HERECON Projekt GmbH

Bernau a.Chiemsee

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2022

I. Allgemeine Angaben

Die HERECON Projekt GmbH (Mutterunternehmen) ist im Handelsregister des Amtsgerichts Traunstein in Abteilung B unter der Nummer 19789 eingetragen. Sitz der Gesellschaft ist Bernau am Chiemsee.

Der Konzernabschluss ist unter Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) und den ergänzenden Vorschriften des GmbH - Gesetzes aufgestellt.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gliederungsschema des § 275 Abs. 2 HGB (Gesamtkosten-verfahren) aufgestellt.

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden des Mutterunternehmens werden einheitlich auf alle Konzernunternehmen angewendet. Angaben, die wahlweise in der Konzernbilanz oder im Konzernanhang gemacht werden können, sind grundsätzlich im Konzernanhang enthalten.

II. Konsolidierungskreis

Einbezug von Tochterunternehmen nach den Grundsätzen der Vollkonsolidierung

Nachfolgend aufgeführte Gesellschaften sind aufgrund des ausgeübten beherrschenden Einflusses der Muttergesellschaft im Sinne des § 290 des Handelsgesetzbuches (HGB) nach den Grundsätzen der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss einbezogen:

Firma und Sitz	Anteil am Kapital
	v.H.
HP Verwaltungs GmbH, Bernau am Chiemsee	100,00
HP Erste Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG, Bernau am Chiemsee	100,00
HP Zweite Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG, Bernau am Chiemsee	100,00
HP Dritte Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG, Bernau am Chiemsee	100,00
HP Vierte Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG, Bernau am Chiemsee	100,00
HP Fünfte Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG, Bernau am Chiemsee	100,00
HP Sechste Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG, Bernau am Chiemsee	100,00
HP Siebte Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG, Bernau am Chiemsee	100,00
HP Achte Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG, Bernau am Chiemsee	100,00
HP Neunte Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG, Bernau am Chiemsee	100,00
HP Zehnte Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG, Bernau am Chiemsee	100,00
HP Elfte Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG, Bernau am Chiemsee	100,00
HP Zwölfte Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG, Bernau am Chiemsee	100,00
HP Dreizehnte Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG, Bernau am Chiemsee	100,00
HP Vierzehnte Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG, Bernau am Chiemsee	100,00
HP Fünfzehnte Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG, Bernau am Chiemsee	100,00
HP Sechzehnte Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG, Bernau am Chiemsee	100,00
HP Siebzehnte Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG, Bernau am Chiemsee	100,00
HP Achtzehnte Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG, Bernau am Chiemsee	100,00
HP Neunzehnte Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG, Bernau am Chiemsee	75,00
HP Zwanzigste Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG, Bernau am Chiemsee	100,00
Marschall Autohafen GmbH & Co. KG, Fulda	100,00
HP Einundzwanzigste Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG, Bernau am Chiemsee	100,00
HP Zweiundzwanzigste Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG, Bernau am Chiemsee	100,00
HP Dreiundzwanzigste Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG, Bernau am Chiemsee	100,00
HP Vierundzwanzigste Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG, Bernau am Chiemsee	100,00
HP Fünfundzwanzigste Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG, Bernau am Chiemsee	100,00
HP Sechsundzwanzigste Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG, Bernau am Chiemsee	100,00

Die HP Verwaltungs GmbH, Bernau am Chiemsee, ist jeweils persönlich haftende Gesellschafterin der vorstehend aufgeführten vollkonsolidierten Personenhandelsgesellschaften.

Änderungen im Konsolidierungskreis 2022

Im Geschäftsjahr 2022 erfolgte die erstmalige Einbeziehung der HP Einundzwanzigste Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG, der HP Zweiundzwanzigste Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG sowie HP Dreiundzwanzigste Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG. Auf den Einbezug der Tochtergesellschaften wurde im Vorjahr aufgrund der untergeordneten Bedeutung für ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns gemäß § 296 Abs. 2 HGB verzichtet.

Des Weiteren erfolgte die erstmalige Einbeziehung der in 2022 neu gegründeten HP Vierundzwanzigste Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG, der HP Fünfundzwanzigste Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG und der HP Sechsundzwanzigste Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG.

III. Konzernabschlussstichtag

Bilanzstichtag der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen ist der 31. Dezember 2022.

IV. Konsolidierungsgrundsätze

Kapitalkonsolidierung

Die Kapitalkonsolidierungen erfolgen nach der Neubewertungsmethode gemäß § 301 Abs. 1 HGB. Die Verrechnung der Buchwerte der Anteile mit dem auf den Konzern entfallenden Eigenkapital der einbezogenen Tochterunternehmen erfolgt zum Zeitpunkt zu dem das Unternehmen Tochterunternehmen geworden ist (Erstkonsolidierung). Da das Mutterunternehmen weitestgehend Gründungsgesellschafter der Tochterunternehmen ist, entstehen grundsätzlich keine aktiven oder passiven Unterschiedsbeträge aus der Erstkonsolidierung.

Schuldenkonsolidierung

Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen den in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen wurden gemäß § 303 Abs. 1 HGB gegeneinander aufgerechnet.

Aufwands- und Ertragskonsolidierung

Gemäß § 305 Abs. 1 HGB werden Aufwendungen und Erträge aus Leistungsbeziehungen zwischen den in den Konzern einbezogenen Unternehmen ergebnisneutral miteinander verrechnet.

Des Weiteren erfolgt unter Beachtung der Einheitstheorie des § 297 Abs. 3 HGB eine ergebniswirksame Eliminierung von wesentlichen ergebniswirksamen Geschäftsvorfällen innerhalb des Konzerns. Diese betreffen Beteiligungsergebnisse konsolidierter Unternehmen.

Anteile anderer Gesellschafter

In der Konzernbilanz ist gemäß § 307 Abs. 1 HGB für nicht dem Mutterunternehmen gehörende Anteile an in den Konzernabschluss einbezogenen Tochterunternehmen ein Ausgleichsposten für die Anteile der anderen Gesellschafter in Höhe ihres Anteils am Eigenkapital unter dem Posten "Nicht beherrschende Anteile" innerhalb des Eigenkapitals gesondert ausgewiesen.

In der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ist gemäß § 307 Abs. 2 HGB der im Jahresergebnis enthaltene, anderen Gesellschaftern zustehende Gewinn oder der auf sie entfallende Verlust ("Nicht beherrschende Anteile") gesondert ausgewiesen.

V. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Die Geschäftsführung geht zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses davon aus, dass kurzfristige Projektfinanzierungen verlängert bzw. nicht fällig gestellt werden oder durch alternative Finanzierungen mit Finanzpartnern ersetzt werden können. Hervorzuheben ist der Mitte April 2024 nicht vollzogene Verkauf einer Projektimmobilie (durch die Veräußerung der Kommanditbeteiligung). Hierdurch werden kurzfristig zusätzlich zur Prolongation der bestehenden Projektfinanzierung weitere liquiditätsgenerierende Maßnahmen notwendig, um die Liquiditätslage zu sichern sowie die weitere Projektentwicklung zu gewährleisten.

Sollten keine Anschlussfinanzierungen gefunden bzw. Darlehen fällig gestellt oder der Verkauf von Projektimmobilien nicht zeitnah realisiert werden können, sind weiter Maßnahmen erforderlich um die Liquiditätslage zu sicheren. Andernfalls besteht ein bestandsgefährdendes Risiko.

Die Prolongationen bzw. Refinanzierungen werden für überwiegend wahrscheinlich erachtet; die Verhandlungen mit den Finanzpartnern hierzu befinden sich in einem fortgeschrittenen, positiven Stadium. Deshalb erfolgt die Bilanzierung unter der Annahme der Fortführung der Unternehmenstätigkeit.

Aufgrund der Besonderheit der Geschäftstätigkeit wird gemäß § 265 Abs. 6 HGB in Verbindung mit § 298 Abs. 1 HGB in der Bilanz unter den Vorräten die Postenbezeichnung "Projektentwicklungen" verwendet. Dementsprechend erfolgt in der Gewinn- und Verlustrechnung die Verwendung der Postenbezeichnung "Erhöhung des Bestands an Projektentwicklungen" sowie "Aufwendungen für Projektentwicklungen".

Die Bewertung erfolgt nach den Bestimmungen der §§ 252 bis 256a HGB.

Anlagevermögen

Erworbene immaterielle Anlagewerte werden zu Anschaffungskosten angesetzt und, sofern sie der Abnutzung unterliegen, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Die planmäßigen Abschreibungen werden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände linear vorgenommen.

Umlaufvermögen

Vorräte werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten unter Beachtung des strengen Niederstwertprinzips angesetzt. Beim Vorliegen von Wertminderungen werden zum Bilanzstichtag Abschreibungen gemäß § 253 Abs. 4 HGB auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen.

Bei den Projektenwicklungen erfolgt eine direkte Kostenzuordnung der Anschaffungs- und Herstellungskosten zu den einzelnen Immobilienprojekten. Das Wahlrecht zum Einbezug von Teilen der Verwaltungskosten sowie von Fremdkapitalzinsen in die Herstellungskosten wird nicht in Anspruch genommen. Die Ermittlung des niedrigeren beizulegenden Wertes erfolgt unter Berücksichtigung der erwarteten Verkaufserlöses entsprechend des Grundsatzes der verlustfreien Bewertung.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Nennwert oder dem am Bilanzstichtag niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Guthaben bei Kreditinstituten und Kassenbestände sind zu Nominalwerten angesetzt.

Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

Der Posten umfasst Ausgaben vor dem Bilanzstichtag, die Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Stichtag darstellen.

Rückstellungen

Die Rückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages passiviert. Sie berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen. Die Rückstellungen sind grundsätzlich kurzfristig, eine Diskontierung nach § 253 Abs. 2 HGB war nicht vorzunehmen.

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten werden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Passiver Rechnungsabgrenzungsposten

Der Posten umfasst Einnahmen vor dem Bilanzstichtag, die Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Stichtag darstellen.

VI. Erläuterungen zur Konzernbilanz zum 31. Dezember 2022

Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist ausgehend von den historischen Anschaffungskosten im Bruttoanlagespiegel dargestellt.

Vorräte

Der Posten "Projektentwicklungen" enthält zum Verkauf bestimmte Immobilienprojekte. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten betreffen insbesondere Kosten für den Erwerb der Grundstücke, bezogene Leistungen im Bereich der Baurechtsschaffung sowie Planungs- und Herstellungskosten. Zum Bilanzstichtag erfolgte ein außerplanmäßige Abschreibung auf zwei Immobilienprojekte in Höhe von TEUR 314 (i.V. TEUR 1.017 auf ein Immobilienprojekt) auf den niedrigeren beizulegenden Wert.

Sonstige Vermögensgegenstände

Der Posten enthält Forderungen gegen Gesellschafter des Mutterunternehmens in Höhe von TEUR 768 (i.V. TEUR 286).

Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

Im Posten ist eine Disagio auf Kreditverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 47 (i.V. TEUR 7) enthalten.

Eigenkapital

Bezüglich der Entwicklung des Konzerneigenkapitals wird auf den Konzerneigenkapitalspiegel verwiesen. Im Konzernbilanzgewinn ist ein Gewinnvortrag in Höhe von TEUR 7.854 enthalten.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten weisen folgende Restlaufzeiten und Sicherheiten auf:

Verbindlichkeiten zum 31.12.2022

	Gesamtbetrag	davon mit einer Restlaufzeit			davon durch Pfandrechte gesichert
		kleiner 1 Jahr	1 bis 5 Jahre	größer 5 Jahre
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
gegenüber Kreditinstituten	91.699,1	54.802,3	30.688,7	6.208,1	90.917,3
Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
aus Lieferungen und Leistungen	1.337,6	1.337,6	0,0	0,0	0,0
sonstige Verbindlichkeiten	22.591,4	22.591,4	0,0	0,0	12.545,8
Summe	115.628,1	78.731,3	30.688,7	6.208,1	103.463,1

Verbindlichkeiten zum 31.12.2021

	Gesamtbetrag	davon mit einer Restlaufzeit			davon durch Pfandrechte gesichert
		kleiner 1 Jahr	1 bis 5 Jahre	größer 5 Jahre
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
gegenüber Kreditinstituten	87.002,4	32.731,3	54.271,1	0,0	86.930,4
Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	17,7	17,7	0,0	0,0	0,0
aus Lieferungen und Leistungen	1.676,7	1.676,7	0,0	0,0	0,0
sonstige Verbindlichkeiten	22.420,6	22.420,6	0,0	0,0	15.000,0
Summe	111.117,4	56.846,3	54.271,1	0,0	101.930,4

Die Verbindlichkeiten sind in Höhe von TEUR 103.463,1 (i.V. TEUR 101.930,4) durch Pfandrechte (Grundschulden) gesichert.

In den sonstigen Verbindlichkeiten sind Darlehensverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern des Mutterunternehmens in Höhe von TEUR 1.000,0 (i.V. TEUR 1.000,0) bzw. gegenüber dem nicht beherrschende Gesellschafter (Minderheitsgesellschafter) in Höhe von TEUR 17.499,1 (i.V. TEUR 15.000,8) enthalten. Des Weiteren bestehen insbesondere Darlehensverbindlichkeiten gegenüber Dritten in Höhe von TEUR 4.046,8 (i.V. TEUR 2.072,4).

VII. Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse lassen sich wie folgt aufgliedern:

	2022	2021
	TEUR	TEUR
Verkauf von Immobilienprojekten	28.590	53.952
Übrige	1.673	3.794
	30.263	57.746

Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens, soweit diese die in der Kapitalgesellschaft üblichen Abschreibungen überschreiten

Zum Bilanzstichtag erfolgte die Abschreibung von zwei Immobilienprojekten in Höhe von zusammen TEUR 314 ( i.V. TEUR 1.017 auf ein Immobilienprojekt) auf den niedrigeren beizulegenden Wert.

VIII. Sonstige Angaben

Nachtragsbericht

Die Kaufpreisforderung aus einer gegen Ende des Geschäftsjahres 2022 realisierten Transaktion in Höhe von 5,5 Mio. Euro ist bis zum Aufstellungszeitpunkt trotz Fälligkeit nicht eingegangen. Die veräußernde Konzerngesellschaft hat von ihrem Rücktrittsrecht vom Grundstückskaufvertrags bislang noch keinen Gebrauch gemacht, da weiterhin von einer Begleichung der Forderung ausgegangen wird.

Im Geschäftsjahr 2023 hat der Konzern erneut ein negatives Ergebnis vor Steuern bzw. einen Konzernjahresfehlbetrag erzielt. Aufgrund der schwierigen branchenspezifischen Rahmenbedingungen haben sich Projektverkäufe zeitlich verzögert bzw. konnten nicht zu dem ursprünglich geplanten Preisniveau realisiert werden. Zusätzlich haben der Zinsanstieg, gestiegene Baukosten und verlängerte Projektlaufzeiten das Ergebnis des Geschäftsjahres 2023 belastet. Der Personalbestand wurde deutlich abgebaut. Es konnten vier Projekte veräußert werden. Des Weiteren wurden durch den Verkauf von Teilkommanditanteilen zwei Projektentwicklungen mittelbar mehrheitlich veräußert. Verkauft wurden Kommanditanteile an der HP Neunzehnte Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG und an der HP Vierzehnte Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG. Nach den Verkäufen beträgt die Kommanditbeteiligung des Konzern jeweils noch 11 %.

Die aktuelle Entwicklung und grundsätzlich bestehende bestandsgefährdende Risiken bzgl. Finanzierung und Refinanzierung der Projektgesellschaften und der operativen Gesellschaft werden genau beobachtet. Es wird hierzu auch auf die Ausführungen unter "V. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze verwiesen".

Angaben zu den Geschäftsführungsorganen

Als Geschäftsführer der HERECON Projekt GmbH sind bzw. waren bestellt:

Heiner Englert

Dr. Lea Finkh (ab 10. März 2022 bis 31.08.2023)

Auf die Angabe der Gehälter der Geschäftsführer wird gemäß § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.

Anzahl der Mitarbeiter

Die nachfolgenden Arbeitnehmergruppen waren während des Geschäftsjahres im Konzern beschäftigt:

	2022	2021
Arbeitnehmergruppen	Zahl	Zahl
Angestellte	19	17
leitende Angestellte	4	4
Die Gesamtzahl der durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer beträgt damit	23	21
davon:
vollzeitbeschäftigte Mitarbeiter	20	18
teilzeitbeschäftigte Mitarbeiter	3	3

Haftungsverhältnisse des Mutterunternehmen für Verbindlichkeiten von Tochtergesellschaften

Das Mutterunternehmen hat zum Bilanzstichtag zusätzliche Sicherheiten für Kreditverbindlichkeiten konsolidierter Tochterunternehmen in Höhe von TEUR 30.166 (i.V. TEUR 22.302) bestellt. Des Weiteren bestehen zum Bilanzstichtag aufgrund der persönlichen Haftung des Mutterunternehmen als Kommanditistin im Haftungsfall zu leistende Einlageverpflichtungen in konsolidierte Tochterunternehmen in Höhe von TEUR 28.547 (i.V. TEUR 16.638).

Ergebnisverwendung des Mutterunternehmens

Mit Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 5. Januar 2024 wurde der Jahresabschluss der HERECON Projekt GmbH zum 31. Dezember 2022 festgesellt. Der Jahresfehlbetrag des Geschäftsjahres 2022 in Höhe von TEUR 1.989 wurde auf neue Rechnung vorgetragen.

Honorar des Abschlussprüfers

Das auf das Geschäftsjahr 2022 entfallende Gesamthonorar des Konzernabschlussprüfers beträgt TEUR 69 und betrifft ausschließlich Abschlussprüfungsleistungen.

Konzern

Die HERECON Projekt GmbH erstellt den Konzernabschluss für den größten und kleinsten Konsolidierungskreis. Der Konzernabschluss wird im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht werden.

Bernau am Chiemsee, den 26. Juni 2024

HERECON Projekt GmbH

Heiner Englert, Geschäftsführer

Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2022

HERECON Projekt GmbH, Bernau a. Chiemsee

Inhaltsverzeichnis

I. Grundlagen des Unternehmens

1. Unternehmensstruktur

2. Geschäftsführung und Unternehmenssteuerung

II. Wirtschaftsbericht

1. Rahmenbedingungen

1.1. Entwicklung der Weltwirtschaft

1.2. Wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland

2. Branchenbezogene Rahmenbedingungen in Deutschland

2.1 Immobilienwirtschaft allgemein

2.2 Bauhauptgewerbe

2.3 Projektentwicklungen

2.4 Immobilieninvestmentmarkt Deutschland

3. Geschäftsverlauf HERECON Unternehmensgruppe

3.1 Finanzielle Leistungsindikatoren

3.2 Organisatorische Leistungsindikatoren

III. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage zum 31.12.2022

1. Ertragslage

2. Vermögenslage

3. Finanzlage

4. Investitionen

5. Zusammenfassung

IV. Risiko- und Chancenbericht

1. Geschäftsrisiken

2. Finanzplanung

V. Prognosebericht

1. Branche

2. Projektentwicklungen - Verkehrsaffine Nutzungen

3. Projektentwicklungen - Wohnen (und Gewerbe)

4. Ergebnisplanung HERECON Unternehmensgruppe

5. Bestandsgefährdende Risiken

I. Grundlagen des Unternehmens

Unter der Leitung der HERECON Projekt GmbH bildet die HERECON Unternehmensgruppe als bundesweit tätiger Projektentwickler die Leistungsbereiche Baurechtschaffung, Planung und Realisierung von wohnwirtschaftlich und gewerblich genutzten Immobilien ab. Nach Gründung des Unternehmens im Jahr 2004 lag der Fokus hauptsächlich auf verkehrsaffinen Projekten (Tankstellen und Autohöfe) sowie der Entwicklung und Realisierung von Einzelhandelsimmobilien.

Seit 2018 hat sich der Tätigkeitsbereich nachhaltig erweitert. Heute ist das Unternehmen in verschiedenen Assetklassen tätig. Der Schwerpunkt liegt dabei auf den Bereichen Revitalisierung / Nachverdichtung und Neubau von Wohnungsbauprojekten.

Kurze Entscheidungswege, ein hohes Maß an Fachkompetenz sowie ein ausgezeichnetes Netzwerk an Beratern und Geschäftspartnern sichern nachhaltig den Erfolg des Unternehmens und ermöglichen der Geschäftsführung, flexibel auf Marktveränderungen reagieren zu können.

Zum Bilanzstichtag 31.12.2022 beschäftigte die HERECON Unternehmensgruppe 16 operativ tätige Mitarbeiter am Firmensitz in Bernau am Chiemsee. Aufgrund der tiefgreifenden Veränderungen im Zuge der Immobilienkrise, welche auch den Geschäftsverlauf der HERECON Unternehmensgruppe massiv beeinflusst hat, wurde aus strategischen Gründen die Anzahl der Mitarbeiter im 1. Halbjahr 2023 auf neun reduziert.

1. Unternehmensstruktur

Die HERECON Projekt GmbH hält als alleinige Kommanditistin 100 % der Gesellschaftsanteile an 26 der 27 Projektgesellschaften, welche Großteils für jeweils ein einzelnes Projekt ausgestaltet sind. Die ALLGUTH GmbH ist als Joint Venture-Partner mit 25 % an der HP Neunzehnten Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG beteiligt. Geschäftsführerin aller Projektgesellschaften der HERECON Unternehmensgruppe ist die HP Verwaltungs-GmbH.

2. Geschäftsführung und Unternehmenssteuerung

Die HERECON Unternehmensgruppe wird zum Bilanzstichtag von Herrn Heiner Englert als geschäftsführendem Gesellschafter und Frau Dr. Lea Finckh als Geschäftsführerin (bis 08/2023) geleitet. Die Geschäftsführung der HP Verwaltungs GmbH zum Bilanzstichtag wird von Heiner Englert und Andreas Nadler (bis 06/2023) ausgeübt.

Auf der zweiten Leitungsebene ist das Unternehmen funktional organisiert:

Geschäftsleiter	Verantwortungsbereich
Andreas Declara (bis 11/23)	Kfm. Leitung / Finanzen und Controlling
Tobias Eutermoser	Personal, Organisation und IT
Christian Biebl (bis 06/23)	Technische Projektleitung

Die Unternehmenssteuerung verfolgt das Ziel, durch flache Hierarchien und kurze Entscheidungswege ein Höchstmaß an Effizienz und Flexibilität zu erreichen. Offene Kommunikationsstrukturen und klare Verantwortlichkeiten sollen unternehmerisches Denken und Handeln der Mitarbeiter sowie die Produktivität fördern. Durch die enge interdisziplinäre Zusammenarbeit im Rahmen von regelmäßigen Projektbesprechungen wird der bereichsübergreifende Informationsaustausch aller Mitarbeiter sichergestellt, um Synergien zur Optimierung von Prozessen und Risikomanagement zu erkennen und gewinnbringend in die Unternehmenssteuerung zu integrieren.

II. Wirtschaftsbericht

1. Rahmenbedingungen

1.1. Entwicklung der Weltwirtschaft

Die weltwirtschaftliche Entwicklung war 2022 vor allem durch den Ukrainekonflikt geprägt, welcher als Inflationstreiber besonders in Europa u.a. zu massiv gestiegenen Energiepreisen geführt hat. Die weltweite Inflation beziffert der IWF für das Jahr 2022 mit ca. 8,8% ¹. Ab Mitte des Jahres setzte als Reaktion auf den weltweiten Preisanstieg die Zinswende in Form von teilweise deutlichen Anhebungen der Leitzinsen ein.

¹ https://www.bmwk.de/Redaktion/DE/Schlaglichter-der-Wirtschaftspolitik/2023/03/12-die-lage-der-weltwirtschaft.html

Auch das gebremste Wachstum in China (+3,0% zum Vorjahr) ² , welches vor allem auf die dortige Immobilienkrise sowie die strikte, bis spät im Jahresverlauf andauernde Corona-Eindämmungspolitik zurückzuführen ist, belastete das globale Wachstum (+3,5% zum Vorjahr) ³. Weitere negative Einflussfaktoren waren das nachlassende Verbrauchervertrauen und eine deutlich abgeschwächte Dynamik im verarbeitenden Gewerbe, welches von steigenden Energiepreisen und teilweise noch anhaltender, pandemiebedingter Unterbrechung von weltweiten Lieferketten deutlich stärker betroffen war als der Dienstleistungssektor.

² https://de.statista.com/statistik/daten/studie/14560/umfrage/wachstum-des-bruttoinlandsprodukts-in-china/

³ https://de.statista.com/statistik/daten/studie/197039/umfrage/veraenderung-des-weltweiten-bruttoinlandsprodukts/

1.2. Wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland

Das Wirtschaftswachstum der Bundesrepublik Deutschland berechnet das Statistische Bundesamt für 2022 mit ca. +1,8% ⁴.

⁴ https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2023/02/PD23_070_811.html

Die wichtigsten Einflussfaktoren auf die wirtschaftliche Entwicklung waren hohe Energiepreise und Materialmangel, welche sich in Verbindung mit einem zunehmenden Fachkräftemangel negativ auf das produzierende Gewerbe und hier insbesondere auf den Bausektor ausgewirkt haben.

Der Außenhandel konnte indes trotz hoher Inflation ein Plus von ca. 3,2% verzeichnen. Ebenso positiv entwickelten sich die privaten Konsumausgaben, welche preisbereinigt ca. 4,6% über dem Vorjahreswert lagen.

Mit einem Defizit von ca. 101,6 Mrd. Euro lag die Staatsverschuldung wieder deutlich unter dem Niveau von 2021. ⁵

⁵ https://www.bundesbank.de/de/aufgaben/themen/destatis-deutsche-wirtschaft-waechst-2022-um-1-9-prozent-903100

2. Branchenbezogene Rahmenbedingungen in Deutschland

2.1 Immobilienwirtschaft allgemein

Im Gesamtgeschäftsjahr 2022 hat das ausführende Bauhauptgewerbe ein Umsatzminus von preisbereinigt 5,1% zum Vorjahr bei einem realen Auftragsrückgang von 9,6% verzeichnet, wobei die nominalen Zuwächse durch die starken Materialpreissteigerungen überkompensiert wurden. ⁶

⁶ https://www.bauindustrie.de/pm/bauindustrie-meldet-schwaches-baujahr-2022

Das Immobilien-Transaktionsvolumen lag mit 65,8 Mrd. Euro rund 41% unter dem Vorjahresergebnis, was maßgeblich auf die massiv gestiegenen Finanzierungskosten infolge der Zinswende zurückzuführen ist. ⁷

⁷ https://news.cbre.de/zinswende-und-unsichere-preisentwicklung-sorgten-2022-fuer-zurueckhaltung-am-deutschen-immobilieninvestmentmarkt/

2.2 Bauhauptgewerbe

Mit einem Gesamtumsatz von 160,3 Mrd. Euro erzielte das Bauhauptgewerbe im Jahr 2022 einen Rekordwert. Dem nominalen Wachstum von 10,7% standen allerdings Materialpreissteigerungen i.H.v. 16,7% gegenüber, was zu einem realen Rückgang des Umsatzes von 5,1% führte. Da Bund, Länder und Gemeinden Ihre Investitionsbudgets nicht an die Preisentwicklung angepasst haben, verzeichnete der Bereich des öffentlichen Baus mit rund 6,2% den größten realen Rückgang aller Sparten. Die Zurückhaltung privater und institutioneller Investoren aufgrund gestiegener Zinsen führte auch im Wohnungsbau (-4,7%) sowie im Gewerbebau (-4,4%) zu deutlichen realen Umsatzrückgängen. ⁸

⁸ https://www.bauindustrie.de/zahlen-fakten/bauwirtschaft-im-zahlenbild/umsaetze-im-bauhauptgewerbe-nach-sparten#:~:text=Das%20Bauhauptgewerbe%20hat%202022%20einen,dies%20der%20höchste%20gesamtdeutsche%20Wert.

2.3 Projektentwicklungen

Zum Jahresende 2022 umfasste der Developer-Markt in der Bundesrepublik Projekte mit einer Gesamtfläche von ca. 186 Mio. qm, welche von rund 8.000 Unternehmen entwickelt (ca. 6.700 Projekte) und realisiert (ca. 5.400 Projekte) wurden.

Die volumenmäßig stärkste Assetklasse waren wohnwirtschaftliche Entwicklungen mit einem Anteil von ca. 38% der Entwicklungsflächen. Über alle Assetklassen hinweg wurden mit rund 47 Mio. qm etwa 25% des Gesamtflächen in den 7 deutschen A-Städten entwickelt ⁹ , wo sich die Auswirkungen der Immobilienkrise in einem Rückgang des Entwicklungsvolumens von 5,7% sehr deutlich zeigten. Insbesondere Wohnprojekte waren hier mit einem Minus von 7,4% bzw. 1,6 Mio. qm betroffen, aber auch das Segment der Büroimmobilien schrumpfte um 5,3% im Vergleich zum Vorjahr.

⁹ https://bulwiengesa.de/sites/default/files/2023-01/marktbericht_development_monitor_bulwiengesa_riwis_1.pdf

Das steigende Zinsniveau gepaart mit Planungsunsicherheit erschwerten die Preisfindung der Marktakteure und führten im Jahresverlauf zu einer zunehmenden Zurückhaltung auf Investorenseite - das Transaktionsgeschehen kam faktisch zum Erliegen. Insgesamt ermittelt die Bulwiengesa AG mit einem Minus von 8,8% im Bereich des klassischen Trading Developments den historisch stärksten Rückgang in diesem Marktsegment. Infolgedessen wurden im Jahr 2022 auch ca. 8% weniger neue Projekte geplant. ¹⁰

¹⁰ https://www.immobilienmanager.de/projektentwicklermarkt-deutsche-a-staedte-2023-wenig-in-planung-vieles-verzoegert-16052023

2.4 Immobilieninvestmentmarkt Deutschland

Im Jahr 2022 lag das Transaktionsvolumen des deutschen Immobilieninvestmentmarktes mit 65,8 Mrd. Euro ca. 41% unter dem Rekordergebnis des Vorjahres. Dieser Rückgang ist maßgeblich den durch die Zinswende massiv gestiegenen Finanzierungskosten geschuldet, was in Folge zu einer weiter erhöhten Renditeerwartung institutioneller Anleger geführt hat. Insbesondere bei Core-Investments ohne Value-Add-Komponenten benötigten die Investoren höhere Nettoanfangsrenditen, da die Zinsen für risikolose Festzinsanleihen ebenfalls deutlich gestiegen sind. Auf Verkäuferseite wollten bzw. konnten viele Marktteilnehmer die Preise nicht auf das geforderte Niveau senken. Zudem erschwerten die höheren Fremdkapitalkosten eigenkapitalschwachen Anlegern den Markzugang, womit die Anzahl der Marktakteure spürbar reduziert wurde.

Die wichtigsten Assetklassen waren wie bereits im Vorjahr Büroimmobilien mit einem Transaktionsvolumen von 23 Mrd. Euro, gefolgt von Mehrfamilienhäusern (13,5 Mrd. Euro) und Logistikimmobilien (10,6 Mrd. Euro). Letztere konnte als einzige Anlageklasse ein Umsatzplus i.H.v. 5% zum Vorjahr verbuchen und erzielte damit 2022 einen Rekordwert.

Insgesamt verzeichnete der Investmentmarkt mit nur 125 Transaktionen > 100 Mio. Euro (insgesamt 34 Mrd. Euro Volumen) einen deutlichen Rückgang gegenüber 2021 (166 Trans-aktionen mit einem Volumen von 73 Mrd. Euro).

Auch hierfür war vor allem das schwierige Finanzierungsumfeld verantwortlich, wodurch sich Due-Diligence- und Entscheidungsprozesse deutlich verlangsamt haben. ¹¹

¹¹ https://news.cbre.de/zinswende-und-unsichere-preisentwicklung-sorgten-2022-fuer-zurueckhaltung-am-deutschen-immobilieninvestmentmarkt/

3. Geschäftsverlauf HERECON Unternehmensgruppe

Zentraler Leistungsindikator und wichtigste Zielgröße der Unternehmensplanung ist das konsolidierte Jahresergebnis vor Ertragssteuern (EBT). Dieses wird wesentlich durch die für das jeweilige Geschäftsjahr geplanten einzelnen großvolumigen Transaktionen (=Projektverkäufe) beeinflusst. Außerhalb dieses Mittelzuflusses fallen nur Mieteinnahmen in überschaubarem Volumen als laufende Erträge an. Daneben dient auch die Umsatzprognose der in Entwicklung befindlichen Projekte als elementares Steuerungskriterium.

3.1 Finanzielle Leistungsindikatoren

Mit einem negativen Vorsteuerergebnis (EBT) von - 2,7 Mio. Euro im Jahr 2022 (Vorjahr positives Vorsteuerergebnis von 6,1 Mio. Euro) bei einem Gesamtumsatz von 30,3 Mio. Euro wurde das Planergebnis der HERECON Unternehmensgruppe deutlich verfehlt.

Wie unter Punkt 2 beschrieben, hat sich das Marktumfeld für Immobilien - insbesondere für das Segment Projektentwicklung - seit Anfang 2022 grundlegend und mit hoher Geschwindigkeit verschlechtert. Nach einer Niedrigzinsphase von knapp 14 Jahren änderten sich mit der abrupten Zinswende in kürzester Zeit die Kalkulationsgrundlagen für Immobilienprojekte und brachten damit den Transaktionsmarkt nahezu komplett zum Erliegen.

Aufgrund dieser dramatischen Veränderungen konnten die für 2022 geplanten wohnungswirtschaftlichen Projektverkäufe "München, Farinellistraße", "München, Georgenstraße" und "Biberach, Kolpingstraße" trotz intensiver Verhandlungen nicht ergebniswirksam realisiert werden.

Deutlich höhere Zinsen und längere Projektlaufzeiten haben das Gesamtergebnis der HERECON Unternehmensgruppe maßgeblich belastet.

3.2 Organisatorische Leistungsindikatoren

Veränderungen und Maßnahmen im Geschäftsjahr 2023

Aufgrund der zuvor beschriebenen Veränderungen des Markumfeldes und der damit einhergehenden Verschlechterung der Geschäftsaussichten wurde im 1. Halbjahr 2023 Personal abgebaut, um Fixkosten einzusparen. Zum Berichtsstichtag beschäftigt die HERECON Unternehmensgruppe neun operativ tätige Mitarbeiter.

Zur weiteren Kostenreduzierung und Liquiditätssicherung wurden sämtliche Verträge mit externen Dienstleistern sowie aller internen Prozesse und Kostenpositionen analysiert, um weitere Einsparungspotentiale zu identifizieren und umzusetzen.

Mit dem verbleibenden Team und einer optimierten Kostenstruktur hat sich die HERECON Unternehmensgruppe für die aktuellen Herausforderungen neu positioniert. Auf dieser Basis, können die bestehenden Projekte erfolgreich am Markt platziert und neue Projektansätze verfolgt und umgesetzt werden.

III. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage zum 31.12.2022

1. Ertragslage

Mit Umsätzen von 30,3 Mio. Euro (- 47,6% % ggü. Vorjahr) erzielte die HERECON Unternehmensgruppe im Geschäftsjahr 2022 ein negatives Vorsteuerergebnis (EBT) von - 2,7 Mio. Euro. Im Vorjahr wurden bei Umsatzerlösen von 57,8 Mio. Euro ein positives Vorsteuerergebnis von 6,1 Mio. Euro erzielt.

Die Umsätze sind dabei maßgeblich geprägt durch den Verkauf von Immobilienprojekten mit einem Umsatzanteil von 28,9 Mio. Euro (Vorjahr 54,0 Mio. Euro). Im Geschäftsjahr 2022 erfolgte die Veräußerung von drei Projektentwicklungen (davon zwei gewerbliche und eine wohnwirtschaftliche) sowie einem Tankstellenneubau. Aufgrund der schwierigen Marktbedingungen konnten geplante Veräußerungen in 2022 nicht erfolgen, so dass die Umsatzerlöse deutlich zurückgegangen sind. Zudem ist der Ertrag aus Erhöhung des Bestands an Projektentwicklungen mit 9,2 Mio. Euro (Vorjahr 26,7 Mio. Euro) im Vergleich zum Vorjahr deutlich gesunken.

Nach Berücksichtigung der gleichzeitig ebenfalls rückläufigen Aufwendungen für Projektentwicklungen von 33,0 Mio. Euro (- 48,7% % ggü. Vorjahr) sowie sonstigen betrieblichen Erträgen von 3,4 Mio. Euro (Vorjahr 2,6 Mio. Euro) ergibt sich ein deutlich verschlechtertes Rohergebnis von 8,2 Mio. Euro (Vorjahr 19,2 Mio. Euro).

Die sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von 3,4 Mio. Euro beinhalten im Geschäftsjahr im Wesentlichen einen Einmaleffekt aus der Auflösung von sonstigen Rückstellungen sowie den Gewinn aus dem Verkauf einer Bestandsimmobilie.

Die Personalaufwendungen beliefen sich im Berichtsjahr auf 3,0 Mio. Euro nach 4,3 Mio. Euro im Vorjahr (- 31,0 % ggü. Vorjahr). Der Rückgang ist maßgeblich auf das Entfallen von variablen Vergütungsbestandteilen in 2022 zurückzuführen.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betragen 3,0 Mio. Euro (- 26,8 % ggü. Vorjahr) und die Zinsenaufwendungen 4,0 Mio. (+ 22,9 % ggü. Vorjahr). In der Folge ergibt sich eine negative Umsatzrendite (bezogen auf das Vorsteuerergebnis) von - 9,0 % nach einer positiven Umsatzrendite im Vorjahr von 10,7 %.

2. Vermögenslage

Die Bilanzsumme betrug zum Bilanzstichtag 128,3 Mio. Euro und lag damit 3,0 Mio. Euro über dem Vorjahreswert bei einer verschlechterten Eigenkapitalquote von 3,7 % (Vorjahr 6,3 %). Geschäftstypisch ist die Aktivseite durch Projekte in Entwicklung (108,3 Mio. Euro Bestand im Umlaufvermögen) geprägt. Das Eigenkapital betrug zum 31.12.2022 4,7 Mio. Euro. Der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr um 3,0 Mio. Euro war durch den Konzernjahresfehlbetrag bedingt.

Auf der Passivseite bestehen zum Bilanzstichtag neben den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten von 91,7 Mio. Euro insbesondere Darlehensverbindlichkeiten gegenüber dem Minderheitsgesellschafter in Höhe von 17,5 Mio. Euro, gegenüber Gesellschaftern des Mutterunternehmens in Höhe von 1,0 Mio. Euro sowie gegenüber sonstigen Finanzpartnern in Höhe von 4,0 Mio. Euro.

Zur Refinanzierung unterhält die HERECON Unternehmensgruppe Geschäftsbeziehungen zu 13 Banken. Die Refinanzierung erfolgte überwiegend fristenkongruent entsprechend den geplanten Projektlaufzeiten. Im Zuge der vorstehend beschriebenen Entwicklungen am Immobilienmarkt ist für die Projekte nach Ablauf der geplanten Projektlaufzeit eine Prolongation der Kredite notwendig. Das gestiegene Zinsniveau sorgt dabei nicht nur für eine Belastung der Ertragslage durch erhöhte (ursprünglich nicht geplante) Zinsaufwendungen, sondern auch für einen Rückgang der erwarteten Erlöse aus der Veräußerung der Projekte.

Für die HERECON ist es deshalb von entscheidender Bedeutung, dass die Banken und die sonstigen Darlehensgeber die zur Verfügung gestellten Kreditlinien weiterhin verlängern. In Abhängigkeit von der weiteren Marktentwicklung kann es zudem notwendig sein, dass Wertberichtigungen auf die Immobilienprojekte vorgenommen werden müssen und es insoweit zu einer Belastung der Vermögens- und Ertragslage kommt. Inwieweit das bilanzielle Eigenkapital zur Deckung der Fehlbeträge in den Folgejahren ausreichend sein wird, kann derzeit noch nicht final abgeschätzt werden, da dies von der Realisierung einzelner großvolumiger Transaktionen abhängig ist. Langfristige Rückstellungen bestanden zum Bilanzstichtag nicht.

3. Finanzlage

Der Finanzmittelbestand belief sich auf 1,9 Mio. Euro (Vorjahr: 5,0 Mio. Euro). Überdies stand zum Bilanzstichtag ein Betriebsmittelkreditrahmen i.H.v. rund 2,4 Mio. Euro zur Verfügung.

Der Rückgang des Finanzmittelbestands um 3,1 Mio. Euro ist maßgeblich durch den negativen Cashflow aus der Investitionstätigkeit von - 2,9 Mio. Euro beeinflusst.

Der operative Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit war trotz des schlechten Geschäftsverlaufs nur leicht negativ und betrug - 0,2 Mio. Euro (Vorjahr - 33,2 Mio. Euro).

Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit ist nahezu ausgeglichen.

Bezüglich weiterer Einzelheiten wird auf die Konzernkapitalflussrechnung verwiesen.

Wesentlich für die weitere Geschäftstätigkeit der HERECON Unternehmensgruppe ist, neben den Prolongationen und weiteren Projektfinanzierungen, die Aufrechterhaltung des Betriebsmittelrahmens durch die Banken.

4. Investitionen

Die HERECON Unternehmensgruppe hat im Geschäftsjahr Investitionen in das Anlagevermögen in Höhe von insgesamt 3,4 Mio. Euro getätigt. Investiert wurde insbesondere in zwei neue Grundstücke nebst Gebäude sowie in Betriebs- und Geschäftsausstattung. Veräußert wurde eine Bestandsimmobilie.

Für im Umlaufvermögen geführte Projekte wurden im Jahr 2022 ca. 34,8 Mio. Euro investiert.

5. Zusammenfassung

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft ist angespannt. Zur weiteren Finanzierung der Projektentwicklungen und der Geschäftstätigkeit der HERECON Unternehmensgruppe ist die Aufrechterhaltung und Prolongation von Projektfinanzierungen und Betriebsmittelkreditlinien durch die Banken unabdingbare Voraussetzung. Die Vermögens- und Ertragslage können durch weitere Wertberichtigungen und operative Verluste nachhaltig belastet werden. Inwieweit die derzeitige Eigenkapitalausstattung auch zur Abdeckung zukünftiger Verluste ausreichend ist, kann derzeit nicht abgeschätzt werden, da dies von der Realisierung einzelner großvolumiger Transaktionen abhängig ist.

IV. Risiko- und Chancenbericht

1. Geschäftsrisiken

Als Projektentwickler ist die HERECON Unternehmensgruppe an allen Wertschöpfungsstufen des Immobilienmarktes beteiligt. Die damit einhergehenden Chancen und Risiken sind nicht zuletzt aufgrund der großen Transaktionsvolumen erheblich und überdies regelmäßig von nur wenigen Geschäftsvorfällen innerhalb eines Berichtsjahres abhängig. Insbesondere der zeitliche Versatz zwischen der Investitionsentscheidung und dem geplanten Projektexit birgt ein gleichermaßen hohes Risiko- und Chancenpotential. Zu den wichtigsten äußeren Einflussfaktoren auf den langfristigen Unternehmenserfolg gehören insbesondere:

	1. Zinsentwicklung und Eigenkapitalanforderungen der Kreditinstitute
	2. Baukostenentwicklung
	3. Gesetzliche Beschränkungen und Rahmenbedingungen (z.B. Baulandmobilisierungs-gesetz, Mietpreisbremse etc.)
	4. Renditeerwartung institutioneller Investoren in Abhängigkeit vom Zinsniveau und der Attraktivität alternativer Anlageklassen (Exit-Risiko)

Ein aktives Risikomanagement soll dazu dienen, das Risikopotential so präzise wie möglich zu erfassen und zu analysieren, um mit entsprechenden Maßnahmen rechtzeitig auf sich verändernde Marktgegebenheiten reagieren zu können.

Die HERECON Unternehmensgruppe hat u.a. folgende Prozesse und Maßnahmen in den Unternehmensalltag integriert:

Zu 1. Zinsentwicklung und Eigenkapitalanforderungen der Kreditinstitute

	• Regelmäßiger Austausch mit Banken und Finanzpartnern über aktuelle Entwicklungen und Prognosen für den Zinsmarkt
	• Einsatz von Zinssicherungsinstrumenten insbesondere bei langfristigen und hochvolumigen Finanzierungen

Zu 2. Baukostenentwicklung

•	Prüfung von Revitalisierungsmöglichkeiten alternativ zu Abriss und Neubau zur Minimierung des Baukosten-, Bauzeiten- und Genehmigungsrisikos
•	Beauftragung externer Ingenieurbüros zur exakten Kalkulation der zu erwartenden Baukosten im Rahmen der Ankaufsprüfung neuer Projekte wie auch als Entscheidungsgrundlage für Projekte mit Exit-Alternativen (Verkauf Baurecht vs. Realisierung)
•	Fokus auf Holzmodulbauweise bei Aufstockungen und Neubau (aktuell ca. 30 % Einsparungspotential gegenüber konventioneller Bauweise bei ca. einem Viertel der regulären Bauzeit)
•	Konsequente Nutzung staatlicher Fördermöglichkeiten im wohnwirtschaftlichen und gewerblichen Bereich (KfW-Zuschüsse, Fördermöglichkeiten nach BEG, Förderungen zur Schaffung zusätzlicher Lkw-Stellplätze an Autobahnen etc.)

Zu 3. Gesetzliche Beschränkungen und Rahmenbedingungen (z.B. Baulandmobilisierungsgesetz, Mietpreisbremse etc.)

•	Sorgfältige Ankaufsprüfung durch Fachanwälte
•	Minimierung des Risikos von Beschränkungen (z.B. Aufteilungsverbot, hohe Sozialquoten) durch entsprechende Ausgestaltung der Ankaufsverträge mit aufschiebenden Bedingungen bzw. Rücktrittsrechten

Zu 4. Exitpreisrisiko aufgrund veränderter Renditeerwartung institutioneller Investoren in Abhängigkeit vom Zinsniveau und der Attraktivität alternativer Anlageklassen

•	Beauftragung professioneller Marktpreisrecherchen bei mindestens 3 unterschiedlichen Banken bzw. Maklerunternehmen als Grundlage für die Investitionsentscheidung
•	Start der Vertriebsaktivitäten nach Möglichkeit schon bei Grundstücksankauf, um durch einen Forward Deal im frühen Projektstadium Kosten- und Planungssicherheit zu erhöhen
•	Nachjustierung der kalkulierten Exitpreise, um ggf. einen schnellen Exit zur Sicherung eines Deckungsbeitrages realisieren zu können.

2. Finanzplanung

Zur Sicherung der Liquidität wird das mögliche kumulative Delta aus regelmäßigen Gemein- und Projektkosten zu unregelmäßigen und zeitlich oftmals nur näherungsweise planbaren Einnahmen aus Projektverkäufen monatlich in Form einer detaillierten Planung abgebildet und laufend aktualisiert. Auf diese Weise können potentielle Liquiditätslücken rechtzeitig erkannt und entsprechende Maßnahmen zur Bereitstellung der notwendigen Mittel ergriffen werden. Die Liquiditätsplanung ist als 12-Monats-Forecast fester Bestandteil des Quartalsreportings für die Finanzpartner der HERECON Unternehmensgruppe.

V. Prognosebericht

1. Branche

Das Bauhauptgewerbe erwartet für 2023 einen preisbereinigten Umsatzrückgang von ca. 7,0% ¹² , was zu einer deutlichen Unterauslastung der verfügbaren Kapazitäten verbunden mit verringerten Investitionsausgaben und Stellenabbau führen könnte.

¹² https://www.zdb.de/baukonjunktur/konjunkturprognose-2023

Entgegen zahlreichen Prognosen setzte sich die stetige Erhöhung der Leitzinsen auch im laufenden Geschäftsjahr fort. Im September 2023 erhöhte die EZB zum 10. Mal in Folge seit Juli 2022 den Leitzins auf 4,5% (Stand 07/22: 0,0%). Verbunden mit einer erhöhten Risikoaversion der Banken aufgrund unsicherer Marktprognosen verschlechterten sich die Finanzierungsrahmenbedingungen für Immobilien im Jahresverlauf dramatisch in Bezug auf Eigenkapitalanforderungen und generelle Finanzierungsbereitschaft.

Die aufgrund des Zinsniveaus nochmals deutlich gestiegene Renditeerwartung institutioneller Investoren hat den Preisdruck weiter erhöht und zu einem massiven Rückgang des Transaktionsvolumens in 2023 von rund 56% im Vergleich zum Vorjahr geführt. ¹³

¹³ https://de.statista.com/statistik/daten/studie/172462/umfrage/transaktionsvolumen-investmentmarkt-fuer-immobilien-seit-2004/

Die seit langem erste Senkung des Leitzinses durch die Europäische Zentralbank am 06.06.2024 ist grundsätzlich als positives Signal zu werten. ¹⁴ Nach Einschätzung unserer Finanzpartner sind für eine Entspannung und Erholung der Investitionsbereitschaft am Immobilienmarkt allerdings weitere Signale erforderlich.

¹⁴ https://www.ecb.europa.eu/press/pr/date/2024/html/ecb.mp240606~2148ecdb3c.de.html

2. Projektentwicklungen - Verkehrsaffine Nutzungen

Die Anzahl der Tankstellen im Bundesgebiet stagniert bereits seit 2010 auf einem hohen Niveau von ca. 14.500 Anlagen ¹⁵. Viele Mineralölgesellschaften haben Ihre Investitionsausgaben in den letzten 5 Jahren umgeschichtet und sich verstärkt auf die Themenfelder Exploration und erneuerbare Energien bzw. CO ₂ -Neutralität konzentriert.

¹⁵ Statista: Anzahl der Tankstellen in Deutschland von 1950 bis 2021https://de.statista.com/statistik/daten/studie/2621/umfrage/anzahl-der-tankstellen-in-deutschland-zeitreihe/

Auch wenn derzeit noch nicht absehbar ist, wie sich die Energiewende und neue Antriebskonzepte auf die bestehende Tankstelleninfrastruktur auswirken werden, wird Mobilität ein zentraler Faktor für Gesellschaft und Wirtschaft bleiben. So wird für die kommenden Jahre u.a. mit einem weiteren Zuwachs im Bereich Schwerlastverkehr gerechnet. Deutschland nimmt dabei in Europa eine tragende Rolle als hochfrequentiertes Transitland ein.

Aus den vorgenannten Gründen bietet die Assetklasse Entwicklungspotentiale insbesondere für Ersatzbauten von überalterten Anlagen in hochfrequentierten Lagen sowie für Autohöfe und Tankstellen in Verbindung mit Lkw-Stellplätzen in Autobahnnähe. Letztere werden je nach Bedarf staatlich gefördert.

Im Bereich verkehrsaffine Nutzungen sehen wir nach wie vor attraktive Ansätze in der Entwicklung ehemaliger innerstädtischer Tankstellengrundstücke mit Wohn- und Gewerbenutzungen. Hierzu qualifizieren uns neben hoher Fachkompetenz und Erfahrung im Umgang mit Altlasten vor allem langjährige Kontakte in der Mineralölbranche. Auf diesem Wege konnte im Februar 2023 ein hochattraktives Entwicklungsgrundstück in Berlin, Blockdammweg, erworben werden (bezüglich des "Projekts Blockbuster" wird auf die Erläuterungen unter V.3. verwiesen).

Zum Berichtszeitpunkt befinden sich eine Tankstelle und ein Autohof in Entwicklung. Die autobahnnahe Tankstelle in Lederhose wurde bereits in 2022 noch im Bau befindlich veräußert und konnte im Juni 2023 fertiggestellt und an den Mieter übergeben werden.

3. Projektentwicklungen - Wohnen (und Gewerbe)

Die HERECON Unternehmensgruppe konzentriert sich im Bereich Wohnen und Gewerbe bereits seit Mitte 2021 auf Projekte in der Metropolregion München. Neben organisatorischen Vorteilen wie kurzen Anfahrtswegen spielen hier vor allem die profunde Marktkenntnis sowie das ausgezeichnete Netzwerk an Vermittlern und Beratern eine entscheidende Rolle. Als Investmentmarkt bietet München als einer der attraktivsten Top-7-Standorte in Deutschland nach wie vor ein außergewöhnliches Entwicklungspotential sowie ein hohes Maß an Markt-Resilienz. Dies bestätigt auch der aktuelle Zukunftsatlas der Prognos AG, in dessen Ranking der Landkreis München auf Platz 1 und die Stadt München auf Platz 3 der 400 Kreise und kreisfreien Städten geführt wird. Das Wirtschaftsforschungsunternehmen bewertet in regelmäßigen Abständen die Lagequalitäten in der Bundesrepublik hinsichtlich Demografie, Arbeitsmarkt und Wettbewerb, Innovation, Wohlstand, sozialer Lage und Dynamik.

Die aktuell geringe Neubautätigkeit bei demografisch bedingter, steigender Nachfrage nach Wohnraum wird daher mittelfristig insbesondere im Großraum München zu deutlichen Aufholeffekten führen. Aus diesem Grund verfolgt die HERECON Unternehmensgruppe das strategische Ziel, weiterhin Objekte mit großem Entwicklungspotential anzukaufen und Konzept sowie die Projektentwicklungszeit auf die zuvor beschriebenen Marktprognosen und Dynamikszenarien abzustimmen.

Der Fokus der Bautätigkeit liegt auf Bestandsobjekten zur Revitalisierung und energetischen Sanierung - idealerweise mit Baurechtsreserve zur Nachverdichtung. Durch das Einsparen von "grauer Energie" werden dabei Baukosten- und Bauzeitenrisiken deutlich reduziert. Überdies nehmen ökologische und energetische Kriterien unter ESG-Aspekten massiv an Bedeutung zu und werden auch von institutioneller Seite verstärkt nachgefragt. Um dieser Entwicklung Rechnung zu tragen, werden Aufstockungen und Neubauten bevorzugt in Holzmodulbauweise geplant und errichtet.

Im Bereich Revitalisierung und Aufstockung soll weiterhin in reine Wohnobjekte bzw. gemischt genutzte Immobilien mit kleinem Gewerbeanteil investiert werden. Für das Geschäftsjahr 2024 ist der Ankauf von vier Objekten geplant.

In der Assetklasse Büroimmobilien konzentrieren sich die Entwicklungskapazitäten 2024 auf das Projekt "Blockbuster" in Berlin. Der Business Case sieht nach ersten Gesprächen mit dem Stadtplanungsamt die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit einem Volumen von bis zu 28.000 qm Bruttogeschoßfläche vor. Ein entsprechender Aufstellungsbeschluss konnte bereits erwirkt werden.

4. Ergebnisplanung HERECON Unternehmensgruppe

Geschäftsjahr 2023

Für das abgelaufene Geschäftsjahr 2023 erwarten wir aus vier Transaktionen sowie übrigen laufenden Erträgen Umsatzerlöse von insgesamt rd. 41 Mio. Euro. Darüber hinaus konnten zwei Projekte mittelbar durch den Verkauf von Teilkommanditanteilen mehrheitlich veräußert werden. Nach dem Verkauf der Beteiligungen ist der Konzern noch jeweils zu 11 % an den beiden Projektkommanditgesellschaften beteiligt.

Vor dem Hintergrund der weiterhin schwierigen Rahmenbedingungen rechnen wir mit einem erneut negativen Ergebnis vor Steuern (EBT) in der Größenordnung von rd. 3,0 Mio. Euro.

Das negative Ergebnis 2023 resultiert maßgeblich aus der andauenden Krise in der Immobilienbranche. Hierdurch haben sich geplante Verkäufe zeitlich verzögert bzw. konnten nicht auf dem ursprünglich vorgesehen Preisniveau realisiert werden. Zusätzlich haben das stark gestiegene Zinsniveau und die gestiegenen Baukosten das Ergebnis belastet.

Prognose 2024

Zum Berichtsstichtag beläuft sich das kurz- und mittelfristige Exitvolumen in Entwicklung befindlicher Projekte (Verkauf innerhalb der nächsten 3 Jahre) auf ca. 141 Mio. Euro. Nach zwei Verlustjahren sieht der Businessplan für 2024 bei realisierten Projektumsätzen von ca. 47 Mio. Euro ein prognostiziertes positives Jahresergebnis vor Steuern des Konzerns im niedrigen einstelligen Millionenbereich vor. Wie verweisen auf die zuvor dargestellte Volatilität des Ergebnisses auf Basis einzelner Transaktionen.

5. Bestandsgefährdende Risiken

Vor dem Hintergrund der weiterhin schwierigen Rahmenbedingungen ist die Sicherstellung der Liquidität im laufenden Dialog mit den Bank- und Finanzpartnern ein zentrales Element der Unternehmenssteuerung. Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses gehen wir davon aus, dass kurzfristige Projektfinanzierungen verlängert bzw. durch alternative Finanzierungen mit Finanzpartnern ersetzt werden können.

Insbesondere ist Mitte April 2024 der Verkauf einer Projektimmobilie (durch die Veräußerung der Kommanditbeteiligung) unerwartet gescheitert. Hierdurch werden kurzfristig, zusätzlich zur Prolongation der bestehenden Projektfinanzierung, weitere liquiditätsgenerierende Maßnahmen notwendig werden. Die mündliche Zusage zur Verlängerung der Bestehenden sowie der notwendigen Aufstockung für die Bauphase, wurde von den Finanzpartnern bereits zugesagt. Die entsprechenden Kreditverträge befinden sich bereits in Ausfertigung.

Sollten keine Anschlussfinanzierungen gefunden bzw. Darlehen fällig gestellt oder der Verkauf von Projektimmobilien nicht zeitnah realisiert werden können, sind weitere Maßnahmen erforderlich, um die Liquiditätslage zu sichern. Andernfalls besteht ein bestandsgefährdendes Risiko.

Aufgrund der geführten Gespräche sind wir zuversichtlich, dass die notwendige Liquidität zur Sicherung des Fortbestands zur Verfügung gestellt wird.

Bernau am Chiemsee, den 26. Juni 2024

HERECON Projekt GmbH

Heiner Englert, Geschäftsführer

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	Stand am 1.1.2022	Zugänge	Umbuchungen	Abgänge	Stand am 31.12.2022
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle
Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	17.869,10	2.990,00	0,00	0,00	20.859,10
	17.869,10	2.990,00	0,00	0,00	20.859,10
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden
Grundstücken	543.015,53	1.927.506,55	0,00	457.173,59	2.013.348,49
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.764.263,41	1.501.956,56	50.000,00	61.310,33	3.254.909,64
3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	66.727,37	0,00	-50.000,00	16.727,37	0,00
	2.374.006,31	3.429.463,11	0,00	535.211,29	5.268.258,13
Anlagevermögen gesamt	2.391.875,41	3.432.453,11	0,00	535.211,29	5.289.117,23

	Abschreibungen
	kumuliert am 1.1.2022	des Geschäftsjahres	auf Abgänge des Geschäftsjahres	kumuliert am 31.12.2022
	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle
Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	7.597,10	4.310,00	0,00	11.907,10
	7.597,10	4.310,00	0,00	11.907,10
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden
Grundstücken	9.593,94	25.104,55	0,00	34.698,49
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	668.602,41	327.012,56	9.007,33	986.607,64
3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00
	678.196,35	352.117,11	9.007,33	1.021.306,13
Anlagevermögen gesamt	685.793,45	356.427,11	9.007,33	1.033.213,23

	Buchwert
	am 31.12.2022	am 31.12.2021
	EUR	EUR
I. Immaterielle
Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	8.952,00	10.272,00
	8.952,00	10.272,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden
Grundstücken	1.978.650,00	533.421,59
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	2.268.302,00	1.095.661,00
3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	66.727,37
	4.246.952,00	1.695.809,96
Anlagevermögen gesamt	4.255.904,00	1.706.081,96

KONZERNBILANZ zum 31. Dezember 2022

HERECON Projekt GmbH

Bernau am Chiemsee

AKTIVA

	31.12.2022		31.12.2021
	EUR	EUR	EUR
A. ANLAGEVERMÖGEN
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten		8.952,00	10.272,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	1.978.650,00		533.421,59
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	2.268.302,00		1.095.661,00
3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00		66.727,37
		4.246.952,00	1.695.809,96
		4.255.904,00	1.706.081,96
B. UMLAUFVERMÖGEN
I. Vorräte
1. Projektentwicklungen	108.259.886,90		99.427.375,80
2. Fertige Erzeugnisse und Waren	262.030,15		229.664,04
		108.521.917,05	99.657.039,84
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	11.327.377,51		18.002.768,37
2. Sonstige Vermögensgegenstände	2.064.807,18		817.779,09
		13.392.184,69	18.820.547,46
III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks		1.940.371,16	4.995.528,90
		123.854.472,90	123.473.116,20
C. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN		156.176,74	126.613,61
		128.266.553,64	125.305.811,77

PASSIVA

	31.12.2022		31.12.2021
	EUR	EUR	EUR
A. EIGENKAPITAL
I. Gezeichntes Kapital		25.000,00	25.000,00
II. Konzernbilanzgewinn		5.007.407,63	7.853.625,70
III. Nicht beherrschende Anteile		-285.664,88	-109.189,53
		4.746.742,75	7.769.436,17
B. RÜCKSTELLUNGEN
1. Steuerrückstellungen	2.039.785,15		2.105.502,63
2. Sonstige Rückstellungen	5.836.475,12		4.258.924,53
		7.876.260,27	6.364.427,16
C. VERBINDLICHKEITEN
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	91.699.108,68		87.002.399,12
2. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	0,00		17.732,43
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.337.644,36		1.676.721,00
4. Sonstige Verbindlichkeiten	22.591.390,46		22.420.605,48
davon
- aus Steuern EUR 37.734,85 (i. V. EUR 1.063.015,75)
- im Rahmen der sozialen Sicherheit EUR 3.756,56 (i. V. EUR 1.081,36)
		115.628.143,50	111.117.458,03
D. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN		15.407,12	54.490,41
		128.266.553,64	125.305.811,77

KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG für die Zeit vom 1. Januar 2022 bis 31. Dezember 2022

HERECON Projekt GmbH

Bernau am Chiemsee

	2022		2021
	EUR	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse		30.263.287,76	57.745.789,19
2. Erhöhung des Bestands an Projektentwicklungen		9.146.483,09	26.662.412,35
3. Sonstige betriebliche Erträge		3.374.259,95	2.566.044,34
4. Materialaufwand
Aufwendungen für Projektentwicklungen		34.754.615,50	67.757.365,00
5. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	2.708.459,37		4.056.152,62
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	278.814,54		273.951,65
davon für Altersversorgung EUR 2.040,00 (i. V. EUR 1.900,00)
		2.987.273,91	4.330.104,27
6. Abschreibungen
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen	356.427,11		272.241,16
b) auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens, soweit diese die in der Kapitalgesellschaft üblichen Abschreibungen überschreiten	313.971,99		1.016.754,35
		670.399,10	1.288.995,51
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen		3.021.622,12	4.128.010,55
8. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		16.901,98	11.738,41
9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		3.993.608,91	3.248.530,35
10. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		297.855,88	2.107.748,89
11. Ergebnis nach Steuern		-2.924.442,64	4.125.229,72
12. Sonstige Steuern		98.250,78	80.644,64
13. Konzernjahresfehlbetrag (Vj. -jahresüberschuss)		-3.022.693,42	4.044.585,08
14. Auf nicht beherrschende Anteile entfallender Verlust		-176.475,35	-139.921,64
15. Konzernverlust (i.V. Konzerngewinn)		-2.846.218,07	4.184.506,72

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die HERECON Projekt GmbH, Bernau am Chiemsee

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der HERECON Projekt GmbH, Bernau am Chiemsee, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2022, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, dem Konzerneigenkapitalspiegel und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der HERECON Projekt GmbH, Bernau am Chiemsee, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2022 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 und

•

vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durch-geführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit

Wir verweisen auf die Angaben zur den Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen in Abschnitt V. des Konzernanhangs sowie die Angaben in Abschnitt V.5. "Bestandsgefährdende Risiken" des Konzernlageberichts, in denen der gesetzliche Vertreter beschreibt, dass der Konzern zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses davon ausgeht, dass kurzfristige Projektfinanzierungen verlängert bzw. durch alternative Finanzierungen ersetzt werden können. Insbesondere ist Mitte April 2024 der Verkauf einer Projektimmobilie (durch die Veräußerung der Kommanditbeteiligung) unerwartet gescheitert. Hierdurch werden kurzfristig, zusätzlich zur Prolongation der bestehenden Projektfinanzierung, weitere liquiditätsgenerierende Maßnahmen notwendig werden. Wie im Konzernanhang und Konzernlagebericht dargelegt, deuten diese Ereignisse und Gegebenheiten auf das Bestehen einer wesentlichen Unsicherheit hin, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen kann und die ein bestandsgefährdendes Risiko im Sinne des § 322 Abs. 2 Satz 3 HGB darstellt. Unsere Prüfungsurteile sind bezüglich dieses Sachverhalts nicht modifiziert.

Hinweis zur Hervorhebung eines Sachverhalts - Nachtragsbericht zu Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Wir machen auf die Ausführungen des gesetzlichen Vertreters zu den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Abschnitt V. im Konzernanhang aufmerksam, in welchem beschrieben wird, dass die Kaufpreisforderung aus einer gegen Ende des Geschäftsjahres 2022 realisierten Transaktion in Höhe von 5,5 Mio. Euro bis zum Aufstellungszeitpunkt trotz Fälligkeit nicht eingegangen ist. Die veräußernde Konzerngesellschaft hat von ihrem Rücktrittsrecht vom Grundstückskaufvertrags bislang noch keinen Gebrauch gemacht, da weiterhin von einer Begleichung der Forderung ausgegangen wird. Unser Prüfungsurteil zum Konzernabschluss ist diesbezüglich nicht modifiziert.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschafts-prüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt.
•	holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile.
•	beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

München, den 2. Juli 2024

AUREN Treuhand GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft

gez. Braun, Wirtschaftsprüfer

gez. Weber, Wirtschaftsprüfer