Memminger Wohnungsbau eG

Memmingen

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2007

LAGEBERICHT über das Geschäftsjahr 2007

Inhaltsübersicht

1. GESCHÄFTS- UND RAHMENBEDINGUNGEN

1.1.

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

1.1.1.	Internationale Wirtschaftsentwicklung
1.1.2.	Gesamtwirtschaft in Deutschland
1.1.3.	Arbeitsmarkt
1.1.4.	Konjunktur
1.1.5.	Finanzlage des Staates
1.1.6.	Zinsniveau/steuerliche Rahmenbedingungen
1.1.7.	Einkommensentwicklung

1.2.

Umfeld-/Branchenentwicklung

1.2.1.	Allgemeine Entwicklung
1.2.2.	Wohnungsnachfrage
1.2.3.	Zukünftige Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung
1.2.4.	Wohnungspolitik/Gesetzgebung

1.3.

Unternehmens-/Organisationsstruktur

1.3.1.	Rechtliche Verhältnisse
1.3.2.	Organe
1.3.3.	Betriebsorganisation
1.3.4.	Personalwesen

1.4.

Umsatz- und Auftragsentwicklung

1.4.1.	Bestandsentwicklung
1.4.2.	Mietpreis- und Umsatzentwicklung
1.4.3.	Betriebskosten
1.4.4.	Bestandsbewirtschaftung
1.4.5.	Vermietsituation
1.4.6.	Eigentumsmaßnahmen
1.4.7.	Mitgliederbewegung/Geschäftsguthaben
1.4.8.	Betreuung

1.5.

Investitionen

1.5.1.	Bautätigkeit/Bauplanung
1.5.2.	Modernisierung, Instandhaltung
1.5.3.	Beteiligungen

1.6.

Finanzierungsmaßnahmen

1.6.1.	Entwicklung Darlehen
1.6.2.	Zuschüsse

2. ERTRARGS-/FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE

2.1.	Geschäftsverlauf
2.2.	Ertragslage
2.3.	Finanzlage
2.4.	Vermögenslage

3. NACHTRAGSBERICHT

4. RISIKOMANAGEMENT

5. PROGNOSEBERICHT

GEWINNVERTEILUNG

DANK

BILANZ zum 31. Dezember 2007

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 01.01.-31.12.2007

ANHANG ZUM JAHRESABSCHLUSS 2007

BERICHT DES AUFSICHTSRATES ZUM JAHRESABSCHLUSS 2007

1. GESCHÄFTS- UND RAHMENBEDINGUNGEN

1.1.

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

1.1.1.	Internationale Wirtschaftsentwicklung Ende 2006 ging die Wirtschaftswelt noch davon aus, dass die USA ihre Krise am Immobilienmarkt im Verlauf des Jahres 2007 bewältigen und die Weltkonjunktur in 2008 wieder anziehen werde. Aufgrund aktueller, verheerender Meldungen aus den USA ist man in der Prognose jedoch deutlich zurückhaltender geworden. Der US-Notenbank-Chef Ben Bernanke bezifferte erst kürzlich den im Zuge der "Subprime"-Krise entstandenen Abschreibungsbedarf auf annähernd eine halbe Billion Dollar. Die weltwirtschaftliche Lage wird daher zunehmend in Abhängigkeit von der wirtschaftlichen Entwicklung in den USA gesehen. Für viele wird dabei immer wahrscheinlicher, dass die USA auf eine Rezession zusteuern. Gemeinsam haben US-Präsident George W. Bush und Notenbankchef Ben Bernanke ein staatliches Konjunkturprogramm in Milliardenhöhe aufgelegt. Die Weltkonjunktur leidet aber auch nach wie vor unter dem steigenden Ölpreis. Nicht zuletzt die gestiegene Nachfrage aus den Schwellenländern China und Indien haben den Preis für das Barrel Öl in 2007 von rund 60 $ auf annähernd 100 $ steigen lassen. Anfangs 2008 wurde sogar die Marke von 100 $ überboten. Im Euroraum wurde diese Entwicklung durch einen gestiegenen Eurokurs etwas abgefedert.
1.1.2.	Gesamtwirtschaft in Deutschland Galt Deutschland bis vor kurzem noch als der chronisch kranke Mann Europas, so zeigt es derzeit bemerkenswerte Widerstandskraft gegen außenwirtschaftliche Schocks wie den der Finanz- und Immobilienkrise. Trotz zusätzlicher innerer Belastung, wie die Mehrwertsteuererhöhung, hat Deutschland 2007 das Wirtschaftsjahr mit einem BIP-Wachstum von 2,5% beendet.
1.1.3.	Arbeitsmarkt Erfreulich gestaltete sich 2007 die Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt. Mit 3,34 Millionen Arbeitslosen wurde der niedrigste Stand seit über 14 Jahren erreicht. Überraschend stark nahm die Zahl jener Beschäftigten zu, die sozialversichert sind und die Zahl aller Erwerbstätigen, zu denen auch die Selbständigen gehören: Dies übertraf in Deutschland erstmals überhaupt die Marke von 40 Millionen. Deutschlandweit lag die Arbeitslosenquote im Dezember bei 8,1 Prozent, für den Bezirk Memmingen bei 3,2 Prozent (VJ 4,9). Trotz der nachlassenden Konjunktur geht die Bundesregierung davon aus, dass die Arbeitslosigkeit auch in 2008 weiter zurückgehen wird. Die Unternehmen in Deutschland wollen einer Branchenumfrage zufolge in 2008 fast 130.000 neue Jobs schaffen.
1.1.4.	Konjunktur Die Konjunktur in Deutschland dürfte 2008 zwar an Dynamik verlieren, das Wachstum wird sich jedoch nur allmählich abschwächen. Die Bundesregierung senkte ihre Wachstumsprognose für das Jahr 2008 auf 1,7 Prozent, was vor allem den unklaren Auswirkungen der weltweiten Finanzkrise zuzuschreiben ist. Andere Gremien wie Sachverständigenrat, EU-Kommission, IWF und die Herbstgutachten diverser Institute bewegen sich in ihren Vorhersagen zwischen kurz unter bis kurz über 2,0 Prozent. Die steigenden Preise für Energie und Lebensmittel haben das Leben in Deutschland 2007 so stark verteuert wie seit Mitte der 90er Jahre nicht mehr. Die Inflation lag im vergangenen Jahr bei 2,2 Prozent und damit auf dem höchsten Wert seit 1994. 2006 hatte die Inflationsrate noch 1,7 Prozent betragen. Deutlich gestiegen sind die Preise vor allem in der zweiten Jahreshälfte: Im Dezember lag die Teuerung gegenüber dem Vorjahresmonat bei 2,8 Prozent, im November sogar bei 3,1 Prozent. Preistreiber waren laut Statistischem Bundesamt im vergangenen Jahr vor allem die Energiekosten, für die der Verbraucher 2007 im Schnitt 3,9 Prozent mehr zahlen musste. Besonders stark verteuerten sich demnach Strom mit einem Plus von 6,8 Prozent sowie Heizung und Warmwasser mit 13 Prozent. Deutschlandweit sind die Betriebskosten 2007 um 3,5 Prozent gestiegen, während der durchschnittliche Anstieg bei den Mieten lediglich 1,4% Prozent betrug und damit unter der Inflationsrate lag. Bereits rund 37 Prozent der Gesamtwohnkosten fallen auf die Betriebskosten.
1.1.5.	Finanzlage des Staates Vier Jahre hat die Bundesregierung den Stabilitätspakt von Maastricht gebrochen, nun kann die Bundesregierung in Brüssel für 2007 einen nahezu ausgeglichenen Staatshaushalt melden. Hierbei sind es vor allem die Überschüsse der Kommunen, die für Entlastung sorgen.
1.1.6.	Zinsniveau/steuerliche Rahmenbedingungen Das Zinsniveau für mittel- und langfristige Hypothekarkredite bewegt sich bei derzeit ca. 4,5 Prozent und hat sich gegenüber 2006 nochmals nach oben bewegt. Sie sind damit an der Grenze investitionsfreundlichen Niveaus. Sollten die hohen Preissteigerungen der letzten Monate weiterhin diese Größenordnung beibehalten, so könnte dies ein Anheben der Leitzinsen notwendig machen, ein Umstand, dem die Geldmarktpolitik derzeit nur schwer Rechnung tragen kann, da sich die Zentralbanken aufgrund der Finanz- und Immobilienkrise gezwungen sehen, billiges Geld in die Märkte zu pumpen. Im Mai 2007 wurde ein politisches Großprojekt, das überraschend geräuschlos über die Berliner Bühne ging, verabschiedet: die Reform der Unternehmenssteuern. Von 2008 an müssen Unternehmen von ihren einbehaltenen Gewinnen nur noch rd. 30 Prozent abführen; die Wirtschaft wird um 30 Milliarden Euro entlastet. Im Gegenzug werden andere Steuerschlupflöcher geschlossen, so dass die rechnerische Nettoentlastung der Unternehmen auf 5 Milliarden Euro schrumpft.
1.1.7.	Einkommensentwicklung Der immer härter werdende globale Wettbewerb verlangt den Menschen eine hohe Veränderungsbereitschaft ab. Eine harte internationale Lohnkonkurrenz und demografisch bedingt steigende Sozialausgaben reduzieren bei immer mehr Menschen das verfügbare Einkommen. Um so wichtiger wird es daher sein, dass es genügend nachhaltige Anbieter bezahlbarer Wohnungen gibt, was auch nach wie vor die zentrale Aufgabe unserer Genossenschaft ist. Vor allem Niedrigverdiener und Rentner werden zunehmend belastet. Dies zeigt auch die Mietbelastungsquote der Wohngeldempfänger, die trotz Wohngeldzuschusses immer noch bei über 31 Prozent liegt; während die entsprechende Belastung aller Mieter in Deutschland dagegen nur ca. 25 Prozent erreicht. Der Präsident des GdW, Lutz Freitag, begrüßte daher die vom Bundesminister Tiefensee vorgeschlagene deutliche Erhöhung des Wohngeldes, die jedoch bisher nicht das Gefallen des Finanzministers fand. Die letzte Wohngelderhöhung liegt sieben Jahre zurück. Das Jahr 2007 war auf Grund der hohen Inflation von Reallohnverlusten gezeichnet, jedoch wird für 2008 wieder mit steigenden Reallöhnen gerechnet. Die Kaufkraft der Deutschen soll dann stärker als die Inflation wachsen. Im Schnitt sieht man durchschnittlich ca. 700 Euro mehr in jeder bundesdeutschen Tasche. Dies zeigt die neue Prognose der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) für 2008. Die Kaufkraft wächst demnach um rund 3,8 Prozent und damit stärker als die Inflation, die auf rund zwei Prozent wieder zurückgehen soll. Auch eine Untersuchung der gewerkschaftsnahen Hans-Böckler-Stiftung hat ergeben, dass die Reallöhne erstmals seit Jahren steigen werden. Auch die Renten sollen stärker wachsen.

1.2.

Umfeld-/Branchenentwicklung

1.2.1.	Allgemeine Entwicklung Das Bauhauptgewerbe erwartet für 2007 ein Gesamtwachstum von 1,5 Prozent. Der Wohnungsbau hat 2007 mit minus 4 Prozent unter den Spätfolgen der Sonderkonjunktur des Jahres 2006 gelitten. Das Auslaufen der Eigenheimzulage, vor allem aber auch die Mehrwertsteuererhöhung, haben viele private Bauherren dazu veranlasst, ihre Projekte vorzuziehen. Die Projektlücke für das Jahr 2007 war damit vorprogrammiert. Inzwischen zeichnet sich aber auch im Wohnungsbau eine "Bodenbildung" ab. Der Verfall der Genehmigungszahlen für Wohnbauten hat im Februar 2007 seinen Tiefpunkt erreicht. Die schwache Verfassung des Wohnungsbaus begründet sich vorrangig in einem rückläufigen Wohnungsneubau, und hier vor allem dem Eigenheimbau. Für 2007 wurden ca. 156.000 Wohnungen in neuen Wohngebäuden errichtet. Das sind im Vergleich zu den Vorjahren rund 43.000 Wohnungen in Einfamilienhäusern, 10.000 Wohnungen in Zweifamilienhäusern und 9.000 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern weniger. Die Baumaßnahmen an bestehenden Wohngebäuden prägen die aktuelle Wohnungsbautätigkeit. Von den mehr als 39 Mio. Wohnungen in Deutschland wird das Potential sanierungsbedürftiger Wohnungen auf rund zwei Drittel geschätzt. Insofern kommt der Instandsetzung und energetischen Modernisierung vorhandener Wohngebäude auch zukünftig maßgebliches Gewicht zu. Die Nachfrage im Bereich Gebäudesanierung ist jedoch 2007 nicht gestiegen, sondern hat auf hohem Niveau stagniert, was zugleich bedeutet, dass hieraus noch keine Kompensation für eine rückläufige Neubaunachfrage erwachsen ist. Für 2008 wird erwartet, dass sich der Wohnungsbau im Verlauf des Jahres auf einem niedrigen Niveau stabilisieren werde. Die Kommunen haben 2007 ihre jahrelange Investitionszurückhaltung aufgegeben und sind mit 2,5 Prozent Steigerung zum zweiten Standbein der Bauindustrie geworden.
1.2.2.	Wohnungsnachfrage Die Entwicklung der Wohnungsnachfrage ist 2007 wie in den vergangenen Jahren tendenziell gleichgeblieben. Weiterhin sind in strukturschwachen Gebieten schrumpfende Wohnungsmärkte anzutreffen, während in den wirtschaftlich dynamischen Ballungsräumen nach wie vor Nachfrageüberhänge bestehen. Den miet- und belegungspreisgebundenen aber auch den nicht preisgebundenen Wohnungen im unteren Preissegment kommt hierbei eine besondere Bedeutung zu, da bei diesen Wohnungen, nicht zuletzt durch eine immer größer werdende Einkommensschere, weiterhin mit starker Nachfrage zu rechnen ist. Im Schwäbischen Raum ist der Wohnungsmarkt als ausgeglichen anzusehen.
1.2.3.	Zukünftige Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung Bei künftiger Abnahme der Bevölkerung und Zunahme von Single- und Seniorenhaushalten wird der Wohnraumbedarf weiterhin ansteigen. Die Zahl der Familien mit Kindern wird zurückgehen und damit auch der Eigenheimbau. Die drohende Überalterung der Gesellschaft wird die Seniorenhaushalte stärker in den wirtschaftlichen Fokus rücken. Neben den sicherlich gesellschaftlich bestehenden Gefahren bietet diese Entwicklung auch ihre Chancen. So haben aus demographischer Sicht im Neubaubereich nach wie vor altersgerechte Wohnformen wie barrierearmes Wohnen oder "Betreutes Wohnen" die besten Erfolgsaussichten. Mit dem Bau von 23 altersgerechten, barrierearmen Wohnungen im Jahr 2008/2009 trägt die MeWo diesem Umstand Rechnung.
1.2.4.	Wohnungspolitik/Gesetzgebung Um ihre Kassen aufzubessern, haben in den letzten 7 Jahren die Kommunen per Saldo etwa 200.000 Wohnungen zumeist an ausländische Gesellschaften verkauft. Letztlich ein Beleg für die Attraktivität deutscher Wohnungsgesellschaften. Künftige Ausschüttungen von Erlösen aus Abverkäufen von Wohnungsbeständen werden diesen Unternehmen darüber hinaus durch die ab 2009 gültige Abgeltungssteuer steuerlich erleichtert. Die Ausschüttungsbelastung sinkt dann von derzeit rund 43 Prozent (3/7) auf lediglich noch 3 Prozent. Die Abgeltungssteuer war anfangs für alle Unternehmensformen vorgesehen und hätte die Memminger Wohnungsbau eG mit einer Zahllast von insgesamt rund Euro 3,3 Mio., verteilt auf 10 Jahre, getroffen. Glücklicherweise hat der Gesetzgeber in letzter Minute ein Wahlrecht eingeräumt, so dass die Memminger Wohnungsbau eG an seine Genossen aus dem für steuerfreie Ausschüttung zur Verfügung stehenden Eigenkapital belastungsfrei ausschütten kann. Für das seit dem 14.08.2006 in Kraft getretene Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz, ehemals Antidiskriminierungsgesetz , war es der vereinten Interessenvertretung gelungen, dahingehend Erleichterungen zu erreichen, dass die Wohnungsunternehmen berechtigt, ja sogar verpflichtet sind, für eine ausgewogene Durchmischung der Bewohnerstrukturen zu sorgen. Zu Recht kritisiert der GdW daher die aktuellen Bestrebungen der EU, die Bundesregierung über ein Vertragsverletzungsverfahren nach Artikel 226 EG-Vertrag zur Verschärfung des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG) im Bereich der Regelungen für die Wohnungswirtschaft zu veranlassen, im Klartext, den § 19 Absatz 3 AGG, der eine ausgewogene Belegung und die Integration in den Wohnquartieren fördern und nicht diskriminieren soll, zu streichen. Sollte sich die Kommission mit ihrer Forderung durchsetzen, so führt dies im Ergebnis zu einer wachsenden Segregation und Ghettobildung. Die Folgen gingen sicherlich nicht spurlos an unserer Genossenschaft vorüber. Am 01.01.07 traten Änderungen im Baugesetzbuch in Kraft. Zur Stärkung der Innenentwicklung von Städten ist hier ein beschleunigtes Verfahren für diesbezügliche Bebauungspläne eingeführt worden. Am 27. Juni 2007 hat die Bundesregierung die neue Energieeinsparverordnung (EnEV) verabschiedet und dabei den Änderungen zur Novelle der Energieeinsparverordnung zugestimmt. Die Verordnung ist am 26. Juli 2007 im Bundesgesetzblatt verkündet worden und am 1. Oktober 2007 in Kraft getreten. Die EnEV fasst die bisherigen Anforderungen der Wärmeschutzverordnung (WSVO) und der Heizungsanlagenverordnung (HeizAnlV) zusammen und setzt neue Standards für die Energieeinsparung bei Neubauten: Der zulässige Energiebedarf der Gebäude soll um rund 30 Prozent gesenkt werden, womit der so genannte Niedrigenergiehaus-Standard zur Regel wird. Mit der EnEV wurde auch der Energieausweis für Neubauten zur Pflicht. Die Ausstellung von Energieausweisen ist ab dem 1.7.2008 bei Vermietung und Verkauf Pflicht. Zuerst nur für Gebäude, die bis 1965 fertiggestellt wurden. Ab dem 1. 1.2009 auch für Gebäude die nach 1965 gebaut wurden. Für Nichtwohngebäude wird der Ausweis erst zum 1.07.2009 Pflicht (Aushang bei öffentlichen Gebäuden)

1.3.

Unternehmens-/Organisationsstruktur

1.3.1.

Rechtliche Verhältnisse

Die Memminger Wohnungsbau eG (MEWO) wurde am 28.12.1953 gegründet und am 16.1.1954 in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Memmingen eingetragen. Mit Bescheid der Stadt Memmingen vom 3.9.1993 wurde die Erlaubnis nach § 34 c Abs. 1 Nr. 1a, 2a und 2 b GewO erteilt. Die derzeitige Satzung entspricht im Wesentlichen der Mustersatzung des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. Sie wurde letztmals in der Mitgliederversammlung vom 3.5.2005 geändert. Die Eintragung im Genossenschaftsregister erfolgte am 1.7.2005.

1.3.2.

Organe

1.3.21.

Mitgliederversammlung

Die letzte Mitgliederversammlung fand am 24.04.2007 statt. Sie befasste sich mit den Regularien für das Geschäftsjahr 2006. Den Organen wurde Entlastung erteilt.

1.3.22.

Aufsichtsrat

Nach der Satzung besteht der Aufsichtsrat aus sechs Mitgliedern, die von der Mitgliederversammlung gewählt werden.

Zusammensetzung:

Dr. Ivo Holzinger	Oberbürgermeister - Vorsitzender -
Rudolf Jurczok	Ltd. Verwaltungsdir., Stadtkämmerer i.R. - stellvertretender Vorsitzender -
Edmund Güttler (bis 31.03.2007)	AWO-Heimleiter
Werner Krafft (bis 24.04.2007)	Direktor i.R.
Gerhard Pfeifer	Unternehmer
Albert Wenninger	AOK-Direktor i.R. - Mitglied des Prüfungsausschusses -
Thomas Munding (ab 24.04.2007)	Sparkassendirektor
Werner Häring (ab 24.04.2007)	Stadtrat - Mitglied des Prüfungsausschusses -

1.3.23.

Vorstand

Er besteht satzungsgemäß aus mindestens drei Mitgliedern, die auf die Dauer von fünf Jahren bestellt werden.

Zusammensetzung:

Hans-Peter Knechtel (bis 31.05.2007)	Geschäftsführer - Vorsitzender -
Hans-Peter Fischer	Dipl.-Ingenieur - Sprecher -
Bertold Foerstl (bis 17.04.2007)	Sparkassendirektor i.R.
Ralph Stephen Hesse (ab 01.04.2007)	Dipl. Betriebswirt (FH)
Edmund Güttler (ab 01.04.2007)	AWO-Heimleiter

1.3.24.

Prokurist

Rainer Popp

Dipl.-Oeconom

1.3.3.

Betriebsorganisation

Entsprechend den betrieblichen Erfordernissen bestehen Dokumentationen zum Organisationsaufbau mit Anweisungen der Zuständigkeiten und Arbeitsbereiche.

1.3.4.

Personalwesen

Personalstand am 31.12.2007

3 Vorstandsmitglieder (davon 2 hauptamtlich, 1 ehrenamtlich)

Kaufmännische Abteilung

	1 Prokurist
	9 kaufm. Angestellte
	1 Auszubildender

Technische Abteilung

	2 Architektinnen (1 mit Handlungsvollmacht)
	1 techn. Zeichner

Regiebetrieb/Hausmeisterei

	1 Bau-Ing. als Hausverwalter
	1 kaufm. Angestellte
	6 Hausmeister/Handwerker
	6 Gärtner
	1 Putzfrau
	8 nebenamtl. Hausmeister/Betreuer

Zum 01.01.2007 erfolgte eine tarifliche Lohnerhöhungen mit 0,9%.

1.4.

Umsatz- und Auftragsentwicklung

1.4.1.

Bestandsentwicklung

Hierzu die aktuellen Werte der Genossenschaft (Stichtag 31.12.2007):

2488	Wohnungen (incl. 30 Wohnungszusammenlegungen)
67	gewerbliche Einheiten
205	Einzelgaragen
28	Carports
19	Tiefgaragen mit 937 PKW-Abstellplätzen
1	Parkhaus mit 51 Stellplätzen
22	sonstige Einheiten
1	Postgebäude mit 7 Einheiten
1	MeWo-Kunsthalle

1.4.2.

Mietpreis- und Umsatzentwicklung

Die Mieteinnahmen lagen um rund 193.000,00 € höher als im vergangenen Jahr. Die Veränderungen ergaben sich im Wesentlichen aus den ganzjährigen Vermietungen der Feystr. 3 und des Grafareals, der Erstvermietung Hohenzollernstr. 4 und der realisierten Modernisierungszuschläge, sowie der Änderung der Baualtersklasse für das Objekt Unteresch 1 - 5, Emmertweg 2, Greinwaldweg 2 - 16.

Die durchschnittliche Wohnungsmiete ist im Vergleich zum Vorjahr um rd. 2 Prozent gestiegen, die Miete gesamt (incl. Garagen und gewerblichen Objekten) um rd. 3 Prozent. In beiden Fällen resultiert die Steigerung wie bereits erwähnt zu großen Teilen aus den ganzjährigen Vermietungen der Feystr. 3, deren Erstbezug im August 2006 lag, und des ehemaligen Grafareals am Bahnhof, welches zum 1. Juli 2006 erworben wurde. Ohne diesen Effekt hätte die Mietesteigerung nur 1,2 Prozent betragen. Der Spielraum für Mieterhöhungen ist nach wie vor nicht groß, da unseren Mieter durch die weiterhin hohen Nebenkosten und die Mehrwertsteuererhöhung zusätzliche Belastungen auferlegt wurden. Zum Glück hat der milde Winter und eine Gaspreissenkung zum 01.04.07 die Heizkosten in etwa auf Vorjahresniveau halten können. Zusammen mit den Ende 2006 vorgenommenen Anpassungen der Vorauszahlungen wiesen die Heizkostenabrechnungen teilweise erfreuliche Guthaben aus.

Die durchschnittliche Mietenentwicklung der letzten fünf Jahre ist folgendem Schaubild zu entnehmen:

Die bisherigen Mietverzichte für die preisgebundenen Wohnungen "Am Zollsteig 1-9" aufgrund des Wegfalls von Aufwendungszuschüssen wurden auch heuer wegen der unveränderten Vermietungsprobleme im Stadtteil "Steinheim" beibehalten. Sie betragen weiterhin jährlich 5.539,13 €. Die darüber hinaus bestehenden Ertragsverzichte aus nicht realisierbarer Eigenkapitalverzinsung, deren Ansatz gem. § 8 b (1) WoBindG gesetzlich zulässig wäre, am Markt jedoch nicht durchsetzbar ist (= rd. 65.700,00 €) konnten auch heuer nicht abgebaut werden.

2007 liefen keine Mietpreis- und Belegungsbindungen aus.

1.4.3.

Betriebskosten

Die Steigerung der Energiepreise fiel zum Glück heuer niedriger aus als 2006. So betrug die durchschnittliche Mehrbelastung des Gaspreises netto 1,9 Prozent, beim Allgemeinstrom war lediglich eine Anhebung in Höhe des gestiegenen Mehrwertsteuersatzes zu verzeichnen. Jedoch wurden zum Jahresbeginn 2008 der Gaspreis bereits um rund 5 Prozent und der Strompreis um rund 11 Prozent angehoben.

1.4.4.

Bestandsbewirtschaftung

Aufgrund hoher Zahlungsrückstände wurden insgesamt 25 (Vj. 10) fristlose Kündigungen und 4 (Vj.3) Räumungsklagen ausgesprochen. Im Jahresverlauf wurden 2 (Vj. 4) Zwangsräumungen durch den Gerichtsvollzieher durchgeführt.

Die Gesamt-Mietforderungen zum Jahresende betrugen 86.413,00 € (Vj. 119.434,33 €), hierin enthalten sind uneinbringliche Forderungen in Höhe von 3.700,00 (Vj. 4.511,52 €), Leerstände mit 63.666,52 € und Mietrückstände von bereits ausgezogenen und aktuellen Mietern mit 53.173,50 € (Vj. 93.131.,40). Rund 57% der Mietrückstände sind durch Guthaben gedeckt. Der Rückgang an Forderungen resultiert aus denen im Gegensatz zum letzten Jahr hohen Rückzahlungsbeträgen aus den Heizkostenabrechnungen. Bedingt durch einen milden Winter und durch konsequentes Anpassen der Vorauszahlungen ergaben sich 2007 hohe Rückzahlungsbeträge, was sich bei der Heizzentrale - zusätzlich verstärkt durch den neuen Brennwertkessel - mit einer Rückzahlung von insgesamt rund 140.000,00 € an unsere Mieter bemerkbar gemacht hat.

	2007	Vorjahr
Die Mietausfälle durch Leerstände sind angestiegen auf:	63.666,52 €	56.040,46 €
Der Mietausfall betrug:	22.672,70 € in 27 WE	26.668,45 € in 35 WE
Hinzu kommen modernisierungsbedingte Leerstände mit:	12.119,93 € in 30 WE	18.217,14 € in 44 WE
An Leerstandskosten wegen Instandhaltungsarbeiten sind angefallen:	7.963,56 € in 29 WE	5.841,35 € in 27 WE
Mietausfälle gewerblicher Einheiten sind zu verzeichnen mit (Leerstand Kartäuserstuben und Furtgasse):	17.692,83 €	0 €
Die Leerstandskosten bei vorübergehend nicht vermieteten Tiefgaragenstellplätzen haben sich erfreulicherweise verringert auf:	3.217,50 €	3.775,50 €

Schwerpunkte waren die Tiefgaragen "Im Unteresch", und in Steinheim. Zum Winter hin sind die Garagen zufriedenstellend vermietet, der Leerstand ergibt sich während der Sommermonate.

MAHNWESEN

	Mahnbescheide	Vollstreckungsbescheide
2007	30	16
2006	22	12
2005	38	28
2004	41	29
2003	41	34
2002	80	54
2001	81	48
2000	79	47

In 2007 war ein Anstieg an Mahnbescheiden zu verzeichnen. Vergleicht man das Ergebnis jedoch mit den Zahlen um das Jahr 2000 herum, so liegen sie derzeit deutlich niedriger.

Zum 31.12.2007 waren insgesamt 417 (Vj. 421) Wohnungen an Ausländer vermietet. Diese gliedern sich hinsichtlich ihrer Herkunftsländer wie folgt auf:

	2007	2006	2005
Türkei	271	271	272
Italien	50	50	52
ehem. Jugoslawien	30	37	39
Vietnam	18	19	18
Albanien	10	11	10
Bosnier	6	6	3
Sonstige	32	27	19

Damit waren 16,96% (Vj. 17,01%) des Wohnungsbestandes an Ausländer vermietet. Hinzu kommen noch 408 WE (Vj. 405 WE), 16,39% des Wohnungsbestandes (Vj. 16,36%), die von Aussiedlerfamilien - überwiegend aus den ehemaligen Sowjetrepubliken - genutzt werden. Der Ausländer- und Aussiedleranteil konnte nahezu konstant gehalten werden.

Nach wie vor gilt: Legt man die demographische Entwicklung mit niedrigen Geburtenraten in der deutschen Bevölkerung, starker anteiliger Zunahme der Migranten und Überalterung der Bevölkerung Deutschlands zugrunde, so wird nicht mit einer Umkehr des Trends gerechnet werden können.

Nachdem die Sanierung des ehemaligen Waschsalons an der Buxheimer Straße 95 termingerecht beendet wurde, konnte das Projektbüro "Soziale Stadt" am 23.01.2007 eröffnet werden. Zwischenzeitlich fanden umfangreiche Aktivitäten im sozialen Bereich statt, u. a. auch ein Malwettbewerb "Neugestaltung von Spielplätzen", dessen Ergebnisse in die Planungen einfließen. Im Bereich baulicher Aktivitäten im MEWO-Bestand wurden die Planungen für

―	die Neugestaltung des Spielplatzes "am Krokodil" (westlich des Projektbüros),
―	die Neugestaltung der Eingangsbereiche Braunstraße 29 und 31,
―	und die Neugestaltung des Vorplatzes Buxheimerstraße 91-95

für eine Realisierung in 2008 vorangetrieben. Die Stadt wird in 2008 die Sanierung des städtischen Spielplatzes an der Eduard-Flach-Straße beginnen.

1.4.5.

Vermietsituation

VERMIETSITUATION

Erstmals seit langem blieb die Fluktuation mit 198 (VJ: 253) Wohnungswechseln unter der 200-er Marke. Die Fluktuationsrate beläuft sich damit 7,96% (Vj. 10,22%).

Diese Wohnungswechsel gliedern sich hinsichtlich der Wohnungsgrößen wie folgt auf:

	2007	2006
1-Zimmer-WE	45	50
2-Zimmer-WE	60	91
3-Zimmer-WE	66	97
4-Zimmer-WE	26	14
5-Zimmer-WE	1	1
	198	253

Gründe, die mit der Qualität der Wohnung zusammenhängen, wie Wohnung zu laut (3), Umfeld schlecht (2), Wohnungszuschnitt (1), werden nach wie vor selten genannt ebenso wenig wie die Gründe, die mit der Qualität des Umfelds zusammenhängen, wie Ausländerproblematik (0) oder schlechtes Umfeld (2). Immer häufiger wird als Grund für einen Wohnungswechsel eine berufliche Veränderung (14) angegeben, was die immer stärker abgeforderte Flexibilität des Arbeitsmarktes widerspiegelt.

Seit 2006 ist die MeWo mit einer eigenen Seite im Internet vertreten. Die darüber laufende Nachfrage nach Wohnungen hat sich gut entwickelt.

Besondere Probleme bereiten nach wie vor die 1-Zi-Wohnungen, daher ist es unverändert notwendig, den Qualitätsstandard auch dieser Wohnungen durch Modernisierungen, ggf. durch Zusammenlegung, weiter zu verbessern, um die sich abzeichnenden längeren Leerstände und die damit verbundenen Mietausfälle nicht weiter wachsen zu lassen.

1.4.6.

Eigentumsmaßnahmen

Auch 2007 waren bei den Wohnungseigentümergemeinschaften umfangreiche Instandhaltungsarbeiten notwendig. Über sämtliche Wohnungen und Garagen wurden Aufwendungen in Höhe von rd. 267.000,00 € im Gemeinschaftseigentum getätigt. Hierzu zählen Fassadensanierungen, Erneuerung der Hauseingangselemente sowie Wärmedämmmaßnahmen. Die Verwaltung von Eigentumswohnungen ist weiterhin ein wichtiger Teil unserer wohnungswirtschaftlichen Tätigkeit.

Zum Jahresende 2007 wurden insgesamt verwaltet:

	716 Wohnungen in 32 Eigentümergemeinschaften
	7 Tiefgaragen mit 276 Stellplätzen
	1 Einzelgarage an der Machnigstraße 15
	13 Carports am Kimpelweg/Englerstraße

Während des Jahres 2007 wurden insgesamt 31 Eigentümerversammlungen und ebenso viele Objektbegehungen mit den Verwaltungsbeiräten bzw. Vertrauensleuten abgehalten.

1.4.7.

Mitgliederbewegung/Geschäftsguthaben

Stand am 01.01.2007	3.167 Mitglieder mit	23.738 Anteilen
Zugang im Geschäftsjahr	201 Mitglieder	1.960 Anteilen
Abgang im Geschäftsjahr durch Aufkündigung, Übertragung, Tod	208 Mitglieder	1.757 Anteilen
Stand am 31.12.2007	3.160 Mitglieder	23.941 Anteilen
=	-7 Mitglieder	+203 Anteilen
Geschäftsguthaben zum Jahresschluss		6.605.255,49 €
./. Guthaben der ausscheidenden Mitglieder		384.755,52 €
= Guthaben der verbleibenden Mitglieder z.	31.12.2007	6.220.499,97 €
	Vj. =	6.169.110,68 €

Damit hat sich das Geschäftsguthaben trotz eines Rückganges der Mitgliederzahl von 7 Mitgliedern um rd. 51.000,00 € erhöht

1.4.8.

Betreuung

Betreuungsmaßnahmen werden derzeit keine durchgeführt.

1.5.

Investitionen

1.5.1.

Bautätigkeit/Bauplanung

Nachdem im Sommer 2006 die Neubaumaßnahme an der Feystraße 3 mit 20 altengerechten und barrierearmen Wohnungen einschließlich Tiefgarage mit 18 PKW-Stellplätzen termingerecht an die Mieter übergeben werden konnte, wurde im Frühjahr 2007 die CO ₂-Sanierung des Altbaus Feystraße 3 erfolgreich abgeschlossen. Nunmehr ist der Gesamtkomplex Feystraße 3 wärme-, versorgungs- und heizungstechnisch auf dem neuestem Stand. Die Außenanlagen sind ebenfalls im Frühjahr 2007 fertiggestellt worden und die Robbe von Helmut Ackermann vor der Südfassade des Neubaus erfreut sich großer Beliebtheit bei den Bewohnern.

Im Bereich des Quartiers Bahnhof-/Kalchstraße/Heiden- und Rosengasse konnten wir ein weiteres Schlüsselgrundstück an der Ecke Bahnhof-/ Maximilianstraße erwerben.

Nachdem die Stadt einem Abriss des Objektes "Knöringer" mit anschließendem Neubau mit historisierender Fassade aus Denkmalschutzgründen nicht hat zustimmen und interne Berechnungen die deutliche Unwirtschaftlichkeit der notwendigen umfangreichen Sanierungsarbeiten im Bestand hat nachweisen können, wurde das Kaufangebot einer Investorengruppe angenommen. Im Sommer 2007 wurde der Verkauf realisiert.

Durch die nachträgliche Aufnahme des Holzhauser/Taylor-Gebäudes in die Denkmalschutzliste musste die Planung nach der endgültigen Kündigung des Pachtverhältnisses für die Gaststätte "Engelkeller" zum Ende Februar 2008 für unser Areal komplett neu überarbeitet werden. Im Frühjahr 2008 wird demnach der bisherige Engelkeller abgerissen und durch einen Neubau ersetzt. Das Gebäude wird als Stadthotel mit 25 Zimmern, einer Pächterwohnung und einem eigenem gutbürgerlichen Restaurant geführt werden.

Mitte des Jahres ist es uns gelungen, das attraktive Gelände am Kaisergraben 25, die sog. ehemalige "Schiffsbrauerei", in Form einer verbindlichen Kaufoption zu erwerben. Der Abriss des aufstehenden Gebäudes begann Mitte November und konnte rechtzeitig vor den Weihnachtsfeiertagen beendet werden. Für 2008 ist geplant, in dieser stadtnahen Lage 23 Wohnungen für altersgerechtes und barrierearmes Mietwohnen zu errichten. Fertigstellung wird voraussichtlich Herbst 2009 sein.

BAU- UND INSTANDHALTUNGSKOSTEN 2007

- Neubau Feystr. 3	ca.	128.800,00 €
- Altbau Feystr. 3, aktivierte Modernisierungkosten	ca.	162.700,00 €
- Umbau Büro Soziale Stadt	ca.	10.900,00 €
- Hohenzollernstr. 4	ca.	16.600,00 €
- Fremdkosten für Instandhaltung, Modernisierungen sowie Schönheitsreparaturen	ca.	2.154.500,00 €
- Instandhaltungskosten im eigenen Regiebetrieb
Hausmeister	ca.	461.000,00 €
techn. Abteilung	ca.	114.400,00 €
Bruttokosten	ca.	3.048.900,00 €
GRUNDSTÜCKSKÄUFE
Grundstücke Stadt an der Heiden-/Rosengasse	ca.	304.000,00 €
Bahnhofstr. 4, Henkel	ca.	234.300,00 €
gesamt	ca.	539.000,00 €

1.5.2.

Modernisierung, Instandhaltung

Für die im Jahre 2007 durchgeführten und abgerechneten Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten fielen Fremdkosten in folgender Höhe an:

Instandhaltungskosten	ca.	119.300,00 €
Instandhaltungskosten - objektbezogen	ca.	1.438,700,00 €
Modernisierung	ca.	587.900,00 €
Kosten f. Schönheitsreparaturen	ca.	8.600,00 €
	ca.	2.154.500,00 €

Die wesentlichsten Instandhaltungsaktivitäten waren 2007:

Sanierung Wege und Straßen	ca.	160.000,00 €
Sanierung/Umsetzung BetrSichV Aufzüge	ca.	70.000,00 €
Vorhangfassade West Kleiststraße 6	ca.	30.000,00 €
Vorhangfassade West Buxheimer Straße 107	ca.	45.000,00 €
Abwasserleitungen ausfräsen	ca.	53.000,00 €
Gas-Gebrauchsfähigkeitsprüfungen	ca.	48.000,00 €
Sanierung 1 x Heizkessel MEWO-Park	ca.	25.000,00 €
Heizungsanlage Erneuerung Buxheimer Straße 89	ca.	26.000,00 €

Auch in 2007 wurde das Programm der Fenstererneuerung fortgesetzt, wobei in 174 Wohnungen 713 Fenster für zusammen ca. 347.000,-- € eingebaut wurden. Insgesamt sind seit 1999 bis zum Ende des Jahres 2007 für ca. 2,86 Mio. € in 1457 WE 6.816 Fenster ausgewechselt worden. D. h. rd. 58% der Fenster sind modernisiert!

In 2007 wurden in insgesamt 168 Wohnungen Modernisierungen durchgeführt, wobei folgende Einzelmaßnahmen zur Realisierung kamen:

Maßnahme	WE
Komplettmodernisierung (Heizung, Bad, Elektro etc.)	14
Modernisierung Badezimmer komplett	33
Modernisierung Badezimmer teilweise	11
Einzelthermen	1
Fensteraustausch komplett	104
Teilsanierung Küche	3
Kachelofeneinsatz erneuert / Gaseinzelofen	2

Bei einem Mitteleinsatz von rd. 1 Mio. € werden Mietmehreinnahmen von ca. 53.000.- € jährlich erzielt. Seit 1998 sind von 750 dezentral beheizten Wohnungen nunmehr 497 Wohnungen modernisiert worden (66,27%).

In Folge der 198 Wohnungswechsel im Jahre 2007 mussten in 123 WE allein für die Sanierung der Bodenbeläge rd. 210.000,00 € aufgewendet werden. Dabei wurden rd. 4.600 qm PVC-Belag verlegt. Seit 1998 immerhin rd. 39.000 qm in 972 WE mit einem Kostenvolumen von 1,47 Mio. €.

1.5.3.

Beteiligungen

Städtebau Memmingen Sanierungsgesellschaft mbH

Seit dem 01. Januar 2004 wurde die Städtebau Memmingen Sanierungsgesellschaft mbH als "ruhende Gesellschaft" fortgeführt. In der Gesellschafterversammlung vom 27.03.2007 wurde beschlossen, die Gesellschaft mit sofortiger Wirkung zu liquidieren.

Die Eintragung im Handelsregister erfolgte am 03.04.2007. Die Rückzahlung der Beteiligungen erfolgt in 2008.

Air + Park GmbH & Co. KG

Die Genossenschaft hat sich an der Gesellschaft mit einer Kommanditeinlage in Höhe von 100.000,00 € beteiligt die bereits zum 31.12.2006 voll geleistet worden ist.

Im laufenden Geschäftsjahr 2007 wurde mit der KG ein Mietvertrag über das sogenannte Stabsgebäude 90 abgeschlossen, wobei die MeWo die Räume der Immobilie an Dritte in eigenem Namen untervermietet und sämtliche Verwaltungsaufgaben übernimmt. Weiterhin wird die MeWo das Objekt für höchstens T€ 140,0 aus Eigenmitteln sanieren. Das Mietverhältnis begann am 1.6.2007 für fünf Jahre.

Bis Ende 2007 waren rund 130.000,00 € für Sanierungsarbeiten im Stabsgebäude 90 seitens der MeWo aufgewendet worden. Enthalten hierin sind allein für die gesetzlich vorgeschriebenen erhöhten Sicherheitsanforderungen der Polizei rd. 37.000,00 € sowie Eigenleistungen unseres Regiebetriebes von rd. 19.000,00 €, sowie Architektenleistungen MeWo von rd. 19.000,00 €.

Ende 2007 waren ca.. 50% der Flächen (328,48 qm von 629 qm Gesamtfläche) vermietet. Der jährliche Kaltmietertrag liegt bei ca. 22.000,00 €. Anfang 2008 werden weitere 401,5 qm vermietet sein, womit die Belegung dann rd. 64% beträgt. Da die KG rd. 160 qm in 2008 als Schulungsräume temporär vermieten möchte, liegt dann die Auslastung bei rd. 90%.

1.6.

Finanzierungsmaßnahmen

1.6.1.

Entwicklung Darlehen

Im Geschäftsjahr 2007 wurden insgesamt 499.394,90 € an Sondertilgungen vorgenommen, davon für das Darlehen MeWo-Park 300.000,00 € und durch vorzeitige Ablösung eines Sparkassenrestdarlehens in Höhe von 199.394,90 €.

Für das CO ₂-Darlehen der Feystr. 3, Altbausanierung, erfolgte des Restabruf des Darlehens in Höhe von 159.200,00 €.

1.6.2.

Zuschüsse

Von den Städtebauförderungsmitteln für die MeWo-Kunsthalle floss im Jahre 2007 die letzte Rate in Höhe von 135.567,00 € zu.

2. ERTRAGS-/FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE

2.1.

Geschäftsverlauf

Nach Jahren hoher Investitionen ist der Cashflow aus der Investitionstätigkeit deutlich niedriger ausgefallen als in den Vorjahren. Das Jahr 2007 diente somit als Ansparphase für die im Jahr 2008 geplanten Neubauvorhaben, die größtenteils aus Eigenmitteln finanziert werden. Mit annähernd 3 Mio. Euro Instandhaltungskosten bewegte sich die Bestandsvorsorge in der Größenordnung der Vorjahre. Die weiterhin vorgenommene Reduzierung von langfristigen Verbindlichkeiten durch Sondertilgungen spiegelt sich positiv in der Entwicklung der Eigenkapitalquote wieder, die auf 65,1 Prozent der Bilanzsumme gestiegen ist. Das entspricht einer Anhebung von 4,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Gleichzeitig hat sich die Bilanzsumme um 0,6 Prozent auf 65,3 Mio. Euro erhöht. Der Jahresüberschuss nahm um ca. 5,8 Prozent von 1,643 auf 1,738 Mio. Euro zu. Valutierungen von Darlehen fielen lediglich in Höhe von 159.200,00 € für die CO 2 Maßnahme in der Feystr.3 an. Die Zinsbelastung ging aufgrund der in der Vergangenheit vorgenommenen Regel- und Sondertilgungen um ca. 4,5 Prozent von 0,66 auf 0,63 Mio. Euro zurück. Die Sondertilgungen 2007 beliefen sich auf 0,5 Mio. Euro.

2.2.

Ertragslage

Das Jahresergebnis 2007 wurde aus folgenden Bereichen erzielt:

Ertragslage	2007 T€	2006 T€	Veränderung 2007/2006 T€
Hausbewirtschaftung	1.792,10	1.925,90	-133,8
Bautätigkeit	-47,80	0,00	-47,8
Betreuungstätigkeit	6,00	6,30	-0,3
Betriebsergebnis	1.750,30	1.932,20	-181,9
Kapitalbereich	106,80	33,10	73,7
Sonstiger und a. o. Bereich	-119,00	-321,50	202,5
Jahresüberschuss	1.738,10	1.643,80	94,3

Der geringere Ertragsausweis bei der Hausbewirtschaftung resultiert im Wesentlichen aus einer Umlastung von Kosten der Altersversorgung vom "Sonstigen und a. o. Bereich" in den Bereich der "Haubewirtschaftung".

Der negative Saldo aus der Bautätigkeit entspricht in der Höhe den nicht aktivierten Verwaltungskosten.

Derzeit werden keine Baubetreuungsmaßnahmen durchgeführt. Das ausgewiesene Ergebnis wurde durch Gebühren aus der Wohnungseigentumsverwaltung, der Verwaltung des Stabsgebäudes 90 im airpark allgäu und Zuschreibung von sonstigen Erträgen aus Lieferungen und Leistungen gegenüber Dritten erzielt. Das Ergebnis entspricht im Wesentlichen den Vorjahren.

Die Erträge aus dem Kapitalbereich lagen um 73,5 T€ höher als 2006, insbesondere durch einen höheren Zinsertrag aus Geldanlagen.

Die Entwicklung im sonstigen und a. o. Bereich wurde im oberen Teil dargelegt.

Operatives Ergebnis:

Hausbewirtschaftung	2007 T€	2006 T€	Veränderung 2007/2006 T€
Operatives Ergebnis	2.058,8	1.965,5	93,3
Planmäßige Entnahme aus den Rückstellungen für Bauinstandhaltung	407,6	681,0	-273,4
Planmäßiges Ergebnis	2.466,4	2.646,5	-180,1
Neubewertung der Rückstellungen für Bauinstandhaltung bei Objekten mit nicht ausreichender Rückstellungsdeckung bzw. künftig erhöhtem Instandhaltungsbedarf	-674,3	-720,6	46,3
Wirtschaftliches Ergebnis	1.792,1	1.925,9	-133,8

Trotz höherer Kostenzuweisung aus der Altersversorgung und einem höheren negativen Saldo aus der "planmäßigen Entnahme aus den Rückstellungen für Bauinstandhaltung" und der "Neubewertung der Rückstellungen für Bauinstandhaltung" konnte das operative Ergebnis der Haubewirtschaftung 2007 gegenüber dem Vorjahr um 93 T€ auf 2,06 Mio. Euro gesteigert werden. Dies entspricht einer Anhebung von 4,75 Prozent.

Die Ertragssituation entspricht der im Rahmen der mietpreisrechtlichen und marktbedingten Beschränkungen erzielbaren Wirtschaftlichkeit des Miethausbesitzes.

2.3.	Finanzlage Die finanzielle Entwicklung fand wie folgt statt:

	2007 T€	2007 T€	2006 T€
Finanzmittelbestand zum 01.01.		1.012,5	470,2
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit nach Tilgungen	3.147,8		2.856,0
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-615,0		-4.753,0
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	-153,1	2.379,7	2.439,0
Finanzmittelbestand zum 31.12		3.392,2	1.012,2

Der Unterschied des "Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit nach Tilgung" resultiert im erster Linie aus der Zunahme kurz- und langfristiger Rückstellungen sowie der Zuschreibung des Restbuchwertes aus dem Abgang des Knöringers. Der Cashflow aus Investitionstätigkeit und der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit waren vollumfänglich durch den "Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit nach planmäßiger Tilgung" gedeckt, d. h. die Investitionen wurden ohne Aufnahme von Fremdmitteln getätigt und darüber hinaus konnte durch Sondertilgungen die Neuaufnahme von Darlehen neutralisiert und weiteres Fremdkapital zurückgeführt werden.

Die Vorausschau 2008 ergibt eine Finanzreserve von T€ 1.302,2. Liquiditätsrisiken sind danach nicht zu erkennen.

2.4.	Vermögenslage

	2007 T€	%	2006 T€	%	Veränderungen
	2007 T€	%	2006 T€	%	T€	%
Vermögensstruktur
Langfristige Investitionen	58.205,8	89,1	60.444,0	93,0	-2.238,2	-3,7
Kurzfristiges Vermögen	7.148,4	10,9	4.522,8	7,0	2.625,6	58,1
Gesamtvermögen/Bilanzsumme	65.354,2	100,0	64.966,8	100,0	387,4	0,6
Kapitalstruktur
	2007 T€	%	2006 T€	%	Veränderungen
	2007 T€	%	2006 T€	%	T€	%
Eigenkapital	42.531,8	65,1	40.827,5	62,8	1.704,3	4,2
Langfristiges Fremdkapital	16.419,9	25,1	17.906,4	27,6	-1.486,5	-8,3
Kurzfristiges Fremdkapital	6.402,5	9,8	6.232,9	9,6	169,6	2,7
Gesamtvermögen/Bilanzsumme	65.354,2	100,0	64.966,8	100,0	387,4	0,6

	Der Anstieg der flüssigen Mittel, bedingt im erster Linie durch eine geringere Investitionstätigkeit, bewirkte eine Verschiebung zugunsten des kurzfristigen Vermögens. Das langfristige Vermögen wurde geschmälert durch die Abschreibungen und dem Abgang des Knöringers.
	Das Eigenkapital erhöhte sich absolut gesehen annähernd im gleichen Maße wie sich das Fremdkapital verringerte. Der Anstieg des Eigenkapitals entspricht im Wesentlichen den vorgenommenen regulären Tilgungen und Sondertilgungen. Besonders gestärkt wurden dabei die freien Rücklagen mit 1,24 Mio. Euro. Der Anstieg des kurzfristigen Fremdkapitals ist im Wesentlichen auf die Zunahme der Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen zurückzuführen.
	Die Entwicklung des Eigenkapitals in den letzten drei Jahren stellt sich wie folgt dar:
	Nach dem vom Vorstand aufgestellten Wirtschaftsplan für 2008 ergibt sich bei vorsichtigen Ansätzen ein wirtschaftlicher Überschuss von T€ 1.815.

3. NACHTRAGSBERICHT

Auch 2008 wurde die für das Jahr 2007 aufgezeigte Finanzpolitik der möglichen Sondertilgungen von Darlehen, deren Zinssatz über dem Kapitalmarktzinssatz liegen, weitergeführt. So wurden bereits in den ersten drei Monaten des neuen Jahres Sondertilgungen mit rd. 330 T€ vorgenommen.

4. RISIKOMANAGEMENT

Unser Risikomanagement basiert in erster Linie auf dem Controlling der regelmäßigen internen Berichterstattung und dem EDV-gestützten Risiko-Managementsystem. Vom Vorstand werden alle Indikatoren regelmäßig beobachtet, die zu einer Schwächung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage führen könnten.

Risiken für den Bestand des Unternehmens bestehen nicht.

5. PROGNOSEBERICHT

Nach wie vor ist der Mietwohnungsmarkt in Memmingen als ausgeglichen einzustufen. Der demographische und soziale Wandel mit einem stetig wachsenden Anteil der Bevölkerungsgruppen mit Migrationshintergrund und der anderseits zunehmenden Überalterung der Bevölkerung stellt nach wie vor eine große Herausforderung dar. Zunehmend schwieriger wird es werden, für 1-Zimmer-Wohnungen kurzfristig Nachmieter zu finden. Gestiegene Ansprüche und die fehlende Nachfrage einer Hochschule machen sich hier besonders bemerkbar. Zentraler Schwerpunkt unserer Geschäftstätigkeit wird folglich weiterhin darin bestehen, unsere Mitglieder mit gutem und bezahlbarem Wohnraum zu versorgen. Im Frühjahr 2008 beginnen wir am Kaisergraben 25 mit dem Bau von 23 altersgerechten und barrierearmen Wohnungen und einer Tiefgarage mit 19 Stellplätzen, womit wir auch dem demographischen Wandel Rechnung tragen.

Ebenfalls in 2008 wird an der Stelle des Engelkellers mit dem Neubau eines Stadthotels mit 25 Gästezimmern, einer Pächterwohnung, einem Restaurantbetrieb und einem Festsaal für über 100 Personen begonnen werden. Der Biergarten bleibt erhalten. Dieses Bauvorhaben wird somit dem deutlich artikulierten Wunsch der Memminger Bevölkerung, an dieser Stelle ein gutbürgerliches Restaurant zu erhalten, gerecht werden.

Die steigenden Energiepreise werden zu höheren Augenmerk auf Maßnahmen zur Energieeinsparung führen. Auch in Zukunft werden wir folglich die Programme zur Fenstererneuerung und Erneuerung der Heizanlagen durch Brennwerttechnik fortsetzen. Ein weiterer Schwerpunkt wird die Verbesserung der Außenanlagen sein. Kontinuierlich werden die Zufahrts-/Gehwege und Parkplätze kontrolliert und Belagsausbesserungen durchgeführt sowie im Rahmen des Projektes "soziale Stadt Memmingen West" Spielplätze und Eingangsbereiche saniert. Zur weiteren Sicherung der Ertragslage sehen wir unsere Tätigkeit in der stetigen Bestands- und Substanzverbesserung des Wohnungsbestandes an.

Mit einer Durchschnittsmiete von 3,67 €/qm und der kontinuierlichen Aufwertung der Wohnungen durch zielgerechte Modernisierungen wird die Genossenschaft den Marktanforderungen gerecht und gewährleistet damit die Vermietbarkeit des Bestandes. Die verhältnismäßig günstigen Mieten mit Mietanpassungspotential helfen auch künftig die Jahresergebnisse zu stabilisieren.

Die Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der MEWO wird auch weiterhin positiv eingeschätzt und ermöglicht neben der planmäßigen Tilgung von Fremdmittel weitere Investitionen in den Bestand. Somit wird das Eigenkapital weiterhin gestärkt.

GEWINNVERTEILUNG

Der Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2007 beträgt

738.051,66 €.

Der Vorstand schlägt folgende Gewinnverteilung vor:

4,0% Bruttodividende aus 6.152.730,68 € Geschäftsguthaben	246.109,22 €
Zuführung zur Gesetzlichen Rücklage (gem. § 39 Abs. 2 der Satzung mindestens 10% des Jahresüberschusses bis 50% des Gesamtbetrages der von den verbleibenden Mitgliedern übernommenen Geschäftsanteile = 3.110.249,98 €)	181.942,44 €
Zuführung zur freien Rücklage	310.000,00 €
	738.051,66 €

DANK

Zum Abschluss unseres Geschäftsberichtes danken wir allen Mitgliedern der Genossenschaft, Mietern, Geschäftspartnern und Institutionen für das uns entgegengebrachte Vertrauen.

Dank gebührt vor allem den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die Bewältigung der vielfältigen Aufgaben, die durch persönliches Engagement und Pflichtbewusstsein zum Erfolg des Unternehmens beigetragen haben.

Unser besonderer Dank gilt vor allem den Mitgliedern des Aufsichtsrates mit Herrn Oberbürgermeister Dr. Holzinger an der Spitze für die stets gute und vertrauensvolle Zusammenarbeit und die Unterstützung der geschäftspolitischen Ziele unseres Unternehmens.

Memmingen, den 01. April 2008

Der Vorstand:

Hans-Peter Fischer

Ralph-Stephen Hesse

Edmund Güttler

BILANZ zum 31. Dezember 2007

AKTIVSEITE

	€
ANLAGEVERMÖGEN
Immaterielle Vermögensgegenstände	4.616,00
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	41.502.420,02
Grundstücke mit Geschäftsbauten	15.543.654,69
Grundstücke ohne Bauten	402.149,87
Grundstücke mit Erbbaurecht Dritter	258.490,23
Technische Anlage	13.578,00
Betriebs- und Geschäftsausstattung	481.372,00
Anlagen im Bau	0,00
Bauvorbereitungskosten	41.281,65
Finanzanlagen
Beteiligung u. and. Finanzanlagen	107.771,64
UMLAUFVERMÖGEN
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke
ohne Bauten	0,00
Bauvorbereitungskosten	0,00
mit unfertigen Bauten	0,00
mit fertigen Bauten	0,00
Sonstige Vermögensgegenstände	282.378,92
Kassenbestand, Bankguthaben	3.392.218,01
RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN
Andere Rechnungsabgrenzungsposten	11.104,34
	65.354.190,67
PASSIVSEITE
	€
EIGENKAPITAL
Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder	93.860,00
der verbleibenden Mitglieder	6.220.499,97
aus gekündigten Geschäftsanteilen	290.895,52
Kapitalrücklage	43.584,18
Ergebnisrücklagen
gesetzliche Rücklagen	2.360.367,98
andere Rücklagen	21.702.069,70
RÜCKSTELLUNGEN
für Pensionen u. and. Verpflichtungen	2.137.636,00
Steuerrückstellungen	0,00
für Bauinstandhaltung	9.418.913,70
Sonstige Rückstellungen	317.342,14
VERBINDLICHKEITEN
gegenüber Kreditinstituten	17.817.650,18
gegenüber anderen Kreditgebern	44.133,44
aus erhaltenen Anzahlungen	3.570.493,68
aus Vermietung	19.836,11
aus Betreuungstätigkeit	0,00
aus Lieferungen und Leistungen	328.593,34
aus Beteiligungsverhältnissen	0,00
Sonstige Verbindlichkeiten	135.132,56
RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN	115.130,51
BILANZGEWINN	738.051,66
	65.354.190,67

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG für die Zeit vom 01 .01 . - 31.12.2007

	€	€
Umsatzerlöse
aus der Hausbewirtschaftung	12.469.321,10
aus Verkauf von Grundstücken	0,00
aus der Betreuungstätigkeit	147.603,84
aus anderen Lieferungen u. Leistungen	165.896,29	12.782.821,23
Erhöhung des Bestandes im Umlaufvermögen		-15.438,26
Andere aktivierte Eigenleistungen		76.890,69
Sonstige betriebliche Erträge		570.233,56
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
für Hausbewirtschaftung	5.573.941,45
für Verkaufsgrundstücke	0,00
für andere Lieferungen u. Leistungen	45.253,80	-5.619.195,25
ROHERGEBNIS		7.795.311,97
Löhne, Gehälter und Sozialabgaben		-1.882.025,61
Abschreibungen auf Sachanlagen		-2.191.885,88
Sonstige betriebliche Aufwendungen		-1.134.230,66
		2.587.169,82
Erträge aus Ausleihungen	5,04
Zinsen und ähnliche Erträge	87.507,76	+87.512,80
Zinsen und ähnliche Aufwendungen		-632.807,52
		2.041.875,10
Steuern von Einkommen und Ertrag		- 0,00
Sonstige Steuern		-303.823,44
JAHRESÜBERSCHUSS		1.738.051,66
Einstellung in Rücklagen		1.000.000,00
BILANZGEWINN		738.051,66

ANHANG ZUM JAHRESABSCHLUSS 2007

A) ALLGEMEINE ANGABEN

An der Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung ergaben sich gegenüber dem Vorjahr keine Veränderungen.

B) ERLÄUTERUNGEN ZU DEN BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Der Anhang wurde nach den Vorschriften des HGB, die Gewinn- und Verlustrechnung nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt.

Der Abschreibungssatz der Gebäudewerte bei der Position Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten beträgt 2%. Bei den Geschäfts- und anderen Bauten wurden unterschiedlich zwischen 2% und 5%, den Außenanlagen 10 % bzw. 6 2/3% angesetzt. Die immateriellen Vermögensgegenstände sowie die Betriebs- und Geschäftsausstattung werden nach der Nutzungsdauer zwischen 6 2/3% und 33 1/3% abgeschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter werden entsprechend des § 6 Abs. 2 EStG im Jahr der Anschaffung voll abgeschrieben und im Anlagenspiegel als Abgang gezeigt. Tilgungsstreckungsdarlehen werden linear auf 20 Jahre abgeschrieben.

Die erhaltenen Städtebauförderungsmittel wurden baukostenmindernd verbucht.

Die eigenen Architektenleistungen sowie Leistungen durch den Regiebetrieb wurden als aktivierungspflichtiger Herstellungsaufwand behandelt.

Die ausgewiesene Beteiligung betrifft die Städtebau-Sanierungsgesellschaft mbH und die Einzahlung auf das Kommanditkapital bei der allgäu-airport GmbH + Co. KG. Die Einlage mit 100.000,00 € ist voll erbracht und mit dem Nominalwert bilanziert.

Unter den "Unfertigen Leistungen" sind ausschließlich mit den Mietern noch nicht abgerechnete Betriebskosten erfasst.

Bei den "Anderen Vorräten" handelt es sich um die nach der FIFO-Methode bewerteten Heizölbestände sowie das zu Einstandspreisen bewertete Reparaturmaterial.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zu Nominalwerten angesetzt.

Die Pensionsrückstellungen wurden vom VdW Bayern nach § 6 a EStG gemäß der Richtwerttafel nach Dr. Heubeck ermittelt.

Die Rückstellungen für Bauinstandhaltung berücksichtigen die dem Geschäftsjahr und früheren Jahren zuzuordnenden Instandhaltungskosten, die hinsichtlich der Höhe und des Zeitpunktes ihres Eintretens unbestimmt sind. Die Bewertung der Rückstellungen erfolgte objektweise je Wirtschaftseinheit. Den kalkulierten Kosten liegen die Sätze der II. BV in der Fassung von 2005 zugrunde (incl. 25% Zinszuschlag).

Die Bauerneuerungsrückstellung musste mit 407.631,48 € in Anspruch genommen werden. Die für Einzelmodernisierungen entnommenen Beträge in Gesamthöhe von 587.939,40 € wurden der Rückstellung wieder zugeführt. Die durch die Rückstellung für Bauinstandhaltung nicht gedeckten Ausgaben für verschiedene größere Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen sowie unzureichende Endsalden wurden durch Sonderdotierungen in Höhe von 73.400,00 € ausgeglichen.

Im Berichtsjahr wurden Sondertilgungen auf Hyp.-Darlehen in Höhe von 499.394.90 € geleistet.

Die sonstigen Rückstellungen sind in der Höhe der zu erwartenden Kosten gebildet. Verbindlichkeiten werden zu Rückstellungsbeträgen bilanziert.

C) ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ

Die Position "Unfertige Leistungen" im Umlaufvermögen mit 3.182.709,57 € betreffen noch nicht abgerechnete Betriebskosten für das Geschäftsjahr 2007.

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

Für Schönheitsreparaturen in ehem. Bundesbedienstetenwohnungen	223.052,80 €
Für Verbandsprüfung, Pensionsgutachten und Steuerberatungskosten 2006 u. 2007	61.200,00 €
Für Beiträge an Berufsgenossenschaft	12.500,00 €
Für restliche Urlaubsansprüche aus 2007	17.493,00 €
Für Gewährleistungsansprüche bei Verkaufsmaßnahmen	0,00 €
Archivierungskosten	3.096,34 €
Für unterlassene Instandhaltung gem. § 249 Abs. 1 HGB	0,00 €
	317.342,14 €

Entwicklung des Anlagevermögens 2007

		Zugänge	Abgänge
		des Geschäftsjahres
	Anschaffungs-/ Herstellungskosten €	€	€	Umbuchungen(+/-) €
Immaterielle Vermögensgegenstände	58.072,35	4.408,00	-
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	77.844.692,31	3.210.328,05		847.979,13
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	21.595.451,86	987.853,01	4.115,26
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	-	98.160,87	-	-
Grundstücke mit Erbaurechten Dritter	258.490,23	-	-	-
Bauten auf fremden Grundstücken	-	-	-	-
Technische Anlagen und Maschinen	14.867,85	-	-	-
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.314.125,86	115.754,66	5.018,47	-
Anlagen im Bau	847.979,13	-	-	-847.979,13
Bauvorbereitungskosten	29.876,45	8.394,76	29.876,45	-
Geleistete Anzahlungen
	101.905.483,69	4.420.491,35	39.010,18	-
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen
Ausleihungen an verbundene Unternehmen
Beteiligungen	107.669,38
Ausleihungen an Unternehmen, mit denen
ein Beteiligungsverhältnis besteht
Wertpapiere des Anlagevermögens
Sonstige Ausleihungen
Andere Finanzanlagen	102,26
	107.771,64	-	-	-
Anlagevermögen insgesamt/Übertrag	102.071.327,68	4.424.899,35	39.010,18	-



	Zuschreibungen €	Abschreibungen (kumuliert) €	Buchwert am 31.12.2006 €	Abschreibungen des Geschäftsjahres €
Immaterielle Vermögensgegenstände	-	58.192,35	4.288,00	593,00
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	-	39.170.978,92	42.732.020,57	1.516.000,18
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten		5.880.538,31	16.698.651,30	547.148,82
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	-	-	98.160,87	-
Grundstücke mit Erbaurechten Dritter		-	258.490,23	-
Bauten auf fremden Grundstücken		-	-	-
Technische Anlagen und Maschinen		694,85	14.173,00	595,00
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	-	910.156,05	514.706,00	86.168,66
Anlagen im Bau	-	-	-	-
Bauvorbereitungskosten	-	-	8.394,76	-
Geleistete Anzahlungen		-	-
	-	45.962.368,13	60.324.596,73	2.149.912,66
Finanzanlagen			-
Anteile an verbundenen Unternehmen			-
Ausleihungen an verbundene Unternehmen			-
Beteiligungen			107.669,38
Ausleihungen an Unternehmen, mit denen
ein Beteiligungsverhältnis besteht			-
Wertpapiere des Anlagevermögens			-
Sonstige Ausleihungen			-
Andere Finanzanlagen			102,26
	-	-	107.771,64	-
Anlagevermögen insgesamt/Übertrag	-	46.020.560,48	60.436.656,37	2.150.505,66

Die Fristigkeiten der "Verbindlichkeiten" stellen sich wie folgt dar:

		RESTLAUFZEIT
	insgesamt €	unter 1 Jahr €	1-5 Jahre €	über 5 Jahre €
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	17.817.650,18	1.144.679,42	4.967.369,89	11.705.600,87
Anderen Kreditgebern	44.133,44	8.129,92	22.124,61	13.878,91
Erhaltene Anzahlungen	3.570.493,68	3.570.493,68	0,00	0,00
Verbindlichkeiten aus Vermietung	19.836,11	19.836,11	0,00	0,00
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	328.593,34	328.593,34	0,00	0,00
Verbindlichkeiten aus Beteiligungsverh.	0,00	0,00	0,00	0,00
Sonstige Verbindlichkeiten	135.132,56	35.460,38	49.835,00	49.837,18
Gesamtbetrag	21.915.839,31	5.107.192,85	5.039.329,50	11.769.316,96

Unter den "Erhaltenen Anzahlungen" sind die monatlichen Vorauszahlungen der Mieter für noch nicht abgerechnete Betriebskosten erfasst.

Bei den "Verbindlichkeiten aus Vermietung" handelt es sich um vorausbezahlte Mieten und Dauernutzungsgebühren.

"Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen" ergaben sich aus restl. Baurechnungen, Instandhaltungsrechnungen, einbehaltenen Garantiebeträgen, diversen Betriebskosten für 2007 sowie sächlichen Verwaltungskosten.

Unter den "Sonstigen Verbindlichkeiten" sind Wohnungsbauprämien der Mitglieder, Zinsen für Fremdfinanzierungsmittel, Restzahlungen für Umsatzsteuern 2007 und sonstige Verbindlichkeiten aus dem verwaltungsmäßigen Bereich erfasst.

D) ERLÄUTERUNGEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

Die "Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung" stellen weiterhin die Haupteinnahmequelle der Genossenschaft dar.

"Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit" entstanden aus der Verwaltung von Wohnungen in der Rechtsform von Wohnungseigentum, sowie aus der Verwaltung des Stabsgebäudes 90 im airpark allgäu.

Bei den "Umsatzerlösen aus anderen Lieferungen und Leistungen" handelt es sich in erster Linie um verrechnete Leistungen des Regiebetriebes, Zinsen für ausgegebene Erbbaurechtsgrundstücke sowie Einnahmen aus der Vermietung des "Parishauses" und Räumen des "MeWo-Wohnparkes".

Die "Bestandsveränderungen" betreffen die umlagefähigen bzw. noch nicht abgerechneten Betriebskosten der Mieter.

"Andere aktivierte Eigenleistungen" sind Erträge aus aktivierten Kosten der technischen Abteilung und Leistungen des Regiebetriebes.

Die "sonstigen betrieblichen Erträge" setzen sich zusammen aus der Inanspruchnahme der Rückstellungen für Bauinstandsetzung, Teilauflösungen aus Rückstellungen für Schönheitsreparaturen in ehemaligen Bundesbedienstetenwohnungen, Einnahmen aus Mahngebühren, Erträge aus früheren Jahren, sonstigen ordentlichen Erträgen sowie die Auflösung von frei gewordenen Rückstellungen aus Beiträgen zur Berufsgenossenschaft und Prüfungskosten.

Sämtliche Betriebs- und Instandhaltungskosten, Schönheitsreparaturen in Wohnungen und Erbbauzinsen sind unter "Aufwendungen für Hausbewirtschaftung" erfasst.

Die "Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen" enthalten die Betriebskosten für das Parishaus und Räume im MeWo-Park sowie anteilige Materialkosten bei der Durchführung von Reparaturarbeiten durch unseren Regiebetrieb.

"Sonstige betriebliche Aufwendungen" betreffen Kosten aus der Verwaltung einschließlich der Abschreibung auf Mietforderungen und insbesondere der Rückstellungen für die Bauinstandhaltung.

"Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge" betreffen hauptsächlich Zinserträge aus Geldanlagen.

"Zinsen und ähnliche Aufwendungen" ergaben sich aus der langfristigen Finanzierung des Hausbesitzes.

"Sonstige Steuern" sind Grund- und Kfz-Steuern.

Der Jahresabschluss zum 31.12.2007 wurde vom Aufsichtsrat am 01. April 2008 genehmigt.

BERICHT DES AUFSICHTSRATES ZUM JAHRESABSCHLUSS 2007

Der Aufsichtsrat ist vom Vorstand während des abgelaufenen Geschäftsjahres über alle wesentlichen Geschäftsvorgänge unterrichtet worden. Er hat sich in sechs gemeinsamen Sitzungen mit dem Vorstand eingehend über die Lage des Unternehmens, die grundsätzlichen Fragen der Geschäftsentwicklung und Zielsetzung, der Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt sowie der Vermietbarkeit beraten und die ihm nach den gesetzlichen und satzungsmäßigen Bestimmungen obliegenden Aufgaben wahrgenommen.

Der vom Aufsichtsrat eingesetzte Prüfungsausschuss hat durch mehrere Prüfungen Einblick in die Geschäftsführung genommen und die ihm obliegende Aufsichts- und Überwachungspflicht erfüllt.

Der Jahresabschluss zum 31.12.2007 ist vom Prüfungsausschuss des Aufsichtsrates geprüft worden. Die Bilanz mit Gewinn- und Verlustrechnung wurde in Ordnung befunden.

Mit der vom Vorstand vorgeschlagenen Gewinnverteilung erklärt sich der Aufsichtsrat einverstanden. Er empfiehlt der Mitgliederversammlung, den vorgelegten Jahresabschluss und den Vorschlag zur Verteilung des Reingewinns zu genehmigen.

Den Mitgliedern des Vorstandes und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern dankt der Aufsichtsrat für die im zurückliegenden Jahr geleistete Arbeit.

Memmingen, den 01. April 2008

Der Vorsitzende des Aufsichtsrates:

Dr. Ivo Holzinger, Oberbürgermeister