GEWOBAU WOHNUNGSGENOSSENSCHAFT ESSEN EG

Essen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Lagebericht

1. Gegenstand des Unternehmens

Gegenstand der GEWOBAU sind die Errichtung und Bewirtschaftung sowie der Erwerb und die Betreuung von Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen. Kerntätigkeitsfeld ist die Errichtung und Vermietung von Wohnungen und Häusern. Entsprechend der jeweiligen Marktlage am ausschließlichen Standort Essen werden in geringem Maße auch Eigenheime und Eigentumswohnungen errichtet und verkauft.

2. Geschäftsverlauf

Rahmenbedingungen

Die Stadt Essen verzeichnet eine weiter wachsende Bevölkerungszahl, wenn auch schwächer zunehmend als in den Jahren zuvor. Im Jahr 2020 hat sich zusätzlich die Corona-Pandemie und der damit einhergehende Rückgang der Wanderungen auf die Einwohnerzahlen in Essen ausgewirkt. Waren es 2019 noch 407 Personen, um die die Ruhrgebietsstadt wuchs, zeigte sich im Jahr 2020 mit einem geringen Zuwachs von 14 Menschen kaum eine Veränderung in der Bevölkerungszahl. Damit haben aktuell 591.032 Personen ihren Hauptwohnsitz in Essen, davon sind 28,1 % Nichtdeutsche und Doppelstaatler.

Das Amt für Statistik, Stadtforschung und Wahlen der Stadt Essen hat im Jahr 2019 eine neue Bevölkerungsvorausberechnung veröffentlicht. Diese prognostiziert bis 2030 einen kontinuierlichen Zuwachs der Einwohner auf 592.000. Der Sterbefallüberschuss wird der Berechnung zufolge durch den Zuwanderungsgewinn aufgefangen. Auch der aktuelle Essener Wohnungsmarktbericht geht von diesem Wachstum aus und prognostiziert einen zusätzlichen Wohnungsbedarf von ca. 16.500 Wohneinheiten. Vor diesem Hintergrund wird Essen auch langfristig ein attraktiver und gut nachgefragter Wohnstandort bleiben.

Bestandsbewirtschaftung

Die Entwicklung des Wohnungsbestandes und der anderen bewirtschafteten Einheiten im Jahr 2020 zeigt die nachfolgende Grafik:

	Wohnungen	Garagen, Einstellplätze	gewerblich genutzte Einheiten
Bestand am 31.12.2019	5.503	2.422	24
Zugang 2020	7	8	1
Abgang 2020	-13	-	-
Bestand am 31.12.2020	5.497	2.430	25

Der gesamte Objektbestand befindet sich in der Stadt Essen.

Der Wohnungsbestand verringerte sich um 6 Wohnungen. Die Abgänge begründeten sich durch eine Zusammenlegung von zwei Wohnungen in der Vietingstraße 1, den Abriss des Objektes Maßmannweg 17 mit 4 Wohnungen für den geplanten Neubau in Bergerhausen und die Umwandlung von 8 Wohnungen in eine Gewerbeeinheit in der Münchener Straße 154.

Die Umwandlung der 8 Wohneinheiten in eine Gewerbeeinheit erklärt zugleich den Zugang bei den gewerblich genutzten Einheiten.

Der Zugang von Wohnungen und Garagen begründet sich durch die Fertigstellung des Objektes Tuchmachersteig 1 in Werden mit 7 Wohnungen und 7 Tiefgaragenstellplätzen sowie eines weiteren Kfz-Stellplatzes am Objekt Feldhauskamp 78.

Die Fluktuationsquote lag bei rund 8,0 % (Vorjahr: 8,0 %) des Wohnungsbestandes. Diese Quote ist bereinigt um Auszüge in Zusammenhang mit der geplanten Neubaumaßnahme Maßmannweg / Guts-Muths-Weg.

Die fünf wesentlichen Ursachen für die Fluktuation in der Rangfolge ihrer Häufigkeit waren: private Gründe, Tod des Mieters, sonstige Gründe, Umsiedlung in ein Alten- oder Pflegeheim und zu kleine Wohnung.

Auch 2020 verursachten die "persönlichen" und "privaten" Gründe insgesamt mehr als 60 % der Kündigungen. Die Zahl der durchgeführten Zwangsräumungen erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um eine Räumung auf 12, weist damit aber nach wie vor ein insgesamt niedriges Niveau auf, was nicht zuletzt auch dem guten Sozial- und Forderungsmanagement der GEWOBAU zuzurechnen ist.

Die Leerstandsquote betrug zum 31. Dezember 2020 insgesamt lediglich rund 1,4 % (Vorjahr: 1,3 %). Auch diese Quote ist bereinigt um Wohnungen im Quartier Maßmannweg / Guts-Muths-Weg, da diese nicht mehr zur Anmietung angeboten werden. Die darin enthaltene Quote fremdinduzierter Leerstände lag bei 0,98 % und damit leicht über dem Vorjahresniveau. Knapp ein Drittel der Leerstände beruht auf Modernisierungen und geplanten Zusammenlegungen, die dem veränderten Nachfrageverhalten Rechnung tragen und der Zukunftsfähigkeit und nachhaltigen Vermietbarkeit der Wohnungen dienen.

Die durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete für eine Wohnung der GEWOBAU betrug zum 31. Dezember 2020 ca. 387 € (Vorjahr: 379 €); rechnet man die nicht bei der GEWOBAU verbleibenden Betriebskostenvorauszahlungen hinzu, so ergab sich eine durchschnittliche monatliche Bruttokaltmiete von 524 € (Vorjahr: 512 €).

	2020 EUR p.m.	2019 EUR p.m.	2018 EUR p.m.	2017 EUR p.m.	2016 EUR p.m.
Nettokaltmiete	386,5	378,68	374,49	369,03	356,81
kalte Betriebskosten	137,7	133,7	131,77	129,41	127,31
Bruttokaltmiete	524,2	512,38	506,26	498,44	484,12

Die je m ² Wohnfläche zu bezahlende Nettokaltmiete lag durchschnittlich bei 5,75 €/m ² (Vorjahr: 5,64 €/m ²), die Bruttokaltmiete bei 7,80 €/m ² (Vorjahr: 7,63 €/m ² ). Die Erhöhung beruht auf angepassten Wiedervermietungsmieten nach Instandhaltungsmaßnahmen und Modernisierungen. Letztere wurden auch in bewohntem Zustand durchgeführt.

	2020 EUR/m ² p.m.	2019 EUR/m ² p.m.	2018 EUR/m ² p.m.	2017 EUR/m ² p.m.	2016 EUR/m ² p.m.
Nettokaltmiete	5,75	5,64	5,58	5,51	5,33
kalte Betriebskosten	2,05	1,99	1,96	1,93	1,9
Bruttokaltmiete	7,8	7,63	7,54	7,44	7,23

Angesichts des hohen Anteils an frei finanzierten Wohnungen (rund 96 %) und der hohen technischen Qualität - die durch die rege Neubautätigkeit in den letzten 20 Jahren sowie die hohen Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen stetig und nachhaltig verbessert wird - können die durchschnittlich von der GEWOBAU geforderten Mieten weiterhin als günstig angesehen werden.

Nicht zuletzt deshalb, aber auch wegen der guten Wohnlagen und der relativ hohen Aufwendungen für die Wohnumfeldgestaltung hatte die GEWOBAU auch 2020 keine nennenswerten Vermietungsprobleme.

Bautätigkeit

Neben der Modernisierung und Instandhaltung von Einzelwohnungen bei Mieterwechseln und in bewohntem Zustand wurden im Geschäftsjahr 2020 folgende größere Projekte verwirklicht:

In der Münchener Straße 154 in Frohnhausen entstand in enger Kooperation mit der FAK Freie Alten- und Krankenpflege e. V. eine Facheinrichtung für Demenzerkrankte. In dem Haus sind nach umfangreichen Grundrissänderungen und der Integration eines Aufzuges in das Gebäude zehn Apartments sowie ein Gemeinschaftswohnzimmer mit integrierter Küche, Terrasse und einem Garten entstanden. In diesem Zusammenhang wurde das Nachbarhaus Nr. 156, das weiter Mietwohnungen zur Verfügung stellt, modernisiert. Die Fassade erhielt eine Wärmedämmung, eine Modernisierung des Daches sowie die Neuinstallation der Treppenhauselektrik und den Anstrich des Treppenhauses.

In Werden wurde der Neubau des Wohnhauses Tuchmachersteig 1 fertiggestellt. Hier sind sieben hochwertige, barrierefreie Wohnungen mit Balkon/Terrasse, Aufzug und einer Tiefgarage in bevorzugter Wohnlage entstanden. Die Wohnungsgrößen reichen von 112 bis 161 m ² Wohnfläche.

Im Rahmen des Neubauprojekts Maßmannweg / Guts-Muths-Weg wurde Ende 2020 mit dem Abbruch des ersten Wohnhauses begonnen. Im Zuge der mit den bisherigen Mietern abgestimmten, sozialverträglichen Umsetzungen haben zum Dezember 2020 alle Mieter des ersten Bauabschnittes sowie bereits ein Teil der Mieter im zweiten und dritten Bauabschnitt von den Angeboten Gebrauch gemacht. Ein Großteil von ihnen zog innerhalb der Genossenschaft um.

Ausblick 2021

Neben den im Modernisierungs- und Instandhaltungsplan vorgesehenen Maßnahmen wird 2021 der Schwerpunkt auf dem Neubauvorhaben Maßmannweg / Guts-Muths-Weg liegen. Die Planung erstreckt sich auf drei Bauabschnitte. Vorgesehen ist neben dem Bau einer Kindertagesstätte mit 4 Gruppen die Errichtung von insgesamt 117 Wohnungen sowie 11 Einfamilienhäusern zur Miete.

Im ersten Bauabschnitt werden 2021 die weiteren Häuser zurückgebaut und die Bauanträge für die Kita und die Wohnhäuser des ersten Bauabschnitts gestellt. Der Baubeginn der Kita kann nach Erhalt der Baugenehmigung voraussichtlich ebenfalls 2021 erfolgen.

Die Bauvorhaben der GEWOBAU werden branchenüblich finanziert.

3. Darstellung der Lage

3.1. Ertragslage

Die Ertragslage wurde nach betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten aus der Gewinn- und Verlustrechnung abgeleitet und stellt sich wie folgt dar:

	2020 TEUR	Vorjahr TEUR
Hausbewirtschaftung (inkl. Bestandsveränderung)	36.988	36.447
Andere aktivierte Eigenleistungen	549	565
Gesamtleistung	37.537	37.012
Andere betriebliche Erträge	312	319
Betriebsleistung	37.849	37.331
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen	17.134	17.162
Personalaufwand	4.071	3.580
Abschreibungen (planmäßig)	6.846	6.719
Andere betriebliche Aufwendungen	1.490	1.469
Zinsaufwand	3.444	3.778
Gewinnunabhängige Steuern	1.305	1.295
Aufwendungen für die Betriebsleistung	34.290	34.003
Betriebsergebnis	3.559	3.328
Beteiligungs- und Finanzergebnis	-275	-417
Neutrales Ergebnis	211	16
Jahresüberschuss	3.495	2.927

Der Jahresüberschuss 2020 in Höhe von 3.495 T€ hat die Prognosen übertroffen. Ursachen dafür sind neben vorsichtigen Planansätzen im Wesentlichen die zeitliche Verzögerung von Abrisskosten, höhere Beteiligungserträge sowie geringere Rückstellungen für Instandhaltungsaufwendungen.

Zu dem positiven Betriebsergebnis in Höhe von 3.559 T€ haben folgende Leistungsbereiche beigetragen:

	2020 TEUR	Vorjahr TEUR
Hausbewirtschaftung	3.663	3.326
Bau- und Modernisierungstätigkeiten	-27	-49
Sonstige betriebliche Tätigkeiten	-77	51
Betriebsergebnis	3.559	3.328

Die Verbesserung des Betriebsergebnisses um 231 T€ resultiert im Wesentlichen aus der Steigerung des Ergebnisses des Kerngeschäfts der Hausbewirtschaftung um 337 T€. Die Erträge aus Sollmieten stiegen um 262 T€, demgegenüber stehen gesunkene Zinsaufwendungen in Höhe von 334 T€ und gestiegene Verwaltungsaufwendungen um 254 T€.

Das Beteiligungs- und Finanzergebnis setzt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen:

	2020 TEUR	Vorjahr TEUR
Erträge aus Gewinnabführung	217	171
Finanzanlagen des Anlagevermögens	10	11
Bank- und Sparkassenzinsen	41	34
	268	216
Aufwendungen für Aufzinsung Pensionsrückstellungen	543	633
Ergebnis	-275	-417

Das neutrale Ergebnis setzt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen:

	2020 TEUR	Vorjahr TEUR
Erträge aus
dem Gewinn von Anlageverkäufen	0	0
der Auflösung von Rückstellungen	214	61
der Vereinnahmung von Verbindlichkeiten	9	13
früheren Jahren	73	3
	296	77
Aufwendungen für Abriss	54	0
Steueraufwendungen früherer Jahre	0	51
Spenden	7	7
frühere Jahre	21	3
Sonstiges	3	0
	85	61
Ergebnis	211	16

Der Vorstand hat für das Geschäftsjahr 2021 einen Wirtschaftsplan aufgestellt, welcher - bei vorsichtigen betriebswirtschaftlichen Ansätzen - ein positives Ergebnis von ca. 1.529 T€ erwarten lässt.

3.2. Vermögenslage

In den nachfolgenden Übersichten der Bilanz sind die einzelnen Posten nach ihren wirtschaftlichen und finanziellen Gesichtspunkten zusammengefasst:

Vermögensstruktur	2020 TEUR	Vorjahr TEUR
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände	115	80
Sachanlagen	200.136	198.902
Finanzanlagen	500	493
	200.751	199.475
Umlaufvermögen und Rechnungsabgrenzungsposten
Langfristig
Forderungen und Rechnungsabgrenzungsposten	5	5
Kurzfristig
Unfertige Leistungen und andere Vorräte	9.647	9.315
Flüssige Mittel	9.818	12.859
Übrige Aktiva	396	395
	19.866	22.574
Bilanzsumme - Gesamtvermögen	220.617	222.049

Kapitalstruktur	2020 TEUR	Vorjahr TEUR
Eigenkapital
Langfristig
Geschäftsguthaben verbleibender Mitglieder	3.245	3.251
Rücklagen	67.774	65.024
Bilanzgewinn (ohne Dividende)	3.918	3.433
	74.937	71.708
Kurzfristig
Geschäftsguthaben ausgeschiedener Mitglieder
und Dividende	382	372
Fremdkapital
Langfristig
Pensionsrückstellungen	7.494	7.386
Verbindlichkeiten aus der Dauerfinanzierung	124.643	129.483
Sonstige Verbindlichkeiten	52	42
	132.189	136.911
Kurzfristig
Übrige Rückstellungen	472	769
Erhaltene Anzahlungen	10.381	10.116
Übrige Verbindlichkeiten	2.256	2.173
	13.109	13.058
Bilanzsumme - Gesamtkapital	220.617	222.049

Die Bilanzsumme hat sich gegenüber dem Vorjahr um 1.432 T€ auf einen Wert von 220.617 T€ vermindert. Bei den Sachanlagen standen den Gesamtinvestitionen in Höhe von 8.061 T€, davon 6.601 T€ für Modernisierungen und 1.328 T€ für Neubau, planmäßige Abschreibungen in Höhe von 6.826 T€ gegenüber.

Bei den Finanzanlagen handelt es sich zum größten Teil mit 388 T€ um Anteile und Ausleihungen an verbundene Unternehmen.

Unter den unfertigen Leistungen mit 9.610 T€ werden gegenüber den Mietern noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten sowie mit Dritten noch nicht abgerechnete Kosten aus Wärmelieferungen ausgewiesen.

Das langfristige Eigenkapital erhöhte sich aufgrund des nicht zur Ausschüttung vorgesehenen Teils des Jahresüberschusses bei gleichzeitiger Verminderung der Geschäftsguthaben verbleibender Mitglieder um 3.239 T€ auf 75.619 T€. Damit beläuft sich die Eigenkapitalquote auf 34,0 % im Vergleich zum Vorjahr mit 32,3 %.

Die Verbindlichkeiten aus der Dauerfinanzierung verminderten sich im Vergleich zum Vorjahr um 4.840 T€. Der Rückgang resultiert aus einer Neuaufnahme von Darlehensmitteln in Höhe von 10.000 T€, dem planmäßige Tilgungen von 4.992 T€ und außerplanmäßige Tilgungen von 9.847 T€ gegenüberstehen.

Bei den kurzfristigen übrigen Verbindlichkeiten handelt es sich mit 1.407 T€ um Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.

3.3. Finanzlage

Die nachfolgende Aufgliederung der Bilanz zum 31. Dezember 2020 nach Fristigkeiten zeigt folgende Deckungsverhältnisse:

	2020 TEUR	Vorjahr TEUR
Langfristiger Bereich
Vermögenswerte	200.756	199.480
Finanzierungsmittel	207.126	208.619
Überdeckung	6.370	9.139
Kurzfristiger Bereich
Finanzmittelbestand (Flüssige Mittel)	9.818	12.859
Übrige kurzfristig realisierbare Vermögensgegenstände	10.043	9.710
	19.861	22.569
Kurzfristige Verpflichtungen	13.491	13.430
Stichtagsliquidität	6.370	9.139

Die in der Bilanz zum 31. Dezember 2020 enthaltenen langfristigen Vermögenswerte, insbesondere Sachanlagen, sind durch Eigenkapital und langfristiges Fremdkapital gedeckt. Sämtliche Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen sind fristgerecht finanziert. Die Zahlungsfähigkeit war im Jahr 2020 gegeben und ist auch im Jahr 2021 gesichert.

Die Vermögens- und Finanzlage ist geordnet.

3.4. Finanzielle Leistungsindikatoren

Die für die GEWOBAU bedeutsamen finanziellen Leistungsindikatoren stellen sich im Vergleich zu den Vorjahren wie folgt dar:

	in	2020	2019	2018
Eigenkapitalquote	%	34	32,3	30,7
Eigenkapitalrentabilität (Jahresergebnis vor EE-Steuern/Eigenkapital)	%	4,6	4,1	3,6
Gesamtkapitalrentabilität
(Jahresergebnis vor EE-Steuern+FK-Zinsen/Bilanzsumme)	%	3,2	3	3
Cashflow	T€	10.152	9.706	9.599
Durchschnittliche Wohnungs-Nettomiete am Bilanzstichtag	€ p.m. / m ²	5,75	5,64	5,58
Durchschnittliche Wohnungs-Betriebskosten
(kalt, umlagefähig) am Bilanzstichtag	€ p.m. / m ²	2,05	1,99	1,96
Durchschnittliche Instandhaltungskosten	€ p.m. / m ²	1,65	1,59	1,66
Durchschnittliche Verwaltungskosten	€ p.a. / VE	414	372	347
Fluktuationsquote	%	8	8	7,6
Leerstandsquote am Bilanzstichtag	%	1,4	1,3	1,2
Enthaltene Leerstandsquote am Bilanzstichtag (fremdinduziert)	%	1	0,8	0,7

4. Risiko- und Chancenbericht

4.1. Risiken der künftigen Entwicklung

Risikomanagementsystem und Compliance

Das Risikomanagementsystem der GEWOBAU ist darauf ausgerichtet, die dauerhafte Zahlungsfähigkeit sicherzustellen und das Eigenkapital zu stärken. Dazu werden in verschiedenen Beobachtungsbereichen Risikoindikatoren, die zu einer Störung der Vollvermietung oder zu Mietminderungen führen könnten, ermittelt und bewertet.

Zum internen Kontrollsystem der GEWOBAU gehören auch Regelungen zur Compliance. Neben den geltenden gesetzlichen Bestimmungen sind unternehmensinterne Richtlinien und Anweisungen Bestandteil des Compliance Management Systems, das regelmäßig überprüft und aktualisiert wird. Es umfasst auch die Möglichkeit für Mieter, Mitglieder, Beschäftigte und Dritte, über einen geschützten Kommunikationskanal Hinweise auf Rechtsverstöße im Unternehmen zu geben.

Die Aktualisierung und Weiterentwicklung des Risikomanagements und des Compliance Systems ist eine laufende, mit hoher Priorität verfolgte Managementaufgabe.

Risikoanalyse

Seit Beginn des Jahres 2020 sind Gesellschaft, Politik und Wirtschaft mit der Corona-Pandemie und ihren Auswirkungen konfrontiert. Die GEWOBAU konnte im Jahr 2020 diesen Herausforderungen ohne bedeutsame Auswirkungen auf den Geschäftsbetrieb und die Unternehmensziele begegnen. Durch ein früh eingesetztes, effizientes Krisenmanagement konnten wir unseren Geschäftsbetrieb durchgehend sicherstellen. Eine interne Arbeitsgruppe beobachtet das Pandemiegeschehen seit Beginn und berät sich seitdem regelmäßig über das aktuelle Infektionsgeschehen und die damit verbundenen Sicherheitsmaßnahmen. Neben einem umfassenden Hygienekonzept, das stetig an die Entwicklung des Infektionsgeschehens angepasst wird, wurden Masken und Trennschutzwände bereitgestellt, mobiles Arbeiten ermöglicht und der Kundenverkehr im Verwaltungsgebäude eingestellt. Die Geschäftspartner wurden über die getroffenen Maßnahmen ebenso informiert wie die Mitarbeitenden in Form eines regelmäßigen, internen Newsletters der Unternehmenskommunikation. Diese Schutz- und Kommunikationsmaßnahmen haben zusammen mit dem verantwortungsvollen Handeln unserer Mitarbeitenden dazu geführt, dass es weder Infektionen noch eine Beeinträchtigung des Geschäftsbetriebes gab.

Risiken für den zukünftigen Geschäftsverlauf in Zusammenhang mit der Corona-Pandemie können sich nach wie vor aus der Verzögerung bei der Durchführung von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Baumaßnahmen verbunden mit dem Risiko von Kostensteigerungen und der Verzögerung von geplanten Einnahmen ergeben. Darüber hinaus ist weiterhin ein Anstieg der Mietausfälle möglich.

Unabhängig von diesen vorgenannten, pandemiebedingt anzunehmenden und zum Zeitpunkt der Berichterstellung schwer einzuschätzenden Risiken treffen die nachfolgenden Feststellungen zu:

Aufgrund der prognostizierten Bevölkerungsentwicklung der Stadt Essen und dem nach wie vor hohen Wohnraumbedarf ist davon auszugehen, dass Essen auch langfristig ein attraktiver und gut nachgefragter Wohnstandort bleiben wird und das Vermietungsrisiko diesbezüglich gering ist.

Auch die Fluktuation und die Veränderung der Bevölkerungsstruktur wirken sich, wie schon in den vergangenen Jahren, nicht spürbar auf die von der GEWOBAU bewirtschafteten Quartiere bzw. Stadtgebiete aus. Aufgrund der stabilen städtebaulichen und sozialen Entwicklung dieser Gebiete, der nachhaltig gesicherten Wettbewerbsposition der GEWOBAU und der ebenso wirtschaftlichen wie fairen Mietpreisgestaltung sind in den nächsten beiden Jahren keine erhöhten Leerstands- und Fluktuationszahlen mit korrespondierenden Mietausfällen zu erwarten.

Bei Neuvermietungen von Wohnungen und Gewerbeeinheiten erfolgt eine standardisierte Bonitätsprüfung potenzieller Mieter. Darüber hinaus stellt die Leerstandsreduktion durch aktives Asset- und Portfolio-Management ein strategisches Ziel der GEWOBAU dar und reduziert so auf der einen Seite die Leerstandskosten und realisiert gleichzeitig vorhandene Mietpotenziale. Durch die aktive Betreuung des Portfolios bis hin zu nachhaltiger Bestandsmieterpflege sichert die GEWOBAU langfristige Mietverhältnisse. Zudem sichert das Forderungsmanagement die kontinuierlichen Zahlungseingänge und kann zeitnah möglichen Versäumnisausfällen entgegenwirken. Das Risiko von Mietausfällen ist unter regulären Bedingungen nur in Einzelfällen vorhanden und in seiner Gesamtheit als gering zu erachten. Aufgrund der Covid-19-Pandemie ist jedoch weiterhin von einem erhöhten Mietausfallrisiko auszugehen. Weitere Vermietungsrisiken zeichnen sich derzeit nicht ab.

Weder eine Entwicklung sozialer Brennpunkte noch eine negative Veränderung des sozialen Wohnumfelds sind zu beobachten. Da es keine unmittelbare Nachbarschaft zu Beständen gibt, welche von der Entwicklung städtebaulicher Missstände bedroht sind, ist auch in Zukunft eine stabile, gefestigte Struktur innerhalb der Quartiere zu erwarten. Dies spiegeln die seit Jahren stabile Fluktuationsquote sowie die Fluktuationsgründe, bei denen das Wohnumfeld so gut wie keine Rolle spielt, wider.

Die GEWOBAU ist in ihren Quartieren sehr präsent und wird diese Prozesse weiterhin verfolgen, um frühzeitig und angemessen reagieren zu können. Darüber hinaus stärken wir weiterhin mithilfe gezielter Förderungsmaßnahmen die Stabilität der sozialen Struktur im Bestand.

Bei den langfristigen Fremdmitteln handelt es sich überwiegend um langfristige Annuitätendarlehen, die dinglich gesichert sind. Ein Zinsänderungsrisiko besteht im Wesentlichen im Hinblick auf zukünftige Refinanzierungen auslaufender Kredite. Die GEWOBAU nutzt das derzeitige Marktumfeld, um sich durch Refinanzierungen von langfristigen Krediten zu günstigen Konditionen vor diesem Risiko abzusichern. Dies geschieht in Form langfristiger Festzinssatzkredite, um Zinsänderungsrisiken zu minimieren. Insgesamt hält sich das Zinsänderungsrisiko aufgrund steigender Tilgungsanteile in beschränktem Rahmen. Darüber hinaus wird die Zinsentwicklung durch das Risikomanagementsystem fortlaufend beobachtet und überprüft.

Wesentlichen Risiken aus Zahlungsstromschwankungen und Liquiditätsrisiken ist die GEWOBAU aufgrund regelmäßiger Mieteinzahlungen grundsätzlich nicht ausgesetzt: Die Mieterträge sind durch die Nutzungs- und Mietverträge gesichert, Preisänderungsrisiken bestehen aufgrund des vielfach bestehenden Abstands zum ortsüblichen Mietpreisniveau nicht. Das aktuelle Mietniveau bietet kurz- und mittelfristig Mieterhöhungsmöglichkeiten. Auch aus diesem Grund wird das aus der Covid-19-Pandemie resultierende Mietausfallrisiko in der Summe als gering eingeschätzt, allerdings ist weiterhin von zeitlichen Verschiebungen eines Teils der Mietzahlungseingänge auszugehen.

Angesichts des weiter bestehenden Mangels an Neubauwohnungen in der Stadt Essen und der sehr positiven öffentlichen Resonanz auf das Bauvorhaben wird auch das Risiko aus den freigezogenen bzw. neu zu vermietenden Wohnungen im Quartier Maßmannweg / Guts-Muths-Weg als gering bewertet.

Die sich verändernden Rahmenbedingungen der Umwelt- und Klimapolitik werden von der GEWOBAU fortlaufend betrachtet und in die Geschäftsentwicklung einbezogen. Modernisierungen werden stets auch weiterhin unter Einbeziehung energetischer Aspekte geprüft und vorgenommen. Es wurde zudem 2020 damit begonnen, die CO ₂ -Belastung aus der Versorgung des Wohnungsbestandes mit Energie für Heizung und Warmwasser zu erfassen und sukzessive fortzuschreiben. Auch bei einer Verschärfung der Klimaschutzpolitik ist die GEWOBAU wirtschaftlich in der Lage, die daraus womöglich notwendigen Anpassungen im Wohnungsbestand abzubilden.

Ein Risiko für die zukünftige Geschäftsentwicklung ist daher gering. Der Einsatz regenerativer und klimaschonender Energiequellen (möglich beim Neubau am Maßmannweg / Guths-Muths-Weg) kann auch als positiver Beitrag der GEWOBAU für den Klimaschutz wahrgenommen werden.

4.2. Chancen der künftigen Entwicklung

Der Wohnungsbestand wird seit vielen Jahren kontinuierlich und in großem Umfang den sich ändernden Marktgegebenheiten und -entwicklungen entsprechend nachfragegerecht angepasst und nachhaltig verbessert.

Die demografische Entwicklung mit der entsprechenden Nachfrage nach seniorengerechten Wohnungen - mit und ohne Serviceleistungen - wird bereits seit vielen Jahren angemessen in der Geschäftspolitik berücksichtigt. Dies betrifft sowohl die Herstellung barrierearmer und -freier Wohnungen als auch den altersgerechten Umbau von Bestandswohnungen in unbewohntem und bewohntem Zustand. Damit kann einerseits altersbedingte Fluktuation vermindert, andererseits die steigende Nachfrage bedient werden.

Ebenfalls infolge der demografischen Entwicklung steigt der Bedarf an Wohnraum für kranke Menschen. In Kooperation mit dem FAK Freie Alten- und Krankenpflege e. V. entwickelt die GEWOBAU passende Immobilienangebote mit dem Schwerpunkt Betreuung von Senioren und Demenzkranken.

Diese Investitionen sind Bestandteil der Strategie des Portfolio-Managements. Dazu gehören auch energetische Modernisierungen und die Herstellung nachfragegerechter Grundrisse im Altbaubestand. Die durchgeführten und geplanten Neubaumaßnahmen dienen denselben Zielen und sichern die nachhaltige Vermietbarkeit aller Objekte der GEWOBAU.

Die angebotenen wohnbegleitenden Dienstleistungen, Beratungsangebote und Nachbarschaftstreffs sowie der Einsatz einer Fachkraft als Nachbarschaftscoach werden auch in den kommenden Jahren die Lebensqualität in den Quartieren weiter erhöhen und stabile Nachbarschaftsstrukturen unterstützen. Die GEWOBAU plant weiterhin eine bedarfsgerechte Weiterentwicklung solcher Angebote. Dazu gehört neben der Förderung einzelner nachbarschaftlicher Projekte insbesondere das seit Anfang 2020 bereitgestellte digitale Kundenportal mit zugehöriger App.

Nicht zuletzt bietet der Wohnungsbestand weiterhin hohes Mieterhöhungspotenzial gemessen am aktuellen qualifizierten Mietspiegel.

5. Prognosebericht

Die Stadt Essen bietet nach wie vor ein zufriedenstellendes Umfeld für den Mietwohnungsbau. Im Ruhrgebiet ist Essen eine der wenigen Städte bzw. Stadtgebiete, in der auch langfristig ein hoher Mietwohnungsbedarf prognostiziert wird. Es ist daher davon auszugehen, dass das Leerstandsrisiko dauerhaft gering bleiben wird.

Die GEWOBAU wird den Fokus weiterhin auf die nachhaltige Entwicklung des Bestandes richten, insbesondere auf die bauliche Erneuerung der Objekte durch umfassende Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, und ihren Bestand in großem Umfang den sich ändernden Marktgegebenheiten und -entwicklungen anpassen und verbessern. Als Basis dafür dienen die Portfolioanalyse und das daraus resultierende Investitionsprogramm der kommenden Jahre. Die Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen der GEWOBAU werden branchenüblich finanziert. Mit diesen zielgerichteten Investitionen wird frühzeitig bedarfsgerechter Wohnraum für die Nachfragegruppen der Zukunft geschaffen. Somit baut die GEWOBAU ihre starke Position im Wettbewerb langfristig aus, zumal auf sozialverträgliche und angemessene Mieten geachtet wird.

Neben der zukunftsorientierten Entwicklung bestehender Objekte werden auch Neubaumaßnahmen durchgeführt. Diese orientieren sich ebenfalls an den gegenwärtigen und zukünftigen Wohnansprüchen sowie der Nachfrage. Entsprechende Konzepte wurden entwickelt und werden 2021 und in den folgenden Jahren umgesetzt. So wird der ersetzende Neubau der Siedlung Maßmannweg / Guts-Muths-Weg in Bergerhausen voraussichtlich bis 2028 realisiert. Anstelle der bisherigen 116 zumeist kleinen und nicht zeitgemäßen Wohnungen werden dort 117 moderne Wohnungen - zum Teil auch öffentlich gefördert - sowie 11 Stadthäuser und eine Kindertagesstätte entstehen, die nachhaltig bewirtschaftet werden können. Hier - wie auch anderorts - wird besonderes Augenmerk auf Quartiersentwicklung gelegt.

An- und Verkäufe von Wohnimmobilien in nennenswertem Umfang sind hingegen kurz- und mittelfristig nicht geplant.

Weiterhin ist die Schaffung von Mehrwert über die reine Vermietung hinaus durch Digitalisierung im Blickpunkt der GEWOBAU. So sollen der Kundenservice weiter verbessert sowie Arbeits- und Wertschöpfungsprozesse effizienter gestaltet werden. Im Jahr 2020 wurden eine neue Vermietungssoftware und ein digitales Kundenportal mit zugehöriger App eingeführt, um die Interaktionsmöglichkeiten mit den Kunden zu ergänzen und die Kommunikation weiter zu verbessern. Das Angebot wurde von den Kunden sehr gut angenommen. In den nächsten Jahren sollen die in diesem Zusammenhang bereitgestellten Funktionen noch deutlich erweitert werden.

Angesichts des prognostizierten hohen Bedarfs an Wohnraum in der Stadt Essen, der guten Ertragslage, der geplanten Bautätigkeit sowie der Modernisierung und Beschleunigung der Prozessabläufe steht einer weiteren positiven Entwicklung der GEWOBAU auch angesichts der potenziellen Risiken aus der herrschenden Covid-19-Pandemie nichts im Wege. Der Vorstand hat für das Geschäftsjahr 2021 einen Wirtschaftsplan aufgestellt, welcher unter Verwendung vorsichtiger betriebswirtschaftlicher Ansätze erstellt wurde. Somit wurden vergleichbare Entwicklungen der Mieten und Erlösschmälerungen, eine teilweise Nichtumlagefähigkeit der CO ₂ -Preise und höhere Aufwendungen für die Instandhaltung berücksichtigt, ebenso Aufwendungen für den Abriss von Häusern des Maßmannwegs. Der Wirtschaftsplan lässt ein Ergebnis von 1.529.000 € erwarten.

Essen, den 1. April 2021

Der Vorstand

STEPHAN KLOTZ

ALFRED KRAUSENBAUM

Bericht des Aufsichtsrats

Der Aufsichtsrat ist im abgelaufenen Geschäftsjahr 2020 vom Vorstand laufend schriftlich und mündlich über die geschäftliche Entwicklung und die sonstigen Angelegenheiten der GEWOBAU unterrichtet worden.

In Erfüllung seiner Aufgaben hat der Aufsichtsrat die wesentlichen Belange der GEWOBAU in drei internen sowie in drei Vollsitzungen und einer Ausschusssitzung gemeinsam mit dem Vorstand beraten und sich von der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung überzeugt.

Insbesondere hat sich der Aufsichtsrat mit dem Modernisierungs- und Instandhaltungsplan sowie dem Wirtschafts- und Finanzplan für 2021 beschäftigt. Weiterhin war die Planung des Neubauvorhabens am Maßmannweg Gegenstand der Sitzungen.

Die gesetzlich vorgeschriebene Prüfung nach § 53 GenG der GEWOBAU, die die Feststellung der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung und der wirtschaftlichen Verhältnisse umfasst, ist von März bis Anfang Mai 2021 durch den "Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e. V.", Düsseldorf, durchgeführt worden. Die Prüfung der wirtschaftlichen Verhältnisse umfasst insbesondere die Ertragslage, die Vermögens- und Kapitalverhältnisse, das Rechnungswesen und den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020 und den Lagebericht. Es haben sich keine Beanstandungen ergeben.

Der Aufsichtsrat hat sich eingehend mit dem Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2020 und dem Lagebericht 2020 beschäftigt. Das Prüfungsergebnis wurde in einer gemeinsamen Sitzung von Aufsichtsrat und Vorstand am 18. Juni 2021 zusammen mit den Prüfern erörtert. Der Aufsichtsrat hat den uneingeschränkten Prüfungsvermerk zustimmend zur Kenntnis genommen. Er nahm nach eingehender Beratung den vom Vorstand vorgelegten Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020 an. Zudem stellte der Aufsichtsrat abweichend von § 48 Abs. 1 Satz 1 GenG den Jahresabschluss 2020 gemäß Artikel 2 § 3 Abs. 3 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27. März 2020 (Verlängerung der Geltung entsprechender Vorschriften bis zum 31. Dezember 2021 geregelt in der Verordnung vom 20.10.2020 der Bundesministerin der Justiz und Verbraucherschutz) fest und nahm den Geschäftsbericht des Vorstandes an.

Der Aufsichtsrat wird der Vertreterversammlung Kenntnis über die Feststellung des Jahresabschlusses in der Sitzung vom 18. Juni 2021 und die Annahme des Geschäftsberichts des Vorstandes geben. Er empfiehlt, den Gewinnverwendungsvorschlag des Vorstandes zu genehmigen sowie dem Vorstand Entlastung für das Geschäftsjahr 2020 zu erteilen.

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der GEWOBAU für die im Geschäftsjahr 2020 geleistete erfolgreiche und zukunftsorientierte Arbeit.

Essen, den 18. Juni 2021

JÜRGEN REMMEL, Vorsitzender des Aufsichtsrates

Bilanz auf den 31.12.2020

AKTIVA

	EUR	2020 EUR	2019 EUR
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Rechte an EDV-Programmen		114.999,00	80.343,00
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	189.019.674,31		183.432.060,11
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	9.528.202,15		9.419.113,15
Grundstücke ohne Bauten	65.415,49		65.415,49
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	82.343,66		82.343,66
Technische Anlagen und Maschinen	620.974,00		742.723,00
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	388.210,00		348.820,00
Anlagen im Bau	0		4.333.015,85
Bauvorbereitungskosten	431.404,34	200.136.223,95	478.265,68
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	187.500,00		187.500,00
Ausleihungen an verbundene Unternehmen	200.675,77		200.675,77
Sonstige Ausleihungen	108.529,07		101.702,58
Andere Finanzanlagen	2.779,47	499.484,31	2.779,47
Anlagevermögen insgesamt		200.750.707,26	199.474.757,76
Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Unfertige Leistungen	9.609.696,82		9.279.867,33
Andere Vorräte	37.221,70	9.646.918,52	35.497,82
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung	82.315,29		97.651,55
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	327,46		4.726,90
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	278.715,17		268.154,02
Sonstige Vermögensgegenstände	34.999,97	396.357,89	24.316,80
Flüssige Mittel
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten		9.817.980,16	12.858.797,84
Umlaufvermögen insgesamt		19.861.256,57	22.569.012,26
Rechnungsabgrenzungsposten
Geldbeschaffungskosten	4.989,00		5.206,00
Andere Rechnungsabgrenzungsposten	0,00	4.989,00	0,00
Bilanzsumme		220.616.952,83	222.048.976,02
PASSIVA
	EUR	2020 EUR	2019 EUR
Eigenkapital
Geschäftsguthaben der mit Ablauf des Geschäftsjahres
ausgeschiedenen Mitglieder	121.572,14		115.200,00
der verbleibenden Mitglieder	3.245.498,23		3.250.366,65
aus gekündigten Geschäftsanteilen	39,87	3.367.110,24	0
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile: 8.001,77 € (Vorjahr: 14.233,35 €)
Kapitalrücklage		13.767.059,32	13.767.059,32
Ergebnisrücklagen
Gesetzliche Rücklage	8.456.684,12		8.107.152,89
davon aus Jahresüberschuss
Geschäftsjahr eingestellt: 349.531,23 € (Vorjahr: 292.664,73 €)
Bauerneuerungsrücklage	1.000.000,00		1.000.000,00
Andere Ergebnisrücklagen	44.550.000,00	54.006.684,12	42.150.000,00
davon aus Bilanzgewinn Vorjahr eingestellt: 2.400.000,00 € (Vorjahr: 2.000.000,00 €)
Bilanzgewinn
Gewinnvortrag	1.032.685,27		1.055.993,84
Jahresüberschuss	3.495.312,27		2.926.647,25
Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen	349.531,23	4.178.466,31	292.664,73
Eigenkapital insgesamt		75.319.319,99	72.079.755,22
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen	7.494.427,00		7.385.676,00
Sonstige Rückstellungen	471.199,00	7.965.626,00	769.420,00
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	91.689.797,31		96.161.140,35
Verbindlichkeiten gegenüber anderen
Kreditgebern	33.051.672,45		33.386.652,88
Erhaltene Anzahlungen	10.380.754,77		10.116.339,55
Verbindlichkeiten aus Vermietung	634.476,65		517.960,96
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.459.389,14		1.498.823,91
Sonstige Verbindlichkeiten	115.916,52	137.332.006,84	133.207,15
davon aus Steuern: 78.174,56 € (Vorjahr: 100.941,37 €)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 186,12 € (Vorjahr: 0,00 €)
Bilanzsumme		220.616.952,83	222.048.976,02

Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum vom 01.01. bis zum 31.12.2020

	EUR	2020 EUR	2019 EUR
Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	35.906.410,52		35.810.358,13
b) aus anderen Lieferungen und Leistungen	751.945,59	36.658.356,11	890.770,67
Verminderung/Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen		329.829,49	-254.362,02
Andere aktivierte Eigenleistungen		549.265,84	565.218,54
Sonstige betriebliche Erträge		607.516,33	394.798,95
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	16.589.438,67		16.652.778,72
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	545.081,67	17.134.520,34	508.938,01
Rohergebnis		21.010.447,43	20.245.067,54
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	3.438.496,85		3.121.086,39
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	633.160,56	4.071.657,41	459.032,97
davon für Altersversorgung: 8.568,15 € (Vorjahr: -108.217,97 €)
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		6.845.817,51	6.718.676,46
Sonstige betriebliche Aufwendungen		1.574.110,08	1.478.778,04
Erträge aus Gewinnabführungsvertrag	217.265,55		171.091,76
Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	10.160,49		11.105,74
davon aus verbundenen Unternehmen: 6.745,00 € (Vorjahr: 6.745,00 €)
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	40.767,98	268.194,02	34.172,66
Zinsen und ähnliche Aufwendungen		3.986.943,80	4.411.109,65
davon aus Aufzinsung: 542.623,00 € (Vorjahr: 632.888,00 €)
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		-17,73	-23,71
Ergebnis nach Steuern		4.800.130,38	4.272.777,90
Sonstige Steuern		1.304.818,11	1.346.130,65
Jahresüberschuss		3.495.312,27	2.926.647,25
Gewinnvortrag		1.032.685,27	1.055.993,84
Einstellungen aus dem Jahresüberschuss
in Ergebnisrücklagen		349.531,23	292.664,73
Bilanzgewinn		4.178.466,31	3.689.976,36

Anhang

1. Allgemeine Angaben

Die Genossenschaft firmiert unter dem Namen "GEWOBAU WOHNUNGSGENOSSENSCHAFT ESSEN EG". Sie hat ihren Sitz in Essen und ist im Genossenschaftsregister 333 beim Amtsgericht Essen eingetragen.

Der Jahresabschluss 2020 wurde entsprechend den handels- und genossenschaftsrechtlichen Vorschriften unter Beachtung der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen aufgestellt.

Für die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren angewendet.

In der Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung ergaben sich keine Veränderungen gegenüber dem Vorjahr.

2. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Anlagevermögen

Immaterielle Vermögensgegenstände

Die entgeltlich erworbenen Rechte an EDV-Anwenderprogrammen sind zu den Anschaffungskosten abzüglich Abschreibungen ausgewiesen. Die Programme werden mit 25 % abgeschrieben.

Sachanlagevermögen

Das Sachanlagevermögen ist zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, gegebenenfalls abzüglich planmäßiger bzw. außerplanmäßiger Abschreibungen, bewertet.

Zugänge

Für Sachanlagenzugänge in 2020 sind als Herstellungskosten Fremdkosten und Kosten für technische und kaufmännische Eigenleistungen (eigene Architekten- und Verwaltungsleistungen) angesetzt. Die Eigenleistungen sind zu Vollkosten bewertet. Fremdkapitalzinsen während der Bauzeit im Sinne des § 255 Absatz 3 HGB wurden nicht aktiviert.

Planmäßige Abschreibungen

Die planmäßigen Abschreibungen auf Wohngebäude und andere Bauten werden seit 1991 über einen Zeitraum von 40 bzw. 50 Jahren linear ermittelt. Dabei beziehen sich die Abschreibungssätze von 2,5 % bzw. 2 % für die am 31. Dezember 1990 bereits im Bestand befindlichen Gebäude auf die Buchwerte zum 1. Januar 1991 und für die ab 1991 bezugsfertig erstellten Bauten auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Bei einigen Gebäuden, bei denen sich der Werterhalt durch umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen deutlich verbessert hat, wurde die Restnutzungsdauer um 30 Jahre erhöht.

Die Häuser Maßmannweg 1 - 17 sowie Guts-Muths-Weg 35 - 57 und 42 - 52 werden wegen des geplanten Rückbaus ab 2020 mit einer verkürzten Restnutzungsdauer abgeschrieben.

Die aktivierten Anschaffungs- oder Herstellungskosten für neu errichtete Außenanlagen werden mit 5 % abgeschrieben.

Die Technischen Anlagen und Maschinen werden linear mit 12,5 %, 16 % bzw. 20 % abgeschrieben. Die Abschreibungssätze für Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung belaufen sich auf 10 - 25 %, geringwertige Gegenstände werden im Zugangsjahr in voller Höhe abgeschrieben.

Finanzanlagen

Anteile an verbundenen Unternehmen und Ausleihungen an diese sowie Wertpapiere des Anlagevermögens und sonstige Ausleihungen sind zu Anschaffungskosten bewertet. Andere Finanzanlagen sind zum niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Umlaufvermögen

Unfertige Leistungen

Der Ansatz erfolgt zu Anschaffungskosten abzüglich eines Bewertungsabschlages wegen Leerstands.

Andere Vorräte

Der Heizölbestand und die Reparaturmaterialien sind zu Anschaffungskosten angesetzt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind grundsätzlich mit Nominalwerten bilanziert. Ausfallrisiken wurde durch Abschreibungen Rechnung getragen. Darüber hinaus wurden bei den Forderungen aus Vermietung Einzelwertberichtigungen gebildet, die aktivisch abgesetzt wurden.

Flüssige Mittel

Flüssige Mittel sind zu Anschaffungskosten bilanziert.

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

Geldbeschaffungskosten (Disagio) werden planmäßig über die Dauer der Zinsfestschreibung abgeschrieben.

Latente Steuern

Bei folgenden Posten der Bilanz ergeben sich Unterschiede zwischen den handels- und den steuerrechtlichen Wertansätzen:

	aktive Latenz
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	X
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	X
Rückstellungen für Pensionen	X

Aus den unterschiedlichen Wertansätzen resultieren aktive latente Steuern. Auf die Ausübung des Wahlrechts zur Aktivierung latenter Steuern gemäß § 274 HGB wurde verzichtet.

Rückstellungen

Pensionsrückstellungen

Sie wurden nach dem Teilwertverfahren unter Berücksichtigung von zukünftigen Gehalts- und Rentenanpassungen ermittelt. Dabei wurden die Richttafeln 2018 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck, ein Abzinsungssatz von 2,30 % (Vorjahr: 2,71 %) sowie ein Gehalts- und Rententrend von 1,75 % bzw. 1,5 % zugrunde gelegt.

Gemäß § 253 Abs. 6 S. 1 HGB beträgt der Unterschiedsbetrag der Pensionsrückstellungen, der sich bei Anwendung des durchschnittlichen Marktzinssatzes auf Basis von sieben Jahren einerseits und von zehn Jahren andererseits ergibt, zum 31.12.2020 662.874 €.

Sonstige Rückstellungen

Sie wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt. Sämtliche Rückstellungen haben eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

Verbindlichkeiten

Sie sind zum Erfüllungsbetrag passiviert.

Abweichungen von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Von den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden des Vorjahres wurde nicht abgewichen.

3. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

3.1. Bilanz

a) Entwicklung des Anlagevermögens

	Anschaffungs- und Herstellungskosten (AK/HK)	Abschreibungen	Buchwerte
	AK/HK Zum 01.01.2020 EUR	Zugänge des Geschäftsjahres EUR	Abgänge des Geschäftsjahres EUR	Umbuchungen (+/-) des Geschäftsjahres EUR	AK/HK zum 31.12.2020 EUR
Immaterielle Vermögensgegenstände
entgeltlich erworbene Rechte an EDV-Programmen	653.332,72	54.353,72	0,00	0,00	707.686,44
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	339.417.903,52	6.207.172,88	-97.423,65	5.707.531,65	351.235.184,40
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	14.733.819,06	394.410,98	0,00	0,00	15.128.230,04
Grundstücke ohne Bauten	88.671,53	0,00	0,00	0,00	88.671,53
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	82.343,66	0,00	0,00	0,00	82.343,66
Technische Anlagen und Maschinen	2.500.511,24	0,00	0,00	0,00	2.500.511,24
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	2.785.350,65	131.348,48	0,00	0,00	2.916.699,13
Anlagen im Bau	4.333.015,85	1.242.070,60	0,00	-5.575.086,45	0,00
Bauvorbereitungskosten	478.265,68	85.583,86	0,00	-132.445,20	431.404,34
	364.419.881,19	8.060.586,80	-97.423,65	0,00	372.383.044,34
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	187.500,00	0,00	0,00	0,00	187.500,00
Ausleihungen an verbundene Unternehmen	200.675,77	0,00	0,00	0,00	200.675,77
Wertpapiere	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Sonstige Ausleihungen	101.702,58	18.950,00	-12.123,51	0,00	108.529,07
Andere Finanzanlagen	3.890,00	0,00	0,00	0,00	3.890,00
	493.768,35	18.950,00	-12.123,51	0,00	500.594,84
Anlagevermögen insgesamt	365.566.982,26	8.133.890,52	-109.547,16	0,00	373.591.325,62

	kumulierte Abschreibungen 01.01.2020 EUR	Abschreibungen des Geschäftsjahres EUR	Änderung der Abschreibungen in Zusammenhang mit Abgängen EUR	kumulierte Abschreibungen 31.12.2020 EUR
Immaterielle Vermögensgegenstände
entgeltlich erworbene Rechte an EDV-Programmen	572.989,72	19.697,72	0,00	592.687,44
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	155.985.843,41	6.327.090,33	-97.423,65	162.215.510,09
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	5.314.705,91	285.321,98	0,00	5.600.027,89
Grundstücke ohne Bauten	23.256,04	0,00	0,00	23.256,04
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	0,00	0,00	0,00	0,00
Technische Anlagen und Maschinen	1.757.788,24	121.749,00	0,00	1.879.537,24
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	2.436.530,65	91.958,48	0,00	2.528.489,13
Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00
Bauvorbereitungskosten	0,00	0,00	0,00	0,00
	165.518.124,25	6.826.119,79	-97.423,65	172.246.820,39
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00
Ausleihungen an verbundene Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00
Wertpapiere	0,00	0,00	0,00	0,00
Sonstige Ausleihungen	0,00	0,00	0,00	0,00
Andere Finanzanlagen	1.110,53	0,00	0,00	1.110,53
	1.110,53	0,00	0,00	1.110,53
Anlagevermögen insgesamt	166.092.224,50	6.845.817,51	-97.423,65	172.840.618,36

	Buchwert am 31.12.2020 EUR	Buchwert am 31.12.2019 EUR
Immaterielle Vermögensgegenstände
entgeltlich erworbene Rechte an EDV-Programmen	114.999,00	80.343,00
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	189.019.674,31	183.432.060,11
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	9.528.202,15	9.419.113,15
Grundstücke ohne Bauten	65.415,49	65.415,49
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	82.343,66	82.343,66
Technische Anlagen und Maschinen	620.974,00	742.723,00
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	388.210,00	348.820,00
Anlagen im Bau	0,00	4.333.015,85
Bauvorbereitungskosten	431.404,34	478.265,68
	200.136.223,95	198.901.756,94
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	187.500,00	187.500,00
Ausleihungen an verbundene Unternehmen	200.675,77	200.675,77
Wertpapiere	0,00	0,00
Sonstige Ausleihungen	108.529,07	101.702,58
Andere Finanzanlagen	2.779,47	2.779,47
	499.484,31	492.657,82
Anlagevermögen insgesamt	200.750.707,26	199.474.757,76

b) Im Posten "Unfertige Leistungen" sind mit den Mietern noch nicht abgerechnete umlagefähige Betriebskosten sowie mit Dritten noch nicht abgerechnete Kosten aus Wärmelieferungen enthalten. Demgegenüber werden die hierauf geleisteten Vorauszahlungen unter dem Posten "Erhaltene Anzahlungen" ausgewiesen.

c) Die Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr stellen sich wie folgt dar:

Forderungen	Insgesamt EUR	davon mit einer Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr EUR	Vorjahr EUR
Forderungen aus Vermietung	82.315,29	-	97.651,55
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	327,46	-	4.726,90
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	278.715,17	-	268.154,02
Sonstige Vermögensgegenstände	34.999,97	-	24.316,80
Gesamtbetrag	396.357,89	-	394.849,27

d) Im Posten "Sonstige Vermögensgegenstände" sind keine größeren Beträge enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstanden sind.

e) In den "Sonstigen Rückstellungen" sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten:

Rückstellungen	EUR
für unterlassene Instandhaltung, nachholbar innerhalb der ersten drei Kalendermonate des neuen Geschäftsjahres	285.000,00
Jahresabschluss- und Prüfungskosten	100.000,00
Rückständige Urlaubstage	50.674,00
Berufsgenossenschaftsbeiträge	33.000,00

f) In den Verbindlichkeiten sind keine größeren Beträge enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstanden sind.

g) Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar (Vorjahr in Klammern):

Verbindlichkeiten	Insgesamt EUR	< = 1 Jahr EUR	> 1 Jahr EUR	davon Restlaufzeit 1 bis 5 Jahre EUR	davon Restlaufzeit > 5 Jahre EUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	91.689.797,31	4.050.542,07	87.639.255,24	16.844.582,13	70.794.673,11
	(96.161.140,35)	(4.570.102,60)	(91.591.037,75)	(16.422.625,45)	(75.168.412,30)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	33.051.672,45	1.377.781,73	31.673.890,72	5.836.300,34	25.837.590,38
	(33.386.652,88)	(10.264.046,69)	(23.122.606,19)	(4.670.582,31)	(18.452.023,88)
Erhaltene Anzahlungen	10.380.754,77	10.380.754,77
	(10.116.339,55)	(10.116.339,55)
Verbindlichkeiten aus Vermietung	634.476,65	634.476,65
	(517.960,96)	(517.960,96)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.459.389,14	1.407.265,79	52.123,35	52.123,35
	(1.498.823,91)	(1.456.650,56)	(42.173,35)	(42.173,35)
Sonstige Verbindlichkeiten	115.916,52	115.916,52
	(133.207,15)	(133.207,15)
Gesamtbetrag	137.332.006,84	17.966.737,53	119.365.269,31	22.733.005,82	96.632.263,49
	(141.814.124,80)	(27.058.307,51)	(114.755.817,29)	(21.135.381,11)	(93.620.436,18)

Verbindlichkeiten	davon gesichert EUR	Art der Sicherung
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	91.689.797,31	GPR
	(96.161.140,35)	GPR
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	33.051.672,45	GPR
	(33.386.652,88)	GPR
Erhaltene Anzahlungen
Verbindlichkeiten aus Vermietung
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Sonstige Verbindlichkeiten
Gesamtbetrag	124.741.469,76
	(129.547.793,23)
Art der Sicherung: GPR = Grundpfandrecht

3.2. Gewinn- und Verlustrechnung

Wesentliche periodenfremde Erträge bzw. Aufwendungen haben im Geschäftsjahr nicht vorgelegen. Gemäß § 285 Nr. 31 HGB lagen keine Erträge und Aufwendungen von außergewöhnlicher Größenordnung oder außergewöhnlicher Bedeutung vor.

4. Sonstige Angaben

a) Es bestanden keine Haftungsverhältnisse im Sinne von §§ 251, 268 Absatz 7 HGB.

b) Personalwesen

Im Geschäftsjahr 2020 wurden neben dem Vorstand durchschnittlich 54 Mitarbeiter, davon 8 Teilzeitkräfte, und 3 Auszubildende, beschäftigt.

	Vollbeschäftigte	Teilzeitbeschäftigte
Kaufmännische Mitarbeiter	27	6
Technische Mitarbeiter	9	1
Mitarbeiter im Regiebereich, Hauswarte etc.	10	1
	46	8

c) Mitgliederbewegung

	Mitglieder
Mitglieder am 31.12.2019	6.758
Zugang 2020	380
Abgang 2020	-354
Bestand am 31.12.2020	6.784

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 4.868,42 € vermindert. Die Haftsummen verringerten sich im Geschäftsjahr um 11.100,00 €. Der Gesamtbetrag der Haftsummen beläuft sich auf 3.253.500,00 €. Gemäß § 19 der Satzung hätten die Mitglieder im Falle einer Insolvenz Nachschüsse in Höhe der Haftsumme zu leisten.

d) Bilanzgewinn 2020

Der Vorstand schlägt folgende Gewinnverwendung aus dem Bilanzgewinn 2020 vor:

Bilanzgewinn 2020	4.178.466,31 €
Ausschüttung einer Dividende von 8 %	259.717,33 €
Zuführung zu Andere Ergebnisrücklagen	3.000.000,00 €
Gewinnvortrag auf neue Rechnung	918.748,98 €

e) Bestellobligo

Am Bilanzstichtag bestand ein Bestellobligo aus vergebenen Aufträgen für Neubau in Höhe von 1.489 T€ und für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von 1.064 T€.

f) Forderungen an Mitglieder des Vorstandes oder des Ausichtsrates bestanden am Bilanzstichtag nicht.

g) Vorgänge von wesentlicher Bedeutung mit gravierenden Risiken für die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage sind nach Abschluss des Geschäftsjahres 2020 nicht eingetreten.

h) Die GEWOBAU hält einen Anteil von 60 % = 187.500,00 € an der GEWOBAU multimedia GmbH, Essen. Gemäß des bestehenden Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages führt die GEWOBAU multimedia GmbH den Jahresüberschuss von 218.515,55 € an die GEWOBAU ab. Von den Erträgen aus der Gewinnabführung ist die Dividendengarantie für den Minderheitsgesellschafter in Höhe von 1.250,00 € abgesetzt.

Das Eigenkapital der GEWOBAU multimedia GmbH betrug am 31. Dezember 2020 552.500,00 €.

i) Name und Anschrift des Prüfungsverbandes:

Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e. V.

40211 Düsseldorf, Goltsteinstraße 29

j) Mitglieder des Vorstandes:

Stephan Klotz (Vorsitzender)

Alfred Krausenbaum

k) Mitglieder des Aufsichtsrates:

Jürgen Remmel (Vorsitzender)

Prof. Dr. Michael Worzalla (stellv. Vorsitzender)

Wolf Ambauer

Renate Glombitza

Andreas Hendrix

Ulrike Hopp

Cornelia Lindemann

Michael Schürmann

Dr. Johannes Wieseler

Essen, den 1. April 2021

Der Vorstand

STEPHAN KLOTZ

ALFRED KRAUSENBAUM

Ergebnisverwendungsbeschluss

Dem Gewinnverwendungsvorschlag entsprechend, hat die Vertreterversammlung beschlossen aus dem Bilanzgewinn eine Dividende von 8 %, in Höhe von 259.717,33 €, auszuschütten, Auszahlungstag soll der 29. Oktober 2021 sein, einen Betrag von 3.000.000,00 € in Andere Ergebnisrücklagen einzustellen, und den Restbetrag von 918.748,98 €, auf neue Rechnung vorzutragen.

Der Jahresabschluss auf den 31.12.2020 wurde am 21.09.2021 festgestellt.