Doblinger Beteiligung GmbH

München

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

KONZERNLAGEBERICHT FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2019

A. Grundlagen des Konzerns

Die Doblinger Beteiligung GmbH fungiert als Holdinggesellschaft der Doblinger Unternehmensgruppe. Operative Tätigkeiten erfolgen grundsätzlich in den Tochtergesellschaften.

Der Schwerpunkt der Doblinger Unternehmensgruppe liegt im Immobilienbereich. Insbesondere in den Bereichen Vermietung und Projektentwicklung für Gewerbe- und Wohnimmobilien.

Im Segment Bestand und Vermietung der langfristig zu halten vorgesehenen Immobilien, im Wesentlichen repräsentiert durch die Wohnungs- und Siedlungsbau Bayern GmbH & Co. OHG und die MONACHIA Grundbesitz GmbH & Co. KG, kommt der Unternehmensgruppe die Konzentration auf den bayerischen und im Besonderen auf den Münchener Raum entgegen. Des Weiteren halten die Bayerische Gewerbebau AG nebst deren Tochtergesellschaften sowie einzelne und standortbezogene Liegenschaftsgesellschaften in höherem Umfang Immobilienvermögen im gewerblichen Bereich, das dauerhaft zu halten bestimmt ist und der Vermietung unterliegt. Hierdurch können im Bereich der Vermietung stabile und in der Tendenz steigende Miet- und Ergebnisbeiträge erzielt werden.

Im Geschäftsfeld Gewerbe- bzw. Industriebau und Projektentwicklung, insbesondere repräsentiert durch die DIBAG Industriebau AG (DIBAG), werden, neben dem dauerhaften Halten eigener Immobilienbestände, aufgrund der Marktbeurteilung und der strategischen Ausrichtung geeignete Immobilien für die Projektentwicklung erworben, die je nach Stand der Entwicklung zur Veräußerung vorgesehen sind.

Im Zentrum unseres Handelns stehen unverändert als Grundsatz gute Standorte, eine maßvolle und zielgerichtete Entwicklung des Immobilienportfolios, Kostenbewusstsein, eine gute Bauqualität und intensive Kunden- und Mieterbetreuung.

B. Wirtschaftsbericht

B.l. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die deutsche Wirtschaft verzeichnete einen Anstieg des preisbereinigten Bruttoinlandsprodukts (BIP) im Jahr 2019 von 0,6 % nach 1,5 % in 2018 und 2,5 % in 2017. Nach nunmehr in zehnter Folge erzielten jährlichen Wirtschaftswachstums, hat sich die konjunkturelle Dynamik merklich verlangsamt. Waren die Prognosen von Bundesregierung und Wirtschaftsforschungsinstituten zu Jahresbeginn 2019 mit im Durchschnitt etwas über 1,0 % noch optimistischer, wurden diese Prognosen im zweiten Halbjahr aufgrund der wirtschaftlichen Rahmendaten und Indikatoren nach unten korrigiert, so dass dann für das Gesamtjahr 2019 eine Wachstumsrate von rund 0,5 % erwartet wurde. Im Rückblick ist damit diese Entwicklung ohne große Überraschung, sondern folgte lediglich dem Gesamtverlauf und insbesondere den sich abzeichnenden schwächeren Konjunkturdaten für das zweite Halbjahr 2019. Ausschlaggebend für die anhaltend schwache konjunkturelle Grundtendenz war der Abschwung in der Industrie aufgrund abnehmender bzw. stagnierender Auftragseingänge, insbesondere im Außenhandel, der sich auch zum Jahresende fortsetzte. Die mehr auf die Binnenwirtschaft ausgerichteten Dienstleistungsbereiche stützten die konjunkturelle Entwicklung hingegen weiter.

Unverändert kamen die Wachstumsimpulse aus der Binnennachfrage. So waren der Anstieg der (preisbereinigten) privaten Konsumausgaben in 2019 mit 1,6 % (Vorjahr: 1,3 %) und der Anstieg der staatlichen Konsumausgaben mit 2,6 % (Vorjahr: 1,4 %) im Jahresvergleich und gegenüber den letzten beiden Jahren in diesen wichtigen Segmenten deutlich stärker. Demgegenüber verzeichneten die preisbereinigten Bruttoinvestitionen im Jahresvergleich mit einem Minus von 1,7 % (Vorjahr: Plus 4,8 %) einen merklichen Rückgang. Dieser Rückgang ergibt sich infolge des gesamtwirtschaftlichen Vorratsabbaus, unter Anderem bedingt durch eine schwächere Industrieproduktion, und führte insgesamt zu einem negativen Wachstumsbeitrag von 0,9 %, auch wenn sich die eigentlichen Investitionskategorien positiv entwickelten. So stiegen die hier enthaltenen Bauinvestitionen um 3,9 % und in Ausrüstungen (Maschinen, Geräte sowie Fahrzeuge) wurde preisbereinigt nur 0,4 % mehr investiert als im Jahr zuvor. Die sonstigen Anlagen, zu denen unter anderem die Ausgaben für Forschung und Entwicklung gehören, lagen mit einem Plus von 2,7 % über dem Vorjahresniveau.

Die deutschen Ausfuhren konnten im Jahresdurchschnitt zwar weiter zulegen, aber nicht mehr so stark wie in den Vorjahren. Die preisbereinigten Exporte von Waren und Dienstleistungen waren um 0,9 % (Vorjahr: 2,1 %) höher als im Vorjahr. Die Importe legten demgegenüber aber im gleichen Zeitraum mit 1,9 % (Vorjahr: 3,6 %) stärker zu. Der negative Effekt auf die Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts betrug unverändert zum Vorjahr 0,4 %.

Die Wirtschaftsleistung in Deutschland wurde im Durchschnitt des Jahres von 45,3 Millionen Erwerbstätigen erbracht. Der Anstieg von 0,9 % gegenüber dem Vorjahr resultiert hauptsächlich aus einer Zunahme der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigungsverhältnisse. In der Tendenz erfolgte zunehmend ein Ausgleich altersbedingter demografischer Effekte durch eine höhere Erwerbsbeteiligung sowie durch die Zuwanderung von Arbeitskräften aus dem Ausland.

Die Inflationsrate stieg mit einer mittleren Jahresinflation für 2019 von 1,4 % (Vorjahr: 1,8 %) an. Dies ergab sich infolge des weiteren Preisanstiegs der unterlegten Warengruppen und Leistungsbereiche (unter anderem für Energie, Nahrungsmittel sowie Dienstleistungen und Wohnungsmieten). Der Bereich der Finanzierungskosten wird nach wie vor durch das historisch tiefe Niedrigzinsumfeld geprägt. Der EZB Leitzins blieb weiterhin bei der Null-Prozent-Marke.

Nach Stagnation der wirtschaftlichen Entwicklung im vierten Quartal 2019 ergaben sich zunächst für den Jahresbeginn 2020 positive Anzeichen. Dies begründete sich aus einem kräftigen Anstieg der industriellen Aufträge, der Umsatzentwicklung und der Produktion der deutschen Wirtschaft im Januar 2020. Die Sorgen über die wirtschaftlichen Folgen der Coronavirus (Covid-19) Pandemie überlagerten dann allerdings das zu Jahresbeginn 2020 noch positiv gesehene Gesamtbild.

Das mit seinem Ursprung in China Ende 2019 aufgetretene Coronavirus mit lebensbedrohlichen Folgen hat sich ab Januar 2020 sehr dynamisch und weltweit ausgebreitet. Betroffen sind nahezu alle Staaten und Länder. Seit Ende Februar 2020 führten daher in Deutschland vorbeugende und von nationalen staatlichen Stellen angeordnete Maßnahmen gegen die Ausbreitung des Coronavirus zu umfassenden gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Einschränkungen. Die zu Beginn getroffenen erhöhten Maßnahmen der Ausgangseinschränkungen, der Schließung von Landesgrenzen und öffentlichen Einrichtungen oder der Absage von Veranstaltungen führten zu einem Stillstand in weiten Teilen des öffentlichen und wirtschaftlichen Lebens. Die Wirtschaft wurde dadurch stark beeinträchtigt. Einzelne Unternehmen sahen sich auch zur vorübergehenden Schließung ganzer Produktionsstätten (aufgrund der verminderten Auslastung und Problemen bei nationalen und grenzüberschreitenden Lieferketten) und der Zurücknahme ihrer wirtschaftlichen Tätigkeit veranlasst, um nicht unübersehbare wirtschaftliche Risiken oder Nachteile einzugehen.

Auch wenn die erhöhten Maßnahmen der ersten Phase beginnend Anfang Mai schrittweise gelockert und abgemildert wurden, bleibt der wirtschaftliche Einbruch und die Folgen daraus nach wie vor erheblich. Nach gegenwärtigem Stand und jüngst wieder ergriffenen verschärften Maßnahmen, lässt sich nicht mit Sicherheit sagen, wann dieser Zustand soweit durch die weitere Eindämmung des Ausbreitungsgrades und durch wirksame Behandlungsmöglichkeiten beendet werden kann. Die bisher genannten Szenarien nennen Zeiträume von Wochen, Monaten oder länger, in denen situationsangepasste Maßnahmen das öffentliche Leben und die wirtschaftliche Betätigung weiter bestimmen werden.

Die zu Jahresbeginn 2020 und noch vor der Coronavirus Pandemie prospektierte Entwicklung der deutschen Wirtschaft für 2020 und 2021 wurde zwischenzeitlich mehrfach revidiert. In Fortentwicklung der Verhältnisse Ende 2019 und der ersten Rahmendaten und Indikatoren wurde zu Jahresbeginn 2020 ein Wachstum des Bruttoinlandsprodukts für 2020 von etwa 1 % und für 2021 etwas höher erwartet. Dies begründete sich im Wesentlichen auf einen leicht verbesserten Außenhandel des produzierenden Gewerbes, einer stabilen Binnennachfrage sowie der anhaltend guten Auftragslage im Baugewerbe.

Die nun bis November 2020 veröffentlichten und überarbeiteten Prognosen von Bundesregierung und Bundesbank sowie der führenden deutschen Wirtschaftsforschungsinstitute berücksichtigen den bereits verzeichneten Wirtschaftseinbruch ab Ende des ersten Quartals 2020 infolge der Maßnahmen zur Eindämmung der Coronavirus Pandemie. Danach wird für die deutsche Wirtschaft einheitlich eine Rezession (negatives Wachstum) für 2020 prognostiziert. Die Rezessionsrate für 2020 wird mehrheitlich in einer Bandbreite von rund minus 5 % bis minus 7 % erwartet. Nachholeffekte verbunden mit einer auch weltweit sich dann wieder erholenden Konjunktur führen je nach Intensität der Rezessionsrate in 2020 in den Prognosen für 2021 zu einem Wirtschaftswachstum, das in einer Bandbreite von etwa 3 % bis 5 % erwartet wird. Bereiche der Industrie mit einer höheren Tiefe der Wertschöpfungskette werden für eine wirtschaftliche Erholung einen etwas längeren Zeitraum benötigen.

Die deutsche Immobilienwirtschaft konnte in 2019 ein erfolgreiches Jahr abschließen. Die weiter günstigen Finanzierungsbedingungen und die gute Arbeitsmarktlage sorgten für eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum und Gewerbeflächen. Dies wird in der Tendenz auch für 2020 erwartet. In der Bauwirtschaft bestehen unverändert Engpässe in der Bewältigung und Abwicklung der Bauaufträge, dies zeigt sich im steigenden Bauüberhang und den weiter steigenden Baupreisen. Mit Blick auf die aktuelle Wirtschaftsentwicklung infolge der Coronavirus Pandemie ist jedoch mit zeitlichen Verzögerungen in den Bauaktivitäten zu rechnen.

Im vergangenen Jahr wurde das höchste je dokumentierte Investitionsvolumen in Deutschland mit Wirtschaftsimmobilien erreicht. Mit Einschränkung konnte auch für 2020 mit einem dynamischen Verlauf gerechnet werden. Bedingt durch die nunmehrige Ausnahmesituation ist für 2020 jedoch mit einem deutlichen Rückgang von Transaktionen zu rechnen. Unverändert werden aber Investitionen in deutsche Wohn- und Büroimmobilien weiter durch niedrige Zinsen, hohe Liquiditätsreserven und durch überschaubare Ertragsaussichten bei Staatsanleihen attraktiv gehalten.

Im Wesentlichen bedingt durch die anhaltend hohe Nachfrage nach Büroflächen bei einer nur moderaten Flächenausweitung ist in 2019 der Anteil an Leerstandsflächen in Büroimmobilien erneut zurückgegangen. Dies ließ wiederum die Spitzenmieten an den Top-Standorten wie Berlin und München weiter steigen. Aufgrund der knappen Verfügbarkeit von Flächen entfällt ein hoher Anteil der neu abgeschlossenen Mietverträge auf Projektentwicklungen. Für das kommende Jahr wird mit einer Beschleunigung des Büroflächenwachstums gerechnet, auch wenn sich dies mit Blick auf die momentane Lage abschwächen dürfte. Zwar wird mit keinem künftigen Überangebot an Büroflächen gerechnet, allerdings dürfte der Abbau von Leerstandsflächen zum Halten kommen und sich der Mietanstieg verlangsamen. Aufgrund der gegenwärtigen Ausnahmesituation haben viele Unternehmen und Gewerbetreibende ihre Organisation verstärkt auf das Arbeiten im "Home Office" umgestellt. Je nach Wirkungsgrad und Entwicklung dieser Art der Arbeitsaufteilung könnte dies mittelfristig den Bedarf und die Nachfrage nach Büroflächen in gewissem Maße beeinflussen.

Das Segment der Handelsimmobilien wird weiterhin durch den wachsenden Online-Handel geprägt. Der stationäre Handel reagiert darauf mit einer nachlassenden Flächennachfrage oder bestenfalls mit der Suche nach kleineren Verkaufsräumen. In den Top-Standorten ist eine rückläufige Passantenfrequenz, aufgrund des wachsenden Käuferpotenzials durch steigende Einwohnerzahlen und dem bislang florierenden Tourismus, allerdings weniger spürbar. Auch wird die punktuell abnehmende Flächennachfrage des kleineren Einzelhandels unter anderem von Gastronomiebetrieben, Drogerien und Supermärkten teilweise aufgefangen. Aufgrund der gegenwärtigen wirtschaftlichen Situation wird aber auch eine Abnahme des kleineren Einzelhandels befürchtet, deren Inhaber für den Fall einer anhaltenden Rezession keine ausreichenden finanziellen Reserven zur Verfügung stehen.

Logistikimmobilien stehen in besonderem Maße in Abhängigkeit zu ihrer Verkehrsanbindung und Infrastruktur. So zählt Deutschland aufgrund seiner Standortvorteile nach wie vor zu den weltweit führenden Top-Logistikstandorten. Die Logistikbranche selbst weist seit Jahren überdurchschnittliche Steigerungsraten aus. Der Onlinehandel ist bei weitem nicht mehr der einzige Treiber in der Logistik, auch wenn der Bedarf an entsprechenden Immobilien in den verschiedenen Stufen der Logistikkette stark ausgeprägt ist. Vielmehr wird sich vor dem Hintergrund von Industrie 4.0 und der damit einhergehenden Logistik 4.0 die gegenseitige Abhängigkeit bzw. die Verkettung von Industrie und Logistik weiter verstärken. Seit Jahren sind ein Anstieg der Entwicklung und des Neubaus von Logistikflächen zu verzeichnen, der allerdings durch den zunehmenden Mangel an verfügbaren Flächen gedämpft wird. In 2019 gelang es, die Zahl der Fertigstellungen durch die stärkere Nutzung und Umwidmung von Brach- und nicht genutzten Flächen zu erhöhen.

Der Bereich der Wohnungswirtschaft und der Wohnungsimmobilien hatte in 2019 wiederholt eine gute Entwicklung mit einem leichten Wachstum. Zurückzuführen ist dies im Wesentlichen auf das stabile Mietniveau infolge anhaltend hoher Erwerbstätigkeit und der realen Einkommenszuwächse, auf die günstigen Finanzierungsbedingungen für Investoren, die verstärkte Zuwanderung in die Ballungsgebiete verbunden mit Auswirkungen auf den Mietmarkt sowie auf den Wunsch nach Eigentumsbildung. Die Mieten sind im deutschen Mittel weiter gestiegen, allerdings verlangsamte sich der Anstieg gegenüber dem Vorjahr. Die anhaltende Orientierung hin zu Ballungszentren sowie sich ändernden Anforderungen aufgrund des demografischen Wandels an das Wohnen und sein Umfeld, führen vielerorts zu einer Verknappung des Wohnungsangebots. Momentan ist von einer stabilen Mietpreisentwicklung auszugehen und für den Wohnungsneubau lässt sich unverändert eine solide Nachfrage feststellen. In den bevorzugten Regionen und Ballungszentren ist allerdings auch zu erkennen, dass die Nachfrage nach Wohnungsneubau durch hohe Immobilienpreise, die Verfügbarkeit von geeigneten Flächen und auch durch die bestehenden Kapazitätsengpässe der Bauwirtschaft gebremst wird. Mit Blick auf die Bautätigkeit und Einschränkungen infolge der Coronavirus Pandemie ergeben sich darüber hinaus erschwerte Bedingungen durch Verzögerungen in Planungs- und Genehmigungsverfahren, dem Corona-bedingten Ausfall von Subunternehmern oder der Einhaltung erweiterter Sicherheitsvorschriften auf den Baustellen.

B.II. Geschäftsverlauf der Doblinger Beteiligung GmbH und deren Tochterunternehmen

Nachfolgend werden die Unternehmensbereiche mit den jeweiligen Unternehmen des Konzerns der Doblinger Beteiligung GmbH erläutert.

B.II.1. Bestand und Vermietung

Die in diesem Unternehmenssegment tätigen Gesellschaften sollen die für den langfristigen Bestand vorgesehenen Immobilien effizient verwalten, entwickeln und durch angemessene Pflege der Substanz sowie Investitionen in Modernisierungs- und Energieeinsparungsmaßnahmen die Wirtschaftlichkeit des Bestandes und die Zufriedenheit der Mieter sichern.

Neben den maßgeblichen Unternehmen Wohnungs- und Siedlungsbau Bayern GmbH & Co. OHG, MONACHIA Grundbesitz GmbH & Co. KG und Bayerische Gewerbebau AG nebst ihren Tochterunternehmen sind folgende Unternehmen diesem Segment zugeordnet:

DIBAG Berlin GmbH & Co. Objekt Gaußstraße KG	DOBA GmbH & Co. Park KG
DIBAG Dienstleistung und Industriepark GmbH & Co. KG	DOBA Springpfuhl GmbH & Co. KG
DIBAG Feuerbach GmbH & Co. KG	MUK Logistik GmbH
DIBAG GewerbePark Freimann GmbH & Co. KG	SINAT GmbH & Co. Objekt Böblingen KG
DIBAG GewerbePark Haar GmbH & Co. KG	Wallersdorf Technik GmbH
DIBAG Projektgesellschaft Wallersdorf-Nord GmbH	Wohnungsbau Schwaben & Co. Beteiligungs GmbH
DIBAG Projektgesellschaft Wallersdorf-Ost GmbH	Wohnungs- und Siedlungsbau Berlin GmbH
DIBAG Projektgesellschaft Wallersdorf-Ost II GmbH	Wohnungs- und Siedlungsbau Stuttgart GmbH

Das mit Stichtag zum 18. April 2019 erstmalig konsolidierte Unternehmen Wohnungs- und Siedlungsbau Stuttgart GmbH wird in diesem Segment aufgenommen. Das Unternehmen wurde am 12. April 2019 gegründet bzw. errichtet. Die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft beschränkte sich in ihrem (Rumpf-)Geschäftsjahr 2019 auf den Erwerb eines unbebauten Grundstückes (rund EUR 7,4 Mio.) zum Zwecke der weiteren Entwicklung. Hieraus ergab sich für 2019 keine wesentliche Auswirkung auf die nachgenannte Segmententwicklung.

Der Unternehmensbereich hat im Geschäftsjahr mit durchschnittlich 171 Mitarbeitern (Vorjahr: 181 Mitarbeiter) externe Umsatzerlöse in Höhe von EUR 271,3 Mio. (Vorjahr: EUR 246,1 Mio.) erwirtschaftet. Das Ergebnis vor Steuern und vor Konsolidierungsmaßnahmen beträgt EUR 107,2 Mio. (Vorjahr: EUR 80,5 Mio.).

Die Wohnungs- und Siedlungsbau Bayern GmbH & Co. OHG bewirtschaftet zum Stichtag insgesamt 19.359 Wohnungen, 96 gewerbliche Einheiten und 10.309 Stellplätze in Garagen. Von den Wohnungen sind zum 1. Januar 2020 noch 1.194 Einheiten preisgebunden. Der Immobilienbestand konzentriert sich im Wesentlichen auf die Großräume München, Augsburg und Nürnberg / Bayreuth.

Die MONACHIA Grundbesitz GmbH & Co. KG hält zum Stichtag einen Immobilienbestand von 13 bebauten Grundstücken, die sich überwiegend in bevorzugter Innenstadtlage in München befinden. Insgesamt umfasst der Immobilienbestand 272 Wohnungen mit rund 16.800 m ² Wohnfläche. 154 dieser Wohnungen mit etwa 8.900 m ² entfallen auf das Objekt in Haar. Des Weiteren umfasst der Immobilienbestand etwa 57.800 m ² Gewerbeflächen.

Die Bayerische Gewerbebau AG und ihre Tochterunternehmen halten, vermieten und bewirtschaften zum Stichtag an fünf Standorten Tiefkühllogstikzentren mit einer Nutzfläche von rund 63.000 m ² und an elf Standorten Büro- und Logistikimmobilien sowie einen Gewerbepark mit einer Nutzfläche von insgesamt rund 244.000 m ².

Die weiteren Unternehmen sind überwiegend in der Organisation einer einzelnen standortgebundenen Objektgesellschaft und bewirtschaften, vermieten oder entwickeln ihre jeweiligen Immobilien.

B.11.2. Gewerbe- bzw. Industriebau und Projektentwicklung

In diesem Segment werden die Unternehmen zusammengefasst, die, neben dem dauerhaften Halten von Immobilien, Grundstücke zum Zweck der Projektentwicklung erwerben und veräußern. Dies betrifft ebenso die Erbringung von Bauleistungen und immobilienbezogene Dienstleistungen.

Diesem Segment sind die Gesellschaften DIBAG Industriebau AG (DIBAG), Doblinger Grund GmbH, ETC Deutscher Industriebau GmbH, DOBA - Grund Verwaltungs GmbH, DIBAG NeckarPark GmbH, SONNJA Anlagen GmbH, die Bayerische Städte- und Wohnungsbau GmbH & Co. KG, die Bayerische Städtebau Grundbesitz GmbH & Co. KG und die PP Grundbesitz GmbH & Co. KG zugeordnet.

Dieser Unternehmensbereich hat im Geschäftsjahr mit durchschnittlich 209 Mitarbeitern (Vorjahr: 246 Mitarbeiter) externe Umsatzerlöse in Höhe von EUR 215,9 Mio. (Vorjahr: EUR 123,6 Mio.) erwirtschaftet. Das Ergebnis vor Steuern und vor Konsolidierungsmaßnahmen beträgt EUR 61,1 Mio. (Vorjahr: EUR 38,0 Mio.).

In diesem Segment ist im Wesentlichen die DIBAG für die Unternehmensgruppe tätig. Für die DIBAG sind die Entwicklung und Realisierung von gewerblichen Produktions- und Dienstleistungsflächen sowie Logistik-Centern, Fachmärkten, Spezialgebäuden und Wohnungsbau auch weiterhin ein Bestandteil des Kerngeschäftes. Im Geschäftsjahr erfolgten Zukäufe von unbebauten Grundstücken mit rund 115.000 m ² und von bebauten Grundstücken mit rund 3.000 m ². Diese weiteren Erwerbe sind für die Projektentwicklung und anschließende Verwertung vorgesehen. Veräußerungen aus dem vorgetragenen und im Umlaufvermögen gehaltenen Grundstücksbestand ergaben sich im Geschäftsjahr für entwickelte und nicht entwickelte Grundstücksflächen von rund 209.000 m ².

Der Immobilienbestand der DIBAG umfasst zum Stichtag 30 Objekte mit einer Gesamtgrundstücksfläche von rund 432.000 m ², die im Anlagevermögen ausgewiesen werden.

Des Weiteren werden zum Stichtag 52 Objekte mit einer Gesamtgrundstücksfläche von rund 1.744.000 m ² für die Projektentwicklung im Umlaufvermögen ausgewiesen. Nach den Wertansätzen verteilen sich diese im Wesentlichen auf die Bundesländer Berlin mit 34 %, Nordrhein-Westfalen mit 26 %, Baden-Württemberg mit 18 % und Bayern mit 16 %. Die Wirtschaftlichkeit der DIBAG wird in hohem Maß durch die Kompetenz und jahrelange Erfahrung des Unternehmens im Bereich der Verwaltung und Entwicklung von Immobilienbeständen getragen.

Die DIBAG erbringt ebenfalls Bauleistungen für verbundene Unternehmen wie auch für fremde Dritte. Diese umfassen die Konzeptentwicklung, die Planungsleistung, die Durchführung von Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen wie auch die schlüsselfertige Erstellung von Neubaumaßnahmen.

Demgegenüber halten die weiteren Unternehmen in untergeordnetem Umfang Objektvermögen, welches für den Verkauf bestimmt ist oder erbringen Leistungen im Rahmen von Projektentwicklungen.

B.11.3. Das Mutterunternehmen sowie die weiteren Tochterunternehmen

Diesem Segment werden neben dem Mutterunternehmen Doblinger Beteiligung GmbH die Unternehmen zugeordnet, an denen die Doblinger Beteiligung GmbH mittel- oder unmittelbar strategische oder operative Beteiligungen hält. Dies sind die DOBA-Grund Beteiligungs GmbH, die MTC world of fashion GmbH, die Bayerische Städtebau GmbH & Co. Beteiligungs KG, die Doblinger Seniorenstift GmbH & Co. KG, die Plischka GmbH, die Hess Verwaltung GmbH, die MTC world of fashion Verwaltung GmbH, die MONACHIA Grundstücks-GmbH sowie die TGB Thüringer Grund und Boden GmbH.

Dieser Unternehmensbereich beschäftigte im Geschäftsjahr durchschnittlich zehn Mitarbeiter (Vorjahr: 43 Mitarbeiter). Im Geschäftsjahr wurden externe Umsatzerlöse in Höhe von EUR 8,7 Mio. (Vorjahr: EUR 11,7 Mio.) erwirtschaftet. Das Ergebnis vor Steuern und vor Konsolidierungsmaßnahmen beträgt EUR 63,9 Mio. (Vorjahr: EUR 97,2 Mio.) und wird im Wesentlichen durch das Ergebnis des Mutterunternehmens bestimmt, in dem die Ergebnisübernahmen von Tochtergesellschaften aus den anderen Unternehmensbereichen enthalten sind. Ergebnisübernahmen innerhalb der vorgenannten Unternehmen wurden für Zwecke der Ergebnisentwicklung dieses Segments eliminiert.

B.II.4. Ausrichtung und Strategie

Im Zentrum unseres Handelns stehen unverändert gute Standorte, Kostenbewusstsein, eine gute und nachhaltige Bauqualität sowie intensive Kunden- und Mieterbetreuung.

Auch weiterhin soll mit Augenmaß der zur langfristigen Vermietung bestimmte Immobilienbestand jedes Jahr etwas vergrößert und somit die Mieteinnahmen weiter verstetigt und gesteigert werden. Die Vermietung und Bewirtschaftung des bestehenden Immobilienbestands verbunden mit angemessenen Investitionen zur Werterhaltung und Modernisierung wird fortgeführt. Aufgrund unserer seit Jahren verfolgten Strategie wird das risikoreichere Entwicklungs- und Projektvolumen zugunsten der Bestandshaltung renditesicherer Immobilien künftig weiter abnehmen.

Ziel ist auch, den bestehenden noch nicht entwickelten Baulandbestand etwas zu verringern und die Nachverdichtungsquartiere auszubauen. Im Hinblick auf eine Verbesserung und Vereinfachung unserer Organisation sollen die Standorte unserer Tätigkeit reduziert werden. Auf Grundlage des gehaltenen Immobilienbestandes und der Marktgegebenheiten wurden Kernregionen identifiziert und die einzelnen Standorte werden laufend bewertet. In Folge sollen Immobilienbestände ohne erwartetes übergeordnetes Entwicklungspotential oder außerhalb der von uns präferierten Standorte kurz- bis mittelfristig veräußert werden.

Der bei einzelnen Konzernunternehmen noch geführte Bestand von Sonderimmobilien soll weiter vermindert werden. Der eingeschlagene Weg des Erwerbs oder der Errichtung von Bürogebäuden sowie Gewerbeparks soll auch künftig planmäßig fortgesetzt werden.

B.III. Lage

B.111.1. Ertragslage im Konzern

Im Konzern der Doblinger Beteiligung GmbH wurden im Geschäftsjahr Umsatzerlöse in Höhe von EUR 495,9 Mio. (Vorjahr: EUR 381,4 Mio.) erzielt, die sich wie folgt zusammensetzen:

	2019	2018
	EUR Mio.	EUR Mio.
aus der Vermietung	339,0	305,0
aus dem Verkauf von Grundstücken	132,3	47,9
aus anderen Lieferungen und Leistungen	24,6	28,5
	495,9	381,4

Die gegenüber dem Vorjahreszeitraum um EUR 34,0 Mio. gestiegenen Erlöse aus der Vermietung ergeben sich überwiegend durch die DIBAG Industriebau AG mit EUR 7,2 Mio., durch die DIBAG Projektgesellschaft Wallersdorf - Ost GmbH mit EUR 9,8 Mio. und durch die Wohnungs- und Siedlungsbau Bayern GmbH & Co. OHG mit EUR 5,5 Mio. Ursächlich hierfür sind im Wesentlichen laufende Mieterfolge (insbesondere Neuvermietungen, Mietanpassungen und weiterer Abbau von Leerstandsflächen), der Ablauf mietzahlungsfreier Zeiträume nach Begründung von Mietverhältnissen sowie die letztjährigen Erwerbe vermieteter Immobilien, die nun ganzjährig zu einem Vermietungserfolg beigetragen haben. Darüber hinaus führten über die Unternehmensgruppe hinweg Fertigstellungen von Projekt- und Neubauvorhaben zu weiteren Vermietungsergebnissen. Berücksichtigt ist des Weiteren im Geschäftsjahr mit EUR 6,1 Mio. das zum Stichtag des Vorjahres erstmals konsolidierte Tochterunternehmen DOBA Springpfuhl GmbH & Co. KG.

Die Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Grundstücken enthalten im Geschäftsjahr mit EUR 63,1 Mio. erstmalig endabgerechnete und realisierte Projektentwicklungsvorhaben der DIBAG NeckarPark GmbH. Darüber hinaus konnten gegenüber dem Vorjahr die DIBAG Industriebau AG sowie die Doblinger Grund GmbH mit in Summe EUR 25,0 Mio. höhere Erlöse aus dem Verkauf von Grundstücken erzielen.

Die Erlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen enthalten unverändert Umsatzbeiträge aus abgerechneten Bauleistungen von EUR 15,0 Mio. (Vorjahr: EUR 10,9 Mio.). Die weiteren Erlöse ergeben sich überwiegend aus immobilienbezogenen oder verwaltungsbezogenen Dienstleistungen Dritten gegenüber. Insgesamt sind diese Erlöse für den Berichtszeitraum untergeordnet und zeigten keinen nennenswerten Einfluss auf die Ertragslage des Konzerns.

Die Veränderung der sonstigen betrieblichen Erträge (EUR 47,8 Mio., Vorjahr: EUR 54,1 Mio.) ergibt sich zum Teil aus zwei gegenläufigen und nennenswerten Einzelsachverhalten. Der Posten enthält im Geschäftsjahr höhere Gewinne aus den Veräußerungen von Grundstücken des Anlagevermögens mit EUR 29,0 Mio. nach EUR 6,6 Mio. im Vorjahr sowie demgegenüber geringere Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen auf Forderungen mit EUR 2,6 Mio. nach EUR 27,6 Mio. im Vorjahr. Des Weiteren ergaben sich im Geschäftsjahr weniger Erträge aus Abrechnungen im Rahmen von Kostenweiterbelastungen und Kostenerstattungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum (EUR 3,8 Mio., Vorjahr: EUR 8,9 Mio.).

Das Rohergebnis (Umsatzerlöse unter Berücksichtigung der Bestandsveränderungen, der aktivierten Eigenleistungen, der sonstigen betrieblichen Erträge sowie des Materialaufwandes) beträgt EUR 282,0 Mio. nach EUR 257,0 Mio. im Vorjahr. Diese positive Veränderung wird insbesondere durch die höheren Umsatzerlöse im Geschäftsjahr bestimmt.

Die gegenüber dem Vorjahr höher ausgewiesenen Abschreibungen begründen sich nahezu ausschließlich durch laufende Investitionen in den Bestand der Gebäude des Sachanlagevermögens wie auch aus nun ganzjährigen planmäßigen Abschreibungsbeträgen der im Vorjahr getätigten Investitionen mit Nutzungsbeginn im Verlauf des Jahres.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen von EUR 28,3 Mio. (Vorjahr: EUR 22,7 Mio.) zeigen sich im Jahresvergleich gestiegen. Dies ergibt sich im Wesentlichen durch Währungsumrechnungseffekte (EUR 4,9 Mio., Vorjahr: EUR 3,6 Mio.) sowie die geschäftsverlaufsbedingt höheren Rechts- und Beratungskosten und Vertriebskosten (EUR 6,9 Mio., Vorjahr: EUR 4,0 Mio.). Unverändert zum Vorjahr enthalten sind Aufwendungen mit weitgehend stetigem Verlauf für Mieten und Raumkosten, Pachten und Leasing, für Nachlaufkosten für im Vorjahr veräußerte Immobilien, für Kfz- und Reisekosten, für Versicherungen oder die allgemeinen Verwaltungs- und Organisationskosten.

Das negative Finanz- und Beteiligungsergebnis (EUR 11,5 Mio., Vorjahr: EUR 12,8 Mio.) hat sich im Vergleich zum Vorjahr leicht verbessert. Begründet ist dies im Wesentlichen durch höhere Beteiligungserträge (insbesondere aus Ergebniszurechnungen und -anteilen von bzw. an Immobilienfondsgesellschaften) und in Gegenrechnung durch geringere Zinserträge (infolge der Rückführung gewährter Darlehen). Weiterhin positiv wird das Finanz- und Beteiligungsergebnis durch das anhaltend günstige Niveau der Fremdfinanzierungskosten beeinflusst.

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag berücksichtigten für 2019 weitestgehend den Steueraufwand des abgelaufenen Geschäftsjahres. Der saldierte und insgesamt latente Steueraufwand beträgt EUR 7,5 Mio. (Vorjahr: EUR 8,4 Mio.).

Für das Geschäftsjahr wird ein Konzernjahresüberschuss nach (Ertrag-)Steuern von EUR 111,1 Mio. gegenüber EUR 102,2 Mio. im Vorjahr ausgewiesen. Das EBITDA (Konzernjahresüberschuss vor nicht beherrschenden Anteilen, zuzüglich Ertragssteuern einschließlich latenter Steuern, Fremdkapitalzinsen und Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen) beträgt EUR 230,5 Mio. nach EUR 206,6 Mio. im Vorjahr.

Nach Berücksichtigung der sonstigen Steuern sowie der Ergebnisanteile Dritter im Konzern beträgt der Konzernjahresüberschuss EUR 106,9 Mio. nach EUR 99,0 Mio. im Vorjahr.

Der Verlauf des Geschäftsjahres 2019 war sehr positiv. Die Umsatzerlöse lagen entsprechend unserer Prognose über dem Vorjahreswert, wobei im Bereich der Vermietung unsere Erwartung moderat und im Bereich des Verkaufs von Immobilien deutlicher übertroffen wurde. Das Konzernergebnis entwickelte sich damit besser als erwartet.

Die wirtschaftliche Lage des Konzerns wird als gut beurteilt und entwickelt sich bisher im Geschäftsjahr 2020 planmäßig.

B.III.2. Finanzlage im Konzern

Das Konzern-Eigenkapital beträgt zum 31. Dezember 2019 EUR 1.341,8 Mio. (Vorjahr: EUR 1.232,3 Mio.) und berücksichtigt den Konzern-Jahresüberschuss in Höhe von EUR 106,9 Mio. Die Eigenkapitalquote (Konzern-Eigenkapital zu Konzern-Bilanzsumme) beträgt rund 44,4 % (Vorjahr: 43,0 %) und ist unverändert gut.

Die Rückstellungen haben sich insgesamt gegenüber dem Vorjahr um EUR 16,8 Mio. auf EUR 115,9 Mio. erhöht. Zurückzuführen ist dies insbesondere auf höhere Steuerrückstellungen (EUR 22,9 Mio., Vorjahr: EUR 11,5 Mio.) und den dort erfassten Verpflichtungsbeträgen für laufende Ertragsteuern. Unverändert enthalten sind nennenswerte Beträge aus Pensionsverpflichtungen (EUR 38,6 Mio., Vorjahr: EUR 39,6 Mio.). Die weiteren sonstigen Rückstellungen (EUR 54,4 Mio., Vorjahr: EUR 48,0 Mio.) ergeben sich unverändert im Wesentlichen aus Sachverhalten, die durch die Geschäftstätigkeit der Konzernunternehmen bestimmt wird. Dies betrifft in nennenswertem Umfang Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen, noch zu erbringende Leistungen im Zusammenhang mit Objektverkäufen, Personalkosten oder ausstehende Kosten und Rechnungen für bezogene Leistungen. Die gebildeten Rückstellungen decken alle erkennbaren Risiken ab.

Die Verbindlichkeiten erhöhten sich um EUR 19,3 Mio. auf EUR 1.486,7 Mio. Stichtagsbezogen stiegen die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten um EUR 71,6 Mio. auf EUR 1.413,8 Mio., wobei das neu im Konsolidierungskreis berücksichtigte Unternehmen Wohnungs- und Siedlungsbau Stuttgart GmbH keine Auswirkungen hat. Der Anteil der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten an der Konzern-Bilanzsumme beträgt unverändert zum Vorjahresstichtag rund 47 %.

Zukünftige Investitionen im Bereich der Bestands- bzw. Projektentwicklung sollen auch weiterhin angemessen mit Eigenkapital und objektbezogenem Fremdkapital finanziert werden.

Die in Fremdwährung eingegangenen Darlehensverhältnisse bei Kreditinstituten einzelner Konzernunternehmen sind mit insgesamt CHF 149,4 Mio. (umgerechnet EUR 137,8 Mio.; Vorjahr: CHF 151,5 Mio., umgerechnet EUR 134,8 Mio.) weiterhin von untergeordneter Höhe für die Finanzlage und Finanzierungsstruktur des Konzerns.

Die Finanzierung durch Kreditinstitute sowie sonstige institutionelle Kreditgeber erfolgt überwiegend durch mittel- bis langfristige Darlehen, die einer festen Verzinsung über die Laufzeit des Darlehens oder einer variablen bzw. kurz- bis mittelfristigen Zinsbindung unterliegen. Die Veränderung dieser Finanzierungen ergibt sich im Wesentlichen aus planmäßigen Tilgungsleistungen, Tilgungsleistungen aufgrund freier Liquidität und im Rahmen von Immobilienverkäufen sowie Umfinanzierungen von EUR 187,8 Mio., denen Mittelzuflüsse aus abgerufenen Finanzmitteln für die Investitionstätigkeit von EUR 252,8 Mio. gegenüber stehen.

Der Finanzmittelfonds besteht aus Guthaben bei Kreditinstituten abzüglich der jederzeit fälligen Bankverbindlichkeiten und verminderte sich von EUR 45,9 Mio. im Vorjahr auf EUR 11,7 Mio. zum Stichtag. Berücksichtigt sind konsolidierungsbedingte Änderungen des Finanzmittelfonds von EUR - 0,4 Mio. Die Zahlungsströme aus den einzelnen Bereichen stellen sich wie folgt dar:

EUR Mio.	2019	2018
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit	223,8	148,0
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	- 302,0	- 165,1
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	44,4	28,4

Die Zahlungsfähigkeit der Konzernunternehmen war im Geschäftsjahr jederzeit gewährleistet; sie ist auch für die Zukunft gegeben. Die Finanzlage im Konzern ist geordnet.

B.III.3. Vermögenslage im Konzern

Die Konzern-Bilanzsumme hat sich im Geschäftsjahr um EUR 154,5 Mio. auf EUR 3.021,2 Mio. erhöht.

Das Anlagevermögen des Konzerns zum Stichtag beträgt EUR 2.473,0 Mio. (Vorjahr: EUR 2.159,2 Mio.). Der Anteil des Anlagevermögens an der Konzern-Bilanzsumme liegt bei rund 82 % (Vorjahr: rund 75 %). Wesentlicher Bestandteil sind die Grundstücke und Gebäude mit einem Buchwert von EUR 2.261,3 Mio. (Vorjahr: EUR 2.015,9 Mio.). Im Geschäftsjahr stehen hier insbesondere den weiteren Investitionen für Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (EUR 216,3 Mio.) sowie Umgliederungen aus dem Vorratsbestand (EUR 13,3 Mio.), die laufenden und planmäßigen Abschreibungen (EUR 51,1 Mio.) des Geschäftsjahres gegenüber. Bei den Finanzanlagen und den gehaltenen Beteiligungen erfolgten im Wesentlichen Investitionen in den Erwerb von Anteilen an geschlossenen Immobilienfondsgesellschaften (jeweils in der Rechtsform der Kommanditgesellschaft) von EUR 14,2 Mio. und der Erwerb einer GmbH-Beteiligung einer Immobiliengesellschaft von EUR 64,0 Mio. Des Weiteren erfolgte die Umgliederung von gehaltenen Beteiligungen an Immobilienfondsgesellschaften von EUR 14,1 Mio. aus den sonstigen Vermögensgegenständen des Umlaufvermögens aufgrund nunmehriger Absicht, diese Anteile auf Dauer zu Halten.

Das Anlagevermögen ist angemessen mit Eigenkapital sowie mit lang- und mittelfristigem Fremdkapital finanziert.

Der Buchwert der zum Verkauf sowie zur Projektentwicklung gehaltenen unbebauten und bebauten Grundstücke in Höhe von EUR 318,3 Mio. (Vorjahr: EUR 382,5 Mio.) ist die größte Position im Umlaufvermögen und hat einen Anteil an der Konzern-Bilanzsumme von rund 11 % (Vorjahr: rund 13 %). Der Bestand hat sich im Geschäftsjahr 2019 im Wesentlichen durch aktivierte Bauleistungen und in untergeordnetem Umfang durch weitere Erwerbe von Grundstücken um EUR 45,2 Mio. (Vorjahr: EUR 73,2 Mio.) erhöht. Er verminderte sich durch Verkäufe um EUR 93,1 Mio. (Vorjahr: EUR 37,3 Mio.) sowie durch Umgliederungen in das Anlagevermögen um EUR 15,2 Mio. (Vorjahr: EUR 105,7 Mio.).

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände verminderten sich im Vergleich zum Vorjahr um EUR 55,5 Mio. auf EUR 174,8 Mio. Die zum Stichtag enthaltenen untergeordneten Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie gegen verbundene und nicht konsolidierte (Tochter-)Unternehmen zeigen sich vergleichbar zum Vorjahr. Sie ergeben sich aus laufendem Leistungsverkehr wie auch aus stichtagsbezogenen Abrechnungen im Rahmen von Projektvorhaben. Die Veränderung und Abnahme der sonstigen Vermögensgegenstände begründet sich im Wesentlichen durch Tilgungsleistungen auf gewährte Darlehen von rund EUR 47,6 Mio.

Die Vermögenslage im Konzern ist geordnet.

C. Prognose-, Risiko- und Chancenbericht

C.I. Prognosebericht

Der Konzern wird in seinen bisherigen Segmenten und Geschäftsbereichen weiter tätig sein. Entsprechend unserer Strategie soll der zur langfristigen Vermietung bestimmte Immobilienbestand vergrößert werden und damit die Mieteinnahmen weiter steigen.

Unter Berücksichtigung des gegenwärtig unsicheren wirtschaftlichen Umfeldes sind Prognosen für das gesamte Geschäftsjahr 2020 noch mit Unsicherheiten verbunden. Die bis November 2020 vorliegenden aktuellen und überarbeiteten Prognosen der konjunkturellen Entwicklung sehen einheitlich eine Rezession (negatives Wachstum) für 2020 infolge des Einbruchs der Wirtschaft aufgrund der Maßnahmen zur Eindämmung der Coronavirus Pandemie. Es ist davon auszugehen, dass sich diese Entwicklung auch auf die Immobilienwirtschaft für 2020 niederschlagen wird. Erst für das Folgejahr 2021 werden eine Erholung der deutschen Wirtschaftsentwicklung und ein Zurückfinden auf einen Wachstumspfad gesehen. Im Grundsatz schließen wir uns dieser Einschätzung für das nun laufende und kommende Jahr an.

Mit gegenwärtigem Stand, und dies betrifft die Entwicklung des Konzerns und seiner Unternehmen seit Jahresbeginn 2020, waren lediglich kleinere negative Auswirkungen ab Beginn der Coronavirus Krise zu verzeichnen, die aber nicht die Erwartung für diesen Zeitraum maßgeblich tangierte. Sie betrafen in untergeordnetem Umfang Mietforderungen sowie in Einzelfällen Verzögerungen für laufende Bau- und Instandhaltungsmaßnahmen.

Im bisherigen Verlauf des Geschäftsjahres 2020 ergaben sich Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Immobilien von rund EUR 16 Mio. Inwieweit sich für den verbleibenden Zeitraum des nun laufenden Geschäftsjahres, trotz relativ stabiler Immobilienmarktverfassung und laufender Investorenanfragen, noch nennenswerte Transaktionen ermöglichen und realisieren lassen, kann nicht abschließend abgesehen werden. Wir rechnen jedoch damit, dass sich die Umsatz- und Ergebnisbeiträge aus dem Verkauf von Immobilien deutlich unterhalb des Vorjahres bewegen werden.

Für den Bereich der Vermietung erwarten wir unter der gegenwärtigen wirtschaftlichen Entwicklung des Abschwungs für 2020 einen maßvoll stabilisierenden Effekt. Unter Berücksichtigung der Rezessionstendenzen ist zu erwarten, dass Neuvermietungen im Einzelfall zeitverzögert erfolgen, die Vermietung für bislang bestehende Leerstandsflächen geringer ausfällt und Mietvertragsverlängerungen für auslaufende Mietverträge nicht in erwartetem Umfang zum Abschluss gebracht werden können. Ein weiterer Unsicherheitsfaktor ergibt sich für die laufenden und bestehenden Mietverhältnisse, wenn Mieter in finanzielle Schwierigkeiten geraten, schlimmstenfalls Mietverhältnisse beendet werden oder zu beenden sind. Unter diesem Rahmen kann ebenso nicht von einer allgemeinen leichten Steigerung des Mietpreisniveaus, allenfalls von einer stabilen Mietpreisentwicklung, ausgegangen werden.

Der günstige Rahmen der Finanzierungskonditionen wird die Ergebnis- und Finanzlage des Konzernes und seiner Unternehmen auch in 2020 positiv beeinflussen. Auch unter Annahme eines leichten Anstiegs des Zinsniveaus gehen wir für 2020 von relativ stabilen Verhältnissen im Bereich der Finanzierungskosten aus.

Zur Beurteilung der Leistungsfähigkeit der Doblinger Unternehmensgruppe werden insbesondere die Konzern-Eigenkapitalquote und das Konzernergebnis betrachtet. Unsere Ziele und Erwartungen für 2020 sind:

•

Eine unverändert gute Eigenkapitalrelation im Verhältnis zur Bilanzsumme.

•

Ein dem Umsatz entsprechendes positives Ergebnis für das laufende Geschäftsjahr 2020. Unter Zugrundelegung fortgeschriebener und moderater Verhältnisse im Bereich des Verkaufs von Immobilienbeständen, stabilen Verhältnissen im Bereich der Vermietung und den weiteren Tätigkeitsfeldern des Konzerns wird mit einem positiven Konzernergebnis für das Geschäftsjahr 2020 in Höhe von etwa EUR 70 Mio. gerechnet.

C.II. Risikobericht

C.II.1. Risikomanagementsystem

Das Mutterunternehmen, die Doblinger Beteiligung GmbH, fungiert als Holding. Das Risikomanagement wird im Wesentlichen auf Ebene der Einzelgesellschaften durchgeführt.

Das Risikomanagement in den einbezogenen Unternehmen setzt zum frühestmöglichen Zeitpunkt ein. Investitionsentscheidungen werden nur dann getroffen und durchgeführt, wenn die zu erwartende Rendite angemessen und der zu erwartende wirtschaftliche Erfolg als sehr wahrscheinlich eingestuft werden können. Das Risikomanagement ist in die Aufbau- und Ablauforganisation integriert. Wesentliche Bestandteile sind Controlling, Planung, Bereichsleitersitzungen, zeitnahe und enge Verfolgung aller Projekte sowie Berichterstattung an die verantwortlichen Organe. Damit wird in den Konzerngesellschaften die Risikosituation kontinuierlich identifiziert, bewertet, überwacht und gesteuert.

Es bestehen weiter allgemeine Risiken und latente Unsicherheiten aus den gegenwärtigen Diskussionen über rechtliche und insbesondere steuerrechtliche Änderungen. Diese können von der Unternehmensgruppe nicht beeinflusst werden. Allerdings werden diese kritisch beobachtet und bei unternehmerischen Entscheidungen sorgfältig berücksichtigt.

Die Finanzierung des Konzerns beinhaltet Risiken durch Zins- und Währungsschwankungen. Die Fremdfinanzierung in Form von Darlehen erfolgt durch Kreditinstitute oder sonstige institutionelle Kreditgeber. Die überwiegend objektbezogenen Finanzierungen sind, in Abhängigkeit des Finanzierungsgegenstandes, kurz- bis langfristig.

Der Konzern begegnet den Finanzierungsrisiken auch durch eine angemessene Streuung der ihn finanzierenden Finanzmarktteilnehmer und die laufende konzernweite Überwachung seines Finanzmittelbedarfs und seiner Finanzplanung. Zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos für Finanzierungskredite haben einzelne Konzerngesellschaften in der Vergangenheit Zinsswap-Vereinbarungen geschlossen. Die Wirksamkeit des Absicherungszusammenhangs wird fortlaufend überprüft und unterliegt internen Risikokontrollen. Anzumerken ist, dass diese Instrumente nicht spekulativen Zwecken dienen, sondern bei ihrer Begründung in die Wirtschaftlichkeitsberechnungen im Rahmen der Unternehmens- und Objektfinanzierung eingeflossen sind.

Die Liquiditätssteuerung erfolgt durch ein zentrales Cash-Management. Dieses verfolgt eine konservativ ausgerichtete Strategie für die Anlage liquider Mittel und die Kreditaufnahme.

Die Unternehmen des Konzerns verfügen über ein effizientes Forderungsmanagement. Im Fall erkennbarer Ausfall- oder Bonitätsrisiken werden entsprechende Maßnahmen ergriffen.

Wir haben intern dafür Sorge getragen, dass die Kriterien für die Vermietung, das Forderungsmanagement, die Bestands- und Projektentwicklung und die Finanzierung überwacht und eingehalten werden.

C.II.2. Risiken

Die wesentlichen Risiken der zukünftigen Entwicklung ergeben sich aus der Geschäftstätigkeit der Tochterunternehmen in ihren Geschäftsbereichen, denen durch laufende organisatorische Maßnahmen begegnet wird. Sie ergeben sich in folgenden Bereichen:

•	den Bestandsobjekten (insbesondere Vermietungsrisiken im gewerblichen Bereich)
•	der Projektentwicklung im wohnungswirtschaftlichen und gewerblichen Bereich
•	der Finanzierung
•	den Forderungen aus Lieferungs- und Leistungsverkehr wie auch weiteren Forderungen und gewährten Darlehen
•	den Verpflichtungen aus verkauften Gewerbeimmobilien
•	im steuerlichen Umfeld

Ein geringeres Konzernergebnis für 2020 gegenüber der Planung könnte im Grundsatz eintreten, wenn der tatsächliche Verlauf gegenüber den Annahmen für die Vermietung und die Verkäufe sowie für die Zins- und Währungskonditionen von der Planung abweichen, die geplanten Budgets für Investitionen nicht eingehalten werden können oder sich aus Bauzeitverzögerungen und steigenden Baukosten für die Neubauinvestitionen und Modernisierungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen höhere Abschreibungen oder Wertminderungen und Vermietungsrisiken für Immobilien ergeben.

Für den Bereich der Vermietung ergeben sich aus der gegenwärtigen konjunkturellen Situation und den für den Verlauf des Jahres 2020 prognostizierten unterschiedlich starken Rezessionstendenzen und damit den Auswirkungen für das Folgejahr unmittelbare und mittelbare Risiken. Diese betreffen im Wesentlichen den zeitverzögerten Beginn neu geschlossener Mietverhältnisse oder wenn die Vermietung von bestehenden Leerstandsflächen sowie die Verlängerungen auslaufender Mietverträge in einem geringeren Umfang als geplant eintritt. Darüber hinaus und bedingt durch die gegenwärtige Ausnahmesituation infolge der Coronavirus Pandemie könnten künftig höhere Mietausfälle oder Verzögerungen in den Liquiditätszuflüssen von Mieteinnahmen zu verzeichnen sein. Diesen Risiken wird unverändert durch eine hinreichende Diversifikation (standort- und objektbezogen) und eine intensive Marktbeobachtung und Tätigkeit am jeweiligen Immobilienstandort begegnet. Zielgruppe sind weiterhin Mieter mit guter oder überdurchschnittlicher Bonität. Durch ein laufendes und wirksames Forderungsmanagement waren daher bislang Ausfälle von Mietforderungen oder Zahlungsverzögerungen nur in untergeordnetem Umfang und einzelfallbezogen gegeben.

Im Rahmen der Bestandsentwicklung des auf Dauer zu Halten geplanten Immobilienbesitzes sowie des Immobilienbestandes mit abgeschlossenen Projektvorhaben ergeben sich die Anforderungen der laufenden Durch- und Fortführung von Renovierungs-, Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen zur Wertsicherung und Wertsteigerung sowie der Sicherstellung der Vermietung. Dahingehend erfolgen planmäßige und laufende Programme, die nachgehalten, überwacht und gegebenenfalls bedarfs- und einzelfallbezogen angepasst werden. Der Fortgang der eigenen Investitionstätigkeit sowie die Instandhaltungsmaßnahmen erfolgen zum gegenwärtigen Stand erwartungsgemäß.

Im Hinblick auf die strategische Ausrichtung und die Finanzierung des Konzerns sind die Auswirkungen der gegenwärtigen konjunkturellen Lage differenziert zu bewerten. Der Bereich der gewerblichen und wohnungswirtschaftlichen Projektentwicklung ist von der Bereitschaft der Kreditinstitute geprägt, risikoadäquate Engagements im kurz- bis mittelfristigen Finanzierungsbereich mitzutragen. Unabhängig von dieser Entwicklung ist die Unternehmensgruppe in der Lage, sich aus Liquiditätsüberschüssen im operativen Geschäft ausreichend zu refinanzieren und angemessene Ziele zu erreichen.

Gleiches gilt für den Bereich der Bestandsentwicklung, wobei hier die mittel- bis langfristigen Refinanzierungsmöglichkeiten den Rahmen der geschäftlichen Entwicklung definieren. Im Zuge des aktuell niedrigen Zinsniveaus und der mittelfristigen Perspektiven sehen wir aufgrund der momentanen Finanzmarktverfassung keine relevanten Auswirkungen auf unsere wirtschaftlichen Aktivitäten.

Durch die gegenwärtige Finanzmarktsituation können sich jedoch künftig die Finanzierungsmöglichkeiten und deren Konditionen ungünstig entwickeln. Dies betrifft auch die in der Vergangenheit abgeschlossenen Finanzierungen in Fremdwährungen.

Derzeit sind aus den genannten Risiken keine Folgen ersichtlich, die einzeln oder in ihrer Gesamtheit einen wesentlichen Einfluss auf die Vermögenslage, die Zahlungsfähigkeit oder die künftige Ergebnisentwicklung der einzelnen einbezogenen Konzernunternehmen oder den Konzern insgesamt haben.

C.III. Chancenbericht

Die gegenwärtige Wirtschaftslage ist durch einen Einbruch in vielen Wirtschaftsbereichen infolge der Maßnahmen zur Eindämmung der Coronavirus Pandemie gekennzeichnet. Die aktuellen und überarbeiteten Prognosen für die konjunkturelle Entwicklung zeigen, wenn auch in unterschiedlicher Schwere und unterschiedlichem Verlauf, eine Rezession für die deutsche Wirtschaft in 2020. Demgegenüber wird gegenwärtig jedoch auch prognostiziert, dass ab 2021 der Wachstumspfad, wenn auch verhalten, wieder beschritten wird. Das Jahr 2020 ist damit durch eine Ausnahmesituation geprägt. Es ist davon auszugehen, dass sich diese Entwicklung auch auf den Bereich der Immobilienwirtschaft, wenn auch für seine Segmente unterschiedlich, niederschlagen wird. Die Doblinger Unternehmensgruppe mit ihren Unternehmen sieht sich hier aufgrund ihrer strategischen Ausrichtung gut aufgestellt, die erwartet zeitlich begrenzte konjunkturelle Krise ohne weitreichende Folgen zu bewältigen.

Der Bereich der Vermietung wird, unabhängig von der gegenwärtigen Situation, weiter an Gewicht gewinnen, auch wenn durch Immobilienverkäufe im Segment der Projektentwicklung Bestände veräußert werden. Neben marktkonformen Mietpreisanpassungen sind die Grundlagen durch die bereits der Vermietung unterliegenden Bestandsimmobilien geschaffen. Durch eine hinreichend ausgewogene Struktur des Immobilienbestandes (Standorte und Nutzungen) sind signifikante Abhängigkeiten durch einzelne Immobilien nicht zu verzeichnen. Aufgrund dezentraler Vermietungstätigkeit und Marktbeobachtung an den jeweiligen Standorten werden die Reaktionszeiten für Mietanfragen gering gehalten, bestehende Mietverhältnisse laufend überwacht und zeitnah Mietvertragsverlängerungen oder Neukonditionierungen abgeschlossen. Die planmäßige Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen oder wert- und nutzungsverbessernden Maßnahmen werden die Vermietungsleistung, wenn auch gegebenenfalls zeitverzögert, weiter begünstigen. Darüber hinaus führt der laufende Abschluss von Neubau- und Projektentwicklungsvorhaben zu weiterem Potential in der Vermietung.

Im Bereich der Projektentwicklung besteht ein ausreichendes Portfolio an unbebauten und erschlossenen Flächen sowie abgeschlossenen Projektvorhaben und bebauten Grundstücken, das für den Verkauf oder den eigenen Bestandsaufbau vorgesehen ist. Durch die hierfür im Konzernverbund eingerichtete eigene Organisation können auch komplexe oder größere Vorhaben und Transaktionen zum Abschluss gebracht werden.

Auf Grundlage des gehaltenen Immobilienbestandes und der Marktgegebenheiten wurden alle Standorte bewertet und Kernregionen identifiziert. Immobilienbestände außerhalb der von uns präferierten Standorte sollen vermehrt kurz- bis mittelfristig veräußert werden. Aufgrund der gegenwärtigen Marktgegebenheiten sehen wir die Aussichten hierfür noch als gut an, auch wenn aufgrund des momentanen wirtschaftlichen Umfeldes zeitliche Verzögerungen zu erwarten sind.

Das Konzernergebnis 2020 könnte sich daher besser als in der Prognoseberichterstattung dargestellt ergeben, wenn der tatsächliche Verlauf gegenüber den Annahmen für die Vermietung und für den Verkauf von Immobilien positiver als geplant eintritt, die Investitionsbudgets unterschritten werden oder sich die Refinanzierungskosten bei der Neuaufnahme oder der Prolongation von Finanzierungsmitteln günstiger als erwartet entwickeln.

D. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten

Die Finanzanlagen des Konzerns enthalten Finanzinstrumente in nennenswertem Umfang aus mehreren Beteiligungen (jeweils in Form von Kommanditanteilen) an geschlossenen Immobilienfondsgesellschaften sowie an GmbH-Anteilen. Diese Beteiligungen werden von einzelnen Unternehmen des Konzerns gehalten, die jeweiligen Beteiligungsgesellschaften halten und verwalten vermietete Gewerbeimmobilien an verschiedenen Standorten in Deutschland. Die Entwicklung der Gesellschaften wird im Rahmen des Risikomanagements laufend überwacht.

Die weiteren wesentlichen originären Finanzinstrumente auf der Aktivseite der Bilanz betreffen die kurzfristigen Forderungen aus der Vermietung und dem Verkauf von Immobilien, aus abgerechneten Bauleistungen, sonstige Forderungen aus Darlehensvergaben sowie die Guthaben bei Kreditinstituten.

Die Unternehmen des Konzerns verfügen über ein effizientes Forderungsmanagement. Im Fall erkennbarer Ausfall- oder Bonitätsrisiken werden zeitnah entsprechende Wertberichtigungen vorgenommen. Die tatsächlich konkretisierten Forderungsausfälle betreffen überwiegend Einzelfälle und sind insgesamt von untergeordneter Bedeutung.

Auf der Passivseite der Bilanz bestehen originäre Finanzinstrumente insbesondere in Form von Bankverbindlichkeiten. Die Finanzierung der Gesellschaften des Konzerns erfolgt im Wesentlichen objektbezogen und je nach Finanzierungsgegenstand (Immobilien des Bestandsvermögens oder für die Projektentwicklung) durch kurz- bis langfristige Bankkredite. Mit den Kreditinstituten bestehen in der Regel langjährige Geschäftsbeziehungen.

Zur Absicherung und Steuerung des Liquiditätsbedarfs und zur Aufrechterhaltung der jederzeitigen Liquidität, ist eine Liquiditätsplanung eingerichtet, die als Grundlage der Geldmitteldisposition dient. Aufgrund der abgeschlossenen Finanzierungen der Immobilien sind keine Finanzierungsrisiken zu erwarten.

Für einen untergeordneten Teil der Objektfinanzierungen bestehen darüber hinaus für den kurz- bis mittelfristigen Bereich noch Zinsswap-Vereinbarungen, denen zum Stichtag Nominalbeträge von EUR 16,7 Mio. zugrunde lagen. Damit wurde für diesen Teil der Finanzierungen ein investitionsadäquates Festzinsgefüge geschaffen.

Sonstige derivative, insbesondere spekulative Finanzinstrumente werden im Konzern nicht eingesetzt. Die Entwicklung auf den Finanzmärkten wird im Rahmen unseres Risikomanagementsystems aufmerksam verfolgt, um Risiken frühzeitig zu erkennen und diesen rechtzeitig begegnen zu können.

Aufgrund der Geschäftsfelder des Konzerns, unserer Strategie und Organisation sehen wir uns gut aufgestellt, auch künftig unsere Ziele zu erreichen.

München, den 20. November 2020

Doblinger Beteiligung GmbH

Die Geschäftsführung

KONZERNBILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2019

AKTIVA

	31. Dez. 2019	31. Dez. 2018
	EUR	EUR
ANLAGEVERMÖGEN
Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	781.335,00	1.206.887,19
Sachanlagen
Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	2.261.274.977,36	2.015.925.244,90
Technische Anlagen und Maschinen	367.116,33	2.440.595,27
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	3.280.722,29	3.320.051,02
Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	51.568.217,49	87.343.958,15
	2.316.491.033,47	2.109.029.849,34
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	2.486.433,54	1.781.238,93
Beteiligungen	139.146.483,37	46.243.015,89
Wertpapiere des Anlagevermögens	11.817.895,10	0,00
Andere Finanzanlagen	2.232.869,54	982.403,79
	155.683.681,55	49.006.658,61
	2.472.956.050,02	2.159.243.395,14
UMLAUFVERMÖGEN
Vorräte
Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	318.263.052,82	382.532.672,00
Unfertige Leistungen	31.462.583,85	37.553.324,73
Andere Vorräte	0,00	15.100,00
Geleistete Anzahlungen	243.009,33	246.868,12
	349.968.646,00	420.347.964,85
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	11.271.049,24	13.568.285,60
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	10.029.262,15	13.350.734,79
Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	8.000,59	212.322,77
Sonstige Vermögensgegenstände	153.454.337,84	203.185.033,68
	174.762.649,82	230.316.376,84
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	16.635.136,23	50.125.133,73
	541.366.432,05	700.789.475,42
RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN	6.889.524,49	6.619.700,50
	3.021.212.006,56	2.866.652.571,06

PASSIVA

	31. Dez. 2019	31. Dez. 2018
	EUR	EUR
EIGENKAPITAL
Gezeichnetes Kapital	20.600.000,00	20.600.000,00
Gewinnrücklagen
Andere Gewinnrucklagen	264.416.580,24	264.416.580,24
Konzern-Gewinnvortrag	925.765.728,43	826.761.700,73
Konzern-Jahresüberschuss	106.863.071,05	99.004.027,70
Nicht beherrschende Anteile	24.114.811,39	21.487.968,01
	1.341.760.191,11	1.232.270.276,68
UNTERSCHIEDSBETRAG AUS DER KAPITALKONSOLIDIERUNG	9.170.707,25	9.536.495,82
RÜCKSTELLUNGEN
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	38.592.117,00	39.580.503,00
Steuerrückstellungen	22.905.740,12	11.536.387,85
Sonstige Rückstellungen	54.426.158,65	47.971.858,80
	115.924.015,77	99.088.749,65
VERBINDLICHKEITEN
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	1.413.825.517,96	1.342.254.825,95
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	9.176.338,06	10.325.406,53
Erhaltene Anzahlungen	2.073.489,75	46.708.247,95
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	36.968.383,73	37.598.323,52
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	2.465.280,07	2.208.718,41
Sonstige Verbindlichkeiten	22.159.595,68	28.283.758,96
- davon aus Steuern: EUR 4.444.722,44 (Vorjahr: EUR 5.619.696,51)
- davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: EUR 116.216,06 (Vorjahr: EUR 128.739,38)
	1.486.668.605,25	1.467.379.281,32
RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN	5.797.527,18	3.996.367,59
PASSIVE LATENTE STEUERN	61.890.960,00	54.381.400,00
	3.021.212.006,56	2.866.652.571,06

KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2019

	2019	2018
	EUR	EUR
Umsatzerlöse	495.872.269,98	381.414.022,25
Erhöhung / Verminderung (-) des Bestands an Grundstücken mit fertigen und unfertigen Baumaßnahmen	-49.036.549,54	37.830.003,65
noch nicht abgerechneten Bau- und sonstigen Leistungen	-12.364.487,77	12.697.066,68
Andere aktivierte Eigenleistungen	786.038,46	1.030.428,40
Sonstige betriebliche Erträge	47.750.909,85	54.148.599,42
- davon aus Währungsumrechnung: EUR 10.515,48 (Vorjahr: EUR 13.619,68) Materialaufwand
Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	-7.348.804,64	-39.662.790,92
Aufwendungen für bezogene Leistungen	-193.697.159,10	-190.473.827,93
Personalaufwand
Löhne und Gehälter	-28.580.582,97	-32.146.091,89
Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung	-5.224.510,29	-5.811.675,68
- davon für Altersversorgung: EUR - 830.599,30 (Vorjahr: EUR - 973.915,55)
Abschreibungen
auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	-52.500.145,99	-43.936.875,91
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-28.290.037,91	-22.665.673,06
- davon aus Währungsumrechnung: EUR - 4.869.906,24 (Vorjahr: EUR - 3.616.662,69)
Erträge aus Beteiligungen	8.725.638,95	4.100.884,22
- davon aus verbundenen Unternehmen: EUR 197.694,61 (Vorjahr: EUR 175.531,55)
Erträge aus anderen Wertpapieren des Finanzanlagevermögens	28.737,05	22,75
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	3.325.929,15	7.530.225,40
- davon aus verbundenen Unternehmen: EUR 110.778,82 (Vorjahr: EUR 175.776,64)
- davon Erträge aus Abzinsung: EUR 598.481,00 (Vorjahr: EUR 10.928,00)
Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-23.574.789,02	-24.473.243,90
- davon an verbundene Unternehmen: EUR - 11.864,22 (Vorjahr: EUR - 21.077,41)
- davon Aufwendungen aus Aufzinsung: EUR - 2.340.416,00 (Vorjahr: EUR - 2.530.675,13)
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-37.270.963,68	-28.963.658,12
Ertrag / Aufwand (-) aus latenten Steuern	-7.509.560,00	-8.418.200,00
Ergebnis nach Steuern	111.091.932,53	102.199.215,36
Sonstige Steuern	-1.405.981,93	-1.397.142,31
Konzern-Jahresüberschuss (vor nicht beherrschenden Anteilen)	109.685.950,60	100.802.073,05
Ergebnisanteil für nicht beherrschende Anteile	-2.822.879,55	-1.798.045,35
Konzern-Jahresüberschuss	106.863.071,05	99.004.027,70

ANHANG ZUM KONZERNABSCHLUSS FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2019

A. Allgemeine Angaben

Die Gesellschaft ist unter der Firma Doblinger Beteiligung GmbH mit Sitz in München im Handelsregister B des Amtsgerichts München unter der Nummer HRB 2202 eingetragen. Der Konzernabschluss der Doblinger Beteiligung GmbH wird unter Beachtung des Handelsgesetzbuches (HGB) und der ergänzenden Vorschriften des GmbH-Gesetzes aufgestellt. Die Konzernbilanz und die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung folgen den allgemeinen Gliederungsvorschriften des § 266 HGB und des § 275 Abs. 2 HGB in Verbindung mit § 298 Abs. 1 HGB. Um den Besonderheiten des Konzerns Rechnung zu tragen, erfolgt aus Gründen der Klarheit und Übersichtlichkeit eine teilweise abweichende Bezeichnung und Erweiterung der Posten der Konzernbilanz und der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung.

B. Konsolidierung

B.1. Konsolidierungskreis

Vollkonsolidierte Tochterunternehmen

Die einzelnen zum Stichtag in den Konzernabschluss einbezogenen und im Rahmen der Vollkonsolidierung berücksichtigten Tochterunternehmen, bei denen das Mutterunternehmen unmittelbar oder mittelbar beherrschenden Einfluss ausübt oder ausüben kann, sind in der nachgestellten Aufstellung des Anteilsbesitzes (Anlage B) im Einzelnen aufgeführt.

Der Kreis der vollkonsolidierten Unternehmen hat sich gegenüber dem Stichtag des Vorjahres um folgende nachgenannte Unternehmen verändert:

Wohnungs- und Siedlungsbau Stuttgart GmbH, München	Erstkonsolidierung zum 18. April 2019
DOBA Vermietung und Service GmbH, München	Endkonsolidierung zum 1. Januar 2019
Forst + Objektbetreuung Oberland GmbH, München	Endkonsolidierung zum 1. Januar 2019
MZS Modezentrum Sindelfingen GmbH, Sindelfingen	Endkonsolidierung zum 1. Januar 2019

Die Wohnungs- und Siedlungsbau Stuttgart GmbH wurde am 12. April 2019 gegründet bzw. errichtet. Die Wohnungs- und Siedlungsbau Bayern GmbH & Co. offene Handelsgesellschaft, München, ist alleinige Gesellschafterin der Wohnungs- und Siedlungsbau Stuttgart GmbH und an deren Kapital beteiligt. Der Einbezug in den Konzernabschluss und die Maßnahmen für die erstmalige Kapitalkonsolidierung erfolgten zum Stichtag der Aufnahme der Geschäftstätigkeit der errichteten Gesellschaft und mit Datum der aufgestellten Eröffnungsbilanz zum 18. April 2019.

Unterschiedsbeträge aus der erstmaligen Kapitalkonsolidierung waren nicht gegeben. Die Geschäftstätigkeit der Wohnungs- und Siedlungsbau Stuttgart GmbH beschränkte sich in ihrem (Rumpf-)Geschäftsjahr 2019 auf den Erwerb eines unbebauten Grundstücks zum Zwecke der Entwicklung mit einem Investitionsvolumen von rund EUR 7,4 Mio.

Die Endkonsolidierungen der vorgenannten Unternehmen ergaben sich aufgrund der Abtretung von gehaltenen Geschäftsanteilen. Die Abtretungen erfolgten mit Wirkung zum 30. Juni 2019 bzw. 10. Juli 2019. Die Unternehmen hatten im Vorjahr wie auch im Geschäftsjahr bis zur Abtretung der Anteile keine oder lediglich eine sehr untergeordnete Geschäftstätigkeit, so dass aus Gründen der Wesentlichkeit die jeweilige Endkonsolidierung mit Wirkung zum 1. Januar 2019 erfolgte. Der sich insgesamt ergebende Erfolg (Ertrag) aus den Endkonsolidierungen betrug TEUR 116.

Das in Vorjahren im Konsolidierungskreis enthaltene Unternehmen Backnang Bildungshaus GmbH & Co. I KG, München, ist infolge Auflösung der Gesellschaft nach Ausscheiden des nicht am Vermögen beteiligten Komplementärs mit Wirkung zum 1. Januar 2019 und Anwachsung des Vermögens an den alleinigen Kommanditisten DIBAG Industriebau AG nicht mehr berücksichtigt. Die Gesellschaft war im Vorjahr inaktiv, Auswirkungen aus Auflösung der Gesellschaft auf den Konzern ergaben sich für 2019 nicht.

Die Auswirkungen durch die Änderung des Konsolidierungskreises auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns gegenüber dem Vorjahr sind insgesamt von untergeordneter Bedeutung. Die Vergleichbarkeit ist gewahrt.

Nicht konsolidierte Tochterunternehmen

Zum 31. Dezember 2019 unterbleibt die Einbeziehung einzelner Gesellschaften in den Konzernabschluss in Anwendung der Befreiungsvorschrift des § 296 Abs. 1 Nr. 3 HGB, da beabsichtigt ist, die Anteile zu veräußern oder die einzelnen Unternehmen nach § 296 Abs. 2 HGB für sich sowie in Summe von untergeordneter Bedeutung für die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns sind. Zu den weiteren Angaben zu diesen Unternehmen wird auf die diesem Konzernanhang nachgestellte Aufstellung des Anteilsbesitzes (Anlage B) verwiesen.

B.2. Konsolidierungsgrundsätze

Der Konzernabschluss ist auf den Stichtag des Jahresabschlusses des Mutterunternehmens zum 31. Dezember 2019 aufgestellt. Sämtliche Jahresabschlüsse bzw. (Teil-)Konzernabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Tochterunternehmen sind ebenfalls zum 31. Dezember 2019 aufgestellt. Das Geschäftsjahr aller einbezogenen Unternehmen ist das Kalenderjahr. Die einzelnen Abschlüsse wurden nach den handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellt.

Grundlage des Einbezugs in den Konzernabschluss ist unverändert der (Teil-)Konzernabschluss zum 31. Dezember 2019 der Bayerische Gewerbebau AG unter Einschluss der jeweiligen unmittelbaren Tochterunternehmen.

Sofern Tochterunternehmen aufgrund unmittelbaren oder mittelbaren Anteilserwerbs durch das Mutterunternehmen und in Geschäftsjahren endend vor dem 1. Januar 2010 im Konzernabschluss und damit vor Inkrafttreten der durch das Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz geänderten Regelungen des HGB einbezogen waren, erfolgte die Kapitalkonsolidierung gem. § 301 Abs. 1 Nr. 1 HGB (a.F.) unverändert in Fortschreibung und Fortführung der Buchwertmethode. Danach wurde der Wertansatz der dem Mutterunternehmen (unmittelbar oder mittelbar) gehörenden Anteile an dem in den Konzernabschluss einbezogenen Tochterunternehmen mit dem auf diese Anteile entfallenden Betrag des Eigenkapitals des Tochterunternehmens zum Erstkonsolidierungsstichtag verrechnet. In der diesem Konzernanhang nachgestellten Aufstellung des Anteilsbesitzes (Anlage B) erfolgte für diese Tochterunternehmen die Aufnahme eines dahingehenden Vermerkes.

Für die nach dem 31. Dezember 2009 im Rahmen der Vollkonsolidierung erstmalig berücksichtigten Unternehmen erfolgt die Kapitalkonsolidierung gem. § 301 HGB (n.F.) nach der Neubewertungsmethode und damit nach den durch das Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz geänderten Regelungen des HGB mit Erstanwendungszeitpunkt ab 1. Januar 2010.

Der Anteil anderer Gesellschafter am Konzerneigenkapital wird gemäß § 307 Abs. 1 HGB unter dem gesonderten Posten Nicht beherrschende Anteile im Eigenkapital des Konzerns ausgewiesen. In der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt die Überleitung des Konzern-Jahresergebnisses vor nicht beherrschenden Anteilen unter Gegenrechnung des Ergebnisanteils für nicht beherrschende Anteile zum Konzern-Jahresergebnis.

Die gegenseitigen Forderungen und Verbindlichkeiten der in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften werden gem. § 303 HGB eliminiert.

In der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung werden gem. § 305 Abs. 1 HGB alle wesentlichen Erträge und Aufwendungen, die zwischen den in den Konsolidierungskreis einbezogenen Unternehmen bewirkt wurden, miteinander verrechnet. In den Einzelabschlüssen erfasste Beteiligungserträge, sofern begründet aus den in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, werden herausgerechnet.

Zwischenergebnisse gem. § 304 HGB werden, soweit entstanden und nicht von untergeordneter Bedeutung, eliminiert.

C. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen werden grundsätzlich einheitliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewendet.

Die unter den immateriellen Vermögensgegenständen ausgewiesenen entgeltlich erworbenen Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten werden zu Anschaffungskosten angesetzt. Sie haben eine unterlegte Nutzungsdauer von in der Regel bis zu fünf Jahren, die planmäßigen Abschreibungen erfolgen in linearem Verlauf. Aktive Unterschiedsbeträge aus der Kapitalkonsolidierung, die in Vorjahren als Geschäfts- oder Firmenwerte ausgewiesen wurden, unterlagen entweder der sofortigen Abschreibung oder wurden, begründet durch die entsprechenden wertschöpfenden und werttreibenden Faktoren, über ihre voraussichtliche Nutzungsdauer (in der Regel zwischen sechs und 15 Jahren) linear abgeschrieben. Im Falle zu unterstellendem Verbrauch oder dem Wegfall wertbegründender Faktoren erfolgten außerplanmäßige Abschreibungen. Nach vollständiger Abschreibung dahingehender Geschäfts- und Firmenwerte erfolgte der Abgang dieser Vermögenswerte. Zum Stichtag, wie auch zu dem des Vorjahres, waren Geschäfts- und Firmenwerte infolge von Maßnahmen der Kapitalkonsolidierung nicht mehr gegeben.

Die Gegenstände des Sachanlagevermögens werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt. Die in den Sachanlagen bei den Grundstücken und Bauten enthaltenen Gebäude werden, je nach baulichem Zustand und deren Nutzung, im gewerblichen Bereich mit einer regelmäßigen Nutzungsdauer von 30 bis 50 Jahren, im wohnungswirtschaftlichen Bereich mit einer regelmäßigen Nutzungsdauer von 80 Jahren und im Bereich der Tiefkühlhäuser mit einer betriebsgewöhnlichen und regelmäßigen Nutzungsdauer von 46 Jahren unterlegt. Vorgenommene Mieterumbauten folgen dem Verlauf des zugrundeliegenden Mietverhältnisses und in der Regel bis zu 15 Jahren oder werden über die voraussichtliche Restnutzungsdauer des entsprechenden Gebäudes abgeschrieben. Die Abschreibungen erfolgen linear, im Bereich der Tiefkühlhäuser zur Berücksichtigung des besonderen Werteverlaufes teilweise mit degressivem Beginn. Bei sonstigen Gebäudebestandteilen und Außenanlagen wird einzelfallbezogen eine Nutzungsdauer von zehn bis 50 Jahren unterstellt. Bei Anschaffungskosten für Erbbaurechte wird für deren Nutzungsverlauf die entsprechende Laufzeit zugrunde gelegt. Von dem Wahlrecht zur Beibehaltung niedrigerer steuerlicher Wertansätze gem. Art. 67 Abs. 4 EGHGB wurde Gebrauch gemacht. Aus zulässigerweise in der Vergangenheit übertragenen Sonderposten mit Rücklageanteil (gem. § 6b EStG) ergab sich im Geschäftsjahr ein geringerer laufender Abschreibungsbetrag von rund EUR 0,4 Mio. Technischen Anlagen und Maschinen sowie den Vermögensgegenständen der anderen Anlagen und der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden eine regelmäßige Nutzungsdauer von fünf bis 15 Jahren unterlegt. Die Abschreibungen erfolgen linear, im Bereich der Anlagen und Vermögensgegenstände für die Kältetechnik zur Berücksichtigung des besonderen Werteverlaufes mit teilweise degressivem Beginn. Im Falle dauernder Wertminderung bei Vermögensgegenständen des Sachanlagevermögens erfolgen außerplanmäßige Abschreibungen, um diese mit dem niedrigeren Wert anzusetzen, der ihnen am Abschlussstichtag beizulegen ist.

Die Finanzanlagen sind mit den Anschaffungskosten oder bei erwarteter dauernder Wertminderung mit dem niedrigeren beizulegenden Wert bewertet.

Unter den Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten mit Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken des Umlaufvermögens werden Objekte ausgewiesen, die entwickelt werden oder deren Entwicklung abgeschlossen ist und die nur vorübergehend dem Geschäftsbetrieb zu dienen bestimmt sind und veräußert werden sollen. Die Bewertung erfolgt zu Anschaffungs- und Herstellungskosten unter Beachtung des strengen Niederstwertprinzips. Im Rahmen der Projektentwicklung erfolgt die Vergabe für durchzuführende Bau-, Erschließungs- oder sonstige Leistungen an Dritte. Die Projektplanung, -Steuerung und -kontrolle erfolgt durch das beauftragte Konzernunternehmen. Die Herstellungskosten enthalten daher die in Abrechnung gebrachten (Fertigungs-)Leistungen und Sondereinzelkosten Dritter wie auch angemessene Teile der Gemeinkosten für die mit der Projektentwicklung befassten Unternehmensbereiche. Zinsen für Fremdkapital werden nicht in die Herstellungskosten einbezogen.

Gleiches gilt unverändert für die Bewertung der noch nicht abgerechneten Bauleistungen gegenüber Dritten, die unter dem Posten der unfertigen Leistungen ausgewiesen werden. Eine Gewinnrealisierung erfolgt dort erst nach Schlussrechnung und Abnahme der erbrachten Bauleistungen durch den Auftraggeber. Weiterhin enthält der Posten der unfertigen Leistungen im Wesentlichen Beträge für noch abzurechnende Heiz- und Betriebskosten im Rahmen der Vermietungstätigkeit, die den ermittelten und vorläufigen Abrechnungsguthaben für das abgelaufene Geschäftsjahr oder Vorjahre mit Mietern entsprechen. Bezüglich erhaltener Anzahlungen auf noch nicht abgerechnete Bauleistungen erfolgt gem. § 268 Abs. 5 S. 2 i.V.m. § 298 Abs. 1 HGB ein saldierter Ausweis. Ebenso erfolgt eine Saldierung der im Posten Unfertige Leistungen ausgewiesenen noch abzurechnenden Heiz- und Betriebskosten mit den dafür erhaltenen Anzahlungen.

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden mit dem Nennwert angesetzt. Bei zweifelhaften oder mit erkennbaren Risiken behafteten Forderungen werden Einzelwertberichtigungen vorgenommen. Dem allgemeinen Kreditrisiko wird durch eine angemessene pauschale Wertberichtigung Rechnung getragen. Die übrigen Posten der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände oder des weiteren Umlaufvermögens werden mit den Anschaffungskosten, dem Nennwert oder ihrem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Unterschiedsbeträge zwischen dem Rückzahlungsbetrag von Verbindlichkeiten und dem niedrigeren Ausgabebetrag werden unter den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten ausgewiesen und planmäßig auf die gesamte Laufzeit der Verbindlichkeit verteilt.

Das ausgewiesene gezeichnete Kapital (Stammkapital) entspricht dem des Konzern-Mutterunternehmens, es wird mit dem Nennbetrag angesetzt.

Die anderen Gewinnrücklagen des Konzerns berücksichtigen, unverändert zu Vorjahren, die Rücknahme von im Einzelabschluss des Mutterunternehmens vorgenommenen Einstellungen aus Jahresergebnissen für die Jahre 2002 bis 2013 (TEUR 656.732). Dies erfolgte in Fortführung von Konsolidierungsmaßnahmen aus konzerninternen Transaktionen sowie unverändert zu Vorjahren für die im Rahmen der Konzernrechnungslegung gesondert zu behandelnden Anteile und Korrekturen von gebildeten oder übertragenen Sonderposten mit Rücklageanteilen gem. § 6b EStG für die Jahre bis 2001 (Bewertungsrücklage, TEUR 52.407). Aufgrund der Änderung der Rechnungslegungsvorschriften durch das Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz (BilMoG) mit Stichtag zum 1. Januar 2010 erfolgte die Verrechnung eines Betrages von TEUR 11.856 infolge der Umstellung der Rechnungslegung einzelner einbezogener Tochterunternehmen wie auch der Konzernrechnungslegung.

Der Anteil anderer Gesellschafter am Konzerneigenkapital wird gemäß § 307 Abs. 1 HGB unter dem gesonderten Posten Nicht beherrschende Anteile im Eigenkapital des Konzerns ausgewiesen.

Passive Unterschiedsbeträge gem. § 301 Abs. 3 HGB werden unter eigenem Posten gesondert nach dem Eigenkapital ausgewiesen. Sie haben den Charakter von Eigenkapital und ergaben sich als technische Unterschiedsbeträge in Folge von Kapitalkonsolidierungen.

Die in der Konzernbilanz ausgewiesenen (unmittelbaren) Pensionsverpflichtungen wurden zum Stichtag gem. § 253 Abs. 2 Satz 1 und 2 HGB bewertet und angesetzt. Grundlage des nach versicherungsmathematischen und unter Anwendung der Projected-Unit-Credit-Methode (PUC) oder des modifizierten Teilwertverfahrens ermittelten Erfüllungsbetrages waren für die biometrischen Rechnungsgrundlagen die Richttafeln von Prof. Dr. K. Heubeck (2018G), ein Rechnungszinssatz von 2,71 und 2,79 Prozent p.a., ein Rentenanpassungstrend von 1,50 und 2,00 Prozent p.a. sowie ein Einkommenstrend bis zu 2,50 Prozent p.a. Das Wahlrecht zur ratierlichen Zuführung von Unterschiedsbeträgen gem. Art. 67 Abs. 1 S. 1 EGHGB wurde auf Ebene des Konzernabschlusses nicht in Anspruch genommen. Der Unterschiedsbetrag gem. § 253 Abs. 6 HGB aus den ermittelten Pensionsrückstellungen gem. § 253 Abs. 2 Satz 1 und 2 HGB unter Zugrundelegung des durchschnittlichen Marktzinssatzes aus den vergangenen sieben Geschäftsjahren von 1,97 und 2,02 Prozent beträgt zum Stichtag TEUR 2.584 (davon beim Mutterunternehmen TEUR 663).

Rückstellungen werden gebildet für ungewisse Verbindlichkeiten, für Risiken aus drohenden Verlusten aus schwebenden Geschäften, für Instandhaltungen sowie einzelfallbezogen für Gewährleistungen, die ohne rechtliche Verpflichtung erbracht werden. Der Ansatz erfolgt in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages. Die Vorschriften für deren Zugangs- und Folgebewertung werden beachtet.

Die Verbindlichkeiten werden mit ihrem Erfüllungsbetrag passiviert.

Die bestehenden, auf fremde Währung lautenden, Verbindlichkeiten wurden zum Devisenkassamittelkurs am Abschlussstichtag unter Wahrung der Bestimmungen zur Währungsumrechnung gem. § 256a HGB umgerechnet und bewertet.

Der Passive Rechnungsabgrenzungsposten betrifft Einnahmen und empfangene Zahlungen, die künftige Erträge betreffen.

Der Posten Passive latente Steuern ergibt sich aus den berücksichtigten Steuerabgrenzungsbeträgen aus den Einzelabschlüssen der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen gem. § 274 HGB (primäre latente Steuern) sowie den konzernspezifischen Steuerabgrenzungen gem. § 306 HGB (sekundäre latente Steuern). Gem. § 306 S. 1 und 6 HGB erfolgte eine Zusammenfassung der Steuerabgrenzungsposten und -beträge. Der Ausweis erfolgt in Gegenrechnung der passiven mit den aktiven latenten Steuerabgrenzungsbeträgen. Im Falle ausschließlich ermittelter und saldierter aktiver Steuerabgrenzungsbeträge auf Ebene der Einzelabschlüsse bei in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen wurde regelmäßig das Wahlrecht gem. § 274 Abs. 1 S. 2 HGB in Anspruch genommen und keine aktiven latenten Steuerabgrenzungsbeträge angesetzt. Gleiches gilt für Abgrenzungsbeträge aus steuerlichen Verlustvorträgen, sofern insgesamt und saldiert aktive latente Steuerabgrenzungsbeträge entstehen.

Derivative Finanzinstrumente werden als schwebende Geschäfte grundsätzlich nicht bilanziert. Zusammengehöriges Grundgeschäft und derivatives Finanzinstrument (Zinsswap- und Zinscap-Vereinbarungen) werden, sofern gegeben, zu Bewertungseinheiten zusammengefasst. Für Zinsswap-Vereinbarungen, die nicht mit Finanzierungen zu Bewertungseinheiten zusammengefasst werden können, werden, sofern gegeben, bei negativen Marktwerten (sonstige) Rückstellungen für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften in Ansatz gebracht. Zinscap-Vereinbarungen bestanden unverändert zum Vorjahresstichtag nicht.

Die im Konzernanhang aufgenommenen Angaben zu den Haftungsverhältnissen ergeben sich aus den zum Stichtag gegebenenfalls bestehenden Erfüllungsbeträgen ohne Berücksichtigung von Rückgriffsforderungen oder weiterer Rechte.

Die anteiligen Grundsteuern, die im Rahmen der Vermietungstätigkeit umlagefähig sind, werden zum überwiegenden Teil in der Ergebnisrechnung im Posten Materialaufwand / Aufwendungen für bezogene Leistungen ausgewiesen.

D. Angaben und Erläuterungen zu den Posten der Konzernbilanz

D.1. Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr ist im nachgestellten Konzernanlagespiegel (Anlage A) dargestellt. Die gesondert vermerkte Auswirkung aus Vermögensabgang aufgrund Endkonsolidierung für die immateriellen Vermögengegenstände und Sachanlagen beträgt TEUR 18.

Der Posten der Grundstücke, grundstücksgleichen Rechte und Bauten, einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken berücksichtigt im Geschäftsjahr die erfolgte Umgliederung von drei unbebauten Immobilienbeständen aus dem Umlaufvermögen, die entwickelt werden sollen, mit einem Buchwert von insgesamt TEUR 13.343 aufgrund nunmehr gegebener langfristiger Halteabsicht. In diesem Zusammenhang erfolgte gleichfalls die Umgliederung der Investitionskosten für die noch nicht abgeschlossenen Entwicklungsmaßnahmen in den Posten der Geleisteten Anzahlungen und Anlagen im Bau mit TEUR 1.890.

Die im Finanzanlagevermögen ausgewiesenen Beteiligungen enthalten Anteile an geschlossenen Immobilienfondsgesellschaften mit einem Wertansatz von insgesamt TEUR 75.027 (Vorjahr: TEUR 45.752). Die zum Stichtag mit TEUR 11.818 ausgewiesenen Wertpapiere betreffen die Anschaffungskosten von einem im Verlauf des Geschäftsjahres durch das Mutterunternehmen erworbenen Bestand an Aktien an einem Unternehmen, der einem Anteilsbesitz von etwas unter drei Prozent entspricht. Der aus dem Börsenkurs abgeleitete Wert dieses Bestands an Aktien beträgt zum Stichtag rund TEUR 7.700. Die momentane und kurzfristig schwächere Börsenkursentwicklung wird aufgrund des Geschäftsfelds und der Tätigkeit dieses Unternehmens als nicht auf Dauer gesehen, es erfolgte daher keine Wertberichtigung des Wertansatzes.

D.2. Vorräte

Das unter den Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken ausgewiesene Objektvermögen betrifft bereits entwickelte oder sich in Entwicklung befindliche Projektmaßnahmen, die zur Verwertung bzw. Weiterveräußerung bestimmt sind.

Der Posten Unfertige Leistungen enthält zum Stichtag Beträge für aktivierte und noch nicht abgeschlossene Baumaßnahmen für Objektvermögen des Konzerns von TEUR 26.487 (Vorjahr: TEUR 33.821).

Der in saldierter Darstellung ausgewiesene Posten Unfertige Leistungen ergibt sich gem. § 268 Abs. 5 Satz 2 HGB i.V.m. § 298 Abs. 1 HGB wie folgt:

	31.12.2019	31.12.2018
	TEUR	TEUR
Noch nicht abgeschlossene Baumaßnahmen	26.487	33.821
Noch nicht abgerechnete Heiz- und Betriebskosten	47.897	46.273
Noch nicht abgerechnete Bauleistungen	8.569	15.223
	82.953	95.317
Abzüglich der erhaltenen Anzahlungen auf
Noch nicht abgerechnete Heiz- und Betriebskosten	-47.897	-46.273
Noch nicht abgerechnete Bauleistungen	-3.593	-11.491
	-51.490	-57.764
	31.463	37.553

D.3. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände und Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

In folgenden Einzelposten der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind Beträge mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr enthalten:

	31.12.2019	31.12.2018
	TEUR	TEUR
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	810	1.086
Sonstige Vermögensgegenstände	47.279	11.324
	48.089	12.410

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen enthalten Beträge aus Lieferungen und Leistungen von TEUR 1.306 (Vorjahr: TEUR 3.835) sowie gewährte Darlehen von TEUR 661 (Vorjahr: TEUR 957). Die weiteren Beträge ergeben sich unverändert zum Vorjahr aus laufendem Finanz- und Verrechnungsverkehr.

Der Posten Sonstige Vermögensgegenstände enthält Forderungen gegen Gesellschafter des Mutterunternehmens von TEUR 11.418 (Vorjahr: TEUR 614).

Der Aktive Rechnungsabgrenzungsposten enthält zum Stichtag keine (Vorjahr: TEUR 7) Unterschiedsbeträge gem. § 250 Abs. 3 HGB.

D.4. Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung

Der gem. § 301 Abs. 3 HGB ausgewiesene Posten enthält in Fortschreibung die passiven Unterschiedsbeträge aus den Kapitalkonsolidierungen für einzelne einbezogene Tochterunternehmen. Er berücksichtigt unverändert zum Stichtag des Vorjahres im Wesentlichen einen Betrag von TEUR 9.025 für die SINAT GmbH & Co. Objekt Böblingen KG.

D.5. Rückstellungen

Die Steuerrückstellungen enthalten unverändert zum Vorjahresstichtag überwiegend Beträge der laufenden Ertragsteuern für das Geschäftsjahr und das Vorjahr.

Die in den sonstigen Rückstellungen enthaltenen wesentlichen Sachverhalte ergeben sich aus der Geschäftstätigkeit der einbezogenen Konzernunternehmen. Unverändert betreffen Einzelbeträge über EUR 2 Mio. die Kosten für Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen, noch zu erbringende Leistungen im Zusammenhang mit Objektverkäufen (Bau- und Erschließungsleistungen) einschließlich noch zu vollziehender Flächenabtretungen, Risikoabdeckung aus Rechtsverfahren, Personalkosten sowie ausstehende Kosten und Rechnungen für bezogene Leistungen. Die Rückstellungsbeträge für die genannten Sachverhalte bilden rund 89 % (Vorjahr: 88 %) des Postens der sonstigen Rückstellungen ab.

D.6. Verbindlichkeiten

Zum Stichtag bestehen folgende kurz-, mittel- und langfristige Verbindlichkeiten:

	gesamt	davon mit Restlaufzeit
	31.12.2019	bis zu 1 Jahr	1 bis 5 Jahre	über 5 Jahre
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	1.413.826	232.124	535.953	645.749
(Vorjahr:	1.342.255	317.675	497.049	527.531 )
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	9.176	196	756	8.224
(Vorjahr:	10.325	932	978	8.415 )
Erhaltene Anzahlungen	2.074	1.146	928	0
(Vorjahr:	46.708	45.780	928	0 )
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	36.968	36.548	420	0
(Vorjahr:	37.598	37.336	262	0 )
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	2.465	2.465	0	0
(Vorjahr:	2.209	2.209	0	0 )
Sonstige Verbindlichkeiten	22.160	22.152	8	0
(Vorjahr:	28.284	28.268	16	0 )
	1.486.669	294.631	538.065	653.973
(Vorjahr:	1.467.379	432.200	499.233	535.946 )

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch Grundpfandrechte von TEUR 1.346.816 (Vorjahr: TEUR 1.242.900) sowie durch die Verpfändung von Stückaktien des Mutterunternehmens an einem verbundenen Unternehmen von TEUR 14.503 (Vorjahr: TEUR 10.291) gesichert. Der Posten enthält in Umrechnung Fremdwährungsverbindlichkeiten von TCHF 149.387 (Vorjahr: TCHF 151.457).

Die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern sind, wie zum Stichtag des Vorjahres, in voller Höhe durch Grundpfandrechte gesichert.

Die Beträge des Postens der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen ergeben sich unverändert zum Vorjahr aus laufendem Finanz- und Verrechnungsverkehr.

D.7. Passiver Rechnungsabgrenzungsposten

Die wesentlichen Beträge dieses Postens betreffen vorab vereinnahmte Mietzahlungen von TEUR 5.049 (Vorjahr: TEUR 3.298) für das Folgegeschäftsjahr.

D.8. Passive latente Steuern

Der ausgewiesene Posten ergibt sich aus den berücksichtigten Steuerabgrenzungsbeträgen aus den Einzelabschlüssen der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen gem. § 274 HGB i.V.m. 298 HGB (unter Einschluss der Änderung des § 298 HGB durch das Transparenz- und Publizitätsgesetz gem. Art 54 EGHGB und dem Wegfall des Beibehaltungswahlrechtes für Sonderposten mit Rücklageanteil; primäre latente Steuern) sowie den konzernspezifischen Steuerabgrenzungen gem. § 306 HGB (sekundäre latente Steuern). Gem. § 306 S. 1 und 6 HGB erfolgte eine Zusammenfassung der Steuerabgrenzungsposten und -beträge. Die zum Stichtag ausgewiesenen passiven latenten Steuern von TEUR 61.891 (Vorjahr: TEUR 54.381) ergeben sich in saldiertem Ausweis der passiven latenten Steuerabgrenzungsbeträge von TEUR 67.688 (Vorjahr: TEUR 59.993; davon für 2019 aus primären latenten Steuern TEUR 52.888 (Vorjahr: TEUR 46.053) und aus sekundären latenten Steuern TEUR 14.800 (Vorjahr: TEUR 13.940)) mit den aktiven latenten Steuerabgrenzungsbeträgen von TEUR 5.797 (Vorjahr: TEUR 5.612; davon für 2019 aus primären latenten Steuern TEUR 3.621 (Vorjahr: TEUR 4.356) und aus sekundären latenten Steuern TEUR 2.176 (Vorjahr: TEUR 1.256)).

Die in den Konzernabschluss zum Stichtag übernommenen passiven latenten Steuerabgrenzungsbeträge aus primären latenten Steuern ergeben sich zum Stichtag aus passiven Unterschiedsbeträgen (zu versteuernden temporären Differenzen) gem. § 274 HGB für die Grundstücke und Bauten, Anteile an verbundenen Unternehmen und Beteiligungen des Anlagevermögens sowie im Umlaufvermögen für Forderungen gegen verbundene Unternehmen und für steuerlich gebildete Sonderposten mit Rücklageanteil. Die latenten Steuern aus aktiven Unterschiedsbeträgen (abziehbaren temporären Differenzen) ergeben sich im Anlagevermögen für Grundstücke und Bauten, Anteile an verbundenen Unternehmen und andere Finanzanlagen sowie im Umlaufvermögen für Grundstücke und Bauten, Forderungen gegen verbundene Unternehmen, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige Vermögensgegenstände. Des Weiteren ergeben sich aktive Unterschiedsbeträge für den (aktiven) Rechnungsabgrenzungsposten, die Pensions- und sonstigen Rückstellungen, die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sowie die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen. Berücksichtigt sind ebenfalls, in geringem Umfang und einzelfallbezogen, Abgrenzungsbeträge für die erwartete Nutzung der innerhalb der nächsten fünf Jahre verrechenbaren steuerlichen Verlustvorträge.

Die gem. § 306 HGB ermittelten konzernspezifischen Steuerabgrenzungsbeträge (sekundäre latente Steuern) ergeben sich zum Stichtag aus aktiven Unterschiedsbeträgen (abziehbaren temporären Differenzen) im Anlagevermögen für die Betriebs- und Geschäftsausstattung, die Anteile an verbundenen Unternehmen und die Beteiligungen sowie im Umlaufvermögen für die Grundstücke des Vorratsvermögens und für die sonstigen Vermögensgegenstände. Passive Unterschiedsbeträge (zu versteuernde temporäre Differenzen) ergeben sich im Anlagevermögen für die Grundstücke und Bauten sowie des Weiteren für die Forderungen gegen verbundene Unternehmen und die sonstigen Rückstellungen.

Der der Ermittlung der latenten Steuerabgrenzungsbeträge unterlegte Steuersatz beträgt für die Körperschaftsteuer (unter Einschluss des Solidaritätszuschlages) rund 16 Prozent und für die Gewerbesteuer unternehmensbezogen rund 17 bzw. 10 Prozent. Sofern einbezogene Unternehmen aufgrund ihrer Geschäftstätigkeit die Regelungen der erweiterten Kürzung (gem. § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG) für Immobilienunternehmen bereits oder künftig in Anspruch nehmen, wurde dies entsprechend berücksichtigt.

D.9. Haftungsverhältnisse

	31.12.2019	31.12.2018
Haftungsverhältnisse aus	TEUR	TEUR
Bürgschafts- und ähnlichen Verpflichtungen	3.442	8.687
Verpflichtungen aus Gewährleistungsverträgen	54	1.138
	3.496	9.825

Unverändert zum Vorjahresstichtag bestanden zum Stichtag keine Haftungsverhältnisse gegenüber verbundenen Unternehmen.

Haftungsverhältnisse werden nur nach sorgfältiger Risikoabwägung und grundsätzlich nur in Zusammenhang mit der Geschäftstätigkeit von Konzernunternehmen eingegangen. Sie unterliegen der laufenden Durchsicht und internen Überwachung. Die ausgewiesenen Beträge wurden demgemäß als Eventualverbindlichkeiten berücksichtigt, da die zugrunde liegenden Verbindlichkeiten oder Verpflichtungen durch die jeweiligen Primärverpflichteten voraussichtlich erfüllt werden können und mit einer Inanspruchnahme nicht zu rechnen ist.

Die eingegangenen Bürgschafts- und ähnlichen Verpflichtungen betreffen nahezu ausschließlich Sicherheitenstellungen für von Dritten eingegangene Bankfinanzierungen für Investitionsvorhaben. Inanspruchnahmen waren in der Vergangenheit nicht gegeben. Aufgrund der Bonität der Primärverpflichteten wird nicht davon ausgegangen, dass diese ihre Verpflichtungen nicht wie vereinbart erfüllen können. Es wird daher nicht mit künftigen Inanspruchnahmen gerechnet.

Die Verpflichtungen aus Gewährleistungsverträgen betreffen teils Merkposten oder einzelne untergeordnete Sachverhalte, die unter bestimmten Bedingungen eintreten könnten. Inanspruchnahmen hieraus waren bislang nicht gegeben und werden auch künftig nicht erwartet.

Neben den vorgenannten Haftungsverhältnissen ergeben sich zum Stichtag Haftungsverhältnisse (aus Gewährleistungsverträgen) aus mittelbaren Pensionsverpflichtungen von TEUR 1.266 (Vorjahr: TEUR 1.382); auf die nachfolgenden Angaben gem. Art. 28 EGHGB unter Abschnitt H.2. wird verwiesen. In diesem Zusammenhang ist mit einer Inanspruchnahme nicht zu rechnen, da im Rahmen eines Unternehmenskaufvertrages (aus 1986) ein Dritter diese Verpflichtungen vertragsgemäß und im Innenverhältnis übernommen hat und bislang auch erfüllte.

E. Erläuterungen zu den Posten der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

E.1. Umsatzerlöse

Die Konzernumsatzerlöse teilen sich nach den Tätigkeitsfeldern wie folgt auf:

	2019	2018
Umsatzerlöse aus	TEUR	TEUR
Vermietung und Verpachtung	338.959	304.968
Verkauf von Grundstücken	132.270	47.899
Anderen Lieferungen und Leistungen	24.643	28.547
	495.872	381.414

Die Umsatzerlöse wurden nahezu ausschließlich in der Bundesrepublik Deutschland erzielt.

Die konsolidierten Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen enthalten die Konzernumsatzerlöse aus Bauleistungen von TEUR 14.953 (Vorjahr: TEUR 10.928). Die weiteren Erlöse ergeben sich wie im Vorjahr im Wesentlichen aus immobilienbezogenen oder allgemeinen verwaltungsbezogenen Dienstleistungen Dritten gegenüber.

E.2. Erhöhung / Verminderung (-) des Bestands an Grundstücken mit fertigen und unfertigen Baumaßnahmen

Der für das Geschäftsjahr ausgewiesene Betrag der Verminderung des Bestands an Grundstücken mit fertigen und unfertigen Baumaßnahmen berücksichtigt in Gegenrechnung Beträge von TEUR 15.233 aus der Umgliederung von Immobilienbeständen in das Anlagevermögen (Grundstücksbestand und geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau).

E.3. Sonstige betriebliche Erträge

Der Posten enthält für das Geschäftsjahr Beträge in außergewöhnlicher Höhe aus der Veräußerung von Immobilienbeständen des Anlagevermögens von TEUR 28.998 (Vorjahr: TEUR 6.561) sowie aus der Auflösung von Wertberichtigungen auf Forderungen von TEUR 2.594 (Vorjahr: TEUR 27.559). Unverändert weiter enthalten sind nennenswerte Erträge aus weiterbelasteten Kosten und Kostenerstattungen, aus Versicherungsleistungen und Schadensersatz, aus dem Gewinn aus dem Verkauf von Finanzanlagen sowie aus der Auflösung von Rückstellungen. Die Erträge aus vorstehend genannten Einzelsachverhalten bilden insgesamt rund 82 % (Vorjahr: 74 %) des Postens ab.

E.4. Sonstige betriebliche Aufwendungen

Der Posten enthält außergewöhnliche Beträge aus der Währungsumrechnung von TEUR 4.870 (Vorjahr: TEUR 3.617) sowie Nachlaufkosten für in Vorjahren veräußerte Immobilien von TEUR 1.670 (Vorjahr: TEUR 2.309). Er enthält unverändert nennenswerte Beträge aus Wertberichtigungen zu Forderungen und Forderungsverluste, für Raumkosten, für Rechts- und Beratungskosten, für Vertriebs- und Werbekosten, für Kfz- und Reisekosten, für Kosten der allgemeinen Verwaltung sowie für die Verluste aus dem Abgang von Sachanlagen. Die Aufwendungen für vorstehend genannte Einzelsachverhalte bilden insgesamt rund 83 % (Vorjahr: 88 %) des Postens ab.

E.5. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Ertrag / Aufwand aus latenten Steuern

Der Posten der Steuern vom Einkommen und vom Ertrag enthält im Wesentlichen Beträge für die laufenden Ertragsteuern des Geschäftsjahres von TEUR 36.307 (Vorjahr: TEUR 29.871) sowie Anpassungs- und Erstattungsansprüche für Ertragsteuern der Vorjahre (insgesamt und saldiert: Aufwand TEUR 964, Vorjahr Ertrag: TEUR 908).

Der Posten Ertrag / Aufwand aus latenten Steuern ergibt sich aus den ergebniswirksamen Veränderungen des Bilanzpostens der Passiven latenten Steuern zum Stichtag aufgrund dessen Fortschreibung vom Vorjahresstichtag. Der Posten enthält in Verrechnung einen Ertrag von TEUR 1.696 (Vorjahr: TEUR 3.375) sowie einen Aufwand von TEUR 9.206 (Vorjahr: TEUR 11.793) aus der Veränderung der Steuerabgrenzungsbeträge.

E.6. Periodenfremde Erträge und Aufwendungen

Folgende Posten der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung enthalten in vergleichender Darstellung zum Vorjahr wesentliche Erträge bzw. Aufwendungen (-), die einem anderen Geschäftsjahr zuzurechnen sind:

	2019	2018
	TEUR	TEUR
Umsatzerlöse	2.409	1.448
Sonstige betriebliche Erträge	6.059	21.228
Sonstige betriebliche Aufwendungen	- 2.646	- 3.352
Beteiligungserträge	3.968	3.854
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	- 964	908
Sonstige Steuern	-43	- 284

Die genannten Beträge ergeben sich für den Posten der Umsatzerlöse aus Mieten und Nebenkostenabrechnungen und für den Posten der Sonstigen betrieblichen Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen, aus der Auflösung von Wertberichtigungen auf Forderungen sowie aus Schadensersatzleistungen und im Vorjahr auch aus der Wertaufholung für Grundstücke im Anlagevermögen. Für den Posten der Sonstigen betrieblichen Aufwendungen ergeben sich die Beträge aus Wertberichtigungen auf Forderungen und Forderungsverlusten sowie aus Nachlaufkosten für den Verkauf von Immobilien in Vorjahren. Die periodenfremden Beteiligungserträge ergeben sich aus Ergebniszuweisungen aus Fondsgesellschaften für Vorjahre. Die Beträge in den Posten Steuern vom Einkommen und vom Ertrag sowie Sonstige Steuern betreffen Steuernachzahlungen oder Erstattungen für Vorjahre nebst Auswirkungen von Ergebnissen aus Betriebsprüfungen.

F. Erläuterungen zur Konzern - Kapitalflussrechnung

Der Konzernabschluss wird um eine Konzern-Kapitalflussrechnung erweitert, die dem Konzernabschluss beigefügt ist. Die Kapitalflussrechnung erläutert die Zahlungsströme des Konzerns nach Mittelzuflüssen und Mittelabflüssen aus der laufenden Geschäftstätigkeit, aus der Investitionstätigkeit und aus der Finanzierungstätigkeit.

Die Mittelverwendungsrechnung berücksichtigt gem. dem Deutschen Rechnungslegungs Standard Nr. 21 (DRS 21) die Auswirkungen aus Veränderungen des Konsolidierungskreises sowie in Folge und Überleitung zum Finanzmittelfonds am Ende der Periode die konsolidierungsbedingte Änderung des Finanzmittelfonds. Der in der Kapitalflussrechnung ausgewiesene Finanzmittelfonds zum Stichtag (TEUR 11.716) ergibt sich aus Gegenrechnung der Zahlungsmittel und Bankguthaben (TEUR 16.635) mit den jederzeit fälligen Bankverbindlichkeiten (TEUR 4.919).

G. Konzern - Eigenkapitalspiegel

Bestandteil des Konzernabschlusses ist der gesondert aufgestellte Konzern-Eigenkapitalspiegel.

H. Sonstige Angaben

H.1. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Sonstige wesentliche finanzielle Verpflichtungen ergeben sich aus bis zum Stichtag beurkundeten Grundstückskaufverträgen mit einem Investitionsvolumen von TEUR 1.661. Weiter bestehen bedingt rückzahlbare und erhaltene Zuschüsse in Höhe von TEUR 918, denen im Fall der Inanspruchnahme gleichwertige Ansprüche gegen Dritte gegenüberstehen. Zum Bilanzstichtag bestehen zudem begonnene, weiterzuführende und abzuschließende Investitionsvorhaben für Bau- und Erschließungsmaßnahmen auf den auf Dauer zu haltenden Grundstücksbestand mit einem Investitionsvolumen von rund TEUR 190.000 und einem Zeithorizont von bis zu zwei Jahren.

Darüber hinaus bestehen nennenswerte künftige Verpflichtungen aus Erbbaurechtsverträgen, die für die kommenden Jahre und für 2020 TEUR 4.131, für 2021 TEUR 4.192, für 2022 TEUR 4.254, für 2023 TEUR 4.316 und für 2024 TEUR 4.380 betragen.

H.2. Mittelbare Pensionsverpflichtungen

Neben den in den Pensionsrückstellungen berücksichtigten Direktzusagen ist das Tochterunternehmen DIBAG Industriebau AG, München, als Trägerunternehmen der im Vereinsregister unter der Geschäfts-Nummer 12 VR 617 beim Amtsgericht Gelsenkirchen eingetragenen Belegschafts-Unterstützungseinrichtung der Firma Glas- und Spiegelmanufaktur AG in Gelsenkirchen Schalke e. V. in Vorjahren mittelbare Pensionsverpflichtungen eingegangen, für die gem. Art. 28 EGHGB keine Verpflichtung zur Bildung einer Rückstellung besteht. Der dem Teilwert entsprechende Erfüllungsbetrag der mittelbaren Pensionszusagen beträgt TEUR 1.266 (Vorjahr: TEUR 1.382). Unverändert zum Vorjahr besteht kein Kassenvermögen, so dass die DIBAG Industriebau AG als Trägerunternehmen der Unterstützungseinrichtung in Höhe des Teilwertes bzw. Erfüllungsbetrages gegenüber den Pensionsberechtigten haftet.

Grundlage des nach der Projected-Unit-Credit-Methode (PUC) ermittelten Erfüllungsbetrages zum Stichtag waren für die biometrischen Rechnungsgrundlagen die Richttafeln von Prof. Dr. K. Heubeck (2018 G), ein Rechnungszinssatz von 2,7 Prozent p.a. sowie ein Rentenanpassungstrend von 1,0 Prozent p.a. Die noch bestehenden Verpflichtungen betreffen ausschließlich noch Anwartschaften ausgeschiedener Mitarbeiter und Leistungsempfänger.

H.3. Derivative Finanzinstrumente

Zur Begrenzung von Zinsänderungsrisiken werden einzelfallbezogen derivative Finanzinstrumente eingesetzt. Die Wirksamkeit des Absicherungszusammenhangs wird fortlaufend überprüft. Oberster Grundsatz ist die Absicherung von Risiken aus bestehenden Finanzierungen. Die derivativen Finanzinstrumente unterliegen internen Risikokontrollen.

Zum Stichtag besteht aus Vorjahren bei zwei in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen jeweils eine Zinsswap-Vereinbarung (mit Laufzeiten bis Mitte 2020 bzw. Ende 2022) für objektbezogene Finanzierungen über einen Betrag von insgesamt nominal TEUR 16.683 (ursprünglich TEUR 25.248).

Dabei werden diejenigen Zinsswap-Vereinbarungen, die bezüglich Laufzeit, Höhe und Zinszahlungs- bzw. Tilgungsstruktur mit den jeweiligen Kreditfinanzierungen übereinstimmen, mit dem Grundgeschäft zu Bewertungseinheiten zusammengefasst. Ihnen liegt jeweils ein bestimmtes designiertes Grundgeschäft mit vergleichbarem, gegenläufigem Risiko (Mikro-Hedge) zugrunde. Die Wirksamkeit der Sicherungsbeziehungen wird anhand des Vergleichs der wesentlichen bewertungsrelevanten Parameter von Grundgeschäft und Sicherungsgeschäft abgeleitet. Die Bewertungseinheiten aus den jeweiligen Verbindlichkeiten und Zinsswap-Vereinbarungen sind wie die originären Verbindlichkeiten zu bewerten und werden unter den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ausgewiesen. Der Referenzbetrag der mittels Zinsswap-Vereinbarungen gesicherten kurz-, mittel- und langfristigen Finanzierungsdarlehen zum Konzernbilanzstichtag beträgt in Summe TEUR 16.683. Insgesamt ist diesen bestehenden derivativen Finanzinstrumenten zum Stichtag ein negativer Marktwert von TEUR 485 auf Basis der angewandten Berechnungsmodelle (Mark to Market-Bewertung) unter Zugrundelegung der Marktmittelkurse zum Tagesende beizulegen.

H.4. Anteilsbesitz

Bezüglich des Anteilsbesitzes des Mutterunternehmens sowie zu den Angaben gem. § 313 Abs. 2 HGB wird auf die nachgestellte Aufstellung des Anteilsbesitzes (Anlage B) verwiesen.

Das Mutterunternehmen sowie das in den Konzernabschluss einbezogene Tochterunternehmen BG Verwaltung GmbH sind unbeschränkt haftende Gesellschafter der Tiefkühlhaus Großmarkt München GbR (TGM), München.

H.5. Offenlegungsbefreiung

Die in den Konzernabschluss einbezogenen Personenhandelsgesellschaften i.S.d. § 264a Abs. 1 HGB sind gem. § 264b HGB grundsätzlich und soweit gegeben, von ihrer Verpflichtung befreit, einen Jahresabschluss und einen Lagebericht nach den für Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften aufzustellen, prüfen zu lassen und offen zu legen. Unter Hinweis auf die im Konzernabschluss des Mutterunternehmens vorzunehmenden Angaben gem. § 264b Nr. 3 HGB nehmen nachfolgend genannte Gesellschaften die Befreiung zur Offenlegung der Jahresabschlüsse 2019 in Anspruch:

Bayerische Städte- und Wohnungsbau GmbH & Co. KG	DIBAG GewerbePark Haar GmbH & Co. KG
Bayerische Städtebau GmbH & Co. Beteiligungs KG	DOBA GmbH & Co. Park KG
Bayerische Städtebau Grundbesitz GmbH & Co. KG	DOBA Springpfuhl GmbH & Co. KG
BG Alvearium GmbH & Co. KG	Doblinger Seniorenstift GmbH & Co. KG
DIBAG Berlin GmbH & Co. Objekt Gaußstraße KG	MONACHIA Grundbesitz GmbH & Co. KG
DIBAG Dienstleistung und Industriepark GmbH & Co. KG	PP Grundbesitz GmbH & Co. KG
DIBAG Feuerbach GmbH & Co. KG	SINAT GmbH & Co. Objekt Böblingen KG
DIBAG GewerbePark Freimann GmbH & Co. KG	Wohnungs- und Siedlungsbau Bayern GmbH & Co. OHG

Für die in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen DOBA - Grund Verwaltungs GmbH, ETC Deutscher Industriebau GmbH sowie MONACHIA Grundstücks-GmbH bestehen Unternehmensverträge (Gewinnabführungs- bzw. Ergebnisabführungsverträge), die unmittelbar zu Verlustübernahmen entsprechend § 302 AktG durch das Mutterunternehmen und i.S.d. § 264 Abs. 3 HGB führen. Unter Berücksichtigung und Erfüllung der weiteren gem. § 264 Abs. 3 HGB genannten Voraussetzungen werden die genannten Gesellschaften die Befreiung zur Offenlegung der Jahresabschlüsse 2019 gem. § 264 Abs. 3 HGB in Anspruch nehmen.

H.6. Gesamthonorar des Konzernabschlussprüfers

Die Honorare für Abschlussprüfungsleistungen für das Berichtsjahr (Prüfung des Konzernabschlusses und Prüfung von Einzelabschlüssen von im Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen) betragen insgesamt TEUR 143 und für sonstige Leistungen TEUR 10.

H.7. Angaben zu Mitgliedern der Geschäftsführung des Mutterunternehmens

Als Geschäftsführer des Mutterunternehmens war im Geschäftsjahr Herr Alfons Doblinger, Kaufmann, München, bestellt.

Die Gesamtbezüge der früheren Mitglieder der Geschäftsführung oder deren Witwen betrugen im Geschäftsjahr TEUR 73 (Vorjahr: TEUR 71). Die für diese Personengruppe gebildeten Rückstellungen für laufende Pensionen betragen zum Stichtag TEUR 953 (Vorjahr: TEUR 942).

H.8. Durchschnittliche Zahl der Arbeitnehmer

Die durchschnittliche Anzahl der Arbeitnehmer im Geschäftsjahr 2019 für die zum Stichtag bestehenden und der Vollkonsolidierung unterlegten Unternehmen setzt sich wie folgt zusammen:

	2019 Anzahl	2018 Anzahl
Kaufmännische und technische Arbeitnehmer	316	388
Gewerbliche Arbeitnehmer	74	82
	390	470

Außerdem wurden im Geschäftsjahr durchschnittlich elf (Vorjahr: zehn) Auszubildende und Praktikanten beschäftigt.

Die Abnahme der durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer ergibt sich im Wesentlichen mit rund 70 Personen aus der Übertragung des personalintensiven Bereiches der administrativen und kaufmännischen Verwaltung von Immobilienbeständen auf eine externe Gesellschaft zu Beginn des Geschäftsjahres sowie in geringerem Umfang durch nicht mehr im Konsolidierungskreis enthaltene Unternehmen aufgrund Veräußerung der Geschäftsanteile.

H.9. Nachtragsbericht

Die Ausbreitung des neuartigen Coronavirus (Covid-19) hat sich ab Januar 2020 ausgehend von China sehr dynamisch und weltweit entwickelt. In unterschiedlichem Ausmaß betroffen sind gegenwärtig alle Staaten und Länder, gleich auf welchem Kontinent sie sich befinden. Seit Ende Februar 2020 führten daher in Deutschland vorbeugende und von nationalen staatlichen Stellen angeordnete Maßnahmen gegen die Ausbreitung des Coronavirus zu umfassenden gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Einschränkungen. Die zu Beginn getroffenen erhöhten Maßnahmen der Ausgangseinschränkungen, der Schließung von Landesgrenzen und öffentlichen Einrichtungen oder der Absage von Veranstaltungen führten zu einem Stillstand in weiten Teilen des öffentlichen und wirtschaftlichen Lebens. Die Wirtschaft (einschließlich Güter- und Warenverkehr) war dadurch stark beeinträchtigt. Einzelne Unternehmen sahen sich auch zur vorübergehenden Schließung ganzer Produktionsstätten (aufgrund der verminderten Auslastung und Problemen bei nationalen und grenzüberschreitenden Lieferketten) und der Zurücknahme ihrer wirtschaftlichen Tätigkeit veranlasst, um nicht unübersehbare wirtschaftliche Risiken oder Nachteile einzugehen.

Auch wenn die erhöhten Maßnahmen der ersten Phase beginnend Anfang Mai schrittweise gelockert und abgemildert wurden, bleibt der wirtschaftliche Einbruch und die Folgen daraus nach wie vor erheblich. Nach gegenwärtigem Stand und jüngst wieder ergriffenen verschärften Maßnahmen, lässt sich nicht mit Sicherheit sagen, wann dieser Zustand soweit durch die weitere Eindämmung des Ausbreitungsgrades und die Verbesserung der Behandlungsmöglichkeiten des Virus abschließend beendet werden kann. Die bisher genannten Szenarien nennen Zeiträume von Wochen, Monaten oder länger, in denen situationsangepasste Maßnahmen das öffentliche Leben und die wirtschaftliche Betätigung weiter bestimmen werden.

Bezogen auf die Unternehmen des Konzerns und ihre Geschäftsfelder könnten sich daher in Folge negative Auswirkungen auf die künftige Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns in Form von Mietausfällen, neu zu beurteilenden Objektbewertungen und Investitionsentscheidungen, Bau- und Instandhaltungsverzögerungen oder durch Änderungen auf dem Kapitalmarkt und somit der Finanzierung ergeben. Darüber hinaus sind die Einschränkungen in den Geschäftsprozessen und damit verbundene operative Risiken mit ebenfalls negativen Auswirkungen und neuen Anforderungen an die strategische Ausrichtung zu erwarten.

Quantitative Angaben zum Einfluss der Coronakrise auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns für das nunmehrige Geschäftsjahr 2020 sind zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses noch nicht verlässlich möglich. Wir weisen in diesem Zusammenhang ergänzend auf unsere Ausführungen im Konzernlagebericht unter Prognose- und Risikobericht hin.

H.10. Verwendung des Ergebnisses des Mutterunternehmens

Die Geschäftsführung des Mutterunternehmens schlägt vor, das Ergebnis des Mutterunternehmens, bestehend aus dem Gewinnvortrag zum 31. Dezember 2019 und dem Jahresüberschuss für das Geschäftsjahr 2019, auf neue Rechnung vorzutragen und in den Gewinnvortrag einzustellen.

München, den 20. November 2020

Doblinger Beteiligung GmbH

Die Geschäftsführung

Entwicklung des Konzernanlagevermögens im Geschäftsjahr

	ANSCHAFFUNGS- UND HERSTELLUNGSKOSTEN
	01.01.2019	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen / Umgliederungen	31.12.2019
ANLAGEVERMÖGEN	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	5.238	70	81 ¹⁾	0	5.227
SACHANLAGEN
Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten, einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	2.764.837	216.315	31.342	95.083 ³⁾	3.044.893
Technische Anlagen und Maschinen	3.817	63	3.020	0	860
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	18.833	1.351	1.660 ²⁾	80	18.604
Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	87.344	43.843	505	-79.114 ⁴⁾	51.568
	2.874.831	261.572	36.527	16.049	3.115.925
FINANZANLAGEN
Anteile an verbundenen Unternehmen	2.037	435	0	270	2.742
Beteiligungen	47.471	80.987	3.099	13.839 ⁵⁾	139.198
Wertpapiere des Anlagevermögens	0	11.818	0	0	11.818
Andere Finanzanlagen	2.232	0	-1	0	2.233
	51.740	93.240	3.098	14.109	155.991
GESAMT	2.931.809	354.882	39.706	30.158	3.277.143

	AUFGELAUFENE ABSCHREIBUNGEN
	01.01.2019	Zugänge	Abgänge	Zuschreibung	Umbuchungen / Umgliederungen	31.12.2019
ANLAGEVERMÖGEN	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	4.031	480	65 ¹⁾	0	0	4.446
SACHANLAGEN
Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten, einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	748.912	51.058	17.168	0	816 ³⁾	783.618
Technische Anlagen und Maschinen	1.376	95	978	0	0	493
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	15.513	867	1.057 ²⁾	0	0	15.323
Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0	0	0	0	0	0
	765.801	52.020	19.203	0	816	799.434
FINANZANLAGEN
Anteile an verbundenen Unternehmen	256	0	0	0	0	256
Beteiligungen	1.228	0	1.177	0	0	51
Wertpapiere des Anlagevermögens	0	0	0	0	0	0
Andere Finanzanlagen	1.250	0	0	1.250	0	0
	2.734	0	1.177	1.250	0	307
GESAMT	772.566	52.500	20.445	1.250	816	804.187

	NETTOBUCHWERTE
	31.12.2019	31.12.2018
ANLAGEVERMÖGEN	TEUR	TEUR
IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	781	1.207
SACHANLAGEN
Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten, einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	2.261.275	2.015.925
Technische Anlagen und Maschinen	367	2.441
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	3.281	3.320
Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	51.568	87.344
	2.316.491	2.109.030
FINANZANLAGEN
Anteile an verbundenen Unternehmen	2.486	1.781
Beteiligungen	139.147	46.243
Wertpapiere des Anlagevermögens	11.818	0
Andere Finanzanlagen	2.233	982
	155.684	49.006
GESAMT	2.472.956	2.159.243

¹⁾ enthaltene Beträge (Abgang) aus Endkonsolidierung: TEUR 11 bei den Anschaffungs- und Herstellungskosten und TEUR 9 bei den aufgelaufenen Abschreibungen
²⁾ enthaltene Beträge (Abgang) aus Endkonsolidierung: TEUR 72 bei den Anschaffungs- und Herstellungskosten und TEUR 56 bei den aufgelaufenen Abschreibungen
³⁾ enthaltene Beträge (Zugang) aus Umgliederungen aus den Grundstücken des Vorratsvermögens (Umlaufvermögen): TEUR 14.159 bei den Anschaffungs- und Herstellungskosten und TEUR 816 bei den aufgelaufenen Abschreibungen
⁴⁾ enthaltene Beträge (Zugang) aus Umgliederungen aus den Grundstücken des Vorratsvermögens (Umlaufvermögen): TEUR 1.890 bei den Anschaffungs- und Herstellungskosten
⁵⁾ enthaltene Beträge (Zugang) aus Umgliederung von Beteiligungen an Immobilienfondsgesellschaften aus dem Umlaufvermögen / sonstige Vermögensgegenstände von TEUR 14.109

Die Aufstellung der Entwicklung des Anlagevermögens erfolgte in TEUR. Aufgrund von Rundungsdifferenzen können Abweichungen von maximal einer Einheit (TEUR) zu den Angaben in der Konzernbilanz und in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung gegeben sein.

Angaben und Aufstellung des Anteilsbesitzes zum 31. Dezember 2019

	Anteil	Nennkapital bzw. feste Einlage	Eigenkapital zum 31.12.2019	Jahresergebnis 2019
Name, Sitz	in %	TEUR	TEUR	TEUR
Verbundene Unternehmen
In den Konzernabschluss einbezogene Unternehmen, deren Anteile das Mutterunternehmen unmittelbar hält
Bayerische Städte- und Wohnungsbau GmbH & Co. KG, München	100,0 ^{zz )}	10.000	64.615	431	^{1 )}
Bayerische Städtebau GmbH & Co. Beteiligungs KG, Grasbrunn	51,0 ^{zz )}	7.000	13.685	1.144	^{1 )}
DOBA - Grund Verwaltungs GmbH, München	93,9 ^{a )} ^{zz )}	3.069	3.069	209	^{3 )}
Doblinger Grund GmbH, München	100,0 ^{zz )}	5.000	22.342	7.250
ETC Deutscher Industriebau GmbH, München	94,0 ^{zz )}	52	52	-67	^{3 )}
Hess Verwaltung GmbH, München	100,0	1.534	4.925	97
MTC world of fashion Verwaltung GmbH, München	100,0	25	8	-1
MUK Logistik Gesellschaft mit beschränkter Haftung, München	100,0 ^{zz )}	2.600	5.512	2.161
SONNJA Anlagen GmbH, München	100,0	100	313	-3
TGB Thüringer Grund und Boden GmbH, München	100,0	5.000	5.020	25
Wallersdorf Technik GmbH, München	100,0	200	244	694
In den Konzernabschluss einbezogene Unternehmen, deren Anteile das Mutterunternehmen unmittelbar und mittelbar hält
Bayerische Gewerbebau AG, Grasbrunn	94,9 ^{b )} ^{zz )}	17.880	271.376	26.278
DIBAG Industriebau Aktiengesellschaft, München	100,0 ^{c )} ^{zz )}	46.080	299.319	25.828
Doblinger Seniorenstift GmbH & Co. KG, Haar	94,0 ^{d )} ^{zz )}	600	6.774	931	^{5 )}
MONACHIA Grundstücks-GmbH, München	100,0 ^e) ^zz)	3.800	186.021	45.958	^{3 )}
MTC world of fashion GmbH, München	100,0 ^{f )} ^{zz )}	2.556	-5.912	33
Plischka GmbH, München	100,0 ^{g )}	2.000	15.232	6.741
Wohnungs- und Siedlungsbau Bayern GmbH & Co. offene Handelsgesellschaft, München	100,0 ^{j )} ^{zz )}	1.000	427.491	42.932	^{1 )}
In den Konzernabschluss einbezogene Unternehmen, deren Anteile das Mutterunternehmen mittelbar hält
Bayerische Städtebau Grundbesitz GmbH & Co. KG, München	100,0 l ) ^{zz )}	7.000	11.662	867	^{1 )}
BG Alvearium GmbH & Co. KG, Grasbrunn	100,0 ^{m )}	1.000	6.338	-737	^{1 )}
BG Beteiligung GmbH, Grasbrunn	100,0 ^{m )}	100	3.266	1.392
BG Europark GmbH & Co. KG, Grasbrunn (vm. BG Wildau GmbH)	100,0 ^{m )}	500	4.653	610	^{1 )}
BG Gelsenkirchen GmbH, Grasbrunn	100,0 ^{m )}	1.000	9.344	127
BG Hamburg Tiefkühlhaus GmbH, Grasbrunn	100,0 ^{m )}	3.000	1.081	-3
BG Heppenheim Grundstücks GmbH, Grasbrunn	100,0 ^{m )}	1.000	3.199	43
BG Immo GmbH, Grasbrunn	100,0 ^{m )}	500	13.871	789
BG Lilienthalallee GmbH, Grasbrunn	100,0 ^{m )}	1.000	8.154	938
BG Oktavian GmbH, Grasbrunn	100,0 ^{m )}	500	9.282	265
BG Tamm GmbH, Grasbrunn	100,0 ^{m )}	500	1.585	10
BG Verwaltung GmbH, Grasbrunn	100,0 ^{m )} ^{zz )}	26	11.426	3.529
DIBAG Berlin GmbH & Co. Objekt Gaußstraße KG, München	100,0 ^{k )}	1.200	34.073	2.162	^{5 )}
DIBAG Dienstleistung und Industriepark GmbH & Co. KG, München	100,0 ^{k )}	1.000	1.316	-84	^{5 )}
DIBAG Feuerbach GmbH & Co. KG, München	100,0 ^{k )}	1.000	7.000	1.877	^{6 )}
DIBAG GewerbePark Freimann GmbH & Co. KG, München	100,0 ^{k )}	2.000	53.949	4.007	^{1 )}
DIBAG GewerbePark Haar GmbH & Co. KG, Haar	100,0 ^{n )}	28.000	28.350	-1	^{1 )}
DIBAG NeckarPark GmbH, München	100,0 ^{k )}	1.000	6.905	6.195
DIBAG Projektgesellschaft Wallersdorf - Nord GmbH, München	100,0 ^{k )}	1.000	220	-80
In den Konzernabschluss einbezogene Unternehmen, deren Anteile das Mutterunternehmen mittelbar hält (Fortsetzung)
DIBAG Projektgesellschaft Wallersdorf - Ost GmbH, Grasbrunn	100,0 ^{k )}	5.000	1.911	6.586
DIBAG Projektgesellschaft Wallersdorf - Ost II GmbH, Grasbrunn	100,0 ^{k )}	1.000	-78	-1.610
DOBA GmbH & Co. Park KG, München	100,0 ^{k )}	50	-34	-160	^{1 )}
DOBA Springpfuhl GmbH & Co. KG, München	89,0 ^{k )}	10.000	-34.952	-1.184
DOBA - Grund Beteiligungs GmbH, München	100,0 ^{o )} ^{zz )}	511	14.460	2.523
Garching Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH, Grasbrunn	100,0 ^{m )} ^{zz )}	26	847	314
Kühlhaus Nürnberg GmbH, Grasbrunn	100,0 ^m ^{zz )}	2.301	3.873	280
MONACHIA Grundbesitz GmbH & Co. KG, München	100,0 ^{l )} ^{zz )}	5.000	79.696	6.894	^{1 )}
PP Grundbesitz GmbH & Co. KG, München (vm. Neubiberg)	100,0 ^{l )} ^{zz )}	500	-2.401	-69	^{1 )}
SINAT GmbH & Co. Objekt Böblingen KG, München	94,0 ^{u )}	13	1.198	4.117	^{6 )}
Wohnung- und Siedlungsbau Berlin GmbH, München	100,0 ^{v )}	1.000	15.130	139
Wohnung- und Siedlungsbau Stuttgart GmbH, München	100,0 ^{v )}	1.000	7.992	-8	^{7 )}
Wohnungsbau Schwaben & Co. Beteiligungsgesellschaft mbH, München	90,0 ^{v )} ^{zz )}	1.534	10.148	226
Nicht in den Konzernabschluss einbezogene Unternehmen, deren Anteile das Mutterunternehmen unmittelbar hält
BSW Verwaltung GmbH, Grasbrunn	100,0	25	68	8
DIBAG CZ, s.r.o., Prag, Tschechische Republik	100,0	4	2.833	115	^{2 )}
Doblinger Seniorenstift Verwaltungs GmbH, Haar	100,0	25	25	0
Handels-Center Nickelsdorf Gesellschaft m.b.H., Nickelsdorf, Österreich	100,0	36	-397	-9
IMMO-Versicherungsmakler GmbH, München	95,0	51	286	32
S.A.M. Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH, München	100,0	26	243	66	^{4 )}
Wohnungs- und Siedlungsbau Bayern Verwaltungs GmbH, München	100,0	102	67	0
Nicht in den Konzernabschluss einbezogene Unternehmen, deren Anteile das Mutterunternehmen unmittelbar und mittelbar hält
"SONJA" Verwaltungsgesellschaft mbH, München	100,0 ^{h )}	26	478	346
Tiefkühlhaus Großmarkt München GbR (TGM), München	75,0 ^{i )}	511	1.890	264	^{1 )}
Nicht in den Konzernabschluss einbezogene Unternehmen, deren Anteile das Mutterunternehmen mittelbar hält
DOBA Beteiligung Berlin Springpfuhl GmbH, München	100,0 ^{p )}	25	30	4
DOBA Beteiligung Gewerbefonds GmbH, München	100,0 ^p)	25	227	2
DOBA Beteiligung Gewerbefonds 14 GmbH, Pullach	100,0 ^{q )}	25	27	2
DOBA Beteiligung Gewerbefonds 15 GmbH, Pullach	100,0 ^{q )}	25	27	2
DOBA Beteiligung Gewerbefonds 16 GmbH, Pullach	100,0 ^{q )}	25	27	2
DOBA Beteiligung Gewerbefonds 18 GmbH, Pullach	100,0 ^{q )}	25	27	2
DOBA Beteiligung Gewerbefonds 20 GmbH, Pullach	100,0 ^q)	25	27	2
DOBA Beteiligung München und Berlin GmbH, Pullach	100,0 ^{q )}	25	27	2
DOBA Beteiligung Renditefonds 25 GmbH, Pullach	100,0 ^{q )}	25	27	2
Haus der Mode Sindelfingen Verwaltung GmbH, Sindelfingen	100,0 ^{r )}	256	-1.776	-23
Hess Management GmbH, München	100,0 ^{x )}	25	138	48	^{4 )}
Meinburk Objekt München Ingolstädter Straße GmbH & Co. KG, München	73,2 ^{s )}	10	606	107	^{4 ) 5 )}
Nachbarschaftshilfe WSB gemeinnützige GmbH, München	100,0 ^{t )}	25	37	3	^{4 )}
Perikles 20146 Vermögensverwaltung GmbH, München	100,0 ^{x )}	25	-501	-94
Nicht in den Konzernabschluss einbezogene Unternehmen, deren Anteile das Mutterunternehmen mittelbar hält (Fortsetzung)
PP Managements 3. GmbH, München	100,0	^{y )}	25	-2	-1
PP Management 4. GmbH, München	100,0	^{y )}	25	20	8
PP Management 9. GmbH, München	100,0	^{y )}	25	25	12
(Weitere) Beteiligungen,
deren Anteile unmittelbar oder mittelbar gehalten werden (Untergeordnete Beteiligungen ohne maßgeblichen Einfluss und / oder Anteilsbesitz, der nicht auf Dauer zu halten beabsichtigt ist.)
"Roman-Mayr Haus" Immobilienverwaltungsgesellschaft mbH, München	20,2	^{z )}	884	1.436	4.854 8)
SINAT Beteiligungs GmbH & Co. Objekt Archiv Berlin KG, Pullach	94,0	^{k )} ^{w )}	25	25	8 5)

Ergänzende Angaben

KONZERN - KAPITALFLUSSRECHNUNG

	2019	2018
	TEUR	TEUR
Periodenergebnis (Konzern-Jahresüberschuss vor Ergebnisanteil für nicht beherrschende Anteile)	109.686	100.802
+ / - Abschreibungen/Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens	51.250	43.937
+/- Zunahme/Abnahme der Rückstellungen	5.150	-2.628
+ / - Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge	4.025	-9.830
- / + Zunahme/Abnahme der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	102.685	15.409
+ / - Zunahme/Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	-44.361	6.633
- / + Gewinn/Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens	-30.248	-6.188
- / + Gewinn/Verlust aus dem Vermögensabgang aufgrund Endkonsolidierung	-116	0
+ / - (Zahlungswirksame) Zinsaufwendungen/Zinserträge	20.509	20.505
- Sonstige Beteiligungserträge	-8.726	-4.101
+ / - Ertragsteueraufwand/-ertrag	36.171	28.964
- / + Ertragsteuerzahlungen	-22.182	-45.462
= Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit	223.843	148.041
- Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagvermögen	-70	-211
+ Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens	45.816	15.754
- Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	-261.573	-172.009
+ Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens	3.706	1.517
- Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen	-90.285	-10.132
+ Einzahlungen aus Abgängen aus dem Konsolidierungskreis	357	0
+ Erhaltene Zinsen	0	0
= Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-302.049	-165.081
- Auszahlungen (Entnahmen) aus dem Kapital der nicht beherrschenden Anteile	336	-241
+ Einzahlungen aus der Aufnahme von (Finanz-)Krediten	252.843	209.102
- Auszahlungen aus der Tilgung von (Finanz-)Krediten	-187.760	-159.549
- Gezahlte Zinsen	-20.509	-20.505
- Gezahlte Dividenden an nicht beherrschende (Minderheits-)Gesellschafter	-532	-445
= Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	44.378	28.362
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds	-33.828	11.322
+ / - Konsolidierungsbedingte Änderungen des Finanzmittelfonds	-369	-20.903
+ Finanzmittelfonds am Anfang der Periode	45.913	55.494
= Finanzmittelfonds am Ende der Periode	11.716	45.913
	31.12.2019	31.12.2018
Zusammensetzung des Finanzmittelfonds	TEUR	TEUR
+ Zahlungsmittel und Bankguthaben	16.635	50.125
- Jederzeit fällige Bankverbindlichkeiten	-4.919	-4.212
	11.716	45.913

KONZERN - EIGENKAPITALSPIEGEL

	Eigenkapital des Mutterunternehmens
	Gezeichnetes Kapital ( Stammkapital )	Gewinnrücklagen / Andere Gewinnrücklagen	Konzern-Gewinnvortrag	Konzern-Jahresüberschuss, der dem Mutterunternehmen zuzurechnen ist	Summe
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Stand am 31.12.2017 / 01.01.2018	20.600	264.416	633.305	193.457	1.111.779
Entnahmen aus Kapital (bei Personenhandelsgesellschaften) durch nicht beherrschende (Minderheits-)Gesellschafter
Einstellung des Vorjahresergebnisses in den Gewinnvortrag und bei nicht beherrschenden Anteilen in deren Anteile vor Jahresergebnis			193.457	-193.457	0
Änderung des Konsolidierungskreises
Ausschüttung aus dem Ergebnisvortrag
(Anteil am) Konzern-Jahresüberschuss				99.004	99.004
Periodengleiche Ausschüttung und Entnahme von Ergebnisanteilen durch nicht beherrschende (Minderheits-)Gesellschafter
Stand am 31.12.2018 / 01.01.2019	20.600	264.416	826.762	99.004	1.210.782
Entnahmen aus Kapital und
Einlagen von Kapital (bei Personenhandelsgesellschaften) durch nicht beherrschende (Minderheits-)Gesellschafter
Einstellung des Vorjahresergebnisses in den Gewinnvortrag und bei nicht beherrschenden Anteilen in deren Anteile vor Jahresergebnis			99.004	-99.004	0
Änderung des Konsolidierungskreises
Ausschüttung aus dem Ergebnisvortrag
(Anteil am) Konzern-Jahresüberschuss				106.863	106.863
Periodengleiche Ausschüttung und Entnahme von Ergebnisanteilen durch nicht beherrschende (Minderheits-)Gesellschafter
Stand am 31.12.2019	20.600	264.416	925.766	106.863	1.317.645

	Nicht beherrschende Anteile			Konzern-Eigenkapital
	Nicht beherrschende Anteile vor Jahresergebnis	Auf nicht beherrschende Anteile entfallende Gewinne/Verluste	Summe
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Stand am 31.12.2017 / 01.01.2018	15.435	7.565	23.000	1.134.779
Entnahmen aus Kapital (bei Personenhandelsgesellschaften) durch nicht beherrschende (Minderheits-)Gesellschafter	-241		-241	-241
Einstellung des Vorjahresergebnisses in den Gewinnvortrag und bei nicht beherrschenden Anteilen in deren Anteile vor Jahresergebnis	7.565	-7.565	0	0
Änderung des Konsolidierungskreises	-2.624		-2.624	-2.624
Ausschüttung aus dem Ergebnisvortrag	-273		-273	-273
(Anteil am) Konzern-Jahresüberschuss		1.798 ¹⁾	1.798	100.802
Periodengleiche Ausschüttung und Entnahme von Ergebnisanteilen durch nicht beherrschende (Minderheits-)Gesellschafter		-172	-172	-172
Stand am 31.12.2018 / 01.01.2019	19.862	1.626	21.488	1.232.270
Entnahmen aus Kapital und	-241		- 241	-241
Einlagen von Kapital (bei Personenhandelsgesellschaften) durch nicht beherrschende (Minderheits-)Gesellschafter	577		577	577
Einstellung des Vorjahresergebnisses in den Gewinnvortrag und bei nicht beherrschenden Anteilen in deren Anteile vor Jahresergebnis	1.626	-1.626	0	0
Änderung des Konsolidierungskreises			0	0
Ausschüttung aus dem Ergebnisvortrag	-259		-259	-259
(Anteil am) Konzern-Jahresüberschuss		2.823 ²⁾	2.823	109.686
Periodengleiche Ausschüttung und Entnahme von Ergebnisanteilen durch nicht beherrschende (Minderheits-)Gesellschafter		-273	-273	-273
Stand am 31.12.2019	21.565	2.550	24.115	1.341.760

¹⁾ Der Ergebnisanteil für nicht beherrschende Anteile enthält für 2018 in Verrechnung negative Ergebnisanteile von TEUR 86.
²⁾ Der Ergebnisanteil für nicht beherrschende Anteile enthält für 2019 in Verrechnung negative Ergebnisanteile von TEUR 229.

Die Aufstellung des Konzern-Eigenkapitalspiegels erfolgte in TEUR. Aufgrund von Rundungsdifferenzen können Abweichungen von maximal einer Einheit (TEUR) zu den Angaben in der Konzern-Bilanz und der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung gegeben sein.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Doblinger Beteiligung GmbH, München

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der Doblinger Beteiligung GmbH, München, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31.12.2019, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, dem Konzerneigenkapitalspiegel und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1.1. bis 31.12.2019 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der Doblinger Beteiligung GmbH, München, für das Geschäftsjahr vom 1.1. bis 31.12.2019 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31.12.2019 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1.1. bis zum 31.12.2019 und

•

vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt.

Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt.
•	holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile.
•	beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

München, 14. Dezember 2020

Bavaria
Revisions- und Treuhand Aktiengesellschaft
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft

gez. Sparn, Wirtschaftsprüfer

gez. Maier, Wirtschaftsprüfer

Billigung des Konzernabschlusses 2019

Die Billigung des Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2019 erfolgte in der Gesellschafterversammlung am 16. Dezember 2020. Der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2019 ist damit festgestellt.