Futura Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH

Leipzig

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Bilanz zum 31. Dezember 2020

AKTIVA

	31.12.2020		01.01.2020
	Euro	Euro	Euro
A. ANLAGEVERMÖGEN
I. Immaterielle Vermögensgegenstände		1,00	1,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	73.000.180,74		72.170.328,43
2. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	2.137.278,57		248.245,04
		75.137.459,31	72.418.573,47
III. Finanzanlagen
1. Ausleihungen an verbundenen Unternehmen	8.200.000,00		0,00
2. Beteiligungen	1.904.307,00		1.904.307,00
3. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	1.444.291,25		6.300.533,03
4. Übrige	5.008.244,98		2.409.620,24
		16.556.843,23	10.614.460,27
		91.694.303,54	83.033.034,74
B. UMLAUFVERMÖGEN
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	237.885,83		0,00
- davon gegen Gesellschafter: EUR 237.885,83 (i.Vj.: EUR 0,00)
2. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00		573.169,87
- davon gegen Gesellschafter: EUR 0,00 (i.Vj.: EUR 573.169,87)
3. Übrige	1.993.821,87		1.289.572,52
		2.231.707,70	1.862.742,39
II. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten		893.693,14	1.325.936,50
		3.125.400,84	3.188.678,89
C. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN		1.541.683,02	1.872.906,26
		96.361.387,40	88.094.619,89

PASSIVA

	31.12.2020		01.01.2020
	Euro	Euro	Euro
A. EIGENKAPITAL
I. Gezeichnetes Kapital	9.000.000,00		9.000.000,00
II. Kapitalrücklage	15.282.527,00		15.282.527,00
III. Bilanzverlust	./. 3.461.035,08		./. 1.806.884,79
		20.821.491,92	22.475.642,21
B. RÜCKSTELLUNGEN		52.500,00	61.600,00
C. VERBINDLICHKEITEN
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	45.157.340,09		36.888.438,06
- davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr EUR 1.831.619.,74 (i.Vj.: EUR 1.525.253,56)
- davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr EUR 43.325.720,35 (i.Vj.: EUR 35.363.184,50)
2. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht:	5.991.644,05		5.825.000,03
- davon gegenüber Gesellschaftern: EUR 5.991.644,05 (i.Vj.: EUR 5.825.000,03)
- davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr EUR 5.991.644,05 (i.Vj.: EUR 5.825.000,03)
3. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	1.400.000,00
- davon gegenüber Gesellschaftern: EUR 1.400.000,00 (i.Vj.: EUR 0,00)
- davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr EUR 1.400.000,00 (i.Vj.: EUR 0,00)
4. übrige Verbindlichkeiten	22.895.530,14		22.759.617,95
- davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr EUR 2.755.402,98 (i.Vj.: EUR 1.758.871,53)
- davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr EUR 20.140.127,16 (i.Vj.: EUR 21.000.746,42)
		75.444.514,28	65.473.056,04
D. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN		42.881,20	84.321,64
		96.361.387,40	88.094.619,89

Gewinn- und Verlustrechnung vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020

	2020		2019
	Euro	Euro	Euro
1. Rohergebnis		3.917.440,42	7.626.543,01
2. Abschreibungen:
auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		-2.280.220,43	-2.173.072,77
3. sonstige betriebliche Aufwendungen		-554.004,67	-1.227.932,67
4. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens		366.532,22	251.918,68
- davon aus verbundenen Unternehmen: EUR 164.000,00 (i.Vj.: EUR 38.800,64)
5. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		0,00	4.815,26
6. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens		-290.974,26	-1.442.499,00
7. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		-2.361.956,94	-2.324.935,58
- davon an Gesellschafter: EUR 0,00 (i.Vj.: EUR 570.230,79)
- davon an verbundene Unternehmen: EUR -149.224,04 (i.Vj.: EUR 0,00)
- davon aus der Abzinsung von Rückstellungen: EUR -80,00 (i.Vj.: EUR 0,00)
8. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		-1,29	9.164,64
- davon aus latenten Steuern: EUR 0,00 (i.Vj.: EUR 3.800,00)
9. Ergebnis nach Steuern		-1.203.184,95	724.001,57
10. sonstige Steuern		-450.965,34	-487.916,15
11. Jahresfehlbetrag / - überschuss		-1.654.150,29	236.085,42
12. Verlustvortrag aus dem Vorjahr		-1.806.884,79	-2.042.970,21
13. Bilanzverlust		-3.461.035,08	-1.806.884,79

Anhang für das Geschäftsjahr 2020

I. Allgemeine Angaben

Die Futura Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH hat ihren Sitz in Leipzig und wird im Handelsregister beim Amtsgericht Leipzig in Abteilung B unter der Nr. 28473 geführt.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2020 der Futura Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches für Kapitalgesellschaften gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB aufgestellt. Ergänzend zu diesen Vorschriften waren die Regelungen des GmbH-Gesetzes zu beachten. Es gelten die Vorschriften für mittelgroße Kapitalgesellschaften. Die Gliederungsvorschriften des § 266 HGB für die Bilanz und des § 275 HGB für die Gewinn- und Verlustrechnung wurden beachtet. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB gewählt. Angaben, die wahlweise in der Bilanz, in der Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang gemacht werden können, sind teilweise im Anhang aufgeführt. Von den Erleichterungen und Befreiungen gemäß §§ 286 Abs. 4, 288 Abs. 2 HGB und 327 HGB wurde Gebrauch gemacht. Die Aufstellung des Jahresabschlusses erfolgte unter vollständiger Ergebnisverwendung.

Die bisherige Form der Darstellung des Jahresabschlusses wurde grundsätzlich beibehalten. Aufgrund von Änderungen in der Gesellschafterstruktur erfolgte im Geschäftsjahr 2020 der Statuswechsel eines Gesellschafters von einem Unternehmen, mit dem ein Beteiligungsverhältnis besteht, hin zu einem verbundenen Unternehmen. Aufgrund des Statuswechsels erfolgte eine entsprechende Anpassung des Ausweises der Finanzanlagen sowie Forderungen und Verbindlichkeiten.

In diesem Zusammenhang werden abweichend zum Vorjahr Forderungen gegen und Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern nicht mehr in Erweiterung des Gliederungsschemas des § 266 HGB in separaten Bilanzposten, sondern in den entsprechenden Posten des gesetzlichen Gliederungsschemas unter Angabe eines davon-Vermerkes ausgewiesen. Der Vorjahresausweis wurde angepasst.

Im Jahresabschluss sind sämtliche Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten, Aufwendungen und Erträge enthalten, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist. Die Posten der Aktivseite sind nicht mit Posten der Passivseite, Aufwendungen nicht mit Erträgen verrechnet worden, soweit dies nach den Vorschriften des § 246 HGB nicht ausdrücklich gefordert wird.

Die Wertansätze der Eröffnungsbilanz des Geschäftsjahres stimmen mit denen der Schlussbilanz des vorangegangenen Geschäftsjahres überein. Bei der Bewertung wurde von der Fortführung des Unternehmens ausgegangen. Die Vermögensgegenstände und Schulden wurden einzeln bewertet.

Es ist vorsichtig bewertet worden, namentlich sind alle vorhersehbaren Risiken und Verluste, die bis zum Abschlussstichtag entstanden sind, berücksichtigt worden, selbst wenn diese erst zwischen Abschlussstichtag und der Aufstellung des Jahresabschlusses bekannt geworden sind. Gewinne sind, soweit dies gesetzlich nicht ausdrücklich gefordert wird, nur berücksichtigt worden, wenn sie bis zum Abschlussstichtag realisiert wurden. Aufwendungen und Erträge des Geschäftsjahres sind unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung berücksichtigt worden.

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden im Wesentlichen unverändert zum Vorjahr angewendet.

Die immateriellen Vermögensgegenstände und Sachanlagen sind zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten einschließlich Anschaffungsnebenkosten angesetzt und, soweit die Vermögensgegenstände eine zeitlich begrenzte Nutzungsdauer haben, um planmäßige Abschreibungen vermindert. Die planmäßigen Abschreibungen werden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände linear vorgenommen.

Wesentliche Umbaumaßnahmen an Gebäuden werden im Anlagevermögen bilanziert, sofern eine Erweiterung der Substanz vorliegt oder eine wesentliche Umnutzung bestehender Flächen von beispielsweise Handel hin zu Büro- oder Wohnnutzung erfolgt.

Angesichts des untergeordneten Umfangs wendet die Gesellschaft für geringwertige Anlagegüter auch in der Handelsbilanz die steuerlichen Regelungen entsprechend an.

Die Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten angesetzt. Der Ansatz der Ausleihungen des Finanzanlagevermögens erfolgt grundsätzlich zum Nennwert. Sofern erforderlich, erfolgen bei voraussichtlich dauernder Wertminderung außerplanmäßige Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert am Abschlussstichtag.

Die Bewertung der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sowie des Kassenbestandes und der Guthaben bei Kreditinstituten erfolgt zum Nennwert. Für das individuelle Ausfallrisiko der Forderungen wurden Einzelwertberichtigungen vorgenommen. Dem allgemeinen Ausfallrisiko bei Forderungen aus Lieferungen und Leistungen wurde durch eine Pauschalwertberichtigung Rechnung getragen.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken sowie ungewissen Verpflichtungen und sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages unter Berücksichtigung erwarteter künftiger Preis- und Kostenänderungen angesetzt. Bei Rückstellungen mit Restlaufzeiten von über einem Jahr erfolgt eine Abzinsung mit dem fristenkongruenten von der Deutschen Bundesbank vorgegebenen durchschnittlichen Marktzins.

Die Bewertung der Verbindlichkeiten erfolgt zum Erfüllungsbetrag.

III. Angaben zur Bilanz

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ist dem am Ende des Anhangs beigefügten Anlagespiegel zu entnehmen. Im Geschäftsjahr 2020 wurden außerplanmäßige Abschreibungen auf das Finanzanlagevermögen i. H. v. TEUR 291 vorgenommen.

Die übrigen Forderungen und Vermögensgegenstände werden um pauschale Wertberichtigungen (TEUR 12) gekürzt. Darüber hinaus werden für Einzelrisiken Wertberichtigungen (TEUR 263) berücksichtigt. Sie beinhalten auch Ansprüche aus Umsatzsteuer (TEUR 248), Darlehen und Verrechnungskonten (TEUR 216), Ansprüche aus Versicherungsentschädigungen (TEUR 135) sowie aus der Abrechnung der Energie- und Wasserversorger (TEUR 89).

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen Verrechnungskonten.

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten beinhaltet im Wesentlichen abgegrenzte Mietzuschüsse i. H. v. TEUR 1.087, abgegrenzte, auf zukünftige Zeiträume entfallende Prämien für zwei Zinssicherungsgeschäfte (Zinscap) i. H. v. TEUR 287 und Disagien i. H. v. TEUR 142.

Das Stammkapital beträgt EUR 9.000.000,00. Es entspricht den gesellschaftsrechtlichen Verhältnissen.

Die bilanzierten Rückstellungen decken alle erkennbaren Risiken in angemessener Höhe.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen vollumfänglich Darlehen. Die Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, betreffen Darlehen (TEUR 5.825) sowie Verrechnungskonten (TEUR 167).

Die übrigen Verbindlichkeiten enthalten Darlehensverbindlichkeiten i. H. v. TEUR 21.001.

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten beinhaltet abgegrenzte Mietvorauszahlungen.

IV. Sonstige Pflichtangaben

Neben den in der Bilanz ausgewiesenen Verbindlichkeiten bestehen zum Bilanzstichtag folgende Haftungsverhältnisse, sonstige finanzielle Verpflichtungen und nicht in der Bilanz enthaltene Geschäfte:

•	Das Bestellobligo für Investitionen in das Anlagevermögen beträgt zum 31. Dezember 2020 TEUR 5.621.

Derivative Finanzinstrumente:

Im Rahmen des Risikomanagements werden die variablen Zinsen von verschiedenen Darlehen (Grundgeschäfte) mit Zinssicherungsgeschäften in Form von Zinscaps (Sicherungsgeschäfte) gesichert.

Mit der Landesbank Baden-Württemberg, Stuttgart, wurde am 4. Oktober 2011 ein Zinssicherungsgeschäft in Form eines Zinscaps über TEUR 3.000 (Nominalbetrag), eine Laufzeit von 10 Jahren sowie mit linearer Minderung des Bezugsbetrags über die Laufzeit mit einer Cap-Rate von 4,00 % abgeschlossen. Der Referenzzinssatz ist der 3-Monats-EURIBOR. Der nach allgemein gültigen Grundsätzen (Mark-to-Market) ermittelte Marktwert aus Sicht der Gesellschaft beträgt zum 31. Dezember 2020 TEUR 0. Das Zinssicherungsgeschäft bildet eine Bewertungseinheit mit dem Grundgeschäft. Aus diesem Grund werden die bei Abschluss des Sicherungsgeschäfts geleisteten Prämien über die Laufzeit amortisiert.

Mit der Bayerische Landesbank, München, wurde am 25. April 2017 ein Zinssicherungsgeschäft in Form eines Zinscaps über TEUR 7.000 (Nominalbetrag), eine Laufzeit von 10 Jahren sowie mit linearer Minderung des Bezugsbetrags über die Laufzeit mit einer Cap-Rate von 1,00 % abgeschlossen. Der Referenzzinssatz ist der 3-Monats-EURIBOR. Der nach allgemein gültigen Grundsätzen (Mark-to-Market) ermittelte Marktwert aus Sicht der Gesellschaft beträgt zum 31. Dezember 2020 TEUR 14. Das Zinssicherungsgeschäft bildet eine Bewertungseinheit mit den Grundgeschäften. Aus diesem Grund werden die bei Abschluss des Sicherungsgeschäfts geleisteten Prämien über die Laufzeit amortisiert.

Nachtragsbericht:

In Bezug auf die Auswirkungen der weltweit in 2020 ausgebrochenen Corona-Pandemie verweisen wir auf die Ausführungen im Lagebericht.

Arbeitnehmer:

Seit dem Geschäftsjahr 2019 sind keine Arbeitnehmer mehr bei der Gesellschaft beschäftigt.

Geschäftsführung:

	Herr Adrianus Marinus Roecoert, Tamsalu vald, Estland, Geschäftsführer
	Herr Jacobus van Twillert, Elburg, Niederlande, Geschäftsführer

Anteilsbesitz

Die Gesellschaft ist in Höhe von 41,97 % an der Brouwerij Nieuw-Holland B.V., Den Helder, Niederlande, beteiligt. Die Gesellschaft weist zum 31. Dezember 2020 ein Eigenkapital i. H. v. TEUR 4.443 sowie ein Jahresergebnis i. H. v. TEUR -97 aus.

Ergebnisverwendung:

Der Jahresfehlbetrag i. H. v. TEUR 1.654 wird auf neue Rechnung vorgetragen.

Leipzig, den 24. September 2021

gez. Adrianus Marinus Roecoert, Geschäftsführer

gez. Jacobus van Twillert, Geschäftsführer

Die Feststellung des Jahresabschlusses erfolgte am: 15. Dezember 2021

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2020

	Historische Anschaffungs- und Herstellungskosten
	Stand	Zugänge	Umbuchungen	Abgänge	Stand
	01.01.2020	des Geschäftsjahres			31.12.2020
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
ANLAGEVERMÖGEN
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	5.152,24	0,00	0,00	0,00	5.152,24
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	89.669.718,48	5.308.947,43	161.512,73	2.982.946,50	92.157.232,14
2. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	248.245,04	2.050.546,26	-161.512,73	0,00	2.137.278,57
	89.917.963,52	7.359.493,69	0,00	2.982.946,50	94.294.510,71
III. Finanzanlagen
1. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	0,00	3.000.000,00	5.200.000,00	0,00	8.200.000,00
2. Beteiligungen	1.904.307,00	0,00	0,00	0,00	1.904.307,00
3. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	6.300.533,03	343.758,22	-5.200.000,00	0,00	1.444.291,25
4. Übrige	3.852.119,24	3.027.138,74	0,00	137.539,74	6.741.718,24
	12.056.959,27	6.370.896,96	0,00	137.539,74	18.290.316,49
	101.980.075,03	13.730.390,65	0,00	3.120.486,24	112.589.979,44

	Abschreibungen
	Stand	Zugänge	Abgänge	Stand
	01.01.2020			31.12.2020
	EUR	EUR	EUR	EUR
ANLAGEVERMÖGEN
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	5.151,24	0,00	0,00	5.151,24
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	17.499.390,05	2.280.220,43	622.559,08	19.157.051,40
2. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00
	17.499.390,05	2.280.220,43	622.559,08	19.157.051,40
III. Finanzanlagen
1. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00
2. Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00
3. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00	0,00	0,00	0,00
4. Übrige	1.442.499,00	290.974,26	0,00	1.733.473,26
	1.442.499,00	290.974,26	0,00	1.733.473,26
	18.947.040,29	2.571.194,69	622.559,08	20.895.675,90

	Buchwert
	Stand	Stand
	31.12.2020	01.01.2020
	EUR	EUR
ANLAGEVERMÖGEN
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	1,00	1,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	73.000.180,74	72.170.328,43
2. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	2.137.278,57	248.245,04
	75.137.459,31	72.418.573,47
III. Finanzanlagen
1. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	8.200.000,00	0,00
2. Beteiligungen	1.904.307,00	1.904.307,00
3. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	1.444.291,25	6.300.533,03
4. Übrige	5.008.244,98	2.409.620,24
	16.556.843,23	10.614.460,27
	91.694.303,54	83.033.034,74

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2020

1. GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS

Geschäftsmodell

Ziele und Strategien

Organisation und Geschäftsstruktur

2. WIRTSCHAFTSBERICHT

Geschäftsverlauf

Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

3. PROGNOSE-, RISIKO- UND CHANCENBERICHT

1. GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS

Geschäftsmodell

Das Geschäftsmodell der Futura Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH (Futura) ist auf das langfristige und rentable Betreiben des eigenen Immobilienportfolios vor allem in Deutschland sowie auf Vermögensverwaltung ausgerichtet. Der Ankauf der Immobilien erfolgt unter dem Gesichtspunkt einer langfristigen Bestandshaltung.

Gegenstand des Unternehmens ist:

―	Ankauf und Verwaltung von Immobilien, Vermögensverwaltung und Projektentwicklung sowie Beteiligungen an anderen Gesellschaften.
―	Die Gesellschaft darf alle Maßnahmen treffen, die geeignet sind, den Gesellschaftszweck zu fördern.

Ziele und Strategie

Die Ziele und die Strategie der Gesellschaft basieren auf folgenden Schwerpunkten:

Optimierung der Profitabilität

Ziele der Futura sind die langfristige optimierte Betreibung der Bestandsimmobilien sowie die Erhöhung der Profitabilität. Dazu soll neben der kontinuierlichen Steigerung des Vermietungsergebnisses auch die Reduktion von Kosten genutzt werden sowie eine Optimierung der Finanzierungstruktur erfolgen.

Diversität des Immobilienportfolios

Ziel ist es, ein ausgeglichenes Immobilienportfolio mit verschiedenen Nutzungsarten zu betreiben. Die Geschäftstätigkeit der Futura ist hauptsächlich auf Gewerbeimmobilien (Einkaufs- und Fachmarktzentren, Büro- und Gewerbeflächen), Wohnungen und Freizeit ausgerichtet. Der Fokus wird auch weiterhin in dem Ausschöpfen des Potentials des Immobilienbestands liegen. Dafür soll, soweit erforderlich, auch die Umnutzung von Immobilien realisiert werden, um die Immobiliennutzung an die aktuellen Marktbedingungen anzupassen. Einzelne Verkäufe aus dem Bestand bzw. weitere Ankäufe sind nicht ausgeschlossen. Strategie ist jedoch, die Bestandsimmobilien langfristig im Bestand zu halten.

Investitionen in Bestandsportfolio

Ein weiteres Ziel ist die zeitgemäße Anpassung der Immobilienportfolios durch Instandsetzung und Nutzungsoptimierung. Diese Strategie betrifft hauptsächlich die Einkaufs- und Fachmarktzentren, bei denen der Schwerpunkt auf Vermietung und Neustrukturierung liegt. Für 2021 bis 2023 ist ein Modernisierungs-, Umstrukturierungs- und Instandhaltungsbudget in Höhe von TEUR 19.800 geplant.

Vermietung und Bewirtschaftung

Zielsetzung des Unternehmens ist sowohl im Wohnimmobilienbereich als auch im Gewerbeimmobilienbereich eine maximale Vermietung der Immobilien und das Minimieren des Leerstands. Es wird eine aktive Vermietungsstrategie verfolgt, wobei sowohl auf dem lokalen und regionalen wie auch auf dem bundesweiten Markt Akquise bei potenziellen Mietern betrieben wird. Die Vermietung ist auf das Marketingkonzept der jeweiligen Objekte abgestimmt, wobei der Branchenmix sowie die marktbedingte Nachfrage nach bestimmten Nutzungsarten eine wichtige Rolle spielen. Außerdem setzt Futura auf Bestandskundenpflege und eine aktive Mietvertragsverwaltung, um Kontinuität zu gewährleisten.

Steuerungssystem

Das Steuerungssystem der Futura basiert grundsätzlich auf der regelmäßigen Berichterstattung des Managements an die Geschäftsführung bzw. die Gesellschafter.

Diese basiert auf folgenden Informationsquellen:

•	Regelmäßige Beratung zwischen Management und Geschäftsführung
•	Periodische Finanzberichte
•	Liquiditätsübersichten, Forderungsübersichten
•	Finanzmanagementübersichten
•	Monats- bzw. Quartalsberichte im Bereich Immobilienbewirtschaftung
•	Mieterliste (Ist / Soll)
•	Marktanalyse - Objekt- und Revitalisierungskonzepte

Organisation und Geschäftsstruktur

Gesellschafter der Futura Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH sind zwei niederländische Unternehmensgruppen.

Das Management und die Verwaltung der Futura sind ausgelagert und werden durch die Gallus Services GmbH, Leipzig, sowie durch den Gesellschafter Hoenderdaell B.V., Den Helder, Niederlande, durchgeführt.

2. WIRTSCHAFTSBERICHT

Geschäftsverlauf

Die Futura Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH ist seit 2006 auf dem deutschen Immobilienmarkt aktiv. Über die Jahre hat die Futura mehrere Immobilienobjekte in Deutschland erworben. In 2020 wurden keine weiteren Objekte erworben. Ein Immobilienobjekt wurde in 2020 verkauft.

Das Geschäftsjahr 2020 hat durch die Corona-Pandemie eine ganz andere Wendung bekommen als geplant. Die Coronakrise hat auch auf den Geschäftsverlauf der Futura Einfluss genommen. Die Mieter im Bereich Einzelhandel, Freizeit, Gastronomie sowie die Studentenwohnungen waren durch gesetzliche Schließungsmaßnahmen und Ausfall von Lehrveranstaltungen betroffen. Mit einigen Mietern wurden daher aus Kulanz Mietreduzierungs- und Stundungsregelungen getroffen. Insgesamt sind in 2020 TEUR 261 an Mietminderungen gewährt worden. Außerdem wurden durch die abgeschlossenen Umsatzmietvereinbarungen insgesamt TEUR 80 weniger an Umsatzmiete erzielt. Um das Erfüllen unserer finanziellen Verpflichtungen zu sichern, wurde bei der Landesbank Baden-Württemberg, Stuttgart, ein KfW-Darlehen über TEUR 2.200 aufgenommen. Dank der Diversität des Immobilienportfolios war nur ein Teil der Mieter betroffen und es gab für den Großteil des Mieterbestandes keinen coronabedingten Umsatzausfall. Beispielsweise im Bereich Lebensmittelmärkte und täglicher Bedarf sowie bei Labor- und Technologieunternehmen wurden teilweise sogar höhere Vermietungsumsätze erreicht.

In 2020 ist das Objekt Wartenbergerstraße 174 in Berlin (Multiplex-Kino) verkauft worden. Nutzen und Lasten sind rückwirkend zum 1. Januar 2020 auf den Käufer übertragen worden, was ebenfalls zu einem signifikanten Umsatzrückgang in 2020 beitrug.

Trotz der coronabedingten Einschränkungen im Geschäftsbereich Einzelhandel und Freizeit ist es der Futura gelungen, mehrere größere Mietverträge neu abzuschließen. Diese konnten nach erfolgten Umbaumaßnahmen teilweise noch in 2020 und teilweise in 2021 vereinbart werden. Deshalb geht das Jahr 2020 als das Jahr mit dem größten Neuvermietungserfolg in die Geschichte der Gesellschaft ein. Die sich hieraus ergebenden Mieteinnahmen werden sich jedoch erst in den Jahren 2021 und 2022 in den Umsatzerlösen der Gesellschaft niederschlagen.

In 2020 wurden die notwendigen Investitionen für Instandsetzung, Erweiterung, Revitalisierung und Umnutzung der Bestandsobjekte fortgeführt. Im Allgemeinen ist anzumerken, dass veraltete sicherheitsrelevante Anlagen sowie Heizungs- und Lüftungsanlagen zu einem höheren Instandsetzungsaufwand führten. Weiterhin wird auf Energieoptimierungsmaßnahmen gesetzt, um damit die laufenden Betriebskosten zu senken.

Für das Objekt Kulmbach Einkaufszentrum fritz wurden in 2020 Mietverträge über insgesamt 15.888 qm (davon 11.566 qm Leerstand) neu abgeschlossen und deshalb mit weiteren Umbauarbeiten begonnen. Gemäß dem in 2018 erstellten Vermietungs- und Umstrukturierungskonzept ist vorgesehen, die Verkaufsflächen (Einzelhandel) im Erdgeschoss zu konzentrieren und die in den oberen Etagen gelegenen Flächen umzunutzen. Für die leerstehende Fläche im Erdgeschoss wurde ein Mietvertrag über 4.200 qm mit dem Lebensmittelhändler EDEKA abgeschlossen. Die Mietlaufzeit beträgt 15 Jahre plus Optionen. Der Umbau des SB-Markts (EDEKA) und des Parkdecks wurde in 2020 realisiert und der Markt am 15. Dezember 2020 eröffnet. Das Gesamtinvestitionsvolumen lag bei insgesamt TEUR 5.300. Außerdem wurden im Objekt in Kulmbach mit der Immobilien Freistaat Bayern Mietverträge für die Universität Bayreuth, Campus Kulmbach, über insgesamt 2.861 qm (für 13 Jahre) abgeschlossen. Hier werden hochwertige Schulungs- und Laborräume angemietet. Der Umbau hat Ende 2020 begonnen und wird laut Planung bis Ende 2021 fertiggestellt. Das geplante Investitionsvolumen der Futura liegt bei TEUR 6.100. An den Bestands- und Ankermieter des Technologiezentrums fritz "Axolabs" sind zusätzliche 3.278 qm vermietet worden. Für die neue Gesamtfläche mit 7.527 qm wurde ein neuer Mietvertrag für 10 Jahre plus Optionen geschlossen. Der Umbau hat Ende 2020 begonnen und wird laut Planung bis Ende 2021 fertiggestellt. Das Investitionsvolumen der Futura liegt bei TEUR 2.100. In 2020 sind auch ca. 1.000 qm an das Impfzentrum des Landkreises Kulmbach vermietet worden.

Im Objekt City Center Rathenow wurden in 2020 Energieoptimierungsmaßnahmen i. H. v. TEUR 69 durchgeführt. Für ca. 270 qm wurde ein Pizzalieferdienst als neuer Mieter akquiriert. Vertragsabschuss und Realisierung erfolgten erst in 2021.

Für das Fachmarktzentrum Müggelpark in Gosen - Neu Zittau wurde in 2019 ein neues Vermietungs- und Entwicklungskonzept erstellt. Daraufhin wurde ein Änderungsverfahren für den Bebauungsplan gestartet. Ziel ist es, die eingeschränkten und veralteten Nutzungsbedingungen zu ändern und somit weiteren centerrelevanten Einzelhandel, einen zusätzlichen Lebensmittelmarkt sowie Freizeit- und Gewerbebetriebe zu ermöglichen. Die Gemeinde Gosen hat der Änderung des Bebauungsplans Ende 2019 zugestimmt. In 2020 und 2021 gab und gibt es weitere Abstimmungen mit dem Landkreis sowie Gespräche mit Mietinteressenten.

Im Wohnpark Schönborn-Dreiwerden sind weitere Wohnungen für Neuvermietungen renoviert worden. Es handelt sich hierbei sowohl um frei gewordene Wohnungen als auch um langfristig leerstehende Wohnungen. Coronabedingt wurde ein Teil der Fläche durch Schließung der Hochschule Mittweida in 2020 nicht genutzt. Auch für 2021 sind hierdurch Mietausfälle zu erwarten.

Im Einkaufszentrum Lindetal-Center in Neubrandenburg wurde gemäß neuem Vermietungskonzept die Umnutzung von Einzelhandelsflächen in Gewerbeflächen (Büro, Praxis, Freizeit) weiter umgesetzt. In 2020 wurde mit dem Umbau des ehemaligen Musikgeschäfts (1.300 qm) begonnen. Davon wurden 600 qm gegen Ende 2020 an ein Bildungszentrum vermietet. In 2021 wurden die restlichen Flächen von ca. 670 qm an eine Physiotherapie-Praxis vermietet.

Trotz der schwierigen Geschäftslage durch die Corona-Pandemie hat die Futura bis Ende 2020 23.782 qm neu vermietet. Die Abmietungen belaufen sich auf 12.250 qm, sodass ein Vermietungsüberschuss von 11.532 qm realisiert wurde. Die Leerstandsquote hat sich dementsprechend zum Ende des Geschäftsjahres verbessert. Die Auswirkung auf den Umsatz werden sich aber erst in 2021 und 2022 auswirken, da die neuen Mietverträge teilweise erst im Laufe des Jahres 2021 nach Umbaumaßnahmen in Kraft treten.

Insgesamt wurde das Jahr 2020 mit einem Betriebsergebnis vor Abschreibungen (EBITDA) i. H. v. TEUR 2.981 (Vorjahr: TEUR 2.886) abgeschlossen. Das EBITDA deckt analog der Vorjahre nicht die Finanzierungskosten sowie die Abschreibungen. Die Entwicklung und Umstrukturierung einzelner Objekte dient auch der Verbesserung dieser Kennziffer. Unter Berücksichtigung der Abschreibungen sowie des Finanz- und neutralen Ergebnisses resultiert ein Jahresfehlbetrag von TEUR 1.654. Mit dem Ergebnis des Geschäftsjahres sind wir u. a. coronabedingt nicht zufrieden. Der Jahresfehlbetrag wurde allerdings auch aufgrund des zeitlich befristeten Leerstands und der vorgenommenen Umbaumaßnahmen im Objekt Kulmbach erwartet. In diesem Zusammenhang ist auch zu bemerken, dass die Summe der Verkehrswerte der Objekte deutlich über den Buchwerten liegen.

Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

Die Ertragslage weist im Jahr 2020 im Vergleich zum Vorjahr folgende Struktur auf:

Ertragslage			TEUR
	2020	2019	Veränderung
Umsatz	13.636	12.293	1.343
EBITDA	2.981	2.886	95
EBIT	701	713	-12
neutrales Ergebnis	-360	1.582	-1.942
Ergebnis vor Ertragsteuern und nach sonstigen Steuern	-1.654	227	-1.881
Jahresfehlbetrag (2019: -überschuss)	-1.654	236	-1.890

Die gesamten Mieteinnahmen (Nettokalt) im Jahr 2020 sind im Vergleich zu 2019 von TEUR 9.066 auf TEUR 7.795 deutlich gesunken. Die Abnahme der Mieteinnahmen ist auf die (zeitlich begrenzte) Zunahme des Leerstandes, den Verkauf eines Objekts am Anfang des Jahres sowie auf coronabedingte Mietminderungen zurückzuführen.

Die gesamten Umsatzerlöse belaufen sich in 2020 auf TEUR 13.636, verglichen mit TEUR 12.293 in 2019. Die gegenüber dem Vorjahr gestiegenen Umsatzerlöse resultieren im Wesentlichen daraus, dass in 2020 Umsätze aus Objektverkäufen i. H. v. TEUR 3.000 realisiert wurden. Ohne diesen Verkauf wären die Umsatzerlöse gegenüber dem Vorjahr rückläufig gewesen.

Durch die im Jahr 2020 durchgeführten Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen ist der Instandhaltungs- und Wartungsaufwand mit TEUR 2.324 verglichen mit dem Aufwand i. H. v. TEUR 2.528 in 2019 geringer ausgefallen.

Aus dem Finanzanlagevermögen wurden mit TEUR 367 (2019: TEUR 252) nur unwesentliche Zinserträge realisiert.

Das neutrale Ergebnis ist in 2020 durch außerplanmäßige Abschreibungen auf Finanzanlagen i. H. v. TEUR 291 (2019: TEUR 1.442) und Wertberichtigungen sowie Forderungsverluste aus Lieferungen und Leistungen i. H. v. TEUR 110 (2019: TEUR 441) belastet. Der starke Rückgang des neutralen Ergebnisses im Vergleich zum Vorjahr betrifft insbesondere Erträge aus der Tilgung von unter Nominalwert erworbenen Darlehensforderungen i. H. v. TEUR 3.353 im Vorjahr.

Es ergibt sich aufgrund vorstehender Entwicklungen ein negatives Jahresergebnis i. H. v. TEUR 1.654.

Die Finanzlage der Gesellschaft stellt sich wie folgt dar:

Das Unternehmen finanziert sich im Wesentlichen über die Bereitstellung von Investitionskrediten von Kreditinstituten und sonstigen Darlehensgebern sowie aus Darlehen der Gesellschafter.

Das Immobilien- und Finanzanlagenportfolio sowie die übrigen Vermögenswerte sind mit TEUR 28.214 (2019: TEUR 28.301) aus eigenen Mitteln (Eigenkapital und Gesellschafterdarlehen) finanziert. Die Summe der Bankdarlehen beträgt am 31. Dezember 2020 TEUR 45.157 (2019: TEUR 36.888). Weiterhin bestehen sonstige Darlehen i. H. v. TEUR 21.001 (2019: TEUR 21.832). Die Investitionskredite haben kurz- bis langfristige Laufzeiten, die Gesellschafterkredite sind kurzfristiger Natur.

Die M.M.Warburg & CO (AG & Co.) KGaA, Hamburg, hat in 2019 ein Darlehen für die Liegenschaften in Kulmbach gewährt. Insgesamt beläuft sich die Finanzierung auf TEUR 20.000, welche in mehreren Teilbeträgen, abhängig von der im und am Objekt durchgeführten Revitalisierung, ausbezahlt werden. In 2020 konnte ein Teilbetrag i. H. v. TEUR 8.000 in Anspruch genommen werden, so dass nunmehr TEUR 16.500 abgerufen sind.

Um das Erfüllen der finanziellen Verpflichtungen in der Corona-Krise zu sichern, wurde bei der Landesbank Baden-Württemberg, Stuttgart, ein KfW-Darlehen über TEUR 2.200 aufgenommen.

Der bilanzielle Verschuldungsgrad der Futura liegt mit 363 % auf einem höheren Niveau als im Vorjahr (292 %). Ursächlich für die Zunahme sind die investitionsbedingte Erhöhung der Verbindlichkeiten sowie der Rückgang des Eigenkapitals infolge des negativen Jahresergebnisses.

Der vereinfachte operative Cash-Flow, der sich aus dem Jahresergebnis zuzüglich Abschreibungen ermittelt, verschlechterte sich von TEUR 3.851 in 2019 auf TEUR 917 in 2020. Der Rückgang resultiert größtenteils aus Einzahlungen im Zusammenhang mit der Tilgung von unter Nominalwert erworbenen Darlehensforderungen im Vorjahr.

Die Gesellschaft konnte im Jahr 2020 zu jeder Zeit ihre Zahlungsverpflichtungen erfüllen.

In verkürzter Form ergibt sich folgende Bilanzstruktur:

Bilanzstruktur			TEUR
	2020	2019	Veränderung
langfristiges Vermögen	91.694	83.034	8.660
kurzfristiges Vermögen	4.667	5.061	-394
Eigenkapital	20.822	22.476	-1.654
langfristiges Fremdkapital	50.444	46.069	4.375
kurz- und mittelfristiges Fremdkapital	25.095	19.550	5.545

Das langfristige Vermögen ist im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 8.660 gestiegen. Weitere Objekte wurden in 2020 nicht erworben, so dass sich das Sachanlagevermögen aufgrund der Investitionen in Bestandsimmobilien (TEUR 7.359) abzüglich der Abschreibungen (TEUR 2.280) sowie der Restbuchwerte des veräußerten Objektes (TEUR 2.360) um TEUR 2.718 gegenüber 2019 erhöht hat. Das Finanzanlagevermögen erhöhte sich um TEUR 5.942, was in der Ausreichung von Darlehen (TEUR 6.371) abzüglich Abschreibungen von Darlehensforderungen (TEUR 291) begründet ist.

Der Gesamtbuchwert des Immobilienportfolios beträgt per 31. Dezember 2020 TEUR 75.137 (2019: TEUR 72.419).

Wesentliche Zugänge zum Sachanlagevermögen resultieren in 2020 aus Investitionen in das fritz Technologie- und Einkaufszentrum in Kulmbach.

Das kurzfristige Vermögen verringerte sich um TEUR 394 im Wesentlichen aufgrund der gegenüber dem Vorjahr gesunkenen liquiden Mittel und Forderungen gegen Gesellschafter, denen gestiegene sonstige Vermögensgegenstände insbesondere aus Umsatzsteuererstattungsansprüchen gegenüberstehen.

Die Eigenkapitalquote liegt bei 21,6 % (2019: 25,5 %) und unterstreicht die solide, langfristig ausgerichtete Finanzierung des Unternehmens. Unter Einbeziehung der Gesellschafterdarlehen ergibt sich eine wirtschaftliche Eigenkapitalquote von 29,3 % (2019: 32,1 %), welche sich aufgrund des negativen Jahresergebnisses und der gestiegenen Bilanzsumme in Folge der erhöhten Investitionstätigkeit rückläufig entwickelte.

Der Anstieg des langfristigen sowie des kurz- und mittelfristigen Fremdkapitals betrifft hauptsächlich die Aufnahme von Investitionsdarlehen und coronabedingten KfW-Darlehen sowie die investitionsbedingte Zunahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.

3. PROGNOSE-, RISIKO- UND CHANCENBERICHT

Prognosen für das Geschäftsjahr 2021

Auch im Jahr 2021 wird der Fokus der Futura auf der Weiterentwicklung der Bestandsimmobilien, insbesondere der Einkaufszentren, liegen. Durch die Corona-Krise ist mit einer stagnierenden Vermietung im Einzelhandelbereich zu rechnen. Aufgrund der gestiegenen Nachfrage nach Büro- und Praxisflächen erwarten wir in 2021 einen verbesserten Vermietungsgrad aufgrund der bereits abgeschlossenen Mietverträge aus 2020 und 2021 (Stand August 2021). Um auf die Veränderungen in der Einzelhandels-Branche durch die Veränderung im Einkaufsverhalten der Konsumenten (z.B. Online-Handel und aktuell die Corona-Krise) zu reagieren, sind Umstrukturierungen teilweise notwendig.

Für das fritz Technologie- und Einkaufszentrum in Kulmbach werden die geplanten Umbaumaßnahmen aus den in 2020 abgeschlossenen Mietverträgen für das Technologiezentrum (Universität Bayreuth, Campus Kulmbach sowie ein Laborunternehmen) in 2021 umgesetzt. Durch die genannten umfangreichen Änderungen und Umbaumaßnahmen ist das Objekt Kulmbach bis Ende 2021 im Umbaumodus. Das Gesamtinvestitionsvolumen in Kulmbach für die Jahre 2020 und 2021 beträgt TEUR 14.100. Die Finanzierung der Investitionen in 2021 erfolgt durch langfristiges Fremdkapital. Die jährlichen Gesamtmieteinahmen werden von TEUR 1.700 in 2020 auf voraussichtlich TEUR 3.100 bis Ende 2021 ansteigen.

Auch im Lindetal-Center in Neubrandenburg liegt der Fokus auf der Neuvermietung der Ladenflächen und der teilweisen Umnutzung der Verkaufsfläche in Büro- und Freizeitflächen. In 2021 sind bereits 650 qm ehemalige Einzelhandelsflächen als Praxisfläche vermietet worden. Die Fläche wird derzeit noch umgebaut. Zurzeit laufen weitergehende Verhandlungen über 1.200 qm Einzelhandelsfläche mit Mietvertragsbeginn in März 2022.

Für den Müggelpark in Gosen - Neu Zittau ist die Änderung der Nutzung für das Fachmarktcenter geplant, um zukünftig den Branchenmix des Centers zu optimieren. Geplant wird die Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters auf einem Teilbereich des Baumarktes. Hierzu ist eine Änderung des Bebauungsplans beantragt und von der Gemeinde Gosen bereits genehmigt worden. 2021 und 2022 läuft dazu die weitere Abstimmung mit den Behörden.

Im Saale Center in Halle ist für das 1. Obergeschoss die Umnutzung der ehemaligen Einzelhandelsfläche in Freizeit- und Büroflächen geplant. Die Konzepte dazu sollen in 2021 und 2022 weiter ausgearbeitet werden.

Corona-Krise

In 2021 erwarten wir weitere coronabedingte Mietminderungen i. H. v. ca. TEUR 350, sowie coronabedingt geringere Einnahmen aus Umsatzmieten i. H. v. TEUR 90. Durch den Abschluss von neuen Mietverträgen, welche im Laufe des Jahres 2021 in Kraft treten, ist insgesamt jedoch mit einem leichten Anstieg der Vermietungsumsätze zu rechnen. In Moment ist weiterhin unsicher, wie umfangreich die weiteren Folgen der Corona Pandemie für die Wirtschaft, für unsere Mieter und für unsere Gesellschaft langfristig sein werden. Dank der Diversität des Immobilienportfolios sowie der guten Bonität der Futura ist die langfristige Betriebsführung jedoch gesichert.

Geschäftsergebnis

Das Geschäftsergebnis ist aufgrund vieler unvorhersehbarer Sondereffekte nur äußerst schwer zu quantifizieren. Bei Durchführung der geplanten Instandsetzungs- und Umbaumaßnahmen würde sich ein leicht negatives Ergebnis für 2021 ergeben. Unter Berücksichtigung möglicher Gewinne aus Objektverkäufen, ungeplanten Investitionsmaßnahmen sowie der ungewissen Höhe des möglichen Mietausfalls durch die Corona-Krise ist ein verlässliches Ergebnis momentan nicht abschätzbar.

Risikobericht

Ziel der Futura ist es, Risiken für das Unternehmen frühzeitig zu erkennen, auf adäquate Weise zu verhindern und rechtzeitig entgegenzuwirken. Hierzu ist es notwendig, sich weiterhin in den Markt zu vertiefen und Entwicklungen im Immobilien- und Finanzsektor zu folgen.

Marktrisiken

Mögliche Risiken für Immobilienunternehmen im Allgemeinen sowie für Futura im Besonderen sind das Leerstand- und Neuvermietungsrisiko, das Mietausfallrisiko und das Zinsänderungsrisiko.

Das Leerstandrisiko ist oft frühzeitig bekannt, da die meisten Mietverträge längere Kündigungsfristen haben. Hierauf wird reagiert, indem die Neuvermietung frühzeitig startet und neue Konzepte entwickelt werden, um dieses Risiko zu minimieren. Insbesondere ein Trend zur Umnutzung von Einzelhandelsflächen in Freizeit- und Büroflächen zeichnet sich auch aufgrund des geänderten Käuferverhaltens ab.

Das Mietausfallrisiko wird dadurch begrenzt, dass vor Abschluss einer Mietvereinbarung eine entsprechende Bonitätsprüfung durchgeführt wird.

Das Zinsänderungsrisiko wurde von Futura durch den Abschluss von Zinssicherungsgeschäften und durch lange Festzinsperioden begrenzt.

Portfoliorisiken (Vermietungsobjekte)

Portfoliorisiken können sowohl einzelne Objekte als auch das gesamte Portfolio betreffen. Auf Objektebene können dies beispielsweise Instandhaltungsversäumnisse, Schäden oder Altlasten sein, die hohe Instandhaltungs- und Sanierungsaufwendungen erfordern. Auf Portfolioebene können Risiken beispielsweise durch die Verschlechterung der Lage entstehen, die zu einer erschwerten Vermietbarkeit und Wertminderung führen kann.

Die Futura wirkt diesen Portfoliorisiken durch Instandhaltungsmaßnahmen entgegen, um den Werterhalt und die Fortentwicklung des Portfolios sicherzustellen. Die Instandhaltungsstrategie der Futura richtet sich darauf, die Objekte in einem vermietbaren und attraktiven Zustand zu halten.

Durch einen steigenden Verkauf von Waren über das Internet besteht das Risiko, dass die Nachfrage nach Ladenflächen sinkt. Durch das Halten eines breiten Immobilienportfolios bzw. Nutzungsänderungen der Immobilien werden diese Risiken begrenzt.

Weiterhin werden von Mietern im Einzelhandel onlinebasierte Angebote wie "Click und Collect" gewinnbringend eingesetzt, so dass auch damit Risiken hin zu einer Verschiebung zum Online- Handel minimiert werden.

Investitionsrisiken

Die Futura hat wesentliche Investitionen in Finanzanlagen in Form von Gesellschafterdarlehen, Darlehen an Beteiligungsunternehmen und Dritte (inklusive Mieter) sowie in eine Beteiligung getätigt.

In Bezug auf die Darlehensforderungen bestehen grundsätzliche Risiken des Ausfalls der Schuldner im Falle einer möglichen (coronabedingten) Verschlechterung deren wirtschaftlicher Lage über die bilanzierten Wertberichtigungen hinaus. Den Ausfallrisiken wird durch die Vereinbarung von Sicherheiten, die teilweise von Dritten gestellt werden, begegnet. Eine Besicherung erfolgte jedoch nicht vollumfänglich.

Das Beteiligungsunternehmen befindet sich noch im Aufbau seiner Geschäftstätigkeit, der infolge der Auswirkungen der Corona-Pandemie nicht planmäßig fortgesetzt werden konnte. Die Werthaltigkeit der Beteiligung selbst wie auch des zum Aufbau der Geschäftstätigkeit gewährten Darlehens sowie die Höhe künftiger Beteiligungserträge hängen wesentlich vom erfolgreichen Fortgang und Abschlusses des Aufbaus der Geschäftstätigkeit ab, von dem nach derzeitigem Erkenntnisstand ausgegangen wird. In diesem Zusammenhang wird davon ausgegangen, dass sich der Fortgang der Corona-Pandemie nicht weiter negativ auf die Geschäftsentwicklung des Beteiligungsunternehmens auswirken wird.

Chancenbericht

Durch das Ausschöpfen der Vermietungs- und Nutzungspotenziale des bestehenden Immobilienbestands sowie notwendige, auf den Markt angepasste Umstrukturierungen der Immobilien kann ein besserer Vermietungsstand realisiert werden, was sich positiv auf das Betriebsergebnis der Futura auswirken wird. Mittel- und langfristig wird nach der Corona-Krise wieder ein Aufschwung der Wirtschaft in Deutschland erwartet. Dies wird einen positiven Effekt auf die Nachfrage nach Immobilien haben.

Leipzig, den 24. September 2021

gez. Adrianus Marinus Roecoert, Geschäftsführer

gez. Jacobus van Twillert, Geschäftsführer

Bei dem vorstehenden Jahresabschluss handelt es sich um die nach § 327 HGB für Offenlegungszwecke verkürzte Fassung. Zu dem vollständigen Jahresabschluss und dem Lagebericht haben wir den folgenden Bestätigungsvermerk erteilt:

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Futura Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH, Leipzig

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Futura Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH, Leipzig, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2020 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Futura Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH, Leipzig, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2020 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 und

•

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Unser Prüfungsurteil zum Lagebericht erstreckt sich nicht auf den Inhalt der oben genannten Erklärung zur Unternehmensführung.

Gemäß § 322 Abs. 3 S. 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

•	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
•	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Leipzig, den 24. September 2020

HLB Schumacher Leipzig GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft

gez. Marko Swoboda, Wirtschaftsprüfer

gez. Walter Wilfert, vereidigter Buchprüfer