Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung

Köln

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Aus rechentechnischen Gründen können in den Tabellen und Texten Rundungsdifferenzen auftreten.

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

1 Grundlagen des Unternehmens

1.1 Geschäftsmodell

Die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Grubo) mit Sitz in Köln wurde 1936 gegründet. Sie ist zu 62% Tochtergesellschaft der GAG Immobilen AG (GAG); die Stadt Köln hält die verbleibenden Anteile an der Gesellschaft. Die Grubo ist eine vollkonsolidierte Gesellschaft im GAG-Konzern. Der Zweck der Gesellschaft wird vorrangig durch die Bewirtschaftung ihrer 18.564 Wohnungen erfüllt. Mit seinem Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauprogramm passt das Unternehmen seinen Wohnungsbestand permanent dem aktuellen Standard an. Hierbei wurde, bedingt durch die aktuellen Zins- und Baukostenentwicklung sowie gestiegene Anforderungen an energetische Standards, der Schwerpunkt des Bauprogramms vom Neubau auf neuen Grundstücken auf die energetische Modernisierung verschoben. Ergänzend werden einzelne Bestandsobjekte veräußert.

Die Grubo hat kein eigenes Personal und bedient sich zu ihrer Verwaltung ihrer Objekte der Dienstleistungen der GAG und der GAG Servicegesellschaft mit beschränkter Haftung (GAG SG). Ihre Steuerung erfolgt durch die GAG anhand des Steuerungssystems des GAG-Konzerns.

Verantwortliches Handeln - nach außen und nach innen - ist für die Grubo als Teil des GAG-Konzerns ein wesentliches Ziel. Die besondere Berücksichtigung sozial wichtiger Maßnahmen ist Bestandteil des Gegenstandes des Unternehmens. Im Bereich der Ökologie gehört neben hohen Anforderungen an die Bauqualität auch der Einsatz ökologisch nachhaltiger Technik, die zur Energieeinsparung und zur CO ₂ -Reduzierung beiträgt, dazu. Ziel ist es, den Mieterinnen und Mietern einen Mehrwert über die Wohnung hinaus zu bieten, attraktive und lebenswerte Wohnquartiere zu schaffen und gleichzeitig zur Rentabilität des GAG-Konzerns beizutragen.

Neben der Hauptverwaltung des GAG-Konzerns in Köln-Kalk, in der alle zentralen Abteilungen angesiedelt sind, werden die Immobilienbestände der Grubo über fünf Kundencenter verwaltet. Die dort eingesetzten Kunden- und Objektbetreuerinnen und -betreuer sowie Hausmeister sind vor Ort für die Betreuung der Mieterinnen und Mieter und der Immobilienobjekte zuständig. Für besondere soziale Belange der Mieterinnen und Mieter engagiert sich die Abteilung Sozialmanagement.

1.2 Steuerungssystem

Die Steuerung der Gesellschaft ist in das Steuerungssystem des GAG-Konzerns eingebunden. Die bedeutsamsten Leistungsindikatoren zur Steuerung des Unternehmens sind dabei

―	das EBITDA (Jahresergebnis vor Finanzergebnis, sonstigen Steuern, Ertragsteuern und Anlagenabschreibungen), welches vor allem zur operativen Steuerung eingesetzt wird und
―	der Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag vor Ergebnisabführung, dessen Entwicklung vor allem bei Investitionsentscheidungen und im Rahmen der Mittel- und Langfristplanung beachtet wird.
―	Nichtfinanzieller Leistungsindikator ist die Anzahl der Mietwohnungen.

Diese Leistungsindikatoren werden in den Abschnitten Geschäftsverlauf, Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage, finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren sowie im Prognosebericht dargestellt und erläutert.

2 Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche und wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen
2.1.1 Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Bei der Beurteilung der Rahmenbedingungen wird auf statistisches Material zurückgegriffen, das nur für das Jahr 2022 vollständig vorliegt. Für das Jahr 2023 werden weitestgehend vorläufige Prognosen verwendet. Relevant für die Beurteilung ist nur der deutsche Markt.

Die Weltwirtschaft hat sich schlechter entwickelt als im Frühjahr unterstellt. In Deutschland ist dies über den Außenhandel spürbar. Zusätzlich halten die Belastungen durch die Energiepreiskrise weiter an. ¹

Im dritten Quartal 2023 befand sich die deutsche Wirtschaft in einer Schwächephase auf Grund rückläufiger Exporte in der Industrie und gestiegener Material- und Finanzierungskosten im Baugewerbe. ²

Die Verbraucherpreise in Deutschland haben sich im Jahresdurchschnitt 2023 um 5,9% gegenüber 2022 erhöht. Im Dezember 2023 lag die Inflationsrate - gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) zum Vorjahresmonat - bei +3,7%. ³

Für die nächsten Monate ist von einer weiter erhöhten, aber langsam abflauenden Preisdynamik auszugehen. ⁴

Obwohl die Baupreissteigerungen in den letzten Monaten deutlich zurückgegangen sind, bleibt das Preisniveau weiterhin hoch. Die Preissteigerung vom dritten Quartal 2022 zum dritten Quartal 2023 betrug 6,4%. Im Vergleich 3. Quartal 2019 gegenüber dem 3. Quartal 2023 haben sich die Baupreise um 40% erhöht. Ein Rückgang der Bau- und Materialpreise wird nicht erwartet. ⁵ Im November 2023 sind die Preise für Neubau im Vergleich zu November 2022 um 4,3% gestiegen. Die Preise für Instandhaltungsarbeiten weisen mit 6,6% im November 2023 einen höheren Preisanstieg im Vergleich zu den Vorjahresmonaten aus. ⁶ Weitere Kostentreiber sind neben den gestiegenen Materialkosten insbesondere hohe Nachhaltigkeitsstandards sowie langwierige und kostspielige Genehmigungsprozesse. ⁷

Auf Grund der hohen Inflation hat die Europäische Zentralbank eine Zinswende eingeleitet und die Zinsen seit Juli 2022 erhöht. Der Leitzins liegt nach zehn Anpassungen seit September 2023 bei 4,5%. Infolge dieser Anpassungen hat sich der Zins für Wohnungsbaukredite über die unterschiedlichen Laufzeiten gegenüber dem Jahresende 2020 vervierfacht. ⁸

Die konjunkturelle Entwicklung hat auch Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt. ⁹ Der Rückgang der Arbeitslosigkeit fiel im September schwächer aus als im Durchschnitt der letzten Jahre. Die Einstellungsbereitschaft der Unternehmen nimmt ab. Auch von November auf Dezember sind die Arbeitslosigkeit und Unterbeschäftigung weiter gestiegen. ¹⁰ Die durchschnittliche Arbeitslosenquote für 2023 liegt bei 5,7%.11 Mit einer Erholung am Arbeitsmarkt wird erst im Frühjahr gerechnet. ¹²

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt ist im Jahr 2023 um 0,3% gesunken. ¹³

2.1.2 Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen in Deutschland

Im Jahr 2022 lag die Zahl der bundesweiten Fertigstellungen bei rund 295.300 Wohnungen. Dies ist im Vergleich zu 2021 ein leichter Anstieg von 0,6%. ¹⁴ Die Zahl der fertig gestellten Mietwohnungen betrug in 2022 rund 85.000 Wohneinheiten. ¹⁵

¹ Monatsbericht des BMF November 2023 (Seite 10)
² BMWK - Die wirtschaftliche Lage in Deutschland im Oktober 2023 (Seite 2)
³ Statistisches Bundesamt: Verbraucherpreisindex (www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Verbrau-cherpreisindex/_inhalt.html)
⁴ BMWK - Die wirtschaftliche Lage in Deutschland im Oktober 2023 (Seite 5)
⁵ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 12 ff.)
⁶ Statistisches Bundesamt Pressemitteilung vom 10. Januar 2024 (Seite 1 ff.)
⁷ Ifo - Zur aktuellen Lage im Wohnungsbau 11/2023 (Seite 49)
⁸ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 14)
⁹ Monatsbericht des BMF: Aktuelle Wirtschafts- und Finanzlage September 2023 (Seite 40)
¹⁰ Bundesagentur für Arbeit: Monatsbericht zum Arbeits- und Ausbildungsmarkt 01/2024 (Seite 7)
¹¹ Bundesagentur für Arbeit: Monatsbericht zum Arbeits- und Ausbildungsmarkt 01/2024 (Seite 52)
¹² BMWK - Die wirtschaftliche Lage in Deutschland im Oktober 2023 (Seite 5)
¹³ Statistisches Bundesamt: Pressekonferenz "Bruttoinlandsprodukt 2023 für Deutschland" (Seite 1)
¹⁴ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 28)
¹⁵ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 28)

Auf Grund der hohen Baupreise und gestiegenen Zinsen werden immer mehr Wohnungsbauprojekte verschoben oder storniert. ¹⁶ Die Auftragseingänge im Wohnungsbau sinken seit Anfang 2022 kontinuierlich. ¹⁷ Im September 2023 lag der Indikator für die Bautätigkeitsbehinderung durch Auftragsstornierungen bei 21,4% (langfristiges Mittel 3,5%). ¹⁸ Für das Jahr 2023 sowie die Folgejahre werden deutlich sinkende bundesweite Fertigstellungszahlen erwartet. ¹⁹ Die angestrebten 400.000 fertig gestellten Wohneinheiten werden 2023 nicht erreicht. Politisch wird von rund 245.000 Einheiten ausgegangen. Bis 2025 wird mit einem Rückgang auf ungefähr 200.000 Einheiten gerechnet. ²⁰

Der Hauspreisindex hat sich seit dem vierten Quartal 2022 mit wachsender Tendenz negativ entwickelt. ²¹

Die Bestandsmieten stiegen 2022 im Bundesgebiet um 1,8% (2021: 1,3%). Die Mieten haben sich in bestehenden Verträgen damit moderat entwickelt. Die Wiedervermietungsmieten sind deutschlandweit um 4,0% auf durchschnittlich EUR 9,66 je m ² gestiegen. Die inserierten Mieten sind in 2022 erstmals wieder stärker gestiegen. ²² Auch in 2023 stiegen die Mieten in Deutschland weiter. Im Dezember lag der Anstieg bei 6,1% gegenüber dem Basisjahr 2020. ²³

Der Wohnungsmarkt in den attraktiven Ballungsräumen und wachstumsstarken Regionen bleibt angespannt. Die Kapazitäten zur Aufnahme werden immer knapper. Deutschland verzeichnet weiterhin einen Einwohnerzuwachs, der primär auf die Außenzuwanderung aus dem europäischen Ausland zurückzuführen ist. ²⁴ Durch die hohen Studierendenzahlen verschärft sich die Situation vor allem in den Universitätsstädten weiter, auch wenn die Zahl der Studierenden erstmals seit vielen Jahren leicht zurück ging. ²⁵

Langfristig betrachtet sind die Energieträger die größten Preistreiber bei den Wohnkosten. Seit 2000 sind die Verbraucherpreise für Gas, Heizöl und andere Haushaltsenergie um 127% gestiegen. ²⁶

2.1.3 Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen in Köln

Kölns Einwohnerzahl ist in 2022 gewachsen. Die Bevölkerungsanzahl stieg um 12.817 auf 1.092.118 Personen. Der Saldo aus Geburten und Sterbefällen lag im Jahr 2022 bei -871 Personen. Zum ersten Mal seit 2005 überstieg somit die Zahl der Sterbefälle die Zahl der Geburten.

Die Zahl der Zuwanderung nach Köln ist in 2022 deutlich gestiegen (66.362). Durch Berücksichtigung der Fortzüge, welche im Vergleich zum Vorjahr leicht gesunken sind (53.186), ergibt sich für 2022 eine positive Entwicklung. ²⁷ In 2023 ist die Bevölkerung der Stadt Köln nach vorläufigen Zahlen bis Juli leicht um 0,033% auf 1.092.481 angestiegen. ²⁸ Diese Zahlen zeigen einen Rückgang sowohl bei den Zuzügen (31.730) als auch bei den Fortzügen (30.588). ²⁹

Mit 2.327 Wohnungen lag die Zahl der Fertigstellungen in 2022 unter dem Vorjahresniveau (2021: 2.520 Wohnungen). 9.463 Wohnungen waren genehmigt. Die Anzahl der in 2022 neu erteilten Baugenehmigungen ist mit 2.596 Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr gesunken (2021: 3.330 Wohnungen). ³⁰

¹⁶ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 11)
¹⁷ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 18)
¹⁸ Ifo - Zur aktuellen Lage im Wohnungsbau 11/2023 (Seite 50)
¹⁹ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 7)
²⁰ Ifo - Zur aktuellen Lage im Wohnungsbau 11/2023 (Seite 50)
²¹ Statistisches Bundesamt: Häuserpreisindex (www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Konjunkturindikato-ren/Basisdaten/bpr410j.html)
²² GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 9)
²³ Statista: Mietindex monatliche Entwicklung
²⁴ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 8)
²⁵ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 8)
²⁶ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 9)
²⁷ Kölner Statistische Nachrichten: Bevölkerung 2022. 14/2022 (Seite 2)
²⁸ Kölner Monatszahlen (Bevölkerungsentwicklung in Köln). Stand: Juli 2023
²⁹ Kölner Monatszahlen (Bevölkerungsentwicklung in Köln). Stand: Juli 2023
³⁰ Kölner Statistische Nachrichten: Wohnungsbau in Köln 2022. 3/2023 (Seite 2)

Der geförderte Mietwohnungsbestand ist in 2022 um 828 auf 37.088 Wohnungen gesunken (2021: 37.916). Der Anteil am gesamten Kölner Wohnungsbestand ist mit 6,5% im Vergleich zum Vorjahr minimal gesunken (2021: 6,7%). ³¹

Die Baulandpreise für den Geschosswohnungsbau haben sich 2022 im Vergleich zum Vorjahr nicht geändert. ³² Die durchschnittlichen Kaufpreise von Eigentumswohnungen sind im gleichen Zeitraum um 3% angestiegen. ³³ Bei der Betrachtung des Zeitraums von 2017 bis 2022 konnte eine Steigerung des mittleren Kaufpreises von Eigentumswohnungen von insgesamt 47% festgestellt werden. ³⁴ Dennoch deutet die bundesweite Entwicklung des Hauspreisindex in den ersten drei Quartalen auf eine negative Hauspreisentwicklung in 2023 hin. Auch für Köln konnten wir eine negative Entwicklung feststellen.

Die Lage auf dem Kölner Wohnungsmarkt wird nach unserer Einschätzung weiter angespannt bleiben. Dies trifft insbesondere auf das Segment der preiswerten und öffentlich geförderten Wohnungen zu. Zentrale Problemfelder bilden zum einen weiterhin die fehlende Verfügbarkeit von Bauland, zum anderen aber auch die hohen Bau- und Finanzierungskosten.

2.2 Geschäftsverlauf
2.2.1 Allgemeine Entwicklung des Geschäftsverlaufs

Das Geschäftsjahr 2023 war für die Grubo insgesamt ein erfolgreiches Jahr. Der Immobilienbestand lag mit 18.564 Wohnungen unverändert zum Vorjahr. Die Immobilienbewirtschaftung zeigte sich weiterhin stabil trotz der besonderen Rahmenbedingungen und gegenüber dem Vorjahr konnten die Erträge aus Sollmiete gesteigert werden. Das EBITDA lag um 8% unter dem Vorjahr. Das Ergebnis vor Ergebnisabführung lag bei TEUR 12.866 und damit 19% unter dem Vorjahr, vor allem wegen der deutlich geringeren Erträge aus Immobilienverkäufen.

2.2.2 Immobilienbewirtschaftung

Die Gesellschaft hatte zum 31. Dezember 2023 einen Immobilienbestand von 18.564 (Vorjahr: 18.564) Wohnungen und 59.528 m ² (Vorjahr: 59.096 m ² ) Gewerbefläche. Der unveränderte Wohnungsbestand resultierte im Wesentlichen daraus, dass keine Wohnungen verkauft, abgerissen und neu fertiggestellt wurden. Geplant wurde ein Bestand von 18.435 Wohnungen.

Die Bestände befinden sich ausschließlich in Köln. Mit der Verwaltung über sechs Kunden- bzw. Quartierscenter soll ein unmittelbarer Mieterkontakt mit entsprechender Servicequalität erreicht werden.

Im Geschäftsjahr lagen die Umsätze aus Sollmieten bei TEUR 112.943 (Vorjahr: TEUR 107.536). Diese Steigerung ergab sich aus dem Bezug von Neubaumaßnahmen (Bezug im Vorjahr, Vollauswirkung im Geschäftsjahr), den Anhebungen der Mieten auf Grund von Modernisierungsmaßnahmen, den Mietanpassungen im freifinanzierten Wohnungsbestand an den Mietspiegel, der Anhebung der geförderten Mieten sowie aus Fluktuation. Gegenläufige Einflüsse auf die Sollmiete hatte die Entmietung von Abrissobjekten.

Die durchschnittliche monatliche Sollmiete stieg um 4,99% und betrug EUR 7,20 je m ² Wohn-/Nutzfläche (Vorjahr: EUR 6,86 je m ² ).

Von den Sollmieten sind Erlösschmälerungen durch Leerstand und Mietnachlässe in Höhe von TEUR 4.599 (Vorjahr: TEUR 4.503) oder 4,07% (Vorjahr: 4,19%) abzuziehen.

In Summe ergaben sich Umsatzerlöse aus Vermietung von TEUR 108.344 (Vorjahr: TEUR 103.033), geplant waren TEUR 105.886.

Die Erlösschmälerungen werden im Wesentlichen durch Bestände beeinflusst, die von Bauprojekten betroffen sind. Darüber hinaus muss für die Mieterinnen und Mieter, die von Abriss- und Großmodernisierungsmaßnahmen betroffen sind, Ersatzwohnraum vorgehalten werden.

³¹ Kölner Statistische Nachrichten: Wohnungsbau in Köln 2022. 3/2023 (Seite 6)
³² Grundstücksmarktbericht 2023 für die Stadt Köln (Seite 37)
³³ Grundstücksmarktbericht 2023 für die Stadt Köln (Seite 108)
³⁴ Grundstücksmarktbericht 2023 für die Stadt Köln (Seite 108)

Zum Ende des Geschäftsjahres standen 755 (Vorjahr: 698) Wohnungen leer (Leerstandsquote: 4,07%, Vorjahr: 3,76%). Hiervon standen 546 (Vorjahr: 475) Wohnungen wegen Abriss- und Baumaßnahmen leer. Nur 58 (Vorjahr: 65) Wohnungen standen nachfragebedingt auf Grund von Fluktuation leer (Leerstandsquote: 0,31%, Vorjahr: 0,35%). Hiervon wiederum konnten für 26 Wohnungen bereits im Geschäftsjahr neue Mietverträge geschlossen werden, so dass zum Ende des Geschäftsjahres noch 32 Wohnungen vermietbar waren. Weitere 151 Wohnungen standen wegen des Belegrechtsvertrags mit der Stadt Köln oder aus sonstigen Gründen leer. Die Leerstandskosten aus Belegrecht werden von der Stadt Köln ausgeglichen.

Von den Gewerbeflächen standen zum Ende des Geschäftsjahres 3.053 m ² (Vorjahr: 1.870 m ² ) leer (Leerstandsquote 5,13%, Vorjahr 3,16%), davon standen 83 m ² (Vorjahr: 359 m ² ) nachfragebedingt leer (Leerstandsquote: 0,14%, Vorjahr 0,61%). Weitere 1.643 m ² (Vorjahr: 184 m ² ) standen wegen Baumaßnahmen leer. Zudem standen 1.327 m ² aus baulich bedingten Gründen leer.

Die Fluktuationsrate zum 31. Dezember 2023 betrug 4,07% (Vorjahr: 4,99%).

Um den Wohnungsbestand den aktuellen Wohnbedürfnissen und den energetischen Anforderungen anzupassen und ihn damit nachhaltig vermietbar zu halten, wurde laufend umfangreich investiert.

Für die Bestandserhaltung des Hausbesitzes wurden im Geschäftsjahr im Rahmen der Instandhaltung, ohne Großmodernisierungsmaßnahmen, TEUR 33.508 aufgewandt. Dies entspricht einem durchschnittlichen Kostensatz von EUR 25,63 je m ² Wohn-/Nutzfläche. Die Planung sah Aufwendungen von TEUR 35.480 vor. Auf Grund des steigend geplanten Umfangs der Großmodernisierungsmaßnahmen mit Schwerpunkt auf der energetischen Sanierung konnte der sonstige Instandhaltungsaufwand reduziert werden.

Die Großmodernisierung des Wohnungsbestandes wurde fortgesetzt. Im Geschäftsjahr wurden keine Wohnungen fertiggestellt. Zum Ende des Geschäftsjahres befanden sich 366 Wohnungen und Gewerbeeinheiten mit einer Nutzfläche von 2.299 m ² in der Modernisierungsdurchführung. Das Investitionsvolumen für Großmodernisierung betrug im Geschäftsjahr TEUR 9.622 (Vorjahr: TEUR 6.632) und der Aufwand aus Großmodernisierung betrug TEUR 2.353 (Vorjahr: TEUR 1.455). Geplant waren 40 Wohnungsfertigstellungen, Investitionen von TEUR 25.416 und ein Großmodernisierungsaufwand von TEUR 5.974. Die Planunterschreitung der Investitionen resultiert hauptsächlich aus verspäteten Baubeginnen und Bauverzögerungen.

Die wichtigsten Großmodernisierungsarbeiten sind das Aufbringen einer Fassaden-, Kellerdecken- und Dachisolierung, der Einbau von isolierverglasten Fenstern, die Verbesserung der Sanitär- und Elektroinstallation sowie der Einbau moderner Heizungsanlagen.

Der Nachfragesituation im Kölner Stadtgebiet, insbesondere nach preiswertem Wohnraum, trug der GAG-Konzern mit einem Neubauprogramm Rechnung.

Im Rahmen der Neubautätigkeit wurden im Geschäftsjahr keine Wohnungen fertiggestellt. Zum Ende des Geschäftsjahres befanden sich 101 Wohnungen im Bau. Es wurden Investitionen für die Neubautätigkeit in Höhe von TEUR 16.898 (Vorjahr: TEUR 12.174) getätigt. Die Planung sah keine Fertigstellung von Wohneinheiten und ein Investitionsvolumen von TEUR 17.885 vor.

2.2.3 Immobilienverkäufe

Im Geschäftsjahr wurden mehrere Grundstücke verkauft. Im Vorjahr waren es aus dem Anlagevermögen 4 Gewerbeeinheiten mit 1.275 m ². In 2023 resultierten hieraus Verkaufserlöse von TEUR 915 (Vorjahr: TEUR 5.000). Die Planung sah für das Geschäftsjahr erfolgswirksame Verkäufe von 43 Wohneinheiten und Verkaufserlöse von TEUR 11.595 vor.

2.3 Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

Die Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft ist geordnet und die Zahlungsfähigkeit gesichert. Die Entwicklung der Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage verlief im Geschäftsjahr insgesamt positiv.

2.3.1 Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag

Mit der GAG besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag, nach dem Gewinne abgeführt und Verluste ausgeglichen werden.

2.3.2 Ertragslage

	2023 IST (TEUR)	2022 IST (TEUR)	ISTΔVJ (TEUR)	ISTΔVJ %	2023 PLAN (TEUR)	ISTΔPLAN (TEUR)
Umsatzerlöse	159.015	149.709	9.306	6	157.216	1.800
Bestandsveränderungen	5.364	3.266	2.098	64	6.106	-742
Andere aktivierte Eigenleistungen	15	0	15		0	15
Sonstige betriebliche Erträge	7.444	10.996	-3.552	-32	15.941	-8.497
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen	-107.173	-97.054	-10.119	10	-113.448	6.275
Personalaufwand	-133	-2	-131	7.724	-26	-107
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-15.370	-13.546	-1.825	13	-17.136	1.765
EBITDA	49.161	53.370	-4.209	-8	48.653	509
Abschreibungen	-24.504	-24.159	-345	1	-24.450	-54
EBIT	24.658	29.211	-4.554	-16	24.203	455
Finanzergebnis
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	83	1	82	6.511	4	79
Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-7.574	-7.205	-370	5	-6.799	-775
	-7.491	-7.203	-288	4	-6.795	-696
EBT	17.167	22.008	-4.841	-22	17.408	-241
Ausgleichszahlung Minderheitsgesell.	-3.620	-5.185	1.565	-30	-3.707	87
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-674	-965	291	-30	-690	16
Sonstige Steuern	-7	38	-45	-118	24	-31
Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag vor Ergebnisabführung	12.866	15.896	-3.030	-19	13.035	-169
SU Ergebnis aus Ergebnisabführung	-12.866	-15.896	3.030	-19	-13.035	169

	ISTΔ PLAN %	2024 PLAN (TEUR)
Umsatzerlöse	1	168.821
Bestandsveränderungen	-12	3.139
Andere aktivierte Eigenleistungen		11
Sonstige betriebliche Erträge	-53	11.877
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen	-6	-120.375
Personalaufwand	417	-11
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-10	-17.218
EBITDA	1	46.245
Abschreibungen	0	-24.689
EBIT	2	21.556
Finanzergebnis
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	1.780	0
Zinsen und ähnliche Aufwendungen	11	-7.326
	10	-7.326
EBT	-1	14.230
Ausgleichszahlung Minderheitsgesell.	-2	-2.692
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-2	-501
Sonstige Steuern	-129	35
Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag vor Ergebnisabführung	-1	11.071
SU Ergebnis aus Ergebnisabführung	-1	-11.071

Im Folgenden werden die Veränderungen der in der Tabelle dargestellten finanziellen Leistungsindikatoren EBITDA und Jahresüberschuss vor Ergebnisabführung erläutert. Zunächst werden Ist-Ist-Vergleiche der Werte des Geschäftsjahres mit den Vorjahreswerten dargestellt und erläutert.

Die Umsatzerlöse stiegen auf TEUR 159.015 (Vorjahr: TEUR 149.709).

Die Umsätze kamen aus der Hausbewirtschaftung und dort vor allem aus der Vermietung (siehe Geschäftsfeld Immobilienbewirtschaftung). Hinzu kamen Umsatzerlöse aus Nebenkosten in Höhe von TEUR 46.752 (Vorjahr: TEUR 43.021).

Die sonstigen betrieblichen Erträge sanken um 32% auf TEUR 7.444 (Vorjahr: TEUR 10.996). Diese Reduzierung resultierte im Wesentlichen aus weniger Immobilienverkäufen (siehe Geschäftsfeld Immobilienverkäufe).

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen stiegen um 10% auf TEUR 107.173 (Vorjahr: TEUR 97.054). Die Aufwendungen resultierten im Wesentlichen aus den Nebenkosten mit TEUR 56.871 (Vorjahr: TEUR 50.091) und aus der Instandhaltung mit TEUR 35.861 (Vorjahr: TEUR 34.972). Der Anstieg der Nebenkosten erfolgte hauptsächlich aus den umlagefähigen Betriebs- und Heizkosten (höhere Energie- und Wärmekosten).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen stiegen um 13% auf TEUR 15.370 (Vorjahr: TEUR 13.546). Dieser Anstieg resultierte im Wesentlichen aus höheren Verwaltungsaufwendungen.

Als Minderheitseigentümerin erhält die Stadt Köln eine Ausgleichszahlung. Sie lag für das Geschäftsjahr auf Grund des gesunkenen Jahresüberschusses vor Gewinnabführung bei TEUR 3.620 (Vorjahr: TEUR 5.185).

Im Folgenden werden Plan-Ist-Vergleiche auf Grund der im Vorjahr erstellten Prognose dargestellt und erläutert.

Im Geschäftsjahr wurde ein Umsatz von TEUR 159.015 erreicht, der damit um 1% über dem Planwert von TEUR 157.216 lag. Die Abweichung resultierte im Wesentlichen aus höheren Umsatzerlösen aus der Vermietung.

Die sonstigen betrieblichen Erträge erreichten einen Wert von TEUR 7.444 und lagen damit um 53% deutlich unter dem Planwert von TEUR 15.941. Wesentliche Ursache für diese Abweichung waren die auf Grund der Marktlage deutlich geringeren Erträge aus Verkäufen in Höhe von TEUR 816, die mit TEUR 10.469 geplant waren.

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen erreichten einen Wert von TEUR 107.173 und lagen damit um 6% unter dem Planwert von TEUR 113.448. Eine wesentliche Ursache für die Abweichung waren die Instandhaltungsaufwendungen mit TEUR 35.861, die mit TEUR 41.454 geplant waren.

2.3.3 Vermögenslage

Die Bilanzsumme stieg auf TEUR 858.517 (Vorjahr: TEUR 805.597).

Der Wert des Anlagevermögens stieg leicht auf TEUR 757.431 (Vorjahr: TEUR 755.528). Den Zugängen in Höhe von TEUR 26.520 standen insbesondere Abschreibungen von TEUR 24.504 gegenüber. Die Zugänge resultierten im Wesentlichen aus Investitionen für Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen.

Das Umlaufvermögen stieg deutlich auf TEUR 100.898 (Vorjahr: TEUR 49.864). Dieser Anstieg resultierte im Wesentlichen aus dem Anstieg der Forderungen gegen verbundene Unternehmen auf TEUR 44.707 (Vorjahr: TEUR 118) aus dem Cashpooling durch überschüssige Liquidität insbesondere aus der Valutierung der langfristigen Unternehmensfinanzierung von TEUR 70.000.

Das Eigenkapital blieb auf Grund der Ergebnisabführung mit TEUR 139.367 unverändert.

Die Verbindlichkeiten stiegen deutlich auf TEUR 702.693 (Vorjahr: TEUR 652.556). Wesentlicher Grund hierfür war die Aufnahme einer Unternehmensfinanzierung über TEUR 70.000 als vorgezogene Valutierung zinsgünstiger Mittel.

Hauptbestandteil waren die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten. Sie stiegen leicht um 2% auf TEUR 431.235 (Vorjahr: TEUR 421.635). Die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern stiegen auf TEUR 194.172 (Vorjahr: TEUR 125.294). Im Geschäftsjahr betrugen die Darlehenstilgungen insgesamt TEUR 23.050, davon waren TEUR 7.494 außerplanmäßige Tilgungen. Die außerplanmäßigen Tilgungen enthalten TEUR 3.262 Tilgungszuschüsse, der Rest sind Rückzahlungen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sanken um 72% auf TEUR 13.392 (Vorjahr: TEUR 48.392).

Die erhaltenen Anzahlungen stiegen um 16% auf TEUR 52.610 (Vorjahr: TEUR 45.322). Sie resultierten im Wesentlichen aus den Nebenkostenvorauszahlungen, ihnen stehen auf der Aktivseite die zum Verkauf bestimmten Vorräte gegenüber.

Die passive Rechnungsabgrenzung stieg um 28% auf TEUR 11.611 (Vorjahr: TEUR 9.068). Dies resultierte im Wesentlichen aus der Abgrenzung der Tilgungsnachlässe der NRW.BANK für neue Darlehen, die in den nächsten Jahren ergebniswirksam vereinnahmt werden. Diese Tilgungsnachlässe werden als Ausgleich für eine geringere Fördermiete gewährt, als passiver Rechnungsabgrenzungsposten abgegrenzt und über den Zeitraum der Mietpreisbindung erfolgswirksam abgebaut.

2.3.4 Finanzlage

Kapitalflussrechnung vom 01.01. bis 31.12.2023

	2023 TEUR	2022 TEUR
Jahresüberschuss GuV	12.866	15.896
+ Abschreibungen	24.504	24.159
+/- Zunahme/Abnahme der Rückstellungen	240	-360
+/- Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge	714	380
-/+ Zunahme/Abnahme der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva	-7.921	-4.200
+/- Zunahme/Abnahme der erhaltenen Anzahlungen und der anderen Passiva	2.861	8.619
-/+ Gewinn/Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens	-809	-4.706
+ Zinsaufwendungen	7.559	7.120
- Zinserträge sowie Erträge aus Wertpapieren und Ausleihungen	-83	-2
+/- Ertragsteueraufwand/-ertrag	674	965
I. Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit	40.604	47.872
+ Einzahlungen aus Anlageverkäufen des Sachanlagevermögens	915	5.000
+ Einzahlungen aus Anlageverkäufen des Finanzanlagevermögens	7	8
- Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	-25.661	-16.947
+ Einzahlungen durch Zugang Investitionszuschüsse	79	0
II. Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-24.660	-11.939
- Gezahlte Dividenden / Ergebnisabführung	-12.866	-15.896
- Ausgleichszahlung an außenstehende Gesellschafter	-5.185	-2.758
+ Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten	101.528	43.094
- Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten	-19.868	-25.340
- Auszahlungen aus der konzerninternen Tilgung von Finanzkrediten	-27.550	-25.900
- Auszahlungen im konzerninternen Cashpooling	-44.700	0
- Gezahlte Zinsen	-7.542	-7.104
-/+ Ertragsteuerzahlungen/-erstattungen	-674	-965
III. Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	-16.857	-34.870
Zahlungswirksame Veränderungen (Summe aus I. bis III.)	-913	1.063
Kassenbestand, Guthaben Kreditinstitute 01.01.	1.926	864
+ Finanzmittelbestand am Anfang der Periode	1.926	864
Kassenbestand, Guthaben Kreditinstitute 31.12.	1.014	1.926
= Finanzmittelbestand am Ende der Periode	1.014	1.926

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit sank um 15% auf TEUR 40.604 (Vorjahr: TEUR 47.872). Die Reduzierung um TEUR 7.268 resultierte im Wesentlichen aus gestiegenen konzerninternen Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistung (minus TEUR 9.153) sowie aus dem Bereich Nebenkosten im Wesentlichen Betriebs- und Heizkosten (saldiert plus TEUR 2.765, davon unfertige Leistungen minus TEUR 2.098 und erhaltene Anzahlungen plus TEUR 4.862).

Der Mittelabfluss aus dem Cashflow aus Investitionstätigkeit betrug TEUR 24.660 gegenüber TEUR 11.939 im Vorjahr. Hier reduzierten sich die Einzahlungen aus Anlageverkäufen des Sachanlagevermögens und stiegen die Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen.

Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit war negativ und betrug TEUR - 16.857 gegenüber TEUR - 34.870 im Vorjahr. Dieser Anstieg des Mittelzuflusses um TEUR 18.013 resultierte im Wesentlichen daraus, dass die Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten um TEUR 58.434 höher und die Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten um 5.472 niedriger ausfielen als im Vorjahr (Saldo TEUR 63.906). Es wurden also deutlich mehr Darlehen neu aufgenommen als getilgt. Gegenläufig fielen die Auszahlungen aus der Tilgung von konzerninternen Finanzkrediten um TEUR - 1.650 höher aus (interne Finanzkredite durch überschüssige Liquidität im Cashpooling TEUR - 27.550 damit vollständig getilgt) und zusätzlich wurden im konzerninternen Cashpooling durch überschüssige Liquidität TEUR - 44.700 ausgezahlt (Saldo TEUR - 46.350).

Der Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten am Ende des Geschäftsjahres betrug TEUR 1.014 gegenüber TEUR 1.926 im Vorjahr.

Die Gesellschaft ist über einen Geschäftsbesorgungsvertrag in das Finanzmanagement des GAG-Konzerns eingebunden. Das Finanzmanagement des GAG-Konzerns umfasst das Cash- und Liquiditätsmanagement sowie das Management der Zinsänderungs- und Ausfallrisiken des Unternehmens. Einhergehend mit einer langfristig orientierten Geschäftsstruktur des Unternehmens werden fast ausschließlich langfristige Finanzierungen abgeschlossen. Kurzfristige Finanzierungen werden nur begrenzt im Rahmen der Liquiditätssteuerung und -optimierung aufgenommen. Abgeschlossene derivative Zinssicherungsinstrumente stehen im unmittelbaren Zusammenhang mit vollständig parallel laufenden Darlehensvereinbarungen zur Bestandsfinanzierung, so dass sich synthetische Festzinspositionen für den Zinssicherungszeitraum ergeben und bilanzielle Bewertungseinheiten gebildet werden können. Spekulative Instrumente werden nicht eingesetzt. Aus unserer Sicht sind die geplanten Investitionen durch die zu erwartenden Möglichkeiten der Kreditplatzierung ausreichend abgesichert.

Die GAG steht dem Unternehmen mit einer kurzfristigen Kreditlinie über EUR 60 Mio. zur Verfügung. Die freie Kurzfristkreditlinie und die jederzeit mobilisierbaren Bankguthaben des Unternehmens beliefen sich insgesamt auf rund EUR 106 Mio. (Vorjahr: EUR 35 Mio.) Die Inanspruchnahme der Kurzfristlinie dient hauptsächlich der kurzfristigen Liquiditätssteuerung. Weiterhin bestehen umfassende Platzierungsmöglichkeiten des Konzerns für Langfristkredite, insbesondere innerhalb des Banken- und Versicherungsbereiches, die auch von der Gesellschaft genutzt werden können. Auf Grund des sehr stabilen Cashflows aus der Bewirtschaftung der Wohnungsbestände und der mobilisierbaren Liquiditätsreserven sind derzeit keine Umstände erkennbar, die einen Liquiditätsengpass erwarten lassen.

Langfristige Neuaufnahmen und Prolongationen von Bestandsdarlehen wurden teils frühzeitig und vor dem Berichtszeitraum realisiert, so dass im Berichtszeitraum lediglich TEUR 63.780 kontrahiert wurden. Der Anteil aus Förderdarlehen der NRW.Bank betrug TEUR 49.589 (78%), KfW-Darlehen TEUR 12.295 (19%) und Kapitalmarktdarlehen TEUR 1.896 (3%) aller langfristigen Zinssicherungs- und Darlehensvereinbarungen. Die Durchschnittsverzinsung aller langfristigen Neuaufnahmen beträgt 0,80% für eine durchschnittliche Zinsbindungsdauer von 20 Jahren.

Die neuen langfristigen Darlehensvereinbarungen in Höhe von insgesamt TEUR 63.780 stehen insbesondere im Zusammenhang mit dem Bauprogramm in den kommenden Jahren und der frühzeitigen Begrenzung der Zinsänderungsrisiken.

Mit den im Geschäftsjahr erfolgten Finanzierungsmaßnahmen konnten weitere wesentliche Schritte zur dauerhaft zinsgünstigen Finanzierung der Gesellschaft erreicht werden. Dies spiegelt sich insbesondere in der Durchschnittsverzinsung der langfristigen Kapitalmarktfinanzierungen in Höhe von EUR 302 Mio. (Vorjahr: EUR 240 Mio.) mit einer Durchschnittsverzinsung von 2,01% (Vorjahr: 1,85%) wider. Die durchschnittliche Zinsbindung der Kapitalmarktdarlehen beträgt 19 Jahre (Vorjahr: 18 Jahre). Einmalige Restrukturierungsaufwendungen wurden nicht verursacht. Die durchschnittliche Verzinsung aller Langfristdarlehen einschließlich Förderdarlehen beträgt am Bilanzstichtag 1,33% (Vorjahr: 1,22%).

2.4 Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

		2023	2022	2021	2020
EBITDA	TEUR	49.161	53.370	45.978	52.250
Jahresüberschuss vor Ergebnisabführung	TEUR	12.866	15.896	11.198	14.499
Wohnungen (Stichtag 31.12.)	Anzahl	18.564	18.564	18.540	18.518

3 Prognosebericht

Die gesamt- und wohnungswirtschaftlichen Rahmenbedingungen werden oben im Kapitel 2.1 erläutert. Insgesamt wird mit Blick auf die Bevölkerungsprognose der Stadt Köln und dem damit verbundenen hohen Wohnraumbedarf in der Planung von einem für den Wohnungsmarkt in Köln stabilen und weiterhin positiven Umfeld ausgegangen. ³⁵ Obwohl eine Entspannung der Lieferketten und der Verfügbarkeit von Baustoffen gegenüber 2022 und 2023 erwartet wird, stellen die anhaltend stark gestiegenen Bau- und Energiekosten sowie Zinsen und Inflation eine große Herausforderung für die weitere Entwicklung dar. Dementsprechend wurden die Annahmen für die Planung festgelegt:

―	Bei den Baukosten wurde eine jährliche Preissteigerung von 9,00% für 2024 unterstellt.
―	Im Gemeinkostenbereich wird mit einer allgemeinen Preissteigerung von 3,00% pro Jahr geplant.
―	Für die Aufnahme langfristiger Kapitalmarktdarlehen in 2024 wurde je nach Zinssicherungszeitraum von Zinssätzen bis zu 5,50% ausgegangen.

Wesentliche Änderungen der Geschäftstätigkeit und des Geschäftsverlaufs sind für 2024 nicht geplant. In Würdigung der veränderten Rahmenbedingungen verlagert sich der Schwerpunkt zunehmend vom Neubau auf neuen Grundstücken auf die energetische Modernisierung. Die im GAG-Konzern eingeschlagene Klimastrategie zur Reduktion der CO ₂ -Emission6n wird weiterverfolgt. Es wird aktuell ein Pfad zur Erreichung der Klimaneutralität bis 2045 erarbeitet. Die wesentlichen Maßnahmen hierbei sind die Erhöhung der Anzahl der Großmodernisierungen und der vermehrte Einsatz effizienter Heizanlagen und regenerativer Energiequellen.

Zu Vorgängen von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres wird auf das Kapitel 5.7 (Nachtragsbericht) des Anhangs zum Jahresabschluss verwiesen.

Die im Folgenden dargestellten Werte sind die Planwerte für die in Kapitel 1.2 dargestellten Leistungsindikatoren und weitere wesentliche Positionen zur Erläuterung der finanziellen und nichtfinanziellen Leistungsindikatoren für das Jahr 2024. Zukunftsbezogene Angaben sind naturgemäß mit Unsicherheiten behaftet. Während bei einzelnen Positionen, wie den Sollmieten, regelmäßig mit relativ geringen prozentualen Plan-Ist-Abweichungen zu rechnen ist, unterliegt insbesondere der Jahresüberschuss durch die Vielzahl der eingehenden Sachverhalte und den relativ geringen Wert regelmäßig höheren prozentualen Plan-Ist-Abweichungen.

Für 2024 sind ein Jahresüberschuss vor Ergebnisabführung von TEUR 11.071 und ein EBITDA von TEUR 46.245 geplant. Diese Ergebnisse basieren im Wesentlichen auf einem Umsatz von TEUR 168.821, sonstigen betrieblichen Erträgen von TEUR 11.877 und Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen von TEUR 120.375. Die Abschreibungen sind mit TEUR 24.689 und das Finanzergebnis ist mit TEUR -7.326 geplant.

Hauptbestandteil des Umsatzes sind die Umsatzerlöse aus Vermietung mit TEUR 108.536. Diese sind weitgehend konstant geplant, da die Steigerung der Mieten durch projektbedingte Erlösschmälerungen zum Teil neutralisiert wird. Hauptbestandteil der sonstigen betrieblichen Erträge sind die Erträge aus dem Verkauf von Immobilien aus dem Anlagevermögen mit TEUR 6.262. Wesentlicher Bestandteil der Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen sind die mit TEUR 40.687 geplanten Instandhaltungsaufwendungen.

³⁵ Kölner Statistische Nachrichten 14/2022: Bevölkerungsprognose für Köln 2022 bis 2050

Für Neubau sind Investitionen in Höhe von TEUR 24.529 und für Großmodernisierung von TEUR 28.235 geplant. Die geplanten Fertigstellungen belaufen sich auf 101 neue und 120 modernisierte Wohnungen. Daneben ist der erfolgswirksame Verkauf von 62 Wohnungen aus dem Anlagevermögen vorgesehen. Der Wohnungsbestand ist für Ende 2024 mit 18.485 Einheiten geplant.

Insgesamt bewertet die Geschäftsführung die Entwicklungen der Gesellschaft für den Prognosezeitraum unter den beschriebenen Rahmenbedingungen als positiv.

4 Risiko- und Chancenbericht

4.1 Risiko- und Chancenmanagementsystem

Der GAG-Konzern verfügt über ein Risiko- und Chancenmanagementsystem, das wesentliche oder bestandsgefährdende Entwicklungen möglichst früh dokumentiert und Maßnahmen zur Risikoreduzierung hinterlegt. Dieses System umfasst alle Einzelgesellschaften. Im folgenden Risiko- und Chancenbericht sind alle die Grubo betreffenden Risiken aufgeführt. Der ermittelte Schadens- und Chancenwert zeigt die Gesamtwirkung im Konzern.

Risiken und Chancen sind alle Ereignisse und möglichen Entwicklungen innerhalb und außerhalb des GAG-Konzerns, die sich negativ oder positiv auf das für das Folgejahr geplante Konzernergebnis auswirken könnten.

Die Risiken und Chancen werden zusätzlich in die vier Kategorien leistungswirtschaftlich, finanzwirtschaftlich, allgemein intern und allgemein extern eingeteilt.

Die Risiken und Chancen werden in einer Neun-Felder-Matrix durch Eintrittswahrscheinlichkeit (%) und Auswirkungshöhe (Mio. EUR) auf das Konzernergebnis quantifiziert. Der interne Risikoscore ist von 1 bis 9 definiert:

Score 1-3 Keinen Handlungsbedarf auslösende Risiken / geringe Chance

Score 4-6 Überwachungsrelevante Risiken / mittlere Chance

Score 7-8 Wesentliche Risiken / hohe Chance

Score 9 Bestandsgefährdende Risiken / sehr hohe Chance

Die Neun-Felder-Matrix wurde im Geschäftsjahr 2023 hinsichtlich der Schwellenwerte für die Score-Klassen neu bewertet. Insbesondere die bisherigen Auswirkungshöhen wurden als zu gering erachtet. Um auch weiterhin unkritischere Risiken zu berücksichtigen, wurden zusätzlich die Eintrittswahrscheinlichkeiten für die Risikoscores 1, 2 und 4 reduziert (bis 10%). Für die Risikoscores 6, 8 und 9 wurde die Eintrittswahrscheinlichkeit hingegen erhöht (ab 90%), somit erhöht sich der Schadenserwartungswert (Eintrittswahrscheinlichkeit x Auswirkungshöhe), so dass diese wesentlichen Risiken einen höheren Schwellenwert erfahren. Die neuen Auswirkungshöhen der Risiken stellen sich nun wie folgt dar:

Im Rahmen der Neubewertung der Risiken wurden auch die Wertgrenzen der Chancen angepasst. Wie bisher wurden die Chancen auf die Hälfte der Werte der Risiken definiert. Die Skalierung der Eintrittswahrscheinlichkeiten wurde unverändert belassen:

Die Überarbeitung führt zu einer sachgerechteren Zuordnung der Risiken und Chancen. Wesentliche Chancen und Risiken werden künftig erst ab einem höheren Wert entsprechend kategorisiert. Darüber hinaus wurden die Chancen und Risiken hinsichtlich Zeitraum und Umfang detaillierter beschrieben. Des Weiteren wurde definiert, dass es sich bei der Auswirkungshöhe ausschließlich um mögliche Abweichungen zur Prognose handelt.

In den nachfolgenden Kapiteln werden die als überwachungsrelevant oder höher eingestuften Risiken und Chancen mit einem Score von mindestens 5 als Wesentlichkeitsgrenze dargestellt.

Nach diesen Kriterien wurden im Geschäftsjahr kein Risiko und eine Chance mit einem Score 5 oder höher identifiziert. In den Kapiteln 4.3 und 4.4 ist die Entwicklung der im Lagebericht 2022 ausgewiesenen Chancen und Risiken aufgeführt. In den kumulierten Auswirkungen auf das Konzernergebnis sind auch die als geringer eingestuften Risiken und Chancen enthalten.

4.2 Aktuelle allgemeine Chancen und Risiken

Der russische Angriffskrieg gegen die Ukraine hatte direkte und indirekte Auswirkungen auf die Energie- und Baustoffmärkte. Die Folge waren drastisch gestiegene Bau- und Energiepreise. ³⁶ Zudem kam es zu Materialengpässen. ³⁷ Auf Grund des anhaltenden Krieges und anderer geopolitischer Spannungen besteht noch immer ein Risiko aus verlängerten Lieferzeiten und höheren Logistikkosten. Wir gehen davon aus, dass die Baukosten weiterhin steigen werden. Das bereits hohe Baupreisniveau im Jahr 2023 wurde für die Prognose 2024 mit einer Preissteigerung von 9% angenommen. Bei den Instandhaltungsaufwendungen wurde eine Kostensteigerung von 5% berücksichtigt. Insofern wird das Risiko einer über die Planannahme hinausgehenden Inflation der Bau- und Instandhaltungskosten im Prognosejahr als überschaubar eingeschätzt. Für die Folgejahre gehen wir von einer leichten Verbesserung der Rahmenbedingungen und einer Preissteigerung von 5% für die Bau- und Instandhaltungskosten aus.

Größere Engpässe bei der Zulieferung von Baustoffen werden nicht erwartet. Im Vergleich zu den Vorjahren wird von deutlich reduzierten Bauvorhaben ausgegangen. ³⁸ In der Folge wird ein erhöhtes Verzögerungsrisiko auf Grund der Auslastung der Handwerksbetriebe und des Fachkräftemangels ebenfalls nicht erwartet.

Der Anstieg der Zinsen und der Inflation, insbesondere die gestiegenen Energiekosten, stellen eine große Herausforderung für die Wohnungswirtschaft und die gesamte Gesellschaft dar. ³⁹ Die Energiepreise haben sich im Jahr 2023 stabilisiert ⁴⁰ und die GAG erwartet insgesamt eine langsam nachlassende Preisdynamik. Die Zinsen für Baufinanzierung wurden für 2024 mit 5,5% und für 2025 mit 6,0% geplant. Risiken für Bauvorhaben werden auf Grund der weit überwiegend bereits erfolgten Zinssicherungen unter diesem Planzinsniveau nicht gesehen.

³⁶ Monatsbericht des BMF: Aktuelle Wirtschafts- und Finanzlage September 2022 (Seite 1)
³⁷ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2022/2023 (Seite 11 ff.)
³⁸ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 11)
³⁹ Verbraucherpreisindex und Inflationsrate - Statistisches Bundesamt (destatis.de)
⁴⁰ EEX Group DataSource - www.eex.com

Das Investitionsvolumen für Neubauten wird auf Grund der veränderten Rahmenbedingungen in den kommenden Jahren deutlich reduziert. Durch frühzeitig getroffene Zinssicherungsmaßnahmen und in der Wirtschaftsplanung gesetzte Rahmenbedingungen werden die Risiken als gering eingeschätzt.

Ein anhaltend hohes Zinsniveau bzw. ein weiterer Anstieg des Zinsniveaus kann dazu führen, dass die derzeit am Markt geforderten Immobilienpreise zunehmend schwerer finanzierbar sind. Dies könnte zu einem Nachfragerückgang und letztlich zu weiter sinkenden Immobilienpreisen führen. Ein entsprechender Trend wurde in der Prognose berücksichtigt. Das darüberhinausgehende Risiko wird als überschaubar eingeschätzt.

Klimaaspekte spielen in der Gesellschaft eine immer größere Rolle. Dabei ist der Gebäudesektor einer der größten CO ₂ -Emittenten. ⁴¹ Der Übergang zu einer klimaneutralen Gesellschaft birgt neue Chancen und Risiken. Die Verbesserung der Energieeffizienz bei steigenden Energiepreisen und die Erfüllung verschärfter Umweltauflagen sind zentrale Aufgaben für die gesamte Wohnungswirtschaft. Bis zum Jahr 2045 soll, so das Ziel der Bundesregierung, der Gebäudebestand klimaneutral sein. ⁴²

Die mit Nachhaltigkeitszielen verbundenen neuen Regularien werden auch Auswirkungen auf die GAG haben. Gesetzesänderungen wie die CO ₂ -Bepreisung haben dabei einen direkten Effekt. Andere Risiken aus dem Themenbereich Nachhaltigkeit finden sich unten im Kapitel 4.3.1, "Leistungswirtschaftliche Risiken", insbesondere unter dem Punkt Nachhaltigkeit. Um die europaweiten Ziele zu forcieren und weil dem Finanzsystem eine Schlüsselrolle mit Lenkungswirkung bei der Entwicklung einer nachhaltigen Wirtschaft zukommen soll, ist die EU-Kommission dabei, ein Klassifikationssystem für "grüne" Finanzierungen zu etablieren. Durch sein hohes Fremdfinanzierungsvolumen wäre auch der GAG-Konzern davon betroffen. Außerdem wird der GAG-Konzern durch die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) der EU zukünftig zu einer jährlichen Nachhaltigkeitsberichterstattung, die Teil des Lageberichts werden soll, verpflichtet sein. Weitere EU-Konzepte wie die ESG-Taxonomie (Environment/Umwelt, Social/Soziales, Governance/Unternehmensführung) stellen zukünftig auch die Wohnungswirtschaft und damit auch den GAG-Konzern vor neue Herausforderungen.

4.3 Risikobericht

4.3.1 Leistungswirtschaftliche Risiken

CO ₂ -Bepreisung

Neben den finanziellen und sozialen Aspekten stehen der Energieverbrauch und der CO ₂ -Ausstoß der Gebäude zunehmend im Vordergrund. Das Ziel des GAG-Konzerns ist es, den eigenen CO ₂ -Ausstoß so schnell und so weit wie möglich zu reduzieren. Im Zuge interner Projekte wurde eine Analyse der CO ₂ -Reduktionspotenziale unter anderem hinsichtlich der Wärmeerzeugung, Gebäudehülle und des Photovoltaikausbau durchgeführt. Dabei wurden Potenziale auf allen Handlungsfeldern analysiert, bewertet und Szenarien zur Auswirkung auf die strategische Wirtschaftsplanung erstellt. Auf dieser Basis wurden ein CO ₂ -Zielpfad, aber auch Maßnahmen zur Verbesserung des Mikroklimas in den Quartieren oder der Mobilität abgeleitet. Aktuell werden die beschriebenen Maßnahmen (vom Portfoliomanagement) in ein CO ₂ -Monitoring überführt.

Für die beschriebenen Projekte wurden externe Beratungs- sowie weitere Projektkosten in der Prognose mit aufgenommen. Das Risiko der CO ₂ -Bepreisung wurde unterjährig neu bewertet. Die Auswirkungshöhe wurde vor allem auf Grund des Betrachtungszeitraums stark reduziert, so dass sich die CO ₂ -Bepreisung aktuell nicht mehr als Risiko darstellt.

Schadstoffe in den Beständen

Die bisherige Einschätzung beruhte auf Schadstofffunden einer inzwischen abgeschlossenen Modernisierungsmaßnahme. Unterjährig wurde daraufhin die Eintrittswahrscheinlichkeit reduziert. Generell ist für Schadstoffe in Beständen ein jährliches Budget eingeplant. Aktuell wird hier auch nicht von einer Planüberschreitung ausgegangen, so dass der neu errechnete Risikoscore unterhalb der Wesentlichkeitsgrenze liegt.

⁴¹ Studie: Deutsche Baubranche erholt sich erst 2025 - BundesBauBlatt | BBB - Fachzeitschrift und Online-Portal
⁴² Klimaschutzgesetz: www.bundesregierung.de/breg-de/schwerpunkte/klimaschutz/klimaschutzgesetz-2021-1913672

Mieterlöse, Leerstand und Zahlungsausfall

Das bisher sehr global beschriebene Risiko wurde unterjährig neu betrachtet und wird in den beiden bestehenden Risiken "Mietminderungen" und "Mietpreiserhöhungen" konkreter fortgeführt. In der Prognose werden mögliche Erlösschmälerungen auf Grund von Mietminderungen sowie auch Ausfallrisiken bei Mieterhöhungen mitberücksichtigt. Beide Risiken liegen aktuell unter der Wesentlichkeitsgrenze.

Versorgungssicherheit Energie

Die in 4.2 beschriebenen Engpässe und Preissteigerungen auf den Energiemärkten werden weiterhin beobachtet, jedoch ist für 2023 eine Stabilisierung der Energiepreise erkennbar und eine langsam nachlassende Preisdynamik wird erwartet. Durch die von der Regierung eingeleiteten Maßnahmen wie die Energiepreisbremse, den zügigen Ausbau der LNG-Terminals und die mittlerweile ausreichenden Füllstände der Gasspeicher hat sich die Risikoeinschätzung für den GAG-Konzern aktuell wieder entschärft.

Die Höhe der Auswirkungen hat sich vor allem im Hinblick auf den Betrachtungszeitraum stark reduziert, so dass sich die Versorgungssicherheit Energie aktuell nicht mehr als Risiko darstellt.

Risiko aus geplanter Investitionstätigkeit

Auf Grund der geänderten Rahmenbedingungen besteht das Risiko, dass die Investitionstätigkeit nicht im geplanten Umfang wirtschaftlich umgesetzt werden kann. Dies hätte zur Folge, dass die geplanten Umsatz- und Ergebniseffekte des Investitionsprogramms sowie die damit verbundenen Vermögenspositionen im Betrachtungszeitraum 2024 nicht realisiert werden könnten. Gleichzeitig würden aber auch die entsprechenden Aufwendungen und Schuldenpositionen nicht entstehen (vgl. Chance: Geringere Aufwendungen aus Lieferungen und Leistungen durch Projektverzögerungen).

Dieses Risiko wurde weiter konkretisiert und neu bewertet. Der errechnete Risikoscore liegt unterhalb der Wesentlichkeitsgrenze, so dass dieses Risiko nicht mehr im Lagebericht aufgeführt wird.

Budgetüberschreitungen in laufenden Projekten

Wie bei den allgemeinen Chancen und Risiken beschrieben, wirken sich die Baukostensteigerungen auf die laufenden Bauprojekte aus. In 2023 kam es beim GAG-Konzern jedoch nicht zu Baustopps.

In der Prognose sind diese neuen Rahmenbedingungen berücksichtigt. Dieses Risiko wird demnach im Betrachtungszeitraum durch die in der Prognose festgelegten Annahmen weitestgehend aufgefangen. Der errechnete Risikoscore liegt unterhalb der Wesentlichkeitsgrenze, so dass dieses Risiko nicht mehr im Lagebericht aufgeführt wird.

Ergebnisrisiken aus höherem Instandhaltungsaufwand auf Grund sinkender Aktivierungsquoten

In der Prognose wird bei Großmodernisierungsprojekten mit gewissen Aktivierungsquoten geplant. Über diese Quoten wird gesteuert, welcher Teil der Baukosten als Investition aktiviert werden kann und welcher Teil in der Gewinn- und Verlustrechnung als Instandhaltungsaufwand ausgewiesen wird. Es besteht das Risiko, dass bei der Umsetzung der Projekte die geplanten Aktivierungsquoten abgesenkt werden müssen.

Die Aktivierungsquote wird bei der jährlichen Erstellung der Wirtschaftsplanung durch das Rechnungswesen geprüft. Aktuell gibt es beim GAG-Konzern keine Rückschlüsse, die eine Risikoverschärfung zur Folge hätten.

Durch die Anhebung der Schwellenwerte fällt dieses Risiko unter die Wesentlichkeitsgrenze und wird daher nicht mehr im Lagebericht aufgeführt.

Verbraucherpreisindex und Aufwand aus Erbbauzinsen

Die Auswirkung des steigenden Verbraucherpreisindex auf den Erbbauzins hat sich als nicht gravierend erwiesen. Zudem sind die Entwicklungen der Zinssätze wie in 4.2 beschrieben bereits in der aktuellen Prognose berücksichtigt. Die Auswirkungshöhe und die Eintrittswahrscheinlichkeit wurden dementsprechend nach unten angepasst. Aktuell stellt sich die Entwicklung des Verbraucherpreisindex somit nicht mehr als Risiko dar.

Nachhaltigkeit

Risiken bestehen insbesondere in der Abwertung des Immobilienbestandes, in zusätzlichen Aufwendungen zur Umsetzung der gesetzlichen Anforderungen und in einer Verschlechterung der Finanzierungskonditionen. Wie im Risiko CO ₂ -Bepreisung beschrieben, ist der GAG-Konzern bestrebt, durch interne Projekte und den Aufbau eines Nachhaltigkeitsreportings die beschriebenen gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen.

Dieses Risiko wurde, insbesondere bezüglich des Betrachtungszeitraums, weiter mit einem Score von unter 5 bewertet, wird jedoch auf Grund der Aktualität weiterhin im Lagebericht aufgezeigt.

Zusammenfassende Bewertung

Keines der oben angeführten Risiken des Konzerns, von dem auch die Gesellschaft betroffen ist, ist der Kategorie "Überwachungsrelevante Risiken" zugeordnet. Alle im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken im Bereich der leistungswirtschaftlichen Risiken haben einen kumulierten Schadenerwartungswert (Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit mit der Auswirkungshöhe auf das Konzernergebnis) von EUR 8,14 Mio. (Vorjahr: EUR 11,07 Mio.). Diese Veränderung ergibt sich aus der Löschung sowie der niedrigeren Bewertung mehrerer Risiken.

4.3.2 Finanzwirtschaftliche Risiken

Zinsänderungsrisiken

Zur Begrenzung von finanzwirtschaftlichen Risiken (Zins-, Liquiditäts- und Ausfallrisiken), betreibt der GAG-Konzern ein systematisches Finanzmanagement. Zinsänderungsrisiken sind auf Grund der grundsätzlich langfristigen Zinsbindungsfristen von ursprünglich weit überwiegend zehn bis 30 Jahren und auf Grund der teils frühzeitigen Zinssicherungen für Kapitalmarktdarlehen und der umfassenden Einbindung langfristig zinssubventionierter Förderdarlehen begrenzt.

Mit dem Einsatz derivativer Finanzinstrumente wird das Ziel verfolgt, die Zinsbelastungen für den langfristigen Finanzbedarf planbar zu halten und größere Risiken zu vermeiden. Ausfallrisiken, die sich aus der Gefahr ergeben, dass Finanzierungspartner den Verpflichtungen nicht oder nicht fristgerecht nachkommen, sind auf Grund der Bindung von ausschließlich deutschen Kreditinstituten nicht zu erwarten.

Steigende Baukosten und ein steigendes Zinsniveau wurden in der Prognose berücksichtigt. Das Zinsänderungsrisiko wird somit für das Prognosejahr als gering eingeschätzt und stellt sich aktuell nicht mehr als Risiko dar.

Zusammenfassende Bewertung

Aktuell ist kein Risiko des Konzerns, von dem auch die Gesellschaft betroffen ist, der Kategorie "Überwachungsrelevante Risiken" zugeordnet. Die im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken im Bereich der finanzwirtschaftlichen Risiken beziehen sich auf Zins-, Liquiditäts- und Ausfallrisiken und haben einen kumulierten Schadenerwartungswert (Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit mit der Auswirkungshöhe auf das Konzernergebnis) von EUR 1,4 Mio. (Vorjahr: EUR 3,09 Mio.). Diese Reduzierung ergab sich unter anderem durch die Aktualisierung des beschriebenen Risikos sowie weiterer Risiken. Die weiteren bestehenden Risiken bleiben ebenfalls unter dem Risikoscore 5 und sind somit hier nicht weiter aufgeführt.

4.3.3 Allgemeine interne und externe Risiken

Risiko auf Grund von Verstößen gegen das Steuergesetz

Durch eine Betriebsprüfung in 2022 wurden Sachverhalte festgestellt, die die Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung der Gewerbesteuer bei der Grubo für die Jahre 2015-2019 sowie auch für die Jahre 2020 und 2021 nicht möglich machten. Der Schadenseintritt in 2022 führte zu einer hohen Einstufung des Risikos. Aktuell wird nicht davon ausgegangen, dass sich die geplante Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung auf Grund von juristischen Änderungen oder durch Prüfungsfeststellungen nicht realisieren lässt. Verstöße gegen das Gewerbesteuergesetz, im Hinblick auf die erweiterte Kürzung, stellen sich somit aktuell nicht mehr als Risiko dar.

Zusammenfassende Bewertung

Aktuell ist kein Risiko des Konzerns, von dem auch die Gesellschaft betroffen ist, der Kategorie "Überwachungsrelevante Risiken" zugeordnet. Die im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken im Bereich der allgemeinen internen und externen Risiken haben kumuliert einen Schadenerwartungswert (Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit mit der Auswirkungshöhe auf das Konzernergebnis) von EUR 5,21 Mio. (Vorjahr: EUR 7,22 Mio.). Diese Veränderung ergibt sich aus der Löschung des beschriebenen und weiterer Risiken.

4.4 Chancenbericht

Im Zuge der beschriebenen Anpassungen wurden auch die bisher bestehenden Chancen neu betrachtet. Auch hier haben sich durch die Fokussierung auf konkrete Abweichungen von der Prognose Änderungen ergeben. Die positiven Auswirkungshöhen der Chancen sind zum Großteil bereits in der Prognose berücksichtigt. Des Weiteren waren die zuletzt berichteten Chancen sehr global umschrieben und entsprechen nicht mehr den neuen Kriterien. Daher wurden die folgenden Chancen gelöscht:

Portfoliomanagement

Prozesskosteneinsparungen durch weniger gestreuten Bestand.

Sozialmanagement

Senkung der Bewirtschaftungskosten durch Vermeidung von Missständen in den Quartieren und langfristige Mieterbindung.

Kundenzufriedenheit

Steigerung der Kundenzufriedenheit durch "Mieter-App" birgt Chance zur Einsparung von Prozesskosten.

Digitalisierung des Bestands

Chance durch effizientere Steuerung und Reduzierung von Schäden.

Demografischer Wandel

Chance durch Berücksichtigung des demografischen Wandels in der Bestandsentwicklung.

Im Geschäftsjahr wurde eine Chance, die oberhalb der Wesentlichkeitsgrenze liegt, neu aufgenommen.

Geringerer Aufwand aus Lieferungen und Leistungen durch Projektverzögerungen

Geringere Instandhaltungsaufwendungen bei Großmodernisierungsprojekte auf Grund von Projektverzögerungen könnten zu einer erheblichen Reduzierung der prognostizierten Aufwendungen aus Lieferungen und Leistungen führen.

Zusammenfassende Bewertung

Die im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Chancen des Konzerns, von denen auch die Gesellschaft betroffen ist, haben kumuliert eine Auswirkungshöhe (Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit mit der Auswirkung auf das Konzernergebnis) von EUR 3,25 Mio. (Vorjahr: EUR 2,81 Mio.).

4.5 Gesamteinschätzung

In der Gesamtbewertung aller Risiken des GAG-Konzerns, von denen auch die Grubo betroffen ist, lässt sich für den Zeithorizont, den das Risiko- und Chancenmanagement umfasst, keine Bestandsgefährdung feststellen.

Die im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken und Chancen des Konzerns, von denen auch die Gesellschaft betroffen ist, haben saldiert einen Schadenerwartungswert von EUR 11,5 Mio. (Vorjahr: EUR 18,57 Mio.). Dieser für den Konzern ermittelte Schadenerwartungswert ist durch das Risiko- und Chancenmanagementsystem nicht im Einzelnen auf die Grubo heruntergebrochen. Die Risikotragfähigkeit ist durch eine entsprechende Eigenkapitalausstattung gegeben. Diese Chancen und Risiken sind in den Prognoseaussagen im Lagebericht nicht enthalten und stellen eine theoretische, wahrscheinlichkeitsgewichtete negative/positive Prognoseabweichung dar.

Köln, den 08. März 2024

Die Geschäftsführung

Anne Keilholz

Kathrin Möller

Gewinn- und Verlustrechnung vom 01.01. bis 31.12.2023

	2023 EUR	2022 TEUR
Umsatzerlöse
aus der Hausbewirtschaftung	159.015.330,59	149.709
Erhöhung des Bestands an unfertigen Leistungen	5.363.738,93	3.266
Andere aktivierte Eigenleistungen	14.650,80	0
Sonstige betriebliche Erträge	7.444.016,04	10.996
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	-107.134.746,32	-97.016
Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	-17.475,48	-38
Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	-20.702,25	0
Rohergebnis	64.664.812,31	66.918
Personalaufwand
Aufwendungen für Altersversorgung	-133.141,80	-2
Abschreibungen auf Sachanlagen	-24.503.502,64	-24.159
Sonstige betriebliche Aufwendungen
davon Aufwendungen nach Art. 67 Abs. 1 und Abs. 2 EGHGB EUR 15.785,00 (Vorjahr: TEUR 16)	-15.370.218,52	-13.546
Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	186,76	0
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	83.042,53	1
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
davon an verbundene Unternehmen EUR 885.532,59 (Vorjahr: TEUR 233)	-7.574.180,05	-7.205
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-673.921,00	-965
Ergebnis nach Steuern	16.493.077,59	21.043
Sonstige Steuern	-7.021,01	38
Ausgleichszahlung	-3.619.800,00	-5.185
Aufgrund eines Gewinnabführungsvertrages abgeführter Gewinn	-12.866.256,58	-15.896
Jahresüberschuss	0,00	0

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Aktiva

	31.12.2023 EUR	31.12.2022 TEUR
Anlagevermögen
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	702.405.526,09	724.885
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	18.558.731,15	18.900
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	2.110.000,00	0
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	59.368,66	59
Anlagen im Bau	29.848.848,68	6.047
Bauvorbereitungskosten	3.533.377,54	2.605
Geleistete Anzahlungen	0,00	2.110
	756.515.852,12	754.605
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.000,00	10
Beteiligungen	900.684,94	901
Sonstige Ausleihungen	4.576,13	12
	915.261,07	922
	757.431.113,19	755.528
Umlaufvermögen
Andere Vorräte
Unfertige Leistungen	50.746.717,70	45.383
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung	915.747,10	815
Forderungen aus Grundstücksverkäufen	878.599,99	0
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	10.137,76	0
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	44.707.427,73	118
Sonstige Vermögensgegenstände	2.625.949,40	1.622
	49.137.861,98	2.555
Flüssige Mittel
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten	1.013.691,35	1.926
	100.898.271,03	49.864
Rechnungsabgrenzungsposten	188.005,00	205
Bilanzsumme	858.517.389,22	805.597
Treuhandvermögen	11.218.381,70	11.086
Passiva
	31.12.2023 EUR	31.12.2022 TEUR
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital	92.000.000,00	92.000
Kapitalrücklage	47.352.774,66	47.353
Gewinnrücklagen
Andere Gewinnrücklagen	14.619,27	15
	139.367.393,93	139.367
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	885.108,00	935
Sonstige Rückstellungen	3.960.452,48	3.670
	4.845.560,48	4.606
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	431.234.682,93	421.635
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	194.172.086,50	125.294
Erhaltene Anzahlungen	52.610.276,26	45.322
Verbindlichkeiten aus Vermietung	1.276.311,98	1.307
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	5.976.913,91	5.174
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	13.392.494,32	48.392
Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern EUR 408513 (Vorjahr: TEUR 248)	4.030.379,40	5.432
	702.693.145,30	652.556
Rechnungsabgrenzungsposten	11.611.289,51	9.068
Bilanzsumme	858.517.389,22	805.597
Treuhandverbindlichkeiten	11.218.381,70	11.086

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

1 Allgemeine Angaben

Die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Grubo) hat ihren Sitz in Köln und ist eingetragen in das Handelsregister B beim Amtsgericht Köln (Reg.-Nr. 181).

Die Aufstellung des Jahresabschlusses erfolgte nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB), des Einführungsgesetzes zum HGB (EGHGB) und des GmbHG in den jeweils aktuellen Fassungen.

Der Abschluss umfasst die Bilanz, die Gewinn- und Verlustrechnung und den Anhang einschließlich Anlagenspiegel und Verbindlichkeitenspiegel. Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Das Formblatt für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen vom 22. September 1970, zuletzt geändert durch Artikel 23 G zur Umsetzung der Digitalisierungsrichtlinie vom 5. Juli 2021, wurde beachtet. Das Gliederungsschema wurde um die Position "Verbindlichkeiten aus Vermietung" erweitert.

Die Grubo gilt unter Berücksichtigung nachfolgender Größenmerkmale als große Kapitalgesellschaft:

	2023 EUR	2022 TEUR
Bilanzsumme	858.517.389,22	805.597
Umsatzerlöse	159.015.330,59	149.709
Arbeitnehmer (Anzahl)	0,00	0

Unabhängig von der gesetzlichen Regelung ist die Berichtsgesellschaft gemäß § 13 des Gesellschaftsvertrages verpflichtet, bei der Aufstellung und Prüfung von Jahresabschluss und Lagebericht die für große Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften des HGB zu berücksichtigen.

2 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

2.1 Allgemeines

Die Bilanzierung erfolgt unter Berücksichtigung der Annahme, dass die Unternehmenstätigkeit fortgeführt wird.

Bewertungseinheiten von Finanzierungsgeschäft und Sicherungsgeschäft werden gebildet, soweit die Voraussetzungen hierfür erfüllt sind.

2.2 Anlagevermögen

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt. Bei den Herstellungskosten werden, sofern sie anfallen, berücksichtigt: Materialkosten, Fertigungskosten, Sonderkosten der Fertigung sowie angemessene Teile der Fertigungsgemeinkosten. Zinsaufwand für Fremdkapital, das zur Finanzierung der Herstellung eines Vermögensgegenstandes verwendet wird, wird als Eigenleistung aktiviert, soweit der Zinsaufwand auf den Zeitraum der Herstellung des Vermögensgegenstandes entfällt und der Herstellung zugeordnet werden kann. Weitergehende Aktivierungswahlrechte werden nicht in Anspruch genommen.

Die Abschreibungen werden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände entsprechend linear bzw. degressiv vorgenommen. Bei unterjährigem Zugang erfolgt eine zeitanteilige Abschreibung.

Den Abschreibungen liegen folgende Nutzungsdauern zugrunde:

Nutzungsdauern Anlagevermögen

	Jahre
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	10 - 50
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	10 - 50

Eine dauerhafte Wertminderung nach § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB wird grundsätzlich angenommen, wenn der Zeitwert eines Objektes voraussichtlich innerhalb eines Zeitraumes von fünf Jahren den Buchwert nicht übersteigt. Bei einer dauerhaften Wertminderung erfolgt eine außerplanmäßige Abschreibung auf den Zeitwert.

Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten bzw. zum niedrigeren beizulegenden Wert aktiviert. Im Falle von vorrübergehenden Wertminderungen werden keine außerplanmäßigen Abschreibungen vorgenommen.

2.3 Umlaufvermögen

Die in den unfertigen Leistungen enthaltenen, noch mit den Mietern abzurechnenden Betriebskosten werden ohne den Zuschlag für das Umlageausfallwagnis ausgewiesen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Erkennbare Einzelrisiken sind durch entsprechende Bewertungsabschläge berücksichtigt worden. Dem allgemeinen Ausfallrisiko wird durch eine Pauschalwertberichtigung Rechnung getragen.

Die flüssigen Mittel sind zum Nennwert angesetzt.

2.4 Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

Als Rechnungsabgrenzungsposten werden auf der Aktivseite der Bilanz Ausgaben vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum danach darstellen. Bei den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten erfolgen die Abschreibungen auf Geldbeschaffungskosten bei öffentlichen Mitteln konzerneinheitlich auf Basis der Zinsfestschreibungsdauer.

2.5 Treuhandvermögen

Das vermerkte Treuhandvermögen umfasst Mietkautionen. Diese sind auf Treuhandsammelkonten bei Kreditinstituten hinterlegt, welche auf den Namen der berichtenden Gesellschaft lauten. Die Bewertung erfolgt zum Nennwert.

2.6 Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital wird zum Nennbetrag ausgewiesen.

2.7 Rückstellungen

Die Rückstellungen gemäß § 249 Abs. 1 HGB berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten sowie alle ungewissen Verpflichtungen. Die Bewertung erfolgt jeweils in Höhe des Erfüllungsbetrages, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich ist, um zukünftige Zahlungsverpflichtungen abzudecken. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst, der von der Bundesbank bekannt gegeben wird.

Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen werden nach versicherungsmathematischen Gutachten unter Zugrundelegung der Richttafeln 2018 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren (PUC-Methode) und unter Berücksichtigung nachfolgender Parameter gebildet:

	31.12.2023	31.12.2022
	%	%
Rechnungszins, 10-Jahresdurchschnitt	1,82	1,78
Rechnungszins, 7-Jahresdurchschnitt	1,74	1,44
Gehaltstrend	0,00	0,00
Rententrend	2,00	2,00
Fluktuation	keine	keine
Bewertungsverfahren	PUC-Methode	PUC-Methode

Der Rechnungszins bei der Bewertung entspricht dem von der Deutschen Bundesbank für den 31. Dezember 2023 bekannt gegebenen durchschnittlichen Marktzins der vergangenen zehn Jahre bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren. Der Unterschiedsbetrag gemäß § 253 Abs. 6 HGB zwischen dem Ansatz der Pensionsrückstellungen nach Maßgabe des aktuellen zehnjährigen und des siebenjährigen Durchschnittszinssatzes beläuft sich auf TEUR 3 (Vorjahr: TEUR 13).

Auf Grund der Änderung des HGB durch das BilMoG wurde im Geschäftsjahr 2010 eine Neubewertung der Pensionsrückstellungen notwendig. Die Ermittlung des Zuführungsbetrages von TEUR 237 aus der Neubewertung erfolgte zum 1. Januar 2010. Diese Zuführung wird linear über 15 Jahre, also bis spätestens zum 31. Dezember 2024, erfolgen. Dies führt zu einer jährlichen Ergebnisbelastung von TEUR 16. Die Zuführung wird jeweils zum Ende eines Geschäftsjahres erfasst. Die auf dem Wahlrecht gemäß Art. 67 Abs. 1 Satz 1 EGHGB basierenden Zuführungsbeträge werden unter dem Posten "Sonstige betriebliche Aufwendungen" erfasst. Der nicht getilgte Zuführungsbedarf beläuft sich zum 31. Dezember 2023 auf TEUR 16 (Vorjahr: TEUR 32).

2.8 Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten werden mit ihrem Erfüllungsbetrag passiviert. Aufwendungsdarlehen im Sinne von § 88 II. WoBauG, für die nach Abs. 3 dieser Vorschrift ein Passivierungswahlrecht besteht, sind ausnahmslos passiviert.

2.9 Passiver Rechnungsabgrenzungsposten

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten enthält im Wesentlichen abgegrenzte Tilgungsnachlässe, die über die Dauer der Mietpreisbindung aufgelöst werden, sowie vorausgezahlte Mieten, die auf das Folgejahr entfallen.

2.10 Latente Steuern

Für die Bildung latenter Steuern findet gemäß § 274 HGB das bilanzorientierte Temporary-Konzept Anwendung. Grundsätzlich bestehen eine Verpflichtung zur Passivierung latenter Steuern und ein Wahlrecht zur Aktivierung latenter Steuerüberhänge nach Verrechnung mit passiven latenten Steuern. Zwischen der Grubo als Organgesellschaft und der GAG Immobilien AG als Organträgerin besteht eine ertragsteuerliche Organschaft. In diesem Fall sind künftige Steuerbe- oder -entlastungen aus temporären Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und den korrespondierenden steuerlichen Wertansätzen der Grubo im Jahresabschluss der GAG Immobilien AG als Steuersubjekt zu berücksichtigen. Ein Ansatz latenter Steuern in dem Jahresabschluss der Grubo als Organgesellschaft ist insoweit nach herrschender Meinung nicht zulässig.

2.11 Treuhandverbindlichkeiten

Die erhaltenen Mietkautionen werden unterhalb der Bilanz als Treuhandverbindlichkeiten vermerkt. Sie werden zum Nennbetrag angesetzt.

3 Erläuterungen zur Bilanz

3.1 Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens zum 31. Dezember 2023 wird im nachfolgenden Anlagenspiegel dargestellt:

	Anschaffungs- oder Herstellungskosten 01.01.2023 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	Umbuchungen EUR	Anschaffungs- oder Herstellungskosten 31.12.2023 EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	1.517.408.179,90	1.548.325,64	106.090,13	0,00	1.518.850.415,41
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	28.692.323,80	241.174,12	0,00	0,00	28.933.497,92
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	2.110.000,00	2.110.000,00
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	59.368,66	0,00	0,00	0,00	59.368,66
Anlagen im Bau	6.046.612,00	22.328.444,53	0,00	1.473.792,15	29.848.848,68
Bauvorbereitungskosten	2.611.475,74	2.402.105,39	0,00	-1.473.792,15	3.539.788,98
Geleistete Anzahlungen	2.110.000,00	0,00	0,00	-2.110.000,00	0,00
	1.556.927.960,10	26.520.049,68	106.090,13	0,00	1.583.341.919,65
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.000,00	0,00	0,00	0,00	10.000,00
Beteiligungen	900.684,94	0,00	0,00	0,00	900.684,94
Sonstige Ausleihungen	11.791,60	0,00	7.215,47	0,00	4.576,13
	922.476,54	0,00	7.215,47	0,00	915.261,07
Anlagevermögen	1.557.850.436,64	26.520.049,68	113.305,60	0,00	1.584.257.180,72

	Abschreibungen kumuliert 01.01.2023 EUR	des Geschäftsjahres EUR	Abgänge EUR	Umbuchungen EUR	Abschreibungen kumuliert 31.12.2023 EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	792.523.429,80	23.921.459,52	0,00	0,00	816.444.889,32
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	9.792.723,65	582.043,12	0,00	0,00	10.374.766,77
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Bauvorbereitungskosten	6.411,44	0,00	0,00	0,00	6.411,44
Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	802.322.564,89	24.503.502,64	0,00	0,00	826.826.067,53
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Sonstige Ausleihungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Anlagevermögen	802.322.564,89	24.503.502,64	0,00	0,00	826.826.067,53

	Buchwert 31.12.2023 EUR	Buchwert 31.12.2022 EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	702.405.526,09	724.884.750,10
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	18.558.731,15	18.899.600,15
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	2.110.000,00	0,00
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	59.368,66	59.368,66
Anlagen im Bau	29.848.848,68	6.046.612,00
Bauvorbereitungskosten	3.533.377,54	2.605.064,30
Geleistete Anzahlungen	0,00	2.110.000,00
	756.515.852,12	754.605.395,21
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.000,00	10.000,00
Beteiligungen	900.684,94	900.684,94
Sonstige Ausleihungen	4.576,13	11.791,60
	915.261,07	922.476,54
Anlagevermögen	757.431.113,19	755.527.871,75

Die Zugänge bei "Anlagen im Bau" enthalten aktivierte Zinsen in Höhe von EUR 14.650,80.

3.2 Andere Vorräte

In dem Posten "Unfertige Leistungen" werden TEUR 50.747 (Vorjahr: TEUR 45.383) noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten ausgewiesen.

3.3 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Es bestehen wie im Vorjahr keine Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen ausschließlich Ausleihungen in Höhe von TEUR 44.707 (Vorjahr: TEUR 118).

In den sonstigen Vermögensgegenständen sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

3.4 Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

In dem aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind nach § 250 Abs. 3 HGB Geldbeschaffungskosten in Höhe von TEUR 188 (Vorjahr: TEUR 205) als Unterschiedsbetrag enthalten.

3.5 Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen betreffen folgende Sachverhalte:

	31.12.2023 EUR	31.12.2022 TEUR
Ausstehende Rechnungen	2.351.585,38	1.273
Unterlassene Instandhaltung	1.006.867,10	943
Gesetzliche Verpflichtungen	550.000,00	0
Prüfungs- und Beratungskosten	52.000,00	25
Kaufpreisrente	0,00	1.430
	3.960.452,48	3.670

Bei den Rückstellungen für gesetzliche Verpflichtungen werden erstmalig die voraussichtlichen Aufwendungen für die Durchführung eines hydraulischen Abgleichs bei Heizungsanlagen in Höhe von TEUR 440 berücksichtigt. Zudem ist aufgrund geplanter Rückzahlungen von erhaltenen Entlastungen aus dem Erdgas-Wärme-Preisbremsengesetzes eine Rückstellung in Höhe von TEUR 110 zu bilden.

Die Kaufpreisrentenverpflichtung ist im Berichtsjahr 2023 erloschen.

3.6 Verbindlichkeiten

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sind im nachfolgenden Verbindlichkeitenspiegel dargestellt (Vorjahreswerte in Klammern):

	Insgesamt EUR	davon Restlaufzeit bis zu 1 Jahr EUR	davon Restlaufzeit über 1 Jahr EUR	davon Restlaufzeit über 5 Jahre EUR
Verbindlichkeiten gegenüber	431.234.682,93	14.066.047,25	417.168.635,68	336.496.935,04
Kreditinstituten	(421.634.547,47)	(12.261.806,99)	(409.372.740,48)	(332.856.789,48)
Verbindlichkeiten gegenüber	194.172.086,50	4.877.211,67	189.294.874,83	169.356.478,47
anderen Kreditgebern	(125.294.423,09)	(7.203.328,67)	(118.091.094,42)	(98.756.024,12)
Erhaltene Anzahlungen	52.610.276,26	52.610.276,26	0,00	0,00
	(45.322.243,45)	(45.322.243,45)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten aus Vermietung	1.276.311,98	1.276.311,98	0,00	0,00
	(1.307.331,64)	(1.307.331,64)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen	5.976.913,91	5.976.913,91	0,00	0,00
und Leistungen	(5.173.913,25)	(5.173.913,25)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten gegenüber	13.392.494,32	13.392.494,32	0,00	0,00
verbundenen Unternehmen	(48.391.786,56)	(48.391.786,56)	(0,00)	(0,00)
Sonstige Verbindlichkeiten	4.030.379,40	4.030.379,40	0,00	0,00
	(5.431.601,28)	(5.431.601,28)	(0,00)	(0,00)
	702.693.145,30	96.229.634,79	606.463.510,51	505.853.413,51
	(652.555.846,74)	(125.092.011,84)	(527.463.834,90)	(431.612.813,60)

Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind TEUR 303.208 (Vorjahr: TEUR 290.433) durch Grundpfandrechte und TEUR 128.027 (Vorjahr: TEUR 131.202) durch Bürgschaften gesichert. Von den Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern sind TEUR 185.916 (Vorjahr: TEUR 116.932) durch Grundpfandrechte gesichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 13.392 (Vorjahr: TEUR 48.392) setzen sich wie folgt zusammen:

	31.12.2023 EUR	31.12.2022 TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	0,00	27.550
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	526.237,74	4.946
Sonstige Verbindlichkeiten	12.866.256,58	15.896
	13.392.494,32	48.392

In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

3.7 Passiver Rechnungsabgrenzungsposten

In dem passiven Rechnungsabgrenzungsposten sind passivisch abgegrenzte Tilgungsnachlässe der NRW.Bank in Höhe von TEUR 9.149 (Vorjahr: TEUR 6.552) sowie vorausgezahlte Mieten, die auf das Folgejahr entfallen, in Höhe von TEUR 1.887 (Vorjahr: TEUR 1.881) enthalten.

3.8 Haftungsverhältnisse

Es bestehen Haftungsverhältnisse der Grubo aus der Bestellung von Sicherheiten für fremde Verbindlichkeiten in Form von Grundschulden zugunsten der GAG Immobilien AG in Höhe von TEUR 166.700 zuzüglich Nebenkosten und Zinsen.

Leistungsstörungen bei der Konzernobergesellschaft werden aufgrund der wirtschaftlichen Lage der GAG Immobilien AG nicht erwartet. Das Risiko einer Inanspruchnahme aus der Verpflichtung für die GAG wird gering eingeschätzt.

4 Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

4.1 Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse aus Vermietung und Verpachtung werden ausschließlich im Gebiet der Stadt Köln erzielt.

4.2 Sonstige betriebliche Erträge

Dieser Posten beinhaltet Erträge aus Versicherungserstattungen in Höhe von TEUR 4.388 (Vorjahr: TEUR 5.605). Im Geschäftsjahr wurden aus sonstigen Verkäufen Buchgewinne in Höhe von TEUR 816 (Vorjahr: TEUR 4.706) erzielt. Durch die Auflösung der Kaufpreisrentenverpflichtung sind Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von TEUR 1.559 (Vorjahr: TEUR 23) entstanden.

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten periodenfremde Erträge in Höhe von TEUR 94 (Vorjahr: TEUR 83). Im Wesentlichen setzen sich diese aus der Ausbuchung von Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 44 (Vorjahr: TEUR 30) und Erträgen aus in früheren Jahren abgeschriebenen Forderungen in Höhe von TEUR 50 (Vorjahr: TEUR 53) zusammen.

4.3 Sonstige betriebliche Aufwendungen

Dieser Posten beinhaltet im Wesentlichen den Aufwand für Geschäftsbesorgung durch die GAG Immobilien AG in Höhe von TEUR 13.173 (Vorjahr: TEUR: 11.498).

4.4 Zinsen und ähnliche Aufwendungen

In diesem Posten sind Zinsaufwendungen aus der Aufzinsung von langfristigen Rückstellungen und Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 16 (Vorjahr: TEUR 39) enthalten.

4.5 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Der Steueraufwand betrifft Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag für das laufende Geschäftsjahr aus der Garantiedividende für den Minderheitsgesellschafter.

4.6 Sonstige Steuern

In den sonstigen Steuern sind im Wesentlichen Umsatzsteuernachzahlungen für frühere Jahre als außergewöhnlichen Aufwand enthalten.

5 Sonstige Angaben

5.1 Nicht in der Bilanz enthaltene Geschäfte

Die Gesellschaft hat das Zinsniveau für in der Zukunft auslaufende Bestandsdarlehen oder laufende und zukünftige Neubauvorhaben durch den Abschluss von Forward-Zinssicherungen genutzt (klassische Annuitätendarlehen mit langfristigen Zinsbindungen oder als Zinsswapvariante mit vollständig gleichlaufender Darlehensvereinbarung). Zum 31. Dezember 2023 beläuft sich das Gesamtvolumen dieser Zinssicherungsmaßnahmen auf TEUR 23.579. Auf Grund des abgesicherten Zinsniveaus bestehen Chancen und Risiken, die insbesondere aus einem nachhaltigen Steigen oder Absinken des Zinsniveaus für Langfristdarlehen resultieren können.

5.2 Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Sonstige finanzielle Verpflichtungen bestehen insgesamt in Höhe von TEUR 84.512 (Vorjahr: TEUR 61.735). Diese setzen sich wie folgt zusammen:

Gemäß dem bestehenden Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages mit der GAG Immobilien AG besteht eine Verpflichtung zur Zahlung einer jährlichen Ausgleichszahlung in Höhe von mindestens TEUR 1.398 an den Minderheitsgesellschafter (Stadt Köln).

Am 14. Januar 2014 wurde ein Vertrag mit der GAG Immobilien AG, mit Wirkung vom 1. Januar 2014, über die Verrechnung von Zuwendungen an Arbeitnehmer, sonstige betriebliche Aufwendungen und Abschreibungen geschlossen. Dieser Vertrag endet zum 31. Dezember 2024. Er verlängert sich jeweils um ein Kalenderjahr, wenn nicht eine Partei mindestens sechs Monate vor Vertragsablauf schriftlich widerspricht. Die Verrechnung erfolgt auf der Basis des Buchungsstands zum Abrechnungszeitpunkt bei der Konzernmutter. Für das Jahr 2024 plant die Gesellschaft mit Aufwendungen aus diesem Vertrag in Höhe von TEUR 30.731 (Vorjahr: TEUR 29.655). Für 2024 ergeben sich erstmalig sonstige finanzielle Verpflichtungen aus dem Erwerb von Biomethan-Zertifikaten in Höhe von TEUR 271.

Aus begonnenen Bau- und Instandhaltungsmaßnahmen ergeben sich bis zur Fertigstellung vertragliche Restverpflichtungen, die in einem Zeitraum bis zu fünf Jahren fällig werden. Diese setzen sich wie folgt zusammen:

Verpflichtungen aus begonnenen Baumaßnahmen: TEUR 50.138 (Vorjahr: TEUR 25.835)

Verpflichtungen aus begonnenen Instandhaltungsmaßnahmen: TEUR 1.974 (Vorjahr: 4.847)

Die Finanzierung der Maßnahmen ist insbesondere durch Mittelzuflüsse aus dem Cashflow der betrieblichen Geschäftstätigkeit und durch branchenübliche Fremdfinanzierung vorgesehen.

5.3 Derivative Finanzinstrumente / Bewertungseinheiten

Im Rahmen von Darlehensprolongationen und Neuaufnahmen sind sieben Darlehen (Grundgeschäft) mit Nennbeträgen in Höhe von insgesamt TEUR 62.975 mit variablen Zinssätzen und Laufzeiten teils bis zum Dezember 2055 abgeschlossen worden. Zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos wurden sieben Swap-Verträge (Sicherungsgeschäft) mit anfänglichen Bezugsbeträgen in Höhe von insgesamt TEUR 62.975 vereinbart.

Die Darlehen und Zinsswaps bilden bilanzielle Bewertungseinheiten gemäß § 254 HGB (Micro-Hedge). Die bewertungsrelevanten Parameter der Grund- und Sicherungsgeschäfte stimmen jeweils überein (Critical-Term-Match-Methode). Die Sicherungsbeziehungen werden daher als hocheffektiv eingestuft und die gegenläufige Wertentwicklung aus Grund- und Sicherungsgeschäften gleichen sich bis zum Ende der Sicherungsbeziehung voraussichtlich aus. Die Bilanzierung der gebildeten Bewertungseinheiten erfolgt über die Einfrierungsmethode.

Der beizulegende Wert der Zinsswaps zum Bilanzstichtag beträgt insgesamt TEUR 9.259. Die Bewertungen erfolgten anhand der OIS-Discounting-Methode durch die Sparkasse KölnBonn bzw. auf Basis eines Discounted-Cash-Flow-Modells durch die Kreissparkasse Köln. Vier Darlehen werden mit einem durch Tilgung reduzierten Buchwert in Höhe von insgesamt TEUR 44.319 unter den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ausgewiesen. Drei weitere Darlehen über insgesamt TEUR 11.284 werden erst nach dem Bilanzstichtag ausgezahlt und sind somit bilanziell noch nicht erfasst. Die gegenläufigen Wertänderungen werden sich voraussichtlich während der Laufzeit ausgleichen.

5.4 Aufstellung des Anteilsbesitzes

Gesellschaft, Sitz	Jahr	Beteiligungsquote %	Eigenkapital TEUR	Jahresergebnis TEUR
modernes köln Gesellschaft für Stadtentwicklung mbH i.L., Köln	2022	25	2.610	-227
GAG Projektentwicklung GmbH, Köln	2023	10	26.731	0 ^*)

^*) Es besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag mit der GAG Immobilien AG, Köln

5.5 Im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer

Im Geschäftsjahr waren bei der Gesellschaft keine Mitarbeiter beschäftigt.

5.6 Gesamthonorar des Abschlussprüfers

Die Angabe der Abschlussprüferhonorare erfolgt im Konzernabschluss der GAG Immobilien AG, Köln.

5.7 Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres liegen nicht vor.

5.8 Angaben zu Organbezügen

Die Geschäftsführung erhält ihre Bezüge ausschließlich von der GAG Immobilien AG.

Die für frühere Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihre Hinterbliebenen gewährten Vergütungen betrugen im Geschäftsjahr insgesamt TEUR 132. Darüber hinaus sind für frühere Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihre Hinterbliebenen Pensionsverpflichtungen in Höhe von TEUR 885 passiviert.

5.9 Mitglieder der Geschäftsführung

Frau Anne Keilholz, CFO/HR

Vorständin der GAG Immobilien AG, Köln

Frau Kathrin Möller, COO

Vorständin der GAG Immobilien AG, Köln

5.10 Name und Sitz des Mutterunternehmens

Die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln, ist Tochtergesellschaft der GAG Immobilien AG mit Sitz in Köln.

Die Gesellschaft ist auf Grund eines geschlossenen Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages eine Organgesellschaft der GAG Immobilien AG.

Die Grund und Boden GmbH ist in den Konzernabschluss der GAG Immobilien AG, Köln, einbezogen. Diese stellt den Konzernabschluss für den kleinsten und größten Kreis von Unternehmen auf. Der Konzernabschluss der GAG Immobilien AG wird im elektronischen Unternehmensregister bekannt gegeben.

5.11 Sonstige weitere Angaben

Es bestehen sonstige Ausleihungen (Darlehen an frühere Mitarbeiter). Diese Darlehen werden in den ersten 30 Jahren nicht verzinst.

Forderungen bzw. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern (§42 Abs. 3 GmbHG), soweit in der Bilanz nicht gesondert ausgewiesen:

	31.12.2023 EUR	31.12.2022 TEUR
Forderungen
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	0,00	0
Sonstige Vermögensgegenstände	701.026,91	476
	701.026,91	476
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	29.966.907,90	30.383
Erhaltene Anzahlungen	688.546,00	670
Verbindlichkeiten aus Vermietung	224.371,13	210
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	16.291.776,28	46.274
Sonstige Verbindlichkeiten	3.619.800,00	5.185
	50.791.401,31	82.722

Köln, den 8. März 2024

Die Geschäftsführung

Anne Keilholz

Kathrin Möller

Deloitte GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

―

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 und

―

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
―	beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
―	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Düsseldorf, den 13. März 2024

Deloitte GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Dieter Peppekus, Wirtschaftsprüfer

Christoph Hartfiel, Wirtschaftsprüfer