Gemeinnützige Bau- und Siedlungsgesellschaft Höxter-Paderborn mit beschränkter Haftung

Höxter

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2009 und Lageberichtes 2009

Lagebericht

1. Geschäft und Rahmenbedingungen

1.1 Die Gesellschaft

Die GBS ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der Ravensberger Heimstättengesellschaft mbH, Bielefeld.

Das Jahr 2009 war dadurch geprägt, dass gemäß Zielstellung des Hauptgesellschafters der betriebsorganisatorische Prozess zur Schaffung einer starken, zukunftsfähigen immobilienwirtschaftlichen Organisation in der LEG-Gruppe eingeleitet wurde, die in 2010 umgesetzt werden wird.

Die Gesellschaft verfügt über Wohnungsbestände in den Kreisen Höxter und

Lippe im Land Nordrhein-Westfalen.

Die GBS zählt zu den bestandshaltenden Gesellschaften der LEG-Unternehmensgruppe. Gegenstand des Unternehmens ist die Errichtung, der Um- und Ausbau, die Modernisierung, die Betreuung, die Bewirtschaftung und die Verwaltung von Wohnungen in allen Rechts- und Nutzungsformen.

Die Gesellschaft verfügte zum Stichtag 31. Dezember 2009 über insgesamt 859 Wohnungen (i.Vj. 859), davon 270 Wohnungen (31,4 %) öffentlich gefördert und 589 Wohnungen (68,6 %) frei finanziert, 3 gewerbliche Objekte (i.Vj. 3) und 178 Garagen und Einstellplätze (i.Vj. 178).

Die Nutzfläche der Wohnungen beträgt 58.491 m² und die der Gewerbeeinheiten 1.023 m².

Darüber hinaus werden fremde Bestände mit 809 Wohnungen (i.Vj. 814), 25 Gewerbeeinheiten (i.Vj. 25) und 228 Garagen/Einstellplätze (i.Vj. 228) im Rahmen von Verwalterverträgen verwaltet. Zusätzlich zu der Verwaltung des Wohnungsbestandes der Städte Höxter, Bad Driburg und Brakel wurden Bauunterhaltungsmaßnahmen und Maßnahmen aus dem Konjunkturpaket einschließlich deren Abrechnung an 168 kommunalen Gebäuden der Städte Bad Driburg und Brakel in der Größenordnung von rd. T€ 1.854,0 erbracht.

Ferner werden in der Funktion eines anerkannten Sanierungsträgers zwei Städtebauförderungsmaßnahmen in Brakel und Warburg betreut.

1.2 Schutzbestimmungen aus der LEG-Sozialcharta

Im Rahmen des LEG-Verkaufs wurde eine umfangreiche Sozialcharta (SC) mit weitreichenden und teilweise strafbewährten Schutzbestimmungen für einen Zeitraum von 10 Jahren (29.08.2008 - 28.08.2018), zu Gunsten von Mietern und Mitarbeitern der gesamten LEG - Gruppe vereinbart.

Diese Schutzbestimmungen umfassen u.a. Regelungen zu:

- Mieterschutz

Kündigungsschutz

Spezieller Kündigungsschutz für ältere Mieter

Bestandsschutz Mietereinbauten; Bestandsmieter

Verpflichtung zur Mieterinformation und Leistungsnachweis

Generelle Nachwirkfrist § 16 Abs. 1 WoBindG

Limitierung Mieterhöhungen während Bestandsschutzzeit

Ausschluss von Luxusmodernisierungen für Bestandsmieter

Mindestinvestitionen in die Konzernwohnungen

Veräußerungsbeschränkungen während der Bestandsschutzzeit

Umzug von Bestandsmietern innerhalb des Konzerns

Erhalt sozialer Dienste

Pflicht zur Errichtung einer Stiftung

- Arbeitnehmerschutz

Ausschluss von betriebsbedingten Kündigungen / Änderungskündigungen gegenüber Arbeitnehmern

Verpflichtung zur Information aller Arbeitnehmer und Leistungsnachweis

Mitgliedschaft im Arbeitgeberverband

Unkündbarkeit bestehender Tarifverträge und Betriebsvereinbarungen

Fortführung von Ausbildungsverhältnissen

Angebot von Fort- und Weiterbildungsmaßnahmen

- Wirtschaftliche Beschränkung und Beschränkungen bei Weiterver - äußerungen und Umstrukturierungen

Über sämtliche Maßnahmen und Handlungen bzgl. der Sozialcharta - Schutzbestimmungen wird jährlich ein geprüfter Bericht erstellt, anhand dessen das MBV NRW (Ministerium für Bauen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen) die Einhaltung der Sozialcharta überwacht.

1.3 Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen

Aus Sicht der Gesellschaft zeichnete sich der nordrhein-westfälische Mietwohnungsmarkt, wenngleich regional stark differenziert, weiterhin durch eine Nachfrageberuhigung aus. Insofern erfordert diese wohnungswirtschaftliche Beobachtung eine Intensivierung der Aktivitäten im operativen Vermietungsgeschäft.

Die durch die Finanzmarktkrise ausgelöste Wachstumsschwäche der deutschen Wirtschaft wirkte sich in 2009 auf die Handlungschancen der Unternehmen aus.

Private Haushalte waren über ihre wirtschaftliche Zukunft verunsichert.

Diese Verunsicherung wirkte sich wohnungswirtschaftlich auf die Zahlungsfähigkeit und -bereitschaft der Haushalte aus. Das wichtige Vermietungsgeschäft wurde dadurch beeinflusst.

Die Finanzmarktkrise wirkte sich grundsätzlich auch im Immobiliensektor aus. Die Finanzmarktkonditionen bildeten diese Krise erkennbar ab.

2. Die wirtschaftliche Lage der Gesellschaft

2.1 Vermietungsgeschäft

Die Geschäftsführung beurteilt die Geschäftsentwicklung im operativen Bereich als erfolgreich. Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung sind trotz der genannten Rahmenbedingungen leicht um rd. T€ 57,4 gestiegen.

Die durchschnittliche Monatskaltmiete im Wohnungsbestand beträgt € 3,99 / m² (i.Vj. € 3,95 / m²).

Die Gesellschaft wies durchschnittlich einen vermietungsbedingten Wohnungsleerstand von 43 Einheiten aus (i.Vj. 33 Wohnungen). Leerstand wegen Modernisierung, Abriss und Vertrieb war nicht zu verzeichnen. Die vermietungsbedingte Leerstandsquote liegt bei 5,0% (i.Vj. 3,85%). 130 (i.Vj. 109) Mieterwechsel - einschließlich Wechsel im eigenen Bestand - waren zu verzeichnen. Der bundesweite Durchschnitt für 2009 für den gesamten Leerstand lag bei 3%.

Beide Faktoren - Wohnungsleerstand und Fluktuation - beeinflussen maßgeblich das Vermietungsgeschäft und die Erlössituation.

Im Rahmen der Instandhaltung und Modernisierung wurden im Geschäftsjahr rd. T€ 695 verausgabt. Bezogen auf die Wohn-/Nutzfläche entspricht dies € 11,68/m² (i.Vj. € 19,04/m²).

2.2 Wohnungsverkaufsprogramm 2009

Die Gesellschaft hat 2009 keine Verkäufe getätigt.

2.3 Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

2.3.1 Ertragslage

Die GBS weist im Geschäftsjahr 2009 einen Jahresüberschuss in Höhe von

T€ 688 (i.Vj. Jahresfehlbetrag T€ 1.610) aus und zeigt gegenüber dem Vorjahr eine Ergebnisverbesserung um rd. 2,3 Mio. €. Im Wesentlichen ist die Verbesserung auf Veränderungen in den Positionen Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen sowie Steuern vom Einkommen und Ertrag zurückzuführen.

Zum Bilanzstichtag hat die Gesellschaft für ihren Immobilienbestand einen stichprobenweisen Impairmenttest durchgeführt. Bei einzelnen Immobilien des Anlagevermögens ergeben sich vor dem Hintergrund der andauernden Finanz- und Immobilienkrise außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von insgesamt 151 T€, denen Zuschreibungen von 273 T€ gegenüber standen.

Erträge werden in der Gesellschaft in Form von Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung in Höhe von T€ 4.421 (i.Vj. T€ 4.361) generiert.

Die Bestandsveränderungen betreffen unfertige Leistungen aus dem Zugang von abzurechnenden Betriebskosten sowie dem Abgang durch Abrechnung von Betriebskosten.

Die sonstigen betrieblichen Erträge (T€ 305) betreffen im Wesentlichen die Erträge aus Zuschreibungen bei den Gebäuden des Anlagevermögens (T€ 273) aufgrund des durchgeführten Impairmenttests. Periodenfremde Erträge betreffen die Auflösung von Rückstellungen (T€ 3), die Auflösung von Wertberichtigungen bzw. Zahlungseingängen auf abgeschriebene Forderungen (T€ 2) sowie Gestattungsgebühren und sonstige Bearbeitungsgebühren (T€ 25).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen (T€ 56) betreffen im Wesentlichen Aufwendungen aus der Zuführung von Wertberichtigungen (T€ 53).

Den Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung stehen im Wesentlichen Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung in Höhe von T€ 1.950 gegenüber.

Die Gesellschaft besitzt für die Wohnungswirtschaft üblich fast ausschließlich langfristige Finanzierungen mit dinglicher Sicherung, die während der vertraglich fixierten Zinsbindungsfristen nicht unmittelbar von den Veränderungen auf dem Geld- und Kapitalmarkt betroffen sind, was in der Folge im Geschäftsjahr auch nicht zu einer Erhöhung der Zinsaufwendungen geführt hat.

Hinsichtlich der im laufenden Geschäftsjahr durchgeführten Darlehensprolongationen konnte eine leichte Verringerung der Kapitalkosten festgestellt werden. Die Gesellschaft weist um rd. T€ 14 niedrigere Zinsaufwendungen für den Miethausbesitz aus.

2.3.2 Finanzlage

Das Eigenkapital beträgt T€ 11.049 und ist im Vorjahresvergleich um rd. T € 688 gestiegen. Dies entspricht einer Eigenkapitalquote von rd. 46,8 % (i.Vj. rd.

44,7 %). Für zukünftig durchzuführende Modernisierungsmaßnahmen besteht unverändert zum Vorjahr eine Bauerneuerungsrücklage in Höhe von T€ 1.183.

Die Finanzlage ist geordnet. Die Zahlungsfähigkeit ist jederzeit gegeben. Das Vermögen der Gesellschaft wird in der für Wohnungsunternehmen üblichen Form im Wesentlichen durch grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen von Kreditinstituten (T€ 8.682) und von anderen Kreditgebern (T€ 17) finanziert. Darüber hinaus werden Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen (T€ 40) - davon an die Gesellschafterin T€ 25 - ausgewiesen, die aus dem laufenden Geschäftsbetrieb resultieren. Insgesamt blieben die Verbindlichkeiten zum Vorjahr nahezu unverändert.

Die Prolongationsmöglichkeiten bestehender Kreditverhältnisse waren grundsätzlich im abgelaufenen Geschäftsjahr von der allgemeinen Finanzkrise unbeeinflusst.

Die Gesellschaft kann über die zentralen Dienste der LEG Management GmbH auf Geldanlagemöglichkeiten zurückgreifen.

2.3.4 Vermögenslage

Die Bilanzsumme beträgt T€ 23.614. Die Gesellschaft weist einen im Vergleich zum Vorjahr um rd. T€ 688 geringeren Bilanzverlust in Höhe von T€ 814

(i. Vj. T€ 1.502) aus.

Auf der Aktivseite bilden die Sachanlagen - im Wesentlichen Wohn- und Geschäftsbauten - die größte Bilanzposition mit T€ 20.152. Im Umlaufvermögen werden unfertige Leistungen (noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten) in Höhe von T€ 1.259 abgebildet. Im Vorjahresvergleich sind die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände um T€ 1.634 gestiegen. Forderungen gegen verbundene Unternehmen betragen T€ 1.600 und betreffen das gemeinsame Cash-Management mit der LEG NRW. Forderungen gegenüber der Gesellschafterin bestehen nicht.

Die Passivseite wird durch das ausgewiesene Eigenkapital in Höhe von T€ 11.049 sowie durch Verbindlichkeiten in Höhe von insgesamt T€ 10.493 geprägt. Der vorgenannten aktivischen Position der unfertigen Leistungen stehen auf der Passivseite erhaltene Anzahlungen in Höhe von T€ 1.301 gegenüber. Die Gesellschaft weist Rückstellungen in Höhe von insgesamt T€ 2.072 aus - sonstige Rückstellungen T€ 204 sowie Steuerrückstellungen T€ 644 und Pensionsrückstellungen von T€ 1.224.

3. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung für die Gesellschaft haben sich, bis auf die im Prognosebericht genannten, nach dem Schluss des Geschäftsjahres nicht ergeben.

4. Risikobericht

Das operative Geschäft der Gesellschaft ist in das Risikomanagementsystem der LEG-Unternehmensgruppe integriert.

Die LEG-Unternehmensgruppe beobachtet und analysiert zeitnah die aktuellen Markt- und Geschäftsentwicklungen. Das Risikoüberwachungs- und Management-System besteht aus dem Controlling, dem Internen Kontrollsystem und dem Frühwarnsystem.

In konzernweit einheitlichen Richtlinien sind potenzielle Risiko- und Beobachtungsbereiche benannt sowie die Einbindung der Führungskräfte und Mitarbeiter festgelegt. Regelmäßig werden die potenziellen Risiken bewertet und die bestehenden Maßnahmen überprüft.

Die Verschärfung der Risikobewertung durch Banken bei der Kreditvergabe und Prolongation beeinflussen grundsätzlich Neugeschäfte. Das damit zusammenhängende Risiko der Kapitalkostensteigerung wird verstärkt beobachtet. Dazu dienen innerhalb der LEG Gruppe die vereinheitlichten Planungs- und Reportingsysteme einschließlich regelmäßiger Liquiditätsberichterstattung.

Die Gesellschaft ist im Wesentlichen vom Wohnungsmarkt und der sich hieraus ergebenen Vermietbarkeit der Immobilienbestände abhängig.

Den Unternehmensbestand gefährdende Risiken sind derzeit nicht erkennbar.

5. Prognosebericht

Aus Sicht der Gesellschaft dürfte sich die beschriebene wirtschaftliche Entwicklung in 2010 fortsetzen. Für die privaten Haushalte und somit die Kunden der Gesellschaft wird die wirtschaftliche Verunsicherung mindestens bestehen bleiben.

Diese Annahme könnte Auswirkungen auf die Zahlungsfähigkeit und -bereitschaft der Mieterhaushalte haben. Die Gesellschaft wird weiterhin die mieternahe Betreuung und Präsenz verstärken, um die Mieteinnahmen sichern zu können.

Die strategische Ausrichtung der LEG-Gruppe konzentrierte sich 2009 auf die Wohnungsbewirtschaftung. Diese strategische Ausrichtung wird beibehalten und prozess- und ergebnisoptimiert, um möglichen Risiken im Vermietungsgeschäft frühzeitig und aktiv entgegen wirken zu können. Ein entsprechendes Konzept wurde erarbeitet und wird nunmehr umgesetzt.

Das Geschäftsjahr 2010 wird neben der Optimierung und Intensivierung des Vermietungsgeschäfts im Wesentlichen vom Neuorganisationsprozess der

LEG- Unternehmensstruktur mit dem Ziel gekennzeichnet sein, eine starke, zukunftssichere LEG Immobilien-Gruppe zu schaffen und weiterhin als verlässlicher Vermietungspartner am Markt zu agieren. Zum 1.4.2010 wurde dazu eine neue Firmenstruktur umgesetzt, deren Kern die Zusammenfassung des im operativen Bereichs tätigen Personals fast aller bestandshaltenden Gesellschaften der LEG-Gruppe in einer neuen LEG Wohnen NRW GmbH bildet. Mitarbeiter mit Corporate Service-Funktionen wurden ebenfalls zum 1.04.2010 in der LEG Management GmbH gebündelt. Mit Wirkung zum 1.04.2010 wird folglich das Personal der Gesellschaft - mit einer Ausnahme - entsprechend ihrer Tätigkeiten an die LEG Wohnen NRW GmbH übergeleitet.

In diesem Zusammenhang wird auch das Geschäftsführungsorgan der Gesellschaft zur konzerneinheitlichen Steuerung neu besetzt bzw. personell ergänzt. Die Gesellschaft wird künftig als reine bestandshaltende Gesellschaft im Rahmen von Geschäftsbesorgungsverträgen bewirtschaftet.

Darüber hinaus wird der Erfolg der Gesellschaft durch gezielte Investitionssteuerung, insbesondere bei der Umsetzung der Modernisierungsprogramme, und Know-how Transfer innerhalb der LEG-Gruppe gewährleistet. Zur Sicherstellung der Anschlussvermietung und Vermeidung von Leerständen in den Beständen wird ergänzend zur Intensivierung des operativen Vermietungsgeschäfts gezielt in die Wiedervermietbarkeit von Wohnungen investiert.

Die Gesellschaft wird daher auch weiterhin Maßnahmen zur Mieterbindung und zur Förderung ihres Images als langfristiger, bestandshaltender Vermieter konsequent betreiben.

Das Ergebnis der Gesellschaft wird in den nächsten Jahren durch die Vermietungsleistung sowie durch die Investitionstätigkeit in die Bestände geprägt. Im Rahmen der Mittelfristplanung (2010 - 2014) schwanken die durchschnittlichen Investitionen pro Quadratmeter Wohn- und Gewerbefläche innerhalb der LEG-Gruppe zwischen 12,70 € und 14,90 € p. a.

Ein allgemeines, nicht unternehmensspezifisches Risiko dürften mögliche weitere Auswirkungen der Finanzkrise insbesondere auf dem Bankensektor darstellen.

Die Geschäftsführung geht davon aus, dass die gemäß der mittelfristigen Wirtschaftsplanung vorgesehenen wirtschaftlichen Ziele und Ergebnisse erreicht werden können. Die Planung geht von Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung von rd. 4,1 Mio. € für 2010 und rd. 4,2 Mio. € für 2011 aus. Jahresüberschüsse sind für 2010 und 2011 mit rd. 0,5 Mio. € geplant.

Höxter, 25. März 2010

Die Geschäftsführung

- Johannes Harbecke -

A k t i v s e i t e

	31.12.2009	31.12.2008
A. Anlagevermögen	€	€
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software	629,59	1.798,59
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	20.112.155,68	20.294.871,59
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsauststattung	40.270,36	52.965,79
	20.152.426,04	20.347.837,38
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundene Unternehmen	100,00	0,00
2. Beteiligungen an verbundene Unternehmen	5.938,17	5.938,17
3. Sonstige Ausleihungen	8.750,00	0,00
	14.788,17	5.938,17
	20.167.843,80	20.355.574,14
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Unfertige Leistungen	1.259.411,29	1.239.354,91
2. Andere Vorräte	4.556,08	2.581,06
	1.263.967,37	1.241.935,97
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	24.949,06	24.940,95
2. Forderungen aus Betreuungstätigkeit	39.459,73	1.576,72
3. Forderungen an verbundene Unternehmen	1.600.000,00	0,00
4. Sonstige Vermögensgegenstände	63.409,50	67.649,27
	1.727.818,29	94.166,94
III. Flüssige Mittel
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	437.197,61	1.452.703,03
	3.428.983,27	2.788.805,94
C. Rechnungsabgrenzungsposten	16.752,06	18.668,89
	23.613.579,13	23.163.048,97

P a s s i v s e i t e

	31.12.2009	31.12.2008
A. Eigenkapital	€	€
I. Gezeichnetes Kapital	937.000,00	937.000,00
II. Gewinnrücklagen
1. Satzungsmäßige Rücklage	468.500,00	468.500,00
2. Bauerneuerungsrücklage	1.182.872,85	1.182.872,85
3. Andere Gewinnrücklagen	9.274.502,64	9.274.502,64
	10.925.875,49	10.925.875,49
III. Bilanzverlust	-814.169,63	-1.502.060,60
	11.048.705,86	10.360.814,89
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen	1.224.194,00	1.205.729,00
2. Steuerrückstellungen	643.842,00	653.129,00
3. Sonstige Rückstellungen	203.908,24	173.109,53
	2.071.944,24	2.031.967,53
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	8.682.195,20	8.977.372,04
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	16.950,40	19.588,83
3. Erhaltene Anzahlungen	1.300.922,61	1.316.743,04
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung	361.432,03	361.554,06
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	56.731,51	18.929,41
6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	15.071,06	34.306,32
7. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter	25.194,16	11.959,22
8. Sonstige Verbindlichkeiten	34.432,06	29.813,63
davon aus Steuern: € 25.997,68 (Vorjahr € 26.226,60)	10.492.929,03	10.770.266,55
	23.613.579,13	23.163.048,97

Gewinn- und Verlustrechnung

	2009	2008
	€	€
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	3.988.418,02	3.931.009,77
b) aus Betreuungstätigkeit	432.761,00	430.484,23
	4.421.179,02	4.361.494,00
2. Veränderung des Bestands an zum Verkauf bestimmten Grundstücken
mit fertigen oder unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen	20.056,38	60.003,33
3. andere aktivierte Eigenleistungen	12.323,00	57.934,00
4. sonstige betriebliche Erträge	305.168,42	50.789,98
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen	1.949.810,63	1.980.723,17
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	708.672,23	718.589,56
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Alters-	244.873,24	220.698,81
versorgung und für Unterstützung
davon für Altersversorgung € 114.178,47 (Vorjahr: € 98.558,14)
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens und Sachanlagen	595.048,32	2.027.273,94
8. sonstige betriebliche Aufwendungen	222.155,22	204.938,93
9. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	23.908,38	63.960,92
davon aus verbundenen Unternehmen € 1.478,89 (Vorjahr € 0,00)
10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	373.305,91	344.389,26
11. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit	688.769,65	-902.431,44
12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	0,00	705.953,00
13. sonstige Steuern	878,68	1.689,00
14. Jahresüberschuss/-fehlbetrag	687.890,97	-1.610.073,44
15. Verlustvortrag/Gewinnvortrag	-1.502.060,60	108.012,84
16. Bilanzverlust	-814.169,63	-1.502.060,60

Anhang

A. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss der Gemeinnützige Bau- und Siedlungsgesellschaft Höxter - Paderborn mbH wurde nach den handelsrechtlichen, für große Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften aufgestellt und entsprechend den Formblättern für den Jahresabschluss von Wohnungsunternehmen vom 6.3.1987 gegliedert.

Die Gesellschaft ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der Ravensberger Heimstättengesellschaft mbH, Bielefeld.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die immateriellen Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bilanziert. Die lineare Abschreibung erfolgt über eine Nutzungsdauer von

3 Jahren.

Die Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen. Die Nutzungsdauer von Wohn-, Geschäfts- und anderen Bauen des Anlagevermögens wurde ab 01.01.2007 der konzerneinheitlichen Bilanzierungsrichtlinie angepasst. Die Grundstücke mit Wohnbauten werden unter Zugrundelegung einer Nutzungsdauer von 80 Jahren abgeschrieben. Bei vollmodernisierten Wohngebäuden - zwischenzeitlich der wesentliche Bestand - wird unter Berücksichtigung der vorhandenen Bausubstanz die voraussichtliche Nutzungsdauer der Wohnungen mit 50 Jahren neu festgesetzt. Garagenbauten werden auf 50 Jahre Nutzungsdauer abgeschrieben. Die Abschreibung der Betriebs- und Geschäftsausstattung wird linear über eine Nutzungsdauer zwischen 3 und 10 Jahren vorgenommen. Die Zugänge werden ab dem 01.01.2004, den steuerlichen Vorschriften entsprechend, pro rata temporis abgeschrieben.

Geringwertige Anlagegegenstände, die einen Kostenrahmen von 150,00 € nicht übersteigen, werden zum Zeitpunkt der Anschaffung als Aufwand erfasst. Anschaffungen ab 150,00 € bis 1.000,00 € werden ab 2008 in einem Sammelposten für geringwertige Anlagegegenstände geführt und ab dem Jahr der Anschaffung auf 5 Jahre abgeschrieben.

Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten bilanziert.

Sofern den Gegenständen des Sachanlagevermögens am Abschlussstichtag ein dauerhaft niedrigerer Wert beizulegen ist als er sich bei der Anwendung der vorstehend erläuterten Bewertungsmethoden ergibt, wird dem durch außerplanmäßige Abschreibungen Rechnung getragen. Finanzanlagen werden abgeschrieben, wenn ein voraussichtlich dauerhaft niedrigerer Wert erwartet wird. Soweit Wertminderungen nicht mehr bestehen, wird dem Wertaufholungsgebot nach § 280 Abs. 1 HGB Rechnung getragen.

Die unfertigen Leistungen sind zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich eines Bewertungsabschlages für Leerstand bilanziert.

Die anderen Vorräte werden zu Anschaffungskosten angesetzt.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind grundsätzlich zum Nennwert bewertet. Erkennbaren Risiken ist durch Bildung von Wertberichtigungen Rechnung getragen.

Geldbeschaffungskosten (Disagio) für aufgenommene langfristige Darlehen werden aktiviert und zeitanteilig abgeschrieben.

Die Rückstellungen für Pensionen sind auf der Grundlage eines versicherungsmathematischen Gutachtens unter Zugrundelegung eines Rechnungszinsfußes von 6% und unter Anwendung der Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck gebildet worden.

Zum Bilanzstichtag wurde für die pauschale Abgeltung des EK02-Bestandes (Körperschaftsteuererhöhungsbetrag von 3% gemäß § 38 Abs. 5 KStG) eine Rückstellung zum Ratenzahlungsbarwert in Höhe von T€ 643,8 gebildet, die mit 5,5% gemäß § 378 Abs. 7 KStG abgezinst wurde.

Die sonstigen Rückstellungen wurden in Höhe der voraussichtlichen Verpflichtungen dotiert.

Der Ansatz der Verbindlichkeiten erfolgt zu Rückzahlungsbeträgen.

C. Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

(Vorjahreszahlen in Klammern)

I. Bilanz

1. Die Entwicklung des Anlagevermögens wird in dem als Anlage beigefügten Anlagespiegel dargestellt.

2. Unter den Anteilen an verbundenen Unternehmen ist der

Beteiligungsbuchwert an der im Jahr 2009 neu gegründeten Ravensberger Heimstätten Immobilien GmbH & Co.KG in Höhe von

0,1 T€ bilanziert.

3. Der Posten "Unfertige Leistungen" beinhaltet noch nicht abgerechnete Heiz- und Betriebskosten von T€ 1.259,4 (Vorjahr: T€ 1.239,4), denen die von den Mietern geleisteten Vorauszahlungen unter den erhaltenen Anzahlungen gegenüberstehen.

4. Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen Forderungen in Höhe von 1.600 T€ im Zusammenhang mit einem im Jahr 2009 geschlossenen Cash-Management-Vertrag mit der LEG NRW.

5. Die Geldbeschaffungskosten werden für langfristige Darlehen der

Grundstücke und grundstückgleichen Rechte mit Wohnbauten des Anlagevermögens aufgenommen, aktiviert und zeitanteilig abgeschrieben. Sie betragen zum Ende des Berichtsjahres T€ 15,6 (Vorjahr: T€ 17,9).

6. Die Gewinnrücklagen entwickelten sich wie folgt:

	Stand am 01.01.2009 €	Einstellung aus Bilanzgewinn 2008 €	Einstellung aus Jahresüberschuss 2009 €	Entnahme für Geswchäftsjahr 2009 €	Stand am 31.12.2009 €
Satzungsmäßige Rücklage	468.500,00	0,00	0,00	(0,00)	468.500,00
	(468.500,00)	(0,00)	(0,00)		(468.500,00)
Bauerneuerungsrücklage	1.182.872,85	0,00	0,00	0,00	1.182.872,85
	(1.182.872,85)	(0,00)	(0,00)	(0,00)	(1.182.872,85)
Andere Gewinnrücklagen	9.274.502,64	0,00	0,00	0,00	9.274.502,64
	(9.274.502,64)	(0,00)	(0,00)	(0,00)	(9.274.502,64)
	10.925.875,49	0,00	0,00	0,00	10.925.875,49
	(10.325.875,49)	(0,00)	(0,00)	(0,00)	(10.925.875,49)

Die Bauerneuerungsrücklage dient dem Ausgleich von Fehlbeträgen, die dadurch entstehen, dass die Instandhaltungskosten für ein Objekt nicht durch die zugeflossenen Instandhaltungspauschalen gedeckt werden. Sie beläuft sich auf € 18,50 (Vorjahr: € 18,50) pro qm Wohn- und Nutzfläche.

7. Die sonstigen Rückstellungen wurden im Wesentlichen gebildet für ausstehende Rechnungen für Instandhaltungsmaßnahmen, Risiken aus Bau- und Betreuungstätigkeit, Prüfungs- und Jahresabschlusskosten, Tantieme, Steuerberatungskosten, Archivierungskosten sowie Urlaubs-Überstunden und variable Vergütungsansprüche.

8. Die Verbindlichkeiten stellen sich folgendermaßen dar:

		davon Restlauf-	davon Restlauf-	davon Restlauf-
		zeit	zeit	zeit
	insgesamt	unter 1 Jahr	1 bis 5 Jahre	über 5 Jahre
	€	€	€	€
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	8.682.195,20	303.059,79	1.245.784,21	7.133.351,20
	(8.977.372,04)	(297.556,88)	(1.285.850,28)	(7.393.964,88)
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	16.950,40	2.667,09	9.908,78	4.374,53
	(19.588,83)	(2.638,43)	(10.846,11)	(6.104,29)
3. Erhaltene Anzahlungen	1.300.922,61	1.300.922,61	0,00	0,00
	(1.316.743,04)	(1.316.743,04)	(0,00)	(0,00)
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung	361.432,03	361.432,03	0,00	0,00
	(361.554,06)	(361.554,06)	(0,00)	(0,00)
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	56.731,51	56.731,51	0,00	0,00
	(18.929,41)	(18.929,41)	(0,00)	(0,00)
6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	15.071,06	15.071,06	0,00	0,00
	(34.306,32)	(34.306,32)	(0,00)	(0,00)
7. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter	25.194,16	25.194,16	0,00	0,00
	(11.959,22)	(11.959,22)	(0,00)	(0,00)
8. Sonstige Verbindlichkeiten	34.432,06	34.432,06	0,00	0,00
	(29.813,63)	(29.813,63)	(0,00)	(0,00)
Gesamtbetrag	10.492.929,03	2.099.510,31	1.255.692,99	7.137.725,73
	(10.770.266,55)	(2.073.500,99)	(1.296.696,39)	(7.400.069,17)
*)Grundpfandrechte
	10.492.929,03	2.099.510,31

		Art der
	gesichert	Sicherung
	€
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	8.682.195,20
	(8.977.372,04)	GPR*)
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	0,00
	(0,00)	GPR*)
3. Erhaltene Anzahlungen	0,00
	(0,00)
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung	0,00
	(0,00)
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	0,00
	(0,00)
6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	0,00
	(0,00)
7. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter	0,00
	(0,00)
8. Sonstige Verbindlichkeiten	1.003,56
	(837,24)	GPR*)
Gesamtbetrag	8.683.198,76
	(8.978.209,28)
*)Grundpfandrechte

9. In den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind Verbindlichkeiten für Lieferungen und Leistungen mit T€ 15,1

(Vorjahr: T€ 34,3) enthalten.

II. Gewinn- und Verlustrechnung

1.	Die Umsatzerlöse werden ausschließlich im Inland erzielt.
2.	Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten periodenfremde Erträge von T€ 5,2 (Vorjahr T€ 15,7).

Sie ergeben sich aus der Auflösung von Rückstellungen mit 2,8 T€ und Zahlungseingängen auf abgeschriebene und wertberichtigte Forderungen mit 2,4 T€.

3.	Die auf den Miethausbesitz entfallende Grundsteuer in Höhe von T€ 96,5 (Vorjahr T€ 91,9) wird unter den Aufwendungen für Hausbewirtschaftung erfasst.
4.	Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten im Wesentlichen Verwaltungskosten. Darüber hinaus sind hier periodenfremde Aufwendungen von T€ 55,9 (Vorjahr T€ 22,3) erfasst, die sich aus Abschreibung und Wertberichtigung von Forderungen mit 52,6 T€ und 3,3 T€ für Sonstiges ergeben.
5.	Bei den Grundstücken und Gebäuden des Anlagevermögens wurden außerplanmäßige Abschreibungen von T€ 151 und Zuschreibungen von T€ 273 vorgenommen.

D. Sonstige Angaben

1. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer

betrug ohne Auszubildende

	Vollbeschäftigte
	2009	Vorjahr
Kaufmännische Mitarbeiter	9	9
Technische Mitarbeiter	3	3
Angestellte	12	12

3. Gesamtbezüge

a) Aufsichtsrates	€ -,--
	(Vorjahr € 1.274,35)

b) früherer Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihrer Hinterbliebenen	€ 45.075,38
	(Vorjahr € 45.810,42)

c) auf die Angabe der Bezüge des Geschäftsführungsorgans wird gemäß

§ 286 Abs. 4 HGB verzichtet, weil nur ein Geschäftsführer im Jahr

2009 von der Gesellschaft Bezüge erhalten hat.

Der Aufsichtsrat ist gemäß Gesellschafterbeschluss vom 01.09.2008 aufgehoben worden.

4. Die Kosten des Abschlussprüfers belaufen sich im Geschäftsjahr auf 21.459 Euro.

5. Für laufende Pensionen früherer Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihre Hinterbliebenen sind € 318.072,00 (Vorjahr € 303.702,00) zurückgestellt.

6. Konzernabschluss

Die Gesellschaft ist gemäß § 271 Abs. 2 HGB ein verbundenes Unternehmen zur LEG Landesentwicklungsgesellschaft Nordrhein-Westfalen mbH, Düsseldorf. Die LEG Landesentwicklungsgesellschaft Nordrhein-Westfalen mbH wird in den Konzernabschluss der Lancaster GmbH & Co. KG, (HRA 20189) einbezogen. Der Konzernabschluss der Lancaster GmbH & Co. KG wird gemäß § 325 Abs. 3 HGB offengelegt und ist im elektronischen Bundesanzeiger unter http://www.unternehmensregister.de einsehbar.

7. Geschäftsführer

Dipl. Kfm. Johannes Harbecke, Höxter

8. Gewinnverwendungsvorschlag:

Die Geschäftsführung schlägt vor, den Bilanzverlust des Geschäftsjahres 2009 von € 814.169,63 (Vorjahr: Bilanzverlust € 1.502.060,60) auf neue Rechnung vorzutragen.

Höxter, 25. März 2010

Die Geschäftsführung

- Johannes Harbecke -

Anlagenspiegel

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	01.01.2009	Zugang	Umbuchung	Abgang	31.12.2009
		€	€	€	€
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software	38.986,50	0,00			38.986,50
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	35.782.036,75	871,09	123.099,08		35.906.006,92
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsaustattung	193.203,70	1.099,81		3.362,43	190.941,08
3. Anlagen im Bau	0,00	123.099,08	123.099,08		0,00
Sachanlagen insgesamt	35.975.240,45	125.069,98	246.198,16	3.362,43	36.096.948,00
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundene Unternehmen		100,00			100,00
2. Beteiligungen an verbundene Unternehmen	5.938,17				5.938,17
3. Sonstige Ausleihungen		10.000,00		1.250,00	8.750,00
Finanzanlagen insgesamt	5.938,17	10.100,00		1.250,00	14.788,17
Anlagevermögen insgesamt	36.020.165,12	135.169,98	246.198,16	4.612,43	36.150.722,67

	Abschreibungen
	01.01.2009	Zugang	Zuschreibungen	Abgang	31.12.2009
	€	€		€	€
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software	37.187,91	1.169,00			38.356,91
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	15.487.165,16	580.084,08	-273.398,00		15.793.851,24
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsaustattung	140.237,91	13.795,24		3.362,43	150.670,72
3. Anlagen im Bau	0,00				0,00
Sachanlagen insgesamt	15.627.403,07	593.879,32	-273.398,00	3.362,43	15.944.521,96
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundene Unternehmen
2. Beteiligungen an verbundene Unternehmen
3. Sonstige Ausleihungen
Finanzanlagen insgesamt
Anlagevermögen insgesamt	15.664.590,98	595.048,32	-273.398,00	3.362,43	15.982.878,87

	Buchwerte
	31.12.2009	31.12.2008
	€	€
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software	629,59	1.798,59
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	20.112.155,68	20.294.871,59
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsaustattung	40.270,36	52.965,79
3. Anlagen im Bau	0,00	0,00
Sachanlagen insgesamt	20.152.426,04	20.349.635,97
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundene Unternehmen	100,00	0,00
2. Beteiligungen an verbundene Unternehmen	5.938,17	5.938,17
3. Sonstige Ausleihungen	8.750,00	0,00
Finanzanlagen insgesamt	14.788,17	5.938,17
Anlagevermögen insgesamt	20.167.843,80	20.355.574,14

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Gemeinnützige Bau- und Sieldungsgesellschaft Höxter-Paderborn mbH, Höxter, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der Geschäftsführung der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar."

Bielefeld, den 30. April 2010

PricewaterhouseCoopers
Aktiengesellschaft
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

ppa. Dierk Schultz, Wirtschaftsprüfer

ppa. Dr. Heinz T. Petermann, Wirtschaftsprüfer