Bauverein Gevelsberg eG

Gevelsberg

Jahresabschluss zum 31.12.2010

Bericht des Vorstands - Lagebericht 2010

Geschäfts- und Rahmenbedingungen

Das Unternehmen

Die Bauverein Gevelsberg eG hat den satzungsgemäßen Zweck einer guten, sicheren und sozial verantwortbaren Wohnraumversorgung ihrer Mitglieder. Seit dem 1. Januar 1991 hat sie den Status einer steuerbefreiten Vermietungsgenossenschaft mit partiell steuerpflichtigem Geschäftsbereich angenommen und wickelt die Geschäfte unter diesen Rahmenbedingungen ab. Steuerpflichtige Geschäftsfelder sind in die Gevelsberger Wohnungsbaugesellschaft mbH ausgegliedert worden.

Gevelsberger Wohnungsmarkt

Der Bevölkerungsverlust, die zunehmende Überalterung unserer Gesellschaft und der steigende Anteil von Bürgern mit Migrationshintergrund sind nach wie vor maßgebliche Faktoren für die Entwicklung des Wohnungsmarktes in Gevelsberg. Dies wird u.a. durch das Kommunalprofil 2010 Gevelsberg der NRW.Bank belegt, das die bereits im Lagebericht 2009 vorgestellten Ergebnisse des Sozial- und Demographieberichtes Gevelsberg 2008 teilweise verstärkt bestätigt. Hiernach wird Gevelsberg von 2010 bis 2030 ca. 6.000 Einwohner, also etwa 19 % seiner Bevölkerung verlieren, sodass im Jahr 2030 voraussichtlich weniger als 26.000 Menschen in unserer Stadt leben. Neben dem natürlichen Bevölkerungssaldo spielt hier auch der Wanderungssaldo eine Rolle, der sich von 2006 bis 2009 deutlich negativ entwickelt hat. Hauptursache hierfür scheint das fehlende Arbeitsangebot zu sein, was durch das Verhältnis von Ein- zu Auspendler - auf 100 Auspendler kommen ca. 75 Einpendler - bestätigt wird.

Im Berichtszeitraum konnten wir in einigen Teilsegmenten bereits deutlich die Tendenz zum mieterfreundlichen Markt erkennen. So führten verschiedene Wohnungsmerkmale zu Vermietungsschwierigkeiten und längeren Leerstandszeiten. Hierzu gehörten insbesondere Lagen am Stadtrand oder in der Nähe der Bahnlinie sowie die fehlende Nutzungsmöglichkeit von Balkon oder Gartenland. Weiterhin werden Wohnungen ohne separate Küche zunehmend schwieriger vermietet. Gleiches gilt für Wohnungen mit Dachschrägen, die hinsichtlich Belichtung und Möblierungsmöglichkeiten zumeist Nachteile aufweisen. Für Kleinstwohnungen unter 35 qm Wohnfläche konnten wir ebenfalls nur nach längerer Zeit Mietinteressenten finden. Negativmerkmale der vorgenannten Art werden vor dem Hintergrund des demographisch bedingten Rückgangs der Nachfrager noch mehr an Gewicht gewinnen und die Vermietung derartiger Wohnungen zunehmend erschweren.

Insgesamt zeigte sich der Gevelsberger Wohnungsmarkt bei den vorgenannten Rahmenbedingungen im Jahre 2010 in den meisten Teilmärkten wiederum entspannt und ausgeglichen. Eine Nachfragebelebung konnten wir in keinem Teilmarkt verzeichnen. In bestimmten Teilmärkten war die Wohnungsnachfrage dagegen unverändert schwach und ließ teilweise weiter nach. Die oben skizzierten Negativmerkmale einer Wohnung gewannen an Bedeutung und erschwerten die Vermietung erheblich. Vor diesem Hintergrund haben sich die Wiederbelegungsprobleme in unserer Großsiedlung "Berge-Knapp" (70er Jahre) leicht verstärkt.

Grundstückswirtschaft

Es haben sich keine nennenswerten Entwicklungen im Berichtszeitraum ergeben. Unverändert steht das 2.036 qm große Vorratsgrundstück "Heideschulstraße 22" für den mittelfristigen Wohnungsneubau zur Verfügung. Konkrete Planungen für einen Genossenschaftswohnungsbau bestehen noch nicht.

Neubautätigkeit/Neubauplanung

Das durch den Abriss der Gebäude an der Haufer Straße entstandene 6.134 qm große Baugelände inkl. des Grundstücks Haufer Str. 72 wird mittelfristig einer Bebauung zugeführt. Wir informierten hierzu bereits ausführlich in unserem Lagebericht 2008. Vermutlich werden die weiteren Planungen und Überlegungen für einen ersten Teilabschnitt Ende des Jahres nach Bezug unserer neuen Geschäftsstelle konkretisiert werden können. Es ist davon auszugehen, dass hierfür auch detaillierte Marktuntersuchungen notwendig sind, um mittel- und langfristig bedarfsgerechten Wohnraum zur Verfügung stellen zu können.

Die Bauarbeiten für unsere neue Geschäftsstelle begannen Ende März vergangenen Jahres und konnten bisher planmäßig durchgeführt werden. Über Art und Umfang des Bauvorhabens informierten wir bereits ausführlich in unserem Lage- und Geschäftsbericht 2008. Trotz der winterbedingten Bauzeitverzögerung von nahezu 2 Monaten ist die Bezugsfertigkeit unverändert für Herbst diesen Jahres geplant. Die inzwischen für nahezu alle Gewerke vorliegenden Ausschreibungsergebnisse haben die vorkalkulierten Investitionskosten von etwa 3.000 T€ bestätigt. Nennenswerte Kostenerhöhungen sind demnach nicht zu erwarten.

Modernisierung

Schwerpunkt unserer Modernisierungstätigkeit im Berichtszeitraum waren die Restarbeiten (energiesparende Fassadenaufwertungen mit Hilfe eines Wärmedämmverbundsystems) an den Wohnhäusern Kiefernweg 1 - 9, die Badmodernisierungen im Fasanenweg 4, 8 und 10 sowie die Arbeiten an 6 Aufzügen im Stadtteil Berge. Somit sind inzwischen alle Aufzugsanlagen im v. g. Stadtteil durch den Einbau einer elektronischen Steuerung und neuen Innenkabine sowie Installation eines Notrufsystems modernisiert worden.

Die übrigen Modernisierungsarbeiten in unserem Wohnungsbestand umfassten insbesondere durch Nutzerwechsel bedingte Einzelmaßnahmen. In diesem Rahmen wurden 35 Bäder aufgewertet und bei 71 Wohnungen eine vollständige Erneuerung der Elektroinstallation und/oder Innentüren durchgeführt. Im vergangenen Jahr waren noch deutlich mehr Wohnungen von derartigen Einzelmaßnahmen betroffen. Dies ist zum einen auf die gesunkene Wohnungsfluktuation, zum anderen aber auch auf die Tatsache zurückzuführen, dass vermehrt Nutzerwechsel bei bereits modernisierten Wohnungen stattgefunden haben.

Der Modernisierungsaufwand 2010 betrug inkl. Verwaltungsleistungen 935 T€; davon wurden 61 T€ als Herstellungskosten erfasst.

Instandhaltung

Für die Instandhaltung unseres Hausbesitzes wurden einschl. der Kosten für unseren Regiebetrieb und des nicht aktivierten Modernisierungsaufwandes der o. g. Maßnahmen 2.664 T€ ausgegeben. Ausgabenschwerpunkte in der reinen Instandhaltung waren die Restarbeiten an den Häusern Kiefernweg 1 - 9 (Dachgauben- und Balkonsanierung, Kellerabdichtung, Wiederherstellung Außenanlagen) und Dachsanierungen An der Maus 13 und 15. Ein weiterer Schwerpunkt waren die Haustürerneuerungen sowie Arbeiten an den Hauszuwegungen und Treppenanlagen unserer Altbauten in der Waldstraße.

Der Gesamtaufwand lag bei 22,30 €/m² Wohn- und Nutzfläche (31,37 €/m²).

Wohnungsbewirtschaftung

Der Wohnungsbestand unserer Genossenschaft befindet sich ausschließlich in Gevelsberg und betrug 1.736 Wohnungen zum 31.12.2010. Im Vergleich zum Vorjahr verringerte sich der Wohnungsbestand um 1 Wohneinheit, da zwei Wohnungen in der Lerchenstraße 12 ½ zusammengelegt wurden. Weiter gehören 554 Garagen, 34 Parkdeckstellplätze, 66 Tiefgaragenstellplätze, 49 sonstige Einstellplätze, 1 Ladengeschäft, 1 Verwaltungs- und 1 Werkstattgebäude zum Bestand.

Von den Wohnungen sind 1.302 Einheiten (75,00 %) frei finanziert und 434 Einheiten (25,00 %) öffentlich gefördert. Planmäßig fallen in diesem Jahr 16 Wohnungen aus der öffentlichen Bindung. Weitere Wohnungen werden erst wieder im Jahr 2023 aus der öffentlichen Bindung entlassen.

Von unseren 1.736 Genossenschaftswohnungen standen 53 (53) Wohnungen zum 31.12.2010, d. h. 3,05 % (3,05 %) leer. Bei 43 Wohnungen war der Leerstand markt- und bei 10 Wohnungen instandhaltungs- bzw. modernisierungsbedingt.

28 Wohnungen standen länger als 6 Monate leer.

An dem Leerstand von 53 Wohnungen waren die öffentlich geförderten mit 32 Wohnungen beteiligt.

Die Fluktuationsrate ist mit 169 (185) Nutzerwechseln erfreulicherweise deutlich zurückgegangen.

Durch markt- und modernisierungsbedingte Leerstände sind 291 T€ (271 T€) Erlösschmälerungen entstanden. Unser Großsiedlungsbestand in "Berge-Knapp" ist an den Erlösschmälerungen mit 61,5 % beteiligt.

Die Risiken aus dieser Entwicklung sind erkannt und wir wirken diesen durch die Unterstützung der Stadtteilarbeit in Berge entgegen. Hierzu gehört zum einen die Förderung der fortlaufenden Stadtteilarbeit im Nachbarschaftstreff Berge. So haben wir inzwischen die Kosten für eine Teilzeitkraft zur Entwicklung und Begleitung der Aktivitäten im Nachbarschaftstreff übernommen.

Wir wollen aber auch zur Umsetzung des im vergangenen Jahr von den politischen Gremien der Stadt Gevelsberg verabschiedeten Stadtteilentwicklungskonzeptes Berge/Vogelsang beitragen. Über die wesentlichen Inhalte dieses Konzeptes haben wir bereits im Lagebericht 2008 ausführlich informiert. Die Stadt Gevelsberg berät zurzeit über die Umsetzung des Konzeptes.

Neben den fortlaufenden Leistungen für die hervorragende Stadtteilarbeit der Stadt Gevelsberg haben wir im Berichtszeitraum durch mieterhöhungsfreie Modernisierungen von 6 Aufzügen in Berge erhebliche bauliche Investitionen geleistet, sodass nunmehr alle Aufzüge in Berge in Komfort und Optik deutlich aufgewertet wurden. Unsere Anstrengungen wirken sich auf die Stabilität des Wohnquartiers und unser Vermietungsgeschäft positiv aus. Ohne sie müssten vermutlich noch mehr Wohnungsleerstände hingenommen werden.

Investitionen

In das Sachanlagevermögen wurden folgende Investitionen getätigt:

	31.12.2010	31.12.2009
	T€	T€
Nachträgliche Baukosten, Neubau	7	0
Modernisierung	61	5
Grundstücke ohne Bauten	0	172
Betriebs- u. Geschäftsausstattung	40	7
Anlagen im Bau	878	0
Bauvorbereitungskosten	1	88
	987	272
Instandhaltungskosten	2.664	3.646
Gesamtinvestitionen	3.651	3.918

Tochterunternehmen

Die Genossenschaft ist zu 100 % an der Gevelsberger Wohnungsbaugesellschaft mbH beteiligt. Aufgabe der Gesellschaft ist die Durchführung von steuerpflichtigen Geschäften zur Sicherung des Status einer steuerbefreiten Vermietungsgenossenschaft.

Das Stammkapital der Tochtergesellschaft beträgt 1. Mio. €. Zusätzlich wurde eine variable Kapitalrücklage in Höhe von 4 Mio. € gewährt. Am 31.12.2010 war diese mit 3.500 T€ abgefordert.

Darstellung der Lage

Vermögensaufbau

		31.12.2010	31.12.2009
		T€	T€
Anlagevermögen		33.020	33.357
Umlaufvermögen		18.011	16.267
Gesamtvermögen		51.031	49.624
Fremdmittel	16.377		16.425
Eigenkapital	34.654		33.199
Gesamtkapital	51.031		49.624

Vom Gesamtvermögen entfallen 64,7% (67,2 %) auf das Anlage- und 35,3 % (32,8 %) auf das Umlaufvermögen.

Kapitalaufbau

	31.12.2010	31.12.2009
	T€	T€
Eigenkapital	34.654	33.199
Rückstellungen	1.967	1.897
Verbindlichkeiten	14.410	14.528
Gesamtkapital	51.031	49.624

Vom Gesamtkapital entfallen 67,9 % (66,9 %) auf das Eigenkapital. Der Anteil der Dauerfinanzierungsmittel am Gesamtkapital beträgt 10.923 T€ = 21,4 % (11.123 T€ = 22,4 %).

Ertragslage

DerJahresüberschussbetrugimJahre2010 1.555 T€ undistinfolgendenBereichenerzieltworden :

	31.12.2010		31.12.2009
	T€		T€
Hausbewirtschaftung	+	1.240	+	163
Kapitaldisposition	+	289	+	456
Sonstiger u. neutraler Bereich	+	36	-	274
Ergebnis vor Steuern	+	1.565	+	345
Ertragsteuern	-	10	+	4
Jahresüberschuss	+	1.555	+	349

Die Umsatzerlöse sind wie in den Vorjahren gestiegen, im Berichtszeitraum um 275 T€ auf 8.858 T€ (3,20 %). Die Grundsollmieten stiegen im Geschäftsjahr um 49 T€. Dieses entspricht einer Steigerung von 0,79 %.

Von dem Jahresüberschuss wurden 155 T€ (35 T€) in die gesetzliche Rücklage und 1.250 T€ (150 T€) in die Bauerneuerungsrücklage eingestellt. Von dem Bilanzgewinn von 149 T€ (164 T€) sollen satzungsgemäß 4 % Dividende mit 75 T€ (75 T€) ausgeschüttet werden.

Finanzlage

NachderBilanz zum 31.12.2010 ergibt sich eine bilanzmäßige Stichtagsliquidität von 14.195 T€ (12.094 T€).

Die Zahlungsfähigkeit war das ganze Jahr 2010 gegeben; die finanziellen Verpflichtungen konnten jederzeit erfüllt werden.

Künftige Entwicklung

Risiken der künftigen Entwicklung

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wird auch im Jahr 2011 außerordentlich stabil bleiben. Negative Einflüsse außergewöhnlicher Art sind derzeit nicht erkennbar. Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres 2010 sind nicht eingetreten.

Allerdings kann die Ertragslage im Hinblick auf die langfristig skizzierten demographischen und sozialpolitischen Änderungen durch steigende Wohnungsleerstände mit den einhergehenden Mietausfällen weiter belastet werden. So mussten wir im vergangenen Jahr wieder eine Steigerung der Erlösschmälerungen von 271 T€ auf 291 T€ hinnehmen. Unsere Großsiedlung "Berge-Knapp" aus den 70er Jahren stellt in dieser Hinsicht ein besonderes Risiko dar, hier sind die Erlösschmälerungen im vergangenen Jahr überproportional gestiegen. Auf der Aufwandseite wird das Volumen für Modernisierungen und Instandhaltungen mittelfristig nicht deutlich sinken, damit die langfristige Vermietbarkeit unserer Wohnungen gewährleistet werden kann.

Um diese und andere Risiken unserer Geschäftstätigkeit frühzeitig zu erkennen, zu bewerten und zu minimieren, haben wir ein Risikomanagementsystem eingerichtet.

Anhand dieses Systems werden die potentiellen Geschäftsfelder Wohnungsvermietung, Grundstücksentwicklung, Neubau- und Anlagevermögen, Modernisierung, Instandhaltung, Finanzplanung und Organisation sowie Mahn- und Klagewesen beobachtet, kontrolliert und überwacht.

Das Risikomanagementsystem informiert Vorstand und Aufsichtsrat zeitnah über wesentliche Risiken und erfüllt gleichzeitig die Anforderung nach KonTraG.

Chancen der künftigen Entwicklung

Die Mieten für unsere Genossenschaftswohnungen liegen deutlich unter dem orts- und marktüblichen Niveau, da uns die Finanz- und Ertragslage gestattet, am Kostenmietenprinzip festzuhalten. Durch moderate und satzungsgemäß sozial verantwortbare Mietanpassungen nach Modernisierungen wird dieser Wettbewerbsvorteil weiter gefördert. Wir sind in der Lage, modernisierungsbedingte Mietanpassungen teilweise auf ein Minimum zu beschränken - so wird nach den umfangreichen Wärmedämmarbeiten an den Häusern im Kiefernweg lediglich eine Mietanpassung in Höhe der Heizkostenersparnis durchgeführt - oder sogar, wie bei der Aufwertung der Aufzugsanlagen in Berge, ganz auf eine Mieterhöhung zu verzichten. Hierdurch wird der langfristige Erfolg des Unternehmens gesichert. Die bei anderen Wohnungsanbietern oft vorherrschende kurzfristige Sichtweise zur Finanz- und Ertragslage entspricht weder unserer satzungsgemäßen Aufgabe noch unserem genossenschaftlichen Selbstverständnis. Durch die konsequent langfristige Ausrichtung unserer Unternehmenspolitik können wir Wettbewerbsvorteile sichern.

Das lebenslange Wohnrecht als typisches Erkennungsmerkmal einer Genossenschaft verschafft uns ebenfalls Wettbewerbsvorteile. Generell erfahren Werte wie Beständigkeit, Verlässlichkeit und gute Nachbarschaften, die in einem engen Zusammenhang mit Wohnungsbaugenossenschaften stehen, in der Gesellschaft eine stärkere Anerkennung. Dies gilt auch für die jüngere Generation der Wohnungsnachfrager.

Insbesondere durch verschiedene regionale Werbemaßnahmen des Verbundes Ennepe-Ruhr als Mitglied der bundesweiten " Marketinginitiative Wohnungsbaugenossenschaften Deutschland e.V.". werden die Vorteile des genossenschaftlichen Wohnens stärker in die Öffentlichkeit transportiert und immer mehr Bevölkerungsschichten bekannt. Gemeinsam mit zwölf weiteren Genossenschaften im Ennepe-Ruhr-Kreis werben wir in dem v. g. Verbund mittels Radiospots, Buswerbung und der gemeinsamen Homepage www.wohnungsbaugenossenschaften-en.de für das Wohnen in Genossenschaften. Die Resonanz hierauf ist unverändert gut, weitere Wohnungsnachfrager suchten den Kontakt zu uns aufgrund der vorgenannten Aktivitäten. Auf Landesebene wurde von der Marketinginitiative die Radio-Werbekampagne im WDR erfolgreich fortgesetzt. Das von der Bundesinitiative entwickelte Image-Element "Entdecke die Nachbarschaft für dich!" wird verstärkt eingesetzt. Eckpfeiler der Marketingmaßnahmen auf allen Organisationsebenen ist die Verwendung eines einheitlichen (Bauklötzchen-)Logos und die Nutzung von Baukastenelementen durch die Mitglieder. Hierzu gehört auch die Nutzung eines gemeinsamen Online-Artikeldienstes für Mitgliederzeitungen, die wie bei uns wesentliches Marketing- und Kommunikationsinstrument vieler Genossenschaften sind. In diesem Dienst stellen die Mitglieder der Marketinginitiative Artikel aus nahezu allen Themenbereichen zur kostenlosen gemeinsamen Nutzung zur Verfügung. In der gesamten Initiative sind inzwischen Wohnungsbaugenossenschaften mit einem Wohnungsbestand von deutlich über 800.000 WE vertreten. Mit Hilfe der vorgenannten Aktivitäten wird die genossenschaftliche Wohnform deutlich gefördert und unser Marktanteil gesichert bzw. ausgebaut.

Durch unseren Internetauftritt und die Nutzung des marktführenden Internetportals sind sowohl unsere Wohnungsangebote als auch die Organisation und Vorzüge einer Wohnungsgenossenschaft transparent und für eine Vielzahl von Interessenten zugänglich. Auch dies verschafft uns Wettbewerbsvorteile.

Der Erfolg der vorgenannten Maßnahmen zur Darstellung der Vorzüge genossenschaftlichen Wohnens wird dadurch bestätigt, dass die Wohnungen weit überwiegend an neue Mitglieder vergeben werden. Im Berichtszeitraum wurden 25 % der frei werdenden Wohnungen durch Umzug innerhalb der Genossenschaft vermietet, 75 % wurden dagegen an neue Mitglieder vergeben. Die gegenüber dem Vorjahr von 18 auf 25 % gestiegene Zahl von Vermietungen innerhalb der Genossenschaft zeigt aber auch die hohe Zufriedenheit unserer Mitglieder mit ihrer Genossenschaft und der Attraktivität unseres Wohnungsbestandes.

Voraussichtliche Entwicklung

Das Geschäftsjahr 2011 wird durch eine Fortführung der beschlossenen Investitionsprogramme mit dem Schwerpunkt "Instandhaltung und Modernisierung" geprägt sein. Aufgrund des weiterhin entspannten Wohnungsmarktes, aber auch aufgrund der Altersstruktur unserer Mitglieder - ca. 40 % der in der Genossenschaft wohnenden Mitglieder sind älter als 60 Jahre - erwarten wir auch in den kommenden Jahren weiter hohe Fluktuationsquoten und voraussichtlich auch Leerstände in unserem Wohnungsbestand. Die Grundsollmieten werden insbesondere modernisierungsbedingt weiterhin moderat steigen, die nächste turnusmäßige Mietanpassung durch indexerhöhte Kostenansätze für den preisgebundenen Wohnraum erfolgt zum 01.01.2013.

Die rückläufige Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung tritt offensichtlich zumindest für Gevelsberg stärker und früher ein als noch vor wenigen Jahren von den Demographen angenommen. In den nächsten Jahren wird der lokale Wohnungsmarkt in Gevelsberg daher zunehmend in einigen seiner Teilmärkte von einem Überangebot an Wohnungen gekennzeichnet sein. Mittel- und langfristig werden hierdurch in unserer Genossenschaft bestimmte Objekte und ggf. auch Standorte auf ihre technische und wirtschaftliche Tragfähigkeit geprüft werden müssen.

Durch die demographische Entwicklung werden Barrierefreiheit, wohnungsnahe Zusatzdienstleistungen und kurze Versorgungswege zunehmend Kriterium bei der Wohnungsnachfrage sein. Eine rechtzeitige Anpassung unserer Wohnungsbestände an diese Bedürfnisse und die aller anderen relevanten Nachfragergruppen ist ein wesentlicher Faktor für die dauerhafte Vermietung unserer Genossenschaftswohnungen. Die Pluralisierung der Lebensstile und des sozialen Milieus, veränderte Wohnformen, wie es z. B. d ie ortsansässige Gruppe "WieeN", Wohnen in enger echter Nachbarschaft, mit einem Generationen übergreifenden Wohnprojekt anstrebt, und weiter steigende Anteile der Bevölkerung mit fremdkulturellem Hintergrund werden ebenso in der Zukunft zunehmend auf die Wohnungsnachfrage Einfluss nehmen. Zukünftig wird daher auch eine kulturelle Öffnung und größere Integrationsbereitschaft der Bevölkerung notwendig sein, um nachhaltig stabile und qualitätsvolle Wohn- und Quartiersstrukturen zu schaffen.

Wir werden den in den vergangenen Jahren eingeschlagenen Weg, den Schwerpunkt unserer Tätigkeit auf Maßnahmen zur Verbesserung der Qualität, Technik und Attraktivität unseres Wohnungsbestandes und Wohnumfeldes zu konzentrieren, unverändert fortsetzen. Der Neubau von markt- und zukunftsgerechten Genossenschaftswohnungen wie an der Haufer Straße wird unseren Bestand geeignet ergänzen. Insbesondere gilt es, für unser "Problemquartier", die Großsiedlung "Berge-Knapp", gemeinsam mit der Stadt Gevelsberg auf Basis des dargestellten Stadtentwicklungskonzeptes Maßnahmen zu ergreifen, die auch im Stadtteil Berge nachhaltig wirtschaftlich und sozial marktgerechten Wohnraum sichern können.

Neben der Optimierung der sogenannten "harten" Wohnungsfaktoren für unsere Mitglieder, wie eine bedarfsgerechte Wohnungsausstattung und ein günstiges Mietniveau, gehört es insbesondere zu unserem genossenschaftlichen Selbstverständnis, auch die "weichen" Wohnungs- und "Wohlfühl"-Faktoren, wie intakte Bewohner- und Sozialstrukturen, in unseren Genossenschaftssiedlungen und -häusern zu erhalten und so funktionierende Nachbarschaften zu garantieren. Dieses Selbstverständnis wollen und müssen wir im Rahmen der skizzierten Marktentwicklungen nutzen, um uns insbesondere in den von einem Wohnungsüberangebot betroffenen Teilmärkten vom Wettbewerb abzusetzen.

Gevelsberg, den 25.03.2011 Der Vorstand

Schwarzmann Boerner

Bilanz zum 31.12.2010

Aktiva
	Geschäftsjahr		Vorjahr
	€	€	€
Anlagevermögen
Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände		7.975,00	10.267,00
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	27.355.846,28		28.569.324,00
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	264.750,05		273.495,41
Grundstücke ohne Bauten	365.804,10		539.975,10
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	89.219,00		81.518,24
Anlagen im Bau	1.130.809,53		0,00
Bauvorbereitungskosten	46.760,34	29.253.189,30	124.545,40
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	3.750.000,00		3.750.000,00
Beteiligungen	1,00		1,00
Wertpapiere des Anlagevermögens	7.800,00	3.757.801,00	7.800,00
Anlagevermögen insgesamt		33.018.965,30	33.356.926,15
Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Unfertige Leistungen	2.676.216,90		2.773.769,68
Andere Vorräte	1.568,01	2.677.784,91	1.238,62
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung	18.182,27		22.271,10
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	101.791,08		35.890,00
Sonstige Vermögensgegenstände	439.941,57	559.914,92	461.507,96
Flüssige Mittel
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten		14.774.107,88	12.972.509,60
Umlaufvermögen insgesamt		18.011.807,71	16.267.186,96
Bilanzsumme		51.030.773,01	49.624.113,11
Passiva
	Geschäftsjahr		Vorjahr
	€	€	€
Eigenkapital
Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder	124.150,00		108.550,00
der verbleibenden Mitglieder	1.845.729,17		1.885.922,28
aus gekündigten Geschäftsanteilen	0,00	1.969.879,17	650,00
Ergebnisrücklagen
Gesetzliche Rücklage	3.361.844,73		3.206.351,37
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt:	(155.493,36)		(34.890,16)
Bauerneuerungsrücklage	7.676.057,90		6.337.395,50
davon aus Bilanzgewinn Vorjahr eingestellt:	(88.662,40)		(92.979,33)
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt:	(1.250.000,00)		(150.000,00)
Andere Ergebnisrücklagen	21.496.382,05		21.496.382,05
davon aus Bilanzgewinn Vorjahr eingestellt:	(0,00)	32.534.284,68	(0,00)
Bilanzgewinn
Jahresüberschuss	1.554.933,61		348.901,55
Einstellungen in Ergebnisrücklagen	1.405.493,36	149.440,25	184.890,16
Eigenkapital insgesamt		34.653.604,10	33.199.262,59
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen	1.778.905,00		1.663.852,00
Steuerrückstellungen	7.100,00		0,00
Sonstige Rückstellungen	181.413,42	1.967.418,42	233.213,79
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	10.835.234,71		11.048.668,99
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	87.979,26		90.965,03
Erhaltene Anzahlungen	2.942.247,60		2.837.151,57
Verbindlichkeiten aus Vermietung	37.878,58		30.976,10
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	467.449,06		486.568,52
Sonstige Verbindlichkeiten	38.961,28	14.409.750,49	33.454,52
davon aus Steuern:	(1.753,62)		(228,80)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit:	(9.483,32)		(7.084,40)
Bilanzsumme		51.030.773,01	49.624.113,11
Gewinn und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2010 bis 31.12.2010
	Geschäftsjahr		Vorjahr
	€	€	€
Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	8.858.121,41		8.583.137,76
b) aus anderen Lieferungen und Leistungen	28.230,13	8.886.351,54	28.471,59
Verminderung des Bestandes an unfertigen Leistungen (Vorjahr: Erhöhung)		-97.552,78	273.269,22
Sonstige betriebliche Erträge		167.834,02	166.826,53
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung	4.687.348,61	4.687.348,61	5.772.570,62
Rohergebnis		4.269.284,17	3.279.134,48
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	851.444,33		857.739,86
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	200.516,96	1.051.961,29	393.875,95
davon für Altersversorgung:	(38.243,76)		(228.453,53)
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		1.325.042,59	1.292.658,87
Sonstige betriebliche Aufwendungen		240.996,77	267.060,22
Erträge aus Wertpapieren des Finanzanlagevermögens		546,00	390,00
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		377.252,23	456.044,22
Abschreibungen auf Finanzanlagen		0,00	250.000,00
Zinsen und ähnliche Aufwendungen		217.036,86	129.911,47
davon aus der Aufzinsung von Rückstellungen		(88.667,00)	(0,00)
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit		1.812.044,89	544.322,33
Außerordentliche Aufwendungen		24.832,00	0,00
Außerordentliches Ergebnis		-24.832,00	0,00
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		9.916,00	-4.049,10
Sonstige Steuern		222.363,28	199.469,88
Jahresüberschuss		1.554.933,61	348.901,55
Einstellung aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen		1.405.493,36	184.890,16
Bilanzgewinn		149.440,25	164.011,39

Anhang

A. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches in der Fassung des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht der Verordnung für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (Formblatt VO), wobei für die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung das Gesamtkostenverfahren Anwendung findet.

In der Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung ergaben sich keine Veränderungen.

Die Vorjahreszahlen wurden zulässigerweise nicht an die neuen Vorschriften des BilMoG angepasst.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

1. Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände wurden zu Anschaffungs- kosten bewertet und mit 20 % p. a. abgeschrieben.

Das gesamte Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungskosten oder Herstellungskosten unter Berücksichtigung planmäßiger Abschreibung bewertet. Die Herstellungskosten wurden auf der Grundlage der Vollkosten ermittelt. Vom Wahlrecht der Einbeziehung eigener Verwaltungsleistungen für die Bauerstellung wurde im Anlagevermögen kein Gebrauch gemacht. Zinsen für Fremdkapital wurden nicht aktiviert.

Die Abschreibung erfolgt nach der Restnutzungsdauermethode unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer bei

- Wohngebäuden von 50 Jahren

- Geschäfts- und anderen Bauten von 25 Jahren

In Fällen umfangreicher Modernisierungen wird die Restnutzungsdauer nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung neu festgesetzt.

Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden linear über eine Nutzungsdauer von 3 bis 13 Jahren abgeschrieben. Für Wirtschaftsgüter mit einem Wert von 150,01 € bis 1.000,00 € wurden Sammelposten gebildet.

Die geringwertigen Wirtschaftsgüter wurden im Jahr des Zugangs in voller Höhe abgeschrieben.

Die Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten bzw. zum niedrigeren beizulegenden Wert bewertet.

Unter den unfertigen Leistungen sind die noch nicht abgerechneten Betriebs- und Heizkosten erfasst und entsprechend dem Niederstwertprinzip bewertet.

Reparaturmaterialien wurden zu Anschaffungskosten bewertet. Diese wurden durch Anwendung des Fifo-Verfahrens ermittelt.

Forderungsrisiken wurden durch Wertberichtigung und Abschreibung Rechnung getragen.

Die flüssigen Mittel sind mit dem Nennbetrag angesetzt.

Die Rückstellung für die zugesagten Pensionen wurde aufgrund eines versicherungsmathematischen Gutachtens nach der Projected Unit Credit-Methode unter Zugrundelegung der Richttafel 2005 G von Prof. Heubeck gebildet. Hierbei wurde gemäß § 253 Abs. 2 Satz 2 HGB ein von der Deutschen Bundesbank ermittelter und bekannt gegebener durchschnittlicher Marktzinssatz bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren von 5,15 % p. a. und ein Renten- und Gehaltstrend von 2,00 % p. a. berücksichtigt.

Die Rückstellung für einen Altersteilzeitvertrag wurde aufgrund eines versicherungsmathematischen Gutachtens unter Zugrundelegung der Richttafel 2005 G von Prof. Heubeck gebildet. Hierbei wurde gemäß § 253 Abs. 2 Satz 2 HGB ein von der Deutschen Bundesbank ermittelter und bekannt gegebener durchschnittlicher Marktzinssatz bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren von 5,15 % p. a. und ein Renten- und Gehaltstrend von 2,00 % p. a. berücksichtigt. Da der Unterschiedsbetrag aufgrund der BilMoG-Umstellung negativ war, wurde vom Beibehaltungswahlrecht gemäß Art. 67 Abs. 1 Satz 2 EGHGB Gebrauch gemacht.

Die sonstigen passivierungspflichtigen Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung bemessen.

Die Verbindlichkeiten sind mit den Erfüllungsbeträgen angesetzt. Aufwendungs-darlehen sind passiviert.

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist in dem nachfolgenden Anlagespiegel (1. Entwicklung des Anlagevermögens) dargestellt.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz

1. Entwicklung des Anlagevermögens

2010
	Anschaffungs-/	Zugänge	Abgänge
	Herstellungs-kosten	des Geschäftsjahres
	€	€	€
Entgeltlich erworbene immaterielleVermögensgegenstände	31.691,33	0,00	0,00
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	57.638.637,53	68.221,65	154,37
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	2.172.276,14	0,00	0,00
Grundstücke ohne Bauten	539.975,10	0,00	0,00
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	308.056,75	40.199,99	42.028,80
Anlagen im Bau	0,00	878.353,47	0,00
Bauvorbereitungskosten	124.545,40	500,00	0,00
	60.783.490,92	987.275,11	42.183,17
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	4.500.000,00	0,00	0,00
Beteiligungen	7.250,00	0,00	0,00
Wertpapiere des Anlagevermögens	7.800,00	0,00	0,00
	4.515.050,00	0,00	0,00
Anlagevermögen insgesamt	65.330.232,25	987.275,11	42.183,17

2010
	Umbuchungen	Zuschreibungen	Abschreibungen
	(+/-)		(kumulierte)
	€	€	€
Entgeltlich erworbene immaterielleVermögensgegenstände	0,00	0,00	23.716,33
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	0,00	0,00	30.350.858,53
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	0,00	0,00	1.907.526,09
Grundstücke ohne Bauten	-174.171,00	0,00	0,00
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	0,00	0,00	217.008,94
Anlagen im Bau	252.456,06	0,00	0,00
Bauvorbereitungskosten	-78.285,06	0,00	0,00
	0,00	0,00	32.475.393,56
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	750.000,00
Beteiligungen	0,00	0,00	7.249,00
Wertpapiere des Anlagevermögens	0,00	0,00	0,00
	0,00	0,00	757.249,00
Anlagevermögen insgesamt	0,00	0,00	33.256.358,89

2010
	Buchwert am	Abschreibungen
	31.12.2010	desGeschäftsjahres
	€	€
Entgeltlich erworbene immaterielleVermögensgegenstände	7.975,00	2.292,00
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	27.355.846,28	1.281.545,00
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	264.750,05	8.745,36
Grundstücke ohne Bauten	365.804,10	0,00
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	89.219,00	32.460,23
Anlagen im Bau	1.130.809,53	0,00
Bauvorbereitungskosten	46.760,34	0,00
	29.253.189,30	1.322.750,59
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	3.750.000,00	0,00
Beteiligungen	1,00	0,00
Wertpapiere des Anlagevermögens	7.800,00	0,00
	3.757.801,00	0,00
Anlagevermögen insgesamt	33.018.965,30	1.325.042,59

2. In der Position "Unfertige Leistungen" sind € 2.676.216,90 (Vorjahr € 2.773.769,68) noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten.

3. In der Position "Sonstige Vermögensgegenstände" sind keine Beträge in größerem Umfang enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

4. Von den Forderungen haben eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr:

Forderungen

Geschäftsjahr

€

Vorjahr

€

Sonstige Vermögensgegenstände

35.157,43

379.830,99

Gesamtbetrag

35.157,43

379.830,99

5. In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

6. Von den Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr:

Verbindlichkeiten	Geschäftsjahr	Vorjahr
	€	€
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	198.948,09	210.433,41
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	3.013,54	2.983,61
Erhaltene Anzahlungen	2.942.247,60	2.837.151,57
Verbindlichkeiten aus Vermietung	37.878,58	30.976,10
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	410.569,38	486.568,52
Sonstige Verbindlichkeiten	31.876,88	26.370,12
Gesamtbetrag	3.624.534,07	3.594.483,33

7. Die Fristigkeit der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

Verbindlichkeiten	insgesamt	Davon
		Restlaufzeit			gesichert
		bis zu 1 Jahr	zwischen 1 und 5 Jahren	über 5 Jahre		Art derSicherung
		€	€	€	€
Verbindlichkeiten gegenüberKreditinstituten	10.835.234,71	198.948,09	809.330,59	9.826.956,03	10.835.234,71	GPR
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	87.979,26	3.013,54	12.359,33	72.606,39	87.979,26	GPR
Erhaltene Anzahlungen	2.942.247,60	2.942.247,60	0,00	0,00	0,00
Verbindlichkeiten aus Vermietung	37.878,58	37.878,58	0,00	0,00	0,00
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	467.449,06	410.569,38	56.879,68	0,00	0,00
Sonstige Verbindlichkeiten	38.961,28	31.876,88	7.084,40	0,00	0,00
Gesamtbetrag	14.409.750,49	3.624.534,07	885.654,00	9.899.562,42	10.923.213,97
*) GPR = Grundpfandrecht

II. Gewinn- und Verlustrechnung

In der Gewinn- und Verlustrechnung sind außerordentliche Aufwendungen aus der Anwendung der Übergangsvorschriften aus BilMoG enthalten. Es handelt sich um Anpassungen von Pensions- und Rentenverpflichtungen an neue Bilanzvorschriften. Hieraus resultiert ein außerordentlicher Aufwand in Höhe von 24.832,00 €.

D. Sonstige Angaben

1. Es bestehen keine, nicht in der Bilanz ausgewiesenen oder vermerkten finanziellen Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind (z.B. Miet-, Pacht-, Leasingverpflichtungen, aus laufenden Bauvorhaben, Besserungsschein-verpflichtungen).

2. Die Genossenschaft besitzt Kapitalanteile in Höhe von mindestens 20 % an anderen Unternehmen.

Die Genossenschaft ist mit einer Stammeinlage von 1.000.000,00 € alleinige Gesellschafterin der am 10.12.1990 gegründeten Gevelsberger Wohnungs-baugesellschaft mbH, Gevelsberg. Zusätzlich hat die Genossenschaft der Gevelsberger Wohnungsbaugesellschaft mbH eine variable Kapitalrücklage in Höhe von 4.000 T€ gewährt. Diese wurde am Ende des Geschäftsjahres in Höhe von 3.500 T€ in Anspruch genommen.Im Geschäftsjahr 2010 wies die Gesellschaft ein Eigenkapital von 3.835.715,15 € aus und schloss mit einem Jahresfehlbetrag von 4.545,13 € ab.

3. Zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen und den Steuerbilanzansätzen bestehen Unterschiede, aus denen aktive latente Steuern resultieren. Sie betreffen im Wesentlichen den Immobilienbestand sowie Beteiligungen und Rückstellungen für Pensionen. Auf die Ausübung des Wahlrechts zur Aktivierung latenter Steuern gemäß § 274 HGB wurde verzichtet.

4. Geschäfte mit nahestehenden Personen wurden im Rahmen der marktüblichen Konditionen getätigt.

5. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:

	Voll- beschäftigte	Teilzeit- beschäftigte
Kaufmännische Mitarbeiter	9 (9)	1 (2)
Technische Mitarbeiter	2 (1)
Mitarbeiter im Regiebetrieb, Hauswarte, etc.	5 (6)

Außerdem wurden zwei Auszubildende sowie eine Raumpflegerin beschäftigt.

6. Mitgliederbewegung

	Mitglieder	Anteile
Anfang 2010	2.706	2.927
Zugang 2010	137	148
Abgang 2010	- 215	- 217
Ende 2010	2.628	2.858

Die Geschäftsguthaben (Haftsummen) der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 40.193,11 € verringert.

Von den 215 ausgeschiedenen Mitgliedern sind

- 44 durch Tod

- 139 durch Kündigung

- 19 durch Übertragung

- 13 durch Ausschluss ausgeschieden.

7. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes

Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft

Rheinland Westfalen e.V.

Goltsteinstraße 29

40211 Düsseldorf

8. Mitglieder des Vorstandes (Vor- und Zuname):

Günter Schwarzmann

Ulrich Boerner

9. Mitglieder des Aufsichtsrates (Vor- und Zuname):

H.-Walter Lingemann Vorsitzender

Günter Beil stellv. Vorsitzender

Peter Estermann

Claus Jacobi

Rolf Knoch

Barbara Kremer

Christa Lohmann

Rolf Michael

E. Weitere Angaben

keine

Gevelsberg, den 25.03.2011

(Der Vorstand)

______________________________

Schwarzmann

______________________________

Boerner

Prüfbescheinigung

Düsseldorf

Prüfungsbescheinigung

Die nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GenG vorgeschriebene Prüfung der Bauverein Gevelsberg eG in Gevelsberg ist am 27. April 2011 beendet worden.

Düsseldorf, 30. Mai 2011

Verband der Wohnungs- und lmmobilienwirtschaft

Rheinland Westfalen e.V.,

Düsseldorf

Schiffers

Wirtschaftsprüfer

Bericht des Aufsichtsrats

Im Geschäftsjahr 2010 hat der Aufsichtsrat fünf gemeinsame Sitzungen mit dem Vorstand und eine Sitzung ohne den Vorstand abgehalten. Der Bau- und Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats tagte zwei- bzw. einmal ebenfalls gemeinsam mit dem Vorstand. In diesen Sitzungen erstattete der Vorstand umfassend Bericht über alle wesentlichen Geschäftsvorgänge. Wesentliche Beratungsthemen waren:

- Jahresabschluss 2009

- Geschäftsbericht 2009

- Prüfungsbericht über die gesetzliche Prüfung 2009

- Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz (BilMoG)

- Situation auf dem Wohnungsmarkt

- Modernisierungen, Instandhaltungen und Wohnumfeldverbesserungen

- Neubau Geschäftsstelle

- Grundstücksangelegenheiten

- Personalangelegenheiten

- Vorstandsangelegenheiten

- Geschäftsentwicklung der Gevelsberger Wohnungsbaugesellschaft mbH

- Jahresabschluss 2009

- GbR "Ennepebogen"

- Bebauung Grundstück "Sunderweg"

Bei der durchgeführten Prüfung des Prüfungsausschusses ergaben sich keine Beanstandungen. Der Aufsichtsrat ist in allen bedeutsamen Fragen der Unternehmensführung und -entwicklung unterrichtet und ist von der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung überzeugt. Er hat selbst oder durch seine Ausschüsse, die ihm aufgrund Gesetz, Satzung und Geschäftsanweisung obliegenden Aufgaben im Berichtsjahr pflichtgemäß und gewissenhaft wahrgenommen.

Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss zum 31.12.2010 und der Bericht für das Geschäftsjahr 2010 mit Lagebericht wurden eingehend besprochen und beraten. Den Erklärungen des Vorstands in seinem Lagebericht wird zugestimmt. Der Mitgliederversammlung wird eine Genehmigung des Jahresabschlusses empfohlen.

Gevelsberg, den 27. April 2011

Der Aufsichtsrat

Lingemann

Vorsitzender