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Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung

Köln

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2010 bis zum 31.12.2010

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss --bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang-- unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2010 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der Geschäftsführung der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Köln, 14. März 2011

KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Hillesheim, Wirtschaftsprüfer

Worms, Wirtschaftsprüferin

2d:T30754,

Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung

Köln

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2024 bis zum 31.12.2024

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2024 Jahresabschluss zum 31. Dezember 2024

Aus rechentechnischen Gründen können in den Tabellen und Texten Rundungsdifferenzen auftreten.

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2024

1 Grundlagen des Unternehmens

1.1 Geschäftsmodell

Die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Grubo) mit Sitz in Köln wurde 1936 gegründet. Sie ist zu 62% Tochtergesellschaft der GAG Immobilen AG (GAG); die Stadt Köln hält die verbleibenden Anteile an der Gesellschaft. Die Grubo ist eine vollkonsolidierte Gesellschaft im GAG-Konzern. Der Zweck der Gesellschaft wird vorrangig durch die Bewirtschaftung ihrer 18.499 Wohnungen erfüllt. Mit seinem Programm für Instandhaltung, Modernisierung und Neubau passt das Unternehmen seinen Wohnungsbestand ständig den aktuellen Anforderungen an. Hierbei wurde, bedingt durch die aktuellen Zins- und Baukostenentwicklungen sowie gestiegene Anforderungen an energetische Standards und Reduzierung des CO ₂ -Ausstoßes, der Schwerpunkt des Bauprogramms vom Neubau auf neuen Grundstücken auf die energetische Modernisierung und auf Abriss-Neubau verschoben. Ergänzend werden einzelne Bestandsobjekte veräußert.

Die Grubo hat kein eigenes Personal und bedient sich zur Verwaltung ihrer Objekte der Dienstleistungen der GAG und der GAG Servicegesellschaft mit beschränkter Haftung (GAG SG). Ihre Steuerung erfolgt durch die GAG anhand des Steuerungssystems des GAG-Konzerns.

Verantwortliches Handeln - nach außen und nach innen - ist für die Grubo als Teil des GAG-Konzerns ein wesentliches Ziel. Die besondere Berücksichtigung sozialer Maßnahmen ist Bestandteil des Gegenstandes des Unternehmens. Im Bereich der Ökologie umfasst die Strategie neben den hohen Anforderungen an die Bauqualität auch den Einsatz nachhaltiger, ökologischer Technologien, die sowohl zur Energieeinsparung als auch zur CO ₂ -Reduktion beitragen. Das Ziel ist es, den Mieterinnen und Mietern einen Mehrwert über die Wohnungen hinaus zu bieten, attraktive und lebenswerte Wohnquartiere zu schaffen und gleichzeitig einen positiven Beitrag zur Rentabilität des GAG-Konzerns zu leisten.

Neben der Hauptverwaltung des GAG-Konzerns in Köln-Kalk, in der alle zentralen Abteilungen angesiedelt sind, werden die Immobilienbestände der Grubo über fünf Kundencenter verwaltet. Die dort eingesetzten Kunden- und Objektbetreuerinnen und -betreuer sowie Hausmeisterinnen und Hausmeister sind vor Ort für die Betreuung der Mieterinnen und Mieter und der Immobilienobjekte zuständig. Für besondere soziale Belange der Mieterinnen und Mieter engagiert sich die Abteilung Sozialmanagement.

1.2 Steuerungssystem

Die Steuerung der Gesellschaft ist in das Steuerungssystem des GAG-Konzerns eingebunden. Die bedeutsamsten Leistungsindikatoren zur Steuerung des Unternehmens sind dabei

―	das EBITDA (Jahresergebnis vor Finanzergebnis, sonstigen Steuern, Ertragsteuern und Anlagenabschreibungen), welches vor allem zur operativen Steuerung eingesetzt wird und
―	der Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag vor Ergebnisabführung, dessen Entwicklung vor allem bei Investitionsentscheidungen und im Rahmen der Mittel- und Langfristplanung beachtet wird.
―	Nichtfinanzieller Leistungsindikator ist die Anzahl der eigenen Mietwohnungen.

Diese Leistungsindikatoren werden in den Abschnitten Geschäftsverlauf, Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage, finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren sowie im Prognosebericht dargestellt und erläutert.

2 Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche und wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen

2.1.1 Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Beurteilung der Rahmenbedingungen basiert auf statistischen Daten, die für das Jahr 2023 vollständig vorliegen. Für das Jahr 2024 werden überwiegend vorläufige Prognosen herangezogen. Relevant ist hierbei ausschließlich der deutsche Markt.

Die Wirtschaftsleistung im Euroraum stieg im dritten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorjahr um 0,9% und verzeichnete damit den stärksten Anstieg seit zwei Jahren. ¹ In Deutschland hingegen ging das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2024 um 0,1% zurück. Somit blieb die deutsche Wirtschaft bereits das fünfte Jahr in Folge ohne signifikante Veränderungen. ²

Die Wirtschaft in Deutschland befindet sich weiterhin in einem schwierigen konjunkturellen Umfeld. Dennoch zeigen sich leichte Verbesserungen in den Prognosen für die konjunkturelle Entwicklung. Tatsächlich verlief das dritte Quartal 2024 positiver als ursprünglich erwartet. ³

Im November 2024 betrug die Inflationsrate, gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) im Vergleich zum Vorjahresmonat, +2,2%. ⁴ Es wird erwartet, dass die Inflation für 2024 moderat bleibt. ⁵

Obwohl die Baukostensteigerungen in den letzten Monaten deutlich nachgelassen haben, verbleibt das Preisniveau auf einem hohen Stand. ⁶ Für den Neubau von Wohngebäuden wurde im August 2024 ein Preisanstieg von 3,1% verzeichnet im Vergleich zum August des Vorjahres. ⁷ Im Vergleich zwischen dem zweiten Quartal 2019 und dem zweiten Quartal 2024 ergibt sich eine Erhöhung der Baupreise um nahezu 44%. Mit einem Rückgang der Bau- und Materialpreise wird nicht gerechnet. ⁸ Die Preise für Instandhaltungsarbeiten lagen im August 2024 mit einem Anstieg von 3,7% über denen des Vorjahresmonats. ⁹

Auf Grund der hohen Inflation hat die Europäische Zentralbank (EZB) die Leitzinsen seit Juli 2022 sukzessive angehoben. Nach insgesamt zehn Anpassungen lag der Refinanzierungszins im September 2023 bei 4,5%. Bis Ende 2024 hat die Europäische Zentralbank den Refinanzierungszins dann mehrfach gesenkt auf 3,15%. ¹⁰

Die konjunkturelle Schwäche zeigt sich auch am Arbeitsmarkt. Die Zahl der Erwerbstätigen war im September 2024 bereits den vierten Monat in Folge rückläufig. ¹¹

Die Reallöhne lagen im dritten Quartal 2024 um 2,9% höher als im Vorjahresquartal. Von Ende 2021 bis Anfang 2023 wurde für Erwerbstätige ein durchschnittlicher Reallohnverlust festgestellt. ¹²

2.1.2 Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen in Deutschland

Im Jahr 2023 wurden bundesweit rund 294.400 Wohnungen fertiggestellt Dies entspricht einem Rückgang um 0,3% gegenüber 2022. ¹³ Die Zahl der fertiggestellten Mietwohnungen betrug im Jahr 2023 etwa 88.000 Wohneinheiten. ¹⁴

Hohe Baukosten und gestiegene Zinsen führten 2023 zu einem deutlichen Rückgang bei den Bauvorhaben. ¹⁵ Diese Entwicklung setzte sich auch 2024 fort. ¹⁶ Erstmals seit 2008 verringerte sich der Bauüberhang 2023 deutlich um 58.100 Einheiten. ¹⁷ Die Zahl der Baugenehmigungen, die bereits 2022 stark gesunken war, nahm 2023 weiter ab. ¹⁸ Bis September 2024 hielt dieser Trend an. Die angestrebten 400.000 Fertigstellungen werden auch 2024 nicht erreicht Ursache hierfür ist unter anderem die weitere Verschärfung der energetischen Standards bei gleichzeitiger Kürzung der Neubauförderung neben gestiegenen Zinsen und höheren Baukosten. ¹⁹

¹ ifo Konjunkturprognose Winter 2024 (Seite 11)
² ifo Konjunkturprognose Winter 2024 (Seite 1)
³ Monatsbericht des BMF November 2024 (Seite 42)
⁴ Statistisches Bundesamt: Verbraucherpreisindex
⁵ BMWK - Die wirtschaftliche Lage in Deutschland im November 2024 (Seite 3)
⁶ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2024/2025 (Seite 31 ff.)
⁷ Statistisches Bundesamt Pressemitteilung vom 10.10.2024 (Seite 1)
⁸ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2024/2025 (Seite 31 ff.)
⁹ Statistisches Bundesamt Pressemitteilung vom 10.10.2024 (Seite 3)
¹⁰ (https://www.bu ndesbank.de/resource/blob/607806/6549088abf78c3e48ccf-ceafl862c98c/472B63F073F071307366337C94F8C870/s510ttezbzins-data.pdf)
¹¹ Monatsbericht des BMF November 2024 (Seite 43)
¹² Statistisches Bundesamt Pressemitteilung vom 29.11.2024 (Seite 1)
¹³ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2024/2025 (Seite 45)
¹⁴ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2024/2025 (Seite 47)
¹⁵ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2024/2025 (Seite 45)
¹⁶ Brancheninfo Bau: Baukonjunkturelle Lage: Wohnungsbau bremst Entwicklung (28.11.2024, Seite 4)
¹⁷ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2024/2025 (Seite 45)
¹⁸ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2024/2025 (Seite 47)

Der Hauspreisindex zeigte 2024 weiterhin eine negative Entwicklung. (Q3: -0,7% im Vergleich zum Vorjahresquartal). ²⁰ "Der Häuserpreisindex misst die durchschnittliche Preisentwicklung aller typischen Markttransaktionen für Wohnimmobilien" - hierunter fallen sowohl Neubau- als auch Bestandsimmobilien. ²¹

Die Bestandsmieten stiegen im Jahr 2023 bundesweit um 2,1% (2022:1,8%) und haben sich, wie in den Vorjahren, moderat entwickelt. Die durchschnittliche Nettokaltmiete lag bei EUR 7,43 EUR je m ². ²² Auch 2024 stiegen die Mieten in Deutschland weiter. Im August lag der Anstieg bei 7,7% gegenüber dem Basisjahr 2020. ²³

In Ballungsräumen und wachstumsstarken Regionen bleibt der Wohnungsmarkt angespannt. Die Kapazitäten zur Aufnahme werden immer knapper, weshalb Wohnungssuchende sich mehr im Umland orientieren müssen. Deutschland verzeichnet weiterhin Bevölkerungszuwächse, die primär auf Zuwanderung aus dem europäischen Ausland zurückzuführen sind. ²⁴

Die größten Kostentreiber bei den Wohnkosten sind auf lange Sicht die Energieträger. Seit 2000 sind die Verbraucherpreise für Gas, Heizöl und andere Haushaltsenergie um 212% gestiegen. ²⁵ Auf Grund des Kriegs in der Ukraine und der damit verbundenen Energiekrise, haben sich die Preise für Energie stark nach oben entwickelt und sind seitdem auf dem deutlich höheren Niveau geblieben. ²⁶

In 2024 hat die Bundesregierung das Wachstumschancengesetz eingeführt, um die Bau- und Immobilienbranche zu stabilisieren und den Wohnungsneubau voranzutreiben. Bei Wohngebäuden, deren Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt, kann eine degressive Abschreibung angesetzt werden. Die neue Abschreibungsmöglichkeit soll eine schnellere Refinanzierung der getätigten Investitionen fördern. ²⁷

2.1.3 Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen in Köln

Kölns Einwohnerzahl ist in 2023 leicht gewachsen. Die Bevölkerungsanzahl stieg um 3.402 auf 1.095.520 Personen. Der Saldo aus Geburten und Sterbefällen lag im Jahr 2023 bei -1.482 Personen. Im zweiten Jahr in Folge überstieg somit die Zahl der Sterbefälle die Zahl der Geburten. ²⁸

Die Zahl der Zuwanderung nach Köln ist in 2023 im Vergleich zum Vorjahr leicht zurückgegangen (2023:58.189; 2022: 66.362). Durch Berücksichtigung der Fortzüge, welche im Vergleich zum Vorjahr leicht gestiegen sind (53.690), ergibt sich für 2023 weiterhin eine positive Entwicklung. ²⁹ In 2024 ist die Bevölkerung der Stadt Köln nach vorläufigen Zahlen bis Juni leicht um 0,036% auf 1.095.125 zurückgegangen. ³⁰ Diese Zahlen zeigen einen Rückgang bei den Zuzügen (27.564), während bei den Fortzügen ein weiterer Anstieg erwartet werden kann (57.062). ³¹

Mit 3.533 Wohnungen lag die Zahl der Fertigstellungen in 2023 deutlich über dem Vorjahresniveau (2022:2.327 Wohnungen). 9.415 Wohnungen waren genehmigt. Die Anzahl der in 2023 neu erteilten Baugenehmigungen ist mit 3.211 Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr gestiegen (2022:3.045 Wohnungen). ³²

¹⁹ Brancheninfo Bau - Baukonjunkturelle Lage: Wohnungsbau bremst Entwicklung (28.11.2024, Seite 3 ff.)
²⁰ Statistisches Bundesamt: Häuserpreisindex(https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Baupreise-lmmobilienpreisindex/_inhalt)
²¹ Statistisches Bundesamt: Häuserpreisindex(https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Baupreise-lmmobilienpreisindex/_inhalt)
²² GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 9)
²³ Statista: Mietindex monatliche Entwicklung
²⁴ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2024/2025 (Seite 8)
²⁵ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2024/2025 (Seite 10)
²⁶ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2024/2025 (Seite 57)
²⁷ BMWSB: Degressive AfA (Pressemitteilung vom 22.03.2024)
²⁸ Kölner Statistische Nachrichten: Bevölkerung in Köln 2023.04/2024 (Seite 2)
²⁹ Kölner Statistische Nachrichten: Bevölkerung in Köln 2023.04/2024 (Seite 3)
³⁰ Kölner Monatszahlen (Bevölkerungsentwicklung in Köln). Stand: Juni 2024
³¹ Kölner Monatszahlen (Bevölkerungsentwicklung in Köln). Stand: Juni 2024
³² Kölner Statistische Nachrichten: Wohnungsbau in Köln 2023.08/2024 (Seite 2)

Der geförderte Mietwohnungsbestand ist in 2023 um 817 auf 37.905 Wohnungen gestiegen (2022: 37.088). Der Anteil am gesamten Kölner Wohnungsbestand hat sich mit 6,6% im Vergleich zum Vorjahr minimal erhöht (2022: 6,5%). ³³

Die Baulandpreise für den Geschosswohnungsbau sind in 2023 im Vergleich zum Vorjahr stark gesunken. ³⁴ Die durchschnittlichen Kaufpreise von Eigentumswohnungen sind im gleichen Zeitraum um 7,7% gesunken. ³⁵ Bei der Betrachtung des Zeitraums von 2018 bis 2023 konnte eine Steigerung des mittleren Kaufpreises von Eigentumswohnungen von insgesamt 32% festgestellt werden. ³⁶

Die bundesweite Entwicklung des Hauspreisindex in den ersten drei Quartalen deutet auf eine weiterhin negative Hauspreisentwicklung in 2024 hin. ³⁷

Die Mieten in Köln sind auch in 2024 weiter gestiegen. Im dritten Quartal 2024 lag der Mietpreis bei Neuanmietung einer Wohnung im Durchschnitt bei EUR 13,45 je m ². Dies entspricht einem Anstieg von rund 4,6% im Vergleich zum Vorjahresquartal. ³⁸

2.2 Geschäftsverlauf

2.2.1 Allgemeine Entwicklung des Geschäftsverlaufs

Das Geschäftsjahr 2024 war für die Grubo insgesamt ein erfolgreiches Jahr. Der Immobilienbestand sank leicht auf 18.499 Wohnungen. Die Immobilienbewirtschaftung zeigte sich weiterhin stabil, trotz der besonderen Rahmenbedingungen, und gegenüber dem Vorjahr konnten die Erträge aus Sollmiete gesteigert werden. Im Vergleich zum Vorjahr ist das EBITDA um 9% gestiegen. Das Ergebnis vor Ergebnisabführung lag bei TEUR 16.135 und damit 25% über dem Vorjahr, vor allem wegen der höheren Erträge aus Immobilienverkäufen.

2.2.2 Immobilienbewirtschaftung

Die Gesellschaft hatte zum 31. Dezember 2024 einen Immobilienbestand von 18.499 (Vorjahr: 18.564) Wohnungen und 58.899 m ² (Vorjahr: 59.528 m ² ) Gewerbefläche. Die Veränderung des Wohnungsbestandes resultierte im Wesentlichen aus Neubauzugängen und Abgängen aus dem Verkauf und Abriss von Bestandswohnungen. Geplant wurde ein Bestand von 18.485 Wohnungen.

Die Bestände befinden sich ausschließlich in Köln. Mit der Verwaltung über fünf Kundencenter soll ein unmittelbarer Mieterkontakt mit entsprechender Servicequalität erreicht werden.

Im Geschäftsjahr lagen die Umsätze aus Sollmieten bei TEUR 115.304 (Vorjahr: TEUR 112.943). Diese Steigerung ergab sich aus dem Bezug von Neubaumaßnahmen, den Anhebungen der Mieten auf Grund von Modernisierungsmaßnahmen, den Mietanpassungen im freifinanzierten Wohnungsbestand an den Mietspiegel, der Anhebung der geförderten Mieten gemäß den geltenden Förderbestimmungen sowie aus Fluktuation. Gegenläufige Einflüsse auf die Sollmiete hatte der Abriss und der Verkauf von Bestandsobjekten.

Die durchschnittliche monatliche Sollmiete stieg um 2,21% und betrug EUR 7,36 je m ² Wohn-/Nutzfläche (Vorjahr: EUR 7,20 je m ² ).

Von den Sollmieten sind Erlösschmälerungen durch Leerstand und Mietnachlässe in Höhe von TEUR 4.656 (Vorjahr: TEUR 4.599) oder 4,04% (Vorjahr: 4,07%) abzuziehen.

In Summe ergaben sich Umsatzerlöse aus Vermietung von TEUR 110.649 (Vorjahr: TEUR 108.344), geplant waren TEUR 108.536.

³³ Kölner Statistische Nachrichten: Wohnungsbau in Köln 2023.08/2024 (Seite 6)
³⁴ Grundstücksmarktbericht 2024 für die Stadt Köln (Seite 42)
³⁵ Grundstücksmarktbericht 2024 für die Stadt Köln (Seite 109)
³⁶ Grundstücksmarktbericht 2024 für die Stadt Köln (Seite 109)
³⁷ Statistisches Bundesamt: Häuserpreisindex (https://www.desta-tis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Konjunkturindikatoren/Basisdaten/bpr410j.html)
³⁸ Statista: Entwicklung der Angebotsmieten für Wohnungen in Köln (Seite 4)

Die Erlösschmälerungen werden im Wesentlichen durch die von Baumaßnahmen betroffenen Bestände beeinflusst. Darüber hinaus muss für die Mieterinnen und Mieter, die von Abriss- und Großmodernisierungsmaßnahmen betroffen sind, Ersatzwohnraum vorgehalten werden.

Im Berichtsjahr wurde die Logik dahingehend angepasst, dass Sollmieten für Großmodernisierungen, Abriss, Verkauf und baulich bedingten Leerstand nicht mehr auf null gestellt werden, sondern in den Erlösschmälerungen als Leerstand ausgewiesen werden.

Zum Ende des Geschäftsjahres standen 714 (Vorjahr: 755) Wohnungen leer (Leerstandsquote: 3,86%, Vorjahr: 4,07%). Hiervon standen 390 (Vorjahr: 546) Wohnungen wegen Abriss- und Baumaßnahmen leer. Nur 141 (Vorjahr: 58) Wohnungen standen nachfragebedingt im Wesentlichen auf Grund von Fluktuation leer (Leerstandsquote: 0,76%, Vorjahr: 0,31%). Hiervon wiederum konnten für 28 Wohnungen bereits im Geschäftsjahr neue Mietverträge geschlossen werden, so dass zum Ende des Geschäftsjahres noch 113 Wohnungen vermietbar waren. Weitere 183 (Vorjahr: 151) Wohnungen standen wegen des Belegrechtsvertrags mit der Stadt Köln oder aus sonstigen Gründen leer. Die Leerstandskosten aus Belegrecht werden von der Stadt Köln ausgeglichen.

Von den Gewerbeflächen standen zum Ende des Geschäftsjahres 4.746 m ² (Vorjahr: 3.053 m ² ) leer (Leerstandsquote 8,06%, Vorjahr 5,13%), davon standen 587 m ² (Vorjahr: 83 m ² ) nachfragebedingt leer (Leerstandsquote: 1,00%, Vorjahr 0,14%). Weitere 1.364 m ² (Vorjahr: 1.643 m ² ) standen wegen aktuellen Baumaßnahmen leer. Zudem standen 2.795 m ² (Vorjahr: 1.327 m ² ) aus sonstigen insbesondere baulich bedingten Gründen leer.

Die Fluktuationsrate zum 31. Dezember 2024 betrug 4,46% (Vorjahr: 4,07%).

Um den Wohnungsbestand den aktuellen Wohnbedürfnissen und den energetischen Anforderungen anzupassen und ihn damit nachhaltig vermietbar zu halten, wurde laufend umfangreich investiert.

Für die Bestandserhaltung des Hausbesitzes wurden im Geschäftsjahr im Rahmen der Instandhaltung, ohne Großmodernisierungsmaßnahmen, TEUR 33.906 (Vorjahr: TEUR 33.508) aufgewandt. Dies entspricht einem durchschnittlichen Kostensatz von EUR 25,97 je m ² Wohn-/Nutzfläche (Vorjahr: EUR 25,63 je m ² ). Die Planung sah Aufwendungen von TEUR 32.934 vor. Auf Grund des steigend geplanten Umfangs der Großmodernisierungsmaßnahmen mit Schwerpunkt auf der energetischen Sanierung konnte der sonstige Instandhaltungsaufwand konstant gehalten werden.

Die Großmodernisierung des Wohnungsbestandes wurde fortgesetzt. Im Geschäftsjahr wurden 120 Wohnungen (Vorjahr: 0) fertiggestellt. Zum Ende des Geschäftsjahres befanden sich 256 Wohnungen in der Modernisierungsdurchführung. Das Investitionsvolumen für Großmodernisierung betrug im Geschäftsjahr TEUR 14.685 (Vorjahr: TEUR 9.622) und der Aufwand aus Großmodernisierung betrug TEUR 4.246 (Vorjahr: TEUR 2.353). Geplant waren 120 Wohnungsfertigstellungen, Investitionen von TEUR 28.235 und ein Großmodernisierungsaufwand von TEUR 7.753. Die Planunterschreitung der Investitionen resultierte hauptsächlich aus verspäteten Baubeginnen und Verzögerungen im Bauablauf von Projekten mit Fertigstellungen in den nächsten Jahren.

Im Rahmen der Neubautätigkeit wurden im Geschäftsjahr 101 Wohnungen (Vorjahr: 0) fertiggestellt, davon 101 Wohnungen aus Abriss-Neubau-Projekten. Zum Ende des Geschäftsjahres befanden sich 113 Wohnungen im Bau. Es wurden Investitionen für die Neubautätigkeit in Höhe von TEUR 15.823 (Vorjahr: TEUR 16.898) getätigt. Die Planung sah 101 Fertigstellung von Wohneinheiten und ein Investitionsvolumen von TEUR 24.529 vor. Die Planunterschreitung der Investitionen resultierte hauptsächlich aus verspäteten Baubeginnen und Verzögerungen im Bauablauf von Projekten mit Fertigstellungen in den nächsten Jahren.

2.2.3 Immobilienverkäufe

Im Geschäftsjahr wurden 90 Wohneinheiten und eine Gewerbeeinheit aus dem Anlagevermögen verkauft. Im Vorjahr wurden mehrere Grundstücke verkauft. In 2024 resultierten hieraus Verkaufserlöse von TEUR 6.045 (Vorjahr: TEUR 915). Die Planung sah für das Geschäftsjahr erfolgswirksame Verkäufe von 62 Wohneinheiten und Verkaufserlöse von TEUR 7.479 vor.

2.3 Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

Die Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft ist geordnet und die Zahlungsfähigkeit gesichert. Die Entwicklung der Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage verlief im Geschäftsjahr insgesamt positiv.

2.3.1 Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag

Mit der GAG besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag, nach dem Gewinne abgeführt und Verluste ausgeglichen werden.

2.3.2 Ertragslage

	2024 IST (TEUR)	2023 IST (TEUR)	ISTAVJ (TEUR)	ISTAVJ %	2024 PLAN (TEUR)	ISTAPLAN (TEUR)
Umsatzerlöse	166.795	159.015	7.780	5	168.821	-2.026
Bestandsveränderungen	2.482	5.364	-2.881	-54	3.139	-657
Andere aktivierte Eigenleistungen	0	15	-15	-100	11	-11
Sonstige betriebliche Erträge	12.079	7.444	4.635	62	11.877	202
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen	-111.585	-107.173	-4.412	4	-120.375	8.790
Personalaufwand	-123	-133	10	-8	-11	-112
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-16.306	-15.370	-936	6	-17.218	912
EBITDA	53.343	49.161	4.181	9	46.245	7.098
Abschreibungen	-24.892	-24.504	-388	2	-24.689	-203
EBIT	28.451	24.658	3.793	15	21.556	6.895
Finanzergebnis
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	2.808	83	2.725	3.282	0	2.809
Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens	-317	0	-317		0	-317
Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-8.571	-7.574	-997	13	-7.326	-1.245
	-6.079	-7.491	1.412	-19	-7.326	1.247
EBT	22.372	17.167	5.205	30	14.230	8.142
Ausgleichszahlung Minderheitsgesell.	-5.309	-3.620	-1.689	47	-2.692	-2.617
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-988	-674	-315	47	-501	-487
Sonstige Steuern	61	-7	68	-975	35	26
Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag vor Ergebnisabführung	16.135	12.866	3.269	25	11.071	5.064
SU Ergebnis aus Ergebnisabführung	-16.135	-12.866	-3.269	25	-11.071	-5.064

	ISTAPLAN °/o	2025 PLAN (TEUR)
Umsatzerlöse	-1	173.687
Bestandsveränderungen	-21	955
Andere aktivierte Eigenleistungen	-100	86
Sonstige betriebliche Erträge	2	8.643
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen	-7	-119.303
Personalaufwand	1.043	-134
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-5	-14.961
EBITDA	15	48.973
Abschreibungen	1	-25.170
EBIT	32	23.803
Finanzergebnis
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		2.037
Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens		-9
Zinsen und ähnliche Aufwendungen	17	-8.548
	-17	-6.520
EBT	57	17.282
Ausgleichszahlung Minderheitsgesell.	97	-3.665
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	97	-682
Sonstige Steuern	76	20
Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag vor Ergebnisabführung	46	12.954
SU Ergebnis aus Ergebnisabführung	46	-12.954

Im Folgenden werden die Veränderungen der in der Tabelle dargestellten finanziellen Leistungsindikatoren EBITDA und Jahresüberschuss vor Ergebnisabführung erläutert Zunächst werden Ist-Ist-Vergleiche der Werte des Geschäftsjahres mit den Vorjahreswerten dargestellt und erläutert.

Die Umsatzerlöse stiegen auf TEUR 166.795 (Vorjahr: TEUR 159.015).

Die Umsätze kamen aus der Bewirtschaftungstätigkeit und dort vor allem aus der Vermietung (siehe Geschäftsfeld Immobilienbewirtschaftung). Hinzu kamen Umsatzerlöse aus Nebenkosten in Höhe von TEUR 51.710 (Vorjahr: TEUR 46.752).

Die sonstigen betrieblichen Erträge stiegen um 62% auf TEUR 12.079 (Vorjahr: TEUR 7.444). Dieser Anstieg resultierte im Wesentlichen aus höheren Immobilienverkäufen (siehe Geschäftsfeld Immobilienverkäufe).

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen stiegen um 4% auf TEUR 111.585 (Vorjahr: TEUR 107.173). Die Aufwendungen resultierten im Wesentlichen aus den Nebenkosten mit TEUR 59.335 (Vorjahr: TEUR 56.871) und aus der Instandhaltung mit TEUR 38.152 (Vorjahr: TEUR 35.861). Der Anstieg der Nebenkosten erfolgte hauptsächlich aus den umlagefähigen Betriebs- und Heizkosten (höhere Energie- und Wärmekosten).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen stiegen um 6% auf TEUR 16.306 (Vorjahr: TEUR 15.370). Dieser Anstieg resultierte im Wesentlichen aus höheren Verwaltungsaufwendungen.

Als Minderheitseigentümerin erhält die Stadt Köln eine Ausgleichszahlung. Sie lag für das Geschäftsjahr auf Grund des gestiegenen Jahresüberschusses vor Gewinnabführung bei TEUR 5.309 (Vorjahr: TEUR 3.620).

Im Folgenden werden Plan-Ist-Vergleiche auf Grund der im Vorjahr erstellten Prognose dargestellt und erläutert.

Im Geschäftsjahr wurde ein Umsatz von TEUR 166.795 erreicht, der damit um 1% unter dem Planwert von TEUR 168.821 lag. Die Abweichung resultierte im Wesentlichen aus geringeren Umsatzerlösen aus den Nebenkosten.

Die sonstigen betrieblichen Erträge erreichten einen Wert von TEUR 12.079 und lagen damit um 2% über dem Planwert von TEUR 11.877.

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen erreichten einen Wert von TEUR 111.585 und lagen damit um 7% unter dem Planwert von TEUR 120.375. Eine wesentliche Ursache für die Abweichung waren die Instandhaltungsaufwendungen mit TEUR 38.152, die mit TEUR 40.687 geplant waren.

Auf Grund dieser Einflussfaktoren weichen die Istwerte von EBITDA und Jahresüberschuss vor Ergebnisabführung von den Planwerten ab.

2.3.3 Vermögenslage

Die Bilanzsumme stieg auf TEUR 894.464 (Vorjahr: TEUR 858.517).

Das Anlagevermögen stieg leicht auf TEUR 761.956 (Vorjahr: TEUR 757.431). Den Zugängen in Höhe von TEUR 30.864 standen insbesondere Abschreibungen von TEUR 24.892 gegenüber. Die Zugänge resultierten im Wesentlichen aus Investitionen für Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen.

Das Umlaufvermögen stieg deutlich auf TEUR 132.256 (Vorjahr: TEUR 100.898). Dieser Anstieg resultierte im Wesentlichen aus dem Anstieg der Forderungen gegen verbundene Unternehmen auf TEUR 73.681 (Vorjahr: TEUR 44.707) aus dem Cashpooling durch überschüssige Liquidität.

Das Eigenkapital blieb auf Grund der Ergebnisabführung mit TEUR 139.367 unverändert.

Die Verbindlichkeiten stiegen deutlich auf TEUR 737.457 (Vorjahr: TEUR 702.693).

Hauptbestandteil waren die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten. Sie stiegen um 3% auf TEUR 444.324 (Vorjahr: TEUR 431.235). Die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern sanken auf TEUR 189.295 (Vorjahr: TEUR 194.172). Im Geschäftsjahr betrugen die Darlehenstilgungen insgesamt TEUR 21.634, davon waren TEUR 5.146 außerplanmäßige Tilgungen. Die außerplanmäßigen Tilgungen enthalten TEUR 2.796 Tilgungsnachlässe, der Rest sind Rückzahlungen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen stiegen um 94% auf TEUR 26.021 (Vorjahr: TEUR 13.392).

Die erhaltenen Anzahlungen stiegen um 21% auf TEUR 63.732 (Vorjahr: TEUR 52.610). Sie resultierten im Wesentlichen aus den Nebenkostenvorauszahlungen, ihnen stehen auf der Aktivseite die zum Verkauf bestimmten Vorräte im Wesentlichen aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten gegenüber.

Die passive Rechnungsabgrenzung stieg um 19% auf TEUR 13.845 (Vorjahr: TEUR 11.611). Dies resultierte im Wesentlichen aus der Abgrenzung der Tilgungsnachlässe der NRW.BANK für neue Darlehen, die in den nächsten Jahren ergebniswirksam vereinnahmt werden. Diese Tilgungsnachlässe werden als Ausgleich für eine geringere Fördermiete gewährt, als passiver Rechnungsabgrenzungsposten abgegrenzt und über den Zeitraum der Mietpreisbindung erfolgswirksam abgebaut.

2.3.4 Finanzlage

Kapitalflussrechnung vom 01.01. bis 31.12.2024

	2024 TEUR	2023 TEUR
Jahresüberschuss GuV	16.135	12.866
+ Abschreibungen	25.209	24.504
+/- Zunahme/Abnahme der Rückstellungen	-1.051	240
+/- Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge	3.338	714
-/+ Zunahme/Abnahme der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva	-3.038	-7.921
+/- Zunahme/Abnahme der erhaltenen Anzahlungen und der anderen Passiva	29.633	2.861
-/+ Gewinn/Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens	-4.916	-809
+ Zinsaufwendungen	8.556	7.559
- Zinserträge sowie Erträge aus Wertpapieren und Ausleihungen	-2.809	-83
+/- Ertragsteueraufwand/-ertrag	988	674
I. Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit	72.047	40.604
+ Einzahlungen aus Anlageverkäufen des Sachanlagevermögens	6.045	915
+ Einzahlungen aus Anlageverkäufen des Finanzanlagevermögens	2	7
- Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	-30.871	-25.661
+ Einzahlungen durch Zugang Investitionszuschüsse	0	79
II. Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-24.824	-24.660
- Gezahlte Dividenden / Ergebnisabführung	-16.135	-12.866
- Ausgleichszahlung an außenstehende Gesellschafter	-3.620	-5.185
+ Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten	29.846	101.528
- Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten	-18.838	-19.868
- Auszahlungen aus der konzerninternen Tilgung von Finanzkrediten	0	-27.550
- Auszahlungen im konzerninternen Cashpooling	-27.550	-44.700
- Gezahlte Zinsen	-8.537	-7.542
-/+ Ertragsteuerzahlungen/-erstattungen	-988	-674
III. Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	-45.822	-16.857
Zahlungswirksame Veränderungen (Summe aus I. bis III.)	1.400	-913
Kassenbestand, Guthaben Kreditinstitute 01.01.	1.014	1.926
+ Finanzmittelbestand am Anfang der Periode	1.014	1.926
Kassenbestand, Guthaben Kreditinstitute 31.12.	2.414	1.014
= Finanzmittelbestand am Ende der Periode	2.414	1.014

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit stieg um 77% auf TEUR 72.047 (Vorjahr: TEUR 40.604). Die Erhöhung um TEUR 31.443 resultierte im Wesentlichen aus gestiegenen konzerninternen Verbindlichkeiten (plus TEUR 20.078) sowie aus dem Bereich Nebenkosten im Wesentlichen Betriebs- und Heizkosten (saldiert plus TEUR 6.398, davon unfertige Leistungen plus TEUR 2.564 und erhaltene Anzahlungen plus TEUR 3.834).

Der Mittelabfluss aus dem Cashflow aus der Investitionstätigkeit betrug TEUR 24.824 und war damit gegenüber TEUR 24.660 im Vorjahr fast unverändert. Hier erhöhten sich die Einzahlungen aus Anlageverkäufen des Sachanlagevermögens und stiegen die Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen.

Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit war negativ und betrug TEUR - 45.822 gegenüber TEUR -16.857 im Vorjahr. Dieser Anstieg des Mittelabflusses um TEUR 28.966 resultierte im Wesentlichen daraus, dass die Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten um TEUR 71.682 niedriger und die Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten um TEUR 1.030 niedriger ausfielen als im Vorjahr (Saldo minus TEUR 70.652). Es wurden also deutlich weniger Darlehen neu aufgenommen. Gegenläufig fielen die Auszahlungen aus der Tilgung von konzerninternen Finanzkrediten um TEUR 27.550 niedriger aus und zusätzlich wurden im konzerninternen Cash-pooling durch weniger überschüssige Liquidität die internen Ausleihungen um 17.150 reduziert (Saldo TEUR 44.700).

Der Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten am Ende des Geschäftsjahres betrug TEUR 2.414 gegenüber TEUR 1.014 im Vorjahr.

Die Gesellschaft ist über einen Geschäftsbesorgungsvertrag in das Finanzmanagement des GAG-Konzerns eingebunden. Das Finanzmanagement des GAG-Konzerns umfasst das Cash- und Liquiditätsmanagement sowie das Management der Zinsänderungs- und Ausfallrisiken des Unternehmens. Einhergehend mit einer langfristig orientierten Geschäftsstrategie des Unternehmens werden fast ausschließlich langfristige Finanzierungen abgeschlossen. Kurzfristige Finanzierungen werden nur begrenzt im Rahmen der Liquiditätssteuerung und -Optimierung aufgenommen. Abgeschlossene derivative Zinssicherungsinstrumente stehen im unmittelbaren Zusammenhang mit vollständig parallellaufenden Darlehensvereinbarungen zur Bestandsfinanzierung, so dass sich synthetische Festzinspositionen für den Zinssicherungszeitraum ergeben und bilanzielle Bewertungseinheiten gebildet werden können. Spekulative Instrumente werden nicht eingesetzt. Aus unserer Sicht sind die geplanten Investitionen durch die zu erwartenden Möglichkeiten der Kreditplatzierung ausreichend abgesichert.

Die GAG steht dem Unternehmen mit einer kurzfristigen Kreditlinie über EUR 60 Mio. zur Verfügung. Die freie Kurzfristkreditlinie und die jederzeit mobilisierbaren Bankguthaben des Unternehmens beliefen sich insgesamt auf rund EUR 135 Mio. (Vorjahr: EUR 106 Mio.) Die Inanspruchnahme der Kurzfristlinie dient hauptsächlich der kurzfristigen Liquiditätssteuerung. Weiterhin bestehen umfassende Platzierungsmöglichkeiten des Konzerns für Langfristkredite, insbesondere innerhalb des Banken- und Versicherungsbereiches, die auch von der Gesellschaft genutzt werden können. Auf Grund des sehr stabilen Cashflows aus der Bewirtschaftung der Wohnungsbestände und der mobilisierbaren Liquiditätsreserven sind derzeit keine Umstände erkennbar, die einen Liquiditätsengpass erwarten lassen.

Langfristige Neuaufnahmen und Prolongationen von Bestandsdarlehen wurden teils frühzeitig und vor dem Berichtszeitraum realisiert, so dass im Berichtszeitraum lediglich TEUR 45.857 kontrahiert wurden. Der Anteil aus Förderdarlehen der NRW.Bank betrug TEUR 31.247 (68%), KfW-Darlehen TEUR 3.640 (8%) und Kapitalmarktdarlehen TEUR 10.970 (24%) aller langfristigen Zinssicherungs- und Darlehensvereinbarungen. Die Durchschnittsverzinsung aller langfristigen Neuaufnahmen beträgt 1,19% für eine durchschnittliche Zinsbindungsdauer von 28 Jahren.

Die neuen langfristigen Darlehensvereinbarungen in Höhe von insgesamt TEUR 45.857 stehen insbesondere im Zusammenhang mit dem Bauprogramm in den kommenden Jahren und der frühzeitigen Begrenzung der Zinsänderungsrisiken.

Mit den im Geschäftsjahr erfolgten Finanzierungsmaßnahmen konnten weitere wesentliche Schritte zur dauerhaft zinsgünstigen Finanzierung der Gesellschaft erreicht werden. Dies spiegelt sich insbesondere in der Durchschnittsverzinsung der langfristigen Kapitalmarktfinanzierungen in Höhe von EUR 297 Mio. (Vorjahr: EUR 302 Mio.) mit einer Durchschnittsverzinsung von 2,00% (Vorjahr: 2,01%) wider. Die durchschnittliche Zinsbindung der Kapitalmarktdarlehen beträgt 18 Jahre (Vorjahr: 19 Jahre). Einmalige Restrukturierungsaufwendungen wurden nicht verursacht. Die durchschnittliche Verzinsung aller Langfristdarlehen einschließlich Förderdarlehen beträgt am Bilanzstichtag 1,31% (Vorjahr: 1,33%).

2.4 Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

		2024	2023	2022	2021
EBITDA	TEUR	53.343	49.161	53.370	45.978
Jahresüberschuss vor Ergebnisabführung	TEUR	16.135	12.866	15.896	11.198
Wohnungen (Stichtag 31.12.)	Anzahl	18.499	18.564	18.564	18.540

3 Prognosebericht

Die gesamt- und wohnungswirtschaftlichen Rahmenbedingungen werden oben im Kapitel 2.1 erläutert

Die Planung geht insgesamt von einem stabilen und weiterhin positiven Umfeld für den Kölner Wohnungsmarkt aus. Auch im Hinblick auf die gesetzlichen Rahmenbedingungen werden keine gravierenden Änderungen unterstellt. Bezüglich der Bauprojekte wird davon ausgegangen, dass die derzeitigen Förderprogramme der NRW.BANK bestehen bleiben und die Höhe der geförderten Mieten an die Entwicklung der Baukosten angepasst werden.

Das Zinsniveau ist als steigend geplant. Für zehnjährige Kapitalmarktdarlehen wurde für 2025 ein Zinssatz von 4,50% für neue Darlehen angenommen.

Für die Anlage von freier Liquidität wurde ab 2025 ein Zinssatz von 2,50% angenommen.

Bei den Baukosten wurden für 2025 Preissteigerungen von 5% geplant Zusätzlich wurden pauschale Sicherheitsaufschläge von 10% für Neubau- und 15% für Modernisierungsprojekte eingerechnet.

Wesentliche Änderungen der Geschäftstätigkeit und des Geschäftsverlaufs sind für 2025 nicht geplant. In Würdigung der veränderten Rahmenbedingungen verlagert sich der Schwerpunkt zunehmend vom Neubau auf neuen Grundstücken auf die energetische Modernisierung und auf Abriss-Neubau auf eigenen Grundstücken. Die im GAG-Konzern eingeschlagene Klimastrategie zur Reduktion der CO ₂ -Emissionen wird weiterverfolgt Es wurde in 2024 ein Pfad zur Erreichung der Klimaneutralität bis 2045 erarbeitet

Die wesentlichen Maßnahmen hierbei sind die erhöhte Anzahl der energetischen Modernisierungen sowie der Abriss-Neubau-Projekte und der vermehrte Einsatz von Wärmepumpen und Photovoltaik.

Zu Vorgängen von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres wird auf den Nachtragsbericht, Kapitel 5.7 des Anhangs zum Jahresabschluss, verwiesen.

Die im Folgenden dargestellten Werte sind die Planwerte für die in Kapitel 1.2 dargestellten Leistungsindikatoren und weitere wesentliche Positionen zur Erläuterung der finanziellen und nichtfinanziellen Leistungsindikatoren für das Jahr 2025. Zukunftsbezogene Angaben sind naturgemäß mit Unsicherheiten behaftet. Während bei einzelnen Positionen, wie den Sollmieten, regelmäßig mit relativ geringen prozentualen Plan-Ist-Abweichungen zu rechnen ist, unterliegt insbesondere der Jahresüberschuss durch die Vielzahl der eingehenden Sachverhalte und den relativ geringen Wert regelmäßig höheren prozentualen Plan-Ist-Abweichungen.

Für 2025 sind ein Jahresüberschuss vor Ergebnisabführung von TEUR 12.954 und ein EBITDA von TEUR 48.973 geplant. Diese Ergebnisse basieren im Wesentlichen auf einem Umsatz von TEUR 173.687, sonstigen betrieblichen Erträgen von TEUR 8.643 und Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen von TEUR 119.303. Die Abschreibungen sind mit TEUR 25.170 und das Finanzergebnis ist mit TEUR -6.520 geplant.

Hauptbestandteil des Umsatzes sind die Umsatzerlöse aus Vermietung mit TEUR 112.970. Diese sind leicht steigend geplant, da die Steigerung der Mieten durch projektbedingte Erlösschmälerungen zum Teil neutralisiert wird. Hauptbestandteil der sonstigen betrieblichen Erträge sind die Erträge aus dem Verkauf von Immobilien aus dem Anlagevermögen mit TEUR 3.197 und Erträge aus Versicherungserstattungen von TEUR 4.887. Wesentlicher Bestandteil der Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen sind die mit TEUR 40.345 geplanten Instandhaltungsaufwendungen.

Für Neubau sind Investitionen in Höhe von TEUR 13.868 und für Großmodernisierung von TEUR 29.748 geplant. Die geplanten Fertigstellungen belaufen sich auf 144 modernisierte Wohnungen. Im Bereich des Neubaus sind für 2025 keine Fertigstellungen geplant. Dagegen ist der erfolgswirksame Verkauf von 38 Wohnungen aus dem Anlagevermögen vorgesehen. Der Wohnungsbestand ist für Ende 2025 mit 18.442 Einheiten geplant.

Insgesamt bewertet die Geschäftsführung die Entwicklungen der Gesellschaft für den Prognosezeitraum unter den beschriebenen Rahmenbedingungen als positiv.

4 Risiko- und Chancenbericht

4.1 Risiko- und Chancenmanagementsystem

Die Risiken und Chancen der Gesellschaft stehen aufgrund ihrer Geschäftstätigkeit in direkter Beziehung zu den Risiken im GAG Konzern, sie ist daher in das bestehende Risiko- und Chancenmanagementsystem integriert.

Der GAG-Konzern verfügt über ein an den IDW PS 340 (Prüfungsstandard des Instituts der Wirtschaftsprüfer) angelehntes Risiko- und Chancenmanagementsystem (RCM), das wesentliche oder bestandsgefährdende Entwicklungen möglichst früh dokumentiert und Maßnahmen für wesentliche Risiken zur Risikoreduzierung sowie Maßnahmen für wesentliche Chancen zur Chancenoptimierung hinterlegt.

Durch den Einbezug von Führungskräften und Mitarbeitenden unterschiedlicher Unternehmensbereiche des Konzerns in die Risiko- und Chanceninventur wird dem Bestreben des Vorstands Rechnung getragen, ein einheitliches Risiko- und Chancengrundverständnis zu erzeugen und damit implizit das unternehmens- bzw. bereichsübergreifende Risiko- und Chancenbewusstsein zu stärken. Ein wesentlicher Eckpfeiler des RCM besteht in der halbjährlich durchzuführenden Risikoinventur. Neben der Risikoidentifikation nimmt die GAG eine Quantifizierung der erkannten Risiken vor und dokumentiert die wesentlichen Ergebnisse adäquat.

Die Interne Revision unterstützt den Risikomanagementprozesses, indem sie unter anderem die Effektivität des RCM und die Einhaltung der Ordnungsmäßigkeit sowie Wirtschaftsaspekte prüft.

Risiken und Chancen sind alle Ereignisse und möglichen Entwicklungen innerhalb und außerhalb des GAG-Konzerns, die sich negativ oder positiv auf das für das Folgejahr prognostizierte Konzernergebnis auswirken könnten.

Die Risiken und Chancen werden zusätzlich in die vier Kategorien leistungswirtschaftlich, finanzwirtschaftlich, allgemein intern und allgemein extern eingeteilt.

Die Risiken und Chancen werden in einer Neun-Felder-Matrix durch Eintrittswahrscheinlichkeit (%) und Auswirkungshöhe (Mio. EUR) auf das Konzernergebnis quantifiziert. Der interne Risikoscore ist von 1 bis 9 definiert:

Score 1-3	Keinen Handlungsbedarf auslösende Risiken / geringe Chancen
Score 4-6	Überwachungsrelevante Risiken / Chancen
Score 7-8	Wesentliche Risiken / hohe Chancen
Score 9	Bestandsgefährdende Risiken / sehr hohe Chancen

Die Auswirkungshöhen der Risiken stellen sich wie folgt dar:

Die Wertgrenzen der Chancen betragen die Hälfte der Werte der Risiken. Auch die Skalierung der Eintrittswahrscheinlichkeiten unterscheidet sich zu denen der Risiken:

Bei der Auswirkungshöhe handelt es sich um mögliche Abweichungen zur Prognose.

Hier im Lagebericht werden die als überwachungsrelevant oder höher eingestuften Risiken und Chancen mit einem Score von mindestens 5 als Wesentlichkeitsgrenze dargestellt. Die beschriebenen Risiken sind in der Bruttobetrachtung wiedergegeben, also vor den ergriffenen Maßnahmen zur Risikobegrenzung.

Nach diesen Kriterien wurde im Geschäftsjahr eine im Lagebericht aufzuführende Chance identifiziert. In den kumulierten Auswirkungen auf das Konzernergebnis sind auch die als geringer eingestuften Risiken und Chancen enthalten.

Generell beziehen sich die Auswirkungshöhen auf den gesamten GAG-Konzern. Sie wurden nicht auf die Einzelgesellschaft heruntergebrochen. Des Weiteren muss nicht jedes bestehende Risiko bzw. jede bestehende Chance des GAG-Konzerns auch für jede Einzelgesellschaf gelten. Somit kann es zu unterschiedlichen zusammenfassenden Bewertungen je Risiken und Chancen kommen.

4.2 Aktuelle allgemeine Chancen und Risiken

Auf Grund des anhaltenden Krieges in der Ukraine und anderer geopolitischer Spannungen besteht noch immer ein Risiko aus verlängerten Lieferzeiten und höheren Rohstoffkosten. ³⁹

Wir gehen davon aus, dass die Baukosten weiterhin - wenn auch moderater - steigen werden. Auf das bereits hohe Baupreisniveau im Jahr 2024 wurde für die Prognose 2025 bei Neubau-, Abriss/Neubau- und Großmodernisierungsmaßnahmen eine Preissteigerung von 5% berücksichtigt. Bei den Instandhaltungsaufwendungen wurde ebenfalls eine Kostensteigerung von 5% berücksichtigt. Insofern wird das Risiko einer über die Planannahme hinausgehenden Inflation der Bau- und Instandhaltungskosten im Prognosejahr als überschaubar eingeschätzt. Für die Folgejahre gehen wir von ähnlichen Rahmenbedingungen und Preissteigerungen zwischen 3 und 5% für die Bau- und Instandhaltungskosten aus. ⁴⁰

Größere Engpässe bei der Zulieferung von Baustoffen werden nicht erwartet. Im Vergleich zu den Vorjahren wird weiterhin von deutlich reduzierten Volumen an Bauvorhaben ausgegangen. ⁴¹ In der Folge wird ein erhöhtes Verzögerungsrisiko auf Grund der Auslastung der Handwerksbetriebe und des Fachkräftemangels ebenfalls nicht erwartet. Einzelne Gewerke wie zum Beispiel Solarteure (Handwerker für Wärmepumpen, Solar- und Photovoltaikanlagen) unterliegen jedoch Marktschwankungen.

³⁹ Monatsbericht des BMF: Aktuelle Wirtschafts- und Finanzlage Dezember 2024 (Seite 53)
⁴⁰ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2024/2025 (Seite 7 ff.)
⁴¹ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2024/2025 (Seite 7)

Die Zinsen für Baufinanzierung wurden für 2025 mit 4,5% und für 2026 mit 5,0% geplant. Risiken für die Finanzierung von Bauvorhaben werden auf Grund der weit überwiegend bereits erfolgten Zinssicherungen unter diesem Planzinsniveau nicht gesehen.

Das Investitionsvolumen für Neubauten wird auf Grund der veränderten Rahmenbedingungen und strategischen Ausrichtung in den kommenden Jahren reduziert. Durch frühzeitig getroffene Zinssicherungsmaßnahmen und in der Wirtschaftsplanung gesetzte Rahmenbedingungen werden die Finanzierungsrisiken als gering eingeschätzt.

Es besteht Unsicherheit darüber, ob die neu gewählte Bundesregierung die richtigen Schwerpunkte zur Unterstützung der Wohnungswirtschaft setzen wird. Notwendig sind kontinuierliche Investitionsförderungen für den Wohnungsbau und für die Dekarbonisierung des Wohnungsbestandes. Für die Zeit bis zur Regierungsbildung und die Erarbeitung von entsprechenden Vorgaben könnte ein Fördervakuum entstehen, das sich negativ auf die Verfügbarkeit von Fördermitteln und somit auf die Investitionstätigkeit auswirken würde.

Klimaaspekte spielen in der Gesellschaft weiter eine große Rolle. Dabei ist der Gebäudesektor einer der größten CO ₂ -Emittenten. ⁴² Der Übergang zu einer klimaneutralen Gesellschaft birgt neue Chancen und Risiken. Es ist die zentrale Aufgabe der Wohnungswirtschaft, die Energieeffizienz der Bestände zu verbessern und die Wärmeerzeugung zu dekarbonisieren. Bis zum Jahr 2045 soll, so das Ziel der Bundesregierung, der Gebäudebestand klimaneutral sein. ⁴³ Die hierfür nötigen massiven Investitionen können nur mit den entsprechenden Rahmenbedingungen und Förderungen geleistet werden. ⁴⁴

Neben den Anforderungen an die Klimaneutralität hat die Wohnungswirtschaft auch die 1,5-Grad-Konformität ihres Klimapfades zu beachten. Es gibt klare Hinweise darauf, dass Gebäude, die nicht mit dem 1,5-Grad-Ziel des Pariser Klimaabkommens übereinstimmen, zukünftig Nachteile bei der Finanzierung und Werterhaltung haben werden. Finanzinstitute berücksichtigen zunehmend die Klimarisiken bei ihren Kredit- und Investitionsentscheidungen, was bedeutet, dass Immobilien mit hohem CO ₂ -Ausstoß oder ohne klare Klimaanpassungspläne als riskanter eingestuft werden. ⁴⁵

Darüber hinaus kommen mit der EU-Taxonomie und der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) umfangreiche Offenlegungs- und Transparenzverpflichtungen auf die Branche zu. In Deutschland ist die EU-Richtlinie zur Nachhaltigkeitsberichterstattung (CSRD) allerdings noch nicht in nationales Recht umgesetzt und Zeitpunkt und Umfang dieser Umsetzung sind noch unklar. Die EU-Taxonomie legt Kriterien zur Klassifizierung nachhaltiger Wirtschaftstätigkeiten fest. Wohnungsunternehmen müssen nachweisen, ob ihre Bestände und Neubauprojekte diesen Kriterien entsprechen. Versäumnisse können die Kapitalbeschaffung erschweren oder Investitionsentscheidungen negativ beeinflussen. ⁴⁶

Die CSRD erweitert die Berichtspflichten für den GAG-Konzern ab 2026 für das Berichtsjahr 2025 erheblich. Unternehmen müssen detaillierte ESG-Berichte erstellen, die sowohl qualitative als auch quantitative Nachhaltigkeitsaspekte abdecken. Dies erfordert nicht nur umfangreiche Dateninfrastruktur und fachliche Expertise, sondern auch klare Strategien, um regulatorischen Anforderungen gerecht zu werden. Fehlende Konformität kann zu rechtlichen Konsequenzen, Reputationsverlust und erhöhten Finanzierungskosten führen. ⁴⁷

⁴² BundesBauBlatt: Studie: Deutsche Baubranche erholt sich erst 2025 (https://www.bundesbau-blatt.de/news/studie-deutsche-baubranche-erholt-sich-erst-2025-3989428.html)
⁴³ Klimaschutzgesetz: www.bundesregierung.de/breg-de/schwerpunkte/klimaschutz/klimaschutzgesetz-2021-1913672
⁴⁴ DIW Berlin: https://www.diw.de/de/diw_01.c.925703.de/publikationen/wochenberichte/2024_46_l/ener-getische_gebaeudesanierung_investitionen_sinken_preisbereinigt_klimaziele_ohne_trendwende_nicht_er-reichbar.html
⁴⁵ Umweltbundesamt: https://www.umweltbundesamt.at/fileadmin/site/themen/klima/greenfinance/gf_alli-ance_leitfaden_dekarbonisierung-immobilienportfolio.pdf
⁴⁶ European Commission: https://ec.europa.eu/sustainable-finance-taxonomy/home
⁴⁷ Deloitte: https://www.deloitte.com/de/de/services/audit-assurance/perspectives/corporate-sustainability-reporting-directive-csrd.html

Mit der Verlagerung des Schwerpunkts in der Unternehmensstrategie vom Neubau auf neuen Grundstücken hin zur energetischen Modernisierung und Abriss-Neubau wird die Unternehmenstätigkeit zusätzlich auf die Erreichung von Nachhaltigkeitszielen ausgerichtet.

4.3 Risikobericht

4.3.1 Leistungswirtschaftliche Risiken

Zusammenfassende Bewertung

Aktuell besteht kein wesentliches Risiko des Konzerns, von dem auch die Gesellschaft zum Teil betroffen ist oder sein kann. Alle im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken im Bereich der leistungswirtschaftlichen Risiken haben einen kumulierten Schadenerwartungswert (Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit mit der Auswirkungshöhe auf das Konzernergebnis) von EUR 5,42 Mio. (Vorjahr: EUR 8,14 Mio.). Diese Veränderung ergibt sich aus der niedrigeren Bewertung mehrerer Risiken.

4.3.2 Finanzwirtschaftliche Risiken

Zusammenfassende Bewertung

Aktuell besteht kein wesentliches Risiko des Konzerns, von dem auch die Gesellschaft zum Teil betroffen ist oder sein kann. Die im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken im Bereich der finanzwirtschaftlichen Risiken beziehen sich auf Zins-, Liquiditäts- und Ausfallrisiken und haben einen kumulierten Schadenerwartungswert (Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit mit der Auswirkungshöhe auf das Konzernergebnis) von EUR 1,51 Mio. (Vorjahr: EUR 1,40 Mio.). Diese Erhöhung gegenüber dem Vorjahr ergab sich durch die Neuaufnahme eines Risikos.

4.3.3 Allgemeine interne und externe Risiken

Zusammenfassende Bewertung

Aktuell besteht kein wesentliches Risiko des Konzerns, von dem auch die Gesellschaft zum Teil betroffen ist oder sein kann. Die im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken im Bereich der allgemeinen internen und externen Risiken haben kumuliert einen Schadenerwartungswert (Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit mit der Auswirkungshöhe auf das Konzernergebnis) von EUR 5,21 Mio. (Vorjahr: EUR 5,21 Mio.). Hier ergaben sich keine Änderungen im Vergleich zum Vorjahr.

4.4 Chancenbericht

Im Geschäftsjahr besteht eine Chance, die oberhalb der Wesentlichkeitsgrenze liegt.

Geringerer Aufwand aus Lieferungen und Leistungen durch Projektverzögerungen

Durch Verzögerungen bei Bauprojekten kann sich der Aufwand, der sich aus nicht aktivierungsfähigen Kosten ergibt, in spätere Jahre verschieben. Dies kann kurzfristig zu einer Entlastung des prognostizierten Konzernergebnisses führen.

Zusammenfassende Bewertung

Die im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Chancen des Konzerns, von denen auch die Gesellschaft betroffen ist oder sein kann, haben kumuliert eine Auswirkungshöhe (Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit mit der Auswirkung auf das Konzernergebnis) von EUR 3,17 Mio. (Vorjahr: EUR 3,25 Mio.). Die Veränderung ergab sich durch die Löschung von Chancen, von denen auch die Gesellschaft betroffen ist.

4.5 Gesamteinschätzung

Aus dem Anteil der im Konzern-RCM erfassten Risiken und Chancen, von denen die Grubo betroffen ist oder sein könnte, lässt sich über den für das RCM relevanten Zeithorizont keine Bestandsgefährdung feststellen.

Die im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken (EUR 12,13 Mio.) und Chancen (EUR 3,17 Mio.) des Konzerns, von denen auch die Gesellschaft zum Teil betroffen ist oder sein kann, haben saldiert einen Schadenerwartungswert von EUR 8,96 Mio. (Vorjahr: EUR 11,50 Mio.). Dieser für den Konzern ermittelte Schadenerwartungswert ist durch das Risiko- und Chancenmanagementsystem nicht im Einzelnen auf die Grubo heruntergebrochen. Die Risikotragfähigkeit ist durch eine entsprechende Eigenkapitalausstattung gegeben. Diese Chancen und Risiken sind in den Prognoseaussagen im Lagebericht nicht enthalten und stellen eine theoretische, wahrscheinlichkeitsgewichtete negative/positive Prognoseabweichung dar.

Köln, den 18. März 2025

Die Geschäftsführung

Anne Keilholz

Kathrin Möller

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2024

Gewinn- und Verlustrechnung vom 01.01. bis 31.12.2024

	2024 EUR	2023 TEUR
Umsatzerlöse
aus Bewirtschaftungstätigkeit	166.795.254,02	159.015
Erhöhung des Bestands an unfertigen Leistungen	2.482.482,11	5.364
Andere aktivierte Eigenleistungen	0,00	15
Sonstige betriebliche Erträge	12.078.904,66	7.444
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
Aufwendungen für Bewirtschaftungstätigkeit	-111.585.137,25	-107.135
Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	0,00	-17
Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	0,00	-21
Rohergebnis	69.771.503,54	64.665
Personalaufwand
Aufwendungen für Altersversorgung	-122.765,06	-133
Abschreibungen auf Sachanlagen	-24.891.959,26	-24.504
Sonstige betriebliche Aufwendungen
davon Aufwendungen nach Art. 67 Abs. 1 und Abs. 2 EGHGB EUR 15.785,00 (Vorjahr: TEUR 16)	-16.306.110,61	-15.370
Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	63,40	0
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	2.808.499,70	83
Abschreibung auf Finanzanlagen	-316.567,57	0
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
davon an verbundene Unternehmen EUR 219.798,55 (Vorjahr: TEUR 886)	-8.571.152,91	-7.574
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-988.416,00	-674
Ergebnis nach Steuern	21.383.095,23	16.493
Sonstige Steuern	61.427,49	-7
Ausgleichszahlung	-5.309.031,00	-3.620
Aufgrund eines Gewinnabführungsvertrages abgeführter Gewinn	-16.135.491,72	-12.866
Jahresüberschuss	0,00	0

Bilanz zum 31. Dezember 2024

Aktiva

	31.12.2024 EUR	31.12.2023 TEUR
Anlagevermögen
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	718.494.151,46	702.406
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	17.971.988,15	18.559
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	59.368,66	2.110
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	0,00	59
Anlagen im Bau	21.510.708,02	29.849
Bauvorbereitungskosten	3.322.896,97	3.533
	761.359.113,26	756.516
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.000,00	10
Beteiligungen	584.117,37	901
Sonstige Ausleihungen	2.535,44	5
	596.652,81	915
	761.955.766,07	757.431
Umlaufvermögen
Andere Vorräte
Unfertige Leistungen	53.546.327,79	50.747
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung	986.205,12	916
Forderungen aus Grundstücksverkäufen	0,00	879
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	27.910,09	10
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	73.680.668,11	44.707
Sonstige Vermögensgegenstände	1.600.918,19	2.626
	76.295.701,51	49.138
Flüssige Mittel
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten	2.413.523,80	1.014
	132.255.553,10	100.898
Rechnungsabgrenzungsposten	252.214,88	188
Bilanzsumme	894.463.534,05	858.517
Treuhandvermögen	11.746.253,41	11.218
Passiva
	31.12.2024 EUR	31.12.2023 TEUR
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital	92.000.000,00	92.000
Kapitalrücklage	47.352.774,66	47.353
Gewinnrücklagen
Andere Gewinnrücklagen	14.619,27	15
	139.367.393,93	139.367
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	852.121,00	885
Sonstige Rückstellungen	2.942.172,23	3.960
	3.794.293,23	4.846
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	444.323.841,39	431.235
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	189.294.874,83	194.172
Erhaltene Anzahlungen	63.732.325,46	52.610
Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistung
Verbindlichkeiten aus Vermietung	1.770.824,49	1.276
Verbindlichkeiten aus anderen Lieferungen und Leistungen	6.359.427,32	5.977
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	26.021.013,93	13.392
Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern EUR 635.476,19 (Vorjahr: TEUR 409)	5.954.840,43	4.030
	737.457.147,85	702.693
Rechnungsabgrenzungsposten	13.844.699,04	11.611
Bilanzsumme	894.463.534,05	858.517
Treuhandverbindlichkeiten	11.746.253,41	11.218

Anhang für das Geschäftsjahr 2024

1 Allgemeine Angaben

Die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Grubo) hat ihren Sitz in Köln und ist eingetragen in das Handelsregister B beim Amtsgericht Köln (Reg.-Nr. 181).

Die Aufstellung des Jahresabschlusses erfolgte nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB), des Einführungsgesetzes zum HGB (EGHGB) und des GmbHG sowie der Verordnung über die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (JAbschlWUV) in den jeweils aktuellen Fassungen.

Der Abschluss umfasst die Bilanz, die Gewinn- und Verlustrechnung und den Anhang einschließlich Anlagenspiegel und Verbindlichkeitenspiegel. Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Die Grubo gilt unter Berücksichtigung nachfolgender Größenmerkmale als große Kapitalgesellschaft:

	2024 EUR	2023 TEUR
Bilanzsumme	894.463.534,05	858.517
Umsatzerlöse	166.795.254,02	159.015
Arbeitnehmer (Anzahl)	0,00	0

Unabhängig von der gesetzlichen Regelung ist die Berichtsgesellschaft gemäß § 13 des Gesellschaftsvertrages verpflichtet, bei der Aufstellung und Prüfung von Jahresabschluss und Lagebericht die für große Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften des HGB zu berücksichtigen.

2 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

2.1 Allgemeines

Die Bilanzierung erfolgt unter Berücksichtigung der Annahme, dass die Unternehmenstätigkeit fortgeführt wird.

Bewertungseinheiten von Finanzierungsgeschäft und Sicherungsgeschäft werden gebildet, soweit die Voraussetzungen hierfür erfüllt sind.

2.2 Anlagevermögen

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt. Bei den Herstellungskosten werden, sofern sie anfallen, berücksichtigt: Materialkosten, Fertigungskosten, Sonderkosten der Fertigung sowie angemessene Teile der Fertigungsgemeinkosten. Zinsen für Fremdkapital, das zur Finanzierung der Herstellung eines Vermögensgegenstandes verwendet wird, werden in Ausübung des Wahlrechts nach § 255 Abs. 3 HGB nicht aktiviert. Weitergehende Aktivierungswahlrechte werden nicht in Anspruch genommen.

Die Abschreibungen werden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände entsprechend linear bzw. degressiv vorgenommen. Bei unterjährigem Zugang erfolgt eine zeitanteilige Abschreibung. Den Abschreibungen liegen folgende Nutzungsdauern zugrunde:

Nutzungsdauern Anlagevermögen

	Jahre
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	10 - 50
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	10 - 50

Eine dauerhafte Wertminderung nach § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB wird grundsätzlich angenommen, wenn der Zeitwert eines Objekts mit einer Restnutzungsdauer von weniger als 40 Jahren voraussichtlich innerhalb eines Zeitraumes von fünf Jahren und eines Objekts mit einer Restnutzungsdauer von mindestens 40 Jahren voraussichtlich innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren den Buchwert nicht übersteigt. Bei einer dauerhaften Wertminderung erfolgt eine außerplanmäßige Abschreibung auf den niedrigen beizulegenden Wert.

Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten bzw. zum niedrigeren beizulegenden Wert aktiviert. Im Falle von vorrübergehenden Wertminderungen werden keine außerplanmäßigen Abschreibungen vorgenommen.

2.3 Umlaufvermögen

Die in den unfertigen Leistungen enthaltenen, noch mit den Mietern abzurechnenden Betriebskosten werden ohne den Zuschlag für das Umlageausfallwagnis ausgewiesen. Diese werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um einen Bewertungsabschlag für Leerstand angesetzt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Erkennbare Einzelrisiken sind durch entsprechende Bewertungsabschläge berücksichtigt worden. Dem allgemeinen Ausfallrisiko wird durch eine Pauschalwertberichtigung Rechnung getragen.

Die flüssigen Mittel sind zum Nennwert angesetzt.

2.4 Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

Als Rechnungsabgrenzungsposten werden auf der Aktivseite der Bilanz Ausgaben vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum danach darstellen. Bei den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten erfolgen die Abschreibungen auf Geldbeschaffungskosten bei öffentlichen Mitteln konzerneinheitlich auf Basis der Zinsfestschreibungsdauer.

2.5 Treuhandvermögen

Das vermerkte Treuhandvermögen umfasst Mietkautionen. Diese sind auf Treuhandsammelkonten bei Kreditinstituten hinterlegt, welche auf den Namen der berichtenden Gesellschaft lauten. Die Bewertung erfolgt zum Nennwert.

2.6 Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital wird zum Nennbetrag ausgewiesen.

2.7 Rückstellungen

Die Rückstellungen gemäß § 249 Abs. 1 HGB berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten sowie alle ungewissen Verpflichtungen. Die Bewertung erfolgt jeweils in Höhe des Erfüllungsbetrages, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich ist, um zukünftige Zahlungsverpflichtungen abzudecken. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst, der von der Bundesbank bekannt gegeben wird.

Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen werden nach versicherungsmathematischen Gutachten unter Zugrundelegung der Richttafeln 2018 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren (PUC-Methode) und unter Berücksichtigung nachfolgender Parameter gebildet:

	31.12.2024 %	31.12.2023 %
Rechnungszins, 10-Jahresdurchschnitt	1,90	1,82
Rechnungszins, 7-Jahresdurchschnitt	1,96	1,74
Gehaltstrend	0,00	0,00
Rententrend	2,00	2,00
Fluktuation	keine	keine
Bewertungsverfahren	PUC-Methode	PUC-Methode

Der Rechnungszins bei der Bewertung entspricht dem von der Deutschen Bundesbank für den 31. Dezember 2024 bekannt gegebenen durchschnittlichen Marktzins der vergangenen zehn Jahre bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren. Der Unterschiedsbetrag gemäß § 253 Abs. 6 HGB zwischen dem Ansatz der Pensionsrückstellungen nach Maßgabe des aktuellen zehnjährigen und des siebenjährigen Durchschnittszinssatzes beläuft sich auf TEUR 17 (Vorjahr: TEUR 3).

Auf Grund der Änderung des HGB durch das BilMoG wurde im Geschäftsjahr 2010 eine Neubewertung der Pensionsrückstellungen notwendig. Die Ermittlung des Zuführungsbetrages von TEUR 237 aus der Neubewertung erfolgte zum 1. Januar 2010. Diese Zuführung wird linear über 15 Jahre, also bis spätestens zum 31. Dezember 2024, erfolgen. Dies führt zu einer jährlichen Ergebnisbelastung von TEUR 16. Die Zuführung wird jeweils zum Ende eines Geschäftsjahres erfasst. Die auf dem Wahlrecht gemäß Art. 67 Abs. 1 Satz 1 EGHGB basierenden Zuführungsbeträge werden unter dem Posten "Sonstige betriebliche Aufwendungen" erfasst. Der nicht getilgte Zuführungsbedarf beläuft sich zum 31. Dezember 2024 auf TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 16).

2.8 Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten werden mit ihrem Erfüllungsbetrag passiviert. Aufwendungsdarlehen im Sinne von § 88 II. WoBauG, für die nach Abs. 3 dieser Vorschrift ein Passivierungswahlrecht besteht, sind ausnahmslos passiviert.

2.9 Passiver Rechnungsabgrenzungsposten

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten enthält im Wesentlichen abgegrenzte Tilgungsnachlässe, die über die Dauer der Mietpreisbindung aufgelöst werden, sowie vorausgezahlte Mieten, die auf das Folgejahr entfallen.

2.10 Latente Steuern

Für die Bildung latenter Steuern findet gemäß § 274 HGB das bilanzorientierte Temporary-Konzept Anwendung. Grundsätzlich bestehen eine Verpflichtung zur Passivierung latenter Steuern und ein Wahlrecht zur Aktivierung latenter Steuerüberhänge nach Verrechnung mit passiven latenten Steuern. Zwischen der Grubo als Organgesellschaft und der GAG Immobilien AG als Organträgerin besteht eine ertragsteuerliche Organschaft. In diesem Fall sind künftige Steuerbe- oder -entlastungen aus temporären Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und den korrespondierenden steuerlichen Wertansätzen der Grubo im Jahresabschluss der GAG Immobilien AG als Steuersubjekt zu berücksichtigen. Ein Ansatz latenter Steuern in dem Jahresabschluss der Grubo als Organgesellschaft ist insoweit nach herrschender Meinung nicht zulässig.

2.11 Treuhandverbindlichkeiten

Die erhaltenen Mietkautionen werden unterhalb der Bilanz als Treuhandverbindlichkeiten vermerkt. Sie werden zum Nennbetrag angesetzt.

3 Erläuterungen zur Bilanz

3.1 Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens zum 31. Dezember 2024 wird im nachfolgenden Anlagenspiegel dargestellt:

	Anschaffungs- oder Herstellungskosten 01.01.2024 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	Umbuchungen EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	1.518.850.415,41	17.664.073,39	3.114.250,18	23.574.733,51
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	28.933.497,92	-8.477,33	0,00	0,00
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	2.110.000,00	0,00	0,00	-2.050.631,34
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	59.368,66	0,00	0,00	-59.368,66
Anlagen im Bau	29.848.848,68	11.447.098,16	270.731,84	-19.514.506,98
Bauvorbereitungskosten	3.539.788,98	1.761.274,85	0,00	-1.950.226,53
	1.583.341.919,65	30.863.969,07	3.384.982,02	0,00
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.000,00	0,00	0,00	0,00
Beteiligungen	900.684,94	0,00	0,00	0,00
Sonstige Ausleihungen	4.576,13	0,00	2.040,69	0,00
	915.261,07	0,00	2.040,69	0,00
Anlagevermögen	1.584.257.180,72	30.863.969,07	3.387.022,71	0,00

	Anschaffungs- oder Herstellungskosten 31.12.2024 EUR	Abschreibungen kumuliert 01.01.2024 EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	1.556.974.972,13	816.444.889,32
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	28.925.020,59	10.374.766,77
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	59.368,66	0,00
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	0,00	0,00
Anlagen im Bau	21.510.708,02	0,00
Bauvorbereitungskosten	3.350.837,30	6.411,44
	1.610.820.906,70	826.826.067,53
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.000,00	0,00
Beteiligungen	900.684,94	0,00
Sonstige Ausleihungen	2.535,44	0,00
	913.220,38	0,00
Anlagevermögen	1.611.734.127,08	826.826.067,53

	des Geschäftsjahres EUR	Abgänge EUR	Umbuchungen EUR	Abschreibungen kumuliert 31.12.2024 EUR	Buchwert 31.12.2024 EUR	Buchwert 31.12.2023 EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	24.021.432,86	1.985.501,51	0,00	838.480.820,67	718.494.151,46	702.405.526,09
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	578.265,67	0,00	0,00	10.953.032,44	17.971.988,15	18.558.731,15
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,00	59.368,66	2.110.000,00
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	59.368,66
Anlagen im Bau	270.731,84	270.731,84	0,00	0,00	21.510.708,02	29.848.848,68
Bauvorbereitungskosten	21.528,89	0,00	0,00	27.940,33	3.322.896,97	3.533.377,54
	24.891.959,26	2.256.233,35	0,00	849.461.793,44	761.359.113,26	756.515.852,12
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00	10.000,00	10.000,00
Beteiligungen	316.567,57	0,00	0,00	316.567,57	584.117,37	900.684,94
Sonstige Ausleihungen	0,00	0,00	0,00	0,00	2.535,44	4.576,13
	316.567,57	0,00	0,00	316.567,57	596.652,81	915.261,07
Anlagevermögen	25.208.526,83	2.256.233,35	0,00	849.778.361,01	761.955.766,07	757.431.113,19

Die Zugänge bei "Anlagen im Bau" enthalten aktivierte Zinsen in Höhe von EUR 0,00 (Vorjahr: TEUR 15).

Die Beteiligung an der modernes köln Gesellschaft für Stadtentwicklung mbH i.L. wurde aufgrund der geplanten Liquidation im Jahr 2025 auf ihren beizulegenden Zeitwert von TEUR 584 (Vorjahr: TEUR 901) abgeschrieben. Der Abschreibungsbetrag beträgt TEUR 317.

3.2 Andere Vorräte

In dem Posten "Unfertige Leistungen" werden TEUR 53.229 (Vorjahr: TEUR 50.747) noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten ausgewiesen.

3.3 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Es bestehen wie im Vorjahr keine Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen ausschließlich Ausleihungen in Höhe von TEUR 73.681 (Vorjahr: TEUR 44.707).

In den sonstigen Vermögensgegenständen sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

3.4 Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

In dem aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind nach § 250 Abs. 3 HGB Geldbeschaffungskosten in Höhe von TEUR 208 (Vorjahr: TEUR 188) als Unterschiedsbetrag enthalten.

3.5 Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen betreffen folgende Sachverhalte:

	31.12.2024 EUR	31.12.2023 TEUR
Ausstehende Rechnungen	1.829.014,80	2.352
Unterlassene Instandhaltung	1.063.157,43	1.007
Gesetzliche Verpflichtungen	0,00	550
Prüfungs- und Beratungskosten	50.000,00	52
	2.942.172,23	3.960

3.6 Verbindlichkeiten

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sind im nachfolgenden Verbindlichkeitenspiegel dargestellt (Vorjahreswerte in Klammern):

	Insgesamt EUR	davon Restlaufzeit bis zu 1 Jahr EUR	davon Restlaufzeit über 1 Jahr EUR	davon Restlaufzeit über 5 Jahre EUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	444.323.841,39	20.564.188,52	423.759.652,87	349.084.818,72
	(431.234.682,93)	(14.066.047,25)	(417.168.635,68)	(336.496.935,04)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	189.294.874,83	2.924.771,94	186.370.102,89	166.240.984,63
	(194.172.086,50)	(4.877.211,67)	(189.294.874,83)	(169.356.478,47)
Erhaltene Anzahlungen	63.732.325,46	63.732.325,46	0,00	0,00
	(52.610.276,26)	(52.610.276,26)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten aus Vermietung	1.770.824,49	1.770.824,49	0,00	0,00
	(1.276.311,98)	(1.276.311,98)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
	6.359.427,32	6.359.427,32	0,00	0,00
	(5.976.913,91)	(5.976.913,91)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	26.021.013,93	26.021.013,93	0,00	0,00
	(13.392.494,32)	(13.392.494,32)	(0,00)	(0,00)
Sonstige Verbindlichkeiten	5.954.840,43	5.954.840,43	0,00	0,00
	(4.030.379,40)	(4.030.379,40)	(0,00)	(0,00)
	737.457.147,85	127.327.392,09	610.129.755,76	515.325.803,35
	(702.693.145,30)	(96.229.634,79)	(606.463.510,51)	(505.853.413,51)

Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind TEUR 319.672 (Vorjahr: TEUR 303.208) durch Grundpfandrechte und TEUR 124.651 (Vorjahr: TEUR 128.027) durch Bürgschaften gesichert. Von den Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern sind TEUR 181.144 (Vorjahr: TEUR 185.916) durch Grundpfandrechte gesichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 26.021 (Vorjahr: TEUR 13.392) setzen sich wie folgt zusammen:

	31.12.2024 EUR	31.12.2023 TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	0,00	0
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	9.885.522,21	526
Sonstige Verbindlichkeiten	16.135.491,72	12.866
	26.021.013,93	13.392

3.7 Passiver Rechnungsabgrenzungsposten

In dem passiven Rechnungsabgrenzungsposten sind passivisch abgegrenzte Tilgungsnachlässe der NRW.Bank in Höhe von TEUR 11.234 (Vorjahr: TEUR 9.149) sowie vorausgezahlte Mieten, die auf das Folgejahr entfallen, in Höhe von TEUR 2.058 (Vorjahr: TEUR 1.887) enthalten.

3.8 Haftungsverhältnisse

Leistungsstörungen bei der Konzernobergesellschaft werden aufgrund der wirtschaftlichen Lage der GAG Immobilien AG nicht erwartet. Das Risiko einer Inanspruchnahme aus der Verpflichtung für die GAG wird gering eingeschätzt.

4 Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

4.1 Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse aus Bewirtschaftungstätigkeit werden ausschließlich im Gebiet der Stadt Köln erzielt.

4.2 Sonstige betriebliche Erträge

Dieser Posten beinhaltet Erträge aus Versicherungserstattungen in Höhe von TEUR 5.586 (Vorjahr: TEUR 4.388). Im Geschäftsjahr wurden aus sonstigen Verkäufen Buchgewinne in Höhe von TEUR 4.916 (Vorjahr: TEUR 816) erzielt.

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten periodenfremde Erträge in Höhe von TEUR 70 (Vorjahr: TEUR 94). Im Wesentlichen setzen sich diese aus der Ausbuchung von Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 17 (Vorjahr: TEUR 44) und Erträgen aus früheren Jahren TEUR 19 (Vorjahr: TEUR 0) und Erträgen aus in früheren Jahren abgeschriebenen Forderungen in Höhe von TEUR 34 (Vorjahr: TEUR 50) zusammen.

4.3 Sonstige betriebliche Aufwendungen

Dieser Posten beinhaltet im Wesentlichen den Aufwand für Geschäftsbesorgung durch die GAG Immobilien AG in Höhe von TEUR 14.038 (Vorjahr: TEUR: 13.173).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten periodenfremde Aufwandsentlastungen aus der Geschäftsbesorgung in Höhe von TEUR 435 (Vorjahr: Aufwand in Höhe von TEUR 506).

4.4 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

In diesem Posten sind Zinserträge aus der Forderung gegenüber der GAG Immobilien AG in Höhe von TEUR 2.805 (Vorjahr: TEUR 82) enthalten.

4.5 Zinsen und ähnliche Aufwendungen

In diesem Posten sind Zinsaufwendungen aus der Aufzinsung von langfristigen Rückstellungen und Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 15 (Vorjahr: TEUR 16) enthalten.

4.6 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Der Steueraufwand betrifft Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag für das laufende Geschäftsjahr aus der Garantiedividende für den Minderheitsgesellschafter.

4.7 Sonstige Steuern

In den sonstigen Steuern sind im Wesentlichen Umsatzsteuererstattungen für frühere Jahre als periodenfremden Ertrag enthalten.

5 Sonstige Angaben

5.1 Nicht in der Bilanz enthaltene Geschäfte

Die Gesellschaft hat das Zinsniveau am Kapitalmarkt für in der Zukunft auslaufende Bestandsdarlehen oder laufende und zukünftige Neubauvorhaben durch den Abschluss von Forward-Zinssicherungen genutzt (klassische Annuitätendarlehen mit langfristigen Zinsbindungen oder als Zinsswapvariante mit vollständig gleichlaufender Darlehensvereinbarung). Zum 31. Dezember 2024 beläuft sich das Gesamtvolumen dieser Zinssicherungsmaßnahmen auf TEUR 21.444. Auf Grund des abgesicherten Zinsniveaus bestehen Chancen und Risiken, die insbesondere aus einem nachhaltigen Steigen oder Absinken des Zinsniveaus für Langfristdarlehen resultieren können. Weiterhin wurden Förderdarlehen in Höhe von TEUR 31.247 vereinbart, die erst nach dem Bilanzstichtag ausgezahlt werden und somit bilanziell noch nicht erfasst sind.

5.2 Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Sonstige finanzielle Verpflichtungen bestehen insgesamt in Höhe von TEUR 72.842 (Vorjahr: TEUR 84.512). Diese setzen sich wie folgt zusammen:

Am 14. Januar 2014 wurde ein Vertrag mit der GAG Immobilien AG, mit Wirkung vom 1. Januar 2014, über die Verrechnung von Zuwendungen an Arbeitnehmer, sonstige betriebliche Aufwendungen und Abschreibungen geschlossen. Dieser Vertrag endet zum 31. Dezember 2025. Er verlängert sich jeweils um ein Kalenderjahr, wenn nicht eine Partei mindestens sechs Monate vor Vertragsablauf schriftlich widerspricht. Die Verrechnung erfolgt auf der Basis des Buchungsstands zum Abrechnungszeitpunkt bei der Konzernmutter. Für das Jahr 2025 plant die Gesellschaft mit Aufwendungen aus diesem Vertrag in Höhe von TEUR 29.728 (Vorjahr: TEUR 30.731). Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen aus dem Erwerb von Biomethan-Zertifikaten betragen TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 271).

Aus begonnenen Bau- und Instandhaltungsmaßnahmen ergeben sich bis zur Fertigstellung vertragliche Restverpflichtungen, die in einem Zeitraum bis zu fünf Jahren fällig werden. Diese setzen sich wie folgt zusammen:

Verpflichtungen aus begonnenen Baumaßnahmen: TEUR 40.417 (Vorjahr: TEUR 50.138)

Verpflichtungen aus begonnenen Instandhaltungsmaßnahmen: TEUR 1.299 (Vorjahr: TEUR 1.974)

Die Finanzierung der Maßnahmen ist insbesondere durch Mittelzuflüsse aus dem Cashflow der betrieblichen Geschäftstätigkeit und durch branchenübliche Fremdfinanzierung vorgesehen.

5.3 Derivative Finanzinstrumente / Bewertungseinheiten

Im Rahmen von Darlehensprolongationen und Neuaufnahmen sind neun Darlehen (Grundgeschäft) mit Nennbeträgen in Höhe von insgesamt TEUR 68.625 mit variablen Zinssätzen und Laufzeiten teils bis zum Dezember 2055 abgeschlossen worden. Zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos wurden neun Swap-Verträge (Sicherungsgeschäft) mit anfänglichen Bezugsbeträgen in Höhe von insgesamt TEUR 68.625 vereinbart.

Die Darlehen und Zinsswaps bilden bilanzielle Bewertungseinheiten gemäß § 254 HGB (Micro-Hedge). Die bewertungsrelevanten Parameter der Grund- und Sicherungsgeschäfte stimmen jeweils überein (Critical-Term-Match-Methode). Die Sicherungsbeziehungen werden daher als hocheffektiv eingestuft und die gegenläufige Wertentwicklung aus Grund- und Sicherungsgeschäften gleichen sich bis zum Ende der Sicherungsbeziehung voraussichtlich aus. Die Bilanzierung der gebildeten Bewertungseinheiten erfolgt über die Einfrierungsmethode.

Der beizulegende Wert der Zinsswaps zum Bilanzstichtag beträgt insgesamt TEUR 7.818. Die Bewertungen erfolgten anhand der OIS-Discounting-Methode durch die Sparkasse KölnBonn bzw. auf Basis eines Discounted-Cash-Flow-Modells durch die Kreissparkasse Köln. Fünf Darlehen werden mit einem durch Tilgung reduzierten Buchwert in Höhe von insgesamt TEUR 43.186 unter den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ausgewiesen. Vier weitere Darlehen über insgesamt TEUR 16.124 werden erst nach dem Bilanzstichtag ausgezahlt und sind somit bilanziell noch nicht erfasst. Die gegenläufigen Wertänderungen werden sich voraussichtlich während der Laufzeit ausgleichen.

5.4 Aufstellung des Anteilsbesitzes

Gesellschaft, Sitz	Jahr	Beteiligungsquote %	Eigenkapital TEUR	Jahresergebnis TEUR
modernes köln Gesellschaft für Stadtentwicklung mbH i.L., Köln	2023	25	2.484	-126
GAG Projektentwicklung GmbH, Köln	2024	10	34.331	0 ^*)

^*) Es besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag mit der GAG Immobilien AG, Köln

5.5 Im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer

Im Geschäftsjahr waren bei der Gesellschaft keine Mitarbeiter beschäftigt.

5.6 Gesamthonorar des Abschlussprüfers

Die Angabe der Abschlussprüferhonorare erfolgt im Konzernabschluss der GAG Immobilien AG, Köln.

5.7 Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres liegen nicht vor.

5.8 Angaben zu Organbezügen

Die Geschäftsführung erhält ihre Bezüge ausschließlich von der GAG Immobilien AG.

Die für frühere Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihre Hinterbliebenen gewährten Vergütungen betrugen im Geschäftsjahr insgesamt TEUR 119. Darüber hinaus sind für frühere Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihre Hinterbliebenen Pensionsverpflichtungen in Höhe von TEUR 852 passiviert.

5.9 Mitglieder der Geschäftsführung

Frau Anne Keilholz, CFO/HR

Vorständin der GAG Immobilien AG, Köln

Frau Kathrin Möller, COO

Vorständin der GAG Immobilien AG, Köln

5.10 Name und Sitz des Mutterunternehmens

Die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln, ist Tochtergesellschaft der GAG Immobilien AG mit Sitz in Köln.

Die Gesellschaft ist auf Grund eines geschlossenen Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages eine Organgesellschaft der GAG Immobilien AG.

Die Grund und Boden GmbH ist in den Konzernabschluss der GAG Immobilien AG, Köln, einbezogen. Diese stellt den Konzernabschluss für den kleinsten und größten Kreis von Unternehmen auf. Der Konzernabschluss der GAG Immobilien AG wird im elektronischen Unternehmensregister bekannt gegeben.

5.11 Sonstige weitere Angaben

Es bestehen sonstige Ausleihungen (Darlehen an frühere Mitarbeiter). Diese Darlehen werden in den ersten 30 Jahren nicht verzinst.

Forderungen bzw. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern (§42 Abs. 3 GmbHG), soweit in der Bilanz nicht gesondert ausgewiesen:

	31.12.2024 EUR	31.12.2023 TEUR
Forderungen
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	73.680.157,61	0
Sonstige Vermögensgegenstände	563.929,93	701
	74.244.087,54	701
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	29.966.907,90	29.967
Erhaltene Anzahlungen	829.078,00	689
Verbindlichkeiten aus Vermietung	11.867,23	224
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	21.325.684,83	16.292
Sonstige Verbindlichkeiten	5.309.031,00	3.620
	57.442.568,96	50.792

Köln, den 18. März 2025

Die Geschäftsführung

Anne Keilholz

Kathrin Möller

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2024 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2024 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2024 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

―

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2024 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2024 und

―

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass eine aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt wird, ist höher als das Risiko, dass eine aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt wird, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
―	erlangen wir ein Verständnis von den für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollen und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
―	beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
―	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel in internen Kontrollen, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Düsseldorf, den 18. März 2025

Deloitte GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Rolf Künemann, Wirtschaftsprüfer

Dieter Peppekus, Wirtschaftsprüfer

2e:T322be,

Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung

Köln

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Aus rechentechnischen Gründen können in den Tabellen und Texten Rundungsdifferenzen auftreten.

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

1 Grundlagen des Unternehmens

1.1 Geschäftsmodell

Die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Grubo) mit Sitz in Köln wurde 1936 gegründet. Sie ist zu 62% Tochtergesellschaft der GAG Immobilen AG (GAG); die Stadt Köln hält die verbleibenden Anteile an der Gesellschaft. Die Grubo ist eine vollkonsolidierte Gesellschaft im GAG-Konzern. Der Zweck der Gesellschaft wird vorrangig durch die Bewirtschaftung ihrer 18.564 Wohnungen erfüllt. Mit seinem Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauprogramm passt das Unternehmen seinen Wohnungsbestand permanent dem aktuellen Standard an. Hierbei wurde, bedingt durch die aktuellen Zins- und Baukostenentwicklung sowie gestiegene Anforderungen an energetische Standards, der Schwerpunkt des Bauprogramms vom Neubau auf neuen Grundstücken auf die energetische Modernisierung verschoben. Ergänzend werden einzelne Bestandsobjekte veräußert.

Die Grubo hat kein eigenes Personal und bedient sich zu ihrer Verwaltung ihrer Objekte der Dienstleistungen der GAG und der GAG Servicegesellschaft mit beschränkter Haftung (GAG SG). Ihre Steuerung erfolgt durch die GAG anhand des Steuerungssystems des GAG-Konzerns.

Verantwortliches Handeln - nach außen und nach innen - ist für die Grubo als Teil des GAG-Konzerns ein wesentliches Ziel. Die besondere Berücksichtigung sozial wichtiger Maßnahmen ist Bestandteil des Gegenstandes des Unternehmens. Im Bereich der Ökologie gehört neben hohen Anforderungen an die Bauqualität auch der Einsatz ökologisch nachhaltiger Technik, die zur Energieeinsparung und zur CO ₂ -Reduzierung beiträgt, dazu. Ziel ist es, den Mieterinnen und Mietern einen Mehrwert über die Wohnung hinaus zu bieten, attraktive und lebenswerte Wohnquartiere zu schaffen und gleichzeitig zur Rentabilität des GAG-Konzerns beizutragen.

Neben der Hauptverwaltung des GAG-Konzerns in Köln-Kalk, in der alle zentralen Abteilungen angesiedelt sind, werden die Immobilienbestände der Grubo über fünf Kundencenter verwaltet. Die dort eingesetzten Kunden- und Objektbetreuerinnen und -betreuer sowie Hausmeister sind vor Ort für die Betreuung der Mieterinnen und Mieter und der Immobilienobjekte zuständig. Für besondere soziale Belange der Mieterinnen und Mieter engagiert sich die Abteilung Sozialmanagement.

1.2 Steuerungssystem

Die Steuerung der Gesellschaft ist in das Steuerungssystem des GAG-Konzerns eingebunden. Die bedeutsamsten Leistungsindikatoren zur Steuerung des Unternehmens sind dabei

―	das EBITDA (Jahresergebnis vor Finanzergebnis, sonstigen Steuern, Ertragsteuern und Anlagenabschreibungen), welches vor allem zur operativen Steuerung eingesetzt wird und
―	der Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag vor Ergebnisabführung, dessen Entwicklung vor allem bei Investitionsentscheidungen und im Rahmen der Mittel- und Langfristplanung beachtet wird.
―	Nichtfinanzieller Leistungsindikator ist die Anzahl der Mietwohnungen.

2 Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche und wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen
2.1.1 Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Bei der Beurteilung der Rahmenbedingungen wird auf statistisches Material zurückgegriffen, das nur für das Jahr 2022 vollständig vorliegt. Für das Jahr 2023 werden weitestgehend vorläufige Prognosen verwendet. Relevant für die Beurteilung ist nur der deutsche Markt.

Die Weltwirtschaft hat sich schlechter entwickelt als im Frühjahr unterstellt. In Deutschland ist dies über den Außenhandel spürbar. Zusätzlich halten die Belastungen durch die Energiepreiskrise weiter an. ¹

Im dritten Quartal 2023 befand sich die deutsche Wirtschaft in einer Schwächephase auf Grund rückläufiger Exporte in der Industrie und gestiegener Material- und Finanzierungskosten im Baugewerbe. ²

Die Verbraucherpreise in Deutschland haben sich im Jahresdurchschnitt 2023 um 5,9% gegenüber 2022 erhöht. Im Dezember 2023 lag die Inflationsrate - gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) zum Vorjahresmonat - bei +3,7%. ³

Für die nächsten Monate ist von einer weiter erhöhten, aber langsam abflauenden Preisdynamik auszugehen. ⁴

Obwohl die Baupreissteigerungen in den letzten Monaten deutlich zurückgegangen sind, bleibt das Preisniveau weiterhin hoch. Die Preissteigerung vom dritten Quartal 2022 zum dritten Quartal 2023 betrug 6,4%. Im Vergleich 3. Quartal 2019 gegenüber dem 3. Quartal 2023 haben sich die Baupreise um 40% erhöht. Ein Rückgang der Bau- und Materialpreise wird nicht erwartet. ⁵ Im November 2023 sind die Preise für Neubau im Vergleich zu November 2022 um 4,3% gestiegen. Die Preise für Instandhaltungsarbeiten weisen mit 6,6% im November 2023 einen höheren Preisanstieg im Vergleich zu den Vorjahresmonaten aus. ⁶ Weitere Kostentreiber sind neben den gestiegenen Materialkosten insbesondere hohe Nachhaltigkeitsstandards sowie langwierige und kostspielige Genehmigungsprozesse. ⁷

Auf Grund der hohen Inflation hat die Europäische Zentralbank eine Zinswende eingeleitet und die Zinsen seit Juli 2022 erhöht. Der Leitzins liegt nach zehn Anpassungen seit September 2023 bei 4,5%. Infolge dieser Anpassungen hat sich der Zins für Wohnungsbaukredite über die unterschiedlichen Laufzeiten gegenüber dem Jahresende 2020 vervierfacht. ⁸

Die konjunkturelle Entwicklung hat auch Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt. ⁹ Der Rückgang der Arbeitslosigkeit fiel im September schwächer aus als im Durchschnitt der letzten Jahre. Die Einstellungsbereitschaft der Unternehmen nimmt ab. Auch von November auf Dezember sind die Arbeitslosigkeit und Unterbeschäftigung weiter gestiegen. ¹⁰ Die durchschnittliche Arbeitslosenquote für 2023 liegt bei 5,7%.11 Mit einer Erholung am Arbeitsmarkt wird erst im Frühjahr gerechnet. ¹²

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt ist im Jahr 2023 um 0,3% gesunken. ¹³

2.1.2 Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen in Deutschland

Im Jahr 2022 lag die Zahl der bundesweiten Fertigstellungen bei rund 295.300 Wohnungen. Dies ist im Vergleich zu 2021 ein leichter Anstieg von 0,6%. ¹⁴ Die Zahl der fertig gestellten Mietwohnungen betrug in 2022 rund 85.000 Wohneinheiten. ¹⁵

¹ Monatsbericht des BMF November 2023 (Seite 10)
² BMWK - Die wirtschaftliche Lage in Deutschland im Oktober 2023 (Seite 2)
³ Statistisches Bundesamt: Verbraucherpreisindex (www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Verbrau-cherpreisindex/_inhalt.html)
⁴ BMWK - Die wirtschaftliche Lage in Deutschland im Oktober 2023 (Seite 5)
⁵ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 12 ff.)
⁶ Statistisches Bundesamt Pressemitteilung vom 10. Januar 2024 (Seite 1 ff.)
⁷ Ifo - Zur aktuellen Lage im Wohnungsbau 11/2023 (Seite 49)
⁸ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 14)
⁹ Monatsbericht des BMF: Aktuelle Wirtschafts- und Finanzlage September 2023 (Seite 40)
¹⁰ Bundesagentur für Arbeit: Monatsbericht zum Arbeits- und Ausbildungsmarkt 01/2024 (Seite 7)
¹¹ Bundesagentur für Arbeit: Monatsbericht zum Arbeits- und Ausbildungsmarkt 01/2024 (Seite 52)
¹² BMWK - Die wirtschaftliche Lage in Deutschland im Oktober 2023 (Seite 5)
¹³ Statistisches Bundesamt: Pressekonferenz "Bruttoinlandsprodukt 2023 für Deutschland" (Seite 1)
¹⁴ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 28)
¹⁵ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 28)

Auf Grund der hohen Baupreise und gestiegenen Zinsen werden immer mehr Wohnungsbauprojekte verschoben oder storniert. ¹⁶ Die Auftragseingänge im Wohnungsbau sinken seit Anfang 2022 kontinuierlich. ¹⁷ Im September 2023 lag der Indikator für die Bautätigkeitsbehinderung durch Auftragsstornierungen bei 21,4% (langfristiges Mittel 3,5%). ¹⁸ Für das Jahr 2023 sowie die Folgejahre werden deutlich sinkende bundesweite Fertigstellungszahlen erwartet. ¹⁹ Die angestrebten 400.000 fertig gestellten Wohneinheiten werden 2023 nicht erreicht. Politisch wird von rund 245.000 Einheiten ausgegangen. Bis 2025 wird mit einem Rückgang auf ungefähr 200.000 Einheiten gerechnet. ²⁰

Der Hauspreisindex hat sich seit dem vierten Quartal 2022 mit wachsender Tendenz negativ entwickelt. ²¹

Die Bestandsmieten stiegen 2022 im Bundesgebiet um 1,8% (2021: 1,3%). Die Mieten haben sich in bestehenden Verträgen damit moderat entwickelt. Die Wiedervermietungsmieten sind deutschlandweit um 4,0% auf durchschnittlich EUR 9,66 je m ² gestiegen. Die inserierten Mieten sind in 2022 erstmals wieder stärker gestiegen. ²² Auch in 2023 stiegen die Mieten in Deutschland weiter. Im Dezember lag der Anstieg bei 6,1% gegenüber dem Basisjahr 2020. ²³

Der Wohnungsmarkt in den attraktiven Ballungsräumen und wachstumsstarken Regionen bleibt angespannt. Die Kapazitäten zur Aufnahme werden immer knapper. Deutschland verzeichnet weiterhin einen Einwohnerzuwachs, der primär auf die Außenzuwanderung aus dem europäischen Ausland zurückzuführen ist. ²⁴ Durch die hohen Studierendenzahlen verschärft sich die Situation vor allem in den Universitätsstädten weiter, auch wenn die Zahl der Studierenden erstmals seit vielen Jahren leicht zurück ging. ²⁵

Langfristig betrachtet sind die Energieträger die größten Preistreiber bei den Wohnkosten. Seit 2000 sind die Verbraucherpreise für Gas, Heizöl und andere Haushaltsenergie um 127% gestiegen. ²⁶

2.1.3 Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen in Köln

Kölns Einwohnerzahl ist in 2022 gewachsen. Die Bevölkerungsanzahl stieg um 12.817 auf 1.092.118 Personen. Der Saldo aus Geburten und Sterbefällen lag im Jahr 2022 bei -871 Personen. Zum ersten Mal seit 2005 überstieg somit die Zahl der Sterbefälle die Zahl der Geburten.

Die Zahl der Zuwanderung nach Köln ist in 2022 deutlich gestiegen (66.362). Durch Berücksichtigung der Fortzüge, welche im Vergleich zum Vorjahr leicht gesunken sind (53.186), ergibt sich für 2022 eine positive Entwicklung. ²⁷ In 2023 ist die Bevölkerung der Stadt Köln nach vorläufigen Zahlen bis Juli leicht um 0,033% auf 1.092.481 angestiegen. ²⁸ Diese Zahlen zeigen einen Rückgang sowohl bei den Zuzügen (31.730) als auch bei den Fortzügen (30.588). ²⁹

Mit 2.327 Wohnungen lag die Zahl der Fertigstellungen in 2022 unter dem Vorjahresniveau (2021: 2.520 Wohnungen). 9.463 Wohnungen waren genehmigt. Die Anzahl der in 2022 neu erteilten Baugenehmigungen ist mit 2.596 Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr gesunken (2021: 3.330 Wohnungen). ³⁰

¹⁶ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 11)
¹⁷ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 18)
¹⁸ Ifo - Zur aktuellen Lage im Wohnungsbau 11/2023 (Seite 50)
¹⁹ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 7)
²⁰ Ifo - Zur aktuellen Lage im Wohnungsbau 11/2023 (Seite 50)
²¹ Statistisches Bundesamt: Häuserpreisindex (www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Konjunkturindikato-ren/Basisdaten/bpr410j.html)
²² GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 9)
²³ Statista: Mietindex monatliche Entwicklung
²⁴ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 8)
²⁵ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 8)
²⁶ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 9)
²⁷ Kölner Statistische Nachrichten: Bevölkerung 2022. 14/2022 (Seite 2)
²⁸ Kölner Monatszahlen (Bevölkerungsentwicklung in Köln). Stand: Juli 2023
²⁹ Kölner Monatszahlen (Bevölkerungsentwicklung in Köln). Stand: Juli 2023
³⁰ Kölner Statistische Nachrichten: Wohnungsbau in Köln 2022. 3/2023 (Seite 2)

Der geförderte Mietwohnungsbestand ist in 2022 um 828 auf 37.088 Wohnungen gesunken (2021: 37.916). Der Anteil am gesamten Kölner Wohnungsbestand ist mit 6,5% im Vergleich zum Vorjahr minimal gesunken (2021: 6,7%). ³¹

Die Baulandpreise für den Geschosswohnungsbau haben sich 2022 im Vergleich zum Vorjahr nicht geändert. ³² Die durchschnittlichen Kaufpreise von Eigentumswohnungen sind im gleichen Zeitraum um 3% angestiegen. ³³ Bei der Betrachtung des Zeitraums von 2017 bis 2022 konnte eine Steigerung des mittleren Kaufpreises von Eigentumswohnungen von insgesamt 47% festgestellt werden. ³⁴ Dennoch deutet die bundesweite Entwicklung des Hauspreisindex in den ersten drei Quartalen auf eine negative Hauspreisentwicklung in 2023 hin. Auch für Köln konnten wir eine negative Entwicklung feststellen.

Die Lage auf dem Kölner Wohnungsmarkt wird nach unserer Einschätzung weiter angespannt bleiben. Dies trifft insbesondere auf das Segment der preiswerten und öffentlich geförderten Wohnungen zu. Zentrale Problemfelder bilden zum einen weiterhin die fehlende Verfügbarkeit von Bauland, zum anderen aber auch die hohen Bau- und Finanzierungskosten.

2.2 Geschäftsverlauf
2.2.1 Allgemeine Entwicklung des Geschäftsverlaufs

Das Geschäftsjahr 2023 war für die Grubo insgesamt ein erfolgreiches Jahr. Der Immobilienbestand lag mit 18.564 Wohnungen unverändert zum Vorjahr. Die Immobilienbewirtschaftung zeigte sich weiterhin stabil trotz der besonderen Rahmenbedingungen und gegenüber dem Vorjahr konnten die Erträge aus Sollmiete gesteigert werden. Das EBITDA lag um 8% unter dem Vorjahr. Das Ergebnis vor Ergebnisabführung lag bei TEUR 12.866 und damit 19% unter dem Vorjahr, vor allem wegen der deutlich geringeren Erträge aus Immobilienverkäufen.

2.2.2 Immobilienbewirtschaftung

Die Gesellschaft hatte zum 31. Dezember 2023 einen Immobilienbestand von 18.564 (Vorjahr: 18.564) Wohnungen und 59.528 m ² (Vorjahr: 59.096 m ² ) Gewerbefläche. Der unveränderte Wohnungsbestand resultierte im Wesentlichen daraus, dass keine Wohnungen verkauft, abgerissen und neu fertiggestellt wurden. Geplant wurde ein Bestand von 18.435 Wohnungen.

Die Bestände befinden sich ausschließlich in Köln. Mit der Verwaltung über sechs Kunden- bzw. Quartierscenter soll ein unmittelbarer Mieterkontakt mit entsprechender Servicequalität erreicht werden.

Im Geschäftsjahr lagen die Umsätze aus Sollmieten bei TEUR 112.943 (Vorjahr: TEUR 107.536). Diese Steigerung ergab sich aus dem Bezug von Neubaumaßnahmen (Bezug im Vorjahr, Vollauswirkung im Geschäftsjahr), den Anhebungen der Mieten auf Grund von Modernisierungsmaßnahmen, den Mietanpassungen im freifinanzierten Wohnungsbestand an den Mietspiegel, der Anhebung der geförderten Mieten sowie aus Fluktuation. Gegenläufige Einflüsse auf die Sollmiete hatte die Entmietung von Abrissobjekten.

Die durchschnittliche monatliche Sollmiete stieg um 4,99% und betrug EUR 7,20 je m ² Wohn-/Nutzfläche (Vorjahr: EUR 6,86 je m ² ).

Von den Sollmieten sind Erlösschmälerungen durch Leerstand und Mietnachlässe in Höhe von TEUR 4.599 (Vorjahr: TEUR 4.503) oder 4,07% (Vorjahr: 4,19%) abzuziehen.

In Summe ergaben sich Umsatzerlöse aus Vermietung von TEUR 108.344 (Vorjahr: TEUR 103.033), geplant waren TEUR 105.886.

Die Erlösschmälerungen werden im Wesentlichen durch Bestände beeinflusst, die von Bauprojekten betroffen sind. Darüber hinaus muss für die Mieterinnen und Mieter, die von Abriss- und Großmodernisierungsmaßnahmen betroffen sind, Ersatzwohnraum vorgehalten werden.

³¹ Kölner Statistische Nachrichten: Wohnungsbau in Köln 2022. 3/2023 (Seite 6)
³² Grundstücksmarktbericht 2023 für die Stadt Köln (Seite 37)
³³ Grundstücksmarktbericht 2023 für die Stadt Köln (Seite 108)
³⁴ Grundstücksmarktbericht 2023 für die Stadt Köln (Seite 108)

Zum Ende des Geschäftsjahres standen 755 (Vorjahr: 698) Wohnungen leer (Leerstandsquote: 4,07%, Vorjahr: 3,76%). Hiervon standen 546 (Vorjahr: 475) Wohnungen wegen Abriss- und Baumaßnahmen leer. Nur 58 (Vorjahr: 65) Wohnungen standen nachfragebedingt auf Grund von Fluktuation leer (Leerstandsquote: 0,31%, Vorjahr: 0,35%). Hiervon wiederum konnten für 26 Wohnungen bereits im Geschäftsjahr neue Mietverträge geschlossen werden, so dass zum Ende des Geschäftsjahres noch 32 Wohnungen vermietbar waren. Weitere 151 Wohnungen standen wegen des Belegrechtsvertrags mit der Stadt Köln oder aus sonstigen Gründen leer. Die Leerstandskosten aus Belegrecht werden von der Stadt Köln ausgeglichen.

Von den Gewerbeflächen standen zum Ende des Geschäftsjahres 3.053 m ² (Vorjahr: 1.870 m ² ) leer (Leerstandsquote 5,13%, Vorjahr 3,16%), davon standen 83 m ² (Vorjahr: 359 m ² ) nachfragebedingt leer (Leerstandsquote: 0,14%, Vorjahr 0,61%). Weitere 1.643 m ² (Vorjahr: 184 m ² ) standen wegen Baumaßnahmen leer. Zudem standen 1.327 m ² aus baulich bedingten Gründen leer.

Die Fluktuationsrate zum 31. Dezember 2023 betrug 4,07% (Vorjahr: 4,99%).

Um den Wohnungsbestand den aktuellen Wohnbedürfnissen und den energetischen Anforderungen anzupassen und ihn damit nachhaltig vermietbar zu halten, wurde laufend umfangreich investiert.

Für die Bestandserhaltung des Hausbesitzes wurden im Geschäftsjahr im Rahmen der Instandhaltung, ohne Großmodernisierungsmaßnahmen, TEUR 33.508 aufgewandt. Dies entspricht einem durchschnittlichen Kostensatz von EUR 25,63 je m ² Wohn-/Nutzfläche. Die Planung sah Aufwendungen von TEUR 35.480 vor. Auf Grund des steigend geplanten Umfangs der Großmodernisierungsmaßnahmen mit Schwerpunkt auf der energetischen Sanierung konnte der sonstige Instandhaltungsaufwand reduziert werden.

Die Großmodernisierung des Wohnungsbestandes wurde fortgesetzt. Im Geschäftsjahr wurden keine Wohnungen fertiggestellt. Zum Ende des Geschäftsjahres befanden sich 366 Wohnungen und Gewerbeeinheiten mit einer Nutzfläche von 2.299 m ² in der Modernisierungsdurchführung. Das Investitionsvolumen für Großmodernisierung betrug im Geschäftsjahr TEUR 9.622 (Vorjahr: TEUR 6.632) und der Aufwand aus Großmodernisierung betrug TEUR 2.353 (Vorjahr: TEUR 1.455). Geplant waren 40 Wohnungsfertigstellungen, Investitionen von TEUR 25.416 und ein Großmodernisierungsaufwand von TEUR 5.974. Die Planunterschreitung der Investitionen resultiert hauptsächlich aus verspäteten Baubeginnen und Bauverzögerungen.

Der Nachfragesituation im Kölner Stadtgebiet, insbesondere nach preiswertem Wohnraum, trug der GAG-Konzern mit einem Neubauprogramm Rechnung.

Im Rahmen der Neubautätigkeit wurden im Geschäftsjahr keine Wohnungen fertiggestellt. Zum Ende des Geschäftsjahres befanden sich 101 Wohnungen im Bau. Es wurden Investitionen für die Neubautätigkeit in Höhe von TEUR 16.898 (Vorjahr: TEUR 12.174) getätigt. Die Planung sah keine Fertigstellung von Wohneinheiten und ein Investitionsvolumen von TEUR 17.885 vor.

2.2.3 Immobilienverkäufe

Im Geschäftsjahr wurden mehrere Grundstücke verkauft. Im Vorjahr waren es aus dem Anlagevermögen 4 Gewerbeeinheiten mit 1.275 m ². In 2023 resultierten hieraus Verkaufserlöse von TEUR 915 (Vorjahr: TEUR 5.000). Die Planung sah für das Geschäftsjahr erfolgswirksame Verkäufe von 43 Wohneinheiten und Verkaufserlöse von TEUR 11.595 vor.

2.3 Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

2.3.1 Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag

Mit der GAG besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag, nach dem Gewinne abgeführt und Verluste ausgeglichen werden.

2.3.2 Ertragslage

	2023 IST (TEUR)	2022 IST (TEUR)	ISTΔVJ (TEUR)	ISTΔVJ %	2023 PLAN (TEUR)	ISTΔPLAN (TEUR)
Umsatzerlöse	159.015	149.709	9.306	6	157.216	1.800
Bestandsveränderungen	5.364	3.266	2.098	64	6.106	-742
Andere aktivierte Eigenleistungen	15	0	15		0	15
Sonstige betriebliche Erträge	7.444	10.996	-3.552	-32	15.941	-8.497
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen	-107.173	-97.054	-10.119	10	-113.448	6.275
Personalaufwand	-133	-2	-131	7.724	-26	-107
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-15.370	-13.546	-1.825	13	-17.136	1.765
EBITDA	49.161	53.370	-4.209	-8	48.653	509
Abschreibungen	-24.504	-24.159	-345	1	-24.450	-54
EBIT	24.658	29.211	-4.554	-16	24.203	455
Finanzergebnis
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	83	1	82	6.511	4	79
Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-7.574	-7.205	-370	5	-6.799	-775
	-7.491	-7.203	-288	4	-6.795	-696
EBT	17.167	22.008	-4.841	-22	17.408	-241
Ausgleichszahlung Minderheitsgesell.	-3.620	-5.185	1.565	-30	-3.707	87
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-674	-965	291	-30	-690	16
Sonstige Steuern	-7	38	-45	-118	24	-31
Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag vor Ergebnisabführung	12.866	15.896	-3.030	-19	13.035	-169
SU Ergebnis aus Ergebnisabführung	-12.866	-15.896	3.030	-19	-13.035	169

	ISTΔ PLAN %	2024 PLAN (TEUR)
Umsatzerlöse	1	168.821
Bestandsveränderungen	-12	3.139
Andere aktivierte Eigenleistungen		11
Sonstige betriebliche Erträge	-53	11.877
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen	-6	-120.375
Personalaufwand	417	-11
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-10	-17.218
EBITDA	1	46.245
Abschreibungen	0	-24.689
EBIT	2	21.556
Finanzergebnis
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	1.780	0
Zinsen und ähnliche Aufwendungen	11	-7.326
	10	-7.326
EBT	-1	14.230
Ausgleichszahlung Minderheitsgesell.	-2	-2.692
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-2	-501
Sonstige Steuern	-129	35
Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag vor Ergebnisabführung	-1	11.071
SU Ergebnis aus Ergebnisabführung	-1	-11.071

Im Folgenden werden die Veränderungen der in der Tabelle dargestellten finanziellen Leistungsindikatoren EBITDA und Jahresüberschuss vor Ergebnisabführung erläutert. Zunächst werden Ist-Ist-Vergleiche der Werte des Geschäftsjahres mit den Vorjahreswerten dargestellt und erläutert.

Die Umsatzerlöse stiegen auf TEUR 159.015 (Vorjahr: TEUR 149.709).

Die Umsätze kamen aus der Hausbewirtschaftung und dort vor allem aus der Vermietung (siehe Geschäftsfeld Immobilienbewirtschaftung). Hinzu kamen Umsatzerlöse aus Nebenkosten in Höhe von TEUR 46.752 (Vorjahr: TEUR 43.021).

Die sonstigen betrieblichen Erträge sanken um 32% auf TEUR 7.444 (Vorjahr: TEUR 10.996). Diese Reduzierung resultierte im Wesentlichen aus weniger Immobilienverkäufen (siehe Geschäftsfeld Immobilienverkäufe).

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen stiegen um 10% auf TEUR 107.173 (Vorjahr: TEUR 97.054). Die Aufwendungen resultierten im Wesentlichen aus den Nebenkosten mit TEUR 56.871 (Vorjahr: TEUR 50.091) und aus der Instandhaltung mit TEUR 35.861 (Vorjahr: TEUR 34.972). Der Anstieg der Nebenkosten erfolgte hauptsächlich aus den umlagefähigen Betriebs- und Heizkosten (höhere Energie- und Wärmekosten).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen stiegen um 13% auf TEUR 15.370 (Vorjahr: TEUR 13.546). Dieser Anstieg resultierte im Wesentlichen aus höheren Verwaltungsaufwendungen.

Als Minderheitseigentümerin erhält die Stadt Köln eine Ausgleichszahlung. Sie lag für das Geschäftsjahr auf Grund des gesunkenen Jahresüberschusses vor Gewinnabführung bei TEUR 3.620 (Vorjahr: TEUR 5.185).

Im Folgenden werden Plan-Ist-Vergleiche auf Grund der im Vorjahr erstellten Prognose dargestellt und erläutert.

Im Geschäftsjahr wurde ein Umsatz von TEUR 159.015 erreicht, der damit um 1% über dem Planwert von TEUR 157.216 lag. Die Abweichung resultierte im Wesentlichen aus höheren Umsatzerlösen aus der Vermietung.

Die sonstigen betrieblichen Erträge erreichten einen Wert von TEUR 7.444 und lagen damit um 53% deutlich unter dem Planwert von TEUR 15.941. Wesentliche Ursache für diese Abweichung waren die auf Grund der Marktlage deutlich geringeren Erträge aus Verkäufen in Höhe von TEUR 816, die mit TEUR 10.469 geplant waren.

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen erreichten einen Wert von TEUR 107.173 und lagen damit um 6% unter dem Planwert von TEUR 113.448. Eine wesentliche Ursache für die Abweichung waren die Instandhaltungsaufwendungen mit TEUR 35.861, die mit TEUR 41.454 geplant waren.

2.3.3 Vermögenslage

Die Bilanzsumme stieg auf TEUR 858.517 (Vorjahr: TEUR 805.597).

Der Wert des Anlagevermögens stieg leicht auf TEUR 757.431 (Vorjahr: TEUR 755.528). Den Zugängen in Höhe von TEUR 26.520 standen insbesondere Abschreibungen von TEUR 24.504 gegenüber. Die Zugänge resultierten im Wesentlichen aus Investitionen für Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen.

Das Umlaufvermögen stieg deutlich auf TEUR 100.898 (Vorjahr: TEUR 49.864). Dieser Anstieg resultierte im Wesentlichen aus dem Anstieg der Forderungen gegen verbundene Unternehmen auf TEUR 44.707 (Vorjahr: TEUR 118) aus dem Cashpooling durch überschüssige Liquidität insbesondere aus der Valutierung der langfristigen Unternehmensfinanzierung von TEUR 70.000.

Das Eigenkapital blieb auf Grund der Ergebnisabführung mit TEUR 139.367 unverändert.

Die Verbindlichkeiten stiegen deutlich auf TEUR 702.693 (Vorjahr: TEUR 652.556). Wesentlicher Grund hierfür war die Aufnahme einer Unternehmensfinanzierung über TEUR 70.000 als vorgezogene Valutierung zinsgünstiger Mittel.

Hauptbestandteil waren die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten. Sie stiegen leicht um 2% auf TEUR 431.235 (Vorjahr: TEUR 421.635). Die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern stiegen auf TEUR 194.172 (Vorjahr: TEUR 125.294). Im Geschäftsjahr betrugen die Darlehenstilgungen insgesamt TEUR 23.050, davon waren TEUR 7.494 außerplanmäßige Tilgungen. Die außerplanmäßigen Tilgungen enthalten TEUR 3.262 Tilgungszuschüsse, der Rest sind Rückzahlungen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sanken um 72% auf TEUR 13.392 (Vorjahr: TEUR 48.392).

Die erhaltenen Anzahlungen stiegen um 16% auf TEUR 52.610 (Vorjahr: TEUR 45.322). Sie resultierten im Wesentlichen aus den Nebenkostenvorauszahlungen, ihnen stehen auf der Aktivseite die zum Verkauf bestimmten Vorräte gegenüber.

Die passive Rechnungsabgrenzung stieg um 28% auf TEUR 11.611 (Vorjahr: TEUR 9.068). Dies resultierte im Wesentlichen aus der Abgrenzung der Tilgungsnachlässe der NRW.BANK für neue Darlehen, die in den nächsten Jahren ergebniswirksam vereinnahmt werden. Diese Tilgungsnachlässe werden als Ausgleich für eine geringere Fördermiete gewährt, als passiver Rechnungsabgrenzungsposten abgegrenzt und über den Zeitraum der Mietpreisbindung erfolgswirksam abgebaut.

2.3.4 Finanzlage

Kapitalflussrechnung vom 01.01. bis 31.12.2023

	2023 TEUR	2022 TEUR
Jahresüberschuss GuV	12.866	15.896
+ Abschreibungen	24.504	24.159
+/- Zunahme/Abnahme der Rückstellungen	240	-360
+/- Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge	714	380
-/+ Zunahme/Abnahme der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva	-7.921	-4.200
+/- Zunahme/Abnahme der erhaltenen Anzahlungen und der anderen Passiva	2.861	8.619
-/+ Gewinn/Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens	-809	-4.706
+ Zinsaufwendungen	7.559	7.120
- Zinserträge sowie Erträge aus Wertpapieren und Ausleihungen	-83	-2
+/- Ertragsteueraufwand/-ertrag	674	965
I. Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit	40.604	47.872
+ Einzahlungen aus Anlageverkäufen des Sachanlagevermögens	915	5.000
+ Einzahlungen aus Anlageverkäufen des Finanzanlagevermögens	7	8
- Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	-25.661	-16.947
+ Einzahlungen durch Zugang Investitionszuschüsse	79	0
II. Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-24.660	-11.939
- Gezahlte Dividenden / Ergebnisabführung	-12.866	-15.896
- Ausgleichszahlung an außenstehende Gesellschafter	-5.185	-2.758
+ Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten	101.528	43.094
- Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten	-19.868	-25.340
- Auszahlungen aus der konzerninternen Tilgung von Finanzkrediten	-27.550	-25.900
- Auszahlungen im konzerninternen Cashpooling	-44.700	0
- Gezahlte Zinsen	-7.542	-7.104
-/+ Ertragsteuerzahlungen/-erstattungen	-674	-965
III. Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	-16.857	-34.870
Zahlungswirksame Veränderungen (Summe aus I. bis III.)	-913	1.063
Kassenbestand, Guthaben Kreditinstitute 01.01.	1.926	864
+ Finanzmittelbestand am Anfang der Periode	1.926	864
Kassenbestand, Guthaben Kreditinstitute 31.12.	1.014	1.926
= Finanzmittelbestand am Ende der Periode	1.014	1.926

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit sank um 15% auf TEUR 40.604 (Vorjahr: TEUR 47.872). Die Reduzierung um TEUR 7.268 resultierte im Wesentlichen aus gestiegenen konzerninternen Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistung (minus TEUR 9.153) sowie aus dem Bereich Nebenkosten im Wesentlichen Betriebs- und Heizkosten (saldiert plus TEUR 2.765, davon unfertige Leistungen minus TEUR 2.098 und erhaltene Anzahlungen plus TEUR 4.862).

Der Mittelabfluss aus dem Cashflow aus Investitionstätigkeit betrug TEUR 24.660 gegenüber TEUR 11.939 im Vorjahr. Hier reduzierten sich die Einzahlungen aus Anlageverkäufen des Sachanlagevermögens und stiegen die Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen.

Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit war negativ und betrug TEUR - 16.857 gegenüber TEUR - 34.870 im Vorjahr. Dieser Anstieg des Mittelzuflusses um TEUR 18.013 resultierte im Wesentlichen daraus, dass die Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten um TEUR 58.434 höher und die Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten um 5.472 niedriger ausfielen als im Vorjahr (Saldo TEUR 63.906). Es wurden also deutlich mehr Darlehen neu aufgenommen als getilgt. Gegenläufig fielen die Auszahlungen aus der Tilgung von konzerninternen Finanzkrediten um TEUR - 1.650 höher aus (interne Finanzkredite durch überschüssige Liquidität im Cashpooling TEUR - 27.550 damit vollständig getilgt) und zusätzlich wurden im konzerninternen Cashpooling durch überschüssige Liquidität TEUR - 44.700 ausgezahlt (Saldo TEUR - 46.350).

Der Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten am Ende des Geschäftsjahres betrug TEUR 1.014 gegenüber TEUR 1.926 im Vorjahr.

Die Gesellschaft ist über einen Geschäftsbesorgungsvertrag in das Finanzmanagement des GAG-Konzerns eingebunden. Das Finanzmanagement des GAG-Konzerns umfasst das Cash- und Liquiditätsmanagement sowie das Management der Zinsänderungs- und Ausfallrisiken des Unternehmens. Einhergehend mit einer langfristig orientierten Geschäftsstruktur des Unternehmens werden fast ausschließlich langfristige Finanzierungen abgeschlossen. Kurzfristige Finanzierungen werden nur begrenzt im Rahmen der Liquiditätssteuerung und -optimierung aufgenommen. Abgeschlossene derivative Zinssicherungsinstrumente stehen im unmittelbaren Zusammenhang mit vollständig parallel laufenden Darlehensvereinbarungen zur Bestandsfinanzierung, so dass sich synthetische Festzinspositionen für den Zinssicherungszeitraum ergeben und bilanzielle Bewertungseinheiten gebildet werden können. Spekulative Instrumente werden nicht eingesetzt. Aus unserer Sicht sind die geplanten Investitionen durch die zu erwartenden Möglichkeiten der Kreditplatzierung ausreichend abgesichert.

Die GAG steht dem Unternehmen mit einer kurzfristigen Kreditlinie über EUR 60 Mio. zur Verfügung. Die freie Kurzfristkreditlinie und die jederzeit mobilisierbaren Bankguthaben des Unternehmens beliefen sich insgesamt auf rund EUR 106 Mio. (Vorjahr: EUR 35 Mio.) Die Inanspruchnahme der Kurzfristlinie dient hauptsächlich der kurzfristigen Liquiditätssteuerung. Weiterhin bestehen umfassende Platzierungsmöglichkeiten des Konzerns für Langfristkredite, insbesondere innerhalb des Banken- und Versicherungsbereiches, die auch von der Gesellschaft genutzt werden können. Auf Grund des sehr stabilen Cashflows aus der Bewirtschaftung der Wohnungsbestände und der mobilisierbaren Liquiditätsreserven sind derzeit keine Umstände erkennbar, die einen Liquiditätsengpass erwarten lassen.

Langfristige Neuaufnahmen und Prolongationen von Bestandsdarlehen wurden teils frühzeitig und vor dem Berichtszeitraum realisiert, so dass im Berichtszeitraum lediglich TEUR 63.780 kontrahiert wurden. Der Anteil aus Förderdarlehen der NRW.Bank betrug TEUR 49.589 (78%), KfW-Darlehen TEUR 12.295 (19%) und Kapitalmarktdarlehen TEUR 1.896 (3%) aller langfristigen Zinssicherungs- und Darlehensvereinbarungen. Die Durchschnittsverzinsung aller langfristigen Neuaufnahmen beträgt 0,80% für eine durchschnittliche Zinsbindungsdauer von 20 Jahren.

Die neuen langfristigen Darlehensvereinbarungen in Höhe von insgesamt TEUR 63.780 stehen insbesondere im Zusammenhang mit dem Bauprogramm in den kommenden Jahren und der frühzeitigen Begrenzung der Zinsänderungsrisiken.

Mit den im Geschäftsjahr erfolgten Finanzierungsmaßnahmen konnten weitere wesentliche Schritte zur dauerhaft zinsgünstigen Finanzierung der Gesellschaft erreicht werden. Dies spiegelt sich insbesondere in der Durchschnittsverzinsung der langfristigen Kapitalmarktfinanzierungen in Höhe von EUR 302 Mio. (Vorjahr: EUR 240 Mio.) mit einer Durchschnittsverzinsung von 2,01% (Vorjahr: 1,85%) wider. Die durchschnittliche Zinsbindung der Kapitalmarktdarlehen beträgt 19 Jahre (Vorjahr: 18 Jahre). Einmalige Restrukturierungsaufwendungen wurden nicht verursacht. Die durchschnittliche Verzinsung aller Langfristdarlehen einschließlich Förderdarlehen beträgt am Bilanzstichtag 1,33% (Vorjahr: 1,22%).

2.4 Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

		2023	2022	2021	2020
EBITDA	TEUR	49.161	53.370	45.978	52.250
Jahresüberschuss vor Ergebnisabführung	TEUR	12.866	15.896	11.198	14.499
Wohnungen (Stichtag 31.12.)	Anzahl	18.564	18.564	18.540	18.518

3 Prognosebericht

Die gesamt- und wohnungswirtschaftlichen Rahmenbedingungen werden oben im Kapitel 2.1 erläutert. Insgesamt wird mit Blick auf die Bevölkerungsprognose der Stadt Köln und dem damit verbundenen hohen Wohnraumbedarf in der Planung von einem für den Wohnungsmarkt in Köln stabilen und weiterhin positiven Umfeld ausgegangen. ³⁵ Obwohl eine Entspannung der Lieferketten und der Verfügbarkeit von Baustoffen gegenüber 2022 und 2023 erwartet wird, stellen die anhaltend stark gestiegenen Bau- und Energiekosten sowie Zinsen und Inflation eine große Herausforderung für die weitere Entwicklung dar. Dementsprechend wurden die Annahmen für die Planung festgelegt:

―	Bei den Baukosten wurde eine jährliche Preissteigerung von 9,00% für 2024 unterstellt.
―	Im Gemeinkostenbereich wird mit einer allgemeinen Preissteigerung von 3,00% pro Jahr geplant.
―	Für die Aufnahme langfristiger Kapitalmarktdarlehen in 2024 wurde je nach Zinssicherungszeitraum von Zinssätzen bis zu 5,50% ausgegangen.

Wesentliche Änderungen der Geschäftstätigkeit und des Geschäftsverlaufs sind für 2024 nicht geplant. In Würdigung der veränderten Rahmenbedingungen verlagert sich der Schwerpunkt zunehmend vom Neubau auf neuen Grundstücken auf die energetische Modernisierung. Die im GAG-Konzern eingeschlagene Klimastrategie zur Reduktion der CO ₂ -Emission6n wird weiterverfolgt. Es wird aktuell ein Pfad zur Erreichung der Klimaneutralität bis 2045 erarbeitet. Die wesentlichen Maßnahmen hierbei sind die Erhöhung der Anzahl der Großmodernisierungen und der vermehrte Einsatz effizienter Heizanlagen und regenerativer Energiequellen.

Zu Vorgängen von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres wird auf das Kapitel 5.7 (Nachtragsbericht) des Anhangs zum Jahresabschluss verwiesen.

Die im Folgenden dargestellten Werte sind die Planwerte für die in Kapitel 1.2 dargestellten Leistungsindikatoren und weitere wesentliche Positionen zur Erläuterung der finanziellen und nichtfinanziellen Leistungsindikatoren für das Jahr 2024. Zukunftsbezogene Angaben sind naturgemäß mit Unsicherheiten behaftet. Während bei einzelnen Positionen, wie den Sollmieten, regelmäßig mit relativ geringen prozentualen Plan-Ist-Abweichungen zu rechnen ist, unterliegt insbesondere der Jahresüberschuss durch die Vielzahl der eingehenden Sachverhalte und den relativ geringen Wert regelmäßig höheren prozentualen Plan-Ist-Abweichungen.

Für 2024 sind ein Jahresüberschuss vor Ergebnisabführung von TEUR 11.071 und ein EBITDA von TEUR 46.245 geplant. Diese Ergebnisse basieren im Wesentlichen auf einem Umsatz von TEUR 168.821, sonstigen betrieblichen Erträgen von TEUR 11.877 und Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen von TEUR 120.375. Die Abschreibungen sind mit TEUR 24.689 und das Finanzergebnis ist mit TEUR -7.326 geplant.

Hauptbestandteil des Umsatzes sind die Umsatzerlöse aus Vermietung mit TEUR 108.536. Diese sind weitgehend konstant geplant, da die Steigerung der Mieten durch projektbedingte Erlösschmälerungen zum Teil neutralisiert wird. Hauptbestandteil der sonstigen betrieblichen Erträge sind die Erträge aus dem Verkauf von Immobilien aus dem Anlagevermögen mit TEUR 6.262. Wesentlicher Bestandteil der Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen sind die mit TEUR 40.687 geplanten Instandhaltungsaufwendungen.

³⁵ Kölner Statistische Nachrichten 14/2022: Bevölkerungsprognose für Köln 2022 bis 2050

Für Neubau sind Investitionen in Höhe von TEUR 24.529 und für Großmodernisierung von TEUR 28.235 geplant. Die geplanten Fertigstellungen belaufen sich auf 101 neue und 120 modernisierte Wohnungen. Daneben ist der erfolgswirksame Verkauf von 62 Wohnungen aus dem Anlagevermögen vorgesehen. Der Wohnungsbestand ist für Ende 2024 mit 18.485 Einheiten geplant.

Insgesamt bewertet die Geschäftsführung die Entwicklungen der Gesellschaft für den Prognosezeitraum unter den beschriebenen Rahmenbedingungen als positiv.

4 Risiko- und Chancenbericht

4.1 Risiko- und Chancenmanagementsystem

Der GAG-Konzern verfügt über ein Risiko- und Chancenmanagementsystem, das wesentliche oder bestandsgefährdende Entwicklungen möglichst früh dokumentiert und Maßnahmen zur Risikoreduzierung hinterlegt. Dieses System umfasst alle Einzelgesellschaften. Im folgenden Risiko- und Chancenbericht sind alle die Grubo betreffenden Risiken aufgeführt. Der ermittelte Schadens- und Chancenwert zeigt die Gesamtwirkung im Konzern.

Risiken und Chancen sind alle Ereignisse und möglichen Entwicklungen innerhalb und außerhalb des GAG-Konzerns, die sich negativ oder positiv auf das für das Folgejahr geplante Konzernergebnis auswirken könnten.

Die Risiken und Chancen werden zusätzlich in die vier Kategorien leistungswirtschaftlich, finanzwirtschaftlich, allgemein intern und allgemein extern eingeteilt.

Score 1-3 Keinen Handlungsbedarf auslösende Risiken / geringe Chance

Score 4-6 Überwachungsrelevante Risiken / mittlere Chance

Score 7-8 Wesentliche Risiken / hohe Chance

Score 9 Bestandsgefährdende Risiken / sehr hohe Chance

Die Neun-Felder-Matrix wurde im Geschäftsjahr 2023 hinsichtlich der Schwellenwerte für die Score-Klassen neu bewertet. Insbesondere die bisherigen Auswirkungshöhen wurden als zu gering erachtet. Um auch weiterhin unkritischere Risiken zu berücksichtigen, wurden zusätzlich die Eintrittswahrscheinlichkeiten für die Risikoscores 1, 2 und 4 reduziert (bis 10%). Für die Risikoscores 6, 8 und 9 wurde die Eintrittswahrscheinlichkeit hingegen erhöht (ab 90%), somit erhöht sich der Schadenserwartungswert (Eintrittswahrscheinlichkeit x Auswirkungshöhe), so dass diese wesentlichen Risiken einen höheren Schwellenwert erfahren. Die neuen Auswirkungshöhen der Risiken stellen sich nun wie folgt dar:

Im Rahmen der Neubewertung der Risiken wurden auch die Wertgrenzen der Chancen angepasst. Wie bisher wurden die Chancen auf die Hälfte der Werte der Risiken definiert. Die Skalierung der Eintrittswahrscheinlichkeiten wurde unverändert belassen:

Die Überarbeitung führt zu einer sachgerechteren Zuordnung der Risiken und Chancen. Wesentliche Chancen und Risiken werden künftig erst ab einem höheren Wert entsprechend kategorisiert. Darüber hinaus wurden die Chancen und Risiken hinsichtlich Zeitraum und Umfang detaillierter beschrieben. Des Weiteren wurde definiert, dass es sich bei der Auswirkungshöhe ausschließlich um mögliche Abweichungen zur Prognose handelt.

In den nachfolgenden Kapiteln werden die als überwachungsrelevant oder höher eingestuften Risiken und Chancen mit einem Score von mindestens 5 als Wesentlichkeitsgrenze dargestellt.

Nach diesen Kriterien wurden im Geschäftsjahr kein Risiko und eine Chance mit einem Score 5 oder höher identifiziert. In den Kapiteln 4.3 und 4.4 ist die Entwicklung der im Lagebericht 2022 ausgewiesenen Chancen und Risiken aufgeführt. In den kumulierten Auswirkungen auf das Konzernergebnis sind auch die als geringer eingestuften Risiken und Chancen enthalten.

4.2 Aktuelle allgemeine Chancen und Risiken

Der russische Angriffskrieg gegen die Ukraine hatte direkte und indirekte Auswirkungen auf die Energie- und Baustoffmärkte. Die Folge waren drastisch gestiegene Bau- und Energiepreise. ³⁶ Zudem kam es zu Materialengpässen. ³⁷ Auf Grund des anhaltenden Krieges und anderer geopolitischer Spannungen besteht noch immer ein Risiko aus verlängerten Lieferzeiten und höheren Logistikkosten. Wir gehen davon aus, dass die Baukosten weiterhin steigen werden. Das bereits hohe Baupreisniveau im Jahr 2023 wurde für die Prognose 2024 mit einer Preissteigerung von 9% angenommen. Bei den Instandhaltungsaufwendungen wurde eine Kostensteigerung von 5% berücksichtigt. Insofern wird das Risiko einer über die Planannahme hinausgehenden Inflation der Bau- und Instandhaltungskosten im Prognosejahr als überschaubar eingeschätzt. Für die Folgejahre gehen wir von einer leichten Verbesserung der Rahmenbedingungen und einer Preissteigerung von 5% für die Bau- und Instandhaltungskosten aus.

Größere Engpässe bei der Zulieferung von Baustoffen werden nicht erwartet. Im Vergleich zu den Vorjahren wird von deutlich reduzierten Bauvorhaben ausgegangen. ³⁸ In der Folge wird ein erhöhtes Verzögerungsrisiko auf Grund der Auslastung der Handwerksbetriebe und des Fachkräftemangels ebenfalls nicht erwartet.

Der Anstieg der Zinsen und der Inflation, insbesondere die gestiegenen Energiekosten, stellen eine große Herausforderung für die Wohnungswirtschaft und die gesamte Gesellschaft dar. ³⁹ Die Energiepreise haben sich im Jahr 2023 stabilisiert ⁴⁰ und die GAG erwartet insgesamt eine langsam nachlassende Preisdynamik. Die Zinsen für Baufinanzierung wurden für 2024 mit 5,5% und für 2025 mit 6,0% geplant. Risiken für Bauvorhaben werden auf Grund der weit überwiegend bereits erfolgten Zinssicherungen unter diesem Planzinsniveau nicht gesehen.

³⁶ Monatsbericht des BMF: Aktuelle Wirtschafts- und Finanzlage September 2022 (Seite 1)
³⁷ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2022/2023 (Seite 11 ff.)
³⁸ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 11)
³⁹ Verbraucherpreisindex und Inflationsrate - Statistisches Bundesamt (destatis.de)
⁴⁰ EEX Group DataSource - www.eex.com

Das Investitionsvolumen für Neubauten wird auf Grund der veränderten Rahmenbedingungen in den kommenden Jahren deutlich reduziert. Durch frühzeitig getroffene Zinssicherungsmaßnahmen und in der Wirtschaftsplanung gesetzte Rahmenbedingungen werden die Risiken als gering eingeschätzt.

Ein anhaltend hohes Zinsniveau bzw. ein weiterer Anstieg des Zinsniveaus kann dazu führen, dass die derzeit am Markt geforderten Immobilienpreise zunehmend schwerer finanzierbar sind. Dies könnte zu einem Nachfragerückgang und letztlich zu weiter sinkenden Immobilienpreisen führen. Ein entsprechender Trend wurde in der Prognose berücksichtigt. Das darüberhinausgehende Risiko wird als überschaubar eingeschätzt.

Klimaaspekte spielen in der Gesellschaft eine immer größere Rolle. Dabei ist der Gebäudesektor einer der größten CO ₂ -Emittenten. ⁴¹ Der Übergang zu einer klimaneutralen Gesellschaft birgt neue Chancen und Risiken. Die Verbesserung der Energieeffizienz bei steigenden Energiepreisen und die Erfüllung verschärfter Umweltauflagen sind zentrale Aufgaben für die gesamte Wohnungswirtschaft. Bis zum Jahr 2045 soll, so das Ziel der Bundesregierung, der Gebäudebestand klimaneutral sein. ⁴²

Die mit Nachhaltigkeitszielen verbundenen neuen Regularien werden auch Auswirkungen auf die GAG haben. Gesetzesänderungen wie die CO ₂ -Bepreisung haben dabei einen direkten Effekt. Andere Risiken aus dem Themenbereich Nachhaltigkeit finden sich unten im Kapitel 4.3.1, "Leistungswirtschaftliche Risiken", insbesondere unter dem Punkt Nachhaltigkeit. Um die europaweiten Ziele zu forcieren und weil dem Finanzsystem eine Schlüsselrolle mit Lenkungswirkung bei der Entwicklung einer nachhaltigen Wirtschaft zukommen soll, ist die EU-Kommission dabei, ein Klassifikationssystem für "grüne" Finanzierungen zu etablieren. Durch sein hohes Fremdfinanzierungsvolumen wäre auch der GAG-Konzern davon betroffen. Außerdem wird der GAG-Konzern durch die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) der EU zukünftig zu einer jährlichen Nachhaltigkeitsberichterstattung, die Teil des Lageberichts werden soll, verpflichtet sein. Weitere EU-Konzepte wie die ESG-Taxonomie (Environment/Umwelt, Social/Soziales, Governance/Unternehmensführung) stellen zukünftig auch die Wohnungswirtschaft und damit auch den GAG-Konzern vor neue Herausforderungen.

4.3 Risikobericht

4.3.1 Leistungswirtschaftliche Risiken

CO ₂ -Bepreisung

Neben den finanziellen und sozialen Aspekten stehen der Energieverbrauch und der CO ₂ -Ausstoß der Gebäude zunehmend im Vordergrund. Das Ziel des GAG-Konzerns ist es, den eigenen CO ₂ -Ausstoß so schnell und so weit wie möglich zu reduzieren. Im Zuge interner Projekte wurde eine Analyse der CO ₂ -Reduktionspotenziale unter anderem hinsichtlich der Wärmeerzeugung, Gebäudehülle und des Photovoltaikausbau durchgeführt. Dabei wurden Potenziale auf allen Handlungsfeldern analysiert, bewertet und Szenarien zur Auswirkung auf die strategische Wirtschaftsplanung erstellt. Auf dieser Basis wurden ein CO ₂ -Zielpfad, aber auch Maßnahmen zur Verbesserung des Mikroklimas in den Quartieren oder der Mobilität abgeleitet. Aktuell werden die beschriebenen Maßnahmen (vom Portfoliomanagement) in ein CO ₂ -Monitoring überführt.

Für die beschriebenen Projekte wurden externe Beratungs- sowie weitere Projektkosten in der Prognose mit aufgenommen. Das Risiko der CO ₂ -Bepreisung wurde unterjährig neu bewertet. Die Auswirkungshöhe wurde vor allem auf Grund des Betrachtungszeitraums stark reduziert, so dass sich die CO ₂ -Bepreisung aktuell nicht mehr als Risiko darstellt.

Schadstoffe in den Beständen

Die bisherige Einschätzung beruhte auf Schadstofffunden einer inzwischen abgeschlossenen Modernisierungsmaßnahme. Unterjährig wurde daraufhin die Eintrittswahrscheinlichkeit reduziert. Generell ist für Schadstoffe in Beständen ein jährliches Budget eingeplant. Aktuell wird hier auch nicht von einer Planüberschreitung ausgegangen, so dass der neu errechnete Risikoscore unterhalb der Wesentlichkeitsgrenze liegt.

⁴¹ Studie: Deutsche Baubranche erholt sich erst 2025 - BundesBauBlatt | BBB - Fachzeitschrift und Online-Portal
⁴² Klimaschutzgesetz: www.bundesregierung.de/breg-de/schwerpunkte/klimaschutz/klimaschutzgesetz-2021-1913672

Mieterlöse, Leerstand und Zahlungsausfall

Das bisher sehr global beschriebene Risiko wurde unterjährig neu betrachtet und wird in den beiden bestehenden Risiken "Mietminderungen" und "Mietpreiserhöhungen" konkreter fortgeführt. In der Prognose werden mögliche Erlösschmälerungen auf Grund von Mietminderungen sowie auch Ausfallrisiken bei Mieterhöhungen mitberücksichtigt. Beide Risiken liegen aktuell unter der Wesentlichkeitsgrenze.

Versorgungssicherheit Energie

Die in 4.2 beschriebenen Engpässe und Preissteigerungen auf den Energiemärkten werden weiterhin beobachtet, jedoch ist für 2023 eine Stabilisierung der Energiepreise erkennbar und eine langsam nachlassende Preisdynamik wird erwartet. Durch die von der Regierung eingeleiteten Maßnahmen wie die Energiepreisbremse, den zügigen Ausbau der LNG-Terminals und die mittlerweile ausreichenden Füllstände der Gasspeicher hat sich die Risikoeinschätzung für den GAG-Konzern aktuell wieder entschärft.

Die Höhe der Auswirkungen hat sich vor allem im Hinblick auf den Betrachtungszeitraum stark reduziert, so dass sich die Versorgungssicherheit Energie aktuell nicht mehr als Risiko darstellt.

Risiko aus geplanter Investitionstätigkeit

Auf Grund der geänderten Rahmenbedingungen besteht das Risiko, dass die Investitionstätigkeit nicht im geplanten Umfang wirtschaftlich umgesetzt werden kann. Dies hätte zur Folge, dass die geplanten Umsatz- und Ergebniseffekte des Investitionsprogramms sowie die damit verbundenen Vermögenspositionen im Betrachtungszeitraum 2024 nicht realisiert werden könnten. Gleichzeitig würden aber auch die entsprechenden Aufwendungen und Schuldenpositionen nicht entstehen (vgl. Chance: Geringere Aufwendungen aus Lieferungen und Leistungen durch Projektverzögerungen).

Dieses Risiko wurde weiter konkretisiert und neu bewertet. Der errechnete Risikoscore liegt unterhalb der Wesentlichkeitsgrenze, so dass dieses Risiko nicht mehr im Lagebericht aufgeführt wird.

Budgetüberschreitungen in laufenden Projekten

Wie bei den allgemeinen Chancen und Risiken beschrieben, wirken sich die Baukostensteigerungen auf die laufenden Bauprojekte aus. In 2023 kam es beim GAG-Konzern jedoch nicht zu Baustopps.

In der Prognose sind diese neuen Rahmenbedingungen berücksichtigt. Dieses Risiko wird demnach im Betrachtungszeitraum durch die in der Prognose festgelegten Annahmen weitestgehend aufgefangen. Der errechnete Risikoscore liegt unterhalb der Wesentlichkeitsgrenze, so dass dieses Risiko nicht mehr im Lagebericht aufgeführt wird.

Ergebnisrisiken aus höherem Instandhaltungsaufwand auf Grund sinkender Aktivierungsquoten

In der Prognose wird bei Großmodernisierungsprojekten mit gewissen Aktivierungsquoten geplant. Über diese Quoten wird gesteuert, welcher Teil der Baukosten als Investition aktiviert werden kann und welcher Teil in der Gewinn- und Verlustrechnung als Instandhaltungsaufwand ausgewiesen wird. Es besteht das Risiko, dass bei der Umsetzung der Projekte die geplanten Aktivierungsquoten abgesenkt werden müssen.

Die Aktivierungsquote wird bei der jährlichen Erstellung der Wirtschaftsplanung durch das Rechnungswesen geprüft. Aktuell gibt es beim GAG-Konzern keine Rückschlüsse, die eine Risikoverschärfung zur Folge hätten.

Durch die Anhebung der Schwellenwerte fällt dieses Risiko unter die Wesentlichkeitsgrenze und wird daher nicht mehr im Lagebericht aufgeführt.

Verbraucherpreisindex und Aufwand aus Erbbauzinsen

Die Auswirkung des steigenden Verbraucherpreisindex auf den Erbbauzins hat sich als nicht gravierend erwiesen. Zudem sind die Entwicklungen der Zinssätze wie in 4.2 beschrieben bereits in der aktuellen Prognose berücksichtigt. Die Auswirkungshöhe und die Eintrittswahrscheinlichkeit wurden dementsprechend nach unten angepasst. Aktuell stellt sich die Entwicklung des Verbraucherpreisindex somit nicht mehr als Risiko dar.

Nachhaltigkeit

Risiken bestehen insbesondere in der Abwertung des Immobilienbestandes, in zusätzlichen Aufwendungen zur Umsetzung der gesetzlichen Anforderungen und in einer Verschlechterung der Finanzierungskonditionen. Wie im Risiko CO ₂ -Bepreisung beschrieben, ist der GAG-Konzern bestrebt, durch interne Projekte und den Aufbau eines Nachhaltigkeitsreportings die beschriebenen gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen.

Dieses Risiko wurde, insbesondere bezüglich des Betrachtungszeitraums, weiter mit einem Score von unter 5 bewertet, wird jedoch auf Grund der Aktualität weiterhin im Lagebericht aufgezeigt.

Zusammenfassende Bewertung

Keines der oben angeführten Risiken des Konzerns, von dem auch die Gesellschaft betroffen ist, ist der Kategorie "Überwachungsrelevante Risiken" zugeordnet. Alle im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken im Bereich der leistungswirtschaftlichen Risiken haben einen kumulierten Schadenerwartungswert (Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit mit der Auswirkungshöhe auf das Konzernergebnis) von EUR 8,14 Mio. (Vorjahr: EUR 11,07 Mio.). Diese Veränderung ergibt sich aus der Löschung sowie der niedrigeren Bewertung mehrerer Risiken.

4.3.2 Finanzwirtschaftliche Risiken

Zinsänderungsrisiken

Zur Begrenzung von finanzwirtschaftlichen Risiken (Zins-, Liquiditäts- und Ausfallrisiken), betreibt der GAG-Konzern ein systematisches Finanzmanagement. Zinsänderungsrisiken sind auf Grund der grundsätzlich langfristigen Zinsbindungsfristen von ursprünglich weit überwiegend zehn bis 30 Jahren und auf Grund der teils frühzeitigen Zinssicherungen für Kapitalmarktdarlehen und der umfassenden Einbindung langfristig zinssubventionierter Förderdarlehen begrenzt.

Mit dem Einsatz derivativer Finanzinstrumente wird das Ziel verfolgt, die Zinsbelastungen für den langfristigen Finanzbedarf planbar zu halten und größere Risiken zu vermeiden. Ausfallrisiken, die sich aus der Gefahr ergeben, dass Finanzierungspartner den Verpflichtungen nicht oder nicht fristgerecht nachkommen, sind auf Grund der Bindung von ausschließlich deutschen Kreditinstituten nicht zu erwarten.

Steigende Baukosten und ein steigendes Zinsniveau wurden in der Prognose berücksichtigt. Das Zinsänderungsrisiko wird somit für das Prognosejahr als gering eingeschätzt und stellt sich aktuell nicht mehr als Risiko dar.

Zusammenfassende Bewertung

Aktuell ist kein Risiko des Konzerns, von dem auch die Gesellschaft betroffen ist, der Kategorie "Überwachungsrelevante Risiken" zugeordnet. Die im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken im Bereich der finanzwirtschaftlichen Risiken beziehen sich auf Zins-, Liquiditäts- und Ausfallrisiken und haben einen kumulierten Schadenerwartungswert (Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit mit der Auswirkungshöhe auf das Konzernergebnis) von EUR 1,4 Mio. (Vorjahr: EUR 3,09 Mio.). Diese Reduzierung ergab sich unter anderem durch die Aktualisierung des beschriebenen Risikos sowie weiterer Risiken. Die weiteren bestehenden Risiken bleiben ebenfalls unter dem Risikoscore 5 und sind somit hier nicht weiter aufgeführt.

4.3.3 Allgemeine interne und externe Risiken

Risiko auf Grund von Verstößen gegen das Steuergesetz

Durch eine Betriebsprüfung in 2022 wurden Sachverhalte festgestellt, die die Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung der Gewerbesteuer bei der Grubo für die Jahre 2015-2019 sowie auch für die Jahre 2020 und 2021 nicht möglich machten. Der Schadenseintritt in 2022 führte zu einer hohen Einstufung des Risikos. Aktuell wird nicht davon ausgegangen, dass sich die geplante Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung auf Grund von juristischen Änderungen oder durch Prüfungsfeststellungen nicht realisieren lässt. Verstöße gegen das Gewerbesteuergesetz, im Hinblick auf die erweiterte Kürzung, stellen sich somit aktuell nicht mehr als Risiko dar.

Zusammenfassende Bewertung

Aktuell ist kein Risiko des Konzerns, von dem auch die Gesellschaft betroffen ist, der Kategorie "Überwachungsrelevante Risiken" zugeordnet. Die im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken im Bereich der allgemeinen internen und externen Risiken haben kumuliert einen Schadenerwartungswert (Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit mit der Auswirkungshöhe auf das Konzernergebnis) von EUR 5,21 Mio. (Vorjahr: EUR 7,22 Mio.). Diese Veränderung ergibt sich aus der Löschung des beschriebenen und weiterer Risiken.

4.4 Chancenbericht

Im Zuge der beschriebenen Anpassungen wurden auch die bisher bestehenden Chancen neu betrachtet. Auch hier haben sich durch die Fokussierung auf konkrete Abweichungen von der Prognose Änderungen ergeben. Die positiven Auswirkungshöhen der Chancen sind zum Großteil bereits in der Prognose berücksichtigt. Des Weiteren waren die zuletzt berichteten Chancen sehr global umschrieben und entsprechen nicht mehr den neuen Kriterien. Daher wurden die folgenden Chancen gelöscht:

Portfoliomanagement

Prozesskosteneinsparungen durch weniger gestreuten Bestand.

Sozialmanagement

Senkung der Bewirtschaftungskosten durch Vermeidung von Missständen in den Quartieren und langfristige Mieterbindung.

Kundenzufriedenheit

Steigerung der Kundenzufriedenheit durch "Mieter-App" birgt Chance zur Einsparung von Prozesskosten.

Digitalisierung des Bestands

Chance durch effizientere Steuerung und Reduzierung von Schäden.

Demografischer Wandel

Chance durch Berücksichtigung des demografischen Wandels in der Bestandsentwicklung.

Im Geschäftsjahr wurde eine Chance, die oberhalb der Wesentlichkeitsgrenze liegt, neu aufgenommen.

Geringerer Aufwand aus Lieferungen und Leistungen durch Projektverzögerungen

Geringere Instandhaltungsaufwendungen bei Großmodernisierungsprojekte auf Grund von Projektverzögerungen könnten zu einer erheblichen Reduzierung der prognostizierten Aufwendungen aus Lieferungen und Leistungen führen.

Zusammenfassende Bewertung

Die im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Chancen des Konzerns, von denen auch die Gesellschaft betroffen ist, haben kumuliert eine Auswirkungshöhe (Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit mit der Auswirkung auf das Konzernergebnis) von EUR 3,25 Mio. (Vorjahr: EUR 2,81 Mio.).

4.5 Gesamteinschätzung

In der Gesamtbewertung aller Risiken des GAG-Konzerns, von denen auch die Grubo betroffen ist, lässt sich für den Zeithorizont, den das Risiko- und Chancenmanagement umfasst, keine Bestandsgefährdung feststellen.

Die im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken und Chancen des Konzerns, von denen auch die Gesellschaft betroffen ist, haben saldiert einen Schadenerwartungswert von EUR 11,5 Mio. (Vorjahr: EUR 18,57 Mio.). Dieser für den Konzern ermittelte Schadenerwartungswert ist durch das Risiko- und Chancenmanagementsystem nicht im Einzelnen auf die Grubo heruntergebrochen. Die Risikotragfähigkeit ist durch eine entsprechende Eigenkapitalausstattung gegeben. Diese Chancen und Risiken sind in den Prognoseaussagen im Lagebericht nicht enthalten und stellen eine theoretische, wahrscheinlichkeitsgewichtete negative/positive Prognoseabweichung dar.

Köln, den 08. März 2024

Die Geschäftsführung

Anne Keilholz

Kathrin Möller

Gewinn- und Verlustrechnung vom 01.01. bis 31.12.2023

	2023 EUR	2022 TEUR
Umsatzerlöse
aus der Hausbewirtschaftung	159.015.330,59	149.709
Erhöhung des Bestands an unfertigen Leistungen	5.363.738,93	3.266
Andere aktivierte Eigenleistungen	14.650,80	0
Sonstige betriebliche Erträge	7.444.016,04	10.996
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	-107.134.746,32	-97.016
Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	-17.475,48	-38
Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	-20.702,25	0
Rohergebnis	64.664.812,31	66.918
Personalaufwand
Aufwendungen für Altersversorgung	-133.141,80	-2
Abschreibungen auf Sachanlagen	-24.503.502,64	-24.159
Sonstige betriebliche Aufwendungen
davon Aufwendungen nach Art. 67 Abs. 1 und Abs. 2 EGHGB EUR 15.785,00 (Vorjahr: TEUR 16)	-15.370.218,52	-13.546
Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	186,76	0
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	83.042,53	1
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
davon an verbundene Unternehmen EUR 885.532,59 (Vorjahr: TEUR 233)	-7.574.180,05	-7.205
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-673.921,00	-965
Ergebnis nach Steuern	16.493.077,59	21.043
Sonstige Steuern	-7.021,01	38
Ausgleichszahlung	-3.619.800,00	-5.185
Aufgrund eines Gewinnabführungsvertrages abgeführter Gewinn	-12.866.256,58	-15.896
Jahresüberschuss	0,00	0

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Aktiva

	31.12.2023 EUR	31.12.2022 TEUR
Anlagevermögen
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	702.405.526,09	724.885
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	18.558.731,15	18.900
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	2.110.000,00	0
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	59.368,66	59
Anlagen im Bau	29.848.848,68	6.047
Bauvorbereitungskosten	3.533.377,54	2.605
Geleistete Anzahlungen	0,00	2.110
	756.515.852,12	754.605
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.000,00	10
Beteiligungen	900.684,94	901
Sonstige Ausleihungen	4.576,13	12
	915.261,07	922
	757.431.113,19	755.528
Umlaufvermögen
Andere Vorräte
Unfertige Leistungen	50.746.717,70	45.383
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung	915.747,10	815
Forderungen aus Grundstücksverkäufen	878.599,99	0
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	10.137,76	0
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	44.707.427,73	118
Sonstige Vermögensgegenstände	2.625.949,40	1.622
	49.137.861,98	2.555
Flüssige Mittel
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten	1.013.691,35	1.926
	100.898.271,03	49.864
Rechnungsabgrenzungsposten	188.005,00	205
Bilanzsumme	858.517.389,22	805.597
Treuhandvermögen	11.218.381,70	11.086
Passiva
	31.12.2023 EUR	31.12.2022 TEUR
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital	92.000.000,00	92.000
Kapitalrücklage	47.352.774,66	47.353
Gewinnrücklagen
Andere Gewinnrücklagen	14.619,27	15
	139.367.393,93	139.367
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	885.108,00	935
Sonstige Rückstellungen	3.960.452,48	3.670
	4.845.560,48	4.606
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	431.234.682,93	421.635
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	194.172.086,50	125.294
Erhaltene Anzahlungen	52.610.276,26	45.322
Verbindlichkeiten aus Vermietung	1.276.311,98	1.307
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	5.976.913,91	5.174
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	13.392.494,32	48.392
Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern EUR 408513 (Vorjahr: TEUR 248)	4.030.379,40	5.432
	702.693.145,30	652.556
Rechnungsabgrenzungsposten	11.611.289,51	9.068
Bilanzsumme	858.517.389,22	805.597
Treuhandverbindlichkeiten	11.218.381,70	11.086

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

1 Allgemeine Angaben

Die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Grubo) hat ihren Sitz in Köln und ist eingetragen in das Handelsregister B beim Amtsgericht Köln (Reg.-Nr. 181).

Die Aufstellung des Jahresabschlusses erfolgte nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB), des Einführungsgesetzes zum HGB (EGHGB) und des GmbHG in den jeweils aktuellen Fassungen.

Das Formblatt für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen vom 22. September 1970, zuletzt geändert durch Artikel 23 G zur Umsetzung der Digitalisierungsrichtlinie vom 5. Juli 2021, wurde beachtet. Das Gliederungsschema wurde um die Position "Verbindlichkeiten aus Vermietung" erweitert.

Die Grubo gilt unter Berücksichtigung nachfolgender Größenmerkmale als große Kapitalgesellschaft:

	2023 EUR	2022 TEUR
Bilanzsumme	858.517.389,22	805.597
Umsatzerlöse	159.015.330,59	149.709
Arbeitnehmer (Anzahl)	0,00	0

2 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

2.1 Allgemeines

Die Bilanzierung erfolgt unter Berücksichtigung der Annahme, dass die Unternehmenstätigkeit fortgeführt wird.

Bewertungseinheiten von Finanzierungsgeschäft und Sicherungsgeschäft werden gebildet, soweit die Voraussetzungen hierfür erfüllt sind.

2.2 Anlagevermögen

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt. Bei den Herstellungskosten werden, sofern sie anfallen, berücksichtigt: Materialkosten, Fertigungskosten, Sonderkosten der Fertigung sowie angemessene Teile der Fertigungsgemeinkosten. Zinsaufwand für Fremdkapital, das zur Finanzierung der Herstellung eines Vermögensgegenstandes verwendet wird, wird als Eigenleistung aktiviert, soweit der Zinsaufwand auf den Zeitraum der Herstellung des Vermögensgegenstandes entfällt und der Herstellung zugeordnet werden kann. Weitergehende Aktivierungswahlrechte werden nicht in Anspruch genommen.

Den Abschreibungen liegen folgende Nutzungsdauern zugrunde:

Nutzungsdauern Anlagevermögen

	Jahre
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	10 - 50
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	10 - 50

Eine dauerhafte Wertminderung nach § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB wird grundsätzlich angenommen, wenn der Zeitwert eines Objektes voraussichtlich innerhalb eines Zeitraumes von fünf Jahren den Buchwert nicht übersteigt. Bei einer dauerhaften Wertminderung erfolgt eine außerplanmäßige Abschreibung auf den Zeitwert.

2.3 Umlaufvermögen

Die in den unfertigen Leistungen enthaltenen, noch mit den Mietern abzurechnenden Betriebskosten werden ohne den Zuschlag für das Umlageausfallwagnis ausgewiesen.

Die flüssigen Mittel sind zum Nennwert angesetzt.

2.4 Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

2.5 Treuhandvermögen

2.6 Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital wird zum Nennbetrag ausgewiesen.

2.7 Rückstellungen

	31.12.2023	31.12.2022
	%	%
Rechnungszins, 10-Jahresdurchschnitt	1,82	1,78
Rechnungszins, 7-Jahresdurchschnitt	1,74	1,44
Gehaltstrend	0,00	0,00
Rententrend	2,00	2,00
Fluktuation	keine	keine
Bewertungsverfahren	PUC-Methode	PUC-Methode

Der Rechnungszins bei der Bewertung entspricht dem von der Deutschen Bundesbank für den 31. Dezember 2023 bekannt gegebenen durchschnittlichen Marktzins der vergangenen zehn Jahre bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren. Der Unterschiedsbetrag gemäß § 253 Abs. 6 HGB zwischen dem Ansatz der Pensionsrückstellungen nach Maßgabe des aktuellen zehnjährigen und des siebenjährigen Durchschnittszinssatzes beläuft sich auf TEUR 3 (Vorjahr: TEUR 13).

2.8 Verbindlichkeiten

2.9 Passiver Rechnungsabgrenzungsposten

2.10 Latente Steuern

2.11 Treuhandverbindlichkeiten

Die erhaltenen Mietkautionen werden unterhalb der Bilanz als Treuhandverbindlichkeiten vermerkt. Sie werden zum Nennbetrag angesetzt.

3 Erläuterungen zur Bilanz

3.1 Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens zum 31. Dezember 2023 wird im nachfolgenden Anlagenspiegel dargestellt:

	Anschaffungs- oder Herstellungskosten 01.01.2023 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	Umbuchungen EUR	Anschaffungs- oder Herstellungskosten 31.12.2023 EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	1.517.408.179,90	1.548.325,64	106.090,13	0,00	1.518.850.415,41
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	28.692.323,80	241.174,12	0,00	0,00	28.933.497,92
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	2.110.000,00	2.110.000,00
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	59.368,66	0,00	0,00	0,00	59.368,66
Anlagen im Bau	6.046.612,00	22.328.444,53	0,00	1.473.792,15	29.848.848,68
Bauvorbereitungskosten	2.611.475,74	2.402.105,39	0,00	-1.473.792,15	3.539.788,98
Geleistete Anzahlungen	2.110.000,00	0,00	0,00	-2.110.000,00	0,00
	1.556.927.960,10	26.520.049,68	106.090,13	0,00	1.583.341.919,65
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.000,00	0,00	0,00	0,00	10.000,00
Beteiligungen	900.684,94	0,00	0,00	0,00	900.684,94
Sonstige Ausleihungen	11.791,60	0,00	7.215,47	0,00	4.576,13
	922.476,54	0,00	7.215,47	0,00	915.261,07
Anlagevermögen	1.557.850.436,64	26.520.049,68	113.305,60	0,00	1.584.257.180,72

	Abschreibungen kumuliert 01.01.2023 EUR	des Geschäftsjahres EUR	Abgänge EUR	Umbuchungen EUR	Abschreibungen kumuliert 31.12.2023 EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	792.523.429,80	23.921.459,52	0,00	0,00	816.444.889,32
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	9.792.723,65	582.043,12	0,00	0,00	10.374.766,77
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Bauvorbereitungskosten	6.411,44	0,00	0,00	0,00	6.411,44
Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	802.322.564,89	24.503.502,64	0,00	0,00	826.826.067,53
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Sonstige Ausleihungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Anlagevermögen	802.322.564,89	24.503.502,64	0,00	0,00	826.826.067,53

	Buchwert 31.12.2023 EUR	Buchwert 31.12.2022 EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	702.405.526,09	724.884.750,10
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	18.558.731,15	18.899.600,15
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	2.110.000,00	0,00
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	59.368,66	59.368,66
Anlagen im Bau	29.848.848,68	6.046.612,00
Bauvorbereitungskosten	3.533.377,54	2.605.064,30
Geleistete Anzahlungen	0,00	2.110.000,00
	756.515.852,12	754.605.395,21
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.000,00	10.000,00
Beteiligungen	900.684,94	900.684,94
Sonstige Ausleihungen	4.576,13	11.791,60
	915.261,07	922.476,54
Anlagevermögen	757.431.113,19	755.527.871,75

Die Zugänge bei "Anlagen im Bau" enthalten aktivierte Zinsen in Höhe von EUR 14.650,80.

3.2 Andere Vorräte

In dem Posten "Unfertige Leistungen" werden TEUR 50.747 (Vorjahr: TEUR 45.383) noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten ausgewiesen.

3.3 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Es bestehen wie im Vorjahr keine Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen ausschließlich Ausleihungen in Höhe von TEUR 44.707 (Vorjahr: TEUR 118).

In den sonstigen Vermögensgegenständen sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

3.4 Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

In dem aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind nach § 250 Abs. 3 HGB Geldbeschaffungskosten in Höhe von TEUR 188 (Vorjahr: TEUR 205) als Unterschiedsbetrag enthalten.

3.5 Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen betreffen folgende Sachverhalte:

	31.12.2023 EUR	31.12.2022 TEUR
Ausstehende Rechnungen	2.351.585,38	1.273
Unterlassene Instandhaltung	1.006.867,10	943
Gesetzliche Verpflichtungen	550.000,00	0
Prüfungs- und Beratungskosten	52.000,00	25
Kaufpreisrente	0,00	1.430
	3.960.452,48	3.670

Bei den Rückstellungen für gesetzliche Verpflichtungen werden erstmalig die voraussichtlichen Aufwendungen für die Durchführung eines hydraulischen Abgleichs bei Heizungsanlagen in Höhe von TEUR 440 berücksichtigt. Zudem ist aufgrund geplanter Rückzahlungen von erhaltenen Entlastungen aus dem Erdgas-Wärme-Preisbremsengesetzes eine Rückstellung in Höhe von TEUR 110 zu bilden.

Die Kaufpreisrentenverpflichtung ist im Berichtsjahr 2023 erloschen.

3.6 Verbindlichkeiten

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sind im nachfolgenden Verbindlichkeitenspiegel dargestellt (Vorjahreswerte in Klammern):

	Insgesamt EUR	davon Restlaufzeit bis zu 1 Jahr EUR	davon Restlaufzeit über 1 Jahr EUR	davon Restlaufzeit über 5 Jahre EUR
Verbindlichkeiten gegenüber	431.234.682,93	14.066.047,25	417.168.635,68	336.496.935,04
Kreditinstituten	(421.634.547,47)	(12.261.806,99)	(409.372.740,48)	(332.856.789,48)
Verbindlichkeiten gegenüber	194.172.086,50	4.877.211,67	189.294.874,83	169.356.478,47
anderen Kreditgebern	(125.294.423,09)	(7.203.328,67)	(118.091.094,42)	(98.756.024,12)
Erhaltene Anzahlungen	52.610.276,26	52.610.276,26	0,00	0,00
	(45.322.243,45)	(45.322.243,45)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten aus Vermietung	1.276.311,98	1.276.311,98	0,00	0,00
	(1.307.331,64)	(1.307.331,64)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen	5.976.913,91	5.976.913,91	0,00	0,00
und Leistungen	(5.173.913,25)	(5.173.913,25)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten gegenüber	13.392.494,32	13.392.494,32	0,00	0,00
verbundenen Unternehmen	(48.391.786,56)	(48.391.786,56)	(0,00)	(0,00)
Sonstige Verbindlichkeiten	4.030.379,40	4.030.379,40	0,00	0,00
	(5.431.601,28)	(5.431.601,28)	(0,00)	(0,00)
	702.693.145,30	96.229.634,79	606.463.510,51	505.853.413,51
	(652.555.846,74)	(125.092.011,84)	(527.463.834,90)	(431.612.813,60)

Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind TEUR 303.208 (Vorjahr: TEUR 290.433) durch Grundpfandrechte und TEUR 128.027 (Vorjahr: TEUR 131.202) durch Bürgschaften gesichert. Von den Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern sind TEUR 185.916 (Vorjahr: TEUR 116.932) durch Grundpfandrechte gesichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 13.392 (Vorjahr: TEUR 48.392) setzen sich wie folgt zusammen:

	31.12.2023 EUR	31.12.2022 TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	0,00	27.550
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	526.237,74	4.946
Sonstige Verbindlichkeiten	12.866.256,58	15.896
	13.392.494,32	48.392

In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

3.7 Passiver Rechnungsabgrenzungsposten

In dem passiven Rechnungsabgrenzungsposten sind passivisch abgegrenzte Tilgungsnachlässe der NRW.Bank in Höhe von TEUR 9.149 (Vorjahr: TEUR 6.552) sowie vorausgezahlte Mieten, die auf das Folgejahr entfallen, in Höhe von TEUR 1.887 (Vorjahr: TEUR 1.881) enthalten.

3.8 Haftungsverhältnisse

4 Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

4.1 Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse aus Vermietung und Verpachtung werden ausschließlich im Gebiet der Stadt Köln erzielt.

4.2 Sonstige betriebliche Erträge

Dieser Posten beinhaltet Erträge aus Versicherungserstattungen in Höhe von TEUR 4.388 (Vorjahr: TEUR 5.605). Im Geschäftsjahr wurden aus sonstigen Verkäufen Buchgewinne in Höhe von TEUR 816 (Vorjahr: TEUR 4.706) erzielt. Durch die Auflösung der Kaufpreisrentenverpflichtung sind Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von TEUR 1.559 (Vorjahr: TEUR 23) entstanden.

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten periodenfremde Erträge in Höhe von TEUR 94 (Vorjahr: TEUR 83). Im Wesentlichen setzen sich diese aus der Ausbuchung von Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 44 (Vorjahr: TEUR 30) und Erträgen aus in früheren Jahren abgeschriebenen Forderungen in Höhe von TEUR 50 (Vorjahr: TEUR 53) zusammen.

4.3 Sonstige betriebliche Aufwendungen

Dieser Posten beinhaltet im Wesentlichen den Aufwand für Geschäftsbesorgung durch die GAG Immobilien AG in Höhe von TEUR 13.173 (Vorjahr: TEUR: 11.498).

4.4 Zinsen und ähnliche Aufwendungen

In diesem Posten sind Zinsaufwendungen aus der Aufzinsung von langfristigen Rückstellungen und Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 16 (Vorjahr: TEUR 39) enthalten.

4.5 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Der Steueraufwand betrifft Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag für das laufende Geschäftsjahr aus der Garantiedividende für den Minderheitsgesellschafter.

4.6 Sonstige Steuern

In den sonstigen Steuern sind im Wesentlichen Umsatzsteuernachzahlungen für frühere Jahre als außergewöhnlichen Aufwand enthalten.

5 Sonstige Angaben

5.1 Nicht in der Bilanz enthaltene Geschäfte

Die Gesellschaft hat das Zinsniveau für in der Zukunft auslaufende Bestandsdarlehen oder laufende und zukünftige Neubauvorhaben durch den Abschluss von Forward-Zinssicherungen genutzt (klassische Annuitätendarlehen mit langfristigen Zinsbindungen oder als Zinsswapvariante mit vollständig gleichlaufender Darlehensvereinbarung). Zum 31. Dezember 2023 beläuft sich das Gesamtvolumen dieser Zinssicherungsmaßnahmen auf TEUR 23.579. Auf Grund des abgesicherten Zinsniveaus bestehen Chancen und Risiken, die insbesondere aus einem nachhaltigen Steigen oder Absinken des Zinsniveaus für Langfristdarlehen resultieren können.

5.2 Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Sonstige finanzielle Verpflichtungen bestehen insgesamt in Höhe von TEUR 84.512 (Vorjahr: TEUR 61.735). Diese setzen sich wie folgt zusammen:

Am 14. Januar 2014 wurde ein Vertrag mit der GAG Immobilien AG, mit Wirkung vom 1. Januar 2014, über die Verrechnung von Zuwendungen an Arbeitnehmer, sonstige betriebliche Aufwendungen und Abschreibungen geschlossen. Dieser Vertrag endet zum 31. Dezember 2024. Er verlängert sich jeweils um ein Kalenderjahr, wenn nicht eine Partei mindestens sechs Monate vor Vertragsablauf schriftlich widerspricht. Die Verrechnung erfolgt auf der Basis des Buchungsstands zum Abrechnungszeitpunkt bei der Konzernmutter. Für das Jahr 2024 plant die Gesellschaft mit Aufwendungen aus diesem Vertrag in Höhe von TEUR 30.731 (Vorjahr: TEUR 29.655). Für 2024 ergeben sich erstmalig sonstige finanzielle Verpflichtungen aus dem Erwerb von Biomethan-Zertifikaten in Höhe von TEUR 271.

Verpflichtungen aus begonnenen Baumaßnahmen: TEUR 50.138 (Vorjahr: TEUR 25.835)

Verpflichtungen aus begonnenen Instandhaltungsmaßnahmen: TEUR 1.974 (Vorjahr: 4.847)

Die Finanzierung der Maßnahmen ist insbesondere durch Mittelzuflüsse aus dem Cashflow der betrieblichen Geschäftstätigkeit und durch branchenübliche Fremdfinanzierung vorgesehen.

5.3 Derivative Finanzinstrumente / Bewertungseinheiten

Im Rahmen von Darlehensprolongationen und Neuaufnahmen sind sieben Darlehen (Grundgeschäft) mit Nennbeträgen in Höhe von insgesamt TEUR 62.975 mit variablen Zinssätzen und Laufzeiten teils bis zum Dezember 2055 abgeschlossen worden. Zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos wurden sieben Swap-Verträge (Sicherungsgeschäft) mit anfänglichen Bezugsbeträgen in Höhe von insgesamt TEUR 62.975 vereinbart.

Der beizulegende Wert der Zinsswaps zum Bilanzstichtag beträgt insgesamt TEUR 9.259. Die Bewertungen erfolgten anhand der OIS-Discounting-Methode durch die Sparkasse KölnBonn bzw. auf Basis eines Discounted-Cash-Flow-Modells durch die Kreissparkasse Köln. Vier Darlehen werden mit einem durch Tilgung reduzierten Buchwert in Höhe von insgesamt TEUR 44.319 unter den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ausgewiesen. Drei weitere Darlehen über insgesamt TEUR 11.284 werden erst nach dem Bilanzstichtag ausgezahlt und sind somit bilanziell noch nicht erfasst. Die gegenläufigen Wertänderungen werden sich voraussichtlich während der Laufzeit ausgleichen.

5.4 Aufstellung des Anteilsbesitzes

Gesellschaft, Sitz	Jahr	Beteiligungsquote %	Eigenkapital TEUR	Jahresergebnis TEUR
modernes köln Gesellschaft für Stadtentwicklung mbH i.L., Köln	2022	25	2.610	-227
GAG Projektentwicklung GmbH, Köln	2023	10	26.731	0 ^*)

^*) Es besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag mit der GAG Immobilien AG, Köln

5.5 Im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer

Im Geschäftsjahr waren bei der Gesellschaft keine Mitarbeiter beschäftigt.

5.6 Gesamthonorar des Abschlussprüfers

Die Angabe der Abschlussprüferhonorare erfolgt im Konzernabschluss der GAG Immobilien AG, Köln.

5.7 Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres liegen nicht vor.

5.8 Angaben zu Organbezügen

Die Geschäftsführung erhält ihre Bezüge ausschließlich von der GAG Immobilien AG.

Die für frühere Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihre Hinterbliebenen gewährten Vergütungen betrugen im Geschäftsjahr insgesamt TEUR 132. Darüber hinaus sind für frühere Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihre Hinterbliebenen Pensionsverpflichtungen in Höhe von TEUR 885 passiviert.

5.9 Mitglieder der Geschäftsführung

Frau Anne Keilholz, CFO/HR

Vorständin der GAG Immobilien AG, Köln

Frau Kathrin Möller, COO

Vorständin der GAG Immobilien AG, Köln

5.10 Name und Sitz des Mutterunternehmens

Die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln, ist Tochtergesellschaft der GAG Immobilien AG mit Sitz in Köln.

Die Gesellschaft ist auf Grund eines geschlossenen Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages eine Organgesellschaft der GAG Immobilien AG.

5.11 Sonstige weitere Angaben

Es bestehen sonstige Ausleihungen (Darlehen an frühere Mitarbeiter). Diese Darlehen werden in den ersten 30 Jahren nicht verzinst.

Forderungen bzw. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern (§42 Abs. 3 GmbHG), soweit in der Bilanz nicht gesondert ausgewiesen:

	31.12.2023 EUR	31.12.2022 TEUR
Forderungen
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	0,00	0
Sonstige Vermögensgegenstände	701.026,91	476
	701.026,91	476
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	29.966.907,90	30.383
Erhaltene Anzahlungen	688.546,00	670
Verbindlichkeiten aus Vermietung	224.371,13	210
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	16.291.776,28	46.274
Sonstige Verbindlichkeiten	3.619.800,00	5.185
	50.791.401,31	82.722

Köln, den 8. März 2024

Die Geschäftsführung

Anne Keilholz

Kathrin Möller

Deloitte GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

―

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 und

―

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
―	beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
―	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Düsseldorf, den 13. März 2024

Deloitte GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Dieter Peppekus, Wirtschaftsprüfer

Christoph Hartfiel, Wirtschaftsprüfer

2f:T26035,

Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung

Köln

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Aus rechentechnischen Gründen können in den Tabellen und Texten Rundungsdifferenzen auftreten.

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2022

1 Grundlagen des Unternehmens

1.1 Geschäftsmodell

Die Grubo hat kein eigenes Personal und bedient sich zu ihrer Verwaltung der Dienstleistungen der GAG und der GAG Servicegesellschaft mit beschränkter Haftung (GAG SG). Ihre Steuerung erfolgt durch die GAG anhand des Steuerungssystems des GAG-Konzerns.

Verantwortliches Handeln - nach außen und nach innen - ist für die Grubo als Teil des GAG-Konzerns ein wesentliches Ziel. Die besondere Berücksichtigung sozial wichtiger Maßnahmen ist Bestandteil des Gegenstandes des Unternehmens. Im Bereich der Ökologie gehört neben hohen Anforderungen an die Bauqualität auch der Einsatz ökologisch nachhaltiger Technik, die zur Energieeinsparung und zur CO ₂-Reduzierung beiträgt, dazu. Ziel ist es, den Mieterinnen und Mietern einen Mehrwert über die Wohnung hinaus zu bieten, attraktive und lebenswerte Wohnquartiere zu schaffen und gleichzeitig zur Rentabilität des GAG-Konzerns beizutragen.

Neben der Hauptverwaltung des GAG-Konzerns in Köln-Kalk, in der alle zentralen Abteilungen angesiedelt sind, werden die Immobilienbestände der Grubo über fünf Kundencenter verwaltet. Die dort eingesetzten Kunden- und Objektbetreuerinnen und -betreuer sowie Hausmeister sind vor Ort für die Betreuung der Mieterinnen und Mieter und der Immobilienobjekte zuständig. Eine gute Erreichbarkeit und die zentrale Verwaltung der Kundenanliegen sind durch die zentrale telefonische Erstannahme gegeben. Für besondere soziale Belange der Mieterinnen und Mieter engagiert sich die Abteilung Sozialmanagement.

1.2 Steuerungssystem

Die Steuerung der Gesellschaft ist in das Steuerungssystem des GAG-Konzerns eingebunden. Die bedeutsamsten Leistungsindikatoren zur Steuerung des Unternehmens sind dabei

―	das EBITDA (Jahresergebnis vor Finanzergebnis, sonstigen Steuern, Ertragsteuern und Anlagenabschreibungen), welches vor allem zur operativen Steuerung eingesetzt wird und
―	der Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag vor Ergebnisabführung, dessen Entwicklung vor allem bei Investitionsentscheidungen und im Rahmen der Mittel- und Langfristplanung beachtet wird.
―	Nichtfinanzieller Leistungsindikator ist die Anzahl der Mietwohnungen.

Diese Leistungsindikatoren werden in den Abschnitten Geschäftsverlauf, Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage, Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren sowie im Prognosebericht dargestellt und erläutert.

2 Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche und wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen

2.1.1 Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Bei der Beurteilung der Rahmenbedingungen wird auf statistisches Material zurückgegriffen, das nur für das Jahr 2021 vollständig vorliegt. Für das Jahr 2022 werden vorläufige Prognosen verwendet. Relevant für die Beurteilung ist nur der deutsche Markt.

Gesamtwirtschaftlich betrachtet hatte sich die deutsche Wirtschaft in 2021 nach den Auswirkungen der Corona-Pandemie wieder erholt. Die Wirtschaftsleistung erhöhte sich in fast allen Wirtschaftsbereichen. ¹ Allerdings hat sich der Ausblick für die Gesamtwirtschaft nach ersten Prognosen für 2022 deutlich verschlechtert. Hauptursache hierfür sind der Überfall Russlands auf die Ukraine im Februar 2022 und die daraus resultierenden enormen Preisanstiege bei Gas und Strom. ² Für 2023 wird ein Rückgang der Wirtschaftsleistung um 0,4% erwartet. ³

Die Entwicklung der Inflationsrate in Deutschland hat im September 2022 mit 10% ihren höchsten Stand seit 1951 erreicht. Insbesondere die Preissteigerung der Energieträger hat die Inflation angetrieben. ⁴ Die Gas- und Strompreise werden maßgeblich den weiteren Verlauf der Inflationsrate beeinflussen. ⁵ Vor diesem Hintergrund wird mit einer Rezession über den Winter gerechnet. ⁶

Neben den Preisen für Energie haben sich in 2022 auch die Baupreise massiv erhöht. Zusätzlich ergaben sich sowohl durch die Corona-Pandemie als auch den Ukraine-Krieg vielfach Lieferschwierigkeiten. Der Baupreisindex verzeichnete in 2022 den höchsten Anstieg seit 1970. Während die allgemeine Preissteigerung vom Q2 2021 zum Q2 2022 +7,9% betrug, lag der Wert für die Baupreise bei +17,6% und für einzelne Baustoffe bei über 90%. ⁷

Um die Inflation zu bekämpfen, hat die Europäische Zentralbank im Juli 2022 die Zinswende eingeleitet und die Zinssätze deutlich angehoben. Bis Anfang September 2022 sind die Zinsen für langfristige Wohnungsbaukredite vom historischen Tiefstand der Vorjahre (rund 1%) auf über 3% gestiegen. Angesichts der nach wie vor hohen Inflation sind weitere Zinserhöhungen zu erwarten. ⁸ Das Wirtschaftsklima ist seit März 2022 so stark gesunken wie zuletzt während der Finanzkrise im Jahr 2008.

Trotz dieser negativen Aussichten ist die Lage auf dem Arbeitsmarkt noch stabil. Aufgrund des derzeitigen Fachkräftemangels sind Unternehmen trotz drohender Rezession bestrebt, ihre Mitarbeitenden zu halten und weitere Fachkräfte einzustellen. ⁹ Ein Anstieg der Arbeitslosenzahl in den ersten Quartalen 2022 ist im Wesentlichen auf die Fluchtmigration aus der Ukraine zurückzuführen. ¹⁰

Insgesamt wird mit einem konjunkturellen Abschwung in der deutschen Gesamtwirtschaft gerechnet. Der Rückgang der privaten Konsumausgaben trägt maßgeblich dazu bei. ¹¹

2.1.2 Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen in Deutschland

Im Jahr 2021 lag die Zahl der bundesweiten Fertigstellungen bei rund 293.000 Wohnungen. Dies ist ein Rückgang von 4,2% im Vergleich zu 2020 (rund 306.000). Mit 143.903 in 2021 fertiggestellten Mietwohnungen machen diese nahezu die Hälfte der neu gebauten Wohnungen aus. ¹² Die Prognosen für 2022 zeichnen ebenfalls einen negativen Trend ab. Aufgrund der derzeitigen Kostenentwicklungen stellen Wohnungsunternehmen ihre Neubauten oder Modernisierungsprojekte zurück. ¹³

Die Bestandsmieten stiegen 2021 im Bundesgebiet um 1,3%. Die prozentuale Mietsteigerung ist damit im Vergleich zum Vorjahr (1,4%) nahezu unverändert geblieben. Die Wieder- und Neuvertragsmieten sind deutschlandweit im Mittel um 3,5% auf durchschnittlich EUR 9,29 je m ² gestiegen. Damit verringerte sich der Anstieg der Mietentwicklung im Vergleich zu den Vorjahren. ¹⁴

¹ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2022/2023 (Seite 19)
² Monatsbericht des BMF: Aktuelle Wirtschafts- und Finanzlage September 2022 (Seite 1)
³ BMWK - Die wirtschaftliche Lage in Deutschland im Oktober 2022 (Seite 2)
⁴ BMWK - Die wirtschaftliche Lage in Deutschland im Oktober 2022 (Seite 4)
⁵ Monatsbericht des BMF: Aktuelle Wirtschafts- und Finanzlage September 2022 (Seite 7)
⁶ BMWK - Die wirtschaftliche Lage in Deutschland im Oktober 2022 (Seite 2)
⁷ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2022/2023 (Seite 11 ff)
⁸ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2022/2023 (Seite 15)
⁹ BMWK - Die wirtschaftliche Lage in Deutschland im Oktober 2022 (Seite 2)
¹⁰ BMWK - Die wirtschaftliche Lage in Deutschland im Oktober 2022 (Seite 4)
¹¹ Ifo Konjunkturprognose Herbst 2022 (Seite 2)
¹² GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2022/2023 (Seite 7)
¹³ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2022/2023 (Seite 14)
¹⁴ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2022/2023 (Seite 9)

Im Baugewerbe wird mit einem deutlichen Abschwung im Vergleich zu den Vorjahren gerechnet. Die Kombination aus Zins- und Baukostensteigerung macht preisgünstigen Wohnungsbau fast unmöglich. ¹⁵ Dies führt zu Auftragsstornierungen und rückläufigen Neuaufträgen. ¹⁶

Der Wohnungsmarkt in den attraktiven Ballungsräumen und wachstumsstarken Regionen bleibt angespannt. Deutschland verzeichnet weiterhin einen Einwohnerzuwachs, der primär auf Außenzuwanderung aus dem europäischen Ausland zurückzuführen ist. ¹⁷ Durch die stetig steigenden Studierendenzahlen verschärft sich die Situation vor allem in den Universitätsstädten weiter. ¹⁸

2.1.3 Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen in Köln

Kölns Einwohnerzahl ist in 2021 erneut zurückgegangen. Die Bevölkerungszahl sank um 8.739 auf 1.079.301 Personen. Der Saldo aus Geburten und Sterbefällen lag im Jahr 2021 bei 564 Personen. Die Zahl der Zuwanderung nach Köln ist in 2021 mit 47.205 weiter rückläufig (2020: 48.139). Durch Berücksichtigung der Fortzüge, welche mit 56.797 im Vergleich zu 2020 (52.423) wieder deutlich gestiegen sind, ergibt sich für 2021 weiterhin eine negative Entwicklung. ²⁰ In 2022 ist die Bevölkerung der Stadt Köln nach vorläufigen Zahlen bis September wieder um 1,0% auf 1.089.879 angestiegen. Diese Zahlen zeigen einen leichten Anstieg der Zuzüge auf 49.884 und einen starken Rückgang der Fortzüge auf 39.091. ²¹

Mit 2.520 Wohnungen lag die Zahl der Fertigstellungen in 2021 über dem Vorjahresniveau (2020: 2.013 Wohnungen). 9.433 Wohnungen waren genehmigt. Die Anzahl der in 2021 neu erteilten Baugenehmigungen ist mit 3.330 Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr gesunken (2020: 3.659 Wohnungen). ²²

Der geförderte Mietwohnungsbestand ist in 2021 um 465 auf 37.916 Wohnungen gesunken (2020: 38.381). Der Anteil am gesamten Kölner Wohnungsbestand ist mit 6,7% im Vergleich zum Vorjahr minimal gesunken (2020: 6,8%). ²³

In Köln stieg die durchschnittliche Kaltmiete ohne Nebenkosten für Neubauwohnungen in 2022 um 2,6% auf EUR 15,80 je m ². ²⁴ Im Bereich der Bestandswohnungen ergab sich für 2022 ein Anstieg um 7,4% auf EUR 13,10 je m ². ²⁵

Die Baulandpreise für den Geschosswohnungsbau stiegen in 2021 wieder um rund 15%. ²⁶ Die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind im gleichen Zeitraum um 17% gestiegen. ²⁷ Bei der Betrachtung des Zeitraums von 2016 bis 2021 konnte eine Steigerung des mittleren Kaufpreises für Eigentumswohnungen von insgesamt 49% festgestellt werden. ²⁸

¹⁵ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2022/2023 (Seite 15)
¹⁶ Ifo Konjunkturprognose Herbst 2022 (Seite 2)
¹⁷ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2022/2023 (Seite 31)
¹⁸ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2022/2023 (Seite 35)
¹⁹ GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2022/2023 (Seite 9)
²⁰ Kölner Statistische Nachrichten Bevölkerung 2021 (Seite 1/2)
²¹ Kölner Monatszahlen (Bevölkerungsentwicklung in Köln) Stand: September 2022
²² Kölner Statistische Nachrichten Auswertung der Bautätigkeitsstatistik 2021 (Seite 1)
²³ Kölner Statistische Nachrichten Auswertung der Bautätigkeitsstatistik 2021 (Seite 5)
²⁴ Kampmeyer Immobilienmarktbericht Köln 2022 (Seite 44)
²⁵ Kampmeyer Immobilienmarktbericht Köln 2022 (Seite 44)
²⁶ Grundstücksmarktbericht 2022 für die Stadt Köln (Seite 37)
²⁷ Grundstücksmarktbericht 2022 für die Stadt Köln (Seite 103)
²⁸ Grundstücksmarktbericht 2022 für die Stadt Köln (Seite 103)

2.2 Geschäftsverlauf

2.2.1 Allgemeine Entwicklung des Geschäftsverlaufs

Das Geschäftsjahr 2022 war für die Grubo insgesamt ein erfolgreiches Jahr. Der Immobilienbestand lag mit 18.564 Wohnungen leicht über dem Vorjahresniveau. Die Immobilienbewirtschaftung zeigte sich weiterhin stabil trotz der besonderen Rahmenbedingungen und gegenüber dem Vorjahr konnten die Erträge aus Sollmiete gesteigert werden. Ebenfalls gesteigert wurden die Erträge aus Immobilienverkäufen. Das EBITDA übertraf das Vorjahr um 16%. Das Ergebnis vor Ergebnisabführung lag bei TEUR 15.896 und damit 42% über dem Vorjahr, vor allem wegen der Erträge aus Immobilienverkäufen.

2.2.2 Immobilienbewirtschaftung

Die Gesellschaft hatte zum 31. Dezember 2022 einen Immobilienbestand von 18.564 (Vorjahr: 18.540) Wohnungen und 59.096 m ² (Vorjahr: 62.705 m ²) Gewerbefläche. Die Veränderung des Wohnungsbestandes resultierte im Wesentlichen aus Neubau und Abgängen aus dem Abriss von Bestandswohnungen. Geplant wurde ein Bestand von 18.535 Wohnungen.

Im Geschäftsjahr lagen die Umsätze aus Sollmieten bei TEUR 107.536 (Vorjahr: TEUR 105.511). Diese Steigerung ergab sich aus dem Bezug von Neubaumaßnahmen, den Anhebungen der Mieten auf Grund von Modernisierungsmaßnahmen, den Mietanpassungen im freifinanzierten Wohnungsbestand an den Mietspiegel, Anhebung der geförderten Mieten sowie Fluktuation. Gegenläufige Einflüsse auf die Sollmiete hatte die Entmietung von Abrissobjekten. Geplant waren TEUR 106.311.

Die durchschnittliche monatliche Sollmiete stieg um 1,67% und betrug EUR 6,86 je m ² Wohn-/Nutzfläche (Vorjahr: EUR 6,74 je m ²).

Von den Sollmieten sind Erlösschmälerungen durch Leerstand und Mietnachlässe in Höhe von TEUR 4.503 (Vorjahr: TEUR 4.152) oder 4,19% (Vorjahr: 3,94%) abzuziehen.

In Summe ergaben sich Umsatzerlöse aus Vermietung von TEUR 103.033 (Vorjahr: TEUR 101.359), geplant waren TEUR 101.199.

Zum Ende des Geschäftsjahres standen 698 (Vorjahr: 547) Wohnungen leer (Leerstandsquote: 3,76%, Vorjahr: 2,95%). Hiervon standen 475 (Vorjahr: 339) Wohnungen wegen Abriss- und Baumaßnahmen leer. Nur 65 (Vorjahr: 62) Wohnungen standen nachfragebedingt aufgrund von Fluktuation leer (Leerstandsquote: 0,35%, Vorjahr: 0,33%). Hiervon wiederum konnten für 19 Wohnungen bereits im Geschäftsjahr neue Mietverträge geschlossen werden, so dass zum Ende des Geschäftsjahres noch 46 Wohnungen vermietbar waren. Weitere 158 Wohnungen standen wegen des Belegrechtsvertrags mit der Stadt Köln oder aus sonstigen Gründen leer. Die Leerstandskosten aus Belegrecht werden von der Stadt Köln ausgeglichen.

Von den Gewerbeflächen standen zum Ende des Geschäftsjahres 1.870 m ² (Vorjahr: 3.202 m ²) leer (Leerstandsquote 3,16%, Vorjahr 5,11%), davon standen 359 m ² (Vorjahr: 791 m ²) nachfragebedingt leer (Leerstandsquote: 0,61%, Vorjahr 1,26%). Weitere 184 m ² (Vorjahr: 819 m ²) standen wegen Baumaßnahmen leer. Zudem standen 1.327 m ² aus sonstigen Gründen leer.

Die Fluktuationsrate zum 31. Dezember 2022 betrug 4,99% (Vorjahr: 4,95%).

Um den Wohnungsbestand den aktuellen Wohnbedürfnissen anzupassen und ihn damit nachhaltig vermietbar zu halten, wird laufend umfangreich investiert.

Für die Bestandserhaltung des Hausbesitzes wurden im Geschäftsjahr im Rahmen der Instandhaltung, ohne Großmodernisierungsmaßnahmen, TEUR 33.517 aufgewandt. Dies entspricht einem durchschnittlichen Kostensatz von EUR 25,56 je m ² Wohn-/Nutzfläche. Die Planung sah Aufwendungen von TEUR 37.595 vor. Auf Grund des steigend geplanten Umfangs der Großmodernisierungsmaßnahmen mit Schwerpunkt auf der energetischen Sanierung konnte der sonstige Instandhaltungsaufwand reduziert werden.

Die Großmodernisierung des Wohnungsbestandes wurde fortgesetzt. Im Geschäftsjahr wurden 140 Wohnungen fertiggestellt. Weitere 120 Wohnungen und Gewerbeeinheiten mit einer Nutzfläche von 2.299 m ² befanden sich zum Ende des Geschäftsjahres in der Modernisierungsdurchführung. Das Investitionsvolumen für Großmodernisierung betrug im Geschäftsjahr TEUR 6.632 (Vorjahr: TEUR 8.414) und der Aufwand aus Großmodernisierung betrug TEUR 1.455 (Vorjahr: TEUR 1.499). Geplant waren 140 Wohnungsfertigstellungen, Investitionen von TEUR 16.101 und ein Großmodernisierungsaufwand von TEUR 4.055. Die Planunterschreitung der Investitionen resultiert hauptsächlich aus späteren Baubeginn bei 170 Wohnungen.

Der Nachfragesituation im Kölner Stadtgebiet, insbesondere nach preiswertem Wohnraum, trug der GAG-Konzern mit einem abgestimmten Neubauprogramm Rechnung.

Im Rahmen der Neubautätigkeit wurden im Geschäftsjahr 84 Wohnungen fertiggestellt. Weitere 101 Wohnungen befanden sich zum Ende des Geschäftsjahres im Bau. Es wurden Investitionen für die Neubautätigkeit in Höhe von TEUR 12.174 (Vorjahr: TEUR 13.059) getätigt. Die Planung sah 84 Wohneinheiten und ein Investitionsvolumen von TEUR 11.106 vor.

2.2.3 Immobilienverkäufe

Im Geschäftsjahr wurden aus dem Anlagevermögen 4 Gewerbeeinheiten mit 1.275 m ² verkauft. Im Vorjahr waren es 4 Wohneinheiten und 297 m ². Hieraus resultierten Verkaufserlöse von TEUR 5.000 (Vorjahr: TEUR 514). Die Planung sah für das Geschäftsjahr keine erfolgswirksamen Verkäufe vor.

2.3 Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

2.3.1 Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag

Mit der GAG besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag, nach dem Gewinne abgeführt und Verluste ausgeglichen werden.

2.3.2 Ertragslage

	2022 IST (TEUR)	2021 IST (TEUR)	IST∆VJ %	2022 PLAN (TEUR)	IST∆PLAN %	2023 PLAN (TEUR)
Umsatzerlöse	149.709	145.899	3	147.608	1	157.216
Bestandsveränderungen	3.266	2.076	57	1.408	132	6.106
Andere aktivierte Eigenleistungen	0	0		0		0
Sonstige betriebliche Erträge	10.996	6.306	74	5.153	113	15.941
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen	-97.054	-93.841	-3	-103.506	6	-113.448
Personalaufwand	-2	-153	99	-42	96	-26
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-13.546	-14.308	5	-15.408	12	-17.136
EBITDA	53.370	45.978	16	35.213	52	48.653
Abschreibungen	-24.159	-24.354	1	-24.173	0	-24.450
EBIT	29.211	21.624	35	11.040	165	24.203
Finanzergebnis
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	1	6	-79	0		4
Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-7.205	-7.188	0	-6.462	-11	-6.799
	-7.203	-7.182	0	-6.462	-11	-6.795
EBT	22.008	14.442	52	4.578	381	17.408
Ausgleichszahlung Minderheitsgesell.	-5.185	-2.758	-88	-1.398	-271	-3.707
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-965	-513	-88	-260	-271	-690
Sonstige Steuern	38	27	39	0		24
Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag vor Ergebnisabführung	15.896	11.198	42	2.919	445	13.035
SU Ergebnis aus Ergebnisabführung	-15.896	-11.198	-42	-2.919	-445	-13.035

Im Folgenden werden die Veränderungen der in der Tabelle dargestellten finanziellen Leistungsindikatoren E-BITDA und Jahresüberschuss vor Ergebnisabführung erläutert. Zunächst werden Ist-Ist-Vergleiche der Werte des Geschäftsjahres mit den Vorjahreswerten dargestellt und erläutert.

Die Umsatzerlöse stiegen auf TEUR 149.709 (Vorjahr: TEUR 145.899).

Die sonstigen betrieblichen Erträge stiegen um 74% auf TEUR 10.996 (Vorjahr: TEUR 6.306). Dieser Anstieg resultierte im Wesentlichen aus Immobilienverkäufen (siehe Geschäftsfeld Immobilienverkäufe).

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen stiegen um 3% auf TEUR 97.054 (Vorjahr: TEUR 93.841). Die Aufwendungen resultierten im Wesentlichen aus den Nebenkosten mit TEUR 50.091 (Vorjahr: TEUR 47.629) und aus der Instandhaltung mit TEUR 34.972 (Vorjahr: TEUR 34.210). Der Anstieg der Nebenkosten erfolgte hauptsächlich aus den umlagefähigen Betriebs- und Heizkosten (höhere Energie- und Wärmekosten).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sanken um 5% auf TEUR 13.546 (Vorjahr: TEUR 14.308). Dieser Rückgang resultiert im Wesentlichen aus geringeren Verwaltungsaufwendungen, die zum Teil aus höheren Aufwendungen, insbesondere für Abbruch, kompensiert wurden.

Als Minderheitseigentümerin erhielt die Stadt Köln eine Ausgleichszahlung. Sie lag für das Geschäftsjahr aufgrund des gestiegenen Jahresüberschusses vor Gewinnabführung bei TEUR 5.185 (Vorjahr: TEUR 2.758).

Im Folgenden werden Plan-Ist-Vergleiche auf Grund der im Vorjahr gemachten Prognose dargestellt und erläutert.

Im Geschäftsjahr wurde ein Umsatz von TEUR 149.709 erreicht, der damit um 1% über dem Planwert von TEUR 147.608 lag. Die Abweichung resultierte im Wesentlichen aus höheren Umsatzerlösen aus der Vermietung.

Die sonstigen betrieblichen Erträge erreichten einen Wert von TEUR 10.996 und lagen damit um 113% deutlich über dem Planwert von TEUR 5.153. Wesentliche Ursache für diese Abweichung waren die Erträge aus Verkäufen in Höhe von TEUR 4.706, die nicht geplant waren.

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen erreichten einen Wert von TEUR 97.054 und lagen damit um 6% unter dem Planwert von TEUR 103.506. Eine wesentliche Ursache für die Abweichung waren die Instandhaltungsaufwendungen mit TEUR 34.972, die mit TEUR 41.650 geplant waren.

2.3.3 Vermögenslage

Die Bilanzsumme sank leicht auf TEUR 805.597 (Vorjahr: TEUR 806.414).

Der Wert des Anlagevermögens sank auf TEUR 755.528 (Vorjahr: TEUR 761.183). Den Zugängen in Höhe von TEUR 18.806 standen insbesondere Abschreibungen von TEUR 24.159 gegenüber. Die Zugänge resultierten im Wesentlichen aus Investitionen für Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen.

Das Umlaufvermögen stieg auf TEUR 49.864 (Vorjahr: TEUR 45.062). Dieser Anstieg resultierte insbesondere aus zum Verkauf bestimmter Vorräte um 8% auf TEUR 45.383 (Vorjahr: TEUR 42.117) im Wesentlichen aus den Nebenkosten.

Das Eigenkapital blieb aufgrund der Ergebnisabführung mit TEUR 139.367 unverändert. Die Verbindlichkeiten sanken leicht auf TEUR 652.556 (Vorjahr: TEUR 653.669).

Hauptbestandteil waren die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten. Sie sanken um 2% auf TEUR 421.635 (Vorjahr: TEUR 432.151). Die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern stiegen auf TEUR 125.294 (Vorjahr: TEUR 98.385). Im Geschäftsjahr betrugen die Darlehenstilgungen insgesamt TEUR 26.700, davon waren TEUR 9.819 außerplanmäßige Tilgungen im Rahmen von Rückzahlungen und Umfinanzierungen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sanken um 33% auf TEUR 48.392 (Vorjahr: TEUR 72.588).

Die erhaltenen Anzahlungen stiegen um 6% auf TEUR 45.322 (Vorjahr: TEUR 42.897). Sie resultierten im Wesentlichen aus den Nebenkostenvorauszahlungen, ihnen stehen auf der Aktivseite die zum Verkauf bestimmten Vorräte gegenüber.

Die passive Rechnungsabgrenzung stieg um 8% auf TEUR 9.068 (Vorjahr: TEUR 8.412). Dies resultiert im Wesentlichen aus der Abgrenzung der Tilgungsnachlässe der NRW.BANK, die in den nächsten Jahren ergebniswirksam vereinnahmt werden. Diese Tilgungsnachlässe werden als Ausgleich für eine geringere Fördermiete gewährt, als passiver Rechnungsabgrenzungsposten abgegrenzt und über den Zeitraum der Mietpreisbindung erfolgswirksam abgebaut.

2.3.4 Finanzlage

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit stieg um 21% auf TEUR 47.872 (Vorjahr: TEUR 39.468). Der Anstieg um TEUR 8.403 resultierte im Wesentlichen aus einem höheren EBITDA nach Abzug der Erträge aus dem Abgang von Sachanlagen (plus TEUR 3.198), aus gestiegenen konzerninternen Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistung (plus TEUR 3.655) sowie aus gestiegenen erhaltenen Anzahlungen für Nebenkosten (plus TEUR 3.341).

Der Mittelabfluss aus dem Cashflow aus Investitionstätigkeit betrug TEUR 11.939 gegenüber TEUR 21.058 im Vorjahr. Hier stiegen die Einzahlungen aus Anlageverkäufen des Sachanlagevermögens und reduzierten sich die Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen. Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit war negativ und betrug TEUR -34.870 gegenüber TEUR -19.561 im Vorjahr. Dieser Anstieg des Mittelabflusses um TEUR 15.309 resultierte im Wesentlichen daraus, dass der Saldo aus der Valutierung und Tilgung von Darlehen um TEUR 11.802 geringer ausfiel als im Vorjahr. Es wurden also noch mehr Darlehen getilgt als neu aufgenommen. Der Zahlungsmittelbestand am Ende des Geschäftsjahres betrug TEUR 1.926 gegenüber TEUR 864 im Vorjahr.

Die Gesellschaft ist über einen Geschäftsbesorgungsvertrag in das Finanzmanagement des GAG-Konzerns eingebunden. Das Finanzmanagement des GAG-Konzerns umfasst das Cash- und Liquiditätsmanagement sowie das Management der Zinsänderungs- und Ausfallrisiken des Unternehmens. Einhergehend mit einer langfristig orientierten Geschäftsstruktur des Unternehmens werden fast ausschließlich langfristige Finanzierungen abgeschlossen. Kurzfristige Finanzierungen werden nur begrenzt im Rahmen der Liquiditätssteuerung und -optimierung aufgenommen. Abgeschlossene derivative Zinssicherungsinstrumente stehen im unmittelbaren Zusammenhang mit vollständig parallel laufenden Darlehensvereinbarungen zur Bestandsfinanzierung, so dass synthetische Festzinspositionen für den Zinssicherungszeitraum entstehen und bilanzielle Bewertungseinheiten gebildet werden können. Spekulative Instrumente werden nicht eingesetzt. Geplante Investitionen sind durch voraussichtliche Kreditplatzierungsmöglichkeiten des Unternehmens ausreichend gesichert.

Die GAG AG steht dem Unternehmen mit einer kurzfristigen Kreditlinie über EUR 60 Mio. zur Verfügung. Die freie Kurzfristkreditlinie und die jederzeit mobilisierbaren Bankguthaben des Unternehmens beliefen sich insgesamt auf rund EUR 35 Mio. (Vorjahr: EUR 7 Mio.) Die Inanspruchnahme der Kurzfristlinie war im Wesentlichen zinsbedingt und dient hauptsächlich der zinsgünstigen Zwischenfinanzierung. Weiterhin bestehen umfassende Platzierungsmöglichkeiten des Konzerns für Langfristkredite, insbesondere innerhalb des Banken- und Versicherungsbereiches, die auch von der Gesellschaft genutzt werden können. Aufgrund des sehr stabilen Cashflows aus der Bewirtschaftung der Wohnungsbestände und der mobilisierbaren Liquiditätsreserven sind derzeit keine Umstände erkennbar, die einen Liquiditätsengpass erwarten lassen.

Die auf Grund der gesamtwirtschaftlichen Rahmengegebenheiten im Berichtszeitraum anfangs noch günstigen und im Jahresverlauf massiv gestiegenen Langfristzinsen konnte die Gesellschaft im ersten Berichtshalbjahr erneut für günstige langfristige Neuaufnahmen und Prolongationen von Bestandsdarlehen teils frühzeitig und in einem Gesamtumfang in Höhe von TEUR 34.749 nutzen.

Der Anteil der Kapitalmarktdarlehen betrug mit TEUR 11.284 rund 32% aller langfristigen Zinssicherungs- und Darlehensvereinbarungen. Darüber hinaus wurden Förderdarlehen der NRW.BANK über TEUR 19.985 und KfW-Darlehen über TEUR 3.480 zinsgesichert. Die Durchschnittsverzinsung aller langfristigen Neuaufnahmen beträgt 1,38% für eine durchschnittliche Zinsbindungsdauer von 28 Jahren.

Die neuen langfristigen Darlehensvereinbarungen in Höhe von insgesamt TEUR 34.749 stehen insbesondere im Zusammenhang mit dem umfangreichen Bauprogramm in den kommenden Jahren und der frühzeitigen Begrenzung der Zinsänderungsrisiken sowie im Zusammenhang mit umfassenden Optimierungen im Darlehensportfolio.

Mit den auch im Geschäftsjahr wiederholt sehr umfangreichen Finanzierungsmaßnahmen konnten weitere wesentliche Schritte zur dauerhaft zinsgünstigen Finanzierung der Gesellschaft erreicht werden. Dies spiegelt sich insbesondere in der Durchschnittsverzinsung der langfristigen Kapitalmarktfinanzierungen in Höhe von EUR 240 Mio. (Vorjahr: EUR 230 Mio.) mit einer Durchschnittsverzinsung von 1,85% (Vorjahr: 1,82%) wider. Die durchschnittliche Zinsbindung der Kapitalmarktdarlehen beträgt 18 Jahre (Vorjahr: 17 Jahre). Einmalige Restrukturierungsaufwendungen aus vorgezogenen Rückzahlungen wurden nicht verursacht. Die durchschnittliche Verzinsung aller Langfristdarlehen einschließlich Förderdarlehen beträgt am Bilanzstichtag 1,22% (Vorjahr: 1,21%).

2.4 Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

		2022	2021	2020	2019
EBITDA	TEUR	53.370	45.978	52.204	51.654
Jahresüberschuss vor Ergebnisabführung	TEUR	15.896	11.198	14.499	13.318
Wohnungen (Stichtag 31.12.)	Anzahl	18.564	18.540	18.518	18.706

3 Prognosebericht

Die aktuellen gesamt- und wohnungswirtschaftlichen Rahmenbedingungen werden oben im Kapitel 2.1 erläutert. Insgesamt wird mit Blick auf die Bevölkerungsprognose der Stadt Köln und dem damit verbundenen hohen Wohnraumbedarf in der Planung von einem für den Wohnungsmarkt in Köln stabilen und weiterhin positiven Umfeld ausgegangen. ²⁹ Dementsprechend wurden die Annahmen für die Planung festgelegt:

―	Bei den Baukosten wurden jährliche Preissteigerungen von 9,00% unterstellt.
―	Im Gemeinkostenbereich wird mit einer allgemeinen Preissteigerung von 3,00% pro Jahr geplant.
―	Für die Aufnahme langfristiger Kapitalmarktdarlehen in 2023 wurde je nach Zinssicherungszeitraum von Zinssätzen bis zu 3,00% ausgegangen.

Wesentliche Änderungen der Geschäftstätigkeit und des Geschäftsverlaufs sind für 2023 nicht geplant. In 2022 wurde im GAG-Konzern eine Klimastrategie verabschiedet, die einen Pfad zur Reduktion der CO ₂-Emissionen bis 2045 prognostiziert. Die wesentlichen Maßnahmen hierbei sind die Erhöhung der Anzahl der Großmodernisierungen, die Anhebung der energetischen Standards bei Neubau und Großmodernisierung und der vermehrte Einsatz effizienterer Heizanlagen und regenerativer Energiequellen.

Zu Vorgängen von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres wird auf das Kapitel 5.7 (Nachtragsbericht) des Anhangs zum Jahresabschluss verwiesen.

Die im Folgenden dargestellten Werte sind die Planwerte für die in Kapitel 1.2 dargestellten Leistungsindikatoren und weitere wesentliche Positionen zur Erläuterung der finanziellen und nichtfinanziellen Leistungsindikatoren für das Jahr 2023. Zukunftsbezogene Angaben sind naturgemäß mit Unsicherheiten behaftet. Während bei einzelnen Positionen wie den Sollmieten regelmäßig mit relativ geringen prozentualen Plan-Ist-Abweichungen zu rechnen ist, ist insbesondere der Jahresüberschuss durch die Vielzahl der eingehenden Sachverhalte und den relativ geringen Wert regelmäßig höheren prozentualen Plan-Ist-Abweichungen unterworfen.

Für 2023 sind ein Jahresüberschuss vor Gewinnabführung von TEUR 13.035 und ein EBITDA von TEUR 48.653 geplant. Diese Ergebnisse basieren im Wesentlichen auf einem Umsatz von TEUR 157.216, sonstigen betrieblichen Erträgen von TEUR 15.941 und Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen von TEUR 113.448. Die Abschreibungen sind mit TEUR 24.450 und das Finanzergebnis ist mit TEUR -6.795 geplant.

Hauptbestandteil des Umsatzes sind die Umsatzerlöse aus Vermietung mit TEUR 105.886. Diese sind weitgehend konstant geplant, da die Steigerung der Mieten durch projektbedingte Erlösschmälerungen zum Teil neutralisiert wird. Hauptbestandteil der sonstigen betrieblichen Erträge sind die Erträge aus dem Verkauf von Immobilien aus dem Anlagevermögen mit TEUR 10.469. Wesentlicher Bestandteil der Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen sind die mit TEUR 41.454 geplanten Instandhaltungsaufwendungen.

Für Neubau sind Investitionen in Höhe von TEUR 17.885 und für Großmodernisierung von TEUR 25.416 geplant sowie des Weiteren die Fertigstellung von 40 modernisierten Wohnungen. Daneben ist der erfolgswirksame Verkauf von 43 Wohnungen aus dem Anlagevermögen vorgesehen. Der Wohnungsbestand ist für Ende 2023 mit 18.435 Einheiten geplant

²⁹ Kölner Statistische Nachrichten 4/2019: Bevölkerungsprognose für Köln 2018 bis 2040

.Insgesamt bewertet die Geschäftsführung die Entwicklungen der Gesellschaft für den Prognosezeitraum unter den beschriebenen Rahmenbedingungen als positiv.

4 Risiko- und Chancenbericht

Risiken sind alle Ereignisse und möglichen Entwicklungen innerhalb und außerhalb des GAG-Konzerns, die sich negativ auf das für das Folgejahr geplante Konzernergebnis auswirken könnten.

Die Risiken werden zusätzlich in die vier Kategorien leistungswirtschaftliche, finanzwirtschaftliche, allgemeine interne und allgemeine externe Risken eingeteilt.

Die Risiken und Chancen werden in einer Neun-Felder-Matrix durch Eintrittswahrscheinlichkeit (%) und Auswirkungshöhe auf das Konzernergebnis quantifiziert. Der interne Risikoscore ist von 1 bis 9 definiert:

Risikoscore 1-3	Keinen Handlungsbedarf auslösende Risiken
Risikoscore 4-6	Überwachungsrelevante Risiken
Risikoscore 7-8	Wesentliche Risiken
Risikoscore 9	Bestandsgefährdende Risiken

Die Chancen werden gegenläufig bewertet.

In den nachfolgenden Kapiteln werden die als überwachungsrelevant oder höher eingestuften Risiken und Chancen dargestellt, soweit sie eine Eintrittswahrscheinlichkeit über 30% haben. In der Folge haben die ausgewiesenen Risiken und Chancen mindestens einen Score von 5. Nach diesen Kriterien wurden im Geschäftsjahr elf Risiken identifiziert, wovon nur eines als wesentlich eingestuft wurde. Diese Risiken werden in den folgenden Kapiteln in absteigender Reihenfolge dargestellt. In die aufgeführten kumulierten Auswirkungshöhen auf das Konzernergebnis fließen auch die als niedriger eingestuften Risiken und Chancen mit ein.

4.1 Risikobericht

4.1.1 Leistungswirtschaftliche Risiken

CO ₂-Bepreisung

In 2020 wurde ein Gesetz zur CO ₂-Bepreisung verabschiedet, das auch die Wohnungswirtschaft betrifft: Der CO ₂-Ausstoß wird mit zukünftig steigenden Kosten je t bepreist. Im Koalitionsvertrag der aktuellen Bundesregierung ist vereinbart, dass die zusätzlich zu den Heizkosten anfallenden CO ₂-Kosten zwischen Mietenden und Vermietenden geteilt werden sollen. Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK), das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) und das Bundesministerium der Justiz (BMJ) haben sich 2022 auf Eckpunkte für eine Verteilung geeinigt und einen konkreten Vorschlag für ein CO ₂-Stufenmodell gemacht. Hierdurch entsteht eine Diversifizierung des Risikos und die Belastung der Vermieterseite hängt wesentlich von der Bestandsstruktur ab. Die Risiken müssen entsprechend auf den jeweiligen Gebäudebestand heruntergebrochen und simuliert werden. Diese Analyse wird derzeit durchgeführt, ist aber wegen des in Teilen fremdversorgten Bestandes noch nicht vollständig durchführbar. Dieses Risiko war in 2021 der Kategorie "Allgemeine interne und externe Risiken" zugeordnet.

Schadstoffe in den Beständen

Es besteht das Risiko, dass in den Beständen des GAG-Konzerns Schadstoffe festgestellt werden, die derzeit noch nicht bekannt sind und die ein Handeln unterschiedlichen Ausmaßes erforderlich machen. Neben einer reinen Informationspflicht gegenüber den Mieterinnen und Mietern und Handwerksfirmen wären umfangreiche Prozesse und Maßnahmen im Bereich der laufenden Instandhaltung erforderlich, die mit einem deutlich höheren Instandhaltungsaufwand verbunden wären. Auch bei Modernisierungen und Abriss-/Neubaumaßnahmen führen Schadstoffvorkommen zu erhöhten Kosten und verlängerten Bauzeiten.

Mieterlöse, Leerstand und Zahlungsausfall

Auf Grund der aktuell sehr hohen Inflation steigt das Risiko der Zahlungsunfähigkeit der Mieterinnen und Mieter. Während von den Auswirkungen der Corona-Pandemie vor allem die Gewerbemieten betroffen waren und weiterhin sind, sind von der starken Steigerung der Lebenshaltungskosten auch die Wohnungsmieterinnen und -mieter betroffen. Hinzu kommt, dass der GAG-Konzern seine Mieten stärker angehoben hat und weiter anheben wird, als in den vergangenen Jahren, um wiederum seine steigenden Aufwendungen zu decken.

Vor diesem Hintergrund besteht das Risiko, dass die Mieterhöhungen nicht im geplanten Umfang umgesetzt werden können und die Leerstände sowie die Abschreibungen auf Mietforderungen höher ausfallen werden als geplant. Dieser Abschnitt besteht aus zwei aufgenommenen Risiken.

Versorgungssicherheit Energie

Durch Störungen, Beschädigungen und Ausfall der öffentlichen Infrastruktur, gesellschaftliche und politische Verwerfungen wie Unruhen, politische Umbrüche und Kriege droht der Ausfall der Energieversorgung (Gas, Strom, Fernwärme). In der Folge drohen Schäden bei Mieterinnen und Mietern und der Gebäudesubstanz sowie der Zusammenbruch des normalen Geschäftsbetriebes. Zum Umgang mit solchen Situationen wurden im GAG-Konzern organisatorische Regelungen getroffen. Dieses Risiko ist in 2022 neu aufgenommen worden.

Risiko aus geplanter Investitionstätigkeit

Mit verursacht durch den Krieg in der Ukraine, die steigende Inflation sowie nach wie vor durch die Corona-Pandemie sind die Zinsen und Baukosten stark gestiegen. Gleichzeitig erschweren der Fachkräftemangel, die Auslastung von Handwerksfirmen und die schwierige Beschaffung von Baumaterial die Situation. Auch sind günstige Baugrundstücke in Köln nach wie vor knapp.

Vor diesem Hintergrund besteht das Risiko, dass die Investitionstätigkeit nicht im geplanten Umfang wirtschaftlich umgesetzt werden kann. Damit könnten zwar die geplanten Umsatz- und Ertragswirkungen des Investitionsprogramms sowie die dazugehörigen Vermögenspositionen nicht realisiert werden. Gleichzeitig würden jedoch auch die entsprechenden Aufwendungen und die Schuldenpositionen nicht entstehen.

Budgetüberschreitungen in laufenden Projekten

Die oben beschriebenen Faktoren können auch negativen Einfluss auf bereits laufende Projekte haben. Dies kann dazu führen, dass Projekte erstellt werden, die sich als wirtschaftlich nicht mehr befriedigend darstellen. Dieses Risiko war in 2021 der Kategorie "Allgemeine interne und externe Risiken" zugeordnet.

Ergebnisrisiken aus höherem Instandhaltungsaufwand auf Grund sinkender Aktivierungsquoten

In der Planung wird bei Großmodernisierungsprojekten mit gewissen Aktivierungsquoten geplant. Über diese Quoten wird gesteuert, welcher Teil der Baukosten als Investition aktiviert werden kann und welcher Teil in der Gewinn- und Verlustrechnung als Instandhaltungsaufwand ausgewiesen wird. Es besteht das Risiko, dass bei der Umsetzung der Projekte die geplanten Aktivierungsquoten abgesenkt werden müssen. Daraus resultiert eine nicht geplante Ergebnisbelastung. Dieses Risiko war in 2021 der Kategorie "Finanzwirtschaftliche Risiken" zugeordnet.

Verbraucherpreisindex und Aufwand aus Erbbauzinsen

Mit Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages wird zunächst ein anfänglicher Erbbauzins festgelegt. Der anfängliche Erbbauzins erhöht oder reduziert sich üblicherweise über die Laufzeit des Erbbaurechtes entsprechend der Veränderung des Verbraucherpreisindexes. In der Vergangenheit wurden in Investitionsrechnungen für Neubauprojekte auf Erbbaugrundstücken jährliche Steigerungen des anfänglichen Erbbauzinses angenommen, die den Preissteigerungen der jeweiligen Zeit entsprachen. Bei den aktuellen Entwicklungen entsprechen diese Steigerungsraten nicht mehr den tatsächlichen Gegebenheiten - die Raten der bisher abgeschlossenen Erbbauverträge werden also zumindest vorübergehend höher ausfallen als bisher angenommen. Auch in den Kalkulationen für Neubauprojekte ist dies neben steigenden Bau- und Finanzierungskosten ein weiterer Faktor, der die Wirtschaftlichkeit negativ beeinflusst. Dieses Risiko ist in 2022 neu aufgenommen worden.

Nachhaltigkeit

Im Geschäftsjahr wurde das Nachhaltigkeitsrisiko in das Risiko- und Chancenmanagement mit aufgenommen. Das Nachhaltigkeitsrisiko stellt eine zentrale Herausforderung sowohl für den GAG-Konzern als auch für die gesamte Wohnungswirtschaft dar. Bis zum Jahr 2045 soll, so das Ziel der Bundesregierung, der Gebäudebestand klimaneutral sein. Die Stadt Köln hat sich darüber hinaus eine Klimaneutralität bis 2035 zum Ziel gesetzt und bereits im Juni 2019 den Klimanotstand ausgerufen.

Die mit Nachhaltigkeitszielen verbundenen neuen Regularien werden damit auch Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft haben. Um die europaweiten Ziele zu forcieren und weil dem Finanzsystem eine Schlüsselrolle mit Lenkungswirkung bei der Entwicklung einer nachhaltigen Wirtschaft zukommen soll, hat die EU-Kommission ein Klassifikationssystem für "grüne" Finanzierungen etabliert. Außerdem wird der GAG-Konzern durch die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) der EU zukünftig zu einer jährlichen Nachhaltigkeitsberichterstattung verpflichtet sein, die Teil des Lageberichts werden soll. Weitere EU-Konzepte wie der Green Deal oder die ESG-Taxonomie (Environment/Umwelt, Social/Soziales, Governance/Unternehmensführung) stellen zukünftig auch die Wohnungswirtschaft vor neue Herausforderungen.F

Die Risiken bestehen insbesondere in der Abwertung des Immobilienbestands, in einem zusätzlichen Aufwand zur Umsetzung der gesetzlichen Anforderungen und in einer Verschlechterung der Finanzierungskonditionen. Dieses Risiko wurde zuletzt unter einem Score von 5 bewertet, jedoch auf Grund der gestiegenen Aktualität hier mit aufgenommen.

Zusammenfassende Bewertung

Die oben angeführten Risiken des Konzerns, von denen auch die Gesellschaft betroffen ist, sind der Kategorie "Überwachungsrelevante Risiken" zugeordnet. Alle im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken im Bereich der leistungswirtschaftlichen Risiken haben einen kumulierten Schadenerwartungswert (Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit mit der Auswirkungshöhe auf das Konzernergebnis) von EUR 11,07 Mio. (Vorjahr: EUR 8,44 Mio.). Diese Veränderung ergibt sich aus neuen, der Kategorie neu zugeordneten Risiken sowie gelöschten Risiken.

4.1.2 Finanzwirtschaftliche Risiken

Die finanzwirtschaftlichen Risiken umfassen im Wesentlichen Zinsänderungs-, Liquiditäts- und Bonitätsrisiken. Zur Begrenzung dieser Risiken betreibt der GAG-Konzern ein systematisches Finanzmanagement.

Zinsänderungsrisiken

Zinsänderungsrisiken sind auf Grund der grundsätzlich langfristigen Zinsbindungsfristen von ursprünglich weit überwiegend zehn bis 30 Jahren und auf Grund der teils frühzeitigen Zinssicherungen für Kapitalmarktdarlehen und der umfassenden Einbindung langfristig zinssubventionierter Förderdarlehen begrenzt.

Mit dem Einsatz derivativer Finanzinstrumente wird das Ziel verfolgt, die Zinsbelastungen für den langfristigen Finanzbedarf planbar zu halten und größere Risiken auszuschalten. Ausfallrisiken, die sich aus der Gefahr ergeben, dass Finanzierungspartner den Verpflichtungen nicht oder nicht fristgerecht nachkommen, sind auf Grund der Bindung von ausschließlich deutschen Kreditinstituten nicht zu erwarten.

Auf Grund des generell steigenden Zinsniveaus und der sich daraus längerfristig ergebenden Risiken wurde das Risiko in die Kategorie "Überwachungsrelevante Risiken" hochgestuft.

Zusammenfassende Bewertung

Das oben angeführte Risiko des Konzerns, von dem auch die Gesellschaft betroffen ist, ist der Kategorie "Überwachungsrelevante Risiken" zugeordnet. Die im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken im Bereich der finanzwirtschaftlichen Risiken beziehen sich neben der Liquidität und den Kreditrisiken auch auf den Bereich Investitionen und Wirtschaftlichkeit und haben einen kumulierten Schadenerwartungswert (Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit mit der Auswirkungshöhe auf das Konzernergebnis) von EUR 3,09 Mio. (Vorjahr: EUR 1,45 Mio.). Diese Erhöhung ergab sich durch die Höhereinstufung des beschriebenen Risikos sowie weiterer bestehender Risiken. Diese weiteren bestehenden Risiken bleiben jedoch unter dem Risikoscore 5 und sind somit hier nicht weiter aufgeführt.

4.1.3 Allgemeine interne und externe Risiken

Risiko auf Grund von Verstößen gegen das Gewerbesteuergesetz

Im GAG-Konzern wird grundsätzlich für die bestandshaltenden Tochtergesellschaften versucht, die erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer in Anspruch zu nehmen, wenn dies als vorteilhaft erscheint. Die juristischen Voraussetzungen zu dieser Inanspruchnahme wurden in den letzten Jahren allerdings immer wieder angepasst, so dass nicht für alle Jahre und Gesellschaften die Inanspruchnahme auch tatsächlich möglich war. In der Planung wird von der durchgängigen Inanspruchnahme ausgegangen. Damit besteht das Risiko, dass sich die geplante Inanspruchnahme auf Grund von weiteren juristischen Änderungen oder durch Prüfungsfeststellungen nicht realisieren lässt. Einzig dieses Risiko wurde im Geschäftsjahr als wesentlich eingestuft. Als direkte Maßnahme wurde ein Steuerprojekt zur Identifikation und Beseitigung entsprechender Sachverhalte aufgesetzt.

Zusammenfassende Bewertung

Das oben angeführte Risiko des Konzerns, von dem auch die Gesellschaft betroffen ist, ist der Kategorie "Wesentliche Risiken" zugeordnet. Die im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken im Bereich der allgemeinen internen und externen Risiken haben kumuliert, auf den gesamten Konzern bezogen, einen Schadenerwartungswert (Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit mit der Auswirkungshöhe auf das Konzernergebnis) von EUR 7,22 Mio. (Vorjahr: EUR 6,46 Mio.). Diese Erhöhung ergibt sich aus dem oben beschriebenen, im Geschäftsjahr höher eingestuften Risiko.

4.2 Chancenbericht

Portfoliomanagement

Der GAG-Konzern baut laufend sein Portfoliomanagementsystem aus und verfügt über eine verlässliche Basis zur Analyse der im Immobilienbestand vorhandenen Risiken und Chancen. Auf dieser Grundlage aufbauend können durch weiteres Wachstum Kostenvorteile durch Fixkostendegression erzielt werden. Zudem können auf Grund der Veräußerung einzelner Objekte Prozesskosteneinsparungen durch die Konzentration des Bestandes auf zusammenhängende Quartiere erzielt werden. Außerdem entwirft das Portfoliomanagement Konzepte zur Quartiersentwicklung und akquiriert hierzu öffentliche Fördergelder.

Sozialmanagement

Eine weitere Chance ist eine sozialverantwortliche, marktgerechte Wohnungspolitik mit dem Fokus auf Zielgruppen wie zum Beispiel Studierende oder Seniorinnen und Senioren. Gerade die Koordinierung sämtlicher für die Mieterinnen und Mieter oder den Gebäudebestand tätigen Abteilungen bietet durch zielgruppenspezifische Handlungsansätze die Möglichkeit, Fehlstellungen in den Quartieren zu verhindern, soziale Randgruppen zu integrieren und damit langfristige Bindungen der Mieterinnen und Mieter an das Unternehmen zu sichern. Dies soll letztlich dazu führen, die Bewirtschaftungskosten in den Quartieren zu senken.

Kundenzufriedenheit

Für die Vermietungstätigkeit besteht bedingt durch die Corona-Pandemie und die damit einhergehende Akzeptanz von digitalen Leistungen die Chance, die Prozesse weiter zu beschleunigen und kundenfreundlicher zu gestalten. Insbesondere die laufende Entwicklung einer "Mieter-App" ermöglicht den Mieterinnen und Mietern beispielsweise, für Ämter erforderliche Dokumente direkt online zu erhalten. Hierdurch können die Mietenden Zeit sparen und der GAG-Konzern spart Prozesskosten ein.

Digitalisierung des Bestands

Durch die zunehmende Digitalisierung der Gebäude und Geschäftsprozesse erwächst die Chance, Instandhaltungsmaßnahmen effizienter zu steuern und Schäden insgesamt zu reduzieren. Zudem können Prozesskosten eingespart werden. Der GAG-Konzern arbeitet diesbezüglich an Lösungen zur Zählerfernauslese und Heizungsfernüberwachung.

Demografischer Wandel

Im demografischen Wandel liegt weiterhin eine Chance, die Bestände der GAG langfristig für alle Generationen als attraktiven Wohnraum vorzuhalten und somit die alternde, aber auch die jüngere Gesellschaft gut und preiswert mit Wohnraum zu versorgen. Zudem besteht die Chance, daraus mit zusätzlichen Angeboten Mehrwerte zu erzielen. Die Möglichkeit eines lebenslangen Wohnens in den Beständen mit mieterspezifischen Serviceangeboten sichert der GAG eine langfristige Vermietbarkeit sowie eine stetige Nachfrage auch bei einem Rückgang der Zuzugszahlen und somit eine dauerhafte Vermietung der Bestände und sichere Quartiere.

Zusammenfassende Bewertung

4.3 Gesamteinschätzung

Die im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken und Chancen des Konzerns, von denen auch die Gesellschaft betroffen ist, haben insgesamt einen Schadenerwartungswert von EUR 18,57 Mio. (Vorjahr: EUR 13,54 Mio.). Dieser für den Konzern ermittelte Schadenerwartungswert ist durch das Risiko- und Chancenmanagementsystem nicht im Einzelnen auf die Grubo heruntergebrochen. Die Risikotragfähigkeit ist durch eine entsprechende Eigenkapitalausstattung gegeben. Dem gegenüber stehen die Chancen. Diese Chancen und Risiken sind in den Prognoseaussagen im Lagebericht nicht enthalten und stellen eine theoretische, wahrscheinlichkeitsgewichtete negative/positive Prognoseabweichung dar.

Köln, den 09. März 2023

Die Geschäftsführung

Anne Keilholz

Kathrin Möller

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2022

Gewinn- und Verlustrechnung vom 01.01. bis 31.12.2022

	2022 EUR	2021 TEUR
Umsatzerlöse
aus der Hausbewirtschaftung	149.709.387,45	145.899
Erhöhung des Bestands an unfertigen Leistungen	3.265.905,29	2.076
Sonstige betriebliche Erträge	10.996.155,21	6.306
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	-97.016.039,73	-93.841
Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	-37.568,10	0
Rohergebnis	66.917.840,12	60.439
Personalaufwand
Aufwendungen für Altersversorgung	-1.701,69	-153
Abschreibungen auf Sachanlagen	-24.158.988,44	-24.354
Sonstige betriebliche Aufwendungen
davon Aufwendungen nach Art. 67 Abs. 1 und Abs. 2 EGHGB EUR 15.785,00 (Vorjahr: TEUR 16)	-13.545.687,33	-14.308
Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	246,20	0
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	1.256,27	6
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
davon an verbundene Unternehmen EUR 233.288,49 (Vorjahr: TEUR 140)	-7.204.532,56	-7.188
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-965.370,02	-513
Ergebnis nach Steuern	21.043.062,55	13.928
Sonstige Steuern	38.100,66	27
Ausgleichszahlung	-5.185.243,00	-2.758
Aufgrund eines Gewinnabführungsvertrages abgeführter Gewinn	-15.895.920,21	-11.198
Jahresüberschuss	0,00	0

Bilanz zum 31. Dezember 2022

Aktiva

	31.12.2022 EUR	31.12.2021 TEUR
Anlagevermögen
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	724.884.750,10	718.112
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	18.899.600,15	19.485
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	59.368,66	59
Anlagen im Bau	6.046.612,00	19.440
Bauvorbereitungskosten	2.605.064,30	3.156
Geleistete Anzahlungen	2.110.000,00	0
	754.605.395,21	760.253
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.000,00	10
Beteiligungen	900.684,94	901
Sonstige Ausleihungen	11.791,60	19
	922.476,54	930
	755.527.871,75	761.183
Umlaufvermögen
Andere Vorräte
Unfertige Leistungen	45.382.978,77	42.117
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung	814.917,90	612
Forderungen aus Grundstücksverkäufen	0,00	2
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	118.465,63	33
Sonstige Vermögensgegenstände	1.621.542,36	1.433
	2.554.925,89	2.080
Flüssige Mittel
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten	1.926.439,11	864
	49.864.343,77	45.062
Rechnungsabgrenzungsposten	205.023,00	169
Bilanzsumme	805.597.238,52	806.414
Treuhandvermögen	11.085.692,28	10.967
Passiva
	31.12.2022 EUR	31.12.2021 TEUR
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital	92.000.000,00	92.000
Kapitalrücklage	47.352.774,66	47.353
Gewinnrücklagen
Andere Gewinnrücklagen	14.619,27	15
	139.367.393,93	139.367
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	935.409,00	1.133
Sonstige Rückstellungen	3.670.109,11	3.833
	4.605.518,11	4.965
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	421.634.547,47	432.151
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	125.294.423,09	98.385
Erhaltene Anzahlungen	45.322.243,45	42.897
Verbindlichkeiten aus Vermietung	1.307.331,64	1.509
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	5.173.913,25	3.383
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	48.391.786,56	72.588
Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern EUR 248.024,00 (Vorjahr: TEUR 0)	5.431.601,28	2.756
	652.555.846,74	653.669
Rechnungsabgrenzungsposten	9.068.479,74	8.412
Bilanzsumme	805.597.238,52	806.414
Treuhandverbindlichkeiten	11.085.692,28	10.967

Anhang für das Geschäftsjahr 2022

1 Allgemeine Angaben

Die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Grubo) hat ihren Sitz in Köln und ist eingetragen in das Handelsregister B beim Amtsgericht Köln (Reg.-Nr. 181).

Die Aufstellung des Jahresabschlusses erfolgte nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB), des Einführungsgesetzes zum HGB (EGHGB) und des GmbHG in den jeweils aktuellen Fassungen.

Die Grubo gilt unter Berücksichtigung nachfolgender Größenmerkmale als große Kapitalgesellschaft:

	2022 EUR	2021 TEUR
Bilanzsumme	805.597.238,52	806.414
Umsatzerlöse	149.709.387,45	145.899
Arbeitnehmer (Anzahl)	0,00	0

2 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

2.1 Allgemeines

Die Bilanzierung erfolgt unter Berücksichtigung der Annahme, dass die Unternehmenstätigkeit fortgeführt wird.

Bewertungseinheiten von Finanzierungsgeschäft und Sicherungsgeschäft werden gebildet, soweit die Voraussetzungen hierfür erfüllt sind.

2.2 Anlagevermögen

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt. Bei den Herstellungskosten werden, sofern sie anfallen, berücksichtigt: Materialkosten, Fertigungskosten, Sonderkosten der Fertigung sowie angemessene Teile der Fertigungsgemeinkosten. Zinsaufwand für Fremdkapital, das zur Finanzierung der Herstellung eines Vermögensgegenstandes verwendet wird, wird als Eigenleistung aktiviert, soweit der Zinsaufwand auf den Zeitraum der Herstellung des Vermögensgegenstandes entfällt und der Herstellung zugeordnet werden kann. Weitergehende Aktivierungswahlrechte werden nicht in Anspruch genommen.

	Jahre
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	10 - 50
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	10 - 50

2.3 Umlaufvermögen

Die in den unfertigen Leistungen enthaltenen, noch mit den Mietern abzurechnenden Betriebskosten werden ohne den Zuschlag für das Umlageausfallwagnis ausgewiesen.

Die flüssigen Mittel sind zum Nennwert angesetzt.

2.4 Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

2.5 Treuhandvermögen

2.6 Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital wird zum Nennbetrag ausgewiesen.

2.7 Rückstellungen

	31.12.2022 %	31.12.2021 %
Rechnungszins, 10-Jahresdurchschnitt	1,78	1,87
Rechnungszins, 7-Jahresdurchschnitt	1,44	1,35
Gehaltstrend	0,00	0,00
Rententrend	2,00	2,00
Fluktuation	keine	keine
Bewertungsverfahren	PUC-Methode	PUC-Methode

Der Rechnungszins bei der Bewertung entspricht dem von der Deutschen Bundesbank für den 31. Dezember 2022 bekannt gegebenen durchschnittlichen Marktzins der vergangenen zehn Jahre bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren. Der Unterschiedsbetrag gemäß § 253 Abs. 6 HGB zwischen dem Ansatz der Pensionsrückstellungen nach Maßgabe des aktuellen zehnjährigen und des siebenjährigen Durchschnittszinssatzes beläuft sich auf TEUR 13 (Vorjahr: TEUR 25).

Eine Kaufpreisrentenverpflichtung aus einem Immobilienerwerb wird mit dem Barwert ausgewiesen.

2.8 Verbindlichkeiten

2.9 Passiver Rechnungsabgrenzungsposten

2.10 Latente Steuern

In diesem Fall sind künftige Steuerbe- oder -entlastungen aus temporären Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und den korrespondierenden steuerlichen Wertansätzen der Grubo im Jahresabschluss der GAG Immobilien AG als Steuersubjekt zu berücksichtigen. Ein Ansatz latenter Steuern in dem Jahresabschluss der Grubo als Organgesellschaft ist insoweit nach herrschender Meinung nicht zulässig.

2.11 Treuhandverbindlichkeiten

Die erhaltenen Mietkautionen werden unterhalb der Bilanz als Treuhandverbindlichkeiten vermerkt. Sie werden zum Nennbetrag angesetzt.

3 Erläuterungen zur Bilanz

3.1 Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens zum 31. Dezember 2022 wird im nachfolgenden Anlagenspiegel dargestellt:

	Anschaffungs- oder Herstellungskosten 01.01.2022 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	Umbuchungen EUR	Anschaffungs- oder Herstellungskosten 31.12.2022 EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	1.488.816.294,90	11.807.235,75	1.792.896,01	18.577.545,26	1.517.408.179,90
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	29.260.212,84	285.724,16	853.613,20	0,00	28.692.323,80
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	59.368,66	0,00	0,00	0,00	59.368,66
Technische Anlagen	0,00	0,00	2,03	2,03	0,00
Anlagen im Bau	19.470.014,15	3.128.916,24	0,00	-16.552.318,39	6.046.612,00
Bauvorbereitungskosten	3.162.845,48	1.473.859,16	0,00	-2.025.228,90	2.611.475,74
Geleistete Anzahlungen	0,00	2.110.000,00	0,00	0,00	2.110.000,00
	1.540.768.736,03	18.805.735,31	2.646.511,24	0,00	1.556.927.960,10
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.000,00	0,00	0,00	0,00	10.000,00
Beteiligungen	900.684,94	0,00	0,00	0,00	900.684,94
Sonstige Ausleihungen	19.356,33	0,00	7.564,73	0,00	11.791,60
	930.041,27	0,00	7.564,73	0,00	922.476,54
Anlagevermögen	1.541.698.777,30	18.805.735,31	2.654.075,97	0,00	1.557.850.436,64

	Abschreibungen kumuliert 01.01.2022 EUR	des Geschäftsjahres EUR	Abgänge EUR	Umbuchungen EUR	Abschreibungen kumuliert 31.12.2022 EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	770.704.337,47	23.581.623,28	1.792.896,01	30.365,06	792.523.429,80
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	9.774.784,53	577.365,16	559.426,04	0,00	9.792.723,65
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Technische Anlagen	0,00	0,00	1,03	1,03	0,00
Anlagen im Bau	30.366,09	0,00	0,00	-30.366,09	0,00
Bauvorbereitungskosten	6.411,44	0,00	0,00	0,00	6.411,44
Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	780.515.899,53	24.158.988,44	2.352.323,08	0,00	802.322.564,89
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Sonstige Ausleihungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Anlagevermögen	780.515.899,53	24.158.988,44	2.352.323,08	0,00	802.322.564,89

	Buchwert 31.12.2022 EUR	Buchwert 31.12.2021 EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	724.884.750,10	718.111.957,43
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	18.899.600,15	19.485.428,31
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	59.368,66	59.368,66
Technische Anlagen	0,00	0,00
Anlagen im Bau	46.612,00	19.439.648,06
Bauvorbereitungskosten	2.605.064,30	3.156.434,04
Geleistete Anzahlungen	2.110.000,00	0,00
	754.605.395,21	760.252.836,50
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.000,00	10.000,00
Beteiligungen	00.684,94	900.684,94
Sonstige Ausleihungen	11.791,60	19.356,33
	922.476,54	930.041,27
Anlagevermögen	755.527.871,75	761.182.877,77

3.2 Andere Vorräte

In dem Posten "Unfertige Leistungen" werden TEUR 45.383 (Vorjahr: TEUR 42.117) noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten ausgewiesen.

3.3 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Es bestehen wie im Vorjahr keine Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen ausschließlich Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 118 (Vorjahr: TEUR 33).

In den sonstigen Vermögensgegenständen sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

3.4 Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

In dem aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind nach § 250 Abs. 3 HGB Geldbeschaffungskosten in Höhe von TEUR 205 (Vorjahr: TEUR 169) als Unterschiedsbetrag enthalten.

3.5 Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen betreffen folgende Sachverhalte:

	31.12.2022 EUR	31.12.2021 TEUR
Ausstehende Rechnungen	1.272.630,91	1.413
Unterlassene Instandhaltung	942.582,20	857
Prüfungs- und Beratungskosten	25.000,00	45
Kaufpreisrente	1.429.896,00	1.518
	3.670.109,11	3.833

Die Kaufpreisrentenverpflichtung wurde zum Jahresabschluss 2022 aus den Verbindlichkeiten in die Rückstellungen umgegliedert. Die Vorjahreswerte wurden entsprechend angepasst.

3.6 Verbindlichkeiten

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sind im nachfolgenden Verbindlichkeitenspiegel dargestellt (Vorjahreswerte in Klammern):

	Insgesamt EUR	davon Restlaufzeit bis zu 1 Jahr EUR	davon Restlaufzeit über 1 Jahr EUR	davon Restlaufzeit über 5 Jahre EUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	421.634.547,47	12.261.806,99	409.372.740,48	332.856.789,48
	(432.150.598,94)	(14.884.406,77)	(417.266.192,17)	(337.801.289,53)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	125.294.423,09	7.203.328,67	118.091.094,42	98.756.024,12
	(98.385.428,49)	(1.959.354,86)	(96.426.073,63)	(85.912.344,05)
Erhaltene Anzahlungen	45.322.243,45	45.322.243,45	0,00	0,00
	(42.896.707,72)	(42.896.707,72)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten aus Vermietung	1.307.331,64	1.307.331,64	0,00	0,00
	(1.509.350,29)	(1.509.350,29)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	5.173.913,25	5.173.913,25	0,00	0,00
	(3.383.128,11)	(3.383.128,11)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	48.391.786,56	48.391.786,56	0,00	0,00
	(72.587.590,71)	(72.587.590,71)	(0,00)	(0,00)
Sonstige Verbindlichkeiten	5.431.601,28	5.431.601,28	0,00	0,00
	(2.756.138,28)	(2.756.138,28)	(0,00)	(0,00)
	652.555.846,74	125.092.011,84	527.463.834,90	431.612.813,60
	(653.668.942,54)	(139.976.676,74)	(513.692.265,80)	(423.713.633,58)

Die Kaufpreisrentenverpflichtung wurde zum Jahresabschluss 2022 aus den Verbindlichkeiten in die Rückstellungen umgegliedert. Die Vorjahreswerte wurden entsprechend angepasst.

Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind TEUR 290.433 (Vorjahr: TEUR 297.137) durch Grundpfandrechte und TEUR 131.202 (Vorjahr: TEUR 135.013) durch Bürgschaften gesichert. Von den Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern sind TEUR 116.932 (Vorjahr: TEUR 89.917) durch Grundpfandrechte gesichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 48.392 (Vorjahr: TEUR 72.588) setzen sich wie folgt zusammen:

	31.12.2022 EUR	31.12.2021 TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	27.550.000,00	53.450
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	4.945.866,35	7.940
Sonstige Verbindlichkeiten	15.895.920,21	11.198
	48.391.786,56	72.588

In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

3.7 Passiver Rechnungsabgrenzungsposten

In dem passiven Rechnungsabgrenzungsposten sind passivisch abgegrenzte Tilgungsnachlässe der NRW.Bank in Höhe von TEUR 6.552 (Vorjahr: TEUR 5.679) sowie vorausgezahlte Mieten, die auf das Folgejahr entfallen, in Höhe von TEUR 1.881 (Vorjahr: TEUR 2.026) enthalten.

3.8 Haftungsverhältnisse

4 Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

4.1 Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse aus Vermietung und Verpachtung werden ausschließlich im Gebiet der Stadt Köln erzielt.

4.2 Sonstige betriebliche Erträge

Dieser Posten beinhaltet Erträge aus Versicherungserstattungen in Höhe von TEUR 5.605 (Vorjahr: TEUR 5.093). Im Geschäftsjahr wurden aus sonstigen Verkäufen Buchgewinne in Höhe von TEUR 4.706 (Vorjahr: TEUR 511) erzielt.

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten periodenfremde Erträge in Höhe von TEUR 83 (Vorjahr: TEUR 128). Im Wesentlichen setzen sich diese aus der Ausbuchung von Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 30 (Vorjahr: TEUR 59) und Erträgen aus in früheren Jahren abgeschriebenen Forderungen in Höhe von TEUR 53 (Vorjahr: TEUR 61) zusammen.

4.3 Abschreibungen auf Sachanlagen

In diesem Posten sind außerplanmäßige Abschreibungen auf Sachanlagen nach § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB in Höhe von TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 96) enthalten.

4.4 Sonstige betriebliche Aufwendungen

Dieser Posten beinhaltet im Wesentlichen den Aufwand für Geschäftsbesorgung durch die GAG Immobilien AG in Höhe von TEUR 11.498 (Vorjahr: TEUR: 13.602).

4.5 Zinsen und ähnliche Aufwendungen

In diesem Posten sind Zinsaufwendungen aus der Aufzinsung von langfristigen Rückstellungen und Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 39 (Vorjahr: TEUR 50) enthalten.

4.6 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Der Steueraufwand betrifft Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag für das laufende Geschäftsjahr aus der Garantiedividende für den Minderheitsgesellschafter.

4.7 Sonstige Steuern

In den sonstigen Steuern sind im Wesentlichen Umsatzsteuererstattungen für frühere Jahre als außergewöhnliche Erträge enthalten.

5 Sonstige Angaben

5.1 Nicht in der Bilanz enthaltene Geschäfte

Die Gesellschaft hat das Zinsniveau für in der Zukunft auslaufende Bestandsdarlehen oder laufende und zukünftige Neubauvorhaben durch den Abschluss von Forward-Zinssicherungen genutzt (klassische Annuitätendarlehen mit langfristigen Zinsbindungen oder als Zinsswapvariante mit vollständig gleichlaufender Darlehensvereinbarung). Zum 31. Dezember 2022 beläuft sich das Gesamtvolumen dieser Zinssicherungsmaßnahmen auf TEUR 16.494. Darüber hinaus wurde durch die GAG ein Darlehenskontingent abgeschlossen, welches von der GAG und/ oder der Grubo in Höhe von TEUR 70.000 bis 2025 genutzt wird. Auf Grund des abgesicherten Zinsniveaus bestehen Chancen und Risiken, die insbesondere aus einem nachhaltigen Steigen oder Absinken des Zinsniveaus für Langfristdarlehen resultieren können.

5.2 Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Sonstige finanzielle Verpflichtungen bestehen insgesamt in Höhe von TEUR 61.735 (Vorjahr: TEUR 48.697). Diese setzen sich wie folgt zusammen:

Am 14. Januar 2014 wurde ein Vertrag mit der GAG Immobilien AG, mit Wirkung vom 1. Januar 2014, über die Verrechnung von Zuwendungen an Arbeitnehmer, sonstige betriebliche Aufwendungen und Abschreibungen geschlossen. Dieser Vertrag endet zum 31. Dezember 2023. Er verlängert sich jeweils um ein Kalenderjahr, wenn nicht eine Partei mindestens sechs Monate vor Vertragsablauf schriftlich widerspricht. Die Verrechnung erfolgt auf der Basis des Buchungsstands zum Abrechnungszeitpunkt bei der Konzernmutter. Für das Jahr 2023 plant die Gesellschaft mit Aufwendungen aus diesem Vertrag in Höhe von TEUR 29.655 (Vorjahr: TEUR 28.151).

Verpflichtungen aus begonnenen Baumaßnahmen: TEUR 25.835 (Vorjahr: TEUR 14.611)

Verpflichtungen aus begonnenen Instandhaltungsmaßnahmen: TEUR 4.847 (Vorjahr: 4.537)

Die Finanzierung der Maßnahmen ist insbesondere durch branchenübliche Fremdfinanzierung und durch Mittelzuflüsse aus dem Cashflow der betrieblichen Geschäftstätigkeit vorgesehen.

5.3 Derivative Finanzinstrumente / Bewertungseinheiten

Im Rahmen von Darlehensprolongationen und Neuaufnahmen wurden sieben Darlehen (Grundgeschäft) mit einem Nennbetrag von insgesamt TEUR 62.975 bei variablen Zinssätzen und einer Laufzeit teils bis zum Dezember 2055 abgeschlossen. Zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos wurden sieben Swap-Verträge (Sicherungsgeschäft) mit einem anfänglichen Bezugsbetrag von TEUR 62.975 vereinbart.

Die Darlehen und Zinsswaps bilden bilanzielle Bewertungseinheiten gemäß § 254 HGB (Micro-Hedge). Die bewertungsrelevanten Parameter von Grund- und Sicherungsgeschäft stimmen überein (Critical-Term-Match-Methode). Die Sicherungsbeziehung wird daher als hocheffektiv eingestuft und die gegenläufige Wertentwicklung aus Grund- und Sicherungsgeschäft gleichen sich bis zum Ende der Sicherungsbeziehung vollständig aus. Die Bilanzierung der gebildeten Bewertungseinheiten erfolgt über die Einfrierungsmethode.

Der beizulegende Wert der Zinsswaps zum Bilanzstichtag beträgt TEUR 12.224. Die Bewertung erfolgte anhand der OIS-Discounting-Methode durch die Sparkasse KölnBonn, bzw. der Discounted Cash Flow Methode durch die Kreissparkasse Köln. Die Darlehen werden mit einem Buchwert von TEUR 46.233 unter den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ausgewiesen. Drei weitere Darlehen über insgesamt TEUR 11.284 werden erst nach dem Bilanzstichtag ausgezahlt und sind somit bilanziell noch nicht erfasst. Die gegenläufigen Wertänderungen werden sich voraussichtlich in einem Zeitraum von 30 Jahre ausgleichen. Weitere Angaben hierzu sind im Lagebericht enthalten.

5.4 Aufstellung des Anteilsbesitzes

Gesellschaft, Sitz	Jahr	Beteiligungsquote %	Eigenkapital TEUR	Jahresergebnis TEUR
modernes köln Gesellschaft für Stadtentwicklung mbH, Köln	2021	25	2.837	-143
GAG Projektentwicklung GmbH, Köln	2022	10	20.431	0 ^*)

^*) Es besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag mit der GAG Immobilien AG, Köln

5.5 Im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer

Im Geschäftsjahr waren bei der Gesellschaft keine Mitarbeiter beschäftigt.

5.6 Gesamthonorar des Abschlussprüfers

Die Angabe der Abschlussprüferhonorare erfolgt im Konzernabschluss der GAG Immobilien AG, Köln.

5.7 Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres liegen nicht vor.

5.8 Angaben zu Organbezügen

Die Geschäftsführung erhält ihre Bezüge ausschließlich von der GAG Immobilien AG.

Die für frühere Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihre Hinterbliebenen gewährten Vergütungen betrugen im Geschäftsjahr insgesamt TEUR 213. Darüber hinaus sind für frühere Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihre Hinterbliebenen Pensionsverpflichtungen in Höhe von TEUR 935 passiviert.

5.9 Mitglieder der Geschäftsführung

Frau Anne Keilholz, CFO/HR

Vorständin der GAG Immobilien AG, Köln

Frau Kathrin Möller, COO

Vorständin der GAG Immobilien AG, Köln

5.10 Name und Sitz des Mutterunternehmens

Die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln, ist Tochtergesellschaft der GAG Immobilien AG mit Sitz in Köln.

Die Gesellschaft ist auf Grund eines geschlossenen Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages eine Organgesellschaft der GAG Immobilien AG.

Der mit befreiender Wirkung für die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung von der GAG Immobilien AG noch zu erstellende Konzernabschluss für den kleinsten und größten Kreis von Unternehmen wird im Unternehmensregister bekannt gegeben.

5.11 Sonstige weitere Angaben

Es bestehen sonstige Ausleihungen (Darlehen an frühere Mitarbeiter). Diese Darlehen werden in den ersten 30 Jahren nicht verzinst.

Forderungen bzw. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern (§42 Abs. 3 GmbHG), soweit in der Bilanz nicht gesondert ausgewiesen:

	31.12.2022 EUR	31.12.2021 TEUR
Forderungen
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	0,00	30
Sonstige Vermögensgegenstände	475.953,13	666
	475.953,13	696
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	30.382.687,00	30.798
Erhaltene Anzahlungen	670.339,85	731
Verbindlichkeiten aus Vermietung	210.115,47	207
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	46.274.033,64	68.818
Sonstige Verbindlichkeiten	5.185.243,00	2.758
	82.722.418,96	103.312

Köln, den 9. März 2023

Die Geschäftsführung

Anne Keilholz

Kathrin Möller

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2022 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

―

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2022 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 und

―

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
―	beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
―	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Düsseldorf, den 9. März 2023

Deloitte GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Dieter Peppekus, Wirtschaftsprüfer

Christoph Hartfiel, Wirtschaftsprüfer

30:T27c0e,

Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung

Köln

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2021

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2021

Aus rechentechnischen Gründen können in den Tabellen und Texten Rundungsdifferenzen auftreten.

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2021

1 Grundlagen des Unternehmens

1.1 Geschäftstätigkeit

Die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Grubo) mit Sitz in Köln wurde 1936 gegründet. Sie ist zu 62% Tochtergesellschaft der GAG Immobilen AG (GAG); die Stadt Köln hält die verbleibenden Anteile an der Gesellschaft. Die Grubo ist eine vollkonsolidierte Gesellschaft im GAG-Konzern. Der Zweck der Gesellschaft wird vorrangig durch die Bewirtschaftung ihrer rund 18.500 Wohnungen erfüllt, wozu sie sich der Dienstleistungen der GAG und der GAG Servicegesellschaft mit beschränkter Haftung (GAG SG) bedient. Die Grubo bietet den Menschen in Köln preisgünstigen Wohnraum in hoher Qualität an. Mit gezielten Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen steigert die Gesellschaft die Marktakzeptanz ihrer Wohnungen. Zum verantwortlichen Handeln gehört eine soziale Unternehmenskultur, der sich das Unternehmen in besonderem Maße verpflichtet hat.

1.2 Steuerungssystem

Die Steuerung der Gesellschaft ist in das Steuerungssystem des GAG-Konzerns eingebunden.

Das Steuerungssystem des GAG-Konzerns basiert auf verschiedenen Einzelsystemen. Primär wird eine Wirtschaftsplanung aufgestellt, die neben der Prognose der Ergebnisse des jeweils aktuellen Geschäftsjahres die Kurzfristplanung des folgenden Geschäftsjahres sowie vier weitere Jahre in der Mittelfristplanung umfasst und jährlich aktualisiert wird. Die Werte der Planung werden regelmäßig unterjährig einer Abweichungsanalyse unterzogen, die bei Bedarf Gegenmaßnahmen möglich macht. In diesen Regelkreis der Planung, Steuerung und Kontrolle fließen die Erkenntnisse des Risikomanagementsystems und der Portfolioanalyse ein.

Der Konzern steuert seine operativen Aktivitäten anhand der Kennzahl EBITDA und ermittelt diese auf Ebene einzelner Geschäftsfelder. Hierbei handelt es sich um die bedeutsamste operative Kennzahl des Steuerungssystems. Auf der Konzernebene gelten Mindestansprüche an die Eigenkapitalquote, an das Verhältnis von wesentlichen Komponenten des Umsatzes zu den Zinsaufwendungen (Zinsdeckung) und an das Verhältnis der Investitionen in das Sachanlagevermögen zum Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit.

Diese finanziellen Leistungsindikatoren des Konzerns werden in den Abschnitten Entwicklung der Geschäftsfelder, Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage, finanzwirtschaftliche Risiken und im Prognosebericht dargestellt.

Als steuerungsrelevante, nichtfinanzielle Leistungsindikatoren werden die Anzahl der Mietwohnungen herangezogen.

2 Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche und wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen

2.1.1 Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Bei der Beurteilung der Rahmenbedingungen wird grundsätzlich auf statistisches Material zurückgegriffen, das nur für 2020 vollständig vorliegt.

Im Jahr 2020 lag die Zahl der bundesweiten Fertigstellungen bei rund 306.000 Wohnungen. Dies waren 4,4% mehr Fertigstellungen als in 2019 (rund 293.000). Mit 151.000 in 2020 fertiggestellten Mietwohnungen machen diese nahezu die Hälfte der neu gebauten Wohnungen aus.

Die Bestandsmieten stiegen 2020 im Bundesgebiet um 1,4%. Die prozentuale Mietsteigerung ist damit im Vergleich zum Vorjahr unverändert geblieben. Die Wieder- und Neuvertragsmieten sind deutschlandweit im Mittel um 2,7% auf durchschnittlich EUR 8,97 je m ² gestiegen. Damit beruhigte sich der Anstieg der Mietentwicklung im Vergleich zu den Vorjahren.

Der Wohnungsmarkt in den attraktiven Ballungsräumen und wachstumsstarken Regionen bleibt angespannt. Deutschland verzeichnet einen weiterhin spürbaren Einwohnerzuwachs, der primär auf die Außenzuwanderung aus dem europäischen Ausland zurückzuführen ist. Durch die stetig steigenden Studierendenzahlen verschärft sich die Situation vor allem in den Universitätsstädten weiter.

Die Auswirkungen der Corona-Pandemie betreffen die Immobilienwirtschaft im Bereich der Wohnimmobilien generell und den GAG-Konzern im Besonderen in Bezug auf die Ertragslage nur in einem geringen Rahmen. Bei den gewerblichen Mietverhältnissen ergaben sich dagegen in einigen Teilsegmenten spürbare Auswirkungen, mit denen auch weiterhin zu rechnen ist.

Langfristig betrachtet sind die Energieträger die größten Preistreiber bei den Wohnkosten. Seit 2000 sind die Verbraucherpreise für Gas, Heizöl und andere Haushaltsenergie um 78% gestiegen.

2.1.2 Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen in Köln

Kölns Einwohnerzahl ist erstmals seit 2013 leicht zurückgegangen. Die Bevölkerung sank um 3.779 auf 1.088.040 Personen. Der Saldo aus Geburten und Sterbefällen lag im Jahr 2020 bei 541 Personen. Das geringe natürliche Bevölkerungswachstum ist sowohl auf die zurückgegangene Geburtenzahl als auch auf die Corona-bedingten erhöhten Sterbefälle zurückzuführen.

Die Zahl der Zuwanderung nach Köln ist im Vergleich zu 2019 um fast 9.000 Zuzüge gesunken. Durch Berücksichtigung der Fortzüge, welche ebenfalls leicht gesunken sind, ergibt sich für 2020 erstmals seit 2008 eine Entwicklung im negativen Bereich. Auch dies ist als Effekt der Corona-Pandemie zu sehen.

Mit 2.013 Wohnungen lag die Zahl der Fertigstellungen in 2020 unter dem Niveau von 2019 (2.175 Wohnungen). 8.694 Wohnungen waren genehmigt und 5.400 davon befanden sich im Bau. Die Anzahl der in 2020 neu erteilten Baugenehmigungen war mit 3.659 Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr wieder gestiegen (2019: 2.715 Wohnungen).

Der geförderte Mietwohnungsbestand ist in 2020 um 19 auf 38.381 Wohnungen minimal gestiegen (2019: 38.362). Der Anteil am gesamten Kölner Wohnungsbestand ist im Vergleich zum Vorjahr stabil geblieben (2019: 6,8%).

In Köln stieg die durchschnittliche Kaltmiete ohne Nebenkosten für Neubauwohnungen in 2020 um 10% auf EUR 14,60 je m ² (2019: EUR 13,25 je m ² ). Für Bestandswohnungen stieg die durchschnittliche Kaltmiete ohne Nebenkosten im gleichen Zeitraum um 11% auf EUR 12,30 je m ² (2019: EUR 11,12 je m ² ).

Die Baulandpreise für den Geschosswohnungsbau stiegen von 2019 auf 2020 um rund 15%. Die durchschnittlichen Kaufpreise von Eigentumswohnungen sind im gleichen Zeitraum um 5% angestiegen. Bei der Betrachtung des Zeitraums von 2015 bis 2020 konnte eine Steigerung des mittleren Kaufpreises von Eigentumswohnungen von insgesamt 45% festgestellt werden.

Die Lage auf dem Kölner Wohnungsmarkt wird weiter angespannt bleiben. Dies trifft insbesondere auf das Segment der preiswerten und öffentlich geförderten Wohnungen zu. Zentrale Problemfelder bilden weiterhin die fehlende Verfügbarkeit von Bauland und hohe Bodenpreise.

2.2 Entwicklung der Geschäftsfelder
2.2.1 Immobilienbewirtschaftung

Die Gesellschaft hatte zum 31. Dezember 2021 einen Immobilienbestand von 18.540 (Vorjahr: 18.518) Wohnungen und 62.705 m ² (Vorjahr: 62.384 m ² ) Gewerbefläche. Die Veränderung des Wohnungsbestandes resultierte im Wesentlichen aus Neubau und Abgängen aus dem Verkauf von Bestandswohnungen. Geplant wurde ein Bestand von 18.535 Wohnungen.

Die Bestände befinden sich ausschließlich in Köln. Mit der Verwaltung über sechs Kunden- bzw. Quartierscenter wird ein unmittelbarer Mieterkontakt mit entsprechender Servicequalität erreicht.

Im Geschäftsjahr lagen die Umsätze aus Sollmieten bei TEUR 105.511 (Vorjahr: TEUR 104.484 ^*) . Diese Steigerung ergab sich aus dem Bezug von Neubaumaßnahmen, den Anhebungen der Mieten auf Grund von Modernisierungsmaßnahmen, den Mietanpassungen im Wohnungsbestand an den Mietspiegel, Fluktuation sowie sinkenden Wohnungsabschlägen aus Förderungen. Gegenläufige Einflüsse auf die Sollmiete waren die Entmietung von Abrissobjekten sowie der Verkauf von Beständen. Geplant waren TEUR 104.262.

Die durchschnittliche monatliche Sollmiete stieg um 1,3% und betrug EUR 6,74 je m ² Wohn-/Nutzfläche (Vorjahr: EUR 6,66 je m ² ).

Von den Sollmieten sind Erlösschmälerungen durch Leerstand und Mietnachlässe in Höhe von TEUR 4.152 (Vorjahr: TEUR 3.695) oder 3,94% (Vorjahr: 3,54%) abzuziehen.

In Summe ergaben sich Umsatzerlöse aus Vermietung von TEUR 101.359 (Vorjahr: TEUR 100.789), geplant waren TEUR 100.524.

Die Erlösschmälerungen werden im Wesentlichen durch Bestände beeinflusst, die für Großmodernisierungsmaßnahmen vorgesehen sind. Darüber hinaus muss für die Mieter, die von Abriss- und Großmodernisierungsmaßnahmen betroffen sind, Ersatzwohnraum vorgehalten werden.

Zum Ende des Geschäftsjahres standen 547 (Vorjahr: 528) Wohnungen leer (Leerstandsquote: 2,95%, Vorjahr: 2,85%). Hiervon standen 339 (Vorjahr: 315) Wohnungen wegen Abriss- und Baumaßnahmen leer. Nur 62 (Vorjahr: 76) Wohnungen standen nachfragebedingt leer (Leerstandsquote: 0,33%, Vorjahr: 0,41%). Hiervon wiederum konnten für 24 Wohnungen bereits im Geschäftsjahr neue Mietverträge geschlossen werden, so dass zum Ende des Geschäftsjahres noch 38 Wohnungen vermietbar waren. Weitere 146 Wohnungen standen wegen Verkaufs und aus sonstigen Gründen leer.

Von den Gewerbeflächen standen zum Ende des Geschäftsjahres 3.202 m ² (Vorjahr: 4.590 m ² ) leer (Leerstandsquote 5,11%, Vorjahr 7,36%), davon standen 791 m ² (Vorjahr: 1.052 m ² ) nachfragebedingt leer (Leerstandsquote: 1,26%, Vorjahr 1,69%). Weitere 819 m ² (Vorjahr: 2.125 m ² ) standen wegen Baumaßnahmen leer. Weitere 1.591 m ² standen aus sonstigen Gründen leer.

Die Fluktuationsrate zum 31. Dezember 2021 betrug 4,95% (Vorjahr: 5,18%).

Um den Wohnungsbestand den aktuellen Wohnbedürfnissen anzupassen und ihn damit nachhaltig vermietbar zu halten, wird laufend umfangreich investiert.

Für die Bestandserhaltung des Hausbesitzes wurden im Geschäftsjahr im Rahmen der Instandhaltung, ohne Großmodernisierungsmaßnahmen, TEUR 32.711 aufgewandt. Dies entspricht einem durchschnittlichen Kostensatz von zirka EUR 24 je m ² Wohn-/Nutzfläche. Die Planung sah Aufwendungen von TEUR 34.220 vor.

^* Gegenüber der Darstellung im Vorjahr wurden die Erlösschmälerungen aus Wohnungsabschlag aus den Erlösschmälerungen in die Sollmieten umgegliedert. Durch die Umgliederung ergeben sich Anpassungen bei den Vorjahres- und Planwerten, wobei die Summe der Umsatzerlöse aus Vermietung unverändert bleibt. Bei den Erlösschmälerungen aus Wohnungsabschlag handelt es sich um die technische Abbildung zukünftiger Mieterhöhungsmöglichkeiten bei einem Teil der geförderten Wohnungen, die sich aus dem Förderrecht ergeben und nicht zu ändern sind.

Die Großmodernisierung des Wohnungsbestandes wurde fortgesetzt. Im Geschäftsjahr wurden 8 Wohnungen und 1.215 m ² Gewerbefläche fertiggestellt. Weitere 139 Wohnungen und Gewerbeeinheiten mit einer Nutzfläche von 37 m ² befanden sich zum Ende des Geschäftsjahres in der Modernisierungsdurchführung. Das Investitionsvolumen für Großmodernisierung betrug im Geschäftsjahr TEUR 8.414 (Vorjahr: TEUR 4.060) und der Aufwand aus Großmodernisierung betrug TEUR 1.499 (Vorjahr: TEUR 407). Geplant waren Investitionen von TEUR 6.918 und ein Großmodernisierungsaufwand von TEUR 1.778. Die Planüberschreitung resultiert hauptsächlich aus Bauzeitverschiebungen.

Die wichtigsten Großmodernisierungsarbeiten sind das Aufbringen einer Fassaden-, Kellerdecken- und Dachisolierung, der Einbau von isolierverglasten Fenstern, die Verbesserung der Sanitär- und Elektroinstallation sowie der Einbau moderner Heizungsanlagen. Hierbei haben die Einhaltung der Energieeinsparverordnung (EnEV) und deren technische Anforderungen Priorität.

Der Nachfragesituation im Kölner Stadtgebiet, insbesondere nach preiswertem Wohnraum, trägt der GAG-Konzern mit einem abgestimmten Neubauprogramm Rechnung. Hierfür wurden und werden vom GAG-Konzern geeignete Grundstücke angekauft.

Im Rahmen der Neubautätigkeit wurden im Geschäftsjahr 35 Wohnungen fertig gestellt. Weitere 84 Wohnungen befanden sich zum Ende des Geschäftsjahres im Bau. Es wurden Investitionen für die Neubautätigkeit in Höhe von TEUR 13.059 (Vorjahr: 7.758) getätigt. Die Planung sah 35 Wohneinheiten und ein Investitionsvolumen von TEUR 11.379 vor.

2.2.2 Immobilienverkäufe

Im Geschäftsjahr wurden aus dem Anlagevermögen 4 Wohneinheiten mit einer Fläche von 297 m ² erfolgswirksam verkauft. Im Vorjahr waren es konzernintern 80 und konzernextern 12 Wohneinheiten und 5.644 m ² . Hieraus und aus kleineren Grundstücksverkäufen resultierten Verkaufserlöse von TEUR 514 (Vorjahr: TEUR 2.140, davon TEUR 773 konzernintern).

2.3 Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage
2.3.1 Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge

Mit der GAG besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag, nach dem Gewinne abgeführt und Verluste ausgeglichen werden.

2.3.2 Ertragslage

Im Folgenden werden Ist-Ist-Vergleiche der Werte des Geschäftsjahres mit den Vorjahreswerten dargestellt und erläutert.

Die Umsatzerlöse stiegen nur leicht auf TEUR 145.899 (Vorjahr: TEUR 145.385).

Die sonstigen betrieblichen Erträge sanken um 7% auf TEUR 6.306 (Vorjahr: TEUR 6.773). Dieser Rückgang resultierte im Wesentlichen aus rückläufigen Immobilienverkäufen, die zum Teil durch gestiegene Versicherungserstattungen kompensiert wurden.

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen stiegen um 8% auf TEUR 93.841 (Vorjahr: TEUR 86.786). Die Aufwendungen resultierten im Wesentlichen aus den Nebenkosten mit TEUR 47.629 (Vorjahr: TEUR 44.836) und aus der Instandhaltung mit TEUR 34.210 (Vorjahr: TEUR 30.529).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen stiegen um 9% auf TEUR 14.308 (Vorjahr: TEUR 13.125). Dieser Anstieg resultiert im Wesentlichen aus höheren Verwaltungsaufwendungen.

Das EBITDA sank um 12% auf TEUR 45.978 (Vorjahr: TEUR 52.204).

Die Abschreibungen sanken um 1% auf TEUR 24.354 (Vorjahr: TEUR 24.552). Diese beinhalten überwiegend planmäßigen Abschreibungen auf Immobilien.

Das negative Finanzergebnis verbesserte sich um 9% auf TEUR -7.182 (Vorjahr: TEUR -7.895). Hauptbestandteil waren Zinsen und ähnliche Aufwendungen mit TEUR 7.188 (Vorjahr: TEUR 7.901). Die Verbesserung resultierte im Wesentlichen aus Optimierungen im Darlehensbestand und der Liquiditätssteuerung.

Die Zinsdeckung belief sich auf 7,03% (Vorjahr: 7,75%).

Als Minderheitseigentümerin erhielt die Stadt Köln eine Ausgleichszahlung. Sie lag für das Geschäftsjahr bei TEUR 2.758 (Vorjahr: TEUR 4.463).

Der Jahresüberschuss vor Gewinnabführung betrug TEUR 11.198 (Vorjahr: TEUR 14.499). Der Jahresüberschuss wurde auf Grund des bestehenden Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages an die GAG abgeführt.

Im Folgenden werden Plan-Ist-Vergleiche auf Grund der im Vorjahr gemachten Prognose dargestellt und erläutert.

Im Geschäftsjahr wurde ein Umsatz von TEUR 145.899 erreicht, der damit um 1% über dem Planwert von TEUR 144.767 lag. Die Abweichung resultierte im Wesentlichen aus höheren Umsatzerlösen aus der Vermietung.

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen erreichten einen Wert von TEUR 93.841 und lagen damit um 1% unter dem Planwert von TEUR 94.642. Eine wesentliche Ursache für die Abweichung waren die Instandhaltungsaufwendungen mit TEUR 34.210, die mit TEUR 35.998 geplant waren.

Es wurde ein EBITDA von TEUR 45.978 erreicht, gegenüber dem geplanten Wert von TEUR 43.499.

Die Abschreibungen wurden in Höhe von TEUR 24.354 gebucht und lagen damit nahezu beim Planwert von TEUR 24.267.

Das negative Finanzergebnis von TEUR -7.182 verbesserte sich um 4% gegenüber dem geplanten Wert von TEUR -7.461.

Die Zinsdeckung verbesserte sich auf 7,03%, geplant waren 7,39%.

Die Gesellschaft schloss mit einem Jahresüberschuss vor Gewinnabführung in Höhe von TEUR 11.198 ab. Geplant waren TEUR 9.525. Ursache für diese Abweichung waren im Wesentlichen die höheren Umsatzerlöse aus der Vermietung und die höher geplanten Instandhaltungsaufwendungen. Gegenläufig waren die sonstigen betrieblichen Aufwendungen höher als geplant.

2.3.3 Vermögens- und Finanzlage

Die Bilanzsumme sank leicht auf TEUR 806.414 (Vorjahr: TEUR 808.956).

Der Wert des Anlagevermögens sank leicht auf TEUR 761.183 (Vorjahr: TEUR 764.083). Den Zugängen in Höhe von TEUR 21.473 standen insbesondere Abschreibungen von TEUR 24.354 gegenüber. Die Zugänge resultierten im Wesentlichen aus Investitionen für Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen.

Das Umlaufvermögen war mit TEUR 45.062 nahezu unverändert (Vorjahr: TEUR 44.703).

Das Eigenkapital blieb mit TEUR 139.367 unverändert und die Eigenkapitalquote stieg leicht auf 17,3% (Vorjahr: 17,2%).

Die Verbindlichkeiten sanken leicht auf TEUR 655.187 (Vorjahr: TEUR 656.512).

Hauptbestandteil waren die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten. Sie sanken um 6% auf TEUR 432.151 (Vorjahr: TEUR 458.230). Die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern sanken ebenfalls auf TEUR 98.385 (Vorjahr: TEUR 103.001). Im Geschäftsjahr betrugen die Darlehenstilgungen insgesamt TEUR 34.992, davon waren TEUR 18.698 außerplanmäßige Tilgungen im Rahmen von Rückzahlungen und Umfinanzierungen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen stiegen um 81% auf TEUR 72.588 (Vorjahr: TEUR 40.188).

Die erhaltenen Anzahlungen sanken um 2% auf TEUR 42.897 (Vorjahr: TEUR 43.812). Sie resultierten im Wesentlichen aus Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen. Es standen ihnen auf der Aktivseite unfertige Leistungen gegenüber.

Die passive Rechnungsabgrenzung sank um 6% auf TEUR 8.412 (Vorjahr: TEUR 8.974). Dies resultiert im Wesentlichen aus der Abgrenzung der Tilgungsnachlässe der NRW.BANK, die in den nächsten Jahren ergebniswirksam vereinnahmt werden.

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit betrug TEUR 39.468 gegenüber TEUR 46.553 im Vorjahr. Der Rückgang um TEUR 7.085 liegt im Wesentlichen am Rückgang des Jahresüberschusses um TEUR 3.301 sowie am Rückgang der Verbindlichkeiten und anderer Passiva um TEUR 1.191. Der Mittelabfluss aus der Investitionstätigkeit betrug TEUR 21.058 gegenüber TEUR 8.595 im Vorjahr. Hier stiegen die Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen. Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit war negativ und betrug TEUR -19.561 gegenüber TEUR -37.881 im Vorjahr. Die Tilgungen im Vorjahr waren, anders als in diesem Jahr, höher als die Valutierungen. Der Zahlungsmittelbestand am Ende des Geschäftsjahres betrug TEUR 864 gegenüber TEUR 2.015 im Vorjahr.

Das Verhältnis der zahlungswirksamen Investitionen in das Sachanlagevermögen in Höhe von TEUR 21.588 zum Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit von TEUR 39.468 betrug 55%.

Die Gesellschaft ist in das Finanzmanagement des GAG-Konzerns einbezogen. Die Ziele des Finanzmanagements bestehen im Wesentlichen in der Sicherstellung einer ausreichenden Liquidität sowie in der Optimierung des Zinsergebnisses. Das Finanzmanagement des GAG-Konzerns umfasst das Cash- und Liquiditätsmanagement sowie das Management der Zinsänderungs- und Ausfallrisiken. Einhergehend mit einer langfristig orientierten Geschäftsstruktur des Unternehmens werden fast ausschließlich langfristige Finanzierungen abgeschlossen. Kurz- oder mittelfristige Finanzierungen werden nur begrenzt im Rahmen der Liquiditätssteuerung und -Optimierung aufgenommen. Der GAG-Konzern hat zur Begrenzung des Zinsänderungsrisikos Zinssicherungsmaßnahmen insbesondere für klassische Annuitätendarlehen vorgenommen. Abgeschlossene derivative Zinssicherungsinstrumente stehen im unmittelbaren Zusammenhang mit vollständig parallel laufenden Liquiditätszusagen zur Bestandsfinanzierung, so dass synthetische Festzinspositionen für den Zinssicherungszeitraum entstehen und Bewertungseinheiten gebildet werden können. Spekulative Instrumente werden nicht eingesetzt. Geplante Investitionen sind durch Kreditplatzierungsmöglichkeiten des Konzerns ausreichend gesichert.

Insgesamt verfügt der GAG-Konzern zum Stichtag über kurzfristige Kreditlinien in Höhe von rund EUR 275 Mio. Die freien Kurzfristkreditlinien und die jederzeit mobilisierbaren Bankguthaben des Konzerns beliefen sich insgesamt auf rund EUR 110 Mio. Die Inanspruchnahme der Kurzfristlinien und mittelfristiger Finanzierungen war im Wesentlichen zinsbedingt und dient vor allem der zinsgünstigen Zwischenfinanzierung. Weiterhin bestehen umfassende Platzierungsmöglichkeiten für Langfristkredite, insbesondere innerhalb des Banken- und Versicherungsbereiches. Die Bonitätseinstufungen des GAG-Konzerns erfolgen erneut auf sehr gutem Niveau. Damit kann die Zahlungsfähigkeit des GAG-Konzerns zu jeder Zeit als gewährleistet angesehen werden.

2.4 Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren
2.4.1 Umwelt

Im Geschäftsjahr hat der GAG-Konzern den Prozess der energetischen Verbesserung seines Gesamtbestandes im Rahmen seiner Neubau-, Modernisierungs- und Instandhaltungstätigkeit fortgesetzt. Dabei wurde der energetische Standard der aktuellen Energieeinsparverordnung (EnEV) im Neubau erreicht.

Neubau

Bei den Neubauprojekten des GAG-Konzerns, die im Geschäftsjahr fertig gestellt worden sind, entsprachen alle Neubauprojekte der gültigen EnEV 2014 unter Berücksichtigung der erhöhten Standards ab 2016, was den Anforderungen ähnlich der EnEV 2014 mit KfW-Effizienzhaus-70-Standard entspricht.

Bei etwa 31% der Neubauprojekte erfolgt die Wärmeversorgung durch eine Kombination aus einem Blockheizkraftwerk (BHKW) und einem Gasbrennwertkessel zur Spitzenlastabdeckung. Die Energieerzeugungsanlagen hat die GAG SG gebaut und wird sie künftig betreiben. Bei diesen Gebäuden bietet der GAG-Konzern seinen Mietern selbst erzeugten Strom an. Ungefähr 69% der neuen Wohneinheiten werden durch eine Anbindung an das regionale Fernwärmenetz der RheinEnergie mit Wärme versorgt.

Durch diese Maßnahmen wurden insgesamt 35 Wohneinheiten mit 2.438 m ² Wohn- und Nutzfläche erstellt, die eine zukunftsweisende Energieeffizienz aufweisen.

Großmodernisierung

Ein Schwerpunkt der Großmodernisierungsaktivitäten im GAG-Konzern ist die energetische Sanierung des Immobilienbestandes. So wurde im Rahmen der überwiegenden Großmodernisierungsprojekte die komplette Gebäudehülle gedämmt, meistens inklusive der Kellerdecke und des Dachbodens. Dabei konnte, außer bei den unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden, ein höherer energetischer Standard erreicht werden, als in der Energieeinsparverordnung (EnEV) gefordert ist. Bei den Projekten, in denen vorher keine zentrale Wärmeversorgung vorhanden war, wurde diese teilweise mit regenerativer Technik eingebaut. Bei den Projekten mit vorhandener Zentralheizung wurde teilweise die Wärmeversorgung erneuert und an den neuen energetischen Stand der Gebäude angepasst. Die Ausstattung mit zentraler Wärmebereitung erfolgte entweder durch einen Anschluss an das Fernwärmenetz der RheinEnergie oder durch den Einbau von BHKW und/oder Gasbrennwerttechnik, teilweise mit Unterstützung durch Solarthermie.

Durch diese Maßnahmen wurden insgesamt 8 Wohneinheiten mit 1.076 m ² Wohn- und Nutzfläche auf eine zukunftsweisende Energieeffizienz umgerüstet.

Instandhaltung

Im Geschäftsjahr wurden im GAG-Konzern alte Heizanlagen durch Gasbrennwerttechnik der neuesten Generation ersetzt. Die neuen Anlagen entsprechen den Anforderungen der EnEV 2016. Insgesamt wurden 16 neue Anlagen im GAG-Konzern installiert, von denen eine im Geschäftsjahr in Betrieb genommen wurde. Der Bau erfolgt durch die GAG SG, die die Anlagen auch künftig betreiben wird.

Durch diese Maßnahmen werden insgesamt 388 Wohneinheiten mit 25.597 m ² Wohn- und Nutzfläche umgerüstet.

3 Risiko- und Chancenbericht

3.1 System des Risiko- und Chancenmanagements

Der GAG-Konzern verfügt über ein Risiko- und Chancenmanagementsystem, das wesentliche oder bestandsgefährdende Entwicklungen in den verschiedenen Geschäftsfeldern frühzeitig erkennt und adäquate Steuerungsmaßnahmen auslöst. Es folgt den Vorgaben des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KontraG) und ist auf die Erfordernisse der Aufbau- und Ablauforganisation des GAG-Konzerns ausgerichtet. Das System umfasst die Stufen der Risikoidentifikation, -analyse und -bewertung sowie die ggf. zu ergreifenden Maßnahmen. Soweit die Risiken und Chancen zu quantifizieren sind, sind sie mit den Planungs- und Controllingsystemen verknüpft. Die Ergebnisse werden standardisiert dokumentiert. Das Chancen- und Risikomanagementsystem als Ganzes wird laufend einer umfassenden Analyse unterzogen und systematisch verbessert. Die Verantwortlichkeit für das Risiko- und Chancenmanagementsystem obliegt dem Vorstand der GAG. Gegenüber dem Vorjahr gibt es keine Änderungen im Systemablauf.

Zusätzlich zur halbjährlichen Risikoberichterstattung führt der GAG-Konzern quartalsweise Gespräche mit den Segmentverantwortlichen. Der Aufsichtsrat wird über die Entwicklung der Risiken auf Segmentebene quartalsmäßig mit einer Zusammenfassung und entsprechender Erläuterung informiert.

Auf Grundlage dieses Systems ist die Unternehmensführung in der Lage, Risiken im Unternehmen und im Unternehmensumfeld rechtzeitig zu identifizieren und zu bewerten.

3.2 Risikobericht
3.2.1 Umfeld- und Brancheneinschätzung

Bei deutlichen Veränderungen der konjunkturellen Aussichten für die deutsche Wirtschaft ist es grundsätzlich denkbar, dass sich auch die Nachfrage nach Wohnimmobilien zum Nachteil des GAG-Konzerns verändert. Aktuell ist davon auszugehen, dass Köln weiterhin mit einer nachhaltigen und stabilen Wohnungsnachfrage zu den bevorzugten Immobilienstandorten gehören wird. Dies wird gestützt durch die Kölner Bevölkerungsprognose, die von einem weiteren moderaten Anstieg der Bevölkerung für die nächsten zehn Jahre ausgeht. Investitionen in einen marktgerechten Mix aus öffentlich gefördertem und freifinanziertem Neubau und in Modernisierung von Beständen sind daher wirtschaftlich sinnvoll.

Deshalb investiert der GAG-Konzern seit Jahren in seinen Wohnungsbestand, um seine Marktakzeptanz zu erhalten. Hierbei müssen die unterschiedlichen ökologischen, ökonomischen und sozialen Anforderungen miteinander in Einklang gebracht werden.

Eine weitere Herausforderung stellt die Bereitstellung von Wohnraum dar, der in besonderem Maße den Ansprüchen bestimmter Nutzergruppen, wie Studierenden oder Mehrgenerationen, gerecht wird. Hier hat sich der GAG-Konzern in den letzten Jahren bereits engagiert.

Die Folgen der Corona-Krise für den GAG-Konzern wurden 2020 als Risiko mit aufgenommen und das Business Continuity Management (BCM) der GAG behält die aktuelle Entwicklung der pandemischen Lage weiterhin im Blick. Das BCM setzt sich mit der Entwicklung von Strategien, Plänen und Handlungen auseinander, um Tätigkeiten und Prozesse zu schützen oder Alternativen zu ermöglichen. Ziel ist insbesondere der Schutz der unternehmensspezifischen kritischen (Teil-)Geschäftsprozesse vor existenzbedrohenden Risiken und damit die Sicherstellung des Fortbestandes des Konzerns.

In 2020 wurde ein Gesetz zur CO ₂ -Bepreisung verabschiedet, das auch die Wohnungswirtschaft betrifft: In 2021 wurde auf den Preis der fossilen Brennstoffe ein CC2-Preis von EUR 25 je Tonne aufgeschlagen, der in den weiteren Jahren steigen wird. Die Kosten trägt derzeit der Mieter allein. Es wird aber angenommen, dass es zu einer Teilung der Kosten zwischen Vermieter und Mieter kommen kann. Das hieraus entstandene Risiko wurde ebenfalls aufgenommen.

Noch nicht im Risiko- und Chancenmanagementsystem als Risiken aufgenommen, jedoch eine zentrale Herausforderung sowohl für den GAG-Konzern als auch für die gesamte Wohnungswirtschaft stellen weiterführende Aspekte des Klimawandels und daraus resultierende Anpassungen dar. Bis zum Jahr 2045 soll, so das Ziel der Bundesregierung, der Gebäudebestand klimaneutral sein. Die Stadt Köln hat sich darüber hinaus eine Klimaneutralität bis 2035 zum Ziel gesetzt und bereits im Juni 2019 den Klimanotstand ausgerufen.

Die mit Nachhaltigkeitszielen verbundenen neuen Regularien werden damit auch Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft haben. Um die europaweiten Ziele zu forcieren und weil dem Finanzsystem eine Schlüsselrolle mit Lenkungswirkung bei der Entwicklung einer nachhaltigen Wirtschaft zukommen soll, hat die EU-Kommission ein Klassifikationssystem für "grüne" Finanzierungen etabliert. Außerdem wird der GAG-Konzern durch die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) der EU zukünftig zu einer jährlichen Nachhaltigkeitsberichterstattung verpflichtet sein, die Teil des Jahresabschlusses werden soll. Weitere EU-Konzepte wie der Green Deal oder die ESG-Taxonomie (Environment/Umwelt, Social/Soziales, Governance/Unternehmensführung) stellen zukünftig auch die Wohnungswirtschaft vor neue Herausforderungen.

3.2.2 Leistungswirtschaftliche Risiken

Für das umsatzstärkste Segment des GAG-Konzerns, die Immobilienbewirtschaftung, bestehen die Risiken im Wesentlichen in der möglichen Verschlechterung der allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die zu einer Verminderung der Mieterlöse, einer verstärkten Zahlungsunfähigkeit der Mieterinnen und Mieter und zu erhöhtem Leerstand führen kann. Die derzeitige Marktlage in Köln lässt in den Produktsegmenten des GAG-Konzerns jedoch keine wesentlichen kritischen Tendenzen erkennen, die die Nachfrage nach Wohnungen wesentlich verringern und somit die Ertragslage substanziell gefährden. Unabhängig von der aktuellen Situation, insbesondere der vielfach noch weiter unklaren Folgen der Corona-Pandemie, werden negative Entwicklungen durch den unterjährigen Abgleich des Geschäftsverlaufs mit der Wirtschaftsplanung frühzeitig erkannt, so dass geeignete Gegenmaßnahmen ergriffen werden können. Die Auswirkungen der Corona-Pandemie betreffen den GAG-Konzern in Bezug auf die Ertragslage derzeit in einem überschaubaren Rahmen. Insbesondere bei den gewerblichen Mietverhältnissen sind aber bei einem weiteren Fortschreiten der Einschränkungen - vor allem im Handel, in der Eventbranche und in der Gastronomie - in den kommenden Monaten und Jahren in den unterschiedlichen Teilsegmenten weitere Auswirkungen auf einzelne Mietverhältnisse und somit die Ertragslage zu erwarten. Vielfach wurden bekannte Folgen der Pandemie sowie Veränderungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen entweder bereits in der Wirtschaftsplanung berücksichtigt oder sie werden kurzfristig nicht zu wesentlichen Änderungen der Ertragskraft führen. Jedoch werden mittel- bis langfristig durch die Pläne der neuen Bundesregierung zu den energetischen Sachverhalten, zu Art und Umfang von Modernisierungsmaßnahmen und zu den Mietsteigerungsmöglichkeiten Auswirkungen auf das Ergebnis nicht auszuschließen sein.

Der Vermietungsprozess ist strukturiert und kundennah gestaltet. Ziele waren und sind es, die Leerstands- und Fluktuationsquote weiter auf niedrigem Niveau zu halten, eine schnelle Anschlussvermietung zu ermöglichen, erfolgreiche Marketingmaßnahmen zu steuern und generell die Konkurrenzfähigkeit am Wohnungsmarkt zu sichern. Ein besonderes Augenmerk gilt weiterhin der Einhaltung eines gesetzeskonformen Vermietungsprozesses. Die diesbezüglichen Anstrengungen wurden im Berichtsjahr verstetigt, die Mitarbeiter fortlaufend sensibilisiert und die Kontrollinstrumente weiter ausgebaut. Die Leerstandsdauer wurde in den vergangenen Jahren deutlich verkürzt und auch die Erlösschmälerungen aus nachfragebedingtem Leerstand verharren im Verhältnis zu den Gesamtumsätzen auf relativ niedrigem Niveau, was wiederum die Ertragskraft des Unternehmens erhöht. Allerdings haben im vergangenen Jahr die Corona-Pandemie, die vielfältigen Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauaktivitäten und die damit verbundenen Mietminderungen und Stundungen, Umsetzungen in frei gehaltene Wohnungen und der Leerzug von Bestandsgebäuden für Modernisierungen und Abriss insgesamt zu einem weiter leicht erhöhten Gesamtleerstand aus Wohnungen und somit auch zu Erlösschmälerungen aus Leerstand geführt. Die Ergebnisse bewegen sich jedoch im geplanten Rahmen. Insbesondere die zügige Anschlussvermietung wird weiter durch die Beschränkungen der pandemiebedingten Auflagen erschwert. Der Trend von umfangreicheren Maßnahmenleerständen wird auch in den kommenden Jahren fortbestehen, ist aber in der laufenden Wirtschaftsplanung berücksichtigt. Entsprechend ist das wirtschaftliche Risiko als gering anzusehen.

Weiterhin ist ein stetiges Anwachsen der Kundenbedürfnisse zu verzeichnen, was die Vermietungen von unattraktivem Wohnraum in Randbezirken oder sozialen Brennpunkten zunehmend erschwert. Zudem reagieren die Kunden mietpreissensibel, insbesondere bei größeren freifinanzierten Wohnungen mit entsprechend hohen Mieten. Das weiter niedrige Zinsniveau macht für diese Zielgruppe grundsätzlich den Kauf von Wohnungen insbesondere bei Vermietungen in Randlagen attraktiver. Die insgesamt in Art, Umfang und Höhe weitersteigenden Nebenkosten (Heiz-, Betriebskosten) erhöhen zudem die Gesamtbelastung der Mieterinnen und Mieter, was vielfach nicht von deren Einkommenssteigerungen kompensiert werden kann und den Effekt des Kaufwunsches bei vielen verstärkt (langfristige Zinsbindung / gleichbleibende Annuität).

Als Vermieter unterliegt der GAG-Konzern daher auch einem Mietausfallrisiko. Hauptursache für rückständige und ausbleibende Mietzahlungen durch die Mieterinnen und Mieter sind wachsende Verschuldung, Arbeitslosigkeit und familiäre Problemstellungen. Die Stadtteile und Wohnungssegmente, in denen der GAG-Konzern den Hauptteil seiner Wohnungen bewirtschaftet, sind davon besonders gekennzeichnet. Durch die enge Betreuung der Mieterinnen und Mieter vor Ort in den Kundencentern, durch das Sozialmanagement und durch die Abteilung Forderungsmanagement wird gewährleistet, dass problematische Mietverhältnisse schneller erkannt und entsprechende Gegenmaßnahmen ergriffen werden.

Der GAG-Konzern betreibt seit fast 20 Jahren das Programm "Mieter werden Eigentümer", welches mit einem guten Ergebnis noch wesentlich zum Unternehmenserfolg beiträgt. Das grundsätzliche Risiko geringerer Erträge auf Grund von sich ändernden Rahmenbedingungen wird bereits in der Wirtschaftsplanung laufend berücksichtigt, ebenso der Abverkauf der Restanten und der Auslauf des Programms. Das Programm soll spätestens im Jahr 2023 enden.

Der Erfolg der neueren Geschäftsfelder des GAG-Konzerns Wärme-Contracting und Stromverkauf an Mieterinnen und Mieter ist eng an die Höhe der Energiekosten gebunden. Auf die momentan auftretenden Preissteigerungen der Energiekosten gilt es zeitnah zu reagieren.

Die im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken im Bereich der leistungswirtschaftlichen Risiken haben kumuliert einen Schadenerwartungswert (Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit mit der Auswirkungshöhe) von EUR 4,41 Mio.

3.2.3 Finanzwirtschaftliche Risiken

Die finanzwirtschaftlichen Risiken umfassen im Wesentlichen Zinsänderungs-, Bonitäts- und Liquiditätsrisiken. Diese Risiken werden durch das zentrale Finanzmanagement des GAG-Konzerns permanent beobachtet. Im Geschäftsjahr konnten wesentliche Maßnahmen zur Reduzierung von Fremdkapitalkosten und Zinsänderungsrisiken umgesetzt werden.

Im Berichtsjahr wurden durch den GAG-Konzern weitere Zinsswaps vertraglich abgeschlossen. Die Berechnungsnominale aller Zinsswaps sind vollständig mit parallellaufenden Liquiditätszusagen abgestimmt, so dass synthetische Festzinspositionen für den Zinssicherungszeitraum entstehen und Bewertungseinheiten gebildet wurden.

Zinsänderungsrisiken sind auf Grund der grundsätzlich langfristigen Zinsbindungsfristen von ursprünglich weit überwiegend zehn bis 30 Jahren und auf Grund des erreichten Absicherungsniveaus relativ gering und ergeben sich insbesondere aus den laufenden Bauaktivitäten und Zinsbindungsenden von bestehenden Langfristfinanzierungen. Die Zinsänderungsrisiken sind hier auf Grund der teils frühzeitigen Zinssicherungen für Kapitalmarktdarlehen und der umfassenden Einbindung zinssubventionierter Förderdarlehen begrenzt.

Die Finanzplaninstrumente des GAG-Konzerns sichern die frühzeitige Erkennung der Liquiditätsentwicklung. Diese zeigen mit einem Planungshorizont von bis zu fünf Jahren die zu erwartende Entwicklung der Liquidität auf. Des Weiteren basiert das Liquiditätsmanagement auf einer quartalsweise rollierenden Zwölf-Monats-Vorschau und beinhaltet die tägliche Disposition und das tägliche Liquiditätspooling des GAG-Konzerns.

Auch der Finanzmarkt kann sich einem Einfluss durch den Klimawandel nicht entziehen. Zukünftig gilt es, die Entwicklung der diesbezüglichen Regulatorik zu beobachten. Auswirkungen auf Finanzierungen und Bewertungen eines Wohnungsunternehmens, beispielsweise anhand ökologischer Zielerreichung, bleiben abzuwarten.

Des Weiteren könnte die noch nicht final geklärte Umlagefähigkeit der CC2-Kosten auf Mieterinnen und Mieter die Bewirtschaftungsergebnisse von Immobilien belasten. Dies könnte eine Senkung der Immobilienbewertungen und ggf. eine Impairment-Abschreibung zur Folge haben.

Die im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken im Bereich der finanzwirtschaftlichen Risiken beziehen sich neben der Liquidität und den Kreditrisiken auch auf den Bereich Investitionen und Wirtschaftlichkeit und haben, wie im Vorjahr, kumuliert einen Schadenerwartungswert (Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit mit der Auswirkungshöhe) von EUR 2,58 Mio.

3.2.4 Risikomanagementziele und -methoden bei Einsatz von Finanzinstrumenten

Mit dem Einsatz derivativer Finanzinstrumente wird das Ziel verfolgt, die Zinsbelastungen für den langfristigen Finanzbedarf planbar zu halten und größere Risiken auszuschalten. Ausfallrisiken, die sich aus der Gefahr ergeben, dass Finanzierungspartner den Verpflichtungen nicht oder nicht fristgerecht nach kommen, sind auf Grund der Bindung von ausschließlich deutschen Kreditinstituten mit einer signifikanten Eintrittswahrscheinlichkeit nicht zu erwarten.

Konkret bestehen Zinsswapgeschäfte zur Vermeidung von Zinsänderungsrisiken aus geschlossenen Darlehensverträgen, welche am Bilanzstichtag mit insgesamt TEUR 48.136 valutierten. Durch die Swaps werden die variablen Zinsen der Darlehen in eine feste Verzinsung getauscht und sichern das Wertänderungsrisiko der variablen Zinsen ab. Die Bezugsbeträge der Zinsswaps bestimmen sich nach den Amortisationsplänen der abgesicherten Darlehen. Der Marktwert der Zinsswapgeschäfte wurde anhand allgemein anerkannter Bewertungsmodelle ermittelt und beträgt zum Bilanzstichtag insgesamt TEUR 408.

Entsprechend dem § 254 HGB wurden Bewertungseinheiten zwischen den Zinsswapgeschäften und dem am 31. Dezember 2021 in Höhe von insgesamt TEUR 48.136 bestehenden Darlehen gebildet (Mikro-Hedge). Zur Messung der prospektiven und retrospektiven Effektivität wird die Critical-Terms-Match-Methode angewandt, da die bewertungsrelevanten Parameter von Grund- und Sicherungsgeschäft übereinstimmen. Die Sicherungsbeziehung wird daher als hocheffektiv eingestuft und die gegenläufige Wertentwicklung aus Grund- und Sicherungsgeschäft gleicht sich bis zum Ende der Sicherungsbeziehung (Ende der Laufzeit von Sicherungs- und Grundgeschäft) vollständig aus. Die Bilanzierung der gebildeten Bewertungseinheiten erfolgt über die Einfrierungsmethode.

Die Steuerung der Verfahrensweisen, Verantwortlichkeiten und Berichtspflichten erfolgt auf Grund der hocheffektiven Sicherungsbeziehung im Rahmen der bestehenden Organisationsfestlegungen.

3.2.5 Allgemeine interne und externe Risiken

Die Geschäftstätigkeit des GAG-Konzerns unterliegt vor allem den Rahmenbedingungen des Miet- und Baurechts. Hieraus können sich Veränderungen ergeben, die sich nachteilig auf das Geschäft und die Planungssicherheit auswirken. Weiterhin kann durch neue oder geänderte Umweltgesetze bzw. -Verordnungen, wie zum Beispiel die CO ₂ -Bepreisung, die Kostensituation stark belastet werden. Deshalb werden mögliche Gesetzesänderungen im Vorfeld mit großer Aufmerksamkeit verfolgt.

Risiken auf Grund aktuell stark steigender Beschaffungspreise werden durch einen zentralen Einkauf mittels Standardisierung und durch langfristige Rahmenverträge gesteuert. Gleichwohl werden drohende Budgetüberschreitungen in Projekten sowie mögliche Entsorgungskosten für Schadstoffe in Beständen weiter überwacht.

Personalrisiken ergeben sich im Wesentlichen durch die Fluktuation von Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in Schlüsselpositionen. Die Besetzung geplanter Stellen gestaltet sich zudem auf Grund der momentanen Situation auf dem Arbeitsmarkt als zunehmend schwierig. Diese Risiken begrenzt der GAG-Konzern, indem eigener Führungsnachwuchs ausgebildet wird sowie eine leistungsgerechte Vergütung erfolgt.

Die operative Steuerung des GAG-Konzerns hängt in hohem Maße von einer komplexen Informationstechnologie ab. Auch der reibungslose Ablauf des mobilen Arbeitens hat durch die Corona-Pandemie an Stellenwert gewonnen. Die Gewährleistung der Stabilität und der Sicherheit der IT-Systeme erfolgt durch die Begleitung qualifizierter interner Mitarbeiter und externer Berater sowie über eine laufende organisatorische und technische Sicherung.

Die aufgenommenen Compliance-Risiken werden auch durch das Compliance-Management überwacht.

Mit Beschluss des Landgerichts Köln vom 11. Juli 2018 wurde einem Antrag von verschiedenen Aktionären der GAG Immobilien AG auf Sonderprüfung stattgegeben. Gegenstand waren der Ankauf der Immobilienbestände in Köln-Chorweiler durch die GPE sowie der mit der Stadt Köln abgeschlossene Belegungsrechtsvertrag. Der Sonderprüfbericht liegt inzwischen vor. Sowohl der Erwerb der vormals zwangsverwalteten Wohnungen in Chorweiler als auch der mit der Stadt Köln abgeschlossene Belegungsrechtsvertrag sind keine nachteiligen Rechtsgeschäfte des GAG-Konzerns. Beide Vorgänge und die Bedingungen, die dazu geführt haben, sind insgesamt angemessen und halten einem Drittvergleich stand. Somit wird die Sonderprüfung nicht weiter als Risiko betrachtet.

Die im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken im Bereich der allgemeinen internen und externen Risiken haben kumuliert einen Schadenerwartungswert (Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit mit der Auswirkungshöhe) von EUR 9,36 Mio. (Vorjahr: EUR 7,07 Mio.).

3.3 Chancenbericht

Die zentralen Herausforderungen, denen sich die Wohnungswirtschaft zu stellen hat, bieten auch viele Ansätze für Chancen, die der GAG-Konzern in vermehrtem Maße nutzt.

Hier werden an dem hervorragenden Standort Köln, der nach den gängigen Bevölkerungsprognosen langfristig stabile Nachfragepotenziale bereithält, wohnungswirtschaftliche Produkte und Dienstleistungen ihre Abnehmer finden, wenn sie ökologisch, sozial und ökonomisch ausgewogen sind. Die stabile Nachfrage möchte der GAG-Konzern auch durch eine kundennahe Vor-Ort-Präsenz, ein strukturiertes Quartiersmanagement und zusätzliche mieternahe Dienstleistungen zur Erreichung seiner Ziele nutzen.

Zusätzlich betreibt der GAG-Konzern eine ausgewogene Quartiersentwicklung durch eine kundenorientierte Bewirtschaftung und Belegungssteuerung, ein strukturiertes Sozialmanagement sowie die Koordinierung sämtlicher für die Mieterinnen und Mieter oder den Gebäudebestand tätigen Abteilungen. Die zentrale Chance entsteht dabei durch die Entwicklung von fachübergreifenden Quartierskonzepten für alle Quartiere im GAG-Konzern. Investitions- und Desinvestitionsentscheidungen sowie die operative Ausnutzung der Potenziale des Immobilienbestandes werden auf dieser Grundlage gesteuert.

Der nachhaltige Schutz der Umwelt kann nur durch behutsamen und schonenden Umgang mit den noch vorhandenen fossilen Energieträgern Öl und Gas sowie durch innovative Konzepte erreicht werden. Sie dienen nicht nur der Umwelt, sondern auch den Menschen in den Wohnungsbeständen. Hier soll neben der Senkung der Verbrauche auch eine Verbesserung der Wohnqualität durch strukturierte Modernisierung der vorhandenen Heizungsanlagen und Gebäude sowie durch die zunehmende Nutzung von optimierten Energiekonzepten erreicht werden. Durch die Erschließung neuer Geschäftsfelder wie dem Wärme-Contracting und dem Stromverkauf an Mieterinnen und Mieter erschließt sich der GAG-Konzern hierbei auch neue Ertragsquellen.

Eine weitere Chance ist eine sozialverantwortliche, marktgerechte Wohnungspolitik mit dem Fokus auf Zielgruppen wie zum Beispiel Studierende oder Senioren. Gerade die Abteilung Neuvermietung und das Sozialmanagement bieten durch zielgruppenspezifische Handlungsansätze die Möglichkeit, Fehlstellungen in den Quartieren zu verhindern, soziale Randgruppen zu integrieren und damit langfristige Bindungen der Mieterinnen und Mieter an das Unternehmen zu sichern. Dies soll letztlich dazu führen, die Bewirtschaftungskosten in den Quartieren zu senken.

Die Nachfrage und die gesetzlichen Vorgaben für zunehmend mehr technische Ausstattung innerhalb und außerhalb der Wohnungen und Gebäude können ebenfalls für die Generierung zusätzlicher Erträge oder die Reduktion von Bewirtschaftungskosten genutzt werden. Mit einer zunehmenden Digitalisierung der Gebäude und der Kundenprozesse und der Entwicklung sich daraus ergebender möglicher neuer Geschäftsmodelle gehen weitere Chancen einher.

Die Spreizung des Bestandsportfolios im gehobenen, mittleren und unteren Preissegment sichert dem GAG-Konzern darüber hinaus generell eine langfristig anhaltende gute Vermietbarkeit seiner Bestände. Dabei steht auch bei der Neuentwicklung von Beständen stets eine ausgewogene Mischung von Finanzierungsarten im Fokus. Damit ist gewährleistet, dass neben einem sicheren Umfeld und einer funktionierenden Nachbarschaft die stetige Nachfrage und die Attraktivität der Bestände für eine Gruppe von Interessenten gesichert sind.

3.4 Gesamteinschätzung

In der Gesamtbewertung lassen sich wesentliche bestandsgefährdende Risiken für die Gesellschaften des GAG-Konzerns nichtfeststeilen.

Die im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken haben kumuliert insgesamt einen Schadenerwartungswert (Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit mit der Auswirkungshöhe) von EUR 16,35 Mio. (Vorjahr: EUR 15,29 Mio.). Die vorgenannten Schadenerwartungswerte gelten für den gesamten Konzern. Die Risikotragfähigkeit des Konzerns ist durch eine entsprechende Eigenkapitalausstattung gegeben. Dem gegenüber stehen die o. g. Chancen der positiven Entwicklung am Kölner Wohnungsmarkt. Diese Chancen und Risiken sind in den folgenden Prognoseaussagen im Lagebericht nicht enthalten und stellen eine theoretische, wahrscheinlichkeitsgewichtete negative/positive Prognoseabweichung dar.

3.5 Bericht zum internen Kontroll- und Risikomanagementsystem

Das grundsätzliche Risiko der Finanzberichterstattung besteht darin, dass Jahresabschlüsse falsche Darstellungen enthalten, die Einfluss auf die Entscheidungen der Adressaten haben. Um Fehlerquellen frühzeitig zu identifizieren, verfügt der GAG-Konzern über ein rechnungslegungsbezogenes Kontroll- und Risikomanagementsystem, das sicherstellt, dass Geschäftsvorfälle richtig aufbereitet und gewürdigt in die Rechnungslegung übernommen werden. Geeignete unternehmensspezifische Vorgaben und Richtlinien bilden die Grundlage für einen ordnungsgemäßen, einheitlichen und kontinuierlichen Rechnungslegungsprozess.

Ausgangspunkt hierbei ist der Planungsprozess, auf dessen Basis unter Hinzuziehung der rechnungslegungsbezogenen Zahlen regelmäßige Abweichungsanalysen und Berichterstattungen erstellt werden. Die Abschlusspositionen werden dann mit den Budgetverantwortlichen abgestimmt und es werden unterjährig Prognosen erstellt, um Risiken frühzeitig zu erkennen.

Die eingesetzten ERP-Systeme sind durch entsprechende Einrichtungen im IT-Bereich gegen unbefugte Zugriffe geschützt. Es wird, soweit möglich, Standardsoftware verwendet. Ein Richtlinienwesen ist eingerichtet und wird laufend aktualisiert. Durch die eingesetzte Software finden programmierte Plausibilitätsprüfungen statt. Bei allen rechnungslegungsrelevanten Prozessen wird durchgängig das Vier-Augen-Prinzip angewendet und es findet regelmäßig eine prozessunabhängige Revision statt.

Die vorgenannten Sicherungsmaßnahmen gelten ebenso für den Konsolidierungsprozess. Für die Konsolidierung wird spezielle Software eingesetzt, in der die Konsolidierungsschritte einzeln überwacht und kontrolliert werden. Für die Bearbeitung der Konsolidierung existieren standardisierte Vorgaben und Prozesse.

Der Aufsichtsrat und sein zuständiger Ausschuss befassen sich regelmäßig mit den Kontrollmaßnahmen und Finanzberichten.

4 Prognosebericht

Mit Blick auf die Bevölkerungsprognose der Stadt Köln und den damit verbundenen hohen Wohnraumbedarf wird in der Planung insgesamt von einem für den Wohnungsmarkt in Köln stabilen und weiterhin positiven Umfeld ausgegangen.

Für die Aufnahme langfristiger Kapitalmarktdarlehen in 2022 wurde je nach Zinssicherungszeitraum generell von einem Zinssatz zwischen 1,00% und 1,50% ausgegangen. Im Gemeinkostenbereich wird mit einer allgemeinen Preissteigerung von 1,50% pro Jahr geplant.

Wesentliche Änderungen der Geschäftstätigkeit und des Geschäftsverlaufs sind für 2022 nicht geplant. Zu Vorgängen von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres wird auf den Abschnitt 5.7 (Nachtragsbericht) des Anhangs zum Jahresabschluss verwiesen.

Die im Folgenden dargestellten Werte sind Planwerte für das Jahr 2022. Zukunftsbezogene Angaben sind naturgemäß mit Unsicherheiten behaftet. Während bei einzelnen Positionen wie den Sollmieten regelmäßig mit relativ geringen prozentualen Plan-Ist-Abweichungen zu rechnen ist, ist insbesondere der Jahresüberschuss durch die Vielzahl der eingehenden Sachverhalte und den relativ geringen Wert regelmäßig höheren prozentualen Plan-Ist-Abweichungen unterworfen.

Insgesamt bewertet die Geschäftsführung die Entwicklungen der Gesellschaft mit leichten Wachstumsraten unter den beschriebenen Rahmenbedingungen als positiv.

Für 2022 sind ein Jahresüberschuss vor Gewinnabführung von TEUR 2.919 und ein EBITDA von TEUR 35.213 geplant. Diese Ergebnisse basieren im Wesentlichen auf einem Umsatz von TEUR 147.608 und Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen von TEUR 103.506. Die Abschreibungen sind mit TEUR 24.173 und das Finanzergebnis ist mit TEUR -6.462 geplant. Die Zinsdeckung wird bei 6,38% erwartet.

Hauptbestandteil des Umsatzes sind die Umsatzerlöse aus Vermietung mit TEUR 101.199. Diese sind konstant geplant, da die Steigerung der Mieten durch projektbedingte Erlösschmälerungen neutralisiert werden. Wesentlicher Bestandteil der Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen sind die mit TEUR 41.650 geplanten Instandhaltungsaufwendungen.

Die Bilanzsumme steigt im Wesentlichen durch die über den Abschreibungen liegenden Investitionen um TEUR 4.428. Die Eigenkapitalquote beträgt bei gleich bleibendem Eigenkapital 17,2%. Für die externe Finanzierung der Investitionen wurde eine Mischung aus zinssubventionierten Mitteln der NRW.BANK und/oder der KfW bzw. Darlehen zu Marktzinsen geplant.

Für Neubau sind Investitionen in Höhe von TEUR 11.106 und für Großmodernisierung von TEUR 16.101 geplant sowie des Weiteren die Fertigstellung von 84 neuen und 140 modernisierten Wohnungen. Der Wohnungsbestand ist für Ende 2022 mit 18.566 Einheiten geplant.

Köln, den 25. Februar 2022

Die Geschäftsführung

Anne Keilholz

Kathrin Möller

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2021

Gewinn- und Verlustrechnung vom 01.01. bis 31.12.2021

	2021 EUR	2020 TEUR
Umsatzerlöse
aus der Hausbewirtschaftung	145.898.631,48	145.385
Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen	2.075.767,38	127
Sonstige betriebliche Erträge	6.305.779,25	6.773
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	-93.841.375,98	-86.786
Rohergebnis	60.438.802,13	65.498
Personalaufwand
Aufwendungen für Altersversorgung	-152.893,30	-169
Abschreibungen auf Sachanlagen	-24.354.250,94	-24.552
Sonstige betriebliche Aufwendungen
davon Aufwendungen nach Art. 67 Abs. 1 und Abs. 2 EGHGB EUR 15.785,00 (Vorjahr: TEUR16)	-14.307.770,71	-13.125
Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	375,17	0
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	5.882,47	5
Zinsen und ähnliche Aufwendungen davon an verbundene Unternehmen EUR 139.620,73 (Vorjahr: TEUR 128)	-7.188.336,67	-7.901
Ausgleichszahlung	-2.757.804,00	-4.463
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-513.436,52	-831
Ergebnis nach Steuern	11.170.567,63	14.462
Sonstige Steuern	27.431,55	36
Aufgrund eines Gewinnabführungsvertrages abgeführter Gewinn	-11.197.999,18	-14.499
Jahresüberschuss	0,00	0

Bilanz zum 31. Dezember 2021

Aktiva

	31.12.2021 EUR	31.12.2020 TEUR
Anlagevermögen
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	718.111.957,43	730.774
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	19.485.428,31	16.182
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	59.368,66	59
Anlagen im Bau	19.439.648,06	14.315
Bauvorbereitungskosten	3.156.434,04	1.806
	760.252.836,50	763.137
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.000,00	10
Beteiligungen	900.684,94	901
Sonstige Ausleihungen	19.356,33	36
	930.041,27	947
	761.182.877,77	764.083
Umlaufvermögen
Andere Vorräte
Unfertige Leistungen	42.117.073,48	40.041
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung	611.612,02	717
Forderungen aus Grundstücksverkäufen	2.424,00	2
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	32.754,71	71
Sonstige Vermögensgegenstände	1.433.365,92	1.856
	2.080.156,65	2.647
Flüssige Mittel
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten	864.333,27	2.015
	45.061.563,40	44.703
Rechnungsabgrenzungsposten	169.175,00	169
Bilanzsumme	806.413.616,17	808.956
Treuhandvermögen	10.967.358,83	10.808
Passiva
	31.12.2021 EUR	31.12.2020 TEUR
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital	92.000.000,00	92.000
Kapitalrücklage	47.352.774,66	47.353
Gewinnrücklagen
Andere Gewinnrücklagen	14.619,27	15
	139.367.393,93	139.367
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	1.132.563,00	1.160
Sonstige Rückstellungen	2.314.786,71	2.943
	3.447.349,71	4.103
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	432.150.598,94	458.230
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	98.385.428,49	103.001
Erhaltene Anzahlungen	42.896.707,72	43.812
Verbindlichkeiten aus Vermietung	1.509.350,29	1.486
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	3.383.128,11	3.638
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	72.587.590,71	40.188
Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern EUR 0 (Vorjahr: TEUR 122)	4.274.110,28	6.157
	655.186.914,54	656.512
Rechnungsabgrenzungsposten	8.411.957,99	8.974
Bilanzsumme	806.413.616,17	808.956
Treuhandverbindlichkeiten	10.967.358,83	10.808

Anhang für das Geschäftsjahr 2021

1 Allgemeine Angaben

Die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Grubo) hat ihren Sitz in Köln und ist eingetragen in das Handelsregister B beim Amtsgericht Köln (Reg.-Nr. 181).

Die Erstellung des Jahresabschlusses erfolgte nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches in der jeweils aktuellen Fassung.

Das Formblatt für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 16. Oktober 2020 wurde beachtet.

Die Grubo gilt unter Berücksichtigung nachfolgender Größenmerkmale als große Kapitalgesellschaft:

	2021 EUR	2020 TEUR
Bilanzsumme	806.413.616,17	808.956
Umsatzerlöse	145.898.631,48	145.385
Arbeitnehmer (Anzahl)	0,00	0

2 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

2.1 Allgemeines

Die Bilanzierung erfolgte unter Berücksichtigung der Annahme, dass die Unternehmenstätigkeit fortgeführt wird.

2.2 Anlagevermögen

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten, im Falle abnutzbarer Vermögensgegenstände vermindert um planmäßige Abschreibungen, angesetzt. Eine dauerhafte Wertminderung nach § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB liegt vor, wenn der Zeitwert eines Objektes voraussichtlich innerhalb eines Zeitraumes von fünf Jahren den Buchwert nicht übersteigt. Bei Gebäuden mit besonders langer Restnutzungsdauer kann der Zeitraum auf bis zu zehn Jahre ausgedehnt werden. In die Herstellungskosten werden Fremdkapitalzinsen gemäß § 255 Abs. 3 HGB einbezogen. Die Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände entsprechend linear bzw. degressiv vorgenommen. Bei Neubauten beträgt die Nutzungsdauer grundsätzlich 50 Jahre. Bei Ankäufen wird die Restnutzungsdauer zu Grunde gelegt, höchstens jedoch 50 Jahre.

Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten bzw. zum niedrigeren beizulegenden Wert aktiviert.

2.3 Umlaufvermögen

Die in den unfertigen Leistungen enthaltenen, noch mit den Mietern abzurechnenden Betriebskosten werden ohne den Zuschlag für das Umlageausfallwagnis ausgewiesen.

Die flüssigen Mittel sind zum Nennwert angesetzt.

2.4 Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

Bei den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten erfolgen die Abschreibungen auf Geldbeschaffungskosten bei öffentlichen Mitteln konzerneinheitlich auf Basis der Zinsfestschreibungsdauer.

2.5 Treuhandvermögen

Das vermerkte Treuhandvermögen umfasst Mietkautionen. Diese sind auf Treuhandsammelkonten bei Kreditinstituten hinterlegt, welche auf den Namen der berichtenden Gesellschaft lauten.

2.6 Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital wird zum Nennbetrag ausgewiesen.

2.7 Rückstellungen

Die Rückstellungen gemäß § 249 Abs. 1 HGB berücksichtigen alle erkennbaren Risiken sowie alle ungewissen Verpflichtungen. Die Bewertung erfolgt jeweils in Höhe des Erfüllungsbetrages, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich ist, um zukünftige Zahlungsverpflichtungen abzudecken. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichend objektive Hinweise für den Eintritt vorliegen. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.

	31.12.2021 %	31.12.2020 %
Rechnungszins	1,87	2,30
Rententrend	2,00	2,00
Bewertungsverfahren	PUC-Methode	PUC-Methode

Der Rechnungszins bei der Bewertung entspricht dem von der Deutschen Bundesbank für den 31. Dezember 2021 bekannt gegebenen durchschnittlichen Marktzins der vergangenen zehn Jahre bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren. Der Unterschiedsbetrag gemäß § 253 Abs. 6 HGB beträgt TEUR 25.

Auf Grund der Anforderungen durch das BilMoG wurde in 2010 eine Neubewertung der Pensionsrückstellungen notwendig. Die Ermittlung des Zuführungsbetrages von TEUR 237 aus der Neubewertung erfolgte zum 1. Januar 2010. Diese Zuführung wird linear über 15 Jahre, also bis spätestens zum 31. Dezember 2024, erfolgen. Dies führt zu einer jährlichen Ergebnisbelastung von TEUR 16. Die Zuführung wird jeweils zum Ende eines Geschäftsjahres erfasst. Die auf dem Wahlrecht gemäß Art. 67 Abs. 1 Satz 1 EGHGB basierenden Zuführungsbeträge werden unter dem Posten "Sonstige betriebliche Aufwendungen" erfasst. Der nicht getilgte Zuführungsbedarf beläuft sich zum 31. Dezember 2021 auf TEUR 47.

2.8 Verbindlichkeiten

Eine Rentenverpflichtung wird mit dem Barwert ausgewiesen.

2.9 Passiver Rechnungsabgrenzungsposten

2.10 Treuhandverbindlichkeiten

Die vermerkten Treuhandverbindlichkeiten umfassen Mietkautionen.

3 Erläuterungen zur Bilanz

3.1 Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens zum 31. Dezember 2021 wird im nachfolgenden Anlagenspiegel dargestellt:

	Anschaffungs- und Herstellungskosten 01.01.2021 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	Umbuchungen EUR	Anschaffungs- und Herstellungskosten 31.12.2021 EUR	Abschreibungen kumuliert 01.01.2021 EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	1.477.685.339,06	4.800.070,44	59.284,44	6.390.169,84	1.488.816.294,90	746.910.855,14
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	25.490.317,50	1.048.017,60	0,00	2.721.877,74	29.260.212,84	9.308.605,19
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	59.368,66	0,00	0,00	0,00	59.368,66	0,00
Anlagen im Bau	14.345.527,65	14.236.534,08	0,00	9.112.047,58	19.470.014,15	30.366,09
Bauvorbereitungskosten	1.812.498,26	1.388.146,90	37.799,68	0,00	3.162.845,48	6.411,44
	1.519.393.051,13	21.472.769,02	97.084,12	0,00	1.540.768.736,03	756.256.237,86
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.000,00	0,00	0,00	0,00	10.000,00	0,00
Beteiligungen	900.684,94	0,00	0,00	0,00	900.684,94	0,00
Sonstige Ausleihungen	35.977,67	0,00	16.621,34	0,00	19.356,33	0,00
	946.662,61	0,00	16.621,34	0,00	930.041,27	0,00
Anlagevermögen	1.520.339.713,74	21.472.769,02	113.705,46	0,00	1.541.698.777,30	756.256.237,86

	des Geschäftsjahres EUR	Abgänge EUR	Umbuchungen EUR	Abschreibungen kumuliert 31.12.2021 EUR	Buchwert 31.12.2021 EUR	Buchwert 31.12.2020 EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	23.850.271,92	56.789,59	0,00	770.704.337,47	718.111.957,43	730.774.483,92
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	466.179,34	0,00	0,00	9.774.784,53	19.485.428,31	16.181.712,31
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	0,00	0,00	0,00	0,00	59.368,66	59.368,66
Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	30.366,09	19.439.648,06	14.315.161,56
Bauvorbereitungskosten	37.799,68	37.799,68	0,00	6.411,44	3.156.434,04	1.806.086,82
	24.354.250,94	94.589,27	0,00	780.515.899,53	760.252.836,50	763.136.813,27
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00	10.000,00	10.000,00
Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00	900.684,94	900.684,94
Sonstige Ausleihungen	0,00	0,00	0,00	0,00	19.356,33	35.977,67
	0,00	0,00	0,00	0,00	930.041,27	946.662,61
Anlagevermögen	24.354.250,94	94.589,27	0,00	780.515.899,53	761.182.877,77	764.083.475,88

3.2 Andere Vorräte

In dem Posten "Unfertige Leistungen" werden TEUR 42.117 (Vorjahr: TEUR 40.041) noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten ausgewiesen.

3.3 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Es bestehen wie im Vorjahr keine Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

In den sonstigen Vermögensgegenständen sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen ausschließlich Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 33 (Vorjahr: TEUR 71).

3.4 Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

In dem aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind nach § 250 Abs. 3 HGB Geldbeschaffungskosten (Disagio) in Höhe von TEUR 169 (Vorjahr: TEUR 169) als Unterschiedsbetrag enthalten.

3.5 Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen betreffen folgende Sachverhalte:

	31.12.2021 EUR	31.12.2020 TEUR
Ausstehende Rechnungen	1.412.507,82	2.093
Unterlassene Instandhaltung	857.278,89	808
Prüfungs- und Beratungskosten	45.000,00	42
	2.314.786,71	2.943

3.6 Verbindlichkeiten

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sind im nachfolgenden Verbindlichkeitenspiegel dargestellt (in Klammern: Vorjahreswerte):

	Insgesamt EUR	davon Restlaufzeit bis zu 1 Jahr EUR	davon Restlaufzeit über 1 Jahr EUR	davon Restlaufzeit über 5 Jahre EUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	432.150.598,94	14.884.406,77	417.266.192,17	337.801.289,53
	(458.229.891,24)	(17.610.300,93)	(440.619.590,31)	(366.289.187,88)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	98.385.428,49	1.959.354,86	96.426.073,63	85.912.344,05
	(103.000.829,41)	(4.592.756,37)	(98.408.073,04)	(87.280.854,26)
Erhaltene Anzahlungen	42.896.707,72	42.896.707,72	0,00	0,00
	(43.811.895,84)	(43.811.895,84)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten aus Vermietung	1.509.350,29	1.509.350,29	0,00	0,00
	(1.486.021,22)	(1.486.021,22)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	3.383.128,11	3.383.128,11	0,00	0,00
	(3.638.475,09)	(3.638.475,09)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	72.587.590,71	72.587.590,71	0,00	0,00
	(40.187.993,56)	(40.187.993,56)	(0,00)	(0,00)
Sonstige Verbindlichkeiten	4.274.110,28	2.909.157,24	1.364.953,04	752.877,20
	(6.156.667,68)	(4.738.650,64)	(1.418.017,04)	(805.941,20)
	655.186.914,54	140.129.695,70	515.057.218,84	424.466.510,78
	(656.511.774,04)	(116.066.093,65)	(540.445.680,39)	(454.375.983,34)

Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind TEUR 297.137 (Vorjahr: TEUR 317.412) durch Grundpfandrechte und TEUR 135.013 (Vorjahr: TEUR 140.810) durch Bürgschaften gesichert. Von den Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern sind TEUR 89.917 (Vorjahr: TEUR 95.211) durch Grundpfandrechte gesichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR72.588 (Vorjahr: TEUR 40.188) setzen sich wie folgt zusammen:

	31.12.2021 EUR	31.12.2020 TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	53.450.000,00	19.100
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	7.939.591,53	6.589
Sonstige Verbindlichkeiten	11.197.999,18	14.499
	72.587.590,71	40.188

In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

3.7 Passiver Rechnungsabgrenzungsposten

In dem passiven Rechnungsabgrenzungsposten sind passivisch abgegrenzte Tilgungsnachlässe der NRW.Bank in Höhe von TEUR 5.679 (Vorjahr: TEUR 6.105) sowie vorausgezahlte Mieten, die auf das Folgejahr entfallen, in Höhe von TEUR 2.026 (Vorjahr: TEUR 2.091) enthalten.

3.8 Latente Steuern

Für die Bildung latenter Steuern findet gemäß § 274 HGB das bilanzorientierte Temporary-Konzept Anwendung.

Grundsätzlich bestehen eine Verpflichtung zur Passivierung latenter Steuern und ein Wahlrecht zur Aktivierung latenter Steuerüberhänge nach Verrechnung mit passiven latenten Steuern.

Zwischen der Grubo als Organgesellschaft und der GAG Immobilien AG als Organträgerin besteht eine ertragsteuerliche Organschaft. In diesem Fall sind künftige Steuerbe- oder -entlastungen aus temporären Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und den korrespondierenden steuerlichen Wertansätzen der Grubo im Jahresabschluss der GAG Immobilien AG als Steuersubjekt zu berücksichtigen. Ein Ansatz latenter Steuern in dem Jahresabschluss der Grubo als Organgesellschaft ist insoweit nach herrschender Meinung nicht zulässig.

Bei der Gesellschaft bestehen zum 31. Dezember 2021 temporäre Differenzen, die eine Aktivierung latenter Steuern grundsätzlich ermöglichen, in folgenden Positionen:

―	Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
―	Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäftsbauten
―	Beteiligungen
―	Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen
―	Sonstige Verbindlichkeiten (aus Rentenverpflichtungen)

Temporäre Differenzen, die eine Passivierung latenter Steuern grundsätzlich erfordern, bestehen zum 31. Dezember 2021 in folgender Position:

―	Rücklage nach § 6b EStG

Die Beurteilung, ob aus den vorstehend genannten Positionen latente Steuern berücksichtigt werden können bzw. müssen, erfolgt wie oben erläutert erst auf der Ebene der GAG Immobilien AG als Organträgerin.

3.9 Haftungsverhältnisse

Zur Sicherstellung eines Ausbauvertrages besteht eine Restbürgschaft in Höhe von TEUR 43.

Bei unverändertem Geschäftsbetrieb der GAG Immobilien AG wird das Risiko einer Inanspruchnahme der Verpflichtungen für die Grubo nach § 285 Nr. 27 HGB als gering eingeschätzt.

4 Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

4.1 Sonstige betriebliche Erträge

Dieser Posten beinhaltet Erträge aus Versicherungserstattungen in Höhe von TEUR 5.093 (Vorjahr: TEUR 4.307). Im Geschäftsjahr wurden aus dem Verkauf von vier Wohnungen des Programms "Mieter werden Eigentümer" und aus sonstigen Verkäufen Buchgewinne in Höhe von TEUR 511 (Vorjahr: TEUR 1.683) erzielt.

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten periodenfremde Erträge in Höhe von TEUR 128 (Vorjahr: TEUR 163). Im Wesentlichen setzen sich diese aus der Ausbuchung von Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 59 und Erträgen aus in früheren Jahren abgeschriebenen Forderungen in Höhe von TEUR 61 zusammen.

4.2 Abschreibungen auf Sachanlagen

In diesem Posten sind außerplanmäßige Abschreibungen auf Sachanlagen nach §253 Abs. 3 Satz 5 HGB in Höhe von TEUR 96 (Vorjahr: TEUR 10) enthalten.

4.3 Sonstige betriebliche Aufwendungen

Dieser Posten beinhaltet im Wesentlichen den Aufwand für Geschäftsbesorgung durch die GAG Immobilien AG in Höhe von TEUR 13.602 (Vorjahr: TEUR: 11.261).

4.4 Zinsen und ähnliche Aufwendungen

In diesem Posten sind Zinsaufwendungen aus der Aufzinsung von langfristigen Rückstellungen und Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 50 (Vorjahr: TEUR 61) enthalten.

4.5 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Der Steueraufwand betrifft Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag für das laufende Geschäftsjahr aus der Garantiedividende für den Minderheitsgesellschafter.

4.6 Sonstige Steuern

In den sonstigen Steuern sind im Wesentlichen Umsatzsteuererstattungen für frühere Jahre als außergewöhnliche Erträge enthalten.

5 Sonstige Angaben

5.1 Nicht in der Bilanz enthaltene Geschäfte

Die Grubo ist grundbuchlich Eigentümerin von Grundstücken des ehemaligen Sanierungsvermögens der Stadt Köln in Köln-Mülheim. Es besteht aus einem Grundvermögen mit 18 Wohnungen. Zum 31. Dezember 2021 bestehen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von TEUR 208. Da die Stadt Köln wirtschaftlicher Eigentümer der Bestände ist, wird dieses Treuhandvermögen nicht in der Bilanz der Gesellschaft geführt. Die Verwaltung der Immobilien erfolgt durch die GAG Immobilien AG.

Die Gesellschaft hat das günstige Zinsniveau für in der Zukunft auslaufende Bestandsdarlehen oder laufende und zukünftige Neubauvorhaben für Forward-Zinssicherungen genutzt (klassische Annuitätendarlehen mit langfristigen Zinsbindungen). Zum 31. Dezember 2021 beläuft sich das Gesamtvolumen dieser Zinssicherungsmaßnahmen auf TEUR 35.210. Darüber hinaus wurde durch die GAG AG ein Darlehenskontingent abgeschlossen, welches von der GAG AG und/ oder der Grubo GmbH noch in Höhe von TEUR 50.000 bis Ende 2022 genutzt wird. Auf Grund des abgesicherten Zinsniveaus bestehen Chancen und Risiken, die insbesondere aus einem nachhaltigen Steigen oder Absinken des Zinsniveaus für Langfristdarlehen resultieren können.

5.2 Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Am 14. Januar 2014 wurde ein Vertrag mit der GAG Immobilien AG, mit Wirkung vom 1. Januar 2014, über die Verrechnung von Zuwendungen an Arbeitnehmer, sonstige betriebliche Aufwendungen und Abschreibungen geschlossen. Dieser Vertrag endet zum 31. Dezember 2022. Er verlängert sich jeweils um ein Kalenderjahr, wenn nicht eine Partei mindestens sechs Monate vor Vertragsablauf schriftlich widerspricht. Die Verrechnung erfolgt auf der Basis des Buchungsstands zum Abrechnungszeitpunkt bei der Konzernmutter. Für das Jahr 2022 plant die Berichtsfirma mit Aufwendungen aus diesem Vertrag in Höhe von TEUR 28.151.

Aus begonnenen Baumaßnahmen ergeben sich bis zur Fertigstellung vertragliche Restverpflichtungen in Höhe von TEUR 19.148 (Vorjahr: TEUR 28.131). Die Finanzierung der Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen ist insbesondere durch branchenübliche Fremdfinanzierung und/ oder durch Mittelzuflüsse aus dem Cashflow aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit vorgesehen.

5.3 Derivative Finanzinstrumente

Im Rahmen von Darlehensprolongationen und Neuaufnahmen wurden vier Darlehen (Grundgeschäft) mit einem Nennbetrag von insgesamt TEUR 51.691 bei variablen Zinssätzen und einer Laufzeit teils bis zum 30. Oktober 2050 abgeschlossen. Zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos wurden vier Swap-Verträge (Sicherungsgeschäft) mit einem anfänglichen Bezugsbetrag von TEUR 51.691 vereinbart.

Die Darlehen und Zinsswaps bilden Bewertungseinheiten gemäß § 254 HGB (Micro-Hedge). Die bewertungsrelevanten Parameter von Grund- und Sicherungsgeschäft stimmen überein (Critical-Term-Match-Methode). Die Sicherungsbeziehung wird daher als hocheffektiv eingestuft und die gegenläufige Wertentwicklung aus Grund- und Sicherungsgeschäft gleichen sich bis zum Ende der Sicherungsbeziehung vollständig aus. Die Bilanzierung der gebildeten Bewertungseinheiten erfolgt über die Einfrierungsmethode.

Der beizulegende Wert der Zinsswaps zum Bilanzstichtag beträgt TEUR 408. Die Bewertung erfolgte anhand der OIS-Discounting-Methode durch die Sparkasse KölnBonn, bzw. der Discountet Cash Flow Methode durch die Kreissparkasse Köln. Die Darlehen werden mit einem Buchwert von TEUR 48.136 unter den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ausgewiesen.

5.4 Aufstellung des Anteilsbesitzes

Gesellschaft, Sitz	Jahr	Beteiligungsquote %	Eigenkapital TEUR	Jahresergebnis TEUR
modernes köln Gesellschaft für Stadtentwicklung mbH, Köln	2020	25	2.980	-137
GAG Projektentwicklung GmbH, Köln	2021	10	16.431	0 ^*)

^*) Es besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag mit der GAG Immobilien AG, Köln

5.5 Im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer

Im Geschäftsjahr waren bei der Gesellschaft keine Mitarbeiter beschäftigt.

5.6 Gesamthonorar des Abschlussprüfers

Die Angabe der Abschlussprüferhonorare erfolgt im Konzernabschluss der GAG Immobilien AG, Köln.

5.7 Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres liegen nicht vor.

5.8 Angaben zu Organbezügen

Die Geschäftsführung erhält ihre Bezüge ausschließlich von der GAG Immobilien AG. Die anteiligen Kosten werden im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages weiterbelastet.

Die für frühere Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihre Hinterbliebenen gewährten Vergütungen betrugen im Geschäftsjahr insgesamt TEUR 221. Darüber hinaus sind für frühere Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihre Hinterbliebenen Pensionsverpflichtungen in Höhe von TEUR 1.133 passiviert.

5.9 Mitglieder der Geschäftsführung

Herr Dipl.-Ökonom Ingo Frömbling	Vorstand der GAG Immobilien AG, Köln bis 30.06.2021
Frau Dipl.-Kauffrau (FH) Anne Keilholz	Vorstand der GAG Immobilien AG, Köln ab 01.07.2021
Frau Dipl.-Ing. Architektin Kathrin Möller	Vorstand der GAG Immobilien AG, Köln

5.10 Name und Sitz des Mutterunternehmens

Die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln, ist Tochtergesellschaft der GAG Immobilien AG mit Sitz in Köln.

Die Gesellschaft ist auf Grund eines geschlossenen Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages eine Organgesellschaft der GAG Immobilien AG.

Der mit befreiender Wirkung für die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung von der GAG Immobilien AG noch zu erstellende Konzernabschluss wird im Bundesanzeiger bekannt gegeben.

5.11 Rechtsgeschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen

Es bestehen sonstige Ausleihungen (Darlehen an frühere Mitarbeiter). Diese Darlehen werden in den ersten 30 Jahren nicht verzinst.

Forderungen bzw. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern (§ 42 Abs. 3 GmbHG), soweit in der Bilanz nicht gesondert ausgewiesen:

	31.12.2021 EUR	31.12.2020 TEUR
Forderungen
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	30.389,82	68
Sonstige Vermögensgegenstände	665.678,84	453
	696.068,66	521
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	30.798.281,63	31.225
Erhaltene Anzahlungen	731.404,73	739
Verbindlichkeiten aus Vermietung	207.131,08	206
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	68.817.519,59	36.490
Sonstige Verbindlichkeiten	2.757.804,00	4.463
	103.312.141,03	73.123

Köln, den 25. Februar 2022

Die Geschäftsführung

Anne Keilholz

Kathrin Möller

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2021 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

―

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2021 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021 und

―

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten -falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter -falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
―	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
―	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Düsseldorf, 25. Februar 2022

DOMUS AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft

Dr. Ranker, Wirtschaftsprüfer

Sonnhoff, Wirtschaftsprüfer

31:T23bad,

Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung

Köln

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2020

1 Grundlagen des Unternehmens

1.1 Geschäftstätigkeit

Die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Grubo) mit Sitz in Köln wurde 1936 gegründet. Sie ist zu 62% Tochtergesellschaft der GAG Immobilen AG (GAG); die Stadt Köln hält die verbleibenden Anteile an der Gesellschaft. Die Grubo ist eine vollkonsolidierte Gesellschaft im GAG-Konzern. Der Zweck der Gesellschaft wird vorrangig durch die Bewirtschaftung ihrer rund 18.700 Wohnungen erfüllt, wozu sie sich der Dienstleistungen der GAG und der GAG Servicegesellschaft mit beschränkter Haftung (GAG SG) bedient. Die Grubo bietet den Menschen in Köln preisgünstigen Wohnraum in hoher Qualität an. Mit gezielten Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen steigert die Gesellschaft die Marktakzeptanz ihrer Wohnungen. Zum verantwortlichen Handeln gehört eine soziale Unternehmenskultur, der sich das Unternehmen in besonderem Maße verpflichtet hat.

1.2 Steuerungssystem

Die Steuerung der Gesellschaft ist in das Steuerungssystem des GAG-Konzerns eingebunden.

Der Konzern steuert seine operativen Aktivitäten anhand der Kennzahl EBITDA und ermittelt diese auf Ebene einzelner Geschäftsfelder. Hierbei handelt es sich um die bedeutsamste Kennzahl des Steuerungssystems. Auf der Konzernebene gelten Mindestansprüche an die Eigenkapitalquote, an das Verhältnis von wesentlichen Komponenten des Umsatzes zu den Zinsaufwendungen (Zinsdeckung) und an das Verhältnis der Investitionen in das Sachanlagevermögen zum Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit.

Als steuerungsrelevante, nichtfinanzielle Leistungsindikatoren werden die Anzahl der Mietwohnungen herangezogen.

2 Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche und wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen

2.1.1 Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Bei der Beurteilung der Rahmenbedingungen wird grundsätzlich auf statistisches Material zurückgegriffen, das nur für 2019 vollständig vorliegt.

Im Jahr 2019 lag die Zahl der bundesweiten Fertigstellungen bei rund 293.000 Wohnungen. Dies waren knapp 2% mehr Fertigstellungen als in 2018 (rund 287.400). Mit 146.000 fertig gestellten Mietwohnungen machen diese die Hälfte der neu gebauten Wohnungen aus.

Die Bestandsmieten stiegen 2019 im Bundesgebiet um 1,4%. Die prozentuale Mietsteigerung ist damit im Vergleich zum Vorjahr um 0,2 Prozentpunkte zurückgegangen. Die Wieder- und Neuvertragsmieten sind deutschlandweit im Mittel um 4,2% auf durchschnittlich EUR 8,76 je m ² gestiegen. Der Anstieg verlief in 2019 nicht mehr so dynamisch wie in den Vorjahren.

Der Wohnungsmarkt in den attraktiven Ballungsräumen und wachstumsstarken Regionen bleibt angespannt. Deutsche Großstädte verzeichnen einen weiterhin spürbaren Einwohnerzuwachs, der primär auf die Außenzuwanderung zurückzuführen ist. Durch die stetig steigenden Studierendenzahlen verschärft sich die Situation vor allem in den Universitätsstädten weiter.

Die Auswirkungen der Corona-Pandemie betreffen die Immobilienwirtschaft generell und den GAG-Konzern im Besonderen, derzeit noch in einem geringen Rahmen in Bezug auf die Ertragslage. Insbesondere bei den gewerblichen Mietverhältnissen sind in den kommenden Monaten und Jahren in den unterschiedlichen Teilsegmenten Auswirkungen zu erwarten.

Langfristig betrachtet sind die Energieträger die größten Preistreiber bei den Wohnkosten. Seit 2000 sind die Verbraucherpreise für Gas, Heizöl und andere Haushaltsenergie um 72% gestiegen.

2.1.2 Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen in Köln

Kölns Einwohnerzahl ist auch im Jahr 2019 weiter angewachsen. Die Bevölkerung stieg um 1.835 auf 1.091.819 Personen. Der Saldo aus Geburten und Sterbefällen lag im Jahr 2019 bei 1.549 Personen. Der Geburtenüberschuss trägt für das Jahr 2019 wesentlich zum Bevölkerungswachstum bei.

Die Zahl der Zuzüge nach Köln ist im Vergleich zu 2018 um fast 3.000 Personen gesunken. Durch Berücksichtigung der Fortzüge, welche leicht stiegen, ergibt sich für 2019 jedoch ein Wanderungsgewinn von 214. Der Druck am Kölner Wohnungsmarkt bleibt weiterhin bestehen, insbesondere in Anbetracht der Bevölkerungsprognose. So beziffert die Prognose der Stadt Köln die Bevölkerung im Jahr 2040 auf 1,146 Mio. Einwohner. Dies entspricht einem Bevölkerungsanstieg von rund 6% in den kommenden zwei Jahrzehnten.

Mit 2.175 Wohnungen lag die Zahl der Fertigstellungen in 2019 unter dem Niveau von 2018 (3.923 Wohnungen). Hiervon kamen 812 Wohnungen aus dem geförderten Wohnungsbau (2018: 593 Wohnungen). Dies entspricht einer Steigerung von 37%. Weitere 7.236 Wohnungen waren genehmigt und 4.526 davon befanden sich im Bau. Die Anzahl der in 2019 neu erteilten Baugenehmigungen war mit 2.715 Wohnungen rückläufig (2018: 3.047 Wohnungen).

Der geförderte Mietwohnungsbestand ist in 2019 um 261 auf 38.362 Wohnungen gesunken (2018: 38.623). Der Anteil am gesamten Kölner Wohnungsbestand ist damit von 6,9% auf 6,8% minimal gefallen.

Die Kölner Angebotsmieten für Neubauwohnungen im Erstbezug blieben mit durchschnittlich EUR 15 je m ² auf Vorjahresniveau. Bei der Wiedervermietung in mittelguten Wohnlagen liegen die Angebotsmieten bei EUR 11 je m ² , ein Anstieg von knapp 2% im Vorjahresvergleich.

Die Baulandpreise für den Geschosswohnungsbau stiegen linksrheinisch von 2018 auf 2019 um rund 4% und rechtsrheinisch um rund 15% an. Die durchschnittlichen Kaufpreise von Eigentumswohnungen sind im gleichen Zeitraum um 14% angestiegen. Bei der Betrachtung des Zeitraums von 2014 bis 2019 konnte eine Steigerung des mittleren Kaufpreises von Eigentumswohnungen von insgesamt 48% festgestellt werden.

Aufgrund des Einwohnerzuwachses wird die Lage auf dem Kölner Wohnungsmarkt weiter angespannt bleiben. Dies trifft insbesondere auf das Segment der preiswerten und öffentlich geförderten Wohnungen zu. Zentrale Problemfelder bilden weiterhin die fehlende Verfügbarkeit von Bauland und hohe Bodenpreise.

2.2 Entwicklung der Geschäftsfelder

2.2.1 Immobilienbewirtschaftung

Die Gesellschaft hatte zum 31. Dezember 2020 einen Immobilienbestand von 18.518 (Vorjahr: 18.706) Wohnungen und 62.384 m ² (Vorjahr: 63.166m ² ) Gewerbefläche. Die Veränderung des Wohnungsbestandes resultierte im Wesentlichen aus Abgängen wegen Abrissmaßnahmen und aus dem Verkauf von Bestandswohnungen. Geplant wurde ein Bestand von 18.661 Wohnungen.

Die Bestände befinden sich ausschließlich in Köln. Mit der Verwaltung über sechs Kunden- bzw. Quartierscenter wird ein unmittelbarer Mieterkontakt mit entsprechender Servicequalität erreicht.

Im Geschäftsjahr lagen die Umsätze aus Sollmieten bei TEUR 105.041 (Vorjahr: TEUR 103.460). Diese Steigerung ergab sich aus den Anhebungen der Mieten auf Grund von Modernisierungsmaßnahmen, den Mietanpassungen im Wohnungsbestand an den Mietspiegel sowie Fluktuation. Gegenläufige Einflüsse auf die Sollmiete waren die Entmietung von Abrissobjekten sowie der Verkauf von Beständen. Geplant waren TEUR 105.523.

Die durchschnittliche monatliche Sollmiete stieg um 1,9% und betrug EUR 6,69 je m ² Wohn-/Nutzfläche (Vorjahr: EUR 6,57 je m ² ).

Von den Sollmieten sind Erlösschmälerungen durch Leerstand, Mietnachlässe und Wohnungsabschläge in Höhe von TEUR 4.252 (Vorjahr: TEUR 4.163) oder 4,05% (Vorjahr: 4,02%) abzuziehen.

In Summe ergaben sich Umsatzerlöse aus Vermietung von TEUR 100.789 (Vorjahr: TEUR 99.297), geplant waren TEUR 101.433.

Zum Ende des Geschäftsjahres standen 528 (Vorjahr: 510) Wohnungen leer (Leerstandsquote: 2,85%, Vorjahr: 2,73%). Hiervon standen 315 (Vorjahr: 319) Wohnungen wegen Abriss- und Baumaßnahmen leer. Nur 76 (Vorjahr: 51) Wohnungen standen nachfragebedingt leer (Leerstandsquote: 0,41%, Vorjahr: 0,27%). Hiervon wiederum konnten für 38 Wohnungen bereits im Geschäftsjahr neue Mietverträge geschlossen werden, so dass zum Ende des Geschäftsjahres noch 38 Wohnungen vermietbar waren. Weitere 137 Wohnungen standen aus sonstigen Gründen leer.

Von den Gewerbeflächen standen zum Ende des Geschäftsjahres 4.590 m ² (Vorjahr: 5.315 m ² ) leer (Leerstandsquote 7,36%, Vorjahr 8,41%), davon standen 1.052 m ² (Vorjahr: 1.788 m ² ) nachfragebedingt leer (Leerstandsquote: 1,69%, Vorjahr 2,83%). Weitere 2.125 m ² (Vorjahr: 2.069 m ² ) standen wegen Baumaßnahmen leer. Weitere 1.412 m ² standen aus sonstigen Gründen leer.

Die Fluktuationsrate zum 31. Dezember 2020 betrug 5,18% (Vorjahr: 4,85%).

Um den Wohnungsbestand den aktuellen Wohnbedürfnissen anzupassen und ihn damit nachhaltig vermietbar zu halten, wird laufend umfangreich investiert.

Für die Bestandserhaltung des Hausbesitzes wurden im Geschäftsjahr im Rahmen der Instandhaltung, ohne Großmodernisierungsmaßnahmen, TEUR 30.123 aufgewandt. Dies entspricht einem durchschnittlichen Kostensatz von zirka EUR 21 je m ² Wohn-/Nutzfläche. Die Planung sah Aufwendungen von TEUR 28.750 vor.

Die Großmodernisierung des Wohnungsbestandes wurde fortgesetzt. Zum Ende des Geschäftsjahres befand sich 147 Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten mit 1.291 m ² Nutzfläche in der Modernisierungsdurchführung. Das Investitionsvolumen für Großmodernisierung betrug im Geschäftsjahr TEUR 4.060 (Vorjahr: TEUR 2.171) und der Aufwand aus Großmodernisierung betrug TEUR 407 (Vorjahr: TEUR 389). Geplant waren Investitionen von TEUR 6.110 und ein Großmodernisierungsaufwand von TEUR 2.335. Die Planunterschreitung resultiert hauptsächlich aus Bauzeitverschiebungen.

Im Rahmen der Neubautätigkeit befanden sich zum Ende des Geschäftsjahres 119 Wohnungen im Bau. Es wurden Investitionen für die Neubautätigkeit in Höhe von TEUR 7.758 (Vorjahr: 3.493) getätigt. Die Planung sah ein Investitionsvolumen von TEUR 8.413 vor.

Es wurden keine Ankäufe vermieteter Objekte getätigt. Geplant war ein Ankaufsprojekt mit 50 Wohnungen und Investitionen in Höhe von TEUR 12.046.

2.2.2 Immobilienverkäufe

Im Geschäftsjahr wurden aus dem Anlagevermögen 92 Wohneinheiten mit einer Fläche von 5.644 m ² erfolgswirksam verkauft. Davon wurden 80 Wohneinheiten mit einer Fläche von 4.759 m ² konzernintern verkauft. Im Vorjahr waren es konzernextern 11 Wohneinheiten und 784 m ² . Hieraus und aus kleineren Grundstücksverkäufen resultierten Verkaufserlöse von TEUR 2.140 (Vorjahr: TEUR 1.231). Davon kamen TEUR 773 aus den konzerninternen Verkäufen. Der Anstieg resultierte aus den ungeplanten konzerninternen Verkäufen.

2.3 Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

2.3.1 Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge

Mit der GAG besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag, nach dem Gewinne abgeführt und Verluste ausgeglichen werden.

2.3.2 Ertragslage

Im Folgenden werden Ist-Ist-Vergleiche der Werte des Geschäftsjahres mit den Vorjahreswerten dargestellt und erläutert.

Die Umsatzerlöse stiegen um 3% auf TEUR 145.385 (Vorjahr: TEUR 141.811).

Die sonstigen betrieblichen Erträge stiegen um 3% auf TEUR 6.773 (Vorjahr: TEUR 6.597). Dieser Anstieg resultierte im Wesentlichen aus gestiegenen Versicherungserstattungen und leicht gestiegenen Immobilienverkäufen, die durch deutlich geringere Auflösungen von Rückstellungen kompensiert werden.

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen waren mit TEUR 86.786 nahezu unverändert (Vorjahr: TEUR 85.639). Die Aufwendungen resultierten im Wesentlichen aus den Nebenkosten mit TEUR 44.836 (Vorjahr: TEUR 44.986) und aus der Instandhaltung mit TEUR 30.529 (Vorjahr: TEUR 29.542).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen stiegen um 7% auf TEUR 13.125 (Vorjahr: TEUR 12. 313). Dieser Anstieg resultiert im Wesentlichen aus Buchwertverlusten aus konzerninternen Verkäufen sowie höheren Wertminderungen auf Forderungen aus Vermietung.

Das EBITDA stieg um 1% auf TEUR 52.204 (Vorjahr: TEUR 51.654).

Die Abschreibungen sanken um 2% auf TEUR 24.552 (Vorjahr: TEUR 24.950). Diese beinhalten überwiegend planmäßigen Abschreibungen auf Immobilien.

Das negative Finanzergebnis verbesserte sich um 11% auf TEUR -7.895 (Vorjahr: TEUR -8.842). Hauptbestandteil waren Zinsen und ähnliche Aufwendungen mit TEUR 7.901 (Vorjahr: TEUR 8.844). Die Verbesserung resultierte im Wesentlichen aus Zinssicherungsmaßnahmen und der Liquiditätssteuerung.

Die Zinsdeckung belief sich auf 7,75% (Vorjahr: 8,80%).

Als Minderheitseigentümerin erhielt die Stadt Köln eine Ausgleichszahlung. Sie lag für das Geschäftsjahr bei TEUR 4.463 (Vorjahr: TEUR 3.853).

Der Jahresüberschuss vor Gewinnabführung betrug TEUR 14.499 (Vorjahr: TEUR 13.318). Der Jahresüberschuss wurde auf Grund des bestehenden Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages an die GAG abgeführt.

Im Folgenden werden Plan-Ist-Vergleiche auf Grund der im Vorjahr gemachten Prognose dargestellt und erläutert.

Im Geschäftsjahr wurde ein Umsatz von TEUR 145.385 erreicht, der damit um 1% unter dem Planwert von TEUR 146.610 lag. Die Abweichung resultierte im Wesentlichen aus niedrigeren Umsatzerlösen aus Vermietung und den Nebenkosten.

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen erreichten einen Wert von TEUR 86.786 und lagen damit um 3% unter dem Planwert von TEUR 89.509. Eine wesentliche Ursache für die Abweichung waren die Aufwendungen für Nebenkosten mit TEUR 44.836, die mit TEUR 46.555 geplant waren.

Es wurde ein EBITDA von TEUR 52.204 erreicht, gegenüber dem geplanten Wert von TEUR 49.964.

Die Abschreibungen wurden in Höhe von TEUR 24.552 gebucht und lagen damit nahezu beim Planwert von TEUR 24.854.

Das negative Finanzergebnis von TEUR -7.895 verbesserte sich um 3% gegenüber dem geplanten Wert von TEUR -8.115.

Die Zinsdeckung verbesserte sich auf 7,75%, geplant waren 7,91%.

Der Jahresüberschuss vor Gewinnabführung war mit TEUR 12.764 geplant und wurde mit TEUR 14.499 erreicht.

2.3.3 Vermögens- und Finanzlage

Die Bilanzsumme sank um 2% auf TEUR 808.956 (Vorjahr: TEUR 822.238).

Der Wert des Anlagevermögens sank um 2% auf TEUR 764.083 (Vorjahr: TEUR 777.860). Den Zugängen in Höhe von TEUR 11.818 standen insbesondere Abschreibungen von TEUR 24.552 und Buchwertabgänge von TEUR 1.039 gegenüber. Die Zugänge resultierten im Wesentlichen aus Investitionen für Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen.

Das Umlaufvermögen war mit TEUR 44.703 nahezu unverändert (Vorjahr: TEUR 44.213).

Das Eigenkapital blieb mit TEUR 139.367 unverändert und die Eigenkapitalquote stieg leicht auf 17,2% (Vorjahr: 17,0%).

Die Verbindlichkeiten sanken um 2% auf TEUR 656.512 (Vorjahr: TEUR 669.587).

Hauptbestandteil waren die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten. Sie stiegen um 1% auf TEUR 458.230 (Vorjahr: TEUR 452.606). Gegenläufig sanken die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern auf TEUR 103.001 (Vorjahr: TEUR 124.184). Im Geschäftsjahr betrugen die Darlehenstilgungen insgesamt TEUR 96.662, davon waren TEUR 82.547 außerplanmäßige Tilgungen im Rahmen von Rückzahlungen und Umfinanzierungen sowie Tilgungsnachlässe.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen stiegen um 5% auf TEUR 40.188 (Vorjahr: TEUR 38.156).

Die erhaltenen Anzahlungen blieben mit TEUR 43.812 (Vorjahr: TEUR 43.995) weitgehend unverändert. Sie resultierten im Wesentlichen aus Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen. Es standen ihnen auf der Aktivseite unfertige Leistungen gegenüber.

Die passive Rechnungsabgrenzung sank um 5% auf TEUR 8.974 (Vorjahr: TEUR 9.452). Dies resultiert im Wesentlichen aus der Abgrenzung der Tilgungsnachlässe der NRW.BANK, die in den nächsten Jahren ergebniswirksam vereinnahmt werden.

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit betrug TEUR46.553 gegenüber TEUR 53.252 im Vorjahr. Der Rückgang um TEUR 6.699 liegt im Wesentlichen daran, dass die konzerninternen Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistung im Geschäftsjahr um TEUR 2.568 gesunken sind, während sie im Vorjahr um TEUR 3.609 gestiegen waren. Der Mittelabfluss aus der Investitionstätigkeit betrug TEUR 8.595 gegenüber TEUR 4.803 im Vorjahr. Hier stiegen die Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen. Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit war negativ und betrug TEUR -37.881 gegenüber TEUR -48.242 im Vorjahr. Die Tilgungen waren also, wie im Vorjahr, höher als die Valutierungen. Allerdings in geringerem Umfang. Der Zahlungsmittelbestand am Ende des Geschäftsjahres betrug TEUR 2.015 gegenüber TEUR 1. 937 im Vorjahr.

Das Verhältnis der zahlungswirksamen Investitionen in das Sachanlagevermögen in Höhe von TEUR 10.739 zum Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit von TEUR 46.553 betrug 23%.

Die Gesellschaft ist in das Finanzmanagement des GAG-Konzerns einbezogen. Die Ziele des Finanzmanagements bestehen im Wesentlichen in der Sicherstellung einer ausreichenden Liquidität sowie in der Optimierung des Zinsergebnisses. Das Finanzmanagement des GAG-Konzerns umfasst das Cash- und Liquiditätsmanagement sowie das Management der Zinsänderungs- und Ausfallrisiken. Einhergehend mit einer langfristig orientierten Geschäftsstruktur des Unternehmens werden fast ausschließlich langfristige Finanzierungen abgeschlossen. Kurz- oder mittelfristige Finanzierungen werden nur begrenzt im Rahmen der Liquiditätssteuerung und -optimierung aufgenommen. Der GAG-Konzern hat zur Begrenzung des Zinsänderungsrisikos Zinssicherungsmaßnahmen insbesondere für klassische Annuitätendarlehen vorgenommen. Abgeschlossene derivative Zinssicherungsinstrumente stehen im unmittelbaren Zusammenhang mit vollständig parallel laufenden Liquiditätszusagen zur Bestandsfinanzierung, so dass synthetische Festzinspositionen für den Zinssicherungszeitraum entstehen und Bewertungseinheiten gebildet werden können. Spekulative Instrumente werden nicht eingesetzt. Geplante Investitionen sind durch Konzern-Kreditplatzierungsmöglichkeiten ausreichend gesichert.

Insgesamt verfügt der GAG-Konzern zum Stichtag über kurzfristige Kreditlinien in Höhe von rund EUR 160 Mio. Die freien Kurzfristkreditlinien und die jederzeit mobilisierbaren Bankguthaben des Konzerns beliefen sich insgesamt auf rund EUR 150 Mio. Die Inanspruchnahme der Kurzfristlinien und mittelfristiger Finanzierungen war im Wesentlichen zinsbedingt und dient vor allem der zinsgünstigen Zwischenfinanzierung. Weiterhin bestehen umfassende Platzierungsmöglichkeiten für Langfristkredite, insbesondere innerhalb des Banken- und Versicherungsbereiches. Die Bonitätseinstufungen des GAG-Konzerns erfolgen erneut auf sehr gutem Niveau. Damit kann die Zahlungsfähigkeit des GAG-Konzerns zu jeder Zeit als gewährleistet angesehen werden.

2.4 Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

2.4.1 Umwelt

Neubau

Bei etwa 25% der Neubauprojekte erfolgt die Wärmeversorgung durch eine Kombination aus einem Blockheizkraftwerk (BHKW) und einem Gasbrennwertkessel zur Spitzenlastabdeckung. Die Energieerzeugungsanlagen werden durch die GAG SG gebaut und betrieben. Bei diesen Gebäuden bietet der GAG-Konzern seinen Mietern selbst erzeugten Strom an. Ungefähr 75% der neuen Wohneinheiten werden durch eine Anbindung an das regionale Fernwärmenetz der RheinEnergie mit Wärme versorgt.

Großmodernisierung

Instandhaltung

Im Geschäftsjahr wurden im GAG-Konzern zahlreiche alte Heizanlagen durch Gasbrennwerttechnik der neuesten Generation ausgetauscht. Die neuen Anlagen entsprechen den Anforderungen der EnEV 2014. Insgesamt wurden 20 neue Anlagen im GAG-Konzern realisiert. Diese wurden durch die GAG SG gebaut und werden künftig von ihr betrieben.

Durch diese Maßnahmen wurden insgesamt 302 Wohneinheiten und 1 Gewerbeeinheit mit zusammen 21.620 m ² Wohn- und Nutzfläche umgerüstet.

2.4.2 Sozialmanagement

Schon in der Gründungssatzung der damaligen Gemeinnützigen AG für Wohnungsbau aus dem Jahre 1913 ist die Wahrnehmung sozialer Verantwortung für die Wohnquartiere und Mieterinnen und Mieter des GAG-Konzerns verankert. Heute stellt die Übernahme sozialer Verantwortung einen integralen Bestandteil der Unternehmensstrategie dar. Ziel ist es, den Mieterinnen und Mietern einen Mehrwert über die Wohnung hinaus zu bieten, attraktive und lebenswerte Wohnquartiere zu schaffen und gleichzeitig zur Rentabilität des GAG-Konzerns beizutragen. Diese Aufgaben nahm die Abteilung Sozialmanagement mit 26 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern engagiert wahr.

3 Risiko- und Chancenbericht

3.1 System des Risiko- und Chancenmanagements

Das System umfasst die Stufen der Risikoidentifikation, -analyse und -bewertung sowie die ggf. zu ergreifenden Maßnahmen. Soweit die Risiken und Chancen zu quantifizieren sind, sind sie mit den Planungs- und Controllingsystemen verknüpft. Die Ergebnisse werden standardisiert dokumentiert. Das Chancen- und Risikomanagementsystem als Ganzes wird laufend einer umfassenden Analyse unterzogen und systematisch verbessert. Die Verantwortlichkeit für das Risiko- und Chancenmanagementsystem obliegt dem Vorstand der GAG. Gegenüber dem Vorjahr gibt es keine Änderungen im Systemablauf.

Auf Grundlage dieses Systems ist die Unternehmensführung in der Lage, Risiken im Unternehmen und im Unternehmensumfeld rechtzeitig zu identifizieren und zu bewerten.

3.2 Risikobericht

3.2.1 Umfeld- und Brancheneinschätzung

Deshalb investiert der GAG-Konzern seit Jahren in seinen Wohnungsbestand, um seine Marktakzeptanz zu erhöhen. Hierbei müssen die unterschiedlichen ökologischen, ökonomischen und sozialen Anforderungen miteinander in Einklang gebracht werden.

Eine weitere Herausforderung stellt die Bereitstellung von Wohnraum dar, der in besonderem Maße den Ansprüchen bestimmter Nutzergruppen, wie Studenten oder Mehrgenerationen, gerecht wird. Hier hat sich der GAG-Konzern in den letzten Jahren bereits engagiert.

Die Folgen der Corona-Krise für den GAG-Konzern wurden im Geschäftsjahr als Risiko mit aufgenommen und vom neu einberufenen Corona-Präventions-Rat (CPR) für die Bereiche Immobilienbewirtschaftung, Bauen, Vertrieb sowie Finanzen eingeschätzt. Der CPR besteht aus den Prokuristen, Vertretern des Betriebsrats sowie der internen Revision. Dort wird regelmäßig die aktuelle Situation besprochen und es werden entsprechende Maßnahmen beschlossen. Beispielsweise wurden zeitweise Kundencenter für den persönlichen Kunden besuch weitestgehend geschlossen und die Möglichkeiten des mobilen Arbeitens für die Mitarbeiter erweitert. Die negativen Auswirkungen auf das Bewirtschaftungsergebnis sind bisher überschaubar.

Im Geschäftsjahr wurde ein Gesetz zur CO ₂-Bepreisung verabschiedet, das auch die Wohnungswirtschaft betrifft. Ab 2021 wird auf den Preis der fossilen Brennstoffe ein CO ₂-Preis von EUR 25 je Tonne aufgeschlagen, der in den weiteren Jahren steigen wird. Ob dieser CO ₂-Preis vollständig über die Heizkosten an die Mieter weitergegeben werden kann oder ob der Eigentümer diesen Preis teilweise oder vollständig tragen muss, ist noch offen. Das hieraus entstandene Risiko wurde ebenfalls aufgenommen.

3.2.2 Leistungswirtschaftliche Risiken

Für das umsatzstärkste Segment des GAG-Konzerns, die Immobilienbewirtschaftung, bestehen die Risiken im Wesentlichen in der möglichen Verschlechterung der allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die zu einer Verminderung der Mieterlöse, einer verstärkten Zahlungsunfähigkeit der Mieter und zu erhöhtem Leerstand führen kann. Die derzeitige Marktlage in Köln lässt aber keine wesentlichen kritischen Tendenzen erkennen, die die Nachfrage nach Wohnungen wesentlich verringern und somit die Ertragslage substanziell gefährden. Unabhängig von der aktuellen Situation, insbesondere der vielfach noch unklaren Folgen der Corona-Pandemie, werden negative Entwicklungen durch den unterjährigen Abgleich des Geschäftsverlaufs mit der Wirtschaftsplanung frühzeitig erkannt, so dass geeignete Gegenmaßnahmen ergriffen werden können. Bekannte Veränderungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen, Stichwort "Mietpreisbremse" und "Mietrechtspaket II", sind entweder bereits in der Wirtschaftsplanung berücksichtigt oder werden kurzfristig nicht zu wesentlichen Änderungen der Ertragskraft führen. Wohl werden aber mittel- bis langfristig Auswirkungen auf Art und Umfang von Modernisierungsmaßnahmen und der Mietsteigerungsmöglichkeiten nicht auszuschließen sein. Die Auswirkungen der Corona-Pandemie betreffen die Immobilienwirtschaft generell und den GAG-Konzern im Besonderen, derzeit noch in einem geringen Rahmen in Bezug auf die Ertragslage. Insbesondere bei den gewerblichen Mietverhältnissen sind in den kommenden Monaten und Jahren in den unterschiedlichen Teilsegmenten Auswirkungen zu erwarten. Auch diese werden in der Wirtschaftsplanung mit berücksichtigt.

Der Vermietungsprozess ist strukturiert und kundennah gestaltet. Ziele waren und sind es, die Leerstands- und Fluktuationsquote weiter auf niedrigem Niveau zu halten, eine schnelle Anschlussvermietung zu ermöglichen, erfolgreiche Marketingmaßnahmen zu steuern und generell die Konkurrenzfähigkeit am Wohnungsmarkt zu sichern. Ein besonderes Augenmerk gilt weiterhin der Einhaltung eines gesetzeskonformen Vermietungsprozesses. Die diesbezüglichen Anstrengungen wurden im Berichtsjahr verstetigt, die Mitarbeiter fortlaufend sensibilisiert und die Kontrollinstrumente weiter ausgebaut. Die Leerstandsdauer wurde in den vergangenen Jahren deutlich verkürzt und auch die Erlösschmälerungen aus nachfragebedingtem Leerstand verharren im Verhältnis zu den Gesamtumsätzen auf relativ niedrigem Niveau, was wiederum die Ertragskraft des Unternehmens erhöht. Allerdings haben im vergangenen Jahr die Corona-Pandemie, die vielfältigen Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauaktivitäten und die damit verbundenen Mietminderungen und Stundungen, Umsetzungen in frei gehaltene Wohnungen, der Leerzug von Bestandsgebäuden für Modernisierungen und Abriss insgesamt zu einer leichten Erhöhung der geplanten Gesamtleerstände aus Wohnungen und somit auch der Erlösschmälerungen aus Leerstand geführt. Insbesondere die Beschränkungen durch die Corona-Pandemie haben im Frühjahr des vergangenen Jahres zu einer Verzögerung bei der Vermietung geführt. Der Trend von umfangreicheren Maßnahmenleerständen wird auch in den kommenden Jahren fortbestehen, aber weitestgehend in der laufenden Wirtschaftsplanung berücksichtigt. Entsprechend ist das wirtschaftliche Risiko als gering anzusehen. Weiterhin ist ein stetiges Anwachsen der Kundenbedürfnisse zu verzeichnen, was die Vermietungen von unattraktivem Wohnraum in Randbezirken oder sozialen Brennpunkten zunehmend erschwert. Zudem reagieren die Kunden zunehmend mietpreissensibel, insbesondere bei größeren freifinanzierten Wohnungen.

Als Vermieter unterliegt der GAG-Konzern auch einem Mietausfallrisiko. Hauptursache für rückständige und ausbleibende Mietzahlungen durch die Mieter sind wachsende Verschuldung, Arbeitslosigkeit und familiäre Probleme in den Stadtteilen, in denen der GAG-Konzern seine Wohnungen bewirtschaftet. Durch die enge Betreuung der Mieter in den Kundencentern und durch die Abteilung Forderungsmanagement wird gewährleistet, dass problematische Mietverhältnisse schneller erkannt und entsprechende Gegenmaßnahmen ergriffen werden.

Insbesondere auch im gewerblichen Bereich versucht der GAG-Konzern die Auswirkungen der Corona-Pandemie durch aktive Betreuung der Kunden frühzeitig mit geeigneten Maßnahmen (Stundung, Kündigung, Beratung über Förderungen etc.) für den GAG-Konzern zu begrenzen. Die langfristigen Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die gesamtwirtschaftliche Lage der gewerblichen Kunden können derzeit nicht abgesehen werden. Durch den hohen Anteil von öffentlich geförderten gewerblichen Kunden (Kitas etc.) sind die Auswirkungen aber überschaubar.

Auf Grund von gestiegenen Grundstücks- und Baukosten kann freifinanzierter Wohnraum nur mit verhältnismäßig hohen Mietpreisen refinanziert werden. Es ist entsprechend zunehmend vor allem in schwächeren Lagen Kölns festzustellen, dass Interessenten für diese Wohnungen sich auf Grund des niedrigen Zinsniveaus verstärkt auf den Erwerb von Eigentum anstelle der Anmietung konzentrieren. Entsprechend müssen mehr Interessenten gewonnen werden, was durch das strukturierte Interessentenmanagement und den strukturierten Vermietungsprozess gewährleistet wird.

Die im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken im Bereich der leistungswirtschaftlichen Risiken haben, ähnlich wie im Vorjahr, kumuliert einen Schadenerwartungswert (Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit mit der Auswirkungshöhe) von EUR 5,64 Mio.

3.2.3 Finanzwirtschaftliche Risiken

Im Berichtsjahr wurden zwei weitere Zinsswaps vertraglich abgeschlossen. Die Berechnungsnominale aller Zinsswaps sind vollständig mit parallellaufenden Liquiditätszusagen abgestimmt, so dass synthetische Festzinspositionen für den Zinssicherungszeitraum entstehen und Bewertungseinheiten gebildet wurden.

Die im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken im Bereich der finanzwirtschaftlichen Risiken beziehen sich neben der Liquidität und den Kreditrisiken auch auf den Bereich Investitionen und Wirtschaftlichkeit und haben, ähnlich wie im Vorjahr, kumuliert einen Schadenerwartungswert (Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit mit der Auswirkungshöhe) von EUR 2,58 Mio.

3.2.4 Risikomanagementziele und -methoden bei Einsatz von Finanzinstrumenten

Mit dem Einsatz derivativer Finanzinstrumente wird das Ziel verfolgt, die Zinsbelastungen für den langfristigen Finanzbedarf planbar zu halten und größere Risiken auszuschalten. Ausfallrisiken, die sich aus der Gefahr ergeben, dass Finanzierungspartner den Verpflichtungen nicht oder nicht fristgerecht nach kommen, sind auf Grund der Bindung von ausschließlich deutschen Kreditinstituten mit einer signifikanten Eintrittswahrscheinlichkeit nicht zu erwarten.

Konkret bestehen Zinsswapgeschäfte zur Vermeidung von Zinsänderungsrisiken aus geschlossenen Darlehensverträgen, welche am Bilanzstichtag mit insgesamt TEUR 50.030 valutierten. Diese tauschen die variablen Zinsen der Darlehen in eine feste Verzinsung und sichern das Wertänderungsrisiko der variablen Zinsen ab. Die Bezugsbeträge der Zinsswaps bestimmen sich nach den Amortisationsplänen der abgesicherten Darlehen. Der Marktwert der Zinsswapgeschäfte wurde anhand allgemein anerkannter Bewertungsmodelle ermittelt und beträgt zum Bilanzstichtag insgesamt TEUR -6.139.

Entsprechend dem § 254 HGB wurden Bewertungseinheiten zwischen den Zinsswapgeschäften und dem am 31. Dezember 2020 in Höhe von insgesamt TEUR 50.030 bestehenden Darlehen gebildet (Mikro-Hedge). Zur Messung der prospektiven und retrospektiven Effektivität wird die Critical-Terms-Match-Methode angewandt, da die bewertungsrelevanten Parameter von Grund- und Sicherungsgeschäft übereinstimmen. Die Sicherungsbeziehung wird daher als hocheffektiv eingestuft und die gegenläufige Wertentwicklung aus Grund- und Sicherungsgeschäft gleicht sich bis zum Ende der Sicherungsbeziehung (Ende der Laufzeit von Sicherungs- und Grundgeschäft) vollständig aus. Die Bilanzierung der gebildeten Bewertungseinheiten erfolgt über die Einfrierungsmethode.

Die Steuerung der Verfahrensweisen, Verantwortlichkeiten und Berichtspflichten erfolgt auf Grund der hocheffektiven Sicherungsbeziehung im Rahmen der bestehenden Organisationsfestlegungen.

3.2.5 Allgemeine interne und externe Risiken

Weiterhin kann durch neue oder geänderte Umweltgesetze bzw. -verordnungen, wie zum Beispiel die CO ₂-Bepreisung, die Kostensituation stark belastet werden. Deshalb werden geplante Gesetzesänderungen im Vorfeld mit großer Aufmerksamkeit verfolgt.

Risiken aus steigenden Beschaffungspreisen werden durch einen zentralen Einkauf mittels Standardisierung und durch langfristige Rahmenverträge gesteuert.

Personalrisiken ergeben sich im Wesentlichen durch die Fluktuation von Mitarbeitern in Schlüsselpositionen. Diese Risiken begrenzt der GAG-Konzern, indem eigener Führungsnachwuchs ausgebildet wird sowie eine leistungsgerechte Vergütung erfolgt.

Die aufgenommenen Compliance-Risiken werden auch durch das Compliance-Management überwacht.

Mit Beschluss des Landgerichts Köln vom 11. Juli 2018 wurde einem Antrag von verschiedenen Aktionären der GAG Immobilien AG auf Sonderprüfung stattgegeben. Gegenstand sind der Ankauf der Bestände in Köln-Chorweiler durch die GPE sowie der mit der Stadt Köln abgeschlossene Belegungsrechtsvertrag. Der Vorstand geht davon aus, dass im Ergebnis die derzeit noch andauernde Prüfung durch den gerichtlich bestellten Sonderprüfer beide Sachverhalte nicht beanstanden wird.

3.3 Chancenbericht

Die zentralen Herausforderungen, denen sich die Wohnungswirtschaft zu stellen hat, bieten auch viele Ansätze für Chancen, die der GAG-Konzern in vermehrtem Maße nutzt.

Die größten Chancenpotenziale sieht der GAG-Konzern im Standortfaktor, in dem in über 100 Jahren gewonnenen Vertrauen der Mieterschaft sowie in den Kölner Einwohnern und zukünftig vermehrt den Neu-Kölnern. Hier werden an dem hervorragenden Standort Köln, der nach den gängigen Bevölkerungsprognosen langfristig stabile Nachfragepotenziale bereithält, wohnungswirtschaftliche Produkte und Dienstleistungen ihre Abnehmer finden, wenn sie ökologisch, sozial und ökonomisch ausgewogen sind. Die stabile Nachfrage möchte der GAG-Konzern auch durch eine kundennahe Vor-Ort-Präsenz, ein strukturiertes Quartiersmanagement und zusätzliche mieternahe Dienstleistungen zur Erreichung seiner Ziele nutzen.

Zusätzlich betreibt der GAG-Konzern eine ausgewogene Quartiersentwicklung durch eine kundenorientierte Bewirtschaftung und Belegungssteuerung, ein strukturiertes Sozialmanagement sowie die Koordinierung sämtlicher für den Mieter oder den Gebäudebestand tätigen Abteilungen. Die zentrale Chance entsteht dabei durch die Entwicklung von fachübergreifenden Quartierskonzepten für alle Quartiere im GAG-Konzern. Investitions- und Desinvestitionsentscheidungen sowie die operative Ausnutzung der Potenziale des Immobilienbestandes werden auf dieser Grundlage gesteuert.

Eine weitere Chance ist eine sozialverantwortliche, marktgerechte Wohnungspolitik mit dem Fokus auf Zielgruppen wie zum Beispiel Studenten oder Senioren. Gerade die Abteilung Neuvermietung und das Sozialmanagement bieten durch zielgruppenspezifische Handlungsansätze die Möglichkeit, Fehlstellungen in den Quartieren zu verhindern, soziale Randgruppen zu integrieren und damit langfristige Bindungen der Mieter an das Unternehmen zu sichern. Dies soll letztlich dazu führen, die Bewirtschaftungskosten in den Quartieren zu senken.

Die Spreizung des Bestandsportfolios im gehobenen, mittleren und unteren Preissegment sichert dem GAGKonzern darüber hinaus generell eine langfristig anhaltende gute Vermietbarkeit seiner Bestände. Dabei steht auch bei der Neuentwicklung von Beständen stets eine ausgewogene Mischung von Finanzierungsarten im Fokus. Damit ist gewährleistet, dass neben einem sicheren Umfeld und einer funktionierenden Nachbarschaft die stetige Nachfrage und die Attraktivität der Bestände für eine Gruppe von Interessenten gesichert sind.

3.4 Gesamteinschätzung

In der Gesamtbewertung lassen sich wesentliche bestandsgefährdende Risiken für die Gesellschaften des GAG-Konzerns nicht feststeilen.

Die im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken haben kumuliert insgesamt einen Schadenerwartungswert (Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit mit der Auswirkungshöhe) von EUR 15,29 Mio. (Vorjahr: EUR 13,52 Mio.). Die vorgenannten Schadenerwartungswerte gelten für den gesamten Konzern. Die Risikotragfähigkeit des Konzerns ist durch eine entsprechende Eigenkapitalausstattung gegeben. Dem gegenüber stehen die o. g. Chancen der positiven Entwicklung am Kölner Wohnungsmarkt. Diese Chancen und Risiken sind in den folgenden Prognoseaussagen im Lagebericht nicht enthalten und stellen eine theoretische, wahrscheinlichkeitsgewichtete negative/positive Prognoseabweichung dar.

3.5 Bericht zum internen Kontroll- und Risikomanagementsystem

Der Aufsichtsrat und sein zuständiger Ausschuss befassen sich regelmäßig mit den Kontrollmaßnahmen und Finanzberichten.

4 Prognosebericht

Für die Aufnahme langfristiger Kapitalmarktdarlehen in 2021 wurde je nach Zinssicherungszeitraum generell von einem Zinssatz zwischen 1,0% und 1,5% ausgegangen. Im Gemeinkostenbereich wird mit einer allgemeinen Preissteigerung von 1,5% pro Jahr geplant.

Wesentliche Änderungen der Geschäftstätigkeit und des Geschäftsverlaufs sind für 2021 nicht geplant. Zu Vorgängen von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres wird auf den Abschnitt 5.8 (Nachtragsbericht) des Anhangs zum Jahresabschluss verwiesen.

Die im Folgenden dargestellten Werte sind Planwerte für das Jahr 2021. Zukunftsbezogene Angaben sind naturgemäß mit Unsicherheiten behaftet. Während bei einzelnen Positionen wie den Sollmieten regelmäßig mit relativ geringen prozentualen Plan-Ist-Abweichungen zu rechnen ist, ist insbesondere der Jahresüberschuss durch die Vielzahl der eingehenden Sachverhalte und den relativ geringen Wert regelmäßig höheren prozentualen Plan-Ist-Abweichungen unterworfen.

Insgesamt bewertet die Geschäftsführung die Entwicklungen der Gesellschaft mit leichten Wachstumsraten unter den beschriebenen Rahmenbedingungen als positiv.

Für 2021 ist ein Jahresüberschuss vor Gewinnabführung von TEUR 9.525 und ein EBITDA von TEUR 43.499 geplant. Diese Ergebnisse basieren im Wesentlichen auf einem Umsatz von TEUR 144.767 und Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen von TEUR 94.642. Die Abschreibungen sind mit TEUR 24.267 und das Finanzergebnis ist mit TEUR -7.461 geplant. Die Zinsdeckung wird bei 7,39% erwartet.

Hauptbestandteil des Umsatzes sind die Umsatzerlöse aus Vermietung mit TEUR 100.524. Die Steigerung ergibt sich im Wesentlichen aus regelmäßigen Mieterhöhungen im Bestand. Wesentlicher Bestandteil der Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen sind die mit TEUR 35.998 geplanten Instandhaltungsaufwendungen.

Die Bilanzsumme sinkt im Wesentlichen durch die unter den Abschreibungen liegenden Investitionen um TEUR 4.596. Die Eigenkapitalquote beträgt bei gleich bleibendem Eigenkapital 17,3%. Für die externe Finanzierung der Investitionen ist eine Mischung aus zinssubventionierten Mitteln der NRW.BANK und/oder der KfW bzw. Darlehen zu Marktzinsen geplant.

Für Neubau und Großmodernisierung sind Investitionen in Höhe von TEUR 18.297 sowie die Fertigstellung von 35 neuen und 8 modernisierten Wohnungen geplant. Der Wohnungsbestand ist für Ende 2021 mit 18.535 Einheiten geplant.

Köln, den 01. März 2021

Die Geschäftsführung

Ingo Frömbling

Kathrin Möller

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020

Gewinn- und Verlustrechnung vom 01.01. bis 31.12.2020

	2020 EUR	2019 TEUR
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung	145.384.570,14	141.811
Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen	126.720,14	1.359
Sonstige betriebliche Erträge	6.773.248,16	6.597
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	-86.786.446,64	-85.639
Rohergebnis	65.498.091,80	64.129
Personalaufwand
Aufwendungen für Altersversorgung	-169.363,08	-162
Abschreibungen auf Sachanlagen	-24.552.075,18	-24.950
Sonstige betriebliche Aufwendungen
davon Aufwendungen nach Art. 67 Abs. 1 und Abs. 2 EGHGB EUR 15.785,00 (Vorjahr: TEUR 16)	-13.124.792,99	-12.313
Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	499,79	1
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	5.413,27	1
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
davon an verbundene Unternehmen EUR 128.393,90 (Vorjahr: TEUR 138)	-7.900.990,56	-8.844
Ausgleichszahlung	-4.463.379,00	-3.853
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-830.976,00	-717
Ergebnis nach Steuern	14.462.428,05	13.292
Sonstige Steuern	36.439,27	26
Aufgrund eines Gewinnabführungsvertrages abgeführter Gewinn	-14.498.867,32	-13.318
Jahresüberschuss	0,00	0

Bilanz zum 31. Dezember 2020

Aktiva

	31.12.2020 EUR	31.12.2019 TEUR
Anlagevermögen
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	730.774.483,92	755.383
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	16.181.712,31	16.641
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	0,00	431
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	59.368,66	59
Anlagen im Bau	14.315.161,56	1.296
Bauvorbereitungskosten	1.806.086,82	3.099
	763.136.813,27	776.909
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.000,00	10
Beteiligungen	900.684,94	901
Sonstige Ausleihungen	35.977,67	40
	946.662,61	951
	764.083.475,88	777.860
Umlaufvermögen
Andere Vorräte
Unfertige Leistungen	40.041.306,10	39.915
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung	717.332,01	652
Forderungen aus Grundstücksverkäufen	2.424,00	2
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	70.712,86	44
Sonstige Vermögensgegenstände	1.856.437,60	1.662
	2.646.906,47	2.361
Flüssige Mittel
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten	2.015.021,07	1.937
	44.703.233,64	44.213
Rechnungsabgrenzungsposten	168.828,00	165
Bilanzsumme	808.955.537,52	822.238
Treuhandvermögen	10.808.397,37	10.885
Passiva
	31.12.2020 EUR	31.12.2019 TEUR
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital	92.000.000,00	92.000
Kapitalrücklage	47.352.774,66	47.353
Gewinnrücklagen
Andere Gewinnrücklagen	14.619,27	15
	139.367.393,93	139.367
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	1.160.103,00	1.167
Sonstige Rückstellungen	2.942.564,46	2.665
	4.102.667,46	3.832
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	458.229.891,24	452.606
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	103.000.829,41	124.184
Erhaltene Anzahlungen	43.811.895,84	43.995
Verbindlichkeiten aus Vermietung	1.486.021,22	1.430
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	3.638.475,09	3.002
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	40.187.993,56	38.156
Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern EUR 121.967,00 (Vorjahr: TEUR 751)	6.156.667,68	6.214
	656.511.774,04	669.587
Rechnungsabgrenzungsposten	8.973.702,09	9.452
Bilanzsumme	808.955.537,52	822.238
Treuhandverbindlichkeiten	10.808.397,37	10.885

Anhang für das Geschäftsjahr 2020

1 Allgemeine Angaben

Die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Grubo) hat ihren Sitz in Köln und ist eingetragen in das Handelsregister B beim Amtsgericht Köln (Reg.-Nr. 181).

Die Erstellung des Jahresabschlusses erfolgte nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches in der jeweils aktuellen Fassung.

Das Formblatt für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 16. Oktober 2020 wurde beachtet.

Die Grubo gilt unter Berücksichtigung nachfolgender Größenmerkmale als große Kapitalgesellschaft:

	2020 TEUR	2019 TEUR
Bilanzsumme	808.956	822.238
Umsatzerlöse	145.385	141.811
Arbeitnehmer (Anzahl)	0	0

2 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

2.1 Allgemeines

Die Bilanzierung erfolgte unter Berücksichtigung der Annahme, dass die Unternehmenstätigkeit fortgeführt wird.

2.2 Anlagevermögen

Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten bzw. zum niedrigeren beizulegenden Wert aktiviert.

2.3 Umlaufvermögen

Die in den unfertigen Leistungen enthaltenen, noch mit den Mietern abzurechnenden Betriebskosten werden ohne den Zuschlag für das Umlageausfallwagnis ausgewiesen.

Die flüssigen Mittel sind zum Nennwert angesetzt.

2.4 Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

Bei den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten erfolgen die Abschreibungen auf Geldbeschaffungskosten bei öffentlichen Mitteln konzerneinheitlich auf Basis der Zinsfestschreibungsdauer.

2.5 Treuhandvermögen

Das vermerkte Treuhandvermögen umfasst Mietkautionen. Diese sind auf Treuhandsammelkonten bei Kreditinstituten hinterlegt, welche auf den Namen der berichtenden Gesellschaft lauten.

2.6 Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital wird zum Nennbetrag ausgewiesen.

2.7 Rückstellungen

	31.12.2020 %	31.12.2019 %
Rechnungszins	2,30	2,71
Rententrend	2,00	2,00
Bewertungsverfahren	PUC-Methode	PUC-Methode

Der Rechnungszins bei der Bewertung entspricht dem von der Deutschen Bundesbank für den 31. Dezember 2020 bekannt gegebenen durchschnittlichen Marktzins der vergangenen zehn Jahre bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren. Der Unterschiedsbetrag gemäß § 253 Abs. 6 HGB beträgt TEUR 36.

2.8 Verbindlichkeiten

Eine Rentenverpflichtung wird mit dem Barwert ausgewiesen.

2.9 Passiver Rechnungsabgrenzungsposten

2.10 Treuhandverbindlichkeiten

Die vermerkten Treuhandverbindlichkeiten umfassen Mietkautionen.

3 Erläuterungen zur Bilanz

3.1 Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens zum 31. Dezember 2020 wird im nachfolgenden Anlagenspiegel dargestellt:

	Anschaffungs- und Herstellungskosten 01.01.2020 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	Umbuchungen EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	1.479.838.649,19	583.639,82	2.666.233,36	-70.716,59
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	25.490.311,62	5,88	0,00	0,00
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	430.855,22	0,00	0,00	-430.855,22
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	59.368,66	0,00	0,00	0,00
Anlagen im Bau	1.295.994,17	10.724.564,97	0,00	2.324.968,51
Bauvorbereitungskosten	3.135.806,54	510.064,96	9.976,54	-1.823.396,70
	1.510.250.985,40	11.818.275,63	2.676.209,90	0,00
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.000,00	0,00	0,00	0,00
Beteiligungen	900.684,94	0,00	0,00	0,00
Sonstige Ausleihungen	39.976,07	0,00	3.998,40	0,00
	950.661,01	0,00	3.998,40	0,00
Anlagevermögen	1.511.201.646,41	11.818.275,63	2.680.208,30	0,00

	Anschaffungs- und Herstellungskosten 31.12.2020 EUR	Abschreibungen kumuliert 01.01.2020 EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	1.477.685.339,06	724.455.965,43
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	25.490.317,50	8.849.180,31
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	0,00	0,00
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	59.368,66	0,00
Anlagen im Bau	14.345.527,65	0,00
Bauvorbereitungskosten	1.812.498,26	36.703,21
	1.519.393.051,13	733.341.848,95
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.000,00	0,00
Beteiligungen	900.684,94	0,00
Sonstige Ausleihungen	35.977,67	0,00
	946.662,61	0,00
Anlagevermögen	1.520.339.713,74	733.341.848,95

	des Geschäftsjahres EUR	Abgänge EUR	Umbuchungen EUR	Abschreibungen kumuliert 31.12.2020 EUR	Buchwert 31.12.2020 EUR	Buchwert 31.12.2019 EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	24.082.599,44	1.627.709,73	0,00	746.910.855,14	730.774.483,92	755.382.683,76
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	459.424,88	0,00	0,00	9.308.605,19	16.181.712,31	16.641.131,31
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	430.855,22
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	0,00	0,00	0,00	0,00	59.368,66	59.368,66
Anlagen im Bau	0,00	0,00	30.366,09	30.366,09	14.315.161,56	1.295.994,17
Bauvorbereitungskosten	10.050,86	9.976,54	-30.366,09	6.411,44	1.806.086,82	3.099.103,33
	24.552.075,18	1.637.686,27	0,00	756.256.237,86	763.136.813,27	776.909.136,45
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00	10.000,00	10.000,00
Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00	900.684,94	900.684,94
Sonstige Ausleihungen	0,00	0,00	0,00	0,00	35.977,67	39.976,07
	0,00	0,00	0,00	0,00	946.662,61	950.661,01
Anlagevermögen	24.552.075,18	1.637.686,27	0,00	756.256.237,86	764.083.475,88	777.859.797,46

3.2 Andere Vorräte

In dem Posten "Unfertige Leistungen" werden TEUR 40.041 (Vorjahr: TEUR 39.915) noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten ausgewiesen.

3.3 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Es bestehen wie im Vorjahr keine Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

In den sonstigen Vermögensgegenständen sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen ausschließlich Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 71 (Vorjahr: TEUR 44).

3.4 Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

In dem aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind nach § 250 Abs. 3 HGB Geldbeschaffungskosten (Disagio) in Höhe von TEUR 169 (Vorjahr: TEUR 165) als Unterschiedsbetrag enthalten.

3.5 Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen betreffen folgende Sachverhalte:

	31.12.2020 EUR	31.12.2019 TEUR
Ausstehende Rechnungen	2.092.543,35	1.992
Unterlassene Instandhaltung	808.021,11	609
Prüfungs- und Beratungskosten	42.000,00	64
	2.942.564,46	2.665

3.6 Verbindlichkeiten

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sind im nachfolgenden Verbindlichkeitenspiegel dargestellt (in Klammern: Vorjahreswerte):

	Insgesamt EUR	davon Restlaufzeit bis zu 1 Jahr EUR	davon Restlaufzeit über 1 Jahr EUR	davon Restlaufzeit über 5 Jahre EUR
Verbindlichkeiten gegenüber	458.229.891,24	17.610.300,93	440.619.590,31	366.289.187,88
Kreditinstituten	(452.605.773,80)	(19.083.669,66)	(433.522.104,14)	(364.414.055,43)
Verbindlichkeiten gegenüber	103.000.829,41	4.592.756,37	98.408.073,04	87.280.854,26
anderen Kreditgebern	(124.183.539,44)	(3.344.845,73)	(120.838.693,71)	(108.242.747,55)
Erhaltene Anzahlungen	43.811.895,84	43.811.895,84	0,00	0,00
	(43.995.215,97)	(43.995.215,97)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten aus Vermietung	1.486.021,22	1.486.021,22	0,00	0,00
	(1.430.268,70)	(1.430.268,70)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen	3.638.475,09	3.638.475,09	0,00	0,00
und Leistungen	(3.002.365,05)	(3.002.365,05)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten gegenüber	40.187.993,56	40.187.993,56	0,00	0,00
verbundenen Unternehmen	(38.155.737,97)	(38.155.737,97)	(0,00)	(0,00)
Sonstige Verbindlichkeiten	6.156.667,68	4.738.650,64	1.418.017,04	805.941,20
	(6.213.765,12)	(4.760.362,08)	(1.453.403,04)	(841.327,20)
	656.511.774,04	116.066.093,65	540.445.680,39	454.375.983,34
	(669.586.666,05)	(113.772.465,16)	(555.814.200,89)	(473.498.130,18)

Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind TEUR 317.412 (Vorjahr: TEUR 294.088) durch Grundpfandrechte und TEUR 140.810 (Vorjahr: TEUR 158.508) durch Bürgschaften gesichert. Von den Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern sind TEUR 95.211 (Vorjahr: TEUR 114.572) durch Grundpfandrechte gesichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 40.188 (Vorjahr: TEUR 38.156) setzen sich wie folgt zusammen:

	31.12.2020 TEUR	31.12.2019 TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	19.100	14.500
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	6.589	10.338
Sonstige Verbindlichkeiten	14.499	13.318
	40.188	38.156

In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

3.7 Passiver Rechnungsabgrenzungsposten

In dem passiven Rechnungsabgrenzungsposten sind passivisch abgegrenzte Tilgungsnachlässe der NRW.Bank in Höhe von TEUR 6.105 (Vorjahr: TEUR 6.530) sowie vorausgezahlte Mieten, die auf das Folgejahr entfallen, in Höhe von TEUR 2.091 (Vorjahr: TEUR 2.073) enthalten.

3.8 Latente Steuern

Für die Bildung latenter Steuern findet gemäß § 274 HGB das bilanzorientierte Temporary-Konzept Anwendung.

Grundsätzlich bestehen eine Verpflichtung zur Passivierung latenter Steuern und ein Wahlrecht zur Aktivierung latenter Steuerüberhänge nach Verrechnung mit passiven latenten Steuern.

Bei der Gesellschaft bestehen zum 31. Dezember 2020 temporäre Differenzen, die eine Aktivierung latenter Steuern grundsätzlich ermöglichen, in folgenden Positionen:

―	Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
―	Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäftsbauten
―	Beteiligungen
―	Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen
―	Sonstige Verbindlichkeiten (aus Rentenverpflichtungen)

Temporäre Differenzen, die eine Passivierung latenter Steuern grundsätzlich erfordern, bestehen zum 31. Dezember 2020 in folgender Position:

―	Rücklage nach § 6b EStG

3.9 Haftungsverhältnisse

Zur Sicherstellung eines Ausbauvertrages besteht eine Restbürgschaft in Höhe von TEUR 9.

Bei unverändertem Geschäftsbetrieb der GAG Immobilien AG wird das Risiko einer Inanspruchnahme der Verpflichtungen für die Grubo nach § 285 Nr. 27 HGB als gering eingeschätzt.

4 Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

4.1 Sonstige betriebliche Erträge

Dieser Posten beinhaltet Erträge aus Versicherungserstattungen in Höhe von TEUR 4.307 (Vorjahr: TEUR 3.808). Im Geschäftsjahr wurden aus dem Verkauf von zwölf Wohnungen des Programms "Mieter werden Eigentümer" und aus sonstigen Verkäufen Buchgewinne in Höhe von TEUR 1.683 (Vorjahr: TEUR 1.222) erzielt.

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten periodenfremde Erträge in Höhe von TEUR 163 (Vorjahr: TEUR 127). Im Wesentlichen setzen sich diese aus der Ausbuchung von Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 107 und Erträgen aus in früheren Jahren abgeschriebenen Forderungen in Höhe von TEUR 54 zusammen.

4.2 Abschreibungen auf Sachanlagen

In diesem Posten sind außerplanmäßige Abschreibungen auf Sachanlagen nach § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB in Höhe von TEUR 10 (Vorjahr: 135) enthalten.

4.3 Sonstige betriebliche Aufwendungen

Dieser Posten beinhaltet im Wesentlichen den Aufwand für Geschäftsbesorgung durch die GAG Immobilien AG in Höhe von TEUR 11.261 (Vorjahr: TEUR: 11.484).

4.4 Zinsen und ähnliche Aufwendungen

In diesem Posten sind Zinsaufwendungen aus der Aufzinsung von langfristigen Rückstellungen und Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 61 (Vorjahr: TEUR 73) enthalten.

4.5 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Der Steueraufwand betrifft Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag für das laufende Geschäftsjahr aus der Garantiedividende für den Minderheitsgesellschafter.

4.6 Sonstige Steuern

In den sonstigen Steuern sind im Wesentlichen Umsatzsteuererstattungen für frühere Jahre als außergewöhnliche Erträge enthalten.

5 Sonstige Angaben

5.1 Nicht in der Bilanz enthaltene Geschäfte

Die Grubo ist grundbuchlich Eigentümerin von Grundstücken des ehemaligen Sanierungsvermögens der Stadt Köln in Köln-Mülheim. Es besteht aus einem Grundvermögen mit 18 Wohnungen. Zum 31. Dezember 2020 bestehen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von TEUR 215. Da die Stadt Köln wirtschaftlicher Eigentümer der Bestände ist, wird dieses Treuhandvermögen nicht in der Bilanz der Gesellschaft geführt. Die Verwaltung der Immobilien erfolgt durch die GAG Immobilien AG.

Die Gesellschaft hat das günstige Zinsniveau für in der Zukunft auslaufende Bestandsdarlehen oder laufende und zukünftige Neubauvorhaben für Forward-Zinssicherungen genutzt (klassische Annuitätendarlehen mit langfristigen Zinsbindungen). Zum 31. Dezember 2020 beläuft sich das Gesamtvolumen dieser Zinssicherungsmaßnahmen auf TEUR 1.200. Darüber hinaus wurden durch die GAG AG Darlehenskontingente abgeschlossen, welche von der GAG AG, der Grubo GmbH oder teils der Mietmanagementgesellschaft der GAG mbH noch in Höhe von insgesamt TEUR 125.000 bis 2022 genutzt werden. Auf Grund des abgesicherten Zinsniveaus bestehen Chancen und Risiken, die insbesondere aus einem nachhaltigen Steigen oder Absinken des Zinsniveaus für Langfristdarlehen resultieren können.

5.2 Geschäfte mit nahestehenden Personen und Unternehmen

Im Berichtsjahr wurden Grundstücke mit Verkehrswerten von TEUR 5.809 für TEUR 773 von der Grubo GmbH an die GAG verkauft.

5.3 Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Am 14. Januar 2014 wurde ein Vertrag mit der GAG Immobilien AG, mit Wirkung vom 1. Januar 2014, über die Verrechnung von Zuwendungen an Arbeitnehmer, sonstige betriebliche Aufwendungen und Abschreibungen geschlossen. Dieser Vertrag endet zum 31. Dezember 2021. Er verlängert sich jeweils um ein Kalenderjahr, wenn nicht eine Partei mindestens sechs Monate vor Vertragsablauf schriftlich widerspricht. Die Verrechnung erfolgt auf der Basis des Buchungsstands zum Abrechnungszeitpunkt bei der Konzernmutter. Für das Jahr 2021 plant die Berichtsfirma mit Aufwendungen aus diesem Vertrag in Höhe von TEUR 26.222.

Aus begonnenen Baumaßnahmen ergeben sich bis zur Fertigstellung vertragliche Restverpflichtungen in Höhe von TEUR 28.131 (Vorjahr: TEUR 6.828). Diese werden insbesondere durch noch nicht valutierte und/oder noch aufzunehmende langfristige Kredite und vorhandene Liquiditätsreserven gedeckt.

5.4 Derivative Finanzinstrumente

Der beizulegende negative Wert der Zinsswaps zum Bilanzstichtag beträgt TEUR -6.139. Die Bewertung erfolgte anhand der OIS-Discounting-Methode durch die Sparkasse KölnBonn, bzw. der Discountet Cash Flow Methode durch die Kreissparkasse Köln. Die Darlehen werden mit einem Buchwert von TEUR 50.030 unter den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ausgewiesen.

Aufstellung des Anteilsbesitzes

Gesellschaft, Sitz	Jahr	Beteiligungsquote %	Eigenkapital TEUR	Jahresergebnis TEUR
modernes köln Gesellschaft für Stadtentwicklung mbH, Köln	2019	25	3.117	-143
GAG Projektentwicklung GmbH, Köln	2020	10	14.687	0 ^*)

^*) Es besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag mit der GAG Immobilien AG, Köln

5.5 Im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer

Im Geschäftsjahr waren bei der Gesellschaft keine Mitarbeiter beschäftigt.

5.6 Gesamthonorar des Abschlussprüfers

Die Angabe der Abschlussprüferhonorare erfolgt im Konzernabschluss der GAG Immobilien AG, Köln.

5.7 Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres liegen nicht vor.

5.8 Angaben zu Organbezügen

Die Geschäftsführung erhält ihre Bezüge ausschließlich von der GAG Immobilien AG. Die anteiligen Kosten werden im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages weiterbelastet.

Die für frühere Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihre Hinterbliebenen gewährten Vergütungen betrugen im Geschäftsjahr insgesamt TEUR 218. Darüber hinaus sind für frühere Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihre Hinterbliebenen Pensionsverpflichtungen in Höhe von TEUR 1.160 passiviert.

5.9 Mitglieder der Geschäftsführung

Herr Dipl.-Ökonom Uwe Eichner	Vorstandsvorsitzender der GAG Immobilien AG, Köln bis 31.12.2020
Herr Dipl.-Ökonom Ingo Frömbling	Vorstand der GAG Immobilien AG, Köln ab 01.01.2021
Frau Dipl.-Ing. Architektin Kathrin Möller	Vorstand der GAG Immobilien AG, Köln

5.10 Name und Sitz des Mutterunternehmens

Die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln, ist Tochtergesellschaft der GAG Immobilien AG mit Sitz in Köln.

Die Gesellschaft ist auf Grund eines geschlossenen Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages eine Organgesellschaft der GAG Immobilien AG.

Der mit befreiender Wirkung für die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung von der GAG Immobilien AG noch zu erstellende Konzernabschluss wird im Bundesanzeiger bekannt gegeben.

5.11 Rechtsgeschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen

Es bestehen sonstige Ausleihungen (Darlehen an frühere Mitarbeiter). Diese Darlehen werden in den ersten 30 Jahren nicht verzinst.

Forderungen bzw. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern (§ 42 Abs. 3 GmbHG), soweit in der Bilanz nicht gesondert ausgewiesen:

	31.12.2020 EUR	31.12.2019 TEUR
Forderungen
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	67.514,59	39
Sonstige Vermögensgegenstände	452.640,11	744
	520.154,70	783
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	31.224.974,32	49.787
Erhaltene Anzahlungen	739.251,00	731
Verbindlichkeiten aus Vermietung	205.867,64	202
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	36.490.366,49	30.835
Sonstige Verbindlichkeiten	4.463.379,00	3.853
	73.123.838,45	85.408

Köln, den 1. März 2021

Die Geschäftsführung

Ingo Frömbling

Kathrin Möller

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2020 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

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entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2020 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 und

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Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten -falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter -falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
―	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
―	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Düsseldorf, 1. März 2021

DOMUS AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft

Dr. Ranker, Wirtschaftsprüfer

Sonnhoff, Wirtschaftsprüfer

32:T22a23,

Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung

Köln

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2019

Aus rechentechnischen Gründen können in den Tabellen und Texten Rundungsdifferenzen auftreten.

1 Grundlagen des Unternehmens

1.1 Geschäftstätigkeit

Die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Grubo) mit Sitz in Köln wurde 1936 gegründet. Sie ist zu 62% Tochtergesellschaft der GAG Immobilen AG (GAG); die Stadt Köln hält die verbleibenden Anteile an der Gesellschaft. Die Grubo ist eine vollkonsolidierte Gesellschaft im GAG-Konzern. Der Zweck der Gesellschaft wird vorrangig durch die Bewirtschaftung von rund 18.700 Wohnungen erfüllt, wozu sie sich der Dienstleistungen der GAG und der GAG Servicegesellschaft mit beschränkter Haftung (GAG SG) bedient. Die Grubo bietet den Menschen in Köln preisgünstigen Wohnraum in hoher Qualität an. Mit gezielten Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen steigert die Gesellschaft die Marktakzeptanz ihrer Wohnungen. Zum verantwortlichen Handeln gehört eine soziale Unternehmenskultur, der sich das Unternehmen in besonderem Maße verpflichtet hat.

1.2 Steuerungssystem

Die Steuerung der Gesellschaft ist in das Steuerungssystem des GAG-Konzerns eingebunden.

Als steuerungsrelevante, nichtfinanzielle Leistungsindikatoren werden die Anzahl der Mietwohnungen herangezogen.

2 Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche und wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen

2.1.1 Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Bei der Beurteilung der Rahmenbedingungen wird grundsätzlich auf statistisches Material zurückgegriffen, das nur für 2018 vollständig vorliegt.

Im Jahr 2018 lag die Zahl der bundesweiten Fertigstellungen bei rund 287.400 Wohnungen. Dies waren knapp 1% mehr Fertigstellungen als in 2017 (rund 285.000). Dem Markt standen mit 144.000 Fertigstellungen etwa die Hälfte der neu gebauten Wohnungen zur Vermietung zur Verfügung.

Die Bestandsmieten sind 2018 im Bundesgebiet um 1,6% gestiegen. Damit war die prozentuale Mietsteigerung genauso hoch wie in 2017. Die Wieder- und Neuvertragsmieten sind deutschlandweit im Mittel um 5,3% auf durchschnittlich 8,41 EUR/m ² gestiegen und spiegeln die wachsende Wohnraumnachfrage in städtischen Ballungsgebieten wider, die sich in den letzten acht Jahren zu einer angespannten Marktkonstellation entwickelt haben.

Der Wohnungsmarkt in den attraktiven Ballungsräumen und wachstumsstarken Regionen bleibt angespannt. Deutsche Großstädte verzeichnen einen weiterhin spürbaren Einwohnerzuwachs, der primär auf die Außenzuwanderung zurückzuführen ist. Bedingt durch die rückläufigen Baugenehmigungen im Wohnungsbau und der stetig steigenden Studierendenzahl verschärft sich die Situation vor allem in den Universitätsstädten weiter.

Langfristig betrachtet sind die Energieträger die größten Preistreiber bei den Wohnkosten. Seit 2000 sind die Verbraucherpreise für Gas, Heizöl und andere Haushaltsenergie um 89% gestiegen.

2.1.2 Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen in Köln

Kölns Einwohnerzahl ist auch im Jahr 2018

weiter angewachsen. Die Bevölkerung stieg um 5.189 auf 1.089.984 Personen. Der Saldo aus Geburten und Sterbefällen lag im Jahr 2018 bei 1.606 Personen und trägt für das Jahr 2018 zu einem Drittel zum Bevölkerungswachstum bei. Anders als im Vorjahr stieg jedoch die Zahl der Zuzüge nach Köln wieder an. Der Druck am Kölner Wohnungsmarkt bleibt weiterhin bestehen, insbesondere in Anbetracht der Bevölkerungsprognosen. So beziffert die aktuelle Prognose der Stadt Köln die Bevölkerung im Jahr 2040 auf 1,146 Mio. Einwohner. Dies entspricht einem Bevölkerungsanstieg von rund 6% in den kommenden zwei Jahrzehnten.

Mit 3.923 Wohnungen lag die Zahl der Fertigstellungen in 2018 über dem Niveau von 2017 (2.138). Weitere rund 6.700 Wohnungen waren genehmigt und rund 4.000 davon befanden sich im Bau. Die Anzahl der in 2018 neu erteilten Baugenehmigungen stieg mit rund 3.000 Wohnungen um 17%.

Der geförderte Mietwohnungsbestand stieg in 2018 um 520 auf 38.623 Wohnungen (2017: 38.103). Der Anteil am gesamten Kölner Wohnungsbestand stieg damit von 6,8% auf 6,9%.

Die Kölner Angebotsmieten für Neubauwohnungen im Erstbezug blieben mit durchschnittlich 15 EUR/m ² in der Spitze auf Vorjahresniveau. Bei der Wiedervermietung in mittelguten Wohnlagen liegen die Angebotsmieten bei 10,80 EUR/m ² , ein Anstieg von knapp 1% im Vorjahresvergleich. Damit flachte die rasante Mietpreissteigerung aus den Vorjahren weiter ab.

Die Baulandpreise für den Geschosswohnungsbau stiegen von 2017 auf 2018 um rund 15% an. Die durchschnittlichen Kaufpreise von Eigentumswohnungen sind im gleichen Zeitraum um 3% angestiegen. Bei der Betrachtung des Zeitraums von 2013 bis 2018 konnte eine Steigerung des mittleren Kaufpreises von Eigentumswohnungen von insgesamt 44% festgestellt werden.

Die Stadt Köln wird auch zukünftig einen hohen Wohnraumbedarf aufweisen, der durch entsprechende Neubautätigkeit, vor allem im Geschosswohnungsbau, zu decken ist. Insbesondere das Segment der preiswerten sowie preisgebundenen Wohnungen wird nicht in ausreichendem Maß bedient, sodass hier bereits seit Längerem eine Versorgungslücke zu verzeichnen ist. Zentrale Problemfelder bilden weiterhin die fehlende Verfügbarkeit von Bauland und hohe Bodenpreise.

2.2 Entwicklung der Geschäftsfelder

2.2.1 Immobilienbewirtschaftung

Die Gesellschaft hatte zum 31. Dezember 2019 einen Immobilienbestand von 18.706 (Vorjahr: 18.617) Wohnungen, 63.166 m ² (Vorjahr: 63.188m ²) Gewerbefläche und 9.335 (Vorjahr: 9.204) Garagen und Stellplätzen. Von den Wohnungen waren zum Stichtag 10.238 mietpreisgebunden. Die Veränderung des Wohnungsbestandes resultierte im Wesentlichen aus Zugängen aus Neubau und aus Abgängen aus dem Verkauf von Bestandswohnungen. Geplant wurde ein Bestand von 18.727 Wohnungen.

Die Bestände befinden sich ausschließlich in Köln. Mit der Verwaltung über sechs Kunden- bzw. Quartierscenter wird ein unmittelbarer Mieterkontakt mit entsprechender Servicequalität erreicht.

Im Geschäftsjahr lagen die Umsätze aus Sollmieten bei TEUR 103.460 (Vorjahr: TEUR 100.880) gegenüber der Planung von TEUR 102.558 Diese Steigerung ergab sich aus dem Bezug von Neubaumaßnahmen sowie den Mietanpassungen im Wohnungsbestand wegen Anpassungen an den Mietspiegel.

Die durchschnittliche monatliche Sollmiete stieg um 2,1% und betrug EUR 6,57 je m ² Wohn-/Nutzfläche (Vorjahr: EUR 6,43 je m ²).

Von den Sollmieten sind Erlösschmälerungen durch Leerstand, Mietnachlässe und Wohnungsabschläge in Höhe von TEUR 4.163 (Vorjahr: TEUR 4.100) oder 4,02% (Vorjahr: 4,06%) abzuziehen.

In Summe ergaben sich Umsatzerlöse aus Vermietung von TEUR 99.297 (Vorjahr: TEUR 96.779), geplant waren TEUR 98.737.

Zum Ende des Geschäftsjahres standen 510 (Vorjahr: 415) Wohnungen leer (Leerstandsquote: 2,73%, Vorjahr: 2,23%). Hiervon standen 319 (Vorjahr: 174) Wohnungen wegen Abriss- und Baumaßnahmen leer. Nur 51 (Vorjahr: 104) Wohnungen standen vermietungsfähig leer (Leerstandsquote: 0,27%, Vorjahr: 0,56%). Hiervon wiederum konnten für 23 Wohnungen bereits im Geschäftsjahr neue Mietverträge geschlossen werden, so dass zum Ende des Geschäftsjahres noch 28 Wohnungen vermietbar waren.

Von den Gewerbeflächen standen zum Ende des Geschäftsjahres 5.315 m ² (Vorjahr: 3.928 m ²) leer (Leerstandsquote 8,41%, Vorjahr 6,22%), davon standen 1.788 m ² (Vorjahr: 1.736 m ²) vermietungsfähig leer (Leerstandsquote: 2,83%, Vorjahr 2,75%). Weitere 2.069 m ² (Vorjahr: 438 m ²) standen wegen Baumaßnahmen leer.

Die Fluktuationsrate zum 31. Dezember 2019 betrug 4,85% (Vorjahr: 4,82%).

Um den Wohnungsbestand den aktuellen Wohnbedürfnissen anzupassen und ihn damit nachhaltig vermietbar zu halten, wird laufend umfangreich investiert.

Für die Bestandserhaltung des Hausbesitzes wurden im Geschäftsjahr im Rahmen der Instandhaltung, ohne Großmodernisierungsmaßnahmen, TEUR 29.153 aufgewandt. Dies entspricht einem durchschnittlichen Kostensatz von zirka EUR 21 je m ² Wohn-/Nutzfläche. Die Planung sah Aufwendungen von TEUR 26.526 vor.

Die Großmodernisierung des Wohnungsbestandes wurde fortgesetzt. Im Geschäftsjahr befand sich eine Gewerbeeinheit mit 1.254 m ² Nutzfläche in der Modernisierungsdurchführung. Das Investitionsvolumen für Großmodernisierung betrug im Geschäftsjahr TEUR 2.171 (Vorjahr: TEUR 2.010) und der Aufwand aus Großmodernisierung betrug TEUR 389 (Vorjahr: TEUR 501). Geplant waren Investitionen von TEUR 1.773 und ein Großmodernisierungsaufwand von TEUR 243.

Im Rahmen der Neubautätigkeit wurden im Geschäftsjahr 98 Wohnungen fertiggestellt. Es wurden Investitionen für die Neubautätigkeit in Höhe von TEUR 3.493 (Vorjahr: 9.219) getätigt. Die Planung sah 98 Wohneinheiten und ein Investitionsvolumen von TEUR 4.696 vor.

2.2.2 Immobilienverkäufe

Im Geschäftsjahr wurden aus dem Anlagenvermögen 11 Wohneinheiten mit einer Fläche von 784 qm erfolgswirksam verkauft. Im Vorjahr waren es zwei Wohneinheiten und 132 qm. Hieraus und aus kleineren Grundstücksverkäufen resultierten Verkaufserlöse von TEUR 1.231 (Vorjahr: TEUR 192).

2.3 Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

2.3.1 Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge

Mit der GAG besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag, nach dem Gewinne abgeführt und Verluste ausgeglichen werden.

2.3.2 Ertragslage

Im Folgenden werden Ist-Ist-Vergleiche der Werte des Geschäftsjahres mit den Vorjahreswerten dargestellt und erläutert.

Die Umsatzerlöse stiegen um 3% auf TEUR 141.811 (Vorjahr: TEUR 137.836). Die Umsätze kamen aus der Hausbewirtschaftung und dort vor allem aus der Vermietung (siehe Geschäftsfeld Immobilienbewirtschaftung). Hinzu kamen Umsatzerlöse aus Nebenkosten in Höhe von TEUR 39.234 (Vorjahr: TEUR 37.961).

Die sonstigen betrieblichen Erträge stiegen um 23% auf TEUR 6.597 (Vorjahr: TEUR 5.384). Dieser Anstieg resultierte im Wesentlichen aus den gestiegenen Immobilienverkäufen aus dem Bestand sowie aus der Auflösung von Rückstellungen.

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen stiegen um 5% auf TEUR 85.639 (Vorjahr: TEUR 81.382). Die Aufwendungen resultierten im Wesentlichen aus den Nebenkosten mit TEUR 44.986 (Vorjahr: TEUR 43.090) und aus der Instandhaltung mit TEUR 29.542 (Vorjahr: TEUR 27.900).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen waren mit TEUR 12.313 nahezu unverändert (Vorjahr: TEUR 12.201).

Das EBITDA stieg um 2% auf TEUR 51.654 (Vorjahr: TEUR 50.738).

Die Abschreibungen stiegen um 1% auf TEUR 24.950 (Vorjahr: TEUR 24.633). Der Anstieg resultierte im Wesentlichen aus den gestiegenen planmäßigen Abschreibungen auf Immobilien sowie aus außerplanmäßigen Abschreibungen.

Das negative Finanzergebnis verbesserte sich um 8% auf TEUR -8.842 (Vorjahr: TEUR -9.641). Hauptbestandteil waren die Zinsen und ähnliche Aufwendungen mit TEUR 8.844 (Vorjahr: TEUR 9.936). Die Verbesserung resultierte im Wesentlichen aus Zinssicherungsmaßnahmen und der Liquiditätssteuerung.

Die Zinsdeckung belief sich auf 8,80% (Vorjahr: 10,14%).

Als Minderheitseigentümerin erhielt die Stadt Köln eine Ausgleichszahlung. Sie lag für das Geschäftsjahr bei TEUR 3.853 (Vorjahr: TEUR 3.831).

Der Jahresüberschuss vor Gewinnabführung betrug TEUR 13.318 (Vorjahr: TEUR 13.275). Der Jahresüberschuss wurde auf Grund des bestehenden Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages an die GAG abgeführt.

Im Folgenden werden Plan-Ist-Vergleiche auf Grund der im Vorjahr gemachten Prognose dargestellt und erläutert.

Im Geschäftsjahr wurde ein Umsatz von TEUR 141.811 erreicht, der damit um weniger als 1% über dem Planwert von TEUR 141.209 lag. Die Abweichung resultierte im Wesentlichen aus höheren Umsatzerlösen aus Vermietung.

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen erreichten einen Wert von TEUR 85.639 und lagen damit um 5% über dem Planwert von TEUR 81.585. Eine wesentliche Ursache für die Abweichung waren die Instandhaltungsaufwendungen mit TEUR 29.542, die mit TEUR 26.769 geplant waren.

Es wurde ein EBITDA von TEUR 51.654 erreicht, gegenüber dem geplanten Wert von TEUR 53.080.

Die Abschreibungen wurden in Höhe von TEUR 24.950 gebucht und lagen damit nahezu beim Planwert von TEUR 24.949.

Das negative Finanzergebnis von TEUR -8.842 verbesserte sich um 2% gegenüber dem geplanten Wert von TEUR -9.001.

Die Zinsdeckung verbesserte sich auf 8,80%, geplant waren 9,03%.

Der Jahresüberschuss vor Gewinnabführung war mit TEUR 14.104 geplant und wurde mit TEUR 13.318 erreicht.

2.3.3 Vermögens- und Finanzlage

Die Bilanzsumme sank um 2% auf TEUR 822.238 (Vorjahr: TEUR 840.278).

Der Wert des Anlagevermögens sank um 2% auf TEUR 777.860 (Vorjahr: TEUR 797.221). Den Zugängen in Höhe von TEUR 5.752 standen insbesondere Abschreibungen von TEUR 24.950 und Buchwertabgänge von TEUR 157 gegenüber. Die Zugänge resultierten im Wesentlichen aus Investitionen für Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen.

Das Umlaufvermögen stieg um 3% auf TEUR 44.213 (Vorjahr: TEUR 42.883). Die wesentliche Position war hier der Anstieg der unfertigen Leistungen aus Nebenkosten mit TEUR 39.915 (Vorjahr: TEUR 38.556).

Das Eigenkapital blieb mit TEUR 139.367 unverändert und die Eigenkapitalquote stieg leicht auf 17,0% (Vorjahr: 16,6%).

Die Verbindlichkeiten sanken um 3% auf TEUR 669.587 (Vorjahr: TEUR 689.145).

Hauptbestandteil waren die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten. Sie sanken um 6% auf TEUR 452.606 (Vorjahr: TEUR 479.353). Im Geschäftsjahr betrugen die Darlehenstilgungen insgesamt TEUR 46.776, davon waren TEUR 32.706 außerplanmäßige Tilgungen im Rahmen von Rückzahlungen und Umfinanzierungen und darunter ausgewiesenen Tilgungsnachlässe.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen stiegen um 29% auf TEUR 38.156 (Vorjahr: TEUR 29.507).

Die erhaltenen Anzahlungen stiegen um 2% auf TEUR 43.995 (Vorjahr: TEUR 42.941). Sie resultierten im Wesentlichen aus Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen. Es standen ihnen auf der Aktivseite unfertige Leistungen gegenüber.

Die passive Rechnungsabgrenzung stieg um 27% auf TEUR 9.452 (Vorjahr: TEUR 7.447). Dies resultiert im Wesentlichen aus den abgegrenzten Tilgungsnachlässen der NRW.BANK, die in den nächsten Jahren ergebniswirksam vereinnahmt werden.

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit betrug TEUR 53.252 gegenüber TEUR 53.110 im Vorjahr und blieb damit weitgehend konstant. Der Mittelabfluss aus der Investitionstätigkeit betrug TEUR 4.803 gegenüber TEUR 13.157 im Vorjahr. Hier sanken die Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen. Der negative Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit betrug TEUR 48.242 gegenüber TEUR 39.504 im Vorjahr. Hauptursache für diesen Anstieg waren die Zunahme von kurzfristigen konzerninternen Ausleihungen und die Tilgung von Darlehen. Der Zahlungsmittelbestand am Ende des Geschäftsjahres betrug TEUR 1.937 gegenüber TEUR 1.730 im Vorjahr.

Das Verhältnis der zahlungswirksame Investitionen in das Sachanlagevermögen in Höhe von TEUR 6.118 zum Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit von TEUR 53.252 betrug 11%.

Die Gesellschaft ist in das Finanzmanagement des GAG-Konzerns einbezogen. Die Ziele des Finanzmanagements bestehen im Wesentlichen in der Sicherstellung einer ausreichenden Liquidität sowie in der Optimierung des Zinsergebnisses. Das Finanzmanagement des GAG-Konzerns umfasst das Cash- und Liquiditätsmanagement sowie das Management der Zinsänderungs- und Ausfallrisiken. Einhergehend mit einer langfristig orientierten Geschäftsstruktur des Unternehmens werden fast ausschließlich langfristige Finanzierungen abgeschlossen. Kurz- oder mittelfristige Finanzierungen werden nur begrenzt im Rahmen der Liquiditätssteuerung und -optimierung aufgenommen. Der GAG-Konzern hat zur Begrenzung des Zinsänderungsrisikos weitere Zinssicherungsmaßnahmen insbesondere für klassische Annuitätendarlehen vorgenommen. Abgeschlossene derivative Zinssicherungsinstrumente stehen im unmittelbaren Zusammenhang mit vollständig parallellaufenden Liquiditätszusagen zur Bestandsfinanzierung, so dass synthetische Festzinspositionen für den Zinssicherungszeitraum entstehen und Bewertungseinheiten gebildet werden können. Spekulative Instrumente werden nicht eingesetzt. Geplante Investitionen sind durch Konzern-Kreditplatzierungsmöglichkeiten ausreichend gesichert.

Insgesamt verfügt der GAG-Konzern zum Stichtag über kurzfristige Kreditlinien in Höhe von rund EUR 160 Mio. Die freien Kurzfristkreditlinien und die jederzeit mobilisierbaren Bankguthaben des Konzerns beliefen sich insgesamt auf rund EUR 115 Mio. Die Inanspruchnahme der Kurzfristlinien und mittelfristiger Finanzierungen war im Wesentlichen zinsbedingt und dient vor allem der zinsgünstigen Zwischenfinanzierung. Weiterhin bestehen umfassende Platzierungsmöglichkeiten für Langfristkredite, insbesondere innerhalb des Banken- und Versicherungsbereiches. Die Bonitätseinstufungen des GAG-Konzerns erfolgen erneut auf sehr gutem Niveau. Damit kann die Zahlungsfähigkeit des GAG-Konzerns zu jeder Zeit als gewährleistet angesehen werden.

2.4 Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

2.4.1 Umwelt

Im Geschäftsjahr hat der GAG-Konzern den Prozess der energetischen Verbesserung seines Gesamtbestandes im Rahmen seiner Neubau-, Modernisierungs- und Instandhaltungstätigkeit fortgesetzt. Dabei wurde teilweise ein höherer energetischer Standard erreicht, als in der Energieeinsparverordnung (EnEV) gefordert.

Neubau

Bei den Neubauobjekten des GAG-Konzerns, die im Geschäftsjahr fertig gestellt worden sind, wurde teilweise ein höherer energetischer Standard erreicht, als in der gültigen Energieeinsparverordnung (EnEV) gefordert ist. So wurde bei 98 Wohnungen das Anforderungsniveau nach der EnEV 2014 und dem KfW-Effizienzhaus-70-Standard realisiert. Zusätzlich ist die Gebäudehülle in Bezug auf die Wärmeverluste der Außenbauteile besser ausgeführt worden, als es in der EnEV gefordert wird. Alle weiteren Neubauobjekte entsprachen der gültigen EnEV 2014 unter Berücksichtigung der erhöhten Standards ab 2016, was den Anforderungen ähnlich der EnEV 2014 mit KfW-Effizienzhaus-70-Standard entspricht.

Beim Großteil der Neubauobjekte erfolgt die Wärmeversorgung durch eine Kombination aus einem Blockheizkraftwerk (BHKW) und einem Gasbrennwertkessel zur Spitzenlastabdeckung. Die Energieerzeugungsanlagen werden durch die GAG SG gebaut und betrieben. Bei diesen Gebäuden bietet der GAG-Konzern seinen Mietern selbst erzeugten Strom an. Alternativ erfolgt die Wärmeversorgung durch eine Anbindung an das regionale Fernwärmenetz der RheinEnergie.

Im Rahmen dieser Maßnahmen wurden in der Gesellschaft 98 Wohneinheiten mit zusammen 7.142 m ² Wohn- und Nutzfläche erstellt, die eine zukunftsweisende Energieeffizienz aufweisen.

Großmodernisierung

Ein Schwerpunkt der Großmodernisierungsaktivitäten im GAG-Konzern ist die energetische Sanierung des Immobilienbestandes. So wurde im Rahmen der überwiegenden Großmodernisierungsprojekte die komplette Gebäudehülle gedämmt, meistens inklusive der Kellerdecke und des Dachbodens. Dabei konnte, außer bei den unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden, ein höherer energetischer Standard erreicht werden, als in der Energieeinsparverordnung (EnEV) gefordert ist. Bei den Projekten, in denen vorher keine zentrale Wärmeversorgung vorhanden war, wurde diese teilweise mit regenerativer Technik eingebaut. Bei den Projekten mit vorhandener Zentralheizung wurde teilweise die Wärmeversorgung erneuert und an den neuen energetischen Stand der Gebäude angepasst. Die Ausstattung mit zentraler Wärmebereitung erfolgte entweder durch einen Anschluss an das Fernwärmenetz der Rhein Energie oder durch den Einbau von Gasbrennwerttechnik, teilweise sogar mit Unterstützung durch Solarthermie.

Instandhaltung

Im Geschäftsjahr wurden im GAG-Konzern zahlreiche alte Heizanlagen durch Gasbrennwerttechnik der neuesten Generation ausgetauscht. Die neuen Anlagen entsprechen den Anforderungen der EnEV 2014. Insgesamt wurden 29 neue Anlagen im GAG-Konzern realisiert. Davon hat die GAG SG 28 Anlagen gebaut und wird diese zukünftig betreiben.

Im Rahmen dieser Maßnahmen wurden in der Gesellschaft 513 Wohneinheiten mit zusammen 31.919 m ² Wohn- und Nutzfläche umgerüstet.

2.4.2 Sozialmanagement

Schon in der Gründungssatzung der damaligen Gemeinnützigen AG für Wohnungsbau aus dem Jahre 1913 ist die Wahrnehmung sozialer Verantwortung für die Wohnquartiere und Mieterinnen und Mietern des GAG-Konzerns verankert. Heute stellt die Übernahme sozialer Verantwortung einen integralen Bestandteil der Unternehmensstrategie dar. Ziel ist es, den Mieterinnen und Mietern einen Mehrwert über die Wohnung hinaus zu bieten, attraktive und lebenswerte Wohnquartiere zu schaffen und gleichzeitig zur Rentabilität des GAG-Konzerns beizutragen. Diese Aufgaben wurden durch die Abteilung Sozialmanagement mit 27 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern engagiert wahrgenommen.

3 Risiko- und Chancenbericht

3.1 System des Risiko- und Chancenmanagements

Der GAG-Konzern, zu dem auch die Gesellschaft gehört, verfügt über ein Risiko- und Chancenmanagementsystem, das wesentliche oder bestandsgefährdende Entwicklungen in den verschiedenen Geschäftsfeldern frühzeitig erkennt und adäquate Steuerungsmaßnahmen auslöst. Es folgt den Vorgaben des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KontraG) und ist auf die Erfordernisse der Aufbau- und Ablauforganisation des GAG-Konzerns ausgerichtet.

Auf Grundlage dieses Systems ist die Unternehmensführung in der Lage, Risiken im Unternehmen und im Unternehmensumfeld rechtzeitig zu identifizieren und zu bewerten.

3.2 Risikobericht

3.2.1 Umfeld- und Brancheneinschätzung

3.2.2 Leistungswirtschaftliche Risiken

Der Vermietungsprozess ist strukturiert und kundennah gestaltet. Ziele waren und sind es, die Leerstands- und Fluktuationsquote weiter auf niedrigem Niveau zu halten, eine schnelle Anschlussvermietung zu ermöglichen, erfolgreiche Marketingmaßnahmen zu steuern und generell die Konkurrenzfähigkeit am Wohnungsmarkt zu sichern. Ein besonderes Augenmerk gilt weiterhin der Einhaltung eines gesetzeskonformen Vermietungsprozesses. Die diesbezüglichen Anstrengungen wurden im Berichtsjahr verstetigt, die Mitarbeiter fortlaufend sensibilisiert und die Kontrollinstrumente weiter ausgebaut. Die Leerstandsdauer wurde in den vergangenen Jahren deutlich verkürzt und auch die Erlösschmälerungen aus nachfragebedingtem Leerstand verharren im Verhältnis zu den Gesamtumsätzen auf relativ niedrigem Niveau, was wiederum die Ertragskraft des Unternehmens erhöht. Allerdings haben im vergangenen Jahr die vielfältigen Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauaktivitäten und die damit verbundenen Mietminderungen, Umsetzungen und Leerzüge von und in Bestandsgebäude zu einer geplanten Erhöhung der Gesamtleerstände aus Wohnungen und somit auch der Erlösschmälerungen aus Leerstand geführt. Dieser Trend wird auch in den kommenden Jahren fortbestehen, aber weitestgehend in der laufenden Wirtschaftsplanung berücksichtigt. Entsprechend ist das wirtschaftliche Risiko gering. Weiterhin ist ein stetiges Anwachsen der Kundenbedürfnisse zu verzeichnen, was die Vermietungen von unattraktivem Wohnraum in Randbezirken oder sozialen Brennpunkten zunehmend erschwert. Zudem reagieren die Kunden zunehmend mietpreissensibel.

Der GAG-Konzern betreibt seit fast 20 Jahren das Programm "Mieter werden Eigentümer", welches mit einem guten Ergebnis noch wesentlich zum Unternehmenserfolg beiträgt. Das grundsätzliche Risiko geringerer Erträge auf Grund von sich ändernden Rahmenbedingungen wird bereits in der Wirtschaftsplanung laufend berücksichtigt. Ebenso der Abverkauf der Restanten und der Auslauf des Programms.

3.2.3 Finanzwirtschaftliche Risiken

Die finanzwirtschaftlichen Risiken umfassen im Wesentlichen Zinsänderungs-, Bonitäts- und Liquiditätsrisiken. Diese Risiken werden durch das zentrale Finanzmanagement des GAG-Konzerns permanent beobachtet. Im Geschäftsjahr konnten wesentliche Maßnahmen zur Optimierung von Fremdkapitalkosten und Zinsänderungsrisiken umgesetzt werden.

2017 wurden zwei Zinsswaps vertraglich abgeschlossen. Die Berechnungsnominale dieser Zinsswaps sind vollständig mit parallel laufenden Liquiditätszusagen abgestimmt, so dass synthetische Festzinspositionen für den Zinssicherungszeitraum entstehen und Bewertungseinheiten gebildet wurden.

Die im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken im Bereich der finanzwirtschaftlichen Risiken beziehen sich neben der Liquidität und den Kreditrisiken auch auf den Bereich Investitionen und Wirtschaftlichkeit und haben kumuliert einen Schadenerwartungswert (Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit mit der Auswirkungshöhe) von EUR 2,58 Mio. (Vorjahr: EUR 2,58 Mio.).

3.2.4 Risikomanagementziele und -methoden bei Einsatz von Finanzinstrumenten

Konkret bestehen Zinsswapgeschäfte zur Vermeidung von Zinsänderungsrisiken aus geschlossenen Darlehensverträgen, welche am Bilanzstichtag mit insgesamt TEUR 11.150 valutierten. Diese tauschen die variablen Zinsen der Darlehen in eine feste Verzinsung und sichern das Wertänderungsrisiko des EURIBOR ab. Die Bezugsbeträge der Zinsswaps bestimmen sich nach den Amortisationsplänen der abgesicherten Darlehen. Der Marktwert der Zinsswapgeschäfte wurde anhand allgemein anerkannter Bewertungsmodelle ermittelt und beträgt zum Bilanzstichtag insgesamt TEUR -1.031.

Entsprechend dem § 254 HGB wurden Bewertungseinheiten zwischen den Zinsswapgeschäften und dem am 31. Dezember 2019 in Höhe von insgesamt TEUR 11.150 bestehenden Darlehen gebildet (Mikro-Hedge). Zur Messung der prospektiven und retrospektiven Effektivität wird die Critical-Terms-Match-Methode angewandt, da die bewertungsrelevanten Parameter von Grund- und Sicherungsgeschäft übereinstimmen. Die Sicherungsbeziehung wird daher als hocheffektiv eingestuft und die gegenläufige Wertentwicklung aus Grund- und Sicherungsgeschäft gleichen sich bis zum Ende der Sicherungsbeziehung (Ende der Laufzeit von Sicherungs- und Grundgeschäft) vollständig aus. Die Bilanzierung der gebildeten Bewertungseinheiten erfolgt über die Einfrierungsmethode.

Die Steuerung der Verfahrensweisen, Verantwortlichkeiten und Berichtspflichten erfolgt auf Grund der hocheffektiven Sicherungsbeziehung im Rahmen der bestehenden Organisationsfestlegungen.

3.2.5 Allgemeine interne und externe Risiken

Die Geschäftstätigkeit des GAG-Konzerns unterliegt vor allem den Rahmenbedingungen des Miet- und Baurechts. Hieraus können sich Veränderungen, die sich nachteilig auf das Geschäft und die Planungssicherheit auswirken, ergeben. Weiterhin kann durch neue oder geänderte Umweltgesetze bzw. -verordnungen die Kostensituation stark belastet werden. Deshalb werden geplante Gesetzesänderungen im Vorfeld mit großer Aufmerksamkeit verfolgt.

Risiken aus steigenden Beschaffungspreisen werden durch einen zentralen Einkauf mittels Standardisierung und durch langfristige Rahmenverträge gesteuert.

Die operative Steuerung des GAG-Konzerns hängt in hohem Maße von einer komplexen Informationstechnologie ab. Die Gewährleistung der Stabilität und die Sicherheit der IT-Systeme erfolgen durch die Begleitung qualifizierter interner Mitarbeiter und externer Berater sowie über eine laufende organisatorische und technische Sicherung.

Die aufgenommenen Compliance-Risiken werden auch durch das Compliance-Management überwacht.

Die im Geschäftsjahr von der Bundesregierung angekündigte CO ₂-Bepreisung zur Treibhausgasreduzierung wurde mit ins Risiko und Chancenmanagement der GAG integriert.

3.3 Chancenbericht

Die zentralen Herausforderungen, denen sich die Wohnungswirtschaft zu stellen hat, bieten auch viele Ansätze für Chancen, die der GAG-Konzern in vermehrtem Maße nutzt.

Zusätzlich betreibt der GAG-Konzern eine ausgewogene Quartiersentwicklung durch eine kundenorientierte Bewirtschaftung und Belegungssteuerung, ein strukturiertes Sozialmanagement sowie die Koordinierung sämtlicher für den Mieter oder den Gebäudebestand tätigen Abteilungen. Die zentrale Chance entsteht dabei durch die Entwicklung von fachübergreifenden Quartierskonzepten für alle Quartiere im GAG-Konzern. Investitions- und Desinvestitionsentscheidungen sowie die operative Ausnutzung der Potenziale des Immobilienbestandes werden auf dieser Grundlage gesteuert.

Der nachhaltige Schutz der Umwelt kann nur durch behutsamen und schonenden Umgang mit den noch vorhandenen fossilen Energieträgern Öl und Gas sowie durch innovative Konzepte erreicht werden. Sie dienen nicht nur der Umwelt, sondern auch den Menschen in den Wohnungsbeständen. Hier soll neben der Senkung der Verbräuche auch eine Verbesserung der Wohnqualität durch strukturierte Modernisierung der vorhandenen Heizungsanlagen und Gebäude sowie durch die zunehmende Nutzung von optimierten Energiekonzepten erreicht werden.

Eine weitere Chance ist eine sozialverantwortliche, marktgerechte Wohnungspolitik mit dem Fokus auf Zielgruppen wie zum Beispiel Studenten oder Senioren. Gerade die Abteilungen Neuvermietung und das Sozialmanagement bieten durch zielgruppenspezifische Handlungsansätze die Möglichkeit, Fehlstellungen in den Quartieren zu verhindern, soziale Randgruppen zu integrieren und damit langfristige Bindungen der Mieter an das Unternehmen zu sichern. Dies soll letztlich dazu führen, die Bewirtschaftungskosten in den Quartieren zu senken.

Die Errichtung zusätzlicher Wohnfläche auf neuen Grundstücken sowie die Nutzung weiterer Nachverdichtungs-, Modernisierungs-, Abriss- und Neubaumaßnahmen auf konzerneigenen Grundstücken werden in den kommenden Jahren für die Versorgung der Nachfrage nach zeitgemäßem Wohnraum auch weiterhin an Bedeutung gewinnen. Insgesamt kann damit der Wohnungsbestand des GAG-Konzerns verbessert und die Ertragskraft nachhaltig gesteigert werden. Dabei wird die Wirtschaftlichkeit der Investitionen zukünftig verstärkt von der Baukostenentwicklung, den weiter steigenden energetischen Anforderungen sowie vielfältigen gesetzlichen Vorgaben an die Gebäude beeinflusst. Die Nachfrage und die gesetzlichen Vorgaben für zunehmend mehr technische Ausstattung innerhalb und außerhalb der Wohnungen und Gebäude können ebenfalls für die Generierung zusätzlicher Erträge oder die Reduktion von Bewirtschaftungskosten genutzt werden.

Die Spreizung des Bestandsportfolios im gehobenen, mittleren und unteren Preissegment sichert dem GAGKonzern darüber hinaus generell eine langfristig anhaltende gute Vermietbarkeit seiner Bestände. Dabei steht auch bei der Neuentwicklung von Beständen stets eine ausgewogene Mischung von Finanzierungsarten im Fokus. Damit ist gewährleistet, dass neben einem sicheren Umfeld und einer funktionierenden Nachbarschaft, die stetige Nachfrage und die Attraktivität der Bestände für eine Gruppe von Interessenten gesichert sind.

3.4 Gesamteinschätzung

Zusammenfassend ist festzustellen, dass unter Berücksichtigung des mit der GAG abgeschlossenen Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages keine wesentlichen Risiken, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden, absehbar sind.

Die im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken haben kumuliert insgesamt einen Schadenerwartungswert (Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit mit der Auswirkungshöhe) von EUR 13,52 Mio. (Vorjahr: EUR 10,80 Mio.). Die vorgenannten Schadenerwartungswerte gelten für den gesamten Konzern. Die Risikotragfähigkeit des Konzerns ist durch eine entsprechende Eigenkapitalausstattung gegeben. Dem gegenüber stehen die o. g. Chancen der positiven Entwicklung am Kölner Wohnungsmarkt. Diese Chancen und Risiken sind bei den folgenden Prognoseaussagen im Lagebericht nicht enthalten und stellen eine theoretische, wahrscheinlichkeitsgewichtete negative/positive Prognoseabweichung dar.

3.5 Bericht zum internen Kontroll- und Risikomanagementsystem

Der Aufsichtsrat und sein zuständiger Ausschuss befassen sich regelmäßig mit den Kontrollmaßnahmen und Finanzberichten.

4 Prognosebericht

Mit Blick auf die Bevölkerungsprognose der Stadt Köln und dem damit verbundenen hohen Wohnraumbedarf wird in der Planung insgesamt von einem für den Wohnungsmarkt in Köln stabilen und weiterhin positiven Umfeld ausgegangen.

Für die Aufnahme langfristiger Kapitalmarktdarlehen in 2020 wurde je nach Zinssicherungszeitraum generell von einem Zinssatz zwischen 2,0% und 3,0% ausgegangen, die weitestgehend günstiger zinsgesichert sind. Im Gemeinkostenbereich wird mit einer allgemeinen Preissteigerung von 1,5% pro Jahr geplant.

Wesentliche Änderungen der Geschäftstätigkeit und des Geschäftsverlaufs sind für 2020 nicht geplant. Zu Vorgängen von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres wird auf den Abschnitt 5.7 (Nachtragsbericht) des Anhangs zum Jahresabschluss verwiesen.

Die im Folgenden dargestellten Werte sind Planwerte für das Jahr 2020. Zukunftsbezogene Angaben sind naturgemäß mit Unsicherheiten behaftet. Während bei einzelnen Positionen wie den Sollmieten regelmäßig mit relativ geringen prozentualen Plan-Ist-Abweichungen zu rechnen ist, ist insbesondere der Jahresüberschuss durch die Vielzahl der eingehenden Sachverhalte und den relativ geringen Wert regelmäßig höheren prozentualen Plan-Ist-Abweichungen unterworfen.

Insgesamt bewertet die Geschäftsführung die Entwicklungen der Gesellschaft mit stabilen Wachstumsraten unter den beschriebenen Rahmenbedingungen als positiv.

Für 2020 ist ein Jahresüberschuss vor Gewinnabführung von TEUR 12.764 und ein EBITDA von TEUR 49.964. geplant. Diese Ergebnisse basieren im Wesentlichen auf einem Umsatz von TEUR 146.610 und Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen von TEUR 89.509. Die Abschreibungen sind mit TEUR 24.854 und das Finanzergebnis ist mit TEUR -8.115 geplant. Die Zinsdeckung wird bei 7,91% erwartet.

Hauptbestandteil des Umsatzes sind die Umsatzerlöse aus Vermietung mit TEUR 101.433. Die Steigerung ergibt sich im Wesentlichen aus regelmäßigen Mieterhöhungen im Bestand, aus Neubau- und Ankaufmaßnahmen. Wesentlicher Bestandteil der Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen sind die mit TEUR 31.085 geplanten Instandhaltungsaufwendungen.

Die Bilanzsumme steigt im Wesentlichen durch die über den Abschreibungen liegenden Investitionen um TEUR 2.857 an. Die Eigenkapitalquote beträgt bei gleichbleibendem Eigenkapital 16,6%. Für die externe Finanzierung der Investitionen ist eine Mischung aus zinssubventionierten Mitteln der NRW.BANK und der KfW sowie Darlehen zu Marktzinsen, für die weitgehend Zinssicherungsmaßnahmen ergriffen worden sind, geplant.

Für Neubau und Großmodernisierung sind Investitionen in Höhe von TEUR 14.523. geplant. Der Wohnungsbestand ist für Ende 2020 mit 18.661 Einheiten geplant.

Köln, den 27. Februar 2020

Die Geschäftsführung

Uwe Eichner

Kathrin Möller

Gewinn- und Verlustrechnung vom 01.01. bis 31.12.2019

	2019 EUR	2018 TEUR
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung	141.811.283,99	137.836
Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen	1.359.048,11	1.213
Andere aktivierte Eigenleistungen	0,00	12
Sonstige betriebliche Erträge	6.597.244,33	5.384
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	-85.639.042,63	-81.348
Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	0,00	-35
	-85.639.042,63	-81.382
Rohergebnis	64.128.533,80	63.063
Personalaufwand
Aufwendungen für Altersversorgung	-162.024,44	-123
Abschreibungen auf Sachanlagen	-24.949.753,09	-24.633
Sonstige betriebliche Aufwendungen
davon Aufwendungen nach Art. 67 Abs. 1 und Abs. 2 EGHGB EUR 15.785,00 (Vorjahr: TEUR 16)	-12.312.548,91	-12.201
Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	531,75	1
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	1.007,86	294
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
davon an verbundene Unternehmen EUR 138.221,87 (Vorjahr: TEUR 149)	-8.843.710,82	-9.936
Ausgleichszahlung	-3.853.082,00	-3.831
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-717.351,59	-712
Ergebnis nach Steuern	13.291.602,56	11.922
Sonstige Steuern	26.132,37	1.354
Aufgrund eines Gewinnabführungsvertrages abgeführter Gewinn	-13.317.734,93	-13.275
Jahresüberschuss	0,00	0

Bilanz zum 31. Dezember 2019

Aktiva

	31.12.2019 EUR	31.12.2018 TEUR
Anlagevermögen
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	755.382.683,76	761.636
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	16.641.131,31	17.140
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	430.855,22	430
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	59.368,66	59
Anlagen im Bau	1.295.994,17	15.231
Bauvorbereitungskosten	3.099.103,33	1.767
	776.909.136,45	796.264
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.000,00	10
Beteiligungen	900.684,94	901
Sonstige Ausleihungen	39.976,07	47
	950.661,01	957
	777.859.797,46	797.221
Umlaufvermögen
Andere Vorräte
Unfertige Leistungen	39.914.585,96	38.556
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung	652.031,30	771
Forderungen aus Grundstücksverkäufen	2.424,00	0
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	44.255,27	37
Sonstige Vermögensgegenstände	1.662.380,88	1.789
	2.361.091,45	2.597
Flüssige Mittel
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten	1.937.156,04	1.730
	44.212.833,45	42.883
Rechnungsabgrenzungsposten	165.336,00	174
Bilanzsumme	822.237.966,91	840.278
Treuhandvermögen	10.885.066,59	10.726
Passiva
	31.12.2019 EUR	31.12.2018 TEUR
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital	92.000.000,00	92.000
Kapitalrücklage	47.352.774,66	47.353
Gewinnrücklagen
Andere Gewinnrücklagen	14.619,27	15
	139.367.393,93	139.367
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	1.166.536,00	1.166
Rückstellungen für Bauinstandhaltung	0,00	177
Sonstige Rückstellungen	2.665.000,61	2.977
	3.831.536,61	4.320
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	452.605.773,80	479.353
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	124.183.539,44	126.446
Erhaltene Anzahlungen	43.995.215,97	42.941
Verbindlichkeiten aus Vermietung	1.430.268,70	1.306
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	3.002.365,05	3.303
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	38.155.737,97	29.507
Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern EUR 751.109,00 (Vorjahr: TEUR 816)	6.213.765,12	6.288
	669.586.666,05	689.145
Rechnungsabgrenzungsposten	9.452.370,32	7.447
Bilanzsumme	822.237.966,91	840.278
Treuhandverbindlichkeiten	10.885.066,59	10.726

Anhang für das Geschäftsjahr 2019

1 Allgemeine Angaben

Die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Grubo) hat ihren Sitz in Köln und ist eingetragen in das Handelsregister B beim Amtsgericht Köln (Reg.-Nr. 181).

Die Erstellung des Jahresabschlusses erfolgte nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches in der jeweils aktuellen Fassung.

Das Formblatt für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 17. Juli 2015 wurde beachtet.

Die Grubo gilt unter Berücksichtigung nachfolgender Größenmerkmale als große Kapitalgesellschaft:

	2019 TEUR	2018 TEUR
Bilanzsumme	822.238	840.278
Umsatzerlöse	141.811	137.836
Arbeitnehmer (Anzahl)	0	0

2 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

2.1 Allgemeines

Die Bilanzierung erfolgte unter Berücksichtigung der Annahme, dass die Unternehmenstätigkeit fortgeführt wird.

2.2 Anlagevermögen

Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten bzw. zum niedrigeren beizulegenden Wert aktiviert.

2.3 Umlaufvermögen

Die in den unfertigen Leistungen enthaltenen, noch mit den Mietern abzurechnenden Betriebskosten werden ohne den Zuschlag für das Umlageausfallwagnis ausgewiesen.

Die flüssigen Mittel sind zum Nennwert angesetzt.

2.4 Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

Bei den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten erfolgen die Abschreibungen auf Geldbeschaffungskosten bei öffentlichen Mitteln konzerneinheitlich auf Basis der Zinsfestschreibungsdauer.

2.5 Treuhandvermögen

Das vermerkte Treuhandvermögen umfasst Mietkautionen. Diese sind auf Treuhandsammelkonten bei Kreditinstituten hinterlegt, welche auf den Namen der berichtenden Gesellschaft lauten.

2.6 Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital wird zum Nennbetrag ausgewiesen.

2.7 Rückstellungen

	31.12.2019 %	31.12.2018 %
Rechnungszins	2,71	3,21
Rententrend	2,00	2,00
Bewertungsverfahren	PUC-Methode	PUC-Methode

Der Rechnungszins bei der Bewertung entspricht dem von der Deutschen Bundesbank für den 31. Dezember 2019 bekannt gegebenen durchschnittlichen Marktzins der vergangenen zehn Jahre bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren. Der Unterschiedsbetrag gemäß § 253 Abs. 6 HGB beträgt TEUR 41.

Rückstellungen für Bauinstandhaltung wurden nach § 249 Abs. 2 HGB a.F. für Sanierungsmaßnahmen gebildet. Sie wurden bis 2009 in der Weise erfasst, dass die zukünftig zu erwartenden Instandhaltungsaufwendungen zum Bilanzstichtag geschätzt wurden. Das gemäß Art. 67 Abs. 3 EGHGB bestehende Wahlrecht zur Beibehaltung und Fortschreibung bestehender Aufwandsrückstellungen wurde in Anspruch genommen. Die gebildeten Rückstellungen wurden im Geschäftsjahr aufgelöst.

2.8 Verbindlichkeiten

Eine Rentenverpflichtung wird mit dem Barwert ausgewiesen.

2.9 Passiver Rechnungsabgrenzungsposten

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten enthält im Wesentlichen vorausgezahlte Mieten, die auf das Folgejahr entfallen, sowie abgegrenzte Tilgungsnachlässe, die über die Dauer der Mietpreisbindung aufgelöst werden.

2.10 Treuhandverbindlichkeiten

Die vermerkten Treuhandverbindlichkeiten umfassen Mietkautionen.

3 Erläuterungen zur Bilanz

3.1 Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens zum 31. Dezember 2019 wird im nachfolgenden Anlagenspiegel dargestellt:

	Anschaffungs- und Herstellungskosten 01.01.2019 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	Umbuchungen EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	1.461.781.831,59	3.160.574,09	296.629,40	15.192.872,91
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	25.500.160,24	524,79	10.373,41	0,00
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	429.903,22	952,00	0,00	0,00
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	59.368,66	0,00	0,00	0,00
Anlagen im Bau	15.230.788,08	896.530,61	0,00	-14.831.324,52
Bauvorbereitungskosten	1.804.050,07	1.693.304,86	0,00	-361.548,39
	1.504.806.101,86	5.751.886,35	307.002,81	0,00
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.000,00	0,00	0,00	0,00
Beteiligungen	900.684,94	0,00	0,00	0,00
Sonstige Ausleihungen	46.530,65	0,00	6.554,58	0,00
	957.215,59	0,00	6.554,58	0,00
Anlagevermögen	1.505.763.317,45	5.751.886,35	313.557,39	0,00

	Anschaffungs- und Herstellungskosten 31.12.2019 EUR	Abschreibungen kumuliert 01.01.2019 EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	1.479.838.649,19	700.145.787,23
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	25.490.311,62	8.359.868,93
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	430.855,22	0,00
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	59.368,66	0,00
Anlagen im Bau	1.295.994,17	0,00
Bauvorbereitungskosten	3.135.806,54	36.703,21
	1.510.250.985,40	708.542.359,37
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.000,00	0,00
Beteiligungen	900.684,94	0,00
Sonstige Ausleihungen	39.976,07	0,00
	950.661,01	0,00
Anlagevermögen	1.511.201.646,41	708.542.359,37

	des Geschäftsjahres EUR	Abgänge EUR	Abschreibungen kumuliert 31.12.2019 EUR	Buchwert 31.12.2019 EUR	Buchwert 31.12.2018 EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	24.460.441,71	150.263,51	724.455.965,43	755.382.683,76	761.636.044,36
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	489.311,38	0,00	8.849.180,31	16.641.131,31	17.140.291,31
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	430.855,22	429.903,22
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	0,00	0,00	0,00	59.368,66	59.368,66
Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	1.295.994,17	15.230.788,08
Bauvorbereitungskosten	0,00	0,00	36.703,21	3.099.103,33	1.767.346,86
	24.949.753,09	150.263,51	733.341.848,95	776.909.136,45	796.263.742,49
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	10.000,00	10.000,00
Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	900.684,94	900.684,94
Sonstige Ausleihungen	0,00	0,00	0,00	39.976,07	46.530,65
	0,00	0,00	0,00	950.661,01	957.215,59
Anlagevermögen	24.949.753,09	150.263,51	733.341.848,95	777.859.797,46	797.220.958,08

3.2 Andere Vorräte

In dem Posten "Unfertige Leistungen" werden TEUR 39.915 (Vorjahr: TEUR 38.556) noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten ausgewiesen.

3.3 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Es bestehen wie im Vorjahr keine Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

In den sonstigen Vermögensgegenständen sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen ausschließlich Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 44 (Vorjahr: TEUR 37).

3.4 Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

In dem aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind nach § 250 Abs. 3 HGB Geldbeschaffungskosten (Disagio) in Höhe von TEUR 165 (Vorjahr: TEUR 174) als Unterschiedsbetrag enthalten.

3.5 Rückstellungen für Bauinstandhaltung

Die nach § 249 Abs. 2 HGB a.F. gebildeten Rückstellungen wurden im Geschäftsjahr aufgelöst.

3.6 Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen betreffen folgende Sachverhalte:

	31.12.2019 EUR	31.12.2018 TEUR
Ausstehende Rechnungen	1.991.678,93	2.384
Unterlassene Instandhaltung	608.830,98	534
Prüfungs- und Beratungskosten	64.490,70	59
	2.665.000,61	2.977

3.7 Verbindlichkeiten

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sind im nachfolgenden Verbindlichkeitenspiegel dargestellt (in Klammern: Vorjahreswerte):

	Insgesamt EUR	davon Restlaufzeit bis zu 1 Jahr EUR	davon Restlaufzeit über 1 Jahr EUR	davon Restlaufzeit über 5 Jahre EUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	452.605.773,80	19.083.669,66	433.522.104,14	364.414.055,43
	(479.352.635,48)	(45.002.127,16)	(434.350.508,32)	(372.367.371,39)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	124.183.539,44	3.344.845,73	120.838.693,71	108.242.747,55
	(126.446.307,68)	(2.136.493,46)	(124.309.814,22)	(113.036.692,94)
Erhaltene Anzahlungen	43.995.215,97	43.995.215,97	0,00	0,00
	(42.941.441,15)	(42.941.441,15)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten aus Vermietung	1.430.268,70	1.430.268,70	0,00	0,00
	(1.306.002,41)	(1.306.002,41)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	3.002.365,05	3.002.365,05	0,00	0,00
	(3.302.651,18)	(3.302.651,18)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	38.155.737,97	38.155.737,97	0,00	0,00
	(29.507.103,70)	(29.507.103,70)	(0,00)	(0,00)
Sonstige Verbindlichkeiten	6.213.765,12	4.760.362,08	1.453.403,04	841.327,20
	(6.288.400,12)	(4.802.872,08)	(1.485.528,04)	(873.452,20)
	669.586.666,05	113.772.465,16	555.814.200,89	473.498.130,18
	(689.144.541,72)	(128.998.691,14)	(560.145.850,58)	(486.277.516,53)

Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind TEUR 294.088 (Vorjahr: TEUR 300.743) durch Grundpfandrechte und TEUR 158.508 (Vorjahr: TEUR 178.600) durch Bürgschaften gesichert. Von den Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern sind TEUR 114.572 (Vorjahr: TEUR 116.630) durch Grundpfandrechte und TEUR 981 (Vorjahr: TEUR 1.079) durch Bürgschaften gesichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 38.156 (Vorjahr: TEUR 29.507) setzen sich wie folgt zusammen:

	31.12.2019 TEUR	31.12.2018 TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	14.500	9.460
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	10.338	6.772
Sonstige Verbindlichkeiten	13.318	13.275
	38.156	29.507

In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

3.8 Passiver Rechnungsabgrenzungsposten

In dem passiven Rechnungsabgrenzungsposten sind vorausgezahlte Mieten, die auf das Folgejahr entfallen, in Höhe von TEUR 2.073 (Vorjahr: TEUR 1.913), sowie passivisch abgegrenzte Tilgungsnachlässe der NRW.Bank in Höhe von TEUR 6.530 (Vorjahr: TEUR 4.613) enthalten.

3.9 Latente Steuern

Für die Bildung latenter Steuern findet gemäß § 274 HGB das bilanzorientierte Temporary-Konzept Anwendung.

Grundsätzlich bestehen eine Verpflichtung zur Passivierung latenter Steuern und ein Wahlrecht zur Aktivierung latenter Steuerüberhänge nach Verrechnung mit passiven latenten Steuern.

Bei der Gesellschaft bestehen zum 31. Dezember 2019 temporäre Differenzen, die eine Aktivierung latenter Steuern grundsätzlich ermöglichen, in folgenden Positionen:

―	Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
―	Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäftsbauten
―	Beteiligungen
―	Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen
―	Rückstellungen für Bauinstandhaltung
―	Sonstige Verbindlichkeiten (aus Rentenverpflichtungen)

Temporäre Differenzen, die eine Passivierung latenter Steuern grundsätzlich erfordern, bestehen zum 31. Dezember 2019 in folgender Position:

―	Rücklage nach § 6b EStG

3.10 Haftungsverhältnisse

Zur Sicherstellung eines Ausbauvertrages besteht eine Bürgschaft in Höhe von TEUR 182.

Bei unverändertem Geschäftsbetrieb der GAG Immobilien AG wird das Risiko einer Inanspruchnahme der Verpflichtungen für die Grubo nach § 285 Nr. 27 HGB als gering eingeschätzt.

4 Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

4.1 Andere aktivierte Eigenleistungen

Die Eigenleistungen im Vorjahr resultierten aus der Aktivierung von Zinsen während der Bauzeit.

4.2 Sonstige betriebliche Erträge

Dieser Posten beinhaltet Erträge aus Versicherungserstattungen in Höhe von TEUR 3.808 (Vorjahr: TEUR 3.929). Des Weiteren werden hier Erträge in Höhe von TEUR 948 (Vorjahr: TEUR 663) aus der Inanspruchnahme bzw. der Auflösung von Rückstellungen ausgewiesen. Im Geschäftsjahr wurden aus dem Verkauf von elf Wohnungen des Programms "Mieter werden Eigentümer" und aus sonstigen Verkäufen Buchgewinne in Höhe von TEUR 1.222 (Vorjahr: TEUR 191) erzielt.

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten periodenfremde Erträge in Höhe von TEUR 127 (Vorjahr: TEUR 222). Im Wesentlichen setzen sich diese aus der Ausbuchung von Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 73 und Erträgen aus in früheren Jahren abgeschriebenen Forderungen in Höhe von TEUR 51 zusammen.

4.3 Abschreibungen auf Sachanlagen

In diesem Posten sind außerplanmäßigen Abschreibungen auf Sachanlagen nach § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB in Höhe von TEUR 135 (Vorjahr: 0) enthalten.

4.4 Sonstige betriebliche Aufwendungen

Dieser Posten beinhaltet im Wesentlichen den Aufwand für Geschäftsbesorgung durch die GAG Immobilien AG in Höhe von TEUR 11.484 (Vorjahr: TEUR: 11.384).

4.5 Zinsen und ähnliche Aufwendungen

In diesem Posten sind Zinsaufwendungen aus der Aufzinsung von langfristigen Rückstellungen und Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 73 (Vorjahr: TEUR 83) enthalten.

4.6 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Der Steueraufwand betrifft Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag für das laufende Geschäftsjahr aus der Garantiedividende für den Minderheitsgesellschafter.

4.7 Sonstige Steuern

In den sonstigen Steuern sind im Wesentlichen Umsatzsteuererstattungen für frühere Jahre als außergewöhnliche Erträge enthalten.

5 Sonstige Angaben

5.1 Nicht in der Bilanz enthaltene Geschäfte

Die Grubo ist grundbuchlich Eigentümerin von Grundstücken des ehemaligen Sanierungsvermögens der Stadt Köln in Köln-Mülheim. Es besteht aus einem Grundvermögen mit 18 Wohnungen. Zum 31. Dezember 2019 bestehen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von TEUR 222. Da die Stadt Köln wirtschaftlicher Eigentümer der Bestände ist, wird dieses Treuhandvermögen nicht in der Bilanz der Gesellschaft geführt. Die Verwaltung der Immobilien erfolgt durch die GAG Immobilien AG.

Die Gesellschaft hat das günstige Zinsniveau für in der Zukunft auslaufende Bestandsdarlehen oder laufende und zukünftige Neubauvorhaben für Forward-Zinssicherungen genutzt (klassische Annuitätendarlehen mit langfristigen Zinsbindungen). Zum 31. Dezember 2019 beläuft sich das Gesamtvolumen dieser Zinssicherungsmaßnahmen auf TEUR 7.723. Darüber hinaus wurden durch die GAG AG Darlehenskontingente abgeschlossen, welche von der GAG AG und/oder der Grubo GmbH noch in Höhe von TEUR 125.000 teils bis 2022 genutzt werden. Auf Grund des abgesicherten Zinsniveaus bestehen Chancen und Risiken, die insbesondere aus einem nachhaltigen Steigen oder Absinken des Zinsniveaus für Langfristdarlehen resultieren können.

5.2 Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Am 14. Januar 2014 wurde ein Vertrag mit der GAG Immobilien AG, mit Wirkung vom 1. Januar 2014, über die Verrechnung von Zuwendungen an Arbeitnehmer, sonstige betriebliche Aufwendungen und Abschreibungen geschlossen. Dieser Vertrag endet zum 31. Dezember 2020. Er verlängert sich jeweils um ein Kalenderjahr, wenn nicht eine Partei mindestens sechs Monate vor Vertragsablauf schriftlich widerspricht. Die Verrechnung erfolgt auf der Basis des Buchungsstands zum Abrechnungszeitpunkt bei der Konzernmutter. Für das Jahr 2020 plant die Berichtsfirma mit Aufwendungen aus diesem Vertrag in Höhe von TEUR 25.192.

Aus begonnenen Baumaßnahmen ergeben sich bis zur Fertigstellung vertragliche Restverpflichtungen in Höhe von TEUR 6.828 (Vorjahr: TEUR 4.086). Diese werden insbesondere durch noch nicht valutierte und/oder noch aufzunehmende langfristige Kredite und vorhandene Liquiditätsreserven gedeckt.

5.3 Derivative Finanzinstrumente

Im Rahmen von Darlehensprolongationen wurden zwei Darlehen (Grundgeschäft) mit einem Nennbetrag von insgesamt TEUR 11.691 bei variablen Zinssätzen und einer Laufzeit bis zum 30. Juni 2037 abgeschlossen. Zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos wurden zwei Swap-Verträge (Sicherungsgeschäft) mit einem anfänglichen Bezugsbetrag von TEUR 11.691 vereinbart.

Die Darlehen und Zinsswaps bilden Bewertungseinheiten gemäß § 254 HGB (Micro-Hedge). Die bewertungsrelevanten Parameter von Grund- und Sicherungsgeschäft stimmen überein (Critical-Term-Match-Methode). Die Sicherungsbeziehung wird daher als hocheffektiv eingestuft und die gegenläufige Wertentwicklung aus Grund- und Sicherungsgeschäft gleichen sich bis zum Ende der Sicherungsbeziehung am 30. Juni 2037 vollständig aus. Die Bilanzierung der gebildeten Bewertungseinheiten erfolgt über die Einfrierungsmethode.

Der beizulegende negative Wert der Zinsswaps zum Bilanzstichtag beträgt TEUR -1.031. Die Bewertung erfolgte anhand der OIS-Discounting-Methode durch die Sparkasse KölnBonn. Die Darlehen werden mit einem Buchwert von TEUR 11.150 unter den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ausgewiesen

5.4 Aufstellung des Anteilsbesitzes

Gesellschaft, Sitz	Jahr	Beteiligungsquote %	Eigenkapital TEUR	Jahresergebnis TEUR
modernes köln Gesellschaft für Stadtentwicklung mbH, Köln	2018	25	3.260	-150
GAG Projektentwicklung GmbH, Köln	2019	10	231	0 ^*)

^*) Es besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag mit der GAG Immobilien AG, Köln

5.5 Im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer

Im Geschäftsjahr waren bei der Gesellschaft keine Mitarbeiter beschäftigt.

5.6 Gesamthonorar des Abschlussprüfers

Die Angabe der Abschlussprüferhonorare erfolgt im Konzernabschluss der GAG Immobilien AG, Köln.

5.7 Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres liegen nicht vor.

5.8 Angaben zu Organbezügen

Die Geschäftsführung erhält ihre Bezüge ausschließlich von der GAG Immobilien AG. Die anteiligen Kosten werden im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages weiterbelastet.

Die für frühere Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihre Hinterbliebenen gewährten Vergütungen betrugen im Geschäftsjahr insgesamt TEUR 211. Darüber hinaus sind für frühere Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihre Hinterbliebenen Pensionsverpflichtungen in Höhe von TEUR 1.167 passiviert.

5.9 Mitglieder der Geschäftsführung

Herr Dipl.-Ökonom Uwe Eichner	Vorstandsvorsitzender der GAG Immobilien AG, Köln
Frau Dipl.-Ing. Architektin Kathrin Möller	Vorstand der GAG Immobilien AG, Köln

5.10 Name und Sitz des Mutterunternehmens

Die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln, ist Tochtergesellschaft der GAG Immobilien AG mit Sitz in Köln.

Die Gesellschaft ist auf Grund eines geschlossenen Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages eine Organgesellschaft der GAG Immobilien AG.

Der mit befreiender Wirkung für die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung von der GAG Immobilien AG noch zu erstellende Konzernabschluss wird im Bundesanzeiger bekannt gegeben.

5.11 Rechtsgeschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen

Es bestehen sonstige Ausleihungen (Darlehen an frühere Mitarbeiter). Diese Darlehen werden in den ersten 30 Jahren nicht verzinst.

Forderungen bzw. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern (§ 42 Abs. 3 GmbHG), soweit in der Bilanz nicht gesondert ausgewiesen:

	31.12.2019 EUR	31.12.2018 TEUR
Forderungen
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	38.914,50	30
Sonstige Vermögensgegenstände	743.987,51	709
	782.902,01	739
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	49.787.133,74	50.510
Erhaltene Anzahlungen	730.744,00	721
Verbindlichkeiten aus Vermietung	202.244,07	191
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	30.834.425,23	26.162
Sonstige Verbindlichkeiten	3.853.082,00	3.831
	85.407.629,04	81.415

Köln, den 27. Februar 2020

Die Geschäftsführung

Uwe Eichner

Kathrin Möller

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2019 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

―

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2019 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 und

―

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten -falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter -falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
―	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
―	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Düsseldorf, 27. Februar 2020

DOMUS AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft

Dr. Ranker, Wirtschaftsprüfer

Sonnhoff, Wirtschaftsprüfer

33:T22584,

Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung

Köln

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2018 bis zum 31.12.2018

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2018 Jahresabschluss zum 31. Dezember 2018

Aus rechentechnischen Gründen können in den Tabellen und Texten Rundungsdifferenzen auftreten.

1 Grundlagen des Unternehmens

1.1 Geschäftstätigkeit

Die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Grubo) mit Sitz in Köln wurde 1936 gegründet. Sie ist zu 62% Tochtergesellschaft der GAG Immobilen AG (GAG); die Stadt Köln hält die verbleibenden Anteile an der Gesellschaft. Die Grubo ist eine vollkonsolidierte Gesellschaft im GAG-Konzern. Der Zweck der Gesellschaft wird vorrangig erfüllt durch die Bewirtschaftung von rund 18.600 Wohnungen, wozu sie sich der Dienstleistungen der GAG und der GAG Servicegesellschaft mit beschränkter Haftung (GAG SG) bedient. Die Grubo bietet den Menschen in Köln preisgünstigen Wohnraum in hoher Qualität an. Mit gezielten Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen steigert die Gesellschaft die Marktakzeptanz ihrer Wohnungen. Zum verantwortlichen Handeln gehört eine soziale Unternehmenskultur, der sich das Unternehmen in besonderem Maße verpflichtet hat.

1.2 Steuerungssystem

Die Steuerung der Gesellschaft ist in das Steuerungssystem des GAG-Konzerns eingebunden.

Der Konzern steuert seine Aktivitäten anhand der Kennzahl EBITDA und ermittelt diese auf Ebene einzelner Geschäftsfelder. Hierbei handelt es sich um die bedeutsamste Kennzahl des Steuerungssystems. Auf der Konzernebene gelten Mindestansprüche an die Eigenkapitalquote, an das Verhältnis von wesentlichen Komponenten des Umsatzes zu den Zinsaufwendungen (Zinsdeckung) und an das Verhältnis der Investitionen in das Sachanlagevermögen zum Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit. Diese finanziellen Leistungsindikatoren des Konzerns werden in den Abschnitten Entwicklung der Geschäftsfelder, Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage, finanzwirtschaftliche Risiken und im Prognosebericht dargestellt.

Als steuerungsrelevante, nichtfinanzielle Leistungsindikatoren werden die Anzahl der Mietwohnungen herangezogen.

2 Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche und wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen

2.1.1 Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Bei der Beurteilung der Rahmenbedingungen wird grundsätzlich auf statistisches Material zurückgegriffen, das nur für 2017 vollständig vorliegt.

Im Jahr 2017 lag die Zahl der bundesweiten Fertigstellungen bei rund 285.000 Wohnungen. Dies waren 7.000 Wohnungen beziehungsweise 2,6% mehr als im Vorjahr. Damit fiel der Anstieg an fertiggestellten Wohnungen nicht so deutlich aus wie 2016 (12%). Dem Markt stand mit 142.000 Fertigstellungen etwa die Hälfte der neu gebauten Wohnungen zur Vermietung zur Verfügung.

Die Bestandsmieten sind 2017 im Bundesgebiet um 1,6% gestiegen. Damit lag die aktuelle Mietsteigerung über der des Vorjahres (1,2% in 2016). Die durchschnittliche Nettokaltmiete erreichte bei bestehenden Mietverhältnissen im Durchschnitt EUR/m ² 5,81. Die Wieder- und Neuvertragsmieten sind deutschlandweit um 4,5% auf EUR/m ² 7,99 gestiegen und spiegeln die wachsende Wohnraumnachfrage in städtischen Ballungsgebieten wieder.

Der Wohnungsmarkt in den attraktiven Ballungsräumen und wachstumsstarken Regionen ist nach wie vor angespannt. Deutsche Großstädte verzeichnen einen weiterhin spürbaren Einwohnerzuwachs, der primär auf Außenzuwanderung zurückzuführen ist. Bedingt durch die rückläufigen Baugenehmigungen im Wohnungsbau und die stetig steigende Studierendenzahl, verschärft sich die Situation vor allem in den Universitätsstädten weiter. Trotz eines erneuten Rekordhochs im Wohnungsneubau konnte der prognostizierte Neubaubedarf von jährlich 400.000 Wohnungen auch in diesem Jahr nicht gedeckt werden.

2.1.2 Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen in Köln

Kölns Einwohnerzahl ist auch im Jahr 2017 weiter angewachsen. Die Bevölkerung stieg um 3.094 auf 1.084.795 Personen. Hauptursache für das Wachstum ist der Geburtenüberschuss. Der Saldo aus Geburten und Sterbefällen lag im Jahr 2017 bei 2.311 Personen. Der Druck am Kölner Wohnungsmarkt bleibt weiterhin bestehen, insbesondere auch in Anbetracht der Bevölkerungsprognosen. So beziffert die aktuelle Prognose der Stadt Köln die Bevölkerung im Jahr 2040 auf 1,146 Mio. Einwohner. Dies entspricht einem Bevölkerungsanstieg von 6,3% in den kommenden zwei Jahrzehnten.

Mit 2.138 errichteten Wohnungen lag die Bautätigkeit in 2017 unter dem Vorjahresniveau (2.387 in 2016). Weitere 7.583 Wohnungen befinden sich aktuell im Bau, so dass zukünftig mit einem Anstieg der Fertigstellungen zu rechnen ist. Im Jahr 2017 wurden im Bereich des geförderten Wohnungsbaus 495 Wohnungen fertiggestellt. Der Anteil an geförderten Mietwohnungen am gesamten Kölner Wohnungsbestand liegt damit weiterhin konstant bei 6,8%. Insgesamt stehen dem Kölner Wohnungsmarkt 38.103 geförderte Wohnungen zur Verfügung (37.608 in 2016). Die Baugenehmigungen hingegen sind stark rückläufig. Mit 2.607 genehmigten Wohnungen in 2017 wird das Vorjahresniveau um 31% unterschritten.

Die Kölner Angebotsmieten für Neubauwohnungen im Erstbezug blieben mit durchschnittlich EUR/m ² 15 in der Spitze auf Vorjahresniveau. Bei der Wiedervermietung in mittelguten Wohnlagen liegen die Angebotsmieten bei EUR/m ² 10,70, ein Anstieg von 2% im Vorjahresvergleich. Damit flacht die rasante Mietpreissteigerung aus den Vorjahren etwas ab.

Die Baulandpreise für den Geschosswohnungsbau stiegen von 2016 auf 2017 um rund 10% an. Die durchschnittlichen Kaufpreise von Eigentumswohnungen sind im gleichen Zeitraum um 4% angestiegen. Bei der Betrachtung des Zeitraums von 2012 bis 2017 konnte eine Steigerung des mittleren Kaufpreises von Eigentumswohnungen von insgesamt 52% festgestellt werden.

2.2 Entwicklung der Geschäftsfelder

2.2.1 Immobilienbewirtschaftung

Die Gesellschaft hatte zum 31. Dezember 2018 einen Immobilienbestand von 18.617 (Vorjahr: 18.592) Wohnungen, 63.188 m ² (Vorjahr: 63.312 m ²) Gewerbefläche und 9.204 (Vorjahr: 9.212) Garagen und Stellplätzen. Von den Wohnungen waren zum Stichtag 10.222 mietpreisgebunden. Die Veränderung des Wohnungsbestandes resultierte im Wesentlichen aus Bestandszugang von Neubaumaßnahmen und aus dem Verkauf von Bestandswohnungen. Geplant wurde ein Bestand von 18.615 Wohnungen.

Die Bestände befinden sich ausschließlich in Köln. Mit der Verwaltung über sechs Kunden- bzw. Quartierscenter wird ein unmittelbarer Mieterkontakt mit hoher Servicequalität erreicht.

Im Geschäftsjahr lagen die Umsätze aus Sollmieten bei TEUR 100.880 (Vorjahr: TEUR 98.736) gegenüber der Planung von TEUR 100.714. Diese Steigerung ergab sich aus dem Bezug von Neubaumaßnahmen, den Anhebungen der Mieten auf Grund von Modernisierungsmaßnahmen sowie den Mietanpassungen im Wohnungsbestand wegen Anpassungen an den Mietspiegel.

Die durchschnittliche monatliche Sollmiete stieg um 1,7% und betrug EUR 6,43 je m ² Wohn-/Nutzfläche (Vorjahr: EUR 6,32 je m ²).

Von den Sollmieten sind Erlösschmälerungen durch Leerstand, Mietnachlässe und Wohnungsabschläge in Höhe von TEUR 4.100 (Vorjahr: TEUR 3.990) oder 4,06% (Vorjahr: 4,04%) abzuziehen. Geplant waren Erlösschmälerungen von TEUR 3.621.

In Summe ergaben sich Umsatzerlöse aus Vermietung von TEUR 96.779 (Vorjahr: TEUR 94.745), geplant waren TEUR 97.093.

Unverändert wird die Gesellschaft ihre Bemühungen fortsetzen, Wohngebiete mit problematischen Belegungsstrukturen durch eine gezielte Neumieterauswahl zu stabilisieren. Dies wird in der Konsequenz auch in Zukunft zu Mietausfällen auf Grund von Leerstand beziehungsweise zu Ausfällen durch Gewährung von Mietpreisnachlässen führen Zum Ende des Geschäftsjahres standen 415 (Vorjahr: 364) Wohnungen leer (Leerstandsquote: 2,23%, Vorjahr: 1,96%). Hiervon standen 174 (Vorjahr: 140) Wohnungen wegen Abriss- und Baumaßnahmen leer. Nur 104 (Vorjahr: 119) Wohnungen standen vermietungsfähig leer (Leerstandsquote: 0,56%, Vorjahr: 0,64%). Hiervon wiederum konnten für 29 Wohnungen bereits im Geschäftsjahr neue Mietverträge geschlossen werden, so dass zum Ende des Geschäftsjahres noch 75 Wohnungen vermietbar waren.

Von den Gewerbeflächen standen zum Ende des Geschäftsjahres 3.928 m ² (Vorjahr: 4.178 m ²) leer (Leerstandsquote 6,22%, Vorjahr 6,60%), davon standen 1.736 m ² (Vorjahr: 1.200 m ²) vermietungsfähig leer (Leerstandsquote: 2,75%, Vorjahr 1,89%). Weitere 438 m ² (Vorjahr: 1.043 m ²) standen wegen Baumaßnahmen leer.

Die Fluktuationsrate zum 31. Dezember 2018 betrug 4,82% (Vorjahr: 4,66%). Um den Wohnungsbestand den aktuellen Wohnbedürfnissen anzupassen und ihn damit nachhaltig vermietbar zu halten, wird bereits seit einigen Jahren umfangreich investiert. Dieses Instandsetzungs- und Modernisierungsprogramm wurde im Geschäftsjahr fortgesetzt.

Für die Bestandserhaltung des Hausbesitzes wurden im Geschäftsjahr im Rahmen der Instandhaltung, ohne Großmodernisierungsmaßnahmen, TEUR 27.399 aufgewandt. Dies entspricht einem durchschnittlichen Kostensatz von zirka EUR 21 je m ² Wohn-/Nutzfläche. Die Planung sah Aufwendungen von TEUR 26.512 vor.

Die Großmodernisierung des Wohnungsbestandes wurde fortgesetzt. Im Geschäftsjahr befanden sich 68 Wohnungen mit einer Wohnfläche von 5.726 m ² in der Modernisierungsdurchführung, die auch im Geschäftsjahr fertig gestellt wurden. Die fertig gestellten modernisierten Wohneinheiten waren alle im vermieteten Zustand. Das Investitionsvolumen betrug im Geschäftsjahr TEUR 2.010 (Vorjahr: TEUR 4.885) und der Aufwand aus Großmodernisierung betrug TEUR 501 (Vorjahr: 1.496). Geplant waren 68 Wohnungsfertigstellungen, Investitionen von TEUR 1.805 und ein Großmodernisierungsaufwand von TEUR 852.

Der Nachfragesituation im Kölner Stadtgebiet, insbesondere nach preiswertem Wohnraum, wird der GAG-Konzern mit einem abgestimmten Neubauprogramm Rechnung tragen. Hierfür wurden und werden vom GAG-Konzern geeignete Grundstücke angekauft. Im Rahmen der Neubautätigkeit konnten im Geschäftsjahr 27 Wohnungen, eine Wohngruppe, zwei Gewerbeeinheiten und 190 Garagen beziehungsweise Tiefgaragenplätze in den Bestand übernommen werden. Es wurden Investitionen für die Neubautätigkeit in Höhe von TEUR 9.219 (Vorjahr: 16.963) getätigt. Die Planung sah 44 Wohneinheiten und ein Investitionsvolumen von TEUR 9.121 vor.

2.2.2 Immobilienverkäufe

Im Geschäftsjahr wurden aus dem Anlagenvermögen zwei Wohneinheiten mit einer Fläche von 132 qm erfolgswirksam verkauft. Im Vorjahr waren es 16 Wohneinheiten und 1.325 qm. Hieraus und aus kleineren Grundstücksverkäufen resultierten Verkaufserlöse von TEUR 192 (Vorjahr: TEUR 1.619).

2.3 Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

2.3.1 Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge

Mit der GAG besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag, nach dem Gewinne abgeführt und Verluste ausgeglichen werden.

2.3.2 Ertragslage

Im Folgenden werden Ist-Ist-Vergleiche der Werte des Geschäftsjahres mit den Vorjahreswerten dargestellt und erläutert.

Die Umsatzerlöse stiegen um 2% auf TEUR 137.836 (Vorjahr: TEUR 135.447). Die Umsätze kamen aus der Hausbewirtschaftung und dort vor allem aus der Vermietung (siehe Geschäftsfeld Immobilienbewirtschaftung). Hinzu kamen Umsatzerlöse aus Nebenkosten in Höhe von TEUR 37.961 (Vorjahr: TEUR 37.659).

Die sonstigen betrieblichen Erträge sanken um 24% auf TEUR 5.384 (Vorjahr: TEUR 7.079). Dieser Rückgang resultierte im Wesentlichen aus den geringeren Verkäufen von Immobilien in Höhe von TEUR 191 gegenüber dem Vorjahr in Höhe von TEUR 1.512 sowie der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von TEUR 516 (Vorjahr: TEUR 1.387). Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen stiegen um 5% auf TEUR 81.382 (Vorjahr: TEUR 77.720). Die Aufwendungen resultierten aus den Nebenkosten mit TEUR 43.090 (Vorjahr: TEUR 41.448) und aus der Instandhaltung mit TEUR 27.900 (Vorjahr: TEUR 26.883).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen stiegen um 19% auf TEUR 12.201 (Vorjahr: TEUR 10.260), was im Wesentlichen mit einem Anstieg des Aufwandes für Geschäftsbesorgung im Rahmen der Konzernverrechnung begründet war. Das EBITDA sank um 5% auf TEUR 50.738 (Vorjahr: TEUR 53.579).

Die Abschreibungen stiegen um 2% auf TEUR 24.633 (Vorjahr: TEUR 24.248). Die Veränderung beruhte auf dem Anstieg der planmäßigen Abschreibungen auf Immobilien. Das negative Finanzergebnis verbesserte sich um 9% auf TEUR -9.641 (Vorjahr: TEUR -10.608). Hauptbestandteil waren die Zinsen und ähnliche Aufwendungen mit TEUR 9.936 (Vorjahr: TEUR 10.612). Die Verbesserung resultierte hier im Wesentlichen aus Zinssicherungsmaßnahmen und der Liquiditätssteuerung.

Als Minderheitseigentümerin erhielt die Stadt Köln eine Ausgleichszahlung. Sie sank für das Geschäftsjahr auf Grund des geringeren Ergebnisses auf TEUR 3.831 (Vorjahr: TEUR 4.201).

Die Zinsdeckung belief sich auf 10,14% (Vorjahr: 11,04%).

Der Jahresüberschuss vor Gewinnabführung betrug TEUR 13.275 (Vorjahr: TEUR 13.991). Der Jahresüberschuss wurde auf Grund des bestehenden Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages an die GAG abgeführt.

Im Folgenden werden Plan-Ist-Vergleiche auf Grund der im Vorjahr gemachten Prognose dargestellt und erläutert.

Im Geschäftsjahr wurde ein Umsatz von TEUR 137.836 erreicht, der damit um 2% unter dem Planwert von TEUR 141.253 lag. Die Abweichung resultierte im Wesentlichen aus geringeren Umsatzerlösen aus Nebenkosten.

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen erreichten einen Wert von TEUR 81.382 und lagen damit um 3% unter dem Planwert von TEUR 83.823. Eine wesentliche Ursache für die Abweichung waren die Nebenkosten mit TEUR 43.090, die mit TEUR 45.974 geplant waren.

Es wurde ein EBITDA von TEUR 50.738 erreicht, gegenüber dem geplanten Wert von TEUR 50.406.

Die Abschreibungen wurden in Höhe von TEUR 24.633 gebucht und lagen damit um 1% unter dem Planwert von TEUR 24.825.

Das negative Finanzergebnis von TEUR -9.641 lag um 5% besser als der geplante Wert von TEUR -10.133. Hauptursache waren nachhaltigere Optimierungen der Zinsstruktur. Die Zinsdeckung lag bei 10,14% gegenüber einem Plan von 10,28%. Der Jahresüberschuss vor Gewinnabführung war mit TEUR 11.804 geplant und wurde mit TEUR 13.275 erreicht.

2.3.3 Vermögens- und Finanzlage

Die Bilanzsumme sank um 1% auf TEUR 840.278 (Vorjahr: TEUR 852.042). Der Wert des Anlagevermögens sank auf TEUR 797.221 (Vorjahr: TEUR 810.520). Den Zugängen in Höhe von TEUR 11.340 standen insbesondere Abschreibungen von TEUR 24.633 und Abgänge von TEUR 6 gegenüber.

Das Umlaufvermögen stieg auf TEUR 42.883 (Vorjahr: TEUR 41.340). Die wesentlichen Positionen waren hier die unfertigen Leistungen aus Nebenkosten mit TEUR 38.556 (Vorjahr: TEUR 37.342).

Das Eigenkapital blieb mit TEUR 139.367 unverändert und die Eigenkapitalquote stieg leicht auf 16,6% (Vorjahr: 16,4%).

Die Verbindlichkeiten sanken um 2% auf TEUR 689.145 (Vorjahr: TEUR 703.580). Hauptbestandteil waren die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern. Sie stiegen auf Grund des Investitionsvolumens und der damit verbundenen Aufnahme von Objekt- und Unternehmensfinanzierungsmitteln um 0,1% auf TEUR 605.799 (Vorjahr: TEUR 605.142). Im Geschäftsjahr betrugen die Darlehenstilgungen insgesamt TEUR 31.272, davon waren TEUR 17.643 außerplanmäßige Tilgungen im Rahmen von Rückzahlungen und Umfinanzierungen und darin enthaltene Tilgungsnachlässe.

Die erhaltenen Anzahlungen stiegen um 2% auf TEUR 42.941 (Vorjahr: TEUR 42.105). Sie resultierten im Wesentlichen aus Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen. Es standen ihnen auf der Aktivseite unfertige Leistungen gegenüber.

Die Verbindlichkeiten aus sonstigen Lieferungen und Leistungen sanken um 32% auf TEUR 3.303 (Vorjahr: TEUR 4.826). Ein wesentlicher Grund waren die geringeren Verbindlichkeiten aus Bauleistungen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sanken um 33% auf TEUR 29.507 (Vorjahr: TEUR 43.974). Ein wesentlicher Grund waren rückläufige Darlehensverbindlichkeiten gegenüber der GAG.

Die passive Rechnungsabgrenzung stieg um 63% auf TEUR 7.447 (Vorjahr: TEUR 4.570). Dies resultiert im Wesentlichen aus den abgegrenzten Tilgungsnachlässen der NRW.BANK, die in den nächsten 20 Jahren ergebniswirksam vereinnahmt werden. Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit betrug TEUR 53.110 gegenüber TEUR 55.200 im Vorjahr. Dieser Rückgang resultierte im Wesentlichen aus der geringeren Zunahme der Verbindlichkeiten und anderer Passiva. Der Mittelabfluss aus der Investitionstätigkeit betrug TEUR 13.157 gegenüber TEUR 20.804 im Vorjahr. Die wesentliche Ursache war das gesunkene Investitionsvolumen. Der negative Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit betrug TEUR 39.504 gegenüber TEUR 34.888 im Vorjahr. Hauptursache für diesen Anstieg war der Abbau der kurzfristigen konzerninternen Ausleihungen. Der Zahlungsmittelbestand am Ende des Geschäftsjahres betrug TEUR 1.730 gegenüber TEUR 1.282 im Vorjahr.

Das Verhältnis der zahlungswirksame Investitionen in das Sachanlagevermögen in Höhe von TEUR 13.355 zum Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit von TEUR 53.110 betrug 25%.

Die Gesellschaft ist in das Finanzmanagement des GAG-Konzerns einbezogen. Die Ziele des Finanzmanagements bestehen im Wesentlichen in der Sicherstellung einer ausreichenden Liquidität sowie in der Optimierung des Zinsergebnisses. Das Finanzmanagement des GAG-Konzerns umfasst das Cash- und Liquiditätsmanagement sowie das Management der Zinsänderungs- und Ausfallrisiken. Einhergehend mit einer langfristig orientierten Geschäftsstruktur des Unternehmens werden fast ausschließlich langfristige Finanzierungen abgeschlossen. Kurz- oder mittelfristige Finanzierungen werden nur begrenzt im Rahmen der Liquiditätssteuerung und -optimierung aufgenommen. Der GAGKonzern hat zur Begrenzung des Zinsänderungsrisikos weitere Zinssicherungsmaßnahmen insbesondere für klassische Annuitätendarlehen vorgenommen. In den Vorjahren abgeschlossene derivative Zinssicherungsinstrumente stehen im unmittelbaren Zusammenhang mit vollständig parallellaufenden Liquiditätszusagen zur Bestandsfinanzierung, so dass synthetische Festzinspositionen für den Zinssicherungszeitraum entstehen und Bewertungseinheiten gebildet werden können. Spekulative Instrumente werden nicht eingesetzt. Geplante Investitionen sind durch Konzern-Kreditplatzierungsmöglichkeiten ausreichend gesichert.

Insgesamt verfügt der GAG-Konzern zum Stichtag über kurzfristige Kreditlinien in Höhe von rund EUR 160 Mio. Die freien Kurzfristkreditlinien und die jederzeit mobilisierbaren Bankguthaben des Konzerns beliefen sich insgesamt auf rund EUR 95 Mio. Die Inanspruchnahme der Kurzfristlinien und mittelfristiger Finanzierungen war im Wesentlichen zinsbedingt und dient vor allem der zinsgünstigen Zwischenfinanzierung. Weiterhin bestehen umfassende Platzierungsmöglichkeiten für Langfristkredite, insbesondere innerhalb des Banken- und Versicherungsbereiches. Die Bonitätseinstufungen des GAG-Konzerns erfolgen erneut auf sehr gutem Niveau. Damit kann die Zahlungsfähigkeit des GAGKonzerns zu jeder Zeit als gewährleistet angesehen werden.

2.4 Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

2.4.1 Umwelt

Im Geschäftsjahr hat der GAG-Konzern den Prozess der energetischen Verbesserung seines Gesamtbestandes im Rahmen seiner Neubau-, Modernisierungs- und Instandhaltungstätigkeit fortgesetzt. Dabei wurde teilweise ein höherer energetischer Standard erreicht, als in der Energieeinsparverordnung (EnEV) gefordert.

Neubau

Bei den Neubauprojekten des GAG-Konzerns, die im Geschäftsjahr fertig gestellt worden sind, wurde teilweise ein höherer energetischer Standard erreicht, als in der Energieeinsparverordnung (EnEV) gefordert ist. So wurde bei zwei Bauvorhaben das Anforderungsniveau nach der EnEV 2014 und dem KfW-Effizienzhaus-70-Standard realisiert. Zusätzlich ist die Gebäudehülle in Bezug auf die Wärmeverluste der Außenbauteile besser ausgeführt worden, als es in der EnEV gefordert wird. Alle weiteren Neubauprojekte entsprachen der jeweils gültigen EnEV oder bereits der EnEV 2016, was den Anforderungen ähnlich der EnEV 2014 mit KfW-Effizienzhaus-70-Standard entspricht.

Bei etwa der Hälfte der Neubauprojekte erfolgt die Wärmeversorgung durch eine Kombination aus einem Blockheizkraftwerk (BHKW) und einem Gasbrennwertkessel zur Spitzenlastabdeckung. Die Energieerzeugungsanlagen werden durch die GAG SG gebaut und betrieben. Bei diesen Gebäuden bietet der GAG-Konzern seinen Mietern selbst erzeugten Strom an. Alternativ erfolgt die Wärmeversorgung durch eine Anbindung an das regionale Fernwärmenetz der RheinEnergie.

Im Rahmen dieser Maßnahmen wurden in der Gesellschaft 45 Wohneinheiten und eine Gewerbeeinheit mit zusammen 4.651 m ² Wohn- und Nutzfläche erstellt, die eine zukunftsweisende Energieeffizienz aufweisen.

Großmodernisierung

Ein Schwerpunkt der Großmodernisierungsaktivitäten im GAG-Konzern ist die energetische Sanierung des Immobilienbestandes. So wurde im Rahmen der überwiegenden Großmodernisierungsprojekte die komplette Gebäudehülle gedämmt, meistens inklusive der Kellerdecke und des Dachbodens. Dabei konnte, außer bei den unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden, ein höherer energetischer Standard erreicht werden, als in der Energieeinsparverordnung (EnEV) gefordert ist. Bei den Projekten, in denen vorher keine zentrale Wärmeversorgung vorhanden war, wurde diese teilweise mit regenerativer Technik eingebaut. Bei den Projekten mit vorhandener Zentralheizung wurde zusätzlich die Wärmeversorgung erneuert und an den neuen energetischen Stand der Gebäude angepasst. Die Ausstattung mit zentraler Wärmebereitung erfolgte entweder durch einen Anschluss an das Fernwärmenetz der RheinEnergie oder durch den Einbau von Gasbrennwerttechnik, teilweise sogar mit Unterstützung durch Solarthermie.

Im Rahmen dieser Maßnahmen wurden in der Gesellschaft 72 Wohneinheiten und eine Gewerbeeinheit mit zusammen 6.530 m ² Wohn- und Nutzfläche auf eine zukunftsweisende Energieeffizienz umgerüstet.

Instandhaltung

Im Geschäftsjahr wurden im GAG-Konzern zahlreiche alte Heizanlagen durch Gasbrennwerttechnik der neuesten Generation ausgetauscht. Die neuen Anlagen entsprechen den Anforderungen der EnEV 2014. Insgesamt wurden 35 neue Anlagen im GAG-Konzern realisiert. Davon wurden 29 Anlagen durch die GAG SG gebaut und werden zukünftig von dieser betrieben.

Im Rahmen dieser Maßnahmen wurden in der Gesellschaft 1.236 Wohneinheiten und 1 Gewerbeeinheiten mit zusammen 69.911 qm Wohn- und Nutzfläche umgerüstet.

2.4.2 Sozialmanagement

Schon in der Gründungssatzung der damaligen Gemeinnützigen AG für Wohnungsbau aus dem Jahre 1913 ist die Wahrnehmung sozialer Verantwortung für die Wohnquartiere und Mieterinnen und Mietern des GAG-Konzerns verankert. Heute stellt die Übernahme sozialer Verantwortung einen integralen Bestandteil der Unternehmensstrategie dar. Ziel ist es, den Mieterinnen und Mietern einen Mehrwert über die Wohnung hinaus zu bieten, attraktive und lebenswerte Wohnquartiere zu schaffen und gleichzeitig zur Rentabilität des GAG-Konzerns beizutragen. Diese Aufgaben wurden durch die Abteilung Sozialmanagement mit 26 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern engagiert wahrgenommen.

3 Risiko- und Chancenbericht

3.1 System des Risiko- und Chancenmanagements

Auf Grundlage dieses Systems ist die Unternehmensführung in der Lage, Risiken im Unternehmen und im Unternehmensumfeld rechtzeitig zu identifizieren und zu bewerten.

3.2 Risikobericht

3.2.1 Umfeld- und Brancheneinschätzung

3.2.2 Leistungswirtschaftliche Risiken

Der Vermietungsprozess ist strukturiert, kundennah und effektiv gestaltet. Ziele waren und sind es, die Leerstands- und Fluktuationsquote weiter auf niedrigem Niveau zu halten, eine schnelle Anschlussvermietung zu ermöglichen, erfolgreiche Marketingmaßnahmen zu steuern und generell die Konkurrenzfähigkeit am Wohnungsmarkt zu sichern. Ein besonderes Augenmerk gilt weiterhin der Einhaltung eines gesetzeskonformen Vermietungsprozesses. Die diesbezüglichen Anstrengungen wurden im Berichtsjahr verstetigt, die Mitarbeiter fortlaufend sensibilisiert und die Kontrollinstrumente weiter ausgebaut. Die Leerstandsdauer wurde in den vergangenen Jahren deutlich verkürzt und auch die Erlösschmälerungen aus Leerstand verharren im Verhältnis zu den Gesamtumsätzen auf relativ niedrigem Niveau, was wiederum die Ertragskraft des Unternehmens erhöht. Allerdings haben im vergangenen Jahr und werden in den kommenden Jahren die vielfältigen Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauaktivitäten und die damit verbundenen Mietminderungen, Umsetzungen und Entmietungen eher zu einer Stagnation der Gesamtleerstände und somit auch der Erlösschmälerungen aus Leerstand führen. Weiterhin ist ein stetiges Anwachsen der Kundenbedürfnisse zu verzeichnen, was die Vermietungen von unattraktivem Wohnraum in Randbezirken oder sozialen Brennpunkten zunehmend erschwert. Zudem reagieren die Kunden zunehmend Mietpreissensibel.

Als Vermieter unterliegt der GAG-Konzern auch einem Mietausfallrisiko. Hauptursache für rückständige und ausbleibende Mietzahlungen durch die Mieter sind wachsende Verschuldung, Arbeitslosigkeit und familiäre Probleme in den Stadtteilen, in denen der GAGKonzern seine Wohnungen bewirtschaftet. Durch die enge Betreuung der Mieter in den Kundencentern und durch die Abteilung Forderungsmanagement wird gewährleistet, dass problematische Mietverhältnisse schneller erkannt und entsprechende Gegenmaßnahmen ergriffen werden.

Der GAG-Konzern betreibt seit mehr als 15 Jahren das Programm "Mieter werden Eigentümer", welches mit einem guten Ergebnis noch wesentlich zum Unternehmenserfolg beiträgt. Das grundsätzliche Risiko geringerer Erträge auf Grund von sich ändernden Rahmenbedingungen wird bereits in der Wirtschaftsplanung laufend berücksichtigt.

3.2.3 Finanzwirtschaftliche Risiken

Die finanzwirtschaftlichen Risiken umfassen im Wesentlichen Zinsänderungs-, Bonitäts- und Liquiditätsrisiken. Diese Risiken werden durch das zentrale Finanzmanagement des GAG-Konzerns permanent beobachtet. Im Geschäftsjahr konnten wesentliche Maßnahmen zur Optimierung von Fremdkapitalkosten und Zinsänderungsrisiken umgesetzt werden.

Zinsänderungsrisiken sind auf Grund der grundsätzlich langfristigen Zinsbindungsfristen von ursprünglich zehn bis 30 Jahren und auf Grund des erreichten Absicherungsniveaus relativ gering und ergeben sich insbesondere aus den laufenden Bauaktivitäten und Zinsbindungsenden von bestehenden Langfristfinanzierungen. Die Zinsänderungsrisiken sind hier auf Grund der teils frühzeitigen Zinssicherungen für Kapitalmarktdarlehen und der umfassenden Einbindung zinssubventionierter Förderdarlehen begrenzt.

Die im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken im Bereich der finanzwirtschaftlichen Risiken beziehen sich neben der Liquidität und den Kreditrisiken auch auf den Bereich Investitionen und Wirtschaftlichkeit und haben kumuliert einen Schadenerwartungswert (Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit mit der Auswirkungshöhe) von EUR 2,58 Mio. (Vorjahr: EUR 2,58 Mio.).

3.2.4 Risikomanagementziele und -methoden bei Einsatz von Finanzinstrumenten

Konkret bestehen Zinsswapgeschäfte zur Vermeidung von Zinsänderungsrisiken aus geschlossenen Darlehensverträgen, welche am Bilanzstichtag mit insgesamt TEUR 11.691 valutierten. Diese tauschen die variablen Zinsen der Darlehen in eine feste Verzinsung und sichern das Wertänderungsrisiko des EURIBOR ab. Die Bezugsbeträge der Zinsswaps bestimmen sich nach den Amortisationsplänen der abgesicherten Darlehen. Der Marktwert der Zinsswapgeschäfte wurde anhand allgemein anerkannter Bewertungsmodelle ermittelt und beträgt zum Bilanzstichtag insgesamt TEUR -379.

Entsprechend dem § 254 HGB wurden Bewertungseinheiten zwischen den Zinsswapgeschäften und dem am 31. Dezember 2018 in Höhe von insgesamt TEUR 11.691 bestehenden Darlehen gebildet (Mikro-Hedge). Zur Messung der prospektiven und retrospektiven Effektivität wird die Critical-Terms-Match-Methode angewandt, da die bewertungsrelevanten Parameter von Grund- und Sicherungsgeschäft übereinstimmen. Die Sicherungsbeziehung wird daher als hocheffektiv eingestuft und die gegenläufige Wertentwicklung aus Grund- und Sicherungsgeschäft gleichen sich bis zum Ende der Sicherungsbeziehungen (Ende der Laufzeit von Sicherungs- und Grundgeschäft) vollständig aus. Die Bilanzierung der gebildeten Bewertungseinheiten erfolgt über die Einfrierungsmethode.

Die Steuerung der Verfahrensweisen, Verantwortlichkeiten und Berichtspflichten erfolgt auf Grund der hocheffektiven Sicherungsbeziehung im Rahmen der bestehenden Organisationsfestlegungen.

3.2.5 Allgemeine interne und externe Risiken

Risiken aus steigenden Beschaffungspreisen werden durch einen zentralen Einkauf mittels Standardisierung und durch langfristige Rahmenverträge gesteuert.

Die aufgenommenen Compliance-Risiken werden auch durch das Compliance-Management überwacht.

3.3 Chancenbericht

Die zentralen Herausforderungen, denen sich die Wohnungswirtschaft zu stellen hat, bieten auch viele Ansätze für Chancen, die der GAG-Konzern in vermehrtem Maße nutzt. Die größten Chancenpotenziale sieht der GAG-Konzern im Standortfaktor, in dem in über 100 Jahren gewonnenen Vertrauen der Mieterschaft sowie in den Kölner Einwohnern und zukünftig vermehrt den Neu-Kölnern. Hier werden an dem hervorragenden Standort Köln, der nach den gängigen Bevölkerungsprognosen langfristig stabile Nachfragepotenziale bereithält, wohnungswirtschaftliche Produkte und Dienstleistungen ihre Abnehmer finden, wenn sie ökologisch, sozial und ökonomisch ausgewogen sind. Die stabile Nachfrage möchte der GAG-Konzern auch durch eine kundennahe Vor-Ort-Präsenz, ein strukturiertes Quartiersmanagement und zusätzliche mieternahe Dienstleistungen zur Erreichung seiner Ziele nutzen.

Zusätzlich betreibt der GAG-Konzern eine ausgewogene Quartiersentwicklung durch eine kundenorientierte Bewirtschaftung und Belegungssteuerung, ein strukturiertes Sozialmanagement sowie die Koordinierung sämtlicher für den Mieter oder den Gebäudebestand tätigen Abteilungen. Die zentrale Chance entsteht dabei durch die Entwicklung von fachübergreifenden Quartierskonzepten für alle Quartiere im GAG-Konzern. Investitions- und Desinvestitionsentscheidungen sowie die operative Ausnutzung der Potenziale des Immobilienbestandes werden auf dieser Grundlage gesteuert.

Der nachhaltige Schutz der Umwelt kann nur durch behutsamen und schonenden Umgang mit den noch vorhandenen fossilen Energieträgern Öl und Gas sowie durch innovative Konzepte erreicht werden. Sie dienen nicht nur der Umwelt, sondern auch den Menschen in den Wohnungsbeständen. Hier soll neben der Senkung der Verbräuche auch eine Verbesserung der Wohnqualität durch strukturierte Modernisierung der vorhandenen Heizungsanlagen und Gebäude sowie durch die zunehmende Nutzung von optimierten Energiekonzepten erreicht werden.

Eine weitere Chance ist eine sozialverantwortliche, marktgerechte Wohnungspolitik mit dem Fokus auf Zielgruppen wie zum Beispiel Studenten oder Senioren. Gerade die Abteilungen Neuvermietung und das Sozialmanagement bieten durch zielgruppenspezifische Handlungsansätze die Möglichkeit, Fehlstellungen in den Quartieren zu verhindern, soziale Randgruppen zu integrieren und damit langfristige Bindungen der Mieter an das Unternehmen zu sichern. Dies soll letztlich dazu führen, die Bewirtschaftungskosten in den Quartieren zu senken.

Die Spreizung des Bestandsportfolios im gehobenen, mittleren und unteren Preissegment sichert dem GAG-Konzern darüber hinaus generell eine langfristig anhaltende gute Vermietbarkeit seiner Bestände. Dabei steht auch bei der Neuentwicklung von Beständen stets eine ausgewogene Mischung von Finanzierungsarten im Fokus. Damit ist gewährleistet, dass neben einem sicheren Umfeld und einer funktionierenden Nachbarschaft, die stetige Nachfrage und die Attraktivität der Bestände für eine Gruppe von Interessenten gesichert sind.

3.4 Gesamteinschätzung

Die im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken haben kumuliert insgesamt einen Schadenerwartungswert (Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit mit der Auswirkungshöhe) von EUR 10,80 Mio. (Vorjahr: EUR 11,30 Mio.). Die vorgenannten Schadenerwartungswerte gelten für den gesamten Konzern. Die Risikotragfähigkeit des Konzerns ist durch eine entsprechende Eigenkapitalausstattung gegeben. Dem gegenüber stehen die o. g. Chancen der positiven Entwicklung am Kölner Wohnungsmarkt.

Diese Chancen und Risiken sind bei den folgenden Prognoseaussagen im Lagebericht nicht enthalten und stellen eine theoretische, wahrscheinlichkeitsgewichtete negative/positive Prognoseabweichung dar.

3.5 Bericht zum internen Kontroll- und Risikomanagementsystem

Der Aufsichtsrat und sein zuständiger Ausschuss befassen sich regelmäßig mit den Kontrollmaßnahmen und Finanzberichten.

4 Prognosebericht

In der Planung wird insgesamt von einem für den Wohnungsmarkt in Köln stabilen und weiterhin positiven Umfeld ausgegangen.

Für die Aufnahme langfristiger Kapitalmarktdarlehen in 2019 wurde je nach Zinssicherungszeitraum generell von einem Zinssatz zwischen 2,0% und 3,5% ausgegangen. Im Gemeinkostenbereich wird mit einer allgemeinen Preissteigerung von 1,5% pro Jahr geplant. Wesentliche Änderungen der Geschäftstätigkeit und des Geschäftsverlaufs sind für 2019 nicht geplant. Zu Vorgängen von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres wird auf den Abschnitt 5.7 (Nachtragsbericht) des Anhangs zum Jahresabschluss verwiesen.

Die im Folgenden dargestellten Werte sind Planwerte für das Jahr 2019. Zukunftsbezogene Angaben sind naturgemäß mit Unsicherheiten behaftet. Während bei einzelnen Positionen wie den Sollmieten regelmäßig mit relativ geringen prozentualen Plan-Ist-Abweichungen zu rechnen ist, ist insbesondere der Jahresüberschuss durch die Vielzahl der eingehenden Sachverhalte und den relativ geringen Wert regelmäßig höheren prozentualen Plan-Ist-Abweichungen unterworfen.

Insgesamt bewertet die Geschäftsführung die Entwicklungen der Gesellschaft mit stabilen Wachstumsraten unter den beschriebenen Rahmenbedingungen als positiv. Für 2019 ist ein Jahresüberschuss vor Gewinnabführung von TEUR 14.104 und ein EBITDA von TEUR 53.080. geplant. Diese Ergebnisse basieren im Wesentlichen auf einem Umsatz von TEUR 141.209 und Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen von TEUR 81.585. Die Abschreibungen sind mit TEUR 24.949 und das Finanzergebnis ist mit TEUR -9.001 geplant. Die Zinsdeckung wird bei 9,03% erwartet.

Hauptbestandteil des Umsatzes sind die Umsatzerlöse aus Vermietung mit TEUR 98.737. Die Steigerung ergibt sich im Wesentlichen aus regelmäßigen Mieterhöhungen im Bestand und aus Neubaumaßnahmen. Wesentlicher Bestandteil der Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen sind die mit TEUR 26.769 geplanten Instandhaltungsaufwendungen.

Die Bilanzsumme sinkt im Wesentlichen durch die unter den Abschreibungen liegenden Investitionen um TEUR 17.503 ab. Die Eigenkapitalquote beträgt bei gleichbleibendem Eigenkapital 16,9%. Für die externe Finanzierung der Investitionen ist eine Mischung aus zinssubventionierten Mitteln der NRW.BANK und der KfW sowie Darlehen zu Marktzinsen, für die weitgehend Zinssicherungsmaßnahmen ergriffen worden sind. Für Neubau und Großmodernisierung sind Investitionen in Höhe von TEUR 6.469 sowie die Übergabe von 98 neuen Wohnungen geplant. Der Wohnungsbestand ist für Ende 2019 mit 18.727 Einheiten geplant.

Köln, den 25. Februar 2019

Die Geschäftsführung

Uwe Eichner

Kathrin Möller

Gewinn- und Verlustrechnung vom 01.01. bis 31.12.2018

	2018 EUR	2017 TEUR
Umsatzerlöse
aus der Hausbewirtschaftung	137.836.218,88	135.447
Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen	1.213.390,41	-868
Andere aktivierte Eigenleistungen	11.665,58	24
Sonstige betriebliche Erträge	5.383.831,78	7.079
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	-81.347.773,68	-77.720
Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	-34.704,29	0
	-81.382.477,97	-77.720
Rohergebnis	63.062.628,68	63.961
Personalaufwand
Aufwendungen für Altersversorgung	-123.308,72	-122
Abschreibungen auf Sachanlagen	-24.632.738,49	-24.248
Sonstige betriebliche Aufwendungen
davon Aufwendungen nach Art. 67 Abs. 1 und Abs. 2 EGHGB EUR 15.785,00 (Vorjahr: TEUR 16)	-12.200.935,66	-10.260
Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	563,71	1
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	294.346,94	3
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
davon an verbundene Unternehmen EUR 148.561,36 (Vorjahr: TEUR 119)	-9.936.124,45	-10.612
Ausgleichszahlung	-3.830.672,00	-4.201
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-712.120,72	-783
Ergebnis nach Steuern	11.921.639,29	13.738
Sonstige Steuern	1.353.784,94	253
Aufgrund eines Gewinnabführungsvertrages abgeführter Gewinn	-13.275.424,23	-13.991
Jahresüberschuss	0,00	0

Bilanz zum 31. Dezember 2018

Aktiva

	31.12.2018 EUR	31.12.2017 TEUR
Anlagevermögen
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	761.636.044,36	770.166
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	17.140.291,31	14.707
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	429.903,22	0
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	59.368,66	59
Anlagen im Bau	15.230.788,08	23.376
Bauvorbereitungskosten	1.767.346,86	1.250
	796.263.742,49	809.558
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.000,00	10
Beteiligungen	900.684,94	901
Sonstige Ausleihungen	46.530,65	51
	957.215,59	962
	797.220.958,08	810.520
Umlaufvermögen
Andere Vorräte
Unfertige Leistungen	38.555.537,85	37.342
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung	770.728,16	673
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	36.888,17	373
Sonstige Vermögensgegenstände	1.789.471,58	1.669
	2.597.087,91	2.715
Flüssige Mittel
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten	1.730.458,86	1.282
	42.883.084,62	41.340
Rechnungsabgrenzungsposten	174.429,00	182
Bilanzsumme	840.278.471,70	852.042
Treuhandvermögen	10.726.168,95	10.697
Passiva
	31.12.2018 EUR	31.12.2017 TEUR
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital	92.000.000,00	92.000
Kapitalrücklage	47.352.774,66	47.353
Gewinnrücklagen
Andere Gewinnrücklagen	14.619,27	15
	139.367.393,93	139.367
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	1.166.113,00	1.194
Rückstellungen für Bauinstandhaltung	176.915,50	330
Sonstige Rückstellungen	2.976.621,85	3.000
	4.319.650,35	4.524
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	479.352.635,48	476.166
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	126.446.307,68	128.975
Erhaltene Anzahlungen	42.941.441,15	42.105
Verbindlichkeiten aus Vermietung	1.306.002,41	1.288
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	3.302.651,18	4.826
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	29.507.103,70	43.974
Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern EUR 815.969,00 (Vorjahr: TEUR 443)	6.288.400,12	6.246
	689.144.541,72	703.580
Rechnungsabgrenzungsposten	7.446.885,70	4.570
Bilanzsumme	840.278.471,70	852.042
Treuhandverbindlichkeiten	10.726.168,95	10.697

Anhang für das Geschäftsjahr 2018

1 Allgemeine Angaben

Die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Grubo) hat ihren Sitz in Köln und ist eingetragen in das Handelsregister B beim Amtsgericht Köln (Reg.-Nr. 181). Die Erstellung des Jahresabschlusses erfolgte nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches in der jeweils aktuellen Fassung.

Das Formblatt für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 17. Juli 2015 wurde beachtet.

Die Grubo gilt unter Berücksichtigung nachfolgender Größenmerkmale als große Kapitalgesellschaft:

	2018 TEUR	2017 TEUR
Bilanzsumme	840.278	852.042
Umsatzerlöse	137.836	135.447
Arbeitnehmer (Anzahl)	0	0

2 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

2.1 Allgemeines

Die Bilanzierung erfolgte unter Berücksichtigung der Annahme, dass die Unternehmenstätigkeit fortgeführt wird.

2.2 Anlagevermögen

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten, im Falle abnutzbarer Vermögensgegenstände vermindert um planmäßige Abschreibungen, angesetzt. Eine dauerhafte Wertminderung nach § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB liegt vor, wenn der Zeitwert eines Objektes voraussichtlich innerhalb eines Zeitraumes von fünf Jahren den Buchwert nicht übersteigt. Bei Gebäuden mit besonders langer Restnutzungsdauer kann der Zeitraum auf bis zu zehn Jahre ausgedehnt werden. In die Herstellungskosten werden Fremdkapitalzinsen gemäß § 255 Abs. 3 HGB einbezogen. Die Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände entsprechend linear beziehungsweise degressiv vorgenommen. Bei Neubauten beträgt die Nutzungsdauer grundsätzlich 50 Jahre. Bei Ankäufen wird die Restnutzungsdauer zu Grunde gelegt, höchstens jedoch 50 Jahre.

Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten beziehungsweise zum niedrigeren beizulegenden Wert aktiviert.

2.3 Umlaufvermögen

Die in den unfertigen Leistungen enthaltenen, noch mit den Mietern abzurechnenden Betriebskosten werden ohne den Zuschlag für das Umlageausfallwagnis ausgewiesen. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Erkennbare Einzelrisiken sind durch entsprechende Bewertungsabschläge berücksichtigt worden. Dem allgemeinen Ausfallrisiko wird durch eine Pauschalwertberichtigung Rechnung getragen.

Die flüssigen Mittel sind zum Nennwert angesetzt.

2.4 Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

Bei den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten erfolgen die Abschreibungen auf Geldbeschaffungskosten bei öffentlichen Mitteln konzerneinheitlich auf Basis der Zinsfestschreibungsdauer.

2.5 Treuhandvermögen

Das vermerkte Treuhandvermögen umfasst Mietkautionen. Diese sind auf Treuhandsammelkonten bei Kreditinstituten hinterlegt, welche auf den Namen der berichtenden Gesellschaft lauten.

2.6 Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital wird zum Nennbetrag ausgewiesen.

2.7 Rückstellungen

Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.

Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen werden nach versicherungsmathematischen Gutachten unter Zugrundelegung der Richttafeln 2018 G (Vorjahr: Richttafeln 2005 G) von Prof. Dr. Klaus Heubeck nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren (PUC-Methode) und unter Berücksichtigung nachfolgender Parameter gebildet:

	31.12.2018 %	31.12.2017 %
Rechnungszins	3,21	3,68
Rententrend	2,00	2,00
Bewertungsverfahren	PUC-Methode	PUC-Methode

Der Rechnungszins bei der Bewertung entspricht dem von der Deutschen Bundesbank für den 31. Dezember 2018 bekannt gegebenen durchschnittlichen Marktzins der vergangenen zehn Jahre bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren. Der Unterschiedsbetrag gemäß § 253 Abs. 6 HGB beträgt TEUR 52.

Auf Grund der Anforderungen durch das BilMoG wurde in 2010 eine Neubewertung der Pensionsrückstellungen notwendig. Die Ermittlung des Zuführungsbetrages von TEUR 237 aus der Neubewertung erfolgte zum 1. Januar 2010. Diese Zuführung wird linear über 15 Jahre, also bis spätestens zum 31. Dezember 2024, erfolgen. Dies führt zu einer jährlichen Ergebnisbelastung von TEUR 16. Die Zuführung wird jeweils zum Ende eines Geschäftsjahres erfasst. Die auf dem Wahlrecht gem. Art. 67 Abs. 1 Satz 1 EGHGB basierenden Zuführungsbeträge werden unter dem Posten "Sonstige betriebliche Aufwendungen" erfasst. Der nicht getilgte Zuführungsbedarf beläuft sich zum 31. Dezember 2018 auf TEUR 95.

2.8 Verbindlichkeiten

Eine Rentenverpflichtung wird mit dem Barwert ausgewiesen.

2.9 Passiver Rechnungsabgrenzungsposten

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten enthält im Wesentlichen vorausgezahlte Mieten, die auf das Folgejahr entfallen, sowie abgegrenzte Tilgungsnachlässe.

2.10 Treuhandverbindlichkeiten

Die vermerkten Treuhandverbindlichkeiten umfassen Mietkautionen.

3 Erläuterungen zur Bilanz

3.1 Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens zum 31. Dezember 2018 wird im nachfolgenden Anlagenspiegel dargestellt:

	Anschaffungs- und Herstellungskosten				Anschaffungs- und Herstellungskosten	Abschreibungen kumuliert
	01.01.2018 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	Umbuchungen EUR	31.12.2018 EUR	01.01.2018 EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	1.446.212.692,13	2.490.010,56	26.239,11	13.105.368,01	1.461.781.831,59	676.046.805,91
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	22.557.971,16	146.670,56	0,00	2.795.518,52	25.500.160,24	7.850.860,87
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	0,00	429.903,22	0,00	0,00	429.903,22	0,00
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	59.368,66	0,00	0,00	0,00	59.368,66	0,00
Anlagen im Bau	23.375.889,88	7.755.784,73	0,00	-15.900.886,53	15.230.788,08	0,00
Bauvorbereitungskosten	1.286.847,28	517.202,79	0,00	0,00	1.804.050,07	36.703,21
	1.493.492.769,11	11.339.571,86	26.239,11	0,00	1.504.806.101,86	683.934.369,99
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.000,00	0,00	0,00	0,00	10.000,00	0,00
Beteiligungen	900.684,94	0,00	0,00	0,00	900.684,94	0,00
Sonstige Ausleihungen	51.040,37	0,00	4.509,72	0,00	46.530,65	0,00
	961.725,31	0,00	4.509,72	0,00	957.215,59	0,00
Anlagevermögen	1.494.454.494,42	11.339.571,86	30.748,83	0,00	1.505.763.317,45	683.934.369,99

	Abschreibungen kumuliert			Buchwert	Buchwert
	des Geschäftsjahres EUR	Abgänge EUR	31.12.2018 EUR	31.12.2018 EUR	31.12.2017 EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	24.123.730,43	24.749,11	700.145.787,23	761.636.044,36	770.165.886,22
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	509.008,06	0,00	8.359.868,93	17.140.291,31	14.707.110,29
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	429.903,22	0,00
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	0,00	0,00	0,00	59.368,66	59.368,66
Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	15.230.788,08	23.375.889,88
Bauvorbereitungskosten	0,00	0,00	36.703,21	1.767.346,86	1.250.144,07
	24.632.738,49	24.749,11	708.542.359,37	796.263.742,49	809.558.399,12
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	10.000,00	10.000,00
Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	900.684,94	900.684,94
Sonstige Ausleihungen	0,00	0,00	0,00	46.530,65	51.040,37
	0,00	0,00	0,00	957.215,59	961.725,31
Anlagevermögen	24.632.738,49	24.749,11	708.542.359,37	797.220.958,08	810.520.124,43

Die Zugänge bei "Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten" enthalten aktivierte Zinsen in Höhe von EUR 11.665,58

3.2 Andere Vorräte

In dem Posten "Unfertige Leistungen" werden TEUR 38.556 (Vorjahr: TEUR 37.342) noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten ausgewiesen.

3.3 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Es bestehen wie im Vorjahr keine Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

In den sonstigen Vermögensgegenständen sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen ausschließlich Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 37 (Vorjahr: TEUR 373).

3.4 Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

In dem aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind nach § 250 Abs. 3 HGB Geldbeschaffungskosten (Disagio) in Höhe von TEUR 174 (Vorjahr: TEUR 181) als Unterschiedsbetrag enthalten.

3.5 Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen betreffen folgende Sachverhalte:

	31.12.2018 EUR	31.12.2017 TEUR
Ausstehende Rechnungen	2.383.632,63	2.375
Unterlassene Instandhaltung	534.166,92	412
Prüfungs- und Beratungskosten	58.822,30	61
Prozesskosten	0,00	122
Brandschutzmaßnahmen	0,00	31
	2.976.621,85	3.000

3.6 Verbindlichkeiten

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sind im nachfolgenden Verbindlichkeitenspiegel dargestellt (in Klammern: Vorjahreswerte):

	Insgesamt EUR	davon Restlaufzeit bis zu 1 Jahr EUR	davon Restlaufzeit über 1 Jahr EUR	davon Restlaufzeit über 5 Jahre EUR
Verbindlichkeiten gegenüber	479.352.635,48	45.002.127,16	434.350.508,32	372.367.371,39
Kreditinstituten	(476.166.307,10)	(12.644.278,19)	(463.522.028,91)	(410.453.240,09)
Verbindlichkeiten gegenüber	126.446.307,68	2.136.493,46	124.309.814,22	113.036.692,94
anderen Kreditgebern	(128.975.383,15)	(2.056.605,95)	(126.918.777,20)	(118.356.365,72)
Erhaltene Anzahlungen	42.941.441,15	42.941.441,15	0,00	0,00
	(42.105.237,47)	(42.105.237,47)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten aus Vermietung	1.306.002,41	1.306.002,41	0,00	0,00
	(1.287.881,21)	(1.287.881,21)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen	3.302.651,18	3.302.651,18	0,00	0,00
und Leistungen	(4.825.916,26)	(4.825.916,26)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten gegenüber	29.507.103,70	29.507.103,70	0,00	0,00
verbundenen Unternehmen	(43.973.614,40)	(43.973.614,40)	(0,00)	(0,00)
Sonstige Verbindlichkeiten	6.288.400,12	4.802.872,08	1.485.528,04	873.452,20
	(6.245.905,19)	(4.807.481,15)	(1.438.424,04)	(826.348,20)
	689.144.541,72	128.998.691,14	560.145.850,58	486.277.516,53
	(703.580.244,78)	(111.701.014,63)	(591.879.230,15)	(529.635.954,01)

Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind TEUR 300.743 (Vorjahr: TEUR 291.009) durch Grundpfandrechte und TEUR 178.600 (Vorjahr: TEUR 185.146) durch Bürgschaften gesichert. Von den Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern sind TEUR 116.630 (Vorjahr: TEUR 118.451) durch Grundpfandrechte und TEUR 1.079 (Vorjahr: TEUR 1.465) durch Bürgschaften gesichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 29.507 (Vorjahr: TEUR 43.974) setzen sich wie folgt zusammen:

	31.12.2018 TEUR	31.12.2017 TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	9.460	24.510
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	6.772	5.473
Sonstige Verbindlichkeiten	13.275	13.991
	29.507	43.974

In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

3.7 Passiver Rechnungsabgrenzungsposten

In dem passiven Rechnungsabgrenzungsposten sind vorausgezahlte Mieten, die auf das Folgejahr entfallen, in Höhe von TEUR 1.913 (Vorjahr: TEUR 1.538), sowie passivisch abgegrenzte Tilgungsnachlässe der NRW.Bank in Höhe von TEUR 4.613 (Vorjahr: TEUR 2.040) enthalten.

3.8 Latente Steuern

Für die Bildung latenter Steuern findet gemäß § 274 HGB das bilanzorientierte Temporary-Konzept Anwendung.

Grundsätzlich bestehen eine Verpflichtung zur Passivierung latenter Steuern und ein Wahlrecht zur Aktivierung latenter Steuerüberhänge nach Verrechnung mit passiven latenten Steuern.

Bei der Gesellschaft bestehen zum 31. Dezember 2018 temporäre Differenzen, die eine Aktivierung latenter Steuern grundsätzlich ermöglichen, in folgenden Positionen:

―	Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
―	Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäftsbauten
―	Beteiligungen
―	Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen
―	Rückstellungen für Bauinstandhaltung
―	Sonstige Verbindlichkeiten (aus Rentenverpflichtungen)

Temporäre Differenzen, die zu einer Passivierung latenter Steuern führen, sind nicht vorhanden.

3.9 Haftungsverhältnisse

Es bestehen Haftungsverhältnisse der Grubo aus der Bestellung von Sicherheiten für fremde Verbindlichkeiten in Form von Grundschulden zugunsten der GAG Immobilien AG in Höhe von bis zu TEUR 166.700 zuzüglich Nebenkosten und Zinsen. Bei unverändertem Geschäftsbetrieb der GAG Immobilien AG wird das Risiko einer Inanspruchnahme der Verpflichtungen für die Grubo nach § 285 Nr. 27 HGB als gering eingeschätzt.

4 Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

4.1 Andere aktivierte Eigenleistungen

Die Eigenleistungen resultieren aus der Aktivierung von Zinsen während der Bauzeit.

4.2 Sonstige betriebliche Erträge

Dieser Posten beinhaltet Erträge aus Versicherungserstattungen in Höhe von TEUR 3.929 (Vorjahr: TEUR 3.522). Des Weiteren werden hier Erträge in Höhe von TEUR 663 (Vorjahr: TEUR 1.518) aus der Inanspruchnahme beziehungsweise der Auflösung von Rückstellungen ausgewiesen. Im Geschäftsjahr wurden aus dem Verkauf von zwei Wohnungen des Programms "Mieter werden Eigentümer" und aus sonstigen Verkäufen Buchgewinne in Höhe von TEUR 191 (Vorjahr: TEUR 1.512) erzielt.

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten periodenfremde Erträge in Höhe von TEUR 222 (Vorjahr: TEUR 167). Im Wesentlichen setzen sich diese aus der Ausbuchung von Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 43 und Erträgen aus Versicherungserstattungen für frühere Jahre in Höhe von TEUR 133 zusammen.

4.3 Abschreibungen auf Sachanlagen

In diesem Posten sind wie im Vorjahr keine außerplanmäßigen Abschreibungen auf Sachanlagen nach § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB enthalten.

4.4 Sonstige betriebliche Aufwendungen

Dieser Posten beinhaltet im Wesentlichen den Aufwand für Geschäftsbesorgung durch die GAG Immobilien AG in Höhe von TEUR 11.384 (Vorjahr: TEUR: 9.162).

4.5 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Der Ausweis betrifft im Wesentlichen Zinserträge gemäß § 233a AO.

4.6 Zinsen und ähnliche Aufwendungen

In diesem Posten sind Zinsaufwendungen aus der Aufzinsung von langfristigen Rückstellungen und Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 83 (Vorjahr: TEUR 99) enthalten.

4.7 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Der Steueraufwand betrifft Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag für das laufende Geschäftsjahr aus der Garantiedividende für den Minderheitsgesellschafter.

4.8 Sonstige Steuern

In den sonstigen Steuern sind im Wesentlichen Umsatzsteuererstattungen für frühere Jahre als außergewöhnliche Erträge enthalten.

5 Sonstige Angaben

5.1 Nicht in der Bilanz enthaltene Geschäfte

Die Grubo ist grundbuchlich Eigentümerin von Grundstücken des ehemaligen Sanierungsvermögens der Stadt Köln in Köln-Mülheim. Es besteht aus einem Grundvermögen mit 18 Wohnungen. Zum 31. Dezember 2018 bestehen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten von TEUR 229. Da die Stadt Köln wirtschaftlicher Eigentümer der Bestände ist, wird dieses Treuhandvermögen nicht in der Bilanz der Gesellschaft geführt. Die Verwaltung der Immobilien erfolgt durch die GAG Immobilien AG.

Die Gesellschaft hat das günstige Zinsniveau für in der Zukunft auslaufende Bestandsdarlehen oder laufende und zukünftige Neubauvorhaben für Forward-Zinssicherungen genutzt (klassische Annuitätendarlehen mit langfristigen Zinsbindungen). Zum 31. Dezember 2018 beläuft sich das Gesamtvolumen dieser Zinssicherungsmaßnahmen auf TEUR 15.360. Darüber hinaus wurden durch die GAG AG Darlehenskontingente abgeschlossen, welche von der GAG AG und/oder der Grubo GmbH noch in Höhe von TEUR 125.570 teils bis 2022 genutzt werden. Auf Grund des abgesicherten Zinsniveaus bestehen Chancen und Risiken, die insbesondere aus einem nachhaltigen Steigen oder Absinken des Zinsniveaus für Langfristdarlehen resultieren können.

5.2 Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Gemäß dem bestehenden Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages mit der GAG Immobilien AG besteht eine Verpflichtung zur Zahlung einer jährlichen Ausgleichszahlung in Höhe von mindestens TEUR 1.398 an den Minderheitsgesellschafter (Stadt Köln). Am 14. Januar 2014 wurde ein Vertrag mit der GAG Immobilien AG, mit Wirkung vom 1. Januar 2014, über die Verrechnung von Zuwendungen an Arbeitnehmer, sonstige betriebliche Aufwendungen und Abschreibungen geschlossen. Dieser Vertrag endet zum 31. Dezember 2019. Er verlängert sich jeweils um ein Kalenderjahr, wenn nicht eine Partei mindestens sechs Monate vor Vertragsablauf schriftlich widerspricht. Die Verrechnung erfolgt auf der Basis des Buchungsstands zum Abrechnungszeitpunkt bei der Konzernmutter. Da es sich um eine Kostenverrechnung handelt, variieren die zu zahlenden Beträge entsprechend der angefallenen Aufwendungen.

Aus begonnenen Baumaßnahmen ergeben sich bis zur Fertigstellung vertragliche Restverpflichtungen in Höhe von TEUR 4.086 (Vorjahr: TEUR 13.855). Diese werden insbesondere durch noch nicht valutierte und/oder noch aufzunehmende langfristige Kredite und vorhandene Liquiditätsreserven gedeckt.

5.3 Derivative Finanzinstrumente

Die Darlehen und Zinsswaps bilden eine Bewertungseinheit gemäß § 254 HGB (Micro-Hedge). Die bewertungsrelevanten Parameter von Grund- und Sicherungsgeschäft stimmen überein (Critical-Term-Match-Methode). Die Sicherungsbeziehung wird daher als hocheffektiv eingestuft und die gegenläufige Wertentwicklung aus Grund- und Sicherungsgeschäft gleichen sich bis zum Ende der Sicherungsbeziehung am 30. Juni 2037 vollständig aus. Die Bilanzierung der gebildeten Bewertungseinheit erfolgt über die Einfrierungsmethode.

Der beizulegende Wert der Zinsswaps zum Bilanzstichtag beträgt TEUR -379. Die Bewertung erfolgte anhand der OIS-Discounting-Methode durch die Sparkasse KölnBonn. Die Darlehen werden mit einem Buchwert von TEUR 11.691 unter den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ausgewiesen.

5.4 Aufstellung des Anteilsbesitzes

Gesellschaft, Sitz	Jahr	Beteiligungsquote %	Eigenkapital TEUR	Jahresergebnis TEUR
modernes köln Gesellschaft für Stadtentwicklung mbH, Köln	2017	25	3.410	-94
GAG Projektentwicklung GmbH, Köln	2018	10	231	0 ^*)

^*) Es besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag mit der GAG Immobilien AG, Köln

5.5 Im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer

Im Geschäftsjahr waren bei der Gesellschaft keine Mitarbeiter beschäftigt.

5.6 Gesamthonorar des Abschlussprüfers

Die Angabe der Abschlussprüferhonorare erfolgt im Konzernabschluss der GAG Immobilien AG, Köln.

5.7 Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres liegen nicht vor.

5.8 Angaben zu Organbezügen

Die Geschäftsführung erhält ihre Bezüge ausschließlich von der GAG Immobilien AG. Die anteiligen Kosten werden im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages weiterbelastet.

Die für frühere Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihre Hinterbliebenen gewährten Vergütungen betrugen im Geschäftsjahr insgesamt TEUR 205. Darüber hinaus sind für frühere Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihre Hinterbliebenen Pensionsverpflichtungen in Höhe von TEUR 1.166 passiviert.

5.9 Mitglieder der Geschäftsführung

Herr Dipl.-Ökonom Uwe Eichner

Vorstandsvorsitzender der GAG Immobilien AG, Köln

Frau Dipl.-Ing. Architektin Kathrin Möller

Vorstand der GAG Immobilien AG, Köln

5.10 Name und Sitz des Mutterunternehmens

Die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln, ist Tochtergesellschaft der GAG Immobilien AG mit Sitz in Köln.

Die Gesellschaft ist auf Grund eines geschlossenen Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages eine Organgesellschaft der GAG Immobilien AG.

Der mit befreiender Wirkung für die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung von der GAG Immobilien AG noch zu erstellende Konzernabschluss wird im Bundesanzeiger bekannt gegeben.

5.11 Rechtsgeschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen

Es bestehen sonstige Ausleihungen (Darlehen an frühere Mitarbeiter). Diese Darlehen werden in den ersten 30 Jahren nicht verzinst.

Forderungen beziehungsweise Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern (§ 42 Abs. 3 GmbHG), soweit in der Bilanz nicht gesondert ausgewiesen:

	31.12.2018 EUR	31.12.2017 TEUR
Forderungen
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	29.636,58	365
Sonstige Vermögensgegenstände	709.428,96	878
	739.065,54	1.243
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	50.510.031,21	51.441
Erhaltene Anzahlungen	721.195,00	719
Verbindlichkeiten aus Vermietung	190.604,75	14
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	26.162.024,94	41.491
Sonstige Verbindlichkeiten	3.830.672,00	4.201
	81.414.527,90	97.866

Köln, den 25. Februar 2019

Die Geschäftsführung

Uwe Eichner

Kathrin Möller

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln,

- bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2018 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2018 bis zum 31. Dezember 2018 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2018 bis zum 31. Dezember 2018 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

―

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2018 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2018 bis zum 31. Dezember 2018 und

―

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
―	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
―	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Düsseldorf, 25. Februar 2019

DOMUS AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft

Dr. Ranker, Wirtschaftsprüfer

Sonnhoff, Wirtschaftsprüfer

34:T20080,

Grund und Boden
Gesellschaft mit beschränkter Haftung

Köln

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2017 bis zum 31.12.2017

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2017

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2017

1. Grundlagen des Unternehmens

1.1 Geschäftstätigkeit

Die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Grubo) wurde 1936 mit Sitz in Köln gegründet. Heute bewirtschaftet das Unternehmen im Wesentlichen rund 18.600 Wohnungen und etwa 370 Gewerbeeinheiten, deren Bestandsverwaltung der GAG Immobilien AG (GAG) übertragen wurde. Die Grubo bietet den Menschen in Köln preisgünstigen Wohnraum in hoher Qualität an. Mit gezielten Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen steigert die Gesellschaft die Marktakzeptanz ihrer Wohnungen und führt Neubaumaßnahmen durch. Zum verantwortlichen Handeln gehört eine soziale Unternehmenskultur, der sich das Unternehmen in besonderem Maße verpflichtet hat.

1.2 Steuerungssystem

Die Steuerung der Gesellschaft ist in das Steuerungssystem des GAG-Konzerns eingebunden.

Das Steuerungssystem des Konzerns basiert auf verschiedenen Einzelsystemen. Primär wird eine Wirtschaftsplanung aufgestellt, die neben der Prognose der Ergebnisse des jeweils aktuellen Geschäftsjahres die Kurzfristplanung des folgenden Geschäftsjahres sowie vier weitere Jahre in der Mittelfristplanung umfasst und jährlich aktualisiert wird. Die Werte der Planung werden regelmäßig unterjährig einer Abweichungsanalyse unterzogen, die bei Bedarf Gegenmaßnahmen möglich macht. In diesen Regelkreis der Planung, Steuerung und Kontrolle fließen die Erkenntnisse des Risikomanagementsystems und der Portfolioanalyse ein.

Der Konzern steuert seine Aktivitäten anhand der Kennzahl EBITDA für die Segmente (Geschäftsfelder). Hierbei handelt es sich um die bedeutsamste Kennzahl des Steuerungssystems. Auf der Konzernebene gelten Mindestansprüche an die Eigenkapitalquote, an das Verhältnis von wesentlichen Komponenten des Umsatzes zu den Zinsaufwendungen (Zinsdeckung) und an das Verhältnis der Investitionen in das Sachanlagevermögen zum Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit.

Diese finanziellen Leistungsindikatoren des Konzerns werden in den Abschnitten Entwicklung der Geschäftsfelder, Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage, finanzwirtschaftliche Risiken und im Prognosebericht dargestellt.

Als steuerungsrelevanter, nichtfinanzieller Leistungsindikator wird die Anzahl der Mietwohnungen herangezogen.

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche und wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen

2.1.1 Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Bei der Beurteilung der Rahmenbedingungen wird grundsätzlich auf statistisches Material zurückgegriffen, das nur für 2016 vollständig vorliegt.

Im Jahr 2016 stieg die Zahl der bundesweiten Fertigstellungen um 12% an. Insgesamt wurden 278.000 Wohnungen in Deutschland gebaut. Davon standen dem Markt etwa 136.000 Wohnungen d.h. rund 49% zur Vermietung zur Verfügung. Dieser Zuwachs konnte unter anderem durch ein weiterhin historisch günstiges Zinsniveau für Baufinanzierung erreicht werden.

Die Bestandsmieten sind 2016 im Bundesgebiet um 1,2% gestiegen. Damit entspricht die Mietsteigerung dem Vorjahreswert (1,2% in 2015). Die durchschnittliche Nettokaltmiete erreichte bei bestehenden Mietverhältnissen im Durchschnitt EUR/m ² 5,78. Die Wieder- und Neuvertragsmieten sind deutschlandweit um 4,9% auf EUR/m ² 7,65 gestiegen und spiegeln die stärker werdende Wohnraumnachfrage wider. Jedoch verlief die Mietenentwicklung sehr unterschiedlich. Während in ländlich geprägten Regionen die Miete stagnierte, stieg das Mietniveau vor allem in wachsenden Großstädten und Ballungsräumen um mehr als 6,5% an.

Bundesweit nahm die Anzahl an mietpreis- und/oder belegungsgebundenen Sozialwohnungen weiter ab. Der Bestand sank von etwa 2,6 Mio. im Jahr 2002 auf schätzungsweise noch rund 1,3 Mio. Wohnungen im Jahr 2016. Dies entsprach nur noch 6% aller Mietwohnungen in Deutschland.

Die Situation auf den deutschen Wohnungsmärkten hat sich in den attraktiven Ballungsräumen und den wachstumsstarken Regionen weiter verschärft. Trotz eines Rekordhochs im Wohnungsneubau konnte der jährliche Neubaubedarf von 400.000 Wohnungen nicht gedeckt werden.

2.1.2 Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen in Köln

Kölns Einwohnerzahl ist auch im Jahr 2016 weiter angewachsen. Die Bevölkerung stieg um 12.509 auf 1.081.701 Personen. Hauptursache für das Wachstum war nach wie vor der Wanderungsüberschuss. Der Saldo aus Zu- und Fortzügen fiel mit 9.745 Personen zwar deutlich niedriger aus als im Vorjahr, wies aber immer noch den zweithöchsten Wert der letzten Jahrzehnte auf. Der Druck am Kölner Wohnungsmarkt bleibt weiterhin bestehen, insbesondere auch in Anbetracht der Bevölkerungsprognose. So beziffert die erste Prognosevariante der Stadt Köln die Bevölkerung im Jahr 2040 auf 1,113 Mio. und die zweite Variante auf 1,186 Mio. Die Prognose des Landes NRW kommt sogar zu einer Bevölkerungszahl von 1,234 Mio. Einwohner in 2040.

Mit 2.387 errichteten Wohnungen im Jahr 2016 ist die Anzahl der Fertigstellungen des Vorjahres deutlich unterschritten worden (3.957). Von einem rückläufigen Trend im Kölner Wohnungsbau kann jedoch nicht gesprochen werden, da sich aktuell weitere 7.172 Wohnungen im Bau befinden. Weiterhin konnte ein leichter Anstieg der Baugenehmigungen von 3.333 in 2015 auf 3.767 in 2016 verzeichnet werden, sodass zukünftig mit steigenden Fertigstellungszahlen zu rechnen ist. Der Anteil an mietpreisgebundenen Wohnungen nahm in den letzten Jahren kontinuierlich ab. 2016 stieg der Bestand jedoch leicht auf 37.608 Einheiten an (37.464 in 2015), dennoch entsprach dies lediglich 6,8% des gesamten Kölner Wohnungsbestandes.

Die Angebotsmieten für Neubauten in Köln stiegen Anfang 2017 in der Spitze auf EUR/m ² 15,00, dies entspricht einem Anstieg von 3,4% im Vorjahresvergleich. Die durchschnittliche Quadratmeterkaltmiete lag bei EUR/m ² 10,50, ein Anstieg von 5,0% im Vergleich zu 2016.

Die Baulandpreise für den Geschosswohnungsbau stiegen von 2015 auf 2016 um rund 15% an. Die durchschnittlichen Kaufpreise von Eigentumswohnungen sind im gleichen Zeitraum ebenfalls um 15% angestiegen. Bei der Betrachtung des Fünfjahreszeitraums von 2011 bis 2016 konnte eine Steigerung des mittleren Kaufpreises von Eigentumswohnungen von insgesamt 46% festgestellt werden.

2.2 Entwicklung der Geschäftsfelder

2.2.1 Immobilienbewirtschaftung

Die Gesellschaft hatte zum 31. Dezember 2017 einen Immobilienbestand von 18.592 (Vorjahr: 18.422) Wohnungen, 63.312 m ² (Vorjahr: 63.564 m ² ) Gewerbefläche und 9.212 (Vorjahr: 9.011) Garagen und Stellplätze. Von den Wohnungen waren 10.475 mietpreisgebunden. Die Veränderung des Wohnungsbestandes insgesamt resultierte im Wesentlichen aus Neubaumaßnahmen.

Geplant wurde ein Bestand von 18.650 Wohnungen. Die Planunterschreitung resultierte im Wesentlichen aus nicht durchgeführten Ankäufen, die mit 50 Einheiten angesetzt waren.

Zur Verwaltung des Immobilienbestandes bedient sich die Gesellschaft der Dienstleistungen der GAG und der GAG Servicegesellschaft mit beschränkter Haftung (GAG SG).

Die Gesellschaft hatte im Geschäftsjahr Umsätze aus Sollmieten in Höhe von TEUR 98.736 (Vorjahr: TEUR 95.616). Die hiervon abzusetzenden Erlösschmälerungen durch Leerstand, Mietnachlässe und Wohnungsabschläge in Höhe von TEUR 3.990 oder 4,04% sind gegenüber dem Vorjahreswert von TEUR 3.701 oder 3,87% um TEUR 289 gestiegen. Unverändert wird die Gesellschaft ihre Bemühungen fortsetzen, Wohngebiete mit problematischen Belegungsstrukturen durch eine gezielte Neumieterauswahl zu stabilisieren. Dies wird in der Konsequenz auch in Zukunft zu Mietausfällen auf Grund von Leerstand beziehungsweise zu Ausfällen durch Gewährung von Mietpreisnachlässen führen. Daneben wurde die Mietausfallquote durch Bestände beeinflusst, die für Großmodernisierungsmaßnahmen vorgesehen sind. Darüber hinaus muss für die Mieter, die von Abriss- und Großmodernisierungsmaßnahmen betroffen sind, Ersatzwohnraum vorgehalten werden.

Zum 31. Dezember 2017 standen 364 (Vorjahr: 413) Wohnungen leer (Leerstandsquote: 1,96%, Vorjahr: 2,24%). Hiervon standen 140 (Vorjahr: 129) wegen Baumaßnahmen leer. Nur 119 (Vorjahr: 153) Wohnungen standen vermietungsfähig leer (Leerstandsquote: 0,64%, Vorjahr: 0,83%). Hiervon wiederum konnten für 26 Wohnungen bereits im Geschäftsjahr neue Mietverträge geschlossen werden, so dass zum 31. Dezember 2017 noch 93 Wohnungen vermietbar waren.

Von den Gewerbeflächen standen zum Ende des Geschäftsjahrs 4.178 m ² (Vorjahr: 4.639 m ² ) leer (Leerstandsquote: 6,60%, Vorjahr: 7,30%), davon standen 1.200 m ² (Vorjahr: 743 m ² ) vermietungsfähig leer (Leerstandsquote: 1,89%, Vorjahr 1,17%) und 1.043 m ² (Vorjahr: 1.685 m ² ) wegen Bau- und Abrissmaßnahmen.

Die Fluktuationsrate des Geschäftsjahres betrug 4,66% (Vorjahr: 5,44%).

Im Rahmen der Neubautätigkeit konnten im Geschäftsjahr 209 Wohnungen, 282 m ² Gewerbefläche und 196 Garagen und Tiefgaragenplätze in den Bestand übernommen werden. Insgesamt wurden Investitionen für die Neubautätigkeit in Höhe von TEUR 16.963 (Vorjahr: TEUR 31.256) getätigt. Die Planung sah rund 180 neue Wohnungen und ein Investitionsvolumen von TEUR 23.254 vor.

Die Großmodernisierung des Wohnungsbestandes wurde fortgesetzt. Es wurden 108 Wohnungen fertig gestellt. Die Planung sah rund 110 Wohnungen vor. Das Investitionsvolumen für Großmodernisierungsmaßnahmen betrug im Geschäftsjahr TEUR 4.885 (Vorjahr: TEUR 3.474) gegenüber der Planung von TEUR 5.025.

Für die Bestandserhaltung des Hausbesitzes wurden im Geschäftsjahr TEUR 26.883 (Vorjahr: TEUR 28.134) aufgewandt. Hierin enthalten waren Instandhaltungsaufwendungen aus Großmodernisierungsmaßnahmen von TEUR 1.496 (Vorjahr: TEUR 1.018).

2.2.2 Bestandsverkäufe

Aus dem Programm "Mieter werden Eigentümer" wurden im Geschäftsjahr neun Wohnungen mit einem Kaufpreisvolumen von TEUR 872 (Vorjahr: TEUR 0) erfolgswirksam veräußert. Von den 81 Wohnungen, die in das Programm eingestellt wurden, sind bis zum Ende des Geschäftsjahres 52 Wohnungen vorzugsweise an Mieter und Selbstnutzer veräußert worden. Das entspricht einer Abverkaufsquote von 64% und einem Umsatzvolumen von insgesamt EUR 4,1 Mio.

Zusätzlich wurden durch Bestandsverkäufe außerhalb des Programms "Mieter werden Eigentümer" im Wesentlichen sieben Wohnungen und insgesamt 649 m ² Wohn-/Nutzfläche zu einem Kaufpreis von TEUR 708 (Vorjahr: TEUR 0) veräußert.

2.3 Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

Die bedeutenden finanziellen Leistungsindikatoren der Gesellschaft sind Umsatzerlöse, EBITDA und Jahresergebnis vor Ergebnisabführung.

2.3.1 Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag

Mit der GAG besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag, nach dem Gewinne abgeführt und Verluste ausgeglichen werden.

2.3.2 Ertragslage

Im Folgenden werden Ist-Ist-Vergleiche der Werte des Geschäftsjahres mit den Vorjahreswerten dargestellt und erläutert.

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung erhöhten sich um TEUR 2.413 auf TEUR 135.447 (Vorjahr: TEUR 133.034). Die wesentlichen Ursachen waren höhere Umsatzerlöse aus Vermietung. Diese ergaben sich zum einen aus steigenden Sollmieten im Bestand als auch aus der Neubautätigkeit.

Die sonstigen betrieblichen Erträge stiegen im Geschäftsjahr um TEUR 2.092 auf TEUR 7.079 (Vorjahr: TEUR 4.987). Dieser Anstieg resultierte im Wesentlichen aus den Erträgen aus dem Verkauf von Immobilien von TEUR 1.512 (Vorjahr: TEUR 0).

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen sanken um TEUR 3.294 auf TEUR 77.720 (Vorjahr: TEUR 81.014). Wesentliche Gründe waren die um TEUR 1.251 geringeren Instandhaltungsaufwendungen sowie die um TEUR 1.152 geringeren Nebenkosten.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen stiegen um TEUR 568 auf TEUR 10.260 (Vorjahr: TEUR 9.692), was im Wesentlichen aus einem Anstieg des Aufwandes für Geschäftsbesorgung im Rahmen der Konzernverrechnung resultierte.

Das EBITDA stieg um TEUR 5.226 auf TEUR 53.579 (Vorjahr: TEUR 48.353).

Die Abschreibungen stiegen gegenüber dem Vorjahr um TEUR 484 auf TEUR 24.248 (Vorjahr: TEUR 23.764). Die Veränderung resultierte im Wesentlichen aus dem Anstieg bei den planmäßigen Abschreibungen auf Immobilien.

Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen sanken um TEUR 1.202 auf TEUR 10.612 (Vorjahr: TEUR 11.814). Wesentlicher Grund war die Optimierung der Zinsstruktur durch Rückzahlung höherverzinslicher und Aufnahme zinsgünstigerer langfristiger Darlehen.

Als Minderheitseigentümerin erhielt die Stadt Köln eine Ausgleichszahlung. Sie stieg für das Geschäftsjahr auf Grund des höheren Ergebnisses um TEUR 2.382 auf TEUR 4.201 (Vorjahr: TEUR 1.819).

Der Jahresüberschuss vor Gewinnabführung stieg um TEUR 4.610 auf TEUR 13.991 (Vorjahr: TEUR 9.381). Der Jahresüberschuss wurde auf Grund des bestehenden Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages an die GAG abgeführt.

Die Zinsdeckung belief sich auf 11,04% (Vorjahr: 12,62%).

Im Folgenden werden Plan-Ist-Vergleiche gegenüber der im Vorjahr gemachten Prognose dargestellt und erläutert.

Für das Geschäftsjahr war ein Umsatz von EUR 138 Mio. geplant. Der erreichte Umsatz lag bei EUR 135 Mio. und damit um rund EUR 3 Mio. unter Plan. Die Abweichung resultierte im Wesentlichen aus den Umsatzerlösen aus Nebenkosten.

Die geplanten Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen von EUR 79 Mio. wurden mit EUR 78 Mio. nahezu erreicht.

Das EBITDA war mit EUR 51 Mio. geplant und wurde damit um EUR 3 Mio. überschritten. Hauptursache sind die überplanmäßigen sonstigen betrieblichen Erträge.

Der Jahresüberschuss vor Gewinnabführung wurde mit EUR 12 Mio. geplant und mit EUR 14 Mio. erreicht.

Die Zinsdeckung lag wie geplant bei 11%.

2.3.3 Finanz- und Vermögenslage

Die Bilanzsumme sank um TEUR 3.169 auf TEUR 852.042 (Vorjahr: TEUR 855.211).

Das Anlagevermögen sank um TEUR 2.530 auf TEUR 810.520 (Vorjahr: TEUR 813.050). Den Investitionen in Höhe von TEUR 21.848 (Vorjahr: TEUR 34.746) standen dabei Abschreibungen von TEUR 24.248 und Abgänge in Höhe von TEUR 1.218 gegenüber.

Das Umlaufvermögen wies einen Wert von TEUR 41.340 auf (Vorjahr: TEUR 41.994). Die wesentlichen Positionen waren hier die unfertigen Leistungen aus den Nebenkosten. Diese sanken um TEUR 868 auf TEUR 37.342 (Vorjahr: TEUR 38.210).

Das Eigenkapital blieb mit TEUR 139.367 unverändert und die Eigenkapitalquote stieg leicht auf 16,4% (Vorjahr: 16,3%).

Die Verbindlichkeiten wiesen im Geschäftsjahr einen Wert von TEUR 703.580 auf (Vorjahr: TEUR 706.346). Wesentliche Bestandteile waren die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern. Sie sanken um TEUR 8.088 auf TEUR 605.142 (Vorjahr: TEUR 613.230). Im Geschäftsjahr betrugen die Darlehenstilgungen insgesamt TEUR 38.529, davon waren TEUR 26.007 außerplanmäßige Tilgungen und Tilgungsnachlässe.

Die erhaltenen Anzahlungen stiegen um TEUR 1.024 auf TEUR 42.105 (Vorjahr: TEUR 41.081). Sie resultierten im Wesentlichen aus Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen und es stehen ihnen auf der Aktivseite unfertige Leistungen gegenüber.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen stiegen um TEUR 2.801 auf TEUR 43.974 (Vorjahr: TEUR 41.173).

Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit stieg um TEUR 8.126 auf TEUR 54.601 (Vorjahr: TEUR 46.475). Dieser Anstieg resultierte im Wesentlichen aus der Zunahme der übrigen Passiva sowie aus dem höheren Jahresüberschuss vor Gewinnabführung. Der negative Cashflow aus der Investitionstätigkeit reduzierte sich um TEUR 14.463 auf TEUR 20.206 (Vorjahr: TEUR 34.669). Die wesentlichen Ursachen waren das gesunkene Investitionsvolumen bei gestiegenen Einzahlungen aus Anlagenverkäufen. Der negative Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit stieg um TEUR 23.189 und belief sich auf TEUR 34.888 (Vorjahr: TEUR 11.699). Hauptursache war die geringere Kreditaufnahme. Die flüssigen Mittel am Ende des Geschäftsjahres sanken um TEUR 493 auf TEUR 1.282 (Vorjahr: TEUR 1.775).

Das Verhältnis der Investitionen in das Sachanlagevermögen von TEUR 21.848 zum Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit von TEUR 54.601 betrug 40%.

Für Neubau und Großmodernisierung waren Investitionen in Höhe von EUR 28 Mio. geplant. Die erreichten Neubau- und Großmodernisierungsinvestitionen lagen mit EUR 22 Mio. rund EUR 6 Mio. hinter der Planung zurück. Wesentliche Gründe sind Terminverschiebungen und abweichende Kostenverläufe.

Die Grubo ist in das Finanzmanagement des GAG-Konzerns einbezogen. Die Ziele des Finanzmanagements bestehen im Wesentlichen in der Sicherstellung einer ausreichenden Liquidität, in der Optimierung des Zinsergebnisses sowie im Management der Zinsänderungs- und Ausfallrisiken. Einhergehend mit einer langfristig orientierten Geschäftsstruktur des Unternehmens werden fast ausschließlich langfristige Finanzierungen abgeschlossen. Kurz- und mittelfristige Finanzierungen werden im Wesentlichen im Rahmen der Liquiditätssteuerung und -optimierung aufgenommen. Spekulative Instrumente werden nicht eingesetzt. Geplante Investitionen sind durch Konzern-Kreditplatzierungsmöglichkeiten ausreichend gesichert. Der GAG-Konzern hat im Geschäftsjahr zur Begrenzung des Zinsänderungsrisikos weitere Zinssicherungsmaßnahmen insbesondere für klassische Annuitätendarlehen vorgenommen. Im Geschäftsjahr abgeschlossene derivative Zinssicherungsinstrumente stehen im unmittelbaren Zusammenhang mit vollständig parallel laufenden Liquiditätszusagen zur Bestandsfinanzierung, so dass synthetische Festzinspositionen für den Zinssicherungszeitraum entstehen und Bewertungseinheiten gebildet werden können.

Insgesamt verfügt der GAG-Konzern zum Stichtag über kurzfristige Kreditlinien in Höhe von EUR 175 Mio. Die freien Kurzfristkreditlinien und die jederzeit mobilisierbaren Bankguthaben beliefen sich insgesamt auf rund EUR 120 Mio. Die Inanspruchnahme der Kurzfristlinien war im Wesentlichen zinsbedingt und dient im Wesentlichen der zinsgünstigen Zwischenfinanzierung. Weiterhin bestehen umfassende Platzierungsmöglichkeiten für Langfristkredite insbesondere innerhalb des Banken- und Versicherungsbereiches. Die Bonitätseinstufungen des GAG-Konzerns erfolgen erneut auf sehr gutem Niveau. Damit kann die Zahlungsfähigkeit des GAG-Konzerns zu jeder Zeit als gewährleistet angesehen werden.

Die Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft ist geordnet und die Zahlungsfähigkeit gesichert.

Die Entwicklung der Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage im Geschäftsjahr verlief insgesamt positiv.

2.4 Sonstige nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

2.4.1 Ideen für die Umwelt

Im Geschäftsjahr hat der GAG-Konzern den Prozess der energetischen Verbesserung seines Gesamtbestandes im Rahmen seiner Neubau-, Modernisierungs- und Instandhaltungstätigkeit fortgesetzt. Es sind eine Reihe von Vorhaben fertig gestellt worden, die mit energiesparenden und CO ₂ -vermeidenden Wärmeerzeugungsanlagen ausgestattet sind.

Neubau

Bei den folgenden Projekten, die 2017 fertig gestellt wurden, wurde nach der EnEV 2014 bzw. teilweise nach der EnEV 2009 + KfW-Effizienzhaus-70-Standard geplant. Dies bedeutete, dass bei nahezu allen Projekten der Primärenergiebedarf mindestens 30% unter den Anforderungswerten der EnEV 2009 lag und somit ein deutlich höherer Standard, als in der Energieeinsparverordnung gefordert ist, erreicht wurde. Bei zwei Bauvorhaben wurde bereits das Anforderungsniveau nach der EnEV 2016 bzw. nach der EnEV 2014 + KfW-Effizienzhaus-70-Standard realisiert und somit der Primärenergiebedarf nochmals um ca. 25% reduziert. Zusätzlich ist die Gebäudehülle in Bezug auf die Wärmeverluste der Außenbauteile besser ausgeführt worden, als es in der EnEV gefordert wird.

Die Wärmeversorgung erfolgt bei den nachstehend genannten Projekten durch eine Anbindung an das Fernwärmenetz der RheinEnergie:

Alter Mühlenweg/Im Hasental

42 Wohneinheiten mit 1.470 m ²Wohnfläche

Instandhaltung

Auf Grundlage der EnEV 2014 wurden im Geschäftsjahr insgesamt 22 Heizkesselaltanlagen saniert. Bei einer weiteren Heizkesselaltanlage wurde die Planung bis zur Vergabereife für die Ausführung der Sanierung im Jahr 2018 abgeschlossen.

Nach Umsetzung dieser Maßnahmen werden insgesamt 503 Wohneinheiten mit ca. 34.000 qm Heizfläche mit Gasbrennwerttechnik der neuesten Generation ausgestattet. Dabei handelt es sich um die folgenden Objekte:

Olpener Str. 200	Luxemburger Str. 68	Luxemburger Str. 82
Otto-Fischer-Str. 17	Steinstr. 4-6	Rathausstr. 19a-d
Kalscheurer Weg 16	Knappsacker Str. 2	Knappsacker Str. 6
Knappsacker Str. 7	Bodenheimer Str. 32	Erlenhofstr. 26
Mechternstr. 15	Burgstr. 173	Burgstr. 78a-c
Burgstr. 92	Burgstr. 98	Ansbacher Str. 28
Ansbacher Str. 30	Kampgasse 42	Metzer Str. 18

Zusätzlich sind auf Grund des Ablaufs der Heizkessellebensdauer (>25 Jahre) im Geschäftsjahr 10 Heizkesselaltanlagen saniert worden. Bei 18 weiteren Heizkesselaltanlagen wurde die Planung bis zur Vergabereife für die Ausführung der Sanierung im Jahr 2018 abgeschlossen. Dabei handelt es sich um die folgenden Objekte:

Gerhart-Hauptmann-Str. 4	Gerhart-Hauptmann-Str. 31	Gerhart-Hauptmann-Str. 35
Gerhart-Hauptmann-Str. 30	Gerhart-Hauptmann-Str. 36	Gerhart-Hauptmann-Str. 54a
Gerhart-Hauptmann-Str. 56A	Gerhart-Hauptmann-Str. 58A	Leimbachweg 52
Knauffstr. 10	Topsstr. 8	Hacketäuer Str. 23
Hacketäuer Str. 29	Tiefentalstr. 21	Tiefentalstr. 39
Clevischer Ring 170	Clevischer Ring 178	Goldammerweg 24
Roßstr. 18	Elsassstr. 18	Ossendorfer Weg 9-11
Adolf-Kolping-Str. 10	Ostheimer Str. 11	Brühler Landstr. 55
Haupstr. 98	Boltensternstr. 25

Insgesamt werden nach Umsetzung dieser vorgenannten Maßnahmen 1.066 Wohnungen mit ca. 40.000 qm Heizfläche ebenfalls mit Gasbrennwerttechnik der neuesten Generation ausgestattet sein.

2.4.2 Sozialmanagement

Schon in der Gründungssatzung der GAG aus dem Jahre 1913 ist die Wahrnehmung sozialer Verantwortung für die Wohnquartiere und Mieter verankert. Heute stellt die Übernahme sozialer Verantwortung einen integralen Bestandteil der Unternehmensstrategie dar. Ziel ist es, den Mietern einen Mehrwert über die Wohnung hinaus zu bieten, attraktive und lebenswerte Wohnquartiere zu schaffen und darüber hinaus gleichzeitig zur Rentabilität des GAG-Konzerns beizutragen.

Die im Jahre 2007 gegründete Abteilung Sozialmanagement übernimmt neben der Aufgabe der Belegungssteuerung in definierten Wohngebieten die individuelle Sozialbetreuung und Beratung von Mietern und initiiert, lenkt, finanziert und koordiniert die zahlreichen und vielfältigen Projekte und Aktionen zusammen mit Kooperationspartnern in den Quartieren des GAG-Konzerns zur Steigerung der Wohnzufriedenheit der Mieter. Die Projektbandbreite reicht dabei von Sport- und Freizeitangeboten für Kinder und Jugendliche über Wohnumfeldverschönerungen, Mieterfeste, Kunst- und Kreativaktionen im Quartier, naturnahe Umweltbildungsprojekte, die Einrichtung von Nachbarschaftstreffs bis hin zur Förderung von Mieterinitiativen sowie die Einrichtung von alternativen Wohnprojekten.

Nach wie vor hat dabei der Themenbereich "Gestaltung des demografischen Wandels" hohe Aktualität und stellt eine der Schwerpunktaufgaben des Sozialmanagements dar. Die baulichen Maßnahmen reichen von der individuellen Wohnraumanpassung, die in Zusammenarbeit mit der Beratungsstelle "wohn mobil" herbeigeführt wird, über die Schaffung altersgerechter Wohnungen in den 39 Seniorenwohnanlagen (mit Anpassung von Haus- und Wohnungszugängen und Bädern) und Aufzugsnachrüstung bis hin zu der verstärkten Schaffung altersgerechter, barrierefreier und behindertengerechter Wohnungen im Neubau. Darüber hinaus ist eine der Hauptaufgaben die Projektierung und Begleitung von Mehrgenerationenwohnprojekten, inklusiven Wohnprojekten sowie Wohngruppen für die verschiedenen Zielgruppen. Neben der Schaffung baulicher Voraussetzungen sind soziale flankierende Maßnahmen, die (Versorgungs-)Sicherheit, Selbstbestimmung und Vertrautheit der Mieter zum Ziel haben, wichtige Aufgaben des GAG-Konzerns, die es älteren Menschen ermöglicht, in der vertrauten Wohnumgebung wohnen bleiben zu können und nicht aufgrund von Krankheit oder abnehmenden körperlichen Fähigkeiten umziehen zu müssen. Eine Strategie im Hinblick auf Seniorenwohnanlagen ist, neben der Kooperation mit einem professionellen Anbieter im Bereich des Hausnotrufes, der Ausbau von Kooperationen mit Pflegediensten, um eine quartiersnahe Versorgung zu ermöglichen.

Bei der Versorgung von Menschen mit Handicap arbeitet die Abteilung eng mit den verschiedenen Sozial- und Wohlfahrtsverbänden zusammen, um im Bereich des ambulant betreuten Wohnens die Versorgung sicherzustellen. Wohngruppen und Einzelwohnungen in Zusammenarbeit mit z.B. Köln Ring gGmbH, Sozialdienst katholischer Frauen, Diakonie Michaelshoven, Caritas, AWO -der Sommerberg, Outback-Stiftung, Deutsche Gesellschaft für Taubblindheit und Lebenshilfe Köln e.V. sollen dazu beitragen, dass Bewohner von stationären Wohnformen möglichst selbstbestimmt ihr Leben neu gestalten können. Der Gedanke der Inklusion wird hierbei ebenfalls vorrangig betrachtet. Zudem finden Gespräche mit der Stadt Köln und dem Verein "Frauen helfen Frauen e.V." bzgl. des Abrisses und Neubaus eines bereits vorhandenen Frauenhauses statt. Es ist geplant, im Neubau neben der Erreichung eines besseren Standards, die Platzanzahl für schutzbedürftige Frauen, die Opfer häuslicher Gewalt wurden, zu erhöhen und ein barrierefreies Wohnen zu ermöglichen. Neben der gemeinsamen Belegung im Bereich des Belegrechtsvertrags (BLV) mit der Stadt Köln bei knapp 10.000 Wohnungen ist die ebenfalls im BLV verankerte Kontingentversorgung (§ 14 BLV) neu hinzugekommen, bei der jährlich bis zu 30 Wohnungen zur Verfügung gestellt werden. Definierte Zielgruppen sind drohende und eingetretene Obdachlosigkeit, kinderreiche Familien, obdachlose Wohnungsnotfälle und allgemeine Marktzugangsschwierigkeiten. Darüber hinaus widmet sich das Sozialmanagement dem Großthema Flüchtlinge bei der Zusammenarbeit mit dem Auszugsmanagement und der Unterstützung von Projekten mit Flüchtlingen (u.a. Wohngruppen für minderjährige unbegleitete Flüchtlinge).

Alle Aktivitäten und Maßnahmen des Sozialmanagements finden in enger Abstimmung mit den jeweiligen Akteuren und Kooperationspartnern vor Ort statt. Lokal vorhandene Potenziale und Ressourcen werden so in die Projekte aufgenommen sowie Synergien durch Kooperationen mit vielfältigen sozialen Trägern, Institutionen und Gremien hergestellt, wie etwa mit Stadtteilkonferenzen, städtischen Ämtern, Kitas, Schulen und Jugendeinrichtungen, Vereinen, Seniorennetzwerken oder der Sozialraumkoordination.

Bei allen Projekten verfolgt das Sozialmanagement definierte Handlungsleitlinien. Eine sozialräumliche Herangehensweise sowie die Orientierung an den Bedarfen und der Lebenswelt vor Ort gehören ebenso dazu wie die weitest mögliche Aktivierung und Partizipation der Zielgruppen, auch um die Nachhaltigkeit der Projektwirkungen zu erlangen. Ein integriertes und vernetztes Handeln in allen Arbeitsprozessen trägt sowohl zum Gelingen der einzelnen Projekte als auch zur Absicherung von Erfolgen in der Quartiersentwicklung bei.

3. Risiko- und Chancenbericht

3.1 System des Risiko- und Chancenmanagements

Der GAG-Konzern, zu dem auch die Gesellschaft gehört, verfügt über ein Risiko- und Chancenmanagementsystem, das wesentliche oder bestandsgefährdende Entwicklungen in den verschiedenen Geschäftsfeldem frühzeitig erkennt und adäquate Steuerungsmaßnahmen auslöst. Es folgt den Vorgaben des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KontraG) und ist auf die Erfordernisse der Aufbau- und Ablauforganisation des GAG-Konzerns ausgerichtet.

Auf Grundlage dieses Systems ist die Unternehmensführung in der Lage, Risiken im Unternehmen beziehungsweise Unternehmensumfeld rechtzeitig zu identifizieren und zu bewerten.

3.2 Risikobericht

3.2.1 Umfeld- und Brancheneinschätzung

3.2.2 Leistungswirtschaftliche Risiken

Der Vermietungsprozess ist strukturiert, kundennah und effektiv gestaltet. Ziele waren und sind es, die Leerstands- und Fluktuationsquote weiter auf niedrigem Niveau zu halten, eine schnelle Anschlussvermietung zu ermöglichen, erfolgreiche Marketingmaßnahmen zu steuern und generell die Konkurrenzfähigkeit am Wohnungsmarkt zu sichern. Ein besonderes Augenmerk gilt weiterhin der Einhaltung eines gesetzeskonformen Vermietungsprozesses. Dies wurde im Berichtsjahr weiter aktiv vorangetrieben. Die Leerstandsdauer wurde in den vergangenen Jahren deutlich verkürzt und auch die Erlösschmälerungen aus Leerstand verharren im Verhältnis zu den Gesamtumsätzen auf relativ niedrigem Niveau, welches wiederum die Ertragskraft des Unternehmens erhöht. Allerdings haben im vergangenen Jahr und werden in den kommenden Jahren die vielfältigen Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauaktivitäten und die damit verbundenen, Mietminderungen, Umsetzungen und Entmietungen eher zu einer Stagnation der Gesamtleerstände und somit auch der Erlösschmälerungen aus Leerstand führen.

Der GAG-Konzern betreibt seit mehr als zehn Jahren das Programm "Mieter werden Eigentümer", welches mit einem guten Ergebnis wesentlich zum Unternehmenserfolg beiträgt. Das grundsätzliche Risiko geringerer Erträge auf Grund von sich ändernden Rahmenbedingungen wird bereits in der Wirtschaftsplanung laufend berücksichtigt.

3.2.3 Finanzwirtschaftliche Risiken

Die finanzwirtschaftlichen Risiken umfassen im Wesentlichen Zinsänderungs-, Bonitäts- und Liquiditätsrisiken. Diese Risiken werden durch das zentrale Finanzmanagement des GAG-Konzerns permanent beobachtet. Im Geschäftsjahr konnten wesentliche Maßnahmen zur Optimierung von Fremdkapitalkosten und Zinsänderungsrisiken umgesetzt werden.

Bei Finanzaktivitäten im Rahmen der operativen Geschäftstätigkeit ist der GAG-Konzern Zinsänderungsrisiken ausgesetzt. Zur Begrenzung dieser Risiken betreibt der GAG-Konzern ein systematisches Finanzmanagement. Der Zins für langfristige Finanzierungen lag im Berichtszeitraum unverändert auf niedrigem Niveau. Der GAG-Konzern hat diese Situation für neue, in der Regel klassische Langfristfinanzierungen genutzt. Zinsänderungsrisiken sind auf Grund der grundsätzlich langfristigen Zinsbindungsfristen von ursprünglich zehn bis 30 Jahren und auf Grund des erreichten Absicherungsniveaus relativ gering und ergeben sich insbesondere aus den laufenden Bauaktivitäten und Zinsbindungsenden von bestehenden Langfristfinanzierungen. Die Zinsänderungsrisiken sind hier auf Grund der teils frühzeitigen Zinssicherungen für Kapitalmarktdarlehen und der umfassenden Einbindung zinssubventionierter Förderdarlehen begrenzt.

Auf die nachhaltigen Änderungen der Finanzmarktsituation hat sich der GAG-Konzern frühzeitig durch eine umfassende Verbreiterung der Kreditgeberbasis eingestellt. Aktuell stehen dem GAG-Konzern Finanzierungspartner mit umfangreichen und kostengünstigen kurz-, mittel- und langfristigen Finanzierungen zur Verfügung. Die nachhaltig gestiegenen Besicherungserfordernisse für Fremdfinanzierungsmittel führen dazu, dass für die Finanzierungen der Neubaumaßnahmen teils zusätzliche Sicherheiten des Konzerns bereitgestellt werden müssen.

Die im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken im Bereich der finanzwirtschaftlichen Risiken beziehen sich neben der Liquidität und den Kreditrisiken auch auf den Bereich Investitionen und Wirtschaftlichkeit und haben kumuliert einen Schadenerwartungswert (Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit mit der Auswirkungshöhe) von EUR 2,58 Mio. (Vorjahr: EUR 2,58 Mio.).

3.2.4 Allgemeine interne und externe Risiken

Risiken aus steigenden Beschaffungspreisen werden durch einen zentralen Einkauf mittels Standardisierung und durch langfristige Rahmenverträge gesteuert.

Die aufgenommenen Compliance-Risiken werden auch durch das Compliance-Management überwacht.

3.3 Chancenbericht

Die zentralen Herausforderungen, denen sich die Wohnungswirtschaft zu stellen hat, bieten auch viele Ansätze für Chancen, die der GAG-Konzern in vermehrtem Maße nutzt.

Die größten Chancenpotenziale sieht der GAG-Konzern im Standortfaktor, in dem in über 100 Jahren gewonnenen Vertrauen der Mieterschaft, sowie in den Kölner Einwohnern und zukünftig vermehrt auch den NeuKölnern. Hier werden an dem hervorragenden Standort Köln, der nach den gängigen Bevölkerungsprognosen langfristig stabile Nachfragepotenziale bereithält, wohnungswirtschaftliche Produkte und Dienstleistungen ihre Abnehmer finden, wenn sie ökologisch, sozial und ökonomisch ausgewogen sind. Die stabile Nachfrage möchte der GAG-Konzern auch durch eine kundennahe Vor-Ort Präsenz, ein strukturiertes Quartiersmanagement und zusätzliche mieternahe Dienstleistungen zur Erreichung seiner Ziele nutzen.

Um die Ausnutzung bestehender Potenziale auch weiterhin zu ermöglichen, ist eine langfristige Steigerung des Unternehmenswertes unumgänglich. Langfristig wird dies nur durch die Optimierung des Portfolios erreicht. Hierzu baut der GAG-Konzern laufend sein Portfoliomanagementsystem aus und verfügt über eine verlässliche Basis zur Analyse der im Immobilienbestand vorhandenen Risiken und Chancen. Zusätzlich betreibt der GAG-Konzern eine ausgewogene Quartiersentwicklung durch eine kundenorientierte Bewirtschaftung und Belegungssteuerung, ein strukturiertes Sozialmanagement sowie die gesteuerte Koordinierung sämtlicher für den Mieter oder den Gebäudebestand tätigen Abteilungen. Die zentrale Chance entsteht dabei in der die Entwicklung von fachübergreifenden Quartierskonzepten für alle Quartiere im GAG-Konzern. Investitions- und Desinvestitionsentscheidungen sowie die operative Ausnutzung der Potenziale des Immobilienbestandes werden auf dieser Grundlage gesteuert.

Der nachhaltige Schutz der Umwelt kann nur durch behutsamen und schonenden Umgang mit den noch vorhandenen fossilen Energieträgern Öl und Gas sowie durch innovative Konzepte erreicht werden. Sie dienen nicht nur der Umwelt, sondern auch den Menschen in den Wohnungsbeständen. Hier soll neben der Senkung der Verbräuche auch eine Verbesserung der Wohnqualität durch strukturierte Modernisierung der vorhandenen Heizungsanlagen und Gebäude sowie durch die zunehmende Nutzung von optimierten Energiekonzepten erreicht werden.

Eine weitere Chance liegt in einer sozialverantwortlichen, marktgerechten Wohnungspolitik mit dem Fokus auf bestimmte Zielgruppen wie zum Beispiel Studenten oder Senioren. Gerade die Abteilungen Neuvermietung und das Sozialmanagement bieten durch zielgruppenspezifische Handlungsansätze die Möglichkeit, Fehlentwicklungen in den Quartieren zu verhindern, soziale Randgruppen zu integrieren und damit langfristige Bindungen der Mieter an das Unternehmen zu sichern. Dies soll letztlich dazu führen, die Bewirtschaftungskosten in den Quartieren zu senken.

Die Errichtung zusätzlicher Wohnfläche auf neuen Grundstücken sowie die Nutzung weiterer Nachverdichtungs-, Modernisierungs-, Abriss- und Neubaumaßnahmen auf konzerneigenen Grundstücken werden in den kommenden Jahren für die Versorgung der Nachfrage nach zeitgemäßem Wohnraum auch weiterhin an Bedeutung gewinnen. Insgesamt kann damit der Wohnungsbestand des GAG-Konzerns verbessert und die Ertragskraft nachhaltig gesteigert werden. Dabei wird die Wirtschaftlichkeit der Investitionen zukünftig verstärkt von der Baukostenentwicklung, den weiter steigenden energetischen Anforderungen sowie vielfältigen gesetzlichen Vorgaben an die Gebäude beeinflusst. Die Nachfrage und die gesetzlichen Vorgaben für zunehmend mehr technische Ausstattung innerhalb und außerhalb der Wohnungen und Gebäude kann ebenfalls für die Generierung zusätzlicher Erträge oder der Reduktion von Bewirtschaftungskosten genutzt werden.

Zur Generierung der Chancen im Rahmen der Neubau- und Modernisierungstätigkeit bleibt abzuwarten, ob die insgesamt erkennbare Tendenz zur Kostensteigerung dauerhaft die Investitionstätigkeit beeinträchtigt. Auch das weiterhin sehr enge Grundstücksangebot auf dem Kölner Markt bleibt dabei eine nicht zu unterschätzende Komponente, wobei sich der GAG-Konzern mit seinen ausgewogenen Quartierskonzepten gegen andere Interessenten durchsetzen muss.

3.4 Gesamteinschätzung

Die im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken haben kumuliert insgesamt einen Schadenerwartungswert (Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit mit der Auswirkungshöhe) von EUR 11,30 Mio. (Vorjahr: EUR 11,21 Mio.). Die vorgenannten Schadenerwartungswerte gelten für den gesamten Konzern. Die Risikotragfähigkeit des Konzerns ist durch eine entsprechende Eigenkapitalausstattung gegeben. Dem gegenüber stehen die o. g. Chancen der positiven Entwicklung am Kölner Wohnungsmarkt. Diese Chancen und Risiken sind bei den folgenden Prognoseaussagen im Lagebericht nicht enthalten und stellen eine theoretische, wahrscheinlichkeitsgewichtete negative/positive Prognoseabweichung dar.

4. Prognosebericht

In der Planung wird insgesamt von einem für den Wohnungsmarkt in Köln stabilen und weiterhin positiven Umfeld ausgegangen. Bezüglich der Gesetzeslage wird von keinen Änderungen ausgegangen.

Für langfristige Kapitalmarktdarlehen wird je nach Zinssicherungszeitraum für 2018 generell von einem Zinssatz zwischen 2,5% und 3,0% ausgegangen. Die geplanten Langfristfinanzierungen wurden unterhalb dieses Niveaus bereits gesichert. Im Gemeinkostenbereich wird mit einer allgemeinen Preissteigerung von 1,5% pro Jahr geplant.

Wesentliche Änderungen der Geschäftstätigkeit und des Geschäftsverlaufs sind nicht geplant. Zu Vorgängen von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres wird auf Abschnitt 5.6 (Nachtragsbericht) des Anhangs zum Jahresabschluss verwiesen.

Die im Folgenden dargestellten Werte sind Planwerte für das Jahr 2018. Zukunftsbezogene Angaben sind naturgemäß mit Unsicherheiten behaftet. Während bei einzelnen Positionen wie den Sollmieten regelmäßig mit relativ geringen prozentualen Plan-Ist-Abweichungen zu rechnen ist, ist insbesondere der Jahresüberschuss durch die Vielzahl der eingehenden Sachverhalte und dem relativ geringen Wert regelmäßig höheren prozentualen Plan-Ist-Abweichungen unterworfen.

Insgesamt bewertet die Geschäftsführung die Entwicklungen der Gesellschaft mit stabilen Wachstumsraten unter den beschriebenen Rahmenbedingungen als positiv.

Der Jahresüberschuss vor Gewinnabführung ist mit EUR 12 Mio. und das EBITDA mit EUR 50 Mio. geplant. Diese Ergebnisse basieren im Wesentlichen auf einem Umsatz von EUR 141 Mio., Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen von EUR 84 Mio. sowie Abschreibungen von EUR 25 Mio. und einem Finanzergebnis von EUR -10 Mio. Die Zinsdeckung wird bei 10% erwartet.

Hauptbestandteil des Umsatzes sind die Umsatzerlöse aus Vermietung mit EUR 97 Mio. Die Steigerung ergibt sich im Wesentlichen aus regelmäßigen Mieterhöhungen im Bestand und aus Neubaumaßnahmen. Wesentlicher Bestandteil der Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen sind die mit EUR 27 Mio. geplanten Instandhaltungsaufwendungen, davon entfällt EUR 1 Mio. auf Großmodernisierung.

Für Neubau und Großmodernisierung sind Investitionen in Höhe von EUR 11 Mio. geplant sowie die Übergabe von 44 neuen und 68 großmodernisierten Wohnungen. Der Wohnungsbestand ist für Ende 2018 mit 18.615 Einheiten geplant.

Die Bilanzsumme sinkt im Wesentlichen durch die unter den Abschreibungen liegenden Investitionen um EUR 12 Mio. ab. Die Eigenkapitalquote beträgt bei gleichbleibendem Eigenkapital 16%. Für die externe Finanzierung der Investitionen ist eine Mischung aus Darlehen zu Marktzinsen und zinssubventionierten Mitteln der NRW.Bank sowie Mitteln der KfW geplant.

Köln, den 28. Februar 2018

Die Geschäftsführung

Uwe Eichner

Kathrin Möller

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2017

Aus rechentechnischen Gründen können in den Tabellen Rundungsdifferenzen auftreten.

Gewinn- und Verlustrechnung vom 01.01. bis 31.12.2017

	2017 EUR	2016 TEUR
Umsatzerlöse
aus der Hausbewirtschaftung	135.446.624,97	133.034
Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen	-867.634,48	1.068
Andere aktivierte Eigenleistungen	23.881,01	58
Sonstige betriebliche Erträge	7.078.856,47	4.987
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	-77.720.117,93	-81.008
Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	-315,35	-5
Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	0,00	-2
	-77.720.433,28	-81.014
Rohergebnis	63.961.294,69	58.132
Personalaufwand
Aufwendungen für Altersversorgung	-122.378,77	-87
Abschreibungen auf Sachanlagen	-24.248.254,29	-23.764
Sonstige betriebliche Aufwendungen
davon Aufwendungen nach Art. 67 Abs. 1 und Abs. 2 EGHGB EUR 15.785,00 (Vorjahr: TEUR 16)	-10.259.755,11	-9.692
Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	665,27	1
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	2.945,08	4
Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-10.611.867,32	-11.814
davon an verbundene Unternehmen EUR 119.436,47 (Vorjahr: TEUR 107)
Ausgleichszahlung	-4.201.431,00	-1.819
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-783.268,09	-339
Ergebnis nach Steuern	13.737.950,46	10.622
Sonstige Steuern	252.899,75	-1.241
Aufgrund eines Gewinnabführungsvertrages abgeführter Gewinn	-13.990.850,21	-9.381
Jahresüberschuss	0,00	0

Bilanz zum 31. Dezember 2017

Aktiva

	31.12.2017 EUR	31.12.2016 TEUR
Anlagevermögen
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	770.165.886,22	751.808
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	14.707.110,29	14.732
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	0,00	673
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	59.368,66	59
Anlagen im Bau	23.375.889,88	42.983
Bauvorbereitungskosten	1.250.144,07	1.810
	809.558.399,12	812.066
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.000,00	10
Beteiligungen	900.684,94	901
Sonstige Ausleihungen	51.040,37	74
	961.725,31	985
	810.520.124,43	813.050
Umlaufvermögen
Andere Vorräte
Unfertige Leistungen	37.342.147,44	38.210
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung	672.560,32	693
Forderungen aus Grundstücksverkäufen	0,00	74
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	373.452,67	129
Sonstige Vermögensgegenstände	1.669.055,13	1.112
	2.715.068,12	2.009
Flüssige Mittel
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten	1.282.486,78	1.775
	41.339.702,34	41.994
Rechnungsabgrenzungsposten	182.481,15	168
Bilanzsumme	852.042.307,92	855.211
Treuhandvermögen	10.696.931,98	10.579
Passiva
	31.12.2017 EUR	31.12.2016 TEUR
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital	92.000.000,00	92.000
Kapitalrücklage	47.352.774,66	47.353
Gewinnrücklagen
Andere Gewinnrücklagen	14.619,27	15
	139.367.393,93	139.367
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	1.193.915,00	1.208
Rückstellungen für Bauinstandhaltung	330.465,13	463
Sonstige Rückstellungen	2.999.924,96	5.218
	4.524.305,09	6.889
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	476.166.307,10	469.441
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	128.975.383,15	143.789
Erhaltene Anzahlungen	42.105.237,47	41.081
Verbindlichkeiten aus Vermietung	1.287.881,21	1.407
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	4.825.916,26	5.679
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	43.973.614,40	41.173
Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern EUR 442.500,00 (Vorjahr: TEUR 345)	6.245.905,19	3.776
	703.580.244,78	706.346
Rechnungsabgrenzungsposten	4.570.364,12	2.609
Bilanzsumme	852.042.307,92	855.211
Treuhandverbindlichkeiten	10.696.931,98	10.579

Anhang für das Geschäftsjahr 2017

5. Allgemeine Angaben

Die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Grubo) hat ihren Sitz in Köln und ist eingetragen in das Handelsregister B beim Amtsgericht Köln (Reg.-Nr. 181).

Die Erstellung des Jahresabschlusses erfolgte nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches in der jeweils aktuellen Fassung.

Das Formblatt für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 17. Juli 2015 wurde beachtet.

Die Grubo gilt unter Berücksichtigung nachfolgender Größenmerkmale als große Kapitalgesellschaft:

	2017 TEUR	2016 TEUR
Bilanzsumme	852.042	855.211
Umsatzerlöse	135.447	133.034
Arbeitnehmer (Anzahl)	0	0

6. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

6.1 Allgemeines

Die Bilanzierung erfolgte unter Berücksichtigung der Annahme, dass die Unternehmenstätigkeit fortgeführt wird.

6.2 Anlagevermögen

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten, im Falle abnutzbarer Vermögensgegenstände vermindert um planmäßige Abschreibungen, angesetzt. Eine dauerhafte Wertminderung nach § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB liegt vor, wenn der Zeitwert eines Objektes voraussichtlich innerhalb eines Zeitraumes von fünf Jahren den Buchwert nicht übersteigt. Bei Gebäuden mit besonders langer Restnutzungsdauer kann der Zeitraum auf bis zu zehn Jahre ausgedehnt werden. In die Herstellungskosten werden Fremdkapitalzinsen gemäß § 255 Abs. 3 HGB einbezogen. Die Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände entsprechend linear beziehungsweise degressiv vorgenommen. Bei Neubauten beträgt die Nutzungsdauer grundsätzlich 50 Jahre. Bei Ankäufen wird die Restnutzungsdauer zu Grunde gelegt, höchstens jedoch 50 Jahre.

Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten beziehungsweise zum niedrigeren beizulegenden Wert aktiviert.

6.3 Umlaufvermögen

Die in den unfertigen Leistungen enthaltenen, noch mit den Mietern abzurechnenden Betriebskosten werden ohne den Zuschlag für das Umlageausfallwagnis ausgewiesen.

Die flüssigen Mittel sind zum Nennwert angesetzt.

6.4 Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

Bei den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten erfolgen die Abschreibungen auf Geldbeschaffungskosten bei öffentlichen Mitteln konzerneinheitlich auf Basis der Zinsfestschreibungsdauer.

6.5 Treuhandvermögen

Das vermerkte Treuhandvermögen umfasst Mietkautionen. Diese sind auf Treuhandsammelkonten bei Kreditinstituten hinterlegt, welche auf den Namen der berichtenden Gesellschaft lauten.

6.6 Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital wird zum Nennbetrag ausgewiesen.

6.7 Rückstellungen

Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen werden nach versicherungsmathematischen Gutachten unter Zugrundelegung der Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren (PUC-Methode) und unter Berücksichtigung nachfolgender Parameter gebildet:

	31.12.2017 %	31.12.2016 %
Rechnungszins	3,68	4,01
Rententrend	2,00	2,00
Bewertungsverfahren	PUC-Methode	PUC-Methode

Der Rechnungszins bei der Bewertung entspricht dem von der Deutschen Bundesbank für den 31. Dezember 2017 bekannt gegebenen durchschnittlichen Marktzins der vergangenen zehn Jahre bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren. Der Unterschiedsbetrag gemäß § 253 Abs. 6 HGB zwischen dem Ansatz der Pensionsrückstellungen nach Maßgabe des aktuellen zehnjährigen und des früheren siebenjährigen Durchschnittszinssatzes beläuft sich auf TEUR 56.

Auf Grund der Anforderungen durch das BilMoG wurde in 2010 eine Neubewertung der Pensionsrückstellungen notwendig. Die Ermittlung des Zuführungsbetrages von TEUR 237 aus der Neubewertung erfolgte zum 1. Januar 2010. Diese Zuführung wird linear über 15 Jahre, also bis spätestens zum 31. Dezember 2024, erfolgen. Dies führt zu einer jährlichen Ergebnisbelastung von TEUR 16. Die Zuführung wird jeweils zum Ende eines Geschäftsjahres erfasst. Die auf dem Wahlrecht gem. Art. 67 Abs. 1 Satz 1 EGHGB basierenden Zuführungsbeträge werden unter dem Posten "Sonstige betriebliche Aufwendungen" erfasst. Der nicht getilgte Zuführungsbedarf beläuft sich zum 31. Dezember 2017 auf TEUR 110.

6.8 Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten werden mit ihrem Erfüllungsbetrag passiviert. Aufwendungsdarlehen im Sinne von § 88 II woBauG, für die nach Abs. 3 dieser Vorschrift ein Passivierungswahlrecht besteht, sind ausnahmslos passiviert.

Eine Rentenverpflichtung wird mit dem Barwert ausgewiesen.

6.9 Passiver Rechnungsabgrenzungsposten

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten enthält im Wesentlichen vorausgezahlte Mieten, die auf das Folgejahr entfallen, sowie abgegrenzte Tilgungsnachlässe.

6.10 Treuhandverbindlichkeiten

Die vermerkten Treuhandverbindlichkeiten umfassen Mietkautionen.

7. Erläuterungen zur Bilanz

7.1 Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens zum 31. Dezember 2017 wird im nachfolgenden Anlagenspiegel dargestellt:

	Anschaffungs- und Herstellungskosten 01.01.2017 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	Umbuchungen EUR	Anschaffungs- und Herstellungskosten 31.12.2017 EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	1.405.171.469,32	6.907.948,90	1.194.979,58	35.328.253,49	1.446.212.692,13
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	22.105.764,06	11.289,57	0,00	440.917,53	22.557.971,16
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	672.604,58	0,00	0,00	-672.604,58	0,00
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	59.368,66	0,00	0,00	0,00	59.368,66
Anlagen im Bau	42.983.431,43	14.694.884,62	0,00	-34.302.426,17	23.375.889,88
Bauvorbereitungskosten	1.846.889,71	234.097,84	0,00	-794.140,27	1.286.847,28
	1.472.839.527,76	21.848.220,93	1.194.979,58	0,00	1.493.492.769,11
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.000,00	0,00	0,00	0,00	10.000,00
Beteiligungen	900.684,94	0,00	0,00	0,00	900.684,94
Sonstige Ausleihungen	74.072,97	0,00	23.032,60	0,00	51.040,37
	984.757,91	0,00	23.032,60	0,00	961.725,31
Anlagevermögen	1.473.824.285,67	21.848.220,93	1.218.012,18	0,00	1.494.454.494,42

	Abschreibungen kumuliert 01.01.2017 EUR	des Geschäftsjahres EUR	Abgänge EUR	Umbuchungen EUR	Abschreibungen kumuliert 31.12.2017 EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	653.363.581,43	23.808.117,89	1.087.746,96	-37.146,45	676.046.805,91
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	7.373.578,02	440.136,40	0,00	37.146,45	7.850.860,87
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	0,00	0,00	0,00	0,00
Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00
Bauvorbereitungskosten	36.703,21	0,00	0,00	0,00	36.703,21
	660.773.862,66	24.248.254,29	1.087.746,96	0,00	683.934.369,99
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Sonstige Ausleihungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Anlagevermögen	660.773.862,66	24.248.254,29	1.087.746,96	0,00	683.934.369,99

	Buchwert 31.12.2017 EUR	Buchwert 31.12.2016 EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	770.165.886,22	751.807.887,89
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	14.707.110,29	14.732.186,04
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	0,00	672.604,58
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	59.368,66	59.368,66
Anlagen im Bau	.375.889,88	42.983.431,43
Bauvorbereitungskosten	1.250.144,07	1.810.186,50
	809.558.399,12	812.065.665,10
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.000,00	10.000,00
Beteiligungen	900.684,94	900.684,94
Sonstige Ausleihungen	51.040,37	74.072,97
	961.725,31	984.757,91
Anlagevermögen	810.520.124,43	813.050.423,01

Die Zugänge bei Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten enthalten aktivierte Zinsen in Höhe von EUR 13.763,43.

Die Zugänge bei Anlagen im Bau enthalten aktivierte Zinsen in Höhe von EUR 10.117,58.

7.2 Andere Vorräte

In dem Posten "Unfertige Leistungen" werden TEUR 37.342 (Vorjahr: TEUR 38.210) noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten ausgewiesen.

7.3 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Es bestehen wie im Vorjahr keine Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

In den sonstigen Vermögensgegenständen sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen ausschließlich Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 373 (Vorjahr: TEUR 129).

7.4 Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

In dem aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind nach § 250 Abs. 3 HGB Geldbeschaffungskosten (Disagio) in Höhe von TEUR 181 (Vorjahr: TEUR 168) als Unterschiedsbetrag enthalten.

7.5 Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen betreffen folgende Sachverhalte:

	31.12.2017 EUR	31.12.2016 TEUR
Ausstehende Rechnungen	2.374.504,40	4.691
Unterlassene Instandhaltung	411.514,27	370
Prozesskosten	122.000,00	40
Prüfungs- und Beratungskosten	60.985,50	40
Brandschutzmaßnahmen	30.920,79	77
	2.999.924,96	5.218

7.6 Verbindlichkeiten

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sind im nachfolgenden Verbindlichkeitenspiegel dargestellt (in Klammern: Vorjahreswerte):

	Insgesamt EUR	davon Restlaufzeit bis zu 1 Jahr EUR	davon Restlaufzeit über 1 Jahr EUR	davon Restlaufzeit über 5 Jahre EUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	476.166.307,10	12.644.278,19	463.522.028,91	410.453.240,09
	(469.441.043,39)	(12.499.712,07)	(456.941.331,32)	(396.695.743,52)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	128.975.383,15	2.056.605,95	126.918.777,20	118.356.365,72
	(143.789.009,55)	(1.549.197,10)	(142.239.812,45)	(132.185.042,24)
Erhaltene Anzahlungen	42.105.237,47	42.105.237,47	0,00	0,00
	(41.080.912,24)	(41.080.912,24)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten aus Vermietung	1.287.881,21	1.287.881,21	0,00	0,00
	(1.406.972,63)	(1.406.972,63)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	4.825.916,26	4.825.916,26	0,00	0,00
	(5.679.228,24)	(5.679.228,24)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	43.973.614,40	43.973.614,40	0,00	0,00
	(41.172.657,77)	(41.172.657,77)	(0,00)	(0,00)
Sonstige Verbindlichkeiten	6.245.905,19	4.807.481,15	1.438.424,04	826.348,20
	(3.776.186,69)	(2.327.222,65)	(1.448.964,04)	(836.888,20)
	703.580.244,78	111.701.014,63	591.879.230,15	529.635.954,01
	(706.346.010,51)	(105.715.902,70)	(600.630.107,81)	(529.717.673,96)

Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind TEUR 291.009 (Vorjahr: TEUR 269.143) durch Grundpfandrechte und TEUR 185.146 (Vorjahr: TEUR 200.285) durch Bürgschaften gesichert. Von den Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern sind TEUR 118.451 (Vorjahr: TEUR 120.215) durch Grundpfandrechte und TEUR 1.465 (Vorjahr: TEUR 1.590) durch Bürgschaften gesichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 43.974 (Vorjahr: TEUR 41.173) setzen sich wie folgt zusammen:

	31.12.2017 TEUR	31.12.2016 TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	24.510	26.410
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	5.473	5.382
Sonstige Verbindlichkeiten	13.991	9.381
	43.974	41.173

In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstich tag rechtlich entstehen.

7.7 Passiver Rechnungsabgrenzungsposten

In dem passiven Rechnungsabgrenzungsposten sind vorausgezahlte Mieten, die auf das Folgejahr entfallen, in Höhe von TEUR 1.538 (Vorjahr: TEUR 1.545), sowie passivisch abgegrenzte Tilgungsnachlässe der NRW.Bank in Höhe von TEUR 2.040 (Vorjahr: TEUR 0) enthalten.

7.8 Latente Steuern

Für die Bildung latenter Steuern findet gemäß § 274 HGB das bilanzorientierte Temporary-Konzept Anwendung.

Grundsätzlich bestehen eine Verpflichtung zur Passivierung latenter Steuern und ein Wahlrecht zur Aktivierung latenter Steuerüberhänge nach Verrechnung mit passiven latenten Steuern.

Bei der Gesellschaft bestehen zum 31. Dezember 2017 temporäre Differenzen, die eine Aktivierung latenter Steuern grundsätzlich ermöglichen, in folgenden Positionen:

―	Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
―	Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäftsbauten
―	Beteiligungen
―	Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen
―	Rückstellungen für Bauinstandhaltung
―	Sonstige Verbindlichkeiten (aus Rentenverpflichtungen)

Temporäre Differenzen, die zu einer Passivierung latenter Steuern führen, sind nicht vorhanden.

7.9 Haftungsverhältnisse

Bei unverändertem Geschäftsbetrieb der GAG Immobilien AG wird das Risiko einer Inanspruchnahme der Verpflichtungen für die Grubo nach § 285 Nr. 27 HGB als gering eingeschätzt.

8. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

8.1 Andere aktivierte Eigenleistungen

Die Eigenleistungen resultieren aus der Aktivierung von Zinsen während der Bauzeit.

8.2 Sonstige betriebliche Erträge

Dieser Posten beinhaltet Erträge aus Versicherungserstattungen in Höhe von TEUR 3.522 (Vorjahr: TEUR 4.020). Des Weiteren werden hier Erträge in Höhe von TEUR 1.518 (Vorjahr: TEUR 652) aus der Inanspruchnahme beziehungsweise der Auflösung von Rückstellungen ausgewiesen. Im Geschäftsjahr wurden aus dem Verkauf von neun Wohnungen des Programms "Mieter werden Eigentümer" und aus sonstigen Verkäufen Buchgewinne in Höhe von TEUR 1.512 (Vorjahr: TEUR 0) erzielt.

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten periodenfremde Erträge in Höhe von TEUR 167 (Vorjahr: TEUR 276). Im Wesentlichen setzen sich diese aus der Ausbuchung von Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 118 und Erträgen aus in früheren abgeschriebenen Forderungen in Höhe von TEUR 29 zusammen.

8.3 Abschreibungen auf Sachanlagen

In diesem Posten sind keine (Vorjahr: TEUR 30) außerplanmäßigen Abschreibungen auf Sachanlagen nach § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB enthalten.

8.4 Sonstige betriebliche Aufwendungen

Dieser Posten beinhaltet im Wesentlichen den Aufwand für Geschäftsbesorgung durch die GAG Immobilien AG in Höhe von TEUR 9.162 (Vorjahr: TEUR 8.720).

8.5 Zinsen und ähnliche Aufwendungen

In diesem Posten sind Zinsaufwendungen aus der Aufzinsung von langfristigen Rückstellungen in Höhe von TEUR 99 (Vorjahr: TEUR 109) enthalten.

8.6 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Der Steueraufwand betrifft Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag für das laufende Geschäftsjahr aus der Garantiedividende für den Minderheitsgesellschafter.

8.7 Sonstige Steuern

In den sonstigen Steuern sind im Wesentlichen Umsatzsteuergutschriften für frühere Jahre als außergewöhnliche Erträge enthalten.

9. Sonstige Angaben

9.1 Nicht in der Bilanz enthaltene Geschäfte

Die Grubo ist grundbuchlich Eigentümerin von Grundstücken des ehemaligen Sanierungsvermögens der Stadt Köln in Köln-Mülheim. Es besteht aus einem Grundvermögen mit 32 Wohnungen und 3 Gewerbeeinheiten. Zum 31. Dezember 2017 bestehen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten von TEUR 735. Da die Stadt Köln wirtschaftlicher Eigentümer der Bestände ist, wird dieses Treuhandvermögen nicht in der Bilanz der Gesellschaft geführt. Die Verwaltung der Immobilien erfolgt durch die GAG Immobilien AG.

Die Gesellschaft hat das günstige Zinsniveau für in der Zukunft auslaufende Bestandsdarlehen oder laufende und zukünftige Neubauvorhaben für Forward-Zinssicherungen genutzt (im Wesentlichen klassische Annuitätendarlehen mit langfristigen Zinsbindungen). Zum 31. Dezember 2017 beläuft sich das Gesamtvolumen dieser Zinssicherungsmaßnahmen auf TEUR 37.532. Darüber hinaus wurden durch die GAG AG 2015 und 2017 offene Darlehenskontingente über insgesamt TEUR 150.000 abgeschlossen, welche von der GAG AG und/oder der Grubo GmbH bis 2021 genutzt werden. Auf Grund des abgesicherten Zinsniveaus bestehen Chancen und Risiken, die insbesondere aus einem nachhaltigen Steigen oder Absinken des Zinsniveaus für Langfristdarlehen resultieren können.

9.2 Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Am 14. Januar 2014 wurde ein Vertrag mit der GAG Immobilien AG, mit Wirkung vom 1. Januar 2014, über die Verrechnung von Zuwendungen an Arbeitnehmer, sonstige betriebliche Aufwendungen und Abschreibungen geschlossen. Dieser Vertrag endet nach Ablauf von fünf Jahren, also zum 31. Dezember 2018. Er verlängert sich jeweils um ein Kalenderjahr, wenn nicht eine Partei mindestens sechs Monate vor Vertragsablauf schriftlich widerspricht. Die Verrechnung erfolgt auf der Basis des Buchungsstands zum Abrechnungszeitpunkt bei der Konzernmutter. Da es sich um eine Kostenverrechnung handelt, variieren die zu zahlenden Beträge entsprechend der angefallenen Aufwendungen.

Aus begonnenen Baumaßnahmen ergeben sich bis zur Fertigstellung vertragliche Restverpflichtungen in Höhe von TEUR 13.855 (Vorjahr: TEUR 17.789). Diese werden insbesondere durch noch nicht valutierte und/oder noch aufzunehmende langfristige Kredite und vorhandene Liquiditätsreserven gedeckt.

9.3 Aufstellung des Anteilsbesitzes

Gesellschaft, Sitz	Beteiligungsquote %	Eigenkapital 31.12.2016 TEUR	Jahresergebnis 2016 TEUR
modernes köln Gesellschaft für Stadtentwicklung mbH, Köln	25	3.504	-180

9.4 Im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer

Im Geschäftsjahr waren bei der Gesellschaft keine Mitarbeiter beschäftigt.

9.5 Gesamthonorar des Abschlussprüfers

Die Angabe der Abschlussprüferhonorare erfolgt im Konzernabschluss der GAG Immobilien AG, Köln.

9.6 Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres liegen nicht vor.

9.7 Angaben zu Organbezügen

Die Geschäftsführung erhält ihre Bezüge ausschließlich von der GAG Immobilien AG. Die anteiligen Kosten werden im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages weiterbelastet.

Die für frühere Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihre Hinterbliebenen gewährten Vergütungen betrugen im Geschäftsjahr insgesamt TEUR 199. Darüber hinaus sind für frühere Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihre Hinterbliebenen Pensionsverpflichtungen in Höhe von TEUR 1.194 passiviert.

9.8 Mitglieder des Geschäftsführung

Herr Dipl.-Ökonom Uwe Eichner	Vorstandsvorsitzender der GAG Immobilien AG, Köln
Frau Dipl.-Ing. Architektin Kathrin Möller	Vorstand der GAG Immobilien AG, Köln

9.9 Name und Sitz des Mutterunternehmens

Die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln, ist Tochtergesellschaft der GAG Immobilien AG mit Sitz in Köln.

Die Gesellschaft ist auf Grund eines geschlossenen Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages eine Organgesellschaft der GAG Immobilien AG.

Der mit befreiender Wirkung für die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung von der GAG Immobilien AG noch zu erstellende Konzernabschluss wird im Bundesanzeiger bekannt gegeben.

9.10 Rechtsgeschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen

Es bestehen sonstige Ausleihungen (Darlehen an frühere Mitarbeiter). Diese Darlehen werden in den ersten 30 Jahren nicht verzinst.

9.11 Forderungen beziehungsweise Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern (§ 42 Abs. 3 GmbHG), soweit in der Bilanz nicht gesondert ausgewiesen

	31.12.2017 EUR	31.12.2016 TEUR
Forderungen
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	364.775,04	112
Sonstige Vermögensgegenstände	878.334,28	179
	1.243.109,32	291
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	51.440.630,95	64.978
Erhaltene Anzahlungen	719.464,00	652
Verbindlichkeiten aus Vermietung	13.670,35	179
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	41.490.780,11	37.766
Sonstige Verbindlichkeiten	4.201.431,00	1.819
	97.865.976,41	105.394

Köln, den 28. Februar 2018

Die Geschäftsführung

Uwe Eichner

Kathrin Möller

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss -bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang -unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2017 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der Geschäftsführung der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Düsseldorf, 28. Februar 2018

DOMUS AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft

Dr. Ranker, Wirtschaftsprüfer

Sonnhoff, Wirtschaftsprüfer

35:T1fee5,

Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung

Köln

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2016 bis zum 31.12.2016

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2016

1. Grundlagen des Unternehmens

1.1 Geschäftstätigkeit

Die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Grubo) wurde 1936 mit Sitz in Köln gegründet. Heute bewirtschaftet das Unternehmen im Wesentlichen rund 18.000 Wohnungen und etwa 400 Gewerbeeinheiten, deren Bestandsverwaltung der GAG Immobilien AG (GAG) übertragen wurde. Die Grubo bietet den Menschen in Köln preisgünstigen Wohnraum in hoher Qualität an. Mit gezielten Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen steigert die Gesellschaft die Marktakzeptanz ihrer Wohnungen und führt im begrenzten Umfang Neubaumaßnahmen durch. Zum verantwortlichen Handeln gehört eine soziale Unternehmenskultur, der sich das Unternehmen in besonderem Maße verpflichtet.

1.2 Steuerungssystem

Die Steuerung der Einzelgesellschaft Grubo ist in das Steuerungssystem des GAG-Konzerns eingebunden.

Als steuerungsrelevanter, nichtfinanzieller Leistungsindikator wird die Anzahl der Mietwohnungen herangezogen.

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche und wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen

2.1.1 Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Bei der Beurteilung der Rahmenbedingungen wird grundsätzlich auf statistisches Material zurückgegriffen, das nur für 2015 vollständig vorliegt.

Im Jahr 2015 lag die Zahl der bundesweiten Fertigstellungen bei rund 247.700 Wohnungen. Dies waren 2.400 Wohnungen mehr als im Vorjahr, damit blieb das Fertigstellungsergebnis deutlich hinter den Erwartungen zurück. Ungefähr 116.000 Wohnungen davon standen dem Markt zur Vermietung zur Verfügung. Dieser Zuwachs konnte unter anderem durch ein weiterhin historisch günstiges Zinsniveau für Baufinanzierung erreicht werden.

Die Bestandsmieten sind 2015 im Bundesgebiet moderat um 1,2% gestiegen. Damit lag die Mietsteigerung unter der des Vorjahres (1,5% in 2014). Die durchschnittliche Nettokaltmiete erreicht bei bestehenden Mietverhältnissen im Durchschnitt 5,71 EUR/m ² . Die Wieder- und Neuvertragsmieten sind in Deutschland um 3,2% auf 7,29 EUR gestiegen und spiegeln die aktuelle Nachfragesituation stärker wider.

In Köln, aber auch anderen Großstädten wie Düsseldorf, Hamburg oder Frankfurt, die zuvor überdurchschnittliche Steigerungsraten auswiesen, verlief die Mietentwicklung 2015 und 2014 nicht mehr so stark steigend, wie in den Jahren zuvor.

Bundesweit gibt es immer weniger mietpreis- und/oder belegungsgebundene Wohnungen. Ihre Zahl sank von etwa 2,6 Millionen im Jahr 2002 auf schätzungsweise noch rund 1,4 Millionen Wohnungen im Jahr 2015. Dies sind inzwischen nur noch 3,4% aller 41,4 Millionen Wohnungen in Deutschland. Bezogen auf den Mietwohnungsbestand liegt der Anteil bei knapp 6%.

Die Situation auf den deutschen Wohnungsmärkten hat sich in den attraktiven Ballungsräumen und den wachstumsstarken Regionen in den letzten sieben Jahren sehr rasch von einer weitgehend ausgeglichenen zu einer angespannten Marktkonstellation verändert.

2.1.2 Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen in Köln

Kölns Einwohnerzahl wächst weiter. Im Jahr 2015 gab es 15.664 mehr Zu- als Fortzüge. Diese Zahl ist mehr als doppelt so hoch wie im Jahr davor. Somit bleibt der hohe Druck am Kölner Wohnungsmarkt nach wie vor bestehen. Auffällig ist, dass ins direkte Kölner Umland Wanderungsverluste zu verzeichnen sind. So ziehen mehr Kölner in angrenzende Gemeinden, als Einwohner aus diesen Gemeinden nach Köln ziehen. Die ist vor allem durch eine starke Wanderungsbewegung von Familien ins Kölner Umland zurück zu führen. Fraglich ist, ob diese Wanderung freiwillig erfolgt oder ob die umliegenden Gemeinden aufgrund des angespannten Kölner Wohnungsmarktes eine Art Auffangfunktion haben.

Mit 3.957 errichteten Wohnungen wurde auch 2015 die Bautätigkeit des Vorjahres übertroffen (3.680). Allerdings sank die Zahl der Baugenehmigungen von 4.689 in 2014 auf 3.333 in 2015, so dass zukünftig mit sinkenden Fertigstellungszahlen zu rechnen ist. Seit dem Jahr 2000 sinkt der Anteil des geförderten Wohnungsbestandes kontinuierlich. Auch im Jahr 2015 ist die Anzahl der geförderten Wohnungen um 1.524 Mietobjekte auf 6,8% des gesamten Kölner Wohnungsbestandes gesunken.

Die Angebotsmieten für Neubauten in Köln stiegen Anfang 2016 im Schnitt auf 14,50 EUR/m2; dies entspricht einem Anstieg von rund 20% innerhalb der letzten zwei Jahre (bezogen auf den Vergleichswert 2014 von 12 €/ ² ). Bei Wiedervermietung (Fertigstellung ab 1949) liegen die Angebotsmieten bei 10 EUR/m2, ein Anstieg von ca. 5% im Vergleich zu 2015. Bis zum Ende des Jahres 2015 gibt es eine weniger rasante Entwicklung. Über das ganze Stadtgebiet stiegen die Mieten in Köln im Jahr 2015 im Durchschnitt um moderate 3,4%.

Bei den Baulandpreisen für Geschosswohnungsbau ist je nach Lage eine Preissteigerung um 9-10% von 2014 auf 2015 vorzuweisen.

Bei den Eigentumswohnungen ist ein weniger starker Preisanstieg zu verzeichnen. Der mittlere Kaufpreis ist von 2010 bis 2015 um 40% gestiegen. Von 2014 auf 2015 ist bei durchschnittlichen Kaufpreisen von Eigentumswohnungen eine Steigerung von 7% zu verzeichnen.

Die Stadt Köln geht langfristig von einem weiteren Wachstum der Bevölkerung aus. Es existieren hier zwei Varianten, welchen unterschiedliche Parameter zugrunde liegen. So beziffert die erste Variante der Stadt Köln die Bevölkerung im Jahr 2040 als 1,186 Mio. und die zweite Variante als 1,113 Mio.

Die Prognose des Landes NRW kommt sogar zu einer Bevölkerung von 1,234 Mio. Einwohner in 2040. Die Zunahme der Haushalte ist in der ersten städtischen Variante von 551.024 (2014) auf 626.400 (2040) prognostiziert.

Der zusätzliche Bedarf an Wohnraum, besonders an preiswertem Wohnraum, ist durch eine entsprechende Neubautätigkeit, besonders im Geschosswohnungsbau, zu decken. Es ist fraglich, ob angesichts des Rückgangs von Baugenehmigungen der Bedarf an Wohnraum langfristig gedeckt werden kann. Insbesondere das Segment der preiswerten, preisgebundenen Wohnungen wird nicht in ausreichendem Maße bedient, so dass hier bereits seit längerem deutliche Rückgänge zu verzeichnen sind.

Es sind im Stadtgebiet von Köln 785 öffentlich geförderte Mietwohnungen bewilligt worden, davon 127 für Flüchtlinge.

Zentrale Problemfelder bilden weiterhin die Verfügbarkeit von Bauland und hohe Bodenpreise. Als problematisch für den Mietwohnungsmarkt wird das zu geringe Angebot an größeren bezahlbaren Wohnungen angesehen.

2.2 Entwicklung der Geschäftsfelder

2.2.1 Immobilienbewirtschaftung

Der bewirtschaftete Bestand zum 31. Dezember 2016 umfasste 18.422 Wohnungen, 371 Gewerbeeinheiten und 9.011 Garagen beziehungsweise Stellplätze. Von diesen waren zum Stichtag 10.270 Wohnungen öffentlich gefördert und 8.152 Wohnungen freifinanziert. Die laufende Bestandsverwaltung ist der GAG übertragen. Geplant wurde mit einem Bestand zum 31. Dezember 2016 von 18.547 Wohneinheiten. Die Planunterschreitung resultiert im Wesentlichen aus ins nächste Jahr verschobenen Fetigstellungsterminen aus Neubaumaßnahmen und nicht durchgeführten Ankäufen, die mit 50 Einheiten angesetzt waren.

Die Gesellschaft hatte im Geschäftsjahr Umsätze aus Sollmieten in Höhe von TEUR 95.616 (Vorjahr: TEUR 93.404) gegenüber der Planung von TEUR 94.730. Die hiervon abzusetzenden Erlösschmälerungen durch Leerstand, durch Mietnachlässe und die Abschreibungen auf Forderungen gegen Mieter in Höhe von 4,49% (TEUR 4.297) sind gegenüber dem Vorjahr von 4,35% (TEUR 4.067) um 5,66% (TEUR 230) gestiegen. Unverändert wird die Gesellschaft ihre Bemühungen fortsetzen, Wohngebiete mit problematischen Belegungsstrukturen durch eine gezielte Neumieterauswahl zu stabilisieren. Dies wird in der Konsequenz auch in Zukunft erst einmal zu Mietausfällen auf Grund von Leerstand beziehungsweise zu Ausfällen durch Gewährung von Mietpreisnachlässen führen.

Der Leerstand bei den vermietungsfähigen Wohnungen entsprach am 31. Dezember 2016 mit einer Anzahl von 153 Wohnungen (Vorjahr: 99 Wohnungen) einer Quote von 0,83% (Vorjahr: 0,54%) und ist somit gestiegen. Für 43 Wohnungen konnten bereits im Geschäftsjahr wieder neue Mietverträge abgeschlossen werden, so dass zum 31. Dezember 2016 noch 110 Wohnungen dem Markt zur Verfügung standen (Leerstandsquote: 0,60%). Die Fluktuationsrate zum 31. Dezember 2016 betrug 5,44% (Vorjahr: 5,59%).

Von den 371 Gewerbeeinheiten (Vorjahr: 374 Einheiten) standen zum 31. Dezember 2016 46 Einheiten (Vorjahr: 52 Einheiten) mit einer Leerstandsquote von 12,40% (Vorjahr: 13,90%) leer.

Im Rahmen der Neubautätigkeit konnten im Geschäftsjahr 165 Wohnungen und 76 Garagen beziehungsweise Tiefgaragenplätze in den Bestand übernommen werden. Insgesamt wurden Investitionen für die Neubautätigkeit in Höhe von TEUR 31.256 (Vorjahr: TEUR 15.402) getätigt. Die Planung sah 242 Einheiten mit einem Investitionsvolumen von TEUR 36.088 vor.

Die Modernisierung des Wohnungsbestandes wurde auch im Geschäftsjahr planmäßig fortgesetzt. Zur Zeit befinden sich 176 Wohnungen in der Durchführung. Im Geschäftsjahr wurden keine Wohnungen fertig gestellt. Das Investitionsvolumen für Modernisierungsmaßnahmen betrug im Geschäftsjahr TEUR 3.474 (Vorjahr: TEUR 286) gegenüber der Planung von TEUR 6.828.

Für die Bestandserhaltung des Hausbesitzes wurden im Geschäftsjahr TEUR 28.134 aufgewandt (Vorjahr: TEUR 24.864) gegenüber der Planung von TEUR 27.688. Hierin enthalten sind Instandhaltungsaufwendungen aus Modernisierungsmaßnahmen von TEUR 1.018 (Vorjahr: TEUR 105).

2.2.2 Bestandsverkäufe

Aus dem Programm "Mieter werden Eigentümer" wurden im Geschäftsjahr keine Kaufpreiserlöse erzielt. Von den 81 Wohnungen, die in das Programm eingestellt wurden, sind bis zum Ende des Geschäftsjahres 43 Wohnungen vorzugsweise an Mieter und Selbstnutzer veräußert worden. Das entspricht einer Abverkaufsquote von durchschnittlich 53,1% und einem Umsatzvolumen von insgesamt EUR 3,2 Mio.

2.3 Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

Die Erstellung des Jahresabschlusses erfolgte erstmals nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches in der Fassung des Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetz (BilRUG). Der in der Gewinn- und Verlustrechnung des Vorjahres unter dem Posten "außerordentliche Aufwendungen" ausgewiesene Zuführungsbetrag zu den Pensionsrückstellungen gemäß Artikel 67 Abs. 1 Satz 1 EGHGB von TEUR 16 wurde in den Posten "sonstige betriebliche Aufwendungen" umgegliedert (Artikel 75 Abs. 5 EGHGB).

Im Zusammenhang mit der geänderten Anlageform bei der Rückführung der Kautionsgelder von Irland nach Deutschland wurden im Geschäftsjahr die Kautionsgelder sowie die Kautionsschulden entsprechend des neuen Sachverhalts unterhalb der Bilanz als Treuhandvermögen bzw. Treuhandverbindlichkeiten vermerkt. Dementsprechend werden in der Gewinn- und Verlustrechnung weder Zinserträge noch Zinsaufwendungen aus Kautionen ausgewiesen.

2.3.1 Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag

Mit der GAG besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag, nach dem Gewinne abgeführt und Verluste ausgeglichen werden.

2.3.2 Ertragslage

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung erhöhten sich um TEUR 1.406 auf TEUR 133.034 (Vorjahr: TEUR 131.628). Die wesentlichen Ursachen waren höhere Sollmieten. Diese ergaben sich überwiegend aus Mieterhöhungen im Rahmen allgemeiner Anpassungen an den Mietspiegel.

Die sonstigen betrieblichen Erträge stiegen im Geschäftsjahr um TEUR 429 auf TEUR 4.987 (Vorjahr: TEUR 4.558). Dies resultiert im Wesentlichen aus den um TEUR 651 gestiegenen Erstattungen aus Versicherungsschäden von TEUR 3.833 (Vorjahr: 3.182).

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen sind um TEUR 5.234 auf TEUR 81.014 (Vorjahr: TEUR 75.780) gestiegen. Wesentliche Gründe für den Anstieg waren die um TEUR 3.270 höheren Instandhaltungsaufwendungen sowie die um TEUR 1.372 gestiegenen Nebenkosten.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sanken um TEUR 1.868 auf TEUR 9.692 (Vorjahr: TEUR 11.560), was im Wesentlichen aus dem Rückgang des Aufwandes für Geschäftsbesorgung im Rahmen der Konzernverrechnung um TEUR 1.085 resultierte.

Das EBITDA sank um TEUR 1.973 auf TEUR 48.353 (Vorjahr: TEUR 50.326).

Die Abschreibungen sind gegenüber dem Vorjahr mit TEUR 23.764 (Vorjahr: TEUR 23.718) nahezu unverändert.

Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen sanken um TEUR 548 auf TEUR 11.814 (Vorjahr: TEUR 12.362). Wesentlicher Grund war die Optimierung der Zinsstruktur durch Rückzahlung höherverzinslicher und Aufnahme zinsgünstigerer langfristiger Darlehen.

Die Ausgleichszahlung ist der Anteil des Minderheitseigentümers Stadt Köln am Ergebnis der Gesellschaft. Sie sank für das Geschäftsjahr auf Grund des geringeren Ergebnisses um TEUR 1.009 auf TEUR 1.819 (Vorjahr: TEUR 2.828).

Die sonstigen Steuern erhöhten sich auf Grund von Umsatzsteuernachzahlungen für frühere Jahre um TEUR 1.574 auf TEUR 1.241 (Vorjahr: TEUR -333).

Der Jahresüberschuss vor Gewinnabführung sank um TEUR 1.954 auf TEUR 9.381 (Vorjahr: TEUR 11.335). Der Jahresüberschuss wurde auf Grund des bestehenden Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages an die GAG abgeführt.

Die Zinsdeckung belief sich auf 12,62% (Vorjahr: 13,27%). Die Veränderung zum Vorjahr ergibt sich im Wesentlichen aus dem Zuwachs bei den Sollmieten gegenüber einem verringerten Zinsaufwand.

Im Folgenden werden Plan-Ist-Vergleiche gegenüber der im Vorjahr gemachten Prognose dargestellt und erläutert.

Geplant war für das Geschäftsjahr ein Umsatz von EUR 133 Mio, der nicht wesentlich von dem erreichten Umsatz abweicht.

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen waren mit EUR 80 Mio. geplant und wurden mit EUR 1 Mio. überschritten. In der Planung wurde die Umlage Immobilienverwaltung mit EUR 8 Mio. angesetzt, gebucht wurden EUR 9 Mio.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen waren mit EUR 11 Mio. geplant und wurden mit EUR 10 Mio. unterschritten. Grund für die Unterschreitung sind im Wesentlichen die um EUR 1 Mio. geringeren Aufwendungen aus der Umlage der Geschäftsbesorgung.

Das EBITDA war mit EUR 48 Mio. geplant und gleicher Höhe erreicht.

Der Jahresüberschuss vor Gewinnabführung wurde mit EUR 10 Mio. geplant und mit EUR 9 Mio. erreicht.

2.3.3 Finanz- und Vermögenslage

Die Bilanzsumme stieg auf TEUR 855.211 (Vorjahr: TEUR 853.634).

Das Anlagevermögen stieg um TEUR 10.898 auf TEUR 813.050 (Vorjahr: TEUR 802.152). Der wesentliche Bestandteil, die Sachanlagen, erhöhte sich um TEUR 10.908 auf TEUR 812.066 (Vorjahr: TEUR 801.158). Den Investitionen in Höhe von TEUR 34.746 (Vorjahr: TEUR 15.689) standen dabei Abschreibungen von TEUR 23.764 (Vorjahr: TEUR 23.718) gegenüber.

Das Umlaufvermögen weist einen Wert von TEUR 41.994 auf (Vorjahr: TEUR 51.411). Als wesentliche Positionen sind hier zum einen die unfertigen Leistungen aus den noch nicht abgerechneten Betriebs- und Heizkosten und die flüssigen Mittel aufgeführt. Die unfertigen Leistungen stiegen um TEUR 1.065 auf TEUR 38.210 (Vorjahr: TEUR 37.145). Die flüssigen Mittel sind um TEUR 10.332 auf TEUR 1.775 (Vorjahr: TEUR 12.107) gesunken. Wesentlicher Grund ist der erstmalige Vermerk der Kautionen unterhalb der Bilanz als Treuhandvermögen.

Das Eigenkapital blieb mit TEUR 139.367 und die Eigenkapitalquote mit 16,3% unverändert.

Die Verbindlichkeiten weisen im Geschäftsjahr einen Wert von TEUR 706.346 auf (Vorjahr: TEUR 705.241). Wesentlicher Bestandteil sind die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern. Sie sanken um TEUR 5.768 auf TEUR 613.230 (Vorjahr: TEUR 618.998). Im Geschäftsjahr betrugen die Darlehenstilgungen insgesamt TEUR 50.251, davon waren TEUR 37.979 außerplanmäßige Tilgungen.

Die erhaltenen Anzahlungen stiegen um TEUR 1.120 auf TEUR 41.081 (Vorjahr: TEUR 39.961). Sie resultierten im Wesentlichen aus Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen und es stehen ihnen auf der Aktivseite unfertige Leistungen gegenüber.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen stiegen um TEUR 15.338 auf TEUR 41.173 (Vorjahr: TEUR 25.835). Der Anstieg resultierte im Wesentlichen aus kurzfristigen Darlehensverbindlichkeiten gegenüber der GAG.

Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit sank um TEUR 11.040 auf TEUR 46.476 (Vorjahr: TEUR 57.516). Diese Verminderung resultierte im Wesentlichen aus geringeren Veränderungen der übrigen Passiva. Der negative Cashflow aus der Investitionstätigkeit stieg um TEUR 19.006 auf TEUR 34.669 (Vorjahr: TEUR 15.663). Die wesentliche Ursache war das gestiegene Investitionsvolumen. Der negative Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit belief sich auf TEUR 11.699 (Vorjahr: TEUR 42.554). Die Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten waren höher als die Kredittilgungen. Die flüssigen Mittel am Ende des Geschäftsjahres stiegen um TEUR 107 auf TEUR 1.775 (Vorjahr: TEUR 1.668).

Das Verhältnis der Investitionen in das Sachanlagevermögen von TEUR 34.746 zum Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit von TEUR 46.476 betrug 75%.

Die Grubo ist in das Finanzmanagement des GAG-Konzerns einbezogen. Die Ziele des Finanzmanagements bestehen im Wesentlichen in der Sicherstellung einer ausreichenden Liquidität, in der Optimierung des Zinsergebnisses sowie im Management der Zinsänderungs- und Ausfallrisiken. Einhergehend mit einer langfristig orientierten Geschäftsstruktur des Unternehmens werden fast ausschließlich langfristige Finanzierungen abgeschlossen. Kurzfristige Finanzierungen werden im Wesentlichen im Rahmen der Liquiditätssteuerung und -optimierung aufgenommen. Spekulative Instrumente werden nicht eingesetzt. Geplante Investitionen sind durch Konzern-Kreditplatzierungsmöglichkeiten ausreichend gesichert. Der GAG-Konzern hat im Geschäftsjahr zur Begrenzung des Zinsänderungsrisikos weitere Zinssicherungsmaßnahmen insbesondere für klassische Annuitätendarlehen vorgenommen.

Insgesamt verfügt der GAG-Konzern zum Stichtag über kurzfristige Kreditlinien in Höhe von EUR 175 Mio. Die freien Kurzfristkreditlinien und die jederzeit mobilisierbaren Bankguthaben belaufen sich insgesamt auf rund EUR 153,7 Mio. Die Inanspruchnahme der Kurzfristlinien war im Wesentlichen zinsbedingt und dient im Wesentlichen der zinsgünstigen Zwischenfinanzierung der Bauaktivitäten. Weiterhin bestehen umfassende Platzierungsmöglichkeiten für Langfristkredite insbesondere innerhalb des Banken- und Versicherungsbereiches. Die Bonitätseinstufungen des GAG-Konzerns erfolgen erneut auf sehr gutem Niveau. Damit kann die Zahlungsfähigkeit des GAG-Konzerns zu jeder Zeit als gewährleistet angesehen werden.

Für Neubau und Großmodernisierung waren Investitionen in Höhe von EUR 43 Mio. geplant. Die erreichten Neubau- und Großmodernisierungs-Investitionen lagen mit EUR 35 Mio. rund EUR 8 Mio. hinter der Planung zurück.

Die Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft ist geordnet und die Zahlungsfähigkeit gesichert.

Die Entwicklung der Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage der Grubo im Geschäftsjahr verlief insgesamt positiv.

2.4 Sonstige nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

2.4.1 Ideen für die Umwelt

Im Geschäftsjahr hat der GAG-Konzern, zu dem auch die Grubo gehört, den Prozess der energetischen Verbesserung seines Gesamtbestandes im Rahmen seiner Neubau-, Modernisierungs- und Instandhaltungstätigkeit fortgesetzt. Es sind eine Reihe von Vorhaben fertig gestellt worden, die mit energiesparenden und CO ₂ -vermeidenden Wärmeerzeugungsanlagen ausgestattet sind.

Neubau

Bei den folgenden Projekten, die 2016 fertiggestellt wurden, wurde nach der EnEV 2009 geplant, wobei nahezu bei allen Projekten zusätzlich der KFW-Effizienzhaus 70 Standard erreicht wurde. Dies bedeutet, dass der Primärenergiebedarf mindestens 30% unter den Anforderungswerten der EnEV 2009 liegt und somit ein besserer Standard als in der Energieeinsparverordnung gefordert ist, erreicht wurde. Zusätzlich ist die Gebäudehülle um 15% besser als die Anforderungen der EnEV, in Bezug auf die Wärmeverluste der Außenbauteile, ausgeführt worden.

Die Wärmeversorgung erfolgt bei den unten genannten Projekten durch eine Kombination aus einem Blockheizkraftwerk (BHKW) und einem Gasbrennwertkessel zur Spitzenlastabdeckung:

• Heinrich-Hoerle-Straße 13-17	38 Wohneinheiten mit 2.743 m ²Wohnfläche
• Danziger Straße - BA 1 (Ost)	35 Wohneinheiten mit 2.525 m2 Wohnfläche
• Heinrich-Eberts-Straße Flurstück 888	41 Wohneinheiten mit 2.894 m2 Wohnfläche
• Eltzhof 2- Fertigstellungsabschnitt 1	51 Wohneinheiten mit 3.487 m2 Wohnfläche

Instandhaltung

Auf Grundlage der EnEV 2014 wurden im Jahr 2016 insgesamt 15 zentrale Heizkesselaltanlagen in nachfolgend genannten Objekten erneuert:

―	Gerhart-Hauptmann-Str. 37
―	Gerhart-Hauptmann-Str. 39
―	Gerhart-Hauptmann-Str. 41
―	Nöckerstr. 1-3/Bodenheimer Str. 9
―	Christianstr. 17-25
―	Luxemburger Wall 12
―	Merowinger Str. 4
―	Homburger Str. 17
―	Am Bitzenhäuschen 8-10/Hirschgraben 16
―	Kuthstr. 1-9
―	Bernhard-Letterhaus-Str. 34
―	Am Theise 5
―	Bergerstr. 39
―	Kölner Str. 200 C

Für die Ausführung in 2017 wurden im Jahr 2016 bereits 10 weitere Heizkesselaltanlagen für insgesamt 108 Wohneinheiten mit insgesamt ca. 15.522 m ² Heizfläche vollständig beplant:

―	Luxemburger Str. 68
―	Otto-Fischer Str. 17
―	Steinstr. 4-6
―	Luxemburger Str. 82
―	Olpener Str. 200
―	Rathausstr. 19 A-D
―	Kalscheurer Weg 16
―	Knapsacker Str. 2
―	Knapsacker Str. 6
―	Knapsacker Str. 7

Zusätzlich sind 8 Heizkesselaltanlagen (je 4 Doppelkesselanlagen) aufgrund des Ablaufs der Heizkessellebensdauer (>25 Jahre) im Jahr 2016 saniert worden. Dabei handelt es sich um die Objekte:

―	Boltensternstr. 100-102
―	Boltensternstr. 114-116

2.4.2 Sozialmanagement

Der GAG-Konzern, zu dem auch die Grubo gehört, verfügt über ein konzernumfassendes Sozialmanagement. Schon in der Gründungssatzung der GAG aus dem Jahre 1913 ist die Wahrnehmung sozialer Verantwortung für die Wohnquartiere und Mieter des GAG-Konzerns verankert. Heute stellt die Übernahme sozialer Verantwortung einen integralen Bestandteil der Unternehmensstrategie dar. Ziel ist es, den Mietern einen Mehrwert über die Wohnung hinaus zu bieten, attraktive und lebenswerte Wohnquartiere zu schaffen und darüber gleichzeitig zur Rentabilität des GAG-Konzerns beizutragen.

Nach wie vor hat dabei der Themenbereich "Gestaltung des demografischen Wandels" hohe Aktualität und stellt eine der Schwerpunktaufgaben des Sozialmanagements dar. So wurde im Jahr 2016 in einer der 42 Seniorenwohnanlagen die Verortung eines Pflegedienstes ermöglicht, der neben pflegerischen Leistungen unentgeltlich Angebote für die Senioren anbietet. Darüber hinaus ermöglichen individuelle Wohnraumanpassungsmaßnahmen das selbstbestimmte Leben der Senioren in der eigenen Wohnung. Vor Ort eingerichtete Angebote wie gemeinsames Musizieren, Nachbarschaftscafes oder Theateraufführungen wirken Vereinsamungstendenzen entgegen und fördern das Miteinander.

Ebenfalls wurden im vergangenen Jahr Modelle entworfen und Kooperationen gestärkt, die Menschen mit Marktzugangsschwierigkeiten (z. B. geistig Behinderte, psychisch Kranke oder Menschen mit körperlichen Einschränkungen) mit Wohnraum versorgen. Das Zusammenleben dieser Menschen wurde mit Unterstützung von Betreuungsanbietern überwiegend in Wohngemeinschaften organisiert. In Gruppenwohnungen werden die Bewohner an eine eigenständige Lebensgestaltung herangeführt.

Neben der Fortführung der bisherigen Schwerpunktthemen "Umweltbildung" und "Bildung plus" hat das Sozialmanagement sich im vergangenen Jahr intensiv dem Thema "Flüchtlinge" zugewandt und neben der Zurverfügungstellung von Wohnungen auch drei Wohngruppen für minderjährige unbegleitete Flüchtlinge ermöglicht. Diese oftmals traumatisierten Jugendlichen benötigen zur Aufrechterhaltung einer pädagogischtherapeutischen Begleitung unbedingt adäquaten Wohnraum. Es wurde weiterhin darauf geachtet, dass in bildungsbegleitenden Projekten, Freizeitaktivitäten und Nachbarschaftsveranstaltungen die Integration von Flüchtlingen ermöglicht und gefördert wurde.

3. Risiko- und Chancenbericht

3.1 System des Risiko- und Chancenmanagements

Der GAG-Konzern, zu dem auch die Grubo gehört, verfügt über ein Risiko- und Chancenmanagementsystem, das wesentliche oder bestandsgefährdende Entwicklungen in den verschiedenen Geschäftsfeldern frühzeitig erkennt und adäquate Steuerungsmaßnahmen auslöst. Es folgt den Vorgaben des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KontraG) und ist auf die Erfordernisse der Aufbau- und Ablauforganisation des GAG-Konzerns ausgerichtet.

Es umfasst die Stufen der Risikoidentifikation, -analyse und -bewertung sowie die ggf. zu ergreifenden Maßnahmen. Soweit die Risiken und Chancen zu quantifizieren sind, sind sie mit den Planungs- und Controllingsystemen verknüpft. Die Ergebnisse werden standardisiert dokumentiert. Das Chancen- und Risikomanagementsystem als Ganzes wird laufend einer umfassenden Analyse unterzogen und systematisch verbessert.

Auf Grundlage dieses Systems ist die Unternehmensführung in der Lage, Risiken im Unternehmen beziehungsweise Unternehmensumfeld rechtzeitig zu identifizieren und zu bewerten.

3.2 Risikobericht

3.2.1 Umfeld- und Brancheneinschätzung

3.2.2 Leistungswirtschaftliche Risiken

Der Vermietungsprozess ist strukturiert, kundennah und effektiv gestaltet. Ziele waren und sind es, die Leerstands- und Fluktuationsquote weiter auf niedrigem Niveau zu halten, eine schnelle Anschlussvermietung zu ermöglichen, erfolgreiche Marketingmaßnahmen zu steuern und generell die Konkurrenzfähigkeit am Wohnungsmarkt zu sichern. Dies wurde im Berichtsjahr weiter aktiv vorangetrieben. Die Leerstandsdauer wurde in den vergangenen Jahren deutlich verkürzt und auch die Erlösschmälerungen aus Leerstand sind nur leicht angestiegen und bleiben damit im Verhältnis zu den Gesamtumsätzen auf relativ niedrigem Niveau, welches wiederum die Ertragskraft des Unternehmens erhöht. Allerdings haben im vergangenen Jahr und werden in den kommenden Jahren die vielfältigen Modernisierungs- und Neubauaktivitäten sowie die Aktivitäten des Unternehmens bei der Vermietung an Flüchtlinge und die damit verbundenen Umsetzungen, Entmietungen und längeren Vermietungsprozesse zu einem geplanten leichten Anstieg der Leerstandszahlen und somit der Erlösschmälerungen aus Leerstand führen.

3.2.3 Finanzwirtschaftliche Risiken

Die finanzwirtschaftlichen Risiken umfassen im Wesentlichen Zinsänderungs-, Bonitäts- und Liquiditätsrisiken. Diese Risiken werden durch das zentrale Finanzmanagement des GAG-Konzerns permanent beobachtet. Im Geschäftsjahr konnten wesentliche Maßnahmen zur Optimierung von Fremdkapitalkosten und Zinsänderungsrisiken umgesetzt werden.

Bei der gegebenen Markt- und Liquiditätslage sowie dem in der Regel langfristigen Charakter der Fremdfinanzierungsmittel und den getroffenen Zinssicherungsmaßnahmen ist das Zinsänderungsrisiko insgesamt derzeit begrenzt.

Auf die nachhaltigen Änderungen der Finanzmarktsituation hat sich der GAG-Konzern frühzeitig durch eine umfassende Verbreiterung der Kreditgeberbasis eingestellt. Aktuell stehen dem GAG-Konzern Finanzierungspartner mit umfangreichen und kostengünstigen kurz- und langfristigen Finanzierungen zur Verfügung. Die nachhaltig gestiegenen Besicherungserfordernisse für Fremdfinanzierungsmittel führen unverändert dazu, dass insbesondere für die Finanzierungen der Neubaumaßnahmen zusätzliche Sicherheiten des Konzerns bereitgestellt werden müssen.

Die Finanzplaninstrumente des GAG-Konzerns sichern die frühzeitige Erkennung der Liquiditätssituation. Diese zeigen mit einem Planungshorizont von bis zu fünf Jahren die zu erwartende Entwicklung der Liquidität auf. Des Weiteren basiert das Liquiditätsmanagement auf einer quartalsweise rollierenden Zwölf-Monats-Vorschau und beinhaltet die tägliche Disposition und das tägliche Liquiditätspooling des GAG-Konzerns. Die im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken im Bereich der finanzwirtschaftlichen Risiken beziehen sich neben der Liquidität und den Kreditrisiken auch auf den Bereich Investitionen und Wirtschaftlichkeit und haben kumuliert einen Schadenerwartungswert (Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit mit der Auswirkungshöhe) von EUR 2,58 Mio. (Vorjahr: EUR 2,81 Mio.).

3.2.4 Allgemeine interne und externe Risiken

Risiken aus steigenden Beschaffungspreisen werden durch einen zentralen Einkauf mittels Standardisierung und durch langfristige Rahmenverträge gesteuert.

Die aufgenommenen Compliance-Risiken werden auch durch das Compliance-Management überwacht.

3.3 Chancenbericht

Die zentralen Herausforderungen, denen sich die Wohnungswirtschaft zu stellen hat, bieten auch viele Ansätze für Chancen, die der GAG-Konzern in vermehrtem Maße nutzt.

Die größten Chancenpotenziale sieht der GAG-Konzern im Standortfaktor sowie in dem in über 100 Jahren gewonnenen Vertrauen der Mieterschaft und in den Kölner Einwohnern und zukünftig noch stärker den Neu-Kölnern. Hier werden an dem hervorragenden Standort Köln, der auch zukünftig stabile Nachfragepotenziale bereithält, wohnungswirtschaftliche Produkte und Dienstleistungen ihre Abnehmer finden, wenn sie ökologisch, sozial und ökonomisch ausgewogen sind. Die stabile Nachfrage möchte der GAG-Konzern auch durch eine kundennahe Vor-Ort Präsenz und mieternahe Dienstleistungen zur Erreichung seiner Ziele nutzen.

Um die Ausnutzung bestehender Potenziale auch weiterhin zu gewährleisten, ist eine langfristige Steigerung des Unternehmenswertes unumgänglich. Langfristig wird dies nur durch die Optimierung des Portfolios erreicht. Hierzu baut der GAG-Konzern laufend sein Portfoliomanagementsystem aus und verfügt über eine verlässliche Basis zur Analyse der im Immobilienbestand vorhandenen Risiken und Chancen. Zusätzlich betreibt der GAG-Konzern eine ausgewogene Quartiersentwicklung durch ein strukturiertes Sozialmanagement sowie die gesteuerte Koordinierung sämtlicher für den Mieter oder den Gebäudebestand tätigen Abteilungen. Die zentrale Chance entsteht dabei durch die Entwicklung von fachübergreifenden Quartierskonzepten für alle Quartiere im GAG-Konzern. Investitions- und Desinvestitionsentscheidungen sowie die operative Ausnutzung der Potenziale des Immobilienbestandes werden auf dieser Grundlage gesteuert.

Eine weitere Chance ist eine sozialverantwortliche, marktgerechte Wohnungspolitik mit dem Fokus auf Zielgruppen wie zum Beispiel Studenten oder Senioren. Gerade die Neuvermietung und das Sozialmanagement bieten durch zielgruppenspezifische Handlungsansätze die Möglichkeiten, Fehlstellungen in den Quartieren zu verhindern, soziale Randgruppen zu integrieren und damit langfristige Bindungen der Mieter an das Unternehmen zu sichern und die Bewirtschaftungskosten in den Quartieren zu senken.

Die Errichtung zusätzlicher Wohnfläche auf neuen Grundstücken sowie die Nutzung weiterer Nachverdichtungs-, Modernisierungs-, Abriss- und Neubaumaßnahmen auf konzerneigenen Grundstücken werden in den kommenden Jahren auch weiterhin an Bedeutung gewinnen für die Versorgung der Nachfrage nach zeitgemäßem Wohnraum. Insgesamt kann damit der Wohnungsbestand des GAG-Konzerns verbessert und die Ertragskraft nachhaltig gesteigert werden. Dabei wird die Wirtschaftlichkeit der Investitionen zukünftig verstärkt von der Baukostenentwicklung und den gestiegenen energetischen Anforderungen an die Gebäude beeinflusst. Es bleibt abzuwarten, ob die insgesamt erkennbare Tendenz zur Kostensteigerung dauerhaft die Investitionstätigkeit beeinträchtigt. Auch das weiterhin sehr enge Grundstücksangebot auf dem Kölner Markt bleibt dabei eine nicht zu unterschätzende Komponente, wobei sich der GAG-Konzern mit seinen ausgewogenen Quartierskonzepten gegen andere Interessenten durchsetzen muss.

3.4 Gesamteinschätzung

Die im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken haben kumuliert insgesamt einen Schadenerwartungswert (Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit mit der Auswirkungshöhe) von EUR 11,21 Mio. (Vorjahr: EUR 13,48 Mio.). Die vorgenannten Schadenerwartungswerte gelten für den gesamten Konzern. Die Risikotragfähigkeit des Konzerns ist durch eine entsprechende Eigenkapitalausstattung gegeben. Dem gegenüber stehen die o. g. Chancen der positiven Entwicklung am Kölner Wohnungsmarkt. Diese Chancen und Risiken sind bei den folgenden Prognoseaussagen im Lagebericht nicht enthalten und stellen eine theoretische, wahrscheinlichkeitsgewichtete negative/positive Prognoseabweichung dar.

4. Prognosebericht

In der Planung wird insgesamt von einem für den Wohnungsmarkt in Köln stabilen und weiterhin positiven Umfeld ausgegangen. Bezüglich der Gesetzeslage wird von keinen Änderungen ausgegangen.

Für langfristige Kapitalmarktdarlehen wird je nach Zinssicherungszeitraum für 2017 generell von einem Zinssatz zwischen 2,5% und 3,0% ausgegangen. Die geplanten Langfristfinanzierungen wurden unterhalb dieses Niveaus bereits gesichert. Im Gemeinkostenbereich wird mit einer allgemeinen Preissteigerung von 1,5% pro Jahr geplant.

Wesentliche Änderungen der Geschäftstätigkeit und des Geschäftsverlaufs sind nicht geplant. Zu Vorgängen von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres wird auf Abschnitt 5.5 (Nachtragsbericht) des Anhangs zum Jahresabschluss verwiesen.

Die im Folgenden dargestellten Werte sind Planwerte für das Jahr 2017. Zukunftsbezogene Angaben sind naturgemäß mit Unsicherheiten behaftet. Während bei einzelnen Positionen wie den Sollmieten regelmäßig mit relativ geringen prozentualen Plan-Ist-Abweichungen zu rechnen ist, ist insbesondere der Jahresüberschuss durch die Vielzahl der eingehenden Sachverhalte und dem relativ geringen Wert regelmäßig höheren prozentualen Plan-Ist-Abweichungen unterworfen.

Insgesamt bewertet die Geschäftsführung die Entwicklungen der Gesellschaft mit stabilen Wachstumsraten unter den beschriebenen Rahmenbedingungen als positiv.

Der Jahresüberschuss vor Gewinnabführung ist mit EUR 12 Mio. und das EBITDA mit EUR 51 Mio. geplant. Diese Ergebnisse basieren im Wesentlichen auf einem Umsatz von EUR 138 Mio., Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen von EUR 79 Mio. sowie Abschreibungen von EUR 24 Mio. und einem Finanzergebnis von EUR -11 Mio. Die Zinsdeckung wird bei 11% erwartet.

Hauptbestandteil des Umsatzes ist die Sollmiete mit EUR 99 Mio. Die Steigerung in der Sollmiete ergibt sich im Wesentlichen aus regelmäßigen Mieterhöhungen im Bestand und aus Neubaumaßnahmen. Wesentlicher Bestandteile der Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen sind die mit EUR 25 Mio. geplanten Instandhaltungsaufwendungen, davon EUR 1 Mio. für Großmodernisierung.

Für Neubau und Großmodernisierung sind Investitionen in Höhe von EUR 28 Mio. geplant. Im Neubau sollen rund 180 und in der Großmodernisierung rund 110 Wohnungen fertiggestellt werden. Der geplante Bestand an Wohnungen beträgt Ende 2017 rund 18.650 Einheiten.

Die Bilanzsumme steigt im Wesentlichen durch die über den Abschreibungen liegenden Investitionen um rund EUR 11 Mio. an. Die Eigenkapitalquote sinkt damit bei gleichbleibendem Eigenkapital leicht ab, liegt aber noch bei 16%. Für die externe Finanzierung der Investitionen ist eine Mischung aus Darlehen zu Marktzinsen und zinssubventionierten Mitteln der NRW.BANK sowie Mitteln der KfW geplant.

Köln, den 28. Februar 2017

Die Geschäftsführung

Uwe Eichner

Kathrin Möller

Jahresabschluss

Gewinn- und Verlustrechnung vom 01.01. bis 31.12.2016

	2016 EUR	2015 TEUR
Umsatzerlöse
aus der Hausbewirtschaftung	133.033.501,45	131.628
Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen	1.068.111,13	1.611
Andere aktivierte Eigenleistungen	57.621,92	0
Sonstige betriebliche Erträge	4.987.283,55	4.558
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	-81.007.539,75	-75.746
Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	-5.138,83	-6
Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	-1.785,00	-28
	-81.014.463,58	-75.780
Rohergebnis	58.132.054,47	62.017
Personalaufwand
Aufwendungen für Altersversorgung	-86.624,33	-130
Abschreibungen auf Sachanlagen	-23.763.895,63	-23.718
Sonstige betriebliche Aufwendungen
davon Aufwendungen nach Art. 67 Abs. 1 und Abs. 2 EGHGB: EUR 15.785,00 (Vorjahr: TEUR 16)	-9.692.255,83	-11.560
Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	709,57	1
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	4.212,82	109
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
davon an verbundene Unternehmen: EUR 106.682,02 (Vorjahr: TEUR 343)	-11.814.266,31	-12.362
Ausgleichszahlung	-1.818.972,00	-2.828
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-338.650,00	-527
Ergebnis nach Steuern	10.622.312,76	11.002
Sonstige Steuern	-1.241.274,09	333
Aufgrund eines Gewinnabführungsvertrages abgeführter Gewinn	-9.381.038,67	-11.335
Jahresüberschuss	0,00	0

Bilanz zum 31. Dezember 2016

Aktiva

	31.12.2016 EUR	31.12.2015 TEUR
Anlagevermögen
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	751.807.887,89	761.552
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	14.732.186,04	15.169
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	672.604,58	724
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	59.368,66	59
Anlagen im Bau	42.983.431,43	21.354
Bauvorbereitungskosten	1.810.186,50	2.300
	812.065.665,10	801.158
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.000,00	10
Beteiligungen	900.684,94	901
Sonstige Ausleihungen	74.072,97	83
	984.757,91	994
	813.050.423,01	802.152
Umlaufvermögen
Andere Vorräte
Unfertige Leistungen	38.209.781,92	37.142
Andere Vorräte	0,00	3
	38.209.781,92	37.145
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung	693.488,24	605
Forderungen aus Grundstücksverkäufen	74.290,00	0
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	128.891,04	55
Sonstige Vermögensgegenstände	1.112.436,20	1.499
	2.009.105,48	2.159
Flüssige Mittel
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten	1.774.637,57	12.107
	41.993.524,97	51.411
Rechnungsabgrenzungsposten	167.511,00	71
Bilanzsumme	855.211.458,98	853.634
Treuhandvermögen	10.579.232,64	0
Passiva
	31.12.2016 EUR	31.12.2015 TEUR
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital	92.000.000,00	92.000
Kapitalrücklage	47.352.774,66	47.353
Gewinnrücklagen
Andere Gewinnrücklagen	14.619,27	14
	139.367.393,93	139.367
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	1.207.544,00	1.249
Rückstellungen für Bauinstandhaltung	463.039,55	741
Sonstige Rückstellungen	5.218.051,37	4.270
	6.888.634,92	6.260
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	469.441.043,39	477.988
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	143.789.009,55	141.010
Erhaltene Anzahlungen	41.080.912,24	39.961
Verbindlichkeiten aus Vermietung	1.406.972,63	11.836
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	5.679.228,24	3.614
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	41.172.657,77	25.835
Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern: EUR 344.535,00 (Vorjahr: TEUR 575)	3.776.186,69	4.997
	706.346.010,51	705.241
Rechnungsabgrenzungsposten	2.609.419,62	2.766
Bilanzsumme	855.211.458,98	853.634
Treuhandverbindlichkeiten	10.579.232,64	0

Anhang für das Geschäftsjahr 2016

1. Allgemeine Angaben

Die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Grubo) hat ihren Sitz in Köln und ist eingetragen in das Handelsregister B beim Amtsgericht Köln (Reg.-Nr. 181).

Die Erstellung des Jahresabschlusses erfolgte nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches in der Fassung des Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetzes (BilRUG).

Der Abschluss umfasst die Bilanz, die Gewinn- und Verlustrechnung und den Anhang einschließlich Anlagen- und Verbindlichkeitenspiegel. Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Das Formblatt für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 17. Juli 2015 wurde beachtet.

Der in der Gewinn- und Verlustrechnung des Vorjahres unter dem Posten "Außerordentliche Aufwendungen" ausgewiesene Zuführungsbetrag zu den Pensionsrückstellungen gemäß Artikel 67 Abs. 1 Satz 1 EG-HGB von TEUR 16 wurde in den Posten "Sonstige betriebliche Aufwendungen" umgegliedert (Artikel 75 Abs. 5 EGHGB).

Die Grubo gilt unter Berücksichtigung nachfolgender Größenmerkmale als große Kapitalgesellschaft:

	2016 TEUR	2015 TEUR
Bilanzsumme	855.211	853.634
Umsatzerlöse	133.034	131.628
Arbeitnehmer (Anzahl)	0	0

Unabhängig von der gesetzlichen Regelung ist die Gesellschaft gemäß § 13 des Gesellschaftsvertrages verpflichtet, bei der Aufstellung und Prüfung von Jahresabschluss und Lagebericht die für große Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften des Handelsgesetzbuches zu berücksichtigen.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

2.1 Allgemeines

Die Bilanzierung erfolgte unter Berücksichtigung der Annahme, dass die Unternehmenstätigkeit fortgeführt wird.

2.2 Anlagevermögen

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten, im Falle abnutzbarer Vermögensgegenstände, vermindert um planmäßige Abschreibungen, angesetzt. Eine dauerhafte Wertminderung nach § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB liegt vor, wenn der Zeitwert eines Objektes voraussichtlich innerhalb eines Zeitraumes von fünf Jahren den Buchwert nicht übersteigt. Bei Gebäuden mit besonders langer Restnutzungsdauer kann der Zeitraum auf bis zu zehn Jahre ausgedehnt werden. In die Herstellungskosten werden Fremdkapitalzinsen gemäß § 255 Abs. 3 HGB einbezogen. Die Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände entsprechend linear beziehungsweise degressiv vorgenommen. Bei Neubauten beträgt die Nutzungsdauer grundsätzlich 50 Jahre. Bei Ankäufen wird die Restnutzungsdauer zu Grunde gelegt, höchstens jedoch 50 Jahre.

Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten beziehungsweise zum niedrigeren beizulegenden Wert aktiviert.

2.3 Umlaufvermögen

Die in den unfertigen Leistungen enthaltenen, noch mit den Mietern abzurechnenden Betriebskosten, werden ohne den Zuschlag für das Umlageausfallwagnis ausgewiesen.

Die flüssigen Mittel sind zum Nennwert angesetzt.

2.4 Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

Bei den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten erfolgen die Abschreibungen auf Geldbeschaffungskosten bei öffentlichen Mitteln konzerneinheitlich auf Basis der Zinsfestschreibungsdauer.

2.5 Treuhandvermögen

Das vermerkte Treuhandvermögen umfasst Mietkautionen. Diese sind auf Treuhandsammelkonten bei Kreditinstituten hinterlegt, welche auf den Namen der berichtenden Gesellschaft lauten.

2.6 Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital wird zum Nennbetrag ausgewiesen.

2.7 Rückstellungen

	31.12.2016 %	31.12.2015 %
Rechnungszins	4,01	3,89
Rententrend	2,00	2,00
Bewertungsverfahren	PUC-Methode	PUC-Methode

Der Rechnungszins bei der Bewertung entspricht dem von der Deutschen Bundesbank für den 31.12.2016 bekannt gegebenen durchschnittlichen Marktzins der vergangenen zehn Jahre (Vorjahr: sieben Jahre) bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren. Der Unterschiedsbetrag gemäß § 253 Abs. 6 HGB zwischen dem Ansatz der Pensionsrückstellungen nach Maßgabe des neuen zehnjährigen und des bisherigen siebenjährigen Durchschnittszinssatzes beläuft sich auf TEUR 52.

Auf Grund der Anforderungen durch das BilMoG wurde in 2010 eine Neubewertung der Pensionsrückstellungen notwendig. Die Ermittlung des Zuführungsbetrages von TEUR 237 aus der Neubewertung erfolgte zum 1. Januar 2010. Diese Zuführung wird linear über 15 Jahre, also bis spätestens zum 31. Dezember 2024, erfolgen. Dies führt zu einer jährlichen Ergebnisbelastung von TEUR 16. Die Zuführung wird jeweils zum Ende eines Geschäftsjahres erfasst. Die auf dem Wahlrecht gem. Art. 67 Abs. 1 Satz 1 EGHGB basierenden Zuführungsbeträge werden unter dem Posten "Sonstige betriebliche Aufwendungen" erfasst. Der nicht getilgte Zuführungsbedarf beläuft sich zum 31. Dezember 2016 auf TEUR 126.

Rückstellungen für Bauinstandhaltung wurden nach § 249 Abs. 2 HGB a.F. für einzelne Kanalsanierungsmaßnahmen gebildet. Sie wurden bis 2009 in der Weise erfasst, dass die mehrjährig zu erwartenden Instandhaltungsaufwendungen zum Bilanzstichtag geschätzt wurden. Das unter BilMoG gem. Art. 67 Abs. 3 Satz 1 EGHGB bestehende Wahlrecht zur Beibehaltung und Fortschreibung bestehender Aufwandsrückstellungen für Kanalsanierungen wurde in Anspruch genommen. Die Rückstellung weist zum 31. Dezember 2016 einen Wert in Höhe von TEUR 463 (Vorjahr: TEUR 741) auf.

2.8 Verbindlichkeiten

Eine Rentenverpflichtung wird mit dem Barwert ausgewiesen.

2.9 Passiver Rechnungsabgrenzungsposten

Die passive Rechnungsabgrenzung enthält im Wesentlichen vorausgezahlte Mieten, die auf das Folgejahr entfallen.

2.10 Treuhandverbindlichkeiten

Die erhaltenen Mietkautionen werden unterhalb der Bilanz als Treuhandverbindlichkeiten vermerkt.

3. Erläuterungen zur Bilanz

3.1 Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens zum 31.12.2016 wird im nachfolgend wiedergegebenen Anlagenspiegel dargestellt:

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	01.01.2016 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	Umbuchungen EUR	31.12.2016 EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	1.391.621.744,50	3.654.197,06	0,00	9.895.527,76	1.405.171.469,32
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	22.102.285,85	3.478,21	0,00	0,00	22.105.764,06
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	723.519,59	339,99	51.255,00	0,00	672.604,58
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	59.368,66	0,00	0,00	0,00	59.368,66
Anlagen im Bau	21.354.278,98	30.820.713,44	23.035,00	-9.168.525,99	42.983.431,43
Bauvorbereitungskosten	2.306.416,26	267.475,22	0,00	-727.001,77	1.846.889,71
	1.438.167.613,84	34.746.203,92	74.290,00	0,00	1.472.839.527,76
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.000,00	0,00	0,00	0,00	10.000,00
Beteiligungen	900.684,94	0,00	0,00	0,00	900.684,94
Sonstige Ausleihungen	83.546,79	0,00	9.473,82	0,00	74.072,97
	994.231,73	0,00	9.473,82	0,00	984.757,91
Anlagevermögen	1.439.161.845,57	34.746.203,92	83.763,82	0,00	1.473.824.285,67

	Abschreibungen
	kumuliert 01.01.2016 EUR	des Geschäftsjahres EUR	kumuliert 31.12.2016 EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	630.070.288,10	23.293.293,33	653.363.581,43
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	6.933.341,81	440.236,21	7.373.578,02
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	0,00	0,00	0,00
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	0,00	0,00	0,00
Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00
Bauvorbereitungskosten	6.337,12	30.366,09	36.703,21
	637.009.967,03	23.763.895,63	660.773.862,66
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00
Beteiligungen	0,00	0,00	0,00
Sonstige Ausleihungen	0,00	0,00	0,00
	0,00	0,00	0,00
Anlagevermögen	637.009.967,03	23.763.895,63	660.773.862,66

	Buchwert
	31.12.2016 EUR	31.12.2015 EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	751.807.887,89	761.551.456,40
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	14.732.186,04	15.168.944,04
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	672.604,58	723.519,59
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	59.368,66	59.368,66
Anlagen im Bau	42.983.431,43	21.354.278,98
Bauvorbereitungskosten	1.810.186,50	2.300.079,14
	812.065.665,10	801.157.646,81
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.000,00	10.000,00
Beteiligungen	900.684,94	900.684,94
Sonstige Ausleihungen	74.072,97	83.546,79
	984.757,91	994.231,73
Anlagevermögen	813.050.423,01	802.151.878,54

Die Zugänge bei Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten enthalten aktivierte Zinsen in Höhe von EUR 2.653,15. Die Zugänge bei Anlagen im Bau enthalten aktivierte Zinsen in Höhe von EUR 54.968,77.

3.2 Unfertige Leistungen

In dem Posten "Unfertige Leistungen" sind TEUR 38.210 (Vorjahr: TEUR 37.142) noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten enthalten.

3.3 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

In den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen sind keine Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr (Vorjahr: TEUR 3) enthalten.

Es sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen ausschließlich Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 129 (Vorjahr: TEUR 55).

3.4 Flüssige Mittel

In den flüssigen Mitteln sind Kautionszahlungen der Mieter als Treuhandvermögen von TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 10.439) ausgewiesen.

3.5 Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

In dem aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind nach § 250 Abs. 3 HGB aktivierte Unterschiedsbeträge (Disagio) von TEUR 168 (Vorjahr: TEUR 71) enthalten.

3.6 Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen betreffen folgende Sachverhalte:

	31.12.2016 EUR	31.12.2015 TEUR
Ausstehende Rechnungen	4.690.537,19	4.018
Unterlassene Instandhaltung	370.518,04	126
Brandschutzmaßnahmen	76.590,00	0
Prüfungs- und Beratungskosten	40.406,14	34
Prozesskosten	40.000,00	27
Mieter werden Eigentümer	0,00	65
	5.218.051,37	4.270

3.7 Verbindlichkeitenspiegel

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sind in dem nachfolgend wiedergegebenen Verbindlichkeitenspiegel dargestellt (Vorjahreswerte in Klammern):

	Insgesamt EUR	davon Restlaufzeit bis zu 1 Jahr EUR	davon Restlaufzeit 1 bis 5 Jahre EUR	davon Restlaufzeit über 5 Jahre EUR
Verbindlichkeiten gegenüber	469.441.043,39	12.499.712,07	60.245.587,80	396.695.743,52
Kreditinstituten	(477.988.245,53)	(13.469.287,52)	(60.036.295,38)	(404.482.662,63)
Verbindlichkeiten gegenüber	143.789.009,55	1.549.197,10	10.054.770,21	132.185.042,24
anderen Kreditgebern	(141.009.484,80)	(1.302.827,94)	(7.548.367,63)	(132.158.289,23)
Erhaltene Anzahlungen	41.080.912,24	41.080.912,24	0,00	0,00
	(39.961.322,16)	(39.961.322,16)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten aus Vermietung	1.406.972,63	1.406.972,63	0,00	0,00
	(11.835.926,56)	(11.835.926,56)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen	5.679.228,24	5.679.228,24	0,00	0,00
und Leistungen	(3.614.378,03)	(3.614.378,03)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten gegenüber	41.172.657,77	41.172.657,77	0,00	0,00
verbundenen Unternehmen	(25.835.202,07)	(25.835.202,07)	(0,00)	(0,00)
Sonstige Verbindlichkeiten	3.776.186,69	2.327.222,65	612.075,84	836.888,20
	(4.997.183,19)	(3.567.285,15)	(612.075,84)	(817.822,20)
	706.346.010,51	105.715.902,70	70.912.433,85	529.717.673,96
	(705.241.742,34)	(99.586.229,43)	(68.196.738,85)	(537.458.774,06)

Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind TEUR 269.143 (Vorjahr: TEUR 252.484) durch Grundpfandrechte und TEUR 200.285 (Vorjahr: TEUR 225.269) durch Bürgschaften gesichert. Von den Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern sind TEUR 120.215 (Vorjahr: TEUR 115.731) durch Grundpfandrechte und TEUR 1.590 (Vorjahr: TEUR 3.595) durch Bürgschaften gesichert.

In den Verbindlichkeiten aus Vermietung werden TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 10.439) Treuhandverbindlichkeiten ausgewiesen.

In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 41.173 (Vorjahr: TEUR 25.835) setzen sich wie folgt zusammen:

	2016 TEUR	2015 TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	26.410	8.210
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	5.382	6.290
Sonstige Verbindlichkeiten	9.381	11.335
	41.173	25.835

3.8 Passiver Rechnungsabgrenzungsposten

In den passiven Rechnungsabgrenzungsposten sind im Wesentlichen vorausgezahlte Mieten in Höhe von TEUR 1.545 (Vorjahr: TEUR 1.629) enthalten, die auf das Folgejahr entfallen.

3.9 Latente Steuern

Für die Bildung latenter Steuern findet gemäß § 274 HGB das bilanzorientierte Temporary-Konzept Anwendung.

Grundsätzlich bestehen eine Verpflichtung zur Passivierung latenter Steuern und ein Wahlrecht zur Aktivierung latenter Steuerüberhänge nach Verrechnung mit passiven latenten Steuern.

Zwischen der Gesellschaft als Organgesellschaft und der GAG Immobilien AG als Organträgerin besteht eine ertragsteuerliche Organschaft. In diesem Fall sind künftige Steuerbe- oder -entlastungen aus temporären Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und den korrespondierenden steuerlichen Wertansätzen der Gesellschaft im Jahresabschluss der GAG Immobilien AG als Steuersubjekt zu berücksichtigen. Ein Ansatz latenter Steuern in dem Jahresabschluss der Gesellschaft als Organgesellschaft ist insoweit nach herrschender Meinung nicht zulässig.

Bei der Gesellschaft bestehen zum 31. Dezember 2016 temporäre Differenzen, die eine Aktivierung latenter Steuern grundsätzlich ermöglichen, in folgenden Positionen:

―	Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
―	Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäftsbauten
―	Beteiligungen
―	Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen
―	Rückstellungen für Bauinstandhaltung
―	Sonstige Verbindlichkeiten (aus Rentenverpflichtungen)

Temporäre Differenzen, die zu einer Passivierung latenter Steuern führen, sind nicht vorhanden.

4. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

4.1 Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse wurden entsprechend der Neudefinition des § 277 Abs. 1 HGB in der Fassung des BilRUG erfasst.

4.2 Andere aktivierte Eigenleistungen

Der Ertrag resultiert aus der Aktivierung von Zinsen während der Bauzeit.

4.3 Sonstige betriebliche Erträge

In dieser Position sind TEUR 4.020 (Vorjahr: TEUR 3.199) aus Erstattungen von Versicherungen enthalten. Des Weiteren werden hier Erträge in Höhe von TEUR 652 (Vorjahr: TEUR 1.042) aus der Inanspruchnahme beziehungsweise der Auflösung von Rückstellungen ausgewiesen.

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind folgende wesentliche periodenfremde Erträge enthalten:

Erträge aus Versicherungserstattungen	TEUR 173
Erträge aus Ausbuchung von Verbindlichkeiten	TEUR 63
Erträge aus abgeschriebenen Forderungen	TEUR 39

4.4 Abschreibungen auf Sachanlagen

In diesem Posten sind TEUR 30 (Vorjahr: TEUR 0) außerplanmäßige Abschreibungen auf Bauvorbereitungskosten (Planungskosten) nach § 255 Abs. 3 Satz 5 HGB enthalten.

4.5 Sonstige betriebliche Aufwendungen

Diese Position beinhaltet im Wesentlichen den Aufwand für Geschäftsbesorgung durch die GAG AG in Höhe von TEUR 8.720 (Vorjahr: TEUR 9.804).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten in Höhe von TEUR 16 Aufwendungen nach Art. 67 Abs. 1 Satz 1 EGHGB (Aufstockung der Pensionsrückstellung), die in Vorjahren als außerordentlicher Aufwand ausgewiesen wurden.

4.6 Zinsen und ähnliche Aufwendungen

In den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen sind Zinsaufwendungen aus der Aufzinsung von langfristigen Rückstellungen in Höhe von TEUR 109 (Vorjahr: TEUR 126) enthalten.

4.7 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Im Geschäftsjahr ist ein Steueraufwand in Höhe von TEUR 339 an Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag angefallen. Dieser resultiert aus der Garantiedividende für den Minderheitsgesellschafter.

4.8 Sonstige Steuern

In den sonstigen Steuern sind im Wesentlichen Umsatzsteuernachzahlungen für frühere Jahre als außergewöhnliche Aufwendungen enthalten.

5. Sonstige Angaben

5.1 Nicht in der Bilanz enthaltene Geschäfte

Die Gesellschaft ist grundbuchlich Eigentümerin von Grundstücken des ehemaligen Sanierungsvermögens der Stadt Köln in Köln-Mülheim. Es besteht aus einem Grundvermögen mit 49 Wohnungen und 5 Gewerbeeinheiten. Zum 31. Dezember 2016 bestehen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten von TEUR 755. Da die Stadt Köln wirtschaftlicher Eigentümer der Bestände ist, wird dieses Treuhandvermögen nicht in der Bilanz der Gesellschaft geführt. Die Verwaltung der Immobilien erfolgt durch die GAG Immobilien AG.

Die Grubo hat das günstige Zinsniveau für in der Zukunft auslaufende Bestandsdarlehen oder laufende und zukünftige Neubauvorhaben für Forward-Zinssicherungen genutzt (klassische Annuitätendarlehen mit langfristigen Zinsbindungen). Zum 31. Dezember 2016 beläuft sich das Gesamtvolumen dieser Zinssicherungsmaßnahmen der Gesellschaft auf TEUR 10.386. Darüber hinaus wurde ein noch offenes Darlehenskontingent von TEUR 75.000 abgeschlossen, welches von der GAG und/oder der Grubo genutzt werden kann. Auf Grund des abgesicherten Zinsniveaus bestehen Chancen und Risiken, die insbesondere aus einen nachhaltigen Steigen oder Absinken des Zinsniveaus für Langfristdarlehen resultieren können.

5.2 Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die Verrechnung erfolgt auf der Basis des Buchungsstands zum Abrechnungszeitpunkt bei der Konzernmutter. Da es sich um eine Kostenverrechnung handelt, variieren die zu zahlenden Beträge entsprechend der angefallenen Aufwendungen.

Aus begonnenen Baumaßnahmen ergeben sich bis zur Fertigstellung vertragliche Restverpflichtungen in Höhe von TEUR 17.789 (Vorjahr: TEUR 30.816). Diese Investitionen werden insbesondere durch noch nicht valutierte und noch aufzunehmende langfristige Kredite und vorhandene Liquiditätsreserven gedeckt.

5.3 Im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer

Im Geschäftsjahr waren bei der Gesellschaft keine Mitarbeiter beschäftigt.

5.4 Gesamthonorar des Abschlussprüfers

Die Angabe der Abschlussprüferhonorare erfolgt im Konzernabschluss der GAG Immobilien AG, Köln.

5.5 Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres liegen nicht vor.

5.6 Angabe der Aufwendungen für die Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und des Aufsichtsrates

Die Geschäftsführung erhält ihre Bezüge ausschließlich von der GAG Immobilien AG. Die anteiligen Kosten werden im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages weiterbelastet.

Für frühere Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihre Hinterbliebenen wurden im Geschäftsjahr 2016 insgesamt TEUR 87 aufgewendet. Darüber hinaus sind für frühere Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihre Hinterbliebenen Pensionsverpflichtungen in Höhe von TEUR 1.208 passiviert.

5.7 Mitglieder des Geschäftsführungsorgans

Herr Dipl.-Ökonom Uwe Eichner	Vorstandsvorsitzender der GAG Immobilien AG, Köln
Frau Dipl.-Ing. Architektin Kathrin Möller	Vorstand der GAG Immobilien AG, Köln

5.8 Aufstellung des Anteilsbesitzes

	Anteil %	Eigenkapital 31.12.2015 TEUR	Jahresergebnis 2015 TEUR
modernes köln Gesellschaft für Stadtentwicklung mbH, Köln	25	3.684	1.229

5.9 Name und Sitz des Mutterunternehmens

Die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln, ist Tochtergesellschaft der GAG Immobilien AG mit Sitz in Köln.

Die Gesellschaft ist auf Grund eines geschlossenen Beherrschung- und Gewinnabführungsvertrages eine Organgesellschaft der GAG Immobilien AG.

Der mit befreiender Wirkung für die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung von der GAG Immobilien AG noch zu erstellende Konzernabschluss wird im elektronischen Bundesanzeiger bekannt gegeben.

5.10 Rechtsgeschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen

Es bestehen sonstige Ausleihungen (Darlehen an frühere Mitarbeiter). Diese Darlehen werden in den ersten 30 Jahren nicht verzinst.

5.11 Forderungen beziehungsweise Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern (§ 42 Abs. 3 GmbHG), soweit in der Bilanz nicht gesondert ausgewiesen

	31.12.2016 EUR	31.12.2015 TEUR
Forderungen
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	111.603,90	50
Sonstige Vermögensgegenstände	179.264,33	657
	290.868,23	707
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	64.978.023,48	69.121
Erhaltene Anzahlungen	652.388,00	597
Verbindlichkeiten aus Vermietung	179.401,72	166
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	37.765.633,94	22.600
Sonstige Verbindlichkeiten	1.818.972,00	2.829
	105.394.419,14	95.313

Köln, den 28. Februar 2017

Die Geschäftsführung

Uwe Eichner

Kathrin Möller

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2016 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der Geschäftsführung der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Düsseldorf, 28. Februar 2017

DOMUS AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft

Dr. Ranker, Wirtschaftsprüfer

Sonnhoff, Wirtschaftsprüfer

36:T20f22,

Grund und Boden
Gesellschaft mit beschränkter Haftung

Köln

Jahresabschluss zum 31.12.2015

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2015

1. Grundlagen des Unternehmens

1.1 Geschäftstätigkeit

Die GAG Immobilien AG (GAG) ist Konzernobergesellschaft und hat bis 2014 den Konzernabschluss entsprechend den Vorschriften der International Financial Reporting Standards (IFRS) aufgestellt. Der Vorstand der GAG hat am 30. Dezember 2014 den Widerruf der Zulassung der GAG-Vorzugsaktien zum Börsenhandel im regulierten Markt (General Standards) der Börse Düsseldorf beantragt. Gleichzeitig wurde beantragt, die GAG-Vorzugsaktien mit Wirksamwerden des Widerrufs in den Freiverkehr (Primärmarkt) der Börse Düsseldorf einzubeziehen. Dem Antrag wurde am 9. Januar 2015 entsprochen und das Wertpapier wird seit dem 10. April 2015 nicht mehr im General Standard, sondern im Primärmarkt gehandelt. Durch den Wechsel des Börsensegments, das so genannte Downlisting, stellt die GAG erstmalig zum 31. Dezember 2015 den Konzernabschluss nach den deutschen Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) auf. In diesem Zusammenhang wurde im GAG-Konzern der Ausweis einzelner Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung konzernweit vereinheitlicht. Um insbesondere bei den Erläuterungen zur Ertragslage sowie zur Vermögens- und Finanzlage die Vergleichbarkeit mit den Vorjahreszahlen zu gewährleisten, wurden diese unter anderem bei den Posten "Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen" und "Sonstige Steuern" entsprechend angepasst.

1.2 Steuerungssystem

Die Steuerung der Einzelgesellschaft Grubo ist in das Steuerungssystem des GAG-Konzerns eingebunden.

Der Konzern steuert seine segmentbezogenen Aktivitäten anhand der Kennzahl EBITDA für die Segmente (Geschäftsfelder). Hierbei handelt es sich um die bedeutsamste Kennzahl des Steuerungssystems. Auf der Konzernebene gelten Mindestansprüche an die Eigenkapitalquote, an das Verhältnis von wesentlichen Komponenten des Umsatzes zu den Zinsaufwendungen (Zinsdeckung) und an das Verhältnis der Investitionen in das Sachanlagevermögen zum Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit.

Als steuerungsrelevanter, nichtfinanzieller Leistungsindikator wird die Anzahl der Mietwohnungen herangezogen.

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche und wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen

2.1.1 Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Bei der Beurteilung der Rahmenbedingungen wird grundsätzlich auf statistisches Material zurückgegriffen, das nur für 2014 vollständig vorliegt.

Im Jahr 2014 lag die Zahl der bundesweiten Fertigstellungen bei rund 245.300 Wohnungen. Dies waren 30.500 Wohnungen oder 14,2% mehr als im Vorjahr. Ungefähr 112.000 Wohnungen davon standen dem Markt zur Vermietung zur Verfügung. Dieser Zuwachs konnte unter anderem durch ein weiterhin historisch günstiges Zinsniveau für Baufinanzierung erreicht werden.

Die Bestandsmieten sind 2014 im Bundesgebiet moderat um 1,5% gestiegen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete erreicht bei bestehenden Mietverhältnissen im Durchschnitt 5,23 EUR/m ² Wohnfläche. Damit lag die Mietentwicklung erstmals wieder oberhalb der Inflationsrate. Die Wieder- und Neuvertragsmieten sind in Deutschland analog 2013 um 3,5% gestiegen und spiegeln die aktuelle Nachfragesituation stärker wider. Die Angebotsmieten erreichen damit ein durchschnittliches Niveau von 7,06 EUR/m ² Wohnfläche.

In einigen wachsenden Großstädten stiegen die Angebotsmieten im Jahr 2014 jedoch stark um 4% und mehr an. In Köln, aber auch in anderen Großstädten wie Düsseldorf oder Frankfurt, die zuvor überdurchschnittliche Steigerungsraten auswiesen, verlief die Mietentwicklung unterdurchschnittlich.

Bundesweit gibt es immer weniger mietpreis- und/oder belegungsgebundene Sozialwohnungen. Ihre Zahl sank auf rd. 3,4% des Gesamtbestandes von insgesamt 41,2 Millionen Wohnungen in Deutschland.

2.1.2 Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen in Köln

Kölns Einwohnerzahl wächst weiter. Mit 7.645 mehr Zuzügen als Fortzügen im Stadtgebiet Köln bleibt der Druck am Wohnungsmarkt auch weiterhin bestehen. Für einen angespannten Wohnungsmarkt sprechen eine gestiegene Zahl von Fortzügen ins Umland, der Rückgang an innerstädtischen Umzügen im fünften Jahr in Folge sowie der Anstieg der Mieten und Immobilienpreise.

Mit 3.680 errichteten Wohnungen lag die Bautätigkeit in 2014 deutlich über dem Vorjahresniveau (3.140). Mit 4.689 baugenehmigten Wohnungen werden die Vorjahreszahlen aus 2013 um 1.358 bzw. um 40,8% überstiegen. Im Bereich des geförderten Wohnungsbaus wurden mit 302 Wohnungen deutlich weniger errichtet als im langjährigen Durchschnitt (661). Der Anteil von geförderten Wohnungen im Geschosswohnungsbau ist von 12,5% im Jahr 2000 auf 7,1% Ende 2014 gesunken. Die Zahl geförderter Mietwohnungen Typ A/erster Förderweg liegt Ende 2014 nur noch bei 38.988.

Die Angebotsmieten für Neubauten in Köln steigen Anfang 2015 im Schnitt auf 12,00 EUR/m ² Wohnfläche, d.h. plus 6,2% im Vorjahresvergleich. Bei Wiedervermietung (Fertigstellung ab 1949) liegen die Angebotsmieten bei 9,50 EUR/m ² Wohnfläche, ein Anstieg von 8% im Vergleich zu 2014. Nach der deutlich geringeren Mietpreissteigerung von 2013 nach 2014 (2,7%) sind die Werte zu Jahresanfang 2015 wieder mit den Preissteigerungen in den Jahren 2011-2013 (5 - 10 %) zu vergleichen. Bis zum Ende des Jahres 2015 gibt es eine nicht ganz so rasante Entwicklung. Über das ganze Stadtgebiet stiegen die Mieten in Köln im Jahr 2015 im Durchschnitt um moderate 3,4%. Die Kaltmieten unterlagen in den letzten Jahren deutlichen Schwankungen, sind aber insgesamt als steigend zu bezeichnen. Wesentlicher Faktor für die Steigerung der Wohnkosten waren in den letzten Jahren nicht nur die Kaltmieten, sondern die Mietnebenkosten und hierbei insbesondere die Haushaltsenergiekosten. Diese sind in 2014 leicht zurückgegangen, die Nebenkosten allerdings weiter gestiegen.

Bei den Baulandpreisen für Geschosswohnungsbau ist je nach Lage eine Preissteigerung um 5-6% von 2013 auf 2014 vorzuweisen.

Bei den Eigentumswohnungen ist ein stärkerer Preisanstieg zu verzeichnen. Der mittlere Kaufpreis ist von 2009 bis 2014 um 40% gestiegen, der Anstieg vom Jahr 2013 auf 2014 machte 10% aus. Der Kaufpreis für Eigentumswohnungen ist somit stärker gestiegen als zeitgleich die Mietpreise in den beiden Segmenten Bestand und Neubau. In der Folge nehmen die Renditen von Wohnungen in beiden Segmenten ab. Durchschnittlich sind die Preise für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke in den Jahren von 2008 bis 2012 um 4% jährlich angestiegen, in 2014 war bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern in mittleren Lagen ein Preissprung von 5% zu verzeichnen, in guten Lagen gab es einen Preisanstieg von 8%. Die Preissteigerungen von 2013 auf 2014 von Doppelhaushälften und Reihenhäusern variieren je nach Lage zwischen 4% und 9%.

Für die nächsten Jahre ist davon auszugehen, dass Einwohnerzuwachs und Haushaltswachstum in Köln weiter zunehmen. Auf Grundlage der letzten Prognose wurde das Kölner Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) aus dem Jahr 2014 erstellt. Bis 2029 - dem Zeithorizont des StEK Wohnen - wird Kölns Bevölkerung nach der neuen Prognose auf 1.161.000 Einwohnerinnen und Einwohner steigen. Rund 59.000 Haushalte kommen in den nächsten 15 Jahren hinzu. Das stärkere Wachstum der Bevölkerung und Haushalte löst somit auch einen größeren Bedarf an Wohnraum aus, als ohnehin bereits im StEK Wohnen angenommen. Der Rat der Stadt hatte hieraufhin beschlossen, dass es das Ziel ist, bis 2020 jährlich 3.900 Wohnungen zu errichten, davon 3.400 in Geschossbauweise.

Die Langfristbevölkerungsprognose Stadt Köln bis zum Jahr 2040 lautet 1,186 Mio. Einwohner, die Landesprognose 1,234 Mio. Einwohner in 2040. Die Zunahme der Haushalte ist von 551.024 (2014) auf 626.400 (2040) prognostiziert.

Der zusätzliche Bedarf an Wohnraum, besonders an preiswertem Wohnraum, ist durch eine entsprechende Neubautätigkeit, besonders im Geschosswohnungsbau, zu decken. Der erfreulich starke Anstieg der Baugenehmigungen und -anträge kommt der erhöhten Nachfrage insgesamt nach, doch das Segment der preiswerten Wohnungen wird nicht in ausreichendem Maß bedient. Schon jetzt hat rund die Hälfte aller Bewohner Kölns Anspruch auf eine geförderte Mietwohnung.

In der Stadt Köln gilt das so genannte "Kooperative Baulandmodell". Es sieht vor, dass Investoren mindestens 30% öffentlich geförderten Wohnraum schaffen müssen.

Zum 1. Juli 2015 ist in Köln die Mietpreisbremse in Kraft getreten. Diese schreibt vor, dass bei Neuvermietung einer Bestandswohnung die Miete höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Neubau nach Oktober 2014 ist von dieser Verordnung ausgenommen.

2.2 Entwicklung der Geschäftsfelder

2.2.1 Immobilienbewirtschaftung

Der bewirtschaftete Bestand zum 31. Dezember 2015 umfasste 18.270 Wohnungen, 374 Gewerbeeinheiten und 8.935 Garagen beziehungsweise Stellplätze. Von diesen waren zum Stichtag 10.289 Wohnungen öffentlich gefördert und 7.981 Wohnungen freifinanziert. Die laufende Bestandsverwaltung ist der GAG übertragen. Geplant wurde mit einem Bestand zum 31. Dezember 2015 von 18.296 Wohneinheiten. Die geringe Planunterschreitung resultiert im Wesentlichen aus nicht durchgeführten Ankäufen, die mit 50 Einheiten angesetzt waren.

Die Gesellschaft hatte im Geschäftsjahr Umsätze aus Sollmieten in Höhe von TEUR 93.404 (Vorjahr: TEUR 92.337) gegenüber der Planung von TEUR 93.002. Die hiervon abzusetzenden Erlösschmälerungen durch Leerstand, durch Mietnachlässe und die Abschreibungen gegen Mieter in Höhe von 4,35% (TEUR 4.067) sind gegenüber dem Vorjahr von 4,41% (TEUR 4.074) um 0,17% (TEUR 7) gesunken. Unverändert wird die Gesellschaft ihre Bemühungen fortsetzen, Wohngebiete mit problematischen Belegungsstrukturen durch eine gezielte Neumieterauswahl zu stabilisieren. Dies wird in der Konsequenz auch in Zukunft erst einmal zu Mietausfällen auf Grund von Leerstand beziehungsweise zu Ausfällen durch Gewährung von Mietpreisnachlässen führen.

Der Leerstand bei den vermietungsfähigen Wohnungen entsprach am 31. Dezember 2015 mit einer Anzahl von 99 Wohnungen (Vorjahr: 140 Wohnungen) einer Quote von 0,54% (Vorjahr: 0,76%) und ist somit gegenüber dem Jahr 2014 gesunken. Für 43 Wohnungen konnten bereits im Geschäftsjahr wieder neue Mietverträge abgeschlossen werden, so dass zum 31. Dezember 2015 noch 56 Wohnungen dem Markt zur Verfügung standen (Leerstandsquote: 0,31%). Die Fluktuationsrate zum 31. Dezember 2015 betrug 5,59% (Vorjahr: 5,90%).

Von den 374 Gewerbeeinheiten (Vorjahr: 372 Einheiten) standen zum 31. Dezember 2015 52 Einheiten (Vorjahr: 55 Einheiten) mit einer Leerstandsquote von 13,90% (Vorjahr: 14,78%) leer.

Im Rahmen der Neubautätigkeit wurden im Geschäftsjahr keine Miet- bzw. Gewerbeeinheiten im Gegensatz zu den zwei Gewerbeeinheiten aus dem Vorjahr fertiggestellt. Insgesamt wurden Investitionen für die Neubautätigkeit in Höhe von TEUR 15.402 (Vorjahr: TEUR 6.064) getätigt. Die Planung sah drei Einheiten mit einem Investitionsvolumen von TEUR 20.325 vor.

Die Modernisierung des Wohnungsbestandes wurde auch im Geschäftsjahr planmäßig fortgesetzt. Im Geschäftsjahr wurden keine Wohnungen fertig gestellt. Das Investitionsvolumen für Modernisierungsmaßnahmen betrug im Geschäftsjahr TEUR 286 (Vorjahr: TEUR 768) gegenüber der Planung von TEUR 443.

Für die Bestandserhaltung des Hausbesitzes wurden im Geschäftsjahr TEUR 24.864 aufgewandt (Vorjahr: TEUR 24.959) gegenüber der Planung von TEUR 22.489. Hierin enthalten sind Instandhaltungsaufwendungen aus Modernisierungsmaßnahmen von TEUR 105 (Vorjahr: TEUR 176).

2.2.2 Bestandsverkäufe

2.3 Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

2.3.1 Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag

Mit der GAG besteht seit dem Geschäftsjahr 2001 ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag. Der Organträger ist auch verpflichtet, entstehende Jahresfehlbeträge im Sinne von § 302 Aktiengesetz in seiner jeweils gültigen Fassung auszugleichen.

2.3.2 Ertragslage

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung erhöhten sich um TEUR 1.490 auf TEUR 131.628 (Vorjahr: TEUR 130.138). Die wesentlichen Ursachen waren höhere Sollmieten. Dies ergab sich aus Mieterhöhungen im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen sowie allgemeinen Anpassungen an den Mietspiegel.

Die Bestandsveränderung der unfertigen Leistungen aus umlegbaren Nebenkosten erhöhte sich um TEUR 2.572 auf TEUR 1.611 (Vorjahr: TEUR -961). Wesentliche Ursachen sind die gesunkenen Umlagenabrechnungen sowie die gestiegenen Aufwendungen für Nebenkosten.

Die sonstigen betrieblichen Erträge reduzierten sich im Geschäftsjahr um TEUR 3.841 auf TEUR 4.558 (Vorjahr: TEUR 8.399). Die Auflösung und Inanspruchnahme aus der Rückstellung für Kanalsanierung reduzierte sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 3.253 auf TEUR 548 (Vorjahr. TEUR 3.801).

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen sind um TEUR 2.565 auf TEUR 75.780 (Vorjahr: TEUR 73.215) gestiegen. Wesentliche Gründe für den Anstieg waren die um TEUR 951 höheren Nebenkosten und die um TEUR 1.684 gestiegenen anderen Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung, deren Hauptbestandteil der Aufwand für die Immobilienverwaltung aus der Konzernverrechnung ist.

Der Personalaufwand umfasste Aufwendungen für die Altersversorgung ehemaliger Geschäftsführer und war mit TEUR 130 nahezu unverändert.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen stiegen um TEUR 931 auf TEUR 11.544 (Vorjahr: TEUR 10.613), was im Wesentlichen aus dem Anstieg des Aufwandes für Geschäftsbesorgung im Rahmen der Konzern-Verrechnung um TEUR 438 resultierte.

Die Abschreibungen reduzierten sich um TEUR 1.330 auf TEUR 23.718 (Vorjahr: TEUR 25.048). Grund für den Rückgang waren die außerplanmäßigen Abschreibungen auf Grundstücke mit Wohnbauten aus dem Vorjahr in Höhe von TEUR 1.168, die aus den mit der Neubautätigkeit zusammenhängenden Abrissen resultierten.

Die Zinserträge sanken um TEUR 21 auf TEUR 110 (Vorjahr: TEUR 131). Die Zinsaufwendungen verminderten sich um TEUR 1.101 auf TEUR 12.362 (Vorjahr: TEUR 13.463) im Wesentlichen wegen der Rückführung von Darlehen.

Die Ertragssteuern sanken um TEUR 42 auf TEUR 527 (Vorjahr: TEUR 569). Der Rückgang resultiert aus der verminderten steuerlichen Belastung der Ausgleichszahlung. Die sonstigen Steuern veränderten sich auf Grund von Steuererstattungen um TEUR 183 auf TEUR 333 (Vorjahr: TEUR 150). Sie bestehen aus den geltend gemachten Vorsteuern aus Umsatzsteuerjahreserklärungen der Vorjahre.

Das EBITDA sank um TEUR 3.276 auf TEUR 50.342 (Vorjahr: TEUR 53.618).

Die Zinsdeckung belief sich auf 13,27% (Vorjahr: 14,86%). Die Veränderung zum Vorjahr ergibt sich im Wesentlichen aus dem Zuwachs bei den Sollmieten gegenüber einem verringerten Zinsaufwand.

Der Jahresüberschuss vor Gewinnabführung sank um TEUR 445 auf TEUR 11.335 (Vorjahr: TEUR 11.780). Der Jahresüberschuss wurde auf Grund des bestehenden Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages an die GAG abgeführt.

Geplant war für das Geschäftsjahr ein Umsatz von EUR 131 Mio. Der erreichte Umsatz von EUR 132 Mio. liegt um EUR 1 Mio. über diesem Wert. Diese Überschreitung kommt im Wesentlichen aus den höheren Mietzinsen.

Die Bestandsveränderung war mit EUR 1 Mio. geplant und lag mit EUR 2 Mio. um EUR 1 Mio. über dem Planwert.

Der Plan der sonstigen betrieblichen Erträge wurde mit EUR 5 Mio. erreicht.

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen waren mit EUR 75 Mio. geplant und wurden mit EUR Mio. 76 überschritten. In der Planung wurden die Instandhaltungskosten mit EUR 22 Mio. angesetzt. Der gebuchte Wert von EUR 25 Mio. lag um EUR 3 Mio. darüber, während die Nebenkosten mit EUR 43 Mio. geplant wurden und ein gebuchter Wert von EUR 41 Mio. erzielt wurde.

Die Abschreibungen waren mit EUR 24 Mio. geplant und wurden in gleicher Höhe erreicht.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen waren mit EUR 11 Mio. geplant und wurden mit EUR 1 Mio. überschritten. Grund für die Überschreitung sind im Wesentlichen die um TEUR 600 höheren Abbruch- und Entmietungskosten.

Die Zinsaufwendungen waren mit EUR 13 Mio. geplant und in Höhe von EUR 12 Mio. gebucht. Grund für den Rückgang war die günstige Zinssituation am Kapitalmarkt.

Die Ausgleichszahlungen wurden mit EUR 3 Mio. geplant und auch in gleicher Höhe erreicht.

Der Jahresüberschuss vor Gewinnabführung wurde mit EUR 11 Mio. geplant und in gleicher Höhe erreicht.

Das EBITDA war mit EUR 51 Mio. geplant und lag mit EUR 50 Mio. um EUR 1 Mio. unter dem Planwert. Ein wesentlicher Grund für die Abweichung sind die um TEUR 700 niedriger geplanten sonstigen betrieblichen Aufwendungen.

Die Zinsdeckung wurde bei 14% erwartet und mit 13% erzielt.

2.3.3 Finanz- und Vermögenslage

Die Bilanzsumme sank um TEUR 6.919 auf TEUR 853.634 (Vorjahr: TEUR 860.553). Bei gleichbleibendem Eigenkapital stieg die Eigenkapitalquote auf 16,3% (Vorjahr: 16,2%).

Das Anlagevermögen sank um TEUR 8.052 auf TEUR 802.152 (Vorjahr: TEUR 810.204). Der wesentliche Bestandteil, die Sachanlagen, minderte sich um TEUR 8.029 auf TEUR 801.158 (Vorjahr: TEUR 809.187). Den Investitionen in Höhe von TEUR 15.689 (Vorjahr: TEUR 6.833) standen dabei Abschreibungen von TEUR 23.718 (Vorjahr: TEUR 25.048) gegenüber.

Das Umlaufvermögen stieg um TEUR 1.090 auf TEUR 51.411 (Vorjahr: TEUR 50.322). Als wesentliche Positionen sind hier zum einen die unfertigen Leistungen aus den noch nicht abgerechneten Betriebs- und Heizkosten und zum anderen die flüssigen Mittel mit den Kautionen der Mieter enthalten. Die unfertigen Leistungen stiegen um TEUR 1.589 auf TEUR 37.145 (Vorjahr: TEUR 35.556). Die flüssigen Mittel dagegen sanken um TEUR 532 auf TEUR 12.107 (Vorjahr: TEUR 12.639).

Das Eigenkapital blieb mit TEUR 139.367 unverändert.

Die Rückstellungen stiegen um TEUR 1.296 auf TEUR 6.259 (Vorjahr: TEUR 4.963). Diese Abweichung ergab sich im Wesentlichen aus der Zuführung von Rückstellungen für Nebenkosten.

Die Verbindlichkeiten sanken um TEUR 8.133 auf TEUR 705.242 (Vorjahr: TEUR 713.375). Die wesentlichen Bestandteile sind die im Folgenden benannten. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern stiegen um TEUR 26.583 auf TEUR 618.998 (Vorjahr: TEUR 592.415). Im Geschäftsjahr betrugen die Darlehenstilgungen insgesamt TEUR 45.077, davon waren TEUR 33.111 außerplanmäßige Tilgungen; im Wesentlichen aus Umfinanzierungen zu kurzfristigen konzerninternen Mitteln.

Die erhaltenen Anzahlungen stiegen um TEUR 676 auf TEUR 39.961 (Vorjahr: TEUR 39.285). Sie resultierten im Wesentlichen aus Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen und es stehen ihnen auf der Aktivseite unfertige Leistungen gegenüber.

Die Verbindlichkeiten aus Vermietung stiegen um TEUR 170 auf TEUR 11.836 (Vorjahr: TEUR 11.666).

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sanken um TEUR 36.659 auf TEUR 25.835 (Vorjahr: TEUR 62.494). Der Rückgang resultierte im Wesentlichen aus kurzfristigen Darlehensverbindlichkeiten gegenüber der GAG.

Unter den sonstigen Verbindlichkeiten von TEUR 4.997 (Vorjahr: TEUR 5.072) sind im Wesentlichen die Ausgleichsverpflichtungen gegenüber dem Minderheitsgesellschafter (Stadt Köln) in Höhe von TEUR 2.828 (Vorjahr: TEUR 3.059) erfasst. Die Minderung resultiert im Wesentlichen aus den gesunkenen Ausgleichszahlungen.

Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit sank um TEUR 75.080 auf TEUR 15.296 (Vorjahr: TEUR 90.376). Dieser Rückgang resultierte im Wesentlichen aus der Bezahlung von Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen. Der negative Cashflow aus der Investitionstätigkeit stieg um TEUR 8.878 auf TEUR 15.663 (Vorjahr: TEUR 6.785). Die wesentliche Ursache war das gestiegene Investitionsvolumen. Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit war in diesem Geschäftsjahr negativ und belief sich auf TEUR -334 (Vorjahr: TEUR -83.316). Damit wurden die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten, anderen Kreditgebern und die Finanzierungsverbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Summe erhöht und die Tilgungen reduziert. Die flüssigen Mittel am Ende des Geschäftsjahres, bestehend aus den flüssigen Mitteln abzüglich der Mieterkautionen, sanken um TEUR 701 auf TEUR 1.668 (Vorjahr: TEUR 2.369).

Die Grubo ist in das Finanzmanagement des GAG-Konzerns einbezogen. Die Ziele des Finanzmanagements bestehen im Wesentlichen in der Sicherstellung einer ausreichenden Liquidität sowie in der Optimierung des Zinsergebnisses. Das Finanzmanagement des GAG-Konzerns umfasst somit das Cash- und Liquiditätsmanagement sowie das Management der Zinsänderungs- und Ausfallrisiken. Einhergehend mit einer langfristig orientierten Geschäftsstruktur des Unternehmens werden fast ausschließlich langfristige Finanzierungen abgeschlossen. Kurzfristige Finanzierungen werden im Wesentlichen im Rahmen der Liquiditätssteuerung und -optimierung aufgenommen. Spekulative Instrumente werden nicht eingesetzt. Geplante Investitionen sind durch Konzern-Kreditplatzierungsmöglichkeiten ausreichend gesichert. Der GAG-Konzern hat im Geschäftsjahr zur Begrenzung des Zinsänderungsrisikos weitere Zinssicherungsmaßnahmen für klassische Annuitätendarlehen vorgenommen.

Insgesamt verfügt der GAG-Konzern zum Stichtag über kurzfristige Kreditlinien in Höhe von EUR 165 Mio. Die freien Kurzfristkreditlinien und die jederzeit mobilisierbaren Bankguthaben belaufen sich insgesamt auf rd. EUR 83,2 Mio. Die Inanspruchnahme der Kurzfristlinien war im Wesentlichen zinsbedingt und dient im Wesentlichen der zinsgünstigen Zwischenfinanzierung gesicherter Langfristfinanzierungen, deren Auszahlung überwiegend 2016 erfolgt. Weiterhin bestehen umfassende Platzierungsmöglichkeiten für Langfristkredite insbesondere innerhalb des Banken- und Versicherungsbereiches. Die Bonitätseinstufungen des GAG-Konzerns erfolgen erneut auf sehr gutem Niveau. Damit kann die Zahlungsfähigkeit im GAG-Konzern zu jeder Zeit als gewährleistet angesehen werden.

Für Neubau und Großmodernisierung waren Investitionen in Höhe von EUR 21 Mio. geplant. Die erreichten Neubau- und Großmodernisierungs-Investitionen lagen mit EUR 16 Mio. rund EUR 5 Mio. hinter der Planung zurück.

Wie geplant lagen die Investitionen unter den Abschreibungen, so dass es zu einem Absinken des Anlagevermögens kam. Die Eigenkapitalquote blieb, wie geplant, mit 16,3% weitgehend unverändert.

Die Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft ist geordnet und die Zahlungsfähigkeit gesichert.

Die Entwicklung der Ertrags- Finanz- und Vermögenslage der Grubo im Geschäftsjahr verlief insgesamt positiv.

2.4 Sonstige nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

2.4.1 Ideen für die Umwelt

Im Geschäftsjahr hat der GAG-Konzern, zu dem auch die Grubo gehört, den Prozess der energetischen Verbesserung ihres Gesamtbestandes im Rahmen ihrer Neubau-, Modernisierungs- und Instandhaltungstätigkeit fortgesetzt. Es sind eine Reihe von Vorhaben fertig gestellt worden, die mit energiesparenden und CO ₂ -vermeidenden Wärmeerzeugungsanlagen ausgestattet sind. Auch Bauträgereinheiten sind mit aktueller Wärmeerzeugungstechnik erstellt worden. Durch Instandhaltungsmaßnahmen in Form von gezielter Erneuerung von Wärmeerzeugern sind weitere Verbesserungsbeiträge erreicht worden.

2.4.2 Sozialmanagement

Die Wahrnehmung sozialer Verantwortung für die Wohnquartiere und Mietkunden des GAG-Konzerns ist bereits in der Gründungssatzung des Unternehmens aus dem Jahr 1913 verankert. In der Gegenwart stellt die Übernahme sozialer Verantwortung einen integralen Bestandteil der Unternehmensstrategie dar. Ziel ist es, den Mietkunden einen Mehrwert über die Wohnung hinaus zu bieten, attraktive und lebenswerte Wohnquartiere zu schaffen und darüber gleichzeitig zur Rentabilität des GAG-Konzerns beizutragen.

Seit 2007 verfügt der GAG-Konzern über eine eigene Abteilung Sozialmanagement. Neben der Belegungssteuerung und der individuellen Sozialbetreuung von Mietern initiiert, lenkt und koordiniert das Sozialmanagement zahlreiche und vielfältige Projekte und Kooperationen in den Quartieren des GAG-Konzerns. Die Projekt-Bandbreite reicht dabei von Sport- und Freizeitangeboten für Kinder und Jugendliche, über Wohnumfeldverschönerungen, Mieterfeste, Kunst- und Kreativaktionen im Quartier, naturnahe Umweltbildungs-Projekte, die Einrichtung von Nachbarschafts-Treffs bis hin zur Förderung von Mieterinitiativen sowie die Einrichtung von alternativen Wohnprojekten.

Nach wie vor hat dabei der Themenbereich "Gestaltung des demographischen Wandels" hohe Aktualität und stellt eine der Schwerpunktaufgaben des Sozialmanagements dar. So wurde im Jahr 2015 in sämtlichen der 42 Seniorenwohnanlagen die Aufschaltung des Hausnotrufes auf einen professionellen Hausnotrufanbieter abgeschlossen. Darüber hinaus ermöglichen individuelle Wohnraumanpassungsmaßnahmen das selbstbestimmte Leben der Seniorinnen und Senioren in der eigenen Wohnung. Vor Ort eingerichtete Angebote wie gemeinsames Musizieren, Nachbarschafts-Cafés oder Theateraufführungen wirken Vereinsamungstendenzen entgegen und fördern das Miteinander.

Ebenfalls wurden im vergangenen Jahr Modelle entworfen und Kooperationen gestärkt, die Menschen mit Marktzugangsschwierigkeiten (z.B. geistig Behinderte, psychisch Kranke oder Menschen mit körperlichen Einschränkungen) mit Wohnraum versorgen. Das Zusammenleben dieser Menschen wurde mit Unterstützung von Betreuungsanbietern überwiegend in Wohngemeinschaften organisiert. In Gruppenwohnungen werden die Bewohner an eine eigenständige Lebensgestaltung herangeführt.

Neben dem 2015 fortgeführten Bereich der "Umweltbildung" hat das Sozialmanagement sich im vergangenen Jahr das Thema "Bildung plus" zum Schwerpunktthema gemacht. In 18 Schulen wurden Bildungsprojekte und bildungsnahe sowie persönlichkeitsfördernde Projekte externer Kooperationspartner gefördert und unterstützt. Die Auswahl der Schulen erfolgte unter der Maßgabe, dass die Angebote überwiegend den Mieterkindern aus Siedlungen des GAG-Konzerns zu Gute kommen. Ziel ist die Vermittlung von Wissen, die Förderung der Persönlichkeit und die Erhöhung der Bildungschancen der Kinder.

Die Aufgabe der Wohnungsversorgung und Unterstützung von Flüchtlingen hat entsprechend der Entwicklung im vergangenen Jahr eine verstärkte Bedeutung auch für die Arbeit des Sozialmanagements gewonnen.

Alle Aktivitäten und Maßnahmen des Sozialmanagements finden in enger Abstimmung mit den jeweiligen Akteuren und Kooperationspartnern vor Ort statt. Lokal vorhandene Potentiale und Ressourcen werden so in die Projekte aufgenommen sowie Synergien durch Kooperationen mit vielfältigen sozialen Trägern, Institutionen und Gremien hergestellt, wie etwa Stadtteilkonferenzen, städtischen Ämtern, KiTas, Schulen und Jugendeinrichtungen, Vereinen, Seniorennetzwerken oder der Sozialraumkoordination.

Bei allen Projekten verfolgt das Sozialmanagement definierten Handlungsleitlinien: Eine sozialräumliche Herangehensweise sowie die Orientierung an den Bedarfen und der Lebenswelt vor Ort gehören ebenso dazu wie die weitest mögliche Aktivierung und Partizipation der Zielgruppen, auch um die Nachhaltigkeit der Projektwirkungen zu erlangen. Ein integriertes und vernetztes Handeln in allen Arbeitsprozessen trägt sowohl zum Gelingen der einzelnen Projekte als auch zur Absicherung von Erfolgen in der Quartiersentwicklung bei.

3. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres liegen nicht vor.

4. Risiko- und Chancenbericht

4.1 System des Risikomanagements

Der GAG-Konzern, zum dem auch die Grubo gehört, verfügt über ein Risiko- und Chancenmanagementsystem, das wesentliche oder bestandsgefährdende Entwicklungen in den verschiedenen Geschäftsfeldern frühzeitig erkennt und adäquate Steuerungsmaßnahmen auslöst. Es folgt den Vorgaben des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KontraG) und ist auf die Erfordernisse der Aufbau- und Ablauforganisation des GAG-Konzerns ausgerichtet.

Auf Grundlage dieses Systems ist die Unternehmensführung in der Lage, Risiken im Unternehmen beziehungsweise Unternehmensumfeld rechtzeitig zu identifizieren und zu bewerten.

4.2 Risikobericht

4.2.1 Umfeld- und Brancheneinschätzung

4.2.2 Leistungswirtschaftliche Risiken

Für das umsatzstärkste Segment des GAG-Konzerns, der Immobilienbewirtschaftung, bestehen die Risiken im Wesentlichen in der möglichen Verschlechterung der allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die zu einer Verminderung der Mieterlöse, einer verstärkten Zahlungsunfähigkeit der Mieter und zu erhöhtem Leerstand führen können. Die derzeitige Marktlage in Köln lässt keine kritischen Tendenzen erkennen, die die Ertragslage wesentlich beeinträchtigen. Unabhängig von der aktuellen Situation werden negative Entwicklungen durch den unterjährigen Abgleich des Geschäftsverlaufs mit der Wirtschaftsplanung frühzeitig erkannt, so dass geeignete Gegenmaßnahmen ergriffen werden können. Bekannte Veränderungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen - Stichwort "Mietpreisbremse" und "Mietrechtspaket II"- sind entweder bereits in der Wirtschaftsplanung berücksichtigt oder werden kurzfristig nicht zu wesentlichen Änderungen der Ertragskraft führen.

Der Vermietungsprozess ist strukturiert, kundennah und effektiv gestaltet. Ziel war und ist es, die Leerstandsquote zu verringern, eine schnelle Anschlussvermietung zu ermöglichen, erfolgreiche Marketingmaßnahmen zu steuern und die Konkurrenzfähigkeit am Wohnungsmarkt zu sichern. Dies wurde im Berichtsjahr weiter aktiv vorangetrieben. Die Leerstandsdauer wurde in den vergangenen Jahren deutlich verkürzt und auch die Erlösschmälerungen aus Leerstand verharren auf relativ niedrigem Niveau, welches wiederum die Ertragskraft des Unternehmens erhöht. Allerdings werden die vielfältigen Modernisierungs- und Neubauaktivitäten sowie die Aktivitäten des Unternehmens bei der Flüchtlingsvermietung und die damit verbundenen Umsetzungen, Entmietungen und längeren Vermietungsprozesse zu einem geplanten leichten Anstieg der Leerstandszahlen und der Erlösschmälerungen aus Leerstand führen.

Als Vermieter unterliegt der GAG-Konzern auch einem Mietausfallrisiko. Hauptursache für rückständige und ausbleibende Mietzahlungen durch die Mieter sind wachsende Verschuldung in den Stadtteilen in denen der GAG-Konzern seine Wohnungen bewirtschaftet, Arbeitslosigkeit und familiäre Probleme. Durch die enge Betreuung der Mieter in den Kundencentern und durch die Abteilung Forderungsmanagement wird gewährleistet, dass problematische Mietverhältnisse schneller erkannt und entsprechende Gegenmaßnahmen ergriffen werden.

4.2.3 Finanzwirtschaftliche Risiken

Die finanzwirtschaftlichen Risiken umfassen im Wesentlichen Zinsänderungs-, Bonitäts- und Liquiditätsrisiken. Diese Risiken werden durch das zentrale Finanzmanagement des GAG-Konzerns permanent beobachtet. Im Geschäftsjahr konnten wesentliche Maßnahmen zur Optimierung von Fremdkapitalkosten und Zinsänderungsrisiken umgesetzt werden.

Bei Finanzaktivitäten im Rahmen der operativen Geschäftstätigkeit ist der GAG-Konzern Zinsänderungsrisiken ausgesetzt. Zur Begrenzung dieser Risiken betreibt der GAG-Konzern ein systematisches Finanzmanagement. Der Zins für langfristige Finanzierungen lag im Berichtszeitraum unverändert auf niedrigem Niveau. Der GAG-Konzern hat diese Situation für neue Langfristfinanzierungen und unter Nutzung der rechtlich möglichen Gegebenheiten, insbesondere zur Restrukturierung von zuvor geplanten und vereinbarten Darlehen, genutzt. Zinsänderungsrisiken sind auf Grund der grundsätzlich langfristigen Zinsbindungsfristen von ursprünglich zehn bis 30 Jahren und auf Grund des erreichten Absicherungsniveaus relativ gering und ergeben sich insbesondere aus den laufenden Bauaktivitäten und Zinsbindungsenden von bestehenden Langfristfinanzierungen. Die Zinsänderungsrisiken sind hier auf Grund der teils frühzeitigen Zinssicherungen für Kapitalmarktdarlehen und der umfassenden Einbindung zinssubventionierter Förderdarlehen begrenzt. Auf Grund des abgesicherten Zinsniveaus bestehen Risiken, die insbesondere aus einem nachhaltigen Absinken des Zinsniveaus für Langfristfinanzierungen resultieren können.

Auf die nachhaltigen Änderungen der Finanzmarktsituation hat sich der GAG-Konzern frühzeitig durch eine umfassende Verbreiterung der Kreditgeberbasis eingestellt. Aktuell stehen dem GAG-Konzern Finanzierungspartner mit umfangreichen und kostengünstigen kurz- und langfristigen Finanzierungen zur Verfügung. Die nachhaltig gestiegenen Besicherungserfordernisse für Fremdfinanzierungsmittel führen unverändert dazu, dass insbesondere für die Finanzierungen der Neubaumaßnahmen zusätzliche Sicherheiten des Konzerns bereitgestellt werden müssen.

Die im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken im Bereich der finanzwirtschaftlichen Risiken beziehen sich neben der Liquidität und den Kreditrisiken auch auf den Bereich Investitionen und Wirtschaftlichkeit und haben kumuliert einen Schadenerwartungswert (Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit mit der Auswirkungshöhe) von EUR 2,81 Mio. (Vorjahr: EUR 5,06 Mio.).

4.2.4 Allgemeine interne und externe Risiken

Die Geschäftstätigkeit des GAG-Konzerns unterliegt vor allem den Rahmenbedingungen des Miet- und Baurechts. Hieraus können sich Veränderungen, die sich nachteilig auf das Geschäft und die Planungssicherheit auswirken, ergeben. Weiterhin kann durch neue oder geänderte Umweltgesetze beziehungsweise Umweltverordnungen die Kostensituation stark belastet werden. Deshalb werden geplante Gesetzesänderungen im Vorfeld mit großer Aufmerksamkeit verfolgt.

Risiken aus steigenden Beschaffungspreisen werden durch einen zentralen Einkauf mittels Standardisierung und durch langfristige Rahmenverträge gesteuert.

Die explizit aufgenommenen Compliance-Risiken werden durch das Compliance-Management unterstützt beziehungsweise überwacht.

4.3 Chancenbericht

Die zentralen Herausforderungen, denen sich die Wohnungswirtschaft zu stellen hat, bieten auch viele Ansätze für Chancen, die der GAG-Konzern in vermehrtem Maße nutzt.

Die größten Chancenpotenziale sieht der GAG-Konzern im Standortfaktor sowie in dem in über 100 Jahren gewonnenen Vertrauen der Mieterschaft und in den Kölner Einwohnern. Hier werden an dem hervorragenden Standort Köln, der auch zukünftig stabile Nachfragepotenziale bereithält, wohnungswirtschaftliche Produkte und Dienstleistungen ihre Abnehmer finden, wenn diese ökologisch, sozial und ökonomisch ausgewogen sind.

Eine weitere Chance ist eine sozialverantwortliche, marktgerechte Wohnungspolitik mit dem Fokus auf Zielgruppen wie zum Beispiel Studenten oder Senioren. Gerade die Neuvermietung und das Sozialmanagement bietet durch zielgruppenspezifische Handlungsansätze die Möglichkeiten, Fehlstellungen in den Quartieren zu verhindern und damit langfristige Bindungen der Mieter an das Unternehmen zu sichern und die Bewirtschaftungskosten in den Quartieren zu senken.

Die Errichtung zusätzlicher Wohnfläche auf neuen Grundstücken sowie die Nutzung weiterer Nachverdichtungs- Modernisierungs-, Abriss- und Neubaumaßnahmen auf konzerneigenen Grundstücken werden in den kommenden Jahren auch weiterhin an Bedeutung gewinnen für die Versorgung der Nachfrage mit zeitgemäßem Wohnraum. Insgesamt kann damit der Wohnungsbestand des GAG-Konzerns verbessert und die Ertragskraft nachhaltig gesteigert werden. Darüber hinaus wird die Wirtschaftlichkeit der Investitionen zukünftig maßgeblich von der Baukostenentwicklung beeinflusst. Es bleibt abzuwarten, ob die erkennbare Tendenz zur Kostensteigerung dauerhaft die Investitionstätigkeit beeinträchtigt. Auch das weiterhin enge Grundstücksangebot auf dem Kölner Markt bleibt dabei eine nicht zu unterschätzende Komponente, wobei sich der GAG-Konzern mit seinen ausgewogenen Quartierskonzepten gegen andere Interessenten durchsetzen muss.

4.4 Gesamteinschätzung

Die im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken haben kumuliert insgesamt einen Schadenerwartungswert (Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit mit der Auswirkungshöhe) von EUR 13,48 Mio. (Vorjahr: EUR 16,07 Mio.). Die vorgenannten Schadenerwartungswerte gelten für den gesamten Konzern. Die Risikotragfähigkeit des Konzerns ist durch eine entsprechende Eigenkapitalausstattung gegeben. Dem gegenüber stehen die o. g. Chancen der positiven Entwicklung am Kölner Wohnungsmarkt. Diese Chancen und Risiken sind bei den folgenden Prognoseaussagen im Lagebericht nicht enthalten und stellen eine theoretische, wahrscheinlichkeitsgewichtete negative/positive Prognoseabweichung dar.

4.5 Bericht zum internen Kontroll- und Risikomanagementsystem gemäß § 315 Abs. 2 Nr. 5 HGB

Das grundsätzliche Risiko der Finanzberichterstattung besteht darin, dass Jahres- und Halbjahresabschlüsse sowie Zwischenberichte falsche Darstellungen enthalten, die Einfluss auf die Entscheidungen der Adressaten haben. Um Fehlerquellen frühzeitig zu identifizieren, verfügt der GAG-Konzern über ein rechnungslegungsbezogenes Kontroll- und Risikomanagementsystem, das sicherstellt, dass Geschäftsvorfälle richtig aufbereitet und gewürdigt in die Rechnungslegung übernommen werden. Geeignete unternehmensspezifische Vorgaben und Richtlinien bilden die Grundlage für einen ordnungsgemäßen, einheitlichen und kontinuierlichen Rechnungslegungsprozess.

Die eingesetzten Finanzsysteme sind durch entsprechende Einrichtungen im EDV-Bereich gegen unbefugte Zugriffe geschützt. Es wird, soweit möglich, Standardsoftware verwendet. Ein Richtlinienwesen ist eingerichtet und wird laufend aktualisiert. Bei den rechnungslegungsrelevanten Prozessen wird das Vier-Augen-Prinzip angewendet und es besteht eine prozessunabhängige Revision.

Der Aufsichtsrat und sein zuständiger Ausschuss befassen sich regelmäßig mit den Kontrollmaßnahmen und Finanzberichten.

5. Prognosebericht

In der Planung wird insgesamt von einem für den Wohnungsmarkt in Köln stabilen und weiterhin positiven Umfeld ausgegangen. Bezüglich der Gesetzeslage wurde von keinen Änderungen ausgegangen.

Für langfristige Kapitalmarktdarlehen wird bis Ende 2016 von einem Zinssatz von 2% ausgegangen. Im Gemeinkostenbereich wird mit einer allgemeinen Preissteigerung von 2% pro Jahr geplant.

Wesentliche Änderungen der Geschäftstätigkeit und des Geschäftsverlaufs sind nicht geplant.

Die im Folgenden dargestellten Werte sind Planwerte für das Jahr 2016. Zukunftsbezogene Angaben sind naturgemäß mit Unsicherheiten behaftet. Während bei einzelnen Positionen wie den Sollmieten regelmäßig mit relativ geringen prozentualen Plan-Ist-Abweichungen zu rechnen ist, ist insbesondere der Jahresüberschuss durch die Vielzahl der eingehenden Sachverhalte und dem relativ geringen Wert regelmäßig höheren prozentualen Plan-Ist-Abweichungen unterworfen.

Insgesamt bewertet die Geschäftsführung die Entwicklungen der Gesellschaft mit stabilen Wachstumsraten unter den beschriebenen Rahmenbedingungen als positiv.

Für 2016 ist ein Jahresüberschuss vor Gewinnabführung von EUR 10 Mio. sowie ein EBITDA von EUR 48 Mio. geplant. Diese Ergebnisse basieren im Wesentlichen auf einem Umsatz von EUR 133 Mio., sonstigen betrieblichen Erträgen von EUR 4 Mio., Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen von EUR 80 Mio., sonstige betriebliche Aufwendungen von EUR 11 Mio. sowie Abschreibungen von EUR 24 Mio. und einem Finanzergebnis von EUR -12 Mio.

Hauptbestandteil des Umsatzes ist die Sollmiete mit EUR 95 Mio. Die Steigerung in der Sollmiete ergibt sich im Wesentlichen aus regelmäßigen Mieterhöhungen im Bestand und aus Neubaumaßnahmen. Ein weiterer wesentlicher Bestandteil sind die Umsatzerlöse aus Nebenkosten, die mit EUR 38 Mio. geplant sind. Wesentliche Bestandteile der Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen sind die mit EUR 42 Mio. geplanten Nebenkosten und die mit EUR 28 Mio. geplanten Instandhaltungsaufwendungen. Die Abschreibungen bestehen im Wesentlichen aus planmäßigen Abschreibungen auf Immobilien. Die wesentliche Position des Finanzergebnisses ist der Zinsaufwand für Darlehensverbindlichkeiten in Höhe von EUR 12 Mio. Die Zinsdeckung wird für 2016 bei 13% erwartet.

Für Neubau und Großmodernisierung sind Investitionen in Höhe von EUR 43 Mio. geplant. Im Neubau sollen rund 240 und in der Großmodernisierung rund 110 Wohnungen fertiggestellt werden. Des Weiteren sind als Platzhalter für den Ankauf geeigneter Objekte pauschal EUR 5 Mio. für 50 Wohnungen in der Planung vorgesehen. Der geplante Bestand an Wohnungen beträgt Ende 2016 rund 18.550 Einheiten.

Die Bilanzsumme steigt durch die über den Abschreibungen liegenden Investitionen auf EUR 894 Mio. an. Die Eigenkapitalquote sinkt damit bei gleichbleibendem Eigenkapital leicht ab, liegt aber Ende 2016 noch bei 16%. Für die externe Finanzierung der Investitionen ist eine Mischung aus Darlehen zu Marktzinsen und zinssubventionierten Mitteln der NRW.BANK sowie Mitteln der KfW geplant.

Köln, den 26. Februar 2016

Die Geschäftsführung

Uwe Eichner

Kathrin Möller

Jahresabschluss

Gewinn- und Verlustrechnung vom 01.01. bis 31.12.2015

	2015 EUR	2014 TEUR
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung	131.628.413,80	130.138
Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen	1.610.925,28	-961
Sonstige betriebliche Erträge	4.557.539,33	8.399
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	-75.745.657,61	-73.205
Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	-6.188,77	-10
Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	-28.419,79	0
	-75.780.266,17	-73.215
Rohergebnis	62.016.612,24	64.361
Personalaufwand
Aufwendungen für Altersversorgung	-130.494,34	-130
Abschreibungen auf Sachanlagen	-23.717.729,06	-25.048
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-11.544.181,01	-10.613
Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens und anderen Finanzanlagen	849,87	36
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
davon aus verbundenen Unternehmen: EUR 0,00 (Vorjahr: TEUR 5)	109.598,56	131
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
davon an verbundene Unternehmen: EUR 343.348,17 (Vorjahr: TEUR 60)	-12.362.182,75	-13.463
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit	14.372.473,51	15.274
Außerordentliche Aufwendungen/Außerordentliches Ergebnis	-15.785,00	-16
Ausgleichszahlung	-2.828.401,00	-3.059
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-526.581,75	-569
Sonstige Steuern	332.920,53	150
Aufgrund eines Gewinnabführungsvertrages abgeführter Gewinn	-11.334.626,29	-11.780
Jahresüberschuss	0,00	0

Bilanz zum 31.12.2015

Aktiva

	31.12.2015 EUR	31.12.2014 TEUR
Anlagevermögen
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	761.551.456,40	785.398
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	15.168.944,04	14.659
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	723.519,59	4.017
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	59.368,66	59
Anlagen im Bau	21.354.278,98	1.092
Bauvorbereitungskosten	2.300.079,14	3.961
	801.157.646,81	809.186
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.000,00	10
Beteiligungen	900.684,94	901
Sonstige Ausleihungen	83.546,79	107
	994.231,73	1.018
	802.151.878,54	810.204
Umlaufvermögen Andere Vorräte
Unfertige Leistungen	37.141.670,79	35.531
Andere Vorräte	3.305,51	25
	37.144.976,30	35.556
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung	604.828,58	776
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	55.136,59	25
Sonstige Vermögensgegenstände	1.498.648,11	1.326
	2.158.613,28	2.127
Flüssige Mittel
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten	12.107.189,11	12.639
	51.410.778,69	50.322
Rechnungsabgrenzungsposten	71.445,00	27
Bilanzsumme	853.634.102,23	860.553
Passiva
	31.12.2015 EUR	31.12.2014 TEUR
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital	92.000.000,00	92.000
Kapitalrücklage	47.352.774,66	47.353
Gewinnrücklagen
Andere Gewinnrücklagen	14.619,27	15
	139.367.393,93	139.368
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	1.248.731,00	1.237
Rückstellungen für Bauinstandhaltung	741.041,95	1.664
Sonstige Rückstellungen	4.269.648,93	2.062
	6.259.421,88	4.963
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	477.988.245,53	493.214
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	141.009.484,80	99.201
Erhaltene Anzahlungen	39.961.322,16	39.285
Verbindlichkeiten aus Vermietung	11.835.926,56	11.666
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	3.614.378,03	2.443
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	25.835.202,07	62.494
Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern: EUR 575.334,00 (Vorjahr: TEUR 442)	4.997.183,19	5.072
	705.241.742,34	713.375
Rechnungsabgrenzungsposten	2.765.544,08	2.847
Bilanzsumme	853.634.102,23	860.553

Anhang für das Geschäftsjahr 2015

1. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss der Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln, für das Geschäftsjahr 2015 wurde nach den Vorschriften der §§ 264 ff. HGB aufgestellt.

Die Gliederungen der Bilanz nebst Gewinn- und Verlustrechnung entsprechen der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 25.05.2009.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Die Firma Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung gilt unter Berücksichtigung nachfolgender Größenmerkmale:

	2015 TEUR	2014 TEUR
Bilanzsumme	853.634	860.553
Umsatzerlöse	131.628	130.138
Arbeitnehmer	0	0

als große Kapitalgesellschaft im Sinne von § 267 Absatz 3 HGB.

Unabhängig von der gesetzlichen Regelung ist die Gesellschaft entsprechend § 13 des Gesellschaftsvertrages verpflichtet, bei der Aufstellung des Jahresabschlusses die für große Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften des Handelsgesetzbuches zu berücksichtigen.

Die GAG Immobilien AG (GAG) ist Konzernobergesellschaft und hat bis 2014 den Konzernabschluss entsprechend den Vorschriften der International Financial Reporting Standards (IFRS) aufgestellt. Der Vorstand der GAG hat am 30. Dezember 2014 den Widerruf der Zulassung der GAG-Vorzugsaktien zum Börsenhandel im regulierten Markt (General Standards) der Börse Düsseldorf beantragt. Gleichzeitig wurde beantragt, die GAG-Vorzugsaktien mit Wirksamwerden des Widerrufs in den Freiverkehr (Primärmarkt) der Börse Düsseldorf einzubeziehen. Dem Antrag wurde am 9. Januar 2015 entsprochen und das Wertpapier wird seit dem 10. April 2015 nicht mehr im General Standard sondern im Primärmarkt gehandelt. Durch den Wechsel des Börsensegments, das so genannte Downlisting, stellt die GAG erstmalig zum 31. Dezember 2015 den Konzernabschluss nach den deutschen Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) auf. In diesem Zusammenhang wurde im GAG-Konzern der Ausweis einzelner Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung konzernweit vereinheitlicht. Um die Vergleichbarkeit mit den Vorjahreszahlen zu gewährleisten, wurden diese - insbesondere bei den Posten "Aufwendungen für Hausbewirtschaftung" und "Sonstige Steuern" in der Gewinn- und Verlustrechnung- entsprechend angepasst.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden (§ 284 Abs. 2 Nr. 1 HGB)

2.1 Allgemeines

Die angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind gegenüber dem Vorjahr unverändert und erfolgen unter Berücksichtigung der Fortführung der Unternehmenstätigkeit.

2.2 Anlagevermögen

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten, im Falle abnutzbarer Vermögensgegenstände, vermindert um planmäßige Abschreibungen, angesetzt. Eine dauerhafte Wertminderung nach § 253 Abs. 3 Satz 3 HGB liegt vor, wenn der Zeitwert eines Objektes voraussichtlich innerhalb eines Zeitraumes von fünf Jahren den Buchwert nicht übersteigt. Bei Gebäuden mit besonderes langer Restnutzungsdauer kann der Zeitraum auf bis zu zehn Jahre ausgedehnt werden. In die Herstellungskosten werden grundsätzlich Fremdkapitalzinsen gemäß § 255 Abs. 3 HGB einbezogen. Diese fielen jedoch im Geschäftsjahr, wie im Vorjahr, nicht an. Die Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände entsprechend linear beziehungsweise degressiv vorgenommen.

Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten beziehungsweise zum niedrigeren beizulegenden Wert aktiviert.

2.3 Umlaufvermögen

Die unfertigen Leistungen (noch mit den Mietern abzurechnende umlagefähige Betriebs- und Heizkosten) werden ohne den Zuschlag für das Umlageausfallwagnis ausgewiesen. Bei den anderen Vorräten (Heizmaterial) wurden die Einstandspreise - Anschaffungskosten - zu Grunde gelegt (unter Beachtung des Niederstwertprinzips). Bei der Ermittlung wird unterstellt, dass die zuerst angeschafften Vermögensgegenstände auch zuerst verbraucht werden (FIFO-Verfahren).

Die flüssigen Mittel sind zum Nennwert angesetzt.

2.4 Rechnungsabgrenzungsposten

Bei den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten erfolgen die Abschreibungen auf Geldbeschaffungskosten konzerneinheitlich auf Basis der Laufzeit der Zinsfestschreibung.

2.5 Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital wird zum Nennbetrag ausgewiesen.

2.6 Rückstellungen

Der Rechnungszins bei der Bewertung entspricht dem von der Deutschen Bundesbank für den 31. Dezember 2015 bekannt gegebenen Abzinsungssatz (durchschnittlicher Marktzins der vergangenen 7 Jahre bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren). Auf Grund der Anforderungen durch das BilMoG wurde in 2010 eine Neubewertung der Pensionsrückstellungen notwendig. Die Ermittlung des Zuführungsbetrages von TEUR 237 aus der Neubewertung erfolgte zum 1. Januar 2010. Diese Zuführung wird linear über 15 Jahre, also bis spätestens zum 31. Dezember 2024, erfolgen. Dies führt zu einer jährlichen Ergebnisbelastung von TEUR 16. Die Zuführung wird jeweils zum Ende eines Geschäftsjahres erfasst. Der nicht getilgte Zuführungsbedarf beläuft sich zum 31. Dezember 2015 auf TEUR 142. Die auf dem Wahlrecht gem. Art. 67 Abs. 1 Satz 1 EGHGB basierenden Zuführungsbeträge werden unter dem Posten "Außerordentliche Aufwendungen" erfasst.

	31.12.2015 %	31.12.2014 %
Bewertungsverfahren	PUC-Methode	PUC-Methode
Rechnungszins	3,89	4,53
Rententrend	2,00	2,00

Rückstellungen für Bauinstandhaltung wurden nach § 249 Abs. 2 HGB a.F. für einzelne Kanalsanierungsmaßnahmen gebildet. Sie wurden bis 2009 in der Weise erfasst, dass die mehrjährig zu erwartenden Instandhaltungsaufwendungen zum Bilanzstichtag geschätzt wurden. Das unter BilMoG gem. Art. 67 Abs. 3 Satz 1 EGHGB bestehende Wahlrecht zur Beibehaltung und Fortschreibung bestehender Aufwandsrückstellungen für Kanalsanierungen wurde in Anspruch genommen. Die Rückstellung weist zum 31. Dezember 2015 einen Wert in Höhe von TEUR 741 (Vorjahr: TEUR 1.664) auf.

Die sonstigen Rückstellungen betreffen folgende Sachverhalte:

	31.12.2015 EUR	31.12.2014 TEUR
Ausstehende Rechnungen	4.018.300,55	1.669
Unterlassene Instandhaltung	125.548,38	138
Mieter werden Eigentümer	64.800,00	65
Prüfungs- und Beratungskosten	34.000,00	67
Rückstellung für Prozesskosten	27.000,00	78
RSt für Brandschutzmaßnahmen	0,00	45
Summe	4.269.648,93	2.062

2.7 Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten werden mit dem Erfüllungsbetrag passiviert. Eine Rentenverpflichtung wird mit dem Barwert ausgewiesen.

2.8 Rechnungsabgrenzungsposten

Die passive Rechnungsabgrenzung enthält im Wesentlichen vorausgezahlte Mieten und Zuschüsse, die auf das Folgejahr entfallen.

3. Erläuterungen zur Bilanz

3.1 Anlagevermögen (§ 268 Abs. 2 HGB)

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens zum 31. Dezember 2015 wird im nachfolgend wiedergegebenen Anlagenspiegel dargestellt:

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	01.01.2015 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	Umbuchungen EUR	31.12.2015 EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	1.393.896.313,83	22.413,65	1.722.883,83	-574.099,15	1.391.621.744,50
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	21.169.750,26	756.023,35	0,00	176.512,24	22.102.285,85
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	4.017.259,39	0,00	0,00	-3.293.739,80	723.519,59
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	59.368,66	0,00	0,00	0,00	59.368,66
Anlagen im Bau	1.092.247,48	14.267.108,84	0,00	5.994.922,66	21.354.278,98
Bauvorbereitungskosten	3.966.945,64	643.066,57	0,00	-2.303.595,95	2.306.416,26
	1.424.201.885,26	15.688.612,41	1.722.883,83	0,00	1.438.167.613,84
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.000,00	0,00	0,00	0,00	10.000,00
Beteiligungen	900.684,94	0,00	0,00	0,00	900.684,94
Sonstige Ausleihungen	107.038,47	0,00	23.491,68	0,00	83.546,79
	1.017.723,41	0,00	23.491,68	0,00	994.231,73
Anlagevermögen	1.425.219.608,67	15.688.612,41	1.746.375,51	0,00	1.439.161.845,57

	Abschreibungen kumuliert
	01.01.2015 EUR	des Geschäftsjahres EUR	Abgänge EUR	Umbuchungen EUR	31.12.2015 EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	608.498.508,28	23.294.663,65	1.722.883,83	0,00	630.070.288,10
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	6.510.324,96	423.016,85	0,00	0,00	6.933.341,81
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Bauvorbereitungskosten	6.288,56	48,56	0,00	0,00	6.337,12
	615.015.121,80	23.717.729,06	1.722.883,83	0,00	637.009.967,03
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Sonstige Ausleihungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Anlagevermögen	615.015.121,80	23.717.729,06	1.722.883,83	0,00	637.009.967,03

	Buchwerte
	31.12.2015 EUR	31.12.2014 EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	761.551.456,40	785.397.805,55
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	15.168.944,04	14.659.425,30
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	723.519,59	4.017.259,39
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	59.368,66	59.368,66
Anlagen im Bau	21.354.278,98	1.092.247,48
Bauvorbereitungskosten	2.300.079,14	3.960.657,08
	801.157.646,81	809.186.763,46
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.000,00	10.000,00
Beteiligungen	900.684,94	900.684,94
Sonstige Ausleihungen	83.546,79	107.038,47
	994.231,73	1.017.723,41
Anlagevermögen	802.151.878,54	810.204.486,87

3.2 Unfertige Leistungen

In dem Posten "Unfertige Leistungen" sind TEUR 37.142 (Vorjahr: TEUR 35.531) noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten enthalten.

3.3 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

In den sonstigen Vermögensgegenständen sind Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr in Höhe von TEUR 3 (Vorjahr: TEUR 6) enthalten. Es sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlusstichtag rechtlich entstehen.

3.4 Flüssige Mittel

In den Guthaben bei Kreditinstituten sind Kautionszahlungen der Mieter als Treuhandvermögen in Höhe von TEUR 10.439 (Vorjahr: TEUR 10.270) enthalten.

3.5 Rechnungsabgrenzungsposten

In den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind nach § 250 Abs. 3 HGB aktivierte Unterschiedsbeträge (Disagio) von TEUR 71 (Vorjahr: TEUR 27) enthalten.

3.6 Verbindlichkeitenspiegel (§ 285 Nr. 1 HGB)

Verbindlichkeitenspiegel (in Klammern: Vorjahr)	Insgesamt EUR	davon Restlaufzeit bis zu 1 Jahr EUR	davon Restlaufzeit 1 bis 5 Jahre EUR	davon Restlaufzeit über 5 Jahre EUR	gesichert EUR	Art der Sicherung
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	252.719.190,58	5.842.525,19	30.942.172,98	215.934.492,41	252.719.190,58	GPR
	(252.244.599,63)	(5.428.296,19)	(27.407.817,93)	(219.408.485,51)	(252.244.599,63)
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	225.269.054,95	7.626.762,33	29.094.122,40	188.548.170,22	225.269.054,95	B
	(240.969.331,37)	(9.520.965,06)	(30.137.161,59)	(201.311.204,72)	(240.969.331,37)
Zwischensumme:	477.988.245,53	13.469.287,52	60.036.295,38	404.482.662,63	477.988.245,53
	(493.213.931,00)	(14.949.261,25)	(57.544.979,52)	(420.719.690,23)	(493.213.931,00)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	113.915.123,07	705.757,35	4.218.517,85	108.990.847,87	113.915.123,07	GPR/B
	(71.532.861,75)	(693.419,12)	(3.488.349,84)	(67.351.092,79)	(71.532.861,75)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	27.094.361,73	597.070,59	3.329.849,78	23.167.441,36	0,00
	(27.668.061,83)	(572.685,27)	(3.182.257,85)	(23.913.118,71)	(0,00)
Zwischensumme:	141.009.484,80	1.302.827,94	7.548.367,63	132.158.289,23	113.915.123,07
	(99.200.923,58)	(1.266.104,39)	(6.670.607,69)	(91.264.211,50)	(71.532.861,75)
Erhaltene Anzahlungen	39.961.322,16	39.961.322,16	0,00	0,00	0,00
	(39.285.002,12)	(39.285.002,12)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten aus Vermietung	11.835.926,56	11.835.926,56	0,00	0,00	0,00
	(11.665.632,91)	(11.665.632,91)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	3.614.378,03	3.614.378,03	0,00	0,00	0,00
	(2.443.526,09)	(2.443.526,09)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	25.835.202,07	25.835.202,07	0,00	0,00	0,00
	(62.494.354,75)	(62.494.354,75)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
Sonstige Verbindlichkeiten	4.997.183,19	3.567.285,15	612.075,84	817.822,20	0,00
	(5.071.700,86)	(3.664.143,82)	(612.075,84)	(795.481,20)	(0,00)
	705.241.742,34	99.586.229,43	68.196.738,85	537.458.774,06	591.903.368,60
	(713.375.071,31)	(135.768.025,33)	(64.827.663,05)	(512.779.382,93)	(564.746.792,75)

GPR = Grundpfandrechte, B = Bürgschaften

3.7 Derivative Finanzinstrumente (§ 285 Nr. 19 HGB)

Im Rahmen des Erwerbs von Immobilien wurde zum 1. Januar 2009 ein revolvierendes Kurzfristdarlehen mit einem Zinsswap über TEUR 11.711 und einer Laufzeit bis 31. Dezember 2015 übernommen, der rein wirtschaftlich gesehen zu einer Festzinsposition führte.

3.8 Verbindlichkeiten

In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. In den Verbindlichkeiten aus Vermietung sind korrespondierend zu den flüssigen Mitteln Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 10.439 (Vorjahr: TEUR 10.270) als Treuhandverbindlichkeiten enthalten. In den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 3.056 (Vorjahr: TEUR 2.800) enthalten.

4. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

4.1 Sonstige betriebliche Erträge

In dieser Position sind TEUR 3.199 (Vorjahr: TEUR 2.860) aus Erstattungen von Versicherungen enthalten. Des Weiteren werden hier Erträge in Höhe von TEUR 1.042 (Vorjahr: TEUR 5.281) aus der Inanspruchnahme beziehungsweise der Auflösung von Rückstellungen ausgewiesen. Der hohe Vorjahreswert ist insbesondere auf die Auflösung der Rückstellung für die Kanalsanierung zurückzuführen.

4.2 Abschreibungen auf Sachanlagen (§ 277 Abs. 3 HGB)

In den Abschreibungen sind keine außerplanmäßige Abschreibungen auf Sachanlagen enthalten (Vorjahr: TEUR 1.173).

4.3 Sonstige betriebliche Aufwendungen

Diese Position beinhaltet im Wesentlichen den Aufwand für Geschäftsbesorgung durch die GAG AG in Höhe von TEUR 9.804 (Vorjahr: TEUR 9.367).

4.4 Zinsen und ähnliche Aufwendungen (§ 277 Abs. 5 HGB)

In den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen sind Zinsaufwendungen aus der Aufzinsung von langfristigen Rückstellungen und Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 126 (Vorjahr: TEUR 139) enthalten.

4.5 Periodenfremde Erträge/Periodenfremde Aufwendungen (§ 277 Abs. 4 HGB)

Die periodenfremden Erträge betrugen TEUR 89 (Vorjahr: TEUR 36). Im Wesentlichen setzen sich diese aus Erträgen aus im Vorjahr abgeschriebenen Forderungen zusammen.

Die periodenfremden Aufwendungen betrugen TEUR 54 (Vorjahr: TEUR 76). Dies betrifft im Wesentlichen die Erlöskorrektur der Sollmieten aus früheren Jahren.

4.6 Außerordentliche Aufwendungen/Außerordentliches Ergebnis (§ 277 Abs. 4 HGB)

Aus der Bewertungsänderung zu den Pensionsrückstellungen und der damit verbundenen Zuführung (1/15tel Regelung) resultiert ein außerordentlicher Aufwand in Höhe von TEUR 16 (Vorjahr: TEUR 16). Siehe hierzu im Detail Punkt 2.6.

4.7 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag betrugen im Berichtsjahr TEUR 526 (Vorjahr: TEUR 569). Diese resultieren aus der Besteuerung der vertraglich vereinbarten Ausgleichszahlung an den Minderheitengesellschafter.

4.8 Latente Steuern

Für die Bildung latenter Steuern findet gemäß § 274 HGB das bilanzorientierte Temporary-Konzept Anwendung.

Grundsätzlich bestehen eine Verpflichtung zur Passivierung latenter Steuern und ein Wahlrecht zur Aktivierung latenter Steuerüberhänge nach Verrechnung mit passiven latenten Steuern.

Bei der Gesellschaft bestehen zum 31. Dezember 2015 temporäre Differenzen, die eine Aktivierung latenter Steuern grundsätzlich ermöglichen, in folgenden Positionen:

―	Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
―	Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäftsbauten
―	Beteiligungen
―	Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen
―	Rückstellungen für Bauinstandhaltung
―	Sonstige Verbindlichkeiten (aus Rentenverpflichtungen)

Temporäre Differenzen, die zu einer Passivierung latenter Steuern führen, sind nicht vorhanden.

5. Sonstige Angaben

5.1 Nicht in der Bilanz enthaltene Geschäfte (§ 285 Nr. 3 HGB)

Die Gesellschaft ist grundbuchlich Eigentümerin von Grundstücken des ehemaligen Sanierungsvermögens der Stadt Köln in Köln-Mülheim. Es besteht aus einem Grundvermögen mit 55 Wohnungen, sieben Gewerbeeinheiten und 19 Garagen/Stellplätze. Zum 31. Dezember 2015 bestehen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten von TEUR 897. Da die Stadt Köln wirtschaftlicher Eigentümer der Bestände ist, wird dieses Treuhandvermögen nicht in der Bilanz der Gesellschaft geführt. Die Verwaltung der Immobilien erfolgt durch die GAG Immobilien AG.

Die Grubo hat das günstige Zinsniveau für in der Zukunft auslaufende Bestandsdarlehen oder laufende und zukünftige Neubauvorhaben für Forward-Zinssicherungen genutzt (klassische Annuitätendarlehen mit langfristigen Zinsbindungen). Zum 31. Dezember 2015 beläuft sich das Gesamtvolumen dieser Zinssicherungsmaßnahmen der Gesellschaft auf TEUR 26.308. Darüber hinaus wurde ein noch offenes Darlehenskontingent von TEUR 75.000 abgeschlossen, welches von der GAG und/oder der Grubo genutzt werden kann. Auf Grund des abgesicherten Zinsniveaus bestehen Chancen und Risiken, die insbesondere aus einen nachhaltigen Steigen oder Absinken des Zinsniveaus für Langfristdarlehen resultieren können.

5.2 Sonstige finanzielle Verpflichtungen (§ 285 Nr. 3a HGB)

Aus begonnenen Baumaßnahmen ergeben sich bis zur Fertigstellung vertragliche Restverpflichtungen in Höhe von TEUR 30.816.

Am 14. Januar 2014 wurde ein Vertrag mit der GAG Immobilien AG, mit Wirkung vom 1. Januar 2014, über die Verrechnung von Zuwendungen an Arbeitnehmer, sonstige betriebliche Aufwendungen und Abschreibungen geschlossen. Dieser Vertrag endet nach Ablauf von 5 Jahren, also zum 31. Dezember 2018. Er verlängert sich jeweils um ein Kalenderjahr, wenn nicht eine Partei mindestens 6 Monate vor Vertragsablauf schriftlich widerspricht. Die Verrechnung erfolgt auf der Basis des Buchungsstands zum Abrechnungszeitpunkt bei der Konzernmutter. Da es sich um eine Kostenverrechnung handelt, variieren die zu zahlenden Beträge entsprechend der angefallenen Aufwendungen.

5.3 Angaben der durchschnittlichen Zahl der während des Geschäftsjahres beschäftigten Arbeitnehmer (§ 285 Nr. 7 HGB)

Im Geschäftsjahr 2015 waren bei der Gesellschaft keine Mitarbeiter beschäftigt.

5.4 Angabe der Aufwendungen für die Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und des Aufsichtsrates (§ 285 Nr. 9 HGB)

Die Geschäftsführung erhält ihre Bezüge ausschließlich von der GAG Immobilien AG. Die anteiligen Kosten werden im Rahmen eines Verrechnungsvertrages weiterbelastet.

Für frühere Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihre Hinterbliebenen wurden im Geschäftsjahr 2015 insgesamt TEUR 127 aufgewendet. Darüber hinaus sind für frühere Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihre Hinterbliebenen Pensionsverpflichtungen in Höhe von TEUR 1.249 passiviert.

5.5 Mitglieder des Geschäftsführungsorgans (§ 285 Nr. 10 HGB)

Herr Dipl.-Ökonom Uwe Eichner	Vorstandsvorsitzender der GAG Immobilien AG, Köln
Frau Dipl.-Ing. Architektin Kathrin Möller	Vorstand der GAG Immobilien AG, Köln

5.6 Aufstellung des Anteilsbesitzes (§ 285 Nr. 11 HGB)

Beteiligungen

	Anteil %	Eigenkapital 31.12.2015 TEUR
modernes köln Gesellschaft für Stadtentwicklung mbH, Köln	25	3.684

Der vorläufige Jahresüberschuss der Gesellschaft für das Geschäftsjahr 2015 betrug TEUR 1.229.

5.7 Name und Sitz des Mutterunternehmens (§ 285 Nr. 14 HGB)

Die Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist Tochtergesellschaft der GAG Immobilien AG mit Sitz in Köln.

Die Gesellschaft ist auf Grund eines geschlossenen Beherrschung- und Gewinnabführungsvertrages eine Organgesellschaft der GAG Immobilien AG.

5.8 Angaben nach § 285 Nr. 17 HGB

Die Angabe der Abschlussprüferhonorare erfolgt im Konzernabschluss der GAG Immobilien AG, Köln.

5.9 Rechtsgeschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen (§ 285 Nr. 21 HGB)

Es bestehen sonstige Ausleihungen (Darlehen an frühere Mitarbeiter). Diese Darlehen werden in den ersten 30 Jahren nicht verzinst.

5.10 Forderungen beziehungsweise Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern (§ 42 Abs. 3 GmbHG), soweit in der Bilanz nicht gesondert ausgewiesen

	31.12.2015 EUR	31.12.2014 TEUR
Forderungen
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	50.390,09	2
Sonstige Vermögensgegenstände	656.417,26	300
	706.807,35	302
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	69.121.209,24	69.464
Erhaltene Anzahlungen	596.618,00	520
Verbindlichkeiten aus Vermietung	166.320,25	151
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	22.600.142,18	60.611
Sonstige Verbindlichkeiten	2.828.401,00	3.059
	95.312.690,67	133.805

Köln, den 26. Februar 2016

Die Geschäftsführung

Uwe Eichner

Kathrin Möller

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der Geschäftsführung der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Düsseldorf, den 26. Februar 2016

DOMUS AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft

Dr. Ranker, Wirtschaftsprüfer

Sonnhoff, Wirtschaftsprüfer

37:T1edf5,

Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung

Köln

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2013

Lagebericht

Jahresabschluss

Lagebericht

1. Grundlagen des Unternehmens

1.1 Geschäftstätigkeit

Die Grund und Boden GmbH (Grubo) wurde 1936 mit Sitz in Köln gegründet. Heute bewirtschaftet das Unternehmen im Wesentlichen rund 18.000 Wohnungen und etwa 400 Gewerbeeinheiten, deren Bestandsverwaltung der GAG Immobilien AG (GAG) übertragen wurde. Die Grubo bietet den Menschen in Köln preisgünstigen Wohnraum in hoher Qualität an. Mit gezielten Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen steigert die Gesellschaft die Marktakzeptanz ihrer Wohnungen und führt im begrenzten Umfang Neubaumaßnahmen durch. Zum verantwortlichen Handeln gehört eine soziale Unternehmenskultur, der sich das Unternehmen in besonderem Maße verpflichtet.

1.2 Steuerungssystem

Die Steuerung der Einzelgesellschaft Grubo ist in das Steuerungssystem des GAG Konzerns eingebunden.

Der Konzern steuert seine segmentbezogenen Aktivitäten anhand der Kennzahl EBITDA. Hierbei handelt es sich um die bedeutsamste Kennzahl des Steuerungssystems. Auf der Konzernebene gelten Mindestansprüche an die Eigenkapitalquote und an das Verhältnis von Sollmieten zu den für die Objektfinanzierung aufzuwendenden Zinsen (Zinsdeckung). Die geplanten Investitionen sollen grundsätzlich jeweils in einem angemessenen Verhältnis zu den generierten operativen Cashflows stehen.

Als steuerungsrelevante, nichtfinanzielle Leistungsindikatoren wird die Anzahl der Mietwohnungen herangezogen.

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche und wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen

2.1.1 Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Bei der Beurteilung der Rahmenbedingungen wird grundsätzlich auf statistisches Material zurückgegriffen, dass nur für 2012 vollständig vorliegt. Im Jahr 2012 konnten bundesweit erstmals seit 2007 wieder mehr als 200.000 Wohnungen fertig gestellt werden. Mit rund 200.500 Wohnungen waren dies 17.400 Wohnungen oder 9,5% mehr als im Vorjahr. Der Anstieg fiel zwar nicht so deutlich aus wie 2011 (+14,6%), ist aber erheblich höher als im Jahr 2010 (+0,5%). Die höchsten Zuwachsraten erreichte der Neubau von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit 16%. Insbesondere neu errichtete Eigentumswohnungen kamen verstärkt auf den Markt. Die Fertigstellungen bei Ein- und Zweifamilienhäusern nahmen um 3% zu. Vor dem Hintergrund verbesserter Förderkonditionen stiegen in 2013 die Zahlen für den Neubau an.

Die Angebotsmieten von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind im Jahr 2012 nochmals stärker gestiegen als im Jahr zuvor. Im Bundesdurchschnitt erhöhten sich die Nettokaltmieten um 3,3% auf 6,59€/m ². Im Jahr

2011 waren die Neu- und Wiedervermietungsmieten bundesweit um 2,9%, ein Jahr zuvor um 1,3% gestiegen. Der Trend zu kräftigen Mietsteigerungen manifestiert sich derzeit vor allem in den wachsenden Großstädten sowie den meisten Universitätsstädten, unter anderem auch in Köln.

2.1.2 Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen

Von 2009 bis Ende 2012 ist die Zahl der Einwohner mit Hauptwohnsitz in Köln um fast 30.000 angestiegen. Die Zahl der Haushalte nahm in den letzten drei Jahren um rund 18.000 zu. Dieser Zuwachs beruht vor allem auf dem Zuzug junger Menschen zwischen 18 und 30 Jahren, die wegen Ausbildung oder Studium nach Köln ziehen. Mit rund 3.100 fertig gestellten Wohnungen lag 2012 die Bauleistung deutlich über dem Vorjahresniveau von rund 2.700 neu erstellten Wohnungen. Besonders stark war im vergangenen Jahr der Zuwachs neuer Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Der Anstieg von 650 neuen Geschosswohnungen entspricht einem Plus von 42% gegenüber dem Vorjahreszuwachs. Der Anteil geförderter Mietwohnungen (Erster Förderweg/Typ A) am Gesamtbestand ist bis Ende 2012 weiter auf 7,5% (41.000 Wohnungen) gesunken. Die Schaffung preiswerter Wohnungen ist deswegen ein wichtiges politisches Ziel. Mit der Verknappung preiswerter Wohnungen findet gleichzeitig eine erhebliche Steigerung der Mieten seit 2010 statt. Das Mietniveau in Köln im Jahr 2012 lag 29% über dem bundesweiten Durchschnitt. Auch die Baulandpreise und die Preise für Eigentumswohnungen sind seit 2010 stark angestiegen. Infolge von knapper werdendem Wohnungsangebot und (Miet-) Preissteigerungen ist 2012 die Zahl der Umzüge innerhalb der Stadt zurückgegangen. Gleichzeitig ist seit 2010 die Wohnfläche pro Person nicht weiter gestiegen. Neben gestiegenen Mieten sind dies Indikatoren für einen zunehmend angespannten Wohnungsmarkt in Köln.

Für die nächsten Jahre ist davon auszugehen, dass Einwohnerzuwachs und Haushaltswachstum in Köln weiter auf hohem Niveau stattfinden. Der zusätzliche Bedarf an Wohnraum, insbesondere an preiswertem Wohnraum, ist durch eine entsprechende Neubautätigkeit, besonders im Geschosswohnungsbau, zu decken. Der erfreulich starke Anstieg der neu erstellten Wohnungen im Geschosswohnungsbau im Jahr 2012 hat hierzu bereits beigetragen.

Hohes Nachfragepotenzial sehen Experten zukünftig laut einer Studie der Stadt Köln für barrierefreies Wohnen und sanierte Altbauwohnungen. Auch die Nachfrage nach familiengerechten Großwohnungen wird als hoch eingeschätzt. Zentrale Problemfelder bilden hingegen die Verfügbarkeit von Bauland und hohe Boden-preise. Als problematisch für den Mietwohnungsmarkt wird das zu geringe Angebot an größeren bezahlbaren Wohnungen angesehen. Zurzeit ist bei der Stadt Köln das "Stadtentwicklungskonzept Wohnen" in Arbeit. Hier sollen die Zielzahlen für den künftigen Neubau aktualisiert werden.

Die Bundesregierung plant ein "Paket für bezahlbares Wohnen und Bauen". Es ist beabsichtigt, dass in Städten mit besonders knappem Wohnraum die Mieten nur noch um 15% steigen dürfen. Bisher ist eine Mietsteigerung von 20% innerhalb eines Drei-Jahreszeitraumes möglich. Sämtliche Immobilienverbände vom GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. über den Zentralen Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA) und den Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. hatten zuvor das Einführen einer Mietpreisbremse kritisiert. Gemäß der aktuellen Pressemitteilung gilt die neue Regelung auch für den Regierungsbezirk Köln und soll schon bald in Kraft treten.

Die beschriebene angespannte Marktlage lässt sich auch auf den Verkaufssektor übertragen. Bedingt durch die Finanzkrise 2009 und begünstigt durch ein historisch niedriges Zinsniveau werden Wohnimmobilien als vergleichsweise hoch verzinste und sichere Anlageobjekte angesehen. Für Eigentumswohnungen in Köln ist durchschnittlich der mittlere Kaufpreis je m ² Wohnfläche von 2009 zu 2010 um 8% und dann von 2011 auf 2012 nochmals um 6% gestiegen. Die Preise für Geschosswohnungsbaugrundstücke sind um 4% angestiegen. Durchschnittlich sind die Preise für Ein-und Zweifamilienhausgrundstücke in den Jahren von 2008 bis 2012 um 4% jährlich angestiegen. Gegenüber dem Jahr 2010 stiegen die Preise 2011 für Grundstücke in mittleren Lagen (+14%) und in einfachen Lagen (+11%) stark an.

2.2 Entwicklung der Geschäftsfelder

2.2.1 Immobilienbewirtschaftung

Der bewirtschaftete Bestand zum 31.12.2013 umfasste 18.349 Wohnungen, 374 Gewerbeeinheiten und 8.926 Garagen beziehungsweise Stellplätze. Von diesen waren zum Stichtag 11.609 Wohnungen öffentlich gefördert und 6.740 Wohnungen freifinanziert. Die laufende Bestandsverwaltung ist der GAG übertragen. Geplant wurde mit einem Bestand zum 31.12.2013 von 18.808 Wohn- und Gewerbeeinheiten. Die geringe Planunterschreitung resultiert im Wesentlichen aus nicht durchgeführten Ankäufen.

Die Gesellschaft hatte im Jahre 2013 Umsätze aus Sollmieten in Höhe von TEUR 90.375 (Vorjahr: TEUR 89.072). Die hiervon abzusetzenden Erlösschmälerungen durch Leerstand, durch Mietnachlässe und die Abschreibungen auf Mietforderungen in Höhe von 4,96% (TEUR 4.482) sind gegenüber dem Vorjahr von 6,49% (TEUR 5.779) um 22,44% (TEUR 1.297) gesunken. Unverändert wird die Gesellschaft ihre Bemühungen fortsetzen, Wohngebiete mit problematischen Belegungsstrukturen durch eine gezielte Neumieterauswahl zu stabilisieren. Dies wird in der Konsequenz auch in Zukunft erst einmal zu Mietausfällen auf Grund von Leerstand beziehungsweise zu Ausfällen durch Gewährung von Mietpreisnachlässen führen.

Der Leerstand bei den vermietungsfähigen Wohnungen entsprach am 31.12.2013 mit einer Anzahl von 149 Wohnungen (Vorjahr: 266 Wohnungen) einer Quote von 0,81% (Vorjahr: 1,5%) und ist somit gegenüber dem Jahr 2012 gesunken. Für 31 Wohnungen konnten bereits 2013 wieder neue Mietverträge abgeschlossen werden, so dass zum 31.12.2013 noch 118 Wohnungen dem Markt zur Verfügung standen (Leerstandsquote: 0,64%). Von den 374 Gewerbeeinheiten (Vorjahr: 372 Einheiten) standen zum 31.12.2013 52 Einheiten (Vorjahr: 40 Einheiten) mit einer Leerstandsquote von 13,90% (Vorjahr: 10,75%) leer.

Im Berichtsjahr konnten drei Immobilien mit einer Wohnfläche von 184 m ² und 2.061 m ² Grundstücksfläche zu einem Kaufpreis von TEUR 680 erworben werden. Des Weiteren wurde ein unbebautes Grundstück mit einer Grundstücksgröße von 5.345 m ² zu einem Kaufpreis von TEUR 952 erworben.

2.2.2 Bestandsverkäufe

Aus dem Programm "Mieter werden Eigentümer" wurden im Berichtsjahr 2013 fünf Wohnungen mit einem Kaufpreisvolumen von rund TEUR 493 erfolgswirksam veräußert. Daraus wurden Gewinne von TEUR 481 erzielt. Von den 81 Wohnungen, die in das Programm eingestellt wurden, sind bis zum Ende des Berichtsjahres 43 Wohnungen vorzugsweise an Mieter und Selbstnutzer veräußert worden. Das entspricht einer Abverkaufsquote von durchschnittlich 53,1% und einem Umsatzvolumen von insgesamt EUR 3,2 Mio.

2.2.3 Neubautätigkeit

Im Geschäftsjahr konnten eine Gewerbeeinheit und elf Stellplätze in den Bestand übernommen werden. Insgesamt wurden Investitionen für die Neubautätigkeit in Höhe von TEUR 2.393 (Vorjahr: TEUR 3.545) getätigt.

2.2.4 Modernisierungen

Die Modernisierung des Wohnungsbestandes wurde auch 2013 planmäßig fortgesetzt 123 Wohnungen in einer Modernisierungsmaßnahme sind 2013 fertig gestellt worden. Das Investitionsvolumen für Modernisierungsmaßnahmen betrug im Geschäftsjahr TEUR 1.946 (Vorjahr: TEUR 716).

2.2.5 Instandhaltung

Für die Bestandserhaltung des Hausbesitzes wurden im Geschäftsjahr TEUR 23.091 aufgewandt (Vorjahr: TEUR 24.917). Hierin enthalten sind Instandhaltungsaufwendungen aus Modernisierungsmaßnahmen von TEUR 1.962 (Vorjahr: TEUR 4.599).

2.3 Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

2.3.1 Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag

2.3.2 Ertragslage

Die Umsatzerlöse erhöhten sich um TEUR 4.921 auf TEUR 127.646 (Vorjahr: TEUR 122.725). Die Hauptursachen dafür waren höhere Sollmieten, höhere Erlöse aus der Umlage von Nebenkosten, höhere Erlöse aus dem Belegrechtsvertrag mit der Stadt Köln sowie geringere Erlösschmälerungen. Die höheren Sollmieten resultierten aus Mieterhöhungen im Bestand und im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen. Die höheren Erlöse aus der Umlage von Nebenkosten ergaben sich aus Kostensteigerungen in diesem Bereich. Die gestiegenen Erlöse aus dem Belegrechtsvertrag mit der Stadt Köln kamen zustande, weil hier zusätzliche Instandhaltungsaufwendungen abgerechnet werden konnten. Die geringeren Erlösschmälerungen ergaben sich aus dem reduzierten Leerstand. Geplant waren Umsatzerlöse von EUR 123 Mio. Die Abweichungen kommen im Wesentlichen aus den geringer geplanten Umlagenabrechnungen, den höher geplanten Erlösschmälerungen sowie den geringer geplanten Belegrechtserlösen.

Die Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen betrug TEUR 684 gegenüber TEUR 1.188 im Vorjahr aus umlegbaren Betriebskosten. Die sonstigen betrieblichen Erträge sanken im Berichtsjahr um TEUR 253 auf TEUR 4.237 (Vorjahr: TEUR 4.490). Dies war im Wesentlichen durch rückläufige Erstattungen von Versicherungen begründet und entsprechen damit der Planung.

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen sind um TEUR 2.084 auf TEUR 67.278 (Vorjahr: TEUR 69.361) gesunken. Ursächlich hierfür ist das Auslaufen eines umfangreichen Großmodernisierungsprojektes ohne Aktivierungsmöglichkeit, so dass der Instandhaltungsaufwand aus Modernisierung um TEUR 2.637 auf TEUR 1.962 (Vorjahr: TEUR 4.599) gesunken ist. Gegenläufig sind die Instandhaltungsaufwendungen ohne Großmodernisierung um TEUR 810 auf TEUR 21.129 (Vorjahr: TEUR 20.319) und die Aufwendungen für Betriebskosten um TEUR 367 gestiegen. Die Instandhaltungsaufwendungen ohne Modernisierung des Berichtsjahres entsprachen dem Planwert von EUR 21 Mio.

Der Personalaufwand umfasste Aufwendungen für die Altersversorgung ehemaliger Geschäftsführer und sank um TEUR 128 auf TEUR 57 (Vorjahr: TEUR 185).

Die Abschreibungen reduzierten sich um TEUR 31 auf TEUR 24.165 (Vorjahr: TEUR 24.196) und entsprachen damit dem Planwert von EUR 24 Mio. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen stiegen um TEUR 290 auf TEUR 11.261 (Vorjahr: TEUR 10.971), was im Wesentlichen aus einer Erhöhung des Aufwandes für Geschäftsbesorgung im Rahmen der Konzernverrechnung mit der GAG um TEUR 259 resultiert.

Die Zinserträge sind gegenüber dem Vorjahr um TEUR 24 auf TEUR 117 (Vorjahr: TEUR 141) gesunken. Die Zinsaufwendungen verminderten sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 1.152 auf TEUR 13.923 (Vorjahr: TEUR 15.075), im Wesentlichen wegen der Rückführung und der zinsoptimierenden Umfinanzierung von Darlehen. Das Zinsergebnis des Berichtsjahres von TEUR 13.806 entspricht damit dem Planwert von EUR 14 Mio. Die Ertragssteuern liegen mit TEUR 393 um TEUR 138 über dem Vorjahreswert von TEUR 255. Sie resultierten aus der steuerlichen Belastung der Ausgleichszahlung an die Stadt Köln. Diese fiel für das Berichtsjahr auf Grund des besseren Ergebnisses höher aus als im Vorjahr. Die sonstigen Steuern sind Grundsteuern, die im Rahmen der Nebenkosten mit den Mietern verrechnet werden. Sie sanken um TEUR 95 auf TEUR 3.534 (Vorjahr: TEUR 3.629).

Das EBITDA erhöhte sich um TEUR 5.370 auf TEUR 51.858 (Vorjahr: TEUR 46.488). Geplant waren EUR 48 Mio. Die Abweichung ergab sich im Wesentlichen aus dem höheren Umsatz.

Der Jahresüberschuss vor Ergebnisabführung stieg um TEUR 6.486 und betrug TEUR 9.953 (Vorjahr: TEUR 3.467). Die Abweichung von rund EUR 4 Mio. zu dem geplanten Ergebnis von EUR 6 Mio. ist im Wesentlichen durch den überplanmäßigen Umsatz begründet. Der Jahresüberschuss wurde auf Grund des bestehenden Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages an die GAG abgeführt.

Die Zinsdeckung beläuft sich auf 15,73% (Vorjahr: 17,77%). Die Veränderung zum Vorjahr ergibt sich im Wesentlichen aus dem Zuwachs bei Sollmieten gegenüber verringerten Zinsaufwendungen. Geplant war eine Zinsdeckung von 16%.

2.3.3 Finanz- und Vermögenslage

Die Bilanzsumme reduzierte sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 20.695 auf TEUR 879.323 (Vorjahr: TEUR 900.018). Bei gleichbleibendem Eigenkapital stieg die Eigenkapitalquote damit plangemäß leicht um 0,3% auf 15,8% (Vorjahr: 15,5%).

Der Wert der Sachanlagen minderte sich um TEUR 19.108 auf TEUR 827.402 (Vorjahr: TEUR 846.510). Den Investitionen in Höhe von TEUR 5.069 (Vorjahr: TEUR 4.411) standen dabei Abschreibungen von TEUR 24.165 (Vorjahr: TEUR 24.196) und Abgänge in Höhe von TEUR 12 (Vorjahr: TEUR 138) gegenüber. Geplant waren Investitionen von EUR 6 Mio. Die Abweichung gegenüber der Planung resultiert aus einer Vielzahl kleinerer Abweichungen.

Die aktivierten unfertigen Leistungen, die sich im Wesentlichen auf Betriebskosten beziehen, sind um TEUR 684 auf TEUR 36.492 (Vorjahr: TEUR 35.808) gestiegen.

Die Forderungen aus Vermietung verminderten sich um TEUR 56 auf TEUR 776 (Vorjahr: TEUR 832).

Die sonstigen Vermögensgegenstände sanken um TEUR 1.392 auf TEUR 1.058 (Vorjahr: TEUR 2.450). Der Vorjahreswert war durch eine Forderung aus einer vorzeitigen Vertragsbeendigung außergewöhnlich hoch gewesen.

Die flüssigen Mittel sind um TEUR 541 auf TEUR 12.323 (Vorjahr: TEUR 12.864) gesunken.

Das Stammkapital blieb mit TEUR 92.000 und das gesamte Eigenkapital blieb mit TEUR 139.367 gegenüber dem Vorjahr unverändert.

Die Rückstellungen verringerten sich um TEUR 1.301 auf TEUR 10.549 (Vorjahr: TEUR 11.850). Der Rückgang resultierte im Wesentlichen aus der Veränderung der Rückstellung für Bauinstandhaltung um TEUR 950, der aus einer Inanspruchnahme von TEUR 716 sowie einer Auflösung von TEUR 234 resultierte.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern haben sich um TEUR 14.961 auf TEUR 648.297 (Vorjahr: TEUR 663.258) vermindert. Im Berichtsjahr betrugen die Darlehenstilgungen insgesamt TEUR 38.206, davon waren TEUR 25.650 außerplanmäßige Tilgungen; im Wesentlichen aus Umfinanzierungen.

Den erhaltenen Anzahlungen von TEUR 38.353 (Vorjahr: TEUR 38.010), die im Wesentlichen aus Betriebs-und Heizkostenvorauszahlungen resultierten, stehen auf der Aktivseite unfertige Leistungen gegenüber.

Die Verbindlichkeiten aus Vermietung sanken um TEUR 296 auf TEUR 11.743 (Vorjahr: TEUR 12.039).

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sanken um TEUR 833 auf TEUR 2.367 (Vorjahr: TEUR 3.200). Ursache war vor allem ein Rückgang der Verbindlichkeiten aus Bauleistungen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen gingen um TEUR 3.596 auf TEUR 21.752 zurück (Vorjahr: TEUR 25.348). Der Rückgang resultiert im Wesentlichen aus Rückzahlung von Darlehensverbindlichkeiten gegenüber der GAG.

Unter den sonstigen Verbindlichkeiten von TEUR 3.829 (Vorjahr: TEUR 4.102) sind im Wesentlichen die Ausgleichsverpflichtungen gegenüber dem Minderheitsgesellschafter (Stadt Köln) in Höhe von TEUR 2.114 (Vorjahr: TEUR 1.398) erfasst. Der Rückgang resultiert analog zu den sonstigen Vermögensgegenständen aus einer vorzeitigen Vertragsbeendigung im Vorjahr.

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten stieg um TEUR 221 auf TEUR 3.066 (Vorjahr: TEUR 2.844).

Der Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit stieg um TEUR 14.498 auf TEUR 39.187 (Vorjahr: TEUR 24.689). Dieser Anstieg resultierte zum einen aus dem gestiegenen Jahresergebnis vor Ergebnisabführung und zum anderen aus einem Anstieg der operativen Verbindlichkeiten gegen verbundene Unternehmen. Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit sank um TEUR 16.964 auf TEUR -4.545 (Vorjahr: TEUR 12.419). Der ungewöhnlich hohe Vorjahreswert ergab sich aus Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens, welche die Auszahlungen für Investitionen übersteigen. Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit war auch im Berichtsjahr wieder negativ und stieg um TEUR 1.822 auf TEUR -35.447 (Vorjahr: TEUR - 37.268). Dies lag daran, dass im Berichtsjahr die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten, anderen Kreditgebern und die Finanzierungsverbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen nicht ganz so umfangreich abgebaut wurden wie im Vorjahr. Der Zahlungsmittelbestand am Ende des Geschäftsjahres, bestehend aus den flüssigen Mitteln abzüglich der Mieterkautionen, sank im Ergebnis um TEUR 804 auf TEUR 2.094 (Vorjahr: TEUR 2.898).

Die Ziele des Finanzmanagements bestehen im Wesentlichen in der Sicherstellung einer ausreichenden Liquidität sowie in der Optimierung des Zinsergebnisses. Einhergehend mit einer langfristig orientierten Geschäftsstruktur des Unternehmens werden fast ausschließlich langfristige Finanzierungen abgeschlossen. Kurzfristige Finanzierungen werden nur begrenzt im Rahmen der Liquiditätssteuerung und Liquiditätsoptimierung über die Konzernobergesellschaft aufgenommen. Spekulative Instrumente werden nicht eingesetzt. Geplante Investitionen sind durch Konzern-Kreditlinien gesichert.

Insgesamt verfügt die GAG Unternehmensgruppe zum Stichtag über kurzfristige Kreditlinien in Höhe von EUR 135 Mio. und umfassende langfristige Platzierungsmöglichkeiten. Damit kann, auch vor dem Hintergrund der restriktiven Finanzmarktsituation, die jederzeitige Zahlungsfähigkeit der GAG Unternehmensgruppe als gewährleistet angesehen werden.

Die Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft ist planmäßig und stabil und die Zahlungsbereitschaft gesichert.

Die Entwicklung der Ertrags- Finanz- und Vermögenslage der Grubo im Geschäftsjahr 2013 verlief insgesamt positiv.

2.4 Sonstige nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

2.4.1 Ideen für die Umwelt

Im Jahr 2013 hat die GAG Unternehmensgruppe den Prozess der energetischen Verbesserung ihres Gesamtbestandes im Rahmen ihrer Neubau-, Modernisierungs- und Instandhaltungstätigkeit fortgesetzt. Es sind eine Reihe von Vorhaben fertig gestellt worden, die mit energiesparenden und CO ₂-vermeidenden Wärmeerzeugungsanlagen ausgestattet sind. Auch Bauträgereinheiten sind mit aktueller Wärmeerzeugungstechnik erstellt worden. Durch Instandhaltungsmaßnahmen in Form von gezielter Erneuerung von Wärmeerzeugern sind weitere Verbesserungsbeiträge erreicht worden.

Modernisierung

Das Hochhaus Görlinger Zentrum 3 in Bocklemünd/Mengenich erhielt eine aufwändige neue Vorhangfassade und alle vorgenannten energetischen Maßnahmen zzgl. neuer Fensteranlagen. Hier wurden 123 Wohnungen mit 9.287 m2 Wohnfläche modernisiert. Eine Fernwärmeanlage übernimmt die Wärmeversorgung.

Im Görlinger Zentrum wurden die Gewerbeflächen für REWE und Netto mit insgesamt 1.998 m ² Nutzfläche entkernt und in Bezug auf Heizung, Sanitär, Elektro, Kühlung, Brandschutz und Innenausbau u. a. erneuert. Durch Fassadendämmung wurde die energetische Qualität im Bereich des REWE-Markts verbessert.

Instandhaltung

In den Bestandsgebäuden Heidelberger Straße 10-18 in Köln-Buchforst wurden durch die Erneuerung von zwei Heizkesseln 36 Wohneinheiten sowie 1 Fitnessstudio mit ges. 2.890 m ² Wohnfläche mit aktueller Gasbrennwerttechnik ausgestattet. Die ges. Heizleistung berücksichtigt eine Reserve für die weitere Anbindung von 648 m ² Wohnfläche.

68 Wohnungen mit 5.726 m ² Wohnfläche im Objekt Am Bilderstöckchen 60-70 in Köln-Bilderstöckchen erhielten durch Umstellung von Öl- auf Gasheizen einen neuen modernen Gasbrennwertkessel.

In der Esch-Sur-Alzette-Straße 2 in Köln-Bocklemünd wurde der alte Gasheizkessel gegen einen neuen Gasbrennwertkessel ausgetauscht. Durch die neue Wärmeerzeugungsanlage erhielten 71 Wohnungen mit 4.777 m ² Wohnfläche eine energiesparende Versorgung.

2.4.2 Sozialmanagement

Die Abteilung Sozialmanagement trägt durch ihr Engagement dazu bei, die soziale Verantwortung des Unternehmens mit Leben zu füllen, welche einen Bestandteil des Unternehmensleitbildes der GAG Immobilien AG darstellt. Ziel aller Bemühungen des GAG-Sozialmanagements sind eine positive Entwicklung der Wohngebiete sowie eine Verbesserung der Wohn- und Lebenssituation für die Mieter.

Alle Aktivitäten und Maßnahmen finden dabei in enger Abstimmung mit den jeweiligen Akteuren und Kooperationspartnern vor Ort statt. Dazu arbeiten die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Sozialmanagements in zahlreichen Arbeitskreisen, Runden Tischen, Stadtteilkonferenzen und Belegungsarbeitskreisen mit und vernetzen sich zudem eng mit den Sozialraumkoordinatoren, Bezirksjugendpflegern, Seniorennetzwerkern und ähnlichen.

Nach wie vor haben die Themenbereiche "Gestaltung des demographischen Wandels" sowie ,,Umweltbildung` hohe Aktualität und stellen Schwerpunktaufgaben des Sozialmanagements dar.

Zudem widmet sich die Abteilung seit diesem Jahr verstärkt der Fragestellung, wie ein positives nachbarschaftliches Zusammenleben gefördert werden kann. Ein wesentlicher Aspekt ist hierbei die Gestaltung der Belegungssteuerung. Darüber hinaus schafft die GAG eine Vielzahl von Möglichkeiten, bei denen Nachbarn in Kontakt kommen und sich kennenlernen können. Hierzu bieten sich verschiedenste Freizeitaktivitäten wie z.B. Ferienfreizeiten, Mieterfeste, Mieter-Cafes oder Sportangebote an.

Des Weiteren hat das GAG-Sozialmanagement zusammen mit der Fachhochschule Köln ein umfangreiches Forschungs- und Praxisprojekt gestartet, das zum Ziel hat, die Lebenssituation und Sicherheit in Wohngebieten nachhaltig zu verbessern. Damit soll für die Mieter ein elementarer Wohn- und Lebenswunsch (Sicherheitsgefühlt) gewährleistet und dem Unternehmen Kosten erspart werden (Leerstände usw.). In einer ersten Phase wurde die objektive Unsicherheits- und Kriminalitätsbelastung eines Wohngebietes analysiert. In einem zweiten Schritt wird die Fachhochschule konkrete Handlungsempfehlungen erarbeiten, welche in einem dritten Schritt von allen Akteuren vor Ort umgesetzt werden sollen.

In den Kölner GAG-Quartieren, für die ein besonderer Handlungsbedarf gesehen wird, wurden in den jährlich fortgeschriebenen sozialen Handlungskonzepten auch für das Jahr 2013 vielfältige Maßnahmen geplant und durchgeführt. Dabei arbeitet die GAG Immobilien AG sowohl mit vielen langjährigen als auch mit neu hinzugewonnenen Kooperationspartnern eng zusammen. Diese Partner werden mit der Durchführung der Maßnahmen nach festen Vorgaben und Zielvereinbarungen beauftragt. Zudem werden mit den Partnern regelmäßig der Bedarf und die Möglichkeit neuer Kooperationen und Projekte besprochen, die sich an den Bedürfnissen der Mieter orientieren und die Lebensqualität, die Wohnzufriedenheit und die Möglichkeiten der Teilhabe verbessern sollen.

3. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres liegen nicht vor.

4. Risiko- und Chancenbericht

4.1 System des Risikomanagements

Die GAG Unternehmensgruppe, zu der auch die Gesellschaft gehört, verfügt über ein Risiko- und Chancenmanagementsystem, das wesentliche oder bestandsgefährdende Entwicklungen in den verschiedenen Geschäftsfeldern frühzeitig erkennt und adäquate Steuerungsmaßnahmen auslöst. Es folgt den Vorgaben des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KontraG) und ist auf die Erfordernisse der Aufbau- und Ablauforganisation der Unternehmensgruppe ausgerichtet.

Auf Grundlage dieses Systems ist die Unternehmensführung in der Lage, Risiken im Unternehmen beziehungsweise Unternehmensumfeld rechtzeitig zu identifizieren und zu bewerten.

4.2 Risikobericht

4.2.1 Umfeld- und Brancheneinschätzung

Bei deutlichen Veränderungen der konjunkturellen Aussichten für die deutsche Wirtschaft ist es grundsätzlich denkbar, dass sich auch die Nachfrage nach Wohnimmobilien zum Nachteil der GAG Unternehmensgruppe verändert. Aktuell ist davon auszugehen, dass Köln weiterhin mit einer nachhaltigen und stabilen Wohnungsnachfrage zu den bevorzugten Immobilienstandorten gehören wird. Dies wird gestützt durch die Kölner Bevölkerungsprognose, die von einem weiteren moderaten Anstieg der Bevölkerung für die nächsten zehn Jahre ausgeht. Investitionen in einen marktgerechten Mix aus öffentlich gefördertem und freifinanziertem Neubau und in Modernisierung von Beständen sind daher wirtschaftlich sinnvoll.

Deshalb investiert die GAG Unternehmensgruppe seit Jahren in ihren Wohnungsbestand, um ihre Marktakzeptanz zu erhöhen. Hierbei müssen die unterschiedlichen ökologischen, ökonomischen und sozialen Anforderungen miteinander in Einklang gebracht werden.

Eine weitere Herausforderung stellt die Bereitstellung von Wohnraum dar, der in besonderem Maße den Ansprüchen bestimmter Nutzergruppen, wie Studenten oder Mehrgenerationen, gerecht wird. Hier hat sich die Unternehmensgruppe in den letzten Jahren bereits mit großem Erfolg engagiert.

4.2.2 Leistungswirtschaftliche Risiken

Für das umsatzstärkste Segment der GAG Unternehmensgruppe, die Immobilienbewirtschaftung, bestehen die Risiken im Wesentlichen in einer möglichen Verschlechterung der allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die zu einer Verminderung der Mieterlöse, einer verstärkten Zahlungsunfähigkeit der Mieter und zu erhöhtem Leerstand führen können. Die derzeitige Marktlage in Köln lässt keine kritischen Tendenzen erkennen, die die Ertragslage wesentlich beeinträchtigen. Unabhängig von der aktuellen Situation werden negative Entwicklungen durch den unterjährigen Abgleich des Geschäftsverlaufs mit der Wirtschaftsplanung frühzeitig erkannt, so dass geeignete Gegenmaßnahmen ergriffen werden können.

Durch Umorganisation wurde der Vermietungsprozess strukturiert, kundennäher und effektiver gestaltet. Ziel war und ist es, die Leerstandsquote zu verringern, eine schnelle Anschlussvermietung zu ermöglichen, erfolgreiche Marketingmaßnahmen zu steuern und die Konkurrenzfähigkeit am Wohnungsmarkt zu sichern. Dies wurde im Berichtsjahr bereits aktiv vorangetrieben. Die Leerstandsdauer wurde verkürzt und somit zeigen auch die Erlösschmälerungen aus Leerstand rückläufige Tendenzen, die wiederum die Ertragskraft des Unternehmens erhöhen.

Als Vermieter unterliegt die GAG Unternehmensgruppe auch einem Mietausfallrisiko. Hauptursache für rückständige und ausbleibende Mietzahlungen durch die Mieter sind wachsende Verschuldung, Arbeitslosigkeit und familiäre Probleme. Durch die Abteilung Forderungsmanagement wird gewährleistet, dass problematische Mietverhältnisse schneller erkannt und entsprechende Gegenmaßnahmen ergriffen werden.

4.2.3 Finanzwirtschaftliche Risiken

Die finanzwirtschaftlichen Risiken umfassen im Wesentlichen Zinsänderungs-, Bonitäts- und Liquiditätsrisiken. Diese Risiken werden durch das zentrale Finanzmanagement der GAG Unternehmensgruppe permanent beobachtet. In 2013 konnten Maßnahmen zur Optimierung von Fremdkapitalkosten und Zinsrisiken genutzt werden.

Bei Finanzaktivitäten im Rahmen der operativen Geschäftstätigkeit ist die GAG Unternehmensgruppe Zinsänderungsrisiken ausgesetzt. Zur Begrenzung dieser Risiken betreibt die GAG Unternehmensgruppe ein systematisches Finanzmanagement. Dieses wird durch ein zentrales Treasury koordiniert beziehungsweise betrieben. Der Zins für Fremdkapital lag im Berichtszeitraum teils auf erneut niedrigem Niveau. Die GAG Unternehmensgruppe hat diese Situation für Zinssicherungsmaßnahmen insbesondere im Zusammenhang mit in den Folgejahren auslaufenden Zinsvereinbarungen genutzt und Forwarddarlehen (Annuitätendarlehen mit Festzinsvereinbarungen für in der Regel zehn Jahre) vereinbart. Auf Grund des abgesicherten Zinsniveaus bestehen Risiken, die insbesondere aus einem nachhaltigen Absinken des Zinsniveaus für Langfristfinanzierungen resultieren können.

Weiterhin hat die GAG Unternehmensgruppe das bestehende Zinsniveau genutzt und umfangreich vorzeitige Kreditablösungen ohne Vorfälligkeitsentschädigungen eingeleitet und Anschlussfinanzierungen zinsgesichert. Hierdurch sind eine wesentliche Zinsaufwandsreduzierung und eine weitere Absenkung der Zinsänderungsrisiken der kommenden Jahre erreicht worden.

Auf Grund der Finanzmarktsituation ist eine Zurückhaltung in der Kreditvergabe der Banken und/oder eine Veränderung der Finanzierungsmargen weiterhin spürbar. Ungeachtet dessen konnten zur Verbreiterung der Finanzierungsbasis der GAG Unternehmensgruppe einzelne Bankverbindungen wesentlich aktiviert und wiederum neue Geschäftspartner gewonnen werden. Aktuell stehen der GAG Unternehmensgruppe Finanzierungspartner mit umfangreichen und kostengünstigen kurz- und langfristigen Finanzierungen zur Verfügung.

Die nachhaltig gestiegenen Besicherungserfordernisse für Fremdfinanzierungsmittel führen unverändert dazu, dass insbesondere für die Finanzierungen der Neubaumaßnahmen zusätzliche Sicherheiten des Konzerns bereitgestellt werden müssen.

Die Finanzplaninstrumente der GAG Unternehmensgruppe sichern die frühzeitige Erkennung der Liquiditätssituation. Diese zeigen mit einem Planungshorizont von bis zu fünf Jahren die zu erwartende Entwicklung der Liquidität auf. Des Weiteren basiert das Liquiditätsmanagement auf einer quartalsweise rollierenden Zwölf-Monats-Vorschau und beinhaltet die tägliche Disposition und das tägliche Liquiditätspooling der GAG Unternehmensgruppe.

Die im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken im Bereich der finanzwirtschaftlichen Risiken haben kumuliert einen Schadenerwartungswert (Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit und Auswirkungshöhe) von EUR 5,33 Mio.

4.2.4 Allgemeine interne und externe Risiken

Die Geschäftstätigkeit der GAG Unternehmensgruppe unterliegt vor allem den Rahmenbedingungen des Miet- und Baurechts. Hieraus können sich Veränderungen, die sich nachteilig auf unser Geschäft und die Planungssicherheit auswirken, ergeben. Weiterhin kann durch neue oder geänderte Umweltgesetze beziehungsweise -verordnungen die Kostensituation stark belastet werden. Deshalb werden geplante Gesetzesänderungen im Vorfeld mit großer Aufmerksamkeit verfolgt.

Risiken aus steigenden Beschaffungspreisen, hauptsächlich verursacht von den stark steigenden Rohstoffpreisen, werden durch unseren zentralen Einkauf mittels Standardisierung und durch langfristige Rahmenverträge gesteuert.

Die operative Steuerung der GAG Unternehmensgruppe hängt in hohem Maße von einer komplexen Informationstechnologie ab. Die Gewährleistung der Stabilität und die Sicherheit der IT-Systeme erfolgen durch die Begleitung qualifizierter interner Mitarbeiter und externer Berater sowie über eine laufende organisatorische und technische Sicherung.

Die explizit aufgenommenen Compliance-Risiken werden durch den Aufbau eines effektiven und effizienten Compliance-Managements unterstützt beziehungsweise überwacht.

4.3 Chancenbericht

Die zentralen Herausforderungen, denen sich die Wohnungswirtschaft zu stellen hat, bieten auch viele Ansätze für Chancen, die die GAG Unternehmensgruppe in vermehrtem Maße nutzt.

Die größten Chancenpotenziale sieht die GAG Unternehmensgruppe im Standortfaktor sowie in dem in 100 Jahren gewonnenen Vertrauen der Mieterschaft und in den Kölner Einwohnern. Hier werden an dem hervorragenden Standort Köln, der auch zukünftig stabile Nachfragepotenziale bereithält, wohnungswirtschaftliche Produkte und Dienstleistungen ihre Abnehmer finden, wenn diese ökologisch, sozial und ökonomisch ausgewogen sind.

Um die Ausnutzung bestehender Potenziale auch weiterhin zu gewährleisten, ist eine langfristige Steigerung des Unternehmenswertes unumgänglich. Langfristig wird dies nur durch die Optimierung des Portfolios erreicht Hierzu baut die GAG Unternehmensgruppe laufend ihr Portfoliomanagementsystem aus und verfügt über eine verlässliche Basis zur Analyse der im Immobilienbestand vorhandenen Risiken und Chancen. Zusätzlich benötigt die GAG Unternehmensgruppe eine ausgewogene Quartiersentwicklung durch ein strukturiertes Sozialmanagement. Investitions- und Desinvestitionsentscheidungen sowie die operative Ausnutzung der Potenziale des Immobilienbestandes werden auf dieser Grundlage gesteuert.

Der nachhaltige Schutz unserer Umwelt kann nur durch behutsamen und schonenden Umgang mit den noch vorhandenen fossilen Energieträgern ÖI und Gas sowie durch neue innovative Konzepte erreicht werden. Sie dienen nicht nur der Umwelt, sondern auch den Menschen in den Wohnungsbeständen. Hier soll neben der Senkung der Verbräuche auch eine Verbesserung der Wohnqualität erreicht werden.

Eine weitere Chance ist eine sozialverantwortliche, marktgerechte Wohnungspolitik mit dem Fokus auf Zielgruppen, wie zum Beispiel Studenten oder Senioren. Gerade das Sozialmanagement bietet durch zielgruppenspezifische Handlungsansätze die Möglichkeiten, Fehlstellungen in den Quartieren zu verhindern und damit langfristige Bindungen der Mieter an das Unternehmen zu sichern und die Bewirtschaftungskosten in den Quartieren zu senken.

Für die weitere Erstellung von marktgerechten Immobilien wird neben der Entwicklung der Nachfrageseite nach wie vor das begrenzte Grundstücksangebot im Kölner Stadtbereich entscheidend sein. Nachverdichtungs- sowie Abriss- und Neubaumaßnahmen auf konzerneigenen Grundstücken für das Bauprogramm werden in den kommenden Jahren auch weiterhin an Bedeutung gewinnen. Darüber hinaus wird die Wirtschaftlichkeit der Investitionen zukünftig maßgeblich von der Baukostenentwicklung beeinflusst. Es bleibt abzuwarten, ob die erkennbaren Tendenzen zu Kostensteigerungen dauerhaft die Investitionstätigkeit beeinträchtigen. Insgesamt kann damit der Wohnungsbestand der Unternehmensgruppe verbessert und die Ertragskraft nachhaltig gesteigert werden.

4.4 Gesamteinschätzung

Die im Risiko- und Chancenmanagementsystem quantifizierten Risiken haben kumuliert insgesamt einen Schadenerwartungswert (Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit und Auswirkungshöhe) von EUR 17,03 Mio. Die vorgenannten Schadenerwartungswerte gelten für die gesamte Gruppe. Die Risikotragfähigkeit des Konzerns ist durch eine entsprechende Eigenkapitalausstattung gegeben. Dem gegenüber stehen die o. g. Chancen der positiven Entwicklung am Kölner Wohnungsmarkt. Diese Chancen und Risiken sind bei den folgenden Prognoseaussagen im Lagebericht nicht enthalten und stellen eine theoretische, wahrscheinlichkeitsgewichtete negative/positive Prognoseabweichung dar.

4.5 Bericht zum internen Kontroll- und Risikomanagementsystem gemäß § 315 Abs. 2 Nr. 5 HGB

Das grundsätzliche Risiko der Finanzberichterstattung besteht darin, dass Jahres- und Halbjahresabschlüsse sowie Zwischenberichte falsche Darstellungen enthalten, die Einfluss auf die Entscheidungen der Adressaten haben. Um Fehlerquellen frühzeitig zu identifizieren, verfügt die GAG Unternehmensgruppe über ein rechnungslegungsbezogenes Kontroll- und Risikomanagementsystem, das sicherstellt, dass Geschäftsvorfälle richtig erfasst, aufbereitet, gewürdigt sowie in die Rechnungslegung übernommen werden. Geeignete unternehmensspezifische Vorgaben und Richtlinien bilden die Grundlage für einen ordnungsgemäßen, einheitlichen und kontinuierlichen Rechnungslegungsprozess.

Die eingesetzten Finanzsysteme sind durch entsprechende Einrichtungen im EDV Bereich gegen unbefugte Zugriffe geschützt Es wird, soweit möglich, Standardsoftware verwendet. Ein Richtlinienwesen ist eingerichtet und wird laufend aktualisiert. Bei den rechnungslegungsrelevanten Prozessen wird das Vier-AugenPrinzip angewendet und es besteht eine prozessunabhängige Revision.

Zu den Halbjahres- und Jahresabschlüssen bestätigen die Vorstände, dass die vorgeschriebenen Rechnungslegungsstandards und die Bilanzierungsrichtlinien eingehalten wurden und dass die Zahlen ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage vermitteln. Der Aufsichtsrat und sein zuständiger Ausschuss befassen sich regelmäßig mit den Kontrollmaßnahmen und Finanzberichten.

5. Prognosebericht

In der Planung wird insgesamt von einem für den Wohnungsmarkt in Köln stabilen und weiterhin positiven Umfeld ausgegangen. Bezüglich der Gesetzeslage wird von keinen Änderungen ausgegangen.

Es wird für 2014 mit einem Zinssatz von 4% für langfristige Darlehen und mit einer allgemeinen Preissteigerung von 2,5% pro Jahr geplant.

Wesentliche Änderungen der Geschäftstätigkeit und des Geschäftsverlaufs sind nicht geplant.

Die im Folgenden dargestellten Werte sind Planwerte für das Jahr 2014. Zukunftsbezogene Angaben sind naturgemäß mit Unsicherheiten behaftet. Während bei einzelnen Positionen wie Sollmieten regelmäßig mit relativ geringen prozentualen Plan-Ist-Abweichungen zu rechnen ist, sind insbesondere der Jahresüberschuss durch die Vielzahl der eingehenden Sachverhalte und den relativ geringen Wert regelmäßig höheren prozentualen Plan-Ist-Abweichungen unterworfen.

Insgesamt bewertet die Geschäftsführung die Entwicklungen der Gesellschaft mit stabilen Wachstumsraten unter den beschriebenen Rahmenbedingungen als positiv.

Für 2014 ist ein Jahresüberschuss vor Ergebnisabführung von EUR 9 Mio. sowie ein EBITDA von EUR 51 Mio. geplant. Dieses Ergebnis basiert auf einem Umsatz von EUR 127 Mio., Veränderungen des Bestandes von EUR 1 Mio., sonstigen betrieblichen Erträgen von EUR 5 Mio., Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen von EUR 70 Mio. sowie Abschreibungen von EUR 25 Mio., sonstigen betrieblichen Aufwendungen von EUR 11 Mio. und Zinsaufwendungen von EUR 14 Mio. Darüber hinaus sind Ausgleichszahlungen von EUR 2 Mio. und Steuern von EUR 4 Mio. geplant.

Hauptbestandteil des Umsatzes ist die Sollmiete mit EUR 92 Mio. Die Steigerung in der Sollmiete ergibt sich aus regelmäßigen Mieterhöhungen, aus Erhöhungen nach den Großmodernisierungsmaßnahmen und aus den geplanten Ankäufen. Wesentlicher Bestandteil der Aufwendungen für Lieferung und Leistung ist der Instandhaltungsaufwand von EUR 22 Mio., der wegen auslaufender Großmodernisierungsprojekte rückläufig geplant ist. Der Zinsaufwand ergibt sich aus einem leicht reduzierten Kreditvolumen. Die Zinsdeckung wird für 2014 bei 15% erwartet.

Für Neubau und Großmodernisierung sind Investitionen in Höhe von EUR 16 Mio. geplant. Die Übergaben der fertigen Objekte sind bis auf drei neue und eine modernisierte Gewerbeeinheit für spätere Jahre geplant Des Weiteren sind als Platzhalter für den Ankauf geeigneter Objekte pauschal EUR 5 Mio. für 50 Mietobjekte in der Planung vorgesehen. Nennenswerte Immobilienverkäufe sind dagegen nicht geplant. Der geplante Bestand an Wohnungen beträgt Ende 2014 18.378 Einheiten.

Durch die unter den Abschreibungen liegenden Investitionen sinkt das Anlagevermögen leicht. Die Eigenkapitalquote bleibt weitgehend unverändert. Für die externe Finanzierung der Investitionen ist eine Mischung aus Darlehen zu Marktzinsen, für die zum Teil Zinssicherungsmaßnahmen ergriffen worden sind, und zinssubventionierten Mitteln der NRW.BANK sowie in Einzelfällen Mittel der KfW geplant.

Köln, den 12. März 2014

Geschäftsführung

Uwe Eichner

Kathrin Möller

Sybille Wegerich

Jahresabschluss

Gewinn- und Verlustrechnung

Bilanz

Anhang

Gewinn- und Verlustrechnung vom 01.01. bis 31.12.2013

	2013	2012
	EUR	TEUR
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung	127.645.713,18	122.725
Erhöhung des Bestands an zum Verkauf bestimmten Grundstücken und unfertigen Leistungen	684.281,83	1.188
Sonstige betriebliche Erträge	4.237.416,69	4.490
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
für Hausbewirtschaftung	-67.080.871,00	-68.974
für Verkaufsgrundstücke	-32.346,86	0
für andere Lieferungen und Leistungen	-164.393,81	-387
	-67.277.611,67	-69.361
Rohergebnis	65.289.800,03	59.042
Personalaufwand
Aufwendungen für Altersversorgung	-57.401,59	-185
Abschreibungen auf Sachanlagen	-24.164.751,63	-24.196
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-11.260.742,49	-10.971
Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens und anderen Finanzanlagen	7.472,97	9
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
davon aus verbundenen Unternehmen: EUR 330,46 (Vorjahr: TEUR 11)	117.462,03	141
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
davon an verbundene Unternehmen: EUR 74.613,79 (Vorjahr: TEUR 26)	-13.923.079,10	-15.075
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit	16.008.760,22	8.765
Außerordentliche Aufwendungen/Außerordentliches Ergebnis	-15.785,00	-16
Ausgleichszahlung	-2.113.950,00	-1.398
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-392.979,91	-255
Sonstige Steuern	-3.533.534,43	-3.629
Aufgrund eines Gewinnabführungsvertrages abgeführter Gewinn	-9.952.510,88	-3.467
Jahresüberschuss nach Gewinnabführung	0,00	0

Bilanz zum 31. Dezember 2013

Aktiva

	31.12.2013	31.12.2012
	EUR	TEUR
Anlagevermögen
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	809.421.432,93	832.479
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	15.073.473,30	12.601
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	1.008.955,24	0
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	59.368,66	59
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	0,00	0
Anlagen im Bau	722.158,30	1.342
Bauvorbereitungskosten	1.116.187,84	29
	827.401.576,27	846.510
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.000,00	10
Beteiligungen	900.684,94	900
Sonstige Ausleihungen	80.315,36	88
	991.000,30	998
	828.392.576,57	847.508
Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Unfertige Leistungen	36.492.177,93	35.808
Andere Vorräte	20.161,92	54
	36.512.339,85	35.862
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung	776.244,07	832
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	65.987,98	340
Sonstige Vermögensgegenstände	1.057.855,03	2.450
	1.900.087,08	3.622
Kassenbestand, Bundesbankguthaben und Guthaben bei Kreditinstituten	12.323.207,13	12.864
Rechnungsabgrenzungsposten	50.735.634,06	52.348
	194.508,00	162
Bilanzsumme	879.322.718,63	900.018
Passiva
	31.12.2013	31.12.2012
	EUR	TEUR
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital	92.000.000,00	92.000
Kapitalrücklage	47.352.774,66	47.353
Gewinnrücklagen
Andere Gewinnrücklagen	14.619,27	14
	139.367.393,93	139.367
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	1.218.847,00	1.261
Rückstellungen für Bauinstandhaltung	6.389.125,28	7.339
Sonstige Rückstellungen	2.940.757,63	3.250
	10.548.729,91	11.850
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	545.899.638,84	573.398
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	102.397.142,87	89.860
Erhaltene Anzahlungen	38.352.763,98	38.010
Verbindlichkeiten aus Vermietung	11.742.776,68	12.039
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	2.366.919,84	3.200
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	21.752.200,22	25.348
Sonstige Verbindlichkeiten davon aus Steuern: EUR 133.219,00 (Vorjahr: TEUR 0)	3.829.492,13	4.102
	726.340.934,56	745.957
Rechnungsabgrenzungsposten	3.065.660,23	2.844
Bilanzsumme	879.322.718,63	900.018

Anhang für das Geschäftsjahr 2013

1. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss der Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln, für das Geschäftjahr 2013 wurde nach den Vorschriften der §§ 264 ff. HGB aufgestellt.

Die Firma Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung gilt unter Berücksichtigung nachfolgender Größenmerkmale:

	2013	2012
	EUR	TEUR
Bilanzsumme	879.323	900.019
Umsatzerlöse	127.646	122.725
Arbeitnehmer	0	0

als große Kapitalgesellschaft im Sinne von § 267 Absatz 3 HGB.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze (§ 284 Abs. 2 Nr. 1 HGB)

Die angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind gegenüber dem Vorjahr unverändert.

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten, im Falle abnutzbarer Vermögensgegenstände, vermindert um planmäßige Abschreibungen, angesetzt. Eine dauerhafte Wertminderung nach § 253 Abs. 3 Satz 3 HGB liegt vor, wenn der Zeitwert eines Objektes nicht voraussichtlich innerhalb eines Zeitraumes von zehn Jahren den Buchwert wieder übersteigt. In die Herstellungskosten werden grundsätzlich Fremdkapitalzinsen gemäß § 255 Abs. 3 HGB einbezogen, die im Geschäftsjahr 2013 TEUR 0 betrugen (Vorjahr. TEUR 0). Die Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände entsprechend linear beziehungsweise degressiv vorgenommen.

Die Bewertung der Finanzanlagen erfolgte zu Anschaffungskosten beziehungsweise zum niedrigeren beizulegenden Wert.

Bei den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten erfolgen die Abschreibungen auf Geldbeschaffungskosten konzerneinheitlich auf Basis der Laufzeit der Zinsfestschreibung.

Das gezeichnete Kapital wird zum Nennbetrag ausgewiesen.

Verbindlichkeiten werden mit dem Erfüllungsbetrag passiviert. Eine Rentenverpflichtung wird mit dem Barwert ausgewiesen.

3. Angaben und Erläuterungen zur Bilanz

3.1 Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens zum 31.12.2013 wird im nachfolgend wiedergegebenen Anlagenspiegel dargestellt:

	Anschaffungs- und Herstellungskosten				Anschaffungs- und Herstellungskosten
	01.01.2013	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen	31.12.2013
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	1.394.604.954,67	859.803,82	78.814,39	-456.939,02	1.394.929.005,08
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	17.982.975,67	1.600.994,85	0,00	1.581.205,13	21.165.175,65
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	0,00	1.008.955,24	0,00	0,00	1.008.955,24
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	59.368,66	0,00	0,00	0,00	59.368,66
Anlagen im Bau	1.341.735,89	504.688,52	0,00	-1.124.266,11	722.158,30
Bauvorbereitungskosten	30.346,09	1.094.279,68	6.720,76	0,00	1.117.905,01
	1.414.019.380,98	5.068.722,11	85.535,15	0,00	1.419.002.567,94
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.000,00	0,00	0,00	0,00	10.000,00
Beteiligungen	900.684,94	0,00	0,00	0,00	900.684,94
Sonstige Ausleihungen	129.007,24	0,00	13.953,07	0,00	115.054,17
	1.039.692,18	0,00	13.953,07	0,00	1.025.739,11
Anlagevermögen	1.415.059.073,16	5.068.722,11	99.488,22	0,00	1.420.028.307,05