AOC I DIE STADTENTWICKLER GmbH

Magdeburg

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

KONZERNBILANZ zum 31. Dezember 2022

AKTIVA

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	Euro	Euro	Euro
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	40.079,00		39.172,00
2. Geschäfts- oder Firmenwert	10.300.845,26	10.340.924,26	11.658.590,54
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung		254.796,00	257.600,00
III. Finanzanlagen
1. Anteile an assoziierten Unternehmen	0,00		376.738,06
2. Sonstige Ausleihungen	9.180,00	9.180,00	5.000,00
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
1. Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe	0,00		4.859,52
2. In Ausführung befindliche Bauaufträge	167.877.371,56		85.408.182,84
3. Fertige Erzeugnisse und Waren	19.583,35		0,00
4. Sonstige Vorräte	169.168.517,08		154.819.701,12
5. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	151.227.562,24-	185.837.909,75	69.466.883,90-
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	2.798.847,57		4.466.060,42
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	640.516,62		948.330,75
3. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00		2.300.748,80
4. Sonstige Vermögensgegenstände	22.457.735,73	25.897.099,92	16.705.714,81
III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks		1.313.393,31	4.122.732,67
C. Rechnungsabgrenzungsposten		504.209,85	138.448,54
		224.157.513,09	211.784.996,17

PASSIVA

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	Euro	Euro	Euro
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital		175.000,00	175.000,00
II. Gewinnrücklagen
Andere Gewinnrücklagen		17.500,00	17.500,00
III. Konzernbilanzverlust		7.002.806,25-	1.132.322,55-
IV. Nicht beherrschende Anteile		9.084.548,34	9.260.177,75
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	3.816.568,00		3.620.476,55
2. Sonstige Rückstellungen	1.978.266,34	5.794.834,34	2.933.029,52
C. Verbindlichkeiten
1. Anleihen	55.936.502,28		48.749.569,39
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	47.549.239,34		33.825.314,23
3. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	11.714.328,41		5.045.058,70
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	13.577.938,82		8.287.056,82
5. Sonstige Verbindlichkeiten	74.741.804,36	203.519.813,21	88.445.055,86
D. Rechnungsabgrenzungsposten		9.543,56	0,00
E. Passive latente Steuern		12.559.079,89	12.559.079,90
		224.157.513,09	211.784.996,17

KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG vom 01.01.2022 bis 31.12.2022

AOC | DIE STADTENTWICKLER GmbH Betreiben von Immobiliengeschäften, Magdeburg

	Geschäftsjahr	Vorjahr
	Euro	Euro
1. Umsatzerlöse	205.309,33	43.632.259,71
2. Erhöhung des Bestands an fertigen und unfertigen Erzeugnissen	82.469.188,72	80.824.237,00
3. Sonstige betriebliche Erträge	611.306,75	829.735,25
4. Materialaufwand
Aufwendungen für bezogene Leistungen	53.521.712,68	100.435.668,12
5. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	2.798.003,14	2.617.850,61
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	415.014,57	321.231,66
	3.213.017,71	2.939.082,27
6. Abschreibungen
Auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	1.475.662,18	1.264.206,20
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen	12.179.608,73	8.108.854,10
8. Aufwendungen aus Anteilen an assoziierten Unternehmen	0,00	36.629,84-
9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	741.989,20	632.020,19
10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	17.804.763,64	12.821.187,61
11. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	1.889.070,56	1.682.837,83
12. Ergebnis nach Steuern	6.056.041,50-	1.370.213,82-
13. Sonstige Steuern	5.071,61	54.473,86
14. Konzernjahresfehlbetrag	6.061.113,11	1.424.687,68
15. Nicht beherrschende Anteile	190.629,41	236.378,86
16. Verlustvortrag aus dem Vorjahr	1.132.322,55	55.986,27-
17. Konzernbilanzverlust	7.002.806,25	1.132.322,55

Konzernanhang

I. Allgemeine Angaben

Die AOC | DIE STADTENTWICKLER GmbH mit Sitz in Magdeburg wird beim Amtsgericht Stendal unter HRB 30267 geführt.

Der Konzernabschluss der AOC | DIE STADTENTWICKLER GmbH ist nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) in Euro aufgestellt. Die Gliederung der konsolidierten Bilanz erfolgt nach den Vorschriften des § 266 HGB. Für die Darstellung der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 HGB gewählt. Gem. §297 Abs. 1 HGB sind der Eigenkapitalspiegel und die Kapitalflussrechnung integraler Bestandteil des Konzernabschlusses.

Das Geschäftsjahr der AOC | DIE STADTENTWICKLER GmbH und ihrer in den konsolidierten Abschluss einbezogenen Tochterunternehmen entspricht dem Kalenderjahr.

Die Vorjahreszahlen werden in TEUR und in Klammern angegeben.

II. Konsolidierungskreis

Der konsolidierte Abschluss wurde zum 31. Dezember 2022 mit dem Vergleichsjahr 2021 aufgestellt. Die Kapitalaufrechnung erfolgte grundsätzlich zum Zeitpunkt des Erwerbs der Anteile.

durch Vollkonsolidierung werden in den Konzern der AOC | DIE STADTENTWICKLER GmbH einbezogen:

Unternehmen	Sitz	Anteil am Kapital in %	Erstkonsolidierung
AOC Bamberg Krackhardtstraße GmbH	Magdeburg	100,00	2015
AOC Berlin Uhlandstraße GmbH	Magdeburg	94,00	2016
AOC Dresden Bischofsplatz GmbH	Magdeburg	100,00	2016
AOC Leipzig Prager Straße GmbH	Magdeburg	100,00	2017
AOC Leipzig Gerichtsweg GmbH	Magdeburg	100,00	2018
AOC Weyhausen An der Klanze GmbH	Magdeburg	100,00	2018
AOC Dresden Berliner Straße GmbH	Magdeburg	80,00	2019
AOC Erfurt P-V-W GmbH	Magdeburg	100,00	2019
AOC Leipzig Beckerstraße GmbH	Magdeburg	80,00	2019
AOC Dresden Löbtauer Tor Beteiligungsgesellschaft mbH	Magdeburg	100,00	2019
AOC Weyhausen Büro 188 GmbH	Magdeburg	100,00	2019
AOC Leipzig Täubchenweg GmbH	Magdeburg	100,00	2019
AOC 3. Vorratsgesellschaft mbH	Magdeburg	100,00	2019
AOC Leipzig Berliner Straße GmbH	Magdeburg	100,00	2019
AOC Dresden Löbtauer Tor GmbH ^*	Magdeburg	80,00	2019
AOC Leipzig Nürnberger Straße GmbH	Magdeburg	80,00	2020
AOC Leipzig Urbanum 1 GmbH ^*	Magdeburg	80,00	2021
AOC Leipzig Urbanum 1 Beteiligungsgesellschaft mbH	Magdeburg	100,00	2020
AOC Dresden Großenhainer Straße GmbH	Magdeburg	100,00	2020
AOC 6. Vorratsgesellschaft mbH	Magdeburg	100,00	2020
AOC Halle Riebecks Gärten GmbH	Magdeburg	100,00	2020
AOC 8. Vorratsgesellschaft mbH	Magdeburg	100,00	2020
AOC Magdeburger Tor GmbH	Magdeburg	80,00	2021
AOC Weyhausen Wiesenpieper Ring GmbH	Magdeburg	80,00	2021
AOC Schwerin Pilaer Straße GmbH	Magdeburg	80,00	2021

^* Bei indirekten Beteiligungen der AOC | DIE STADTENTWICKLER GmbH ist der jeweilige prozentuale Anteil des Tochterunternehmens am Enkelunternehmen angegeben.

Im Laufe des Geschäftsjahres 2022 haben sich in der Gesellschaftsstruktur des AOC | DIE STADTENTWICKLER GmbH Konzerns folgende Veränderungen ergeben:

Die Veräußerung von 25,1% der Geschäftsanteile an der AOC Wohn- und Gewerbegrund GmbH erfolgte mit Notarvertrag vom 24. März 2022 mit sofortiger Wirkung.

Die Bilanzstichtage der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen stimmen mit dem der Muttergesellschaft überein.

III. Konsolidierungsmethode

Die Kapitalkonsolidierung für Tochterunternehmen erfolgt nach der Neubewertungsmethode zum Zeitpunkt der erstmaligen Einbeziehung.

Die Einbeziehung der assoziierten Unternehmen erfolgt über die Equity-Methode (Buchwertmethode).

Die Fremdanteile am Kapital werden als "nicht beherrschende Anteile" gesondert ausgewiesen.

Die Anteile nicht beherrschende Anteile setzen sich wie folgt zusammen:

Gesellschaft	Betrag in Euro
AOC Berlin Uhlandstraße GmbH	149.999,09
AOC Dresden Löbtauer Tor GmbH	1.481.302,16
AOC Dresden Berliner Straße GmbH	447.722,21
AOC Leipzig Beckerstraße GmbH	288.276,59
AOC Leipzig Nürnberger Straße GmbH	2.063.607,09
AOC Leipzig Urbanum 1 GmbH	1.834.436,48
AOC Magdeburger Tor GmbH	2.291.603,41
AOC Weyhausen Wiesenpieper Ring GmbH	200.195,17
AOC Schwerin Pilaer Straße GmbH	327.406,13
Summe	9.084.548,33

Die Anteile nicht beherrschende Anteile betreffen im Einzelnen:

Gesellschaft	Gesellschafter	%
AOC Berlin Uhlandstraße GmbH	AOC Berlin Uhlandstraße Beteiligungsgesellschaft mbH	6,00
AOC Dresden Löbtauer Tor GmbH	T&S Beteiligungsgesellschaft mbH	20,00
AOC Dresden Berliner Straße GmbH	T&S Beteiligungsgesellschaft mbH	20,00
AOC Leipzig Beckerstraße GmbH	T&S Beteiligungsgesellschaft mbH	20,00
AOC Leipzig Nürnberger Straße GmbH	T&S Beteiligungsgesellschaft mbH	20,00
AOC Leipzig Urbanum 1 GmbH	T&S Beteiligungsgesellschaft mbH	20,00
AOC Magdeburger Tor GmbH	T&S Beteiligungsgesellschaft mbH	20,00
AOC Weyhausen Wiesenpieper Ring GmbH	T&S Beteiligungsgesellschaft mbH	20,00
AOC Schwerin Pilaer Straße GmbH	T&S Beteiligungsgesellschaft mbH	20,00

Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen den konsolidierten Unternehmen werden gegenseitig aufgerechnet.

Erlöse aus Innenumsätzen sowie andere konzerninterne Erträge werden mit den entsprechenden Aufwendungen verrechnet. Zwischenergebnisse werden aus Vereinfachungsgründen nicht eliminiert, da die Zwischenergebnisse für den Konzern in der gesamtwirtschaftlichen Betrachtung eine untergeordnete Bedeutung haben.

Die angewandten Konsolidierungsmethoden wurden für das laufende als auch für das Vergleichsjahr gleichlautend angewendet.

Unternehmen, deren Gesellschafteranteile im laufenden Geschäftsjahr vollumfänglich veräußert werden, scheiden mittels Endkonsolidierung aus dem Konzernjahresabschluss aus.

Bei der Erstkonsolidierung der nachfolgend aufgeführten Tochtergesellschaften wurden jeweils stille Reserven auf Grundstücke im Vorratsvermögen aufgedeckt. Hierdurch haben sich passivische latente Steuern ergeben.

Unternehmen	Erstkonsolidierung	Stille Reserven	passivische latente Steuern
		in TEUR	in TEUR
AOC Leipzig Prager Straße GmbH	2017	267	80
AOC Löbtauer Tor GmbH	2019	7.074	2.122
AOC Dresden Berliner Straße GmbH	2019	2.887	866
AOC Leipzig Beckerstraße GmbH	2019	1.531	459
AOC Leipzig Nürnberger Straße GmbH	2020	4.739	1.422
AOC Leipzig Urbanum 1 GmbH	2021	10.160	3.048
AOC Magdeburger Tor GmbH	2021	12.268	3.681
AOC Weyhausen Wiesenpieper Ring GmbH	2021	1.105	331
AOC Schwerin Pilaer Straße GmbH	2021	1.832	550
Summe		41.863	12.559

IV. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Die in die Konsolidierung einbezogenen Abschlüsse werden grundsätzlich nach den bei der AOC | DIE STADTENTWICKLER GmbH angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden einheitlich aufgestellt. Im Konzernabschluss werden die auf die Einzelabschlüsse angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden beibehalten.

Die Bewertung der Vermögensgegenstände und Schulden liegt die Annahme über die Fortführung der Unternehmenstätigkeit (Going-Concern-Prämisse) zugrunde. Unter der Voraussetzung von Prolongationen und/oder Umschuldungen ist die Annahme einer going-concern-Prämisse gegeben.

Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände des Anlagevermögens werden grundsätzlich mit ihren Anschaffungskosten angesetzt und - soweit sie einer Abnutzung unterliegen - planmäßig abgeschrieben.

Firmenwerte aus der Kapitalkonsolidierung werden entweder aktiviert und über die zu erwartende Nutzungsdauer linear abgeschrieben oder im Falle von passivischen Unterschiedsbeträgen als Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung auf der Passivseite der Bilanz ausgewiesen und - soweit dies den allgemeinen Bewertungsgrundsätzen und -methoden entspricht - ergebniswirksam aufgelöst.

Sachanlagen sind zu den (fortgeführten) Anschaffungs- oder Herstellungskosten bzw. bei voraussichtlicher dauernder Wertminderung mit dem am Bilanzstichtag niedrigeren beizulegenden Wert bewertet. Anschaffungsnebenkosten und Anschaffungspreisminderungen werden berücksichtigt. Die Sachanlagen werden planmäßig entsprechend der voraussichtlichen wirtschaftlichen Nutzungsdauer abgeschrieben. Die Abgänge werden mit den auf den Zeitpunkt des Ausscheidens aus dem Anlagevermögen ermittelten Restwerten ausgebucht.

Es kommen grundsätzlich folgende Abschreibungssätze zur Anwendung:

	Nutzungsdauer in Jahren	Abschreibungssatz in %	Abschreibungsmethode
Immaterielle Vermögensgegenstände	3 -5	33,33 - 20	linear
Geschäfts- oder Firmenwert aus der Kapitalkonsolidierung	10	10	linear
Bauten auf eigenen und fremden Grundstücken	50	2	linear
Betriebs- und Geschäftsausstattung	3 - 13	33,33 - 7,69	linear
Geringwertige Wirtschaftsgüter	1	100	Sofortabschreibung

Die Bewertung der Finanzanlagen erfolgt zu Anschaffungskosten bzw.- bei voraussichtlicher dauernder Wertminderung zu dem niedrigeren beizulegenden Wert.

Vorräte werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten unter Beachtung des strengen Niederstwertprinzips bewertet. Die Herstellungskosten der unfertigen Leistungen umfassen die Einzelkosten, Material- und Fertigungskosten sowie die Verwaltungsgemeinkosten. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen werden gem. § 268 Abs. 5 S. 2 HGB von den Vorräten abgesetzt, soweit entsprechendes Vorratsvermögen vorhanden ist.

Das Wahlrecht Zinsen für Fremdkapital, das zur Finanzierung der Herstellung eines Vermögensgegenstandes verwendet wird, als Herstellungskosten zu aktivieren (§255 Abs. 3 S. 2 HGB) wird konzerneinheitlich angewendet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit dem jeweiligen Nennbetrag bewertet. Zur Abdeckung des allgemeinen Kredit- und Ausfallrisikos werden Pauschalwertberichtigungen angesetzt. Konkrete Ausfallrisiken wird durch Bildung von Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen.

Die Bilanzierung der übrigen Rückstellungen erfolgt in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages.

Die Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

V. Angaben zur Konzernbilanz

Anlagevermögen

Firmenwerte aus der Kapitalkonsolidierung werden linear abgeschrieben.

Es wird grundsätzlich ein Abschreibungszeitraum von 10 Jahren zugrunde gelegt.

Die Entwicklung des Anlagevermögens des Konzerns im Geschäftsjahr 2022 zeigt der nachstehende Anlagenspiegel.

	Anschaffungskosten/Herstellungskosten
	Stand 01.01.2022	Zugänge	Abgänge	Stand 31.12.2022
	Euro	Euro	Euro	Euro
Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	72.481,92	23.366,00	0,00	95.847,92
2. Geschäfts- oder Firmenwert	13.634.926,22	0,00	0,00	13.634.926,22
Summe immaterielle Vermögensgegenstände	13.707.408,14	23.366,00	0,00	13.730.774,14
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	0,00	0,00	0,00	0,00
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	463.766,25	92.653,91	0,00	556.420,16
3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00
Summe Sachanlagen	463.766,25	92.653,91	0,00	556.420,16
III. Finanzanlagen
1. Anteile an assoziierten Unternehmen	376.738,06	0,00	376.738,06	0,00
2. Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00
3. sonstige Ausleihungen	5.000,00	9.180,00	5.000,00	9.180,00
Summe Finanzanlagen	381.738,06	9.180,00	381.738,06	9.180,00
Summe Anlagevermögen	14.552.912,45	125.199,91	381.738,06	14.296.374,30

	Abschreibungen
	Stand 01.01.2022	Zugänge	Abgänge	Stand 31.12.2022
	Euro	Euro	Euro	Euro
Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	33.309,92	22.459,00	0,00	55.768,92
2. Geschäfts- oder Firmenwert	1.976.335,70	1.357.745,29	0,00	3.334.080,99
Summe immaterielle Vermögensgegenstände	2.009.645,62	1.380.204,29	0,00	3.389.849,91
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	0,00	0,00	0,00	0,00
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	206.166,25	95.457,91	0,00	301.624,16
3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00
Summe Sachanlagen	206.166,25	95.457,91	0,00	301.624,16
III. Finanzanlagen
1. Anteile an assoziierten Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00
2. Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00
3. sonstige Ausleihungen	0,00	0,00	0,00	0,00
Summe Finanzanlagen	0,00	0,00	0,00	0,00
Summe Anlagevermögen	2.215.811,87	1.475.662,20	0,00	3.691.474,07

	Buchwerte
	Stand 31.12.2022	Stand 31.12.2021
	Euro	Euro
Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	40.079,00	39.172,00
2. Geschäfts- oder Firmenwert	10.300.845,23	11.658.590,52
Summe immaterielle Vermögensgegenstände	10.340.924,23	11.697.762,52
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	0,00	0,00
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	254.796,00	257.600,00
3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00
Summe Sachanlagen	254.796,00	257.600,00
III. Finanzanlagen
1. Anteile an assoziierten Unternehmen	0,00	376.738,06
2. Beteiligungen	0,00	0,00
3. sonstige Ausleihungen	9.180,00	5.000,00
Summe Finanzanlagen	9.180,00	381.738,06
Summe Anlagevermögen	10.604.900,23	12.337.100,58

Umlaufvermögen

Vorräte

Im Vorratsvermögen des konsolidierten Abschlusses werden die in den Projektgesellschaften enthaltenen zum Verkauf bestimmten Grundstücke einschließlich der unfertigen Bauleistungen auf diesen Grundstücken ausgewiesen.

Zu den einzelnen Stichtagen sind folgende Grundstücke in den Vorräten ausgewiesen:

Grundstücke	31.12.2022	31.12.2021
	in TEUR	in TEUR
Leipzig Prager Straße (inkl. stiller Reserven)	9.842	9.837
Löbtauer Tor (inkl. stille Reserven)	9.339	8.338
Weyhausen An der Klanze	4.759	4.759
Erfurt Peter-Fischer-Weg	11.632	11.600
Dresden Berliner Straße (inkl. stille Reserven)	4.186	4.158
Leipzig Beckerstraße (inkl. stille Reserven)	4.255	4.247
Weyhausen Büro 188	4.415	4.414
Leipzig Täubchenweg	15.667	15.631
Leipzig Berliner Straße	10.439	10.432
Leipzig Nürnberger Straße (inkl. stille Reserven)	10.778	11.769
Leipzig Nonnenmühlgasse (inkl. stille Reserven)	30.339	29.997
Dresden Großenhainer Straße	14.705	14.659
Halle Willy-Brandt-Straße / Rudolf-Breitscheid-Straße	13.594	260
Chemnitz Helmholtzstraße / Frankenberger Straße / Sebastian-Bach-Straße / Tannenstraße	506	0
Magdeburg Maxim-Gorki-Straße (inkl. stille Reserven)	18.582	18.574
Weyhausen Wiesenpieper Ring	3.057	3.057
Schwerin Pilaer Straße	3.073	3.063
Vorräte	169.168	154.795
Im Bau befindliche Aufträge	167.877	85.408
Unterschiedsbetrag aus Kapitalkonsolidierung	10.301	11.658
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke insgesamt	347.346	251.861

Sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände in Höhe von EUR 22.457.735,73 (TEUR 16.706), davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr EUR 208.857,46 (TEUR 10.319), betreffen Darlehensforderungen und Kautionen. Weiterhin sind Forderungen gegenüber Gesellschaftern in Höhe von EUR 8.438.333,22 (TEUR 8.177) enthalten, welche sich aus Darlehensforderungen zusammensetzen.

Rechnungsabgrenzungsposten

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten enthält im Wesentlichen transitorische Posten. Diese betreffen hauptsächlich Versicherungsbeiträge, Leasingsonderzahlungen und Aufwendungen aus IT-Wartungsverträgen nach dem Bilanzstichtag.

Eigenkapital

Das Grundkapital wird in Euro geführt. Es beträgt EUR 175.000,00 (TEUR 175).In die Gewinnrücklage der Gesellschaft sind EUR 17.500,00 eingestellt. Die Gewinnrücklage resultiert aus Bilanzgewinnen der Vorjahre.

	31.12.2022		31.12.2021		Veränderung
	TEUR	%	TEUR	%	TEUR
Vermögen
Immaterielle Vermögenswerte	10.341	4,6	11.697	5,5	-1.356
Sachanlagen	255	0,1	258	0,1	-3
Beteiligungen	9	0,0	382	0,2	-373
Langfristiges Vermögen	10.605	4,7	5.693	5,4	-1.732
Vorräte	185.838	82,9	170.766	80,6	15.072
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	25.897	11,6	24.421	11,5	1.476
Liquide Mittel	1.313	0,6	4.123	1,9	-2.810
Übrige kurzfristige Aktiva	504	0,2	138	0,1	366
Kurzfristiges Vermögen	213.552	95,3	199.448	94,2	14.104
	224.57	100	211.785	100	12.372
Kapital
Grundkapital	175	0,1	175	0,1	0
Gewinnrücklage	17	0,0	17	0,0	0
Erwirtschaftetes Konzernergebnis	-7.003	-3,1	-1.132	-0,5	-5.871
nicht beherrschende Anteile	9.085	4,1	9.260	4,4	-175
Nachrangdarlehen	32.230	14,4	41.693	19,7	-9.463
Eigenmittel	34.504	15,4	50.213	23,6	-15.509

Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen im Wesentlichen Rückstellungen für ausstehende Eingangsrechnungen, Prämien, Abschluss- und Prüfungskosten sowie Berufsgenossenschaftsbeiträge.

Die sonstigen Rückstellungen betragen zum Stichtag TEUR 1.978.266,34 (TEUR 2.933) und setzten sich wie folgt zusammen:

	TEUR
- ausstehende Rechnungen	1.786
- Abschluss- und Prüfungskosten	117
- Personal und Urlaub	68
- Berufsgenossenschaft	7

Verbindlichkeiten

Zur Zusammensetzung der Verbindlichkeiten nach Restlaufzeiten wird auf den nachstehenden Verbindlichkeitenspiegel hingewiesen.

		mit einer Restlaufzeit von
Verbindlichkeit	Gesamtbetrag	bis zu 1 Jahr	1 bis 5 Jahren	mehr als 5 Jahren
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
1. Anleihe	55.937	17.168	38.769	0
2. Verbindlichkeiten ggü Kreditinstituten	47.549	22.569	24.980	0
3. erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	11.714	11.714	0	0
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	13.578	13.458	120	0
5. sonstige Verbindlichkeiten	74.742	59.820	14.022	900
- davon aus Steuern	593	593	0	0
- davon im Rahmen der sozialen Sicherheit	3	3	0	0
	203.520	124.729	77.891	900

Die Anleihen in Höhe von EUR 55.936.502,28 (TEUR 48.750), die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von EUR 47.549.239,34 (TEUR 33.825) sowie die sonstigen Verbindlichkeiten in Höhe von EUR 74.741.804,36 (TEUR 88.445) enthalten im Wesentlichen Finanzierungen durch Dritte.

	Anleihe	Verbindlichkeiten ggü Kreditinstituten	sonstige Verbindlichkeiten
Gesellschafterdarlehen	O TEUR	0 TEUR	O TEUR
Mezzanine-Finanzierung	0 TEUR	0 TEUR	37.577 TEUR
Fremdkapital	55.937 TEUR	47.521 TEUR	36.257 TEUR

Die Finanzierungsmittel dienen zur Finanzierung der in den Vorräten ausgewiesenen Bauvorhaben. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch Grundpfandrechte und die Verpfändung der jeweils zu den Finanzierungen gehörenden Bankguthaben gesichert.

Für einen Anteil in Höhe von EUR 32.230.418,78 (TEUR 41.693) bestehen seitens der Mezzanine-Kapitalgeber erklärte Rangrücktritte.

VI. Angaben zur Konzern Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Im Geschäftsjahr 2022 setzen sich die Umsatzerlöse gegenüber Dritten wie folgt zusammen:

	2022	2021
	in TEUR	in TEUR
Umsätze Vermietung	94	86
Umsätze Projektplanung	0	172
Umsätze Asset-Deal / Share-Deal	0	42.326
Umsätze Sonstiges	111	1.048
Summe	205	43.632

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von EUR 611.306,75 (TEUR 830) enthalten in Höhe von EUR 0,00 (TEUR 10) solche, die einem anderen Geschäftsjahr zuzurechnen sind.

Materialaufwand

Im Materialaufwand werden einerseits die Aufwendungen für den Erwerb der Grundstücke sowie andererseits die im Zusammenhang mit dem Projektgeschäft stehenden Planungs- und Bauleistungen ausgewiesen. Der Materialaufwand in Höhe von EUR 53.521.712,68 (TEUR 100.436) enthält Positionen in Höhe von EUR 35.878,03 (TEUR 513), die anderen Perioden zuzuordnen sind.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von EUR 35.878,03 (TEUR 67) betreffen andere Geschäftsjahre und setzen sich aus Aufwendungen für Beratungsleistungen und Nebenkostenabrechnungen für Vorjahre zusammen.

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen in Höhe von EUR 17.804.763,64 (TEUR 12.821) resultieren im Wesentlichen aus Anleihen, Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sowie aus anderen Finanzierungsformen (Mezzanine-Finanzierung u. a.).

VII. Sonstige Angaben

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Sonstige finanzielle Verpflichtungen der AOC | DIE STADTENTWICKLER GmbH bestehen jährlich in Höhe von TEUR 1.027.

Es handelt sich im Wesentlichen um:

•	Verbindlichkeiten aus Mietverträgen für die Büroräume und PKW-Stellplätze der Gesellschaft mit ortsüblichen Kündigungsfristen in Höhe von insgesamt TEUR 465.
•	Verbindlichkeiten aus KfZ- und sonstigen Leasingverträgen mit verkehrsüblicher Laufzeit in Höhe von TEUR 155.
•	Verbindlichkeiten aus Wartungs- und Serviceverträgen mit verkehrsüblicher Laufzeit in Höhe von TEUR 55.
•	Verbindlichkeiten aus Versicherungsverträgen in Höhe von TEUR 328.
•	Verbindlichkeiten aus Dienstleistungsverträgen in Höhe von TEUR 24.

Angaben zu den Arbeitnehmern

Im Konzern waren im Berichtsjahr durchschnittlich 33 Mitarbeiter (Vorjahr: 26) beschäftigt.

Angaben zum Vorstand und Aufsichtsrat des Mutterunternehmens

Die Geschäftsführung der Muttergesellschaft oblag im Geschäftsjahr dem alleinigen Vorstand:

Till Schwerdtfeger

Dessau-Roßlau

alleinvertretungsberechtigt

Der Geschäftsführer ist von den Beschränkungen des § 181 des Bürgerlichen Gesetzbuchs befreit.

Kredite und Vorschüsse

Kredite und Vorschüsse, über die nach § 285 Nr. 9c HGB zu berichten ist, liegen nicht vor.

Angaben zum Anteilsbesitz

An folgenden Unternehmen hält die AOC | DIE STADTENTWICKLER GmbH zum Bilanzstichtag eine Beteiligung im Sinne des § 271 HGB:

Unternehmen	Sitz	Höhe der Beteiligung in%	Eigenkapital der Gesellschaft	Ergebnis des letzten Geschäftsjahres
			in TEUR	in TEUR
AOC Berlin Uhlandstraße GmbH	Magdeburg	94	2.250,00	-30
AOC Dresden Bischofsplatz GmbH	Magdeburg	100	0	Ergebnisabführungsvertrag
AOC Bamberg Krackhardtstraße GmbH	Magdeburg	100	0	Ergebnisabführungsvertrag
AOC Leipzig Prager Straße GmbH	Magdeburg	100	0	-144
AOC Dresden Löbtauer Tor GmbH ^*	Magdeburg	80	352	-16
AOC Leipzig Gerichtsweg GmbH	Magdeburg	100	0	Ergebnisabführungsvertrag
AOC Weyhausen An der Klanze GmbH	Magdeburg	100	0	-475
AOC Erfurt P-V-W GmbH	Magdeburg	100	0	-23
AOC Dresden Berliner Straße GmbH	Magdeburg	80	0	-111
AOC Leipzig Beckerstraße GmbH	Magdeburg	80	44	-123
AOC Dresden Löbtauer Tor Beteiligungsgesellschaft mbH	Magdeburg	100	0	-797
AOC Weyhausen Büro 188 GmbH	Magdeburg	100	0	-14
AOC Leipzig Täubchenweg GmbH	Magdeburg	100	0	-1.114
AOC 3. Vorratsgesellschaft mbH	Magdeburg	100	0	-78
AOC Leipzig Berliner Straße mbH	Magdeburg	100	0	-844
AOC Leipzig Nürnberger Straße GmbH	Magdeburg	80	0	-587
AOC Leipzig Urbanum 1 GmbH	Magdeburg	80	0	-35
AOC Leipzig Urbanum 1 Beteiligungsgesellschaft mbH	Magdeburg	100	0	-1.206
AOC Dresden Großenhainer Straße GmbH	Magdeburg	100	0	-110
AOC 6. Vorratsgesellschaft mbH	Magdeburg	100	0	-18
AOC Halle Riebecks Gärten GmbH	Magdeburg	100	0	-700
AOC 8. Vorratsgesellschaft mbH	Magdeburg	100	2	-9
AOC Magdeburger Tor GmbH	Magdeburg	80	0	-18
AOC Weyhausen Wiesenpieper Ring GmbH	Magdeburg	80	0	-12
AOC Schwerin Pilaer Straße GmbH	Magdeburg	80	0	-42

^* Bei indirekten Beteiligungen der AOC | DIE STADTENTWICKLER GmbH ist der jeweilige prozentuale Anteil des Tochterunternehmens am Enkelunternehmen angegeben.

Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Konzerngeschäftsjahres eingetreten und weder in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung noch in der Konzernbilanz berücksichtigt sind, haben sich nicht ergeben.

Magdeburg, 12. Juni 2023

gez. Till Schwerdtfeger

Konzernkapitalflussrechnung vom 01.01.2022 bis 31.12.2022

AOC | DIE STADTENTWICKLER GmbH

Betreiben von Immobiliengeschäften

Magdeburg

Konzernkapitalflussrechnung

	2022	2021
	TEUR	TEUR
Periodenergebnis einschließlich Ergebnisanteil anderer Gesellschafter	-6.061	-1.424
+ Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens	1.476	1.264
+/- Zu-/Abnahme der Rückstellungen	-759	2.347
+/- Abnahme / Zunahme der Vorräte, der Forderungen aus LuL sowie andere Aktiva, die nicht der Investitions- oder der Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	-14.147	-99.392
-/+ Zunahme / Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	5.297	94.838
+/- Gewinn / Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens	-28	366
+/- Zinsaufwendungen/-erträge	17.063	12.189
-/+ Ertragsteueraufwand / -ertrag	1.721	1.683
= Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit	4.562	11.871
- Auszahlungen für Investitionen in das immat. Anlagevermögen	-23	-35
- Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens	33	9
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	-40	-333
- Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen	0	-18.120
Auszahlungen für Zugänge zum Konsolidierungskreis	0	-18.120
+ Erhaltene Zinsen	0	632
= Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-30	-35.967
+ Einzahlungen aus der Begebung von Anleihen und der Aufnahme von (Finanz-)Krediten	87.640	80.894
- Auszahlungen aus der Tilgung von Anleihen und (Finanz-)Krediten	-84.988	-45.941
- gezahlte Zinsen	-9.994	-8.081
= Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	-7.342	26.872
+/- Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds	-2.810	2.776
+ Finanzmittelfonds am Anfang der Periode	4.123	1.347
= Finanzmittelfonds am Ende der Periode	1.313	4.123

Konzerneigenkapitalspiegel

	Eigenkapital des Mutterunternehmens
	Gezeichnetes Kapital	Kapitalrücklage	Gewinnrücklage	EK-Differenz Währungsumrechnung
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Stand 31.12.2021	175.000,00		17.500,00
Kapitalerhöhung / - herabsetzung
Einforderung / Einzahlung bisher nicht eingeforderter Einlagen
Einstellung in / Entnahme aus Rücklagen
Ausschüttung
Währungsumrechnung
sonstige Veränderungen
Änderung des Konsolidierungskreises
Konzernjahresüberschuss/ -fehlbetrag
Stand zum 31.12.2022	175.000,00	0,00	17.500,00	0,00

	Eigenkapital des Mutterunternehmens
	Gewinnvortrag / Verlustvortrag	Konzernjahresergebnis	Summe
	TEUR	TEUR	TEUR
Stand 31.12.2021	-1.132.322,55		-939.822,55
Kapitalerhöhung / - herabsetzung
Einforderung / Einzahlung bisher nicht eingeforderter Einlagen
Einstellung in / Entnahme aus Rücklagen
Ausschüttung
Währungsumrechnung
sonstige Veränderungen
Änderung des Konsolidierungskreises
Konzernjahresüberschuss/ -fehlbetrag		-6.061.113,11	-6.061.113,11
Stand zum 31.12.2022	-1.132.322,55	-6.061.113,11	-7.000.935,66

	nicht beherrschende Anteile			Konzerneigenkapital
	nicht beherrschende Anteile vor Eigenkapitaldifferenz aus Währungsumrechnung und Jahresergebnis	auf nicht beherrschende Anteile entfallende Gewinne / Verluste	Summe	Summe
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Stand 31.12.2021	9.260.177,75		9.260.177,75	8.320.355,20
Kapitalerhöhung / - herabsetzung				0,00
Einforderung / Einzahlung bisher nicht eingeforderter Einlagen				0,00
Einstellung in / Entnahme aus Rücklagen				0,00
Ausschüttung				0,00
Währungsumrechnung				0,00
sonstige Veränderungen				0,00
Änderung des Konsolidierungskreises	-175.629,41		-175.629,41	-175.629,41
Konzernjahresüberschuss/ -fehlbetrag		190.629,41	190.629,41	-5.870.483,70
Stand zum 31.12.2022	9.084.548,34	190.629,41	9.275.177,75	2.274.242,09

Konzernlagebericht

Wichtige Vorgänge des Geschäftsjahres

Das Kerngeschäftsfeld des Konzerns besteht im Ankauf von Grundstücken (mit und ohne Bestandsimmobilien), deren Beplanung, Entwicklung und Projektierung sowie anschließender Realisierung von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Die Projekte werden vor Beginn der Bautätigkeiten via forward deal an institutionelle Anleger, Versorgungs- und Versicherungskammern und Kapitalmarktfonds veräußert (Grundstückskaufvertrag mit Bauverpflichtung).

Ankäufe

Im Jahr 2022 wurden 6 Grundstücke mit aufstehenden Mehrfamilienhäusern in Chemnitz erworben. Geplant ist die teilweise Sanierung der Gebäude und die Optimierung der Bewirtschaftung der vorhandenen Wohneinheiten mit insgesamt ca. 5.088 m ² Mietfläche sowie ein anschließender Weiterverkauf an einen Endinvestor.

Verkäufe

Im zurückliegenden Jahr 2022 wurde das Projekt in Dresden, Löbtauer Tor, mit Kaufvertrag vom 29.07.2022 im Rahmen eines forward deals (forward funding) verkauft. Mit der Realisierung dieses Projektes werden ca. 13.000 m ² Mietfläche, aufgeteilt auf eine Wohnanlage mit einem Büroanteil, errichtet. Mit den Bauarbeiten wurde im Spätsommer 2022 begonnen, die Fertigstellung ist bis Ende 2024 vorgesehen.

Darstellung der Lage der AOC-Gruppe

Die Vorjahreszahlen werden in Klammern angegeben.

Vermögenslage

Das Gesamtvermögen der AOC-Gruppe ist im Vergleich zum Vorjahr von TEUR 211.785 um TEUR 12.373 auf TEUR 224.158 gewachsen. Der Gesamtanstieg von 5,52 % ist auf das Wachstum des Umlaufvermögens zurückzuführen.

Das Anlagevermögen verringerte sich im Berichtsjahr von TEUR 12.337 auf TEUR 10.605.

Das Umlaufvermögen hat sich im Vergleich zum Vorjahr von TEUR 199.309 um TEUR 13.739 auf TEUR 213.048 erhöht. Diese Entwicklung resultiert hauptsächlich aus der Erhöhung des Vorratsvermögens in Höhe von TEUR 185.838 (TEUR 170.766).

Abschließend lässt sich die Vermögenslage für das Berichtsjahr 2022 als positiv bewerten.

Finanzlage

Die Bilanzsumme ist von TEUR 211.785 im Vorjahr auf TEUR 224.158 im Berichtsjahr gestiegen. Das zum 31.12.2022 in der Bilanz ausgewiesene Eigenkapital beträgt TEUR 2.274 (TEUR 8.320), was einen Rückgang um TEUR 6.046 gegenüber dem Vorjahr bedeutet. Im Vergleich zu dem Vorjahreswert von 3,93 % ergibt sich nunmehr eine Eigenkapitalquote von 1,01 %.

Die Verminderung des Eigenkapitals resultiert im Wesentlichen aus nicht im Zeitplan realisierten Erträgen, die sich aufgrund von Bauverzögerungen (Corona, Lieferkettenverzögerungen, Einfluss aus Ukraine Krieg) ergeben und folglich zur Verschiebung von Fertigstellungsterminen führen. Das betrifft die im Jahr 2022 geplanten Fertigstellungen der Projekte Prager RiebECK und Beckerstraße in Leipzig, sowie das Projekt LYRA in Dresden, welche sich in das Folgejahr verschieben.

Die Anleihen und Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind im Kontext von Tilgungen und Neuaufnahmen zu betrachten. Im Berichtsjahr wurden Tilgungen in Höhe von TEUR 84.988 (TEUR 45.941) vorgenommen. Dem gegenüber stehen Neuaufnahmen in Höhe von TEUR 87.640 (TEUR 80.894).

Es bestehen Darlehen in Höhe von TEUR 99.000, welche im Jahr 2023 fällig werden. Diese werden in Höhe von TEUR 5 aus dem erzielten Ergebnis der im Jahr 2023 fertiggestellten Projekte bedient, zum anderen finden aussichtsreiche Gespräche mit Kreditinstituten und Mezzanine-Kapitalgebern statt, die eine Prolongation und/oder Umschuldung vorsehen. Somit ist eine fristgerechte Rückführung bzw. Verlängerung und/oder Anschlussfinanzierung gewährleistet. Insbesondere vor dem Hintergrund der Ende 2022 bewilligten KfW-Fördermittel in Höhe von TEUR 67.285, welche den Residualwert des jeweilig beliehenen Grundstückes merklich erhöhen und sich in der Folgewirkung das Risiko des Kapitalgebers bei einer Neu-Beleihung deutlich verringert.

Unter der Voraussetzung von Prolongationen und/oder Umschuldungen ist die Annahme einer going-concern-Prämisse gegeben.

Ertragslage

Im Vergleich zum Vorjahr verringerte sich das Ergebnis vor Steuern der AOC-Gruppe im Berichtsjahr von TEUR 313 auf TEUR -4.167.

Unter Einbeziehung der sonstigen betrieblichen Erträge lässt sich bei der Gesamtleistung eine Veränderung von TEUR 42.000 auf TEUR 83.247 (TEUR 125.286) verzeichnen.

Die Umsatzerlöse verringerten sich im Vergleich zum Geschäftsjahr 2021 um TEUR 43.427 auf TEUR 205 (TEUR 43.632). Der deutliche Rückgang begründet sich im Wesentlichen durch die zeitliche Verschiebung der Fertigstellung von drei Projekten.

Der Materialaufwand weißt eine mit der Entwicklung der Umsatzerlöse korrelierende Entwicklung auf. Es ist ein Rückgang des Materialaufwandes von TEUR 100.436 im Jahr 2021 auf TEUR 53.522 im Berichtsjahr zu verzeichnen.

Der Personalaufwand erhöhte sich von TEUR 2.939 im Vorjahr auf TEUR 3.213 im Geschäftsjahr 2022.

Unter Berücksichtigung der erfolgsabhängigen Steuern in Höhe von TEUR 1.889 (TEUR 1.683) ergibt sich ein Jahresfehlbetrag von TEUR 6.061 (TEUR 1.425).

Zusammenfassend zeigt sich die Ertragslage für das Jahr 2022 begründet schlechter im Vergleich zum Vorjahr. Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Lageberichts 2022 zeichnet sich jedoch ein Positivtrend für das Geschäftsjahr 2023 ab.

Ausblick Geschäftsjahr 2023

Neben den vorgenannten Projekten werden auch im Jahr 2023 zahlreiche weitere bereits angekaufte Projekte an verschiedenen Standorten entwickelt, die derzeit in unterschiedlichen Planungsständen bearbeitet werden.

Weitere Ankäufe sind nicht konkret geplant und sollen allenfalls sehr selektiv erfolgen. Stattdessen soll trotz des durch die aktuelle Zinslandschaft angespannten Marktes versucht werden, die entwickelten Projekte - soweit sie bereits über eine Baugenehmigung verfügen.

oder diese zeitnah in Aussicht steht - zu veräußern. Dies betrifft insbesondere die folgenden Projekte:

―	Leipzig, Nürnberger Straße (Realisierung eines Bürohauses mit ca. 10.000 m2 Mietfläche),
―	Magdeburg, Maxim-Gorki-Straße (Bauteil C, Errichtung einer Wohnanlage),
―	Schwerin, Pilaer Straße (Errichtung eines Wohnquartiers)
―	Leipzig, Nonnenmühlgasse (Realisierung eines Wohn- und Gewerbequartiers)

Alle Projekte sollen im KfW-40 oder KFW-55 Standard erstellt werden; für alle Vorhaben liegen Bewilligungsbescheide über eine echte Zuschussförderung einschließlich der genehmigten Verlängerungen der Realisierungszeiträume vor.

Fertigstellungen / Übergaben

Die zum Jahresende 2019 verkaufte Projektentwicklung Prager RiebECK - eine Quartiersentwicklung auf einem Grundstück von 6.593 m ² mit einer Mietfläche von ca. 13.189 m ² (Wohnen) und ca. 5.217 m ² (Gewerbe) sowie einer Tiefgarage mit 150 Stellplätze - wird voraussichtlich zum 30.06.2023 weitestgehend fertiggestellt sein und an den Käufer übergeben.

Die Ende 2020 verkaufte Projektentwicklung "Lyra Quartier" in Dresden - eine Wohnanlage mit geringem Gewerbeanteil - wird voraussichtlich zum 31.08.2023 fertiggestellt und an den Käufer übergeben. Mit der Realisierung dieses Projektes entstehen ca. 9.000 m ² Wohnfläche und 107 m ² Gewerbefläche sowie 84 Stellplätze in einer Tiefgarage.

Die zum Jahresende 2020 verkaufte Projektentwicklung einer Wohnanlage in Leipzig, Beckerstraße, wird voraussichtlich zum 31.08.2023 fertiggestellt und an den Käufer übergeben. Das Projekt umfasst 100 Wohnungen auf ca. 7.304 m ² Wohnfläche und 59 Stellplätze.

Prognosebericht mit Hinweisen auf wesentliche Chancen und Risiken

Entwicklung der Immobilienbranche

Die Branche musste zu Jahresbeginn 2022 nach vielen Jahren eines wahren Booms erstmals auch kritische Parameter verzeichnen. Neben Lieferschwierigkeiten aufgrund der Corona-Pandemie waren zunächst erhebliche Steigerungen von Baukosten in einzelnen Gewerken zu verzeichnen; die Energiekrise nach Ausbruch des Ukraine-Krieges hat zu weiteren Preissteigerungen, einem Anstieg der Inflation und korrespondierend damit zu einem erheblichen Zinsanstieg und nachlassenden Kaufpreisen geführt. Die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien ist anschließend im 2. Halbjahr 2022 weiter zurückgegangen, insbesondere weil sich für institutionelle Anleger wieder andere Anlagemöglichkeiten ergeben. Das 1. Quartal 2023 war schließlich von weiteren Zinsanhebungen geprägt, die den Transaktionsmarkt stark geschwächt haben, speziell für Anleger mit Fremdfinanzierungshintergrund. Der damit verbundene Einbruch der Bau- und Investmenttätigkeit führt derzeit im Wesentlichen zu

―	einem spürbaren Absinken der Baukosten,
―	einem signifikanten Anstieg der Wohnungs- und Gewerberaummieten.

Während einerseits der Neubau von Wohnungen nahezu zum Erliegen gekommen ist, hat der Bedarf an Wohnraum, insbesondere in den Ballungszentren, weiter deutlich zugenommen, nicht zuletzt auch durch den weiteren Zuzug von Geflüchteten. Die politischen Ziele bei der Schaffung von Wohnraum werden erneut dramatisch verfehlt werden. Um gegenzusteuern, wird derzeit die Neuausrichtung von Förderprogrammen (Bau-Booster) diskutiert, um den privaten Bauträgern wieder wirtschaftliche machbare Projektentwicklungen zu ermöglichen.

Der Bedarf nach Wohnraum und auch modernen Büroflächen (new work) wird sich in den Ballungsräumen fortsetzen. Der Erwerb von Wohn- und Gewerbeinvestments wird auch in den nächsten Jahren ein fester Bestandteil in der Anlagestrategie institutioneller Investoren sein, abhängig vom Zinsniveau aber möglicherweise zu reduzierten Kaufpreisen.

Chancen

Die AOC-Gruppe konnte in den vergangenen Jahren ihre führende Position als Immobilienentwickler und -realisierer im mitteldeutschen Raum weiter ausbauen. Auf dieser Grundlage soll den derzeit veränderten Marktgegebenheiten mit maximaler Flexibilität begegnet werden. Die regionale Tätigkeit soll eingeschränkt und auf den rein mitteldeutschen Raum fokussiert werden. Im Hinblick auf die Nutzungen der geplanten Projekte wird weiterhin ein ausgewogener Mix zwischen Wohnen und Gewerbe (ganz überwiegend Büro) dominieren. Verschiedene Projekte mit Leuchtturm-Charakter (Magdeburg M1, Leipzig Urbaum) werden krisenresistent auch im eingeschränkten Verkaufsumfeld bestehen. Bereits bewilligte Zuschussförderungen erlauben eine größere Variabilität bei Verkaufsverhandlungen. Als inhabergeführtes Unternehmen wird AOC zudem im Jahr 2023 unternehmensinterne Umstrukturierungen vornehmen können, um im angespannten Markt noch besser zu bestehen; konkret in Umsetzung begriffen ist die Zusammenlegung von Standorten unter Verschlankung von Prozessen und personellen Ressourcen und ein Verkleinern der Gruppe bei Konzentration auf die Kernkompetenzen.

Die Wettbewerbsfähigkeit der AOC-Gruppe ist sowohl in personeller als auch in finanzieller Hinsicht, insbesondere vor dem Hintergrund der oben beschriebenen Verkäufe als forward funding, gesichert. Für weitere Grundstücks- und Projektankäufe stehen zahlreiche bewährte Finanzierungspartner zur Verfügung.

Risiken

Wirtschaftliche und rechtliche Bestandsgefährdungspotenziale sowie sonstige Risiken, die besonderen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben, sind derzeit für den Prognosezeitraum von einem Jahr nicht erkennbar.

Um die Rückführung aller finanziellen Verpflichtungen sicherzustellen, erfolgt seit Anfang des Jahres 2023 ein reger Austausch mit allen Kapitalgebern. Mögliche Optionen wie Stundung, Umschuldung und Prolongation werden dabei konzeptionell besprochen und final erarbeitet. So befindet sich die AOC-Gruppe, trotz der angespannten Marktlage, zusammenfassend in aussichtsreichen Verhandlungen mit Kreditinstituten.

Im Hinblick auf die Mezzanine-Kapitalgeber besteht das Risiko der Kündigung von Darlehen, da die Mindestlaufzeit bereits überschritten ist. Dies hätte zur Folge, dass die Darlehen mit einer Frist von sechs Wochen zum Ende eines jeden Monats gekündigt und zur Zahlung fällig gestellt werden könnten.

Gegen den Ausspruch von Kündigungen spricht die Tatsache, dass es sich um echte Nachrangdarlehen handelt. Um dennoch etwaigen Kündigungen entgegenzuwirken, befindet sich die AOC-Gruppe im konstruktiven Austausch mit den Mezzanine-Kapitalgebern. Zum Zeitpunkt der Berichterstellung liegen keine Kündigungen vor und es bestehen keine Kündigungsabsichten.

Zudem versetzt die Fertigstellung von 3 Projekten mit zum Teil erfüllten Bedingungen für Kaufpreisaufschläge sowie die Vollvermietung eines Projektes in Berlin und die sich daraus ergebene Freisetzung gebundener Liquidität die Unternehmensgruppe in die Lage den vorgenannten finanziellen Risiken mit ausreichend Planungssicherheit zu begegnen.

Die Ertragslage und die Zahlungsfähigkeit der Unternehmensgruppe sind aufgrund der der Planungssicherheit in Bezug auf künftige Einnahmen aufgrund bereits im Vorfeld geschlossener Forward Deals auch zukünftig gesichert.

Die AOC-Gruppe verfügt über ein Risikomanagementsystem, das die Unternehmensleitung in die Lage versetzt, Risiken frühzeitig zu erkennen, sachgerecht zu bewerten und somit rechtzeitig effektive Gegenmaßnahmen einzuleiten. Das Risikomanagement bildet damit einen zentralen Bestandteil der Geschäftsprozesse und eine wichtige Grundlage für alle Unternehmensentscheidungen.

Das unternehmensinterne Controlling bildet im Rahmen regelmäßig wiederkehrender unterjähriger Detailanalysen die Entwicklung auf Projektebene ab und stellt somit ein wichtiges Element zum Erkennen und Analysieren von Abweichungen zum Geschäftsplan ab. Die gewonnenen Erkenntnisse sind Ausgangspunkt für die Steuerungsmaßnahmen, die eventuellen Fehlentwicklungen erfolgreich und zeitnah entgegenwirken.

Magdeburg, 12. Juni 2023

gez. Till Schwerdtfeger

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

"An die AOC | DIE STADTENTWICKLER GmbH

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der AOC | DIE STADTENTWICKLER GmbH und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2022, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, dem Konzerneigenkapitalspiegel und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der AOC | DIE STADTENTWICKLER GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2022 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022 und

•

vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit

Wir verweisen auf die Angabe im Abschnitt "IV. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze" im Anhang sowie die Angaben in den Abschnitten "Finanzlage" und "Risiken" im Lagebericht, in denen die gesetzlichen Vertreter beschreiben, dass sich die Gesellschaft in einer angespannten Liquiditätssituation befindet und die Going-Concern Prämisse unter der Voraussetzung von Prolongationen und Umschuldungen der fällig werdenden Verbindlichkeiten gewährleistet ist. Dies halten wir für ein bestandsgefährdendes Risiko im Sinne des § 322 Abs. 2 Satz 3 HGB. Unser Prüfungsurteil zum Jahresabschluss ist bezüglich dieses Sachverhalts nicht modifiziert.

Verantwortung der gestzlichen Vertreter für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns zur Aufstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt.
•	holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile.
•	beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen."

Braunschweig, 20. Juni 2023

AudiTax GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Dipl.-Kfm. Markus Wien, Wirtschaftsprüfer

Sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:

Der Konzernabschluss wurde am 10.07.2023 festgestellt.