Vereinigte Leipziger Wohnungsgenossenschaft eG

Leipzig

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 01. Januar bis 31. Dezember 2019

1. Grundlagen des Unternehmens

Seit ihrer Gründung am 5. Juli 1922 - damals die Baugenossenschaft für die Reichsfinanzbeamten in Leipzig - ist es der satzungsgemäße Auftrag der Vereinigten Leipziger Wohnungsgenossenschaft eG (VLW eG), die zum 31.12.2019 insgesamt 8.171 Mitglieder (davon 7.780 verbleibende) insbesondere durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung zu fördern. Zu diesem Zweck bewirtschaftet und entwickelt die VLW eG zum Berichtsstichtag 6.687 Einheiten. Sie gehört damit zu den 15 großen, ältesten und traditionsreichsten Wohnungsgenossenschaften in Sachsen.

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die Sicht auf die Welt an der Schwelle des neuen Jahrzehnts lässt ungezählte Risiken deutlich werden: Drohende bzw. anhaltende kriegerische Auseinandersetzungen einhergehend mit großen Flüchtlingsströmen, bewährte handelspolitische Spielregeln ersetzende Sanktionspolitik, Protektionismus, Strafzölle, der bevorstehende Austritt Großbritanniens aus der Europäischen Union, die Erosion von jahrzehntelang stabilen Strukturen. All dies hat die global vernetzte deutsche und viertgrößte Volkswirtschaft der Erde belastet, aber nicht das zehnte Wachstumsjahr in Folge verhindert. Im Mittel des Jahres 2019 lag das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 0,6 % höher als im Vorjahr. Somit ist die deutsche Wirtschaft im Berichtsjahr deutlich geringer gewachsen als mit 1,3 % im Mittel der Jahre 2008 bis 2018. Trotz aller Risiken prognostizieren die Institute für 2020 ein Wachstum des preisbereinigten Bruttoinlandsprodukts zwischen 0,6 und 1,4 %. ¹

Die deutsche Konjunktur zeigt sich am Eingang der 20-er Jahre deutlich geteilt. Nahezu alle Bereiche der Industrieproduktion müssen im Ergebnis des Transformationsprozesses in ein klimaneutrales Zeitalter rezessive Szenarien verkraften, technologischer Wandel, Brexit und die US-amerikanische Wirtschaftspolitik bremsen den Außenhandel, insbesondere die deutsche Automobilindustrie spürbar. Gegenläufig zu dieser Entwicklung boomt und expandiert die Bauwirtschaft. ²

Die Binnennachfrage wird nach Einschätzung aller führenden Wirtschaftsforschungsinstitute ihre Eigenschaft als Wachstumsmotor verstärken. Neben den Folgen des "kostenlosen" Geldes befördert der mehr als robuste deutsche Arbeitsmarkt die Binnennachfrage.

Die Zahl der Erwerbstätigen stieg auch in 2019 signifikant. Erstmals in der Historie unseres Landes beteiligten sich mehr als 45 Millionen Erwerbstätige an der Wirtschaftsleistung. Nach vorläufigen Berechnungen waren es 45,3 Millionen, mithin 400.000 mehr als in 2018. Dieser Anstieg um 0,9 % im Vergleich der Jahre 2018 und 2019 beruht insbesondere auf dem Anstieg der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung um 1,6 %. In der Folge waren auch die privaten Konsumausgaben preisbereinigt in 2019 um 1,6 % höher als 2018. ³

Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft ist traditionell weniger konjunkturanfällig - gewohnt wird immer - als andere Wirtschaftszweige und unterliegt damit nur geringeren Schwankungen. Nach einem Wachstum von 1,1 % im Jahr 2018 betrug das Wachstum dieses Wirtschaftszweiges in 2019 starke 1,4 % und ist damit im Vergleich zu anderen Branchen überdurchschnittlich.

Im Sog der nicht nachlassenden Bauinvestitionen, diese stiegen im Jahr 2019 um 3,8 % und lagen damit deutlich über der Wachstumsrate des Jahres 2018 (2,5 %), führte steigende Nachfrage nach Bauleistungen zu erheblichen Kapazitätsengpässen und in der Folge deutlichen Preissteigerungen. Eine Entwicklung, welche dem zunehmenden gesellschaftlichen Druck, die Kosten des Wohnens weniger ansteigen zu lassen oder gar zu senken, diametral entgegensteht.

¹ https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2020/01/PD20 018 811.html; verfügbar am 18. März 2020
² https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2020/01/PD20 018 811.html: verfügbar am 18. März 2020
³ https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2020/01/PD20 018 811.html; verfügbar am 18. März 2020

Mit Blick auf das weiterhin hohe Niveau der Wohnungsbaugenehmigungen, in 2019 wurden für insgesamt 360.600 Wohnungen Genehmigungen auf den Weg gebracht, soviel wie in den letzten 10 Jahren (2016 mit über 375.000 Wohnungen) nur einmal, steht zu befürchten, dass die Baupreise kurz- und mittelfristig keinen Beitrag zum preiswerten Bauen und Wohnen werden leisten können. ⁴

2.2 Geschäftsverlauf

2.2.1 Regionale Rahmenbedingungen

Leipzig, die größte Stadt Sachsens und gemeinsam mit dem Raum Halle im benachbarten Sachsen- Anhalt den in Mitteldeutschland größten und zunehmend durch den Logistikstandort am Flughafen Leipzig/Halle zusammenwachsenden Ballungsraum bildende Metropole, erlebte in den vergangenen Jahren einen bemerkenswerten Boom. Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung nahmen einen noch zur Jahrtausendwende unvorstellbar positiven Verlauf. Für die Wohnungswirtschaft muss jedoch einschränkend darauf verwiesen werden, dass diese Entwicklung allenfalls geeignet war, die desaströsen Rahmenbedingungen in den Anfangsjahren des Jahrtausends mit ca. 68.000 leeren Wohnungen in Leipzig, einer Leerstandquote von mehr als 21 %, weitgehend hinter sich zu lassen.

Die für die Wohnungswirtschaft bedeutsame Zahl der Haushalte steigt weiter. Von 2015 (325.444) bis 2019 führte die Bevölkerungsentwicklung zum schrittweisen Anstieg der Zahl der Haushalte auf 342.903, ein Anstieg um 5,4 %. ⁵

Eine im Herbst 2019 vorgelegte überarbeiteten Bevölkerungsvorausschätzung erwartet für das Jahr 2040 665.000 mit Wohnraum zu versorgende Einwohner. ⁶ Diese Erwartung führt bis in das letzte Jahr der Vorausschätzung zu einem Anstieg der Anzahl der Haushalte auf 372.951.

Die Arbeitslosenquote in der Stadt Leipzig hat einen Nachwendetiefststand erreicht, sie sank in 2019 auf 6,5 %. Insgesamt 18.637 Einwohner Leipzigs hatten im IV. Quartal keine Arbeit, dies sind fast 7.000 weniger als in 2015. Die Quote der Arbeitslosen konnte im Ergebnis der erfreulichen wirtschaftlichen Entwicklung des Raums Leipzig seit 2015 um fast 40 % reduziert werden. ⁷

Einher geht diese Entwicklung mit einem Rückgang der Bedarfsgemeinschaften, welche Grundsicherung nach dem SGB II beziehen. Nach neuesten Zahlen sank die Anzahl der Bedarfsgemeinschaften von Juni 2018 bis September 2019 von 36.303 auf 32.736, mithin um ca. 8%. ⁸ Auch die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten steigt stetig und nachhaltig. Zum Ende des II. Quartal 2018 konnten 269.009 Menschen ihren Lebensunterhalt derart bestreiten, dies waren ca. 6.500 mehr als in der Mitte des Jahres 2017. Zum Ende des II. Quartals 2019, dem letzten veröffentlichten statistischen Stichtag, stieg die Zahl erneut spürbar an. 272.873 Menschen arbeiteten in einem sozialversicherungspflichtigen Beschäftigungsverhältnis, binnen Jahresfrist ein Anstieg um 1,4 %. ⁹

⁴ https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2020/03/PD20 100 31111 .html, verfügbar am 18. März 2020
⁵ https.7/statistik.leipzig.de/statdist/table.aspx?cat=2&rub=9, verfügbar am 18. März 2020
⁶ https://static.leipzig.de/fileadmin/mediendatenbank/leipzig-de/Stadt/02.1 Dezi Allgemeine Verwaltung/12 Statistik und Wahlen/Stadtforschung/Bevolkerungsvorausschatzung 2O19.pd f.verfügbar am 18. März 2020
⁷ https://statistik.leipzig.de/statcity/table.aspx?cat=7&rub=3&item=0, verfügbar am 18. März 2020
⁸ https://statistik.leipzig.de/statcity/table.aspx?cat=4&rub=4&per=q, verfügbar am 18. März 2020
⁹ https://statistik.leipzig.de/statcity/table.aspx?cat=7&rub=1 &per=q, verfügbar am 18. März 2020

Die durchschnittlichen Haushaltnettoeinkommen der Leipzigerinnen und Leipziger sind in den Jahren seit 2010 doppelt so stark gestiegen wie die Mieten. Allein von 2014 (1.662 EUR) bis 2018 (1.832 EUR) betrug der Einkommenszuwachs über 10 %.10 Im gleichen Zeitraum stiegen die durchschnittlichen Mieten um weniger als 7 %, mithin sank die Wohnbelastungsquote, der Anteil des Haushaltnettoeinkommens, welches für das Wohnen ausgegeben werden muss, von ihrem Höchststand zur Jahreswende 2013/2014 (35 %) auf 30 %im Berichtsjahr. ¹¹

Die Stadt Leipzig ist intensiv bemüht, Fördermittel für Erhalt und Schaffung einer ausreichend großen Anzahl sozial geförderter Mietwohnungen einzuwerben. Darüber hinaus soll insbesondere mit den Mitteln des Städtebaurechts der Bestand an preiswerten Wohnungen geschützt werden. Soziale Erhaltungssatzungen sollen über eine Vielzahl städtischer Quartiere gelegt werden. ¹²

Die Wohnungswirtschaft erwartet von den politischen Entscheidungsträgern verlässliche und wirtschaftliche Rahmenbedingungen, um das Bündel an Anforderungen erfüllen zu können

Die neue Sächsische Staatsregierung hat in ihrem Koalitionsvertrag dem Thema Bauen und Wohnen breiten Raum eingeräumt. Ziel ist es, den Fokus nicht mehr allein auf die Förderung des Neubaus bzw. der dem Neubau vergleichbaren Sanierung nicht marktaktiver Bestände in Dresden und Leipzig zu richten.

Insbesondere die Stärkung der Stadt-Umland-Beziehungen, die Ausweitung des Förderhorizontes auf weitere Gebietskörperschaften, die Förderfähigkeit von Maßnahmen im Bestand und der erleichterte Zugang sog. Schwellenhaushalte zu geförderten Wohnungen sollen die Wirkung staatlicher Förderanstrengungen verstärken. ¹³

2.2.2 Unternehmensentwicklung

Wie in den vergangenen sechs Jahren erwirtschaftete die Genossenschaft auch im Jahr 2019 einen Jahresüberschuss. Er beträgt 2.407,2 TEUR.

Das Ergebnis ist maßgeblich beeinflusst von gestiegenen Erlösen, gesunkenen Zinsaufwendungen und höheren sonstigen betrieblichen Erträgen aus Zuschreibungen auf das Anlagevermögen und Tilgungszuschüssen.

2.3 Lage

2.3.1 Ertragslage

Im Jahr 2019 wurden Umsatzerlöse in Höhe von 29.564,2 TEUR erwirtschaftet, im Vergleich zum Vorjahr ein Anstieg um 801,3 TEUR.

Die Mieterlöse konnten durch höhere Neuvertragsmieten bei der Anschlussvermietung, moderate Anpassungen der Entgelte in bestehenden Nutzungsverhältnissen und die Neuvermietung der Otto-Adam-Straße 1-9 nach Komplexsanierung um insgesamt 652,0 TEUR im Vergleich zum Vorjahr gesteigert werden.

¹⁰ https://statistik.leipzig de/statcity/table.aspx?cat=7&rub=1&per=q, verfügbar am 18. März 2020
¹¹ PISA Immobilienmanagement Marktbericht Leipzig 2019
¹² https://www.l-iz.de/politik/leipzig/2019/06/Der-Stadtrat-tag-Aufstellung-Sozialer-Erhaltungssatzungen-beschlossen-282806, verfügbar am 18. März 2020
¹³ https://www.staatsregierung.sachsen.de/regierungsprogramm-4730.html, verfügbar am 18. März 2020

Im Geschäftsjahr 2019 konnten die Erlösschmälerungen aus Leerstand, Minderung und Verzicht im Vergleich zum Vorjahr um 11,6 TEUR auf 1.264,6 TEUR reduziert werden.

Die sonstigen Erlöse, welche insbesondere aus der Vermietung von Gästewohnungen und aus Weiterberechnungen entstehen, erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um 7,1 TEUR auf 79,2 TEUR.

Die Erträge aus Betriebskostenabrechnungen betrugen zum 31.12.2019 insgesamt 8.270,3 TEUR und sind damit im Vergleich zum Vorjahr um 130,6 TEUR gestiegen.

Die wertberichtigten Forderungen aus Vermietung betragen 226,1 TEUR und sind damit um 1,1 TEUR niedriger als im Vorjahr. Die Wertberichtigungen belaufen sich auf 158,9 TEUR. Das sind 14,0 TEUR weniger als 2018.

Die Prolongation von Darlehen zu günstigeren Konditionen, aber auch höhere laufende Tilgungen und Sondertilgungen wirken sich weiter auf die Höhe der laufenden Zinsaufwendungen aus. Diese verminderten sich im Berichtsjahr erneut und signifikant. Mit insgesamt 4.217,5 TEUR mussten im Berichtsjahr 301,4 TEUR weniger als im Vorjahr für "den Preis des Geldes" aufgewendet werden (4.518,9 TEUR).

Die Entwicklung des Kapitaldienstes (laufende Zinsen und Tilgungen) verdeutlicht nachfolgende Darstellung:

Nach einer Bereinigung des Ergebnisses um Sondereinflüsse ergibt sich nachfolgende Ertragslage:

	2019	2018
	TEUR	TEUR
Jahresüberschuss	2.407,2	1.992,0
Auflösung von Rückstellungen	-136,7	-254,3
Zuschreibungen nach §253 HGB	-116,1	-683,7
Tilgungszuschuss KfW	-219,0	0,0
Buchgewinne/- verluste aus Abgängen von Anlagevermögen	0,0	175,5
bereinigtes Ergebnis	1.935,4	1.229,5

Das bereinigte Ergebnis 2019 ist im Vergleich zum Vorjahr um 705,9 TEUR höher. Diese Verbesserung konnte durch deutlich gestiegene Umsatzerlöse und gesunkene Aufwendungen, insbesondere für Zinsen, erreicht werden.

2.3.2 Vermögenslage

Das Vermögen des Unternehmens ist solide strukturiert.

Die Anlagendeckung von 101,7 % macht deutlich, dass die Finanzierung des Anlagevermögens durch Eigen- und langfristiges Fremdkapital gesichert ist.

Die bilanzielle Eigenkapitalquote hat sich gegenüber dem Vorjahr um 1,3 % auf 36,3 % erhöht und ist angemessen.

Hinsichtlich der Fristigkeiten von Aktiva und Passiva ergibt sich folgende Übersicht

	31.12.2019		31.12.2018
AKTIVA	TEUR	in %	TEUR	in %
langfristige Aktiva
Sachanlagen	199.615	93,1	198.807	92,5
immaterielle Vermögensgegenstände	122	0,1	117	0,1
Finanzanlagen	25	0,0	25	0,0
	199.762	93,2	198.949	92,6
kurzfristige Aktiva
Finanzmittelbestand	5.471	2,6	6.800	3,2
Unfertige Leistungen	8.670	4,0	8.390	3,9
übrige Aktiva	490	0,2	612	0,3
	14.631	6,8	15.802	7,4
	214.393	100,0	214.751	100,0
PASSIVA
langfristige Passiva
Eigenkapital	77.738	36,3	75.184	35,0
Pensionsrückstellungen	379	0,2	369	0,2
Dauerfinanzierungsmittel	125.071	58,3	127.665	59,4
	203.188	94,8	203.218	94,6
kurzfristige Passiva
erhaltene Anzahlungen	8.834	4,1	8.692	4,1
übrige Passiva	2.371	1,1	2.841	1,3
	11.205	5,2	11.533	5,4
	214.393	100,0	214.751	100,0

2.3.3 Finanzlage

Der Finanzmittelbestand am Stichtag 31.12.2019 belief sich auf 5.471,5 TEUR und umfasst die in der Bilanz ausgewiesenen flüssigen Mittel. Neben Guthaben bei Kreditinstituten in Höhe von 5.443,8 TEUR und Kassenbeständen in Höhe von 2,0 TEUR sind 25,7 TEUR in Kautionen vorhanden.

Die Zahlungsfähigkeit der VLW war jederzeit sichergestellt.

Im Geschäftsjahr 2019 wurden 6.911,4 TEUR für Investitionen in das Sachanlagevermögen und in das immaterielle Anlagevermögen verwendet. Zur Gegenfinanzierung dessen wurden Darlehensmittel in Höhe von 3.773,5 TEUR und Eigenmittel in Höhe von 3.137,9 TEUR verwendet. Obwohl etwa 3,2 Mio. EUR Eigenmittel eingebracht wurden, reduzierte sich die Liquidität lediglich um 1,3 Mio. EUR gegenüber dem Vorjahr.

2.4 Finanzielle Leistungsindikatoren

2.4.1 Bestandsentwicklung

Die Genossenschaft verfügte zum 31.12.2019 über einen Bestand von 6.383 Wohnungen, 73 Gewerbeeinheiten sowie 231 Garagen und Stellplätze. Damit sank der Gesamtbestand an Einheiten von 6.693 zum 31.12.2018 um 6 auf 6.687 zum Berichtsstichtag. Die Entwicklung steht insbesondere im Zusammenhang mit dem sanierungsbedingten Wegfall von 8 Wohnungen in der Otto-Adam-Straße 1 - 9 im Ergebnis von Grundrissveränderungen.

Bestandsentwicklung 2019
Veränderung	Wohnungen	Gewerbe	Garagen/Stellplätze	Gesamt Einheiten
Bestand 31.12.2018	6.385	80	228	6.693
Zugang
Umnutzung	14	7		21
Neubau			3	3
Abgang
Umnutzung	-7	-14		-21
Zusammenlegung	-9			-9
Bestand 31.12.2019	6.383	73	231	6.687

2.4.2 Leerstandentwicklung

Am 31.12.2019 standen 721 (11,3%) von 6.383 Wohnungen der Genossenschaft leer. Dies sind 23 Wohnungen weniger als vor Jahresfrist.

Leerstandsbetrachtung zu Stichtag 31.12.2019
je Nutzungs- und Bestandsart _	Gesamtbestand	Leerstand	Leerstand in %
Wohnen	6.383	721	11,3
Kernbestand	5.662	294	5,2
davon saniert	3.405	127	3,7
davon teilsaniert	2.257	167	7,4
Entwicklungsbestand	721	427	59,2
Gewerbe	73	3	4,1
Garagen und Abstellplätze	231	41	17,7
Gesamt	6.687	765	11,4

Für die Entwicklung des Leerstandes im Verlauf des Berichtsjahres waren folgende grundsätzliche Merkmale prägend: Der Leerstand im Kernbestand zeigt sich nahezu unverändert, in der überwiegenden Zahl der Leipziger Ortsteile bewegt sich der Leerstand im Bereich einer gesunden Fluktuationsreserve. Der Kernbestand der VLW findet sich in 22 statistischen Bezirken (= Ortsteile), in 19 dieser Ortsteile ist der Leerstand kleiner 2,5 % oder 4 Wohnungen, in 4 Ortsteilen gibt es keinen Leerstand.

Die Situation des Leerstandes im Kernbestand ist darüber hinaus geprägt von einer diametralen Entwicklung in Leipzig bzw. Schkeuditz. Die 5.662 Wohnungen des Kernbestandes getrennt in diese Gebietskörperschaften betrachtet ergibt folgendes Bild: Von 1.050 Wohnungen in Schkeuditz stehen 177 leer (in % 16,9). In Leipzig werden zum Berichtsstichtag von 4.612 Wohnungen 117 im Leerstand geführt (in % 2,5).

Der Leerstand im Entwicklungsbestand hat sich positiv entwickelt, in diesem Segment stehen 427 von 721 Wohnungen leer (in % 59,2), 20 weniger als vor Jahresfrist. Es handelt sich dabei um das Ergebnis der Vermietung von 34 Wohnungen im sanierten Bestand der Otto-Adam-Straße 1-9. Diese Wohnungen wurden erst zum 01.01.2020 in den Kernbestand eingestellt.

Von den 294 leeren Wohnungen im Kernbestand stehen 168 wegen unterschiedlicher Ausstattungs- und Lageeinschränkungen länger als 12 Monate leer, davon wiederum 124 in Schkeuditz. Vermietungshemmnisse sind die Nachfrageprobleme des Schkeuditzer Wohnungsmarktes, das Fehlen von Balkonen und bei oberen Etagen von Aufzügen.

Im Berichtsjahr erreichten die VLW insgesamt 469 Kündigungen von Dauernutzungsverträgen, dementgegen stehen 490 abgeschlossene Dauernutzungsverträge.

Die skizzierten Entwicklungen und Tendenzen sind einerseits Beleg für die Richtigkeit der bisher getätigten und geplanten Investitionen in die vormals und lange Jahre leerstehenden denkmalgeschützten Bestände. Die sanierten Wohnungen erfreuen sich großer Beliebtheit und können zu wirtschaftlichen Nutzungsentgelten am Markt platziert werden.

Andererseits besteht die Aufgabe den Leerstand in Schkeuditz geeignete Maßnahmen entgegenzusetzen. Perspektivisch sollen bedarfsgemäße Aufwertungs- und Sanierungsmaßnahmen für eine Diversifizierung des Bestandes und damit zur Erschließung von neuen Zielgruppen führen.

2.4.3 Bestandserhaltende und wertsteigernde Maßnahmen

Für bestandserhaltende und wertsteigernde Maßnahmen wurden im Geschäftsjahr 2019 insgesamt 12.066,1 TEUR verwendet. Das entspricht 31,24 EUR je m ² der durchschnittlichen Wohn- und Nutzfläche. Gegenüber dem Vorjahr ist dies ein Anstieg um 1,15 EUR/m2 oder 426,2 TEUR.

In dieser Gesamtsumme sind Honorare für Architekten-und Ingenieurleistungen in Höhe von 18,0 TEUR und aktivierte Eigenleistungen in Höhe von 325,2 TEUR enthalten.

Instandhaltung / Instandsetzung / Wohnungssanierung

Mit insgesamt 5.230,3 TEUR wurden in 2019 etwa genauso viele Mittel für Instandhaltung, Instandsetzung und Wohnungssanierung aufgewendet wie in den Vorjahren. Dieser Wert entspricht 13,55 EUR/m ² der durchschnittlichen Wohn- und Nutzfläche. Verglichen mit dem Vorjahr ist dies ein leichter Rückgang um 3,5 TEUR.

Mit 2.880,3 TEUR, dies sind ca. 55,1 % des Gesamtaufwandes für Instandhaltung / Instandsetzung / Wohnungssanierung, bildete einmal mehr die Wohnungssanierung den größten Einzelposten. Ursächlich ist eine sich im Berichtsjahr bestätigende Entwicklung. Im zunehmenden Umfang wurden Wohnungen nachgefragt, die nach sehr langen Nutzungs- oder Leerstandzeiten erhebliche Sanierungsaufwendungen erforderten. Größere Sanierungsumfänge sowie in Folge der Baukonjunktur signifikant gestiegene Preise haben die Aufwendungen in die Wohnungssanierung in die Höhe klettern lassen.

	Auswertung Vermietungsförderung
Jahr	Betrag	WE	m ²	Ø EUR je m ²	Ø EUR je WE
2016	1.934,9 TEUR	261	15.102,0 m ²	128,1 €/m ²	7.413,43 €
2017	2.284,9 TEUR	247	14.384,0 m ²	158,9 €/m ²	9.250,62 €
2018	2.677,6 TEUR	253	14.710,0 m ²	182,0 €/m ²	10.583,38 €
2019	2.880,3 TEUR	289	16.999,7 m ²	169,4 €/m ²	9.966,41 €

Die getätigten und sehr erheblichen Aufwendungen in die Wohnungssanierung führten zwangsläufig zu einem Anstieg der Neuvertragsmieten. Diese betrugen in 2019 im Kernbestand durchschnittlich 6,22 EUR/m ², das sind 0,93 EUR/m ² mehr als durchschnittlich für eine vermietete Wohnung vereinbart war.

Die Aufwendungen für Instandhaltung und Instandsetzung umfassen den Gesamtaufwand der VLW eG einschließlich der gegenüber dem Versicherer über die VLW abgerechneten Versicherungsschäden (164,4 TEUR).

Investitionen

Vom 01.01. bis 31.12.2019 wurden insgesamt, d. h. einschließlich Baunebenkosten, 6.835,8 TEUR, an Anschaffungs- und nachträglichen Herstellungskosten aktiviert. Davon sind 325,2 TEUR aktivierte Eigenleistungen. Die Investitionskosten verteilen sich wie folgt auf die Projekte:

Investitionsobjekte 2019	Aktivierte Eigenleistungen	Investition Gesamt
Projektbezogene Auswertung	in TEUR	in TEUR
Otto-Adam-Str. 1-9	82,3	3.359,4
Wustmannstr. 1-11, Krokerstr. 14a	83,5	1.390,0
Fuchshainer Str. 5-7 (3-9)	50,0	975,9
Credestr. 1-13	49,6	485,1
Otto-Adam-Str. 11	9,9	127,2
Coppistr. 23-31; Kleiststr. 13-17; (Kleist-Hof) Lützowstr. 58-66	15,0	87,3
Tiefgarage Kleist-Hof	30,0	75,0
Renkwitzstr. 10, 12, Krokerstr. 11, 13, 15	0,0	56,6
R.Breitscheid-Str. 22-28	5,0	24,1
Diverses (Spiel-, Stell-, Containerplätze, Außenanlagen etc.)	0,0	255,3
Gesamtsumme	325,2	6.835,8

Den Schwerpunkt der Investitionstätigkeit bildeten das 2019 abgeschlossene Bauvorhaben in der Otto-Adam-Str. 1-9 (3.359,4 TEUR) und das 2019 begonnene Bauvorhaben in der Wustmannstr. 1 - 11/Krokerstr. 14a (1.390,0 TEUR).

Erhebliche Mittel flossen darüber hinaus in das Bauvorhaben Fuchshainer Str. 5-7 (975,9 TEUR) und die Sanierung der Credéstraße 1-13 (485,1 TEUR).

2.4.4 Mitgliederentwicklung

Die Anzahl verbleibenden Mitglieder zum 31.12.2019 stieg im Vergleich zum Vorjahr im Verlauf des Geschäftsjahres 2019 auf 7.780 Mitglieder (Vorjahr: 7.761 Mitglieder).

Insgesamt entstanden 495 Mitgliedschaften und 476 Mitglieder schieden aus.

Das Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder stieg von Bilanzstichtag zu Bilanzstichtag von 7.363,8 TEUR um 107,9 TEUR auf 7.471,7 TEUR an.

2.4.5 Personalentwicklung

Zum 31.12.2019 wurde die Genossenschaft von 3 Vorstandsmitgliedern und 2 Prokuristen vertreten. Am 31.12.2019 beschäftigte die Genossenschaft 31 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sowie einen Auszubildenden. Im Jahr 2019 wurde Herrn Leithold, verantwortlich für Finanzierung, Controlling und Grundstückswesen, Prokura erteilt.

Die Personalaufwendungen beliefen sich auf 2.090,3 TEUR. Im Vergleich zum Vorjahr (1.616,1 TEUR) erhöhten sich diese Aufwendungen um 474,2 TEUR. Hierfür verantwortlich zeigen sich im Wesentlichen die Beendigung von Elternzeiten und Anpassungen der Mitarbeitervergütungen.

In den Personalaufwendungen enthalten ist ein Budget für den Abschluss von individuellen Zielvereinbarungen mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern. 2019 standen hierfür 84,0 TEUR zur Verfügung.

Die Genossenschaft verfügt über sehr gut qualifiziertes und motiviertes Personal, das regelmäßig weitergebildet wird und zudem mit einem Durchschnittsalter von 45 Jahren ein äußerst zukunftsorientiertes Team bildet.

In 2018 wurden insgesamt 9,9 TEUR für die Weiterbildung und den Erwerb zusätzlicher Qualifikationen aufgewendet. Das entspricht 0,5 % der Personalkosten.

2.4.6 Beteiligungen

Die VLW eG ist alleinige Gesellschafterin der VLW-Gebäudeservice GmbH. Die Gesellschaft übernimmt für die Gesellschafterin die komplette hausmeisterliche Betreuung sowie weitgehend die Unterhaltsreinigung auf den Grundstücken bzw. in den Gebäuden. Im Berichtsjahr wurden die in 2017 begonnenen Dienstleistungen der Gesellschaft auf dem Gebiet der Bauendreinigung sowie der Reinigungsleistungen in den Gästewohnungen der Gesellschafterin intensiviert.

Gleichzeitig wird durch die Gesellschaft die Erfassung und Abwicklung der Kleininstandhaltung bis 500,00 EUR Auftragswert im Einzelfall über die elektronische Auftragsvergabe MAREON als kaufmännische Dienstleistung für die Gesellschafterin erbracht. Im Jahr 2019 wurden im Rahmen dieser Dienstleistung 5.086 Aufträge erteilt und bis zur Rechnungslegung betreut. Das Auftragsvolumen belief sich auf 708,1 TEUR.

Auf der Grundlage des seit 2009 bestehenden Gewinnabführungsvertrages (in der geänderten Fassung vom 11.09.2014) zwischen der Gesellschafterin und der Gesellschaft ist letztere verpflichtet, ihren gesamten Jahresüberschuss an die Gesellschafterin abzuführen. Der Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31.12.2019 endet vor Gewinnabführung mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 78,8 TEUR. Dieser ist im Verlauf des Jahres 2020 an die Gesellschafterin abzuführen.

3. Prognosebericht

Nach einem erwirtschafteten Jahresüberschuss in Höhe von 2.407,2 T€ im Berichtsjahr plant die Vereinigte Leipziger Wohnungsgenossenschaft eG für das Geschäftsjahr 2020 mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 2.943,3 T€. Insbesondere steigende Umsatzerlöse und sinkende Zinsaufwendungen führen zu dieser positiven Entwicklung.

Die Genossenschaft wird in der ersten Hälfte des begonnenen Jahrzehnts ein anspruchsvolles Investitionsprogramm mit aller kaufmännischen Vorsicht fortführen.

Bis in das Jahr 2025 sollen schrittweise über 400 überwiegend denkmalgeschützte Wohnungen saniert werden. Die Verbindung des Charmes fast einhundert Jahre alter, denkmalgeschützter Ensembles in überwiegend sehr guten Lagen mit modernsten Wohnansprüchen, wird das Angebotsportfolio der VLW eG nach Baualtersklassen, Bautypen, Sanierungsgraden, Qualitäten und Lagen weiter ausdifferenzieren und für bis heute nur unzureichend angesprochene Nachfrager interessanter machen. Darüber planen wir den ersten Nachwendeneubau, ein barrierefreies Gebäude mit 28 Einheiten.

Wir richten den Fokus auch auf unsere mehr als 1.000 Wohnungen in der an Leipzig unmittelbar angrenzenden Stadt Schkeuditz. Dem strukturellen Nachfragedefizit an diesem Standort wollen wir mit bedarfsgemäßen Investitionen in die uniformen Bestände des industriellen DDR-Wohnungsbaus begegnen.

Darüber hinaus ist geplant, die Zukunftsfähigkeit der Bestände durch den Anbau von zunächst etwa 75 Balkonen an 3 Liegenschaften zu verbessern.

Der dem Aufsichtsrat im Dezember 2019 vorgelegte Wirtschafts- und Finanzplan für die Jahre 2020- 2029 beinhaltet alle zum Berichtsstichtag bekannten Entwicklungen und Fakten sowie die mit den Organen erörterten Zukunftsplanungen und Annahmen.

Im Zeitfenster 2020-2029 sollen 75,6 Millionen EUR in die Bestände investiert werden. Ca. ein Fünftel davon aus eigenen Mitteln.

Diese Maßnahmen werden die Ertragslage der Genossenschaft nachhaltig verbessern, stehen doch gegenwärtig erhebliche Anteile der zu sanierenden Wohnungen leer.

Die Verbesserung der Ertragslage wird dafür sorgen, dass die Aufnahme von erheblichen Fremdmitteln zur Finanzierung der Maßnahmen selbst bei Beendigung der historischen Niedrigzinsphase zu keiner signifikanten Erhöhung des Verschuldungsgrades der Genossenschaft führt und die gewonnene Stabilität nicht gefährdet wird.

Umschuldungen sowie Prolongationen mit Forward-Konditionen unter Nutzung des historischen Niedrigzinses haben der Genossenschaft mittel- und langfristig zusätzliche Handlungsspielräume geschaffen.

Der Kapitaldienstdeckungsgrad wird unter Berücksichtigung sehr konservativ gewählter Ansätze im Rahmen der langfristigen Planung 2020-2029 stabil unter 50 % verbleiben. Die planmäßige Kapitaldienstquote konnte in 2019 weiter auf nunmehr 47,0 % gesenkt werden. Für 2020 werden 44,9 % erwartet. Diese kontinuierliche Verbesserung ermöglicht uns eine ambitionierte und gleichermaßen realistische Investitionsplanung.

Eine Veräußerung von Beständen ist im Rahmen der aktuellen Wirtschaft- und Finanzplanung in den nächsten zehn Jahren nicht vorgesehen.

4. Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung

Die weitere Entwicklung der Genossenschaft wird durch die im Folgenden dargestellten Risiken und Chancen, die in unterschiedlicher Ausprägung auftreten können, beeinflusst. Die jährlich und in Verbindung mit der Aufstellung des Wirtschafts- und Finanzplanes für das Folgejahr fällige Überarbeitung und Anpassung des 10-jährigen Wirtschafts- und Finanzplanes bietet Gewähr dafür, dass veränderte Rahmenbedingungen jederzeit angemessene Beachtung finden. Damit wird verborgenen Risiken und Fehlentwicklungen präventiv begegnet.

4.1 Finanzmarktentwicklung und Kredite

Zum 31.12.2019 bestanden Verbindlichkeiten in Höhe von insgesamt 125.071,0 TEUR bei 5 Kreditinstituten. Im Berichtsjahr waren planmäßig Zinsaufwendungen in Höhe von 4.217,5 TEUR und Darlehenstilgungen in Höhe von 5.760,8 TEUR, fällig. Die Genossenschaft tilgte damit 1.543,3 TEUR mehr, als Zinsen fällig waren. Die durchschnittliche Zinsbelastung aus allen 98 Darlehensverträgen belief sich 2019 auf 3,34 %.

Im Ergebnis von getätigten Forward-Abschlüssen, Umschuldungen und geplanten Sondertilgungen konnte das Risiko sich verändernder Kapitalmarktentwicklungen für die VLW ganz erheblich reduziert werden. Die nächste Prolongation, für die noch keine Folgekondition abgeschlossen wurde, steht erst im Jahr 2024 an (Ein Darlehen im Volumen von 0,4 Mio. EUR).

Zum Stichtag 31.12.2019 bestanden für 9 Darlehensverträge mit einem Volumen von ca. 14,4 Mio. EUR, welche in 2020 zur Prolongation anstehen, bereits Forward-Konditionen. Zusätzlich werden 8 Darlehen im Volumen von ca. 8,4 Mio. EUR, für welche in 2020 und 2022 die Zinsbindung ausläuft, zu anderen Kreditgebern umgeschuldet. Die entsprechenden Forward-Verträge hierzu wurden ebenfalls bereits abgeschlossen. Weitere 9 Darlehen im Volumen von 982,6 TEUR, für welche die Zinsbindung schrittweise in den Jahren 2020 bis 2024 ausläuft, sollen vor Ablauf ihrer Gesamtlaufzeit vorzeitig getilgt werden.

Punktuelle Sondertilgungen und entsprechende Vertragsanpassungen haben zudem dazu geführt, dass die Genossenschaft über ein beachtliches Portfolio an lastenfreien Grundstücken verfügt. Damit existieren zusätzliche Sicherheiten für die erfolgreiche Umsetzung unserer geplanten Sanierungsstrategie.

In den Jahren 2020 bis 2029 ist die Aufnahme von Darlehen bzw. der Abruf von Darlehensteilen, zur Gegenfinanzierung der geplanten Ausgaben für Sanierungen und Neubauten (75,6 Mio. EUR), in Höhe von 62,1 Mio. EUR geplant. Diese Darlehen und Eigenmittel in Höhe von 13,5 Mio. EUR werden die Umsetzung der Investitionsplanung in den Jahren 2020 bis 2029 ermöglichen.

Aufgrund erheblicher Anstrengungen konnte die Kapitaldienstdeckung im Vergleich zu Vorjahreswerten deutlich, auf 47,0% in 2019 vermindert werden. Obgleich nicht unerheblich Darlehensmittel für die teilweise Gegenfinanzierung von Investitionen aufgenommen werden sollen, wird die Kapitaldienstdeckung in den Jahren 2020 bis 2029, gemäß aktueller Wirtschafts- und Finanzplanung, nicht wieder über 50 % steigen. Sie schwankt unter Berücksichtigung der vorsichtig gewählten Ansätze im Verlauf der Jahre 2020 bis 2029 zwischen 44,9 % und 49,2 %.

Aus kaufmännischer Vorsicht heraus wird in den Folgejahren keineswegs von einem Anhalten der aktuellen Niedrigzinsphase ausgegangen. Die Genossenschaft plant für Darlehensaufnahmen in 2020 mit Fremdkapitalzinsen in Höhe von 2,0 % und einer Tilgung von 3,5 %. Für die Folgejahre wird ein durchschnittlicher Zinsanstieg von 0,5% p.a. unterstellt, sodass bereits ab 2025 mit 5,0% Zinsen gerechnet wird. Die Tilgung wird beim Erreichen eines Kapitaldienstes von 7,0% anteilig bis auf 2,0% abgesenkt.

Auch in Zukunft wird der Kapitalmarkt permanent beobachtet, um für die Genossenschaft günstige Konditionen für bestehende sowie neue Darlehen sichern zu können. Damit soll die Zinsbelastung weiter reduziert, mehr Spielraum für Sanierungen geschaffen, aber auch weitere Risikovorsorge getroffen werden.

4.2 Regionale Marktentwicklung und Demografie

Der Wohnungsmarkt der Stadt Leipzig zeigt sich zur Jahreswende 2019/2020 mit einem annähernd ausgewogenen Verhältnis von Angebot und Nachfrage, allerdings wenig homogen. Insbesondere die zentrumsnahen und überaus beliebten Ortsteile zeichnen sich durch Nachfrageüberhänge in Teilsegmenten, zum Beispiel preiswerte und familiengerechte Wohnungen, aus.

In den Randbezirken, vorwiegend den Standorten des industriellen Wohnungsbaus, müssen trotz der Bevölkerungsentwicklung weiterhin strukturelle Leerstandszenarien zur Kenntnis genommen werden.

Es gilt nun zu beobachten, wie sich die vielfältigen Vorhaben zur Entwicklung neuer Wohnbaustandorte, von Maßnahmen nach § 34 Baugesetzbuch bis hin zu den großen Standorten Bayerischer Bahnhof und Freiladebahnhof mit schrittweise bis zu 4.000 Wohnungen in den kommenden Jahren entwickeln werden bzw. umsetzen lassen.

Die Genossenschaft ist gut aufgestellt und sicher, insbesondere mit den revitalisierten denkmalschutzgerecht sanierten Beständen aus den 20er und 30er Jahren des vergangenen Jahrhunderts, den Wünschen und Möglichkeiten eines breiten Spektrums der Menschen in Leipzig zu entsprechen. Dabei steht uns die Unternehmensform einer Genossenschaft hilfreich zur Seite. Die Entwicklung des Leipziger Wohnungsmarktes in den vergangenen Jahren hat das Bewusstsein der Menschen für die Bedeutung der Wohnung als sozial wertvolles Gut erheblich gestärkt. Der eigentumsähnliche Sicherheit bietende Charakter eines Dauerwohnrechtes hat zu einer Renaissance des Genossenschaftsgedankens beigetragen. Diese Entwicklung wollen wir uns in den kommenden Jahren zum Vorteil des Eigentums unserer Mitglieder zunutze machen.

Die Ertragslage wird sich insbesondere auf Grund marktgerechter Neuvertragsmieten bzw. Erträgen aus der Markteinführung der sanierten Entwicklungsbestände weiter verbessern. Darüber hinaus wirken maßhaltende Steigerungen der Bestandsmieten weit unterhalb der aktuellen gesetzlichen Schranken - wir planen mit im Durchschnitt 1 % Erhöhung p. a. - stabilisierend.

Insbesondere die sanierten und teilsanierten denkmalgeschützten Bestände der Genossenschaft erweisen sich seit mehreren Jahren als Magnet für junge Menschen. Die VLW eG verjüngt sich. Konstant deutlich über 60 % der Neumitglieder gehörten in den letzten Jahren der Altersgruppe "18 bis 40 Jahre" an. Im Jahr 2019 waren es 62,9 %. So konnte das Durchschnittsalter der Genossenschaftsmitglieder gegenüber dem 31.12.2018 um weitere 0,1 Jahre auf 56,4 Jahre zum 31.12.2019 gesenkt werden. Das Durchschnittsalter aller wohnenden Mitglieder bei der VLW sank von 2010 bis 2017 von 56,7 Jahren auf 56,4 Jahre. Das natürlich bedingte "älter werden" konnte damit durch die Fluktuation um 0,3 Jahre kompensiert werden.

Dem sich aus der Satzung ergebenden Förderzweck wird die VLW eG auch durch das Wohnen begleitende Dienstleistungen und Angebote gerecht. Erwähnt seien an dieser Stelle beispielhaft der "24-Stunden-Bereitschaft- und Haustechniknotdienst und der vertraglich vereinbarte Schlüsselnotdient, welcher Mitglieder in Notsituationen vor mindestens unseriösen Angeboten schützt.

Insgesamt 10 Wohnanlagen tragen nunmehr Namen, sogenannte Wohnmarken. Die gewollte Wirkung der Wohnmarken als identitätsstiftendes Element wird dadurch gestärkt, dass die Wohnmarken im Ergebnis eines Beteiligungsverfahrens unter professioneller und geschichtsbewusster Moderation entstanden sind.

4.3 Technische Bestandsentwicklung und Verkehrssicherheit

Neben der Lage der Bestände bestimmt der technisch einwandfreie und verkehrssichere Zustand der Wohnanlagen maßgeblich die künftigen Marktchancen einer Wohnung.

Die IT-gestützte einheitliche Erfassung und Auswertung von Gebäudezustandsdaten mithilfe der Software "epiqr" und die langfristige Planung von aperiodischen Instandsetzungen erfolgte auch im Berichtsjahr.

Etwa 90 % der Bestände der Genossenschaft sind saniert bzw. teilsaniert. Die Wirtschaftsplanung 2020-2029 reagiert auf die Bedeutung der regelmäßigen und aperiodischen Instandhaltung, Instandsetzung und Wartung. Das diesbezügliche Aufwandsvolumen wurde mit der aktuellen Planung im Vergleich zur vorangegangen Planung für die Jahre 2019-2028 deutlich, um 3.150 TEUR auf insgesamt 56.500 TEUR erhöht. Der für den Quadratmeter Wohnfläche geplante Wert (ohne anteilige Zuordnung von Personal- und Verwaltungsaufwand) steigt damit von 13,46 EUR in 2020 bis auf 15,71 EUR im Jahr 2029.

Der unmittelbar in die Werterhaltung fließende Aufwand wird durch einen umfassenden Hauswartservice der VLW-Gebäudeservice GmbH ergänzt. Regelmäßige Zustands- und Verkehrssicherheitskontrollen sorgen für permanent aktuelle Informationen und sind Garant für eine bedarfsgemäße Zustandskenntnis als Grundlage angemessenen Handelns.

Zur Vermeidung nicht entdeckter baulicher Schäden und zur Erhaltung bzw. Steigerung der Mitgliederzufriedenheit wird der Gebäude- und Wohnungsbestand kontinuierlich begangen. Im Rahmen von zweimal im Jahr pro Wohnanlage stattfindenden Wohnanlagenbegehungen erhalten alle Mitglieder die Möglichkeit, sich mit Hinweisen in diesen Prozess aktiv einzubringen.

Für alle haustechnischen Anlagen existieren flächendeckende Wartungs-, Bereitschafts- und Notdienstverträge, welche sämtliche Risiken des Betriebes berücksichtigen.

Im Zentrum unserer strategischen Überlegungen steht unverändert die Revitalisierung des gegenwärtig noch stillgelegten Bestandes, zunehmend aber auch die Entwicklung teilsanierter und bewohnter Bestände. Mit der Planung für die Jahre 2020 bis 2029 erfolgte eine Überarbeitung der Sanierungsszenarien.

Vorgesehen ist nunmehr die komplexe Sanierung, Modernisierung bzw. der Umbau von insgesamt mehr als 400 Wohnungen an 10 Standorten, davon 7 denkmalgeschützte Bestände aus den 20er und 30er Jahren des vergangenen Jahrhunderts. Hinzu kommen noch ein barrierefreier Neubau sowie der Anbau von Balkonen in Beständen mit 140 Wohnungen. In den kommenden Jahren sollen dafür insgesamt 75,6 Mio. EUR investiert werden.

4.4 Personalentwicklung und Organisation

Die Verwaltung der Genossenschaft verfügt über ein junges Team von insgesamt 31 Beschäftigten, welche untergliedert in die Bereiche Wohnungswirtschaft, Rechnungswesen, Technik und Stäbe, den kompletten Immobilienbestand der Genossenschaft kaufmännisch und technisch betreuen.

Die Krankenstands- und Fluktuationsrate im Jahr 2019 lag bei 5,8 % bzw. 5,9 %.

Alle Prozesse, Organisation und Administration werden regelmäßig einer Prüfung hinsichtlich ihrer Eignung unterzogen. Auch zur Wahrung eines ausgewogenen Ausgleichs zwischen den Interessen des Unternehmens und denen der Beschäftigten erfolgen regelmäßige Anpassungen und Korrekturen, bei Bedarf unter Einbeziehung der Beschäftigten.

Die Arbeitszeitordnung, welche Präsenzpflichten, Servicezeiten und Zeitausgleich sehr flexibel gestaltet, bietet das Instrument des Mobilen Arbeitens. Dieses soll die Vereinbarkeit von Familie und Beruf stärken.

Die Aufbau- und Ablauforganisation der Verwaltung, sämtliche Dienstanweisungen und allgemeingültigen Regelwerke der Genossenschaft werden in einem elektronischen Organisationshandbuch abgebildet. Damit sind die wohnungswirtschaftlichen Kernprozesse und die gültigen Arbeitsgrundlagen in regelmäßig aktualisierter Fassung allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern permanent zugänglich.

Als langfristiges Ziel definieren wir das "papierlose Büro". Beginnend im Jahr 2016 mit der Einführung des digitalen Posteingangs werden Schritt für Schritt bestehende konventionelle Prozesse in das angewandte wohnungswirtschaftliche ERP-System integriert und verknüpft.

Im Berichtsjahr erfolgte die Einführung des web-basierten Vermarktungssystems "Immoblue Pro". Die Software verfügt über eine wechselseitige Schnittstelle zu WODIS Sigma und erspart somit die bisher nötige doppelte Datenerfassung/-pflege. Neue Funktionen, wie automatisierte Personenauskünfte nach neuesten datenschutzrechtlichen Verordnungen (DSGVO), Auswertungen auf Objekt- und Interessentenebene und ein digitales Wiedervorlagesystem mit direkter Anbindung an MS Office/ Outlook bieten eine deutliche Verbesserung und Zeitersparnis im gesamten Vermietungsprozess.

Unsere Compliance-Richtlinie beinhaltet wichtige allgemeine Verhaltensgrundsätze und Regelungen zur Korruptionsprävention und zum Benachteiligungsverbot. Diese Richtlinie ist gleichsam Sicherungsinstrument bzw. Gewähr für ein jederzeit gesetzeskonformes Verhalten und Schutzinstrument für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Die Bestellung der DOMUS Consult Wirtschaftsberatungsgesellschaft mbH als externen Compliance-Ansprechpartner reduziert mögliche Schwellenängste im Fall von relevanten Vorgängen.

Der monatliche Managementbericht an Aufsichtsrat und Vorstand gibt Aufschluss über die unterjährige Entwicklung des aktuellen Geschäftsverlaufes und die Hochrechnung zum Jahresultimo. Er beinhaltet insbesondere die Erfolgs- und Liquiditätssituation, den Verlauf der Miet- und Erlösschmälerungsentwicklungen sowie den Stand der Inanspruchnahme geplanter Budgets. Zusätzlich liefert der Bericht vertiefende Informationen über die Leerstandentwicklung, Vermietungsergebnisse, Kündigungsgründe, offene Forderungen sowie andere finanz- und wohnungswirtschaftliche Zusammenhänge und stellt damit ein umfassendes Risikofrühwarnsystem für operative Managemententscheidungen dar.

5. Gesamtaussage

Ein Jahresüberschuss in Höhe von 2.407,2 TEUR zum 31.12.2019 ist nachdrücklicher Beleg für die Stabilität der Vereinigten Leipziger Wohnungsgenossenschaft eG. Im Einklang mit der Entwicklung der Region und Stadt Leipzig gelang und gelingt es, die Position unserer Genossenschaft am Markt auszubauen. Alle Unternehmenskennziffern entwickeln sich nachhaltig positiv. Jahresüberschüsse können aus den Erträgen des laufenden Geschäfts und nicht nur aus Sonder- und Einmaleffekten generiert werden.

Die Ausstattung mit Finanzmitteln ist trotz erheblicher Investitionen aus Eigenmitteln sehr gut.

Die Entschuldung der Genossenschaft schreitet, auch im Ergebnis der Niedrigzinspolitik der Notenbanken, schneller voran als ursprünglich vorgesehen. Die Neuaufnahme von Sanierungsdarlehen führt nicht zu einer umfänglichen Steigerung der Kapitaldienstquote.

Leipzig, den 20.03.2020

Wolf-Rüdiger Kliebes, Vorstand (Vors.)

Sven Moritz, Vorstand

Bilanz zum 31.12.2019

AKTIVA

	31.12.2019		31.12.2018
	€	€	€	€
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände		122.385,15		116.713,95
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	191.660.295,71		191.242.970,78
Grundstücke mit Geschäftsbauten	934.870,36		960.492,81
Grundstücke ohne Bauten	1.910.163,12		1.910.163,12
Betriebs- und Geschäftsausstattung	401.786,87		428.877,03
Anlagen im Bau	4.136.291,51		3.392.289,82
Bauvorbereitung	571.939,85	199.615.347,42	872.098,52	198.806.892,08
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	25.000,00	25.000,00	25.000,00	25.000,00
Anlagevermögen insgesamt		199.762.732,57		198.948.606,03
Umlaufvermögen
Vorräte
Unfertige Leistungen
		8.670.000,00		8.390.000,00
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung	226.116,60		227.205,49
Forderungen an verbundene Unternehmen	81.794,13		80.989,11
Sonstige Vermögensgegenstände	144.557,51		300.775,28
		452.468,24		508.970,88
Flüssige Mittel
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten
		5.471.476,18		6.799.852,68
Umlaufvermögen insgesamt		14.593.944,42		15.798.823,56
Rechnungsabgrenzungsposten
Andere Rechnungsabgrenzungsposten		36.105,94		3.218,01
Bilanzsumme		214.392.782,93		214.750.647,60

PASSIVA

	31.12.2019		31.12.2018
	€	€	€	€
Eigenkapital
Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder	377.133,93		353.974,38
der verbleibenden Mitglieder	7.471.683,03		7.363.784,55
aus gekündigten Geschäftsanteilen	17.485,00		15.405,00
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile:	(47.223,71)	7.866.301,96	(80.450,83)	7.733.163,93
Kapitalrücklage		289.772,55		275.492,55
Ergebnisrücklagen
Sonderrücklage gemäß § 27 Abs. 2 Satz 3 DMBilG	50.601.272,91		50.601.272,91
Gesetzliche Rücklage	1.592.107,30		1.351.388,53
davon aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres eingestellt:	(240.718,77)		(199.201,25)
Andere Ergebnisrücklagen	15.222.293,59	67.415.673,80	13.429.482,31	65.382.143,75
Bilanzergebnis
Jahresüberschuss	2.407.187,73		1.992.012,53
Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen	-240.718,77	2.166.468,96	-199.201,25	1.792.811,28
Eigenkapital insgesamt		77.738.217,27		75.183.611,51
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen	379.645,00		368.850,00
Steuerrückstellungen	0,00		3.015,00
Sonstige Rückstellungen	1.426.636,93	1.806.281,93	1.362.265,68	1.734.130,68
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	125.071.009,37		127.665.259,96
Erhaltene Anzahlungen	8.833.885,14		8.691.553,75
Verbindlichkeiten aus Vermietung	124.947,28		379.962,41
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	506.761,31		865.603,42
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	64.100,99		60.646,84
Sonstige Verbindlichkeiten	70.407,30		166.913,70
davon aus Steuern	(31.053,84)	134.671.111,39	(57.790,57)	137.829.940,08
Rechnungsabgrenzungsposten
Andere Rechnungsabgrenzungsposten		177.172,34		2.965,33
Bilanzsumme		214.392.782,93		214.750.647,60

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2019

	2019		2018
	€	€	€	€
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung		29.564.211,31		28.762.897,66
Veränderung des Bestandes an unfertigen Leistungen		280.000,00		140.000,00
andere aktivierte Eigenleistungen		325.191,31		153.393,66
Sonstige betriebliche Erträge		1.108.235,51		1.413.967,11
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
-Aufwendungen für Hausbewirtschaftung		- 14.425.195,02		- 14.147.494,60
Personalaufwand
- Löhne und Gehälter	-1.712.203,73		-1.354.992,79
- soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung	-378.101,50		-261.142,28
davon für Altersversorgung:	(-44.510,10)	- 2.090.305,23	(-30.774,86)	- 1.616.135,07
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		- 6.213.301,97		- 6.073.240,73
Sonstige betriebliche Aufwendungen		- 1.287.929,81		- 1.480.771,81
Erträge aus Gewinnabführung		78.755,18		79.451,95
Zinserträge		1.535,74		2.138,64
davon aus Abzinsung:		(0,00)		(108,43)
Zinsen und ähnliche Aufwendungen		- 4.234.695,10		- 4.539.206,39
davon aus Abzinsung:		(-17.231,25)		(-20.355,78)
Ergebnis nach Steuern		3.106.501,92		2.695.000,42
Sonstige Steuern		- 699.314,19		- 702.987,89
Jahresüberschuss		2.407.187,73		1.992.012,53

Anhang für das Geschäftsjahr 2019

Allgemeine Angaben

Die Vereinigte Leipziger Wohnungsgenossenschaft eG (VLW eG)hat ihren Sitz in Leipzig und ist eingetragen in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Leipzig (GnR 183).

Die Erstellung des Jahresabschlusses erfolgte nach den aktuellen Vorschriften des Handelsgesetzbuches.

Für die Darstellung der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB gewählt. Das Formblatt für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der aktuellen Fassung wurde berücksichtigt.

Die VLW eG ist eine mittelgroße Genossenschaft im Sinne von § 267 Abs. 2 HGB.

Der Jahresabschluss für 2019 wird beim elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden/Erläuterungen zur Bilanz und zur GuV

Bilanz

Zur Entwicklung der immateriellen Vermögensgegenstände sowie der Sach- und Finanzanlagen wird auf den Anlagenspiegel verwiesen (Anlage 1).

Die angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden entsprechen den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) und den Bestimmungen der Satzung.

Von der Fortführung der Unternehmenstätigkeit wird ausgegangen.

Vermögensgegenstände und Schulden wurden einzeln nach dem Vorsichtsprinzip bewertet.

Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen

Die abnutzbaren immateriellen Vermögensgegenstände des Anlagevermögens werden über den Zeitraum der Nutzung (längstens über fünf Jahre) planmäßig abgeschrieben.

Sachanlagen werden planmäßig linear mit folgenden Sätzen abgeschrieben:

	in % der AHK
Wohngebäude	2,0 bis 3,33
Außenanlagen	5,0 bis 20,0
Geschäftsgebäude	2,0
Garagen	5,0
Betriebs- und Geschäftsausstattung	5,0 bis 33,33

Im Zuge der Bewertung zum 31.12.2019 erfolgten Zuschreibungen auf das Sachanlagevermögen in Höhe von 116,1 TEUR. Diese wurden notwendig, da die Gründe für in Vorjahren vorgenommene Teilwertabschreibungen nicht mehr vorliegen.

Geringwertige Wirtschaftsgüter bis 250,00 EUR netto i. S. v. § 6 Abs. 2 EStG werden im Jahr der Anschaffung unmittelbar als Aufwand erfasst.

Zugänge an beweglichen Anlagegütern werden zeitanteilig abgeschrieben.

Finanzanlagen

Die Bewertung der Finanzanlagen (Anteile an verbundenen Unternehmen) erfolgte zum niedrigeren beizulegenden Wert.

Die Vereinigte Leipziger Wohnungsgenossenschaft eG ist 100-prozentige Eigentümerin der am 04. Dezember 2006 gegründeten VLW-Gebäudeservice GmbH mit Sitz in Leipzig. Gegenstand des Unternehmens sind sämtliche zur umfassenden Betreuung von Grundstücken und den sich darin befindlichen Wohnungen erforderlichen Dienstleistungen. Das Stammkapital beträgt 25,0 TEUR und ist voll eingezahlt.

Zwischen der VLW eG und der VLW-Gebäudeservice GmbH wurde am 03. Dezember 2009 ein Gewinnabführungsvertrag beurkundet. Dieser Gewinnabführungsvertrag gilt in der aktuellen Fassung vom 11.September 2014. Das in den Jahresabschluss eingestellte Ergebnis beläuft sich auf 78,8 TEUR.

In Anwendung des § 246 Abs. 2 HGB werden zum 31.Dezember 2019 die Aktivwerte aus Rückdeckungsversicherungen (RDV), welche zur Absicherung bestehender Pensionsverpflichtungen abgeschlossen wurden und buchhalterisch als andere Finanzanlagen erfasst sind, in Höhe von 98,2 TEUR (Vorjahr 90,4 TEUR) mit korrespondierenden Rückstellungen für bestehende Pensionsansprüche verrechnet. Ein gesondert auszuweisender Unterschiedsbetrag aus Vermögensverrechnung ergibt sich nicht. Bei den nach Verrechnung in der Bilanz noch ausgewiesenen Pensionsrückstellungen handelt es sich um Ansprüche, die nicht durch Aktivvermögen abgesichert sind.

Umlaufvermögen

Im Posten Unfertige Leistungen werden 8.670,0 TEUR (Vorjahr: 8.390,0 TEUR) noch nicht abgerechnete Betriebskosten für das Jahr 2019 ausgewiesen.

Forderungen sind zum Nennwert, erforderlichenfalls vermindert um Wertberichtigungen, ausgewiesen.

Dem Ausfallrisiko für zweifelhafte Forderungen wurde durch Einstellungen in Einzelwertberichtigungen nach detaillierten Kriterien in ausreichendem Maße entsprochen. Auf den nicht einzelwertberichtigten Forderungsbestand wurden Pauschalwertberichtigungen in Höhe von 1 % vorgenommen (Forderungen aus Vermietung).

Mietforderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen i. H. v. 15,0 TEUR.

In den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen sind keine Beträge enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

Die Bewertung der liquiden Mittel erfolgt zum Nennwert.

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

Ausgaben vor dem Bilanzstichtag, die Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen betreffen im Voraus gezahlte Versicherungsbeiträge und werden als aktiver Rechnungsabgrenzungsposten ausgewiesen.

Rücklagen

Die anderen Ergebnisrücklagen erhöhten sich um die Zuführung des nach Abzug der satzungsgemäßen Zuführung zur gesetzlichen Rücklage verbleibenden Bilanzgewinns 2018 in Höhe von 1.792,8 TEUR.

Pensionsrückstellungen

Rückstellungen für Pensionen wurden gemäß § 253 Abs. 2 Satz 1 HGB mit dem von der Bundesbank veröffentlichten durchschnittlichen Zinssatz für die vergangenen zehn Jahre (2,71%; Stand Dezember 2019) für die Restlaufzeit abgezinst. Dabei wurde die PUC-Methode (projected unit credit) unter Berücksichtigung der Richttafeln von Prof. Dr. Klaus Heubeck (2018G) angewandt.

Der von der Deutschen Bundesbank ermittelte siebenjährige Abzinsungssatz beträgt 1,97% (Stand Dezember 2019). Der Unterschiedsbetrag zwischen dem Ansatz der Rückstellung mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der letzten sieben Jahre und der letzten zehn Jahre beträgt 29.001,00 Euro.

Soweit sich die Höhe von Altersversorgungsverpflichtungen ausschließlich nach dem beizulegenden Zeitwert von Rückdeckungsversicherungen richtet, sind Rückstellungen zum beizulegenden Zeitwert der Rückdeckungsversicherung angesetzt worden.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle bis zur Aufstellung des Jahresabschlusses erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen. Der Ansatz erfolgt in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages. Bei der Rückstellungsbildung werden künftige Kosten- und Preissteigerungen einbezogen. Ferner werden Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr mit einem der Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre (veröffentlicht durch die Deutsche Bundesbank) abgezinst.

Die Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

	TEUR
Rückstellungen für "Nestflüchter"	99,1
Rückstellungen für Kosten der Hausbewirtschaftung	569,5
Rückstellungen für ausstehende Rechnungen	524,1
Rückstellungen für die Erstellung der Jahressteuererklärungen	10,0
Rückstellungen für die Prüfung des Jahresabschlusses	40,5
Rückstellungen für Archivierung	10,2
Rückstellungen für sonstige Personalkosten	173,3

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag ausgewiesen.

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten und die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte sind im beigefügten Verbindlichkeitenspiegel (Anlage 2) dargestellt.

Außerhalb der Bilanz bestehen Treuhandvermögen und Treuhandverbindlichkeiten in Höhe von 12,4 TEUR. Dabei handelt es sich um hinterlegte Mietkautionen in Form von Sparbüchern.

Passive Rechnungsabgrenzungsposten

Einnahmen vor dem Bilanzstichtag, die Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen betreffen im Voraus erhaltene Mieten (171,7 TEUR) und Entgelte (5,5 TEUR), die als passiver Rechnungsabgrenzungsposten ausgewiesen werden. Im Vorjahr wurden die im Voraus erhaltenen Mieten (121,3 TEUR) unter den Verbindlichkeiten aus Vermietung ausgewiesen.

Gewinn- und Verlustrechnung

Die sonstigen betrieblichen Erträge (1.108,2 TEUR) beinhalten im Wesentlichen die Erträge aus Zuschreibungen in Höhe von 116,1 TEUR, Tilgungszuschüsse in Höhe von 219,0 TEUR und die Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von 136,7 TEUR.

Der Ertrag aus den verpfändeten Rückdeckungsversicherungen in Höhe von 3,2 TEUR wurde mit den Aufwendungen aus der Abzinsung der Pensionsrückstellungen in gleicher Höhe saldiert.

Sonstige Angaben

1. Finanzinstrumente

Derivative Finanzinstrumente werden nicht eingesetzt.

2. Beschäftigte

Die Zahl der neben dem Vorstand durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug im Geschäftsjahr:

Mitarbeiter	31
Auszubildende	1
Gesamt	32

3. Mitgliederbewegung

Stand zum 01. Januar 2019	7.761
Zugänge	495
Abgänge	476
Stand zum 31. Dezember 2019	7.780

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder erhöhte sich von 7.363,8 TEUR zum Vorjahresstichtag um 107,9 TEUR auf 7.471,7 TEUR zum 31. Dezember 2019.

4. Nachtragsbericht

Nach Abschluss des Geschäftsjahres 2019 sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten.

5.Gewinnverwendung

Das Geschäftsjahr 2019 schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 2.407,2 TEUR ab.

Bei der Aufstellung der Bilanz erfolgte gemäß § 40 Ziffer 2 der Satzung die Zuführung zur gesetzlichen Rücklage in Höhe von 240,7 TEUR.

Gemäß § 39 Ziffer 2 der Satzung wird der Vertreterversammlung der Vorschlag zur Beschlussfassung vorgelegt, den Bilanzgewinn in Höhe von 2.166,5 TEUR in die anderen Ergebnisrücklagen einzustellen.

6. Organe

Mitglieder des Vorstandes

Wolf-Rüdiger Kliebes

Sven Moritz

Evelyn Schlotter

Mitglieder des Aufsichtsrates

Thomas Heinemann	Vorsitzender
Marko Schoodt	stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender
Dr. Jürgen Weihrauch	Mitglied
Walter Fiebig	Mitglied

7. Prüfungsverband

Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V.

Antonstraße 37

01097 Dresden

Leipzig, den 13.03.2020

Wolf-Rüdiger Kliebes, Vorstand (Vors.)

Sven Moritz, Vorstand

Anlage 1 zum Anhang

Anlagenspiegel 2019

	Anschaffungs-/Herstellungskosten
Anlagen	Stand 01.01.2019	Korrektur Rundungsdifferenz	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen
Immaterielle Vermögensgegenstände:
Immaterielle Vermögensgegenstände:	1.372.963,22 €	- €	43.257,40 €	49.742,00 €	- €
Immaterielle Vermögensgegenstände gesamt	1.372.963,22 €	- €	43.257,40 €	49.742,00 €	- €
Sachanlagen:
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	357.698.248,58 €	- €	244.922,23 €	539.641,92 €	6.147.062,30 €
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- u. a. Bauten	1.542.221,52 €	- €	- €	- €	- €
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	1.910.163,12 €	- €	- €	- €	- €
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	701.774,53 €	- €	32.279,98 €	8.575,16 €	- €
Anlagen im Bau	3.392.289,81 €	0,01 €	5.666.152,62 €	- €	4.922.150,92 €
Bauvorbereitungskosten	872.098,52 €	- €	924.752,71 €	- €	- 1.224.911,38 €
Sachanlagen gesamt	366.116.796,08 €	0,01 €	6.868.107,54 €	548.217,08 €	- €

Finanzanlagen:
Anteile an verbundenen Unternehmen	25.000,00 €	- €	- €	- €	- €
Andere Finanzanlagen	90.428,33 €	- €	7.811,38 €	- €	- €
Vermögensverrechnung	90.428,33 €	- € -	7.811,38 €	- €	- €
Finanzanlagen gesamt	25.000,00 €	- €	- €	- €	- €


Anlagevermögen gesamt	367.514.759,30 €	0,01 €	6.911.364,94 €	597.959,08 €	- €

	Anschaffungs-/Herstellungskosten	Abschreibungen
Anlagen	Stand 31.12.2019	kumuliert 01.01.2019	Abschreibungen des Geschäftsjahres
Immaterielle Vermögensgegenstände:
Immaterielle Vermögensgegenstände:	1.366.478,62€	1.256.249,27 €	37.585,20 €
Immaterielle Vermögensgegenstände gesamt	1.366.478,62 €	1.256.249,27 €	37.585,20 €
Sachanlagen:
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	363.550.591,19 €	166.455.277,80 € ^*	6.090.730,18 €
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- u. a. Bauten	1.542.221,52 €	581.728,71 €	25.622,45 €
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	1.910.163,12 €	- €	- €
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	725.479,35 €	272.897,50 €	59.364,14 €
Anlagen im Bau	4.136.291,52 €	- €	- €
Bauvorbereitungskosten	571.939,85 €	- €	- €
Sachanlagen gesamt	372.436.686,55 €	167.309.904,01 €	6.175.716,77 €
	- €
Finanzanlagen:	- €
Anteile an verbundenen Unternehmen	25.000,00 €	- €	- €
Andere Finanzanlagen	98.239,71 €	- €	- €
Vermögensverrechnung	- 98.239,71 €	- €	- €
Finanzanlagen gesamt	25.000,00 €	-€	- €
	- €
	- €
Anlagevermögen gesamt	373.828.165,17 €	168.566.153,28 €	6.213.301,97 €

	Abschreibungen
Anlagen	auf Abgänge	Zuschreibungen des Geschäftsjahres	kumuliert 31.12.2019
Immaterielle Vermögensgegenstände:
Immaterielle Vermögensgegenstände:	49.741,00 €	- €	1.244.093,47 €
Immaterielle Vermögensgegenstände gesamt	49.741,00 €	- €	1.244.093,47 €
Sachanlagen:
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	539.640,92 €	116.071,58 €	171.890.295,48 €
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- u. a. Bauten	- €	- €	607.351,16 €
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	- €	- €	- €
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	8.569,16 €	- €	323.692,48 €
Anlagen im Bau	- €	- €	- €
Bauvorbereitungskosten	- €	- €	- €
Sachanlagen gesamt	548.210,08 €	116.071,58 €	172.821.339,12 €

Finanzanlagen:
Anteile an verbundenen Unternehmen	- €	- €	- €
Andere Finanzanlagen	- €	- €	- €
Vermögensverrechnung	- €	- €	- €
Finanzanlagen gesamt	- €	- €	- €


Anlagevermögen gesamt	597.951,08 €	116.071,58 €	174.065.432,59 €

	Buchwerte
Anlagen	31.12.2018	31.12.2019
Immaterielle Vermögensgegenstände:
Immaterielle Vermögensgegenstände:	116.713,95 €	122.385,15 €
Immaterielle Vermögensgegenstände gesamt	116.713,95 €	122.385,15 €
Sachanlagen:
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	191.242.970,78 €	191.660.295,71 €
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- u. a. Bauten	960.492,81 €	934.870,36 €
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	1.910.163,12 €	1.910.163,12 €
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	428.877,03 €	401.786,87 €
Anlagen im Bau	3.392.289,81 €	4.136.291,51 €
Bauvorbereitungskosten	872.098,52 €	571.939,85 €
Sachanlagen gesamt	198.806.892,07 €	199.615.347,42 €

Finanzanlagen:
Anteile an verbundenen Unternehmen	25.000,00 €	25.000,00 €
Andere Finanzanlagen	90.428,33 €	98.239,71 €
Vermögensverrechnung	90.428,33 €	- 98.239,71 €
Finanzanlagen gesamt	25.000,00 €	25.000,00 €


Anlagevermögen gesamt	198.948.606,02 €	199.762.732,57 €

^* Abweichung zu den kumulierten AfA zum 31.12.2018 in Höhe von 235.090,77€ (Fehler Anlagenspiegel 2018)

Verbindlichkeitenspiegel 2019 (Vorjahreszahlen in Klammern)

Verbindlichkeiten	gesamt	bis 1 Jahr	davon: Restlaufzeit 1 bis 5 Jahre	über 5 Jahre	gesichert	Art und Form der Sicherung
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	125.071.009,37 €	6.252.926,20 €	27.864.766,98 €	90.953.316,19 €	125.071.009,37 €	MA, GPR
	(127.665.259,96 € )	(6.017.016,75 € )	(25.885.678,03 €)	(95.762.565,18 € )	(127.665.259,96 € )
erhaltene Anzahlungen	8.833.885,14 €	8.833.885,14 €	0,00 €	0,00 €	0,00 €
	(8.691.553,75 € )	(8.691.553,75 € )	(0,00 €)	(0,00 € )	(0,00 € )
Verbindlichkeiten aus Vermietung	124.947,28 €	124.947,28 €	0,00 €	0,00 €	0,00 €
	(379.962,41 € )	(379.962,41 € )	(0,00 €)	(0,00 € )	(0,00 € )
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	506.761,31 €	506.761,31 €	0,00 €	0,00 €	0,00 €
	(865.603,42 € )	(865.603,42 € )	(0,00 €)	(0,00 € )	(0,00 € )
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	64.100,99 €	64.100,99 €	0,00 €	0,00 €	0,00 €
	(60.646,84 € )	(60.646,84 € )	(0,00 €)	(0,00 € )	(0,00 € )
sonstige Verbindlichkeiten	70.407,30 €	70.407,30 €	0,00 €	0,00 €	0,00 €
	(166.913,70 € )	(166.913,70 € )	(0,00 €)	(0,00 € )	(0,00 € )
Gesamtbetrag	134.671.111,39 €	15.853.028,22 €	27.864.766,98 €	90.953.316,19 €	125.071.009,37 €
	(137.829.940,08 € )	(16.181.696,87 € )	(25.885.678,03 €)	(95.762.565,18 € )	(127.665.259,96 € )

GPR = Grundpfandrechte

MA = Abtretung von Mietforderungen der durch GPR besicherten Objekte

Bericht des Aufsichtsrates

Wir sind sehr zufrieden:

•	Bauvorhaben wurden im Rahmen der vereinbaren Ziele (Qualitäten, Fristen, Budget) abgewickelt,
•	Neuvermietungen erfolgen überwiegend oberhalb des geplanten Ansatzes,
•	Finanzplanungen werden verantwortungsvoll nachgehalten und erfüllt,
•	Zusammenarbeiten der Organe und Mitarbeiter sind vorbildlich,
•	Kreditinstitute stellen bereitwillig Finanzierungsmittel zur Verfügung.

Wir haben zu danken:

•	den Mitarbeitern für Ihr Engagement und Ihre Treue zum Unternehmen,
•	den Prokuristen und dem Vorstand für die richtigen Entscheidungen zur richtigen Zeit,
•	der Vertreterversammlung für das entgegengebrachte Vertrauen,
•	Herrn Wolf-Rüdiger Kliebes für zwei Jahrzehnte sehr wertvoller Arbeit an der Spitze unserer Genossenschaft.

In getrennten und gemeinsamen Sitzungen der Organe wurden Empfehlungen entwickelt und Strategien abgestimmt.

Der Aufsichtsrat hat den Vorstand satzungsgemäß beraten und überwacht. Die hierbei seit vielen Jahren üblichen Instrumente (monatlicher Managementbericht, Diskussion über die Vermietungssituation, Abweichungsanalyse zum Wirtschaftsplan etc.) wurden vollständig eingesetzt.

Der Jahresabschluss wurde vom Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e.V., Dresden im Auftrag des Aufsichtsrates geprüft.

Der Aufsichtsrat empfiehlt der Vertreterversammlung, dem Vorschlag des Vorstandes zur Feststellung des Jahresabschlusses 2019 und zur Verwendung des Bilanzgewinnes als Zuführung zu den Ergebnisrücklagen, zuzustimmen.

Der Aufsichtsrat bittet die Vertreterversammlung, den Vorstand für das Geschäftsjahr 2019 Entlastung zu erteilen.

Thomas Heinemann, Aufsichtsratsvorsitzender