Irene Core Holdings GmbH (vormals: Core 0173 GmbH)

Bonn

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2016 bis zum 31.12.2016

Lagebericht

der Irene Core Holdings GmbH (vormals Core 0173 GmbH)

Inhaltsverzeichnis

1 Überblick

2 Grundlagen der Gesellschaft

2.1 Geschäftsmodell

2.2 Ausrichtung und Ziele

3 Wirtschaftsbericht

3.1 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

3.2 Geschäftsverlauf

3.3 Prognose/Ist-Vergleich

3.4 Ertragslage

3.5 Finanzlage

3.6 Vermögenslage

3.7 Kapitalstruktur und Finanzierungsquellen der Gesellschaft und der Tochterunternehmen.

4 Weitere Angaben

4.1 Mitarbeiter

5 Chancen- und Risikobericht

5.1 Einleitung

5.2 Gesamteinschätzung des Chancen- und Risikoberichtes

5.3 Diskussion der Einzelchancen und -risiken

5.3.1 Markt- und Umfeldentwicklung

5.3.2 Unternehmensstrategische Chancen und Risiken

5.3.3 Leistungswirtschaftliche Chancen und Risiken

5.3.4 Finanzwirtschaftliche Risiken

5.3.5 Sonstige Risiken

6 Ausblick

6.1 Prognosebericht

1 Überblick

Die Gesellschaft

DieIrene Core Holdings GmbH (vormals Core 0173 GmbH) (im Folgenden die "Gesellschaft" oder "Irene Core" genannt) ist ein Immobilienunternehmen, das gemeinsam mit den Tochtergesellschaften (zusammen im Folgenden "Irene Core Konzern" genannt) auf die Bewirtschaftung und Verwaltung von Büroimmobilien in Deutschland fokussiert ist.

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 19.12.2016 wurde die IVG Core 0173 AG in Core 0173 GmbH formgewechselt. Mit Gesellschafterbeschluss vom 31.03.2017 wurde die Core 0173 GmbH in Irene Core Holdings GmbH umfirmiert.

Mit Notarvertrag des Dr. Lars F Freytag, Urkunde Nr.: 104 wurden mit Wirkung zum 22. Juni 2017 sämtliche Anteile der Gesellschaft zu 94,9 % an die Irene Seniorco S.A R.L. und zu 5,1 % an die Shape Seniorco S.A R.L. verkauft.

Das Immobilienportfolio

Die Immobilien, die die Irene Core gemeinsam mit ihren Tochtergesellschaften besitzt, bilden ein Gewerbeimmobilien-Portfolio mit dem Schwerpunkt Bürogebäude. Sie befinden sich in den größten deutschen Standorten wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München bzw. deren jeweiligen Metropol-Regionen.

2 Grundlagen der Gesellschaft

2.1 Geschäftsmodell

Der Irene Core Konzern verwaltet ein Immobilienportfolio mit geographischem Fokus auf die Regionen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft ist darauf ausgerichtet, das bestehende Immobilienportfolio zu bewirtschaften und nachhaltige Mieteinnahmen zu erzielen.

Zur Unterstützung seiner operativen und zentralen Funktionen hat der Irene Core Konzern durch Verträge Zugriff auf Service-Einheiten des OFFICEFIRST Konzerns. Dabei kann der Irene Core Konzern Unterstützung im Bereich der Immobilienverwaltung (Asset-Management) vom OFFICEFIRST Konzern beziehen.

Der Irene Core Konzern zeichnet sich durch eine schlanke interne Organisation aus. Die Mitglieder der Geschäftsführung der Irene Core sind Führungskräfte des OFFICEFIRST Konzerns. Der Irene Core Konzern beschäftigt selbst keine Mitarbeiter.

Diese Konstruktion hat für den Irene Core Konzern den Vorteil, durch eine schlanke Managementorganisation schnell und flexibel auf Marktveränderungen reagieren zu können. Der Geschäftsbeziehung zum OFFICEFIRST Konzern liegen transparente Vereinbarungen zu Grunde, die nach Ansicht der Gesellschaft einem Drittvergleich standhalten.

2.2 Ausrichtung und Ziele

Grundlage der Strategie des Irene Core Konzerns ist das Management eines Immobilienportfolios mit Fokussierung auf die fünf größten Metropolregionen Deutschlands (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München). Innerhalb dieser Metropolregionen hat sich der Irene Core Konzern in der Vergangenheit auf Investitionen in Büroimmobilien spezialisiert, insbesondere auf hochwertige Büroimmobilien in guten Lagen. Der Kern der Strategie des Irene Core Konzerns ist die weitere Bewirtschaftung seines Immobilienportfolios und von Zeit zu Zeit der Verkauf von Immobilien des Portfolios. Zum Bilanzstichtag sieht die Planung keine wesentlichen weiteren Zukäufe für das Immobilienportfolio des Irene Core Konzerns vor.

Das Immobilienportfolio des Irene Core Konzerns zeichnet sich durch eine der strategischen Zielrichtung angepasste Verteilung auf die Investmentprofile Core/Core+ und Value Add aus. Durch ein strategisches Portfolio-Management der Objekte soll eine optimale Risiko-Rendite Relation sowie eine optimale Kosten-Effizienzstruktur erreicht und so ein nachhaltiges Nettowachstum generiert werden. Verbunden mit einem strategischen Asset-Management (Senkung der Leerstandsquote, die damit verbundene Erhöhung der Mieteinnahmen, Verbesserung der Objektqualität) führt dieses zu einer Wertsteigerung und einer Entwicklung von Value Add zu Core- oder Core+-Objekten.

Die Gesellschaft ergänzt die Strategie der OFFICEFIRST Immobilien GmbH bezüglich des Immobilieneigenbestands. Beide Gesellschaften konzentrieren sich auf den deutschen Markt für Gewerbeimmobilien, insbesondere den deutschen Büroimmobilienmarkt, im Core/Core+- und Value Add-Segment. Zu den nichtfinanziellen Zielen der Gesellschaft gehören der Erhalt und Ausbau der Kundenzufriedenheit und die Verbesserung der Transparenz in der Kommunikation. Die Pflege und der Ausbau dieses Vertrauenskapitals ist das Ziel.

3 Wirtschaftsbericht

3.1 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Volkswirtschaftliche Rahmenbedingungen

Das deutsche makroökonomische Umfeld blieb im Jahresverlauf 2016 stabil, ohne Indikationen für einen größeren Abkühlungseffekt der wirtschaftlichen Aktivitäten. Während der drei ersten Quartale 2016 blieb das deutsche GDP-Wachstum auf einem hohen Niveau. Das GDP-Wachstum der Eurozone stabilisierte sich und bewegte sich in die Richtung deutscher Wachstumsraten.

Deutschlands Arbeitslosenquote fiel auch in 2016 weiter. Die Arbeitslosenquote sank auch in der Eurozone, blieb jedoch auf einem höheren Niveau von rund 10 % (3. Quartal 2016). Nach einer kurzen Periode negativer 10-jähriger Renditen in Deutschland begannen die Zinsen vor kurzem im Zuge der Verschärfung der Maßnahmen durch die US-amerikanischen Fed zu steigen. Dies gilt für Renditen in der gesamten Eurozone und allen Laufzeiten. Ob dies eine generelle Trendumkehr in der Zinsentwicklung bedeutet, bleibt abzuwarten.

Der IFO Geschäftsklima Index und der ZEW Indikator sind die führenden Indikatoren des deutschen makroökonomischen Umfelds mit dem Fokus auf die Finanz- und verarbeitende Industrie, die auch exogene politische Schocks wie das BREXIT Referendum und die US Wahl in 2016 widerspiegeln. In der jüngsten Veröffentlichung des IFO Index (Januar 2017) zeigte dieser einen leicht niedrigeren Wert als im Dezember 2016, dem Höchsten seit April 2014. Zur selben Zeit hatten die von der ZEW befragten Finanzexperten eine positive Sicht auf die deutsche Wirtschaft, wobei der Index in den letzten fünf Jahren stetig gestiegen ist. Als Schlussfolgerung scheint sich kein größeres ökonomisches Risiko für die deutsche Wirtschaft am Horizont zu zeigen, was für die kommenden Monate ein stabiles und positives Umfeld für die Immobilienwirtschaft bedeutet.

Immobilien-Vermietungsmarkt

Basierend auf den Research-Ergebnissen von JLL erhöhten sich die Bürospitzenmieten pro Quadratmeter / Monat im Jahr 2016 weiter und dürften auch 2017 und 2018 ansteigen. Die Spitzenmiete in München und Frankfurt wird voraussichtlich bis 2018 auf 37,5 bis 38 Euro steigen. Die niedrigste Spitzenmiete wird mit einem durchschnittlichen Wert von 13,1 Euro pro Quadratmeter / Monat für Stuttgart erwartet. In vier der größten sechs Büromärkte ist die gewichtete durchschnittliche Miete in den letzten zwei Jahren gestiegen, während sie in Frankfurt und in Düsseldorf auf dem gleichen Niveau blieben. Allerdings scheinen sich die Mieten insgesamt auf einem hohen Niveau zu stabilisieren.

Die Leerstandsquoten in allen der größten sechs Büromärkte sind in den vergangenen Jahren gesunken und werden sich auf diesem seit zwölf Jahren niedrigsten Niveau in 2017 und 2018 stabilisieren. In Frankfurt wird zukünftig mit der höchsten Leerstandsrate gerechnet, während die Leerstandsrate in Stuttgart am niedrigsten ist und in 2017 voraussichtlich auf 2,7 % fallen wird, in 2018 aber moderat ansteigen wird. Die bereits sehr niedrige und immer noch weiter sinkende Leerstandsquote in Stuttgart könnte in naher Zukunft - bedenkt man das derzeit niedrige Mietniveau - Investment-Opportunitäten eröffnen. In Anbetracht der starken Fundamentaldaten dieses Teilmarkts mit globalen Unternehmen als potenzielle Mieter ist eine mittlere Reversion der Mietpreise denkbar.

Immobilien-Investmentmarkt

Der deutsche Transaktionsmarkt für Gewerbeimmobilien bleibt gesund. In 2016 und voraussichtlich für 2017 ist jedoch ein schrumpfendes Transaktionsvolumen im Vergleich zum Rekordjahr 2015 denkbar. Das ist der erste Rückgang des Transaktionsvolumens seit der Globalen Finanzkrise. Zusätzlich wird der Anteil der sechs großen Metropolregionen am Transaktionsvolumen weiter sinken und unter 53 % bleiben. Ein Grund für das sinkende Transaktionsvolumen ist der Mangel an Investment-Opportunitäten, was zu unzureichenden Transaktionszielen führt, die die hohe Nachfrage nach Gewerbeimmobilien nicht befriedigen können. Dies spiegelt sich auch in der anhaltenden Renditekompression in den sechs großen Büromärkten der vergangenen Jahre wider. Für 2017 und 2018 sagt JLL eine Phase der Stabilisierung auf niedrigerem Niveau voraus. Die niedrigsten Spitzenrenditen werden für Hamburg, München und Berlin, mit einer Konvergenz auf 3 % erwartet.

3.2 Geschäftsverlauf

Die Gesellschaft ist zum einen von der wirtschaftlichen Entwicklung der sich in ihrem Eigentum befindlichen Immobilien und zum anderen als Muttergesellschaft des Irene Core Konzerns von den operativen Ergebnissen und Bewertungseffekten aus ihren unmittelbaren Tochtergesellschaften abhängig. Auf Ebene des Einzelabschlusses der Gesellschaft ist die Bewertung der Beteiligungen an diesen Tochtergesellschaften und Forderungen gegen diese ausschließlich von der Wertentwicklung der von diesen Gesellschaften gehaltenen Vermögenswerten oder ausgeübten Aktivitäten abhängig.

Anfang 2016 veröffentlichte der Großmieter Allianz seine Entscheidung bzgl. Verlegung des Unternehmenssitzes und dem damit verbundenen Auszug aus zwei Core-Objekten zwischen 2020 und 2022. Dies führte im Vorjahresabschluss zu einer außerplanmäßigen Abschreibung i. H. v. Tsd. Euro 44.938 auf die Objekte Uhlandstraße und Buschlestraße wegen voraussichtlich dauernder Wertminderung.

3.3 Prognose/Ist-Vergleich

Die Umsätze lagen mit 35,9 Mio. Euro leicht unter den prognostizierten 37,7 Mio. Euro.

Die gesamten operativen Aufwendungen übersteigen den prognostizierten Betrag von 7,1 Mio. Euro deutlich. Insbesondere durch einen zweckgebundenen Mietzuschuss und Aufwendungen für Dienstleistungen sind die operativen Aufwendungen viel höher angefallen als geplant. Die Abschreibungen auf Sachanlagen betrugen 14,2 Mio. Euro und lagen im Rahmen des prognostizierten Wert von 15,6 Mio. Euro.

Das prognostizierte Finanzergebnis vor außerplanmäßigen Abschreibungen von -20,2 Mio. Euro wurde mit -13,9 Mio. Euro deutlich unterschritten, was in diesem Zusammenhang auch auf die Beteiligungserträge, die mit 2,0 Mio. Euro über den prognostizierten 0,9 Mio. Euro liegen, zurückzuführen ist.

Der erzielte Jahresfehlbetrag von 1,1 Mio. Euro überstieg den prognostizierten Jahresfehlbetrag von 3,3 Mio. Euro deutlich.

3.4 Ertragslage

Im Geschäftsjahr 2016 beläuft sich das Jahresergebnis auf -1,1 Mio. Euro (Vorjahr: 38 Mio. Euro).

Aus der Vermietung der im Immobilien wurden Umsatzerlöse von 35,9 Mio. Euro (Vorjahr: 34,8 Mio. Euro) erzielt. Auf die Objekte erfolgten planmäßige Abschreibungen von 14,2 Mio. Euro (Vorjahr: 15,7 Mio. Euro) und außerplanmäßige Abschreibungen von 0 Mio. Euro (Vorjahr: 44,9 Mio. Euro). Die sonstigen betrieblichen Erträge von 50,7 Mio. Euro (Vorjahr: 96,5 Mio. Euro) beinhalten im Wesentlichen Zuschreibungen auf Sachanlagen (13,2 Mio. Euro) und Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen auf Forderungen (35,1 Mio. Euro). Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen von 56,1 Mio. Euro (Vorjahr: 12,0 Mio. Euro) enthalten im Wesentlichen Verluste aus Anwachsungen (45,8 Mio. Euro) sowie Aufwendungen für Instandhaltungsmaßnahmen (6,6 Mio. Euro).

Das Finanzergebnis beträgt -13,9 Mio. Euro (Vorjahr: -15,6 Mio. Euro). Die Zinsaufwendungen resultieren im Wesentlichen aus Zinsen von 5,5 Mio. Euro (Vorjahr: 6,2 Mio. Euro) gegenüber verbundenen Unternehmen sowie aus Zinsen von 8,0 Mio. Euro (Vorjahr: 8,4 Mio. Euro) für Bankdarlehen und derivative Finanzinstrumente 2,3 Mio. Euro (Vorjahr: 2,2 Mio. Euro). Das Beteiligungsergebnis von 2,0 Mio. Euro (Vorjahr: 2,8 Mio. Euro) resultiert aus den Ausschüttungen der Fritz-Schäffer-Straße und den Dieselstraßen 4 und 6.

3.5 Finanzlage

in Mio. €	01.01.2016-31.12.2016	01.01.2015-31.12.2015
Cash Flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit	56,5	-11,1
Cash Flow aus der Investitionstätigkeit	8,1	36,3
Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit	-43,8	-16,2
Veränderung der Zahlungsmittel	20,7	9,0
Liquide Mittel zum Stichtag	30,5	9,8

Der Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit resultiert im Wesentlichen aus Zahlungseingängen von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen.

Der Mittelzufluss aus der Investitionstätigkeit ergibt sich überwiegend aus dem Verkauf von diverser Beteiligungen.

Der bestehende Mittelabfluss aus der Finanzierungstätigkeit resultiert im Wesentlichen aus der Darlehenstilgungen bei internen Darlehensforderungen, insbesondere gegenüber der IVG Immobilien-Management GmbH & Co. Hamburg IX - Objekt Spiegelinsel - KG sowie Irene Cash Management 2 GmbH (vormals: IVG (0927) Core Cash-Managementgesellschaft mbH) sowie Ausgabe von internen Darlehensforderungen, insbesondere an die IVG 0477 Frankfurt Colmarer Str. GmbH und Zins- und Tilgungsleistungen gegenüber Bankentilgung gegenüber Kreditinstituten.

Der in der Kapitalflussrechnung betrachtete Finanzmittelfonds umfasst alle Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, die sich aus Kassenbeständen und Guthaben bei Kreditinstituten und kurzfristigen Kontokorrentkrediten zusammensetzen. Der Finanzmittelfonds zum 31.12.2016 (30,5 Mio. Euro) umfasst ausschließlich liquide Mittel.

3.6 Vermögenslage

	31.12.2016	31.12.2015
Anlagenintensität (Anlagevermögen/Gesamtvermögen) in %	95,3	96,1
Eigenkapital in %	41,9	42,0
Bilanzsumme in Mio. €	1.089,4	1.088,3
Anlagedeckungsgrad II in %	44,0	75,5
Eigenkapital in Mio. €	456,5	457,6
Verbindlichkeiten in Mio. €	623,8	620,1

Die Bilanzsumme der Irene Core beträgt zum 31.12.2016 1.089,4 Mio. Euro.

Das langfristige Vermögen von 1.037,8 Mio. Euro beinhaltet mit 492,2 Mio. Euro inländische Büroimmobilien in Frankfurt, Hamburg und Stuttgart, sowie Finanzanlagen von 545,6 Mio. Euro. Das kurzfristige Vermögen beläuft sich auf 51,6 Mio. Euro und betrifft liquide Mittel (30,5 Mio. Euro) sowie Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände (21,1 Mio. Euro).

Das Eigenkapital ist aufgrund des negativen Jahresergebnisses von 457,6 Mio. Euro auf 456,5 Mio. Euro gesunken.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten verringerten sich von 332,3 Mio. Euro zum 31.12.2015 auf 329,1 Mio. Euro zum 31.12.2016. Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen bestehen im Wesentlichen gegenüber der Irene Cash Management 2 GmbH.

3.7 Kapitalstruktur und Finanzierungsquellen der Gesellschaft und der Tochterunternehmen .

Die Finanzierung der Irene Core und ihrer Tochterunternehmen erfolgte bis zur Refinanzierung im März 2017 durch das syndizierte Bankdarlehen mit einem Volumen von ursprünglich 680 Mio. Euro sowie durch ein vom übrigen IVG Konzern unabhängiges Cash-Clearing-System. Dabei agiert das Tochterunternehmen Irene Cash Management 2 GmbH als zentrale Clearinggesellschaft.

Das externe Bankdarlehen valutierte zum Bilanzstichtag mit 645,7 Mio. Euro 2019 und wurde aufgrund der Refinanzierung zum Bilanzstichtag als kurzfristig eingestuft. Das variabel verzinsliche Darlehen muss zu mindestens 95 % zinsgesichert sein, was durch den Abschluss eines Zinsswaps mit eingebautem Floor über Nominal 540,0 Mio. Euro sowie einen Zinscap mit einem Volumen von 106,0 Mio. Euro sichergestellt ist.

Zur Sicherung des Core Darlehens wurden zu Darlehensbeginn Grundschulden für den gesamten Darlehensbetrag eingetragen, wobei die verschiedenen Darlehensnehmer (Core und Tochterunternehmen) auch jeweils für die anderen Darlehensnehmer mithaften. Darüber hinaus erfolgten im Wesentlichen Verpfändungen von Bankkonten, Mietforderungen, Versicherungsansprüchen und Gesellschaftsanteilen der Core.

Das syndizierte Bankdarlehen wurde zum 31. März 2017 vollständig getilgt. Die Irene Core ist gleichzeitig zur Irene-Finanzierung beigetreten. Zu näheren Ausführungen verweisen wir auf den Abschnitt V.3. im Anhang.

4. Weitere Angaben

4.1 Mitarbeiter

Im Geschäftsjahr beschäftigte die Gesellschaft keine Mitarbeiter.

5. Chancen- und Risikobericht

5.1 Einleitung

Die Unternehmensstrategie der Gesellschaft basiert auf einer ausgewogenen Mischung aus Objekten mit hohem Vermietungsgrad und langfristig stabilen Cash Flows sowie Immobilien, deren Wertsteigerungspotenzial über ein aktives Management gehoben wird. Diese Ausgewogenheit wird durch die Ausrichtung auf inländische Metropolregionen noch gestärkt, da die regionalen Marktzyklen teilweise zeitlich unterschiedlich verlaufen. Die Gesellschaft hat das Immobilien-Management ihres Portfolios mittels Dienstleistungsverträgen an den OFFICEFIRST Konzern übertragen. Das Asset Management der OFFICEFIRST Immobilien GmbH mit lokaler Niederlassungsstruktur sichert die Kenntnisse in den jeweils örtlichen Märkten.

Im Mittelpunkt des Risiko- und Chancenmanagements steht die Sicherung und Weiterentwicklung der Gesellschaft und ihrer Tochterunternehmen. Die Verantwortung der durchgängigen und angemessenen Organisation der Risikomanagementprozesse liegt bei der Geschäftsführung der Gesellschaft. Ziel des Chancen- und Risikomanagements ist es, die relevanten Chancen und Risiken frühzeitig zu erkennen, hinsichtlich ihrer Auswirkungen adäquat zu beurteilen und an die zuständigen Entscheidungsträger zu kommunizieren. Das Chancen- und Risikomanagement soll sicherstellen, dass die notwendigen Maßnahmen ergriffen werden, um Chancen erfolgreich zu nutzen und Risiken effektiv zu steuern und diese damit weitestgehend zu minimieren. Potenzielle Schäden oder die Gefährdung des Fortbestands des Unternehmens sollen dadurch verhindert werden. Als Konzerngesellschaft ist die Gesellschaft in das Risikomanagementsystem und die Risikomanagementprozesse der OFFICEFIRST Immobilien GmbH eingebunden.

Bewertung von Chancen und Risiken

Chancen und Risiken werden als signifikante positive bzw. negative Abweichungen von den angestrebten Unternehmenszielen gemäß aktueller Planung definiert. Der Eintritt von Chancen und Risiken lässt sich mit spezifischen Wahrscheinlichkeiten versehen. Grundsatz bei der Planung und Risikoberichterstattung ist, dass die wahrscheinlichste Entwicklung (Eintrittswahrscheinlichkeit > 50 %) immer in der Planung verarbeitet werden muss und das mögliche Abweichungen von dieser wahrscheinlichsten Entwicklung im Rahmen einer zweitwahrscheinlichsten Entwicklungsvariante (Eintrittswahrscheinlichkeit 25 - 50 %) und ab einer Höhe von 1 Mio. Euro in der Chancen- und Risikoberichterstattung zu erfassen sind. Ereignisse mit einer Eintrittswahrscheinlichkeit von unter 25 % sind nur insoweit berichtspflichtig, wie sie systemischer Natur sein können und von Bedeutung für den Fortbestand der Unternehmung sind.

Die Chancen- bzw. Risikohöhe ist grundsätzlich zu quantifizieren. Sollte eine Quantifizierung nicht oder nur schwer möglich sein (z. B. bei den sog. qualitativen Risiken), ist die Schadenshöhe einer der vier Risikoklassen im Wege einer groben Schätzung zuzuordnen.

Risikoklassen

Risikoklasse	Quantitative Risiken in Mio. €	Qualitative Risiken
1	1 - 5	klein
2	> 5 - 12,5	mittel
3	> 12,5 - 25	groß
4	> 25	sehr goß

5.2 Gesamteinschätzung des Chancen- und Risikoberichtes

Bezüglich der Annahmen, die der Gesamteinschätzung zugrunde liegen, verweisen wir auf den Prognosebericht im Abschnitt 6.1.

Risiken für das Konzernergebnis ergeben sich insbesondere aus ungeplanten Kündigungen von Mietverträgen, aus Bewertungen der Immobilien, die über die Kapitalkosten naturgemäß den Schwankungen der Investmentmärkte unterliegen und aus einem möglichen Anstieg der Finanzierungszinsen, soweit keine Absicherung durch derivative Finanzinstrument erfolgt. Es besteht eine Abhängigkeit von der Nachfrage nach Büroflächen sowie der Entwicklung an diesen Standorten. Die Zyklen der Märkte haben Auswirkungen auf Kaufpreise, Mietrenditen und Bewertungen. Diese beeinflussen das Ergebnis der Gesellschaft. Mit Hilfe des vertraglich gesicherten Zugriffs auf das Asset Management der OFFICEFIRST Immobilien GmbH, das die operativen Aufgaben des Irene Core Konzerns wahrnimmt, besitzt die Gesellschaft eine stabile Plattform, um Marktentwicklungen frühzeitig zu erkennen und sich ergebende Chancen zu ergreifen.

Auf Basis der gegenwärtigen Risikobewertung liegen keine bestandsgefährdenden Risiken vor.

5.3 Diskussion der Einzelchancen und -risiken

5.3.1 Markt- und Umfeldentwicklung

Immobilien-Miet- und Investmentmärkte

Die makroökonischen Rahmenbedingungen für Deutschland sind als positiv zu bewerten. Der ifo-Wirtschaftsklimaindex erreichte im 4. Quartal 2016 einen historischen Höchststand. Nach neuesten Zahlen wurde dieser im Januar 2017 zwar leicht wieder unterschritten, dennoch befindet sich der Indexwert weiterhin auf einem sehr hohen Niveau.

Das BIP für 2016 erreicht mit 1,9 % den höchsten Wert der vergangenen sechs Jahre und liegt 0,2 % über dem Wert von 2015. Der Arbeitsmarkt zeigt sich weiterhin robust mit keinem Anzeichen für eine zu erwartende Verschlechterung. Die letztjährige Prognose einer geringfügigen Eintrübung des Exports bestätigte sich nicht. Laut dem Ifo-Institut übertraf der Leistungsbilanzüberschuss Deutschlands in 2016 sogar den Leistungsbilanzüberschuss der letztjährigen Nummer eins China.

Eine Zunahme der Inflationsrate im Euroraum in 2017 über den Wert von 2016 ist insbesondere aufgrund steigender Energiekosten, als Folge der in 2016 beschlossenen OPEC-Maßnahmen zur Fördermengenreduzierung, möglich.

Negative Auswirkungen für die Weltwirtschaft und somit die deutschen Exporte könnte in 2017 eine Folge der US Wahlen 2016 sein, da die neue US Administration unter Präsident Trump offen für eine Einschränkung des freien Warenhandels argumentiert. Getragen von den positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, steigender Beschäftigung und dem Sondereffekt BREXIT dürfte die Büroflächennachfrage für deutsche A-Standorte, insbesondere in Frankfurt, im Jahr 2017 weiter anziehen. Die Nachfrage sollte sich hierbei auf innerstädtische Standorte und verkehrsgünstige Lagen am Innenstadtrand sowie Standorte mit einer guten Anbindung an interkontinentale Flughäfen konzentrieren. In monostrukturierten, dezentralen Lagen sollte diese positive Entwicklung weniger zu erwarten sein, ohne eine wesentliche Reduzierung des Leerstands. Das Flächenangebot dürfte infolge von Projektentwicklungen und Refurbishments in 2017 weiter zunehmen. Aufgrund einer weiterhin erwarteten starken Nachfrage internationaler Investoren nach deutschen Core Objekten sollte dieses jedoch nicht zu einer Abschwächung mit negativer Wertentwicklung führen.

Weitere Preisanstiege sind selbst unter der Annahme einer Fortsetzung des Niedrigzinsumfelds und einer positiven Entwicklung auf vielen Vermietungsmärkten sehr wahrscheinlich. Speziell die Nachfrage nach Investments außerhalb der klassischen Marktsegmente für Core-Investoren (z. B. Objekte in Regionalzentren, Refurbishments, Projektentwicklungen) dürfte weiter zunehmen.

Risiken könnten sich vor allem aus einer schwächer als erwarteten Entwicklung der Realwirtschaft mit negativen Effekten auf die Vermietungsmärkte und einem erneuten Anstieg der Risikoaversion auf den Investmentmärkten bspw. ausgelöst durch erneute schwerwiegende Turbulenzen im Finanzsektor ergeben.

5.3.2 Unternehmensstrategische Chancen und Risiken

Chancen und Risiken im Zusammenhang mit der Unternehmensstrategie ergeben sich durch die Spezialisierung auf Büroimmobilien in den Top 5-Metropolregionen Deutschlands. Es besteht eine Abhängigkeit von der Nachfrage nach Büroflächen sowie der Entwicklung an diesen Standorten. Die Zyklen der Märkte haben Auswirkungen auf Kaufpreise, Mietrenditen und Bewertungen. Diese beeinflussen das Ergebnis der Gesellschaft. Mit Hilfe des vertraglich gesicherten Zugriffs auf das Asset Management der OFFICEFIRST Immobilien GmbH, das die operativen Aufgaben des Irene Core Konzerns wahrnimmt, besitzt die Gesellschaft eine stabile Plattform, um Marktentwicklungen frühzeitig zu erkennen und sich ergebende Chancen zu ergreifen.

5.3.3 Leistungswirtschaftliche Chancen und Risiken

Die Entwicklung der Verkehrswerte wirkt durch die außerplanmäßigen Abschreibungen auf Sachanlagen sowie indirekt über die Beteiligungsbewertung auf die Ergebnisse und die Bilanzwerte der Irene Core.

Der mögliche Auszug eines Großmieters schlägt sich in den Bewertungsgutachten nieder und beeinflusst über die außerplanmäßigen Abschreibungen das Ergebnis negativ. Angesichts der prognostizierten Marktentwicklungen und der Abhängigkeit der Immobilienmärkte von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung stellen die Wertänderungen der Immobilien weiterhin das wesentliche Risiko, aber auch eine Chance dar.

Es besteht das Risiko, dass ein oder mehrere Mieter aufgrund einer wirtschaftlich schwierigen Situation Mietforderungen nicht begleichen können und somit Wertberichtigungen vorzunehmen sind. Um den hieraus resultierenden Aufwand zu minimieren, wird im Rahmen des Asset-Managements bei dem Abschluss eines neuen Mietvertrages die Bonität des Mieters intensiv geprüft. Ferner wird durch die strategischen Partner ein konsequentes Debitorenmanagement betrieben.

Zur Risikoquantifizierung wurden durch einen externen Gutachter Sensitivitätsrechnungen vorgenommen, die den Einfluss von Änderungen der Diskontierungs- und Kapitalisierungsraten auf die Verkehrswerte des Portfolios des Irene Core Portfolios wie folgt verdeutlichen (nicht in der Sensitivitätsanalyse einbezogen wurden z. B. Grundstücke, deren Bewertung nicht auf einem zahlungsstrombasierten Verfahren beruht).

		Kapitalisierungsrate
Diskontierungsrate	(€m)	-0,50%	-0,25%	-	0,25%	0,50%
	-0,50%	1.273,50	1.231,00	1.193,00	1.158,70	1.127,10
	-0,25%	1.250,70	1.209,30	1.172,00	1.138,20	1.107,80
	-	1.228,30	1.187,90	1.151,40	1.118,80	1.088,70
	0,25%	1.206,50	1.166,80	1.131,50	1.099,40	1.070,40
	0,50%	1.185,20	1.146,70	1.111,80	1.080,70	1.052,20

Bei der Bewertung von Investment Property werden grundsätzlich Transaktionskosten, die der Erwerber zu tragen hat, wertmindernd berücksichtigt.

Die Mieterstruktur wird wesentlich durch Mieter aus dem Segment Finanzdienstleistungen und Versicherungen sowie Bund- und Gemeinden geprägt.

Top 10 Mieter nach Vertragsmieten

Irene Core - Top 10 Mieter nach Vertragsmiete per 31.12.2016
Mieter	Mietfläche (m ²)	Vertragsmiete p.a. (in Mio. €)	Anteil an Vertragsmieten (in %)	WAULT (in Jahren)
1 Allianz Deutschland AG	244.051	40,1	53,6%	5,11
2 Freie und Hansestadt Hamburg	13.961	2,7	3,6%	3,50
3 Jobcenter Frankfurt am Main	11.277	1,6	2,1%	5,00
4 Bau- und Liegenschaftsbetrieb des Landes	8.251	1,2	1,7%	3,00
5 Alfred E. Tiefenbacher (GmbH & Co. KG)	4.314	1,0	1,4%	2,99
6 Gas-Union GmbH	3.557	0,9	1,2%	4,00
7 AVM Computersysteme Vertriebs GmbH	7.414	0,9	1,2%	3,83
8 Sage GmbH	5.155	0,8	1,1%	0,67
9 Bosch Sicherheitssysteme GmbH	6.780	0,7	1,0%	3,25
10 MAZARS GmbH & Co.KG	4.057	0,7	1,0%	7,01
11 Summe Top 10	308.816	50,7	67,8%	4,81
12 zzLeerstand	20.101	0,0	0,0%	0
13 Rest	169.676	24,1	32,2%	3,93
14 Summe Total	498.593	74,9	100,0%	4,53

Zu Ende des Geschäftsjahres entfielen auf die 10 größten Mieter 67,8 % der vertraglich vereinbarten Mieten. Der mit Abstand größte Mieter ist die Versicherungsgruppe Allianz mit rund 53,6 %.

Mietvertragsausläufe

Die Mietverträge haben im Irene Core Konzern eine durchschnittlich gewichtete Restlaufzeit von 4,5 Jahren.

Leerstand

Der wirtschaftliche Leerstand der Immobilien des Irene Core Konzerns lag per 31.12.2016 bei 4,0 % (31.12.2015: 6,3 %).

Mietausfall

Es besteht das Risiko, dass ein oder mehrere Mieter aufgrund einer wirtschaftlich schwierigen Situation Mietforderungen nicht begleichen können und somit Wertberichtigungen vorzunehmen sind. Um den hieraus resultierenden Aufwand zu minimieren, wird im Rahmen des Asset-Managements bei dem Abschluss eines neuen Mietvertrages die Bonität des Mieters intensiv geprüft. Ferner wird durch die strategischen Partner ein konsequentes Debitorenmanagement betrieben.

Beteiligungen und Forderungen gegen Beteiligungen

Die Entwicklung des beizulegenden Wertes der Beteiligungen an Objektgesellschaften und Forderungen gegen diese Beteiligungen hängt hauptsächlich von der Entwicklung des Marktwertes der Immobilien der Objektgesellschaften ab. Zielsetzung der Gesellschaft ist, durch das unter - 2.2 Ausrichtung und Ziele - beschriebene Asset Management den Marktwert der Immobilien nachhaltig zu steigern und somit außerplanmäßige Abschreibungen auf Beteiligungen sowie Wertberichtigungen auf Forderungen weitestgehend zu vermeiden.

5.3.4 Finanzwirtschaftliche Risiken

Die Gesellschaft und ihre Tochterunternehmen sind durch ihre Geschäftstätigkeit verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt. Dies sind insbesondere das Liquiditätsrisiko, das Zinsrisiko und das Kontrahentenausfallrisiko. Ein Währungsrisiko besteht nicht. Das Risikomanagement erfolgt dienstleistend durch Zentralbereiche der IVG Immobilien AG auf Basis der IVG Konzern-Richtlinien.

Im Rahmen der Steuerung des Zinsmanagements werden gezielt derivative Finanzinstrumente wie Zinsswaps und Zins-Optionen eingesetzt. Voraussetzung für den Abschluss von derivativen Finanzinstrumenten ist das Vorhandensein eines operativen Grundgeschäfts, d. h. einer variablen verzinslichen Finanzierung. Im Fall eines Accounting-Mismatch (kein bilanzieller Natural Hedge) werden nach Möglichkeit sogenannte Hedge Accounting-Beziehungen hergestellt. Durch die Designation von Hedge Accounting-Beziehungen wird eine verstärkte Volatilität im Finanzergebnis vermieden, da durch die speziellen Hedge Accounting-Regelungen ein bilanzielles Ungleichgewicht vermieden wird, das aus unterschiedlicher bilanzieller Behandlung von Grund- und Sicherungsgeschäft resultiert.

Grundsätzlich werden Verträge über derivative Finanzinstrumente und Finanztransaktionen nur mit Finanzinstituten hoher Bonität abgeschlossen, um das Kontrahentenausfallrisiko so gering wie möglich zu halten.

Liquidität

Finanzplanungsinstrumente sichern die frühzeitige Erkennung der Liquiditätssituation. Diese Systeme zeigen mit einem Planungshorizont von bis zu drei Jahren die zu erwartende Entwicklung der Liquidität auf. Die Liquiditätsplanung hat sicherzustellen, dass neben dem geplanten Finanzierungsbedarf auch unvorhergesehener Liquiditätsbedarf bedient werden kann. Dazu sind ausreichend freie Banklinien und liquide Mittel vorzuhalten bzw. mit langem zeitlichen Vorlauf die üblichen Buy-and-Sell Planungen dem möglichen Liquiditätsbedarf anzupassen.

Liquiditätsrisiken bestehen grundsätzlich bei auslaufenden Darlehen, die zur Prolongation vorgesehen sind. Aufgrund der veränderten regulatorischen Rahmenbedingungen (Stichwort Basel III) und vor dem Hintergrund des erst im September 2014 abgeschlossenen Insolvenzverfahrens der ehemaligen Gesellschafterin IVG Immobilien AG ist grundsätzlich mit einer restriktiveren Vergabe von Finanzierungen seitens der Banken zu rechnen, sodass zukünftige Prolongationen gegebenenfalls nicht oder nicht im vollen Umfang durchgeführt werden können. Dem wirkt die starke Eigenkapitalausstattung und die aktuelle Situation an den Finanzmärkten entgegen.

Weitere Liquiditätsrisiken grundsätzlicher Natur bergen mögliche Covenant-Brüche von Bankdarlehen. Bei einigen Bankdarlehen mit vereinbarten Covenants, wie zum Beispiel Loan-To-Value (LTV), sehen die Kreditverträge bei Überschreitung des vereinbarten LTV vor, dass innerhalb eines festgelegten Zeitraums (zum Beispiel 20 Tage) Irene Core durch Nachschusspflichten (Sondertilgungen oder Sicherheitenhinterlegung) den vereinbarten LTV heilen kann. Zur Überschreitung des vereinbarten LTV kann es grundsätzlich in Folge signifikanter Änderungen der Verkehrswerte der finanzierten Objekte kommen. Für das Jahr 2016 wird - insbesondere unter Berücksichtigung der erfolgten Kapitalmaßnahmen und Refinanzierung - derzeit nicht mit dem Überschreiten von Covenants bei Bankdarlehen gerechnet.

Zinsen

Zinsänderungsrisiken treten durch marktbedingte Schwankungen der Zinssätze auf. Sie wirken sich sowohl auf die Höhe der Zinsaufwendungen im Geschäftsjahr als auch auf den Marktwert abgeschlossener Derivate aus. Neben der Entwicklung der Zinseinstände (Geldmarkt und Swap-Sätze) ist die Höhe der zu leistenden Kreditmargen relevant. Die Kreditmargen sind abhängig von den Marktverhältnissen und der Bonität der Gesellschaft. Änderungen der Margen können auftreten bei Kreditneugeschäften, bei Prolongationen von bestehenden Darlehen oder bei Covenant-Verstößen.

Die variable Verzinsung von Bankverbindlichkeiten wird grundsätzlich unter Einhaltung der kreditvertraglichen Regelungen durch die Nutzung von derivativen Finanzinstrumenten in Form von "Payer Swaps" sowie in Form von Zinsoptionen abgesichert.

Gemäß den kreditvertraglichen Regelungen ist der variable Zins des von der Gesellschaft und den Tochterunternehmen in 2014 aufgenommenen Bankdarlehens von 680,0 Mio. Euro (zum Stichtag mit 645,7 Mio. Euro valutierend) zu mindestens 95 % abzusichern. Dementsprechend hat die Gesellschaft einen Zinsswap mit eingebautem Floor und einem Volumen von 540,0 Mio. Euro sowie einen Zinscap mit einem Volumen von 106,0 Mio. Euro abgeschlossen, sodass die kreditvertraglichen Regelungen erfüllt wurden.

5.3.5 Sonstige Risiken

Rechtliche Risiken

Bei der Irene Core sind keine Rechtsstreitigkeiten anhängig oder drohend, die existenzielle Risiken bergen.

Umweltrisiken

Die Gesellschaft trägt für das in ihrem Bestand befindliche Grundeigentum eine umweltrechtliche Verantwortung, insbesondere für mögliche Altlasten. Nach Kenntnis der Gesellschaft bestehen derzeit keine umweltrechtlichen Sachverhalte, die wesentliche nachteilige Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit und die Vermögens-, Finanz- oder Ertragslage der Gesellschaft haben könnten. Rückstellungen für Altlasten waren zum Stichtag nicht erforderlich.

Schadenrisiken

Gegen Risiken ihres Geschäfts hat sich die Gesellschaft in dem erforderlichen Umfang versichert. Die Immobilien sind insbesondere gegen Sachschäden einschließlich Terrorismusschäden versichert.

Steuerliche Risiken

Im Rahmen eines in 2007 abgeschlossenen und bis 2008 umgesetzten Kaufvertrags zum Erwerb des "CORE"-Portfolios verpflichtete sich die Gesellschaft einen entstehenden steuerlichen Nachteil bis zu einem Höchstbetrag von 16,7 Mio. Euro zuzüglich Stundungszinsen auszugleichen, wenn aufgrund vertraglich definierter Tatbestände die Regelung des § 3 Nr. 70 EStG (Exit Tax) für die Verkäufer keine Anwendung findet. Mit Zulassungsbeschluss vom 23.07.2012 hat die Börse München den Antrag der Gesellschaft auf Zulassung von 15.000.000 auf den Namen lautenden Stückaktien zum regulierten Markt positiv beschieden. Infolgedessen ist unseres Erachtens die Verpflichtung zum Ausgleich des oben genannten Höchstbetrages gegenüber dem Verkäufer erloschen. Es besteht das Risiko, dass die anderen betroffenen Parteien eine andere Auffassung erfolgreich durchsetzen und die Gesellschaft zur Zahlung des Höchstbetrags nebst Stundungszinsen verpflichtet wird. Dieses Risiko ist der Risikoklasse 3 zugeordnet.

Für alle weiteren erkennbaren steuerlichen Risiken hat die Gesellschaft ausreichend Vorsorge getroffen.

6 Ausblick

6.1 Prognosebericht

Der Prognosebericht umfasst den Zeitraum von zwölf Monaten nach dem Bilanzstichtag, also vom 01.01.2017 bis 31.12.2017.

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Deutsche Bank fasst in ihrem "Ausblick 2017" 2016 als starkes Jahr zusammen, trotz vieler Unsicherheitsfaktoren, wie der politische Unsicherheit sowie der schwache Welthandel. Das deutsche Bruttoinlandsprodukt stieg in 2016 um etwa 2 %, was im Vergleich zu den beiden Vorjahren nochmals eine Verbesserung ist. Ausschlaggebend war das starke wirtschaftliche Wachstum der Binnenwirtschaft. So legte der private Konsum in 2016 um 2 % zu, der Staatskonsum sogar um 4 %. Grund hierfür war unter anderem der starke Flüchtlingsstrom. Hemmend für ein noch stärkeres Jahr 2016 war das stark sinkende Exportwachstum, welches von 5 % auf 2 % sank. Dies ist unter anderem auf die rückläufige Nachfrage aus den USA zurückzuführen.

Für 2017 prognostiziert die Deutsche Bank eine Wachstumsrate von 1,1 %. Dies ist jedoch auch auf den Arbeitstageffekt zurückzuführen. Berücksichtigt man diesen nicht, liegt die prognostizierte Wachstumsrate bei 1,4 %. Bedingt wird der Rückgang des Wachstums durch die anziehende Inflation sowie des Rückgangs des Flüchtlingsstroms. Die Inflation wird in 2017 von 0,5 % auf circa 1,6 % steigen, was durch den steigenden Energiepreis zu begründen ist.

Wichtigste Konjunkturstütze wird auch 2017 der private Konsum mit 1% Wachstum sein. Grund hierfür ist die robuste Lage des Arbeitsmarktes und die Anhebung des Mindestlohns. Darüber hinaus werden auch der Staatskonsum und die Bauinvestition um circa 2 % wachsen und damit noch immer über dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre liegen. Die Bauinvestitionen hätten jedoch angesichts der hohen Wohnungsnachfrage und den Infrastrukturplänen der Regierung weitaus mehr Wachstumspotenzial. Für die deutsche Exportwirtschaft sind die Erwartungen ähnlich wie in 2016. Während die europäische Wirtschaft in 2017 voraussichtlich an Tempo verliert, dürfte die Weltwirtschaft in 2017 um etwa 3,5 % wachsen. Prognostiziert wird, dass diese Wachstumsentwicklung von den USA sowie Brasilien und Russland getragen wird. Diese Länder werden, wie viele andere Schwellen- und Entwicklungsländer, von den steigenden Öl- und Rohstoffpreisen profitieren.

Weiterhin wird die Niedrigzinsphase mindestens bis Ende 2017 anhalten, wie auch die Helaba in Ihrem "Immobilienausblick 2017" erklärt. Dieses Umfeld sowie nur leicht steigende Renditen deutscher Staatsanleihen, werden die Nachfrage nach Immobilien und somit deren Preise in den kommenden Monaten weiter in die Höhe treiben, da der Markt die Nachfrage nach Immobilien nicht befriedigen kann. Durch dieses geringe Angebot werden auch die Transaktionsumsätze die Höchststände von 2015 nicht übersteigen können. Ausnahme bildet auf dem europäischen Markt nur Großbritannien, wo aufgrund des Brexit eine leichte Korrektur eingesetzt hat, was jedoch durch die Brexit-Verhandlungen weiter an Fahrt aufnehmen könnte.

Die immer weiter steigenden Preise setzen die Mietrenditen unter Druck, die nun oft schon unter dem Niveau von 2006/2007 liegen. Dagegen lässt das solide Wachstum der europäischen Wirtschaft die Nachfrage nach Büroflächen steigen, was kombiniert mit der moderaten Bauaktivität den Leerstand von Büroflächen in führenden deutschen Lage auf 2 % bis 3 % sinken lässt. Das ist der niedrigste Stand seit 2002. Daraus resultiert eine deutschlandweite Steigerung der Büromieten.

Voraussichtliche Entwicklung der Gesellschaft

Für das Kalenderjahr 2017 werden Umsätze von rund 38,7 Mio. Euro prognostiziert. Die operativen Aufwendungen werden mit rund 7,1 Mio. Euro geplant. Die Abschreibungen dürften rund 14,2 Mio. Euro betragen. Das Finanzergebnis wird mit ebenfalls -19,5 Mio. Euro prognostiziert. Unter Berücksichtigung eines Beteiligungsergebnisses von rund 1,2 Mio. Euro wird in Summe ein EBT von rund -0,7 Mio. Euro erwartet.

Dieser Lagebericht enthält zukunftsgerichtete Aussagen und Informationen. Diese beruhen auf unseren heutigen Erwartungen und bestimmten Annahmen. Sie bergen daher eine Reihe von Risiken und Ungewissheiten. Eine Vielzahl von Faktoren, von denen zahlreiche außerhalb des Einflussbereichs der Gesellschaft liegen, beeinflusst die Geschäftsaktivitäten, den Erfolg, die Geschäftsstrategie und die Ergebnisse des Irene Core Konzerns. Diese Faktoren können dazu führen, dass die tatsächlichen Ergebnisse, Erfolge und Leistungen der Gesellschaft wesentlich von diesen Aussagen abweichen. Sollten sich eines oder mehrere dieser Risiken oder Ungewissheiten realisieren oder sollte sich erweisen, dass die zugrundeliegenden Annahmen nicht korrekt waren, können die tatsächlichen Ergebnisse sowohl positiv als auch negativ wesentlich von denjenigen Ergebnissen abweichen, die in der zukunftsgerichteten Aussage als erwartete, antizipierte, beabsichtigte, geplante, geglaubte, projizierte oder geschätzte Ergebnisse genannt worden sind. Die Gesellschaft übernimmt keine Verpflichtung und beabsichtigt auch nicht, diese zukunftsgerichteten Aussagen zu aktualisieren oder bei einer anderen erwarteten Entwicklung zu korrigieren.

Bonn, den 29. August 2017

Irene Core Holdings GmbH

Guido Piñol

Jonas Kriebel

Tobias Börsch

Laurent Machenaud

Bilanz zum 31.12.2016

Aktiva

	Anhang	Stand am 31.12.2016 EUR	Stand am 31.12.2015 EUR
A. Anlagevermögen
I. Sachanlagen	1.
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken		491.306.494,55	492.353.257,55
2. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau		920.376,77	367.869,17
		492.226.871,32	492.721.126,72
II. Finanzanlagen	2.
1. Anteile an verbundenen Unternehmen		528.711.955,15	536.272.176,01
2. Beteiligungen		16.868.479,43	16.868.479,43
		545.580.434,58	553.140.655,44
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	3.
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen		303.168,75	50.170,42
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen		11.903.978,64	14.458.245,91
3. Sonstige Vermögensgegenstände		8.878.861,16	18.028.297,86
		21.086.008,55	32.536.714,19
II. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten	4.	30.541.551,98	9.807.921,36
C. Rechnungsabgrenzungsposten		-,--	53.842,59
		1.089.434.866,43	1.088.260.260,30
Passiva
	Anhang	Stand am 31.12.2016 EUR	Stand am 31.12.2015 EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	5.	15.000.000,00	15.000.000,00
II. Kapitalrücklage	6.	1.107.508.922,00	1.107.508.922,00
III. Bilanzverlust	7.	- 666.022.162,43	- 664.940.668,35
		456.486.759,57	457.568.253,65
B. Rückstellungen	8.
1. Steuerrückstellungen		-,--	2.619.000,00
2. Sonstige Rückstellungen		9.099.430,77	7.937.221,06
		9.099.430,77	10.556.221,06
C. Verbindlichkeiten	9.
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten		329.113.665,15	332.284.708,56
(davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr EUR 329.113.665,15; Vorjahr EUR 4.591.049,27)
(davon mit einer Restlaufzeit von bis zu fünf Jahren EUR 0,00; Vorjahr EUR 327.693.659,29)
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen		217.646,57	92.779,70
(davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr EUR 217.646,57; Vorjahr EUR 92.779,70)
3. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen		293.713.999,69	284.675.880,16
(davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr EUR 293.713.999,69; Vorjahr EUR 284.675.880,16)
4. Sonstige Verbindlichkeiten		803.203,04	3.082.253,24
(davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr EUR 803.203,04; Vorjahr EUR 3.082.253,24)
(davon aus Steuern EUR -,--; Vorjahr EUR 2.361.110,48)
		623.848.514,45	620.135.621,66
D. Passiver Rechnungsabgrenzungsposten	10.	161,64	163,93
		1.089.434.866,43	1.088.260.260,30

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2016 bis 31. Dezember 2016

	Anhang	01.01.2016 - 31.12.2016 EUR	2015 gemäß Art. 75 (2) S. 3 EGHGB EUR	01.01.2015 - 31.12.2015 EUR
1. Umsatzerlöse	1.	35.919.243,07	34.937.126,37	34.772.897,21
2. Sonstige betriebliche Erträge	2.	50.700.229,49	96.291.174,55	96.455.403,71
(davon Erträge aus Währungsdifferenzen EUR 153,38; Vorjahr EUR -,--)		86.619.472,56	131.228.300,92	131.228.300,92
3. Materialaufwand	3.
a) Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe und für bezogene Waren		- 53.940,14	- 57.979,81	- 57.979,81
b) Aufwendungen für bezogene Leistungen		- 6.389.995,26	- 6.886.614,75	- 5.433.491,61
		- 6.443.935,40	- 6.944.594,56	- 5.491.471,42
4. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegen- stände des Anlagevermögens und Sachanlagen	4.
a) Planmäßige Abschreibungen		- 14.213.420,93	- 15.643.827,90	- 15.643.827,90
b) Außerplanmäßige Abschreibungen		-,--	- 44.937.526,86	- 44.937.526,86
		- 14.213.420,93	- 60.581.354,76	- 60.581.354,76
5. Sonstige betriebliche Aufwendungen	5.	- 56.122.839,30	- 10.511.218,60	- 11.964.341,74
6. Erträge aus Beteiligungen	6.	2.044.026,82	2.829.258,61	2.829.258,61
(davon aus verbundenen Unternehmen EUR 1.144.026,82; Vorjahr EUR 2.040.709,07)
7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	7.	553.752,08	1.151.518,21	1.151.518,21
(davon aus verbundenen Unternehmen EUR 273.636,56; Vorjahr EUR 603.885,94)
(davon Erträge aus der Aufzinsung EUR 47.255,72; Vorjahr EUR -,--)
8. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens	8.	- 1.012.572,77	- 2.318.326,23	- 2.318.326,23
9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	9.	- 15.528.772,78	- 17.254.962,30	- 17.254.962,30
(davon an verbundene Unternehmen EUR 5.537.944,27; Vorjahr EUR 6.158.556,62)
(davon Aufwendungen aus Aufzinsung
EUR -,--; Vorjahr EUR 156.033,70)
10. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	10.	3.022.795,64	394.526,93	394.526,93
11. Ergebnis nach Steuern		- 1.081.494,08	37.993.148,22	37.993.148,22
12. Jahresfehlbetrag/-überschuss		- 1.081.494,08	37.993.148,22	37.993.148,22
13. Verlustvortrag		- 664.940.668,35	- 702.933.816,57	- 702.933.816,57
14. Bilanzverlust		- 666.022.162,43	- 664.940.668,35	- 664.940.668,35

Anhang

der Irene Core Holdings GmbH, Bonn (vormals Core 0173 GmbH)

HR B 22659 Amtsgericht Bonn

Inhalt

I. Allgemeine Hinweise II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden III. Erläuterungen zu den Posten der Bilanz 1. Sachanlagen 2. Anteile an verbundenen Unternehmen und Beteiligungen 3. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 4. Guthaben bei Kreditinstituten 5. Gezeichnetes Kapital 6. Kapitalrücklage 7. Bilanzverlust 8. Rückstellungen 9. Verbindlichkeiten 10. Rechnungsabgrenzungsposten 11. Derivative Finanzinstrumente 12. Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen IV. Erläuterungen zu den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung 1. Umsatzerlöse 2. Sonstige betriebliche Erträge 3. Materialaufwand 4. Abschreibungen auf Sachanlagen 5. Sonstige betriebliche Aufwendungen 6. Erträge aus Beteiligungen 7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 8. Abschreibungen auf Finanzanlagen 9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 10. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag V. Sonstige Angaben 1. Mitarbeiter 2. Angaben gemäß § 285 Nr. 17 HGB 3. Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Bilanzstichtag 4. Geschäftsführung 5. Transaktionen mit nahe stehenden Personen und Unternehmen 6. Ergebnis des Geschäftsjahres 7. Mutterunternehmen

I. Allgemeine Hinweise

Der Jahresabschluss der Irene Core Holdings GmbH für das Geschäftsjahr vom 01.01.2016 bis zum 31.12.2016 wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) und den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung aufgestellt. Die Gesellschaft ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 2 und 4 HGB.

Die Gliederung der Bilanz erfolgt nach § 266 Abs. 2 und 3 HGB. Die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) erfolgt nach § 275 Abs. 2 HGB.

Hierbei kamen die Änderungen durch das Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetz vom 17.07.2015 sowie die Einführungsregelungen gemäß Art. 75 EGHGB zur Anwendung.

Das am 23.07.2015 in Kraft getretene Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetz (BilRUG) ist erstmals auf Geschäftsjahre, die nach dem 31.12.2015 beginnen, anzuwenden (Art. 75 Abs. 1 Satz 1 EGHGB). Von der Möglichkeit einer vorzeitigen Anwendung (Art. 75 Abs. 2 und 7 Satz 1 EGHGB) wurde kein Gebrauch gemacht.

Durch die BilRUG-Erstanwendung werden in der Gewinn- und Verlustrechnung erstmalig die Erlöse aus der Vermietung oder Verpachtung sowie aus erbrachten Dienstleistungen zusammen als Umsatzerlöse ausgewiesen (§ 277 Abs. 1 HGB n.F.). In der Folge werden alle in diesem Zusammenhang bezogenen Roh-, Hilfs-, Betriebsstoffe und Waren sowie bezogene (Dienst-) Leistungen unter dem Posten Materialaufwand ausgewiesen. Zur Verdeutlichung der geänderten Darstellung der Vorjahreszahlen nach der Neudefinition wird die Gewinn- und Verlustrechnung in einer Drei-Spalten-Form gemäß der Empfehlung des IDW (IDW Fachnachrichten 08/2015 S. 446) dargestellt.

Der Jahresabschluss wurde unter der Annahme der Fortführung der Unternehmenstätigkeit gemäß § 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB erstellt.

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 19.12.2016 wurde die IVG Core 0173 AG in Core 0173 GmbH formgewechselt. Mit Gesellschafterbeschluss vom 31.03.2017 wurde die Core 0173 GmbH in Irene Core Holdings GmbH umfirmiert.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten und, soweit abnutzbar, vermindert um planmäßige Abschreibungen angesetzt. Dabei werden die Gebäude als unbewegliche Anlagegüter linear über einen Zeitraum von 33 Jahren abgeschrieben. Soweit der beizulegende Zeitwert eines einzelnen Anlagegutes den Buchwert zum Bilanzstichtag unterschreitet und die Wertminderung von Dauer ist, wird gemäß § 253 Abs. 3 S. 3 HGB eine außerplanmäßige Abschreibung auf den beizulegenden Wert vorgenommen. Als beizulegender Wert für das Anlagegut wird der gemäß IAS 40 ermittelte Fair Value angesetzt. Eine dauerhafte Wertminderung liegt vor, wenn der Buchwert zum Bilanzstichtag abzüglich der planmäßigen Abschreibungen der folgenden fünf Wirtschaftsjahre über dem beizulegenden Wert liegt. Sofern nach einer außerplanmäßigen Abschreibung der beizulegende Wert eines Anlagegutes über dem Buchwert zum Bilanzstichtag liegt, werden Zuschreibungen gemäß § 253 Abs. 5 HGB vorgenommen.

Die Anlagen im Bau werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt.

Die Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten bzw. zu niedrigeren beizulegenden Werten, auch bei voraussichtlich nicht dauernder Wertminderung (§ 253 Abs. 3 Satz 4 HGB), bilanziert.

Als beizulegender Wert wird das Nettovermögen der Gesellschaft nach Abzug aller Verbindlichkeiten angesetzt. Dabei werden die Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten grundsätzlich zum Fair Value nach den IFRS bewertet.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sowie die Guthaben bei Kreditinstituten werden zu Nennwerten bilanziert, erkennbare Risiken werden durch Einzelwertberichtigungen berücksichtigt.

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind Auszahlungen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen.

Das gezeichnete Kapital wurde zu dem im Handelsregister eingetragenen Nennbetrag bilanziert.

Die Rückstellungen werden zum Erfüllungsbetrag angesetzt und berücksichtigen im Rahmen einer vernünftigen kaufmännischen Beurteilung im notwendigen Umfang alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihren jeweiligen Erfüllungsbeträgen passiviert.

Zur Minimierung von Zahlungsstromrisiken aus variabel verzinslichen Darlehen werden Absicherungsgeschäfte abgeschlossen. Sowohl Grundgeschäfte als auch Absicherungsgeschäfte werden insgesamt in handelsrechtlichen Bewertungseinheiten gemäß § 254 HGB (Mikro-Bewertungseinheit) abgebildet. Zur Abbildung der sich im Rahmen einer Bewertungseinheit ergebenden gegenläufigen Wertänderungen (wirksame Teile der gebildeten Bewertungseinheit) wird die Einfrierungsmethode angewendet. Erläuterungen erfolgen im Abschnitt III. 12. Derivative Finanzinstrumente.

Als passive Rechnungsabgrenzungsposten sind Einzahlungen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Ertrag für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen.

Aufwendungen und Erträge werden auf den Zeitraum des Geschäftsjahres abgegrenzt.

Latente Steuern werden für zeitliche Unterschiede zwischen den handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten errechnet. Dabei werden nicht nur Unterschiede aus den eigenen Bilanzposten, sondern auch auf Ebene von Personengesellschaften, an denen die Irene Core Holdings GmbH beteiligt ist, ermittelte Unterschiede berücksichtigt. Der Steuersatz kumuliert für Körperschaftsteuer/Solidaritätszuschlag und Gewerbesteuer beträgt 32,97 %. Die Aktivierung der latenten Steuern unterbleibt in Ausübung des dafür bestehenden Aktivierungswahlrecht gem. § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB (Überhang der aktiven über die passiven latenten Steuern). Zum Bilanzstichtag waren keine latenten Steuern zu bilanzieren.

Aufgrund der Unwesentlichkeit werden für die umlagefähigen und nicht schlussabgerechneten Mietnebenkosten, wie im Vorjahr, keine unfertigen Leistungen und erhaltene Anzahlungen bzw. Bestandsveränderungen ausgewiesen.

III. Erläuterungen zu den Posten der Bilanz

1. Sachanlagen

Das Sachanlagevermögen (s. Anlagengitter, Anlage I) der Gesellschaft besteht zum 31.12.2016 aus den im Rahmen des Core-Portfolios in den Jahren 2007 und 2008 erworbenen Liegenschaften in Frankfurt (Objekt "Theodor-Stern-Kai") sowie Stuttgart (Objekte "Uhlandstraße" und "Buschlestraße").

Zum 31.12.2016 wurden aufgrund von neuen Immobilienbewertungen Zuschreibungen von insgesamt Tsd. EUR 13.167 (Vorjahr: Tsd. EUR 24.708) vorgenommen. Diese entfielen mit Tsd. EUR 7.065 auf das Objekt Theodor-Stern-Kai und Tsd. EUR 6.102 auf das Gebäude Buschlestraße.

Der Rückgang des Sachanlagevermögens resultiert aus den planmäßigen Abschreibungen in Höhe von Tsd. EUR 14.213. Im Vorjahr resultierte der Rückgang im Wesentlichen aus den außerplanmäßigen Abschreibungen wegen dauernder Wertminderung von insgesamt Tsd. EUR 44.938 auf die Objekte Uhlandstraße und Buschlestraße sowie aus dem Verkauf des Objektes Großer Burstah. Hieraus wurde ein Verlust von Tsd. EUR 340 erzielt.

2. Anteile an verbundenen Unternehmen und Beteiligungen

Die Gesellschaft ist zum 31.12.2016 Kommanditistin von 3 Objektgesellschaften und Gesellschafterin von 23 GmbHs, die in der Anteilsbesitzliste (Anlage II) aufgeführt sind.

Die gesunkenen Buchwerte der Finanzanlagen ist auf die 5 Abgänge zurückzuführen: die Irene Propco 38 (Siemensstr. Neu-Isenburg) GmbH (vormals IVG 0147 Siemensstraße 14, Neu-Isenburg GmbH) wurde für Tsd. EUR 94,6 verkauft; die Irene Propco 1 (Blohmstr. Hamburg) GmbH (vormals IVG 0177 Blohmstr. 10-14, Hamburg GmbH) für Tsd. EUR 286,5; die Irene Propco 4 (Officeportfolio) GmbH (vormals IVG 0383 Officeportfolio IV GmbH) für Tsd. EUR 8.266,5; die Irene Propco 5 (Willstätterstr. Düsseldorf) GmbH (vormals IVG 0397 Willstätterstraße 11-15, Düsseldorf GmbH) für Tsd. EUR 1.240,5 und die Grundbesitz Investitionsgesellschaft Leibniz-Kolonnaden mbH & Co. KG, Berlin für Tsd. EUR 1.790.

Weiterhin verringerte sich das Finanzanlagevermögen aufgrund von Verschmelzungen der IVG Immobilien-Management GmbH & Co. Hamburg V - Objekt Ludwig-Erhard-Strasse - KG; IVG Immobilien Management GmbH & Co. Hamburg IX - Objekt Spiegelinsel - KG und IVG Immobilien-Management GmbH & Co. Bonn IX - Objekt Krefeld, Ostwall - KG.

Des Weiteren wurden Anteile an der Irene Propco 30 (Fritz-Schäffer-Str. München) GmbH & Co. KG (vormals IVG Immobilien-Management GmbH & Co. München II - Objekt Fritz-Schäffer-Straße KG) in Höhe von Tsd. EUR 2.553,4 und der Irene Immobilien-Management GmbH (vormals IVG Immobilien-Management GmbH) in Höhe von Tsd. EUR 410 gekauft.

3. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Art der Forderungen	31.12.2016 Tsd. EUR	31.12.2015 Tsd. EUR
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	303	50
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	11.904	14.458
3. Sonstige Vermögensgegenstände	8.879	18.028
Summe Forderungen	21.086	32.537

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände mit Restlaufzeiten von mehr als einem Jahr bestehen nicht.

Die sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten im Wesentlichen verpfändete Bankkonten von Tsd. EUR 7.932 (Vorjahr: Tsd. EUR 17.927).

4. Guthaben bei Kreditinstituten

Zum Stichtag verfügt die Gesellschaft über liquide Mittel von Tsd. EUR 30.542 (Vorjahr: Tsd. EUR 9.808).

5. Gezeichnetes Kapital

Zum 31.12.2016 betrug das gezeichnet Kapital der Irene Core Holdings GmbH unverändert gegenüber dem Vorjahr 15.000.000,00 EUR.

6. Kapitalrücklage

Die Kapitalrücklage wies zum 31.12.2016 unverändert gegenüber dem Vorjahr einen Wert von Tsd. EUR 1.107.509 auf.

7. Bilanzverlust

	31.12.2016 Tsd. EUR	31.12.2015 Tsd. EUR
Jahresfehlbetrag/-überschuss	-1.081	37.993
Verlustvortrag aus dem Vorjahr	-664.941	-702.934
Bilanzverlust	-666.022	-664.941

8. Rückstellungen

Die im Vorjahr gebildete Steuerrückstellung für Gewerbe- und Körperschaftsteuer von Tsd. EUR 2.300,0 sowie hierauf zu erwartende Zinsen von Tsd. EUR 319,0 für den Veranlagungszeitraum 2012 wurde im Geschäftsjahr aufgelöst.

Die sonstigen Rückstellungen umfassen übrige Rückstellungen Tsd. EUR 3.989 (Vorjahr: Tsd. EUR 3.661), Rückstellungen für ausstehende Eingangsrechnungen von Tsd. EUR 5.111 (Vorjahr: Tsd. EUR 2.590), Rückstellungen für zurückzuerstattende Nebenkosten von Tsd. EUR 0 (Vorjahr: Tsd. EUR 486), Rückstellungen für Prozessrisiken Tsd. EUR 0 (Vorjahr: Tsd. EUR 500) sowie Drohverlustrückstellungen von Tsd. EUR 0 (Vorjahr: Tsd. EUR 700). Die übrigen Rückstellungen beinhalten im Wesentlichen Rückstellungen für die Tiefgaragensanierung sowie die Sanierung des Promat Kanals aus dem Optionskaufvertrag der Dieselstraßen aus 2012.

9. Verbindlichkeiten

Verbindlichkeitenspiegel
Art der Verbindlichkeiten	31.12.2016 Gesamt Tsd. EUR	31.12.2015 Gesamt Tsd. EUR
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	329.114	332.285
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	218	93
3. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	293.714	284.676
4. Sonstige Verbindlichkeiten	803	3.082
Summe Verbindlichkeiten	623.849	620.136

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten verringerten sich von Tsd. EUR 332.285 zum 31.12.2015 auf Tsd. EUR 329.114 zum 31.12.2016. Die Reduzierung beruht im Wesentlichen aus Regeltilgungen.

Zur Sicherung der Ansprüche der Deutsche Bank London wurden zu Darlehensbeginn Grundschulden für den gesamten Darlehensbetrag (Tsd. EUR 756,0) eingetragen, wobei die verschiedenen Darlehensnehmer auch jeweils für die anderen Darlehensnehmer mithaften. Darüber hinaus erfolgten im Wesentlichen Verpfändungen von Bankkonten i. H. v. Tsd. EUR 7.932, Mietforderungen, Versicherungsansprüchen und Gesellschaftsanteilen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen bestehen im Wesentlichen gegenüber der Irene Cash Management 2 GmbH (vormals IVG (0927) Core Cash-Management GmbH) (Tsd. EUR 246.744) aufgrund von zur Verfügung gestellten Geldern und der Irene Propco 30 (Fritz-Schäffer-Str. München) GmbH & Co. KG (vormals IVG Immobilien-Management GmbH & Co. München II - Objekt Fritz-Schäffer-Straße KG) (Tsd. EUR 46.958), mit der ein Anlagevertrag abgeschlossen wurde.

Sämtliche Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

1 0 . Rechnungsabgrenzungsposten

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten weist zum Stichtag Abgrenzungen von Mieterträgen auf.

1 1 . Derivative Finanzinstrumente

Zur Absicherung von Zinsrisiken nutzt die Gesellschaft gezielt derivative Finanzinstrumente. Zum 31.12.2016 bestanden derivative Finanzinstrumente mit einer Laufzeit bis zum 31.10.2019 mit einem Nominalvolumen von Tsd. EUR 646.000. Darunter befindet sich ein Zinsswap mit eingebauten Zinsfloor mit einer Laufzeit vom 31.10.2014 bis zum 31.10.2019 mit einem Volumen von Tsd. EUR 540.000 sowie ein Zinscap mit einem Volumen von Tsd. EUR 106.000 mit gleicher Laufzeit wie der Zinsswap. Zum Bilanzstichtag hatte der Zinsswap einen negativen Marktwert von Tsd. EUR -5.222 (Vorjahr: Tsd. EUR -4.919,0) und der Zinscap einen positiven Marktwert von Tsd. EUR 0 (Vorjahr: Tsd. EUR 119).

Die Ermittlung der Marktwerte erfolgte anhand der "mark-to-market"-Methode unter Berücksichtigung aktueller marktgerechter Zinsstrukturkurven.

Den Sicherungsgeschäften (Zinsswap) in Höhe von Tsd. EUR 540.000 stehen zum 31.12.2016 Grundgeschäfte in Höhe von Tsd. EUR 595.639 gegenüber (davon Tsd. EUR 330.895 aus den Verbindlichkeiten ggü. der Deutsche Bank aus dem Core-Darlehen und Tsd. EUR 246.744 aus den Verbindlichkeiten ggü. der Irene Cash Management 2 GmbH aus einem internen Darlehen im Rahmen eines Cash Pools). Für den Betrag des Grundgeschäfts wird anteilig mit dem Sicherungsgeschäft eine Bewertungseinheit gebildet.

Die gegenläufigen Wertänderungen der Grund- und Sicherungsgeschäfte werden sich in der Zukunft voraussichtlich in voller Sicherungshöhe ausgleichen. Die in den Bewertungseinheiten zusammengefassten Grundgeschäfte weisen hochgradig homogene Risiken auf. Bei den Sicherungsgeschäften werden die wesentlichen Parameter wie Referenzzins jeweils so gewählt, dass diese mit den Grundgeschäften übereinstimmen und die Sicherungsgeschäfte somit demselben Risiko unterliegen wie die Grundgeschäfte. Es wird eine hohe Wirksamkeit der Sicherungsbeziehungen erwartet.

Zur Bestimmung der prospektiven Wirksamkeit der Sicherungsbeziehung wird auf das dokumentierte, angemessene und funktionsfähige Risikomanagementsystem der OFFICEFIRST verwiesen:

Die Risikogeschäftsfelder, die zu gefährdenden Entwicklungen führen können, sind festgelegt.

Es erfolgt eine systematische und fortdauernde Risikoidentifikation und - Analyse.

Es findet ein regelmäßiges Risikoreporting statt.

Die Risikostrategie wird mit geeigneten operativen und finanziellen Maßnahmen effektiv umgesetzt.

Verantwortlichkeiten und Aufgaben sind zugeordnet.

Die Risikostrategie und -methodik wird in regelmäßigen Abständen überprüft.

Die getroffenen Maßnahmen sind in der Risikorichtlinie und dem Risikomanagementhandbuch der OFFICEFIRST dokumentiert.

Zur rechnerischen Ermittlung des Betrags der bisherigen Unwirksamkeit wird die Dollar-Offset-Methode in kumulierter Form angewendet. Bei der Dollar-Offset-Methode werden die kumulierten Marktwertänderungen der Grundgeschäfte zu den Bilanzstichtagen mit den kumulierten Marktwertänderungen der Sicherungsgeschäfte ab dem Designationszeitpunkt in absoluten Geldbeträgen miteinander verglichen. Die Berechnung gemäß Dollar-Offset-Methode wird zu jedem Abschlusstermin durchgeführt.

Ineffektivitäten werden erfasst, wenn sich aus den kumulierten Wertänderungen der Grundgeschäfte und den kumulierten Wertänderungen der Sicherungsinstrumente per Saldo ein Nettoverlust ergibt. Es liegen keine Ineffektivitäten vor.

Drohverlustrückstellungen mussten nicht gebildet werden.

Aufgrund der Bildung der Bewertungseinheiten brauchte eine Drohverlustrückstellung in Höhe von Tsd. EUR 5.222 nicht gebildet werden. Diese hätte ihre Begründung in der Anwendung des Einzelbewertungsgrundsatzes und des Imparitätsprinzips im Rahmen der Bewertung der Sicherungsgeschäfte mit negativem Marktwert zum Bilanzstichtag gehabt.

Im Geschäftsjahr sowie im Vorjahr waren sowohl die Ausfall- als auch die Marktrisiken unbedeutend.

1 2 . Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die den sonstigen Haftungsverhältnissen zugrundeliegenden Verpflichtungen können von den betreffenden Gesellschaften nach unseren Erkenntnissen in allen Fällen erfüllt werden; mit einer Inanspruchnahme ist nicht zu rechnen.

Im Rahmen des am 20.08.2014 unterzeichneten neuen Darlehen (Auszahlung 30.09.2014) der Irene Core Holdings GmbH und diverser Tochterunternehmen über nominal 680,0 Mio. Euro haftet die Irene Core Holdings GmbH über ihren Anteil in Höhe von nominal 351,7 Mio. Euro hinaus auch für die restlichen Kreditbeträge, die von den Tochtergesellschaften (verbundene Unternehmen) in Anspruch genommen worden sind. Die Restschuld des Darlehens beträgt zum Bilanzstichtag 645,7 Mio. Euro; hiervon entfallen 327,7 Mio. Euro auf die Irene Core Holdings GmbH und 318,0 Mio. Euro auf die Tochtergesellschaften. Die Zeitwerte der Besicherungsobjekte übersteigen vertragsgemäß den zu besichernden Darlehensbetrag.

Aus den oben genannten Haftungsverhältnissen ist aus Sicht der Geschäftsführung nicht mit einer Inanspruchnahme zu rechnen.

IV. Erläuterungen zu den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung

1. Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse von Tsd. EUR 35.919 (Vorjahr: Tsd. EUR 34.773) resultieren aus gewerblichen Gebäudemieten und Nebenkosten der Objekte in Frankfurt und Stuttgart (Core-Portfolio).

2. Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge ergeben sich im Wesentlichen aus den Erträgen aus der Auflösung von Wertberichtigungen auf Forderungen in Höhe von Tsd. EUR 35.139 sowie Zuschreibungen auf das Sachanlagevermögen in Höhe von Tsd. EUR 13.167. Des Weiteren sind in diesem Posten neben den Erträgen aus der Auflösung von Wertberichtigungen und den Zuschreibungen weitere periodenfremde Erträge aus dem Eingang abgeschriebener Forderungen in Höhe von Tsd. € 1 enthalten. Im Vorjahr bestanden die sonstigen betrieblichen Erträge im Wesentlichen aus Zuschreibungen auf Anteile verbundener Unternehmen von Tsd. EUR 70.654 sowie Zuschreibungen auf das Sachanlagevermögen von Tsd. EUR 24.707, weil die Gründe für die in früheren Geschäftsjahren vorgenommenen Abschreibungen nicht mehr bestehen.

3. Materialaufwand

Der Materialaufwand von Tsd. EUR 6.444 (Vorjahr: Tsd. EUR 5.491) beinhaltet die laufenden und in der Regel als Nebenkosten umlagefähigen Aufwendungen der Liegenschaften.

4. Abschreibungen auf Sachanlagen

Im Geschäftsjahr wurde planmäßig i. H. v. von Tsd. EUR 14.213 (Vorjahr: Tsd. EUR 15.644) abgeschrieben. Auf die im Rahmen des Core-Portfolios erworbenen Immobilien wurden im Vorjahr außerplanmäßige Abschreibungen i. H. v. Tsd. 44.938 auf die Objekte Uhlandstraße und Buschlestraße wegen voraussichtlich dauernder Wertminderung vorgenommen.

5. Sonstige betriebliche Aufwendungen

	01.01.2016 - 31.12.2016 Tsd. EUR	01.01.2015 - 31.12.2015 Tsd. EUR
Instandhaltungen von Immobilien	-6.614	-5.576
Fremde Personal- und Dienstleistungsaufwendungen	-1	0
Nicht abzugsfähige Vorsteuer	-230	-220
Prüfungs- und Beratungskosten	-140	-661
Aufwand der Gesellschaft	-0	-5
Repräsentations- und Werbekosten	-0	-1
Finanzspesen	-277	-724
Übrige sonstige betriebliche Aufwendungen	-48.860	-3.324
(davon aus Verluste aus dem Abgang von verbundenen Unternehmen)	(-45.794 )	(-108 )
	-56.123	-10.511

Die übrigen sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten im Wesentlichen den Verlust der Anlagenabgänge im Finanzanlagevermögen i. H. v. Tsd. EUR 45.794 aus den Verschmelzungen. Weiterhin sind Aufwendungen aus der Wertberichtigung einer Kaufpreisforderung aus Vorperioden in Höhe von Tsd. EUR 1,9 sowie in Höhe von Tsd. EUR 1,1 ein zweckgebundener Mieterzuschuss für das Objekt Theodor-Stern-Kai, Frankfurt enthalten.

6. Erträge aus Beteiligungen

Die Erträge aus Beteiligungen resultieren mit Tsd. EUR 900 (Vorjahr: Tsd. EUR 789) aus den Ausschüttungen der Dieselstraße 4 und der Dieselstraße 6 aus dem Jahr 2015 und mit Tsd. EUR 1.144 aus dem Gewinn 2015 der Tochtergesellschaft Irene Propco 30 (Fritz-Schäffer-Str. München) GmbH & Co. KG, Bonn.

7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Die sonstigen Zinsen und ähnliche Erträge resultieren im Wesentlichen aus Zinsen aus der Vergabe eines Darlehens an die Irene Propco 33 (Kontorhaus Berlin) GmbH (vormals IVG 0492 Kontorhaus Berlin GmbH), IVG 0477 Frankfurt Colmarer Str. GmbH und der IVG Immobilien AG.

8. Abschreibungen auf Finanzanlagen

Es wurden Abschreibungen auf den Beteiligungsbuchwert an den Anteilen von den folgenden fünf verbundenen Unternehmen vorgenommen:

	01.01.2016 - 31.12.2016 Tsd. EUR
Irene Cash Management 2 GmbH	-222
(vormals IVG (0927) Core Cash- Managementgesellschaft mbH)
Irene Propco 29 (Friedrich-Ebert-Str. Düsseldorf) GmbH	-93
(vormals IVG Core 0395 Friedrich-Ebert-Straße 55, Düsseldorf GmbH)
Irene Propco 24 (Kanzlerstr. 8a Düsseldorf) GmbH	-569
(vormals IVG Core 0156 Kanzlerstraße 8a, Bonn)
Irene Propco 19 (Tempelhofer Weg 62 Berlin) GmbH	-120
(vormals IVG Core 0151 Tempelhofer Weg 62, Berlin GmbH)
Irene Immobilien-Management GmbH	-9
(vormals IVG Immobilien-Management GmbH)
	-1.013

9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Die Zinsaufwendungen in Höhe von Tsd. EUR 15.529 (Vorjahr: Tsd. EUR 17.255) resultieren im Wesentlichen aus Aufwendungen gegenüber Dritten für externe Bankdarlehen sowie Swapzinsen mit Tsd. EUR 10.301 (Vorjahr: Tsd. EUR 10.573) sowie aus Zinsen gegenüber verbundenen Unternehmen mit Tsd. EUR 5.538 (Vorjahr: Tsd. EUR 6.159).

10. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag ergeben sich mit Tsd. EUR 723 aus Guthaben aus Vorjahren aufgrund der Betriebsprüfungen für die Veranlagungszeiträume 2008 bis 2010 im Jahr 2015 sowie den Veranlagungszeiträumen 2011 bis 2013 im Jahr 2016 und mit Tsd. EUR 2.300 aus der Auflösung der Ertragsteuer Rückstellung.

V. Sonstige Angaben

1. Mitarbeiter

Die Gesellschaft hat im Berichtsjahr, wie auch im Vorjahr keine Mitarbeiter beschäftigt.

2. Angaben gemäß § 285 Nr. 17 HGB

Wir verweisen hierzu auf den Konzernabschluss der OFFICEFIRST Immobilien GmbH.

3. Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Bilanzstichtag

(§ 285 Nr. 33 HGB)

Verkaufsprozess OFFICEFIRST abgeschlossen

Am 14.02.2017 erfolgte die Veröffentlichung im Amtsblatt der Europäischen Union der Anmeldung vom 07.02.2017 eines Zusammenschlusses nach Artikel 4 der Verordnung (EG) Nr. 139/2004 des Rates. Danach ist Folgendes beabsichtigt: Das Unternehmen The Blackstone Group, L.P. ("Blackstone", USA) übernimmt im Sinne des Artikels 3 Absatz 1 Buchstabe b der Fusionskontrollverordnung durch Erwerb von Anteilen - indirekt über von ihm kontrollierte verbundene Fonds - die Kontrolle über die Gesamtheit des Unternehmens OFFICEFIRST Immobilien GmbH ("OFFICEFIRST", Deutschland). Die Kommission hat nach vorläufiger Prüfung festgestellt, dass das angemeldete Rechtsgeschäft unter die Fusionskontrollverordnung fallen könnte. Die endgültige Entscheidung zu diesem Punkt behält sie sich vor. Dieser Fall kommt für das vereinfachte Verfahren im Sinne der Bekanntmachung der Kommission über ein vereinfachtes Verfahren für bestimmte Zusammenschlüsse gemäß der Verordnung (EG) Nr. 139/2004 des Rates infrage.

Das vereinfachte Verfahren sieht eine Genehmigung des Zusammenschlusses durch die Kommission im Normalfall innerhalb von 25 Arbeitstagen nach Anmeldung vor. Die Genehmigung wurde am 02.03.2017 erteilt. Der Vollzug des Kaufvertrags zur Übernahme aller Anteile von IVG an OFFICEFIRST und deren Tochtergesellschaften durch Blackstone erfolgte Ende März durch Zahlung des Kaufpreises.

Kapitalmaßnahme der Gesellschaft

Das Stammkapital der Irene Core Holdings GmbH, Bonn ist durch Beschluss vom 31.03.2017 von 15.000.000,00 Euro um 14.500.000,00 Euro auf 500.000,00 Euro herabgesetzt. Die Gläubiger der Gesellschaft wurden aufgefordert, sich bei ihr zu melden.

Mit Notarvertrag des Dr. Lars F Freytag, Urkunde Nr.: 104 wurden mit Wirkung zum 22. Juni 2017 sämtliche Anteile der Gesellschaft zu 94,9 % an die Irene Seniorco S.A R.L. und zu 5,1 % an die Shape Seniorco S.A R.L. verkauft.

Finanzierung

Am 31.03.2017 erfolgte die Rückzahlung der Core-Finanzierung und der Beitritt zur Irene-Finanzierung (Anteil von 328,6 Mio. EUR). In der Irene-Finanzierung ist analog der Core-Finanzierung eine Mithaft für alle anderen Darlehensnehmer enthalten. Durch Fundsflow entstanden im Rahmen der Irene-Finanzierung Verbindlichkeiten von insgesamt 14,5 Mio. EUR gegenüber der Gesellschaften Irene Holdco S.a.r.L. und Shape Holdco S.a.r.L..

Verschmelzung

Mit Verschmelzungsvertrag vom 07.08.2017 ist die Irene Cash Management 2 GmbH gem. § 2 Nr. 1 UmwG rückwirkend zum 01.01.2017 auf die Irene Core Holdings GmbH verschmolzen.

4 . Geschäftsführung

An die Geschäftsführer wurden keine Bezüge gezahlt.

Als Geschäftsführer waren im Geschäftsjahr 2016 und danach bestellt:

•	David Canals Imohr, Bad Breisig, Geschäftsführer (bis 31. März 2017)
•	Wolfgang Winkler-Sümnick, Weil im Schönbuch, Geschäftsführer (bis 31. März 2017)
•	Guido Piñol, München, Geschäftsführer (ab 31. März 2017)
•	Jonas Kriebel, Frankfurt am Main, Geschäftsführer (ab 31. März 2017)
•	Jonathan Lurie, London / Vereinigtes Königreich, Geschäftsführer (vom 31. März 2017 bis 14. Juli 2017)
•	Tobias Börsch, Hennef, Geschäftsführer (ab 29. Juni 2017)
•	Laurent Machenaud, London / Vereinigtes Königreich, Geschäftsführer (ab 20. Juli 2017)

5 . Transaktionen mit nahe stehenden Personen und Unternehmen

Nahe stehende Personen und Unternehmen sind die Geschäftsführung und leitende Angestellte der Irene Core Holdings GmbH sowie nahe Angehörige dieser Personen und die unter 7. Mutterunternehmen aufgeführten Unternehmen. Zum Kreis der nahe stehenden Unternehmen zählen neben den konsolidierten Tochtergesellschaften auch die nicht konsolidierten Tochtergesellschaften der OFFICEFIRST Immobilien GmbH bzw. ihrer Tochtergesellschaften.

Vorschüsse sowie Kredite an Mitglieder der Geschäftsführung sowie leitende Angestellte hat es im Berichtsjahr keine gegeben und gibt es zum Zeitpunkt des Bilanzstichtags auch nicht. Es wurden keine Vorschüsse oder Kredite gegenüber Mitgliedern der Geschäftsführung oder leitenden Angestellten erlassen.

Mit der Muttergesellschaft und eigenen Tochtergesellschaften wurden verschiedene Rechtsgeschäfte getätigt, die zu marktüblichen Konditionen abgeschlossen wurden.

6 . Ergebnis des Geschäftsjahres

Die Geschäftsführung schlägt vor, den Jahresfehlbetrag auf neue Rechnung vorzutragen.

7 . Mutterunternehmen

Die Irene Core Holdings GmbH wird als Tochtergesellschaft in den entsprechend der IFRS aufgestellten Konzernabschluss der OFFICEFIRST Immobilien GmbH, Bonn, einbezogen und hat daher keinen eigenen Konzernabschluss aufgestellt. Es handelt sich bei der OFFICEFIRST Immobilien GmbH um das Mutterunternehmen, welches den Konzernabschluss für den kleinsten Kreis von Unternehmen aufstellt. Die OFFICEFIRST Immobilien GmbH erstellt einen Konzernabschluss und einen Konzernlagebericht. Dieser wurde am 06.04.2017 im Bundesanzeiger veröffentlicht.

Die OFFICEFIRST Immobilien GmbH befand sich zum 31.12.2016 zu 100,00 % im Eigentum der IVG Immobilien AG, Mozartstraße 4-10, 53115 Bonn (HRB 4147 Amtsgericht Bonn).

Die IVG Immobilien AG befand sich zum 31.12.2016 zu 79,96 % im Eigentum der Concrete Holding I GmbH, Frankfurt am Main, Steinweg 3-5, 60313 Frankfurt am Main (HRB 98834 Amtsgericht Frankfurt am Main) und zu 19,93 % im Eigentum der Concrete Holding II GmbH, Frankfurt am Main, Steinweg 3-5, 60313 Frankfurt am Main (HRB 98835 Amtsgericht Frankfurt am Main) sowie zu 0,11 % im Besitz verschiedener weiterer Aktionäre.

Das oberste beherrschende Unternehmen ist die Anchorage Capital Management L.L.C., Wilmington, Delaware, Vereinigte Staaten von Amerika.

Die IVG Immobilien AG wird in den Konzernabschluss der Concrete Investment I S.C.A., 26 Boulevard Royal, L-2449 Luxembourg einbezogen die nach Kenntnis des Vorstands den größten Konsolidierungskreis für die einbezogenen Gesellschaften bildet.

Die IVG Immobilien AG erstellt freiwillig einen Konzernabschluss. Dieser wurde am 11.05.2017 im Bundesanzeiger veröffentlicht.

Gemäß der Befreiungsvorschrift nach § 291 HGB stellt die Irene Core Holdings GmbH keinen Konzernabschluss auf.

Bonn, den 29. August 2017

Irene Core Holdings GmbH

Guido Piñol

Jonas Kriebel

Tobias Börsch

Laurent Machenaud

Entwicklung des Anlagevermögens

der Irene Core Holdings GmbH, Bonn (vormals Core 0173 GmbH)

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	01.01.2016 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	Umbuchungen EUR	31.12.2016 EUR
I. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	677.651.758,49	-,--	-,--	-,--	677.651.758,49
2. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	2.025.712,95	552.507,60	-,--	-,--	2.578.220,55
	679.677.471,44	552.507,60	-,--	-,--	680.229.979,04
II. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	752.123.544,23	3.073.426,37	20.538.074,85	-,--	734.658.895,75
2. Beteiligungen	19.338.166,03	-,--	-,--	-,--	19.338.166,03
	771.461.710,26	3.073.426,37	20.538.074,85	-,--	753.997.061,78
Summe Anlagevermögen	1.451.139.181,70	3.625.933,97	20.538.074,85	-,--	1.434.227.040,82

	Abschreibungen
	01.01.2016 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	Zuschreibungen EUR	31.12.2016 EUR
I. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	185.298.500,94	14.213.420,93	-,--	13.166.657,93	186.345.263,94
2. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	1.657.843,78	-,--	-,--	-,--	1.657.843,78
	186.956.344,72	14.213.420,93	-,--	13.166.657,93	188.003.107,72
II. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	215.851.368,22	1.012.572,77	10.917.000,39	-,--	205.946.940,60
2. Beteiligungen	2.469.686,60	-,--	-,--	-,--	2.469.686,60
	218.321.054,82	1.012.572,77	10.917.000,39	-,--	208.416.627,20
Summe Anlagevermögen	405.277.399,54	15.225.993,70	10.917.000,39	13.166.657,93	396.419.734,92

	Buchwerte
	31.12.2016 EUR	31.12.2015 EUR
I. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	491.306.494,55	492.353.257,55
2. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	920.376,77	367.869,17
	492.226.871,32	492.721.126,72
II. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	528.711.955,15	536.272.176,01
2. Beteiligungen	16.868.479,43	16.868.479,43
	545.580.434,58	553.140.655,44
Summe Anlagevermögen	1.037.807.305,90	1.045.861.782,16

Anteilsbesitz zum 31.12.2016

der Irene Core Holdings GmbH, Bonn (vormals Core 0173 GmbH, Bonn)

Konzernnummer	Firma	Anteil am Kapital in %	Stimmrechte in %	Eigenkapital in EUR ³⁾	Jahresergebnis in EUR ³⁾	Bemerkungen
I. Verbundene, konsolidierte Unternehmen
0136	Irene Propco 9 (Eduard-Schulte-Str. Düsseldorf) GmbH, Bonn (vormals IVG Core 0136 Eduard-Schulte-Str. 1, Düsseldorf GmbH, Bonn)	100,00	100,00	17.870.757,46	517.882,91	¹⁾
0139	Irene Propco 10 (Altonaer Poststr. Hamburg) GmbH, Bonn (vormals IVG Core 0139 Altonaer Poststraße 9-13b, Hamburg GmbH, Bonn)	100,00	100,00	13.016.209,62	1.753.633,03	¹⁾
0140	Irene Propco 11 (Rödingsmarkt Hamburg) GmbH, Bonn (vormals IVG Core 0140 Rödingsmarkt 20/26, Hamburg GmbH, Bonn)	100,00	100,00	15.459.238,80	-333.137,79	¹⁾
0142	Irene Immobilien-Management GmbH, Bonn (vormals IVG Immobilien Management GmbH, Bonn)	100,00	100,00	409.842,66	248.472,08	¹⁾
0143	Irene Propco 12 (Baumwall Hamburg) GmbH, Bonn (vormals IVG Core 0143 Baumwall 5-7, Hamburg GmbH, Bonn)	100,00	100,00	13.993.385,28	4.115.289,55	¹⁾
0144	Irene Propco 13 (Heidenkampsweg Hamburg) GmbH, Bonn (vormals IVG Core 0144 Heidenkampsweg 44/46, Hamburg GmbH, Bonn)	100,00	100,00	2.926.165,45	208.388,98	¹⁾
0145	Irene Propco 14 (Lahnstr. Frankfurt) GmbH, Bonn (vormals IVG Core 0145 Lahnstraße 34-40, Frankfurt a.M. GmbH, Bonn)	100,00	100,00	6.621.037,71	395.404,20	¹⁾
0146	Irene Propco 15 (Emil-von-Behring-Str. Frankfurt) GmbH, Bonn (vormals IVG Core 0146 Emil-von-Behring-Str. 8-14, Frankfurt a.M. GmbH, Bonn)	100,00	100,00	41.549.308,21	246.452,26	¹⁾
0148	Irene Propco 16 (Janderstr. 1, 7-10 Mannheim) GmbH, Bonn (vormals IVG Core 0148 Janderstr. 1, 7, 8, 9, 10, Mannheim GmbH, Bonn)	100,00	100,00	11.265.975,39	94.974,99	¹⁾
0149	Irene Propco 17 (Janderstr. 2-6 Mannheim) GmbH, Bonn (vormals IVG Core 0149 Janderstr. 2, 3, 4, 5, 6, Mannheim GmbH, Bonn)	100,00	100,00	7.394.910,98	152.137,74	¹⁾
0150	Irene Propco 18 (Stromstr. Berlin) GmbH, Bonn (vormals IVG Core 0150 Stromstr. 1-7/Alt Moabit 90 a-d, Berlin GmbH, Bonn)	100,00	100,00	32.564.694,15	7.160.469,95	¹⁾
0151	Irene Propco 19 (Tempelhofer Weg 62 Berlin) GmbH, Bonn (vormals IVG Core 0151 Tempelhofer Weg 62, Berlin GmbH, Bonn)	100,00	100,00	5.347.876,39	-251.279,07	¹⁾
0152	Irene Propco 20 (Tempelhofer Weg 64 Berlin) GmbH, Bonn (vormals IVG Core 0152 Objekt Tempelhofer Weg 64, Berlin GmbH, Bonn)	100,00	100,00	4.658.807,36	464.641,64	¹⁾
0153	Irene Propco 21 (Borsigturm Berlin) GmbH, Bonn (vormals IVG Core 0153 Am Borsigturm 44-46, 52-54, Berlin GmbH, Bonn)	100,00	100,00	9.343.641,68	-50.723,25	¹⁾
0154	Irene Propco 22 (Franz-Rennefeld-Weg Düsseldorf) GmbH, Bonn (vormals IVG Core 0154 Franz-Rennefeld-Weg 2-6, Düsseldorf GmbH, Bonn)	100,00	100,00	35.326.532,25	3.532.328,88	¹⁾
0155	Irene Propco 23 (Kanzlerstr. 8 Düsseldorf) GmbH, Bonn (vormals IVG Core 0155 Kanzlerstraße 8, Düsseldorf GmbH, Bonn)	100,00	100,00	13.959.611,47	350.268,78	¹⁾
0156	Irene Propco 24 (Kanzlerstr. 8a Düsseldorf) GmbH, Bonn (vormals IVG Core 0156 Kanzlerstraße 8 a, Düsseldorf GmbH, Bonn)	100,00	100,00	4.656.974,06	-130.404,27	¹⁾
0191	Irene Propco 25 (Van-der-Smissen-Str. Hamburg) GmbH, Bonn (vormals IVG Core 0191 Van-der-Smissen-Str. 1-2 a, Hamburg GmbH, Bonn)	100,00	100,00	31.869.532,23	1.332.261,70	¹⁾
0193	Irene Propco 26 (Mittelweg Hamburg) GmbH, Bonn (vormals IVG Core 0193 Mittelweg 176-177, Hamburg GmbH, Bonn)	100,00	100,00	24.214.775,52	2.358.739,50	¹⁾
0195	Irene Propco 27 (Sendlinger-Tor-Platz München) GmbH, Bonn (vormals IVG Core 0195 Sendlinger-Tor-Platz 5, München GmbH, Bonn)	100,00	100,00	12.434.932,29	1.124.611,48	¹⁾
0394	Irene Propco 28 (Am Wehrhahn Düsseldorf) GmbH, Bonn (vormals IVG Core 0394 Am Wehrhahn 28 + 30, Düsseldorf GmbH, Bonn)	100,00	100,00	1.546.276,53	215.584,63	¹⁾
0395	Irene Propco 29 (Friedrich-Ebert-Str. Düsseldorf) GmbH, Bonn (vormals IVG Core 0395 Friedrich-Ebert-Straße 55, Düsseldorf GmbH, Bonn)	100,00	100,00	3.792.321,71	1.662.813,24	¹⁾
0927	Irene Cash Management 2 GmbH, Bonn (vormals IVG (0927) Core Cash-Managementgesellschaft mbH, Bonn)	100,00	100,00	390.548,12	-237.502,95	¹⁾
0950	Irene Propco 30 (Fritz-Schäffer-Str. München) GmbH & Co. KG, Bonn (vormals IVG Immobilien-Management GmbH & Co. München II - Objekt Fritz-Schäffer-Straße KG, Bonn)	94,90	94,90	128.193.555,10	1.263.955,10	^{1) 2)}
II. Assoziierte Unternehmen - at equity bewertet
III. Sonstige Beteiligungen
0111	PFM Dieselstraße 4 GmbH & Co. KG, Berlin (vormals IVG Dieselstraße 4 GmbH & Co. KG, Berlin)	10,00	10,00	53.897.462,26	2.158.267,83
0112	PFM Dieselstraße 6 GmbH & Co. KG, Berlin (vormals IVG Dieselstraße 6 GmbH & Co. KG, Berlin)	10,00	10,00	108.305.812,01	8.269.949,97

1) verbundenes Unternehmen OFFICEFIRST Immobilien AG

2) § 264 b HGB: Einbezug in den OFFICEFIRST Konzern

3) Angaben zum 31.12.2015

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Irene Core Holdings GmbH (vormals Core 0173 GmbH), Bonn, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2016 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der Geschäftsführer der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführer sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Düsseldorf, den 6. Oktober 2017

PricewaterhouseCoopers GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Uwe Rittmann, Wirtschaftsprüfer

ppa. Mirsad Grizovic, Wirtschaftsprüfer

Der Jahresabschluss zum 31.12.2016 wurde am 6.11.2017 festgestellt.