Konzeptbau-Betreuungsgesellschaft m.b.H.

Höchst im Odenwald

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2018 bis zum 31.12.2018

Lagebericht der Konzeptbau-Betreuungsges. mbH, Höchst, für das Jahr 2018

1. Allgemeine Grundlagen
Die Konzeptbau-Betreuungs Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Konzeptbau GmbH) hat ihren Sitz in Höchst. Sie erbringt Planungs- und Baubetreuungsleistungen, erwirbt Grundstücke, errichtet und vermietet Gebäude und vermietet und verkauft diese bebauten und unbebauten Grundstücke.
Die Konzeptbau GmbH hält Grundstücke im Rhein-Main-Gebiet und Umland. Daneben hält die Konzeptbau GmbH sieben Beteiligungen an anderen Gesellschaften.
Sieben bebaute Grundstücke sind vermietet. Die Gesellschaft hält diese Grundstücke zum langfristigen Verbleib im Unternehmen. Die sieben Gesellschaften an welchen Anteile gehalten werden, sind ebenfalls grundstücksverwaltende Gesellschaften. Darüber hinaus hatte die Konzeptbau GmbH im Jahr 2018 das Eigentum an acht Grundstücken (des Umlaufvermögens) welche projektiert und verkauft werden sollen.

2. Geschäftliche Rahmenbedingungen
Die volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen waren im Jahr 2018 positiv. Die deutsche Wirtschaft ist branchenübergreifend gewachsen, wenn auch wesentlich schwächer als im Vorjahr. Gestützt wurde die wirtschaftliche Entwicklung durch die Binnennachfrage und das weiterhin positive Konsumverhalten. Letzteres wurde gefördert durch eine niedrige Arbeitslosenquote und gestiegenen Löhnen. Zusätzlich trug der Servicesektor zum Wirtschaftswachstum bei, was den Rückgang im Industriesektor etwas abfederte. Die Inflation blieb auf niedrigem Niveau. Direkte Handelskonflikte mit den USA sowie der Disput zwischen den USA und China bleiben ebenso als Risikofaktoren wie der Brexit.
Die Rahmenbedingungen für die Konzeptbau GmbH sind ebenfalls positiv durch die allgemeinen guten Rahmenbedingungen. Die Nachfrage auf den Büromärkten ist vor dem Hintergrund positiver Arbeitsmarktdaten unverändert groß und trifft auf einen zunehmenden Flächenmangel. Daher ist in diesem Segment für das laufende Jahr und das kommende Jahr mit steigenden Mieten insbesondere in den Ballungsräumen (so auch dem für die Gesellschaft wichtigen Rhein-Main-Gebiet) zu rechnen.
Gleiches gilt für den Wohnungsmarkt, an dem die Fertigstellungszahlen hinter dem Einwohnerwachstum zurückbleiben. Eine Entspannung ist trotz anziehendem Wohnungsbau nicht in Sicht, so dass sich der Auftrieb der Mieten in den folgenden Jahren fortsetzen dürfte.

3. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die deutsche Immobilienwirtschaft ist durch eine anhaltend positive Grunddynamik gekennzeichnet. Besonders ausgeprägt ist diese Entwicklung in den Ballungsräumen. Der Nachfrageüberhang gerade in den Metropolen ist durch mehrere Faktoren ausgelöst. Zum einen resultiert diese durch eine hohe Nettozuwanderung seit dem Jahr 2015. Zum anderen tragen die hohen verfügbaren Einkommen sowie die anhaltend niedrigen Finanzierungskosten zu einer hohen Nachfrage am Immobilienmarkt bei. Dabei spielt auch eine Rolle, dass es am Kapitalmarkt derzeit an Anlage-Alternativen mangelt.
Seit dem Jahr 2016 hat die Immobilienwirtschaft ihre Leistungen ausgeweitet. Dennoch wird in Großstädten der Baubedarf noch immer nicht gedeckt. Zuletzt haben die Wohnungsbauinvestitionen nachgelassen. Ab 2017 kam es erstmals seit 2010 zu einem nur noch verhaltenen Anstieg der Investitionen. Ursächlich hierfür dürften die allmählich erreichten Kapazitätsgrenzen in der Baubranche sein.
Diese Entwicklung dürfte insb. in den Stäten wie z. B. dem Rhein-Main-Neckar-Raum zu weiter steigenden Preisen führen. Dieser Entwicklung versucht die öffentliche Hand entgegen zu treten, indem zumindest Überlegungen zu bezahlbarem Wohnen angestellt werden. Ansätze wie die Einführung des Baukindergeldes oder Überlegungen die Grunderwerbsteuer zumindest für Familien zu erleichtern dürften eher zu einer zusätzlich steigenden Nachfrage führen.
Unternehmens-Immobilien haben in der Branche mit 42% den größten Anteil am Investitionsvolumen. Dieses Segment profitiert besonders stark von den positiven Rahmenbedingungen und dem günstigen Finanzierungsumfeld.
Seit dem Jahr 2010 sind die Investitionen in den Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München, Köln und Stuttgart dynamisch gewachsen. In den letzten Jahren hat sich Frankfurt am Main auch innerhalb dieser Betrachtung überdurchschnittlich entwickelt. Auch die Leerstände haben sich günstig entwickelt. In Frankfurt am Main betrug der Leerstand, 9,2%. Ebenfalls die Mieten und die Renditen sind gestiegen. Vor diesem Hintergrund ist eine auf das Rhein-Main-Gebiet und das Umland konzentrierte Tätigkeit eine sinnvolle Ausrichtung.
Neben den Büroimmobilien war auch die Entwicklung bei den Logistikimmobilien äußerst positiv.
Auch die Übernachtungszahlen in Deutschland entwickelten sich 8 Jahre in Folge steigend. In diesem Fahrwasser ist dem entsprechend die Nachfrage nach Hotel- und Gastronomischen Flächen dynamisch. Auch in diesem Segment ist in den Großstädten mit einem weiter wachsenden Markt zu rechnen.
Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen ist ebenfalls steigend. Eine wachsende Bevölkerungszahl und höhere Einkommen machen das Segment interessant. Der Zuwachs an Flächen entstand durch Erweiterungen und Modernisierungen im Lebensmitteleinzelhandel sowie Expansionen im Bereich von Biomärkten, Drogerien und Kosmetikgeschäften. In diesem Bereich ist insbesondere in den Ballungsräumen mit einer weiterhin positiven Entwicklung zu rechnen, weil die Kaufkraft dort deutlich höher ist.
Bundesweit sind die Mieten für Wohnungen nun um 4,3% auf einen Mittelwert von € 7,46 je m² gestiegen. Im Mittel betrugen die Herstellungskosten € 2.120 je m². Auch diese Werte sind seit Jahren ansteigend. In der Kombination aus abflachendem Nachfragewachstum und steigendem Wohnungsneubau könnte sich erstmals seit Jahren eine ausgeglichene Entwicklung andeuten.

4. Darstellung Vermögens- Finanz- und Ertragslage
Die Vermögenslage ist zum 31. Dezember 2018 mit EUR 55 Mio. (Vorjahr: EUR 57,4 Mio.) auf hohem Niveau leicht gesunken. Diese entfällt mit EUR 26,8 Mio. (Vorjahr: EUR 25.7 Mio.) auf unseren Immobilienbestand des Anlagevermögens. Weiterhin hat die Gesellschaft liquide Mittel in Form von Guthaben bei Kreditinstituten in Höhe von EUR 15,8 Mio. (Vorjahr: EUR 12,4 Mio.). Weiterhin hat die Gesellschaft ein kurzfristig verfügbares Vermögen von EUR 1,9 Mio. (Vorjahr: 812T), Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige Vermögensgegenstände von EUR 3,6 Mio. (wie im Vorjahr).
Die Rückstellungen haben sich auf EUR 2,1 Mio. gegenüber 1,6 Mio. im Vorjahr erhöht. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten wurden auf EUR 28,5 Mio. (Vorjahr: EUR 34 Mio.) vermindert.
Die Eigenkapitalbasis (auf der Passivseite) hat sich durch kontinuierliche Thesaurierung von Gewinnen auf EUR 15,1 Mio. (Vorjahr: EUR 12,8 Mio.) erhöht.
Der Bilanzgewinn des Jahres 2018 verblieb im Unternehmen und führte zu einer deutlichen Erhöhung der Liquidität und des Anlagevermögens.
Die Ertragslage im Jahr 2018 ist auf einem ähnlichen Niveau des Vorjahres mit Umsatzerlöse von EUR 19,3 Mio. (Vorjahr: EUR 20 Mio. Die Grundstücksaufwendungen sind mit EUR 11,9 Mio. ebenso wie die Personalkosten mit EUR 454 T. annähernd auf dem Niveau des Vorjahres geblieben.
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage hat sich auch im Jahr 2018 insgesamt positiv weiterentwickelt.

5. Risikomanagement
Das Risikomanagement wird durch die Geschäftsführung (3 Geschäftsführer) ausgeübt. Diese besteht im Wesentlichen aus einer Risikoanalyse, der sich eine Risikobewertung anschließt.
Es bestehen folgende Risiken:
Risiken können insbesondere aus den langfristigen Verträgen resultieren.
Grundsätzlich bestehen Gewährleistungsrisiken aus dem Verkauf von Immobilien. Für diese Risiken bestehen Absicherungsmechanismen.
Unter Personalrisiken verstehen wir zum einen das Risiko, gut ausgebildetes Personal zu finden und zum anderen die Risiken aus Lohnsteigerungen, die mit diesem Personal verbunden sind.
Als allgemeines Risiko ist zu erkennen, dass die Risiken für Fehlinvestitionen ansteigen. Wenn die Zinsen nahe dem Nullpunkt liegen oder sogar negativ sind, wird ein ansonsten wichtiges Selektionskriterium eliminiert. Die Beurteilung welche Projekte gut sind und welche weniger gut kann zu verfälschten Entscheidungen führen. Für diese Problematik hat die Geschäftsführung eine hohe Sensibilität.
Zur Vermeidung von Liquiditätsrisiken werden monatliche Liquiditätsrechnungen durchgeführt. Aus diesem Grund schätzen wir die Liquiditätsrisiken als gering ein.

6. Chancen- und Prognosebericht
Für die nächsten Jahre sehen wir gute Chancen, die Geschäftstätigkeit weiterzuführen und auszubauen. Die Rahmenbedingungen sind gut, die Gesellschaft ist personell erfahren und solide aufgestellt. Es bestehen Netzwerke welche auf dem regionalen und spezialisierten Markt genutzt werden können.
Monofunktionale Immobilien sind mittelfristig nicht mehr zeitgemäß, weshalb ein Umdenken bei allen Beteiligten hin zu mehr Mischnutzung stattfinden muss. Die bisherigen Lösungen, die derzeit zur Bewältigung der Citylogistik erprobt werden, sind dabei nur als Zwischenschritte zu werten. Zukünftig sollte versucht werden Immobilien mit Flächen auszugestalten, welche eine Drittverwendungsfähigkeit haben.
Auf dieser Basis erwarten wir für die nächsten Jahre eine günstige Geschäftsentwicklung und eine weiterhin gute Eigenkapitalstruktur.

Darmstadt, den 20. Juli 2022

Geschäftsführung der
Konzeptbau-Betreuungsgesellschaft mbH

Peter Biskupek

Ulrich Scheinert

Bilanz

Aktiva
	31.12.2018 EUR	31.12.2017 EUR
A. Anlagevermögen	27.094.337,92	25.910.572,42
I. Sachanlagen	26.977.712,92	25.793.947,42
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	26.797.834,42	25.686.751,42
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	179.878,50	107.196,00
II. Finanzanlagen	116.625,00	116.625,00
1. Beteiligungen	116.525,00	116.525,00
2. sonstige Finanzanlagen	100,00	100,00
B. Umlaufvermögen	27.902.714,91	31.444.973,31
I. Vorräte	5.407.591,29	13.718.655,87
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	6.665.482,44	5.274.858,14
1. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	1.126.296,93	947.645,05
2. sonstige Vermögensgegenstände	5.539.185,51	4.327.213,09
III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	15.829.641,18	12.451.459,30
C. Rechnungsabgrenzungsposten	37.683,03	63.404,12
Bilanzsumme, Summe Aktiva	55.034.735,86	57.418.949,85

Passiva
	31.12.2018 EUR	31.12.2017 EUR
A. Eigenkapital	15.172.022,93	12.837.574,02
I. gezeichnetes Kapital	25.564,59	25.564,59
II. Bilanzgewinn	15.146.458,34	12.812.009,43
davon Gewinnvortrag	12.812.009,43	10.186.933,87
B. Rückstellungen	2.152.509,78	1.543.719,75
C. Verbindlichkeiten	37.632.885,20	43.032.400,39
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	28.504.559,86	33.963.618,15
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	3.598.250,10
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	24.906.309,76	31.880.011,77
2. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	4.288.775,38	4.351.532,53
3. sonstige Verbindlichkeiten	4.839.549,96	4.717.249,71
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	2.785.780,28	2.447.205,83
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	2.053.769,68	2.433.319,83
D. Rechnungsabgrenzungsposten	77.317,95	5.255,69
Bilanzsumme, Summe Passiva	55.034.735,86	57.418.949,85

Gewinn- und Verlustrechnung

	1.1.2018 - 31.12.2018 EUR	1.1.2017 - 31.12.2017 EUR
1. Rohergebnis	7.581.860,85	8.127.507,44
2. Personalaufwand	454.605,85	426.651,29
a) Löhne und Gehälter	362.800,97	332.677,71
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	91.804,88	93.973,58
3. Abschreibungen	690.839,21	570.558,03
a) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	690.839,21	570.558,03
4. sonstige betriebliche Aufwendungen	2.273.285,13	2.390.666,19
5. Erträge aus Beteiligungen	174.139,97	30.417,67
6. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	45.318,44	46.132,71
7. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens	60.126,88	58.165,05
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	799.201,10	860.737,46
9. Steuern vom Einkommen und Ertrag	1.083.517,55	1.179.107,25
10. Ergebnis nach Steuern	2.439.743,54	2.718.172,55
11. sonstige Steuern	105.294,63	93.096,99
Jahresüberschuss	2.334.448,91	2.625.075,56

Ergebnisverwendung

	1.1.2018 - 31.12.2018 EUR	1.1.2017 - 31.12.2017 EUR
1. Jahresüberschuss	2.334.448,91	2.625.075,56
2. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr	12.812.009,43	10.186.933,87
3. Bilanzgewinn	15.146.458,34	12.812.009,43

Anhang zum 31. Dezember 2018

I. Angaben zu den rechtlichen Verhältnissen

Die Gesellschaft wurde mit Vertrag vom 19. Juni 1986 (UR.-Nr.: 184 aus 1986) des Notars Bernd Aßmus in Höchst im Odenwald gegründet.

Die Firma der Gesellschaft lautet:
"Konzeptbau-Betreuungsgesellschaft mbH".
Der Sitz der Gesellschaft befindet sich in 64739 Höchst. Der Ort der Geschäftsleitung ist Darmstadt.

Gegenstand des Unternehmens ist die Planung, Baubetreuung, Errichtung durch Drittfirmen und der Verkauf von schlüsselfertigen Gebäuden in eigenem und fremdem Namen.
Die Gesellschaft kann zu diesem Zweck auch andere Unternehmen gründen, erwerben und sich an ihnen beteiligen sowie Zweigniederlassungen errichten.

Das Stammkapital der Gesellschaft beträgt EUR 25.564,59.

Geschäftsführer sind Herr Peter Biskupek Herr Ulrich Scheinert.
und Herr Roland Biskupek Sie sind von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.

II. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss der Konzeptbau-Betreuungsgesellschaft mbH wurde auf der Grundlage der Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften des Handelsgesetzbuches aufgestellt.
Ergänzend zu diesen Vorschriften waren die Regelungen des GmbH-Gesetzes zu beachten.
Im Einzelnen waren dies folgende Regelungen und Methoden:

Die ausgewiesenen Beteiligungen wurden mit den Anschaffungskosten bewertet.

Die Steuerrückstellungen beinhalten die das Geschäftsjahr betreffenden, noch nicht veranlagten Steuern.

Die sonstigen Rückstellungen wurden für alle weiteren ungewissen Verbindlichkeiten gebildet. Dabei wurden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt.

Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Angabe der Ausleihungen, Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern

Der Betrag der sonstigen Vermögensgegenstände gegenüber Gesellschaftern beträgt 193.006,20 EUR.

sonstige Berichtsbestandteile

gez. Geschäftsführung

Angaben zur Feststellung:
Der Jahresabschluss wurde am 12.03.2020 festgestellt.

VERSAGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Konzeptbau-Betreuungsgesellschaft m.b.H., Höchst im Odenwald

Erklärung der Nichtabgabe von Prüfungsurteilen

Wir waren beauftragt, den Jahresabschluss der Konzeptbau-Betreuungsgesellschaft m.b.H., Höchst im Odenwald, - bestehend aus der Bilanz zum 31.12.2018 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01.01.2018 bis zum 31.12.2018 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - zu prüfen. Darüber hinaus waren wir beauftragt, den Lagebericht der Konzeptbau-Betreuungsgesellschaft m.b.H., Höchst im Odenwald, für das Geschäftsjahr vom 01.01.2018 bis zum 31.12.2018 zu prüfen.

Wir geben keine Prüfungsurteile zu dem beigefügten Jahresabschluss und dem Lagebericht ab. Aufgrund der Bedeutung des im Abschnitt "Grundlage für die Erklärung der Nichtabgabe von Prüfungsurteilen" beschriebenen Sachverhalts sind wir nicht in der Lage gewesen, ausreichende geeignete Prüfungsnachweise als Grundlage für Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu erlangen, und versagen daher den Bestätigungsvermerk.

Grundlage für die Erklärung der Nichtabgabe von Prüfungsurteilen

Da uns von den gesetzlichen Vertretern kein vollständiger Jahresabschluss zur Prüfung vorgelegt wurde und darüber hinaus entgegen der Bestimmungen des § 320 Absatz 2 Satz 1 HGB Aufklärungen nicht gegeben und Nachweise nicht vorgelegt wurden, geben wir kein Prüfungsurteil ab.

Da uns von den gesetzlichen Vertretern pflichtwidrig kein Lagebericht zur Prüfung vorgelegt wurde, geben wir kein Prüfungsurteil zum Lagebericht ab.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses

Es liegt in unserer Verantwortung, eine Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchzuführen. Des Weiteren liegt es in unserer Verantwortung, einen Bestätigungsvermerk zu erteilen. Aufgrund des im Abschnitt "Grundlage für die Erklärung der Nichtabgabe von Prüfungsurteilen" beschriebenen Sachverhalts sind wir nicht in der Lage gewesen, ausreichende geeignete Prüfungsnachweise als Grundlage für Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu erlangen.

Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt.

Darmstadt, 20. Juli 2022

MOOG Partnerschaftsgesellschaft mbB
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Michael Haase
Wirtschaftsprüfer

Achim Schweizer
Wirtschaftsprüfer