CI Central Immobilien Holding AG

Erlangen

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

INHALTSVERZEICHNIS

Konzernabschluss zum 31. Dezember 2020

Inhaltsverzeichnis

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2020

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020

Entwicklung des Anlagevermögens zum 31. Dezember 2020

Konzernanhang

Kapitalflussrechnung

Eigenkapitalspiegel

Konzernlagebericht 2020

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Bericht des Aufsichtsrats

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2020

(mit Vergleichszahlen 31. Dezember 2019)

AKTIVA

	31.12.2020	31.12.2019
	EUR	EUR
A Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. entgeltliche erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte	6.046,00	914.138,17
2. Geschäfts- oder Firmenwert	83.720,31	936.479,14
3. geleistete Anzahlungen	0,00	0,00
	89.766,31	1.850.617,31
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließl. Bauten auf fremden Grundstücken	226.525.617,39	166.716.349,62
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	172.794,00	2.568.910,18
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	674.489,90	18.509.046,80
	227.372.901,29	187.794.306,60
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	270,33	271,33
2. Anteile an assoziierten Unternehmen	2.517.295,10	1.916.659,41
3. Beteiligungen	40.087.590,67	42.426.693,24
4. Wertpapiere des Anlagevermögens	1.240.518,13	0,00
5. Genossenschaftsanteile	70,00	70,00
	43.845.744,23	44.343.693,98
B Umlaufvermögen
I. Vorräte
1. Roh-, Hilfs- u. Betriebsstoffe	0,00	385.929,00
2. unfertige Erzeugnisse u. Leistungen	0,00	586.000,00
3. in Ausführung befindliche Bauaufträge	165.225.425,88	189.835.426,74
4. fertige Erzeugnisse und Waren	46.301.669,55	39.000.100,78
5. geleistete Anzahlungen	7.810,60	5.443.542,44
	211.534.906,03	235.250.998,96
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	16.862.479,72	35.912.400,90
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: EUR 0,00 (EUR 285.912,67)
2. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	10.468.016,45	3.879.565,23
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: EUR 4.309.233,57 (EUR 2.499.229,66)
3. Sonstige Vermögensgegenstände	45.569.283,51	36.668.914,49
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: EUR 14.995.030,79 (EUR 13.781.679,95)	72.899.779,68	76.460.880,62
III. Wertpapiere
1. sonstige Wertpapiere	82.382.092,59	12.130.955,49
IV. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	77.059.928,70	136.961.924,13
C Rechnungsabgrenzungsposten	946.437,51	1.656.379,49
D Aktive latente Steuern	1.949.800,00	1.047.000,00
Bilanzsumme	718.081.356,34	697.496.756,58

PASSIVA

	31.12.2020	31.12.2019
	EUR	EUR
A Eigenkapital
I. gezeichnetes Kapital	20.000.000,00	20.000.000,00
II. Kapitalrücklage	961.291,88	961.291,88
III. Gewinnrücklagen
1. gesetzliche Rücklage	2.000.000,00	2.000.000,00
2. andere Gewinnrücklage	0,00	0,00
	2.000.000,00	2.000.000,00
IV. Eigenkapitaldifferenz aus Währungsumrechnung	27.369,12	11.238,82
V. Konzernbilanzgewinn	244.795.451,52	148.337.470,67
VI. Nicht beherrschende Anteile	9.016.672,25	37.519.824,44
	276.800.785,37	208.829.825,81
B Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	708.936,00	715.119,00
2. Steuerrückstellungen	2.208.752,76	12.277.335,39
3. Sonstige Rückstellungen	7.565.822,53	12.745.494,53
	10.483.511.29	25.737.948,92
C Verbindlichkeiten
1. Anleihen	87.995.931,18	79.514.464,78
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: EUR 23.521.338,50 (EUR 0,00)
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	236.992.823,68	209.605.272,90
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: EUR 78.044.515,72 (EUR 80.748.412,81)
3. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	54.270.992,50	78.844.433,59
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: EUR 54.270.992,50 (EUR 78.844.433,59)
	379.259.747,36	367.964.171,27
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	2.155.503,70	29.754.330,43
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: EUR 2.155.503,70 (EUR 29.754.330,43)
5. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	6.412.835,27	6.020.072,86
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: EUR 6.412.835,27 (EUR 6.020.072,86)
6. Sonstige Verbindlichkeiten	32.553.840,30	45.648.886,64
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: EUR 31.708.696,40 (EUR 44.290.195,53)
davon aus Steuern: EUR 1.090.889,97 (EUR 2.635.014,88)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: EUR 2.685,96 (EUR 24.925,84)
	420.381.926,63	449.387.461,20
D Rechnungsabgrenzungsposten	124.833,47	313.868,79
E Passive latente Steuern	10.290.299,58	13.227.651,86
Bilanzsumme	718.081.356,34	697.496.756,58

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020

(mit Vergleichszahlen des Vorjahres)

	2020	2019
	EURO	EURO
1. Umsatzerlöse	170.912.768,24	292.145.497,71
2. Erhöhung/Verminderung des Bestands an fertigen und unfertigen Erzeugnissen	1.851.175,60	-1.258.783,89
3. Erhöhung/Verminderung des Bestands in Ausführung befindlicher Bauaufträge	-18.902.968,63	-35.827.885,88
4. andere aktivierte Eigenleistungen	0,00	147,95
5. Gesamtleistung	153.860.975,21	255.058.975,89
6. Sonstige betriebliche Erträge	111.041.451,40	13.617.508,07
davon Erträge aus Währungsumrechnung Euro 21.231,10 (Euro 492.238,97)
7. Materialaufwand
a) Aufwendungen für Roh-, Hilfs und Betriebsstoffe und für bezogene Waren	20.093,19	105.262,50
b) Aufwendungen für bezogene Leistungen	30.261.077,77	78.897.669,71
	30.281.170,96	79.002.932,21
8. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	28.581.216,10	25.820.744,10
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung	5.546.966,93	4.735.425,89
davon für Altersversorgung: Euro 348.416,27 (Euro 103.792,07)	34.128.183,03	30.556.169,99
9. Abschreibungen
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	4.239.640,83	3.326.466,08
b) auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens, soweit diese die in der Kapitalgesellschaft üblichen Abschreibungen überschreiten	106.387,50	0,00
	4.346.028,33	3.326.466,08
10. Sonstige betriebliche Aufwendungen	78.534.130,09	76.270.443,28
davon Aufwendungen nach Artikel 67 Abs. 1 und 2 EGHG Euro 5.380,00 (Euro 5.380,00)
davon Aufwendungen aus Währungsumrechnung Euro 127.782,44 (Euro 0,00)
11. Erträge aus Beteiligungen	2.487.273,22	2.042.370,70
12. Ergebnis aus Beteiligungen an assoziierten Unternehmen	431.634,69	188.331,19
13. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	47.841,88	394.835,33
14. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	2.211.394,03	1.218.048,94
davon Zinserträge aus der Abzinsung von Rückstellungen: Euro 0,00 (Euro 60.295,96)
15. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens	746.649,59	5.645.744,77
16. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	9.213.415,60	10.031.860,28
davon Zinsaufwendungen aus der Abzinsung von Rückstellungen Euro 26.941,29 (Euro 19.960,00)
17. Aufwendungen aus Verlustübernahme	201.470,06	160.962,31
18. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	5.659.485,26	36.368.984,78
davon Aufwendungen aus der Zuführung und Auflösung latenter Steuern: Euro 736.334,36 (Euro 257.070,33)
davon Erträge aus der Zuführung und Auflösung latenter Steuern: Euro 3.018.006,45 (Euro 13.070.155,75)
19. Ergebnis nach Steuern	106.970.037,51	31.156.506,42
20. Sonstige Steuern	349.906,27	416.967,76
21. Konzernjahresüberschuss	106.620.131,24	30.739.538,66
22. Nicht beherrschende Anteile	-162.150,39	-21.296.232,28
23. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr	148.337.470,67	148.894.164,29
24. Einstellung in die Gewinnrücklagen
a) in die gesetzliche Rücklage	0,00	0,00
b) in andere Gewinnrücklagen	0,00	0,00
	0,00	0,00
25. Ausschüttung	10.000.000,00	10.000.000,00
26 Konzernbilanzgewinn	244.795.451,52	148.337.470,67

Entwicklung des Anlagevermögens zum 31.12.2020

	Brutto-Anschaffungskosten
	Stand 01.01.2020	Zugang	Abgang	Umbuchungen	Stand 31.12.2020
	EURO	EURO	EURO	EURO	EURO
Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. entgeltlich erworbene Konzessionen,
gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	2.287.893,69	843.563,64	3.093.969,08	0,00	37.488,25
2. Geschäfts- oder Firmenwert	4.346.369,61	0,00	765.954,23	0,00	3.580.415,38
3. geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Summe immaterielle Vermögensgegenstände	6.634.263,30	843.563,64	3.859.923,31	0,00	3.617.903,63
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich Bauten auf fremden Grundstücken	171.483.102,34	50.300.689,13	7.966.824,94	19.584.512,44	233.401.478,97
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	5.294.770,54	1.910.663,72	6.804.298,51	0,00	401.135,75
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	18.509.046,80	2.139.822,55	389.867,01	-19.584.512,44	674.489,90
Summe Sachanlagen	195.286.919,68	54.351.175,40	15.160.990,46	0,00	234.477.104,62
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	271,33	0,00	1,00	0,00	270,33
2. Anteile an assoziierten Unternehmen	1.916.659,41	766.635,69	166.000,00	0,00	2.517.295,10
3. Beteiligungen	42.528.693,24	260.535,62	2.599.638,19	0,00	40.189.590,67
4. Wertpapiere des Anlagevermögens	0,00	1.240.518,13	0,00	0,00	1.240.518,13
5. Genossenschaftsanteile	70,00	0,00	0,00	0,00	70,00
Summe Finanzanlagen	44.445.693,98	2.267.689,44	2.765.639,19	0,00	43.947.744,23
Gesamtsumme	246.366.876,96	57.462.428,48	21.786.552,96	0,00	282.042.752,48

	Zugang Brutto-Abschreibungen
	Stand 01.01.2020	kumulierte Abschreibungen	Jahresabschreibung
	EURO	EURO	EURO
Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. entgeltlich erworbene Konzessionen,
gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	1.373.755,52	0,00	349.354,63
2. Geschäfts- oder Firmenwert	3.409.890,47	0,00	279.905,24
3. geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00
Summe immaterielle Vermögensgegenstände	4.783.645,99	0,00	629.259,89
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich Bauten auf fremden Grundstücken	4.766.752,72	0,00	2.800.190,30
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	2.725.860,36	0,00	810.190,66
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00
Summe Sachanlagen	7.492.613,08	0,00	3.610.380,96
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00
2. Anteile an assoziierten Unternehmen	0,00	0,00	0,00
3. Beteiligungen	102.000,00	0,00	0,00
4. Wertpapiere des Anlagevermögens	0,00	0,00	0,00
5. Genossenschaftsanteile	0,00	0,00	0,00
Summe Finanzanlagen	102.000,00	0,00	0,00
Gesamtsumme	12.378.259,07	0,00	4.239.640,83

	Zugang Brutto-Abschreibungen
	Abgang	Umbuchungen	Stand 31.12.2020
	EURO	EURO	EURO
Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. entgeltlich erworbene Konzessionen,
gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	1.691.667,90	0,00	31.442,25
2. Geschäfts- oder Firmenwert	193.100,64	0,00	3.496.695,07
3. geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00
Summe immaterielle Vermögensgegenstände	1.884.768,54	0,00	3.528.137,32
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich Bauten auf fremden Grundstücken	691.081,44	0,00	6.875.861,58
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	3.307.709,27	0,00	228.341,75
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00
Summe Sachanlagen	3.998.790,71	0,00	7.104.203,33
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00
2. Anteile an assoziierten Unternehmen	0,00	0,00	0,00
3. Beteiligungen	0,00	0,00	102.000,00
4. Wertpapiere des Anlagevermögens	0,00	0,00	0,00
5. Genossenschaftsanteile	0,00	0,00	0,00
Summe Finanzanlagen	0,00	0,00	102.000,00
Gesamtsumme	5.883.559,25	0,00	10.734.340,65

	Netto-Buchwerte
	Stand 31.12.2020	Stand 31.12.2019
	EURO	EURO
Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. entgeltlich erworbene Konzessionen,
gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	6.046,00	914.138,17
2. Geschäfts- oder Firmenwert	83.720,31	936.479,14
3. geleistete Anzahlungen	0,00	0,00
Summe immaterielle Vermögensgegenstände	89.766,31	1.850.617,31
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich Bauten auf fremden Grundstücken	226.525.617,39	166.716.349,62
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	172.794,00	2.568.910,18
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	674.489,90	18.509.046,80
Summe Sachanlagen	227.372.901,29	187.794.306,60
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	270,33	271,33
2. Anteile an assoziierten Unternehmen	2.517.295,10	1.916.659,41
3. Beteiligungen	40.087.590,67	42.426.693,24
4. Wertpapiere des Anlagevermögens	1.240.518,13	0,00
5. Genossenschaftsanteile	70,00	70,00
Summe Finanzanlagen	43.845.744,23	44.343.693,98
Gesamtsumme	271.308.411,83	233.988.617,89

Anhang des Konzernabschlusses zum 31.12.2020

CI Central Immobilien Holding AG Erlangen

I. Allgemeine Angaben

Angaben zur Identifikation der Gesellschaft laut Registergericht

Firmenname laut Registergericht	CI Central Immobilien Holding AG
Firmensitz laut Registergericht	Erlangen
Registereintrag	Handelsregister
Registergericht	Fürth
Registergerichts Nummer	HRB 7807

Der Konzernabschluss der CI Central Immobilien Holding AG wurde nach den handelsrechtlichen Vorschriften der §§ 290ff. HGB aufgestellt.

Der Konzernabschluss entspricht den gesetzlichen Vorschriften unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und gibt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage zutreffend wieder.

Der Konzernabschluss besteht aus der Konzernbilanz, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, dem Konzernanhang, der Kapitalflussrechnung und der Eigenkapitalveränderungsrechnung.

Soweit Wahlrechte für Angaben in der Konzernbilanz, in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung oder im Konzernanhang ausgeübt werden können, wurde der Vermerk in der Konzernbilanz bzw. in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung gewählt.

Für die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

II. Konsolidierungskreis

1. Angaben zu allen Konzernunternehmen

In den Konzernabschluss wurden alle wesentlichen in- und ausländischen Tochterunternehmen einbezogen.

Der Konzernabschluss umfasst neben der CI Central Immobilien Holding AG alle wesentlichen Tochtergesellschaften, an denen die CI Central Immobilien Holding AG direkt oder indirekt zu mehr als der Hälfte am stimmberechtigten Kapital beteiligt ist.

Im Jahr 2017 hat sich die Union Asset Management Holding AG mit 49,9 % an der von der CI Central Immobilien Holding AG neu gegründeten ZBI GmbH (ehemals ZBI Partnerschafts-Holding GmbH) beteiligt, in der die Geschäftsfelder Fonds und Dienstleistungen gebündelt sind. Die ZBI GmbH (ehemals ZBI Partnerschafts-Holding GmbH) hat zum 01.01.2017 u.a. 100,0 % der Anteile an der ZBI Immobilien AG (ehemals ZBI Dienstleistungs AG), an der ZBI Fondsverwaltungs GmbH, an der ZBI Fondsmanagement AG und an der HMV Haus- und Mietverwaltungs AG erworben. In den dadurch entstandenen Teilkonzern sind die im Folgenden mit (TK) gekennzeichneten Unternehmen eingeflossen. Von dem sich im Teilkonzern ergebenden Bilanzgewinn stehen 49,9 % der Union Asset Management Holding AG zu, welche im Konzernabschluss im Posten "nicht beherrschende Anteile" mit ausgewiesen sind. Zum 31.10.2020 erfolgt der Verkauf von 45,0 % der Anteile an der ZBI GmbH an die Union Asset Management Holding AG, so dass die CI Central Immobilien Holding AG ab 01.11.2020 nur noch mit 5,1 % an der ZBI GmbH (ehemals ZBI Partnerschafts-Holding GmbH) beteiligt ist. Ab diesem Zeitpunkt erfolgt der Ausweis der Anteile der ZBI GmbH (ZBI Partnerschafts-Holding GmbH) unter den Beteiligungen. Es erfolgt eine entsprechende Endkonsolidierung zum 31.10.2020.

Der Kreis der direkt oder indirekt vollkonsolidierten Gesellschaften inklusive des Mutterunternehmens setzte sich im Geschäftsjahr 2020 aus insgesamt 67 inländischen und 1 ausländischen Unternehmen zusammen, von denen 19 Gesellschaften am 31.10.2020 endkonsolidiert wurden (gekennzeichnet mit TK). Die weiteren unterjährigen Änderungen haben dazu geführt, dass zum 31.12.2020 48 Gesellschaften inklusive des Mutterunternehmens zum Konzernkreis gehören.

In den Konzernabschluss wurden neben der CI Central Immobilien Holding AG folgende Unternehmen einbezogen:

Nr.	Name des Unternehmens	Sitz	Anteil	Konsolidierung
1	AB-CT - Advanced Breast-CT GmbH	Erlangen	60,0 %	Endkonsolidierung
2	AirTown BER GmbH	Schönefeld	65,0 %	Vollkonsolidierung
3	AirTown BER Projekt GmbH	Schönefeld	65,0 %	Vollkonsolidierung
4	Aurelian Immobilien Verwaltungs GmbH	Erlangen	50,0 %	Quotenkonsolidierung
5	Bauplanungsgesellschaft mbH Stadthaus	Erlangen	50,0 %	Quotenkonsolidierung
6	Beteiligungsgesellschaft Wohnportfolio 01 mbH	Erlangen	100,0 %	Vollkonsolidierung
7	BG Vermögensverwaltung GmbH	Möhrendorf	93,87 %	Vollkonsolidierung
8	BGP Asset Management GmbH i.L. (TK)	Berlin	100,0 %	Endkonsolidierung
9	BGP Hausverwaltungs GmbH i.L. (TK)	Berlin	100,0 %	Endkonsolidierung
10	BGP Immobilienservice GmbH i.L. (TK)	Berlin	100,0 %	Endkonsolidierung
11	CI Asset Management GmbH	Erlangen	100,0 %	Vollkonsolidierung
12	CI Bau- und Entwicklungsgesellschaft Dresden mbH & Co. KG	Erlangen	100,0 %	Vollkonsolidierung
13	CI Bau- und Entwicklungsgesellschaft Echterdingen mbH & Co. KG	Erlangen	100,0 %	Vollkonsolidierung
14	CI Bau- und Entwicklungsgesellschaft Mainzer Landstraße mbH	Erlangen	94,0 %	Vollkonsolidierung
15	CI HH Süderfeld Immo GmbH & Co. KG	Möhrendorf	90,91 %	Vollkonsolidierung
16	CI Holding Beteiligung GmbH	Erlangen	100,0 %	Vollkonsolidierung
17	CI IF 1 GmbH	Erlangen	100,0 %	Vollkonsolidierung
18	CI Immo Gewerbe GmbH	Erlangen	100,0 %	Vollkonsolidierung
19	CI Invest AG	Erlangen	100,0 %	Vollkonsolidierung
20	CI Invest Berlin Beteiligungs GmbH	Erlangen	100,0 %	Vollkonsolidierung
21	CI Invest Beteiligungs GmbH	Erlangen	100,0 %	Vollkonsolidierung
22	CI Invest Projekt GmbH	Erlangen	100,0 %	Vollkonsolidierung
23	CI Invest Erlangen TH GmbH & Co. KG	Erlangen	100,0 %	Vollkonsolidierung
24	CI Invest Handels GmbH	Erlangen	100,0 %	Vollkonsolidierung
25	CI Invest Teltow GmbH	Erlangen	94,0 %	Vollkonsolidierung
26	CI Invest Magdeburg AG & Co. KG	Erlangen	94,0 %	Vollkonsolidierung
27	CI Invest München Beteiligungs GmbH	Erlangen	50,0 %	Quotenkonsolidierung
28	CI Invest Wohnen GmbH	Erlangen	100,0 %	Vollkonsolidierung
29	CI L International AG	Balzers	100,0 %	Vollkonsolidierung
30	CI-RII-GmbH	Erlangen	100,0 %	Vollkonsolidierung
31	CI Vermietungs GmbH	Erlangen	100,0 %	Vollkonsolidierung
32	CI Wohnen GmbH	Erlangen	94,0 %	Vollkonsolidierung
33	CI Wohnen Erlangen AG & Co. KG	Erlangen	100,0 %	Vollkonsolidierung
34	City Center GbR Heinsberg	Fürth	43,75 %	Equity-Methode
35	DIB Beteiligungs GmbH	Möhrendorf	100,0 %	Vollkonsolidierung
36	DIB Vermögensverwaltungs AG	Möhrendorf	94,0 %	Vollkonsolidierung
37	ENRO-Immobilien-Fonds Provianthaus Rendsburg GbR	Fürth	50,0 %	Endkonsolidierung
38	Erste CI Invest Beteiligungs GmbH & Co. KG	Erlangen	50,0 %	Quotenkonsolidierung
39	Erste CI Invest GmbH & Co. KG	Erlangen	100,0 %	Vollkonsolidierung
40	ESI Euro Sino Invest GmbH	Erlangen	50,0 %	Quotenkonsolidierung
41	ESI Euro Sino Invest Verwaltungs GmbH	Erlangen	50,0 %	Quotenkonsolidierung
42	G & G Projekt GmbH	Zossen	50,0 %	Quotenkonsolidierung
43	HGP GmbH	Heroldsberg	50,004 %	Vollkonsolidierung
44	HMDV Hausmeisterservice GmbH i.L. (TK)	Berlin	100,0 %	Endkonsolidierung
45	HMV GmbH (TK)	Erlangen	100,0 %	Endkonsolidierung
46	IIV Immobilieninvestitions- und Verwaltungs AG	Erlangen	50,0 %	Quotenkonsolidierung
47	Kummer Univiertel GmbH & Co. KG	Erlangen	20,0 %	Equity-Methode
48	LIL Leasing AG	Stuttgart	33,33 %	Equity-Methode
49	Mibeg Berlin GmbH	Bad Soden-Salmünster	50,0 %	Quotenkonsolidierung
50	Sechste IBV AG & Co. KG	Möhrendorf	50,0 %	Quotenkonsolidierung
51	Vierte CI Invest AG & Co. KG	Erlangen	98,0 %	Vollkonsolidierung
52	Wohnen in Deutschland AG	Erlangen	100,0 %	Vollkonsolidierung
53	ZBI Fondsmanagement AG (TK)	Erlangen	100,0 %	Endkonsolidierung
54	ZBI Fondsverwaltungs GmbH (TK)	Erlangen	100,0 %	Endkonsolidierung
55	ZBI GmbH (Mutter TK)	Erlangen	50,1 %	Endkonsolidierung
56	ZBI Immobilien AG (TK)	Erlangen	100,0 %	Endkonsolidierung
57	ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH (TK)	Erlangen	100,0 %	Endkonsolidierung
58	ZBI Projektentwicklungs GmbH (TK)	Erlangen	100,0 %	Endkonsolidierung
59	ZBI Regiofonds Wohnen GmbH (TK)	Erlangen	100,0 %	Endkonsolidierung
60	ZBI Regiofonds Wohnen GF GmbH (TK)	Erlangen	100,0 %	Endkonsolidierung
61	ZBI Vertriebskoordinations GmbH (TK)	Erlangen	100,0 %	Endkonsolidierung
62	ZBI Vorsorge-Plan Wohnen GmbH (TK)	Erlangen	100,0 %	Endkonsolidierung
63	ZBI Vorsorge-Plan Wohnen GF GmbH (TK)	Erlangen	100,0 %	Endkonsolidierung
64	ZBI Wohnen Plus Verwaltungs GmbH (TK)	Erlangen	100,0 %	Endkonsolidierung
65	ZBI WohnWert Verwaltungs GmbH (TK)	Erlangen	100,0 %	Endkonsolidierung
66	ZBVV - Zentral Boden Vermietung und Verwaltung GmbH (TK)	Erlangen	100,0 %	Endkonsolidierung
67	Zweite CI Invest GmbH & Co. KG	Erlangen	100,0 %	Vollkonsolidierung

Folgende Unternehmen sind im Geschäftsjahr erstmals direkt oder indirekt konsolidiert worden:

Nr.	Name des Unternehmens	Sitz	Konsolidierung
1	HGP GmbH	Heroldsberg	Vollkonsolidierung

2. Assoziierte Unternehmen

In den Konzernabschluss wurden folgende assoziierte Unternehmen einbezogen:

Nr.	Name des Unternehmens	Sitz	Anteil	Konsolidierung
1	LIL Leasing AG	Stuttgart	33,33 %	Equity-Methode
2	City Center GbR Heinsberg	Fürth	43,75 %	Equity-Methode
3	Kummer Univiertel GmbH & Co. KG i.L.	Erlangen	20,0 %	Equity-Methode
4	AB-CT - Advanced Breast-CT GmbH	Erlangen	48,00338 %	Equity-Methode

Die in den Konzernabschluss einbezogenen assoziierten Unternehmen sind nach konzerneinheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen aufgestellt. Die Stimmrechte entsprechen den Anteilen am Kapital.

Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen gegenüber assoziierten Unternehmen bestehen nicht.

3. Angaben zu nicht konsolidierten Tochterunternehmen

Tochterunternehmen, deren Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage unwesentlich ist, werden nicht konsolidiert. Bei den nicht in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen handelt es sich um folgende Gesellschaften:

Nr.	Name des Unternehmens
1	UIW Austria Verwaltungs GmbH (TK)
2	ZBI Beteiligungs GmbH (TK)
3	ZBI Inowroclaw I Sp. z o.o.

Anteile an Tochterunternehmen, Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen, die aus Konzernsicht insgesamt von untergeordneter Bedeutung sind, werden mit den fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert. Dies betrifft insbesondere Tochterunternehmen ohne originären Geschäftsbetrieb bzw. mit geringfügigem Geschäftsvolumen.

Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen gegenüber nicht konsolidierten Tochterunternehmen bestehen nicht.

4. Angabe von Beteiligungen im Sinne des § 271 Abs. 1 HGB

Gemäß § 313 Abs. 2 Nr. 4 HGB wird über nachstehende Unternehmen berichtet:

Nr.	Firmenname / Sitz	Anteil	Jahr	Jahresergebnis	Eigenkapital
				Euro	Euro
1	DIB Erfurt GmbH & Co. KG, Möhrendorf	5,10 %	2020	1.131.384,55	5.314.401,87
2	GAGFAH Griffin GmbH, Bochum	5,10 %	2020	EAV	28.897.556,94
3	VCZ Deutscher Wohnimmobilienfonds 1 GmbH & Co. KG, Erlangen	0,01 %	2020	28.161,97	2.989.916,91
4	ZBI GmbH, Erlangen	5,10 %	2020	19.974.511,45	11.137.229,60
5	ZBI WP 101 GmbH & Co. KG, Erlangen	5,10 %	2020	503.724,54	21.825.213,05
6	ZBI WP 102 GmbH & Co. KG, Erlangen	5,10 %	2020	-23.833,16	15.068.580,75
7	ZBI WP 103 GmbH & Co. KG, Erlangen	5,10 %	2020	-184.407,84	16.907.904,12
8	ZBI F 1002 GmbH & Co. KG, Erlangen	5,10 %	30.6.20	-845.612,61	12.448.972,95
9	ZBI F 1003 GmbH & Co. KG, Erlangen	5,10 %	30.6.20	-1.512.439,48	12.247.720,70
10	ZBI F 1102 GmbH & Co. KG, Erlangen	10,10 %	30.6.20	-923.267,67	20.283.845,76
11	ESI Euro Sino Invest GmbH & Co. China 1 KG, Erlangen	5,196 %	2019	-160.786,48	6.510.764,04
12	ESI Euro Sino Invest GmbH & Co. China 2 KG, Erlangen	0,057 %	2019	-127.390,64	14.946.255,36
13	AMBER Erste VV GmbH	5,10 %	2020	0,00	-11.050.416,90
14	AMBER Zweite VV GmbH	5,10 %	2020	283.344,95	-11.830.167,44
15	AMBER Dritte VV GmbH	5,10 %	2020	21.185,96	-7.295.570,22
16	ARAGON 13. VV GmbH	5,10 %	2020	432.107,54	-6.228.186,93
17	ARAGON 14. VV GmbH	5,10 %	2020	694.894,20	-10.597.999,16
18	ARAGON 15. VV GmbH	5,10 %	2020	293.458,20	-6.259.751,92
19	ARAGON 16. VV GmbH	5,10 %	2020	0,00	-9.637.609,50
20	BERAGON VV GmbH	5,10 %	2020	538.987,57	-10.242.441,77
21	CERAGON VV GmbH	5,10 %	2020	252.997,31	-7.835.343,97
22	ERAGON VV GmbH	5,10 %	2020	0,00	-9.170.241,20
23	FARAGON VV GmbH	5,10 %	2020	301.718,26	-7.319.015,50
24	GERAGON VV GmbH	5,10 %	2020	261.931,17	-8.232.629,36
25	HARAGON VV GmbH	5,10 %	2020	177.847,64	-5.441.694,42
26	IRAGON VV GmbH	5,10 %	2020	486.904,06	-6.250.497,08
27	KARAGON VV GmbH	5,10 %	2020	127.224,94	-5.638.966,47
28	LARAGON VV GmbH	5,10 %	2020	0,00	-10.089.895,62
29	MARAGON VV GmbH	5,10 %	2020	0,00	-2.528.279,40
30	Deutsche Wohnen Berlin 5 GmbH	5,10 %	2020	0,00	3.415.629,50
31	Deutsche Wohnen Berlin 6 GmbH	5,10 %	2020	0,00	506.873,06
32	Deutsche Wohnen Berlin 7 GmbH	5,10 %	2020	0,00	2.738.000,00

5. Angaben von Unternehmen, deren unbeschränkt haftender Gesellschafter
das Mutterunternehmen oder ein anderes in den Konzernabschluss einbezogenes Unternehmen ist

Nr.	Name des Unternehmens	Sitz
1	ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Vierte Professional Immobilien Holding KG i.L.	Erlangen
2	ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Sechste Professional Immobilien Holding KG i.L. ^*)	Erlangen
3	ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Siebte Professional Immobilien Holding KG i-L- ^*)	Erlangen
4	ZBI F 701 GmbH & Co. KG ^*)	Erlangen
5	ZBI F 702 GmbH & Co. KG ^*)	Erlangen
6	ZBI F 703 GmbH & Co. KG ^*)	Erlangen
7	AQUIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Pfarr-Alpha KG i.L. ^*)	Berlin
8	ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Achte Professional Immobilien Holding geschlossene Investmentkommanditgesellschaft ^*)	Erlangen
9	ZBI F 801 GmbH & Co. KG ^*)	Erlangen
10	ZBI F 802 GmbH & Co. KG ^*)	Erlangen
11	ZBI F 803 GmbH & Co. KG ^*)	Erlangen
12	ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Neunte Professional Immobilien Holding geschlossene Investmentkommanditgesellschaft ^*)	Erlangen
13	ZBI F 901 GmbH & Co. KG ^*)	Erlangen
14	ZBI F 902 GmbH & Co. KG ^*)	Erlangen
15	ZBI F 903 GmbH & Co. KG ^*)	Erlangen
16	ZBI F 904 GmbH & Co. KG ^*)	Erlangen
17	ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Zehnte Professional Immobilien Holding geschlossene Investmentkommanditgesellschaft ^*)	Erlangen
18	ZBI F 1001 GmbH & Co. KG ^*)	Erlangen
19	ZBI F 1002 GmbH & Co. KG ^*)	Erlangen
20	ZBI F 1003 GmbH & Co. KG ^*)	Erlangen
21	NORDSTERN Real Estate GmbH & Co. KG ^*)	Erlangen
22	ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Elfte Professional Immobilien Holding geschlossene Investmentkommanditgesellschaft ^*)	Erlangen
23	ZBI F 1101 GmbH & Co. KG ^*)	Erlangen
24	ZBI F 1102 GmbH & Co. KG ^*)	Erlangen
25	ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Zwölfte Professional Immobilien Holding geschlossene Investmentkommanditgesellschaft ^*)	Erlangen
26	ZBI F 1201 GmbH & Co. KG ^*)	Erlangen
27	ZBI WP 101 GmbH & Co. KG ^*)	Erlangen
28	ZBI WP 102 GmbH & Co. KG ^*)	Erlangen
29	ZBI WP 103 GmbH & Co. KG ^*)	Erlangen
28	ZBI WP 104 GmbH & Co. KG ^*)	Erlangen
29	ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. WohnWert1 geschlossene Investmentkommanditgesellschaft ^*)	Erlangen
30	ESI Euro Sino Invest GmbH & Co. China 1 KG	Erlangen
31	ESI Euro Sino Invest GmbH & Co. China 2 KG	Erlangen
32	ZBI Regiofonds Wohnen 1 GmbH & Co. geschlossene Investmentkommanditgesellschaft ^*)	Erlangen
33	ZBI R101 GmbH & Co. KG ^*)	Erlangen
34	ZBI Vorsorge - Plan Wohnen 1 GmbH & Co. KG ^*)	Erlangen

^*) Unbeschränkt haftender Gesellschafter war bei diesen Gesellschaften jeweils ein im Konzernabschluss einbezogenes Unternehmen, welches jeweils zum 31.10.2020 endkonsolidiert wurde.

III. Konsolidierungsgrundsätze

Die in die Konsolidierung einbezogenen Abschlüsse der inländischen Tochter- und Gemeinschaftsunternehmen wurden entsprechend den gesetzlichen Vorschriften nach den bei der handelsrechtlich geltenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellt.

1. Angaben zum Konsolidierungsstichtag

Der Konzernabschluss wird auf den Stichtag des Jahresabschlusses des Mutterunternehmens aufgestellt.

Der Bilanzstichtag aller in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen ist der 31. Dezember 2020.

2. Kapitalkonsolidierung

Die Kapitalkonsolidierung erfolgt für alle Tochter- und Enkelgesellschaften, die vor 2010 konsolidiert wurden, nach der sogenannten "Buchwertmethode". Alle ab dem Jahr 2010 erstkonsolidierten Tochter- und Enkelgesellschaften wurden nach der sogenannten "Neubewertungsmethode" gemäß § 301 Abs. 1 HGB bewertet.

3. Zeitpunkt der Erstkonsolidierung

Zeitpunkt der Verrechnung des konsolidierungspflichtigen Kapitals i.S.d. § 301 Abs. 2 HGB ist grundsätzlich der Zeitpunkt der erstmaligen Einbeziehung der Tochterunternehmen in den Konzernabschluss.

4. Unterschiedsbeträge aus der Kapitalkonsolidierung

Im Rahmen der Kapitalkonsolidierung entstandene aktive Unterschiedsbeträge werden als Geschäfts- und Firmenwert unter den Immateriellen Vermögensgegenständen aktiviert und innerhalb der erwirtschafteten Nutzungsdauer von 10 bzw. 15 Jahren linear abgeschrieben. Die in den Vorjahren zulässigerweise gewählte Nutzungsdauer von 15 Jahren wurde beibehalten, da die damals gebildeten Geschäfts- und Firmenwerte bis zum 31.12.2019 vollständig abgeschrieben sind.

Bei der Kapitalkonsolidierung sind aktivische Unterschiedsbeträge entstanden. Nach Auflösung der stillen Reserven und Lasten (§301 Abs. 1 Satz 3 HGB) verbleibt zum 31. Dezember 2020 kein aktivischer Unterschiedsbetrag mehr. Im Berichtsjahr ergibt sich ein aktivischer Unterschiedsbetrag von Euro 83.720,31 aus passiven latenten Steuern, die auf die Stillen Reserven der Grundstücke und Gebäude des Umlaufvermögens entfallen.

5. Schuldenkonsolidierung

Konzerninterne Ausleihungen und andere Forderungen, Rückstellungen und Verbindlichkeiten zwischen den konsolidierten Gesellschaften werden gemäß § 303 HGB gegeneinander aufgerechnet.

Bei den Pflichtangaben zu Haftungsverhältnissen und sonstigen finanziellen Verpflichtungen sind die Positionen gegenüber einbezogenen Unternehmen eliminiert.

6. Aufwands- und Ertragskonsolidierung

Konzerninterne Umsätze werden mit den entsprechenden konzerninternen Aufwendungen verrechnet.

Aufwendungen und Erträge aus sonstigen Geschäftsvorfällen zwischen den einbezogenen Unternehmen werden ebenfalls aufgerechnet.

7. Zwischenergebniseliminierung

Auf die Eliminierung der Zwischenergebnisse aus konzerninternen Lieferungen und Leistungen wird verzichtet, da sie von untergeordneter Bedeutung für die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns sind.

8. Quotenkonsolidierung

Die Gemeinschaftsunternehmen werden quotal in den Konzernabschluss einbezogen. Die Beteiligungen der Unternehmen wurden mit dem anteiligen bilanziellen Eigenkapital der Gemeinschaftsunternehmen verrechnet. Die quotale Kapitalkonsolidierung haben wir analog der Vollkonsolidierung bis 2009 nach der sogenannten "Buchwertmethode" und seit 2010 nach der sogenannten "Neubewertungsmethode" durchgeführt.

9. Equity-Methode

Assoziierte Unternehmen werden nach der Equity-Methode konsolidiert.

Es ergibt sich ein Unterschiedsbetrag in Höhe von Euro 2.517.295,10 aus dem Ansatz der vier assoziierten Unternehmen.

Der Wertansatz der Beteiligung und der Unterschiedsbetrag wurden zu dem Zeitpunkt ermittelt, zu dem das Unternehmen assoziiertes Unternehmen geworden ist und fortgeschrieben.

IV. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

1. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Die für den Konzernabschluss geltenden Vorschriften des § 298 HGB wurden beachtet.

Ergänzend zu diesen Vorschriften waren die Regelungen des Aktiengesetzes zu beachten.

Erworbene immaterielle Anlagewerte wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und sofern sie der Abnutzung unterlagen, um planmäßige lineare Abschreibungen vermindert. Die Nutzungsdauer beträgt zwischen 3 bis 5 Jahre.

Der ausgewiesene Geschäftswert- oder Firmenwert resultiert aus den sekundären latenten Steuern für die Stillen Reserven der Grundstücke und Gebäude des Anlage- und Umlaufvermögens (Euro 279.067,74). Dieser wurde mit einem Steuersatz von 30 % in Höhe von Euro 83.720,31 gebildet und als Geschäfts- oder Firmenwert aktiviert.

Der daneben ausgewiesene Geschäftswert- oder Firmenwert aus der Kapitalkonsolidierung wurde über eine Nutzungsdauer von 10 bzw. 15 Jahren linear abgeschrieben. Die in den Vorjahren zulässigerweise gewählte Nutzungsdauer von 15 Jahren wurde beibehalten, da die damals gebildeten Geschäfts- und Firmenwerte bis zum 31.12.2019 vollständig abgeschrieben waren. Zum 31.12.2020 sind neben den vollständig abgeschriebenen Geschäfts- und Firmenwerte aufgrund von Endkonsolidierung keine weiteren Geschäfts- und Firmenwerte mehr ausgewiesen.

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Die planmäßigen Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände linear vorgenommen.

Geringwertige Wirtschaftsgüter wurden nach den steuerrechtlichen Regelungen abgeschrieben.

Die Anteile an nicht konsolidierten verbundenen Unternehmen werden mit den Anschaffungskosten oder mit dem niedrigeren beizulegenden Wert bilanziert.

Die Finanzanlagen wurden wie folgt angesetzt und bewertet:

―	Anteile an nicht konsolidierten verbundenen Unternehmen zu Anschaffungskosten
―	Beteiligungen zu Anschaffungskosten
―	Wertpapiere des Anlagevermögens und Genossenschaftsanteile zu Anschaffungskosten

Soweit erforderlich, wurde der am Bilanzstichtag vorliegende niedrigere Wert angesetzt.

Die Bewertung der Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe, der unfertigen und fertigen Bauten, Grundstücke sowie geleistete Anzahlungen im Vorratsvermögen erfolgt zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Die Herstellungskosten beinhalten auch Zinsen für Fremdkapital, soweit dieses der Finanzierung des Herstellungsvorgangs dient. Der einbezogene Zinsaufwand betrifft nur die Dauer der Herstellung.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden zum Nominalwert angesetzt. Den in den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen enthaltenen Risiken wurde durch Bildung angemessen dotierter Einzelwertberichtigungen oder Pauschalwertberichtigungen Rechnung getragen. Wertpapiere des Umlaufvermögens und flüssige Mittel wurden zu Nominalwerten angesetzt (§ 253 Abs. 1 HGB).

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten wurden Ausgaben vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Die Rückstellung für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen wurde nach der versicherungsmathematischen Teilwertmethode gebildet. Es wurden folgende Annahmen für die Berechnung berücksichtigt (§ 285 Nr. 24 HGB):

•	durchschnittlicher Marktzins von 2,30 % für eine Laufzeit von 10 Jahren, der von der Dt. Bundesbank bekanntgemacht wurde
•	Lohn- und Gehaltssteigerungen von 0,00 % nach den Erfahrungswerten aus der Vergangenheit
•	Rentensteigerungen von 1,50 %
•	Sterbetafeln nach Dr. Klaus Heubeck "Richttafeln 2018 G"

Durch die Umstellung der Bewertung der Pensionsrückstellungen nach BilMoG ergibt sich ein zusätzlicher einmaliger Rückstellungsbetrag in Höhe von Euro 80.702,00. Wir haben von der Übergangsregelung des Art. 67 I 1 EGHGB Gebrauch gemacht. Demnach wird dieser Zuführungsbetrag jährlich mit 1/15 den Pensionsrückstellungen zugeführt. Der noch nicht zugeführte Unterschiedsbetrag beträgt zum 31.12.2020 Euro 21.522,00.

Die Steuerrückstellungen beinhalten die das Geschäftsjahr betreffenden, noch nicht veranlagten Steuern.

Die sonstigen Rückstellungen wurden für alle weiteren ungewissen Verbindlichkeiten gebildet. Diese wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Dabei wurden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt.

Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Als passive Rechnungsabgrenzungsposten sind Einnahmen vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit sie Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Latente Steuern werden nach den Vorschriften des § 306 HGB ermittelt. Aktive und passive latente Steuerüberhänge wurden - soweit vorhanden - unter Beachtung der Wesentlichkeit bilanziert. Die Bewertung erfolgte in diesen Fällen mit dem künftig geltenden Steuersatz.

Bei den aktiven latenten Steuern handelt es sich um die sich in späteren Geschäftsjahren voraussichtlich abbauenden Steuervorteile aus der unterschiedlichen Bewertung von Depotbeständen in den Handels- und Steuerbilanzen sowie aus dem voraussichtlichen Verbrauch bestehender Verlustvorträge.

Die ausgewiesenen passiven latenten Steuern resultieren in Höhe von Euro 728.400,00 (primäre latente Steuern) aus einer in der Steuerbilanz der DIB Vermögensverwaltungs AG gebildeten Rücklage nach § 6b EStG, sie wurden mit einem Steuersatz in Höhe von 28,66 % gebildet. Die sekundären latenten Steuern wurden für die Stillen Reserven der Grundstücke und Gebäude des Anlagevermögens (Euro 1.377.036,44) und des Umlaufvermögens (Euro 30.495.962,20) mit einem Steuersatz von 30 % in Höhe von Euro 9.561.899,58 gebildet. Die Abschreibungen bzw. Auflösungen des Geschäftsjahres betrugen Euro 3.138.319,61. Insgesamt betragen die passiven latenten Steuern Euro 10.290.299,58 (Vorjahr: Euro 13.227.651,86).

Währungsumrechnung

Soweit der Konzernabschluss Posten enthält, dem Beträge zugrunde liegen, die auf fremde Währung lauten, wurden diese entweder zum historischen Kurs, zum Durchschnittskurs 2020 oder zum Stichtagskurs 31.12.2020 umgerechnet.

Bilanzielle Umrechnungsdifferenzen werden ergebnisneutral im Eigenkapital nach den Rücklagen unter dem Posten "Eigenkapitaldifferenz aus Währungsumrechnung" erfasst. Währungsdifferenzen aus den Einzelabschlüssen der einbezogenen Tochterunternehmen werden ertragswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung dargestellt.

2. Gegenüber dem Vorjahr abweichende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Beim Konzernabschluss konnten die bisher angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden im Wesentlichen übernommen werden.

Ein grundlegender Wechsel von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden gegenüber dem Vorjahr fand nicht statt.

V. Erläuterungen zur Konzernbilanz

Anlagevermögen

Zum Ende des Geschäftsjahres bestehen ausschüttungsgesperrte Beträge in Höhe von insgesamt Euro 61.765,00 aus dem Unterschiedsbetrag zwischen dem Ansatz der Rückstellungen nach Maßgabe des entsprechenden Marktzinssatzes aus den vergangenen zehn Geschäftsjahren und dem Ansatz der Pensionsrückstellungen nach Maßgabe des entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatzes aus den vergangenen sieben Geschäftsjahren.

Geschäfts- oder Firmenwert

Die Geschäfts- oder Firmenwerte betreffen ausschließlich Geschäfts- oder Firmenwerte der Konzernbilanz.

Die Abgänge in Höhe von Euro 765.954,23 betreffen die ZBI Immobilien AG, BGP Asset Management GmbH i.L. und die AB-CT - Advanced Breast-CT GmbH in Höhe von Euro 625.303,08 sowie die Auflösung der stillen Reserven aus Verkäufen von Immobilien des Umlaufvermögens in Höhe von Euro 140.651,15.

Anlagespiegel für die einzelnen Posten des Anlagevermögens

Die Aufgliederung und Entwicklung der Anlagenwerte ist aus dem Konzern-Anlagenspiegel zu entnehmen.

Konzern-Anlagenspiegel zum 31.12.2020

CI Central Immobilien Holding AG 91052 Erlangen

	Anschaffungs-Herstellungskosten 01.01.2020	Zugänge Geschäftsjahr	Abgänge Geschäftsjahr	Umbuchungen	Anschaffungs-Herstellungskosten 31.12.2020
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	2.287.893,69	843.563,64	3.093.969,08	0,00	37.488,25
2. Geschäfts- oder Firmenwert	4.346.369,61	0,00	765.954,23	0,00	3.580.415,38
Summe immaterielle Vermögensgegenstände	6.634.263,30	843.563,64	3.859.923,31	0,00	3.617.903,63
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	171.483.102,34	50.300.689,13	7.966.824,94	19.584.512,44	233.401.478,97
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	5.294.770,54	1.910.663,72	6.804.298,51	0,00	401.135,75
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	18.509.046,80	2.139.822,55	389.867,01	-19.584.512,44	674.489,90
Summe Sachanlagevermögen	195.286.919,68	54.351.175,40	15.160.990,46	0,00	234.477.104,62
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	271,33	0,00	1,00	0,00	270,33
2. Anteile an assoziierten Unternehmen	1.916.659,41	766.635,69	166.000,00	0,00	2.517.295,10
3. Beteiligungen	42.528.693,24	260.535,62	2.599.638,19	0,00	40.189.590,67
4. Wertpapiere des Anlagevermögens	0,00	1.240.518,13	0,00	0,00	1.240.518,13
5. Genossenschaftsanteile	70,00	0,00	0,00	0,00	70,00
Summe Finanzanlagen	44.445.693,98	2.267.689,44	2.765.639,19	0,00	43.947.744,23
Summe Anlagevermögen	246.366.876,96	57.462.428,48	21.786.552,96	0.00	282.042.752,48

	kumulierte Abschreibungen 01.01.2020	Zugang kumulierte Abschreibungen Geschäftsjahr	Abschreibungen Geschäftsjahr	Abgänge Geschäftsjahr
	EUR	EUR	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	1.373.755,52	0,00	349.354,63	1.691.667,90
2. Geschäfts- oder Firmenwert	3.409.890,47	0,00	279.905,24	193.100,64
Summe immaterielle Vermögensgegenstände	4.783.645,99	0,00	629.259,87	1.884.768,54
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	4.766.752,72	0,00	2.800.190,30	691.081,44
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	2.725.860,36	0,00	810.190,66	3.307.709,27
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00
Summe Sachanlagevermögen	7.492.613,08	0,00	3.610.380,96	3.998.790,71
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00
2. Anteile an assoziierten Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00
3. Beteiligungen	102.000,00	0,00	0,00	0,00
4. Wertpapiere des Anlagevermögens	0,00	0,00	0,00	0,00
5. Genossenschaftsanteile	0,00	0,00	0,00	0,00
Summe Finanzanlagen	102.000,00	0,00	0,00	0,00
Summe Anlagevermögen	12.378.259,07	0,00	4.239.640,83	5.883.559,25

	kumulierte Abschreibungen 31.12.2020	Buchwert 31.12.2020
	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	31.442,25	6.046,00
2. Geschäfts- oder Firmenwert	3.496.695,07	83.720,31
Summe immaterielle Vermögensgegenstände	3.528.137,32	89.766,31
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	6.875.861,58	226.525.617,39
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	228.341,75	172.794,00
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	674.489,90
Summe Sachanlagevermögen	7.104.203,33	227.372.901,29
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	270,33
2. Anteile an assoziierten Unternehmen	0,00	2.517.295,10
3. Beteiligungen	102.000,00	40.087.590,67
4. Wertpapiere des Anlagevermögens	0,00	1.240.518,13
5. Genossenschaftsanteile	0,00	70,00
Summe Finanzanlagen	102.000,00	43.845.744,23
Summe Anlagevermögen	10.734.340,65	271.308.411,83

Konzernanhang zum 31.12.2020

CI Central Immobilien Holding AG Erlangen

Wertpapiere im Umlaufvermögen

Die Wertpapiere im Umlaufvermögen in Höhe von Euro 82.382.092,59 betreffen in Höhe von Euro 19.398.714,39 Aktien, in Höhe von Euro 24.704.656,04 festverzinsliche Wertpapiere, in Höhe von Euro 37.337.187,47 sonstige Investmentfonds und in Höhe von Euro 941.534,69 Aktienfonds.

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten enthält einbezogenes Disagio in Höhe von Euro 869.302,37 (Vorjahr Euro 1.365.327,16).

Angaben zur Kapitalrücklage

Die Kapitalrücklage gem. § 272 Abs. 2 Nr. 4 HGB beträgt unverändert Euro 961.291,88.

Angaben zur Gewinnrücklage

Die Gewinnrücklage betrifft die gesetzliche Rücklage von Euro 2.000.000,00. Die Rücklage beträgt 10 % des Grundkapitals.

Angaben über die Gattung der Aktien

Das Grundkapital von Euro 20.000.000,00 ist eingeteilt in 20.000.000 Stückaktien. Die Aktien lauten auf den Inhaber.

Anteile anderer Gesellschafter (nicht beherrschende Anteile)

Die Anteile andere Gesellschafter betragen insgesamt Euro 9.016.672,25 und setzen sich wie folgt zusammen:

Zusammensetzung:	Euro
Nicht beherrschende Anteile	6.887.401,63
Auf nicht beherrschende Anteile entfallende kumulierte Gewinne	2.129.270,62
	9.016.672,25

In dem Gesamtbetrag sind negative Beträge in Höhe von Euro 9.106.290,87 mit positiven Beträgen in Höhe von Euro 89.618,62 verrechnet.

Honorar Abschlussprüfer des Konzernabschlusses

	Euro	Euro
Abschlussprüfungsleistungen	102.000,00
andere Bestätigungsleistungen	0,00
Steuerberatungsleistungen	0,00
sonstige Leistungen	0,00	102.000,00

Mitzugehörigkeit zu mehreren Posten

In den sonstigen Vermögensgegenständen sind Forderungen gegen Gesellschafter in Höhe von Euro 12.696,86 (Vorjahr: Euro 22.054,66) enthalten.

In den sonstigen Verbindlichkeiten sind Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern in Höhe von Euro 379.474,47 (Vorjahr: Euro 559.243,60) enthalten.

Pensionsrückstellungen

Der Erfüllungsbetrag wurde mit der Berechnungsmethode Projected Unit Credit Method berechnet, bei Anwendung der biometrischen Grundlagen aus den Richttafeln 2018 G von Prof. Klaus Heubeck, unter Verwendung folgender Parameter:

Zinssatz	2,30 %
Gehaltsdynamik	0,00 %
Rententrend	1,50 %
Fluktuation	0,00 %

Bei den Rückstellungen für Altersversorgungsverpflichtungen ergibt sich zwischen dem Ansatz nach dem durchschnittlichen Marktzinssatz aus den vergangenen zehn Geschäftsjahren und dem Ansatz nach dem durchschnittlichen Marktzinssatz aus den vergangenen sieben Geschäftsjahren zum 31.12.2020 ein Unterschiedsbetrag in Höhe von Euro 61.765,00. Dieser Unterschiedsbetrag ist für die Ausschüttung gesperrt.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

	31.12.2020	31.12.2019
	Euro	Euro
ausstehende Rechnungen	4.418.710,50	6.795.600,16
Rechtstreitigkeiten	1.750.000,00	362.000,00
sonstige Kosten	632.188,53	1.529.924,96
Abschluss und Prüfung	571.923,50	875.037,50
Garantie/Gewährleistungen	105.000,00	781.450,00
Tantieme	50.360,00	1.346.982,91
Resturlaub	22.640,00	806.103,00
Aufbewahrungsrückstellung	15.000,00	43.121,00
Vermittlungsprovisionen	0,00	205.275,00
	7.565.822,53	12.745.494,53

Die nachfolgende Darstellung zeigt die Restlaufzeiten der in der Konzernbilanz aufgeführten Verbindlichkeiten:

	Gesamtbetrag	Restlaufzeit bis zu 1 Jahr	Restlaufzeit 1 - 5 Jahre	Restlaufzeit mehr als 5 Jahre	Vorjahr Gesamtbetrag
	Euro	Euro	Euro	Euro	Euro
Anleihen	87.995.931,18	23.521.338,50	56.300.222,19	8.174.370,49	79.514.464,78
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	236.992.823,68	78.044.515,72	46.945.978,94	112.002.329,02	209.605.272,90
erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	54.270.992,50	54.270.992,50	0,00	0,00	78.844.433,59
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	2.155.503,70	2.155.503,70	0,00	0,00	29.754.330,43
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	6.412.835,27	6.412.835,27	0,00	0,00	6.020.072,86
Sonstige Verbindlichkeiten	32.553.840,30	31.708.696,40	845.143,90	0,00	45.648.886,64
davon aus Steuern Euro 1.090.889,97
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit Euro 2.685,96
	420.381.926,63	196.113.882,09	104.091.345,03	120.176.699,51	449.387.461,20

Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten, die durch Pfandrechte oder ähnliche Rechte gesichert sind, beträgt Euro 236.992.823,68.

Die nachfolgenden Sicherungsarten und Sicherungsformen sind mit den Verbindlichkeiten verbunden:

―	Grundschulden
―	Abtretung Mietforderungen und Verkaufspreise
―	Verpfändung Bankguthaben
―	Selbstschuldnerische Bürgschaften Peter Groner über Euro 36.200.000,00 (Vorjahr: Euro 26.010.016,00)
―	Bürgschaften CI Central Immobilien Holding AG über Euro 68.902.573,71 (Vorjahr Euro 79.082.384,19)
―	Patronatserklärungen

Die Geschäftsanteile an der Amber Zweite VV GmbH, Aragon 13. VV GmbH, Aragon 14. VV GmbH, Beragon VV GmbH und Haragon VV GmbH wurden zur Sicherung eines Darlehens in Höhe von Euro 7.000.000,00 inklusive Gewinnbezugsrechte an ein Kreditinstitut verpfändet.

Angabe zu Restlaufzeitvermerken

Der Betrag der Forderungen mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr beträgt Euro 53.595.515,32 (Vorjahr: Euro 58.172.215,63).

Der Betrag der Forderungen mit einer Restlaufzeit größer einem Jahr beträgt Euro 19.304.264,36 (Vorjahr: Euro 16.566.822,28). Dieser entfällt auf Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht Euro 4.309.233,57 und sonstige Vermögensgegenstände Euro 14.995.030,79.

Der Betrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr beträgt Euro 196.113.882,09 (Vorjahr: Euro 239.657.445,22).

Der Betrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr beträgt Euro 224.268.044,54 (Vorjahr: Euro 209.730.015,98).

Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren beträgt Euro 120.176.699,51 (Vorjahr: Euro 118.599.266,38).

Rangrücktritte

Die CI Central Immobilien Holding AG hat neben Rangrücktritten gegenüber Unternehmen, welche im Konsolidierungskreis enthalten sind, die folgenden Rangrücktritte gegen Dritten bzw. Unternehmen, die entweder quotal oder als assoziiertes Unternehmen in den Konzernabschluss eingeflossen sind, gegeben:

Die CI Central Immobilien Holding AG hat am 31.12.2016 (Ersatz der bisherigen Rangrückritte vom 15.09.2015 und vom 30.12.2015) einen Rangrücktritt in Höhe von Euro 360.694,52 (Euro 343.178,46 zzgl. Euro 17.516,06 Zinsen) gegenüber der ESI Euro Sino Invest GmbH erklärt. (Quotenkonsolidierung)

Die CI Central Immobilien Holding AG hat am 27.06.2017 einen Rangrücktritt in Höhe von Euro 1.632.000,00 (Euro 1.600.000,00 zzgl. Euro 32.000,00 Zinsen) gegenüber der AB-CT- Advanced Breast-CT GmbH erklärt. (Equity-Methode)

Die CI Central Immobilien Holding AG hat am 31.12.2017 einen Rangrücktritt in Höhe von Euro 12.845,25 (Euro 12.000,00 zzgl. Euro 845,25 Zinsen) gegenüber der G & G Projekt GmbH erklärt.

(Quotenkonsolidierung)

Die CI Central Immobilien Holding AG hat am 27.06.2018 einen Rangrücktritt in Höhe von Euro 900.000,00 Euro gegenüber der AB-CT- Advanced Breast-CT GmbH erklärt. Der Rangrücktritt wurde mit Nachtrag vom 07.12.2018 auf Euro 2.000.000,00 erhöht. Am 31.12.2020 beträgt die Darlehensforderung Euro 1.359.643,17 (Euro 1.333.333,00 zzgl. Euro 26.310,17 Zinsen). (Equity-Methode)

Die CI Central Immobilien Holding AG hat am 06.07.2018 einen Rangrücktritt in Höhe von Euro 620.000,00 gegenüber der ESI Euro Sino Invest GmbH erklärt. (Quotenkonsolidierung)

Die CI Central Immobilien Holding AG hat am 15.10.2018 einen Rangrücktritt in Höhe von Euro 2.936.100,00 (Euro 2.700.000,00 zzgl. Euro 236.100,00 Zinsen) gegenüber der Mibeg Berlin GmbH erklärt. (Quotenkonsolidierung)

Die CI Central Immobilien Holding AG hat für die in 2019 an die AB-CT - Advanced Breast-CT GmbH gewährten Darlehen vom 04.03.2019, 14.05.2019, 08.08.2019, 23.10.2019 und 21.11.2019 in den Darlehensverträgen Rangrücktritte für sämtliche Ansprüche aus den Darlehen erklärt. Diese Rangrücktrittsvereinbarungen können frühestens zum 01.07.2022 mit einer Frist von zwei Wochen zum Monatsende gekündigt werden. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn dadurch Überschuldung oder Zahlungsunfähigkeit der Gesellschaft im insolvenzrechtlichen Sinne entsteht oder zu entstehen droht. In Summe betragen die Forderungen aus diese Darlehen am 31.12.2020 Euro 3.409.715,04 (Euro 3.270.000,00 zzgl. Euro 139.715,04 Zinsen).

(Equity-Methode)

Die CI Central Immobilien Holding AG hat am 30.12.2019 einen Rangrücktritt in Höhe von Euro 337.433,75 (Euro 305.000,00 zzgl. Euro 32.433,75 Zinsen) gegenüber der IIV Immobilieninvestitions- und Verwaltungs AG erklärt. (Quotenkonsolidierung)

Die CI Central Immobilien Holding AG hat am 30.10.2019 einen Rangrücktritt in Höhe von Euro 500.000,00 gegenüber der Erste B.I.G. Immo-GmbH & Co. KG erklärt.

Die CI Central Immobilien Holding AG hat am 02.11.2020 einen Rangrücktritt in Höhe von Euro 1.007.625,02 (Euro 1.000.000,00 zzgl. Euro 7.625,02 Zinsen) gegenüber der Erste B.I.G. Immo-GmbH & Co. KG erklärt.

Haftungsverhältnisse aus nicht bilanzierten Verbindlichkeiten gemäß § 251 HGB

Neben den in der Konzernbilanz aufgeführten Verbindlichkeiten sind die folgenden Haftungsverhältnisse zu vermerken:

Haftungsverhältnisse nach § 251 HGB	Betrag
	Euro
aus der Begebung und Übertragung von Wechseln	0,00
aus Bürgschaften, Wechsel- und Scheckbürgschaften	68.902.573,71
davon durch Pfandrechte oder sonstige Sicherheiten gesichert	68.902.573,71
davon Altersversorgung	0,00
davon gegenüber verbundenen Unternehmen	54.758.413,73
davon gegenüber assoziierten Unternehmen	0,00
aus Gewährleistungsverträgen	0,00
aus der Bestellung von Sicherheiten für fremde Verbindlichkeiten	0,00
Summe	68.902.573,71

Die vorstehenden Haftungsverhältnisse werden aus folgenden Gründen nicht bilanziert:

Mit einer Inanspruchnahme ist nicht zu rechnen, weil die Verbindlichkeiten der jeweiligen Gesellschaften gemäß der bestehenden Unternehmensplanungen aus dem Cash-Flow zu bedienen sind und aufgrund der objektbezogenen Sicherheiten.

Haftungsverhältnisse aus nicht bilanzierten sonstigen finanziellen Verpflichtungen

Neben den in der Konzernbilanz ausgewiesenen Verbindlichkeiten bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von Euro 6.151.312,59 (Vorjahr: Euro 25.200.128,85).

Im Einzelnen beinhalten diese Verpflichtungen folgende Sachverhalte:

	künftige Gesamtverpflichtungen
	zum 31.12.2020	Vorjahr
	Euro	Euro
Mietverträge	2.153.359,60	2.121.313,64
Generalunternehmerverträge	1.956.400,00	22.373.673,25
Beraterverträge	1.458.940,00	226.100,00
Hausverwaltung	249.946,30	271.773,03
Sonstige	182.480,89	130.937,91
Avalprovisionen und Haftungsgebühren	142.169,00	59.585,00
Leasingverträge	8.016,80	16.746,02
	6.151.312,59	25.200.128,85

Aus den nicht in der Konzernbilanz enthaltenen Geschäften ergeben sich folgende Risiken bzw. Vorteile:

Die finanziellen Verpflichtungen wurden seitens des Vorstandes in der Art eingegangen, dass diese mit Blick auf die Liquiditätssteuerung Vorteile für den Konzern darstellen. Um mögliche Risiken zu vermeiden, werden auslaufende Vereinbarungen rechtzeitig geprüft und ggf. verlängert.

Patronatserklärungen

Die CI Central Immobilien Holding AG hat am 29.09.2015 eine Patronatserklärung für die Vierte CI Invest AG & Co. KG gegenüber der Berliner Sparkasse abgegeben.

Die CI Central Immobilien Holding AG hat am 19.04.2016 eine Patronatserklärung für die CI Invest Wohnen GmbH gegenüber der Berliner Sparkasse abgegeben.

Die CI Central Immobilien Holding AG hat am 13.06.2016 eine Patronatserklärung zugunsten der CI Bau- und Entwicklungsgesellschaft Mainzer Landstraße mbH zur Sicherung der Ansprüche des Käufers "AXA Investment Managers Deutschland GmbH" aus dem notariellen Grundstückskaufvertrag mit Bauverpflichtung vom 22.12.2015, begrenzt auf eine Liquiditätszusage in Höhe von insgesamt Euro 1.250.000,00 abgegeben. Die Wirksamkeit der Patronatserklärung endet mit Ablauf der Verjährungsfrist des Grundstückskaufvertrages, also 30 Monate nach dem Übertragungsstichtag (12.09.2019).

Für den Zeitraum 30. Monat bis 60. Monat nach dem Übertragungsstichtag wurde am 12.09.2019 eine Patronatserklärung in Höhe Euro 500.000,00 abgegeben.

Die CI Central Immobilien Holding AG hat am 17.06.2016 eine Patronatserklärung für die CI Wohnen GmbH gegenüber der Taunus Sparkasse in Bad Homburg v.d. Höhe abgegeben. Die Patronatserklärung wurde am 16.09.2020 freigegeben.

Die CI Central Immobilien Holding AG hat am 27.10.2016 eine harte Patronatserklärung für die CI Invest AG abgegeben.

Die CI Central Immobilien Holding AG hat am 28.06.2017 eine Patronatserklärung für die Erste CI Invest Beteiligungs GmbH & Co. KG gegenüber der Sparkasse Nürnberg abgegeben.

Die CI Central Immobilien Holding AG hat am 28.06.2017 eine Patronatserklärung für die CI Invest Handels GmbH gegenüber der Sparkasse Nürnberg abgegeben.

Die CI Central Immobilien Holding AG hat am 09.08.2017 eine Patronatserklärung für die CI HH Süderfeld Immo GmbH & Co. KG gegenüber der Hamburgische Investitions- und Förderbank abgegeben.

Die CI Central Immobilien Holding AG hat am 26.10.2017 eine Patronatserklärung für die ZBI F 1102 GmbH & Co. KG gegenüber der Berliner Sparkasse abgegeben.

Die CI Central Immobilien Holding AG hat am 24.11.2017 eine Patronatserklärung für die CI Bau- und Entwicklungsgesellschaft Dresden mbH & Co. KG gegenüber der Güntzareal B.V. (zur Absicherung der Ansprüche aus §§ 3.6, 23.1 des Grundstückskaufvertrag mit Bauverpflichtung) in Höhe von Euro 1.200.000,00 abgegeben.

Die CI Central Immobilien Holding AG hat am 24.11.2017 eine Patronatserklärung für die CI Bau- und Entwicklungsgesellschaft Dresden mbH & Co. KG gegenüber der Güntzareal B.V. (zur Absicherung der Ansprüche aus § 22 des Grundstückskaufvertrag mit Bauverpflichtung) in Höhe von Euro 2.800.000,00 abgegeben.

Die CI Central Immobilien Holding AG hat am 08.03.2018 eine Patronatserklärung für die ZBI Bau- und Entwicklungsgesellschaft Echterdingen mbH & Co. KG gegenüber der Württembergische Lebensversicherung AG (zur Absicherung der Ansprüche aus § 12.1 des Grundstückskaufvertrags mit Bauverpflichtung) in Höhe von Euro 507.380,00 abgegeben. Die Patronatserklärung wurde im Januar 2020 zurückgegeben.

Die CI Central Immobilien Holding AG hat am 23.04.2018 eine Patronatserklärung für die CI Bau- und Entwicklungsgesellschaft Dresden mbH & Co. KG gegenüber der DKB Deutsche Kreditbank AG in Höhe von Euro 45.500.000,00 abgegeben.

Die CI Central Immobilien Holding AG hat am 16.03.2020 eine harte Patronatserklärung für die CI Invest Berlin Beteiligungs GmbH gegenüber der Mittelbrandenburgische Sparkasse in Potsdam abgegeben.

Die CI Central Immobilien Holding AG hat am 29.09.2020 eine harte Patronatserklärung für die ZBVV - Zentral Boden Vermietung und Verwaltung GmbH gegenüber der CI Bau- und Entwicklungsgesellschaft Dresden mbH & Co. KG für Ansprüche aus einem Mietvertrag abgegeben.

VI. Angaben zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse gliedern sich in die Segmente wie folgt auf:

	2020	2019
	Euro	Euro
Dienstleistungen	40.188.635,67	41.009.517,12
Fondsmanagement	54.417.035,22	114.835.102,47
Investmentportfolio	11.720.492,75	24.620.752,10
Projektentwicklung	64.566.998,85	111.641.782,34
Sonstige	19.605,75	38.343,68
	170.912.768,24	292.145.497,71

Im Berichtsjahr erfolgte eine Neuzuordnung der konsolidierten Unternehmen zu den Segmenten. Die Umsatzerlöse 2019 stellten sich anhand der bisherigen Zuordnung wie folgt dar:

	2019	Abweichung
	Euro	Euro
Dienstleistungen	41.216.317,12	-206.800,00
Fondsmanagement	114.835.102,47	0,00
Investmentportfolio	19.289.428,99	5.331.323,11
Projektentwicklung	116.766.305,45	-5.124.523,11
Sonstige	38.343,68	0,00
	292.145.497,71	0,00

Die Umsatzerlöse sind im Vergleich zum Vorjahr um insgesamt 121,2 Mio. Euro gesunken. Diese Reduzierung resultiert weitestgehend auf den Rückgang bei der endkonsolidierten ZBI Fondsmanagement AG (-60,4 Mio. Euro) sowie um die Verkaufserlöse des Vorjahres der CI Bau- und Entwicklungsgesellschaft Mainzer Landstraße mbH (83,0 Mio. Euro).

Die sonstigen betrieblichen Erträgen in Höhe von 111,0 Mio. Euro setzen sich im Wesentlichen aus den Erträgen aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagsvermögens in Höhe von 87,2 Mio. Euro, Verkaufserlösen aus dem Verkauf von Wertpapieren des Umlaufvermögens in Höhe von 18,2 Mio. Euro, Erträgen aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von 0,9 Mio, Euro zusammen.

Die Aufwendungen für bezogene Leistungen haben sich um Vergleich zum Vorjahr von 78,9 Mio. Euro um 48,6 Mio. Euro auf 30,3 Mio. Euro reduziert. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um Baukosten der Objekte des Umlaufvermögens.

Die Personalaufwendungen sind im Vergleich zum Vorjahr von 30,6 Mio Euro um 3,5 Mio. Euro auf 34,1 Mio. Euro gestiegen. Von den Personalaufwendungen des Berichtsjahres entfallen 32,4 Mio. Euro auf endkonsolidierte Gesellschaften.

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag sind im Vergleich zum Vorjahr um 30,7 Mio. Euro gesunken. Dies resultiert einerseits aus dem Rückgang bei den drei endkonsolidierten Gesellschaften ZBI GmbH, ZBI Fondsmanagement AG und ZBI Immobilien AG (insgesamt -15,8 Mio. Euro) sowie andererseits um die Veränderung bei der AirTown BER GmbH (-14,0 Mio. Euro) aufgrund der passiven latenten Steuern.

Ertragsteuern

Für die Berechnung des erwarteten Steueraufwands wurde ein Körperschaftsteuersatz von 15 % verwendet. Weiterhin wurden ein Solidaritätszuschlag von jeweils 5,5 % auf die Körperschaftsteuer sowie ein Gewerbesteuersatz von 15,4 % berücksichtigt. Für die Berechnung ergab sich insgesamt ein Steuersatz von 31,23 %.

Überleitung vom erwarteten Steueraufwand zum ausgewiesenen Steueraufwand

	2020	2019
	TEUR	TEUR
erwarteter Steueraufwand	35.174,2	21.088,2
abweichende ausländische Steuersätze	55,5	179,8
steuerfreie Erträge	-29.149,7	-646,4
steuerlich nicht abzugsfähige Aufwendungen	30,0	93,7
temporäre Differenzen, für die keine latenten Steuern erfasst wurden	-193,2	-964,6
Steuergutschriften	-9.418,0	-8.558,3
periodenfremde tatsächliche Steuern	-360,9	-77,1
Effekte aus Steuersatzänderungen	340,0	-51,0
latenter Steueraufwand	2.281,7	12.813,1
Sonstige Steuereffekte	6.899,9	12.491,6
Ausgewiesener Steueraufwand	5.659,5	36.369,0

In der Konzernbilanz werden aktive latente Steuern und passiven latenten Steuern unsaldiert ausgewiesen.

Ein saldierten Ausweis ergibt folgenden Nettobetrag der latenten Steuern:

	2020	2019
	TEUR	TEUR
Aktive latente Steuern	1.949,8	1.047,0
Passive latente Steuern	-10.290,3	-13.227,7
Nettobetrag der latenten Steuern	-8.340,5	-12.180,7

Der Nettobetrag der latenten Steuern hat sich wie folgt entwickelt:

	2020	2019
	TEUR	TEUR
Nettobetrag der latenten Steuern zum 01.01.	-12.180,7	-4.430,9
Latenter Steueraufwand/-ertrag in der Gewinn- und Verlustrechnung	-2.281,7	-12.813,1
Im sonstigen Ergebnis erfasste Veränderung der latenten Steuern auf zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte	6.215,7	5.081,2
Im sonstiger Ergebnis erfasste Veränderung der latenten Steuern auf versicherungsmathematische Gewinne/Verluste aus leistungsbasierten Pensionsplänen	-93,8	-17,9
Nettobetrag der latenten Steuern zum 31.12.	-8.340,5	-12.180,7

VII. Sonstige Angaben

Der Finanzmittelfonds besteht ausschließlich aus Kassenbeständen und Guthaben bei Kreditinstituten.

Die Bestände des Finanzmittelfonds der quotal einbezogenen Unternehmen betragen Euro 1.049.698,02 (Vorjahr: Euro 1.240.030,25).

Es bestehen Verfügungsbeschränkungen der Guthaben bei Kreditinstituten in Höhe von Euro 2.999,20 (Vorjahr: Euro 3.000,00).

Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahrs beschäftigten Arbeitnehmer

Die nachfolgenden Arbeitnehmergruppen waren während des Geschäftsjahres im Unternehmen beschäftigt:

Arbeitnehmergruppen	2020	2019
Arbeiter	0,00	0,00
Angestellte	582,00	671,00
leitende Angestellte	32,75	28,25
Die Gesamtzahl der durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer beträgt damit	614,75	699,25
davon vollzeitbeschäftigte Mitarbeiter	594,75	649,50
davon teilzeitbeschäftigte Mitarbeiter	20,00	49,75

Die nachfolgenden Arbeitnehmergruppen waren während des Geschäftsjahrs in den anteilsmäßig konsolidierten Unternehmen beschäftigt:

Arbeitnehmergruppen	Zahl
Arbeiter	0,00
Angestellte	0,00
leitende Angestellte	0,00
Die Gesamtzahl der durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer beträgt damit	0,00
davon vollzeitbeschäftigte Mitarbeiter	0,00
davon teilzeitbeschäftigte Mitarbeiter	0,00

Der im Geschäftsjahr entstandene Personalaufwand des Konzerns setzt sich wie folgt zusammen:

	Euro
Löhne und Gehälter	28.581.216,10
soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	5.546.966,93
davon für Altersversorgung Euro 348.416,27 (Euro 103.792,07)
Personalaufwand	34.128.183,03

Namen der Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats

Während des abgelaufenen Geschäftsjahres gehörten die folgenden Personen dem Vorstand an:

	Qualifikation:	ausgeübter Beruf:
Bettina Groner	Diplom-Kauffrau	Mitglied des Vorstands
Stephanie Bader-Groner	Immobilienfachwirtin (IHK)	Mitglied des Vorstands
Isabel Kubat-Groner	Bankkauffrau	Mitglied des Vorstands
Carlo Haselmann	Diplom-Betriebswirt	Mitglied des Vorstands

Herr Carlo Haselmann wurde mit Beschluss des Aufsichtsrates zum 14.01.2020 zum Vorstand bestellt. Die Eintragung ins Handelsregister erfolgte am 25.02.2020.

Dem Aufsichtsrat gehörten folgende Personen an:

	Qualifikation:	ausgeübter Beruf:
Peter Groner	Bankkaufmann	Aufsichtsratsvorsitzender
Peter Rath	Rechtsanwalt	Stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender
Markus Stock	Rechtsanwalt	Aufsichtsratsmitglied

Gesamtbezüge der Mitglieder des Vorstandes und des Aufsichtsrats

Die Gesamtbezüge der Mitglieder des Vorstands betrugen für das Geschäftsjahr TEuro 2.666,0 (im Vorjahr: TEuro 2.341,0), die der Mitglieder des Aufsichtsrats TEuro 1.259,5 (im Vorjahr: TEuro 312,0). Die für den Vorstand geleisteten Versicherungsbeiträge betrugen TEuro 2,4 (im Vorjahr: TEuro 2,4), die für die Mitglieder des Aufsichtsrates TEuro 1,2 (im Vorjahr: TEuro 1,2).

Die Gesamtbezüge früherer Mitglieder des Vorstandes betrugen für das Geschäftsjahr TEuro 937,8 (im Vorjahr TEuro 1.305,5) die der Mitglieder des Aufsichtsrats TEuro 0,0 (im Vorjahr TEuro 0,0).

Gebildete Rückstellungen für frühere Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats

Die Pensionsverpflichtungen gegenüber früheren Organmitgliedern und deren Hinterbliebenen sind voll durch Rückstellungen abgedeckt. Die Rückstellungen betragen Euro 708.936,00.

Gewährte Vorschüsse und Kredite an Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats

Der Gesamtbetrag der gewährten Vorschüsse und Kredite an Mitglieder des Vorstands beläuft sich auf Euro 0,00.

Der Gesamtbetrag der gewährten Vorschüsse und Kredite an Mitglieder des Aufsichtsrats beläuft sich auf Euro 0,00.

Es wurden seitens des Mutterunternehmens und der Tochterunternehmen keine Haftungsverhältnisse zugunsten Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrats des Mutterunternehmens eingegangen.

Angaben über das Bestehen einer Beteiligung an der Gesellschaft, die nach § 20 Abs. 1 oder 4 AktG der Gesellschaft mitgeteilt worden sind

Die BTG Verwaltung GmbH, Erlangen, besitzt 70 % unseres Grundkapitals. Die entsprechende Mitteilung nach § 20 AktG liegt vor.

Die CI Central Immobilien Holding AG wird in den Konzernabschluss der BTG Verwaltung GmbH (Sitz: Am Steinbruch 15, 91096 Möhrendorf) einbezogen. Der Konzernabschluss ist am Sitz der Gesellschaft erhältlich.

Geschäfte gemäß § 314 Abs. 1 Nr. 13 HGB

Geschäfte, die nicht zu marktüblichen Bedingungen zustande gekommen sind, und über die gemäß § 314 Abs. 1 Nr. 13 HGB zu berichten wäre, wurden im Berichtsjahr nicht getätigt.

Vorgänge von besonderer Bedeutung

Am 30. Januar 2020 hat die Weltgesundheitsorganisation WHO den internationalen Gesundheitsnotstand aufgrund des Ausbruchs des Coronavirus ausgerufen. Seit dem 13. März 2020 stuft die WHO die Verbreitung des Coronavirus als Pandemie ein. Der weitere Verlauf der Ausbreitung des Coronavirus und die von den Regierungen weltweit und in Deutschland ergriffenen drastischen Eindämmungsmaßnahmen werden zu einer Abschwächung der wirtschaftlichen Entwicklung führen. Durch die Entwicklung von Impfstoffen, Beginn der flächendeckenden Impfungen auch in Deutschland und Brechen der Dritten Welle wird voraussichtlich mit einer Beruhigung und Normalisierung der Situation gerechnet.

Die Folgen auf den Geschäftsverlauf des Konzern und dessen Tochtergesellschaften werden ständig analysiert und überwacht. Derzeit lassen sich noch keine gravierenden Auswirkungen feststellen.

Eine verlässliche betragsmäßige Schätzung der möglichen Auswirkungen der Corona-Krise auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft (des Konzerns und dessen Tochtergesellschaften) ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht möglich.

Weitere Vorgänge von besonderer Bedeutung, die sich nach Schluss des Geschäftsjahres ereignet haben, sind nicht eingetreten.

Vorschlag zur Ergebnisverwendung

Der Vorstand schlägt in Übereinstimmung mit den Gesellschaftern die folgende Ergebnisverwendung vor:

Der Jahresüberschuss der CI Central Immobilien Holding AG beträgt Euro 97.177.497,76. In die Gewinnrücklagen werden Euro 0,00 eingestellt. Unter Berücksichtigung des Gewinnvortrages nach Verwendung in Höhe von Euro 74.112.705,11 ergibt sich ein Bilanzgewinn in Höhe von Euro 171.290.202,87.

Der Vorstand schlägt vor, den Bilanzgewinn in Höhe von Euro 171.290.202,87 auf neue Rechnung vorzutragen.

Unterschrift des Vorstandes

Erlangen, den 28.05.2021

Stephanie Bader-Groner

Bettina Groner

Isabel Kubat-Groner

Carlo Haselmann

Kapitalflussrechnung

Kapitalflussrechnung	2020	2019
	TEUR	TEUR
- Periodenergebnis	106.620	30.740
- Abschreibungen/Zuschreibungen	4.240	3.326
- Zunahme/Abnahme der Rückstellung	./. 14.310	6.651
- Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge	18.120	16.007
- Zunahme/Abnahme der Vorräte	23.716	2.929
- Zunahme/Abnahme der Forderungen	1.203	./. 26.135
- Zunahme/Abnahme anderer Aktiva	./. 86.898	84.140
- Zunahme/Abnahme der Lieferantenverbindlichkeiten	./. 27.599	23.353
- Zunahme/Abnahme anderer Passiva	./. 38.120	43.723
- Gewinn/Verlust aus dem Abgang Anlagevermögen	./. 87.139	554
- Zinsaufwendungen/Zinserträge	7.002	8.814
- Sonstige Beteiligungserträge	./. 2.717	./. 2.070
- Ertragssteueraufwand/-ertrag	3.378	23.556
- Ertragssteuerzahlungen	./. 5.659	./. 36.369
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit	./. 98.163	179.218
- Auszahlungen für immaterielles Anlagevermögen	./. 843	./. 567
- Einzahlungen Abgänge Sachanlagevermögen	418	46
- Auszahlungen für Sachanlageninvestitionen	./. 54.133	./. 74.325
- Einzahlungen Abgänge Finanzanlagevermögen	102.624	3.174
- Auszahlung für Finanzanlagen	./. 2.268	./. 29.739
- Auszahlungen für Zugänge zum Konsolidierungskreis	0	./. 655
- Erhaltene Zinsen	2.211	1.218
- Erhaltene Dividenden	2.717	2.070
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	50.726	./. 98.778
- Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen von anderen Gesellschaftern	19	8.680
- Auszahlungen aus Eigenkapitalherabsetzungen
an andere Gesellschafter	./. 16.709	./. 5.401
- Einzahlungen aus der Begebung von Anleihen und der Aufnahme von (Finanz-) Krediten	99.515	108.571
- Auszahlungen aus der Tilgung von Anleihen und (Finanz-) Krediten	./. 64.117	./. 114.922
- Gezahlte Zinsen	./. 9.213	./. 10.032
- Gezahlte Dividenden an Gesellschafter des Mutterunternehmens	./. 10.000	./. 10.000
- Gezahlte Dividenden an andere Gesellschafter	./. 11.976	./. 9.942
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	./. 12.481	./. 33.046
Liquiditätsveränderungen gesamt	./. 59.918	47.395
Wechselkurs- und bewertungsbedingte Änderungen des Finanzmittelfonds	16	./. 9
Konsolidierungskreisbedingte Änderungen des Finanzmittelfonds	0	0
Finanzmittelbestand am 01.01.	136.962	89.576
Finanzmittelbestand am 31.12.	77.060	136.962

Eigenkapitalveränderungsrechnung vom 01.01.2020 bis 31.12.2020

CI Central Immobilien Holding AG 91052 Erlangen

	Eigenkapital des Mutterunternehmens
	Gezeichnetes Kapital	Rücklagen
	Gezeichnetes Kapital	Kapitalrücklage
	Stammaktien	nach § 272 Abs. 2 Nr. 4 HGB
	Euro	Euro
Stand 31.12.2019	20.000.000,00	961.291,88
Kapitalerhöhung/-herabsetzung z.B.	0,00	0,00
Ausgabe von Anteilen	0,00	0,00
Erwerb/Veräußerung eigener Anteile	0,00	0,00
Einbeziehung von Anteilen	0,00	0,00
Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln	0,00	0,00
Einforderung/ Einzahlung bisher nicht eingeforderter Einlagen	0,00	0,00
Einstellung in/ Entnahme aus Rücklagen	0,00	0,00
Ausschüttung	0,00	0,00
Währungsumrechnung	0,00	0,00
Sonstige Veränderungen	0,00	0,00
Änderung des Konsolidierungskreises	0,00	0,00
Konzernjahresüberschuss	0,00	0,00
Stand 31.12.2020	20.000.000,00	961.291,88

	Eigenkapital des Mutterunternehmens
	Rücklagen
	Gewinnrücklagen
	gesetzliche Rücklage	andere Gewinnrücklagen	Summe	Summe
	Euro	Euro	Euro	Euro
Stand 31.12.2019	2.000.000,00	0,00	2.000.000,00	2.961.291,88
Kapitalerhöhung/-herabsetzung z.B.	0,00	0,00	0,00	0,00
Ausgabe von Anteilen	0,00	0,00	0.00	0,00
Erwerb/Veräußerung eigener Anteile	0,00	0,00	0,00	0,00
Einbeziehung von Anteilen	0,00	0,00	0,00	0,00
Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln	0,00	0,00	0,00	0,00
Einforderung/ Einzahlung bisher nicht eingeforderter Einlagen	0,00	0,00	0,00	0,00
Einstellung in/ Entnahme aus Rücklagen	0,00	0,00	0,00	0,00
Ausschüttung	0,00	0,00	0,00	0,00
Währungsumrechnung	0,00	0,00	0,00	0,00
Sonstige Veränderungen	0,00	0,00	0,00	0,00
Änderung des Konsolidierungskreises	0,00	0,00	0,00	0,00
Konzernjahresüberschuss	0,00	0,00	0,00	0,00
Stand 31.12.2020	2.000.000,00	0,00	2.000.000,00	2.961.291,88

	Eigenkapital des Mutterunternehmens

		Gewinnvortrag	Konzernjahresüberschuss /-fehlbetrag der dem Mutterunternehmen zuzurechnen ist	Summe
	Eigenkapitaldifferenz aus Währungsumrechnung
	Euro	Euro	Euro	Euro
Stand 31.12.2019	11.238,82	138.894.164,29	9.443.306,38	171.310.001,37
Kapitalerhöhung/-herabsetzung z.B.	0,00	0,00	0,00	0,00
Ausgabe von Anteilen	0,00	0,00	0,00	0,00
Erwerb/Veräußerung eigener Anteile	0,00	0,00	0,00	0,00
Einbeziehung von Anteilen	0,00	0,00	0,00	0,00
Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln	0,00	0,00	0,00	0,00
Einforderung/ Einzahlung bisher nicht eingeforderter Einlagen	0,00	0,00	0,00	0,00
Einstellung in/ Entnahme aus Rücklagen	0,00	0,00	0,00	0,00
Ausschüttung	0,00	-10.000.000,00	0,00	-10.000.000,00
Währungsumrechnung	16.130,90	0,00	0,00	16.130,90
Sonstige Veränderungen	0,00	9.443.306,38	-9.443.306,38	0,00
Änderung des Konsolidierungskreises	0,00	0,00	0,00	0,00
Konzernjahresüberschuss	0,00	0,00	106.457.980,85	106.457.980,85
Stand 31.12.2020	27.369,72	138.337.470,67	106.457.980,85	267.784.113,12

	nicht beherrschende Anteile
				Konzern
	nicht beherrschende Anteile	auf nicht beherrschende Anteile entfallende Gewinne	Summe	Konzerneigenkapital Summe

	Euro	Euro	Euro	Euro
Stand 31.12.2019	10.384.356,18	27.135.468,26	37.519.824,44	208.829.825,81
Kapitalerhöhung/-herabsetzung z.B.	0,00	0,00	0,00	0,00
Ausgabe von Anteilen	0,00	0,00	0,00	0,00
Erwerb/Veräußerung eigener Anteile	0,00	0,00	0,00	0,00
Einbeziehung von Anteilen	0,00	0,00	0,00	0,00
Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln	0,00	0,00	0,00	0,00
Einforderung/ Einzahlung bisher nicht eingeforderter Einlagen	0,00	0,00	0,00	0,00
Einstellung in/ Entnahme aus Rücklagen	0,00	0,00	0,00	0,00
Ausschüttung	0,00	-11.976.000,00	-11.976.000,00	-21.976.000,00
Währungsumrechnung	0,00	0,00	0,00	16.130,90
Sonstige Veränderungen	0,00	0,00	0,00	0,00
Änderung des Konsolidierungskreises	-3.496.954,55	-13.192.348,03	-16.689.302,58	-16.689.302,58
Konzernjahresüberschuss	0,00	162.150,39	162.150,39	106.620.131,24
Stand 31.12.2020	6.887.401,63	2.129.270,62	9.016.672,25	276.800.785,37

Der Bilanzgewinn im Einzelabschluss der CI Central Immobilien Holding AG in Höhe von Euro 171.290.202,87 steht den Gesellschaftern in voller Höhe zur Ausschüttung zur Verfügung. Eine gesetzliche Ausschüttungs- oder Abführungssperre besteht im Einzelabschluss nicht.

Konzern-Lagebericht 2020

der CI-Unternehmensgruppe

A. Grundlagen der Unternehmensgruppe

I. Konzernstruktur

Die CI Central Immobilien Holding AG mit Sitz in Erlangen ist die Muttergesellschaft einer auf Wohnimmobilien in Deutschland spezialisierten Unternehmensgruppe mit den Hauptgeschäftsfeldern

•	Konzeption, Auflage und Verwaltung von Wohnimmobilienfonds (Segment Fondsverwaltung bis 31.10.2020)
•	Erbringung von fondsbezogenen Dienstleistungen (Segment Dienstleistungen bis 31.10.2020)
•	Erwerb, Entwicklung und Verkauf von Grundstücken (Segment Projektentwicklung)
•	Halten und Bewirtschaftung von Immobilien und Handel mit Immobilien (Segment Investmentportfolio)

Seit dem zweiten Quartal 2017 besteht mit der Union Investment Gruppe, dem Fondsspezialisten der genossenschaftlichen Finanzgruppe der Volks- und Raiffeisenbanken, eine strategische Partnerschaft, welche die Bereiche Fondsverwaltung und Dienstleistungen umfasst. Hierzu erwarb die Union Asset Management Holding AG 49,9 % der Anteile der im Jahr 2017 von der damaligen ZBI Zentral Boden Immobilien AG gegründeten ZBI Partnerschafts-Holding GmbH, in welche die ZBI Zentral Boden Immobilien AG ihre Beteiligungen an den wesentlichen Unternehmen der Fonds- und Dienstleistungsbereichs eingebracht hatte.

Mit Wirkung zum 31.10.2020 wurden von der CI Central Immobilien Holding AG in einem weiteren Schritt nochmals 45,0 % der Anteile an der ZBI Partnerschafts-Holding GmbH an die Union Investment Gruppe verkauft, und damit der gesamte Bereich Fondsverwaltung und fondsbezogene Dienstleistungen vertrauensvoll in die Hände des Partners übergeben. Zum 31.12.2020 ist die CI Central Immobilien Holding daher nur noch mit 5,1 % an der ZBI GmbH (ehemals ZBI Partnerschaftsholding GmbH) beteiligt.

Die CI Central Immobilien Holding AG nimmt innerhalb der Unternehmensgruppe daher vor allem Holdingfunktionen wahr. Die operative Geschäftstätigkeit der CI-Gruppe wird über rechtliche selbständige Einheiten (Gesellschaften) ausgeführt. Im Geschäftsjahr 2020 umfasst die Unternehmensgruppe neben der CI Central Immobilien Holding AG 52 vollkonsolidierte Einzelgesellschaften, elf quotenkonsolidierte Gesellschaften sowie 4 Gesellschaften, die nach der Equity-Methode konsolidiert werden. Aufgrund des vorgenannten Verkaufes wurden zum 31. Oktober 2020 insgesamt 19 Gesellschaften endkonsolidiert. Die weiteren Veränderungen im Konzernverbund im Geschäftsjahr 2020 haben dazu geführt, dass zum 31. Dezember 2020 insgesamt 48 Gesellschaft inklusive des Mutterunternehmens vollkonsolidiert, elf quotenkonsolidiert und 4 Gesellschaften nach der Equity Methode konsolidiert wurden.

Über das Segment Fondsverwaltung mit der zentralen Gesellschaft ZBI Fondsmanagement AG, der die Konzeption, Auflage und Verwaltung von nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) voll- oder teilregulierten Immobilienfonds obliegt, wird nach dem oben geschilderten Verkauf der Anteile in der CI Central nicht mehr weiter berichtet. Die betroffenen Gesellschaften wurden endkonsolidiert.

Die, dem Bereich Dienstleistungen zuzuordnenden Unternehmen wurden ebenfalls im Rahmen der Veräußerung endkonsolidiert. Diese Unternehmen haben vorrangig Leistungen für die, vom Bereich Fondsverwaltung konzipierten und aufgelegten Immobilienfonds erbracht, die durch den oben bereits beschriebenen Veräußerungsvorgang nun nicht mehr Bestandteil des Konzerns sind.

Der Bereich Projektentwicklung umfasst zum 31.12.2020 15 voll- oder quotenkonsolidierte Einzelgesellschaften, über die Bauvorhaben durchgeführt und vermarktet werden bzw. wurden und die teilweise auch Anlage- oder Handelsimmobilien im Bestand halten. Die Steuerung des Bereichs erfolgt in 2020 noch teilweise durch die dem Segment Dienstleistungen zugeordnete ZBI Projektentwicklungs GmbH aber bereits sukzessive durch, in diesem Bereich direkt angestellte Mitarbeiter um auch hier die organisatorische Trennung durch den weiteren Verkauf an die Union Investment abzubilden und abzufangen.

Der Bereich Investmentportfolio erwirbt und verwaltet Immobilien oder Beteiligungen an Immobiliengesellschaften, die sowohl im Anlagevermögen (Bestandsimmobilien) als auch im Umlaufvermögen (Handelsimmobilien) gehalten werden. Neben Wohnobjekten umfasst das Immobilienportfolio des Segments auch Gewerbeobjekte, insbesondere Büroimmobilien. Die notwendigen Dienstleistungen die im Rahmen eines ordnungsgemäßen kaufmännischen und technischen Facilitymanagements nicht durch die Mitarbeiter der jeweiligen Unternehmen erbracht werden können, werden durch Beauftragung von externen objektnahen Dienstleistern erbracht, wobei die ehemalige Konzerngesellschaft ZBVV GmbH nunmehr ebenfalls diesen Status einnimmt.

Zentrale Gesellschaft dieses Bereichs ist die CI Invest AG, welche hauptsächlich als Holding und Finanzierungsgesellschaft fungiert. Eine weitere Finanzierungsgesellschaft ist die CI L International AG, ein in Liechtenstein ansässige Unternehmen, das an Investoren Anleihen in Schweizer Franken und Euro begibt, die über die CI Invest AG zur Finanzierung des Investmentportfolios und auch von Bauvorhaben eingesetzt werden.

II. Konzernsteuerung

Die finanzielle Steuerung der CI-Gruppe erfolgt durch den Vorstand der CI Central Immobilien Holding AG primär auf Basis wöchentlicher Reports über die Liquiditätsstände und einer dreimonatigen Liquiditätsvorschau der wesentlichen Konzerngesellschaften, die regelmäßig fortgeschrieben wird und die erwarteten Ein- und Auszahlungen enthält. Negative Entwicklungen können so kurzfristig identifiziert und Maßnahmen zur Gegensteuerung ergriffen werden.

Ziel ist es, die Finanzkraft der CI-Gruppe auf einem hohen Niveau zu halten und damit die finanzielle Unabhängigkeit zu gewährleisten ohne den Rentabilitätsgesichtspunkt beim Vorhalten liquider Mittel außer Acht zu lassen. Die Aufnahme von Fremdmitteln erfolgt grundsätzlich nur für Objekt- und Projektfinanzierungen. Nicht kalkulierbare Risiken sollen so weit wie möglich vermieden werden.

III. Mitarbeiterentwicklung

Infolge des Verkaufes der beiden Bereiche Fondsverwaltung und Dienstleistungen spiegelt die untenstehende Darstellung den tatsächlichen Mitarbeiterstand zum 31.12.2020 nicht wider. Zum 31.12.2020 ist lediglich noch der Mitarbeiterstamm aus den Bereichen Projektentwicklung und Investmentportfolio relevant. Zum 31.12.2020 beschäftigt die CI-Gruppe daher insgesamt 24 Mitarbeiter die überwiegend dem Investmentportfolio zuzuordnen sind.

Unabhängig davon und unter Berücksichtigung einer zeitanteiligen Berechnung hat sich die durchschnittliche Beschäftigtenzahl 2020 im Vergleich zum Vorjahr wie folgt entwickelt:

	2020	2019
Fondsverwaltung	71	84
Dienstleistungen	522	616
Projektentwicklung	2	2
Investmentportfolio	20	18
Gesamt	615	720

B. Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

a) Gesamtwirtschaftliches Umfeld

Die deutsche Wirtschaft ist nach einer zehnjährigen Wachstumsphase im Corona-Krisenjahr 2020 in eine tiefe Rezession geraten, ähnlich wie zuletzt während der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008/2009. Nach zehn Jahren Wirtschaftswachstum mit einem durchschnittlichen Zuwachs von 1,9 % lag das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt um 5,0 % niedriger als im Vorjahr.

Die Corona-Krise hinterließ im Jahr 2020 deutliche Spuren in nahezu allen Wirtschaftsbereichen. Die Produktion wurde sowohl in den Dienstleistungsbereichen als auch im Produzierenden Gewerbe teilweise massiv eingeschränkt. Im Produzierenden Gewerbe ohne Bau ging die preisbereinigte Wirtschaftsleistung gegenüber dem Jahr 2019 um 9,7 % zurück, im Verarbeitenden Gewerbe sogar um 10,4 %. Besonders deutlich zeigte sich der konjunkturelle Einbruch in den Dienstleistungsbereichen, die zum Teil so starke Rückgänge wir noch nie zu verzeichnen hatten. So ist z.B. für den Wirtschaftsbereich Handel, Verkehr und Gastgewerbe ein Rückgang der preisbereinigten Wirtschaftsleistung gegenüber dem Vorjahr 2019 von 6,3 % zu verzeichnen, wobei hier die deutliche Zunahme des Onlinehandels die Einbrüche im stationären Handel zumindest statistisch etwas auffing. Lediglich der Bereich des Baugewerbes konnte sich dieser Entwicklung entziehen und weist eine Zunahme der preisbereinigten Bruttowertschöpfung gegenüber dem Vorjahr von +1,4 % auf.

Im Gegensatz zur Finanz - und Wirtschaftskrise 2007/2008 (als der Konsum die Wirtschaft stützte) wurde ob der Unsicherheiten in der Corona-Krise die privaten Konsumausgaben deutlich eingeschränkt und gingen preisbereinigt gegenüber dem Vorjahr um 6,0 % zurück. Die preisbereinigt um 3,4 % gegenüber dem Vorjahr abermals erhöhten Konsumausgaben des Staates wirkten diesem Rückgang etwas entgegen.

Parallel zu der sinkenden Nachfrage gingen auch die Bruttoanlageinvestitionen preisbereinigt gegenüber dem Vorjahr um 3,5 % zurück. Während die Bauinvestitionen noch um 1,5 % zulegten, wurde Ausrüstungen (Maschinen, Anlagen, Geräte und Fahrzeuge) preisbereinigt 12,5 % weniger investiert als im Jahr 2019. Ebenso sanken die Investitionen und Aufwendungen für Forschung und Entwicklung um ca. 1,1 %.

Auch der Außenhandel konnte sich diesem Trend nicht entziehen und ging (erstmals seit 2009) preisbereinigt bei Exporten um 9,9 % und bei Importen um 8,6 % zurück. Einen besonders großen Anteil an diesem Rückgang hatte der Bereich Dienstleistungen, da der Reiseverkehr nahezu zum Erliegen kam.

Die konjunkturelle Entwicklung spiegelt sich auch in den Arbeitsmarktdaten des Jahres 2020 wider, wobei jedoch noch größere Ausschläge durch die intensive Nutzung des Instrumentes Kurzarbeit vermieden werden konnten. Nach Angaben der Bundesagentur für Arbeit verminderte sich die Zahl der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten gegenüber dem Vorjahr um 0,3 % und verharrte aber mit 33,32 Mio. auf einem vergleichsweise hohen Niveau. Gleichzeitig erhöhte sich jedoch sich die Zahl der Arbeitslosen um 428 T. auf 2,695 Mio. und die durchschnittliche Arbeitslosenquote um 0,9 % auf 5,9 %. Das Instrument Kurzarbeit erreichte im April 2020 seinen historischen Höchststand. Zu diesem Zeitpunkt waren knapp 6,0 Mio. Beschäftigte (ca. 18 % aller Beschäftigten) mit einer durchschnittlichen Arbeitsausfallquote von 38 % in Kurzarbeit.

Weiterhin ist im Jahr 2020 ein deutlicher Rückgang von als offen gemeldeten Arbeitsplätzen von durchschnittlich 160,1 T. oder 20,8 % gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen. Diese genannten Indikatoren spiegeln die Unsicherheit hinsichtlich der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung wider.

Eine aufkeimende Erholung, durch die in der zweiten Jahreshälfte beginnenden Lockerungen wurde durch die Verhängung eins weiteren (dritten) Lockdowns zu Beginn 2021 wieder konterkariert.

Die Verbraucherpreise erhöhten sich nach den Berechnungen des Statistischen Bundesamtes im Jahresdurchschnitt 2020 um 0,5 % wobei aber für Dezember 2020 einen Wert von -0,3 % und war damit das fünfte Mal im Jahr 2020 negativ. Gegenüber dem Vorjahr, in dem die durchschnittliche Steigerungsrate noch 1,4 % betrug, hat sich die Inflationsrate damit spürbar abgeschwächt.

Die Zinsentwicklung war im Jahr 2020 ebenfalls rückläufig. Der EZB-Rat beließ die Leitzinsen unverändert bei 0 %. Zehnjährige Bundesanleihen wiesen während des gesamten Jahres negative Renditen auf und auch die Zinssätze für Wohnungsbaukredite verblieben in 2020 weiterhin auf historisch niedrige Werten, wobei sie sich bis Jahresende sogar noch um 0,10 % im Schnitt abschwächten.

Die staatlichen Haushalte beendeten das Jahr 2020 mit einem Finanzierungsdefizit von 158,2 Mrd. €. Dies ist der erste Defizitausweis seit 2011. Aus diesem Defizit entfallen 98,3 Mrd. € auf den Bundeshaushalt, 26,1 Mrd. € auf die verschiedenen Länderhaushalte, 31,8 Mrd. € zu Lasten der Sozialversicherungsträger und 2.0 Mrd. € auf die Gemeinden. Damit liegt die Defizitquote gemessen am Nominal-BIP bei 4,8 % und damit deutlich über der europäisch angestrebten Maximalgröße von 3,0 %.

b) Markt für Wohnimmobilien

Die Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien war im Jahr 2020 trotz weiter gesunkener Anfangsrenditen und der Verschärfung regulatorischer Eingriffe zur Begrenzung des Mietenanstiegs ungebrochen hoch. Berechnungen des Immobiliendienstleisters BNP Paribas Real Estate zufolge, belief sich das Transaktionsvolumen mit Wohnbeständen ab 30 Wohneinheiten auf rund 429 Verkäufe mit einem Umsatz von 20,8 Mrd. EUR. Damit wurde das bereits gute Ergebnis des Jahres 2019 mit 144.000 Einheiten und einem Umsatz von 19,5 Mrd. EUR nochmals um 7 % übertroffen. Auffällig ist dabei aber, dass der Anteil der Projektentwicklungen mit gut 15 % erstmals seit 2015 wieder weniger als ein Fünftel an diesem Ergebnis beiträgt. Dies liegt jedoch in erster Linie an einem nicht ausreichenden Angebot entsprechender Projekte. Damit hat sich der Umsatzanteil der Assetklasse Bestandsportfolio (traditionell den Wohninvestmentmarkt dominierend) wieder auf 58 % erhöht (von 49,1 % im Vorjahr). Auffällig in den Berechnungen der BNP ist die Tatsache, dass der Anteil von Transaktionen mit einem Volumen < 25,0 Mio.€ mit 3,1 Mrd. € Umsatz bei absolut 290 Transaktionen mit rund 15 % am Gesamtvolumen die Krisenresistenz dies Marktes zeigt, da die Palette der Anleger sich deutlich verbreitert und nicht nur von den Big Playern auf der Investorenseite lebt, auch wenn diese auch in 2020 bei lediglich 27 Ankäufen ca. 61,0 % des Markumsatz getätigt haben.

Der auf größenunabhängigen Transaktionsdaten beruhende vdp-Immobilienpreisindex (vdp - Verband der deutschen Pfandbriefbanken) zeigt mit 172,8 Punkten einen Anstieg von 6,0 % gegenüber dem Vorjahr auf. Dabei war für das Wohnimmobiliensegment alleine (ohne Gewerbeimmobilien siehe unten Punkt c) ein Preisanstieg von 7,5 % zu verzeichnen. Dabei zeigt sich inzwischen auch eine Spreizung innerhalb dieses Segmentes wobei sie selbstgenutzter Wohnraum gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 8,5 % und Mehrfamilienhäuser um 6,7 % (Vorjahr 6,2 %) verteuerten.

Erkennbar ist, dass der Wohnungsmarkt sich als bemerkenswert resilient gegenüber möglichen Auswirkungen der Pandemie zeigt. Es konnten keine auffälligen Preisverfälle oder ähnliches beobachtet werden. Die Steigerungsraten bewegen sich zwar nicht mehr auf dem Niveau wie vor zwei oder drei Jahren, aber (vor allem) beim selbstgenutzten Wohneigentum ist ein weiterhin stabiles Wachstum zu beobachten.

In den Metropolstädten scheint das Mietwachstum endgültig an seine Grenzen zu kommen. In den sieben großen Metropolstädten legten die Mieten im Vergleich zum Vorjahresquartal nur noch um 1,7 % (Vorjahr 2,9 %) zu. So ist z.B. in Berlin das Mietpreiswachstum im Vergleich zum Vorjahr vollständig zum Erliegen gekommen.

Der bulwiengesa-Immobilienindex, der die Preis- und Mietenentwicklung von Wohn- und Gewerbeimmobilien in 125 Städten nach den Standortkategorien A-, B-, C- und D-Städte auswertet, weist für den Teilindex Wohnen mit einem Anstieg um 5,0 % gegenüber 5,8 % im Vorjahr ebenfalls eine sich recht stabile Preisdynamik aus. Diese betrifft Kaufpreise und Mieten gleichermaßen, wobei jedoch der Anstieg bei den Kaufpreisen mit +7,5 % für das Reihenhaussegment und 5,8 % für die Bereich Grundstücke bzw. Eigentumswohnungen den Mietanstieg bei Neubauwohnung mit 3,4 % bzw. Mieten im Bestand mit 2,3 % deutlich übertraf.

c) Markt für Gewerbeimmobilien / EH-Lagen

Im Gegensatz zum Markt für Wohnimmobilien konnte sich der Gewerbeimmobilienmarkt und hier besonders die Handelsflächen der COVID-19-Pandemie und deren Folgen nicht entziehen. So nahmen die Preise für Büroimmobilien im Vergleich zum Jahr 2019 durch die stark gesunkene Flächennachfrage um nur noch 1,7 % zu. Durch die pandemiebedingten Unsicherheiten und vermehrte und politisch unterstütze Diskussion des Thema Home-Office wurden Neuanmietungen (zumindest eher) zurückgestellt. Allerdings sind noch keine größeren Auswirkungen auf Neuvertragsmieten feststellbar (Steigerung gegenüber dem Vorjahr bei 0,7 %), aber es ist allgemein eine deutliche Abnahme der Investmenttätigkeit im Büroimmobilienmarkt und eine noch stärkere Konzentration der Nachfrage auf die Topmärkte zu verzeichnen.

Demgegenüber waren die Einzelhandelsimmobilien mit einem Preisrückgang von -2,0 % gegenüber dem Vorjahr deutlich stärker betroffen, auch wenn sich der Preisrückgang Ende 2020 wieder spürbar verlangsamt hat. Da mit Ausnahme des LEH der sonstige stationären Einzelhandel während des ersten und zweiten Lockdowns komplett geschlossen wurde, profitierte der Online-Handel und wird damit den Strukturwandel im Einzelhandel weiter beschleunigen. Spürbar ist dies Entwicklung bereits bei den Neuvertragsmieten, die gegenüber dem Vorjahresquartal um 1,4 % zurückgegangen sind.

d) Markt für Immobilienfonds

Nach der Investmentstatistik des deutschen Fondsverbandes BVI war das Jahr 2020 für Immobilienfonds abermals ein gutes Jahr, jedoch konnten die Spitzenergebnisse aus dem Vorjahr nicht wiederholt werden. Das Netto-Mittelaufkommen aller Anlagevehikel betrug 19,0 Mrd. EUR und verfehlte damit den Spitzenwert des Vorjahres von 23,5 Mrd. EUR um ca. 20 %. Die Gewichtung innerhalb der offenen Publikumsfonds blieb weiterhin unverändert. Am meisten gefragt waren diesmal offene Spezialfonds mit einem Netto-Mittelaufkommen von 9,06 Mrd. EUR (Vorjahr 10,71 Mrd. EUR) während die offenen Publikumsfonds eine Netto-Mittelzufluss von 8,28 Mrd. EUR (Vorjahr 10,56 Mrd. EUR) verzeichnen konnten. Das Netto-Mittelaufkommen der geschlossenen Publikums- und Spezialfonds belief sich im Jahr 2020 auf 1,66 Mrd. EUR, was gegenüber dem Vorjahr einen deutlichen Rückgang von 420 Mio. EUR (21 %) bedeutet. Zusammen mit Wertsteigerungen hat sich der Gesamtwert der verwalteten Nettovermögen gegenüber dem Vorjahr um 22,3 Mrd. EUR erhöht und betrug zum 31.12.2020 über alle Anlagevehikel 244,1 Mrd. EUR.

II. Geschäftsverlauf

Bei einem um 41,5 % auf 170,9 Mio. Euro verringerten Umsatz hat die CI-Gruppe im Geschäftsjahr 2020 einen Konzerngewinn vor Ertragsteuern und sonstigen Steuern in Höhe 112,6 Mio. Euro (Vj. 67,5 Mio. Euro) erzielt. Dieses Ergebnis entstand trotz der erfolgten Endkonsolidierung des Teilkonzern Partnerschaftsholding mit den beiden Segmenten Fondsverwaltung und Dienstleistung zum 31.10.2020. Dieser Wegfall war ursächlich für die Verminderung der Umsatzerlöse um 61,5 Mio. Euro von 156,0 Mio Euro auf 94,5 Mio. Euro in diesem Bereich des Konzerns. Der Verkauf der Anteile an diesem Teilkonzern bzw. der damit endkonsolidierten Gesellschaften führte zu einem Ertrag aus dem Abgang von Anlagevermögen in Höhe von 79,2 Mio. Damit wurde die, mit der Minderung der Umsatzerlöse einhergehenden Ergebnisreduktion überkompensiert. Hierbei handelt es sich allerdings um ein einmaliges Ereignis.

Das positive Jahresergebnis von 106,6 Mio. Euro ergibt sich aus dem Investmentbereich mit 83,5 Mio. sowie dem Bereich der Projektentwicklung, der auch dank der fällig gewordenen Besserungsscheine aus bereits abgeschlossenen Globalverkäufen hier mit 23,8 Mio. Euro einen deutlichen Ergebnisbeitrag leisten konnte.

Der endkonsolidierte Bereich Fondsmanagement / Dienstleistung konnte keinen Ergebnisbeitrag leisten und schloss kumuliert mit einer roten Null ab.

Nachfolgend wird ein Überblick über die wesentlichen geschäftlichen Aktivitäten der einzelnen Segmente der CI-Gruppe im abgelaufenen Geschäftsjahr gegeben.

Grundsätzlich wird aktuell im Rahmen der geschilderten Anteilsveräußerung bei der Neuausrichtung der einzelnen Geschäftsfelder die Trennung zwischen Projektentwicklung und Investmentportfolio etwas schärfer als in den Vorjahren vorgenommen, ohne die Aussagekraft der unterjährigen Segmentbereiche zu beeinträchtigen.

1. Fondsverwaltung

Im Rahmen der Veräußerungen des gesamten Fondsgeschäftes / Fondsverwaltung an die Union Investment sind zwar im Rahmen der Endkonsolidierung für diesen Bereich noch Erträge und Aufwendungen in der Konzern-GuV auszuweisen. Durch den Entfall der Bilanzansätze wird jedoch auf eine tiefergehende Berichterstattung verzichtet.

2. Dienstleistungen

Für den Teilbereich Dienstleistungen gilt das vorgenannte ebenso.

3. Projektentwicklung

Mit dem Bereich Projektentwicklung nutzt die CI-Gruppe die sich infolge der Verknappung des Wohnraumangebots in den Städten bietenden Chancen. Im Geschäftsjahr 2020 lag der Fokus wie im Vorjahr auf der Bestandsentwicklung und der Vermarktung der Bauvorhaben. Zur Vermarktung vorgesehene neue Projekte wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr nicht akquiriert. Es wurden jedoch in diesem Bereich Grundstücke, bzw. Gebäude zum Abbruch erworben, bzw. Mehrheitsbeteiligungen an Unternehmen mit gleichem Geschäftszweck eingegangen.

Hauptaugenmerk im Berichtsjahr war das erfolgreiche weiterführen der laufenden Projekte. So wurden in die drei noch laufenden Vermarktungsprojekte in Summe 12,2 Mio. Euro investiert. Aus diesen Vermarktungsprojekten wurden im Berichtsjahr bereits Umsatzerlöse in Höhe von 45,8 Mio. Euro erzielt und für das Jahr 2021 werden (durch die Abrechnung des Projektes in Dresden) 108 Mio. Euro mit einem positiven Ergebnis von 10,0 Mio. Euro erwartet.

Durch vertragliche Gestaltungen in bereits abgeschlossenen Projekten konnten aus diesen nachträgliche Umsatzerlöse von gesamt 15,9 Mio. Euro generiert werden.

Im Jahr 2020 wurde ein weiteres, zur Vermarktung vorgesehenes Projekt mit einem Wert von 9.7 Mio. Euro in den Bestand überführt, sodass das Bestandsportfolio des Bereiches Projektentwicklung zum Bilanzstichtag 2 Immobilien mit einem Gesamtwert von 19,6 Mio. € umfasst. In diese wurden 2,7 Mio. Euro investiert dem laufende Abschreibungen von 0,2 Mio. Euro gegenüber stehen. Diese zwei Objekte in Wiesbaden und Kernen (gemeinsam 1 Gewerbeeinheit und 50 Wohneinheiten) haben einen Umfang von 4.017 m ² Nutzfläche.

Im Berichtsjahr wurde nunmehr gezielt 17,3 Mio. Euro in Grundstücke investiert um hier, nach dem Auslaufen der oben genannten drei Projekte, die dargestellten Chancen des Marktes wahrzunehmen.

Im Einzelnen wurde erworben

―	ein bebautes Grundstück in Herzogenaurach; Hier wird geplant auf einer Grundstücksfläche von 10.152 m ² Wohn- und Gewerbeeinheiten mit einer Gesamtnutzfläche von 9.519 m ² zu errichten. Dabei sieht das Planungsrecht 8.500 m ² für Wohnnutzung und 1.019 m ² für gewerbliche Nutzungen vor
―	ein bebautes Grundstück in Nürnberg mit 4.744 m ² , mit dem Ziel nach Abriß der aufstehenden Gebäude nach weiterer Arrondierung zusammen mit einem Partner hier Wohnbebauung zu errichten.
―	ein Garagenhof in Radebeul mit 2.980 m ² , welches aber nach erfolgter Entmietung und Projektierung veräußert werden soll.

Über assoziierte bzw. konsolidierte Unternehmen wird ein Entwicklungsgrundstück in Berlin mit einem Wertansatz von 11,7 Mio. Euro gehalten und wurden im Berichtsjahr ein Grundstück in Nürnberg- Nord mit 10.017 m ² für Wohnbebauung erworben und dabei 1,8 Mio. Euro investiert.

4. Investmentportfolio

Das Immobilienvermögen des Segments Investmentportfolio der CI-Gruppe umfasst zum 31.12.2020 33 im Anlagevermögen gehaltene Bestandsimmobilien an 9 Standorten mit 489 Wohn- und 130 Gewerbeeinheiten und einer Nutzfläche von 80.053 qm, drei ebenfalls dem Anlagevermögen zugeordnete unbebaute Grundstücke sowie 15 für den Handel bestimmte Objekte, davon in Nürnberg und Fürth 7 Liegenschaften mit 59 Wohn- und 12 Gewerbeeinheiten und einer Nutzfläche von 7.030 qm und in Berlin 7 Objekte, mit 117 Wohn- und 22 Gewerbeeinheiten mit einer Gesamtfläche von 11.488 qm. Außerdem ist in diesem Bereich noch über ein bebautes ehemaliges Industriegrundstück in Berlin mit 3.631 qm zu berichten, dass im Jahr 2016 erworben und der Wohnbebauung zugeführt werden soll.

Daneben hält der Bereich Beteiligungen an drei assoziierten Unternehmen sowie weitere Minderheitsbeteiligungen von bis zu 10,1 % an Objektgesellschaften von geschlossenen Immobilienfonds der nunmehrigen ZBI GmbH und anderen Immobilienkonzernen.

Bestandsimmobilien mit Wohn- und Geschäftsbauten

Der Bestand der im Anlagevermögen gehaltenen Immobilien hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 91 Wohn- und 5 Gewerbeeinheiten erhöht. Dies ist auch in der Umgliederung der Immobilien in Hamburg-Süderfeld mit 130 Wohneinheiten (vorrangig Appartements) und einer Gewerbeeinheit vom Bereich Projektentwicklung in den Bereich des Investmentportfolio begründet.

Außerdem ergab sich eine ergibt sich die Bestandsveränderungen aus den folgenden Vorgängen:

―	Mit notariellem Kaufvertrag vom 10.12.2020 und Nutzen-/Lastenwechsel am 15.12.2020 erwarb die Erste CI Invest GmbH & Co. KG ein Wohn- und Geschäftshaus in Nürnberg, Karolinenstraße mit 5 Wohneinheiten, 6 Büro- und Ladeneinheiten, sowie einer Gesamtnutzfläche von 1.705 qm.
―	In 2020 wurde erstmalig die Immobilien Heinrich Kock-Weg in Hamburg-Süderfeld mit 130 Wohneinheiten und 1 Gewerbeeinheit bei eine Gesamtnutzfläche von 5.514 qm dem Investmentbereich zugeordnet
―	Der Ausweis der Immobilien in Nürnberg Welser Straße erfolgte erstmals mit 9 Wohneinheiten und 1 Gewerbeeinheit bei einer Nutzfläche von 1.579 qm
―	Die in 2019 durch die CI Invest Erlangen TH mit Übergang nutzen und Lasten zum 01.02.2020 erworben Immobilien Am Weichselgarten 14 wurde nunmehr von geleistet Anzahlung mit einer Gewerbeeinheit bei einer Nutzfläche von 4.212 qm im Anlagevermögen ausgewiesen.
―	Schließlich wurde von der CI Invest Teltow GmbH deren Immobilie in der Ruhlsdorfer Straße in Berlin Teltow mit 64 Wohneinheiten und einer Gesamtfläche von 3.203 m ² in Eigentumswohnungen aufgeteilt und mit Wirkung zum 31.12.2020 in der Gesamtheit für eine Verkaufserlös von 11.906 TEUR und einem Rohgewinn von 7.503 T€ vor Kosten veräußert.

Gemessen an der Nutzfläche entfallen 56,25 % des Anlagenbestandes auf die Metropolregion Nürnberg, 21,01 % auf Berlin und 22,73 % auf die übrigen sechs Standorte.

Baugrundstücke

Die in Schönefeld, Erlangen und Bubenreuth gelegenen Baugrundstücke des Anlagevermögens, wurden sämtlich bereits im Geschäftsjahr 2019 erworben:

―

Bei den Grundstücken in Schönefeld mit einer Gesamtfläche von 131.732 qm handelt es sich um Gewerbegebiete an den beiden Zubringern Nord und Süd des neuen Berliner Flughafens in Schönefeld. Der Erwerb erfolgte im Wege eines Share Deals durch die CI Invest AG, die mit Anteilskauf- und Abtretungsvertrag vom 27.09.2019 65 % des Stammkapitals der AirTown BER GmbH übernahm. Die Grundstücke sollen auf Basis von zu errichtenden Bebauungsplänen bebaut werden. Im Berichtsjahr wurde für den Bereich Nord der Satzungsbeschluss erlassen, sodass für diesen Bereich die Planungen auf einer fundierten Grundlage weitergeführt werden können. Für den Bereich Süd finden weiterhin Abstimmungsarbeiten mit der Gemeinde und den Trägern öffentlicher Belange statt, um auch hier in einem überschaubaren Zeitraum zu einem Satzungsbeschluss zu kommen.

―

Die beiden Grundstücke in Erlangen und Bubenreuth wurden von der DIB Vermögensverwaltungs AG erworben. Auf dem Grundstück in Erlangen soll ein Bürogebäude errichtet. werden, für das Grundstück in Bubenreuth ist eine Wohnbebauung vorgesehen. Baugenehmigungen liegen noch nicht vor.

Handelsimmobilien

Aus dem Bestand an Handelsimmobilien wurden im Berichtszeitraum keine Verkäufe getätigt. Die bereits ob endargstellten Veränderungen im Berichtsjahr beruhen auf die Nachschärfung der erfolgten Bereichszuordnungen, da z.B. die Handelsimmobilien in Berlin im Vorjahr dem Bereich der Projektentwicklung zugeordnet waren.

Beteiligungen

Ein weiterer betragsmäßig bedeutsamer Bereich des Investmentportfolios sind Minderheitsbeteiligungen mit jeweils 5,1 % an Objektgesellschaften der Deutsche Wohnen S.E. sowie der GAGFAH Griffin GmbH, aus denen jährlich vertraglich fixierte Ausgleichszahlungen in Höhe von 1.505 TEUR zu verzeichnen sind.

Sonstige Angaben

Im Berichtsjahr wurden in das bestehende Investmentportfolio in im Rahmen von Umbau- und Entwicklungsmaßnahmen in Summe 4.165 TEUR (davon 1.560 TEUR und Grundstücksentwicklung) bei einer laufenden Abschreibung auf Bestandsimmobilien von 2.517 TEUR.

III. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

1. Ertragslage

Die nachfolgende Übersicht zeigt die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung in zusammengefasster Form:

	2020	2019	Veränderung
	TEUR	TEUR	TEUR
Umsatzerlöse	170.912	292.145	-121.233
Bestandsminderungen	-17.051	-37.086	20.035
Gesamtleistung	153.861	255.059	-101.198
sonstige betriebliche Erträge	111.041	13.618	97.423
Materialaufwand	-30.281	-79.003	48.722
Personalaufwand	-34.128	-30.556	-3.572
Abschreibungen	-4.346	-3.326	-1.020
sonstiger betrieblicher Aufwand	-78.534	-76.270	-2.264
sonstige Steuern	-350	-417	67
Betriebsaufwand	-147.639	-189.572	41.933
Betriebsergebnis	117.263	79.105	38.158
Finanzerträge	5.176	3.843	1.333
Finanzaufwand	-10.160	-15.839	5.679
Finanzergebnis	-4.984	-11.996	7.012
Ergebnis vor Steuern	112.279	67.109	45.170
Ertragsteuern	-5.659	-36.369	30.710
Konzernjahresüberschuss	106.620	30.740	75.880

Die CI-Gruppe erzielte im Geschäftsjahr 2020 einen Konzernjahresüberschuss von 106.620 TEUR und damit im Vergleich zum Vorjahr, das mit einem Nachsteuergewinn von 30.740 TEUR abgeschlossen hatte, ein deutlich höheres Ergebnis. Wesentliche Ursachen für diesen Ergebnisanstieg waren die sonstigen betrieblichen Erträge, die sich auch aufgrund des Veräußerungsgewinns aus der Veräußerung des Teilkonzerns um 97.423 TEUR von 13.618 TEUR auf 111.041 TEUR erhöht haben. Eine weitere Ursache war der um 30.710 TEUR verminderte Ertragssteueraufwand, da wesentliche Bestandteile der sonstigen betrieblichen Erträge ertragsteuerlich unbeachtlich sind.

Die Gesamtleistung in Höhe von 153.861 TEUR ergibt sich aus Umsatzerlösen von 170.912 TEUR und einer Verminderung der Bestände an Bauvorhaben und Handelsimmobilien um 17.051 TEUR.

Den Hauptanteil an den Umsatzerlösen hatte im abgelaufenen Geschäftsjahr mit 94.605 TEUR (Vorjahr 156.051 TEUR) der zusammengefasste Bereich Fondsmanagement/Dienstleistungen. Der Bereich Projektentwicklung erzielte insbesondere aus der Vermarktung von Bauvorhaben und Handelsimmobilien einen Umsatz von 64.567 TEUR (Vorjahr 116.766 TEUR) und der Bereich Investmentportfolio aus der Vermietung sowie dem Verkauf einer Immobilie in Radebeul sowie unwesentlichen sonstigen Vorgängen (19 TEUR) einen Umsatz von 11.739 TEUR (Vorjahr 19.290 TEUR).

Die Bestandsminderung des Berichtsjahres in Höhe von 17.051 TEUR beruhen auf den summarischen Ausweis von 26.575 TEUR Bestandsminderungen im Segment Projektentwicklung durch die erfolgreiche Verkaufsabwicklung zweier Baumaßnahmen und der Erhöhung des Bestandes durch weitere Investitionen in Höhe von 6.748 TEUR im Entwicklungsprojekt Projekt Dresden (damit im Bereich Projektentwicklung eine kumulierte Bestandsminderung von 19.827 TEUR) sowie 2.775 TEUR Investitionen in Bestände (Bestandsmehrung) aus dem Segment Investment.

Die Minderung des Materialaufwandes um 48.722 TEUR von 79.003 TEUR im Vorjahr auf 30.281 TEUR im Berichtsjahr beruht hauptsächlich auf Aufwandsminderungen im Segment Projektentwicklung mit 45.583 TEUR sowie im Bereich Investment mit 2.439 TEUR. Die Minderungen in den Bereichen Fondsverwaltung und Dienstleistung sind ob der Endkonsolidierungen zum 31.10.2020 der darin enthaltenen 19 Gesellschaften nicht aussagekräftig.

Der weitere Anstieg des Personalaufwands um 3.572 TEUR auf 34.128 TEUR resultiert mit 571 TEUR nur zu einem geringen Teil aus der Personalaufstockung für die Bereiche Projektentwicklung und Investment die mit der Volumenausweitung dieser beiden Geschäftsfelder verbunden war. Der überwiegende Teil stammt mit 3.001 TEUR aus den Bereichen Fondsverwaltung und Dienstleistung und ist durch die erfolgte Endkonsolidierung an dieser Stelle nicht aussagekräftig.

Der weitere Anstieg des sonstigen betrieblichen Aufwandes um 2.264 TEUR von 76.270 TEUR auf 78.534 TEUR im Geschäftsjahr lässt sich ob der erfolgten Endkonsolidierung der Bereiche Fondsverwaltung und Dienstleistung nur schwer fassen. Während die beiden genannten Bereich an dieser Aufwandposition mit 46.307 TEUR beteiligt sind, sind für den Bereich Projektentwicklung 5.116 TEUR, für das Investmentportfolio 27.088 und für sonstige Unternehmen 23 TEUR auszuweisen. Hierbei ist nach Wesentlichkeitsgrundsätzen zu berichten, dass sich im Bereich der Projektentwicklung die Kosten der Warenabgabe mit 3.468 TEUR um 1.878 TEUR gegenüber dem Vorjahr erhöht haben. Im Bereich des Investmentportfolios stehen den im Vorjahr ausgewiesenen Verlusten aus dem Abgang von Anlage und Umlaufvermögen von 10.444 TEUR Verluste in Höhe von 17.790 TEUR im Berichtsjahr gegenüber.

Die ergebniswirksamen Ertragsteuern sind gegenüber dem Vorjahr um 30.710 TEUR gesunken, da in den Erträgen steuerbegünstige Positionen enthalten sind.

Umsatz- und Ergebnisentwicklung nach Segmenten

Die nachfolgende Übersicht zeigt die Umsatzerlöse und Ergebnisbeiträge der einzelnen Segmente der CI-Gruppe. Zwischen den Bereichen Fondsmanagement und Dienstleistungen bestehen vielfältige gegenseitige Leistungsbeziehungen, so dass eine getrennte Darstellung ein verzerrtes Bild der Umsatz- und Ergebnisentwicklung ergeben würde. Beide Bereiche sind deshalb nachfolgend zusammengefasst dargestellt. Ebenfalls ist zu beachten, dass durch die Endkonsolidierung dieser Bereiche zum 30.09.2020 die direkte Vergleichbarkeit nicht mehr gegeben ist.

Bereich	Konsolidierte Umsatzerlöse
	2020	2019	Veränderung
	TEUR	TEUR	TEUR
Fondsmanagement/ Dienstleistungen	94.605	156.051	-61.446
Projektentwicklung	64.567	116.766	-52.199
Investmentportfolio	11.720	19.290	-7.570
Sonstige	20	38	-18
Summe	170.912	292.145	-121.233
Ertragsteuer
Konzernergebnis

Bereich	Konsolidierte Ergebnisse
	2020	2019	Veränderung
	TEUR	TEUR	TEUR
Fondsmanagement/ Dienstleistungen	2.021	57.956	-55.935
Projektentwicklung	27.784	18.509	9.275
Investmentportfolio	82.309	-8.485	90.794
Sonstige	165	-871	1.036
Summe	112.279	67.109	45.170
Ertragsteuer	-5.659	-36.369	30.710
Konzernergebnis	106.620	30.740	75.880

Für den zum 30.09.2021 endkonsolidierten Bereich Fondsmanagement/Dienstleistungen sind Umsatzerlöse von 94.605 TEUR sowie ein Ergebnisbeitrag von 2.021 TEUR und damit deutliche Rückgänge gegenüber dem Vorjahr auszuweisen. Eine Bewertung der Minderung von 61.446 TEUR bei den Umsatzerlösen und 55.935 TEUR im Ergebnis kann daher an dieser Stelle nicht erfolgen.

Für den Bereich Projektentwicklung konnte durch die Abrechnung von Bauträgerprojekten in Frankfurt und Leinfelden 48.207 TEUR Umsatzerlöse generiert werden. Weiterhin wurden aufgrund von vertraglichen Gestaltungen für zwei, bereits in den Vorjahren erfolgten, Blockverkäufe Besserungsscheine geltend gemacht, die zu weiteren 14.493 TEUR Umsatzerlösen führten. Weitere 1.867 TEUR konnten durch Mieterlöse während der Entwicklungszeit der einzelnen Bauprojekte erzielt werden. Durch die beiden Besserungsscheine konnte das Ergebnis mit 27.784 TEUR überproportional gesteigert werden. Gegenüber der ursprünglichen Planung konnte ein Objekt in Dresden mit vereinbarten Umsatzerlösen in Höhe von 102 Mio. EUR nicht an den Käufer übergeben werden. Dies ist nunmehr im Jahr 2021 bereits erfolgt.

Die dargestellte Ergebnismehrung im Bereich Investmentportfolio beruht auf den bereits mehrfach berichteten Verkauf von Gesellschaftsanteilen an die Union Investment und der damit verbundenen Endkonsolidierung der Bereiche Fondsmanagement und Dienstleistung an die Union Investment.

Aus dem Ertragsteueraufwand in Höhe von 5.659 TEUR entfallen 2.971 TEUR auf den Bereich Fondsmanagement/Dienstleistungen, 3.948 TEUR auf die Projektentwicklung, -1.258 TEUR auf den Bereich Investmentportfolio und mit -2 TEUR auf sonstige Aktivitäten.

Insgesamt ist die Vergleichbarkeit des Berichtsjahres mit dem Vorjahr nur eingeschränkt gegeben, da zum einem die Endkonsolidierung der Bereiche Fondsmanagement und Dienstleistungen und zum anderen die Veräußerungserlöse für diese Bereiche die Bilanz und GuV-Struktur deutlich beeinflussen. So müssen die Ergebnisse 2020 solitär betrachtet werden und können nur in Teilbereichen, wie vor und nachstehend öfters ausgeführt, zu substantiierten und aussagekräftigen Bewertungen führen.

2. Vermögenslage

Die Vermögens- und Kapitalstruktur der CI-Gruppe zum 31.12.2020 im Vergleich zum Vorjahr ist in der folgenden Übersicht dargestellt:

	31.12.2020		31.12.2019		Veränderung
	TEUR	%	TEUR	%	TEUR
Aktiva
Immaterielles Anlagevermögen	90	0,0 %	1.851	0,3 %	-1.761
Sachanlagen	227.373	31,7 %	187.794	26,9 %	39.579
Finanzanlagen	43.846	6,1 %	44.344	6,4 %	-498
Vorräte	211.535	29,5 %	235.251	33,7 %	-23.716
Forderungen	27.331	3,8 %	39.792	5,7 %	-12.461
sonstige Vermögensgegenstände	45.569	6,3 %	36.669	5,3 %	8.900
Wertpapiere des Umlaufvermögen	82.382	11,5 %	12.131	1,7 %	70.251
Zahlungsmittel	77.059	10,7 %	136.962	19,6 %	-59.903
Rechnungsabgrenzungsposten	946	0,1 %	1.656	0,2 %	-710
Latente Steuern	1.950	0,3 %	1.047	0,2 %	903
Summe Aktiva	718.081	100,0 %	697.497	100,0 %	20.584
Passiva
Eigenkapital	276.800	38,5 %	208.830	29,9 %	67.970
Rückstellungen	10.484	1,5 %	25.737	3,7 %	-15.253
Finanzverbindlichkeiten	324.989	45,3 %	289.120	41,5 %	35.869
Erhaltene Anzahlungen	54.271	7,6 %	78.845	15,6 %	-24.574
übrige Verbindlichkeiten	41.122	5,7 %	81.423	7,4 %	-40.301
Rechnungsabgrenzungsposten	125	0,0 %	314	0,0 %	-189
Passive latente Steuern	10.290	1,4 %	13.228	1,9 %	-2.938
Summe Passiva	718.081	100,0 %	697.497	100,0 %	20.584

Die Bilanzsumme hat sich gegenüber dem Vorjahr um 20.584 TEUR auf 718.081 TEUR erhöht. Dies ist auf der Aktivseite insbesondere auf den Anstieg des Sachanlagevermögens um 39.597 TEUR auf 227.373 TEUR, die Erhöhung des Bestandes an Wertpapieren des Umlaufvermögens um 70.251 TEUR auf 82.382 TEUR sowie der sonstigen Vermögensgegenstände um 8.900 TEUR bedingt. Diese Werte spiegeln den Liquiditätszufluss aus dem Anteilsverkäufen an die Union Investment wider, der zum einem in Sachanlagen reinvestiert, und zum anderem in Form von Wertpapierkäufen geparkt wurde.

Unter den Sachanlagen sind die im Anlagevermögen gehaltenen Immobilienbestände der CI-Gruppe (43.285 TEUR aus dem Bereich Projektentwicklung und 183.240 TEUR im Investmentportfolio), geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau (674 TEUR) und Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung (173 TEUR - dies bedeutet eine Minderung von 2.396 TEUR gegenüber dem Vorjahr) zusammengefasst. Der Anstieg um 39.579 TEUR ist bei planmäßigen Abschreibungen von 4.240 TEUR, Abgängen von 4.403 TEUR (CI Invest Teltow) und 650 TEUR Minderung wegen Zuschüssen der öffentlichen Hand vor allem auf die, im Geschäftsjahr getätigten und im Einzelnen im Abschnitt B.ll. Geschäftsverlauf erläuterten Immobilieninvestitionen des Bereichs Investmentportfolio und die erfolgte weitere Umgliederung eines Bauprojekten des Bereichs Projektentwicklung aus dem Umlaufvermögen in das Anlagevermögen zurückzuführen.

Die Finanzanlagen umfassen neben Anteilen an drei assoziierten Unternehmen (TEUR 2.517 TEUR) mit TEUR 40.087 TEUR vor allem Beteiligungen von bis zu 10,1 % an Immobilien-Objektgesellschaften von, durch die ZBI Fondsmanagement AG verwalteten, geschlossenen Immobilienfonds (6.611 TEUR) sowie die im Geschäftsjahr 2019 erworbenen Minderheitsanteile von 5,1 % an 20 Konzerngesellschaften der Deutsche Wohnen S.E (29.542 TEUR) sowie der GAGFAH Griffin GmbH (3.661 TEUR).

Die Vorräte setzen sich aus unfertigen Bauaufträgen in Höhe von 165.225 TEUR, Handelsimmobilien (fertige Erzeugnisse und Waren) in Höhe von 46.302 TEUR, die mit 55 TEUR auf den Bereich Projektentwicklung und mit 46.246 TEUR auf den Bereich Investmentportfolio entfallen sowie geleisteten Anzahlungen in Höhe von 8 TEUR zusammen.

Von den unfertigen Bauaufträgen sind 105.085 TEUR dem Bereich Projektentwicklung und 60.140 TEUR dem Bereich Investmentportfolio zugeordnet. Der Bestand des Bereichs Projektentwicklung hat sich bei Bestandserhöhungen infolge von Baufortschritten in Höhe von 12.325 TEUR durch Verkaufsabgänge in Höhe von 34.371 TEUR, der Umgliederung des Projektes Kernen Klosterstraße sowie der mehrheitlichen Beteiligung an einer weiteren Entwicklungsgesellschaft mit einem Bauvorhaben (Bewertung 2.008 TEUR) um 25.241 TEUR vermindert. Dem Bereich Investmentportfolio zugeordnet ist das Airport-Projekt Berlin-Schönefeld. Der Bilanzausweis in Höhe von 57.453 TEUR ergibt sich aus den Anschaffungskosten, den laufenden Entwicklungsaufwendungen sowie der bei der Kapitalkonsolidierung aufgedeckten stillen Reserven in Höhe von 38.893 TEUR.

Bei den Forderungen hat sich im Vergleich zum Vorjahr eine Minderung um 12.462 TEUR von 39.792 TEUR auf 27.330 TEUR ergeben. Dies beruht vor allem auf den Wegfall der Forderungsbestände aus den endkonsolidierten Geschäftsbereichen. Der relativ hohe Bestand an Forderung aus Lieferung und Leistungen beruht sowohl im Projektentwicklungsbereich wie auch im Investmentportfolio auf Forderungen gegenüber Käufern von Wohnungen, die zum Jahreswechsel fällig, aber noch nicht ausgeglichen waren. Hier sind alleine aus dem Verkauf der Wohnungen der CI Invest Teltow GmbH 11.913 TEUR auszuweisen. Der Anstieg der Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht von 3.879 TEUR auf 10.468 TEUR beruht vor allem auf der Umgliederung der Beteiligung an der AB-CT GmbH und dem damit veranlassten Ausweis der Darlehen gegenüber diesem Beteiligungsunternehmen in dieser Bilanzposition.

Unter den sonstigen Vermögensgegenständen werden als wesentliche Posten an Dritte ausgereichte Darlehen bzw. Forderungen gegenüber Dritten ausgewiesen. Hier seien beispielhaft die Forderungen der Vierten CI Invest GmbH & Co. KG aus dem Besserungsschein für den Verkauf Maselakebucht genannt.

Die Wertpapiere des Umlaufvermögens resultieren wie bereits geschildert aus der Anlage liquider Mittel des Bereichs Investmentportfolio in Wertpapier-Depots.

Auf der Passivseite der Bilanz hat sich das Eigenkapital hauptsächlich durch das Konzernjahresergebnis von 106.620 TEUR sowie die Änderungen des Konsolidierungskreises durch die Endkonsolidierung der beiden Bereiche Fondsverwaltung und Dienstleistung, denen eine Ausschüttung an die Gesellschafter der CI Central Immobilien Holding Boden Immobilien AG in Höhe von 10.000 TEUR gegenüberstehen, von 208.830 TEUR um 67.970 TEUR auf 276.800 TEUR erhöht. Infolge des außerordentlich positiven Ergebnisses hat sich trotz der höheren Bilanzsumme die Eigenkapitalquote von 29,9 % auf 38,5 % erhöht.

Innerhalb der Rückstellungen verringerten sich die Steuerrückstellungen um 10.068 TEUR auf 2.209 TEUR und die für sonstige ungewisse Verpflichtungen gebildeten Rückstellungen um 5.180 TEUR auf 7.565 TEUR.

Die Kreditverbindlichkeiten betragen zum 31.12.2020 324.989 TEUR, was gegenüber 2019 eine Steigerung um 35.869 TEUR bedeutet. Der Gesamtbetrag setzt sich aus zur Objektfinanzierung aufgenommene Anleihen in Höhe von 87.996 TEUR (Vorjahr 79.514 TEUR), Bankdarlehen in Höhe von 236.884 TEUR (Vorjahr 190.399 TEUR), zur Zwischenfinanzierung von Bauvorhaben eingesetzte Kontokorrentkredite von 44 TEUR (Vorjahr 19.200 TEUR) sowie abgegrenzten Zins- und Tilgungsleistungen zusammen.

Bezogen auf die Investitionen in das Anlagevermögen, das Bauträgergeschäft und in das Handelsgeschäft mit Immobilien in Höhe von 438.052 TEUR errechnet sich eine gegenüber dem Vorjahr um 12,6 %-Punkte auf 74,2 % erhöhte Fremdfinanzierungsquote.

Unter den erhaltenen Anzahlungen werden Kaufpreiszahlungen institutioneller und privater Investoren des Bereichs Projektentwicklung ausgewiesen.

Unter den übrigen Verbindlichkeiten, die von 81.423 TEUR um 40.301 TEUR auf 41.122 TEUR gesunken sind, wurden Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von 2.155 TEUR (Vorjahr 29.754 TEUR), Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht in Höhe von 6.413 TEUR (Vorjahr 6.020 TEUR) und sonstige Verbindlichkeiten in Höhe von 32.554 TEUR (Vorjahr 45.649 TEUR) zusammengefasst. Während der Rückgang bei den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen vor allem aus der Endkonsolidierung der Bereich Fondsverwaltung/Dienstleistungen stammt, resultiert die Minderung der sonstigen Verbindlichkeiten überwiegend aus dem Bereich des Investmentportfolios.

3. Finanzlage

Die CI-Gruppe war im Geschäftsjahr 2020 jederzeit in der Lage, ihre finanziellen Verpflichtungen vollumfänglich zu erfüllen und verfügt zum 31.12.2020 über liquide Mittel (Bankguthaben) in Höhe von 77.060 TEUR. Im Vergleich zum Vorjahr haben sich diese um 59.902 TEUR vermindert. Dabei ist aber zu beachten, dass Wertpapiere im Umfang von 82.382 TEUR nicht den liquiden Mittel zugerechnet sind.

Die wesentlichen Zahlungsströme stellen sich wie dabei folgt dar:

	2020	2019	Veränderung
	TEUR	TEUR	TEUR
Liquide Mittel zum Periodenanfang	136.962	89.576	47.386
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	-98.163	179.218	-277.381
Cashflow aus Investitionstätigkeit	50.726	-98.778	149.504
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	-12.481	-33.045	20.564
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds	-59.918	47.395	-107.313
Sonstige Änderungen des Finanzmittelfonds	16	-9	25
Finanzmittelfonds am Ende der Periode	77.060	136.962	-59.902

Der negative Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit des Berichtsjahres in Höhe von -98.163 TEUR setzt sich zusammen aus dem Jahresüberschuss in Höhe von 106.620 TEUR, der liquiditätswirksamen Veränderung der in Beständen gebunden Liquidität von -210.596 TEUR, zahlungsunwirksamen Veränderung in Höhe von 3.809 TEUR, der liquiditätswirksamen Zins und Beteiligungsergebnis von 4.285 TEUR, den erfassten Steueraufwendungen von 3.378 TEUR sowie Ertragssteuerzahlungen in Höhe von -5.659 TEUR.

Der mit TEUR 50.726 positive Cashflow aus Investitionstätigkeit des Geschäftsjahres 2020 resultiert aus dem Saldo aus Nettoeinzahlung aus den Abgänge des Anlagevermögens von 103.041 TEUR und den Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlage- und Finanzvermögen in Höhe von -57.244 TEUR und erhaltenen Zins- und Dividendenzahlungen in Höhe von 4.929 TEUR.

Der ebenfalls negative Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit in Höhe von -12.481 TEUR ergibt sich aus der Erhöhung der Finanzverbindlichkeiten um 35.397 TEUR, Zinszahlungen in Höhe von -9.213 TEUR sowie Nettoauszahlungen an Gesellschaften des Mutterunternehmens und außenstehende Gesellschafter von Tochterunternehmen von -21.976 TEUR sowie Auszahlungen aus Eigenkapitalherabsetzungen an andere Gesellschafter in Höhe von -16.689 TEUR.

4. Leistungsindikatoren

Wesentlicher finanzielle Leistungsindikator sind das Konzernergebnis und die Segmentergebnisse vor Steuern. Zur Entwicklung der Leistungsindikatoren im abgelaufenen Geschäftsjahr im Vergleich zur Prognose für das Geschäftsjahr 2020 wird auf den Abschnitt "Umsatz- und Ergebnisentwicklung nach Segmenten" innerhalb der Erläuterungen zur Ertragslage verwiesen.

Bei den nicht finanziellen Leistungsindikatoren liegt, nach Endkonsolidierung der Bereich Fondsverwaltung und Dienstleistungen der Schwerpunkt auf der Zufriedenheit der Geschäftspartner, die sich zum einem in der Leerstandsquote der vermieteten Objekte sowie in der Häufigkeit der Mieterwechsel niederschlägt.

Ein wesentlicher nicht finanzieller Indikator ist aber auch das Standing gegenüber Banken, Kreditgebern und weiteren Geschäftspartnern, welches sich in der Qualität der Angebote und Konditionen bei angefragten Finanzierungen niederschlägt. Hier ist es das Ziel der Geschäftsführung, durch organisatorische Maßnahmen das Ansehen bei Banken und Finanzierungspartner noch weiter zu verbessern um weiterhin eine, auch für aktuelle Marktverhältnisse, günstige Refinanzierungssituation beizubehalten. Ebenso ist es ein Zeichen der Wertschätzung durch die weiteren Geschäftspartner, dass regelmäßig Investitionsangebote unterbreitet werden, da Leistungsfähigkeit und Seriosität der Gesellschaft außer Frage steht.

5. Gesamtaussage zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Trotz des Weg- bzw. Ausfalls des Ergebnisses der Bereiche Fondsverwaltung / Dienstleistung verzeichnete der Konzern im Geschäftsjahr 2020 ein sehr erfreulich positives Ergebnis, dass durch den Einmaleffekt durch den Verkauf der Gesellschaftsanteile an den beiden vorgenannten Bereichen beeinflusst war und deutlich über den Erwartungen lag. Dessen ungeachtet konnte im Bereich der Projektentwicklung durch die bereits beschriebene Fälligkeit der Besserungsscheine ein sehr gutes Ergebnis erzielt werden. Die Eigenkapitalbasis sowie die Verfügbarkeit liquider Mittel (sei es als Bankguthaben oder als Wertpapiere des Umlaufvermögens) erlaubt, neben der Begleichung von Verbindlichkeiten innerhalb vorgegebener Zahlungsziele, die Finanzierung weiterer Investitionen und damit den weiteren erfolgreichen Ausbau der verbliebenen Geschäftsfelder.

Die gestiegene Eigenkapitalquote von 38,5 % unterstreicht die solide Finanzierung der Gesellschaft und sorgt für günstige Refinanzierungsmöglichkeiten bei weiteren Investitionen.

Insgesamt ist die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der CI-Gruppe als geordnet zu bezeichnen.

C. Prognose-, Risiko- und Chancenbericht

I. Risikobericht

1. Risikomanagement

Das Risikomanagement der CI-Gruppe ist auf die Sicherung des Unternehmenserfolgs gegen Risiken jeglicher Art ausgerichtet. Ziel ist es, durch den kontrollierten Umgang mit Risiken das Management in die Lage zu versetzen, ungünstige Entwicklungen frühzeitig, d.h. vor Eintritt eines Schadens, zu erkennen, um gegebenenfalls gegensteuernde Maßnahmen ergreifen zu können. Es berücksichtigt dabei die Unternehmensgröße und Komplexität der Geschäftsvorgänge sowie die Tatsache, dass es sich bei der CI-Gruppe um eine eigentümergeführte Unternehmensgruppe handelt.

Zentrale Elemente des Risikomanagements sind die Konzentration auf die Kernkompetenzen, die Verfolgung einer konservativen Risikopolitik bei Investitionen und Finanzdispositionen, die regelmäßige mündliche oder schriftliche Berichterstattung und Diskussion des Vorstands mit den verantwortlichen Mitarbeiter über wesentlichen Entwicklungen, Chancen und Risiken in ihrem jeweiligen Bereich, die ständige Kontrolle der Liquiditätsentwicklung und die laufende Überwachung der Geschäftstätigkeit durch den Aufsichtsrat.

Hierzu wird in regelmäßigen Sitzungen und Besprechungen der Geschäftsführung, des Vorstandes und des Aufsichtsrates (auch unter Hinzuziehung weiterer Mitarbeiter oder externen Sachverstandes) die aktuelle Situation der Gesellschaft analysiert und Handlungsstrategien erarbeitet.

Ziel ist es, die Risiken im laufenden Geschäft der Unternehmensgruppe zu identifizieren und diese auf ein, für den Konzern vertretbares Maß, zu beschränken.

2. Wesentliche Risiken

Risiken, die aufgrund ihrer Art und ihres Umfangs oder auch ihrer Wechselwirkungen die Entwicklung der CI-Gruppe wesentlich beeinflussen könnten, sind insbesondere Markt- und Branchenrisiken, immobilienbezogene Risiken sowie Finanzierungs- und Liquiditätsrisiken. Zu nennen sind weiterhin Adressenausfallrisiken und operationelle Risiken.

Markt- und branchenbezogene Risiken

Markt- und branchenbezogene Risiken bestehen für die CI-Gruppe darin, dass ein Konjunkturabschwung oder nachteilige soziodemographische Entwicklungen zu einer reduzierten Immobiliennachfrage führen und deshalb geplante Immobilienverkäufe nicht oder nur mit Preisabschlägen realisiert werden können.

Umgekehrt besteht auch das Risiko, dass infolge einer Angebotsverknappung keine geeigneten Immobilien zu angemessenen Preisen akquiriert werden können.

Ein gleichartiges Risiko besteht auch bei der Vermietbarkeit bzw. der Generierung ausreichender Mietrenditen bei Neuvermietung von Bestandsimmobilien.

Aufgrund ihrer langjährigen Erfahrungen und Geschäftsverbindungen auf dem Wohnimmobilienmarkt geht die Geschäftsleitung davon aus, negative Entwicklungstendenzen am Immobilienmarkt frühzeitig erkennen und rechtzeitig Maßnahmen zur Gegensteuerung ergreifen und so das Risiko begrenzen zu können.

Dadurch wir das Risiko, welches grundsätzlich eine mittelschwere finanzielle Auswirkung hätte, bereits im Vorfeld minimiert.

Immobilienbezogene Risiken

Immobilienbezogene Risiken resultieren vor allem aus beim Objektankauf nicht erkannten Altlasten und Bauschäden, behördlichen Auflagen, unzureichendem Brandschutz, Instandhaltungsversäumnissen oder einer nachteiligen Veränderung der Mikrolage der Objektstandorte. Werden die Risiken nicht oder nicht rechtzeitig erkannt, kann dies zu überhöhten Ankaufspreisen, nicht geplanten Kosten, steigenden Leerständen und Mietausfällen sowie Wertminderungen der Immobilien führen.

Um diesen Gefahren entgegenzusteuern, beginnt der Risikocontrolling- und -managementprozess der CI-Gruppe bereits bei einem geplanten Objekterwerb mit einer umfassenden Due Diligence, in deren Rahmen umfassende Informationen zu allen genannten Risikoaspekten gesammelt und in Bezug auf die Kaufentscheidung bewertet werden. Zudem wird auch bei der Standortauswahl auf eine ausreichende Risikodiversifikation geachtet.

Die laufende Bewirtschaftung der Objekte erfolgt durch ein erfahrenes und aktives Property Management. Auch hier werden jeweils Experten mit langjähriger Erfahrung eingesetzt, die eine erfolgreiche Bestandshaltung sicherstellen können. Die eingesetzten Dienstleister werden sorgfältig ausgewählt und laufend im Hinblick auf eine erfolgreiche Zusammenarbeit überwacht.

Bei Eintritt dieser Risiken können zwar hohe Schäden entstehen, die Eintrittswahrscheinlichkeit ist aber ob der bereits beschriebenen Maßnahmen als sehr gering einzuschätzen, zumal die für die CI-Gruppe handelnden Personen über eine hohe Kompetenz und Erfahrung in der Bewertung und Bewirtschaftung von Immobilen verfügen.

Finanzierungs- und Liquiditätsrisiken

Die Finanzierungs- und Liquiditätsrisiken beinhalten die Gefahr, dass Fremdfinanzierungsmittel nicht in der geplanten bzw. benötigten Höhe oder nur zu ungünstigen Konditionen aufgenommen werden können und dass die zum Ausgleich von Zahlungsverpflichtungen erforderlichen Mittel nicht bzw. nicht rechtzeitig zur Verfügung stehen.

Zur Begrenzung der Risiken in diesem Bereich wird rechtzeitig vor Grundstücksankäufen und dem Beginn von Baumaßnahmen Kontakt zu potentiellen Finanzierungspartnern aufgenommen, konsequent auf die Auswahl verlässlicher Finanzierungspartner und die Marktgerechtigkeit der Finanzierung geachtet und die Zinsentwicklung auf den Kapitalmärkten genau beobachtet.

Durch die wöchentliche Berichterstattung über die Liquiditätsentwicklung wird außerdem sichergestellt, dass die zur Erfüllung der Zahlungsverpflichtungen erforderlich Mittel stets zur Verfügung stehen, so dass die Wahrscheinlichkeit des Eintritts eines bestandsgefährdenden oder die Entwicklung wesentlich beeinträchtigenden Schadens als gering einzuschätzen ist.

Aus den in Schweizer Franken zur Immobilienfinanzierung aufgenommenen Fremdwährungsanleihen besteht für die CI-Gruppe auch ein Währungsrisiko. Finanzinstrumente zur Absicherung gegen diese Risiken werden derzeit nicht eingesetzt. Das genannte Währungsrisiko wird zum aktuellen Zeitpunkt in potenzieller Schadenshöhe sowie Eintrittswahrscheinlichkeit als gering eingeschätzt.

Adressenausfallrisiken

Das Adressenausfallrisiko besteht im Wesentlichen darin, dass Geschäftspartner ihre geschuldeten Leistungen mangels Leistungsfähigkeit oder Leistungswilligkeit nicht vertragsgerecht erbringen. Im Einzelnen bestehen derartige Risiken in Bezug auf Verkäufer bzw. Käufer von Immobilien, Projektentwickler und -betreuer, Bauunternehmer, Handwerker und sonstige externe Dienstleister.

Zur Messung, Steuerung und Minimierung der Adressenausfallrisiken in Bezug auf die relevanten Vertragspartner führt die CI-Gruppe zu Beginn einer Geschäftsbeziehung eine Risikoanalyse sowie eine laufende nachfolgende Risikoüberwachung durch.

In Bezug auf Mieter ist durch die Fokussierung auf Wohnimmobilien, mit einem in der Regel nur geringen Anteil von zudem meist nur kleinflächigen Gewerbemietern, das Ausfallrisiko durch die ausreichend breite Mieterstreuung grundsätzlich limitiert. Dadurch ist sichergestellt, dass eine mögliche Schadenshöhe als gering einzuschätzen ist.

Insgesamt gesehen, ist davon auszugehen, dass auch bezüglich des Adressenausfallrisikos keine hohe Eintrittswahrscheinlichkeit besteht.

Operationelle Risiken

Bei den operationellen Risiken handelt es sich um die Gefahr von Verlusten, die infolge der Unangemessenheit oder des Versagens von internen Verfahren, Systemen und Menschen eintreten können. Darin eingeschlossen sind Personal-, IT-, Auslagerungs-, Rechts-, Dokumentations- und Reputationsrisiken.

Von besonderer Bedeutung sind insbesondere IT-Risiken und rechtliche Risiken. IT-Risiken können durch unsachgemäße Handhabung der eingesetzten EDV-Systeme und Netzwerke sowie durch potenzielle externe Zugriffe entstehen. Diesen Risiken begegnet die CI-Gruppe durch Einbindung erfahrener externer EDV-Berater, durch Mitarbeiterschulungen, tägliche Sicherung der Datenbestände sowie regelmäßige Wartung und Aktualisierung der Hard- und Software auf den neuesten Stand. Die Risiken in diesem Bereich werden deshalb als beherrschbar angesehen.

Rechtliche Risiken ergeben sich zum einen aus der Nichtbeachtung gesetzlicher Vorschriften, und zum anderen aus möglichen neuen Anforderungen für die Wohnungswirtschaft und das Baugewerbe z.B. im Bereich der Mietpreisbegrenzung oder bei technischen Verordnungen, die zu erhöhten Bau- und Unterhaltskosten führen und damit zu einer verminderten Rentabilität bei der Vermietung und Vermarktung von Immobilien führen können. Zur Steuerung und Reduzierung dieser Risiken arbeitet die CI-Gruppe eng mit spezialisierten externen Rechtanwaltskanzleien und Bausachverständigen zusammen.

Damit sind auch bezüglich dieses Risikos Eintrittswahrscheinlichkeit und mögliche Schadenshöhe als gering einzuschätzen.

3. Gesamtbeurteilung der Risiken

Hinsichtlich ihrer potenziellen Auswirkungen geht die Geschäftsleitung insbesondere für das Markt-/ Platzierungsrisiko und für die Risiken auf den Immobilienmärkten (Marktpreisrisiken) von einem hohen potentiellen Schadensrisiko aus, die Eintrittswahrscheinlichkeit für diese Risiken wird bei einem längeren Andauern der Corona-Pandemie ebenfalls als hoch, ansonsten aber als gering, bezüglich der Marktpreisrisiken bis mittel eingeschätzt. Bei den übrigen Risiken geht die Geschäftsleitung bezüglich der Auswirkungen als auch bezüglich der Eintrittswahrscheinlichkeit von einem eher geringen Risiko aus.

Insgesamt wird aus den beschriebenen Risikofaktoren nach derzeitigem Kenntnisstand keine wesentliche Beeinträchtigung der für das Jahr 2021 prognostizierten Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft erwartet. Bestandsgefährdende Risiken sind zum Bilanzstichtag und für das laufende Geschäftsjahr 2021 nicht zu erwarten.

II. Chancen der weiteren Entwicklung

Die derzeitige Nachfragesituation nach Wohnraum bietet, verbunden mit der langjährigen Kompetenz der CI-Gruppe als Bauträger / Projektentwickler sowie als Akteur in allen Bereichen der Wohn- und Bestandsimmobilie sei es im Handel oder in der bestandshaltenden Bewirtschaftung grundsätzlich gute Chancen für eine weiter positive Entwicklung.

Um die sich bietenden Chancen beim Immobilienan- und -verkauf sowie der Projektentwicklung zu nutzen, kann die CI-Gruppe neben den eigenen Kompetenzen auf ein umfangreiches Netzwerk von Immobilienanbieter, Maklern, Immobiliensachverständigen, Bauunternehmen, Funktionsträgern bei Banken und Immobilieninvestoren zurückgreifen, das in jahrelanger Zusammenarbeit entstanden ist. Auf der Grundlage von umfassenden Ankaufsprüfungen wird dabei für das Segment Investmentportfolio ausschließlich in Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial und an Standorten, die eine positive wirtschaftliche und sozio-demographische Entwicklung versprechen, investiert.

Im Absatzbereich ergeben sich Chancen insbesondere aus absatzstarken Vertriebskanälen und -partnern und einem umfangreichen Immobilienportfolio, das sowohl Bestandsimmobilien als auch Neubau- und Revitalisierungsmaßnahmen umfasst und damit sowohl für private als auch für institutionelle Investoren interessant ist.

III. Prognosebericht

1. Wirtschaftliches Umfeld

Die Ausbreitung des Coronavirus und die damit verbundenen massiven Einschränkungen der privaten und wirtschaftlichen Aktivitäten hat im Berichtsjahr (siehe auch B. Wirtschaftsbericht) in Deutschland als auch in vielen anderen Volkswirtschaften deutliche Spuren hinterlassen. Dabei war aber gerade der Immobilienmarkt bis auf den Bereich Einzelhandelsimmobilien noch der stabilste Teilbereich mit keinen Einschränkungen, sondern höchstens nicht gewohnt hohen Steigerungsraten.

Das Jahr 2021 wird weiterhin von der Corona-Krise beeinflusst sein. Zum Berichtszeitpunkt ist die "dritte Welle" abgeklungen und die Wirtschaft befindet sich in einer Erholungsphase. Beeinträchtigungen sind aber durch die massive Störung der Lieferketten und Handelswege, ein dadurch spürbares Anziehen der Inflation und den damit verbundenen Unsicherheiten in den Kapitalmärkten und bei der Zinsentwicklung spürbar.

Das Ausmaß einer möglichen Beeinträchtigung wird insbesondere vom weiteren Verlauf der Corona-Krise, der Impfbereitschaft der Bevölkerung und der Frage abhängen, ob weitere Mutationen des Coronavirus den möglichen Impfschutz durchbrechen. Dies kann von keinem Experten wirklich eingeschätzt werden. Für den Teilmarkt Wohnimmobilien wird aufgrund der unverändert guten Rahmenbedingungen (Wohnungsknappheit, günstige Finanzierungsmöglichkeiten, geringere Krisenanfälligkeit, fehlende Alternativanlagen mit vergleichbarem Risikoprofil), noch die stabilste Entwicklung erwartet.

Inwieweit jedoch eine möglicherweise "vierte" Welle zu neuen Einschränkungen und dies zu einem nicht kalkulierbaren Wählerverhalten in der anstehenden Bundestagswahl führt, ist nicht absehbar. Aber gerade diese Wahl wird, zusammen mit der Tatsache, dass das Thema Wohnen und "bezahlbarer" Wohnraum, verbunden mit der Frage der Klimaneutralität der allgemeinen Wirtschaft im politischen Fokus liegt, einen wesentlichen Einfluss auf die zukünftige Entwicklung der CI-Gruppe haben. Ob und wenn ja, inwieweit es hier zu sich verändernden politischen Rahmenbedingungen kommt und ob diese eine Wirkung zeigen, lässt sich nicht abschätzen.

2. Prognose für das Geschäftsjahr 2021

Die nachfolgende Prognose der Umsatz- und Ergebnisentwicklung der CI-Gruppe im Geschäftsjahr 2021 basiert auf einer, die vorstehend beschriebenen Risiken und Chancen und mögliche Einschränkungen berücksichtigende Konzernplanung, die sich für die Segmente Projektentwicklung und Investmentportfolio auf die Hochrechnung der geplanten Ergebnisse auf Basis des abgelaufenen Wirtschaftsjahres unter Berücksichtigung der geplanten Aktivitäten bei Kauf- und oder Verkaufsmaßnahmen beschränkt.

Für den Bereich Projektentwicklung wird durch die Fertigstellung und Übergabe von Baumaßnahmen an Erwerber wiederum ein positiver Beitrag zum Konzernergebnis erwartet. Nach den gesicherten Planungen sollen im Jahr 2021 aus der Restabwicklung von zwei Bauvorhaben und der Übergabe eines weiteren großen Bauvorhaben Umsatzerlöse in Höhe von 108 Mio. Euro generiert und daraus eine Bruttomarge von 9,8 Mio. Euro erzielt werden. Unter Berücksichtigung aller Unternehmen in diesem Segment geht die Geschäftsleitung von einem Ergebnis vor Steuer von 8,3 Mio. Euro aus.

Aus dem Investmentportfolio wird ein Ergebnisbeitrag von 27,6 Mio. Euro geplant. Diese Planung beruht auf beabsichtigten Verkäufen einzelner Immobilien aus dem Handels- und Bestandsportfolien einzelner Gesellschaften im Rahmen eines, über namhafte Geschäftspartner auf den Markt gegebenen, CI Portfolios.

Insgesamt strebt die Geschäftsleitung danach für das Jahr 2021 ein Konzernergebnis vor Steuern in Höhe von 35,9 Mio. Euro an. Risiken, die die Erreichung der gesteckten Ziele wesentlich beeinträchtigen könnten, werden derzeit - auch unter Berücksichtigung der oben genannten Risiken und Einflusspositionen - nicht gesehen.

Erlangen, den 28.05.2021

Stephanie Bader-Groner

Bettina Groner

Isabel Kubat-Groner

Carlo Haselmann

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die CI Central Immobilien Holding AG

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der CI Central Immobilien Holding AG, Erlangen, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2020 und der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, dem Konzerneigenkapitalspiegel und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der CI Central Immobilien Holding AG, Erlangen für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2020 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 und

•

vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt.

Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•

identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können;

•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben;
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben;
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann;
•	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt;
•	holen wir ausreichende, geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile;
•	beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns;
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Dülmen, am 28. Juni 2021

HAHNE u. Revisions- und Treuhandgesellschaft mbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Diplom-Kauffrau Dr. Gabriele Hahne, Wirtschaftsprüferin

Eine Verwendung des vorstehenden Bestätigungsvermerks außerhalb dieses Prüfungsberichts bedarf unserer vorherigen Zustimmung. Bei Veröffentlichungen oder Weitergabe des Konzernabschlusses in einer von der bestätigten Fassung abweichenden Form, bedarf es zuvor unserer erneuten Stellungnahme, sofern hierbei unser Bestätigungsvermerk zitiert oder auf unsere Prüfung hingewiesen wird; auf § 328 HGB wird verwiesen.

An die Aktionäre der CI Central Immobilien Holding AG

zu Händen des Vorstands

zur Vorlage in der ordentlichen

Hauptversammlung der Gesellschaft

Erlangen, 29.06.2021

Bericht des Aufsichtsrats zum 31.12.2020 und des Konzernabschlusses zum 31.12.2020

Sehr geehrte Aktionäre,

hiermit berichte für den gesamten Aufsichtsrat über die Prüfung des Jahresabschlusses der CI Central Immobilien Holding AG zum 31.12.2020 und des Konzernabschlusses der CI Central Immobilien Holding AG nebst Konzernlagebericht zum 31.12.2020 wie folgt:

1.	Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2020 die ihm obliegenden Pflichten sorgfältig wahrgenommen und den Vorstand der Gesellschaft regelmäßig beraten und überwacht. Der Vorstand hat sowohl mündlich als auch schriftlich regelmäßig über die Ausrichtung des Unternehmens, der Unternehmensplanung und die anstehenden Entscheidungen von grundlegender Bedeutung berichtet.
2.	Im Geschäftsjahr 2020 fanden 4 Aufsichtsratssitzungen statt; Ausschüsse wurden keine gebildet.
3.	Der Aufsichtsrat hat den von Schorr Stock Kasanmascheff Partnerschaftsgesellschaft mbB Wirtschaftsprüfer Steuerberater Rechtsanwalt, Herrn Dipl.-Betriebswirt (FH) Matthias Kasan mascheff, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater am 14.05.2021 erstellten Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31.12.2020 und den Abhängigkeitsbericht des Vorstands vom 14.05.2021 eingehend erörtert und geprüft. Es ergaben sich keine Beanstandungen.
4.	Mit Beschluss vom 29.06.2021 hat der Aufsichtsrat den von Schorr Stock Kasanmascheff Partnerschaftsgesellschaft mbB Wirtschaftsprüfer Steuerberater Rechtsanwalt, Herrn Dipl.-Betriebswirt (FH) Matthias Kasanmascheff, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater am 14.05.2021 erstellten Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31.12.2020 gebilligt. Der Jahresüberschuss beträgt 97.177.497,76 €, es ist ein Bilanzgewinn vor Einstellung in Gewinnrücklagen in Höhe von 171.290.202,87 € ausgewiesen. Die Bilanzsumme beträgt 217.171.969,54 €.

Der Aufsichtsrat schließt sich dem Vorschlag des Vorstands an, 0,- € in die Gewinnrücklagen einzulegen und den Bilanzgewinn in Höhe von 171.290.202,87 € auf neue Rechnung vorzutragen. Eine Ausschüttung an die Aktionäre erfolgt nicht.

5.

Der Aufsichtsrat hat den von Schorr Stock Kasanmascheff Partnerschaftsgesellschaft mbB Wirtschaftsprüfer Steuerberater Rechtsanwalt, Herrn Dipl.-Betriebswirt (FH) Matthias Kasanmascheff, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater am 28.05.2021 erstellten und vom Vorstand mit Beschluss vom 01.06.2021 aufgestellten Konzernjahresabschluss der Gesellschaft zum 31.12.2020 und den Konzernlagebericht des Vorstands vom 28.05.2021 eingehend erörtert und geprüft und mit Beschluss vom 29.06.2021 festgestellt, dass sich keine Einwendungen ergeben.

Der Abschlussprüfer Hahne Revisions- und Treuhandgesellschaft mbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Frau Dr. Dipl.-Kauffrau und Wirtschaftsprüferin Gabriele Hahne hat am 28.06.2021 dem Konzernabschluss nebst Konzernlagebericht den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt. Der Aufsichtsrat nimmt die zustimmend zur Kenntnis.

6.

Mit Beschluss vom 29.06.2021 hat der Aufsichtsrat den Konzernabschluss nebst Konzernlagebericht der Gesellschaft zum 31.12.2020 gebilligt. Dieser weist einen konsolidierten Jahresüberschuss in Höhe von 106.620.131,24 € und einen konsolidierten Bilanzgewinn in Höhe von 244.795.451,52 ausweist. Die konsolidierte Bilanzsumme beträgt 718.081.356,34 €.

Mit freundlichen Grüßen

CI Central Immobilien Holding AG

Peter Groner, Aufsichtsratsvorsitzender

CI Central Immobilien Holding AG

Eigentümerstruktur