Zaffre Peonies Property GmbH

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Bilanz zum 31. Dezember 2021

Aktiva

	31.12.2021 EUR	Vorjahr TEUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte	0,00	0
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten	14.422.295,91	14.801
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	55,00	1
3. Anlagen im Bau	6.395.516,50	6.339
	20.817.867,41	21.141
	20.817.867,41	21.141
B. Umlaufvermögen
I. Andere Vorräte
Unfertige Leistungen	998.886,36	1.371
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	217.085,39	666
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	138.327,95	0
3. Sonstige Vermögensgegenstände	68.015,49	9
	423.428,83	675
III. Flüssige Mittel
Guthaben bei Kreditinstituten	925.055,32	917
	2.347.370,51	2.963
C. Rechnungsabgrenzungsposten	497.959,80	0
D. Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag	8.338.397,45	6.650
	32.001.595,17	30.754
Passiva
	31.12.2021 EUR	Vorjahr TEUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	25.000,00	25
II. Kapitalrücklage	500,00	1
III. Verlustvortrag	-6.675.690,91	-4.467
IV. Jahresfehlbetrag	-1.688.206,54	-2.209
V. Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag	8.338.397,45	6.650
	0,00	0
B. Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen	106.900,00	0
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	27.202.729,86	0
davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr: EUR 12.084,73 (Vorjahr: TEUR 0)
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: EUR 27.190.645,13 (Vorjahr: TEUR 0)
2. Erhaltene Anzahlungen	1.366.325,65	1.442
davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr: EUR 1.336.325,65 (Vorjahr: TEUR 1.442)
3. Verbindlichkeiten aus Vermietung	253.183,06	0
davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr: EUR 253.183,06 (Vorjahr: TEUR 0)
4. Verbindlichkeiten aus anderen Lieferungen und Leistungen	395.426,29	322
davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr: EUR 395.426,29 (Vorjahr: TEUR 322)
5. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	2.125.882,58	28.436
davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr: EUR 905.099,12 (Vorjahr: TEUR 66)
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: EUR 1.220.783,46 (Vorjahr: TEUR 28.370)
6. Sonstige Verbindlichkeiten	449.204,49	417
davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr: EUR 449.204,49 (Vorjahr: TEUR 417)
davon aus Steuern: EUR 15.945,10 (Vorjahr: TEUR 0)
	31.792.751,93	30.617
D. Rechnungsabgrenzungsposten	101.943,24	137
	32.001.595,17	30.754

Amtsgericht Charlottenburg HRB 99932

Anhang für das Geschäftsjahr 2021

I. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Die Gesellschaft wird im Handelsregister beim Amtsgericht Charlottenburg unter HRB 99932 geführt.

Der Jahresabschluss der Zaffre Peonies Property GmbH zum 31. Dezember 2021 wurde auf der Grundlage der Gliederungs-, Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften des Handelsgesetzbuchs aufgestellt. Ergänzend zu diesen Vorschriften wurden die Regelungen des GmbH-Gesetzes beachtet.

Die Einordnung der Gesellschaft erfolgte nach § 267 Abs. 1 HGB als kleine Kapitalgesellschaft. Größenabhängige Erleichterungen bei der Erstellung des Jahresabschlusses wurden teilweise in Anspruch genommen.

Die Gliederung der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte nach der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 5. Juli 2021. Postenbezeichnungen wurden teilweise an deren tatsächlichen Inhalte angepasst. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren nach § 275 Abs. 2 HGB angewandt. Die ausgewiesenen Mietverbindlichkeiten werden aus Gründen der Klarheit ab dem Geschäftsjahr 2021 unter der Position "Verbindlichkeiten aus Vermietung" ausgewiesen.

Es bestehen aufgrund von Leerständen und geplanten Instandsetzungen sowie der geplanten negativen Cashflows wesentliche Unsicherheiten in Bezug auf die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit. Der Jahresabschluss wurde gleichwohl unter Zugrundelegung der Prämisse der Fortführung der Unternehmenstätigkeit (§ 252 Abs.1 Nr. 2 HGB) aufgestellt. Zum 31. Dezember 2021 liegt ein nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag in Höhe von T€ 8.338 vor. Rangrücktritte bei Gesellschafterdarlehen wurden zum 31. Dezember 2021 mit T€ 2.126 gewährt. Des Weiteren sind stille Reserven im bilanzierten Immobilienvermögen enthalten. Die für die Fortführung der Unternehmenstätigkeit notwendige Liquidität wird durch den Gesellschafterkreis auf Basis schriftlicher Zusagen bis zum 31. Dezember 2024 sichergestellt. Die Gesellschaft plant mittelfristig mit positiven Cashflows und Gewinnen sowie Zahlungsmittelzuflüssen aus dem geplanten Verkauf des Immobilienvermögens. Sollte die finanzielle Unterstützung über den 31. Dezember 2024 nicht fortgesetzt werden oder die Gesellschafter ihren finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommen können bzw. ein Verkauf des Immobilienvermögens nicht möglich sein, wäre der Bestand der Gesellschaft gefährdet.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Im Jahresabschluss sind sämtliche Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten, Aufwendungen und Erträge enthalten, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist. Die Posten der Aktivseite sind nicht mit Posten der Passivseite, Aufwendungen nicht mit Erträgen verrechnet worden.

Bei der Bewertung wurde von der Fortführung der Gesellschaft ausgegangen.

Die Vermögensgegenstände und Schulden wurden einzeln bewertet. Es ist vorsichtig bewertet worden, namentlich sind alle vorhersehbaren Risiken und Verluste, die bis zum Abschlussstichtag entstanden sind, berücksichtigt worden, selbst wenn diese erst zwischen dem Abschlussstichtag und der Aufstellung des Jahresabschlusses bekannt geworden sind. Gewinne sind nur berücksichtigt worden, wenn sie bis zum Abschlussstichtag realisiert wurden. Aufwendungen und Erträge des Geschäftsjahrs sind unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung berücksichtigt worden.

Einzelne Positionen wurden wie folgt bewertet:

―	Die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens wurden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibungen bei abnutzbaren Vermögensgegenständen bewertet. Grundlage der planmäßigen Abschreibung war die voraussichtliche Nutzungsdauer des jeweiligen Vermögensgegenstands. Diese betragen für Wohnbauten 50 Jahre und für Betriebs- und Geschäftsausstattung bis zu 11 Jahren. Bei voraussichtlich dauernder Wertminderung werden außerplanmäßige Abschreibungen auf die Sachanlagen vorgenommen, um diese mit dem niedrigeren Wert anzusetzen, der ihnen am Abschlussstichtag beizulegen ist. Zuschreibungen werden vorgenommen, wenn die Gründe für den niedrigeren Wertansatz nicht mehr bestehen.
―	Die Vorräte wurden mit den Anschaffungskosten bewertet. Die Vorräte beinhalten ausschließlich noch nicht abgerechnete unfertige Leistungen aus Heiz- und Betriebskosten. Für im Folgejahr gegenüber den Mietern nicht abrechenbare Betriebskosten wurden Wertabschläge berücksichtigt. Die damit in Zusammenhang stehenden erhaltenen Anzahlungen werden unter den Verbindlichkeiten ausgewiesen.
―	Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände wurden mit dem Nennbetrag unter Beachtung des strengen Niederstwertprinzips angesetzt. Die Wertberichtigungen wurden zum 31. Dezember 2021 in Abhängigkeit von Überfälligkeiten ermittelt. Im Vorjahr erfolgten Pauschalwertberichtigungen in Abhängigkeit der Forderungshöhe.
―	Guthaben bei Kreditinstituten wurden zum Nominalwert angesetzt. Von den liquiden Mitteln sind T€ 439 verfügungsbeschränkt. Hierbei handelt es sich um Sammelkonten für Mietkautionen.
―	Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten wurden Ausgaben vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach dem Abschlussstichtag darstellen.
―	Das gezeichnete Kapital entspricht dem Stammkapital laut Gesellschaftsvertrag sowie der Handelsregistereintragung und beträgt T€ 25.
―	Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verbindlichkeiten. Die Rückstellungen wurden in Höhe der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbeträge angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen nicht.
―	Die Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag ausgewiesen.
―	Als passive Rechnungsabgrenzungsposten wurden Einnahmen vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit sie Ertrag für eine bestimmte Zeit nach dem Abschlussstichtag darstellen.
―	Fremdwährungsforderungen und/oder -verbindlichkeiten bestanden am Bilanzstichtag nicht.

III. Angaben zu Posten der Bilanz

1. Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens sind in dem Anlagenspiegel als Anlage zum Anhang dargestellt. Die Abschreibungen ergeben sich aus dem Anlagenspiegel.

2. Angaben zu den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen

Die Forderungen zum 31. Dezember 2021 gegen verbundene Unternehmen entfallen auf Darlehen (€ 34.227,29) und sonstige Forderungen (€ 104.100,66).

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände zum 31. Dezember 2021 sind innerhalb eines Jahres fällig.

3. Angaben zu den Verbindlichkeiten

Über die diesjährigen und vorjährigen Teilbeträge der Verbindlichkeiten mit ihren Restlaufzeiten informiert der nachstehende Verbindlichkeitenspiegel in €.

Verbindlichkeiten	Gesamt	bis 1 Jahr	1 bis 5 Jahre	über 5 Jahre
gegenüber Kreditinstituten	27.202.729,86	12.084,73	27.190.645,13	0,00
Vorjahr	0,00	0,00	0,00	0,00
Erhaltene Anzahlungen	1.366.325,65	1.366.325,65	0,00	0,00
Vorjahr	1.442.244,13	1.442.244,13	0,00	0,00
Verbindlichkeiten aus Vermietung	253.183,06	253.183,06	0,00	0,00
Vorjahr	0,00	0,00	0,00	0,00
aus anderen Lieferungen und Leistungen	395.426,29	395.426,29	0,00	0,00
Vorjahr	322.225,35	322.225,35	0,00	0,00
gegenüber verbundenen Unternehmen	2.125.882,58	905.099,12	1.220.783,46	0,00
Vorjahr	28.435.525,38	65.313,89	0,00	28.370.211,49
Sonstige	449.204,49	449.204,49	0,00	0,00
Vorjahr	416.546,35	416.546,35	0,00	0,00
Summe Verbindlichkeiten	31.792.751,93	3.381.323,34	28.411.428,59	0,00
Vorjahr	30.616.541,21	2.246.329,72	0,00	28.370.211,49

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind in voller Höhe durch Grundpfandrechte oder die Abtretung von Ansprüchen aus Kaufverträgen, Mietverhältnissen und Bürgschaften besichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen enthalten Verbindlichkeiten gegen Gesellschafter in Höhe von € 2.125.882,58 (Vorjahr: € 28.435.525,38) und entfallen vollumfänglich auf Darlehen und Zinsen.

In den Sonstigen Verbindlichkeiten sind Mietkautionen in Höhe von T€ 439 enthalten. Diese sind durch verfügungsbeschränkte Guthaben bei Kreditinstituten gesichert.

IV. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

In den sonstigen Aufwendungen sind außergewöhnliche Aufwendungen in Höhe von T€ 774 enthalten. Sie betreffen pauschalierte Einzelwertberichtigungen auf Mietforderungen und Ausbuchungen.

Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen enthalten im abgelaufenen Geschäftsjahr Zinsaufwendungen gegenüber Gesellschaftern in Höhe von € 940.186,84 (Vorjahr: € 1.121.623,53).

V. Sonstige Angaben

1. Angaben zu den Mitgliedern des Geschäftsführungsorgans

Zur Geschäftsführung sind beziehungsweise waren im abgelaufenen Geschäftsjahr die folgenden Personen bestellt. Sie sind einzelvertretungsberechtigt und von den Bestimmungen des § 181 BGB befreit.

	Herr Michael Korbik, Kaufmann (seit 13. April 2021)
	Herr Simon Fritzsche, Kaufmann (seit 13. April 2021)

Darüber hinaus war Herr David Fischer, Kaufmann, bis zum 13. April 2021 als Geschäftsführer bestellt.

2. Konzernabschluss

Ein Konzernabschluss, in den die Gesellschaft einbezogen wird, muss nicht erstellt werden.

3. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Es bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus dem operativen Geschäft im branchenüblichen Umfang.

4. Haftungsverhältnisse

Es bestehen Haftungsverhältnisse aus der Gesamthaftung und der Bestellung von Sicherheiten für Verpflichtungen von verbundenen Unternehmen in Höhe von bis zu T€ 220.797. Eine Verpflichtung zur Leistung im Rahmen dieser Haftungsverhältnisse entsteht unter anderem bei Verzug oder Zahlungsunfähigkeit des Schuldners. Mit einer Inanspruchnahme der Gesellschaft wird aktuell nicht gerechnet. Des Weiteren wurden Ansprüche an den Forderungen und Bankkontoguthaben verpfändet.

5. Ergebnisverwendungsvorschlag

Die Geschäftsführung schlägt vor, das Ergebnis des Geschäftsjahres auf neue Rechnung vorzutragen.

Frankfurt am Main, den 29. September 2022

Zaffre Peonies Property GmbH

Michael Korbik

Simon Fritzsche

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2021 wurde am 25.01.2023 festgestellt.