geschäftsjahr um € 151.000,00 vermindert.

Der Gesamtbetrag der Haftsumme beläuft sich auf € 13.986.000,00.

Prüfungsverband

Prüfungsverband ist der Verband der Wohnungswirtschaft

Rheinland Westfalen e. V.,

Goltsteinstraße 29, 40211 Düsseldorf.

Organe der Genossenschaft

Vorstand:

Ulrich Bimberg Vorsitzender

Gerhard Rohde stellvertretender Vorsitzender

Dirk Groß

Manfred Krause

Aufsichtsrat:

Erich Arndt Vorsitzender

Erwin Kohnke stellvertretender Vorsitzender

Uwe Asbach eingetreten am 16.06.2007

Dagmar Becker

Hans-Werner Bertl

Dieter Feldhaus

Ute Hanke

Hans-Bernd Hoffmann

Günter Klever ausgeschieden am 16.06.2007

Hans-Hermann Meier eingetreten am 16.06.2007

Josef Neumann ausgeschieden am 16.06.2007

Heike Rüdiger

Gertraut Theile

Sabine Wagner

Solingen, 31. März 2008

SPAR- UND BAUVEREIN SOLINGEN EG

Gemeinnützige Wohnungsgenossenschaft

Der Vorstand

Bimberg

Rohde

Groß

Krause

Bestätigungsvermerk

Bestätigungsvermerk

Nach dem abschließenden Ergebnis unserer Prüfung des Jahresabschlusses der Spar- und Bauverein Solingen eG Gemeinnützige Wohnungsgenossenschaft, Solingen, unter Einbeziehung der Buchführung und des Lageberichts für das Geschäftsjahr 2007 erteilen wir den folgenden unter dem Datum vom 09. April 2008 unterzeichneten uneingeschränkten Bestätigungsvermerk:

"Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Spar- und Bauverein Solingen eG Gemeinnützige Wohnungsgenossenschaft, Solingen, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2007 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Regelungen in der Satzung liegen in der Verantwortung des Vorstandes der Genossenschaft.

Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung ein Urteil über den Jahresabschluss der Genossenschaft unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und

über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Genossenschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstandes sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft und stellt die Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung zutreffend dar."

Düsseldorf, den 09. April 2008

Verband der Wohnungswirtschaft

Rheinland Westfalen e. V.

Schiffers Wirtschaftsprüfer

Engbert Wirtschaftsprüfer

Bericht des Aufsichtsrats

Der Aufsichtsrat hat die ihm nach Gesetz und Satzung übertragenen Aufgaben wahrgenommen; er hat den Vorstand in seiner Geschäftsführung beraten und überwacht. Hierzu bediente er sich der Hilfe folgender Ausschüsse, welche sich aus Mitgliedern des Aufsichtsrates zusammensetzen:

• Bilanz- und Prüfungsausschuss

• Planungs-, Bau- und Nachbarschaftsausschuss

• Personal- und Strategieausschuss

Der Aufsichtsrat hat in wesentlichen Bereichen den genossenschaftlichen Willensbildungs- und Entscheidungsprozess beeinflusst und seine Zuständigkeiten in vollem Umfang wahrgenommen.

Im Vordergrund standen hierbei im Geschäftsjahr 2007

• der Jahresabschluss 2006 und seine Erörterung mit den Verbandsprüfern

• die Wirtschafts- und Finanzplanung 2007 und 2008

• die Baumaßnahme Börkhauser Feld

• die Leerstandsproblematik

• die Unternehmens- und Finanzplanung 2007-2017

• der Verkauf von Bestandsobjekten

• Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen

• die Baumaßnahme Weegerhof (Wohnen im Alter)

• Tarifumstellung

Die Geschäftsführung durch den Vorstand wurde vom Aufsichtsrat während des Geschäftsjahres geprüft; dies erfolgte durch die Tätigkeit der Ausschüsse des Aufsichtsrates und auch im Rahmen von 9 Sitzungen, davon 8 gemeinsame Sitzungen von Vorstand und Aufsichtsrat und eine Strategieklausur. Der Bilanz- und Prüfungsausschuss hat - gemäß § 21 (1) der Geschäftsordnung für den Aufsichtsrat - die ihm obliegenden Prüfungen in mehreren Sitzungen durchgeführt; so hat der Ausschuss die Buchführung einschließlich des Zahlungsverkehrs und des Belegwesens, das Inventar, den Jahresabschluss, die Vorschläge zur Verteilung des Gewinns und den Lagebericht des Vorstandes geprüft. Der Ausschuss gab zu verschiedenen Bereichen Empfehlungen und Anregungen.

Der Planungs-, Bau- und Nachbarschaftsausschuss hat bei der Planung von Modernisierungs- und Neubautätigkeit mitgewirkt. Außerdem hat sich der Ausschuss u. a. mit dem Thema Multimedia, Integrativem Wohnen und dem Bericht der Serviceabteilung 2006 und dem Thema "Wohnen im Alter" befasst.

Der Personal- und Strategieausschuss hat sich mit der Personalsituation und -entwicklung im Spar- und Bauverein, der Tarifumstellung sowie mit dem Marketingkonzept und mit der Vorbereitung der Strategieklausur beschäftigt.

Die wirtschaftliche Lage der Genossenschaft ist gesund. Die Rentabilität und Liquidität sind zufriedenstellend.

Der Jahresabschluss für 2007 wurde für richtig befunden und vom Aufsichtsrat bestätigt. Der Lagebericht des Vorstandes findet die Billigung des Aufsichtsrates.

Der Aufsichtsrat schlägt der Vertreterversammlung vor:

• den Lagebericht des Vorstandes und den Jahresabschluss 2007 zu genehmigen,

• 4 % Dividende auf die Geschäftsguthaben per Stichtag 01.01.2007 auszuschütten,

• den verbleibenden Restbetrag den "Anderen Ergebnisrücklagen" zuzuweisen

und

• dem Vorstand für das Geschäftsjahr 2007 Entlastung zu erteilen.

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand, allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern sowie den ehrenamtlich tätigen Mitgliedern in der Bewohnerselbstverwaltung für ihren Einsatz im Geschäftsjahr 2007.

Solingen, im April 2008

Ergebnisverwendungsbeschluss

Dem Gewinnverwendungsbeschluss wurde am 21.06.2008 in der Vertreterversammlung einstimmig zugestimmt.